Как снизить кадастровую стоимость земельного участка судебная практика: Как снизить кадастровую стоимость недвижимости | НП АРМО

Снижение кадастровой стоимости: основания и судебная практика

Завышенная цена по кадастру приводит к росту размера налога на объект недвижимого имущества. В подобной ситуации владелец имеет право оспорить её в досудебном порядке, обратившись в территориальную комиссию Росреестра, или же проигнорировать данный этап и направить иск сразу в судебные органы. Подобный порядок действует и для индивидуальных предпринимателей.

Кадастровой принято называть стоимость, определённую путем проведения процедуры комиссионной оценки реальной цены на недвижимость. Для ее определения часто применяется способ массовой оценки.

Узнать, как снизить кадастровую стоимость дома, квартиры и любой другой недвижимости, а также разобраться в особенностях процедуры в целом вы сможете, прочитав данную статью.

Содержание:

1. Общие понятия о кадастровой стоимости
2. Основания для пересмотра стоимости
3. Законы для пересмотра кадастровой стоимости
4. Досудебный порядок
5. Судебная процедура разрешения спора
6. Сведения об обновленной кадастровой стоимости

Необходимость оспорить цену по кадастру возникает в том случае, когда выявлено несоответствие кадастровой и реальной стоимости имущества на рынке, необходимой для совершения, к примеру, честной сделки на обоюдовыгодных условиях или формирования налоговой базы.

Для выполнения этого действия нужно получить точные данные, которые предоставляет сервис «КТОТАМ.ПРО». Все, что вам потребуется сделать, — это заполнить форму на нашем сайте. После чего вы моментально получите доступ ко всем официальным данным в режиме онлайн.

Общие понятия о кадастровой стоимости

Главным изменением в законодательстве России, так или иначе касающемся недвижимости, является дополненный Гражданский Кодекс РФ. Также это имеет огромное значение для построения и развития правовой системы.

Кадастровые цены довольно давно начали использоваться в России для расчета размера налогов на земельные участки. Хотя современная система оценки подобной стоимости была введена в 1968 году, кадастровые значения использовались для аналогичных целей еще с 10-го века. Несмотря на нестабильность цены по кадастру, во многих городах России уже с 2006 года, она была близка к рыночной. В связи с этим существует обширная судебная практика, которая связана со снижением кадастровой стоимости.

В ноябре 2013 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым владельцы определенных видов недвижимых объектов с 1 января 2014 года рассчитывают налог на собственность компании с использованием кадастровых стоимостей, а не номинальных балансовых значений.

Новые налоговые правила применяются к собственности (включая здания и помещения), предназначенной для служебных или торговых целей, а не, например, для складов и производственных объектов. Чтобы прийти к ответу о том, почему новые правила применяется только к офисам и торговой недвижимости, стоит учитывать, что большая часть такой офисной и торговой недвижимости сосредоточена в крупных городах, что позволяет технически легче оценивать кадастровые ценности в совокупности. Как только новые правила начали применять для различных офисных зданий, они распространились и на другие виды недвижимых объектов, находящихся во владении.

Основания для пересмотра стоимости

Новые правила ввели нормы, которые обязывают оценщиков определять стоимость по кадастру, исходя из функциональности зданий и наличия всех систем, зарезервированных отдельно для целей учета. Все это включается в кадастровую оценку здания. В то же время владелец будет платить налог, отталкиваясь от балансовой стоимости систем, отдельно зарезервированных в качестве основных средств.

Обратите внимание, что эта ситуация может возникнуть только относительно движимых активов, забронированных до 2013 года (движимое имущество, зарегистрированное на балансе, после того, как это не будет облагаться налогом на имущество).

Существует два основных способа оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости:

• через суд;
• через комиссию.

Судебное разбирательство может начаться в течение всего срока исковой давности (три года), хотя возможные возражения со стороны государственных органов тоже необходимо учитывать, поскольку такие вопросы требуют для их урегулирования длительного периода времени.

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Существует только два законных основания, дающих право пересмотреть кадастровую стоимость объекта:

• обнаружение некорректных сведений касаемо оцениваемого объекта недвижимости;
• кадастровая и рыночная цена для определенного имущества определялись в одно время.

Некорректными сведениями считаются ошибки, которые совершены специалистом по оценке в ходе проведения работ. В их число также попадает и неверное установление характеристик недвижимости, оказывающих прямое влияние на определяемую стоимость.

Следует знать: Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, что недостоверными можно считать:

1. неправильно определенные условия, указанные специалистом по оценке, прямо влияющие на цену недвижимости:

• месторасположение;
• цель эксплуатации;
• аварийное состояние жилого имущества;
• разрешение на использование определенного участка земли;
• расположение объекта в санитарной зоне и т.д.

2. неверно прописанные сведения, нуждающиеся в оценке;

3. игнорирование информации об аварийности состояния объекта оценки;

4. неверное применение информации, используемой при расчете кадастра.

Определить требование для пересмотра оценки можно, запросив у заказчика информацию о конкретном объекте, которая использовалась для осуществления процедуры кадастровой оценки. Эти данные должны предоставляться просителю в недельный срок по Закону № 135-ФЗ (ст. 24.18).

Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки. Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2018 годов. Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.

Законы для пересмотра кадастровой стоимости

Согласно законодательству, производить процедуру оценки кадастровой стоимости недвижимого объекта можно лишь один раз в пять лет. Однако цены на жилье постоянно меняются, а вместе с ними и кадастровая стоимость соответственно. Это в корне меняет стратегию налогообложения, так как ранее использовавшиеся балансовые значения, как правило, со временем уменьшались с использованием методов амортизации, что привело к снижению налогов.

Во время проведения процедуры оценки кадастровой стоимости любых недвижимых объектов так же важно учитывать предписания местных законодательных органов, в которых указан средний ценовой уровень в определенном муниципальном районе (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Регулируется вся оценочная деятельность соответствующими законами РФ, которые регламентируют процесс проведения оценки кадастра комиссией или судом, а также содержат в себе требования, актуальные для оценочной деятельности (Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ).

Досудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, можно следующим образом:

1. Составить и отправить заявление в комиссию Росреестра с указанием результатов определения кадастра.

Владелец имеет право оспорить выведенную кадастровую стоимость в течение 5 лет после внесения подобных данных в базу ЕГРН. Однако такое право будет действовать только до того момента, пока не будет определена новая цена данного объекта недвижимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию нужно написать и направить заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость жилой собственности. Также в нем необходимо указать личную информацию, адрес прописки и проживания, основание, послужившее причиной для обращения в вышестоящие органы.

Заявление о снижении или увеличении кадастровой стоимости, согласно правилам, прописанным в Законе N 135-ФЗ, не принимается в следующих случаях:

• не приложены указанные ранее документы;
• выявлено нарушение срока подачи заявления;
• оспариваемая кадастровая стоимость ранее была установлена по размеру рыночной стоимости.

Ответ, данный уполномоченным органом, должен содержать мотивированный отказ. Направляется такое уведомление почтой заявителю.

Для справки: технической считается ошибка, которую сотрудники комиссии или суда допустили при государственном учете по кадастру. Либо при регистрации прав, если такие данные ведут к искажению информации в ЕГРН и тем сведениям, которые представлены в документах, послуживших основанием для занесения информации в ЕГРН. Также сюда относятся: опечатка, вычислительная или грамматическая ошибка и т.п.

2. Второй этап — участие в заседании комиссии и ожидание результатов. Членам комиссии отводится один месяц на изучение и рассмотрение заявление со дня его подачи. Об этой дате сообщается дополнительно для того, чтобы заявитель имел возможность спланировать дела и явиться на заседание. В итоге рассмотрения комиссией может быть вынесен вердикт о необходимости проведении повторной оценки кадастровой стоимости, либо о мотивированном отказе. Её членам отводится пять рабочих дней на направление копии результата в Росреестр, а также в ФГБУ ФКП.

Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости

Если требование о перерасчете данного показателя было отклонено, или заявление вообще не подавалось, применяется судебная процедура регулирования конфликта.

1. Составляется и подается административный иск, а также готовятся все необходимые для этого документы.

В случае оспаривания кадастровой стоимости в иске указываются следующие требования: «пересмотреть кадастровую стоимость по причине обнаружения недостоверных сведений об определенном объекте, если эти данные использовались во время процедуры оценки» Другой вариант: «определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости». Подобные требования выдвигаются и при необходимости исправления технической ошибки.

В качестве оснований для подачи иска могут выступать:

• оспаривание решения, а также действий или бездействия комиссии, которая рассматривает споры об итогах расчета кадастровой стоимости;
• оспаривание результатов выведенной кадастровой стоимости.

Необходимо знать о сроках подачи иска. Они устанавливаются положениями, прописанными в ст. 219, 245 КАС РФ; ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления N 28.

2. В приложении к административному иску должны прикрепляться документы общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, а именно Верховного Суда Республики или суд краевой, городской, областной, автономной области либо автономного округа.

Также важно помнить, что административный иск должен соответствовать всем требованиям, которые устанавливают положения ст. 125, 220, 246 КАС РФ.

Оспорить результаты определения стоимости нужно успеть в пятилетний срок со времени внесения в ЕГРН результатов определения стоимости. Если сроки нарушены, суд не имеет право отказать в принятии заявления.

Если по прошествии 5 лет в ЕГРН не вносились очередные сведения о результатах определения кадастровой стоимости, то судом срок будет восстановлен.

3. Необходимо принять участие в судебном производстве дела.

Его рассмотрение, когда оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, проводится в двухмесячный срок с момента подачи иска. Иногда судом этот срок продлевается еще на месяц. Когда же нужно оспорить действия или решения комиссии, такой срок законодателем сокращен до одного месяца.

Выиграть в суде дело, которое касается снижения кадастровой стоимости земельного участка или другой недвижимости, можно при наличии неоспоримых доказательств.

Сведения об обновленной кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость недвижимости в течение года изменялась, это не должно учитываться в процессе определения налоговой базы.

Онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» поможет своевременно определить кадастровую стоимость и получить другие данные по объектам недвижимости.

Таким образом, законодатель установил несколько причин, по которым заявитель-собственник недвижимости или земельного участка может оспорить кадастровую стоимость. Процедура оспаривания является многоэтапной и сложной. Сбор документов, своевременная их подача и грамотное составление иска — основа получения положительного результата в суде. Грамотная подготовка к судебному процессу исключает риск получить отказ в судебной инстанции либо комиссии.

Если вы не обладаете должным уровнем правовой грамотности, такие задачи лучше поручать представителям, которые хорошо разбираются в юридических нюансах и имеют опыт правоприменительной практики в этой сфере отношений.

Автор: проект Кто Там

0

4815

0

Оцените статью

Заказать отчет об объекте недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости для снижения налога на недвижимость в Москве и Регионах РФ

Уменьшение налога на имущество в 2-4 раза со 100% гарантией!

Подробнее о процедуре оспаривания

---

Что важно при заказе услуги «оспаривание кадастровой стоимости»:

• полное понимание всего процесса и ожидаемого финансового результата еще до начала мероприятий;
• гарантия, что налог на недвижимость (земельный участок и ОКС) будет снижен;
• минимизация расходов на процедуру оспаривания.

Уважаемые клиенты! Объективно 100% гарантию успеха любого юридического действия обеспечить не может никто! Потому что могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, изменение законодательства, выйдет новый обзор судебной практики и т.д.

Несмотря на это, можно приблизиться к максимальной вероятности успешной реализации проекта. Для этого:

1. Мы, как профессиональные консультанты-оценщики и юристы, обеспечим вам понимание всей процедуры и выбор вариантов ее реализации.
2. Вы, обладая всей информацией, принимаете не только взвешенное решение, но и риски и расходы процесса.

В практике ГК «ИРВИКОН» не было еще ни одного судебного процесса, в котором суд оставил бы первоначальную кадастровую стоимость без изменения! Поэтому работа с нами дает Вам возможность максимизировать вероятность снижения имущественного налога.

Какие шаги нужно пройти для снижения налога на имущество:

1. «Прикидка»

На данном этапе вы предоставляете нам кадастровый номер вашего объекта. Мы, без осмотра и исследования объекта, делаем предварительный расчет на основании баз данных объектов-аналогов и нашего опыта, и даем Вам среднюю величину рыночной стоимости объекта, не учитывающую особенности и глубинные характеристики (которые будут учтены уже в процессе оценки).

Помимо этого, вы получаете расчет налоговой экономии, которая достигается в результате процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

2. «Варианты и эффект»

Если вас предварительно устраивают результаты «прикидки» — мы рассчитываем стоимость услуг на каждом этапе процесса, их продолжительность и чистый экономический эффект за минусом всех расходов.

Здесь Вы получаете развернутую «дорожную карту» процедуры оспаривания, включающие варианты:

1. Досудебная стадия, с том числе:

   • оценка рыночной стоимости;
   • прохождение территориальной комиссии Росреестра по оспариванию КС.

2. Судебная стадия, в том числе:

   • первая инстанция;
   • апелляция.

Вся эта работа проводится для Вас бесплатно!

Мы рассказываем и объясняем все особенности необходимых действий, какие риски могут возникнуть и даем им свою объективную оценку. Приняв взвешенное решение, понимая риски и расходы, вы заключаете с нами договор на оказание услуг, и мы приступаем к работе в согласованные сроки, информируя Вас о ходе проекта в виде еженедельных статусов.

---

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости

По практике оспаривания, сложившейся с 2013 года, в Отчете обязательно применение минимум двух подходов. Мы информируем вас о применяемой методологии еще на втором этапе. Подробнее об оценке для целей оспаривания.

4. Подача и прохождение Территориальной комиссии Росреестра

Данный этап Вы можете проходить самостоятельно, либо доверить это нашим специалистам. На данном этапе мы готовим пакет документов, включающий отчет об оценке в бумажном и электронном виде с ЭЦП, заявление, выписки, специальным образом оформленная доверенность.

В назначенный день заседания наши специалисты (юристы и оценщики) приходят и защищают отчет об оценке. По результатам заседания Территориальная комиссия выносит решение: снизить кадастровую стоимость, либо отказать.

Если получен отказ, тогда Вы можете реализовать свое право обратиться в суд.

5. Первая инстанция

Если Вы доверяете этот этап ГК «ИРВИКОН», то мы готовим исковое заявление, направляем в суд и участвуем в судебных заседаниях. После получения Отзыва Росреестра, оценщики ГК «ИРВИКОН» готовят ответ на отзыв. При вызове в суд, выходят и дают пояснения по Отчету. Вопрос определения стоимости относится к специальным познаниям, для разрешения которых требуется судебная оценочная экспертиза. Наши юристы ходатайствуют о назначении экспертизы, предлагают варианты экспертных организаций, предварительно связавшись с ними и уточнив расходы на производство экспертизы.

После выбора судом экспертной организации, и, в дальнейшем, завершения экспертизы, наши оценщики пишут отзыв и замечания на Заключения экспертов (если таковые имеются). Экспертов приглашают в суд, и наши юристы допрашивают их по спорным вопросам судебной экспертизы. По итогу, суд выносит решение – принять судебную экспертизу и установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо отклонить заключение экспертов, если оно содержит ошибки, и назначить повторную. В конце концов, суд выносит решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по заключению экспертизы.

6. Апелляция

По сложившейся практике, апелляционную жалобу Росреестр подает всегда, поэтому на данной стадии наши юристы пишут отзыв на апелляционную жалобу и участвуют в судебном заседании. Если суд Апелляционной инстанции оставляет решение первой инстанции без изменений – можно считать процедуру оспаривания КС законченной.

Мы поздравляем Вас, мы вместе прошли этот сложный путь, завершившийся успехом!

Остались вопросы?

Напишите нам! Консультация по любым нюансам процедуры — бесплатна!

Оставить сообщение

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков в современных условиях

Федеральный закон об оценочной деятельности 22 июля 2010 года был дополнен главой III.1 «Государственная кадастровая оценка», закрепившей право граждан и юридических лиц на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участок.

С этого времени и начинает свою историю «эпоха» борьбы собственников объектов недвижимости с установлением необоснованно высокой кадастровой стоимости земельных участков.

С тех пор актуальность вопроса оспаривания кадастровой стоимости земельного участка не только сохраняется, но и постепенно растет.

Обусловлено это, прежде всего, тем, что органами исполнительной власти продолжают приниматься (утверждаться) нормативные акты, которые только увеличивают кадастровую стоимость земельных участков, что, само собой, разумеется, приводит к увеличению земельного налога, подлежащего уплате. Так, например, в Ростовской области 25 ноября 2014 года за номерами 776 и 777 Правительством Ростовской области приняты постановления: «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области». Указанными нормативными актами в очередной раз утверждены увеличенные размеры кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Ростовской области. Кроме того, уточнить кадастровую стоимость принадлежащего Вам земельного участка Вы можете при помощи сервиса: «Публичная кадастровая карта» (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), введя кадастровый номер принадлежащего Вам земельного участка в поисковое окно.

Вместе с тем, стоить отметить, что закон об оценочной деятельности продолжает также видоизменяться за счет вносимых в него изменений, которые, надо заметить, не упрощают, а только усложняют процедуру оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Так, 22 июля 2014 года в указанный закон были внесены изменения, которые сделали обязательным для юридических лиц обращение в Комиссию при Росреестре с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Кроме того, «06» августа 2014 года в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации были внесены изменения, которые изменили подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Теперь с указанной даты дела об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков отнесены к подведомственности областных, краевых и т.п. судов общей юрисдикции.

Наша Компания стремиться помочь гражданам и бизнесу разобраться в вопросах оспаривания кадастровой стоимости, в связи с чем мы предлагаем к Вашему вниманию аналитический продукт, состоящий из нескольких частей:

1. Пошаговую инструкцию по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссии при Росреестре.

2. Пошаговую инструкцию по оспариванию кадастровой стоимости в Суде.

3. Инфографику, наглядно демонстрирующую и дающую общее представление о стадийности оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

Проскурина Ольга, управляющий партнер юридической фримы «Эксперт»

Гермашев Алексей, юрист

По состоянию на 02.04.2015г.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

02.03.2017г.

Кадастровая стоимость  земельного участка — это  определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной  оценки земли с учетом ее местонахождения  и классификации по целевому назначению.

Кадастровая  стоимость участка применяется  при расчете земельного налога, арендной платы,  платы за пользование земельным участком, выкупной  стоимости  земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже земельных участков из государственной и муниципальной собственности  собственникам находящихся на этих участках — зданий, строений, сооружений.

Государственная кадастровая оценка земли проводится в соответствии  с законодательством РФ об оценочной  деятельности (часть 1 статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от  29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом, органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний  уровень кадастровой  стоимости по муниципальному району (городскому округу) ( п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). В случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Результаты  определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, владельцев земельных участков).

Основаниями для пересмотра  результатов  определения кадастровой стоимости являются:

— недостоверность сведений  о земельном участке, использованных  при определении  его кадастровой стоимости,

— установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости  на дату, по состоянию  на которую  была установлена  его кадастровая стоимость.

Оспорить  кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению  споров о результатах  определения кадастровой стоимости или в суде. При этом, обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного  разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд ( ч. 3 ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Каков порядок оспаривания кадастровой  стоимости земельного участка при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах  определения кадастровой  стоимости?

Комиссия  формируется  при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ (п.1 «Порядка…», утвержденного приказом  Минэкономразвития России  от 04.05.2012  № 263).

Срок, в течение которого можно оспорить  результаты определения  кадастровой стоимости — пять лет с момента внесения  в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, до момента  определения новой  кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию составляется заявление, в котором указываются личные данные заявителя (ФИО, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной. К заявлению прилагаются следующие документы:

1.кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка, содержащая сведения об  оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2.нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего  документа на земельный участок — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости  подает лицо, обладающее правом на этот земельный участок;

3.документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных  при определении его кадастровой стоимости,- если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений. Чтобы подтвердить  это основание, заявитель вправе обратиться  к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган  кадастрового учета с запросом  о предоставлении сведений о земельном участке, использованных  при определении его кадастровой стоимости. Указанные сведения должны быть предоставлены в течение 7-ми дней с даты поступления запроса.

4. отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном  виде, — если заявление о пересмотре кадастровой  стоимости подается на основании  установления  в отношении земельного участка его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость  участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях: если отсутствуют вышеуказанные документы, нарушен порядок подачи заявления, величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной  стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение месяца с даты поступления заявления в комиссию. О дате  рассмотрения заявления должны сообщить заявителю и он вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам рассмотрения  заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе  в этом, о чем  уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления. Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет  территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта.

Предусмотрен также судебный порядок оспаривания результатов  определения кадастровой стоимости.

Если комиссия отказала в пересмотре  кадастровой  стоимости или если данная стоимость не оспаривалась в комиссии, можно обратиться в судебный орган. В данном случае необходимо подготовить  административное исковое заявление и необходимые документы.

В административном иске  могут содержаться следующие требования ( п. 2 Постановление Пленума ВС РФ от 30.05.2015 № 28):

— об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости или об изменении  его кадастровой стоимости  в связи с  выявлением  недостоверных сведений  об объектах оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической  и (или) кадастровой ошибки (то есть требования о пересмотре  кадастровой стоимости),

— об оспаривании решения или действия  (бездействия) комиссии.

В зависимости от  заявленных требований  будет отличаться порядок  административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, требования  об оспаривании  решения или действия  (бездействия) комиссии — по правилам  главы 22 и 25 КАС РФ.

Также в административном заявлении должны быть указаны сведения, предусмотренные частью 1 статьи 125, частью 2 статьи 220 и частью 1 статьи 246 КАС РФ, а в случае оспаривания  действия (бездействия) комиссии — сведения, указанные в пунктах 5 и 7 части 2 статьи 220 КАС РФ. 

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд федерального  значения, областной суд, верховный суд республики,  краевой суд, суд автономной области и автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой  стоимости либо  государственного органа, определившего кадастровую стоимость ( п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления ВС РФ).

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:

— не позднее пяти лет с даты внесения в государственный  кадастр недвижимости  оспариваемых результатов определения кадастровой оценки  стоимости ( ч. 3 ст. 245 КАС РФ),

— в течение 3-х месяцев со дня, когда  гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов,- в случае  оспаривания  решения или действия (бездействия) комиссии ( ч. 1 ст. 219 КАС РФ, п. 4,8 Постановления  Пленума ВС РФ от 30.05.2015 № 28).

По общему правилу суд должен рассмотреть  административное исковое  заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение 2-х месяцев, а заявление  об оспаривании  решения  или действий (бездействия) комиссии — в течение месяца.

При  рассмотрении дела  о пересмотре кадастровой стоимости  административный истец должен доказать недостоверность сведений  о земельном участке, использованных при определении  его кадастровой стоимости, а также  величину рыночной стоимости, устанавливаемой  в качестве кадастровой, на дату, по состоянию  на которую установлена его кадастровая стоимость ( ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

При  положительном решении суда в резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой  стоимости, а также  на дату подачи искового  заявления ( ч. 3 ст. 249 КАС РФ, п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 30.05.2015 № 28).

Если по решению суда или комиссии кадастровая стоимость земельного участка  была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством  РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее внесения  в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом, также  хотелось бы обратить внимание  на следующее.

Как уже было указано выше, действующим законодательством в сфере оценочной деятельности, предусмотрен способ пересмотра  утвержденной  кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и (или) в суде.  При этом указанный способ защиты  прав, с одной стороны влечет издержки для граждан и организаций, связанные с подготовкой отчета рыночной стоимости объекта недвижимости, а с другой стороны, в случае в случае снижения  кадастровой стоимости  — выпадающие доходы для бюджетов.

Наряду с этим, практика применения кадастровой стоимости показывает, что массовый характер оценки, неактуальность и неполнота сведений, содержащихся  в государственном кадастре недвижимости, не исключает  необоснованности в расчетах стоимости.

В целях повышения качества результатов кадастровой оценки, а также защиты прав правообладателей на установление обоснованной  платы за землю и соблюдения  интересов бюджетов, Росреестром разработан механизм устранения ошибок, который реализуется, в том числе, и на территории Свердловской области.

Схема исправления  ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, реализуемая  на территории Свердловской области, разработана на основе рекомендаций, изложенных в письме Росреестра от 21.05.2015 № 15-исх/07279-МС/15.

Кроме того, 15.07.2016 вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 03.07.2016 № 360-ФЗ, которым предусмотрен фактический запрет на проведение государственной кадастровой оценки по действующему порядку с привлечением рыночных оценщиков в период с 2017 г. по 2020 г., на применение в течение указанного периода кадастровой стоимости, актуальной на 01.01.2014 или на 01 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 01.01.2014 кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась в целях налогообложения. При этом, в случае, если кадастровая стоимость, определенная  после 01.01.2014, меньше указанной кадастровой стоимости, осуществляется применение меньшей кадастровой стоимости.

Также с 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ, который предоставил право уполномоченному органу субъекта РФ наделять полномочиями, связанными  с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

В АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» обсудили вопросы оспаривания кадастровой стоимости по новым правилам — Новости Бюро

19 февраля 2021

В АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» обсудили вопросы оспаривания кадастровой стоимости по новым правилам

4 февраля 2021 года прошла онлайн-дискуссия «Итоги года 2020: новые правила оспаривания кадастровой стоимости», организованная Адвокатским бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» в партнерстве с Группой компаний SRG при участии ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ходе дискуссии адвокаты Бюро – руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП в Санкт-Петербурге Ольга Мищенко, старший юрист Александра Стельмах, юрист Юрий Нефедов – вместе с приглашенными экспертами – исполняющим обязанности директора ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» Владимиром Филановским и директором направления «Недвижимость» SRG Иваном Терёшиным – обсудили, как будут работать новые правила оспаривания кадастровой стоимости, чем новая процедура отличается от действующего порядка, чего ожидать участникам рынка от перехода к новым правилам, и что будет происходить в переходный период, а также каковы особенности процессуальных вопросов оспаривания кадастровой стоимости.

Владимир Филановский выступил с приветственным словом к участникам и спикерам мероприятия. Владимир озвучил планы и задачи на 2021 год, намеченные Учреждением при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Ленинградской области в соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 № 818-р, а также обратил внимание на изменения законодательства в части регулирования вопросов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости, подчеркнув возможность правообладателей на досудебную защиту своих прав.

Кроме того, Владимир сделал акцент на качестве исходных данных, используемых для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и порекомендовал направлять в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» уточняющие сведения об объектах недвижимости, в том числе в виде деклараций о характеристиках соответствующих объектов.

Ключевые изменения

269-ФЗ устанавливает единую периодичность проведения ГКО вместо диапазона от 3 до 5 лет, как это было ранее. Согласно новому порядку во всех регионах государственная кадастровая оценка должна проводиться раз в четыре года, в городах федерального значения – раз в два года в случае, если такое решение будет принято правительством региона. «Кроме того, законодатель синхронизировал сроки проведения государственной кадастровой оценки в разных регионах: теперь в 2022 году во всех субъектах РФ будет проведена кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 – кадастровая оценка объектов капитального строительства соответственно. Концепция законодателя в том, чтобы во всех регионах в одно и то же время были утверждены результаты кадастровой оценки в соответствии с новыми правилами», – отметил Юрий Нефедов.

Согласно новому закону в целях возможного пересмотра кадастровой стоимости до утверждения результатов ГКО, проект отчета об определении кадастровой стоимости размещается на 30 календарных дней для предоставления замечаний. Кроме того, на каждую обновленную версию отчета дается еще 15 дней, чтобы заинтересованные лица также могли подать замечания. «Эта процедура максимально близка к процедуре исправления ошибок в соответствии с законом», – обратил внимание Юрий Нефедов, – «при этом, по смыслу закона не предполагается предоставление замечаний, связанных с тем, что рыночная стоимость объекта не соответствует кадастровой, которая указана в проекте отчета». В случае, если замечание будет признано обоснованным, бюджетное учреждение, проводящее оценку, обязано проверить, применимо ли такое замечание к иным объектам недвижимости. По результатам оценки представленных замечаний бюджетное учреждение составляет справку, содержащую информацию обо всех неучтенных замечаниях к текущей версии проекта отчета, с обоснованием отказа в их учете.

Для пересмотра утвержденной кадастровой стоимости, помимо известных по предыдущей редакции закона о кадастровой оценке оснований — исправления ошибки, допущенной при определении и установления кадастровой стоимости в размере рыночной, — 269-ФЗ устанавливает также новое, третье, основание – изменение индекса рынка недвижимости. «В новой редакции законодатель предложил рассчитывать специальный показатель — индекс рынка недвижимости. В случае, если он окажется более чем на 30% ниже по сравнению с первым годом действия результатов кадастровой оценки, то кадастровая стоимость объектов автоматически должна пересчитываться путем умножения на индекс рынка недвижимости», — пояснил Юрий. Однако этот механизм не применяется к пересмотру той кадастровой стоимости, которая установлена в размере рыночной.

В новой редакции также были изложены положения о пересмотре кадастровой стоимости в случае выявления ошибок, допущенных при ее определении. Закон выделяет два типа ошибок: несоответствие положений определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о кадастровой оценке и опечатки, арифметические ошибки и иные ошибки, которые повлияли на размер кадастровой стоимости. К ошибкам относятся, в том числе, искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых была определена кадастровая стоимость. «Например, неправильное определение целевого назначения объекта или разрешенного использования земельного участка, аварийность объекта и степень его износа», – перечислил Юрий.

Как подать заявление на исправление ошибки

Заявление подается в соответствующее бюджетное учреждение. При этом в соответствии с новой редакцией подать заявление могут любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти, то есть круг заявителей не ограничен, в отличие от предыдущей редакции, согласно которой подавать заявление могли только те лица, чьи права и интересы были затронуты в связи с определением кадастровой стоимости. Это значит, что подать заявление можно не только в отношении своего объекта, но и чужого, например, объекта конкурента, если допущенная ошибка привела к занижению стоимости такого объекта. 

Другое важное изменение – исключение оговорки о том, что в результате исправления ошибок кадастровая стоимость может быть пересмотрена только в сторону уменьшения. Получается, что теперь ошибка может повлечь как увеличение, так и снижение кадастровой стоимости. «В некотором роде положение участников рынка ухудшается, но при этом следует отметить, что если кадастровая стоимость в результате исправления ошибки уменьшилась, то измененная кадастровая стоимость работает в ретроспективе – с момента применения сведений о ней», – подчеркнул Юрий Нефедов.

В случае увеличения кадастровой стоимости в результате исправления ошибки новая стоимость по общему правилу будет применяться только с 1 января года, следующего за годом внесения изменений в акты о результатах ее определения. 

Другая важная новелла – дополнительная гарантия для заявителей при рассмотрении заявления об исправлении ошибок бюджетными учреждениями. Если в суде будут оспорены 100 или более решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в связи с ошибками при ее определении при условии, что доля таких решений превышает 25% от общего количества решений этого учреждения, принятых по заявлениям об исправлении ошибок, в указанном календарном году, то руководитель бюджетного учреждения может понести ответственность вплоть до увольнения. «По замыслу законодателя такая мера должна стимулировать более объективное и менее формальное рассмотрение обращений заявителя в связи с исправлением ошибок», – отметил Юрий Нефедов.

Из других новелл – законодатель предусмотрел возможность принятия решения о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок по инициативе органа региональной власти, который может самостоятельно принять решение о пересчете, не обращаясь в бюджетное учреждение. Бюджетное учреждение обязано в таком случае в течение 90 дней реализовать данное решение и исправить указанные региональными властями ошибки. При этом законодатель не предусмотрел порядок принятия такого решения, а также проверку его обоснованности, что с практической точки зрения может привести к проблемам в применении указанных положений (к примеру, если бюджетное учреждение будет не согласно с тем, что были допущены ошибки).

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

Одно из ключевых изменений в этой части связано с датой определения рыночной стоимости. Если ранее отчет о рыночной стоимости подавался на дату определения кадастровой стоимости, то теперь рыночная стоимость определяется на текущую дату. При этом заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной должно быть подано не позднее, чем через 6 месяцев с даты подготовки отчета (даты определения рыночной стоимости).

Новая редакция закона содержит дополнительные гарантии беспристрастности при подаче и рассмотрении заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. «Бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, кроме работников соответствующего бюджетного учреждения при проведении кадастровой оценки, а заявители не могут привлекать работников бюджетного учреждения для подготовки отчетов об определении рыночной стоимости», – отметила Ольга Мищенко.

Закон в новой редакции указывает на то, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд могут быть заявлены требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. «По всей видимости, такое заявление может не подаваться, если речь идет об оспаривании решения бюджетного учреждения органами публичной власти, и они не согласны с тем, что величина рыночной стоимости была установлена корректно», – подчеркнула Ольга Мищенко.

Что касается сроков применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, то, как и в предыдущей редакции, новый размер применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Новые правила пересмотра кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной вступают в силу с 2023 года. Однако регионы вправе перейти к новому порядку раньше. Для этого должно быть принято соответствующее решение правительства субъекта РФ.

«Если субъектом ранее не принято решение о переходе к применению ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то просто применяется старый порядок, установленный ст. 22. Оспаривается результат установления кадастровой стоимости или решение комиссии, которое было принято по результатам рассмотрения жалобы об установлении этой стоимости. При этом по новым правилам в суде оспаривается решение бюджетного учреждения об отказе, а не результаты установления кадастровой стоимости», – подчеркнула Александра.

В КАС РФ, содержащем главу 25, которая устанавливает порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, не внесены соответствующие изменения. Поэтому появляется неопределенность в вопросе подведомственности и подсудности дел об оспаривании решений бюджетного учреждения. Такие споры прямо не упомянуты в кодексе. В соответствии с КАС РФ рассматриваются дела об оспаривании решений, действий некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (п. 3 ч. 2 ст. 1). При этом в арбитражных судах в соответствии с АПК РФ рассматриваются дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности решений и действий организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями. В пользу применения КАС РФ можно привести довод о том, что бюджетные учреждения наделяются своими полномочиями органами власти субъекта, что в силу буквального толкования исключает эти споры из компетенции арбитражных судов. Также стоит отметить разъяснение в п.1 ПП ВС РФ от 30.06.2015 N 28, согласно которому под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости.

«Остается открытым вопрос дальнейшего применения главы 25 КАС РФ об оспаривании кадастровой стоимости. При этом ввиду отсутствия в перечне статьи 20 КАС РФ, определяющей компетенцию судов уровня субъекта РФ, указания на споры об оспаривании решений бюджетных учреждений, получается, такие споры по умолчанию должны относиться к подсудности районных судов. Очевидно, что ввиду такой несогласованности в нормативном регулировании требуются разъяснения по вопросу применения нового порядка судебного оспаривания», – подытожила Александра.

Оспаривание кадастровой стоимости: роль оценщика

Можно выделить четыре этапа, на которых необходимо привлечение оценщиков. Первый этап – принятие решения об оспаривании, когда проводится аудит стоимости. «Это наиболее важный этап, т.к. здесь формируется объективное понимание экономики проекта и целесообразность оспаривания кадастровой стоимости. При этом не всегда максимальное снижение стоимости, которое показывает оценочная компания на этапе аудита, является объективным – следует перепроверять полученные данные», – отметил Иван Терёшин.

Второй этап – подготовка документов. Без отчета об оценке нельзя запустить процедуру оспаривания кадастровой стоимости. «Нужно обратить внимание на несколько моментов. Во-первых, это уровень деловой репутации оценочной компании и качество отчета. Во-вторых, в отчет следует включить информацию о ранее оспоренных результатах. В-третьих, нужно помнить, что рыночная стоимость определяется безотносительно НДС. В-четвертых, экспертиза СРО не является значимым документом для суда», – перечислил Иван.

Третий этап – досудебное оспаривание и защита отчета в комиссии ГБУ.

Четвертый этап – оспаривание в суде, где оценщик должен защитить свой отчет и подготовить аргументированные замечания на заключение судебного эксперта, на основе которых можно поставить под сомнение судебную экспертизу. «Кроме того, оценщик будет полезен при допросе эксперта: как показывает практика, наибольший эффект для защиты имеют заседания, когда эксперта допрашивают такие же эксперты, а не юристы», – подчеркнул Иван.

В завершение дискуссии Иван дал рекомендации, как можно поставить под сомнение судебную экспертизу. Следует обратить внимание, что осмотр объекта должен проводиться судебным экспертом, необходимо проверить экспертизу на математические ошибки и возможные противоречия в документе. Не стоит пренебрегать проверкой соответствия сведений об объектах, используемых для расчетов, с данными Росреестра. И, наконец, следует проверить учет стоимости земли в едином объекте недвижимости.

Ключевые изменения порядка оспаривания кадастровой стоимости на новый период 2021-2020 гг.

Государственная Дума Российской Федерации 9 июня 2020 года приняла в первом чтении Законопроект № 814739-7, который существенно изменяет действующие правила оспаривания кадастровой стоимости.

Что же будет меняться?

• Вводится обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Перед обращением в суд нужно будет подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку.

• Отчёт об оценке для оспаривания кадастровой стоимости можно датировать любым числом в период шесть месяцев до подачи отчета и заявления. То есть заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет, а не на дату определения кадастровой стоимости, как было ранее).

• Суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только ненормативный правовой акт – решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая, что законопроект не предполагает корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений, можно ожидать весьма негативных последствий. Если не внести необходимые изменения в действующее законодательство, глава 25 Кодекса административного судопроизводства и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г., которые устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона.

Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой стоимостипредстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и предсказуемой, как раньше.
С учетом этого нельзя исключать, что в дальнейшем возникнет необходимость в корректировке законодательства. Учитывая скорость рассмотрения законопроекта в Государственной Думе, нельзя исключать, что данный закон может быть принят до конца этого года. 

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости для кадастровой оценки, проводимой сейчас в городе Москве, скорее всего, будет идти уже по новым правилам. Лицам, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков, мы рекомендуем обращаться в специализированные консалтинговые компании, у которых накоплен опыт и имеется положительная судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости. 

Вернуться в раздел

Кадастровая стоимость земельного участка: порядок определения и обжалования

Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по сопровождению процедуры снижения и оптимизации кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Наши знания и богатый опыт позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Правовой центр ДВА М рад предложить следующие услуги в сфере оптимизации кадастровой стоимости объектов недвижимости:

• правовая экспертиза правомерности определения кадастровой стоимости земельных участков, перспектив ее снижения и достигаемого этим экономического эффекта;
• юридическое сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• снижение кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке;
• изменение кадастровой стоимости в случаях, когда ее завышение вызвано неправильным определением вида разрешенного использования земельного участка или капитальных объектов, а также в иных случаях, не связанных с оспариванием результатов кадастровой оценки;
• разработка правовых механизмов оптимизации земельных платежей в случаях, когда такая оптимизация допускается законом.

Кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент его стоимости, учитываемый при расчете земельного налога, выкупной стоимости участка, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение вида разрешенного использования и ряда иных платежей.

Таким образом, именно кадастровая стоимость во многом определяет размер расходов, которые несет правообладатель участка в связи с использованием данного актива.

Кадастровая стоимость капитальных объектов (зданий, строений, сооружений), в свою очередь, также может является базой для исчисления налога на имущество для отдельных видов объектов.

Поскольку при определении кадастровой стоимости используются массовые методы оценки, а заказчиком оценки являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю, во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает рыночную стоимость участков.

Кадастровая стоимость, а вместе с ней и предпринимательские расходы на использование земельного участка могут быть снижены в случае квалифицированного, грамотного оспаривания результатов кадастровой оценки в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение в суд возможно без предварительного обращения в комиссию.

Так, например, в результате внимательного анализа порядка установления кадастровой стоимости может быть выявлено, что текущая кадастровая стоимость принадлежащего Вам объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что является основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки в комиссии или в суде.

В ряде случаев завышение кадастровой стоимости является следствием неправильного определения вида разрешенного использования земельного участка. В этом случае правовая помощь необходима в целях тщательного сбора, систематизации и анализа доказательств наличия ошибок в сведениях, использованных при определении кадастровой стоимости.

Наша команда юристов с многолетним опытом работы детально изучит особенности Вашей ситуации и подберет оптимальный порядок действий для снижения Ваших расходов на бизнес.

В активе Правового центра ДВА М – многолетний опыт сопровождения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и капитальных объектов, как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Наши юристы готовы взять на себя комплексное ведение дела по оспариванию результатов кадастровой оценки, включая выбор оптимального способа снижения кадастровой стоимости для конкретного случая, формирование правовой позиции, взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях комиссии и судов всех инстанций, а также возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.

Внесудебное оспаривание результатов кадастровой оценки

Юристы Правового центра ДВА М имеют значительный опыт сопровождения споров, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, в том числе во внесудебном порядке.

В сфере споров о кадастровой стоимости ООО «Правовой центр два М» предлагает следующие услуги:

• оценка перспектив и предпочтительных оснований внесудебного обжалования кадастровой стоимости, подготовка юридических заключений и «дорожных карт» по порядку оспаривания;
• сопровождение внесудебного оспаривания результатов кадастровой оценки;
• правовое сопровождение возврата (зачета) платежей за землю, если такая возможность появляется после пересмотра результатов кадастровой оценки.

Споры о результатах кадастровой оценки рассматриваются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемых при Управлениях Росреестра по субъекту РФ.

Право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости имеют собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей. Также правом оспаривания наделены иные лица, чьи права могут быть затронуты проведенной оценкой.

Основаниями для пересмотра результатов кадастровой оценки являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статистике Росреестра, в 2018 г. комиссии по рассмотрению споров вынесли положительное решение в отношении 60 % от общего числа рассмотренных обращений (тогда как судами удовлетворено 91% исков о снижении кадастровой стоимости). В результате обращения правообладателей в комиссии по рассмотрению споров кадастровая стоимость была снижена в среднем на 20,6 % (для судебного оспаривания данный показатель составляет 41,4 %).

Юристы Правового центра ДВА М берут на себя комплексный анализ ситуации для выбора оптимального способа оспаривания результатов кадастровой оценки, формулируют убедительные доводы для защиты Ваших интересов перед комиссией, осуществляют полное сопровождение процесса оспаривания кадастровой стоимости, включая взаимодействие с экспертной организацией и комиссией по рассмотрению споров.

Судебное оспаривание результатов кадастровой оценки

Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, в том числе:

• оценивает правовые перспективы снижения кадастровой стоимости в судебном порядке и реальный экономический эффект от этого;
• обеспечивает подготовку отчёта об оценке рыночной стоимости участка;
• обеспечивает полное правовое сопровождение судебного спора о снижении кадастровой стоимости, а также исполнение судебного акта;
• осуществляет правовое сопровождение возврата (зачета) платежей за землю, если такая возможность появляется после пересмотра результатов кадастровой оценки.

Наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости является ее снижение на основании решения суда. Оспаривание результатов кадастровой оценки в судебном порядке возможно без предварительного обращения в комиссию.

Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:

• может быть оспорено решение комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки; 
• может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
• может быть подано заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

Все указанные выше заявления рассматриваются верховным судом соответствующего субъекта РФ по месту нахождения собственника объекта недвижимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

При рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка или капитального объекта судами в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, результаты которой, как правило, используются судом при принятии решения об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований.

Согласно статистике Росреестра, за 2018 год в целом по стране было удовлетворено 91% заявлений о пересмотре кадастровой стоимости (во внесудебном порядке – 60 % заявлений). Средний размер снижения – 41,4 % (в то же время, комиссии снизили кадастровую стоимость в среднем на 20,6 %).

Указанное свидетельствует о том, что судебное разбирательство является более надежным и более эффективным способом оспаривания кадастровой стоимости по сравнению с комиссионным обжалованием.

При удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости, новые показатели применяются для расчета земельных платежей с 1 января календарного года, в котором подано заявление в комиссию, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр.

В соответствии с преобладающей судебной практикой, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости была снижена более, чем на 20%, правообладатель вправе претендовать на взыскание расходов по оплате судебной экспертизы.

В активе Правового центра ДВА М – многолетний опыт сопровождения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и капитальных объектов, как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Наши юристы осуществляют комплексное ведение дела по оспариванию результатов кадастровой оценки, включая взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях судов всех инстанций и возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.

Наш опыт и нацеленность на результат позволят Вам сократить налоговые и иные расходы и направить освободившиеся средства на процветание Вашего дела.

Оптимизация кадастровой стоимости недвижимости, не связанная с оспариванием результатов кадастровой оценки

В ряде случаев оптимизация кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества может быть осуществлена без оспаривания результатов кадастровой оценки.

Так, кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена путем изменения вида разрешенного использования земельного участка на более «дешевый» с точки зрения определения кадастровой стоимости.

Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка – один из основных параметров, от которого зависит кадастровая стоимость, при этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным. В этом случае изменение вида разрешенного использования в судебном или несудебном порядке путем его приведение в соответствие с действительным видом использования участка может привести к снижению кадастровой стоимости.

Так, к примеру, достаточно часто участкам производственного назначения, на которых имеются отдельные объекты административного назначения (для размещения конторы, бухгалтерии и пр.) устанавливается ВРИ «для офисных объектов», что увеличивает арендную плату практически в два раза.

Другой случай, также встречающийся на практике — это применение при установлении кадастровой стоимости ошибочного удельного показателя. Могут быть применены показатели, относимые к иному ВРИ или даже к иному кадастровому кварталу.

В этом случае ошибки устраняются либо во внесудебном порядке, либо через суд.

Комплексный подход к вопросам землепользования также позволит минимизировать кадастровую стоимость земельного участка.

Например, если в муниципальном образовании имеются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участок находится в собственности, оптимизация кадастровой стоимости и земельных платежей может быть достигнута путем раздела участка и отнесения его части к более «дешевым» видам использования, которые отражены в ПЗЗ.

Как вариант, если ПЗЗ относят к основным видам разрешенного использования участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства». В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить до 50 более процентов.

В период коронавирусной пандемии ключевым фактором успеха на рынке является способность бизнеса оптимизировать свои постоянные расходы.

Снижение завышенной кадастровой стоимости на принадлежащую Вам недвижимость может стать лучшим и наиболее надежным способом уменьшения Ваших земельно-правовых расходов.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по комплексной правовой экспертизе обоснованности уплачиваемых землепользователем платежей за землю и выработке законных способов их оптимизации.

Специалисты Правового центра ДВА М имеют значительный опыт оспаривания показателей, влияющих на размер кадастровой стоимости, а также комплексного сопровождения процедур, призванных уменьшить кадастровую стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов.

Юристы Правового центра:

• проведут анализ возможностей снизить размер земельных платежей;
• подберут оптимальные пути разрешения вопроса высоких земельных платежей и подготовят подробные «дорожные карты» с описанием порядка необходимых действий;
• обеспечат юридическое сопровождение мероприятий по снижению налоговой или арендной нагрузки.

Кадастровая стоимость земли

Наши услуги: определение кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость объекта, кадастровая оценка, кадастровая стоимость земли, кадастровая стоимость участка

Нововведения в правовом регулировании налогообложения налогом на имущество организаций: проблемы и решения

В конце 2013 года президент России Владимир Путин подписал, пожалуй, один из самых обсуждаемых законов за последний год, радикально изменивший подход к исчислению налога на имущество организаций и существенно увеличивший налоговую нагрузку для определенных категорий налогоплательщиков.

Представители налоговых органов и прессы достаточно давно обсуждают вопрос о том, что налоговая база, определяемая для целей расчета налога на имущество организаций в отношении недвижимого имущества, поскольку их годовая стоимость не соответствует рыночной стоимости недвижимого имущества. имущество.В связи с этим действовавший до конца 2013 года порядок исчисления налога на имущество организаций подвергся критике как не отвечающий критериям разумности, поскольку балансовая стоимость имущества, принадлежащего компаниям по данным бухгалтерского учета, в большинстве случаев значительно превышает ниже его рыночной стоимости (государство считает рыночной стоимостью стоимость имущества, определяемую его государственной кадастровой оценкой по решению органов исполнительной власти Российской Федерации).

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам.Иными словами, с одной стороны, у каждой организации есть достаточные полномочия для проведения кадастровой оценки, с другой — перспектива исчисления налога на имущество организаций на основе кадастровой стоимости позволяла ожидать значительного увеличения налоговых поступлений в региональный бюджет.

Наконец, 2 ноября 2013 года Федеральным законом № 307-ФЗ был закреплен свод правил, которых некоторые администраторы региональных бюджетов и налогоплательщики ждали с надеждой, а некоторые с ужасом.

В новой редакции Налогового кодекса Российской Федерации, вступившей в силу 1 января 2014 года, налог на имущество организаций фактически разделен на два вида, каждый из которых имеет свои особенности для исчисления и уплаты.
Налог на имущество организаций первого вида — налог, исчисляемый и подлежащий уплате в установленном ранее порядке, то есть исходя из среднегодовой стоимости объекта налогообложения. Принятые изменения не повлияли на условия налогообложения в отношении всех видов собственности, за исключением специально оговоренных случаев.

Налог на имущество организаций второго вида — это налог на следующие виды имущества:

• административных и бизнес-центров, под которыми законодатель понимает отдельные здания (строения, сооружения) нерезидентов, помещения, принадлежащие одному. или несколько владельцев и которые соответствуют хотя бы одному из следующих условий:

— расположены на земельных участках, одно из разрешенных направлений использования которых предусматривает размещение офисных зданий хозяйственного, административного и коммерческого назначения,
— предназначены для использования или фактически используются для деловых, административных или коммерческих целей, i.е. не менее 20% их общей площади предназначены для размещения или используются для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные, переговорные комнаты, оргтехнику, парковку),

, а также помещения в них;

• торговые центры (комплексы), которые определяются как отдельно стоящие нежилые здания (сооружения, сооружения), помещения, принадлежащие одному или нескольким собственникам и отвечающие хотя бы одному из следующих условий:

— расположены на земельных участках, одним из разрешенных видов использования которых является размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания,
— предназначены для использования или фактически используются для размещения объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, т.е. не менее 20% их общей площади предназначено для проживания или используется для размещения этих объектов,

, а также помещений в них;

• нежилое помещение, предназначение которого в соответствии с кадастровым паспортом объектов недвижимости или документами технического учета (описью) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых помещений, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически являются используются для размещения офисов, торговых помещений, предприятий общественного питания и бытового обслуживания, которые определены как объекты, и не менее 20% их общей площади предназначены для размещения или используются по назначению;

• недвижимое имущество иностранных компаний, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также недвижимое имущество иностранных компаний, не связанных с деятельностью этих компаний в Российской Федерации, через постоянные представительства.

Размер налога на имущество организаций второго вида исчисляется исходя из налоговой базы, которая представляет собой кадастровую стоимость соответствующего объекта на 1 января налогового периода.

Однако, предоставив регионам право на получение дополнительного источника финансирования, законодатель предусмотрел и для них определенные обязательства. В частности, для установления порядка определения размера налога на имущество организаций по кадастровой стоимости субъект Российской Федерации обязан провести инвентаризационную оценку и утвердить результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Таким образом, с 1 января 2014 года для определения налоговой базы по налогу на имущество кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости может применяться в следующих субъектах Российской Федерации:

Дополнительно сниженная ставка налога установлен в отношении недвижимого имущества, налоговая база которого соответствует его кадастровой стоимости. Если стандартная ставка налога, определяемая субъектом Российской Федерации, не может превышать 2,2%, то максимальная ставка по объектам налогообложения по кадастровой стоимости составляет:

• для города федерального значения Москва: в 2014 году — 1.5%, в 2015 году — 1,7%, в 2016 и последующие годы — 2%;
• для других субъектов РФ в 2014 г. — 1,0%, в 2015 г. — 1,5%, в 2016 и последующие годы — 2%.

Однако, учитывая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может в сотни раз превышать их среднегодовую стоимость, говорить о снижении налоговых ставок нецелесообразно.

Несомненно, налогоплательщики ищут выход из ситуации невредимыми. Пожалуй, в некоторых случаях оптимальным вариантом налоговой экономии для собственников объектов недвижимости, по которым с 1 января 2014 года фиксируется кадастровая стоимость в качестве налоговой базы, будет изменение функционального назначения объектов недвижимости или их реконструкция с целью уменьшения площадь; но эти методы можно назвать самыми радикальными.Кажется, есть и другие, более доступные, но менее затратные способы. Рассмотрим некоторые из них:

1. Передача объектов недвижимости, подлежащих налогообложению по налогу на имущество организаций по их кадастровой стоимости, в собственность компаний или индивидуальных предпринимателей, освобожденных от этого налога. Это особые налоговые режимы. В таблице ниже приведены варианты:

Как видно из приведенных выше данных, применение специальных налоговых режимов в настоящее время позволяет оптимизировать налогообложение по налогу на имущество организаций, но этот метод имеет ряд недостатков, о которых нельзя умалчивать:

• Если применение специальных налоговых режимов невозможно в отношении компании или индивидуального предпринимателя, владеющего недвижимым имуществом, его передача в пользу другого субъекта будет очень сложной и затратной;
• Применение специальных налоговых режимов налагает на компанию или индивидуального предпринимателя существенные ограничения, в частности, касающиеся остаточной стоимости основных средств.Кроме того, нельзя с уверенностью сказать, что законодатель в ближайшее время не внесет изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации, устанавливающие требования относительно расчета максимальной стоимости основных средств, являющихся недвижимым имуществом, а также на основании их кадастровой стоимости.

2. Оспаривание результатов кадастровой оценки. Этот метод заключается не в выведении налогоплательщика или объекта недвижимости из разряда налогоплательщиков налога на имущество организаций или объектов налогообложения, а в установлении соответствующей действительности кадастровой стоимости, если она не была произведена в процессе государственной оценки.Дело в данном случае, если можно так выразиться, в «восстановлении справедливости», то есть снижении кадастровой стоимости до реального рыночного уровня.

Закон позволяет оспаривать результаты кадастровой оценки объектов недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Внесудебная процедура обжалования предполагает обращение физических и юридических лиц в случаях, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органов государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или государственной собственности. муниципального образования комиссиям по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на территории субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен соответствующий объект.Результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы в указанной комиссии в течение шести месяцев со дня внесения их в государственный кадастр недвижимого имущества.

При этом заинтересованные стороны не обязаны подавать внесудебное обжалование — допускается обращение в суд и уклонение от совершения; Однако законом не предусмотрена возможность подачи заявления о пересмотре результатов кадастровой оценки в обоих органах одновременно.

Результаты кадастровой оценки могут быть обжалованы только в суде по истечении шести месяцев.

Органом, рассматривающим споры о результатах кадастровой оценки объектов недвижимости в суде, является арбитражный суд. Действующая судебная практика гласит, что обжалование результатов кадастровой оценки должно осуществляться не путем оспаривания незаконодательных актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, а по общим правилам искового производства. Из этого вывода правоохранительных органов, которым в настоящее время руководствуются суды при рассмотрении соответствующих дел, следует, что:

1.При подаче заявления об оспаривании результатов кадастровой оценки истцом является истец, а ответчиком — соответствующее управление Росреестра.

2. Подведомственность обжалования результатов кадастровой оценки в общем определяется местом нахождения ответчика.

3. Общий трехлетний срок исковой давности применяется к правоотношениям, возникающим в связи с утверждением результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, с даты, когда истец узнал или должен был узнать об утверждении результатов кадастровой оценки.Мы полагаем, что, поскольку такая информация подлежит публикации, началом срока исковой давности следует считать выпуск такой публикации по результатам ранее проведенной кадастровой оценки.

К сожалению, универсального решения разработать нельзя. Методы оптимизации налогообложения корпоративного налога на имущество в отношении каждого объекта собственности должны разрабатываться индивидуально на основе комплексного исследования бизнес-процессов и с учетом задач компании или индивидуального предпринимателя.

Страница не найдена | Институт мира США

Поиск по USIP.org

Тип содержания Запись в блогеЦентрКурсЦифровая библиотека мирного процесса в Южном СуданеСобытиеВнешние новостиСтандартТема обсужденияGC — Academy LandingGC — Продвижение курсаGC — СобытиеГлоссарий TermGrantINPROL PublicationЦентральная страницаНовостиОнлайн-курсСтраницаЛицаПроектыПубликацияСтраница общественного образованияБиблиотечный ресурсУведомление о сайте

Страны Африка-Ангола-Бенин-Ботсвана-Буркина-Фасо-Бурунди-Камерун-Кабо-Верде-Центральноафриканская Республика-Чад-Коморские Острова-Кот-д’Ивуар-Демократическая Республика Конго-Джибути-Экваториальная Гвинея-Эритрея-Эфиопия-Габон-Гана- Гвинея-Гвинея-Бисау-Кения-Лесото-Либерия-Мадагаскар-Малави-Мали-Мавритания-Маврикий-Мозамбик-Намибия-Нигер-Нигерия-Руанда-Сан-Томе и Принсипи-Сенегал-Сейшельские острова-Сьерра-Леоне-Сомали-Южная Африка-Южная Африка Судан-Судан-Свазиленд-Танзания-Гамбия-Республика Конго-Того-Уганда-Замбия-Зимбабве Америка-Антигуа и Барбуда-Аргентина-Багамы-Барбадос-Белиз-Боливия-Бразилия-Канада-Чили-Колумбия-Коста-Рика- Куба-Доминика-Доминиканская Республика-Эквадор-Сальвадор-Гренада-Гватемала-Гайана-Гаити-Гондурас-Ямайка-Мексика-Никарагуа-Панама-Парагвай-Перу-Сент-Китс и Невис-Сент-Люсия-Сент-Винсент и Гренадины-Тринидад и Тобаго-США-Уругвай-Венесуэла Азия-Афганистан-Австралия-Бангладеш-Бутан-Бруней-Бирма-Камбоджа-Китай-Фиджи-Индия-Индонезия-Япония-Казахстан-Кирибати-Кыргызстан Стан-Лаос-Малайзия-Мальдивы-Маршалловы острова-Микронезия-Монголия-Науру-Непал-Новая Зеландия-Северная Корея-Пакистан-Палау-Папуа-Новая Гвинея-Филиппины-Самоа-Сингапур-Соломоновы острова-Южная Корея-Шри-Ланка-Суринам- Таджикистан-Таиланд-Восточный Тимор-Тонга-Туркменистан-Тувалу-Узбекистан-Вануату-Вьетнам-Европа-Албания-Андорра-Армения-Австрия-Азербайджан-Беларусь-Бельгия-Босния-Герцеговина-Болгария-Хорватия-Кипр-Чехия-Дания-Эстония- Финляндия-Франция-Грузия-Германия-Греция-Гренландия-Святой Престол (Ватикан) -Венгрия-Исландия-Ирландия-Италия-Косово-Латвия-Лихтенштейн-Литва-Люксембург-Македония-Мальта-Молдова-Монако-Черногория-Нидерланды-Норвегия -Польша-Португалия-Румыния-Россия-Сан-Марино-Сербия-Словакия-Словения-Испания-Швеция-Швейцария-Турция-Украина-Соединенное Королевство Ближний Восток и Северная Африка-Алжир-Бахрейн-Египет-Иран-Ирак-Израиль и палестинские территории -Иордания-Кувейт-Ливан-Ливия-Марокко-Оман-Катар-Саудовская Аравия-Сирия-Тунис-Объединенные Арабские Эмираты-Йемен

Области проблемы Военно-гражданские отношенияАнализ и предотвращение конфликтовДемократия и управлениеЭкономика и окружающая средаОбразование и обучениеЭлекторальное насилиеХрупкость и устойчивостьГендерГлобальное здоровьеГлобальная политикаПрава человекаСправедливость, безопасность и верховенство законаМедиация, переговоры и диалогНасильственные действияПроцессы мирного урегулированияПримирение

Религия Сортировать

Актуальность

Дата

Пути к будущей кадастровой системе: социотехнический подход

https: // doi.org / 10.1016 / j.landusepol.2020.104504Получить права и контент

Основные моменты

•

В этом документе применяются установленные концепции из области социально-технических переходов для изучения будущих путей развития зрелых кадастровых систем.

•

Мы определяем три альтернативных пути для финской кадастровой системы.

•

Кадастровый прогноз может выиграть от более сильной связи с теорией социотехнического перехода.

Abstract

Был предложен широкий спектр тенденций и инноваций, таких как дроны и индивидуальные трастовые решения, которые революционизируют задачу регистрации прав на землю и собственность. Однако в текущих исследованиях есть пробел в отношении того, как систематически подходить к будущему (ям) кадастровых систем. В этом документе представлена ​​теория социально-технических переходов и структура многоуровневой перспективы (MLP), в частности, как способ структурирования потенциальных путей для кадастровых систем.Подход подчеркивает роль институциональных правил игры — регулятивных, нормативных и когнитивных институциональных элементов — в процессах социотехнического перехода. На примере финской кадастровой системы мы проиллюстрируем этот подход, образуя три альтернативных пути перехода: (1) кадастровая система в условиях цифровой трансформации, (2) дифференциация городских и сельских кадастровых систем и (3) кадастровая система, сталкивающаяся с новыми проблемами. проблемы управления данными. После описания каждого пути перехода с помощью повествовательной сюжетной линии мы отражаем их в свете предыдущих рассуждений о кадастровой области.Таким образом, исследование позволяет по-новому взглянуть на дискуссии о будущем кадастровых систем и управления земельными ресурсами в целом.

Ключевые слова

Управление земельными ресурсами

Кадастровые системы

Будущее

Пути

Социально-технические переходы

Рекомендуемые статьиЦитирующие статьи (0)

© 2020 Авторы. Опубликовано Elsevier Ltd.

Рекомендуемые статьи

Ссылки на статьи

Испания — Налогообложение международных руководителей

Каковы основные категории разрешений на работу для долгосрочных командировок в Испанию?

В этом контексте укажите, требуется ли местный трудовой договор для конкретного типа разрешения.

Основными категориями разрешений на работу для долгосрочных командировок в ИСПАНИЮ являются те, которые установлены в Законе 14/2013:

Разрешение на работу для высококвалифицированных специалистов (требуется местный трудовой договор).

Разрешение на проживание и работу для высококвалифицированных специалистов (HSP) может быть приемлемым вариантом при назначении, если с правопреемниками будет заключен испанский трудовой договор.

Иностранец, гражданин страны / юрисдикции, не входящей в ЕС, может подать заявку на HSP, если кандидат выполняет как минимум следующие требования:

Сотрудник:

• Резюме с опытом работы высококвалифицированным специалистом для данной должности.
• Имеет высшее образование, связанное с занимаемой должностью.

Должность должна соответствовать ряду требований, чтобы считаться высококвалифицированной работой с определенным вознаграждением и уровнем опыта, который может быть аккредитован.

Характеристика работы:

• Должность должна соответствовать функциям и относиться к группе 1 или 2 Национальной классификации профессий 2011 года. Эти группы соответствуют следующим категориям должностей: (1) директора и менеджеры и (2) технические специалисты.
• Выбранная должность должна быть отражена в трудовом договоре, профиле должности, профессиональной классификации и коллективном договоре-заявке.
• Опыт и подготовка варьируются в зависимости от занимаемой должности и зависит от более высокой степени.

Годовая зарплата брутто:

• Группа (1) Директора и менеджеры: евро 54 142 евро в год.
• Группа (2) Прочие научные и интеллектуальные техники и профессионалы: 40 077 евро в год.

* Эти суммы могут измениться в 2021 году.

Учтите, что это минимальная заработная плата для одного работника. Если у работника есть иждивенцы семьи, которые будут подавать заявление на получение вида на жительство, то эта базовая сумма будет увеличиваться; 150 процентов IPREM на одного члена семьи и 50 процентов на каждого члена семьи, когда их двое и более.

На момент составления этого документа стоимость IPREM в настоящее время составляет 564,90 €.

Вид на жительство для высококвалифицированных специалистов действителен на тот же срок действия контракта (с лимитом 2 года в случае бессрочного контракта).

Разрешение на работу внутри компании (2 типа):

• Вид на жительство внутрикорпоративного правопреемника ЕС (ICT-UE) для руководителей, специалистов и стажеров.
• Национальный вид на жительство для внутрикорпоративного получателя для других категорий, таких как перевод работников для управления контрактом (CSS) или перевод работников в рамках профессиональных отношений.

Запрос на получение того или иного вида на жительство зависит от категории, которую намереваются передать компании или группе компаний, учрежденной в Испании. В обоих случаях местный трудовой договор для Испании не требуется.

Мобильность внутри ЕС. Обладатели действующего разрешения на пребывание в ЕС ИКТ внутрикорпоративного получателя могут въезжать, проживать и работать в одном или нескольких государствах-членах ЕС при условии, что они ранее уведомили или подали заявление на получение разрешения, где это применимо, властям этих государств в соответствии с их законодательством. в соответствии с Директивой 2014/66 / ЕС.

Компании, учрежденные в других государствах-членах ЕС, могут переводить менеджеров, специалистов и стажеров, которые имеют разрешение ЕС на внутрикорпоративный получатель ИКТ, в Испанию, при условии, что они предварительно уведомят об этом Подразделение по крупным компаниям и стратегическим экономическим секторам.

Необходимые условия:

• Сертификация компании: Свидетельство реальной хозяйственной деятельности
• Сотрудник должен иметь высшее или эквивалентное образование или минимальный профессиональный стаж 3 года.
• Сотрудник должен продемонстрировать наличие предыдущей и непрерывной работы или профессиональных отношений продолжительностью 3 месяца с одной или несколькими компаниями группы.
• Документация компании, подтверждающая взаимоотношения между компаниями (например, принадлежность компаний к одной группе).
• Поскольку в Испании не будет местного трудового договора и регистрации правопреемника в системе социального обеспечения в Испании: Документация, подтверждающая покрытие социального обеспечения с момента назначения (Сертификат социального обеспечения из страны / юрисдикции происхождения) .

Существуют и другие разрешения на проживание и работу в соответствии с другим законом (Закон 4/2000), однако процедуры в соответствии с Законом об иммиграции 4/2000 (например, синяя карта ЕС) более сложны из-за бюрократических процедур, которые установили жесткие процедуры и строгие требования. Более того, с 2012 года Национальная ситуация с занятостью делает практически невозможным подать заявку на эти другие процедуры.

Предоставьте общий обзор процесса получения разрешения на работу и вид на жительство для долгосрочных командировок (включая время обработки и максимальный срок действия разрешения).

В соответствии с Законом 14/2013 (высококвалифицированные специалисты и разрешения на внутрикорпоративную работу) процесс и сроки примерно следующие:

• Сбор документов (в зависимости от наличия компании и правопреемника).
• Подготовьте заявление на вид на жительство и разрешение на работу.
• Порядок выдачи разрешения: Власти Испании предоставляют вид на жительство и разрешение на работу (20-40 рабочих дней).
• Подготовить заявление на визу и записаться на прием в посольстве / консульстве Испании по месту жительства (в зависимости от наличия правопреемника).
• Порядок выдачи решения: Оформить визу (10 рабочих дней).
• Регистрационный адрес в местной ратуше
• Запишитесь на прием в иммиграционные органы (полиция) и подайте заявку на получение ID-карты как иностранец (примерно 1 неделя, но в зависимости от загруженности властей и наличия возможности записи).
• Приехать на прием в полицию и получить окончательные данные (1 день).
• Получите ID-карту для работы и проживания (4-5 недель).

Существуют ли требования к минимальной заработной плате для получения долгосрочной работы и вида на жительство по назначению? Могут ли учитываться надбавки при заработной плате?

Существует требование о минимальной заработной плате для всех разрешений на работу и проживание в Испании, как правило, требуется, чтобы иностранный гражданин зарабатывал заработную плату, эквивалентную сопоставимому испанскому местному сотруднику в испанской компании, в которой иностранец намеревается работать / базироваться. .

Для получения разрешений на работу в качестве высококвалифицированных сотрудников см. Пункт о минимальной заработной плате.

Как правило, надбавки могут учитываться при указании заработной платы в испанском трудовом контракте.

Существует ли ускоренный процесс, который может ускорить получение визы / разрешения на работу?

Нет, в настоящее время для Испании не существует ускоренной процедуры.

На каком этапе работнику разрешается приступить к работе при подаче заявления на долгосрочную работу и вид на жительство (правопреемники / местный найм)?

Работнику разрешается приступить к работе, как только он получил вид на жительство и разрешение на работу (то есть, когда испанские власти выдают соответствующее разрешение на работу).В случае, если требование о получении въездной рабочей визы является обязательным в решении испанских властей, сотрудник не может начать работать до получения такой рабочей визы и въезда в Испанию с ней.

Можно ли преобразовать краткосрочное разрешение / бизнес-визу на долгосрочное разрешение в Испании?

Технически можно было бы перевести краткосрочное разрешение / бизнес-визу на долгосрочное разрешение в стране / юрисдикции. Это необходимо рассматривать в каждом конкретном случае, поскольку это сильно зависит от обстоятельств.Если перевод невозможен, заявителю необходимо будет покинуть Испанию и подать заявление о предоставлении места жительства за пределами Испании .

Можно ли продлить разрешение на работу и проживание?

Обычно да; но это всегда зависит от типа разрешения. Процесс продления может происходить в Испании, заявителю не требуется покидать страну / юрисдикцию.

Существует ли квота, система или тест на рынке труда?

В Испании нет системы квот.

Для некоторых типов разрешений может проводиться проверка рынка труда, чтобы проверить, есть ли среди безработных в Испании возможность занять эту должность. Однако этот тест на рынке труда не применяется для получения разрешения на проживание и работу в соответствии с Законом 14/2013 (разрешения на работу внутри корпорации или разрешения на работу для высококвалифицированных специалистов).

The Law Reviews — Обзор закона о недвижимости

Введение в правовую базу

i Право собственности на недвижимость

Самым распространенным видом собственности в Испании является абсолютная собственность.Это похоже на концепцию безусловного права собственности в общем праве и предоставляет правообладателю абсолютные права на передачу, использование и обременение недвижимого имущества.

Испанский закон также признает другие виды собственности и прав на недвижимость, которые могут быть использованы или рассмотрены при изучении инвестиций в коммерческую недвижимость. К ним относятся:

1. прав на землю: эти типы прав аналогичны договорам аренды земли по общему праву и временно отделяют собственность на землю от владения строением, которое будет построено над ней.Они предоставляют арендатору право строить и владеть строением на земле, принадлежащей третьему лицу, в обмен на вознаграждение и на ограниченный период (максимум до 99 лет), после чего право собственности на постройку возвращается к землевладельцу. Права на землю иногда используются компаниями возобновляемой энергетики, которые создают солнечные и ветряные электростанции, поскольку они позволяют бенефициару права на землю снизить стоимость проекта (за счет отсутствия необходимости покупать землю) и закладывать строительство на земле.Государственные органы также все чаще предоставляют права на земельные участки на государственных земельных участках в пользу частных застройщиков, чтобы они могли строить на этой земле социальное жилье; и
2. административные концессии: эти права обычно предоставляются на государственные земли, которые не могут принадлежать частным лицам или компаниям (т.е. морские и прибрежные районы, гавани, доки и зеленые зоны). Государственная администрация, владеющая землей, предоставляет право использовать, развивать и управлять государственной землей третьей стороне в обмен на вознаграждение и на ограниченный период.Даже если третья сторона не приобретет право собственности на землю, она также получит выгоду от других прав, обычно принадлежащих владельцам без права собственности, таких как право передавать или обременять административную концессию. Однако эти права подлежат определенным ограничениям (обычно требуется предварительное разрешение государственной администрации, владеющей землей, и обязательство нового владельца продолжать соблюдать условия концессии).

Испанский закон признает другие виды прав на недвижимость, такие как узуфрукт, который предоставляет законное право использовать и получать выгоду от собственности, принадлежащей третьей стороне, в обмен на вознаграждение и на ограниченный период, но они очень редко используется в коммерческих сделках.

ii Система регистрации

Свобода формы применяется к передаче недвижимого имущества, требуя только действующего письменного договора и передачи права владения недвижимостью. Однако на практике передача недвижимости всегда осуществляется путем оформления нотариальных актов о передаче, поскольку они являются единственными документами, пригодными для регистрации передачи в Земельной книге. Хотя регистрация нотариальных актов передачи в Земельном кадастре не является обязательной (кроме случаев, когда они связаны с ипотекой или правами на землю), рекомендуется, поскольку регистрация обеспечивает защиту добросовестным сторонним покупателям, которые приобретают право собственности от зарегистрированного владельца в обмен на вознаграждение. .

Поскольку передача права собственности обычно осуществляется посредством нотариального акта и его последующей регистрации в Земельной книге, необходимо оплатить нотариальные и регистрационные сборы. Нотариальные сборы рассчитываются в основном на основе суммы зарегистрированной транзакции; для транзакций на сумму более 6 миллионов евро, однако, нотариальные сборы могут быть свободно согласованы и согласованы заранее.

Сборы за регистрацию, хотя и рассчитываются на основе транзакции, не превышают 2200 евро за зарегистрированный участок и не подлежат обсуждению.Помимо налогов (см. Раздел VI.iv), существенных затрат нет.

Сделки без фактической передачи права собственности (например, условная продажа с соблюдением предварительных условий) обычно оформляются частным контрактом, а не передаточным актом, без нотариальных и регистрационных сборов. Нотариальный акт будет оформлен по завершении (если частная купля-продажа была предметом предварительных условий, после их выполнения).

iii Выбор закона

В сделках с коммерческой недвижимостью приобретение активов обычно структурируется через испанскую компанию специального назначения (SPV) (см. Раздел IV.я). Поскольку продавцом, скорее всего, будет испанская компания, в соответствии с коммерческой практикой выбирается испанское право в соответствии с принципом свободы выбора, установленным в Регламенте (ЕС) № 593/2008 о праве, применимом к договорным обязательствам (Рим I). .

В некоторых автономных регионах Испании также разработаны гражданские законы, которые могут применяться к сделкам с недвижимостью, находящейся на их территориях (например, Каталония, Галисия), в зависимости от обстоятельств дела.

Обзор операций с недвижимостью

Вспышка COVID-19 глубоко повлияла на мировую экономику, включая операции с недвижимостью.Хотя рынок недвижимости Испании начал 2020 год с очень хорошими показателями, инвестиции сократились на 43% во время блокировки, которая длилась с 14 марта по май-июнь и была отменена в разной степени в зависимости от автономного региона. Несмотря на это, в целом 2020 год был хорошим годом для рынка недвижимости, в частности для частного жилого сектора (PRS) и логистических активов.

Иностранные инвестиции

Приобретение коммерческой недвижимости в Испании иностранными институциональными инвесторами или фондами обычно структурируется через испанское SPV, принадлежащее иностранной компании (см. Раздел IV.я). Для приобретения или регистрации SPV иностранной компанией потребуется предварительное разрешение в случаях, подробно описанных ниже. Если разрешение не требуется, об инвестициях необходимо сообщить в Министерство экономики и финансов, заполнив форму D-1A в течение 30 дней с даты приобретения или выпуска акций. Целью этой регистрации является запись в статистических целях корпоративной информации об иностранной компании (название компании, юридический адрес, национальность), испанском SPV (фирменное наименование, юридический адрес, акционерный капитал и резервы, имеет ли иностранный акционер возможность назначить его директоров) и стоимость сделки.Если иностранная компания является налоговым резидентом, приобретающим более 50 процентов уставного капитала испанского SPV, форма DP-1 должна быть заполнена до приобретения испанского SPV (опять же, для статистических целей, а не авторизации), после чего следует форма D-1A, как указано выше.

Диапазон приобретений недвижимости или компаний, владеющих недвижимостью, для которых требуется предварительное разрешение от Совета министров Испании или, при определенных обстоятельствах, от более низкого уровня власти, был расширен в 2020 году в соответствии с новыми постановлениями, регулирующими прямые иностранные инвестиции, основанные на соображениях общественного порядка, здравоохранения и общественной безопасности.Эти правила применяются к резидентам, не являющимся членами ЕС и ЕАСТ, а также инвесторам из ЕС / ЕАСТ, бенефициарными собственниками которых являются резиденты, не входящие и не входящие в ЕАСТ. Чтобы определить, потребуется ли разрешение, оценка должна быть проведена как с объективной точки зрения, а именно, для подтверждения того, попадают ли инвестиции в сектора, подлежащие проверке (например, инвестиции в собственность, имеющую отношение к государственной обороне, или собственность, расположенную рядом с оборонными объектами; недвижимость, которая имеет решающее значение для критически важных инфраструктур, таких как транспорт или здравоохранение) — и с субъективной точки зрения, а именно подтверждение того, находится ли инвестор:

1. под контролем правительства, включая государственные органы, или вооруженных сил стран, не входящих в ЕС / Страна ЕАСТ;
2. уже осуществил инвестицию, влияющую на национальную безопасность, общественный порядок или здоровье населения в другом государстве-члене ЕС; или
3. является предметом текущего судебного или административного разбирательства за участие в незаконной или преступной деятельности.

Структурирование инвестиций

Каждый инвестор индивидуален и имеет свои собственные цели, задачи и требования при рассмотрении инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость могут быть осуществлены путем приобретения собственности напрямую (сделка с активами) или косвенно путем приобретения уставного капитала юридического лица, владеющего недвижимостью (сделка с акциями).

i Сделки с активами

Инвестиции в недвижимость обычно структурируются как сделка с активами, в которой испанское SPV принадлежит иностранной компании (обычно компании, зарегистрированной в Европейском Союзе, при условии, что она соответствует содержанию, бизнес-цели и выгодоприобретателю). тесты на владение) покупает актив.

С испанской налоговой стороны приобретение недвижимости испанским SPV будет облагаться НДС при соблюдении определенных требований (см. Раздел VI.iv), а не безвозвратным налогом на передачу. Испанская SPV будет облагаться испанским КПН, как правило, по ставке 25 процентов от ее чистой прибыли (включая, например, доход от аренды и прирост капитала, полученный от передачи собственности). Проценты (с некоторыми ограничениями, установленными в испанском законодательстве), амортизация и расходы, как правило, подлежат вычету, если они связаны с коммерческой деятельностью компании и должным образом зарегистрированы с точки зрения бухгалтерского учета и при соблюдении правил трансфертного ценообразования.

ii Сделки с акциями

В соответствии с текущей редакцией статьи 314 Королевского указа 4/2015 от 23 октября 2015 года, утверждающей пересмотренный Закон о рынке ценных бумаг, передача акций осуществляется только с целью избежания уплаты налогов, применимых к передаче. недвижимости будет облагаться налогом на передачу или НДС. В связи с этим закон предполагает, что существует намерение избежать уплаты косвенных налогов, применимых к передаче недвижимости, в следующих случаях:

1. , когда в результате передачи акций на вторичном рынке контроль над приобретается компания (определяемая как доля в капитале, превышающая 50 процентов), и активы компании состоят не менее чем из 50 процентов недвижимых активов, расположенных в Испании, которые не связаны с коммерческой или профессиональной деятельностью, или если после смена контроля, доля покупателя в компании увеличивается;
2. когда, в результате передачи акций на вторичном рынке, контроль над компанией приобретается, и ценные бумаги, составляющие часть активов компании, позволяют контролировать другое предприятие с активами, составляющими не менее 50 процентов недвижимых активов, расположенных в Испании не связаны с коммерческой или профессиональной деятельностью, или если после смены контроля косвенная доля покупателя в компании увеличивается; или
3. , когда произошла передача акций и переданные ценные бумаги были получены в обмен на натуральные взносы в виде недвижимого имущества при регистрации или увеличении уставного капитала компании, при условии, что недвижимые активы не связаны с бизнес или профессиональная деятельность, и между датой взноса и датой передачи прошло не более трех лет.

Вышеизложенные предположения являются опровержимыми. Поэтому при соблюдении любого из них налоговым органам Испании не нужно доказывать намерение уклоняться от уплаты налогов. И наоборот, налогоплательщики также имеют право доказывать отсутствие намерения уклоняться от уплаты налогов, даже если проведенные операции подпадают под какое-либо из предположений. Следует уточнить, что налоговым органам не запрещается доказывать наличие намерения уклоняться от косвенных налогов в потенциальных сценариях, отличных от тех, которые охватываются вышеупомянутыми предположениями.

Обратите внимание, что если передача акций подлежит налогообложению (т. Е. Из-за того, что применяется оговорка о недопущении уклонения), она будет облагаться НДС или налогом на передачу, в зависимости от налога, который будет применяться к прямой передаче недвижимости. активы, принадлежащие компании, акции которой передаются (и не всегда для целей налога на передачу, как это было установлено в предыдущем режиме).

iii Продажа недвижимости

Прибыль, полученная от инвестиций в недвижимость, подлежит общим правилам прямого налогообложения.

Прирост капитала от передачи собственности облагается общей ставкой испанского КПН (т. Е. 25 процентов) на разницу между ценой сделки и налоговой стоимостью активов. Могут применяться другие муниципальные налоги.

В случае сделки с акциями прямое налогообложение продажи будет зависеть от того, где акционер переданной компании является резидентом или нерезидентом Испании. Прирост капитала от продажи акций компаний, активами которых в основном являются собственность, обычно облагается НРИТ по общей ставке 19 процентов от разницы между рыночной стоимостью и налоговой стоимостью акций.С другой стороны, передача акций дочерних компаний может быть освобождена от налогообложения в Испании, если применяется освобождение от участия и холдинговая компания является резидентом Испании. Для применения освобождения от участия передача акций испанской компании другой испанской организацией будет освобождена от испанского КПН при условии, что: (1) акционер владеет минимальной прямой или косвенной долей в 5 процентов в уставном капитале. компании или цена ее приобретения составляет минимум 20 миллионов евро; (2) акции удерживаются минимум один год; и (3) дочерняя компания осуществляет коммерческую деятельность для целей испанского КПН (это окончательное условие не должно требоваться при распределении дивидендов).Испанские налоговые органы также требуют регистрации холдинговой компании по уважительным экономическим причинам, а не просто в качестве компании-посредника с основной целью избежать налогообложения прироста капитала, полученного при передаче ее дочерней компании.

Хотя законопроект об общем государственном бюджете на 2021 год еще не утвержден, одна из возможных налоговых поправок, включенных в законопроект, заключается в ограничении режима освобождения Испании от налогообложения дивидендов и прироста капитала, получаемых от испанских или иностранных дочерних компаний, до 95 на центЕсли эта мера в конечном итоге будет одобрена, дивиденды и прирост капитала, полученные от испанских или иностранных дочерних компаний в пользу испанских компаний, будут частично облагаться налогом в Испании (5 процентов этих видов доходов будут включены в базу КПН испанской компании, в результате чего при эффективной налоговой ставке 1,25%).

Владение недвижимостью

i Планирование

В Испании автономные регионы обладают исключительной компетенцией в вопросах планирования (за исключением некоторых очень основных аспектов, которые находятся в руках центрального правительства).В Испании 19 различных региональных юрисдикций, и, вследствие различных потребностей, географии и экономического развития, некоторые регионы придерживаются более либерального подхода, чем другие.

В то время как регулирующие полномочия принадлежат регионам, его реализация передана муниципалитетам (хотя наиболее важные вопросы подлежат контролю со стороны регионов). Это требует сотрудничества ряда администраций и других сторон, в том числе местных властей (которые в конечном итоге решают, можно ли и при каких условиях развивать землю), региональных властей (которые играют надзорную роль) и, в меньшей степени, центрального правительства. органы власти (которые регулируют и контролируют такие вопросы, как основные дороги, гавани, прибрежные районы, залоговые права на авиацию и аэропорты).Из-за различных органов власти и различных законодательных актов вопросы планирования в Испании являются сложными (особенно покупка земли для последующего строительства) и должны решаться с вниманием к специалисту по планированию.

ii Окружающая среда

Для того, чтобы участок земли был объявлен загрязненным, обнаруженное загрязнение должно превышать параметры, установленные Королевским указом 9/2005, которые варьируются в зависимости от землепользования (промышленное, жилое и т. Д.). объявить почву загрязненной — департамент окружающей среды областного правительства, где расположен объект.

Каждый раз, когда участок земли официально объявляется загрязненным, загрязнителю будет приказано провести очистку и восстановительные мероприятия, необходимые для дезактивации участка; если вовлечены несколько загрязнителей, они несут солидарную ответственность. Как правило, в отсутствие загрязнителя обязанность по очистке и восстановлению возлагается на владельца, а затем и на владельца участка.

Наконец, если деятельность, классифицированная как потенциально загрязняющая (как указано в Приложении I к Королевскому указу 9/2005), была осуществлена ​​на участке земли, обстоятельства должны быть заявлены владельцем в публичном акте передачи, а затем быть зарегистрированным в Земельной книге.

Эта информация будет удалена из Земельного кадастра только после завершения восстановительных мероприятий и последующего утверждения работ по дезактивации соответствующим региональным правительством.

iii Налог

НДС и налог на передачу

Как правило, первая передача нежилой собственности продавцами в ходе их хозяйственной деятельности облагается НДС по ставке 21%; первая передача жилой недвижимости облагается НДС по ставке 10 процентов.

Вторая и последующие передачи построенной и готовой недвижимости продавцами в ходе их коммерческой деятельности, однако, технически облагаются НДС, но освобождаются от него, и, следовательно, подлежат обложению налогом на передачу по ставке, которая колеблется от 2 до 11 процентов от цена покупки (в зависимости от автономного округа, в котором расположена недвижимость, и применяемых налоговых льгот). Стороны могут отказаться от освобождения от НДС, если продавец и покупатель зарегистрированы в качестве плательщика НДС, а покупатель имеет право на полную или частичную скидку на НДС.В случае отказа от освобождения с перевода будет взиматься НДС (не налог на передачу).

Выполнение требований об отказе от освобождения от НДС имеет решающее значение, поскольку входящий НДС, уплаченный при приобретении недвижимости, как правило, полностью вычитается. Это не относится к налогу на передачу, который является невозвратными затратами для покупателя, и следует запросить отказ от освобождения от НДС.

Если от освобождения от НДС будет отказано, будет применяться механизм обратного начисления, и покупатель собственности будет считаться налогоплательщиком НДС, имеющим обязательства отказаться от соответствующего освобождения от НДС, взимать НДС, полученный в результате приобретения, и напрямую декларировать НДС, возникающий в результате приобретения недвижимости (что, как правило, приводит к нейтральному сценарию, поскольку исходящий и входящий НДС будут компенсированы в декларации по НДС).

Гербовый сбор

Гербовый сбор взимается при оформлении передаточного акта, если передача недвижимости подлежит обложению НДС и не освобождается от него; в этом случае гербовый сбор будет взиматься по ставке от 0,25 до 2 процентов. в зависимости от автономного округа, в котором находится недвижимость. Если передача подлежит обложению НДС, но не облагается НДС и освобождение от него отменено, гербовый сбор будет взиматься по ставке от 0,25 до 3 процентов, в зависимости от автономного региона, в котором находится недвижимость.

Гербовый сбор уплачивается приобретателем. Гербовый сбор также уплачивается во многих других случаях, включая создание ипотечных кредитов и некоторые другие сборы в Земельном кадастре, по ставке от 0,25 до 1,5 процента.

Налог на недвижимость (RET)

RET — это муниципальный налог, ежегодно взимаемый с владельцев испанской недвижимости и имущественных прав, прав. Этот налог основан на кадастровой стоимости недвижимости, присвоенной каждому объекту недвижимости на основе данных и информации, имеющихся в кадастре.Кадастровая стоимость обновляется каждые 10 лет и корректируется до текущей рыночной стоимости. RET подлежит уплате только в том случае, если кадастровая стоимость недвижимости оценена и официально уведомлена налогоплательщикам. Муниципалитеты нуждаются в наличных деньгах, и в последнее время они выделяют значительные ресурсы на оценку и быстрое обновление кадастровой стоимости недвижимости.

Ставка RET для городской недвижимости зависит от соответствующих нормативных актов муниципалитета и составляет от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости.

iv Финансы и безопасность

Законодательство Испании устанавливает широкий спектр пакетов безопасности, аналогичных тем, которые используются в других юрисдикциях (например, ипотека, залог банковских счетов, имеющихся у заемщика для управления доходом от собственности, залоги дебиторская задолженность, удерживаемая или подлежащая удержанию заемщиком, такая как арендная плата, страховые выплаты, права на возмещение НДС и залог акций заемщика).

Ипотека является предпочтительным и наиболее часто используемым обеспечительным интересом.Ипотека — это залог безопасности, который пользуется значительными привилегиями и может быть предоставлен в отношении любого типа недвижимости. Залогодержатель может взыскать залог, исключая большинство других кредиторов, после относительно простых и быстрых процедур обращения взыскания. Ипотека может обеспечить все виды платежных обязательств, включая, в частности, основную сумму, проценты, пеню и комиссионные в отношении ссуд и кредитных линий. В случае неплатежеспособности заемщика, кредитор не может изъять ипотеку (при условии, что активы необходимы для деятельности заемщика) до одного года после даты объявления о несостоятельности или даты заключения соглашения с кредиторов было одобрено.

Чтобы ипотека была действительной и имела исковую силу, она должна быть оформлена нотариальным актом и зарегистрирована в соответствующей Земельной книге. Это влечет за собой обязанность оплатить нотариальные и регистрационные сборы, а также обязательство уплатить гербовый сбор по ставке от 0,25 до 1,5 процента от максимальной суммы, обеспеченной ипотекой (обычно от 120 до 140 процентов от основной суммы кредита). .

v Лицензии

Несмотря на то, что требования в разных муниципалитетах различаются, власти все чаще и чаще упрощают требования, расширяя использование заявлений под присягой для начала строительства или эксплуатации недвижимости, обычно лицензий и разрешений, необходимых для строительства и управлять коммерческой недвижимостью:

1. лицензия на работы и деятельность, которая должна быть получена до начала строительных работ;
2. лицензию на первое занятие, которая подтверждает, что строительство соответствует условиям, разрешенным лицензиями на работы; и
3. лицензий на эксплуатацию, которые подтвердят, что использование, осуществляемое в здании, соответствует соответствующим правилам зонирования, а также вопросам охраны труда и окружающей среды.

Другие разрешения и лицензии могут потребоваться региональными властями в зависимости от выполняемой деятельности. Например, в некоторых регионах оператору требуется коммерческая лицензия для открытия крупной розничной сети (то есть тех, которые превышают минимальную площадь продаж, предусмотренную в соответствующем законодательстве) или разрешение на туризм в случае отелей.

Аренда коммерческих помещений

Свобода договоров регулирует договоры аренды коммерческих помещений. Единственное исключение из этого общего принципа — это вопросы, касающиеся арендных облигаций (арендатор должен предоставить залог, равный двухмесячной арендной плате), от которых стороны не могут отказаться или согласовать иначе.Любой вопрос, не предусмотренный сторонами в договоре аренды, регулируется положениями Закона Испании об аренде и Гражданского кодекса Испании.

i Первоначальный срок аренды

Срок аренды может быть свободно согласован сторонами, и средний срок зависит от типа арендуемого имущества. Например, договоры аренды в торговом центре или торговом центре обычно заключаются на пятилетний срок (с возможностью продления), в то время как аренда офисного здания с одним арендатором или большой единицы в торговом центре будет согласована на срок более длительный срок (от 10 до 15 лет) и даже более 15 лет в сделках продажи с обратной арендой.

ii Продление

Не существует установленного законом права на продление, и стороны могут прямо исключить или включить возможность продления в договор аренды. На рынке принято включать термин, предусматривающий, что любое продление аренды подлежит пересмотру рыночной арендной платы. Если нет четкого положения и арендатор продолжает сдавать помещение в аренду с согласия арендодателя в течение 15 дней после истечения срока аренды, Гражданский кодекс позволяет арендатору продлевать договор аренды на срок, равный периодичности выплаты арендной платы (e .г., в месяц при ежемесячной оплате аренды).

iii Обзор арендной платы

Испанский закон об аренде не регулирует пересмотр арендной платы, и стороны обычно согласовывают ежегодные обзоры в соответствии с испанским индексом потребительских цен, ежемесячно публикуемым Национальным статистическим институтом. Обзор рыночной арендной платы обычно согласовывается как условие продления и даже встречается в долгосрочной аренде (например, 15-летняя аренда будет пересмотрена на седьмом году).

iv Плата за обслуживание

Нет никаких юридических ограничений в отношении способности арендодателя взыскать плату за обслуживание с арендаторов, и сумма, подлежащая взысканию, во многом зависит от переговорной силы арендатора.Взнос арендатора в плату за обслуживание обычно рассчитывается по площади, занимаемой помещением арендатора. Якорные арендаторы могут извлечь выгоду из ограничений на взносы за обслуживание или даже договориться о фиксированном ежемесячном взносе. Тройная аренда не является редкостью в испанской практике коммерческой аренды и обычно требуется инвесторами при сделках продажи с обратной арендой. Возврат RET обычно является важным вопросом при заключении договоров аренды, так как это требует больших затрат для владельца.

v Арендный залог

После заключения договора аренды арендатор должен предоставить залог, равный двухмесячной арендной плате, и арендодатель должен внести его в компетентный орган. Размер арендной платы не может быть пересмотрен (в сторону увеличения или уменьшения) в течение первых семи лет. Начиная с восьмого года, лизинговая гарантия будет пересматриваться в соответствии с условиями договора аренды. В противном случае он будет пересмотрен в соответствии с положениями контракта о пересмотре арендной платы, так что залог всегда равен двухмесячной арендной плате.

vi Переуступка и субаренда

Если стороны не договорились об ином, арендаторы могут сдавать в субаренду или уступать помещения любой третьей стороне без согласия арендодателя. Если стороны не договорились об ином, домовладелец может увеличить арендную плату на 10% для частичной субаренды и на 20% для всей субаренды или переуступки.

vii Техническое обслуживание и ремонт

Несмотря на то, что испанский закон о городской аренде содержит положения об обязанностях по техническому обслуживанию и ремонту, коммерческой практикой является их замена (исходя из принципа свободы договора) более благоприятными для арендодателей положениями.Как правило, стороны соглашаются, что арендатор должен устранить любые повреждения помещения и выполнить любые действия, необходимые для поддержания помещения в хорошем состоянии обслуживания и ремонта, и что арендодатель должен выполнять любые такие работы, влияющие на структуру и фасад помещения. . Арендатор не имеет права проводить ремонт, который может повлиять на структуру помещения, без письменного согласия арендодателя.

viii Неплатежеспособность

Закон о несостоятельности Испании предусматривает продление действия договора аренды в случае несостоятельности арендатора, поскольку в нем прямо указано, что объявление о несостоятельности не влияет на какое-либо существующее соглашение, которое предусматривает взаимные обязательства, которые имеют обе стороны. еще предстоит выполнить.

Арендная плата по договору аренды, начисленная после объявления неплатежеспособности, будет выплачиваться арендодателю непосредственно в счет имущественной массы в случае несостоятельности, поскольку на нее не распространяются правила моратория или сокращения, установленные в ходе производства по делу о несостоятельности. Неплатежеспособный арендатор может восстановить договор аренды и прекратить процедуру выселения домовладельцем до объявления о несостоятельности в любое время до выселения, уплатив все причитающиеся суммы, включая судебные издержки арендодателя до этого времени.Это право на восстановление аренды предоставляется только один раз.

ix Налог

Деятельность по аренде коммерческих помещений в Испании облагается испанским НДС и не освобождается от него. Согласно Закону о подоходном налоге, применимая ставка для сдачи в аренду испанских коммерческих помещений составляет 25%.

Изменения на практике

В 2020 году были завершены важные сделки с недвижимостью, такие как продажа Intu и CPPIB Parque Principado (одного из крупнейших торговых центров и торговых парков в Испании) и приобретение Blackstone крупного логистический портфель.Кроме того, 2020 год стал рекордным годом для инвестиций в супермаркеты, когда были совершены такие операции, как продажа портфеля, принадлежащего Mercadona по схеме продажи с обратной арендой, и продажа портфеля Eroski компании Pradera.

Популярность некоторых альтернативных активов, таких как студенческие общежития и дома престарелых, снизилась, в то время как рынки PRS и строительства для сдачи в аренду переживают бум. Другие важные сделки с логистическими активами состоятся до конца года в связи с увеличением онлайн-продаж.

Перспективы и выводы

Конечно, в 2021 году главной целью будет сдерживание распространения пандемии, но неизбежная доступность вакцин позволяет рынку с оптимизмом смотреть на выход из этого кризиса. Ожидается, что основными действующими лицами останутся инвестиции в ССБ и логистические активы (которые уже на исходе как с точки зрения земли, так и с точки зрения качества запасов). Стоит отметить, что были одобрены некоторые нормативные изменения (например,g., приостановление права выкупа жилья, если арендаторы окажутся в уязвимом состоянии), и ожидается, что в ближайшем будущем будут приняты другие меры (например, ограничение арендной платы, если жилой актив расположен в напряженной зоне). Учитывая, что большинство этих правил применимо на уровне автономного региона, а иногда даже на уровне муниципалитета, определенно рекомендуется местная консультация.

Объем собранных банками проблемных кредитов, вероятно, увеличится (из-за объявленных слияний и увеличения количества дефолтов), и поэтому ожидается завершение новых значительных транзакций по проблемным кредитам.Что касается гостиничного сектора, то будет происходить концентрация, а также инвестиции в реставрацию с целью обновления продуктов. Инвесторы ждут снижения цены, чтобы приступить к приобретениям. Что касается офисов, ожидается, что спрос временно снизится, и акцент сместится в сторону гибких пространств. Наконец, что касается розничной торговли, продажи и обратной аренды, сделки с участием супермаркетов по-прежнему будут представлять интерес для инвесторов.

Сноски

7 Выводы и рекомендации | Национальные данные о земельных участках: взгляд на будущее

• Государственные единицы (U.S. Бюро переписи населения): Из-за таких событий, как аннексии, границы включенных территорий не фиксируются с течением времени. Многие местные органы власти отслеживают аннексию на основе земельных участков и по закону штата обязаны предоставлять платные карты или налоговые карты для определения границ юрисдикции. Правительства выдают лицензии на ведение бизнеса и взимают налоги с продаж в зависимости от местонахождения посылки.

• Жилье (HUD): Согласно FGDC, в базе данных HUD содержатся географические данные о доле домовладения, включая многие атрибуты, такие как зоны восстановления HUD, расположение различных форм жилищной помощи, впервые покупатели жилья, районы с недостаточным уровнем обслуживания и гонка.Стандарты данных еще не формализованы »(OMB, 2002). HUD признал, что участки имеют решающее значение для отслеживания информации о жилых единицах, и экспериментирует с данными об участках вдоль побережья Мексиканского залива.

Выводы. Комитет считает, что земельные участки тесно связаны с другими темами данных FGDC, такими как Здания и сооружения, Культурные ресурсы, Правительственные единицы и Жилье. Следовательно, должен проводиться систематический обзор того, как можно было бы управлять этими темами, если бы существовала национальная программа сбора данных о земельных участках.

Выпуск 3. Необходимость для федерального правительства вести инвентаризацию собственного имущества.

Федеральное правительство является крупнейшим управляющим землей в стране. Однако, несмотря на многочисленные попытки, единой инвентаризации объектов федеральной недвижимости не существует. Фактически, отсутствие такой инвентаризации является одним из видов деятельности правительства с высоким риском, как определено GAO (2005). Выступая перед Подкомитетом по внутренним ассигнованиям 2 марта 2005 г., тогдашний министр внутренних дел Гейл Нортон заявила, что «в настоящее время Департамент использует 26 различных систем финансового управления и более 100 различных систем собственности» (Norton, 2005).Кроме того, многие из существующих инвентаризаций не имеют географических координат границ и не могут быть напрямую включены в среду современной географической информационной системы (ГИС). Несколько раз Конгресс призывал провести инвентаризацию федеральных земель; однако часто это были одноцелевые требования, предъявляемые к единому агентству. Например, раздел 201 Федерального закона о земельной политике и управлении от 1976 года (43 USC 1711) требует, чтобы министр внутренних дел готовил и вел постоянную инвентаризацию государственных земель, включая их границы.Дальнейшие программы призывали к инвентаризации лесов и сельскохозяйственных угодий, заброшенных шахт, водно-болотных угодий и мест обитания исчезающих видов.

Есть данные, что нынешняя администрация также заинтересована в проведении инвентаризации федеральных земель. Например, в Распоряжении 13327 от 4 февраля 2004 г. содержится призыв к созданию «единой, всеобъемлющей и описательной базы данных по всей недвижимости, находящейся в ведении и под контролем всех органов исполнительной власти». Однако, похоже, существуют ограничения на это требование, которые исключают общественные земли и не требуют географических координат для границ.Последние дебаты по этому вопросу отражены в Законе о реформе инвентаризации федеральных земельных активов (H.R. 1370, 109-й Конгресс), который был принят в 2005 году. ¹

Выводы. Национальное видение данных о земельных участках должно включать разграничение 30 процентов земельной площади (около 650 миллионов акров), находящейся в ведении федерального правительства (GAO, 1996, p. 2). Необходимо заполнить и поддерживать такую ​​географическую справку —

.

Признаки объекта и предмета преступления

кадастр; отношения, связанные с уплатой земельного налога

и арендной платы за пользование землей.

Автор придерживается позиции, что к основному непосредственному объекту

данного преступления можно отнести общественные

отношения, возникающие при регистрации права собственности на

недвижимого имущества, в том числе отношения, связанные с приобретением,

распоряжение, владение и использование недвижимого имущества, поскольку именно эти

связей с общественностью образуют ключевое звено в секторе

сделок с недвижимым имуществом.

Особое внимание следует уделить предмету преступления

расследуемого вида преступления. В теории уголовного курса

под предметом преступления понимается материализованный товар

, в связи с которым совершено преступление

и уничтожением, устранением или изменением

которого причинен вред объекту. преступления (13).

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимое имущество) относятся земля

, недра и все, что прочно связано с землей

, т.е.е. объекты, перемещение которых без

непропорционального повреждения по назначению невозможно,

в том числе здания, сооружения, объекты строительства в

прогресс. Однако следует отметить, что перечень

недвижимого имущества не является исчерпывающим. К реальным вещам также относятся воздушные суда

и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.

По закону иное имущество может быть отнесено к категории недвижимого.

Расширение сферы преступных посягательств,

в том числе различного недвижимого имущества, безусловно, заслуживает положительной оценки

, в современных условиях полностью оправдано

, что «наряду с земельными участками, другие виды недвижимости также

.

нуждаются в особой правовой защите »(14, с.27).

Субъект уголовного посягательства, установленного по статье

170 Уголовного кодекса Российской Федерации на основании

альтернативных составов, из которых мы

заинтересованы в регистрации заведомо незаконных сделок с

недвижимостью и искажение сведений государственного кадастра недвижимого имущества

, соответственно, в первую очередь, недвижимого имущества, поскольку в отношении недвижимого имущества совершается акт

, а в отношении недвижимого имущества —

, а также в Едином государственном реестре

прав на Недвижимость и Сделки с ним, поскольку государственная регистрация сделок

осуществляется путем внесения

записи о сделке в указанном эфире, является единственным

доказательством наличия зарегистрированного права; во-вторых,

информации из государственного кадастра недвижимого имущества, состоящего из

реестра объектов недвижимости, кадастровых дел и

кадастровых карт.Информация об уникальных характеристиках

объекта недвижимости и дополнительная информация об этом объекте

внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Объекты недвижимости подлежат обязательной регистрации в

Государственном кадастре недвижимого имущества и (или) Едином государственном реестре

прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственный кадастр недвижимого имущества

включает: реестр недвижимого имущества

, кадастровые дела, кадастровые карты, и это

, которое ведется в двухмерной форме.

В настоящее время в мире активно обсуждается реализация

трехмерного (3D) кадастра в практике

, что позволяет достаточно быстро получить объективную

информацию о местонахождении объекта с учетом

, среди прочего, особенности местности, учитывать многоуровневые объекты

и т. д.

Интересна позиция, выраженная К. Янечкой по стандартизации

, поддерживающей умные города на примере кадастра 3D

, который предлагает обзор из

выбрали текущую деятельность по стандартизации ISO в области

географической информации, связанной с BIM / SES и 3D

кадастра.В частности, стандарт документа ISO 19152

поддерживает интеллектуальную регистрацию недвижимости,

представляет концептуальную схему, которая включает в себя трехмерные участки, то есть

, трехмерный кадастр, который позволяет более широко использовать существующие

. и семантически богатые 3D цифровые большие данные

при построении 3D-кадастров и ГИС-проектов городов Smart

»(15).

Необходимо указать, что запись об объекте

Реестр содержит общие сведения об объекте

, информацию о расположении границы для

земельного участка или информацию о местонахождении объекта недвижимости,

почтовый адрес, информация об имущественных правах и тд.

Многие авторы предлагают различные идеи для определения местонахождения недвижимости

, которые, безусловно, заслуживают внимания,

например, S. Mozaleipur, M.S. Шаварани, К. Стинс и

А. Эрос предложили внедрить практическую экспертную систему поддержки принятия решений

(EDSS) для анализа местоположения

и принятия решений о местонахождении недвижимости в

организации и управлении недвижимостью. отдел

(FREM) при наличии нескольких критериев принятия решения, в

соответствии с риском и неопределенностью.Исследование, проведенное этими авторами

, особенно полезно для принятия стратегических

решений в области определения возможностей

с использованием недвижимости (16).

Объект и предмет преступления, установленного в соответствии с

статьей 170 Уголовного кодекса, определяет характер общественной опасности

. Как отмечает Д.В. Ильин справедливо заметил: «В преступной схеме заключения сделок с землей

акт

является завершающим этапом, важным звеном на теневом рынке недвижимости

» (17, с.143).

Лесняк С.И. обратил внимание на то, что для общественности

опасность совершения преступления установлена ​​по ст. 170 УК РФ

, в связи с тем, что преступление

совершено должностными лицами, действующими от имени

государство, которое подрывает авторитет государства

власть Российской Федерации и способствует нарушению

прав и законных интересов граждан,

общества и государства (18).

Как видим, представлены обстоятельства, свидетельствующие о

повышенной общественной опасности регистрации незаконных

сделок с землей, тем более

можно говорить о повышенной степени общественной опасности рассматриваемого преступления,

с учетом того, что общественные отношения законодателем

поставлены под уголовную защиту не только

регистрации незаконных сделок с землей, но и

регистрации сделок с недвижимым имуществом, понятие

более емкое.

Недвижимость, в том числе и жилье, всегда была для человека особым видом

. Как правило, именно приобретение

недвижимости является средством вложения заработанных денег, является своего рода гарантией благосостояния

. Особая ценность

недвижимого имущества, особенно жилищного фонда, подчеркивается в положениях

Конституции Российской Федерации,

Всеобщей декларации прав человека от

10 декабря 1948 г., Жилищном и Гражданском кодексах.