Как узаконить землю в собственность под гаражом: В России запустили гаражную амнистию. Что важно знать — РБК

Содержание

Фундаментальные гаражи в Костроме разрешается узаконить

Кирпичный или металлический? Этот вопрос стал основополагающим для участников «гаражной амнистии». Дело в том, что под её действие не попадают так называемые «ракушки», а только капитальные боксы, имеющие прочную связь с землей, то есть стоящие на фундаменте. Имеет значение и срок давности постройки. Гараж должен быть возведен до 30 декабря 2004 года — до момента введения действующего Градостроительного кодекса. Если все эти «пазлы» сложились, владелец может стать полноправным хозяином своей недвижимости.


Елена Добровольская, начальник отдела управления Росреестра по Костромской области: «Это нужно для того, чтобы права были оформлены, сведения внесены в Госреестр. И в дальнейшем гражданин мог беспрепятственно распоряжаться данным объектом — продавать, дарить».


Сколько жителей Костромской области попадает под действие гаражной амнистии, специалисты Росреестра сказать не могут.

Но по всей стране — это около двух миллионов владельцев. «Гаражная амнистия» даёт им возможность оформить право собственности бесплатно. Причем, не только на сам гараж, но и на землю под ним.


Фархат Керимов, начальник отдела управления Росреестра по Костромской области: «Надо обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, на какой земле располагается гаражный бокс с заявлением о предоставлении земельного участка. Гражданину предложат сформировать земельный участок, провести кадастровые работы. Потом гражданину потребуется подготовить техплан на гараж. Когда все документы будут готовы, орган местного самоуправления подает документы в орган регистрации прав».

Оформить право собственности также можно в МФЦ или в Росреестре. Есть и исключения из правил «гаражной амнистии». Не коснется она владельцев самовольно построенных гаражей, которые подлежат сносу.

Также не попадают под послабления гаражи, которые являются вспомогательными объектами по отношению к частным домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения. В которых, зачастую, располагаются автомойки или сервисы. А также служебные и подземные гаражи. Подробнее о правилах «гаражной амнистии», которая будет действовать в течение пяти лет, можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Чернышковский муниципальный район Волгоградской области

С 1 сентября 2021 года вступил в силу Федеральный закон № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который был принят в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены («гаражная амнистия»). Документ, разработанный при участии Росреестра, позволит гражданам до 01.09.2026 года в упрощенном порядке оформить права на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены. Управлением Росреестра Волгоградской области совместно с органами власти субъекта отработана процедура оформления документов по «гаражной амнистии».

Речь идет об объектах капитального строительства, в том числе о тех, которые находятся в гаражно-строительных кооперативах. Не попадают под «гаражную амнистию» самовольные постройки и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах, некапитальные гаражи, в том числе гаражи типа «ракушка», а также гаражи, возведенные после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ (29.12.2004). Воспользоваться «гаражной амнистией» смогут граждане — владельцы гаражей, возведенных до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ; их наследники; а также граждане, которые приобрели гаражи, возведенные до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, по соглашению у лица, подпадающего под «гаражную амнистию».
Росреестр разработал методические рекомендации для граждан о реализации «гаражной амнистии», в которых подробно рассказывается, как воспользоваться «гаражной амнистией», составлены полезные советы для граждан. Разъясняется на какие конкретно случаи распространяется закон, какие нужны документы, представлены их формы и образцы. Например, это могут быть длительное добросовестное использование, ранее полученное решение о распределении гаража, документы технической инвентаризации и другое. При этом если у гражданина нет указанных в рекомендациях документов, это не означает, что он не сможет оформить гараж. Региональные органы власти наделены полномочиями по определению дополнительного перечня документов, на основании которых человек может зарегистрировать гараж по «гаражной амнистии». Кроме того, в поисках документов граждане могут обратиться в местное БТИ. Граждане должны иметь в виду, что, если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, его будет необходимо образовать, то есть поставить на государственный кадастровый учет. Земля, на которой расположен гараж, должна быть государственной или муниципальной.
Отдельно расписана процедура взаимодействия владельца гаража с кадастровым инженером, который должен подготовить межевой план земельного участка и технический план гаража. Так как кадастровый инженер является участником рыночных отношений, граждане должны заключить с ним договор подряда, где будет предусмотрена цена и сроки выполнения работ. Никаких платежей в пользу государства закон не предполагает. Решение о бесплатном предоставлении земельного участка под гаражом в собственность принимает уполномоченный орган публичной власти, как правило, это муниципалитет. Такое решение принимается после того, как участок под гаражом будет образован и поставлен на кадастровый учет. Госпошлину за оформление гаража платить не нужно. В целях сокращения финансовой нагрузки на граждан законом предусматривается, что за государственную регистрацию права собственности на гараж и земельный участок под ним не нужно будет платить госпошлину, поскольку соответствующее заявление в Росреестр будет подавать администрация от имени гражданина. После проведения регистрационных действий она вручит владельцу выписки из ЕГРН, подтверждающие оформление прав на гараж и землю.

 

С уважением,
Балановский Ян Олегович,
Пресс-секретарь Управления Росреестра по Волгоградской области
Mob: +7(937) 531-22-98
E-mail: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов.

Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Как оформить самовольную постройку (гараж)?

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ самовольной  постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил  (часть 1 статьи).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (часть 2 указанной статьи).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, на Вашем месте я не стал бы питать особых иллюзий относительно оформления права собственности на гаражи. Действующее законодательство запрещает самовольную постройку и просто так суд никогда не удовлетворит Ваши требования о признании права собственности на гаражи.

Из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что оформление права собственности на гараж невозможно до тех пор, пока земля под ним не будет принадлежать Вам. Следовательно, землю оформлять необходимо, и делать это нужно в первую очередь.

В то же время, при наличии на земельном участке самовольных строений, права на земельный участок будет оформить крайне проблематично.

В связи с тем, что вопросы приобретения муниципальной земли регламентируются по большей части местным и региональным законодательством, для прояснения ситуации рекомендую обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства, Департамент имущественно-земельных отношений Вашего города.

Легализация приказа/уведомления о незаконных преобразованиях гаража

«Когда вы получаете приказ о выполнении или нестандартный приказ — узнайте, как уберечь себя от возможных штрафов и сборов за переезд, а также спасти свое имущество от восстановления его первоначального назначения или сноса»

В Южной Калифорнии трудно проехать три квартала, не увидев машин, припаркованных перед гаражами, переоборудованными в жилые помещения или офисы. Если вы заглянете во дворы, то часто увидите гостевые дома.К сожалению, для владельцев недвижимости, которые переоборудовали или построили эти объекты без разрешений, это может привести к огромным счетам, если будут указаны владельцы, и это происходит все чаще.

Многие домовладельцы не выполняли работы или даже не знали о существовании несанкционированного строительства до тех пор, пока они не были процитированы соответствующими Департаментами строительства и безопасности или общественных работ. После обнаружения каждый домовладелец, с которым я когда-либо разговаривал, хочет легализовать свои незаконные единицы, особенно когда сталкивается с счетом за восстановление строения до его первоначального состояния (скажем, в качестве гаража).

Большинство домовладельцев, кажется, думают, что за 500 долларов можно восстановить строение. Подумайте СНОВА; и попробуйте от 2500 до 5000 долларов, в зависимости от того, как была настроена незаконная структура и что в ней находится.

Самой большой проблемой, с которой я столкнулся для большинства домовладельцев, перестроивших гостевой дом или гараж без разрешения, является возможность потери пространства, которое они считают частью своего дома. Это может быть просто кабинет или игровая комната, а может быть и жилое помещение для родственников. Часто домовладелец сдает помещение в аренду и сталкивается с (1) потерей дохода, (2) комиссией арендатора за выезд, штрафами и штрафами в пользу города, в котором находится строение, и (3) расходами на содержание дома. легализовать, восстановить или снести нарушительную единицу.

Чтобы попытаться сохранить неразрешенную единицу, необходимо провести большую «должную осмотрительность». Некоторые законы могут применяться или не применяться для защиты домовладельца в отношении существующего несанкционированного строительства и использования. Должны быть соблюдены все требования к зонированию, парковке, отступам, высоте и размеру участка. Кроме того, на имущество могут распространяться особые условия, ограничивающие количество изменений, которые могут быть внесены на законных основаниях.

У вас есть несанкционированная перестройка гостевого дома или гаража?

В наши дни обычно дешевле переоборудовать гараж или пристроить гостевой дом, чем пытаться сделать пристройку к собственному дому.Это особенно верно в краткосрочной перспективе, если это делается тайно — без соблюдения норм и без законности — с получением разрешений до начала строительства. Однако, когда это делается на законных основаниях, преимущества разнообразны и значительны. Вот лишь несколько известных мне применений:

  • Художественная студия
  • Игровая комната
  • Гостевая комната
  • Тренажерный зал
  • Домашний бизнес
  • Медиа-комната
  • Многофункциональное помещение
  • Музыкальная студия
  • Офис
  • Игровая комната
  • Кабинет для подростков
  • Мастерская

Дополнительная оптимизированная площадь для хранения, наличие офиса в доме и возможность размещения членов семьи и гостей — дополнительная юридическая единица может значительно увеличить стоимость вашей недвижимости.

6 основных шагов, которые необходимо предпринять для незаконного или несанкционированного переоборудования гаража/пристройки гостевого дома

Учитывая, что 99,9% людей, посещающих мой сайт, ищут информацию о нелегальных единицах, я ограничусь ими. Если вы входите в число 0,1%, которые принимают упреждающие меры, просто позвоните мне, и я буду рад предоставить вам дополнительную информацию о том, как правильно на законных основаниях пристроить свой дом.

Отправной точкой этого обсуждения является определение гостевого дома, а также гаража.Для иллюстрации я собираюсь использовать определения, предлагаемые муниципальным кодексом города Лос-Анджелес:

.

Гостевой дом: Жилище, содержащее не более пяти комнат для гостей или наборов комнат, но без кухонного оборудования.

Гараж частный: Вспомогательное здание или часть основного здания, предназначенное или используемое для парковки или хранения автотранспортных средств жильцов.

Первое, на что следует обратить внимание, это то, что в гостевом доме нет кухни. Как и гараж, по крайней мере, без разрешения.

Имея в виду эту небольшую предысторию, вот 6 основных шагов, которые вам необходимо предпринять, если у вас есть неразрешенное преобразование гаража или гостевого дома.

1.     Проверьте все возможные юридические варианты легализации вашего переоборудованного или добавленного гаража. Это будет включать, но не обязательно ограничиваться, строительными нормами, правилами зонирования и планирования в отношении вашей собственности, ее правовым профилем, неудачами, парковкой и т. д.Вы также захотите провести тщательный анализ и изучить характеристики, потенциал и ограничения вашей собственности.

2.     Вам понадобятся чертежи и планы, поэтому пойдите и поговорите с чертежниками или архитекторами. Он / она будет работать с вами над типом преобразования, которое вы хотите, частично основываясь на том, что вы уже построили, и на том, что может быть необходимо / разрешено для вашей собственности.

3.     Когда первая архитектурная визуализация будет выполнена, обратитесь в соответствующий отдел (отделы) к своим градостроителям, чтобы показать им свои первоначальные эскизы, чтобы вы могли получить необходимые отзывы о планируемом преобразовании, а также о любых необходимых изменениях или исправлениях.

4.     Если и когда первоначальные планы будут одобрены вашим городом/округом, сделайте смету самостоятельно или обратитесь к подрядчику (подрядчикам) за сметой строительства. Затем, решив, в каком направлении двигаться, и приняв необходимые меры и меры предосторожности, следуйте всем юридическим шагам и процедурам вашего города и округа, чтобы получить одобрение планов переоборудования гаража / гостевого дома. Продолжительность всего этого процесса сильно варьируется от города к городу (и округу) и будет включать в себя неоднократные визиты к градостроителям, чтобы представить архитектурные планы и получить все разрешения от различных департаментов
, необходимые для окончательного утверждения.

5.     После того, как планы будут утверждены и вы получите необходимые разрешения на строительство для переоборудования, вы готовы к выполнению любых дальнейших строительных работ. Обратите внимание, что город дает вам определенные сроки для начала работ, в противном случае может потребоваться новый процесс согласования и разрешения.

6.     Кроме того, когда-то упоминавшиеся как незаконное строительство, все города Южной Калифорнии устанавливают четкие сроки завершения работ, прежде чем вступят в силу крупные штрафы и пени.

Я обращался к Энди Бейкеру за юридической консультацией, в основном по вопросам недвижимости. Он быстро отвечает на звонки, чего не скажешь о очень многих юристах! Я порекомендовал Энди друзьям, которые также остались очень довольны его услугами. Я очень рекомендую его.

— Линн Б. Фельдман, адвокат и профессор права, Лас-Вега, Невада,

Прежде чем приступать к преобразованию, будьте осторожны со многими возможными ловушками, включая, помимо прочего, юридические, технические, экономические и эстетические проблемы, как потенциальные, так и фактические.Независимо от того, насколько вы опытны, всегда полезно обратиться за консультацией и помощью в любой, а предпочтительно во всех этих областях, если вы чувствуете, что не сможете выполнить конкретную требуемую задачу в процессе переоборудования гаража / гостя. пристройка к дому. Делая это, вы можете заранее вложить дополнительные деньги, но эти инвестиции окупятся сторицей за счет меньшего стресса, меньшего раздражения, более быстрой обработки и удовлетворения от того, что работа сделана правильно с первого раза.

Строительные цены и сметы на переоборудование

Если вы не знаете, сколько стоит переоборудование гаража/достройка гостевого дома, это может быть довольно сложно.Цены варьируются от города к городу и от пригорода к пригороду — от сотен до тысяч долларов в зависимости от случая. Это будет зависеть от множества факторов: предполагаемого использования, качества отделки и деталей, того, кто будет оказывать услуги (подрядчик, мастер на все руки или домовладелец, который занимается «сделай сам»), местных юридических налогов и сборов и т. д.

Если вы решите отдать услуги на аутсорсинг, такую ​​работу часто лучше поручить лицензированному подрядчику, а не разнорабочему, по многим техническим, гарантийным и юридическим аспектам.

Что касается оценки и сметы переоборудования гаража и пристройки гостевого дома, я предлагаю домовладельцу запросить 3 предложения от надежных подрядчиков, знакомых с этим конкретным типом строительства. Попросите у них подробный и детализированный список всех строительных объектов и работ с разбивкой по времени и материальным затратам, связанным с работой. Таким образом, стоимость работы может стать более прозрачной, и вы также сможете сравнить цены/услуги, чтобы сделать лучший выбор.

Это ЮРИДИЧЕСКИЙ вопрос.

Не забывайте, что в дополнение к шагам, которые необходимо предпринять для получения разрешений (если они могут быть получены) на легализацию вашей незаконной постройки (строений), вам все равно придется иметь дело с вашим городом или округом, если вы получили Приказ/уведомление о соблюдении. Так что прежде всего помните: вы имеете дело с юридическим вопросом, и если его не решить своевременно, последствия могут быть катастрофическими:

  • Штрафы и пени в размере более 1000 долларов США
  • Возбуждено уголовное дело
  • ВРЕМЯ ТЮРЬМЫ

Верно, в будущем вас может замаячить перспектива тюрьмы. Это БУДЕТ маячить, если вы должным образом и своевременно не отреагируете на требования города. Это не шутка, ребята.

Вот что вам нужно знать с юридической точки зрения:

Выполнение приказа/уведомления о соблюдении

Не забывайте, что пока вы пытаетесь легализовать свою собственность, часы тикают. Для получения дополнительной информации о том, как поступать с приказом/уведомлением о соблюдении, перейдите на мою домашнюю страницу.

После прочтения этого, если вы чувствуете, что вам нужна или вам нужна дополнительная помощь или опыт, позвоните мне для БЕСПЛАТНОЙ консультации по телефону, где я лично:

  •     Просмотрите свои факты, задайте вопросы и просмотрите документы, которые вы приносите с собой
  •     Объясните свои законные права и обязанности
  •     Ответьте на все вопросы
  •     Обсудить с вами мои услуги
  •     Предоставить вам информацию, которая расширит ваши возможности
  •     И многое, многое другое

Ваш разговор со мной продлится около 25 минут, в зависимости от сложности вашего дела. Это может сэкономить тысячи долларов, плюс значительное время и раздражение. Это не менее 160 долларов США, но консультация 100% бесплатна , без обязательств .

После этого мы с тобой будем знать, как лучше решить твою проблему. У меня есть несколько экономичных способов действовать, чтобы вы могли решить свою проблему своевременно и по разумной цене.

Позвоните мне, Энди Бейкер, бесплатно,


25-минутный звонок для уточнения кода

Когда мы встречаемся по телефону, ознакомьтесь с вашим Уведомлением о соблюдении требований, Приказом о несоответствии стандартам или Уведомлением и Приказом о сокращении и уточните:

1.Что означает ваше уведомление

2. То, что они утверждают, является незаконным в отношении вашего дома, гостевого дома, гаража или сдаваемой внаем квартиры

3. Что они хотят, чтобы вы с этим сделали

4. Сколько времени у вас есть на сотрудничество

5. Что будет, если не

6. И лучшие для вас варианты соблюдения и легализации

Я отвечу на все ваши вопросы, а когда мы закончим, если хотите, я покажу вам несколько способов, которыми я могу вам помочь.

К концу звонка вы:

1.Знай, что такое правда

2. Расслабьтесь в своей ситуации

3. И иметь гораздо лучшее представление о юридических и практических следующих шагах, которые вам необходимо предпринять для решения вашей проблемы.

После работы над более чем 500 случаями соблюдения кодекса за последние 10 лет в городах и округах по всей Южной Калифорнии я знаком с тем, как работает система, что на самом деле означают кодексы с юридической и практической точек зрения и как они интерпретируются различные строительные инспекторы, жилищные инспекторы, городские прокуроры, окружные прокуроры и судьи.

Это важно для вас, потому что теперь, когда вас процитировали, ваша ситуация больше связана с юридическим вопросом, чем со строительством.

То, чего большинство архитекторов, подрядчиков и строителей не понимают, потому что им не приходится каждый день разбираться со всеми придирчивыми юридическими вопросами.

Сложите все это воедино, и это означает, что ваш бесплатный уточняющий звонок — хорошее место для начала.

Если хочешь…

Вот два способа запланировать ваш
Бесплатный 25-минутный звонок для проверки реальности REAP

1.Позвони мне, Энди Бейкер, сейчас по телефону 818-620-6023

.

Я отвечаю на свой собственный телефон. Если вы получите голосовую почту. просто оставьте свое имя и номер телефона, а также город, в котором находится ваша недвижимость, а также краткое сообщение о том, по поводу чего вы звоните, подходящее время, чтобы перезвонить вам, и я перезвоню вам.

2. Вы также можете связаться со мной по электронной почте: [email protected]

В своем электронном письме, пожалуйста, сообщите мне свое имя, немного о вашей ситуации, и я отвечу вам.

Вот что некоторые клиенты говорят о моей помощи:

«Получив письмо из ЖЭУ, я была в панике! Я представляла себе все самое худшее. Энди быстро меня успокоил, и мы вместе нашли решение. Он был настолько знающим и спокойным, что с ним было просто приятно работать. Мой опыт общения с Энди был превосходным.»

— Рэй Б., владелец двухквартирного дома, Лос-Анджелес, Калифорния (лат. имя не разглашается по запросу)

«Я дважды нанимал Энди Бейкера, чтобы он помог мне с моим вспомогательным зданием. Я рад сообщить, что благодаря помощи Энди у меня теперь есть легальный ADU [Дополнительное жилое помещение]! Очень доволен. Воспользуюсь его услугами снова для договора аренды теперь, когда юридический процесс завершен.Я очень рекомендую его услуги. Его информация была абсолютно точной и полезной для меня».

— Пэм Тигарден, домовладелец, Чевиот-Хиллз, Калифорния

«Энди подробно и лично уделил внимание нашему юридическому вопросу. Благодаря своим юридическим советам и мнению он смог заставить наше городское правительство отказаться от своего первоначального приказа о сносе дополнительного строения на нашей территории. Мы ничего не добились за 6 месяцев. Мистеру Бейкеру потребовалось всего 2 недели, чтобы получить ответ от нашего города.Мы благодарим г-на Бейкера за его профессионализм и с нетерпением ждем возможности рекомендовать его другим жителям нашего города.»

— Сандра Гонсалес, домовладелец, Парамаунт, Калифорния

«Энди предоставил мне всю юридическую информацию, чтобы привести мой гостевой дом в полное соответствие с правилами строительства и безопасности [и] юридических проблем в будущем можно будет избежать. Он также помог мне выселить проблемного жильца из гостевого дома. Он передал арендатору распределение средств помощи при переезде через свой счет условного депонирования.Он также руководил Жилищным департаментом Лос-Анджелеса. Он информировал меня о моих законных правах и выполнял все свои фидуциарные обязанности с высочайшим уровнем заботы на протяжении всего процесса. Энди знает законы о выселении и строительные нормы от и до. Я очень рекомендую Энди Бейкера и его услуги».

— Николас Мартинес, домовладелец, Ван Найс, Калифорния

Я с нетерпением жду возможности помочь вам прояснить ситуацию и успокоиться,

Энди Бейкер
22287 Mulholland Hwy, No.131
Калабасас, Калифорния 91302
Тел. (818) 620-6023
[электронная почта защищена]


Я помогаю клиентам решать проблемы с залипанием кода, организовывать успешные транзакции, избегать дорогостоящих
ошибок и разрешать юридические споры.

Часть подъездной дороги и гаража моего дома находится над технической границей собственности с моим соседом. Сосед недавно умер, — Юридические ответы

Если ваша подъездная дорожка и гараж покушаются на собственность соседа, то это проблема, которую вам нужно решить.Если вы попытаетесь продать свою собственность, это может привести к задержке. Имущество соседа, скорее всего, будет передано в порядке завещания, а если оно будет продано, то потенциальный покупатель может обнаружить посягательство и потребовать его устранения. Вы должны получить обзор границы, чтобы подтвердить, действительно ли есть вторжение, и если да, то насколько. Затем вам следует пройти титульный экзамен, чтобы определить, существуют ли какие-либо существующие сервитуты. Если нет, то вы можете добиться от душеприказчика предоставления сервитута, разрешающего посягательство.Если нет, то может потребоваться тихий иск о праве собственности, чтобы подтвердить ваше сохраняющееся право на сервитут для гаража и подъездной дорожки. Свяжитесь с местным адвокатом по недвижимости, которого вы можете найти здесь, на Avvo, чтобы он помог вам в этом процессе.

Этот ответ не является юридической консультацией, а только общей информацией, основанной на фактах, изложенных в вопросе. Он предназначен для общеобразовательных целей общественности, у которой могут возникнуть подобные вопросы, а не для какого-либо конкретного лица или обстоятельства. Он не предназначен для создания, и пользователь Avvo понимает, что этот ответ не создает отношений между адвокатом и клиентом. Правовые вопросы зависят от всех конкретных фактов ситуации, и охватить все факты и вопросы на Avvo невозможно. Если вы хотите получить конкретную юридическую консультацию по вашему вопросу, вы должны обратиться к местному адвокату, имеющему лицензию на юридическую практику в вашем штате. Г-н Яап имеет лицензию на юридическую практику в штате Огайо. Он и его юридическая фирма с радостью принимают новых клиентов, но они не могут этого сделать, пока не подтвердят, что это не создаст конфликта интересов с их существующими отношениями с клиентами.Соответственно, не отправляйте им какую-либо конфиденциальную информацию до тех пор, пока они не подтвердят свое представление о вас в письменной форме.

Что делать с вторжением?

Что такое вторжение?

Проще говоря, посягательство — это когда другой человек возводит строение, которое вторгается на вашу землю (или над ней). Эта проблема может возникнуть, если, например, один из ваших соседей построит сарай, частично находящийся на вашей территории, или расширит свой дом так, что крыльцо окажется на вашей территории.

Вы можете решить, что посягательство вашего соседа вас не беспокоит, и ничего с этим не делать. Преимущество этого варианта заключается в сохранении доброй воли между вами и вашим соседом. Однако, если вы когда-нибудь захотите продать свою собственность, вам нужно будет сообщить о посягательстве любым потенциальным покупателям, чтобы они могли рассмотреть этот вопрос как часть своего решения о покупке.

Средства правовой защиты от вторжения

К счастью, есть несколько способов справиться с вторжением.Однако, прежде чем что-либо делать, убедитесь, что вы знаете, где проходят границы вашей собственности. Вы собираетесь начать переговоры с соседями и не хотите вызывать недоброжелательность из-за ошибочных границ.

  • Для начала можно и, наверное, нужно поговорить об этом с соседом. Возможно, он сумеет передвинуть конструкцию, или вы можете прийти к какому-то альтернативному соглашению. Решение любых споров во внесудебном порядке может избавить вас обоих от судебных издержек, а также от стресса, связанного с наймом адвокатов и обращением в суд. Если вы и ваш сосед решите оставить посягательство на месте, вы можете рассмотреть возможность предоставления им письменного разрешения на использование вашей собственности. Это может предотвратить более позднее заявление о неправомерном владении.
  • Если ваш сосед не может или не хочет устранить посягательство, но в остальном открыт для решения проблемы, вы можете рассмотреть возможность продажи ему посягаемого имущества. Таким образом, вы получите немного денег за потерю своей собственности, а ваш сосед сможет спокойно пользоваться землей.Обычно рекомендуется связаться с вашим ипотечным кредитором перед такой продажей, чтобы убедиться, что все записи о земле являются точными и актуальными. Местный адвокат по недвижимости может помочь вам привести все эти документы в порядок.
  • Если ничего не помогает, может потребоваться обращение в суд, чтобы избавиться от посягательства. Во многих случаях вам нужно будет доказать две вещи: 1) что вы действительно владеете недвижимостью; и 2) что сосед использует землю ненадлежащим образом и должен быть удален. Эта первая цель достигается с помощью так называемого действия «тихий заголовок», а вторая — с помощью того, что часто называют «действием изгнания».Это длительный процесс, и обычно (что неудивительно) он не способствует установлению хороших отношений с вашими соседями. Что еще хуже, вы можете проиграть. иск о владении или, что более вероятно, добиться от суда предоставления ему права ограниченного пользования имуществом (известного как «предварительный сервитут»).

Борьба с посягательством? Получите экспертную помощь от адвоката

Разрешение имущественных споров может быть деликатным делом.Большие суммы денег и значительная эмоциональная привязанность делают разговоры о посягательствах и других вопросах потенциально нестабильными. Получите решение вашего вопроса о посягательстве, работая с опытным местным юристом по недвижимости сегодня.

Закон о неправомерном владении в штате Огайо дает права нарушителям

Действительно ли владение составляет девять десятых закона в Огайо? Это зависит. Когда вы говорите о недвижимости, ответ — да, иногда. В соответствии с правовой концепцией, известной как неправомерное владение, земля может законно перейти от законного владельца к правонарушителю при определенных очень специфических условиях.В то время как многие люди думают о правах скваттеров, когда мы обсуждаем незаконное владение, подавляющее большинство дел о неправомерном владении в Огайо на самом деле связаны со спорами о линии собственности.

Приседания могут означать не то, что вы думаете

Возможно, вы слышали истории о «скваттерах», переселяющихся в заброшенные дома или пустующие загородные дома. В крайних случаях владельцам приходилось принудительно выселять этих скваттеров со своей собственности. В некоторых штатах скваттерам даже удалось завладеть домом.Однако очень маловероятно, что это могло произойти в Огайо из-за того, что требуется для доказательства неправомерного владения. Здесь обычно вступает в игру неправомерное владение, когда между соседями возникает спор о том, где проходят границы собственности. Если кто-то использует или ухаживает за участком земли в течение не менее 21 года, который фактически принадлежит его соседу, он может иметь на него законные права.

Что требуется для доказательства неправомерного владения в Огайо?

В дополнение к использованию земли в течение как минимум 21 года, нарушитель — как он известен по закону — должен будет выполнить несколько других обязательств, чтобы доказать, что земля действительно принадлежит ему.Их владение землей должно быть:

  • Враждебный. Нет, не обязательно каждый день кричать над землей. В этой ситуации враждебный означает, что нарушитель не имеет законного права на землю и никогда не получал разрешения на использование земли от законного владельца.
  • Факт. Нарушитель, должно быть, осуществлял какой-то контроль над землей, либо построив на ней строение, такое как сарай или гараж, либо регулярно кося или пропалывая участок.
  • Эксклюзив. Нарушитель должен быть единственным человеком, использующим землю. Если земля используется в качестве общественного прохода всем районом или делится поровну с соседом, использование не является исключительным.
  • Открытый и печально известный. Использование земли не может быть тайным или скрытым. Нарушитель должен использовать землю так, как ее использовал бы законный владелец. В этом контексте пресловутый означает что-то вроде «заметно», а не «известен чем-то плохим».
  • Непрерывный. Недвижимость должна использоваться злоумышленником без перерыва в течение не менее 21 года. В штате Огайо допускается «прихватка», то есть когда неправомерное использование имущества переходит от одного владельца к другому. Если, например, на территории есть сарай, и новый владелец использует его так же, как и предыдущий владелец, это можно интерпретировать как постоянное использование.

Много юридического жаргона. Давайте посмотрим на пример. Джон и Дэн — соседи.В 1998 году Джон построил теплицу на том месте, которое, по его мнению, было краем его участка. Дэн знал, что Джон строит теплицу, но не остановил его и не дал разрешения Джону построить ее там, где она была. Джон использовал свою теплицу каждый год на протяжении более 21 года. В 2020 году Дэн выставил свой дом на продажу. Проверка ипотечного кредита показала, что теплица была построена на том, что фактически принадлежало Дэну. В этот момент Дэн попросил Джона убрать теплицу, чтобы он мог получить право собственности на свой дом.Однако у Джона есть веские доводы в пользу неправомерного владения, и он решает отстаивать свои права. В этой ситуации Джон, скорее всего, выиграет, потому что он выполнил все требования для неблагоприятного владения мячом.

У вас есть спор о линии собственности? Свяжитесь с нашей юридической командой штата Огайо сегодня.

Независимо от того, похожи ли вы на Джона и считаете, что у вас есть неправомерное требование владения, или вы похожи на Дэна и хотите вернуть себе землю, которая по праву принадлежит вам, команда по судебным разбирательствам в сфере недвижимости Littlejohn Law может вам помочь. Нашим первым шагом было бы нанять опытного геодезиста для определения границ, а затем мы приступим к работе, отстаивая нашу сторону. Это сложные претензии. Независимо от того, оспариваете ли вы два фута или десять ярдов собственности, это может иметь большое значение, когда вы строите, занимаетесь ландшафтным дизайном или продаете свою собственность. Свяжитесь с моей командой, чтобы обсудить ваши варианты сегодня.

 

Законное несоответствующее использование собственности | Колорадо-Спрингс

Иногда вы можете встретить термин «юридический несоответствие» при поиске недвижимости или попытке получить разрешение на строительство.Некоторые называют юридический несоответствующий статус «дедушкой», что может ввести в заблуждение. Кодекс города Колорадо-Спрингс относится к двум типам юридических несоответствий: (1) использование и (2) структуры.

Определение

Юридическое несоответствие относится к видам использования и строениям, которые были начаты или построены, когда это разрешено законом, но с тех пор стали несоответствующими из-за изменений в законодательстве. Например, дом строится на расстоянии 5 футов от границы участка в соответствии с действующим на тот момент законодательством (правилами и положениями).Однако закон был изменен и теперь требует, чтобы дом находился в 10 футах от границы собственности. Дом будет классифицирован как юридически несоответствующая структура, потому что, хотя он не соответствует стандартам, требуемым сегодня, он был юридически построен в соответствии со стандартами того времени.

Как собственность становится юридически несоответствующей?

Виды использования и постройки могут стать несоответствующими закону, когда изменятся городские правила и положения или когда собственность изменит юрисдикцию (например, когда она присоединится к городу).

Как долго может продолжаться законное несоответствующее использование?

Законное несоответствующее использование может продолжаться бессрочно, если только использование не прекращается на период не менее 12 месяцев подряд. Однако использование не может быть расширено, увеличено или расширено.

Законное несоответствующее использование может быть распространено на другую часть строения, в котором оно размещено, если: (1) эта часть строения изначально была устроена или спроектирована для несоответствующего использования, и (2) если расширение несоответствующего использования не превышает 50% площади пола, которая использовалась несоответствующим использованием, когда Кодекс зонирования вступил в силу.По вопросам, касающимся расширения правовых несоответствующих видов использования, обращайтесь в Отдел проверки землепользования.

Могу ли я изменить законное несоответствующее использование на другое несоответствующее использование?

Законное несоответствующее использование может измениться на другое несоответствующее использование только в том случае, если новое использование имеет такую ​​же или меньшую интенсивность, что и старое законное несоответствующее использование. Решение о разрешении внесения изменений должно быть принято Отделом контроля за землепользованием. Как только изменение происходит, использование не может вернуться к более интенсивному несоответствующему использованию.

Что делать, если структура, в которой находится несоответствующее закону использование, повреждена?

Когда строение, используемое не в соответствии с законом, повреждено, его можно отремонтировать, если стоимость ремонта не превышает 50% восстановительной стоимости строения. Если стоимость ремонта превышает 50% восстановительной стоимости, несоответствующее использование более не допускается.

Дополнительная информация:

Информация о зонировании и подразделении

содержится в Главе 7.Юридическая несоответствующая информация конкретно содержится в главе 7, статье 5, разделе 12.

Это был дом в течение десятилетий, но законный только несколько месяцев

Как дизайнер, специализирующийся на жилых зданиях, Луис Мартинес жил в этом доме и теперь сделал это своей карьерой. Его дизайнерский бизнес Studioo15 резко вырос за последние два года, поскольку жители Лос-Анджелеса воспользовались новыми законами штата, чтобы добавить тысячи квартир на заднем дворе. Тем не менее, примерно половина его клиентов, по его словам, это такие же люди, как и его родители, которые хотят легализации существующих единиц жилья.

Бернардо и Томаса Мартинес, которым чуть за 60, иммигрировали в Лос-Анджелес из Мексики в 1989 году. Работала в низкооплачиваемой сфере услуг — она была официанткой; он работал разнорабочим, загружая грузовик — они поселились в доме с двумя спальнями в Южном Лос-Анджелесе, где жили четыре семьи и 16 человек. Луис Мартинес, который в детстве пересек границу, был окружен любовью и семьей, в доме, где денег было мало, а личной жизни не существовало.

В конце концов семья смогла купить небольшую квартиру с тремя спальнями в Бойл-Хайтс, в восточной части Лос-Анджелеса.Он расположен в квартале ветхих домов с сетчатыми заборами спереди и отдельным гаражом сзади. Чтобы пополнить семейный доход, Мартинезы без разрешения переоборудовали гараж в сдаваемое в аренду жилье. Бернардо Мартинес и группа местных мастеров подняли пол и установили сантехнику, которая вела в главный дом, а Луис помогал с покраской.

Луис помнит, что никто не жаловался, наверное, потому что соседи делали то же самое. «Это было нормально, — сказал он, — типа «я живу в гараже», и некоторые гаражи были лучше, чем другие.

Г-н Мартинес после школы поступил в Колледж Восточного Лос-Анджелеса, затем перевелся в Калифорнийский университет в Беркли, где в 2005 году получил степень архитектора. Спустя годы после окончания учебы, когда грянула Великая рецессия, его отец потерял свою работу и, после периода безработицы, устроился на работу с минимальной заработной платой, косил газон на поле для гольфа. Чтобы помочь со счетами, они сдали гараж брату Бернардо Мартинеса за 500 долларов в месяц. « С минимальной заработной платой вы не можете позволить себе платить ипотеку и еду за всех», — сказал Томас Мартинес.

«Дом, милый законный дом»

Суть неформального жилья в том, что его трудно увидеть — оно построено так, чтобы скрыться от органов зонирования или кого-либо еще, кто мог бы заметить с улицы.

Джейк Вегманн, профессор городского планирования Техасского университета в Остине, описывает это как «горизонтальную плотность», под которой он подразумевает пристройки, которые используют подъездные пути и дворовое пространство вместо подъема на второй или третий этаж.Поскольку и арендаторы, и владельцы этих квартир не хотят, чтобы их разоблачали, по сути, не ведется защита интересов жильцов нелегального жилья, хотя количество арендаторов легко исчисляется миллионами по всей стране.

Права собственности на проект Solar: обеспечение вашего места под солнцем

Права собственности на проект «Солнечная энергия»: обеспечение вашего места под солнцем

Щелкните здесь, чтобы загрузить Закон Солнца — 5-е издание

Для разработки и эксплуатации успешного проекта в области солнечной энергетики требуется нечто большее, чем наличие новейших солнечных технологий.Проекты с низким уровнем обслуживания и высокой доходностью начинаются с обеспечения долгосрочных прав на проектные участки в рамках аренды или сервитутов, которые обеспечивают контроль над землей для всех необходимых видов использования, беспрепятственный доступ, воздействие солнечных лучей и гибкость для модификаций проекта на основе быстро развивающихся технологий. или изменения рынка. Форма и содержание солнечной аренды и сервитутов варьируются в зависимости от типа системы (например, фотоэлектрическая («PV»), концентрированная фотоэлектрическая («CPV») или концентрированная солнечная энергия («CSP»)), типа установки. (на крыше или на земле), бизнес-модель и практика застройщика, действующее законодательство и тип землевладельца или хозяина (некоммерческий, коммерческий, жилой или коммунальный).В свете этих и других переменных в этой главе основное внимание уделяется нескольким общим, но ключевым вопросам: установление объема прав и собственности в соответствии с договором об аренде участка, сервитутом или государственной полосой отвода; решение критических проблем с заголовком; и рассмотрение прав на воду, установленных законом требований к солнечному сервитуту и ​​других вопросов, связанных с недвижимостью.

I. Различение прав на землю и определение потребностей проекта. Одним из первых шагов в разработке проекта солнечной энергетики является получение прав на землю, необходимую для строительства, эксплуатации и обслуживания проекта. Как правило, права на участок устанавливаются посредством договора аренды или сервитута. Чтобы сохранить возможность вычета стоимости земли для целей федерального подоходного налога, исторически лучше всего было, чтобы проектная организация не приобретала права собственности на землю. Однако для крупных коммунальных предприятий CSP и других крупных проектов право собственности на плату за покупку может иметь экономические преимущества и преимущества в отношении прав на воду или позволяет избежать ограничений на срок аренды или сервитутов. Консультант проекта должен помнить об относительных преимуществах и недостатках аренды и сервитутов в различных штатах.Эти проблемы могут варьироваться от различий в налоговом режиме до непризнания сервитутов для владельческих прав или ограничений на типы сервитутов, доступных в конкретном штате. Для крышных фотоэлектрических систем и небольших наземных систем соглашение о сервитуте может предложить безопасное право на использование участков собственности или зданий, которые также заняты и используются другими. Крупномасштабные проекты PV, CPV и CSP могут лучше обслуживаться за счет аренды, которая обеспечивает исключительное владение проектом, хотя иногда также могут использоваться сервитуты с аналогичными условиями и эффектом.Разработчики проекта должны изучить потребности своего проекта с точки зрения беспрепятственных пространственных требований; эксклюзивность; распределение, передача или использование электроэнергии, вырабатываемой проектом; хранилище энергии; и потребность в ресурсах (таких как вода, избыточное электроснабжение и хранение тепловой энергии). Исключением из общего беспокойства в отношении прав на землю является случай, когда проект структурирован как аренда оборудования, как правило, в связи с его установкой в ​​здании(ях) принимающей организации. В этом случае владелец проекта/арендодатель может не иметь регистрируемой доли участия в участке проекта, но вместо этого будет иметь права доступа, описанные в договоре аренды оборудования.Эта структура отличается от аренды участка или сервитута несколькими способами, которые следует обсудить с консультантом.

A. Соглашение о собственности Солнечного проекта.

1. Цель и объем интересов. Соглашения об аренде обеспечивают самые широкие права владения и использования для проектной площадки и являются наиболее распространенным средством контроля площадки для проектов CSP и CPV и наземных фотоэлектрических систем. Соглашение об аренде солнечной энергии должно предоставлять застройщику неограниченный доступ к собственности и от нее, а также исключительное право на использование арендованной собственности для развития солнечной энергетики.Застройщики, как правило, не делят арендованное имущество с другими арендаторами или даже с землевладельцем, потому что, в отличие от проектов ветроэнергетики, которые позволяют одновременное использование земли, солнечные проекты являются землеемкими, плотными объектами и обычно требуют, чтобы застройщик имел исключительное право пользования. имущества. В то время как некоторый выпас овец может быть возможен и может быть полезен для управления растительностью среди определенных солнечных батарей, которые находятся на высоте четырех футов от земли или выше, застройщики, как правило, хорошо обслужены, сдавая в аренду на эксклюзивной основе собственность, которая полностью не занята. С другой стороны, аренда может быть менее подходящей для определенных фотоэлектрических систем на крыше или мест общего пользования (, например, гаражей и автостоянок), потому что застройщик/проектная организация не является единственным арендатором помещения или в штатах, где использование аренда имеет другие неблагоприятные последствия. В ситуациях на крыше и в общих помещениях аренда, которая дает разработчику контроль над сайтом и совместную ответственность за сайт, может превышать потребности и уровень комфорта многих разработчиков.

Сервитуты

могут быть идеальными соглашениями для крышных и небольших фотоэлектрических проектов, когда разработчик проекта и проект делят большую площадь с землевладельцем или третьими сторонами.Сервитут — это право собственности на недвижимость, при котором землевладелец предоставляет застройщику право использовать недвижимость для определенной цели. Форма сервитута, как правило, не может быть отозвана в одностороннем порядке без причины землевладельцем и может быть передана застройщиком в залог в качестве обеспечения финансирования. Типичный сервитут общего пространства на крыше обеспечивает застройщику право входа и использования собственности и определяется сферой использования, исключительностью (или неисключительностью), сроком и определенными обязанностями и правами каждой стороны сервитута.Простая лицензия или отзывное разрешение на ведение деятельности на объекте обычно не считается правом на недвижимое имущество и не подходит для установления большинства прав на объект проекта.

Сервитуты

, хотя иногда они отражают условия полномасштабной аренды проекта и используются для автономных, масштабных солнечных проектов, также могут хорошо подходить для установок на крыше или в общем пространстве, поскольку они обеспечивают использование разработчиком часть более крупного объекта недвижимости или здания, ограничивая при этом ответственность застройщика за области, не предназначенные для его использования.Независимо от того, используется ли аренда или сервитут в качестве соглашения о контроле участка для проекта коммунального масштаба, оглавление и условия соглашения будут очень похожими. Основные вопросы управления площадкой для солнечного проекта одинаковы, независимо от технической формы соглашения об управлении площадкой.

2. Объем имущества, являющегося предметом договора собственности на солнечный проект. Разработчик солнечной энергии захочет убедиться, что он заключает контракт на достаточное количество земли для доступа, развития и эксплуатации своего проекта; защищать свои проектные объекты от пыли, грязи, мусора, вандализма, затенения и других внешних воздействий; и обеспечить гибкость в выборе точного места для системы и любых вспомогательных объектов.Однако, в отличие от ветровых проектов и некоторых океанских и приливных проектов, солнечные проекты требуют интенсивного использования земли и плотной застройки. Типичный ветроэнергетический проект использует в среднем один акр для производства одного мегаватта энергии. Разработчик ветроэнергетики может арендовать участок площадью 50 акров и использовать 10 процентов от него. В типичном ветровом проекте землевладелец может продолжать использовать оставшуюся часть больших арендованных помещений для сельского хозяйства или других целей, которые не мешают работе проекта, получая при этом прибыль от ветровой энергии, производимой на арендованной земле. С другой стороны, для солнечных проектов может потребоваться до пяти акров земли на каждый произведенный мегаватт, и солнечные установки обычно занимают (или землевладельцу обычно запрещен доступ) практически всю проектную площадку. В зависимости от количества дополнительной земли, которой владеет землевладелец, а также размера и расположения солнечной установки на его земле, может не остаться земли, пригодной для собственного использования землевладельцем. Следовательно, землевладелец может больше беспокоиться о местоположении и конфигурации проекта, который использует меньше, чем все прилегающие земли землевладельца, чтобы сохранить доступ и использование оставшихся участков, которые землевладелец все еще может продуктивно использовать.

3. Возможные решения по объему земельных требований. В солнечных проектах коммунального масштаба существует несколько альтернатив аренде или иному приобретению надежного контроля над большими участками земли и сохранению исключительного контроля над этими землями на весь срок реализации проекта. Как упоминалось выше, в отличие от проектов развития ветроэнергетики, в которых землевладелец сохраняет за собой право использовать имущество, не занятое ветряными установками, для ведения сельского хозяйства или других не мешающих видов использования, солнечные проекты часто полностью исключают какое-либо сосуществующее сельскохозяйственное или другое активное использование проектируемой территории землевладельцами. помещик.Землевладелец, скорее всего, потеряет всякое продуктивное использование земель, сданных в аренду солнечному разработчику. Таким образом, плата за использование проектного участка не будет компенсироваться каким-либо компенсирующим дополнительным доходом или выгодой, которую землевладелец мог бы получить от совместного использования участка. В результате земли с низкой сельскохозяйственной или минеральной ценностью лучше расположены для более низкой арендной платы за землю и потенциально позволяют застройщику получить более высокую предельную прибыль, хотя в пользующихся высоким спросом или уникально расположенных объектах с высокими солнечными характеристиками ценность может быть установлена значением солнечного развития участка как его наивысшего и наилучшего использования. Сообразительный застройщик изучит стоимость земли и ее потенциальное использование и будет готов заключить соглашение, которое обеспечит привлекательный поток доходов для землевладельца в свете местных рыночных условий, сохраняя при этом норму прибыли для перспективного проекта.

Независимо от какой-либо ценности альтернативного использования конкретного имущества, достижение соглашения о количестве земли, подлежащей соглашению, платежах и других условиях соглашения будет включать ряд факторов.Наиболее распространенные условия оплаты связаны с количеством акров земли по контракту, типом (-ами) улучшений, предназначенных для конкретного участка, количеством энергии, произведенной проектом, и тем, какие другие интересы или собственность землевладельца могут быть нарушены. или использоваться в проекте для доступа, передачи, эксплуатации и технического обслуживания или других объектов. Кроме того, соглашение о контроле над участком может дать землевладельцу уверенность в том, что застройщик сведет к минимуму воздействие проекта на землю и предоставит землевладельцу любое неиспользуемое пространство для других целей. Например, в соглашении может быть указано:

  • Минимальная ежегодная арендная плата, основанная на размере площади по договору. В сельскохозяйственных районах эта рента может основываться на сельскохозяйственной ценности земли или другой наивысшей и наилучшей ценности использования, в зависимости от того, что больше.
  • Плата, основанная на выручке от продажи электроэнергии, которая должна быть произведена, если и в той мере, в какой согласованный процент платежей, полученных застройщиком от энергии, произведенной и проданной в рамках проекта в конкретном году, превышает минимальный годовой арендный платеж за этот год.
  • Соглашение застройщика о консультациях с землевладельцем на этапе определения проекта относительно местоположения проекта и связанных с ним объектов. Иногда определенные чувствительные участки более крупного участка запрещаются для определенных типов застройки в самом соглашении или вообще выделяются из земли, на которую распространяется контракт. Консультации с землевладельцами могут дать больше уверенности в том, что их опасения, по крайней мере, будут услышаны и учтены в процессе размещения.Несмотря на положение о консультациях, в соглашении, как правило, четко указывается, что разработчик является окончательным арбитром в отношении того, где, следует ли и когда размещать объекты проекта в пределах зоны действия проекта. Опять же, для солнечных проектов объекты обычно занимают (и исключают другое использование) всю проектную площадку.
  • Соглашение застройщика об освобождении земель, которые не нужны для проекта, из соглашения об управлении участком после определения окончательного объема, конфигурации и местоположения проекта.Часто такое освобождение не отменяет защитных положений, касающихся невмешательства притока солнечной радиации на оставшуюся проектную площадку, а также оставляет доступ, коммунальные услуги, а также сервитуты или права на передачу или сбор, обслуживающие проектную площадку, если оставшаяся проектная площадка не примыкала непосредственно к существующим, общедоступным и коммунальным/межсетевым/передающим маршрутам и объектам, обслуживающим проект.
  • Соглашение о добыче полезных ископаемых, нефти и газа и т. д., ресурсы рассматриваемой собственности при условии, что это не связано с каким-либо проникновением или нарушением поверхности проектной площадки или доступа, объектов или операций разработчика. Например, соглашение может разрешать наклонно-направленное бурение на нефть или газ из удаленного места при условии, что такая деятельность не связана со взрывными или ударными методами или другими методами, которые могут повлиять на использование поверхности или вызвать или способствовать оседанию грунта, включать какой-либо вход или деятельность. выше 500 футов ниже поверхности или иным образом повлиять на использование или эксплуатацию площадки или объектов проекта.

4. Сервитуты: общепроектные и дополнительные права. Исключительный сервитут дает застройщику исключительное право на использование части большей собственности землевладельца, почти так же, как и при аренде. Сервитуты часто используются, когда у собственности землевладельца могут быть другие пользователи, например, когда проект расположен на крыше или над гаражом. Чтобы защитить инвестиции застройщика, как и в случае любого адекватного соглашения о контроле над участком, сервитут должен гарантировать, что землевладелец и третьи лица не будут вмешиваться в использование застройщиком.Ключевые компоненты сервитута проекта солнечной энергетики включают, среди прочего:

Особый термин. Сервитуты могут носить бессрочный характер (до тех пор, пока продолжается разрешенное использование), тогда как договоры аренды обычно устанавливаются на определенный период времени (хотя многие штаты признают бессрочные договоры аренды, если четко указано намерение создать бессрочный договор аренды). Застройщики, использующие сервитут для проекта солнечной энергетики, если нет причин сделать сервитут более продолжительным или бессрочным (с учетом прав девелоперов на расторжение), обычно включают срок от 20 до 30 лет с правом продления, как это было бы при аренде.

Право на установку светильников и системного оборудования. Как и в случае с арендой проекта солнечной энергетики, сервитут проекта солнечной энергетики должен включать явные права на установку, осмотр, ремонт, замену, эксплуатацию, улучшение, изменение, расширение, перемещение и удаление всего проектного оборудования и связанных с ним приспособлений, которые должны оставаться на всех раз собственность застройщика.

Четко очерченный объем. Проекты на крыше и проекты, имеющие общие границы с несвязанными объектами (например, боксы, автостоянки и гаражи), могут требовать только части здания или объектов для фактического проекта, но разработчику и его установщику потребуется доступ к и от площадь проекта и зоны строительного оборудования, а также права на коммунальные услуги и передачу.Эти права должны быть четко очерчены в соглашении о сервитуте, чтобы защитить инвестиции застройщика и уведомить других о том, что, даже если принимающее здание закрыто или лестничная клетка закрыта для публики, застройщик по-прежнему имеет право доступа и использования. те области.

В рамках определения объема проекта в ситуации совместного использования (например, проекта на крыше) разработчики захотят тщательно рассмотреть множество вариантов использования и потребностей, которые могут возникнуть на протяжении всего жизненного цикла проекта, включая периоды оценки ресурсов, строительства, эксплуатации и технического обслуживания, а также окончательного удаления или вывода из эксплуатации. Строительство, постоянный доступ и право на перемещение, ремонт и замену оборудования в течение срока действия проекта — вот лишь некоторые из соображений, которые необходимо учитывать при разработке сервитута.

Каждое проектное соглашение должно также включать права доступа, передачи и другие права на площадке и за ее пределами, которые необходимы для разработки и эксплуатации проекта. Застройщики должны работать с землевладельцами, чтобы создать положения о взаимном невмешательстве и установить права доступа и использования, которые защищают проект застройщика, принимая во внимание другие текущие виды использования или потребности в собственности.

Наконец, из-за более открытого доступа или непосредственной близости использования, часто доступного для третьих лиц, установки на крыше и в конструкции парковки имеют определенные соображения, не применимые к более изолированным и защищенным установкам системы. В соглашениях о проектных площадках следует учитывать ущерб, причиненный системам в результате вандализма, действий приглашенных землевладельцем или других лиц; ответственность за техническое обслуживание крыши или парковки, включая любые расходы, связанные с последующим отключением системы; и постоянный доступ к солнечному свету. См. раздел III.B ниже.

B. Альтернативные права на землю: вознаграждение; Федеральные и государственные земли. Коммунальные системы CSP и PV идеально подходят для больших участков равнинной местности. При существующей технологии уклон большинства проектных площадок не должен превышать 1 процент, хотя некоторые системы CPV могут быть установлены на пересеченной местности. Относительно плоские, широко открытые пространства в районах с обильным солнечным светом напоминают юго-запад, равнинные штаты и внутренние сельские районы Калифорнии.Право собственности на эти земли находится в руках всего круга частных землевладельцев; федеральные, государственные или местные органы власти; или племена коренных американцев.

Государственные и федеральные земли находятся в ведении департаментов государственных земель и Бюро по управлению земельными ресурсами (BLM) соответственно. Округа, города и другие подразделения штата регулируются применимыми законами штата и местными постановлениями. Каждый штат и местная юрисдикция имеют уникальную схему аренды или лицензирования использования государственных земель, как и федеральное правительство.Многие из этих департаментов хорошо знакомы с предоставлением прав на выпас скота или полезных ископаемых, но могут быть менее знакомы с установкой крупномасштабных солнечных проектов. Застройщики должны изучить различные формы прав контроля над землей, предоставляемых соответствующим государственным органом в отношении рассматриваемой земли.

Правила

BLM определяют процедуры получения прав на участок, называемых грантами полосы отчуждения («ROW») на землях BLM. Правила разрешают оценку ресурсов, строительство и проектные операции.Они предусматривают арендную плату для конкретного проекта (на основе оценки, с поэтапным периодом в ходе разработки проекта) и условия грантов (как правило, не превышающие 30 лет, с возможностью продления). Для проектов солнечной энергетики общего назначения BLM создала отдельную программу солнечной энергии. См. http://blmsolar.anl.gov/. Целью программы является поддержка ответственного развития проектов солнечной энергетики коммунального масштаба на землях, находящихся в ведении BLM, в шести юго-западных штатах. В соответствии с Программой солнечной энергии BLM классифицировал около 79 миллионов акров земель BLM, которые исключены из развития солнечной энергетики, а также определил около 285 000 акров земель BLM в качестве приоритетных областей или зон солнечной энергии, которые подходят для использования солнечной энергии в коммунальных масштабах. проекты.На данный момент BLM утвердил 19 зон солнечной энергии в Калифорнии, Неваде, Аризоне, Колорадо, Юте и Нью-Мексико и может определить новые зоны в будущем. Новые заявки на солнечные проекты коммунального масштаба обрабатываются в соответствии с Записями о решениях BLM для Заявления о воздействии солнечных программ на окружающую среду. Несколько заявок на одну и ту же землю могут инициировать конкурентный процесс. Процесс включает в себя рассмотрение BLM и утверждение подробного плана развития для каждого проекта и полную экологическую экспертизу в соответствии с Законом о национальной экологической политике. Окончательный отчет о решении BLM по грантам ROW для солнечной энергетики можно найти по адресу http://blmsolar.anl.gov/documents/docs/peis/Solar_PEIS_ROD.pdf.

Должны быть изучены различные доступные средства для обеспечения прав на участки на государственных землях, и любые потенциальные недостатки оценены с учетом времени, отсутствия эксклюзивности и затрат, чтобы обеспечить сохранение долгосрочной ценности проекта и защиту инвестиций от вандализма. , потенциально разрушительное использование (затенение) или другие помехи в течение срока действия проекта.Поскольку государственная власть часто ограничена, а соглашения с этими органами часто подлежат ограничениям, налагаемым законом, постановлением, постановлением, хартией или конституцией, необходимо ознакомиться с действующими законодательными и другими законами, применимыми к конкретному соглашению. Статуты, конституционные положения и другие применимые законы часто имеют преимущественную силу над любыми противоречащими положениями письменного контракта, поэтому полагаться только на текст соглашения о контроле над этими землями может быть обманчиво.

Сдача в аренду или получение ПО на землях племен коренных американцев является привлекательной возможностью в районах, где племена владеют или контролируют большие участки земли, подходящие для солнечной застройки. Застройщики должны знать, что для аренды и землеотвода на племенных землях коренных американцев требуется одобрение Бюро по делам индейцев («BIA»). Любое соглашение, обременяющее землю племени на срок от семи лет и более, требует пересмотра BIA. Проекты, расположенные на землях племен коренных американцев, также подпадают под действие федеральных экологических и других законодательных требований.Например, проекты на землях коренных американцев, как и на федеральных землях, почти всегда требуют экологической оценки в соответствии с Законом о национальной экологической политике. Таким образом, в рамках первоначальной оценки проекта разработчики должны оценить священные места (включая могильники, места сбора местных растений и церемониальные места). Разработчики должны проконсультироваться с самим племенем относительно уникальных или археологических ресурсов на предлагаемом участке. Каждое племя находится в лучшем положении, чтобы оценить и определить, какие места имеют культурное значение для этого племени, и взвесить потенциальные проблемы, связанные с арендой таких земель для солнечных проектов.Кроме того, независимо от того, будет ли проект расположен на землях племен, проектные участки, включая или вблизи потенциальных или известных мест культурных ресурсов, также обычно требуют консультаций с соответствующим племенем (племенами) в рамках процесса выдачи разрешений.

При изучении потенциальных проектов на землях племен коренных американцев, как и в случае с федеральными землями, застройщики должны учитывать время, которое, вероятно, потребуется для рассмотрения и утверждения федеральным агентством, а также любые связанные с этим исследования экологических и культурных ресурсов.Это может значительно увеличить затраты и время на период разработки и строительства проекта. Как и в случае с различными государственными и местными органами власти, племена также имеют свои собственные законы и правила, которые варьируются от племени к племени. Адвокаты, местный персонал и контакты с племенами, которые хорошо осведомлены о требованиях к аренде земель племен и тонкостях выдачи разрешений и размещения проектов на определенных землях племен, являются бесценными ресурсами для навигации по законодательным требованиям и любого пересмотра или разрешений, характерных для рассматриваемой земли.

II. Преодоление титульных препятствий. Для обеспечения права собственности на солнечный проект требуется нечто большее, чем просто подписанное соглашение о собственности на солнечный проект. Если проектный участок на крыше или подсобное хозяйство обременен существующими договорами аренды, сервитутами, правами на добычу полезных ископаемых или другими интересами, разработчик проекта получает свою долю в земле или участке, на который распространяются эти существующие права. Если права третьих лиц, которые запрещают или потенциально вмешиваются в проект или ограничивают его, не будут обнаружены и устранены на ранней стадии, это может привести к значительным задержкам, обязательствам, убыткам и затратам для разработчика. Соответственно, застройщик должен получить и тщательно проанализировать поиск и проверку права собственности на проектную площадку, а также полное и подробное обследование площадки и предполагаемого расположения объектов проекта, а также приобрести полис страхования правового титула, чтобы помочь защитить свои инвестиции в проект. проект. Эти принципы в равной степени применимы к новому приобретению (включая приобретение долей участия в существующем объекте проекта, где существуют дополнительные, особые опасения по страхованию титула) или финансированию существующего или строящегося объекта солнечной энергетики.

A. Обзор названия. Крайне важно, чтобы для полного обзора правового титула необходимо было получить все общедоступные документы и незарегистрированные соглашения, касающиеся предлагаемых проектных земель, чтобы (1) определить лицо (лица) или юридическое лицо (лица), наделенное правом собственности. , (2) определить, подлежит ли право собственности залогам или ипотеке, которые создают неприемлемые риски для проекта солнечной энергетики, и (3) обнаружить все обременения, такие как сервитуты для коммунальных услуг, права проезда по дорогам, права на добычу полезных ископаемых и древесину, или другие интересы лиц или организаций, отличных от землевладельца, которые могут помешать, ограничить или помешать строительству или эксплуатации проекта в соответствии с планом. Помимо обзора доступной документации, считается, что застройщик уведомлен (и будет подчиняться) правам сторон, владеющих объектом недвижимости или чьи права могут быть установлены в результате визуального осмотра объекта недвижимости. Такими индикаторами потенциальных прав третьих лиц могут быть дорога или инженерные коммуникации, пересекающие объект недвижимости без соответствующего зарегистрированного сервитута (отсюда один из аспектов ценности полного обследования), фактическое физическое присутствие третьих лиц на земле или вывески. , транспортные средства и т.п. на земле, что указывает на присутствие или заинтересованность третьих лиц.Крайне важно получить информацию о праве собственности как можно скорее и тщательно изучить ее, чтобы убедиться, что все зарегистрированные и незарегистрированные интересы обнаружены, раскрыты и тщательно проанализированы. Страхуемое право на аренду и/или сервитут является ключевым фактором успешного финансирования, продажи или синдицирования проекта, а также разумным предшественником любой разработки проекта или покупки проекта или контрольной позиции на объекте.

B. Определение необходимости принятия лечебных мер. После того, как вся информация, содержащаяся в предварительных отчетах о праве собственности или обязательствах по страхованию правового титула, обследовании(ях) и всех незарегистрированных соглашениях, касающихся участка, была рассмотрена, необходимо отсеять те проблемы с правами собственности, которые должны быть исправлены. или вылечить те, которые не повредят жизнеспособности проекта и могут быть разрешены остаться. Если право аренды или сервитута получено от кого-либо, претендующего на владение землей, когда на самом деле право собственности на плату принадлежит другому лицу (или иным образом известно, что оно принадлежит другому лицу, даже если оно не является зарегистрированным), титул Компания потребует исправления названия и/или соглашения о контроле затронутого объекта, прежде чем будет выдан полис.Некоторые вещи так же просты, как простое изменение имени, с которым можно справиться, упомянув, что человек был «ранее известен как» или «принял титул» или тому подобное. Другим может потребоваться дополнительная документация, например, смерть зарегистрированного владельца до завещания и отчуждение зарегистрированной доли проектной собственности наследникам или завещателям. Если владелец владел наследственным имуществом вместе с другими совладельцами, решение может быть таким же простым, как регистрация свидетельства о смерти. Чаще всего ипотечные кредиты должны решаться таким образом, чтобы интересы кредитора сосуществовали с проектом, при этом гарантируя, что проект не подлежит обращению в собственность прежним залогодержателем.Сервитуты или полосы отвода также могут быть проблематичными — некоторые из них должны быть скорректированы или заключено дополнительное соглашение с держателем сервитута, чтобы разрешить доступ или строительство и / или эксплуатацию предлагаемого проекта или связанных с ним объектов или видов использования, в то время как другие могут не создавать какой-либо риск для проекта и не требует рассмотрения. Все такие интересы должны быть тщательно изучены, а любые потенциальные проблемы должны быть решены, прежде чем приступать к какой-либо разработке проекта.

C. Устранение дефектов титула. После определения потенциальных проблем с названием, которые необходимо решить, необходимо проанализировать ряд средств для решения проблемы, определить наиболее эффективные и действенные средства для достижения этой цели и согласовать соответствующую документацию для решения проблемы.Для существующих ипотечных кредитов застройщики должны работать со своими поверенными и титульной компанией, чтобы оценить, требуется ли соглашение о субординации, которое может быть трудно или невозможно получить от институциональных и других кредиторов, или достаточно соглашения о ненарушении. Для существующих сервитутов застройщик должен оценить, необходимо ли согласие и соглашение о пересечении, или если держатель сервитута изменит свой сервитут, чтобы разрешить солнечным проектам или связанным с ними объектам пересекать или перекрывать зону сервитута или ограничивать площадь сплошного сервитута до избегайте перекрытия любых объектов проекта или доступа.

Коммунальное предприятие, кредитор, другой землевладелец или какое-либо другое лицо, имеющее ранее существовавшее право удержания или обременение, или заинтересованность в собственности проекта, не всегда могут быть заинтересованы в том, чтобы помочь решить проблему правового титула застройщика. Тем не менее, часто необходимо заручиться сотрудничеством и согласием этого человека для решения проблемы наиболее эффективным и полным образом. Стороны, имеющие юридическую заинтересованность в объекте проекта, могут сохранять такую ​​заинтересованность в течение длительного времени. Установление и поддержание хороших отношений с такими сторонами может помочь разрешить и избежать проблем на протяжении всего срока реализации проекта.

D. Права на добычу полезных ископаемых. Права на добычу полезных ископаемых, которые не подпадают под действие соглашения о контроле за участком с разработчиком, представляют собой серьезную проблему для разработчиков проектов коммунального масштаба. Проекты, расположенные или планируемые к размещению на землях существующих владельцев прав на добычу полезных ископаемых, таких как нефтегазовые компании, железные дороги или их правопреемники, или другие физические или юридические лица, включая государственные органы, могут подвергаться риску принудительного удаления или разрушения объектов проекта. , в зависимости от обстоятельств, применимого права и условий права на недропользование.

В широком смысле термин «права на полезные ископаемые» относится к привилегии разведки, добычи, эксплуатации, переработки, продажи и получения дохода от добычи и продажи нефти, газа и других ценных полезных ископаемых, обнаруженных под поверхностью земли. земля. Обратите внимание, что права на полезные ископаемые — это права на применимые вещества, включенные в право, независимо от того, находятся ли они на поверхности земли или ниже ее, и не обязательно указывают, что владелец полезных ископаемых также владеет поверхностью земли.Однако владелец прав на недропользование, как правило, имеет преимущественное право использовать столько поверхности, сколько это разумно необходимо для добычи полезных ископаемых («права на недропользование»). В отсутствие явного ограничения такого права в документе о его предоставлении, или освобождения, отказа или подчинения прав на добычу полезных ископаемых держателем, или соглашения о невмешательстве в операции по проекту солнечной энергетики, наличие прав на добычу полезных ископаемых может быть значительным препятствием для разработка проекта, финансирование, синдицирование или продажа. Однако часто возможно застраховать правовой титул в отношении прав на добычу полезных ископаемых, которые, как доказано, являются древними, неотслеживаемыми или иным образом заброшенными, или имеют характер или находятся в юрисдикции или месте, где такие права вряд ли будут (или разрешены) для использования ущерб от использования поверхности.

В некоторых случаях владелец прав на добычу полезных ископаемых может отказаться от своих прав на поверхность или ограничить их. Одним из вариантов является заключение долгосрочной аренды, по которой владелец прав на добычу полезных ископаемых отказывается от прав на землю в обмен на роялти, основанные на доходах от проекта, аналогично арендной плате землевладельца. Чаще всего это какой-то отказ от использования поверхности или соглашение, которое позволяет мирное сосуществование солнечного проекта и добычи полезных ископаемых, но на разных территориях.

E. Серия одобрений ALTA Energy. Энергетические проекты, в том числе проекты в области солнечной и других возобновляемых источников энергии, построенные на основе соглашений об аренде или сервитуте, имеют определенные уникальные атрибуты, требующие покрытия, отличного от того, что традиционно было доступно через стандартный полис страхования прав собственности Американской ассоциации прав на землю («ALTA») в сделка, связанная с приобретением платного права собственности на участок проекта. Традиционный полис титульного страхования права аренды или права сервитута обычно покрывает права на недвижимое имущество, застрахованные в соответствии с полисом (права аренды или права сервитута на землю, описанные в полисе), но не страхует какие-либо улучшения или другие объекты (такие как система сбора, линии передачи / сбора, трансформаторы, распределительное устройство и т. д.), установленные арендатором/владельцем сервитута и которые арендатор/владелец сервитута уберет или может убрать с участка в течение или по окончании срока аренды, которые считаются торговым оборудованием арендатора и характеризуются как личная собственность. Типичная политика правового титула также не учитывает, что такие улучшения являются частью интегрированной системы расчета убытков для застрахованного убытка. В дополнение к общему правилу, касающемуся торгового оборудования арендаторов, в большинстве соглашений о контроле над строительными площадками проекта солнечной энергетики конкретно предусматривается, что объекты проекта всегда будут и останутся единственной отдельной собственностью арендатора, а не частью недвижимого имущества.Полисы ALTA не гарантируют право собственности и не предусматривают возмещения ущерба в случае потери личного имущества, а большая часть стоимости инфраструктуры арендованного или сервитутного энергетического проекта приходится на объекты, которые, вероятно, считаются личной собственностью. Кроме того, базовые формы полиса правового титула ALTA не учитывают требования, возникающие в результате улучшений земли, построенных после даты полиса, и для учета этих характеристик требуются специальные подтверждения полиса правового титула.

Ф.ALTA 36 Одобрение энергетического проекта. Для удовлетворения уникальных потребностей, связанных с разработкой энергетических проектов, ALTA создала новую серию одобрений для энергетических проектов, которые вступили в силу в 2012 году. особенно в энергетических проектах. Среди прочих атрибутов Дополнения серии 36: (i) расширяют покрытие для учета убытков в комплексном проекте, где покрываемое требование может затронуть не все застрахованное имущество, (ii) расширяют покрытие убытков, возникающих в результате улучшений, построенных после даты политики правового титула, (iii) учитывать влияние любых убытков на «Отдельные улучшения» (которые считаются частью «Объекта электроснабжения», но могут быть охарактеризованы как личная собственность) и (iv) включать «Дополнительные статьи убытков». раздел, созданный специально для энергетических проектов.Подтверждения Серии 36 могут быть доступны не во всех штатах; тем не менее, титульная компания, с которой вы работаете, может предоставить измененное покрытие в соответствии с традиционной политикой, чтобы учесть такое отсутствие доступности. Консультант по проектам должен хорошо разбираться в новом страховом титуле, доступном для энергетических проектов, и уметь работать с андеррайтерами титульного страхования, работающими с проектами по возобновляемым источникам энергии. Такое покрытие, вероятно, необходимо для финансирования, продажи, синдицирования и развития будущих проектов.

III. Другие потенциальные проблемы с недвижимостью и землей.

A. Права на воду для проектов концентрированной солнечной энергии. Права на воду могут быть проблемой независимо от типа проекта по использованию солнечной энергии. У каждого проекта, вероятно, есть потребность в воде в какой-то момент его жизни. Если соглашение о контроле над участком проекта предоставляет или включает права на воду в правах на проект, а соглашение или применимое законодательство запрещают отходы, застройщик должен найти способ сохранить право на воду в силе без конфискации или ограничения и без использования воды для целях, не разрешенных применимым правом на воду. Например, право на использование воды для орошения на определенной площади проектного участка, скорее всего, не может быть использовано для поддержки проектной деятельности или объектов, за исключением, возможно, орошения растительности на установленной территории, или может применяться для любых целей, кроме орошения или в любом другом месте. Проекты CSP имеют особые проблемы с водой, помимо ответственности за отходы или потенциальную конфискацию. Потребность в воде для проектов CSP требует тщательного рассмотрения и планирования. Когда проект расположен в полупустынной или пустынной среде, солнечного излучения много, но вода может быть скудной или сильно ограниченной.Разработчики проекта должны заблаговременно и тщательно рассмотреть потребности в воде для предлагаемого проекта CSP и потенциальных источников. Вот несколько важных вопросов, которые следует задать:

  • Имеется ли в настоящее время на участке источник воды — поверхностный источник (например, река или канал), муниципальный источник или колодец с подземными водами?
  • Если нет поверхностного источника, есть ли вода из водоносного горизонта или местного источника?
  • Разрешают ли имеющиеся права на воду использовать воду в месте(ах), в количествах, в то время(а) и для цели(ей), желаемых застройщиком?
  • Существуют ли доступные альтернативные виды использования, которыми застройщик может воспользоваться, чтобы гарантировать, что весь объем воды, необходимый для сохранения права, может использоваться на законных основаниях и применяться во избежание конфискации или другого наказания?
  • Если права на воду должны быть приобретены, доступны ли такие права как юридически, так и физически? Каков процесс и сроки приобретения и совершенствования этих прав?
  • Какие водные законы и ограничения повлияют на возможность получения воды для проекта?
  • Если для доставки воды или хранения воды для проекта требуется колодец, отвод на поверхность или какое-либо хранилище, какие права или разрешения и сервитуты на воду необходимы, и сколько времени требуется для получения этих прав?
  • Каковы последствия водопользования для получения разрешений и экологической экспертизы проекта?

Четкое понимание потребностей проекта в воде, наличия воды на проектной площадке, а также времени и затрат, связанных с получением воды, имеет важное значение для определения графика строительства и эксплуатации проекта, бюджета, результатов и, в конечном итоге, осуществимости.

B. Доступ к солнечному свету: законы штата и местного самоуправления. Приблизительно 40 штатов приняли законы или меры, поощряющие установку и использование систем солнечной энергии. У штатов есть два основных механизма для обеспечения того, чтобы солнечные проекты могли получать доступ к солнечному свету для работы системы:

  1. Разрешение владельцам соседней собственности добровольно предоставлять солнечные сервитуты, которые, как и любые другие права собственности, должны быть задокументированы и зарегистрированы в соответствии с местными требованиями; и
  2. Запрещение введения запретов на размещение солнечной энергетической системы в сообществе или введение вне закона необоснованных ограничений на размещение солнечных установок, которые отрицательно сказываются на их установке, эксплуатации или функциональности.

Любое предоставление права собственности должно содержать определенные юридические элементы, независимо от того, где находится собственность. Во многих штатах требуется предоставление солнечного сервитута для описания ряда элементов, включая размеры (солнечную оболочку) сервитута, расчетное количество солнечного света, направляемого в систему, любое разрешенное затенение растительностью и другими насаждениями, соответствующее сокращение доступ к солнечному свету, имущество, пользующееся и обремененное сервитутом, а иногда и компенсация лицу, предоставившему сервитут.Солнечный сервитут также должен содержать любые специфические для штата требования. На фокус состояния может влиять погода, местность или характер местности. В некоторых штатах и/или местных органах власти могут учитываться высота или дизайн (Калифорния, Колорадо) или регион (Гавайи), а также могут учитываться видимость и размещение (Северная Каролина), ориентация (Висконсин), зонирование (Род-Айленд). ) или проблемы с неудачами (Орегон). Также должны быть включены любые условия пересмотра или прекращения сервитута.Договаривающиеся стороны могут включать свои собственные средства правовой защиты в случае нарушения сервитута, позволяя суду отдать приказ о прекращении любого вмешательства в систему и присуждая убытки в размере капитальных затрат на систему, любые дополнительные расходы на электроэнергию, вызванные нарушением, и гонорары адвокатов. и затраты. Скачать Закон Солнца — 5-е издание (PDF)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.