Как создать жск: Как организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

как организовать кооператив и не нарваться на мошенников

Но есть и свои риски, от которых желательно подстраховаться. Тем более, когда речь идет о льготах от государства. «КП» выяснила, как правильно организовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), не став жертвой мошенников.

Кооператив по закону

Председатель жилищно-строительного кооператива «Радуга» в Красноярске Наталья Ольхова заподозрила в деятельности посредников неладное. Опасаясь мошеннических схем, она обратилась в институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ с просьбой разобраться в сложившейся ситуации.

Женщина попалась на уловку мошенников, которые позиционировали себя как благотворительная организация, имеющая огромный опыт в получении земли в рамках закона о содействии развитию жилищного строительства. На деле, правда, никакой реальной помощи она не оказывала.

Здесь эксперты призывают быть осторожными. На самом деле, граждане, которые решили объединиться в жилищно-строительный кооператив, могут пройти все необходимые этапы, в том числе получить земельный участок, без привлечения сомнительных посредников.

Напомним, что одной из задач института развития является вовлечение в оборот федеральных земельных участков, в том числе, безвозмездная передача их ЖСК в соответствии с законом о содействии развитию жилищного строительства (161-ФЗ). Это снижает себестоимость строительства жилья на 20-50%. Благодаря чему жилищно-строительные кооперативы получают возможность минимизировать риски и повысить качество возводимых домов.

Схема действий при организации ЖСК прописана в указанном законе. Он предусматривает, что участники кооператива самостоятельно организуют и контролируют строительные работы и расход средств, выбирая ответственных подрядчиков и оптимизируя затраты.

Чтобы не попасться в «лапы» недобросовестных компаний, которые с радостью и за ваши деньги окажут все необходимые услуги и дадут рекомендации по созданию ЖСК, при его организации нужно понимать основные правила и действовать обдуманно – по шагам.

Шаг 1. Кто может стать участником?

— ЖСК могут создаваться только из числа лиц, относящихся к установленным законом и постановлением Правительства от 09.02.2012 № 108 категориям, в том числе, преподаватели, военнослужащие, ученые, многодетные граждане и другие социальные категории, и включенных в формируемые уполномоченными органами и организациями списки. Например, списки из многодетных граждан ведут региональные органы государственной власти, списки из работников ВУЗов согласовываются с Минобрнауки России.

В случае ЖСК «Оазис» списки согласовывались в Минсельхозе России, — рассказывает Олег Пастунов, заместитель председателя ЖСК «Оазис» город Краснодар.

Участие людей, не включенных в списки, не допускается.

Шаг 2. Создание ЖСК

Виктор Штыков, юрисконсульт и участник ЖСК «Голубиная падь» во Владивостоке, разъясняет, что создание кооператива, действующего на основании 161-ФЗ, проходит почти в том же порядке, что и организация обычного кооператива.

Будущие члены кооператива собираются, принимают соответствующее решение, оформляют это решение протоколом. Утверждают устав, юридический адрес единоличного исполнительного органа и регистрирует данный кооператив в налоговой.

Правда, есть нюансы.

Во-первых, для деятельности такого кооператива предусмотрен типовой устав. (Утвержден постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558). Наличие типового устава позволяет гарантировать права всех членов ЖСК, прозрачность всей деятельности кооператива и исключить ситуацию, что в уставе что-то «забыли» зафиксировать. Также гражданам не требуется привлекать профессионального юриста для разработки устава.

Во-вторых, типовым уставом закреплено, что количество граждан в кооперативе не может превышать количество строящихся жилых помещений.

«В-третьих, ЖСК не может быть ликвидирован до завершения строительства всех жилых помещений», — предупреждает Штыков.

Шаг 3. Передача участка

Ходатайство о передаче участка ЖСК направляет в ДОМ.РФ уполномоченное лицо (федеральное министерство, субъект РФ или установленная 161 ФЗ организация).

— В случае принятия положительного решения между ДОМ. РФ и кооперативом заключается договор безвозмездного пользования земельным участком, — поясняет Виктор Штыков.

Шаг 4. Стройка

— ЖСК самостоятельно определяет подрядчика для строительства. Важно помнить, что таким подрядчиком может стать только компания, отвечающая требованиям, установленным 161 ФЗ. ЖСК контролирует подрядчика на всех этапах выполнения работ. — перечисляет следующие шаги Олег Пастунов.

Преимущества такого жилищно-строительного кооператива очевидны, признается Пастунов. По его словам, их ЖСК было передано более 15 га земли на безвозмездной основе. В настоящее время все 83 дома построены. В итоге жилье обошлось людям дешевле на 25 %, чем если бы они его купили по рыночной стоимости.

«Недостаток состоит в том, что у членов ЖСК нет опыта в таких проектах — поэтому такой лакомый кусок для мошенников и набиваем шишки самостоятельно», — подытоживает Пастунов.

Советы новичкам

Главные советы от тех, кто уже имеет опыт создания таких ЖСК:

— не доверять лицам, которые обещают «все за вас организовать».

— не платить лицам, которые обещают содействие, так как все процедуры по включению в список и получению в безвозмездное пользование земельного участка абсолютно бесплатны.

-быть бдительными и тщательно изучать все документы,

-сотрудничать только с добросовестными подрядчиками (пусть они не самые дешевые),

Если соблюдать эти правила и знать свои права, тогда экономия, которую можно ощутить, получая землю в безвозмездное пользование, будет стоить всех сил, потраченных участниками ЖСК при строительстве дома.

инструкция как создать жилищно-строительный кооператив и обрести квартиру

На прошлой неделе мы писали о реальном примере завершения строительства долгостроя силами инвесторов, которые создали ОСМД «Фундуклеевский».

В продолжение данной темы портал Domik.ua разработал пошаговую инструкцию для инициативных инвесторов, готовых побороться за свое законное право на квартиры путем создания жилищно-строительного кооператива.

Этапы создания жилищно-строительного кооператива

Итак, первым делом надо определиться с учредителями кооператива. Согласно статье 7 Закона Украины «О кооперации» учредителями кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, а также юридические лица Украины и иностранных государств, которые участвуют в деятельности кооперативов через своих представителей. При этом учредителей должно быть не менее трех человек.

Читайте также: Полный перечень незаконных многоэтажных новостроев Киева по районам

«При создании кооператива составляется список членов и ассоциированных членов кооператива, который утверждается общим собранием, хотя кооператив можно создать с помощью трех учредителей, а уже потом принять в состав членов (ассоциированных) кооператива других лиц», — отмечает юрист ООО «ЮКК Де-Юре» Иван Топор. Из трех возможных организационно-правовых форм кооперативов (производственный, обслуживающий и потребительский) для целей достройки объекта подходит обслуживающий. Таким образом, подчеркивает юрист, название может выглядеть так: «Обслуживающий кооператив», «Жилищно-строительный кооператив» «название ».

Далее надо провести собрание учредителей и по результатам принятых решений составить протокол. Согласно положениям статьи 7 Закона Украины «О кооперации» определено, что решение учредительного собрания оформляется протоколом, который подписывают председатель и секретарь собрания. В протоколе указываются лица, принимавшие участие в учредительном собрании. Для физического лица — фамилия, имя и отчество, данные паспорта гражданина Украины или паспортных документов иностранца (для лиц без гражданства, которые постоянно проживают в Украине, — данные документа, его заменяют) для юридического лица — фамилия, имя и отчество уполномоченного представителя юридического лица, документ, подтверждающий его полномочия. Данные о физическом лице удостоверяются его личной подписью, а о юридическом лице — подписью его уполномоченного представителя.

На учредительном собрании должны быть рассмотрены вопросы создания кооператива (с указанием названия и адреса), о принятии и утверждении устава, избрании председателя кооператива и определении порядка осуществления регистрации кооператива, уполномочив на указанные действия определенное лицо. Председатель и секретарь собрания определяется из числа учредителей, а привлекать посторонних лиц не следует.

Читайте также: Самовольное строительство в Киеве: кто поможет инвесторам

Для образца можно предложить следующую редакцию протокола учредительного собрания, смотрите ниже.

Важный вопрос – устав кооператива, текст которого надо подготовить до учредительного собрания. В этом вопросе стоит обратиться за помощью к юристам, поскольку к содержанию устава юридического лица есть определенные требования. К тому же есть вопросы, варианты прописывания которых зависят от задач, которые ставятся перед кооперативом. Например, количество членов и ассоциированных членов. У первых больше полномочий, поскольку они принимают решения на собрании членов кооператива. Ассоциированные члены имеют лишь право совещательного голоса. «Использование схемы, при которой количество членов кооператива небольшое, а все остальные являются ассоциированными членами, с одной стороны, значительно упрощает и ускоряет процедуру принятия решений, с другой — увеличивает риски личной воли», — поясняет И. Топор.

Затем вы регистрируете свой кооператив у нотариуса или других аккредитованных субъектов (перечень их есть на сайте Департамента государственной регистрации).

Читайте также: Новый инструмент сохранности денег при инвестировании в новостройку: аккредитив

Необходимо подать следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации создания юридического лица.

2. Заявление об избрании юридическим лицом упрощенной системы налогообложения и/или регистрационное заявление о добровольной регистрации в качестве плательщика налога на добавленную стоимость и/или заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций по формам, утвержденным в соответствии с законодательством, по желанию заявителя. «Сейчас, чтобы получить статус неприбыльности, приходится обращаться непосредственно в налоговую инспекцию, поскольку у государственного регистратора есть технические трудности и необходимые данные не перенаправляются в налоговую инспекцию. Для этого, после проведения государственной регистрации кооператива, в государственную налоговую инспекцию представляются:

• Заявка (Форма №1 РН).
• Копия устава.
• Копия протокола.
• Копия паспорта и кода учредителей.
• Копия выписки из государственного реестра юридических лиц.

На заявке кроме подписи председателя кооператива проставить печать», — советует И. Топор.

3. Сведения о руководящих органах общественного формирования (имя, дата рождения руководителя, членов других руководящих органов, регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (при наличии)). А также должность, контактный номер телефона и другие средства связи, сведения о лице, которое имеет право представлять общественное формирование для осуществления регистрационных действий (имя, дата рождения, контактный номер телефона и другие средства связи.). Все эти данные должны быть указаны в протоколе учредительного собрания.

4. Учредительный документ юридического лица — в случае создания юридического лица на основании собственного учредительного документа (в вашем случае это устав).

«Не забывайте, что если пакет документов на регистрацию будет подавать представитель, то ему понадобится нотариально заверенная доверенность от учредителей на совершение действий по регистрации кооператива. Уже после регистрации необходимо заказать печать», — резюмирует юрист ООО «ЮКК Де-Юре» И.Топор.

Создать и зарегистрировать кооператив можно за месяц, утверждают юристы. А вот для решения остальных задач понадобятся годы.

Больше информации о проблемных новостройках можно узнать на форуме портала Domik.ua в разделе « Проблемное строительство ».

Как создать жилищно-строительный кооператив — Политика. Новости Салехард, ЯНАО.

«ПК» № от 2 июля 2015

Постановлением правительства автономного округа «О реализации отдельных полномочий в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и Федеральным законом «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» утверждены перечень отдельных категорий граждан, в том числе имеющих трёх и более детей, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), порядок формирования списков и основания включения их в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких ЖСК.

Списки формируются и утверждаются органами местного самоуправления. Жилищно-строительным кооперативам, членами которых являются эти граждане, Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства могут быть переданы земельные участки в безвозмездное срочное пользование для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономкласса.

Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства оказывается содействие в подключении многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное срочное пользование кооперативу, к сетям инженерно-технического обеспечения за границами земельного участка. Если кооператив создаётся из числа граждан, имеющих трёх и более детей, оказание содействия в подключении многоквартирных домов, объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное срочное пользование такому кооперативу, к сетям инженерно-технического обеспечения за границами указанного земельного участка могут осуществлять органы государственной власти субъекта Российской Федерации или органы местного самоуправления.

Если граждане планируют создать жилищно-строительные кооперативы и принять участие в конкурсных процедурах, проводимых Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства, им необходимо обратиться с заявлением в управление жилищной политики администрации города (ул. Броднева, 28, тел. 4-45-76).

Нет комментариев

В РК разработали правила для жилищно-строительных кооперативов

В Казахстане разработали проект правил организации деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). К документу прилагаются устав и типовые формы договора. Ранее работа ЖСК регулировалась законом «О жилищных отношениях».

ЖСК – это некоммерческое объединение, созданное для строительства (приобретения) многоквартирного жилого дома. Будущие жильцы кооперируются, вкладывая в возведение здания паевые взносы. Право собственности на недвижимость при этом принадлежит кооперативу. Члены ЖСК владеют и пользуются только закреплёнными за ними помещениями.

Что предлагается в правилах
Согласно проекту документа, для создания ЖСК необходимо провести учредительное собрание, утвердить устав кооператива, выбрать председателя и других ответственных лиц. Далее следует зарегистрировать кооператив в качестве юридического лица.

Для вступления в ЖСК требуется письменное заявление. В течение десяти дней правление должно его рассмотреть и принять решение. Затем заключается договор участия в жилищно-строительном кооперативе, который регистрируется в акимате.

В договоре участия есть любопытный пункт: члену ЖСК нельзя разглашать и публиковать, в т. ч. в Интернете, любую информацию, касающуюся деятельности кооператива и строительства дома. Эти сведения по договору признаются строго конфиденциальными.

Жилищно-строительный кооператив имеет право:
– получить земельный участок для возведения дома;
– заключить договор со строительной организацией;
– участвовать в приёмке в эксплуатацию законченного дома или ЖК.

Все решения, связанные с работой ЖСК, должны обсуждаться на общем собрании. При этом они признаются легитимными, только если на встрече присутствовало две трети членов кооператива. Председатель правления, по правилам, может подписывать любые, в т. ч. финансовые документы, без доверенности от имени ЖСК.

Важная функция, согласно документу, отводится так называемой ревизионной комиссии. Это независимое объединение, которое проводит финансовую проверку работы ЖСК и даёт заключение по ежегодному отчёту, а также по годовой смете доходов и расходов. Члены правления кооператива, их родственники и проживающие с ними в одной квартире, не могут состоять в комиссии.

Что касается финансового вопроса, сбор паевых взносов возможен только после государственной регистрации ЖСК как юридического лица. Условия, сроки и сумма взноса должны указываться в договоре участия, который будущий житель дома подписывает с кооперативом.

Размер паевых взносов зависит от соотношения площади будущей квартиры, нежилого помещения или парковочного места к общей площади дома. Первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети суммы паевого взноса.

Проект правил вынесен на публичное обсуждение до 5 декабря.

Подробнее о том, что такое ЖСК и какие есть риски в этой схеме, читайте в нашем материале.

Процесс жилищного строительства — Housing Toolbox

Как и любое крупное и сложное предприятие, оживление жилищного строительства требует как целостного видения, так и внимания к деталям. Строительство жилья обычно описывается как состоящее из четырех основных этапов: Concept , Predevelopment , Construction и Аренда / размещение и текущие операции .

В этом разделе инструментария подробно описываются эти основные этапы процесса развития, а также анализируется процесс в зависимости от роли, которую муниципалитет будет играть в инициировании доступного по цене строительства.

Для целей данного инструментария в данном руководстве предполагается, что земля, находящаяся в государственной собственности (муниципалитетом), будет использоваться для строительства доступного жилья. Это может быть имеющаяся в собственности земля или земля, которую приобретает муниципалитет. Поэтому мы включаем конкретную информацию о том, как муниципалитет может оценивать потенциальные участки и как проводить процесс запроса предложений (RFP). Конечно, большая часть процесса будет аналогичной для частной земли и / или частного доступного жилья.

Это руководство состоит из следующих разделов:

1. Создание стратегии развития (сбор информации)

2. Поиск сайта

3. Предварительная разработка и оценка площадки

4. Разработка запроса предложений (RFP) и выбор разработчика

5. Строительство *

6. Занятость и текущая деятельность *

7.Постоянная роль муниципалитета

* Обратите внимание, что для более полного понимания процесса строительства доступного жилья включена информация о этапах строительства, размещения и текущей эксплуатации. Маловероятно, что муниципалитет будет участвовать во всех этих этапах.

Хотя представленная здесь информация послужит полезным руководством для процесса развития в вашем районе, план MHP всегда рекомендует проконсультироваться с городским юрисконсультом относительно любых описанных действий.

Как спланировать большую жилую застройку

Девелоперы намереваются создать более успешный жилой район — такой, который будет радовать всех участников, включая жителей и городской персонал, комиссии и советы. Как они это делают?

Начните с высоких стандартов

Жилой комплекс — это долгосрочная инвестиция для любого сообщества. Для большинства разработчиков это означает сделать шаг назад и переосмыслить цель конечного продукта.Имея это в виду, многие разработчики переосмысливают желания своих потребителей. Вместо того, чтобы придерживаться прошлых моделей развития, разработчики переделывают макеты прошлого, чтобы они соответствовали более высоким стандартам и ожиданиям сегодняшних жителей и сообществ.

Максимизируйте потенциал с правильным дизайном компоновки подразделений

Каждая разработка должна соответствовать широкому кругу задач, чтобы быть успешной. Для жилого комплекса ключ кроется в такой планировке, которая максимизирует количество участков.Хотя участки меньшего размера хороши для города и застройщика, они в конечном итоге создают участки, на которых жителям становится тесно. Благодаря новым методам и принципам проектирования разработчики обнаруживают, что на типичном участке они могут работать с той же плотностью, что и традиционный дизайн, со значительно меньшим количеством улиц и инфраструктуры.

Выявить пустые места

Угловые участки являются самыми дорогими в строительстве, обычно продаются последними и обычно продаются по более низкой цене.Первым шагом является устранение угловых участков за счет уменьшения количества ненужных перекрестков. Шаг второй — растянуть линию отката вдоль предложенных улиц, чтобы увеличить количество участков — с меньшим количеством улиц. Шаг третий прост. Зачем строить местные и жилые улицы, если перед улицей нет домов или они выходят только с одной стороны? В эффективном дизайне по обе стороны каждой улицы будет много участков.

Воспользуйтесь преимуществами

Во время бюджетных ограничений успешная застройка земель определяется тем, насколько эффективен проект с точки зрения требований к инфраструктуре и насколько быстро может начаться процесс расчета налогов.Разработчики выигрывают от этого изменения в дизайне, потому что он создает рыночное преимущество и снижает первоначальные затраты, что снижает риски. Для сообществ преимущества заключаются в снижении затрат на техническое обслуживание в течение жизненного цикла, включая уборку улиц и вывоз снега, при увеличении количества лотов и стоимости для большей налоговой базы.

Привлекайте жителей, создавая ощущение места

Если вы проектируете с учетом конечных пользователей, разработка автоматически привлечет покупателей жилья. Сегодняшние успешные разработчики осознают эту тенденцию.Кроме того, эти разработчики несут с собой сильное желание создать не просто сообщество, но и чувство места для своих будущих жителей. Место, которое привлекает жителей, которые хотят и ожидают большего.

Об эксперте

Рэнди Дженнигес, ЧП, , инженер-строитель, руководитель SEH и руководитель проекта, а также специалист по увеличению рентабельности инвестиций для разработчиков. Связаться с Рэнди

10 советов по жилищному строительству

10 советов по развитию жилищного строительства

Мы получаем много запросов относительно процесса строительства доступного жилья.Следующие шаги представляют собой отличное резюме, заимствованное из соседнего государства.

Оценка потребности в жилье:

Государственные жилищные агентства предлагают рекомендации, а текущие данные о зданиях можно получить в местных органах власти.

Подтвердите политическую волю:

Поддержка местных выборных должностных лиц и граждан очень важна. Проконсультируйтесь с выборными должностными лицами, комиссиями по планированию и персоналом местных органов власти.

Оцените варианты участка:

Примите во внимание существующие условия зонирования, обследования участка, тесты почвы, экологические ограничения, доступность транспорта и услуги по уходу за детьми.

Secure Land:

Как минимум, местное жилищное агентство должно обеспечить опцион на выбранный земельный участок. Приобретение участка — важный фактор в обеспечении строительства и постоянного финансирования. Примите меры для снижения любых скрытых затрат, таких как экологические проблемы, состояние почвы или сервитуты.

Установить стандарты проектирования:

Вместе с местной комиссией по планированию или организованными владельцами собственности в районе разработайте руководящие принципы концептуального проектирования, включая планы этажей, материалы для экстерьера, ландшафтный дизайн, освещение и стандарты парковки.Доступное жилье должно дополнять существующие структуры в сообществе.

Получить финансовые обязательства:

Завершить анализ проформы и денежных потоков. Обеспечение условных обязательств частного и государственного финансирования.

Нанять девелопера:

Назначенная жилищная организация может определить, нужен ли ей застройщик, представитель собственника или руководитель строительства.

Сборка команды проекта:

, включая архитектора, владельца здания, кредитора, проектировщика, юриста и генерального подрядчика.

Завершить окончательный план развития:

Завершить согласование землепользования, финансовые обязательства, инструкции по проектированию, строительную документацию и необходимые разрешения и лицензии.

Управление строительством и размещением:

Застройщик будет нести ответственность за найм субподрядчиков, надзор за строительством и соблюдение всех местных стандартов занятости. Застройщик должен управлять имуществом не менее одного года после полного заселения. №

«Десять шагов к доступному жилью» заимствован из зимнего номера 2001 г. на бирже CHFA.Опубликовано с разрешения Управления жилищного финансирования штата Колорадо.

Процесс девелопмента недвижимости

Адам: Каковы самые большие проблемы, с которыми, по вашему мнению, сталкиваются девелоперы? Насколько сложны они в том, о чем мы сейчас говорим, с точки зрения цифрового маркетинга?

Allie: Итак, вы имеете в виду разработчиков программного обеспечения или коммерческих [перекрестных помех].

Адам: Нет, я имею в виду разработчиков, как людей, которые кладут кирпичи, красят стены и сдают помещения.

Allie: Это определенно — интересно действительно попытаться изменить эти термины, используемые в отрасли, на то, что люди обычно ищут. Это своего рода возвращение к этому естественному языку, и для меня постоянная задача — убедиться, что, во-первых, мы разделили наш рынок на разные лица. Итак, кто в компании будет использовать наши платформы? Убедившись, что мы ориентируемся на это. В конце концов, если кто-то не понимает, что такое предложение Reg-D [перекрестные помехи]

Адам: Вы это знаете.Верно.

Allie: — это будет очень хитрый маркетинг. Так что на самом деле это просто вводит … Просто разговаривает с людьми так, как я предполагаю, они хотели бы говорить о продукте. Это очень сложно, особенно с такой сложной задачей, как коммерческая недвижимость, но я думаю, медленно, но верно, люди становятся более сообразительными с жаргоном.

Адам: Ладно, погоди секундочку … Думаю, вы ответили на мой вопрос, но позвольте мне попытаться немного перефразировать его.

Элли: Извините за это.

Адам: Нет, и я почти уверен, что вы это сделали, но я не совсем. Итак, я имел в виду … Позвольте мне сказать так — знают ли девелоперы, девелоперы недвижимости и знакомы с цифровым маркетингом? На самом деле это был вопрос [перекрестные помехи]

Allie: О, мои извинения! Я определенно думаю, что они все больше узнают о цифровом маркетинге, особенно в 2020 году.

Адам: На самом деле ваш ответ был дан под другим углом, не так ли?

Элли: Да, сэр.

Адам: Верно, но вы говорили о том, что независимо от того, что вы пытаетесь обсудить с потенциальным клиентом, вы не можете предполагать, что он вообще что-то знает о предмете, о котором вы говорите, Правильно? В том-то и дело.

Другими словами, это то, с чего мы начали — идею взять очень сложную концепцию, которую вы хорошо понимаете, и объяснить — понимание того, что человек, который слушает то, что вы говорите, возможно, вообще ничего не понимает в этом, верно ? Когда вы начинаете — когда вы собираете свой контент, некоторые из них очень сложны.Итак, как вы … Какой подход вы используете для объяснения сложных идей без покровительства или разговоров со своей аудиторией?

Allie: Совершенно верно, потому что в прошлый раз, когда я проверял, я не думаю, что кто-то хочет чувствовать, что к нему говорят снисходительно или что-нибудь в статьях. Поэтому очень важно убедиться, что наш голос и наш тон больше похож на: «Эй, мы просто разговариваем с вами лично, а не пытаемся говорить свысока … Многое из того, что мы можем решить. с нашим тоном.

Кроме того, мы будем часто приводить примеры… Инфографика действительно полезна. Сравнения и метафоры отлично подходят для объяснения действительно сложных вопросов. Есть много разных чисто литературных подходов, которые мы можем использовать, просто убедитесь, что люди, один, если они не понимают тему, они понимают сейчас. Кроме того, это новый и творческий способ, а не просто определения и приложение к статье.

Как построить свою империю недвижимости

На протяжении всей истории цивилизации недвижимость всегда была краеугольным камнем богатства и остается им по сей день.

В наши дни не нужно быть дворянином или аристократом, чтобы получить ипотечный кредит. Рынок недвижимости сильно изменился. Сейчас нам также приходится иметь дело с товариществами собственников жилья и оценщиками.

Инвестиции в недвижимость могут сделать вас мультимиллионером. Тем не менее, многие люди вкладывают средства в недвижимость, но лишь немногие получают прибыль. То же самое и с акциями. Есть несколько человек, которые станут чрезвычайно богатыми, но большинству из них повезет превзойти среднерыночные показатели. Некоторые потеряют все свои деньги.

Вы строите свою империю по инвестированию в недвижимость, строя по одной собственности за раз. Помните настольную игру «Монополия»? Реальная жизнь такая же, за исключением того, что никто не переворачивает игру, когда начинает проигрывать. Большую часть времени.

Есть четыре столпа, которые вам нужно понять и использовать, чтобы построить свою империю недвижимости.

Четыре столпа недвижимости

Оценка имущества

Когда стоимость собственности увеличивается, это называется «признательностью».«Признание не гарантировано, что может подтвердить любой, кто помнит о жилищном кризисе. Однако исторически сложилось так, что недвижимость в США дорожала в среднем от 3 до 4 процентов.

Существует также другой тип признательности, известный как «принудительная оценка». Здесь вы улучшаете недвижимость физически. Это делается путем установки новой техники или установки новой крыши и т. Д.

Прибыль

Прибыль — это деньги, которые вы будете получать ежемесячно / ежегодно от собственности, которой вы владеете.Прибыль легко увеличивается и уменьшается из-за таких вещей, как ремонт и вакансии. (Вакансия — это когда ваша прибыль не занята и стоит вам денег вместо того, чтобы приносить вам прибыль.)

Без прибыли вы не сможете содержать свою текущую собственность, не говоря уже о том, чтобы инвестировать в новую. Прибыль важна. Вы либо выиграете, либо погибнете .

Деньги Монополии

Если вы когда-либо играли в «Монополию», вы знаете, что можете занять деньги в банке, если хотите купить недвижимость, которую вы не можете себе позволить на те деньги, которые у вас есть сейчас.В реальной жизни концепция такая же, за исключением того, что мы называем ее ипотекой .

Ключ к покупке недвижимости по ипотеке — это как можно скорее получить там арендатора. Почему? Потому что со временем арендатор выплатит за вас ипотеку. Давайте попробуем пример.

Допустим, вы купили недвижимость за 200 000 долларов по ипотеке на 175 000 долларов, и ваша собственность никогда не росла в цене, но вы использовали доход от своего арендатора для выплаты ипотеки.

То, что вы сделали, — это выплата по ипотеке и «безубыточность» (вы не получили и не потеряли никакого дохода.) НО теперь, когда ваша ипотека выплачена, теперь вы владеете недвижимостью стоимостью 200000 долларов, у которой вообще не было достаточно денег, чтобы купить.

Прежде чем вы станете полноценным магнатом в сфере недвижимости с огромным капиталом, вам потребуются деньги для приобретения новой собственности.

Налоговые льготы

Вы когда-нибудь слышали «богатые становятся еще богаче»? Ну, это правда! Четвертым и последним столпом вашей империи недвижимости будут налоговые льготы, которые вы получаете от владения недвижимостью в США.

Дядя Сэм любит своих инвесторов в недвижимость и даже поощряет таких людей, как вы и я, вкладывать деньги в недвижимость. Вы получаете дополнительное списание налогов, меньше налогов к уплате и даже сложные варианты инвестирования, такие как Self Directed IRA LLC или Delaware Statutory Trust. Узнайте больше об инвестировании в недвижимость с Self-Directed IRA LLC из нашей предыдущей статьи на эту тему.

Ознакомьтесь с Ваш гид по эффективному приобретению налога на недвижимость с самостоятельной IRA или Что такое собственность DST 1031 и почему я должен волноваться? , чтобы узнать больше.

Когда вы строите свою империю недвижимости, каждая собственность, которой вы владеете, будет больше «опираться» на одну опору, чем на другие. Например, когда вы переворачиваете дом, вы не просто собираетесь его купить и просто засунуть туда арендатора.

Можно, но в большинстве случаев это плохая идея. Когда дело доходит до переворота домов, большинство инвесторов зарабатывают деньги на «принудительной оценке» (ремонтируют дом самостоятельно).

Когда вы меняете дом, вам не нужны деньги от монополии или какие-либо налоговые льготы.Налоги на самом деле будут основным фактором снижения вашей прибыли, когда дело доходит до переворота домов, если вы не используете Self Directed IRA LLC.

Ключом к созданию вашей империи недвижимости является использование всех четырех столпов, о которых я упоминал выше. Вы хотите построить свою империю при жизни, не так ли? Давайте рассмотрим несколько способов ускорить строительство империи.

6 способов построить свою империю недвижимости быстрее

• Инвестируйте, используя Самостоятельную IRA LLC .
• Куплю много недвижимости. Нельзя сосредоточиться только на одном объекте. Чем больше у вас собственности, тем больше прибыли вы можете заработать, чтобы купить еще больше.
• Покупайте дома в районах с историей высокой оценки или с огромным потенциалом для повышения. Это похоже на покупку доли Microsoft в 1980-х годах. Сейчас это не похоже на то, что это стоит много, но если Amazon построит свою новую штаб-квартиру на улице, она внезапно будет стоить намного больше.
• Признание силы. Принуждение к признательности может принести пользу любой собственности. Вложение 10 000 долларов с вашей стороны может легко увеличить стоимость недвижимости на 30 000 долларов. Получение большего количества денег от вашей собственности имеет важное значение для быстрого строительства вашей империи.
• Стань крупным и торгуйся выше . Клянусь, это последний раз, когда я говорю о монополии. Итак, в «Монополии» вы получаете огромную прибыль, если обменяете четыре дома на отель. То же самое и с недвижимостью. Мы называем это «трейдингом вверх».Чем крупнее сделки вы заключаете, тем большую прибыль вы получаете.
• Получите самые выгодные предложения. Если вы заплатите 200 000 долларов вместо 210 000, то получите еще 10 000 долларов в вашем кармане. Даже 5000 долларов — это много, когда вы только начинаете.

Пришло время начать строить свою империю недвижимости.

Ну вот и все! Применение того, что вы узнали выше, может помочь вам стать миллионером или даже миллиардером через недвижимость.Просто помните, ваш путь будет нелегким.

Есть много других способов разбогатеть с помощью недвижимости, о которых я не упоминал. Как я уже сказал, люди инвестируют в недвижимость тысячи лет. Но не зацикливайтесь на изучении всех этих способов.

Найдите подходящую стратегию и начните строить свою империю недвижимости день за днем. Учитесь на своих ошибках и корректируйте свою стратегию. Рим был построен не за один день, и ваша империя недвижимости, да и чья-то еще, тоже.

Вас также может заинтересовать наша статья Как инвестировать в недвижимость без денег .

Как начать работу с девелопером по недвижимости

Чтобы стать девелопером недвижимости, требуется многолетний опыт, но конечный результат может быть как в профессиональном, так и в финансовом отношении выгодным. Если вы читаете это, возможно, вы агент по недвижимости или брокер, который хочет сместить свою карьеру в сторону девелопера.Если вы хотите стать застройщиком, важно иметь опыт работы в сфере недвижимости, но не существует сводов правил, которые ограничивают тех, кто может стать застройщиком, и нет единого пути к достижению успешной карьеры, инвестируя в недвижимость. Поэтому, даже если у вас нет официального опыта работы в сфере недвижимости, не позволяйте этому останавливать вас.

Вот что вам следует знать, прежде чем идти по пути застройщика в своей карьере.

Чем занимается застройщик?

Перед тем, как приступить к работе, вы должны полностью понимать обязанности на работе.Должностная инструкция застройщика включает:

• Скаутский участок под проекты
• Ремонт существующих зданий
• Управление деталями конструкции
• Заключение сделок
• Фонд проектов
• Получить разрешения
• Присутствовать на общественных слушаниях для получения одобрения общественности
• Наблюдать за проектами от начала до конца
• Придумывайте и реализуйте проекты в сфере недвижимости

Какой опыт вам нужен для девелопмента?

Не существует единого пути к тому, чтобы стать застройщиком, но определенные области знаний имеют тенденцию переходить в профессию.Строительство, архитектура, юриспруденция, финансы, городское планирование и признанные профессионалы в сфере недвижимости могут заняться девелопментом, обладая надлежащими знаниями и подготовкой. Вам следует запланировать получение лицензии на недвижимость. Также полезно иметь степень бакалавра в области недвижимости, бизнеса, финансов или в смежных областях. Способность планировать и организовывать проекты, общие знания в области недвижимости и предпринимательский склад ума — все это важные навыки, чтобы стать застройщиком.

Какие существуют пути развития недвижимости?

вакансий в сфере девелопмента недвижимости распределены по уровням в зависимости от опыта.Некоторые должности начального уровня включают:

• Сотрудник по продаже недвижимости
• Архитектор
• Специалист по управлению активами
• Разработчик-аналитик

Позиции среднего уровня включают:

• Руководитель проекта
• Аналитик по недвижимости
• Агент по недвижимости
• Старший консультант

Должности высшего или руководящего звена включают:

• Главный менеджер по продукции
• Старший инвестиционный аналитик
• Директор по рискам
• Директор по стратегическим счетам

Есть много разных карьерных возможностей, которые подпадают под зонтик девелопера.Найдите нишу в девелопменте, поговорите с людьми, которые работают в этой области, и выберите подходящий путь, когда изучите свои варианты.

БЕСПЛАТНОЕ руководство : Узнайте, как заработать больше, с нашим Руководством по доходам для агентов по недвижимости за 2019-2020 годы.

Сколько вы можете заработать как застройщик?

Поскольку застройщики обычно несут самый высокий риск в любом конкретном проекте, они также получают самое высокое вознаграждение. Размер и масштабы девелоперского проекта влияют на оплату труда, так же как и географический регион, жилая или жилая.коммерческие проекты и состояние рынка недвижимости и земли. Застройщик может заработать миллионы долларов, если участвует в проекте с высокой ценой, но его предложения сильно зависят от рынка и успеха каждого отдельного проекта.

Какие ежедневные обязанности?

Как застройщику вам, возможно, придется привыкнуть к постоянному хаосу. При этом для тех, кто не хочет работать за обычным столом, ежедневное столкновение с новыми ситуациями и проблемами может быть захватывающим.Ежедневные обязанности включают:

• Устранение неисправностей
• Посещение земельных участков и объектов недвижимости
• Балансировка книг
• Встреча с рабочими, подрядчиками и инвесторами
• Ответы на сообщения прессы и местные организации
• Планирование и тайм-менеджмент
• Убедитесь, что здания и недвижимость соответствуют коду
• Исследование новых проектов

Вам нужно много денег, чтобы начать работу в качестве застройщика?

Вам действительно нужен капитал, чтобы заниматься девелопментом, но вам не обязательно иметь его самому.Большинство девелоперов финансируют проекты с помощью инвестора, личного или банковского кредита. Если вы никогда раньше не получали финансирование для проекта в сфере недвижимости, вам, скорее всего, придется поработать над созданием бизнес-плана, который будет представлен инвесторам или кредиторам. Если вы берете ссуду для бизнеса, обязательно сравните ставки, чтобы получить наиболее выгодную сделку.

Как начать путь застройщика

Теперь, когда вы понимаете роль застройщика, пора заключить первую сделку.Вот как.

Шаг 1. Выберите местоположение

Изучите желаемую область развития и нишу, в которую вы хотите вписаться. Вы сосредоточитесь на жилых или коммерческих проектах? Представляет ли рынок сейчас какие-то большие возможности для инвесторов? Будете ли вы сотрудничать с другими людьми на менее знакомом вам рынке? Выбор места — это не только поиск хорошей сделки, но и приверженность нише, рынку и стратегии.

Шаг 2: Создайте надежную команду

Как застройщик, вы будете работать с множеством разных людей и полагаться на них.От других разработчиков до агентов по недвижимости, юристов и архитекторов, сантехников и поденщиков. Проверьте ссылки и поделитесь своими ожиданиями в отношении их работы.

Шаг 3: Найдите инвестора или найдите финансирование

Если у вас нет накопленного капитала, вам также потребуется найти инвестора для финансирования желаемого проекта. Вы можете найти его, назначив встречу, выразив свои потребности и продемонстрировав им прибыль, которую они получат, присоединившись к вашему проекту.

Если вы предпочитаете взять бизнес-ссуду, вам нужно убедительно убедить своего кредитора в стабильности вашего бизнес-плана.Им также может потребоваться информация о финансах вашей компании, вашей кредитной истории и любых непогашенных долгах или счетах, которые ваш бизнес должен в настоящее время.

Шаг 4. Создайте временную шкалу

Не секрет, что проекты в сфере недвижимости исторически с трудом выдерживают сроки. Удерживать всех участников к жестким срокам и при этом составлять бюджет в какой-то комнате для маневра за кулисами — это разумный способ убедиться, что работа выполняется вовремя.

Шаг 5. Расскажите о себе

Шум о строительстве начинается еще до завершения проекта! Взволновать окружающее сообщество тем, над чем вы работаете, можно, связавшись с местными СМИ или проведя крупное мероприятие и пригласив жителей соседей.Выделите, что ваш проект добавит сообществу, чтобы ускорить процесс продажи, когда придет время.

Создайте свой бренд для будущих проектов

Как и в любой профессии, успех одного проекта — это ваше прослушивание для следующего. Хорошая идея — начать с малого, впервые научиться на собственном опыте развития недвижимости и, как только вы полностью поймете, что происходит, добиваться большего. Как только вы сделаете работу, которая говорит сама за себя, профессионалы в сфере недвижимости, инвесторы и общественность захотят работать с вами над будущими проектами.

Новичок в девелопменте? 14 вещей, которые нужно знать для достижения успеха

Как и в большинстве отраслей, недвижимость изменилась с годами. Если новые застройщики хотят добиться успеха, они должны не только почувствовать текущую рыночную стоимость, но и помнить о будущих изменениях в том, что люди ищут в собственности, и планировать их.

Это может показаться устрашающим, но при правильном руководстве люди, утвердившиеся в отрасли, могут начать с правильного пути и сделать себе имя.Итак, на что вам нужно смотреть? Ниже члены Совета по недвижимости Forbes делятся некоторыми важными советами, которые должен знать каждый начинающий застройщик.

участников рассказывают, как новички могут добиться успеха в сфере недвижимости.

1. Понимание дисциплины и дифференциации

Дисциплина и дифференциация — ключ к успеху разработчиков.Дисциплина связана с числами. Они должны быть консервативными в своих прогнозах цен на выходе. Дома или квартиры, которые они строят, и отделка, которую они используют, не могут превзойти рынок. Другой ключ — дифференциация. Привнесение большего количества характера и истории в популярные сейчас современные и фермерские стили поможет им выделиться. — Кофи Нартей, Группа Нартей — Компас

2. Получите надежные данные

Сегодня доступ к данным намного лучше, чем когда-либо прежде.Застройщикам больше не нужно гадать. Они могут просматривать исторические данные и данные в режиме реального времени и принимать обоснованные и обоснованные решения о направлении рынка, о конкретных возможностях приобретения и о том, где рынок смягчается и может повлиять на цены перепродажи. — Кент Клотье, Real Estate Worldwide

3. Сначала выстраивайте отношения

Недвижимость — это отношения и знакомство с людьми, которые могут получить доступ к сделкам со скидкой, отремонтировать части дома по разумной цене, если они вам понадобятся, и которые испытали потери права выкупа и выселения арендаторов.Используйте богатство их опыта и возможностей подключения. Когда я был новичком, эти отношения строились на земле. Сегодня их можно построить онлайн. — Сохин Шах, InstaLend

4. Будьте изобретательны

Партнер с владельцем, а не покупка, или партнерство с некоммерческой организацией или образовательным / медицинским учреждением, которое могло бы использовать ваш опыт или доходы от продажи. Текущий рынок медленный, поэтому многие разработчики не запускают новые проекты.Но рынок развернется, надеюсь, как раз вовремя для вашего нового проекта, если вы начнете его в этом квартале. — Дебора Раббино Бхатт, Веста Нью-Йорк,

5. Создайте команду своей мечты

Development — это действительно командный вид спорта. Абсолютно важно создать отличную команду, начиная с построения отношений с местным отделом планирования, местными банками и местными брокерами, чтобы обмениваться идеями и включать их в свои планы. Затем вы должны найти подрядчиков, которые не только соответствуют вашему стилю ведения бизнеса, но и работают в рамках оговоренного бюджета.Всегда создавайте команду своей мечты. — Гаррат Хазенстаб, The Mountain Life Companies ™

6. Рассмотрение альтернативных вариантов жилищного строительства

С узакониванием экономики совместного использования и заработка девелоперам необходимо строить жилые дома, которые облегчают создание дополнительных жилых единиц и совместное проживание. Домовладельцы хотят иметь возможность монетизировать свой дом, улучшить условия проживания свекрови или принять у себя сына или дочь студенческого возраста, чего нет в обычных моделях зданий.- Джон Граффт, GRAFFT Chicago Real Estate

7. Взгляните на среду, которая создает хорошие впечатления

Пятнадцать лет назад, когда я начинал в этой отрасли, крупные якорные арендаторы определили успех торгового центра. Теперь успех зависит от среды, которую создают разработчик и арендаторы. Люди больше не ходят в магазины, потому что им нужно что-то купить, а скорее потому, что они хотят что-то сделать. Рестораны и развлечения стали ключевыми игроками.- Бетани Бэбкок, Foresite Commercial Real Estate

8. Знайте, что арендаторы экономнее, чем когда-либо

Разработчики сосредотачиваются на архитектуре, планах этажей и удобствах, но они не всегда думают об опыте жильцов от первоначальной точки соприкосновения до подписанного договора аренды и проживания в здании. Сегодняшние арендаторы ожидают высокого уровня обслуживания от двухдневной доставки до чат-ботов. Насколько легко сделать запрос на обслуживание? Как быстро это было завершено? Услуги являются ключом к привлечению арендаторов и их удержанию.- Аарон Гэлвин, Luxury Living Chicago Realty

9. Знайте свои права в отношении земли, воздуха и воды

Строительные технологии — это новый постоянный фактор успеха, но немногие заметили влияние земельных прав и регулирования на развитие. Зонирование, разрешенные виды использования, воздействие на окружающую среду и другие вопросы землепользования оказали наибольшее влияние на развитие на местном и глобальном уровнях. Со временем мы увидим в небе больше дронов. Права на эфир станут вопросом развития, который нам еще предстоит понять.- Кристин Генти, The Geenty Group, риэлторы

10. Переход к готовым материалам

Когда я основал свою фирму в 2013 году, было множество вопросов о том, как можно использовать предварительно изготовленные / готовые материалы для более быстрого строительства, более предсказуемых затрат на сборку и более широких вариантов отделочных материалов. Однако в то время это не было полной реальностью, но теперь это полная реальность. Настолько, что теперь вы можете предварительно спроектировать свою мебель и отправить ее для установки.- Ридаа Мурад, ЗАВТРАК | RE

11. Достичь целей в области устойчивого развития

У нас не было целей устойчивого развития, которые сегодня ставят перед разработчиками, в основном потому, что это не было таким глобальным разговором, как сейчас. Экологичность, почти императивный аспект, наряду с энергоэффективностью, стали повсеместными в новом строительстве, и девелоперы, как старые, так и новые, сталкиваются с давлением «зеленого» бюджета и конкуренции с застройщиками, имеющими опыт в экологическом строительстве.- Гэри Бизли, Roofstock

12. Поговорите с ведущими местными агентами

Любому застройщику необходимо поговорить с местными ведущими агентами, чтобы получить представление. Не думайте, что знаете. У каждой области и сообщества есть определенные ожидания, и хорошие агенты будут знать, как и куда вас указать! Я работаю с любителями и мелкими разработчиками, которые быстро меняют продукт, когда прислушиваются к нишам! — Нэнси Ковалик, Nancy Kowalik Real Estate Group

13. Активировать общие пространства

Такие компании, как WeWork, изменили парадигму удобств, используя их для получения опыта.Активированные пространства зажигают связь и придают смысл работе в качестве платформы для поддержки потребностей человека. Эта концепция взорвалась во всех сферах недвижимости, особенно в многоквартирных домах. Такие удобства теперь рассматриваются в рамках услуги и в том, как она может лучше всего служить жильцу. — Бенджамин Плит, Кобу (ранее известный как Сообщества дверных звонков)

14. Планируйте будущее с учетом будущих тенденций

Например, будущее за автономным вождением. Если так, то, вероятно, не будет необходимости в таком большом количестве парковок, к которому мы привыкли.Итак, если вам нужно построить здание сегодня, строите его сегодня с планом на будущее. Некоторые застройщики строят гаражи, которые можно легко превратить в офисные помещения. Раньше разработчики так не думали, но теперь пора планировать наперед.