Как узаконить землю в собственность: 5 шагов оформления земельного участка в собственность: инструкция

Posted on By alexxlab Разное

Содержание

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение / КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Земли в водоохранной зоне разрешат приватизировать

Росреестр по поручению Правительства РФ разработал поправки в Земельный кодекс РФ о снятии ограничений на приватизацию земельных участков, расположенных во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (ЗСО) – озер, рек и других водоемов. Законопроект опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

Сейчас, согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ, данные земельные участки ограничены в обороте и не могут быть переданы в частную собственность.

Соответственно, граждане, которым в пользование предоставлены земельные участки в границах данного пояса, не могут воспользоваться «дачной амнистией» по переоформлению земли, а значит, они лишены возможности продать, подарить или передать в наследство свои участки.

Разработанные Росреестром поправки позволят гражданам, десятилетиями проживающим в данных зонах, оформить право собственности на земельный участок и получат государственную гарантию защиты прав на землю.

В Калужской области в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости содержатся сведения о двух зонах санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения и отсутствуют сведения о втором поясе ЗСО.

Вместе с тем, руководитель Управления Росреестра по Калужской области Мария Демьяненко полагает, что принятие предложенного Росреестром законопроекта позволит жителям страны, имеющим участки в границах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, надлежащим упрощенным образом оформить в собственность земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости. При этом остаются все установленные законодательством ограничения на использование земельных наделов, расположенных в таких зонах.

По данным филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области, приватизация земель во втором поясе ЗСО найдет положительный отклик в регионе. Как отмечает заместитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области Сергей Рябчинский:

Кроме снятия ограничений по приватизации таких земель, увеличатся поступления в бюджет в виде налоговых и неналоговых доходов, а также расширятся возможности привлечения к ответственности за несоблюдение природоохранного законодательства.
В настоящее время Росреестр совместно с субъектами Российской Федерации проводит комплексный анализ информации о землях, расположенных в соответствующем поясе. Завершение подготовки законопроекта планируется в июне 2021 года.

По информации Управления Росреестра по Калужской области


Размещено 22 апреля 2021 в 07:51
Количество показов: 1027

Как оформить самозахват земли в собственность

Благодаря закону № 150-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ о кадастровой деятельности» в 2020 году разрешается оформление в собственность самовольно занятых земельных участков. Внесённые поправки дают гражданам право узаконить не зарегистрированные, но используемые ими, земельные сотки.

Как узаконить самозахват

Сделать это можно при соблюдении ряда условий:

  • занятый незаконно участок должен соответствовать категории земель основного участка собственника и находиться в пользовании больше 15 лет;
  • со стороны местных органов власти и со стороны соседей не должно быть возражений на использование земли;
  • размер участка не должен превышать норму, установленную в регионе. Если норматив в регионе не определён, то разрешат присоединить не больше 10% от размера участка собственника.

Если вы хотите узаконить самовольно занятую площадь, которая отвечает условиям, перечисленным выше, то должны последовательно осуществлять такие действия:

  • установить собственника незаконно занятого участка;
  • заключить с ним договор или соглашение о передаче вам его в собственность;
  • выполнить межевание увеличенного надела и установить его новые границы с учётом дополнительной площади с последующим получением новой выписки из ЕГРН;
  • зарегистрировать право собственности на объединённую землю.

Установление собственника используемого участка

Чтобы официально зарегистрировать чужой надел, сначала придётся выяснить, кому юридически он принадлежит. Его хозяином может являться физическое лицо, муниципалитет или СНТ. Также участок может являться бесхозным, и не состоять на кадастровом учёте. Когда его владельцем считается СНТ или местная администрация, договариваться о его передаче в собственность следует с этими организациями, подав туда заявление о своих намерениях.

Самозахват земли общего пользования

Если собственник участка отсутствует, предпринимаются попытки его разыскать и договориться о выкупе земельного надела. Сложнее дело обстоит, когда участок неучтённый, то есть хозяина у него нет. В этом случае сотрудники Росреестра после установления границ поставят его на учёт по заявлению собственника.

Через год после постановки участка на кадастровый учёт, земля через суд признаётся бесхозной и автоматически передаётся в собственность муниципалитета. Следовательно, вы сможете обратиться туда за выделением этого участка вам. На рассмотрение заявления отводится 30 дней с момента обращения. От администрации требуется получить согласие на передачу вам в собственность этого надела с присоединением к основному участку. Если присоединяемая площадь превосходит 10% имеющегося в собственности участка, то по закону этот земельный надел выкупается у администрации по кадастровой стоимости.

Межевание земельных участков с определением их точных границ проводит кадастровый инженер. Все расчёты по межеванию он записывает на диск, который передаётся владельцу собственности. При регистрации увеличенного участка, диск с необходимыми документами передаётся в Росреестр. Сведения с диска отразят в выписке из ЕГРН, выданной взамен старого правоустанавливающего документа на принадлежащий владельцу прежде участок.

Регистрация права собственности на увеличенную площадь участка

Для регистрации самозахваченных соток в Росреестр подают следующие документы: заявление, соглашение с муниципальным образованием или СНТ о передаче в собственность захваченного участка или договор купли-продажи его с физическим лицом. Также прикладывается квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

После регистрации права собственности и присвоении участку кадастрового номера, на руки собственнику выдадут выписку из Реестра, которая будет доказательством регистрации его прав на весь участок с учётом дополнительного надела.

Юристы АН Истрариел оформляют в собственность самозахваченную землю. Мы устанавливаем собственника и законно оформляем передачу прав собственности. Если земля неразграниченная, проводим межевание, устанавливаем границы и ставим участок на кадастровый учёт.

Приватизация земельных участков — стоимость услуги

Приватизация земельного участка — это получение права владения землей, которая принадлежала государству или муниципальным органам. В ряде случаев частное лицо может бесплатно получить земельный участок — на законных условиях, определенных земельным кодексом РФ.

Приватизация частных земельных участков начинается с комплектации пакета документов, это:

Подготовьте заявление на бесплатное предоставление в собственность земельного участка, который принадлежит государству или муниципальным органам. Если участок нужно образовать или уточнить границы — подготовьте заявление предварительного согласования.

Приведенный выше список не исчерпывающий. Если хотите узнать сколько стоит приватизация земли — дайте юристу подробную информацию для точного расчета по конкретному случаю.

Передача документов

Приватизация земли начинается с передачи собранных документов уполномоченным органам.

Подайте заявление в территориальное управление Росимущества или в администрацию муниципального образования.

Получите у чиновника расписку о получении заявления и приложенных документов.

Заявление предоставления участка в собственность нужно подать до того, как окончится право безвозмездного пользования землей.

Уполномоченные органы должны согласовать условия передачи участка и дать письменное подтверждение или отказ заявителю в течение 30 календарных дней. Чиновники имеют право отказать в согласовании только на законных основаниях.

Кадастровый учет

По надобности, поставьте земельный участок на кадастровый учет:

Если участок нужно образовать или уточнить границы, стоимость приватизации земельного участка увеличится на сумму проведения кадастровых работ — проводит их квалифицированный инженер по договору подряда.  

После кадастровых работ и согласования межевого дела, подайте в Росреестр заявление о постановке участка на учет.

Получение разрешения

После завершения предыдущих шагов, государственный орган или орган местного самоуправления выдаст решение бесплатно предоставить участок в собственность — законное основание получения земли.

Помните — Собственник земельного участка — плательщик земельного налога.

Регистрация права собственности

Последняя стадия — регистрация права на основании:

  • удостоверения личности, паспорта;
  • заявления правообладателя;
  • решения уполномоченного госоргана о передаче участка в собственность;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Главный территориальный ориентир «Априори» — Екатеринбург. Приватизация земли различных типов, приватизация земельного участка под домом и любые другие земельные проблемы помогут решить наши юристы.

Узаконить земельный самозахват — реально!

Новая «дачная амнистия» — такое неофициальное название уже получил новый закон, вступивший в силу 16 сентября. Его суть в том, что владельцы земельных участков могут забрать в собственность примыкающие к своей земле метры, если они никем больше не используются. Как этот процесс будет выглядеть на практике и какие сложности могут подстерегать собственников, которые захотят присоединить к своим владениям дополнительную землю? 

Теория: новый закон и комплексные кадастровые работы

Прежде всего, стоит назвать сам закон, позволяющий легально расширить границы своего земельного участка. Это №150-ФЗ («О внесении изменений в Федеральные законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости»), который позволяет некоторым садоводам оформить свои участки по новым правилам. А основное правило такое: если человек пользуется «ничьей» землёй более 15 лет и за все это время не объявились собственники и соседи не выразили претензий, то он может оформить часть этой земли в собственность при проведении комплексных кадастровых работ.

Кстати, комплексные кадастровые работы проводят по заказу уполномоченного органа местного самоуправления и финансируют из бюджетных средств. Эти работы выполняют одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала земельных участков, сведения о границах которых не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В процессе уточняют или устанавливают границы участков, положение на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также исправляют реестровые ошибки в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

Если в результате комплексных кадастровых работ удастся найти земельные участки, на которые нет ни документов о собственности, ни сведений в ЕГРН, то об этом сообщают в территориальный орган, ответственный за земельный надзор. Именно такую землю, права на которую никто не заявляет, можно будет забрать в собственность — естественно, при соблюдении ряда условий.

Ограничения для присоединения земли таковы:

  1. При уточнении границ участка его площадь не должна уменьшиться больше, чем на 10% относительно той площади участка, которая занесена в ЕГРН.
  2. В то же время площадь участка не должна увеличиться (с учетом «прирезок») больше, чем на величину предельного минимума участка, установленного в регионе в соответствии с земельным законодательством. А если предельный минимальный размер участка не установлен, то общая площадь земли не должна вырасти больше, чем на 10% в сравнении с той, которая подтверждается документами, в том числе внесена в ЕГРН.

    Проще говоря, увеличить собственный земельный надел за счёт неиспользуемой земли можно лишь на 10% от зарегистрированной площади. Самозахват большей площади легальным не станет.

    Более 80 тысяч садоводческих и дачных объединений зарегистрированы на территории нашей страны, по данным налоговых органов.

    Практика: как узаконить самозахват

    Если человек хочет расширить границы собственных земельных владений за счёт «бесхозной» земли по соседству, ему прежде всего стоит помнить, что комплексные кадастровые работы на участках для садоводства выполняются либо в рамках проекта межевания территории, либо в рамках проекта организации и застройки территории — то есть всегда связаны с процессом распределения участков в границах садоводства.

    К тому же границы участков определяются в соответствии с правилами. При определении границ не обойтись без свидетельств о праве собственности или без документов, которые определяли границы участков в момент их образования. Если таких документов нет, то границами участка считаются те, что существуют на местности более 15 лет. В этом случае границы определяются забором или объектами природного происхождения, которые существуют здесь исторически.

    Если выяснится, что земля никому не принадлежит, то исполнитель комплексных кадастровых работ установит местоположение границ и подготовит информацию о будущих земельных участках на этой территории. А решение о корректировке границ будут принимать специалисты Росреестра.

    Таким образом, главная сложность для всех, кто захочет узаконить самозахват, состоит в том, чтобы именно в отношении нужных им участков были проведены комплексные кадастровые работы. Проверить, планируются ли комплексные кадастровые работы на участках рядом с вашим, можно, например, на сайте госзакупок zakupki. gov.ru. Заказчики обязаны размещать там сведения о тендере на проведение работ.

    Однако далеко не во всех садово-дачных товариществах комплексные кадастровые работы будут проводиться в ближайшее время. Во многих они вовсе не запланированы. В этом случае каждый собственник, желающий оформить участок в фактических границах, может обратиться к кадастровому инженеру самостоятельно. Главное, чтобы все границы были согласованы.

    Практика узаконения «бесхозных» прилегающих участков будет складываться в ближайшие годы. Какой она будет в нашем регионе — пока судить рано. Однако очевидно, что владельцам земельных участков, которые получили возможность законным образом расширить свои владения, стоит воспользоваться этим шансом. «К поправкам в действующие законы нельзя относиться как к возможности быстро увеличить площадь своих земельных участков. Закон направлен на уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ», — объяснила замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

    СПРАВКА

    Важные условия для участия в новой «дачной амнистии»:

    • Использовать «бесхозную» захваченную землю более 15 лет

    • Не иметь разногласий относительно этой земли с соседями

    • Не иметь претензий к пользованию этой землёй со стороны органов власти.

    КСТАТИ

    В 2019 году в федеральном Управлении Росреестра создали центр использования беспилотных летательных аппаратов для осуществления государственного земельного надзора, чтобы выявлять признаки нарушений требований земельного законодательства. Тогда и выяснилось, что самозахват участка наряду с неиспользованием земли или использованием не по назначению — это самые распространенные нарушения.

     

     

    Кто сможет оформить землю по «лесной амнистии»?

    Начавшаяся в 2006 году «дачная амнистия» дала возможность оформить в упрощенном порядке собственность на земельные участки, дачные и жилые дома тем, кто не имел на них документов. Объявленная в 2017 году «лесная амнистия» позволит зарегистрировать землю, которая оказалась включена в состав лесного фонда.

    «Лесная амнистия» возникла из необходимости защитить права граждан, которые на вполне законных основаниях получили граничащие с лесом земельные участки, затем по какой-то причине включенные в состав лесного фонда. Если границы участка где-то пересекаются с лесом, собственники не только испытывают трудности с оформлением прав на землю, они вообще могут лишиться участка.

    «В предыдущие годы были нередки случаи, когда люди десятилетиями пользовались земельными участками, строили на них дачи, а потом этот участок забирали на том основании, что он относится к землям лесного фонда. Чтобы найти выход во всех подобных ситуациях, и был принят 280-й федеральный закон, который называют законом о «лесной амнистии», — объясняет начальник отдела повышения качества данных ЕГРН Управления Росреестра по Красноярскому краю Дмитрий Незванов.

    «Лесная амнистия» распространяется на земельные участки, предоставленные в собственность до 1 января 2016 года. При этом неважно, когда права на участок появились у нынешнего владельца, он мог купить участок и в 2017 году, главное, чтобы первоначальному собственнику участок был предоставлен до 1 января 2016 года.

    Сведения в каких документах имеют решающее значение?

    До сих пор основной проблемой собственников в таких случаях было доказать, что земельный участок не относится к землям лесного фонда. Новый закон установил, какие сведения при определении статуса земли следует считать основными. Согласно ФЗ № 280, если по документам (данным ЕГРН, иным документам) участок имеет иную категорию, относится не к землям лесного фонда, а, например, к землям сельскохозяйственного назначения, приоритет отдается информации, указанной в ЕГРН, а не в лесном реестре. Единственное исключение — земельные участки, которые находятся в зоне особо охраняемых природных территорий (заповедники, заказники).

    «В Емельяновском районе есть заказник «Красноярский», на территории которого действует садовое общество. Землепользователи, купившие здесь участки, не могут оформить документы на землю, и «лесная амнистия» им в этом не поможет, потому что участки на территории заказника изначально предоставлялись незаконно», — объясняет Дмитрий Незванов.

    Порядок перевода земель лесного фонда в другую категорию

    Другой важный момент, который определил новый закон, — участки, предоставленные из земель лесного фонда до 8 августа 2008 года и имеющие категорию «земли лесного фонда», можно перевести в другую категорию. Но только при условии, что их разрешенное использование никак не связано с использованием леса (земля предоставлялась для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства). Если участок расположен на территории населенного пункта, из земель лесного фонда он переводится в земли поселений. Там, где границы населенных пунктов на настоящий момент не определены и участок расположен на территории между населенными пунктами, он может быть переведен в земли сельхозназначения.

    «Если право на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН и у собственника есть документы, проблем практически не возникает, — объясняет Дмитрий Незванов. — Раньше, когда собственник такого земельного участка хотел определить его границы, он обращался к кадастровому инженеру. Тот, видя, что земельный участок граничит с лесом, запрашивал сведения в Министерстве лесного хозяйства и получал ответ, что участок находится на землях лесного фонда, после чего кадастровый инженер отказывался проводить межевание. Теперь во всех подобных случаях кадастровый инженер указывает в своем заключении, что участок расположен на границе с лесом, права на него возникли давно, должна применяться статья 60.2 закона о регистрации недвижимости».

    Как оформить собственность на лесной земельный участок?

    Кроме того, закон позволяет оформить до сих пор не оформленные, так называемые неразграниченные, земельные участки на землях лесного фонда, которые в предыдущие годы могли предоставлять гражданам для различных целей (индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, садоводства). Землепользователь построил на этой земле объект (жилой дом или жилое строение), который соответствует назначению участка, и успел зарегистрировать на него права. Обычно после этого он обращается в администрацию, чтобы оформить собственность на землю, но администрация предоставить участок в собственность не может, так как он относится к лесному фонду. Согласно закону о «лесной амнистии», если построенный на участке объект находится в собственности, для получения права собственности на земельный участок владелец дома должен обратиться в тот орган, который предоставил земельный участок из госсобственности, в Красноярске это территориальное Управление Росимущества по Красноярскому краю. Участок в таких случаях можно будет узаконить.

    Росреестр выявляет земельные участки, имеющие пересечение границ с лесным фондом

    Разница между «дачной амнистией» и «лесной амнистией» заключается в том, что если для «дачной амнистии» собственник должен был сам собрать необходимые документы для оформления прав на объект и обратиться с ними в Росреестр, то «лесная амнистия» не предполагает такого участия граждан.

    Всю работу ведут Росреестр, органы прокуратуры и Рослесхоз, это они должны провести сплошную проверку всех земельных участков, которые пересекаются с границами леса, рассмотреть каждую ситуацию отдельно и вынести решение. При Управлениях Росреестра в каждом из субъектов созданы межведомственные рабочие группы, которые занимаются выявлением всех земельных участков, имеющих пересечения с границами участков лесного фонда.

    «К этому моменту в Красноярском крае установлено 615 таких участков, теперь мы каждый из них рассматриваем на соответствие указанным в законе критериям: когда на него возникли права, не попадает ли он в границы особо охраняемых природных территорий, — и принимаем соответствующее решение. В результате этой работы изменения вносятся либо в лесной реестр, либо в ЕГРН, либо мы принимаем решение о том, что земельный участок предоставлялся незаконно, после чего Рослесхоз должен обращаться в суд с иском о его изъятии, — рассказывает Дмитрий Незванов. — В большинстве случаев находятся подтверждения того, что права у людей возникли давно».

    «Лесная амнистия» дает возможность тем, у кого до сих пор возникали проблемы с оформлением прав на земельные участки, узаконить землю. Хотя выявлением таких участков занимается Росреестр, кое-что для их оформления могут сделать сами собственники. Специалисты советуют установить границы, а для этого заказать межевание кадастровым инженерам, собрать все документы на землю (документы, по которым участок предоставлялся собственнику, кадастровый план участка) и обратиться с ними в Росреестр.

    Татьяна Крупко

    источник: http://www.sibdom.ru/publication/articles/34/1772/ 

    форм собственности на землю | UMass Amherst MassWoods

    Еще одним важным юридическим фактором при принятии решения о будущем вашей земли является определение типа юридической собственности на вашу землю. Это определяет, кто контролирует землю, как она передается, как облагается налогом и, помимо прочего, как будет распределяться ответственность.

    Определение того, какая форма собственности лучше всего подходит для вас, зависит от нескольких факторов, включая количество людей, которые будут делить собственность, проблемы ответственности, то, как доход от земли облагается налогом, пока вы живы, и как земля облагается налогом, когда она переведен.Есть несколько вариантов владения землей. Доведение ваших целей или целей вашей семьи к поверенному по планированию недвижимости, имеющему опыт сохранения земель, — отличный способ разобраться, какой тип личной или деловой собственности подходит лучше всего. Ниже приведены некоторые формы собственности, которые семьи использовали для достижения своих целей:

    • Индивидуальная собственность. Земельный участок находится в собственности одного лица. В случае смерти собственника земля передается по его завещанию.
    • Совместные арендаторы. Право собственности на землю принадлежит двум или более лицам. После смерти владельца доли в собственности автоматически переходят к выжившим владельцам.
    • Общие арендаторы. Имущество принадлежит двум или более лицам определенными акциями. Если один человек умирает, его доля переходит по его воле.

    Учитывая, что многие землевладельцы владеют своей землей для личного пользования и уединения, а не для получения дохода, может показаться странным рассмотреть вопрос о передаче права собственности на землю бизнес-структуре.Тем не менее, владение бизнесом может обеспечить эффективный механизм передачи права собственности на землю от вас к вашей семье при одновременном снижении налогов и ограничении ответственности. Ниже приведен список некоторых форм собственности, которые family shave использовали для достижения своих целей:

    • Полное товарищество. Право собственности на землю совместное: между двумя и более людьми. Владельцы разделяют прибыль, убытки и ответственность.
    • Семейные товарищества с ограниченной ответственностью. Между членами семьи существует договор о юридическом партнерстве по управлению и контролю над землей. Иногда это используется для минимизации налогов на дарение и наследство.
    • Общество с ограниченной ответственностью. Право собственности делится на акции, а правила, регулирующие деятельность компании, заключаются в договор и согласовываются со всеми первоначальными акционерами. Иногда это используется для минимизации налогов.

    Правовая и выгодная заинтересованность в собственности

    При совместном владении недвижимостью

    Два или более человека могут принять решение о покупке дома совместно, либо как совместных арендаторов (все арендаторы имеют равные права на все имущество) или как общих арендаторов (каждый арендатор имеет право на определенную долю собственности) .Это называется совместным владением недвижимостью, и имена обоих лиц будут зарегистрированы в Земельном кадастре в качестве законных владельцев.

    Однако совместные законные владельцы собственности могут захотеть, чтобы бенефициарный интерес отличался от законного интереса, особенно если они хотят, чтобы один из партнеров имел право на более высокую долю дохода от аренды. Например, если A и B являются совместными юридическими собственниками собственности, они могут решить, что A имеет бенефициарную долю в 70% собственности и что B имеет бенефициарную долю в 30% собственности.Это даст А право на 70% арендной платы, а В — на 30%.

    Это может обеспечить налоговую эффективность, поскольку налогообложение дохода основано на фактическом владении, а не на юридическом владении. Передача бенефициарного права партнеру, подпадающему под нижний порог налогообложения, позволяет назначить этому партнеру большую долю дохода от аренды, а общий налог может быть минимизирован. Для получения дополнительной информации прочтите статью «Купить», чтобы узнать о налоговых последствиях.

    Спросите юриста, если у вас есть какие-либо вопросы относительно разделения выгод, в частности, если вы хотите передать 100% выгодных процентов своему партнеру.

    Когда есть только один правообладатель

    Единственный владелец собственности может пожелать, чтобы их партнер (супруга, гражданский партнер или сожитель) имел долю в доходах от собственности, даже если у них нет законного интереса в этой собственности. Предоставление бенефициарного интереса партнеру, который не является законным владельцем, позволяет этому партнеру получить долю финансовой стоимости земли, например, доход от аренды или выручку от продажи.

    Правовой титул против владения мексиканской собственностью

    Большинство официально построенных домов и кондоминиумов, которые вы видите сегодня в Мексике, имеют юридический титул: процедуры по «легализации» земли, которую они занимают, уже выполнены, документы в порядке, и вы также можете оформить ипотеку и получить право собственности. страхование этой собственности.

    Однако некоторые типы собственности в Мексике доступны для покупки только на аграрных условиях, и хотя этот тип передачи собственности дает вам владение , он не дает юридического титула . Эта статья объясняет разницу и исследует практические аспекты покупки земли или недвижимости на аграрных условиях.

    Не вся земля имеет право собственности на землю

    После революции 1910-1917 годов большая часть земель Мексики была разделена на эхидо: большие земельные участки, которые совместно принадлежали множеству разных людей — часто групп семей, — которые имели право обрабатывать землю, обычно для выращивания сельскохозяйственных культур и разведения скота. .Значительные участки земли Эхидо продолжают существовать и сегодня, и хотя существует юридический процесс по «преобразованию» Эхидо в собственность, имеющую юридический титул, этот процесс сложен и дорог. Обычно это делается специализированными компаниями на больших земельных участках, которые затем разделяются и продаются застройщикам для использования в жилых, коммерческих и туристических проектах.

    Если вы ищете что-то необычное в Мексике, вы можете обнаружить, что некоторые предлагаемые вам объекты — некоторые с очень привлекательными / идиллически расположенными домами, построенными на них, — не имеют юридического титула, а вместо этого классифицируются как коммунальная собственность. .Эти типы собственности чаще всего расположены в сельских или полусельских районах и могут быть доступны для покупки только в рамках аграрного соглашения.

    Практические особенности владения землей в сравнении с титулом на землю

    Многие люди покупают, спокойно пользуются и продают свое право владения безымянной собственностью без каких-либо проблем. Однако, если недвижимость, в которую вы влюбились, доступна только на аграрных условиях, следует также помнить о практичности и рисках.

    Нет юридического титула

    Собственность, переданная вам в соответствии с аграрным соглашением, не является юридическим титулом: ваше владение ею не имеет силы в мексиканском гражданском праве, и любые вопросы, связанные с ней, будут рассматриваться только Аграрным судом (или Ассамблеей), который придерживается своего собственного кодекса. .

    Нет свидетельства о праве собственности

    Когда вы приобретаете право владения вместо титула, вы не получите Титул, подлежащий принудительному исполнению в гражданском суде, и собственность не будет зарегистрирована в национальном реестре собственности. Вместо этого вы получите два важных документа:

    • Cesion de Derechos (Передача прав) и
    • Constancia de Posesion (Запись владения)

    Первый документ фиксирует доход предыдущего владельца (ов) от владения землей, а второй фиксирует ваше текущее владение недвижимостью.Когда вы продаете, вы уступаете владение так же, как предыдущий владелец уступал вам. Этот процесс полностью управляется местными Comuneros, а не гражданскими судами. Собственность может быть или не быть внесена в национальный земельный регистр сельскохозяйственных .

    Отсутствие финансирования, залоговой стоимости или страхования правового титула

    Эти объекты недвижимости можно приобрести только за собственные деньги: вы не можете оформить на них ипотеку; вы не можете использовать их в качестве залога; и вы не можете получить страховку титула на эту собственность.

    Сложно или невозможно застраховать имущество

    Гражданское право требует, чтобы у вас был законный титул на что-либо, прежде чем вы сможете это застраховать. Трудно (и может быть невозможно) застраховать собственность без права собственности, потому что, когда вы подаете заявку на полис, страховщик потребует предоставить доказательства правового титула, особенно для более крупных претензий; таким образом, любой структурный ущерб, вызванный землетрясениями, наводнениями, штормами и т. д., может не подлежать страхованию, и вам придется оплачивать расходы на ремонт или реконструкцию здания из собственного кармана.

    Если вы владеете землей на аграрных условиях, проверьте этот вопрос со страховым агентом или компанией, и, если они скажут, что застрахуют безымянную собственность, получите недвусмысленные залоги в письменной форме, чтобы гарантировать, что претензии не будут отклонены постфактум из-за отсутствия юридического титула.

    Передача и продажа только на аграрных условиях

    Вы можете передать эту собственность другим лицам посредством частного контракта или передать ее по наследству в своем Завещании, хотя бенефициары унаследуют землю на тех же аграрных условиях, что и вы, когда вы ее купили.Когда вы продаете недвижимость, покупатель должен будет согласиться на покупку на аграрных условиях; этот значительно сокращает пул потенциальных покупателей , поскольку большинство людей ищут юридический титул, а не запись о владении, когда они покупают недвижимость в Мексике.

    Споры не подлежат разрешению в мексиканских судах по гражданскому праву

    Если возникает спор относительно собственности, вы должны соблюдать кодекс Аграрного суда (иногда называемый Asambleas или Assemblies) для его разрешения; вы не можете обращаться за помощью в мексиканские гражданские суды.

    Советы при покупке коммунальной или аграрной собственности в Мексике

    Мексиканцы и иностранные резиденты каждый год покупают и продают недвижимость на аграрных условиях, и сделки могут проходить беспрепятственно при условии, что условия известны и понятны сторонам и соблюдаются соответствующие местные протоколы. Вот несколько советов, если вы собираетесь покупать землю на аграрных условиях.

    Четкое понимание того, что вы покупаете

    Нет ничего удивительного в том, что покупатели (мексиканцы и иностранцы) продавали недвижимость, создавая впечатление, что проданный «титул» был законным титулом, хотя на самом деле это запись о владении в соответствии с аграрными условиями.Хороший нотариус позаботится о том, чтобы покупатель был осведомлен о правовой ситуации с землей до совершения сделки купли-продажи.

    Изучение протоколов и документации

    Когда вы покупаете аграрную землю, вы обычно получаете документ Cesion de Derechos (передача прав) и документ Constancia de Posesion (запись о владении). Любая другая документация (включая «документы о праве собственности») вряд ли будет признана аграрными судами / ассамблеями, которые выносят решения по всем вопросам, связанным с передачей коммунальных земель на их территории.Процедуры и протоколы передачи земли отличаются от процедур и протоколов, предусмотренных гражданским законодательством, и покупатели и продавцы (или их руководитель, см. Ниже) часто должны присутствовать на встрече с местными сообществами на одном из регулярных собраний, чтобы обсудить их планы и намерения в отношении до любого земельного перехода.

    Наем местного «Гестора»

    Если вам нужен совет по поводу собственности или вам необходимо «упорядочить» статус собственности, купленной на аграрных условиях, вам, вероятно, порекомендуют нанять местного гестора — менеджера / представителя, который специализируется на этих вопросах.Этот человек будет присутствовать в местном аграрном суде (или собраниях) и будет подавать петиции от вашего имени лидерам местного сообщества.

    Комплексная проверка

    Хороший агент по недвижимости будет открыт и прозрачен в отношении правового статуса собственности; однако конечная ответственность лежит на покупателе. Если вы покупаете недвижимость в (полу) сельской местности, уникальную недвижимость или совершенно новую недвижимость, важно помнить о правовом статусе земли, на которой находится недвижимость (или земли, на которой вы собираетесь строить).Выберите хорошего нотариуса и подумайте также о найме юриста, специализирующегося на земельных вопросах, чтобы провести дополнительную перекрестную проверку, если у вас есть какие-либо сомнения. Задавайте прямые вопросы о правовом статусе и праве собственности.

    Оплата местного налога на недвижимость

    Если вы покупаете недвижимость на аграрных условиях, платите Predial — местный налог на недвижимость — каждый год в местном муниципальном управлении. Если предыдущий владелец не платил эту сумму, вам может потребоваться вернуть налог, чтобы «упорядочить» предварительные записи собственности и актуализировать платежи.

    Некоторые желаемые объекты недвижимости не имеют юридического титула

    В Мексике есть иностранные резиденты, живущие в домах, принадлежащих к аграрным условиям, и знают об этом факте: некоторые объекты недвижимости, в которых люди действительно хотят жить, просто недоступны через процесс регистрации гражданского имущества, и они берут на себя собственность, зная практические аспекты и риски, связанные с этим.

    Для большинства иностранцев, которые покупают землю или недвижимость в Мексике, им будет легко получить полный правовой титул.

    Однако, если вы покупатель, который ищет что-то необычное — сельское или отдаленное, возможно, что-то уникальное, расположенное в мексиканской сельской местности — вам, возможно, придется взвесить, больше ли вы цените опыт проживания на этой собственности с Документом о владении. выше, чем юридический титул, и принимайте свои решения соответственно.

    Дополнительная литература

    Вы можете узнать больше о покупке, продаже, владении и аренде недвижимости в Мексике в наших обширных путеводителях по мексиканской недвижимости здесь, на Mexperience.

    Если вам нужна помощь в сделке с недвижимостью, мы рекомендуем вам поговорить с опытным агентом по недвижимости и / или проконсультироваться с нотариусом в штате, где расположена недвижимость.

    Информация, содержащаяся в этой статье, опубликована добросовестно и не предназначена для использования в качестве личных, профессиональных, юридических, финансовых или инвестиционных рекомендаций или замены услуг профессиональных консультантов.

    Мексика в вашем почтовом ящике

    В нашем бесплатном информационном бюллетене о Мексике вы сможете ежемесячно получать обзор недавно опубликованных историй и возможностей, а также драгоценных камней из наших архивов.

    ГЛОССАРИЙ ТЕРМИНОВ

    ГЛОССАРИЙ ТЕРМИНОВ

    Доступ

    способность использовать землю и другие природные ресурсы (например, использовать права на выпас скота, выращивание натуральных культур, сбор незначительных лесных хозяйств продукты и т. д.), чтобы контролировать ресурсы (например, права контроля для создания решения о том, как следует использовать ресурсы, и для получения финансовой выгоды от продажи урожая и др.), а также передать права на землю в собственность преимущество других возможностей (например, передача прав на продажу земли или используя его в качестве залога для ссуд, передавая землю через внутриобщинные перераспределения, передача земли наследникам по наследству, и т. д.)

    Решение

    процесс авторитетного определения существующих прав и претензии людей на землю. Судебное решение не должно изменять существующие права или создавать новые, но вместо этого следует установить, какие права существуют, кем они осуществлено, и до каких ограничений.

    Неблагоприятное владение

    получение доступа к земле путем приобретения юридических прав через владение в течение установленного периода времени.

    Аграрная структура

    структура хозяйств общества, включая структура распределения земли среди сельских землевладельцев. Реформы часто продвигаются в странах с аграрной структурой, состоящей из очень крупных фермерских хозяйств. работающие с рабочей силой безземельных или малообеспеченных крестьян и очень мелких семейные фермы.Примерами являются «латифундии» и «Минифундии» Латинской Америки.

    Отчуждать

    отчуждать землю означает передавать права на эту землю другому человек. Отчуждение может быть полным (например, продажа права собственности на эту землю) или частичная (например, передача прав на использование по договору аренды).

    Распределение

    процесс передачи прав на землю лицу (индивидуальное или корпоративное) в рамках правил, установленных системой землевладения.Права могут быть назначены суверенной властью (национальным государством или коренным населением). через первоначальные гранты или путем перераспределения после экспроприации, покупка или возврат. Права также могут быть переданы частными лицами другие через продажу, аренду, наследование и т. д.

    Пакет прав

    аналогия с тем, что набор прав, связанных с земельный участок можно сравнить со связкой палочек: очень часто отдельные «Палки» связки держат разные люди; «Палки» можно приобретать по-разному и держать по разным периоды.

    Кадастр

    земельная информационная система на основе земельных участков, которая включает в себя геометрическое описание земельных участков, обычно представленное на кадастровой карте. В некоторых юрисдикциях он считается отдельным от регистр прав на землю и владельцев этих прав (земельный регистр), в то время как в в других юрисдикциях кадастр и земельный кадастр полностью интегрированный.

    Общая собственность

    прав, принадлежащих членам общины, на землю и другие природные ресурсы (например,ж., пастбища), которые члены могут использовать независимо от одного Другая. Сообщество контролирует использование ресурсов общего пула и может исключить нечленов из использования.

    Контрольные права

    право контролировать управление имуществом. Это может включать право принимать решения о том, как следует использовать землю, в том числе какие культуры следует сажать, и получать финансовую выгоду от продажи урожая, пр.

    Обычное владение

    землевладение, обычно связанное с общинами коренных народов и управляются в соответствии с их обычаями, а не по закону обычно вводится в колониальные периоды.Однако в некоторых странах Африка придает правовой статус обычному владению недвижимостью. Часто включает коммунальные права на пастбища и исключительные частные права на сельскохозяйственные и жилые посылки.

    Фактические права

    прав, которые существуют реально или «на земле». Они могут отличаться от прав де-юре.

    Права де-юре

    прав, которые существуют в силу формального закона, которые могут быть отличается от прав де-факто.

    Известный домен

    выражение, определяющее положение государства как имеющего высшая, суверенная власть над землей. Термин используется в некоторых юрисдикциях. для описания власти государства по приобретению земли путем экспроприации или принудительное приобретение.

    Посягательство

    Незаконное занятие или использование части земельных владений другого.

    Внешние эффекты

    внешний эффект — это результат, выходящий за рамки желаемого результата в результате вмешательства.В контексте введения новой земли система регистрации, например, внешние эффекты, возникающие в результате определенного принятый подход может заключаться в том, что определенные виды неформальных прав не могут регистрации, и поэтому находятся под угрозой.

    Формальная собственность

    прав, которые прямо признаны государством и которые могут быть защищены законными средствами.

    Безусловное право собственности

    повседневное выражение того, что обычно считается «Собственность», предоставляющая держателю права на использование, права контроля и передавать права и иным образом пользоваться земельным участком в пределах разрешено законом.Термин происходит от определенного типа владения, указанного в Английское общее право, т. Е. Землевладелец был свободен от обязанности предоставление феодальных услуг.

    Система владения коренными народами

    система землевладения местного происхождения, см. Обычное владение.

    Неформальная собственность

    прав, не имеющих официального официального признания и защиты. В некоторых случаях неформальные права собственности являются незаконными, т.е. нарушение закона.В других случаях неформальная собственность может быть «Внезаконный», т.е. не противоречащий закону, но не признанный закон.

    Наследование

    право передачи имущества наследникам. Во многих общества, собственность переходит к мужчинам, а женщины не имеют права на наследовать. В некоторых обществах правила владения и пользования могут предусматривать наследование женщинами, но, на практике ожидается, что дочери откажутся от этого права на том основании, что они после вступления в брак получат доступ к землям своих мужей.По материнской линии общества, после смерти жены собственность переходит по линии дядя по материнской линии, и оставшийся в живых муж может потерять права, которыми ранее пользовались. В патрилинейных обществах вдова может потерять права и быть выселена.

    Земельное управление

    Набор систем и процессов для разработки правил землепользования оперативный. Он включает в себя управление земельными правами, землепользование. правила, а также оценка земли и налогообложение.Управление землей может осуществляться выходят агентствами формального государства или неформально через общепринятые лидеры.

    Земельный спор

    разногласия по поводу земельных прав, границ или использования. Земля спор возникает, когда конкретные индивидуальные или коллективные интересы, относящиеся к земли находятся в конфликте.

    Земельная информационная система (ЛИС)

    система для сбора, управления, обработки, хранения и распространение информации о земле.Обычно это посылка.

    Земельная реформа

    перераспределение земли среди сельской бедноты для обеспечения справедливости и в целях повышения эффективности сельского хозяйства.

    Земельная регистрация

    запись прав на землю в той или иной форме регистр. Он включает информацию о правах, их местонахождении и держатели. Регистрация может быть ориентирована на посылку (иногда ее называют титульной регистрации) или на основании владельцев или передаточных документов (иногда упоминается как оформление акта).При регистрации права собственности передается право собственности регистрация, а не при исполнении контракта; государство может также предоставить гарантию действительности титула.

    Земельные права

    прав на землю и другие природные ресурсы. Больше одного лицо может владеть правами на земельный участок, что дает начало концепции «Пакет прав».

    Землевладение

    отношения, как юридически, так и традиционно определенные, среди людей, как отдельных лиц или групп, в отношении земли и связанных с ней природные ресурсы (вода, деревья, полезные ископаемые, дикая природа и т. д.)). Правила владения определить, как права собственности на землю должны распределяться внутри общества. Земля системы владения и пользования определяют, кто и какие ресурсы может использовать, как долго и в каких условия.

    Реформа землевладения

    изменений в правилах владения и пользования. Он может включать юридические признание обычных прав владения и пользования, усиление прав арендаторов, пр.

    Аренда

    договорное соглашение (которое может быть формальным или неформальным) во временное пользование землей.

    Договорная земельная реформа

    реформ, использующих земельный рынок в качестве инструмента для перераспределение земли, но в котором государство играет важную роль в обеспечении средства (например, в виде грантов и / или займов) бедным фермерам для покупки земля.

    Открытый доступ

    владение без контроля доступа к ресурсам: конкретные права никому не передаются и никто не может быть исключен. Это может включают пастбищные угодья, леса и т. д., где есть свободный доступ к ресурсам для всех.

    Собственность

    права на землю, которые, говоря обыденным языком, связаны с возможностью использовать, контролировать, передавать или иным образом пользоваться земельным участком в качестве до тех пор, пока эта деятельность разрешена законом. В установленном законом владении часто связаны с безусловным правом собственности. Однако в земельном праве нет явного определения что подразумевается под «владением».

    Участок

    участок земли, на который существуют отдельные права.

    Владение / права собственности

    права, возникающие, говоря обыденным языком, из физического занимая земельный участок. Законный владелец не должен владеть землей, чтобы быть владелец; лицо, владеющее им, может иметь законные претензии или вообще не иметь. Юридический признание прав собственности различается по всему миру; в некоторых случаях, владение может привести к претензиям на владение из-за неблагоприятных владение.

    Частная собственность

    прав принадлежит частной стороне, которая может быть физическим лицом, супружеская пара, группа людей или юридическое лицо, например коммерческое предприятие юридическое лицо или некоммерческая организация.

    Регуляризация

    процесс передачи неформальных прав собственности в формальная, правовая система управления земельными ресурсами. Обычно он включает в себя этапы судебное решение, оформление прав собственности и регистрация земли.

    Реверс

    процесс, используемый некоторыми штатами для восстановления собственности из владелец по таким причинам, как неуплата налога на недвижимость или использование сельских земельный участок сельскохозяйственного назначения в оговоренные сроки.Такое имущество может быть выделены новым партиям государством. Он также используется для описания доля арендодателя в земле после срока аренды истекший.

    Издольщик

    владение землей, при котором землевладелец разрешает лицу («доля cropper ») использовать землю в обмен на долю урожая, произведенного на земля.

    Рубить и сжигать

    пример последовательной системы сменной обработки почвы где лес очищается путем сжигания, чтобы позволить золе обогатить бедные питательными веществами почвы.Затем на расчищенной земле может производиться посев на двоих или три цикла, впоследствии оставляя лес под паром в течение 15-30 лет, пока цикл перезапускается. Общества, использующие эту технику, могут иметь традиционные доступ к большим площадям лесных угодий, чтобы поддерживать их в устойчивом манера.

    Государственная собственность

    прав, принадлежащих государству, часто путем переуступки агентство.

    Залог владения и пользования

    уверенность в том, что права человека на землю будут защищен.Люди с ненадежным землевладением сталкиваются с риском того, что их права на землю будут угрожать конкурирующими претензиями и даже потеряны в результате выселения. Атрибуты гарантии владения и пользования могут меняться от контекста к контексту: инвестиции, требующие много времени, прежде чем будут реализованы выгоды, требуют надежных владение на соразмерно долгое время.

    Название

    доказательство права человека на землю, или «Право».

    Право пользования, узуфрукт

    право пользования земельным участком.Обладатель права использования не может имеют право продать недвижимость и т. д.

    Неблагоприятное владение: может ли мой сосед забрать мою собственность?

    Февраль 2017

    Землевладельцы в Аризоне должны опасаться посягательств на их собственность чтобы гарантировать, что они не потеряют свою землю из-за неправомерного владения.

    Эта статья была опубликована в номере за февраль 2017 г. из Scottsdale Airpark News .

    Как землевладелец, возможно, вы удивитесь, узнав, что сосед может занять вашу землю в течение определенного периода времени, а затем получить законное право собственности вашей земли. Если сосед использует вашу собственность, даже небольшая полоса вдоль край, вы должны знать о риске, так как этот сосед может получить титул на него через правовую доктрину, известную как противное владение .

    В Аризоне лицо имеет право на законное владение собственности, если лица, занимающие собственность, являются враждебными, фактическими, открытыми и пресловутый, эксклюзивный и непрерывный в течение 10 лет.

    Кроме того, даже если человек не может законно требовать владение вашей собственностью, это лицо может получить законное право на использовать часть своей собственности; это называется предписывающим сервитутом , элементы которых в основном одинаковы. Различие между неблагоприятными владение и предписывающий сервитут заключается в том, что неправомерное владение ведет к приобретение фактического права собственности на спорную землю при предписанном сервитуте ведет не к владению, а к праву дальнейшего использования.

    Враждебное использование

    Суды Аризоны определили «враждебное использование» земли для означают, что нужно показать:

    • владение или занятие землей,

    • , что они претендовать на исключительные права на земельный участок, а

    • отказ в праве собственности словами или действиями, например, продолжающееся использование в ущерб этому владельцу.

    Владение

    «Настоящее, открытое и печально известное» владение — еще один элемент.Лицо, желающее получить право собственности на спорную посылку, должно фактически владеть имуществом и обращаться с ним так, как если бы человек владелец. Это означает, что на земле должно быть физическое присутствие. Человек намерения владеть землей недостаточно, чтобы кто-то мог потребовать право собственности.

    Слова «открытый и пресловутый» просто означают, что использование земли людьми должно быть очевидным для всех, включая настоящую землю владелец. Ярким примером является сосед, чей забор или подъездная дорога явно находятся на ваша собственность.

    Непрерывное использование

    Лицо должно владеть землей исключительно и без перерыв на 10 лет. Чтобы соответствовать требованиям, предъявляемым к 10-летнему периоду, можно добавить или закрепить по годам использования вашим предыдущим владельцем.

    При длительном хранении человек не может прекратить употребление собственность на определенный период времени, возобновите ее использование, а затем укажите время, когда от него отказались. Использование должно поддерживаться постоянно в течение 10 лет.

    Параметры владельца

    Есть шаги, которые владелец может предпринять, чтобы помешать соседу от получения судебного иска на вашу собственность:

    • Предоставить разрешение. Один из эффективных способов воспрепятствовать подаче иска о неблагоприятных владение или сервитут по рецепту дает разрешение на использование части ваша земля. На всякий случай дайте письменное разрешение и попросите соседей подпись в качестве подтверждения.

    • Получите страховку титула. Когда вы покупаете дом или любую недвижимость, вы рассчитывать на получение определенных выгод от владения, например, возможность занимать и использовать имущество по своему усмотрению, будучи свободным от долгов и обязательств, не созданы или согласованы вами, и зная, что вы имеете право использовать все ваша собственность.Страхование титула призвано защитить вас от определенных рисков. включая возможные претензии в отношении неправомерного владения или предписывающих сервитутов.

    • Нанять поверенного. Если вы считаете, что у человека может быть иск против часть вашей собственности, находящаяся во владении или сервитуте по рецепту теории, обратитесь к юристу. Вам необходимо принять меры для предотвращения потери права собственности на спорная часть земли в неправомочном владении.

    Эти материалы предназначены для предоставления общей информации, подготовленной профессионалами в отношении к рассмотренному предмету.При этом понимается, что автор не занимается оказанием юридических, бухгалтерских или иных профессиональных услуг услуга. Хотя эти материалы подготовлены профессионалами, их нельзя используется в качестве замены профессионального обслуживания в определенных ситуациях. Если требуется юридическая консультация или другая экспертная помощь, услуга следует искать профессионала.

    Негативное владение недвижимостью и имущественным правом :: Justia

    Неблагоприятное владение — это правовая доктрина, которая позволяет одному лицу требовать права собственности на землю, принадлежащую другому лицу.Распространенные примеры неправомерного владения включают постоянное использование частной дороги или проезжей части или сельскохозяйственное освоение неиспользуемого участка земли. Предпочитая враждебного собственника истинному землевладельцу, доктрина неблагоприятного владения вознаграждает продуктивное использование земли и наказывает землевладельцев, которые «спят на своих правах».

    Последствия недобросовестного владения

    В то время как неправомерное владение само по себе не приводит к передаче правового титула, неправомерное владение дает человеку законное право собственности на владение территории.Как только человек соответствует законодательным требованиям для неправомерного владения, он или она может инициировать тихий судебный иск и получить законный титул на собственность.

    Требования

    Требования к неправомочному владению регулируются статутом штата и могут значительно различаться в зависимости от юрисдикции. Типичный закон о враждебном владении требует соблюдения следующих условий:

    • Открытый и известный. Лицо, претендующее на неправомерное владение, должно занять земельный участок открытым и очевидным образом.Это лицо не может тайно занимать землю или прилагать усилия, чтобы оставаться незамеченным. Однако от землевладельца не требуется, чтобы он действительно знал свое занятие.
    • Эксклюзив. Земля должна быть занята исключительно лицом, претендующим на неправомерное владение, и не может делиться с общественностью или истинным владельцем.
    • Враждебный. Оккупация должна быть враждебной и противоречащей интересам истинного владельца. Если землевладелец дал человеку разрешение на использование собственности, владение не считается враждебным.Однако от землевладельца не требуется фактического знания своего занятия, если оно противоречит имущественным интересам владельца. Например, землевладелец может не знать, что забор его соседа простирается на несколько футов над границей его владения. Однако оккупация является достаточно враждебной, потому что землевладелец не дал своему соседу разрешения посягать на его собственность таким образом.
    • Установленный законом срок. Право владения землей должно продолжаться в течение установленного законом срока.Установленный законом период неправомерного владения может составлять от трех до двадцати лет. Многие юрисдикции позволяют враждебному владельцу «привязать» его или ее период неправомерного владения к периоду предыдущего владения, при условии, что между двумя занятиями не проходит промежуток времени. Установленный законом срок не начнется, если землевладелец является младенцем (моложе совершеннолетия), если землевладелец считается сумасшедшим или если землевладелец находится в заключении. Если землевладелец страдает от одного из вышеуказанных условий в течение установленного законом периода, установленный законом период не будет взиматься и может продолжаться непрерывно.
    • Непрерывный и бесперебойный. Все элементы враждебного владения мячом должны соблюдаться постоянно в течение установленного законом периода. Однако противный владелец имеет право использовать собственность в соответствии с типом собственности, которой он владеет. Например, лыжный домик может использоваться постоянно, даже если он используется только в зимние месяцы.

    Пределы неблагоприятного владения

    Неблагоприятное владение доступно не во всех ситуациях. Например, право собственности на землю, находящуюся в государственной собственности, не может быть получено в результате неправомерного владения.

    Недвижимость и ресурсы по праву собственности

    Женщины борются за права на землю

    Женский фермерский кооператив в Демократической Республике Конго: по всей Африке женщины выращивают большую часть продуктов питания, но редко имеют гарантированные права на землю от своего имени.

    Фотография: Панос / Джакомо Пироцци

    Фелитус Курес, вдова, живет в Капчорве, на северо-востоке Уганды.Смерть мужа оставила ее единоличную ответственность за их детей. Чтобы удовлетворить их потребности, она зависела от небольшого участка земли, который они с мужем обрабатывали вместе. Но всего через несколько месяцев после его похорон ее родственники без ее ведома продали землю ее мужа. «Мы поняли это только тогда, когда покупатель пришел выселить нас», — объясняет г-жа Курес. Она смогла снова использовать землю после того, как получила юридическую помощь с помощью Земельного альянса Уганды, группы гражданского общества, выступающей за права на землю.

    Бедственное положение г-жи Курес — обычное дело в Африке, хотя ей повезло больше, чем большинству других женщин. Многие никогда не восстанавливают доступ или права на супружескую землю, утраченные после развода или смерти супруга.

    Эксперты сообщают, что на долю женщин в Африке приходится 70 процентов производства продуктов питания. На них также приходится почти половина всего сельскохозяйственного труда и 80–90 процентов обработки, хранения и транспортировки пищевых продуктов, а также мотыги и прополки.

    Тем не менее, женщины часто не имеют права на землю, отмечает Джоан Кагванджа, сотрудник по вопросам продовольственной безопасности и устойчивого развития Экономической комиссии ООН для Африки (ЭКА) со штаб-квартирой в Аддис-Абебе, Эфиопия.Земельные права обычно принадлежат мужчинам или родственным группам, контролируемым мужчинами, а женщины имеют доступ в основном через родственников-мужчин, обычно отца или мужа. Даже в этом случае женщины обычно обязаны передавать выручку от любой продажи на ферме мужчине и мало влияют на то, как эти доходы используются.

    Более того, такой ограниченный доступ очень ненадежен и может быть быстро потерян. Одно исследование показало, что в Замбии более одной трети вдов потеряли доступ к семейной земле после смерти их мужей.«Именно эта зависимость от мужчин делает уязвимыми многие африканские женщины», — сказала госпожа Кагванджа Africa Renewal .

    В ответ активисты борются за введение или усиление законов, призванных предоставить женщинам более безопасный доступ к земле, и борются с социальными нормами и практикой, которые стоят у них на пути. Несмотря на множество препятствий, они кое-где продвигаются вперед.

    Воздействие СПИДа

    Распространение ВИЧ / СПИДа и стигма, связанная с этим заболеванием, только ухудшили права женщин на землю.Вдов мужчин, умерших от этой болезни, часто обвиняли в том, что они принесли болезнь в семью, что, возможно, привело к конфискации их земли и другого имущества.

    В результате они и их дети часто вынуждены выживать на обочине общества. «Они часто теряют доступ к земле и [вынуждены] получать, продавая еду на улице», — говорит Каори Идзуми, специалист по ВИЧ и развитию сельских районов Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН (ФАО). «Им негде спать. Это создает проблемы с продовольственной безопасностью.”

    Такие женщины иногда теряют опеку над своими детьми, в конечном итоге начинают заниматься секс-бизнесом или становятся скваттерами. А поскольку они не могут обеспечить себя, они становятся более уязвимыми для насилия и других злоупотреблений. ФАО задокументировала такие случаи с 2001 года, добавляет г-жа Идзуми, поддерживая работу над одним из приоритетных вопросов, которым занимается Целевая группа Генерального секретаря ООН по вопросам женщин, девочек и СПИДа.

    Как выяснила ФАО, качество жизни женщин можно улучшить, предоставив им больше полномочий по принятию решений в отношении земли.«В Ботсване и Свазиленде, — сказала г-жа Изуми Africa Renewal , — мы обнаружили, что сексуальная коммерция и другое рискованное поведение резко снижается, когда женщины имеют надежные активы и права собственности. Поэтому права на землю и собственность имеют жизненно важное значение для сексуального равенства и продовольственной безопасности ».

    К сожалению, после десятилетий работы борцы за права на землю и агентства ООН практически не улучшили права женщин на землю, отмечает г-жа Идзуми. «Нам необходимо подвести итоги того, что мы знаем, что сработало, что не сработало и почему, и разработать четкую дорожную карту по обеспечению прав женщин на землю и собственность.”

    Историческое наследие

    Исследователи из Международного исследовательского института продовольственной политики (IFPRI), базирующегося в Вашингтоне, округ Колумбия, отмечают, что маргинальный характер земельных прав женщин является исторической проблемой в Африке. До колониального правления владение землей и доступ к ней принимали различные формы, но в основном принадлежали родословным, кланам и семьям, а лидеры-мужчины осуществляли повседневный контроль. Члены определенной линии или клана будут добиваться прав на использование земли у этих общин или семейных лидеров.

    Вдова и ее дети в Эфиопии: в отличие от большинства вдов в Африке, она смогла сохранить контроль над своей небольшой фермой.

    Фотография: Панос / Ян Хаммонд

    За исключением нескольких общин, где наследование передавалось по наследству матери, права на землю обычно передавались по наследству только сыновьям. Женщины редко имели полные права на землю. Их рассматривали как вторичных заявителей через родственников-мужчин. До замужества женщина могла иметь доступ к отцовской земле. Но во многих общинах она потеряла это право с вступлением в брак, полагая, что тогда она получит доступ к земле своего мужа или его семьи.Когда муж умирал, его земля переходила к любым сыновьям, которые у них могли быть, или к родственникам мужского пола, если их не было.

    Бенджамин Казинс, исследователь IFPRI, отмечает, что, хотя исторически женщины не имели прямых прав на землю, у них была традиционная защита, которая обеспечивала постоянный доступ даже после разлуки, развода или вдовства. Существуют также традиционные средства арбитража, к которым женщины могут обращаться в случае оспаривания доступа к земле.

    Но приход колониального правления привел к введению западных систем землевладения.В Восточной и Южной Африке большое количество белых поселенцев поощряло приватизацию и подразделение земли, находящейся в собственности на правах собственности. В Западной Африке большая часть земли была оставлена ​​под общинные формы собственности, которыми управляли традиционные лидеры.

    После обретения независимости некоторые новые правительства, такие как Танзания, Мозамбик и Бенин, провозгласили государственную собственность на всю землю. В Кении и Южной Африке частная собственность существовала наряду с родовой или клановой собственностью. В Нигерии клановая и родовая собственность сосуществовала как с государственной, так и с частной собственностью, особенно в городских районах.

    За прошедшие годы быстрый рост населения привел к чрезмерному использованию земель и истощению почв. Это сделало плодородные земли более ценными и усилило конкуренцию за контроль над ними. Такое давление вместе с изменениями в семейных структурах и клановых отношениях подорвало традиционные социальные гарантии, которые обеспечивали женщинам определенный доступ к земле. Таким образом, хотя многие земельные споры в Африке до сих пор формально регулируются обычным правом, отмечает г-н Казинс, «многие меры защиты женщин не были должным образом реализованы» в современной жизни.Более того, он сказал Africa Renewal , что сегодня существует множество ситуаций, таких как сожительство без брака, к которым традиционные нормы не применяются. Следовательно, «многие женщины потеряли доступ к земле».

    Двойные системы

    Многие африканские страны сегодня признают как «традиционные» правила владения землей, так и статутные законы западного типа. В Нигерии государство перешло в собственность всей земли после обретения независимости в 1960 году. Хотя это ослабило традиционное землевладение, традиционные законы все же признавались правительством в областях давно установившейся клановой и наследственной собственности.Признание исламского права в северных штатах Нигерии еще больше осложнило ситуацию.

    На юго-западе Нигерии, отмечает IFPRI, путаница в отношении того, какие правила следует соблюдать, позволила богатой элите вступить в сговор с вождями племен, чтобы скупить землю, которая формально принадлежала группе родства, и никто, особенно женщины, не мог этому помешать.

    Такая двойная система западного и традиционного или религиозного права часто ставила женщин в невыгодное положение. В совместном исследовании Программы развития ООН (ПРООН) и Всемирного банка по гендерным вопросам и сельскому хозяйству в Африке в 2000 году приводится пример Закона Кении о правопреемстве.Закон гласит, что и мужчины, и женщины имеют равные права на наследование. Но в нем также говорится, что в случае смерти человека без завещания преимущественную силу будет иметь обычное право его группы, касающееся наследования земли. Поскольку немногие мужчины пишут завещания, а большинство кенийских общин не разрешают женщине наследовать собственность от ее мужа или отца, положения Закона о наследовании, как правило, не применяются. В действительности, утверждается в исследовании, права наследования для женщин не существуют.

    Марта Нзабакурана, член ассоциации женщин-фермеров в Руанде: Правительство приняло закон, дающий женщинам равные с мужчинами права наследования земли и другой собственности, отменяя традиционные нормы, благоприятствующие мужчинам.

    Фотография: Панос / Криспин Хьюз

    Право собственности на землю

    Одним из решений, которое первоначально предлагали западные эксперты по развитию для преодоления недостатков обычного права, было предоставление прав на землю физическим лицам. Эстер Мванги, исследователь прав на землю из Гарвардского университета, отмечает, что правительства в Восточной и Южной Африке следовали курсу выдачи прав на землю, чтобы гарантировать, что люди имеют законную власть над своей землей. Ожидалось, что эта политика поможет женщинам получить законные права на собственность, которой они владеют или унаследовали.

    «В тех областях, где я работала, процесс приватизации фактически лишил женщин доступа», — сказала г-жа Мванги Africa Renewal . Во время операций по оформлению титулов в документах в основном указывали свои имена мужчины, потому что они считались «главами домохозяйств». Вдовам, которым посчастливилось получить землю, были выделены самые маленькие участки.

    Количество полигамных семей в Африке еще больше усложняет ситуацию. Часто старшие и младшие жены, их дети и несколько свекровей соревнуются за доступ.«Как законный владелец земельного титула, мужчина может делать с землей все, что хочет», — объясняет г-жа Мванги. «Некоторые просто продают землю, не сообщая своим женам».

    Активисты по защите прав на землю полагают, что один из способов предоставить женщинам гарантированный доступ к земле — это разделить формальное владение землей и возможность ее использования. Таким образом, хотя земля может быть зарегистрирована на имя мужчины, ему будет запрещено продавать ее без согласия своей жены или жен или других наследников. В Гане действует «закон об ответственности главы семьи», который призван гарантировать, что семейная собственность не может быть продана без информирования других лиц, их согласия или извлечения выгоды из доходов.

    «Другой альтернативой было бы размещение земли на имя семей или включение в свидетельство их имен мужчин и женщин», — предлагает г-жа Мванги. «В тех случаях, когда ресурсы, такие как вода, канализация и пастбища, должны совместно использоваться совместно, тогда целые общины могут быть определены как владельцы земли с равным доступом для всех».

    Сопротивление правовой реформе

    Но такие идеи легче предложить, чем реализовать. Прежде всего, они требуют внесения изменений в закон.Активисты за права женщин на землю пытались добиться принятия законов во многих странах, но результаты были неоднозначными, отмечает г-жа Идзуми. В Уганде, где Земельный альянс Уганды очень активно лоббировал включение мужчин и женщин в документы о праве собственности в качестве совладельцев, законопроект неоднократно попадал в парламент и каждый раз терпел неудачу. Отчасти, объясняет г-жа Идзуми, было сопротивление со стороны частного сектора.

    В Танзании, где земля принадлежит государству, но передается на основе долгосрочной аренды (обычно на 99 лет), предприятия утверждали, что коллективная собственность затруднит использование земли в качестве залога для банковских кредитов или в качестве источника дохода. доход.«Они утверждают, что, если покупатели должны получить согласие членов семьи, прежде чем землю можно будет продать или использовать определенным образом, это будет очень сложно. Это не способствует развитию рынка земли », — говорит г-жа Идзуми.

    В этом аргументе, отмечает г-жа Идзуми, не учитывается тот факт, что женщины часто не получают выгоды от таких частных сделок с землей и не используют землю в качестве залога. Это потому, что они, как правило, не контролируют финансовые ресурсы семьи и не могут позволить себе покупать землю. Даже когда они это делают, им все равно трудно получить кредит, потому что во многих странах им требуется согласие мужей, чтобы подать заявку на получение ссуды.

    Там, где приняты прогрессивные законы, не всегда становится легче. В Мозамбике группы гражданского общества получили в 1997 году закон, дающий женщинам право на гарантированный доступ к земле и собственности. «Мы рассматривали земельный закон как победу», — заявила репортеру Лорена Магане из Сельской ассоциации взаимопомощи.

    Но Рэйчел Уотерхаус, редактор отчета по гендерным вопросам и землепользованию в Мозамбике, говорит, что, хотя закон был хорош в теории, его реализация оказалась сложной, поскольку традиционные суды, которыми пользуется большинство сельских женщин, по-прежнему считают мужчину главой семьи и, следовательно, законная власть над землей.

    Аналогичным образом, в Зимбабве правительство внесло поправки в закон о наследовании, сделав оставшегося в живых супруга, будь то мужчина или женщина, законным наследником. Но, по словам г-жи Идзуми, «отсутствие информации означает, что многие женщины в сельских районах не знают об этом».

    В Гане Закон о правопреемстве между членами семьи 1985 года и Закон об ответственности домашних хозяйств были направлены на обеспечение большей безопасности вдов и детей. Если мужчина умер без завещания, закон о наследовании постановил, что его имущество будет поровну разделено и распределено между его вдовой, детьми и другими членами большой семьи.Тем не менее, исследование ФАО, проведенное в районе Верхней Вольты Ганы, показало, что немногие женщины знают ни один из этих законов и что обычная практика по-прежнему определяет наследование. В результате многие женщины остались без доступа к земле после смерти их партнера.

    В целом, признает г-жа Идзуми, «прогрессивные законы в Африке страдают от того, что не соблюдаются должным образом. В странах, где лобби пытаются заставить правительства принимать прогрессивные законы, сопротивление по-прежнему очень велико ».

    Множество возможностей для перемен

    Что нужно женщинам, — утверждает г-жа.Кагванджа — за то, чтобы их основные права были закреплены в конституциях, а равные права собственности были четко оговорены в законе. Там, где это уже было сделано, необходимо привести все законы о наследовании и земле в соответствие с конституцией, чтобы они говорили то же самое. Кроме того, правовые институты, отвечающие за выполнение земельного законодательства, должны действовать справедливо, быть дружелюбными по отношению к женщинам и работать не только в городах.

    «В настоящее время, — говорит она, — у нас очень централизованные учреждения.Более того, именно мужчины отвечают за системы разрешения споров, а судебные системы очень дороги и устрашающи ».

    В частности, необходимо переосмыслить традиционные системы землевладения, — говорит она. Местные вожди, уполномоченные выделять землю, обычно передают ее мужчинам. «Как вы демократизируете системы распределения земли?» — спрашивает г-жа Кагванджа. «Разрабатываете ли вы новые местные земельные советы, где вы избираете членов земельного совета и настаиваете на требовании гендерного равенства, как это имеет место в Танзании и Уганде? Или вы демократизируете старую систему? Это некоторые из вопросов, на которые нам нужно ответить.”

    Чтобы ответить на такие вопросы, предлагает г-жа Идзуми, необходимо приложить несколько усилий одновременно. «Столько усилий было вложено в правовую реформу. Законы и политика важны, и мы должны продолжать попытки изменить их, чтобы эти изменения произошли. Однако нам также необходимо помочь правительствам улучшить их технический и финансовый потенциал для выполнения законов ».

    Активисты борются за введение или усиление законов, призванных предоставить женщинам более безопасный доступ к земле, и борются с социальными нормами и практикой, которые им мешают.

    Судебные и традиционные лидеры также нуждаются в обучении, добавляет она, чтобы помочь более широкому сообществу принять права женщин на землю. После этого могут быть созданы общественные суды для разрешения таких вопросов. Г-жа Идзуми добавляет, что самое важное — привлечь внимание женщин «к их собственным правам и к тому, что они могут сделать или куда они могут обратиться за помощью».

    Борьба с негативными нормами

    Более широкие культурные изменения также жизненно необходимы, — говорит г-жа Мванги. Те, кто принимает решение о выделении земли, имеют особое культурное представление о роли женщин в обществе.Так что более широкое гендерное неравенство в экономической и политической власти также требует решения.

    Она провела некоторое время, разговаривая с мужчинами и женщинами о совместном владении землей. «Я думаю, что мужчины не готовы», — замечает г-жа Мванги. «Они не очень понимают, что женщины могут принимать решения, когда дело касается земли». «Это парадокс», — добавляет она. «Женский труд является ключом к производительности, но эта земля буквально недоступна для женщин. Мужчины, похоже, не видят в этом проблемы.”

    Мистер Казинс соглашается. «Чтобы решить вопрос о правах на землю, вам необходимо решить проблему неравенства властных отношений в семьях. Если вы не измените соотношение сил, юридическое определение того, кто имеет права, может не иметь большого значения », — сказал он Africa Renewal .

    «Мы видели большое сопротивление», — говорит г-жа Идзуми. «Эти нормы очень глубокие. Гендерные отношения — самые сложные социальные отношения ».

    Положительные изменения

    Но есть и положительные достижения.В Свазиленде женщины не могут владеть землей, поскольку по закону они считаются несовершеннолетними. Тем не менее, некоторые ВИЧ-инфицированные женщины, потерявшие доступ к земле после смерти своих мужей, смогли договориться с женщиной-вождем, чтобы убедить других вождей дать вдовам землю, которую они могли бы использовать для обеспечения своих средств к существованию. Они получили 13 колхозов в разных районах, сообщает г-жа Идзуми.

    В Кении вмешиваются общественные наблюдательные организации и другие группы, обеспечивающие уход на дому за людьми, живущими с ВИЧ / СПИДом.Когда они сталкиваются с захватом собственности, они ведут переговоры, в основном с членами семьи мужского пола, о том, чтобы женщины и девочки сохранили доступ к земле и собственности.

    В Руанде правительство приняло в 1999 году закон, дающий женщинам права наследования, равные правам мужчин, отменяя традиционные нормы, согласно которым наследовать могли только дети мужского пола. Это позволило вдовам и женщинам-сиротам в результате геноцида 1994 года получить землю.

    В Гане, сообщает IFPRI, производство какао меняет земельные отношения.Выращивание растений является трудоемким процессом, и все чаще мужчины и женщины ведут переговоры об обмене рабочей силой на землю. В рамках этого процесса, который называется «дарение», замужней женщине предоставляется земельный участок в качестве оплаты за ее работу. Община признает дар безвозвратным обменом земли на труд, и женщина продолжает владеть им даже в случае разлуки.

    В настоящее время агентства ООН, такие как ФАО, Фонд развития женщин ООН (ЮНИФЕМ) и ПРООН, работают с неправительственными организациями, чтобы повысить осведомленность женщин об их правах и поддержать усилия по закреплению равенства доступа в национальном законодательстве.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *