Какие документы оформляются при покупке квартиры: Какие документы нужны при покупке квартиры

Содержание

Какие нужны документы при покупке квартиры

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация - жмите сюда

Покупка недвижимости всегда предполагает большую подготовку, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Чтобы избежать рисков и мошенничества, необходимо тщательно проверять каждый документ. Соблюдая все нормативные требования, можно избежать лишних стрессовых ситуаций. И тогда покупка новой квартиры станет по-настоящему приятным событием.

Основные этапы оформления сделки

Как и любой акт купли-продажи, сделка с недвижимостью регулируется в соответствии с действующим законодательством. В Российской Федерации действия, связанные с покупкой и продажей недвижимости регулируются в строгом соответствии с федеральным законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Нормативный акт закрепляет порядок проведения сделки, перечень необходимых документов, а также права и обязанности обеих сторон.

Для покупателя процедура в плане оформления проходит несколько легче, чем для продавца. Но риски столкнуться с недобросовестным продавцом достаточно высоки.

Однако с 1 января 2020 года на государственном уровне принят закон «О выплатах добросовестным приобретателям жилья». Эта законодательная поправка позволит уберечь добропорядочных граждан от действий мошенников. Часто «черные риелторы» работают по подложным документам, перепродавая недвижимость без ведома реальных хозяев. Тем самым, у покупателя в ходе судебных разбирательств законные владельцы изымают жилье. Для людей, попавших в подобную ситуацию, и создана такая выплата. Новые законы позволят получить выплату пострадавшим гражданам, если по истечению полугода от изъятия собственности не было произведено никаких выплат, либо компенсация была частичной. Определять размер выплаты будет суд, исходя из реального ущерба, либо от размера кадастровой стоимости недвижимости.

Для покупателя есть ряд обязательных этапов при оформлении покупки недвижимости:

  1. Установление права собственности на недвижимость.
  2. Регистрация перехода права собственности на покупателя.
  3. Окончательная регистрация права собственности на жилье.

Только после оформления права собственности сделка будет считаться законной и завершенной.

Основные документы для оформления сделки со стороны покупателя

Пакет документов, как было сказано выше, для покупателя существенно меньше, чем для продавца. Он может отличаться, в зависимости от условий сделки, а также типа приобретаемого жилья.

Основной пакет документов при оформлении покупки квартиры будет включать в себя:

  1. Паспорт гражданина РФ;
  2. Договор купли-продажи недвижимости;
  3. Документ или квитанция об оплате государственной пошлины;
  4. Заявление о регистрации права собственности.

Это документы, которые наиболее часто запрашиваются со стороны покупателя. Однако, в зависимости от обстоятельств покупки, пакет документов может быть значительно больше.

Меры для уменьшения рисков при покупке недвижимости

Чтобы обезопасить вложенные в покупку средства, покупателю стоит заранее позаботиться о возможных рисках при покупке квартиры.

Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что покупаемая недвижимость не имеет обременений и арестов.

Следует запросить у продавца копию домовой книги, что позволит узнать о ранее прописанных в недвижимости гражданах, а также избежать нарушения прав несовершеннолетних граждан, прописанных в квартире.

Исключить риски оспоримости квартиры также помогут такие документы как:

  • согласие супругов о продаже;
  • проверка внесений изменений в ЕГРН;
  • список лиц, имевших право на проживание;
  • разрешение органов опеки, в случае прописки несовершеннолетних;
  • документ, который подтверждает дееспособность продавца;
  • справки от коммунальных служб об отсутствии задолженностей;
  • если в помещении проводили перепланировку, то необходима будет справка о внесении изменений в план квартиры;
  • установленная рыночная стоимость, подкрепленная независимым оценщиком.

В зависимости от обстоятельств сделки документов может потребоваться больше.

Процедура оформления покупки через Росреестр

Регистрацией права собственности в России занимается Росреестр.

Для оформления сделки потребуется подать следующие документы:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • паспорт кадастровый;
  • договор купли-продажи помещения;
  • заявление о государственной регистрации.

Процедура перехода права собственности считается завершенной после подачи всех необходимых документов. Оформление может занимать от 7 до 9 рабочих дней.

Специфика оформления документов при покупке недвижимости

Ситуации покупки и продажи имеют индивидуальный характер. В зависимости от особенностей каждого отдельного случая, потребуются определенные разрешающие документы. Рассмотрим наиболее распространенные типы сделок с недвижимостью.

Покупка жилья в ипотеку

Необходимо будет подготовить документы не только для Росреестра, но и для банка, предоставляющего ипотечный кредит. Обычно за каждой отдельной ипотекой закреплен банковский сотрудник, который поможет при оформлении необходимого пакета документов. При покупке в ипотеку покупка жилья регистрируется одновременно с оформлением кредита. После получения одобрения по ипотеке, документы о согласии на выдачу денежных средств передаются в Росреестр, чтобы в дальнейшем произвести перечисление денежных средств на счет продавца.

Помимо стандартного набора документов для оформления покупки потребуются:

  • согласие второго супруга на ипотеку, если таковой имеется. Документ заверяется у нотариуса за счет покупателя квартиры;
  • банк и сам покупатель будут должны оплатить государственные пошлины, что подтверждается соответствующими квитанциями;
  • заявление, закрепляющее между кредитором и покупателем совместное соглашение об ипотеке. Выдается в кредитной организации;
  • договор ипотечного кредитования. Потребуется также нотариальное заверение.

Необходимо внимательно изучить банк оформления ипотеки, чтобы избежать финансовые потери и халатное отношение к клиентам.

Покупка жилья с использованием материнского капитала

Многие молодые семьи используют этот вид государственной поддержки для улучшения жилищных условий. Использование материнского капитала для этих целей, если ребенку еще не исполнилось трех лет, будет считаться незаконным.

Пакет документов для оформления сделки будет расширен за счет следующих справок и документов:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • соглашение с банком кредитором;
  • сертификат на материнский капитал;
  • документ о выделении долей всем членам семьи. Заверяется у нотариуса;
  • справки о доходах;
  • акт об оценке стоимости жилья;
  • полис клиента банка.

Данные документы необходимо предоставить в Пенсионный фонд, где будет принято решение о возможности использования маткапитала для данных целей. После одобрения завершение сделки также оформляется через Росреестр со стандартным набором документов.

Покупка одним из супругов, приобретение долей

Сделки с недвижимостью регулируются в соответствии с ст. 35 ФЗ СК РФ, в которых говорится о необходимости согласия второго супруга, если сделка оформляется с государственной регистрацией права. Чтобы избежать отказа в оформлении собственности, документ следует также нотариально заверить. Если согласие от супруга при оформлении купли-продажи отсутствует, то законность такой сделки может быть оспорена в судебном порядке.

В случае покупки доли в квартире, необходимо получить отказ от второго дольщика на приобретение продаваемой части. Документ может быть составлен в произвольной форме. Но в нем должны быть указаны все данные второго дольщика, а также описанием его доли в квартире. Справку необходимо заверить у нотариуса.

В остальном, пакет документов для оформления сделки в этих случаях, будет стандартным.

Документы, выдаваемые новому владельцу недвижимости

После проведения сделки и ее надлежащем оформлении, на руках у покупателя должны быть следующие документы:

  1. Договор купли-продажи. Он закрепляет право собственности на жилое помещение за покупателем
  2. Справка о передаче квартиры
  3. Расписка от сотрудника регистрационного отдела о принятых документах
  4. Расписка от продавца о получении денег
  5. Выписка из ЕГРН
  6. Согласие на продажу от второго супруга
  7. Кадастровый паспорт помещения

Внимательное отношение к деталями и соблюдение требований закона помогут сделать приобретение жилья быстрым и безопасным.

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация - жмите сюда

Как оформить покупку квартиры - Агентство недвижимости Ria Light

Есть три условия удачной сделки по приобретению квартиры — честный продавец, опытный нотариус и подкованный, рассудительный покупатель.


И если первое условие вы себе гарантировать не сможете, то позаботиться о собственной грамотности у вас возможность есть.

Покупка квартиры — очень сложная процедура. Кроме накопления денег и поиска самого объекта недвижимости, в котором вам захочется жить, нужно ещё проверить квартиру и её хозяев и потом уже оформлять жильё в собственность, а это заберет у вас много времени и сил. Давайте рассмотрим, как оформляется покупка квартиры поэтапно — на каждом из шагов вы можете столкнуться с какими-то нюансами.

Этап 1. Проверка прав на недвижимость
Какие документы нужны при покупке квартиры? Некоторые из них вы можете проверить сами — это тот пакет, который вы спросите у самого продавца. Однако проверка подлинности, запрос справок с ЦОНа, из базы данных остается в полномочиях нотариуса.

Так, нужно сразу запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (на основании чего собственник владеет квартирой):
- договор купли-продажи;
- договор о вступлении в наследство;
- договор дарения;
- договор о приватизации;
- свидетельство о регистрации права на имущество и др.

На всех документах должен стоять штамп органа регистрации. Оформление квартиры при покупке потребует и технический паспорт. Специалист Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE и член Ассоциации риелторов Казахстана советует не побояться потратить время и разобраться в техническом паспорте: «В первую очередь обратить внимание на соответствие перепланировки и технического паспорта — часто бывают совсем небольшие перепланировки. Нужно разобраться в планировке квартиры, правильно ли она нарисована».

В отношении правоустанавливающих документов могут быть свои нюансы. «Все зависит от правоустанавливающих документов — кто владельцы. Если это договор приватизации, то там будет несколько собственников жилья, в том числе могут быть несовершеннолетние, недееспособные граждане, кто-то из владельцев может находиться в отъезде, в армии. Если это несовершеннолетние, то берется разрешение-справка с опекунского совета. Опекунский совет находится при акиматах в каждом городе Казахстана».

При заключении сделки продавец должен предоставить следующий перечень документов (помимо правоустанавливающих):
- нотариальное оформление заверения, что на момент покупки жилья не состоял в браке;
- нотариальное согласие супруга на продажу (если состоит в браке) и свидетельство о браке;
- решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий (если в разводе).

Риелтор Марина Грушина: «Сейчас при покупке одной из сторон семьи недвижимости в сведениях о собственнике автоматически «выходит» вторая половина — сразу указываются сведения о муже и сразу указываются «владелец такой-то и совладелец такой-то».

Просто свидетельства о разводе и о браке недостаточно — даже разведенные граждане могут иметь имущественные претензии друг к другу. Все документы предоставляются нотариусу либо продавцом, либо риелторской конторой.


Этап 2. Проверка долгов и обременений
Так как на недвижимость часто накладывают аресты, штрафы, нотариус должен запросить справку об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных. Все другие люди, кроме владельца квартиры и нотариуса, запросить эту справку не могут.

Также нужно проверить жилье на неоплаченные коммунальные, сервисные платежи, обслуживание, на долги по налогам на имущество, на землю. Особенно это касается частных домов и новостроек — в отношении такого жилья начисляется немалая сумма, особенно если налоги не платятся несколько лет. Чтобы избежать этих проблем, нужно затребовать все последние квитанции, посетить налоговые органы, службы ЖКХ, КСК.

Советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риелторов Казахстана: «Все эти данные должен предоставлять продавец, но можно пойти в КСК или налоговую. В соглашении о задатке или предварительном договоре нужно прописать строку, условие, что продавец при заключении договора купли-продажи обязуется предоставить квитанцию об оплате налога на имущество, об оплате коммунальных платежей и т.д.».


Этап 3. Закрепить намерения: задаток или аванс
С чего начать сделку? Если квартира выбрана и вы проверили необходимые документы через нотариуса, то изначально можно заключить соглашение о задатке или предварительный договор в качестве подтверждения ваших намерений и намерений продавца. Соглашение о задатке — это условие, по которому вносится предоплата, и в случае не завершения сделки она остается у продавца безвозмездно. Сроки таких договоров фиксируются по согласованию между сторонами.

Предварительный договор предусматривает выдачу аванса, который продавец должен будет вернуть в случае расторжения предварительной договоренности. Например, если вы или продавец передумаете, изменятся семейные обстоятельства и т.д. Также в предварительном договоре нужно указать список документов, который обязуется предоставить продавец.

Если в предварительном договоре не закреплены обязательства, то он не дает никаких гарантий ни покупателю, ни продавцу. Чаще всего предварительные договоры используются, если недвижимость заложена в банке и для ее высвобождения нужно будет вносить какие-то суммы. Формы договоров на всех этапах сделки купли-продажи есть в нотариальных конторах согласно установленным законом образцам.


Этап 4. Заключение договора купли-продажи
Как происходит непосредственно покупка? В процессе оформления задатка или предварительного договора нотариусу передают документы: он проверяет юридическую чистоту квартиры, отсутствие долгов, арестов, обременений. После чего оформляем покупку квартиры. Последовательность оформления документов следующая:

- заключается договор купли-продажи и оплачивается указанная сумма;
- нотариус забирает оригиналы документов и регистрирует договор купли-продажи и право собственности в органе юстиции в электронном виде;
- после регистрации покупателю выдается лист-распечатка с кодом, датой и другими данными о регистрации. Срок оформления — в течение суток.

Правильное оформление договора предусматривает такие пункты, как стоимость жилья, сроки, платежи в тенге, условия возврата денег в случае неисполнения обязательств одной из сторон сделки. Для продавца должно быть прописано обязательство дать все нужные документы для проверки. Также нужно указать строку о том, кто оплачивает оформление договора, все расходы по сделке — чаще всего они делятся пополам.

По поводу электронной регистрации эксперт Марина Грушина поясняет: «Сейчас производится только электронная регистрация договоров купли-продажи — заявление на регистрацию договора отправляет нотариус. Сейчас нет такого, что люди подписали договор и пошли в ЦОН и сдали документы на регистрацию. Заявители на регистрацию подают документы именно нотариусу».

Электронная регистрация не только сокращает время, но и делает саму процедуру юридически более безопасной.


Для чего вам понадобится нотариус
Помощь нотариуса потребуется в любом случае — для проверки юридической чистоты нужен доступ в базы данных, которого у граждан просто нет. Соответственно после проверки документов нотариус сразу проведет и электронную регистрацию. Такой метод юридического оформления сделки — проще и безопаснее для покупателя.

Роль нотариуса в сделке по купле-продаже разъясняет Марина Грушина: «Во-первых, нотариус удостоверяет дееспособность человека, что он выражает свою волю, не под принуждением. Во-вторых, нотариус составляет документ согласно статьям закона. В-третьих, у нотариуса есть возможность проверить юридическую чистоту квартиры, у него есть доступ в базы данных. Потому договоры, связанные с передачей денег людям без навыков оформления проще оформлять либо у нотариуса, либо в профессиональной юридической конторе».

Кроме того, специалист уверена — нужно внимательно относиться к выбору и риелторской компании: «Это должна быть профессиональная риелторская компания, желательно член Ассоциации риелторов, чтобы можно было призвать риелтора к ответственности. В члены АРК вступают только те компании, которые обучают риелторов. Если это просто маклер, то у него может не хватать опыта».

Помните, после того как сделка зарегистрирована и заверена нотариально, право собственности еще не наступает. Для этого вы должны зарегистрировать право собственности на квартиру. По закону с 2015 года в Казахстане введено правило обязательной электронной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае заключения нотариально удостоверенной сделки. Эту процедуру также делает нотариус — в результате вы получаете свидетельство о регистрации прав. Квартира переходит в собственность покупателя.


Форс-мажорные ситуации
Форс-мажор (особый случай) — это обстоятельство непреодолимой силы, которое не позволяет выполнить условия сделки. Однако оно не определено законом и должно оговариваться сторонами сделки и указываться в договоре. Прописанное в договоре форс-мажорное обстоятельство освобождает стороны от обязательств.

Казалось бы, достаточно прописать нужные строки и можно спокойно заключать сделку. Однако есть форс-мажорные ситуации, которые сложно предусмотреть. Например, девальвация национальной валюты. Потому о том, что прописать в качестве форс-мажоров, нужно посоветоваться с нотариусом.

И после заключения сделки может всплыть информация, которую сложно было просчитать, отследить даже нотариусу. К примеру, продавец продает недвижимость, которую купил на незаконные средства, на взятки, к примеру. После на него завели уголовное дело, и он стал спешно распродавать жилье.

Потому, чтобы избежать форс-мажоров, проверьте, не находится ли владелец квартиры под следствием, не страдает ли различными зависимостями, чтобы не было риска признания его недееспособным. Ходите вместе с продавцом по инстанциям, не поленитесь проверить все факты с нотариусом. Живо интересуйтесь всеми процедурами, просите показать полученные справки. Верьте не слову (пусть даже и слову нотариуса), а конкретной записи.
Рассмотрим несколько проблемных ситуаций, которые могут непредвиденно возникнуть.


Проблемы из-за недееспособного собственника
Другая проблема — это приобретение жилья, собственником которого является недееспособный гражданин (например, психически больной человек или страдающий алкоголизмом). По закону, такие квартиры покупаются через опекуна, которому дают разрешение сами органы опеки. Однако чаще всего люди боятся «связываться» с такими квартирами — есть высокий риск, что такой договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Как можно себя обезопасить в такой ситуации рассказывает Антон Самохин, управляющий партнер Казахстанской лиги юристов: «В случае если разрешение от уполномоченного органа получено, то препятствий для заключения сделки нет и каких-либо опасений не должно возникать. Между тем всегда присутствует риск того, что разрешение органа опеки и попечительства получено в обход законодательства Республики Казахстан. Покупателям советую при покупке квартиры у недееспособного лица, помимо ознакомления с самим разрешением органа опеки и попечительства, лично убедиться, не нарушаются ли права данного лица, посетив орган выдавший разрешение. Или в лучшем варианте самим участвовать в получении разрешения на сделку, дабы избежать мошеннических действий».
Т.е. фактически, покупатель может посещать все органы и организации, выдающие нужные для сделки документы вместе с продавцом — это исключит возможность коррупционных действий, договоренностей, максимально обезопасит покупателя.


Проблемы из-за налогов
Неприятные ситуации могут быть связаны и с налогами. Кто платит налог при продаже жилья? Так, по закону, если хозяин квартиры был собственником менее года и продает жилье по большей стоимости, то с суммовой разницы он должен оплатить налог (в зависимости от того, сколько стоит квартира). Например, цена покупки — 20 тыс долл, а продает за 30 тыс долл, налог платится с разницы между суммами, т.е. с прибыли в 10 тыс долл. Ставка налога — 10%. Оформление декларации совершается до 31 марта следующего года.

Вот здесь часто возникает ситуация, когда продавец просит покупателя заплатить одну цену, а в договоре проставить меньшую, чтобы избежать налогов. Что делать покупателю в такой ситуации советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риелторов Казахстана: «Это личные риски. Интерес покупателя понятен — сэкономить на налогах. Покупателю — не рекомендую, так как могут быть проблемы. Лучше фиксировать всю фактическую информацию — в любой момент могут возникнуть разбирательства, всплывет дополнительная информация или вы сами откажетесь от квартиры, сделку отменят, признают недействительной.… И вот тогда вам вернут именно ту сумму, которая указана по договору».

Т.е. эта возвращенная сумма будет меньше той, по которой вы действительно купили жилье. И закон в таком случае не сможет вас защитить.


А если девальвация?
Так, в свете последних событий с курсом валют и тенге возникают определенные риски. Если сделка совершается одномоментно (сегодня оформляем — сегодня платим), то указывается курс тенге на сегодняшний день и по нему же делается оплата. Однако если жилье приобретается с продолжением платежей, то могут быть проблемы. По закону, ни в каком договоре нельзя сделать привязку «эквивалентно доллару». Что нужно сделать на случай такой ситуации? Нотариус может сделать пометку о девальвации как форс-мажора с возможностью внесения корректив.

О практике работы в новых условиях с курсом валют рассказывает Марина Грушина: «На практике мы делаем так: люди подписывают договор, а затем мы подписываем соглашение собственноручно каждой из сторон, что люди договорились производить оплату по договору в тенге, но по курсу к такому-то на день оплаты в эквиваленте такой-то сумме долларов. Для того чтобы у людей не было трений, передергивания ситуаций в свою пользу. Но этот документ очень шаткий, в суде его в расчет не возьмут, так как никакой привязки к курсу доллара по закону нет».

Источник: www.kn.kz

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

 

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

Какие документы при покупке дачи нужно проверять?

Покупка дачи отличается от приобретения городской квартиры тем, что в этом случае нужно учесть гораздо больше факторов. Покупателя должно интересовать не только состояние дачи и законность прав на нее продавца, но и назначение участка, наличие у него границ и отсутствие ограничений.

В комплект документов, которые владелец дачи обязан предоставить на сделку, входят документы на земельный участок, дом и хозяйственные постройки, а также документы, подтверждающие личность продавца. Начинать проверку специалисты советуют всегда с документов на землю.

Какие документы нужны для покупки земельного участка?

Единственным документом, подтверждающим права продавца на земельный участок, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. У некоторых владельцев дач до сих пор могут сохраниться свидетельства о собственности старого образца. Однако для проведения сделки нужно попросить их подготовить выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится актуальная информация о том, кто является владельцем дачи.

Что можно узнать из выписки из ЕГРН?

Наличие на участке обременений. Если на участок наложен арест из-за того, что у собственника есть долги, это также можно будет узнать из выписки из ЕГРН. Продавец мог получить в банке кредит под залог земли, тогда до полного погашения долга он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.

Назначение земли и ее разрешенное использование. В выписке содержится информация о том, какие объекты собственник имеет право разместить на участке. В предоставленном продавцом документе должно быть сказано, что участок предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. На участках с таким назначением разрешено построить жилой дом. На садовом участке может быть построен как жилой дом, так и садовый (предназначенный для временного проживания).

Есть ли у участка границы. Покупатель должен настаивать на том, чтобы к моменту продажи дачи было проведено межевание участка. Специалисты советуют приобретать только участки, границы которых определены. В этом случае можно быть уверенным, что площадь участка именно такая, как заявляет владелец, и границы дачи нигде не пересекаются с землей соседей.

Инструкция: Как провести межевание земельного участка?

Проверить, проводилось межевание или нет, можно, запросив выписку из ЕГРН, или, зная кадастровый номер земельного участка, найти его на публичной кадастровой карте Росреестра. Если границ у участка нет, на карте появится отметка «Без установленных границ».

Рекомендуется перед покупкой дачи пригласить для консультации кадастрового инженера, даже если межевание проведено. Это позволит убедиться, что границы участка, указанные в документах, соответствуют действительности.

Отсутствие ограничений на использование участка. Узнать, не попадает ли участок полностью или частично в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), также можно из выписки из ЕГРН. Поэтому специалисты обязательно советуют заказывать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится эта информация.

Инструкция: Как получить выписку из ЕГРН?

Ограничения в использовании земельного участка зависят от вида зоны (приаэродромная территория, зоны подтопления, водоохранная зона, санитарно-защитная зона, придорожные полосы автомобильных дорог, охранная зона трубопроводов). К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций.

Какие конкретные ограничения в использовании земельных участков накладывает нахождение участка в пределах определенной зоны, установлено нормативными правовыми актами для каждой зоны. Например, ограничения в использовании земельных участков, попадающих в границы охранной зоны объектов электроэнергетики, регламентируются постановлениями правительства №160 от 24.02.2009 и №1033 от 18.11.2013.

Ограничения в использовании земельного участка сохраняются и после его продажи. Поэтому информацию о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования в обязательном порядке нужно указывать в договоре купли-продажи земельного участка.

Какие документы являются правоустанавливающими?

Кроме того, нужно проверить правоустанавливающие документы, которые есть у продавца. Это документы, на основании которых ему принадлежат дом и земельный участок:

  • договор купли-продажи,
  • договор приватизации,
  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор дарения.


«Правоустанавливающие документы следует проверять на каждый объект отдельно, — советует руководитель юридической службы красноярской мастерской продажи недвижимости «Ремесленникъ» Вера Разумовская. — Однако надо понимать, что документы на участок не всегда будут совпадать с документами, которые у продавца есть на дом. Например, продавец мог купить земельный участок, в таком случае правоустанавливающим документом на землю является договор купли-продажи, а затем построить на нем дом, который он оформил в собственность в упрощенном порядке «по дачной амнистии». Тогда правоустанавливающим документом на дом будет декларация о строительстве. К моменту продажи дом должен быть уже оформлен в собственность».

Как проводить проверку продавца?

Проверка продавца проходит в два этапа. Во-первых, нужно удостовериться, что продавец — действительно тот, за кого себя выдает. Во-вторых, убедиться, что на момент продажи дачи у него нет финансовых проблем, которые могут привести к признанию сделки недействительной в дальнейшем.

Где проверить документы продавца?

Проверить, действителен ли паспорт продавца, можно на сайте МВД. Для этого нужно ввести в строке поиска серию и номер документа.

«Отметка о том, что паспорт недействителен, не обязательно означает, что перед вами мошенник. Продавец мог просто вовремя не поменять паспорт, когда ему исполнилось 45 лет, поэтому документ значится как недействительный», — объясняет Вера Разумовская.

Если собственника на сделке по доверенности представляет другое лицо, проверяется доверенность. Узнать, выдавалась доверенность или нет, действительна ли она на настоящий момент, можно в Единой информационной системе нотариата. Здесь в открытом доступе размещен сервис проверки доверенностей. Для того чтобы им воспользоваться, нужно знать дату получения доверенности, ее номер и имя нотариуса, который ее выдал.

«Когда из правоустанавливающих документов мы видим, что продавец получил дачу в результате возмездной сделки (купил или получил по договору мены), мы выясняем, есть ли у него супруга. Если на момент приобретения земли он состоял в браке, для проведения сделки потребуется заверенное нотариусом согласие супруги на продажу дачи. Если же продавец в браке не состоит, мы просим его написать об этом заявление, оно также будет приложено к пакету документов», — говорит Вера Разумовская.

Как узнать, есть ли у продавца долги?

Как и при приобретении городской квартиры, при покупке дачи проводится проверка продавца на возможное банкротство. В случае если продавец будет признан банкротом, все сделки, совершенные им в течение трех предыдущих лет, могут быть признаны недействительными в дальнейшем. На момент продажи дачи продавец не должен значиться в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве среди тех, кто подал заявление о банкротстве. 

Кроме того, следует проверить информацию о собственнике участка на сайте судебных приставов. У него не должно быть долгов, которые с него пытаются взыскать принудительно.

Какие документы на постройки нужно проверить при покупке дачи?

На расположенные на участке строения заказывается отдельная выписка из ЕГРН. Из нее можно понять, какие объекты зарегистрированы на дачной земле. Это может быть жилой дом и нежилые строения (гараж, баня, хозяйственные постройки).

Если на садовом участке расположен жилой дом, в котором возможна прописка, в комплект документов, которые необходимо запросить у собственника для проведения сделки, входит домовая книга. Из нее можно узнать, кто прописан в доме. Домовая книга представляет собой альбом формата А4.

Часто бывает, что домовая книга хранится не у самого собственника, а в администрации поселка. Тогда нужно получить из нее выписку. Из этого документа должно быть видно, что на момент продажи дома в нем не остается прописанных лиц. Если на участке стоит садовый дом, домовая книга для совершения сделки не нужна.

Дополнительно специалисты советуют запросить у продавца справки об отсутствии долгов за электроэнергию, членские взносы в СНТ или за вывоз мусора. Такую справку должен выдать председатель садового товарищества или сельсовет.

«Далеко не всегда к моменту выхода на рынок у собственника есть весь необходимый пакет документов. Чаще всего их приходится собирать во время подготовки к сделке, это приводит к увеличению сроков», — отмечает Вера Разумовская.

Все перечисленное – это только общий комплект документов, которые нужно запросить у продавца, готовясь к покупке дачи. В зависимости от ситуации могут потребоваться еще дополнительные документы. Например, если из документов следует, что среди собственников дома есть несовершеннолетние дети, на продажу потребуется еще согласие органов опеки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Документы на недвижимость | Gachalav Group

24 марта 2020

Сделка покупки недвижимости — это важный момент в жизни каждого человека. Главное в этом деле надежность и безопасность. Для того чтобы обезопасить себя и свои сбережения, нужно подойти к выбору застройщика ответственно.
Мы подготовили материал о том, какие документы на недвижимость должны присутствовать при сделке купли-продажи как у застройщика, так и у частного лица.

  1. Документы при покупке квартиры у застройщика.
  2. Акт приема-передачи квартиры от застройщика.
  3. Документы при покупке квартиры у частного лица.

Документы при покупке квартиры у застройщика

При покупке строящегося жилья у застройщика, познакомьтесь с компанией поближе. В первую очередь проверьте репутацию организации, какие дома построились, вовремя ли бы сданы. Зайдите на сайт застройщика, как правило, там вы найдете информацию обо всех объектах, фото и видеоотчеты об этапах строительства, юридическую документацию. На сайте застройщика должны быть размещены официальные документы, такие как договор аренды и разрешение на строительство. После того, как вы ознакомились с документами, если есть возможность, посетите стройку, запишитесь на просмотр квартиры и детально обсудите детали с менеджером.
При заключении сделки строящегося жилья проверьте следующие документы:

  1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
  2. Выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  3. Устав юридического лица.
  4. Разрешение на ведение строительства (например, как тут — корп-1-2, корп-3-4, корп-5-7).

В документах обращайте внимание на даты и сроки их действия, на вид деятельности, а также на кого они оформлены. При покупке квартиры у застройщика подписывается договор ЖСК. Обратите внимание, кто будет подписывать договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью, либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц. На сегодняшний день наша компания занимает первое место в рейтинге строительных компаний в Дербенте. Такую высокую оценку мы смогли получить благодаря высокому качеству наших и домов и тому, что все проекты сдаем без задержек по срокам строительства. У нас 1256 готовых квартир.

Акт приема-передачи квартиры от застройщика

Одной из самых важных процедур при покупке квартиры является подписание акта приема-передачи. Чтобы избежать недоразумений, до подписания документа внимательно изучите все нюансы. Приемка квартиры в новостройке регламентируется законодательством Российской Федерации. Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи. В некоторых случаях акт может быть частью договора. Если вы оформляли ЖСК на этапе строительства, компания, как только получит необходимые документы от государственной комиссии, известит вас о дате подписания акта приема-передачи квартиры.
Прежде чем подписывать акт еще раз проверьте следующие моменты:

Проверка документов:

  1. План квартиры.
  2. Документы о сдаче дома, разрешение на ввод в эксплуатацию.
  3. Наличие официально зарегистрированного почтового адреса.

Проверка квартиры:

  1. Осмотр помещения на наличие дефектов внутренней и внешней отделки.
  2. Качество установки коммуникаций.
  3. Наличие окон и входной бронированной двери.
  4. Наличие лифтов.

Если вас что-то не устраивает, необходимо это указать в акте, либо вовсе не подписывать его. Застройщик должен в оговоренные сроки устранить недочеты, после чего прием жилья производится снова. Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика.

Документы при покупке квартиры у частного лица

Приобретение недвижимости у частного лица всегда несет больше рисков, нежели покупка готовой квартиры у застройщика. Ведь сделка купли-продажи на любом этапе может сорваться исключительно из-за человеческого фактора.
Если вы покупаете квартиру у частного лица, владелец должен предоставить следующие документы:

  1. Договор ЖСК.
  2. Выписка ЕГРН.
  3. Форма 7.
  4. Форма 9.

Самые распространенные риски покупки квартиры у частного лица:

  1. Квартира частника может находиться в обременении.
  2. Частник может отозвать сделку или признать ее недействительной в течение года. Сделка может быть признана недействительной по самым разным причинам. Например, если в квартире были прописаны дети, спустя определенное время суд вправе признать сделку купли-продажи незаконной, если дети были выписаны в жилье меньшей площадью.

Сделка с частным лицом также может быть признана незаконной в течение года, если муж или жена не давали нотариально заверенного разрешения на продажу недвижимости.;

Выводы

Покупка недвижимости на любом этапе всегда несет риски. Оценивайте, проверяйте, изучайте информацию на каждом этапе сделки. Мы со своей стороны полностью открыты и готовы предоставить любые документы о наших объектах. Компания Gachalav Group стоит дома более 10 лет, а в наших квартирах живут более 3 000 счастливых людей. Мы ответственны за каждого нашего покупателя.

Вернуться в раздел "Блог"

Какие документы нужны при покупке квартиры в 2021 году: список

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны при покупке квартиры в 2021 году: список». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

При совершении покупки-продажи недвижимости требуется оформлять смену прав собственности от предыдущего владельца к следующему. За 2020 год оформлено 260000 сделок с недвижимостью. При оформлении права собственности необходимо знать, какие документы нужны для продажи квартиры в Украине в 2021 году, а лучше всего обратиться к нотариусу для заключения сделки.
Лицо, желающее продать недвижимость, в обязательном порядке обязуется собрать подлинники следующих бумаг.

Документы при покупке квартиры в Украине 2021. Самое важное

Разрешение требуется не только если ребенок – собственник, но и если просто там зарегистрирован несовершеннолетний.

Наличие туалета, ванной, отдельно расположенной кухни. А также немаловажный момент как ликвидность. То есть востребованность на рынке недвижимости.

Дабы выбор понравившейся жилплощади позади, то рекомендуется подписать с продавцом подготовительное соглашение купли-продажи и отдать некую сумму средств, так называемый задаток.

Вопрос по затратам, которые влекут за собой оформление купли продажи квартиры в Украине в 2021 году решается в путем мирных переговоров обеими сторонами, рекомендуется делать это заблаговременно.

К пакету документов можно приобщить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, где можно посмотреть, сколько раз квартира продавалась и покупалась, если дом старый.

В случае долевого участия несовершеннолетних лиц или лиц находящихся под опекой, потребуются разрешительные документы от органов опеки и попечительства.

Oднaкo вce эти дeйcтвия дoлжны пpoиcxoдить c пиcьмeннoгo coглacия poдитeлeй или жe дpyгиx зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй.

Однако и ИП на УСН, и самозанятые могут получать дополнительные доходы, облагаемые НДФЛ. Например, они могут зарабатывать деньги на собственной деятельности и параллельно трудиться официально в компании.

На первый взгляд кажется, что нужно для продажи недвижимости продавцу только квартира или дом и покупатель, а покупателю – деньги и продавец.

Texничecкий Пacпopт жилoгo пoмeщeния.(oднaкo, oн тpeбyeтcя нe вo вcex cдeлкax, a тoлькo в тex, гдe нyжнa oцeнкa для бaнкa или пpи пoкyпкe пo coциaльнoй пpoгpaммe). B cлyчae, ecли влaдeлeц нe мoжeт caмocтoятeльнo yчacтвoвaть в cдeлкe, oн впpaвe дeлeгиpoвaть cвoи oбязaннocти тpeтьeмy лицy. Пepeдaть пoлнoмoчия мoжнo дpyгy, poдcтвeнникy, знaкoмoмy, pиэлтopy, и тaк дaлee. Глaвнoe, чтoбы гpaждaнин был дeecпocoбным и дocтиг coвepшeннoлeтнeгo вoзpacтa.

Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Для получения налогового вычета потребуется либо свидетельство о регистрации и договор купли-продажи, либо акт приема-передачи и договор долевого участия.

В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.

Нaчaть пpoцeдypy пoдгoтoвки cтoит c oзнaкoмлeния co cпиcкoм нeoбxoдимыx бyмaг, и oпpeдeлитьcя c тeм, кaкoй пaкeт дoкyмeнтoв нyжeн для пpoдaжи квapтиpы. Beдь пpaвильнo oфopмлeннaя cдeлкa — ключ к ycпexy. Дoкyмeнтaция, coбpaннaя зaблaгoвpeмeннo, пoмoжeт oбeзoпacить кaк пpoдaвцa, тaк и пoкyпaтeля, a тaкжe пoмoжeт избeжaть paзличныx пpoблeм в пpoцecce пpoдaжи.

Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры. По каждому этапу дам ссылки на наши подробные разборы соответствующих тем.

Пpoдaжa oбъeктa нeдвижимocти — cepьeзнaя пpoцeдypa, кoтopaя тpeбyeт пoдгoтoвки. Baжнo пpocчитaть вce вoзмoжныe вapиaнты и pиcки cдeлки. Этo, бeзycлoвнo, тpeбyeт эмoциoнaльныx и вpeмeнныx зaтpaт, зaтo нaдeжный peзyльтaт бyдeт cтoить вcex зaтpaчeнныx cил.

Покупка квартиры – один из самых важных и самых ответственных шагов в жизни каждого человека. Он требует немало финансов, а также связан с множествами рисков.

Какие документы оформляются при покупке квартиры в новостройке

Ключевая особенность жилого помещения, приобретаемого в ипотеку, состоит в неимении у приобретателя всей нужной суммы. Недоимка покрывается финансами банковской организации, которая в залог обретает данное жилье.

Заключение о независимой оценке. Финансовая организация должна точно знать, за какую цену реально приобрести конкретную квартиру на рынке недвижимости. От итоговой цены зависит одобрение займа.

При заключении договора купли-продажи квартиры каждая из сторон имеет право действовать как самостоятельно, так и через своего представителя. Если от имени стороны действует представитель, нужно проверить его полномочия. Если стороной сделки выступает физическое лицо, представитель должен предоставить нотариально заверенную доверенность.

Общество с ограниченной ответственностью «Файненс.юа», свидетельство на знак для товаров и услуг № 37423 от 16.02.2004, ЕГРПОУ 22929966. Адрес: Пр-т С.Бандеры 13-В, Киев, Украина. График работы: Пн-Пт 9:00–18:00.

Если квартира записана на ребенка, не достигшего совершеннолетия, то от его имени при продаже могут выступать родители или представители. При достижении 14 лет он может самостоятельно участвовать в сделке, при согласии своих законных представителей.

Какие документы нужны для продажи квартиры

В случае приобретения квартиры с привлечением ипотечного займа потребуется произвести оценку ее стоимости. Заказывается оценка за счет покупателей у организации, аккредитованной банком и на ее основании банк одобряет сумму кредита. В этом случае продавцу необходимо предоставить техпаспорт и выписку из ЕГРН.

Класс жилого комплекса. Строительные материалы, благоустройство и дизайн дворов, видеонаблюдение и охрана — все это определяет класс дома и напрямую влияет на стоимость квартир в нем.

Вы можете обратиться в риелторскую или юридическую фирму — специалисты помогут в оформлении бумаг и обеспечат максимальную безопасность сделки. Стоимость таких услуг обычно составляет до 2–3% от цены квартиры. Но если ваш бюджет ограничен — документы можно подготовить самостоятельно.

Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство.

Раньше регистрация сделок с недвижимостью была доступна только при обращении в органы Росреестра, а до 1998 года – БТИ. Именно эти структуры были уполномочены производить такие юридически значимые действия. В настоящее время возможности продавцов и покупателей квартир и других объектов недвижимого имущества значительно расширились.

В арсенале должны быть бумаги, гарантирующие права собственности, обязательным условием является внесение всех сведений в электронный информационный реестр.

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Спасибо, риэлтор с вами скоро свяжется!

Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, скорее всего, застройщик самостоятельно не оформляет ваше право собственности на нее. Так что заниматься этим вам придется самостоятельно.

Если налогоплательщик купил квартиру в 2019 году, а свидетельство о регистрации получил в 2020-м, то начиная с 2020 года он имеет право на вычет.

При покупке квартиры в новостройке существует 2 этапа:

  • Инвестиция в застройщика и ожидание постройки дома
  • Оформление права собственности на квартиру

Документы при покупке квартиры в рассрочку у застройщика

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Оформление купли-продажи дома через МФЦ имеет свои плюсы, например, если центр имеет более удобные месторасположение и режим работы, чем орган Росреестра. Но чтобы этим воспользоваться, необходимо понимать, какая территория входит в зону обслуживания МФЦ и какие услуги доступны через него.

Опытный юрист в сфере недвижимости сразу поймет, что дубликат свидетельства о праве собственности, выданное Главным управлением жилищного обеспечения в 2018 году, – это подделка.\n\nПродавец или представитель\nПри заключении договора купли-продажи квартиры каждая из сторон имеет право действовать как самостоятельно, так и через своего представителя.

Дополнительно могут быть затребованы различные справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты для пpoдaжи нeдвижимocти

Вычет оформляется на фактически уплаченные проценты. Например, если ипотечный договор оформлен на 10 лет 3 года назад, то налоговый вычет оформляется на сумму процентов, уплаченных за 3 года. На проценты, выплаченные в следующий год, налоговый вычет можно будет получить в следующем году.

Если вы хотите купить квартиру за свои деньги, не используя кредитов – пакет документов вам понадобится небольшой. Кроме того, он одинаковый как для покупки квартиры в новостройке, так и для жилья на вторичном рынке. Итак, чтобы оформить сделку купли-продажи, вам нужно подготовить такие документы:

  • оригиналы паспортов и свидетельств о рождении всех покупателей, если паспорта старого образца – с вклеенными фотографиями по достижению 25 и 45-летнего возраста;
  • оригиналы идентификационных кодов всех покупателей;
  • оригиналы свидетельства о браке, разводе или смерти одного из супругов;
  • если вы состоите в браке и ваш супруг/супруга не могут присутствовать при сделке – нужно письменное согласие, заверенное нотариусом.

Ситуация в регионе. Чем благоприятнее для жизни регион, тем, как правило, дороже в нем недвижимость. Например, цены на квартиры в Донбассе сильно упали, когда началась война. В Москве недвижимость, наоборот, дорожает, потому что уровень жизни здесь довольно высокий и постоянно растет.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники


Похожие записи:

Не остаться без квартиры: 10 ошибок при оформлении документов

Покупка квартиры не заканчивается передачей денег собственнику. После выбора конкретного варианта жилья, начинается самая рутинная часть — оформление документов. Казалось бы, все просто — бери список документов и иди получай подписи в инстанциях, но есть нюансы, незнание которых обернется для покупателя катастрофой. Итак, обо всем по порядку.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке

Оформление квартиры в новостройках значительно проще, чем на вторичном рынке. В первую очередь свои обязанности должен выполнить застройщик. К обязанностям застройщика относится:

  • получение разрешения и сдача дома в эксплуатацию;
  • постановка на кадастровый учет;
  • присвоение почтового адреса.

Если застройщик не выполнил текущие условие, то не имеет право реализовывать жилье. После погашения стоимости покупатель может начинать регистрацию права собственности на квартиру.

Для получения регистрации необходимо обратиться в специализированное агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Агентство предоставляет технический паспорт на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Документы, необходимые для получения техпаспорта:

  • заявление;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий оплату стоимости квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Для получения свидетельства о регистрации объекта недвижимости необходимы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате услуг по оформлению документов;
  • если привлекался льготный кредит, то справка из банка о его получении.

Что нужно знать, приобретая жилье на вторичном рынке

В первую очередь необходимо определиться, будете ли вы собирать всю документацию самостоятельно или обратитесь к риэлтору. Агентства недвижимости снимают с покупателей всю бумажную волокиту, проверяют жилье, гарантируют “чистоту” недвижимости. За свои услуги риэлторы берут от 1 до 3% от стоимости объекта недвижимости, чем дороже квартира, тем меньше процент. В денежном эквиваленте эта сумма составит примерно от 1 тыс. у.е. и выше.

Дальше - советы для тех, кто привык все делать самостоятельно и уверен в том, что справится с задачей. Решив действовать без поддержки риэлтора, нужно четко понимать, что не все продавцы чисты на руку. И есть перечень документов, которые нужно внимательно проверить.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт объекта;
  • документ, объясняющий на основании чего текущий собственник владеет имуществом (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).

В свидетельстве о госрегистрации указывается адрес объекта, площадь, имя собственника, число возникновения права собственности.

Технический паспорт несет информацию о планировке квартиры, площади комнат. Нужно подробно изучить его и сравнить планировку, указанную в документе с реальной. Нередко собственники проводят перепланировку недвижимости без согласования. Для нового владельца это может стать проблемой. Несогласованная планировка карается штрафом. В случае, если затронуты несущие стены — заставят вернуть квартиру к состоянию, указанному в техпаспорте.

Внимательно изучите документ, на основании которого возникло право собственности у владельца квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор наследования, дарения, приватизации недвижимости. Как правило, собственники имеют оригиналы или как минимум копии этих документов. Если у вас возникают сомнения в честности продавца, всю информацию о собственниках недвижимости можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества) Причем сведения о квартире может получить любой желающий, для этого нужно оплатить госпошлину, знать точный адрес квартиры. Выписка из регистра содержит все необходимые сведения о собственнике, она расскажет находится ли квартира в залоге или не оформлен ли на нее договор купли-продажи с третьим лицом, об источнике права собственности владельца.

Кто прописан в квартире

Информация о прописанных закрыта. Получить ее может только собственник. Важно знать не только текущую ситуацию, но и то, кто был выписан из жилья. Нередки ситуации, когда один из прописанных отбывает наказание в местах лишения свободы и по возвращении может обжаловать продажу квартиры. В таком случае новый собственник получит кучу проблем, судебные слушания, и в некоторых случаях может быть лишен права собственности.

Текущий собственник может получить такую информацию в ЖЭСе. Не соглашайтесь на покупку, если владелец упорно сопротивляется получению такой справки.

Иногда такую информацию может предоставить нотариус. Но это частные случаи, так как по закону ЖЭС не обязан удовлетворять требования нотариусов по предоставлению справки о всех прописанных в объекте недвижимости, однако иногда ЖЭСы все-таки идут на уступку, когда речь идет о заключении договоров купли-продажи.

Оптимальный вариант — это когда перед покупкой все жильцы выписаны. Если нет, то не стесняйтесь задать собственнику вопрос — куда будут прописаны проживающие на данный момент в квартире. Уточнение этого момента позволит избежать конфликтов в будущем.

Почему нужно уточнить семейное положение собственника

Перед заключением договора купли-продажи уточните у собственника его текущее семейное положение. Если он в браке, то все в порядке. Хуже, если владелец недвижимости в разводе. Тогда необходимо, чтобы бывшая жена текущего владельца подписала документ о согласии на продажу (когда речь идет о совместно нажитом имуществе). Если квартира досталась собственнику до вступления в брак, то проблем не будет.

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка купли-продажи может быть обжалована через суд собственником или его родственниками в случае, если он будет признан недееспособным в момент заключения договора. Недееспособными признаются граждане, стоящие на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Недееспособным могут признать и человека, не стоящего на учете. Присмотритесь повнимательнее к хозяину недвижимости. Если возникают сомнения в его дееспособности, лучше отказаться от покупки и поискать более надежный вариант.

Квартира по доверенности

При приобретении жилья у доверенного лица собственника удостоверьтесь, что срок действия доверенности не вышел. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Оформление новой недвижимости имеет массу нюансов, но при должном подходе все острые углы можно успешно обойти. Обращайте внимание на поведение продавца, на наличие у него необходимых документов. Честный продавец никогда не будет ничего утаивать от потенциального покупателя. В интернете полно примеров того, как люди в частном порядке успешно покупали и продавали квартиры. Однако еще больше примеров того, как все шло наперекосяк. При соблюдении всех советов покупка и оформление новой квартиры пройдет гладко. Если вы все еще сомневаетесь и хотите сэкономить свое время, то за небольшую по меркам цены квартиры стоимость риэлторы решат за вас все вопросы.

Источник: https://salere.by

 

Понимание документов о покупке и закрытии жилья

Понимание целей и функций первичных документов, используемых в процессе покупки жилья, поможет вам более уверенно ориентироваться в процессе, от подачи заявки до закрытия. После подписания всех закрывающих документов недвижимость переходит к вам по закону, и вы получаете ключи от своего нового дома!

Соглашение с представителем покупателя: когда вы нанимаете агента по недвижимости, чтобы помочь вам купить дом, он может попросить вас подписать соглашение о представительстве покупателя - юридический документ, который формализует ваши рабочие отношения с вашим агентом.

Единая заявка на жилищный кредит: это ваша заявка на ипотечный кредит, которую кредитор использует для получения определенной личной и финансовой информации, чтобы определить, имеете ли вы право на получение ипотеки. От вас потребуется предоставить информацию о вашем ежемесячном доходе, семейных расходах, активах и обязательствах, а также личную информацию, такую ​​как номер социального страхования и семейное положение.

Оценка кредита

: в течение трех рабочих дней после заполнения заявки на кредит ваш кредитор предоставит вам оценку кредита, которая должна отражать все условия и связанные с этим расходы по обсуждаемой вами ссуде.Рассмотрите возможность изучения вариантов ссуды от нескольких кредиторов и выберите ссуду, которая лучше всего подходит для вас и вашего финансового положения.

Договор купли-продажи: после того, как ваше предложение о покупке дома принято продавцом, составляется договор купли-продажи, который включает все детали сделки, включая имена покупателей и продавцов, общую покупную цену, комиссию, выплачиваемую за недвижимость. агента и запрошенную дату закрытия. Он используется для обеспечения финансирования от кредитора и подается как часть заключительных документов.

Раскрытие информации о закрытии: в этой форме представлены фактические сборы, затраты и кредиты, связанные с закрытием вашей ссуды. Ваш кредитор должен предоставить вам информацию о закрытии за 3 рабочих дня до запланированного закрытия, чтобы у вас было время проверить и убедиться, что условия и расходы ссуды точно соответствуют тем, которые указаны в вашей смете ссуды.

Вексель: это юридический документ, который вы подписываете, соглашаясь выплатить ссуду в соответствии с условиями, с которыми вы согласились.В нем указаны детали ссуды, даты, когда должны быть сделаны платежи и куда должны быть отправлены платежи. В нем также объясняется, что может случиться, если вы не внесете платеж вовремя.

Доверительный акт: подписывая этот документ, вы даете кредитору право забрать имущество путем обращения взыскания, если вы не сможете погасить ссуду в соответствии с договоренностью. В этом документе также объясняются ваши права и обязанности как заемщика.

Акт: продавец подпишет акт о передаче права собственности вам, и на нем будут указаны имена всех покупателей.Ваш титул будет храниться у стороннего попечителя до тех пор, пока вы не оплатите дом полностью. Вы получите копию акта при закрытии.

Аффидевиты и заявления: это заявления, подтверждающие, что вся предоставленная вами информация верна, в том числе о том, что недвижимость будет вашим основным местом жительства, и весь необходимый ремонт недвижимости был произведен до закрытия.

Поскольку эти документы имеют обязательную юридическую силу и повлияют на ваши финансы в будущем, обязательно попросите разъяснений, если что-то не имеет смысла.Это ваше право.

Условия договора на недвижимость

Недвижимость может быть сложным бизнесом; есть так много деталей и морщин, которые вам нужно разгладить, прежде чем вы действительно сможете переехать в новый дом. От найма агента до поиска идеального дома мечты, не говоря уже о процессе финансирования и предложения о покупке, наконец, до стадии контракта может потребоваться много времени и усилий.

Но когда вы делаете официальное предложение о покупке дома, который хотите купить, вы в конечном итоге прочитаете и заполните множество документов, определяющих условия вашего предложения.Помимо очевидных вещей, таких как адрес и покупная цена собственности, вот еще несколько нюансов, которые вы обязательно должны включить в свой договор купли-продажи. В юридическом языке это называется условными обязательствами, которые прописаны в вашем контракте с недвижимостью.

Ключевые выводы

  • Делая предложение о покупке дома, убедитесь, что вы полностью понимаете все условия, указанные в вашем контракте.
  • Некоторые важные оговорки на случай непредвиденных обстоятельств должны включать, среди прочего, финансирование, домашний осмотр, затраты на закрытие и дату закрытия.
  • Большинство контрактов содержат условные обязательства, поэтому важно знать все вопросы, которые могут повлиять на вашу сделку.
  • Если какое-либо непредвиденное обстоятельство не будет выполнено в течение указанного периода, вы можете отказаться от сделки вместе с вашим депозитом.
7 обязательных условий договора о недвижимости

1. Условия финансирования

Большинство людей просто недостаточно финансово обеспечены, чтобы предлагать дом за наличные - и, скорее всего, вы один из них.Это означает, что вам придется оформлять ипотеку. Но прежде чем составлять предложение о покупке, обязательно изучите среду процентных ставок и свое место в этом сценарии с точки зрения существующей задолженности и кредитного рейтинга. Ваше предложение о покупке должно зависеть только от получения финансирования по указанной процентной ставке.

Этот момент очень важен, и вот почему: если вы знаете, что не можете позволить себе ежемесячный платеж за дом, если процентная ставка выше 6%, не ставьте 6.5% и более в вашем предложении. Если вы сделаете это и сможете получить финансирование только под 6,5%, продавец сохранит ваш задаток, если и когда вам придется отказаться от предложения.

Если вам необходимо получить ссуду определенного типа для завершения сделки, например ссуду FHA или VA, вы также должны указать это в своем контракте. Если вы платите за недвижимость все наличные, вам также следует указать это, потому что это делает ваше предложение более привлекательным для продавцов. Почему? Если вам не нужно получать ипотеку, сделка с большей вероятностью состоится, а закрытие с большей вероятностью произойдет вовремя.

2. Помощник продавца

Если вы хотите, чтобы продавец оплатил часть или все ваши заключительные расходы, вы должны указать это в своем предложении. Затраты на закрытие обычно представляют собой расходы, превышающие цену собственности, которую покупатели и продавцы платят за заключение сделки с недвижимостью. Когда вы соглашаетесь на оказание помощи продавцу, вы просите продавца покрыть некоторые из этих дополнительных расходов.

Помощь продавца - это почти как кредит, когда продавец соглашается взять на себя часть дополнительных расходов, которые обычно несет покупатель.Хотя кажется странным, что продавец платит комиссию за продажу своего дома, это довольно распространенное явление. Иногда покупатель также может быть готов заплатить немного больше за дом, если продавец соглашается заплатить больше за закрытие. Все сводится к тому, насколько мотивированы каждая сторона и насколько хорошо они ведут переговоры.

В предложении должны быть указаны запрашиваемые вами затраты на закрытие в виде суммы в долларах, например 6000 долларов при закрытии, или в виде процента от покупной цены дома, например 3%. Сумма помощи продавца зависит от полной покупной цены недвижимости.

3. Кто оплачивает конкретные затраты на закрытие

В соглашении должно быть указано, оплачивает ли покупатель или продавец все общие сборы, связанные с покупкой дома, такие как сборы условного депонирования, сборы за поиск титула, страхование титула, нотариальные сборы, сборы за регистрацию, налог на передачу и так далее. Ваш агент по недвижимости может посоветовать вам, кто обычно платит каждый из этих сборов в вашем районе - покупатель или продавец.

4. Домашний осмотр

Если вы не купите снос, вы должны включить в свое предложение непредвиденный случай домашнего осмотра.Этот пункт позволяет вам отказаться от сделки, если осмотр дома выявит существенные и / или дорогостоящие в ремонте недостатки в состоянии конструкции. Они обрабатываются по-разному в зависимости от того, где вы живете - в разных штатах и ​​городах действуют разные законы, регулирующие домашние проверки.

Осмотр дома - важная часть сделки с недвижимостью, и ее нельзя упускать из виду.

Домашний инспектор осмотрит собственность и осмотрит ее на предмет структурных проблем или повреждений.Если они не могут оценить ущерб, они могут порекомендовать инспектору, который специализируется в определенной области, зайти в дом. Сюда могут входить инспекторы по электричеству, вредителям и свинцовым краскам.

Помните, что это очень важная часть процесса покупки дома, поэтому ее не следует упускать из виду или относиться легкомысленно. Допустим, инспектор прогуливается по вашему предполагаемому дому и обнаруживает, что ему нужна новая крыша стоимостью 15 000 долларов. Если у вас нет денег, чтобы покрыть замену, непредвиденный случай домашнего осмотра дает вам возможность отказаться от сделки, поскольку это дорогостоящие расходы.В некоторых случаях продавец может пожелать оплатить ремонт или оплатить его из покупной цены.

Большинство договоров на случай непредвиденных обстоятельств содержат положения об осмотре дома, но если в вашем их нет, проконсультируйтесь с вашим агентом по продаже недвижимости.

5. Светильники и приборы

Если вам нужен холодильник, посудомоечная машина, плита, духовка, стиральная машина или любые другие приспособления и приборы, не полагайтесь на устное соглашение с продавцом и не предполагайте ничего. В контракте должны быть указаны любые дополнения, о которых ведутся переговоры, такие как приспособления и приборы, которые должны быть включены в покупку.В противном случае не удивляйтесь, если кухня пуста, люстра исчезла, а окна остались без покрытий.

6. Дата закрытия

Сколько времени вам нужно, чтобы совершить покупку? Обычные временные рамки - 30, 45 и 60 дней. Проблемы, которые могут повлиять на эти временные рамки, обычно включают потребность продавца в поиске нового дома, оставшийся срок вашей аренды, если вы в настоящее время снимаете, количество времени, необходимое вам для переезда, если вы переезжаете с работы, и так далее.

Иногда покупатель или продавец могут захотеть закрыть сделку всего за две недели или меньше, но трудно устранить все непредвиденные обстоятельства и получить все необходимые документы и финансирование за такой короткий период времени. Часто задерживает не покупатель или продавец, а вместо этого узкое место возникает с кредитором или андеррайтером, титульной компанией или юристами.

7. Продажа существующего дома

Если вы являетесь существующим домовладельцем и нуждаетесь в средствах от продажи этого дома для покупки нового имущества, вам следует сделать свое предложение о покупке зависимым от продажи вашего текущего дома.Вы также должны предоставить разумные сроки для продажи вашего старого дома, например 30 или 60 дней. Продавец интересующей вас собственности не захочет снимать свою собственность с рынка на неопределенный срок, пока вы ищете покупателя.

Есть много других вещей, которые входят в тщательный договор о недвижимости, но по большей части вам не следует о них беспокоиться. Агенты по недвижимости обычно используют стандартизированные формы для заполнения пустых мест, которые охватывают все основы, в том числе описанные в этой статье.

Распространенной формой в Калифорнии является Калифорнийский договор купли-продажи жилой недвижимости и документ Совместных инструкций по условному депонированию, подготовленный ассоциацией риэлторов штата. Если вы хотите ознакомиться с деталями формы договора купли-продажи, которую вы, вероятно, будете использовать, прежде чем писать свое предложение, попросите своего агента по недвижимости предоставить образец договора или найдите в Интернете стандартную форму, которая распространена в вашем штате или местности. . Если вы ищете выгодную сделку и у вас есть время подождать, дом на короткую продажу может быть для вас.

Итог

Несмотря на то, что эти формы являются общими и стандартизированными, и хороший агент по недвижимости не позволит вам исключить что-либо важное из вашего контракта, все же неплохо изучить ключевые компоненты договора купли-продажи недвижимости.

Хотя уйти из дома непросто, особенно если вы настроены на это, могут быть случаи, когда вам придется сделать именно это. Помните, что если какие-либо непредвиденные обстоятельства, указанные в вашем контракте, не выполняются, вы можете отменить сделку и сохранить свой депозит - и все это, не тратя ничего, кроме времени.Вы обнаружите, что условный договор - один из самых важных ваших активов при любой сделке с недвижимостью.

Кто составляет договор купли-продажи для продажи дома собственником?

Агент продавца, как правило, составляет договор купли-продажи недвижимости. Но что произойдет, если дом продается владельцем (или FSBO), а владелец вообще не представлен агентом по недвижимости?

Продажа FSBO может происходить на рынке продавца или когда продавцы хотят максимизировать свою прибыль от продажи, не выплачивая комиссию агенту по недвижимости.

Итак, если покупатели хотят сделать письменное предложение о собственности, кому будет поручено составить договор купли-продажи или договор с изложением условий продажи?

Некоторые покупатели могут задаться вопросом, каким будет их следующий шаг без агента, который помог бы им составить контракт и закрыть сделку. Для покупателей не редкость уходить дальше, потому что они боятся подписать контракт без помощи агента.

Эксперты говорят, что решение состоит в том, чтобы обратиться в собственное представительство покупателя для написания контракта.

«Обычно, если у продавца нет Риэлтора®, агент покупателя выполняет большую часть работы», - поясняет Райан Харди , брокер по недвижимости из Gold Coast Realty в Чикаго.

Кто составляет договор купли-продажи ФСБО?

Для покупателя недвижимости договор купли-продажи является одним из первых шагов к завершению продажи.

«С точки зрения непрофессионала, договор купли-продажи - это просто письменный договор между покупателем и продавцом, в котором излагаются условия продажи», - объясняет Харди.

Большинство договоров купли-продажи недвижимости включают такие детали, как цена покупки, дата закрытия и любые непредвиденные обстоятельства, от которых зависит продажа - например, прохождение проверки недвижимости или ее оценка по стоимости, которая, по мнению кредитора покупателя, достаточно высока, чтобы гарантировать ипотеку. .

Контракты на покупку недвижимости, как правило, также содержат непредвиденные финансовые обстоятельства, то есть вы получаете обратно свой задаток, если не можете получить ипотеку. Это имеет смысл, потому что большинство покупателей не могут выполнить договор на покупку жилой недвижимости, если они не могут получить финансирование.

Покупатели могут заключать договоры о недвижимости с поверенным по недвижимости или агентом. Титульная компания или риэлтор могут помочь покупателю найти кого-нибудь для составления контракта, если это необходимо.

Если у продавца нет агента, выстроенного в очередь для составления договора купли-продажи, собственный агент покупателя по недвижимости может позаботиться о документации по сделке в качестве агента по сделке, также известного как двойной агент, говорит Джоан Бернардини , Риэлтор в компании Coldwell Banker – Casa Bella Realtors в Линвуде, штат Нью-Джерси.(Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.)

Вам также может потребоваться помощь в составлении контракта, если кто-то продает недвижимость по контракту на землю. Земельный договор используется, когда владелец предоставляет финансирование при продаже, поэтому вам не нужно получать ипотеку в другом месте для покупки недвижимости.

В контракте оговаривается сумма ссуды, процентная ставка и то, что произойдет, если вы задержитесь по уплате налогов или платежей по налогам на имущество. Вы и продавец можете обсудить условия соглашения, включая процентную ставку по кредиту.

Имейте в виду, что в некоторых штатах не разрешается двойное агентство в сделках с недвижимостью, и что в некоторых штатах это рассматривается как этическая дилемма.

Если вы, как покупатель, решите использовать агента по сделке для заключения контракта, думайте о нем как о «одном человеке, который не представляет ни продавца, ни покупателя, но содействует оформлению документов, необходимых для продажи», - говорит Джойс Митчелл из Mitchell & Associates, в Bigfork, MT. Если у вас есть сомнения по поводу контракта, проконсультируйтесь со своим адвокатом.

Кто оплачивает сборы за оформление договора на покупку FSBO?

Стоимость составления договора купли-продажи обычно включается в комиссионное вознаграждение продавца недвижимости, выплачиваемое при закрытии с условного депонирования как часть затрат на закрытие.

Однако, если у владельца нет агента по недвижимости, потому что это FSBO, и агент покупателя выполняет работу по подготовке сделки, это не означает, что покупатель должен оплатить счет.

Покупателю просто нужно быть готовым попросить продавца оплатить часть комиссии за подписание контракта, говорит Каэра Мимс , риэлтор Liz Moore and Associates в Ньюпорт-Ньюсе, штат Вирджиния.

«Если вы имеете в виду агента по недвижимости, я бы обсудил с ним сценарий, и они могут связаться с продавцом от вашего имени, чтобы запланировать показ и спросить о компенсации», - говорит Мимс. «Я считаю, что некоторые продавцы будут платить агентскую комиссию, если я приведу им готового и желающего покупателя. Нам просто нужно спросить ».

Закрытие дома - процесс, ипотечные документы и процедуры

Независимо от того, впервые ли вы покупаете жилье, хотите купить второй дом или сокращаете размер после перемены в жизни, вы не сможете переехать в новый дом, пока не переедете. официально закрыты в собственности.Ваш последний день - день, когда вы встречаетесь с продавцом, вашими агентами по недвижимости, торговыми агентами или агентами условного депонирования и, возможно, другими сторонами, участвующими в сделке, - это день, когда недвижимость официально становится вашей.

Однако процесс закрытия начинается сразу после того, как продавец принимает ваше предложение о покупке. Обычно это от 30 до 60 дней до фактической даты закрытия сделки - при условии, что проблема андеррайтинга ссуды, низкая оценка или серьезный дефект, обнаруженный во время обычного осмотра дома, не задерживают сделку.В этот период продажа вашего дома считается «ожидающей». Если на вашем рынке принято вносить существенный депозит (до 10% от согласованной цены покупки, в некоторых случаях) на счет условного депонирования после принятия вашего предложения, вы также можете называть процесс закрытия периодом условного депонирования - как in, «дом, который мы покупаем, находится на условном депонировании до дня закрытия».

Неважно, как вы это называете, между днем, когда продавец принимает ваше предложение о покупке, и днем, когда вы садитесь за официальную сделку, должно произойти много событий.Вот общая последовательность событий, которые происходят во время процесса закрытия жилой недвижимости, что и сколько вы можете ожидать заплатить до и в день закрытия, а также документы и раскрытия информации, которые вам нужно понять и подписать, чтобы сделать вашу реальную чиновник по сделке с недвижимостью.

Ключевые этапы процесса закрытия

Важно помнить, что таможенные и юридические требования, регулирующие операции с недвижимостью, существенно различаются в зависимости от места. Хотя ниже приводится общий график и описание того, что вы можете ожидать (и когда) между днем ​​подачи предложения о покупке и днем ​​закрытия объекта, ваш реальный опыт может отличаться.Чтобы узнать больше о том, как этот процесс работает на вашем конкретном рынке, проконсультируйтесь с беспристрастным профессионалом в сфере недвижимости, имеющим опыт в данной области.

1. Принятое предложение о покупке

Официально процесс закрытия начинается, когда продавец принимает, подписывает и возвращает ваше предложение о покупке (также известное как договор о покупке). В большинстве случаев продавец затем переводит чек покупателя на депозитный счет - обычно от 0,5% до 2% от покупной цены.

Обычно в договор купли-продажи можно вносить поправки, чтобы отразить переговоры в последнюю минуту или непредвиденные обстоятельства, такие как проблема, обнаруженная во время осмотра дома, без саботажа сделки.Однако все стороны, участвующие в сделке - покупатель и продавец, их агенты, кредитор, правообладатель или агент условного депонирования и, возможно, поверенные покупателя и продавца - начинают процесс закрытия, исходя из предположения, что договор купли-продажи является окончательным.

В некоторых штатах и ​​на некоторых рынках от вас требуется внести от 5% до 10% условного депозита (для покрытия вашего первоначального взноса и / или заключительных расходов) вскоре после того, как продавец примет ваше предложение. Покупатели, работающие с законными представителями, обычно могут подождать, пока их поверенные не ознакомятся с соглашением о покупке, чтобы внести депозиты условного депонирования.

Если вы не уверены, требуется ли депозит условного депонирования на вашем рынке, спросите своего агента по недвижимости заблаговременно, чтобы убедиться, что у вас достаточно ликвидных средств для погашения депозита.

2. Осмотр дома по заказу покупателя

В течение нескольких дней после принятия продавцом вашего предложения о покупке вам необходимо запланировать осмотр дома с профессиональным инспектором. Цель осмотра дома - выявить мелкие и серьезные дефекты, такие как структурные проблемы, неработающие приборы и элементы, которые могут нарушать местные строительные нормы и правила.

Многие кредиторы требуют этого в качестве условия андеррайтинга вашей ипотечной ссуды. Даже если в вашем доме нет, есть небольшой недостаток в том, чтобы тщательно осмотреть дом, который вы собираетесь купить. Если проверка обнаружит серьезную проблему, которую необходимо устранить перед закрытием (или приведет к снижению согласованной закупочной цены), стандартный сбор за проверку от 300 до 500 долларов будет казаться выгодной сделкой.

3. Предоставление ссуды и андеррайтинг

Как только продавец примет ваше предложение, отправьте его своему кредитору.На этом этапе ваш кредитор начинает трудоемкий (и дорогостоящий) процесс выдачи и андеррайтинга вашей ссуды.

Если вы не покупаете старый дом с большим количеством физических дефектов, это часть процесса закрытия, которая, скорее всего, приведет к задержкам или фатальным ошибкам, которые полностью сорвут сделку, особенно если у вас неравномерный кредитный профиль или нестабильный поток доходов. .

Получение и андеррайтинг ссуды требует большого объема работы от имени вашего кредитора. С вашей точки зрения, однако, все сводится к одному вопросу: сдержите ли вы, по мнению эксперта кредитора, свое обещание выплатить многие тысячи долларов, которые вы просите предоставить вам взаймы?

Заявление на ипотечное кредитование
Хотя каждый кредитор индивидуален, большинство соискателей ипотеки подвергаются тщательной проверке.Ваш кредитор, вероятно, отправит вам заявку на ипотеку общим объемом 30 или 40 страниц, включая такие формы, как запрос на выпуск вашего кредитного отчета из одного или нескольких бюро кредитной отчетности, запросы налоговых отчетов за предыдущий год и информацию о ваших предыдущих местах проживания. резиденция.

Вместе с заявлением ваш кредитор может запросить подтверждение дохода и активов, например следующее:

  • Ваши последние налоговые декларации (один или два года)
  • Ваши последние квитанции о заработной плате (не менее двух последних)
  • Ваши последние заявления W-2 (один или два года)
  • Ваши последние банковские выписки (от одного до трех месяцев)

Блокировка ставки
Если вы получили предварительное одобрение на ипотечный кредит, которое обычно требует проверки кредитоспособности, ваш кредитор, скорее всего, установит (или «заблокирует») ставку вашего кредита примерно в то время, когда он рассылает материалы заявки.Если вы подаете заявку на ипотеку с регулируемой ставкой (ARM) или другой тип ссуды без фиксированной ставки на весь срок, блокировка может применяться только к начальной ставке.

Ставки обычно фиксируются на уровне, который учитывает преобладающие процентные ставки в данный момент плюс кредитный риск заемщика. Чем ниже ваш кредитный риск, тем ниже, вероятно, будет ваша заблокированная ставка.

Если вы не прошли предварительное одобрение, ваш кредитор, скорее всего, дождется результатов получения кредита по вашей заявке, чтобы заблокировать вашу ставку.Это может произойти в любое время между датой подачи заявления и за неделю до закрытия. В любом случае блокировка тарифа действует только на фиксированный период времени - обычно от 30 до 60 дней.

Оценка ссуды
Используя фиксированную ставку (или, если она не заблокирована, наилучшее предположение кредитора о вашей начальной ставке), кредитор создает оценку ссуды, которую вы должны просмотреть, подписать и вернуть. Смета ссуды - это простой документ, в котором кратко излагается, сколько вы можете рассчитывать заплатить по ипотеке, закрытие сделки и когда.

Включает следующую информацию:

  • Идентификация займа . Это включает в себя уникальный идентификационный номер ссуды, тип (фиксированная ставка, регулируемая ставка), продолжительность срока (15 лет, 30 лет, 5/1), цель (покупка, рефинансирование) и продолжительность блокировки ставки.
  • Условия займа . Описывает основную сумму вашего кредита, процентную ставку или диапазон ставок, ежемесячные выплаты основной суммы и процентов, штраф за досрочное погашение (если применимо) и раздельный платеж (если применимо).
  • Планируемые платежи . Суммирует компоненты вашего общего ежемесячного платежа, включая предполагаемую страховку, налоги, а также выплаты основной суммы и процентов. Также может указываться, как должны быть уплачены налоги и страховка - например, со счета условного депонирования.
  • Затраты на закрытие . Включает подробный отчет о ваших предполагаемых затратах на закрытие и общей сумме денежных средств, подлежащих закрытию (включая ваш авансовый платеж). Также указывает, какие заключительные расходы вам разрешено делать покупки, например страхование титула, и какие вам не разрешено делать покупки, например, оценщик вашего кредитора.
  • Сравнения . Содержит снимок того, сколько вы можете рассчитывать выплатить в виде основной суммы долга и процентов в течение следующих пяти лет, годовой процентной ставки по вашему кредиту и общего процентного процента - отношения вашей общей выплаты процентов к общей сумме ссуды. Эта информация полезна для сравнения вашей ссуды с ссудами других кредиторов.
  • Прочие соображения . Включает важные предостережения и информацию, например, можно ли принять кредит (передать его будущему покупателю без изменения условий), планирует ли кредитор передать ваш кредит обслуживающей компании, а также штрафы за просрочку платежа.

До октября 2015 года большинство кредиторов использовали документы добросовестной оценки (GFE) для предоставления ссуды и оценки стоимости закрытия. GFE и оценки ссуд содержат аналогичную информацию, но GFE имеют другой формат и меньше пояснений простым языком. Как только смета кредита окажется в ваших руках, ваш кредитор может установить предварительную дату закрытия - в зависимости от беспрепятственного андеррайтинга, выдачи и поиска титула.

4. Оценка кредитора

Кредиторы защищают свои инвестиции или, по крайней мере, уменьшают вероятность убытков, заказывая оценку в какой-то момент в процессе андеррайтинга.Покупатели обычно платят плату за оценку либо в дату оценки, либо до нее, либо в дату закрытия. Плата за аттестацию обычно примерно такая же, как и плата за осмотр дома.

Если ваш оценщик определит, что ваш дом стоит не меньше, чем вы согласились заплатить за него, не о чем беспокоиться. Однако, если оценка окажется заниженной - ниже принятой покупной цены - кредитор согласится профинансировать только сумму, равную оценочной стоимости. Низкая оценка обычно требует от покупателя и продавца пересмотра покупной цены и внесения поправок в договор купли-продажи, что может отсрочить сделку.

5. Получение домовладельцев и страхование прав собственности

Большинство кредиторов требуют от покупателей предоставления доказательств наличия страховки домовладельцев в качестве условия утверждения ссуды или, по крайней мере, до закрытия. Чтобы убедиться, что вы получите политику по справедливой цене, которая отвечает вашим потребностям и потребностям вашего кредитора, начните поиски страхового покрытия для домовладельцев в самом начале процесса закрытия сделки. Вам не обязательно сразу платить за первый год, хотя это, безусловно, вариант - большинство страховых компаний позволяют объединить страховой взнос за первый год с заключительными расходами, которые должны быть оплачены в дату закрытия.

Даже если ваш кредитор этого не требует, также разумно приобрести полис страхования титула покупателя. Страхование правового титула покрывает расходы на устранение любых недостатков в праве собственности, таких как неуплата налогов или залогового права подрядчика, и защищает ваш капитал от претензий, которые могут возникнуть в будущем.

Если вы хотите использовать ту же компанию, которую использует ваш кредитор для своей политики правового титула, просто сообщите своему кредитному оператору, что вам нужна политика покупателя, и обе политики могут быть включены в ваши расходы на закрытие сделки.Если вы хотите найти более выгодный полис покупателя, ваш страховщик может потребовать, чтобы вы заплатили за полис авансом. Независимо от того, оплачиваете ли вы оба полиса при закрытии сделки или оплачиваете полис вашего покупателя авансом и политику кредитора при закрытии, вы можете рассчитывать на общие совокупные расходы в размере 1000 долларов США (в среднем), в зависимости от вашего рынка и стоимости дома.

6. Одобрение займа

Поскольку андеррайтинг может занять месяц или больше, одобрение ссуды обычно происходит ближе к концу процесса закрытия.Это последняя важная часть, которая должна встать на место, чтобы ваше закрытие прошло в соответствии с графиком.

7. Уведомление о закрытии и раскрытие информации

Уведомление о закрытии
После того, как все готово для вашего закрытия, ваш титульный или условный агент (или поверенный) должен отправить вам официальное уведомление о закрытии с указанием времени, даты, участвующих агентов по недвижимости (покупателя и продавца) и местоположения закрытия, который обычно является титулом или офисом эскроу-агента, или офисом поверенного, участвующего в сделке.В уведомлении также объясняется, что вам нужно принести на мероприятие, обычно включая следующее:

  • Оба покупателя (если супружеская пара) или нотариально заверенная доверенность, позволяющая нынешнему покупателю расписаться за отсутствующего
  • Удостоверение личности с фотографией (паспорт или удостоверение личности государственного образца)
  • Список ваших резиденций за последние 10 лет
  • Достаточный платеж для покрытия расходов по закрытию (обычно банковский чек или банковский перевод)

Раскрытие информации при закрытии
Ваш титул или агент условного депонирования также должен отправить официальное раскрытие информации при закрытии не менее чем за три рабочих дня до даты закрытия.До октября 2015 года HUD-1 или «расчетный отчет» служил той же цели, что и заключительное раскрытие информации.

Как и оценка ссуды, заключительное раскрытие информации представляет собой документ простым языком, в котором излагаются все ваши фактические финансовые обязательства, связанные с транзакцией - ваши фактические затраты на закрытие, текущие налоговые и страховые обязательства, а также разбивка вашего ипотечного ссуды. Он примерно соответствует шаблону оценки ссуды, хотя, как правило, более подробен и часто содержит статьи бухгалтерского учета или пояснения и оговорки, которых не было в смете.

Внимательно просмотрите ваше заключительное раскрытие информации
После того, как вы получите заключительное раскрытие, внимательно просмотрите его, чтобы убедиться, что изложенные обязательства примерно соответствуют тем, которые описаны в вашей оценке кредита. Кроме того, убедитесь, что условия вашей ипотечной ссуды соответствуют ожидаемым - например, что ваша ставка или структура ставок не изменились по сравнению с оценкой ссуды.

Если ваши заключительные расходы значительно отличаются от оценок или ваша ипотечная ссуда отличается от первоначально описанной, ваш кредитор, титульный агент или эскроу-агент могут нарушать закон.Вот почему хорошая идея - и часто финансово оправданная - нанять адвоката на время закрытия сделки.

Общие затраты на закрытие

Хотя ожидается, что покупатели оплатят все затраты на закрытие сделки при отсутствии других договоренностей, покупатели и продавцы часто соглашаются разделить затраты на закрытие, особенно на рынках покупателя. Это соглашение обычно указывается в принятом соглашении о покупке и может быть изменено в любое время до закрытия. Во многих случаях стороны не вникают в подробности того, кто и какие затраты на закрытие оплачивает - они просто согласовывают соотношение, например «продавец платит 40%, а покупатель платит 60%», или соглашаются, что одна сторона платит фиксированную сумму. к закрытию, а другой забирает остаток.

Во многих случаях заключительные расходы оплачиваются банковским чеком или банковским переводом. Банковский чек, как правило, лучше, поскольку он редко стоит больше 1 или 2 долларов, в то время как банки часто берут 10 долларов или больше за банковский перевод в тот же день. Если ваш титульный агент или агент условного депонирования абсолютно требует банковского перевода, убедитесь, что они отправили вам полные инструкции (включая номер счета для получения и номер банковского маршрута) с уведомлением о закрытии.

Независимо от того, как вы ведете переговоры и выполняете платеж, при закрытии вы можете рассчитывать на оплату следующих расходов.Некоторые из них могут потребовать действий с вашей стороны, таких как создание страхового полиса домовладельцев, до дня закрытия. Другие просто отображаются в виде позиций в вашем заключительном раскрытии и не требуют прямых действий.

  • Домашний осмотр и оценка . Если они не были внесены авансом, они добавляются к вашим заключительным расходам. Между двумя услугами ожидайте заплатить в общей сложности от 600 до 1000 долларов.
  • Комиссия за оформление кредита и андеррайтинг . Эти сборы покрывают стоимость услуг по предоставлению ипотечного кредита и андеррайтингу, не включая кредитные отчеты и другие сборы.Большинство комиссий за инициирование рассчитываются как процент от общей стоимости покупки, обычно от 0,5% до 1,5%. Эти проценты иногда называют «баллами» - например, комиссия за создание 1% будет равна одному баллу. Комиссия за андеррайтинг может взиматься как процент от цены покупки или фиксированная плата. В любом случае андеррайтинг обычно стоит менее 1% от покупной цены дома. Обратите внимание, что некоторые ипотечные ссуды, известные как ссуды «бесплатно» или «без комиссии», не имеют комиссии за выдачу или андеррайтинг.Однако «бесплатные» ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, чем сопоставимые традиционные ссуды.
  • Кредитный отчет . Покупатели обычно должны платить за проверки кредитоспособности и отчеты своего кредитора - от 20 до 60 долларов, в зависимости от того, сколько у кредитора работает и с какими бюро отчетности.
  • Сертификат наводнения . Это небольшая плата (обычно около 20 долларов), которая покрывает расходы на проверку местоположения вашего дома по отношению к местным картам опасности наводнений. Сертификация от наводнения имеет решающее значение, если в конечном итоге вам понадобится страхование от наводнения.В некоторых регионах вам может потребоваться внести единовременную плату за мониторинг наводнений (часто от 25 до 50 долларов США).
  • Проценты за первый месяц . Многие кредиторы требуют предоплаты процентов по ипотеке, которые должны начисляться между датой закрытия сделки и датой первого платежа. Обратите внимание: если вы закроете счет в середине месяца, вам, скорее всего, не придется вносить основной платеж до начала месяца, следующего за следующим, при условии, что ваши платежи должны быть произведены в первое число месяца.Например, мы с женой закрыли дом в начале августа и не выплатили первый основной платеж до первого октября, но при закрытии мы действительно должны были выплатить проценты, начисленные в августе.
  • Первоначальный депозит . Кредиторы требуют внесения авансового депозита на безопасный счет условного депонирования для покрытия налоговых и страховых обязательств, которые должны начисляться между закрытием и датами их соответствующих платежей. На практике это означает, что вам необходимо внести страховые взносы домовладельцев на сумму около одного года - если вы не заплатили заранее - и от 1 до 12 месяцев страховых взносов по налогу на имущество.Хотя налоги на недвижимость обычно уплачиваются каждые шесть месяцев, кредиторы не хотят открывать новый счет условного депонирования с балансом, едва достаточным для уплаты первого налогового платежа. В итоге мы с женой внесли достаточно, чтобы, например, покрыть налоги на недвижимость за семь месяцев.
  • Буфер депонирования . Многие кредиторы требуют, чтобы покупатели вносили дополнительный буфер для покрытия корректировок налогов и страховых взносов в сторону увеличения в краткосрочной перспективе, а также для снижения вероятности просрочки платежа, вызывающего отрицательный баланс условного депонирования.Размер буфера обычно зависит от ежемесячных налоговых и страховых обязательств - наши примерно вдвое превышают наши ежемесячные обязательства.
  • Сборы ассоциации домовладельцев . Если вы живете в сообществе, обслуживаемом ассоциацией домовладельцев (обычно с квартирами), вы должны платить взносы в ТСЖ ежемесячно, ежегодно или два раза в год. Некоторые кредиторы включают ваши взносы в ваш счет условного депонирования и выплачивают их от вашего имени, как и ваши налоги и страховые взносы. Если это относится к вашему ТСЖ, вам, вероятно, придется платить взносы в ТСЖ до конца первого платежного периода (возможно, в течение года после закрытия).В других случаях, будь то из-за политики кредитора или ТСЖ, взносы ТСЖ не включаются в условное депонирование и должны оплачиваться отдельно.
  • Правовой титул / Услуги условного депонирования и Страхование . Стоимость страхования правового титула кредитора и покупателя (если оно приобретено) входит в эту категорию - в среднем 1000 долларов покрывают оба полиса, но сильно варьируются в зависимости от местоположения и стоимости имущества. Эта категория также включает стоимость дополнительных титульных работ, выполняемых вашей титульной компанией, агентом условного депонирования или поверенным (в зависимости от вашей юрисдикции) - еще одна сильно изменяющаяся стоимость, которая, вероятно, будет выше, если вы используете лицензированного поверенного.Наконец, эта категория обычно включает плату за урегулирование, которая в основном оплачивает время вашего титула или условного депонирования в день закрытия и обычно составляет от 200 до 400 долларов.
  • Плата за запись . Городское или окружное управление, ответственное за регистрацию переводов недвижимости в вашем районе, взимает плату за выполненную работу. Сборы сильно различаются от места к месту и могут зависеть от стоимости или размера вашей собственности.
  • Трансфертные налоги . Местные органы власти и власти штата, вероятно, также взимают налоги на передачу недвижимости с сделок с недвижимостью, исходя из стоимости собственности и, возможно, зонирования земельного участка.Общие государственные и местные налоги на передачу недвижимости на жилую недвижимость обычно варьируются от трехзначного до средне-четырехзначного диапазона.
  • Комиссия брокера . Агенты покупателей берут комиссию из доходов продавца, то есть покупатели не платят им напрямую. Однако работодатели агентов - группы по продаже недвижимости или брокерские конторы - часто взимают с покупателя относительно небольшие услуги или комиссионные за направление. Они могут варьироваться от номинальных сумм (100 долларов или меньше) до 500 долларов и более.

В зависимости от того, где происходит ваша транзакция, ваши комиссии за закрытие могут значительно отличаться от описанных здесь.Чтобы лучше понять, чего ожидать, поговорите с надежным и беспристрастным специалистом по недвижимости или юристом в вашем районе.

Чего ожидать в день закрытия

В день закрытия дом, который вы согласились купить, становится домом, которым вы гордо владеете. Однако есть еще много дел, прежде чем вы сможете пробраться через парадную дверь и по-настоящему сделать ее своим домом.

Заключительный просмотр

Ваш последний осмотр - это ваша последняя возможность убедиться, что дом остается в хорошем состоянии - или, если вы покупаете фиксирующий верх, в том состоянии, в котором вы согласились его купить.В большинстве транзакций окончательный обход может произойти в любой момент в течение 24 часов после запланированного времени закрытия.

Во время последнего обхода убедитесь в следующем:

  • Все запрошенные ремонты произведены
  • Все светильники и розетки рабочие
  • Бытовая механика (отопление, кондиционер, водонагреватель) работает
  • Смесители и сантехника исправны
  • Кухонная и прачечная техника подключена и работает
  • Не было никаких новых повреждений или износа (например, дыр в стене, отсутствующих половиц, поврежденной черепицы и т. Д.) С момента вашего осмотра дома.
  • Дом чистый и аккуратный внутри и снаружи
  • Личное имущество продавца пропало или находится в процессе выселения

Если вы столкнетесь с неожиданными проблемами во время обхода, еще не поздно все исправить.Свяжитесь с вашим агентом по недвижимости или агентом по закрытию, чтобы обсудить ваши варианты. В большинстве случаев продавец соглашается оплатить необходимый ремонт или уборку, даже если это означает отсрочку закрытия на несколько дней.

При закрытии - подписание ключевых закрывающих документов

В назначенное время закрытия вы садитесь и подписываете многочисленные документы с вашим агентом по титулу или условным депонированием, агентом по недвижимости и, возможно, адвокатом. Продавцы также привозят своих коллег, хотя у продавцов не так много документов, которые нужно подписать, и поэтому они часто не появляются, пока вы не закончите свою одиссею с подписанием.

Учитывая серьезность транзакции и сумму денег, потратьте столько времени, сколько вам нужно, чтобы прочитать и понять все, что вы подписываете. Некоторые заключительные документы написаны плотным шрифтом, поэтому спросите своего адвоката или агента по недвижимости, если вы в чем-то не уверены. Не позволяйте титульному агенту или эскроу-агенту торопить вас - они уже совершали сотни закрытий в прошлом и, вероятно, больше озабочены записью на следующую встречу или своевременным выходом из офиса, чем тем, чтобы вы были на 100% готовы. все выше и выше.

Ниже приведены наиболее важные документы, которые следует прочитать и подписать при закрытии:

  • Простой вексель . Это представляет собой ваше обязательное обязательство по выплате ипотечной ссуды. Он включает в себя общую сумму вашей задолженности по ссуде, процентную ставку по ссуде, даты ежемесячных платежей, продолжительность (срок) ссуды и приемлемые способы оплаты (с физическим адресом для отправки личных чеков). Если у вас есть ипотека ARM или с переменной ставкой, в вашем векселе также будет подробное объяснение того, как, когда и насколько ваша ставка и платежи могут измениться.
  • Ипотека / Доверительный акт . Ипотека (или доверительный акт), также известная как инструмент обеспечения, представляет собой договор, который дает вашему кредитору право наложить арест на вашу собственность путем обращения взыскания, если вы не выплатите ипотечный кредит в соответствии с договоренностью. Ипотека повторяет информацию, содержащуюся в векселе, но также дает более подробное описание ваших прав и обязанностей как домовладельца и заемщика - например, описывая, как вы должны занимать недвижимость (в качестве основного места жительства, арендуемой собственности и т. далее) и описание того, как и когда ваш кредитор может объявить вас дефолтным.
  • Первоначальное раскрытие информации об условном депонировании . Это описывает, как ваш кредитор планирует распределить деньги на вашем счете условного депонирования. Он включает в себя разделение вашей основной суммы плюс проценты и условное депонирование, а также ожидаемые ежемесячные остатки условного депонирования за 12 месяцев. Раскрытие условного депонирования также показывает, когда и сколько каждый элемент условного депонирования (налоги на имущество, страхование и, возможно, сборы PMI и ТСЖ) должен быть оплачен.

Дополнительные заключительные документы для прочтения и подписи

Процесс закрытия включает в себя чтение и подписание множества дополнительных документов.Опять же, уделите столько времени, сколько вам нужно, чтобы прочитать и понять каждый пункт, при необходимости задавая вопросы. В конце концов, одна вещь, которую не включает в себя процесс закрытия, - это возможность переделки.

Эти документы являются обычным явлением при закрытии, но ваша транзакция может включать несколько иное сочетание в зависимости от правил в вашем регионе и типа дома, который вы покупаете.

  • Подпись / ФИО Аффидевит . По сути, это доказательство подписи, которое кредитор, обслуживающий ссуду, государственные учреждения и любые другие соответствующие стороны используют для определения законности вашей подписи на всех других закрывающих документах.Это особенно полезно при расследовании случаев мошенничества с ипотекой.
  • Свидетельство о занятости / Заявление о занятости . Если вы покупаете дом новой постройки, вам необходимо подписать акт заселения, подтверждающий, что дом готов и безопасен для жителей. Технически отсутствие справки о заселении может задержать процесс закрытия. Если вы покупаете существующий дом, вам необходимо подписать заявление о заселении с указанием назначения дома, того, как скоро вы должны въехать в него, и что может произойти, если вы используете дом способом, несовместимым с заявленной целью (для например, взыскание).
  • Уведомление о первом платеже . При этом будут повторно указаны сумма (с указанием условного депонирования, основной суммы и процентов) и дата вашего первого платежа по ипотеке. Он также включает информацию о том, как произвести платеж, в том числе физический и веб-адрес поставщика услуг.
  • Концессии продавца / кредитора . В этом документе указывается, какие затраты на закрытие сделки, если таковые имеются, оплачивают продавец и кредитор.
  • Раскрытие информации об обслуживании . Это идентифицирует обслуживающего вас лица, обслуживающего вашу ссуду, - либо кредитора-источника, либо компанию, которая впоследствии приобретает ипотечный кредит, - и подтверждает ваше понимание того, что ссуда может быть передана в будущем.
  • Раскрытие информации о частном ипотечном страховании . Если отношение вашей суммы кредита к стоимости (LTV) превышает 80%, ваш кредитор, вероятно, требует частного ипотечного страхования (PMI). Это раскрытие определяет PMI и описывает ваши соответствующие права и обязанности, как и когда он выплачивается (обычно ежемесячно, на условное депонирование) и когда вы можете запросить его удаление (обычно после прохождения 80% порога LTV).
  • Заявление об опасности наводнения . Это подтверждает, что ваш дом находится или не находится в зоне особой опасности наводнения.Если ваш дом находится в зоне затопления, вероятно, потребуется страхование от наводнения.
  • Благодарность за аттестацию . Это подтверждает, что вы имеете право получить копию оценки вашего дома. Его также часто включают в заявку на ипотеку.
  • Раскрытие Закона о равных возможностях кредита . В этой форме, утвержденной на федеральном уровне, еще раз подтверждается, что в выдаче кредита нельзя отказать на основании какого-либо защищенного статуса, например расы или вероисповедания. Его часто включают в заявку на ипотеку.
  • Раскрытие правды . Это еще один утвержденный на федеральном уровне документ, в котором излагаются характеристики ипотечной ссуды, ежемесячные платежи и общая сумма (включая основную сумму и проценты), которую вы можете рассчитывать выплатить в течение срока действия ссуды.
  • Заявления о мошенничестве с ипотекой . В этом документе определяются различные формы мошенничества с ипотекой, перечислены возможные наказания для лиц, признанных виновными в мошенничестве с ипотекой, и описаны шаги, предпринятые Соединенным Королевством.Правительство С. расследовало и преследовало людей, подозреваемых в мошенничестве.
  • Заветы и соглашения Ассоциации домовладельцев . Контракты, касающиеся вашего членства в ассоциации домовладельцев, иногда появляются при закрытии, хотя часто они также заключаются до дня закрытия.
  • Раскрытие информации об опасностях . Хотя договор купли-продажи обычно включает в себя всю необходимую информацию об опасностях для вашего дома, не удивляйтесь, увидев такие же или дополнительные в своем заключительном пакете.Общие раскрытия включают свинцовую краску (для домов, построенных до 1978 года), радон и подземные колодцы.

Заключительное слово

Летом 2015 года мы с женой закрыли наш первый дом. Наш заключительный день был вихрем: беспокойная последняя прогулка; поездка до удаленной штаб-квартиры титульной компании в пробках; бесконечная вереница форм и раскрытий, которые нужно подписать и парафировать; сбивающая с толку путаница ключей, рукописные пояснения и советы продавца в последнюю минуту - это было очень трудоемко.

И все же день закрытия был только началом длительного периода перестановок и расчетов. Все, что мы можем надеяться, - это то, что мы направляем то же усердие, организованность и чистую энергию, которые помогли нам пережить заключительный день, в тяжелую, часто утомительную работу, необходимую для превращения обычного дома в необычный дом. Если вы собираетесь купить дом, помните, что праздновать день закрытия - это нормально, если после этого вы сразу же вернетесь к работе.

Есть ли у вас какие-либо советы по поводу процесса закрытия?

Ключевые элементы договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является важным шагом в процессе, который определяет цены и условия сделок с недвижимостью.Охватывается каждый элемент продажи, от требований задатка до полного раскрытия информации. Цель состоит в том, чтобы защитить как покупателя, так и продавца, а также обеспечить ясность всех ожиданий.

Соглашения о покупке могут значительно отличаться от штата к штату. В некоторых регионах соглашения относительно краткие и служат исключительно для открытия переговорного процесса. В других случаях договор купли-продажи может быть полным и юридически обязательным.

В первый раз, когда вы взглянете на договор купли-продажи недвижимости, которую собираетесь купить или продать, вы можете почувствовать себя ошеломленным.Часто это объемный документ, соглашение может содержать несколько незнакомых терминов и понятий. Крайне важно, чтобы вы полностью поняли эти концепции, прежде чем подписывать. В этом руководстве рассказывается о нескольких элементах, которые обычно встречаются в договорах купли-продажи, и о том, как они влияют как на покупателя, так и на продавца.

Если вы готовы составить проект соглашения о покупке, обратитесь к LegalNature за пошаговыми инструкциями. Наш договор купли-продажи недвижимости защитит ваши интересы и поможет вам быстро и легко завершить сделку.

Оглавление

Посмотреть больше

Определение адреса и участвующих сторон

Прежде всего, в договоре купли-продажи должна быть указана недвижимость, о которой идет речь. Он должен включать точный адрес собственности и четкое юридическое описание. Кроме того, в контракте следует указать личность продавца и покупателя или покупателей.

Покупатели должны определить, намерены ли они действовать в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, и включить эту информацию в договор купли-продажи.Совместные арендаторы пользуются правом наследования; если один арендатор уходит из жизни, имущество немедленно переходит к другому, не передавая завещание.

При общей аренде каждый арендатор владеет своей долей. Доли не всегда равны и могут свободно передаваться кому-либо, кроме другого арендатора. В большинстве случаев арендаторы, которые проживают вместе, классифицируют свою установку как совместную аренду.

Цена и условия

Договор купли-продажи должен включать предложенную цену, принятую продавцом, а также средства, с помощью которых она будет оформлена.Распространенные методы включают оплату наличными в полном объеме, с внесением авансового платежа наличными и новой ипотечной ссудой или с некоторыми договоренностями, включающими уже существующую ипотеку. Эта информация может быть подробно описана в договоре купли-продажи или может быть включено финансовое приложение, чтобы четко обозначить авансовый платеж покупателя и ситуацию с кредитованием.

Договор купли-продажи часто включает требование задатка. Задаток используется для подтверждения контракта; ставки варьируются от одной покупки к другой, но обычно покупатели могут рассчитывать заплатить не менее 1000 долларов.В большинстве случаев задаток идет на возможный первоначальный взнос. Некоторые продавцы могут добавить условные обязательства, предусматривающие конфискацию задатка, если продажа не состоится из-за проблем с финансированием. В других случаях задаток полностью возвращается покупателю при невыполнении ключевых условий.

Дата закрытия и затраты

Дата закрытия продажи должна быть включена в договор купли-продажи, а также должно быть оговорено, что любые изменения в закрытии должны быть согласованы в письменной форме.Право владения недвижимостью обычно переходит к покупателю в указанные дату и время закрытия. Что еще более важно, дата закрытия означает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Эта передача в конечном итоге может быть записана в чеке купли-продажи.

Затраты на закрытие как для продавца, так и для покупателя также должны быть включены. Эти расходы - и кто их покрывает - могут значительно варьироваться от одного объекта недвижимости к другому. Часто покупатель полностью покрывает расходы по закрытию, хотя продавец может согласиться оплатить закрытие.Покупатель и продавец могут также разделить затраты на закрытие сделки. Это разделение расходов должно быть четко описано в договоре купли-продажи.

Налоги на недвижимость и специальные отчисления

На дату закрытия налоги на недвижимость и другие расходы (такие как топливо, плата за обслуживание или сборы ассоциации домовладельцев) должны быть пропорционально распределены. Если налоги не могут быть начислены немедленно или должны быть отменены по иным причинам, они могут быть рассмотрены в приложении. Продавец несет ответственность за уплату специальных взносов во время или до закрытия.

Классификация усадеб

В некоторых штатах и ​​муниципалитетах классифицированная усадьба имеет право на значительное снижение налогов. Таким образом, намерение усадьбы прописано в договоре купли-продажи. Имущество не соответствует критериям классификации усадеб, если оно не занято его владельцем или соответствующим родственником. Имущество также может претендовать на классификацию усадьбы, если оно используется для приусадебных целей, но отделено дорогой. Прилегающая собственность, в основном используемая для садоводства или хранения автомобилей владельца, например, будет квалифицирована.

Предметы, которые включены или исключены

В договоре купли-продажи могут быть подробно описаны все предметы, которые должны быть включены или исключены из продажи собственности. Обозначенные предметы должны включать не только конструкции, но и приспособления, прикрепленные к этим конструкциям, в том числе следующие предметы:

  • Светильники
  • Отопительное и охлаждающее оборудование
  • Окна
  • Оконные рамы
  • Двери
  • Встраиваемая техника для кухни
  • Сантехника

Некоторые предметы могут быть выставлены на обозрение во время показа собственности, но не предназначены для включения в продажу.Эти исключенные позиции также должны быть выделены в договоре купли-продажи.

Продавцы юридически обязаны раскрывать информацию, которая может повлиять на сохранность или стоимость собственности. В большинстве штатов незаконно намеренно скрывать известные дефекты, особенно если они ставят под угрозу здоровье покупателей приусадебных участков. От продавцов редко требуется активно искать дефекты, но они должны сообщать обо всех известных им проблемах. Однако в некоторых штатах законы о раскрытии информации чрезвычайно строги, и продавцы должны специально искать определенные дефекты.

Раскрытие скважин

В некоторых штатах продавцы требуют раскрывать местоположение и статус любых скважин на участке или информацию о том, что продавец ничего не знает о существующих скважинах. Если продавец знает о колодцах, раскрытие информации в договоре купли-продажи должно включать карту с указанием точного местоположения каждой колодца. Продавец также должен указать, является ли колодец опломбированным или в настоящее время используется.

Раскрытие информации о свинцовой краске

Из-за значительного риска для здоровья, связанного со свинцовыми красками, продавцы старых домов обязательно должны уведомлять покупателей о риске воздействия.Людям, продающим конструкции, построенные до 1978 года, могут потребовать приложить приложение к краске, содержащей свинец, с подробным указанием наличия краски на основе свинца. В этом дополнении может указываться текущее состояние окрашенных поверхностей и расположение потенциально опасной краски.

Раскрытие информации о метамфетамине

Во многих штатах от продавцов требуется раскрывать любую информацию о предыдущем производстве метамфетамина на выставленной на продажу собственности. Если продавцу известно о предыдущем производстве метамфетамина, статус удаления и восстановления должен быть указан в соглашении о покупке или в приложении по метамфетамину.

Другие общие раскрытия информации

Требования к раскрытию информации значительно различаются от штата к штату. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных раскрытий:

  • Повреждения термитов
  • Личный интерес
  • Система подземной канализации
  • Налоги на соответствующие услуги
  • Газ радон
  • Возможная аннексия

Непредвиденные обстоятельства

Продавцы и покупатели могут потребовать заключения договора купли-продажи при определенных условиях, которые должны быть выполнены до продажи собственности.Ниже подробно описаны некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств:

Инспекция

Договоры купли-продажи обычно зависят от удовлетворенности покупателя проведением инспекции дома третьей стороной. Продавец должен предоставить покупателю и инспектору по его или ее выбору разумный доступ к собственности. Покупатель несет ответственность за оплату проверки. В большинстве договоров купли-продажи предусмотрен десятидневный срок для проверки собственности.

Оценка

В дополнение к инспекции, инициированной покупателем, оценка должна быть проведена кредитором.Если оценка не равна или не превышает указанную стоимость дома, покупатель должен компенсировать разницу или договориться о более низкой покупной цене. Кредитор может также потребовать от продавца произвести ремонт до закрытия за счет продавца. Если это непредвиденное обстоятельство не удовлетворяется, покупателю разрешается расторгнуть договор.

Финансирование

Большинство покупателей понижают часть стоимости дома после закрытия и получают остальную часть необходимого финансирования через ипотечное финансирование.Хотя покупатели обычно получают письмо о предварительном одобрении перед тем, как сделать предложение, предварительное одобрение никогда не гарантирует покупателю возможности получить финансирование. Покупатели могут защитить себя от возможного провала финансирования, включив в него непредвиденные расходы. Это непредвиденное обстоятельство гласит, что, если покупатель не может получить необходимое финансирование, он или она может отказаться от сделки. Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств часто позволяет покупателям получить задаток или депозиты при отказе от продажи.

Право собственности

Продавец должен иметь возможность доказать, что он или она действительно обладает правом собственности на дом.Условные права собственности дают покупателям полную уверенность в том, что они получат титул собственности после закрытия. В случае непредвиденных обстоятельств может быть предусмотрено, что отчет о праве собственности должен быть заполнен уполномоченной титульной компанией до закрытия.

Поставка, дата принятия и истечение срока действия предложения

И покупатель, и продавец должны точно знать, когда истекает срок действия договора купли-продажи, если он не будет принят. Эта информация должна быть указана прямо в контракте. Кроме того, до принятия договора купли-продажи сторона, делающая предложение, может отказаться от него, если будет предоставлено уведомление.

Подписи

Доставка подписанного договора купли-продажи может происходить лично, по электронной почте или по факсу. Цифровые подписи и подписи, доставленные по факсу или ксерокопии, признаются действительными.

Если все стороны принимают условия договора купли-продажи, об этом следует сообщить. На этом этапе предложение становится юридически обязательным контрактом. Позднее условия соглашения могут быть кратко изложены в договоре купли-продажи (P&S), который получают после того, как обе стороны согласились с предложением.

По умолчанию

Покупателям и продавцам предоставляется множество возможностей для отмены договоров купли-продажи, но отмена должна происходить только в рамках условий договора. Например, покупатель вправе отказаться от контракта, если одно или несколько условных обязательств контракта не могут быть выполнены. Однако, если покупатель или продавец не удовлетворяет определенные требования в соглашении, он или она может считаться нарушившим контракт. Невыполнение обязательств может произойти в следующих ситуациях:

  • Покупатель не вносит задаток вовремя
  • Покупатель или продавец не возвращает подписанные формы раскрытия информации вовремя
  • Покупатель или продавец отменяет продажу после устранения всех непредвиденных обстоятельств
  • Продавец не выполнил договорные работы на объекте
  • Продавец запрещает доступ для осмотра или окончательного осмотра
  • Продавец не выезжает вовремя

Соглашения о покупке часто содержат директивы, указывающие на действия, которые покупатели или продавцы могут предпринять, если другая сторона не выполняет условия соглашения.Это может включать лишение задатка или судебное разбирательство.

Встречное предложение

После получения первоначального соглашения о покупке продавец может отклонить предложение, принять и подписать контракт или представить встречное предложение. Как и предыдущее соглашение о покупке, встречное предложение является юридически обязательным контрактом. Он может быть практически идентичен исходному соглашению, но с некоторыми ключевыми изменениями, такими как цена или непредвиденные обстоятельства. Общие изменения, представленные в встречных предложениях, включают:

  • более высокая цена на недвижимость,
  • - повышенные требования к задаткам,
  • отказ покрыть или помочь покрыть расходы на закрытие,
  • отказ принять определенные непредвиденные обстоятельства,
  • изменили временные рамки для устранения непредвиденных обстоятельств, а
  • без учета движимого имущества из договора.

После того, как встречное предложение было сделано, покупатель может принять его, отклонить или сделать второе встречное предложение, иногда называемое встречным предложением. В большинстве штатов между покупателем и продавцом может быть подано неограниченное количество встречных предложений.

Создайте договор купли-продажи недвижимости

Этапы покупки дома

Введение

В какой-то момент своей жизни вы можете захотеть купить дом.Этот документ охватывает различные этапы, связанные с этим. Конкуренция и потребитель Комиссия по защите (CCPC) также имеет пошаговую руководство по покупке дома на своем сайте.

Прежде, чем вы решите купить

Узнайте, что вы можете себе позволить


Вам следует пересмотреть свой бюджет, чтобы узнать, сколько вы можете позволить себе в месяц. выплаты по ипотеке. Убедитесь, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть все расходы, связанные с покупкой дома, например, расходы по ипотеке, судебные издержки, страхование и гербовый сбор.Сумма денег, которую вы можете получить в качестве ипотечного кредита, и сумма, которая вам нужна в качестве депозит регулируется кредитными лимитами Центрального банка - см. ипотека для получения подробной информации об этих правилах. У CCPC есть бюджет планировщик, который вы можете использовать, чтобы узнать, сколько вы можете позволить себе каждый месяц.

Получить адвоката

Пока вы ищете недвижимость, вам следует нанять юриста, который передача . Передача - это юридическая работа, связанная с покупкой или продажа недвижимости.Плата за перевод может варьироваться в зависимости от юриста, поэтому стоит обратиться к нескольким юристам, чтобы сравнить цены. Вы можете использовать Закон Веб-сайт общества, чтобы найти адвоката в вашем районе.

Найдите недвижимость, которая вам нравится и которую вы можете себе позволить

Сайты недвижимости, аукционисты и агенты по недвижимости являются основными способами поиск недвижимости на продажу. Регулирующий орган по управлению недвижимостью поддерживает публичный реестр аукционистов и агентов по недвижимости на своем сайте.

Иногда отдельные продавцы рекламируют недвижимость сами.Газеты могут также иметь дополнения к собственности или публиковать объявления о недвижимости для распродажа.

Регулирующий орган по управлению недвижимостью публикует цену на жилую недвижимость Реестр, в котором содержится информация о жилой недвижимости, купленной в Ирландия с 1 января 2010 года. Вы можете проверить регистр, чтобы узнать, сколько было заплатил за недвижимость.

Все продаваемые дома должны иметь здание Рейтинг энергопотребления (BER). BER расскажет, насколько дом энергоэффективен. Это поможет вам сделать осознанный выбор при сравнении свойств.

Агентство по охране окружающей среды (EPA) рекомендует проверить, дом находится в зоне с высоким содержанием радона на карте радонового риска, и узнайте, был проверен на радон. Дополнительную информацию о радоне в домах можно получить по адресу: EPA и в нашем документе по измерению уровней радона.

У CCPC есть контрольный список того, что следует учитывать при поиске для собственности (pdf) и еще один контрольный список с вопросами, которые вы можете задать Найти узнать больше об объекте (pdf), если вас особенно интересует свойство.

Получить опрос

Продавец не обязан сообщать вам о недостатках собственности. Так что раньше вы завершаете покупку, вам следует пройти обследование собственности, чтобы узнать если есть дефекты. Опрос поможет выявить проблемы, которые вы не можете были в курсе, когда вы сделали свое предложение. Например, если ваш инспектор обнаружит, что крышу необходимо заменить, вы можете изменить свое предложение на учтите это, или решите не покупать. Общество дипломированных оценщиков Ирландии (SCSI) является профессиональный орган дипломированных сюрвейеров.

Получить одобрение ипотеки

Очень немногие люди могут купить дом без ипотеки. А Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог приобретаемой вами недвижимости. Это означает если вы не погасите ипотеку, вы можете потерять дом.

Существуют разные виды ипотеки и разные поставщики ипотеки. Свяжитесь с рядом различных поставщиков ипотечных кредитов, чтобы узнать, кто может вам предложить лучшее предложение. Подробнее об ипотеке и выборе лучшего для вас доступно у Конкуренции и Потребителя Комиссия по защите (CCPC).CCPC имеет ипотеку калькулятор, который показывает размер ваших ежемесячных выплат в зависимости от сумма кредита, срок действия ипотеки и процентная ставка.

В принципе, вы можете получить одобрение ипотеки до того, как начнете искать свойство. Это позволяет узнать, сколько вам нужно потратить. Однако, когда вы найдете недвижимость, которая вам нравится, вы должны получить официальное одобрение ипотеки, прежде чем подписывать договор купли-продажи (см. ниже). Если вы подписываете договор купли-продажи, а потом не получите одобрение ипотеки, вы потеряете свой депозит, и могут быть другие штрафы.

Для получения более подробной информации см. Наш документ о снятии ипотечный кредит.

Как купить желаемую недвижимость

Как правило, недвижимость покупает и продает:
• Частный договор
• Открытый аукцион

Продажа частного договора

Продажа по частному договору - это когда собственность не выставляется на аукцион. Ты может связаться с продавцом или агентом продавца, обычно с агентом по недвижимости, чтобы согласовываем покупную цену.

Если в этом участвует агент по недвижимости, после того, как вы согласились купить вам может потребоваться внести залог за бронирование агенту по недвижимости.Юридическая процесс покупки недвижимости может начаться только тогда, когда агент по недвижимости получит ваш резервирование депозита. Этот депозит возвращается до подписания контракта. для продажи (см. ниже).

Ваш ипотечный провайдер предоставит вам официальное одобрение ипотеки и выдаст вам с кредитным пакетом. Вам нужно будет подумать о страховании защиты ипотеки и дома. страхование. Вы можете организовать это со своим ипотечным поставщиком, но это желательно присмотреться к магазинам. Когда ваш адвокат проверит контракт на предмет продажи, вы подпишете его и внесете залог (за вычетом комиссии за бронирование).

Открытый аукцион

Аукционы обычно рекламируются в местной газете, агентстве по недвижимости или расписаться в собственности. Как правило, продавец или аукционист устанавливает резервная цифра на имущество. Резервная цифра - это стоимость собственности. должен быть доставлен на аукционе. Если недвижимость не достигает резервной цифры, она будет снята с рынка.

Продавец также может снять недвижимость с продажи в любое время в течение аукцион, даже если он достиг резервной цифры.Продавец также может продать недвижимость до аукциона.

Перед проведением аукциона ваш адвокат должен проверить контракт на предмет продажа недвижимости (выдается адвокатом продавца) и все права собственности документы, указанные в этом контракте. Когда ваш адвокат удовлетворив их запросы, вы можете организовать осмотр объекта недвижимости, чтобы убедиться это звук. Вы также должны получить официальное одобрение ипотеки на недвижимость, которую вы хочу сделать ставку.

Победитель торгов немедленно вносит задаток и подписывает договор на продажа (см. ниже).Важно как можно скорее получить страховку жилья.

Агенты по недвижимости и аукционисты

Агенты по недвижимости и аукционисты действуют от имени продавца и в интерес продавца. Есть правила и код практики, описывая, как они должны себя вести при доставке своих услуги, и они регулируются Регулирующий орган в сфере услуг в сфере недвижимости (PSRA). Если у вас есть жалоба по поводу агента по недвижимости или аукциониста вам следует связаться с PSRA - см. «Где применить »ниже.

Заключить договор купли-продажи

Договор купли-продажи обязывает стороны завершить распродажа. Если вы отказываетесь от продажи после подписания этого контракта, вы может потерять свой депозит. Если вы покупаете на аукционе, вы должны немедленно подписать договор купли-продажи. Если вы покупаете по частному договору, ваш адвокат проверит что контракт в порядке, прежде чем вы его подпишете. Дата завершения будет указано в контракте, и остаток согласованной покупной цены будет к этой дате.

Закрытие продажи

Требования о праве собственности и передаточном акте


После подписания договора и до даты завершения продажи ваш адвокат задает несколько общих вопросов о собственности продавцу солиситор. Заявки на Титул - это стандартный набор вопросов. связанные с продажей собственности, которые имеют дело с такими вещами, как: фурнитура и фурнитура включены в продажу.

Когда ваш поверенный получит удовлетворительный ответ на требования о праве собственности, он составит передаточный акт , который затем утверждается продавцом солиситор.

Ваш адвокат проверит отсутствие судебных решений против продавца. (например, банкротство или розыск шерифов). Ваш адвокат также должен узнать, где находится право собственности на недвижимость (либо в Земельной книге, или Реестр сделок), чтобы убедиться, что нет ничего необычного, связанного с недвижимость, например, непогашенная ипотека.

Как только передаточный акт будет одобрен адвокатом продавца, ваш адвокат свяжется с вашим поставщиком ипотечных кредитов, чтобы запросить одобренную ссуду чек об оплате.Это остаток покупной цены. Он выплачивается юрист продавца и вся документация, а также ключи от помещения передаются к своему адвокату.

Госпошлина


Ваш адвокат рассчитает размер гербового сбора, подлежащего уплате за имущество, и запросит его. сумма от вас до закрытия продажи. Гербовый сбор уплачивается комиссарам по доходам, которые размещают печать на деяниях. Без этого штампа невозможно зарегистрировать дело. В в актах указывается собственник имущества.

После завершения продажи

Акты


После завершения продажи ваши действия, с указанием новых данных о владельце необходимо зарегистрировать в Реестре актов или земельного кадастра. Недвижимость Орган регистрации (PRA) отвечает за обе системы Регистрация.

Ваш адвокат поможет вам оформить документы на ваш дом с PRA. Это может занять месяцы или годы. Даже если это займет много времени время, вы по-прежнему являетесь владельцем недвижимости и при желании можете продать недвижимость до регистрации завершена.

Переезд


Есть много вещей, которые нужно сделать при переезде, например, перенаправление вашего размещать и изменять свои данные на избирательном регистр. Более подробная информация доступна в нашем документе о переезде в новый дом.

Куда обращаться

С жалобами на агентов по недвижимости или аукционистов обращайтесь по телефону:

Регулирующий орган по управлению недвижимостью

Регулирующий орган по управлению недвижимостью

Abbey Buildings
Abbey Road
Navan
Co.Мит
C15 K7PY

Тел .: (046) 903 3800

Местный телефон: 1890 252712

Факс: (046) 903 3888

Какие налоги уплачиваются при покупке квартиры в Украине

Налоги и сборы при покупке квартиры

Договор купли-продажи недвижимости оформляется у нотариуса, который вносит информацию об изменениях от собственника квадратных метров в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.С этого момента обязанность по уплате налогов переходит к физическому лицу, то есть покупателю. Вам нужно будет заплатить:

Нотариальные услуги. Есть два варианта: обратиться к частному или государственному нотариусу. Во втором случае можно немного сэкономить, но обычно регистрация купли-продажи недвижимости у государственного нотариуса занимает больше времени. Поэтому важно выбрать, что для вас приоритет - время или деньги.

Сбор в пенсионный фонд. После заключения сделки покупатель жилья должен уплатить сбор в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы покупки.Оформленную квитанцию ​​об оплате необходимо предоставить нотариусу, который будет использовать ее как основание для внесения сведений в Государственный реестр. Стоимость услуги зависит от ее срочности: 5 рабочих дней - 230 грн, 2 дня - 2270 грн, два часа - 11350 грн.

Государственная пошлина за нотариальное удостоверение сделки с недвижимым имуществом. Выплачивается в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» в размере 1% от кадастровой стоимости жилья. Нотариальные услуги (составление договора, внесение данных в реестр) оплачиваются отдельно.

Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в каждой области Украины, но не может превышать 1,5% от минимальной суммы за квадратный метр, установленной на 1 января отчетного года, что составляет 70,85 грн за квадратный метр в 2020 году, 90 грн / м - в 2021 году. Расходы по покупке недвижимости несут обе стороны сделки или одна из них при наличии соответствующих договоренностей.

Налог уплачивается в течение 14 дней с момента возникновения налогового обязательства. При покупке квартиры такая обязанность возникает в следующих случаях:

  • на момент заключения договора купли-продажи квартиры - договор передачи, а не предварительный меморандум купли-продажи;
  • при заполнении заявления на регистрацию ипотеки или заключении нотариального договора, содержащего положение об ипотеке.

С момента выполнения вышеуказанных шагов есть две недели для расчетов с налоговой инспекцией, то есть для уплаты налога. Налог при покупке квартиры у застройщика (НДС) уплачивается в день оплаты стоимости недвижимости.

Nordica Residence RC от RIEL Real Estate Corporation

Нотариальные сборы

Стоимость нотариальных услуг при покупке квартиры - тема, с которой сталкивается каждый, кто решает купить квартиру на первичном рынке. При покупке квартиры на первичном рынке зачастую не обойтись без предварительной договоренности.Скажем прямо, договор девелопера, заключенный в форме нотариального акта, - это не то же самое, что предварительный договор. Предварительный договор заключается в целях обеспечения интересов покупателя и продавца. В нем указывается дата подписания окончательного договора купли-продажи. Предварительный договор может быть заключен или не заключен в виде документа о праве собственности.

Кто оплачивает предварительный договор нотариусу, если стороны желают заключить его в качестве титула собственности? В правилах не указано, кто несет расходы в этом случае.Чаще всего нотариальные расходы при покупке квартиры у застройщика делятся между покупателем и продавцом. Сюда входят расходы на подготовку документа о праве собственности и судебные издержки, связанные, например, с записями в земельном и ипотечном регистрах. Дополнительные расходы, кроме платы за нотариуса, могут быть за выписки из документа, подтверждающего право собственности. В договор застройщика также должно быть включено ходатайство о внесении записи в земельный и ипотечный реестр. Кроме того, при подписании документа о праве собственности НДС взимается с платы нотариуса и платы за документ, подтверждающий право собственности.

ЖК «Берег Днепра» компании RIEL Real Estate Corporation

Имущество, облагаемое налогом

Обязательная уплата налога на недвижимость применяется к квартирам площадью более 60 кв.м. Если площадь жилья превышает 60 кв.м, размер платежа рассчитывается исходя из площади, превышающей минимально установленную площадь до налогообложения. Например, для квартиры площадью 90 кв.м рассчитывается налог только за 30 кв.м. Для квартир более 300 кв. Обязателен и налог на имущество, который составляет +25 000 грн. плюс сумма основного налога ежегодно.

Государственная пошлина не взимается со следующего недвижимого имущества:

  • за счет средств местного или государственного бюджета;
  • находится в зоне обязательного отселения;
  • в аварийном состоянии.

Что касается покупки квартиры на первичном рынке, то не может быть условий, при которых возможно освобождение от уплаты сбора. Не стоит пытаться уменьшить сумму, сознательно занижая покупную цену объекта в договоре. Налоговая инспекция проверяет рыночную стоимость помещения и обычно принимает во внимание средние цены в данном населенном пункте.Если цена продажи квартиры, указанная в договоре, значительно ниже рыночной (более 33%), налоговая инспекция может потребовать от налогоплательщика объяснений или немедленной уплаты налога.

ЖК «Львовская площадь» компании RIEL Real Estate Corporation

Категории граждан Украины, освобожденных от уплаты налога на недвижимость

Кабинет Министров Украины постановлением № 7-93 п. 18 ст. 4 определены категории граждан, освобожденных от уплаты госпошлины при покупке квартиры:

  • сирот;
  • жильцов общежития;
  • религиозные организации;
  • участников АТО и членов их семей;
  • семей с 5 и более детьми;
  • детей-инвалидов с одним из родителей;
  • инвалидам Великой Отечественной войны;
  • пострадавших в результате аварии на Чернобыльской АЭС (I и II категории).

Жители зоны эвакуации или обязательного отселения также могут быть освобождены от уплаты налога.

Riel City RC от RIEL Real Estate Corporation

Возврат налога на покупку дома

Согласно ст. 166 Налогового кодекса Украины, граждане Украины, которые покупают жилье впервые или находятся в очереди на получение квартиры, имеют право на возврат налога за приобретенное имущество. Сделать это можно только после регистрации по адресу приобретаемой недвижимости и после подачи декларации в фискальную службу.Это касается и домов, приобретенных в ипотеку, но с некоторыми особенностями:

  • официальное трудоустройство - минимальный стаж работы 1 год, за исключением тех, кто работает по гражданско-правовому договору или занимается предпринимательской деятельностью;
  • регистрация - ипотечное жилье должно быть зарегистрированным по месту жительства гражданина, претендующего на возврат налога;
  • Срок ипотеки не должен превышать 10 лет.

Государство возмещает только часть процентов по ипотеке, за исключением основной суммы кредита.Также размер ежегодного налогового вычета не должен превышать размер годовой заработной платы заявителя, а площадь квартиры должна составлять 100 кв. М или меньше для максимальной компенсации. При площади жилья более 100 кв.м применяется понижающий коэффициент, размер налогового вычета уменьшается.

Если квартира приобретается в ипотеку, возникают также следующие дополнительные расходы:

Плата за активацию. Это сумма, которую необходимо уплатить банку за предоставление кредита.Сегодня можно найти предложения без комиссии, но они ориентированы на определенные категории заемщиков и имеют дополнительные условия. Стандартная комиссия составляет 2% от суммы кредита. Окончательная стоимость устанавливается банком индивидуально, но обычно ценой снижения комиссии является необходимость приобретения дополнительного продукта, например, страхования жизни и здоровья.

Страхование имущества. Этот вид страхования является обязательным при оформлении ипотечного кредита. Такое страхование гарантирует, что в случае повреждения недвижимости, выступающей в качестве залога, банк может получить компенсацию, эквивалентную потерянному объему ликвидности жилья.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *