Правительство Калининградской области извещает о возможности предоставления в аренду земельных участков
Правительство Калининградской области извещает о возможности предоставления в аренду земельных участков
Правительство Калининградской области извещает о возможности предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Калининградской области, гражданам и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности.
Граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства, заинтересованные в предоставлении земельного участка для указанных целей, имеют право подать заявление о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения.
Заявления принимаются течение 30 дней со дня публикации данного сообщения посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронного документа в Агентстве по имуществу Калининградской области по адресу: г.
Сведения о земельном участке:
Кадастровый номер |
Площадь, кв. м |
Местоположение |
Категория земель |
Вид разрешенного использования |
39:03:040010:410 |
52468 |
Калининградская область, Гурьевский район, ТОО «Матросово» |
Земли сельскохозяйственного назначения |
Для ведения сельскохозяйственного производства |
Ограничения и обременения в использовании земельного участка – не зарегистрировано.
ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям
Эксперты «АГ» прокомментировали самые интересные, с их точки зрения, разъяснения Верховного Суда.
23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.
Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.
По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
Содержание документа
В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.
Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций.
В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.
Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.
Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.
«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.
В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.
В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.
Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.
В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.
Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами
В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).
Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.
В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.
Информация о предоставлении земельных участков в аренду
Извещение
Департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – департамент) информирует граждан, крестьянские (фермерские) хозяйства о возможности предоставления земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 79:04:1600002:57, в целях осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, со следующими характеристиками:
местоположение земельного участка: Еврейская автономная область, Биробиджанский район, 14 км по направлению на юго-запад от села Головино, общей площадью 4 753 031 кв. м,
из категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения»,
с видом разрешенного использования: растениеводство.
Схема расположения земельного участка (открыть в формате PDF)
Со схемой можно ознакомиться в департаменте по управлению госимуществом ЕАО по адресу: 679016, Еврейская автономная область, г. Биробиджан, проспект 60-летия СССР, 26, каб. 312, с 09:00 до 17:00 по рабочим дням (перерыв на обед с 13:00 до 14:00).
Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, заинтересованные в предоставлении этого земельного участка для выше указанных целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения могут подать или направить по выбору, лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», заявление о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка.
Дата начала приема заявлений 24.09.201 09:00.
Дата окончания приема заявлений 25.10.2021 17:00.
Заявления принимаются по адресу: 679016, Еврейская автономная область, г. Биробиджан, проспект 60-летия СССР, 26, каб. 304, с 09:00 до 17:00 по рабочим дням (перерыв на обед с 13:00 до 14:00),
тел. (42622) 2 26 69; 2 61 12
е-mail: [email protected].
В случае поступления иных заявлений на вышеуказанный земельный участок, право аренды будет выставлено на аукцион.
Аренда земельных участков
Аренда земельных участков
Порядок определения арендной платы
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства области от 13 июля 2009 года № 247-пп.
По общему правилу согласно пункту 5 Порядка годовой размер арендной платы, за исключением отдельных случаев, установленных Порядком, определяется по формуле:
Аг = УПКС х S х К(%), где:
Аг — размер арендной платы за использование земельного участка в год;
УПКС — удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв, м земельного участка;
S — площадь земельного участка в кв. м;
К(%) — величина в процентах от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель.
Размер арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности Белгородской области, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, предоставляемые для целей, не связанных со строительством, а также порядок и сроки уплаты арендной платы за такие земельные участки определяются в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 10 февраля 2006 года № 36-пп «О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области». Размер арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, предоставляемые для целей, не связанных со строительством, определяется в порядке, аналогичном порядку определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности Белгородской области, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, предоставляемые для целей, не связанных со строительством, установленному постановлением Правительства Белгородской области от 10 февраля 2006 года № 36-пп «О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области».
Порядок внесения арендной платы
Арендная плата за пользование земельными участками вносится юридическими и физическими лицами ежеквартально, равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным путем перечисления на соответствующий бюджетный счет управления Федерального казначейства по Белгородской области, если действующими нормативными правовыми актами не установлено иное.
При внесении арендной платы допускается авансовый платеж, но не более чем за 12 месяцев.
Авансовый платеж не освобождает арендатора от уплаты разницы по платежам, возникшей в результате повышения размера арендной платы за земельный участок, произошедшей в пределах авансирования.
Арендная плата за использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, предоставляемых для целей, не связанных со строительством, вносится в сроки, установленные постановлением Правительства Белгородской области от 10 февраля 2006 года № 36-пп «О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области».
Арендная плата за использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, предоставляемых для целей, не связанных со строительством, вносится в сроки, установленные постановлением Правительства Белгородской области от 10 февраля 2006 года № 36-пп «О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области» для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, предоставляемым для целей, не связанных со строительством.
Муниципальными нормативными паровыми актами может быть установлен иной порядок внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду физическим лицам для использования в некоммерческих целях.
Реквизиты для внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Белгородской области
Арендная плата вносится путем перечисления на счет УФК по Белгородской области (Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, ИНН 3123103668, КПП 312301001) № 40101810300000010002, Отделение Белгород, БИК 041403001, код дохода (КБК)
808 1 11 05022 02 0000 120 (арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности субъектов РФ), ОКТМО 14000000.
Арендаторы-должники
Перечень арендаторов, имеющих наибольшую задолженность по арендной плате за земельные участки будет размещен в ближайшее время
Вопрос — ответ
Каковы сроки оформления процедуры перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию?
На сегодняшний день длительность процедуры перевода земельных участков из одной категории в другую составляет 2 месяца
Каковы сроки истечения действия документов, прилагаемых к ходатайству о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию?
Выписка из единого реестра юридических лиц или государственного реестра индивидуальных предпринимателей сроком не более месяца до дня представления ходатайств в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок сроком не более месяца до дня представления ходатайств в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства.
Решение об утверждении акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта является действительным в течение 3-х лет.
Какими льготами могут воспользоваться инвалиды при решении вопросов приобретения земельных участков?
Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
(ст. 17, Федеральный закон от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»)
Какие преференции предоставляются для общественных организаций инвалидов в части приобретения или пользования земельными участками?
Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.
(ст. 3, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)
Как регулируются отношения, возникающие при отчуждении объектов, находящихся в собственности общественных организаций инвалидов?
В соответствии со ст. 3, Федерального Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18.07.2011) «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки передаются безвозмездно в собственность общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности указанных организаций.
Возможна ли реализация пляжей с аукциона?
Исходя из формулировки вопроса, полагаем, речь идет об отчуждении пляжей с аукциона. Ввиду того, что пляжи относятся к местам общего пользования, закон устанавливает запрет на их отчуждение (п. 12 ст.85 ЗК РФ, ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»)
Как быть, если после смерти арендатора, на которого был зарегистрирован договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на 49 лет, обращается его наследник для оформления на себя этого земельного участка: выставлять на торги? наследник имеет право на заключение договра аренды?
Согласно ст. 617 ГК РФ в случае смерти арендатора, его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследнику, если законом (ст. 418 ГК РФ — обязательства прекращаются смертью гражданина, если они были неразрывно связаны с его личностью) или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Обращаем внимание, что согласно ст.1162 ГК РФ основание вступления в наследство является свидетельство о наследстве.
Как оформить земельный участок под строением в собственность?
Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации:
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Ограничено ли законом количество земельных участков, которые могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица?
В настоящее время земельным законодательством установлены ограничения только в отношении участков земель сельскохозяйственного назначения.
Что касается земельных участков из иных категорий земель, то они могут находиться в собственности гражданина или юридического лица независимо от их площади и стоимости.
Согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Какие земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность (собственность граждан или юридических лиц)?
Это, прежде всего, земельные участки, изъятые или ограниченные в обороте в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Указанной статьей установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок
Согласно Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 13 сентября 2011 г. N 475 г. Москва «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»
1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица.
2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок.
3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).
4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:
4.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и
4.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или:
5.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и
5. 2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него.
7. Копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из документов, указанных в пунктах 1 — 6 настоящего Перечня.
8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.Документы, указанные в пунктах 2, 4, 4.1, 5, 5.1, 6 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Аренда земли сельхозназначения
Земля сельхозназначения часто сдается в аренду, иногда напрямую от государства, у администрации города, иногда от частных лиц. Чтобы правильно оформить арену такой земли необходимо знать тонкости и хоть немного владеть навыками в оформлении документов. Но лучше воспользоваться услугами нотариуса или адвоката. Они помогут грамотно оформить все нужные документы, в которых будут прописаны все условия такого соглашения.Сельхоз земли
Земля сельхозназначения имеет особое закрепление на уровне государственной важности и контролируется Земельным кодексом. Под данным понятием подразумеваются земельные участки, которые находятся за пределами населенного пункта. Они предоставляются для того, чтобы на них производили различные сельскохозяйственные работы. Такие виды земель стоят на особом месте среди различных участков земли и не только контролируются законами, но и подлежат охране со стороны государства. Земельный участок такого назначения может даваться в аренду как частному лицу, так и предприятию для того, чтобы в данном месте велись определенные сельскохозяйственные работы. Рассмотрим условия аренды земли более подробно.
Понятие и определение объекта аренды
В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под понятием сельскохозяйственного объекта (земля сельхозназначения) понимается земельный участок, который располагается за пределами жилой городской зоны и может быть предоставлен только для нужд сельскохозяйственного назначения. Пункт 2 данной статьи описывает все виды земель, которые могут быть сданы в аренду как сельскохозяйственные. А именно:
- пашни, виноградные плантации, фруктовые сады;
- земельные участки, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, различные коммуникации, а также лесные насаждения. Как правило, которые выступают в роли защитного барьера от различного рода воздействия;
- земельные участки, на которых находятся водоемы и постройки для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Использоваться данные земельные участки также могут только строго по назначению, прописанному на законодательном уровне или в договоре аренды. А именно согласно ст. 78 ЗК РФ в таких направлениях:
- непосредственно ведение сельского хозяйства;
- садоводство;
- выращивание различных злаков и кормовых культур;
- высадка лесов, как защитного барьера;
- разведение скота;
- ведение как личного, так и фермерского хозяйства.
Более подробно цели описывают в договоре аренды земли такого вида. Именно поэтому стоит с особой внимательностью подойти к подписанию договора аренды и сразу учесть все мелочи. Так как заключить дополнительное соглашение в некоторых случаях невозможно. Стоит знать, что цели указанные в договоре не должны противоречить законодательству.
Сроки аренды земельного участка.
Срок договора аренды у государства или частного лица не является ключевым моментом, но всё-таки играет не последнюю роль. Рамки сроков аренды также указаны в Земельном кодексе, а пункте 3 ст. 9 ФЗ в которой говориться от оборота сельскохозяйственных земель. Так по закону минимальный срок аренды составляет 3 года, а максимальный — 49 лет. При заключении договора могут быть установленные любые временные рамки в этом пределе. Договор должен быть зарегистрирован в госреестре, для того чтобы вступить в силу. В некоторых случаях, например, если земля предоставляется, для того чтобы пасти стадо, договор может быть подписан на срок менее 3 лет.
В тех случаях когда при подписании договора не указан срок действия, то данный вид договора аренды является бессрочным. Но по закону не более 49 лет. После того как срок договора прошел, арендатор имеет приоритет на заключение повторного договора. Но при условии того, что в предыдущий период арендатор выполнял все требования, прописанные в договоре. В договоре аренды может быть прописан такой пункт, как право выкупа участка арендатором, в таких случаях после истечения срока аренды арендатор вправе приобрести данный земельный участок.
Оформление договора
Для того чтобы арендовать земельный участок (земля сельхозназначения), необходимо соблюсти порядок, который заключается в проведении торга. Максимально выгодная цена, предложенная владельцу участка, как правило, побеждает в торгах. Избежать торга можно лишь в случае, если после публикации в газете в течение месяца больше не было претендентов. В остальных случаях только торги определят будущего арендатора.
В любом договоре аренды должны быть прописаны такие условия как:
- координаты, по которым находиться участок, а также точная площадь и кадастровый номер;
- сумма ежемесячной платы, которая может быть указана как в твердой денежной валюте, так и в процентах, которые высчитываются от ежемесячной прибыли, полученной с участка;
- указывается срок договора;
- права и обязательства обеих сторон, подписывающих договор;
- данные арендатора и владельца земельного участка;
- виды работ, которые можно проводить на участке земли.
Важно знать, что в оговоре нельзя прописывать действия, которые запрещены законом. Например, строительством на земельном участке, предназначенном для выращивания плодовых деревьев. Такое нарушение карается законом. После того как договор согласован обеими сторонами и подписан, необходимо пройти регистрацию в государственном реестре. Регистрация происходит после уплаты государственной пошлины и предоставления определенного пакета документов. Рассмотрение происходит в течение 1 месяца, после чего договор является действительным.
Право выкупа
Если в договоре одним из пунктов является право выкупа арендованной земли, после окончания срока аренды, то это дает возможность арендатору стать полноправным владельцем участка. Такое право предусмотрено на основании нормативно-правовых актов, которые различаются в зависимости от региона России. Чтобы выкупить землю арендатор должен обратиться в тот орган, где была получена аренда с заявлением на право выкупа согласно действующему договору.
Стоит рассмотреть особенности аренды с частными лицами. В таких случаях договор аренды заключить намного проще, чем с государственными структурами. В таких сделках владелец сам выбирает арендатора. Многие вопросы решаются самостоятельно, без обращения в государственные органы. При заключении договора аренды с частным лицом чаще всего арендуется не целый участок земли, а определенный кусок. Но и с частным лицом после заключения договора аренды необходимо зарегистрироваться в государственном реестре.
Аренда земли сельхозназначения в России
Аренда земельных участков сельхозназначения – ваш ключ к успеху
Не брать кредиты, не влезать в долги и не копить годами – аренда земель сельскохозяйственного назначения дарит вам именно эти преимущества. Для начала работ на ней нужно только подписать договор и внести ежемесячный абонентский платеж. Окупаемость бизнеса повышается в разы, а его развитие идет более быстро и мощно.
Многие выбирают именно этот способ владения и эксплуатации недвижимости как самый выгодный и надежный. Взяв в аренду землю сельхозназначения, вы можете всегда расторгнуть договор или прекратить его продление, если обстоятельства изменились и нужно свернуть деятельность. Находящийся в аренде объект не может быть изъят у его нанимателя как собственность. Это очень удобно для многих владельцев большого, малого и среднего бизнеса.
Какие земли сельхозназначения в Новгородской области можно арендовать
В нашем каталоге доступны к аренде следующие объекты:
- Участки от 1га до 200га и более..
- По берегу реки и окружённые лесом
- С удобным подъездом и электричеством
- Обработанные мелиоративные поля
- В заброшенных деревнях, хуторах и селах
- Деревенские и сельские земли
Каждый взятый в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения можно использовать не только для выращивания продукции, но и основать на нем:
- Крестьянско-фермерское хозяйство
- Агротуристический комплекс
- Личное подсобное хозяйство
- Построить родовую усадьбу
- И даже охотничьи угодья
Удобные и гибкие условия договора аренды земли сельхозназначения позволят вам фактически приобрести ее в беспроцентный кредит – постепенно выкупить недвижимость и не терять времени на накопления всей суммы, а наоборот – заработать на арендуемом участке стоимость всего объекта.
Все имеющиеся в каталоге этого сайта объявления о сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения содержат подробные описания недвижимости и его характеристики с реальными фотографиями, а также цену. Более подробно об условиях сделки можно узнать у нашего онлайн-консультанта или менеджера, заказав звонок или позвонив по указанным телефонам. Мы будем рады дать полные ответы на вопросы и помочь определиться с выбором земельного участка, сроком его аренды и другими нюансами в процессе получения объекта в распоряжение, его последующего использования и выкупа в собственность.
Что следует знать землевладельцам при сдаче в аренду сельскохозяйственных угодий
Если вы владеете и сдаете в аренду сельхозугодья, вы, вероятно, знаете, что это отличное вложение. Если у вас есть земля, на которой вы сейчас работаете, но думаете о скором выходе на пенсию, возможно, вы не знакомы с лучшими стратегиями сдачи своей земли в аренду. Фактически, по нашим оценкам, землевладельцы ежегодно теряют около 8 миллиардов долларов в виде арендной платы из-за арендных ставок по ценам ниже рыночных.
Почему? Причин множество. Во-первых, много сельхозугодий арендуется по соглашению о рукопожатии — договоренность, которая, вероятно, понравится вам, если вы точно знаете, кого вы хотите заменить на полях.
Но если вы собираете справедливую арендную плату за свою землю, это может существенно повлиять на ваши финансы, особенно когда вы собираетесь выйти на пенсию. Здесь я изложу семь вещей, которые должны делать все землевладельцы, чтобы получать справедливую цену за свою землю.
1. Знайте, как рассчитывается стоимость сельхозугодий
Очевидно, что одним из важнейших факторов, определяющих стоимость вашей земли, является то, сколько она производит: выращивайте больше кукурузы, зарабатывайте больше денег. Конечно, рыночная цена того, что вы выращиваете, также имеет влияние (и если все будут выращивать больше кукурузы, цена может упасть, и вы можете заработать меньше, чем ожидали).
Когда вы определяете справедливую арендную плату за свою землю, помните, что ее доходность будет иметь большое влияние на то, что является справедливым.
2. Знайте состояние своей земли
Когда вы продаете машину, вы знаете, что марка, модель и состояние имеют огромное влияние на цену, которую вы можете получить. То же самое и с землей: вы хотите знать состояние вашей почвы, влияние ее общей формы и риск наводнений — вещи, которые вы, возможно, принимали на протяжении многих лет, не учитывая их влияние на стоимость.
Что касается расчета точной цены, на сегодняшний день не так много отличных инструментов, поэтому мы создали Tillable. Например, вы можете заглянуть в Географическую базу данных исследования почвы (SSURGO), в которой были взяты образцы всех сельскохозяйственных угодий в США и которые предлагают некоторую информацию.
Министерство сельского хозяйства США также публикует среднюю стоимость сельхозугодий по округам, что является хорошей отправной точкой, но не предлагает информации, касающейся вашей земли.
3. Знайте, как заботиться о своей земле
Здоровая почва дает больше, чем истощенную, поэтому важно отслеживать состояние почвы и, в конечном итоге, принимать меры для поддержания ее плодородия. Если вы этого не сделаете, урожайность со временем будет снижаться, что приведет к уменьшению урожая и меньшему доходу от земли.
Как землевладелец, не занимающийся сельским хозяйством, вы должны думать о плодородии иначе, чем как активный фермер:
- Ваш арендатор должен следовать плану управления почвой, чтобы пополнить запасы питательных веществ, поступающих из почвы. Ваша задача — убедиться, что это делается.
- Удобрения — вторая по величине статья расходов фермера после семян. Если денег мало, у вашего фермера может возникнуть соблазн отказаться от удобрений или сэкономить на них, чтобы сэкономить деньги.Помните об этом.
- Вы не можете оценить здоровье вашей почвы, просто взглянув. Если фермер неправильно удобряет, сначала вы не сможете сказать, а когда вы не будете там каждый день, вы не сразу заметите разницу. Но со временем последствия могут быть разрушительными.
Учитывая важность поддержания плодородия почвы, очень важно знать, как сделать так, чтобы ваш арендатор заботился о земле.
Один из инструментов, который мне нравится, — это приложение AgPhD, которое позволяет ввести данные об урожае и урожайности, чтобы определить точное количество каждого питательного вещества, которое было удалено с прошлогодним урожаем.Затем вы можете отправить эту информацию себе по электронной почте или отправить ее арендатору. Также важно провести испытания почвы.
Главное здесь — помнить, что единственный способ сохранить свою землю в долгосрочной перспективе — это правильно удобрять ее. Теперь, когда вы не будете отвечать за повседневные операции, вам нужно найти способы проверить работу своего арендатора.
4. Делайте домашнее задание, выбирая фермера
Как домовладелец, вы должны быть уверены, что фермер, обрабатывающий вашу землю, позаботится о ней.При поиске арендатора лучше всего:
- Интервью с несколькими фермерами . Вы не стали бы отправлять своих детей к первому найденному вами детскому саду, и вам не следует доверять свою землю первому фермеру, с которым вы разговариваете. Поговорите с несколькими людьми, чтобы понять, с кем вам комфортно, и убедиться, что вы доверяете человеку, которого выберете.
- Проверить ссылки . Помните, что действия этого человека определят долгосрочную стоимость вашей земли, которая является инвестиционным активом.Убедитесь, что у их прошлых домовладельцев есть положительный опыт.
- Не приравнивайте высокую цену к хорошей цене . Одна из причин, по которой важно знать стоимость вашей земли, заключается в том, что самая высокая арендная плата может быть не лучшим вариантом. Один из способов, которым фермер может заплатить вам больше, — это сэкономить на таких расходах, как удобрения. Хотя это может принести вам больше в краткосрочной перспективе, это может подорвать вашу способность зарабатывать в долгосрочной перспективе, что может иметь разрушительные последствия при выходе на пенсию. С другой стороны, фермеры, ведущие крупномасштабные операции, могут предлагать более выгодные цены из-за эффекта масштаба. Дело в том, что вы должны знать, что вы предлагаете и кому вы это предлагаете.
5. Используйте формальный договор аренды
Даже в 2019 году большая часть сельхозугодий сдается без оформления документов. Это не очень хорошо по тем же причинам, что и вступать в какие-либо правовые отношения без определения условий контракта — не очень хорошо.
Многие крупные сельскохозяйственные университеты публикуют образцы договоров аренды сельскохозяйственных земель, но имейте в виду, что они должны быть только отправной точкой. Идеально получить мнение юриста.
6. Оформите страхование гражданской ответственности.
Если вы зарабатываете деньги на аренде земли, вы технически являетесь владельцем бизнеса и, как таковой, у вас есть определенные обязательства, которые в конечном итоге могут дорого обойтись вам. Страхование общей ответственности — простой и важный способ обезопасить себя и свои инвестиции в сельхозугодья от этих рисков. Это первый уровень защиты от катастрофических расходов, которые могут возникнуть из-за травм или смерти в результате противоправных действий, и покрывает юридические и медицинские расходы, связанные с этими событиями.
Очевидно, что отсутствие страхового покрытия не освобождает вас от финансовой ответственности за несчастные случаи, произошедшие на вашей земле. Без страховки вы были бы вынуждены оплачивать эти значительные расходы за счет личных средств. Страхование гражданской ответственности обычно недорогое и стоит каждого пенни.
7. Сохраняйте долгосрочную перспективу
Приусадебный участок — невероятно ценный актив. Вы знаете, что в отличие от акций компании, сельскохозяйственные угодья будут иметь внутреннюю ценность, пока люди на этой планете едят пищу.Когда вы думаете об аренде своей земли, помните об этой перспективе.
Долгосрочная перспектива означает не только аренду фермерам, которые будут пополнять запасы питательных веществ, как я упоминал выше, но и тому, кто будет поддерживать полосы фильтра между вашей землей и водными путями, и тем, чьи методы предотвращают эрозию.
Как землевладелец, вы также распоряжаетесь одним из важнейших ресурсов для поддержания жизни на Земле.
Хорошее время для владения сельхозугодьями
Сегодня около 40% U.Сельскохозяйственные земли С. сдаются в аренду, и фермеры-пенсионеры составляют около 38% арендодателей. Технологические усовершенствования означают, что урожайность неуклонно растет, поэтому, если вам посчастливилось владеть сельскохозяйственными угодьями, выполнение этих семи шагов может помочь вам получить максимальную отдачу от этих инвестиций — даже если вы больше не тот, кто на самом деле обрабатывает почву. .
Об авторе: Корбетт Кулл — соучредитель Tillable.
Соображения об аренде сельхозугодий — Часть 2: Советы по переговорам об аренде сельхозугодий
В этой серии рассказывается о факторах, которые следует учитывать при сдаче в аренду своей фермы.
Согласование арендных ставок на сельхозугодья может оказаться сложной задачей. Как правило, землевладельцы и арендаторы хотят быть справедливыми друг с другом и не хотят, чтобы ими воспользовались. Землевладельцы должны покрывать расходы, связанные с владением землей, такие как выплаты по ипотеке, страхование и налоги. Фермеры-арендаторы нуждаются в земле, чтобы выращивать урожай и получать доход. Большинство землевладельцев и фермеров хотят иметь простой способ определения справедливой арендной платы. Однако, если рыночные цены станут нестабильными, это может усложнить ситуацию.Когда цены и урожайность хорошие, фермеры могут позволить себе платить больше за аренду, но когда цены на сырьевые товары падают, как это произошло в последнее время, их способность брать более высокие обязательства по арендной плате подрывается. Michigan State University Extension содержит ряд полезных ресурсов, таких как контрольный список домовладельцев, для землевладельцев и фермеров при определении того, как устанавливать арендные ставки.
Согласование ставок аренды сельхозугодий может быть сложной задачейКакие факторы влияют на стоимость?
Существует ряд факторов, которые влияют на стоимость земли, сдаваемой в аренду или в целях аренды, включая производственную мощность поля, доступность и конкуренцию местных фермеров за землю. Ниже приводится список из десяти пунктов, которые следует учитывать при оценке суммы, которая должна или могла бы взиматься за аренду наличными:
Содержание питательных веществ в почве — проходили ли вы недавно анализ почвы?
Индекс продуктивности сельскохозяйственных культур — из исследования почвы NRCS USDA показывает, насколько продуктивна почва по сравнению с другими типами почв
История посевов — что было посажено на поле за последние 10 лет? Какие базовые акры и урожайность сообщаются в Агентство сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США?
Уровень производства сельскохозяйственных культур (урожайность) — можете ли вы задокументировать, какие фактические урожаи были за последние 10 лет?
История применения гербицидов — это может повлиять на будущий севооборот
Дренажная плитка — в хорошем рабочем состоянии? Какой интервал? Какой тип? Когда он был установлен? У вас есть карта линий и торговых точек?
Поверхностный дренаж — есть ли у вас травяные каналы там, где это необходимо? Они в хорошем состоянии? Есть ли смывы?
Размер поля — Сколько гектаров обрабатываемой земли? Небольшие поля (менее 40 акров) обычно продаются со скидкой
Доступ / препятствия — телефонные столбы, каменные сваи, узкий подъезд, здания, возле школы, за забором, на оживленной дороге или в сельской местности?
Близость к дикой природе — Возможно ли, что у вас есть олени или другие виды дикой природы?
Не всю эту информацию легко получить, но есть несколько ресурсов, которые помогут вам, в том числе Расчет ставки арендной платы за пахотные земли от Университета штата Айова. Общение между землевладельцем и фермером является ключом к успешному взаимовыгодному соглашению.
Как узнать ставки аренды земли для вашего округа
Национальная служба сельскохозяйственной статистики располагает данными на уровне округов о денежной арендной плате. Это средний показатель по округу, поэтому он может не подходить для ваших сельскохозяйственных угодий, но может дать вам хорошее начало. Также может быть полезно узнать, каковы арендные ставки в соседних округах. Доступ к данным можно получить на веб-сайте USDA.
Еще один ресурс — это исследование стоимости и арендной платы за сельскохозяйственные угодья в Мичигане. Это ежегодное исследование, проводимое Университетом штата Мичиган, в котором производителей просят делить арендную плату, выплачиваемую на их фермах. На основе ответов в пределах определенного района собирается «средний район» как для стоимости земли, так и для уплаченной арендной платы. Самый последний отчет об исследовании, а также прошлые исследования можно найти здесь: Michigan Farm Land Values and Rental Rates Survey.
Метод возврата инвестиций
Другой метод определения арендных ставок основан на рентабельности инвестиций.Любой ожидает получить отдачу от своих вложений. Земля ничем не отличается. Землевладельцу может быть проще использовать этот метод, чтобы получить приблизительную цену, которую можно использовать при переговорах с арендатором (фермером). При этом не учитываются продуктивность почвы и улучшение земель, но с этого можно начать. Чтобы использовать этот метод, вы просто определяете оценку желаемой отдачи от земли; определите справедливую годовую доходность, а затем умножьте. Некоторые люди используют 20-летнюю ставку казначейских облигаций США, доступ к которой можно получить в U.Ресурсный центр Министерства финансов. 2 декабря 2019 года ставка доходности по 20-летним облигациям составила 2,15 процента.
Стоимость земли ($ / акр) | 3000 долларов США | 6000 долларов США |
Норма прибыли | 3-4 процента | 3-4 процента |
Арендная ставка ($ / акр) | $ 90–120 | 180–240 долларов США |
Показы vs.
реальностьАренда земли должна основываться на реальных цифрах, а не на разговорах в кафе. Дело в том, что арендная плата за землю сильно варьируется и зависит от многих факторов. Тот факт, что у соседа есть одно поле, которое арендует по высокой цене, не означает, что вся его или ваша земля имеет одинаковую стоимость. Убедитесь, что вы делаете домашнее задание.
Основное правило состоит в том, что с течением времени система земледелия, внедренная на ферме, должна приносить чистый доход сверх денежных затрат, чтобы покрыть все затраты на землю. Многие фермы сейчас смотрят на общую стоимость земли по всем акрам и используют этот расчет для определения денежной ренты, которая может быть выплачена, и стоимости земли, которую ферма может поддерживать, если земля приобретается.Суть в том, что по мере снижения доходов фермерских хозяйств фермерам придется тщательно оценивать свои производственные затраты и, возможно, придется пересмотреть условия аренды земли, которые им доступны.
Если на вашей ферме необходимы повторные переговоры, есть несколько вариантов для различных типов соглашений, которые позволяют некоторую гибкость в ценообразовании арендной платы за землю. Ожидается, что в будущем количество подобных соглашений будет увеличиваться.
Для получения информации о средних арендных ставках в вашем округе посетите следующий отчет, основанный на данных обследования Национальной службы сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США для округов Мичиган.Чтобы получить копию всей этой серии в формате фактологического бюллетеня, посетите следующий веб-адрес.
Вы нашли эту статью полезной?
Расскажите, пожалуйста, почему
Представлять на рассмотрение1: Поиск фермы для покупки или аренды
Простой договор аренды следует в качестве отправной точки. Проконсультируйтесь с юристом, если желаете получить более подробную информацию об аренде.
Этот договор аренды заключен в ____ дня ______________ между ___________________, арендодателем и ______________________________, арендатором.Арендодатель сдает арендатору в аренду для использования в сельскохозяйственных целях _________ акров пастбищ и _______ акров пахотных земель, а также следующее здание: (перечислите или приложите список), расположенное в городе ____________ и округе ____________ и широко известное как __________ Ферма.
Арендатор будет платить арендодателю ________ долларов США в год (или другой указанный период времени), причем платеж будет производиться следующим образом: _______________________________. Арендатор также оплачивает все расходы по посадке, выращиванию и уборке урожая, выращенного на земле.Арендатор будет обязан поддерживать и ремонтировать заборы, водостоки и водоотводные канавы, а также производить обычный ремонт для обслуживания зданий и используемого оборудования, а также оплачивать коммунальные услуги, такие как электричество и вода (если применимо), в течение периода аренды.
Арендодатель уплачивает налоги, страхование от пожара зданий, капитальный ремонт или улучшения, такие как новый забор, пруды, сливные плитки, водоотводные канавы и т. Д.
Арендатор будет соблюдать рекомендуемые природоохранные и агрономические методы обработки земли.Арендатор не может заготавливать зеленую или растущую древесину на участке. Арендодатель имеет право осмотреть или войти в собственность в любое время.
Срок действия данного договора аренды составляет ___ лет (дата) _____________________ с автоматическим продлением на (как долго): ________ (лет), если ни одна из сторон не направит письменное уведомление об обратном по крайней мере за 3 месяца (90 дней) до истечения текущего периода аренды. Ставка аренды может корректироваться ежегодно с учетом увеличения налогов, страховки или других расходов на владение.
Любые луговые земли, вспаханные под однолетние культуры, будут повторно засеяны под многолетние кормовые культуры в конце периода аренды (если договор аренды не был продлен автоматически).
Любые разногласия между домовладельцем и арендаторами в отношении их прав и обязанностей по данному договору аренды, которые не урегулированы по взаимному согласию, должны быть переданы арбитру или другому лицу, имеющему право принимать окончательное решение.
Согласовано, что условия этого договора аренды должны применяться к наследникам, исполнителям, администраторам и правопреемникам соответствующих сторон и связывать их обязательствами, и они составлены и выполнены в двух экземплярах.
В удостоверение чего стороны подписали настоящий договор аренды _______________.
Арендодатель ________________________________ Арендатор ___________________________
Свидетель _________________________________ Свидетель __________________________
Материалы адаптированы из: рабочего листа Pennsylvania Farm Link (больше не печатается) и Ричарда Эшлера, бывшего преподавателя управления бизнесом на ферме Корнелл.
Сохранение сельскохозяйственных угодий в сельском хозяйстве: условия аренды для землевладельцев и фермеров
Если вы хотите сохранить свою землю в сельском хозяйстве, вам понадобится кто-то, кто будет ее обрабатывать.Для большинства землевладельцев это будет означать заключение соглашения с фермером о том, как будет обрабатываться земля.
Многие договоренности с арендодателем и арендатором основаны на семейных или соседских отношениях и часто не заключаются в письменной форме. В районах, где фермеры используют довольно большие участки земли, чередуя ограниченное количество товарных культур в течение многих лет, земля переходит из рук в руки от поколения к поколению, что, вероятно, изменит способ совместной работы фермеров и землевладельцев по мере того, как все больше и больше родителей уходит. взрослые дети, унаследовавшие права на фермах, могут захотеть сохранить их, но ищут более формализованное соглашение с фермером, который ухаживал за землей.Ближе к городским районам некоторые землевладельцы, желающие сохранить землю в обозримом будущем, могут найти возможность работать с фермером, чьи методы ведения сельского хозяйства требуют более прочных отношений владения и пользования, чем традиционное рукопожатие. Даже в семьях преемник часто должен стать арендатором, прежде чем он или она станет владельцем земли.
Перед заключением соглашения о создании успешных рабочих отношений с фермером, будь то член вашей семьи, сосед или, возможно, кто-то новичок в этом районе, необходимо рассмотреть несколько вопросов.Для землевладельцев, не имеющих опыта аренды или сдачи земли в аренду фермеру, этот рассказ предназначен для того, чтобы предоставить вам некоторые основы, связанные с составлением эффективного соглашения об аренде сельскохозяйственных земель, которое будет соответствовать вашим потребностям. Для тех, у кого есть опыт, изменения в методах ведения сельского хозяйства и на рынках, вероятно, поднимут новые проблемы, которые необходимо решить.
Во-первых, как подчеркивалось в предыдущем разделе, вам необходимо провести инвентаризацию своей земли и взглянуть на то, что вы можете предложить, и на свои цели в отношении собственности.Для землевладельцев очевидное начало — определение количества и качества земли, которая у вас есть. Имейте в виду, что не вся земля одинакова, особенно на юго-востоке. Земля обычно имеет уклон в одном или нескольких направлениях, она может быть перекатной, и ее трудно увидеть со всех точек. Ключ в том, чтобы точно знать, с каким количеством земли вам предстоит работать.
Плохая земля, очень маленькие участки или земля с плохим доступом и / или препятствиями, возможно, даже не стоит рассматривать, так как они могут быть слишком сложными для ведения сельского хозяйства и могут лучше подходить для управления лесным хозяйством.Участки, которые слишком малы, чтобы вместить все более крупную посевную и уборочную технику, но удаленные от прямых рыночных возможностей, могут оказаться непригодными для использования в сельском хозяйстве. Однако, если земля плодородная, доступная и приличного размера, вы можете найти фермеров, заинтересованных в ее возделывании. Действительно, в некоторых областях вы можете быть счастливы со здоровой конкуренцией за аренду своей земли.
Землевладельцы могут обратиться к нескольким источникам, чтобы «открыть» свою землю, если они действительно не имеют с ней недавних отношений.Многие будут иметь развлекательные отношения с землей своих родителей (например, охота, рыбалка или катание на лошадях), но могут быть менее знакомы с тем, как ею управлять для получения дохода за счет сельского или лесного хозяйства. Землевладельцы могут запросить свои записи в окружном управлении фермерского обслуживания (FSA), которые могут включать историю выращивания сельскохозяйственных культур, аэрофотоснимки, участие в программе NRCS. Google Планета Земля — отличный способ получить детальный снимок вашей земли с воздуха. Землевладельцы также могут запросить помощь в своем окружном кооперативном отделении, у которого могут быть практические знания о том, как управлялся их конкретный участок на протяжении многих лет, или в окружном офисе природоохранного округа, который может быть готов пройтись по земле и указать на важные почвенные и гидрологические аспекты. особенности, а также определенные ограничения, относящиеся к экологически чувствительным участкам земли.
Наверное, ваш лучший Первый человек, который поможет рассказать вам о вашей земле, — это фермер, который ее возделывал. Во многих случаях это поможет заложить основу для продолжающихся, хотя и более формализованных, юридических отношений.
Как подчеркивалось в первом разделе этого учебного пособия, четкое изложение ваших ценностей, целей и потребностей — а также желаемой роли в принятии решений — для вашей фермы ляжет в основу вашей работы по соглашению с кем-то, кто будет ее обрабатывать. независимо от того, связан ли этот человек с вами по крови или нет.Ниже приведены несколько моментов, которые следует учитывать с вашей стороны соглашения:
- Письменный договор аренды: Договоры аренды сельскохозяйственных земель или других объектов недвижимого имущества должны быть заключены в письменной форме. Ограниченное преимущество устного ежегодного соглашения заключается в том, что соглашение может быть расторгнуто до конца сезона. Будучи гибкими для землевладельца, такие механизмы создают нестабильность для фермеров, особенно если им необходимо делать среднесрочные инвестиции в землю, чтобы обеспечить максимальную урожайность в текущем сезоне.Если вы унаследовали землю по письменному договору аренды, обязательно ознакомьтесь с ней, чтобы понять срок и ограничения аренды.
- Задайте вопросы: Расширьте свое понимание того, как используется земля. Помните, что фермер использует язык его профессии, и термины, которые имеют для него повседневное значение, будут вам незнакомы. Не бойтесь, что даже простой вопрос каким-то образом обнажит незнание и поставит вас в невыгодное положение при обсуждении договора аренды.
- Будьте гибкими (и ясными) в своей роли: В некоторых случаях личные ценности, которые нужно обрабатывать и о которых хорошо заботятся, будут стимулировать желание землевладельца сдать землю в аренду фермеру. Тем землевладельцам, которые с особенным энтузиазмом относятся к новым местным продовольственным системам и охране окружающей среды, следует быть готовым к тому, что у фермера могут возникнуть проблемы с обменом повседневными операционными решениями, если у вас нет опыта ведения сельского хозяйства. Возможно, лучше всего будет рассматривать вложения земли в это уравнение как свой вклад и полагаться на навыки производителя в управлении этим вкладом (опять же, в зависимости от ваших целей и т. Д.). Даже в ситуациях долевой аренды помните, что аренда не является партнерством и не должна давать вам возможность взвешивать повседневные решения (если вы оба не согласились с этим), это питательная среда для разочарования и разногласий.
- Будьте в курсе рыночных условий: Это относится как к рынку аренды земли, так и к тому, что происходит с ценами на сырьевые товары или другими рыночными условиями. В зависимости от гибкости вашего договора аренды или того, как вы иным образом справляетесь с изменившимися условиями сельскохозяйственного рынка, которые влияют на жизнеспособность вашего арендатора-фермера, вам нужно будет быть готовым отреагировать на ситуацию, когда текущее соглашение об арендной ставке ставит под угрозу операционные возможности фермера.Кроме того, если вы чувствуете, что ваша арендная плата низкая в период роста цен на сырьевые товары, примите во внимание, что многие ресурсы фермера имеют тенденцию расти вместе с ценами на урожай, поэтому маржа арендатора для увеличения арендной платы все еще может быть ограничена.
- Запланируйте ежегодные собрания: Владение вашей собственностью должно рассматриваться как бизнес, поэтому вам следует проводить деловые встречи с арендатором фермы, чтобы обсудить завершившийся сезон, вопросы, которые вы хотите поднять в связи с состоянием фермы. земли, важные изменения в вашей жизни, которые повлияют на следующий год, особенно в том, что касается ваших уже поставленных целей для фермы.Если вы увидели что-то, что вам не понравилось, когда вы посетили ферму, спросите об этом.
Рационально взвешивайте новые предложения: Отлаженные рабочие отношения между фермерами и землевладельцами могут охватывать несколько поколений. Стабильный арендатор фермы, когда вы рассматриваете варианты управления землей, следует рассматривать как актив. Будьте разумны, когда новый и непроверенный арендатор предлагает более высокую арендную плату и улучшения, и позвольте вашему текущему арендатору решать любые проблемы, в которых его работа может показаться несовершенной по сравнению с тем, что предлагает кто-то новый.В некоторых областях конкуренция за землю может быть жесткой, и хотя вы можете стремиться к более высокой денежной отдаче от земли, вращающаяся дверь арендаторов также может иметь свои издержки. Землевладельцы должны учитывать, что, если бы не этот фермер, их распоряжение землей и отношения со своими родителями (которые могли выходить за рамки простой уплаты годовой ренты), они могли бы найти землю в плохом состоянии, разрушенной или выросшей в ней. непреднамеренные деревья, не представляющие коммерческой ценности.
Обратите внимание на то, что вы можете предложить фермерам, особенно начинающим фермерам.Четко сформулируйте, каким сельским хозяйством вы хотите заниматься на земле. Вы должны быть готовы ответить на основные вопросы о сельском хозяйстве. Землевладельцы — особенно новые покупатели или наследники — могут быть чрезвычайно любознательны к вашим методам ведения сельского хозяйства просто потому, что они могут быть не знакомы с сельским хозяйством. В самом деле, если вы какое-то время обрабатывали землю, у вас, возможно, была довольно прямая устная договоренность об аренде с пожилой парой, возможно, с фермером на пенсии, а затем с его вдовой, но теперь только для того, чтобы обнаружить, что те, кто унаследовал землю, выращивают новые вопросы по производственной практике и аренде.Фермеры могут подумать, что расследование может внести изменения в то, как они управляют землей, и должны быть готовы предложить базовое и открытое обучение методам ведения сельского хозяйства. Помните, что небольшое образование будет иметь большое значение для создания удовлетворительных долгосрочных отношений с благосклонным землевладельцем.
Конечная цель для большинства фермеров — тонкое сочетание стабильности, доступности и гибкости. Многие из приведенных ниже предложений для фермеров являются мягкими подходами, но опыт показывает, что прочные отношения иногда могут выходить за рамки экономических и конкурентных проблем, обычно связанных с тем, сколько арендной платы вы можете платить за использование собственности.
Следующие пункты должны быть включены в стратегию землевладения фермера / арендатора:
- Попросите письменную аренду: Устные договоры аренды могут дать возможность для разногласий, даже на основе невинных недоразумений, которые после посева сельскохозяйственных культур становится труднее разрешить. Кроме того, ваши вложения в землю — например, многолетнее внесение извести — не защищены ежегодной устной арендой, только ваше право на сбор урожая посевов, которое защищено законом штата.Закон Северной Каролины требует, чтобы договоры об аренде (или соответствующий меморандум) сроком на три года или более регистрировались в реестре документов округа, чтобы иметь силу в отношении правопреемников земли. Многие успешные фермеры имеют форму аренды, которую они разработали, чтобы представить землевладельцам в качестве основы для обсуждения.
Четкий язык решит многие проблемы, но аренда также может предоставить схему разрешения споров, когда разногласия возникают из-за действий любой из сторон во время аренды. Кроме того, если земля переходит из рук в руки в течение срока аренды — из-за смерти арендодателя или продажи или дарения собственности — письменный договор аренды обеспечивает защиту фермерам.Рекомендуется записывать меморандумы об аренде на любой срок в реестр договоров округа, чтобы предупредить покупателей земли о том, что на земле есть арендатор с правами ведения сельского хозяйства. (Примечание: для защиты конфиденциальности элементов соглашения, таких как арендная ставка, может быть зарегистрирован Меморандум об аренде, чтобы удовлетворить это требование).
- Предоставьте резюме: При обращении к арендодателям, с которыми вы раньше не работали, вы должны предоставить обзор своей сельскохозяйственной деятельности и опыта, включая философию производственной практики, бизнес-цели, образование, методы обработки почвы, использование оборудования, финансовую устойчивость и другие отношения землепользования.Некоторые потенциальные арендодатели могут не согласиться с вашей философией и практикой, поэтому полезно знать об этом раньше, поскольку это только вызовет проблемы в договоренности по мере продвижения вперед, вызывая стресс для успеха операции.
Согласуйте план посевов: На раннем этапе откройте диалог по плану посевов, который должен включать исходные данные и особенности полевых операций. Для новых и / или молодых фермеров, заинтересованных в мелкомасштабном, высокоинтенсивном производстве для прямого рынка, будьте готовы подготовить свой бизнес-план для рассмотрения.Вы должны вселить в этого землевладельца уверенность в своей способности продолжать бизнес на его земле.
Поддерживайте связь: Предоставление регулярных обновлений об условиях урожая, рынках и запланированных мероприятиях, таких как сбор урожая и уборка урожая, осуществление природоохранных мероприятий (если разрешено), общий севооборот скота и т. Д., Поможет посещать землевладельцев (которые иногда посещают участок в отсутствие фермера) понимают изменения, которые они видят в своей собственности.Отчет может дать вам основу, на которую можно ссылаться, когда позже спросят о чем-то, что они видели на своей территории. Рассмотрите возможность включения информации о затратах в эти сообщения, поскольку это поможет землевладельцу понять некоторые вопросы, которые могут стать актуальными в отношении суммы арендной платы, взносов землевладельца (если применимо) и т. Д. При возникновении проблем на ферме уведомите землевладельца.
Просветите землевладельца: Как отмечалось выше, только в силу времени и демографических изменений в сельской местности больше фермеров будет работать с большим количеством нефермеров и отсутствующих землевладельцев.Мосс и Эрвен из штата Огайо предлагают регулярные рассылки статей из сельскохозяйственных журналов и даже разработку веб-сайта, который может обучать землевладельцев и их потенциальных наследников, одновременно демонстрируя интерес фермера к их знаниям. В некоторых случаях, особенно ближе к городским прямым рынкам, может быть полезно обучить землевладельца тому, как его земля является частью более крупной сельскохозяйственной и продовольственной системы, в которой он является ключевым игроком. Некоторые наследники земли, сами горожане, заинтересованные в «местной пище», выражают заинтересованность в том, чтобы их земля обрабатывалась «органически», не понимая технической природы этого термина.Ваша способность предоставить им более широкую картину, помогая им понять «технический» характер органического производства, может сослужить вам хорошую службу.
Улучшение фермы: Опытные фермеры часто ставят цель сохранить ферму в лучшем состоянии, когда она у них появится. Внешний вид фермы — содержание дорог, заборов, расчистка кустов вокруг старых домов и построек — обычно является первым впечатлением, которое другие землевладельцы получают о репутации фермера в районе, которая напрямую связана с восприятием способностей этого фермера и его ценностью как хозяйствующего субъекта. жилец.Считайте это визуальным резюме ваших способностей.
Обратите внимание на нынешнего владельца: Признание жизненных событий — праздников, дней рождения, кончины близких родственников — арендодателей улучшает доступ арендаторов фермы к земле в долгосрочной перспективе. Получая награды за природоохранные или другие мероприятия, он посылает убедительный сигнал — если место проведения — подходящее, — чтобы также пригласить и признать землевладельцев, с которыми вы работаете.
Не забывайте о будущих владельцах: Земля переходит из рук в руки, причем во многих случаях раньше, чем позже.Эта рабочая тетрадь побуждает владельцев земли привлекать свои семьи (т.е. детей или других потенциальных наследников), если необходимо провести планирование будущего земли. Фермеры должны искать способы вовлечь владельцев «следующего поколения», где это возможно, в их пассивное общение с землевладельцем, не забывая при этом о установленных линиях связи внутри семьи.
Денежная аренда
Большинство договоренностей об аренде предусматривают фиксированную цену за акр на определенное время, обычно в год.Фермер платит землевладельцу сумму ставки за акр, умноженную на количество обработанных акров. В соответствии с этим соглашением арендатор несет большую часть затрат — и, следовательно, большую часть рисков — по подготовке земли к производству, выращиванию и уборке урожая. Таким образом, арендатор по-прежнему должен арендовать квартиру в случае неурожая или сбоя рынка. Некоторые договоры аренды за наличный расчет предусматривают выплату суммы, привязанной к цене урожая, фактической урожайности или комбинации того и другого, и могут предлагать более низкую базовую арендную плату, чтобы защитить фермера в плохие годы и вознаграждая землевладельца в лучшие годы.
Лемеха посевной
Риск доли урожая распределяет риск между землевладельцем и арендатором, разделяя затраты и выручку от производства в соответствии с соглашением. Аренда долей сельскохозяйственных культур (или скота) позволяет землевладельцам с сильным финансовым положением вносить свой вклад в себестоимость производства, что может быть большим подспорьем для нового фермера, у которого сокращается оборотный капитал в начале сезона. Следует проявлять осторожность, чтобы отличить такое соглашение от юридического партнерства. Аренда акций может также дать землевладельцу определенную долю урожая (который фермер может купить по установленной цене или землевладелец может продать на открытом рынке), поэтому, когда у фермера все хорошо, у землевладельца все хорошо.
Ниже приведены самые основные элементы договора аренды. Как упоминалось ранее в этом повествовании, есть много вариаций тем, представленных ниже.
- Идентификация сторон. Договор аренды должен быть подписан фактическим владельцем (владельцами) собственности или лицами, имеющими надлежащие полномочия для привязки собственности к условиям аренды. Имейте в виду, что имущество, переданное по наследству, может принадлежать более чем одному владельцу.Если собственность находится в трасте, доверительный управляющий должен поставить подпись. Если земля принадлежит компании с ограниченной ответственностью, лицо, обладающее полномочиями управления, должно поставить подпись. Отсутствие подписей надлежащих владельцев делает договор аренды уязвимым для аннулирования владельцами, которые не согласились с соглашением.
- Описание имущества. В описании собственности в соглашении указывается земля, которую обе стороны намереваются обрабатывать. В договоре аренды должны быть указаны земельный участок, здания, оборудование и животные (если применимо).Землю можно описать, вставив приложения к соглашению (должным образом упомянутые в документе), которые содержат либо описание акта, либо его часть, и / или аэрофотоснимки собственности с FSA или веб-сайта географической информационной системы (GIS) округа или Google Планета Земля. , с полями и доступом, отмеченными на фотографии. Доступ должен быть четко обозначен, особенно если доступ пересекает другую землю или строения, не входящие в арендуемые помещения.
- Срок аренды. В договоре аренды следует указать, когда он начинается и когда заканчивается.Устные договоры аренды обычно охраняются законом штата на срок от одного года до сбора урожая на земле. Придя к соглашению, фермер должен учитывать количество времени, необходимое для окупаемости своих вложений в землю. Многолетняя аренда может предлагать определенный срок, который связывает собственность на этот период, с оговоркой о продлении, в которой должно быть четко указано, как происходит продление или дается уведомление о расторжении (т. Е. Период времени и способ). Для обеих сторон разумно предоставить как минимум шестимесячный период для объявления о намерении не продлевать договор аренды.
Размер и условия аренды. При аренде за наличный расчет сумма ренты обычно выплачивается одним платежом к определенной дате, обычно ближе к концу сбора урожая, когда у фермера есть денежные средства от продажи урожая. Для более диверсифицированных операций с более ранними рыночными урожаями стороны могут согласовать рассрочку для подготовки земли, урожая яровых и осенних культур. Определение справедливой ставки часто является сложной задачей, но необходимо рассмотреть несколько методов.
Разрешенное и запрещенное использование. Аренда обычно ограничивается сельскохозяйственным производством. Некоторые землевладельцы могут захотеть указать запрещенные виды использования, такие как применение химикатов. Землевладельцы должны учитывать практические аспекты ограничения определенных видов деятельности, которые в противном случае снизили бы продуктивность операции. Помните, что любое запрещенное использование может быть квалифицировано с письменного согласия, если об этом заявлено в договоре аренды.
Ниже приведен неполный список проблем, которые необходимо решить:
В договоре аренды должна быть предусмотрена защита объектов природоохранной программы, включая буферы и водотоки с травой.
Государственные и федеральные постановления и законы должны быть включены посредством ссылки. Если землевладелец разрешит применение химикатов (пестицидов, гербицидов и т. Д.) На земле (что действительно необходимо для многих производственных площадей), в договоре аренды должно быть указано, что только одобренные Министерством сельского хозяйства США химические вещества должны использоваться и применяться в соответствии с федеральными и государственными постановлениями. . Кроме того, аренда может ограничивать применение химикатов, у которых остаточный срок службы превышает срок аренды.
Если землевладелец намеревается сохранить за собой права на добычу полезных ископаемых, такие операции по добыче, как удаление песка или гравия, также должны быть прямо запрещены.
Со стороны землевладельца благоразумно требовать, чтобы собственность оставалась в том же состоянии, что и в момент начала аренды, и включать возмещение за документально подтвержденный ущерб собственности (фотографическая базовая линия может быть сделана в начале аренды). Хотя благоразумный потенциальный арендатор проверит землю, почву и наличие воды перед тем, как принять решение о возделывании этой собственности, землевладелец должен четко дать понять, что он или она не дает никаких гарантий относительно производственных возможностей земли.
Любая расчистка земли должна быть обсуждена заранее, а сжигание должно проводиться с согласия землевладельца при предъявлении соответствующих разрешений, если это применимо к данной территории.
В договоре аренды должно быть указано, будет ли арендатор или его семья иметь право на охоту на участке. Следует рассмотреть ограничения на количество людей и страхование.
Затраты на ремонт, техническое обслуживание и улучшение. Обслуживание имущества должно быть распределено между сторонами, включая ответственность за текущий ремонт и ремонт, вызванный экстремальными погодными явлениями или пожаром.Обязательно перечислите такие элементы, как заборы, ворота, колодцы, насосы и т. Д. Во многих ситуациях на ферме есть конструкции, которые Арендатор устанавливает, но намеревается убрать, например, домики-кольца, передвижные ограждения для скота и т. Д. договор аренды о том, что это не приспособления, и Арендатор снимет их в конце или при расторжении договора аренды. Аналогичным образом, если такие предметы, как бункеры для зерна, прикреплены к цементным подушкам и т. П., Обязательно согласовайте, что произойдет с бункером и набивкой в конце срока аренды, независимо от того, оставлен ли он на месте или Арендатор должен выкопать его и отремонтировать земля.
Права и обязанности обеих сторон. Вопросы, которые могут быть решены, могут включать запреты на право субаренды, оплату коммунальных услуг, право въезда и осмотра землевладельцем. Следует включить заявление о том, что договор аренды не является партнерством между землевладельцем и арендатором, а также заявление, обязывающее наследников и переуступающих (т.е. последующих покупателей) условия договора аренды. Договор аренды также должен содержать четкую оговорку о возмещении убытков, требующую от сторон оплаты ответственности, приписываемой одной стороне за действия другой.Здравый смысл заключается в том, чтобы требовать, чтобы обе стороны держали страховые полисы на определенном уровне именно для этой цели.
Прекращение аренды и неисполнение обязательств. Дефолт означает, что одна из сторон не выполнила обязательства, возложенные на нее по договору аренды. Неисполнение может быть вызвано множеством событий: неуплата арендной платы, несоблюдение каких-либо запретов на использование, обеспечение страхования ответственности, соблюдение законов и постановлений, банкротство и т. Д.По умолчанию не обязательно запускать завершение, но должен запускать процесс распознавания и исправления по умолчанию, если это возможно. Если дефолт не может быть исправлен, следует определить процесс возврата собственности землевладельцем, включая зарезервированные права на урожай за фермером. Разногласия должны подлежать четкому процессу разрешения споров.
Оплата налогов на имущество и страхование. Хотя многие землевладельцы могут согласиться на арендную ставку, покрывающую их расходы на содержание земли (налоги на имущество и страхование), обязательно укажите, кто несет ответственность за эти расходы (землевладелец несет ответственность за налоги и, в конечном итоге, за страхование, но обязательно они понимают, что вы соглашаетесь платить сверх или вместо арендной платы).
С практической точки зрения, договор аренды имеет силу лишь тогда, когда стороны готовы обеспечить его исполнение в суде. Чем более тщательным и открытым является процесс согласования, тем меньше вероятность возникновения разногласий. Хотя, вероятно, невозможно заключить договор аренды, в котором будут предусмотрены все непредвиденные обстоятельства, которые могут произойти, обе стороны должны попытаться предвидеть предсказуемые события и определить порядок действий сторон в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.Поскольку и землевладелец, и фермер получают выгоду от письменного договора аренды, оба должны позаботиться о разработке соглашения, которое поддерживает цели друг друга.
- Эндрю Бранан
- Дополнительный специалист по сельскому хозяйству и экономике ресурсов, сельскохозяйственное право
Экономика сельского хозяйства и ресурсов
Дополнительную информацию можно найти на следующих веб-сайтах NC State Extension:
Дата публикации: фев.5, 2019
N.C. Cooperative Extension запрещает дискриминацию и домогательства независимо от возраста, цвета кожи, инвалидности, семейного и семейного положения, гендерной идентичности, национального происхождения, политических убеждений, расы, религии, пола (включая беременность), сексуальной ориентации и статуса ветерана.
Бразилия призвала расширить рынок аренды земли, но мелких фермеров это не убедило
Крис Арсено, Фонд Thomson Reuters
РИО-ПРЕТО, Бразилия (Фонд Thomson Reuters) — бразильский фермер Иван Энглер качает головой при мысли о сдаче в аренду своей земли. земли, где он выращивает сладкий картофель и маракуйю, несмотря на предложения крупной сельскохозяйственной компании, стремящейся расширить свою территорию.
Аэрофотоснимок участка джунглей Амазонки, недавно очищенного лесозаготовителями и фермерами недалеко от города Ново Прогрессо, Бразилия, 22 сентября 2013 г. Снимок сделан 22 сентября 2013 г. REUTERS / Nacho Doce / File Photo
В течение многих лет Фермер вырастил свою семью на этом участке земли площадью 11 га за пределами Бразилии. На вырученные деньги его дети накормили, одели и получили образование.
«Ради благополучия моей семьи я подумал об аренде своей земли», — сказал Энглер Фонду Thomson Reuters.
«Но я не хочу сдавать свою землю в аренду более крупным компаниям или большим фермам … Мне нравится, когда моя маленькая ферма растет».
Во многих развитых странах крупные коммерческие сельскохозяйственные фирмы часто арендуют землю у мелких фермеров, чтобы помочь консолидировать земельные владения.
Сторонники этой практики говорят, что она может помочь повысить эффективность и прибыльность сельскохозяйственных операций, одновременно защищая долгосрочные права на землю для таких фермеров, как Энглер.
Однако в Бразилии, где один процент населения владеет почти половиной земли, а территориальные конфликты являются обычным явлением из-за отсутствия документов о собственности, многие мелкие фермеры не убеждены, что им следует заключать коммерческие сделки по аренде.
Их опасения могут стать камнем преткновения на пути к увеличению производства в Бразилии, которая уже является крупнейшим в мире экспортером сахара, кофе и говядины.
Если новое правительство Бразилии хочет достичь своей цели по расширению огромного сельскохозяйственного потенциала страны, необходимо решить проблему медленного рынка аренды, говорят земельные эксперты.
«Лучший способ добиться этого (роста) — это рынок аренды», — сказал Максимо Тореро, директор по рынкам Вашингтонского округа.Международная группа исследований продовольственной политики (ИФПРИ), базирующаяся в С.
«Фермеры включены; у них все еще есть права собственности », — сказал Тореро Фонду Thomson Reuters.
«Они получают деньги за аренду, и земля используется более эффективно».
ФЕРМЫ
По договорам аренды мелкие землевладельцы сохраняют свои титулы, но более крупные компании, имеющие доступ к капиталу и технике, платят за право использовать землю для выращивания урожая.
Опасения владельцев, что их земля может быть отнята в результате недобросовестных деловых операций, способствовали ослаблению рынка аренды сельскохозяйственных земель в Бразилии, где по сравнению с другими крупными странами действуют громоздкие правила, говорят исследователи.
По данным Всемирной сельскохозяйственной переписи, менее четырех процентов сельскохозяйственных земель в Бразилии арендуются по договорам аренды или издольства по сравнению с 33 процентами в Европе или 38 процентами в США.
«Многие бразильцы рассматривают аренду земли как эксплуатацию, — сказал Ли Алстон, профессор экономики Университета Индианы, изучающий рынки земли.
Частые земельные конфликты в крупнейшей стране Южной Америки и нечеткие права собственности в сельских районах удерживают владельцев от сдачи земли в аренду, сказал Олстон.
«Они опасаются, что это может быть экспроприировано», — сказал он Фонду Thomson Reuters.
По его словам, правительству необходимо упростить договоры аренды, чтобы защитить инвестиции.
МОНОКУЛЬТУРНЫЙ КАНДАРЬ
Расширение арендной платы за землю также подверглось критике за то, что большие фермы отдавали предпочтение выращиванию монокультурных культур, таких как соя или сахар, а не более разнообразным продуктам питания для местного потребления.
«Аренда земли обычно означает, что богатый фермер будет эксплуатировать землю бедного фермера», — сказал Даниэль Балабан, директор Центра передового опыта Организации Объединенных Наций в борьбе с голодом в Бразилиа.
«Стимулировать расширение этого рынка не в интересах государственной политики Бразилии», — сказал он Фонду Thomson Reuters.
По данным ООН, 70 процентов продуктов питания, потребляемых бразильцами, выращивается мелкими фермерами.
Если они сдают свою землю в аренду, более крупные фермы с большей вероятностью будут выращивать менее здоровую пищу на экспорт, сказал Балабан.
«Для мелких фермеров земля — это не только их работа», — сказал Балабан. «Это их дом».
Вернувшись на свою ферму, Энглер, выращивающий фрукты и овощи, соглашается.Сегодня он не хочет сдавать свою землю в аренду более крупному предприятию, но говорит, что его взгляды могут измениться с возрастом.
Две дочери Энглера переехали с фермы, чтобы устроиться на работу в город. По его словам, они не проявляют особого интереса к возвращению в сельскую местность для работы на земле.
«Я еще не уверен, что буду делать в будущем», — сказал Энглер, добавив, что его дочери, возможно, захотят сдать землю в аренду, когда он выйдет на пенсию.
Стоимость земли в Небраске, ставки аренды наличными, формы аренды фермы
Предварительная стоимость земли и ставки аренды на 2021 год 10 марта 2021 г.
Предварительные результаты Обследования рынка фермерской недвижимости Небраски 2021 г. показывают рост стоимости сельскохозяйственных земель и арендных ставок.Текущие уровни процентных ставок, цены на урожай и выплаты операторам помощи при стихийных бедствиях COVID-19 помогли
Посетите https://agecon.unl.edu/Cornhusker-economics/2021/impact-covid-19-and-economic-policies-nebraska-farm-real-estate-2021, чтобы узнать больше.
Отчет о фермерской недвижимости Небраски за 2021 год
Обзор рынка фермерской недвижимости Небраски в 2021 году дает представление о последних тенденциях в стоимости сельскохозяйственных земель и арендных ставках в Небраске. Стоимость сельскохозяйственных земель и арендные ставки в отчете представляют собой средние значения для различных регионов Небраски на основе опросов, проведенных членами группы по сельскому хозяйству.Эта публикация была создана в информационных целях, чтобы помочь вам принимать обоснованные решения в отношении вашего сельскохозяйственного бизнеса.
Текущую стоимость сельскохозяйственных земель Небраски можно посмотреть на страницах 3–7 этого отчета.
Текущие ставки аренды за наличные можно найти на страницах 14 и 15 этого отчета.
2020 Денежные ставки аренды Карта
— обновлено по состоянию на 28 августа 2020 г.
Вы можете просмотреть карты ставок арендной платы за 2020 год, которые показывают статистику денежной арендной платы, выплачиваемой за акр орошаемых и необитаемых пахотных земель и пастбищ в каждом округе.Источник: Национальная служба сельскохозяйственной статистики штата Небраска Министерства сельского хозяйства США.
Формы аренды фермерских хозяйств за денежные средства, пашню, пастбища и т. Д.
Здесь вы найдете договоры аренды за денежную ренту, долю урожая, пастбища, оборудование и т. Д. Каждый договор аренды и подтверждающий документ были написаны, чтобы помочь производителям и землевладельцам обсуждать вопросы и принимать информированные и справедливые решения.
Управление сельскохозяйственными землями в 2020 году и в будущем Серия видео
Информация для арендодателей и операторов о последних арендных ставках за наличный расчет, соображениях и тенденциях в области аренды, методах переговоров и наследовании хозяйств, представленная короткими сегментами по темам.
Сельское хозяйство | Государственное земельное управление
Многократная аренда имущества
Целевые земли часто сдаются в аренду для различных целей по отдельным договорам аренды, чаще всего для сельского хозяйства и отдыха. В каждом договоре аренды описывается конкретный набор видов использования, разрешенных в соответствии с соглашением.
Примеры:
- Владелец аренды пастбища (арендатор) не может использовать собственность для выращивания сельскохозяйственных культур, а также не имеет прав на охоту на собственность или разрешать доступ для охоты третьим лицам.
- Арендатор не может использовать имущество для выпаса скота.
Чтобы использовать любую целевую землю в рекреационных целях, вы должны подать заявку и получить от нас договор аренды для отдыха.
Программа общественного доступа (PAP)
Colorado Parks and Wildlife (CPW) владеет уникальной арендой площадью 770 000 акров для Программы общественного доступа (PAP), чтобы сделать целевые земли общедоступными для спортсменов.
- CPW несет ответственность за соблюдение спортсменами правил и положений аренды. Персонал
- CPW должен гарантировать, что проблемы между общественными пользователями и другими существующими арендаторами собственности решены и сведены к минимуму.
- Как и любой договор аренды, земельный участок, находящийся в доверительном управлении, зарегистрированный в PAP, может быть исключен из программы, если возникнут проблемы, которые не могут быть решены.
- Посмотреть весь договор аренды. (К вашему сведению, это 51 страница!).
Мы приветствуем комментарии наших арендаторов сельского хозяйства относительно Программы общественного доступа (PAP). Пожалуйста, используйте форму отчета о происшествии, чтобы сообщить нам о проблемах, которые произошли на вашей арендованной земле.
Аналогичным образом, если вы являетесь представителем общественности, желающим прокомментировать PAP, воспользуйтесь нашей формой для общих комментариев.
Расширение программы общественного доступа на охотничий сезон 2021 года
Программа общественного доступа расширяется к сезону охоты 2021 года в рамках многолетнего обязательства сделать больше доверенных земель общедоступными. Подробнее о расширении.
Более 200000 акров земли рассматриваются для регистрации в программе PAP с осени 2021 года.Посмотреть карту этих свойств.
Если вы заключили договор сельскохозяйственной аренды на эти номинированные объекты недвижимости, вас пригласили прокомментировать номинацию в январе и феврале 2021 года. Мы рассмотрим этот список номинированных объектов недвижимости и полученные комментарии на весеннем заседании совета директоров, вероятно, в марте. Встреча 2021 года. Приглашаем вас на встречу.
Наша миссия
Мы руководствуемся нашей конституционной миссией — управлять доверительной землей, чтобы зарабатывать разумные и постоянные деньги для государственных школ Колорадо.Ваши арендные платежи за сельское хозяйство помогли нам заработать 1,7 миллиарда долларов для государственных школ Колорадо с 2008 года.
В нашем Стратегическом плане на 2026 год обозначены четыре смелые цели, в том числе «защита и повышение долгосрочной экономической ценности траста‚ физических активов: земли, воды, коммерческой недвижимости и полезных ископаемых ».
Управление важно для нас, потому что наша земля должна зарабатывать деньги для будущих поколений школьников. Мы знаем, что термин «руководство» может означать разные вещи для разных людей.Наше агентство определяет управление как «этику, которая воплощает в себе ответственное планирование и управление ресурсами».
Прочтите наш стратегический план. Почему управление так важно для нас.
Наша история
Мы распоряжаемся подопечными землями с момента обретения штата в 1876 году, и многие из ваших семей арендовали у нас на протяжении нескольких поколений. Наша история восходит к основанию Америки в 1700-х годах.
В 1780-х годах основатели Америки готовились к экспансии на запад по завершении Войны за независимость.Томас Джефферсон разработал систему — сегодня часто называемую сеткой Джефферсона — для упорядоченного отслеживания и разделения земли на поселки / районы / участки площадью 36 квадратных миль.
Каждый штат, присоединившийся к профсоюзу после войны, получил определенное количество 1-мильных секций, которые должны были быть переданы в доверительное управление и использоваться для общественных бенефициаров, обычно государственных школ.