Как узнать является ли человек собственником квартиры: Как проверить собственника квартиры перед покупкой: чек-лист

Содержание

Сами виноваты: девять глупостей, из-за которых люди теряют жилье

https://realty.ria.ru/20211021/kvartira-1755611906.html

Сами виноваты: девять глупостей, из-за которых люди теряют жилье

Сами виноваты: девять глупостей, из-за которых люди теряют жилье — Недвижимость РИА Новости, 21.10.2021

Сами виноваты: девять глупостей, из-за которых люди теряют жилье

Важность правовой грамотности эксперты подчеркивают регулярно, но это не меняет грустную картину: люди продолжают попадать в очень сложные ситуации и даже… Недвижимость РИА Новости, 21.10.2021

2021-10-21T16:26

практические советы – риа недвижимость

жилье

сделки

департамент городского имущества

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/150607/27/1506072727_0:329:5307:3314_1920x0_80_0_0_1255036800b8487c38ec81822e4260bd. jpg

Важность правовой грамотности эксперты подчеркивают регулярно, но это не меняет грустную картину: люди продолжают попадать в очень сложные ситуации и даже лишаются жилья просто из-за того, что не знали законов. Юристы рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость» о самых распространенных и рискованных ошибках, которые приводят к потере квартир из-за незнания законов и правовых рисков.Забыли вступить в наследствоСуть ошибки. Наследники по закону часто ошибочно полагают, что смерть родственников, например, кого-то из родителей или супруга, автоматически делает их собственниками имущества покойного. В результате этого заблуждения они не идут к нотариусу и не совершают необходимых действий для вступления в наследство.В чем риск. Обычно наследники, которые фактически приняли наследство, не сталкиваются с проблемами по оформлению своих прав, объясняет юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. Подтвердить свое право наследникам придется через суд. Они должны доказать факт принятия наследства. Это можно сделать, если представить подтверждение оплаты коммунальных платежей, проведение ремонта и несение других расходов. Обычно суды более снисходительны к наследникам первых очередей, уточняет она.Сложнее ситуация складывается для тех, кто фактически не принял наследство, продолжает Волкова. По заявлению наследника, пропустившего шестимесячный срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить его и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. К уважительным причинам чаще всего относят болезни и другие серьезные обстоятельства. Кроме того, свое незнание о смерти наследодателя тоже нужно оправдать – то, что вы не общались 10 лет, может быть воспринято судом негативно, отмечает юрист.»Не стоит забывать и о том, что существует понятие выморочного имущества: если срок принятия наследства существенно пропущен, то велик риск, что уполномоченные органы обратят внимание на «забытую» квартиру, и она перейдет в собственность муниципалитета, именно это и называется выморочным имуществом. В Москве таким уполномоченным органом является Департамент городского имущества, который ведет активную работу по выявлению выморочного имущества. В этом случае есть риск остаться без наследства, так что лучше оформлять его в срок», — подчеркивает Волкова.Как надо. Для того, чтобы получить наследство, наследники должны его принять в течение полугода со дня смерти наследодателя, напоминает партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ» Александр Латыев. Обычным способом принятия наследства является подача заявления нотариусу, однако возможно и фактические принятие — если наследник вступил во владение хоть какой-то частью имущества умершего человека. Если же наследник не живет в этой квартире, то и это еще не исключает фактического принятия наследства: дело в том, что наследник наследует не какие-то отдельные вещи из состава наследства, а всё наследство целиком. Если наследник вступает во владение хотя бы каким-то одним предметом из состава наследства, он принял все наследство. По этой причине, даже если наследник не жил в той же квартире, что и наследодатель, но пользовался в течение полугода после его смерти каким-то другим его имуществом — машиной, дачей, другой квартирой, велосипедом, телефоном, – он все равно вправе утверждать, что стал наследником. Однако в этом случае доказывание фактического вступления в наследство будет значительно сложнее, предупреждает Латыев.Подарки от банкротаСуть ошибки. Человек, имеющий много долгов, перед процедурой банкротства стремится «спрятать» от кредиторов часть имущества, передав его по договорам дарения или фиктивным сделкам доверенным лицам, чаще всего родственникам.В чем риск. В преддверии банкротства или при наличии решения об обращении взыскания на жилье подарить квартиру, за судьбу которой вы переживаете, это стратегия, которая не даст результата. Скорее всего, дело закончится тем, что сделки по дарению будут признаны недействительными по требованию заинтересованного лица. Затем будут применены последствия недействительности сделки, и на какое-то время имущество вернется к собственнику-должнику, но в дальнейшем оно будет реализовано с торгов в пользу кредиторов, рассказывает Волкова. Как надо. Распространенная ошибка граждан, которые избрали дарение в качества способа для сохранения своего имущества от обращения на него взыскания – это продолжение пользования им. Например, должник за 2 года до процедуры банкротства продал квартиру третьему лицу и продолжал ей пользоваться, в том числе оставался зарегистрированным там по постоянному месту жительства и продолжал получать корреспонденцию по этому адресу, объясняет юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Екатерина Замулина.Общий вывод юристов относительно случаев, когда ситуация уже дошла до банкротства, увы, безрадостен: большинство хитрых схем не работают, поскольку у судов есть обширная практика и опыт по выявлению хитростей должников, и сохранить жилье, не являющееся единственным, довольно сложно. Попытки же как-то спрятать его только настраивают судей и кредиторов против должника.Брак без договораСуть ошибки. Вступая в брак, люди не заключают брачный договор, поэтому в случае развода при отсутствии согласия в вопросе раздела имущества часто сталкиваются с тем, что жилье, которое один из супругов считал своим, приходится делить, поскольку оно было приобретено в браке и является совместно нажитым имуществом. В чем риск. Как правило, конфликты возникают там, где один из супругов внес большую часть средств или полностью оплатил покупку квартиры, в связи с чем полагает, что этот факт позволяет претендовать на нее целиком. Но при отсутствии брачного договора такое жилье все равно считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу.Как надо. Если брачный договор отсутствует, то небольшая возможность сохранить за собой жилье все-таки есть, отмечает Латыев.»В нашем праве действует так называемая «концепция трансформации», согласно которой средства, вырученные от продажи во время брака имущества, приобретенного до брака, также остаются в индивидуальной собственности того из супругов, которому принадлежало проданное имущество. А затем, если эти средства были во время брака вложены в приобретение нового объекта, то и он остается в индивидуальной собственности», — поясняет он.Таким образом оставить в своей индивидуальной собственности имущество, приобретенное в браке, один из супругов может, если докажет, что оно было полностью приобретено за счет средств, которые или были у него до свадьбы, или появились в результате реализации его добрачного имущества, например, прежней квартиры. Такое доказывание довольно сложно, но возможно, говорит Латыев.Поздно спохватилисьСуть ошибки. Люди, чьи имущественные права были нарушены, знают об этом, но не совершают действий, направленных на их защиту, то есть не обращаются в суд, и пропускают сроки, когда судебная защита была возможна. Характерный пример такой ошибки – отсутствие попыток отстоять свое право при приватизации квартиры.В чем риск. После пропуска процессуального срока, то есть времени, которое дается на обращение с суд после того, как человек узнал (или должен был узнать) о нарушении своих прав, попытки судиться уже невозможны. Даже если имеются все доказательства правоты пострадавшей стороны, пропуск срока обнуляет это право. По большинству имущественных споров речь идет о 3-5 лет.Как надо. Разумеется, самый простой «лайфхак» здесь – обратиться в суд до того, как сроки выйдут. Если этого не произошло, иногда есть и другие лазейки, обнадеживает Латыев.»При защите прав на недвижимость применяются довольно хитрые правила исковой давности. Если тот, кто считает, что его права нарушены, продолжает владеть спорным имуществом, то сроки исковой давности не текут вообще. Если же он не владеет этим имуществом, то исковая давность против него течет», — уточняет юрист.При этом под владением понимается не какая-то регистрация или получение документов. Владение – это сугубо фактическое положение: доступ к имуществу и возможность исключать нахождение в нем (если речь идет об объекте недвижимости) других лиц, продолжает он. В случае с квартирой наиболее явным показателем владения ею является наличие у человека ключей (разумеется, работающих). Ключ позволяет ему входить в нее и, заперев, не пускать в нее других. Грубо говоря, до тех по пока ключ сохраняется и пока замок, к которому он подходит, не сменен, сроки давности для обладателя ключа не текут. Если же затем кто-то поменяет замок, отберет у него ключ или иным образом лишит физического доступа к помещению, то только с этого момента потекут сроки давности, добавляет эксперт.Не живу – ничего не долженСуть ошибки. Распространенное заблуждение заключается в том, что собственники, которые не проживают в принадлежащей им полностью или частично квартире, считают, что не должны оплачивать коммунальные платежи, а иногда и налоги.В чем риск. Незнание всех особенностей начисления и взимания платы за жилищные и коммунальные услуги часто становится причиной споров между собственником с одной стороны, и управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) или ресурсоснабжающей организацией – с другой, объясняет ведущий юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Алексей Николаев. Неправильная оценка ситуации в подавляющем большинстве случаев влечет для собственника дополнительные затраты, в частности, из-за необходимости уплаты пени, которые начисляются в связи с просрочкой оплаты коммунальных платежей.В случае злостной неоплаты собственнику грозит только взыскание в рамках исполнительного производства. Взыскание в первую очередь будет обращено на денежные средства должника, и только в случае их нехватки оно может перейти и на квартиру должника. Важное условие – эта квартира не является единственным жильем должника, напоминает Волкова.Как надо. Имущественные налоги, в том числе налог на недвижимость, уплачиваются за сам факт нахождения имущества в собственности налогоплательщика и никак не связаны с пользованием имуществом. Поэтому проживание или непроживание в нем никакого значения не имеет – налоги нужно платить, добавляет Латыев.Что же касается коммунальных платежей, то стоит учитывать два момента: во-первых, отсутствие потребления не освобождает от обязанности сдавать показания приборов учета (сейчас появились приборы, которые сами передают показания в электронном виде, но их пока что явное меньшинство), продолжает он. Если данные, даже нулевые, не сдавать, то по прошествии некоторого времени будут производиться начисления по формуле, связанной с прежним средним расходом. Во-вторых, следует учитывать общедомовое потребление (отопление и освещение лестничных клеток, подъездов, эксплуатация лифта). Оно раскладывается на всех собственников пропорционально площадям их помещений и начисляется, даже если человек не пользуется имуществом. Эти расходы необходимо оплачивать, даже если в квартире никто не живет. Если же приборов учета нет, то начисления будут производиться по нормативам, и их невозможно оспорить под предлогом того, что в квартире никто не жил.Незаконная перепланировкаСуть ошибки. Делая перепланировку в квартире, собственники не затрудняют себя ее согласованием. Это будет нарушением даже в том случае, когда сделанные изменения формально не нарушают правил: пока перепланировка не согласована, она считается незаконной.В чем риск. Их несколько. Прежде всего, наличие неузаконенной перепланировки снижает ликвидность квартиры, так как ее сложно продать ипотечнику: при составлении оценочного альбома специалист обязательно укажет этот факт. Кроме того, за неузаконенную перепланировку предусмотрен штраф, а в некоторых случаях – еще и обязанность за свой счет вернуть квартиру в изначальное состояние. В самом же крайнем случае, если собственник упорствует и не возвращает квартиру в должное состояние, ему грозит выселение. Выселение – это крайняя мера ответственности за незаконную перепланировку, и она редко применяется на практике, отмечает Волкова. Статья 29 ЖК РФ устанавливает, что факт самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может привести к выселению, только если это будет нарушать права и законные интересы других граждан либо создавать угрозу их жизни и здоровью.»Но не будем забывать, что нельзя так просто выселить за незаконную перепланировку. Компетентный орган обязан установить срок, в который собственник должен привести помещение в нормальное состояние. Лишь при его бездействии квартира может быть продана с публичных торгов, хотя подобные случаи крайне редки», — поясняет она.Как надо. Единственно верная стратегия поведения в случае с перепланировкой – это выполнять, получив согласование, или хотя бы узаконить, если она уже сделана и не нарушает требований, подчеркивает эксперт.Притворное дарениеСуть ошибки. Собственники передают квартиру или ее часть (долю) по договору дарения, хотя в действительности имела место купля-продажа. Чаще всего такие сделки совершаются с долями, чтобы обойти требование о преимущественном праве на выкуп, которым обладают владельцы других долей.В чем риск. Приобретатель серьезно рискует в случае признания договора недействительным или его расторжения по любым основаниям, особенно по основанию, связанному с банкротством, объясняет Латыев. На этом фоне риски «продавца-дарителя» намного ниже. Однако если покупатель все же озаботился получением документального подтверждения того, что деньги он передавал или же и вовсе деньги уплачивались безналичным путем, то это может породить проблемы и для такого продавца. Здесь уже покупатель, если он окажется недобросовестным, может заявить, что квартира им получена в дар, а платежи никак вообще с ней не связаны, а представляют собой сумму займа, подлежащую возврату. В этой ситуации продавцу придется доказывать, что в действительности-то имелась в виду продажа недвижимости, и именно за нее были получены деньги, добавляет он.Как надо. Опрошенные эксперты сходятся на том, что правильный вариант – это заключение сделки в той форме, которая соответствует ее сути. То есть дарение должно быть исключительно безвозмездным, а при купле-продажи нужно заключать соответствующий договор.Покупка непроверенных квартирСуть ошибки. Приобретая квартиру на вторичном рынке, люди не выясняют ее историю, наличие обременений и другие возможные нюансы.В чем риск. Такой подход впоследствии ведет к расторжению договора, потере квартиры, а часто и к невозможности вернуть потраченные на нее деньги, отмечают все опрошенные собеседник РИА Недвижимость.Так, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, существует риск появления новых наследников. А это автоматически ведет к перераспределению наследственной массы и, как следствие, к оспариванию договора купли-продажи квартиры. Следует обратить особое внимание на ситуацию, когда полученную в наследство квартиру продают практически сразу после ее регистрации, объясняет юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Кирилл Гутников.Другим распространенным случаем является оспаривание сделок по основаниям, указанным в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Речь, например, идет о неравноценном встречном исполнении (то есть сделках с занижением цены), причинении вреда имущественным правам кредиторов, а также совершении сделки с предпочтением (когда сделка совершается в интересах одного, а не всех кредиторов). Общим критерием для всех этих оснований становится момент возникновения неплатежеспособности должника как точка отсчета для возможного оспаривания сделки, продолжает он.Как надо. Чтобы вашу сделку по купли-продаже квартиры не признали недействительной, необходимо придерживаться нескольких несложных правил при проверке контрагента и объекта недвижимости, советует Гутников. Во-первых, нужно исключить заключение договоров с несовершеннолетними или людьми в преклонном возрасте, так как риск оспаривания в таких случаях многократно возрастает. Во-вторых, нужно проверить все документы, представленные продавцом, а также уточнить, не идут ли в отношении продавца дела в суде, исполнительные производства и т.п. В-третьих, нужно правильно оформить договор купли-продажи, в идеале с этим вопросом необходимо обратиться к юристу и к нотариусу. Все эти действия должен совершить именно покупатель для того, чтобы в случае возможного оспаривания суду было предельно ясно, что покупатель является «добросовестным».Задолженность по ипотекеСуть ошибки. Купив квартиру в ипотеку, люди не всегда верно оценивают свои возможности по выплате кредита или же их жизненные обстоятельства существенно меняются. Обнаружив, что платежи стали непосильными, заемщики не обращаются вовремя в банк за ипотечными каникулами или реструктуризацией кредита и доводят ситуацию до пропуска платежей.В чем риск. У банка есть право обратить взыскание (то есть забрать) на заложенную квартиру в случае, если просрочка платежей достигла трех месяцев, напоминает Волкова. При этом жилье может быть и единственным – в случае с ипотекой иммунитет не действует.»Конечно, банк не может сделать это произвольно, а только в случае, если заемщик регулярно нарушает условия кредитного договора. В такой ситуации ни несовершеннолетние дети, ни инвалиды в семье не «спасут» от выселения из ипотечной квартиры, кредит по которой не погашен», — подчеркивает она. Как надо. Юристы солидарны во мнении, что лучшим решением будет обращение в банк сразу после того, как финансовое положение начало ухудшаться.

https://realty.ria.ru/20200917/nasledstvo-1577393692.html

https://realty.ria.ru/20210914/bankrotstvo-1750022614.html

https://realty.ria.ru/20170309/408415959.html

https://realty.ria.ru/20210630/sudy-1739226284.html

https://realty.ria.ru/directly_questions/20210526/zhkkh-1734290310.html

https://ria.ru/20211007/pereplanirovka-1753393039.html

https://realty.ria.ru/20210415/kvartira-1728408434.html

https://realty.ria.ru/20191113/1560103372.html

https://realty.ria.ru/20200325/1569135297.html

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/150607/27/1506072727_226:0:5082:3642_1920x0_80_0_0_0c7caea26105a50de57dba246debe29d.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

практические советы – риа недвижимость, жилье, сделки, департамент городского имущества, россия

Забыли вступить в наследство

Суть ошибки. Наследники по закону часто ошибочно полагают, что смерть родственников, например, кого-то из родителей или супруга, автоматически делает их собственниками имущества покойного. В результате этого заблуждения они не идут к нотариусу и не совершают необходимых действий для вступления в наследство.

В чем риск. Обычно наследники, которые фактически приняли наследство, не сталкиваются с проблемами по оформлению своих прав, объясняет юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. Подтвердить свое право наследникам придется через суд. Они должны доказать факт принятия наследства. Это можно сделать, если представить подтверждение оплаты коммунальных платежей, проведение ремонта и несение других расходов. Обычно суды более снисходительны к наследникам первых очередей, уточняет она.

Сложнее ситуация складывается для тех, кто фактически не принял наследство, продолжает Волкова. По заявлению наследника, пропустившего шестимесячный срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить его и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. К уважительным причинам чаще всего относят болезни и другие серьезные обстоятельства. Кроме того, свое незнание о смерти наследодателя тоже нужно оправдать – то, что вы не общались 10 лет, может быть воспринято судом негативно, отмечает юрист.

17 сентября 2020, 16:14

Последний шанс обделенных: как бороться за наследство»Не стоит забывать и о том, что существует понятие выморочного имущества: если срок принятия наследства существенно пропущен, то велик риск, что уполномоченные органы обратят внимание на «забытую» квартиру, и она перейдет в собственность муниципалитета, именно это и называется выморочным имуществом.

В Москве таким уполномоченным органом является Департамент городского имущества, который ведет активную работу по выявлению выморочного имущества. В этом случае есть риск остаться без наследства, так что лучше оформлять его в срок», — подчеркивает Волкова.

Как надо. Для того, чтобы получить наследство, наследники должны его принять в течение полугода со дня смерти наследодателя, напоминает партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ» Александр Латыев. Обычным способом принятия наследства является подача заявления нотариусу, однако возможно и фактические принятие — если наследник вступил во владение хоть какой-то частью имущества умершего человека. Если же наследник не живет в этой квартире, то и это еще не исключает фактического принятия наследства: дело в том, что наследник наследует не какие-то отдельные вещи из состава наследства, а всё наследство целиком. Если наследник вступает во владение хотя бы каким-то одним предметом из состава наследства, он принял все наследство. По этой причине, даже если наследник не жил в той же квартире, что и наследодатель, но пользовался в течение полугода после его смерти каким-то другим его имуществом — машиной, дачей, другой квартирой, велосипедом, телефоном, – он все равно вправе утверждать, что стал наследником. Однако в этом случае доказывание фактического вступления в наследство будет значительно сложнее, предупреждает Латыев.

Подарки от банкрота

Суть ошибки. Человек, имеющий много долгов, перед процедурой банкротства стремится «спрятать» от кредиторов часть имущества, передав его по договорам дарения или фиктивным сделкам доверенным лицам, чаще всего родственникам.

В чем риск. В преддверии банкротства или при наличии решения об обращении взыскания на жилье подарить квартиру, за судьбу которой вы переживаете, это стратегия, которая не даст результата. Скорее всего, дело закончится тем, что сделки по дарению будут признаны недействительными по требованию заинтересованного лица. Затем будут применены последствия недействительности сделки, и на какое-то время имущество вернется к собственнику-должнику, но в дальнейшем оно будет реализовано с торгов в пользу кредиторов, рассказывает Волкова.

14 сентября 2021, 15:16

Банкротство под ключ: как потерять жилье и заплатить за это

Как надо. Распространенная ошибка граждан, которые избрали дарение в качества способа для сохранения своего имущества от обращения на него взыскания – это продолжение пользования им. Например, должник за 2 года до процедуры банкротства продал квартиру третьему лицу и продолжал ей пользоваться, в том числе оставался зарегистрированным там по постоянному месту жительства и продолжал получать корреспонденцию по этому адресу, объясняет юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Екатерина Замулина.

Общий вывод юристов относительно случаев, когда ситуация уже дошла до банкротства, увы, безрадостен: большинство хитрых схем не работают, поскольку у судов есть обширная практика и опыт по выявлению хитростей должников, и сохранить жилье, не являющееся единственным, довольно сложно. Попытки же как-то спрятать его только настраивают судей и кредиторов против должника.

Брак без договора

Суть ошибки. Вступая в брак, люди не заключают брачный договор, поэтому в случае развода при отсутствии согласия в вопросе раздела имущества часто сталкиваются с тем, что жилье, которое один из супругов считал своим, приходится делить, поскольку оно было приобретено в браке и является совместно нажитым имуществом.

В чем риск. Как правило, конфликты возникают там, где один из супругов внес большую часть средств или полностью оплатил покупку квартиры, в связи с чем полагает, что этот факт позволяет претендовать на нее целиком. Но при отсутствии брачного договора такое жилье все равно считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу.

Как надо. Если брачный договор отсутствует, то небольшая возможность сохранить за собой жилье все-таки есть, отмечает Латыев.

«В нашем праве действует так называемая «концепция трансформации», согласно которой средства, вырученные от продажи во время брака имущества, приобретенного до брака, также остаются в индивидуальной собственности того из супругов, которому принадлежало проданное имущество. А затем, если эти средства были во время брака вложены в приобретение нового объекта, то и он остается в индивидуальной собственности», — поясняет он.

9 марта 2017, 11:23Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуютКак оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?Сохранить свои квадратные метры в браке, как ни странно, гораздо проще, чем сохранить сам брак. Для этого нужно правильно зарегистрировать имущественные отношения. Нотариус города Москвы Наталия Сергеева напомнила читателям сайта «РИА Недвижимость» обо всех тонкостях оформления брачного договора.

Таким образом оставить в своей индивидуальной собственности имущество, приобретенное в браке, один из супругов может, если докажет, что оно было полностью приобретено за счет средств, которые или были у него до свадьбы, или появились в результате реализации его добрачного имущества, например, прежней квартиры. Такое доказывание довольно сложно, но возможно, говорит Латыев.

Поздно спохватились

Суть ошибки. Люди, чьи имущественные права были нарушены, знают об этом, но не совершают действий, направленных на их защиту, то есть не обращаются в суд, и пропускают сроки, когда судебная защита была возможна. Характерный пример такой ошибки – отсутствие попыток отстоять свое право при приватизации квартиры.

В чем риск. После пропуска процессуального срока, то есть времени, которое дается на обращение с суд после того, как человек узнал (или должен был узнать) о нарушении своих прав, попытки судиться уже невозможны. Даже если имеются все доказательства правоты пострадавшей стороны, пропуск срока обнуляет это право. По большинству имущественных споров речь идет о 3-5 лет.

Как надо. Разумеется, самый простой «лайфхак» здесь – обратиться в суд до того, как сроки выйдут. Если этого не произошло, иногда есть и другие лазейки, обнадеживает Латыев.

30 июня 2021, 14:51

Судный день: глупые ошибки, из-за которых люди проигрывают в судах

«При защите прав на недвижимость применяются довольно хитрые правила исковой давности. Если тот, кто считает, что его права нарушены, продолжает владеть спорным имуществом, то сроки исковой давности не текут вообще. Если же он не владеет этим имуществом, то исковая давность против него течет», — уточняет юрист.

При этом под владением понимается не какая-то регистрация или получение документов. Владение – это сугубо фактическое положение: доступ к имуществу и возможность исключать нахождение в нем (если речь идет об объекте недвижимости) других лиц, продолжает он. В случае с квартирой наиболее явным показателем владения ею является наличие у человека ключей (разумеется, работающих). Ключ позволяет ему входить в нее и, заперев, не пускать в нее других. Грубо говоря, до тех по пока ключ сохраняется и пока замок, к которому он подходит, не сменен, сроки давности для обладателя ключа не текут. Если же затем кто-то поменяет замок, отберет у него ключ или иным образом лишит физического доступа к помещению, то только с этого момента потекут сроки давности, добавляет эксперт.

Не живу – ничего не должен

Суть ошибки. Распространенное заблуждение заключается в том, что собственники, которые не проживают в принадлежащей им полностью или частично квартире, считают, что не должны оплачивать коммунальные платежи, а иногда и налоги.

В чем риск. Незнание всех особенностей начисления и взимания платы за жилищные и коммунальные услуги часто становится причиной споров между собственником с одной стороны, и управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) или ресурсоснабжающей организацией – с другой, объясняет ведущий юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Алексей Николаев. Неправильная оценка ситуации в подавляющем большинстве случаев влечет для собственника дополнительные затраты, в частности, из-за необходимости уплаты пени, которые начисляются в связи с просрочкой оплаты коммунальных платежей.

26 мая 2021, 16:53Вопрос-ответ – РИА НедвижимостьНужно ли платить за ЖКХ в квартире, в которой не живешь, но владеешь ею?

В случае злостной неоплаты собственнику грозит только взыскание в рамках исполнительного производства. Взыскание в первую очередь будет обращено на денежные средства должника, и только в случае их нехватки оно может перейти и на квартиру должника. Важное условие – эта квартира не является единственным жильем должника, напоминает Волкова.

Как надо. Имущественные налоги, в том числе налог на недвижимость, уплачиваются за сам факт нахождения имущества в собственности налогоплательщика и никак не связаны с пользованием имуществом. Поэтому проживание или непроживание в нем никакого значения не имеет – налоги нужно платить, добавляет Латыев.

Что же касается коммунальных платежей, то стоит учитывать два момента: во-первых, отсутствие потребления не освобождает от обязанности сдавать показания приборов учета (сейчас появились приборы, которые сами передают показания в электронном виде, но их пока что явное меньшинство), продолжает он. Если данные, даже нулевые, не сдавать, то по прошествии некоторого времени будут производиться начисления по формуле, связанной с прежним средним расходом. Во-вторых, следует учитывать общедомовое потребление (отопление и освещение лестничных клеток, подъездов, эксплуатация лифта). Оно раскладывается на всех собственников пропорционально площадям их помещений и начисляется, даже если человек не пользуется имуществом. Эти расходы необходимо оплачивать, даже если в квартире никто не живет. Если же приборов учета нет, то начисления будут производиться по нормативам, и их невозможно оспорить под предлогом того, что в квартире никто не жил.

Незаконная перепланировка

Суть ошибки. Делая перепланировку в квартире, собственники не затрудняют себя ее согласованием. Это будет нарушением даже в том случае, когда сделанные изменения формально не нарушают правил: пока перепланировка не согласована, она считается незаконной.

В чем риск. Их несколько. Прежде всего, наличие неузаконенной перепланировки снижает ликвидность квартиры, так как ее сложно продать ипотечнику: при составлении оценочного альбома специалист обязательно укажет этот факт. Кроме того, за неузаконенную перепланировку предусмотрен штраф, а в некоторых случаях – еще и обязанность за свой счет вернуть квартиру в изначальное состояние. В самом же крайнем случае, если собственник упорствует и не возвращает квартиру в должное состояние, ему грозит выселение.

7 октября 2021, 11:20

Все, что нужно знать о перепланировке квартиры: советы экспертовВыселение – это крайняя мера ответственности за незаконную перепланировку, и она редко применяется на практике, отмечает Волкова. Статья 29 ЖК РФ устанавливает, что факт самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может привести к выселению, только если это будет нарушать права и законные интересы других граждан либо создавать угрозу их жизни и здоровью.

«Но не будем забывать, что нельзя так просто выселить за незаконную перепланировку. Компетентный орган обязан установить срок, в который собственник должен привести помещение в нормальное состояние. Лишь при его бездействии квартира может быть продана с публичных торгов, хотя подобные случаи крайне редки», — поясняет она.

Как надо. Единственно верная стратегия поведения в случае с перепланировкой – это выполнять, получив согласование, или хотя бы узаконить, если она уже сделана и не нарушает требований, подчеркивает эксперт.

Притворное дарение

Суть ошибки. Собственники передают квартиру или ее часть (долю) по договору дарения, хотя в действительности имела место купля-продажа. Чаще всего такие сделки совершаются с долями, чтобы обойти требование о преимущественном праве на выкуп, которым обладают владельцы других долей.

15 апреля 2021, 14:53

Нет, нельзя! Почему дарение квартиры выйдет вам боком

В чем риск. Приобретатель серьезно рискует в случае признания договора недействительным или его расторжения по любым основаниям, особенно по основанию, связанному с банкротством, объясняет Латыев. На этом фоне риски «продавца-дарителя» намного ниже. Однако если покупатель все же озаботился получением документального подтверждения того, что деньги он передавал или же и вовсе деньги уплачивались безналичным путем, то это может породить проблемы и для такого продавца. Здесь уже покупатель, если он окажется недобросовестным, может заявить, что квартира им получена в дар, а платежи никак вообще с ней не связаны, а представляют собой сумму займа, подлежащую возврату. В этой ситуации продавцу придется доказывать, что в действительности-то имелась в виду продажа недвижимости, и именно за нее были получены деньги, добавляет он.

Как надо. Опрошенные эксперты сходятся на том, что правильный вариант – это заключение сделки в той форме, которая соответствует ее сути. То есть дарение должно быть исключительно безвозмездным, а при купле-продажи нужно заключать соответствующий договор.

Покупка непроверенных квартир

Суть ошибки. Приобретая квартиру на вторичном рынке, люди не выясняют ее историю, наличие обременений и другие возможные нюансы.

В чем риск. Такой подход впоследствии ведет к расторжению договора, потере квартиры, а часто и к невозможности вернуть потраченные на нее деньги, отмечают все опрошенные собеседник РИА Недвижимость.

Так, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, существует риск появления новых наследников. А это автоматически ведет к перераспределению наследственной массы и, как следствие, к оспариванию договора купли-продажи квартиры. Следует обратить особое внимание на ситуацию, когда полученную в наследство квартиру продают практически сразу после ее регистрации, объясняет юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Кирилл Гутников.

Другим распространенным случаем является оспаривание сделок по основаниям, указанным в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Речь, например, идет о неравноценном встречном исполнении (то есть сделках с занижением цены), причинении вреда имущественным правам кредиторов, а также совершении сделки с предпочтением (когда сделка совершается в интересах одного, а не всех кредиторов). Общим критерием для всех этих оснований становится момент возникновения неплатежеспособности должника как точка отсчета для возможного оспаривания сделки, продолжает он.

13 ноября 2019, 10:45Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуютПродажный хоррорСтрашная сказка для покупателей и продавцов жилья

Как надо. Чтобы вашу сделку по купли-продаже квартиры не признали недействительной, необходимо придерживаться нескольких несложных правил при проверке контрагента и объекта недвижимости, советует Гутников. Во-первых, нужно исключить заключение договоров с несовершеннолетними или людьми в преклонном возрасте, так как риск оспаривания в таких случаях многократно возрастает. Во-вторых, нужно проверить все документы, представленные продавцом, а также уточнить, не идут ли в отношении продавца дела в суде, исполнительные производства и т.п. В-третьих, нужно правильно оформить договор купли-продажи, в идеале с этим вопросом необходимо обратиться к юристу и к нотариусу. Все эти действия должен совершить именно покупатель для того, чтобы в случае возможного оспаривания суду было предельно ясно, что покупатель является «добросовестным».

Задолженность по ипотеке

Суть ошибки. Купив квартиру в ипотеку, люди не всегда верно оценивают свои возможности по выплате кредита или же их жизненные обстоятельства существенно меняются. Обнаружив, что платежи стали непосильными, заемщики не обращаются вовремя в банк за ипотечными каникулами или реструктуризацией кредита и доводят ситуацию до пропуска платежей.

В чем риск. У банка есть право обратить взыскание (то есть забрать) на заложенную квартиру в случае, если просрочка платежей достигла трех месяцев, напоминает Волкова. При этом жилье может быть и единственным – в случае с ипотекой иммунитет не действует.

25 марта 2020, 15:44Распространение коронавирусаКак получить ипотечные каникулы из-за коронавирусаЦентробанк рекомендовал кредитным организациям предоставлять внеочередные ипотечные каникулы для заемщиков, заразившихся коронавирусом. Сайт «РИА Недвижимость» напоминает своим читателям, как воспользоваться этим инструментом.

«Конечно, банк не может сделать это произвольно, а только в случае, если заемщик регулярно нарушает условия кредитного договора. В такой ситуации ни несовершеннолетние дети, ни инвалиды в семье не «спасут» от выселения из ипотечной квартиры, кредит по которой не погашен», — подчеркивает она.

Как надо. Юристы солидарны во мнении, что лучшим решением будет обращение в банк сразу после того, как финансовое положение начало ухудшаться.

ЖК РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении / КонсультантПлюс

ЖК РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 31 ЖК РФ

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент приватизации равные права с собственником, если иное не установлено законом или договором (ФЗ от 29. 12.2004 N 189-ФЗ).

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи.

7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Открыть полный текст документа

Узнать собственника квартиры в 2020 году -по адресу бесплатно онлайн, по кадастровому номеру, на Госуслугах, через Росреестр, информацию

Чтобы узнать собственника квартиры, вовсе не обязательно обращаться к юристам. Это можно легко сделать самостоятельно разными способами, часть из которых полностью бесплатна.

Когда могут понадобиться личные сведения

Информация о владельце квартиры чаще необходима в случаях:

Когда с этой квартирой планируется совершать какие-либо сделки: ее приобретение или съем. В этом случае покупателю или арендатору важно, чтобы оформлял все документы и получал деньги именно собственник жилья, а не постороннее лицо.
Другая ситуация – проблемы с проживающими в квартире людьми. К примеру, по их вине произошло затопление помещений ниже, или они нарушают общественный порядок. Обращаясь в полицию или суд, в качестве ответчика необходимо указывать именно собственника проблемного жилья.

Где можно получить информацию о владельце недвижимости

1. Управляющая компания. Первая инстанция, где владеют всеми данными о собственнике недвижимости и прописанных там людях – обслуживающая данный дом организация. В обыденной речи ее часто называют ЖЭК или домоуправление, но юридически верным наименованием будет управляющая компания. Именно УК с 2005 г. принадлежит право на техническое и санитарное содержание многоквартирных жилых помещений.

Однако располагая такой информацией, в УК вовсе не обязаны ее раскрывать. Теоретически при весомой причине обращения они все же могут предоставить устные данные о собственнике, но справкой или каким-то еще официальным документом подкрепить это попросту не имеют права.

2. БТИ (бюро технической инвентаризации)

также известен собственник квартиры, но предоставить эту информацию они могут только по официальному запросу из суда, либо от полиции.

В налоговой инспекции могут помочь и без него, но только если данные о владельце нужны по очень серьезному поводу.

3. При планируемых сделках с недвижимостью узнать собственника данной квартиры также можно через нотариальную контору. Нотариус, в отличие от рядового гражданина, имеет право по служебной необходимости выяснять все данные о владельце жилого помещения у различных государственных структур.

4. Единственное учреждение, где любой гражданин России всегда может законно получить данные о собственнике квартиры с возможностью получения документального подтверждения на бумажном носителе – Росреестр. Эта организация содержит единый реестр сведений о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо ФИО владельца жилья по запросу в Росреестр возможно узнать и другую полезную информацию – наличие каких-либо обременений у этой недвижимости.

Важная деталь: всеми описанными выше способами реально узнать только фамилию, имя и отчество владельца жилья, реже его контактные данные. Паспортные данные и прочую аналогичную информацию без запроса со стороны правоохранительных органов никто раскрывать не станет.

Как узнать собственника квартиры онлайн

Большинство описанных выше способов потребуют от человека личных визитов в то или иное учреждение. Можно ли этого избежать, если на хождение по инстанциям нет времени и желания? Да, получить данные о собственнике определенной квартиры можно и в режиме онлайн – то есть через Интернет.

По кадастровому номеру

Кадастровый номер – это уникальный цифровой идентификатор объекта недвижимости. Зная его, можно выяснить многие данные об определенном объекте, но для получения информации о собственнике одного его недостаточно.

Хотя в сети можно встретить инструкции, как узнать кто собственник квартиры только по кадастровому номеру с помощью сторонних сервисов – все описываемые ими сайты предоставляют недостоверные данные, используя устаревшие базы данных или вовсе не имея даже их.

Имея кадастровый номер, и выяснив с его помощью адрес, данные о собственнике можно получить в Росреестре, но об этом более подробно далее.

По адресу

Зная точное расположение нужной квартиры, узнать ее собственника можно из выписки ЕГРН (ранее называлась ЕГРП). Обратиться за получением этих данных можно через сайт Росреестра:

услуга платная и требует введения некоторых личных данных о самом заявителе;
размер госпошлины зависит от формы выдачи документа (электронная, либо бумажная) — как подать заявку, будет рассказано в конце статьи.

Бесплатно

Получение достоверных данных о владельце квартиры по адресу или другим данным в режиме онлайн бесплатно невозможно:

Сайты, принадлежащие государственным структурам, предоставляют эту информацию при условии оплаты небольшой госпошлины.
Всевозможные сторонние ресурсы точной и правдивой информацией располагать не могут, к тому же могут использоваться злоумышленниками для взлома и заражения компьютеров тех, кто решил ими воспользоваться.

Без оплаты можно попробовать узнать все нужные данные оффлайн:

к примеру, у соседей;
еще один реальный, но не всегда выполнимый способ – каким-то образом получить доступ к платежкам за коммунальные услуги: на них, как правило, ФИО собственника (или одного из собственников, если их несколько) указывается.

Через Росреестр

Порядок действий:

На сайте организации выбрать раздел «Государственные услуги».
Перейти в пункт «Получение сведений из ЕГРН».
Выбрать нужный тип выписки ЕГРН.
Заполнить данные о квартире. Обязательным является только ее адрес, кадастровый или условный номер указывается по желанию, если он известен пользователю. Кстати, узнать кадастровый номер по адресу можно на том же сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Выбрать способ получения выписки – электронным документом на e-mail, письмом по почте либо у сотрудников территориального отдела организации. Какой способ выбрать – зависит от ситуации, поскольку не все государственные органы принимают электронную версию документа.
При выборе электронной выписки – указать свой адрес электронной почты.
Заполнить данные о себе.
Оплатить госпошлину с банковской карты, либо электронных платежных систем.
Ожидать получения документа. Электронную выписку обязаны отправить в течение 3 рабочих дней, подготовить бумажный документ для выдачи в филиале Росреестра – в течение максимум 13 дней. Срок ожидания документа по почте зависит только от скорости ее работы.

Размер госпошлины:

для выписки на бумажном носителе – 400 руб. для физических лиц и 1100 руб. для юридических;
для электронного документа – 250 руб. для физических лиц, 500 руб. для юридических.

При подаче запроса физическим лицам потребуется только их паспорт. Гражданину, действующему от имени юридического лица, потребуется представить подтверждающие это право документы.

На Госуслугах

Портал Госуслуг не предоставляет возможности подать заявку на получение выписки из ЕГРН, для совершения этих действий он переправляет на сайт Росреестра. Однако данный ресурс тоже может быть полезен пользователю, поскольку там собрана вся информация, которая только может понадобиться при заказе этой выписки:

способы подачи заявки;
стоимость;
необходимые документы и прочее.

Видео-инструкция

Часто задаваемые вопросы | Электронное правительство Республики Казахстан

Регистрация в Мобильном правительстве БМГ доступна через ПЭП и EGOV MOBILE.
При регистрации необходимо указать номер мобильного телефона.

Регистрация через портал:
Для регистрации своего номера телефона в БМГ, нужно:

Зайти на портал eGov.kz;
Авторизоваться при помощи ЭЦП;
Пройти в Личный Кабинет;
Указать или изменить ваш номер телефона(Необходимо нажать на карандаш редактировать и внести номер телефона).
Подтвердить и подписав при помощи ЭЦП.

После, ваш номер будет автоматически внесен/изменён в Базу мобильных граждан.

Внимание: для регистрации номера телефона наличие ЭЦП обязательно!

Регистрацию на Портале электронного правительства (egov.kz)+ ЭЦП+ БМГ

В мобильном приложении eGov mobile упрощена регистрация нового пользователя.

Регистрация именно для пользователей, которые первый раз зарегистрировались на егове, если пользователь уже зарегистрирован, то само приложения выдаст только ЭЦП, если пользователь не зарегистрирован в БМГ, то приложение само зарегистрирует в БМГ.

Пройдя биометрическую идентификацию личности, вы одномоментно получите:

ЭЦП
регистрацию в Базе мобильных граждан (БМГ)
регистрацию на Портале электронного правительства (egov.kz).

Для этого:

На странице авторизации нажмите на кнопку «Зарегистрироваться».
Откроется сервис биометрической идентификации — Digital id, введите номер телефона, проверочный код из смс, пройдите регистрацию в Digital id.
Пройдите видео идентификацию и разрешите доступ eGov mobile к данным уд.личности и номеру телефона.
После успешного подтверждения личности, требуется ответить на проверочные вопросы. Далее нажмите на кнопку «Продолжить».
Откроется страница «Выпуск ЭЦП» заполните адрес эл.почты и введите пароль для ЭЦП (этот пароль также будет явл. паролем к личному кабинету на портале электронного правительства, если ранее не было регистрации в ЛК), далее нажмите на кнопку «Продолжить».
В новой странице нажмите на кнопку «Продолжить».
После успешной регистрации установите код быстрого доступа к приложению и привяжите Face id/touch id.

Квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке — руководство для инсайдеров, 2021

Квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке обеспечивают несколько важных гарантий для арендаторов: Ежегодное повышение арендной платы обычно составляет лишь один или два процентных пункта, и в большинстве случаев вы также имеете право к автоматическому продлению аренды каждый год или два. Вот почему поиск квартиры со стабильной арендной платой может стать спасательным кругом для арендаторов, которые в противном случае с трудом могли бы позволить себе жить здесь.

Программа стабилизации арендной платы – это одна из городских инициатив, направленных на решение проблемы доступности, и в 2019 году меры защиты арендаторов квартир со стабилизированной арендной платой были усилены в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов, из-за чего арендодателям стало труднее менять доступные квартиры. вне программы.

Так как же найти одну из этих желанных квартир? Около миллиона квартир в городе имеют стабилизированную арендную плату, что составляет около 44 процентов от общего арендного фонда Нью-Йорка. Их быстро раскупают, и арендаторы, которые их находят, как правило, остаются на месте, но вы все равно можете найти один, если знаете, где искать.

Если вы хотите получить квартиру со стабильной арендной платой или просто сохранить ее, полезно знать все тонкости программы и свои права при ее приобретении.

[Примечание редактора: предыдущая версия этой статьи была опубликована в июле 2021 г. Мы снова представляем его в рамках нашей зимней недели Best of Brick.]

1. Что делает квартиру стабильной?

Выбрать квартиру со стабильной арендной платой непросто, но наткнуться на нее тоже можно. Арендодатели обычно не афишируют стабилизированный статус квартир, и арендаторы в стабилизированных квартирах обычно цепляются за них.

Реформа арендной платы, начатая несколько лет назад, положила конец «отмене контроля за вакансиями», которая позволяла арендодателям выводить квартиры из системы стабилизации арендной платы, как только арендаторы выезжали и арендная плата превышала определенный порог.Эта мера предназначена для защиты инвентаря Нью-Йорка со стабилизированной арендной платой.

Настойчивость является ключом к поиску квартиры с регулируемой арендной платой. Хотя есть некоторые важные исключения, эмпирическое правило заключается в том, что почти любая квартира в доме с шестью или более квартирами, построенном до 1 июля 1974 года и не «существенно отремонтированном», стабилизируется. Это отличается от еще более редкой квартиры с регулируемой арендной платой, которая применяется к зданиям, построенным до 1947 года, в которых арендаторы живут с 1971 года.

РайондзтейнхАТАНБРОНКБРОКРУКЛИНКЕЕНСКСТАТЕНАЦАТЬСЯ ОСТРОВОЙВЕЩАЮЩИЙСЯ ОСТРЕЧИЩЕСТВАЮЩИЙСЯ КИТАЙСКИЙ ПОВЕРШЕНИЕ до 2,000UP до 3,000UP до $ 4,000UP до $ 5 000UP до 6 000UP до $ 7 000UP до $ 8 000UP до $ 9 000no максимум

BedroomsStudioat по крайней мере 1 спальня минимум 2 спальни, как минимум 3 спальни как минимум 4 спальни5 спальни

Ванные комнаты не менее 1 ванной комнаты не менее 1,5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат4.5 или более ванных комнат

Представлено

Вы также можете найти квартиры со стабильной арендной платой в новых зданиях, которые получили налоговые льготы в обмен на предоставление квартир со стабильной арендной платой, и, как правило, эти здания предлагают квартиры со стабильной арендной платой, пока действуют налоговые льготы. Вы можете проверить онлайн, получил ли адрес скидку J-51 или 421-a, что является верным признаком того, что в здании есть стабилизированные квартиры.

Однако не все квартиры в этих домах обязательно имеют стабилизированную арендную плату.До принятия новых законов об аренде в отношении квартиры можно было отменить регулирование, если арендная плата достигала порога в 2774,76 доллара. В предыдущие годы этот порог был ниже, первоначально 2000 долларов, а затем вырос до 2500 долларов.

Адреса можно найти на веб-сайте Отдела жилищного и коммунального хозяйства, а также на сайте с подходящим названием Am I Rent Stabilized.

Pro TipPro Tip:

Чтобы арендовать квартиру в Нью-Йорке, большинство арендодателей требуют, чтобы вы получали годовую зарплату, по крайней мере, в 40-45 раз превышающую месячную арендную плату.Если вы этого не сделаете — или если вы работаете за границей, работаете не по найму, не имеете активов, пенсионер, иностранный студент или студент из США — вам нужно найти поручителя по аренде, который зарабатывает в минимум в 80 раз больше месячной арендной платы и живет в Нью-Йорке, Нью-Джерси или Коннектикуте. Или вы можете обратиться в страховую гарантию аренды. Страховая гарантия аренды принимается в более чем 4700 зданиях по всему городу, представляющих более 475 000 квартир. Это быстрый и простой способ получить квартиру, которую вы хотите.Кликните сюда, чтобы узнать больше.

Помимо изучения состояния здания, вам необходимо убедиться, что арендная плата за отдельную квартиру действительно соответствует закону. Чтобы выяснить это, запросите историю арендной платы в DHCR, которая покажет вам каждый раз, когда арендодатель повышал арендную плату и почему. Имейте в виду, что существует множество способов, которыми недобросовестный арендодатель может попытаться незаконно вывести квартиру из-под стабилизации арендной платы, поэтому вам, возможно, придется немного покопаться.

Еще одно изменение, произошедшее за последние несколько лет, заключается в том, что теперь стало легче оспаривать статус вашей квартиры: если вы подписали договор аренды по рыночной ставке, но считаете, что ваша квартира должна быть стабилизирована, у вас больше шансов успешно доказать, что квартира была незаконной. дерегулированный.Если это так, вы можете успешно отменить арендную плату.

Арендодатели должны включать во все новые договоры аренды и продления пояснения о стабилизации арендной платы, информирующие арендаторов об их законных правах. На практике арендодатели не всегда сообщают потенциальным арендаторам о состоянии квартиры.

Люди, впервые приехавшие в город, часто не знают, стабилизировалась ли арендная плата за квартиру. Нередки случаи, когда брокеры или арендодатели получают дезинформацию о том, какие у них средства защиты в конкретной квартире.

На самом деле, вы можете вообще не спрашивать арендодателя о статусе квартиры, говорит Сэм Химмельштейн, юрист по правам арендаторов компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (также спонсора Brick Underground). Лучше всего самостоятельно выяснить, стабилизировалась ли арендная плата за квартиру. Если вы спрашиваете арендодателя о стабилизации арендной платы, Химмельштейн говорит, что, возможно, они могут быть обеспокоены вашими мотивами и, если смогут, могут сдать аренду кому-то другому.

2. Как обслуживаются квартиры со стабильной арендной платой?

В прошлом арендодатели повышали арендную плату в обмен на ремонт зданий и квартир до такой степени, что квартиры можно было исключить из программы. Теперь это незаконно, но домовладельцы говорят, что одним из непредвиденных последствий закона 2019 года является то, что квартиры придут в негодность. В настоящее время существуют ограничения на повышение арендной платы за модернизацию зданий и квартир, и поэтому они говорят, что у них меньше стимулов для их реконструкции и ремонта.

Это правда, что большинство стабилизированных квартир находится в старых зданиях, а также известно, что арендодатели экономят на ремонте для арендаторов, которые не платят рыночную ставку, и даже саботируют свои собственные дома, чтобы вытеснить стабилизированных арендаторов. Но выселения по новым законам сложнее и, конечно, осложнились пандемией. Стимулированные налоговыми льготами — в частности, освобождением от 421-а — застройщики продолжают строить доступное жилье, поэтому в равной степени возможно получить квартиру со стабильной арендной платой в новом доме.

Отдельно, сотни зданий по всему городу имеют стабилизированную арендную плату, поскольку их владельцы получили налоговую льготу J-51, налоговую льготу, которую домовладельцы получают за значительный ремонт или преобразование здания из другого использования.

В далеко идущем судебном решении 2009 года, в котором апелляционный суд установил, что домовладелец Stuyvesant Town и Peter Cooper Village незаконно поднял арендную плату и дерегулировал тысячи квартир после получения налоговой льготы J-51, более 3000 квартир в этих зданиях были стабилизированы задним числом.

Имейте в виду, однако, что срок действия налоговых льгот в конечном итоге истекает — где-то через 10–35 лет, — и в этот момент срок действия квартир со стабилизированной арендной платой также истекает. Если, конечно, арендодатель не выполнил рекомендации по предупреждению жильцов об этом — в этом случае вы имеете право оставаться на месте, и ваша квартира продолжает стабилизироваться.

Совет по нормам арендной платы располагает информацией о том, потеряет ли в конечном итоге покрытие здание, получившее налоговую скидку.

3.Какова арендная плата? Насколько они растут каждый год?

Ежегодное повышение арендной платы устанавливается Советом по арендной плате, городским агентством, которое собирается каждый июнь для голосования по повышению арендной платы на один и два года. В 2020 году совет заморозил повышение арендной платы из-за пандемии, а в этом году он утвердил замораживание на первые шесть месяцев аренды сроком на один год и увеличение на 1,5 процента на второе полугодие.

Возможно, ваша арендная плата также может увеличиться в результате капитального ремонта (MCI) — модернизации здания, например замены лифтов, пожарных лестниц и резервуаров для воды.До реформы арендной платы арендаторы могли ожидать увеличения арендной платы на 6% в год для оплаты ремонта, теперь она ограничена 2% в год. Арендодатель должен подать заявление в DHCR, чтобы получить одобрение MCI, а арендатору также разрешено оспаривать или оспаривать заявление MCI.

Существует два вида индивидуального благоустройства квартиры (IAI): в одном случае работы выполняются, когда квартира освобождается, а в другом работа может выполняться, пока вы в ней проживаете. Для этого второго типа IAI арендодатели должны получить ваше письменное разрешение на обновление.

Затраты арендатора на улучшение конкретной квартиры не превышают 15 000 долларов США в течение 15-летнего периода, если работа будет выполнена.

Доступная арендная плата, несомненно, меняет жизнь арендаторов, но квартиры со стабильной арендной платой не всегда дешевле, чем их аналоги по рыночной цене. Арендодатели иногда взимают «льготную арендную плату», которая ниже технически разрешенной, потому что законная арендная плата была бы слишком высокой для района. Это особенно распространено в менее дорогих частях города, особенно в отдаленных районах.

В прошлом арендатору могла быть предложена льготная арендная плата только для повышения арендной платы по истечении первоначального срока аренды. Реформы закона об аренде изменили ситуацию, убедившись, что арендаторы, которым предлагается такая ситуация с арендой, сохранят льготную арендную плату на весь срок аренды.

Pro TipPro Совет:

Ваша квартира со стабильной арендной платой стоит сотни тысяч долларов или больше при выкупе? Юрист Нью-Йорка по недвижимости и эксперт по выкупу Стивен Вагнер проанализирует ваше дело, расскажет, сколько ваш арендодатель, вероятно, заплатит, и окажет максимальное юридическое и тактическое давление, чтобы получить для вас самое выгодное предложение (часто больше, чем у ваших соседей).Бонус: обычно он работает за непредвиденные расходы — это означает, что вам выставляется счет только в том случае, если и когда вы получаете свой выкуп. Чтобы получить бесплатную 15-минутную консультацию по телефону со Стивеном Вагнером, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

4. Стабилизация арендной платы не зависит от дохода

Большинство программ доступного жилья в городе, таких как кооперативы Mitchell-Lama, аренда 80/20 и ваучеры по 8-й программе, предусматривают ограничения дохода для жителей. Это не относится к стабилизации арендной платы. Получение квартиры со стабильной арендной платой не имеет ничего общего с суммой денег, которую вы зарабатываете, и все, что связано с вашей удачей найти одно из этих мест.Хотя, конечно, арендодатель все равно захочет убедиться, что вы зарабатываете достаточно, чтобы платить за аренду.

В прошлом арендатор, который зарабатывал более 200 000 долларов в год в течение двух лет подряд и чья арендная плата превышала порог в 2 744,76 доллара или более ранний, был уязвим перед дерегулированием своей квартиры, но реформа арендной платы положила этому конец.

«Все это связано с квартирой и никак не с арендатором», — говорит домовладелец Арик Лифшиц, генеральный директор DSA Property Group, фирмы, которая сдает в аренду квартиры со стабильной и рыночной арендной ставкой.

«В целом, чем дольше вы занимаетесь, тем ниже будет ваша арендная плата», — говорит Химмельштейн.

5. Каковы преимущества аренды со стабилизированной арендной платой?

Важнейшей особенностью стабилизации арендной платы является безопасность, которую она дает арендаторам, поскольку арендодатели обязаны продлевать договоры аренды каждый год, и только при определенных обстоятельствах вас могут выгнать из квартиры.

Для Линн, домохозяйки, которая платит менее 2000 долларов в месяц за одну спальню в Ист-Виллидж, где она живет с мужем и двумя маленькими детьми, ощущение стабильности является одним из основных преимуществ, позволяющих ей планировать ее бюджет каждый год.

«Как только вы получаете квартиру со стабильной арендной платой, вы чувствуете, что это надолго», — говорит она.

«Люди думают, что когда срок аренды истечет, их можно будет привлечь к суду и выселить, но это не так», — говорит Химмельштейн. От 90 до 150 дней до истечения срока аренды ваш арендодатель должен предложить вам продление или, если есть уважительная причина не продлевать, например, план переселения члена семьи владельца в вашу квартиру или если арендодатель утверждает, что квартира не является вашим основным местом жительства — они должны предоставить вам уведомление о непродлении.

Если вы не получаете ни того, ни другого, на вас по-прежнему распространяются все меры по стабилизации арендной платы, и, по сути, ваш арендодатель не может повышать арендную плату до тех пор, пока договор аренды не будет продлен (или не будет увеличен задним числом), поэтому в некоторых Химмельштейн говорит, что арендаторам выгодно не получать официальное продление аренды. Тем не менее, если вам нужен документ, вы можете подать жалобу в DHCR.

В некоторых случаях домовладелец может вас выселить. Если вы нарушаете условия договора аренды — например, не используете свою квартиру в качестве основного места жительства, или держите домашнее животное, когда это противоречит правилам, или незаконно сдаете квартиру в субаренду на Airbnb — вы подвергаете себя риску быть выселенным. .Однако в большинстве случаев судья жилищного суда даст вам шанс «исцелить» (то есть решить проблему), прежде чем принять решение о вашем выселении. Однако если суд решит, что квартира не является вашим основным местом жительства, вам не дадут возможности исправить это.

Реформа арендной платы затруднила ваше выселение, даже если арендодатель хочет использовать квартиру для членов своей семьи. В прошлом арендодатель мог вернуть столько квартир, сколько хотел, для использования владельцем. Теперь они ограничены одной квартирой в здании и должны доказать неотложную и непреодолимую необходимость. «Это гораздо более тяжелое бремя, — говорит Химмельштейн.

Кроме того, любой, кто сдает квартиру в течение 15 и более лет, должен быть переселен в квартиру повышенной комфортности или равноценную квартиру со стабильной арендной платой поблизости, а реформа арендной платы позволяет арендаторам подавать в суд за мошенничество, если они отказываются от квартиры и семьи домовладельца. член не занимает квартиру.

Вам, возможно, придется уехать, если арендодатель планирует снести здание, но это может быть не совсем плохой новостью, некоторые стабилизированные арендаторы в таких ситуациях договариваются о выгодных выкупах.

6. Вы можете быть выселены, если это не ваше основное место жительства

Одна из основных причин, по которой арендодатели выгоняют арендаторов, заключается в том, что они доказывают, что их квартира не является их основным местом жительства. И основное место жительства означает не только то, что вы получаете счет Con Ed по этому адресу, но и то, что вы фактически проживаете там более шести месяцев в году.

«У вас может быть любой клочок бумаги в мире, указывающий этот адрес как ваш адрес, но если вы не проводите там больше половины своего времени, это то, что будет беспокоить судью», — говорит Химмельштейн. есть определенные исключения.

Если арендодатель подозревает, что вы живете в другом месте, он может подать на вас в суд и получить доступ к вашим банковским выпискам, записям кредитных карт, записям полетов и т. д., чтобы убедить судью, что вы на самом деле не живете в квартире и выселить тебя.

«У арендодателей обычно нет финансовых стимулов для возбуждения таких дел», — говорит Химмельштейн. «Потому что, даже если они вернут квартиру, они не смогут ее дерегулировать и не смогут поднять арендную плату более чем на 89 долларов в месяц для следующего арендатора.Исключением являются квартиры, расположенные в кооперативах или многоквартирных домах, где даже после принятия нового закона квартира будет немедленно дерегулирована при освобождении».

7. Вы не должны завышать плату с соседей по комнате

Хотя вы можете делить свою квартиру с соседом по комнате, вы должны разделить арендную плату поровну – пополам на двоих, на треть на троих и т. д., даже если у этого человека есть большая комната или другие льготы.

Арендаторы со стабильной арендной платой должны взимать плату с соседей по комнате, разделив общую сумму арендной платы на количество арендаторов.Однако взимание дополнительной платы с соседа по комнате не является основанием для выселения. Вас бы выселили только в том случае, если бы вы сдавали квартиру в субаренду, т.е. сдавали ее и не жили в ней одновременно.

8. Кого можно добавить в аренду? Кто может забрать квартиру?

Единственный человек, которого вы можете добавить к существующему договору аренды со стабилизированной арендной платой, чтобы разделить все преимущества и обязанности по квартире вместе с вами, — это супруг (супруга), при условии, что они живут с вами.

«Не сожитель, не партнер, не домашний партнер, просто супруга», — говорит Химмельштейн.

Однако, если вы покидаете квартиру, вы можете передать ее члену семьи, который проживает с вами в качестве основного места жительства не менее двух лет (или один год, если члену вашей семьи 62 года и старше или он является инвалидом). Этим человеком может быть родитель, ребенок, бабушка или дедушка, внук, брат или сестра или человек, с которым у вас близкие финансовые и эмоциональные отношения, например, партнер, который разделяет ваш банковский счет или другие юридические и финансовые связи.

Более ранние версии этой статьи содержали отчеты и записи Ли Кампинг-Кардер и Аланы Шубах.

Как арендовать квартиру для бизнеса | Малый бизнес

Автор Danielle Smyth Обновлено 18 октября 2021 г.

Арендаторам разрешено вести бизнес на сдаваемой в аренду недвижимости, если такие обстоятельства, как законы о зонировании, не запрещают им это делать. Тем не менее, люди, заинтересованные в аренде дома для деловых целей, должны использовать соответствующие каналы при настройке этих договоренностей. Арендодатели также должны установить, будет ли сдаваемое в аренду имущество использоваться специально для ведения бизнеса или оно будет использоваться в качестве инвестиции для целей налогообложения.

Аренда для коммерческих целей

Команда UpCounsel объясняет, что владельцы бизнеса, которые арендуют квартиры, могут получить налоговые вычеты, если бизнес работает постоянно и имеет подтверждение полученной прибыли. Могут быть списаны расходы по разделу 179, а также расходы на запуск и домашний офис. Многие предприятия, которые работают в арендованных квартирах, являются обществами с ограниченной ответственностью (ООО). Эксперты из Nolo сообщают, что ООО просты в управлении и обеспечивают ту же ограниченную ответственность, что и корпорации.

Если вы заинтересованы в аренде дома или квартиры для деловых целей, начните с того, что сосредоточьтесь на том, какие районы лучше всего подходят для вашей деятельности, и поищите квартиры, которые сдаются в аренду предприятиям. Если вы найдете здание, проверьте информацию о его зонировании в городе, где оно находится. Когда это только для проживания, вам нужно искать в другом месте; некоторые из них смешанного использования для жилых и коммерческих помещений, так что вы можете найти квартиры в аренду для бизнеса.

Свяжитесь с арендодателем, владельцем недвижимости или управляющей компанией, чтобы сообщить им, что вы заинтересованы в аренде недвижимости.Скажите им в начале, что вы будете управлять бизнесом. Если они вас устраивают, просмотрите квартиру или дом и убедитесь, что они соответствуют вашим требованиям. Когда арендодатель покажет вам договор аренды, потратьте несколько дней на его рассмотрение перед подписанием.

Ограничения на аренду квартир для коммерческого использования

Владелец недвижимости или управляющая компания могут иметь стандартный договор аренды, составленный юристом. В ваших же интересах, чтобы ваш адвокат рассмотрел договор аренды до того, как вы его подпишете. Согласно веб-сайту Millionacres, договоры аренды могут содержать пункты, касающиеся ответственности и риска, а также требование приобрести страховку для бизнеса.

Владелец недвижимости также может захотеть узнать цель деятельности, часы работы, требования к инвентарю, количество сотрудников, которые будут находиться в помещении, и используемые инструменты или оборудование. Могут возникнуть вопросы о парковке для клиентов, о том, как часто клиенты будут в отеле, и об выделенном рабочем месте. Арендодатель может в конечном итоге отказать вам, но имейте в виду, что вести бизнес в сдаваемом в аренду жилье без предварительного разрешения — нарушение закона.

Должен ли я оформить аренду в ООО?

Команда Avail сообщает, что владельцы собственности обычно создают ООО для собственности, которую они сдают в аренду предприятиям, потому что таким образом они защищают свои личные финансы. Эксперты советуют арендодателям создавать отдельные ООО для каждой собственности, чтобы защитить их друг от друга. Таким образом, если кто-то подаст иск в отношении одного из объектов, остальные не пострадают.

Вы можете создать ООО до или после покупки недвижимости, которую планируете сдавать в аренду предприятиям, но проще сделать это заранее.Если вы еще не владеете недвижимостью, создайте ООО и купите ее в собственность ООО. Это выгодно, потому что акт оформлен на имя ООО. В противном случае акт должен быть переведен с вашего имени на имя ООО.

Чтобы передать право собственности на ООО, обратитесь в офис клерка вашего округа и узнайте о акте о выходе из права. Юрист по недвижимости может помочь с этим, а также с другими документами.

Кому принадлежит квартира? Работа с супругами, соседями по комнате и детьми — UHAB

Как акционер корпорации, владеющей зданием, вы имеете право на два документа: сертификат акций и договор аренды.Если вы укажете в этих документах другое имя вместе со своим, эффект может быть значительным. Ознакомьтесь с общими рекомендациями по сертификату акций и аренде собственности.

Сертификат на акции и договор аренды собственности предоставляют разные, хотя и связанные права.

Ваш сертификат акций свидетельствует о том, что вы владеете частью корпорации, которой принадлежит здание (это не означает, что вы владеете своей конкретной квартирой). Акции имеют денежную стоимость и дают вам право:
1. избирать Совет директоров и голосовать по определенным корпоративным вопросам; и
2. для аренды квартиры в здании, принадлежащем Корпорации.Все ваши Акции представлены в Сертификате акций. Право собственности на все Акции, закрепленные за вашей квартирой, необходимо для права арендовать и занимать квартиру. Акции являются личным имуществом, а не недвижимостью.

Собственность Аренда дает право владельцу (владельцам) Долей занимать определенную квартиру в здании в соответствии с условиями Собственной аренды и Правилами проживания. Договор аренды, как и любой другой договор аренды, не означает права собственности на квартиру. (Однако срок Аренды дольше, чем у большинства; он длится 99 лет, если только Арендатор не нарушит его.)

Арендовать. Обратите внимание, что все Арендаторы несут ответственность по обязательствам Арендатора.

Существует три типа владения акциями.

Индивидуальная собственность . Имя одного человека указано в сертификате акции. Этому лицу принадлежат все Акции.
Общая аренда . Два[1] имени указаны в сертификате общего ресурса (есть только один сертификат общего ресурса). Каждому лицу принадлежит половина Акций; вместе они владеют всеми Акциями. В случае смерти одного лица другой Долевой Арендатор не получает Доли умершего автоматически. Они достанутся наследникам умершего.
Совместная аренда с правом наследства . В сертификате акций указаны два имени вместе с буквами J.T.W.R.O.S. (Опять же, существует только один сертификат акций). Оба человека владеют всеми Акциями, и когда один из них умирает, оставшийся в живых автоматически становится владельцем всех Акций сам.

Принимая решение о том, как вы будете оформлять сертификат на акции и договор аренды собственности, вы должны учитывать как текущую ситуацию, так и будущее. Вот некоторые частые ситуации и способы их разрешения.

Если вы состоите в браке и хотите быть уверены, что ваш супруг (супруга) сохранит все права на акции и аренду в случае вашей смерти:

Вы должны указать оба имени в сертификате акций и договоре аренды и добавить «J.T.W.R.O.S.”. Это означает, что в случае смерти одного другой автоматически становится владельцем всех Долей и имеет право арендовать и занимать квартиру.

Если вы укажете оба имени в сертификате на акции и договоре аренды, но не напишете «J.T.W.R.O.S.», результатом будет право общей аренды. Половина Акций умершего супруга может перейти пережившему супругу, но это не может быть гарантировано. Здесь, если у вас есть завещаний , вы можете указать, что ваши Акции переходят пережившему супругу. Однако при отсутствии завещания и наличии детей часть Долей умершего может достаться им. Это допустимо, если дети проживают в квартире с пережившим супругом. Если это не так или если они съезжают, могут возникнуть проблемы с владением акциями, даже если супругу обычно разрешается по договору аренды оставаться в квартире. Помните, что владение всеми Долями необходимо для права занимать квартиру по Договору аренды.

Если только одно имя указано в Сертификате на акции и в договоре аренды, и это лицо умирает, оставшийся в живых супруг может получить или не получить все Акции, если нет завещания и есть дети.Хотя право супруга (супруги) оставаться в квартире зафиксировано в большинстве договоров аренды имущества, могут возникнуть сложности и задержки в приобретении супругом всех Долей у лиц, которым они были предоставлены.

Если у вас есть дети, которым вы хотите получить стоимость своих Акций в случае вашей смерти:

Вы можете оставить акции или любое их количество своим детям по завещанию. Если вы не оставите завещания и не имеете супруга, каждый из ваших детей получит равное количество акций.Если вы не оставите завещания и у вас есть супруг(а) и дети, все могут получить некоторое количество Акций. Для детей долевое владение , а не гарантирует право занимать квартиру по большинству договоров аренды, но совет директоров обязан выплатить владельцу стоимость его или ее акций, если будет установлено, что он или она не будет занимает квартиру.

Если вы проживаете с кем-либо, кто не является вашим супругом (например, с родителем, братом, сестрой, ребенком, не родственником), и вы хотите, чтобы это лицо сохранило право проживания в квартире в случае вашей смерти:

Поместите оба имени в сертификат акций и договор аренды с «J.T.W.R.O.S.”. Это означает, что после вашей смерти человек, с которым вы живете, автоматически становится владельцем всех Акций и имеет исключительные права на аренду и владение квартирой. (Обратите внимание, что эти права всегда зависят от соблюдения всех условий Собственной аренды, включая непрерывную выплату арендной платы). JTWROS», и вы не указываете в завещании, что желаемое лицо унаследует ваши доли, ваши доли может унаследовать кто-то другой и могут возникнуть проблемы с приобретением желаемым лицом всех долей и сохранением в квартире.

Если вы укажете только одно имя в Сертификате акций и договоре аренды, другое лицо не будет владеть акциями и не будет иметь немедленного права занимать квартиру по договору аренды, даже если некоторые или все доли унаследованы им. / ее по завещанию умершего лица. (Обратите внимание, однако, что Совет директоров обязан выплатить владельцу стоимость его или ее акций, если будет установлено, что он/она не будет занимать квартиру.)

/ или если сертификат акций будет утерян или уничтожен, вы должны уведомить об этом свой совет в письменной форме.Затем вам может потребоваться заполнить и «Аффидевит об утерянном/уничтоженном/украденном имущественном аренде/сертификате акций». Аффидевит необходимо будет подписать, нотариально заверить и представить в совет директоров. Вы будете нести все административные и юридические расходы, связанные с заменой ваших документов.

[1] Совет директоров рекомендует указывать не более двух имен в сертификате акций и договоре аренды собственности

Агенты по недвижимости помогают найти аренду?

Если вы знакомы с проблемой поиска квартиры в Интернете, идея агента, который может помочь вам в поиске недвижимости, может показаться манной небесной.Мы все знаем, что агенты помогают людям покупать недвижимость, но знаете ли вы, что вы также можете использовать риэлтора, чтобы помочь найти аренду?

Хотя вы всегда можете найти апартаменты рядом с вами с помощью поиска на realtor.com, некоторые предпочитают получить помощь агента во время поиска дома. Агент может указать вам правильное направление и избавить вас от необходимости выслеживать арендодателей и управляющих недвижимостью по спискам аренды, особенно в крупных городах. Однако имейте в виду, что услуги, которые они предоставляют (и плата за них), зависят от местоположения.Вот что вам нужно знать об использовании риэлтора, чтобы найти аренду.

Помогают ли риэлторы найти жилье?

То, что делает агент по недвижимости, чтобы помочь вам найти арендуемую недвижимость, зависит от местоположения — будь то большой город или маленький город — и от агента.

Иногда агент с самого начала будет сопровождать вас в поиске жилья для аренды, помогая найти нужный район, размер квартиры и ценовой диапазон, а затем пойдет с вами на осмотр недвижимости.

Однако, скорее всего, вы уже определились с большей частью этой информации, и агент вышлет вам новые объявления, которые могут вас заинтересовать, и предложит показать вам недвижимость.

Несмотря ни на что, после того как вы приняли решение об аренде, сделали предложение и получили одобрение от арендодателя или управляющей компании, ваш агент должен помочь вам прочитать и понять условия аренды недвижимости.

«Большинство арендаторов могут найти помещение без агента по недвижимости, но они забывают найти кого-то, кто может помочь им понять, что они подписывают при подписании договора аренды», — говорит Диллар Шварц , агент по недвижимости из г. Остин, Техас.

В договоре аренды содержится вся необходимая информация, включая ремонт, за который вы будете нести ответственность, штрафы за просрочку аренды, условия залога и даже условия расторжения договора аренды.

Вы хотите быть уверены, что не подписываете договор аренды, который ставит вас в невыгодное финансовое положение или нарушает ваши права как арендатора недвижимости.

Важно, где вы ищете арендную плату

В таких городах, как Нью-Йорк или Сан-Франциско, с огромным количеством арендаторов, использование риэлтора для поиска жилья является обычным явлением. Целые агентства специализируются на аренде недвижимости.

В некоторых городах агентства, специализирующиеся на аренде недвижимости, чаще называют «поисковиками квартир», чтобы отличать их от агентств, занимающихся продажей недвижимости. По сути, они предоставляют одну и ту же услугу.

В местах, где аренда не так распространена, вы можете обнаружить, что квартиры, таунхаусы и кондоминиумы чаще находятся в ведении управляющей компании комплекса. Люди, сдающие дома в аренду в пригородных районах, в основном занятых владельцами, особенно те, у которых есть ТСЖ, часто обращаются к местным агентам по недвижимости, чтобы помочь найти арендаторов, отвечающих требованиям соседской ассоциации.

Использование агента по недвижимости для поиска жилья: Как найти агента по недвижимости, который занимается вопросами аренды?

«Начать можно с риелтора.com® и выполните поиск объектов для аренды в районе, в котором вы хотите жить, а затем свяжитесь с агентами, которые представляют эти объекты», — говорит Тери Эндрюс Мерч , риелтор из Оберна, Калифорния.

Личные рекомендации также являются отличным способом найти специалиста по недвижимости. Спросите у друзей имена надежных агентов по недвижимости, с которыми они работали. Даже если эти агенты не работают с арендой, у них, вероятно, есть коллега, который занимается этим, и они могут вас связать.

Очень важно найти кого-то, кому вы доверяете, чтобы помочь вам найти недвижимость, так как этот человек поможет вам найти новый дом.

Сколько стоит агент по недвижимости за аренду?

Брокерские сборы — это еще одна вещь, которая сильно различается в зависимости от местоположения. Во многих местах домовладелец платит агенту по недвижимости за помощь в поиске желаемого арендатора. Услуги по поиску квартир почти всегда оплачиваются арендодателем.

На более конкурентных рынках аренды арендатор часто несет ответственность за комиссию агента по недвижимости, которую иногда называют «брокерской комиссией». На самом деле, даже если вы найдете объявление самостоятельно, в некоторых случаях вам потребуется заплатить комиссию брокеру арендодателя за внесение объекта в список.

Сборы могут составлять от 50 до 75 долларов США за проверку кредитоспособности или заявление, но чаще всего это месячная арендная плата или 15% годовой арендной платы за квартиру. Прежде чем вы начнете работать с агентом, убедитесь, что вы спросили, какие сборы вы будете нести ответственность за оплату.

Все, что вам нужно знать о проверке данных квартиры

6 МИН ЧТЕНИЕ

Ваш поиск удался, и вы нашли отличную квартиру.Но прежде чем вы сможете переехать, вам, вероятно, придется пройти процесс подачи заявки. Частью этого процесса, вероятно, будет проверка биографических данных. Арендодатели полагаются на проверку биографических данных, чтобы узнать вас немного лучше и понять, есть ли что-то, о чем им следует беспокоиться. Их сдаваемая в аренду недвижимость — это крупная инвестиция, поэтому они хотят мудро выбирать арендаторов. Но вы можете найти весь процесс немного пугающим. Чтобы сделать это менее неприятным, давайте рассмотрим, сколько времени может занять проверка биографических данных, как далеко она может зайти, что ищут арендодатели и каковы ваши права как арендатора.

Сколько времени занимает проверка биографических данных?
Весь процесс подачи заявки обычно занимает всего несколько дней – от 48 до 72 часов. Проверка биографических данных является очень небольшой частью общего процесса подачи заявки и занимает от одного до трех часов.
Насколько обширна проверка биографических данных?
Проверка биографических данных охватывает несколько разных вопросов. Вот несколько пунктов, на которые может обратить внимание ваш арендодатель:
Ваша история аренды.
Проверка биографических данных будет включать отчет об истории аренды. В этом отчете перечислены все адреса ваших предыдущих арендованных домов, а также контактная информация ваших бывших арендодателей и управляющих недвижимостью. Если у вас нет истории аренды, это не обязательно лишает вас права на получение квартиры. В этом случае арендодатель может просмотреть ваши рекомендации, подтверждение занятости и платежные квитанции. Арендодатель просто хочет убедиться, что вы будете платить арендную плату вовремя. Если в прошлом у вас было выселение или если вы постоянно вносили арендную плату с опозданием, это может стать тревожным сигналом для арендодателя и привести к отклонению вашего заявления.
Ваш трудовой стаж.
Арендодатели обычно хотят, чтобы ваш доход в три раза превышал месячную арендную плату. Когда они изучат вашу историю занятости, они захотят проверить ваш доход, убедиться, что вы работаете там, где вы сказали, что работаете, и они посмотрят, как долго вы работаете на этой работе.
Арендодатель может позвонить вашему работодателю, чтобы проверить ваш стаж работы. Как правило, они хотели бы видеть, что вы проработали на одном и том же месте не менее шести месяцев.Но не волнуйтесь, если вы только что устроились на новую работу — вы можете получить рекомендательные письма, чтобы показать их арендодателю, или вы можете попросить своего работодателя написать письмо, объясняющее, что вы новый сотрудник. Некоторые квартирные сообщества и арендодатели могут даже принять письма с предложениями. Арендодатель в основном хочет убедиться, что вы останетесь в течение всего срока аренды. Тот, кто меняет работу каждые пару месяцев, может быть менее склонен оставаться в квартире целый год. Вы также можете предложить внести более высокий гарантийный залог, предъявить выписку из своего банковского счета, чтобы доказать, что у вас достаточно сбережений, чтобы покрыть арендную плату за несколько месяцев, или попросить кого-нибудь расписаться за вас, если это необходимо.
Ваша кредитная история.
Большинство домовладельцев и многоквартирных домов хотят иметь кредитный рейтинг 600 или выше, но это не всегда так просто. Даже если ваша оценка находится на нижнем уровне, это не обязательно приводит к автоматическому отклонению. Оценка является фактором, но домовладельцы, вероятно, также будут искать закономерности в вашей кредитной истории. Например, если вы постоянно оплачивали свои счета вовремя до непредвиденного события, такого как потеря работы, арендодатель должен иметь возможность узнать об этом из вашего кредитного отчета и учитывать эту информацию при принятии решения.
Если вы в последнее время не проверяли свой кредитный рейтинг, рекомендуется получить отчет о кредитных операциях. Вы можете увидеть, каков ваш текущий балл, и, если в вашем отчете есть какие-либо ошибки, вы можете исправить их до того, как арендодатель проведет проверку биографических данных. Если ваш кредит ниже 600 или у вас нет кредитной истории, арендодатель может запросить поручителя (того, кто подпишется за вас).
Ваша криминальная история.
Проверка судимости касается не только судимостей.Также вытягивает несудимости (дела, которые были прекращены или не возбуждено уголовное дело). Необвинительные приговоры могут оставаться в вашем отчете о судимости в течение семи лет, в то время как обвинительные приговоры остаются в вашем отчете о прошлом навсегда, если только вы не сможете удалить или опечатать свою запись. Если есть что-то, что вас беспокоит в вашей истории, будьте откровенны с домовладельцем. Это даст вам возможность объяснить ситуацию до того, как арендодатель найдет ее в вашем отчете.
Как далеко зашла проверка квартиры?
По данным TransUnion, проверка кредитоспособности, как правило, проводится за семь-десять лет. Большая часть негативной информации, например о невыплате кредита или конфискации автомобиля, останется в вашем кредитном отчете в течение семи лет. Банкротство может остаться в вашем кредитном отчете на срок до 10 лет.
Важно отметить, что, хотя арендодатели могут использовать информацию в вашем кредитном отчете, чтобы отклонить ваше заявление, их критерии для принятия или отклонения заявителя должны быть последовательными. Они не могут применять один набор стандартов к одному человеку и другой набор стандартов к другому.Это нарушило бы федеральные законы о справедливом жилье. В некоторых штатах также действуют законы, касающиеся проверки биографических данных и заявлений, поэтому при подаче заявления обязательно изучите законы своего штата.
Сколько стоит проверка биографических данных?
Когда вы подаете заявление на получение квартиры, вам, скорее всего, придется заплатить регистрационный сбор. Эта плата покрывает проверку биографических данных. Плата за подачу заявки на аренду обычно составляет от 30 до 50 долларов, но некоторые арендодатели могут взимать больше. Некоторые штаты ограничивают размер регистрационного сбора, но не все.Проверьте свои местные законы, чтобы узнать, есть ли ограничение на сумму, которую арендодатели могут взимать в вашем районе. Вам не придется платить намного больше, чем стоимость кредитного отчета, поэтому будьте осторожны с арендодателем, который взимает исключительно высокую сумму за рассмотрение заявления.
Если вы подаете заявку через Apartments.com, вы платите одну небольшую сумму и можете подать заявку в 10 участвующих многоквартирных домов в течение 30 дней. Квартиры, которые участвуют в программе, имеют зеленую кнопку «подать заявку» в своем списке.
Все ли квартиры проверяют анкетные данные?
Большинство многоквартирных домов и независимых домовладельцев в той или иной степени проверяют биографические данные. Если вы подаете заявление в многоквартирный дом, принадлежащий крупной управляющей компании, может быть труднее заставить их рассмотреть вас, если проверка биографии обнаружит некоторые проблемы. Если вас беспокоит ваша кредитная история, частный арендодатель может быть более готов работать с вами, поскольку это гораздо больше один на один.
Некоторые вещи, которые вы можете сделать, чтобы преодолеть далеко не идеальную проверку биографических данных, включают получение рекомендаций, честность с арендодателем и предложение уступок, таких как уплата более высокого залога или подписание договора аренды на более длительный срок.
Проверка биографических данных и ваши права
Если домовладелец отклоняет ваше заявление, он должен предоставить вам уведомление (письменное, устное или электронное) с объяснением причин отклонения вашего заявления. Согласно Закону о справедливой кредитной отчетности, они также обязаны предоставить вам контактную информацию компании, предоставившей отчет.В уведомлении также должно быть объяснено, как исправить неверную информацию и как получить бесплатную копию отчета в течение 60 дней с момента решения арендодателя, если вы его запросите.
Агентства по информированию потребителей не могут сообщать устаревшую отрицательную информацию. Информация считается устаревшей, если она старше семи лет для негативной информации или для банкротств более 10 лет.
Тот факт, что домовладелец придерживается общей политики отказа в аренде жилья лицам, имеющим судимость, может являться нарушением Закона о справедливом жилищном обеспечении.Это будет считаться произвольным и чрезмерным. Согласно HUD, «политика, исключающая лиц на основании криминального прошлого, должна быть адаптирована для удовлетворения существенных, законных и недискриминационных интересов поставщика жилья». Арендодатели должны принимать во внимание такие факторы, как тип преступления и время, прошедшее с момента осуждения.
Даже если у арендодателя есть специальная политика исключения только заявителей с определенными типами судимостей, он все равно должен доказать, что эта политика необходима для «существенных, законных, недискриминационных интересов». «Они должны смотреть на тип преступления, тяжесть и давность правонарушения. Если они определят, что другие арендаторы могут подвергаться риску из-за этих факторов, они могут отклонить вашу заявку.
Если вы считаете, что ваши права были нарушены, вы можете подать жалобу в HUD.
Хотя эта статья никоим образом не заменяет юридическую консультацию (пожалуйста, свяжитесь с адвокатом по арендодателям и арендаторам в вашем городе, если она вам нужна), мы надеемся, что она поможет вам лучше понять, что такое проверка биографических данных, как она используется и какова ваша права в качестве арендатора.Проверка биографических данных — это лишь небольшая часть процесса подачи заявки, но это важный шаг к получению квартиры вашей мечты.
Опубликовано 22 июня 2020 г.
Что вы думаете?
1162 Ответа
Об авторе
Как расторгнуть договор аренды квартиры без штрафных санкций
Расторжение договора аренды квартиры было не самым худшим финансовым решением, которое я когда-либо принимал, но одним из самых страшных. С юридической точки зрения у меня не было веских причин расторгать договор аренды. Я добровольно уходил со своей нынешней работы и переезжал в новый город, чтобы быть ближе к моему тогдашнему партнеру, без официального предложения о работе.
Ничто не мешало мне остаться еще на пару месяцев, чтобы досмотреть аренду. Мой арендодатель имел бы право требовать полной выплаты арендной платы до конца срока аренды.
К счастью для меня, он этого не сделал. Общая сумма наличных расходов по моей нарушенной аренде составила примерно месячную арендную плату.Я съехал в середине месяца без пропорционального возврата уплаченной арендной платы и согласился лишиться части своего гарантийного депозита, равной половине месячной арендной платы.
Возможные последствия сдачи квартиры в аренду
Мне повезло, что процесс прошел так гладко. Все могло обернуться гораздо хуже. И они делают это для бесчисленного множества других арендаторов, которые разрывают договоры аренды, будь то по необходимости, например, из-за финансовых трудностей, или по собственному выбору.

Рекомендации Motley Fool Stock Advisor имеют среднюю доходность 618% .За 79 долларов США (или всего 1,52 доллара США в неделю) присоединяйтесь к более чем 1 миллиону участников и не пропустите предстоящие выборы акций. 30-дневная гарантия возврата денег. Зарегистрироваться сейчас
Потенциальные последствия расторжения договора аренды квартиры включают гражданский иск со стороны владельца недвижимости о взыскании просроченной арендной платы, притеснения со стороны коллекторов, долгосрочный кредитный ущерб и трудности с поиском нового жилья. Но при определенных обстоятельствах можно избежать некоторых или всех этих результатов, даже если владелец недвижимости не желает приходить к неформальному соглашению.
После разрыва договора аренды вы можете столкнуться с многочисленными последствиями. И они не исключают друг друга, то есть вы можете испытать несколько одновременно.
1. Владелец собственности может подать на вас в суд
Если ваше основание для расторжения договора аренды не защищено законами штата или положениями, регулирующими отношения между арендатором и владельцем имущества, владелец имущества может подать на вас в суд за невыплаченную арендную плату. Скорее всего, если:
Вы съезжаете в начале срока аренды, когда непогашенный остаток арендной платы намного превышает потенциальные судебные издержки по иску.
Хозяин знает ваше местонахождение.
Владелец узнает, что у вас есть ресурсы для оплаты арендной платы, если она будет заказана.
Сдаваемое в аренду помещение какое-то время пустовало, и попытки сдать его в аренду не увенчались успехом.
Если владелец недвижимости имеет опыт работы с недобросовестными арендаторами, он без колебаний подаст на вас в суд, если это того стоит.
Вы можете выступить в защиту, даже если действующее законодательство не распространяется на ваше решение о расторжении договора аренды. Например, во многих штатах владельцы недвижимости должны продемонстрировать добросовестные усилия по сдаче ранее освобожденных единиц жилья.Они не могут просто оставить помещение пустым до истечения срока аренды и подать в суд на нарушившего договор арендатора за просроченную арендную плату.
Но если у вас нет надежной защиты в связи с нарушением договора аренды, судья почти наверняка вынесет решение в пользу владельца недвижимости. Если вы уже уехали из города, возможно, не стоит тратить время и деньги на то, чтобы вернуться и явиться лично. Многие арендаторы, нарушающие договор аренды, этого не делают.
2. Вы можете столкнуться с денежным судом
Если суд постановит, что вы по закону обязаны выплатить остаток причитающейся вам арендной платы, вы столкнетесь с денежным решением, также известным как кредитное решение.Вы можете избежать долгосрочного кредитного ущерба с помощью:
Разработка взаимоприемлемого плана платежей в суде, чего вы не сможете сделать, если не явитесь на защиту своего дела
Оплата судебного решения в полном объеме на месте, если вы можете отчеты о потребительских кредитах, составленные тремя основными бюро кредитных историй, что является долгожданным следствием Национального плана помощи потребителям. Таким образом, они не могут напрямую повредить вашей кредитной истории.
Однако они остаются юридически обязательными. Денежное решение в пользу владельца собственности может позволить ему удержать вашу заработную плату при условии ограничения дохода (обычно 25% располагаемого дохода) и, возможно, вашего банковского счета. Если вы проживаете в штате с общей собственностью, имущество вашего супруга также может подлежать аресту.
3. Возможно, вам придется иметь дело со сборщиками долгов
Если владелец недвижимости решит не тратить время и деньги на выполнение судебного решения о возмещении просроченной арендной платы, он может нанять коллекторское агентство для взыскания долга от своего имени.
Несмотря на то, что федеральный закон ограничивает возможности взыскания долгов, коллекторские агентства неизменно действуют более агрессивно, чем первоначальные залогодержатели. Если кто-то возьмется за ваше дело, вы об этом узнаете. Более того, коллекторское агентство, которое берет на себя ваш долг по аренде, может сделать то, чего не сделал владелец недвижимости: обратиться в суд с иском о взыскании денежной суммы.
Взыскание долгов — это то, чего вы хотите избежать любой ценой. Это серьезно повлияет на ваш кредитный рейтинг. Если вы опасаетесь, что владелец недвижимости может нанять коллекторское агентство, подпишитесь на кредитный мониторинг от TransUnion.Вы также можете использовать Credit Karma , чтобы ежемесячно бесплатно проверять свой кредитный рейтинг.
4. Вы можете потерять залоговый депозит
Разрыв договора аренды — одна из многих причин, по которой вы можете потерять залог. Даже когда владелец решает не подавать на вас в суд, он может конфисковать ваш залог, как правило, полностью.
В большинстве штатов залоговый депозит ограничен арендной платой за один или два месяца. В некоторых из них, в том числе в Огайо и Нью-Йорке, на уровне штатов нет установленных законом ограничений на залоговые суммы для квартир, не контролируемых арендной платой.В этих штатах муниципалитеты могут устанавливать более низкие лимиты залога.
5. У вас могут возникнуть трудности с поиском нового жилья
Хотя судебные решения о невыплате арендной платы больше не фигурируют в кредитных отчетах, сами долги сохраняются, и владелец недвижимости вряд ли забудет, что вы нарушили договор аренды. Это может обернуться против вас, когда вы будете искать жилье.
Даже если в заявлении об аренде или ипотеке не указан адрес, по которому вы расторгли договор аренды, обычная проверка биографических данных и обыск имущества раскроют его и личность владельца имущества.То, что вы пропустили адрес проблемы, само по себе является красным флажком. А теперь представьте, как будет проходить разговор между владельцем, которого вы кинули, и владельцем или ипотечным кредитором вашего потенциального будущего дома.
Брошенный владелец собственности также может сообщить о нарушении условий аренды в бюро по отчетности арендаторов, например в Агентство по защите арендодателей. У арендаторов может быть мало средств для удаления уничижительной и потенциально неточной информации из этих слабо регулируемых ресурсов или вообще не быть вообще.
6.Вы можете столкнуться с постоянными финансовыми трудностями
Когда денег не хватает, а сбережений мало, любого избыточного сбора, связанного с жильем, может быть достаточно, чтобы перевернуть ваш бюджет. Если вы окажетесь на крючке из-за невыплаченной арендной платы за несколько месяцев после того, как владелец недвижимости получит судебное решение, может оказаться катастрофическим для ваших финансов.
Если более мягкие меры, такие как кредитное консультирование, недостаточны, лучшим вариантом может быть объявление о банкротстве, радикальный шаг, который неблагоприятно повлияет на вашу кредитоспособность на долгие годы.
Совет профессионала : если вы нарушаете договор аренды и это влияет на ваш кредит, вы можете подписаться на Experian Boost . Эта бесплатная услуга учитывает повторяющиеся некредитные счета (например, за электричество и кабельное телевидение) в вашем кредитном отчете Experian.
Когда вы можете разорвать договор аренды с минимальным штрафом?
Во многих случаях вам разрешается расторгнуть договор аренды с минимальными денежными штрафами — или вообще без штрафов. Но даже если ваше решение о расторжении договора аренды защищено законом штата, вы все равно можете лишиться части или всего залогового депозита.
Законы, регулирующие права собственников и арендаторов (часто называемые «законами арендодателя-арендатора»), различаются в зависимости от штата, поэтому обратитесь в прокуратуру своего штата или в отдел по защите прав потребителей для получения местных указаний.
Бесплатные юридические ресурсы, такие как Nolo и FindLaw, содержат много информации о законах об аренде жилья. Но они не заменят официальные источники, в которых может быть указано несколько распространенных причин для разрыва вашего договора аренды.
1. Вы призваны на действительную военную службу
Федеральный закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) разрешает военнослужащим, находящимся на действительной военной службе, расторгать договоры аренды жилья без штрафных санкций при соблюдении определенных условий.Защита распространяется на:
Военнослужащие всех родов регулярных вооруженных сил, таких как армия, флот, военно-воздушные силы и морская пехота
Военнослужащие береговой охраны, несущие службу в поддержку родов регулярных вооруженных сил
Члены Национальной гвардии и резервисты, призванные в действительная военная служба
Чтобы расторгнуть договор аренды, подписанный до поступления на действительную военную службу, предоставьте владельцу собственности копию вашего военного приказа не менее чем за 30 дней до того, как вы намерены расторгнуть договор аренды. Ваш статус активной службы должен длиться не менее 90 дней подряд.
Чтобы расторгнуть договор аренды, подписанный после перехода в состояние активной службы, предоставьте копию распоряжения о развертывании или постоянном изменении станционных приказов, действующих не менее 90 дней подряд. Здесь также действует 30-дневный период уведомления.
В любом случае ГКДР дает вам 30 дней на то, чтобы освободить помещение после наступления срока уплаты последнего ежемесячного арендного платежа.
2. Ваш отряд получил серьезные повреждения (вы не можете контролировать)
Многие штаты разрешают арендаторам расторгать договоры аренды без штрафных санкций, когда их квартиры становятся непригодными для проживания по независящим от них обстоятельствам.
Определения «непригодных для проживания» и «обстоятельств, не зависящих от вас» различаются в зависимости от штата, но распространенные ситуации включают стихийные бедствия и преступные действия, такие как поджоги, выпотрошившие или разрушившие помещения.
3. Вы стали жертвой домашнего насилия
Многие штаты разрешают жертвам домашнего насилия расторгать договор аренды жилья без штрафных санкций. Правила различаются в зависимости от штата, но действующий охранный ордер, вынесенный судом, обычно является достаточным доказательством статуса жертвы.
Минимальный период уведомления обычно составляет 30 дней, но вы никогда не должны оставаться в небезопасной ситуации, чтобы избежать финансовых последствий, которые могут никогда не наступить.Если вы чувствуете, что вам угрожает опасность, позвоните на национальную горячую линию по вопросам домашнего насилия по телефону 800-799-SAFE (7233).
4. У вас или вашего соквартиранта возникла проблема со здоровьем
Если из-за серьезной проблемы с физическим или психическим здоровьем вы, иждивенец, проживающий с вами, или сожитель, не можете жить самостоятельно в арендованном вами жилье, вы можете претендовать на досрочное прекращение аренды без обязательства оплатить всю причитающуюся арендную плату.
Там, где это разрешено, договоренности о расторжении договора аренды, связанные со здоровьем, могут быть ограничены по возрасту.Например, в Неваде минимальный возраст составляет 60 лет. В большинстве штатов требуется справка от врача с местной лицензией и уведомление не менее чем за 30 дней. Допустимые условия различаются, но, как правило, совпадают с условиями, при которых вы можете претендовать на получение страховых пособий по нетрудоспособности.
5. Собственник не выполняет своих обязательств по содержанию жилого помещения
Во многих штатах действуют законы о «конструктивном выселении», которые позволяют арендаторам выселяться без штрафных санкций, если владелец не поддерживает безопасное и пригодное для жилья жилье.
Чтобы квалифицироваться как конструктивное выселение, сбой должен быть постоянным и серьезным. Игнорирование просьбы о замене сломанной микроволновой печи, вероятно, не поможет. Игнорирование повторяющихся срочных уведомлений об отключении тепла или водопровода, скорее всего, будет. Как правило, проблема должна быть настолько серьезной, что вы вынуждены съехать до истечения срока аренды.
Даже если отказ владельца соответствует конструктивному стандарту выселения, вы должны тщательно задокументировать проблему, в том числе, когда она возникла, как она развивалась, как она влияет на использование вами имущества, а также все запросы на обслуживание.Привлечение лицензированного инспектора по строительству для документирования проблемы и проверки того, что квартира непригодна для жилья, может усилить ваше дело.
Если вас выселили по конструктивным соображениям, будьте готовы явиться в суд, если и когда владелец недвижимости подаст на вас в суд за невыплаченную арендную плату. Конструктивное выселение является действенной защитой от непогашенных претензий по арендной плате, но судьи не просто верят арендаторам на слово, отсюда и необходимость документации.
Если вы заплатили арендную плату после того, как проблема стала невыносимой, вы можете подать в суд на владельца недвижимости, чтобы вернуть ее. Ищите бесплатное представительство прав арендаторов в вашем регионе. Например, в Миннеаполисе Сеть юристов-добровольцев является отличным ресурсом для арендаторов с низким доходом и лиц, необеспеченных жильем.
6. Владелец собственности вмешивается или разрешает вмешательство в вашу конфиденциальность
Существует юридическое понятие, известное как «нарушение спокойного наслаждения». Владельцы недвижимости не могут неправомерно вмешиваться в права арендаторов на:
Конфиденциальность . Правила варьируются в зависимости от штата, но владельцы должны, как правило, уведомлять за 12–24 часа о том, что они намерены получить доступ к собственности в неэкстренных ситуациях, например, для показов или ремонта.
Безопасность . Владельцы недвижимости не могут прямо или косвенно подвергать опасности арендаторов. Например, они не могут сознательно допустить незаконную деятельность в помещении или не отремонтировать протекающую газовую линию, что является явным нарушением правил безопасности сдаваемого в аренду имущества.
Эксклюзивное использование . Арендатор с исключительным использованием арендованного имущества имеет исключительное право занимать и использовать это имущество для целей, указанных в договоре аренды, имеющем обязательную силу. Это означает, что в помещении могут проживать только арендаторы, указанные в договоре аренды.Например, владелец недвижимости не может временно выселить арендатора, чтобы освободить место для приезжающего родственника, или выставить вторую спальню на Airbnb без разрешения арендатора.
Если вы считаете, что владелец собственности нарушил это соглашение, вы можете иметь право выехать без штрафных санкций. Опять же, документация — ваш друг, если и когда владелец недвижимости подаст на вас в суд мелких тяжб.
7. В договоре аренды имеется пункт о досрочном расторжении
Удобные для арендаторов договоры аренды жилья могут содержать обширные положения о досрочном расторжении договора, которые позволяют арендаторам расторгать договор аренды по причинам, не защищенным законодательством штата или местным законодательством.
Но даже там, где это разрешено, закон штата может требовать достаточного предварительного уведомления (известного как надлежащее уведомление). Надлежащий период уведомления часто составляет от 30 до 60 дней. Положения о досрочном расторжении обычно требуют, чтобы арендаторы предоставили надлежащую документацию, которую они покидают по уважительной причине, например, официальное письмо с предложением о работе или заявление о разводе.
Положения о досрочном расторжении могут охватывать такие ситуации, как:
Переезд . Пункт о досрочном увольнении может охватывать принудительное переселение вашим нынешним работодателем или переселение, чтобы устроиться на работу к новому работодателю.Переезд супруга или домашнего партнера также может быть застрахован.
Потеря работы . Если вы испытываете финансовые трудности из-за неожиданной потери работы, у вас может быть причина расторгнуть договор аренды с минимальным штрафом. Но если у вас нет более дешевого или бесплатного места, вы можете сначала договориться об альтернативном соглашении об аренде.
Развод . Финансовые трудности или переезд, вызванные разводом, могут освободить вас от обязанности по уплате части или всей оставшейся арендной платы, причитающейся за расторгнутую аренду.Но одного факта вашего развода вряд ли будет достаточно. С каждым из ваших адвокатов по разводам, присутствующим, чтобы предложить юридическую консультацию, составьте и подпишите соглашение о передаче аренды, в котором все права и обязанности арендатора, включая полную оплату оставшейся арендной платы, передаются супругу, остающемуся в квартире.
Кризис здоровья семьи . Если вам необходимо обеспечить уход на дому за тяжелобольным членом семьи или вы испытываете финансовые трудности, связанные с уходом за ним, вы можете обратиться за помощью.Но обратите внимание, что простого наличия болезни у члена семьи, вероятно, недостаточно, чтобы расторгнуть договор аренды, если вы не несете финансовой ответственности за их уход.
На рынке арендаторов вы можете попытаться договориться о более всеобъемлющем положении о досрочном расторжении до того, как подпишете договор аренды.
Смягчение финансовых последствий расторжения договора аренды
Даже если законы штата о защите арендаторов не распространяются на ваше решение о расторжении договора аренды, эти стратегии могут смягчить его финансовые последствия.
1. Документируйте все
Во-первых, если вы считаете, что ваше решение о расторжении договора аренды оправдано законом штата или местным законодательством, задокументируйте все, что может подтвердить ваше требование. Вести учет:
Важные даты и время . Примеры включают день, когда вы впервые заметили проблему с обитаемостью, или время звонка полиции в соседний блок.
Протоколы обслуживания или проверки . Отслеживайте все события или расходы, связанные с проблемой, например, осмотр печи, подтвердивший необходимость замены.
Связь по проблеме с владельцем . Включите электронные письма, отправленные по почте письма, юридические уведомления, сводки или записи телефонных звонков (если это разрешено законом), а также сводки личных разговоров.
Без надлежащей документации у вас гораздо меньше шансов выиграть суд, если дело дойдет до этого.
2. Уведомление владельца собственности об их обязанности уменьшить ущерб
В большинстве штатов владельцы сдаваемой в аренду недвижимости должны приложить разумные усилия для повторной сдачи в аренду освобожденных квартир до истечения срока аренды.На юридическом языке это известно как «обязанность уменьшить ущерб». У Nolo есть исчерпывающий список штатов, в которых действует обязанность уменьшить ущерб, а закон менее ясен.
Если вы проживаете в штате, в котором существует обязанность по смягчению последствий, отслеживайте попытки владельца недвижимости повторно сдать в аренду освобожденную вами квартиру, проверяя сайты с объявлениями об аренде, такие как Apartments.com, популярные сайты онлайн-объявлений, такие как Craigslist, и общедоступные базы данных по недвижимости. как Зиллоу. Если окажется, что они не предпринимают разумных усилий, вообще не предпринимают никаких усилий или официально требуют невыплату арендной платы вскоре после вашего выезда, отправьте им письменное уведомление об их обязанности смягчить последствия.
В уведомлении следует отослать их к применимому закону штата и кратко описать его положения, включая определение «разумных усилий» и то, как шаги, которые они предприняли или не предприняли на сегодняшний день, не соответствуют этому стандарту. Укажите в своем письме, что владелец недвижимости не может ожидать, что он просто допустит истечение срока аренды, повторно сдаст помещение в новую долгосрочную аренду, а затем подаст на вас в суд за причитающуюся арендную плату.
Я нарушил договор аренды в состоянии обязанности по смягчению последствий, и сразу стало очевидно, что владелец собственности понимает свои обязательства по закону.Через несколько дней после уведомления он уже показывал квартиру, и я почти уверен, что у него уже был новый арендатор, прежде чем я официально уехал. В любом случае легкость, с которой он повторно арендовал квартиру, несомненно, сыграла на его снисходительности.
3. Найти субарендатора
Даже если владелец недвижимости обязан повторно сдать квартиру в аренду, лучше всего приложить разумные усилия, чтобы помочь этому процессу.
Один из самых простых способов решить проблему несостоявшейся аренды — сдать квартиру в субаренду на оставшийся срок аренды.Многие договоры аренды жилья прямо запрещают субаренду, но если это не так, сообщите владельцу недвижимости, что вы собираетесь сдавать в субаренду. Вы можете рекламировать жилье на бесплатных или дешевых ресурсах, часто посещаемых потенциальными арендаторами в вашем регионе, таких как Craigslist, Nextdoor или Roommates.com.
Очень важно, чтобы вы были честны в своих намерениях сдать в субаренду. Понятно, что владельцы собственности, как правило, опасаются субарендаторов, и, как минимум, они будут подвергать вашу собственность той же проверке арендаторов, что и все остальные. Это также в ваших интересах, поскольку вы несете ответственность за аренду и арендную плату даже после субаренды.
Идеальный субарендатор — это человек, с которым у вас уже были отношения и за которого вы без колебаний поручились. Я знаю арендаторов, которые были обожжены сомнительными субарендаторами, с которыми у них не было никаких отношений.
4. Передача аренды
Если вы предпочитаете не нести ответственность за аренду после выезда, вы можете передать ее новому арендатору. Правопреемники берут на себя юридическую ответственность за арендную плату, причитающуюся после даты передачи, освобождая предыдущего арендатора, что позволяет вам досрочно отказаться от аренды без каких-либо сохраняющихся обязательств, кроме любых разрешенных законом сборов за причиненный вами ущерб или нечистоплотность.
Прежде чем тратить время и усилия на поиск новых арендаторов, подтвердите, что ваша аренда может быть передана другому лицу. Если ваша аренда подлежит передаче, владелец недвижимости не может помешать вам сделать этот шаг, но вы все равно можете быть связаны обязательным периодом уведомления, обычно от 30 до 60 дней. Если передача прямо не разрешена, вы можете запросить разрешение, но владелец собственности может иметь право отказаться.
В любом случае будьте откровенны. Многие владельцы недвижимости настороженно относятся к передаче в аренду по тем же причинам, по которым они настороженно относятся к субаренде.Я слышал неофициальные свидетельства о том, что владельцы препятствуют усилиям уезжающих арендаторов по передаче аренды, даже если аренда прямо разрешает передачу.
5. Уведомляйте как можно чаще
Чем дольше период уведомления, тем ниже вероятность того, что ваше подразделение останется свободным после вашего отъезда. Никогда не помешает превысить требуемый в вашем штате срок уведомления, если это возможно.
6. Переход на краткосрочную аренду
Я нарушил договор аренды на шесть месяцев, вероятно, еще один фактор снисходительности моего арендодателя.И нам с женой посчастливилось перейти на ежемесячную аренду незадолго до покупки нашего первого дома. В конце нашего последнего месяца в этой квартире мы были свободны и чисты.
Если вы готовитесь к продлению договора аренды и планируете переехать до даты последующего продления, спросите владельца недвижимости, можете ли вы получить срок продления менее одного года. Ежемесячно идеально, но многие владельцы не хотят идти на такой риск. Три или шесть месяцев более распространены. Обратите внимание, что владелец недвижимости не обязан соглашаться на более короткий срок аренды.
7. Прошение о снисхождении
Когда ничего не помогает, обратитесь к более мягкой стороне владельца собственности. Большинство владельцев недвижимости — не мультяшные злодеи, которые не заботятся ни о чем, кроме максимизации денежного потока своей собственности. В случае серьезных трудностей они могут согласиться дать вам передышку.
Помогите владельцу добиться согласия, сделав все возможное до и во время выезда. Тщательно уберите помещение, предложите покрасить или сделать мелкий ремонт, не требующий специализированной рабочей силы, приложите согласованные усилия для поиска замены арендаторам — не узурпируя обязанность собственника по смягчению последствий — и восхваляйте их на онлайн-форумах арендаторов.
Если владелец недвижимости не желает полностью прощать невыплаченную арендную плату, лучше всего разработать взаимоприемлемый план погашения без обращения в суд. Если вы должны арендную плату за четыре месяца, возможно, владелец может принять рассрочку в течение следующих 12 или 18 месяцев. В конечном счете, владелец недвижимости, вероятно, предпочтет полную или даже частичную оплату с течением времени существенному списанию.
Последнее слово
Мое решение разорвать договор аренды закончилось благополучно.Но не все владельцы арендуемой недвижимости такие, как мой бывший домовладелец. Некоторые из них являются безликими юридическими лицами, у которых есть средства и желание преследовать арендаторов, нарушающих договор аренды, за каждый пенни, который они должны. Другие представляют собой более мелкие независимые компании или отдельных лиц, которые, кажется, получают удовольствие от того, что делают жизнь жильцов невыносимой.
К сожалению, невозможно узнать, где в спектре находится владелец вашего проката, пока вы не принудите его к рукам. Вот почему так важно вести подробные записи и не колебаться, если или когда придет время проконсультироваться с адвокатом по недвижимости.
Тем не менее, если ваша текущая ситуация с жильем угрожает вашей безопасности, свободе или неприкосновенности частной жизни, вы имеете полное право быстро уйти и побеспокоиться об осуществлении своих законных прав позже. Ваша жизнь важнее любой временной финансовой неудачи.
Новый хозяин купил мою квартиру и хотел ее снести. Вот как я стал владельцем этого места. — Большой Большой Вашингтон
В 2001 году мой арендодатель продал мой жилой комплекс Национальному собору.Он хотел заменить наши квартиры центром для посетителей. Мне удалось остаться на месте и купить мою единицу из-за закона округа Колумбия, называемого Законом о возможностях арендатора для покупки (TOPA).
Авторский корпус. Изображение с Google Maps.
TOPA дает ассоциациям арендаторов право отказаться от продажи их зданий по договору и вместо этого выкупить их по договорной цене продажи. Есть много историй о TOPA. Этот мой.
О продаже моего здания я узнал от Северо-Западного течения.Когда я прочитал заголовок, у меня сжалось сердце. Я жила в своей квартире всего год. Это было недорого, недалеко от работы и с домашними животными. Я тоже только что завел собаку. Я не знал, смогу ли я найти поблизости другое здание, где разрешено проживание с домашними животными.
Мои опасения были небезосновательны. Арендаторы обычно уязвимы во время продажи здания. Во многих городах новые владельцы могут вводить резкое повышение арендной платы, отказываться продлевать договор аренды или переоборудовать жилье в кондоминиумы. Они могут даже разрушать здания. К счастью, как я узнал, у DC есть защита от этой тактики.
Несколько дней спустя несколько моих товарищей-квартирантов организовали собрание в переулке за нашей собственностью. Они объяснили процесс TOPA и права, которые он дает арендаторам. Для меня это звучало фантастически. Максимум, что я когда-либо получал в качестве арендатора, был чек на 80 долларов от домовладельца, который ждал 4 дня, чтобы починить мою сломанную плиту. И он выдал его только после того, как я изучил жилищный кодекс и сказал ему, что по закону он обязан возместить мне ущерб.
Вот как работает TOPA
При продаже жилой недвижимости в Д.C. Арендодатели обязаны предоставить арендаторам Уведомление TOPA или Предложение о продаже, в котором сообщается, что они могут отказаться от продажи и вместо этого приобрести недвижимость по договорной цене продажи.
Затем арендаторы должны зарегистрировать ассоциацию арендаторов, если она еще не существует, и подать письмо о заинтересованности в течение 45 дней с момента получения предложения о продаже. Затем ассоциация арендаторов может запросить у арендодателя информацию, включая планы этажей, подробные операционные расходы, тарифы на коммунальные услуги, капитальные затраты за предыдущие 2 года, недавнюю арендную плату и список свободных квартир.
Затем у ассоциации арендаторов есть 120 дней, чтобы воспользоваться своим правом преимущественной покупки и провести переговоры о покупке недвижимости. Если ассоциация арендаторов подписывает договор с залогом, у них есть дополнительные 120 дней для обеспечения финансирования. После завершения покупки ассоциация арендаторов может преобразоваться в кондоминиум или кооператив или остаться в аренде.
Мой опыт обращения
Ассоциация моих арендаторов решила отказать в нашей продаже. Самым большим препятствием для нас было найти 26 миллионов долларов, необходимых для того, чтобы соответствовать первоначальной цене продажи.
Город предоставляет ссуды и техническую помощь, чтобы помочь большинству ассоциаций арендаторов с низким доходом приобрести их здания, но мы не имели права, поскольку большинство из нас были профессионалами. Частные кредиты тоже не вариант. Как новая ассоциация арендаторов, у нас не было банковского счета или кредитной истории. Нам понадобится застройщик, который поможет нам купить недвижимость.
Процесс выбора застройщика обычно включает существенную «торговлю лошадьми». Со своей стороны арендаторы хотят низких/стабильных цен на жилье.В зданиях, переоборудованных под кондоминиумы, как у нас, это означало, что цены на наши квартиры были ниже рыночных. Арендаторы также хотят, чтобы их арендодатели не делали ремонт в течение многих лет. В нашем случае нужны были новые котлы, ремонт ветхих перекрытий, повышенное напряжение, новые стояки сантехники.
Со своей стороны, застройщики хотят получать прибыль, и лучший способ сделать это в зданиях, арендаторы которых хотят переоборудовать их в кондоминиумы, — обеспечить несколько пустующих квартир, которые можно продать по рыночным ценам. Таким образом, застройщики договариваются о праве предложить арендаторам выкуп, денежную сумму, которую арендатор получает в обмен на отказ от прав на свою квартиру.
Ассоциация моих арендаторов нашла застройщика и в конце 2002 года преобразовала его в кондоминиум. Чуть более 30% моих товарищей-квартиросъемщиков остались на месте. Еще 30% выкупили (7000 долларов за студии, 10000 долларов за 1-комнатную и 12000 долларов за 2-комнатную). Остальные единицы были свободны во время преобразования.
Я купил квартиру с 1 спальней за 162 000 долларов. Для меня процесс TOPA был одновременно и волнующим, и ужасающим. Я любил свою квартиру и свой район. Собор был моим передним двором.Я мог ходить на работу и в продуктовый магазин. И вдруг я почувствовал, что живу в маленькой деревне, а не в безымянном городе. Я и мои коллеги по обмену арендаторов выгуливали друг у друга собак, обменивались запасными ключами, делились напитками (и с похмелья) и помогали друг другу в душевных муках, потере работы и тому подобном.
Но я тоже волновался. Как ученый я задавался вопросом, как я буду платить по ипотеке, если я не получу срок пребывания в должности, и смогу ли я быстро продать квартиру, если мне понадобится. Я также беспокоился, что у меня не будет дома — я смогу выплатить ипотеку, но скуплюсь на все остальное.Моя квартира была в плохом состоянии: 20-летний ковер, облупившиеся обои, грязные шкафы и плита, которая не соответствовала нормам.
Оглядываясь назад, я смеюсь над своими переживаниями. Хотя я заплатил цену ниже рыночной, я беспокоился, что рынок вышел из-под контроля и что моя единица была переоценена. Я и не подозревал, что стоимость недвижимости быстро вырастет после того, как я куплю свою квартиру, и что ее стоимость никогда не упадет ниже моей покупной цены, даже во время рецессии. В конце дня мне повезло.Мое здание было продано в благоприятное время, и лидеры ассоциации моих арендаторов (Лора, Мэтью, Пэтти и Стивен) были настойчивы.
Классификация TOPA
TOPA не всегда работает так хорошо. Процесс также сильно отличается в зданиях, которые предпочитают оставаться в аренде из-за городского закона о контроле за арендной платой. Я рассмотрю эти вопросы в будущих постах, но здесь стоит подумать о том, что делает TOPA таким мощным.
Во-первых, TOPA дает арендаторам законный способ оставаться на месте, когда их квартиры продаются.Хотя продажа зданий может произойти в любое время, они особенно распространены во время джентрификации. На самом деле, городской совет ввел статут TOPA в 1979 году в ответ на продолжающийся в то время бум переоборудования квартир, связанный с джентрификацией недалеко от центра города.
Арендаторы, которые не могут позволить себе владеть жильем, также могут использовать TOPA для сдачи в аренду своих зданий. Фактически, городской закон, принятый одновременно с TOPA, разрешает преобразование здания в квартиру только в том случае, если 50% (+1) единиц проголосовали за преобразование.
Наличие законного права оставаться на месте является исключительно редкой для арендаторов в США. Большинство городов не предлагают или предлагают минимальные меры защиты для арендаторов, чьи здания были проданы.
Во-вторых, TOPA дает арендаторам рыночную власть во время джентрификации. Многие люди получают выгоду от джентрификации, но арендаторы обычно не входят в их число. Города получают больше налоговых поступлений. Арендодатели продают ветхое здание с большой прибылью. Девелоперы превращают выброшенные здания в роскошное жилье с соответствующей ценой.Арендаторы, напротив, обычно вынуждены покинуть свои дома. TOPA меняет это, предоставляя арендаторам рыночную власть. Они могут покупать свои квартиры и строить капитал, выкупать и использовать их для погашения долга или накопления сбережений, или оставаться в аренде и вести переговоры со своим партнером по развитию об улучшениях здания. На этот раз арендаторы не получают короткий конец палки.
Я считаю, что доступное жилье должно быть правом, и я знаю, что превращение жилья в товар способствовало росту его недоступности по всей стране.Однако до тех пор, пока мы не сможем убедить города предоставлять доступное жилье, TOPA может, по крайней мере, дать арендаторам более справедливую встряску в игре, в которую мы сейчас играем. TOPA не меняет игру, но она изменила тех, кто может в нее играть.
Кэролин Галлахер — географ и доцент Американского университета. Ее исследовательские интересы включают джентрификацию в округе Колумбия, появление «этногородов» в Мэриленде и Вирджинии, кредитование до зарплаты и расширение прав и возможностей арендаторов.