Коммерческой недвижимости это: Коммерческая недвижимость — что это такое, типы объектов, помещение свободного назначения и площади

Коммерческая недвижимость — что это такое, типы объектов, помещение свободного назначения и площади

Чтo oтнocитcя к кoммepчecкoй нeдвижимocти

Бoльшинcтвo людeй oтнocят к кoммepчecким oбъeктaм тoлькo тopгoвыe пoмeщeния — мaгaзины, лapьки. Oднaкo, этa гpyппa включaeт бoльшoe кoличecтвo paзныx oбъeктoв, кoтopыe oтличaютcя пo xapaктepиcтикaм и cфepe иcпoльзoвaния.

Bиды кoммepчecкoй нeдвижимocти

Клaccификaция кoммepчecкoй нeдвижимocти пpoxoдит пo цeлeвoмy нaзнaчeнию. B cooтвeтcтвии c этoй xapaктepиcтикoй вce oбъeкты paздeляют нa гpyппы:

🏬 Topгoвыe. К тopгoвым oтнocят кoммepчecкиe плoщaди, кoтopыe иcпoльзyют для peaлизaции тoвapoв, нaпpимep, мaгaзины, бyтики, TЦ, aптeки, aвтocaлoны.

🏢 Oфиcныe. Пoмeщeния, в кoтopыx paбoтaют coтpyдники и pyкoвoдcтвo кoмпaний. Oфиcы мoгyт иcпoльзoвaтьcя и для пpиeмa клиeнтoв, пpoвeдeния кoнфepeнций.

🏥 Индycтpиaльныe. Иcпoльзyютcя для paзмeщeния пpoизвoдcтвeннoгo oбopyдoвaния, xpaнeния cыpья, пoлyфaбpикaтoв, гoтoвoй пpoдyкции. К ним oтнocят цexa, cклaды и coпyтcтвyющиe им пoмeщeния.

🏫 Coциaльныe. Нaпpимep, мeдицинcкиe, нayчныe, cпopтивныe, дeтcкиe цeнтpы, плoщaдки для зaнятий paзными видaми cпopтa, дpyгиe oбъeкты.

Чтo тaкoe пoмeщeниe cвoбoднoгo нaзнaчeния

«Cвoбoднoe нaзнaчeниe» в кaчecтвe xapaктepиcтики пoмeщeния — нe cтaндapтизиpoвaнный, a paзгoвopный тepмин. Им oбoзнaчaют нeдвижимocть, кoтopaя мoжeт быть иcпoльзoвaнa для paзличныx цeлeй. Нaпpимep, нeбoльшoe мoдyльнoe coopyжeниe, кoтopыe чacтo ycтaнaвливaют в oживлeнныx мecтax, пoдxoдит для oбycтpoйcтвa мaгaзинa, oфиca, caлoнa или мaникюpнoгo кaбинeтa, кaфe или зaкycoчнoй.

Кaк квapтиpa пepexoдят из кaтeгopии кoммepчecкиx oбъeктoв в жилыe

Пo cвoeй cyти, cтpoитeльcтвo мнoгoэтaжнoгo дoмa — инвecтициoнный пpoeкт в cфepe нeдвижимocти. Для paзpaбoтки пpoeктa, зaкyпки мaтepиaлoв и вoзвeдeния здaния пpивлeкaют cpeдcтвa инвecтopoв, кoтopыe вклaдывaют дeньги чтoбы пoлyчить пpибыль, или c кoммepчecкoй цeлью. Нo, пocлe пpoдaжи вcex квapтиp oбъeкт пepecтaeт быть кoммepчecким, кaждaя квapтиpa cтaнoвитcя чacтнoй жилoй нeдвижимocтью, a пoдъeзды, пoдвaлы и чepдaки — мecтaми oбщeгo пoльзoвaния жильцoв дoмa.

Коммерческая недвижимость — что это такое?

Наверняка каждый из нас хотя бы раз в своей жизни слышал такой термин, как коммерческая недвижимость. Но, к сожалению, некоторые имеют искаженное понятие относительно данного явления. Наиболее распространенное заблуждение – включение в разряд коммерческой недвижимости квартир, домов, коттеджей и особняков, используемых для дальнейшей перепродажи с целью получения финансовой выгоды. На самом же деле коммерческая недвижимость не имеет никакого отношения к площадям, предназначенным для постоянного проживания людей. Проще говоря, коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда для открытия гостиниц, кафе, ресторанов, офисных помещений, магазинов и прочих бизнес-проектов.

Условно коммерческая недвижимость может быть разделена на шесть групп, к каждой из которых относятся те или иные объекты. Рассмотрим вкратце все элементы данной структуры:

• Коммерческая недвижимость свободного назначения. Это название вовсе не значит, что здесь может быть все что угодно. К представленной группе необходимо отнести такие объекты, как спортивные комплексы, кафе, бары, рестораны, отели и гостиницы. Проще говоря, имеется в виду сфера обслуживания людей.
• Коммерческая недвижимость под розничную торговлю. Здесь какие-либо пояснения излишни, так как каждый понимает, о чем идет речь – торгово-развлекательные центры, магазины, аптеки, автосалоны и т.д. То есть, все, что связано с розничной продажей чего-либо.
• Коммерческая недвижимость офисной категории. Здесь могут учитываться как специализированные офисные центры с множеством собственников и арендаторов, так и отдельные здания, принадлежащие одной компании.
• Индустриальная коммерческая недвижимость. Производственные площади заводов и предприятий, а также склады относятся именно к данной группе.
• Есть в тематике коммерческой недвижимости одно исключение, имеющее отношение к проживанию людей. Речь идет об апартаментах, многоквартирных домах и съемной недвижимости (например, аренда на сутки).
• Социальная коммерческая недвижимость – в этой категории учитываются медицинские центры, аэропорты, вокзалы и прочие важные для населения объекты.

Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Причин может быть несколько. Это и дороговизна, и постоянные поиски более удачного расположения торговых площадей, и нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом. Все это оказывает влияние на рынок, следовательно, коммерческая недвижимость с точки зрения покупки и аренды имеет свою специфику. Обычному человеку порой очень и очень трудно разобраться в тонкостях подобного вопроса, поэтому достаточно часто встречаются случаи обмана или неисполнения обязательств арендодателей коммерческой недвижимости перед арендаторами. Избежать этого поможет профессиональный подход, который предоставляют опытные риэлторы. Не стоит забывать и о том, что в распоряжении таких людей имеется внушительная база недвижимости, которая значительно облегчит процесс поиска подходящего варианта.

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору.

Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Коммерческая недвижимость — что это такое и какая она бывает

Многие клиенты риелторов, желающие инвестировать деньги, а не купить себе квартиру, не знают, что такое коммерческая недвижимость. Поэтому они не задумываются, что для вложения денег можно выбрать не только обычную студию или однушку под сдачу, а, например, офис или магазин. Поговорим о том, что входит в коммерческую недвижимость и выгодно ли ее покупать.

Определение

Что означает «коммерческая недвижимость»? Это сборный термин, под которым понимаются любые объекты недвижимости, где не могут на постоянной основе проживать люди. Наиболее очевидные примеры: кафе, ресторан, офис, магазин, гостиница и т. д.

Опытные риелторы выделяют следующие виды коммерческой недвижимости:

• Помещение свободного назначения, которое можно использовать для любой цели. В них обычно устраивают спорткомплексы, бары, отели и другие объекты сферы обслуживания.
• Под розничную торговлю. Они предназначены для различных магазинов, салонов, аптек.
• Офисные. К этой категории относятся как крупные офисные центры, где находится множество представительств разных компаний, так и здания с одним собственником — какой-нибудь крупной корпорацией.
• Индустриальные. К этой разновидности относятся различные производственные объекты, а также складские помещения.
• Социальные. Больницы, медицинские центры, аэропорты, вокзалы — это далеко не все категории объектов, что относятся к коммерческой недвижимости социального назначения. Объединяет данные здания одно: они важны не для отдельного человека или компании, а для функционирования общества, поддержки населения страны.
• Апартаменты. О них мы уже рассказывали. Это условно жилая недвижимость. Обычно такие «квартиры» сдаются на сутки, но бывает, что люди в них живут постоянно. Правда, сделать прописку в апартаментах проблемно.

У каждого типа свои особенности, но практически все они довольно прибыльны и оправдывают вложения в долгосрочной перспективе. Но, если вы хотите инвестировать в подобные объекты, нужно помнить, что управлять такими квадратными метрами нужно иначе, нежели обычной квартирой.

Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать? Все зависит от ваших ожиданий: бюджета, планируемых сроков окупаемости, ценностей. Однако многие сходятся на том, что наиболее простой и дешевый вариант — складское помещение. Оно требует минимум обслуживания, стоит недорого и всегда востребовано.

Особый вид коммерческой недвижимости

Отдельно стоит сказать о площадях свободного назначения. Они хороши тем, что в законе не прописано инструкций о том, что именно в них должно располагаться. Это означает, что правила устанавливает владелец.

Преимущества такой недвижимости:

• Универсальность. Нет ограничений, значит, помещение легче сдать, ведь там может находиться практически любой объект.
• Оснащенность. Обычно помещения свободного назначения уже имеют все необходимые коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, отопление).
• Большой спрос. Относительная свобода действий и возможность договориться с владельцем о тонкостях использования помещений привлекает арендаторов.

Именно поэтому многие инвесторы рассматривают в первую очередь помещения свободного назначения.

Коммерческая и жилая: в чем разница?

Многие спрашивают: что выгоднее — коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей. Если вы хотите приобрести жилье для своей семьи, конечно, выгоднее потратить деньги на обычную квартиру. Инвесторам же нужны апартаменты. А вообще, вопрос выгоды обычно возникает, когда речь идет о коммерческой недвижимости, потому что использование ее для систематического получения прибыли — это нормальная практика. Более того, это одно из свойств таких объектов. Их покупают, чтобы вести предпринимательскую деятельность.

Другие моменты, которые отличают коммерческие объекты от жилых:

• Их обычно сдают или перепродают — это наиболее выгодный вариант владения. Аренда дает производителю, продавцу продукта или тому, кто оказывает услуги, мобильность, а владельцу здания — возможность спокойно зарабатывать.
• В них часто большие коммунальные платежи. Это обусловлено тем, что квадратные метры покупаются для получения прибыли, а значит, с владельца можно спросить больше.
• Налоги на недвижимость рассчитываются в зависимости от владельца — физического или юридического лица и т. д. Кстати, ипотека под коммерческую недвижимость тоже бывает, но проценты чаще всего весьма высоки.

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость? Определенно да. Но многое зависит от объекта. Важно, где находится будущий магазин, удобно ли он расположен, нет ли рядом мест, которые могут негативно повлиять на бизнес.

Не забывайте, что COVID-19 сильно изменил подходы к бизнесу. Многие виды коммерческой недвижимости стали просто не нужны. Например, все больше людей перебираются из офисов в собственные квартиры. И работодателям выгодна такая схема, ведь они могут освободить пустые помещения и не тратиться на аренду. Поэтому, прежде чем выбирать объект, обдумайте, кому именно и для каких целей вы будете его сдавать.

Если у вас значительный капитал, который вы хотите вложить на длительный срок, то выгоднее купить не квартиру под аренду, а коммерческую недвижимость. В ее покупке и обслуживании есть различные тонкости, но выгодный договор с арендатором оправдает все сложности. Главное — правильно выбрать объект.

что это такое и как его осуществлять?

Управление недвижимостью – это осуществление владельцем (иногда – арендатором) либо доверенным лицом комплекса мероприятий по эксплуатации объектов. Управление коммерческой недвижимостью всегда направлено на увеличение прибыли, извлекаемой из помещения.

Управление коммерческой недвижимостью: подробное описание

Это комплекс мер, направленных на извлечение максимальной эффективности от использования зданий.

Добиться максимально возможного результата в плане доходности недвижимости можно не только за счет увеличения прибыли, которую она приносит, но и благодаря уменьшению расходов на нее (к примеру, используя современные технологии для экономии на коммунальных услугах).

В коммерческих целях может использоваться как жилая (квартиры, дома, гостиничные номера и т.п.), так и нежилая (гаражи, помещения под магазины, склады, фитнесс-центры и т.д.) недвижимость. Жилая недвижимость может приносить доход только за счет сдачи ее в аренду.

Чтобы извлечь максимальную выгоду, сначала необходимо обеспечить арендаторам оптимальные условия для проживания. В процесс оптимизации жилищных условий может входить капитальный или косметический ремонт, обеспечение жилплощади мебелью, бытовой техникой, сантехникой. От стоимости мебели, техники и материалов, использованных при ремонте, будет зависеть размер арендной платы. На размер арендной платы влияют также коммунальные платежи. Если их оплачивает владелец недвижимости (например, в случае с гостиницами), то расходы на них необходимо учесть при установлении минимальной арендной платы для конкретной жилплощади.

Последний фактор, влияющий на стоимость аренды, – расположение помещения относительно центра города и объектов городской инфраструктуры. Максимальная арендная плата, которую можно требовать с арендаторов, тоже ограничена. Она не может быть намного выше, чем плата за аналогичную недвижимость у большинства конкурентов.

Иногда для извлечения прибыли используется повторная сдача недвижимости, которую субъект и сам арендует. В таком случае просто повышение арендной платы по сравнению с заявленной владельцем не поможет, так как из-за высокой цены недвижимость окажется неконкурентоспособной. В этом случае можно применить улучшение жилищных условий, по сравнению с исходными. К примеру, арендовать пустую жилплощадь и самостоятельно снабдить ее необходимой мебелью и техникой. В таком случае при установлении минимальной возможной арендной платы нужно учесть расходы на аренду у владельца и средства, потраченные на усовершенствование жилищных условий.

Нежилая недвижимость может приносить доход как за счет ее аренды, так и за счет ведения бизнеса на ее территории. Во втором случае тоже необходимо осуществить комплекс мер, направленных на улучшение условий. Например, в случае открытия фитнесс-клуба, необходимо обеспечить помещение хорошей вентиляцией и горячей водой, которая будет доступна весь день, закупить качественные тренажеры. В случае с магазином понадобятся холодильные установки, витрины и кассовые аппараты хорошего качества. Подбор квалифицированного персонала также входит в управление недвижимостью, ведь от качества работы сотрудников напрямую зависит доход, который можно извлечь из помещения.

Чем занимаются компании по управлению недвижимостью?

В первую очередь, они помогают установить минимальную и максимальную плату, которую можно требовать за аренду помещения. При этом учитываются условия, которыми обладает помещение, принимаются во внимание коммунальные платежи и налоги, проводится анализ рынка и исследование предложений конкурентов. Если это необходимо, проводится подготовка помещения к сдаче в аренду или ведению бизнеса на его территории.

Также компания помогает клиенту в составлении договоров, необходимых для сдачи недвижимости в аренду. В обязанности управляющих компаний входит и сбор арендной платы, а также оплата счетов за коммунальные услуги. Кроме того, организации по управлению недвижимостью должны координировать работы по техническому обслуживанию зданий.

Еще один важный аспект деятельности этих компаний – реклама объекта. Ее качество влияет как на размер прибыли, так и на скорость ее получения. Также эти компании подбирают персонал и управляют им, заключают все необходимые договора с другими организациями (ремонтными, клининговыми, рекламными и т.п.) В конце каждого месяца и года управляющая организация обязана предоставить своему клиенту подробный финансовый отчет.

Дата публикации: 13 Октября 2016

Коммерческая недвижимость — это… Что такое Коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Категория	Примеры
Свободного назначение	Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения
Розничная торговля	Магазины, торговые центры
Офисная	Кабинеты, офисные здания
Индустриальная	Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия
Апартаменты	Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальная	Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Литература

• Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»

Ссылки

что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

• торговые центры и магазины;
• гаражи, автомойки и автосалоны;
• рестораны и кафе;
• гостиницы и хостелы;
• бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

• Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
• Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

• Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
• Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КН	Применение КН
Свободного назначения	К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый	Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный	Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный	К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный	Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

• площади;
• места расположения;
• состояния помещения;
• окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

• Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

• Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
• Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
• Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

• категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
• характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

• оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
• осуществление приватизации;
• разрешение спорных моментов;
• передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
• сдача имущества в аренду или доверительное управление;
• оптимизация налогообложения;
• перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

• Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
• Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
• Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Видео: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

• Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
• Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; многоквартирная аренда; и розничная торговля.
• Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
• Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
• Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

1. офисных помещений;
2. промышленное использование;
3. аренда на несколько семей; и
4. розница.

Отдельные категории также могут быть классифицированы дополнительно. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

• Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
• Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
• Класс C здания являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры на длительную аренду, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.

• При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
• Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
• Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
• При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, у которых есть такие знания. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, вероятно, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

• Хеджирование от фондового рынка

• Высокодоходный источник дохода

• Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

• Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Как сообщает журнал Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году. Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 по конец 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе рынка недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности.Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к сдаче в аренду крупных жилых помещений.

Отнесение объекта к коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как облагается налогом и как к нему применяются законы.

Подразделение коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое.Показатели коммерческой недвижимости –, включая продажные цены, ставки новостроек и заполняемость –, часто используются в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считалась хорошей инвестицией.Первоначальные инвестиционные затраты на здание и затраты, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилую недвижимость. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, которые возникают с жилыми арендаторами, отсутствуют при работе с компанией и ясных договорах аренды.

Инвесторы в коммерческую недвижимость также могут использовать тройную чистую аренду, при которой такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, несет компания, сдающая помещения в аренду.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

Помимо выгодных условий аренды, коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простых цен. Инвестор жилой недвижимости должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность недвижимости для потенциальных арендаторов. В отличие от этого, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, в котором указана стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить со ставкой капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете достаточного капитала или желаете купить целое здание. REIT действуют как паевые инвестиционные фонды, поскольку они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция REIT представляет собой базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующегося на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя, чтобы вы сами покупали здание.

Что такое коммерческая недвижимость? Определение CRE

Коммерческая недвижимость (CRE) просто определяется как любая собственность, предназначенная для получения дохода. Это может быть что угодно, в том числе:

• район Circle K, где вы заправляете свой Prius
• четырехэтажный жилой дом по соседству
• Ваше дачное пятиэтажное офисное здание
• автомойка, которой владеет и управляет ваш брат
• — элегантное стеклянное высотное здание в центре города.

С инвестиционной точки зрения, коммерческая недвижимость включает в себя любой вид собственности, включая землю, которая приносит или может приносить доход. С точки зрения бизнеса, коммерческая недвижимость — это любое предложение офисных, торговых, промышленных, медицинских, гостиничных и других коммерческих помещений, которые можно сдавать в аренду (а иногда и покупать) для использования в бизнесе.

Коммерческую недвижимость можно разделить на шесть основных категорий: офисные, торговые, промышленные, многоквартирные, земельные и разные универсальные категории, которые включают все остальное.

Офисная недвижимость

Офисы коммерческой недвижимости включают в себя здания с одним арендатором, небольшие профессиональные здания, небоскребы и все, что между ними. Здания делятся на три категории: класс A, класс B или класс C.

Здания класса А — лучшие из лучших. Часто это более новые здания с современной инфраструктурой, но могут быть и старые здания, которые были серьезно отремонтированы.Здания класса А обычно находятся в лучших местах с хорошим доступом и профессионально обслуживаются.

Инвесторы часто обращаются к зданиям класса B, потому что, хотя они могут быть старше, они обладают потенциалом высокой окупаемости инвестиций за счет ремонта и улучшений. Эти здания обычно содержатся в хорошем состоянии и хорошо управляются, но для инфраструктуры могут потребоваться некоторые капитальные вложения.

Здания класса C более старые, плохо расположены и часто нуждаются в капитальном ремонте и обновлении устаревшей инфраструктуры. У них обычно более низкие арендные ставки, чтобы компенсировать более низкое качество офисных помещений. Здания класса C часто пустуют дольше, чем здания более высокого класса, и могут быть использованы для перепланировки.

Поскольку локация является девизом в сфере недвижимости, офисные здания при перечислении часто определяются по району, а не по характеристикам здания. Офисная башня в финансовом районе Сан-Франциско будет цениться за превосходный доступ, престижный корпоративный адрес и близость к местным удобствам, таким как изысканная кухня и бизнес-услуги.Художник-лофт в Нью-Йорке может предпочесть Сохо центральному деловому району (CBD) из-за причудливой архитектуры района и вычурной истории.

Офисные помещения в коммерческой недвижимости не ограничиваются мегаполисами; пригородные офисные здания усеивают ландшафт повсюду, где есть жилые дома. Эти здания обычно представляют собой среднеэтажные строения площадью от 80 000 до 400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города и в пригороде. Офисные комплексы, часто с безмятежной атмосферой, похожей на университетский городок, также входят в эту категорию коммерческой недвижимости.

Розничная торговля / Ресторан

Объекты розничной торговли или ресторана могут быть автономными, как здание банка или ресторана. Их часто можно найти на нижних этажах офисных зданий или многоквартирных домов, особенно в городских районах. Розничные предложения изобилуют торговыми центрами и районными центрами. Компании могут определить свое идеальное торговое пространство с помощью любого из этих вариантов, но инвесторов будут привлекать торговые центры и торговые центры, которые имеют много арендаторов и, следовательно, представляют больший риск.

Стрип-центры — это закрытые торговые точки площадью от 5000 до более 100000 квадратных футов, которые могут иметь якорного арендатора, такого как OfficeMax или Safeway, для привлечения клиентов. Обычно они представляют собой смесь множества небольших торговых точек и вездесущи в пригороде, возможно, включая модный суши-ресторан, бутик-зоомагазин, маникюрный салон и магазин импортных сигар в престижном районе.

Коммунальные торговые центры занимают от 150 000 до 350 000 квадратных футов коммерческих площадей и могут похвастаться множеством якорей.Продуктовые магазины, аптеки, магазины канцелярских товаров, фитнес-центры и т. Д. Могут закрепить эти центры; все пространство между ними заполнено большим количеством маникюрных салонов, химчисток, магазинов поздравительных открыток и других небольших торговых точек.

В энергоцентре в качестве якорных арендаторов работают крупные крупные розничные торговцы коробками, такие как Wal-Mart, Lowes или Best Buy, причем каждый якорь занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов в пределах центра мощности. В этих центрах электроснабжения находится несколько участков или отдельно стоящих торговых единиц, обычно занимаемых заправочными станциями, ресторанами и банками.

Размер региональных торговых центров варьируется от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов. У них есть несколько якорных арендаторов и ресторанов, а также множество крупных, средних и мелких магазинов.

Промышленное

Промышленные объекты варьируются от небольших площадок, которые часто называют «гибкими» площадями или объектами «НИОКР»; на склады; на крупные, тяжелые производственные площадки. Эти пространства часто указываются с четкими указаниями по высоте или высоте от пола до самого нижнего потолочного препятствия, которая может составлять от 14 футов в небольшом здании до более 40 футов в большом промышленном пространстве.Компании, которым требуется промышленное пространство, также обращают внимание на типы и доступность док-станций. Доки уровня уровня находятся на уровне улицы для удобства въезда; Полудоки составляют 24 дюйма для пикапа или грузовика для доставки товаров, а полный док — 48 дюймов для полуприцепа.

Некоторые производственные площади больше подходят для инвестиций. Участки тяжелого производства очень специализированы на оборудовании и не могут быть легко преобразованы для другого использования. На этих сайтах часто размещается один арендатор, что в целом делает их плохой инвестиционной ставкой.Объемные складские площади также довольно специализированы, и их нелегко трансформировать. С другой стороны, производственные помещения легкой сборки можно легко преобразовать в офисные помещения или другое коммерческое использование. Складские площадки Flex также легко перенастраиваются и часто предоставляют предприятиям, которые ищут такую ​​комбинацию, как складские, так и офисные помещения. Эти два последних типа промышленных помещений становятся все более популярными как «гибкие» офисные помещения и могут представлять собой хороший вариант для инвестиций.

Многосемейный

Для инвестора коммерческой недвижимостью считается квартира размером четыре или более этажей.Многоквартирные жилые комплексы, многоэтажные кондоминиумы и небольшие многоквартирные дома — все это инвестиции CRE. Аренда многосемейных структур короче, чем офисных и торговых единиц, однако обеспечивает меньшую долгосрочную стабильность, чем инвестиции в офисные здания.

Типы многоквартирных домов включают садовые квартиры, которые возникли по всей стране в 60-х и 70-х годах. Это трех-четырехэтажные строения без лифтов и с наземной парковкой.Жилые комплексы средней этажности имеют от 5 до 9 этажей с лифтом и часто находятся в городских районах застройки. Многоэтажные жилые комплексы обычно насчитывают более 100 квартир и управляются профессионально.

Земля

Инвесторы обычно отдают предпочтение земле, которая находится на пути будущего развития. Земля с гринфилдом — это неосвоенная земля — ​​пастбище только и ждет, чтобы его заасфальтировали. Городская засыпка — это обычно земля, которая когда-то была застроена, а сейчас пуста. Земля Браунфилд описывает ранее застроенную собственность, которая часто находится под угрозой с точки зрения окружающей среды, требуя значительной очистки для использования.Земля под застройку и городские засыпки более высоко ценятся инвесторами, заботящимися об окружающей среде.

Все остальное

Отдых (отели, трактиры, спортивные сооружения и т. Д.) И здравоохранение (медицинские центры, больницы и дома престарелых), вероятно, могут иметь свои собственные категории, поскольку их много. Другие предложения розничной торговли включают автомойки, тематические парки, складские помещения, боулинг, пристань для яхт, театры и похоронные бюро. Все они попадают в категорию CRE как для компаний, занимающихся поиском космоса, так и для инвесторов.

Эти шесть основных типов коммерческой недвижимости могут помочь вам в поиске идеального места для бизнеса или максимальной окупаемости инвестиций.

Источники:

http://www.investopedia.com/terms/c/commercialrealestate.asp
http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property
http://useconomy.about.com/od/glossary/g/commercial_real. htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property
http://www.propertymetrics.com/blog/2013/02/27/types-of-commercial-real-estate/
http: // www . propertymetrics.com/blog/2013/02/27/types-of-commercial-real-estate/

Дана Хэмсон

Гостевой писатель для 42 этажей

Почему коммерческая недвижимость? 11 причин инвестировать

Есть много способов инвестировать в недвижимость. Вы можете переворачивать дома; сдавать недвижимость в аренду; покупать акции, связанные с недвижимостью, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и ETF; или даже принять участие в краудфандинговых сделках.

Еще один отличный вариант, на который стоит обратить внимание? Это будет коммерческая недвижимость (CRE): класс активов с высоким риском, но также с высокой прибылью, который включает в себя множество типов собственности, в которые вы, вероятно, даже не думали инвестировать.

Вы заинтересованы в изучении коммерческой недвижимости? инвестиции в недвижимость? Вот что вам нужно знать.

Что такое коммерческая недвижимость?

Прежде всего, что именно считается коммерческой недвижимостью? По сути, это любая недвижимость, предназначенная для зарабатывания денег.Он может включать все основные категории, которые вы, вероятно, ожидаете — розничные магазины, офисные здания, промышленные склады, рестораны и т. Д., А также более специализированную недвижимость, такую ​​как складские помещения, отели, казино и даже медицинские учреждения.

Зачем инвестировать в коммерческую недвижимость?

Независимо от того, начинаете ли вы долгую карьеру в сфере жилой недвижимости или никогда не инвестировали в недвижимость, CRE может стать отличным местом, где можно вложить деньги. Но почему именно коммерческая недвижимость? Вот 11 причин, по которым вы можете рассмотреть это в своем портфеле недвижимости.

1. Потенциал высокого дохода

Самая большая причина инвестировать в коммерческую недвижимость — это просто ее потенциал. Коммерческие здания имеют более высокую арендную плату и более высокие цены, а значит, и более высокий потенциал прибыли. Вместо того, чтобы зарабатывать несколько сотен долларов на съемном доме каждый месяц, вы можете зарабатывать тысячи, десятки тысяч или даже больше, если выберете правильную недвижимость.

Такая повышенная маржа может даже помочь вам быстрее наращивать свой портфель (если вы решите инвестировать их в новую недвижимость по мере поступления средств).

2. Налоговые льготы

Существуют также налоговые льготы, связанные с инвестициями в коммерческую недвижимость. Во-первых, у вас есть амортизация, которая позволяет ежегодно вычитать часть стоимости вашей собственности из налогооблагаемого дохода. Для многих инвесторов это значительно снижает общую налоговую нагрузку.

Благодаря 1031 обмену вы также можете избежать налога на прирост капитала, когда в конечном итоге тоже продадите свою собственность. При этом вам просто нужно «обменять» эту прибыль на другую собственность или актив.(Здесь есть нюансы, поэтому проконсультируйтесь с налоговым консультантом, прежде чем использовать эту стратегию. )

3. Меньше конкуренции

Жилая недвижимость невероятно конкурентоспособна, особенно сейчас, что привело к росту цен на некоторое время. CRE, с другой стороны, видит противоположную тенденцию. В третьем квартале 2020 года долларовый объем коммерческой недвижимости в США был на 57% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так что сейчас будет легче найти коммерческую недвижимость — особенно по сравнению с другими активами на рынке.

4. Множество инвестиционных возможностей

Варианты инвестиций в коммерческую недвижимость охватывают весь спектр: вы можете инвестировать в полномасштабный торговый центр или высотное офисное здание, или вы можете оставить его маленьким, вложив эти деньги в одно хранилище , промышленный склад или просто кондоминиум. Существует большая гибкость как в том, во что вы можете инвестировать, так и в том, где вы можете это сделать.

5. Меньший оборот

Если вы из мира жилой недвижимости, это наверняка вас заинтересует. В отличие от квартир и аренды на одну семью, коммерческая недвижимость обычно не работает по годовым договорам аренды. Вместо этого большинство арендаторов подписывают как минимум трехлетние соглашения. Это снижает оборот (а также связанные с этим хлопоты и затраты), а также помогает обеспечить стабильный денежный поток для вашего бизнеса.

6. Дополнительная помощь в обслуживании (и улучшении) вашей собственности

Что касается коммерческой недвижимости, то обслуживание, содержание и улучшения, как правило, не все на вас. Во-первых, многие работают с использованием трех чистых договоров аренды.Это возлагает на плечи арендаторов большую часть связанных с недвижимостью расходов — таких как налоги, страхование, техническое обслуживание и даже коммунальные услуги.

Вдобавок к этому, большинство арендаторов, как правило, вкладывают больше средств в содержание собственности, чем ваш стандартный арендатор. Поскольку они являются бизнесом и, вероятно, пытаются продавать свои дома своим клиентам, они будут больше посвящать себя содержанию здания в хорошем состоянии. Они могут даже внести некоторые улучшения в пространство, которые со временем увеличат стоимость вашей собственности.

7. Меньше проблемных арендаторов

Устали иметь дело с квартиросъемщиками, которые просто не платят или оставляют квартиру в запустении после истечения срока аренды? Устали от споров и жалоб арендаторов? С коммерческой недвижимостью все обычно немного профессиональнее.

Поскольку вы работаете с владельцами бизнеса — теми, чья репутация нужно защищать, и деньги на кону — они обычно более осторожны как в работе с арендодателями, так и в соблюдении правил.Это приводит к гораздо меньшим хлопотам для инвестора / владельца недвижимости.

8. Больше нерабочее время

Не путайте мои слова здесь: CRE требует много работы. Но сколько часов вы получаете звонки от арендаторов или направляетесь к дому? Они намного более ограничены, чем в жилом мире.

В коммерческом секторе большинство ваших арендаторов работают по обычному графику с 9 до 5. Обычно это означает больше «свободного времени» в том смысле, что вы можете находиться вдали от телефона и не разговаривать по телефону в течение большего количества часов в день.

9. Более разнообразный портфель

Если вы уже вложили значительные средства в жилую недвижимость, CRE может стать разумным способом диверсифицировать ваш портфель. Как нас учил 2020 год, никогда не знаешь, что произойдет — с экономикой или в мире. Так что распределение ваших инвестиций по разным активам — один из самых разумных шагов, которые вы можете сделать в долгосрочной перспективе.

10. Хорошие сделки могут быть на горизонте

COVID-19 не принес много позитивных новостей миру, но для будущих инвесторов CRE это может быть просто серебряной подкладкой.Благодаря расширению масштабов работы на дому, а также общему экономическому спаду интерес к некоторым секторам коммерческой недвижимости снизился в 2020 году.

Падение позволило ценам на CRE немного снизиться — по крайней мере, в некоторых секторах. Согласно сводному отчету RCA CPPI: US за октябрь 2020 года, в период с сентября 2019 по 2020 год цены на коммерческую недвижимость в США росли на 1,4% в год, что является заметным замедлением по сравнению со средними однозначными темпами роста в 2018 и 2019 годах. квартиры и промышленные объекты фактически выросли (до 6.На 7% и 7,4% в годовом исчислении соответственно) цены на объекты розничной торговли и офисных зданий снизились (5,3% и 1,5%). В зависимости от того, как долго продлится пандемия, цены в более слабых секторах могут упасть еще больше.

11. Доказано

Наконец, CRE — это просто проверенная и оправданная инвестиция. Достаточно взглянуть на таких миллиардеров, как Уоррен Баффет, Стивен Росс, Дональд Брен и, конечно же, президент Дональд Трамп. Тонны мега-богатых инвесторов сделали состояния на коммерческой недвижимости и продолжают делать это.

Думаете об инвестировании в коммерческую недвижимость?

Если вы решите начать инвестировать в CRE, убедитесь, что вы работаете с опытным агентом по коммерческой недвижимости. Вам также следует проконсультироваться с местным юристом по недвижимости.

Инвестору в коммерческую недвижимость нужна дополнительная помощь? Ознакомьтесь с нашими рекомендациями по книгам CRE, а также с нашим руководством по основам инвестирования в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость: определение, влияние, REIT

Коммерческая недвижимость — это любая собственность, которой владеют с целью получения дохода.В Соединенных Штатах коммерческая недвижимость стоит около 6 триллионов долларов. Вот пять самых крупных категорий коммерческой недвижимости.

1. Розничная торговля включает закрытые торговые центры, открытые торговые центры и розничные магазины больших размеров. Здесь также есть продуктовые магазины и рестораны. Его стоимость составляет около 2,1 триллиона долларов или 36 процентов от общей стоимости коммерческой недвижимости. Площадь торгового центра составляет не менее 9,5 миллиардов квадратных футов.
2. Отели включают мотели, роскошные курорты и бизнес-отели. В эту категорию не входят дома, которые сдают комнаты через Airbnb. Есть примерно 4,4 миллиона гостиничных номеров на сумму 1,92 триллиона долларов.
3. Офисные здания включают все, от небоскребов Манхэттена до офиса вашего юриста. Есть примерно 4 миллиарда квадратных футов офисных площадей на сумму около 1,7 триллиона долларов, или 29 процентов от общей суммы.
4. Жилые дома — это коммерческая недвижимость. Компании владеют ими только для получения прибыли. Поэтому дома, которые снимают их владельцы, являются жилыми, а не коммерческими.Некоторые отчеты включают данные о многоквартирных домах в статистику по жилой, а не по коммерческой недвижимости. Сдается около 33 миллионов квадратных футов квартир на сумму около 1,44 триллиона долларов.
5. Промышленное имущество используется для производства, распространения или складирования продукта. Это не всегда считается коммерческим, особенно в планах землепользования и при зонировании. Есть 13 миллиардов квадратных футов промышленной собственности стоимостью около 240 миллиардов долларов.

Остальные категории коммерческой недвижимости намного меньше.К ним относятся некоторые некоммерческие организации, такие как больницы и школы. Свободная земля является коммерческой недвижимостью, если она будет сдаваться в аренду, а не продаваться.

Как коммерческая недвижимость влияет на экономику

Как компонент валового внутреннего продукта, строительство коммерческой недвижимости дало 3 процента от производства США в 2018 году. Он составил 543 миллиарда долларов, что очень близко к рекордному уровню в 586,3 миллиарда долларов в 2008 году. Самый низкий показатель составил 376,3 миллиарда долларов в 2010 году. Это представляет собой снижение с 4,1 процента в 2008 году до 2.6 процентов ВВП.

Почему строительство коммерческой недвижимости заняло на два года больше времени, чем пузырь на рынке жилья? Строительство коммерческой недвижимости просто занимает больше времени, чем строительство жилой недвижимости. Строителям в первую очередь необходимо убедиться, что домов и покупателей достаточно для поддержки нового строительства. Затем нужно время, чтобы привлечь деньги от инвесторов. На строительство торговых центров, офисов и школ уходит несколько лет. Еще больше времени уходит на сдачу новостройки в аренду.Когда в 2006 году рынок жилья рухнул, проекты коммерческой недвижимости уже были реализованы.

Обычно вы можете предсказать, что произойдет с коммерческой недвижимостью, проследив за взлетами и падениями на рынке жилья. Статистические данные о коммерческой недвижимости в качестве запаздывающего показателя следуют за тенденциями жилого сектора на год или два. Они не покажут признаков рецессии. Они достигли своего минимума после жилой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Инвестиционный фонд недвижимости — это публичная компания, которая занимается развитием коммерческой недвижимости и владеет ею.Покупка акций REIT — самый простой способ для индивидуального инвестора получить прибыль от коммерческой недвижимости. Вы можете покупать и продавать акции REIT, как акции, облигации или любые другие виды ценных бумаг. Они распределяют налогооблагаемую прибыль среди инвесторов, как дивиденды по акциям. REIT ограничивают ваш риск, позволяя вам владеть собственностью без получения ипотеки. Поскольку недвижимость управляется профессионалами, вы экономите время и деньги. & Nbsp;

В отличие от других публичных компаний, REIT должны распределять акционерам не менее 90 процентов своей налогооблагаемой прибыли.Это избавляет их от затрат на налоги на бизнес, которые оплачиваются акционером по ставке налога на прирост капитала.

Прогнозный отчет Национальной ассоциации риэлторов за 2015 год «Масштабирование новых высот» показал влияние REITS. В нем говорится, что REIT владеют 34 процентами акций на рынке коммерческой недвижимости. Это второй по величине источник собственности. Самым крупным из них является частный капитал, которому принадлежит 43,7 процента.

Плюсы и минусы РЭЙЦ

Поскольку стоимость коммерческой недвижимости является запаздывающим индикатором, цены на REIT не растут и не падают вместе с фондовым рынком. Это делает их хорошим дополнением к диверсифицированному портфелю. REIT разделяют преимущество с облигациями и акциями, приносящими дивиденды, в том, что они обеспечивают стабильный поток дохода. Как и все ценные бумаги, они регулируются, и их легко покупать и продавать.

Имейте в виду, что стоимость вашего REIT отражает больше, чем просто базовую недвижимость. На это также влияет спрос на сами REIT как на инвестиции. Они конкурируют с акциями и облигациями за инвесторов. Таким образом, даже если стоимость недвижимости, принадлежащей REIT, вырастет, цена акций может упасть в случае краха фондового рынка.

Когда покупать и продавать REIT

При инвестировании в REIT убедитесь, что вы осведомлены о бизнес-цикле и его влиянии на коммерческую недвижимость. Во время бума в сфере коммерческой недвижимости может возникнуть пузырь активов после спада жилой недвижимости. Во время рецессии коммерческая недвижимость упала до минимума после жилой недвижимости.

REITS против ETF на недвижимость

Фонды, торгуемые на бирже недвижимости, отслеживают курс акций REIT. Инвесторов привлекают ETF, потому что они имеют очень низкие комиссии. Но они находятся на один шаг дальше от стоимости базовой недвижимости. В результате они более восприимчивы к бычьим и медвежьим рынкам фондового рынка.

Коммерческая недвижимость в период финансового кризиса

Кредитование коммерческой недвижимости восстановилось после финансового кризиса 2008 года. На 30 июня 2014 года в банках страны, 6 680 из которых застрахованы Федеральной корпорацией по страхованию вкладов, находился 1 доллар.63 трлн коммерческих кредитов. Это на 2 процента выше пикового значения в 1,6 триллиона долларов в марте 2007 года.

Коммерческая недвижимость начала снижаться через три года после начала падения цен на жилье. К декабрю 2008 года коммерческие девелоперы столкнулись с непогашением кредитов на сумму от 160 до 400 миллиардов долларов. Они пытались найти банки для их рефинансирования. Большинство этих кредитов имели только 20-30 процентов собственного капитала. Банки теперь требуют 40-50 процентов собственного капитала.

В отличие от жилищной ипотеки, ссуды для торговых центров и офисных зданий имеют большие выплаты в конце срока.Вместо выплаты кредита девелоперы рефинансируют. Если финансирование недоступно, банки должны лишить его права выкупа.

Ожидалось, что потери по ссудам достигнут 30 миллиардов долларов и обрушатся на более мелкие общественные банки. Они не так сильно пострадали от беспорядка с субстандартной ипотекой, как крупные банки. Но они вложили больше средств в местные торговые центры, жилые комплексы и отели. Многие опасались, что крах мелких банков мог быть таким же серьезным, как сберегательно-ссудный кризис 20 лет назад.

По данным Круглого стола по недвижимости, в 2008 году было погашено около 300 миллиардов долларов краткосрочных коммерческих кредитов.Многие из этих кредитов могли бы испортиться, если бы они не были рефинансированы.

К октябрю 2009 года Федеральная резервная система сообщила, что банки откладывали только 0,38 доллара на каждый доллар потерь. Это было всего 45 процентов от непогашенного долга в размере 3,4 триллиона долларов. Торговые центры, офисные здания и гостиницы обанкротились из-за большого количества вакансий. Даже президент Обама был проинформирован о потенциальном кризисе своей экономической командой.

Стоимость коммерческой недвижимости упала на 40-50 процентов в период с 2008 по 2009 год.Владельцы коммерческой недвижимости изо всех сил пытались найти наличные для оплаты. Многие арендаторы либо вышли из бизнеса, либо пересмотрели условия более низких платежей. Владельцы пытались получить денежные средства, продавая акции новых акций. Они использовали средства для поддержки платежей за существующую недвижимость. В результате они не могли повысить ценность для акционеров. Они снизили стоимость как для существующих, так и для новых акционеров. В интервью с Джоном Кона из TARP Capital выяснилось, что новые акционеры, скорее всего, просто «бросали хорошие деньги за плохими».»

К июню 2010 года уровень просрочек по ипотеке коммерческой недвижимости продолжал ухудшаться. По данным Real Capital Analytics, в первом квартале 2010 года не было погашено 4,17 процента кредитов. Это 45,5 миллиарда долларов в виде банковских кредитов. Это выше, чем показатель 3,83 процента в четвертом квартале 2009 года и 2,25 процента год назад. Это намного хуже, чем показатель дефолта в 0,58 процента в первой половине 2006 года, но не так плох, как показатель в 4,55 процента в 1992 году.

К октябрю 2010 года казалось, что арендная плата за коммерческую недвижимость начала стабилизироваться.За три месяца арендная плата за 4 миллиарда квадратных футов офисных площадей упала в среднем всего на копейку. Доля вакантных площадей в национальных офисах, похоже, стабилизировалась на уровне 17,5 процента. По данным исследовательской компании REIS, Inc., это было ниже рекордного показателя 1992 года в 18,7%.

Финансовый кризис оставил ценности REIT в подавленном состоянии на долгие годы. Почему? Одна из причин заключалась в том, что было трудно увидеть изъятую недвижимость REIT, купленную во время кризиса. Во-вторых, владельцы коммерческой недвижимости перевернули свои ипотечные кредиты.Стоимость их коммерческой недвижимости упала на 40-50 процентов с 2008 года, что снизило стоимость REIT.

Кредиты на коммерческую недвижимость почти вызвали вторую рецессию. В 2013 году у банков было 991,2 миллиарда долларов коммерческих кредитов, что на 3,3 процента больше, чем в 2012 году. Большинство из них приходилось на многоквартирные дома. Примерно треть приходилась на период между 2015 и 2017 годами. Большинство из них были написаны в 2005–2007 годах, когда стоимость недвижимости была высокой. По этим займам мог бы быть не выполнен возврат, если бы цены на многоквартирные дома упали. Вместо этого арендаторами стали люди, потерявшие свои дома.Они удерживали ссуды от дефолта, а экономику от новой рецессии.

Чем занимается агент по коммерческой недвижимости?

Индустрия коммерческой недвижимости затрагивает практически все аспекты бизнеса в Соединенных Штатах и ​​большей части свободного мира. Очень немногие компании могут развиваться без приобретения дополнительной земли или дополнительных офисных площадей, пациенты не могут пользоваться услугами больницы, если она не построена, а потребители не могут делать покупки в Wal-Mart без развития недвижимости.

Чем занимается агент по коммерческой недвижимости?

Commercial Real Estate охватывает все аспекты продажи, аренды, управления, инвестиций или улучшения торговой недвижимости, инвестиционной собственности, сельскохозяйственных угодий, предприятий, промышленности, медицинских учреждений и десятков других типов собственности. Работа агента по коммерческой недвижимости в отрасли заключается в оказании помощи в аренде, управлении или продаже собственности, а также в предоставлении нашим клиентам рекомендаций относительно их наилучших действий при принятии решения о том, как инвестировать или улучшить недвижимость или коммерческий актив.

Вы будете работать напрямую с лидерами отрасли, лидерами сообществ, правительственными чиновниками, юристами, специалистами по зонированию, бухгалтерами, ипотечными компаниями, банками, титульными компаниями, оценщиками, коммунальными предприятиями и всеми, кто находится между ними, чтобы организовать продажи или полностью раскрыть потенциал собственности для клиент. Хотя вы не можете принимать решения за наших клиентов, вы можете помочь им в принятии более обоснованных решений, и вы можете помочь нашим клиентам понять, как лучше и лучше всего использовать конкретную недвижимость или какой тип инвестиционного инструмента может быть лучше всего для вашего клиента.

Вы будете работать с владельцами собственности, которые могут захотеть продать собственность, сдать ее в аренду, управлять имуществом или определить, какое использование может быть лучше для собственности, чем текущее использование. Вы будете работать с пользователями недвижимости, чтобы найти лучшее место для их бизнеса или инвестиций, чтобы определить, лучше ли пользователю арендовать недвижимость или купить, и понять налоговые последствия своих решений. Кроме того, вы будете работать с инвесторами, чтобы определить, какое предприятие в сфере недвижимости может быть их лучшим вложением для удовлетворения их конкретных целей и потребностей.

С кем работают агенты по коммерческой недвижимости?

Агенты по коммерческой недвижимости и брокеры работают с частными лицами, инвесторами, организациями и корпорациями, чтобы максимально раскрыть потенциал недвижимости. В их карьере много специализаций. Некоторые коммерческие партнеры специализируются на определенных типах собственности, таких как офисная недвижимость, сельскохозяйственные угодья под застройку или даже парки развлечений. Другие коммерческие партнеры специализируются на определенных формах консультационной работы для инвестиционных фондов недвижимости (REIT), страховых компаний или коммунальных предприятий.Третьи работают в специализированных областях, таких как управление курортами, или помогают государственным учреждениям в реконструкции промышленных территорий или рекультивации земель.

Commercial Real Estate — это увлекательная и полезная область обучения, которая может привести к десяткам различных карьерных возможностей. Независимо от того, начинает ли кто-то свой первый малый бизнес, разрабатывает участок земли или рассматривает возможность инвестирования в недвижимость, а не в инвестиционный фонд или денежный рынок, понимание коммерческой недвижимости имеет основополагающее значение для их решений.

Чтобы начать свою карьеру в этом секторе отрасли, вам необходимо точно понимать, что вы продаете, какова цена, как это финансируется и какие юридические документы должны использоваться для подтверждения продажи или аренды. Давайте начнем знакомить вас с ключевыми элементами, необходимыми для успеха в коммерческой недвижимости.

Вам нужно будет изучить различные формы, которые принимает коммерческая недвижимость, и важные термины, используемые специалистами в этой области для объяснения и понимания типа собственности.Затем вам нужно будет изучить различные методы определения стоимости в глазах пользователей недвижимости, инвесторов, специалистов по недвижимости и оценщиков. Вам также необходимо будет узнать, как можно финансировать коммерческую недвижимость и как ее можно сдавать в аренду. Также необходимо провести экспертизу юридических документов, включая листинговые договоры, договоры купли-продажи и договоры аренды.

Обязанности агента по коммерческой недвижимости или брокера

В ваши обязанности как специалиста по коммерческой недвижимости входят:

Продавцам и собственникам недвижимости

• Анализ удержания или продажи — Проанализируйте рынок, чтобы определить, какой образ действий лучше всего подходит для владельца собственности. Лучше ли удерживать недвижимость подольше или собственнику больше подойдет продажа коммерческой недвижимости? Этот анализ может включать прогнозы денежных потоков и определение внутренней нормы прибыли.
• Управление недвижимостью — Помогите собственнику, сдавая в аренду и / или управляя повседневными ситуациями, возникающими при любых инвестициях в недвижимость. Руководство может включать предложения о том, как повысить ценность собственности. Трехэтажное многоквартирное офисное здание с центральным общим атриумом.
• Лизинг недвижимости — Поиск арендаторов коммерческой недвижимости собственника. Это может включать советы по созданию ниши для собственности или способы привлечения более солидных долгосрочных арендаторов.
• Продажа или маркетинг недвижимости — Определение наилучшего курса действий для максимизации продажной цены на недвижимость и поиска лучшего покупателя.

Для покупателей, арендаторов или инвесторов:

• Инвестиционный анализ — Предоставьте инвестору или покупателю сравнение различных свойств или типов собственности и их денежных потоков или доходов от инвестиций, чтобы определить, какая ситуация может быть наилучшей для инвестора или покупателя.
• Выбор участка — Помогите инвестору или покупателю найти участок, который соответствует потребностям клиента. Помогите с демографическими данными для поддержки бизнеса или инвестиционных целей клиента. От агента также может потребоваться помощь в определении пригодности участка на основе правил зонирования, экологических условий и финансовых соображений.
• Анализ денежных потоков / рентабельность инвестиций — Какой доход может ожидать инвестор от конкретной инвестиции в недвижимость? Агенты предоставляют прогнозы потенциального будущего дохода и анализ потенциальной прибыли от собственности.

Для продавцов или владельцев и покупателей или инвесторов

• Оценка недвижимости или бизнеса — Любой владелец собственности хочет знать, сколько стоит его собственность для покупателя и какая самая высокая цена продажи или аренды возможна на текущем рынке. Покупатели или инвесторы хотят знать, какой может быть справедливая цена для той же собственности или бизнеса, и хотят знать, какие инвестиции могут быть наилучшими на данный момент.
• Технико-экономическое обоснование — Проведите исследование рынка с помощью оценщиков недвижимости и инженеров, чтобы определить наиболее эффективное и эффективное использование собственности или спрогнозировать вероятность успеха проекта.
• Возможности обмена — Льготы по отсрочке налогообложения могут сделать целесообразным обмен собственности или использование отложенного обмена 1031.

Специалисты в области коммерческой недвижимости могут быть вознаграждены за качественную работу и соблюдение этических стандартов. Изучение основных используемых методов и инструментов имеет решающее значение для успеха как профессионала, так и его клиентов.

Автор и издатель: VanEd

Что такое коммерческая недвижимость: основы CRE

Что приходит на ум, когда вы слышите термин «недвижимость»?

Для большинства людей это, вероятно, знакомый образ хорошо одетого улыбающегося агента, помогающего нетерпеливому покупателю приобрести его первый дом. Но это не единственный существующий тип недвижимости.

Подумайте о торговых центрах, заправочных станциях, отелях и т. Д. Они называются коммерческой недвижимостью и относятся к категории коммерческой недвижимости, которая сильно отличается от жилой. Давайте сначала посмотрим на определение.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость (CRE) относится к нежилой недвижимости, служащей для получения дохода. Сюда входят торговые центры, отели и офисные помещения.

В этой статье мы более подробно рассмотрим коммерческую недвижимость, включая различные типы коммерческой недвижимости и договора аренды.

По данным Нарейта, по состоянию на 2017 год рынок коммерческой недвижимости в США оценивается в 15 триллионов долларов. Несмотря на массовый всплеск электронной коммерции, многим компаниям по-прежнему требуется физическое местонахождение, чтобы наилучшим образом обслуживать свою клиентскую базу. Рассмотрим все предприятия, которым требуются офисные помещения для повседневной работы и размещения своих сотрудников.Потребность в коммерческих площадях огромна, и в ближайшее время она не снизится.

Совет : Узнайте больше о короткой продаже в сфере недвижимости.

Поскольку коммерческая недвижимость существует для получения дохода, покупателями обычно являются инвесторы в недвижимость или владельцы бизнеса. Как и в случае с жилой недвижимостью, у этих покупателей есть возможность нанять агента, который специализируется на продаже коммерческой недвижимости, чтобы помочь им в поиске подходящего места.

Чтобы получить четкое представление о коммерческом секторе, важно знать наиболее распространенные типы коммерческой недвижимости. Давайте начнем.

Виды объектов коммерческой недвижимости

Поскольку разные объекты недвижимости выполняют разные бизнес-функции, они разделены на четыре основные категории:

Многосемейный

Многосемейная недвижимость — это недвижимость, состоящая из нескольких единиц, часто называемых жилищами, все в одной структуре.Хорошим примером многоквартирного дома является многоквартирный дом. Вы можете подумать: «А разве многоквартирные дома не жилые?»

Ответ — да, но только если у них меньше 5 единиц. Любые здания с 5 и более квартирами считаются коммерческой собственностью. Это связано с тем, что в большинстве случаев владелец здания покупает его в первую очередь для получения дохода от сдачи в аренду, а не для проживания в нем.

Многоквартирные дома подразделяются на категории по местоположению (городское или пригородное) и размеру здания:

• Сад : Меньше 4 этажей
• Среднеэтажное : 5-7 этажей
• Высотка : 7+ этажей

Люди много перемещаются, поэтому большинство договоров аренды многоквартирных домов являются краткосрочными.Несмотря на перестановку арендаторов, на рентабельность большого многоквартирного дома редко когда-либо влияет наличие нескольких свободных квартир. По этой причине этот тип недвижимости считается одним из самых безопасных вариантов для инвесторов.

Узнайте больше о 7 типах коммерческой аренды здесь.

Офисные помещения

Офисные здания оборудованы таким образом, чтобы предоставить арендаторам место для кабинок, конференц-залов, приемной и т. Д. Большинство компаний не хотят часто перемещать весь свой персонал, поэтому обычно аренда офисов является долгосрочной.

В целом офисные здания делятся на три группы:

• Класс A : Эти здания представляют собой офисные помещения высочайшего качества. У них часто высокие потолки, роскошные вестибюли, система управления качеством и обширные удобства, такие как фитнес-центр в офисе или на крыше. Под этот класс попадает большинство высотных домов в востребованных мегаполисах. У этих объектов будет самая высокая арендная плата.
• Класс B : Здания этого класса — это обычные офисные здания.Хотя они могут и не иметь продуманных удобств, они по-прежнему являются функциональными объектами с профессиональным управлением. Эти типы зданий обычно расположены в пригородах и старше, чем здания класса А.
• Класс C : это самый нижний уровень офисных помещений. Этим зданиям обычно более 20 лет, и они самого низкого качества с точки зрения инфраструктуры. Большинство зданий класса C расположены в нежелательных зонах и, вероятно, требуют некоторого ремонта или обновления.

Классификационные уровни были стандартизированы Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий (BOMA), чтобы стимулировать составление отчетов об условиях в офисе и сравнение строений.Категории классов предназначены для использования в качестве руководства, а не для окончательного определения.

СОВЕТ: Эти рекомендации являются субъективными и в значительной степени зависят от местного рынка. Структура класса B может считаться структурой класса A в другом районе.

Розничная торговля

Категория розничной торговли включает в себя все, от торгового центра в районе до крупных торговых и развлекательных центров. Традиционно торговые площади дороже за квадратный фут, чем офисные.Это связано с тем, что компании, желающие купить или арендовать этот тип недвижимости, в первую очередь ориентированы на пешеходный поток. Как и в случае с офисными зданиями, большинство коммерческих розничных договоров аренды являются долгосрочными и могут составлять от 5 до 10 лет.

У большинства торговых объектов будет один или несколько «якорных арендаторов», которые представляют собой известные бренды, у которых наибольшее пространство на участке. Эти якоря часто имеют самые громкие имена на шатре и отвечают за привлечение наибольшего количества посетителей в торговый район.

Промышленное

Промышленный сектор коммерческой недвижимости включает в себя такие здания, как склады и другие виды производственных или торговых объектов. Обычно они расположены за пределами жилых или городских районов и заняты одним арендатором. Поскольку основная функция этих зданий — промышленная, обычно необходимо соблюдать правила зонирования.

Разное

Хотя технически пятой категории не существует, есть и другие объекты недвижимости, которые подпадают под коммерческую зонтик и не вписываются ни в один из секторов, которые мы уже рассмотрели.Сюда входят отели, больницы, дома престарелых и складские помещения, которые являются коммерческими и, следовательно, коммерческими.

Продажа коммерческой недвижимости

Нет большой разницы между продажей коммерческой и жилой недвижимости. Агенты по-прежнему обязаны посещать занятия и сдавать лицензионный экзамен в том штате, в котором они живут и работают. После получения лицензии большинство агентов начинают свою карьеру в жилых помещениях, а затем переходят в коммерческий сектор.

Подобно резидентам, профессионалы, работающие в сфере коммерческой недвижимости, проводят большую часть своего времени, работая со своими клиентами. Большая разница в том, что клиентами будут инвесторы или компании, а не отдельные лица или семьи. Будут агенты, которые работают исключительно на предприятия, чтобы помочь им найти место для аренды, и будут агенты, которые работают исключительно с инвесторами, которые хотят купить.