Кооперативный дом плюсы и минусы: Стоит ли вступать в жилищные кооперативы? Плюсы и минусы таких организаций

Кооперативный дом — что это значит, права жильцов, содержание, можно ли приватизировать квартиру в кооперативе, снос

Зачем вступать в жилищный кооператив?

Жилищный кооператив представляет собой объединение покупателей какого-либо определенного объекта недвижимости. К примеру, многоквартирного жилого дома. Группа собственников содержит его и владеет им совместно, а в случае необходимости производит ремонтные работы или реконструкцию.

Как показывает практика, в основном застройщики заключают договора с управляющими компаниями, которые устанавливают собственные тарифы на обслуживание, что чаще всего совершенно невыгодные для жильцов домов. В таком случае жители могут сами собраться и организовать управление подобным кооперативом. Это позволяет руководить имуществом лично.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

Для начала необходимо разобраться, кого именно закон подразумевает под членами семьи в этом случае. В первую очередь, это супруги, родители и дети, которые проживают на одной территории с нанимателем. Другие родственники могут быть признанными в качестве членов семьи, если также ведут с нанимателем общее хозяйство.

Вселение в кооперативную квартиру жильца с семьей подразумевает, что члены семьи будут иметь равные с арендатором права. И они также несут одинаковую с ним ответственность, установленную соглашением. Все члены семьи обязательно должны быть указаны в договоре. В случае, когда лицо перестает быть членом семьи арендатора, но все так же проживает в данном помещении, то все его права сохраняются. Однако ответственность за соблюдение условий аренды он несет единолично.

Стоит ли это делать?

Для выяснения ответа на данный вопрос, необходимо исследовать все особенности и подводные камни, касающиеся вступления в членство, а также последствия этих действий.

Плюсы ЖК и разных его форм

Существуют следующие виды жилищных кооперативов.

ЖК

Особенностью жилищных кооперативов является то, что у его членов нет возможности оформить на себя собственность до полной выплаты своего пая.

ЖСК (жилищно-строительный)

Представляет собой объединение людей, преследующих цель построения жилья для себя и способных воплотить в жизнь данный проект.

Основным документом такого кооператива является устав, где прописываются манипуляции с совместным имуществом. Также в рамках организации существуют такие местные органы как правление, председатель правления и члены ревизионной комиссии.

В таком кооперативе часто проводятся общие собрания учредителей, которых первоначально должно быть не менее пяти человек. Строительство жилья ведется совместными усилиями путем внесения паев в общее дело. В ЖСК могут вступать частные и юридические лица.

Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим». В отличие от банка здесь не требуется предоставление многочисленных справок и гарантий. Паспорт и копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов.

К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

• Нет необходимости в уставном капитале.
• Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
• Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
• Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
• Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

ЖНК (жилищно-накопительные)

Работают по принципу взаимного кредитования с условием накопления материальных средств на счетах. Все рассрочки платежей обычно должны быть завершены к моменту сдачи жилья в эксплуатацию.

Данный вариант кооператива дает возможность членам накопить стоимость жилья путем внесения паевых взносов. Квартиры в данном случае приобретаются в пределах не одного жилого дома, а нескольких. Среди плюсов ЖНК:

• Вносится единовременный членский и паевой взнос.
• Отсутствуют строительные риски.
• Деятельность ЖНК прозрачна для участников.

Минусы разных типов управления

Порядок вступления граждан в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК, и его функционирование регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Обозначим сопутствующие юридические риски для членов при вступлении в такой кооператив:

1. Двойные продажи квартир. Причина – отсутствие государственной регистрации договоров с ЖСК.
2. Если у одного из учредителей возникли финансовые проблемы, то недостающие на балансе денежные средства придется вносить другим участникам.
3. Вступительные, членские, целевые, дополнительные взносы обычно не возвращаются при выходе гражданина из кооператива. Финансовые обязательства ЖНК обычно ограничиваются суммой средств, внесённых самими пайщиками, так как ЖНК не является коммерческой структурой.

Общие недостатки жилищных кооперативов:

• Собственнику придется лично общаться с разработчиками и архитекторами, закупать строительные материалы, проводить наем строителей и прочее.
• К сожалению, всегда существует вероятность банкротства организации.
• Приватизация жилья возможна лишь после полной выплаты всей суммы.

Среди минусов ЖНК:

• Проживание в такой квартире возможно после выплаты как минимум половины стоимости жилья, а вступить в право собственника возможно лишь после полной выплаты всей суммы.
• Итоговые затраты выходят значительно выше, нежели у членов ЖСК.
• Чтобы не впасть в серьезные растраты, нужно тщательно изучать устав организации и быть в курсе бухгалтерской отчетности выбранного кооператива за последние несколько лет.

Право покупки и продажи кооперативной квартиры

В статье 218 ГК РФ определены правила распоряжения кооперативным жильем, в том числе и квартирой. Там говориться, что проводить действия с недвижимостью можно только после того, как все паевые взносы будут внесены. До этого гражданин может пользоваться квартирой, проживать в ней, но он не сможет оформить ее в собственность и не сможет продать ее, подарить, обменять.

Чтобы сделка по купли-продажи кооперативной квартиры была законной, следует получать у собственника квартиры документ, свидетельствующий полную уплату паевых взносов. Иначе сделка будет недействительной, ее запросто могут оспорить в суде.

Порядок продажи кооперативной квартиры не отличается от стандартной сделки купли-продажи:

1. Подготавливаются документы.
2. Заключается договор купли-продажи и передаточный акт.
3. Далее регистрируются права покупателя на квартиру.
4. Происходит окончательный расчет и передача денег.

При продаже квартиры гражданам не обязательно брать разрешение у кооператива.

Кстати, обратите внимание на статью 20 ЖК РФ. В ней предусмотрена возможность предоставления кооперативной квартиры во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу.

Для этого необходимо оформить договор найма, договор аренды или договор безвозмездного пользования.

Также пайщик может обменять квартиру на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду. Условия обмена – согласие проживающих членов семьи на обмен, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом кооператива.

Сравнение с другими формами управления МКД

Среди форм управления многоквартирным домом (далее МКД) выделяют:

1. Личное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Такая форма управления допустима при численности не более 30 квартир в подъезде. Плюсы – экономичность и удобство, правда ответственность и материальное обеспечение лежит полностью на собственниках.
2. ТСЖ – товарищество собственников жилья, ТСН – товарищество собственников недвижимости. В данном случае ответственность за содержание общедомового имущества возлагается на ТСЖ.
3. Управляющая компания (УК). Заключение договора с управляющей компанией может осуществляться согласно результатов общего собрания собственников жилья. УК несет ответственность за предоставление видов услуг, прописанных в договоре с собственниками жилья.
   В основные обязанности компании входит содержание дома и прилегающей территории, проведение капитального ремонта при необходимости и оказание коммунальных услуг.

   Собственники могут принять решение о смене УК и расторжении договора при невыполнении ею своих обязанностей или нарушении условий соглашения.

Полномочия председателя и жильцов

В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.

Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.

Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:

• имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
• проводит подбор персонала и управление им;
• при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
• имеет право досрочно освободить должность председателя;
• распоряжается денежными средствами кооператива;
• подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
• оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.

Обязанности председателя кооперативного дома – это:

• добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
• решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
• обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
• хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
• проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
• осуществлять контроль за благоустройством зданий.

Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.

Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.

Сравнение с другими похожими видами приобретения

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает соглашение между застройщиком и дольщиком, что означает вложение финансовых средств в равных долях для возведения жилого многоквартирного дома и передачу конкретной квартиры застройщиком собственнику после окончания строительства.

Преимуществами ДДУ можно считать защиту собственника от двойных продаж, прозрачную документацию и право расторжения договора с последующей компенсацией причиненного ущерба. Долевое строительство обычно обходится дешевле покупки готового жилья.

Ипотека

Известно, что ипотечное кредитование это обременяющий способ получения жилья для простого человека.

На сегодняшний день ипотека дает хорошую возможность приобретения собственной недвижимости, однако в своей сущности является закабаляющим способом. По факту выходит так, что квартира приобретается по двойной, а то и тройной цене в зависимости от срока, на который оформлен кредит. Возникают также определенные сложности с первичным взносом, который для обычного человека является не таким уж и маленьким.

Основным отличием ЖК от ипотеки, является то, что после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает в долг, а не в беспроцентный кредит и выплачивает его в течение определенного срока.

До момента полного погашения долга у собственника есть только пай, который он может завещать, продавать или дарить. Тем не менее в кооперативе жилье до последнего момента находится в собственности сообщества, а значит ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Согласно ипотечному договору, человек изначально получает недвижимость в собственность, но при этом, если его финансовое положение вдруг изменится в худшую сторону, банк может затеять судебное разбирательство и предпринять попытку изъятия квартиры.

Преимущества и недостатки дома в ЖСК

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Плюсы ЖСК

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Минусы ЖСК

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Возможные риски и подводные камни

Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.

В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.

Порядок и особенности приватизации кооперативной квартиры

Под приватизацией понимается передача из государственного жилого фонда жилых помещений в пользу граждан, которые проживали в них на условиях найма. Так как кооперативная квартира относится к частной собственности, то есть принадлежит жилищному кооперативу или юридическому лицу, то процесс приватизации гражданам-пайщикам не требуется проходить.

Признание приватизации квартиры недействительной: как оспорить приватизацию недвижимости

Приватизировать дом должен застройщик или представитель кооператива. Выплатив последний паевой взнос, член кооператива, как физическое лицо, получает во владение кооперативную квартиру и подтверждающие этот факт документы. То есть, приватизация проходить ему не нужно.

Территория, расположенная вокруг дома, все хозяйственные и придомовые сооружения, буду относиться к совместной собственности членов кооператива.

Другие формы кооперации в строительстве жилья

Для ускорения строительства жилья в послевоенном СССР применялся метод «народной стройки», когда квартиры для себя строили сами нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Составленные из таких людей бригады выходили во вторые и третьи смены после основной работы на строительство домов, где нулевой цикл уже выполнен подрядной организацией (смотри статью Горьковский метод).

Разновидностью подобного метода строительства жилья в 1980-е годы стали молодёжные жилые комплексы, развивавшиеся под эгидой ВЛКСМ.

Отличием названных форм жилищного строительства от ЖСК было то, что люди вкладывали в улучшение жилищных условий не деньги, а личный труд. Все финансирование объектов принимали на себя местные самоуправления.

Какие риски «общения» с недобросовестными ЖСК существуют?

Самый большой — угроза сноса почти достроенного дома, когда в один «прекрасный» момент объект вдруг арестовывают, а администрация ЖСК исчезает в неизвестном направлении. Впоследствии выясняется, что кооператив не имел никаких разрешительных документов на стройку и даже участок ему не принадлежал.

Также нередки случаи двойной продажи квартир или строительства только на бумаге. В таких ситуациях покупатель беззащитен. Вроде он заключил договор, платил взносы, а в итоге оказался ни с чем.

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья. Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы. К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект. Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме. Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

• малоимущие слои населения;
• лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

• Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
• оплачиваете вступительный взнос;
• оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Правила оформления квартиры в собственность

• Право регистрируется в реестре;
• сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
• к списку подаваемых документов относится устав;
• конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

• Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
• Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
• Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку.

Сравним плюсы и минусы.

1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет. Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место. Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

• Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
• Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
• Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
• Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

• Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
• просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
• ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
• продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
• договора не имеют государственной регистрации;
• если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
• жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
• отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Оцените автора

Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации21 декабря, 201825 февраля, 2019

Читайте также

Недвижимость США. Кондо, кооператив или дом?

Во многих странах покупка недвижимости является надёжным вложением своих средств. Недвижимость в США не исключение.

Приобрести недвижимость в США имеют право не только граждане страны, проживающие на постоянной основе, но и иностранцы. Законодательство США их нисколько не ограничивает: выходцы из Китая, Канады, Индии, Мексики и других стран могут исполнить «американскую мечту» и приобрести дом.

Но необходимо учесть, что наличие недвижимости не дает преимуществ при иммиграции или при получении визы в США.

Среди иностранных покупателей недвижимости наибольший процент составляют китайцы и канадцы (12% и 24%). Россияне пока не так сильно заинтересованы в приобретении недвижимости в Америке (всего 1-2% от всех иностранных покупателей). Самыми востребованными штатами среди иностранных инвесторов являются Флорида, Калифорния, Аризона. Это обусловлено географически и экономически: курортные районы привлекают любителей комфортного отдыха своим теплым климатом и финансовой доступностью (многие дома на побережье строятся из дешевых легких материалов, что объясняет финальную низкую цену жилья).

Существуют несколько видов недвижимости в США, которые обладают уникальными свойствами: кондоминиумы, кооперативы и свои дома. Каждый из них может показаться привлекательным вложением, но у каждого есть как достоинства, так и недостатки. Кондоминиумы и кооперативы похожи на известные нам квартиры и между собой, но имеют несколько важных различий. При заключении договора купли-продажи кондоминиума ваша квартира и часть жилой площади принадлежит вам и только вам. Если вы решили приобрести кооператив, то вы приобретаете только акции компании, которой принадлежит здание с вашей квартирой в нем – это больше напоминает привычную в России аренду, а не владение собственностью.

Condo

Кондоминиум или кондо – довольно новое явление (кондоминиумы появились в США в 60-е годы).

Плюсы владения кондоминиумом:

• По большей части кондо – современные многоквартирные дома.
• Квартира полностью находится в собственности хозяина.
• Кондоминиум легче приобрести иностранному жителю. Не обязательно самому жить в квартире на постоянной основе – так как вы являетесь полноправным владельцем, то можно сдавать свое имущество в аренду (также продать, подарить, обменять).
• Банки чаще выдают кредиты и ипотеки на приобретение кондоминиумов, так как квартира будет в собственности, и ее можно будет взять в залог.
• Наличие квартиры в таком доме гарантирует безопасность: закрытая территория, наличие швейцара/консьержа, современная охранная система.
• Вам не нужно думать о благоустройстве всего дома – вы занимаетесь благоустройством только внутри своей квартиры.
• Можно сделать перепланировку в квартире, но только при получении согласования от местного органа власти.

Но такой вид собственности, как кондоминиум, имеет и обратную сторону – минусы:

• Высокие расходы на обслуживание (ТСЖ).
• Необходимо вступить в комитет дома и постоянно участвовать/присутствовать на общедомовых собраниях (для обсуждения, составления документов и т.д.).
• Любителям домашних животных кондо может не подойти, так как ассоциация дома может не разрешить содержать домашнее животное в квартире.
• В кондоминиуме, как и в российских многоквартирных панельках, могут быть проблемой различные звуки и запахи, идущие от соседей.
• Ограниченная территория не дает возможности заниматься садоводством перед домом, невозможно оставить вещи в местах общественного пользования.
• Высокая стоимость. Понадобится много финансовых вливаний для закрытия сделки.

Co-op

Кооператив. В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации, а хозяева квартиры в таком доме являются владельцами не собственности, а акций корпорации. Кооперативы управляются советами, которые принимают все решения насчет здания – в том числе и разрешают/не разрешают приобретать акции покупателю. Из-за этого у иностранцев могут возникнуть трудности при заключении сделки.

Плюсы жилищного кооператива:

• Низкие затраты на все жилищные услуги, так как выплаты распределяются между всеми жителями квартир в кооперативе.
• Кооперативные здания в большинстве своем располагаются в центральных районах города.
• Являются историческими зданиями, построенными «на века»: высокие потолки, панорамные окна, толстые крепкие стены.
• Сам кооператив несет расходы на содержание дома, его ремонт. Участнику кооператива не приходится тратить деньги и время.
• Закрытие сделки куда выгоднее, чем у кондоминиума.
• Постоянство: приобретение квартиры в кооперативе не предполагает сдачу собственности в аренду — соседи не будут слишком часто сменять друг друга.

Минусы кооператива:

• Кооперативы в большинстве своем старинные здания, которые сложно содержать надлежащим образом.
• Высокая ежемесячная оплата за обслуживание здания.
• Полная зависимость от корпорации — вы не можете сдавать квартиру в аренду или продать ее без согласования с советом.
• Сложность приобретения имущества для иностранных граждан, если они не проживают на территории США и не платят налоги в местную казну.
• Могут запретить заводить домашних животных.

Правление кооператива может отклонить кандидатуру потенциального покупателя. Они могут это сделать по ряду причин. По финансовым соображениям (у вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа жильцов (в семье два человека, а приобретаемая квартира включает три спальни), или вы намерены сдавать ее в аренду, а не проживать в ней лично. Вместе с тем, правление кооператива не имеет права произвольно отклонить вашу кандидатуру по причине расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи – в противном случае оно нарушит федеральные антидискриминационные законы.

---

В целом, получается, что стоимость недвижимости «кондо» будет выше, чем возможность стать частью кооператива. Однако, чаще всего, итоговые ежемесячные траты членов co-op превосходят суммы постоянных расходов жильцов кондоминиума.

Свой дом в США

Приобретая свой дом, вы становитесь полноправным владельцем, как дома, так и участка, на котором он расположен. В случае приобретения вы становитесь более самостоятельным в его благоустройстве и использовании. Это влечет за собой целый ряд положительных моментов, но и трудностей с содержанием дома хватает.

Плюсы владения домом:

• Изменение дома от косметического ремонта до полной внутренней реставрации.
• Сдача в аренду как всего дома, так и частично (комнату или несколько комнат).
• Передача, дарение, продажа дома без сторонних участников.
• Много места для питомцев и никаких запретов на их содержание.
• Не важно, какое количество жителей будет в доме.
• Низкие ставки по ипотеке на свои дома и небольшой первоначальный взнос.
• Постоянные и наблюдательные соседи.

 Минусы:

• Ежегодный налог на недвижимость. Его величина зависит от новизны дома (чем новее дом – тем дороже обходится), от района (чем лучше район – тем дороже).
• Благоустройство участка – ваша прямая обязанность: стричь газон, чистить снег, сгребать листву и т.д.
• Нельзя поставить забор или иначе оградить участок. Бывают исключения, но скорее всего ограничения на использование земли не позволит возвести глухой забор вокруг своего дома.
• Уборка и сортировка мусора. Да, нет необходимости везти свой мусор непосредственно на свалку, но необходимо соблюдать множество правил: правильная укладка, сортировка и т.д.

Ассоциация домовладельцев (HOA — Homeowners Association) – это организации, устанавливающие свод правил проживания для владельцев домов/квартир на их участке. Жители могут на общем собрании выбрать любую управляющую компанию. Взносы в ассоциацию домовладельцев варьируются от $120 до $1000. Платить нужно обязательно: злостных неплательщиков ждут штрафы или даже арест их имущества. HOA поддерживает чистоту, уход за домами и прилегающей к ним территорией, ремонтом и прочим. Так же через ассоциацию необходимо согласовывать и утверждать все значительные и незначительные изменения вашей недвижимости.

При несоблюдении хоть одного из многочисленных правил можно получить извещение с предупреждением или со штрафом.

Чтобы избежать лишних трат, внимательно ознакомьтесь с правилами HOA прежде, чем приобрести недвижимость.

Но все же лучше не рисковать и не приобретать дом, не входящий в какую-либо ассоциацию жильцов, ибо велика вероятность оказаться в неблагоустроенном или криминальном районе.

---

Покупка недвижимости в США иностранцами, вне зависимости от цели, – основной источник инвестиций в США. Иностранцы предпочитают приобретать дома для проживания в пригороде и небольших поселениях США. А вот приобретая недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, лучше ориентироваться на крупные города и районные центры.

Производственный кооператив — в чем его плюсы и в чем минусы

Производственный кооператив по факту — это коммерческая организация, которую создают пайщики для ведения совместной деятельности. Деятельность кооператива регламентируется Уставом, принятым общим собранием. Все члены кооператива берут участие в его деятельности, что проявляется трудовым участием, обеспечением транспортом, финансированием или внесением материальных ресурсов. Члены кооператива все вопросы решают на собраниях пайщиков, каждому предоставляется один голос для принятия решений.

Кто может быть учредителем кооператива

Учредителями кооператива могут стать несколько человек, которые приняли решение о его создании на паевых условиях. Учредительным документом организации является Устав, он принимается на общем собрании учредителей и должен содержать следующие пункты:

1. Наименование и адрес кооператива.
2. На который срок он создается, если он будет действовать бессрочно, нужно это указать.
3. Цели, которые ставит перед собой субъект деятельности, должна указываться предполагаемая деятельность кооператива.
4. Порядок приема новых членов, сумма первоначального взноса.
5. Размер последующих взносов и порядок их внесения и др.

Где применяется такая форма деятельности

Создать производственный кооператив можно в любых сферах деятельности, которая связана с производством товаров и их сбытом. Ограничения касаются создания объединений по реализации тех видов продукции, которые запрещены в законодательном порядке.

Данная форма хозяйствования чаще всего применяется в сельском хозяйстве при создании колхозов или кооперативов, они похожи между собой, а их деятельность регулируется соответствующим Законом. Любые кооперативы создаются добровольно пайщиками, чтобы получать прибыль самым выгодным способом.

В чем плюсы производственного кооператива

Производственные кооперативы обладают преимуществами, среди них:

• Прибыль распределяется между членами объединения по их трудовому вкладу. Так же распределяется общее имущество после его ликвидации. Такой подход к распределению способствует мате­риальной заинтересованности каждого члена организации, мотивирует его к улучшению результатов своего труда.
• Отсутствие ограничений относительно числа его членов — это позволяет вступить в организацию большему количеству лиц.
• Наличие равных прав в управлении объединением. Все члены организации обязаны регулярно вносить паевые взносы для формирования паевого кооперативного фонда. Если имущества организации недостаточно для компенсации ее долгов, все ее члены должны возместить недостающие финансы собственными средствами. Таким образом, на лицо субсидиарная ответственность по долгам организации.

Самым главным преимуществом кооперативного объединения является заложенный в нем принцип — «один за всех — и все за одного«. Нередки случаи, что пайщики через время кооператив покидают, но большинство членов придерживается установленных правил и работает на результат. Здесь отсутствует бюрократическая волокита, членам кооператива при вступлении нужно представить только паспорт и копию трудовой книжки. Имеют право вступить в кооператив совершеннолетние лица, которые могут и не принимать личное трудовое участие, но обязаны вносить дополнительный пай (до 25% от общего числа членов).

Каждый может, при желании, выйти из кооператива и забрать свою долю. Прибыль делится в соответствии с участием каждого. Положительным является то, что все члены организации владеют информацией о положении дел и имеют право участвовать в принятии решений. Разрешается наличие определенного количества пайщиков, что не принимают участие в деятельности предприятия. В целом, управление кооперативом осуществляется на демократических принципах.

В чем минусы производственного кооператива

Наряду с положительными моментами, в деятельности кооператива существуют и негативные, среди них можно отметить: кооператив не может выпускать и продавать акции, члены организации обязаны вносить при создании объединения 10% от суммы уставного капитала, а оставшуюся сумму внести в течение года после его основания. Имеющееся имущество разделяется между учредителями на паи, а неделимое имущество заносится в Устав и регулируется всеми его членами.

Минусом является то, что кооператив могут создать не меньше 5 человек — это является ограничительным моментом. По долгам кооператива каждый ее член несет субсидиарную ответственность, а вышедшему из объединения пайщику выдается не доля в чистых активах а паевой взнос.

Выводы

Производственный кооператив, как производственно-правовая форма деятельности, не является массовым явлением в РФ, это объясняется тем, что он объединяет не капитал, а личные трудовые вклады, что не подходит для ведения серьезного бизнеса. Да и субсидиарная ответственность членов организации по обязательствам также является сдерживающим фактором.

Похожие записи

CO-OP против CONDO | Кондоминиум против Таунхауса

CONDOS

Кондоминиум — это недвижимое имущество, как и владение домом, в котором владелец имеет право собственности на квартиру по договору купли-продажи и процент от его общих площадей. Владельцы платят городские налоги на недвижимость и ежемесячные сборы в виде общих платежей Совету Кондоминиума, который осуществляет надзор за эксплуатацией Кондоминиума. Традиционное финансирование для покупки Кондо можно получить с 20% первоначального взноса в большинстве случаев для жителей США и 30% первоначального взноса для иностранных граждан.

Для многих, плюсы покупки квартиры перевешивают минусы. Покупка кондоминиума гораздо демократичнее, чем покупка кооператива, поскольку кондоминиумы гораздо менее ограничительны и открыты для всех, у кого есть средства на его покупку. Как правило, кондоминиумы позволяют владельцам сдавать свои квартиры в субаренду с небольшими ограничениями. Кроме того, кондоминиумы допускают иностранную собственность, имеют меньше ограничений, требуют меньших авансовых платежей и легче финансируются, чем кооперативы. Большинство кондоминиумов были построены за последние 30 лет и включают в себя много удобств, которые ожидают нынешние владельцы и арендаторы, в том числе фитнес-центры, бассейны, гостиные и т.д.. Эти удобства не встречаются в большинстве курятников. Все эти особенности делают кондоминиум более продаваемым, повышая его продаваемость. Кондоминиумы в Нью-Йорке составляют только 25% от общего количества жилой недвижимости, выставленной на продажу на Манхэттене. Это ограничение предложения и желательность новых кондоминиумов, которые имеют много удобств, делают кондоминиумы более дорогими, чем курятники.

Другой большой пункт продажи для Манхэттен Кондос являются налоговые вычеты, которые некоторые из них предлагают, как 421G и 421А льгота по налогам. В 70-е годы в городе стартовала программа по стимулированию застройщиков строить на свободных участках, получая при этом 10-летнее освобождение от уплаты налогов. Покупатели жилья и инвесторы, купившие квартиры в кондоминиуме с налоговой льготой, также получат налоговые льготы на 10 лет. Недавно мы видели возврат этих налоговых льгот на горстке манхэттенских кондоминиумов, и вы можете узнать больше в блоге ниже:

Похоже на то: «Возвращение и ликвидация налогов за 20 лет».

Поэтому инвесторы и иностранные покупатели должны сосредоточиться на поиске недвижимости в кондоминиумах.

Подводя итог, кондоминиумы есть/ есть:

• Несколько ограничений

• Дружелюбный к инвесторам

• лёгкий доступ к финансированию

• Иностранные покупатели

 

 

COOPS

Кооперативы (или кооперативы) — это здания, принадлежащие корпорациям, которые продают акции корпорации акционерам в обмен на долгосрочную аренду. Собственный лизинг позволяет акционеру, который покупает долю, использовать определенную квартиру в кооперативном доме. Чем больше кооперативная квартира, тем больше акций будет принадлежать акционеру, и тем большую долю расходов по содержанию будет оплачивать акционер. Расходы по содержанию оплачиваются корпорации и включают все расходы по зданию, в том числе налоги на недвижимость и проценты по ипотеке, если у корпорации есть ипотека на здание. Для сравнения, в кондоминиумах запрещено получать ипотеку, поэтому плата за кондоминиум ТСЖ никогда не может включать в себя проценты по ипотеке.

Есть много плюсов и минусов в покупке квартиры в кооперативе. Во-первых, кондоминиумы, как правило, дороже кооперативов, потому что кооперативы старше и составляют 70% рынка. Однако кооперативы могут придумывать любые правила, которые они хотят, и их акционеры должны придерживаться этих правил. При кооперативной собственности акционеры, как правило, обязаны занимать свои квартиры в качестве основного места жительства. Кроме того, у кооперативов есть правила, резко ограничивающие или запрещающие субаренду, поэтому инвесторы остерегаются, что кооперация не считается хорошей инвестицией.

Одним из распространенных правил, принятых в Нью-Йорке, является запрет на иностранную собственность. Как правило, кооперативы запрещают иностранным покупателям, поскольку может оказаться невозможным подать в суд на иностранного гражданина, владеющего основной частью своих активов и источников дохода за пределами Соединенных Штатов. Даже если кооперативная корпорация получит судебное решение в отношении иностранного владельца, она, вероятно, будет безнадежной, если активы владельца будут находиться на расстоянии 4000 миль в другой стране.

Финансирование квартиры кооператива требует использования личного кредита, а не ипотеки. Кооперативная корпорация будет диктовать сумму покупной цены, которая может быть профинансирована, в размере 50% — 75% от стоимости имущества. Как и в случае с ипотекой, проценты по личному кредиту вычитаются для целей налогообложения. Одной из общих черт кооперативов является флип-налог, обычно 2-3% от цены продажи квартиры, который продавец платит кооперативной корпорации при продаже квартиры. Потенциальные владельцы (и арендаторы, если это разрешено Правлением) должны пройти собеседование с Советом директоров кооператива и представить официальные заявления на утверждение Правлению. Этот процесс может занять месяцы, а не недели, как в случае с квартирой. В то время как в кондоминиумах также требуется подача заявки, совет директоров кондоминиума не проводит собеседования с покупателями и арендаторами, и процесс утверждения квартиры намного проще.

Похоже на то: «Часто задаваемые вопросы»: Купить квартиру посуточно в Нью-Йорке».

К числу «за» и «против» относятся следующие:

• Ограничительный

• Не дружелюбный к инвесторам

• запрет на иностранное владение

• Обычно запрещают или ограничивают субаренду

• Предпочитают первичное владение жильем

 

 

КОНДОПС

Термин condop используется в кругах недвижимости Нью-Йорка как кооперация с правилами кондоминиума. Технически, однако, кондоминиум определяется как жилой кооператив, который продал свой первый этаж как коммерческую единицу. На практике, однако, этот термин используется как означающий кооператив с правилами кондоминиума. Согласно правилам кондоминиума, кондоминиум разрешает субаренду и иностранную собственность. Часто здания, построенные на аренде земли, попадают в категорию Condop. Здание, построенное на арендованной земле, требует от владельцев уплаты арендной платы за землю в течение длительного периода времени, обычно 99 лет (как и недвижимость в Лондоне). На практике такие договоры аренды, как правило, продлеваются до истечения срока аренды земли.

Подводя итог, здание Кондопа есть/ есть:

• Несколько ограничений

• Дружелюбный к инвесторам

• Иностранные покупатели

 

Разница между квартирой и кондоминиумом

Основное различие между кондоминиумом и квартирой заключается в структуре собственности. Квартира — это арендная недвижимость, принадлежащая компании, которая занимается управлением недвижимостью с целью получения дохода от аренды. Как правило, в многоквартирном доме все квартиры являются одинаковыми, а владелец — одним и тем же. В отличие от этого, кондоминиум — это частная резиденция, которую можно сдавать в аренду арендаторам. Когда вы арендуете квартиру, индивидуальным владельцем является ваш арендодатель. Когда вы арендуете квартиру, компания, которая владеет зданием, является вашим арендодателем. Кондоминиумы по качеству выше, чем многоквартирные дома, так как многие первичные домовладельцы живут в кондоминиумах. На первый взгляд, многие удобства в кондоминиумах и многоквартирных домах могут показаться одинаковыми, но с кондоминиумами вы, скорее всего, найдете более престижный вариант, поскольку лучшие удобства помогают повысить стоимость недвижимости.

 

ТАУНХАУСЫ (И ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИЕ ДОМА)

Владение таунхаусом, или Brownstone, как некоторые называют, это все равно, что владение домом на одну семью. Владелец получает право собственности на дом по собственному усмотрению и является единственной стороной, ответственной за уплату налогов и содержание здания. Многие люди используют термины Таунхаус и Браунстоун взаимозаменяемы, однако, Таунхаус может быть покрыт красным кирпичом, известняком, коричневым песчаником, или деревом, в то время как Браунстоун покрыт коричневым песчаником.

Городской дом — это многоэтажный жилой дом (пристроенный или отдельно стоящий), построенный недалеко от улицы и имеющий такой же масштаб, как и окружающие дома. На Манхэттене есть много типов таунхаусов, включая архитектурные стили: федеральный, греческий, готический, итальянский, Второй империи начала и середины XIX века, а также нео-греческий, романский, ренессансный и американский колониальный стили. Таунхаусы (и отдельно стоящие дома).

 

ОДНОКВАРТИРНЫЙ ИЛИ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ТАУНХАУС

Покупатель таунхауса имеет два варианта — таунхаус на одну семью или таунхаус на несколько семей. Решение о выборе будет зависеть от потребностей владельца в свободе и уединении, так как первый предложит больше всего. Покупка же многоквартирного дома может сделать владение им более доступным, так как владелец будет собирать арендную плату с арендаторов.

СТАТИСТИКА ТАУНХАУСОВ НА МАНХЭТТЕНЕ В 2010 Г.

На долю нью-йоркских таунхаусов приходится только 3% продаж недвижимости на Манхэттене, так как было совершено всего 196 сделок. Средняя цена продажи одноквартирного таунхауса на Манхэттене составила 7 948 000 долларов США со средним размером 4 909 кв. футов или 1 619 долларов США за кв. фут (или 17 428 долларов США за кв. метр). Для рынка предметов роскоши, занимающего 10% всех продаж, средняя цена продажи одноквартирного таунхауса по всему Манхэттену составила 18 130 000 долл. за 8 914 кв. футов, или 2334 долл. за кв. фут (или 21 893 долл. за кв. метр).

ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ТАУНХАУСА

Основными факторами, которые обеспечивают стоимость Таунхауса, являются: 1) наличие или отсутствие арендаторов, контролирующих арендную плату, 2) местоположение, 3) состояние здания и 4) фасад или ширина здания.

АРЕНДА КОНТРОЛЯ

Если Вы решили проехать по маршруту с несколькими семьями, помните, что в Нью-Йорке действуют грозные ограничения на аренду жилья по всему городу (или ценовой контроль), которые могут применяться, если в здании имеется шесть или более единиц жилья. Было бы разумно, если бы покупатель держался подальше от зданий с контролем аренды или арендаторов со стабильной арендной ставкой, так как как как имущество переходит к новым владельцам, то же самое можно сделать и с контролем аренды. Новый владелец, скорее всего, не сможет выселить арендаторов недвижимости, если он решит построить дом на одну семью. Контроль арендной платы благоприятствует арендатору, поэтому арендодатели должны знать эти правила как внутри, так и снаружи. При поиске таунхаусов в Нью-Йорке, покупатели должны искать здания с «рыночной ставкой» или «свободным рынком» арендаторов. Это не значит, что инвестор никогда не должен покупать недвижимость с арендаторами, контролирующими арендную плату. Однако, инвестор должен знать, что его свобода будет строго ограничена законами Нью-Йорка о контроле над арендой, и, следовательно, стоимость недвижимости также, скорее всего, будет снижена, если арендаторы с контролем над арендной платой будут на месте.

Похоже на то: «Переезд в Нью-Йорк — путеводитель по аренде квартир».

МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ, МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ, МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Таунхаусы Нью-Йорка ценятся в зависимости от того, на каком блоке они расположены. Кроме того, конфигурация каждого из блоков влияет на их стоимость, поскольку в блоке, в котором есть ряды таунхаусов без перерывов, их стоимость выше, чем в блоке, в центре которого находится большое здание с перерывами в прерывании непрерывности. И Upper East Side на Upper West SideСамые дорогие таунхаусы — это, как правило, кварталы, примыкающие к Центральному парку в 60-е и 70-е годы. В 70-е и 80-е годыUpper West Side, таунхаусы, расположенные на участках, прилегающих к Риверсайд-парку, стоят дороже, чем таунхаусы, расположенные на участках, прилегающих к Центральному парку в 80-е и 90-е годы. На Upper East SideТаунхаусы на кварталах, прилегающих к Парк Авеню, в 60-е, 70-е, 80-е и 90-е годы стоят дороже, чем остальные Таунхаусы в этом районе.

СОСТОЯНИЕ ЗДАНИЯ

Большинство нью-йоркских таунхаусов были построены в ¹⁹ веке, поэтому они являются самыми старыми зданиями в городе. Соответственно, покупатель должен будет решить, сколько он готов сделать ремонта и реконфигурации, чтобы Таунхаус был в состоянии удовлетворить потребности покупателя. Хотя многие Таунхаусы были полностью отреставрированы или отремонтированы, многие из них — нет.

ФРОНТАЖ

Как правило, фасад или ширина здания оказывают большое влияние на ценность таунхауса. Покупатель заплатит гораздо больше за 24-футовый Таунхаус, чем за 15-футовый Таунхаус, при прочих равных условиях, включая общую площадь. Если вы хотите, чтобы мы подготовили для вас поиск Таунхаусов, пожалуйста, перейдите к нашему Поиску на заказ.

Подводя итог, таунхаусы:

 

 

Кондоминиум против Таунхауса

Таунхаус относится к стилю строительства. Таунхаусы обычно имеют как минимум 2 этажа и соединены между собой в ряд. Хотя это и похоже на дом, где владелец владеет строением и землей, он не является свободно стоящим. Таунхаус разделяет одну или несколько стен с другими самостоятельными единицами. Расходы на содержание дома определяются ассоциацией домовладельцев общины. Напротив, многоквартирный дом — это дом с отдельной единицей, принадлежащей отдельным жильцам. Жители владеют и обслуживают внутреннюю часть своей единицы, но не являются непосредственными собственниками имущества, на котором находится дом. 

Похоже на то: «Цены на таунхаусы выросли в два раза быстрее, чем на квартиры».

 

Возвращение односемейного особняка…

Инвесторы скупают многоквартирные дома в Нью-Йорке и преобразовывают их обратно в одноквартирные дома. Продажи манхэттенских таунхаусов в Нью-Йорке, в частности, приобретают все большую популярность. За последние три года было куплено больше одноквартирных и трехквартирных домов, чем за предыдущие три года вместе взятых. Но почему это происходит? Похоже, что элитная недвижимость, переходящая из рук в руки состоятельных инвесторов, выгоднее, чем иметь дело с небольшими продажами от обычного домовладельца, который покупает недвижимость по совершенно разным причинам.

Долгосрочным покупателям так трудно найти дом на одну семью на Манхэттене, что они создают свой собственный. По иронии судьбы, многие из этих таунхаусов изначально были односемейными домами. Сейчас владельцы таунхаусов инвестируют миллионы в реконструкцию и перестройку их по первоначальным проектам, начиная с их нынешнего многоквартирного состояния. Это часто включает в себя переделку сантехники, электропроводки и вырывание стен, установленных после этого.

манхэттенские агенты по недвижимости подсчитать, что средний полный таунхаус в Upper West Side стоит примерно 10 миллионов долларов. Реконструкция с целью возвращения здания к его первоначальной планировке может привести к дополнительным расходам в размере от 3 до 5 млн. долл.

С другой стороны, аренда жилья для нескольких семей становится все более популярной в городе. Условия трудоустройства после 2008 года все еще остаются неопределенными, что означает, что все больше и больше людей снимают жилье, иногда с несколькими другими семьями. Это не идеальный сценарий для владельца. С каждым новым членом в договоре, шансы на то, что арендная плата будет пропущена, или проблемы, возникающие увеличиваются. В свете напряженного рынка аренды, идея сдачи в аренду отдельных единиц в своем таунхаусе становится менее привлекательной, возможно, указывая, почему все больше владельцев предпочитают преобразовывать многоквартирные таунхаусы в отдельные жилые дома, а также обслуживать исключительно рынок роскоши на Манхэттене, в отличие от населения в целом.

Одно дело владеть жильем для своей семьи, чтобы пустить корни, а другое — анализировать текущее состояние рынка жилья с точки зрения арендного потенциала и легкости перепродажи вниз по дороге. С ростом популярности многоквартирной аренды, похоже, что ремонт с целью превращения в одноквартирный дом может быть вполне оправданным вложением средств.

---

 

Теперь, надеюсь, вы теперь поймете разницу между кооперативами и кондоминиумами, таунхаусами и кондоминиумами, а также другими типами недвижимости, доступными в Нью-Йорке и Майами.

 

Дачный кооператив — добро или зло?

Дачный кооператив, именуемый также дачно-строительным кооперативом, дачным некоммерческим товариществом, ДСК или ДНТ, соответственно —  такая организация дает ряд преимуществ. Кооператив или партнерство не предоставляет на сегодняшний день возможность постоянной прописки – а создают его на основе самоокупаемости, предоставляя людям возможность в самых комфортных условиях заниматься строительством дач и их эксплуатацией.

Разумеется, что эксплуатация дач предполагает некоторые коллективные расходы, и члены товарищества совместно несут все эти расходы, выплачивая суммы, которые определяются собранием. Как правило, возведение хозяйственных помещений и дач выполняется по типовым проектам, на земле, которая отводится в бессрочное пользование этому самому кооперативу.

При этом работы на земельном участке начинаются после того, как в банк внесена сумма, соответствующая полной стоимости задуманного строительства. Размер пая для члена ДСК определяется стоимостью отдельного дачного помещения или одной дачи. Передача своего владения детям, супруге, родителям может проводиться с согласия общего собрания – если пользование дачей и до этого было совместным. Пай члена ДСК будет возвращен ему после выхода из кооператива, а если говорить о пае умершего владельца, он перейдет к наследникам при сохранении имущественного права, если пи жизни этого члена наследники пользовались данной дачей.

	Кооператив	Товарищество
Предоставление прописки	Нет	Нет
Основа создания	Самоокупаемость	Самоокупаемость
Размер пая каждого члена	Стоимость отдельногь помещения или дачи	Стоимость отдельногь помещения или дачи
Возможные передачи владения родственникам	Есть	Есть
Расположение	Города и поселения	Сельхозугодия
Вероятность наличия «подводных камней» на участке (болота, электросети и др.)	Высокая	Средняя
Величина налогов	Низкая	Высокая
Уровень развития инфраструктуры	Низкий	Низкий

Границы                       

Если говорить о дачном некоммерческом товариществе, иначе говоря, ДНТ, то здесь все участки в собственности,  они ограничены, и это удобно в обращении с ними. Таким образом, проблемы с границами в кооперативе могут стать большой проблемой – это явный минус. ДНТ располагаются обычно на сельхозугодьях, тогда как кооперативы в большинстве своем находятся в границах городов и поселений,  а это создает проблемы с экологической ситуацией, и не только.

Но есть у обоих вариантов и общие проблемы. Как правило,  в обоих случаях речь заходит о совсем небольших земельных участках, которые выдавались людям несколько десятилетий назад, и располагаются эти земли часто далеко не в лучших местах – около болот, под электросетями, и так далее.  Это не слишком-то привлекательно, и при покупке такой земли в любом случае следует отправляться на место и изучать потенциальное приобретение лично. С ДНП в этом отношении все обычно обстоит  гораздо лучше, но тем не менее, и такие загородные участки тоже не лишены сюрпризов. 

Что с налогами?

На практике дачные садовые кооперативы радуют тем, что налоги здесь совсем не велики, находятся они примерно на том же уровне, что  ЛПХ. При этом в ДНТ и ИЖС налоги оказываются весьма солидными, и это останавливает людей, которым нужна просто дача, и ничего более. 

Стоит отметить и еще один вопрос, плотно связанный с финансами. Как правило, с инфраструктурой в кооперативах все обстоит очень плохо. Кооперативная дача – это именно такая, на которую придется брать с собой кучу еды, блоки сигарет, несколько буханок хлеба, и так далее. Купить что-либо на месте едва ли удастся, и хорошо, если неподалеку есть деревня, где работает хотя бы киоск. Резюмируя все это, можно подчеркнуть, что в большинстве своем такой вариант загородной недвижимости вполне может заставить Вас заглянуть в прошлый век, и насладиться всеми прелестями глубинки как они есть.

Что выбирать?

Если Вам нужна именно дача, если Вы не желаете вкладывать слишком много денег и платить большие налоги, если Вам не принципиальна возможность прописки, и Вы точно не будете строить здесь коттедж для проживания всего семейства круглый год – дачный кооператив может быть для Вас неплохим решением. Вкладываться много не придется, постройки будут готовые, Вы сможете заниматься сельским хозяйством или просто отдыхать в свое удовольствие. Но если Вы собираетесь возводить коттедж или имеете другие солидные планы – лучше будет поискать другой вариант. В наши дни наиболее популярным решением оказывается обычно ИЖС, земля для индивидуального жилого строительства, которая дает возможность прописки и открывает широкие горизонты для человека, решившего капитально строиться.

	Дачный строительный кооператив	Индивидуальное жилое строительство
Предоставление прописки	Нет	Да
Значительное вложение финансов	Нет	Да
Высокие налоги	Нет	Да
Возможность круглогодичного проживания	Нет	Да
Готовые постройки	Да	Нет
Капитальное строительство	Нет	Да
Тип земельного участка	Обычно сельскохозяйственные земли	Обычно земля населенного пункта
Уровень развития инфраструктуры	Низки	Низкий

Как определить, какую именно землю Вам предлагают, и о каком типе организации идет речь? – Это совсем не сложно, и для того, чтобы прояснить такой вопрос, достаточно  обратиться к свидетельству о праве собственности. ИЖС – это в любом случае земля населенного пункта,  в то время как для кооперативов обычно предоставляется земля сельскохозяйственного назначения, хотя, в общем-то, бывает по-разному. Но в любом случае, ИЖС даст возможность прописки в построенном доме, а что касается кооператива – там и затевать строительство есть смысл только в том случае, если земля приватизирована, и если есть все возможности для нормальной жизни. Нередко приходится сталкиваться в таких условиях с проблемами водоснабжения, электроснабжения. Газ есть мало где, это скорее исключение из правил. Так что все, абсолютно все ложится на плечи владельца участка, все придется делать своими силами и средствами.

Вода может даваться не только в перебоями, но и в определенные дни, и только в летнее время, электричество тоже часто предоставляется только на лето. Поскольку коммуникации сплошь старые и гнилые – крайне редко бывает иначе – на стабильность рассчитывать не придется. Кроме того, сложной может быть и криминальная обстановка – просто заброшенные на зиму дачные участки и дома могут грабиться предприимчивыми селянами, весь металл придется увозить осенью и снова привозить летом. Порой доходит до того, что даже провода на зиму снимают и убирают.

Рассматривая  плюсы и минусы кооператива, разумнее рассматривать все важные для Вас аспекты в рамках  отдельного такого кооператива – в разных местах обстоятельства могут быть различными. Но обязательно, в любом случае, уточняйте вопрос касаемо приватизации, рассматривайте участок лично, общайтесь с соседями и спрашивайте о реалиях – все это даст Вам ответ на вопрос, стоит ли оно того или нет.

 

Производственный кооператив плюсы и минусы налоги. Производственные кооперативы

Основные принципы.

Производственный кооператив — это добровольное объединение граждан (членство) для совершения совместной хозяйственной деятельности. Производственный кооператив действует на основании Устава, который полностью регламентирует его деятельность. Как правило, все члены этой организации в той или иной степени участвуют в его деятельности (личным трудом, финансированием, обеспечением транспортом или материальными ресурсами). Периодически проводится общее собрание пайщиков, в котором принимают участие все его члены. У каждого участника такого объединения есть один голос при принятии решения.

Помимо этого, все члены организации регулярно вносят которые формируют паевый кооперативный фонд. Если, по каким-либо причинам, имущества кооперативной организации не хватает для компенсации его долгов, ее члены должны возмещать недостающую денежную часть за счет собственных средств. Одним словом, все участники этого объединения несут по долгам, что обязательно прописано в его уставе.

2. Производственный кооператив: плюсы и минусы.

Как и все хозяйственные предприятия, производственный кооператив имеет свои Сравним производственный кооператив и банк, предоставляющий кредит на приобретение жилья. Самое главное преимущество кооперативного объединения — это принцип «один за всех и все за одного». Недобросовестные пайщики надолго в нем не задерживаются, а для остальных членов организации достаточно будет минимального пакета документов.

Как правило, потребуется и основной документ гражданина РФ: паспорт. В банке при получении жилищного кредита запросят гораздо больший по объему пакет документов. Но: для банка достаточно 15-20 % от полной стоимости приобретаемого жилья, для кооперативного объединения процент будет гораздо выше — минимум половина стоимости.

Помимо этого, каждый пайщик вносит определенную сумму при вступлении в кооперативную организацию, которая составляет 2-5 % от ориентировочной стоимости жилья, которая не будет возвращаться, если пайщик по каким-либо причинам выходит из нее. Срок накопления этого первоначального взноса от 2 лет, то есть не факт, что, оплатив его, вы тут же отметите новоселье в новой квартире.

Несомненный плюс — это тот факт, что каждый член кооперативного объединения прекрасно осведомлен о реальном положении вещей и участвует в принятии решений. В кооперативе может быть определенное количество пайщиков, не принимающих непосредственное участие в деятельности кооперативного предприятия. Управление, естественно, только демократическое.

При заключении договора с банком на приобретение жилья по ипотеке, вы оформляете жилье в собственность с небольшими ограничениями, а вот при вступлении в кооператив, жилье будет находиться в его собственности до тех пор, пока вы не выплатите полную стоимость квартиры. А вот при выходе из кооператива, его полноправный член может потребовать свой пай или имущество, ему соответствующее, поскольку все кооперативное имущество обязательно поделено на решение должно иметь государственную регистрацию).

Очень сложно, если не сказать невозможно, в случае необходимости произвести переуступку бизнеса, поскольку нужно будет выводить старых членов и вводить новых участников. И каждый переход потребует обязательной государственной регистрации.

Производственный кооператив как одна из форм некоммерческих организаций, имеет несколько несомненных преимуществ и несколько значительных недостатков. Каждый человек должен решать для себя индивидуально вопрос о членстве в такой организации.

Производственный кооператив (далее по тексту — ПК) достаточно часто упоминают как эффективную модель налоговой оптимизации, особенно в части уплаты страховых взносов. Производственный кооператив действительно дает в этом плане ряд возможностей, однако не так много, как об этом заявляют некоторые «налоговые Копперфильды». И, как это обычно бывает, для реализации этих возможностей на практике потребуется уделить много внимания специфике бизнеса и особенностям производственного кооператива как юридической конструкции.

Помимо Гражданского кодекса РФ, правовое положение производственных кооперативов регулируется Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».

Производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. п. 1 ст. 106.1 Гражданский кодекс РФ

Суть состоит в том, что это коммерческая организация, являющаяся объединением граждан (также членами производственного кооператива могут быть и юридические лица) в целях осуществления совместной предпринимательской деятельности в рамках какой-либо производственной отрасли. В определении содержится примерный перечень таких видов деятельности, однако он не является исчерпывающим. По сути, любая деятельность может быть оформлена в виде ПК.

Ключевые особенности производственного кооператива.

К важным особенностям ПК, на которые стоит обратить внимание, следует отнести:

• Наличие законодательно закрепленного требования к минимальному количеству членов ПК — не менее пяти человек. Максимальное число членов кооператива не установлено;
• Членов кооператива можно разделить на две группы:

1. принимающие личное трудовое участие в деятельности кооператива;
2. не принимающие личное трудовое участие в деятельности кооператива. Их количество не должно превышать 25% от числа членов кооператива, входящих в первую группу.

• Кооператив может нанимать на работу сотрудников, не являющихся членами кооператива. Их число не может превышать 30 % от количества членов ПК.
• Член кооператива вносит в качестве вклада, в том числе, свою способность к труду, поэтому нет необходимости заключать с ним трудовой договор. Отношения с кооперативом (в частности, порядок вступления и выхода из кооператива, порядок распределения прибыли и т.п.) регулируются законом, уставом кооператива и правилами внутреннего распорядка кооператива, а не трудовым договором (ст.19, 20 ФЗ «О производственных кооперативах»).
• Члены кооператива, не заключившие трудовой договор с кооперативом, но принимающие трудовое участие в деятельности кооператива (ведь именно с этой целью они и объединились в кооператив), не учитываются при определении средней списочной численности работников кооператива (пп. «з» п.80 Приказа Росстата от 26.10.2015 N 498 «Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения…»).

Соответственно, есть возможность соблюдения ограничения по предельной численности работников для применения УСН (100 человек) при фактическом задействовании в производственном процессе намного большего числа лиц, так как члены кооператива при исчислении предельной численности не учитываются.

Таким образом, если объединить в кооператив производственных рабочих, численность остальных сотрудников (например, отдельный бухгалтер, уборщицы) не превысит 100 человек, они будут наемными сотрудниками.

Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их личным и (или) иным участием и размером паевого взноса.

Члены кооператива, принимающие личное трудовое участие в деятельности кооператива, имеют право получать плату за свой труд в денежной и (или) натуральной формах.

Что касается обязательного страхования, то члены кооператива подлежат социальному и обязательному медицинскому страхованию и социальному обеспечению наравне с наемными работниками кооператива. Время работы в кооперативе включается в трудовой стаж, в трудовой книжке делается запись о членстве в кооперативе.

О возможностях налоговой экономии в ПК: риски и меры их снижения.

Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их личным и (или) иным участием и размером паевого взноса (п.1 ст.12 ФЗ «О ПК»(1). При этом, пропорционально размеру паевого взноса может распределяться не более 50% всей прибыли ПК (п.2 ст.12 ФЗ «О ПК»).

Именно в этом кроется одновременно потенциал и опасность эффекта оптимизации страховых взносов при выплатах членам производственного кооператива!

Разберем по-порядку. Законодательно предусмотрено два варианта оплаты труда членов кооператива:

1) плата за труд в денежной и(или) натуральной форме. Это фактически заработная плата, которая облагается НДФЛ и страховыми взносами в общеустановленном порядке.

Итого налогообложение: 13 % НДФЛ + 20 (30) % страховые взносы.

2) часть прибыли ПК, распределенная в его пользу:

а) пропорционально размеру паевого взноса — таким образом может распределяться не более 50% прибыли (ч. 2 ст. 12 ФЗ «О ПК»).

Данная выплата по своему характеру не является доходом от выполнения работ (оказания услуг) и является по своему содержанию дивидендом (п.1 ст. 43 НК РФ). Подлежит выплате из чистой прибыли и не облагается страховыми взносами. Ставка НДФЛ при этом составляет 13% как для выплаты дивидендов.

Итого : налог на доходы у кооператива (20% налог на прибыль либо 5 (6, 10, 15) % по УСН) + 13 % НФДЛ.

б) в соответствии с личным трудовым участием члена кооператива.

Выплаты членам ПК в связи с их личным участием также по своей природе являются дивидендами и не должны облагается страховыми взносами. Но, увы, государственными органами, в том числе, к сожалению, и судами, эти выплаты рассматриваются как оплата труда.

Все началось с Определения Верховного суда РФ от 10.02.2015г. по делу № А65-23251/2013.

В том случае Производственный кооператив заключил трудовые договоры со всеми своими членами и выплачивал им заработную плату. Свою же чистую прибыль он распределял следующим образом:

30% – в равных долях между членами кооператива, то есть пропорционально равным паевым взносам;

70% – пропорционально трудовому участию, которое определялось исходя из годовой суммы заработной платы каждого члена кооператива.

Пенсионный фонд по результатам выездной проверки исчислил ПК с указанных 70% страховые взносы, что и стало предметом судебного спора, который дошел до Верховного Суда. В итоге Суд постановил, что распределение 70% прибыли в данном случае полностью зависит от размера выплат за исполнение сотрудниками (членами кооператива) своих трудовых обязанностей и напрямую связано с системой оплаты труда, в связи с чем выплаты являются стимулирующими и носят поощрительный характер, а потому подлежат обложению страховыми взносами.

Таким образом, только та часть прибыли, которая распределяется пропорционально паевому взносу, приравнивается к дивидендам и не облагается страховыми взносами.

Но мы будем не мы, если не предложим своим заинтересованным читателям своеобразный «зонтик», который позволит по возможности пережить надвигающуюся непогоду, и выйти максимально «сухими» в подобных делах.

Итак, что делать:

1. Во-первых, используйте «по полной» предусмотренную законодательством возможность распределения прибыли между членами кооператива пропорционально паевым взносам, то есть на все 50%. На выплаты, распределяемые таким образом, Пенсионный фонд не покушается.

2. Понятие «трудовой функции», выполняемой работником в рамках трудового договора, все-таки не тождественно понятию «трудового вклада» члена кооператива, как бы того не хотелось представителям Пенсионного фонда.

Поясним, «трудовая функция» напрямую не связана с получаемой кооперативом прибылью, и выплаты производятся работнику в данном случае за сам факт ее исполнения и регулируются трудовым законодательством. Тогда как «трудовой вклад» напрямую должен определять получаемую кооперативом прибыль, и устанавливается в соответствии с его Уставом. Трудовой вклад членов кооператива, исполняющих идентичные трудовые функции, может быть разным.

Если обратиться к рассмотренному нами делу, то ПК допустил фатальную ошибку, прямо увязав по Уставу трудовой вклад с зарплатами членов кооператива по трудовым договорам. В таком случае получается, например, чтобы увеличить долю в прибыли какому-нибудь члену кооператива, необходимо повысить ему заработную плату до соответствующего уровня. Следовательно, вся деятельность членов кооператива была подчиненна трудовому законодательству. Это и предопределило в значительно степени «нехорошее» решение Верховного суда.

Поэтому учимся на чужих ошибках и исключаем из Устава ПК любые возможные отсылки к нормам трудового законодательства. Даже рекомендуем прямо отразить в Уставе, что члены кооператива не получают заработную плату за труд, а получают дивиденды при ежемесячном распределении прибыли в зависимости от их трудового участия, которое определяется Уставом.

При определении порядка распределения прибыли в соответствии с трудовым участием не ссылайтесь на процесс труда, делайте акцент на его результате, то есть на трудовом вкладе в получаемую кооперативом прибыль.

Например, для продажников можно разработать систему баллов, учитываемых при распределении прибыли, начисляемых в зависимости от количества и суммы заключенных сделок. Можно применять разные повышающие коэффициенты к сделкам, заключенным с новыми клиентами, понижающие — к сделкам, от которых клиент отказался и т.д.

Для производственных сотрудников система баллов может исходить из планируемого и фактического объема производства, приходящегося на каждого члена кооператива, применения понижающих коэффициентов при наличии «брака» и т.п.

Избегайте в регламентации деятельности членов кооператива отсылок к документам, свойственным для трудовых отношений: штатное расписание, тарифно-квалификационные характеристики работы, должностные инструкции, приказы о назначении на должность и прочие документы, указывающие на конкретную профессию, специальность, вид поручаемой работы. Например, в производственном кооперативе штатное расписание совершенно точно должно быть заменено на «список участников кооператива, принимающих личное трудовое участие в деятельности кооператива». Вместо привычных приказов должны оформляться протоколы собраний членов ПК и распоряжения Председателя ПК, действующего в соответствии с Уставом.

3. Еще один момент. Уделяйте внимание составу членов кооператива, старайтесь не включать в него работников, функционал которых напрямую не влияет на генерацию прибыли, например бухгалтер, юрист, обслуживающий персонал и т.д. С ними лучше заключить трудовые договоры или перевести на аутсорсинг.

Если возникла необходимость заключить трудовой договор с членом кооператива, то четко отделите функцию, за которую он будет получать зарплату, от его трудовой деятельности, как участника кооператива.

Мы уверены, что такие меры повысят шансы отстоять право не платить страховые взносы.

Однако в любом случае по сравнению с трудовым участием размер денежных средств, получаемых каждым членом кооператива на руки, может быть больше за счет уменьшения сумм поступлений в бюджет в виде страховых взносов.

В качестве деловой цели создания кооператива будет повышение заинтересованности работников в качественном результате для повышения уровня их дохода, уменьшения текучести кадров. Поэтому наряду с налоговой оптимизацией ПК дает и явный управленческий эффект: повышает мотивацию сотрудников, дает ощущение участия каждого сотрудника в распределении прибыли, что увеличивает заинтересованность в росте доходности производства.

В итоге, в случае применения на практике такой организационно-правовой формы как производственный кооператив, можно получить явно заметный эффект снижения налоговой нагрузки (есть возможность перехода с ОСН на УСН при любой численности членов ПК), а также размер перечисляемых страховых взносов, увеличив при этом размер выплат членам ПК на руки и дополнительно получив действенный способ мотивирования всех членов ПК к развитию производства и увеличению его прибыльности.

При этом мы категорически не рекомендуем следовать советам многих консалтеров и создавать из всех своих сотрудников производственные кооперативы, отказываясь от трудовых договоров с ними и экономя таким образом на зарплатных налогах. С огромной долей вероятности этот шаг будет признан налоговой схемой со всеми последствиями, поскольку отсутствует разумная деловая цель построения отношений подобным образом. Согласитесь, странно выглядит компания, занимающаяся розничной торговлей, не имеющая в штате ни одного продавца, но заключившая договор с неким Производственным кооперативом «Розничные продавцы». Очень сильно это напоминает «аутсорсинговые схемы» прошлых лет, на которых погорело не мало наших ритейлеров.

Пример использования ПК в практике taxCOACH®

Примером того, в каком случае можно использовать этот инструмент, является следующая ситуация:

Основным видом деятельности бизнеса было производство химических веществ и их продажа промышленникам. При этом ключевая особенность заключалась в том, что подобных химических производств было несколько, и постоянно появлялись новые. Продажей же занималась группа менеджеров, не имеющих специальных познаний в химии, но умеющих продать «что угодно».

Особенности их «условий труда» заключались в следующем:

• минимальный фиксированный оклад;
• основной доход — процент от прибыли, заработанной конкретным менеджером;
• прописанная система штрафов и поощрений, разработанная самими менеджерами;
• дополнительные основания для увольнения менеджеров;
• отсутствуют стационарные рабочие места: имеется помещение с пустыми рабочими столами, за которые любой из менеджеров может сесть со своим ноутбуком. После работы стол должен оставаться таким же пустым как и был. Подобие коворкинговых центров.

Очевидно, что подобный характер отношений менеджеров и компании не вмещаются в рамки трудовых отношений с их обязательными нормативами и гарантиями.

Поскольку важной особенностью этой части бизнеса является именно умение продать «все что угодно», эту его компетенцию и было решено облечь в форме Производственного кооператива, оказывающего соответствующие услуги производственным подразделениям.

Созданный в форме ПК Торговый дом в этом случае накапливал клиентскую базу и опыт успешной деятельности, продавая от своего имени и под своей торговой маркой химические вещества. Производственный же сектор мог в свою очередь нарастать и видоизменяться без ущерба связям с клиентами. Все нюансы отношений с менеджерами были гибко отрегулированы в Уставе ПК.

В результате это позволило не только облечь все особенности работы «продажников» в юридически правомерные формы, но и дать возможность для законной экономии зарплатных налогов и получения наличных средств. При этом подчеркиваем — что налоговая экономия здесь — не основная цель, а «побочный» эффект обличения отношений в соответствующую им юридическую форму. В таком случае налоговая выгода никогда не будет признана необоснованной.

Таким образом, использование производственного кооператива в группе компаний требует сдержанного подхода, а некоторые его действительно уникальные и эффективные особенности открываются только продвинутым пользователям.

вопрос по экономике — плюсы и минусы производственных кооперативов (пк), очень срочно надо.. и получил лучший ответ

Ответ от —[гуру]
1) производственный кооператив — это добровольное объединение на основе членства преимущественно граждан для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности;
2) член кооператива — гражданин, как правило, обязан в нем работать (участвовать в его деятельности личным трудом) , находиться с кооперативом в трудовых отношениях, либо обеспечить иное участие в его деятельности, выражающееся, в частности, в финансировании кооператива, обеспечении его материальными ресурсами, помещениями, транспортом. Однако и такие члены должны участвовать в работе общего собрания кооператива. Аналогичные формы участия может использовать юридические лицо — член кооператива, если его участие предусмотрено законом или учредительными документами кооператива;
3) обязанность членов кооператива состоит также в формировании его имущественной базы путем внесения имущественных паевых взносов. В совокупности паевые взносы составляют паевой фонд кооператива;
4) члены кооператива несут субсидиарную ответственность по его долгам. Это значит, что, если имущества кооператива недостаточно для покрытия его долгов, члены кооператива обязаны компенсировать недостающую часть долга за счет своих личных средств (а члены — юридические лица — за счет средств юридического лица) . Размер и порядок применения субсидиарной ответственности предусматриваются в законах о производственных кооперативах и их уставах;
5) все члены кооператива, как граждане, так и юридические лица, обладают одним голосом при принятии решений на общем собрании членов кооператива. Этим кооперативы существенно отличаются от хозяйственных обществ.
Достоинства и недостатки
Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его «к своим». В отличие от банка здесь не требует многочисленных справок и гарантий. Паспорт и возможно копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов. Объясняется это очень просто — недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего.
Правда, сумма банковского кредита может быть выше, нежели объем предлагаемых в кооперативе средств. Как правило, для вступления в кооператив нужно владеть 50% стоимости приобретаемого жилья. А минимальный взнос по ипотеке, как известно, составляет 30%.
Кроме того, будущий пайщик должен внести вступительный взнос — довольно круглую сумму (от 2 до 5% от ориентировочной стоимости квартиры к моменту ее сдачи) , которая в сумму накопления не входит и не возвращается в случае выхода из кооператива.
Еще один не самый приятный нюанс — срок накопления первоначального взноса составляет, как правило, не менее 2 лет. Даже если вы внесете все сумму сразу, это не значит, что после этого вы сможете въехать в квартиру.
Определенные неудобства вносит и тот факт, что по ипотечному договору вы изначально получаете квартиру в собственность. И даже, если ваше финансовое положение изменится в худшую сторону, банк не будет заинтересован в судебном разбирательстве по поводу изъятия квартиры. По крайней мере, таких случаев пока не было. По закону оставить вас без жилплощади практически невозможно. Что же касается кооператива, то здесь жилье до последнего момента находится в собственности кооператива, а следовательно ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.
плюсы:
В производственном кооперативе могут быть члены, не принимающие личного трудового участия, они вносят дополнительный паевой взнос — число таких членов не может быть более 25% от общего числа членов кооператива (для сельскохозяйственных кооперативов — не менее 50% работ должны выполняться членами кооператива) .
Имущество кооператива делится на паи и при выходе из кооператива член может получить стоимость пая или соответствующее имущество. Прибыль делится в соответствии с трудовым участием (если иное не установлено уставом) .
минусы:
Члены кооператива несут субсидиарную ответственность своим имуществом, размер и порядок ответственности должен быть обязательно установлен в уставе.

Производственный кооператив – организация, в которую собираются подсобные работники или владельцы фермерских хозяйств для того, чтобы иметь возможность вести общую предпринимательскую деятельность и отстаивать свои интересы наиболее эффективно. Подобный подход распространен в сфере сельского хозяйства и набрал популярность в начале двадцатого века.

Есть два варианта, в которых могут существовать кооперативы:

• Колхоз . В свою очередь, это может быть как сельскохозяйственный кооператив, занимающийся земледелием или скотоводством, так и рыболовная артель, которая вылавливает и заготавливает рыбу. В обоих случаях члены кооператива группируются для производства и сбыта продукции, объединяя свое имущество (как деньги, так и недвижимость, землю, сельскохозяйственное оборудование) на паевых основах. Отличие колхоза в том, что все члены обязаны в нем работать и при этом все они считаются производителями товара вне зависимости от того, какую функцию они выполняют. В названии же объединения обязательно должно фигурировать слово «колхоз» или «артель», чтобы каждый, кто захочет воспользоваться его услугами, понимал, с чем имеет дело.
• Коопхоз . Если в колхоз могут вступать люди, у которых из всех активов – руки и голова на плечах, в коопхоз могут объединиться только главы , обладающие землей для того, чтобы всем вместе её обрабатывать, собирать урожай и отстаивать свои права от любого, кто на них посягнет. Общее трудовое участие не требуется, как и передача всей имеющейся у конкретного члена земли в общее хозяйство – достаточно небольшого участка. В названии объединения обязательно должно фигурировать слово «коопхоз».

В целом, объединения являются добровольными и создаются исключительно для того, чтобы всем вместе получить прибыль наиболее выгодным способом.

Учредители и учредительные документы

Учредителями колхоза могут стать несколько человек, договорившихся между собой и на паевых условиях собравших начальный капитал.

Единственный учредительный документ, которым они должны руководствоваться и который они же и составляют – Устав , в котором обязательно должна быть следующая информация:

• Наименование и адрес кооператива.
• Срок, на который он создан, или, если он собирается действовать бессрочно, указание на это намерение.
• Цели, которые данный субъект деятельности будет преследовать в дальнейшем – они могут быть как четкими, так и размытыми, главное указать, что объединение может заниматься любой деятельностью, которая в него вписывается.
• Порядок, в котором колхоз собирается набирать новых членов: на каких условиях и за какой взнос их готовы принять. Тут же следует указать, на каких условиях членство может быть прекращено и по чьей инициативе это может произойти.
• Размер паевых взносов, которые ожидаются от членов кооператива, порядок их внесения и наказание за просрочку.
• Условия образования любых фондов, которые могут потребоваться объединению.
• Как будут распределяться прибыль и убытки.
• Права и обязанности членов, их ответственность по обязательствам.
• Органы управления, а также все важные моменты, которые здесь можно найти: условия принятия решений, условия вступления в них и выхода, границы их власти.
• Начало и конец финансового года, по которому собирается ориентироваться кооператив.
• Условия участия в общей работе: минимальный, максимальный размер, зависимость прибыли от участия, случаи, когда человек может отказаться от работы и не понести за это наказания.
• В каком порядке будет оцениваться имущество, вносимое в качестве взноса.
• В каком порядке объединение может быть реорганизовано или ликвидировано: при каких условиях, в какие сроки, какие документы для этого потребуются.

Закон позволяет членам производственного кооператива проявлять при составлении Устава определенную свободу – они вольны выбирать все исходя из собственных условий и из того, какими возможностями обладают.

Определение правовой формы по ГК РФ вы можете узнать из следующего видео:

Уставный капитал

Чтобы организация начала функционировать, ей нужны деньги, как и для того, чтобы вести деятельность. Потому ее участники должны время от времени вносить членские взносы, формирующие так называемый уставный капитал.

В каком порядке это будет происходить, какое наказание ждет тех, кто задержит взнос и другие подобные детали определяет каждый хозяйственный субъект самостоятельно ещё в самом начале своего существования.

Минимального или максимального размера уставного капитала не существует.

С ним связано всего одно правило: к тому моменту, когда кооператив будет создан и поставлен на государственный учет, каждый его член должен внести не меньше десяти процентов паевого взноса .

Участники, их количество, права и обязанности

В данном объединении есть два типа участников:

• Члены кооператива : те, кто вносил паевой взнос и является полноправным членом организации. Могут участвовать в работах, могут принимать участие в решениях, которые окажут влияние на дальнейшую судьбу субъекта. Количество их не может быть меньше пяти человек .
• Работники : те, кто нанимаются по трудовому договору как специалисты в любой другой сфере. Не имеют права голоса, не должны участвовать в паевых взносах, работают в условиях, обычных для наемной рабочей силы. Исключая тех, кто работает в сезон и потому недолго, общее их число не должно быть больше, чем общее число членов хозяйства.

Обязанности работников очень просты:

• Не нарушать закон и корпоративную этику.
• Придерживаться техники безопасности.
• Не пропускать работу без уважительных причин.
• Честно выполнять свои обязанности.

В целом, не слишком отличаются от обязанностей любых наемных рабочих, как и их права:

• Получать зарплату в объеме, указанном в договоре, и в срок.
• Иметь возможность выйти на больничный и в отпуск.

Обязанности членов более специфичны:

• Принимать участие в трудовой деятельности кооператива или же, если по какой-то причине это невозможно, вкладываться финансово.
• Принимать участие в важных голосованиях по вопросам, которые определяют дальнейшую судьбу организации, при этом не больше одного голоса на человека вне зависимости от размера трудовых или финансовых вкладов.
• Вносить свою часть вклада – как в пай, так и любые дополнительные взносы.
• Нести ответственность за долги объединения своим личным имуществом .

При этом их права:

• Передавать пай любому другому члену и протестовать против его передачи лицу или организации, если это не устраивает члена организации.
• Выходить из объединения по желанию со всеми предусмотренными в Уставе выплатами.
• Принимать участие в голосованиях.

Цель деятельности

Цель каждого хозяйства определяют его члены, однако функции всегда остаются примерно одинаковыми, как и задачи. Кооперативы нужны, чтобы:

• Помешать социальной изоляции участников и позволить им объединиться с себе подобными для достижения общих целей.
• Позволить людям реализовывать принципы, позволяющие выжить, а именно: кооперацию, ответственность, помощь другим.
• Позволить гражданам завести друзей, привыкнуть проявлять активную общественную позицию, заиметь мнение по многим вопросам.
• Обеспечить людям, которые по одиночке могут её не добиться, социальную защиту и справедливость.
• Создать новые рабочие места, на которые могут прийти безработные.
• Создать новую инфраструктуру.
• Добиться прибыли там, где одному человеку действовать невыгодно, и в результате улучшить собственные условия жизни.
• Продвинуть на рынок экологически чистые продукты, созданные небольшим объединением людей, привязанных к земле.

Кооператив помогает бороться с системой, которая отрицательно относится к попыткам одного человека создать собственный бизнес – там, где не справится один, объединение легко пройдет.

Органы управления

Каждый подобный субъект обладает несколькими органами власти, которые позволяют ему вести дела наиболее эффективно. Это:

• Общий совет членов кооператива , на котором все могут собраться и принять решение по важным вопросам. Именно он определяет устав, направления работы, принимает новых членов и исключает старых, собирает взносы, определяет наказания, принимает решение о реорганизации или ликвидации – занимается всеми вопросами, которые как-то влияют на жизнь объединения.
• Наблюдательный совет , который создается в больших хозяйствах, где больше пятидесяти членов. Необходим, чтобы контролировать исполнительные органы организации.
• Правление – исполнительный орган, который создается в объединении, где больше десяти членов. Следит за деятельностью кооператива в то время, когда общие собрания не проводятся, и принимает решение по вопросам, которые не требуют обсуждения всем составом.
• Ревизор – не может состоять ни в исполнительных органах, ни в наблюдательном совете. Его главная функция – осуществлять контроль над финансово-хозяйственной стороной жизни организации. Он имеет доступ к документам и может проверить качество работы любого из тех, кто трудится на хозяйство. Если в субъекте больше, чем двадцать членов, вместо ревизора избирают трех членов ревизионной комиссии, которая выполняет те же функции.

Маленькие кооперативы, в которых состоит меньше десяти человек, имеют единственный орган управления – общий совет.

Распределение прибыли

Правила, по которым происходит распределение прибыли, устанавливаются в Уставе. Она может делиться на четко фиксированные части и выдаваться в определенный срок, а может делиться в зависимости от размеров трудового и финансового вклада каждого участника. Может даже выдаваться наемным работникам наравне с остальными.

Все зависит от того, что было записано в Устав при создании объединения.

Преимущества и недостатки правовой формы

Производственный кооператив обычно считается обладающим следующими плюсами:

• Кооперация. Общение, товарищество и помощь друг другу среди членов организации считаются за норму и сильно поднимают боевой дух.
• Возможность отстаивать свои интересы. Там, где один индивидуальный предприниматель не справится, объединение пройдет.
• Добровольность трудового участия. Если человек не может работать, он может платить.
• Гибкость. В хозяйстве все определяется его членами в зависимости от их нужд и желаний.

Его минусы:

• За долги члены расплачиваются из своих денег.
• Сложность управления – не имея опыта и специального образования, можно не суметь справиться с организацией кооператива.

Производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов.

Ст. 107 ГК РФ

Существующие в нашей стране производственные кооперативы по своей сущности и организационно-правовой основе фактически близки к обществам с ограниченной ответственностью. Действительно, имущество кооперативов формируется на долевой основе, за счет взносов его членов, производимых в денежной и материальной формах. Источниками образования имущества служат также продукция кооператива и доходы, получаемые от ее реализации и иных видов деятельности. Высшим органом управления кооператива является общее собрание.

Исполнительные органы представлены правлением, возглавляемым председателем. Управленческие функции общего собрания и правления в кооперативах и обществах весьма сходны, близки также механизм создания и регистрации кооперативов и обществ, содержание уставов, регламентирующих их деятельность.

Производственные кооперативы создаются для совместного производства, переработки, сбыта промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, торговли, оказанию услуг.

Слова «производственный кооператив» или «артель» должны входить в фирменное наименование кооператива.

Учредительным документом производственного кооператива является устав, утвержденный общим собранием его членов. Число членов кооператива не должно быть менее пяти человек. Имущество, находящееся в собственности производственного кооператива, делится на паи его членов. Прибыль кооператива распределяется между его членами в соответствии с их трудовым участием, если иной порядок не предусмотрен законом и уставом кооператива. Так же распределяется и имущество, оставшееся после ликвидации кооператива и удовлетворения требований его кредиторов.

Высший орган управления кооператива – общее собрание его членов. Член кооператива имеет один голос при принятии решений общим собранием. Он вправе по своему усмотрению выйти из кооператива. В этом случае ему должна быть выплачена стоимость пая или выдано имущество, соответствующее его паю, а также осуществлены другие выплаты, предусмотренные уставом данной организации.

Производственный кооператив может быть добровольно реорганизован в хозяйственное товарищество или общество по единогласному решению его членов или ликвидирован. Производственный кооператив отличается как от товариществ, так и от обществ:

· основывается на добровольном объединении физических лиц – граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, но участвующих в деятельности кооператива своим трудом. Соответственно этому каждый член кооператива имеет один голос в управлении его делами, независимо от размеров своего имущественного вклада;

· полученная в кооперативе прибыль распределяется, прежде всего, с учетом трудового участия, а не имущественного вклада (пая). Именно поэтому производственный кооператив охарактеризован в ГК РФ как артель.

Гражданский кодекс РФ дополнил классическую конструкцию кооператива-артели важными положениями:

ü члены кооператива несут дополнительную ответственность по его долгам, хотя и не всем своим имуществом, а в размере, заранее определенном уставом (это в какой-то мере сближает его с обществом с дополнительной ответственностью). Обычно этот размер является кратным по отношению к паевому взносу или долевому участию члена кооператива, но не может быть ниже предусмотренного законом минимума;

ü членство в кооперативе возможно как для юридических, так и для физических лиц, не участвующих непосредственно в его деятельности, но осуществляющих определенные имущественные вклады (и соответственно получающих на них определенный доход).

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательный минимум членов кооператива – не менее пяти, ибо, в отличие от обществ, кооператив не может функционировать в качестве «компании одного лица». В кооперативе имеется возможность создания неделимых фондов (или фонда), имущество которых может быть поделено между его участниками только в случае ликвидации кооператива после удовлетворения претензий всех его кредиторов. На это имущество не может быть обращено взыскание кредиторов по личным долгам членов кооператива.

Важной особенностью кооператива является и то, что с учетом трудового участия здесь обычно делится не только прибыль, но и ликвидационная квота.

Преимущества производственного кооператива:

· прибыль кооператива распределяется между его членами не пропорционально паям, а в соответствии с их трудовым вкладом. В таком же порядке распределяется имущество, оставшееся после ликвидации кооператива и удовлетворения требований его кредиторов. Данный порядок распределения материально заинтересовывает каждого члена кооператива более добросовестно относиться к своему труду;

· законодательством не ограничивается число членов коопе­ратива, что представляет большие возможности физическим лицам для вступления в него;

· равные права всех членов в управлении кооперативом, так как каждый из них имеет только один голос.

Недостатки производственного кооператива :

ü в связи с тем, что число членов в кооперативе не должно быть менее пяти, существенно ограничиваются возмож­ности его создания;

ü каждый член кооператива несет ограниченную субсидиарную ответственность по долгам кооператива.

Плюсы и минусы совместной жизни

При рассмотрении вопроса о покупке квартиры в Нью-Йорке один из первых вариантов — купить ли кондоминиум или приобрести жилье в жилищном кооперативе. Кооперативы варьируются от элитных и престижных, таких как знаменитые нью-йоркские апартаменты Dakota, до недорогих и практичных, таких как многочисленные варианты кооператива в Бруклинском районе Мидвуд. У кооперативов есть много преимуществ, но они также имеют свои особенности, поэтому важно изучить все тонкости этого типа собственности, прежде чем совершать покупку.

Что такое кооперативная игра?

Сокращенно от жилищного кооператива, кооператив — это основанное на членстве юридическое лицо, которое владеет одним или несколькими жилыми зданиями. Кооперативы — это форма жилого жилья, наряду с кондоминиумами и домами на одну семью, но в отличие от этих более распространенных классификаций, они не считаются недвижимостью. Жители кооператива не владеют определенной единицей в здании — скорее, они имеют исключительное право пользования определенной единицей после получения членства путем покупки определенного количества акций в кооперативе.Чем больше единица, тем большее количество акций должен приобрести покупатель.

Как правило, новые кооперативы могут быть созданы либо строителем нового жилого дома, либо жильцами многоквартирного дома, который поступает в продажу. В первом случае застройщик выходит из ассоциации кооперативов после продажи всех акций. В последнем случае существующие арендаторы многоквартирного дома могут объединиться в кооператив для покупки собственности у собственника.

Характеристики кооператива

В случае недвижимости, такой как кондоминиумы, владельцы вступают во владение правом собственности на свою конкретную квартиру, что позволяет им брать ипотечные ссуды для финансирования покупки.Однако банки не выдают ипотечные ссуды для финансирования покупки акций кооператива. Вместо этого покупатели могут взять ссуды на акции, похожие на ипотеку, для финансирования покупки своего кооперативного членства.

Особое внимание следует обратить на то, есть ли ипотека на само здание. Даже если акционер уже выплатил свою ссуду на покупку акций, которая профинансировала его покупку в ассоциации кооператива, кооператив в целом по-прежнему несет ответственность по любым ипотечным ссудам, полученным кооперативом на само здание.

Поскольку кооперативы не считаются недвижимостью, отдельные налоги на имущество отсутствуют. Скорее всего, все здание облагается единым налогом на имущество, а расходы распределяются между акционерами, обычно в зависимости от количества принадлежащих им акций. Сам кооператив также несет ответственность за коммунальные услуги и страхование, и обычно эти расходы делятся между акционерами. Организация также несет ответственность за заработную плату любых сотрудников, таких как швейцары или уборщицы, обычно известная как плата за обслуживание.

Кооперативы обычно управляются советом директоров, избранным из числа акционеров, но в некоторых случаях акционеры нанимают компанию для управления финансами и коммерческими операциями ассоциации. Поскольку большинство кооперативов зарегистрированы как компании с ограниченной ответственностью, количество голосов, которыми обладает акционер, напрямую связано с количеством акций, которыми он владеет. Однако некоторые кооперативы следуют принципам Рочдейла, по которым каждому акционеру — независимо от количества принадлежащих им акций — один голос в процессе принятия решений.

Каким бы ни был процесс голосования, совет директоров отвечает за установление и обеспечение соблюдения правил кооператива, проверку будущих жителей, обеспечение финансовой стабильности ассоциации и решение вопросов, касающихся ремонта, технического обслуживания и модернизации. Покупатели, желающие вступить в кооперативную ассоциацию, должны подать заявку на покупку, а также пройти собеседование с советом директоров. Пакет приложений, также известный как «доска объявлений», обычно содержит налоговые декларации, историю занятости, финансовую и кредитную информацию, а также рекомендации банкиров, домовладельцев, работодателей и друзей.

Преимущества совместной жизни

Кооперативы — это популярное жилье в Нью-Йорке, где они составляют около половины жилищного фонда. Поскольку кооперативное объединение является собственником собственности, оно несет расходы на техническое обслуживание и ремонт, аналогично соглашению между арендатором и арендодателем

.

Одно из главных преимуществ кооперативов — это более низкие расходы, так как они работают по себестоимости, что означает, что они не работают с целью получения прибыли. Многие кооперативы, особенно небольшие, управляются и обслуживаются акционерами-резидентами, что еще больше снижает расходы.Еще одно преимущество кооперативов состоит в том, что даже несмотря на то, что акционеры не владеют недвижимостью, они по-прежнему имеют право на все налоговые вычеты, доступные домовладельцам, включая налоги на недвижимость.

Недостатки кооперативного членства

Кооперативы регулируются более строгими правилами, чем кондоминиумы. Правление кооператива может ввести запреты на размещение объектов в качестве жилья на время отпуска типа Airbnb, на субаренду, использование собственности в качестве жилого дома или на покупку родительскими объектами.

Могут быть также более строгие правила финансирования, поскольку кооперативная ассоциация может принимать очень небольшую ссуду или вообще не принимать ее.Покупатели подвергаются тщательной финансовой проверке при подаче заявки на покупку в кооперативе, что затрудняет как покупку, так и продажу кооперативных акций, поскольку продавец может инвестировать время и ресурсы, чтобы найти покупателя, только чтобы покупатель был отклонен за кооперативную доску.

Некоторые кооперативы, особенно небольшие, могут иметь очень ограниченный персонал или совсем не иметь его. Таким образом, от акционеров может потребоваться выделить определенное количество времени на содержание здания. Хотя такие договоренности могут быть полезными для создания чувства общности и принадлежности, а также для экономии накладных расходов, они могут оказаться неприемлемыми для некоторых покупателей.

Другой фактор риска для кооперативов проистекает из их основной характеристики долевого владения — если один из акционеров не выполняет платежи, будь то плата за обслуживание или ссуда на акции, это может повлиять на всех членов ассоциации. В крайних случаях от всех акционеров может потребоваться страхование дефолта одного члена — хотя строгий процесс подачи заявок разработан таким образом, чтобы свести дефолты к минимуму.

Кооперативные типы

Есть два типа кооперативов: имущественные и неакционерные.В кооперативах собственности акционеры получают права владения определенной единицей посредством передачи правового титула, в то время как в кооперативах, не связанных с акционерным капиталом, акционеры обеспечивают права владения посредством договора аренды или аренды.

С точки зрения ценообразования кооперативы можно разделить на три категории: рыночные ставки, ограниченный капитал и лизинговые кооперативы. Как следует из названия, кооперативы по рыночной ставке торгуются в тандеме с рыночными условиями, то есть партнеры могут выставлять акции на продажу по выбранной ими цене.Кооперативы с рыночной ставкой напоминают договоренности о кондоминиумах, хотя покупная цена обычно будет значительно ниже, чем для аналогичной квартиры, а ежемесячная плата, вероятно, будет выше.

В случае кооперативов с ограниченным участием в акционерном капитале ассоциация будет иметь строгие правила в отношении цен на акции и скорости их повышения, чтобы жилье оставалось доступным. Лизинговые кооперативы, также известные как кооперативы без участия в капитале, являются подмножеством этой категории и характеризуются очень низкой покупной ценой.В случае лизинговых кооперативов покупка в ассоциацию будет иметь низкую цену — такую ​​же низкую, как страховой депозит арендуемой квартиры — и будет сопровождаться более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Организация этого кооператива во многом схожа с арендой. Когда акционер лизингового кооператива продает свою долю в ассоциации, он получает только ту низкую закупочную цену, которую он заплатил, плюс любое повышение цены, которое позволяет ассоциация.

Если вас интересует кооператив в Нью-Йорке, PropertyShark предлагает отчеты об имуществе для каждого объекта кооператива в Нью-Йорке, от шедевра ар-деко River House на Манхэттене до Premier House в Бруклинском районе Мидвуд.Если вы имеете в виду конкретное здание, просто введите адрес здания в строке поиска, и вы сможете получить доступ к огромному количеству информации об имуществе, от площади в квадратных футах и ​​титульных документов до полного списка кооперативных единиц, а также подробные отчеты о самих свойствах. Ознакомьтесь с приведенным ниже примером того, как начать поиск:

Вы также можете использовать инструмент Comps PropertyShark для сравнения объектов из одного и того же кооператива или разных ассоциаций кооперативов.

Преимущества и недостатки кооперативного жилья | Ресурсы для покупки дома

Кооперативные здания или «кооперативы» — это уникальный вариант жилья, обычно встречающийся в ограниченном количестве U.С. Городские рынки. Кооперативы впервые появились в Нью-Йорке в конце 1800-х годов и стали популярными в Вашингтоне, округ Колумбия, в 1920-х годах. Сегодня кооперативы также широко распространены в Чикаго.

Кооператив — это многоквартирная недвижимость, принадлежащая компании, обычно компании с ограниченной ответственностью (LLC). Физические лица, приобретающие квартиру в здании, становятся акционерами холдинговой компании с исключительной арендой на свое жилье.

Это означает, что ваша покупка финансируется за счет жилищного кредита, а не жилищной ипотеки, поскольку вы покупаете акции компании, а не недвижимость.

Имущество находится в управлении кооперативного совета, состоящего из ограниченного числа акционеров в здании, которые принимают решения в пользу корпорации (других жителей). Юридически это отличается от кондоминиума, и в этом случае у каждой квартиры свой собственник.

В кооперативе корпорация обычно берет на себя обязанности по техническому обслуживанию, которые выходят за рамки отдельных подразделений, включая персонал по управлению и техническому обслуживанию, стрижку и уборку снега, страхование, налоги, ипотеку (если есть), ремонт и основные системы, такие как HVAC, электрические и сантехнические.

Совет кооператива также участвует во всех покупках и продажах, рассматривая и одобряя любых новых кандидатов.

Преимущества

• В некоторых случаях кооперативы предлагают более дешевый вариант жилья. Они обычно дешевле на квадратный фут, чем кондоминиумы в том же районе, с дополнительным преимуществом в виде более низких затрат на закрытие.
• Будущая продажа единицы может привести к значительной финансовой прибыли, даже если собственники не создают собственный капитал. Это особенно актуально для долгосрочных инвестиций в рынок дорогостоящего жилья.
• Кооперативы часто обеспечивают больше социальных контактов, чем большие кондоминиумы, что может быть полезно в больших городах, где сложнее узнать своих соседей.

Недостатки

• Даже если вы можете игнорировать работу по управлению имуществом вне своего подразделения, вам все равно придется оплачивать свою часть этих расходов, которая может быть значительной.
• Во время налогообложения владельцы кооперативов сталкиваются с совершенно другими финансовыми обстоятельствами, чем домовладельцы, владеющие ипотекой, которые могут пользоваться предпочтительными налоговыми вычетами.
• Если правление одобрит крупный проект или новые удобства, вы можете получить значительный счет на оценку вашей части затрат.

Зависит от кооператива

• Совету кооператива может потребоваться одобрение любого нового жителя, включая соседа по комнате, переселяющегося в ваше подразделение.
• Для ремонта вашего помещения также может потребоваться одобрение совета директоров, что может потребовать внесения платы за подачу заявки и длительного процесса утверждения.
• Возможно, вы не сможете сдать свою квартиру в краткосрочную аренду, если, например, вам необходимо переехать на год из-за работы.
• Даже если вам разрешено сдавать квартиру в аренду, многие кооперативы разрешают сдавать в субаренду только ограниченный процент здания и могут потребовать минимальный вид на жительство (обычно от одного до трех лет), прежде чем вы сможете подать заявку на утверждение.
• Кооператив может контролировать стабильность здания, препятствуя частым продажам, потенциально включая «налог на перекуп», который должен платить любой, кто продает вскоре после покупки (обычно в течение первых одного-двух лет владения).

Что касается утверждения новых жителей, кооперативы должны соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении, который запрещает жилищную дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности.Это классы, находящиеся под федеральной защитой.

В отдельных штатах могут быть законы, защищающие дополнительные классы в зависимости от возраста, вероисповедания, сексуальной ориентации, семейного положения, веса, роста и источника дохода.

Если вы хотите узнать больше о вариантах совместного проживания на вашем рынке, обратитесь к представителю аккредитованного покупателя, который поможет вам изучить все варианты жилья в вашем районе.

Совместное владение

: плюсы и минусы совместного владения

Совместное владение: плюсы и минусы совместного владения

Владение кооперативом может быть очень важным решением.Кооперативы отличаются от кондоминиумов и не всегда доступны во всех областях, но часто являются выбором многих в больших городах. Они обычно эксклюзивны и часто расположены в деловых районах или мегаполисах. Так что же такое кооперативы или кооперативы?

Кооперативы — это жилые комплексы, состоящие из нескольких единиц и плотно пристроенных друг к другу. Квартиры можно купить, но у тех, кто живет в кооперативах, формально нет документа на квартиру или жилую площадь. У них есть доля в развитии, что означает, что все в сообществе инвестируют в собственность вместе.Из-за характера кооператива, чтобы принять его, может потребоваться сложный процесс подачи заявки и собеседования.

Когда дело доходит до создания кооператива, вы должны знать, во что ввязываетесь. Вот плюсы и минусы участия в совместной игре.

Плюсы:

• Более доступный, чем что-то похожее по размеру, например квартира.
• Финансово стабильный; редко лишается права выкупа.
• Великолепный дом, в котором вы планируете жить.
• Более высокая вместимость собственника.
• Достаточно места за свои деньги.
• Остальные арендаторы вкладываются в сохранение и уход за помещениями.
• Часто уважительные соседи, а не временные арендаторы, и жильцы строго проверяются доской.
• Очень семейный и не очень шумный.
• Ежемесячные взносы высоки, однако они идут на техническое обслуживание, содержание и выплату ссуды, использованной для покупки недвижимости.
• То же, что и кондоминиумы с точки зрения ежемесячных встреч.
• Покупка кооператива с помощью ипотечной ссуды может привести к снижению налогов на недвижимость.

Минусы:

• Обычно требуется 10-20% первоначального взноса.
• Процесс подачи заявки очень строгий, и у вас также должна быть довольно хорошая кредитная история.
• Трудно передать доли в кооперативе кому-то другому или продать — не лучшая идея, если вы планируете когда-либо продавать или переезжать или хотите, чтобы это было сделано без проблем.
• Очень высокие ежемесячные взносы в отличие от других мест, где ежемесячные взносы не взимаются.
• Множество правил сдачи в аренду.
• Трудно попасть.
• Ограниченные варианты ссуд.
• Не очень хорошая инвестиционная недвижимость, лучше для жизни.
• Длительный процесс утверждения и собеседования.

Когда дело доходит до покупки кооператива, вы должны оценить, подходит ли он вам. Если вы из тех, кто не любит сложные процессы, которые занимают много времени, или вам нравится иметь возможность переехать или пойти куда угодно, совместная игра может не подойти вам.Для тех, кто хочет осесть и хорошо провести время в кооперативе и в этом городе, это может стать вашим следующим домом. Выясните, какой у вас бюджет, каковы ваши потребности, а также какие источники конфликтов или причины, по которым вам не следует выбирать кооператив. Если вы считаете, что кооператив подходит вам, вы можете начать изучать варианты и посмотреть, на что похож процесс подачи заявки.

Поделитесь этой историей, выберите платформу!

кооперативов и кондоминиумов: за и против

По данным Института общественных ассоциаций, около 74 миллионов американцев живут в общественных ассоциациях, причем в прошлом году их количество постоянно увеличивалось до 352-354 тысяч.Двумя наиболее распространенными типами этих ассоциаций являются ассоциации кондоминиумов и жилищные кооперативы или кооперативы. Вот различия между ними.

Кондо против совместной игры: в чем разница?

И кондоминиумы, и кооперативы похожи в том, что жители живут в отдельных единицах с общими частями, такими как бассейн, центр отдыха или детская площадка. Ключевое различие между кондоминиумом и кооперативом — это структура собственности.

Когда вы покупаете кондоминиум, вы владеете квартирой и определенной долей общих площадей.Когда вы покупаете кооператив, вы фактически покупаете долю собственности, и ваша аренда позволяет вам жить в единице. Думайте о кооперативах так же, как вы могли бы думать об инвестировании в фондовый рынок: вы не владеете подразделением, но являетесь акционером, поэтому вы имеете право голоса в управлении кооперативом.

Вот другие основные различия между кондоминиумом и кооперативом:

1. Цена

По данным Национальной ассоциации жилищных кооперативов, с точки зрения общей цены, кооператив часто дешевле, чем покупка квартиры. (NAHC).

Однако первоначальный взнос для кооператива может быть высоким. В то время как владельцы кондоминиумов могут воспользоваться ипотечными кредитами с более низким первоначальным взносом, такими как 3-процентная обычная ссуда, по данным NAHC, большинство кооперативов требуют первоначального взноса от 10 до 20 процентов. В некоторых случаях это требование может быть значительно выше. Например, на Манхэттене для кооперативов часто встречается требование о первоначальном взносе в размере 50 процентов.

Но есть еще один компромисс: затраты на закрытие кооператива, вероятно, будут ниже, чем окончательные расходы на кондоминиум, так как вам не нужно будет платить за некоторые сборы, такие как страхование титула.

Если у вас много авансовых денег, более низкая цена совместной игры может быть привлекательной. Однако, если вам нужна ссуда, лучше переехать в кондоминиум. Имейте в виду, что ипотечные кредиторы с большей вероятностью выдадут ссуды для кондоминиума, чем для кооператива. Это связано с тем, что, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде на кондоминиум, у кредитора появляется недвижимость, с которой нужно иметь дело, а не акции, которые может быть труднее продать.

Определите подходящее время для погашения ипотечного кредита с помощью наших ежедневных тенденций ставок.

2.Сборы

Комиссионные сборы обычно выше, чем сборы кондоминиумов, потому что кооперативы объединяют все ежемесячные расходы в один счет, включая налог на газ, воду и имущество.

Например, если акционер кооператива владеет 2 процентами собственности, он оплатит 2 процента счета за электричество. Для жителей, которые много путешествуют или могут не потреблять столько электроэнергии каждый месяц, эта модель может оказаться пустой тратой денег.

С другой стороны, это может быть удобно для тех, кто не хочет беспокоиться об оплате коммунальных услуг отдельно и предпочитает простоту одного ежемесячного счета.Владельцы кондоминиумов самостоятельно оплачивают счета за коммунальные услуги и налоги, поэтому эти расходы не отражаются в ежемесячных сборах.

«Когда покупатели видят эти огромные сборы, они просто тормозят и говорят:« Ни за что на планете я не плачу столько денег », но они, вероятно, потратят столько же в кондоминиуме», — объясняет Лесли Уайт, директор. агент в Redfin в районе Вашингтона, округ Колумбия. «Мой совет — разбить затраты и провести параллельное сравнение, чтобы получить точное представление о том, сколько [вы] будете платить каждый месяц.”

В кондоминиумах тоже есть сборы. Вы будете платить взносы ТСЖ за то, что являетесь частью ассоциации кондоминиумов, и стоимость этих сборов может сильно варьироваться в зависимости от того, что ассоциация предлагает в виде удобств и услуг. Например, если ваша квартира находится в многоэтажном здании с тренажерным залом и швейцаром, ваши сборы ТСЖ могут быть выше, чем если бы у вас был небольшой дом с ограниченными удобствами.

Когда дело доходит до налогов на недвижимость, владелец кондоминиума платит налог с оценочной стоимости квартиры, а акционер кооператива платит часть налогов со всей собственности.Таким образом, если акционер имеет 10 процентов акций, он несет ответственность за 10 процентов от общей суммы налога на имущество.

3. Управление

Кондо и кооперативы работают одинаково с точки зрения обслуживания общего пространства. У кондоминиумов есть ассоциации кондоминиумов, а у кооперативов есть правление, члены которого могут голосовать за изменения или дополнения к существующим правилам и политикам.

Самое важное различие между их руководящими органами заключается в процессе проверки новых резидентов. Общеизвестно, что кооперативы более строги в отношении того, кому разрешено покупать, часто требуя проверки биографических данных, рекомендаций и другой личной информации.Если вы взвешиваете плюсы и минусы кооператива, такая система управления может стать серьезным недостатком, если вы хотите продать свою долю членства. Совет кооператива может отказать вашему покупателю по любому количеству причин.

Ассоциация или правление обычно ограничивают и то, как вы можете изменить свое пространство. Например, владелец кооператива или кондоминиума может покрасить внутреннюю часть своей квартиры в любой цвет, но им, возможно, придется соблюдать правила, если они хотят покрасить внешнюю часть.

4. Аренда или продажа

Если вы взвешиваете все «за» и «против» покупки кооператива, вы можете отнести простоту продажи или сдачи в аренду арендатору в категорию «против».

Владельцы кондоминиумов часто могут сдавать свои квартиры в субаренду, хотя некоторые ассоциации имеют ограничения на процент квартир, которые могут быть сданы в аренду в любой момент времени. Аренда в кооперативах обычно запрещена.

Кроме того, обычно намного проще продать квартиру, потому что не требуется длительного собеседования. В целом, кондоминиумы предназначены «для людей, которые планируют расширяться в ближайшем будущем, приобретать дома побольше и хотят продать или сдать в аренду свой нынешний дом», — говорит Уайт.

Для сравнения, кооперативная доска может отказать покупателю по любому количеству причин, таких как его предложение или кредитная история. Если совет директоров хочет дождаться повышения продажной цены, чтобы не уменьшилась воспринимаемая ценность здания, то акционер находится в их власти.

5. Удобства

Взносы, которые вы платите за участие в кондоминиуме или кооперативном сообществе, могут дать вам доступ к таким удобствам, как бассейн, терраса на крыше или тренажерный зал. Общеизвестно, что кондоминиумы предлагают больше удобств, но и кооперативы могут предлагать аналогичные льготы.Если для вас важны клуб, площадка для игры в бочче и другое совместное проживание, обязательно учтите это при выборе квартиры или кооператива.

6. Доступность

Квартиры на продажу можно найти в каждом крупном городе США, но эти квартиры также становятся все более доступными в небольших городах. Кооперативы же гораздо реже встречаются во многих частях страны.

По данным NAHC, большинство кооперативов были сформированы до середины 1970-х и их можно найти в таких местах, как Филадельфия, Нью-Йорк, Чикаго, Сиэтл и других крупных городских районах.Если вы хотите жить в более сельском районе, скорее всего, вам будет сложно найти варианты для совместной игры.

Итог

Учитывая плюсы и минусы как кондоминиумов, так и кооперативов, первый шаг в определении того, какой из них более жизнеспособен для вас, — это подумать, как долго вы планируете проживать в квартире. Поскольку кооперативы дешевле с самого начала, постоянные жители могут в конечном итоге сэкономить довольно много денег по сравнению с покупкой квартиры.

Еще одно потенциальное преимущество? Кооперативы по сути позволяют вам выбирать своих соседей.Изнурительный процесс собеседования позволит вам лучше понять, с кем вы столкнетесь в местах общего пользования.

Напротив, владение квартирой может помочь вам диверсифицировать свой инвестиционный портфель. В то время как устав кондоминиумов может ограничивать количество арендаторов в сообществе, владельцы кондоминиумов имеют возможность сдать свою квартиру в субаренду и, как правило, упростить продажу.

При взвешивании вариантов убедитесь, что понимаете правила ассоциации или правления. Вы должны быть уверены, что не соблюдаете правила, которые могут помешать вашему образу жизни или целям.Уайт также рекомендует спросить правление или ассоциацию, есть ли какие-либо решаемые в настоящее время проблемы или предстоящие изменения, которые повлияют на жителей, поскольку это может помочь обосновать ваше решение.

Подробнее:

5 важных советов при выборе кооперативного жилья

Жилой высотный

Вопрос читателя: Монти, мы рассматриваем кооперативный стиль жизни. Что вы и другие люди говорите о том, как это работает в отношении бай-ина и ежемесячных затрат?

Ответ Монти: Привет, Майк, спасибо за твой вопрос.Вот некоторые мысли, не о каком-то конкретном кооперативе. Напротив, это мнение одного человека, основанное на концепции совместной собственности.

Концепция кооперативной собственности имеет долгую историю в Соединенных Штатах. Вот ссылка на определение и краткую историю кооперативов в Википедии.

Чтобы лучше понять основные проблемы, которые были частью эволюции кооперативной индустрии, вот ссылка на статью 1981 года, подготовленную Обществом Эбенезера, которое находится в Миннеаполисе, Миннесота.Они давно связаны с кооперативами. Было бы интересно узнать, как они относятся к некоторым из недавних участников рынка. Кроме того, было бы интересно узнать, изменились ли их предложения продуктов, как это было предложено в письме 1981 года.

В Интернете можно найти множество статей с положительными и отрицательными комментариями о кооперативных сообществах. Если бы вы искали «кооперативное жилье» или «за и против кооперативного жилья», на экране результатов появится много ссылок.

Существуют разные оценки фактического количества единиц в кооперативных сообществах в Соединенных Штатах, но наилучшая оценка, полученная мной от Бюро переписи населения США, составляет менее 1% жилищного фонда. Этот способ жилищного строительства, хотя и небольшой, является общепринятым сегментом жилищного фонда страны. Это стиль жизни, который предпочитают более миллиона семей.

Советы, которые следует учитывать при поиске кооперативного образа жизни:

1. Делайте много сравнительных покупок. Кооперативы не обязательно организованы одинаково. Концепция сравнительных покупок очень важна в этом секторе, потому что различия в методах организации могут быть разительны. Делайте письменные заметки по каждому проекту, в котором вы заинтересованы в приобретении устройства.
2. Правила, налагаемые на владельцев квартир, могут быть самыми разными . Убедитесь, что у вас есть письменная копия правил, которые нужно учитывать, и что вы знаете, как право голоса и подзаконные акты влияют на то, как «правила», которые вы покупаете, могут быть изменены.Например, некоторые кооперативы контролируют стоимость или цену вашей единицы, в то время как другие позволяют свободному рынку диктовать ставки вознаграждения. У контролируемого ценообразования по сравнению со свободным рынком есть свои плюсы и минусы. Убедитесь, что вы их понимаете.
3. Разобраться в мотивах промоутеров . Хотя многие кооперативы называются «некоммерческими», а деятельность разработчиков регулируется определенными законами, они стремятся понять, как генерируются и расходуются доходы. Сравнивайте балансы от организации к организации, ищите прозрачность и обязательно попросите своего собственного бухгалтера проанализировать финансовые показатели, прежде чем инвестировать.Все кооперативы продвигают свою финансовую эффективность как выгоду, и это может быть правдой. Но чтобы читатели не заснули, вот статья на Realtor.com о совместных ужасных историях.
4. Задавайте правильные вопросы. Сколько единиц вакантно? Сколько повторных продаж у вас было за последние 12 месяцев? Каков ваш годовой бюджет на ремонт и техническое обслуживание? Могу я посмотреть бюджет? Насколько солиден ваш резервный фонд? Сколько денег у вас в резерве? Когда вы путешествуете по собственности, будьте осторожны с отсроченным техническим обслуживанием или некачественным ремонтом.Насколько прочна конструкция? Как строятся здания? Они бетонно-каменные или деревянные? Как затухание звука между агрегатами? Какие расходы на ремонт и техническое обслуживание я несу? Есть ли какие-либо дополнительные расходы на эксплуатационные расходы? Как оплачивается менеджмент? Можно ли сменить управление?
5. Спросите рекомендации у нынешних резидентов (исключая членов правления), которые были там пару лет. Также попросите отзывы у жителей, которые продали свои квартиры.Почему они ушли?

Эти советы и вопросы не являются исчерпывающими, но служат индикатором важных вопросов, на которые следует обратить внимание при проверке условий совместного проживания. Кооперативы уступили место кондоминиумам, хотя кооперативы имели огромную фору. Возможно, это самая сложная форма жилья в США. Для сравнения: вместо недвижимости вы покупаете акцию или акции корпорации, поэтому у нее есть некоторое сходство с тем, как можно было бы провести должную осмотрительность с публично торгуемыми акциями.

Преимущества и недостатки кооперативного жилья

Соединенные Штаты находятся на грани жилищного кризиса, но средства массовой информации не решаются пролить свет на эту возникающую проблему. Население страны увеличилось более чем вдвое с 1970-х годов, но мы не увеличили вдвое жилье. Ответ может заключаться в кооперативном жилье, в котором люди жертвуют пространством ради более низкой стоимости жизни и меньшего количества обязанностей. Однако кооперативное жилье подходит не всем. Ниже мы расскажем о преимуществах и недостатках кооперативного жилья, чтобы помочь вам определить, подходит ли оно для ваших уникальных предпочтений и финансового положения.

Недостаток: кооперативное жилье ставит вас в непосредственную близость к другим

Если вам не нравится идея жить рядом с другими людьми, кооперативное жилье может поднять вам настроение. Кооперативное жилье особенно сложно для пар, которые хотят иметь собственное пространство. Однако некоторым нравится общество других. Те, кто хочет расширить свой круг общения, могут найти жизнь в непосредственной близости от других людей скорее положительно, чем отрицательно.

Преимущество: минимальное обслуживание

Обычный человек тратит столько времени на работу, что боится отправиться домой только для того, чтобы столкнуться с еще большей работой. Выберите кооператив, и вам не придется тратить ограниченное свободное время на ремонт, работу по дому и другие задачи. Хотя владельцы кооперативов должны ремонтировать свои собственные квартиры, нет необходимости проводить техническое обслуживание зданий или работы во дворе.

Недостаток: ограничения

Кооперативы обычно имеют свою долю ограничений.Внимательно посмотрите на соглашение о кооперации, написанное мелким шрифтом, и вы обнаружите многочисленные ограничения, касающиеся того, что жильцам разрешено делать со своим жилищем. Хотя такие ограничения могут быть изменены, владельцы кооперативов имеют ограниченное влияние на типы изменений, которые могут быть внесены. Совет директоров кооператива в конечном итоге определяет ограничения, а также поправки к ним в будущем.

Преимущество: кооперативное жилье более доступно

Среднестатистическое поколение миллениалов не может позволить себе купить дом среднего размера в крупном городе или рядом с ним.Хотя некоторые члены более старшего возраста имеют активы, необходимые для покупки жилья в желаемом районе, это будет стоить немалые деньги. Кооперативное жилье сравнительно доступно. Кооперативное жилье снижает стоимость жизни, распределяя стоимость между несколькими людьми, живущими в довольно близком окружении. Если вы хотите потратить как можно меньше на жилье, чтобы выплатить студенческие ссуды или сэкономить на традиционном собственном доме, кооперативное жилье может стать решением.

Преимущество: истинное чувство общности

Те, кто участвует в совместной жизни, как правило, довольно социальны.Если вы хотите подружиться или получить социальную поддержку, вам идеально подойдет кооперативное жилье. Живите в кооперативе, и ваши пути будут пересекаться с другими владельцами кооператива каждый божий день. Приложите усилия к общению, и вы наверняка завяжете несколько длительных дружеских отношений.

Недостаток: комиссии

Владельцы кооперативов обычно должны платить регулярные сборы за обслуживание, а также другие сборы, которые могут за короткое время привести к значительной сумме денег.Однако, если сложить все расходы на совместную жизнь, это, вероятно, будет более доступным, чем аренда или покупка традиционного дома и самостоятельная оплата всего последующего обслуживания.

Каковы преимущества и недостатки кооперативов?

Кооперативное жилье не для всех, но оно может предложить несколько преимуществ по сравнению с арендой или частным владением домом. Кооперативы могут быть привлекательной альтернативой жизни в доме, кондоминиуме или квартире. Несмотря на все свои положительные стороны, у них могут быть и недостатки.

В конечном итоге вам решать, подходит ли кооперативное жилье вашему образу жизни и потребностям. Когда вы решаете, жить ли в жилищном кооперативе, помните об этих важных моментах при выборе.

Преимущества

Во-первых, давайте рассмотрим преимущества кооперативного жилья. К ним относятся:

В кооперативном жилье покупатели приобретают доли в здании, находящемся в совместной собственности. Это может быть намного доступнее, чем покупка дома или аренда квартиры.

Кооператив также может быть отличным вариантом для людей, которые хотят высказать свое мнение о том, как управляется их собственность, но не хотят высоких затрат на обслуживание, необходимых для владения домом. Владельцы кооперативов несут ответственность за содержание своих квартир, но им не нужно выполнять какие-либо работы во дворе, ремонт или другое обслуживание здания.

Большинство людей, которые снимают квартиры, не остаются в своем доме надолго. Однако люди, как правило, остаются в кооперативах надолго. Это означает, что ваши соседи также могут быть друзьями на всю жизнь.

Недостатки

Также важно учитывать недостатки совместной жизни:

Владельцы кооперативов должны платить не только за свои акции, но и за периодический сбор за обслуживание. Они могут быстро накапливаться, особенно если устройство дорогое. В целом это может быть дешевле, чем аренда или владение домом, но некоторые люди считают это чрезмерным.

Кооперативы также могут иметь ограничения для жителей. У некоторых кооперативов есть строгие подзаконные акты, касающиеся того, что их жильцы могут и что не могут делать со своими квартирами.Совет директоров кооператива имеет значительное влияние на принятие решений.

Из-за этих ограничений часто меньше людей, которые изначально заинтересованы в кооперативах. Это означает, что единица сохраняет капитал, но стоимость не увеличивается так сильно, как если бы это было для частного дома.

.