Какие документы нужно смотреть при покупке квартиры: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали справку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости.  

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки квартиры. Поэтому выписку из ЕГРН можно заказать покупателю самостоятельно, еще даже до просмотра квартиры. Для этого вам нужно только знать кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и в этот же день получите электронный документ с актуальными данными и заверенной электронной подписью Росреестра. 

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:  

• о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец.С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого;
• об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
• о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект;
• об обременениях. Это также немаловажный фактор. Может быть за квартиру еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Тогда могут возникнуть сложности со сделкой, поскольку для того, чтобы продать залоговую квартиру, необходимо согласие финансовой организации. А если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя;
• о несогласованных перепланировках.  Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор уступки;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, поверять их стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или право наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.  

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон. 

Справка формы 40. Это документ, в котором указано, кто живет в этой квартире, кто там прописан. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам.  

Справка об отсутствии долгов.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.  

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Проверка квартиры на юридическую чистоту – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья.

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать.  
• Сделку могут признать недействительной. Вы покупаете квартиру, не удостоверившись в ее юридической чистоте. Особенно, если приобретаете жилье за наличку, а не через ипотеку, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель нетщательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Поскольку квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или, когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время.  
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы.

Текст: Ксения Антонова

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

В этой статье я расскажу на что необходимо обращать внимание покупателю при покупке квартиры. Как обеспечивается юридическая чистота сделки в нашем агентстве. Учитывайте, что каждая сделка индивидуальна, везде возникают свои вопросы, требующие наиболее пристального внимания.

Как происходит проверка документов для обеспечения юридической безопасности сделки для покупателя в нашем агентстве

 Проверка правоустанавливающих документов, на основании которых продавец владеет квартирой.

Соответствие технического паспорта квартиры фактическому состоянию – наличие перепланировок, ниши под холодильник, присоединение мест общего пользования, изменение жилой площади квартиры, объединение кухни с залом.

Сверяем свидетельство о государственной регистрации с личным паспортом владельца.  Если есть несовпадения, скажем собственник изменил фамилию или прописку — в регистр вносятся изменения.

Проверяем документ на основании которого продавец владеет квартирой – Свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор приватизации, договор купли-продажи, решение суда, брачный договор, договор ренты. Этот документ в агентстве сверяется с выпиской из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Подробнее — Выписка из ЕГРНИ. Эта выписка в агентствах недвижимости берется онлайн. Если покупатель приобретает вторичную недвижимость без агентства, выписку ему необходимо заказать заранее в Агентстве по государственной регистрации.

 Проверка всех зарегистрированных, а так же снятых с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры.

Эти данные берутся из Развернутой копии лицевого счета. Данный документ агентство недвижимости получает на основании заключенного договора с КУП «Центр информационных технологий Мингорисполкома». Развернутый лицевой счет не может получить собственник квартиры, адвокат, нотариус или регистратор. Не путать – собственник квартиры может получить только обычную копию лицевого счета, в которой указаны лица, в данный момент зарегистрированные в квартире. В развернутом лицевом счете особое внимание обращается на несовершеннолетних, недавно выписанных из квартиры, осужденных, военнослужащих снятых с учета на период несения службы, лиц находящихся на лечении. В случае нарушения прав этих категорий граждан, сделка может быть признана недействительной.

 Проверка паспорта собственника

Наличие страниц в паспорте, соответствие фотографии, правильность вклейки, не просрочен ли паспорт. Были прецеденты в Минске, когда мошенники продавали съемные квартиры по поддельным паспортам.

Проверка всех предыдущих сделок по данной квартире.

Как пример – вы приобретаете квартиру, которая была подарена, а потом два раза продана. Если в силу каких-то обстоятельств договор дарения признается недействительным. Все последующие сделки с квартирой аннулируются.

Проверка круга наследников.

Если приобретаемая вами квартира на каком-то этапе переходила по наследству – по завещанию или по закону. Необходимо отправить соответствующие запросы в нотариальные конторы о круге наследников. Проверить граждан проживающих на момент смерти с наследодателем. Учитывайте, что не каждый собственник будет готов делиться с вами достоверной информацией, как по незнанию, так и по злому умыслу. Подробнее о сделках с наследственными квартирами в статье — Как продать квартиру полученную по наследству.

Проверка обременений и запретов на продаваемую квартиру.

Это может быть невыплаченная приватизация, кредит на квартиру. Судебный спор по данной квартире. Отдельно уточните не зарегистрировано ли по адресу продаваемой квартиры юридическое лицо или ИП. В этом случае за коммунальные придется платить в несколько раз больше. Убедитесь что нет действующих договоров найма данной квартиры. Как продать квартиру с долгом за приватизацию 

Проверка дееспособности продавца и членов его семьи.

Перед сделкой необходимо проверить не состоят ли на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах продавцы и совершеннолетние члены их семьи, зарегистрированные в квартире. Так же крайне желательно проверить по учетам предыдущих собственников этой квартиры.  По ссылке более подробно Продажа недвижимости недееспособными.

Продажа по доверенности.

В случае если от имени продавца выступает доверенное лицо. Необходимо убедиться в подлинности доверенности. Убедитесь, что собственник выдавший доверенность жив. Учтите, доверенность может быть отменена. 

Доверенность на продажу квартиры в РБ — что нужно знать?

Долги по коммунальным платежам.

Перед сделкой необходимо проверить оплату коммунальных по жировке, газ, электроэнергия, интернет, телефон. Сверьте фактические показания по счетчикам воды, с показаниями в жировке. Зачастую эти данные не совпадают. Продажа квартиры с долгами по ЖКХ.

Продажа квартир с несовершеннолетними.

Если в приобретаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние или дети были выписаны перед самой сделкой, пред продажей необходимо получить справку в администрации района, о том что семья не находится в социально-опасном положении. Уже много лет для продажи квартиры с несовершеннолетними не требуется разрешение администрации района, но данная справка поможет избежать многих неприятностей.  

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку.

Согласие совладельцев квартиры.

Титульным собственником квартиры может быть один человек, но фактических совладельцев может быть больше. Это супруги, если квартира приобретена в браке, участники приватизации. В старых договорах приватизации не указывали участников приватизации. Как продать долю в квартире.

К слову ни нотариусу, ни регистратору большинство из этих документов не нужно. Наше агентство проводит сделку только после полной проверки. К слову только покупатель заказав услугу на оформление сделки и заключивший договор с агентством недвижимости может рассчитывать на страхование сделки от «Белгосстрах». Не менее важно грамотно рассчитаться при покупке квартиры.

    Риэлтер Минска Сурма Виталий

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки. Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1.

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной. Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

• Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

• Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

• Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

• Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

• Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

• Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

• Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

• Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

• Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами. Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры

Приобретение квартиры — ответственный шаг для покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.

И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас — как покупателя. При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлторы, в нашем государстве, действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.

Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.

Какие документы необходимы при операциях с недвижимостью можно посмотреть здесь.

Третье, на что следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.

Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить не являются ли хозяева жилья из группы риска (алкоголики, наркоманы, лица, психически нездоровые), т.к. это в дальнейшем может принести проблемы, а то и к расторжению сделки.

Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т. к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас — нового собственника, в силу признания судом предыдущей сделки недействительной.

Пятое. Необходимо изучить документы БТИ Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы — покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив технический паспорт, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства на оформление бумаг. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.

Как узаконить перепланировку квартиры смотрите здесь.

Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.

Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию. Необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома — это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели.

Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.

Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.

Десятое. Обратить внимание также следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

Одиннадцатое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Информацию можно узнать по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

Покупка квартиры дело очень ответственное и сложное, поэтому если вы решились на этот шаг лучше не рискуйте, а обращайтесь за помощью к специалистам Агенства «Город»

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Несомненно, свои риски имеются и при покупке жилья на вторичном рынке, и при приобретении квартиры в новостройке Рязани. Однако меры предосторожности в этих ситуациях разные. Если в первом случае наиболее важным является выбор строительной компании в Рязани, то во втором существует множество нюансов. В том случае, если вы собираетесь приобрести квартиру у предыдущего владельца, данная статья поможет вам не стать жертвой мошенников.

Как правильно заключать договор?

Прежде, чем заключить договор о купле-продаже недвижимости, необходимо сверить адрес, указанный в свидетельстве о праве собственности, с адресом продаваемой квартиры, а так же получить на руки выписку из ЕГРП. Так вы исключите вероятность покупки квартиры, которая в действительности не принадлежит продавцу. При заключении договора так же обязательным должно быть согласие супруги (или супруга) владельца квартиры. В том случае, если на момент заключения сделки продавец или члены его семьи остаются зарегистрированными в квартире, вам следует получить на руки нотариальное обязательство о снятии с учёта на месте жительства.

В договоре должна быть указана точная стоимость покупаемой квартиры в Рязани (это важно, поскольку часто, во избежание уплаты большого налога, продавец указывает заниженную стоимость). Наиболее распространённым видом мошенничества в сфере недвижимости является признание сделки недействительной в силу того, что она была заключена вследствие заблуждения. Такая схема даёт все основания для возвращения недвижимости в собственность мошенников, покупателю же в таком случае возвращается не уплаченная сумма, а та стоимость, что указана в договоре. Порой продавец просто не желает платить большую сумму в виде налога, вовсе не имея мошеннических намерений. В этом случае покупатель и продавец могут договориться о том, чтобы разделить расходы.

Как правильно произвести расчёт по сделке покупки квартиры в Рязани?

Расчёт по сделке может осуществляться различными методами. Наиболее распространённый способ – использование банковской ячейки. В этом случае важно проверить все пункты договора аренды, изучить условия доступа к ячейке. Не забудьте так же проверить закладываемые купюры. Расчёты так же могут производиться по безналичной схеме.

Заключительный этап сделки

В качестве завершающего этапа сделки покупки квартиры в Рязани осуществляется передача квартиры согласно передаточному акту. Данный документ подписывают покупатель и продавец. Когда продавец получает оговорённую заранее сумму на руки, покупателю выдаётся расписка в её получении.

Как видите, приобретение жилья на вторичном рынке может повлечь за собой недоразумения и трудности, поэтому надёжнее обратиться в проверенную строительную компанию в Рязани и купить жильё в новостройке. При проведении сделки на вторичном рынке уделяйте большое внимание договору, указывайте в нём все параметры квартиры и особенности планировки. При возникновении малейших сомнений надёжнее будет обратиться к независимому эксперту.

Осмотр квартиры перед покупкой на что обратить внимание

Мелочей как известно не бывает, вот и при осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке всё своё внимание в первую очередь необходимо уделить деталям. Как мозаика, по крупицам информация об объекте недвижимости собирается в нашей голове из разных источников и выстраивается ясная полная картина о квартире, которую мы хотим купить. Сегодня я расскажу вам о том, как правильнее всего провести осмотр вторичной квартиры перед покупкой, и дам несколько дельных советов и рекомендаций на этот счёт.

Внимание к деталям

Как не парадоксально это звучит, но начинать осматривать квартиру перед покупкой необходимо задолго до входа в неё, на далёких рубежах и подступах. Так будет провести осмотр квартиры перед покупкой правильнее всего.

В первую очередь обратите внимание на сам дом, в котором вы предполагаете жить, соберите по максимуму достоверной информации по зданию — год постройки, материал стен — из чего дом построен, когда был последний капитальный ремонт, что конкретно менялось — кровля, инженерные коммуникации, или же просто был проведен лёгкий косметический марафет, размер услуг жкх, какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома. Оцените транспортную, социально-бытовую инфраструктуру вокруг своей будущей квартиры. Ответьте себя на ряд первостепенных вопросов: В какой магазин будете ходит по утрам за хлебом, в какое учебное учреждение отдадите своего ребёнка, в каком парке или сквере будете совершать вечерний променад, как вы будете добираться на работу. ..

Для сбора информации по криминогенной обстановке вам стоит обратиться к участковому полиции, но лучше всего на осмотре квартиры включить местное сарафанное радио — расспросите местных жителей, бабушек на лавке, о том чем и как живёт дом и микрорайон в общем — есть ли сборища наркоманов, где живут алкоголики и другие ассоциативные элементы.

Для многих клиентов на рынке вторичного жилья вопрос о покупке снимается далеко на подступах к самой квартире…

Назначать просмотр необходимо по предварительной устной договоренности с представителем собственника — риэлтором или агентом, или самим хозяином квартиры. Не надо ломиться в закрытую дверь и играть в детектива, вычислять по фото или у местных жителей где конкретно в доме какая квартира продаётся. Заявившись к продавцу, неожиданно для него, вы можете скомпрометировать себя и выставить не в лучшем свете. И скорее всего осмотр квартиры для вас закончится не начавшись

Очень часто потенциальные покупатели узнают о том, где находится в каком подъезде квартира, лишь на просмотре. Риэлторы в целях конфиденциальности держат до последнего эту информацию в секрете. Частенько клиентов подстерегает неожиданный и неприятный сюрприз — квартира в торце или угловая. И если для вас как для покупателя этот момент определяющий, рекомендую заранее задать вопрос о расположении квартиры на этаже и планировке.

Осмотр подъезда перед покупкой квартиры

Осмотр подъезда может сказать куда больше, чем сама квартира. И я не оговорилась. Порой мелочи и детали подмеченные в подъезде где расположена квартиры становятся ключевыми факторами при выборе жилья. Загаженный подъезд вряд ли кого то воодушевит и с подвигнет на покупку. Банки с окурками, пустые бутылки, исписанные стены, обгаженные углы. Или картина может быть совсем противоположной — ковровые дорожки, цветы на подоконниках на лестничных пролётах, свежий косметический ремонт, велосипеды, спортинвентарь и детские игрушки — всё это может произвести куда более приятное впечатление…

Обратите внимание на запахи в подъезде — очень часто там просто нечем дышать и вонь стоит такая, как от разложившегося трупа. Часто причиной зловония в подъезде служит нерегулярно обслуживаемый мусоропровод. Также причиной плохих запахов может служить вода, а точнее её испарение — это могут быть высоко расположенные грунтовые воды и постоянно подтопляемый подвал, а в отопительный сезон симбиоз воды, тепла и мусоропровода дает сражающие наповал ароматы.

С чего начинать осматривать квартиру перед покупкой

И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно — стоит ли покупать эту квартиру.

При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью — быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.

Смотрите перед покупкой на состояние и ремонт в квартире

В первую очередь при осмотре квартиры необходимо особо уделить внимание на её состояние и качество ремонта. А если жильё пришло в упадок, то оценить фронт работы и прикинуть в уме сколько нужно вложить денег в квартиру, чтобы привести её в состояние пригодное для нормального проживания.

При общем осмотре квартиры обратите внимание на следы недавнего косметического ремонта. Возможно хозяин квартиры попытался скрыть от вас серьёзные недочёты на скорую руку. Оглянитесь вокруг, где-то должна стоять банка с краской или лежать рулон обоев.

Свежая штукатурка на стене или на потолке должна на просмотре квартиры вас насторожить — возможно это попытка завуалировать грибок или плесень, быть может течёт крыша или соседи сверху постоянно квартиру заливают.

Не ленитесь поднять голову и досконально изучить потолок, рассмотрите его особо тщательно и внимательно. Попытайтесь найти следы подтёков и протечек, особенно в местах примыкания труб и в углах комнат.

Осмотрите оконные блоки — не видны ли места промерзания, убедитесь что из окон не дует ветер и они легко и плотно закрываются.

Зайдите в ванную комнату и осмотрите перед покупкой квартиры сантехническое оборудование — смесители, краны, задвижки и трубы. В коробах над стояками также может быть спрятано много сюрпризов. Проверьте напор воды — на верхних этажах может сочится лишь тонкая струйка.

Обратите внимание на радиаторы отопления, проверьте в каком состоянии батареи, а если вы пришли на осмотр квартиры в отопительный сезон, то можно будет сразу почувствовать и проверить как сильно они греют. Оглянитесь вокруг и присмотритесь по-внимательнее, возможно где-то в углу припрятан электрический обогреватель. Это также может натолкнуть на определенные размышления.

Обратите внимание на углы в комнатах — порой от сырости в углах отходят от стен обои.

Часто причинами возгорания и пожаров в квартирах служит короткое замыкание электропроводки. Обратите внимание на просмотре квартиры перед покупкой на общее состояние электрики, в частности на розетки и выключатели. Посмотрите не видны ли следы от возгорания, замыканий, не искрит ли где чего, не висят ли где какие сопли. Отметьте для себя в каком состоянии электросчётчик, давно ли он проходил техническую поверку. Выясните какую нагрузку получают электроточки — не включено ли у хозяина 4-5 электроприборов на одну розетку — это также может говорить о неправильной эксплуатации электрической сети и возможных дальнейших с ней проблемах.

Возьмите на заметку — порой собственники намеренно создают непреодолимые препятствия для осмотра проблемных мест в помещении, захламляют комнату громоздкими предметами: шкафами, шифоньерами, комодами, модульными стенками.

И какими бы незначительными на первый взгляд вам не показались эти проблемы житейского характера, любой ремонт влетает в копеечку. Так что ухо востро и будьте бдительны на просмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке…

В какое время суток — утром днём или вечером — лучше всего приходить на осмотр квартиры

На счет времени просмотра, я бы рекомендовала побывать в квартире и днём и вечером, и ощутить контраст от утреннего осмотра жилья и после захода солнца, если таковой имеется. В основном все просмотры квартир риэлторы назначают в вечернее время, так удобно большинству собственников, люди же по большей части работают. Посетить квартиру вечером будет полезно и потому, что можно в полной мере ощутить весь шумовой эффект, который создают ваши будущие соседи. Однако, в тёмное время суток многого не увидишь, ночная мгла может скрыть от глаз самое главное.

Осматривая квартиру- Что не упустить из виду?

Хороший вид из окна и отличный обзор — ещё одна немаловажная деталь при осмотре жилья перед покупкой. Особо обратите внимание куда выходят окна вашем будущей квартиры — в укутанный зеленью тихий уютный двор или на оживлённую улицу.

Задавайте продавцу неудобные и даже самые смелые вопросы на осмотре квартиры перед покупкой

Обратите внимание на психологическое состояние продавца, на его устойчивость к неудобным вопросам, быть может он нервничает и ему есть, что от вас скрывать. Тогда это может послужить поводом к более детальному и внимательному анализу и разбору ситуации перед покупкой квартиры, а то и вовсе к приватному разговору по душам

Куда и на что смотреть, покупая квартиру

Зри в корень. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи квартиры становятся правоустанавливающие документы, а точнее их полное или частичное отсутствие. В следствии чего продажа квартиры не может быть осуществлена. Однако на осмотре квартиры от вас этот факт могут попросту скрыть, в надежде на то, что вы сильно заинтересуетесь объектом и возможно постараетесь помочь собственнику или риэлтору в выправлении документов необходимых для продажи квартиры. Иными словами продавец попытается на вас повесить всех собак и переложить геморрой с документами на ваши плечи и карман. Непогашенная ипотека, долги физическим лицам, кредиты, ограничения и обременения на недвижимость, несовершеннолетние дети — при осмотре квартиры перед покупкой вы должны быть уверены, что учтены законные права всех заинтересованных лиц. Не раз покупатели попадали в ситуацию при осмотре квартиры, когда и хочется и колется, глаз видит — да зуб неймёт.

Обратите внимание как к вам относятся на просмотре квартиры перед покупкой собственник или риэлтор

Цель любого риэлтора как можно быстрее продать квартиру, успешно завершить сделку и получить свою комиссию. Это его основная мотивация. И если агент с вами особо не церемонится на просмотре квартиры, ведёт себя мягко говоря по-хамски, это может говорить о том, что он в вас не сильно заинтересован. Часто причиной такого пренебрежительного обращения с клиентами является уверенность риэлтора в скорой продаже квартиры, которая подкрепляется телефоном, раскалённым от звонков потенциальных покупателей. Так что на поведение риэлтора или хозяина квартиры также стоит обратить внимание. Возможно вам стоит поторопиться с выбором и принятием решения. А возможно это психологическая обработка и просто грамотный развод…

Через чур любезный хозяин квартиры или риэлтор также должен вас насторожить, за улыбками часто скрывается волчий оскал, возможно продавцам есть что скрывать, а возможно вы единственные за долгое время потенциальные клиенты, а если это так то квартира не в рынке, скорее всего цена на квадратные метры сильно завышена.

Как правильно вести себя на осмотре квартиры

На просмотре квартиры держитесь уверенно, задавайте продавцу вопросы по существу — но не стреляйте ими как из пулемёта, имейте терпение выслушать собеседника.

Мой вам дельный совет, проведите в помещении как можно больше времени. Обстоятельно, не галопом, а с чувством, с толком, с расстановкой осмотрите все помещения в квартире перед покупкой. Рассиживаться не стоит, не злоупотребляйте гостеприимством. А вот если вам предлагают бегло галопом осмотреться и выпихивают из квартиры пинками, то в этом случае стоит призадуматься Уделяйте внимание мелочам и кажущимся на первый взгляд малозначительным деталям.

Стоит ли торговаться на просмотре квартиры

Показывать свой острый интерес на квартире в момент осмотра, я бы не рекомендовала. Если продавец увидит у вас заинтересованность, то он попросту замкнётся и торговаться скорее всего с вами он уже не будет. Начинать торги стоит лишь в случае реальной заинтересованности и если у вас в голове созрела обоснованность притязаний на скидку. Допустимо на просмотре квартиры узнать о гипотетической возможности торга и только. Затем возьмите паузу на несколько дней и только после предлагайте свою цену за квартиру.

Типичные ошибки клиентов на осмотре квартиры перед покупкой

Ошибки совершённые на просмотре могут выйти вам боком. Они либо загонят вас в тупик, либо отодвинут на неопределенное время от намеченной цели — приобретения своего собственного жилья.

Очень часто потенциальные покупатели забывают о всех правилах приличия, наставлениях и рекомендациях перед осмотром квартиры и наломав дров остаются ни с чем. Ломятся напролом как слон в посудной лавке, неповоротливо без смекалки.

Вопрос купли-продажи недвижимости, и в частности осмотр квартиры перед покупкой, очень сложен и многогранен, уж очень много есть нюансов. И записываться на просмотр квартиры, не заручившись некоторыми сведениями и рекомендациями, не просто опрометчиво — в большинстве случаев вообще недопустимо.

Надеюсь, несколько моих практичных советов помогут вам с достоинством пройти этот этап в вашей жизни, уверенно держаться на осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке и обращать своё внимание действительно на важные моменты.

И не забывайте, что это рынок — будьте на стороже, держите хвост пистолетом и ухо востро.

Всем удачных осмотров!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

[email protected]

Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:

Как выбрать застройщика при покупке квартиры

Проверить застройщика перед покупкой квартиры можно самостоятельно онлайн/shutterstock

Вопрос о том, как безопасно купить квартиру в новостройке, задавал себе каждый, кто сталкивался с покупкой собственного жилья. Инструментов для того, чтобы проверить надежность застройщика, на самом деле немало, однако во многом это кропотливая работа с открытыми реестрами данных. подготовило подробную инструкцию о том, как самому проверить документы застройщика при покупке квартиры.

1

При покупке квартиры в новостройке большое значение имеет комплекс факторов, на которые следует обращать внимание. Прежде всего необходимо четко сформулировать перечень требований к жилью: район, инфраструктура, планировка, цена и прочее. Затем изучить предложение на рынке, обратить внимание на формат жилого комплекса, концепцию, локацию.

Вам обязательно нужно проверить всю разрешительную документацию, наличие градостроительных условий и ограничений, отсутствие судебных споров у заказчика строительства, застройщика и генподрядчика. Не лишним будет посмотреть на того, кто является проектировщиком. Если это сам застройщик, обратите внимание на комплексы в его портфеле.

Чтобы определить надежность застройщика, нужно также посмотреть на дома, сданные им в эксплуатацию, пообщаться с жителями, выяснить, нет ли проблем с подключением к коммуникациям, все ли обещанное на этапе строительства реализовано.

2

При строительстве нового ЖК у застройщика на руках обязаны быть документы на землю: акт о праве собственности на участок, договор аренды (обязательно нужно проверить срок действия — он не должен заканчиваться аккурат под завершение строительства), договор о праве постоянного пользования участком или договор суперфиция.

Следующий этап — проверка целевого предназначения земельного участка. Оно должно быть под многоквартирную жилую застройку. Нередки случаи, когда уже в процессе строительства застройщик переводит нецелевое предназначение в целевое, однако здесь важно понимать, каким образом он это сделает и удастся ли ему.

Почему так происходит? У нас существуют проблемы с пространственным планированием, Генпланом Киева и градостроительными условиями и ограничениями. Если все это привести в божеский вид, создать в интересах развития города, а не под конкретную точечную застройку, застройщики вряд ли мучились бы с серыми схемами. Им же дешевле строить законно.

При проверке застройщика важно изучить разрешение на строительные работы, в котором должна быть прописана спецификация строительства жилого многоквартирного комплекса. Следует изучить и лицензию генподрядчика, согласно которой он имеет право выполнять строительные работы.

У застройщика должны быть технические условия на подключение домов к коммуникациям города, если мы говорим о Киеве.

3

Чтобы проверить ЖК, стоит начать с проектной документации, которая должна быть заверена разрешительными органами. Затем изучить разрешение на строительство, лицензию генподрядчика, технические условия на подключение инженерных сетей и документы на землю.

Все это вам обязаны показать в отделе продаж, разместить на сайте новостройки или же вы можете воспользоваться инструментами онлайн.

В Едином госреестре юридических и физических лиц-предпринимателей легко изучить информацию о компании или компаниях, связанных с застройщиком и строительством.

В реестре судебных решений стоит отследить бэкграунд застройщика: какие судебные споры были, с чем они связаны, удалось их решить или нет.

Публичная кадастровая карта позволяет по номеру участка или даже без него через населенный пункт узнать его площадь, целевое предназначение и тип собственности. Если участок не обнаружен, стоит поискать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Там вы можете узнать, кто владеет землей под застройку жилого комплекса, указав адрес, регистрационный номер объекта недвижимости или кадастровый номер земельного участка.

Сайт градостроительного кадастра Киева позволяет посмотреть градостроительные условия и ограничения, статус стройки и прочие ведомости об объекте и локации в целом.

Сайт Ассоциации пострадавших инвесторов приводит данные о выявленных проблемных объектах.

4

Декларацию о начале строительных работ выдают для объектов категории последствий СС1. К ним относим жилые дома до 4 этажей включительно. А разрешение на строительство выдается для объектов категорий последствий СС2 и СС3, к которым относят жилые дома от 5 этажей, в которых постоянно проживают от 50 до 400 человек, и жилые комплексы многоэтажных домов, комплексы с торговыми и общественными центрами.

99% строек в Киеве — это объекты категорий последствий СС2 и СС3, которые требуют получения лицензии генподрядчика. Проверить ее можно на сайте ГАСИ в онлайн-реестре по ЕГРПОУ участников строительства. У застройщика также должны быть градостроительные условия и ограничения, проектная документация на строительство.

5

Важно обращать внимание не только на динамику и качество строительства, но и на своевременный ввод в эксплуатацию предыдущих домов и комплексов. Когда дом в ЖК введен в эксплуатацию, застройщик получает соответствующий сертификат (для категорий последствий СС2 и СС3) или декларацию о готовности объекта (для категории СС1).

Их выдает бывшая Государственная архитектурно-строительная инспекция, а теперь один из трех новых органов — Государственная инспекция градостроительства, которая будет выполнять функции надзора и контроля в отрасли.

Проверить сертификат можно на сайте ГАСИ. При этом нужно знать код ЕГРПОУ заказчика или генподрядчика.

6

При покупке квартиры в новостройке вам предлагают подписать договор купли-продажи имущественных прав. После завершения строительства и подписания акта приема-передачи, который свидетельствует о том, что вы принимаете работу застройщика, регистрируется право собственности.

В договоре купли-продажи квартиры в новостройке нужно проверить все данные о застройщике, проекте, характеристики квартиры (площадь, этаж, номер), сроки строительства, порядок и условия оплаты.

Изучите также пункт об ответственности застройщика за задержку с вводом объекта в эксплуатацию.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Как подать заявление на ипотеку: контрольный список для документов

В этой статье:

Если вы не планируете расплачиваться наличными, разумно делать покупки за свои деньги, прежде чем делать покупки для дома. При подаче заявления на ипотеку вам понадобятся три основных категории документов:

1. Документация о доходах (квитанции о заработной плате, W2 и, возможно, налоговые декларации)
2. Подтверждение наличия активов, таких как чеки, сбережения и выписки по 401 тыс.
3. Личная информация, такая как указы о разводе, лицензии на ведение бизнеса и любые письма с объяснением нестандартных ситуаций

Чтобы получить полную разбивку всех документов, загрузите наш контрольный список для покупки дома.

Перво-наперво: начните с кредитора

Большинство людей действительно любят делать покупки, когда покупают дом. Фактически, средний поиск дома в США занимает около четырех месяцев. Во время покупок вы узнаете, что для вас важно, а что неважно для дома в вашем ценовом диапазоне, какие районы вы предпочитаете и что мешает вам делать покупки.

Однако не так много потребителей получают удовольствие от процесса ипотеки, как покупка дома.Большинство опрошенных Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) рассматривали только одного кредитора при финансировании своей собственности. Кроме того, значительный процент вообще откладывал обращение к кредитору до года после года, когда они нашли дом для покупки.

К счастью, подавляющее большинство опрошенных покупателей жилья были «очень» довольны своими ипотечными кредиторами. Этот контрольный список разработан, чтобы помочь вам получить больше удовольствия и меньше беспокоиться о нем.

Связано: 5 вещей, которые делает действительно великий ипотечный кредитор

Предварительное одобрение ипотеки

Вам действительно не следует начинать покупать дом, пока вы не знаете, на что вы можете потратить.И если вы хотите, чтобы продавцы и их агенты воспринимали вас серьезно, вам нужно предварительное письмо-подтверждение.

• Вы получите один из них, обратившись к одному или нескольким ипотечным кредиторам. Страховщики, вероятно, будут иметь вопросы или списки документов, которые им нужны, и, как только вы выполните их запросы, вы получите свое письмо
• Исследование CFPB показало, что почти каждый заемщик рассматривал процентную ставку или стоимость ссуды в первую очередь при выборе ипотечных кредиторов. В Интернете легко запросить целую кучу цитат, так что получите их сейчас.Затем вы можете связаться с несколькими наиболее конкурентоспособными кредиторами и лично оценить их.
• Обратите внимание на кредиторов, чей стиль работы перекликается с вашим собственным. Если вы предпочитаете звонить и получать текстовые сообщения, или если вашего агента трудно найти, когда у вас есть вопросы, выберите того, с кем вам будет удобнее

Затем вы соберете свои документы.

Чего хотят ипотечные кредиторы?

Ипотечные кредиторы просто хотят убедиться, что вы можете позволить себе ссуду и, скорее всего, погасите ее в соответствии с договоренностью.Они должны соблюдать правительственные постановления, требующие от них доказательства того, что они оценили вас на законных основаниях. Вот о чем этот список, точка.

По теме: 5 любопытных вопросов, которых стоит ожидать от своего ипотечного кредитора

Работа / доход

• Квитанции о заработной плате за один месяц или последний отчет об отпусках и доходах от военнослужащих
• За последние два года Н2
• Если вы работаете не по найму, наемный сотрудник (25 процентов или выше), сотрудник с невозмещенными коммерческими расходами или доходом от недвижимости, вы должны предоставить по крайней мере две последние налоговые декларации.Если доход сильно варьируется или необычен, вам могут потребоваться дополнительные годы.
• Если у вас есть бизнес, вам нужны налоговые декларации не менее чем за два года.
• Подтверждение получения социального обеспечения, пенсии, государственной помощи (если используется для получения права) или другого дохода. Обычно это означает премиальное письмо, квитанцию ​​о чеке или прямой депозит.
• Постановление о разводе и оформление мирового соглашения для отдельного обслуживания (если применимо)
• Разъяснительное письмо о вакансиях

Активы

• Выписки по текущим и сберегательным счетам за два месяца
• Выписки по инвестиционным и пенсионным счетам за два месяца
• Информация об уже имеющейся недвижимости (использование, доход, если она находится на рынке, оценочная стоимость, ипотека)

Личная информация

• Удостоверение личности государственного образца
• Предыдущие адреса за последние два года
• Даты рождения и годы окончания школы
• Номера социального страхования для всех заявителей
• Информация о расе и этнической принадлежности (для государственного мониторинга — запрашивается по всем ипотечным кредитам)
• Штат и округ, в котором вы планируете приобрести
• Количество и возраст иждивенцев

Имущество

• Договор купли-продажи принят и подписан вами и продавцом (если он у вас выбран)
• Имя и контактная информация страхового агента домовладельца, которым вы будете пользоваться
• Имя и номер телефона ассоциации домовладельцев, если применимо

Кредит / обязательства

• Ваш кредитный специалист получит отчет о кредитных операциях, который показывает ваши счета, но иногда информация может быть устаревшей, отсутствующей или ошибочной.Эта информация включена в ваше приложение, и вы несете ответственность за ее рассмотрение и подтверждение.
• Объяснение кредитных неудач
• Постановление о разводе и оформление документов о выплате алиментов на ребенка или супруга (если применимо)
• Оформление документов о банкротстве и увольнении (если применимо)
• Документация, опровергающая любые ошибочные позиции в вашем кредитном отчете

Загрузите контрольный список здесь.

Время веселья часть

Когда вы точно знаете, сколько можете потратить и что сможете купить любую недвижимость, соответствующую стандартам вашего кредитора, начинается самое интересное.Ходить в магазин. А вот и интересная часть контрольного списка.

Этот контрольный список ниже был первоначально создан HUD, и он хорошо напоминает вам о необходимости обращать внимание на одни и те же детали для каждого дома, который вы видите. Когда вы заполните формы и увидите больше домов, вы и ваш агент должны быстро узнать, какие районы и типы домов подходят лучше всего.

Используйте по одному для каждого дома, в который вы путешествуете, и сочетайте его с любыми фотографиями, которые вы делаете. Кроме того, есть несколько приложений для покупок дома, которые позволяют интегрировать ваши заметки и фотографии в онлайн-файлы.По каждому критерию отметьте, подходит ли вам дом: хорошо, средний или плохо.

По теме: подготовка к закрытию вашей недвижимости

Дом

• Площадь в футах
• Кол-во спален
• Кол-во ванн
• Практичность плана этажа
• Состояние внутренних стен
• Гардероб / место для хранения
• Подвал
• Камин
• Кабельное ТВ
• Подвал: сырость или запахи
• Внешний вид, состояние
• Площадь газона / двора
• Забор патио или террасы
• Гараж
• Энергоэффективность
• Экраны, штормовые окна
• Крыша: возраст и состояние
• Водостоки и водостоки

Район

• Внешний вид / состояние близлежащих домов / предприятий
• Трафик
• Уровень шума
• Безопасность
• Безопасность
• Возрастной состав жителей
• Кол-во детей
• Ограничения по содержанию домашних животных
• Парковка
• Правила зонирования
• Ограничения / заветы соседства
• Противопожарная защита
• Полиция
• Вывоз снега
• Вывоз мусора

Школы

• Возраст / состояние
• Репутация
• Качество учителей
• Результаты тестов
• Игровые площадки
• Учебная программа Размер класса
• Расстояние между автобусами

Удобство

• Супермаркет
• Школ
• Работа
• Покупки
• Присмотр за детьми
• Больницы
• Врач / стоматолог
• Отдых / парки
• Рестораны / развлечения
• Церковь / синагога
• Аэропорт
• Шоссе
• Общественный транспорт

Итак, ваш процесс таков: получите котировки по ипотеке, выберите кредитора и ссуду, получите предварительное одобрение для вашего кредита, затем сделайте покупку для вашего дома, проведите переговоры и закройте.

Покупка дома: окончательный контрольный список

Большинство людей мечтают иметь красивый дом, который они могут назвать своим собственным.

Но дом — это самая большая покупка, которую большинство людей сделает в своей жизни, и просто попытка понять процесс покупки дома может показаться непосильной.

Сделка с недвижимостью требует экспертизы по сложным финансовым и юридическим вопросам. Это также может потребовать опыта по более приземленным вопросам, таким как границы собственности и поймы.

К счастью, есть много экспертов, чья работа — помочь вам найти и купить дом своей мечты. Но даже найти нужных экспертов может быть сложно и отнимать много времени. Многие начинающие покупатели жилья просто развели руками и решили продолжать арендовать, когда сталкивались с тонкостями покупки.

Это не должно быть так страшно. Вам нужно всего две вещи, чтобы успешно ориентироваться в процессе покупки дома: правильная организация и знание правильных вопросов, которые нужно задать при покупке дома.

Лучший способ организовать работу — как и в случае почти любой сложной задачи — это составить подробный контрольный список для покупки дома, который превращает кажущуюся невыполнимой работу в простые для понимания шаги.

У нас есть один прямо здесь.

Прочитав наш окончательный контрольный список для покупки дома, вы также будете знать, какие вопросы нужно задавать. И вы поймете, что покупка дома не так страшна, как вы могли подумать. Конечно, это довольно сложно, но помните: более пяти миллионов человек покупают новый дом каждый год.

Они прошли через это — и вы тоже. На самом деле, как только вы действительно погрузитесь в процесс покупки дома, вы, возможно, даже сочтете его интересным.

Если вы не выиграли в лотерею, не занимаетесь профессиональным спортом или не имеете очень богатых родственников, вам, вероятно, понадобится ипотечный кредит (другое слово для жилищного кредита), чтобы купить дом. А получение ипотеки означает, что вам нужно будет найти того, кто одолжит вам деньги.

Средняя цена дома в Америке превышает 300 000 долларов. Излишне говорить, что никто не собирается просто передавать сотни тысяч долларов потенциальным покупателям жилья, не будучи уверенным, что они смогут вернуть деньги. Это означает, что ипотечный кредитор будет внимательно следить за вашими финансами, прежде чем предлагать вам ссуду.

Это ужасное чувство, когда вам говорят, что вы не имеете права на получение ипотеки, после того, как ваше сердце настроено на тот идеальный дом, который вы нашли для своей семьи. Как избежать этого разочарования? Положив увеличительное стекло на ваши финансы до , это сделает банк.

Предположим, у вас уже есть постоянная работа; если нет, возьмите его и создайте историю регулярных зарплат. Кредитор должен знать, что у вас есть достаточный доход для ежемесячных выплат по ипотеке.

Теперь проверьте свои кредитные рейтинги и кредитные отчеты. Банк в значительной степени полагается на них, чтобы определить, на какой тип ипотеки вы имеете право — или отвечаете ли вы вообще. Существует три основных агентства кредитной информации: Experian, Equifax и TransUnion, и вы можете запросить полный кредитный отчет (включая ваш балл) у каждого из них один раз в год бесплатно.Не полагайтесь на оценки из внешних источников, потому что они могут быть неточными. Получайте актуальные отчеты напрямую от трех агентств.

Ваши кредитные баллы будут сообщаться по так называемой модели FICO в виде числа от 300 до 850. Баллы выше 760 принесут вам лучшие ставки и условия, в то время как баллы ниже 500 почти всегда являются слишком низким кредитным рейтингом для утверждения ипотеки, если только вы подаете заявку на ссуду VA.

Покупателям жилья необходимо не менее 620 человек, чтобы получить обычную ссуду; 580 — это обычно нижний предел для ссуды FHA, но некоторые кредиторы могут пойти ниже.И даже если вы наберете эти минимальные цифры, вы в конечном итоге заплатите более высокие процентные ставки, более высокие сборы или и то, и другое. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем меньше вы заплатите и тем больше денег сэкономите в течение срока действия кредита.

Что все это значит? Если вы в настоящее время не можете претендовать на получение ссуды или едва ли собираетесь претендовать на нее, возможно, стоит отложить покупку дома на некоторое время, пока вы оплачиваете некоторые счета или предпринимаете другие шаги для улучшения своей кредитной истории.

Еще одна вещь, прежде чем двигаться дальше: фактические кредитные отчеты будут показывать такие проблемы, как просроченные платежи, о которых сообщают другие кредиторы, например компании, выпускающие кредитные карты.Внимательно проверяйте отчеты и оспаривайте неверную информацию. Это избавит вас от головной боли в дальнейшем.

Последний шаг, который необходимо предпринять при проверке своих финансов: выяснить, сколько денег у вас есть для покрытия первоначального взноса и затрат на закрытие (которые могут составлять дополнительные 1-3% от покупной цены). Для некоторых ипотечных кредитов требуется всего лишь 3-5% первоначального взноса, но вам может потребоваться 20% -ный первоначальный взнос для некоторых программ кредитования, и обычно вам потребуется оплатить частную ипотечную страховку, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%.Если у вас не хватает наличных денег, вы можете подождать, пока вы их накопите.

Нет смысла смотреть на дома за 400 000 долларов, если вы можете позволить себе только тот, который стоит 150 000 долларов. Чтобы сузить поиск до реалистичного ценового диапазона, вам необходимо установить бюджет доступности.

Вот как составить бюджет на дом. Составьте подробный список ваших регулярных ежемесячных расходов (включая платежи по кредитным картам, студенческие ссуды, платежи за автомобиль и другие повторяющиеся расходы) и добавьте все расходы, связанные с вашим новым домом (ежемесячные платежи, включая ипотеку, налоги на имущество, страхование домовладельцев и ипотечное страхование) .Естественно, у вас не будет конкретных номеров для дома, который вы еще не купили; существует множество онлайн-калькуляторов, которые покажут вам примерные платежи по выбранной вами цене дома.

Теперь возьмите ваши общие ежемесячные расходы и разделите их на ваш общий ежемесячный доход. В итоге вы получите процентное значение, известное как DTI, что означает отношение долга к доходу. Банк посмотрит на это число, чтобы решить, можете ли вы позволить себе дом; 43% — это магическое число, под которым стоит оставаться. Если у вас меньше 36%, вы должны получить гораздо лучшие условия и процентные ставки.

Если у вас DTI выше 43%, вы, вероятно, не сможете позволить себе дом, который требует внесенных вами ежемесячных платежей. Понизьте ваши взгляды и выберите более низкую стоимость дома, что будет означать меньшие суммы для вашего платежа по ипотеке и связанных с этим расходов, и попробуйте еще раз.

Это заботится о банке — но как насчет вашего собственного образа жизни? Едва пробравшись ниже 43%, вы можете претендовать на получение дома, но это не обязательно означает, что у вас останется что-нибудь, чтобы пойти пообедать или посмотреть фильм.Обычный термин для этого — «бедняк». Разумный шаг — получить доход намного ниже 43%, от 25% до 30%, чтобы вам было комфортно в новом доме, не беспокоясь о том, попадете ли вы в финансовую горячую воду.

Нет, вы еще не готовы отказаться от своей жизни. Но поговорив с кредиторами до о покупке дома, важно по двум причинам.

Первая причина поговорить с кредиторами заключается в том, что они дадут вам представление о типах ипотечных кредитов, на которые вы можете претендовать.Вы можете задать сколько угодно вопросов о возможных условиях, процентных ставках и конкретных требованиях к кредитным рейтингам и DTI. Это также позволяет вам найти кредитного специалиста или ипотечного брокера, с которым вы собираетесь получить лучшую ставку и чувствовать себя наиболее комфортно при ведении дел.

Во-вторых, вы сможете запросить у выбранного ипотечного кредитора предварительное одобрение ипотеки. Это не гарантия того, что вы получите ссуду; это просто заявление о том, что у вас есть финансовые возможности для его получения, основанное на предварительном исследовании ваших финансов.Предварительное одобрение будет включать максимальную сумму кредита, которая даст вам четкое представление о том, сколько вы можете потратить на новый дом. Если у вас есть предварительное одобрение, это не означает, что какая-либо из сторон намерена приступить к заключению кредитного соглашения. Вы всегда можете сделать покупки позже по более выгодной цене, как только выберете дом.

Предварительное одобрение ипотеки необязательно, если вы хотите купить дом, но это значительно упрощает задачу. Некоторые продавцы не придают вашему предложению такой же вес, как предложение от предварительно одобренного покупателя; на самом деле, некоторые даже не покажут вам свой дом без этого волшебного листка бумаги (или электронного письма).Точно так же некоторые риелторы не будут уделять вам такого же внимания, как если бы вы были предварительно одобрены. Так что, хотя это не является абсолютной необходимостью, вы можете думать об этом как об одном из них.

(Важно: предварительное одобрение — это не то же самое, что предварительный отбор на ипотеку. В последнем случае кредитор просто поверит вам на слово в отношении ваших доходов и расходов без какого-либо расследования или документации. Письмо с предварительным одобрением, которое подкреплено путем исследования кредитором ваших финансов — вот что хотят видеть продавцы и агенты.)

Не знаете, как выбрать ипотечного кредитора? Хотя соблазнительно просто пойти по рекомендации надежного друга или родственника или получить ипотеку в вашем текущем банке, очень важно изучить и сделать покупки вокруг, чтобы получить наилучшую возможную сделку. Получите расценки от ряда поставщиков ипотечных кредитов, включая ипотечные компании, национальных кредиторов, а также местные банки и кредитные союзы (которые часто предлагают наиболее конкурентоспособные ставки). Прочтите отзывы о каждом потенциальном кредиторе и не бойтесь спросить кредитного специалиста, какова его комиссия по вашей ипотеке.Как правило, чем выше комиссия кредитного специалиста, тем больше заемщик может рассчитывать заплатить либо по более высокой процентной ставке, либо в виде комиссионных.

Нет никаких оснований для покупки дома без риелтора, поскольку продавец обычно оплачивает комиссионные как за агента покупателя, так и за свою собственную. Нет ничего плохого в том, чтобы исследовать сайты недвижимости в Интернете или самостоятельно открывать дома, но опытный агент может стать вашим лучшим союзником, когда вы серьезно настроены, особенно если это ваш первый дом, и вы раньше не проходили через этот процесс.(Если вам интересно, риэлторы и агенты по недвижимости в основном одинаковы; риэлторы просто принадлежат к отраслевой организации и соглашаются с их кодексом этики.)

Агент может предоставить ценную информацию о рыночных условиях, подтянуть сопоставимые продажи, чтобы помочь вам увидеть, стоит ли дом запрашиваемой цены и находится ли он непроданным какое-то время, поможет вам подготовить ваше предложение и встречные предложения, а также проработать любые задержки. точки, которые могут развиться. Она также может порекомендовать доступные дома в лучших районах или школьных округах, если вы новичок в этом районе, и, возможно, даже имеет доступ к домам, которые еще не были внесены в список общедоступных.

Поговорите с несколькими агентами и получите рекомендации от друзей или надежных интернет-источников, прежде чем сделать свой выбор. Правильный агент может иметь решающее значение между плавным поиском и покупкой или разочарованием.

Пора пойти поохотиться.

Ваш риэлтор или агент будет вашим лучшим проводником в этом процессе, но не бойтесь доверять своей интуиции. Если вы нашли дом своей мечты и все, что ему нужно, — это незначительные косметические работы, не теряйте его больше нескольких тысяч долларов.Если все цифры и детали предположительно «верны», но вы просто не думаете, что вам будет комфортно жить в доме, не заставляйте себя идти вперед и делать предложение — их гораздо больше.

Однако, как вы смотрите, помните о любом расписании, с которым вы, возможно, работаете, поскольку обычно закрытие нового дома занимает 30-45 дней. Если вы хотите заселиться до начала нового учебного года, или ваш предыдущий дом выставлен на продажу (или срок аренды вашей квартиры истекает) и вы должны уехать к определенному сроку, у вас может не быть роскоши поиска месяцами подряд.

Составление списка (в уме или на бумаге) того, что вы на самом деле ищете в новом доме, может помочь вам быстро исключить те, которые вам не подходят, и сосредоточиться на тех, которые подходят.

Этот шаг не обязательно в хронологическом порядке. В какой-то момент вам нужно будет предоставить кредитору финансовую документацию — лот финансовой документации. Чем раньше вы начнете собирать его, тем лучше, но если вы еще этого не сделали к тому времени, когда вы начнете охоту за домом, вам действительно нужно начать.

Среди документов, которые вас, вероятно, попросят предоставить:

• Ваши налоговые декларации за последние два года
• Квитанции о заработной плате или другая документация о доходах за последние два месяца
• Все банковские выписки, а также выписки с брокерских и инвестиционных счетов за последние два года
• Подтверждение наличия средств для первоначального взноса и закрытия (или подарочное письмо, если кто-то дает вам деньги)
• Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя, если вы были арендатором
• удостоверение личности (желательно водительские права или паспорт)

У кредитора может быть больше запросов на документацию по мере обработки вашей ссуды, но это основные сведения, которые определенно помогут вам начать работу.

Не для всех сделок с недвижимостью требуется адвокат. В некоторых штатах от вас требуется присутствие адвоката, но в большинстве случаев это необязательно. Ваш риэлтор может сказать вам, нужно ли это в вашем районе.

Если ваша покупка будет простой, вы, вероятно, обойдетесь без дополнительных затрат на привлечение адвоката. Большинство транзакций и закрытий оформляются стандартными документами, и хорошие агенты по недвижимости имеют опыт в обеспечении их бесперебойной работы.

Но если это требуется в вашем штате, или если вам неудобно совершать такую ​​крупную покупку без консультации с поверенным, или если при покупке возникают сложные проблемы, такие как налоговые залоги, короткие продажи или непредвиденные проблемы с правом собственности, вы может захотеть найти хорошего юриста по недвижимости.

Не берите напрокат самое дешевое, какое сможете найти; это дорогостоящая транзакция, которую вы не хотите испортить. Получите рекомендации и проведите собеседование с каждым из возможных кандидатов, прежде чем принимать решение.Также проконсультируйтесь с вашим риэлтором; она, вероятно, работала со всеми адвокатами в округе и может дать вам хороший совет.

Юрист по недвижимости занимается не только одним конкретным юридическим вопросом. Она может просмотреть и проконсультировать вас по всей документации (а ее много), связанной с соглашением о покупке и закрытием, предотвращая любые дорогостоящие ошибки. Если вы собираетесь потратить деньги на адвоката, обязательно используйте ее услуги с пользой.

Вы нашли «ту самую», с трудом сглотнули и решили ее купить? Ваш агент по продаже недвижимости снова станет вашим лучшим другом и расскажет, как сделать предложение о доме.Она знает рынок и может посоветовать вам правильную сумму предложения. Возможно, она даже сможет узнать, насколько горячим был интерес к собственности и есть ли другие предложения на рассмотрении или в разработке. Это поможет вам решить, насколько агрессивно делать ставки (или может ли быть принято предложение lowball).

Пока вы не собираетесь вступать в войну ставок, не бойтесь прилагать к своему предложению условия. Они могут варьироваться от желаемой даты закрытия до запроса о включении в продажу определенных приборов или мебели или пункта, в котором говорится, что покупка зависит от продажи вашего предыдущего дома.Возможно, вам придется в течение нескольких дней ходить взад и вперед в переговорах; это может расстраивать, потому что обычно это делается с письменными встречными предложениями и крайними сроками ответа, но все это часть «игры», и о торгах забудут, как только ваше предложение будет окончательно принято.

Вы должны приложить к своему предложению чек или денежный перевод, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к сделке. Это называется задатком, и сумма, которую вы должны внести, часто зависит от местных обычаев.Это может быть от 1 до 3% от покупной цены, или это может быть фиксированная сумма, например 2000 или 3000 долларов за дом в том диапазоне цен, который большинство из нас считает разумным. На медленном рынке это могло быть намного меньше. Деньги хранятся на счете условного депонирования и применяются к покупке при закрытии. Если сделка сорвется из-за проблемы со стороны продавца, вы получите свои деньги обратно, но если проблема на вашей стороне (например, если вы не можете получить финансирование), вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы получить шанс отыграться.

Утвержденное предложение — это ваш сигнал к тому, чтобы позвонить вашему кредитору (или принять решение, если вы все еще не уверены), чтобы сдвинуть дело с мертвой точки. Будьте готовы к тому, что в течение этого процесса несколько раз будете обращаться к кредитному специалисту или ипотечному брокеру. Андеррайтеры (люди в бэк-офисе, которые на самом деле вычисляют цифры) обычно приходят с вопросами, когда они подробно изучают ваши финансовые показатели, и могут сделать несколько запросов на дополнительные документы или письма с объяснением, если есть какие-либо особенности, которые они считают проблематичными. и нуждаются в дополнительных разъяснениях.

Окончательное утверждение может быть получено незадолго до даты закрытия, поэтому не паникуйте. Совершенно нормально чувствовать, что тебя бросают, но это не так. Кредитор собирается вложить огромную сумму денег и хочет быть на 100% уверенным, что вы рискуете по ссуде.

Одна несвязанная задача: найти страховую компанию (или позвонить в существующую), чтобы организовать страховое покрытие домовладельцев. Другие второстепенные, но важные детали, такие как поиск по названию и оформление страховки, обрабатываются с вашей стороны, но ваш агент и кредитор могут помочь вам в этом и даже могут сделать это за вас.

Ни одна покупка не может быть завершена без проведения инспекции дома, и ни один контракт не должен быть подписан без оговорки о непредвиденных обстоятельствах, в которой говорится, что дом должен пройти инспекцию. Это даст вам уверенность в том, что в доме нет скрытых структурных или функциональных проблем, и даст вам боеприпасы на случай непредвиденных обстоятельств, которые должны быть прописаны в контракте. Осмотр оплачивает покупатель, а ваш риэлтор может предложить несколько проверенных проверяющих.Вы можете остаться с инспектором, пока он выполняет свою работу, и вы получите весь его контрольный список для инспектора, когда он закончит.

Домашний осмотр может выявить незначительные проблемы, такие как проблемы с электричеством или водопроводом, которые можно легко отремонтировать, или более серьезные проблемы, такие как плесень или треснувший фундамент. Вам решать, являются ли проблемы достаточно серьезными, чтобы отказаться от сделки, потребовать устранения проблем до закрытия или (для относительно небольших проблем) согласиться на продажу «как есть» и покрыть расходы на ремонт вашего собственный.

Также необходимо провести обследование на термитов и вредителей. Некоторые домашние инспекторы тоже делают это, или вам может потребоваться вызвать отдельную компанию по уничтожению отходов для работы. Кредитор также захочет провести оценку, чтобы убедиться, что дом стоит того, что вы согласились заплатить за него, и организует проведение оценки (за ваш счет).

Наконец-то вы сделали это. Заключены договоры купли-продажи, завершены проверки, выполнены непредвиденные обстоятельства и имеется финансирование.Осталось только подписать горы документов и получить ключи от своего нового дома.

Перед последним днем ​​убедитесь, что у вас есть сертифицированный чек или запланирован банковский платеж для вашего первоначального взноса и закрытия, ваша страховка домовладельцев действует, у вас есть письменное «связующее звено», подтверждающее это, и у вас есть удостоверение личности с ты.

Сам процесс закрытия иногда завершается лично, но в более чем десятке штатов теперь это можно сделать онлайн через безопасную службу цифровой электронной подписи.Если у вас есть адвокат, он должен быть с вами при закрытии, чтобы прочитать все документы, прежде чем вы их подпишете, а если вы не можете присутствовать на закрытии лично, вы можете передать свою доверенность другой стороне.

Вы испытаете смесь нервозности, предвкушения и скуки при закрытии сделки, так как вы берете на себя огромное обязательство, взволнованы вступлением во владение своим новым домом и сидите там в течение часа, подписывая документ за документом.

Но это несложно, и почти всегда все проходит гладко.Прежде чем вы это узнаете, у вас будет новый дом — и, по крайней мере, через несколько дней вы поймете, что безумие и стресс того стоили.

Добро пожаловать в домовладение!

Контрольный список для документов перед покупкой квартиры

Многие покупатели игнорируют проверку всех документов на недвижимость перед заключением сделки с продавцом. Многие даже не знают, какие документы нужно иметь при покупке полностью меблированной квартиры или земельного участка.Игнорирование мелким шрифтом под названием «Условия и положения» может стоить вам больше, чем просто денег. Это может стоить вам спокойствия.

Так что не принимайте поспешных решений, когда дело касается покупки квартиры, и вы избавите себя от душевной боли. Вот список наиболее важных документов, которые вам необходимо проверить перед покупкой квартиры в Бангалоре.

1) Договор купли-продажи
Договор купли-продажи является доказательством продажи и перехода права собственности на недвижимость от продавца к вам.Перед оформлением договора купли-продажи проверьте наличие отложенных платежей за обременение и любых других установленных законом платежей, таких как надлежащие налоги или плата за электроэнергию. Только как только вы это сделаете, зарегистрируйте договор купли-продажи.

2) Документ об одобрении строительства
Это одобрение и дальнейшие действия, санкционированные Управлением развития Бангалора (BDA) или Bruhat Bengaluru Mahanagara Palike (BBMP) и другими органами по развитию, такими как BMRDA и т. Д. Все застройщики в Бангалоре должны иметь все эти документы на месте.Поскольку каждое здание должно соответствовать ряду утвержденных планов строительства, вы должны убедиться, что недвижимость, в которую вы инвестируете, является авторизованной и полностью законной.

3) Свидетельство о преобразовании
В штате Карнатака огромное количество земель классифицируется как сельскохозяйственное использование. Поэтому убедитесь, что у вашего застройщика есть сертификат преобразования, если земля была преобразована для несельскохозяйственного использования. Вам понадобится выписка из RTC, которую дает деревенский бухгалтер для получения Сертификата конверсии, и в нем должны быть другие данные, такие как сертификат о наследовании, сертификаты мутации и т. Д.

4) Сертификат Хаты и Выписка из Хаты
Слово «Хата» означает счет, и этот документ является счетом владельца собственности. Эти документы необходимы в обязательном порядке, прежде чем вы сможете зарегистрировать недвижимость на свое имя. В выписке из хаты вам необходимо просто получить подробную информацию о недвижимости у регистратора оценки.

5) Свидетельство о завершении строительства
Если вы покупаете квартиру из готовой собственности, попросите акт о завершении строительства, в котором говорится, что власти осмотрели объект и подтвердили, что оно соответствует утвержденному плану строительства.Этот документ особенно важен, если вам нужно подать заявление на жилищный кредит.

Хотя это не исчерпывающий список документов, которые вам необходимо проверить и содержать в порядке перед покупкой недвижимости, этот список дает вам четкое представление о том, на что следует обратить внимание. Очень важно проверять и перепроверять каждую строчку в вашем договоре о собственности, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей. Вы можете самостоятельно проверять документы, но также можете назначить юриста по недвижимости, который даст профессиональные консультации! Это просто гарантирует, что ваше путешествие в дом своей мечты, будь то квартиры в Бангалоре или где-то еще в Индии, будет гладким и без трудностей!

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список.Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «добавленной стоимости».

Для объекта с добавленной стоимостью требуется кто-то, кто может

• предоставить навыки для управления проблемным имуществом
• улучшить и отремонтировать собственность
• изменить положение арендаторов
• улучшить общие операции с недвижимостью

Это хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читаете в Интернете.

Когда вы имеете дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью, легко откусить больше, чем вы можете проглотить. Но если вы готовы поработать, приобретение недвижимости с добавленной стоимостью может быть полезным как в личном, так и в финансовом отношении.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Имущество находится в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от остановок общественного транспорта.

2. Плохое управление имуществом

Нынешний менеджер просто косит лужайку и устраняет утечки, есть несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, складские помещения, коммунальные услуги, торговля и т. Д.), А также множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Подтверждаемый потенциал роста существующей арендной платы по отношению к рынку

Текущая арендная плата ниже средней рыночной арендной ставки. У нынешнего руководства плохая история сбора (вечеринка окончена).Улучшения в маркетинге и усиленная проверка резидентов привлекут новых жителей за счет более высоких арендных ставок.

4. Мотивированный продавец

Собственность принадлежала одному владельцу последние 15-20 лет. Владелец, который хочет избавиться от собственности и мотивирован на продажу (см. № 2).

5. Требуется некоторый ремонт, а не капитальный ремонт.

В многоквартирном доме нет капитального ремонта с отсроченным ремонтом. Есть предложение на 1-2 года, чтобы привести недвижимость в соответствие с рыночными стандартами, такими как: новый ковер, душевые кабины, освещение, краска, парковка, бытовая техника и т. Д.

6. Заполняемость 70% или выше

Максимальный период от двух до трех месяцев для вывода здания на рынок. Заполнение ниже 70% создает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хорошее сочетание квартир

Ищите многоквартирный дом с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами без мебели. Обратите внимание, что это будет зависеть от рынка и спроса арендатора — избегайте всех студий.

8. Предоставляются и поддаются проверке полные финансовые данные.

Рентгеновские снимки, договоры аренды, записи технического обслуживания, прибылей и убытков, капитального ремонта и т.доступны в течение последних 12-24 месяцев.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и отдельно измеряемые единицы

Существует возможность легко ввести Систему возврата счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Недвижимость «C» в зоне, которая поддерживает свойства «B»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и / или снаружи, паркетный пол, новое освещение) улучшат переход с класса C на объект класса B .

Бонусные материалы

Вы можете скачать полный контрольный список комплексной проверки многоквартирного дома по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для многоквартирных инвестиций.

***

Статьи по теме

Арендаторы ваши, детка

5 ошибок анализа крупных многосемейных сделок, которых следует избегать

Денежные правила инвестирования в недвижимость

***

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы.Она входит в список 100 лидеров мнений PropTech 2017 года и лауреат 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

6 Финансовые предпосылки для покупки дома

Независимо от того, работаете ли вы на рынке покупателя или продавца, вы захотите купить дом, как только найдете подходящий.Но не всегда все так просто. Есть много финансовых вопросов, которые определят, сможете ли вы приобрести дом, а также условия вашей ипотеки.

Заблаговременное понимание этой информации может помочь вам принимать более обоснованные решения и сделать процесс утверждения ипотеки гладким и быстрым.

Прочтите, чтобы узнать больше о том, какое финансовое положение вам потребуется, прежде чем вы подпишете договор о недвижимости.

Ключевые выводы

• Убедитесь, что у вас есть значительный авансовый платеж для вашего нового дома.
• Сделайте покупки по доступной процентной ставке.
• Перед подачей заявки на ипотечный кредит убедитесь, что у вас приемлемый кредитный рейтинг и отношение долга к доходу ниже 43%.
• Немедленно оплатите заключительные расходы.
• Спросите кредитора, какие документы вам понадобятся, чтобы убедиться, что с вашей заявкой нет проблем.

Достаточный первоначальный взнос

Убедитесь, что у вас накоплено достаточно ликвидного капитала, чтобы вложить средства в свой новый дом.Ваша мечта о домовладении может быстро рухнуть, если вы не сможете внести достаточную сумму денег в качестве первоначального взноса.

«Кредиторы ужесточили требования после экономического кризиса 2008 года», — говорит Карен Р. Дженкинс, президент и генеральный директор KRJ Consulting. «В результате потенциальные заемщики, желающие приобрести дом, должны иметь некоторую« шкуру в игре », чтобы претендовать на дом». По словам Дженкинса, большинство кредитных программ, включая ипотеку FHA, требуют минимального первоначального взноса в размере 3.5% от покупной цены.

Возможно, вы знали людей, которые покупали дома в прошлом без первоначального взноса, или вы даже могли быть одним из этих людей. Сегодня это гораздо менее вероятный сценарий, поскольку банки пытаются ограничить риск дефолта заемщиков.

Например, когда стоимость недвижимости падает, заемщик, вкладывающий свои сбережения в эту собственность, с большей вероятностью будет держаться и выдержать шторм, ожидая, когда стоимость недвижимости снова вырастет. «Заемщик, который участвует в игре, с меньшей вероятностью откажется от дефолта, когда дела станут тяжелыми», — считает Стейси Олкорн, владелец и директор по вопросам счастья в LAER Realty Partners.

Доступная процентная ставка

Есть очень хороший шанс, что вы заплатите десятки тысяч долларов только в виде процентов в течение всего срока действия ипотеки. Вот почему так важно найти кредит под низкие проценты. Это может сэкономить вам тысячи долларов в долгосрочной перспективе.

Убедитесь, что вы ходите по магазинам. Не подписывайтесь с первым кредитором, который дает вам цитату. Начните с проверки в вашем финансовом учреждении. Возможно, вам удастся получить конкурентоспособную ставку, потому что вы уже ведете с ними дела.И не исключайте кредитные союзы, небольшие общественные банки и даже онлайн-кредиторов. Чем больше кредиторов вы проверите, тем больше вероятность того, что вы получите действительно хорошую ставку.

Отличный инструмент для исследования и сравнения процентных ставок — это ипотечный калькулятор. Этот инструмент дает вам представление о ваших потенциальных расходах еще до встречи с ипотечным брокером.

Минимальный приемлемый кредитный рейтинг

Ваш рейтинг FICO отражает вашу способность погашать долги. Максимальное количество средств на кредитной карте и опоздание с оплатой счетов может стать еще одним финансовым камнем преткновения для потенциальных домовладельцев, которым нужна ипотека.Если у вас плохой кредитный рейтинг или, что еще хуже, нет кредитной истории вообще, вы не имеете права на получение ипотеки.

Баллы FICO позволяют банку понять, насколько вы способны оплачивать ежемесячные счета и какой общий долг может потенциально повлиять на выплаты по ипотеке в будущем. Но что считается приемлемым баллом FICO? Часто бывает трудно оценить, потому что это зависит от того, какого кредитора вы спрашиваете.

Эми Тирс, ​​старший кредитный специалист Radius Financial Group, отмечает, что, хотя Федеральное жилищное управление (FHA) предлагает варианты финансирования заемщикам с кредитным рейтингом всего 500, у большинства кредиторов есть свои собственные требования.Поэтому будет сложно найти кредитора, который будет работать с заемщиком с кредитным рейтингом ниже 640.

Однако вас беспокоит не только кредитная карта с максимальным объемом кредита. «Если вы постоянно опаздываете на 30, 60 или 90 дней по другим счетам, ваши кредитные рейтинги снова будут низкими, и банки не захотят ссужать деньги кому-то, кому они будут постоянно выпрашивать свои деньги», — говорит Алкорн. .

Соотношение вашего долга к доходу

Домовладельцы, которые перенапрягаются, могут в конечном итоге съесть лапшу рамен каждый день в доме, который они могут в конечном итоге потерять.Вот почему важно реалистично оценивать, что вы можете себе позволить. Вы можете выяснить это, сложив все свои ежемесячные платежи по долгам и разделив эту цифру на ваш валовой доход каждый месяц.

Вы можете рассчитать отношение долга к доходу, разделив общую сумму ваших ежемесячных выплат по долгу на ваш валовой ежемесячный доход.

«Банки используют соотношение долга к доходу (DTI), чтобы определить, может ли заемщик позволить себе купить дом, — говорит Алкорн. — Например, допустим, заемщик зарабатывает 5000 долларов в месяц.Банк не хочет, чтобы ваш общий долг, включая новый платеж по ипотеке, а также платежи за автомобиль, платежи по кредитной карте и другие ежемесячные обязательства, превышал определенный процент от этого дохода ».

Бюро финансовой защиты потребителей имеет правила, согласно которым отношение долга к доходу не может превышать 43%.

Но Алкорн предупреждает, что только то, что банк считает, что вы можете позволить себе конкретный платеж по ипотеке, не означает, что вы действительно можете это сделать. «Например, банк не знает, что у вас большая семья, расходы на уход за детьми или стареющие родители, о которых вы заботитесь.«Важно откровенно поговорить о ваших ежемесячных платежах с вашей ипотечной командой, чтобы не переусердствовать», — говорит Алкорн.

Возможность оплатить заключительные расходы

Есть ряд сборов, связанных с жилищной ипотекой, и вы можете столкнуться с серьезным финансовым пробуждением, если не знаете, чего ожидать заранее.

Хотя затраты на закрытие варьируются от кредитора к кредитору и от штата к штату, «заемщики платят за оценку, кредитный отчет, гонорары адвоката / заключительного агента, сборы за регистрацию и сборы за обработку / андеррайтинг», — говорит Алкорн, добавляя, что затраты на закрытие обычно составляют 1 % от суммы кредита.

Однако сборы могут составлять до 3%, и кредиторы должны предоставлять заемщикам исчерпывающую добросовестную оценку сборов, которые вы можете понести по конкретному типу ссуды.

Необходимая финансовая документация

Убедившись, что у вас есть все свои утки подряд, прежде чем подавать заявку на ипотеку, процесс пройдет намного проще. Недостаточная документация может задержать или даже полностью остановить процесс утверждения ссуды, поэтому вам нужно выяснить, что вы можете предложить.

«У вашего кредитора должен быть полный и полный контрольный список необходимой документации для поддержки вашей заявки на получение кредита в зависимости от вашей занятости и ситуации с доходом», — говорит Тирс. «Если вы начинаете с предварительного утверждения, убедитесь, что кредитор запрашивает всю документацию для процесса, поскольку предварительное утверждение без тщательного анализа документации бесполезно. Что-то может быть упущено, что может привести к отклонению вашей ссуды позже, если процесс предварительного утверждения не очень хорошо документирован.”

Что такое предварительное одобрение? По словам Дженкинса, это «предварительное одобрение, основанное на том, что заемщик указал в заявлении — доход, долг, активы, занятость и т. Д. Фактический процесс одобрения подтверждает доход, активы и долги с использованием различных методов, таких как квитанции о выплатах, налоговые декларации. , банковские выписки, W2 и справки о занятости ».

Тирс добавляет, что «на конкурентных рынках продавцы и риэлторы даже не рассматривают предложение, не зная, что покупатель предварительно одобрен.«Дополнительные документы могут быть запрошены позже или в течение всего процесса. «Процесс андеррайтинга является исчерпывающим, и некоторые документы могут вызывать вопросы или опасения, требующие дополнительной документации. Просто сделайте глубокий вдох и дайте кредитору все, о чем они просят, как можно быстрее, чтобы получить ваше одобрение ».

Итог

Прежде чем вы сможете подумать о покупке дома своей мечты, вам необходимо убедиться, что ваши финансы в порядке и что вы подготовились мудро и тщательно еще до того, как начнется процесс одобрения ипотеки.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом?

В эпоху доставки на следующий час мы все привыкли к транзакциям, которые выполняются в несколько кликов. Однако покупка дома требует гораздо больше времени, больше подписей и больше ожидания. Понимание процесса покупки жилья может помочь вам составить реалистичное представление о том, сколько времени нужно, чтобы купить дом и получить ключи от вашего нового дома.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом? Пошаговое руководство

По данным компании Ellie Mae, занимающейся данными ипотечного кредитования, среднее время для погашения ссуды на покупку дома составляло 56 дней по состоянию на декабрь 2020 года.Рынок недвижимости был очень загружен, процентные ставки колебались около 3 процентов, и многие рассматривали новые варианты после пандемии.

Пока вы ищете новое место, чтобы позвонить домой, вот краткое изложение того, что вам нужно сделать:

1. Получите предварительное разрешение

Если вы спрашиваете себя: «Сколько времени нужно, чтобы купить дом? ? », Один из способов сократить сроки — получить предварительное одобрение на ипотеку. Предварительное одобрение показывает, что вы серьезно относитесь к покупке дома, и подтверждает, сколько вы можете взять взаймы.Ипотечный кредитор обычно запрашивает информацию о ваших активах, доходах и кредитной истории, чтобы оценить, что они готовы предоставить вам в ссуду на покупку дома.

При предварительном одобрении вы получите оценку кредита в течение трех рабочих дней после подачи заявки на ипотеку, в которой будет указана сумма кредита, процентная ставка и другие детали кредита. Также важно сравнивать варианты. Бюро финансовой защиты потребителей рекомендует получать оценки ссуд как минимум от трех разных кредиторов.

Перед тем, как начать процесс предварительного утверждения, вам необходимо подумать о том, как вы будете выглядеть в глазах кредитора. Есть ли у вас какие-либо ошибки в вашем кредитном отчете? У вас большой остаток на кредитной карте? Думайте о процессе предварительного утверждения как о возможности показать себя с лучшей стороны. Кредиторы должны быть уверены в том, что вы будете ответственным заемщиком.

Вот общий график того, что вам нужно подготовить перед подачей документов для предварительного утверждения ипотеки:

• По крайней мере за 6 месяцев до — Вы захотите начать копить на авансовый платеж (если у вас нет t уже), чтобы вы могли показать кредитору, что у вас есть средства для покупки дома.Кроме того, постарайтесь получить полную картину своего финансового положения, проверив свой кредитный отчет и рейтинг. Кредиторы изучат вашу кредитную историю (и, соответственно, ваш кредитный рейтинг), чтобы узнать, насколько вы кредитоспособны. Понимание того, что сейчас содержится в вашем отчете, даст вам возможность повысить свой кредитный рейтинг, если это необходимо. Затем, когда придет время получить предварительное одобрение, у вас будет больше шансов получить более высокую ставку.
• За 3-5 месяцев до — В течение этого времени избегайте брать каких-либо новых ссуд или вносить другие серьезные изменения, такие как смена места работы.Это может повлиять на ваше право на получение ссуды. Кредиторы смотрят на отношение вашего долга к доходу, или DTI, например, чтобы узнать, можете ли вы позволить себе управлять своими ежемесячными платежами. Вам нужно сохранить статус-кво в отношении ваших финансов, доходов и работы, чтобы избежать задержек с одобрением кредита.
• За 1-2 месяца до — это хорошее время, чтобы выяснить, какие документы вам нужно подать для предварительного утверждения. Документы обычно включают недавние квитанции о выплате заработной платы, налоговые декларации за два года и банковские выписки за два месяца.

2. Найдите дом

Получив предварительное одобрение, можно приступить к фактическому процессу покупки или, по крайней мере, к процессу просмотра. После того, как вы предварительно одобрили ипотечный кредит, вы можете начать поиск дома, поскольку знаете, сколько дома вы можете себе позволить. На этом этапе вы можете работать с агентом по недвижимости и посещать дни открытых дверей.

3. Сделайте предложение

Как только вы найдете дом, который хотите купить, ваш агент по недвижимости поможет вам разместить предложение.Ваш агент поможет вам сделать конкурентоспособное предложение, соответствующее ценам на жилье в вашем районе и отражающее ваши интересы. Предложение также будет включать в себя непредвиденные обстоятельства, которые помогут защитить вас, если вам в конечном итоге придется отказаться от предложения.

В зависимости от вашего рынка, ваш агент может также порекомендовать вам написать продавцу личное письмо с указанием вашего интереса к дому. Это письмо будет отправлено вместе с вашим предложением.

Обратите внимание, что если вам посчастливилось сделать предложение «полностью наличными», вы можете сократить время на закрытие сделки.Без необходимости обеспечения финансирования вам не придется иметь дело с финансовым учреждением и обратно. Однако даже операции с наличными деньгами требуют некоторого ожидания, поскольку продавец прорабатывает все детали и документы, так что имейте это в виду.

4. Перейдите к заключению контракта и внесите задаток

Если ваше предложение будет принято, вы перейдете к заключению контракта, и вам нужно будет внести задаток, который представляет собой сумму денег, которую вы вкладываете «в добросовестность », чтобы убедить продавца в том, что вы серьезно относитесь к покупке.Думайте об этом как о еще одном сигнале о том, что вы готовы сделать всю работу, чтобы фактически закрыть дом.

5. Запланировать осмотр дома

Если ваше предложение принято, следующим шагом для вас будет запланировать осмотр дома. В зависимости от законов вашего штата осмотр дома обычно необходимо завершить в течение 10 дней после подписания договора купли-продажи.

Однако, если после осмотра дома возникнут какие-либо серьезные проблемы, может потребоваться больше времени, чтобы договориться о ремонте или кредитах продавца.

«Там, где я живу, во многих домах все еще есть септики, которые необходимо проверить перед продажей дома», — говорит Дженнифер Мэттсон, агент по недвижимости из группы продаж дома Майка Куэла из eXp Realty в Массачусетсе. «У меня был один дом, где нужно было установить новый резервуар, и это отложило закрытие еще на три недели».

6. Переждать процесс закрытия

На этом этапе процесса вы можете ожидать, что вам придется немного подождать, пока ваш кредитор переводит ссуду на андеррайтинг.В это время вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию для вашего кредитора, чтобы погасить ваш кредит, чтобы закрыть, и кредитор закажет оценку для оценки стоимости дома.

В зависимости от типа ссуды, которую вы берете, это может занять немного больше времени из-за типов оценок и необходимых документов.

«Несмотря на то, что покупатель уже может быть предварительно одобрен для финансирования, после того, как предложение на недвижимость принято, дом оценивается, чтобы увидеть, можно ли его профинансировать», — объясняет Мэттсон.«Кредитор должен выполнить ряд шагов, чтобы убедиться, что это хороший риск для него».

Например, для получения окончательного утверждения ссуды на покупку FHA (61 день до закрытия, согласно последним данным Элли Мэй) или VA (до закрытия 60 дней) может потребоваться несколько дополнительных дней, чтобы получить окончательное одобрение из-за необходимой дополнительной документации. .

Если после получения предварительного одобрения в вашем финансовом положении произошли серьезные изменения, ваш кредит также может быть задержан.

Как только ваша ипотека будет одобрена, ваш кредитор предоставит вам копию вашего заключительного раскрытия информации по крайней мере за три рабочих дня до даты закрытия.В заключительном раскрытии перечисляются все детали кредита, комиссии и условия, а также то, что вам нужно будет оплатить в связи с заключительными расходами для завершения покупки.

7. Подпишите закрывающие документы и получите ключи

Наконец, после всей этой работы наступит последний день, и вам нужно будет подписать небольшую гору документов. Вам также нужно будет оплатить заключительные расходы, если вы не включили эти расходы в ссуду. Скорее всего, вам придется расплачиваться кассовым чеком, поскольку личные чеки обычно не допускаются.

Сколько времени занимает этот последний шаг? Это варьируется, но вы должны запланировать потратить не менее двух часов на обработку всех документов.

Как избежать задержек при покупке дома

Значительная часть продаж, приходящаяся на контракты, сталкивается с задержками. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), существует широкий спектр потенциальных проблем, которые могут стать камнем преткновения, в том числе:

• Покупатель испытывает проблемы с получением финансирования.
• Отчет об оценке возвращается со значением, не соответствующим условиям кредита.
• В акте осмотра дома выявляется необходимость серьезного ремонта.
• Есть проблемы с титулом / документом.
• Есть вопросы по страхованию от опасностей и наводнений.
• Покупатель теряет работу.

Причина задержек №1 связана с проблемами финансирования со стороны покупателя. Фактически, как сообщает НАР, 26 процентов задержек были вызваны проблемами с финансированием.

Чтобы процесс продолжался, считайте сообщения от вашего кредитора высшим приоритетом.Если ваш кредитор запрашивает дополнительную документацию о вашем доходе или занятости, ответьте как можно быстрее.

Последнее простое правило, которое поможет сделать процесс максимально безболезненным: чем раньше вы начнете улаживать свои финансы и получить предварительное одобрение, тем больше вероятность, что у вас будет относительно гладкая и быстрая транзакция.

Подробнее:

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать.Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного времени, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита) и то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор местоположения

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость может значительно вырасти в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокерской фирмой по многоквартирному ссуду и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных кредитов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти ссуды обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие обязательные отчеты третьих сторон.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Сейсмический отчет: Обычно требуется только в районах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как умышленное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.