Квартира в ипотеку как это происходит – Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Содержание

как проходит сделка по ипотеке с нуля

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные

 этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении

 средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

ipotekaved.ru

Как происходит покупка квартиры в ипотеку: инструкция для самостоятельных покупателей

Опубликовано Апрель 10, 2013

Если Вы, наконец, надумали решить свой жилищный вопрос, то уже наверняка представляете квартиру своей мечты. Пусть она будет невелика, но зато станет Вашей личной собственностью. А со временем вы наведёте в ней чистоту и уют и заживёте полной жизнью. Вот только стоимость жилья сегодня представляет существенную проблему для совершения сделки. И если у Вас нет накоплений, то ипотека – это единственный реальный выход из тупика.

С чего же начинается ипотечный кредит? Рассмотрим его поэтапно

1. Собираются документы для одобрения кредитования в банке. Здесь вам могут понадобиться:

  • заполненное заявление по форме банка (можно подать онлайн)
  • копия паспорта заявителя и его супруги(супруга)
  • копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заявителя и его супруги (супруга)
  • копия ИНН заявителя
  • копия страхового пенсионного свидетельства
  • копии документов об образовании и повышении квалификации (дипломы, сертификаты и т.д.), которые подтверждают профессиональную деятельность заявителя.
  • мужчины должны предоставить копию военного билета
  • копия свидетельства о браке либо о расторжении брака
  • копии свидетельства о рождении детей заёмщика
  • документы о наличии недвижимого имущества в собственности
  • водительское удостоверение (как подтверждение здорового состояния)
  • справки из психоневрологического диспансера по типовой форме для регистрации сделки
  • полная копия трудовой книжки с подписями и печатями на каждой странице
  • копия действующего трудового договора
  • справки с работы о доходах за текущий год и весь прошедший год
  • краткая информации о рабочей деятельности заёмщика

Если в договоре будет фигурировать созаёмщик, то он также должен предоставить банку свои документы о состоянии здоровья, доходах и трудовой деятельности.

2. Банку небезразлично, какие объекты будут приобретаться в собственность. Например, не получают одобрения такие варианты, как квартиры под реновацию, обременённые квартиры в домах-памятниках или в аварийных домах. Некоторые банки негативно относятся к малоэтажному жилью. Могут появиться и другие ограничения. Например, если в интересующей Вас квартире установлены газовые колонки, то банк может повысить минимальный первоначальный взнос до 25%.

Аккредитованные, то есть сотрудничающие с банком объекты строительства уже имеют одобрение для потенциальных ипотечных покупателей. Если же рассматривается другой строящийся дом, то банку потребуются документы по застройщику. Лучше предоставить их уже в момент подачи заявки на кредит, чтобы иметь гарантированное одобрение на покупку квартиры по данному адресу.

Для одобрения подобранного вами варианта необходимо предоставить банку следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на право собственности
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений
  • кадастровый паспорт
  • форма 9 о регистрации по адресу
  • характеристика по форме 7
  • копии паспортов всех продавцов, то есть текущих собственников объекта

Банк рассматривает документы и принимает решение о принятии данного объекта в качестве залога.

3. Далее потребуется официальная оценка на месте. Банк предоставит вам список страховых компаний, договор с которыми его устраивает. Оценочной компании обычно требуются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру
  • технический паспорт объекта
  • кадастровый паспорт объекта
  • выписка из ЕГРП
  • паспорт заказчика оценки

Как правило, оценщик выезжает на конкретный объект и составляет официальное заключение, которое пересылается в банк по электронной почте, а оригинал отдаётся заказчику для предъявления на сделке.

4. Ипотечное кредитование подлежит обязательному страхованию. Обычно банк требует страхования жизни заёмщика, а также самой квартиры. Само страхование происходит вместе со сделкой, то есть представитель страховой компании должен приехать в банк в день заключения договора и подписать соответствующие документы.

Страховая компания может попросить заёмщика предоставить дополнительные документы на своё усмотрение – разрешение опеки при наличии несовершеннолетних или недееспособных членов семьи, справки о здоровье от специалистов по поводу некоторых заболеваний и т.д.

5. Следует договориться с банком о точной дате заключения кредитного договора и известить об этом продавцов и страховщика. Накануне назначенной даты рекомендуется дополнительно позвонить продавцам квартиры и страхователю и проверить эту договорённость, поскольку без их присутствия сделка не состоится.

6. Банк отправляет заёмщика к нотариусу, который составляет договор и пересылает его в банк. От заёмщика требуются копии основных документов на квартиру, паспортов и свидетельств о браке всех участников сделки, письменное согласие супруги продавца.

7. В банке, в присутствии всех участников и представителя страховой компании заключается кредитный договор. Скорее всего, от заёмщика потребуется дополнительно оплатить комиссию за выдачу кредита, аренду ячейки для денег и оформление страховки.

8. Регистрация сделки проходит в ГБР. Потребуется оплатить заранее государственную пошлину за оформление, а при желании, за дополнительную плату можно ускорить оформление сделки.
По закону, ипотечная собственность регистрируется в течение пяти дней. Покупатель получает свидетельство о праве собственности.

9.
В проданной квартире происходит встреча продавца и покупателя, на которой заемщик наконец-то получает ключи от своей квартиры, а продавец — подпись покупателя на акте приёма-передачи объекта.

10. Происходит последняя встреча в банке, где в присутствии представителя банка, предъявив документы, продавец имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, а покупатель – получить расписку от него о получении им денег по форме банка.

С этого момента начинается новая жизнь ипотечного покупателя в новой квартире. Не забывая вовремя отдавать кредит, он заживёт там счастливо и искренне порадуется за предоставленную ему возможность стать настоящим квартирным владельцем.

Все по теме: Ипотечный кредит, Оформление кредита

Все из рубрики: Ипотека

creditnewsinfo.net

Порядок покупки квартиры по ипотеке: 9 основных этапов

Вопрос о покупке собственного жилья достаточно остро стоит перед многими семьями. Выплатить полную стоимость квартиры может далеко не каждый. В государстве для таких ситуаций существуют различные программы, среди которых есть и ипотека.

Чтобы получить ипотеку необходимо грамотно составить все документы и учесть возможные нюансы. Многих граждан интересует вопрос о том, как купить квартиру в ипотеку, ответ на который содержится в нашей новой статье. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

При покупке недвижимости в кредит, приобретённое жильё попадает в залог (ипотеку) к банку-кредитору как гарантия выплаты ссуды заёмщиком. Уже существующую недвижимость также можно предложить в качестве залога вместо покупаемой квартиры.

В течение времени выплаты ипотеки покупатель будет иметь ограниченные права на недвижимость: любые свои действия вынужден будет согласовывать с банком-кредитором. К примеру, заёмщик не имеет права переоформлять жильё, продавать его и даже делать перепланировку до полного погашения выданного кредита.

1. Приблизительный выбор будущего жилья и определение его ориентировочной стоимости.

При поиске квартиры нужно принимать во внимание интерес обеих сторон: как вашей, так и банка. Риск банка минимален, если вы берете ипотеку на квартиру, располагающуюся в центральных районах, в новых домах. В случае непогашения кредита в срок, квартира перейдёт в собственность банка, который сможет быстро реализовать востребованное жильё.

Более осторожно банки относятся к квартирам, расположенным в только строящемся доме: риск увеличен, так как стройка может быть по многим причинам приостановлена или прекращена. Возможный риск минимизируется увеличенными процентными ставками на кредит.

Сложнее всего получить ипотеку на покупку земли под застройку вне территории города. В этом случае банку тяжело оценить стоимость жилья: на неё будут влиять качество отстроенного дома, уровень развития инфраструктуры в близлежащей окрестности. Однако в крупных банках предусмотрены ипотечные программы даже для таких случаев.

2. Выбор банка.

В каждом банке уже существует согласованная с юристами и финансистами процедура выдачи кредитов. Вы можете получить необходимую информацию на сайтах, там же можно найти и калькулятор, который поможет вам рассчитать сумму займа с последующими ежемесячными выплатами.

3. Предоставление первичного пакета документов в банк.

Первоначально банк обязан проверить потенциального заёмщика по ряду установленных критериев. Вам необходимо выполнить все требования, касающиеся документов:

  • Составить заявку на предоставление кредита.
  • Предоставить копию паспорта и свидетельства о браке,
  • Документы на детей (если есть).
  • Предоставление записи в трудовой книжке, заверенной работодателем, об официальном трудоустройстве.
  • Справку о заработной плате (форма 2-НДФЛ). Если существуют дополнительные источники дохода – предоставление соответствующих подтверждающих документов.

Для получения кредита вы также должны соответствовать требованиям:

4. Окончательный выбор приобретаемого жилья.

Если вы получили положительный ответ банка о предоставлении кредита, то у вас есть около четырёх месяцев на поиск квартиры и сбор всех сопутствующих документов.

5. Предоставление документов по квартире.

На этом шаге вам необходимо подготовить все документы, касающиеся покупки квартиры. Желательно воспользоваться помощью опытного юриста, чтобы избежать многократного переделывания документов.

6. Рассмотрение банком документов и оценивание квартиры.

Документы, касающиеся квартиры будут также тщательно проверены юристами. Большинство банков настаивает на собственной оценке стоимости жилья, так как сумма выдаваемого кредита напрямую зависит от цены на покупаемую недвижимость.

7. Оформление ипотеки на вторичное и первичное жилье: договор купли-продажи, регистрация сделки и кредитный договор.

При подписании документа о купле-продаже указывается, что квартира покупается не полностью за наличные деньги, а часть суммы будет выплачена с кредитных средств. Подписываются все документы, необходимые для оформления кредита с последующей передачей квартиры в залог.

Деньги будут лежать в банковском сейфе и будут сняты продавцом квартиры только после того, как право собственности будет закреплено за покупателем в органах юстиции.

8. Страхование.

Выдавая кредит на долгосрочный период банк рискует. Для минимизации риска вам будет выдвинуто требование обязательного страхования:

Недвижимости от возможного разрушения после землетрясений, пожаров, заливов водой. Также в страховку включён пункт, касающийся возможных юридических проблем: вашей собственной жизни и возможной потери трудоспособности.

9. Выплата ипотеки.

Вы стали счастливым обладателем своего жилья. Главное, что вам теперь осталось сделать – это выплачивать своевременно сумму ипотеки.

  1. Оформление ипотеки на квартиру несёт за собой непредвиденные заранее денежные расходы. Работа профессионального риелтора, юриста и оценщика стоит недёшево. Услуги банка, такие как открытие карты, банковской ячейки, перевод денег и т. д. влекут за собой серию комиссионных платежей. Выплаты страховой компании также потребуют немалых средств.
  2. Вы являетесь хозяином квартиры лишь формально. Любое своё действие необходимо будет согласовывать с банком: желание сделать ремонт, перепланировку, сдать квартиру в аренду. Банки, боясь понести убытки, крайне строго контролируют все манипуляции с недвижимостью.
  3. Некоторые банки не разрешают досрочное погашение займа или же накладывают штрафные санкции. Этот пункт должен обязательно обсуждаться при прописывании документов. Если же не обсуждался, или правила были изменены, то вы можете решить возникшую проблему в суде.
  4. Варьирование курса валют может увеличить ежемесячные выплаты. Чтобы избежать этого риска, лучше брать кредит в рублях.
  5. Переплачивается значительная сумма денег, идущая на погашение ипотечного процента и оплату страховки.

«Можно ли раньше установленного графика выплатить ипотеку?»

Погасить задолженность можно и раньше установленного графика, притом без каких-либо штрафных санкций.

Если есть свободные средства, проанализируйте: возможно, вам более выгодно положить их на депозит в банк, потому что процентная ставка может быть выше ипотечной. Нет смысла спешить закрывать кредит заранее, если экономика переживает кризис и стремительно растёт инфляция.

При полном погашении ипотеки не забудьте обратиться в страховую компанию: вам вернут часть средств за оставшееся время оплаченной страховки.

«Можно ли получить отсрочку в выплате кредита?»

Да, возможно. Существует возможность реструктуризации кредита с согласия банка. Вы будете выплачивать сумму меньшую, чем изначальный ежемесячный платёж.

Льготный период может быть продлён до года. По истечении этого периода выплаты по кредиту возрастут на ту сумму, на которую были снижены или же будет продлён график ипотечных платежей. Возможен и смешанный вариант.

«Несовершеннолетние дети: мне откажут в ипотеке?»

Закон охраняет права несовершеннолетних детей на жильё. Если вы не выплачиваете кредит, квартира становится собственностью банка. Однако ребёнок, согласно закону, не может потерять собственность. Возникает коллизия, из-за которой вы, скорее всего, получите отказ от финансовой организации.

Проблему можно решить, обменяв долю ребёнка в квартире на соответствующую по площади долю у родственников.

Покупка квартиры в ипотеку – довольно трудоёмкий процесс, связанный со значительными финансовыми вложениями, долгосрочными выплатами и риском потери жилья. Однако такой способ кредитования имеет и ряд преимуществ:

  • Вы можете жить в своём доме, постепенно выплачивая за него деньги, вместо того, чтобы много лет копить всю необходимую сумму.
  • В квартире можно оформить прописку всех членов вашей семьи не дожидаясь срока погашения кредита.
  • Ежемесячные платежи доступны благодаря тому, что кредит даётся на длительный срок.

Ипотека имеет как недостатки, так и преимущества, которые необходимо основательно обдумать. Но на сегодняшний день покупка квартиры в ипотеку для многих семей остаётся практически единственным вариантом быстрого приобретения собственного жилья за малый период при ограниченных финансах.

Советы эксперта по покупке квартиры в ипотеку:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

что нужно знать владельцу квартиры

К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик

Человек, который продает квартиру или дом, может ничего не знать об ипотеке: некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой — как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком. 

Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные. Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка. В итоге предлагаем пять советов о том, как подготовить квартиру к ипотечной продаже. 

Совет 1: узаконить перепланировки 

Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат — а потому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади. Тем не менее банк может изменить свое решение по ипотеке, если перепланировка не была оформлена по закону, указала руководитель департамента городской недвижимости риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. 

«Стандартный срок рассмотрения и одобрения [заявки] по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше», — предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки. 

Совет 2: не требовать капитального ремонта 

Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом: в этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы, а дом станет более удобным для проживания. Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта. Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита. 

Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке. 

Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка. 

Совет 3: узнать родословную 

Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги. 

«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности. Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов. «Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев. 

Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина. Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа. Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор. 

Совет 4: погасить долги за ЖКУ 

«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка. — Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки». Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах. 

Совет 5: сняться с регистрации 

Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества. «Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц, так как обременение квартиры правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо, — заявил Василий Кочнев. — Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым». 

Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный займ, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам. Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой», — резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». В крайнем случае продавец может попросить заемщика сменить банк. 

Бонус: прощай, дерево! 

Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.

ipoteka.realty.rbc.ru

Как покупать квартиру в ипотеку


На сегодняшний день в России 75% сделок по покупке жилья приходится на ипотеку. Семьи, желающие обзавестись собственными квадратными метрами, но не имеющие всей суммы на покупку квартиры, берут ипотечный кредит. Рассмотрим, что представляет собой процесс оформления ипотеки и какие условия нужны для этого. Перед тем, как принять решение о том, чтобы взять ипотеку, необходимо хорошо взвесить свои финансовые возможности и будущие перспективы денежного обеспечения, так как невыплата по ипотеке грозит потерей жилья, стоимость которого выплачивается.

Условия предоставления ипотеки


Условия предоставления ипотеки разнятся. Самыми важными критериями являются: 

 
  • Процентная ставка по кредиту 
  • Сумма первоначального взноса 
  • Срок предоставления ипотеки 

Ставка процентов по кредиту зависит от вида жилья, на которое берется, наличия государственных программ поддержки и собственных условий банка. В период кризиса, когда ставка рефинансирования ЦБ поднялась, это ощутимо ударило по ипотеке, заставив банки повысить свои кредитные ставки. 

Правительство приняло решение компенсировать размер ставки по ипотеки до 11% годовых при покупке жилья в новостройках. Квартиры вторичного рынка в ипотеку стоят дороже - от 12,5% годовых.

Сумма первоначального взноса зависит от того, кто берет ипотеку и насколько. Для молодых семей имеется возможность получить жилищный кредит, внеся лишь 15% стоимости квартиры. Для других категорий заемщиков – 20%. 


От срока, на который берется кредит, зависит размер процентной ставки. Так, чем на более длительный срок берется ипотека, тем меньше процент по кредиту, но и переплата, соответственно, больше. Небольшим бонусом при выплате ипотеки являются различные социальные программы, как например, «Обеспечение жильем молодых семей» или использование средств материнского капитала на погашение ипотеки. Также можно получить налоговый вычет, купив недвижимость под ипотеку. Таким образом, покупателю единоразово может быть возвращено примерно 10% от стоимости жилья.

Каковы требования банка к заёмщику

Кроме того, банки, выдавая большие суммы в кредит, желают обезопасить себя от невыплат или просрочек. Поэтому у каждого банка существуют два перечня условий, которые предъявляются заемщику. 

Первый перечень условий касается самого заемщика. Второй перечень оговаривает, каким должно быть кредитуемое жилье. Общие принципы для предоставления ипотеки:
  • Российское гражданство 
  • Возраст от 21 до 55-60 лет. Большой возраст может стать помехой в получении ипотеки. Для банков важно, чтобы заемщик не был старше пенсионного возраста на момент последнего платежа. 
  • Наличие постоянной регистрации 
  • Доказательства стабильного и достаточного дохода, из которого будет выплачиваться ипотека 
  • Положительная кредитная история. 

Требования банков к ипотечной недвижимости

Второй перечень условий, для взятия ипотеки являются требования к жилью. Банки не дают ипотечные суммы, пока заемщик не определился с покупаемым жильем, которое прошло проверку и было одобрено самим банком. 

Перечень критериев, которым должна соответствовать выбранная квартира, у каждого банка свои, однако можно выделить несколько общих условий. 

Требования банка к недвижимости  
  • Стоимость квартиры должна быть согласована с банком и подходить под выбранную ипотечную программу. 
  • Если речь идет о строящейся новостройке, то это должно быть либо последняя стадия строительства, либо объект должен быть сдан. Застройщик должен быть аккредитован банком и иметь все строительные и проектные документы. 
  • Если Вы выбрали квартиру вторичного рынка, то дом не должен быть слишком старым, подлежащим сносу на время выплаты кредита. Аварийное и ветхое жилье точно не будет одобрено представителями банка. 
  • В квартире не должно быть выполнено незаконных перепланировок. 

Другие условия банков обговариваются индивидуально.

Документы для получения ипотечного кредита

Документы, которые требуют банки при оформлении ипотеки могут быть разными. Больше всего банк будет интересовать степень платежеспособности кандидата на получение кредита. 

Справка НДФЛ-2 должна быть достоверной и отражать официальные доходы гражданина. По этим документам банк проводит самую тщательную проверку. Самые частые отказы по выдаче кредитов по ипотеке происходят из-за того, что справка о доходах не проходит проверку банком. 

Минимальный перечень документов для оформления ипотеки:
  • Заполненная анкета банка на получение ипотеки 
  • Копия паспорта заемщика 
  • Копии свидетельства о браке и рождении детей 
  • Справка о доходах физического лица НДФЛ-2, либо по форме банка 
  • Заверенная копия трудовой книжки 
  • Справка о дополнительных источниках дохода, если они есть. 


Как оформляется ипотечный кредит

1. После того, как все документы собраны и поданы в банк, проходит первый этап рассмотрения анкеты заемщика. В этот момент служба безопасности и аналитики банка проверяют личность заемщика, его кредитную историю и финансовые возможности. На основании полученных документов о заработной плате, специалисты банка определяют сумму кредита, который они могут выдать. Сумма ежемесячной выплаты по ипотеке не должна превышать 40% от совокупного дохода плательщика. 2. После одобрения суммы ипотеки следует активно начать поиск жилья, которое удовлетворяет условиям банка и не превышает сумму, которую этот банк готов вам вручить. На это заемщику дается всего 3 месяца. Если не успеть уложиться с поиском квартиры в этот срок, от придется собирать все документы заново и проходить процедуру проверки еще раз. Не стоит думать, что 3 месяца - это долгий срок. Найти квартиру, которая устроит банк не так-то просто, а ведь еще хочется, чтобы ценовые условия были приемлемы и сама квартира нравилась. В этом случае лучше всего обратиться за помощью в агентство недвижимости «ЛЕТО». Специалисты, которые работают там, знают назубок все условия самых крупных банков и имеют в своем запасе большую базу предложений для ипотеки. Вам останется только выбрать один из понравившихся вариантов. 3. После того как квартира найдена, необходимо заказать ее независимую оценку в одной из аккредитованных банком компаний оценки. Также нужно сделать ксерокопии всех документов на квартиру с оригиналов продавца и подать их на рассмотрение в банковское учреждение. 4. Если квартира «понравилась» банку, назначается время сделки, на которой присутствует покупатель, продавец и представитель банка. С покупателем заключается кредитный договор, после чего он получает документы на квартиру, а продавец – деньги на свою карточку, которые ему туда переводит банк.

Процесс оформления ипотеки довольно сложен, требует много времени, оформления большого количества бумаг и разнообразных знаний в области кредитования. Заемщику необходимо заранее ознакомиться с кредитным договором, чтобы потом не получить неприятных сюрпризов в виде изменения кредитной ставки или размера выплат. 

Дополнительные расходы здесь также неизбежны. Помимо первоначального взноса, необходимо оплатить оценку квартиры, заплатить взнос на регистрацию имущества, оформить страхование, оплатить различные банковские и нотариальные расходы.

Доверившись профессионалам в области недвижимости, можно снять с себя большую часть этих забот и дополнительно подстраховаться от различных досадных ошибок.

www.msknov.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *