Какие требуются документы в стройнадзор для сдачи жилого дома: Порядок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Строительный надзор и контроль — ввод в эксплуатацию и разрешение на строительство

Специалист сопровождает Заказчика строительства Объекта при получении разрешения на строительство и вводе объекта в эксплуатацию.

На этапе получения разрешения на строительство:

• Формируется комплект проектной и исходно-разрешительной документации для получения разрешения на строительство.
• Формируется комплект полного пакета документов
• Проводится анализ имеющихся у Заказчика справок и документов, а также Градостроительный анализ земельного участка
• Осуществляется получение разрешения на строительство объекта

На этапе подготовки:

• Сопровождение проведения необходимых обследований сторонними организациями по отдельным договорам (санитарно-эпидемиологические исследования; энергообследование; техническая инвентаризация и другие, при необходимости).
• Анализ выявленных нарушений.
• Координация устранения нарушений силами генеральной подрядной организацией и генеральным проектировщиком.
• Формирование комплекта необходимых документов для получения заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов
• Формирование комплекта необходимых документов для получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
• Сопровождение получения разрешения.

ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» оказывает помощь в оформлении документов для ввода объектов в эксплуатацию. У нас вы можете пройти экспертизу и получить документы для нежилых помещений, объектов индивидуального жилищного строительства, а также объектов после капитального ремонта или перепланировки. Мы имеем большой опыт в оказании услуг по оформлению и оценке проектной документации. Наша основная задача заключается в предоставлении услуг в соответствии с законодательством, которые, в свою очередь, способствуют повышению качества возводимых объектов.

Наши специалисты учитывают пожелания клиентов. Однако приоритетом являются, конечно же, требования законодательства в сфере строительства. Все экспертно-оценочные работы представляют собой проверку на соответствие нормативным актам. Все это позволяет предоставлять качественные услуги в строго оговоренные законом сроки. Многие клиенты уже оценили преимущества работы с нами, так как мы не ограничиваемся одной лишь проверкой документации. Чтобы ввод в эксплуатацию объектов клиентов прошел успешно, мы оказываем консультации и помощь на всех этапах оформления документации.

Ввведение объектов капитального строительства

Ввод в эксплуатацию объекта является заключительным этапом архитектурно-строительного проектирования и согласования проектной документации. Если готовый объект будет полностью соответствовать заявленной документации, это гарантирует получение акта. Порядок оформления объектов капитального строительства регламентируется законом. Информация об этом представлена в статье 55 Градостроительного Кодекса РФ, которая так и называется: «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Согласно Градостроительному Кодексу, разрешение на ввод в эксплуатацию – это документ, который подтверждает, что строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта выполнены в соответствии с полученным разрешения. Также в документе указывается, что объект построен (реконструирован, отремонтирован) в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Если объект – линейный, то он должен быть построен в соответствии с проектной документацией, проектом межевания и проектом планировки территории. Ввод в эксплуатацию любого объекта возможен только тогда, когда застройщик предоставит разрешение на строительство (реконструкцию, перепланировку и т.д.)

Чтобы начать процесс ввода объекта в эксплуатацию, застройщику необходимо обратиться с заявлением в уполномоченные органы исполнительной власти. К заявлению надо приложить пакет документов, перечень которых определяется законодательством. В перечень входят:

• Градостроительный план земельного участка с правоустанавливающими документами на него;
• Акт приемки объекта капитального строительства;
• Разрешение на проведение строительных работ;
• Схемы размещение инженерных сетей и акты их приемки;
• Справки, которые подтверждают соответствие объекта требованиям технических регламентов и другим законодательным актам. Справки должны быть подписаны лицом, осуществляющим строительство.
• Соответствие объекта тех. условиям. Справки должны быть подписаны представителями организаций, которые осуществляют эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
• Документы, которые подтверждают соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства проектной документации. В документах должны быть отражены, в том числе, сведения об энергетической эффективности об оснащенности объекта капитального строительства приборами учета.
• Схемы расположения построенного (реконструированного) объекта и планировочная организация земельного участка.
• Заключение уполномоченного органа Государственного строительного надзора о соответствии построенного (реконструированного) объекта проектной документации и требованиям технических регламентов.
• Документы, которые подтверждают наличие договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца объекта капитального строительства за причинение вреда в результате аварии на этом объекте.

Чтобы получить акт ввода в эксплуатацию линейного объекта, необходимо предоставить проект планировки территории и проект межевания территории вместо градостроительного плана. Схему расположения объекта в этом случае предоставлять не надо.

Государственные органы могут отказать в выдаче акта по следующим причинам:

• Неполный комплект документов из указанного списка;
• Несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или требованиям проекта планировки территории;
• Несоответствие объекта капитального строительства требованиям разрешения на строительство;
• Несоответствие проектной документации (исключения допускаются для объектов индивидуального жилищного строительства, на которые не распространяется это требование).

Ввведение объектов после перепланировки

После проведения перепланировки или переводе объекта в нежилой фонд необходимо провести процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Перечень документов здесь не такой большой, как при только что построенных или реконструированных объектов. Но это не означает, что к процедуре можно отнестись несерьезно. Заявителю может быть отказано по нескольким причинам, если его документация будет оформлена неправильно, а в ходе работ по перепланировке будут допущены недочеты.

Перепланировки нужно предоставить следующие документы:

• Результаты новых обмеров проектно-инвентаризационным бюро;
• Документы на строительно-монтажные работы от организации, которая занималась перепланировкой;
• Правоустанавливающие документы на объект;
• Заключение государственных органов (СЭС, КУГИ, пожарный надзор и другие) о соответствии работ по перепланировке требованиям безопасности.

Подтверждением является акт ввода в эксплуатацию, который подписывается членами комиссии после исследования объекта. На основании акта оформляется новый кадастровый паспорт, и вносятся изменения в ЕГРП.

Ввод построенного объекта

Ввод в эксплуатацию законченного строительством здания или сооружения осуществляется после проверки приемочной комиссии. Она принимает решение о соответствии объекта документации и возможности его эксплуатации без вреда жизни и здоровью людей. Акт приемки объекта утверждается председателем приемочной комиссии. Утвержденный акт подтверждает создание нового объекта и является основанием для включения объекта в другие документы и реестры.

Специалисты ООО «Северо-Западный Экспертный Центр» оказывают помощь на всех этапах оформления проектной и иной документации, необходимой для ввода объекта в эксплуатацию. У нас вы можете получить документы, которые имеют такую же юридическую силу, что и решения государственных учреждений в сфере строительного надзора и экспертизы.

о строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Балтийской, 96 в г. Барнауле — Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края

Строительство жилого дома по ул.  Балтийской, 96 в г. Барнауле осуществляется застройщиком ЖСК «Балтийский» (далее – «ЖСК», «Кооператив») на основании выданного комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула разрешения на строительство от 30.07.2018 № 22-RU22302000-267-2018 (срок действия – до 25.06.2019). Объект представляет собой многоквартирный дом переменной этажности (11-16 этажей), состоящий из 5 блок-секций. Проектом предусмотрено 414 квартир в жилом доме общей площадью 24 235,2м².

При строительстве Объекта осуществляется региональный государственный строительный надзор, в ходе которого в 2017 году Инспекцией установлено наличие наклонных трещин в кирпичной кладке стен двух блок-секций с 1-го по 11-ый этаж дома. Для выяснения причин произошедшей ситуации на Объекте, принятию мер по их устранению Инспекцией застройщику Объекта выдано предписание, в рамках исполнения которого застройщиком проведены обследование Объекта и оценка проектной документации на строительство Объекта, по результатам которых выявлены существенные нарушения, в том числе, допущенные при подготовке положительного заключения негосударственной экспертизы, влияющие на надежность и безопасность Объекта.

В связи с установлением недостатков в проектной документации на строительство жилого дома, получившей положительное заключение экспертизы, Инспекцией направлены соответствующие документы в Минстрой Российской Федерации, которым подтверждена обоснованность позиции Инспекции, а также государственного экспертного учреждения, давшего отрицательное заключение экспертизы проектной документации. Приказом Росаккредитации действие свидетельств об аккредитации экспертного учреждения, выдавшего положительное заключение экспертизы проекта на строительство Объекта, на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий приостанавливалось.

Кооперативом проведена работа по внесению изменений в проектную документацию в части изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности Объекта. Вместе с тем, повторная экспертиза проведена только в отношении внесенных изменений, что является нарушением законодательства.

Так, Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – «ГрК РФ») внесены изменения, в том числе в части исключения понятия «модифицированная проектная документация». Положениями части 7 статьи 52 ГрК РФ установлено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, после повторной экспертизы проекта.

Указанную правовую позицию поддержал Минстрой России в своем письме от 18.10.2018 № 42268-ОД/08.

Поступившее 25.02.2019 извещение застройщика об окончании строительства явилось основанием для проведения Инспекцией проверки законченного строительством Объекта, по результатам которой подтвердить соответствие выполненных работ требованиям проектной документации не представилось возможным.

В результате проверки установлено, что построенный Объект не соответствует требованиям проектной документации и имеет в том числе следующие несоответствия:

— не выполнено остекление лоджий;

— не выполнено утепление пола 1 этажа по низу плит перекрытия (со стороны подвала) в 2 слоя: пенополистирольными и минераловатными плитами толщиной по 50 мм каждый с облицовками влагостойкими гипсокартонными листами;

— вместо алюминиевых радиаторов отопления в квартирах установлены чугунные радиаторы;

— не установлены для регулирования теплоотдачи радиаторов на подаче термостатические клапана с предварительной настройкой с термоголовкой типа «К», на обратке запорно-регулирующие клапана с возможностью перекрытия потока и возможностью предварительной настройки;

— магистральные трубопроводы водоснабжения в техническом подполье и подающие стояки горячего водоснабжения выполнены с применением труб (отводов) из неоцинкованных труб вместо предусмотренных проектом оцинкованных труб;

— не установлены на верхних жилых этажах канальные вентиляторы в вытяжных вентканалах;

— не выполнена установка клапанов инфильтрации воздуха «СВК В-75» для притока воздуха в помещения жилого дома.

На объекте выполнены работы, проектные решения которых признаны государственной экспертной организацией не соответствующими установленным требованиям, в том числе:

— выполнено погружение свай с опиранием в супесь элемента 5 не в соответствии с результатом их испытаний, в котором несущим слоем служит суглинок элемента 4;

— выполненные элементы остекления окон имеют неоткрывающиеся створки, что не обеспечивает их безопасную эксплуатацию;

— установленные пожарные насосы на системе противопожарного водопровода обеспечивают создание напора 53 м, при требуемом 72 м.

В этой связи, подготовлен соответствующий акт, который направлен застройщику для проведения работы, необходимой для обеспечения сдачи Объекта. В целях побуждения застройщика к скорейшему разрешению сложившейся ситуации Инспекцией выдано предписание на срок до 12.06.2019.

Так же информация о нарушениях, допущенных при организации подготовки проектной документации и проведения ее экспертизы, направлена Инспекцией в прокуратуру Алтайского края и Минстрой России, для принятия соответствующих мер реагирования.

Важно отметить, что за период осуществления регионального государственного строительного надзора Инспекцией неоднократно выявлялись нарушения, в том числе требований градостроительного законодательства и проектной документации, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта при его строительстве, в отношении виновных лиц вынесено четыре постановления о привлечении к административной ответственности. Нарушения к настоящему времени в полном объеме не устранены, о чем свидетельствуют результаты вышеназванной проверки. Извещений застройщика об их устранении на сегодня в Инспекцию не поступало.

В настоящее время в Инспекцию поступают обращения граждан-инвесторов строительства Объекта с просьбой форсировать процесс ввода дома в эксплуатацию путем выдачи застройщику заключения о соответствии жилого дома требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Члены кооператива желают вселиться в жилой дом, построенный с нарушениями требований проекта, градостроительного законодательства.

Однако, выдача Инспекцией заключения о соответствии при вышеизложенных обстоятельствах в отсутствии у застройщика проектной документации, имеющей положительное заключение экспертизы, и устранения ранее выявленных нарушений противоречит градостроительному законодательству и создаст потенциальную угрозу жизни и здоровью людей.

Ситуация, связанная с завершением строительства Объекта, поставлена на контроль межведомственной рабочей группы при администрации г. Барнаула, которая создана в том числе для информирования населения о ситуациях, связанных с завершением строительства многоквартирных домов, оказания консультационной помощи пострадавшим участникам строительства многоквартирных жилых домов.

Участники строительства жилого дома принимают участие в совещаниях межведомственной рабочей группы для решения существенных вопросов, связанных с завершением строительства Объекта. Так, 13.03.2018 с участием инициативной группы членов Кооператива согласован план мероприятий по завершению строительства Объекта («дорожная карта»), который до сих пор не исполнен и игнорируется застройщиком.

При этом по-прежнему одной из наиболее эффективных мер решения сложившейся при строительстве Объекта ситуации является координация деятельности застройщика самими членами ЖСК.

Для своевременного получения актуальной информации о состоянии Объекта рекомендуем обращаться непосредственно в межведомственную рабочую группу по телефону 37-14-27, а также на горячую линию Инспекции по вопросам государственного строительного надзора по телефону 56-64-29.

 

Инспекция государственного строительного надзора Кемеровской области

Дата, время, место	Инфоповод	Спикер, контактное лицо
13. 07.2021-09.08.2021	Проверка законченного строительством объекта: «г. Кемерово, пр. Советский, 70. Здание бассейна УСК «Лазурный». Реконструкция», расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 70 Застройщик: Яковлев Д.М.	Груздева Светлана Анатольевна зам. начальника инспекции-начальник отдела №1,                                                     тел.: (384-2)36-58-03
13.07.2021-09.08.2021	Проверка законченного строительством объекта: «Многофункциональный логистический центр окружного значения. 1 этап строительства — склад по адресу: г. Кемерово, 62-й проезд, 8А», расположенного по адресу: г. Кемерово, 62-й проезд, 8А Застройщик: ООО «Розница К-1»	Груздева Светлана Анатольевна зам. начальника инспекции-начальник отдела №1,                                                     тел. : (384-2)36-58-03
12.07.2021-06.08.2021	Проверка законченного строительством объекта: «14-ти этажный жилой дом №5, с подземной парковкой, по ул. Дружбы в Заводском районе г. Кемерово», расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Дружбы Застройщик: ООО «Стандарт Сервис»	Груздева Светлана Анатольевна зам. начальника инспекции-начальник отдела №1,                                                     тел.: (384-2)36-58-03
12.07.2021-06.08.2021	Проверка законченного строительством объекта: «Жилой дом №15А по ул. Чистопольская, пгт. Инской, г. Белово», расположенного по адресу: г. Белово, пгт. Инской Застройщик: МБУ «УКС г. Белово»	Галичанина Светлана Викторовна, главный консультант-главный государственный инспектор отдела строительного надзора  №5, тел. : (384-56)2-80-65
15.07.2021-20.07.2021	Внеплановая проверка по извещению о начале строительства объекта: «Наружные сети водопровода», расположенного по адресу: п. Плотниково Застройщик: УЖС Промышленновского муниципального округа	Груздева Светлана Анатольевна зам. начальника инспекции-начальник отдела №1,                                                     тел.: (384-2)36-58-03
15.07.2021-19.07.2021	Внеплановая проверка по извещению о начале строительства объекта: «г. Кемерово, Заводский район, квартал №55. Многоквартирный панельный жилой дом из изделий КПД 97-2015. Жилой дом №8», расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район Застройщик: НО «Фонд РЖС»	Груздева Светлана Анатольевна зам. начальника инспекции-начальник отдела №1,                                                     тел.: (384-2)36-58-03
15.07.2021-20.07.2021	Внеплановая проверка по извещению о начале строительства объекта: «Внеквартальные сети водоснабжения», расположенного по адресу:            пгт. Промышленная, мкр. Новостройки Застройщик: УЖС Промышленновского муниципального округа	Груздева Светлана Анатольевна зам. начальника инспекции-начальник отдела №1,                                                     тел.: (384-2)36-58-03
13.07.2021-19.07.2021	Внеплановая проверка по извещению о начале строительства объекта: «Технологическая автомобильная дорога АО «УК «Сибирская» (Промплощадка №1 — участок Увальный Северный)», расположенного по адресу: Новокузнецкий муниципальный район, Терсинское сельское поселение Застройщик: АО «УК Сибирская»	Орлик Галина Александровна, зам. начальника инспекции-начальник отдела №2,                                                     тел.: (384-3)53-99-11
12.07.2021-16.07.2021	Внеплановая проверка по извещению о начале строительства объекта: «Физкультурно-оздоровительный комплекс в районе Красный камень г. Киселевска», расположенного по адресу: г. Киселевск, проезд Западный, 6 Застройщик: Министерство строительства Кузбасса	Реброва Тамара Евгеньевна, зам. начальника инспекции-начальник отдела №3,                                                     тел.: (384-6)65-30-39
13.07.2021 11:40	Арбитражный суд Кемеровской области, Вопрос об оспаривании постановления  (ООО «МКС Сервис»/инспекция  государственного строительного надзора Кузбасса)	Чиченин Антон Анатольевич, главный консультант — юрисконсульт                                                     тел. : (384-2)34-87-09
14.07.2021 11:45	Арбитражный суд Кемеровской области, Вопрос о неисполнении предписания  (инспекция  государственного строительного надзора Кузбасса / ООО «Тибет СВ»)	Щеглова Софья Петровна, главный консультант — юрисконсульт                                                     тел.: (384-2)34-87-09
14.07.2021 09:55	7 арбитражный апелляционный суд, Вопрос об обжаловании решения арбитражного суда Кемеровской области  (ООО «СК Град»/инспекция  государственного строительного надзора Кузбасса)	Чиченин Антон Анатольевич, главный консультант — юрисконсульт                                                     тел.: (384-2)34-87-09
15.07.2021 10:30	Арбитражный суд Кемеровской области, Вопрос о неисполнении предписания  (ООО «Шахта им. С.Д. Тихова»/инспекция  государственного строительного надзора Кузбасса)	Чиченин Антон Анатольевич, главный консультант — юрисконсульт                                                     тел.: (384-2)34-87-09

Дом хорош, да стройнадзор не гож

В палату регионов сегодня поступают многочисленные обращения граждан, которые приобрели квартиры в домах-самостроях. Они просят предусмотреть в законодательстве возможность легализации многоквартирных домов, построенных с нарушением требований, но не представляющих опасности для жизни и здоровья жильцов. Такая практика уже существует, к тому же Минстрой помогает своими рекомендациями «разрулить» ситуацию в регионах, однако к вопросу легализации самостроев следует подходить взвешенно, с учётом всех «за» и «против», считают сенаторы. При этом в Совете Федерации предлагают предусмотреть уголовное наказание для работников стройнадзора — за то, что допустили незаконное строительство многоквартирных жилых домов на участках для индивидуальной постройки.

Узаконить можно, но далеко не всё

Самовольные постройки с полным основанием сегодня можно назвать проблемой для страны, так как их уже более 50 тысяч. Беда в том, что среди таких объектов значатся не только хозяйственные и коммерческие объекты, но и частные жилые дома, а также многоквартирные дома, в строительство которых люди вложили свои деньги. Причём количество последних, по оценкам региональных министерств и ведомств, превалирует. Об этом заявила вице-спикер Совфеда Галина Карелова 18 марта на заседании совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию ЖКХ в палате регионов.

В то же время в стране отсутствует федеральный реестр самовольных построек и информация об их техническом состоянии, «а без чёткого понимания масштаба проблемы сложно вырабатываются эффективные решения», уточнила законодатель.

Сенатор обратила внимание, что сегодня остро стоит вопрос оказания помощи жильцам многоквартирных домов, которые суд признал самовольными постройками и вынес решение о сносе. «Существующее регулирование не предполагает предоставления гражданам этой категории каких‑либо мер поддержки в случае сноса многоквартирного дома и утраты ими жилого помещения. Этот вопрос требует тщательной проработки», — подчеркнула Галина Карелова.

Сегодня остро стоит вопрос оказания помощи жильцам многоквартирных домов, которые суд признал самовольными постройками и вынес решение о сносе

Вице-спикер Совфеда добавила, что сегодня в Совет Федерации поступают многочисленные обращения граждан, которые приобрели квартиры в домах-самостроях. Они просят предусмотреть в законодательстве возможность легализации многоквартирных домов, построенных с нарушением требований, но не представляющих опасность для жизни и здоровья жильцов.

Нормы законов и практика регионов свидетельствуют, что возможность сохранения самостроев имеется, но зависит это от множества факторов, в том числе сохранения целевого назначения земельного участка, соответствия постройки документам территориального планирования, санитарным и противопожарным требованиям. Поэтому к вопросу легализации самостроев Карелова предложила подходить взвешенно, с учётом всех факторов.

Галина Карелова. Фото: Юрий Инякин / ПГ

При этом сенатор предложила исключить возможность легализации опасных зданий, возведённых с существенными нарушениями. «Важно поставить правовой заслон недобросовестным действиям застройщиков, которые могут нанести ущерб правам граждан. Эти меры должны способствовать пресечению самовольного строительства объектов различного назначения на ранних стадиях», — сказала Карелова.

Как не допустить самострои

Для более точечного предупреждения новых самостроев вице-спикер предложила усовершенствовать нормы Градостроительного кодекса, регламентирующие проверки строительной документации, а также проанализировать практику регионального стройнадзора. «Здесь важно не злоупотребить и не создать условий для тотального надзора и контроля. Важно научиться профилактировать проявление объектов самостроя», — уточнила Карелова, добавив, что вопрос нужно решать оперативно.

И решать жёстко — это вытекает из инициативы зампредседателя Комитета Совфеда по федеративному устройству Аркадия Чернецкого. Сенатор предложил установить уголовное наказание для государственного строительного надзора за самострои, особенно многоквартирных жилых домов на участках для индивидуальной постройки. Ведь речь в данном случае идёт либо о несоблюдении служебных обязанностей работниками контрольного ведомства, либо о коррупционной составляющей, считает парламентарий.

Сенатор предложил установить уголовное наказание для государственного строительного надзора за самострои, особенно многоквартирных жилых домов на участках для индивидуальной постройки.

«Я не понимаю, почему мы не можем ввести уголовное наказание, уголовную статью за невыполнение своего функционала со стороны работников стройконтроля. Да, у нас останутся какие-то вопросы, связанные с разрешением проблем, возникших до этого момента. Но в будущем, я думаю, что такие случаи повторяться не будут», — сказал сенатор.

Уже есть решения судов, которые обязывают муниципалитеты снести те или иные постройки, которые не соответствуют, в первую очередь, требованиям безопасности, однако, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, опыт республики Дагестан и Краснодарского края свидетельствует, что можно найти способ «не сносить, а сделать обследование».

Фото: mos.ru

«Коллеги из Минстроя этому помогают, но мы должны прекрасно отдавать себе отчёт, какие бы мы изменения в Градостроительный кодекс не вносили, как бы мы не уточняли объекты самовольной постройки, — тот, кто это делает, нарушает все законы, и мы никак не подправим законодательство для того, чтобы это искоренить», — признал замглавы Минстроя.

Читайте также:

• Что мешает регионам легализовать самовольные постройки

При этом Стасишин отметил, что сегодня новых самовольных построек, в которых граждане намерены приобрести жильё, «уже, наверное, не существует». А с теми, которые были образованы последние 5-10 лет, Стасишин предложил разбираться вместе с муниципалитетами. «Каждый глава муниципалитета, каждый заместитель любого муниципалитета точно знает, что у него происходит на территории. Поэтому это должна быть прямая ответственность главы муниципалитета и его заместителя, который отвечает за строительство», — считает замминистра.

Вместе с тем Стасишин заверил, что Минстрой готов подправить внутриведомственные документы таким образом, чтобы люди, купившие помещения в самостроях «не оказались в каком-то плохом состоянии с учётом их жизненных условий». Замминистра также согласился с предложением Галины Кареловой уточнить требования к надзору за самостроями и помочь регионам с обследованием таких построек. 

Процедуры и процессы управления строительством

Независимо от того, завершили ли вы строительство индивидуального дома на 25 000 кв. М в Беверли-Хиллз или крупный коммерческий объект, процедуры управления строительством при закрытии имеют решающее значение для эффективной передачи. Завершенное и тщательное закрытие проекта подтверждает, что проект был выполнен в соответствии с контрактной документацией, все расходы были выставлены и оплачены, здание соответствует всем надлежащим законам и правилам, и владелец может на законных основаниях занимать недвижимость, не опасаясь обременения.Это также гарантирует, что у клиента останутся знания и ресурсы, необходимые для обслуживания и эксплуатации своего нового или отремонтированного здания.

Лучшие практики управления строительством включают внедрение процесса принудительного закрытия проекта в качестве стандартной рабочей процедуры для каждого проекта. Убедитесь, что ваша команда начала процесс сохранения копий соответствующих документов на ранней стадии проекта. Ключевые закрывающие документы, такие как гарантии и руководства по системному обучению, приходят в разных форматах из разных источников по мере завершения работы, а не только в конце проекта.Например, когда прибор доставляется, он может включать информацию о гарантии, которая должна быть передана владельцу, часто за много месяцев до завершения проекта. Постоянное внимание к документации закрытия со стороны вашей команды предотвратит скремблирование в последнюю минуту для документов из источников, которые могут быть больше не доступны.

Завершение проекта . Процесс закрытия проекта должен включать сочетание локальных и административных задач. Закрытие объекта обычно координируется генеральным подрядчиком (ГК).

Контрольный список закрытия проекта на месте должен включать в себя следующие задачи:

• Завершить все пункты перфорированного списка. Для большинства проектов типично, что генеральному директору приходится подталкивать субподрядчиков завершить свою работу на местах. Как правило, завершение перфорации проверяется архитектором проекта.
• Демонтировать рабочие склады / трейлеры, временные помещения и оборудование всех подрядчиков, включая временные опоры электропередач и туалеты, с места проведения работ.
• Доставить, организовать и хранить запасы чердаков (требуемые по контракту излишки материалов), такие как кровля, черепица, фильтры HVAC, потолочная плитка и т. Д.
• Убедитесь, что постоянные инженерные сети установлены, проверены и работают, а также все связанные с проектом услуги и контракты, то есть телефон, вода, электричество, газ и интернет отменены.
• Убедитесь, что участок полностью чист и готов к заселению.
• Убедитесь, что обучение владельцев систем завершено.

Ввод здания в эксплуатацию .Большинство крупных проектов предусматривают особые договорные требования для ввода систем в эксплуатацию. Согласно Wiki, ввод в эксплуатацию здания (Cx) — это процесс проверки в новом строительстве подсистем для механической (HVAC), водопроводной, электрической, пожарной / жизнеобеспечения, ограждающих конструкций здания, средств контроля, безопасности здания и других систем для достижения требований проекта владельца. по проекту архитектора здания и инженеров. Объем ввода в эксплуатацию варьируется в зависимости от сложности систем и желания владельца контролировать качество и проверку.В крупных проектах становится стандартом назначать уполномоченного по вводу в эксплуатацию или агента (CxA), который часто является сторонним инженером, для наблюдения и подтверждения того, что системы были правильно откалиброваны, сбалансированы и протестированы, что производительность соответствует критериям проектирования и что владелец или его агенты были обучены правильному использованию. Таким образом, ввод в эксплуатацию в необходимом объеме является важным аспектом закрытия коммерческих или крупных жилых проектов.

Завершение проекта .После получения запроса GC на подтверждение существенного завершения проекта архитектор и владелец должны провести обходной осмотр, чтобы определить список работ для окончательного завершения. Как правило, существенное завершение строительства достигается, когда здание можно использовать по прямому назначению, все коммуникации функционируют, проект получил разрешение на использование или размещение и работы завершены более чем на 97,5%. В соответствии с типичными контрактами AIA существенное завершение строительства является важной вехой, с которой начинается гарантийный период.Руководитель строительства или архитектор обычно определяет этот этап путем выдачи Свидетельства о существенном завершении строительства.

Окончательное завершение означает, что строительство завершено в соответствии с контрактной документацией. Это означает, что готовый список завершен, обычно заверенный архитектором проекта. Кроме того, были выполнены все локальные задачи и административные документы, гарантии отказа от залогового права на строительство в Калифорнии, заключительная документация, руководства, строительные работы и т. Д., переданы владельцу и проверены на комплектность. Нажмите на ссылку, если вам интересно, что такое отказ от залогового права.

В большинстве юрисдикций соответствующий орган выдает Свидетельство о заселении, удостоверяющее, что разрешение на строительство было подписано, и все проверки завершены, и это означает, что здание готово к использованию по назначению или заселению. Выплата владельцем подрядчику удержания оговаривается в контракте и связана с окончательным завершением, существенным завершением работ или иногда с свидетельством о заселении.

Целью административных процедур закрытия и управления контрактами по проекту является подтверждение того, что все условия контракта были выполнены, документы по закрытию предоставлены, а платежи были произведены подрядчиком всем субподрядчикам и поставщикам материалов. Хотя результаты зависят от конкретных потребностей каждого владельца, цель состоит в том, чтобы обеспечить прозрачную и организованную передачу проекта владельцу, включая любую информацию или документы, которые могут потребоваться в будущем для справки.

Ниже приведен контрольный список административных задач и документов, которые необходимо рассмотреть во время закрытия проекта :

• Просмотрите все договорные требования и убедитесь, что все условия соблюдены.
• Просмотрите все заказы на изменение, чтобы убедиться, что все они учтены и аннулированы, отклонены или выполнены.
• Получить все непогашенные страховые и гарантийные обязательства в объеме, предусмотренном контрактом.
• Убедитесь, что у вас есть карточки окончательного разрешения, которые являются собственностью владельца, а также планы разрешений на строительство и любые другие документы от агентств, имеющих юрисдикцию.
• Проверьте и убедитесь в полноте исполнительных чертежей.
• Подтвердите, что все Руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию были предоставлены владельцу подрядчиком, что владелец прошел обучение и знает, кому и когда звонить.
• Просмотрите все гарантии, включая полную информацию о статусе гарантии, условиях и контактную информацию.
• Получить безусловное окончательное освобождение от залога от субподрядчиков и поставщиков — если они законно подали предварительное уведомление.Все остальные права удержания уже должны быть включены в ежемесячный учет.
• Последующие меры, чтобы гарантировать, что все непогашенные депозиты, денежные облигации юрисдикции, гарантии исполнения и платежи и т. Д. Будут выпущены или возмещены, если применимо.
• Подать Уведомление о завершении работ в соответствующий юрисдикционный орган в сроки, установленные законом штата.
• Выполните окончательный учет, чтобы иметь полную запись всех расходов по проекту, с целью завершения записей о расходах и определения основы затрат на недвижимость.

Успешный процесс закрытия не завершается до тех пор, пока не будут произведены окончательные и полные платежи, окончательное удержание не будет освобождено, разрешения закрыты и все стороны не будут удовлетворены. Задержки являются обычным явлением в последнюю минуту во время процесса закрытия, когда необходимо отслеживать важные фрагменты информации или когда незавершенные или неполные распоряжения на изменение вызывают путаницу. Наличие хорошо разработанного процесса внесения изменений в конструкцию может уменьшить эту путаницу.

Доставка документов . Либо генеральный подрядчик, либо руководитель строительства организует всю отчётную документацию в соответствии с требованиями проекта.Большинство клиентов предпочитают электронную рассылку большинства документов, хотя печатное руководство по проекту с гарантией и контактной информацией, как правило, очень полезно.

Роль руководителя строительства во время закрытия . Для крупных проектов, особенно тех, которые требуют ввода в эксплуатацию, руководитель строительства должен контролировать процесс. Важно тщательно проверять все пакеты закрытия, чтобы убедиться, что оборудование и системы, используемые в их проекте, являются завершенными, и что владелец осведомлен о гарантии и необходимости текущего обслуживания для сохранения этих гарантий.Мы обращаем их внимание на список контактов и гарантируем, что владелец знает, кому и когда звонить. Для закрытия крупных проектов требуется много работы — убедитесь, что в вашей команде есть чемпион, который будет управлять этим процессом, а также всем процессом строительства.

Сохранение проектной документации. В Калифорнии существует 10-летний срок давности на подачу исков, поэтому важно сохранить все документы в течение этого периода после существенного завершения.Архитекторы обычно ведут учет проекта в течение более длительного периода. Имейте в виду, что в случае обнаружения скрытого дефекта после завершения проекта, когда владелец подает иск или гражданский иск, любая документация, устанавливающая, что сторона выполнила свои договорные обязательства с должным усердием, будет хорошо служить им в их защите. .

Преимущества полного закрытия проекта. Тщательная документация защищает от потенциальных рисков, связанных с будущими спорами по объему, контрактам, гарантиям или ожиданиям.Он проверяет выполнение всех требований проекта и устанавливает будущую ответственность за техническое обслуживание и гарантии. Полная и хорошо организованная документация подчеркивает авторитет команды проекта. Внедрение комплексного пошагового подхода к процедурам закрытия строительных работ обеспечивает уверенную передачу завершенного проекта.

Общие методы реализации строительных проектов: разбивка

Все строительные проекты требуют сочетания услуг, включая планирование , дизайн и строительство .Методы реализации строительных проектов предусматривают различные способы организации этих услуг по контракту для выполнения проекта.

Хотя каждая проектная группа обычно состоит из владельца, дизайнера и строителя, способы выполнения каждого проекта различаются. Выбор правильного метода реализации проекта — важный шаг перед началом проектирования, поскольку он задает тон тому, как команда будет общаться и как будут распределяться платежи.

Что означает реализация проекта?

Институт реализации проекта определяет систему реализации строительных проектов как «структуру взаимоотношений сторон, ролей и ответственности сторон, а также общую последовательность действий, необходимых для реализации проекта.«Он определяет, как стороны связаны друг с другом договорными отношениями на протяжении всего проекта.

Может показаться, что отношения между владельцем проекта, проектировщиком и подрядчиком легко определить и количественно оценить, но многие проекты требуют, чтобы эти отношения были адаптированы или изменены для достижения целей проекта.

Например, владелец ускоренного проекта может заключить договор с одной стороной, проектировщиком или подрядчиком, в соглашении о проектировании и строительстве. Заключив контракт только с одной организацией для проекта, они упростили процесс оплаты и позволяют проектировщику и подрядчику работать вместе с самого начала, сокращая общий график проекта.

Методы реализации проекта строительства

Перед тем, как выбрать метод реализации проекта, следует учесть несколько моментов. Сюда входит бюджет владельца, масштаб проекта, связанные с ним риски, график и опыт владельца с аналогичными проектами.

Ниже приводится разбивка по шести наиболее распространенным типам методов реализации проектов.

• Дизайн-предложение-строительство (DBB)
• Дизайн-строительство (DB)
• Управление рисками в строительстве (CMAR)
• Управление строительством Multi-Prime (CMMP)
• Государственно-частное партнерство (PPP или P3 )
• Комплексная реализация проекта (IPD)

Дизайн-предложение-сборка (DBB)

Дизайн-предложение-сборка — также называемое жестким предложением — является наиболее популярным методом реализации проекта, и считается, что он приводит к самая низкая цена строительства.

Дизайнер / архитектор и генеральный подрядчик работают непосредственно на владельца по отдельным контрактам, поэтому этот метод предоставляет множество возможностей для участия собственника в проекте.

Команда дизайнеров совместно с владельцем разрабатывает контрактную документацию: чертежи, спецификации и другие экспонаты. После завершения проектирования он отправляется генеральным подрядчикам для подачи заявки на проект. Чтобы оценить проект, подрядчикам и субподрядчикам может потребоваться от двух до четырех недель.

Затем группа разработчиков и владелец оценивают предложения от GC и выбирают тот, с которым владелец хочет заключить договор. После подписания контракта можно начинать строительство и заказывать материалы и оборудование.

У этого метода реализации проекта есть некоторые недостатки:

• На этапе проектирования может потребоваться, чтобы владелец потратил много денег, прежде чем получить твердую цену на фактический строительный проект.
• В зависимости от качества дизайна, владелец может быть уязвим к изменению заказов, задержкам и дополнительным расходам, инициированным подрядчиком.
• Фактический процесс строительства не начинается до завершения проектирования, что добавляет больше времени к общему графику проекта.
• Генеральный подрядчик не может дать отзыв в процессе проектирования.
• Платежи должны проходить через уровни подрядчиков и поставщиков, задерживая платеж для самых нижних уровней.

Design-Build (DB)

Design-build становится все более популярным в последние годы — в недавнем отчете утверждается, что этот метод доставки в настоящее время используется почти в 40% строительных проектов в США.DB создает очень простой процесс для владельцев, поскольку они заключают договор только с одной фирмой. В этом методе этапы проектирования и строительства покрываются одним контрактом с одной компанией.

Весь проект выполняется либо архитектором, либо подрядчиком от начала до конца, что резко контрастирует с вышеупомянутым проектом «дизайн-предложение-строительство». Теоретически, когда команда разработчиков и группа сборки объединяются в одну операцию, проект становится более эффективным.

Проекты DB могут возглавляться архитектором или подрядчиком, в зависимости от того, с кем заключен контракт.

Соглашения под руководством архитектора обычно используются в проектах с высокой сложностью проектирования, таких как новые здания, реконструкция и т. Д. Проекты под руководством подрядчика обычно не полагаются на сложный дизайн и включают повторяемую работу, например инфраструктурные или дорожные проекты.

Независимо от того, как написан контракт, архитектор и подрядчик обычно связаны между собой договорными отношениями, и один из них связан с владельцем и принимает участие в проекте.

Проекты DB позволяют подрядчикам и субподрядчикам высказывать свое мнение при проектировании, что может быть выгодно, если у них есть большой опыт. Процесс от начала проектирования до завершения строительства также обычно короче, поэтому его часто используют для ускоренных проектов.

Некоторые из недостатков поставки «проектирование-сборка» включают:

• Конфликт интересов между проектной группой и подрядчиком. Подрядчик заинтересован в сохранении низких затрат, а владелец хочет получить высококачественный готовый продукт.
• Субподрядчиков часто выбирают заранее, поэтому новым субподрядчикам сложно получить возможность участвовать в подобных проектах.
• Есть дополнительная ответственность для генеральных подрядчиков, которые обычно не несут страховку от ошибок проектирования и упущений.

Менеджер по строительству под угрозой (CMAR)

При использовании метода Менеджер по строительству под угрозой руководитель строительства, как и генеральный подрядчик, выступает в качестве представителя собственника на этапах проектирования и строительства.

Как и метод DBB, метод CMAR разделяет процессы проектирования и строительства . Менеджер по строительству с самого начала участвует в процессе проектирования, в основном как контролер затрат, а также наблюдает за строительством, как это сделал бы генеральный подрядчик. Разница в том, что CMAR принимает на себя риск соблюдения сроков проекта и требований владельца к стоимости, которые обычно выражаются в виде гарантированной максимальной цены.

Если затраты на строительство окажутся выше ожидаемых, ожидается, что CMAR покроет эти затраты, что снизит накладные расходы и прибыль.Конечно, с другой стороны, если затраты ниже ожидаемых, CMAR увеличит свою прибыль, если в контракте не предусмотрено разделение сбережений. В любом случае CMAR вкладывается в снижение затрат и соблюдение графика проекта, что помогает владельцу достичь целей своего проекта.

Управление строительством Multi-Prime (CMMP)

В проектах Construction Management Multi-Prime , также называемых multi-prime (MP), владелец выступает в качестве генерального подрядчика и заключает договор с каждым из членов проектной группы и основные торговые подрядчики.Этот метод лучше всего подходит для владельцев, которые имеют большой опыт управления строительными проектами и хотят большего контроля.

Одним из преимуществ этого метода является то, что субподрядчики имеют прямые договорные отношения с владельцем, и им не нужно ждать, пока платежи фильтруются по уровням. Это может привести к более быстрым платежам и меньшему количеству документов для субподрядчиков и поставщиков.

Государственно-частное партнерство (ГЧП или P3)

Государственно-частные проекты — также известные как проекты P3 — позволяют использовать преимущества как государственных, так и частных проектов.Как следует из названия, проект является результатом партнерства между частной и государственной организацией.

Такие проекты, как доступное жилье и инфраструктура, часто являются результатом соглашений такого типа. Как и частные проекты, они контролируются частной компанией, что помогает повысить эффективность и повысить квалификацию. Как и в случае с государственными проектами, у проекта есть постоянный владелец, сниженные платежные риски и проект, который принесет большую пользу широкой публике.

В зависимости от того, кто играет какую роль в проекте, есть два аспекта этих партнерских отношений, о которых подрядчики и поставщики должны знать: подчиняется ли оно действующим положениям о заработной плате и как защитить свои права на оплату.Проекты, финансируемые государством, регулируются действующими федеральными или государственными правилами заработной платы. Проекты, финансируемые из частных источников, обычно нет.

Когда дело доходит до защиты платежей, механические залоговые права могут использоваться в проектах, где собственность принадлежит частному лицу, но требования по облигациям необходимы для взыскания на государственных проектах.

Комплексная реализация проекта (IPD)

Комплексная реализация проекта (IPD) — самое последнее дополнение к палитре реализации проекта.В этих проектах все члены проектной группы связаны только одним контрактом. Все члены команды выбираются до начала проектирования, и каждый из них играет свою роль во всем процессе, от проектирования до строительства.

IPD набирает популярность, потому что все в равной степени разделяют риски по проекту. Кроме того, этот метод создает самые инновационные и совместные подходы к проектам. В сочетании с другими методами строительства, такими как бережливое строительство, они могут значительно повысить эффективность методов строительства и значительно сократить сроки реализации проекта.

Выберите лучший метод реализации проекта для своего проекта

Решение о том, какой метод реализации проекта лучше всего подходит для проекта, во многом зависит от типа проекта , степени контроля над проектом , желаемого владельцем, графика проекта , и бюджет .

Каждый метод обеспечивает разную степень контроля и по-разному связывает стороны договорными отношениями. Каждый проект индивидуален, поэтому вам нужно будет выбирать правильный метод в каждом конкретном случае.

Сводка

Название статьи

Общие методы реализации строительных проектов: разбивка

Описание

Разбивка четырех наиболее распространенных методов реализации строительных проектов: проектное предложение Строительство, проектное строительство, менеджер по строительству под угрозой и управление строительством. -Основной.

Автор

Джейми Спеллерберг

Имя издателя

levelset

Логотип издателя

Методы реализации строительных проектов: Что лучше для вас?

Если владелец не выполняет или не заказывает большие объемы строительства, он, вероятно, не знает, что существует множество различных способов структурирования строительного проекта.Даже если владелец или застройщик часто занимается строительством, он может не осознавать, что его обычный подход к строительству — не единственный способ, которым это можно сделать, и он, вероятно, не знаком с множеством вариантов структурирования строительных проектов.

Выбор способа реализации проекта очень важен. Это происходит в начале проекта, когда владелец имеет наилучшее положение, чтобы повлиять на его результат. Большинство опытных специалистов в области строительства признают, что способность собственника вмешаться и повлиять на результат строительного проекта является наибольшей в начале проекта и постепенно снижается почти до нуля к завершению проекта.

Не существует единственно правильной или лучшей формы реализации строительного проекта. У каждого подхода есть свои преимущества и недостатки. Владелец или спонсор проекта должен выбрать метод, преимущества которого максимизируют его цели для проекта, а недостатки которого менее важны для него.

В этой статье будут определены наиболее распространенные типы методов реализации строительных проектов, включая новейшие методы, получившие широкое признание. В нем будут описаны основные преимущества и недостатки каждого метода, особенно с практической точки зрения, чтобы помочь владельцам выбрать метод, который лучше всего подходит для их проекта.Однако оговорка: из-за нехватки места невозможно дать исчерпывающий и детальный обзор в приведенных ниже резюме и описаниях. Я приглашаю всех владельцев проектов, которым нужна дополнительная информация, связаться со мной по номеру телефона или адресу электронной почты, которые я указал ниже, и загрузить материалы с моего веб-сайта (URL-адрес ниже).

Традиционная трехчастная конструкция

Конструкция «Tri-Partite» на сегодняшний день является наиболее распространенным методом доставки в США.Его отличительной особенностью является то, что собственник нанимает архитектора, а затем нанимает генерального подрядчика по отдельным контрактам, без прямого соглашения между архитектором и подрядчиком. Традиционно архитектор готовит предварительные проекты, за которыми следует строительная документация, а собственник либо на конкурсной основе предлагает строительную документацию нескольким генеральным подрядчикам, либо использует их для переговоров о цене напрямую с выбранным генеральным подрядчиком. Затем архитектор руководит строительством, действуя в качестве консультанта владельца и стараясь обеспечить соблюдение подрядчиком планов.

У этого подхода есть несколько преимуществ. Архитектор не зависит от подрядчика и верен владельцу. В процессе торгов повышается точность, поскольку строительная документация полностью или почти завершена. Наиболее значительным преимуществом этого подхода является то, что он является обычным и знакомым, так что кредиторы, страховщики и другие финансовые рынки довольны этим подходом, и существует множество хорошо понятных прецедентов в судах и арбитражах для разрешения споров.

Менее понятно, что трехсекционная конструкция также имеет много недостатков. Архитектурные планы обычно готовятся с минимальным участием строительной бригады или без нее, поэтому они могут включать в себя продукты и строительные требования, которые не являются рентабельными. Этот процесс является относительно медленным, поскольку строительство не может начаться, пока не будут завершены все планы и выбран подрядчик. Этот процесс побуждает архитектора и подрядчика вступать в противоборство, при этом подрядчик требует дополнительной компенсации из-за каких-либо недостатков в строительной документации, а архитектор пытается защитить владельца от строительных дефектов или сокращений, что может привести к претензиям и судебным разбирательствам.Многие владельцы считают, что существенным недостатком трехстороннего строительства является отсутствие единой стороны, которая будет нести ответственность за результат проекта: если что-то не работает должным образом, архитектор может обвинить строительную бригаду и наоборот.

Варианты ценообразования при строительстве из трех частей. Эффективность подрядчика в трехстороннем строительном проекте часто зависит от его финансовых стимулов, которые меняются в зависимости от того, как составляется компенсационная часть строительного контракта.На одном конце спектра находится «паушальная сумма» ценообразования, иногда также известная как заключение контрактов с фиксированной ценой. Другой конец спектра — это ценообразование «затраты плюс», также известное как время и материалы (T&M). Контракты с оплатой затрат лучше всего подходят для проектов, объем которых не может быть полностью определен до начала строительства, таких как реконструкция промышленных доменных печей, где объем работ не может быть определен до тех пор, пока печь не будет отключена и охлаждена. , но спецификации для работы должны быть выполнены до этого, чтобы свести к минимуму время, в течение которого печь находится в автономном режиме.

В любом проекте с единовременной выплатой подрядчик соглашается построить конструкцию за определенную сумму денег, не больше и не меньше. Подрядчик несет весь риск перерасхода средств на работы в рамках своего объема, хотя подрядчик может иметь право изменять заказы, увеличивая единовременную выплату, если обстоятельства вынуждают его выполнять работу, выходящую за рамки его объема. При таком подходе собственник и подрядчик становятся противниками, потому что у них есть конкурирующие интересы. Чтобы максимизировать свою прибыль, подрядчик хочет минимизировать количество и качество работы, в то время как владелец хочет максимизировать количество и качество, потому что он платит одинаковую сумму в любом случае.Контракты с единовременной выплатой имеют репутацию наиболее подверженных судебным разбирательствам в отрасли.

Контракты по принципу «затраты плюс» или T&M работают почти противоположно. Подрядчик не имеет стимула уменьшать количество или качество проекта, потому что ему оплачиваются все его затраты плюс гонорар (представляющий накладные расходы и прибыль) за любую выполненную работу. Во всяком случае, подрядчика часто поощряют максимизировать стоимость работы, потому что его гонорар обычно составляет процент от стоимости работы. Вместо того, чтобы беспокоиться о количестве или качестве, владелец проекта «затраты плюс» должен сосредоточиться на бюджете и затратах, которые часто трудно ограничить или иным образом контролировать.

Следовательно, многие контракты «затраты плюс» содержат ценовой предел, известный как «гарантированная максимальная цена» или GMP. Подрядчику возмещаются все его затраты, плюс его гонорар, в пределах, но не превышающих GMP. Таким образом, если у проекта есть небольшая опасность того, что общая компенсация превысит GMP, он похож на контракт T&M. Однако, если проект превышает GMP или кажется, что в будущем он может превзойти GMP, то он больше напоминает контракт с единовременной выплатой, в котором владелец всегда платит гарантированную максимальную цену, но не более того.Чтобы побудить подрядчика свести к минимуму затраты и завершить проект за меньшую сумму, чем GMP, контракты часто включают пункт о разделении сбережений, в котором подрядчику выплачивается при окончательном завершении бонус, равный определенному проценту от достигнутой экономии (или некоторой другой метод расчета).

Даже опытные профессионалы в строительстве часто путают контракты с единовременной выплатой и контрактами с оплатой труда с GMP. Выплаты по контрактам с единовременной выплатой производятся на основе процента выполнения, тогда как аналогичные платежи по контрактам с оплатой затрат основываются на фактически понесенных затратах.Однако это меняется, если кажется, что контракт с GMP с оплатой затрат окажется под угрозой превышения гарантированной максимальной цены; в таком случае промежуточные платежи должны быть основаны на GMP, умноженном на процент завершения, чтобы избежать ситуации, в которой у подрядчика не осталось денег для заработка, но он еще не завершил проект (что является рецептом для отказ от подрядчика). Еще одно малоизвестное различие между единовременной выплатой и контрактом GMP заключается в том, что, по крайней мере теоретически, GMP должен быть выше единовременной выплаты, потому что, хотя риск перерасхода средств одинаков, у подрядчика есть превосходные возможности для вознаграждения (сверхприбыль). за получение единовременной работы в рамках бюджета.

Быстрое отслеживание. Для большинства владельцев «время — деньги», а возможность быстрее завершить строительный проект означает экономию и прибыль. Чтобы улучшить медленные темпы трехстороннего подхода — завершение чертежей с последующим ценообразованием, затем присуждение — некоторые владельцы организовали свои проекты так, чтобы начать предварительное строительство до того, как будут завершены окончательные детали чертежей. Этот процесс называется ускоренным и, как правило, чаще всего используется в предпринимательских проектах со знающими владельцами / разработчиками.

Ускоренное отслеживание предполагает компромисс: экономия времени в обмен на потерю контроля над расходами. Строительство начинается с земляных работ, земляных работ, фундамента и конструкции до того, как детали отделки будут добавлены в планы. Более раннее начало строительства обычно означает эквивалентное раннее завершение, но подрядчик обычно не берет на себя обязательства по окончательной цене до тех пор, пока планы не будут завершены, что означает, что владелец будет в середине проекта, прежде чем подрядчик сможет процитировать твердая цена.Это дает подрядчику сильные рычаги воздействия на переговоры и возможность повысить цену в последнюю минуту, заявив, что его более ранняя оценка предполагала менее дорогие детали, чем в завершенных планах. Владелец нуждается в значительном опыте в области ценообразования на строительство, чтобы контролировать расходы в ускоренных проектах, и было множество примеров, когда владельцы платили чрезмерно непомерные претензии.

Цены договорные. В последние годы для владельца стало более популярным выбирать подрядчика вскоре после того, как он нанял профессионального дизайнера, и вовлекать подрядчика в проект, начиная с этапа проектирования.Предоставление строительной информации архитектору во время проектирования может улучшить чертежи и спецификации, гарантируя, что все детали можно построить, а все указанные продукты легко доступны. Но основная причина, по которой владельцы ссылаются на раннее участие подрядчика, заключается в получении информации о ценах до того, как планы будут завершены, чтобы планы можно было постепенно корректировать, чтобы они соответствовали бюджету по мере их подготовки, а не из-за неполноценного подхода к их завершению, а затем «Стоимостной инжиниринг» (снижение качества или количества проекта) после их завершения.

Однако, по крайней мере, до некоторой степени это преимущество иллюзорно. Когда подрядчик устанавливает цену на проект, он знает, что в конечном итоге он также будет строить его, поэтому опытный подрядчик будет переоценивать или включать дополнительные непредвиденные обстоятельства, чтобы минимизировать свой риск превышения того, что в конечном итоге будет единовременной ценой или GMP. Другие генеральные подрядчики не проводят конкурсных торгов, чтобы выбранный подрядчик оставался честным. Даже если подрядчик использует ценообразование «открытой книги», при котором несколько субподрядчиков из каждой сделки (т.например, плотницкие работы, кровля и т. д.) на конкурсных торгах за свою часть работ, генеральный подрядчик может гарантировать, что в конкурсных торгах не участвуют «дешевые» субподрядчики, и может заключить «побочные сделки» с субподрядчиками, чтобы указать «более высокие» числа »и« возместить »генеральному подрядчику часть превышения этих цифр. Переговоры с генеральным подрядчиком, а не конкурсные торги по проекту, работают лучше всего, когда владелец имеет значительный опыт в области ценообразования на строительство.

Несколько основных подрядчиков. Закон не требует, чтобы собственники нанимали генерального подрядчика. Владелец проекта может нанять каждую сделку отдельно по ряду независимых контрактов, а затем управлять проектом, упорядочивая сделки так, чтобы они работали в правильном порядке и не мешали друг другу. Но есть значительные риски в управлении сделками. Привлечение субподрядчика на площадку до того, как предыдущая сделка завершила необходимые работы, может привести к нескольким остановкам и запускам для подрядчика и к претензиям о дополнительной компенсации.Точно так же слишком тесная последовательность сделок, чтобы они мешали работе друг друга, неэффективна и может привести к аналогичным претензиям. Владельцу необходимо иметь опыт управления строительством, чтобы воспользоваться преимуществами прямого найма нескольких профессий.

Преимущество прямого найма трейдеров заключается в том, что нет необходимости платить надбавку плюс накладные расходы и прибыль генерального подрядчика. Теоретически эта экономия может быть значительной, но на самом деле она зачастую иллюзорна. Из-за того, что генеральный подрядчик более компетентен в вопросах ценообразования и имеет более широкие деловые отношения, строительные работы могут предлагать владельцу более высокую цену, чем они установили бы для генерального подрядчика.Кроме того, часть экономии съедается за счет затрат времени владельца или необходимости платить кому-то за управление проектом. Владельцы, которые, как правило, наилучшим образом используют несколько основных подрядчиков, — это институциональные / промышленные предприятия со строительным персоналом на постоянной основе или же владельцы одноквартирных домов, выполняющие несложные проекты в неторопливом темпе, где последовательность сделок проста и очевидна.

Управление строительством

Управление строительством — это термин, который для разных людей означает разные вещи.Его следует рассматривать как спектр различных подходов к строительству с использованием компании, нанятой владельцем для оказания определенных строительных услуг. На одном конце спектра находится то, что обычно называют «агентским» управлением строительством, при котором владелец нанимает компанию для работы в качестве консультанта по строительному проекту, но компания просто дает совет и не гарантирует цену строительства или дату завершения. , не заключает контракты с торговыми подрядчиками и не ведет никаких строительных работ.На противоположном конце спектра находится то, что обычно называют «рискованным» управлением строительством, при котором консалтинговая компания нанимает субподрядчиков и гарантирует цену строительства и дату завершения, во многом как генеральный подрядчик. В середине спектра существует столько различных разновидностей управления строительством, сколько возможных комбинаций услуг, связанных со строительством, которые может предоставить руководитель строительства.

Заявленные преимущества управления строительством противоречивы.Менеджер по строительству (CM) обычно участвует на этапе проектирования и предоставляет информацию и отзывы относительно стоимости, возможности строительства, графика и доступности продукции. Но если CM на самом деле не предоставляет конструкцию, надежность этой информации является спорной. Было много случаев, когда руководитель строительства оценивал стоимость строительства на основе планов, но фактические подрядчики, предлагающие торги по проекту, назначают более высокую цену. И если менеджер по маркетингу знает, что в конечном итоге он окажется «под угрозой» в связи с ценой проекта и датой завершения, то у него будет такой же стимул для уточнения своих оценок и включения непредвиденных обстоятельств, как при трехстороннем строительстве с согласованной ценой (обсуждалось выше). .

Управляющий строительством может быть источником строительных знаний, опыта и административного персонала для собственника, которому их не хватает. Управляющий директор может разбить строительную документацию на пакеты предложений для каждой сделки, что может способствовать конкурентоспособным ценам и ускорению реализации проекта. Многие руководители строительства заявляют, что они выполняют все услуги генерального подрядчика (хотя часто без гарантий цены или графика) с меньшими затратами, чем наценка, которую генеральный подрядчик взял бы на накладные расходы и прибыль, но существуют противоречивые данные о том, степень, в которой эта экономия реальна, а результаты различаются в зависимости от отрасли, сложности проекта и многих других переменных.

Дизайн-Сборка

Самым быстрорастущим методом реализации строительных проектов является и самый старый: проектирование-строительство, в котором профессиональный проектировщик и подрядчик являются одним лицом или работают в одной команде. На протяжении всей мировой истории почти все, от пирамид до Эйфелевой башни, строилось методом «дизайн-строительство». Только в начале двадцатого века трехсторонний метод стал доминирующим — и только в Америке, а не в Европе. Также известный как EPC (Engineer / Procure / Construct) в промышленном строительстве, где это уже основной метод реализации проектов, дизайн-строительство быстро возрождается в Соединенных Штатах, потому что владельцы считают, что он предлагает множество важных преимуществ по сравнению с другими методами.

Ниже приводится сокращенный список основных преимуществ, заявленных при проектировании и сборке. (Более подробные объяснения см. На моем веб-сайте http://www.schiffhardin.com/design-build).

• Скорость завершения. Дизайн-сборка способствует быстрому отслеживанию строительного проекта, но без потери контроля над затратами. Разработчик-конструктор не может разумно утверждать, что он не знал, как будут реализованы планы, когда он назвал цену, потому что он сам является (или находится в одной команде) профессионалом в области дизайна.

• Единая ответственность. Если какой-либо аспект здания не функционирует должным образом, например, протекающая крыша, проектировщик автоматически несет ответственность перед владельцем, потому что он контролировал проектирование, закупку и строительство всего, что связано с кровлей. Здесь нет необходимости указывать пальцем, и владельцу не нужно судить, кто виноват.

• Более высокая и ранняя гарантия затрат. Используя концептуальные методы оценки, хороший проектировщик может указать твердую цену на относительно раннем этапе процесса проектирования, при условии, что программа собственника хорошо понятна, поскольку строительная бригада может гарантировать, что профессиональный проектировщик выполнит планы в соответствии с заявленной стоимостью.

• Лучшее общение. Архитектор и подрядчик общаются совместно, как команда, а не враждебно через RFI (запросы на информацию) и официальные письма, что приводит к большей вероятности того, что программа владельца будет успешно преобразована в завершенную структуру.

• Меньше споров и судебных разбирательств. Главный источник напряженности в строительном проекте исчезает, когда архитектор и генеральный подрядчик находятся в одной команде, а не являются противниками.Наблюдательные данные (не подтвержденные статистически) показывают, что претензий на проектирование-сборку вдвое меньше по сравнению с традиционными трехсторонними проектами.

Главный недостаток проектирования-строительства — потеря роли архитектора как «полицейского» для собственника в проекте. У архитектора есть стимул сотрудничать с подрядчиком, чтобы максимизировать прибыль проектно-строительной группы для проекта. Бывали ситуации, когда группа проектирования и строительства завышала смету расходов, так что она получала непредвиденную прибыль в виде процента от экономии, когда проект был завершен намного ниже целевой цены.Есть также некоторые анекдотические свидетельства того, что некоторые проектно-строительные группы могут снижать качество проекта, не сообщая ничего не подозревающим владельцам, и допускают строительные дефекты, которые проявляются гораздо позже.

Тем не менее, эмпирические данные не подтверждают предположение о низком качестве современных проектов проектирования и строительства. Репутация проектно-конструкторских команд для будущей работы зависит от удовлетворенности их клиентов выполненной ранее работой. Есть и другие способы, которыми владельцы могут «контролировать» свои проекты, например, нанимая стороннего консультанта или используя хорошо осведомленных штатных сотрудников.Возникающая практика заключается в том, что владельцы нанимают «специалиста по критериям», обычно профессионала в области дизайна, который работает с владельцем, чтобы разработать программу владельца для проекта, включая комплексные критерии эффективности для всех аспектов проекта, которые затем включаются в дизайн. -создать контракт таким образом, чтобы команда проектирования и сборки гарантировала соответствие стандартам владельца — после чего специалист по критериям становится «полицейским проекта» владельца. Хотя специалист по критериям, казалось бы, добавляет дополнительный уровень расходов, опыт, похоже, показывает, что затраты не намного больше, чем плата, обычно затрачиваемая на программирование, и более чем перевешиваются экономией времени и другой эффективностью процесса проектирования-сборки.

Еще одна критика метода «проектирование-сборка» заключается в том, что оно не допускает конкурсных торгов на завершенные проекты и, следовательно, не рассчитано на достижение минимально возможной цены. В этой критике есть доля правды, но опыт показал, что экономия времени и другая эффективность методов проектирования и сборки, как правило, приводят к более низким затратам, чем традиционный трехсторонний подход. Большинство строителей и девелоперов мотивированы в первую очередь бюджетом, а не достижением минимально возможной цены, поэтому для них более ценно не тратить доллар сверх бюджета, чем сэкономить доллар в рамках бюджета, и более высокая и более ранняя гарантия затрат на проектирование -строить облегчать соблюдение бюджета.

Вариаций в команде дизайна-сборки. Хотя все команды проектирования и сборки включают в себя как минимум специалиста по дизайну и подрядчика, то, как команда решает структурировать себя, может существенно повлиять на результат проекта. Большинство проектно-строительных групп состоят из генерального подрядчика с архитектором (или инженером) в качестве субподрядчика. В какой-то степени это историческая случайность. В течение многих лет Американский институт архитекторов запрещал своим членам быть проектировщиками, а на рынке проектирования и строительства доминировали подрядчики, которые более предприимчивы и склонны к риску.Их превосходные финансовые возможности по сравнению с большинством профессионалов в области дизайна могут предоставить владельцу возможности для связи или другие финансовые гарантии, обеспечивающие выполнение проекта.

Но в проектно-конструкторских группах, возглавляемых подрядчиками, качество проектирования подвергалось значительной критике. Когда архитектор нанимается подрядчиком, его опасения по поводу качества дизайна могут быть отменены, и у архитектора нет прямого доступа, чтобы сообщить о своих проблемах владельцу. Многие подрядчики, занимающиеся проектированием и строительством, критиковали за переоценку стоимости и возможности строительства и недооценку качества проектирования.В течение многих лет проектирование-строительство под руководством подрядчиков имело репутацию подходящего только для предприятий, занимающихся «печеньем», где качество дизайна играет минимальную роль. Конечно, это не относится ко всем подрядчикам, особенно к тем, которые имеют давние отношения со своими клиентами, или к тем, чей маркетинг в значительной степени основан на его репутации в отношении качества дизайна.

Иногда проектно-строительная «команда» — это отдельная компания, которая имеет собственные проектные и строительные мощности. Сторонники таких компаний ссылаются на большую эффективность и превосходную коммуникацию между проектировщиками и строителями, которые работают более или менее исключительно друг с другом.Но противники таких «интегрированных компаний», как их называют, утверждают, что их навыки проектирования и строительства имеют тенденцию к самоуспокоенности и посредственности и не являются передовыми, поскольку им не хватает «заточки», которая возникает из-за того, что они подвергаются воздействию подходов других компаний и им необходимо учитывать их. . Критики интегрированных компаний также утверждают, что сама простота внутренней коммуникации имеет тенденцию исключать владельца из информационного потока, позволяя проектировщику принимать решения или скрывать проблемы и другие проблемы в ущерб собственнику.

На рынке проектирования и строительства гораздо чаще, чем интегрированные фирмы, встречаются совместные предприятия, состоящие из архитектора и подрядчика. Эти совместные предприятия сложно классифицировать и анализировать, поскольку их деятельность зависит от специфики их соглашения о совместном предприятии или другой регулирующей документации. Если руководящие документы предоставляют подрядчику большую часть полномочий, то такие предприятия имеют тенденцию напоминать проектно-строительные группы под руководством подрядчика с соответствующими преимуществами и недостатками.Редко, когда руководящие документы предоставляют архитектору большую часть полномочий, но если они это сделают, то предприятие имеет тенденцию напоминать проект-сборку под руководством архитектора, обсуждаемый ниже. Когда полномочия распределяются более или менее поровну, может быть трудно предсказать, как будет работать команда проектирования-сборки, и часто для владельца благоразумно проверить, как предприятие по проектированию-сборке работало над другими проектами в регионе. мимо.

Потенциально опасным видом совместного предприятия по проектированию и строительству является «брак по принципу ружья».Это происходит, когда владелец убеждает архитектора и подрядчика, которые никогда не участвовали в совместном проектировании, объединиться для проекта владельца. Одна из основных причин того, что проектирование-строительство было таким успешным, заключается в том, что архитектор и подрядчик обычно имеют опыт совместной работы и ожидают, что они будут работать снова в будущем, что дает им сильный контр-стимул для принятия мер, которые могли бы вредить интересам другого, работая в команде разработчиков и разработчиков. Этот стимул отсутствует, когда владелец «женится вместе» двух компаний для единого проекта, и в этом случае процедурные сокращения и неформальные коммуникации, которые являются отличительной чертой успешных проектов проектирования и строительства, могут вместо этого стать источником претензий.

Небольшая, но развивающаяся форма проектирования-строительства происходит, когда архитектор возглавляет команду, обычно с генеральным подрядчиком в качестве субподрядчика. Эта структура позволяет архитектору взвесить соображения стоимости и конструктивности по сравнению с качеством дизайна, что и обучают архитекторов. Важным преимуществом, когда архитектор возглавляет команду дизайна-сборки, является то, что владелец может отложить принятие решения о реализации проекта через дизайн-сборку или более традиционными способами, начав работать с архитектором над предварительным планированием и дизайном, сохраняя при этом возможность преобразования. проект спроектировать-построить в более позднее время.Хотя проектирование-строительство под руководством архитектора иногда критикуют из-за того, что у архитектора обычно отсутствуют финансовые возможности для обеспечения строительства проекта, это возражение можно преодолеть путем тщательного составления проектных контрактов и других документов, которые могут позволить составить финансовый баланс генерального подрядчика. для обеспечения выполнения строительных обязательств, даже если генеральный подрядчик не заключает договор напрямую с владельцем.

Дизайн-строительство под руководством архитектора — это очень гибкий подход, потому что архитектор обычно является первым консультантом владельца, участвующим в строительном проекте.Некоторые проекты, особенно небольшие и простые, не требуют генерального подрядчика, и в этом случае архитектор может нанять и управлять торговыми подрядчиками напрямую. Один многообещающий подход, впервые предложенный Питером Глаком из Нью-Йорка, предполагает выполнение архитектором многих функций, обычно выполняемых другими сторонами — детализация и составление чертежей для инженеров-консультантов, а также отбор материалов и закупка для торговых подрядчиков — что привело к снижению затрат на строительство и повышение эффективности за счет устранения большей части рисков для консультантов и субподрядчиков.

Комплексная реализация проекта. Самая горячая тема сегодня в методах реализации проектов — «комплексная реализация проекта», которая, как и управление строительством, означает разные вещи для разных людей. Даже Американский институт архитекторов, по-видимому, признал, что существует целый спектр значений этого термина, опубликовав две разные контрактные группы для интегрированных проектов, которые практически не похожи друг на друга. По своей сути, интегрированная реализация проекта — это структура «проектирование-сборка», в которой владелец до некоторой степени участвует в команде «дизайн-сборка».С одной стороны, это участие может быть чисто договорным, когда собственник участвует в определенных процедурах принятия решений и финансовых последствиях. На другом конце спектра группа проектирования-сборки может сформировать единую организацию для реализации проекта, в котором владелец имеет долю владения и значительное другое участие.

Комплексная реализация проекта дает некоторые преимущества перед другими методами проектирования и строительства для владельца, который желает и может участвовать в процессе принятия решений по проектированию и строительству.Владелец участвует во всех необходимых коммуникациях и может отстаивать свои интересы до принятия окончательного решения. Однако соответствующая опасность состоит в том, что у владельца может быть недостаточно опыта или ресурсов для полезного участия, и он может замедлить процесс или отрицательно повлиять на принимаемые решения. Вместо того, чтобы просто устанавливать критерии эффективности и требовать от группы проектирования-сборки их достижения, участие собственника в процессе может обеспечить защиту группе проектирования-сборки, если критерии не соблюдаются.

Более радикальной формой комплексной реализации проекта, которая практикуется в основном в Австралии, является «заключение контрактов на основе альянсов». Этот подход предполагает разделение финансовых рисков и вознаграждений вместо попытки установить юридическую ответственность за неудачу. Все основные стороны строительного проекта, включая не только владельца, специалиста по проектированию и подрядчика, но также инженеров-консультантов, крупных субподрядчиков и поставщиков, обязуются соблюдать формулу компенсации, которая почти полностью зависит от взаимно установленных критериев выполнения проекта, которые приводит к тому, что вся команда разделяет бонусы за соблюдение или превышение критериев и убытки за невыполнение этого требования — независимо от причин успеха или неудачи проекта.Эта структура представляет собой попытку отделить результат проекта от указаний пальцем, которые обычно возникают в результате типичных англо-американских правил в отношении виновности и ближайшей причины, вместо того, чтобы подменять командную работу и совместную приверженность достижению критериев проекта, независимо от атрибуции вины или кредита. Заключение контрактов на основе альянсов требует большого доверия между участниками проекта, вероятно, подкрепленного давними рабочими отношениями, и пока нет достаточных данных, чтобы предсказать его применимость или вероятный успех на американском строительном рынке.

Заключение

После того, как потребность в строительном проекте задумана или реализована, единственное наиболее важное решение, которое влияет на результат проекта, — это обычно то, как его структурировать. Большинство владельцев уделяют слишком мало внимания такому важному решению, либо используют знакомую им структуру, либо слепо следуют чьей-то рекомендации, что «всегда так делают». После того, как решение о реализации проекта принято и реализовано, владелец потерял большую часть своей способности влиять на результат проекта.При реализации строительного проекта «старым способом» часто возникают значительные дополнительные расходы, потому что владелец слишком прост или ленив, чтобы анализировать альтернативы. Сегодня существует большее количество и разнообразие методов реализации строительных проектов, доступных сегодня, чем когда-либо в мировой истории, и опытные владельцы, которые воспользуются наиболее выгодными методами доставки, с большей вероятностью достигнут значительного преимущества на сегодняшнем конкурентном рынке строительства. ■

Процесс проектирования и строительства

Процесс реализации архитектуры и строительства

Обзор

The U.S. General Services Administration через свою Службу общественных зданий (PBS) управляет проектами по обеспечению жильем почти миллиона федеральных служащих. Проекты включают ремонт, реставрацию и модернизацию, а также строительство новых зданий. PBS реализует свою строительную программу в одиннадцати регионах, управляя проектами в своих географических границах. Штаб-квартира GSA в Вашингтоне, округ Колумбия, устанавливает стандарты и руководящие принципы программирования, проектирования и строительства для регионов и при необходимости обеспечивает техническую поддержку.

И штаб-квартира, и региональный персонал поддерживают другие офисы GSA в оценке потребностей федеральных учреждений и руководстве разработкой и исполнением проектов. Эти предварительные шаги, такие как выбор участка, разработка проспекта эмиссии и получение разрешения и финансирования Конгресса, могут длиться несколько лет. Реализация проекта региональными офисами начинается с приобретения участка и инициирования услуг архитектора-инженера (A-E), проектирования и управления строительством (CM), которые закупаются в одиннадцати региональных офисах.Региональные офисы управляют всем проектированием, строительством и строительством. Это управление проектом заканчивается только после того, как все потребности новых арендаторов будут удовлетворены, и объект будет занят и начнет функционировать.

Этот процесс поставки является частью программ GSA по безупречному дизайну и строительству, направленных на обеспечение налогоплательщиков выдающимися и экономически эффективными федеральными зданиями.

Возможности заключения контрактов для участия в процессе проектирования и строительства этих крупных федеральных проектов доступны для всех компаний, базирующихся в США и на их территориях.

Процесс

Здесь показано пошаговое объяснение процесса проектирования и строительства для крупных проектов. После этого обзора следуют этапы разработки и реализации проекта.

Планирование сообщества

Ежегодно обновляемые Управлением портфолио в поддержку непрерывного 5-летнего планирования. Планы сообщества устанавливаются каждым региональным офисом для определения предпочтительного курса для удовлетворения будущих потребностей федерального пространства во всех крупных мегаполисах. .Строительные инженерные отчеты разрабатываются для существующих зданий, чтобы определить будущие потребности в ремонте космических зданий.

Исследование разработки проспекта эмиссии (PDS)

Планируемые будущие проекты выбраны из Планов сообщества для дальнейшего развития. PDS включает данные и выводы из Плана сообщества, Отчета по проектированию здания (если это проект модернизации) и других предварительных плановых исследований. После тщательного изучения требований и вариантов GSA принимает обоснованные решения об утверждении и запросах на финансирование в Конгресс предложенных проектов.В результате получаются лучшие проспекты с более точными и реалистичными требованиями к объему, стратегиям реализации и оценкам затрат.

Авторизация проекта

Предлагаемые проекты не могут быть начаты до тех пор, пока:

Штаб-квартира GSA сравнит смету затрат с контрольными показателями и примет инвестиционное решение; Управление управления и бюджета (OMB) рассматривает каждый проспект эмиссии как часть бюджетного запроса GSA; Конгресс санкционирует проекты и выделяет средства на проекты в рамках цикла федерального бюджета.

Управление проектами

Офисы GSA предлагают централизованную ответственность и подотчетность, а также полное управление каждым проектом. Руководители проектов управляют процессом реализации, помогая быстрее принимать решения и осуществлять повседневное руководство командой проекта. Команда проекта состоит из архитектора-инженера, менеджера по строительству, группы клиентов / арендаторов GSA, специалистов по девелопменту и других офисов программы.

Разработка проекта

1.План сообщества и оценка здания Определите требования к площади для клиента / арендатора.

— Получите отчет по проектированию здания (BER), если требуется, и определите, требуются ли проекты нового строительства или модернизации.

— Провести предварительный анализ жизненного цикла / поставки площадей

2. Выбор площадки Провести предварительную оценку площадки

— Провести предварительную оценку (и) воздействия на окружающую среду

— Выбрать предпочтительную площадку

3. Исследование разработки проспекта (PDS) ) Определение содержания проекта / плана реализации / бюджета

— Разработка предварительного концептуального проекта

— Подготовка плана управления проектом

4.Регионы утверждения и финансирования представляют PDS проекта в штаб-квартиру GSA для бюджета

— Контрольная оценка стоимости

— Выбор проекта

— Подготовка проспекта для подачи в Конгресс

— Получение одобрения GSA и OMB

— Получение Конгресса утверждение проспекта эмиссии и выделение средств

Реализация проекта

5. Предпроектная деятельность Завершение оценки воздействия на окружающую среду

— Приобретение участка

— Обновление плана управления проектом

— Рекламы региональных офисов в коммерческом бизнесе Ежедневно (CBD) для A / E, CM и других профессиональных услуг (при необходимости)

— Выбор профессиональных консультантов по A / E услуг с использованием Design Excellence (при необходимости), согласование гонораров

— Начало проектных работ

6.Дизайн, проверка и одобрение
— Выполнение расчетов стоимости

— Проведение проверки владельцем GSA с клиентом / арендаторами

— Проведение проверки норм / стандартов / возможности строительства

— Завершение и представление концепции проекта для новых зданий в штаб-квартиру GSA для утверждения

— Подготовка окончательный строительный документ

— Убедиться, что смета проекта находится в пределах бюджета

7. Предпроектные мероприятия

— Полный перевод подменных помещений существующих арендаторов (при необходимости)

— Получение разрешения Конгресса на строительство и ассигнований (если нет получено ранее)

— Подготовка участка (снос / расчистка) (при необходимости)

— Объявление о строительстве в CB

— Присуждение контрактов на строительство

8.Строительство

— Строительство здания и улучшение участка

— Организация коммунальных и других первичных услуг

— Контроль роста затрат

— Обеспечение комплексных услуг по размещению (телекоммуникации, мебель, переезды)

— Подготовка к заселению

— Организовать передачу здания управляющему

Методы реализации строительных проектов — archtoolbox.com

Способы проектирования и строительства здания, моста или любого типа улучшения являются важным фактором, который необходимо учитывать перед началом проекта, поскольку они оказывают значительное влияние на стоимость, риски и общий график.В разделах ниже описаны наиболее часто используемые типы методов реализации проекта.

Дизайн-предложение-сборка (DBB)

Этот метод реализации проекта является «традиционным» средством реализации строительного проекта и создает четкое разделение между процессом проектирования и строительства.

Обычно единственным критерием выбора подрядчика в проектах «проектирование-тендер-строительство» (DBB) является самая низкая цена строительства. Чтобы начать процесс DBB, владелец нанимает архитектора или инженера (A / E) для создания проектной документации (чертежей и технических спецификаций) для проекта.Кроме того, A / E обычно разрабатывает смету и график проекта. После завершения проектной документации создается запрос предложений (иногда называемый запросом предложений), который передается подрядчикам. Затем подрядчики оценят проектную документацию и сообщат стоимость работ. A / E отвечает за ответы на вопросы участников торгов и за помощь владельцу в оценке полученных предложений. После того, как предложение выбрано, владелец заключает договор с выбранным подрядчиком, и работа над проектом начинается.

Будучи традиционным средством реализации проектов, метод DBB, как правило, наиболее известен специалистам в отрасли. Теоретически он также может реализовать недорогой проект. Однако, поскольку этот метод изолирует подрядчика от процесса проектирования, существует высокий потенциал увеличения стоимости проекта из-за конфликтов между проектной документацией и конструктивностью проекта на местах. Кроме того, выбор участника с низкой ценой может привести к снижению качества готового продукта, поскольку подрядчик часто должен определять способы получения прибыли от работы, работая в рамках бюджета, который был самым низким среди всех подрядчиков, представивших цены.

В общем, процесс DBB лучше всего использовать в проектах, которые просты, не испытывают жестких временных ограничений и имеют ограниченный бюджет.

Руководитель строительства в зоне риска (CMAR)

CMAR означает «Менеджер по строительству в опасности» и является относительно новым методом реализации проекта. В проекте CMAR владелец выбирает «менеджера по строительству» (CM), который отвечает за строительство проекта. Выбор КМ осуществляется с использованием критериев в дополнение к стоимости строительства, таких как качество, подтвержденный послужной список, подробный подход к проекту и способность соответствовать графику проекта.При этом способе поставки проектные и строительные работы заключаются отдельно.

Выбранный менеджер по маркетингу становится членом команды проекта на ранней стадии проекта и, работая напрямую с владельцем и A / E, вносит свой вклад по мере продвижения проекта от проектирования к строительству. CM предоставляет исходные данные по таким статьям, как бюджет проекта, оценка стоимости строительства и общий график, а также предоставляет обзор проектных чертежей для выявления проблем с конструктивностью и потенциальной экономии затрат.Обычно ценообразование на строительство начинается на раннем этапе процесса проектирования и уточняется по мере его выполнения, а окончательная гарантированная максимальная цена (GMP) предоставляется владельцу до начала строительства. GMP обычно состоит из структуры «затраты плюс фиксированная плата», где фактические затраты на рабочую силу и материалы по проекту передаются владельцу, а CM взимает фиксированную плату сверх этой суммы. Хотя владельцы обычно работают с доверенными подрядчиками в этом типе метода доставки, может быть трудно определить, является ли установленная максимальная цена разумной для типа построенного проекта.

Процесс CMAR наиболее успешен в проектах, которые имеют большой неопределенный объем и требуют завершения в ограниченное время. Этот процесс также может быть применим к некоторым проектам, которые включают сложную интеграцию между дисциплинами или несколькими этапами строительства, где надзор и координация, осуществляемые менеджером по строительству, чрезвычайно полезны.

Дизайн-Сборка (БД)

В проекте «дизайн-строительство» владелец нанимает компанию или команду по одному контракту для выполнения строительного проекта от начала до конца.Поскольку группа отвечает как за проектирование, так и за конструктивные элементы, изменения цен сведены к минимуму и обычно ограничиваются только теми случаями, когда неизвестные условия или запросы владельца требуют увеличения затрат. Если объекты БД состоят из более чем одной компании, для владельца важно определить рабочие отношения между членами потенциально выбранной команды, чтобы минимизировать конфликты в дальнейшем.

Метод DB дает возможность реализовать проект в сжатые сроки, поскольку проекты могут быть разделены и реализованы в виде пакетов, при котором отдельные компоненты проектируются и создаются по мере необходимости для достижения окончательной даты завершения.Как правило, собственник может установить твердую максимальную цену проекта на раннем этапе и в значительной степени контролирует расходы.

Design build обычно используется для строительных проектов, где владелец четко установил требования до проектирования. Это также может быть подходящим методом, когда расписание вызывает беспокойство, поскольку он удаляет компоненты расписания, которые обычно используются в процессе торгов и закупок.

Комплексная реализация проекта

Комплексная реализация проекта (IPD) — это относительно новый метод реализации, который значительно продвинулся в строительной отрасли только в последнее десятилетие.В этом методе доставки владелец выбирает A / E и CM до начала разработки проекта. После совместной постановки целей и задач между тремя организациями подписывается совместный контракт. Этот метод поставки предполагает участие подрядчика на раннем этапе, что может привести к оптимизированному дизайну, ориентированному именно на достижение целей проекта. Подобно процессу CMAR, владелец должен активно участвовать в проекте как ключевой член проектной группы.Комплексная реализация проекта предоставляет возможности для минимизации проектных затрат и повышения эффективности за счет сотрудничества членов команды.

Важно отметить, что владелец, A / E и CM юридически связаны в одну организацию, поэтому риск, который обычно возлагается на одну сторону, теперь распределяется между всеми сторонами, что неудобно для многих владельцев. Однако считается, что расширение сотрудничества между сторонами снижает общий риск.

IPD лучше всего подходит для проектов в частном секторе, которые являются сложными, с жестким графиком или могут быть в значительной степени неопределенными.Публичные объекты обычно не могут использовать IPD как метод доставки из-за отсутствия компонента торгов.

Государственно-частное партнерство (3P)

Модель реализации государственно-частного партнерства (также известная как P3 или PPP) широко используется за пределами США и постепенно проникает в ограниченные области внутренних государственных проектов США. В сфере проектирования и строительства модель P3 включает договор, заключаемый между государственным учреждением и частной корпорацией для финансирования, строительства / ремонта и, как правило, эксплуатации и обслуживания общественной инфраструктуры.В свою очередь, частное лицо получит доход от проекта (в течение заранее определенного периода времени), чтобы окупить и, в конечном итоге, получить прибыль от инвестиций. Например, частная корпорация может согласиться профинансировать строительство системы легкорельсового транспорта в городе в соответствии с соглашением о том, что корпорация будет получать определенный процент дохода, полученного за счет платы за пассажирские перевозки.

Некоторые из преимуществ P3:

• Налогоплательщики частично или полностью освобождены от бремени, связанного с финансированием проекта
• Как правило, считается, что частные организации предоставляют больший опыт и эффективность в строительстве и эксплуатации, чем государственный сектор (поскольку существует мотивация для получения прибыли)
• Государственная организация по-прежнему может регулировать работу инфраструктуры, чтобы поддерживать ее надлежащую работу

Использование модели P3 приводит к пониманию того, что определенная степень риска должна быть принята на себя государственным учреждением.Мотивация для получения прибыли, которая побуждает частные корпорации к эффективности, также может создавать ярлыки в эксплуатации и техническом обслуживании, что приводит к проблемам в будущем. Государственным организациям необходимо сбалансировать бюджетные вопросы с объемом контроля, который они готовы передать частным организациям. Кроме того, в какой-то момент государственному предприятию потребуется взять на себя управление инфраструктурой по окончании контракта или будет необходимо привлекать участников торгов на другой контрактный период работы.

способов доставки | Гилбейн

Методы реализации проектов различаются и могут быть индивидуально адаптированы к процессу планирования, проектирования и строительства капитальных проектов.

Какой из них лучше всего подходит для целей вашего проекта?

Выбор лучшего способа доставки для вашего проекта не должен быть сложной задачей. В зависимости от потребностей вашего проекта, желания участвовать в принятии решений и предпочтений по рискам, существует система доставки, которая подходит для вашего проекта.

Выбор подходящего способа доставки имеет свои преимущества:

• Наиболее экономичный подход
• Наиболее подходящий метод для достижения вашего расписания и целей по занятости
• Лучшее использование вашего внутреннего персонала по управлению проектами

Предлагаем несколько способов доставки

Управление строительством под угрозой — Менеджер по управлению строительством выступает в качестве консультанта владельца на этапах разработки и проектирования, а также в качестве генерального подрядчика на этапе строительства.Менеджер по управлению рисками заключает контракты напрямую с несколькими субподрядчиками и несет единую ответственность за реализацию проекта. См. Проекты управления рисками

Управление строительством в качестве агента — Архитектор и руководитель строительства каждый действуют как агент собственника в методе доставки «Управление строительством в качестве агента» (Агентство CM). Торговые контракты заключаются с владельцем, а не с менеджером строительства. Владелец несет ответственность за заключение всех торговых контрактов на этапе строительства, которые может координировать УК.Посмотреть проекты CM Agency

Design-Build — Одна фирма отвечает как за проектирование, так и за строительство проекта. Разработчик / строитель заключает договор напрямую с субподрядчиками и несет полную ответственность за реализацию проекта. См. Проект «Дизайн-сборка»

Комплексная реализация проекта (IPD) — Модель реализации, основанная на принципах бережливого строительства, которые повышают ценность за счет максимальной эффективности и сотрудничества всех участников (собственник, A / E, строители, торговые подрядчики, менеджеры объектов, конечные пользователи).Функциональная IPD может быть реализована в сочетании с типичными методами доставки, такими как CM at-Risk или дизайн-сборка. См. Проекты IPD

Договор с единовременной выплатой — Владелец соглашается выплатить подрядчику определенную сумму или «единовременную выплату» за выполнение объема работ без разбивки стоимости. В этой традиционной системе поставки владелец привлекает дизайнера для подготовки проекта всего объекта, включая строительные чертежи, спецификации и контрактные пакеты.Посмотреть проекты паушальной выплаты

Управление программами / проектами — Управление программами (или проектами) — это практика предоставления услуг по управлению строительством собственнику, который обычно ведет несколько параллельных проектов. Менеджер программы действует как агент для владельца и устанавливает бюджеты, графики, процедуры и политики для программы строительства нескольких проектов. Эти услуги применяются к проектам, для которых может потребоваться предварительная консультация по программе, руководство по выбору проектировщика, управление перемещением, программные бюджеты, управление инфраструктурой, функциональный анализ после занятия и многое другое.См. Проекты по управлению программами / проектами

6 этапов управления строительными проектами

Недавно я навестил свою сестру на каникулах, и, пока я останавливался с ней, моим зятем и двумя ее детьми, ее сын использовал любую возможность, чтобы показать мне свой игрушечный экскаватор.

Он просто никуда бы не пошел без этой игрушки. Он хочет раскопать что угодно и кого угодно в любое время. Поскольку ему всего четыре года, логично, что этот экскаватор — один из основных мотивов его утреннего подъема.

Что так интересно в этом, так это увлечение детей строительством. Им нравятся большие машины, высокие здания и каски. Работа на стройке — это работа, о которой мечтают многие дети, точно так же, как быть полицейским, космонавтом или врачом.

Это означает, что если вы планируете стать менеджером строительного проекта, вы практически рок-звезда в глазах моего маленького племянника.

Но прежде чем вы претендуете на это звание, вам нужно кое-что узнать и изучить, прежде чем приступить к работе на своей первой строительной площадке.

---

Что такое управление строительными проектами (CPM)?

Проще говоря, управление строительными проектами — это процесс управления и поддержки строительной инициативы, будь то создание нового здания, проезжей части, плотины, канализационной системы и т. Д.

В некотором смысле мне кажется, что строительство является одним из чистейшие формы управления проектами, тем более что он разделяет многие из основных этапов управления проектами.

Это форма управления проектами, основанная на миссии, с четко определенной начальной и конечной точкой с ограничениями по времени, ресурсам, рабочей силе, погоде и многим другим факторам.

Они используют многие из тех же инструментов управления проектами, принципы управления проектами и процессы, которые вы ожидаете увидеть в творческой или корпоративной команде, но есть много различий.

---

Каковы основы управления строительными проектами?

Теперь, когда у вас есть элементарное понимание CPM, я изложил некоторые основы, которые вы должны знать, прежде чем приступить к выполнению одного из этих проектов.

Типы строительных проектов

Существуют всевозможные строительные проекты, но для простоты я сузил наиболее частые строительные потребности до пяти отдельных категорий:

• Строительство или ремонт жилых домов: Эти проекты варьируются от строительства новых домов, многоквартирных домов и подразделений до реструктуризации, улучшения и восстановления существующих жилищ.
• Коммерческое строительство: Эти типы проектов включают длинный список типов зданий, включая спортивные сооружения, больницы, склады, розничные магазины, торговые центры, школы и производственные предприятия.
• Строительство проезжей части: Любимые всеми строительные проекты в час пик, которые включают строительство шоссе, ремонт дорог, мощение улиц и т. Д.
• Промышленное строительство: Эти проекты чем-то похожи на коммерческое строительство, но больше ориентированы на электростанции , нефтяные проекты (буровые установки, нефтеперерабатывающие платформы, наземные вышки и т. д.), а также на заводах-изготовителях, работающих в тяжелых условиях.
• Тяжелое строительство: Эти проекты включают в себя все, что обычно не считается стандартными зданиями, например, очистные сооружения, плотины и сооружения для защиты от наводнений.

Типы бизнес-моделей в строительстве

Есть две различные бизнес-модели, которые вы найдете, путешествуя по строительной отрасли. Они похожи, но с небольшими вариациями в том, как реализуются проекты и кто ими занимается.

• Контракты на проектирование, предложение, строительство: Это самая популярная строительная бизнес-модель, в которой участники проекта выбирают подрядчика для завершения строительства после того, как инженер или архитектор разработают проекты. Так будет реализовано большинство проектов.
• Контракты на проектирование, строительство: Бизнес-модель этого типа строительства сохраняет все внутри компании, от проектирования здания до реализации самого проекта. Хотя это действительно ускоряет жизненный цикл проекта, для большинства заинтересованных сторон редко бывает достаточно капитала и внутренних кадров для выполнения этой задачи.

Обязанности менеджера строительного проекта

Очевидно, что первая и главная обязанность CPM — контролировать и направлять свой строительный проект.

Однако это слишком общее и не дает должного контекста тому, что делает CPM на повседневной основе. Хотя обязанности CPM могут незначительно отличаться от проекта к проекту в зависимости от конкретных потребностей, существует семь различных обязанностей, которые подпадают под их рулевую рубку:

1. Оценка стоимости проекта
2. Составление бюджета проекта
3. Создание графика
4. Настройка параметров для как выполняется проект
5. Общайтесь и взаимодействуйте с заинтересованными сторонами проекта
6. Обучайте рабочих и бригады деталям контракта
7. Контролируйте всех специалистов, занимающихся строительством и соблюдением нормативных требований
8. Осуществляйте управление рисками

Как указано ранее, эти восемь обязанностей не являются исчерпывающими для каждого строительного проекта.

Фактически, некоторые из этих обязанностей могут быть делегированы другим специалистам, участвующим в проекте, но в конечном итоге CPM должен будет ответить по каждой из этих задач в конце дня.

Это означает, что всегда лучше, чтобы ваша CPM была задействована в какой-то мере для выполнения этих обязанностей.

Общие препятствия на строительном проекте

Ни один проект не обходится без риска, особенно когда речь идет об управлении строительством, когда на кону стоят жизни.Вот почему я выделил четыре наиболее распространенных препятствия, с которыми сталкиваются CPM при планировании и выполнении строительного проекта.

• Плохое планирование бюджета
• Нарушения OSHA
• Плохая связь
• Неопределенные этапы

Некоторые из этих препятствий, а также другие можно избежать с помощью оценки рисков, которая определяет вероятность возникновения этих проблем и шаги, которые вы предпримете решить проблему, если она возникнет.

---

Шесть этапов управления строительными проектами

Хотя управление строительными проектами в некоторой степени следует за стандартным процессом управления проектами, есть некоторые тонкие различия, которые вы должны понимать.

Вот почему я составил этот исчерпывающий список из шести основных этапов строительства.

Этап №1: Концепция

Независимо от того, в какой бизнес-модели вы работаете, ваш строительный проект всегда начинается с фазы концепции.

Это отправная точка, когда заинтересованные стороны проекта представляют идею строительного проекта, исследуют места для строительства, устанавливают первый набор стандартов для завершения и устанавливают, когда проект должен быть завершен.

Заинтересованные стороны представят эти выводы архитектору или инженеру для составления плана строительства этого проекта, обычно под надзором менеджера строительного проекта. Этот менеджер сообщит этим дизайнерам потребности этого проекта вместе с заинтересованными сторонами и решит любые потенциальные проблемы, возникающие на этапе разработки идей.

Есть три ключевых аспекта проектирования, которые должны быть рассмотрены заинтересованными сторонами, CPM и инженерами или архитекторами:

1. Осуществимость
2. Схемы проектирования
3. Контрактные документы

После того, как эти планы будут окончательно согласованы, заинтересованные стороны приступят к работе. объявление о заключении контракта, если бизнес-модель представляет собой вариант «проектирование, предложение, строительство».

Как только подрядчики начнут подавать свои предложения, заинтересованные стороны оценят эти предложения и выберут тот, который лучше всего соответствует их потребностям и затратам.

Этап № 2: Предварительное строительство

Теперь, когда заинтересованные стороны изложили планы проекта и выбрали подрядчика для выполнения работы, настало время для CPM начать подготовку к этапу выполнения.

Эти приготовления включают в себя осмотр площадки, тестирование почвы, создание графика проекта, проверку любых неожиданных проблем на месте, сбор необходимых материалов, выбор программного обеспечения для управления строительными проектами, а также формирование вашей проектной группы и рабочей базы.

Некоторые из стандартных ролей строительных бригад включают:

• Руководитель работ: Посредник, который работает между полевыми строителями и CPM для обеспечения контроля за работой и обеспечения передачи всех планов проекта.
• Экспедитор по строительству: Это лицо отвечает за управление материалами, которые поступают от поставщика к проекту. Они несут ответственность за определение необходимых материалов, заказ этих материалов и обеспечение контроля качества материалов.
• Менеджер по безопасности: Этот человек следит за тем, чтобы весь персонал на объекте соблюдает установленные стандарты безопасности, и сообщает о любых происшествиях, которые могут произойти на работе.
• Прораб: Прораб отвечает за рабочих на стройке. Они контролируют проект, отслеживают выполнение задач, занимаются расчетом заработной платы и управляют временем, проведенным каждым отдельным сотрудником на сайте.
• Электрик: Как следует из названия, электрик занимается установкой электрических соединений в рамках строительного проекта.
• Строители: Это занятые пчелы, которые забивают гвозди, заливают бетон и управляют большим оборудованием, которое воплощает проект в жизнь.

Этап № 3: Выполнение проекта

Вы собрали все вместе, ваши планы составлены, ваши материалы здесь, и ваша команда готова. Пришло время воплотить эти планы в жизнь.

Ваша цель состоит в том, чтобы обеспечить бесперебойную работу этого проекта, но, поскольку все мы люди и подвержены ошибкам, вероятность безотказного выполнения ничтожна.

Вот почему у вас уже должна быть оценка рисков, включенная в ваши планы проекта, прежде чем вы начнете этот этап. Если что-то пойдет не так, все, что вам нужно будет сделать, это следовать плану реагирования на риски, чтобы исправить эти предполагаемые проблемы.

Этап №4: Ввод в эксплуатацию

Наконец-то настал день. Ваш строительный проект завершен, но прежде чем отпраздновать, вам нужно выполнить еще несколько шагов.

Затем наступает период ввода в эксплуатацию, когда вы тестируете все свои системы, исправляете любые ошибки и обучаете персонал владельца здания тому, как эксплуатировать и поддерживать здание для оптимального использования.

Убедитесь, что вы задокументировали весь этот процесс для своих собственных записей для целей, описанных в следующем шаге.

Этап № 5: Занятость и гарантийный период

Как только владельцы новых зданий въезжают, пора начинать гарантийный период. Есть два типа гарантий, о которых вы должны позаботиться в течение этого начального периода использования:

• Договорная гарантия: любые гарантии, записанные в договоре в отношении систем и структурной целостности здания.
• Подразумеваемая гарантия: любые гарантии, предусмотренные законом в отношении здания.

Если вы четко проинформировали владельцев о текущем техническом обслуживании этого здания и задокументировали весь процесс, то вы охватите каждую часть со своей стороны, если какие-либо проблемы возникнут из-за ошибки пользователя. Что касается любых проблем с качеством, они покрываются в течение гарантийных периодов, чтобы гарантировать, что качество строительства соответствует или превосходит ожидания владельцев.

Этап № 6: Завершение

Вы выполнили все свои договорные обязательства, а это означает, что пришло время завершить все оставшиеся аспекты проекта, такие как проверка проекта после завершения строительства, архивирование любой оставшейся документации, и подготовка любых уроков, извлеченных в ходе этого проекта, с целью улучшения в будущем.

---

Советы для достижения успеха в управлении строительными проектами

Наконец, теперь, когда вы понимаете, CPM от препятствий на пути к плану управления проектом, вот три совета, которые помогут вам получить дополнительный импульс, необходимый для успеха.

Совет 1. Коммуникация является ключевым фактором

Как и любая форма управления проектами, коммуникация или ее отсутствие могут повлиять на ваше планирование и выполнение. Коммуникация — это то, как вы строите отношения со своей командой, заинтересованными сторонами и субподрядчиками.

Без этих здоровых отношений и жизнеспособных средств коммуникации нет конца ошибкам и проблемам, с которыми вы столкнетесь в будущем.

Совет 2: внимательно прочтите все контракты

Конечно, это исходит от парня, который никогда не читал условия и положения Apple, потому что я уже продал свою душу этому корпоративному гиганту.

При этом, когда дело доходит до контрактов, нет такого понятия, как «слишком осторожный» при их чтении. Вы не хотите оказаться по колено в договорном вопросе, когда вы наконец решите прочитать то, на что вы уже согласились, потому что к тому времени уже слишком поздно.

Совет 3. Привлекайте заинтересованные стороны к каждому изменению планов

При реализации любого проекта, особенно строительных, существуют определенные ожидания, которые необходимо оправдать, чтобы выполнить свои договорные обязательства и придерживаться графика строительства.

Когда что-то должно измениться, чтобы справиться с изменяющимися обстоятельствами, это означает, что ожиданиями нужно управлять.

Лучший и самый здоровый способ управлять этими ожиданиями при изменении планов — это вовлекать в эти изменения заинтересованных лиц, запрашивать у них обратную связь и держать их в курсе этих изменений.