кто не рискует, тот переплачивает
Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру. Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры». Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?
Что такое «подрядная квартира»?
Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры». Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение:
–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы. То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком. Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами.
Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена. По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами. Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.
Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.
«Продам недорого подрядную квартиру»
Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.
Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».
ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.
Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.
Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков:
–– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент. Тогда застройщику это становится выгодно.
То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.
Вот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov:
– Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона. Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку. Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив. Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца».
Доля риска
У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров:
–– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика. В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры.
Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом:
–– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре. В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.
Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге таких случаев было очень много. Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема. А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.
Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:
–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств. Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику. У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе. Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.
Чаще всего такие квартиры – это первичка. Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить. Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия.
О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и
–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски. Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир. Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.
Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком. Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя. И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.
Аналогичный совет дает и Юрий Завидов: «Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости».
Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше. Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится?
Перспективы подрядных квартир
Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения:
–– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике. Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к. данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден».
Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости:
–– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами. Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос. Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть. Пойдут вниз ипотечные ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.
Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке:
––Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.
Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад. Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.
www.cian.ru
Подрядчик – кто это такой, правила его выбора и заключения договора с ним
Согласно экономическому словарю, подрядчик – это физическое лицо или организация, выполняющая для заказчика определенную работу. Подрядчик работает по договору, в соответствии с которым он сдает работу заказчику, а заказчик принимает и оплачивает ее в заранее установленном размере.
В строительстве существуют такие понятия как генеральный подрядчик и субподрядчик. Генподрядчик занимается общей координацией, а остальные компании отвечают за выполнение определенных строительных работ. В этом случае генподрядчик несет ответственность за действия, выполняемые субподрядчиками, перед заказчиком, и наоборот.
А вот заказчик и субподрядчики, как правило, не несут какой-либо взаимной ответственности.
Привлечение подрядчиков к реализации сделок практикуется не только в строительстве, но и во многих других сферах. В Гражданском кодексе РФ есть упоминания о бытовых подрядах, подрядах для проектных и изыскательных работ, а также для государственных потребностей.
Бытовой подряд
Договор бытового подряда может быть связан с выполнением различных бытовых мероприятий: покраской стен, потолков, настилом паркета, перекрытием крыш. Все работы выполняются исполнителем с учетом пожеланий заказчика, который обязуется оплатить работы, если они реализованы качественно и в установленные сроки.
Договор бытового подряда обычно заключается при выполнении незначительных объемов работ. В роли заказчиков чаще всего выступают физические лица, а в качестве исполнителей (подрядчиков) – ИП или коммерческие организации.
Ключевыми условиями подобных договоров являются объемы работ, их стоимость и сроки выполнения. Соглашение заключается в письменном виде и скрепляется подписями сторон. Заказчик может в любой момент остановить выполнение работ, но при этом он должен выплатить подрядчику средства, соответствующие уже выполненным объемам.
Если работы выполняются некачественно, заказчик может потребовать их переделать без увеличения стоимости договора.
Строительный подряд
Договор строительного подряда является более сложным видом соглашения. Согласно такому договору, исполнитель должен выполнить строительство объекта или произвести определенные строительные работы Заказчик, в свою очередь, должен создать надлежащие условия для выполнения договорных условий. Он же принимает и оплачивает выполненные работы.
Договор строительного подряда может иметь такие особенности:
- предметом контракта может быть определено возведение нового объекта или капремонт существующих помещений;
- выполнение работ всегда осуществляется по месту расположения объекта;
- в качестве подрядчика может выступать исключительно та организация, которая занимается строительством профессионально.
Ключевыми условиями соглашений на выполнение указанных работ являются объемы, сроки строительства, цены и время, отведенное для подготовки технической документации.
Проектные и изыскательные работы
Соглашение на выполнение проектных и изыскательных работ предполагает, что подрядчик обязуется разработать техническую документацию и произвести изыскательные работы. Обязанностью заказчика является прием и оплата работ, предусмотренных договором. Договор подряда на выполнение рассматриваемых работ предполагает передачу заказчиком задания и других материалов, необходимых для исполнения соглашения. В некоторых случаях задания могут разрабатываться самими подрядчиками.
В документации, разрабатываемой в рамках договора, определяются объемы предстоящих работ, требования и нормы, необходимые для их выполнения.
Техдокументация может содержать графические, текстовые материалы, определяющие различные конструктивные и планировочные решения. Если при выполнении работ возникает потребность в проведении дополнительных мероприятий (по причинам, не зависящим от подрядчика), заказчик должен полностью их оплатить.
Особенности заключения договоров
Каждый из типов договоров должен заключаться в письменном виде и содержать ключевые условия сделок. Одним из важнейших пунктов соглашений являются сроки их исполнения. При нарушении сроков исполнитель должен отвечать перед заказчиком согласно договорным условиям. В зависимости от условий, прописанных в соглашении, подрядчик может возмещать убытки или выплачивать неустойку. Сроки могут быть скорректированы только по договоренности между сторонами договора.
Договор подряда практически всегда является двухсторонним и возмездным. Стоимость договора, кроме вознаграждения, должна включать все издержки, которые подрядчик несет при выполнении работ. Стоимость может быть неизменной или ориентировочной, оговоренной в установленных пределах.
Не менее важным пунктом договора является и порядок произведения расчетов.
Обычно в документации указывается, что выполнение оплаты осуществляется после подписания актов, подтверждающих выполнение работ.
Но сторонами могут быть предусмотрены и иные условия расчетов.
Итоги работы, которая выполняется по договору подряда, должны быть максимально осязаемыми. Критерии их оценки прописываются в документе. Качество работы, выполненной исполнителем, должно полностью соответствовать договорным условиям.
За что отвечают подрядчики
Выполнение строительных, ремонтных работ предполагает использование дорогостоящего оборудования, техники, материалов и имущества, которое может принадлежать заказчику или быть арендовано им.
В договоре подряда должно быть закреплено, кто несет ответственность за сохранность имущества, используемого при выполнении работ. Если в тексте контракта не будет прописано особых условий и оговорок, ответственность за возможную порчу материалов несет исполнитель – до того момента, как объект будет сдан (принят заказчиком).
В случае порчи материалов исполнителем работ заказчик может не оплачивать ему выполненные работы, а в определенных случаях он может потребовать и возврат авансовых средств. Но если риски относительно сохранности оборудования согласно условиям договора возложены на заказчика, он должен выполнить свои финансовые обязательства перед подрядчиком полностью и без оговорок.
nedvigist.ru
Застройщик, подрядчик, инвестор — снимаем маски Недвижимость Краснодара
В последнее время все чаще продаю квартиры не только от застройщиков, но и от подрядчиков и инвесторов. И тут выяснилось, что большинство моих клиентов слабо ориентируются в этих терминах. Это понятно. Квартиру они покупают не каждый год, поэтому знать им все понятия досконально необязательно. Но все же перед покупкой квартиры, особенно новостройки полезно выяснить вот что:
Кто такой застройщик
Возьмем Федеральный Закон № 190, п.16 Ст.1
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Обязанности застройщика
- Застройщик обязан обеспечить соответствие строительных работ той проектной документации, которая утверждена, а также всем строительным нормативам.
- Застройщик обеспечивает контроль за ведением строительных работ подрядными организациями.
- Застройщик обеспечивает строительными материалами и оборудованием.
- Застройщик совершает сделки с третьими лицами, необходимые для осуществления строительства.
Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает.
А вот строить застройщику самому и необязательно. Хотя можно, если очень хочется. Но как правило, застройщик привлекает к этому делу подрядчика.
Кто такой подрядчик
Подрядчик – организация, осуществляющая строительные работы. Эта организация подрядилась осуществить строительство.
То есть, фактически, дом строит подрядчик, а не застройщик.
А рассчитывается застройщик с подрядчиком за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы зачастую по бартеру — деньгами или (внимание!) — квартирами.
Действительно ли квартира у подрядчика дешевле, чем у застройщика
Да, в большинстве случаев. И вот почему. Расчет с подрядчиком идет не по рыночной цене. Цена в этом случае договорная, она выше себестоимости естественно, но ниже, чем для частного покупателя.
Подрядчику не нужна куча квартир, их у него и так полным полно от прежних строек. Поэтому подрядчик продает эти квартиры побыстрее.
Где искать квартиры от подрядчика
Подрядчик — организация занятая. Нужно строить, а не продавать, искать покупателей, давать объявления, тратиться на рекламу. Поэтому подрядчик продает квартиры через агентства недвижимости или частных риелторов. И так как так деньги нужны быстро, то квартиры эти идут по цене ниже застройщика.
Как проще всего всего найти квартиру от подрядчика
Обратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет.
Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру.
Или еще вариант — подрядчик решил придержать квартиры и выставить их позже про более высокой цене. Тоже случается.
Да и не все застройщики расплачиваются квартирами с подрядчиками. Часто оплата идет деньгами, как обычно. И тогда вообще на объекте нет никаких квартир от подрядчика.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.
Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.
Кто такой инвестор
Инвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег.
Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.
Выгодно ли покупать квартиру у инвестора
Покупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант. Инвестору нет смысла продавать квартиры дешевле рыночной стоимости. Он ведь прибыть хочет получить. Но иногда деньги нужны прямо вот сейчас. И тогда инвестор понижает цену. В пределах разумного.
И последнее: у кого бы вы не покупали квартиру в новостройке Краснодара, всегда проверяйте все документы. Особенно, если покупаете недвижимость самостоятельно. Вот статья про это — https://krasnodar.economlegko.ru/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke-krasnodara/
ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ!
Еще полезные статьи
krasnodar.economlegko.ru
Квартиры от подрядчика!,
Давайте, сначала ответим на вопрос «Кто такие подрядчики и подрядные организации» и с чем их едят. Подрядные организации — это строй компании, заключающие договор на определенный вид работ с застройщиками. Подрядчики — физические и юридические лица, исполняющие свою деятельность по договору подряда. Хочется обозначить, что у подрядных организаций должно быть специальное разрешение на исполнение ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с нашим законодательством.
Как правило, у всех застройщиков, подрядчиками выполняются работы в установленные сроки. Поэтому, как говориться, старый друг лучше новых двух, это сотрудничество длится годами от сданного объекта к новому объекту! Бывает и такое, что подрядчик, выполняет свой объем работ на одном жилом комплексе, а получает квадратные метры в другом жилом комплексе этого застройщика!
Не каждый подрядчик имеет возможность открыть свой отдел продаж. В лучшем случае это кто-либо из сотрудников подрядных организаций (как правило, специалист бухгалтерии или отдела кадров или другой человек, на которого возложили обязанности по реализации квартир).
Обращаться подрядчику в отдел продаж строительной компании по вопросам продажи своих квартир в этом жилом комплексе нет никакого смысла, учитывая объем предложения от застройщика и стоимость(цены) квадратного метра. Если застройщику выгоднее продать квартиру уже в сданном доме, то подрядным организациям, которые не всегда имеют «запас прочности», необходимы средства «здесь и сейчас» для собственных нужд (расчет со своими партнерами, контрагентами, оплата налогов, выплата заработной платы сотрудникам, погашение кредитов).
Ни для кого не секрет, большинство строителей зачастую закредитованы! И даже всем известные надежные компании Екатеринбурга ведут возведение жилых комплексов на кредитные ресурсы банков. То есть законопроект, осуществляющий защиту прав участников долевого строительства, включая в механизм экскроу — счетов, наделавший массу шума в строительной отрасли, это сегодняшние реалии рынка недвижимости всей России. Этот проект предполагает формирование единого реестра застройщиков и координации механизма размещения средств дольщиков на экскроу — счетах в банках, дающая целевые кредиты строительным компаниям на возведение жилых комплексов.
Также подрядные организации, чтобы продать квартиру в новостройке, лишенные таких возможностей (ресурсов) как застройщик, начиная со своего отдела продаж, реклама по телевидению и радио, размещение баннеров на фасадах строящихся комплексов, реклама в СМИ — это специализированные печатные издания(газеты и журналы) и, конечно, интернет. Кстати, практически никто из подрядчиков не имеет даже своего сайта и это объясняется только одним, как говориться (и сами мы придерживаемся такого мнения), что каждый должен заниматься своим делом: СТРОИТЕЛИ — СТРОИТЬ, А ПРОДАЖНИКИ — ПРОДАВАТЬ! Застройщик за выполненный объем работ рассчитывается с подрядными организациями квадратными метрами и сами, подрядчики, вправе принять решение на каком этапе и за какую стоимость продавать квартиру.
В следующей статье вы узнаете: Почему цена дешевле застройщика?. . .
a-parus66.ru
Застройщик, заказчик и подрядчик в строительствеНАЛОГООБЛОЖЕНИЕ 2017: инвестиции в строительство, права инвесторов. Субъектом инвестиционной деятельности является также застройщик, который в принципе выступает инициатором строительства, но не располагает необходимыми финансовыми ресурсами, поэтому для строительства привлекаются иные участники строительной деятельности. Главная цель застройщика — получение финансового результата, который образуется как разница между инвестиционными взносами на строительство и фактическими затратами на его проведение (если строительство осуществляет сам застройщик) или же суммой затрат, понесенных в связи с привлечением подрядных организаций для осуществления строительства. Застройщика от заказчика отделяет то, что застройщик располагает правом собственности или правом временного владения и пользования на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта. Также на застройщика ложатся обязанности по получению разрешительной документации на строительство, а также на ввод построенного объекта в эксплуатацию по завершению строительных работ. Итак, когда заказчик выступает как посредник в целях налогообложения по НДС, в расчет налоговой базы принимается только сумма вознаграждения заказчика. Денежные средства, перечисленные инвесторами, в расчет налоговой базы заказчика не включаются. Однако такое утверждение справедливо, если заказчик не ведет самостоятельно строительных работ. Если строительные работы ведутся заказчиком, то его налоговая база определяется как сумма всех поступлений от инвестора. Причем такие суммы расцениваются налоговыми органами как суммы предварительной оплаты, поскольку на момент перечисления денежных средств инвестором момента реализации не возникает. Таким образом, вознаграждение заказчика может определяться как посредническое. При этом независимо от порядка финансирования проекта в договоре на строительство целесообразно установить порядок определения вознаграждения. Как правило, такое вознаграждение определяется в процентах от сметной стоимости строительства. Тогда при перечислении денежных средств инвестору можно легко выделить ту часть денежных средств, которая приходится на вознаграждение заказчику. Подрядная организация долевого строительстваДля подрядной организации критерии выбора правовой конструкции договора иные. Между заказчиком и подрядными организациями заключается договор строительного подряда. По общему правилу договор подряда исполняется иждивением подрядчика. Это означает, что подрядная организация должна выполнить строительные работы за счет своих финансовых и материальных ресурсов. При этом вознаграждение подрядной организации определяется отдельно и прописывается в договоре с заказчиком. Однако не всегда договор строительного подряда осуществляется иждивением подрядной организации. Заказчик в соответствии с договором строительного подряда может передавать подрядчикам материалы инвестора, которые последний внес в качестве инвестиционного вклада, или же договором может быть предусмотрена операция купли-продажи строительных материалов, если, например, заказчик располагает необходимыми ресурсами. Если заказчик согласно договору с инвестором ведет только технический надзор за ходом строительства, то договор на выполнение конкретных строительных работ может напрямую заключаться между инвестором и подрядной организацией. В таком случае инвестор избегает лишних издержек, связанных с оплатой посреднических услуг заказчика. Бывает и так, что инвестор сам является строительной организацией, которая способна выполнить часть строительно-монтажных работ по проекту. Стоимость таких работ может быть засчитана в качестве инвестиционного взноса. Это относится и к оказанию различного рода услуг, начиная от проектных (на стадии планирования строительства) и заканчивая риэлтерскими услугами, связанными с последующей реализацией построенного объекта. Надо сказать, что подобная практика заключения строительных договоров в последнее время получила особую популярность.
|
|
nalogitax.ru
Застройщик и подрядчик в одном лице. Совмещение функций генподрядчиком
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Подрядчик не может осуществлять строительный контроль, в том числе в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (авторского надзора), за выполняемыми им самим работами даже при наличии соответствующего свидетельства о допуске к указанным видам работ.
Ваше вознаграждение будет рассчитываться пропорционально общей сумме вашей миссии и ее продолжительности. Кроме того, если ваш клиент должен заплатить вам страховые взносы — это часто происходит в бизнесе совета — выбирайте ключевые даты оплаты: в конце года или перед отъездом в отпуск.
Большинство компаний портирования предлагают дополнительные услуги, начиная от предоставления телесекретаря до управления отчетами о расходах и заканчивая обучением. Воспользуйтесь этими небольшими дополнениями и найдите время для участия в предлагаемых семинарах. Эти услуги обычно включаются в плату за управление.
Обоснование вывода:
Согласно Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае же осуществления строительства (реконструкции, капитального ремонта) на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. При этом застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. Согласно ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Таким образом, если строительные работы выполняются подрядчиком (генеральным подрядчиком), то именно он является лицом, осуществляющим строительство.
Эти нормы корреспондируют положениям РФ. Согласно ст. 748 этого заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. А в силу ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией).
Из приведенных норм следует, что если строительство осуществляется на основании договора, строительный контроль должен осуществляться как лицом, непосредственно осуществляющим строительство (то есть подрядчиком, генеральным подрядчиком), так и заказчиком (застройщиком) — наряду, но никак не вместо подрядчика.
Это следует и из норм Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Правительства РФ от 21.06.2010 N 468 (далее — Положение). Конкретный перечень мероприятий, которые проводятся подрядчиком в рамках осуществления строительного контроля, приведен в п. 5 Положения. Применительно к заказчику соответствующий перечень содержится в п. 6 Положения. Как видно из последнего перечня, именно на заказчика (застройщика) возложен «итоговый» контроль. В частности, согласно пп. «а» п. 6 Положения именно заказчик в ходе проведения строительного контроля проверяет полноту и соблюдение сроков выполнения подрядчиком контроля, а также достоверность документирования его результатов.
Таким образом, подрядчику (генеральному подрядчику) по договору строительного подряда не могут быть переданы функции заказчика по контролю за строительством. Заказчик (застройщик) обязан обеспечить строительный контроль либо путем личного его осуществления, либо путем возло
buhof.ru