Какие земли представляют наибольшую ценность: Ответьте на вопросы: 1.Какова структура мирового земельного фонда?  2.Какие земли

На стоимость недвижимости могут влиять многие факторы, такие как местоположение и тип использования; однако, когда оценщики составляют / высказывают мнение о рыночной стоимости, они также должны принимать во внимание реакцию типичных покупателей и продавцов на рынке.Оценщики подражают тому, что информированные покупатели и продавцы будут делать на открытом рынке. Поэтому мы начинаем этот урок с обзора некоторых основных концепций экономики недвижимости, которые влияют на то, как обычно информированные покупатели и продавцы реагируют на открытом рынке, а затем анализируем некоторые концепции и принципы, применимые к доходному подходу.

На основе наблюдения и анализа рынков недвижимости оценщики разработали принципы, описывающие, как работают рынки недвижимости.Эти основные принципы оценки важны для понимания основ доходного подхода к оценке стоимости и действий типичных покупателей и продавцов на рынке недвижимости. Хотя эти принципы перечислены по отдельности, многие из них взаимосвязаны или влияют на другие при определении стоимости недвижимости. В этом уроке обсуждается следующее:

• Концепция максимального и наилучшего использования
• Принцип предвидения
• Принцип замены
• Принцип спроса и предложения
• Принцип изменения
• Принцип соответствия
• Принцип взноса
• Принцип увеличения и уменьшения доходности
• Принцип баланса

Концепция максимального и наилучшего использования

Концепция наилучшего и наилучшего использования требует, чтобы каждая собственность оценивалась так, как если бы она использовалась для наиболее выгодного использования (максимально возможная текущая чистая стоимость) с учетом возможных юридических, физических и финансовых ограничений.Это влечет за собой определение наиболее подходящего рынка и наиболее выгодного использования на этом рынке.

Наиболее эффективное и наилучшее использование собственности — это разумное и вероятное использование, которое будет поддерживать максимальную приведенную стоимость на дату вступления в силу оценки. Использование должно быть:

1. Законодательно допустимо:

   Максимально эффективное использование должно быть разрешено правительством. Оценщик налога на имущество должен учитывать влияние любых принудительных государственных ограничений, таких как правила зонирования, на стоимость собственности.* Однако улучшенный участок с землепользованием, который не разрешен в соответствии с действующими правилами, мог быть построен до действующих правил. Эти улучшения признаны несоответствующими законами (унаследованными ранее) видами использования.

2. Физически возможно:

   Максимально эффективное использование зависит от физических факторов. Предлагаемое или существующее использование должно соответствовать размеру, форме, топографии и другим конкретным характеристикам, связанным с земельным участком или местоположением.Например, использование, которое требует более крупного сайта, чем объектное свойство, или требует утилит, которые недоступны для данного свойства, следует исключить из рассмотрения.

3. Осуществимость с финансовой точки зрения:

   Самое лучшее и лучшее использование не должно быть слишком умозрительным. На рынке должен существовать спрос на использование, которое будет генерировать и поддерживать достаточный доход для покрытия затрат на строительство, иметь достаточно денег для обслуживания в течение экономического срока службы собственности и обеспечивать как прибыль в размере от , так и прибыль вернуть на вложения.Это может включать затраты на поддержание или улучшение оставшегося срока службы. Все виды использования, приносящие положительную прибыль, считаются финансово осуществимыми.

4. Максимально производительный:

   Максимально эффективное использование должно быть наиболее продуктивным. Из всех осуществимых с финансовой точки зрения вариантов использования тот, который дает самую высокую остаточную стоимость земли (дает самый высокий чистый доход инвестору), является наиболее эффективным и наилучшим использованием.Например, если физически возможно, юридически допустимо и финансово возможно построить жилой комплекс, офисное здание и ресторан на определенном участке, но офисное здание принесет наибольшую ценность недвижимому имуществу, то офис здание считается максимально продуктивным.

Как правило, предлагаемое использование, которое оценщик определяет как наиболее эффективное и эффективное использование конкретной недвижимости, должно соответствовать всем четырем критериям, в противном случае предлагаемое использование (текущее или альтернативное использование) не может считаться наиболее эффективным и выгодным. наилучшее использование недвижимости.Из этого общего правила есть исключения. Например, если участок в настоящее время улучшается с помощью химчистки, но зонирование позволит офисному зданию, которое может дать более высокую стоимость, затраты, связанные с очисткой собственности (восстановление собственности от любых потенциальных загрязнений), будут непомерно высокими или стоит столько, чтобы оставить текущее или существующее использование как наиболее эффективное и эффективное использование.

Если иное не оговорено в объеме работ, при оценке улучшенной собственности оценщик будет рассматривать наиболее эффективное и наилучшее использование, когда оно улучшается, и наиболее эффективное и наилучшее использование, как если бы оно было пустым. Наивысшее и наилучшее использование как улучшенное описывает, как следует использовать уже улучшенное свойство. Наилучшее и наилучшее использование, как если бы Vacant рассматривает среди всех разумных альтернативных видов использования использование, которое дает наивысшую приведенную стоимость земли. Любые существующие улучшения можно снести. Фактически, снос экономически целесообразен, когда рыночная стоимость земли, как если бы она была свободна, превышает рыночную стоимость земли, как если бы она была улучшена.

Следствием концепции наивысшего и наилучшего использования является Принцип последовательного использования , согласно которому для улучшенного свойства и объект, и улучшения должны оцениваться как одно и то же использование.Этот принцип нарушается, когда оценщик пытается присвоить земельному участку стоимость на основе одного наиболее эффективного и наилучшего использования, а ценность улучшений — на основе другого наиболее эффективного и наилучшего использования. Однако допустимо рассматривать наивысшее и наилучшее использование с поправкой на время, когда районы переходят от одного использования к другому, обычно «более высокому» использованию, признавая промежуточное и окончательное наиболее эффективное и наилучшее использование.

Принцип ожидания будущих выгод

Имущество ценно из-за ожидаемых (ожидаемых) будущих выгод.Стоимость собственности может быть определена как текущая стоимость прав на все предполагаемые будущие выгоды, материальные и нематериальные, возникающие в результате владения недвижимым имуществом. Следовательно, инвесторы покупают приносящую доход недвижимость сегодня для получения будущих выгод или дохода, которые, как ожидается, они будут приносить в будущем.

Одна из обязанностей оценщика — интерпретировать отношение людей, торгующих на рынке недвижимости. Таким образом, оценщик обязан учитывать как вероятность будущих тенденций, так и влияние, которое такие тенденции окажут на покупателей, продавцов и арендаторов, что выражается в текущих рыночных сделках.Например, изменения в ожидаемом спросе, вызванные усовершенствованиями за пределами площадки в виде автомагистралей, автострад, мостов, школ и бульваров, имеют важное влияние на стоимость, даже если такие улучшения могут находиться на стадии планирования и не видны во время оценка. Поскольку приведенная стоимость недвижимости зависит от ожидаемых будущих выгод, принцип прогнозирования требует, чтобы оценщик был полностью информирован о делах общества и экономических изменениях, ожидаемых в рыночной зоне, в которой находится объект недвижимости.

Оценщик должен заботиться о будущем, а не о прошлом. История эксплуатации объекта или аналогичной собственности в рыночной зоне важна только для определения тенденции ожидаемых доходов в течение оставшегося экономического срока службы или периода владения оцениваемой недвижимостью. Прошлые операции и иные, чем типичные методы управления, могут препятствовать или, в случае накопленной деловой репутации, ускорять (по крайней мере на время) получение дохода. Такие активы или обязательства собственности должны рассматриваться с точки зрения приведенной стоимости.Для целей налога на имущество мы должны измерить полную стоимость имущества; это включает хорошее управление, обслуживание и типичное взаимодействие с рынком.

Принцип замены

Принцип замещения гласит, что верхний предел стоимости, как правило, устанавливается стоимостью приобретения столь же желательной замены, при условии отсутствия несвоевременных задержек. Благоразумный инвестор заплатит за доходную недвижимость не больше, чем будет стоить строительство или покупка аналогичной собственности.Точно так же осмотрительный арендатор не стал бы платить арендной платы больше, чем он заплатил бы за аренду столь же желательной собственности.

Когда доступно несколько товаров или услуг, имеющих практически одинаковую полезность или выгоду, тот, у которого самая низкая цена, привлекает наибольший спрос и самое широкое распространение. При доходном подходе стоимость, как правило, определяется стоимостью, необходимой для покупки недвижимости, предлагающей столь же желательный поток дохода. Эта теория обеспечивает основу для использования сопоставимых свойств в доходном подходе к стоимости.

From The Appraisal of Real Estate , цены, арендная плата и нормы прибыли на собственность, как правило, устанавливаются на основе преобладающих цен, арендной платы и нормы прибыли для столь же желательной замещающей собственности. Принцип замещения присутствует в каждом из трех подходов (доход, сравнительные продажи и затраты) к оценке.

Все свойства, независимо от того, насколько разнообразны их физические атрибуты или насколько разнообразны географические положения, можно заменить экономически с точки зрения полезности услуг или производительности дохода, при условии, что они могут быть созданы без неоправданных (дорогостоящих) задержек.Когда происходит значительная задержка с получением замены, необходимо учитывать стоимость задержки; значительная задержка, по сути, увеличивает стоимость. Принцип замещения тесно связан с экономической концепцией альтернативных издержек, согласно которой истинная стоимость экономического выбора измеряется возможностью, упущенной из-за выбора.

Принцип спроса и предложения

Взаимодействие между предложением товаров и спросом на товары устанавливает как цену, так и количество товаров, на которые имеется спрос.Спрос, количество товара или услуги, которое можно было бы купить по разным ценам в течение определенного периода, создается полезностью продукта, а также способностью и желанием людей покупать его. Покупатели и продавцы склонны устанавливать цену или стоимость товара на основе предложения товара и спроса на него. Если предложение товара стабильно, а спрос на этот товар увеличивается, продавцы этого товара склонны повышать цену. Предложение на рынке недвижимости создается долго; поэтому, если спрос на недвижимость возрастет, цена на недвижимость также вырастет, потому что предложение недвижимости будет медленно регулироваться.

Принцип изменения социально-экономических моделей

Ничего статичного; перемены происходят постоянно. Принцип изменения признает динамичный характер рынков недвижимости. В сфере недвижимости изменения затрагивают не только отдельные объекты недвижимости, но и районы, сообщества и регионы. Эффекты предполагаемых изменений отражаются на рынке. Изменение — это фундаментальный закон причины и следствия. Отдельные объекты собственности, районы, кварталы и целые общины часто следуют четырехфазному жизненному циклу:

1. Рост: период, в течение которого территория пользуется благосклонностью или признанием общества.
2. Стабильность: период равновесия без значительных прибылей или убытков.
3. Упадок: период уменьшения спроса и принятия.
4. Обновление: период омоложения и возрождения рыночного спроса.

Принцип изменения тесно связан с принципом ожидания. Прошлый опыт доходов может указывать на определенную тенденцию, а текущий поток доходов может подтверждать эту тенденцию; тем не менее, ожидаемые ожидаемые будущие доходы могут радикально отличаться из-за важных изменений в национальной, региональной и местной деловой активности, частью которой является рынок недвижимости.

Принцип соответствия

Принцип соответствия гласит, что максимальная ценность достигается при наличии разумной степени архитектурной однородности и совместимости землепользования. Этот принцип подразумевает разумное сходство, а не однообразное единообразие, имеет тенденцию создавать и поддерживать ценность. Наилучшее и наилучшее землепользование обычно реализуется в условиях соответствия или гармонии. Основная цель правил зонирования и ограничений частных действий — поддерживать соответствие.

Принцип вклада, также известный как принцип предельной производительности

Принцип взноса, также известный как принцип предельной производительности, применяет принцип увеличения и уменьшения отдачи от компонентов собственности. Этот принцип гласит, что стоимость компонента собственности измеряется с точки зрения его вклада в стоимость всего имущества, а не как отдельный компонент. Обратите внимание, что стоимость предмета не обязательно равна его дополнительной стоимости.Например, строительство бассейна в жилом комплексе из 20 квартир может стоить 30 000 долларов; однако это может добавить лишь 20 000 долларов к общей стоимости комплекса.

Принцип увеличения и уменьшения прибыли

Принцип увеличения и уменьшения отдачи признает, что приращения агентов производства производят большую чистую прибыль (увеличивающуюся отдачу) до определенного момента (прибавочная производительность). Точка максимального вклада агентов в производство (точка уменьшения отдачи) свидетельствует о правильной комбинации агентов, приводящей к максимальному и наилучшему использованию.Любое дальнейшее увеличение количества агентов производства приведет к уменьшению разницы между стоимостью агентов и валовым доходом, который они будут производить, что приведет к уменьшению пропорциональной чистой прибыли.

Возрастающая и убывающая доходность применяется к многоквартирному дому максимального размера, который должен быть размещен на земельном участке. Добавление этажей в многоквартирный дом может привести к тому, что стоимость собственности превысит затраты до тех пор, пока не будет достигнута точка, в которой конструкции должны быть каркасными из стали поверх фундаментных свай, забитых в скалу.На этом этапе добавленная стоимость по сравнению с деревянным каркасом на вершине бетонного подиума может не привести к добавленной стоимости, соизмеримой со стоимостью — это будет точкой снижения отдачи.

Уменьшение или убывающая доходность — это пропорциональное уменьшение суммы доходности по мере увеличения отдельного элемента производства, при этом все остальные факторы остаются неизменными. Закон убывающей доходности также известен как закон переменных пропорций .

Принцип баланса в землепользовании и развитии

Принцип баланса тесно связан с принципом увеличения и уменьшения доходности; он утверждает, что максимальная стоимость достигается и поддерживается, когда все элементы в производственных агенствах находятся в экономическом равновесии. Стоимость объекта зависит от остатка:

1. Земля
2. Труда
3. Капитал
4. Предпринимательство

Земля включает землю, воздушное пространство и природные ресурсы, находящиеся на поверхности или в недрах земли.Труд включает человеческий труд, направленный на производство, то есть всю заработную плату и другие операционные расходы, связанные с человеческим трудом. Капитал состоит из товаров (например, оборудования и зданий) и нематериальных активов и прав (например, оборотного капитала и франшизы), используемых в производственном процессе. В отличие от других факторов производства, капитал должен быть произведен до того, как его можно будет использовать в производственном процессе. Человеческий капитал — это производительная сила людей, развиваемая посредством образования и обучения. Предпринимательство — это акт визуализации потребностей и принятие необходимых действий и рисков для производства продуктов, удовлетворяющих эти потребности.В девелопменте недвижимости предпринимательство является синонимом функции девелопмента.

Элементы, как внутренние, так и внешние по отношению к собственности, должны быть сбалансированы для достижения максимальной стоимости. Внутренне правильное сочетание земли и здания имеет решающее значение для экономического баланса. Внешне собственность должна быть сбалансирована с окружающими свойствами. Например, дорогой дом, построенный на дешевом участке в скромном районе, может не продаваться по полной себестоимости производства.

Сводка

В уроке, который вы только что прочитали, объяснялись принципы оценки, которые должен учитывать оценщик при определении стоимости собственности с использованием доходного подхода к оценке. В следующем уроке вы узнаете о предположениях, которые принимают во внимание покупатели при покупке приносящей доход недвижимости. Перед тем, как перейти к следующему уроку, выполните упражнения для проверки своих знаний для этого урока.

Примечание. Перед тем, как перейти к следующему уроку, обязательно выполните упражнения для этого урока.

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержание

Природа земли и природных ресурсов

• Характеристики земли
• Аренда земли в сравнении с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

• Полезность, дефицит и желательность
• Ограничения владения и пользования землей
• Факторы, влияющие на стоимость земли
• Самое лучшее и лучшее использование земли
• Процедуры оценки земель
  • Определение присвоения
  • Определение необходимых данных и их источника
  • Сбор и запись данных
  • Проверка данных
  • Анализ и интерпретация данных
  • Оценка рыночной стоимости
  • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
  • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

• Три подхода к оценке недвижимости
• Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли
• Сравнение продаж
  • на каждую жилую единицу
  • на квадратный фут
  • на акр
  • на переднюю опору
• Пропорциональное соотношение
• Анализ развития
• Распределение
• Добыча
• Капитализация арендной платы за землю
• Отдел развития
• Карты стоимости земли
• Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

• Охрана окружающей среды
• Эффективность государственных доходов
• Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный Вселенная вне самих людей и продуктов людей.Он включает в себя все природные ресурсы, материалы, радиоволны, а также земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в определение земли. Все, что даровано природой, и не сделано человеком, относится к категории земли.

Земля занимает уникальное и центральное положение в социальной, политической, эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все люди всегда должны использовать землю. Земля не имеет стоимости производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни продолжай и процветай.

Уникальность Земли заключается в ее фиксированной поставке и неподвижности. Земля не может быть изготовлена ​​или воспроизведена. Требуется земля прямо или косвенно при производстве всех товаров и Сервисы. Земля — ​​наш самый основной ресурс и источник всего богатство.

Арендная плата за землю — это цена, ежегодно уплачиваемая за исключительное право (монополия) на использование определенного места, участка земли или другого природное ископаемое. Люди получают зарплату за труд, капитал получает проценты за инвестиции, а земля получает арендную плату за исключительную использование места.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные общественность, создавшая стоимость земли, должна получать плату за исключительное использование земельного участка. Этот платеж осуществляется в виде земельный налог.

При рассмотрении мировой экономики большинство людей думают, что земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть значение. Но по мере развития общества земля стала преобладающей сила в определении прогресса или бедности всех людей внутри сообщество. Земля в крупных городах стоит настолько дорого, что люди вынуждены уходить подальше и преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых стран мира арендная плата за землю составляет более 40% валовая годовая продукция.

Поскольку предложение земли фиксировано, поскольку людям арендная плата увеличится пропорционально. Спрос — единственный определитель земельной ренты. Изменения в арендной плате за землю и земельных налогах не влияют на предложение земли, потому что предложение земли исправлен и не может быть существенно расширен. Труд и капитал переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше труд и капитал, чтобы сделать себя доступными.Труд и капитал награждены за свой труд. Высокая цена — стимул работать тяжелее и дольше, при этом низкая цена не стимул работать тяжелее и дольше.

Однако земельная рента не выполняет такой стимулирующей функции, потому что предложение земли фиксировано. Такая же сумма доступна независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью земельная рента. Аренда земли является результатом желания всех, кто живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента — единственная источник дохода, который можно было бы использовать для общественных целей без отрицательного воздействия на производственный потенциал экономика.Экономисты считают ренту доплатой что не нужно для обеспечения доступности земли. Когда Сообщество взимает земельную ренту для общественных целей, как эффективность и справедливость реализованы.

Экономическая рыночная арендная стоимость земли должна быть достаточной. для финансирования государственных услуг и устранения необходимости увеличения поступления от налогов, таких как налог на прибыль или заработную плату; продажи, налоги на товары или добавленную стоимость; и налоги на здания, технику и промышленность. Государственные доходы не должны обеспечиваться налогами на людей и предприятий до тех пор, пока не будет получен весь доступный доход был впервые собран из природных и созданных сообществом стоимость земли.Только если бы земельная рента была недостаточной, она необходимо собирать любые налоги.

Сбор земельной ренты населением за предоставление общественные потребности, возвращает преимущество, которое человек получает от исключительное использование земельного участка на баланс сообщества, которые вместе с природой внесли свой вклад в ее ценность и позволили ее исключительное использование.

Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земельных налогов, делится на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

1. Стоимость аренды земли — это годовая плата, которую готовы платить физические лица. оплатить исключительное право пользования земельным участком на срок время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
2. Земельный налог — это часть арендной платы за землю, которая заявлен для сообщества.
3. Ставка капитализации — это рыночная ставка доходности. это привлекало бы людей вкладывать средства в землепользование, учитывая все риски и преимущества, которые могут быть осуществленный.
4. Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земли. налоги, деленные на ставку капитализации.

Тогда математическая связь будет следующей:

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов, земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации — 6%, что будет ли рыночная стоимость земли?

Что было бы, если бы большая часть земельной ренты была собраны? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Если известны какие-либо три фактора, можно вычислить четвертый. Термин арендная стоимость земли может использоваться вместо рыночной стоимости, или наоборот, при обсуждении систем оценки земель.

Если осталась капитализированная только небольшая сумма земельной ренты после сбора земельного налога рынок земли мог быть ниже значение.Тем не менее, он будет по-прежнему арендовать или производственная ценность для общества

Не только земельная рента является потенциально важным источником государственных доходов. доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных спекуляция ценами на землю. Это гарантирует, что равные возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли инвестировать в продуктивные оборудования и заработной платы, а не высокими ценами на землю, которые не производят дополнительного материального богатства.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести рыночная стоимость к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от политика любой нации. В Соединенных Штатах и ​​большинстве других странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельные налоги, Однако это часть земельной ренты. Остаток этой статьи объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка — это, по сути, экспертное заключение рынка. ценность сайта; оценщик должен представить тот, который понятный и понятный.Оценщик должен разработать и использовать специфическая терминология, подходящая и уместная для оценки земли.

Земля — это вся невоспроизводимая физическая вселенная, включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все внутри земли, под ее границами и над ней, простираясь бесконечно в космос. Помимо места для дома или здание, земельный участок будет включать полезные ископаемые, воду, деревья, вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть описывается как перевернутый конус с вершиной в центре Земля и простирается вверх через поверхность в космос.

При оценке земельный участок — это готовый земельный участок и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в его регионе. Это может иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ, электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами дренаж и сортировка завершены.

Процесс оценки по сути является оценкой прав использовать или владеть земельными участками. Другие виды прав включают право недропользования, прибрежные (водные) права, выпас скота права, права на древесину, права на рыбалку, права на охоту, доступ права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на основные экономические принципы, которые служат основой процесс оценки. Есть много экономических принципов, которые люди и эксперты должны понимать и использовать при реализации суждение для оценки рыночной стоимости земли. Необходимо обсудите несколько наиболее важных принципов.

Принцип замены утверждает, что значение недвижимости, как правило, устанавливается по цене, которую человек должны заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности, предполагая, что не возникнет дорогостоящих задержек при выполнении подмена.Человек заплатит за сайт не больше, чем должны быть оплачены за столь же желанный сайт.

Принцип спроса и предложения утверждает, что стоимость сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение остается такой же. Стоимость сайта уменьшится, если спрос снизился. Земля уникальна, так как предложение фиксировано; это стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип ожидания утверждает, что стоимость земли может повышаться или понижаться в ожидании будущего события, или будущая выгода или вред.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет достичь максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует к существующим экономическим и социальным стандартам в пределах район.

Полезность, дефицит и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как соотношение между желаемое место и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые В основе стоимости земли лежат полезность, дефицитность и желательность. Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и дефицитности, также не имеет ценности, поскольку полезность пробуждает желание использовать и может дать удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно считается важным, поскольку поддерживает и питает жизнь. Однако с экономической точки зрения воздух не представляет ценности, потому что он не присвоено и хватит на всех. Таким образом по крайней мере, на данный момент дефицита нет. Это не может быть правда в будущем, однако, поскольку знания о загрязнении воздуха и его влияние на здоровье человека заставляет людей осознавать, что чистота и воздух, пригодный для дыхания, может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и редкость не придают земле никакой ценности. Желание пользователя, подкрепленное способностью платить, также должно существовать. для создания платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен иметь возможность участвовать в рынке, чтобы удовлетворить свое желание.

Ограничения владения и пользования землей

Хотя земля — ​​это дар природы, определенные юридические, политические и социальные ограничения были наложены в большинстве обществ повсюду года. Каждая нация накладывает определенные общественные ограничения на собственность на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре формы государственного контроля включают:

1. Налогообложение Право налогообложения земли для предоставления доходов и вернуть сообществу понесенные затраты на оплату для различных общественных благ, услуг и окружающей среды защита, которую обеспечивает государство;
2. Eminent Domain Право использовать, владеть или брать землю для общего общественного пользования и для пользы;
3. Полиция Право регулировать землепользование для благосостояние общества в области безопасности, здоровья, нравственности, общее благосостояние, зонирование, строительные нормы, правила дорожного движения и санитарные правила;
4. Выкуп Право на возвращение земли в собственность агент, правительство, когда налоги не уплачены или когда есть нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

физических атрибутов земли включают качество местоположения, плодородие и климат; удобство для покупок, школ и парки; наличие воды, канализации, инженерных сетей и населения транспорт; отсутствие неприятного запаха, дыма и шума; а также модели землепользования, фасад, глубина, топография, улицы и размеры лота.

Юридические или правительственные силы включают тип и количество налогового законодательства, зонирования и строительства, планирования и ограничений.

Социальные факторы включают рост или сокращение населения, изменения размера семьи, типичного возраста, отношения к закону и порядок, престиж и уровень образования.

Экономические силы включают стоимость и уровень доходов, рост и новое строительство, незанятость и наличие земли. Это влияния этих сил, выраженные независимо и в отношения друг к другу, которые помогают людям и оценщик измерить ценность.

Наилучшее и наилучшее использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут максимально эффективное использование сайта и максимальное преимущества сайта для всех людей.Правильная система оценки и налогообложение земли может обеспечить надлежащее экономическое использование земля. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом улучшенном участке имеет тенденцию побудить владельца сайта либо лучше улучшить свой сайт, чтобы получить больший доход, с которым нужно платить земельный налог, или искать кто-то другой, у кого есть средства для улучшения сайта. Земля налог также может быть источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Перед оценка может продолжаться, самое лучшее и лучшее использование должно быть определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для наиболее эффективное использование всей земли. Оценка процесс основан на наивысшем, наилучшем и наиболее выгодном использовании земля. Наилучшее и наилучшее использование учитывает только те виды использования, которые разрешено законом (соблюдение зонирования, здравоохранения и ограничений), физически возможно (имеет адекватный размер, почва условий и доступности), и является экономически целесообразным (ожидается доход).Использование, отвечающее этим критериям и дает наибольшая чистая прибыль (наилучшая доходность) — наибольшая и лучше использовать.

Порядок оценки земель

Оценка (или аттестация) по сути является мнением ценность сделана опытным знающим человеком. Специалисты известны как оценщики, которые основывают свою оценку рынка земли стоимость на основе основных экономических принципов, которые служат фундамент процесса оценки. Кто угодно может научиться делать это и научитесь делать это лучше.

Оценка или аттестация — это организованный процедурный анализ данных. Эта процедура включает шесть конкретных этапов, каждая из которых содержит множество процедур.

1. Определение присвоения

Цель — оценить рыночную стоимость всех земельных участков. в пределах данного района. Это будет включать производство предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, отдельная семья дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли рынке, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен определять и использовать специальную терминологию, подходящую и относящуюся к оценка земли. Экономическая рента за землю определялась как уплаченная стоимость или вменяется исключительное право на использование земельного участка, или природные ресурсы на период времени, как правило, на один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки рынка земли основана на данных, связанных с земельные атрибуты.Эти данные обычно включают карты; воздушный фотографии; описание физических характеристик, таких как размер, форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность; настоящее использование; доступные коммунальные услуги; близость к центрам города или работа; и улучшения сайта, например улиц, бордюров, водостоков, тротуары и уличные фонари. Правительства имеют большую часть этих данных доступны в разных агентствах.

Как в настоящее время определяется стоимость или плата за приобретение и платят оккупанты? Ведутся ли записи для стоимости или сборы, которые в настоящее время выплачиваются землевладельцами? Если рыночная стоимость земли оценивалась в прошлом, попытки следует сделать так, чтобы они опирались на существующие системы при создании постоянное улучшение сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией в единой базе данных с возможностью анализа. Эксперты должны определять; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и улучшить эти системы и 4) как реализовать процедуры для сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли значения.

Если нет эффективных систем доходов от земли, они могут быть создается аналогично следующему.Эксперты должны выяснить, какие данные о земле существуют в настоящее время и как они могут быть собран для использования в системе оценки земли. Они должны собирать и поддерживать необходимые данные из любых существующих записей, даже хотя в настоящее время он не хранится в едином источнике. Им следует определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких источники его можно получить. Им следует разработать процедуры для сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли значения и данные должны быть собраны для различий в характеристики для каждого сайта.

Эксперт может обучить небольшую команду находить и записывать дополнительные желаемые данные. Данные должны отображаться в удобном таким образом, как на карте рыночной стоимости земли или компьютерной распечатке. В области, где нет систем или данных, простые отношения может быть нарисован для разрешенного использования (зона), расстояние до благоустройства (местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и проанализированы на основе района и типа потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами помогло определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для определить выгодное расположение земельного участка. Интервью может показать, что расстояние до транспорта, например, река, проезжая часть или общественный транспорт имеет большое значение в сознании людей. Или же, могут преобладать другие факторы, такие как однородность район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики, государственные чиновники, агенты по недвижимости, оценщики и другие связанные с недвижимостью, также могут предоставить полезные данные.(2)

Даже если нет данных о продаже земли или рыночных данных, конкретный факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо понимают большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах. В работа оценщика заключается в умелом определении относительного приоритеты, определенные местным населением.

Образец типичных и разнообразных земельных участков в пределах города может быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основании исследования, рыночная стоимость земли может быть определена компетентным оценщик.Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать и проанализировать существующие данные, а затем проанализировать данные выборочного обследования и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. В разница в рыночной стоимости атрибутов, которые усиливают или отвлекает от типичного сайта, может быть добавлено или вычтено из базовая рыночная стоимость других сайтов, включенных в исследование. Эти на карте земельного рынка должны быть отмечены особенности, которые показать основные сайты, рынки которых падают, как желательные уменьшается или увеличивается по мере увеличения желательности.

Будут обсуждены несколько примеров систем оценки земель. в этой статье на простом примере без значительной земли data, к более сложному примеру с большим количеством данных о земле. В используемые методы будут зависеть от данных о земельном рынке, которые в настоящее время существует и как эти данные могут быть собраны для использования в система оценки земель.

4. Проверка данных

Поскольку процесс оценки основан на оценке рыночной стоимости, не основан на личном опыте оценщика, собранные данные должны быть проверены с использованием двух разных источников.Рыночные данные должны быть проверены лицом, непосредственно участвующим в перевод. Например, одна сторона может быть продающей агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка может быть пользователь сайта, согласившийся на сумму продажи. Дополнительный Источниками могут быть государственные земельные агенты или должностные лица, у которых есть информация о продаже не понаслышке. Неточности также могут быть выявляется заинтересованными гражданами, если данные доступны для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Баланс данного отчета будет сосредоточен на различных методы анализа и интерпретации данных о земельном рынке.Несколько будут предложены методы для обеспечения цели оценки рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет оценщику сделать рациональную оценку рыночной стоимости каждый земельный участок. Эта оценка послужит основой для стоимость, которая будет выплачиваться пользователем сайта за исключительное использование место (сайт). Оценщик назначит предварительную стоимость земли. оценки, основанные на сравнительной оценке полезности и желательность сайтов.Изначально они могли это сделать. задача в общем, с пониманием того, что уточнения будет отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка стоимости земли, ориентировочная по каждому сайт, затем можно было бы отобразить на карте земельного рынка. Общественные исследование и анализ рыночной стоимости земельных участков поможет прояснить любые ошибки в оценках. Люди, которые занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле характеристики.Они могут объяснить эксперту, почему и как различия должны быть отражены в выводах о земле значения.

После завершения адекватного выборочного обследования и проведения положительный общественный отзыв, результат может быть использован на протяжении всей Общая площадь. Результаты этих выборочных данных можно использовать для оценки сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земли оценки должны отражать отношение людей, которые может максимально эффективно использовать сайт, кто будет готовы платить больше, чем люди с некачественным использованием.Те, кто не требует и не желают платить земельный налог за лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию и бюджет, что делает его доступным для тех, кто может платить за лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Рыночная стоимость земли имеет тенденцию к ежегодному увеличению обычно больше, чем инфляция. Стоимость строительства имеет тенденцию к снижению каждый год из-за износа физической структуры или его функциональная целесообразность. Если оценки не ведутся регулярно (ежегодно) земля станет значительно недооценены, а здания будут переоценены только в нескольких годы.

Методы оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли включает в себя определение наивысшего и наилучшее использование сайта, оценивая ценность по текущим теория оценки и согласование с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение самое лучшее и лучшее использование сайта. Четыре самых высоких критерия и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически допустимый, финансово осуществимый и максимально производительный.Два виды анализов производятся для определения наивысшего и лучшего использовать. Первое — это наиболее эффективное и эффективное использование сайта, если вакантный; второй — наиболее эффективное и эффективное использование сайта в качестве улучшены, или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости которые составляют основу современной теории оценки: стоимость подход , подход сравнения продаж и подход дохода .

Затратный подход основан на том принципе, что информированный покупатель заплатит не больше, чем стоимость производства заменить собственность той же полезностью, что и предмет имущество.Это особенно применимо, когда недвижимость оценивается включает относительно новые улучшения, которые представляют наиболее эффективное и наилучшее использование земли или когда она относительно уникальна или на сайте расположены специализированные улучшения, для которых сопоставимых объектов на рынке нет.

В подходе сравнения продаж используются фактические цены. рыночные сделки с аналогичной недвижимостью оценить стоимость сайта. Эта методика оценки зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах которые произошли достаточно быстро, чтобы отразить рынок условия относительно периода оценки.Этот Метод также может быть использован для оценки стоимости аренды.

Подход капитализации доходов широко применяется в оценка приносящей доход недвижимости. Ожидаемый подарок и будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие возвратные платежи, дисконтированы до нынешней стоимости через процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка данные для определения текущей рыночной стоимости и уровней расходов для получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные показатели стоимости трех подходов к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости сайт.Не всегда возможно или целесообразно использовать все три подходы к стоимости. Характер объекта оценки, количество, качество и тип имеющихся данных определяют использование каждого из трех подходов. Вариации трех подходы к стоимости могут быть изобретены. Некоторые из них будут представлены в Эта бумага.

Специальные методы оценки стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной шаг выполняется путем применения сравнения продаж или дохода методы капитализации.Самый надежный способ оценки земли значение по сравнению продаж. Когда доступно мало продаж или когда указание стоимости произведено путем сравнения продаж требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки земля. Всего можно использовать семь процедур для определения стоимости земли. показания.

1. Сравнение продаж Продажи аналогичных, свободных участков анализируются, сравниваются и скорректирован, чтобы обеспечить указание стоимости земли, оценен.
2. Пропорциональное отношение Связь сайта с известным стандартным сайтом.Разница может выражаться в процентах. Эту процедуру можно использовать, когда их существование является небольшим свидетельством ценности.
3. Техника остаточного земледелия Предполагается, что земля улучшена до самого высокого уровня и Лучшее использование. Все операционные расходы и прибыль, относящиеся к другие агенты производства вычитаются, а чистая прибыль вменено в стоимость земли капитализируется для получения оценки земли значение.
4. Распределение Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплаченные цены. распределяются между земельным участком и улучшениями.
5. Добыча Стоимость земли оценивается путем вычитания оценочной стоимости обесцененные улучшения от известной продажной цены имущество.
6. Капитализация земельной ренты Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.
7. Подразделение Девелопмент Общая стоимость неосвоенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка поглощение разработанных сайтов.

С процессом оценки и подходами к оценке поняли, целесообразно рассмотреть методы и процедуры, используемые для анализа и интерпретации данных о земле. В выбор основан на доступных данных, их надежности и полезность при оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший метод, когда требуются соответствующие данные. имеется в наличии. Этот пример основан на оценке данных о рынке земли. для большого района в связи с ограниченным наличием рынка продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах. доказательства в пределах оцениваемого района.

В течение 12 лет автор был уполномоченным по оценке Провинция Британская Колумбия, Канада.В течение этого времени, важные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот позволил провести более подробный анализ стоимости земли и разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы были написаны, что позволяло ежегодно обновлять стоимость земли.

Специалисты по оценке извлекли выгоду из существования правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Основа намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Земельный рынок не идеален, но состоит из выражения всех различных типов лиц в денежном выражении в отношении потенциального землепользования. Оценщик использует рыночные продажи и данные о сайте, чтобы оценить, сколько будет платить за сайт, предполагая конкурентный рынок, вовлекающий знающих людей, которые обычно мотивированы и действуют в собственных интересах.

Стандартные единицы измерения

Земельные рынки можно оценить на основе определенной стоимости за единицу, и единицей часто бывает одно из следующих:

1. На участок жилой единицы
2. на квадратный фут
3. На акр
4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации единиц, важно.Это решение может быть принято только после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одинаковой основе, а скорее на ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может имеют приоритет над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку отражается в поведении рынка. Это понижает единицу измерения на роль средства для достижения цели. Эту меру можно использовать для помощь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов (образец), чтобы можно было правильно оценить все сайты (население).

Выбор конкретной единицы измерения будет продиктован целесообразность. Например, пользователь многоквартирного дома в кондоминиуме будет разделять использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет принадлежат им и имеют другую рыночную стоимость из-за высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке земли в городах, многие из оцениваемых сайтов будут иметь аналогичный размер и расположены более или менее упорядоченными рядами на улицах, проспектах, бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик вероятно, захочет принять стандартное значение сайта, которое включает большинство сайтов для рассматриваемой области стандарт как по вероятной рыночной стоимости, так и по характеристикам.

Стандартный жилой участок может хорошо реагировать на значение за Участок жилого дома . Коммерческое использование может быть лучше оценено используя значение на квадратную ножку или на переднюю ножку . Ферма или сельская местность Для более точной оценки участка используйте значение Per Acre .Однажды рыночная стоимость единицы измерения установлена ​​для стандартная репрезентативная площадка для данной местности, значение станет равным база, с которой можно сравнить все другие сайты.

Необходимо будет внести поправки на разницу между стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет изучите типичные различия и внесите индивидуальные уточнения. Могут быть причины для повышения стоимости по характеристикам которые лучше стандартного сайта. Они сделают положительная корректировка желаемых характеристик, таких как превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости характеристики которые уступают стандартному сайту. Они внесет отрицательную поправку на нежелательные характеристики, например, плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше удаленность от центра, мокрая земля зимой, обилие скал или плохой доступ

Оценка сайта может быть суммирована в виде единой Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизованный метод — это применение сравнительного метод к земельным рынкам в стадии рассмотрения. Сделаны корректировки для отклонения от стандартного сайта за счет использования определенного набора правил. Наиболее частыми примерами являются те, которые используются для определения расстояния. и размер. Методы родились из необходимости производить надежные и беспристрастные рыночные оценки за ограниченный период времени признание принятых принципов оценки.

Важно проявлять осмотрительность и рассудительность и относиться только к стандартизированные методы в качестве руководства.Использование формул должно быть результат анализа и тестирования местного рынка. Продажи ищутся похожи, за исключением того, что проанализированы. В результате будет получено значение этой разницы. Главный достоинством метода является его административная адаптируемость, разрешение на оценку земельных рынков на основе строгих сопоставимость. Ошибки становится легче обнаруживать, особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример сетки и плитки настройки. процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости участка после учитывая все отличия.Это показывает, как рыночная стоимость увеличиваться или уменьшаться в зависимости от расстояния, размера, фасада и других важные характерные отличия.

Свидетельства о продаже на жилую единицу указывают на то, что незначительные вариации сайтов, будь то фасад или размер, мало влияют на рынки. Оценщик мог выбрать стандартный сайт жилого дома, как по местонахождению, так и по рынку. Они продолжат выносить суждения в отношении другие сайты на сайт, выбранный в качестве стандартного классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.An отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят и другие низшие. Метод размещения на одну жилую единицу пригодится при оценке квартир и домов. Это также может можно комбинировать с использованием другого метода, такого как per квадратный фут.

Настройки уникальных характеристик

После оценки базовой стоимости отдельные участки должны быть рассмотрены. Некоторые сайты обладают уникальными преимуществами или недостатки по сравнению с другими сайтами. Рынок актуальной недвижимости значения различаются для каждого сайта и зависят от множества индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения такой как:

Затем разницу можно преобразовать в корректировку значение. Например, если сайт был лучше стандарта в район из-за удаленности до центра города 5% ($ 4.000), участок размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и удобство отдыха 5% (4000 $), сайт оцениваемый будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем у стандартного сайта.На самом деле на большинстве сайтов есть много мелких отличий, как положительных, так и положительных. и негатив со стандартного сайта.

Сетка корректировки продаж

На жилую единицу

на квадратный фут Стоимость на квадратный фут за единицу измерения имеет применение при оценке стоимости коммерческих и промышленных земли, где применяемая ставка будет более постоянной в течение весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за квадратный фут до жилых земель не является обычным явлением.

За акр За пределами городской зоны будут те посылки, которые намного больше, что они не ответят ну или совсем к стоимости участка жилого дома, квадратный фут или передний блок измерения ноги. Если эти большие посылки являются нормой, Единицу измерения лучше всего выразить как стоимость акра.Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими. Они могут относиться к сельскохозяйственным выгодам, например к почве. плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие корректировки для вариаций ширины, глубины и других атрибутов которые отличаются от стандартного сайта.Общее количество вылетов из стандартный передний рынок можно выразить как скорректированный фасад. Именно против этого скорректированного фасада принятые будет применяться значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле. дюжиной. К тому же может быть, что передние ноги дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднее значение, или стандартная ширина. Таблица ширины — это серия процентов корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического Рынок на переднюю ногу любого сайта и приравнять ее к передней ноге стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональное отношение

Один из методов защиты системы оценки земель при продаже или данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе по опыту в других местах, где данные о земле уже существуют. Это разновидность метода сравнения продаж. Это может использоваться для измерения рыночной стоимости земли или арендной стоимости земля.

Регулировки для использования и размещения

Если юрисдикция имеет очень ограниченные данные о земле, такие как разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но нет системы оценки, возможно, удастся построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y по оси X и итоговая рыночная стоимость земли по оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в крупном городе может быть присвоена базовая рыночная стоимость 1,00, к которой все остальные сайты будут сравнивать. Двигаясь к лучшему месту и потенциальное использование может положительно повлиять на рыночную стоимость земли. манера. Отойдите от базовой локации и используйте ее в ту, которая хуже, отрицательно повлияет на рыночную стоимость земли. манера.

Поправки на дополнительные атрибуты и недостатки могут для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость оценено сравнительным методом. Опыт сравнительный город может быть заимствован и протестирован в данной местности для проверки результатов.

Диаграмма, показывающая взаимосвязь одного типа земли использование и расположение, на другой участок другой потенциальной земли использование, может быть создано. Отношения в следующей диаграмме было обнаружено, что они распространены во многих регионах мира.Тем не мение, каждая область отличается, и новая подходящая модель должна быть разработан местными специалистами.

Эта модель может быть основой для рассмотрения различий которые являются частью местного общества города. Так должно быть модифицирован в соответствии с местным опытом. Это может быть осуществляется путем проведения местного расследования, основанного на опыт людей, понимающих преимущества того, что одно место по сравнению с другим. Базовый коэффициент, который был равная сравнительная разница может быть определена для каждого использование и расположение.Затем отдельные сайты могут быть настроены для улучшенные или худшие условия по сравнению с базовыми. А определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, в результате чего справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональная и рыночная стоимости

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земель, когда данные о рынке или продажах недоступны, это необходимо для оценки рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли (общий доход за вычетом всех затрат, кроме стоимости земли). Это бы результат разработки гипотетического здания самое лучшее и лучшее использование для данного сайта.

Метод анализа развития будет использоваться, когда можно разумно оценить следующие данные: наилучшее использование земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая чистая прибыль на развитие и соответствующая капитализация показатель.

Сначала оценщик определит, какие гипотетические улучшения будут представлять собой наиболее эффективное и наилучшее использование (наибольшее чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должен необходимо оценить возможный валовой доход, который можно было бы получить от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие на среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока вложения будет вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но без учета дохода, относящегося к земле) будет оцениваться и вычтено.

В-третьих, оценщик должен оценить стоимость Предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли вернуть инвестиции в гипотетическое здание и обстановка. Оставшийся доход будет относиться к доходу, оставшемуся до земля.

Остаточный доход от земли будет доступен как доход источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. В вся сумма может быть накоплена и использована в интересах все граждане. Если бы часть чистой стоимости земли не была собранные, это будет преобразовано в продажную цену и частным образом присвоено.

Цена продажи будет определяться путем капитализации оставшаяся чистая прибыль, не уплаченная по земельному налогу. В чистые рынки капитализировались по ставке, скажем, 6% для оценки рыночная стоимость земли. Эта ставка будет отличаться для разных типы и возраст собственности. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере $ 12,05 должна быть выплачена в течение 50 лет. если бы процентная ставка составляла, скажем, 6% годовых. Цена на землю — это то, что потенциальному будущему пользователю придется заплатить землевладельцу, чтобы использовать сайт, если вся чистая рента не используется для общих общественные цели.

Размещение

Когда сложно найти пустующие земельные участки, которые продали или выставлены на продажу, оценщик может использовать выделение подход.Обычно существует типичное соотношение стоимости земли к стоимость имущества (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущества. недвижимость с аналогичными характеристиками в определенных местах.

Индивидуальные значения для всего имущества (как земли и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но Между землей и постройками нет разделения. Время лучше всего потратить на анализ выборки домов для оценки типичная доля стоимости, которая представляет землю по сравнению с к зданиям.Затем этот процентный коэффициент можно было бы применить ко всем от общей рыночной стоимости домов аналогичного типа в данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была произвольно или не основанный на действительных рыночных условиях, этот метод не будет использоваться. Справедливость и справедливость потребуют, чтобы все рынки основаны на конкурентной системе, в которой все люди получили равные возможности использовать данный сайт. Как промежуточный этап, оценка конкурентной общей стоимости может быть сделано для разных типов собственности и местоположений, то распределение может последовать.

Анализ множества единиц, которые представляют собой случайную выборку, будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов которые обсуждаются. Из этого анализа типичный земельный фактор (отношения) для каждого типа собственности и местоположения будут определенный. Земельный участок будет выделен из общей значение. В приведенном ниже примере оценщик может сделать вывод, что типичный коэффициент земли был 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

После того, как часть была определена и проверена на точность, она может применяться ко всей совокупности рыночных данных для конкретная категория недвижимости в определенном месте.В расчет можно произвести следующим образом:

Население заявка

Добыча

Метод извлечения — это вариант распределения и методы развития, при которых вклад рыночной ренты здание оценивается, затем вычитается из общей арендной платы с остаток отнесен на ренту за землю. Это было рассмотрено ранее и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном манера. Это лучше всего использовать там, где улучшения или здания вносили небольшой вклад в арендную плату, а большинство от стоимости была стоимость земли.

В этом примере 5 долларов за квадратный фут — это чистый рынок земли. отведен на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут, а Стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация арендной платы за землю

Во многих частях мира, включая районы в пределах США В штатах земля принадлежит физическому или государственному учреждению и сдаются в аренду арендаторам, которые строят здания и платят годовой арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и оценочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована. по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Данная процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.

Rent 3 был лучшим сопоставимым местом, расположенным в том же районе и требуется только одна регулировка для трафика, для аренды 2 требуется три небольшие корректировки, а аренда 1 потребовала больших корректировок. я пришли к выводу, что арендная плата исследуемой земли составляет 9,50 долларов за штуку. квадратный фут 10% = 95 долларов США за квадратный фут.

Отдел развития

Общая стоимость неосвоенных земель оценивается как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка поглощение разработанных сайтов. Это метод, используемый застройщики, чтобы оценить цену, которую они могут заплатить за необработанную землю.

Карты стоимости земли

Рассчитанная рыночная стоимость должна быть отображается на карте земельного рынка. Это позволит оценщику просмотрите его рыночные данные и выводы о рыночной стоимости. Они могут затем судите, достигнуто ли равенство. Полевой обзор будет позволить ему внести дополнительные необходимые корректировки для других Переменные заметил в обзоре и доделал свой проект.В оценщик обнаружит, что когда результаты его анализа представлены и основные критерии корректировки, общественные можно понять логику оценок.

Компьютерная оценка стоимости земли

Есть много юрисдикций, которые имеют как предыдущую рыночную стоимость оценки и некоторые данные сайта доступны на компьютере. Они могут быть возможность использовать эти данные в качестве основы для обновления рынка оценки.

Многие государственные учреждения уже собрали ограниченные данные о земле в компьютерной системе.(3) Анализируя тенденции рынка, новые оценка земельного рынка может быть сделана с помощью единственного фактора обновления за каждое разрешенное использование земли в микрорайоне.

Вся страна сможет проводить ежегодную переоценку, обновляется записями компьютерных данных. Простая модель, используемая для компьютерный расчет стоимости земли или рыночной стоимости на 1000000 земельные участки могут быть основаны на тщательном анализе рынка Стоимость выборки 12 000 сайтов. (4) Местная оценочная комиссия земельные эксперты могут определить классы землепользования, район площади и рыночная стоимость для каждого стандартного участка в этом районе.А Географическая информационная система может использоваться для отображения стоимости земли, характеристики и статистические данные.

Преимущества использования компьютерных обновлений рынка включать способности:

1. Содействовать частому обновлению рынков, обеспечивая справедливость лечение всех арендаторов.
2. Устранение арифметических ошибок при расчетах стоимости земли.
3. Повышение продуктивности оценщика в стоимости земли оценка.
4. Используйте стандартизированные методы оценки, которые чтобы быть эффективными.

Источник государственных доходов

Каковы факторы, обуславливающие рыночную стоимость земли и Кому правильно принадлежит это рыночное преимущество в доходах? Земля имеет рыночную стоимость по трем причинам: ограниченное предложение и «естественная» продуктивность почвы и природных ресурсов, публично предоставляемые услуги, включая планирование, улучшения, которые повышение рыночной стоимости земли и рост сообществ и конкурентный спрос людей на эксклюзивное использование основных локации.

Аренда земли — это цена, которую готовы люди и бизнес платить за исключительное право владения и пользования хорошей землей сайт на определенный период времени. Например, люди предпочитают использовать сайты с хорошим расположением, потому что это дает им преимущество тратить меньше времени в путешествиях, находясь рядом с тем, чем они хотят заниматься и где они работают. Бизнесмен может продавать больше товаров на сайте где много людей проходит каждый день, по сравнению с сайтом, где только мало кто пройдет.

Сбор земельной ренты должен использоваться как доход сообщество для обеспечения общественных нужд.Это возвращает преимущество индивидуальный землевладелец получает от исключительного пользования земельный участок, на баланс людей, которые живут в сообщества и разрешили землевладельцу исключительное использование земельного участка на период времени.

Охрана окружающей среды

Ответственность за страхование что рыночная рента за землю взимается для общественных целей. Когда не взимается большая часть земельной ренты, что является сегодня в большинстве стран мира владельцы земельных титулов получают права продать стоимость общественных улучшений, которые были сделаны все сообщество.Сообщество добавило рыночной стоимости к земли за счет улучшения, что увеличивает спрос и арендную плату за земля. Чем дольше владельцы удерживают землю из строя, больший будет полученный ими бонус.

Запрещая людям пользоваться хорошей землей, собственники принудить к преждевременному использованию другой менее желательной земли, которая подальше от города. Это увеличивает стоимость сообщества улучшения и арендная стоимость неиспользованных, но лучше расположена, земельный участок. Это ускоряет деградацию сельских окружающей среды за счет неэффективного использования городских земель и создает огромные ненужное давление на окружающую среду.

Проблема, с которой мы сталкиваемся, заключается в том, что города по всему миру преждевременное распространение и использование земли, в которой нет необходимости и не следует использовать. Это потому, что неуплата земельной ренты субсидирует растрату природных ресурсов и загромождает среда. Города, собирающие полную арендную стоимость земли более компактны и обеспечивают большие и менее дорогостоящие удобства для своих граждан.

Любые шаги по введению в действие принципов хорошего правительства без сбор полной рыночной ренты за землю может привести к отказ.Люди руководствуются мотивом прибыли. Когда люди могут получить большую прибыль, ничего не делая, но сохраняя землю, которую они если они не использовались долгое время, они это сделают. Когда община собирает полную рыночную ренту за землю, они устранение мотива для удержания земли вне эффективного использования, потому что незаработанная прибыль была собрана в качестве государственного дохода.

Эффективное землепользование нравится всем, потому что оно превосходит политические ограничения большинства людей. Все понимают что земля в равной степени принадлежит всем людям.Они хотят чистую окружающей среде на Земле и оставить здоровое наследство будущие поколения, независимо от их политических взглядов.

Основная функция компетентного городского правительства — предоставлять хорошие общественные услуги, собирая земельную ренту созданы в сообществе для обеспечения эффективного использования земли и равные возможности для всех граждан. Транспорт является важной функцией правительства, которая способствовала бы создание компактного города, в котором люди смогут легко найти возможности, которые они желают для образования, торговли, религии и отдых.Хорошее землепользование, со свободой людей достичь наилучшего и наилучшего использования земли, обеспечит желаемое сообщество. Компактный город снизит потребность в вторгаются в пустыню и разрушают окружающую среду.

Эффективность государственных доходов

Адам Смит в статье Богатство народов предположил, что любой «налог» должна взиматься плата за услуги, которые приносят пользу всем людям и являются более эффективно выполняется одним совместным усилием. Он постулировал четыре принципа налогообложения, которые любой источник выручка должна соответствовать:

1. Освещает производство богатства и не препятствует или сократить производство;
2. Дешево собирать, требует небольшого количества коллекционеров, и его легко собрать. понимать;
3. Определенное; нельзя избежать, мало возможностей для коррупция и обеспечивает адекватный доход;
4. Справедливая и справедливая выплата полученных пособий, беспристрастный и справедливый.

Единственным доходом является сбор государственных доходов от аренды земли. источник, или «налог», который соответствует этим критериям.

Хотя главный аргумент в пользу увеличения государственных доходов от земли рента и природные ресурсы потому, что это справедливо и справедливо, это также самый эффективный метод увеличения дохода, который необходим для общественных помещений и служб. Земля видна, не может быть скрыт, и его оценка менее навязчива, чем оценки доходов и продаж. Налоги на труд и капитал вызывают людей рассмотреть альтернативные варианты, в том числе работать с меньше усилий, что дает меньше реальных товаров.Например, налог по заработной плате снизит чистую заработную плату после уплаты налогов и ослабит стимулы работать. Человек может быть готов много работать за зарплату в 20 долларов. в час, но решите бросить учебу, если налоги возьмут 8 долларов, а чистая заработная плата всего 12 долларов в час. Экономисты утверждают, что нынешние налоги приходится 25% потерь производства в Соединенных Штатах. Производство и потребление значительно улучшились бы, если бы общественные доход поступал в основном от земли, а не от налога на заработную плату. То же самое произойдет, когда здания и машины будут облагаться налогом.В налог на строительство снижает количество и качество построек произведено. Снижается налог на продажи, торговлю или добавленную стоимость. потребление, производство и чистое богатство. Уклонение от уплаты налогов с продаж в Соединенные Штаты превысили 30% в последние годы.

Как новые изобретения и более эффективные способы производства товаров обнаружены, экономическое благосостояние людей не улучшается, потому что они потеряли доступ к земле и должны платить как арендную плату, так и налоги. (5) Вместо того, чтобы использовать ренту для оказания общественных услуг, капитал и заработная плата должны быть истощены, что препятствует частному предприятие.

Когда арендная плата за землю берется для общественных целей производство и распространение не сдерживаются. Это потому, что то же самое сумму ренты в противном случае взял бы какой-нибудь частный физическое лицо. Арендная плата будет такой же, разница в том, как она используется. Есть свидетельства того, что сообщества, которые повышают доходы от земли, а не от труда и капитала, больше процветающие, многие увеличивают производительность более чем на 25% (6)

Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

В целях сохранения окружающей среды необходимо и возможно лучше использовать наши сообщества.Если производители рыночная стоимость земли (природа, правительство и люди) не использовать земельную ренту, кто-то другой будет. Вот почему эффективная земля использование не работает в условиях современных земельных систем в большинстве стран. Все страны собирают часть земельной ренты, возможно, 10%, 20% или 30%, но пока нет, собрать всю рыночную ренту за землю.

Проведены исследования, показывающие, что сообщества процветать и преуспевать пропорционально проценту земли ренту, которую они собирают. Первые сообщества, решившие сбор всей земельной ренты будет иметь огромную конкурентную преимущество перед всеми другими сообществами.Они смогут сократить или отменить регрессивные налоги на рабочую силу и капитал. Они будут привлечь новый бизнес и промышленность и стать процветающим.

Чтобы определить, сколько ренты за землю должно собирать сообщество рассмотрим альтернативы. Все, что не собрано, будет капитализировать в рыночную стоимость землевладельцы. Покупка земли в завышенные рыночные цены — препятствие для новой индустрии. Землевладельцы продать капитализированную земельную ренту (известную как стоимость земли), которая не собираются сообществом, даже если это нетрудовой доход.Это вызывает неравенство между землевладельцами и не землевладельцами. В США 5% населения, не включая многие домовладельцы или фермеры владеют 70% всей национальной земли и ценность природных ресурсов.

Люди придут в хорошо управляемое сообщество, потому что они будут лучше, чем жить одному или в нищей локаль. Город должен обеспечивать доход, чтобы приносить пользу качественные услуги.

Этот доход лучше всего получить, когда сообщество возвращает ценность преимуществ и услуг, которые он обеспечивает.Это делается за счет сбора доходов от аренды земли. что отражает стоимость предоставляемых услуг и удобств. в этом сообществе. Земельная рента принадлежит всем людям в равной степени. которые живут в регионе, который помог создать эту ценность. В хорошо управляемое сообщество. земельной ренты достаточно, чтобы обеспечить адекватное финансирование необходимых социальных целей, и предоставляется местным городским самоуправлением

Города, которые предпочитают взимать арендную плату за землю в качестве основного источника дохода имеют то преимущество, что не требуют обременительных налогов для оплачиваться рабочими, бизнесменами, предпринимателями или гражданами.Людям, которые работают над созданием богатства, следует разрешить что они производят. Когда рабочая сила не облагается налогами, большее производство и происходит потребление. Формируется инвестиционный капитал, который используется для производить больше богатства. Создаются новые рабочие места и экономическое разнообразие полученные результаты.

Каждый человек имеет право сохранять то, что он или она производит, но не каждый имеет право растрачивать то, что принадлежит всем людям, землю что включает в себя природную среду. У каждого человека должен быть возможность использовать лучшую землю для своего бизнеса или личного потребности, если они готовы платить арендную плату за землю, которую другие землепользователи готовы платить.

Если арендная плата за землю превышает потребности общины в общественные услуги метод распределения избыточного дохода может легко найти. Чтобы поддерживать справедливое общество, в котором никто не особые льготы, за которые они не платят, важно собрать всю земельную ренту. Сообщество должно использовать то, что есть необходимы для общественных услуг и улучшений, таких как школы, больницы, парки, полиция, дороги, коммунальные службы и оборона и зарезервировать фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Этическое предложение может заключаться в разделении избыточной выручки что не нужно для общественных заведений и служб в конце каждого года и посылать каждому гражданину в этом сообществе равное часть оставшейся выручки.Это похоже на метод используется на Аляске и в Альберте. Равенство возможностей быть продуктивность может быть достигнута только путем повторного захвата всех рыночной арендной платы за землю и обеспечения того, чтобы все люди получали выгоду от ее значение.

Не только аренда земли потенциально является важным источником государственных доходов. доход, сбор всего этого обеспечит равное возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Люди могли бы финансировать полезные здания, оборудование и заработную плату, скорее чем покупать землю по завышенным ценам.Многие страны, включая США, были начаты с предпосылки использования арендная плата за землю для финансирования коммунальных услуг. Многие страны страдают от экономических убыток, потому что они больше не собирают рыночную ренту за землю.

Стоимость земли может быть оценена с приемлемой точностью, по цене, которая очень мала по сравнению с предполагаемым доходом полученный. Правильная система оценки и налогообложения земли может обеспечить правильное хозяйственное использование земли. Земельный участок должен быть доступным для пользователя, который может максимально и наилучшим образом использовать сайт и максимизировать преимущества сайта для всех людей.Земельный налог может стать основным источником государственного дохода, который местные жители руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Земельный налог может предотвратить отчуждение наших детей, будущих производителей в обществе. Правосудие требует, чтобы стоимость земли созданы обществом и природой, сделать доступными для общественности улучшения. Это ответственность хорошего правительства.

Примечания

1. Некоторые экономисты считают, что существует также спекулятивная премия, которую необходимо устранить.Здания не считаются землей и исключаются из любого обсуждения земельных налогов. [вернитесь назад]

2. Дополнительные характеристики земли и источники информации можно найти в руководствах Управление по оценке и оценке собственности и Оценка земли Международной ассоциацией специалистов по оценке, 1313 East 60th St., Chicago, IL 60637.
Учебный курс по методам оценки земли , написанный и преподаваемый экспертами по земельной оценке Ямайки в октябре 1990 года, Тед Гвартни, Tgwartney @ aol.com [вернуться назад]

3. Когда автором был городской эксперт в Саутфилде, штат Мичиган, единственными данными о земле, доступными в компьютерной системе, были первоначальная оценка стоимости земли, идентификатор разрешенного использования и классификация района (местоположения), сделанная годами ранее. [вернитесь назад]

4. Когда автор руководил Управлением по оценке Британской Колумбии, мы смогли ежегодно оценивать 1 350 000 земельных участков, используя компьютерную систему оценки земли, которая учитывала все характеристики земли, зонирование, физические характеристики и факторы рыночного спроса.Для анализа продаж и тестирования результатов использовалась система множественного регрессионного анализа. [вернитесь назад]

5. Эта дилемма подробно описана во многих книгах. Возможно, наиболее известным является Прогресс и бедность Генри Джорджа, опубликованный Фондом Роберта Шалькенбаха, 149 Мэдисон Авеню, # 601, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10016. [вернуться назад]

6. Потери наций , Фред Харрисон, изд., Othila Press, Лондон, 1998. [вернуться назад]

10 способов повысить стоимость вашей земли — приусадебное хозяйство и животноводство

Каждый участок земли уникален, и существует почти столько же способов повысить стоимость земли, сколько есть земельных участков и желающих землевладельцев.Однако есть несколько общепризнанных проверенных методов повышения стоимости земли. Каждый человек, владеющий загородной недвижимостью, найдет несколько из этих вещей в пределах своих возможностей, и улучшение вашей земли является большим источником личного удовлетворения.

1) Простая оценка. Это самый важный способ повышения стоимости земли. Самое приятное то, что он работает автоматически, если какой-либо негативный фактор не влияет на землю. Чтобы этот метод работал в полной мере, его необходимо рассмотреть еще до покупки земли.Следует проявлять осторожность при оценке местоположения собственности. Находится ли это на разумном расстоянии от рабочих мест и торговых центров? Будет ли характер роста территории распространяться на сушу? Это в области хорошего роста рабочих мест и процветания, или это в регионе, который теряет рабочие места? Отсутствие работы отрицательно скажется на стоимости недвижимости. Иногда это сильно обесценивает стоимость земли.

Отдаленная земля никогда не будет цениться так быстро, как земля, которая находится ближе, но, тем не менее, на нормальном растущем рынке ее стоимость будет неуклонно расти.

Недвижимость в большинстве районов, включая сельские земли, проходит примерно пятилетний цикл оборота. Таким образом, каждые пять лет или около того на рынке будет появляться больше объектов недвижимости, чем в середине цикла. При размещении земли на рынке было бы разумно рассмотреть, на какой стадии находится цикл. Это может повлиять на ценообразование и маркетинговую стратегию. Ваш агент по недвижимости будет лучшим источником информации о текущих тенденциях в этом районе.

Еще одним важным фактором при рассмотрении оценки стоимости земли является высокая стоимость продажи.Акцизы, страхование правового титула, комиссионные, записи и другие расходы часто взимаются с продавца. В среднем районе может потребоваться до пяти лет для получения чистой прибыли после того, как будут оплачены все расходы по продаже.

2) Установить или предоставить коммунальные услуги. Необработанная земля обычно будет стоить намного больше, если покупатель уверен, что там можно построить дом. В конечном итоге обеспечение коммунальных услуг часто стоит намного больше, чем затраты. Если канализационные линии недоступны, проверьте заземление, чтобы убедиться, что на участке можно установить септическую систему.Почва сильно различается, и тест на перк покажет, какой тип септической системы является приемлемым. Как только это будет определено, вы или покупатель сможете определить стоимость системы.

Если имеются водопроводные линии, проложите их к собственности. Если такой возможности нет, вы можете подумать о бурении скважины. Вы также можете разводить живую воду при условии, что источник и развитие делают ее пригодной для питья.

3) Обеспечьте или улучшите доступ. Хотя большинство людей не осознают этого, покупая землю, плохой доступ к ней может стать самым большим препятствием для пользования собственностью.Хороший доступ не только предоставит вам свободу пользоваться своей землей, но и хороший доступ можно будет указать покупателю, когда недвижимость будет выставлена ​​на продажу.

Сервитуты — еще один аспект доступа. Убедитесь, что ваша земля правильно обслуживается сервитутом входа / выхода и необходимыми сервитутами. Неадекватные положения о сервитуте или их отсутствие — проблема во всех частях страны. Хотя некоторые из них необходимы, убедитесь, что земля не перегружена сервитутами, обслуживающими другие участки.

4) Добавить ограждение. Еще одно капитальное улучшение — забор, который почти всегда повышает стоимость земли. Его следует устанавливать в соответствии с тем, для чего используется земля. Забор из белой доски не подходит для крупного рогатого скота, но идеально подходит для эффектной конной фермы. И наоборот, хорошо натянутый и прочный забор из колючей проволоки понравится скотоводу.

Забор может решать несколько задач одновременно, и для конкретных целей используются разные типы ограждений.Забор может определять периметр земли, содержать домашний скот или не подпускать нежелательных животных. Поперечный забор может уберечь домашний скот от сельскохозяйственных угодий или обеспечить эффективное использование пастбищ. Ограждение двора способно защитить ценный ландшафтный дизайн и добавить придворной территории интереса и красоты. Высокий забор из оленей может защитить фруктовые сады, декоративные деревья, огороды и цветы.

Независимо от того, какой тип или типы ограждений используются, они должны содержаться в хорошем состоянии, и при их выборе следует учитывать стоимость обслуживания и фактор времени.

5) Ферма или лесная ферма. Если у вас есть сельскохозяйственная земля, ее использование определенно повысит ее стоимость. Урожай не только принесет прибыль, но и повысит привлекательность для глаз. Если у вас нет времени и возможностей для ведения сельского хозяйства, обычно есть соседние фермеры, которые будут управлять фермой на основе аренды или долевого участия. Ваши производственные записи предоставят покупателю доказательства стоимости земли.

Если у вас есть лесной участок, вы можете снизить его стоимость, не позаботившись о нем.Деревья получают повреждения по-разному: от болезней, таких как корневая гниль, до поражения насекомыми, паразитарной растительности, стресса в сухую погоду, снегопада и других причин. Все это оставляет ваш лес в беспорядке и часто усугубляет проблемы. Лесом можно управлять, чтобы способствовать здоровому росту деревьев, хорошей среде обитания диких животных, а также использовать его для отдыха. Все это повысит стоимость вашей земли.

Если вы не знакомы с передовой практикой ведения лесного хозяйства, обратитесь к местному консультанту по лесному хозяйству.Он или она посоветуют вам правильное расстояние между деревьями, чтобы обеспечить максимальное количество питательных веществ и пребывания на солнце, как обеспечить коридоры для диких животных и как лечить или предотвращать повреждение насекомыми и болезнями. Возможно, вам следует прореживать древесину для оптимального здоровья леса. Это может дать вам деньги, которые вы могли бы использовать для улучшения лесов в будущем.

Лес в хорошем состоянии всегда будет дороже, чем лес, за которым не ухаживают, поскольку ценная древесина фактически потеряна и выброшена впустую из-за отсутствия ухода. Процветающий лес, обеспечивающий хорошую среду обитания для диких животных, не обязательно должен выглядеть ухоженным, как парк, но следует позаботиться о том, чтобы уменьшить вероятность потерь из-за пожара.

6) Право собственности или покупки. Это кажется само собой разумеющимся, но не все права продаются с каждым объектом собственности. Большинство покупок земли включает в себя права на древесину и полезные ископаемые, а также другие права собственности. Однако в некоторых областях эти два права обычно продавались в прошлом. Чтобы получить остро необходимые деньги, многие фермеры продавали бессрочные права на лесоматериалы в тридцатые годы; В любом случае деревья были просто помехой для ведения сельского хозяйства.

Самое простое — убедиться, что вы получаете эти права при покупке недвижимости.Если вы их не получили, вы можете попробовать выкупить их обратно. Иногда лесозаготовительные компании вырубают последний предмет, а затем предлагают права на древесину землевладельцу. Если эти права станут доступны, вы всегда должны использовать их, так как это может быть разовое предложение. Точно так же горнодобывающие компании и частные лица могут владеть всеми или частью прав на добычу полезных ископаемых, но иногда их можно убедить продать их вам.

Проверьте свой отчет о праве собственности, чтобы определить, владеет ли кто-либо еще лесом, минералом или другими правами.Свяжитесь с ними по поводу возможности выкупа прав. Земля со всеми правами определенно стоит намного дороже, чем земля без одного или нескольких прав.

Права на воду больше не являются предметом титула в большинстве штатов, а неограниченные права на воду почти ушли в прошлое. На самом деле вопрос прав на воду может сбивать с толку. Некоторые свойства имеют право на орошение или другие права на воду; некоторые нет. В каждом штате есть собственная политика в отношении прав на воду. Большинство штатов разрешают как минимум право на воду для бытовых нужд для каждого жилища, но в районах с нехваткой воды получить даже права на бытовую воду может быть невозможно.Покупая землю, убедитесь, что у вас есть права, по крайней мере, на владение или развитие хозяйственно-питьевого водоснабжения. Внутренние права обычно включают дом, двор и ограниченное количество скота. Если появятся дополнительные права на воду, это может значительно улучшить вашу землю, если вы их получите. Например, иногда на продажу выставляются доли в ирригационных участках.

Наличие или увеличение ваших прав на воду почти всегда увеличивает стоимость вашей земли. Без хотя бы права на воду для бытовых нужд ваша земля может иметь очень ограниченную стоимость.

7) Составьте генеральный план. Перед тем, как вы начнете строить дом или добавлять сараи, хозяйственные постройки и другие улучшения, вы должны разработать всеобъемлющий генеральный план для земли и планируемых застроек. Таким образом, ваши дополнения будут организованы таким образом, чтобы максимально повысить ценность собственности. Например: сарай должен быть достаточно близко, чтобы его можно было легко посетить, и все здания должны иметь достаточное расстояние, чтобы предотвратить распространение огня в случае возникновения пожара.

8) Убирайте мусор и ухаживайте за почвой. Многие старые фермеры и фермы накопили больше, чем их доля, старых автомобилей и хлама, и современные землевладельцы не сильно отличаются. Это потому, что свалки и перегрузочные станции часто бывают дорогостоящими и находятся на большом расстоянии от сельской местности, и кто знает, когда-нибудь вам может понадобиться этот хлам. Плюс достаточно места для хранения вещей. Это не только неприглядно, но и обеспечивает идеальное жилье для змей и грызунов. Хотя разумно хранить определенное количество старого и излишков, избавление от большей части этого накопившегося мусора всегда повысит стоимость и продаваемость земли.

Уход за почвой включает обработку местных ядовитых сорняков ручным сбором или опрыскиванием. Покупатель определенно не хочет сталкиваться с серьезной проблемой, связанной с ядовитыми сорняками, и многие округа будут фактически лечить сорняки и взимать с вас плату за это и / или взимать штрафы, если вы с ними не справитесь.

Предотвращает или лечит проблемы эрозии. Эрозия определенно снизит стоимость земли. Служба охраны почв правительства США может предложить помощь в оценке проблем эрозии и порекомендовать лечение.Иногда также есть деньги на совместную борьбу с эрозией. Собирайте камни с сельскохозяйственных угодий и пастбищ. Это нужно делать регулярно. Это увеличивает продуктивность и, следовательно, стоимость земли.

9) Благоустройство дома и участка. Озеленение может значительно повысить стоимость вашей земли — от крупных проектов до мелких завершающих штрихов во дворе. Ландшафтный дизайн — одна из областей, в которой вы можете дать волю своему воображению и творчеству. Однако для достижения наилучшего эффекта и удовольствия есть несколько простых рекомендаций, которым нужно следовать при создании своего Эдемского сада.

Несмотря на то, что все задачи не могут быть выполнены одновременно, было бы неплохо иметь генеральный план. При создании плана особое внимание следует уделить «сдерживанию апелляции» или «подходу апелляции». По прибытии в отель общий эффект должен быть радушным для глаз. Система полива должна быть основным компонентом генерального плана.

При правильном планировании создание прекрасного ландшафта не обязательно требует огромных денежных средств. Относительно недорогие кусты и цветы могут быть прекрасными, если их тщательно выбирать и размещать.Любой ландшафтный дизайн будет смотреться дорого, если за ним хорошо ухаживать. Вы можете запланировать три сезона цветения цветов, добавить интереса с помощью приподнятых грядок и интегрировать природные зоны, которые поощряют дикую природу. С генеральным планом будет намного проще интегрировать крупные проекты, такие как палубы, пруды и пешеходные дорожки в последующие годы, и они будут способствовать единому целому, а не создавать эффект мешанины. Добавление ограждений может значительно улучшить ваш ландшафт, выделив специальные области; Вы можете, например, рассмотреть декоративный забор между двором и пастбищем.

При выборе кустарников и цветов хорошее практическое правило — иметь посадки не менее трех высот и варьировать цвет и текстуру растительности. Одна из самых больших ошибок, которую совершают люди, — это не осознавать, насколько большим будет растение к зрелости, и сажать растения слишком близко к зданиям. Избегайте сажать дерево как искусственное рядом с домом как искусственный памятник. Не забудьте включить хозяйственные постройки при создании генерального плана. Благоустроенный ландшафт вокруг хозяйственных построек, не требующий особого ухода, значительно повысит визуальную привлекательность.

И последнее предостережение: если вы живете в районе с острым сезоном пожаров, обязательно учитывайте опасность пожара при выборе и размещении кустов рядом с вашим домом и хозяйственными постройками. Однако зеленый, хорошо политый ландшафт вокруг вашего дома и хозяйственных построек действительно повысит защиту от огня. Ваше определение хорошо полива может простираться от простого разбрызгивателя до пруда. Кстати …

10) Построить пруд. Кто сказал, что улучшение земли — это не весело? Подробнее об этом читайте в статье «Постройте собственное отверстие для плавания на заднем дворе».