Кооперативная квартира что такое: Приватизация кооперативной квартиры

Каким образом пайщик ЖСК должен делить кооперативную квартиру с родственниками?

— граждане, достигшие возраста 16 лет,

— юридические лица.

В соответствии со ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. С момента полной оплаты паевого взноса гражданин становится собственником квартиры и имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению.

Правовое положение членов семьи пайщика производно от его права, то есть лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи.

В одном из постановлений Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением.

В случае если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью из общего совместного имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру независимо от того, кто из них является членом ЖСК (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ далее — СК РФ).

Непременными условиями раздела пая и жилого помещения в кооперативных квартирах между членом кооператива и его супругом (супругой) являются следующие:

— внесение пая за счет общих средств супругов;

— наличие в квартире двух или более изолированных комнат;

— расторжение брака между супругами в установленном законом порядке.

Раздел кооперативной квартиры производится в судебном порядке. (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Ответ на 2 вопрос

В случае если члены семьи не участвовали в выплате паевого взноса, требование о разделе квартиры на доли между членами семьи являет не правомерно. Собственник квартиры имеет право  по своему волеизъявлению продать или подарить долю в квартире или всю квартиру членам семьи или иным лицам, понуждать к совершению сделки не законно.

Как наследуется кооперативная квартира? — Недвижимость РИА Новости, 07.08.2017

В случае если пай умершей перешел к нескольким наследникам, то наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда (ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», п. 2 ст. 1177 ГК РФ).

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п.1 ст.129 ЖК РФ).

Та дочь умершей, которая проживала отдельно, может стать членом кооператива, если дочь, проживающая совместно с умершей, откажется от преимущественного права на вступление в члены кооператива.

Если от права на членство в кооперативе откажется проживающая в кооперативной квартире дочь и та дочь, которая жила отдельно, внучка умершей имеет право на членство в кооперативе, но для этого ей потребуется внести в кооператив паевой взнос.

Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства (ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»)

После того, как Вы определитесь с тем, кто имеет право стать членом жилищного кооператива и получите свидетельство о праве на наследство у нотариуса, для получения права собственности на квартиру, наследнику необходимо стать членом того кооператива, к которому относится квартира.

Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (п. 4 ст. 130 ЖК РФ).

То есть потребуется обратиться к руководителю кооператива с заявлением о принятии в члены кооператива, к заявлению потребуется приложить копию свидетельства о праве на наследство, паспорта, выписку из домовой книги, кооператив может потребовать дополнительно иные документы, подтверждающие ваше право на вступление в его члены.

Важно не пропустить срок для принятия наследства, он составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). За это время нужно прийти к нотариусу по месту смерти наследодателя и написать заявление о принятии наследства.

Если вы не уложились в этот срок, нужно будет просить его восстановить, доказав, что пропустили срок по уважительной причине либо подтвердить фактическое принятие наследства (п. 1 ст. 1152, ст. 1153 ГК РФ), например, о фактическом принятии наследства будет свидетельствовать проживание наследника совместно с наследодателем, что можно подтвердить выпиской из домовой книги.

Внучка может наследовать пай в кооперативе после смерти матери (дочери умершей), если ее мать приняла наследство.

После получения свидетельства о праве на наследство и вступления в члены кооператива вам предстоит окончательный этап, — процедура государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Для регистрации вам потребуется собрать ряд документов (их перечень может различаться в зависимости от ситуации), в частности, справку из кооператива о полной оплате пая; технический паспорт на квартиру из БТИ; кадастровый паспорт на квартиру; выписку из домовой книги; выписку из протокола заседания собрания членов кооператива, подтверждающую ваше членство.

Далее обратитесь с указанными документами в соответствующее подразделение Росреестра для регистрации за вами права собственности.

Право собственности на квартиру возникнет у наследника в данном случае и без регистрации, но регистрация позволит вам совершать сделки с квартирой.

Кооперативные квартиры: вход — рубль, выход — два.

О забытой, но весьма  популярной в советское время схеме приобретения жилья через кооператив, заговорили вновь в начале 2000-х годов. Тогда, через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) покупали квартиры те, у кого сразу не было полной суммы. В условиях, когда цены постоянно росли, этот способ приобретения недвижимости казался разумным, тем более что можно было не прибегать к дорогостоящим банковским кредитам, а вступив в кооператив, затем, в течение многих лет, выплачивать беспроцентный остаток. Однако махинации руководителей кооперативов и последовавшая череда громких судебных дел, а также ужесточение законодательства сделали свое дело, отбив охоту у россиян вступать в ЖСК.

Однако эта схема покупки не канула в небытие, а с новой силой заявила о себе в 2010 году, после принятия поправок к ФЗ № 214. Сегодня мы расскажем, что такое жилищно-строительный кооператив, как он работает и на каких условиях, каковы права и обязанности обеих сторон и стоит ли доверять данной схеме.

Рожденный в СССР

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. По сути, ЖСК – это продукт советского времени. Первые кооперативы, как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» появились в 20-х годах прошлого века. Однако уже в 37-м году они были ликвидированы как проявление частной собственности. Лишь через 20 лет решением ЦК КПСС кооператив был возрождён. Следует отметить, что тогда ЖСК строил жилье на средства дольщиков, но при этом получал от государства внушительные ссуды на срок до 20 лет и другие льготы. Несмотря на то, что кооперативные квартиры были довольно дешевыми, доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства СССР не превышала 7-8%, так как для того, чтобы вступить в кооператив, необходимо было отстоять в многолетней очереди.

Постепенно привлекательность ЖСК и вовсе сошла на нет, прежде всего, из-за многочисленных афер связанных с кооперативами.

Возможно, эта схема покупки недвижимости, так и осталась бы пережитком прошлого, если бы не принятые в 2010 году поправки к ФЗ № 214. В результате, число застройщиков, которые не хотели или не могли продавать жилье по новой букве закона вновь стали прибегать к продаже жилья по договорам участия в ЖСК, говорит  Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Связано это с тем, что с одной стороны ЖСК позволяет девелоперам обойти закон о долевом участии и продавать квартиры до получения разрешения на строительство, а с другой – не грозит никакими штрафами за задержку сроков возведения объекта. Сейчас, по данным компании «Метриум Групп» объем сделок, которые совершаются по схеме ЖСК, составляет порядка 20% в Москве и 8% в области.

ЖСК начинается с устава

Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст. 116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.

Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.

После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.

Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива  в годовом отчете.

Простой вход

Вступить в жилищно-строительный кооператив довольно просто. Для этого необходимо написать заявление о приеме, которое будет рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца. После получения утвердительного решения с момента подписания устава и уплаты вступительного взноса вы становитесь членом ЖСК. Однако получить свидетельство права собственности на квартиру член кооператива может только после того, как сумма пая будет выплачена полностью.

Член ЖСК может выйти из состава кооператива, написав соответствующее заявление. Если, на момент выхода из ЖСК он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должны вернуть внесенную ранее сумму. Однако сроки и условия возврата денег должны быть прописаны в уставе кооператива.

Высокие риски

Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет. Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ. Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.

Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества. Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.

Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.

Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы  — вступительный и ежемесячные. Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства. Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.

Плакали ваши денежки

Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.

Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.

Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона. Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.

Двум разведенным супругам принадлежит двухкомнатная кооперативная квартира. В квартире кроме них проживает также их взрослый сын

Один из супругов хочет продать квартиру, и купить другому супругу – инвалиду второй группы, состоящему на учете в психологическом диспансере, и их сыну однокомнатную квартиру. В нотариальной конторе вторым супругом по инициативе первого оформлено заявление об отказе от своих прав на имущества. Каким образом можно осуществить размен квартиры. Каковы права сына.

Какие-либо сделки по распоряжению имуществом могут быть осуществлены только с согласия всех сособственников. В противном случае, квартиру продать нельзя, а сособственник может распорядиться лишь своей долей в праве собственности на квартиру. Если сособственниками квартиры являются лишь супруги, соглашения об определении долей нет, то каждый из них обладает по Ѕ доли в праве собственности. Если в числе собственников значится еще и сын, то соответственно каждому принадлежит по 1/3 доли в праве не квартиру, и его мнение при распоряжении квартирой также должно учитываться.

Если же сын не является сособственников, а лишь зарегистрирован (прописан) в квартире, то при продаже квартиры его согласие спрашиваться не будет. Однако, если он добровольно не захочет выписаться из квартиры и проживать где-то в другом месте, то в соответствие со ст. 558 ГК РФ, он сохранит право проживания в данной квартире. Даже при новых собственниках квартиры.

Если же собственники решат квартиру продавать и купить новые квартиры, то в целях защиты прав сторон, лучше это делать одновременно, оформляя параллельно сделку по продаже квартиры и покупке новой.

Что касается оформленного у нотариуса отказа от прав на имущество, то если будет установлено, что лицо в момент подписания его не понимало значения своих действий (а вашем случае в связи с болезнью лица такое возможно), то в судебном порядке можно признать данную сделку недействительной (ст.177 ГК РФ).

20 июня 2006 г.
Дата изменения: 24 марта 2008 г.

Квартира в Чехии: своя VS кооперативная

При принятии решения о покупке недвижимости, помимо цены, расположения, состояния, большое значение имеет тип владения недвижимостью. В Чехии квартира может находиться в личном владении или в кооперативном. Разница между ними весьма существенная. Покупатель должен иметь полное представление о том, чем отличаются эти типы.

В Чешской Республике официально зарегистрировано более 60 тысяч обществ владельцев жилых помещений (SVJ — společenství vlastníků jednotek) и 9 тысяч жилищных кооперативов. Кооперативное жилье имеет многолетнюю традицию в Чехии. Но многие иностранцы не представляют себе всех нюансов функционирования этой модели.

Кооператив VS личное владение

Основное различие между кооперативной квартирой и квартирой в личном владении заключается в том, что член кооператива приобретает не право собственности на квартиру, а долю в кооперативе, которая регулируется договором аренды на неопределенный срок. В кадастре недвижимости в разделе «владелец» будет записан жилищный кооператив.

В случае с квартирой в личном владении ее покупатель (физическое или юридическое лицо) становится владельцем жилой или нежилой недвижимости на основании договора купли-продажи. В кадастре недвижимости в графе «владелец» будет указан непосредственно покупатель, так как квартира является его частной собственностью.

Приобретение кооперативной квартиры происходит на практике гораздо быстрее, так как отпадает необходимость записи в кадастре недвижимости. Это связано с анонимностью кооперативной собственности. До тех пор пока владелец не оформит в кооперативной квартире постоянную прописку, практически невозможно узнать собственника этой квартиры.

Платежи и права в кооперативе и частной собственности

За частную собственность владелец не платит аренду. Однако, собственник должен разделить расходы, связанные с управлением дома и земельного участка, потому что, помимо владения квартирой, он также является совладельцем общих частей дома. Обязательные платежи устанавливаются, в зависимости от размера квартиры и доли отдельных собственников в общих частях дома.

Расходы включают в себя платежи за коммунальные услуги (электричество, газ, вода, канализация), платежи, связанные с управлением дома и платежи в ремонтный фонд, который служит для проведения технического обслуживания, ремонта и реконструкции помещений общего пользования.

В случае с кооперативом, его члены платят арендную плату, которая включает в себя платежи за коммунальные услуги, ремонтный фонд и, в некоторых случаях, платежи за аннуитет (финансовая рента), то есть непогашенная основная сумма кредита, которая возникла во время приватизации или строительства дома. В идеале кооперативная квартира должна иметь полностью оплаченный аннуитет. Сумма платежа зависит от размера квартиры.

Идем дальше. Владелец квартиры в частной собственности может распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право продать ее или сдать в аренду. Кроме того, он может реконструировать и ремонтировать квартиру, в соответствии со строительными предписаниями, без согласия третьего лица.

Кооперативную квартиру также можно продать без согласия кооператива, точнее, речь будет идти не о классической продаже, а о переводе членства в жилищном кооперативе с правом на аренду квартиру на неопределенный срок. Однако, если вы решите сдавать квартиру в аренду, то вам потребуется заручиться согласием кооператива, которому принадлежит дом. Согласие также потребуется в случае реконструкции квартиры.

Ипотека: различия

Одним из самых больших преимуществ кооперативной квартиры является ее цена, которая может быть на 20% ниже, чем у квартиры в частной собственности. Но финансирование покупки кооперативной квартиры будет сложнее, чем квартиры в личном владении.

Квартиру в частной собственности можно использовать в качестве залога при оформлении ипотечного или другого кредита, что исключено в случае с кооперативом. Банки разрешают финансирование кооперативной квартиры, если вы поручитесь за нее другой недвижимостью.

Единственным исключением из этого правила является случай, когда вы покупаете квартиру в кооперативе с письменным обещанием о переводе в частную собственность в течение 1 года. Банк разрешает финансирование предипотечным кредитом, который служит в качестве переходного кредита до той поры, пока недвижимость не будет записана в кадастре. Минусом является в данном случае более высокая процентная ставка.

Еще одним нюансом при покупке кооперативной квартиры является то, что вы не платите налог на переоформление недвижимости в размере 4% от ее стоимости (в отличие от квартиры в частной собственности). Расходы на покупку квартиры в кооперативе составят от 3 до 12 тысяч крон (координированный платеж кооперативу), тогда как при покупке квартиры в личном владении запись в кадастре стоит 1000 крон.

Прежде чем купить кооперативную квартиру…

Прежде чем принять решение о покупке кооперативной квартиры, необходимо узнать, планируется ли перевод ее в частную собственность, и когда именно это произойдет. Также нужно поинтересоваться, какова сумма не выплаченного аннуитета. Важным является и требование налогового отчета кооператива, устава и внутренних предписаний, а также ограничений, к примеру, невозможность сдавать квартиру в аренду и т.д. Желательно получить от продавца документ о том, что кооператив не обременен долгами.

Прежде чем купить квартиру в частной собственности…

При покупке квартиры в частной собственности необходимо проверить право собственности продавца, ограничения его права собственности, наличие обременений. Далее необходимо проверить документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор купли-продажи, договор наследования, дарственная и т.д.).

Проверьте, нет ли у продавца проблем с кредиторами, долгов перед поставщиками коммунальных услуг. Также стоит узнать размер взносов в ремонтный фонд и другие расходы, связанные с использованием дома.

Каковы особенности кооперативной модели покупки квартиры — Bankir.

Ru

В последнее десятилетие благодаря совершенствованию законодательства в России возрождаются жилищные кооперативы – которые в 90-е и в начале 2000-х принято было считать советской, отжившей формой и делать акцент в государственной политике на ипотечное кредитование. Однако в развитых рыночных экономиках, например, в Германии или Швейцарии, кооперативная форма представлена так же хорошо, как и банковская. У покупателей квартир есть альтернатива – появляется она и в нашей стране.

Банковское финансирование покупки квартиры – вид коммерческой деятельности, жилищные кооперативы – некоммерческие организации, основанные на принципе взаимопомощи для совместного достижения совместно определенных целей – приобретения жилья. В ЖК покупка квартир происходит вскладчину его членами. 

Разумеется, для покупки квартир сразу всем десяти средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков

Работает это следующим образом: допустим, объединяется десять человек. Сначала приобретается квартира одному, потом второму, затем третьему… Разумеется, для покупки квартир сразу всем десяти средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков.

За предоставление ипотечного кредита нужно заплатить процент, а в некоторых случаях и страховку

За предоставление ипотечного кредита нужно заплатить процент, а в некоторых случаях и страховку. Первоначального взноса может не быть. За предоставленные в кредит деньги квартира приобретается сразу, кредитополучатель оформляет ее в собственность, но она находится у банка в залоге до погашения банковского кредита. 

Кооператив предоставляет средства для покупки квартиры на беспроцентной основе. При этом как правило предусматривается значительный первоначальный паевый взнос (часть от стоимости квартиры, планируемой к приобретению). Но его не обязательно вносить единовременно, он может и накапливаться на счете кооператива. После того, как первоначальный взнос внесен в полном объеме, пайщик ставится в очередь. Когда подходит его очередь и в паевом фонде кооператива образуется достаточно средств для покупки желаемой им квартиры, происходит приобретение.

При этом собственником квартиры, приобретенной в интересах данного пайщика, становится первоначально весь кооператив – пайщик получает право безвозмездного пользования квартирой, может прописаться в ней сам, а также прописать своих родственников. Права собственности переходят к пайщику после полного возврата кооперативу суммы пая – средств, предоставленных ЖК на покупку квартиры, расплатиться нужно в срок, не превышающий десять лет.   

Нужно сказать, что приобретение квартиры с помощью кооператива не обходится совсем бесплатно: пайщик платит сравнительно небольшие суммы в фонд развития. В крупных, эффективно организованных кооперативах сумма взносов в фонд развития, вносимых за год не превышает 1,5—2% от суммы предоставленных кооперативом средств на приобретение квартиры.

Пайщиками можно стать с 16 лет, верхней границы возраста вступления нет

Кооперативы не требуют справку с места работы, копию трудовой книжки, подтверждающую, что на последнем месте работы гражданин трудится продолжительное время, справку о доходах и не проверяют кредитную историю. Пайщиками можно стать с 16 лет, верхней границы возраста вступления нет. Для вступления в ЖК необходим только паспорт.   

Почему кооперативы не проводят более основательную проверку потенциальных пайщиков?

Почему кооперативы не проводят более основательную проверку потенциальных пайщиков? Кооперативы не берут на себя риски того, что пайщик, в интересах которого куплена квартира не справится с оплатой взносов за нее. Пайщик изначально платит по дифференцированной, а не аннуитетной схеме платежей. Ему может быть предоставлена отсрочка на период до нескольких месяцев для восстановления его платежеспособности. Но если она так и не восстановилась, пайщик выходит из кооператива, выписывается из квартиры, которая ему была приобретена, при этом он по закону получает в двухмесячный срок весь объем паевых взносов, которые он внес в кооператив (взносы в фонд развития кооператива не возвращаются). Для возврата паевых взносов в паевом фонде кооператива есть неснижаемый остаток.  

Таким образом, ЖК управляют только рисками, связанными с покупкой квартиры. Именно поэтому наиболее привлекательной формой кооперативов являются кооперативы, приобретающие квартиры на вторичном рынке, перед покупкой кооперативом квартиры проходят независимую оценку и тщательную юридическую проверку.

Фактически единственный минус кооперативов – это срок ожидания квартиры. Но довольно часто на получение ипотеки также уходят месяцы, а то и годы. При этом крупные кооперативы успешно решают задачу сокращения срока ожидания. Это касается прежде всего кооперативов, действующих в крупных городских агломерациях, и кооперативов, работающие одновременно во многих регионах страны.  

Крупные ЖК, создают условия для того, чтобы быстрее пополнялся паевый фонд, за счет чего сокращается очередь на покупку квартиры, в связи с чем активно происходит вступление новых пайщиков.   

Это взаимосвязано: чем быстрее движется очередь – тем быстрее приходят новые пайщики; чем быстрее приходят новые пайщики – тем быстрее движется очередь. 

Есть ли риск появления финансовой пирамиды? Пирамида возникает, когда обязательства предшествующих участников финансового проекта обеспечены деньгами последующих. В случае с кооперативом не обеспеченных обязательств нет: обязательства перед пайщиками обеспечены квартирами, которые приобретаются в их интересах. Как показывает многолетний международный опыт, кооперативная модель имеет высокий уровень финансовой устойчивости. Крупные кооперативы, завоевавшие репутацию за годы работы на рынке, эффективны и стабильны.

Число кооперативов постоянно увеличивается, и к их помощи в приобретении квартир уже обратились тысячи россиян. 

Жилищная кооперация может стать одним из способов решения «квартирного вопроса» в России

Эксперты предсказывают, что одним из последствий грядущей реформы долевого строительства станет заметный рост цен на жилье. На фоне сокращения реальных доходов граждан это приведет к падению спроса и сокращению числа новых объектов, начинаемых застройщиками. Тот аргумент, что спрос можно поддерживать за счет расширения ипотечного кредитования, вызывает серьезные сомнения. До лета 2018 года ипотечные ставки снижались в течение полутора-двух лет, но затем вновь начали расти. Но даже на минимальном уровне они составляли 8-9% годовых — очень много. Большинство россиян едва рассчитывают на то, что их реальные доходы вырастут на 8-9%. Но дело даже не в стоимости ипотеки. 70% семей просто не могут себе позволить ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже не обращаются в банки: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, доходы ниже требуемых банком, нет постоянной прописки и т. д. А из тех, кто обращается, 50% получают отказ: это статистика Сбербанка — банка с наиболее масштабной ипотечной программой. По данным Счетной палаты РФ, более четверти средств, выделяемых из бюджета для жилищного субсидирования молодых семей, оказываются невостребованными, так как семьи не проходят по банковским ограничениям. Все это заставляет поставить вопрос о поиске новых, «неипотечных» механизмов финансирования жилищного строительства.

Забытый советский опыт

В СССР существовал такой способ обеспечения граждан жильем, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Формально это были негосударственные организации, но в реальности они действовали под контролем государства, которое субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по льготным ценам, предоставлялись дешевые ссуды.

С началом рыночных преобразований жилищная кооперация как массовое явление погибла. Кооперативы не получили той законодательной и политической поддержки, которую получили ипотечные банки. Тем не менее, на основе действующего в России законодательства кооперативы можно создавать, сегодня их насчитывается в стране несколько сотен. Это либо кооперативы с участием государства (такие есть в некоторых субъектах федерации), либо кооперативы без госфинансирования. Последние, как правило, являются межрегиональными, поскольку в рамках одного региона сегодня довольно трудно собрать пул пайщиков, достаточный для быстрого строительства или покупки квартир.

По сути, жилищные кооперативы — это кассы взаимопомощи. Они покупают жилье в рассрочку, а не в кредит. Допустим, в кооперативе объединились 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в общий котел необходимую сумму.

Кооперативы, учрежденные региональными администрациями, как правило, помогают приобрести индивидуальные жилые дома. В таких кооперативах состоят, прежде всего, бюджетники. Такие кооперативы получают значительное финансирование со стороны субъектов федерации. Члены вносят паевые взносы и получают от кооператива целевые заемные средства под 1-2%. Объем займа не может превышать двух объемов внесенных средств.

Модель кооператива без госфинансирования обычно выглядит так: пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — больше четверти, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком (предварительно проверяя объект недвижимости). Пайщик рассчитывается с кооперативом в определенный срок, как правило, в течение 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме.

Альтернатива ипотеке

Ключевых отличий кооперативного финансирования покупки жилья от ипотечного четыре. Во-первых, кооперативная квартира обходится дешевле ипотечной, так как кооперативы не используют заемных средств. В соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ, потребительский кооператив признается некоммерческой корпоративной организацией. Жилищный кооператив направляет паевые взносы членов исключительно на приобретение жилья для своих членов и не ставит перед собой в качестве цели получение прибыли (процентов).

Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату средств. Это имеет большое значение, так как значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов. Пайщику в случае его временной неплатежеспособности кооператив может предоставить каникулы. В случае с ипотечным кредитом нарушение графика ведет, как известно, к жестким санкциям, вплоть до изъятия залога — квартиры.

В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно скорее, ведь возврат средств — это возможность быстрее накопить средства на покупку жилья другому пайщику кооператива и быстрее начать получать от него возвратные взносы. Поэтому нет никаких препятствий для досрочного возврата средств.

В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Во многих случаях объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив, как правило, освобожден от уплаты налога на имущество. Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной квартире. Пайщик получает квартиру во временное пользование и владение бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не учитывается в составе основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.

На кооперативную квартиру не может быть обращено взыскание при наступлении неплатежеспособности гражданина. В этом случае человек может просто выйти из кооператива и получить обратно вложенные средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует потерю паевых средств.

Сторонники ипотеки говорят, что в ипотечной системе, в отличие от кооперативной, гражданин получает квартиру в собственность. Однако это — не бесспорное преимущество, ведь собственность находится под обременением (залогом), то есть владение фактически является пользованием.

На наш взгляд, масштабному развитию жилищной кооперации мешает отсутствие четкого правового статуса и лояльного отношения к ней со стороны государства как к реально работающему механизму решения жилищной проблемы. Сегодня в Государственной Думе разрабатывается проект закона о развитии жилищной кооперации на территории Российской Федерации. Кооперативы должны иметь четкий правовой статус, это повысит степень доверия к ним со стороны граждан. Кроме того, кооперативы получат право на привлечение в качестве первоначальных паевых взносов материнского капитала.

С появлением такого закона у россиян появится еще один способ решения жилищной проблемы без привлечения дорогого кредитования.

Справочно:

Жилищная кооперация хорошо развита и широко используется в Германии. За годы, прошедшие после Второй мировой войны, в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн домовладений. Кооперативы в Германии работают при финансовой поддержке государства в виде премий, размер которых изначально составлял 25-35% от ежегодного депозита и постепенно снижался. Немецкая модель весьма популярна в Восточной Европе.

Кооператив против личной собственности на квартиру в Чехии — Conbiz

Если вы решили купить квартиру в Чехии, одним из важнейших критериев, который вы должны учитывать, является форма собственности. Чешское законодательство различает две формы собственности на квартиру – кооперативную и личную. Далее будет дано объяснение наиболее важных различий.

1. Различия в собственности

Личная собственность: Как собственник квартиры Ваша собственность зарегистрирована в Кадастровом регистре.Раз в год вы должны платить налог на недвижимость за квартиру. Вы можете использовать квартиру по своему усмотрению – для проживания, сдачи в аренду, продажи или в качестве обеспечения по ипотечному кредиту в банке. Вам не придется платить арендную плату, но вы должны будете участвовать в расходах на управление зданием и землей. Помимо того, что вы являетесь собственником квартиры, вы также станете совладельцем общих частей здания и будете обязаны участвовать в их содержании. Фактическая сумма, уплачиваемая для этой цели, будет основываться на вашей доле в общих помещениях здания.

Кооперативная собственность: В этом случае Вы не станете собственником квартиры, а будете считаться арендатором. Однако вы станете членом юридического лица — кооператива, который будет собственником квартиры и вашим арендодателем. Вы можете использовать квартиру (для проживания) или продать ее. Если вы хотите сдать квартиру в аренду, вам необходимо получить разрешение кооператива. Если вам нужна банковская ипотека, вам, как правило, потребуется другое имущество для использования в качестве обеспечения.Вам придется платить кооперативу за пользование квартирой. Плата устанавливается собранием кооператива.

2. Разногласия в принятии решений

Личная собственность: Высшей инстанцией объединения собственников квартир является собрание собственников. Решения принимаются голосованием. Количество голосов, на которые вы имеете право, зависит от вашей доли в общих помещениях здания. Проще говоря, владелец четырехкомнатной квартиры имеет «больший» голос, чем владелец однокомнатной квартиры.

Кооперативная собственность: В случае кооперативных квартир высшей инстанцией является кооперативное собрание. Каждый член имеет право на один голос.

3. Различия в обслуживании квартиры

Личная собственность: Вы будете нести ответственность за стоимость всех ремонтных работ в вашей квартире. Если вы решите сделать ремонт в квартире, вам не потребуется ничьего разрешения.

Совместное владение: Мелкий ремонт и расходы на регулярное техническое обслуживание оплачиваете вы.Все остальное покрывает кооператив. Для проведения ремонта вам необходимо получить разрешение кооператива, даже если вы готовы покрыть все расходы.

4. Отличия при продаже квартир

Личная собственность: Квартиру можно продать в любое время без чьего-либо разрешения. Вы должны заключить договор купли-продажи и подать заявление о смене собственника в Кадастровый регистр. Если вы являетесь покупателем, прежде чем подписать договор купли-продажи, вы должны проверить в Кадастровом реестре, действительно ли продавец является собственником квартиры, а также есть ли какие-либо залоги или сервитуты на квартиру. Продавец обязан уплатить налог при передаче недвижимого имущества.

Кооперативная собственность: Вы не можете продать квартиру, потому что она является собственностью кооператива, но Вы можете за плату передать свои кооперативные права и обязанности, связанные с квартирой. Для этого перехода не требуется согласия кооператива. Преимущество в этом случае в том, что вам не нужно платить никаких налогов при переводе.

Почти всегда мы рекомендуем покупать недвижимость в личное владение.На наш взгляд, преимуществ больше, чем у владения недвижимостью через кооператив. Если вы хотите приобрести недвижимость в Чешской Республике, мы будем рады помочь вам. Свяжитесь с нами здесь.

Кооперативные подразделения — Good Law Firm

Большинство довоенных зданий на Манхэттене, а также многие здания в Квинсе и Бруклине состоят из кооперативных квартир. Когда вы владеете кооперативной квартирой, вы фактически не владеете недвижимостью. Нет акта, как в доме или кондоминиуме. Вместо этого ваша форма собственности состоит из сертификата акций, который представляет собой количество акций, выделенных вашей единице кооперативной корпорацией, то есть зданием. Кооперативная корпорация имеет совет должностных лиц и членов. Эти люди принимают множество решений, как во время вашего проживания в кооперативной квартире, так и в том случае, если вы захотите ее купить или продать. Когда акционеры хотят продать свои кооперативные квартиры, покупатели должны заполнить заявку на утверждение Совета, которую Совет может одобрить или отклонить.Юридическая фирма и практика медиации Аллы Ройтберг, P.C. помогает клиентам сориентироваться во многих дополнительных шагах, связанных с продажей или покупкой кооперативной квартиры.

Наша практика в сфере недвижимости

• Разработка и согласование условий контракта
• Подготовка и навигация по обзору Совета
• Обзор банковских обязательств
• Взаимодействие с советами кооперативов и юристами кооперативов
• Подготовка закрывающих документов
• Представительство на закрытии

Сертификаты на акции и договоры аренды

Когда вы покупаете кооперативную квартиру и финансируете покупку с помощью банковского кредита, ваш банк будет удерживать оригинальный сертификат акций на вашу квартиру и оригинальный договор аренды (еще один документ, подтверждающий право собственности и права владельца на использование общих элементы здания) до тех пор, пока либо кредит не будет погашен, либо вы не продадите квартиру. Если собственник продает квартиру, на закрытие приходит представитель банка, получает остаток по кредиту и возвращает оригинал фондового сертификата и права собственности. Затем сертификат на акции владельца аннулируется представителем правления кооператива, и на имя нового владельца выдается новый сертификат на акции.

Вопросы кооперативной квартиры для разводящихся пар

Если супруги живут отдельно и владеют кооперативной квартирой, они могут владеть ею на имя одного или обоих из них.Если они решат передать право собственности тому, кто сохранит квартиру, они должны привлечь правление Кооперативной корпорации и, если они все еще должны ипотеку, свой банк.

Например, предположим, что Билл и Мэри владеют кооперативом, и их сертификат на акции и закладная оформлены на совместное имя. Если они решат, что Мэри получит квартиру при разводе, им придется полностью продумать процесс передачи, и он будет включать как вопросы ипотеки/кредита (общие для всех домов), так и передачу права собственности через Совет.

• Может ли Мэри рефинансировать кредит, чтобы убрать из него имя Билла?

• Будут ли ее доходы и кредиты достаточными для завершения рефинансирования?

• Потребуется ли ей занимать дополнительные деньги, если в их урегулировании речь идет о ее «выкупе» его доли?

• Даже после того, как она преуспеет в рефинансировании, Правление одобрит перевод?

• Будет ли Правление беспокоиться о способности Мэри самостоятельно оплачивать содержание и ипотеку?

Есть много способов решить эти потенциальные проблемы в соглашениях об урегулировании сторон и гарантировать, что, независимо от возможного сценария, есть выход.Очень важно включить все необходимые положения и непредвиденные обстоятельства, чтобы гарантировать отсутствие лазеек, которые потребуют ненужных судебных разбирательств в будущем.

Для консультации свяжитесь с нами. Наши офисы открыты с понедельника по пятницу с 9:00 до 18:00; Воскресенье и вечер по договоренности. Мы принимаем Visa, MasterCard и платежи через PayPal.

Condo Laws — Co-op Laws

Если вы проживаете в кооперативной (также известной как «кооперативная») квартире, вы одновременно являетесь владельцем (акционером) и арендатором.Вы владеете акциями корпорации, которой принадлежит здание, но вы также являетесь арендатором, который снимает квартиру у корпорации. Вы будете считаться арендатором/акционером. Договор аренды между вами и зданием называется «собственной арендой».

Вы платите корпорации ежемесячную плату за обслуживание, чтобы покрыть расходы на обслуживание и эксплуатацию здания, налоги на имущество и иногда для основной ипотеки на здание.

Кооперативами управляет совет директоров.Совет директоров избирается и (как правило) состоит из акционеров. Правление корпорации должно соблюдать правила устава кооператива, а также правила аренды. В подзаконных актах и ​​договоре аренды указаны права и обязанности владельца корпоративного здания и акционера/арендатора. Например, в нем будет указано, за какой ремонт отвечает корпорация, а за какой — арендатор/акционер. Как правило, арендатор / акционер несет ответственность за ремонт внутри квартиры, а корпорация несет ответственность за ремонт за стенами, снаружи здания, в местах общего пользования и системах здания.

Если вы являетесь арендатором кооператива, вас могут выселить. Совет может возбудить против вас производство по делу о неуплате или отсрочке платежа в Жилищном суде. Правления кооперативов имеют большую свободу в принятии решений о том, как управлять своими зданиями и выселять ли арендатора за нежелательное поведение. Жилищный суд обычно не подвергает сомнению решение совета, когда он решил расторгнуть договор аренды арендатора/акционера за нежелательное поведение.

Кондоминиумы действуют как кооперативы, за исключением того, что при покупке квартиры вы покупаете отдельный объект недвижимости, а не акции корпорации. Кондоминиум разделен на отдельные блоки и общую часть. Вы владеете своей квартирой и безраздельно владеете общей территорией. Вы несете ответственность за уплату собственных налогов на недвижимость и свою долю общих расходов на содержание и эксплуатацию мест общего пользования и систем здания.

Лофты – это жилые помещения, расположенные в зданиях, изначально построенных для коммерческого или промышленного использования. Эти единицы, как правило, не имеют свидетельства о пригодности для использования в жилых помещениях.Закон о лофтах (также известный как статья 7 Закона о многоквартирных домах) дает возможность преобразовать некоторые из этих квартир в законные жилые помещения. Закон о лофтах призван защитить обитателей лофтов, обеспечив проведение определенных ремонтных работ в здании для достижения минимальных стандартов безопасности, а также предоставив арендаторам законные права и защиту от арендной платы. Однако не все лофты подпадают под действие Закона о лофтах. Охватывается ли конкретный чердак, зависит от определенных фактов, таких как местоположение здания и история использования чердака и здания.

Юридические редакторы: Дуглас Симмонс и Эрик Зим, июль/август 2015 г. (обновлено в марте 2018 г.)

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация доводится до вас как общественная служба с помощью редакторов-добровольцев по юридическим вопросам и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для предоставления юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Кооперативное жилье | Фонд гарантирования титула адвокатов, Inc.

 

ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ

Точно так же, как потребительский кооператив увеличивает покупательную способность потребителя за счет коллективных покупок, кооперативный жилищный проект позволяет жильцу квартиры лучше контролировать свой дом за счет коллективной собственности. Вместо аренды у третьей стороны, которая стремится получить прибыль от права собственности на здание, каждый арендатор получает личную имущественную долю в своей квартире и оплачивает часть эксплуатационных расходов здания.

До законодательных изменений, которые сделали покупку кондоминиума более привлекательной, проекты кооперативного жилья были популярной альтернативой аренде у арендодателя. Несмотря на то, что их популярность упала, кооперативные здания все еще существуют, поэтому важно признать их уникальные особенности и проблемы. В этой статье будут обсуждаться характеристики кооперативов, как создаются кооперативы и как могут быть прекращены интересы в кооперативе. Кооперативы редко используются в Индиане и Висконсине, и в этих штатах отсутствует прецедентное право, касающееся кооперативов, поэтому в этой статье основное внимание будет уделено законодательству Иллинойса.

Кооперативное жилье позволяет жильцам многоквартирного дома делить общие расходы, при этом посторонние лица не получают прибыли от права собственности на здание. Как правило, кооперативная корпорация имеет право собственности на все здание, каждому жильцу предоставляется доля владения в корпорации и доля в аренде их конкретной квартиры.

Характеристики кооператива

Организация. Организация кооператива может принимать различные формы, включая общую коммерческую корпорацию, некоммерческую корпорацию или земельный фонд.Хотя закон разрешает создание коммерческих корпораций с целью предоставления кооперативного жилья (см. Закон Иллинойса о коммерческих корпорациях от 1983 г., 805 ILCS 5/3.05: «Коммерческие корпорации могут быть организованы для любых законных целей»). кооперативное здание чаще принадлежит некоммерческой корпорации (NFP). Sinnissippi Apt Inc v Hubbard , 114 Ill App 3d 151, 156, 448 NE2d 607, 609, 69 Ill Dec 889, 891 (2d D 1983).

Корпорация владеет всем имуществом, а жильцы здания владеют акциями корпорации, которые равны стоимости квартиры, которую они занимают.Корпорация выдает жильцу договор аренды или владения определенной единицей в здании в связи с покупкой акций. Quality Management Services v Banker , 291 Ill App 3d 942, 945, 685 NE2d 367, 369, 226 Ill Dec 264, 266 (1st D 1997). Аренда собственности содержит многие положения, содержащиеся в других договорах аренды; однако вместо уплаты «арендной платы» арендаторы должны ежемесячно платить эксплуатационные расходы, которые используются для оплаты предполагаемых эксплуатационных расходов, налогов и долгов кооператива. Sinnissippi at 156, 448 NE2d at 610, 69 Ill Dec at 892.

В небольших кооперативных зданиях часто предпочтительнее, чтобы земельный фонд владел правом собственности на недвижимость. Brandzel v Koretzky , 66 Ill App 3d 717, 718, 384 NE2d 128, 130, 23 Ill Dec 492, 494 (1st D 1978). В соответствии с соглашением о доверительном управлении земельный управляющий владеет правом собственности на имущество, а жильцы имеют бенефициарный интерес в доверительном управлении, пропорциональный стоимости их соответствующих единиц. Brandzel в 718-19, 384 NE2d в 130, 23 Ill Dec в 494.В соответствии с соглашением между всеми бенефициарами, каждому бенефициару предоставляется право исключительного проживания в конкретном помещении в здании.

Финансовая структура — В отличие от кондоминиума, арендаторы-пайщики в кооперативе финансово взаимозависимы. Обычно существует единая общая ипотека, покрывающая все имущество, и налоги начисляются в отношении всего имущества. Таким образом, каждый член должен ежемесячно платить за содержание кооператива для выполнения своих постоянных финансовых обязательств перед третьими сторонами.Если один член не вносит ежемесячную плату за обслуживание, корпорация должна оплатить часть эксплуатационных расходов этого члена. Каждый член кооператива рискует потерять свое подразделение, если корпорация не сможет заплатить налоги или другие долги. Следовательно, от потенциальных покупателей может потребоваться раскрытие большого объема финансовой информации. Из-за рисков, связанных с кооперативным жильем, потенциальные покупатели часто предпочитают владение кондоминиумом.

Взаимоотношения между арендатором-пайщиком и собственником-кооперативом — Поскольку жильцы кооперативного жилищного проекта одновременно являются владельцами акций корпорации и арендаторами, определить отношения между управляющей организацией и обитатели здания. Кооператив был назван «юридическим гибридом», потому что жители владеют как частью акций, так и арендой. Sinnissippi , тел. 156-157, 448 NE2d, тел. 611, 69, Ill Dec, тел. 893. Однако, несмотря на то, что каждый арендатор владеет частью кооператива, «главным интересом каждого акционера такой корпорации является долгосрочная имущественная аренда». Идентификатор .

Чтобы определить отношения между акционером кооператива и арендатором, необходимо прочитать «вместе свидетельство о регистрации, проспект предложения акций, соглашение о подписке на акции и договор аренды.» Id . Как правило, если имущественная аренда «является основным документом, дающим члену кооператива право занимать определенную жилую единицу и устанавливающим права члена в отношении нее», и такая аренда «содержит многие положения встречается в долгосрочной аренде жилья … отношения между кооперативом и его членами частично являются отношениями между арендодателем и арендатором».

Однако могут существовать и более необычные кооперативные организации, в которых отношения между арендодателем и арендатором не признаются. Например, в деле Кооператив Центральной террасы против Мартина суд постановил, что между кооперативом и его членами не существовало отношений арендодатель-арендатор. Там стороны заключили соглашение под названием «Договор о взаимной собственности», в котором аренда имущества не была включена в качестве одной из заявленных целей в уставе кооператива, а членам было предоставлено «бессрочное пользование каждым конкретным жильем». Central Terrace , 211 Ill App 3d 130, 133-34, 569 NE2d 944, 946-47, 155 Ill Dec 467, 469-470 (2d D 1991).

Создание кооперативов

Создание кооператива начинается с поиска подходящего здания или незастроенного участка. Должна быть создана организация, чтобы получить право собственности на недвижимость. В то время как коммерческая корпорация или земельный фонд могут владеть собственностью кооператива, чаще всего для получения права собственности создается некоммерческая или некоммерческая корпорация. Закон штата определит, какие шаги необходимы для создания корпорации.

После создания кооперативной корпорации промоутеры проекта нанимают отдельных лиц для покупки акций корпорации в обмен на аренду собственности или договор аренды.Если существующий жилой комплекс преобразуется в кооператив, арендаторам будет предложено приобрести долю в кооперативе.

Поскольку членство требует покупки акций, возникают вопросы относительно того, применимы ли федеральные и государственные правила безопасности к кооперативным жилищным ассоциациям. Верховный суд постановил, что сделки по продаже паев кооператива, «в которых покупатели были заинтересованы в приобретении жилья, а не вложении средств с целью получения прибыли, не подпадают под действие федеральных законов о ценных бумагах. United Housing Foundation, Inc v Forman , 421 US 855, 860, 95 S Ct 2051, 2064 (1975). Члены субсидируемого государством и контролируемого некоммерческого жилищного кооператива подали иск, утверждая, что застройщики нарушили федеральные законы о ценных бумагах. обманным путем заявив, что застройщик «понесет все последующие увеличения затрат из-за таких факторов, как инфляция», и ввел жильцов в заблуждение, заставив их купить акции, «не раскрыв несколько важных фактов». у судов не было юрисдикции, потому что акции кооператива не были «ценными бумагами» в соответствии с определением федеральных законов о ценных бумагах. United Housing по телефону 860.

Продажа акций кооператива также может регулироваться правилами государственной безопасности. Закон Иллинойса о ценных бумагах 1953 года определяет «ценную бумагу» как «любую банкноту, акции… инвестиционный контракт». 815 МСК 5/2.1. В деле Brothers v McMahon первоначальный взнос, уплаченный покупателем за покупку доли в запланированном кооперативе, который еще не был построен, считался договором на недвижимость, а не «ценной бумагой» в рамках Illinois Blue. Небесный закон. Brothers , 351 Ill App 321, 328-329, 115 NE2d 116, 118 (1953).

Содержание корпоративного устава касается корпоративной структуры кооператива. Как правило, устав предусматривает, что акционеры-арендаторы выбирают совет директоров. Совет директоров будет либо напрямую управлять кооперативом, либо нанимать агента для управления им. Устав также может наделять совет полномочиями устанавливать ежегодное техническое обслуживание, устанавливать правила внутреннего распорядка и вносить поправки в устав с одобрения акционеров.

Договор аренды собственности также будет содержать определенные правила и положения, обязательные для жителей кооператива. Эти положения часто аналогичны тем, которые содержатся в типичных договорах аренды, и касаются таких вещей, как ограничения на домашних животных, использование мест общего пользования и в целом ответственность не беспокоить других жильцов. Другими распространенными ограничениями в имущественной аренде являются ограничения, требующие одобрения совета директоров кооператива перед передачей или сдачей квартиры в субаренду.Как правило, такие ограничения остаются в силе, если совет «разумно использует [свои] полномочия отказать в согласии на предлагаемую субаренду после рассмотрения квалификации субарендатора в свете экономических и социальных причин, оправдывающих само ограничение». Logan v 3750 North Lake Shore Drive , 17 Ill App 3d 584, 591, 308 NE2d 278, 283 (1st D 1974). В деле Logan суд признал отказ правления разрешить арендатору субаренду из-за давно установленной политики произвольным и необоснованным, когда правление не приняло во внимание квалификацию субарендатора. Logan , тел. 590, 308 NE2d, тел. 282.

Прекращение доли участия в кооперативе

Ограничения на передачу прав собственности в кооперативе. Арендатор должен передать право собственности на аренду вместе с продажей акций кооператива. Это гарантирует, что арендаторы также являются акционерами кооперативной корпорации.Если жилец определенного помещения больше не является членом кооператива, договор аренды может также предусматривать прекращение права проживания.

Как правило, аренда собственности также дает кооперативу право преимущественной покупки. Поэтому отдельному арендатору, возможно, придется продать акции обратно корпорации за первоначально уплаченную сумму. Право первого отказа в кооперативных соглашениях было поддержано в качестве действительного ограничения отчуждения: «[т]е ограничения на передачу членства разумно необходимы для продолжения существования кооперативной ассоциации. Gale v York Center Community Cooperative , 21 Ill 2d 86, 93, 171 NE2d 30, 33 (Ill 1960).

Если корпорация отказывается выкупить акции, соглашение о сотрудничестве может также потребовать согласия Совета перед арендатором. может передать свою долю Это дает членам кооператива возможность убедиться в кредитоспособности других арендаторов и право голоса при выборе других арендаторов

Средства правовой защиты в случае неисполнения или нарушения договоренностей арендатором — Потому что члены кооператива финансово взаимозависимы, важно, чтобы у кооператива было быстрое и эффективное средство для устранения арендаторов-нарушителей.Средства правовой защиты, доступные корпорации, зависят от отношений между арендатором и корпорацией, установленных в соглашении о сотрудничестве.

В деле Quality Management Services v Banker суд Иллинойса постановил, что к кооперативам применяется Закон штата Иллинойс о принудительном въезде и задержании. Управление качеством, 945-46, 685 NE2d, 369-70, 226 Ill Dec, 266-67. Управляющая компания возбудила иск в соответствии с законом к членам кооператива, не уплатившим ежемесячные платежи за содержание. Id at 943, 685 NE2d at 368, 226 Ill Dec at 265. Суд рассмотрел Соглашение о Заселении, чтобы определить отношения между членами и кооперативом. Id at 945-46, 685 NE2d at 369, 226 Ill Dec at 266. В соглашении говорилось, что «Кооператив настоящим сдает в аренду члену, а член настоящим арендует у Кооператива» и при условии наличия арендодателя-арендатора отношения между членом и кооперативом. Id в 946, 685 NE2d в 369-70, 226 Ill Dec в 266-67.Поскольку между сторонами существовали отношения между арендодателем и арендатором, управляющей компании было разрешено подать иск в соответствии с Законом о насильственном проникновении и задержании. Напротив, если соглашение о сотрудничестве не создает отношений между арендодателем и арендатором, к арендатору должен быть предъявлен справедливый иск.

Кооперативные жилищные ассоциации редко используются в соответствии с законодательством штата Индиана, но один недавний случай касался отношений между сторонами по таким соглашениям. Кооператив подал иск о выселении, возмещении ущерба и расторжении договора после того, как член кооператива сдал в субаренду свою кооперативную квартиру без согласия корпорации, что нарушило договор аренды. Cunningham v Georgetown Homes , Inc, 708 NE2d 623, 624-25 (Ind Ct App 1999). Признавая, что отношения кооператива с его членами являются юридическим гибридом, суд пришел к выводу, что «ни установленное законом обращение взыскания, ни конфискация путем выселения не являются надлежащим средством защиты интересов обеих сторон… Скорее… мы считаем целесообразным чтобы лекарство также имело гибридную природу». Id at 627. Суд постановил, что кооператив может подать иск о выселении в соответствии с IC 32-6-1. 5-1. Обнаружив, что участник нарушил соглашение о размещении, «суд первой инстанции может направить производство по делу о продаже доли [участника], что обеспечит надлежащую защиту ее прав». Идентификатор .

Заключение

Жилищно-строительный кооператив является уникальной формой совместной собственности. Члены кооператива одновременно владеют акциями корпорации и арендуют определенное помещение в здании кооператива. Несмотря на то, что существуют черты и положения, общие для большинства кооперативных соглашений, не существует стандартной формы для создания кооператива.Поэтому при сделке с участием кооперативного жилищного товарищества важно смотреть документы, которые регулируют деятельность конкретного кооператива.

ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА: Если вас попросят оформить полис титульного страхования доли в кооперативе, сначала свяжитесь с отделом андеррайтинга, чтобы обсудить наши правила и требования. С нами можно связаться по телефону 800. 252.0402 или по адресу [email protected].

© ATG atgc0301vol27

 

кооператив против квартир | Wenigsaltiel

Co-op v.Квартиры: Совместное отчуждение права выкупа: джунгли «несудебного» процесса

​

«Кооперативные квартиры являются личным имуществом, а не недвижимостью. Соответственно, договор купли-продажи кооперативной квартиры, а по сути продажа ценных бумаг кооператива, регулируется Единым хозяйственным кодексом. Если кооперативный арендатор не выполняет обязательства по соглашению об обеспечении, которое лежит в основе кредита, связанного с покупкой акций кооператива, кредитор может воспользоваться средствами правовой защиты, указанными в статье 9 ВКК.»

 

Если сначала вы чувствуете, что приведенная выше цитата звучит как пугающий объем информации, который нужно понять за один раз, вы не одиноки — даже самые сообразительные инвесторы в недвижимость и адвокаты могут заблудиться в джунглях лишения права выкупа кооперативов и кондоминиумов.

 

Обращение взыскания на кооперативную квартиру — это принципиально иной процесс, чем процессы, используемые для обращения взыскания на кондоминиум или другие формы недвижимого имущества в штате Нью-Йорк. Несмотря на то, что кондоминиумы и кооперативы являются сообществами с общими интересами — план, в котором люди с одинаковым происхождением, культурами и интересами живут друг с другом, разделяя при этом общие расходы на удовлетворение своих общих потребностей, – кондоминиумы и кооперативы не более идентичные близнецы, чем Арнольд Шварценеггер и Дэнни Девито.

 

Кондоминиумы представляют собой многоквартирные дома с частными жилыми помещениями и общими помещениями. Кондоминиумы классифицируются как недвижимое имущество, а это означает, что покупатели владеют документами на свое жилье. В кондоминиуме работает совет управляющих для управления повседневной деятельностью кондоминиума, правление которого редко может оправдать вмешательство в право владельцев кондоминиума покупать, продавать, изменять, закладывать или иным образом влиять на его квартиру — с учетом ограничений, согласованных с владельцем квартиры. на момент покупки.Как правило, после успешного обращения взыскания залоговый банк будет в первую очередь собирать свою задолженность до того, как Совет управляющих может попытаться взыскать просроченные общие расходы.

 

Кооперативы считаются не недвижимостью, а личной собственностью. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которая владеет недвижимостью. Как акционер, вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности. Кооператив нанимает Совет директоров для управления повседневной деятельностью Кооператива, который оставляет за собой право одобрять или отклонять возможную продажу Кооперативной единицы третьей стороне в соответствии с «Правилом бизнес-суждений».«Правило делового суждения предусматривает, что действия корпоративного совета защищены от оспаривания, если для решения есть хорошее деловое обоснование и оно является добросовестным, а не мошенническим или злоупотреблением полномочиями.

 

В своей простейшей форме, в то время как Совет Кооператива может отказать потенциальному покупателю без указания причины, Кондоминиум обязан обосновать, почему и по какой причине потенциальному покупателю будет отказано.

 

Поскольку кондоминиумы являются «недвижимым имуществом», действия, связанные с указанным недвижимым имуществом, в значительной степени регулируются Законом штата Нью-Йорк о исках и разбирательствах в отношении недвижимого имущества («RPAPL»).В этом случае способность Совета управляющих кондоминиумов обращать взыскание на недвижимое имущество требует длительного и дорогостоящего судебного процесса, в результате которого выносится судебное решение о вынесении решения о взыскании и продаже.

 

Напротив, поскольку кооперативная единица считается личной собственностью, обращение взыскания на имущество может быть осуществлено без обращения в суд, что значительно ускоряет и удешевляет процесс. Залоговое право на кооперативную квартиру создается в соответствии с Единым торговым кодексом («U.C.C»). В соответствии с U.C.C. обеспечительный интерес кредитора возникает после заключения заемщиком соглашения об обеспечении, известного как U.C.C-1. Хотя это и не ипотека, при надлежащей регистрации U. C.C-1 действует аналогичным образом, ставя мир в известность о том, что в отношении единицы существует залоговое удержание, которое обеспечивает задолженность заемщиков. Поскольку обеспечительный интерес возникает в соответствии с положениями U.C.C., действия кредитора, связанные с обращением взыскания на квартиру, регулируются U.C.C. Статья 9.

 

Вообще говоря, статья 9 UCC требует вручения двух уведомлений.Во-первых, кредитор должен вручить неплатежеспособному заемщику разумно заверенное уведомление об отчуждении за девяносто (90) дней до отчуждения/продажи. Во-вторых, кредитор должен направить уведомление не менее чем за десять (10) дней до фактической продажи. Закон также требует, чтобы кредитор провел поиск залогового права на спорную единицу в период от двадцати (20) до тридцати (30) дней до отправки второго уведомления. Существенные требования соответствующих уведомлений должны строго соблюдаться в дополнение к любым дополнительным требованиям к уведомлениям, содержащимся в договоре аренды собственности заемщика.

 

Кроме того, вопреки изложенной выше логике, законодательный орган штата Нью-Йорк кодифицировал, что в течение трех (3) рабочих дней после уведомления о 90 (девяноста) днях кредитор-кредитор должен в электронном виде подать в Департамент банковского дела различную информацию, включая, но не ограничивается «именем, адресом, последним известным номером телефона заемщика и суммой, заявленной в качестве причитающейся и причитающейся по ипотеке, и такой другой информацией, которая позволит суперинтенданту установить тип выдаваемой ссуды.

 

Как правило, до тех пор, пока распоряжение надлежащим образом замечено и продано коммерчески разумным способом без существенного несоответствия (что может указывать на подозрительную деятельность), суд вызывается для рассмотрения требований заемщика, который позже оспаривает соблюдение кредитором или Советом статута, скорее всего, поддержит продажу, и в это время Совет управляющих имеет право возместить просроченные расходы на техническое обслуживание и судебные издержки до того, как вторичный должник, такой как банк-кредитор, сможет возместить свое право удержания.

 

Примечательно, что, поскольку банк-кредитор, как правило, сохраняет залоговое право, вторичное по отношению к залоговому праву Совета директоров, банк часто в качестве метода защиты своего обеспечительного интереса выплачивает любой дефицит обслуживания, который может возникнуть у заемщика, одновременно инициируя обращение взыскания на свою собственную единицу избежать увеличения судебных издержек. Таким образом, с практической точки зрения Совету директоров рекомендуется сначала вести переписку с основным кредитором, чтобы получить оплату просроченных сборов за обслуживание, прежде чем начинать собственное обращение взыскания.

 

Внесудебное обращение взыскания на недвижимость в соответствии с UCC намного быстрее, проще и дешевле, чем традиционный метод обращения взыскания на недвижимое имущество в соответствии с RPAPL, однако Советам кооперативов и их соответствующим управляющим компаниям настоятельно рекомендуется привлечь внимание юристов для обеспечения строго соблюдаются законодательные меры защиты, встроенные в систему в качестве подстраховки для внесудебного процесса.

 

В конце концов, там все еще джунгли.

Исторический взгляд на жилые кооперативы — Кооперативный век

Квик: первый жилой кооператив был создан в (а) 2000 г. до н.э. (б) 1700-х гг. (в) 1800-х гг. (г) 20-м веке. Теперь не смейтесь над выбором «а», 2000 г. до н.э. Хотя кооперативов, похоже, не было так давно, есть записи о кондоминиумах. Может показаться заманчивым выбрать «d», думая, что понятие народного «сотрудничества» наверняка уходит своими корнями в культуру и политику 1960-х годов, но вы ошибаетесь.Первый известный кооператив в мире был создан после того, как большой пожар вызвал серьезную нехватку жилья в Ренне, Франция, в 1720 году, как объяснили Ричард Зиглер и Герберт Дж. Купер-Леви, член и бывший член Национальной ассоциации. жилищных кооперативов (NAHC), соответственно, в «Краткой истории кооперативного жилищного строительства», статье в томе бюллетеня жилищного кооператива NAHC.

Нет однозначного ответа, когда в США появился первый жилищный кооператив. Согласно Зайглеру и Купер-Леви, первый американский жилой кооператив был создан более 150 лет спустя, в 1876 году, на 18-й Западной улице Манхэттена. Однако Эндрю Алперн пишет в своей книге «Роскошные многоквартирные дома Манхэттена», что историк Кристофер Грей определил место первого кооператива в Нью-Йорке по адресу 152 West 57th Street. По словам Альперна, этот первый кооператив, «Рембрандт», был построен в 1881 году и «был прототипом множества других кооперативных квартирных предприятий, реализованных в последующие годы.Он продолжает: «Из них Gramercy, по адресу Gramercy Park, 34, является старейшим из сохранившихся и действующих как кооператив».

Каким бы и где бы ни было первое кооперативное развитие, кооператив пережил перипетии последующих десятилетий от первых поселений до сотен последующих. Есть ли место кооперативу в новом тысячелетии? Прогнозы зависят от понимания истории кооперативов; мотивы их формирования и критерии их существования.

Само кооперативное движение, конечно, охватило более широкий круг предметов потребления, чем жилье, — оно предоставило экономичные средства получения разнообразных товаров и услуг, от бакалейных товаров до электричества, от кредитных союзов до автомобилей. Бенджамин Франклин создал первый кооператив любого рода в США, компанию взаимного страхования, в 1752 году.

Самыми известными из первых кооператоров была группа фабричных рабочих в Рочдейле, Англия, в начале промышленной революции в 1844 году.Они объединили небольшие деньги, которые у них были, чтобы арендовать крошечный магазин и купить в большом количестве основные продукты питания, которые затем продавали друг другу по низким ценам. Один из членов разработал ряд руководящих принципов, которые влияют на кооперативы по сей день. К ним относятся такие элементы, как добровольное и открытое членство, демократический контроль членов, автономия и забота о сообществе.

Первый американский кооператив и несколько последующих были созданы состоятельными людьми, которые хотели иметь собственные дома с меньшими обязанностями.По словам Зиглера и Купера-Леви, здания были преднамеренно гибридными, то есть только от 40 до 50 процентов жильцов были собственниками. Остальные были арендаторами, чья арендная плата, по сути, покрывала большую часть расходов на содержание здания.

В то время эти здания не назывались кооперативами; их называли «домашними клубами». Нил Биндер, директор Bellmarc Realty, брокерской фирмы по недвижимости на Манхэттене, говорит, что часть первоначальной цели этих клубов была социальной.«Люди собирались вместе и создавали дух товарищества, и они решали, что хотят вместе строить квартиры». Альперн объясняет привлекательность этих совместных договоренностей, обсуждая домашние клубы Филиппа Жангембра Юбера, архитектора Рембрандта: «Юбер назвал свои предприятия «домашними клубами Хьюберта», используя как аристократические претензии, так и снобистскую привлекательность слова «клуб». ‘ и в то же время подчеркивая, что его предложения были постоянными ‘домами’, а не простыми гостиничными помещениями или скромными многоквартирными домами, которые могли быть заняты рабочим классом.»

Следующая волна популярности кооперативного проживания пришлась на 1920-е годы, когда после Первой мировой войны резко выросло городское население, а индивидуальные дома подорожали. Было много роскошных кооперативов, некоторые из них были невероятно дорогими. Эксклюзивность была большой приманкой для богатых; они тщательно проверяли потенциальных арендаторов как на личном, так и на финансовом уровнях. Были также кооперативы со средним и низким доходом, которые возникли благодаря Закону о жилье Нью-Йорка 1927 года, который предусматривал налоговые льготы для их создания.Профсоюзы, такие как Объединенный профсоюз швейников, стали активно создавать кооперативы для рабочих.

Депрессия оказалась катастрофой для кооперативов. Арендаторы-акционеры не выполнили своих ежемесячных платежей, а оставшиеся владельцы оказались не в состоянии ни продать свои акции, ни покрыть разрыв, оставленный неплательщиками. В результате к 1934 году почти все здания были разрушены.

Когда кооперативы в следующий раз появились на сцене в 1940-х годах, это снова было результатом законодательства.На этот раз именно положения о контроле за арендной платой побудили домовладельцев преобразовать многие здания в кооперативы. В то время как арендная плата была фиксированной; расходы продолжали расти, и арендодатели должны были найти способ справиться с ситуацией. Преобразование дало ответ. В то же время профсоюзы возобновили создание кооперативов, и произошли некоторые изменения, связанные с потребителем.

В 1950 г. была принята статья 213 Закона о национальном жилье, предусматривающая государственное страхование ипотечных кредитов.Зиглер и Купер-Леви сообщают, что это «позволило частным строителям инициировать проекты кооперативного жилья без участия или контроля потребителей в разработке проектов». Хотя это создавало свои проблемы — часто владельцы-резиденты вступали во владение только для того, чтобы найти недостатки в строительстве (они предъявляли иски и, как правило, урегулировали спор во внесудебном порядке), — эти кооперативы все еще были выгодной сделкой, и люди стремились извлечь из них максимальную пользу. Кооператоры в 50-х создали федерацию для обмена информацией. Теперь известная как Федерация жилищных кооперативов Нью-Йорка, организация предоставляет образование, помощь и защиту прав владельцев кооперативов и квартир в Нью-Йорке.

Конверсионная стрела 80-х

В 1979 году произошел дополнительный толчок к увеличению кооперативной конверсии. Биндер объясняет: «С арабским нефтяным эмбарго цены на нефть взлетели до небес. Город находился под огромным давлением со стороны людей со средним доходом, чтобы снизить арендную плату. Арендодатели находились между молотом и наковальней. от 18 до 19 процентов основных ставок, но совет по стабилизации арендной платы не позволил достаточно повысить арендную плату, чтобы покрыть эти расходы.И снова многие стремились использовать кооперативное преобразование, чтобы получить наличные деньги. Хотя рост затрат на техническое обслуживание определенно был фактором, импульс для бума преобразования 80-х годов, вероятно, был связан главным образом с полным отсутствием у арендодателей возможности получать прибыль от своих домов. Огромная разница между рыночной стоимостью кооперативов и значительно более низкой арендной платой позволила арендодателям в условиях стабилизации арендной платы вынудить арендодателей массово менять жилье.

Закон о стабилизации, принятый в 1969 г., регулировал арендную плату в г. Нью-Йорке для зданий, построенных после 1947 г., состоящих из шести или более квартир, а также для ранее неконтролируемых квартир в зданиях, построенных до 1947 г., состоящих из шести или более квартир. Конечным результатом этих правил стало то, что стоимость зданий была невероятно подавлена ​​к 80-м годам. Арендодателям было трудно, если не невозможно, зарабатывать деньги на регулируемой арендной плате. Преобразование этой арендной платы в кооперативы дало возможность обойти правила арендной платы. Арендодатели или инвесторы, которым они продали здания, поняли возможность разделить разницу между рыночной стоимостью квартир и их регулируемой арендной платой с потенциальными владельцами. Брюс Чолст, адвокат Rosen and Livingston на Манхэттене, объясняет ход переговоров: «Поскольку арендаторы имеют право оставаться в соответствии с законами об аренде, спонсор предлагает арендаторам скидки — инсайдерские цены.«Поскольку у арендаторов есть такая же возможность заработать на сделке, как и у спонсоров, покупая квартиру по еще меньшей рыночной стоимости, многие остались в зданиях, и переоборудование произошло на быстром уровне. Это было логично. вывод рынка 80-х.

Грег Карлсон, президент Федерации жилищных кооперативов Нью-Йорка, объясняет ситуацию и ее возможное развитие: «В начале 80-х экономика была хорошей. Банки кредитовали, вопросов не задавали. Спонсоры кооперативов не учли, что депрессия может когда-либо наступить, и это обернулось для них неприятными последствиями». Обвал рынка 1987 года разорил многие кооперативы. «Это были здания со всеми финансовыми ухищрениями. Например, ипотечные кредиты [когда ранее существовавшая ипотека была включена в крупную ипотеку, принадлежащую спонсору], которые чаще всего не выполнялись, — объясняет Карлсон. — В то же время ряд спонсоров осознали, что им не нужно продавать , но могли арендовать по нестабилизированным ценам, что спасло их от дефолта.»

В 90-х было очень мало новых кооперативов или конверсий. Биндер считает, что потребителей больше привлекают кондоминиумы, потому что их возможность сдавать свои квартиры в аренду менее ограничена, чем в кооперативах. По словам Майкла Дж. Вулфа, президента Midboro Management, Inc., «несколько лет назад возникло движение за преобразование кооперативных корпораций в кондоминиумы, но оформление документов и судебные издержки намного перевесили преимущества, и это так и не стало тенденцией. .. Также интересно отметить, что большая часть нового строительства сегодня сдается в аренду. И до тех пор, пока эта арендная плата будет приносить девелоперам высокие цены и стабильный доход, конверсия будет незначительной».

Даже несмотря на то, что финансовые мотивы, кажется, все чаще становятся единственными критериями для принятия решения о создании кооперативов, это не означает, что в конечном счете члены не понимают характер их договоренностей. Это восходит к раннему социальному мышлению при создании кооперативов.«Да, вы должны жить по правилам, установленным всем кооперативом, — признает Мэри Эллен Гудман, которая прожила в кооперативе в Гринвич-Виллидж 30 лет, — но по той же причине, когда есть течь в здании, это рассматривается как общая проблема. Вы не одиноки».

Мисс Гудман — независимый писатель, живущий в Вестчестере.

Что такое кооперативная квартира? Справочник по жилищным кооперативам

Кооперативные квартиры – это единицы кооперативной жилой собственности, которыми имеют право пользоваться пайщики кооператива. Звучит запутанно? Не беспокойтесь. Вы находитесь в правильном месте!

Если вы столкнулись с термином кооперативное жилье или кооператив во время поиска квартиры и запутались, вы в большинстве. У большинства людей неправильное представление о кооперативных квартирах и о том, как работает кооперативное жилье.

В этом руководстве мы развеем любые заблуждения и заблуждения, которые могут у вас возникнуть. Вот все, что вам нужно знать о кооперативных квартирах и жилищных кооперативах.

Что такое кооператив?

Кооперативная квартира – это квартира в здании или комплексе, принадлежащем членам жилищного кооператива.

Жилищно-кооперативное жилье или кооператив – это тип домовладения, при котором каждое лицо, участвующее в жилищном кооперативе, владеет долей (или несколькими долями) имущества.

Покупая кооперативную квартиру, вы становитесь пайщиком. В качестве акционера вам предоставляется эксклюзивное право пользования квартирой в здании.

Однако вы не являетесь владельцем самой квартиры, и ваши доли в кооперативе не считаются недвижимым имуществом.

Это отличается от инвестирования в квартиру, поскольку при покупке квартиры вы становитесь единственным владельцем квартиры.Ваша квартира считается недвижимым имуществом.

Кооперативные квартиры чаще всего встречаются в старых домах крупных городов. В Нью-Йорке вы найдете большое количество кооперативных квартир.

Различия между кооперативами и многоквартирными домами

Хотя опыт покупки многоквартирных домов и кооперативных квартир одинаков, между ними есть существенные различия.

Прежде чем инвестировать в кооператив, важно понять разницу между кооперативом и квартирой, поскольку финансовые последствия и разница в условиях проживания могут быть значительными.

Продолжайте читать, чтобы узнать о трех основных различиях между кооперативами и квартирами.

Различия во владении

Владение недвижимостью является важным финансовым и личным вложением.

Помимо чувства гордости за собственность, владение собственностью может иметь существенные последствия, когда придет время уплаты налогов. Итак, важно знать, хотите ли вы быть акционером или владельцем квартиры.

Вот что вы получаете, когда покупаете кооператив или квартиру.

• Владельцы кооператива владеют паями в кооперативном жилищном фонде. У них нет отдельных квартир.
• Владельцы квартир владеют отдельными квартирами. Доли в самом многоквартирном доме им не принадлежит.

Различия в зданиях

Если у вас есть сильные личные предпочтения в отношении типа здания, в котором вы живете, вот что вы можете ожидать, живя в кооперативе или кондо:

• Кооперативы обычно находятся в старых постройки в крупных городах.
• Кондоминиумы можно найти в новых зданиях в крупных городах или в перестроенных старых зданиях.

Вы, вероятно, найдете больше удобств в квартирах и более современную эстетику в многоквартирных домах, в то время как кооперативные квартиры обычно могут похвастаться очаровательно устаревшей эстетикой.

Разница в цене

Цена является одним из наиболее важных факторов, которые следует учитывать при покупке кооператива или квартиры. Как правило, кооперативы дешевле квартир.

Тем не менее, кооперативы могут потребовать более высокий первоначальный взнос.

Например, вы можете рассчитывать на скидку не менее 20% при покупке кооператива в Нью-Йорке. Однако на других рынках первоначальный взнос может составлять всего 10%.

Различия в организации

Кооперативные квартиры организованы и управляются как коллектив.

Небольшие кооперативные здания обычно управляются жителями в целом. Так что, если вы купите небольшой, вас обязательно пригласят поучаствовать.

Тем не менее, более крупные кооперативы обычно управляются советом директоров (как правило, другими владельцами), поэтому вам может не потребоваться столь активное участие.Все зависит от ваших личных предпочтений.

Тем не менее, если вы в большей степени интроверт, предпочитающий низкий уровень общения по сравнению с традиционной договоренностью об аренде, кооператив может вам не подойти.

Что нужно знать о кооперативе

Поскольку кооперативы не являются самым популярным вариантом жилья, многие арендаторы не знают, что с ними делать, увидев их. К счастью, основы кооперативов легко понять.

Вот три основные вещи, которые нужно знать о владении кооперативом.

Владение кооперативом дает финансовые преимущества

Во-первых, владение кооперативом — это не владение квартирой, а доля в многоквартирном доме. Это решение с финансовой точки зрения.

С одной стороны, кооперативы требуют, чтобы покупатели брали ссуду под акции, платили большие авансовые платежи и взимали более высокие ежемесячные платежи, чем кондоминиумы.

С другой стороны, если вы отказываетесь от участия в кооперативе, это может быть финансово выгодным шагом.

Кооперативы обычно оцениваются по более низким налогам на имущество, чем другие здания.Эти сбережения передаются акционерам.

Кроме того, акционерам предоставляются налоговые вычеты на основании их совместной собственности, как и домовладельцам. Владельцы кооперативов могут вычитать налог на недвижимость и процентные налоги.

Некоторые владельцы кооперативов предпочитают сдавать свои кооперативы в аренду и получать арендную плату.

Однако во многих кооперативах действуют уставы, запрещающие сдавать в аренду кооперативы, поэтому перед покупкой обязательно проверьте, позволяет ли ваш кооператив сдавать в аренду вашу квартиру.

Наконец, если вы являетесь владельцем кооператива с рыночной ставкой, вы можете продать свои акции кооператива по рыночной ставке, что может принести значительную прибыль, если продажа будет произведена вовремя.

Процесс подачи заявки на кооператив

При покупке кооператива вы не подаете заявку арендодателю и не отправляете предложение продавцу. Это нетрадиционный опыт, когда вы отправляете заявку на доску кооператива.

Ваша заявка будет проверена на основе традиционных данных, таких как доход и история аренды. Тем не менее, вы также будете проверены в зависимости от того, подходите ли вы для сообщества.

Тем не менее, кооперативы по-прежнему связаны законами о недискриминации, установленными Законом о справедливом жилье, что означает, что они не могут дискриминировать заявителей.

Если вас примут при покупке кооперативной квартиры, вы станете частью сообщества, которое принимает решения по зданию.

Ежемесячные платежи за кооператив

Когда дело доходит до владения кооперативом, ежемесячные платежи — это главное.

Как правило, ежемесячная плата за кооператив состоит из:

• Плата за обслуживание
• Налоги на недвижимость
• Ипотека на недвижимость
• Счета за коммунальные услуги
• Страховые взносы

плата за квартиру.Однако это связано, по крайней мере частично, с тем фактом, что платежи по ипотеке не включены в плату за квартиру.

Плюсы и минусы владения кооперативом

При рассмотрении вопроса о покупке кооперативной квартиры важно учитывать все плюсы и минусы владения кооперативом, прежде чем принимать окончательное решение. .

Ниже вы найдете разбивку плюсов и минусов владения кооперативом.

Плюсы владения кооперативом

• Сообщество : Владение кооперативом дает вам доступ к небольшому сообществу среди большого населения вашего города. Это отличный способ завести друзей, если вы новичок в городе и можете наладить близкие отношения со своими соседями по кооперативу.
• Низкие затраты : Большинство владельцев кооперативов привлекает более низкая стоимость кооперативов по сравнению с квартирами. Кроме того, снижение стоимости означает, что вы платите меньше денег за большее количество квадратных метров.
• Привилегии владения : Хотя вам, возможно, придется соблюдать некоторые общие правила при проживании в кооперативной квартире, вы все равно будете пользоваться многими из тех же привилегий владения, что и в традиционном владении.Вы можете покрасить стены, переделать и даже установить новую технику, чтобы сделать свой дом собственным. Просто не забудьте сначала запустить любые изменения на совместной доске.

Минусы владения кооперативом

• Возможно, вам придется покрывать чужие расходы : Когда вы покупаете кооператив, вы несете ответственность за покрытие своей части расходов на содержание здания. К сожалению, некоторые кооперативы могут потребовать от вас платить более высокую ежемесячную плату, если другой житель не в состоянии платить. Поскольку эти ситуации непредсказуемы, вы можете в конечном итоге тратить каждый месяц намного больше, чем рассчитывали.
• Организация : Как владельцу кооператива, вам, возможно, придется больше участвовать в управлении имуществом. Если вы хотите избежать этого, выберите крупный кооператив, управляемый советом директоров. Кроме того, вы можете быть связаны строгими правилами, которые могут вызвать трения в будущем.
• Могут возникнуть трудности с финансированием : Покупка кооператива требует немного больше усилий, чем покупка обычной квартиры. Многие кредиторы не желают брать на себя риск, связанный с кооперативным жильем, поэтому вам придется потратить некоторое время на поиск кредитора, с которым можно работать.Кроме того, высокий первоначальный взнос, необходимый для кооперативов, может означать меньше денег, выделяемых на ваш бюджет на переезд и другие сопутствующие расходы.