Как восстановить ордер на квартиру при утере: Образец ордера на квартиру. Где получить ордер на квартиру

Содержание

Утеряно свидетельство на право собственности: что делать

Порча или потеря правоустанавливающих документов — довольно распространенное явление, но это еще не конец света, так что не спешите расстраиваться, не все еще потеряно. Такая неприятная ситуация может случиться как по вашей невнимательности (потеря документа или его порча), так и по причинам, не зависящим от вас (кража, пожар, наводнение и другие аномалии). Хоть в первом, хоть во втором случае вы имеете возможность восстановления документов на квартиру.

Оглавление:

Для чего это необходимо? Право на недвижимое имущество должно подтверждаться соответствующими документами. Но потеря документа не равно потере соответствующего права, поэтому вы можете их и не восстанавливать.

Но сами понимаете, что если вы этого не сделаете, то рано или поздно это вам аукнется при судебном споре и вам придется доказывать, что квартира именно ваша, или когда вы не сможете заключить договор, где предметом будет ваша недвижимость, или когда не сможете прописать кого-то (например, родственников) в вашей квартире. Как бы не хотелось заморачиваться, но это сделать нужно!

Согласно Гражданского кодекса имущественные права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации, что должно подтверждаться соответствующими документами. Если же утеряно свидетельство о собственности на квартиру, вы будете практически лишены возможности распоряжаться своей недвижимостью (продать, подарить и т.д.). Поэтому сегодня на ресурсе Протокол (Protocol) мы поделимся полезными советами о том, как восстановить свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, как восстановить свидетельство о приватизации квартиры и другие документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.

Пользуйтесь консультацией: Как собственнику выписать человека из своей квартиры?

Виды правоустанавливающих документов на недвижимость

Правоустанавливающим документам на право собственности является не только свидетельство о государственной регистрации такого права, а и ряд следующих документов.

Регистрационное свидетельство. Это правоустанавливающий документ старого образца на кооперативную квартиру.
Свидетельство о приватизации объектов недвижимости, которые раньше пребывали в государственной власти.
Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (к примеру, приобретение арестованного имущества с аукциона (СЕТАМа) или приобретение заставленного имущества).
Свидетельство на право собственности на долю в общем имуществе супругов. Такое свидетельство оформляется как в браке, так и после его расторжения.

Свидетельство о праве на наследство. При вступлении в наследство по закону или завещанию обязательно оформляется данный документ как юридическое оформление вашего права на унаследованное имущество.
Договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, ипотеки, о выделении доли в натуре и т.д.
решение суда, которое вступило в законную силу. К примеру, признание права собственности на бесхозяйное имущество. В таком случае решение суда будет основанием для регистрации права собственности.

Украли документы на квартиру: что делать? Как восстановить документы на квартиру Украина.

Как мы уже упоминали выше, вы не возвращаете себе право собственности (так как оно от вас никуда и не делось), а лишь восстанавливаете документы, подтверждающие ваши права.

Итак, если украли документы на квартиру, необходимо:

Подать заявление в полицию. Узнать регистрационный номер вашего Журнале единого учета (ЖЕО), получить талон-уведомление о принятии заявления.
Дать объявления в местные информационные площадки (местная газета) и с просьбой считать такой документ недействительным.
Вместе с доказательствами того, что вы сделали вышеперечисленные действия направиться к нотариусу (если утерянный документ выдан именно им) или в тот орган, кем выдан документ для написания заявление о выдаче дубликата документа.

Пользуйтесь консультацией: Как получить право собственности на дом в селе

Как восстановить свидетельство о праве собственности на квартиру Украина

Тут надо запомнить главное правило: мы восстанавливаем документы на объект недвижимости в том органе, который его изначально выдал. Помня об этом, вы не усложните себе жизнь и вам не придется носиться по всем органам с заявлениями.

Вам также необходимо выполнить следующие действия чтобы инициировать процедуру восстановления документов.

Необходимо написать заявление на восстановление правоустанавливающих документов на квартиру. Обязательно укажите причину, по которой вы обращаетесь, по возможности прикрепите соответствующие доказательства (пример перечня доказательств был указан выше). С заявлением должен обращаться именно СОБСТВЕННИК недвижимости.
Далее нужно собрать перечень необходимых приложений к заявлению. Сюда входит ваша копия паспорта, копия ИПН, квитанция об уплате госпошлины, копия поврежденного или утерянного документа, выданного до 2013 года, если такой сохранился. Госпошлина оплачивается обязательно, так как без этого ваше заявление попросту не рассмотрят.

К кому обращаемся? Тут все зависит от вида правоустанавливающего документа, который необходимо восстановить.

Если дело касается восстановления документа подтверждающего переход права собственности (договор), то в таком случае вам необходимо обратиться к нотариусу, а если с момента выдачи оригинала прошло более трех лет, то собственнику следует обратиться в нотариальный архив.
Восстановить кадастровую или техническую документацию можно только через БТИ.
Если ваша недвижимость не приватизирована или же приватизирована, но до 1998 года, то необходимо обратиться в отдел, который занимается жилищными делами по месту прописки.

В силу разных причин может сложиться ситуация, когда выдать дубликат правоустанавливающего документа будет невозможно в силу объективных причин. В этом случае единственным вариантом будет обращение в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на объект недвижимости или об установлении юридического факта. Когда решение суда вступит в законную силу, оно будет подтверждать ваше право на недвижимость.

Признаем право через суд: куда и к кому подавать иск

Стоит отметить, что бежать сломя голову в суд без попыток предварительного досудебного урегулирования вопроса нельзя. Это же утверждение подтверждается позицией Большой Палаты Верховного суда № 522/1029/18: условием для использования такого способа защиты как признание права собственности через суд является доказательство того, что кроме как судебным путем восстановить свое право не получается.

Я бы обратила внимание на две самые распространенные ситуации: когда невозможно вступить в наследство из-за отсутствия документов на домовладения и когда орган отказал в выдаче дубликата.

В первой ситуации вам необходимо предъявлять иск в местный совет с требованием признать право собственности на наследственное имущество. Основным доказательство о том, что в досудебном порядке решить этот вопрос вы не можете, будет постановление нотариуса об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Пользуйтесь консультацией: Некачественный ремонт в помещении, квартире — образец претензии

Пример позитивного решения: http://reyestr.court.gov.ua/Review/89710317

Но такая схема действует, если нет также спора между наследниками. В противном случае надо привлекать ответчиком другого наследника или совладельца недвижимого имущества.

Пример позитивного решения: http://reyestr.court.gov.ua/Review/88942854

В случае же отказа государственного органа выдавать вам дубликат вы подаете иск к этому органу и прилагаете письменный отказ.

Пример позитивного решения: http://reyestr.court.gov.ua/Review/80947979

Как восстановить документы на приватизацию квартиры

Раньше вопросами восстановления правоустанавливающих документов на квартиру, а также регистрацией и выдачей дубликатов таких документов занималась Укргосреестр (Государственная регистрационная служба), по привычке во многих юридических консультациях его до сих пор упоминают. Но данная служба была ликвидирована ещё в 2015 году, а все её функции были возложены на Министерство юстиции.

Сейчас же получить дубликат свидетельства о приватизации можно в отделе приватизации через ЦНАП.

К заявлению о получении дубликата необходимо собрать еще солидный пакет документов.

Заявление с согласием всех совершеннолетних совладельцев жилья, которые принимали участие в приватизации (такое заявление заполняется при администраторе).
Копии паспортов всех совладельцев.
Доказательства утраты, кражи, утери документа.

В зависимости от ситуации данный перечень может быть дополнен и другими документами.

Результатом обращения в ЦНАП будет или восстановление свидетельства на право собственности или отказ. Отказать в оказании такой административной услуги могут в двух случаях:

Подано неполный пакет документов.
Поданные документы не соответствуют требованиям закона.

Подводя итог консультации можно сказать, что процесс получения дубликата/восстановления документов на квартиру абсолютно понятен и доступен любому рядовому гражданину без финансовых затрат на специалистов.

Если же вы не располагаете лишним запасом времени и железных нервов и хотите скинуть с себя бремя личного участия в этой занудной процедуре, то вы можете обратиться практически в любую юридическую фирму, где за адекватные деньги вам помогут восстановить необходимые документы.

Пользуйтесь консультацией: Чем отличается прописка от регистрации в Украине?!

Автор консультации: Шутько Виктория Сергеевна юрист АдО “Донец и Партнеры”

Источник: Юридический ресурс Протокол

Ордер на квартиру, что это такое?

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В советское время лишь при наличии ордера можно было установить право на квартиру. Приватизация квартиры, также как и другие сделки с недвижимость без этого документа совершать невозможно.

Ордер на квартиру – это главный документ, который позволял человеку вместе с семьей вселиться в квартиру. Выдавался этот документ районным Советом. В советские времена любой человек мог показать этот документ, и это было свидетельством того, что он является владельцем жилья, которое ему досталось бесплатно от государства. В последние десятилетия ситуация кардинально изменилась, и ордер на квартиру не имеет абсолютно никакой юридической силы.

Документы, заменяющие ордер на квартиру

Жилищный кодекс 2005 года предусматривает замену ордера на квартиру другими документами, которые делятся на три вида:

— договор безвозмездного пользования;

— социальный договор;

— коммерческий договор.

Именно одним из этих договоров и определяется площадь жилья, которое принадлежит человеку от государства. Безвозмездный договор предусматривает наличие в квартире 18 кв.м для одного человека. Люди, которые имеют группу инвалидности, могут полноправно рассчитывать на увеличение жилищной площади. Если подписывать коммерческий договор, то количество квадратных метров не ограничивается. Подписывая коммерческий договор, необходимо учитывать тот факт, что коммунальные услуги придется оплачивать в полном размере. Эти два договора подписываются сроком на пять лет, а вот социальный договор – бессрочно.

Восстановление ордера

Ордер на квартиру на сегодняшний день можно заменить рядом других договоров. Во время оформления пакета документов на квартиру этот ордер нужно заменить на один из вышеперечисленных договоров. Следует отметить, что все эти договора невозможно оформить без наличия ордера на квартиру. Если ордер на квартиру был утерян, то необходимо сразу же заняться его восстановлением. Сама по себе процедура восстановления достаточно простая, но требует большого количество времени, которое придется затратить на бумажные вопросы.

1. Для начала необходимо прийти в ремонтно-эксплуатационное управление и попросить сотрудников предоставить талон к ордеру. В том случае, если этого талона у них больше нет, то следует взять справку, подтверждающую факт отсутствия.

2. После этого обязательно нужно пойти в районную администрацию. В этой инстанции требуется написать заявление о том, что Вы хотите оформить договор социального найма. Такой документ можно оформить лишь при помощи специалиста, который занимается жилищными вопросами. Вполне возможно, что в районной администрации могут отказать в требованиях владельца квартиры, поэтому нужно будет подавать жалобу в суд.

3. Для того, чтобы восстановить ордер на квартиру, необходимо подать заявление в департамент недвижимости. Он также располагается в районе, где находится квартира. Иногда возникают случаи, что и эта инстанция ничем не сможет помочь владельцу квартиры. В такой ситуации единственным выходом является обращение в службу одного окна. Эта организация обязательно займется вопросом о восстановлении документа.

В соответствии с Жилищным кодексом ордер на квартиру восстановить практически невозможно, поэтому данный документ должен быть заменен на другой – договор найма. Расстраиваться о потере ордера на квартиру не нужно. Факт важности этого документа виден на лицо, но мошенники никаким образом не смогут использовать его в своих схемах.

Ордер – это обязательный атрибут, если Вы хотите переоформить квартиру в частную собственность.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Как восстановить документы на недвижимость: газета Недвижимость

Как известно, отсутствие одной бумажки порой может сильно осложнить жизнь. Особенно если эта бумажка является частью пакета документов на недвижимость. В этом случае главное — не паниковать и помнить, что восстановить можно все. Важно знать как.

Риелторы в один голос говорят, что при потере или порче документов на квартиру ничего страшного, скорее всего, не случится, ведь потеряны только бумаги, а не права на собственность. Дубликаты некоторых правоустанавливающих документов можно получить в течение 5 рабочих дней, другие же придется ждать из архива несколько недель. Процесс восстановления документов длительный и трудоемкий, но отчаиваться не стоит.

О том, с какими проблемами вы можете столкнуться при покупке жилья и когда от квартиры лучше отказаться, чтобы сохранить свои деньги, читайте в статье.

Восстановить можно любые документы

При утере или порче документов панике особенно подвержены представители старшего поколения. Например, такая ситуация была у гражданки Надежды Р. Квартира, в которой она проживала, была получена путем многочисленных разменов и разъездов. К собственному жилью женщина шла несколько лет, и вот, перебирая документы, она обнаружила, что не хватает документа мены.

Она обратилась к риелтору, который работал с ней. Специалист по недвижимости попытался успокоить клиентку, говоря, что документ можно восстановить, а пока стоит еще раз хорошо поискать дома. Но Надежда настаивала и хотела как можно быстрее получить дубликат. Спустя пару месяцев, после того как дубликат был восстановлен, Надежда нашла правоустанавливающий документ.

Дубликаты некоторых правоустанавливающих документов можно получить в течение 5 рабочих дней, другие же придется ждать из архива несколько недель.

Первое, что советуют сделать специалисты по недвижимости при пропаже одного из правоустанавливающих документов — это хорошенько поискать дома. И только после этого обращаться в органы юстиции или нотариальную контору для выдачи дубликата. Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что в случае утраты или повреждения подлинника правоустанавливающего документа на недвижимое имущество, на основании которого была произведена регистрация, его восстановление производится путем выдачи дубликата с копии такого документа, который хранится в регистрационном деле в архиве органа юстиции по месту нахождения недвижимости. Согласно правилам дубликат правоустанавливающего документа выдается только правообладателю или его уполномоченному представителю, действующему на основании доверенности.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше всего всегда иметь на руках копии всех документов, заверенные у нотариуса. Если же это накладно, то стоит хотя бы иметь сканированные версии всех документов в электронном виде, так будет проще восстановить информацию. В любом случае следует обратиться в компетентные органы, к риелтору или юристу, чтобы выяснить, как лучше действовать в конкретной ситуации.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Алгоритм восстановления документов

1. Подать объявление в газету

Если вы недосчитались какого-то документа на недвижимость, необходимо в первую очередь подать объявление в местную или республиканскую газету по месту регистрации недвижимого имущества о признании подлинника правоустанавливающего документа недействительным. В объявлении обязательно необходимо указать адрес недвижимости, название правоустанавливающего документа, его дату выдачи и номер, ФИО собственника недвижимости (Данный пункт был исключен из Правил выдачи дубликата и аннулирования подлинника (удостоверенной копии) утраченного или поврежденного правоустанавливающего документа в 2016 году).

2. Обратиться в ЦОН

В ЦОНе по месту нахождения объекта собственности необходимо заполнить заявление о выдаче дубликата по форме. Обязательно необходимо указать обстоятельства, при которых документ был утерян или испорчен. Помимо самого заявления и номера газеты с объявлением о потере, физическое лицо должно предъявить документ, удостоверяющий личность, либо иной документ, заменяющий его (свидетельство о рождении гражданина, не достигшего 16 лет, вид на жительство иностранца в Республике Казахстан, удостоверение лица без гражданства).

Юридическое лицо представляет свидетельство о регистрации (копию устава, положения). Кроме того, необходимо будет уплатить сбор, установленный Налоговым кодексом Республики Казахстан, равный 0,25 МРП, действующего на дату уплаты сбора, и в течение 5 рабочих дней регистрирующий орган обязан выдать дубликат правоустанавливающего документа.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

Восстановление документа, заверенного нотариально

При утрате или порче документов заверяемых в нотариальной конторе, таких как договор купли-продажи, дарения, мены и т. д., необходимо обратиться туда, где этот договор был оформлен.

— Собственнику необходимо будет написать заявление на выдачу дубликата, после заполнения которого необходимо будет предоставить документ, удостоверяющий личность, а также справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, — комментирует частный нотариус Салтанат Бельбаева. — Чтобы получить справку подобного образца, нужно предъявить в ЦОН копию удостоверения личности. Действует справка только один день, поэтому предъявлять её нужно сразу же после получения. Также необходимо приложить справку из стола находок, подтверждающую отсутствие искомых документов.

В случае если нотариальная контора, в которой был заверен документ, по каким-то причинам ликвидирована или истек срок хранения документов, то придется обратиться в районный архив, где в течение двух недель вам бесплатно предоставят дубликат документа.

На что обращать внимание при покупке квартиры >>>

Восстановление копии решения суда

Как восстановить копию решения суда, подтверждающую право собственника на объект недвижимости? Заявителю нужно обратиться в архив суда, который вынес соответствующее решение, и заполнить заявление. Затем оплатить госпошлину согласно 12 пункту статьи 535 Налогового кодекса РК с заявлений о повторной выдаче копий (дубликатов) судебных решений, приговоров, определений, прочих постановлений судов, а также копий других документов из дела, выдаваемых судами по просьбе сторон и других лиц, участвующих в деле, — 10 процентов за каждый документ, а также 3 процента за каждую изготовленную страницу. И в течение 15 рабочих дней архив предоставит дубликат данного документа.

Если решение суда было вынесено более 10 лет назад, то придется обратиться в судебный архив.

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия >>>

Регистрация дубликата

После того как дубликат правоустанавливающего документа будет получен на руки, его необходимо будет зарегистрировать в органах юстиции через ЦОН по месту расположения объекта недвижимости. Лишь после этого он приобретет законную силу. Стоит сразу отметить, что при выдаче дубликата правоустанавливающего документа регистрирующий орган аннулирует подлинник. То есть если вы получите на руки дубликат и через какое-то время обнаружите подлинник, то вы уже не сможете им воспользоваться для совершения каких-либо действий и сделок. С момента выдачи нового документа единственным правоустанавливающим документом, удостоверяющим ваше право на недвижимость, становится дубликат.

Информационная служба kn.kz

Где живешь, там и хозяин

Важную проблему многих жильцов решил Верховный суд. Он защитил права тех, кто в советские времена получил жилье, но требуемых сегодня документов на квадратные метры не имеет.

В годы СССР четверть населения нашей страны проживала в общежитиях. Туда селили студентов и ученых, инженеров и рабочих. Причем делали это самыми разнообразными, порой даже экзотическими способами. Сейчас те обитатели общежитий, которые «дотянули» до наших дней в статусе жильца такого казенного помещения, оказались в самой сложной ситуации. Бывшие госпредприятия и организации массово поменяли формы собственности, а здания их общежитий всеми доступными способами стараются освободить от жильцов. Ведь недвижимость хоть в мегаполисе, хоть в райцентре дорогого стоит.

У нас все еще очень много жильцов общаг. И им в таких ситуациях прямая дорога в суды, где они по всей стране отстаивают свои права на крышу над головой. Но такая борьба бывает не всегда успешной. Поэтому решение Верховного суда по типичной общежитской истории крайне важно не только для тех граждан, которые столкнулись с попытками выбросить их на улицу. Вердикт самых грамотных в стране судей будет полезен и для самих судей, которые разрешают подобные споры. Им будет интересно посмотреть логику Судебной коллегии по гражданским делам ВС, которая показала на практике, как надо в таких случаях применять статьи законов.

Дело о жильцах общежития слушалось в Краснодарском крае. Там в суд пришел мужчина, который со своей семьей живет в одной из местных общаг с прошлого века — с 1984 года. Его с домочадцами в тот далекий год заселили в общежитие как работника Черноморского экспериментального устричного хозяйства. Позже хозяйство переименовали в Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр. Проблемы у семьи начались с 2005 года. Тогда этот центр заключил с мужчиной договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, просто подтвердив, после изменения названия, что тот живет в квартире его общежития. А спустя буквально два месяца этот центр по распоряжению Росимущества приватизировался, превратившись в общество с ограниченной ответственностью, но с тем же названием. Вот что важно. При этой процедуре здание общежития в состав приватизируемого имущества организации не вошло.

Спустя два года истец обратился в этот биотехнологический центр с просьбой разрешить ему приватизировать квартиру. Ему в просьбе отказали.

Территориальное управление Росимущества заявило, что общежитие считается федеральной собственностью и относится к специализированному жилому фонду. А в реестре федерального имущества значится как общежитие. Поэтому квартира в нем приватизации не подлежит.

В то же время это управление Росимущества проводит торги в форме конкурса на право заключения договора аренды на здание общежития. Конкурс выигрывает некий медицинский центр. И Росимущество как арендодатель заключает договор с этим медцентром как арендатором этого здания. В договоре аренды и в акте технического состояния здания общага чудным образом получает статус нежилого помещения. Особо подчеркнем — никакого законного перевода жилого здания в нежилое не было.

Иск озадаченные обитатели общежития адресовали в суд к местному Росимуществу. Они просили признать недействительными торги, последующий за ними договор аренды. Мужчина, который стал постоянным обитателем судейский коридоров, доказывал, что его с семьей поселили в эти стены законно почти три десятка лет назад и за все эти годы никто не оспаривал его право тут жить. А еще истец заявил, что на момент проведения торгов территориальное подразделение Росимущества правом собственности не обладало. Такое право у него появилось лишь спустя год.

Обиженное управление Росимущества такой иск не признало и пошло в наступление, подав встречный иск. В нем утверждалось, что торги были законными. А поскольку здание общежития является нежилым, то гражданин с семьей занял там квартиру самовольно. Это, кстати, подтверждает и то, что ордера у этой семьи на жилье нет.

Районный суд, рассмотрев этот иск, принял половинчатое решение. Торги и договор аренды суд признал недействительными. А в признании общаги жилым помещением и аннулировании такой записи в регистрации отказал. Мужчина обжаловал это решение. Через три месяца состоялось заседание краевого суда. Вторая инстанция поправила районных коллег, полностью отменив даже такое, половинчатое решение и полностью удовлетворив все просьбы местных чиновников из Росимущества.

Вердикт краевого суда — «истребовать имущество из чужого незаконного владения». Короче — выбросить семью на улицу. И у людей осталась одна надежда — Верховный суд, куда с жалобой обратился мужчина и члены его семьи. Судебная коллегия по гражданским делам ВС, изучив материалы дела, приняла решение — жалобу обитателей общежития удовлетворить.

Отменив решение краевого суда целиком и полностью, Верховный суд стал буквально раскладывать по полочкам юридические моменты, важные для правильного понимания сложившейся ситуации.

Итак, высший суд напомнил, что по Жилищному кодексу к жилым помещениям относится и так называемый специализированный жилищный фонд. Проще говоря — общежития. По 109 статье этого кодекса (которая действовала на момент вселения семьи) граждане на период работы или учебы могли вселяться в общежития. Порядок предоставления жилья в общаге определялся Советом Министров РСФСР. Он по этому поводу выпустил специальное постановление N328. В нем есть пункт под номером 10. В котором сказано, что жилье в общежитии дается по решению администрации, профсоюза, комитета комсомола, учреждения, организации, учебного заведения. В общем, всех, в чьем ведении общежитие находится. На основании принятого решения выдавался ордер установленной формы.

А вот тут внимательнее — выданный ордер при вселении в общежитие в обязательном порядке сдавался администрации общежития. Верховный суд особо подчеркнул этот момент специально для Краснодарского краевого суда.

Верховный суд сделал акцент на то, что мужчина после того, как было принято решение администрацией хозяйства о его вселении в общагу, сдал ордер в администрацию общежития.

А еще Верховный суд написал — «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в квартиру, проживание в ней, исполнение обязанностей нанимателя, само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением».

Кроме этого Верховный суд посчитал неправильным и вывод суда о том, что договор найма жилья между центром и мужчиной является ничтожным. Местный суд заявил, что центр не имел право действовать от имени собственника. На это высший суд ответил — читайте материалы Пленума Верховного суда N14 от 2009 года. Этот Пленум был посвящен судебной практике по применению Жилищного кодекса. Пленум разъяснил, что «после 1 марта 2005 года основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение, является решение собственника или действующего от его имени уполномоченного лица (администрации предприятия или учреждения). Так что центр имел полное право заключать договора с жильцами, так как общага была у предприятия на правах хозяйственного ведения.

Следующий момент в решении краевого суда, который отмел Верховный суд, это превращение общаги в нежилое здание.

Верховный суд напомнил, что по Жилищному кодексу перевод жилого помещения в нежилое и обратно — это прерогатива только местных властей. Такие решения принимаются по результатам рассмотрения соответствующего заявления и кучи документов, перечисленных в статье 23 Жилищного кодекса. По этому делу, подчеркнул Верховный суд, никакого подобного решения властями не принималось.

Что делать при утере документов на жильё

Что делать, если вы потеряли документы на квартиру, дом или участок? Куда обратиться и сколько потребуется заплатить за восстановление? Сегодня «Крыша» расскажет обо всех подробностях этой процедуры.

Как оказалось, восстановление правоустанавливающих документов на жильё (договор купли-продажи/мены/дарения/приватизации, акт о приёмке в эксплуатацию, свидетельство о наследовании, завещание и т. д.) дело довольно хлопотное. Нужно побегать по инстанциям и немного раскошелиться.

В самом начале следует вспомнить, проводилось ли нотариальное оформление сделки. Если да, то обратиться к нотариусу, который занимался данным вопросом. Но перед этим основательно подготовиться:

Подать объявление об утере или повреждении документов в любую республиканскую газету с примерно следующим текстом: «Объект расположен (адрес), собственник такой-то (Ф.И.О.). Подлинник документа (название, номер), выданного (дата и время), в связи с утерей считать недействительным». Никакой другой информации (к примеру, контакты) указывать не нужно.
Параллельно запросить в ЦОНе справки формы № 2 и 6 (об обременениях и наличии/отсутствии жилья на праве собственности). Выдаются бесплатно.
Взять справку об утере документов в Бюро находок «ПАНиКа», её стоимость составляет 400 тенге.
Написать заявление нотариусу и внести плату за его принятие в размере 1 202.57 тенге (0.53 МРП), а также за выдачу дубликата — 6 807 тенге (3 МРП) и его нотариально засвидетельствованной копии — 1 588.30 тенге (0.7 МРП). На подготовку документов уйдёт несколько дней, в зависимости от загруженности нотариуса.

Важно, что справка формы № 2 действительна один день, а форма № 6 и справка из бюро находок — 10 дней. Поэтому нужно распланировать свои действия заранее.

Если речь идёт об утере или повреждении договора приватизации либо нотариус, у которого оформлялась сделка, отошёл от дел, переехал, скончался, то нужно обратиться в ЦОН, сотрудники которого сделают запрос в государственный архив.

Здесь алгоритм немного похожий, но с меньшим количеством документов и гораздо экономичный: достаточно написать заявление с указанием обстоятельств, повлёкших утрату или повреждение (порчу) правоустанавливающего документа, а также сдать копию удостоверения личности и оригинал документа для сверки.

Срок выполнения услуги составляет три дня. Стоимость — 567.25 тенге (0.25 МРП). Дубликат правоустанавливающего документа выдаётся только собственнику или его уполномоченному представителю по доверенности.

Объявление в газете предъявлять не нужно. Данное требование было исключено из Правил выдачи дубликата приказом министра юстиции РК от 24.05.2016 г.

Итогом обращения к нотариусу или в ЦОН станет получение дубликата правоустанавливающего документа, который сделают с копии прежнего, хранящегося в регистрационном деле. При этом утерянный/повреждённый документ аннулируют, и даже если позднее он будет найден, воспользоваться им будет невозможно.

Следующая важная процедура — регистрация дубликата в ЦОНе. Без неё он не будет считаться законным. Стоимость услуги — 1 134 тенге (0.5 МРП).

Восстановление утерянного техпаспорта на квартиру или частный дом займёт один рабочий день. Для этого следует предоставить заявление, копию и оригинал удостоверения личности и документ об уплате госпошлины (порядка 2 000 тенге).

Что касается восстановления госакта на участок, то фишка в том, что его дубликат не выдаётся. В случае утери или повреждения потребуется заказывать новый документ. Для его оформления нужно обратиться в ЦОН. Время изготовления — 6 рабочих дней. Стоимость — от 4 828 тенге, сумма может увеличиться в зависимости от площади.

Однако такое простое восстановление госакта возможно только при отсутствия расхождений (изменений) идентификационных характеристик земельного участка.

Как рассказал руководитель отдела документационного и правового обеспечения Департамента земельного кадастра г. Алматы Андрей Пономаренко, если изменения имеются (поворотные точки границ участка, конфигурация), то перед изготовлением госакта необходимо провести землеустроительные работы, которые включают выезд специалиста, составление землеустроительного проекта и утверждение в Управлении земельных отношений г. Алматы. Сделать это можно в Департаменте земельного кадастра по адресу: ул. Ауэзова, 107, уг. пр. Абая — либо в других организациях, имеющих договор с госорганом.

Стоимость документа начинается от 17 497 тенге. После получения утверждённого и сформированного землеустроительного проекта можно обратиться в ЦОН за изготовлением и выдачей госакта.

Утерян ордер: помощь юриста, цены

Утерян ордер – это неприятная, но решаемая проблема. Обычно это выясняется при подаче документов на приватизацию квартиры. Можно ли приватизировать квартиру в таком случае? Можно ли его восстановить и куда обращаться? – с этим вопросом клиенты идут к адвокату. На практике все не так сложно. У вас есть два варианта, как вы можете действовать:

Восстановить ордер на квартиру.
Заключить договор социального найма квартиры.

Вариант 1. Восстанавливаем ордер

Сегодня ордер как документ юридического значения не имеет: со вступлением в силу Жилищного кодекса его заменяет договор социального найма. Однако, если вы все же хотите получить именно ордер, вам стоит обратиться в свою управляющую компанию с заявлением о выдаче его дубликата. Если контрольный талон к ордеру сохранился – вы его получите. Если же нет – вы получите справку о том, что документы не сохранились. Если ордер не сохранился, вам надо действовать сразу по второму сценарию и заключать договор социального найма.

Вариант 2. Заключаем договор социального найма

Жильцы могут подтвердить свои права на квартиру договором социального найма. Для его заключения надо написать соответствующее заявление в Департамент городского имущества. Бланк заявления вам предоставят в Департаменте.

Договор социального найма сам по себе может вам понадобиться, даже без намерения приватизировать квартиру, в частности, если вам понадобится:

встать на учет на улучшение жилищных условий;
зарегистрировать кого-то в своей квартире;
получить субсидии
оформить перепланировку и т. д.

Если же вам необходимо приватизировать квартиру, но утерян ордер на нее, и на этом основании вам отказывают в приеме документов в МФЦ, то договор социального найма вполне заменит вам утраченный документ.

Как восстановить утерянный ордер на квартиру

Сам по себе факт того, что утерян ордер, не может быть основанием отказа для заключения договора социального найма, если фактически вы в квартире проживаете и оплачиваете коммунальные услуги. Тем не менее, если по непонятным причинам Департамент отказывает вам в заключении договора социального найма, то проблема решается через суд. В этом случае следует подать иск об обязании Департамента городского имущества заключить с вами договор социального найма квартиры. В качестве доказательств того, что вы действительно в квартире проживаете длительное время, можно использовать копии квитанций об оплате коммунальных услуг, выписку из домовой книги, свидетельские показания соседей и т. д.

Что происходит после слушания дела о выселении?

Процедура выселения не заканчивается по окончании суда. Если вы проиграете дело, судья вынесет решение о владении (приказ о выселении). Судебное решение о владении не позволяет арендодателю удерживать вашу заработную плату или прикреплять какие-либо банковские счета, которые могут у вас быть. Это позволяет домовладельцу обратиться в суд за ордером на выселение , чтобы вас выселили или, другими словами, выселили из вашего дома. Арендодатель должен выполнить определенные действия, чтобы вас выселили из квартиры или дома.В течение этого времени вы можете предпринять шаги, чтобы закрыть дело или получить больше времени для перехода.

Ордер на удаление

Вы не будете заблокированы в день слушания. Ордер на выселение предписывает судебному исполнителю Особой гражданской части выселить вас. Арендодатель должен отправить судебному секретарю доказательства приговора. Затем секретарь суда выдает судебному исполнителю ордер на удаление. Закон не разрешает секретарю суда выдавать ордер на высылку раньше, чем через три рабочих дня после вынесения судом решения о хранении.

Если вы подписали решение о согласии и нарушили условия соглашения, то домовладелец может подать в суд свидетельство о нарушении , и ордер может быть выдан через три рабочих дня.

Когда судебный исполнитель получает ордер на отстранение от судебного секретаря, судебный исполнитель вручает копию ордера арендатору, приклеивая ее к двери арендатора. Ордер может иметь вид

Если вы добровольно не покидаете квартиру или не оспариваете ордер, домовладелец может назначить локаут с судебным приставом через три рабочих дня.Судебный исполнитель будет:

Приходите к вам в квартиру или дом;
Дайте вам несколько минут, чтобы собрать свои вещи
Требую освободить вас;
При необходимости позвонить в полицию; и
Разрешить домовладельцу поменять замки.

Примечание : Если арендодатель и арендатор не договорились в письменной форме о более длительных сроках, арендодатель должен попросить секретаря суда выдать ордер на выселение в течение 30 дней с момента получения решения.Если домовладелец ждет более 30 дней, он должен будет уведомить арендатора и вернуться в суд, чтобы получить разрешение на выдачу ордера. См. NJ Court Rule 6: 7-1 (d).

То же самое верно, если домовладелец не просит судебного исполнителя заблокировать арендатора в течение 30 дней после вручения ордера арендатору судебным исполнителем. Арендодатель должен будет уведомить арендатора и вернуться в суд, чтобы получить разрешение на то, чтобы судебный исполнитель завершил выселение.См. NJ Court Rule 6: 7-1 (d). (из судов штата Нью-Джерси)

Арендаторы, выселенные за неуплату арендной платы, у которых теперь есть деньги

Если жалоба о выселении была связана с неуплатой арендной платы, арендатор может оплатить всю причитающуюся сумму:

В течение трех рабочих дней после отправки ордера на вывоз на дверь; или
В течение трех рабочих дней после локаута.

Арендодатель не может добавить штраф за просрочку к оплате, который указан в заявлении на выдачу ордера на выселение.После того, как арендатор выплатит остаток, арендодатель должен предоставить квитанции и уведомить суд в течение двух рабочих дней о прекращении дела. Если этого не происходит, арендатор может подать ходатайство о прекращении дела.

Определенные положения Закона об аренде могут помочь арендаторам на стадии выдачи ордера на выселение. Закон применяется к арендодателям, предлагающим аренду на срок не менее месяца. Не распространяется на:

Жилые единицы в арендуемом помещении, содержащие не более двух таких единиц;
Помещения, занимаемые собственниками, не более трех жилых единиц; или
Гостиницы, мотели или другие гостевые дома, обслуживающие временных или сезонных гостей.

Согласно Закону, арендодатель должен принимать арендную плату «наличными, сертифицированным чеком или денежным переводом, либо через любую федеральную, государственную или местную программу помощи в аренде или добросовестную благотворительную организацию от имени арендатора» в течение трех рабочих дней. период выселения. Арендодатель должен сотрудничать с любым таким агентством, которое обещало платить арендную плату. Если арендодатель отказывается сотрудничать, а арендатор имеет ордер на выселение или находится в течение трех рабочих дней после блокировки, арендатор может подать приказ , чтобы указать причину в суде.Приказ об обосновании приведет к разрешению дела в суде.

Даже если Закон об аренде не применяется, домовладелец может быть вынужден принять оплату от агентства в соответствии с Законом штата Нью-Джерси о борьбе с дискриминацией (LAD). Этот закон применяется ко всей сдаваемой в аренду собственности, за исключением домов на две семьи, где владелец проживает в одной квартире, и домов на одну семью, занимаемых владельцем, где владелец сдает комнаты. Согласно LAD, домовладелец не может дискриминировать законный источник арендной платы, например деньги от агентства.Таким образом, арендатор все еще может утверждать, что арендодатель должен сотрудничать с любым агентством, обещающим платить арендную плату.

ПРИМЕР 1
Арендатор получает ордер на снятие 10 июня и должен 2000 долларов. Арендатор пытается выплатить арендодателю 2 000 долларов США 11 июня. Арендодатель отказывается принимать арендную плату. Арендатор может обратиться в суд, чтобы подать постановление с указанием причины.
ПРИМЕР 2
Арендатору был выдан ордер на выселение. Дата локаута была 10 июня.Арендатор пытался отдать арендодателю деньги за аренду в размере всей суммы, причитающейся 11 июня. Арендодатель отказывается принять. Арендатор может обратиться в суд, чтобы подать постановление с указанием причины.

Приказы на упорядоченное удаление — прекращение локаута, чтобы получить больше времени для передвижения

Когда вы получите ордер на удаление, в ордере будет сказано, что вы будете заблокированы через три дня. Вы не указываете дату, когда ордер был приклеен к вашей двери, выходные или праздничные дни.

ПРИМЕР
Ордер на удаление приклеен к вашей двери в пятницу, 1 сентября.Наступающий понедельник, 4 сентября, — День труда. Самое раннее, что вас могут заблокировать, — это пятница, 8 сентября, через три полных рабочих дня (вторник, 5 сентября, среда, 6 сентября и четверг, 8 сентября).

Если вам нужно больше времени для переезда, вы можете попросить суд о отсрочке для упорядоченного выселения . Суд может предоставить вам от до семь дней для добровольного выезда без судебного слушания. Суд может разрешить вам это время, не требуя выплаты арендной платы.

Арендаторам следует знать, что, если они хотят отсрочки для упорядоченного выселения, суд может потребовать от арендаторов отказаться от других прав. Некоторые суды включили условие, согласно которому арендатор откажется от любых прав в соответствии с Законом о брошенной собственности арендатора или откажется от любых дальнейших ходатайств о возмещении ущерба после вынесения судебного решения.

Чтобы подать заявление о приостановлении деятельности для упорядоченного выселения:

Сходите в кабинет секретаря суда в здании суда вашего округа;
Принесите копию постановления о высылке;
Заполните бланки заявления об упорядоченном удалении.Укажите причину, по которой вам нужно дополнительное время для переезда. Формы должны быть доступны в офисе клерка.

Если суд вынесет постановление об упорядоченном выселении, домовладелец может попытаться отменить его, но домовладелец должен уведомить вас. Ссылка : N.J.Ct. Правило 6: 6-6.

Тяжелое пребывание — до шести месяцев

Судья имеет право по закону предоставить арендатору срок до шести месяцев для проживания в арендуемой собственности при соблюдении определенных условий.Судья может сначала дать меньше шести месяцев, чтобы остаться, а затем вы можете подать заявление на большее время. Такое приостановление действия ордера на выселение называется отсрочкой о выселении в тяжелых условиях.

Чтобы получить пребывание в тяжелых условиях, необходимо:

Покажите, что вы не могли найти другого места для жизни; и
Покажите, что вся ваша арендная плата оплачена или что вы можете ее заплатить. Вы должны согласиться платить арендную плату в течение того времени, пока судья разрешит вам оставаться в квартире.

Если ваше выселение было вызвано неуплатой арендной платы, и у вас есть деньги на аренду, пожалуйста, прочтите предыдущий раздел «Арендаторы, выселенные за неуплату арендной платы, у которых теперь есть деньги» о том, как добиться прекращения вашего дела.

Ночевки для неизлечимо больных

По закону судья может предоставить отсрочку для выселения сроком на один год, если арендатор неизлечимо болен. Чтобы иметь право на этот тип пребывания, вам необходимо:

Задолженность по аренде отсутствует;
Быть неизлечимо больным и иметь соответствующее свидетельство врача;
Быть арендатором у арендодателя не менее двух лет до предоставления разрешения на проживание; и
Покажите, что существует большая вероятность того, что вы не сможете найти и переехать в другое место без причинения вреда здоровью.

Этот закон применяется ко всем зданиям, включая здания, занимаемые владельцами. Ссылка : N.J.S.A. 2А: 18-59.1.

Как отменить ордер — отмена судебного решения во избежание бездомности

В некоторых случаях вы можете избежать выселения даже после того, как судья вынес решение о вашем выселении и судебный исполнитель вручил вам ордер на выселение. Вы также можете вернуться в свою квартиру после того, как вас заблокировали.

Чтобы отменить (отменить или отменить) судебное решение или ордер на удаление, арендатор должен подать приказ , чтобы указать причину .У суда может быть форма, которую вы можете использовать. Вы должны объяснить, почему судебное решение не должно было быть вынесено или почему выселение не должно было проводиться.

Ниже приведены лишь несколько примеров, которые помогут вам. При формулировании причин, по которым выселение не должно было начаться, вы можете обратиться к Защите от выселения.

ПРИМЕР 1
Тэмми Арендатор удерживала арендную плату из-за серьезных проблем с ремонтом в квартире. Тэмми получила ордер на высылку, но никогда не вспоминала о получении повестки и жалобы и не появлялась в день суда.Она обратилась в суд с копией ордера, копией письма домовладельцу, объясняющим все проблемы с ремонтом, и своими деньгами за аренду, чтобы подать приказ, чтобы указать причину. В своих документах она объяснила, что у нее есть деньги на аренду, и она удерживает их, потому что домовладелец не произвел ремонт. Она заявила, что если бы она получила судебные документы, она бы появилась в тот же день и получила бы свои деньги за аренду для внесения в суд для слушания дела Марини. Она приложила копию предыдущего письма домовладельцу.
ПРИМЕР 2
Тэмми Тенант опоздала в суд, и суд объявил дефолт. Основанием для выселения было заявление домовладельца о том, что он хотел лично занять ее квартиру. У Тэмми есть доказательства того, что домовладелец не хочет занимать квартиру. Она тоже находится в середине аренды. Вскоре после даты суда Тэмми получает ордер на удаление. Она идет в суд, чтобы подать приказ об обосновании причин. Когда она подает заявку на указание причины, она представляет ордер на выселение, аренду и свои возражения: арендодатель не хочет жить в ее квартире, и она находится в середине договора аренды, в соответствии с которым арендодатель уже взял на себя обязательства по аренде. ей на этот срок.Она также включает заявление, в котором объясняет, как ей будет причинен вред, если ее выселят из квартиры.
ПРИМЕР 3
Тэмми Тенант подписала согласие на вынесение решения 10 апреля. Условия соглашения заключались в том, что она должна была произвести следующие платежи: 300 долларов 17 апреля, 300 долларов 24 апреля, 300 долларов 8 мая. Ей также пришлось вовремя заплатить за Мэй арендную плату в размере 1000 долларов, причем арендная плата должна быть произведена первого числа месяца. 17 апреля офис управления закрылся рано, поэтому, когда она пришла, чтобы произвести оплату, там никого не было.Арендодатель утверждал, что она нарушила соглашение, и 25 апреля она получила ордер на выселение. Тэмми должна подать приказ, чтобы указать причину и объяснить, что она соблюдает соглашение. Она должна приложить любые доказательства того, что у нее были деньги для платежей 17 и 24 апреля (например, копии денежных переводов). В день слушания она должна принести копии денежного перевода вместе с любыми другими причитающимися платежами.

Если суд выносит постановление об обосновании дела, вы должны очень внимательно прочитать постановление перед тем, как покинуть зал.Иногда суд может потребовать от вас внести причитающуюся в суд арендную плату. В приказе будет указана новая дата вашего возвращения в суд. Эта новая дата называется датой возврата . Вам нужно будет объяснить, почему дело должно быть закрыто в день возвращения.

В день возвращения вам и домовладельцу предстоит судебное разбирательство по вопросу о выселении. На суде у вас будет возможность представить свою защиту. У арендодателя будет возможность изложить причины, по которым вас должны выселить. Судья о дате возвращения может вынести решение в пользу домовладельца. Если это произойдет, вам следует попросить судью рассмотреть вопрос о возможном пребывании в затруднительном положении или о вынесении судебного приказа о высылке.

Если у вас есть вопросы о том, что происходит с какой-либо собственностью, оставленной после выселения, см. Закон о брошенной собственности арендатора.

Нью-Джерси Департамент по делам сообщества

, штат Нью-Джерси, запустил портал вакансий, чтобы познакомить безработных жителей с возможностями в критически важных отраслях промышленности.

Щелкните ЗДЕСЬ для получения дополнительной информации

ИНФОРМАЦИЯ О ПРОГРАММАХ ЖИЛИЩНОЙ ПОМОЩИ

ПРОГРАММА ПРЕДОТВРАЩЕНИЯ БЕЗДОМНОСТИ

Цель: предоставить временную помощь домохозяйствам, которые выселяются из-за краткосрочной потери дохода.

Требования для участия:

Вызов или ордер на удаление из суда домовладельцев-арендаторов (судебные документы должны иметь дело
и дата суда и должны быть не старше 6 месяцев).
Текущий валовой доход на уровне 80 процентов от среднего дохода по региону или ниже
Проживал в жилом доме не менее трех месяцев без задолженности
Возможность оплачивать ежемесячные жилищные расходы после получения помощи от ГЭС
Легально в США

Уровень помощи:

Задолженность по аренде — Максимум составляет 3 месяца назад арендной платы плюс любые судебные издержки, судебные издержки и другие штрафы за просрочку платежа, включенные в качестве арендной платы в письменный договор аренды.
Переселение (заявитель бездомный) — Залог в размере до 1 ½ месяца арендной платы и арендной платы за 1 месяц вперед.

Обратите внимание на то, что заявителю не может быть оказана помощь как с обратной арендной платой, так и с переездом в новую квартиру.

Список контактов программы профилактики бездомных

ПРЕДОТВРАЩЕНИЕ БЕЗДОМНОСТИ И БЫСТРЫЙ ПЕРЕСЕЛЕНИЕ

Цель: Оказать временную финансовую помощь для оплаты жилья и ведения дел, а также услуг по содержанию жилья

Нацелен на две группы населения:

Профилактика бездомности Помощь домохозяйствам, которым угрожает опасность остаться без крова в результате выселения. (Должен быть вызван или выдан ордер на удаление из суда домовладельцев-арендаторов — в судебных документах должен быть номер записи и дата суда, и они должны быть не старше 6 месяцев).
Срочная помощь в переселении лиц и семей, живущих на улице или в приютах (до 90 дней) в получении постоянного жилья

Доход: Максимальный валовой годовой доход 30% от AMI

Соответствующие критериям виды деятельности: Профилактика бездомности:

Финансовая помощь: Максимальный размер помощи с просрочкой и арендной платой составляет 6
месяцев (Просрочка по аренде: до 3 месяцев)
Коммунальные платежи: до 2 месяцев за электроэнергию, нефть и газ (должно иметь уведомление об отключении и нарушать условия аренды)
Управление делами:
- Разработка индивидуального жилищного плана и плана самообеспечения (включая поиск работы и продвижение по службе).
- Идентификация и получение услуг для участников программы.
Кредитный ремонт, бюджетирование и управление капиталом

Rapid Re-Housing:

Залог: до 1 ½ месяца аренды
Помощь в аренде: до 12 месяцев
Коммунальные услуги: на электроэнергию, нефть и газ
Помощь при переезде: разумные затраты на переезд, такие как аренда грузовика, найм транспортной компании или плата за краткосрочное хранение в течение максимум трех месяцев или до тех пор, пока участник программы не переедет в жилье, в зависимости от того, что короче.

Контактная информация по предотвращению бездомности и быстрому переселению

ГРАНТЫ CSBG

Щелкните здесь, чтобы получить Контактная информация CSBG

DCAid

Этот сайт позволит вам пройти процесс проверки, чтобы узнать, имеете ли вы право на участие в различных программах помощи штата Нью-Джерси. Проверка анонимна и занимает около 1-2 минут.

Чтобы начать процесс проверки, щелкните ссылку ниже.

Требуется ремонт | Закон об арендаторах штата Калифорния

Существенное снижение пригодности для жизни

Вторым правовым основанием для удержания арендной платы является так называемая « подразумеваемая гарантия пригодности для жилья ». Исходя из дела Грин против Верховного суда , в нем говорится, что с до домовладелец может попросить арендную плату, он должен сначала предоставить жилое помещение.Это не относится к коммерческой аренде, если она не совпадает с жилой, например чердак художника. Хозяин «гарантирует», что это место пригодно для жилья. Если есть «существенные» дефекты, вы имеете право удержать арендную плату ДО , когда условия будут исправлены. Это сделано для того, чтобы вынудить упрямого домовладельца позаботиться об этих дефектах, чтобы получить деньги за аренду. Если бы только это работало так просто, как кажется. Вот еще одно «право», окруженное ловушками, по любой из которых вас выселяют.

Во-первых, условие или условия должны представлять собой «существенное сокращение пригодности для проживания», которое не определяется до тех пор, пока судья, определяющий ваше выселение, не примет решение задним числом, основываясь на том, что затем заявляют домовладелец и его агенты. Насколько плохо «существенный»? Значит, нетривиально? или «больше, чем немного?» или «совсем немного?» или достаточно, чтобы судья нахмурился? Если у вас пограничный случай, но вы добросовестно удерживаете квартплату, судья может прийти к выводу, что все не так плохо, как вы думали, и, следовательно, у вас не было права удерживать арендную плату, и вы должны быть выселены за неуплату. оплата аренды.Как вы смеете не догадываться, что сделает вывод будущий судья.

Нельзя сказать, что все связано с таким риском. Отсутствие тепла зимой, отсутствие воды или электричества, отсутствие окон и наводнение — все это легко дает право на удержание арендной платы. Дело Грин против Верховного суда создало право удерживать арендную плату, если у рассматриваемой квартиры был «список серьезных дефектов», в том числе:

(1) обрушение и неотремонтированный потолок ванной комнаты, (2) постоянное присутствие крыс, мышей и тараканов в помещениях, (3) отсутствие тепла в четырех комнатах квартиры, (4) засорение водопровода , (5) открытая и неисправная проводка, и (6) незаконно установленная и опасная печь.

Можно сказать, это похоже на ваше место. В любом случае это безопасный путь для сравнения ваших условий с условиями в деле Green v. Superior Court .

Законодательное собрание позже вступило в силу с Гражданским процессуальным кодексом 1174.2, в котором говорится, что , если судья приходит к выводу, что имело место «существенное нарушение» пунктов, перечисленных в Гражданском кодексе 1941.1 [Контрольный список пригодности в этом разделе], то тогда Арендатор выигрывает выселение за неуплату, судья определяет справедливую арендную плату, которая должна была выплачиваться при этих условиях, и дает арендатору еще 5 дней для выплаты этой суммы, а также предписывает провести ремонт и оставить арендную плату на низком уровне до тех пор, пока он не будет достигнут. Звучит хорошо, но насколько «существенен», снова не определено. Если арендатор говорит, что окно не открывалось, 3 электрические розетки не работали, а давление воды было очень низким, то это «существенное», потому что это нетривиально, или потому что это более чем 5% -ное влияние на стоимость аренды? Здесь по-прежнему риск удержания арендной платы за непригодные для проживания условия высок в пограничных случаях, когда добросовестное предположение арендатора приводит к его выселению, а домовладелец получает вознаграждение за содержание в трущобах.

Другие риски, связанные с удержанием ренты, заключаются в том, что домовладелец всегда утверждает, что ничего об этом не знал.Что жильцы в восторге от того, какая это была чудесная квартира, и что он подозревает, что у жильцов просто кончились деньги, и они все это придумали. Судьи могут считать это без множества доказательств со стороны арендатора, таких как фотографии, письмо с просьбой о ремонте, рекомендация инспектора и т. Д. Арендодатель не может исправить то, о чем он не знает, а заявить, что он не знал, легко без письменного подтверждения. Судьи склонны полагать, что написанные и адресованные письма были фактически получены и прочитаны, но отсутствие письма даже домовладельцу, который живет по соседству, свидетельствует об отсутствии связи.Запомни.

Еще один риск удержания арендной платы заключается в том, что домовладелец утверждает, что причиной этого состояния были вы. Например, у вас есть тараканы, потому что вы живете как свиньи [хотя тараканы живут, где хотят, едят что угодно и размножаются как сумасшедшие]. Хозяин утверждает, что вы сломали дверь, закоротили электрическую розетку, оторвали ручку или что-то еще. Независимо от того, что этого не произошло, что домовладелец этого не видел или что так было в течение последних двух арендных плат, судья все равно может поверить домовладельцу, потому что он этого хочет.Вы не можете удержать арендную плату за состояние, которое вы причинили. Все, что домовладелец должен сделать в суде, — это придумать историю, подтверждающую это, как будто вы извинились за поломку вещи в прошлом месяце и пообещали починить ее, но не сделали, и теперь, очевидно, у вас проблемы с оплатой аренды. , и придумал это оправдание. Бла-бла-бла, но работает.

Еще одна проблема с удержанием арендной платы — это время. Вы не можете удержать арендную плату в этом месяце из-за того, что произошло в прошлом месяце. Вы не можете удержать половину арендной платы, потому что считаете эту сумму справедливой.Если вы только что заплатили арендную плату за этот месяц, а дефект возникает сегодня и не устраняется до 30-го числа этого месяца, вы не имеете права удерживать арендную плату за следующий месяц только потому, что в этом месяце вас ограбили. В середине зимы у вас могло быть 29 дней без тепла, но вы не можете удержать арендную плату за следующий месяц, чтобы получить компенсацию. Обогреватель ремонтируют до следующей даты аренды, и все. Вы не можете удерживать арендную плату за то, что уже было исправлено. Это не значит, что вы не можете получить компенсацию — вы просто не можете удерживать арендную плату как средство для этого.

Следовательно, если вы можете использовать другой метод ремонта предметов и при этом платить арендную плату, сделайте это. Если у вас нет денег для оплаты квартплаты за этот месяц, например, потому что вы только что получили огромную прибавку или вас уволили, удержание арендной платы — это ваше дело. Нередко арендодатели, снимающие ветхие помещения, сдают в аренду людям с нестабильным доходом. Одно совпадает с другим, и арендатор не жалуется на плохие условия, потому что трудно найти другое жилье, которое он может себе позволить, а арендодатель позволяет им платить в рассрочку или с опозданием.Затем в один прекрасный день новый домовладелец, или менеджер, или управляющая компания становится жестким, повышает арендную плату, говорит, что больше не платит просроченных платежей, начинает командовать всеми вокруг, раздавать уведомления о выселении и начинает войну. У арендаторов, которые терпели плохие условия, больше нет стимула молчать, особенно когда их уже выселяют. У них всегда были основания удерживать арендную плату, но они не хотели раскачивать лодку. Но сейчас уже качать, и пора качать. Арендодателям, владеющим стеклянными домами, нельзя бросать камни, потому что они возвращаются.

Арендаторы удерживают арендную плату и выигрывают дела о выселении, вызывают строительных инспекторов, которые ссылаются на домовладельца за сотни нарушений, и начинается спад. Все, что требуется, — это один крутой парень-менеджер, маленький человек с властью, который любит ее, чтобы открыть шлюзы для домовладельца и уволить себя как козла отпущения. Так происходит все время.

Добро пожаловать в справочник Службы правовой помощи Оклахомы по бесплатной юридической помощи в Оклахоме.

Что такое выселение?

Выселение — это юридическая процедура, которую арендодатель использует для выселения вас из вашего дома. Если вы не платите арендную плату, домовладелец может выселить вас. Чтобы выселить вас на законных основаниях, домовладелец должен выполнить определенные действия.

Каковы шаги при выселении за неуплату арендной платы?

Арендодатель направляет вам письменное уведомление
Пятидневный льготный период
Арендодательские дела иск
Вы получили повестку
Судебное заседание
Решение
Срок выселения
Арендодатель забирает имущество

ПЕРВЫЙ ШАГ — НАПИСАННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ
Перед подачей иска о выселении в суд домовладелец должен письменно уведомить вас об уплате арендной платы.Уведомление не нужно нотариально заверять или писать в какой-либо специальной форме. Уведомление не требует специального языка. Часто в уведомлении содержится указание заплатить арендную плату в течение определенного времени или переехать. Арендодатель должен отправить вам уведомление одним из трех способов:

Арендодатель может вручить вам уведомление лично;
Если вас невозможно найти, домовладелец может направить письменное уведомление любому члену семьи старше 15 лет, который проживает в вашем доме; или
Если в доме никого нет, домовладелец может повесить уведомление на вашу дверь и отправить вам копию заказным письмом.

ВТОРАЯ СТУПЕНЬ — ПЕРИОД БЛАГОДАТИ
После того, как вы получите уведомление, у вас будет 5-дневный льготный период, прежде чем арендодатель сможет вас выселить. Если вы живете в государственном жилье, у вас есть 14-дневный льготный период. Если вы заплатите домовладельцу все деньги, которые вы должны, до окончания льготного периода, вы не сможете быть выселены по закону за неуплату арендной платы. Если вы платите арендную плату в течение 5-дневного льготного периода, убедитесь, что вы получили квитанцию с указанием даты, когда вы заплатили, уплаченной суммы и того, что вы «заплатили полностью».«Вы хотите иметь такую возможность. Квитанция доказывает, что вы заплатили, если домовладелец все еще пытается вас выселить. Если вы не можете оплатить арендную плату в течение 5-дневного льготного периода, решите, хотите ли вы вообще платить арендную плату. используйте деньги, которые у вас есть для оплаты переезда. Если вы платите арендную плату по истечении 5-дневного льготного периода и хотите остаться, убедитесь, что вы получили квитанцию, в которой говорится, что «домовладелец соглашается не добиваться выселения». если вы не можете заплатить арендную плату до окончания льготного периода, выйдите как можно скорее.Не трать время.

ТРЕТИЙ ШАГ — НАЧАЛО АДВОКАТА О ВЫСЕЛЕНИИ
Арендодатель должен подать иск в суд, чтобы заставить вас покинуть ваш дом. Иск о выселении называется действием «принудительный въезд и задержание». Обычно домовладелец подает иск в суд мелких тяжб. После того, как домовладелец подаст иск, вы получите уведомление о судебном иске и получите возможность явиться на судебное заседание перед судьей. Арендодатель может попросить судью предоставить все и вся:

Вся задолженность по арендной плате плюс пени за просрочку платежа;
Стоимость ремонта объекта недвижимости;
Любые другие расходы, возникшие в результате вашей неуплаты арендной платы;
Судебные издержки; и,
Гонорары адвокатов.

Судья может приказать вам оплатить эти расходы в дополнение к выселению вас из собственности.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ — ВЫЗОВ (УВЕДОМЛЕНИЕ)
Повестка — это ваше уведомление о том, что слушание о выселении назначено на определенное время и дату. Если вы получили повестку менее чем за три дня до даты слушания, вы можете попросить судью перенести слушание. Если судья согласится перенести время, у вас будет еще несколько дней, чтобы съехать или получить юридическую помощь. Арендодатель должен доставить повестку и копии всех документов, поданных в иске.Когда документы доставлены, они «обслужены». Вас могут обслужить одним или несколькими из следующих способов:

Лично обслуживающим персоналом или заместителем шерифа не менее чем за 3 дня до даты слушания;
Если вас нет дома, документы можно оставить у любого человека старше 15 лет, проживающего в вашем доме;
Заказным письмом, ограниченная доставка, квитанция с уведомлением с почтовым штемпелем не менее чем за 3 дня до даты слушания.
Если вас невозможно найти, услуга может быть предоставлена путем публикации в газете, имеющей общий тираж в округе, в котором вы проживаете; или
Вы можете получить обслуживание, если шериф или частный сервер процесса разместят повестку на территории по крайней мере за пять дней до слушания и отправят вам копию повестки заказным письмом с отметкой о вручении не позднее, чем за пять дней до слушания. Дата.

Уведомление путем публикации или размещения позволяет домовладельцу получить собственность. Однако, если вы не явитесь на слушание, судья не может присудить вам денежную компенсацию.

ПЯТАЯ ШАГ — СЛУХ
Много раз судья просит вас попытаться уладить дела с домовладельцем до слушания. Если вы и домовладелец придете к соглашению, вы оба должны сообщить судье или секретарю судьи, что вы уладили свой спор, и в чем заключается ваше согласие.Не покидайте здание суда, пока не сообщите судье о своем согласии. Не полагайтесь на то, что домовладелец расскажет судье за вас. Если вы и домовладелец не можете прийти к соглашению, будет проведено слушание. На слушании судья спросит, получили ли вы уведомление и заплатили ли вы арендную плату. Сообщите судье, если вы не получили письменное уведомление или полностью оплатили арендную плату в течение льготного периода. Затем покажите судье квитанцию.

ШЕСТОЙ ШАГ — ПРИНЯТИЕ
Если домовладелец выполнил указанные шаги, а вы должны заплатить за аренду, судья может приказать вам немедленно переехать. Судья также может вынести решение против вас в отношении просроченной квартплаты, ущерба, судебных издержек и гонораров адвоката. После того, как домовладелец вынесет решение против вас, он или она может вернуть вашу зарплату или банковский счет, чтобы выплатить то, что вы должны.

ПОСЛЕДНИЙ ШАГ — ВЫХОД
Арендодатель должен уведомить вас о выселении за 2 дня (48 часов) после слушания. Арендодатель может отправить вам уведомление или послать шерифа, чтобы он вручил вам уведомление. Чрезвычайно важно съехать до истечения двух дней.Если вы не выедете в течение двух дней, а арендодатель заберет собственность, вы рискуете потерять все, что осталось в доме. Если у вас мало времени, возьмите в первую очередь важные документы и самые ценные вещи, а также любую личную собственность, которую вы не можете заменить. Арендодатель может запереть все, что вы оставите, выбросить ваши вещи на обочину или сдать вещи на хранение. Арендодатель также может взимать с вас плату за хранение. Если вы не оплачиваете расходы на хранение, домовладелец или складская компания могут продать вашу собственность. Свяжитесь с адвокатом, если у вас есть особые опасения по поводу вашей ситуации или для получения дополнительной информации о выселениях.

Процесс выселения | Союз арендаторов

1) Уведомления о выселении

Существует несколько различных типов уведомлений, которые домовладельцы могут вручить арендаторам в зависимости от причины выселения. Уведомление о выселении должно быть подано должным образом, и арендатор не должен выполнить условия, оплатить или освободить квартиру в указанные сроки. Это должно произойти до того, как домовладелец сможет начать судебный процесс о выселении, подав вам иск о выселении «незаконного задержанного», который называется «Повестка и жалоба».Это не полный список, но наиболее частыми уведомлениями об освобождении являются:

14-дневное уведомление об оплате или освобождении
10-дневное уведомление о соблюдении условий договора аренды или об освобождении
3-дневное уведомление за расточительство или неудобства

Эти уведомления указывают на то, что арендодатель собирается инициировать против вас незаконное задержание, если вы не ответите в течение установленного срока. Согласно RCW 59.12.040, домовладелец должен попытаться вручить уведомление о выселении лично (передать его арендатору лично), или домовладелец может оставить его другому лицу подходящего возраста и усмотрения, которое проживает там, или, если нет никого подходящего возраста. и есть свобода действий, повесьте его на двери, при условии, что оно также будет отправлено по почте.Если уведомление вывешено на двери и отправлено по почте, не учитывайте день его вручения в установленные сроки. Выходные включены в дни уведомления. Ваш домовладелец может лично доставить вам уведомление. Он не должен быть доставлен шерифом или нотариально засвидетельствован, чтобы быть действительным.

В самом начале выселения может быть короткий период, в течение которого арендаторы могут напрямую договориться со своим арендодателем о прекращении выселения. Очень важно, чтобы любое соглашение, которое вы заключаете с арендодателем, было в письменной форме, подписано и датировано обеими сторонами, если это возможно.

1a) Уведомление о четырнадцатидневной оплате или отпуске

Чтобы выиграть в суде против выселения за неуплату арендной платы, арендатор должен иметь возможность доказать, что он не должен платить арендную плату, которую пытается собрать арендодатель. Уведомление о заработной плате или освобождении за 14 дней не означает, что вы должны освободить помещение в течение четырнадцати дней. Выселение — это судебный процесс, и ваш домовладелец не может выселить вас из помещения до тех пор, пока не будет вынесено постановление суда. Есть очень мало способов остановить выселение за неуплату арендной платы, если вы действительно задолжали деньги, кроме полной выплаты арендной платы в течение четырнадцати дней.Всегда избегайте оплаты наличными, но в этом случае RCW 59.18.063 требует, чтобы домовладелец предоставлял квитанцию обо всех платежах наличными. Арендодатель должен принять арендную плату, если она произведена полностью и уплачена в течение 14 дней, и больше не сможет продолжить выселение. Если арендатор произведет частичную оплату или произведет оплату по истечении указанного срока, домовладелец может продолжить выселение. Некоторые домовладельцы не принимают никаких денег до завершения судебного процесса. Всегда ставьте оплату аренды выше других расходов.В законе нет явных исключений для людей с маленькими детьми или людей, которые потеряли работу или столкнулись с другой неожиданной потерей дохода или личными трагедиями. Закон не позволяет арендаторам удерживать арендную плату из-за неотложного ремонта (за исключением ограниченных случаев), жалоб на домовладельца или денег, которые он должен им.

Некоторые арендаторы предпочитают уехать в течение 14-дневного срока, потому что освобождение может позволить им избежать судебного процесса о выселении. Арендодатель может по-прежнему иметь возможность подать на них в суд или отправить их в коллекцию в попытке вернуть деньги, которые они должны.14-дневное уведомление об оплате или освобождении может быть отправлено арендатору, который даже на один день отстает или не хватает одного пенни арендной платы. В большинстве договоров аренды указывается срок оплаты аренды, обычно первое число месяца, а в некоторых указывается льготный период, прежде чем аренда будет считаться просроченной, обычно на три-пять дней позже. Закон о домовладельце-арендаторе жилого дома в штате Вашингтон конкретно не дает арендаторам права на льготный период любого рода. Если льготный период проходит, а вы не уплатили арендную плату в полном объеме, ваш домовладелец может вручить вам 14-дневное уведомление о выплате или освобождении и выставить штраф за просрочку.

Ваш арендодатель не обязан принимать частичные платежи за аренду в течение четырнадцати дней, хотя он может это сделать. Если ваш домовладелец принимает деньги после отправки уведомления, задокументируйте платеж в письменной форме, потому что в некоторых ситуациях (но не во всех) это может сделать его уведомление о выселении недействительным. Если вы договариваетесь о плане оплаты, обязательно укажите согласованные суммы для выплаты в письменной форме и документально подтвердите, что все процедуры выселения будут прекращены. Полная оплата в течение четырнадцати дней — лучшая гарантия того, что выселение не продвигается (хотя все еще возможно, что ваш домовладелец продолжит судебный процесс на незаконной основе).

Уведомление за 14 дней должно быть вручено вам или лицу подходящего возраста и усмотрения в вашей семье лично или вывешено на вашей двери и отправлено вам по почте. Неправильное обслуживание само по себе не отменяет иск о выселении против вас, хотя может стать защитой при вашем выселении. Если оплата не будет получена в полном объеме в течение 14 дней и арендатор не освободит квартиру в течение 14 дней, домовладелец обратится в суд по выселению. Худшее, что может сделать арендатор, — это проигнорировать уведомление или не сообщить арендодателю об уведомлении или своей неспособности платить арендную плату.Имейте в виду, что выселение вас не отвечает финансовым интересам арендодателя, поскольку это обычно приводит к значительным финансовым потерям. Иногда могут быть полезны переговоры с домовладельцем. Но если арендодатель ничего не слышит от арендатора, он может предположить, что его единственный выход — подать иск о выселении.

Если вы не можете оплатить задолженность по арендной плате, у вас есть возможность освободить квартиру в течение четырнадцати дней. Это не позволит домовладельцу подать на вас в суд по выселению, а вы избежите регистрации иска о выселении.Сдавайте ключи и документ своему домовладельцу, что вы освобождаете квартиру, чтобы арендодатель мог сообщить своим поверенным, чтобы они не подавали иск о выселении. Для получения информации о том, как выселение может повлиять на вашу способность найти съемное жилье, см. Поиск жилья. Однако, даже если вы уедете в течение четырнадцати дней, вы все равно должны арендодателю деньги за аренду, и ваш арендодатель все равно может подать на вас в суд на сумму арендной платы и судебных издержек или, возможно, отправить вас в сборы, чтобы вернуть эти деньги.

Ведение документации по всем вашим арендным платежам имеет решающее значение для защиты от неправомерного выселения. Внесение арендной платы в почтовый ящик или оплата наличными без получения квитанции от домовладельца может оставить арендатора уязвимым перед претензиями о том, что деньги были потеряны или никогда не получены. Оплачивайте аренду по возможности личным чеком. Если вы не можете оплатить личным чеком, вы можете использовать денежный перевод, но примите меры предосторожности, чтобы подтвердить сумму, сделав ксерокопию денежного перевода после того, как вы его заполните, но перед тем, как отделить его от корешка. Иногда компании, занимающейся денежными переводами, могут потребоваться месяцы, чтобы восстановить документацию о сумме, если вы ее запросите, часто слишком долго до завершения процесса выселения.Напишите, для чего конкретно предназначен чек или денежный перевод, на лицевой стороне, например: «Мартовская аренда только в полном объеме». Ваш арендодатель должен перечислить деньги, которые вы даете ему за аренду, до уплаты других сборов, но лучше всего указать это прямо. Ваш арендодатель должен предоставить вам квитанцию по вашему запросу или подготовить квитанцию, чтобы арендодатель поставил свою подпись и дату. Если вы платите наличными, домовладелец должен автоматически выдать вам квитанцию в соответствии с RCW 59.18.063. Вы также можете попросить стороннего свидетеля пойти с вами, чтобы подтвердить, что арендная плата была доставлена и получена.

1b) 10-дневное уведомление о соответствии или освобождении

Арендодатель может направить 10-дневное уведомление о соответствии или освобождении арендатору, который нарушает или обвиняется в нарушении раздела договора аренды. В уведомлении следует указать, какой раздел договора аренды нарушается, и дать арендатору 10 дней на то, чтобы он соблюдал этот раздел. Если арендатор не соблюдает условия по истечении 10-дневного срока, арендодатель может продолжить процесс выселения. Срок действия уведомления истекает через 60 дней согласно RCW 59.18.190.

Важно, чтобы арендаторы ответили на 10-дневное уведомление в письменной форме, заявив, что они соблюдают или будут соблюдать договор аренды. Рекомендуется включить всю возможную письменную документацию в поддержку претензии. Например, если ваш домовладелец отправляет вам уведомление за 10 дней с требованием удалить из квартиры неразрешенных домашних животных, вы можете отправить домовладельцу письмо с объяснением ситуации и документацией, чтобы показать, как вы соблюдаете нормативные требования.

Или вы также можете решить освободить квартиру в течение 10 дней вместо соблюдения срока аренды.Если вы выезжаете, ваш домовладелец не может подать против вас незаконный иск о заключении под стражу, и вы не будете иметь дела о выселении, но будете нести ответственность за последствия, связанные с расторжением договора аренды или выселением без надлежащего уведомления.

Если вы не согласны с утверждением арендодателя о том, что вы не соответствуете требованиям, вы можете написать домовладельцу письмо с просьбой отменить уведомление. Рекомендуется подкрепить письмо доказательствами или документами.Например, если вы получили уведомление о жалобе на шум, но на этой неделе вы были за пределами города, вы можете предоставить доказательство того, что в это время вы останавливались в другом месте.

1c) 3-дневное уведомление об отходах, неудобствах или незаконной деятельности

Уведомление об отходах, неудобствах или незаконных действиях встречается реже, но требует быстрых действий со стороны любого арендатора, который его получает. В данном случае «расточительство» и «неудобства» — это термины, указывающие на грубое нарушение со стороны арендатора, например, крупное разрушение арендуемой квартиры или арест имущества.Сюда также могут входить уголовные преступления, в том числе преступления, связанные с наркотиками или преступными группировками. Это уведомление не дает арендатору возможности подчиниться, но вместо этого требует, чтобы арендатор немедленно освободил собственность, чтобы избежать судебного процесса о выселении. Иногда домовладелец может уведомить о расточительстве или неудобствах за 3 дня, когда это неуместно. Обратитесь за юридической консультацией и помощью, если вы получите трехдневное уведомление о необходимости освободить место для отходов или неудобств.

Распространенное неправильное использование этого уведомления — нарушение шума.Для целей этого закона быть громким не является «неудобством». Арендатору следует направить уведомление за 10 дней о том, что он должен подчиниться требованиям или освободить место из-за шума; отходы или неудобства обычно считаются гораздо более серьезными, чем жалобы на шум.

2) Вызов и жалоба

После истечения срока действия первоначального уведомления, а вы все еще находитесь в квартире, домовладелец должен иметь нейтральную третью сторону, такую как сервер процесса или шериф, обслуживающий вас для подачи иска о выселении. Арендодатель не может самостоятельно подавать иск.Иск состоит из двух документов, которые подаются вместе и называются «Повестка дня и жалоба». У них обоих будут числа, идущие вниз в левой части страницы, а в верхнем левом углу будет указано ваше имя (ответчик) по сравнению с домовладельцем (истцом). Если домовладелец нанял адвоката для составления иска, имя и контактная информация адвоката будут указаны в правом нижнем углу страницы. Это важно, потому что вам, возможно, потребуется отправить ответ этому поверенному.

Повестка и жалоба часто подаются без подачи в суд, поэтому это не обязательно означает, что у вас есть запись о выселении, когда вы их получаете.Это отличный момент, чтобы попытаться урегулировать вопрос о выселении с домовладельцем до того, как он подаст иск в суд. После подачи иска в суд создается запись о выселении. Запись о выселении — независимо от того, выиграете вы или проиграете — может привести к тому, что вам позже откажут в жилье компания по проверке арендаторов. Самый простой способ узнать, был ли подан иск, — это посмотреть на первую страницу, чтобы увидеть, есть ли там проштампованный номер подачи. Он выглядит примерно так: «19-2-123456» и будет расположен в правом верхнем углу страницы.

Если вы не ответите на повестку и жалобу, вы автоматически лишаетесь права на выселение. Крайний срок для вашего ответа обычно составляет одну неделю с даты получения вами повестки и жалобы. Ваш ответ даст вам возможность объяснить обстоятельства выселения и представить ваши возражения против иска о выселении. См. Руководство по правовой помощи, чтобы найти агентство по оказанию юридической помощи, которое поможет вам с вашим ответом. На первой странице Повестки есть дата ответа.Если вы не ответите к этому сроку, вы получите приговор по умолчанию и автоматически проиграете судебный процесс. Вы можете использовать формы, чтобы помочь с ответом, но это не обязательно должно быть в каком-то определенном формате. Однако ваш ответ на повестку и жалобу должен быть представлен в суд в письменной форме до установленной даты, чтобы не отказывать автоматически в вашем праве на судебное слушание. Если вы хотите иметь возможность явиться в суд, вы должны, как минимум, проинформировать адвоката арендодателя о своем намерении явиться, заполнив Уведомление о явке в суд.Очень важно, чтобы вы документально подтвердили, что арендодатель или его поверенный получили ваш ответ до указанного срока. Вы можете отправить его по факсу в их офис и распечатать лист подтверждения по факсу, или вы можете вручную доставить его в офис. Попросите их поставить дату и расписаться, а также указать конкретное время, когда оно было получено.

Если иск уже был подан, отправьте свой ответ в суд в дополнение к поверенному арендодателя. Проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы убедиться, что вы не отказываетесь от каких-либо возражений в своем письменном ответе.Информацию о том, как получить помощь в случае выселения, см. В Руководстве по правовой помощи. В комплексном пакете Eviction and Your Defense есть множество форм, которые вы можете использовать для ответа.

3) Требование об оплате или заявлении под присягой

Некоторые арендаторы могут также получить уведомление под названием «Требование об оплате или заявлении под присягой RCW 59.18.375» одновременно или вскоре после доставки их повестки и жалобы. Внимательно посмотрите на это уведомление, так как оно требует особого внимания и реакции. Арендаторы, получившие такое уведомление, должны подать заявление под присягой в суд или выплатить сумму, причитающуюся арендодателю, в судебную канцелярию в течение 7 дней с даты подачи иска в суд (до крайнего срока, указанного в уведомлении) в дополнение к заполнение ответа или уведомления о явке. Такие уведомления могут использоваться только в судебных процессах о выселении, основанных на 14-дневных уведомлениях об уплате арендной платы или выселении, а не с любыми другими уведомлениями. Внесение денег в канцелярию суда, как того требует уведомление, не останавливает выселение.По сути, это просто «купит» вам возможность быть услышанным. Немедленно обратитесь за юридической помощью, чтобы получить дополнительную информацию о том, как ответить на требование об оплате или заявлении под присягой.

4) Слушание с изложением причины

Вы также можете получить приказ с изложением причины сразу после получения повестки и жалобы или сразу после них. Это уведомление о дате вашей явки в суд, которое называется слушанием по делу о предъявлении обвинения. Если арендатор откликнулся на иск, обе стороны обращаются в суд. Слушание по делу о представлении — это шанс арендатора заявить о любых возражениях против иска о выселении.Арендаторы могут получить юридическое представительство на слушании дела о выставке. Судья заслушает обе стороны дела, а затем вынесет решение. Судья может принять решение о передаче дела в суд. Подавляющее большинство выселений происходит в пользу домовладельца. Не носители английского языка имеют право на услуги переводчика, предоставленного судом. Как можно скорее сообщите в суд о необходимости устного перевода. Обратитесь за помощью и представлением в юридические агентства в Legal Assistance Guide. Для получения дополнительной информации о слушании дела о представлении см. «Выселение и ваша защита».

Если арендатор проиграет судебный процесс, против него будет вынесено судебное решение в размере причитающейся арендной платы, плюс до 75 долларов в качестве пени за просрочку платежа, причитающихся арендодателю, а также судебные издержки и, в некоторых случаях, гонорары адвоката. Если арендатор выигрывает судебный процесс о выселении, дело прекращается. Тем не менее, заявление о выселении все равно будет внесено в учетную запись арендатора, если вы не получите Распоряжение об ограниченном распространении. Поверенный арендодателя может предложить арендатору соглашение или мировое соглашение вместо обращения в суд.Убедитесь, что адвокат ознакомится с любым условием, прежде чем подписать его. Часто они могут иметь скрытые или тяжелые последствия. Не подписывайте никаких условий, если вы не можете их выполнить.

Если арендатор, выселяемый за неуплату арендной платы, проигрывает в суде по выселению, но имеет неистекший срок аренды, арендатор может восстановить арендную плату, уплатив полную сумму решения в судебном канцелярии. См. RCW 59.18.410, чтобы прочитать конкретный текст закона о восстановлении на работе, и поговорите с адвокатом, чтобы получить рекомендации и информацию о вашей ситуации.

5) Заявление о реституции

Если вы проиграете в суде, вам будет вынесено судебное решение в размере причитающейся вам суммы арендной платы, судебных издержек, гонораров адвоката и других гонораров. Шериф также вручит вам судебный приказ о реституции, уведомление о том, когда шериф прибудет, чтобы наблюдать за вашим выселением из собственности, если вы еще не освободились. Крайний срок будет 3-4 дня с даты суда, имя и номер телефона шерифа будут указаны в верхней части судебного приказа. В качестве даты выселения будет указано 12 часов утра, но шериф не появится, чтобы удалить вас в полночь.Шериф может прийти, чтобы забрать вас и ваши вещи из собственности в любое время после полуночи указанной даты.

Если вы получили приказ о реституции, вы должны освободить собственность. Единственным исключением является то, что если вы были выселены из-за того, что у вас была задолженность по арендной плате, вы можете «восстановить» договор аренды, если сможете выплатить все деньги, которые вы задолжали по решению суда. Вам нужно будет подать официальный запрос в суд, прежде чем шериф прибудет для физического выселения.

Если вы планируете уехать, вы можете позвонить шерифу и оставить сообщение, сообщив ему, когда вы выйдете из помещения. Только в очень редких случаях выселение может быть прекращено после выдачи судебного приказа. Для получения дополнительной информации о том, как отменить судебный приказ о реституции, который был выдан по ошибке, см. В разделе «Незаконные действия арендодателя» и поговорите с адвокатом. См. Дополнительную информацию в Руководстве по юридической помощи.

Арендодатель может отменить выселение в любой момент в процессе, хотя обычно они говорят, что их руки связаны и что они должны продолжить. Также было бы разумно подать «ходатайство о восстановлении в правах» в суд, в котором юридические агентства могут вам помочь.

Арендодатели обязаны хранить любое имущество арендатора, которое остается в квартире после исполнения судебного приказа о реституции, если они получат письменный запрос от арендатора в течение трех дней после его выдачи. Арендатор может нести ответственность за оплату затрат на хранение и транспортировку своего имущества.

Союз арендаторов Советники арендаторов не являются юристами, и эту информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию. Пожалуйста, прочтите наш полный текст заявления об отказе от ответственности Союза арендаторов.

Закон штата Нью-Йорк о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., часть III — ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Авторы благодарят судью городского суда Покипси Фрэнка М. Мора за его комментарии к Части III этой статьи и судью Нью-Йорка по жилищным вопросам Майкла Л. Вейсберга за его комментарии ко всем трем частям этой статьи. Судья Лебовиц, г-н Ховард и судья Вайсберг являются соавторами предстоящего 12-го издания Закона штата Нью-Йорк о арендодателях и арендаторах жилых помещений.

В частях I и II нашей серии мы обсуждали, как Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года (HSTPA ¹) кардинально изменил ситуацию с арендой жилья в Нью-Йорке. В части I (91 N.Y. St. B.J. 35 (сентябрь / октябрь 2019 г.)) излагается закон до и после HSTPA. Часть II (91 N.Y. St.BJ.26 (ноябрь 2019 г.)) посвящена регулированию арендной платы. Эта заключительная часть нашей серии из трех частей посвящена остальной части HSTPA.

Исторически сложилось так, что изменения в законе Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах касались схемы регулирования арендной платы.Только кое-где Законодательный орган вносил поправки в законы, касающиеся нерегулируемых единиц жилья или того, как суды должны выносить решения по искам и процедурам выселения. HSTPA изменила эту историю. В интересах арендаторов и бремени арендодателей Законодательный орган внес поправки во многие части Закона о недвижимости (RPL), Закона о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) и Закона об общих обязательствах (GOL), начиная с того, как арендовать создаются и заканчиваются тем, как жильцы могут быть возвращены во владение после выселения.

ЗАЛОГ И ПРЕДОПЛАЧЕННАЯ АРЕНДА ОГРАНИЧИВАЕТСЯ АРЕНДЫ НА ОДИН МЕСЯЦ

Хотя гарантийный залог уже давно ограничен арендной платой за один месяц для арендаторов с фиксированной арендной платой, HSTPA внесла поправки в GOL с 14 июня 2019 г. , чтобы распространить этот предел на нерегулируемых арендаторов по всему штату. Практика требования предоплаты арендной платы, обычно в виде «арендной платы за первый и последний месяц», в настоящее время запрещена. В широком смысле новое ограничение включает «авансы», а также депозиты. Некоторые домовладельцы, однако, утверждают, что слово «или» в § 7-108 Правил, относящееся к «депозиту или авансу», по-прежнему позволяет вносить арендную плату за первый и последний месяц, поскольку это плата за текущее использование и размещение

Исправленный GOL теперь также предусматривает обязательную процедуру проверки.Арендодатели должны предоставить арендаторам возможность осмотреть помещения, прежде чем они займутся им. Затем стороны «подписывают» письменное соглашение с указанием любых условий. Закон ограничивает допустимость этого соглашения действиями арендатора по взысканию гарантийного депозита и только в качестве доказательства условий в начале аренды. Арендаторы не могут использовать соглашение для установления наличия нарушений в процессе HP (ремонта) или для утверждения нарушения гарантии пригодности для проживания в процессе невыплаты. Точно так же домовладелец не может использовать соглашение для импичмента съемщику показаний на слушании по делу о нарушении условий проживания.

Арендодатель должен снова уведомить арендатора о праве на осмотр помещения вместе с арендодателем за 1-2 недели до освобождения арендатора. Для того, чтобы арендодатель сохранил любую часть гарантийного депозита, арендодатель должен после проверки на наличие свободных мест предоставить арендатору подробный отчет с указанием всех необходимых ремонтов или уборок, чтобы дать арендатору возможность исправить условия.

Согласно прежнему закону, домовладельцы должны были вернуть залог в течение «разумного срока», то есть месяца или двух. Теперь закон предусматривает, что в случае удержания какой-либо части гарантийного депозита домовладелец должен предоставить (i) подробное изложение заявленных условий в течение 14 дней после освобождения арендатора и (ii) любую оставшуюся часть депозита. Арендодатель, не выполнивший требования, теряет право на внесение залога. ² Новый закон также сужает то, что может быть удержано из депозита, и включает «разумные» расходы в связи с неуплатой арендной платы или коммунальных платежей, ущербом, выходящим за рамки обычного износа, а также перемещением и хранением вещей арендатора.В частности, исключаются дополнительные арендные платы, такие как штрафы за просрочку платежа и юридические услуги. Арендодатели несут бремя доказывания, чтобы оправдать удержание им залога, и теперь GOL предусматривает штрафные убытки, в два раза превышающие сумму залога, за любое умышленное нарушение его положений.

Эти изменения приветствуются арендаторами, которые давно наводнили залы судов мелких тяжб жалобами на то, что их арендодатели ошибочно удерживали свои залоговые суммы или завышали и сфабриковали расходы на ремонт, чтобы удержать свои залоговые суммы.Но потенциальные арендаторы без кредитной истории или с плохой кредитной историей, новички в Нью-Йорке и студенты, обучающиеся во многих университетах Нью-Йорка, могут стать сопутствующим ущербом от новых законов. Арендодатели могут не захотеть сдавать им аренду без дополнительной защиты в виде повышенного депозита или предоплаты за аренду. Деловые причины часто удерживают домовладельцев от принятия поручителя, а не от залога и предоплаты арендной платы. Арендодатели уже тестируют альтернативные меры безопасности, такие как требование, чтобы арендаторы предоставляли залог для обеспечения выплаты арендной платы и поручителя для внесения дополнительного гарантийного депозита.Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR) издал руководство после прохождения HSTPA, запрещающее арендодателям требовать от поручителя «или любой третьей стороны» выплату залога более одного месяца, ³, но это руководство применяется только к арендаторам со стабилизированной арендной платой. Время покажет, последуют ли суды примеру DHCR, установив, что измененное Правило Правил запрещает использование этих мер безопасности с нерегулируемыми арендаторами.

Арендодатели утверждают, что 14 дней — это слишком мало, чтобы осмотреть помещения, подготовить подробный отчет и вернуть любую неоспоримую часть депозита. Арендодатели также утверждают, что процедура проверки неосуществима, потому что HSTPA требует, чтобы арендодатель и арендатор достигли соглашения, определяющего условия в помещениях, но не дает никаких указаний о форме или содержании соглашения или о том, как стороны могут действовать, если они не могут договориться. Закон требует, чтобы первоначальная проверка проводилась после подписания договора аренды, что связывает стороны спорных отношений с арендодателем с самого начала. Некоторые домовладельцы попытаются избежать этой дилеммы, проведя инспекцию до заключения договора аренды, но это может заставить арендаторов избегать повышения условий, а не рисковать тем, что арендодатель решит не сдавать им аренду.Мы слышали, что некоторые домовладельцы и арендаторы уже заключают договоры в соответствии с § 7-108 (c) Правил, на языке которого арендатор отказывается от проверки.

Арендодатели также возражают, что штрафы за нарушение нового закона не ограничиваются отказом в возврате залога, но также, похоже, применяются к любому менее значительному нарушению, например, назначению окончательной проверки за пределами однонедельного окна, установленного законом. поскольку при наложении штрафных убытков не делается различия между гарантийным залогом и предоплаченной арендной платой, более того, потенциальная ответственность может быть высокой.Например, в случае с иностранным резидентом, когда домовладелец требует внесения предоплаты за год, такая практика может привести к ответственности, равной арендной плате за два года.

Согласно RPL § 235-e, когда договор аренды вступил в силу, арендатор, требующий квитанции об аренде, должен их получить. Квитанция должна включать дату, уплаченную сумму, наименование помещения и период покрытия. Если оплата производится лично, квитанцию необходимо выдавать немедленно. Если арендная плата оплачивается иным способом, квитанцию необходимо предоставить в течение 15 дней.После того, как квитанция востребована, обязательство по предоставлению квитанции остается в силе в течение всего срока аренды. Арендодатели должны вести учет денежных выплат в течение трех лет.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПЕРЕДАЧА ПРОИЗВОДИТСЯ

RPL § 223-b защищает арендаторов при реализации их права на подачу жалобы в государственные органы, обеспечение соблюдения своих прав на аренду и вступление в организацию арендаторов. До HSTPA домовладельцы, которые инициировали судебное разбирательство по удержанию арендатора в течение шести месяцев после реализации этих прав, создавали опровержимую презумпцию, что судебное разбирательство было возбуждено в ответ на действия арендатора.

HSTPA расширяет сферу применения и исполнение RPL § 223-b, увеличивая период времени, в течение которого применяется презумпция, с шести месяцев до года и расширяет презумпцию с процедур удержания до процедур невыплаты, а также до «необоснованного» повышения арендной платы. Раньше закон касался только жалоб в правоохранительные органы о нарушениях жилищного кодекса. HSTPA теперь также покрывает жалобы на обитаемость. Жалобы арендаторов теперь защищены, если они поданы домовладельцу или его агенту.Как только арендатор подает иск о репрессивном выселении, домовладелец несет бремя доказывания отсутствия репрессивного мотива для процедуры выселения или повышения арендной платы. Предыдущий закон требовал просто, чтобы домовладелец предоставил «достоверное объяснение». Арендодатель, который не опровергает презумпцию возмездия, может быть обязан предложить новый договор аренды или продление аренды на срок до года с только «разумным» повышением арендной платы. Кроме того, арендодатель может нести ответственность за оплату услуг адвоката, если арендатор требует возмещения убытков в гражданском иске.

Арендаторы приветствуют расширение RPL § 223-b. Они утверждают, что прежний статут ошибочно предполагал, что арендаторы, включая тех, кто не говорит по-английски, были проинформированы о своих правах и каким-то образом знали о государственных учреждениях, которым поручено обеспечивать их права. Реальность такова, что многие жильцы без отопления и горячей воды не знают иного выхода, кроме как пожаловаться домовладельцу. HSTPA теперь запрещает недобросовестным арендодателям принимать меры против этих арендаторов. Аналогичным образом, арендаторы утверждают, что, включив жалобы на нарушение гарантии пригодности для проживания, HSTPA признало, что, хотя Кодекс обслуживания жилищного фонда устанавливает минимальные жилищные стандарты, законодательство Нью-Йорка дает арендаторам более широкую гарантию того, что помещения будут «пригодными и пригодными для проживания». ”

Противники нового статута осуждают его как капризное расширение § 223-b RPL, которое предотвращает одно нарушение путем совершения другого. Арендодатели утверждают, что защита от неэтичных домовладельцев оправдана, но HSTPA наказывает домовладельцев за осуществление законных прав. Требуя от домовладельца доказательства отсутствия ответных мотивов в отношении процедуры невыплаты, HSTPA отвергает представление о том, что неуплата арендной платы по своей сути является мотивом, в достаточной степени не требующим ответных действий, чтобы начать процедуру невыплаты.Арендодатели также считают, что HSTPA будет стимулировать арендаторов делать необоснованные заявления о пригодности жилья. Согласно новому закону, арендатор может пожаловаться на шумный холодильник, чтобы сделать его иммунизированным от выселения в течение года. Поскольку арендодатель не всегда уведомляется о жалобе арендатора в государственное учреждение, особенно если жалоба не приводит к нарушению, арендодатели также могут быть обременены презумпцией возмездия, если оно начнет процедуру несвязанного выселения, даже если арендодатель нет сведений о жалобе. Арендодатели возражают против того, что, по их словам, является несправедливостью закона, который позволяет установить ответные меры, не зная о поведении, против которого, как предполагается, предпринял ответные меры арендодатель. Это несправедливость вытекает из предполагаемого двойного стандарта в новом законе, который требует от арендатора только «добросовестной» жалобы, без обязательного проведения эквивалентного расследования «добросовестного» намерения арендодателя начать процедуру выселения до того, как будет применена презумпция возмездия. .

Неопределенность изобилует исправленным § 223-b RPL.Закон не дает никаких указаний относительно того, как домовладельцы могут опровергнуть презумпцию или требуется ли, помимо основного основания для процедуры выселения, второй мотив, не связанный с возмездием. Также неясно, какую роль играет время подачи жалобы в инициировании презумпции возмездия. Будет ли применяться презумпция, если арендатор не платит арендную плату или виновен в нежелательном поведении, но подает заявление о предоставлении жилья до того, как домовладелец сможет начать процедуру выселения? Требуя только «добросовестной» жалобы, статут фокусируется на субъективном намерении арендатора подать жалобу, не обращая внимания на то, является ли жалоба объективной. Арендаторы могут ошибочно, но добросовестно полагать, что они имеют право выбирать цвет краски, когда домовладелец перекрашивает квартиру. Тем не менее, получает ли арендатор преимущество презумпции возмездия, если арендодатель начинает процедуру невыплаты после того, как арендатор удерживает арендную плату, возражая против цвета краски? Наконец, предложение новой аренды с «необоснованным» повышением арендной платы теперь является запрещенной мерой возмездия, но HSTPA не определяет стандарт или то, должен ли стандарт определяться с точки зрения арендодателя или арендатора.Арендаторы будут утверждать, что любое повышение должно быть ограничено процентом от текущей арендной платы, но арендодатели будут возражать, что это должно быть установлено рынком, даже если это приведет к значительному увеличению существующей арендной платы. Суды будут бороться с исправленным § 223-b RPL в течение многих лет.

ЧЕРНЫЕ СПИСКИ ЗАПРЕЩЕНЫ

Широко разглашается неправомерное использование так называемых черных списков арендаторов в практике аренды. Черные списки — это списки арендаторов, названных в качестве ответчиков в судебном разбирательстве Жилищного суда.Арендодатели использовали списки для проверки потенциальных претендентов. ⁴ Эти списки часто вводили в заблуждение; они предоставили минимальную информацию о судебном разбирательстве или его исходе, в том числе о том, преобладала ли арендатор по существу или имелись законные основания для судебного разбирательства. Адвокаты арендаторов сочли эти черные списки ужасными, потому что они основаны на данных, собранных и проданных Единой судебной системой. HSTPA стремится ограничить использование черных списков, запрещая отклонение заявки на аренду на основании прошлых или настоящих действий арендодателя-арендатора или RPAPL Ст.7. суммарное производство. Возникает опровержимая презумпция того, что HSTPA была нарушена, если домовладелец запрашивает информацию на веб-сайте проверки арендаторов или просматривает протоколы судебных заседаний. Арендодатель обязан указать альтернативную причину отказа в аренде. HSTPA теперь также запрещает Единой судебной системе продавать данные об аренде жилья и выселении.

Хотя арендаторы восприняли запрет положительно, арендаторы обеспокоены тем, что его исполнение будет неэффективным. Генеральный прокурор Нью-Йорка обладает исполнительными полномочиями, и использование черного списка влечет за собой штрафы в размере от 500 до 1000 долларов за нарушение.Но никаких частных оснований для иска нет. Арендаторы опасаются, что ресурсов AG будет недостаточно, чтобы остановить то, что, по их мнению, является широко распространенным использованием черных списков. Кроме того, защитники арендаторов жалуются, что черные списки по-прежнему будут применяться за пределами штата.

Тем временем арендодатели выразили обеспокоенность тем, что HSTPA не позволяет им фильтровать потенциальных арендаторов, которые в прошлом проявляли нежелательное поведение или хронически не платили арендную плату. Арендодатели также утверждают, что HSTPA закрывает глаза, изучая информацию о потенциальных угрозах или неудобствах, которые арендаторы могут представлять другим арендаторам, в то же время подвергая их ответственности перед другими жильцами, если арендатор продает наркотики из квартиры, устраивает громкие вечеринки поздно ночью, поджигает здание. , или враждебно относится к соседям.Более того, арендодатели утверждают, что нет ничего плохого в отказе арендатору на основании прошлых невыплат по уплате арендной платы.

В той мере, в какой запрет черного списка касается реальных злоупотреблений, домовладельцы утверждают, что HSTPA предоставила средство правовой защиты, плохо приспособленное к проблеме, и что лучшее решение позволило бы использовать записи о задержании, если арендатор был выселен за нежелательное поведение или судебное решение. была возбуждена против арендатора в ходе разбирательства по делу о невыплате без установления того, что арендатор имеет право на снижение налога.HSTPA была предназначена для защиты арендаторов, участвующих в спорах в жилищном суде из-за необходимости ремонта. Но на самом деле, по словам домовладельцев, это не позволяет им рассматривать судебные протоколы, свидетельствующие о том, что арендатор был выселен за незаконную деятельность или по другим законным причинам.

ДЛЯ ПОДНЯТИЯ АРЕНДЫ НЕРЕГУЛИРУЕМОЙ КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТСЯ УВЕДОМЛЕНИЕ №

; НОВЫЕ ВРЕМЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ МЕСЯЦА АРЕНДЫ

До HSTPA помесячная аренда могла быть прекращена с уведомлением за 30 дней.Если арендатор удерживает недвижимость в конце срока аренды на справедливой рыночной основе, судебное разбирательство может быть начато без предварительного уведомления, если арендная плата не была принята после истечения срока аренды. HSTPA вносит поправки в RPL, требуя, чтобы, если домовладелец жилого помещения не намерен продлевать договор аренды или намеревается поднять арендную плату на 5% или более, домовладелец должен уведомить арендатора о повышении арендной платы или дате освобождения. Требуемое уведомление зависит от продолжительности аренды или занятости: до года арендатору следует уведомить за 30 дней; от года до двух лет арендатор должен быть уведомлен за 60 дней; и за два года или более арендатор должен быть уведомлен за 90 дней.Если домовладелец не предоставит уведомление, аренда будет продолжаться на тех же условиях до тех пор, пока не будет сделано надлежащее уведомление и не пройдет необходимое время.

В г. Нью-Йорке доставка уведомления должна производиться службой согласно RPAPL 735. ⁵ HSTPA не устанавливает требований к обслуживанию за пределами города Нью-Йорка, но некоторые домовладельцы сочтут целесообразным осуществить услугу RPAPL 735, чтобы избежать движения практика по вопросу.

Согласно действующему и предыдущему законодательству, арендаторы города Нью-Йорка не обязаны предоставлять письменное уведомление перед выселением.За пределами города Нью-Йорка арендатор должен подать уведомление за месяц о прекращении помесячной аренды, но уведомление не обязательно должно быть в письменной форме. Дата вступления в силу этих положений — 12 октября 2019 года. Некоторые арендодатели и арендаторы используют свое право на заключение договора, чтобы отказаться от или изменить RPL § 232-b с условиями аренды, позволяющими арендаторам прекращать аренду с письменным уведомлением не менее чем за два месяца.

Арендодатели, особенно мелкие домовладельцы, жалуются, что новый закон вынуждает их выбирать между возвращением квартиры и получением арендной платы.Обычно арендатор, получивший извещение о расторжении договора, не платит арендную плату. Если требуется уведомление за 90 дней, арендная плата не будет выплачиваться в течение следующих трех месяцев. С учетом других положений HSTPA, согласно которым арендаторы имеют право отложить судебное разбирательство, в некоторых частях Нью-Йорка может пройти пять месяцев или более, прежде чем домовладелец сможет запросить залог в виде предполагаемой арендной платы. Что касается неоплаченных пяти месяцев, домовладелец может получить денежное суждение, но оно может быть от арендатора, не имеющего права на вынесение приговора. Арендодатели по-прежнему смогут подать иск о невыплате, но арендодатели утверждают, что это увеличивает бремя и расходы, связанные с снятием арендаторов.

РАСШИРЕННЫЕ ЗАЩИТЫ АРЕНДАТОРОВ И ПОПРАВКИ К RPAPL УВЕЛИЧИВАЮТ ПАУЗЫ ДО, ВО ВРЕМЯ И ПОСЛЕ ПРОИЗВОДСТВА ВЫСЕЛЕНИЯ

I. Пауза в суде

Изменения в RPL расширяют требования к уведомлению о прекращении помесячной аренды и предусматривают значительные требования к уведомлению для нерегулируемых арендаторов. Но одновременно с этим HSTPA провела комплексные реформы в RPAPL, законодательном органе, регулирующем производство по делу о выселении без надлежащего судебного разбирательства. Законодательное собрание ввело в действие эти паузы (домовладельцы могли бы назвать их «задержками»), чтобы предотвратить выселение или замедлить его — или, по крайней мере, отсрочить губительные для жизни последствия выселения.

До HSTPA рассмотрение ходатайства о задержании должно было производиться за 5-12 дней до первой явки в суд. С поправками, RPAPL 733 предусматривает, что процедура удержания должна быть возвращена через 10-17 дней после подачи ходатайства. Кроме того, HSTPA отменил положение RPAPL 733, которое разрешало домовладельцу в процессе удержания права требовать ответа за 3 дня до начальной даты суда, если ходатайство было подано как минимум за 8 дней до даты судебного разбирательства. Арендодатели утверждают, что это опровергает рабочее предположение упрощенного производства.Хотя это уже было редкостью на практике до HSTPA, RPAPL предусматривал, что упрощенное производство может быть передано в суд при первой явке в суд. Но сводный характер судебного разбирательства подрывается, если арендодатель не имеет реальной возможности изучить ответ и подготовиться к судебному разбирательству. Практический эффект заключается в том, что жильцы получат автоматическую отсрочку первой явки в суд.

HSTPA аналогичным образом увеличила сроки рассмотрения дел о невыплате. Раньше, если арендатор не платил арендную плату, RPAPL 711 требовал, чтобы арендатору было предоставлено письменное трехдневное требование аренды или устное требование (устное требование не требовало трех дней), прежде чем арендодатель мог начать процедуру невыплаты.HSTPA внесла поправки в RPAPL 711, чтобы отменить устные требования об аренде и увеличить срок уведомления для письменных требований об аренде до 14 дней. HSTPA также внесла поправки в RPL § 235-e, чтобы требовать, чтобы арендаторы уведомлялись заказным письмом, если арендная плата не получена в течение пяти дней с установленной даты. Если арендодатель не вручит это напоминание до начала процедуры невыплаты, арендатор может заявить о таком отказе в качестве положительного аргумента в свою защиту. В RPAPL 732 также были внесены поправки, увеличивающие с 5 до 10 дней время, в течение которого арендаторы должны отвечать на вопросы о невыплате.И если арендатор не отвечает, суд по-прежнему имеет право отложить выдачу ордера на пять дней.

Также неясно, должно ли требование об аренде содержать новое «напоминание». Пока суд не решит этот вопрос, консервативные практикующие арендодатели придут к выводу, что они должны это сделать (чтобы избежать практики движения). Практический результат заключается в том, что требование об аренде может быть предъявлено не ранее, чем на пятый день после наступления срока выплаты арендной платы. Если предположить, что арендная плата должна быть уплачена в первый день, это будет шестой день.

Согласно предыдущему закону, домовладелец мог устно потребовать арендную плату и подать прошение о невыплате на следующий день. Теперь, вероятно, будет почти трехнедельная задержка, когда время для оказания услуги будет добавлено к 14-дневному уведомлению, необходимому для запроса на аренду. С учетом дополнительных 10 дней, которые арендатор должен ответить на петицию, а в Нью-Йорке за дополнительные 3–8 дней до первой явки в суд, арендная плата за еще один месяц должна быть уплачена до того, как стороны когда-либо попадут в суд. Арендодатели жалуются, что каждый арендатор без напоминания знает, что арендная плата должна быть выплачена в первое число месяца, и что «напоминание» не выполняет никакой другой функции, кроме как привить обязательный пятидневный льготный период к каждому договору аренды в Нью-Йорке.Арендодатели также жалуются на стоимость необходимых почтовых отправлений.

Адвокаты арендодателя дополнительно утверждают, требуя, чтобы уведомление было направлено арендодателем или агентом, «уполномоченным на получение арендной платы», что, по-видимому, препятствует представлению уведомления адвокатом арендодателя. Кроме того, HSTPA ничего не говорит о том, нужно ли ежемесячно отправлять напоминание о просрочке аренды или достаточно одного напоминания за несколько месяцев просрочки.

Защитники арендаторов предлагают, чтобы увеличение времени, необходимого для начала процедуры невыплаты, давало арендаторам живое время от зарплаты до зарплаты, чтобы погасить задолженность по арендной плате и, возможно, вообще избежать процедуры невыплаты.Если арендатор испытывает трудности с оплатой арендной платы, пропуск работы и явка в суд также контрпродуктивны. Уведомление с напоминанием дополнительно предупреждает арендаторов до начала судебного разбирательства, если их чек арендной платы был утерян по почте или получен и не был учтен управляющим агентом арендодателя.

Коммерческие арендодатели отвечают, что эти аргументы могут иметь отношение к арендаторам жилых помещений, но не имеют никакого отношения к коммерческому контексту. Они говорят, что напоминание не должно требоваться для коммерческого арендатора (в законе не говорится, что напоминание требуется только для арендатора жилого помещения) и что, хотя жилец, платящий 1500 долларов в месяц, получит выгоду от более медленного процесса выселения, домовладелец коммерческого арендатора, платящего 150 000 долларов в месяц, не следует заставлять ждать, пока не будет получена задолженность в размере 300 000 долларов, прежде чем они начнут свою первую явку в суд.Арендодатели утверждают, что это проблема, которая пронизывает большую часть HSTPA. Многие цели политики, лежащие в основе новых законов, не имеют отношения к коммерческим арендаторам; предприятия менее уязвимы для дисбаланса в переговорной силе, и выселение бизнеса представляет меньшую общественную озабоченность, чем выселение семьи. Но HSTPA, как утверждают представители бизнеса, во многих случаях не может провести значимое различие между жилыми и коммерческими вопросами.

HSTPA также открыла шлюзы для конкурирующих интерпретаций, указав, что отказ в предоставлении напоминания об аренде может рассматриваться как утвердительная защита, но не дает никаких указаний относительно его применения или последствий.На первый взгляд, HSTPA предполагает, что простое отсутствие напоминания арендатору о ранее существовавших договорных обязательствах навсегда отменяет обязательство по выплате арендной платы, что является драконовским результатом. Он также может выступать в качестве процессуального препятствия, так же как неспособность предъявить надлежащее требование арендной платы приведет к прекращению производства без ущерба для способности арендодателя взыскать арендную плату после подачи напоминания. В качестве альтернативы, положительная защита, если таковая будет представлена, может привести к тому, что домовладелец будет лишен права взыскать арендную плату в рамках упрощенного производства, но иск может быть заявлен на общем заседании.Некоторые домовладельцы, однако, утверждают, что Законодательный орган штата Нью-Йорк не запрещал вносить изменения в RPL § 235-e. Они используют свое право на договор, чтобы отказаться или изменить этот раздел.

Кроме того, § 711 RPAPL ранее предусматривал, что, если арендатор умер в течение срока аренды и арендная плата не была выплачена, ни один представитель или лицо не заняли его, и ни один администратор или исполнитель не был назначен в течение трех месяцев после смерти арендатора. , судебное разбирательство может быть начато против пережившего супруга или, если такового нет, то против оставшегося выпуска или распространения.HSTPA предусматривает, что, когда арендатор умирает, арендная плата не выплачивается, а квартира занята лицом, претендующим на владение, может быть начато судебное разбирательство с указанием жильцов квартиры, требующих собственнического решения в отношении имущества. Вынесение судебного решения не должно наносить ущерба притязаниям лиц, занимающих недвижимость, и никакое судебное постановление не имеет силы в отношении жителей. Любое требование о правопреемстве будет рассматриваться в рамках процедуры удержания.

II. Паузы в суде

HSTPA изменил темп упрощенного производства, изменив ограничения и препятствия для отсрочек.До HSTPA RPAPL 745 не поощрял чрезмерные отсрочки. Он предусматривал, что после двух переносов съемщиками, или 30 дней, суд должен был предписать арендатору внести залог за аренду или использование и размещение, которые должны были быть внесены с момента подачи ходатайства. Несмотря на то, что на практике это часто игнорируется, закон также ограничивает отсрочки до 10 дней, за исключением случаев, когда стороны соглашаются. В RPAPL 745 были внесены поправки, предусматривающие, что заявление на внесение арендного депозита не может быть подано до второго запроса арендатора об отсрочке или до тех пор, пока процедура не будет в календаре в течение 60 дней, если никакая задержка не связана с арендодателем.10-дневный лимит отсрочки заменен 14-дневным минимумом. Первый ходатайство об отсрочке от ответчика, не представленного адвокатом, не засчитывается в 60-дневный лимит, скорее всего, на практике минимальный срок будет увеличен до 90 дней или более. И хотя суд должен был разрешить использование и размещение в соответствии с предыдущим законом, если были соблюдены условия, теперь это делается по своему усмотрению.

Еще одно изменение в RPAPL 745, которое вызывает паузы, заключается в том, что HSTPA устранила практику подачи устных заявлений на внесение залога за аренду или использование и размещение.Теперь требуется письменное ходатайство. Это создает возможность дополнительных отложений самого ходатайства и краткого обзора ходатайства в дополнение к любому времени, которое требуется суду для вынесения решения по ходатайству. Более того, заказы на внесение арендной платы являются перспективными, требуя оплаты только арендной платы, использования и занятости, возникающих после выдачи заказа. От арендатора может не требоваться уплата какой-либо арендной платы, уже причитающейся или начисленной, пока ходатайство находится на рассмотрении.

Арендатор или арендатор также может возражать против заявления о внесении залога, выдвигая одно из следующих оснований или возражений: (i) заявитель не является надлежащей стороной в судебном разбирательстве; (ii) фактическое, частичное или конструктивное выселение, если арендатор освободил помещение; (iii) защита Закона о социальных услугах § 143-b (Закон Шпигеля); (iv) опасное или непосредственно опасное нарушение Кодекса эксплуатации жилья в квартире или в местах общего пользования дома; (v) яркая защита от завышения арендной платы; (vi) квартира нарушает свидетельство о заселении или является незаконным в соответствии с Законом о многоквартирных домах или Кодексом содержания жилья; или (vii) суд не обладает личной юрисдикцией над арендатором или жильцом.

Новый закон значительно сократил, если не отменил, штрафы за невыполнение ответчиком приказа о внесении залога. Согласно ранее действовавшему законодательству, если арендатор не выполнил распоряжение о внесении залога, суд мог отклонить возражения и встречные иски арендатора и предоставить домовладельцу денежное и даже собственническое решение. В соответствии с HSTPA возражения или встречные иски арендатора больше не рассматриваются, и судебное решение не может быть вынесено. По усмотрению суда срок выполнения арендатором требований может быть продлен по уважительной причине, или суд может передать дело на «немедленное» рассмотрение.Тем не менее, срочность, предложенная словом «незамедлительный», опровергается заявлением HSTPA о том, что это означает только то, что больше не будет отложений по единственной просьбе ответчика и что дело будет передано в готовую к судебному разбирательству часть с началом судебного разбирательства. «Как можно скорее». ⁶ На самом деле «немедленное» судебное разбирательство может быть проведено через несколько недель или месяцев.

При определении использования и проживания или арендной платы, подлежащей выплате, суд не может превышать регулируемую арендную плату или долю арендатора в рамках программы субсидирования (действующей или истекшей), если арендатор не заключил новое соглашение о выплате полной арендной платы.Если арендатор или арендатор имеет фиксированный доход, сумма, необходимая для внесения депозита, не может превышать 30% дохода. Департамент социальных услуг (DSS) и другие государственные жилищные субсидии не считаются доходом в соответствии с этим разделом.

Арендаторы приветствуют поправки к RPAPL 745. Они утверждают, что они необходимы, потому что предыдущий закон препятствовал основному праву арендаторов ссылаться на гарантию проживания и удерживать арендную плату, чтобы потребовать срочного и необходимого ремонта своих квартир. Они утверждают, что предыдущий закон был несправедливым, поскольку требовал, чтобы арендаторы, осуществляющие право удержания арендной платы, начали платить арендную плату вскоре после того, как они начали удерживать ее, устраняя их единственный рычаг, чтобы заставить своих домовладельцев ремонтировать непригодные для жилья квартиры.

Арендодатели утверждают, что RPAPL 745 был потрошен. Они утверждают, что планка была слишком занижена для арендаторов, от которых требуется только показать, что защита была «должным образом» поднята, и что квалификационные основания для отклонения заявки на внесение залога теперь включают почти все аргументы защиты, которые арендаторы обычно выдвигают. . Кроме того, они утверждают, что у арендодателей мало причин для применения RPAPL 745. Даже если арендодатель получит ордер на внесение арендного депозита после нескольких месяцев и практики движения, штрафов HSTPA будет недостаточно, чтобы заставить арендатора подчиниться.Арендодатели также отмечают, что, хотя поправки к RPAPL 745 ориентированы на арендаторов жилья, измененный RPAPL 745 объединяет жилую и коммерческую аренду, что, возможно, не учитывает существенные различия, относящиеся к основным целям закона. Характер отношений коммерческого арендатора со своим коммерческим помещением отличается от отношения арендатора жилого помещения к своему дому, а коммерческий арендатор нуждается в меньшей защите. Не заставляя коммерческих арендаторов платить арендную плату, накопленную во время рассмотрения дела, HSTPA позволяет коммерческим арендаторам использовать упрощенные процедуры против коммерческих арендодателей.Арендодатели подчеркивают несправедливость того, что Законодательный орган отдавал предпочтение бизнес-интересам арендатора над бизнес-интересами арендодателя. Некоторые арендодатели утверждают, что Законодательный орган не запрещал внесение изменений в RPAPL 745, и вносят соответствующие изменения в свои договоры аренды. Еще неизвестно, действительны ли эти условия аренды.

III. Паузы при завершении процедуры выселения

В соответствии с предыдущим законодательством, если домовладелец выигрывал судебное разбирательство по удержанию на основании нарушения условий аренды в отношении арендатора жилого помещения из г. Нью-Йорк, арендатор имел автоматическое пребывание на 10 дней в соответствии с RPAPL 753 для устранения нарушения.Суды также имели право приостановить выдачу ордера на срок до шести месяцев. HSTPA пересмотрела RPAPL 753, чтобы расширить до 30 дней автоматический послекризисный период в случае нарушения условий аренды. Он также удвоил срок дискреционного пребывания до одного года и сделал его доступным для процедур невыплаты по всему штату Нью-Йорк.

Осуществляя свое дискреционное право приостановить выселение, суды теперь могут учитывать ряд факторов, включая здоровье, обострение текущего состояния, зачисление ребенка в школу и любые другие смягчающие обстоятельства, влияющие на способность заявителя или его семьи. переехать и поддерживать качество жизни.При принятии решения о предоставлении отсрочки или при определении продолжительности или других условий отсрочки суд также должен учесть любые существенные трудности, связанные с отсрочкой проживания, которые может наложить на домовладельца. Предыдущий закон предусматривал исключения из права суда предоставить отсрочку, если домовладелец добросовестно намеревался снести здание и построить новое, или если домовладелец установил, что арендатор является неприемлемым. HSTPA устранила исключение для сноса, но исключение для неугодных жильцов осталось.Пребывание должно быть обусловлено выплатой суммы, которая должна быть оплачена во время пребывания, но HSTPA разрешает оплату в рассрочку. Предыдущая версия RPAPL 753 делала обязательной выплату всей невыплаченной арендной платы перед предоставлением пребывания. Измененный RPAPL 753 делает это требование дискреционным.

До HSTPA закон не предусматривал выплату арендатором всей или некоторой части арендной платы при рассмотрении дела о невыплате. Тем не менее, обусловив пребывание в городе Нью-Йорк выплатой ответчиком или депозитом суммы судебного решения до исполнения ордера, RPAPL 747-a ограничил свободу усмотрения судов в процедуре невыплаты, чтобы приостановить выдачу или исполнение ордера на выселение или Сдача помещения в аренду.HSTPA отменил RPAPL 747-a и ввел в действие RPAPL 731 (4), который предусматривает, что, если арендатор уплачивает полную сумму арендной платы, причитающейся арендодателю «до слушания ходатайства», платеж «принимается арендодателем и ставит под сомнение основания, по которым было возбуждено специальное производство ».

Многие домовладельцы считают, что это кодифицирует практику многих судов. Суды обычно отклоняли эти дела, либо стороны прекращали их рассмотрение. Тем не менее, арендодатели ставят под сомнение применение этого положения и позволяет ли оно арендатору производить оплату до первой или любой более поздней явки в суд, а также должен ли арендатор уплатить сумму петиции или сумму, которая была накоплена на момент платежа.

Это положение также следует рассматривать вместе с поправками к RPAPL 702, в которых понятие «арендная плата за жилую недвижимость» определяется узко, чтобы исключить сборы, сборы и другие штрафы. Некоторые утверждают, что, хотя HSTPA исключает требование о выплате гонорара адвокатам, якобы причитающегося до начала судебного разбирательства, гонорары адвокатам, понесенные в связи с самим судебным разбирательством, по-прежнему подлежат возмещению. Другие утверждают, что, поскольку RPAPL 702 предусматривает, что «[нет] сборов. . . кроме арендной платы, можно требовать упрощенного производства », — арендодатель должен принять решение о взыскании своих гонораров адвокатам.Мы слышали, что некоторые суды разрешают гонорары адвокатам выносить отдельное судебное решение, не имеющее права собственности. Другие суды, как нам говорят, считают, что арендодатели могут не требовать гонорара адвоката в рамках упрощенного производства, но это могут сделать арендаторы. Насколько мы понимаем, другие суды полагают, что гонорары адвокатам не могут быть присуждены как часть иска или встречного иска, а только при разработке справедливого средства правовой защиты для восстановления права аренды после выселения или в контексте санкций. Ни одно опубликованное мнение еще не рассматривало эти важные вопросы.И RPAPL 702 предусматривает, что гонорары адвокату не могут быть предоставлены по решению по умолчанию, даже если ответчик обслуживается лично.

Этот аспект HSTPA может привести к тому, что арендодатели исключат из своих договоров аренды право выигравшей стороны на получение гонорара адвоката. Это также может привести к тому, что домовладельцы подадут общие иски о высылке, в рамках которых могут потребоваться гонорары адвокату и (для рыночной аренды) быть частью посессорного решения.

RPL § 238-a теперь ограничивает штрафы за просрочку платежа до 5% или 50 долларов, в зависимости от того, что меньше.Плата за проверку биографических данных ограничена 20 долларами США или фактической стоимостью, в зависимости от того, что меньше, и арендодатель должен предоставить арендатору копию проверки биографических данных и квитанцию об оплате и не может взимать плату за проверку личных данных, если арендатор предоставляет копию справки или проверки кредитоспособности менее 30 дней назад. По поводу этого нового правила существует множество споров, потому что проверка биографических данных превышает 20 долларов и потому что суды должны решать, может ли третья сторона, например, брокер по недвижимости, принимать сборы, которые арендодатель может не принять.

Арендодатели опасаются, что если арендодатель сможет заплатить арендную плату, запрошенную в ходатайстве, после многих явок в суд и многих месяцев судебного разбирательства, и тем самым избежать как выселения, так и любых штрафов за просрочку, процентов или судебных издержек, понесенных арендодателем в ходе судебного разбирательства , они фактически станут беспроцентными кредиторами для арендаторов. Неравенство ситуации усугубится, если арендаторы успешно докажут, что RPAPL 731 (4) требует, чтобы арендатор платил только сумму петиции.Это вынудит домовладельцев начать новое производство по взысканию задолженности по арендной плате, накопившейся в то время, когда первое судебное разбирательство еще не завершено.

Хотя исключение гонораров адвокатам применяется только к арендаторам жилых помещений, если коммерческий арендатор в процессе невыплаты платит арендную плату в соответствии с RPAPL 731 (4), домовладелец может потерять свое требование в отношении гонорара адвоката, поскольку дело не было оспорено до заключения, например что домовладелец может претендовать на роль выигравшей стороны, требование о взыскании гонорара адвоката.

До HSTPA, RPAPL 749 предусматривал, что выдача ордера на выселение действовала для отмены аренды и аннулирования отношений арендодателя и арендатора, лишая суд права аннулировать ордер. Выдача ордера на выселение больше не аннулирует аренду. Суд может по уважительной причине приостановить действие ордера или аннулировать его, приостановить сдачу в аренду или ремонт и вернуть арендатора во владение, если только домовладелец не докажет, что арендатор недобросовестно удержал причитающуюся арендную плату. И, по сути, новый RPAPL теперь требует отмены ордера, если арендатор платит все до исполнения.

RPAPL 749 теперь также изменяет уведомление судебного пристава о выселении с 72-часового на 14-дневное, что дает арендаторам больше времени для переезда до выселения и больше времени для подачи приказа, чтобы показать причину приостановления выселения.

ЖИЛЫЕ ЗЕМЕЛЬНИКИ ТЕПЕРЬ ОБЯЗАНЫ СМЯГЧИТЬ

До HSTPA у домовладельцев не было обязательств по уменьшению ущерба, если арендатор нарушил договор аренды, досрочно освободив дом. Следуя освященным веками прецедентам, таким как Holy Properties Ltd., L.P.v. Kenneth Cole Productions, Inc., ⁷ Суды Нью-Йорка разрешили домовладельцам оставить квартиру пустой до конца срока аренды. Арендатор будет нести ответственность за аренду до конца срока. HSTPA теперь предусматривает в RPL § 227-e, что арендодатели жилых единиц должны «добросовестно и в соответствии с ресурсами и возможностями арендодателя предпринимать разумные и обычные усилия для сдачи помещения в аренду по справедливой рыночной стоимости или по ставке, согласованной во время аренды. , в зависимости от того, что ниже.«Любое положение об аренде, противоречащее государственному порядку, является недействительным.

Арендодатели и арендаторы предполагают, что стандартные суды будут применяться для определения того, предпринял ли арендодатель «разумные и обычные усилия». С недавним принятием HSTPA никакая система отсчета не определяет, что составляет «обычные» усилия по смягчению последствий. Остается открытым вопрос, должен ли домовладелец принять первое предложение арендатора от потенциального арендатора или будет ли разумно продолжать продавать недвижимость для получения более высокой арендной платы, если это приведет к тому, что квартира останется не сданной в аренду.В случае аренды со стабилизированной арендной платой также еще предстоит выяснить, разумно ли, учитывая, что льготная арендная плата становится максимальной арендной платой, которая может взиматься, для арендодателя откладывать аренду квартиры, чтобы не оказаться в заточении на длительный срок. срочная аренда по льготной ставке. Также неясно, какое влияние оказывает неспособность арендодателя нести бремя доказывания убытков на ответственность арендатора. Суд может установить, что неспособность арендодателя нести бремя освобождает арендатора от любой ответственности или что арендатор может быть освобожден только от той части, которая накопилась до того, как арендодатель повторно арендовал квартиру.

Арендодатели и арендаторы разделились по фундаментальной справедливости RPL § 227-e. Арендодатели утверждают, что HSTPA изменила положение дел на основе фундаментального допущения, о котором договаривались в течение многих десятилетий при аренде каждого жилого дома в Нью-Йорке. Апелляционный суд выступил против правила о смягчении последствий 25 лет назад в Holy Properties, заявив в этом коммерческом деле, что «[участники], которые участвуют в сделках, основанных на действующем законодательстве, должны иметь возможность полагаться на стабильность таких прецедентов. . . . Это, пожалуй, верно в отношении недвижимости больше, чем в любой другой области права, в которой непросто отказаться от установленных прецедентов.”⁸

Арендаторы указывают на несправедливость того, что арендная плата продолжает накапливаться каждый месяц, даже если арендатор больше не владеет недвижимостью, в то время как арендодателям не нужно делать ничего, чтобы уменьшить финансовое бремя арендатора. В то время, когда в Нью-Йорке наблюдается кризис доступности, арендаторы говорят, что новое правило смягчения последствий способствует достижению общих целей жилищной политики Нью-Йорка. Задолженность по аренде перед предыдущим домовладельцем еще больше затруднит поиск жилья для арендатора, уже находящегося в затруднительном финансовом положении.Это увековечивает цикл дислокации, устранение которой является центральным для HSTPA.

ЗЕМЕЛЬНИКИ МОГУТ БЫТЬ МЕНЬШЕ ЖЕЛАЮТ ЗАСЕДАТЬ САДОВЫЕ СОРТА

Большинство споров между домовладельцами и арендаторами разрешается посредством «нормального правосудия», когда стороны достигают соглашения об условиях урегулирования до того, как дело доходит до суда. Часто это прагматичное решение сторон избежать затрат, задержек и неопределенности, связанных с привлечением к суду. Суды поощряют поселения; им не хватает ресурсов, чтобы рассмотреть все дела домовладельца-арендатора.Важной особенностью многих мировых соглашений является то, что арендатор соглашается на решение о владении недвижимостью и выдачу ордера на выселение для обеспечения выполнения согласия арендатора на урегулирование заявленного невыполнения обязательств. Это позволяет арендодателю быстро восстановить владение, если арендатор нарушит условия соглашения. Вместо того, чтобы возвращаться в суд с ходатайством о принудительном исполнении соглашения, домовладелец может уведомить маршала о невыполнении обязательств, и будет запланировано выселение.

HSTPA, однако, пересмотрела RPAPL 749, чтобы требовать, чтобы в ордерах указывалась первая дата, когда может произойти выселение, в результате чего условия «выплаты», используемые для урегулирования многих процедур неплатежей, теперь должны предусматривать исполнение ордера на последняя дата платежа (или такая более ранняя дата, специально утвержденная судом), а не первая дата платежа, как это было обычной практикой.Согласно новому закону, если арендатор не может произвести досрочную оплату, арендодатель должен вернуться в суд, чтобы потребовать исполнения соглашения и ускорить исполнение ордера. Еще неизвестно, будут ли повышенные затраты и паузы в обеспечении исполнения соглашений об урегулировании препятствовать тому, чтобы арендодатели вступали в эти условия. А это замедлит темпы урегулирования споров и приведет к затоплению судебных календарей. Учитывая HSTPA, некоторые суды за пределами города Нью-Йорка теперь разрешают адвокату арендодателя подать письмо с уведомлением арендаторов или их поверенного с указанием невыполнения обязательств, а затем суд выносит решение и ордер без дальнейших явок.А система судов штата изо всех сил пытается учесть даты выселения для постановлений по умолчанию, для которых никакие условия урегулирования не могут указать дату выселения.

Пересмотренный RPAPL 749 также предусматривает, что ордер разрешает выселение только лиц, «названных в процессе». Во многих случаях личности жильцов неизвестны домовладельцу и не могут быть установлены. Это привело к почти повсеместной практике называть «Джон Доу» или «Лань №1» в кратком изложении дела с целью учета неизвестных обитателей или известных, но неназванных обитателей.Последствия HSTPA для практики присвоения имен респондентам «лань» неясны — что произойдет, если маршал или шериф выселит имя кого-то, кого не называют вообще? — но теперь домовладельцы могут обеспечить усиленное наблюдение за людьми, входящими в их здания и выходящими из них, чтобы теперь они могли указывать имена детей жильцов в петиции и ордере на выселение. Это вызывает опасения по поводу конфиденциальности, которых Законодательное собрание не намеревалось.

Чтобы убедиться, что домовладельцы соблюдают HSTPA, в новом документе RPAPL 768 незаконные выселения квалифицируются как проступок класса A на всей территории штата Нью-Йорк.Это влечет за собой уголовный подтекст и гражданское наказание в размере от 1000 до 5000 долларов за нарушение. Действия, составляющие незаконное выселение, включают применение угрозы силы; создание помех или намерение воспрепятствовать использованию жилища; и вовлечение или угроза совершения любых действий, которые препятствуют или имеют целью воспрепятствовать жителю законного проживания или побудить освободить законного жителя. Если установлено, что произошло незаконное выселение, жильца должна быть возвращена во владение.

СОТРУДНИЧЕСТВО: НЕЗАЩИЩЕННО ЗАЩИЩЕННЫЙ

Кооперативы были одними из самых яростных противников HSTPA, потому что HSTPA не делает различий между арендаторами в традиционных отношениях домовладелец-арендатор и акционерами, которые являются собственниками арендаторов квартир, в которых они имеют долю владения.

Как и другие арендаторы, акционеры должны получить уведомление за 30-90 дней в соответствии с RPL § 226-c, если правление кооператива намеревается увеличить содержание более чем на 5%. Акционеру, не оплачивающему содержание, необходимо направить напоминание согласно § 235-е RPL.Непредоставление этого уведомления дает основания для положительной защиты акционера со всеми нерешенными вопросами и проблемами, связанными с этим новым положением. Если акционер не платит алименты, суды могут предоставить отсрочку выселения на срок до одного года, что может создать трудности для зданий, которые зависят от платы за обслуживание для выплаты ипотеки, налогов на недвижимость и других расходов на содержание здания. Правления также обеспокоены тем, что они могут быть ограничены максимумом в 5% или 50 долларов за просрочку платежа в соответствии с § 238-a RPL.Аналогичным образом, автоматический период после судебного разбирательства в соответствии с RPAPL 753 в отношении процедур удержания в случае нарушения условий аренды применяется к акционерам, продлевая период времени, в течение которого соседи должны иметь дело с запахами, шумом или опасным или незаконным поведением, даже если менеджменту удалось доказать, что поведение акционера вызывает возражения. И, как и любой другой домовладелец, советы директоров теперь, вероятно, не могут взыскать свои гонорары адвокатам в рамках упрощенного производства. Аналогичным образом, из-за нового определения «ренты» многие кооперативы, вероятно, предпочтут пересмотреть свои уставы, чтобы удалить дополнительную ренту, не подлежащую возмещению, в рамках суммарного производства в соответствии с HSTPA.Более того, споры о кооперативе будут все чаще рассматриваться в рамках исков Верховного суда об исключении (в которых могут потребоваться дополнительные арендные платы и гонорары адвокатов) и исков Pullman (в которых суд может потребовать голосования совета директоров для выселения акционера). ⁹

Другие положения, которые, по всей видимости, предназначались для традиционных арендаторов, но которые также охватывают кооперативы, включают ограничения на получение содержания более одного месяца в качестве залога или требование предоплаты обслуживания, и то и другое теперь запрещается Правилом с внесенными в него поправками.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ: РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЕ-ФАКТО ДЛЯ СПРАВЕДЛИВОГО РЫНКА АРЕНДАТОРОВ, НЕОБХОДИМЫЕ ПАУЗЫ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ ДЛЯ ЖИЛИЩНЫХ СУДОВ — АРЕНДОДАТЕЛИ ПРЕДУПРЕЖДАЮТ О ПОСЛЕДСТВИЯХ ДИРЕ И ФИНАНСОВОЙ КРАЙНЕ ДЛЯ МАЛЫХ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ; АРЕНДАТОРЫ НАЗЫВАЮТ ЭТО ШАГОМ В ПРАВИЛЬНОМ НАПРАВЛЕНИИ

Многие арендодатели утверждают, что новые законы HSTPA, от расширенных требований к уведомлению и положений о недопущении преследований в RPL § 223-b до широкого усмотрения судов по предоставлению пребывания до года и длительных задержек в соответствии с пересмотренным RPAPL, создать форму фактического регулирования арендной платы для нерегулируемых квартир.

Суммарное влияние множества пауз, созданных HSTPA, заключается в том, что многие арендодатели не смогут пройти сводную выручку от начала до выдачи ордера менее чем за год. Это, по мнению домовладельцев, является оптимистическим приближением, если принять во внимание почти неограниченное право суда предоставить пребывание в течение года. HSTPA берет паузы, характерные для системы, и делает их определяющей и центральной чертой самого процесса выселения.

В прошлом устрашающая перспектива просрочки и судебных издержек, а также черная метка рядом с именем арендатора при аренде в будущем не позволяли арендатору извлекать выгоду из системных задержек.По словам домовладельцев, эти неотъемлемые гарантии были отменены. Арендатор, скорее всего, не столкнется с просрочкой или судебными издержками, даже если арендатор решительно проиграет в суде после затяжной судебной тяжбы, а будущим арендодателям теперь запрещено основывать решения об аренде на черных списках.

Институциональные арендодатели могут соблюдать правила HSTPA, а мелкие арендодатели — нет. Разрушительные последствия могут постигнуть мелких арендодателей, лишенных дохода от аренды, необходимого им для компенсации финансового бремени ипотеки, налогов, страхования, коммунальных услуг и многих затрат, связанных с владением недвижимостью.Мелкие арендодатели предупреждают, что чистое воздействие этих законов подорвет сводный характер упрощенного производства. Первоначально упрощенное судопроизводство было введено для замены иска о высылке по общему праву, дорогостоящего и затягивающего разбирательства, которое может привести к отказу в правосудии. И в то время как сторонники хорошего правительства предпочитают простые, быстрые и недорогие судебные разбирательства, защитники домовладельцев опасаются, что HSTPA превратила судебный процесс между домовладельцами и арендаторами в еще более сложный, трудоемкий и дорогостоящий фиаско.

Сторонники

HSTPA, с другой стороны, утверждают, что домовладелец все равно сможет добиться судебного решения о просроченной задолженности, даже если вынесение решения будет отложено. С учетом того, что в одном только Нью-Йорке около 70 000 бездомных, две трети из которых составляют семьи, и постоянное ежегодное кровоизлияние квартир со стабилизированной арендной платой из-за дерегулирования, которое на сегодняшний день оценивается примерно в 170 000 человек, арендаторы считают, что дополнительные расходы HSTPA средства защиты — небольшой, но необходимый оплот против кризиса доступности жилья в Нью-Йорке.Арендодатели отвечают, что смягчение кризиса доступности жилья — стоящая цель, но задача, которую предстоит достичь штату Нью-Йорк, и что HSTPA снимает с себя ответственность штата за создание доступного жилья. Арендодатели задаются вопросом, будет ли та же обеспокоенность, проявляемая в отношении финансовых трудностей арендаторов, к ним, если они не выполнят свои обязательства по ипотеке.

И в ответ арендаторы говорят, что так или иначе, домовладельцы найдут способ заработать на нью-йоркской недвижимости. Так было всегда.

Обновление о выселении | Национальная жилищная коалиция с низким доходом

Мировой судья округа Лаббок Сьюзан Роули в этом месяце разрешила десятки дел о выселении в рамках Программы выселения штата Техас, которая позволяет арендаторам и арендодателям, которые соглашаются, использовать средства городского общественного развития для покрытия прошлого и будущие арендные платежи. Их заявка должна быть одобрена для этого процесса. Город Киллин объявил, что предлагает помощь в аренде жилья и помощь при выселении жителям, пострадавшим от COVID-19.Помощь ограничена и предоставляется в порядке очереди. Должностные лица города Макаллен ищут кандидатов на помощь в аренде для жителей, которые задержали выплату своей ежемесячной платы из-за пандемии COVID-19. Премия в размере 439 775,03 долларов должна помочь примерно 80 семьям в течение шести месяцев аренды жилья. С момента введения моратория CDC было зарегистрировано более 13000 выселений, и с начала пандемии в районе Хьюстона было зарегистрировано более 24000 выселений.Во время пандемии количество выселений резко возросло, а некоторые продолжаются, несмотря на программы помощи при аренде, потому что многие люди, нуждающиеся в помощи, не знают, как подать заявление. Несколько групп, в том числе Юридический колледж Южного Техаса и Федерация труда района побережья Мексиканского залива Техаса, объединились, чтобы помочь информировать нуждающихся арендаторов об их вариантах.

Обновлено: 15 марта

Судьи, которые занимаются выселением, теперь должны делать уведомления о программе выселения штата Техас.Мораторий CDC не защищает арендаторов, которые просрочивают срок аренды, в результате чего некоторым семьям из Северного Техаса некуда идти, когда срок их аренды истекает. Адвокаты, в том числе Сэнди Роллинз из Союза арендаторов Техаса, призывают местных, государственных и федеральных законодателей ввести более широкие моратории на выселение. Городской совет Хьюстона единогласно принял постановление о «льготном периоде», чтобы защитить арендаторов от выселения до конца марта. По данным Лаборатории выселения, с начала пандемии COVID-19 в районе Хьюстона было зарегистрировано более 24000 дел о выселении по сравнению с чуть более 850 случаями в районе Остина.Программа по уменьшению арендной платы в Техасе финансируется за счет средств в размере 1,3 миллиарда долларов, предоставленных национальным счетом за арендную плату в связи с коронавирусом. Город Хьюстон и округ Харрис объединяют 159 миллионов долларов в виде экстренной помощи с арендой жилья. Округ Форт-Бенд получил помощь в аренде жилья на сумму около 23 миллионов долларов. 18-летняя Алондра Кармона поступила в школу своей мечты, Барнард-колледж, школу Лиги плюща в Нью-Йорке, но использовала деньги на обучение в колледже, чтобы помешать выселению своей мамы, Марты Зепеды, из их квартиры в Хьюстоне.Арендодатель Надии Гуардадо и Дэвида Делакруза не подавал иск о выселении, но комплекс апартаментов уведомил, что не будет продлевать договор аренды семьи после его окончания 28 февраля. Во время процесса подачи заявки на новую квартиру их история аренды не проверялась с тех пор. они должны своему нынешнему домовладельцу чуть более 7600 долларов в счет погашения арендной платы и пени, и новая квартира провалилась.

Обновлено: 26 февраля

По данным от January Advisors, ордер CDC остановился только 9.6% случаев выселения в округе Харрис с момента вступления в силу национального моратория. Это означает, что 9 386 случаев выселения не были остановлены приказом из 10 383 случаев выселения, рассмотренных в округе Харрис с сентября. Согласно недавним опросам Бюро переписи населения США, почти каждый десятый житель Даллас-Форт-Уэрт задерживает выплаты по аренде или ипотеке или обеспокоен тем, что не сможет производить платежи в следующем месяце. Лаура Понсе, исполнительный директор Project Bravo в Эль-Пасо, сказала, что 1100 семей направили в некоммерческую организацию заявки на помощь в аренде.В прошлом году в рамках программы помощи по аренде и ипотеке было оказано помощь 369 семьям на общую сумму 650 000 долларов. Верховный суд Техаса также продлил свою программу экстренного выселения для арендаторов, которые задержали арендную плату, по крайней мере, до 15 марта, отложив срок действия программы на полтора месяца. Весной по всему штату будет развернута программа по выселению из штата Техас, которая предоставляет помощь на срок до шести месяцев некоторым арендаторам, сильно пострадавшим от пандемии. На данный момент он действует только в 19 округах, включая Харрис, Бексар и Эль-Пасо.

Обновлено: 5 февраля

Цветные сообщества особенно стараются сохранить свои дома. В то время как более половины белых техасцев очень уверены в возможности платить за аренду, только 21% черных техасцев и 14% испаноязычных техасцев говорят то же самое. Приблизительно 718 000 жителей Техаса столкнулись с угрозой потери права выкупа или выселения. По всему штату и стране юристы по недвижимости ожидают, что только количество заявлений о выселении увеличится на 50%. Когда мораторий на выселение будет отменен, домовладельцы, которые уже подали иски против своих арендаторов, фактически начнут их выслушивать и устанавливать судьей.DHA Housing Solutions для Северного Техаса оказала помощь 1207 арендаторам, но у них было в четыре раза больше заявок на получение помощи в аренде. По данным CBS News, во время пандемии в Хьюстоне было инициировано более 17000 выселений, но они были временно приостановлены по решению суда. Новое исследование показало, что меры защиты от выселения, внедренные официальными лицами Остина в период пандемии коронавируса, позволили удержать людей в жилье и снизить всплески бездомности. Согласно данным Лаборатории выселения, Остин входит в число городов страны, в которых наблюдается наименьшее количество выселений жителей, финансово пострадавших от спада работы из-за коронавируса.Городской совет Остина проголосовал за продление срока защиты от выселения до 1 апреля. Фонд первого участка констеблей округа Харрис, констебль Алан Розен, Юридический колледж Южного Техаса в Хьюстоне и Lone Star Legal Aid еженедельно проводят бесплатные консультации по оказанию помощи при выселении.

Обновлено: 18 декабря

По оценкам, в Техасе в результате выселения погибло 4 456 человек из-за COVID-19. С 1 марта в округе Харрис, где расположен Хьюстон, было подано более 18 000 дел о выселении, согласно данным местной консалтинговой фирмы по науке о данных, отслеживающей количество дел.Dallas Evictions 2020, группа из около 150 адвокатов, предлагающих бесплатную юридическую помощь жителям Северного Техаса, столкнувшимся с выселением во время пандемии, на данный момент работает примерно с 4000 арендаторов. Городской совет Хьюстона одобрил выделение 30 миллионов долларов США в рамках закона CARES для прямой помощи жителям, которая поможет оплачивать квартплату и счета за коммунальные услуги, покупать продукты и т. Д. Кандидаты получат единовременный платеж в размере 1200 долларов США. Жилищные эксперты ожидают волны выселений, когда в конце декабря истечет национальный мораторий.Чтобы опередить всплеск, город Даллас в экспериментальном порядке реализует программу юридической помощи совместно с Legal Aid of NorthWest Texas. В рамках проекта Private Equity Stakeholder Project с сентября только в Аризоне, Флориде, Джорджии, Неваде, Теннесси и Техасе корпоративными арендодателями было подано более 20 000 новых дел о выселении.

Обновлено: 11 декабря

Согласно переписи населения США, 9,7% взрослых в Техасе либо пропустили жилищную выплату в прошлом месяце, либо практически не уверены, что смогут заплатить жилищную выплату в следующем месяце.

В округе Кэмерон компания Come Dream Come Build обнаружила, что с конца марта по август был подан 301 вопрос о выселении. В 2019 году за тот же период было подано 473 заявления о выселении.

Несколько штатов, в том числе Колорадо, Иллинойс, Массачусетс, Мичиган, Пенсильвания, Техас, Вирджиния и Вермонт, получили финансирование по Закону CARES для расширения представительства арендаторов в процедурах выселения.

Обновлено: 3 декабря

По данным СШАСогласно переписи, 30,73% взрослых арендаторов в Техасе не уверены или не уверены в своей способности внести арендную плату в следующем месяце.

В Хьюстоне сотни людей выстроились в очередь за помощью в выселении на общественных началах

Обновлено: 20 ноября

Согласно последним данным переписи населения, вероятность выселения и отчуждения права выкупа наиболее высока в следующих регионах: Колумбия, Индиана, Флорида, Айова, Техас, Вайоминг, Массачусетс, Нью-Мексико, Северная Дакота и Аризона.

Пилотная программа реализуется в более чем дюжине округов Техаса: Би, Бексар, Бразос, Чемберс, Глухой Смит, Эль-Пасо, Эрат, Фаннин, Грейсон, Харрис, Джим Уэллс, Клеберг, Монтгомери, Пало Пинто, Паркер, Поттер, Рэндалл, Сан-Патрисио и Уайз. Программа предотвращения выселения из штата Техас, которая начнется 9 ноября по всему штату, находится в ведении Департамента жилищного строительства и общественных дел Техаса.

Обновлено: 13 ноября

Департамент жилищного строительства и общественных дел Техаса, Верховный суд Техаса и Управление судебной администрации штата Техас запустили пилотную программу, предназначенную для помощи подходящим арендаторам Техаса, которые просрочили выплату арендной платы. к COVID-19.Пилотная программа программы выселения штата Техас, финансируемая из дискреционных фондов CSBG CARES в размере 3,3 миллиона долларов, будет доступна в 19 округах через группу утвержденных администраторов.

С начала сентября по 17 октября, несмотря на запрет CDC на выселение, крупные корпоративные арендодатели подали почти 10 000 исков о выселении в 23 округах Аризоны, Флориды, Джорджии, Теннесси и Техаса.

Stop TX Eviction — это новый информационный онлайн-портал, предлагающий пошаговое руководство, чтобы помочь арендаторам понять свои законные права и возможности для их проживания.Stop TX Eviction — это сотрудничество основных поставщиков юридической помощи в штате: Texas RioGrande Legal Aid, Texas Legal Services Center, Lone Star Legal Aid и Legal Aid of NorthWest Texas.

Обновлено: 30 октября

25 сентября Верховный суд Техаса издал чрезвычайное постановление, в соответствии с которым была учреждена Программа выселения штата Техас, и губернатор Грег Эбботт выделил 171 миллион долларов из средств Закона CARES для использования на помощь в аренде. и юридическая помощь арендаторам, которые не выплатили арендную плату.Из этих средств 167 миллионов долларов пойдут на помощь в аренде жилья, а 4,2 миллиона долларов будут выделены через Верховный суд Техаса на помощь поставщикам юридической помощи штата.

Обновлено: 8 октября

В районе Хьюстона во время пандемии было зарегистрировано более 9000 дел о выселении. Хьюстон — один из городов эпицентра выселения. И менее 4% арендаторов, которым грозит выселение, имеют адвоката. На прошлой неделе Houston Public Media направила репортера в четыре различных суда, чтобы наблюдать около 100 случаев выселения, и обнаружила, что только один арендатор смог воспользоваться распоряжением CDC, чтобы заблокировать выселение.В Хьюстоне судьи не спрашивают домовладельцев, отправляли ли им арендаторы декларации CDC. Многие арендаторы, участвующие в делах о выселении, не знают о своих правах в соответствии с постановлением CDC, и судьи не спрашивают их об этом.

Корпоративные арендодатели, включая частные инвестиционные компании, подали более 1500 исков о выселении в крупных округах Аризоны, Джорджии, Флориды, Теннесси и Техаса с тех пор, как CDC объявил о введении моратория, по данным группы сторонников проекта Private Equity Stakeholder Project. .

Обновлено: 25 сентября

Несмотря на мораторий CDC на выселение, Брэнди Родригес и ее семеро детей покидают свой дом в Хьюстоне. Несколько недель назад Родригес получила уведомление о выселении, в котором говорилось, что она должна 4500 долларов. «Чем дольше я останусь здесь, тем больше у меня будет в долгах», — сказал Родригес. Родригес пытался обратиться за помощью в аренде, но сайт не работал.

Чтобы участвовать в программе помощи по аренде в Хьюстоне, арендодатели должны подать заявление вместе с арендаторами.Мэр Сильвестр Тернер рекомендовал арендаторам подавать заявление независимо от того, подавал ли их домовладелец.

Обновлено: 18 сентября

С тех пор, как в середине мая на уровне штата закончился мораторий на выселение, в Форт-Уэрте было подано более 2000 дел о выселении, а в Хьюстоне — более 6400. В Остине, на который распространяется мораторий на выселение округа Трэвис, с середины мая было подано 226 дел.

Обновлено: 3 сентября

Хильда Рамирес говорит, что она никогда не пропускала арендную плату.Даже когда началась пандемия, и она не могла два месяца работать на кухне в ресторане в Хьюстоне, ей удалось собрать достаточно денег от своих братьев и сестер, чтобы заплатить за свою квартиру с двумя спальнями в Галфтоне. На прошлой неделе Рамирес получила письмо от управляющей компании, в котором говорилось, что она должна более 2000 долларов, включая штрафы за просрочку платежа, и что она должна уйти. В четверг к ней в квартиру пришли сотрудники из здания. В 5-м участке округа Харрис около 100 человек на прошлой неделе протестовали против выселения в мировом суде Рассе Риджуэй, который является одним из двух судей судебного округа.Суд Риджуэя планирует больше выселений и рассматривает дела иммигрантских кварталов, таких как Гулфтон. Согласно многочисленным сообщениям, почти 40% жителей Хьюстона не смогли выплатить арендную плату или ипотеку к 30 июля. К июню округ Харрис начал процедуру выселения в отношении невыплаченной арендной платы на сумму почти 29 миллионов долларов. Мировые судьи осуществляют судебное разбирательство по делу о выселении в округе Харрис, и, согласно сообщениям местных новостей, офисы принимают документы, обрабатывают их и разрешают выселения. По данным компании January Advisors из округа Харрис, штат Техас, отслеживание выселений, с 1 июня по 18 августа было подано 5 454 дела о выселении на сумму 10 453 562 долларов неоплаченной арендной платы.Только 3,14% ответчиков оказывали помощь адвокаты. 10 августа в округе Харрис наблюдался значительный всплеск заявок на выселение. 41 запрос о выселении был подан 7 августа, 117 — 8 октября, 201 — 11 августа и 120 — 17 августа. С марта в округе Трэвис, штат Техас, было зарегистрировано более 400 выселений. Согласно базе данных солидарности по выселению округа Трэвис, с 13 марта было подано 464 заявления о выселении, вынесено 107 судебных решений и назначено 9 слушаний. Согласно базе данных, с июня количество заявок на выселение снизилось.

Обновлено: 28 августа

С марта в округе Трэвис было зарегистрировано более 400 выселений, и генеральный прокурор Техаса Кен Пакстон говорит, что местные органы власти не должны останавливать или откладывать выселения из-за пандемии.

Утеряно свидетельство на право собственности: что делать

Виды правоустанавливающих документов на недвижимость

Украли документы на квартиру: что делать? Как восстановить документы на квартиру Украина.

Как восстановить свидетельство о праве собственности на квартиру Украина

Признаем право через суд: куда и к кому подавать иск

Как восстановить документы на приватизацию квартиры

Ордер на квартиру, что это такое?

Документы, заменяющие ордер на квартиру

Восстановление ордера

Как восстановить документы на недвижимость: газета Недвижимость

Восстановить можно любые документы

Алгоритм восстановления документов

1. Подать объявление в газету

2. Обратиться в ЦОН

Восстановление документа, заверенного нотариально

Восстановление копии решения суда

Регистрация дубликата

Где живешь, там и хозяин

Что делать при утере документов на жильё

Утерян ордер: помощь юриста, цены

Что происходит после слушания дела о выселении?

Нью-Джерси Департамент по делам сообщества

ИНФОРМАЦИЯ О ПРОГРАММАХ ЖИЛИЩНОЙ ПОМОЩИ

ПРОГРАММА ПРЕДОТВРАЩЕНИЯ БЕЗДОМНОСТИ

ПРЕДОТВРАЩЕНИЕ БЕЗДОМНОСТИ И БЫСТРЫЙ ПЕРЕСЕЛЕНИЕ

ГРАНТЫ CSBG

DCAid

Требуется ремонт | Закон об арендаторах штата Калифорния

Добро пожаловать в справочник Службы правовой помощи Оклахомы по бесплатной юридической помощи в Оклахоме.

Процесс выселения | Союз арендаторов

1) Уведомления о выселении

1a) Уведомление о четырнадцатидневной оплате или отпуске

1b) 10-дневное уведомление о соответствии или освобождении

1c) 3-дневное уведомление об отходах, неудобствах или незаконной деятельности

2) Вызов и жалоба

3) Требование об оплате или заявлении под присягой

4) Слушание с изложением причины

5) Заявление о реституции

Закон штата Нью-Йорк о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., часть III — ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Закон штата Нью-Йорк о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., часть III — ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

ЗАЛОГ И ПРЕДОПЛАЧЕННАЯ АРЕНДА ОГРАНИЧИВАЕТСЯ АРЕНДЫ НА ОДИН МЕСЯЦ

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПЕРЕДАЧА ПРОИЗВОДИТСЯ

ЧЕРНЫЕ СПИСКИ ЗАПРЕЩЕНЫ

; НОВЫЕ ВРЕМЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ МЕСЯЦА АРЕНДЫ

РАСШИРЕННЫЕ ЗАЩИТЫ АРЕНДАТОРОВ И ПОПРАВКИ К RPAPL УВЕЛИЧИВАЮТ ПАУЗЫ ДО, ВО ВРЕМЯ И ПОСЛЕ ПРОИЗВОДСТВА ВЫСЕЛЕНИЯ

I. Пауза в суде

II. Паузы в суде

III. Паузы при завершении процедуры выселения

ЖИЛЫЕ ЗЕМЕЛЬНИКИ ТЕПЕРЬ ОБЯЗАНЫ СМЯГЧИТЬ

ЗЕМЕЛЬНИКИ МОГУТ БЫТЬ МЕНЬШЕ ЖЕЛАЮТ ЗАСЕДАТЬ САДОВЫЕ СОРТА

СОТРУДНИЧЕСТВО: НЕЗАЩИЩЕННО ЗАЩИЩЕННЫЙ

Обновление о выселении | Национальная жилищная коалиция с низким доходом

Добавить комментарий Отменить ответ