Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду: Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду: бизнес и налоги

Перспективный вариант пассивного заработка — вложить свободные средства в офисные, торговые или иные площади аналогичного назначения, а потом сдавать их во временное пользование. Однако успех такого дела гарантирован только после тщательного анализа ситуации на рынке и расчета рентабельности.

Исходя из особенностей аренды разных типов коммерческой недвижимости, можно заранее представить, как пойдет бизнес. Например, офисы востребованы и приносят высокий доход, но при условии хорошего обустройства и расположения в районах с развитой инфраструктурой. Сдача в аренду промышленных зданий — непростая задача, но зато подобная коммерческая недвижимость рассматривается как высокодоходный и стабильный бизнес. Для торговых помещений также важна локация и внешняя привлекательность.

Как заняться арендой коммерческой недвижимости?

Чтобы начать такую деятельность, понадобится:

  1. Найти подходящий объект.
    При выборе оценивается спрос на аренду, реальная рыночная стоимость коммерческой недвижимости, технические характеристики помещений, расположение (часто предъявляется как главное преимущество бизнеса).
  2. Рассчитать окупаемость и ожидаемую прибыль. Определить, в какой правовой форме вести деятельность и по какой системе уплачивать налоги.
  3. Заключить сделку купли-продажи.
  4. Зарегистрироваться как предприниматель (хотя сдавать в аренду коммерческую недвижимость разрешается и физическим лицам, выгоднее делать это от имени ИП или хозяйствующего общества).
  5. Подать объявление или другим способом довести соответствующую информацию до потенциальных арендаторов.
  6. Оформить договор.

Как зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости больше

Обычно, только крупные компании готовы снимать просторные помещения целиком или все задание. Чтобы повысить востребованность, необходимо поделить имеющуюся площадь на части и заключать сделки с несколькими клиентами.

Предварительно придется поставить каждый обособленный объект на кадастровый учет.

Выбирайте универсальные объекты, так как они легко приспосабливаются под разные цели и пользуются повышенным спросом.

Чтобы сэкономить на налогах, учет лучше вести по упрощенной системе (6 % с доходов или 15 % с доходов за минусом расходов).

Как выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость в Подольске.

Вы являетесь владельцем торговых площадей в хорошем и людном месте, которые по каким-либо причинам без дела простаивают
и требуют к себе определенных расходов на содержание? В этом случае не стоит быть таким расточительным,
а пора сдать его в аренду и получать за это стабильный и весьма неплохой ежемесячный доход.

Процедура передачи нежилых помещений в аренду четко прописана в законодательстве. Она не представляет какой-либо трудности.
В этом случае главное правильно составить договора аренды, подыскать нанимателей, а дальше просто получать

стабильный пассивный доход, ничего не делая.
Чтобы упростить себе задачу рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией,
как сегодня выгодно сдать коммерческую недвижимость или нежилое помещение в аренду.

Шаг 1. Ищем риэлтерское агентство

Если вы все же решились работать через помощников и избежать главных ошибок начинающего предпринимателя,
тогда самое время начать подбирать риэлтерское агентство.
Для этого можно просмотреть объявления в специальных издательствах, почитать предложения на специализированных
площадках объявлений в глобальной сети, узнать, может кто-то из знакомых подобным образом уже поступал.

В процессе выбора обращайте внимание на три основных составляющих, а именно:
сколько риелторская компания работает на рынке коммерческой недвижимости,

какую заработала репутацию,
сколько клиентов присутствует в их базах данных.

Шаг 2. Устанавливаем размер арендной платы

Чтобы правильно выставить размер причитающейся вам арендной платы следует воспользоваться одним из таких вариантов.
Для начала проанализируйте имеющиеся на рынке предложения на аналогичную недвижимость.
В крайнем случае, можно даже сделать несколько телефонных звонков с уточняющими вопросами о ценах компаний.
Либо же можно сделать еще проще – поручите определить и установить (после согласования с вами) цену, нанятому вами риелтору.

Кстати конечная стоимость аренды коммерческого помещения в Подольске зависит от множества переменных. В частности:

– в каком состоянии находится помещение и какова его полезная площадь;
– насколько далеко оно расположено от центральной части города;
– наличие вблизи помещения транспортных развязок и развитой инфраструктуры;

– какая в конкретный момент времени ситуация на рынке коммерческой недвижимости конкретно в вашем городе.
Не забывайте, если вы даже немного уступите в цене, то сможете сдать помещение в аренду быстро и без особых хлопот.

Шаг 3. Подыскиваем арендатора нежилого помещения

Если вы заключили соглашение с посредником, то поиск и переговоры с потенциальным арендатором ложатся целиком на его плечи.
В этом случае посредник самостоятельно выполняют мониторинг базы данных, организовывает встречи,
обсуждает условия будущей сделки.

Если хотите немного ускорить этот процесс – можете выступить с помощью, повесив рекламный баннер непосредственно
на здании или возле входа в помещение, которое предлагается в аренду.

Шаг 4. Готовим необходимые документы

Положительный аспект сотрудничества с профессиональным посредником – практически всю подготовительную работу,

в том числе и бумажную, он всегда берет на себя. Опытные риелторы знают о возможных шероховатостях и тонкостях,
поэтому они справятся с оформлением гораздо быстрее и профессиональнее.
Даже если вы выберете путь самостоятельного заключения договора аренды коммерческого помещения,
на определенном этапе подготовительных работ без помощи опытного специалиста все равно не обойтись.

Шаг 5. Заключение договора аренды

Заключительный этап всей этой операции – подписание договора аренды.
Опытный посредник подготовит документ установленного образца, который сторонам нужно будет только подписать.
Здесь важно полностью ознакомиться с текстом документа, убедиться,

что все базовые пункты сделки (сроки аренды, сумма и порядок оплаты, ответственность сторон за нарушение договора,
права и обязанности) находятся в полном порядке, а дальше просто поставить подпись под этим документом.
Дальше его еще нужно будет установленным порядком зарегистрировать.

Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую

Инвесторы интересуются, в какую недвижимость выгоднее вкладывать средства — жилую или коммерческую. Хотя на этот вопрос нет однозначного ответа, всё же в большинстве случаев коммерческая недвижимость лучше подходит для инвестиций.

К коммерческой недвижимости относятся разные типы объектов: от офисных и торговых площадей до заводов и автостоянок. Принципы вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость одинаковы: в обоих случаях инвестор приобретает объект, после чего сдает его в аренду и получает доход. Однако есть различия.

Менее рискованное вложение капитала

Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,— от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.

Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.

Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.

«Хорошие» съемщики

Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.

У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.

Высокая доходность

Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide

Город

Страна

Доходность недвижимости, % в год

Коммерческая

Жилая

Офисная

Торговая

София

Болгария

9,35

9,00

4,19

Будапешт

Венгрия

7,25

7,00

7,18

Прага

Чехия

6,50

6,25

3,09

Рим

Италия

5,80

5,50

4,06

Мадрид

Испания

5,75

5,50

3,41

Хельсинки

Финляндия

5,40

5,30

3,80

Вена

Австрия

5,20

4,40

3,67

Берлин

Германия

5,10

4,75

3,73

Лондон

Великобритания

5,00

5,25

4,31

Париж

Франция

4,50

4,50

3,26

Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.

Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.

Меньше расходов на содержание

В отличие от жилой недвижимости, в случае сдачи в аренду коммерческих объектов расходы на содержание, ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец. Следствие этого — более высокий чистый рентный доход от коммерческой недвижимости.

Удобное управление

Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25 % от арендной платы.

Где покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов особенно популярны европейские страны — Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.

Tranio.Ru предлагает подробный обзор стран и регионов, наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки коммерческой недвижимости

Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.

Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.

Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования — например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы, и под салоны красоты.

Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, Tranio.Ru предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.

Итак, коммерческая недвижимость обычно приносит большую прибыль по сравнению с жилой, требует меньше накладных расходов, несёт меньше рисков и обеспечивает более удобное управление. Тем не менее, прежде чем инвестировать средства в недвижимость, стоит подробно изучить ситуацию на конкретном рынке.

Все тонкости аренды коммерческой недвижимости. Как сдать квартиру в аренду самостоятельно: этапы

Возможность более выгодной сдачи в аренду нежилого помещения зависит от того, для каких целей оно может быть пригодно. Это может быть помещение под производство, склад, размещение магазина или офиса. Также имеют значение его размеры и разнообразные дополнительные факторы. Прежде, чем начинать поиск арендаторов, чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо оценить все его преимущества и недостатки, а затем, сделав выводы, решить, кому и каким способом лучше предлагать помещение: малому или крупному бизнесу, торговой, производственной или иной компании.

Главные принципы сдачи в аренду любого помещения

  • Основные понятия, как сдать в аренду производственное помещение, помещение под магазин или офис, одинаковы для всех категорий. Их следует знать любому арендодателю: арендатора для нежилого помещения можно найти самостоятельно или же прибегнув к помощи посредника – агентства по недвижимости. Но даже, если вы выберете второй вариант, то при показах помещения, а также обсуждения различных деталей условий аренды, необходимо в обязательном порядке присутствовать лично. Это поможет избежать в будущем многих неприятных сюрпризов.
  • В начале, вам понадобится провести мониторинг ситуации на рынке недвижимости в вашем городе. Для этого необходимо изучить стоимость аналогичных предложений, размещаемых в интернете или СМИ. После этого проанализируйте их и решите, за какую стоимость будете сдавать свое нежилое помещение. Для большей уверенности, что вы не прогадали с ценой, можете обратиться в любое из агентств недвижимости вашего города. Как правило, услуга оценки стоимости оказывается бесплатно, она не обязывает вас в дальнейшем пользоваться услугами данного агентства.

Расчет стоимости аренды помещения

Стоит учесть, что на стоимость аренды влияют такие факторы, как расположение относительно центра города, наличие поблизости парковки и автобусных остановок с хорошей транспортной развязкой, а также наличие в арендуемом помещении телефонной линии, интернета, мебели, ремонта, кондиционера, отопления, сигнализации, сан.узла и т.п. Может играть роль и количество комнат, а также возможность разделить пространство офисными перегородками.

Встречи с арендаторами

Если при решении задачи, как сдать помещение в аренду, вы решите прибегнуть к помощи посредника, то вам понадобится много времени для того, чтобы максимально подробно обсудить с ним взаимные обязательства, порядок и размер оплаты его услуг и т.п. Все не только существенные, но и более мелкие детали, следует обязательно закрепить в договоре. При самостоятельном поиске арендаторов необходимо будет составить объявление, содержащее максимально подробное описание предлагаемого варианта, а затем разместить, полученное объявление на как можно большем количестве различных популярных ресурсов.

Вам нужно учесть некоторые моменты, если вы захотите сами что-нибудь сдать. Аренда помещений под магазин, офис или же производственное помещение очень популярна в наше время. Но помните, что на каждой встрече с арендаторами вам необходимо будет предъявлять документы, которые подтверждают ваше законное право распоряжаться данным офисным помещением. Кроме этого, вам придется подробно отвечать на все многочисленные вопросы со стороны возможных будущих арендаторов.

Заранее подумайте о том, за счет каких положительных факторов удастся минимизировать эффект от негативных факторов. Будьте готовить тратить на переговоры большое количество времени.

Составление договора аренды

С арендатором, который сделал выбор в пользу вашего нежилого помещения, следует подробно обсудить взаимные обязательства, а также порядок оплаты, ее размер и сроки. Обязательно укажите срок аренды помещения и возможность его продления. Как правило, договоры заключаются на 1 год, в них прописывают пункт о возможности автоматического пролонгирования. Следует указать в договоре и другие существенные условия, например, кто будет возлагать на себя ответственность при причинении офису какого-либо ущерба и т.д. Не смотря на то, что типовой текст договора можно легко найти в интернете, следует внимательнейшим образом доработать его под свои собственные потребности.

Для того чтобы удачно сдать в аренду офисное помещение, необходимо потратить большое количество времени на поиски арендаторов, готовых с ответственностью относиться к чужому имуществу и вовремя производить оплату. Но даже, если вам повезет, и вы сможете найти таких добросовестных арендаторов, то не следует забывать периодически проверять состояние своего помещения. На арендаторов это будет влиять только с лучшей стороны. Кроме этого, на забывайте напоминать им о приближающихся сроках арендной платы.

Также стоит побеспокоиться о нотариальном заверении договора. Поскольку никакие расписки или подписанные «на коленке» договора, не спасут вас в случае недобросовестности арендатора. Еще одним способом, позволяющим обезопасить себя, является поиск информации об арендаторе через интернет. Возможно, вам удастся найти что-то интересное по фамилии или номеру телефона.

Если у вас имеется в собственности помещение, оно легко может стать неплохим источником доходов. Вы можете его сдать в аренду в качестве жилья или под офис. Вашими арендаторами могут быть как обычные физические лица, так и юридические. Однако для того чтобы этот, так сказать бизнес, не стал для вас источником проблем, нужно знать законодательство РФ и строго следовать его условиям.

В первую очередь следует заключить договор аренды. Для каких целей у вас не арендовали бы ваше помещение, с целью проживания в нем, открытия офиса, магазина, парикмахерской, стоматологического кабинета, риэлтерской конторы и т.п., подстрахуйте себя от неприятных ситуаций и обязательно заключите договор аренды в двух экземплярах с подписями обеих сторон. Образец стандартного варианта договора можно найти в интернете. Данный документ в нотариальном заверении не нуждается. Учитывая то, что любые доходы в нашей стране облагаются налогами, вы не исключение и должны выплачивать налог. Делается это раз в год, на основании заполненной декларации в налоговой инспекции. Если вы не очень в этом разбираетесь, обратитесь в аудиторскую контору или к любому бухгалтеру. За небольшую плату вам грамотно заполнят декларацию на основании вашей информации и разъяснят ваши права и обязанности.


Не скрывайте свои доходы. Рано или поздно об этом узнают в налоговой инспекции. Если ваш арендатор будет перечислять вам арендную плату на карту, то в основании платежа всегда указывается источник дохода, и вскоре это станет известно налоговой. Кроме этого, часто случаются спорные ситуации с арендаторами, в результате чего они могут сообщить о ваших скрытых доходах. И помимо того, что вы окажитесь в неприглядном виде, вам могут назначить штраф за укрытие налогов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени в размере 8% годовых.


Учитывая то, что вы получаете доход и имеете свой небольшой бизнес, возможно, вам придется оформиться в качестве индивидуального предпринимателя. В законодательстве приведены случаи, когда физическому лицу необходимо оформить себя в качестве уже юридического лица, а иначе наказания не избежать. Итак, вы обязаны оформить документально свою предпринимательскую деятельность, если вы:
  • Сдаете помещение для открытия в нем офиса.
  • Периодически перезаключаете договор аренды.
  • Сдаете свое помещение не физическому лицу, а индивидуальному предпринимателю или фирме.
  • Заключаете договор аренды на длительный период времени, или в нем имеется пункт о ежегодной пролонгации.
  • Приобрели помещение конкретно с целью дальнейшей сдачи его в аренду и не намерены им пользоваться исключительно в личных целях.


Вы не обязаны оформлять себя в качестве юридического лица, если ваше помещение некоторое время пустует и вы решили сдать его на недолгий срок в аренду физическому лицу, дабы оно не пустовало. Но налог с прибыли заплатить все равно придется.


Итак, в этой статье мы постарались вкратце изложить ваши права и обязанности, если вы решите сдать в аренду свое помещение. Кстати, если вам все-таки придется оформиться в качестве индивидуального предпринимателя, самой выгодной и удобной для вашего случая будет упрощенная система налогообложения. Благодаря ей, вам нужно будет уплачивать вместо положенных 13% с вашего дохода только 6%.

Инструкция

Сдать помещение по завышенной цене не всегда удается даже через крупные агентства . Дело в том, что такие квадратные метры пользуются спросом у узкого числа арендаторов. То есть, если ваше помещение соответствует всем требованиям наемщика (как правило, это какие-то специфические особенности), то он может согласиться на ваше предложение. Но ждать такого заказчика можно очень долго. Поэтому лучше отталкивать от среднерыночной цены при оценке вашего помещения .
Что касается сохранности помещения в изначальном виде — это нереально. Даже самые аккуратные арендаторы в процессе его использования неизбежно нанесут ему хоть какой-то урон (начиная от элементарных загрязнений, заканчивая повреждением отделки). Если вам очень дорого ваше помещение, то оговорите компенсацию за его порчу в договоре.
Из этого следует, что оформляя договор с арендатором, вы уже не сможете избежать налогообложения ваших доходов со сдачи помещения в наем.
И для того чтобы быстро найти арендатора который устроит вас и которого устроит ваше помещение и его цена, и избежать кучи проблем, лучше обратиться в проверенное, агентство со стажем не менее 5 лет.

Если у вас есть лишние квадратные метры, то пусть они вам приносят доход. Сдайте квартиру в аренду. Сдача квартиры в наем – это не простое дело и подходить к нему нужно, максимально вооружившись знаниями.

Инструкция

Самое первое — это оценка стоимости аренды. Сделать это можно просто. Просмотрите объявления о сдаче квартир такого же типа и размера, как ваша. Помимо этого на стоимость аренды недвижимости влияет её месторасположение. То есть одинаковые в разных районах будут стоить по-разному.

Следующее, с чем вы столкнетесь при сдаче квартиры в наём – это поиск арендаторов. Поступить в этом случае можно двумя способами: нанять риелтора или заняться поисками самостоятельно. И тот и другой способ имеет преимущества и недостатки. Наняв специалиста по недвижимости, вы освобождаетесь от поисков — всё что вам остается – встречаться с арендаторами уже на месте. Но при этом вам придется раскошелиться на услуги риелтора. Хотя многие риелторы предлагают арендаторам бесплатные услуги, потому что свои комиссионные они возьмут с арендаторов. Если же вы решите самостоятельно искать, то вам нужно будет размещать объявление о сдаче квартиры внаем. Но сначала опросите своих знакомых и, наверняка, у них найдутся желающие снять квартиру .

Когда вы найдёте подходящего арендатора, ни в коем случае не ведите с ним расчёты на доверительных началах. При сдаче квартиры в аренду заключается типовой договор, где определяются срок и предмет договора, права и обязанности сторон.Обязательно записываются все паспортные данные. Далее описывается состояние квартиры на текущий момент. Опишите имущество, которое передаете в пользовании. Также предусмотрите штрафные санкции в случае порчи. Обязательно предусмотрите возможность изменения оплаты за жилье .

Договор обязательно должен содержать пункт о том, кто имеет право находиться в квартире . Как вы сможете ее посещать. Некоторые недобросовестные арендаторы могут сдать квартиру в субаренду, а сами на этой территории не проживать. Есть даже разработанные схемы мошенничества, связанные с субарендой. Ваш арендатор может пригласить несколько потенциальных субарендаторов, собрать с них предоплату и скрыться. В случае, если они обратятся в милицию, то неприятностей вам не избежать.

Любой арендодатель несёт определённые риски при сдаче квартиры в наём. Самая главная проблема — это когда арендатор не платит за квартиру. Чтобы таких ситуаций не возникало, составляйте договор грамотно. Необходимо предусмотреть порядок расчётов и меры взыскания при возникновении ситуации неплатёжеспособности арендатора. Решите, кто будет оплачивать коммунальные платежи: вы, или арендатор. Этот момент тоже должен быть зафиксирован в договоре.
Сдача квартиры в аренду может стать прекрасной возможностью получить дополнительный источник дохода, но чтобы не иметь в будущем проблем, лучше обратитесь к профессионалам, которые смогут учесть те нюансы, о которых вы и не задумывались.

Видео по теме

Вам понадобится

  • — документы, подтверждающие ваше право распоряжаться офисом;
  • — услуги агентств по недвижимости или ресурсов для размещения рекламы;
  • — текст договора аренды.

Инструкция

Если вы предпочитаете помощь посредника , максимально дотошно обсудите с ним взаимные обязательства, размер и порядок оплаты его услуг и пр. Закрепите все существенные моменты в договоре.
При самостоятельном поиске составьте объявление с максимально подробным описанием предлагаемого варианта и разместите на как можно большем количестве популярных ресурсов.
Если у вас в собственности бизнес-центр или много помещений , а сдача их в аренду — ваша специализация, вести переговоры с арендаторами будут специальные сотрудники. В ином случае подумайте о своих контактах. Идеальный вариант — отдельные номер телефона и электронный адрес . Для неурочных звонков подключите автоответчик.

Будьте готовы назначать встречи с арендаторами, демонстрировать им документы, подтверждающие ваше право законно распоряжаться офисом, отвечать на их вопросы, включая не самые удобные. Подумайте, за счет чего удастся минимизировать эффект от возможных негативных факторов.

С арендатором, сделавшим выбор в пользу вашего предложения, подробно обсудите взаимные обязательства, размер, порядок и сроки оплаты, срок аренды и возможность его продления (обычно договоры заключаются на год с возможностью автоматического пролонгирования) и другие существенные условия.
Все это закрепите в договоре аренды. Типовой текст последнего легко найти в интернете и доработать под собственные потребности.

После заключения договора не забывайте принимать арендную плату, при необходимости напоминая о ее сроках, и периодически проверяйте состояние помещения.

Видео по теме

В современной бизнес-модели распространена ситуация построения бизнеса «с нуля» для последующей его перепродажи. Как только открытый магазин , кафе, салон, начинает приносить стабильный доход, собственник продает его или сдает в аренду на длительный срок. Такая модель выгодна обеим сторонам, собственник приобретает источник пассивного дохода, а владелец (арендатор) — готовый бизнес без существенных материальных и временных затрат.

Инструкция

Чтобы сдать магазин в аренду , необходимо оформить соответствующий договор. Составляя его, постарайтесь максимально предусмотреть возможные решения разносторонних правовых вопросов, а также потенциальных спорных аспектов. Договор аренды магазин а, в соответствии с гражданским законодательством РФ, дифференцирован как договор аренды зданий и сооружений (помещений). Итак, магазин принято считать нежилым помещением. В свою очередь нежилое помещение — это объект недвижимости , который и является составной частью зданий и сооружений.

Договор аренды магазин а чаще всего является двусторонним и заключается между арендодателем с одной стороны и арендатором магазин а с другой.

Арендодателем, как правило, выступает собственник магазин а (иногда специально уполномоченное собственником лицо). Арендатором может стать фактически любой правовой субъект, естественно, дееспособный и правоспособный.

Договор аренды магазин а заключается на срок не меньше, чем один год. Такой договор должен в обязательном порядке пройти госрегистрацию права аренды.

В договоре аренды магазин а в обязательном порядке должны быть указаны стороны, заключающие договор, и их реквизиты; данные об имуществе, передаваемом в аренду (адрес, наименование объекта аренды, инвентарный номер, назначение под магазин , площадь , размер арендной платы).

Для успешной государственной регистрации договора аренды необходимо приложить кадастровые паспорта как соответствующего здания (сооружения), так и самого помещения, указав аренду емую площадь.

Существуют стандартные (типовые) образцы договоров аренды нежилых помещений, в том числе используемых под магазин . Однако во избежание нежелательных для обеих сторон обстоятельств, обязательно покажите проект своего договора юристу.

Видео по теме

Источники:

  • сдать в аренду продуктовый магазин

Лишняя жилая площадь может приносить неплохой ежемесячный доход своему владельцу, если при ее сдаче соблюдать простые правила, которые помогут существенно увеличить арендную плату.

Вам понадобится

  • — мебель;
  • — ремонт.

Инструкция

Чтобы получить максимальную выгоду от сдачи лишней жилой площади, не пользуйтесь услугами посредников. Хотя большинство из них получает свой процент с квартиросъемщика, все-таки ваша сумма арендной платы может быть существенно снижена, так как вряд ли найдется квартирант, готовый платить очень крупную сумму за ваше жилье, если рядом сдается аналогичная квартира из первых рук и стоимость аренды значительно ниже.

Если вы не заняты трудовой деятельностью, сдавайте квартиру посуточно . Это поможет вам в несколько раз увеличить доход. Лицам, имеющим постоянную работу заниматься таким способом получения доходов крайне нежелательно, так как придется постоянно «зависать» на телефоне, постоянно показывать клиентам квартиру, передавать и забирать ключи и получать арендную плату, что совершенно нереально сделать при систематической занятости.

Неплохой доход может принести сдача квартиры по одной комнате. Если ваше жилье достаточно просторное, все комнаты изолированные, то этот вариант стоит рассмотреть. Единственный недостаток – это постоянная смена квартирантов. Если одни съезжают, вам придется подыскивать других жильцов и комната какое-то время может простоять пустая, что скажется на общей сумме, полученной от сдачи жилья. К тому же такой вариант совершенно не походит для квартир со смежными комнатами и для малогабаритного жилья.

Незначительно увеличить сумму арендной платы поможет косметический ремонт или генеральная уборка. Первое впечатление от сверкающего чистотой жилья позволяет называть первоначальную сумму арендной платы выше, чем при наличии в квартире грязи и хлама от прежних жильцов.

Перед сдачей жилья уделите особое внимание освещению. Если после прежних жильцов не осталось ни одной лампочки, вверните их во всех комнатах, в коридоре, кухне и санузле. При осмотре жилья вы сможете включить освещение во всех комнатах. Это поможет создать первое впечатление что, въехав в квартиру, не придется сразу заниматься мелкими бытовыми проблемами.

Меблированная квартира, оборудованная бытовой техникой, всегда стоит значительно дороже, чем совершенно пустое жилье. Ведь многие квартиросъемщики, переезжая с места на место, не имеют громоздкой мебели и бытовой техники. Поэтому подыскивают жилье, которое оборудовано всем самым необходимым, и готовы за это платить значительно дороже.

Видео по теме

Возможности сдачи в аренду нежилого помещения зависят от того, для каких целей оно пригодно: под производство, склад, офис, размещение магазина. Имеют значение также его размеры и различные дополнительные факторы. Исходя из всего этого, можно понять, кому и каким способом его лучше предлагать: крупному или малому бизнесу, производственной, торговой или иной компании и др.

Вам понадобится

  • — документы, подтверждающие право законно распоряжаться помещением;
  • — услуги по размещению рекламы;
  • — договор аренды.

Инструкция

Составьте объявление, подчеркивающее значимые для потребителя стороны вашего варианта, и разместите его на ресурсах, которые тот гарантировано читает. Это могут быть как различные печатные СМИ и доски объявлений по

Андрей Лазарев, 123Service.ru

Если вам нужно сдать в аренду помещение или здание коммерческого назначения — офисные, торговые, складские или производственные площади, то проще всего поручить сделать это профессиональному посреднику на рынке недвижимости.

Услуги по поиску арендаторов нежилых помещений в различных объектах коммерческой недвижимости — это налаженный бизнес. Причем, если риэлторские компании только подбирают арендаторов, управляющие и консалтинговые компании берут на себя все заботы по сдаче помещений в аренду, взаимодействию с арендаторами и управлению объектом недвижимости.

Как найти арендаторов?

Посредническая организация возьмет на себя все организационные вопросы по поиску арендаторов. «Только профессионал поможет правильно пройти все стадии сдачи в аренду нежилого помещения: сформулирует коммерческие условия аренды офиса , правильно проведет рекламную компанию, подготовит легитимный договор аренды, защищающий интересы арендодателя, поможет провести переговоры с арендатором о цене и условиях аренды, подготовит пакет документов для регистрации и проведет регистрационные действия», — считает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость.

Сотрудничество с посредником начинается с подачи заявки на сдачу офиса в аренду . Это удобнее всего делать через Интернет, хотя можно подать заявку и по телефону, и при непосредственном общении с представителем компании-посредника. Для ускорения процесса переговоров с потенциальными арендаторами желательно приложить к заявке фотографии и поэтажные планы ваших сдаваемых площадей.

По сложившейся практике оплата услуг по подбору арендаторов производится только по факту заключения договора аренды. То есть вы можете оставить заявки сразу нескольким компаниям, так как это вас ни к чему не обязывает. Исключение составляют ситуации, когда собственник недвижимости заключает договор на управление зданием — тогда услуги по подбору арендаторов могут входить в общий тариф.

«По факту предоставления арендатора и заключения с ним договора аренды недвижимости между сторонами подписывается акт выполненных работ, и производятся расчеты», — поясняет Юрий Тараненко. Стоимость услуг посредника по подбору арендаторов обычно составляет определенный процент от среднегодовой арендной платы на тот срок, на который заключается договор аренды офиса .

Если же вы не хотите тратиться на услуги посредника, можно просто разместить данные о вашем помещении или здании в базе данных риэлторской компании . Обычно за это не берется никакой платы, поэтому ничто не мешает вам оставить информацию о своем объекте в нескольких базах данных.

Ключевые моменты договора аренды недвижимости?

Договор аренды недвижимости определяет объект аренды с указанием адреса, внутреннего расположения (если это не здание целиком), площади и регистрационных данных, срок аренды, размер арендной платы и способ ее внесения. Повышать арендную плату законодательно разрешается не чаще одного раза в год. А вот предельный размер повышения арендной платы и срок, за который арендатор должен быть предупрежден о грядущем повышении, стоит оговорить в договоре.

Размер арендной платы может быть установлен в рублях, в иностранной валюте или в условных единицах, но расчет можно производить только в рублях. Поэтому, если вы хотите «привязать» арендную плату к долларам или евро, в договоре надо оговорить, что она вносится в рублях по курсу Центрального банка РФ на дату оплаты.

Казалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста.

Законодательная база

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.


Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

Поиск недвижимости

Одно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.


Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:
  • Офисные.
  • Торговые.
  • Складские.
  • Производственные.

Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

  1. Коммунальные платежи.
  2. Телефоны и доступ в интернет.
  3. Стоимость месячной аренды.
  4. Сроки сдачи в аренду.
  5. Форс-мажорные обстоятельства.
  6. Мелкие ремонтные работы.
  7. Капитальный ремонт.
  8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.


Подписание договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.


Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости в 2021 году

Стоимость услуг по оформлению патента на сдачу в аренду недвижимости

Где и как оформить патент для сдачи квартиры или нежилого помещения в аренду в Москве, Московской области и других регионах России 

в 2021 году. Как рассчитать налоги на аренду

Документы для получения патента на сдачу в аренду недвижимости

  • паспорт гражданина РФ

  • ИНН

  • ОГРНИПтрации ИП

  • свидетельство о собственности на недвижимость, либо выписка из реестра ЕГРН

Если Вы сдаете квартиру или нежилое помещение в аренду и хотите делать это легально, Вы должны заключить с арендатором недвижимости договор и ежегодно платить налоги на получаемый доход от сдачи недвижимости в аренду

 

Варианты налогообложения при сдаче недвижимости в аренду

1. Платить 13% от дохода, в качестве физического лица и ежегодно подавать в ИФНС налоговую декларацию о доходах

2.  Зарегистрироваться в качестве самозанятого лица (только для жилой недвижимости) и платить 

  • 4% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость физическому лицу

  • 6% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость юридическому лицу

 3. Зарегистрироваться в качестве ИП

  • платить 6% от дохода и вести налоговую отчетность

  • купить патент на сдачу недвижимости в аренду (все налоги включены в стоимость патента) и не вести налоговой отчетности

 

Какой из вариантов налогообложения для Вас будет предпочтительным?

Заранее известного ответа не существует, Вы можете сделать расчет и выбрать наиболее выгодную для Вас систему налогообложения 

 

Получение патента для ИП на сдачу недвижимости в аренду

Ниже мы дополнительно опишем плюсы которые Вы получите, купив патент на сдачу в аренду квартиры или нежилого помещения

 

Освобождение ИП на патенте от налогов

Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения, освобождаются от уплаты трех налогов:

 

Освобождение ИП на ПСН от уплаты налога на имущество (нежилую недвижимость). Подробнее …

 

Налоговая отчетность при патентной системе налогообложения

Индивидуальные предприниматели перешедшие на патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности

Срок оформления патента для ИП

Патент оформляется в ИФНС в течение 5 рабочих дней. При этом день подачи заявления на патент и день выдачи патента в этот срок не входят

 

Срок действия патента для ИП на аренду недвижимости

Патент выдается по Вашему желанию на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года

Онлайн касса и патент

Владельцы патентов на сдачу в аренду недвижимости освобождены от использования кассового аппарата

 

Порядок оплаты патента для ИП на аренду недвижимости

Оплата налога на патент зависит от срока, на который выдается патент

  • до 6 месяцев — вся сумма налога должна быть уплачена не позднее срока окончания действия патента

  • более 6 месяцев — 1/3 суммы налога нужно перечислить не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а 2/3 суммы — не позднее срока его окончания

Реквизиты для оплаты патента ИП. Подробнее …

 

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости

Стоимость патента зависит от

  • вида недвижимости (жилое или нежилое помещение)

  • размера недвижимости сдаваемой в аренду в м. кв.

  • района расположения недвижимости (только для Москвы) 

ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели в рамках данного патента могут сдавать недвижимость как физическим так и юридическими лицам

 

Звоните и мы поможем Вам:

  • рассчитаем для Вас стоимость налогообложения аренды и стоимость патента на аренду недвижимости. Поможем Вам выбрать наименее затратный вариант 

  • оформим все документы для получения Вами патента на сдачу в аренду квартиры или коммерческой недвижимости

  • подадим документы и получим для Вас патент в ИФНС в Москве или Московской области

Расчет стоимости патента произведен на основании Закона Московской области №231/220-ОЗ от 30. 11.2020 г. «О внесении изменений в закон Московской области «О патентной системе налогообложения на территории Московской области»

Правила расчета стоимости патента для ИП  

Итоговая стоимость патента для ИП при сдаче в аренду недвижимости рассчитывается по формуле

Стоимость патента = Б + (Pм х (Пф – Ппр), где:

Б – базовая стоимость патента 

Pм – стоимость патента на 1 кв. м площади, из группы показателей, к которой относится ИП

Пф – фактическая площадь сдаваемых ИП в аренду

Ппр – максимальное значение количества квадратных метров, из из группы показателей, предшествующей группе показателей, к которой относится ИП

БАЗА ЗНАНИЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ. СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Сдача недвижимости в аренду : RUcountry

Заработок с аренды недвижимости стал уже привычным для россиян, отчасти данный вид заработка пассивный, чем и привлекает владельцев помещений. Что же нужно, что бы максимально эффективно зарабатывать с помощью сдачи в аренду имеющейся недвижимости? Конечно желание и упорство, однако без специфических знаний не достигнуть максимума, собственно это и будет задачей данной статьи – дать всю необходимую информацию собственнику жилья.

При владении недвижимости, собственник вправе распоряжаться ей в своих целях (в рамках закона), в том числе и сдавать во временное пользование третьим лицам, взамен получая денежную сумму. После сдачи квартиры в аренду, собственник становится арендодателем, а съемщик – арендатором. Данные термины имеют место в юридическом толковании всех процессов происходящих при сдаче недвижимости в аренду. Также встречается следующий вид аренды, как вторичная. То есть арендатор выступает в роли арендодателя, естественно с разрешения собственника жилья, что, впрочем, обговаривается договором (о нем пойдет речь дальше).

Перед тем как сдавать свою недвижимость в аренду, давайте разберемся с рынком арендованной недвижимости и выясним, какие объекты стоят дороже. Такая политика даст преимущество – вы будете знать реальную арендную стоимость предлагаемой квартиры, а также сможете наметить те моменты, которые стоит улучшить, для увеличения стоимости, в общем, все очевидно.

При сдаче квартиры, наиболее ценными объектами будут те, которые расположены в элитных районах города, ко всему прочему, для большинства арендаторов важно наличие налаженной инфраструктуры: остановки, больницы, магазины и супермаркеты, и прочие блага цивилизации. Но также ценится и покой, если рядом не будет дороги, по-которой круглосуточно будут шумно проезжать грузовики, то такая квартира будет более ценной. Вообще каждый арендатор хочет без лишних хлопот заехать, пользоваться всеми благами.

С квартирами ясно, слегка другая ситуация обстоит с коммерческой недвижимостью, отличной тем, что она нужна для ведения какого-либо бизнеса (например, аренда складских помещений). Основное, для чего арендаторы снимают коммерческую недвижимость:

  • помещение под офисы,
  • складские помещения,
  • под торговые площади.

Это наиболее простые сферы, в которых учет расходов на электричество и т.д. вести не составляет труда. Бывает так, что собственнику будет предложено отдать в аренду помещение под производственные нужды, то в этом случае учет ведется по особым методам и несведущий арендатор может работать себе в убыток. Хотя собственники бизнеса и предлагают чуть более высокую сумму за оплату аренды, чем три выше перечисленных вида, мы бы не советовали новичку с этим связываться. Каждому свое, как говориться.

Ценообразование на рынке аренды недвижимости.

В первой части статьи, мы перечислили положительные стороны недвижимости, которые влияют на высоту цен. Однако, это упрощенная система счисления, коих огромное количество, но без аналитических знаний туда бесполезно лезть. На рынке недвижимости, компании, занимающиеся продажей недвижимости, так же могут помочь вам с расчетами стоимости жилья для аренды (и не только жилья).

Как самостоятельно сделать расчеты стоимости аренды?

Чтобы изучить рынок самостоятельно, достаточно приобрести местные печатные средства массовой информации, к примеру, газеты, в которых много объявление по сдаче в аренду помещений. Из всего многообразия, выбираются те, которые кажутся на первый взгляд схожими (в этом случае за основу берется район, количество квадратных метров и т.д.). После этого, когда объявления пройдут первичный отсев, стоит обзвонить хозяев и под предлогом осмотреть помещение, договариваемся о встрече. Приехав в то помещение, которое сдается, вам обязательно надо изучить его, поговорить с хозяином. Отметить для себя все положительные и отрицательные стороны предложения, запомнить цену. И так совершить несколько встреч, вы уже будете представлять соотношение цены за аренду и качества предложения. И в конечном счете, сможете оценить свое предложение. Естественно полного сходства с вашей недвижимостью вы вряд ли найдете, но нужно просто соотнести плюсы и минусы путем взаимоисключающих пунктов. После того, как вы будете знать цену, вам стоит задуматься о возможности исправления минусов, для формирования более дорогого предложения.

Давайте перечислим те плюсы, которые существенно влияют на стоимость аренды.

  • Первое – это, конечно же, район. В современных городах различаются спальные, обычные жилые и проблемные районы (обычно это окраины городов). Естественно, под различные нужды, необходимы различные районы. Так для ведения бизнеса, например торгового, арендатору понадобиться помещение ближе к центру города, либо район, который массово посещает народ. Для складских помещений подойдут и окраины города. Помещения, снятые с целью открытия офиса, требует также доступности.
  • Второе, в структуре городов есть такая градация, как транспортные магистрали. Магистраль – дорога, в вашем случае нужно оценить расположение вашей недвижимости от транспортной магистрали. Дома располагаются первыми, вторыми третьим… эшелонами. В большинстве случаев, чем ближе расположено здание к транспортной магистрали, тем дороже его аренда.
  • Третье, инфраструктура. Далеко ли находятся остановки, метро (если есть), магазины и прочие заведения, которые облегчают жизнь. Чем больше развита инфраструктура, тем более востребовано жилье, особенно это актуальная тема для мегаполисов, где добраться до определенной точки города затруднительно.
  • Четвертое, Высота здания или иными словами этажность. При наличии рабочих лифтов, предпочтение отдается верхним этажам. В случае с коммерческой недвижимостью, то нижние этажи более привлекательны, так как клиенту проще добраться. Соответственно вы можете сделать выводы, в каком случае цена за недвижимость будет выше, а в каком наоборот может оказаться невыгодной.
  • Пятое, соседи. Важная составляющая, которая имеет влияние, как для бизнеса, так и для частной аренды недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью, соседями выступают магазины, особенно с похожей направленностью. Если уже имеется так называемый якорь – крупный магазин, который привлекает клиентов, то в этом случае аренда недвижимости может оказаться дороже (либо наоборот, если очень сильный конкурент). Если сдается квартира для семьи или одного человека, целью которого будет обычное проживание, то присутствие наркоманов, подростков, которые день и ночь громко слушают музыку или же соседей, которые делают ремонт, будут не желательны.
  • Шестое, наличие парковки и парковочных мест во дворе здания. Фирмы, арендующие помещение, зачастую интересуются тем, есть ли парковочные места. Поэтому если ваша недвижимость имеет поблизости парковочные места, то это еще один довод в пользу увеличения ценности вашего предложения.

Для того, чтобы была возможность сдачи помещения в аренду, вы должны быть его собственником. Хочется отметить следующий момент. Многие имеют не плохой бизнес, сдавая свои помещения в аренду (об этом упоминалось в начале статьи, но сейчас хочется заострить на этом внимание). Да, это полноценный бизнес, с расчетом прибыли и убытков, причем бизнес, который не требует обязательного каждодневного вашего присутствия. И так, как же все это воплотить в жизнь. Нужно быть собственником помещения… это самая затруднительная часть, ведь стоимость недвижимости велика, а приобрести ее может далеко не каждый. Однако банки, на сегодняшний день, могут оказать услугу в виде выдачи кредита под недвижимость, нацеленную на заработок с аренды. Вам нужно лишь предоставить небольшой план освоения этой задумки. Естественно грамотно составленный. В этом бизнес плане, вы расписываете те доходы, которые намерены получать со сдачи в аренду помещения, сколько вы сможете выплачивать банку и соответственно, срок кредита. Все должно быть обоснованно, каждая цифра. Гарантом банка выступает само помещение, либо другие объекты собственности кредитора.

Более выигрышный вариант будет такой, что если вы возьмете с владельца недвижимости (именно той которую хотите приобрести) расписку в том, что он будет ждать процесса выдачи кредита и продаст недвижимость именно вам. Еще более правильный будет вариант, если вы уже найдете человека или фирму, готового взять в аренду недвижимость и так же возьмете с него расписку. В этом случае у банка будут все основания выдать вам кредит. Само собой следует тщательно составить договора (этим займется банк, а ваше дело его проверить и согласиться – если все устраивает). Собрав эти два договора со стороны продавца и арендатора, вам будет спокойнее, влезая в этот бизнес. Для более безопасных сделок следует воспользоваться залогами – вы продавцу, а арендатор вам.

Это наиболее рутинный процесс, поиск арендатора и подходящей недвижимости. Их можно делегировать полностью или частично.

Как же найти арендатора?

В данном случае вы будете принимать заявки, и если предложение будет заманчивым, то их будет много. Ваша задача демонстрировать помещение, рассказывать о нем и отвечать на все вопросы потенциальных клиентов. Если вы сомневаетесь в своих силах, то вам стоит нанять риэлтора, который все сделает в лучшем свете. Однако если вы хотите сэкономить, то учитесь красноречиво рассказывать и завлекать клиентов.

Пару слов о риэлтерских агентствах, выбор такого помощника – это отдельная статья, однако основной критерий их выбора – это крупная фирма, наличие положительных отзывов и отсутствие предоплаты.

По поводу объявления об аренде, оно тоже должно быть убедительным и тут есть некоторые тонкости. Укажите как можно больше плюсов недвижимости. Размещать объявления можно в местных СМИ и на досках объявлений в интернете. Интернет полезен тем, что можно еще и поместить фотографии помещений.

При сдаче в арену помещений под коммерческие нужды, имейте в виду, что чем успешнее дело арендатора, тем дольше он может быть платежеспособным (при прочих равных условиях). Поэтому стоит задать вопросы по поводу того, сколько времени существует его дело и прочее.

Как и любое дело, связанное с денежным оборотом, аренда облагается налогом.

Про необходимость оплаты налогов рассказывать не будем, но знайте, что укрываться от налогообложения, особенно в случае, если ваш арендатор занимается бизнесом на территории вашего помещения, у вас не получится. Хотя бы, потому что ему нужно будет все отражать в своей бухгалтерии. Оплачивается налог в соответствующие органы, размер его равен 13 процентам.

И еще пару советов, для плавного ведения дел, советуем ввести по квартальную оплату аренды. В случае чего, вы можете неспешно найти другого арендатора.

Следуя вышеперечисленным советам, вы сможете неплохо заработать с уже имеющейся недвижимости, либо организовать свой бизнес на рынке аренды.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Аренда коммерческой недвижимости — как снять или сдать помещение

Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт — Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

Итак, начинаем!

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

  • относительно невысокие финансовые затраты;
  • более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
  • возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
  • большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

  • сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
  • если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
  • ответственность сторон за нарушение договора;
  • условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Читайте материал по смежной теме «Купить коммерческую недвижимость».

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

 

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Сайт Правовед.ру – это квалифицированное и быстрое решение любых правовых вопросов.

3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.

Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

  • площадь и состояние помещение;
  • удалённость от центра города;
  • близость транспортных развязок;
  • общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.

4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.

Способ 1. Через Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.

Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу недвижимость.

Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.

Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую нужду в аренде нежилых помещений.

Способ 3. Среди друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.

Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Каждое риэлторское агентство, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.

В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:

СпособПреимуществаОхват аудитории
1Через интернетНулевые финансовые затраты, быстрота, эффективностьШирокий
2Через газеты и журналыБыстрота, удобствоШирокий
3Через знакомыхЕсли арендатор найдётся, вы будет знать его личноОграниченный
4Через агентстваУ каждой конторы есть профессиональная клиентская базаМаксимально широкий

Больше информации по этой теме – в статье «Управление недвижимостью».

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

2) Респект

Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.

Фирма имеет несколько представительств в столице. В своей работе использует передовые информационные технологии и программное обеспечение собственной разработки. Имеет одну из самых обширных баз данных в Москве.

На сайте есть открытый онлайн каталог объектов недвижимости. Гарантирует клиентам правовую поддержку, консультирует по всем вопросам, связанным с недвижимостью.

3) Ренталком

Агентство работает на рынке московской недвижимости больше 10 лет. Коммерческие объекты – основной профиль компании. Содействует в аренде, продаже и покупке офисов, торговых точек, складов, производственных помещений, крупных объектов индустриальной недвижимости.

Сотрудники «Ренталком» отлично разбираются в юридических и финансовых аспектах сделок и успешно применяют свои знания на практике. Другие плюсы сотрудничества с агентством – оперативность, низкие тарифы, собственная база данных, в которую включены нежилые объекты Москвы и Подмосковья.

Рекомендуем к просмотру интересный ролик по теме аренды и покупке коммерческой недвижимости.

8. Заключение

Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.

Желаем нашим читателям успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и прокомментируете статью. До новых встреч!

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет предприятию арендовать коммерческую недвижимость у арендодателя. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды — долгий. Знание необходимых шагов, о которых подробно говорится в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более обоснованное решение.

1. Коммерческая недвижимость: лизинг против покупки

Во-первых, имеет смысл определиться, покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости выгодна. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости перед сдачей в аренду включают:

  • Собственный капитал: Этот капитал можно использовать в качестве обеспечения для дополнительных расширений.
  • Владение дорогим активом : Коммерческая недвижимость со временем может расти в цене, возможно, принося прибыль, если вы ее продадите.Однако активы также могут обесцениться, что делает их вложение с риском, которое необходимо учитывать.
  • Амортизация здания: Вы можете требовать ежегодную амортизацию в своих налоговых декларациях.
  • Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы занимаемые владельцами предприятия занимали 51% здания. Однако вы можете сдать оставшуюся площадь и получать доход от аренды.

Нередко продаются коммерческие здания, которые могут оставить арендатора в беде.Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, вас могут выгнать из вашего помещения это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают авансовых платежей по коммерческой ссуде, которые могут составлять от 10% до 25% от покупной цены собственности. Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться арендной плате за шесть месяцев. Кроме того, можно вычитать арендные платежи, что снижает налоговую нагрузку.

Напротив, владельцы собственности могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычитать процентные платежи и комиссию за регистрацию, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть стабильнее лизинга. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочтите нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Задайте параметры коммерческой недвижимости

Если вы решите сдавать в аренду, следующим шагом будет настройка параметров вашей собственности, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для предприятий всех типов.Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими площадями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

  • Идеальный пул клиентов или сотрудников
  • Зонирование коммерческой недвижимости
  • Желаемый размер
  • Максимальный бюджет
  • Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Пул идеальных клиентов или сотрудников

Понимание своего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если ваша компания стремится привлечь физических лиц к себе.Хорошими примерами являются рестораны, магазины и аналогичные предприятия. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан fast-casual может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, которые любят ужинать fast-casual. В качестве альтернативы ресторан со звездой Мишлен может захотеть выбрать другое место в более благополучном районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселенна или легко доступна для вашего идеального набора сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Объекты коммерческой недвижимости зонируются по определенному назначению. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает в себя досуг, офис, торговлю и ресторан. Тип зонирования определяет тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, в котором нуждается ваш бизнес.

Для этого вы можете уточнить в местной торговой палате или в Google ваш почтовый индекс и правила зонирования или ваш город и правила зонирования.Мы приводим вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда обсуждаем коммерческие требования и передовой опыт зонирования вывески на витрине.

Требуемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды во многом зависят от размера и планировки необходимого помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, ресторанам и точкам розничной торговли обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного покупателя.Между тем, офисам обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезного рабочего пространства на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить размер коммерческого помещения, который вам нужен.

Максимальный бюджет

Еще одна вещь, которую вам нужно определить, — это ваш ежемесячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми местами, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут для вашего района.Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь квадратных футов. Вы можете узнать среднюю цену для вашего региона, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Когда вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на квадратные метры, необходимые для вашего бизнеса. Это должно дать вам ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам нужно сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание общих территорий (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило состоит в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а сборы за CAM будут стоить от 20% до 30% вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное повышение арендной платы. Примеры надстройки могут включать кухонное оборудование в ресторане или фиксированные полки и стены в магазине.Стоимость застройки в значительной степени зависит от типа бизнеса, но можно попросить арендодателя покрыть часть расходов. При увеличении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиваться на 3% ежегодно.

Если вы можете удерживать свой арендный бюджет ниже 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы сможете управлять ежемесячными арендными платежами и соответствующими сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов.Эти предприятия захотят иметь соответствующую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA). Обратитесь к нашей статье о том, как выбрать место для вашего бизнеса, чтобы получить более подробную информацию.

3. Найдите маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство сделок по аренде коммерческой недвижимости осуществляется через брокеров. Обычно задействованы два типа брокеров по коммерческой недвижимости: листинговые агенты и брокеры-арендаторы.

Агенты по листингу нанимаются арендодателем для размещения своей коммерческой собственности. Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую домовладельцем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Листинговый агент обязан действовать в лучших интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно зарабатывают процент от общей комиссии, уплачиваемой арендодателем, известной как комиссия брокера-арендатора. Брокер-арендатор, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в лучших интересах арендатора.В зависимости от договоренности брокер-арендатор может действовать больше как объективная третья сторона.

Когда использовать брокера-арендатора

Не обязательно, чтобы арендатор использовал брокера. Однако брокеры-арендаторы обычно могут помочь арендатору со следующим:

  • Списки доступной недвижимости
  • Точные рыночные цены и сопоставимые данные
  • Знание условий местного рынка
  • переговоры
  • Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора-брокера.Поэтому рекомендуется нанять брокера-арендатора и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти онлайн или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть индекс профилей брокеров с возможностью поиска. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись к своей профессиональной сети.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

  • Каков опыт брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
  • Каков размер практики недвижимости брокера?
  • Как брокер получает вознаграждение?
  • Каковы фидуциарные обязанности брокера?
  • Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего оптимальным сочетанием опыта и внимания.Как только вы найдете брокера, которому доверяете, вы, скорее всего, подпишете письменный договор. В этом контракте обычно оговаривается, что рабочие отношения носят эксклюзивный или неисключительный характер.

Эксклюзивная договоренность с коммерческим брокером

Эксклюзивная договоренность — это когда арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого комиссионного вознаграждения арендатора, оговаривается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает комиссию арендатору-брокеру.

Неэксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Неэксклюзивная композиция бывает двух видов:

  • Право представлять: Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешается говорить с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как при эксклюзивном соглашении.
  • Не для компенсации: Это соглашение не является обязательным, и комиссии не обсуждаются.Это дает брокеру право говорить от вашего имени и планировать размещение объявлений, чтобы вы могли их увидеть. Хотя это обеспечивает гибкость, такая договоренность дает брокеру-арендатору меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с брокером-арендатором не является обязательным. Хотя брокер-арендатор полезен, всегда есть небольшая вероятность, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба списков коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать сами, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственное преимущество отказа от использования брокера — это отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать брокера-арендатора.

4. Основные сведения о различных типах коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при которых затраты и сборы оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным спектром услуг — это наиболее распространенный вид коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на недвижимость и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные и уборочные услуги. В этом сценарии арендодатель берет на себя ответственность за содержание собственности. Также отсутствуют скрытые расходы, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

В договоре чистой аренды арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания общих территорий (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной.

  • Разовая чистая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налогов на недвижимость в здании.
  • Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страхования имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
  • Тройная чистая аренда: Арендатор уплачивает пропорциональную долю налогов на недвижимость, страхования собственности и CAMS. Тройная аренда наиболее удобна для арендодателей и чаще всего встречается в ресторанах и торговых точках.

В то время как базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием собственности.Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой. Арендатор может оплатить свою часть налогов на недвижимость, страхование имущества и CAMS, но он платит единовременно вместе со своей арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какие-либо из налогов, страховки или CAMS увеличиваются, арендная плата остается прежней.Коммунальные и уборочные услуги оплачиваются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости, убедитесь, что вы оцениваете следующее в дополнение к параметрам вашей собственности:

  • Расположение : Убедитесь, что недвижимость находится либо рядом с вашим идеальным клиентом, либо с идеальной рабочей силой. Вам нужно найти место с достаточным пешеходным и автомобильным движением, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.
  • Удобства и услуги: Вы захотите ознакомиться со всем спектром удобств, предлагаемых коммерческими помещениями. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытое пространство, канализация и коммунальные услуги, безопасность на территории и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет зависеть от типа необходимых вам удобств и услуг.
  • История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет.Скорее всего, арендодатель, которого вы выберете, будет диктовать договор аренды, изменения в договоре, повышение арендной платы и многое другое.
  • Якорные арендаторы: Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорных арендаторов, таких как Wal-Mart, Target или другие крупные сетевые предприятия розничной торговли. Если якорный арендатор уйдет, домовладелец сможет выйти из других договоров аренды на законных основаниях. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Выполнить несколько пошаговых руководств

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих площадей для просмотра.Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы соблюдаете бюджет. Эмпирическое правило заключается в том, что перед подписанием договора аренды вам следует рассмотреть как минимум четыре объекта коммерческой недвижимости.

Обследование проводится с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими помещениями, требующими сдачи в аренду, также неплохо было бы привлечь лицензированного подрядчика.Строительные дома могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о расширении своего договора аренды.

Также имейте в виду, что креативный брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость условий аренды.

6. Согласование условий коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ними договоры аренды, пора выбрать одно или несколько коммерческих площадей и договориться об аренде.Официально вступая в процесс переговоров по коммерческой аренде, вы должны начать с письменного запроса условий. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

Оттуда вы захотите написать письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. Письмо о намерениях — это шанс для вас продать домовладельцу, почему вы могли бы стать отличным арендатором, и он выгоден на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

  • Заявление о намерении сдать в аренду
  • Описание вашего бизнеса
  • Количество лет работы
  • Перечень товаров и услуг с ценами
  • Предлагаемые вами условия

Условия могут быть такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, или встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более подробные условия.Вы можете противоречить любому из этих условий аренды. Если встречное предложение, начинается переговорный процесс.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет аналогичные условия аренды. Хотя структура платежей может отличаться, все договоры аренды включают такие параметры, как необходимый залог и срок аренды. В частности, вам необходимо понять следующие условия аренды:

Итог

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием.Изучение того, где вы хотите арендовать помещения, поиск подходящего брокера, который поможет вам, и обсуждение лучших условий будут иметь большое значение, чтобы помочь вам получить наилучшую возможную аренду для вашего бизнеса.

3 вещи, которые нужно сделать, прежде чем сдать коммерческое помещение в аренду

Есть только одна причина владеть коммерческой недвижимостью — зарабатывать деньги! Сдавайте свое пространство в аренду подходящему арендатору по правильной цене, выполнив некоторые домашние задания, прежде чем повесить табличку «Сдается».

Мы спросили Брайана Эстеса, одного из одобренных Дейвом местных поставщиков услуг и специалиста по коммерческой недвижимости в Миссисипи, какие три вещи он рекомендует делать своим клиентам, когда они готовы сдавать свою недвижимость в аренду.

Найдите подходящие условия ставки

Любой домовладелец знает, насколько важно правильно оценивать свой дом, когда он собирается продать. То же самое и при установке арендной платы за коммерческое помещение.

«Нет ничего труднее и дороже, чем завышать цену на ваше пространство», — сказал Брайан.

И заниженная цена ничем не лучше. В любом случае вы потеряете деньги!

Чтобы узнать, какова текущая ставка для помещений, подобных вашему, спросите других владельцев недвижимости с аналогичными помещениями , которые уже заняты.Пока вы занимаетесь этим, спросите их, как структурирована их аренда. Есть ли у них аренда с полным спектром услуг, при которой арендная плата покрывает все расходы, такие как коммунальные и уборочные услуги? Или арендатор оплачивает их отдельно? Договоры аренды заключаются на один или два года, или арендаторы предпочитают более длительный срок?

Не ведите свой бизнес в одиночку. Подайте заявку на участие в консультативной группе.

«В случае офисных зданий классов B и C многие арендаторы предпочитают аренду с полным спектром услуг», — пояснил Брайан.«Легче составлять бюджет, и им не нужно вносить залог за коммунальные услуги».

Повышение привлекательности арендных ставок и условий аренды может иметь решающее значение в быстром освоении вашего помещения — и в привлечении денег.

Сделай это хорошо

Говоря о том, чтобы сделать вещи привлекательными, красивое место привлечет больше потенциальных арендаторов, сказал Брайан.

«В большинстве случаев всегда есть место для улучшения внешнего вида вашей собственности, чтобы повысить ее привлекательность», — пояснил он. «Текущие и потенциальные арендаторы хотят иметь место, которым они могут гордиться».

Внутри вы можете предложить своим потенциальным арендаторам пособие на улучшение, если ваше помещение не в состоянии въезда. Или вы можете позволить им выбрать краску и ковер, которые вы установите.

Однако, если арендаторы на рынке заинтересованы в аренде помещения на два года или меньше, Брайан рекомендует показать ваше помещение в состоянии въезда.Таким образом, вам не придется делать улучшения для арендатора, который не имеет долгосрочных обязательств в отношении местоположения.

Используйте профессиональную версию

Вы можете упростить весь процесс, работая с профессионалом.

«На некоторых рынках просто развешивание вывесок позволяет быстро арендовать место», — сказал Брайан. «Однако на большинстве рынков хорошие агенты по коммерческой недвижимости имеют доступ к базам данных, контактам с арендаторами и другим агентским отношениям, которые имеют решающее значение при сдаче помещений в аренду.”

Весь процесс коммерческого лизинга от начала до конца

Весь процесс коммерческого лизинга от начала до конца

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей, при этом помогая сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в местоположении, запрашиваемой цене и площади. Доступные площади и условия коммерческой аренды могут повлиять на ваш бизнес сложным образом, например:

  • Возложение (или экономия) непредсказуемых затрат, таких как техническое обслуживание
  • Ограничение (или облегчение) возможности добавления места при необходимости обновления
  • Обеспечение (или препятствие) вашей способности выполнять необходимое наращивание или приобретение специализированной инфраструктуры, такой как высокоскоростной Интернет

Снимаете ли вы офис, склад, коворкинг или какое-либо другое коммерческое помещение, вот чего ожидать от процесса коммерческой аренды — и как получить максимально возможное пространство.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — это действовать самостоятельно или получить профессиональную помощь. Многие компании начинают свой путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно заключить сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, в которых есть старший член, имеющий опыт ведения переговоров по коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям.Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. За доступную недвижимость идет интенсивная конкуренция, а это означает, что места не могут оставаться открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков объектов коммерческой недвижимости плохо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, вам предстоит немало работы по согласованию условий аренды, планированию застройки, модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже).Есть большая вероятность, что внутренняя обработка этого просто не стоит вашего времени.

У вашей команды нет опыта представителя арендатора

Брокеры, представляющие арендаторов, находят много площадей и оформляют множество договоров аренды. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если в вашем штате есть кто-то, кто за последнее десятилетие заключил одну или две коммерческой аренды, вам повезло.

Без опыта вы, как правило, получите худшие результаты. Сложнее согласовать условия таких вещей, как затраты на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в контракте, что может значительно увеличить арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать ваши кредитные ресурсы для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и убедиться, что вы можете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риэлторы могут распахнуть двери

Как и в большинстве отраслей, наличие связей помогает. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и увеличив ваши шансы получить желаемое пространство.Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск места и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как сдать коммерческую площадь: маклерство

Как мы уже говорили выше, брокеры могут ускорить процесс аренды офиса, обеспечить подходящее пространство и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной аренды до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам в вашем росте, планировании будущих пространств или согласовании условий продления.Однако у традиционных брокерских компаний есть и недостатки.

Традиционная брокерская модель фокусируется на крупных компаниях и сделках, которые приносят брокерам более высокие и более прибыльные комиссии. Они просто не предназначены для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Точно так же существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто финансово заинтересованы в установлении эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности.Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто конкурируют за достижение внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти вам лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

TenantBase имеет другую модель аренды: прозрачную, управляемую данными, ориентированную на арендаторов и бесплатную для арендаторов. Каждому арендатору, который приходит в нашу брокерскую компанию, основанную на технологиях, подбирают одного из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, нацеленной на получение наилучшего предложения для арендатора.

Частично мы делаем это с помощью технологий: в то время как стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, которая устарела на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты недвижимости заполняются или появляются новые объекты недвижимости.

«Большинство брокеров-арендаторов сосредотачиваются на привлечении крупных клиентов и не тратят много времени на помощь отечественным предприятиям, составляющим основу нашего города, — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Этим предприятиям остается работать с брокерами, которые обязаны вести переговоры в пользу арендодателей, и никто не будет заботиться об их интересах.Мы особенно успешно помогаем растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются договориться о своей первой или второй аренде ».

Поселение по плану

Обычно, когда люди впервые приходят к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисных помещений. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и особенности нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого партнера по лизингу заключается не только в представлении, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют определенных компромиссов, особенно для малых и средних предприятий. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшее коммерческое арендуемое пространство для их нужд, что может означать совет им изменить свою стратегию.

В TenantBase члены нашей команды привыкли помогать владельцам бизнеса, которые изо всех сил пытались найти для них подходящий офис — по той или иной причине.

«Я горжусь тем, что могу помочь кому-то, кто боролся с поиском подходящего места другими способами, либо потому, что его не воспринимали всерьез, просто не знали, как его найти, либо потому, что у него плохое представление», — говорит Ахи Нараги. Старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу предоставить место для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендуемого офисного помещения

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, соответствующих вашим требованиям.Как только вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по организации туров с управляющими. В зависимости от ваших потребностей, мы можем сами сделать первый визит или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Есть несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут удовлетворить ваши потребности. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором площадок для коворкинга.

Но в некоторых случаях то, что есть пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, чем оно могло бы быть.Если домовладелец готов предоставить вам хорошие условия строительства, промышленный склад может стать, например, хорошим, довольно традиционным офисом — часто по конкурентоспособным ценам, если складской район не слишком широко использовался для аренды офисных помещений.

Точно так же, в то время как коворкинг не обеспечивает особой конфиденциальности, если вы просто арендуете стол или два, компании с обширными потребностями могут договориться о целом этаже, давая им многие из преимуществ традиционного рабочего места, а также другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как указывает Бен Мизес, в определенный момент компаниям обычно нужен собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель компании Clever Real Estate, занимающейся недвижимостью, говорит, что, когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное пространство:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых сложных задач, с которыми может столкнуться любой стартап. В то время как инкубаторы и коворкинг-пространства отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы хотели переехать в более просторное, готовое к заселению помещение, которое могло бы обеспечить наш прогнозируемый рост. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить льготную ставку в первый год, а по мере освоения площади мы будем платить ближе к рыночной ставке. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. Футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас есть много места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть около 100 сотрудников, прежде чем нам понадобится найти новое пространство. ! »

Опыт

Мизеса поднимает важный вопрос: первая экскурсия — это не только ваш шанс осмотреть место, но и проверить домовладельца или управляющего недвижимостью.Если у вас есть особые требования, например, возможность платить по мере поступления за дополнительное пространство, вам необходимо убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия поможет вам отделить управляющих недвижимостью, которые не соответствуют вашим потребностям, от тех, кто может.

После первого раунда поиска мы свяжемся с вами и спланируем следующие шаги. Если вы нашли помещения коммерческой недвижимости, которые кажутся подходящими, мы можем сузить список до двух или трех верхних и предпринять другие шаги, например, запланировать дополнительную экскурсию по офису для осмотра собственности или задать вопросы арендодателю о строительстве. -вне.

С другой стороны, если вы решите, что места не так хорошо подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища места побольше или поменьше, другие места или другие новые требования. Для очень специализированных пространств поиск идеального помещения может занять до шести месяцев, но в целом процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В этом предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным.Коммерческая аренда не похожа на договор аренды собственности. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда-сюда, пока не найдем условия, которые устраивают обе стороны

Если есть надстройка или строительство, это также хорошее место для встречи с архитектором или подрядчиком, чтобы осмотреть помещение. Если есть надстройка, возможно, вам также понадобится встретиться с архитектором. Если есть строительство, подрядчику необходимо пройтись по помещению.

Как отмечает Тим ​​Шпигельгласс, владелец Spiegelglass Construction Company, в любом случае может быть хорошей идеей встретиться с подрядчиком. Поскольку компания ориентирована в первую очередь на небольшие коммерческие магазины и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими расходами, если они не знают о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет №1 для предпринимателя, желающего сдать недвижимость в аренду, — попросить генерального подрядчика (GC), специализирующегося на вашей отрасли, посмотреть на пространство ДО того, как вы подпишете договор аренды.Знание этой информации заранее может сэкономить много времени и денег и может помочь в переговорах с вашим арендодателем ».

Заключение договора аренды

Когда вы договариваетесь о сделке, которой довольны оба партнера, самое время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако вашему партнеру по коммерческой аренде необходимо будет согласовать условия аренды, прежде чем это произойдет. При ведении переговоров о коммерческой аренде могут пропустить арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, например:

Право владения: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду.Но коммерческий лизинг работает не так. При коммерческой аренде, если вы просрочите свой срок, к вам часто будет применяться задержка сверх ставки.

Условия удержания часто взимают с вас 125% -150%, а в некоторых случаях даже могут удвоить арендную плату. Если вы считаете, что у вас есть шанс продлить срок действия первоначального договора аренды, стоит договориться о праве удержания аренды по более низким ставкам.

Расходы оператора: Расходы, такие как техническое обслуживание, налоги на недвижимость и улучшения, могут быть оплачены арендодателем в течение первого года, но, как правило, впоследствии возвращаются арендатору.

Форма договора аренды может сильно повлиять на эти расходы. Например, предположим, что вы используете 10% большого коммерческого здания, но арендодатель не залил его. Если кондиционер необходимо заменить, вы можете оказаться на крючке за всю стоимость или всего 10% от стоимости, в зависимости от того, как сформулирован договор аренды.

TenantBase может помочь вам получить лучшее пространство на самых выгодных условиях и бесплатно предотвратить неприятные сюрпризы в вашу коммерческую аренду.

Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск идеального места для вашего бизнеса.

6 основных инструментов, которые должна предоставить ваша лизинговая фирма

Эффективно ли ваша команда по сдаче в аренду продает вашу коммерческую недвижимость?

Когда вы нанимаете коммерческую брокерскую фирму для сдачи в аренду и продажи вашей собственности, существуют определенные маркетинговые материалы, которые должны быть предоставлены как часть их стандартного маркетингового пакета для эффективного продвижения вашего проекта.

В этой статье мы кратко изложим основные маркетинговые материалы и маркетинговые тактики, которые должна предоставлять ваша лизинговая фирма, чтобы вы могли убедиться, что ваш маркетинг недвижимости поставил все галочки.

1. Флаер по маркетингу стандартной недвижимости

Первое, что должна предоставить ваша фирма, — это флаер или брошюра. Обычно они оформляются в стандартном шаблоне флаера лизинговой фирмы.

Этот флаер будет использоваться для всех аспектов маркетинга недвижимости — он будет доступен для загрузки в Интернете и на сайтах со списком объектов недвижимости, распространен среди маклеров, представляющих интересы арендаторов, передан потенциальным арендаторам и т. Д.

Рекламные листовки по недвижимости, как правило, должны включать:

  • Качественные фотографии или визуализация собственности
  • Карта проезда
  • Карта с указанием окружающих удобств, доступа или другой необходимой информации
  • Список характеристик и основных характеристик недвижимости
  • Контактная информация по лизингу
  • Любые доступные планы участка или планы этажей с подробным описанием типовых этажей или конкретной доступности
  • В некоторых случаях флаер может также включать ставки аренды, демографические данные, информацию о парковке и т. Д.

Стандартный рекламный буклет AQUILA по недвижимости для Hartland Plaza .

Если у вас нет высококачественных фотографий или изображений вашей собственности, обычно необходимо нанять стороннего фотографа или фирму, занимающуюся визуализацией.

В некоторых случаях может иметь смысл создать собственный бренд и маркетинговые материалы для вашей собственности, помимо стандартного шаблона лизинговой фирмы. В этом случае для установления личности необходимо будет привлечь стороннее брендинговое агентство.Ниже вы можете увидеть примеры индивидуальных маркетинговых материалов для Eastlake at Tillery, Mueller Business District и других.

Маркетинговая команда вашей брокерской фирмы должна быть в состоянии возглавить эту инициативу по брендингу и поддерживать кампанию после того, как будут разработаны стандарты и шаблоны бренда.

2. Страница объявления недвижимости на сайте лизинговой фирмы

Один из основных способов найти вашу недвижимость в Интернете будет через страницу объявления на веб-сайте лизинговой фирмы.

Страница со списком недвижимости должна, как минимум, содержать всю информацию, содержащуюся в флаере (включая изображения, детали, карты, контактную информацию и т. Д.), Ссылку для загрузки флаера и ссылки на лизинговых брокеров. электронные письма.

Кроме того, качественные листинговые страницы будут содержать интерактивные карты, форму запроса для заинтересованных арендаторов и брокеров, с которыми можно связаться напрямую, текущую доступность и запрашиваемые ставки и многое другое.

Эта страница также дает возможность продемонстрировать любые дополнительные маркетинговые материалы, которые у вас есть для вашей собственности; сайт недвижимости, видео, виртуальный тур и т. д.все должны быть связаны с вашим сайтом или включены в него.

3. Электронная рассылка брокера

Для того, чтобы активно продвигать вашу собственность и удерживать внимание брокерского сообщества, ваша лизинговая фирма должна также провести рассылку вашей собственности по электронной почте.

Подробнее: Как освоить электронный маркетинг для коммерческой недвижимости

Эта кампания должна регулярно рассылаться по электронной почте местному брокерскому сообществу.Стандартное электронное письмо должно включать фотографии, подробные сведения об объекте недвижимости, ссылку на страницу со списком объектов недвижимости, ссылку на листовку и контактную информацию брокера для запросов.

У авторитетной лизинговой фирмы будет тщательно подобранный список брокеров на рынке, которым будут рассылаться эти электронные письма.

4. Знак сдачи в аренду вашего объекта недвижимости

Даже в век технологий мы не можем забывать о влиянии традиционного маркетинга. Какой лучший способ сообщить миру, что ваша собственность доступна для аренды, чем физическая вывеска на сайте?

Знак сдачи имущества в аренду должен быть помещен перед вашим имуществом, чтобы привлечь внимание людей, проезжающих или проезжающих мимо.

Если стороннее агентство не привлечено или другой шаблон уже не существует, они обычно создаются в стандартном шаблоне вывески лизинговой фирмы. Маркетинговая группа вашей лизинговой фирмы должна разработать дизайн и согласовать изготовление этих знаков со своей компанией по маркетингу.

Обычно основной знак лизинга оплачивается лизинговым агентством; однако, в зависимости от проекта и требований к знакам, арендодатель может понести дополнительные расходы.Детали должны быть четко определены в вашем листинговом соглашении.

5. Размещение на сайтах по продаже коммерческой недвижимости

Ваша лизинговая фирма должна обновлять и поддерживать объявление о вашей собственности на известных сайтах по продаже коммерческой недвижимости, таких как CoStar. Эти сайты — первая остановка брокера при поиске свободных мест для своих клиентов.

Читать дальше: 3 проблемы, которые может помочь вам решить арендодатель

6.Включение в отчет о наличии запасов лизинговой компании

Все основные лизинговые агентства составляют и распространяют ежемесячный отчет об инвентаризации, в котором подробно описывается, какие свойства они представляют, что доступно в этих свойствах, запрашиваемые ставки и многое другое.

Этот отчет о запасах должен быть доступен на веб-сайте фирмы и ежемесячно распространяться среди брокеров.

Ваша лизинговая фирма должна указать вашу собственность в этом доступном отчете об инвентаризации.

7. Виртуальный тур

Виртуальный тур позволяет потенциальным арендаторам и их представителям совершить поездку по пространству на своем компьютере или мобильном устройстве.

Виртуальные туры позволяют потенциальным клиентам и брокерам познакомиться с вашим пространством, где бы они ни находились — в дороге или по всей стране.

Читать дальше: Виртуальные туры для вашей коммерческой недвижимости: все, что вам нужно знать

С ростом COVID-19 и связанными с этим заказами на проживание и ограничениями на поездки в 2020 году виртуальные туры по недвижимости превратились из полезного маркетингового инструмента в незаменимый.

Хотя некоторые тенденции к пандемии могут исчезнуть по мере того, как мир вновь откроется, мы не ожидаем, что виртуальные туры потеряют свою ценность.

Одна вещь, которую я надеюсь, останется, — это возможность полностью виртуальных туров. Приятно показывать компании пространство без необходимости путешествовать ».

— Кристи Свек Симмонс, директор, после 2020 года: эксперты AQUILA обсуждают, что они ожидают увидеть в 2021 году и в будущем

Раньше арендатор мог пройти от 10 до 15 объектов недвижимости во время первоначального тура.Теперь лица, принимающие решения, могут виртуально осмотреть эти места, а затем просмотреть сокращенный список. Кроме того, заинтересованные стороны из других городов могут быть привлечены к работе на ранней стадии без необходимости совершать несколько поездок. Это экономит время и деньги потенциальных клиентов.

Согласно исследованию, проведенному компанией VTS, занимающейся технологиями в сфере недвижимости, 80% людей предпочли совершить виртуальный тур по пространству, чтобы сузить круг поиска, прежде чем отправиться в личный тур. Кроме того, 100% людей ожидают увидеть виртуальный тур и план этажа перед тем, как совершить личный тур.

Хотя все перечисленные выше элементы являются стандартными маркетинговыми материалами, которые должна предоставлять ваша фирма по аренде недвижимости, их команда по маркетингу также должна быть доступна для оказания постоянной поддержки и быть готовой помочь вам реализовать новые идеи и ряд дополнительных маркетинговых инициатив. .

Дополнительные маркетинговые инициативы могут включать:

Имейте в виду, что эти дополнительные инициативы, вероятно, потребуют от вас некоторых маркетинговых долларов для покрытия расходов сторонних агентств, расходных материалов, рекламных бюджетов и т. Д.

Подробнее: Сколько стоит продать коммерческую недвижимость?

Маркетинговая команда вашей собственности должна быть в состоянии предоставить оценку стоимости для них и найти надежных поставщиков для выполнения этих проектов.

Если ваша лизинговая фирма не предоставляет эти основные маркетинговые материалы, возможно, вам пора нанять новую команду по лизингу.

Эта статья была обновлена ​​23.12.2020. Эта статья была первоначально опубликована 30 января 2020 г.

Чтобы узнать больше об успешной маркетинговой кампании недвижимости, ознакомьтесь со следующими полезными статьями:

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности.Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. офисных помещений;
  2. промышленного использования;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть классифицированы дополнительно. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Аренда с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При полной аренде арендатор платит только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимавшуюся студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги на повышении стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, вероятно, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он продемонстрировал ежегодный прирост. Этот прирост помог возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку частые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 по конец 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе рынка недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

12 советов по заключению коммерческой аренды

Сделайте небольшую домашнюю работу, прежде чем договариваться об аренде.Составьте список текущих и ожидаемых будущих потребностей вашей компании в пространстве, определите свой бюджет и предпочтительное местоположение.

«Спросите себя, чего вы хотите добиться от переезда», — говорит Приккер. «Затем вы можете договориться об аренде, которая покрывает все расходы».

Если вы не уверены в ближайших потребностях, рассмотрите возможность более краткосрочной аренды (например, на два или три года). «Вы можете платить больше за квадратный фут при более короткой аренде, но, по крайней мере, вам будет проще уйти, если вам нужно», — говорит Приккер.

2.Всегда привлекайте юриста

Очень важно привлечь коммерческого юриста к переговорам об аренде. «Всегда, всегда, всегда узнавайте мнение юриста», — говорит Приккер. «Лучше всего нанять хорошего коммерческого юриста, разбирающегося в вопросах аренды. Некоторые компании пользуются услугами генерального или семейного юриста, а затем подписывают договор аренды с непредвиденными расходами. Аренда — это сложный процесс, и я видел много ошибок ».

3. Определите свои затраты

Внимательно просмотрите непредвиденные расходы, за которые вас просят заплатить, чтобы убедиться, что общая стоимость соответствует вашему бюджету.Также следует четко указать любое увеличение базовой арендной платы и непредвиденных расходов в будущем. Не стесняйтесь просить об изменениях.

4. Узнайте о вариантах аренды

Затраты, покрываемые арендой, могут сильно различаться в зависимости от типа аренды.

  • При аренде брутто вы платите арендодателю единую сумму, которая покрывает базовую арендную плату и все непредвиденные расходы. К ним обычно относятся коммунальные услуги, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт и общие расходы на территорию, такие как уборка снега, услуги по уборке, ландшафтный дизайн, стрижка травы и управление недвижимостью.Другой вариант — это модифицированная валовая аренда , в которой вы и арендодатель разделяете некоторую комбинацию побочных расходов.
  • Также возможно подписать различные виды чистых договоров аренды , по которым вы оплачиваете некоторые непредвиденные расходы напрямую. Обычно это приводит к более низкой арендной плате. Основные различия между чистой арендой заключаются в следующем.
    • При чистой аренде вы обычно платите за базовую арендную плату плюс одно из следующего: налоги на имущество (наиболее распространенные), страховку или коммунальные услуги.Все остальные расходы оплачивает арендодатель.
    • При двойной чистой аренде вы платите базовую арендную плату плюс налоги на недвижимость и страховку.
    • При аренде с тройным чистым доходом вы обычно платите базовую арендную плату, плюс налоги на недвижимость, страхование здания и коммунальные услуги, а также другие эксплуатационные и эксплуатационные расходы.

    Примечание : Хотя приведенные выше определения являются стандартными, арендодатели иногда добавляют к вашим расходам расходы на обслуживание или общие расходы в рамках единой или двойной чистой аренды, поэтому всегда дважды проверяйте, за что вы должны платить.

  • При аренде процентной ставки вы платите базовую арендную плату плюс процент от ваших валовых продаж сверх определенного минимума. Обычно они используются в торговых центрах и других многопользовательских торговых точках.

5. Проверить рыночную арендную плату

Получите представление о рыночной арендной плате в районе, который вы рассматриваете, и сравните их с арендной платой, которую запрашивает арендодатель. Поговорите с коммерческим риэлтором, чтобы узнать актуальные рыночные ставки аренды. Эта информация может помочь вам договориться о более низкой арендной плате, если запрашиваемая сумма высока.

6. Исследование собственности

Соберите информацию об объекте недвижимости, которая может пригодиться для переговоров об аренде.

  • Посмотрите на состав арендаторов и соседей в здании, чтобы убедиться, что они подходят для вашего бизнеса. Есть ли конкуренты?
  • Узнайте, какой трафик в здании. Если большую часть парковочных мест будут использовать другие арендаторы, хватит ли вам для ваших нужд? Вы можете договориться о более низких платежах за общие площади, если у других арендаторов будет намного больше трафика, чем у вас, и если они будут больше использовать здание.
  • Поговорите с другими местными компаниями, чтобы узнать о районе и любых проблемах, которые могут повлиять на вашу компанию. Например, если вы занимаетесь розничной торговлей, вам может потребоваться информация о местных пешеходных потоках, а также о том, растет ли этот район или находится в упадке. Недавнее снижение перспектив района или рыночной арендной платы может помочь вам заключить более выгодные условия аренды.
  • Посмотрите на репутацию домовладельца, чтобы увидеть, есть ли какие-либо красные флажки. Вы можете спросить у риэлторов или существующих арендаторов.Например, вы можете обнаружить, что другие арендаторы пытаются выбраться из здания из-за проблем с арендодателем.

7. Обращение за помощью к арендатору

Спросите у домовладельца о стимулах для сдачи помещения в аренду. Арендодатель может быть особенно заинтересован в том, чтобы побудить вас сдать квартиру в аренду, например, если помещение какое-то время пустовало. Арендодатели часто предлагают аренду на два или три месяца бесплатно. Некоторые могут даже оплатить часть вашего ремонта или профинансировать его в течение срока аренды.

«Вы всегда должны спрашивать, какие стимулы они могут предоставить», — говорит Приккер. «Вы будете удивлены, что вам могут предложить».

8. Ознакомьтесь с условиями расторжения.

Проверьте обстоятельства, при которых любая из сторон может расторгнуть договор аренды. Например, вас могут выгнать просто за неуплату арендной платы? Что будет, если здание будет продано?

Если ваши продажи падают или вы хотите расширить помещение, как вы можете расторгнуть договор аренды? Некоторые договоры аренды требуют, чтобы вы полностью или частично оплачивали оставшуюся часть арендной платы.Вы можете договориться о лучших условиях.

Также посмотрите, можно ли сдать помещение в субаренду. Если продажи упадут, сдача всего помещения в субаренду может позволить вам переехать в другое место без уплаты крупного штрафа за расторжение договора аренды. Как вариант, вы можете сдать часть помещения в субаренду, чтобы покрыть арендную плату.

9. Проведение переговоров по улучшению арендованного имущества

Компаниям часто требуется отремонтировать новое пространство в соответствии со своими потребностями. Вы должны убедиться, что аренда и зонирование позволяют запланированные улучшения арендованного имущества.Кроме того, вы можете добиваться пункта, требующего от арендодателя возместить часть или все ваши затраты на улучшение арендованного имущества, если арендодатель расторгнет договор аренды.

10. Проверить на наличие конкурента пункт

Вы можете попросить включить в договор аренды пункт о конкурентах, который требует от арендодателя получить ваше согласие на аренду помещения в здании конкуренту. Это может быть особенно важно для розничных продавцов.

11. Ознакомьтесь с условиями продления

Срок аренды вашей коммерческой недвижимости может варьироваться от месяца к месяцу до нескольких лет.Обязательно поймите, когда и как будет продлеваться договор аренды. Также убедитесь, что у вас есть возможность продлить аренду в конце срока, если это важно для вас. Вы можете обсудить другие варианты, такие как право первого отказа в аренде соседнего помещения для расширения. В качестве альтернативы — например, если рынок аренды снизился — домовладелец может предложить вам более выгодную сделку при продлении.

12. Не спешите подписывать

Арендодатели обычно представляют потенциальным арендаторам свой договор аренды.Очень важно внимательно изучить этот документ и предлагаемые обязанности арендатора и домовладельца.

«Я видел договоры аренды, когда арендатор не выполнял свою домашнюю работу и в конечном итоге нес ответственность за всевозможные непредвиденные расходы или не мог расторгнуть договор аренды, не уплатив оставшуюся арендную плату в полном объеме», — говорит Приккер. Предлагаемый договор аренды обычно не фиксируется на камне. «Обычно есть комната для переговоров».

Поиск помещения для малого бизнеса в аренду

Поиск помещения для малого бизнеса в аренду — это больше, чем просто поиск идеального места по доступной цене.Компаниям также необходимо подписать договор аренды, который представляет собой сложный документ, который обычно отдает предпочтение арендодателю, и успех бизнеса может зависеть от условий аренды.

Но условия аренды обычно гибкие, и, обладая небольшими знаниями, вы можете договориться об условиях, которые подходят как вам, так и арендодателю.

Что нужно знать и как вести переговоры о коммерческой аренде здания

Найти помещение для малого бизнеса в аренду — это увлекательно, но договоры об аренде могут быть сложными, и их не следует подписывать без предварительного понимания всего, что включено.Это ключевые моменты, которые следует учитывать перед тем, как поставить подпись на пунктирной линии.

Квадратные метры

Большинство договоров аренды указаны на основе арендуемой площади в квадратных футах (RSF). Это включает в себя квадратные метры ваших частных помещений или полезные квадратные метры (USF), а также пропорциональную долю общих частей здания (если они используются совместно с другими арендаторами), таких как вестибюли, лестницы, коридоры и туалеты. RSF и USF — это важное различие, которое необходимо понимать, так как будет разница между квадратными метрами, которые вы используете, и квадратными метрами, за которые вы будете платить при аренде офисных помещений для малого бизнеса.

При оценке различных свойств измерьте USF самостоятельно или спросите размеры у арендодателя. Это позволит вам точно определить и сравнить размер и стоимость помещения, которое потенциально может занять ваш бизнес.

Как работает коммерческая аренда?

Прежде чем арендовать офисное помещение для малого бизнеса, важно понимать условия коммерческой аренды. Тип аренды, условия аренды и положения о досрочном прекращении — все это важные части коммерческой аренды и все они имеют отношение к тому, как вести переговоры о построении коммерческой аренды.

Виды аренды

Коммерческая аренда обычно делится на одну из трех основных категорий в зависимости от того, как операционные расходы здания перекладываются на арендаторов:

  • Аренда с полной оплатой или полным спектром услуг. Вы платите фиксированную ежемесячную ставку, из которой арендодатель оплачивает все эксплуатационные расходы, включая коммунальные услуги, налоги на имущество и техническое обслуживание. Это простой и удобный вариант для арендаторов. Просто убедитесь, что вы понимаете размер расходов, включенных в аренду.Например, предоставляются ли услуги по уборке? Доступны ли отопление и кондиционер круглосуточно и без выходных? Есть ли ограничение на потребление электроэнергии, и если да, то как будет взиматься плата за превышение? Все такие условия должны быть прописаны в договоре аренды, чтобы не было никаких сюрпризов.
  • Чистая аренда. При чистой аренде налоги, страхование и обслуживание здания распределяются между арендодателем и арендаторами одним из трех способов. При единовременной чистой аренде вы будете платить ежемесячную арендную плату, а также налоги на недвижимость, а остальное оплачивает домовладелец.При двойной чистой аренде вы оплачиваете страховку вместе с налогами и арендной платой. С тройной чистой арендой вы будете платить налоги, страхование и расходы на содержание здания в дополнение к базовой арендной плате. Если вы делите здание с другими арендаторами, предполагаемые вами расходы пропорциональны вашей доле в квадратных футах здания.
  • Модифицированная валовая аренда. Этот вид аренды представляет собой нечто среднее между чистой и полной арендой. Обычно у вас будет полная арендная плата, но вы будете нести ответственность за определенные согласованные расходы, такие как услуги по уборке, электричество или мелкий ремонт.Арендодатель возьмет на себя оплату остального.

Перед тем как арендовать офисное помещение для малого бизнеса и подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете тип аренды, кто за что будет платить, а также потенциальный размер расходов, которые вы соглашаетесь взять на себя. Попросите показать примеры расходов, которые вы должны будете оплатить, и обсудите ограничения, чтобы минимизировать непредвиденные расходы.

Срок аренды

Большинство арендодателей предпочитают долгосрочную аренду на срок от пяти до десяти лет или дольше, чтобы свести количество вакансий к минимуму.Вы можете получить лучшую сделку при долгосрочной аренде, но это может стать дорогостоящим обязательством, если вы выйдете из бизнеса или перерастете пространство до истечения срока. Аренда сроком на один-два года с возможностью продления предлагает гибкость, которая может понадобиться вашему малому бизнесу — до тех пор, пока вы не будете уверены в ее успехе и стабильности.

Постарайтесь установить предел любого увеличения арендной платы, которое может ожидать домовладелец, будь то ежегодно или после продления вашего договора аренды, чтобы сохранить доступность площади.

Досрочное прекращение

Если вам необходимо расторгнуть договор аренды по какой-либо причине, попросите включить положения, которые позволят вам сделать это как можно безболезненно, в том числе:

  • Право передавать или «уступать» право аренды, если вы продаете свой бизнес.Это позволит новому владельцу вашего бизнеса остаться на прежнем месте.
  • Возможность сдать в субаренду все или часть вашего помещения, если вы не можете позволить себе арендную плату или вам нужно переехать в более просторное помещение.

Кроме того, рассмотрите возможность предварительного обсуждения любых штрафных санкций, если вам потребуется расторгнуть договор аренды до истечения срока.

Ваши соседи

Соседние арендаторы могут оказать существенное влияние на ваш бизнес и могут быть условиями переговоров. Если ваш бизнес зависит от соседнего предприятия в плане привлечения посетителей, пункт о совместной аренде позволит вам расторгнуть договор аренды, если этот арендатор уйдет и не будет заменен в течение определенного периода времени.

И если вы не хотите, чтобы арендодатель сдавал в аренду соседнее помещение компании, которая конкурирует с вашей, попросите включить положение об исключительном использовании.

Как вести переговоры о коммерческой аренде и вносить улучшения

Если вам необходимо изменить пространство в соответствии с потребностями вашего бизнеса, договоритесь о коммерческой аренде и включите в договор аренды положения о «расширении», в которых указывается:

  • Улучшения, которые будут сделаны на арендуемом малом бизнес-пространстве
  • Какая сторона будет оплачивать улучшения (в долгосрочной аренде арендодатель может взять на себя расходы)
  • Кто будет владеть улучшениями (обычно, арендодатель)
  • Если арендатору (вам) нужно будет вернуть площадь в исходное состояние по истечении срока аренды

Профессиональная помощь

Брокер по недвижимости может помочь вам найти помещение для малого бизнеса в аренду и разобраться со сложностями, связанными с арендой.Однако имейте в виду, что комиссию брокеру обычно платит арендодатель. Это означает, что, хотя для вас это бесплатно, вы можете извлечь выгоду из непредвзятого взгляда юриста, имеющего опыт работы в сфере коммерческой недвижимости.

Коммерческая аренда — это юридически обязательный документ. Понимая условия и внимательно их оценивая, вы будете готовы к заключению соглашения, которое не только удовлетворит ваши потребности в офисных помещениях, но и защитит ваши деловые интересы с течением времени.

Следующие шаги: Вы заняты.Мы получим это. Так почему бы нам не поработать за вас? Подписавшись на еженедельную рассылку Small Biz Ahead Newsletter, вы будете получать тщательно отобранные статьи, практические советы и видеоролики, посвященные новейшим инструментам и тенденциям малого бизнеса. Мы будем проводить исследования, пока вы будете проводить время там, где это важно: управлять своим бизнесом и развивать его.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.