Какие земли представляют наибольшую ценность: Ответьте на вопросы: 1.Какова структура мирового земельного фонда?  2.Какие земли

Содержание

Земельные ресурсы. Практическая работа

Земельные ресурсы.

Задание 1. Используя таблицу «Размеры и структура земельного фонда» постройте круговую диаграмму и сделайте вывод о распределении земельного фонда.

 

Вывод:

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Проанализируйте диаграмму:

Беларусь:

Площадь: 207 595 км²

·         Население: 9 475 174 чел. (2019 г.)

Россия:

·         Площадь; 17 125 191 км2 

·         Население: 146 780 720 чел.

(2019 г.)

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Задание 2. Прочитайте текст учебника (с. 31, 34).  Ответьте на вопросы:

Какие земли представляют наибольшую ценность?

 

 

В каких природных зонах сосредоточена большая часть обрабаты­ваемых земель?

 

Какие процессы оказывают влияние на структуру земельного фонда планеты? 

 

В чем заключается истощение земель?

 

 

 

1.      Какова структура мирового земельного фонда? (рис. 6) (Большая часть земельного фонда занята лесами и кустарниками — около 32%, 28% занимают малопродуктивные и непродуктивные земли, а на долю лугов и пастбищ приходится около 26%, 11% занимают пашни, 3% - населенные пункты.)

2.     Какие земли представляют наибольшую ценность? (Обрабатывае­мые земли — пашни)

3.     В каких природных зонах сосредоточена большая часть обрабаты­ваемых земель? (Блесной, степной и лесостепной зонах.)

4.     Какова доля пашни в земельном фонде планеты? (Около 11%.)

5.     Какие процессы оказывают влияние на структуру земельного фонда планеты? (Два процесса: расширение площади обрабатываемых земель и истощение земель.)

6.     В чем заключается истощение земель? (Земли съедает эрозия, засо­ление, заболачивание, опустынивание.)

7.     Почему обеспеченность земельными ресурсами постоянно умень­шается? (В результате процессов опустынивания, деградации, эрозии, зас­тройки — жилой, промышленной, транспортной.

)

8.     Используя рис. 7, блок 3, определите среднемировой уровень обес­печенности пашней на душу населения. (0,23 га на душу.)

9.     Выясните, какие страны имеют наибольшую и наименьшую обес­печенность пашней? (Наиболее обеспечены пашней страны, имеющие боль­шую площадь, но немногочисленное население: Австралия, Канада, Россия, Аргентина. Наименьшую обеспеченность пашней имеют страны, имеющие небольшую площадь, многочисленное население, страны с пустынным кли­матом, где обрабатываемые земли ограничены орошаемыми участками.)


 

Практическая работа по географии тема Ресурсообеспеченность (1 курс)

Инструкционно-технологическая карта на выполнение

практической работы №4

по географии

ТЕМА: Ресурсообеспеченность

НАИМЕНОВАНИЕ РАБОТЫ: Мировые природные ресурсы

ЦЕЛЬ ЗАНЯТИЯ: Сформировать представление об основных закономерностях размещения природных ресурсов мира и обеспеченности ими стран и регионов; формировать умение определять по таблицам и картам степень ресурсообеспеченности стран и регионов мира; развить умения и навыки работы с картами.

ПРИОБРИТАЕМЫЕ УМЕНИЯ И НАВЫКИ:

Умение определять по таблицам и картам степень ресурсообеспеченности стран и регионов мира; Умения и навыки работы с картами.

НОРМА ВРЕМЕНИ: 2 часа.

ОСНАЩЕНИЕ РАБОЧЕГО МЕСТА: ИТК, географические атласы, таблицы.

ОСОБЫЕ ПРАВИЛА ПО ТЕХНИКЕ БЕЗОПАСНОСТИ: Соблюдение санитарно-гигиенических требований.

ЛИТЕРАТУРА: Родионова, И. А. Экономическая и социальная география мира в 2 ч. Часть 1 : учебник для СПО: Рек-но УМО СПО / И. А. Родионова. — 2-е изд., испр. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2017.

Методические указания. Ход работы

Задание № 1. Определите страны с наименьшим и наибольшим обеспечением лесными ресурсами. Укажите их на контурной карте.

Задание № 2. Укажите на контурной карте 10 стран лидирующих по сведению лесов. Поясняете причину сведения лесов.

Задание № 3 Ответьте письменно по вариантам ответьте на вопросы используя дополнительную литературу или интернет источники:

Какова структура мирового земельного фонда?

Какие процессы оказывают влияние на структуру земельного фонда планеты? 

2

Какие земли представляют наибольшую ценность?

В чем заключается истощение земель?

3

В каких природных зонах сосредоточена большая часть обрабатываемых земель?

Почему обеспеченность земельными ресурсами постоянно уменьшается? 

4

Какова доля пашни в земельном фонде планеты?

Выясните, какие страны имеют наибольшую и наименьшую обеспеченность пашней? 

Задание №4. Составить информационный проект

Что собой представляет информационный проект?

  1. Дать характеристику одному из видов природных ресурсов в виде проекта

Выполняется проект в любом виде (на выбор  учащихся):

- компьютерная презентация,

- текстовая статья,

- информационная стенгазета.

- схема

Вид природных ресурсов учащиеся выбирают сами.

  1. Составить План характеристики:

  • Что входит в состав  выбранного вида ресурсов.

  • Запасы его на Земле.

  • География распространения.

  • Хозяйственное использование.

  • Выводы и рекомендации.

Защита проекта.

Проект оценивается всем классом и учителем.

Критерии оценки:

Раскрытие темы (научность).

Логичность изложения.

Использование различных источников знаний.

Привлекательность и оригинальность  проекта (Вызывает ли интерес у слушателей?)

Умение защитить свой проект.

Задания для отчета

  1. Выполнить задания

  2. Ответить на контрольные вопросы

Контрольные вопросы

1. Почему о ресурсообеспеченности нельзя судить только по размерам запасов?

2. Каким топливом мир наиболее обеспечен? 

-Определите ресурсообеспеченность топливными ресурсами разных стран и регионов.
 

 
Вывод: 
Ресурсообеспеченность ресурсами  топливными ресурсами в мире неодинакова.
 
Задание № 6. 
-Изучите карту «Минеральные ресурсы» и определите наиболее обеспеченные различными ресурсами пояса и страны мира.
 
Учитель: Бокситы — полезное ископаемое, которое является основным алюминиевым сырьем, состоящим из гидроокислов алюминия. Главные месторождения бокситов находятся в Европе (Средиземноморская провинция), в Африке (Гвинейская), в Латинской Америке (Карибе - кая) и в Австралии. Наибольшими запасами бокситов обладают Гвинея, Австралия, Бразилия, Ямайка, Индия, Китай, Гайана, Суринам.
Уран широко распространен в земной коре. Его месторождения находятся в 44-х странах мира. Первое место по запасам урана занимает Австралия. Второе место занимает Казахстан. Третье место - Канада. На долю этих стран приходится 45% мировых запасов урана.
Оловянные руды залегают в поясах: в Восточной и Юго-Восточной Азии и в Южной Америке (Боливия).
Медные руды залегают в Центральной Африке (Замбия, Заир) и в Андских странах (Чили, Перу).
 
Задание № 7.
Земельные ресурсы. Прочитайте текст учебника
-Ответьте на вопросы:
1.      Какова структура мирового земельного фонда? (рис. 6) (Большая часть земельного фонда занята лесами и кустарниками — около 32%, 28% занимают малопродуктивные и непродуктивные земли а на долю лугов и пастбищ приходится около 26%, 11% занимают пашни, 3% - населенные пункты.)
2.      Какие земли представляют наибольшую ценность? (Обрабатываемые земли — пашни)
3.      В каких природных зонах сосредоточена большая часть обрабатываемых земель? (Блесной, степной и лесостепной зонах.)
4.      Какова доля пашни в земельном фонде планеты? (Около 11%.)
5.      Какие процессы оказывают влияние на структуру земельного фонда планеты? (Два процесса: расширение площади обрабатываемых земель и истощение земель. )
6.      В чем заключается истощение земель? (Земли съедает эрозия, засоление, заболачивание, опустынивание.)
7.      Почему обеспеченность земельными ресурсами постоянно уменьшается? (Врезультате процессов опустынивания, деградации, эрозии, застройки — жилой, промышленной, транспортной.)
8.      Используя рис. 7, блок 3, определите среднемировой уровень обеспеченности пашней на душу населения. (0,23 га на душу.)
9.      Выясните, какие страны имеют наибольшую и наименьшую обеспеченность пашней? (Наиболее обеспечены пашней страны, имеющие большую площадь, но немногочисленное население: Австралия, Канада, Россия, Аргентина. Наименьшую обеспеченность пашней имеют страны, имеющие небольшую площадь, многочисленное население, страны с пустынным климатом, где обрабатываемые земли ограничены орошаемыми участками.).
 
      Вопросы для закрепления
 
1.                   Почему о ресурсообеспеченности нельзя судить только по размерам запасов?
2.                   Какие страны имеют наибольшую обеспеченность углем?
3.                    Какие страны наиболее обеспечены нефтью?
4.                   Назовите страны, имеющие наибольшую обеспеченность газом.
5.                   Где на земле находятся рудные пояса?
6.                   Какими рудами богата Юго-Восточная Азия?
7.                   Где находятся «медные пояса»?
8.                   В чем заключаются изменения, происходящие в структуре земельного фонда?
9.                   Каким топливом мир наиболее обеспечен? {Уголь, газ.)
 
 
Задание:
Учащимся разделиться на группы и составить проект от имени группы.
 Что собой представляет информационный проект?
1.      Дать характеристику одному из видов природных ресурсов в виде проекта
Выполняется проект в любом виде  (на выбор  учащихся):
                           - компьютерная презентация,
                      - текстовая статья,
                      - информационная стенгазета.
                      - схема
             Вид природных ресурсов учащиеся выбирают сами.
 
2.      Составить План характеристики:
ü  Что входит в состав  выбранного вида ресурсов.
ü  Запасы его на Земле.
ü  География распространения.
ü  Хозяйственное использование.
ü  Выводы и рекомендации.
 
 
Защита проекта.
Проект оценивается всем классом и учителем.
Критерии оценки:
Раскрытие темы (научность).
Логичность изложения.
Использование различных источников знаний.
Привлекательность и оригинальность  проекта (Вызывает ли интерес у слушателей?)
Умение защитить свой проект.
Итог урока. Выставление оценок. Рефлексия

Экологический Портал Республики Алтай :: Земельные ресурсы

Земельный фонд Республики Алтай по состоянию на 01.01.2012 г. составляет 9290.3 тыс. га. В республике имеются все семь категорий земель, установленные земельным законодательством.

Структура земельного фонда Республики Алтай обусловлена, прежде всего, ее географическим местоположением и в незначительной степени зависит от субъективных факторов. Так, именно географическое местоположение предопределило наибольшую долю земель лесного фонда 3762.1 тыс. га или 40.5 % в ее земельном фонде и это без учета лесных земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий и расположенных на землях запаса и других категориях земель.

Земли сельскохозяйственного назначения в структуре земельного фонда республики (2615 тыс. га или 28.2 %) занимают второе место после земель лесного фонда. На земли запаса приходится 1806.1 тыс. га или 19.4 % земельного фонда республики, на земли особо охраняемых территорий – 1024.8 тыс. га или 11 % фонда. Земли остальных категорий занимают 82.3 тыс. га или 0.9 % территории РА. 

Земли лесного фонда (3762.1 тыс. га). В 2011 г. общая площадь земель лесного фонда не изменилась. Из них передано во временное пользование и аренду 44.4 тыс. га, в основном, крестьянским хозяйствам и гражданам (9.5 тыс. га) для пастьбы скота, сельскохозяйственным предприятиям (34.4 тыс. га), предприятиям по добыче полезных ископаемых (0. 5 тыс. га). В 2011 г. управление лесным фондом республики осуществлялось Министерством лесного хозяйства Республики Алтай через 12 лесничеств.

Распределение земель лесного фонда по районам республики неравномерное и, прежде всего, это связано с горным рельефом местности, природно-климатическими условиями и административно-территориальным делением территории республики.

Большая часть земель лесного фонда расположена в Турочакском (22.4 %), Улаганском (20.5 %) и Онгудайском (18.6 %) районах. На их территории сосредоточено почти две трети всего лесного фонда республики. В структуре земельного фонда районов наибольшую долю земли лесного фонда занимают в Турочакском – 76.2 %, Чойском – 73.0 % и Онгудайском (59.9 %) районах, наименьшую – в Кош-Агачском районе – 11.4 %.

Наибольший удельный вес в структуре земель лесного фонда занимают лесные земли – 69.5 %, сельскохозяйственные угодья – 6.5 %, на долю других угодий приходится  – 24 %. Лесные площади представляют собой, в основном, покрытые лесом площади – 91. 2 %, на долю не покрытых лесом приходится 8.8 %.

Кроме лесохозяйственной деятельности, на этих землях разрешены и другие виды лесопользования: заготовка второстепенных лесных ресурсов, сенокошение, выпас скота, охота, научные исследования и рекреационная деятельность.

Земли лесного фонда имеют особое значение в экологическом отношении, так как именно здесь в полной мере сталкиваются и проявляются интересы человека и законы природы. Действующим законодательством предъявляются жесткие требования к использованию и охране земель лесного фонда. Установлен особый порядок изъятия земель лесного фонда и перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом. 

Земли сельскохозяйственного назначения. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения на конец 2011 года составила 2615 тыс. га или 28.2 % от земельного фонда республики. За год площадь земель сельскохозяйственного назначения уменьшилась на 929 га, в том числе за счет перевода 862 га в земли населенных пунктов,139 га в земли промышленности и 21 га в земли ООПТ. лесного фонда. В это же время в земли сельхозназначения было переведено 93 га земель запаса.

Сельскохозяйственные угодья в этой категории земель занимают 1128.1 тыс. га или 43.1 %. Площадь пашни составляет 134 тыс. га или 11.9 % от площади сельскохозяйственных угодий. Наибольшую долю в структуре сельхозугодий занимают кормовые угодья – 991.4 тыс. га (87.9 %).

Лесопокрытые земли в этой категории земель занимают 943 тыс. га (36.1 %), болота – 29.2 тыс. га (1.1 %), прочие земли – 426.4 тыс. га или 16.3 % .

Удельный вес сельскохозяйственных угодий среди земель сельскохозяйственного назначения в районах республики изменяется в пределах от 73.9 % для Чемальского района до 16.6 % для Чойского района. В структуре сельскохозяйственных угодий преобладают пастбища – от 60 % и более, в то время как пашня занимает от 0. 5 % в Кош-Агачском районе до 25.1 % в Майминском районе, 26 % – в Турочакском и 31.8 % в Чойском районах.

В структуре земельных фондов районов доля земель сельскохозяйственного назначения варьируется от 9.1 % в Турочакском районе до 63.9 % в Шебалинском районе. Более половины земельного фонда района приходится на долю земель сельхозназначения в Майминском, Шебалинском и Усть-Канском районах.

Доля сельскохозяйственных угодий от земель сельхозназначения колеблется от 1.5 % в Чойском районе до 18.7 % в Усть-Коксинском районе. В Кош-Агачском районе их доля составляет 34 % от земель сельхозназначения, но из них 90 % угодий представлено только пастбищами (рис. 7).

Территория Республики Алтай по природно-климатическим условиям и соответственно по распределению сельскохозяйственных угодий районируется на три зоны: северную, среднюю и южную. Северная зона, объединяющая Майминский, Чойский, Турочакский и Чемальский районы, имеет небольшую площадь сельскохозяйственных угодий, но их структура характеризуется относительно высокой долей пашни – 15. 1-31.8 %.

Средняя зона, включающая Шебалинский, Онгудайский, Усть-Канский и Усть-Коксинский районы, характеризуется более высокой долей сельхозугодий (37.4-45.4 %) при сохранении повышенной роли пахотных земель (15.0-22.6 %).

В южную зону входят высокогорные Улаганский и Кош-Агачский районы, в структуре сельскохозяйственных угодий которых на долю пашни приходится 5.3 % и 0.5 % соответственно, а сельскохозяйственные угодья более чем на 90 % представлены пастбищами.

Основную часть сельхозугодий РА составляют пастбища и сенокосы – более 90 % от их общей площади, остальная часть приходится на несельскохозяйственные земли – леса, кустарники и прочие угодья. Пашня занимает всего лишь 1.6 % территории РА. В структуре засеваемых культур большую часть занимают посевы многолетних (более 20 лет) трав, продуктивность которых практически не отличается от продуктивности естественных сенокосов, хотя эти земли относятся к пашне. За сельхозпредприятиями, крестьянскими хозяйствами и гражданами, занимающимися производством сельхозпродукции закреплено более 70 % всех сельскохозяйственных угодий республики.

В последние годы в республике сложилась четкая тенденция ухудшения качественного состояния ценных сельскохозяйственных угодий и их перевода в менее ценные земли, постепенно зарастающие лесом и кустарником.

В структуре земель сельхозназначения 36.1 % занимают лесные земли. Решения о переводе этих земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда органами государственной власти республики не приняты. 

Земли природоохранного и рекреационного назначения. К особо охраняемым территориям относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, оздоровительное, рекреационное и иное ценное значение. В республике земли этой категории представлены, в основном, лесными и прочими угодьями. На них расположены Алтайский и Катунский государственные заповедники, Горно-Алтайский филиал ЦСБС СО РАН, санаторий "Чемал", а также базы отдыха, турбазы, детские оздоровительные лагеря, детско-юношеские спортивные школы, спортивные базы различных учреждений, предприятий и организаций.

Земли особо охраняемых территорий, занимающих 1024.8 тыс. га или 11 % территории РА, представлены в основном лесными площадями – 446.8 тыс. га (43.6 %) и прочими угодьями – 446.2 тыс. га или 43.6 %. Доля сельхозугодий (95.4 тыс. га) на площади ООПТ не превышает 10 %. Из общей площади земель этой категории земли ООПТ федерального уровня занимают 1023.1 тыс. га (99.8 %), регионального уровня – 1.7 тыс. га.

В 2010 г. на территории республики распоряжением Правительства Российской Федерации на землях запаса Кош-Агачского района был создан национальный парк "Сайлюгемский", состоящий из трех кластеров общей площадью118380 га, однако перевод этих земель в земли ООПТ до сих пор не оформлен.

Кроме государственных природных заповедников и нацпарка "Сайлюгемский", на территории республики в2011 г. имелись другие ООПТ регионального значения: природные парки "Зона покоя Укок", "Белуха", "Уч-Энмек" общей площадью 447.2 тыс. га, Сумультинский и Шавлинский заказники общей площадью 503. 4 тыс. га, а также 2 природно-хозяйственных парка – "Аргут" и "Чуй-Оозы" (21.4 тыс. га), которые были ликвидированы или преобразованы в 2011 г.

В 2011 г. на территории Улаганского района РА был организован новый природный парк "Ак Чолушпа", состоящий из трех кластеров общей площадью 189183 га. Земли региональных ООПТ, в отличие от ОППТ федерального уровня, не включены в состав земель особо охраняемых территорий и находятся в составе других категорий земель.

На территории республики имеется также 43 памятника природы республиканского значения общей площадью примерно 22.6 тыс. га. В 2006-2011 гг. границы 35 памятников природы уточнены в процессе их паспортизации.

В отличие от заповедников, где хозяйственная деятельность запрещена, на территории других ООПТ предусмотрена щадящая, природосберегающая хозяйственная деятельность. Земли Алтайского и Катунского заповедников выведены из хозяйственного использования полностью.

В отчетном году земли особо охраняемых территорий и объектов РА увеличились на 91 га, из них за счет земель запаса на 70 га и земель сельскохозяйственного назначения на 21 га.  

Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами и их водоохранными зонами, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений. По состоянию на 01.01.2011 года земли водного фонда на территории республики занимали 27.6 тыс. га (0.3 % общей площади земельного фонда).

В эту категорию входят земли, занятые крупными реками, протекающими на территории двух и более районов, а также часть Телецкого озера, не входящая в Алтайский государственный заповедник. В состав земель водного фонда не входят земли водоохранных зон, болот, ледников и снежников имеющихся в составе других категорий земель.

Из общей площади земель водного фонда 27 тыс. га (97.8 % площади) находится под водой, причем реки и ручьи занимают 15 тыс. га или 54.3 % от этой площади, озера – 12 тыс. га или 43.5 %. В состав земель водного фонда входят следующие реки: Катунь, Каракокша, Саракокша, Бия, Лебедь, Байгол, Тулой, Пыжа, Чарыш, Кокса, Башкаус, Чулышман, Чуя, Аргут. Доля земель водного фонда по районам республики колеблется от 0.2 % в Шебалинском районе до 39.3 % в Турочакском районе (в основном, за счет Телецкого озера). 

Земли населенных пунктов. Землями поселений признаются земли, предназначенные и используемые для застройки и развития городских и сельских поселений, чертой которых они отделены от земель других категорий.

На территории республики имеется 239 населенных пунктов, из них 1 город и 238 сельских населенных пунктов. По состоянию на начало2011 г. общая площадь земель населенных пунктов составила 45.2 тыс. га, из них 36.1 тыс. га в границах сельских населенных пунктов и 9.1 тыс. га в границах г. Горно-Алтайска. За 2011 г. площадь земель сельских пунктов увеличилась на 1.3 тыс. га, из них за счет земель сельхозназначения на 0.9 тыс. га и земель запаса на 0.4 тыс. га.

Наиболее существенно увеличилась площадь земель населенных пунктов Чойского района – на 369 га, Усть-Канского – на 150 га, Улаганского –236 га, Турочакского района – на 354 га.

В структуре земельных угодий поселений наибольший удельный вес приходится на сельскохозяйственные угодья – 22.8 тыс. га (50.4 % от общей площади), в т. ч. пашня – 7.5 тыс. га (16.6 %), а также лесные площади – 9.5 тыс. га (21 %). Застроенные территории занимают 2.2 тыс. га или 4.9 %. Земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, огородничества и садоводства составляют 8.3 тыс. га. 

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны и иного назначения. К этой категории относятся земли, предоставленные соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их функциональных задач. Их площадь на конец 2011 г. составляла 9.5 тыс. га или 0.1 % от площади земельного фонда РА. За отчетный период площадь этой категории земель увеличилась на226 га.

В связи с тем, что в республике промышленность развита слабо, а основным средством сообщения является автомобильный транспорт, то и наибольший удельный вес в этой категории земель составляют земли автомобильного транспорта 5. 8 тыс. га или 61.1 %, из них занятые под дорогами – 5.1 тыс. га или 87.9 % от общей площади этой категории земель.

Земли промышленных предприятий занимают 1.9 тыс. га или 20 %. Основными промышленными пользователями земель являются ОАО "Рудник "Веселый", ОАО "Прииск "Алтайский", ООО "Акташское горно-металлургическое предприятие". Другими пользователями этих земель являются старательские артели, войсковые и пограничные части. Площадь этой категории земель в районах республики варьируется в пределах 0.6-1 тыс. га, кроме Улаганского и Кош-Агачского районов, где их площадь составляет соответственно 1.9 и 1.4 тыс. га.

Земли запаса. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Земли запаса на конец 2011 года составили 1806.1 тыс. га или 19.4 % земельного фонда республики (с учетом нераспределенных земель, находящихся в ведении сельских администраций).

За отчетный период общая площадь земель запаса уменьшилась на 0.6 тыс. га. Эти изменения произошли за счет включения земельных участков в состав земель населенных пунктов (0.3 тыс. га), земель промышленности (0.1 тыс. га), перевода земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения (0.1 тыс. га), для целей рекреационного использования (0.1 тыс. га).

В структуре земель запаса сельскохозяйственные угодья занимают 298.3 тыс. га (16.5 % от общей площади), из которых пашня составляет 0.4 %, пастбища 92 %. Лесные площади составляют 349.3 тыс. га (19.3 %), а основную часть земель запаса занимают другие угодья, в основном, прочие земли – 1158 тыс. га (64.1 %).

В сельскохозяйственном отношении наибольшую ценность составляют земли запаса Чемальского, Чойского и Онгудайского районов, сформированные, в основном, из бывших земель сельскохозяйственного назначения, использовавшихся до реорганизации совхозов и колхозов в 1991-1993 гг.

В 2009 году земли фонда перераспределения земель из категории земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения не переводились.

Основная часть земель запаса республики находится в Кош-Агачском, Онгудайском и Усть-Коксинском районах – 59.1 %, 13.9 % и 13.1 % соответственно. При этом доля сельхозугодий в структуре земель запаса этих районов составляет соответственно 17.9, 4.0 и 24.2 %. В хозяйственном отношении они не имеют большой ценности, так как представлены, в основном, прочими землями со сложным рельефом местности.

Общая площадь и структура земель запаса ежегодно меняется, что обусловлено возвращением землепользователями земель по причине ненадобности, и предоставлением земель в срочное и бессрочное пользование сельскохозяйственным предприятиям и крестьянским хозяйствам. 

Распределение земель по формам собственности. В соответствии с действующим законодательством, в республике сложилось три формы собственности: частная, государственная и муниципальная. К частной форме собственности относятся земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам в индивидуальную и общую собственность. Земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Разграничением государственных земель на федеральную собственность, собственность Республики Алтай и муниципальную собственность в Республике Алтай занимается Министерство имущественных отношений Республики Алтай, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Республике Алтай и муниципальные образования.

Общая площадь земель РА, находящихся в собственности Российской Федерации по состоянию на 01.01.2012 года составила 4042,3 тыс. га. Площадь земель, находящихся в федеральной собственности в границах населенных пунктов по сравнению с2010 г. не изменилась и составляет 2.3 тыс.га.

Площадь земель промышленности, энергетики, транспорта по сравнению с прошлым годом также не изменилась и составляет 1.2 тыс. га, как и площадь земель особо охраняемых территорий и объектов (247.9 тыс. га) и земель лесного фонда, (3722.8 тыс. га), находящихся в собственности Российской Федерации.

Общая площадь земель, находящихся в собственности Республики Алтай, по состоянию на 01.01.2012 года увеличилась на 12 тыс. га и составила 15.9 тыс. га. Изменения произошли за счет земель сельскохозяйственного назначения (увеличение на 12,5 тыс. га) и земель, находящихся в собственности муниципальных образований (увеличение на 1.4 тыс. га).

По состоянию на 01.01.2012 г. в собственности граждан республики находилось 608.3 тыс. га (6.5 % территории РА), в собственности юридических лиц 144.9 тыс. га (1.6%) и в государственной собственности 8537.1 тыс. га (91.9 %).

Из общей площади земель сельскохозяйственного назначения 2615 тыс. га, в частной собственности находится 744.9 тыс. га или 28.5 %. Из общей площади земель населённых пунктов 45.2 тыс. га, в частной собственности находится 7.6 тыс. га или 16.8 %.

ИИ будет управлять спутниками - Connect-WIT

Холдинг «Российские космические системы» (РКС, входит в Госкорпорацию «Роскосмос») разрабатывает саморегулируемую технологию управления многоспутниковыми орбитальными группировками с элементами искусственного интеллекта и минимальным участием человека. Она позволит в будущем автоматизировать управление спутниковыми группировками из тысяч космических аппаратов.

Особенностью новой технологии станет переход от применяемого сегодня точечного управления отдельными космическими аппаратами к управлению системным эффектом всей орбитальной группировки. В своей разработке специалисты РКС предлагают использовать методы согласованной самоорганизации – или гомеостаза, который позволит эффективно управлять орбитальной структурой, ее численностью, ресурсами системы, сетью передачи данных и орбитальной вычислительной сетью.

При существующей сегодня в России космической группировке, состоящей из более чем 150 спутников, наземный автоматизированный комплекс ежесуточно проводит до 2 тысяч сеансов управления. Применяемая сегодня технология предполагает обслуживание каждого космического аппарата в отдельности: отслеживается его работоспособность и орбитальная позиция, парируются отклонения или угрозы.

Традиционная технология имеет свои лимиты – дальнейший рост группировки с учетом ограничений по наращиванию ресурсов управления создают вероятность коллапса. Новая же саморегулируемая технология позволит реализовать отечественные проекты многоспутниковых мультисервисных орбитальных группировок численностью от нескольких сотен до тысяч космических аппаратов для обеспечения навигации, связи, дистанционного зондирования Земли и других функций.

По заявлению руководителя проекта создания саморегулируемой технологии управления многоспутниковыми орбитальными группировками Александра Потюпкина: «Задачи управления сложной многоспутниковой орбитальной группировкой будут решаться на основе принципов гомеостаза как системной адаптации ко всему спектру факторов воздействия для установления динамического равновесия и целостности системы с учетом ресурсных факторов. Это позволит отказаться от ресурсозатратных «жестких» технологий управления отдельными спутниками, которые предполагают обязательное парирование негативных воздействий факторов деградации орбитальной группировки. Кроме того, будут реализованы технологии управления более высокого, системного уровня, включающие в себя целый комплекс вновь разрабатываемых методов управления, новую структуру технологического цикла управления и содержание задач информационного обеспечения».

Для новой системы управления разработчики предлагают иерархическую структуру. На ее верхних уровнях будут вводиться новые задачи управления системным и целевым эффектами. Система управления самостоятельно определит космические аппараты для формирования орбитальных структур для реализации различных целевых эффектов – проведения космической съемки поверхности, передачи информации или навигационного сигнала и других. Для этого она будет оценивать орбитальные позиции каждого спутника, их техническое состояние, наличие энергоресурса и запасы рабочего тела.

Для дальнейшего увеличения возможностей саморегулируемой системы для многоспутниковых орбитальных группировок предполагается использовать технологию GRID-систем путем создания глобального «виртуального суперкомпьютера» – объединения в единую сеть вычислительных мощностей автоматизированных систем управления и самих космических аппаратов.

В материалах, представленных госкорпорацией «Роскосмос», указано, что к 2030 году группировка российской системы «Сфера» будет насчитывать в своем составе 638 космических аппаратов, в том числе:

  • 334 спутника связи;
  • 55 спутников навигации;
  • 249 аппаратов дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ).

Чтобы был понятен грандиозный масштаб заявленной Россией космической программы, достаточно будет упомянуть здесь, что, по состоянию на текущий год, вся российская спутниковая группировка (включая военные аппараты!) насчитывает около 170 спутников, из которых 90 являются аппаратами гражданского предназначения.

Увеличение количества космических аппаратов на сотни единиц, естественно, требует иного подхода к управления такими сложными системами. Поэтому обращение РКС к технологии искусственного интеллекта выглядит вполне логичным и оправданным.

Россия не единственная космическая держава, которая рассматривает возможности применения искусственного интеллекта для управления спутниками. Так, Китай планирует развернуть на орбите Земли спутниковую группировку с искусственным интеллектом для наблюдения за земной поверхностью. Как обычно, китайские власти тщательно засекречивают космические программы, однако небольшую порцию информации они все-таки решили слить прессе. На космических аппаратах группировки Leo планируется установить блоки управления, которые будут имитировать работу мозга человека: искусственный интеллект (AI) будет самостоятельно анализировать снимки земной поверхности, выявлять все дефекты или искажения изображения, которые могли стать следствием высокой температуры или других факторов. Таким образом система в автоматическом режиме сможет отбраковать низкокачественные снимки и будет передавать на Землю только те изображения, которые представляют наибольшую ценность для заказчиков.

 

 

 

 

Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации

Флаг и герб региона

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Дата образования – 23 августа 1944 года

Административный центр – город Псков

Псковская область находится в пределах Северо-Западного федерального округа

Площадь территории (тыс. кв. км) – 55,4

Население (тыс. чел.)  621,0 (2021 г.)

Национальный состав населения

(по данным Всероссийской переписи населения 2010 года, %):

русские – 95,01%

украинцы – 1,33%

белорусы – 1,04%

другие национальности – 2,62%

Административно-территориальное устройство (2021 г.):

муниципальные районы – 24

городские округа – 2

городские поселения – 25

сельские поселения – 85

Географическое положение и природно-климатические условия

Область расположена на северо-западе Европейской части России. Рельеф большей частью равнинный. На западе расположена низменная Великорецкая равнина с Псковско-Чудской впадиной, на востоке – возвышенности: Лужская, Судомская, Бежаницкая.

Протяженность территории с севера на юг составляет 380 км, с запада на восток – 260 км.

Псковская область граничит с Ленинградской, Новгородской, Тверской, Смоленской областями. Государственная граница с Латвийской Республикой, Эстонской Республикой, Республикой Беларусь. Один из двух субъектов Российской Федерации, имеющий границу с тремя государствами.

В Псковской области более трех тысяч озёр, в том числе пятое по величине в Европе – Псковско-Чудское озеро (3558 кв. км). Главные реки: Великая, Ловать, Плюсса, Исса, Шелонь, Череха, Желча, Пскова.

Климат умеренно континентальный. Средняя температура января – минус 3,0°C, июля – плюс 19,4°C. Среднее количество осадков в январе –47 мм, в июле – 61 мм. Продолжительность вегетационного периода достигает 144 суток.

Растительность: смешанные леса (ель, сосна, берёза, осина).

Почвы: подзолистые, дерново-подзолистые и болотные, по долинам рек – аллювиально-луговые.

На территории области расположены государственный природный заповедник «Полистовский», государственный природный зоологический заказник «Ремдовский», национальный парк «Себежский», 11 государственных природных зоологических заказников регионального значения, 17 памятников природы регионального значения, 10 памятников природы местного значения.

Система органов государственной власти

Законодательную власть в Псковской области осуществляет Псковское областное Собрание депутатов, которое является однопалатным постоянно действующим высшим и единственным органом законодательной власти области. Областное Собрание состоит из 44 депутатов: 22 депутата избирается по одномандатным округам и 22 депутата – по единому избирательному округу пропорционально числу голосов, поданных за списки кандидатов в депутаты, выдвинутые избирательными объединениями.

Действующий состав Псковского областного Собрания избран 18 сентября 2016 года. Срок окончания полномочий – сентябрь 2021 года.

Исполнительную власть осуществляют Администрация Псковской области, возглавляемая губернатором области, – постоянно действующий высший исполнительный орган государственной власти области – и иные органы исполнительной власти.

Губернатор Псковской области является высшим должностным лицом, избираемым сроком на пять лет. Срок окончания полномочий действующего губернатора – сентябрь 2023 года.

Экономика и природные ресурсы

Доля промышленного производства в структуре валового регионального продукта области составляет более 20%. Обрабатывающие производства (около 17% валового регионального продукта) представлены машиностроением, в том числе электротехнической отраслью, производством оборудования для химической и текстильной промышленности, торфодобывающих машин, предприятиями радиоэлектроники, легкой, деревообрабатывающей промышленности, производством стройматериалов и пищевой промышленностью. Область является единственным производителем в России электродвигателей для железнодорожного транспорта серии «П», одним из крупнейших производителей тяговых асинхронных электродвигателей для городского транспорта.

Добыча полезных ископаемых осуществляется на базе разведанных месторождений торфа, известняков, строительного камня, песчано-гравийного материала, кирпично-черепичных глин, облицовочного камня.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды осуществляется на базе энергетического комплекса, представленного тепловыми электростанциями и теплоэлектроцентралями. Ведущими отраслями экономики региона являются также строительство, транспорт, связь, оптовая и розничная торговля.

В сельском хозяйстве создается около 12% валового регионального продукта. Доминирующие отрасли сельскохозяйственного производства – молочное и мясное животноводство, птицеводство, производство овощей и картофеля.

Из природных ресурсов Псковской области наибольшую ценность представляют запасы известняков, песчано-гравийного материала, доломитов, мергелей, гипса, тугоплавкие и легкоплавкие глины, формовочные пески, сырьё для производства минеральных красителей, сапропель и лечебные грязи, подземные минеральные воды.

Одно из главных богатств – леса, занимающие более трети территории области. Псковская область относится к числу наиболее богатых торфом среди регионов европейской части Российской Федерации. Торфяной фонд области состоит из более чем 300 месторождений с запасами свыше 563 млн тонн. Наиболее крупные запасы торфа сосредоточены в пределах Бежаницкого, Гдовского и Себежского районов.

Среди прочих ресурсов – сырьё для производства минеральных красителей, сапропель, имеющий широкий спектр применения – от медицины до производства строительных материалов, лечебные грязи и глины, уникальные по свойствам. Привлекательным представляется производство минеральных вод, как для наружного, так и для внутреннего лечения.

Восемь разведанных месторождений минеральных вод обладают балансовыми запасами свыше 5 млн куб. метров.

Кроме того, область богата лесными ресурсами: грибами, ягодами (черника, брусника, клюква), лекарственным сырьем – традиционными экспортными товарами Псковщины. Расчеты показывают, что хозяйственный эффект только от сбора грибов с единицы площади выше, чем от выращивания древесины. Перспективна промысловая и спортивная охота в области: здесь, водится более 20 видов диких зверей, среди которых имеются ценные пушные виды – бобр, куница, выдра, европейская норка.

Культура и туризм

Псковская земля знаменита в России и за ее пределами своим бесценным историко-культурным наследием. Древние храмы и крепости, дворянские усадьбы и парки, живописные селения и уютные города с неповторимыми культурными традициями, леса и равнины, населенные уникальными животными и птицами, археологические сокровища и произведения современных мастеров – всё это Псковская земля и ее культура.

Сердцем древнего Пскова, насчитывающего более тысячи лет истории, является белокаменный Псковский Кремль. На площади 3 гектара находятся древние памятники и сооружения, среди которых одна из самых важных оборонительных частей Кремля – Довмонтов город. Здесь же находится и Троицкий собор (X век), в котором молился Александр Невский перед началом Ледового побоища. На территории области находится один из самых крупных и известных в России Свято-Успенский Псково-Печерский монастырь. Этот мужской монастырь основан в XV веке и ни разу за всю свою историю не закрывался. Другим знаменитым местом является Святогорский монастырь, основанный в XVI веке и известный как место последнего упокоения великого русского поэта Александра Сергеевича Пушкина.

Псковская область является родиной многих выдающихся людей, составивших славу русской и мировой культуры. С ожерельем дворянских усадеб, которым щедро украсилась Псковская земля в XVIII – начале ХХ века, связаны имена Василия Татищева, Софьи Ковалевской, Модеста Мусоргского, Николая Римского-Корсакова, Александра Блока и Александра Сергеевича Пушкина, создавшего на этой земле множество произведений.

С Псковом и Псковщиной ХХ века связана жизнь и творчество писателей Вениамина Каверина и Юрия Тынянова, ученого Льва Зильбера, актера Зиновия Гердта.

На территории области действуют 3 государственных музея и 8 филиалов, 16 муниципальных музеев. Работают 5 учебных заведений, готовящих специалистов в сфере туризма. Туристическими центрами являются Псков, Печоры, Пушкинские Горы, Изборск, Великие Луки, Гдов, Себеж, Порхов. Памятников федерального значения – 372, памятников местного значения – 3570. Путешественников привлекают древние крепости в Пскове, Изборске, Порхове, Великих Луках.

Ежегодно в Пскове проводится фестиваль «Всероссийская масленица», фестиваль малых городов «Гардарика», ежегодные встречи воздухоплавателей в Великих Луках, фольклорный фестиваль «Псковские жемчужины», военно-исторический фестиваль «Ледовое побоище», фестиваль исторической реконструкции раннего средневековья «Хельга».

Сибирский краевед Гавриил Тюменцев

Виртуальные выставки

10 апреля (29 марта) 1842 года в Семипалатинске родился Гавриил Константинович Тюменцев (1842-1931), русский педагог, краевед, библиофил.

Гавриил Константинович Тюменцев родился 29 марта 1842 года, учился в Казанском университете, где, получая стипендию, знал, что обязан ее отработать, и не где-нибудь, а в Сибири. Этим объясняется его ранний интерес к сибирской тематике – со студенческих лет он читает и приобретает книги о нашем крае, а поселившись в 1870 году (и на всю жизнь) в Томске, продолжает собирать совершенно уникальную библиотеку, о которой будет сказано ниже.

Первоначально служба Гавриила Тюменцева заключалась в исправлении должности «воспитателя за приходящими учениками» Томской губернской гимназии, а с открытием в 1877 году Алексеевского реального училища он назначается его директором и пребывает в этом качестве три десятка лет, до 1907 года. Училище размещалось в специально построенном здании на углу улицы Магистратской (ныне ул. Розы Люксембург) и переулка Тецковского (Кооперативного). Попутно можно сказать, что с крыши этого здания в 1887 году фотографировал город находившийся проездом в Томске изобретатель радио А. С. Попов. Что же касается Тюменцева, то его смело можно назвать инициатором и организатором метеорологических наблюдений в Томске – в течение многих лет он состоял наблюдателем метеостанции в Томске и все собранные материалы передал в научную библиотеку Томского университета.

Туда же в конце 1920-х годов по личному распоряжению Гавриила Константиновича поступила его знаменитая библиотека. Среди редкостей ее – первое издание (1750 год) «Описания Сибирского царства» Г. Ф. Миллера, книга о Китае Н. Бичурина (о. Иакинфа), работа польского автора Фр. Белявского о самоедах, книга о Томске, изданная в Саратове, ряд других, не менее интересных для краеведов изданий. Однако наибольшую ценность в библиотеке Тюменцева представляют конволюты-сборники из отдельных книг и брошюр, заключенные владельцем в один переплет. Таких сборников насчитывается 335, и они-то сохранили и донесли до нас множество книг и книжоночек, давно исчезнувших с лица земли. Какие-то из них зачитывались «до дыр», другие просто не попадали в сферу интересов собирателей, а единственное в то время и главное книгохранилище Сибири – Иркутская городская публичная библиотека в результате пожара 1879 года почти полностью лишилась своих фондов. Вот и получается, что первый сибирский роман «Дочь купца Жолобова» (сочинение И. Калашникова) больше нигде и не прочтешь, как в сборниках Г. К. Тюменцева.

Тюменцев – это не просто величина в сибирском краеведении, а глава семьи, внесшей значительный вклад в дело изучения края. Его сыновья – Константин и Ростислав – оставили нам замечательные снимки с видами Алтая и других живописных мест Сибири. О Константине можно еще добавить, что он, будучи специалистом-горняком, многие годы посвятил изучению Алтая.

Дочери Гавриила Константиновича – Елена и Ольга – тоже весьма интересные люди и заслуживают более обстоятельного разговора. Пока же упомянем, что Елена Тюменцева была профессиональным художником, как и ее муж – Александр Мако, оба служили искусству и в Сибири, и на Украине. В последние годы жизни (скончалась в 1956 году) Елена Гавриловна заведывала художественным отделом Томского краеведческого музея, куда сестра ее Ольга, работавшая врачом железнодорожной больницы в г. Тайга, передала более тысячи хранившихся в семье фотографий и художественных работ.

По материалам: Майданюк, Э. К. Гавриил Константинович Тюменцев : к 150-летию со дня рождения // Томская старина : краеведческий альманах. - 1992. - № 2 (4). - С. 30-31.

Материалы из фонда ТОУНБ им. А. С. Пушкина

Инструмент роста с новым функционалом Growth Intelligence! – Appodeal

То, чего мы все так ждали, наконец произошло. Начиная с сегодняшнего дня разработчики и издатели мобильных приложений смогут пользоваться Appodeal не только в качестве платформы рекламной медиации для монетизации приложений.

Теперь, заходя в дашборд Appodeal, вы получаете в свое распоряжение комплексный инструмент роста Appodeal 2.0 благодаря запуску одного из наших крупнейших продуктов: Growth Intelligence.

Используя Appodeal как инструмент роста, разработчики приложений смогут не только управлять монетизацией, но и оптимизировать рост своих приложений для максимизации прибыли. Как именно? Новый дашборд Growth Intelligence от Appodeal позволяет одновременно отображать и оптимизировать результаты монетизации и привлечения пользователей, что поможет разработчикам привлекать новых пользователей, чьи показатели ROAS (окупаемость рекламы) и LTV (пожизненная ценность клиента) превышали бы расходы на их привлечение.

Выпуск Growth Intelligence ознаменует собой новый этап в истории компании — Appodeal 2.0. Помимо монетизационных решений, Appodeal 2.0 предоставит разработчикам и паблишерам стек технологий для роста, созданный специально, чтобы помочь вам вырастить свой бизнес.

Как известно, одна из главных проблем в работе над мобильным приложением это неэффективное использование бюджета на закупку пользователей. Недостаточно просто закупать больше пользователей. Вам нужны пользователи с высоким LTV, которые будут приносить вам доход на протяжении долгого времени. Однако понять, в какие конкретно кампании, каналы, таргетинги и креативы по закупке пользователей нужно инвестировать, чтобы привлечь больше пользователей с высоким LTV, — задача не из легких.

Теперь с помощью Appodeal Growth Intelligence вы сможете решить эту задачу. Заручившись новыми инсайтами, вы сможете настроить стратегии по закупке пользователей и начать инвестировать только в те кампании, которые приносят положительные показатели ROAS.

Другими словами, вам больше не нужно будет гадать, правильно ли вы распределили бюджет, предназначенный для закупки пользователей, и не потратили ли вы его впустую.

Помимо того, что новый инструмент от Appodeal поможет вам определить стратегии по закупке пользователей, которые обеспечат вас высоким LTV, он также поможет решить огромное количество вопросов, связанных с монетизацией, атрибуцией, удержанием пользователей и другими аспектами закупки пользователей. А также главное преимущество Appodeal Growth Intelligence это его адаптируемость к требованиям пользователя.

Чтобы использовать все возможности Growth Intelligence и получать подробную информацию по привлечению пользователей, вам необходимо создать аккаунт на надежной платформе мобильной атрибуции AppsFlyer Premium и добавить в свое приложение их SDK для атрибуции.

Если вы уже используете AppsFlyer Premium, пожалуйста, свяжитесь с нашей командой поддержки. Они помогут вам синхронизировать аналитику AppsFlyer с вашим дашбордом Growth Intelligence. Если нет — следите за новостями, примерно через месяц мы запустим усовершенствованную версию интеграции атрибуции UA!

В будущих публикациях мы поговорим более подробно об основных аспектах дашборда Growth Intelligence, случаях его использования и чем он будет полезен. А сейчас давайте остановимся на главных вопросах, на которые дашборд может дать ответ.

Инсайты о закупке пользователей

Расходование бюджета на кампании по закупке пользователей становится очень стрессовым мероприятием, когда ваши средства ограничены. И вы испытываете еще больший стресс, когда не знаете, какие из ваших усилий генерируют положительную окупаемость затрат на рекламу. Отсутствие осознанной работы закупки пользователей может привести к тяжелым финансовым потерям.

К счастью, вам больше не придется подвергать риску свои деньги. Теперь вы можете наращивать базу своих пользователей и их пожизненную ценность, используя точные данные. Объединяя вместе данные о монетизации и закупке пользователей, дашборд Growth Intelligence даст ответы на актуальные вопросы, среди которых:

Какова ожидаемая и прогнозируемая пожизненная ценность моих новых пользователей?

На новом дашборде вы сможете увидеть не только какой LTV в данный момент генерируют ваши новые пользователи, но и какой LTV ожидается исходя из прогнозируемого LTV. Этот инсайт даст вам более точную оценку вашего прогнозируемого ROAS (окупаемость затрат на рекламу). Вы даже можете сгруппировать инсайты в зависимости от канала закупки пользователей, рекламных креативов, целевых стран и так далее.

Что генерирует самые высокие конверсии в моем приложении?

В диапазоне от каналов до креативов вы сможете легко проверить, что приносит вам самые высокие конверсии, LTV, ROAS, установки, CPI, удержание и многое другое.

Каковы окупаемость и потери от затраты на рекламу?

Понимая с помощью нового дашборда, что происходит с вашими затратами на рекламу и какие каналы и кампании дают вам самый лучший ROI, вы сможете использовать этот инсайт, чтобы лучше распределять бюджет на рекламу. И вам никогда больше не придется впустую тратить деньги.

Откуда приходят мои самые ценные пользователи?

Также вы сможете определить, какие каналы и кампании в вашем случае самые эффективные, и благодаря им вы будете наращивать свою базу пользователей и увеличивать доход.

Инсайты о монетизации

Теперь поговорим о соотношении затрат на закупку пользователей и монетизации. В идеале ваша прибыль должна быть выше той суммы, которую вы потратили на закупку пользователей. Чтобы соответствовать этому, вы определенно захотите увеличить свою прибыль. Вы сможете этого достичь, позволив данным в дашборде Growth Intelligence быть вашим проводником в следующих вопросах:

Как мое приложение получает прибыль?

С помощью нового дашборда вы сможете видеть, сколько зарабатывают ваши приложения. Вы сможете сравнивать свой доход от in-app рекламы, in-app покупок и подписок, чтобы находить возможности для роста.

Какова результативность моей in-app рекламы?

Так как монетизация с помощью рекламы — это основа нашей деятельности, то вы можете быть уверены в получении доступа к таким метрикам, как eCPM, филлрейты, ARPDAU и многое другое. Вся информация о самых эффективных источниках рекламного деманда, геолокациях, рекламных форматах и многом другом собрана в одном месте.

Какой сегмент пользователей представляет для меня наибольшую ценность?

С помощью сегментирования от Appodeal вы сможете создать разные стратегии по монетизации для разных сегментов пользователей, а затем сравнить результаты. Проведя A/B-тестирование стратегий по монетизации, вы сможете выявить наилучшие для каждого сегмента пользователей.

Где мне стоит размещать рекламу и как часто мне ее показывать?

Вы также можете проводить A/B-тестирование стратегий для рекламных плейсментов и видеть, какие из них приносят вам большую прибыль, вовлеченность в приложение и удержание пользователей.

Инсайты о вовлеченности в приложение

Если ваше приложение не привлекает и не удерживает пользователей, то толка от закупки пользователей и монетизационных решений будет немного. Третьим ключевым элементом дашборда Growth Intelligence являются инсайты о вовлеченности в ваше приложение, которые отвечают на следующие вопросы:

Как показатель удержания пользователей остается на уровне с течением времени?

По мере роста вашего приложения будет полезно проверять, как меняется показатель удержания в разных когортах пользователей. Так вы сможете отслеживать то, что вы сделали, чтобы приобрести когорты с более высокими показателями удержания. На дашборде вы увидите не только подсчет пользовательских сессий, но и прибыль и ARPU.

Насколько мои пользователи вовлечены в мое приложение?

На дашборде вы будете видеть продолжительность пользовательской сессии, количество сессий и время, проведенное пользователем в вашем приложении за день. Если вы хотите выявить какие-то серьезные отклонения, вы можете использовать эти данные, чтобы определить потенциальные проблемы в вашем приложении.

Как это изменение в продукте повлияет на мою прибыль?

Если вы всегда стремитесь улучшить свое приложение, то в конечном итоге вы привносите что-то новое. Однако перед тем, как представить эту новинку вниманию пользователей, вы захотите проверить, как она повлияет на прибыль. С помощью нашего дашборда вы сможете проводить A/B-тестирование любых изменений продукта и видеть, как они отражаются на вашем доходе.

Адаптируемый дашборд, созданный специально для вас

И последнее, что делает наш новый дашборд таким полезным так это его адаптируемость к вам и вашим бизнес-требованиям. Это означает, что вы можете легко получить ответы на свои вопросы благодаря релевантным инсайтам.

Визуализация эффективности вашего бизнеса

Когда вы в первый раз посмотрите на свой дашборд, вы увидите метрики, рассказывающие об общем состоянии вашего бизнеса. Вы увидите всю прибыль, которую генерируют ваши приложения, и то, сколько вы тратите на закупку пользователей. Эти метрики, будучи объединенными, покажут вашу чистую прибыль. Помимо этого вы увидите информацию о новых установках и новых пользователях вашего приложения.

Создание персонального дашборда с отчетами

С помощью простого в использовании drag-and-drop вы можете сформировать свой подробный отчет с метриками, полезными именно вам. Например, вы можете видеть аналитику типа eCPM, LTV, in-app покупки, DAU (ежедневные активные пользователи) только для конкретных стран и конкретных приложений. Ваши возможности не ограничены.

Вы можете создавать и сохранять столько отчетов, сколько угодно, и возвращаться к ним в любое удобное для вас время.

Мне все нравится! Как я могу начать им пользоваться?

Просто войдите (или зарегистрируйтесь) и получите доступ к новому дашборду Growth Intelligence! 

По умолчанию информация о монетизации и вовлеченности пользователей сразу отображается на дашборде.

На настоящий момент для просмотра подробных параметров привлечения пользователей, таких как LTV и прогнозируемый LTV по каналам привлечения, ваши затраты на привлечение пользователей с помощью рекламы и прогнозируемая прибыль, вам необходимо настроить аккаунт в сервисе мобильной атрибуции AppsFlyer Premium.

Если вы уже интегрировали атрибуцию AppsFlyer Premium в ваше приложение, пожалуйста, свяжитесь с нашей командой поддержки (по email или в чате поддержки), укажите свой ключ разработчика AppsFlyer — и мы поможем вам настроить передачу данных на ваш дашборд!

Если нет — следите за новостями, примерно через месяц мы запустим усовершенствованную версию интеграции атрибуции UA!

Мы с нетерпением ждем запуска Appodeal 2.0 с Growth Intelligence и надеемся, что вы тоже!

Собственные центры обработки данных и команды аналитиков данных, трудящихся full-time, чтобы найти новые способы увеличения дохода, — это преимущества крупных компаний. Независимые же разработчики мобильных приложений и игр всегда испытывали трудности со сбором данных, их обменом и получением значимых и практических выводов об их продуктах.

Именно поэтому мы надеемся, что наш новый инструмент Growth Intelligence уравняет силы игроков в пространстве мобильной рекламы и расширит возможности инди-разработчиков и паблишеров, таких как вы.

Кстати, вы слышали о Программе акселерации Appodeal? Это еще одна наша инициатива, направленная на расширение возможностей инди-разработчиков. В программу принимаются перспективные игры, которым предоставляется финансирование, а также полный комплекс услуг по привлечению пользователей и монетизации, чтобы сделать вашу игру хитом, приносящим огромные деньги. Но самое лучшее здесь то, что вы сохраняете свою независимость, а также все права на интеллектуальную собственность. Узнать больше и подать заявку на участие в программе можно здесь.

Стоимость земель в каждом из 48 смежных штатов сильно различается на акр

Автозапуск

Показать миниатюры

Показать подписи

Последний слайдСледующий слайд

Исправления и уточнения: предыдущая версия этой истории неверно включала стоимость сельхозугодий и построек в каждое государство.

Определить точную долларовую стоимость американской земли - от природных объектов, таких как реки и горы, до развитых земель, включая фермы и небоскребы - практически невозможно.

Некоторые эксперты, тем не менее, попытались прийти к приблизительному приближению. Согласно работе экономиста Уильяма Д. Ларсона, общая стоимость 1,9 миллиарда акров в 48 смежных штатах составляет почти 23 триллиона долларов - или в среднем около 12 000 долларов за акр. Доля федерального правительства в этой земле, почти четверть площади, составляет 1,8 триллиона долларов.

В то время как акр земли в наименее ценном состоянии оценивается менее чем в 2000 долларов, акр более чем в 100 раз дороже, чем в наиболее ценном состоянии.24/7 Wall St. провела обзор оценочной стоимости земли в каждом из 48 смежных штатов, используя данные исследования Ларсона 2015 года «Новые оценки стоимости земли в Соединенных Штатах».

Самые быстро сокращающиеся города Америки: В этих городах часто наблюдается безработица и преступность

Торговля между США и Китаем: Угроза повышения тарифов Трампа до 25% на китайские товары нанесет ущерб потребителям, экономике

Почти половина суши в смежных Соединенных Штатах используется для сельского хозяйства - крупнейшей или одной из крупнейших отраслей в нескольких штатах.Поскольку три четверти или более посевных площадей в восьми штатах используются для сельского хозяйства, в одних штатах сельское хозяйство сосредоточено в гораздо большей степени, чем в других. В целом, согласно последней оценке Министерства сельского хозяйства США, сельхозугодья и сельскохозяйственные постройки в Соединенных Штатах стоят более 200 миллиардов долларов.

Независимо от того, является ли акр земли частью обширной фермы или плотной городской застройки, его ценность в основном определяется его использованием. Застроенные земли, определяемые как территория, покрытая дорогами и зданиями, составляют только 6% площадей в смежных 48 штатах, но при этом составляют более половины от общей стоимости.Развитые районы во многих случаях являются одними из крупнейших экономических двигателей страны - и многие люди живут в густонаселенных городских районах, где спрос на недвижимость высок. Во многих наиболее ценных штатах расположены одни из самых богатых городов Америки.

Вайоминг (Фото: aoldman / Getty Images)

48. Вайоминг

• Стоимость на акр: $ 1,558

• Общая стоимость: $ 97 млрд (4-е место)

• ВВП на душу населения: 61 091 доллар (6-е место)

• Средняя стоимость дома: 214 300 долларов (20-е место)

47.Нью-Мексико

• Стоимость за акр: 1 931 долларов США

• Общая стоимость: 150 миллиардов долларов (11-е место)

• ВВП на душу населения: 41 619 долларов (12-е место)

• Средняя стоимость жилья: 171 300 долларов (19-е место)

46. Невада

• Стоимость на акр: 2116 долларов США

• Общая стоимость: 149 миллиардов долларов (10-е место)

• ВВП на душу населения: 44 812 долларов (19-е место)

• Средняя стоимость дома: 258 200 долларов (13-е место)

45.Южная Дакота

• Стоимость за акр: 2135 долларов США

• Общая стоимость: 103 миллиарда долларов (5-е место)

• ВВП на душу населения: 48 004 долларов США (24-е место)

• Средняя стоимость жилья: 167 600 долларов (17-е место)

Монтана (Фото: HaizhanZheng / Getty Images)

44. Монтана

• Стоимость на акр: 2 283 долларов США

• Общая стоимость: 213 миллиардов долларов (16-е место)

• ВВП на душу населения: $ 39 833 (10-е место)

• Средняя стоимость жилья: $ 231 300 (16-е место)

43.Северная Дакота

• Стоимость за акр: 2517 долларов США

• Общая стоимость: 110 миллиардов долларов (6-е место)

• ВВП на душу населения: 64 911 долларов (3-е место)

• Средняя стоимость жилья: 194 700 долларов (24-е место)

42. Небраска

• Стоимость на акр: 2 936 долларов

• Общая стоимость: 144 миллиарда долларов (9-е место)

• ВВП на душу населения: 54 654 доллара (13-е место)

• Средняя стоимость дома: $ 155 800 (12-е место)

Айдахо (Фото: Ron_Thomas / Getty Images)

41.Айдахо

• Стоимость за акр: 3 435 долларов США

• Общая стоимость: 182 миллиарда долларов (14-е место)

• ВВП на душу населения: 36 441 долларов США (2-е место)

• Средняя стоимость жилья: 207 100 долларов США (22-е место)

40. Канзас

• Стоимость за акр: 4 220 долларов США

• Общая стоимость: 220 миллиардов долларов (17-е место)

• ВВП на душу населения: 47,435 долларов США (24-е место)

• Средняя стоимость дома: 150 600 долларов США (10-е место)

39.Аризона

• Стоимость за акр: 4328 долларов США

• Общая стоимость: 315 миллиардов долларов (21-е место)

• ВВП на душу населения: 39 583 долларов (9-е место)

• Средняя стоимость жилья: 223 400 долларов США (19-й по величине)

Юта (Фото: johnnya123 / Getty Images)

38. Юта

• Стоимость за акр: $ 4664

• Общая стоимость: $ 247 млрд (20-е место)

• ВВП на душу населения: долларов США 45 493 (21-е место)

• Средняя стоимость жилья: 275 100 долларов США (9-е место)

37.Миссисипи

• Стоимость за акр: 5 565 долларов США

• Общая стоимость: 166 миллиардов долларов (13-е место)

• ВВП на душу населения: 32 447 долларов (самый низкий)

• Средняя стоимость жилья: 120 200 долларов (2-й самый низкий)

36. Мэн

• Стоимость акра: 6 142 долларов

• Общая стоимость: 122 миллиарда долларов (8-е место)

• ВВП на душу населения: 39 521 доллар (8-е место)

• Средняя стоимость дома: 191 200 долларов (24-е место)

Колорадо (Фото: Гэри Грей / Getty Images)

35.Колорадо

• Стоимость за акр: 6 462 долларов США

• Общая стоимость: 429 миллиардов долларов (16-е место)

• ВВП на душу населения: 54 026 долларов (14-е место)

• Средняя стоимость дома: 348 900 долларов США (3-е место по величине)

34. Орегон

• Стоимость на акр: 6 503 долл. США

• Общая стоимость: 400 млрд долл. США (20-е место по величине)

• ВВП на душу населения: 51 312 долл. США (20-е место по величине)

• Средняя стоимость дома: 319 200 долларов (6-е место)

33.Iowa

• Стоимость за акр: 6 590 долларов США

• Общая стоимость: 235 миллиардов долларов (19-е место)

• ВВП на душу населения: 52 284 долларов США (17-е место)

• Средняя стоимость жилья: 149 100 долларов США (9-е место)

32. Арканзас

• Стоимость за акр: $ 6 739

• Общая стоимость: $ 224 млрд (18-е место)

• ВВП на душу населения: $ 36 714 (3-е место)

• Средняя стоимость дома: 128 500 долларов (3-е место)

31.Кентукки

• Стоимость за акр: 7 209 долларов

• Общая стоимость: 183 миллиарда долларов (15-е место)

• ВВП на душу населения: 39 277 долларов (7-е место)

• Средняя стоимость дома: 141 000 долларов (5-е место)

30. Миссури

• Стоимость на акр: 7 233 долларов

• Общая стоимость: 318 миллиардов долларов (22-е место)

• ВВП на душу населения: 43 036 долларов (13-е место)

• Средняя стоимость дома: 156 700 долларов (13-е место)

29.Оклахома

• Стоимость за акр: 7 364 долларов США

• Общая стоимость: 323 миллиарда долларов (23-е место)

• ВВП на душу населения: 44 535 долларов (17-е место)

• Средняя стоимость жилья: 137 400 долларов США (4-й самый низкий)

28. Вермонт

• Стоимость акра: 7 439 долларов

• Общая стоимость: 44 миллиарда долларов (самый низкий)

• ВВП на душу населения: 44 831 доллар (20-й самый низкий)

• Средняя стоимость дома: 226 300 долларов (17-е место)

Техас (Фото: kanonsky / Getty Images)

27.Техас

• Стоимость за акр: 7 542 долларов США

• Общая стоимость: 1,3 триллиона долларов (2-е место)

• ВВП на душу населения: 53 737 долларов США (15-е место)

• Средняя стоимость жилья: 172 200 долларов США (20-й самый низкий)

26. Миннесота

• Стоимость на акр: 8 191 долл. США

• Общая стоимость: 416 миллиардов долларов (17-е место)

• ВВП на душу населения: 54 805 долл. США (12-е место)

• Средняя стоимость дома: 224 000 долларов (18-е место)

25.Висконсин

• Стоимость за акр: 9 924 долларов США

• Общая стоимость: 344 миллиарда долларов (24-е место)

• ВВП на душу населения: 48 666 долларов США (21-е место)

• Средняя стоимость дома: 178 900 долларов США (22-й самый низкий)

24. Западная Вирджиния

• Стоимость на акр: 10 537 долларов

• Общая стоимость: 162 миллиарда долларов (12-е место)

• ВВП на душу населения: 37 353 долларов (4-е место)

• Средняя стоимость дома: 119 800 долларов США (самая низкая)

12 356 долларов США

• Общая стоимость: 400 миллиардов долларов США (19-е место)

• ВВП на душу населения: 37 508 долларов США (5-е место)

• Медиана стоимость дома: $ 141 300 (7-е место)

22.Луизиана

• Стоимость за акр: 12 908 долларов США

• Общая стоимость: 354 миллиарда долларов (23-е место)

• ВВП на душу населения: 44 372 долларов США (16-е место)

• Средняя стоимость жилья: 162 500 долларов США (15-е место)

Джорджия (Фото: RobHainer / Getty Images)

21. Джорджия

• Стоимость акра: 14 242 долл. США

• Общая стоимость: 528 миллиардов долларов (12-е место)

• ВВП на душу населения: 45 925 долларов (22-е место)

• Средняя стоимость жилья: 173 700 долларов (21-е место)

20.Теннесси

• Стоимость за акр: 14 411 долларов

• Общая стоимость: 380 миллиардов долларов (22-е место)

• ВВП на душу населения: 44 348 долларов (15-е место)

• Средняя стоимость жилья: 167 500 долларов (16-е место)

19. Северная Каролина

• Стоимость на акр: 16 230 долларов США

• Общая стоимость: 506 миллиардов долларов (14-е место)

• ВВП на душу населения: 44 706 долларов США (18-е место)

• Средняя стоимость дома: $ 171 200 (18-е место)

18.Вашингтон

• Стоимость за акр: 16 752 долл. США

• Общая стоимость: 716 млрд долл. США (10-е место)

• ВВП на душу населения: 59 333 долл. США (8-е место)

• Средняя стоимость жилья: 339 000 долл. США (4-е место по величине)

17. Индиана

• Стоимость на акр: 16 903 долл. США

• Общая стоимость: 387 миллиардов долларов (21-е место)

• ВВП на душу населения: 46 427 долл. США (23-е наименьшее значение)

• Средняя стоимость дома: 141 100 долларов (6-е место)

Южная Каролина (Фото: Kenneth_Keifer / Getty Images)

16.Южная Каролина

• Стоимость акра: 17 610 долларов США

• Общая стоимость: 339 миллиардов долларов (24-е место)

• ВВП на душу населения: 37 637 долларов (6-е место)

• Средняя стоимость жилья: 161 800 долларов (14-е место)

15. Нью-Гэмпшир

• Стоимость акра: 19 840 долларов

• Общая стоимость: 114 миллиардов долларов (7-е место)

• ВВП на душу населения: 52 509 долларов (16-е место )

• Средняя стоимость дома: 263 600 долларов (12-е место)

14.Вирджиния

• Стоимость за акр: 21 921 долларов

• Общая стоимость: 555 миллиардов долларов (11-е место)

• ВВП на душу населения: 52 124 долларов (18-е место)

• Средняя стоимость дома: 273 400 долларов (10-е место)

13. Иллинойс

• Стоимость на акр: 23 492 долл. США

• Общая стоимость: 833 миллиарда долларов (9-е место)

• ВВП на душу населения: 55 102 долл. США (11-е место)

• Средняя стоимость дома: $ 195 300 (23-е место)

12.Мичиган

• Стоимость за акр: 23 765 долларов США

• Общая стоимость: 865 миллиардов долларов (7-е место)

• ВВП на душу населения: 44 201 долларов США (14-е место)

• Средняя стоимость дома: 155 700 долларов США (11-е место)

Флорида (Фото: Ebyabe / Wikimedia Commons)

11. Флорида

• Стоимость акра: 28 961 долл. США

• Общая стоимость: 1,0 триллион долларов (4-е место)

• ВВП на душу населения: $ 39 842 (11-е место)

• Средняя стоимость жилья: $ 214 000 (21-е место)

10.Пенсильвания

• Стоимость за акр: 31 923 долларов

• Общая стоимость: 914 миллиардов долларов (6-е место)

• ВВП на душу населения: 51 841 доллар (19-е место)

• Средняя стоимость жилья: 181 200 долларов (23-е место)

9. Огайо

• Стоимость на акр: 32 077 долларов

• Общая стоимость: 838 миллиардов долларов (8-е место)

• ВВП на душу населения: 48 188 долларов (23-е место)

• Средняя стоимость дома: 144 200 долларов (8-е место)

Калифорния (Фото: sheila_sund / Flickr)

8.Калифорния

• Стоимость за акр: 39 092 долларов США

• Общая стоимость: 3,9 триллиона долларов (самый высокий)

• ВВП на душу населения: 60 359 долларов (7-е место)

• Средняя стоимость дома: 509 400 долларов (самый высокий)

7. Нью-Йорк

• Стоимость на акр: 41 314 долларов

• Общая стоимость: 1,2 триллиона долларов (3-е место)

• ВВП на душу населения: 65 220 долларов США (2-е место)

• Средняя стоимость дома: 314 500 долларов (7-е место)

6.Делавэр

• Стоимость за акр: 57 692 долларов США

• Общая стоимость: 72 миллиарда долларов (2-е место)

• ВВП на душу населения: 63 955 долларов США (4-е место)

• Средняя стоимость жилья: 252 800 долларов (15-е место)

5. Мэриленд

• Стоимость на акр: 75 429 долларов

• Общая стоимость: 470 миллиардов долларов (15-е место)

• ВВП на душу населения: 56 375 долларов (10-е место)

• Средняя стоимость дома: 312 500 долларов (8-е место)

4.Массачусетс

• Стоимость за акр: 102 214 долларов

• Общая стоимость: 517 миллиардов долларов (13-е место)

• ВВП на душу населения: 66 500 долларов (самый высокий)

• Средняя стоимость дома: 385 400 долларов (2-й по величине)

3. Коннектикут

• Стоимость на акр: 128 824 долларов

• Общая стоимость: 400 миллиардов долларов (18-е место)

• ВВП на душу населения: 62 633 долларов (5-е место)

• Средняя стоимость дома: 273 100 долларов (11-е место)

2.Род-Айленд

• Стоимость за акр: 133 730 долларов США

• Общая стоимость: 90 миллиардов долларов (3-е место)

• ВВП на душу населения: 48 314 долларов США (22-е место)

• Средняя стоимость жилья: 257 800 долларов США (14-е место)

Нью-Джерси (Фото: Ultima_Gaina / Getty Images)

1. Нью-Джерси

• Стоимость на акр: 196 410 долларов США

• Общая стоимость: 930 миллиардов долларов (5-е место)

• ВВП на душу населения: 56 776 долларов (9-е место)

• Средняя стоимость дома: 334 900 долларов (5-е место)


Методология

Для выявления наиболее (и наименее ценных) состояний, круглосуточно, без выходных Санкт-Петербургпроанализировал оценочную среднюю стоимость земли для каждого штата из рабочего документа Уильяма Ларсона от апреля 2015 года для Бюро экономического анализа. Чтобы произвести комплексную оценку 48 смежных штатов, в исследовании Ларсона «Новые оценки стоимости земли в Соединенных Штатах» был представлен ряд моделей стоимости земли для оценки цен на землю в 2009 году. Показатели ВВП на душу населения были взяты из Бюро экономического анализа и за 2017 год. Годовые оценки Американского опроса потребителей США за 2017 год служили источником данных о медианной стоимости жилья, а цифры относятся к 2017 году.

24/7 Wall Street - контент-партнер USA TODAY, предлагающий финансовые новости и комментарии. Его контент создается независимо от США СЕГОДНЯ.

Самые бедные города: Это самые бедные города в каждом штате США

Прочтите или поделитесь этой историей: https://www.usatoday.com/story/money/2019/05/08/the-most -и-наименее ценные-штаты / 39442329/

Самые (и наименее ценные) штаты Америки - 24/7 Wall St.

По оценкам недавнего исследования, совокупная стоимость всей земли в прилегающих Соединенных Штатах составляет почти 23 триллиона долларов.Самым ценным штатом, согласно опросу, является Калифорния, на которую приходится 17% от общей стоимости 48 соседних штатов. Тем не менее, в Нью-Джерси была самая ценная недвижимость по сравнению с его размером, оцениваемая в 196400 долларов за акр, что в 16 раз больше средней стоимости за акр в прилегающих территориях США

Исследование, проведенное Уильямом Ларсоном, старшим экономистом Федерального жилищного фонда. Финансовое агентство, ранее работавшее в Бюро экономического анализа, оценивало стоимость различных типов собственности, включая сельскохозяйственные угодья, федеральные земли, а также застроенные пригородные и городские районы.

Штаты с обычно более крупными сельскими районами, как правило, имели более низкую стоимость по сравнению с их размером, в то время как более густонаселенные штаты с крупными городскими центрами имели самую высокую оценочную стоимость на акр. 24/7 Wall St. провела обзор оценочной стоимости земли в каждом из 48 штатов.

Щелкните здесь, чтобы увидеть наиболее (и наименее ценные) состояния.

Тип земли в данном районе оказывает значительное влияние на ее стоимость. Сельскохозяйственные и другие в значительной степени неосвоенные районы обычно стоят значительно меньше, чем земля в городах и пригородах.Развитая земля или земля, на которой расположены дома, дороги и другие сооружения, была оценена в 106 000 долларов за акр, в то время как неосвоенные земли оценивались в 6500 долларов за акр, а сельскохозяйственные угодья - всего в 2000 долларов за акр.

Поскольку развитая недвижимость более ценная, неудивительно, что большинство штатов с самой высокой стоимостью земли на акр являются преимущественно городскими, например, Нью-Джерси, Род-Айленд, Коннектикут и Массачусетс. Эти северо-восточные штаты меньше по размеру и имеют меньше сельскохозяйственных угодий, что снижает среднюю стоимость.Фактически, шесть самых ценных штатов также входили в десятку самых маленьких штатов по площади.

И наоборот, в штатах с самой низкой оценкой на акр было гораздо больше сельскохозяйственных земель. Фактически, в 12 из 24 штатов с наименее ценной землей по крайней мере половина земли была отведена под сельское хозяйство.

Исторические события во многом объясняют роль федерального правительства в владении землей. Покупка Луизианы и завершение американо-мексиканской войны оставили огромные территории того, что сейчас является западной частью Соединенных Штатов, в руках федерального правительства.Все 10 штатов с наибольшей долей федеральной земли находятся к западу от Канзаса. Большая часть этой земли никогда не была востребована в эпоху приусадебных участков, поскольку она была гораздо менее плодородной, чем другие земли, на которые претендовали. Частично в результате он остается в федеральной собственности.

В результате в западных штатах с большим количеством федеральных земель средние значения на акр обычно ниже. В Неваде, например, около 86,8% общей площади земель штата принадлежит федеральному правительству, что является самой высокой долей в стране.Штат занимает третье место в рейтинге наименее ценных в континентальной части США в расчете на акр. По состоянию на 2009 год более 30% земель в девяти из 15 наименее ценных штатов находились в федеральной собственности.

Чтобы определить наиболее (и наименее ценные) штаты, 24/7 Wall St. на акр на основе данных из рабочего документа Уильяма Ларсона, опубликованного Бюро экономического анализа (BEA) в апреле 2015 года. Чтобы впервые провести всеобъемлющую оценку 48 смежных штатов, было проведено исследование «Новые оценки Стоимость земли в Соединенных Штатах », использовала ряд моделей стоимости земли для оценки цен на землю по состоянию на 2009 год.Ларсон рассчитал цены в географических районах размером всего 30 на 30 метров по спутниковым снимкам, чтобы определить общую стоимость земли в штате. В исследовании не рассматриваются Аляска или Гавайи. Доктор Ларсон завершил это исследование, работая в BEA. Однако сейчас он работает в Федеральном агентстве жилищного финансирования.

Это наиболее (и наименее ценные) состояния.

Городская земля Америки стоит ошеломляющей суммы

Общая стоимость городских земель Америки поразительна: по состоянию на 2010 год она составила более 25 триллионов долларов, что примерно вдвое превышает общий объем производства или ВВП страны в 2006 году, согласно исследованию. Недавнее исследование экономистов Иллинойского и Мичиганского университетов.Почти половина общей стоимости городских земель Америки, 48 процентов их, упакована всего в пять мегаполисов суперзвезд: Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Вашингтон, округ Колумбия и Чикаго, с землями внутри и вокруг городского центра, самый ценный на сегодняшний день.

В исследовании экономистов Дэвида Албуи и Минчула Шина из Университета Иллинойса и Габриэля Эрлиха из Университета Мичигана использовались данные из национальной базы данных по недвижимости CoStar, охватывающие сделки с землей с 2005 по 2010 год.Данные содержат подробную информацию об адресе, размере участка и цене каждой сделки и охватывают 69 000 продаж земли на площади более 75 000 квадратных миль.

В исследовании собраны эти точки данных по более чем 300 метрополитенам Америки, и оценивается не только общая стоимость городских земель, но и средняя цена земли за акр. Он также оценивает среднюю цену за акр в центре города, который определяется как территория в пределах 10 миль от мэрии или мэрии.(В Нью-Йорке вместо центра города используется Эмпайр-стейт-билдинг.)

По всем Соединенным Штатам общая стоимость городских земель, в среднем за период с 2005 по 2010 год, составляла немногим более 25 триллионов долларов. Это составляет в среднем 511000 долларов за акр, или 100000 долларов за типичный жилой участок площадью примерно в пятый акр (или 2000 долларов за типичное место для парковки). В течение периода исследования общая стоимость городских земель превысила 28 триллионов долларов - 2.В 2 раза больше, чем ВВП США в 2006 году, до экономического краха, но затем упал до 18 триллионов долларов, или в 1,3 раза больше ВВП, в 2009 году.

В таблице ниже показана стоимость городских земель для метро со средней стоимостью более 1 миллион долларов за акр.

-MD миллиардов долларов США 427 миллионов долларов США 910 миллионов долларов США-Атаскадеро, Калифорния, Калифорния
Metro Общая стоимость земли Средняя стоимость земли на акр Стоимость центральной земли на акр

Отношение средней стоимости земли к средней

Нью-Йорк, Нью-Йорк 2 доллара США.5 триллионов 5,2 миллиона долларов 123 миллиона долларов 22,3
Лос-Анджелес-Лонг-Бич, Калифорния 2,3 триллиона долларов 2,6 миллиона долларов 16 миллионов долларов 5,5
Вашингтон, Вашингтон, штат Вирджиния -WV 1,1 триллиона долларов 1,2 миллиона долларов 37 миллионов долларов 32,6
Orange County, CA 820 миллиардов долларов 2,6 миллиона долларов 3,2 миллиона долларов 1.3
Сиэтл-Белвью-Эверетт, Вашингтон 658 миллиардов долларов 1,3 миллиона долларов 9,9 миллионов долларов 10,1
Сан-Франциско, Калифорния 622 млрд
Сан-Диего, Калифорния 551 миллиард долларов 1 миллион долларов 10 миллионов долларов 8,7
Сан-Хосе, Калифорния 458 миллиардов долларов 2.3 миллиона 3,5 миллиона долларов 1,6
Окленд, Калифорния 447 миллиардов долларов 1,4 миллиона долларов 5,4 миллиона долларов 3,3
Майами, Флорида 3,2
Гонолулу, HI 416 миллиардов долларов 3,3 миллиона долларов 16 миллионов долларов 7.0
Уэст-Палм-Бич-Бока-Ратон, Флорида 9102 миллиардов долларов 9102 миллиардов долларов3 миллиона 5,9 миллиона долларов 5,3
Форт-Лодердейл, Флорида 318 миллиардов долларов 1,3 миллиона долларов 3,5 миллиона долларов 3,1
Берген-Пассаик 4,1 млн долл. 3,7
Стэмфорд-Норуолк, Коннектикут 172 млрд долл. 1,5 млн долл. 2,7 млн ​​долл. .2 миллиона 2,5 миллиона долларов 2,8
Джерси-Сити, штат Нью-Джерси 98 миллионов долларов 3,3 миллиона долларов 9,5 миллиона долларов 8,8
миллионов Сан-Луис-Обиспо- 1,1 миллиона долларов 1,5 миллиона долларов 1,6
Санта-Крус-Ватсонвилль, Калифорния 53 миллиона долларов 1,1 миллиона долларов 2,2 миллиона долларов 4,3
9000 городского населения , но не совсем.В Нью-Йорке самая высокая стоимость городской земли - 2,5 триллиона долларов, за ним следует Лос-Анджелес - 2,3 триллиона долларов. Но в Вашингтоне, округ Колумбия, шестом по величине городском метро страны по численности населения, находится третья по величине городская земля - ​​1,1 триллиона долларов. Это значительно больше, чем в Чикаго, третьем по величине метро в стране, где городские земли стоят 863 миллиарда долларов; более чем в пять раз больше, чем в Далласе, четвертом по величине метро; и более чем в пять раз больше, чем в Хьюстоне, пятом по величине метро.

В Нью-Йорке также самая высокая средняя цена за акр - более 5 миллионов долларов.На очереди три метро - Сан-Франциско, Гонолулу и Джерси-Сити напротив Манхэттена, - где земля оценивается в 3,3 миллиона долларов за акр. Лос-Анджелес занимает пятое место с 2,7 млн ​​долларов за акр, за ними следуют округ Ориндж и Сан-Хосе с 2,6 млн долларов и 2,3 млн долларов за акр соответственно. Средняя стоимость земли превышает 1 миллион долларов за акр в десятке дополнительных метро, ​​включая Майами, Сиэтл, Окленд, Вашингтон, округ Колумбия, и Сан-Диего.

Разрыв между стоимостью земли в этих городах-суперзвездах и остальных американских метрополитенах шокирует.Средняя цена за акр составляет всего 663 000 долларов в Чикаго, 600 000 долларов в Бостоне, 539 000 долларов в Денвере и 486 000 долларов в Миннеаполисе-Стрит. Павел. Это меньше в метро Sunbelt, таких как Феникс (452 ​​000 долларов), Даллас (305 000 долларов), Хьюстон (272 000 долларов) и Атланта (251 000 долларов), и еще меньше в метро Rust Belt, таких как Buffalo (162 000 долларов) и Питтсбург (156 000 долларов).

Стоимость городской земли на акр самая низкая в небольших промышленных городах Ржавого пояса и Санбелт, таких как Джеймстаун, Глен-Фоллс и Ютика, штат Нью-Йорк; Джексон и Сагино, Мичиган; Лонгвью и Шерман, Техас; и Фитчбург, штат Массачусетс, где стоимость городских земель составляет от 50 000 до 60 000 долларов за акр.

Больше из

Ценность земли на сегодняшний день самая высокая в центральных районах мегаполисов. В Нью-Йорке стоимость акра городской земли в центре и вокруг него составляет 123 миллиона долларов. На втором месте находится Чикаго, центральная городская земля оценивается примерно в 37 миллионов долларов за акр, за ним следуют Вашингтон, округ Колумбия (36 миллионов долларов), затем Сан-Франциско (25 миллионов долларов), Лос-Анджелес и Гонолулу (примерно 16 миллионов долларов), Филадельфия (13 миллионов долларов). ) и Сан-Диего (10 миллионов долларов).В основном это более крупные и густонаселенные города с хорошо развитыми центральными деловыми районами.

В Соединенных Штатах стоимость центральной земли примерно в четыре раза больше, чем средняя земля, расположенная на расстоянии 10 миль или более. Но в некоторых метро, ​​особенно в городах-суперзвездах, разница намного больше. В Чикаго, Вашингтоне, округ Колумбия, и Филадельфии центральная земля примерно в 30 раз дороже, чем прилегающая земля; в Нью-Йорке и Денвере он примерно в 20 раз дороже; а в Бостоне, Сан-Франциско, Сиэтле, Портленде, Остине, Далласе и Хьюстоне он примерно в 10 раз дороже.Действительно, центральные земли имеют тенденцию становиться более ценными в крупных мегаполисах. Высокая цена городских земель в центре является побочным продуктом кластеризации экономической деятельности, которая определяет возрождение города .

Исследование подтверждает то, что становится все более очевидным: экономическое неравенство - это плохо, но пространственное неравенство еще хуже. Акр центральной земли в Нью-Йорке стоит примерно в 72 раза больше, чем акр центральной Атланты или Питтсбурга, и почти в 1400 раз больше, чем во многих небольших метро Rust Belt и Sunbelt.Этот огромный разрыв в стоимости городских земель дает наглядное представление о тенденции пространственного неравенства в современной Америке.

Прежде чем оказаться здесь, он находится на терминале Bloomberg.

УЧИТЬ БОЛЬШЕ

USDA ERS - Стоимость сельхозугодий

Фермерская недвижимость, включая землю и строения, по прогнозам, будет составлять около четырех пятых от общей стоимости фермерских активов США в 2020 году (см. Дополнительную информацию об активах и долгах фермерских хозяйств, включая недвижимость.Ежегодное обследование территорий , проведенное Министерством сельского хозяйства США за июнь , показывает, что стоимость сельскохозяйственных угодий начала расти в 1988 году и, за исключением однолетних падений в 2009 и 2016 годах, продолжала расти. Однако после корректировки исторических данных с учетом инфляции стоимость сельхозугодий не начинала расти до 1993 года, а в период с 2016 по 2020 год была на 1,3 процента ниже среднего уровня 2016 года. Чтобы распознать влияние изменений покупательной способности доллара, во всех приведенных ниже сопоставлениях стоимости используются исторические данные с поправкой на инфляцию.Существуют региональные различия как в уровне стоимости сельскохозяйственных угодий, так и в тенденциях роста. Служба экономических исследований Министерства сельского хозяйства США изучает тенденции в стоимости сельхозугодий, оценивая влияние как макроэкономических факторов (таких как процентные ставки и цены на альтернативные инвестиции), так и характеристик отдельных участков (таких как качество почвы, государственные платежи, ценность сельской местности и близость к городу. ). Стоимость сельскохозяйственных угодий в США оставалась высокой в ​​2020 году, составляя в среднем 3160 долларов за акр, что на 0,8 процента меньше, чем в 2019 году.В то же время прогнозировалось, что в 2020 году доход фермерских хозяйств вырастет по всей стране (подробности см. В статистике доходов и богатства фермерских хозяйств). Это, в сочетании с исторически низкими процентными ставками, способствует способности сельскохозяйственного сектора поддерживать стоимость сельскохозяйственных угодий.

Стоимость недвижимости на сельскохозяйственных угодьях в регионах сильно различается из-за различий в общих экономических условиях, экономических условиях местных фермерских хозяйств, государственной политике и местных географических условиях, которые влияют на отдачу от сельского хозяйства.Например, в Кукурузном поясе стоимость сельхозугодий почти вдвое превышает средний показатель по стране, в то время как стоимость сельскохозяйственных угодий в Горном регионе составляет менее половины от среднего показателя по стране. См. Карту и список штатов в регионах сельскохозяйственного производства, обсуждаемых ниже, на веб-сайте Министерства сельского хозяйства США, Национальной службы сельскохозяйственной статистики (NASS).

Средняя стоимость сельхозугодий и денежная рента по регионам производства фермерских хозяйств, 2020 г. (долларов за акр)
Регион Стоимость фермерской недвижимости Стоимость пашни Аренда пашни Пастбищная ценность Аренда пастбищ
Кукурузный ремень 6 110 долл. США $ 6 350 $ 202 $ 2340 $ 39
Pacific $ 5 910 7 240 долл. США $ 308 $ 1,750 $ 13
Северо-восток $ 5 710 $ 6 070 $ 86 $ 3 900 $ 29.5
Лейк-Стейтс $ 4860 $ 4 730 $ 153 $ 2 050 $ 27,5
Юго-восток 4 120 долл. США 4 180 долл. США $ 94 $ 4 230 $ 21
Аппалачи 4 140 долл. США $ 4 240 $ 101 $ 3,550 $ 23,5
Delta States 3 130 долл. США 2 960 долл. США $ 115 2 650 долл. США $ 19
Северные равнины 2120 долл. США $ 2 740 $ 107 $ 1 080 $ 22
Южные равнины 2110 долл. США $ 1 930 40 долларов.5 $ 1,640 $ 8,3
Гора $ 1,240 $ 2 010 $ 90,5 $ 687 $ 5,7
Всего по США (48 штатов) 3 160 долл. США 4 100 долл. США $ 139 $ 1,400 $ 13
Источник: Land Values, 2020 Summary, USDA, Национальная служба сельскохозяйственной статистики, август 2020 года. Годовые данные по регионам и штатам доступны в QuickStats .

Тенденции роста недвижимости на сельскохозяйственных угодьях также различаются в зависимости от региона. Например, в период с 2019 по 2020 год стоимость фермерской недвижимости с поправкой на инфляцию упала в Северных равнинах (на 3,1 процента до 2120 долларов) и в Озерных штатах (на 1,6 процента до 4860 долларов). В отличие от этого, стоимость фермерской недвижимости выросла в цене в Южных равнинах (рост на 1,1 процента до 2110 долларов США) и в горных штатах (рост на 0,9 процента до 1240 долларов США). В период с 2016 по 2020 год стоимость сельхозугодий больше всего выросла в государствах Тихого океана (11.3 процента), а больше всего упало на Северных равнинах (-10,0 процента).

Стоимость сельхозугодий варьируется в зависимости от сельскохозяйственного использования. Пахотные земли имеют преимущество перед пастбищами из-за большей отдачи от растениеводства на акр. В период с 2019 по 2020 год средняя стоимость пахотных и пастбищных земель в США упала на 0,8 процента, до 4100 и 1400 долларов за акр соответственно.

Разница между стоимостью пахотных и пастбищных земель также варьируется в зависимости от региона. Ценность пахотных земель выше, чем ценности пастбищ во всех регионах, кроме Юго-Востока.В Тихоокеанском регионе пахотные земли стоили в четыре раза больше, чем пастбища в 2020 году (7240 долларов против 1750 долларов). С 2016 года стоимость пахотных земель больше всего выросла в тихоокеанских государствах (6,5 процента), а больше всего упала на северных равнинах ( -11,7 процента). За тот же период стоимость пастбищ увеличилась больше всего на Южных равнинах (3,5 процента) и больше всего упала в Кукурузном поясе (-6,2 процента).

Ставки аренды измеряют стоимость использования земли для сельскохозяйственного производства.В период с 2019 по 2020 год средняя арендная ставка на пахотные земли в США снизилась на 1,5 процента до 139 долларов. Ставки аренды пахотных земель больше всего выросли на Юго-Востоке (на 5,4 процента до 94 долларов за акр) и в штатах Дельта (на 2,8 процента до 115 долларов за акр). Арендные ставки на пахотные земли упали больше всего в Аппалачских штатах (на 2,7 процента до 101 доллара за акр) и на северо-востоке (на 1,9 процента до 88 долларов за акр). С 2016 года арендные ставки на пахотные земли больше всего выросли в Тихоокеанском регионе (17,4 процента) и больше всего упали в Озерных штатах (-7.8 процентов).

Ставки аренды пастбищ упали на 0,8 процента в национальном масштабе с 2019 года. С 2019 года арендные ставки на пастбища больше всего выросли в горных штатах (на 6,7 процента до 5,70 долларов США за акр) и в Аппалачских штатах (на 6 процентов до 23,50 долларов США за акр). Ставки аренды пастбищ больше всего упали в Озерных штатах (на 13,4 процента до 27,5 долларов за акр) и на северо-востоке (на 7,1 процента до 29,50 долларов за акр. С 2016 года ставки аренды пастбищ больше всего выросли на юго-востоке (до 3.2 процента), а больше всего упали в Озерных штатах (-18,5 процента).

Ссылки на основные источники данных о стоимости сельскохозяйственных угодий:

Урок 2 - Основные экономические принципы определения стоимости недвижимости (доходный подход к стоимости)

Аттестационный тренинг: самостоятельное онлайн-обучение

Открыть все Закрыть все

На стоимость недвижимости могут влиять многие факторы, такие как местоположение и тип использования; однако, когда оценщики составляют / высказывают мнение о рыночной стоимости, они также должны принимать во внимание реакцию типичных покупателей и продавцов на рынке.Оценщики подражают тому, что информированные покупатели и продавцы будут делать на открытом рынке. Поэтому мы начинаем этот урок с обзора некоторых основных концепций экономики недвижимости, которые влияют на то, как обычно информированные покупатели и продавцы реагируют на открытом рынке, а затем анализируем некоторые концепции и принципы, применимые к доходному подходу.

На основе наблюдения и анализа рынков недвижимости оценщики разработали принципы, описывающие, как работают рынки недвижимости.Эти основные принципы оценки важны для понимания основ доходного подхода к оценке стоимости и действий типичных покупателей и продавцов на рынке недвижимости. Хотя эти принципы перечислены по отдельности, многие из них взаимосвязаны или влияют на другие при определении стоимости недвижимости. В этом уроке обсуждается следующее:

  • Концепция максимального и наилучшего использования
  • Принцип предвидения
  • Принцип замены
  • Принцип спроса и предложения
  • Принцип изменения
  • Принцип соответствия
  • Принцип взноса
  • Принцип увеличения и уменьшения доходности
  • Принцип баланса

Концепция максимального и наилучшего использования

Концепция наилучшего и наилучшего использования требует, чтобы каждая собственность оценивалась так, как если бы она использовалась для наиболее выгодного использования (максимально возможная текущая чистая стоимость) с учетом возможных юридических, физических и финансовых ограничений.Это влечет за собой определение наиболее подходящего рынка и наиболее выгодного использования на этом рынке.

Наиболее эффективное и наилучшее использование собственности - это разумное и вероятное использование, которое будет поддерживать максимальную приведенную стоимость на дату вступления в силу оценки. Использование должно быть:

  1. Законодательно допустимо:

    Максимально эффективное использование должно быть разрешено правительством. Оценщик налога на имущество должен учитывать влияние любых принудительных государственных ограничений, таких как правила зонирования, на стоимость собственности.* Однако улучшенный участок с землепользованием, который не разрешен в соответствии с действующими правилами, мог быть построен до действующих правил. Эти улучшения признаны несоответствующими законами (унаследованными ранее) видами использования.

  2. Физически возможно:

    Максимально эффективное использование зависит от физических факторов. Предлагаемое или существующее использование должно соответствовать размеру, форме, топографии и другим конкретным характеристикам, связанным с земельным участком или местоположением.Например, использование, которое требует более крупного сайта, чем объектное свойство, или требует утилит, которые недоступны для данного свойства, следует исключить из рассмотрения.

  3. Осуществимость с финансовой точки зрения:

    Самое лучшее и лучшее использование не должно быть слишком умозрительным. На рынке должен существовать спрос на использование, которое будет генерировать и поддерживать достаточный доход для покрытия затрат на строительство, иметь достаточно денег для обслуживания в течение экономического срока службы собственности и обеспечивать как прибыль в размере от , так и прибыль вернуть на вложения.Это может включать затраты на поддержание или улучшение оставшегося срока службы. Все виды использования, приносящие положительную прибыль, считаются финансово осуществимыми.

  4. Максимально производительный:

    Максимально эффективное использование должно быть наиболее продуктивным. Из всех осуществимых с финансовой точки зрения вариантов использования тот, который дает самую высокую остаточную стоимость земли (дает самый высокий чистый доход инвестору), является наиболее эффективным и наилучшим использованием.Например, если физически возможно, юридически допустимо и финансово возможно построить жилой комплекс, офисное здание и ресторан на определенном участке, но офисное здание принесет наибольшую ценность недвижимому имуществу, то офис здание считается максимально продуктивным.

Как правило, предлагаемое использование, которое оценщик определяет как наиболее эффективное и эффективное использование конкретной недвижимости, должно соответствовать всем четырем критериям, в противном случае предлагаемое использование (текущее или альтернативное использование) не может считаться наиболее эффективным и выгодным. наилучшее использование недвижимости.Из этого общего правила есть исключения. Например, если участок в настоящее время улучшается с помощью химчистки, но зонирование позволит офисному зданию, которое может дать более высокую стоимость, затраты, связанные с очисткой собственности (восстановление собственности от любых потенциальных загрязнений), будут непомерно высокими или стоит столько, чтобы оставить текущее или существующее использование как наиболее эффективное и эффективное использование.

Если иное не оговорено в объеме работ, при оценке улучшенной собственности оценщик будет рассматривать наиболее эффективное и наилучшее использование, когда оно улучшается, и наиболее эффективное и наилучшее использование, как если бы оно было пустым. Наивысшее и наилучшее использование как улучшенное описывает, как следует использовать уже улучшенное свойство. Наилучшее и наилучшее использование, как если бы Vacant рассматривает среди всех разумных альтернативных видов использования использование, которое дает наивысшую приведенную стоимость земли. Любые существующие улучшения можно снести. Фактически, снос экономически целесообразен, когда рыночная стоимость земли, как если бы она была свободна, превышает рыночную стоимость земли, как если бы она была улучшена.

Следствием концепции наивысшего и наилучшего использования является Принцип последовательного использования , согласно которому для улучшенного свойства и объект, и улучшения должны оцениваться как одно и то же использование.Этот принцип нарушается, когда оценщик пытается присвоить земельному участку стоимость на основе одного наиболее эффективного и наилучшего использования, а ценность улучшений - на основе другого наиболее эффективного и наилучшего использования. Однако допустимо рассматривать наивысшее и наилучшее использование с поправкой на время, когда районы переходят от одного использования к другому, обычно «более высокому» использованию, признавая промежуточное и окончательное наиболее эффективное и наилучшее использование.

Принцип ожидания будущих выгод

Имущество ценно из-за ожидаемых (ожидаемых) будущих выгод.Стоимость собственности может быть определена как текущая стоимость прав на все предполагаемые будущие выгоды, материальные и нематериальные, возникающие в результате владения недвижимым имуществом. Следовательно, инвесторы покупают приносящую доход недвижимость сегодня для получения будущих выгод или дохода, которые, как ожидается, они будут приносить в будущем.

Одна из обязанностей оценщика - интерпретировать отношение людей, торгующих на рынке недвижимости. Таким образом, оценщик обязан учитывать как вероятность будущих тенденций, так и влияние, которое такие тенденции окажут на покупателей, продавцов и арендаторов, что выражается в текущих рыночных сделках.Например, изменения в ожидаемом спросе, вызванные усовершенствованиями за пределами площадки в виде автомагистралей, автострад, мостов, школ и бульваров, имеют важное влияние на стоимость, даже если такие улучшения могут находиться на стадии планирования и не видны во время оценка. Поскольку приведенная стоимость недвижимости зависит от ожидаемых будущих выгод, принцип прогнозирования требует, чтобы оценщик был полностью информирован о делах общества и экономических изменениях, ожидаемых в рыночной зоне, в которой находится объект недвижимости.

Оценщик должен заботиться о будущем, а не о прошлом. История эксплуатации объекта или аналогичной собственности в рыночной зоне важна только для определения тенденции ожидаемых доходов в течение оставшегося экономического срока службы или периода владения оцениваемой недвижимостью. Прошлые операции и иные, чем типичные методы управления, могут препятствовать или, в случае накопленной деловой репутации, ускорять (по крайней мере на время) получение дохода. Такие активы или обязательства собственности должны рассматриваться с точки зрения приведенной стоимости.Для целей налога на имущество мы должны измерить полную стоимость имущества; это включает хорошее управление, обслуживание и типичное взаимодействие с рынком.

Принцип замены

Принцип замещения гласит, что верхний предел стоимости, как правило, устанавливается стоимостью приобретения столь же желательной замены, при условии отсутствия несвоевременных задержек. Благоразумный инвестор заплатит за доходную недвижимость не больше, чем будет стоить строительство или покупка аналогичной собственности.Точно так же осмотрительный арендатор не стал бы платить арендной платы больше, чем он заплатил бы за аренду столь же желательной собственности.

Когда доступно несколько товаров или услуг, имеющих практически одинаковую полезность или выгоду, тот, у которого самая низкая цена, привлекает наибольший спрос и самое широкое распространение. При доходном подходе стоимость, как правило, определяется стоимостью, необходимой для покупки недвижимости, предлагающей столь же желательный поток дохода. Эта теория обеспечивает основу для использования сопоставимых свойств в доходном подходе к стоимости.

From The Appraisal of Real Estate , цены, арендная плата и нормы прибыли на собственность, как правило, устанавливаются на основе преобладающих цен, арендной платы и нормы прибыли для столь же желательной замещающей собственности. Принцип замещения присутствует в каждом из трех подходов (доход, сравнительные продажи и затраты) к оценке.

Все свойства, независимо от того, насколько разнообразны их физические атрибуты или насколько разнообразны географические положения, можно заменить экономически с точки зрения полезности услуг или производительности дохода, при условии, что они могут быть созданы без неоправданных (дорогостоящих) задержек.Когда происходит значительная задержка с получением замены, необходимо учитывать стоимость задержки; значительная задержка, по сути, увеличивает стоимость. Принцип замещения тесно связан с экономической концепцией альтернативных издержек, согласно которой истинная стоимость экономического выбора измеряется возможностью, упущенной из-за выбора.

Принцип спроса и предложения

Взаимодействие между предложением товаров и спросом на товары устанавливает как цену, так и количество товаров, на которые имеется спрос.Спрос, количество товара или услуги, которое можно было бы купить по разным ценам в течение определенного периода, создается полезностью продукта, а также способностью и желанием людей покупать его. Покупатели и продавцы склонны устанавливать цену или стоимость товара на основе предложения товара и спроса на него. Если предложение товара стабильно, а спрос на этот товар увеличивается, продавцы этого товара склонны повышать цену. Предложение на рынке недвижимости создается долго; поэтому, если спрос на недвижимость возрастет, цена на недвижимость также вырастет, потому что предложение недвижимости будет медленно регулироваться.

Принцип изменения социально-экономических моделей

Ничего статичного; перемены происходят постоянно. Принцип изменения признает динамичный характер рынков недвижимости. В сфере недвижимости изменения затрагивают не только отдельные объекты недвижимости, но и районы, сообщества и регионы. Эффекты предполагаемых изменений отражаются на рынке. Изменение - это фундаментальный закон причины и следствия. Отдельные объекты собственности, районы, кварталы и целые общины часто следуют четырехфазному жизненному циклу:

  1. Рост: период, в течение которого территория пользуется благосклонностью или признанием общества.
  2. Стабильность: период равновесия без значительных прибылей или убытков.
  3. Упадок: период уменьшения спроса и принятия.
  4. Обновление: период омоложения и возрождения рыночного спроса.

Принцип изменения тесно связан с принципом ожидания. Прошлый опыт доходов может указывать на определенную тенденцию, а текущий поток доходов может подтверждать эту тенденцию; тем не менее, ожидаемые ожидаемые будущие доходы могут радикально отличаться из-за важных изменений в национальной, региональной и местной деловой активности, частью которой является рынок недвижимости.

Принцип соответствия

Принцип соответствия гласит, что максимальная ценность достигается при наличии разумной степени архитектурной однородности и совместимости землепользования. Этот принцип подразумевает разумное сходство, а не однообразное единообразие, имеет тенденцию создавать и поддерживать ценность. Наилучшее и наилучшее землепользование обычно реализуется в условиях соответствия или гармонии. Основная цель правил зонирования и ограничений частных действий - поддерживать соответствие.

Принцип вклада, также известный как принцип предельной производительности

Принцип взноса, также известный как принцип предельной производительности, применяет принцип увеличения и уменьшения отдачи от компонентов собственности. Этот принцип гласит, что стоимость компонента собственности измеряется с точки зрения его вклада в стоимость всего имущества, а не как отдельный компонент. Обратите внимание, что стоимость предмета не обязательно равна его дополнительной стоимости.Например, строительство бассейна в жилом комплексе из 20 квартир может стоить 30 000 долларов; однако это может добавить лишь 20 000 долларов к общей стоимости комплекса.

Принцип увеличения и уменьшения прибыли

Принцип увеличения и уменьшения отдачи признает, что приращения агентов производства производят большую чистую прибыль (увеличивающуюся отдачу) до определенного момента (прибавочная производительность). Точка максимального вклада агентов в производство (точка уменьшения отдачи) свидетельствует о правильной комбинации агентов, приводящей к максимальному и наилучшему использованию.Любое дальнейшее увеличение количества агентов производства приведет к уменьшению разницы между стоимостью агентов и валовым доходом, который они будут производить, что приведет к уменьшению пропорциональной чистой прибыли.

Возрастающая и убывающая доходность применяется к многоквартирному дому максимального размера, который должен быть размещен на земельном участке. Добавление этажей в многоквартирный дом может привести к тому, что стоимость собственности превысит затраты до тех пор, пока не будет достигнута точка, в которой конструкции должны быть каркасными из стали поверх фундаментных свай, забитых в скалу.На этом этапе добавленная стоимость по сравнению с деревянным каркасом на вершине бетонного подиума может не привести к добавленной стоимости, соизмеримой со стоимостью - это будет точкой снижения отдачи.

Уменьшение или убывающая доходность - это пропорциональное уменьшение суммы доходности по мере увеличения отдельного элемента производства, при этом все остальные факторы остаются неизменными. Закон убывающей доходности также известен как закон переменных пропорций .

Принцип баланса в землепользовании и развитии

Принцип баланса тесно связан с принципом увеличения и уменьшения доходности; он утверждает, что максимальная стоимость достигается и поддерживается, когда все элементы в производственных агенствах находятся в экономическом равновесии. Стоимость объекта зависит от остатка:

  1. Земля
  2. Труда
  3. Капитал
  4. Предпринимательство

Земля включает землю, воздушное пространство и природные ресурсы, находящиеся на поверхности или в недрах земли.Труд включает человеческий труд, направленный на производство, то есть всю заработную плату и другие операционные расходы, связанные с человеческим трудом. Капитал состоит из товаров (например, оборудования и зданий) и нематериальных активов и прав (например, оборотного капитала и франшизы), используемых в производственном процессе. В отличие от других факторов производства, капитал должен быть произведен до того, как его можно будет использовать в производственном процессе. Человеческий капитал - это производительная сила людей, развиваемая посредством образования и обучения. Предпринимательство - это акт визуализации потребностей и принятие необходимых действий и рисков для производства продуктов, удовлетворяющих эти потребности.В девелопменте недвижимости предпринимательство является синонимом функции девелопмента.

Элементы, как внутренние, так и внешние по отношению к собственности, должны быть сбалансированы для достижения максимальной стоимости. Внутренне правильное сочетание земли и здания имеет решающее значение для экономического баланса. Внешне собственность должна быть сбалансирована с окружающими свойствами. Например, дорогой дом, построенный на дешевом участке в скромном районе, может не продаваться по полной себестоимости производства.

Сводка

В уроке, который вы только что прочитали, объяснялись принципы оценки, которые должен учитывать оценщик при определении стоимости собственности с использованием доходного подхода к оценке. В следующем уроке вы узнаете о предположениях, которые принимают во внимание покупатели при покупке приносящей доход недвижимости. Перед тем, как перейти к следующему уроку, выполните упражнения для проверки своих знаний для этого урока.

Примечание. Перед тем, как перейти к следующему уроку, обязательно выполните упражнения для этого урока.

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержание

Природа земли и природных ресурсов

  • Характеристики земли
  • Аренда земли в сравнении с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

  • Полезность, дефицит и желательность
  • Ограничения владения и пользования землей
  • Факторы, влияющие на стоимость земли
  • Самое лучшее и лучшее использование земли
  • Процедуры оценки земель
    • Определение присвоения
    • Определение необходимых данных и их источника
    • Сбор и запись данных
    • Проверка данных
    • Анализ и интерпретация данных
    • Оценка рыночной стоимости
    • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
    • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

  • Три подхода к оценке недвижимости
  • Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли
  • Сравнение продаж
    • на каждую жилую единицу
    • на квадратный фут
    • на акр
    • на переднюю опору
  • Пропорциональное соотношение
  • Анализ развития
  • Распределение
  • Добыча
  • Капитализация арендной платы за землю
  • Отдел развития
  • Карты стоимости земли
  • Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

  • Охрана окружающей среды
  • Эффективность государственных доходов
  • Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный Вселенная вне самих людей и продуктов людей.Он включает в себя все природные ресурсы, материалы, радиоволны, а также земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в определение земли. Все, что даровано природой, и не сделано человеком, относится к категории земли.

Земля занимает уникальное и центральное положение в социальной, политической, эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все люди всегда должны использовать землю. Земля не имеет стоимости производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни продолжай и процветай.

Уникальность Земли заключается в ее фиксированной поставке и неподвижности. Земля не может быть изготовлена ​​или воспроизведена. Требуется земля прямо или косвенно при производстве всех товаров и Сервисы. Земля - ​​наш самый основной ресурс и источник всего богатство.

Арендная плата за землю - это цена, ежегодно уплачиваемая за исключительное право (монополия) на использование определенного места, участка земли или другого природное ископаемое. Люди получают зарплату за труд, капитал получает проценты за инвестиции, а земля получает арендную плату за исключительную использование места.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные общественность, создавшая стоимость земли, должна получать плату за исключительное использование земельного участка. Этот платеж осуществляется в виде земельный налог.

При рассмотрении мировой экономики большинство людей думают, что земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть значение. Но по мере развития общества земля стала преобладающей сила в определении прогресса или бедности всех людей внутри сообщество. Земля в крупных городах стоит настолько дорого, что люди вынуждены уходить подальше и преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых стран мира арендная плата за землю составляет более 40% валовая годовая продукция.

Поскольку предложение земли фиксировано, поскольку людям арендная плата увеличится пропорционально. Спрос - единственный определитель земельной ренты. Изменения в арендной плате за землю и земельных налогах не влияют на предложение земли, потому что предложение земли исправлен и не может быть существенно расширен. Труд и капитал переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше труд и капитал, чтобы сделать себя доступными.Труд и капитал награждены за свой труд. Высокая цена - стимул работать тяжелее и дольше, при этом низкая цена не стимул работать тяжелее и дольше.

Однако земельная рента не выполняет такой стимулирующей функции, потому что предложение земли фиксировано. Такая же сумма доступна независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью земельная рента. Аренда земли является результатом желания всех, кто живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента - единственная источник дохода, который можно было бы использовать для общественных целей без отрицательного воздействия на производственный потенциал экономика.Экономисты считают ренту доплатой что не нужно для обеспечения доступности земли. Когда Сообщество взимает земельную ренту для общественных целей, как эффективность и справедливость реализованы.

Экономическая рыночная арендная стоимость земли должна быть достаточной. для финансирования государственных услуг и устранения необходимости увеличения поступления от налогов, таких как налог на прибыль или заработную плату; продажи, налоги на товары или добавленную стоимость; и налоги на здания, технику и промышленность. Государственные доходы не должны обеспечиваться налогами на людей и предприятий до тех пор, пока не будет получен весь доступный доход был впервые собран из природных и созданных сообществом стоимость земли.Только если бы земельная рента была недостаточной, она необходимо собирать любые налоги.

Сбор земельной ренты населением за предоставление общественные потребности, возвращает преимущество, которое человек получает от исключительное использование земельного участка на баланс сообщества, которые вместе с природой внесли свой вклад в ее ценность и позволили ее исключительное использование.

Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли - это арендная стоимость земли за вычетом земельных налогов, делится на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

  1. Стоимость аренды земли - это годовая плата, которую готовы платить физические лица. оплатить исключительное право пользования земельным участком на срок время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
  2. Земельный налог - это часть арендной платы за землю, которая заявлен для сообщества.
  3. Ставка капитализации - это рыночная ставка доходности. это привлекало бы людей вкладывать средства в землепользование, учитывая все риски и преимущества, которые могут быть осуществленный.
  4. Рыночная стоимость земли - это арендная стоимость земли за вычетом земли. налоги, деленные на ставку капитализации.

Тогда математическая связь будет следующей:

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли - земельные налоги
Ставка капитализации
Стоимость аренды земли = рыночная стоимость x ставка капитализации + земельные налоги

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов, земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации - 6%, что будет ли рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли - земельные налоги
Ставка капитализации
Рыночная стоимость земли = 1800 - 300 долларов
6%
= 1 500 долл. США
6%
= 25 000 долл. США

Что было бы, если бы большая часть земельной ренты была собраны? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Рыночная стоимость земли = 1800 - 1650 долларов
6%
= 150 долл. США
6%
= $ 2500

Если известны какие-либо три фактора, можно вычислить четвертый. Термин арендная стоимость земли может использоваться вместо рыночной стоимости, или наоборот, при обсуждении систем оценки земель.

Если осталась капитализированная только небольшая сумма земельной ренты после сбора земельного налога рынок земли мог быть ниже значение.Тем не менее, он будет по-прежнему арендовать или производственная ценность для общества

Не только земельная рента является потенциально важным источником государственных доходов. доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных спекуляция ценами на землю. Это гарантирует, что равные возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли инвестировать в продуктивные оборудования и заработной платы, а не высокими ценами на землю, которые не производят дополнительного материального богатства.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести рыночная стоимость к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от политика любой нации. В Соединенных Штатах и ​​большинстве других странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельные налоги, Однако это часть земельной ренты. Остаток этой статьи объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка - это, по сути, экспертное заключение рынка. ценность сайта; оценщик должен представить тот, который понятный и понятный.Оценщик должен разработать и использовать специфическая терминология, подходящая и уместная для оценки земли.

Земля - это вся невоспроизводимая физическая вселенная, включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все внутри земли, под ее границами и над ней, простираясь бесконечно в космос. Помимо места для дома или здание, земельный участок будет включать полезные ископаемые, воду, деревья, вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть описывается как перевернутый конус с вершиной в центре Земля и простирается вверх через поверхность в космос.

При оценке земельный участок - это готовый земельный участок и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в его регионе. Это может иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ, электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами дренаж и сортировка завершены.

Процесс оценки по сути является оценкой прав использовать или владеть земельными участками. Другие виды прав включают право недропользования, прибрежные (водные) права, выпас скота права, права на древесину, права на рыбалку, права на охоту, доступ права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на основные экономические принципы, которые служат основой процесс оценки. Есть много экономических принципов, которые люди и эксперты должны понимать и использовать при реализации суждение для оценки рыночной стоимости земли. Необходимо обсудите несколько наиболее важных принципов.

Принцип замены утверждает, что значение недвижимости, как правило, устанавливается по цене, которую человек должны заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности, предполагая, что не возникнет дорогостоящих задержек при выполнении подмена.Человек заплатит за сайт не больше, чем должны быть оплачены за столь же желанный сайт.

Принцип спроса и предложения утверждает, что стоимость сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение остается такой же. Стоимость сайта уменьшится, если спрос снизился. Земля уникальна, так как предложение фиксировано; это стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип ожидания утверждает, что стоимость земли может повышаться или понижаться в ожидании будущего события, или будущая выгода или вред.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет достичь максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует к существующим экономическим и социальным стандартам в пределах район.

Полезность, дефицит и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как соотношение между желаемое место и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые В основе стоимости земли лежат полезность, дефицитность и желательность. Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и дефицитности, также не имеет ценности, поскольку полезность пробуждает желание использовать и может дать удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно считается важным, поскольку поддерживает и питает жизнь. Однако с экономической точки зрения воздух не представляет ценности, потому что он не присвоено и хватит на всех. Таким образом по крайней мере, на данный момент дефицита нет. Это не может быть правда в будущем, однако, поскольку знания о загрязнении воздуха и его влияние на здоровье человека заставляет людей осознавать, что чистота и воздух, пригодный для дыхания, может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и редкость не придают земле никакой ценности. Желание пользователя, подкрепленное способностью платить, также должно существовать. для создания платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен иметь возможность участвовать в рынке, чтобы удовлетворить свое желание.

Ограничения владения и пользования землей

Хотя земля - ​​это дар природы, определенные юридические, политические и социальные ограничения были наложены в большинстве обществ повсюду года. Каждая нация накладывает определенные общественные ограничения на собственность на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре формы государственного контроля включают:

  1. Налогообложение Право налогообложения земли для предоставления доходов и вернуть сообществу понесенные затраты на оплату для различных общественных благ, услуг и окружающей среды защита, которую обеспечивает государство;
  2. Eminent Domain Право использовать, владеть или брать землю для общего общественного пользования и для пользы;
  3. Полиция Право регулировать землепользование для благосостояние общества в области безопасности, здоровья, нравственности, общее благосостояние, зонирование, строительные нормы, правила дорожного движения и санитарные правила;
  4. Выкуп Право на возвращение земли в собственность агент, правительство, когда налоги не уплачены или когда есть нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

физических атрибутов земли включают качество местоположения, плодородие и климат; удобство для покупок, школ и парки; наличие воды, канализации, инженерных сетей и населения транспорт; отсутствие неприятного запаха, дыма и шума; а также модели землепользования, фасад, глубина, топография, улицы и размеры лота.

Юридические или правительственные силы включают тип и количество налогового законодательства, зонирования и строительства, планирования и ограничений.

Социальные факторы включают рост или сокращение населения, изменения размера семьи, типичного возраста, отношения к закону и порядок, престиж и уровень образования.

Экономические силы включают стоимость и уровень доходов, рост и новое строительство, незанятость и наличие земли. Это влияния этих сил, выраженные независимо и в отношения друг к другу, которые помогают людям и оценщик измерить ценность.

Наилучшее и наилучшее использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут максимально эффективное использование сайта и максимальное преимущества сайта для всех людей.Правильная система оценки и налогообложение земли может обеспечить надлежащее экономическое использование земля. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом улучшенном участке имеет тенденцию побудить владельца сайта либо лучше улучшить свой сайт, чтобы получить больший доход, с которым нужно платить земельный налог, или искать кто-то другой, у кого есть средства для улучшения сайта. Земля налог также может быть источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Перед оценка может продолжаться, самое лучшее и лучшее использование должно быть определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для наиболее эффективное использование всей земли. Оценка процесс основан на наивысшем, наилучшем и наиболее выгодном использовании земля. Наилучшее и наилучшее использование учитывает только те виды использования, которые разрешено законом (соблюдение зонирования, здравоохранения и ограничений), физически возможно (имеет адекватный размер, почва условий и доступности), и является экономически целесообразным (ожидается доход).Использование, отвечающее этим критериям и дает наибольшая чистая прибыль (наилучшая доходность) - наибольшая и лучше использовать.

Порядок оценки земель

Оценка (или аттестация) по сути является мнением ценность сделана опытным знающим человеком. Специалисты известны как оценщики, которые основывают свою оценку рынка земли стоимость на основе основных экономических принципов, которые служат фундамент процесса оценки. Кто угодно может научиться делать это и научитесь делать это лучше.

Оценка или аттестация - это организованный процедурный анализ данных. Эта процедура включает шесть конкретных этапов, каждая из которых содержит множество процедур.

1. Определение присвоения

Цель - оценить рыночную стоимость всех земельных участков. в пределах данного района. Это будет включать производство предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, отдельная семья дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли рынке, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен определять и использовать специальную терминологию, подходящую и относящуюся к оценка земли. Экономическая рента за землю определялась как уплаченная стоимость или вменяется исключительное право на использование земельного участка, или природные ресурсы на период времени, как правило, на один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки рынка земли основана на данных, связанных с земельные атрибуты.Эти данные обычно включают карты; воздушный фотографии; описание физических характеристик, таких как размер, форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность; настоящее использование; доступные коммунальные услуги; близость к центрам города или работа; и улучшения сайта, например улиц, бордюров, водостоков, тротуары и уличные фонари. Правительства имеют большую часть этих данных доступны в разных агентствах.

Как в настоящее время определяется стоимость или плата за приобретение и платят оккупанты? Ведутся ли записи для стоимости или сборы, которые в настоящее время выплачиваются землевладельцами? Если рыночная стоимость земли оценивалась в прошлом, попытки следует сделать так, чтобы они опирались на существующие системы при создании постоянное улучшение сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией в единой базе данных с возможностью анализа. Эксперты должны определять; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и улучшить эти системы и 4) как реализовать процедуры для сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли значения.

Если нет эффективных систем доходов от земли, они могут быть создается аналогично следующему.Эксперты должны выяснить, какие данные о земле существуют в настоящее время и как они могут быть собран для использования в системе оценки земли. Они должны собирать и поддерживать необходимые данные из любых существующих записей, даже хотя в настоящее время он не хранится в едином источнике. Им следует определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких источники его можно получить. Им следует разработать процедуры для сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли значения и данные должны быть собраны для различий в характеристики для каждого сайта.

Эксперт может обучить небольшую команду находить и записывать дополнительные желаемые данные. Данные должны отображаться в удобном таким образом, как на карте рыночной стоимости земли или компьютерной распечатке. В области, где нет систем или данных, простые отношения может быть нарисован для разрешенного использования (зона), расстояние до благоустройства (местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и проанализированы на основе района и типа потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами помогло определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для определить выгодное расположение земельного участка. Интервью может показать, что расстояние до транспорта, например, река, проезжая часть или общественный транспорт имеет большое значение в сознании людей. Или же, могут преобладать другие факторы, такие как однородность район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики, государственные чиновники, агенты по недвижимости, оценщики и другие связанные с недвижимостью, также могут предоставить полезные данные.(2)

Даже если нет данных о продаже земли или рыночных данных, конкретный факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо понимают большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах. В работа оценщика заключается в умелом определении относительного приоритеты, определенные местным населением.

Образец типичных и разнообразных земельных участков в пределах города может быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основании исследования, рыночная стоимость земли может быть определена компетентным оценщик.Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать и проанализировать существующие данные, а затем проанализировать данные выборочного обследования и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. В разница в рыночной стоимости атрибутов, которые усиливают или отвлекает от типичного сайта, может быть добавлено или вычтено из базовая рыночная стоимость других сайтов, включенных в исследование. Эти на карте земельного рынка должны быть отмечены особенности, которые показать основные сайты, рынки которых падают, как желательные уменьшается или увеличивается по мере увеличения желательности.

Будут обсуждены несколько примеров систем оценки земель. в этой статье на простом примере без значительной земли data, к более сложному примеру с большим количеством данных о земле. В используемые методы будут зависеть от данных о земельном рынке, которые в настоящее время существует и как эти данные могут быть собраны для использования в система оценки земель.

4. Проверка данных

Поскольку процесс оценки основан на оценке рыночной стоимости, не основан на личном опыте оценщика, собранные данные должны быть проверены с использованием двух разных источников.Рыночные данные должны быть проверены лицом, непосредственно участвующим в перевод. Например, одна сторона может быть продающей агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка может быть пользователь сайта, согласившийся на сумму продажи. Дополнительный Источниками могут быть государственные земельные агенты или должностные лица, у которых есть информация о продаже не понаслышке. Неточности также могут быть выявляется заинтересованными гражданами, если данные доступны для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Баланс данного отчета будет сосредоточен на различных методы анализа и интерпретации данных о земельном рынке.Несколько будут предложены методы для обеспечения цели оценки рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет оценщику сделать рациональную оценку рыночной стоимости каждый земельный участок. Эта оценка послужит основой для стоимость, которая будет выплачиваться пользователем сайта за исключительное использование место (сайт). Оценщик назначит предварительную стоимость земли. оценки, основанные на сравнительной оценке полезности и желательность сайтов.Изначально они могли это сделать. задача в общем, с пониманием того, что уточнения будет отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка стоимости земли, ориентировочная по каждому сайт, затем можно было бы отобразить на карте земельного рынка. Общественные исследование и анализ рыночной стоимости земельных участков поможет прояснить любые ошибки в оценках. Люди, которые занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле характеристики.Они могут объяснить эксперту, почему и как различия должны быть отражены в выводах о земле значения.

После завершения адекватного выборочного обследования и проведения положительный общественный отзыв, результат может быть использован на протяжении всей Общая площадь. Результаты этих выборочных данных можно использовать для оценки сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земли оценки должны отражать отношение людей, которые может максимально эффективно использовать сайт, кто будет готовы платить больше, чем люди с некачественным использованием.Те, кто не требует и не желают платить земельный налог за лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию и бюджет, что делает его доступным для тех, кто может платить за лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Рыночная стоимость земли имеет тенденцию к ежегодному увеличению обычно больше, чем инфляция. Стоимость строительства имеет тенденцию к снижению каждый год из-за износа физической структуры или его функциональная целесообразность. Если оценки не ведутся регулярно (ежегодно) земля станет значительно недооценены, а здания будут переоценены только в нескольких годы.

Методы оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли включает в себя определение наивысшего и наилучшее использование сайта, оценивая ценность по текущим теория оценки и согласование с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение самое лучшее и лучшее использование сайта. Четыре самых высоких критерия и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически допустимый, финансово осуществимый и максимально производительный.Два виды анализов производятся для определения наивысшего и лучшего использовать. Первое - это наиболее эффективное и эффективное использование сайта, если вакантный; второй - наиболее эффективное и эффективное использование сайта в качестве улучшены, или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости которые составляют основу современной теории оценки: стоимость подход , подход сравнения продаж и подход дохода .

Затратный подход основан на том принципе, что информированный покупатель заплатит не больше, чем стоимость производства заменить собственность той же полезностью, что и предмет имущество.Это особенно применимо, когда недвижимость оценивается включает относительно новые улучшения, которые представляют наиболее эффективное и наилучшее использование земли или когда она относительно уникальна или на сайте расположены специализированные улучшения, для которых сопоставимых объектов на рынке нет.

В подходе сравнения продаж используются фактические цены. рыночные сделки с аналогичной недвижимостью оценить стоимость сайта. Эта методика оценки зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах которые произошли достаточно быстро, чтобы отразить рынок условия относительно периода оценки.Этот Метод также может быть использован для оценки стоимости аренды.

Подход капитализации доходов широко применяется в оценка приносящей доход недвижимости. Ожидаемый подарок и будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие возвратные платежи, дисконтированы до нынешней стоимости через процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка данные для определения текущей рыночной стоимости и уровней расходов для получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные показатели стоимости трех подходов к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости сайт.Не всегда возможно или целесообразно использовать все три подходы к стоимости. Характер объекта оценки, количество, качество и тип имеющихся данных определяют использование каждого из трех подходов. Вариации трех подходы к стоимости могут быть изобретены. Некоторые из них будут представлены в Эта бумага.

Специальные методы оценки стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной шаг выполняется путем применения сравнения продаж или дохода методы капитализации.Самый надежный способ оценки земли значение по сравнению продаж. Когда доступно мало продаж или когда указание стоимости произведено путем сравнения продаж требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки земля. Всего можно использовать семь процедур для определения стоимости земли. показания.

  1. Сравнение продаж Продажи аналогичных, свободных участков анализируются, сравниваются и скорректирован, чтобы обеспечить указание стоимости земли, оценен.
  2. Пропорциональное отношение Связь сайта с известным стандартным сайтом.Разница может выражаться в процентах. Эту процедуру можно использовать, когда их существование является небольшим свидетельством ценности.
  3. Техника остаточного земледелия Предполагается, что земля улучшена до самого высокого уровня и Лучшее использование. Все операционные расходы и прибыль, относящиеся к другие агенты производства вычитаются, а чистая прибыль вменено в стоимость земли капитализируется для получения оценки земли значение.
  4. Распределение Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплаченные цены. распределяются между земельным участком и улучшениями.
  5. Добыча Стоимость земли оценивается путем вычитания оценочной стоимости обесцененные улучшения от известной продажной цены имущество.
  6. Капитализация земельной ренты Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.
  7. Подразделение Девелопмент Общая стоимость неосвоенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка поглощение разработанных сайтов.

С процессом оценки и подходами к оценке поняли, целесообразно рассмотреть методы и процедуры, используемые для анализа и интерпретации данных о земле. В выбор основан на доступных данных, их надежности и полезность при оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший метод, когда требуются соответствующие данные. имеется в наличии. Этот пример основан на оценке данных о рынке земли. для большого района в связи с ограниченным наличием рынка продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах. доказательства в пределах оцениваемого района.

В течение 12 лет автор был уполномоченным по оценке Провинция Британская Колумбия, Канада.В течение этого времени, важные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот позволил провести более подробный анализ стоимости земли и разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы были написаны, что позволяло ежегодно обновлять стоимость земли.

Специалисты по оценке извлекли выгоду из существования правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Основа намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Земельный рынок не идеален, но состоит из выражения всех различных типов лиц в денежном выражении в отношении потенциального землепользования. Оценщик использует рыночные продажи и данные о сайте, чтобы оценить, сколько будет платить за сайт, предполагая конкурентный рынок, вовлекающий знающих людей, которые обычно мотивированы и действуют в собственных интересах.

Стандартные единицы измерения

Земельные рынки можно оценить на основе определенной стоимости за единицу, и единицей часто бывает одно из следующих:

  1. На участок жилой единицы
  2. на квадратный фут
  3. На акр
  4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации единиц, важно.Это решение может быть принято только после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одинаковой основе, а скорее на ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может имеют приоритет над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку отражается в поведении рынка. Это понижает единицу измерения на роль средства для достижения цели. Эту меру можно использовать для помощь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов (образец), чтобы можно было правильно оценить все сайты (население).

Выбор конкретной единицы измерения будет продиктован целесообразность. Например, пользователь многоквартирного дома в кондоминиуме будет разделять использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет принадлежат им и имеют другую рыночную стоимость из-за высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке земли в городах, многие из оцениваемых сайтов будут иметь аналогичный размер и расположены более или менее упорядоченными рядами на улицах, проспектах, бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик вероятно, захочет принять стандартное значение сайта, которое включает большинство сайтов для рассматриваемой области стандарт как по вероятной рыночной стоимости, так и по характеристикам.

Стандартный жилой участок может хорошо реагировать на значение за Участок жилого дома . Коммерческое использование может быть лучше оценено используя значение на квадратную ножку или на переднюю ножку . Ферма или сельская местность Для более точной оценки участка используйте значение Per Acre .Однажды рыночная стоимость единицы измерения установлена ​​для стандартная репрезентативная площадка для данной местности, значение станет равным база, с которой можно сравнить все другие сайты.

Необходимо будет внести поправки на разницу между стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет изучите типичные различия и внесите индивидуальные уточнения. Могут быть причины для повышения стоимости по характеристикам которые лучше стандартного сайта. Они сделают положительная корректировка желаемых характеристик, таких как превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости характеристики которые уступают стандартному сайту. Они внесет отрицательную поправку на нежелательные характеристики, например, плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше удаленность от центра, мокрая земля зимой, обилие скал или плохой доступ

Оценка сайта может быть суммирована в виде единой Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизованный метод - это применение сравнительного метод к земельным рынкам в стадии рассмотрения. Сделаны корректировки для отклонения от стандартного сайта за счет использования определенного набора правил. Наиболее частыми примерами являются те, которые используются для определения расстояния. и размер. Методы родились из необходимости производить надежные и беспристрастные рыночные оценки за ограниченный период времени признание принятых принципов оценки.

Важно проявлять осмотрительность и рассудительность и относиться только к стандартизированные методы в качестве руководства.Использование формул должно быть результат анализа и тестирования местного рынка. Продажи ищутся похожи, за исключением того, что проанализированы. В результате будет получено значение этой разницы. Главный достоинством метода является его административная адаптируемость, разрешение на оценку земельных рынков на основе строгих сопоставимость. Ошибки становится легче обнаруживать, особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример сетки и плитки настройки. процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости участка после учитывая все отличия.Это показывает, как рыночная стоимость увеличиваться или уменьшаться в зависимости от расстояния, размера, фасада и других важные характерные отличия.

Свидетельства о продаже на жилую единицу указывают на то, что незначительные вариации сайтов, будь то фасад или размер, мало влияют на рынки. Оценщик мог выбрать стандартный сайт жилого дома, как по местонахождению, так и по рынку. Они продолжат выносить суждения в отношении другие сайты на сайт, выбранный в качестве стандартного классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.An отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят и другие низшие. Метод размещения на одну жилую единицу пригодится при оценке квартир и домов. Это также может можно комбинировать с использованием другого метода, такого как per квадратный фут.

Настройки уникальных характеристик

После оценки базовой стоимости отдельные участки должны быть рассмотрены. Некоторые сайты обладают уникальными преимуществами или недостатки по сравнению с другими сайтами. Рынок актуальной недвижимости значения различаются для каждого сайта и зависят от множества индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения такой как:

местонахождение
инженерные сети
топография
трафик
зонирование
плотность использования
река
регламент
участок
вид
транспорт
шум
подъезд
фасад
парки
инженерные сети
Люди будут готовы платить дополнительную цену за земельный участок с особыми преимуществами и будет платить меньше за земельный участок с недостатками.Рыночная стоимость уникального различия будут определяться тем, насколько больше или меньше сайт пользователи в целом были готовы платить за эти функции. Этот рыночная разница должна определяться для каждого значительного переменная особенность.

Затем разницу можно преобразовать в корректировку значение. Например, если сайт был лучше стандарта в район из-за удаленности до центра города 5% ($ 4.000), участок размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и удобство отдыха 5% (4000 $), сайт оцениваемый будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем у стандартного сайта.На самом деле на большинстве сайтов есть много мелких отличий, как положительных, так и положительных. и негатив со стандартного сайта.

Сетка корректировки продаж

На жилую единицу

долларов США миль долларов США
ПЕРЕМЕННАЯ = СТАНДАРТ > ВЫСШЕЕ < INFERIOR
Базовая стоимость - 80 000 долл. США 80 000 долл. США $ 80,000
Центр города - 5 0 3 + 4,000 7 - 4,000
Размер - квадратные футы 10 000 0 12 000 + 4,000 8000 - 4,000
Транспортные блоки 3 0 1 + 8000 6 - 6000
Отдых - кварталы 6 0 3 + 4,000 10 - 3000
Скорректированное значение - 80 000 долл. США 100 000 долл. США 63 000 долл. США

на квадратный фут Стоимость на квадратный фут за единицу измерения имеет применение при оценке стоимости коммерческих и промышленных земли, где применяемая ставка будет более постоянной в течение весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за квадратный фут до жилых земель не является обычным явлением.

За акр За пределами городской зоны будут те посылки, которые намного больше, что они не ответят ну или совсем к стоимости участка жилого дома, квадратный фут или передний блок измерения ноги. Если эти большие посылки являются нормой, Единицу измерения лучше всего выразить как стоимость акра.Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими. Они могут относиться к сельскохозяйственным выгодам, например к почве. плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие корректировки для вариаций ширины, глубины и других атрибутов которые отличаются от стандартного сайта.Общее количество вылетов из стандартный передний рынок можно выразить как скорректированный фасад. Именно против этого скорректированного фасада принятые будет применяться значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле. дюжиной. К тому же может быть, что передние ноги дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднее значение, или стандартная ширина. Таблица ширины - это серия процентов корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического Рынок на переднюю ногу любого сайта и приравнять ее к передней ноге стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональное отношение

Один из методов защиты системы оценки земель при продаже или данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе по опыту в других местах, где данные о земле уже существуют. Это разновидность метода сравнения продаж. Это может использоваться для измерения рыночной стоимости земли или арендной стоимости земля.

Регулировки для использования и размещения

Если юрисдикция имеет очень ограниченные данные о земле, такие как разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но нет системы оценки, возможно, удастся построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y по оси X и итоговая рыночная стоимость земли по оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в крупном городе может быть присвоена базовая рыночная стоимость 1,00, к которой все остальные сайты будут сравнивать. Двигаясь к лучшему месту и потенциальное использование может положительно повлиять на рыночную стоимость земли. манера. Отойдите от базовой локации и используйте ее в ту, которая хуже, отрицательно повлияет на рыночную стоимость земли. манера.

Поправки на дополнительные атрибуты и недостатки могут для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость оценено сравнительным методом. Опыт сравнительный город может быть заимствован и протестирован в данной местности для проверки результатов.

Диаграмма, показывающая взаимосвязь одного типа земли использование и расположение, на другой участок другой потенциальной земли использование, может быть создано. Отношения в следующей диаграмме было обнаружено, что они распространены во многих регионах мира.Тем не мение, каждая область отличается, и новая подходящая модель должна быть разработан местными специалистами.

Эта модель может быть основой для рассмотрения различий которые являются частью местного общества города. Так должно быть модифицирован в соответствии с местным опытом. Это может быть осуществляется путем проведения местного расследования, основанного на опыт людей, понимающих преимущества того, что одно место по сравнению с другим. Базовый коэффициент, который был равная сравнительная разница может быть определена для каждого использование и расположение.Затем отдельные сайты могут быть настроены для улучшенные или худшие условия по сравнению с базовыми. А определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, в результате чего справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональная и рыночная стоимости

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ - РАСПОЛОЖЕНИЕ ГЛАВНЫЙ ГОРОД ПРИГОРОД РАЗВИТИЕ СЕЛЬСКИЙ
КОММЕРЧЕСКИЙ
Центральный офис 20.00+
Центр города 10,00 5,00 2,50
Стандартный 3,00 2,00 1,00 ,75
Вторичный 1,50– 1,00,60 .50
ПРОМЫШЛЕННЫЙ
Prime 2.50+ 1,75 1,50 .95
Стандартный 1,50 1,00 ,75 .65
Низшая,75–,50,40,25
ДОМ
Prime 1,50+ 1,00.75 .50
Стандартный 1,00 ,75 ,60 .40
Низший .65-,45,40,25
СЕЛЬСКОЕ И СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
Площади под застройку .20+ .15 ,10 .05
Площадь удаленная,10, 05 .02
Интенсивное земледелие .03 .02
Общее сельское хозяйство .02 .01-
Основа для сравнения: домашний сайт стандартного качества в большом городе = 1.00

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земель, когда данные о рынке или продажах недоступны, это необходимо для оценки рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли (общий доход за вычетом всех затрат, кроме стоимости земли). Это бы результат разработки гипотетического здания самое лучшее и лучшее использование для данного сайта.

Метод анализа развития будет использоваться, когда можно разумно оценить следующие данные: наилучшее использование земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая чистая прибыль на развитие и соответствующая капитализация показатель.

Сначала оценщик определит, какие гипотетические улучшения будут представлять собой наиболее эффективное и наилучшее использование (наибольшее чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должен необходимо оценить возможный валовой доход, который можно было бы получить от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие на среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока вложения будет вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но без учета дохода, относящегося к земле) будет оцениваться и вычтено.

В-третьих, оценщик должен оценить стоимость Предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли вернуть инвестиции в гипотетическое здание и обстановка. Оставшийся доход будет относиться к доходу, оставшемуся до земля.

Остаточный доход от земли будет доступен как доход источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. В вся сумма может быть накоплена и использована в интересах все граждане. Если бы часть чистой стоимости земли не была собранные, это будет преобразовано в продажную цену и частным образом присвоено.

Цена продажи будет определяться путем капитализации оставшаяся чистая прибыль, не уплаченная по земельному налогу. В чистые рынки капитализировались по ставке, скажем, 6% для оценки рыночная стоимость земли. Эта ставка будет отличаться для разных типы и возраст собственности. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере $ 12,05 должна быть выплачена в течение 50 лет. если бы процентная ставка составляла, скажем, 6% годовых. Цена на землю - это то, что потенциальному будущему пользователю придется заплатить землевладельцу, чтобы использовать сайт, если вся чистая рента не используется для общих общественные цели.

Пример на основе
на квадратный фут
Земля
Доход
Земля
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Пособие на вакансию–1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18
Возврат стоимости строительства -12 $ 190
Остаток земли $ 6 - 100 долларов США
Земельный налог -5 - 83 долл. США
Чистый земельный доход $ 1 $ 17

Размещение

Когда сложно найти пустующие земельные участки, которые продали или выставлены на продажу, оценщик может использовать выделение подход.Обычно существует типичное соотношение стоимости земли к стоимость имущества (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущества. недвижимость с аналогичными характеристиками в определенных местах.

Индивидуальные значения для всего имущества (как земли и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но Между землей и постройками нет разделения. Время лучше всего потратить на анализ выборки домов для оценки типичная доля стоимости, которая представляет землю по сравнению с к зданиям.Затем этот процентный коэффициент можно было бы применить ко всем от общей рыночной стоимости домов аналогичного типа в данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была произвольно или не основанный на действительных рыночных условиях, этот метод не будет использоваться. Справедливость и справедливость потребуют, чтобы все рынки основаны на конкурентной системе, в которой все люди получили равные возможности использовать данный сайт. Как промежуточный этап, оценка конкурентной общей стоимости может быть сделано для разных типов собственности и местоположений, то распределение может последовать.

Анализ множества единиц, которые представляют собой случайную выборку, будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов которые обсуждаются. Из этого анализа типичный земельный фактор (отношения) для каждого типа собственности и местоположения будут определенный. Земельный участок будет выделен из общей значение. В приведенном ниже примере оценщик может сделать вывод, что типичный коэффициент земли был 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

Номер подразделения
Итого
значение
- Часть дома
= земельный участок
участок
Фактор земли
Земля / Всего%
212 190 000 долл. США 114 000 долл. США 76 000 долл. США 40%
321 181 000 долл. США 105 000 долл. США 76 000 долл. США 42%
222 192 000 долл. США 117 000 долл. США 75 000 долл. США 39%
311 192 000 долл. США $ 119 000 73 000 долл. США 38%
Заключение: Указанная земельная часть: 40%

После того, как часть была определена и проверена на точность, она может применяться ко всей совокупности рыночных данных для конкретная категория недвижимости в определенном месте.В расчет можно произвести следующим образом:

Население заявка

Блок
номер
Итого
значение x
Земля
коэффициент =
Земля
стоимость
215 193 000 долл. США,40 77 200 долл. США
305 185 000 долл. США,40 74 000 долл. США
301 189 000 долл. США.40 75 600 долл. США

Добыча

Метод извлечения - это вариант распределения и методы развития, при которых вклад рыночной ренты здание оценивается, затем вычитается из общей арендной платы с остаток отнесен на ренту за землю. Это было рассмотрено ранее и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном манера. Это лучше всего использовать там, где улучшения или здания вносили небольшой вклад в арендную плату, а большинство от стоимости была стоимость земли.

Земля
Аренда
Доход
Земля
Рынок
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Пособие на вакансию–1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18 300 долларов США
Возврат стоимости строительства -1 - 17 долларов США
Остаточная стоимость земли $ 17 $ 283
Земельный налог -12 - 200 долларов США
Чистый земельный доход $ 5 $ 83

В этом примере 5 долларов за квадратный фут - это чистый рынок земли. отведен на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут, а Стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация арендной платы за землю

Во многих частях мира, включая районы в пределах США В штатах земля принадлежит физическому или государственному учреждению и сдаются в аренду арендаторам, которые строят здания и платят годовой арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и оценочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована. по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Данная процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.

Сравнимая арендная плата за землю Согласно SF Расположение Трафик Парковка Прил.SF
Аренда земли сопоставимого типа 1 $ 10.00 - 0,50 доллара США - 0,50 доллара США + 0,75 $ + 9,75 $
Аренда сопоставимой земли 2 $ 9,50–0,25 доллара США + $ 0,50–0,25 доллара США + 9,50 $
Аренда земли сопоставимой категории 3 $ 10.00–0,00 - 0,50 доллара США + 0,00 + 9,50 $
Аренда земли на субъекте рынка $ 9.50 арендная плата за квадратный фут /
10% = 95,00 долларов США за квадратный фут

Rent 3 был лучшим сопоставимым местом, расположенным в том же районе и требуется только одна регулировка для трафика, для аренды 2 требуется три небольшие корректировки, а аренда 1 потребовала больших корректировок. я пришли к выводу, что арендная плата исследуемой земли составляет 9,50 долларов за штуку. квадратный фут 10% = 95 долларов США за квадратный фут.

Отдел развития

Общая стоимость неосвоенных земель оценивается как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка поглощение разработанных сайтов. Это метод, используемый застройщики, чтобы оценить цену, которую они могут заплатить за необработанную землю.

Общая выручка от продаж, 50 объектов стоимостью 50 000 долларов США 2 500 000 долл. США
Со скидкой 15% в течение 50 месяцев 1 850 000 долл. США
Стоимость подразделения, 1000 долларов США за сайт 50 000 долл. США
Стоимость разработки, 15 000 долларов США за сайт 750 000 долл. США
Стоимость продажи, 10% от продажной цены брутто 250 000 долл. США
Налоги, проценты, балансовая стоимость, 10% от чистой стоимости 50 000 долл. США
Поощрительные затраты и прибыль, 10% от продажной цены брутто 250 000 долларов США
Чистая стоимость незастроенной земли 500 000 долл. США
Чистая стоимость за акр, 12.5 соток 40 000 долл. США
Чистая стоимость на сайт, 50 сайтов 10 000 долл. США

Карты стоимости земли

Рассчитанная рыночная стоимость должна быть отображается на карте земельного рынка. Это позволит оценщику просмотрите его рыночные данные и выводы о рыночной стоимости. Они могут затем судите, достигнуто ли равенство. Полевой обзор будет позволить ему внести дополнительные необходимые корректировки для других Переменные заметил в обзоре и доделал свой проект.В оценщик обнаружит, что когда результаты его анализа представлены и основные критерии корректировки, общественные можно понять логику оценок.

Компьютерная оценка стоимости земли

Есть много юрисдикций, которые имеют как предыдущую рыночную стоимость оценки и некоторые данные сайта доступны на компьютере. Они могут быть возможность использовать эти данные в качестве основы для обновления рынка оценки.

Многие государственные учреждения уже собрали ограниченные данные о земле в компьютерной системе.(3) Анализируя тенденции рынка, новые оценка земельного рынка может быть сделана с помощью единственного фактора обновления за каждое разрешенное использование земли в микрорайоне.

Вся страна сможет проводить ежегодную переоценку, обновляется записями компьютерных данных. Простая модель, используемая для компьютерный расчет стоимости земли или рыночной стоимости на 1000000 земельные участки могут быть основаны на тщательном анализе рынка Стоимость выборки 12 000 сайтов. (4) Местная оценочная комиссия земельные эксперты могут определить классы землепользования, район площади и рыночная стоимость для каждого стандартного участка в этом районе.А Географическая информационная система может использоваться для отображения стоимости земли, характеристики и статистические данные.

Преимущества использования компьютерных обновлений рынка включать способности:

  1. Содействовать частому обновлению рынков, обеспечивая справедливость лечение всех арендаторов.
  2. Устранение арифметических ошибок при расчетах стоимости земли.
  3. Повышение продуктивности оценщика в стоимости земли оценка.
  4. Используйте стандартизированные методы оценки, которые чтобы быть эффективными.

Источник государственных доходов

Каковы факторы, обуславливающие рыночную стоимость земли и Кому правильно принадлежит это рыночное преимущество в доходах? Земля имеет рыночную стоимость по трем причинам: ограниченное предложение и «естественная» продуктивность почвы и природных ресурсов, публично предоставляемые услуги, включая планирование, улучшения, которые повышение рыночной стоимости земли и рост сообществ и конкурентный спрос людей на эксклюзивное использование основных локации.

Аренда земли - это цена, которую готовы люди и бизнес платить за исключительное право владения и пользования хорошей землей сайт на определенный период времени. Например, люди предпочитают использовать сайты с хорошим расположением, потому что это дает им преимущество тратить меньше времени в путешествиях, находясь рядом с тем, чем они хотят заниматься и где они работают. Бизнесмен может продавать больше товаров на сайте где много людей проходит каждый день, по сравнению с сайтом, где только мало кто пройдет.

Сбор земельной ренты должен использоваться как доход сообщество для обеспечения общественных нужд.Это возвращает преимущество индивидуальный землевладелец получает от исключительного пользования земельный участок, на баланс людей, которые живут в сообщества и разрешили землевладельцу исключительное использование земельного участка на период времени.

Охрана окружающей среды

Ответственность за страхование что рыночная рента за землю взимается для общественных целей. Когда не взимается большая часть земельной ренты, что является сегодня в большинстве стран мира владельцы земельных титулов получают права продать стоимость общественных улучшений, которые были сделаны все сообщество.Сообщество добавило рыночной стоимости к земли за счет улучшения, что увеличивает спрос и арендную плату за земля. Чем дольше владельцы удерживают землю из строя, больший будет полученный ими бонус.

Запрещая людям пользоваться хорошей землей, собственники принудить к преждевременному использованию другой менее желательной земли, которая подальше от города. Это увеличивает стоимость сообщества улучшения и арендная стоимость неиспользованных, но лучше расположена, земельный участок. Это ускоряет деградацию сельских окружающей среды за счет неэффективного использования городских земель и создает огромные ненужное давление на окружающую среду.

Проблема, с которой мы сталкиваемся, заключается в том, что города по всему миру преждевременное распространение и использование земли, в которой нет необходимости и не следует использовать. Это потому, что неуплата земельной ренты субсидирует растрату природных ресурсов и загромождает среда. Города, собирающие полную арендную стоимость земли более компактны и обеспечивают большие и менее дорогостоящие удобства для своих граждан.

Любые шаги по введению в действие принципов хорошего правительства без сбор полной рыночной ренты за землю может привести к отказ.Люди руководствуются мотивом прибыли. Когда люди могут получить большую прибыль, ничего не делая, но сохраняя землю, которую они если они не использовались долгое время, они это сделают. Когда община собирает полную рыночную ренту за землю, они устранение мотива для удержания земли вне эффективного использования, потому что незаработанная прибыль была собрана в качестве государственного дохода.

Эффективное землепользование нравится всем, потому что оно превосходит политические ограничения большинства людей. Все понимают что земля в равной степени принадлежит всем людям.Они хотят чистую окружающей среде на Земле и оставить здоровое наследство будущие поколения, независимо от их политических взглядов.

Основная функция компетентного городского правительства - предоставлять хорошие общественные услуги, собирая земельную ренту созданы в сообществе для обеспечения эффективного использования земли и равные возможности для всех граждан. Транспорт является важной функцией правительства, которая способствовала бы создание компактного города, в котором люди смогут легко найти возможности, которые они желают для образования, торговли, религии и отдых.Хорошее землепользование, со свободой людей достичь наилучшего и наилучшего использования земли, обеспечит желаемое сообщество. Компактный город снизит потребность в вторгаются в пустыню и разрушают окружающую среду.

Эффективность государственных доходов

Адам Смит в статье Богатство народов предположил, что любой «налог» должна взиматься плата за услуги, которые приносят пользу всем людям и являются более эффективно выполняется одним совместным усилием. Он постулировал четыре принципа налогообложения, которые любой источник выручка должна соответствовать:

  1. Освещает производство богатства и не препятствует или сократить производство;
  2. Дешево собирать, требует небольшого количества коллекционеров, и его легко собрать. понимать;
  3. Определенное; нельзя избежать, мало возможностей для коррупция и обеспечивает адекватный доход;
  4. Справедливая и справедливая выплата полученных пособий, беспристрастный и справедливый.

Единственным доходом является сбор государственных доходов от аренды земли. источник, или "налог", который соответствует этим критериям.

Хотя главный аргумент в пользу увеличения государственных доходов от земли рента и природные ресурсы потому, что это справедливо и справедливо, это также самый эффективный метод увеличения дохода, который необходим для общественных помещений и служб. Земля видна, не может быть скрыт, и его оценка менее навязчива, чем оценки доходов и продаж. Налоги на труд и капитал вызывают людей рассмотреть альтернативные варианты, в том числе работать с меньше усилий, что дает меньше реальных товаров.Например, налог по заработной плате снизит чистую заработную плату после уплаты налогов и ослабит стимулы работать. Человек может быть готов много работать за зарплату в 20 долларов. в час, но решите бросить учебу, если налоги возьмут 8 долларов, а чистая заработная плата всего 12 долларов в час. Экономисты утверждают, что нынешние налоги приходится 25% потерь производства в Соединенных Штатах. Производство и потребление значительно улучшились бы, если бы общественные доход поступал в основном от земли, а не от налога на заработную плату. То же самое произойдет, когда здания и машины будут облагаться налогом.В налог на строительство снижает количество и качество построек произведено. Снижается налог на продажи, торговлю или добавленную стоимость. потребление, производство и чистое богатство. Уклонение от уплаты налогов с продаж в Соединенные Штаты превысили 30% в последние годы.

Как новые изобретения и более эффективные способы производства товаров обнаружены, экономическое благосостояние людей не улучшается, потому что они потеряли доступ к земле и должны платить как арендную плату, так и налоги. (5) Вместо того, чтобы использовать ренту для оказания общественных услуг, капитал и заработная плата должны быть истощены, что препятствует частному предприятие.

Когда арендная плата за землю берется для общественных целей производство и распространение не сдерживаются. Это потому, что то же самое сумму ренты в противном случае взял бы какой-нибудь частный физическое лицо. Арендная плата будет такой же, разница в том, как она используется. Есть свидетельства того, что сообщества, которые повышают доходы от земли, а не от труда и капитала, больше процветающие, многие увеличивают производительность более чем на 25% (6)

Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

В целях сохранения окружающей среды необходимо и возможно лучше использовать наши сообщества.Если производители рыночная стоимость земли (природа, правительство и люди) не использовать земельную ренту, кто-то другой будет. Вот почему эффективная земля использование не работает в условиях современных земельных систем в большинстве стран. Все страны собирают часть земельной ренты, возможно, 10%, 20% или 30%, но пока нет, собрать всю рыночную ренту за землю.

Проведены исследования, показывающие, что сообщества процветать и преуспевать пропорционально проценту земли ренту, которую они собирают. Первые сообщества, решившие сбор всей земельной ренты будет иметь огромную конкурентную преимущество перед всеми другими сообществами.Они смогут сократить или отменить регрессивные налоги на рабочую силу и капитал. Они будут привлечь новый бизнес и промышленность и стать процветающим.

Чтобы определить, сколько ренты за землю должно собирать сообщество рассмотрим альтернативы. Все, что не собрано, будет капитализировать в рыночную стоимость землевладельцы. Покупка земли в завышенные рыночные цены - препятствие для новой индустрии. Землевладельцы продать капитализированную земельную ренту (известную как стоимость земли), которая не собираются сообществом, даже если это нетрудовой доход.Это вызывает неравенство между землевладельцами и не землевладельцами. В США 5% населения, не включая многие домовладельцы или фермеры владеют 70% всей национальной земли и ценность природных ресурсов.

Люди придут в хорошо управляемое сообщество, потому что они будут лучше, чем жить одному или в нищей локаль. Город должен обеспечивать доход, чтобы приносить пользу качественные услуги.

Этот доход лучше всего получить, когда сообщество возвращает ценность преимуществ и услуг, которые он обеспечивает.Это делается за счет сбора доходов от аренды земли. что отражает стоимость предоставляемых услуг и удобств. в этом сообществе. Земельная рента принадлежит всем людям в равной степени. которые живут в регионе, который помог создать эту ценность. В хорошо управляемое сообщество. земельной ренты достаточно, чтобы обеспечить адекватное финансирование необходимых социальных целей, и предоставляется местным городским самоуправлением

Города, которые предпочитают взимать арендную плату за землю в качестве основного источника дохода имеют то преимущество, что не требуют обременительных налогов для оплачиваться рабочими, бизнесменами, предпринимателями или гражданами.Людям, которые работают над созданием богатства, следует разрешить что они производят. Когда рабочая сила не облагается налогами, большее производство и происходит потребление. Формируется инвестиционный капитал, который используется для производить больше богатства. Создаются новые рабочие места и экономическое разнообразие полученные результаты.

Каждый человек имеет право сохранять то, что он или она производит, но не каждый имеет право растрачивать то, что принадлежит всем людям, землю что включает в себя природную среду. У каждого человека должен быть возможность использовать лучшую землю для своего бизнеса или личного потребности, если они готовы платить арендную плату за землю, которую другие землепользователи готовы платить.

Если арендная плата за землю превышает потребности общины в общественные услуги метод распределения избыточного дохода может легко найти. Чтобы поддерживать справедливое общество, в котором никто не особые льготы, за которые они не платят, важно собрать всю земельную ренту. Сообщество должно использовать то, что есть необходимы для общественных услуг и улучшений, таких как школы, больницы, парки, полиция, дороги, коммунальные службы и оборона и зарезервировать фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Этическое предложение может заключаться в разделении избыточной выручки что не нужно для общественных заведений и служб в конце каждого года и посылать каждому гражданину в этом сообществе равное часть оставшейся выручки.Это похоже на метод используется на Аляске и в Альберте. Равенство возможностей быть продуктивность может быть достигнута только путем повторного захвата всех рыночной арендной платы за землю и обеспечения того, чтобы все люди получали выгоду от ее значение.

Не только аренда земли потенциально является важным источником государственных доходов. доход, сбор всего этого обеспечит равное возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Люди могли бы финансировать полезные здания, оборудование и заработную плату, скорее чем покупать землю по завышенным ценам.Многие страны, включая США, были начаты с предпосылки использования арендная плата за землю для финансирования коммунальных услуг. Многие страны страдают от экономических убыток, потому что они больше не собирают рыночную ренту за землю.

Стоимость земли может быть оценена с приемлемой точностью, по цене, которая очень мала по сравнению с предполагаемым доходом полученный. Правильная система оценки и налогообложения земли может обеспечить правильное хозяйственное использование земли. Земельный участок должен быть доступным для пользователя, который может максимально и наилучшим образом использовать сайт и максимизировать преимущества сайта для всех людей.Земельный налог может стать основным источником государственного дохода, который местные жители руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Земельный налог может предотвратить отчуждение наших детей, будущих производителей в обществе. Правосудие требует, чтобы стоимость земли созданы обществом и природой, сделать доступными для общественности улучшения. Это ответственность хорошего правительства.


Примечания

1. Некоторые экономисты считают, что существует также спекулятивная премия, которую необходимо устранить.Здания не считаются землей и исключаются из любого обсуждения земельных налогов. [вернитесь назад]

2. Дополнительные характеристики земли и источники информации можно найти в руководствах Управление по оценке и оценке собственности и Оценка земли Международной ассоциацией специалистов по оценке, 1313 East 60th St., Chicago, IL 60637.
Учебный курс по методам оценки земли , написанный и преподаваемый экспертами по земельной оценке Ямайки в октябре 1990 года, Тед Гвартни, Tgwartney @ aol.com [вернуться назад]

3. Когда автором был городской эксперт в Саутфилде, штат Мичиган, единственными данными о земле, доступными в компьютерной системе, были первоначальная оценка стоимости земли, идентификатор разрешенного использования и классификация района (местоположения), сделанная годами ранее. [вернитесь назад]

4. Когда автор руководил Управлением по оценке Британской Колумбии, мы смогли ежегодно оценивать 1 350 000 земельных участков, используя компьютерную систему оценки земли, которая учитывала все характеристики земли, зонирование, физические характеристики и факторы рыночного спроса.Для анализа продаж и тестирования результатов использовалась система множественного регрессионного анализа. [вернитесь назад]

5. Эта дилемма подробно описана во многих книгах. Возможно, наиболее известным является Прогресс и бедность Генри Джорджа, опубликованный Фондом Роберта Шалькенбаха, 149 Мэдисон Авеню, # 601, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10016. [вернуться назад]

6. Потери наций , Фред Харрисон, изд., Othila Press, Лондон, 1998. [вернуться назад]

10 способов повысить стоимость вашей земли - приусадебное хозяйство и животноводство

Каждый участок земли уникален, и существует почти столько же способов повысить стоимость земли, сколько есть земельных участков и желающих землевладельцев.Однако есть несколько общепризнанных проверенных методов повышения стоимости земли. Каждый человек, владеющий загородной недвижимостью, найдет несколько из этих вещей в пределах своих возможностей, и улучшение вашей земли является большим источником личного удовлетворения.

1) Простая оценка. Это самый важный способ повышения стоимости земли. Самое приятное то, что он работает автоматически, если какой-либо негативный фактор не влияет на землю. Чтобы этот метод работал в полной мере, его необходимо рассмотреть еще до покупки земли.Следует проявлять осторожность при оценке местоположения собственности. Находится ли это на разумном расстоянии от рабочих мест и торговых центров? Будет ли характер роста территории распространяться на сушу? Это в области хорошего роста рабочих мест и процветания, или это в регионе, который теряет рабочие места? Отсутствие работы отрицательно скажется на стоимости недвижимости. Иногда это сильно обесценивает стоимость земли.

Отдаленная земля никогда не будет цениться так быстро, как земля, которая находится ближе, но, тем не менее, на нормальном растущем рынке ее стоимость будет неуклонно расти.

Недвижимость в большинстве районов, включая сельские земли, проходит примерно пятилетний цикл оборота. Таким образом, каждые пять лет или около того на рынке будет появляться больше объектов недвижимости, чем в середине цикла. При размещении земли на рынке было бы разумно рассмотреть, на какой стадии находится цикл. Это может повлиять на ценообразование и маркетинговую стратегию. Ваш агент по недвижимости будет лучшим источником информации о текущих тенденциях в этом районе.

Еще одним важным фактором при рассмотрении оценки стоимости земли является высокая стоимость продажи.Акцизы, страхование правового титула, комиссионные, записи и другие расходы часто взимаются с продавца. В среднем районе может потребоваться до пяти лет для получения чистой прибыли после того, как будут оплачены все расходы по продаже.

2) Установить или предоставить коммунальные услуги. Необработанная земля обычно будет стоить намного больше, если покупатель уверен, что там можно построить дом. В конечном итоге обеспечение коммунальных услуг часто стоит намного больше, чем затраты. Если канализационные линии недоступны, проверьте заземление, чтобы убедиться, что на участке можно установить септическую систему.Почва сильно различается, и тест на перк покажет, какой тип септической системы является приемлемым. Как только это будет определено, вы или покупатель сможете определить стоимость системы.

Если имеются водопроводные линии, проложите их к собственности. Если такой возможности нет, вы можете подумать о бурении скважины. Вы также можете разводить живую воду при условии, что источник и развитие делают ее пригодной для питья.

3) Обеспечьте или улучшите доступ. Хотя большинство людей не осознают этого, покупая землю, плохой доступ к ней может стать самым большим препятствием для пользования собственностью.Хороший доступ не только предоставит вам свободу пользоваться своей землей, но и хороший доступ можно будет указать покупателю, когда недвижимость будет выставлена ​​на продажу.

Сервитуты - еще один аспект доступа. Убедитесь, что ваша земля правильно обслуживается сервитутом входа / выхода и необходимыми сервитутами. Неадекватные положения о сервитуте или их отсутствие - проблема во всех частях страны. Хотя некоторые из них необходимы, убедитесь, что земля не перегружена сервитутами, обслуживающими другие участки.

4) Добавить ограждение. Еще одно капитальное улучшение - забор, который почти всегда повышает стоимость земли. Его следует устанавливать в соответствии с тем, для чего используется земля. Забор из белой доски не подходит для крупного рогатого скота, но идеально подходит для эффектной конной фермы. И наоборот, хорошо натянутый и прочный забор из колючей проволоки понравится скотоводу.

Забор может решать несколько задач одновременно, и для конкретных целей используются разные типы ограждений.Забор может определять периметр земли, содержать домашний скот или не подпускать нежелательных животных. Поперечный забор может уберечь домашний скот от сельскохозяйственных угодий или обеспечить эффективное использование пастбищ. Ограждение двора способно защитить ценный ландшафтный дизайн и добавить придворной территории интереса и красоты. Высокий забор из оленей может защитить фруктовые сады, декоративные деревья, огороды и цветы.

Независимо от того, какой тип или типы ограждений используются, они должны содержаться в хорошем состоянии, и при их выборе следует учитывать стоимость обслуживания и фактор времени.

5) Ферма или лесная ферма. Если у вас есть сельскохозяйственная земля, ее использование определенно повысит ее стоимость. Урожай не только принесет прибыль, но и повысит привлекательность для глаз. Если у вас нет времени и возможностей для ведения сельского хозяйства, обычно есть соседние фермеры, которые будут управлять фермой на основе аренды или долевого участия. Ваши производственные записи предоставят покупателю доказательства стоимости земли.

Если у вас есть лесной участок, вы можете снизить его стоимость, не позаботившись о нем.Деревья получают повреждения по-разному: от болезней, таких как корневая гниль, до поражения насекомыми, паразитарной растительности, стресса в сухую погоду, снегопада и других причин. Все это оставляет ваш лес в беспорядке и часто усугубляет проблемы. Лесом можно управлять, чтобы способствовать здоровому росту деревьев, хорошей среде обитания диких животных, а также использовать его для отдыха. Все это повысит стоимость вашей земли.


Если вы не знакомы с передовой практикой ведения лесного хозяйства, обратитесь к местному консультанту по лесному хозяйству.Он или она посоветуют вам правильное расстояние между деревьями, чтобы обеспечить максимальное количество питательных веществ и пребывания на солнце, как обеспечить коридоры для диких животных и как лечить или предотвращать повреждение насекомыми и болезнями. Возможно, вам следует прореживать древесину для оптимального здоровья леса. Это может дать вам деньги, которые вы могли бы использовать для улучшения лесов в будущем.

Лес в хорошем состоянии всегда будет дороже, чем лес, за которым не ухаживают, поскольку ценная древесина фактически потеряна и выброшена впустую из-за отсутствия ухода. Процветающий лес, обеспечивающий хорошую среду обитания для диких животных, не обязательно должен выглядеть ухоженным, как парк, но следует позаботиться о том, чтобы уменьшить вероятность потерь из-за пожара.

6) Право собственности или покупки. Это кажется само собой разумеющимся, но не все права продаются с каждым объектом собственности. Большинство покупок земли включает в себя права на древесину и полезные ископаемые, а также другие права собственности. Однако в некоторых областях эти два права обычно продавались в прошлом. Чтобы получить остро необходимые деньги, многие фермеры продавали бессрочные права на лесоматериалы в тридцатые годы; В любом случае деревья были просто помехой для ведения сельского хозяйства.

Самое простое - убедиться, что вы получаете эти права при покупке недвижимости.Если вы их не получили, вы можете попробовать выкупить их обратно. Иногда лесозаготовительные компании вырубают последний предмет, а затем предлагают права на древесину землевладельцу. Если эти права станут доступны, вы всегда должны использовать их, так как это может быть разовое предложение. Точно так же горнодобывающие компании и частные лица могут владеть всеми или частью прав на добычу полезных ископаемых, но иногда их можно убедить продать их вам.

Проверьте свой отчет о праве собственности, чтобы определить, владеет ли кто-либо еще лесом, минералом или другими правами.Свяжитесь с ними по поводу возможности выкупа прав. Земля со всеми правами определенно стоит намного дороже, чем земля без одного или нескольких прав.

Права на воду больше не являются предметом титула в большинстве штатов, а неограниченные права на воду почти ушли в прошлое. На самом деле вопрос прав на воду может сбивать с толку. Некоторые свойства имеют право на орошение или другие права на воду; некоторые нет. В каждом штате есть собственная политика в отношении прав на воду. Большинство штатов разрешают как минимум право на воду для бытовых нужд для каждого жилища, но в районах с нехваткой воды получить даже права на бытовую воду может быть невозможно.Покупая землю, убедитесь, что у вас есть права, по крайней мере, на владение или развитие хозяйственно-питьевого водоснабжения. Внутренние права обычно включают дом, двор и ограниченное количество скота. Если появятся дополнительные права на воду, это может значительно улучшить вашу землю, если вы их получите. Например, иногда на продажу выставляются доли в ирригационных участках.

Наличие или увеличение ваших прав на воду почти всегда увеличивает стоимость вашей земли. Без хотя бы права на воду для бытовых нужд ваша земля может иметь очень ограниченную стоимость.

7) Составьте генеральный план. Перед тем, как вы начнете строить дом или добавлять сараи, хозяйственные постройки и другие улучшения, вы должны разработать всеобъемлющий генеральный план для земли и планируемых застроек. Таким образом, ваши дополнения будут организованы таким образом, чтобы максимально повысить ценность собственности. Например: сарай должен быть достаточно близко, чтобы его можно было легко посетить, и все здания должны иметь достаточное расстояние, чтобы предотвратить распространение огня в случае возникновения пожара.

8) Убирайте мусор и ухаживайте за почвой. Многие старые фермеры и фермы накопили больше, чем их доля, старых автомобилей и хлама, и современные землевладельцы не сильно отличаются. Это потому, что свалки и перегрузочные станции часто бывают дорогостоящими и находятся на большом расстоянии от сельской местности, и кто знает, когда-нибудь вам может понадобиться этот хлам. Плюс достаточно места для хранения вещей. Это не только неприглядно, но и обеспечивает идеальное жилье для змей и грызунов. Хотя разумно хранить определенное количество старого и излишков, избавление от большей части этого накопившегося мусора всегда повысит стоимость и продаваемость земли.

Уход за почвой включает обработку местных ядовитых сорняков ручным сбором или опрыскиванием. Покупатель определенно не хочет сталкиваться с серьезной проблемой, связанной с ядовитыми сорняками, и многие округа будут фактически лечить сорняки и взимать с вас плату за это и / или взимать штрафы, если вы с ними не справитесь.

Предотвращает или лечит проблемы эрозии. Эрозия определенно снизит стоимость земли. Служба охраны почв правительства США может предложить помощь в оценке проблем эрозии и порекомендовать лечение.Иногда также есть деньги на совместную борьбу с эрозией. Собирайте камни с сельскохозяйственных угодий и пастбищ. Это нужно делать регулярно. Это увеличивает продуктивность и, следовательно, стоимость земли.

9) Благоустройство дома и участка. Озеленение может значительно повысить стоимость вашей земли - от крупных проектов до мелких завершающих штрихов во дворе. Ландшафтный дизайн - одна из областей, в которой вы можете дать волю своему воображению и творчеству. Однако для достижения наилучшего эффекта и удовольствия есть несколько простых рекомендаций, которым нужно следовать при создании своего Эдемского сада.

Несмотря на то, что все задачи не могут быть выполнены одновременно, было бы неплохо иметь генеральный план. При создании плана особое внимание следует уделить «сдерживанию апелляции» или «подходу апелляции». По прибытии в отель общий эффект должен быть радушным для глаз. Система полива должна быть основным компонентом генерального плана.

При правильном планировании создание прекрасного ландшафта не обязательно требует огромных денежных средств. Относительно недорогие кусты и цветы могут быть прекрасными, если их тщательно выбирать и размещать.Любой ландшафтный дизайн будет смотреться дорого, если за ним хорошо ухаживать. Вы можете запланировать три сезона цветения цветов, добавить интереса с помощью приподнятых грядок и интегрировать природные зоны, которые поощряют дикую природу. С генеральным планом будет намного проще интегрировать крупные проекты, такие как палубы, пруды и пешеходные дорожки в последующие годы, и они будут способствовать единому целому, а не создавать эффект мешанины. Добавление ограждений может значительно улучшить ваш ландшафт, выделив специальные области; Вы можете, например, рассмотреть декоративный забор между двором и пастбищем.

При выборе кустарников и цветов хорошее практическое правило - иметь посадки не менее трех высот и варьировать цвет и текстуру растительности. Одна из самых больших ошибок, которую совершают люди, - это не осознавать, насколько большим будет растение к зрелости, и сажать растения слишком близко к зданиям. Избегайте сажать дерево как искусственное рядом с домом как искусственный памятник. Не забудьте включить хозяйственные постройки при создании генерального плана. Благоустроенный ландшафт вокруг хозяйственных построек, не требующий особого ухода, значительно повысит визуальную привлекательность.

И последнее предостережение: если вы живете в районе с острым сезоном пожаров, обязательно учитывайте опасность пожара при выборе и размещении кустов рядом с вашим домом и хозяйственными постройками. Однако зеленый, хорошо политый ландшафт вокруг вашего дома и хозяйственных построек действительно повысит защиту от огня. Ваше определение хорошо полива может простираться от простого разбрызгивателя до пруда. Кстати ...

10) Построить пруд. Кто сказал, что улучшение земли - это не весело? Подробнее об этом читайте в статье «Постройте собственное отверстие для плавания на заднем дворе».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *