Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов жилой недвижимости.
Единой утверждённой классификации жилой недвижимости не существует. Общепринятым является деление жилой недвижимости по классам, в общем представлении это элит-, бизнес- и эконом- класс.
Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- и эконом- классу представлен в табл. 1.
Таблица 1
Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- и эконом- классу
Параметры | Элит-класс | Бизнес-класс | Эконом-класс |
Местоположение | Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы | Любой район | Любой район |
Технология строительства | Монолит/кирпич | Монолит/кирпич | Панель/монолит |
Придомовая территория | Огороженная | Огороженная | Огороженная/неогороженная (по инициативе жильцов) |
Системы безопасности:Уровень охранных систем, наличие камер наблюдения и т.д. зависят от желания и финансовых возможностей жильцов | Есть | Есть | Нет/есть (по инициативе жильцов) |
Подземный паркинг | Есть (два и более м/мест на квартиру) | Есть (одно м/место на квартиру) | Нет (есть места для стоянки на придомовой территории) |
Отделка холлов, мест общего пользования | Высококачественная (с применением высококачественных материалов) | Стандартная (использованы преимущественно отечественные материалы) | |
Лифты | Tisson, Kone, Mitsubishi,Otis,Schindler | Mitsubishi,LG и др. | Отечественного производства (КМЗ) |
Количество квартир на этаже | 2-3 | 4 | 5 и более |
Площадь квартир (комн./кв.м) | 2/90-140, 3/130-160, 4/160-190 | 2/60-80, 3/90-130, 4/110-150 | 1/35-50,2/50-70, 3/70-100, 4/100-130 |
Площадь остекленения | Увеличенная (в т.ч. возможно витражное остекленение) | Стандартная | Стандартная |
Высота потолков (м) | 3-3,5 | 2,8-3,1 | 2,7-3 |
Классификация объектов недвижимости приведена в табл. 2.
Таблица 2
Класс жилья | Тип конструкции | Месторасположение | Технические и потребительские характеристики |
«Эконом» (типовое жилье) | панель; кирпич | Удалённые от центра «спальные» районы | Серийные дома (улучшенные серии), строящиеся по типовым проектам, исключающим индивидуальные планировки |
«Бизнес-класс» | кирпич, монолит, кирпич-монолит. | Нецентральные районы/Удалённые от центра районы | Реконструируемые дома старого фонда и «сталинские» дома/Квартиры с индивидуальными планировками, таун-хаузы |
| «Комфорт» | кирпич; кирпич- монолит | Исторический центр города | Реконструируемые дома старого фонда, с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик |
Границы исторического центра города | Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик | ||
«Премиум» | кирпич; кирпич-монолит. | Исторический центр города | Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, не имеющие парковки (паркинга). |
«Люкс» | кирпич; кирпич-монолит | Исторический центр города | Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, с великолепным видом на водоёмы, памятники архитектуры и т.д. |
«Эксклюзи» | кирпич; кирпич-монолит | Уникальные территории исторического центра города | «Клубные» дома с уникальными архитектурными и объемно-планировочными решениями , элементов сервиса(полный инфраструктурный пакет), используемыми строительными материалами, инженерно-техническими характеристиками |
На основании градостроительных ориентиров выделяют:
дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;
дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
«сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
Классификация коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость, и создающую условия для её извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.
Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы:
Офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес — центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся а аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, и т.д.
Гостиничная недвижимость.
Гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости).
Торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.
Складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий.
Промышленная недвижимость, к которой относятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.
Критерии классификации офисных помещений
В табл. 3 приведены критерии классификации офисных центров.
Таблица 3
studfiles.net
| Наименование | Описание | |
| Характеристика | Значение | |
| Класс А | Назначение | Бизнес-центры |
| Возраст здания | Новое строительство | |
| Расположение | Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом | |
| Конструктивные решения | Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) | |
| Планировочные решения | Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами | |
| Архитектура и отделка | Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление | |
| Инженерия | Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания) | |
| Инфраструктура и сервис | Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха | |
| Паркинг | Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. | |
| Управление зданием | Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации | |
| Класс В | Назначение | Бизнес-центры, офисные здания |
| Возраст здания | Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки | |
| Расположение | Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) | |
| Конструктивные решения | Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков | |
| Планировочные решения | Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта) | |
| Архитектура и отделка | ||
| Инженерия | Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) | |
| Инфраструктура и сервис | Менее широкий спектр услуг | |
| Паркинг | Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест | |
| Управление зданием | Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием | |
| Класс С | Назначение | Офисные здания |
| Возраст здания | Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения | |
| Расположение | С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) | |
| Конструктивные решения | Возможность установки подвесных потолков | |
| Планировочные решения | Достаточно эффективные поэтажные планы | |
| Архитектура и отделка | Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам | |
| Инженерия | Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха | |
| Инфраструктура и сервис | Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха | |
| Паркинг | Недостаточное количество машиномест | |
| Управление зданием | Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель | |
| Класс D | Назначение | Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы |
| Возраст здания | Более 10 лет | |
| Расположение | Требования не предъявляются | |
| Конструктивные решения | ||
| Планировочные решения | ||
| Архитектура и отделка | Более или менее качественный ремонт | |
| Инженерия | Устаревшие инженерные коммуникации | |
| Инфраструктура и сервис | Требования не предъявляются | |
| Паркинг | ||
| Управление зданием | Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения | |
| Класс E | Назначение | Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.) |
| Возраст здания | Требования не предъявляются | |
| Расположение | ||
| Конструктивные решения | ||
| Планировочные решения | ||
| Архитектура и отделка | Более или менее качественный ремонт | |
| Инженерия | Устаревшие инженерные коммуникации | |
| Инфраструктура и сервис | Требования не предъявляются | |
| Паркинг | ||
| Управление зданием | ||
| Класс F | Назначение | То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные) |
| Возраст здания | ||
| Расположение | ||
| Конструктивные решения | ||
| Планировочные решения | ||
| Архитектура и отделка | Требуется реконструкция и ремонт (отделка) | |
| Инженерия | То же, что класс Е | |
| Инфраструктура и сервис | ||
| Паркинг | ||
| Управление зданием |
rb.ru
Классификация объектов коммерческой недвижимости — гид потребителя
Выбор коммерческой недвижимости на рынке очень велик. Для того, чтобы это разнообразие каким-либо образом упорядочить, специалисты разработали классификацию подобных объектов. Она позволяет быстро подобрать нужный объект, не затрачивая для этого много усилий, ведь для каждого вида деятельности, отличающегося своей спецификой, выделена конкретная категория.
Однако, следует помнить, что каждая классификация условна. Таким образом, некоторые объекты, подходящие покупателю или арендатору, придется поискать.
Сегментация рынка коммерческой недвижимости
Классификация коммерческой недвижимости осуществляется по различным признакам. В основу группировки положены цель использования объектов, их назначение, форма собственности, состояние готовности к эксплуатации, а также многие другие признаки. В конце девяностых годов была принята общепринятая укрупненная классификация, предполагающая разделение объектов на следующие группы:
- лечебно-оздоровительные;
- учебные учреждения;
- культурно-просветительские объекты;
- административные здания.
Что касается коммерческой недвижимости, то разделение объектов производится по другим принципам. Так классификация коммерческой недвижимости осуществляется по следующим основным группам:
- офисы;
- торговые помещения;
- складские помещения.
При этом, каждый из обозначенных сегментов имеет разделение по классам и подклассам. Стоит заметить, что устоявшегося определения понятия класс до сих пор не существует.
Офисные здания
До недавнего времени классификация офисных зданий содержала в себе три класса. Однако, на сегодня к ним добавился четвертый класс «D».
Класс «А» предполагает соответствие здания статусу бизнес центра. Планировка в таких объектах выполнена в соответствии с самыми современными требованиями. Помимо этого, офисы класса «А» выполнены из качественных материалов и оборудованы развитой инфраструктурой, в том числе подземной парковкой.
Класс «В», в свою очередь, предполагает качественный ремонт и наличие охраны. Часто под офис сдают большие квартиры в центре города.
Под класс «С» попадают объекты, некогда бывшие институтами, гостиницами, а также административными зданиями. Как правило, такие объекты располагаются на первых этажах, а также в подвальных помещениях, а бытовые вопросы решаются арендаторами.
К классу «D» относятся помещения, требующие проведения косметического ремонта. Такие объекты используются малым бизнесом в качестве основного офиса.
Торговые помещения
Стоит сразу заметить, что сегмент торговли не имеет четкой устоявшейся классификации. Однако, многие пользуются европейской группировкой, предполагающей разделение объектов по следующим принципам:
- площадь торговых залов;
- связь с торговым центром;
- список арендаторов;
- перечень товаров, реализуемых в стенах торговых помещений.
Производственно-складские объекты
Производственно-складские помещения разделяют на четыре класса. Однако, важно учитывать то, что эти классы могут отличаться из-за применения двух систем группировки подобного рода объектов. Одна из этих систем предполагает куда более четкую детализацию. Вместе с тем, обе системы в основе своей группировки используют такую характеристику как время постройки здания. Помимо этого, классификация дополняется и другими факторами, влияющими на эксплуатацию объекта.
Поделись этой инфой в соцсетях!
kayrosblog.ru
Классификация коммерческой недвижимости. Европейская классификация торговой недвижимости.
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли(Многофункциональный торговый комплекс, Супермаркет, Гипермаркет, Универмаг), гостиницы, развлекательные центры, офисы(бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С.), гаражи и др. Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки(комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры.) и др.
Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 4 вида: микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center), окружной торговый центр (Community Shopping Center), региональный торговый центр (Regional Center), суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center)
1)Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) Микрорайонный торговый центр осуществляет в основном продажу товаров первой необходимости – повседневного спроса. Якорем в таких торговых центрах выступают продуктовые супермаркеты.
2)Окружной торговый центр (Community Shopping Center)Окружной торговый центр предлагает более широкий ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, нежели Микрорайонный торговый центр. Якорем в таких торговых центрах, помимо продуктовых супермаркетов, выступают магазины бытовой техники и электроники, детских товаров, строительно-хозяйственный супермаркет и т.п
3)Региональный торговый центр (Regional Center)Региональный торговый центр включает в себя молл, торговую галерею типа «пассаж», модные товары. Количество якорных арендаторов а торговых центрах данного типа не менее двух, на долю которых приходится 50-70% торговых площадей.
4)Суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center)В суперрегиональном торговом центре предлагается широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома и т.д. Количество якорных арендаторов от 3 и более, которые занимают 50-70% всех площадей.
Выделяются также подтипы торговых центров, которые более конкретно характеризуют деятельность каждого центра.
Специализированный торговый центр (Speciality Shopping Center)В специализированных торговых центрах якорным арендатором выступает оператор специализированного товара (например, мебель, техника и электроника, садовый инвентарь и т.д.). Все арендаторы предоставляют товар основной специализации торгового центра, аксессуары или сопутствующие товары. Примером специализированного торгового центра является ТЦ «Три Кита», «Гранд».
Фестивальный центр (Festival Center) В фестивальном торговом центре якорным арендаторами являются объекты развлекательной инфраструктуры, кафе, рестораны. Магазины одежды, обуви, аксессуаров и т.д. в данном случае выступают сопутствующими арендаторами.
Пауэр Центр (Power Center)Якорными арендаторами в пауэр центрах выступают магазины товаров для дома и сада, строительно-отделочных материалов, садовый инвентарь, бытовая техника и электроника и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов в таких торговых центрах выступают автосервис, АЗС и другие услуги. Примером такого торгового центра является ТЦ «Вэйпарк».
Аутлет Центр (Outlet Center)В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.
Торговый центр моды (Fashion Center)Магнитом торговых центров моды являются магазины одежды и обуви. Операторы косметики и парфюмерии, аксессуаров выступают в качестве сопутствующих арендаторов. Примером торговых центров моды выступают ТЦ «Галерея Актер», «Петровский Пассаж».
Дискаунт-центр (Off-price Center)
Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center)В торговых центрах данного формата якорными арендаторами выступают не только магазины одежды и обуви, а также различные развлекательные объекты, кафе и рестораны. Примером подобного объекта является ТРЦ «Атриум», «Европейский».
Торгово-общественный центр В торгово-общественных центрах якорными арендаторами выступают фитнес-центры, гостиницы, детские клубы, магазины одежды и обуви, аксессуаров и т.п. в данном случае выступают в качестве сопутствующих арендаторов.
Стрип центр (Strip Center)Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся
независимыми. Cтрип-центр не имеет якорей и единого управления, в виду чего не относится к категории торговых центров. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг
35. Классификация коммерческой недвижимости.
По масштабу:
— предприятие как имущественный комплекс
-отдельные здания и сооружения
-отдельная площадь как элемент здания(помещения)
По участию получения дохода:
— создающий условия для извлечения дохода (косвенные источники дохода)
— непосредственно приносящие доход (прямые источники. Н-р: магазины, ТЦ, гостиницы,офисы )
Американская классификация торговой недвижимости.
Микрорайонный торговый центр (Convenience center)
Площадь Арендная площадь составляет обычно 2 800 кв. м. и может варьироваться от 1 500 до 3 000 кв.м.
Ассортимент товаров и
услуг Товары первой необходимости и услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная)
Якорные арендаторы Основным якорем в большинстве случаев является минимаркет
Зона охвата Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 000 человек
Районный торговый центр (Neighborhood center)
Площадь Общая арендная площадь в среднем составляет 5 600 кв.м., на практике может варьироваться от 3 000 до 10 000 кв.м.
Ассортимент товаров и
услуг Товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей
Якорные арендаторы Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин
Зона охвата Первичная торговая зона включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте
Окружной торговый центр (Community center)
Площадь Типичный размер арендной площади 14 000 кв.м., может занимать от 9 500 до 47 000 кв. м.
Ассортимент товаров и
услуг Широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором непродовольственных товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда, металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника)
Якорные арендаторы Зачастую якорными арендаторами выступают детские универмаги, дискаунт-универмаги, крупные аптеки, универсальные магазины, торгующие разнообразными
товарами, часто по сниженным ценам. Данные операторы могут быть как основными, так и дополнительными якорями в добавлении к супермаркету
Зона охвата Первичная торговая зона находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и насчитывают от 40 000 до 150 000 покупателей.
Суперокружной торговый центр (Super community center)
Площадь Окружные ТЦ, имеющие площадь более 23 000 кв. м. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв.м.
Ассортимент товаров и
услуг Соответствуют общему профилю окружного центра
Якорные арендаторы Соответствуют общему профилю окружного центра
Зона охвата Торговая зона находится в пределах 20 минут транспортной доступности и насчитывает до 150 000 покупателей.
Региональный торговый центр (Regional center)
Площадь Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 кв. м, на практике она варьируется 23 000 кв. м – 85 000 кв. м.
Ассортимент товаров и
услуг Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома (глубокий и широкий ассортимент), различные виды услуг, а также места отдыха и развлечений
Якорные арендаторы Якорными арендаторами зачастую выступают 1-2 универмага, площадью обычно не менее 5 000 кв. м.
Зона охвата Торговая зона находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра — 150 000 человек и более
Суперрегиональный центр (Super regional center)
Площадь В среднем имеет общую арендную площадь 93 000 кв. м. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м.
Ассортимент товаров и
услуг Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома и развлечений
Якорные арендаторы Якорными операторами выступают 3 и более универмага площадью не менее 7 000 кв. м каждый.
Зона охвата Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра — 300 000 и более человек.
Специализированные торговые центры (Specialty centers)
Площадь Является подтипом основных типов. Может иметь площадь от 3 000 до 100 000 кв. м
Ассортимент товаров и услуг Может иметь специализацию по различным направлениям: Развлечения (Entertainment) Скидки (Off-price) Товары для дома (Home improvement) Стрип-центр (Strip Center) Исторический (Historic) Мегамолл (Megamall) Стиль жизни (Lifestyle)
Якорные арендаторы Якорными операторами выступают один или несколько операторов, имеющие определенный специализированный профиль
Зона охвата Зависит от площади ТЦ, как правило, является более обширной, чем для торгового центра аналогичного формата без специализации
36.Методика определения чистого операционного дохода в коммерческой недвижимости
Чистый операционный доход (ЧОД)- действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Действительный валовой доход (ДВД) – представляет собой сумму потенциального валового дохода и дополнительных доходов за вычетом потерь от недополученной прибыли.
ДВД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль
Потенциальный валовой доход (ПВД)- доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S *Cм , где: S — площадь, сдаваемая в аренду, м2; См — арендная ставка за 1 м2.
Например, если владелец бизнес-центра сдает в аренду офисные помещения, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования телефоном, Интернетом, автостоянкой, мойкой, столовой и т.д. является дополнительным доходом.
Недополученная прибыль может образоваться, например, в случае неполной сдачи помещений в аренду.
Окончательная формула для определения чистого операционного дохода (ЧОД) будет выглядеть так:
ЧОД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – ОР,
37.Определение стоимости недвижимости методом прямой капитализации (метод капитализации доходов)
Подход, основанный на капитализации доходов, по-видимому, оказывается более подходящим оценочным методом, когда текущая деятельность компании может дать определенное представление о ее будущей деятельности (исходя из предположения о нормальных темпах роста). С другой стороны, подход, основанный на дисконтировании будущих доходов, представляется более применимым, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с доходами от текущих операций. («Существенное изменение» означает заметное увеличение или уменьшение относительно сложившегося темпа роста). В некоторых случаях может оказаться желательным использовать при оценке стоимости компании оба эти подхода.
Общая характеристика подхода на основе капитализации. Формула этого подхода следующая:
При использовании подхода капитализации консультант-оценщик должен выполнить следующие шаги:
Шаг 1. Получите (или подготовьте) финансовый отчет за репрезентативный период времени (обычно по меньшей мере за пять лет).
Шаг 2. Скорректируйте финансовые отчетные данные, полученные на шаге 1, в соответствии с требованиями GAAP или для нормализации отчетности. Если потребуются нормализационные корректировки для устранения воздействия на эти данные недействующих или излишних активов, следует рассмотреть стоимость этих активов в шаге 9. Определите, не следует ли скорректировать нормализованный показатель дохода с учетом дефицита активов. В качестве альтернативы, идентифицированные недостающие активы могут быть рассмотрены отдельно в шаге 9.
Шаг 3. Пересчитайте (или рассчитайте) подоходные налоги на нормализованный доход до вычета налогов, как он был определен в шаге 2. Результатом будет показатель скорректированной чистой прибыли.
Шаг 4. Если капитализируемым потоком доходов является денежный поток, то следует сделать дополнительные корректировки чистого дохода, полученного на шаге 3, чтобы прийти к валовому или чистому денежному потоку.
Шаг 5. Определите коэффициент капитализации для того потока доходов, который предстоит капитализировать. Во многих случаях этим потоком является чистая прибыль (шаг 3, см. выше), однако в определенных обстоятельствах измерителем может быть валовый денежный поток или чистый денежный поток (шаг 4, см. выше).
Шаг 6. Определите период деятельности компании, который послужит базой для капитализации. В большинстве случаев этим периодом бывает последний финансовый год или последние 12 месяцев; однако, в определенных обстоятельствах, более приемлемой базой расчета может оказаться прогноз на ближайший год или средний показатель за несколько прошлых лет.
Шаг 7. Оцените рабочую величину стоимости компании путем деления чистой прибыли (шаг 3), или валового или чистого денежного потока (шаг 4) на коэффициент капитализации, полученный на шаге 5.
Шаг 8. Проведите проверку на «здравый смысл», чтобы определить, насколько правдоподобна полученная оценка.
Шаг 9. Если на шаге 2 были проведены корректировки финансовой отчетности для учета влияния на оценку компании недействующих или излишних активов, определите подходящую стоимость этих активов на дату оценки и добавьте ее к стоимости, определенной на шаге 7. Если на шаге 2 был установлен недостаток активов, определите, может ли быть показатель стоимости компании уменьшен на стоимость таких недостающих активов. Если недостаток активов был учтен при нормализационной корректировке отчетности о доходах, операция по еще одному сокращению стоимости компании не требуется.
Шаг 10. Определите, требуется ли скорректировать полученную на шаге 9 стоимость для учета скидки за ликвидность, премии за контроль или скидки на неконтрольный характер пакета акций.
Коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации компании обычно рассчитывается на основе ставки дисконтирования. Как более подробно разъясняется в параграфе 505.22, этот коэффициент обычно определяется путем вычитания ожидаемого среднегодового темпа роста из ставки дисконтирования этой компании. Следовательно, коэффициент капитализации компании обычно ниже, чем ее ставка дисконтирования.
Как математический инструмент, коэффициент капитализации используется в качестве делителя или множителя для расчета ценности потока выгод за определенный период. Заметьте, что коэффициент капитализации может устанавливаться либо как делитель, либо как множитель. Для определения стоимости чистые доходы (или потоки денежных средств) делятся на коэффициент капитализации, выраженный в процентах. Этот же коэффициент может также служить множителем — через деление единицы на процент коэффициента капитализации. Получившееся число затем используется как множитель чистого дохода (или денежного потока) при определении стоимости. Для иллюстрации предположим, что коэффициент капитализации чистых доходов компании составляет 20%. Тот же коэффициент как множитель будет равен 1/20%, или 5. Если уровень чистых доходов компании составлял $ 30 000, то ее стоимость определяется так.
Короче говоря, коэффициент капитализации компании часто является производным от ставки дисконтирования и обычно меньше последней. Он непосредственно используется при расчете стоимости компании или как делитель или как множитель и применяется к потоку дохода одного года (часто — к чистым доходам). Этот поток дохода, исчисленный за один год, показывает, чего можно ожидать от компании в будущем, основываясь на ретроспективных нормализованных чистых доходах (или денежном потоке).
Ставки капитализации
Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год стоимость недвижимости. Таким образом, ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив. Этот показатель важен для оценки инвестиций, однако в России не всегда можно точно вычислить его из-за отсутствия статистической информации по рынку недвижимости и другим рынкам страны.
Рассчитайте годовой валовой доход инвестиционной собственности.Валовым доходом определенной инвестиционной собственности в основном является доход от сдачи ее в аренду. Другими словами, когда инвестор недвижимости покупает дом, он/она обычно делает на этом деньги, прежде всего, от сдачи его в аренду жильцам. Однако это не является единственным возможным источником дохода. Прочие поступления также могут начисляться от имущества, такого как, например, торговые аппараты или стиральные машины.
Например, предположим, что мы только что купили дом и намерены сдавать его в аренду за $750/месяц. При таких темпах мы можем ожидать, что годовая валовая прибыль собственности будет составлять 750 × 12 = $9000.
Вычтите операционные расходы, связанные с собствю, из валового дохода. Любой объект недвижимости подразумевает эксплуатационные расходы. Как правило, это расходы, связанные с содержанием, страхованием, налогами и управлением недвижю. Используйте точный расчет оценки этих сумм и вычтите их из валового дохода, рассчитанного выше. Таким образом, вы получите «чистый доход» от собственности.
Например, предположим, что после того, как арендная плата установлена, обнаруживается, что мы можем ожидать следующие ежегодные расходы, связанные с собствю: взнос в размере $900 в управление недвижю, $450 на содержание дома, $710 в виде налогов и $650 за страхование. 9000 — 900 — 450 — 710 — 650 = «$6290» является нашей чистой прибылью.
Обратите внимание, что при расчете ставки капитализации коммерческие расходы, включая расходы на покупку собственности, выплаты по кредиту, сборы и т.д., «не» учитываются, так как эти пункты отражают положение инвестора и являются переменными по своей природе. Они отрицательно влияют на нейтральное сравнение, для которого ставка капитализации предназначена.
Разделите чистый доход на цену, которая была заплачена за покупку собственности. Ставка капитализации – это соотношение между чистым доходом от собственности и его первоначальной ценой или капитальными затратами. Ставка капитализации выражается в процентах.
Предположим, что мы приобрели нашу собств за $40000,00. С учетом этой информации, у нас теперь есть все, что нужно знать, чтобы найти нашу ставку капитализации. См. ниже:
$9000 (валовой доход)
-$900 (управление собствю)
-$450 (содержание)
-$710 (налоги)
-$650 (страховка)
=$6290 (чистая прибыль) / $40000 (покупная цена) = 0.157 = «15.7% ставка капитализации»
cyberpedia.su
определение, виды их характеристики, торговые, офисные, индустриальные помещения
Коммерческая недвижимость — это объекты, которые используются или планируются использоваться для получения какой-либо выгоды. Недвижимость коммерческого назначения может представлять собой здания, сооружения или земельные участки. Извлечением прибыли можно назвать любую операцию, которая происходит с данным недвижимым объектом, будь то его передача в аренду или прямое получение прибыли при эксплуатации коммерческой недвижимости.
Коммерческую недвижимость можно разделить на несколько групп эксплуатационных намерений. Стоит отметить, что этот вид недвижимости является не приспособленным для жилья практически во всех случаях, но имеет и небольшие исключения из этого правила, если речь идёт о группе апартаментов. Далее в этой статье пойдёт речь о группах недвижимых коммерческих объектов, их прямого предназначения для получения прибыли и об их классификациях.
Классификация групп
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
Все консультации у юристов бесплатны.
Для того чтобы понять что такое коммерческая недвижимость, для начала следует её классифицировать. В целом классифицировать недвижимость, которая способна приносить прибыль, можно, разделив её на следующие группы:
- офисная;
- складская;
- торговая;
- апартаменты;
- свободного назначения;
- социальная.
Офисная группа коммерческой недвижимости
Офисные недвижимые сооружения за последние годы стали очень популярными для заработка на рынке недвижимости. Связанно это с заметным увеличением различных компаний и организаций, которым для выполнения своих функций требуются рабочие помещения. Офисные комплексы способны приносить большую прибыль собственнику. Офисные помещения делятся на классы и подклассы, в которых отображаются характеристики здания, включающие в себя технические составляющие объекта, внешний вид, внутреннее благоустройство, транспортную и пешеходную развязку.
Определение складской группы
За последние пять лет динамика востребованности в складских помещениях демонстрирует высокие показатели. Обуславливается этот факт так же, как и в случае с офисными помещениями тем, что на отечественном рынке возросло количество организаций и предприятий, которым для выполнений своих основных функций требуются склады для хранения и размещения товара или оборудования. Склады, а также их можно назвать индустриальными помещениями, могут представлять собой как габаритные пустые помещения для размещения и хранения товара или оборудования или же уже обустроенные специальными оборудованиями в виде полок, стеллажей, ниш.
Складская логистика представляет собой великолепный стремительный и продуктивный заработок для собственника или же арендатора комплекса сладов, так как последующая сдача в аренду склада подразумевает под собой длительные финансовые отношения с организациями или компаниями, которые при аренде склада решают свою первостепенную задачу для собственного существования на рынке.
Торговая коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость в виде торговых объектов представляет собой одну из основных разновидностей коммерческого сегмента. Главное функциональное качество, которым преобладает эта группа недвижимости – предоставление места для осуществления розничной торговли или для реализации товара по мелкому опту и предоставлению определённых услуг. Эта группа также популярна на сегодняшний день тем, что существует огромное количество предпринимателей различного уровня, которые стремятся донести до конечного потребителя свои товары или услуги.
Единственный недостаток этой группы заключается в том, что при выборе места торгового предназначения следует обладать аналитическими знаниями и изучить рынок потребителей, для того чтобы этот торговый объект пользовался спросом. Важно отметить, что высокодоходными с лёгкостью можно назвать такие торговые объекты, как торговый рынок или, уже достигшие большой популярности в наших широтах, торговые центры.
Апартаменты
Особую роль занимает эта группа недвижимости в коммерческой среде, так как является исключением из правила, что некоммерческая недвижимость является неприспособленной для жилья. К апартаментам можно отнести как отдельные помещения, которые могут сдаваться на определённый промежуток времени, так и многоквартирные дома, приспособленные для проживания большого количества людей. В этом случае есть и ещё одно правило, которое можно отобразить на продаже квартир в доме. К примеру, если не все квартиры в коммерческой недвижимости проданы или дом не сдан в эксплуатацию, то объект считается коммерческим. После того, как все квартиры реализуются, объект становится в жилищный фонд.
Главные отличия жилой коммерческой недвижимости от нежилой недвижимости заключается в том, что пока объект получения прибыли не выполнил свои главные функции, к примеру, в коммерческой недвижимости проданы не все жилые квартиры, то этот объект считается нежилой недвижимостью.
Недвижимость свободного назначения
К этой группе можно отнести помещения, которые способны воплотить в жизнь и удовлетворить любое пожелание постоянного собственника или арендатора. На месте коммерческого нежилого объекта могут располагаться рестораны, кафетерии, спортивные клубы, заведения развлекательного характера, заведения индустрии красоты и т. п.
Коммерческая недвижимость социального назначения
К этой группе можно отнести расположение на площадках коммерческих сооружений таких социальных объектов, как учреждения медицинского и образовательного назначения, администрации городов, объекты транспортной инфраструктуры, такие как автостанции, аэропорты и вокзалы.
Формирование стоимости объекта
Важно, что при сдаче объекта в аренду или его продажа заинтересованному лицу, цена за квадратуру может превышать стоимость равной квадратуры в жилищном фонде, который находится рядом с объектом коммерческого назначения. Обусловлено это тем, что помимо основной цены за стоимость объекта, в неё включён самый важный момент – это получение прибыли с данной недвижимости. Но также, на цену могут повлиять локация, внешний вид, внутренняя отделка и переходный трафик. Дополнительными включениями в стоимость могут быть состояние входа в здание, так как для арендатора или покупателя этот момент будет важным, если его главной задачей является привлечение и обслуживание потенциальных покупателей товаров или услуг.
На что нужно обратить внимание при покупке или аренде недвижимого сооружения:
- Местонахождение объекта. Этот фактор является залогом окупаемости предприятия.
- Пешеходный и автотранспортный трафик, к которому может относиться и количество подъездных путей, наличие качества прилегающих дорог, автобусных остановок.
- Антураж здания и помещений. Внешний вид недвижимости влияет на привлечение требуемой аудитории покупателей товаров или услуг.
- Важно выбирать правильную планировку, требуемую для качественного предоставления услуг или выполнения основных функциональных задач предприятия.
domovik.guru
Классификация торговой недвижимости — Zagorodna.com
По типу здания и особенностям его объемно-планировочного решения:
- Встроено-пристроенные помещения
- Отдельно стоящие здания
- Торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий)
По видам и особенностям устройства:
- Магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения)
- Магазин (стационарное здание или его часть, имеющие земельный участок)
- Павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров)
- Киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение)
- Палатка (нестационарное, разборное сооружение)
По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади:
- Универмаг
- Универсам
- Гастроном
С учетом товарной специализации:
- Смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами)
- Универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров — универсам, универмаг и т.д.)
- Комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса)
- Специализированные (реализующие товары одной товарной группы)
- Узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы — например, одной фирменной марки)
По размерам и направленности:
- Гипермаркеты/супермаркеты
- Большие продовольственные и непродовольственные магазины
- Средние продовольственные и непродовольственные магазины
- Небольшие продовольственные и непродовольственные магазины
Торговые центры
Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или в комплексе зданий), находящемся в профессиональном управлении и поддерживающемся в виде одной функциональной единицы.
Классификация торговых центров
Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов, присутствующих в них. Часто при определении типа торгового центра учитываются и группы потребителей или целевые покупатели. Представленная далее классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute.
Микрорайонный торговый центр (Convenience Center). Микрорайонные ТЦ осуществляют продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуг (в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилегающей торговой зоны). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 м кв. и может варьироваться от 1500 до 3000 м кв. Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является мини-маркет. Торговая зона — территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, сократившие площадь основной торговли и сдавшие часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).
Районный торговый центр (Neighborhood Center). Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды и обуви, аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ, в основном, составляет 5600 м кв., на практике может варьироваться от 3000 до 10 000 м кв. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.
Окружной торговый центр (Community Center). Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store). Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади — 14 000 м кв., но может занимать от 9500 до 47000 м кв. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, покупателей насчитывается от 40 000 до 150 000 человек.
Суперокружной торговый центр (Super Community Center). Центры, соответствующие общему профилю окружного центра, но имеющие площадь более 23 000 м кв., классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 м кв. В результате, окружной ТЦ — самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.
Региональный торговый центр (Regional Center). Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров (одежда, мебель, товары для дома и т.п.), различными видами услуг, а также местами отдыхай и развлечений. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 м кв. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 м кв., на практике она варьируется от 23 000 до 85 000 м кв. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но менее разнообразные, нежели в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра — 150 000 человек и более.
Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Предлагает широкий выбор товаров (одежда, мебель, для дома и т.п.), услуг, места отдыха и развлечений. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 м кв. каждый. Такой центр зачастую имеет общую арендную площадь 93 000 м кв. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 м кв. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра — 300 000 и более человек.
Специализированные торговые центры (Special center). Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть, это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры — это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанным в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, имеющий группу специализированных продуктовых магазинов (гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел), может быть назван специализированным районным центром.
Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:
- Развлечение (Entertainment)
- Торговля и Развлечения (Retail-Enertainment)
- Скидки (Off-price)
- Товары для дома (Home improvment)
- Стрип-центр (Strip Center)
- Исторический (Historic)
- Мегамолл (Megamall)
- Стиль жизни (Lifestyle)
Также выделяют несколько типов:
Специализированный торговый центр (Speciality Shopping Center). В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.
Фестивал-центр (Festival Center) — якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятий торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров, подарков и ювелирные). Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади.
Торговый центр Моды (Fashion center) — Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города и часто занимают первые (с 1 по 3) этажи в торгово-офисных центрах. Могут быть самостоятельными ТЦ. Основными арендаторами в них являются магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки.
Аутлет-центр (Outlet Center) — в данных центрах торговлю осуществляют предприятия — производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов обычно выступают автосервис, АЗС и другие услуги. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.
Пауэр-центр (Power Center) — это магазины, возникшие из Super Community Center и обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. м кв., как минимум один крупный якорный арендатор (такой как универсальный магазин или товары для дома общей площадью от 10 тыс. м кв.), в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги; четыре или более небольших якорных арендаторов площадью от 2 тыс. м кв. каждый; несколько небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. м кв. или 10-15% общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «I» или «К». Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями.
Дискаунт-центр (Off-price Center). В данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600-1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.
Торгово-развлекательный центр ( Retail-Enertainment center). В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.
Стрип-центры (strip center). Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L, П-образной формы, либо ряд магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Иными словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи, хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п. Стрип-центры расположены, в основном, возле выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.
Специалистами компании Silver Sky Development разработана собственная адаптированная для Украины классификация объектов торговой недвижимости с учетом более широкого перечня критериев отнесения того или иного объекта к соответствующему классу.
Класс «А»
| Критерий | Требования к объекту данного класса |
| Формат объекта | Торговый центр, Торгово-Развлекательный центр, мегамолл. Крупные форматы объектов с развитой инфраструктурой и развлекательной частью |
| Ценовая категория | Очень высокая |
| Районы расположения | Преимущественно крупные спальные районы либо центральный район, исторический центр |
| Расположение в массиве | Крупный жилой массив (зачастую крупные спальные районы). Здание расположено на первой линии, с хорошей визуальной доступностью |
| Транспортная доступность | Расположение вблизи крупных автомагистралей, с большой пропускной способностью, с удобным подъездом к объекту. Дополнительным пожеланием также является доступ покупателей не имеющих личного автотранспорта |
| Этажность | Определяется индивидуально под запланированные площади в объекте торговой недвижимости |
| Планировочное решение | Наличие хорошей навигации по объекту — большие проходные холлы, лифты, эскалаторы. Видимость торговых точек с основных проходных мест |
| Конструктив | Капитальная постройка |
| Паркинг | Охраняемая стоянка с соблюдением норматива 1 м/м на 50 м.кв. |
| Архитектура | Современная архитектура, новостройка |
| Отделка | Во внешней отделке преобладают стекло, пластик, внутренняя отделка — пластик, стекло, натуральные материалы |
| Общепит | Ресторанный дворик, фуд-корт |
| Развлекательная составляющая | Развлекательный комплекс |
| Товарная специализация | Смешанная |
| Основные потребители | Элитный, обеспеченный средний класс (уровень дохода — «высокий», «средний +») |
| Наличие якорных арендаторов | Несколько крупных международных операторов |
| Наличие складских помещений | Наличие складских помещений для хранения первичного запаса товаров обязательно |
| Системы вентиляции и кондиционирования | Постоянная поддержка микроклимата |
| Управление | Профессиональная управляющая компания (опыт от 3-х лет, ведущая не менее 4-5 объектов со средней площадью не ниже 3 000 кв.м.) |
| Охрана и эксплуатация | Собственная служба безопасности и эксплуатации |
Класс «В»
| Критерий | Требования к объекту данного класса |
| Формат объекта | Торговые центры, гипермаркеты, торговые комплексы. Несоответствие классу «А» по масштабам проекта, его инфраструктуре |
| Ценовая категория | Высокая/Средняя |
| Районы расположения | Преимущественно крупные спальные районы |
| Расположение в массиве | Средний жилой массив (находящийся на втором или третьем месте по численности населения, элитная застройка). Расположение на первой линии, с ограниченными обзорными возможностями (например: из-за рядом стоящих зданий), либо на второй линии вблизи с выскопроходимыми объектами |
| Транспортная доступность | Транспортная доступность из всех других районов города (без пересадки, если нет собственного транспорта), с удобными транспортными коммуникациями с другими районами. Расположен недалеко от транспортных магистралей со средней проходимостью. Несоответствие Классу «А» по удобству подъезда либо из-за затрудненного подъезда в пиковые часы |
| Этажность | Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости |
| Планировочное решение | Наличие хорошей навигации по объекту — большие проходные холлы, лифты, эскалаторы. Видимость торговых точек с основных проходных мест |
| Конструктив | Капитальная постройка |
| Паркинг | Охраняемая стоянка с соблюдением норматива 1 м/м на 70 м.кв. Охраняемая стоянка, без соблюдения нормативов класса «А» |
| Архитектура | Современная архитектура, новостройка или качественная реконструкция |
| Отделка | Во внешней отделке преобладают стекло, пластик, внутренняя отделка — пластик, стекло, натуральные материалы |
| Общепит | Фуд-корт, либо известный оператор на местном рынке заведений общепита |
| Развлекательная составляющая | Мультиплекс |
| Товарная специализация | Смешанная |
| Основные потребители | Основной сегмент потребителей – с уровнем дохода «средний», «средний +» |
| Наличие якорных арендаторов | Один крупный международный оператор, в совокупности с местными или региональными операторами |
| Наличие складских помещений | Наличие складских помещений для хранения первичного запаса товаров обязательно |
| Системы вентиляции и кондиционирования | Постоянное кондиционирование воздуха |
| Управление | Профессиональная управляющая компания (опыт от 3-х лет, ведущая не менее 4-5 объектов со средней площадью не ниже 3 000 кв.м.) |
| Охрана и эксплуатация | Служба эксплуатации и охраны отдана на аутсорсинг |
Класс «С»
| Критерий | Требования к объекту данного класса |
| Формат объекта | Чаще всего – супермаркет. Главный критерий соответствия объекта классу «С» — это отдельно стоящее здание с площадью свыше 2000 м.кв. |
| Ценовая категория | Средняя |
| Районы расположения | Любой |
| Расположение в массиве | Малый жилой массив (4, 5 место по численности населения), удаленный от крупных жилых массивов. Расположение на первой линии, либо на второй. Реже – расположение на первой/второй лини в элитном жилом массиве. Обзорные возможности ограниченны из-за малой этажности объекта |
| Транспортная доступность | Расположены вблизи загруженных дорог, подъезд очень затруднен или отсутствует, среди основных потребителей доминируют пешеходы |
| Этажность | Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости |
| Планировочное решение | Спланированный клиентопоток, но отсутствует видимость торговых помещений в пределах большей части торговых площадей |
| Конструктив | Реконструированное здание иного назначения; встроенное |
| Паркинг | Не охраняемая стоянка. Возможно наличие удобного подъезда |
| Архитектура | Качественная реконструкция |
| Отделка | Качественный косметический ремонт |
| Общепит | Кафе, бар |
| Развлекательная составляющая | Детская комната/площадка |
| Товарная специализация | Все виды продовольственных либо непродовольственных (от массовых до элитных) |
| Основные потребители | Средний класс |
| Наличие якорных арендаторов | — |
| Наличие складских помещений | Наличие складских помещений для хранения первичного запаса товаров обязательно |
| Системы вентиляции и кондиционирования | Система охлаждения приточного воздуха |
| Управление | Управляющая компания не имеющая опыта, необходимого для работы с объектами более высокого класса, либо ведущая лишь один проект |
| Охрана и эксплуатация | Служба эксплуатации и охраны остается на усмотрение каждого арендатора |
Класс «D»
| Критерий | Требования к объекту данного класса |
| Формат объекта | Отдельное здание с небольшими площадями от 1 200 м.кв. до 2 000 м.кв., на территории которого представлена узкоспециализированная группа товаров |
| Ценовая категория | Средняя/Низкая |
| Районы расположения | Любой |
| Расположение в массиве | Малый жилой массив либо промзона. Расположение на второй линии, обзорные возможности отсутствуют. Возможно расположение вблизи остановки маршрутного транспорта |
| Транспортная доступность | Расположение вблизи жилых домов, подъезд затруднен, основной потребитель — местные жители и пешеходы |
| Этажность | Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости |
| Планировочное решение | Требования не предъявлены |
| Конструктив | Реконструированное здание иного назначения; встроенное |
| Паркинг | Стоянка отсутствует, подъезд затруднен |
| Архитектура | Качественная реконструкция |
| Отделка | Минимальный косметический ремонт |
| Общепит | — |
| Развлекательная составляющая | — |
| Товарная специализация | Несколько видов товара |
| Основные потребители | Случайные прохожие, местные жители. Основная масса потребителей – с уровнем дохода «средний» и «средний -» |
| Наличие якорных арендаторов | — |
| Наличие складских помещений | Не обязательно |
| Системы вентиляции и кондиционирования | Только отопление |
| Управление | Управление осуществляется силами владельца |
| Охрана и эксплуатация | Служба эксплуатации и охраны остается на усмотрение каждого арендатора |
Класс «E»
| Критерий | Требования к объекту данного класса |
| Формат объекта | Небольшой объект, чаще всего — павильон (зачастую не капитальное строительство) |
| Ценовая категория | Низкая |
| Районы расположения | Спальные районы, районы удаленные от основных торговых центров |
| Расположение в массиве | Малый жилой массив либо промзона |
| Транспортная доступность | Расположение вблизи остановки маршрутного транспорта, либо вторая линия. Малая пешеходная проходимость, малый транспортный поток, неудобный подъезд |
| Этажность | Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости |
| Планировочное решение | Требования не предъявлены |
| Конструктив | Некапитальное строительство |
| Паркинг | Стоянка отсутствует, подъезд затруднен |
| Архитектура | Требуется реконструкция |
| Отделка | Требуется ремонт |
| Общепит | — |
| Развлекательная составляющая | — |
| Товарная специализация | Несколько видов товара, либо узкая специализация |
| Основные потребители | Случайные прохожие, местные жители. Основная масса потребителей – с уровнем дохода «средний» и «средний -» |
| Наличие якорных арендаторов | — |
| Наличие складских помещений | — |
| Системы вентиляции и кондиционирования | — |
| Управление | Управление осуществляется силами владельца |
| Охрана и эксплуатация | — |
Класс «F»
| Критерий | Требования к объекту данного класса |
| Формат объекта | Небольшой объект, чаще всего — павильон (зачастую не капитальное строительство) |
| Ценовая категория | Очень низкая |
| Районы расположения | Спальные районы, районы удаленные от основных торговых центров |
| Расположение в массиве | Малый жилой массив либо промзона |
| Транспортная доступность | Расположение на второй линии, проезд затруднен |
| Этажность | Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости |
| Планировочное решение | Требования не предъявлены |
| Конструктив | Некапитальное строительство |
| Паркинг | Стоянка отсутствует, подъезд затруднен |
| Архитектура | Требуется реконструкция |
| Отделка | Требуется ремонт |
| Общепит | — |
| Развлекательная составляющая | — |
| Товарная специализация | Узкая специализация |
| Основные потребители | Случайные прохожие, местные жители. Основная масса потребителей – с уровнем дохода «средний», «средний -» и «низкий» |
| Наличие якорных арендаторов | — |
| Наличие складских помещений | — |
| Системы вентиляции и кондиционирования | — |
| Управление | Требования не предъявлены |
| Охрана и эксплуатация | — |
https://ssd.biz.ua/
www.zagorodna.com
| Обратная связь ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ Сила воли ведет к действию, а позитивные действия формируют позитивное отношение Как определить диапазон голоса — ваш вокал Как цель узнает о ваших желаниях прежде, чем вы начнете действовать. Как компании прогнозируют привычки и манипулируют ими Целительная привычка Как самому избавиться от обидчивости Противоречивые взгляды на качества, присущие мужчинам Тренинг уверенности в себе Вкуснейший «Салат из свеклы с чесноком» Натюрморт и его изобразительные возможности Применение, как принимать мумие? Мумие для волос, лица, при переломах, при кровотечении и т.д. Как научиться брать на себя ответственность Зачем нужны границы в отношениях с детьми? Световозвращающие элементы на детской одежде Как победить свой возраст? Восемь уникальных способов, которые помогут достичь долголетия Как слышать голос Бога Классификация ожирения по ИМТ (ВОЗ) Глава 3. Завет мужчины с женщиной Оси и плоскости тела человека — Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д. Отёска стен и прирубка косяков — Когда на доме не достаёт окон и дверей, красивое высокое крыльцо ещё только в воображении, приходится подниматься с улицы в дом по трапу. Дифференциальные уравнения второго порядка (модель рынка с прогнозируемыми ценами) — В простых моделях рынка спрос и предложение обычно полагают зависящими только от текущей цены на товар. | Классификации объектов коммерческой недвижимости Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые и логистические центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости. Классификация объектов офисной недвижимости В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою. Наиболее обоснованной представляется классификация (см. [18]), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) — с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки [18] — с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД. Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» — с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям: -месторасположение и доступность; -компоненты и свойства здания; -качество управления зданием и уровень сервиса. При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания — к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».
При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта. Например, объект управления может быть отнесен к классу «A−», если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований — если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B+», если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B−», если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C+», если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C». Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A−», «B+», «B», «B−», «C+», «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными зданиями. Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса. Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования. В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» — в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B−»), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» — 2-я очередь). Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.
|
megapredmet.ru