Как сдать в аренду недвижимость: Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно?

Топ 10 ошибок сдачи квартир в аренду

Совсем недавно в сфере недвижимости зазвучало новое слово — рантье. А затем стало модно сдавать в аренду недвижимость и получать постоянный доход, как многим кажется — ничего не делая. А вот рантье, класс который у нас еще только формируется, считает по-другому. Сдача в аренду недвижимости, как бизнес, имеет свои правила, рынок, сильных и слабых игроков.

В этой статье расскажем о том, как не “прогореть” в самом начале пути и получить выгоду от сдачи в аренду недвижимости. Перечислим топ-10+1 ошибок новичка при сдаче помещения в аренду

1. Нет подписанного договора аренды.

Да, представьте некоторые начинающие рантье работают на честном слове. Насколько бы ни был знаком, либо симпатичен человек — обязательно оформляйте договор. В противном случае рискуете нарваться на безответственность и ненужные расходы, делая ремонт после жильца.

2. Отсутствие залоговой стоимости.

Оплата аренды берется с арендатора вперёд за каждый последующий месяц проживания.

Также существует единоразовый залог эквивалентно стоимости месячной аренды. Если у арендатора нет возможности заплатить согласно договору, предупредите его о том, что в оплату этого месяца идёт сумма из его залога. И если, в течение месяца, жилец не вносит оплату, он должен уехать.

Опытные раньте всегда используют такой подход. Ведь так спокойнее.

3. Мало информации об арендаторе.

По сравнению с более сформированным рынком Запада, наш рынок аренды недвижимости намного “моложе” и правила игры ещё только устанавливаются. У нас нет баз данных с историей бронирований арендатором, которую можно предоставить в качестве информации о себе. Недостаточно урегулированы на законодательном уровне и отношения арендатора с арендодателем.

Лучше брать побольше контактных данных: информацию о месте работы, ссылки на профили в соцсетях, данные родственников или родителей. Это позволит избежать неприятных ситуаций во время аренды: внезапный выезд жильцов, неоплата проживания, поломка техники и пр.

Естественно, раздел о сборе личных данных вносится в договор.

4. Суета на старте.

Прежде чем подобрать арендатора, нужно провести целой ряд тактико-технических действий. Как минимум дать рекламу. К вам сразу начнут звонить. Среди звонящих людей, реально нуждающихся в аренде вашей недвижимости будет примерно 2-5%. Ваша радость от интереса к объекту постепенно сменится усталостью от пустых разговоров и ненужных встреч.

Конечно можно передать все брокеру и сэкономить время.

5. Уход от уплаты налогов.

Неуплата налогов обходится дороже, либо неощутимо по деньгам в плане выгоды. Но их все равно нужно будет потом отдать налоговому инспектору при проведении какой-нибудь внеплановой проверки.

Зарегистрируйте ИП, платите 6% и спите спокойно. Некоторые «эксперты» в сфере аренды недвижимости рекомендуют договориться со всеми соседями и играть с налоговой в прятки. Сразу отбросьте такой вариант, потому что потраченные нервы и время стоят намного дороже, чем 6% от оборота.

6. Пересдача помещения посуточно.

Такие действия принесут огромный убыток, если после пересдачи помещение вернется в плохом состоянии. На момент каждой сдачи нужно прописывать в договоре пункт — “запрет на посуточную пересдачу”. Сразу же указывайте это в своей рекламе и проговаривайте лично. Можете оговорить в договоре штраф за такое действие.

7. Личные требования.

К примеру нужно проговаривать наличие домашних животных и посторонних жильцов. Также следует регламентировать договором возможность арендатору делать ремонт и перепланировать арендуемое помещение. Лучше, соглашаться на данные действия потому, что вся перепланировка будет включена в арендную плату, согласно действующему законодательству.

8. Штрафы и пеня.

Во время сдачи жилья в аренду, можно договариваться о любых штрафах. Например, за просрочку оплаты или ущерб вашей недвижимости. Конечно же их нужно прописать в договоре. Особенно если сдаёте недвижимость по хорошей цене (ниже рыночной).

Еще лучше, если вы используете принцип последнего платежа, который лежит как страховка. Это обезопасит от возможных накладок в будущем.

9. Несогласованный ремонт.

Возможно помещению, которое сдается в аренду, действительно необходим ремонт. Его нужно сделать для комфортного проживания, либо других потребностей арендатора. Когда при сдаче помещения вы точно понимаете, что в скором времени планируете ремонт, оговорите и пропишите все его детали.

Всю стоимость ремонта или ее часть арендатор может попросить включить в арендную плату. Поэтому вам сразу нужно оговорить — какой % к стоимости и в какие месяцы проживания может быть включен. Стоимость ремонта следует тоже утвердить, вплоть до согласования сметы.

10. Завышенная стоимость аренды.

Например, у номеров, где мебель и сантехника не в лучшем состоянии, окна выходят на железную дорогу, а само помещение или квартира находится далеко от транспортных развязок. Нужно реально оценить стоимость аренды помещения. Тогда вы меньше времени потратите на поиск арендатора.

Управляющая компания в сфере аренды недвижимости может быть в этом случае хорошим советчиком.

11. Квартира в плохом техническом состоянии.

Бонус для тех, кто привык читать до конца.

Это касается любого объекта недвижимости. Если видите, что электрика или сантехника вызывают подозрение, нужно сразу же сообщить мастеру, который проведет ремонт. Потому что, когда ваши жильцы попытаются решить эту проблему сами, по итогу можно получить еще больше головной боли. Или вы потратите больше денег за срочный вызов мастера.

Хотя бы раз в квартал осматривайте инженерные сети и оборудование в помещении под аренду.

Апарт-отель — современный метод получения прибыли

Из однокомнатной квартиры в 40 м2 получается 2 отличных апарта, каждый из которых сдается по цене однокомнатной квартиры. Особенность апарт-отеля и его мини-студий в том, что они сдаются в основном посуточно.

Узнайте как легко заработать на посуточной аренде.

В апарт-отеле предоставляется дополнительный сервис по уборке, есть консьерж и все необходимое для комфортного проживания.

Апарт-отели популярны и удобны ввиду того, что они дешевле гостиниц, а по комфорту и условиям проживания, зачастую даже их превосходят.

Если начинать с 1-2 апартаментов, целесообразно выбрать управляющую компанию. Ведь объект можно передать в управление и получать постоянный пассивный доход, экономя личное время на всю операционную деятельность. Только обращайте внимание на компании с опытом успешной работы в том регионе, где находится ваш объект.

Услуги Sokroma Hotels Group

Готовы взять в управление любую недвижимость. Помогаем увеличить доходность, уменьшить расходы, получать больше заявок от потенциальных гостей/жильцов.

За 6 лет под управлением нашей компании успешно работают уже более 30 мини апарт-отелей и отелей в Санкт-Петербурге (в центре и других районах).

Поможем избежать дорогих ошибок, которые новички допускают вначале деятельности по сдаче объекта в аренду. Проконсультируем в любом вопросе, связанном с недвижимостью. Предлагаем несколько направлений совместной работы для инвесторов и отельеров: отель под ключ, доверительное управление, инвест-отели, франшиза, консалтинг и пр.

Свяжитесь с нами в удобное время, чтобы узнать узнать подробнее.

КАК ГРАМОТНО СДАТЬ В АРЕНДУ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Прибыль, от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банках или аренды жилой недвижимости. Такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, от офисных помещений, торговых площадей (магазины), складов, и заканчивая отдельно стоящими зданиями, торговыми центрами которые можно использовать для торговых или производственных нужд.
Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно. Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить. А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.
Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.
Выбор схемы сдачи помещения в аренду
Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:
• долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
• посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
• почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
• комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.
Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.
Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости
При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:
• помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
• помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
• помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
• подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
• отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.
От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.
Сдача объекта собственником или через управляющую компанию
Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.
Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.
Договор доверительного управления собственностью
Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.
К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.
Выбор арендаторов
Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.
В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.
Что нужно указать в договоре
В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.
В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.
Страховой депозит
Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.
Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.
Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.
Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.
Подводные камни при сдаче в аренду
При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:
• неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
• недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
• недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск. Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения. Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Доверительное управление коммерческой недвижимости

Крупнейший застройщик поможет официально сдавать квартиры в аренду

Сервис «ПИК-Аренда», принадлежащий группе компаний ПИК, запустил онлайн-сервис, который позволит собственникам жилья сдавать квартиры в аренду и получать от этого официальный доход, сообщила пресс-служба застройщика.

Новый сервис будет платным — 2% от стоимости аренды. Взамен «ПИК-Аренда» оформит арендодателя по категории «самозанятость», оплатит ежемесячной налог в размере 4% и возьмет на себя своевременную подачу отчетности в налоговую инспекцию.

Сервис будет самостоятельно собирать плату с жильцов и напрямую перечислять платежи арендодателю в назначенную дату. «ПИК-Аренда» гарантирует контроль оплаты коммунальных услуг и юридическую поддержку на этапе проживания и при смене арендатора», — отмечается в пресс-релизе.

Реклама на Forbes

Крупнейший застройщик запустил подбор жилья в аренду по схеме Tinder

Кроме того, с 1 июня можно будет подключиться к новому тарифу, в рамках которого «ПИК-Аренда» будет также собирать показания счетчиков, оплачивать коммунальные услуги и раз в квартал проверять квартиры, предоставляя собственнику фотоотчет. Подключиться к этому тарифу смогут в том числе собственники квартир, которые уже сдали их в аренду.

Президент группы ПИК миллиардер отметил, что новый сервис замыкает на себе и автоматизирует все процессы сдачи в аренду. «Это особенно актуально для тех, кто в текущих условиях хочет исключить личный контакт с арендатором, но при этом своевременно получать доход», — приводятся в пресс-релизе его слова.

Крупнейший российский застройщик рассказал о «секретном проекте» по созданию «виртуального прораба»

Сейчас сервис действует в 23 российских регионах, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми и Волгограде и других. Услуга станет доступна по всей стране с 1 июля, когда вступит в силу специальный налоговый режим для самозанятых. По нему налоговая ставка для самозанятых физлиц составит 4%, для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — 6%.

20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes

20 фото

Решили сдать в аренду свою квартиру? Не допустите ошибок!

Сдать квартиру в аренду не сложно! Читайте статью, чтобы избежать распространенных ошибок.

Как и в случае с продажей квартиры, правильная подготовка квартиры к сдаче в аренду может существенно повысить рыночную стоимость квартиры. И дело тут не только с уборке и ремонте, хотя, конечно, это очень важно, поскольку внешний вид квартиры – это первое на что посмотрит потенциальный арендатор. Также необходимо позаботиться об урегулировании всех юридических вопросов, чтобы новые жильцы не были ущемлены в своих правах.

 

Как определить цену и подготовить жилье

 

Конечно, вопрос «делать или не делать ремонт» остается на ваше усмотрение, все любят, чтобы было красиво, но многим квартиросъемщикам достаточно просто комфортных условий проживания. Если ваша квартира выглядит вполне прилично и пригодна для жизни, лучше позаботьтесь о рабочей сантехнике, электрике, наличии необходимой мебели, это все может ощутимо повлиять на цену.

 

Чтобы правильно определить цену достаточно просто отталкиваться от условий рынка. Верный способ: посмотреть объявления в интернете и газетах в своем районе. Изучите предложения, посмотрите фотографии, оцените состояние квартир и соотнесите со стоимостью. Если вам все еще трудно ориентироваться, обратитесь в агентство недвижимости, они решат вашу проблему в два счета.

 

Подготавливаем объявление

 

Чтобы быстро найти квартиросъемщика, необходимо выделяться на фоне остальных объявлений. Поэтому так важны качественные фотографии, а полной мере показывающие всю квартиру. Ведь первое впечатление человек, находящийся в поисках съемного жилья, получает именно по фото при просмотре объявлений. Размещать объявления можно в интернете, в местных газетах, а также расклеить поблизости и в проходимых местах города. Также в объявлении необходимо указать транспортную доступность, расписать инфраструктуру района, а также количество комнат, наличие лоджий, кладовых комнат, балконов, бытовой техники. Также стоит указать, что было обновлено в квартире. Поверьте, объявления с указанием, что установлена новая сантехника, новая мебель или новая техника цепляют намного лучше.

 

Как найти достойного квартиросъемщика

 

Выбирая квартиросъемщика, не стоит сразу «прессовать» кандидатов и пугать периодичными поверками чистоты и сохранности вашего имущества. Это может оттолкнуть любого, даже самого добросовестного арендатора, ведь никто не хочет, чтобы кто-то, даже собственник арендуемой квартиры, внезапно вмешивался в их личную жизнь. Достаточно быть аккуратными. Попросите паспорт, сделайте ксерокопию. Посмотрите, какая у человека прописка, семейное положение, узнайте о наличии домашних животных и про место работы. Даже столь небольшое количество информации может многое сказать вам о вашем потенциальном квартиросъемщике. Например, семейное положение определяет быт. Чаще всего семейные пары лучше следят за порядком в доме, чем холостяки.

 

Обращаться ли к риэлтору?

 

При помощи риэлторов можно обезопасить себя от потенциальных мошенников и составить грамотный договор аренды. В этом большой плюс, ведь очень важно сразу не просто оговорить, но и закрепить в договоре все условия. Это важно, поскольку без договора, вы не сможете привлечь к ответственности жильцов, если они не заплатили, украли что-то или испортили. К тому же, вы сами можете быть привлечены к ответственности, поскольку аренда недвижимости должна облагаться налогом. Впускаете жильцов без договора – значит, нарушаете закон Российской Федерации.

 

Сдаем недвижимость официально

 

Безусловно, лучше заключать с потенциальным заемщиком договорные отношения. Это будет вашей непосредственной гарантией безопасности при непредвиденных ситуациях. Допустим, если ваши жильца залили соседей или они нарушают условия выплаты ежемесячных платежей, имея на руках договор, вы можете обратиться в суд для взыскания материального ущерба.

 

Вы можете рассчитывать на стопроцентные гарантии выплат и исключить возможные риски. Договор составляется в письменной форме и в нем должны быть указаны следующие пункты:

 

• тип оплаты,
• срок сделки,
• гарантии безопасности арендатора и квартиросъемщика,
• список имущества, которое находится в собственности у хозяина,
• требования к санитарному состоянию жилья,
• допустимые санкции, которые могут быть применены к жильцам в случае нарушения договорных обязательств.

 

В договоре также в обязательном порядке указывается дата его заключения, и ставятся подписи с расшифровкой от обеих сторон. При этом необходимо подготовить два экземпляра договора. Одни экземпляр остается у квартиросъемщиков, а второй у хозяина недвижимого имущества.

 

Какие документы надо предоставить?

 

Квартиросъемщик обязан предоставить паспорт. Арендодатель должен предоставить свидетельство на право собственности или иные правоустанавливающие документы на квартиру, справку о прописанных лицах, которую можно получить в органах местного самоуправления, плюс еще требуется согласие от остальных собственников, которые прописаны или проживают в жилом помещении.

 

Также не стоит забывать, что по закону сдача квартиры а аренду облагается налогом, сумма которого составляет тринадцать процентов. Налоговая декларация подается один раз в год. Неисполнение обязательств по налоговым выплатам грозит штрафными санкциями, не забывайте об этом.

 

Теперь вы знаете как обезопасить себя и удачно сдать квартиру. В заключение, нужно отметить, что для того, чтобы себя обезопасить себя и грамотно составить договор лучше всего обратиться в агентство недвижимости или к юристам, только стоит понимать, что не каждый юрист знает обо всех тонкостях договоров по недвижимости.

Секреты успешной сдачи квартиры в аренду за рубежом

Какая общая черта объединяет квартиры за рубежом, которые пользуются наиболее высоким спросом при сдаче в аренду на время отпуска? Аренда недвижимости за границей — крупный и динамично развивающийся бизнес для собственников жилья.

Безусловно, многие из наиболее популярных апартаментов, сдаваемых в аренду на время отпусков, могут похвастаться прекрасным местоположением, например на престижных курортах Франции и Италии. Но кроме упомянутого, если Вы рассматриваете себя не только как владельца второго дома в Европе, но и как будущего успешного арендодателя, на что обратить внимание при покупке жилья? Мировые эксперты по недвижимости за рубежом готовы поделиться главными из своих секретов.

Несмотря на то, что эмпирическим материалом послужили квартиры разной ценовой категории и различного местоположения, наиболее успешные варианты объединяли: близость к инфраструктуре; активное информирование и гибкость ценовой политики в целях удовлетворения спроса; сопровождение описания фотографиями высокого качества и наличие обратной связи (отзывов) от предыдущих арендаторов.

Кроме того, нарисовать полную картину успешной сдачи в аренду помог анализ поисковых запросов, связанных с летней арендой зарубежной недвижимости.

1. Самое важное: терраса

Неудивительно, что терраса занимает первое место по популярности среди клиентов: путешественники всех возрастов неравнодушны к принятию солнечных ванн, а также отдыху или обеду под открытым небом. Идеально, если при этом есть возможность насладиться великолепным видом. Если речь идет даже о небольших односпаленных апартаментах (35 кв.м), но с отдельной террасой в 15 кв. м, такой объект может пользоваться высоким спросом.

2. Кондиционер

Нельзя недооценивать необходимость хорошего кондиционирования воздуха, особенно если речь идет о теплых странах в пик высоких температур. Да и после активного просмотра достопримечательностей Рима или Милана хочется ощутить легкую прохладу и забыть об усталости.

3. Интернет

Наличие WI-FI особенно приветствуется путешественниками, которые активно пользуются интернетом, проверяют свою электронную почту или следят за обновлениями на своей странице в социальных сетях. Сейчас многие арендодатели готовы предложить своим гостям бесплатный и неограниченный доступ WI-FI.

4. Хорошая кухонная утварь

Полное оснащение кухни также играет не последнюю роль. Конечно, отпуск не должен превращаться в сплошную готовку, однако наличие возможности для готовки и хранения продуктов питания положительно сказываются на уровне спроса на аренду.

5. Парковка

Недвижимость в аренду без парковки может вызвать множество неудобств и значительно сказаться на стоимости аренды. Даже если в Вашем доме нет возможности для парковки, Вы как арендодатель можете продумать возможность долгосрочной аренды парковки для своих гостей.

Полезные статьи для арендатора:

Многие клиенты нашей компании приобретают сразу несколько апартаментов, например в одном жилом комплексе в Лондоне, и успешно сдают их в аренду. Если Вы пока не являетесь собственником жилья, текущая экономическая ситуация в Европе наиболее благоприятна для того, чтобы задуматься над покупкой недвижимости: сегодня её можно приобрести по наиболее выгодным ценам. Позвоните нашим специалистам, и они с удовольствием ответят на все интересующие Вас вопросы по покупке или аренде жилья за границей и сделают качественную индвидуальную подборку.

Что сделать, чтобы сдать квартиру подороже?

Каждый собственник мечтает о том, чтобы сдавать квартиру дорого – и это осуществимо.  Стоимость арендной платы складывается из статуса дома, его местоположения, близости к метро. Эти факторы тяжело поправить, но есть другие, которыми любой хозяин сможет увеличить стоимость аренды. 

Квартиры в аренду: сезонные особенности
В сегменте аренды жилой недвижимости очень редко происходят большие спады – конечно, если не считать последних месяцев пандемии, но эта ситуация скорее исключительная. Однако, несмотря на высокий спрос в обычные годы, всегда имеет место сезонность – особенно она актуальна для Санкт-Петербурга и других туристических городов.
Чтобы выгодно сдать квартиру от собственника, стоит правильно выбрать момент начала ее экспозиции. Наиболее «хлебными» считаются такие месяцы как сентябрь и октябрь, а также май и летние месяцы. Летом город заполняют отдыхающие, в эту пору выгодно сдавать квартиры посуточно. А начало осени связано с приездом студентов, сезонных рабочих – в этот период актуальны объявления о сдаче квартир на длительный срок.  А значит, можно смело предлагать чуть более высокую арендную ставку, чем в другое время года.

Как дорого сдать квартиру в аренду: вопросы ремонта
Перед сдачей жилья необходимо осуществить там косметический ремонт. Многие ошибочно полагают, что обилие дорогостоящей мебели сделает жилище более «дорогим» и привлекательным. В реальности это не так.
Важно, чтобы в идеальном состоянии были санузел и кухня, хорошо наполнить кухонную зону бытовой техникой высокого качества – приобрести не только плиту и холодильник, но и посудомоечную машину, кофеварку и т.д. В ванной поставить стиральную, а по возможности – и сушильную машины. Такие предметы не относятся к элементам роскоши, зато дарят комфорт и уют.
Важным моментом также является система хранения, и речь идет не о “бабушкиных” шкафах, а о чистых свободных пространствах для вещей. Если есть дополнительные метры их можно превратить в гардеробную или кладовку. Что касается мебели, лучше выбирать нейтральные оттенки – никакого китча, барокко и рококо.  И уж, конечно, лучше избегать многослойных навесных потолков, блестящих поверхностей и тяжелых портьер – уже давно подобные детали не ассоциируются с шикарной жизнью. Сегодня в моде минимализм, эргономичность, универсальность, аккуратность. Выдержанный цвет обоев, овальный деревянный стол из массива, стулья в стиле 60-х, однотонный диван глубокого оттенка зеленого, блэкаут шторы – прекрасное решение для столовой-гостиной. Вместо телевизора лучше установить качественный проектор, вместо крупных колонок – «умную» аудиосистему.

Нечто особенное
Технологичность и «не дерзкий» дизайн создадут о вашей квартире максимально приятное впечатление. Еще один важный момент – наполнение пространства деталями, формирующими уют. И это не множество статуэток в пыльном серванте. Это зеленые растения, папоротники, свисающие с потолка, хэндмейд полка, сооруженная из старой стремянки, плетеный подвесной стул, на котором можно качаться как на качелях.
Подумайте, какие квартиры сдают дорого? Именно те, которые привлекают взгляд, где хочется остаться на подольше.  Для этого не нужна кровать из палисандра – можно соорудить основание и из обычных паллетов. Главное, чтобы это смотрелось стильно и аккуратно, с легкой ноткой небрежности, но идеально чисто и современно.

Правильное объявление
Очень важно создать качественное объявление, чтобы жилье находилось в стадии экспозиции как можно меньше времени (ведь каждая неделя – это серьезная потеря средств). Для этого можно использовать и профессиональные фотографии с легкой цветокоррекцией, видео-презентации. И, конечно, нужно с умом подходить к созданию текстового сопровождения – в нем должны отражаться все преимущества квартиры.

Подумайте о том, кому вы хотите сдать квартиру? Если это семья, то расскажите о хорошей экологии района, близости школ и садиков, инфраструктуре. Если же сюда будут приезжать на отдых – о близости достопримечательностей и метро, о ресторанах и кафе. Нужно изучить портрет «вашего» квартиросъемщика и исходить из его потребностей.
Лучше всего предоставить такую работу профессиональному риелтору – ведь, чтобы снять квартиру дорого, человек скорее всего обратиться в агентство, а не будет искать ее самостоятельно.  Так он избежит рисков и посмотрит максимум вариантов. Иногда для сдачи в аренду дорогой квартиры даже создаются отдельные сайты-визитки, лендинги, странички в социальных сетях.

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов. Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные выпущены U.Бюро переписи населения в 2017 году показывает, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемым имуществом сложнее, чем время от времени устанавливать водопроводный кран в раковине или ремонтировать кондиционер, когда он выходит из строя в самый жаркий день года. Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно подойдете к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости.Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Также необходимо учитывать другие сборы, в том числе:

• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Коммунальные услуги
• Реклама
• Дорожные расходы до объекта и обратно
• Очистка, техническое обслуживание и ремонт
• Амортизация
• Профессиональные гонорары (юридические и управленческие)
• Проценты по ипотеке
• Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

• Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
• Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не получить иск о дискриминации.
• Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
• Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
• Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
• Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушение фундамента или неисправные ступеньки.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может потребоваться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашних животных или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги. С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

• Обычный заем
• Большой заем
• Кредит жилищного строительства
• Кредитная линия собственного капитала
• Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если с деньгами станет мало, у вас больше шансов сначала перестать платить за свою инвестиционную недвижимость.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо легче получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не пользуйтесь услугами только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, кондо или многоквартирные дома.

• Дома на одну семью предлагают меньшую денежную доходность, чем единицы недвижимости, в которых могут разместиться несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
• Вам нужно будет взять на себя все обслуживание дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
• Нет убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы рассматриваете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выбираете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными развязками и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование вашей второй собственности

Ответив на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. Как только вы получите одобрение, вы получите оценку ссуды, в которой будет указана сумма, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую собственность, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте надежным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните одновременно большие и маленькие банки, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды дает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, в течение которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Как снять дом

Полное руководство для арендодателя о том, как арендовать дом, в том числе о том, как его подготовить, как составить список и как проверить арендаторов.

В этой статье:

Решение о сдаче дома в аренду может зависеть от многих факторов. Владение арендуемой недвижимостью может быть жизнеспособным долгосрочным вложением, а деньги, которые вы получаете от сдачи дома в аренду, могут даже покрывать ипотеку, налоги, страховку и содержание. Согласно данным опроса американских сообществ 2018 года, проведенного Бюро переписи населения США, 36% домохозяйств занимают арендаторы.Если вы ищете соседа по комнате, приобрели вторую недвижимость или думаете о покупке инвестиционной собственности, рассмотрите эти 11 шагов для сдачи дома в аренду.

Примечание: Это руководство предназначено только для информационных целей. Zillow, Inc. не дает никаких гарантий относительно достаточности информации, содержащейся в данном руководстве или связанной с ним, или ее соответствия действующим, применимым или местным законам. Законы об арендодателях и арендаторах быстро меняются и могут регулироваться на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне. Этот ресурс не заменяет консультации или услуги адвоката; вам не следует полагаться на этот ресурс для каких-либо целей, не проконсультировавшись с лицензированным юристом в вашей юрисдикции.

Иметь план управления недвижимостью

У вас есть время управлять арендуемой недвижимостью? Вы живете рядом со своей арендой? Комфортно ли вам и готовы ли вы работать с потенциально трудными арендаторами и проводить экстренный ремонт? Если ответ положительный, возможно, вы готовы арендовать дом самостоятельно.Если вы ответили «нет» на любой из приведенных выше вопросов, вы всегда можете нанять управляющего недвижимостью, который возьмет на себя некоторые или все обязанности арендодателя.

Компания по управлению недвижимостью обычно взимает 10% ежемесячной арендной платы — вместе с большей частью арендной платы за первый месяц — в обмен на выполнение многих задач, связанных с управлением недвижимостью и работой с арендаторами. Составьте план, чтобы определить лучший способ арендовать дом.

Инвестируйте в дополнительное страхование

Наличие надлежащей страховки жизненно важно для защиты себя и своих инвестиций в арендуемую недвижимость.Скорее всего, вам понадобится страхование домовладельца помимо традиционного страхового полиса домовладельца, когда вы арендуете недвижимость вместо того, чтобы жить в ней. Во многих случаях ваша страховка не покрывает имущество арендатора, поэтому рекомендуется также поощрять арендаторов покупать собственную страховку.

Установить ставку аренды

При определении размера арендной платы рассмотрите возможность исследования стоимости аренды домов в вашем районе и следите за изменениями на вашем местном рынке, чтобы узнать, растет ли стоимость арендуемого жилья, падает или остается на прежнем уровне.Если ваша арендная плата слишком высока, ваша недвижимость может пустовать. Но установите его слишком низко, и вы упустите потенциальный доход. Имейте в виду, что в некоторых городах и штатах действуют законы о контроле за арендной платой, которые могут ограничивать сумму, которую вы можете взимать за аренду. Наша система оценки арендной платы подскажет вам, сколько стоит арендная плата в зависимости от размера и местоположения вашего дома, чтобы вы могли максимально увеличить свой доход от аренды.

Объявите о сдаче дома в аренду

Прежде чем сдавать дом в аренду, подготовьте арендуемую недвижимость, сделав необходимый ремонт, уборку, благоустройство территории и, возможно, даже обставив ее мебелью.Вам нужно написать привлекательное объявление об аренде и сделать не менее 10 качественных фотографий интерьера и экстерьера вашего дома.

Zillow Rental Manager упрощает сдачу недвижимости в аренду — вам просто нужно создать одно объявление, и оно будет размещено в крупнейшей сети аренды в Интернете, включая аренду Zillow, аренду Trulia и HotPads. Вы также можете проводить дни открытых дверей, чтобы потенциальные арендаторы могли увидеть дом и убедиться, что он соответствует их потребностям.

«Количество и качество запросов просто потрясающее. Очень приятно, насколько это удобно и быстро ». — Аманда, домовладелец, Портленд, Орегон

Экран потенциальных арендаторов

Каждый владелец арендуемой недвижимости надеется найти арендаторов, которые будут уважать дом не меньше их. Когда вы показываете недвижимость заинтересованным арендаторам, задайте им предварительные вопросы, а затем подготовьте заявки на аренду или используйте планшет, который арендаторы могут использовать для подачи заявки через Интернет. Согласно данным исследования Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2019, 58% арендаторов говорят, что они предпочли бы подать заявку на аренду онлайн.После заполнения заявки на аренду вы можете продолжить процесс отбора арендаторов, который обычно включает следующие шаги:

Процесс отбора арендаторов может помочь вам понять предысторию арендатора, чтобы убедиться, что вы сдаете свой дом надежному арендатору. В некоторых местах вам может быть запрещено запускать определенные отчеты, например проверки данных. Проконсультируйтесь с местным юристом, чтобы определить надлежащий процесс проверки для вашего региона.

Составить и подписать договор аренды

Договор аренды — это юридический договор между вами и вашим арендатором.В соглашении изложены все правила аренды дома, и обе стороны несут ответственность за определенные вещи на протяжении всего срока аренды. Убедитесь, что соблюдаете все применимые законы арендодателя и арендатора при заключении договора аренды, и попросите местного юриста рассмотреть договор аренды, прежде чем вы представите его арендатору. С помощью Zillow Rental Manager вы можете легко создать договор аренды онлайн в некоторых штатах.

Хранить залог в безопасном месте

Как арендодатель, вы можете получить залог от арендатора до его въезда.Залог может помочь минимизировать ваш финансовый риск, покрывая ущерб, причиненный арендатором, помимо обычного износа. В некоторых случаях вы даже можете использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы. Хранение гарантийных депозитов на отдельном счете не требуется в каждом штате, но это хорошая практика, которая упрощает отслеживание платежей арендаторов, а также уплату налогов. Мы рекомендуем поговорить с местным поверенным, чтобы определить подходящую сумму залога, где его хранить, на что вы можете его использовать и когда вернуть.

Замки снова закрутить

Перед тем, как сдавать дом в аренду новому арендатору, всегда рекомендуется сменить замки и коды дверей или гаража. Это помогает защитить вас и нового арендатора от несанкционированного доступа и ответственности. Новые замки могут быть установлены быстро и требуют минимальных вложений для обеспечения душевного спокойствия.

Настроить инспекцию при транспортировке

Прежде чем ваши новые арендаторы переедут, им нужно будет заполнить контрольный список пошагового руководства по аренде. Это позволяет вам и арендатору задокументировать состояние арендуемого дома до въезда и снижает вероятность возникновения спора о залоге при выезде. При прохождении обязательно:

• Осмотрите каждую комнату и запишите все, что необходимо отремонтировать, очистить или заменить.
• Следите за всем, что обсуждается, чтобы вы могли убедиться, что все согласованные улучшения выполнены.
• Попросите всех арендаторов подписать контрольный список для въезда арендаторов в конце пошагового руководства и отправьте им копию.

Начать сбор арендной платы

Арендная плата обычно взимается через Интернет, чеком или денежным переводом, который доставляется по почте или лично.Тем не менее, 58% арендаторов говорят, что они предпочитают оплачивать аренду онлайн, и сбор арендной платы онлайн также легко отслеживать для ваших записей. Вы можете использовать Zillow Rental Manager для сбора арендной платы онлайн.

Знайте, когда и как выселить арендатора

Ни один домовладелец не рассчитывает выселить арендатора, но в некоторых случаях этого невозможно избежать. Вот несколько распространенных причин выселения арендатора:

• На территории ведется незаконная деятельность.
• Они представляют опасность для вас или окружающих.
• Они нарушают договор аренды.
• Они регулярно производят просроченные платежи или вообще перестают платить.
• Наносят значительный ущерб имуществу.

Не забудьте просмотреть договор аренды, чтобы убедиться, что ваш арендатор не нарушает какие-либо условия. Если да, то в вашем договоре аренды, как правило, будут указаны следующие шаги. Рекомендуется ознакомиться с местными законами и поговорить с адвокатом, чтобы вы знали, что можно и чего нельзя делать.

Прочтите больше статей и советов о том, как стать арендодателем, в нашем Центре арендных ресурсов.

Как сдать дом с агентом

В этой статье:

Хотя агенты по недвижимости обычно связаны с покупкой и продажей домов, некоторые из них также занимаются сделками по аренде. Этот тип агента часто называется агентом по аренде или агентом по аренде. Вы можете подумать о найме агента по аренде, чтобы найти арендаторов, если вы новичок в арендодателе, живете далеко от объекта аренды или просто у вас нет времени.

Итак, чем именно занимается агент по аренде и чем они отличаются от управляющего недвижимостью?

Примечание: Это руководство предназначено только для информационных целей.Zillow, Inc. не дает никаких гарантий относительно достаточности информации, содержащейся в данном руководстве или связанной с ним, или ее соответствия действующим, применимым или местным законам. Законы об арендодателях и арендаторах быстро меняются и могут регулироваться на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне. Этот ресурс не заменяет консультации или услуги адвоката; вам не следует полагаться на этот ресурс для каких-либо целей, не проконсультировавшись с лицензированным юристом в вашей юрисдикции.

Агент по аренде vs.управляющий недвижимостью

Агент по аренде обычно помогает в процессе сдачи внаем, который включает в себя маркетинг собственности, демонстрацию ее арендаторам и, в конечном итоге, заполнение вакансии. После того, как арендатор подписал договор аренды, работа агента по аренде завершена. С другой стороны, управляющий недвижимостью (для односемейных и многоквартирных домов) может иногда помогать в процессе аренды, но также управляет недвижимостью на постоянной основе.

Некоторые агенты по аренде берут на себя обязанности по управлению недвижимостью после заполнения вакансии, но большинство этого не делают.

Преимущества использования агентов по аренде

Маркетинг недвижимости и поиск арендаторов могут быть стрессовыми для владельцев недвижимости, особенно в тех районах, где повышение арендной платы более распространено, и вероятность продления арендатором арендного договора ниже.

Поскольку агенты по недвижимости уже имеют опыт работы с недвижимостью, они могут быстро найти арендаторов для сдачи в аренду. Вот некоторые преимущества найма агента по аренде:

1. Они знакомы с созданием объявлений об аренде.

Многие агенты по аренде тратят много времени на написание объявлений о недвижимости, поэтому у них будут ресурсы для создания объявления об аренде с качественной фотографией и убедительным описанием.

2. Они свяжутся с потенциальными арендаторами в кратчайшие сроки.

Когда арендаторы спрашивают о листинге, 69% из них ожидают ответа от арендодателя или управляющего недвижимостью в течение дня. * Успешный агент по аренде будет иметь время в своем ежедневном графике, чтобы связаться с потенциальными арендаторами.

3. У них гибкий график проведения показов.

Хотя большинство индивидуальных показов не занимают много времени, общее время на дорогу и подготовку может складываться, как и время, потраченное на показы, если арендатор не найден сразу.У агентов по аренде будет гибкий график, который позволит им показывать недвижимость в течение дня — даже по выходным. Они могут даже организовать день открытых дверей, чтобы быстрее заполнить арендуемую недвижимость.

4. Они связаны с большим количеством арендаторов

Агенты по аренде недвижимости часто проводят большую часть своего времени в сети и, как правило, могут быстро найти арендаторов, просто заявив об этом. Они, вероятно, будут знать других агентов по аренде и смогут получить от них потенциальных клиентов.

5.Знают рынок

Рынок постоянно меняется, и агент по аренде будет знать, когда цены растут или падают, и какой пул арендаторов подходит для вашего региона. Они смогут помочь вам установить конкурентоспособную цену на арендуемую недвижимость, чтобы максимизировать ваш доход и при этом свести к минимуму риск того, что ваша аренда останется пустой из-за слишком высокой цены.

6. Опыт отбора арендаторов

Агенты по аренде могут иметь доступ к службе проверки арендаторов. Это одна из основных причин, по которой многие люди нанимают агентов по недвижимости для аренды.Возможность быстро собирать заявки и проверять потенциальных арендаторов — и гарантировать, что следующий арендатор соответствует требованиям — это задача, которую многие владельцы недвижимости предпочитают доверить кому-то с опытом.

7. Могут составлять договоры аренды

У большинства агентов по аренде уже есть базовый шаблон договора аренды, который включает такие вещи, как продолжительность аренды, ежемесячная сумма арендной платы, сроки платежа, условия гарантийного депозита и стандартные правила использования собственности. Они смогут работать с вами, чтобы настроить аренду, и они могут помочь вам, когда придет время продления аренды.

Арендная плата агента по недвижимости

Сборы агента по аренде

будут варьироваться в зависимости от вашего местоположения и предоставляемых услуг. Некоторые агенты по аренде находят только арендаторов, а другие могут также работать управляющими недвижимостью. Брет Каллтхарп, директор Zillow по работе с отраслью, говорит, что агентам по аренде обычно платят плату, близкую к месячной арендной плате за поиск арендатора. «Если этот агент затем продолжит управлять недвижимостью, вы обычно будете платить комиссию в размере от 10% до 15% от ежемесячной арендной платы.”

Как агентам по недвижимости платят за аренду?

Предположим, ваша арендная плата составляет 1200 долларов в месяц. Если агент по аренде взимает арендную плату за один месяц за поиск арендатора, вы заплатите ему 1200 долларов при подписании договора аренды. Если вы продолжите использовать их в качестве управляющего имуществом и согласитесь платить им 10% от ежемесячной арендной платы, вы в конечном итоге будете платить 120 долларов каждый месяц (1200 долларов x 0,10) за их помощь.

Некоторые агенты по аренде, которые управляют недвижимостью, также собирают арендную плату — поэтому они могут вычесть свою ежемесячную плату после получения арендной платы и отправить вам остальную сумму.

Советы по поиску агентов по недвижимости, которые занимаются арендой

Не все агенты по недвижимости занимаются арендой, и у тех, кто это делает, вероятно, будет максимальное количество клиентов, которых они возьмут одновременно. Когда вы ищете агентов по недвижимости, которые снимают дома, вам следует учитывать:

• Определение степени вашего участия в поиске арендаторов и управлении ими
• Получение рекомендаций от друзей, семьи, коллег и других арендодателей
• Просмотр онлайн-обзоров агентов по недвижимости, специализирующихся на аренде
• Составление списка нескольких агентов по аренде недвижимости, которые могут удовлетворить ваши потребности
• Взвешивание затрат на поиск арендаторов без агента
• Сравнение комиссий агентов по аренде и управляющих недвижимостью в вашем районе
• Убедитесь, что выбранный вами агент по аренде недвижимости имеет лицензию и сертификат
• Ознакомьтесь с процедурами, используемыми агентами по аренде недвижимости
• Организация собеседований с несколькими агентами по аренде, чтобы узнать, кто лучше всего подходит.

Вопросы, которые следует задать перед наймом агента по аренде

Перед тем, как нанять агента по аренде, убедитесь, что он руководствуется вашими интересами и интересами вашего будущего арендатора.Вот несколько вопросов, которые вы можете задать во время собеседования с агентами по аренде в вашем районе:

• Какой у вас опыт заполнения вакансий по аренде?
• Сколько времени обычно у вас уходит на оформление аренды?
• Какие услуги вы предлагаете?
• Какие дополнительные сборы применяются?
• Как вы проверяете арендаторов?
• Будете ли вы оформлять договор аренды и выполнять процесс подписания?
• Будете ли Вы также управлять недвижимостью после заполнения вакансии?

Как снять дом без агента

Не все владельцы недвижимости предпочитают нанимать агентов по недвижимости для аренды — многие ищут арендаторов и сами управляют своей недвижимостью.Аренда дома без агента означает, что вы сократите дополнительные расходы и получите больше информации о том, кто арендует вашу недвижимость, но этот процесс может занять значительное время, если у вас нет опыта.

Если вы решите, что заинтересованы в аренде без агента и используете подход «сделай сам», Zillow Rental Manager предлагает простые в использовании инструменты для внесения в список вашей аренды, проверки арендаторов, создания и подписания договоров аренды (в определенных местах) и приема арендных платежей. онлайн.

* Данные исследования Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2019

Как заработать на аренде недвижимости

Не секрет, что удачно расположенные инвестиции в недвижимость по разумной цене могут эффективно принести больший доход, чем стоимость денег, используемых для их финансирования.

Многие из тех, кто держался за дома на одну семью в хороших районах в течение 10 или более лет, накопили значительный капитал и большие сбережения.

Перед тем, как написать эту статью, я провел небольшое исследование в Интернете, но не смог найти краткого объяснения «как односемейная аренда зарабатывает деньги» .

Чтобы ответить на этот вопрос, я думаю, что лучше просто подумать о табурете на 4 ножках.

1. Денежный поток
2. Амортизация
3. Оценка
4. Налоговые льготы

Давайте рассмотрим каждую из этих ножек более подробно.

Основной способ заработка на аренде собственности — это денежный поток . Проще говоря, это разница между полученной арендной платой и всеми операционными расходами.

Например, предположим, что вы покупаете дом за 200 000 долларов и снимаете его за 1 500 долларов в месяц. Если вы получите высокую процентную ставку и внесете солидный первоначальный взнос, ваш «PITI» (основная сумма, проценты, налоги, страхование) составит около 985 долларов в месяц. Это оставляет вам разницу в 515 долларов между получаемой вами арендной платой и ежемесячным платежом «PITI».

Неужели все так просто? Конечно, нет! Чтобы понять, сколько денег мы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО зарабатываем здесь, нам нужно поговорить о том, что называется чистым операционным доходом.

СВЯЗАННЫЙ: Руководство для начинающих по покупке недвижимости в аренду (пример из практики)

Что такое чистая операционная прибыль?

Чистый операционный доход (NOI) — это арендная плата, которую вы собираете, минус все операционные расходы . Наиболее частые операционные расходы:

• Вакансия (когда ваша недвижимость пустует)
• Ремонт (при ремонте имущества)
• Плата за управление (за поиск / выселение арендаторов и внимание к деталям)
• Просрочка (когда арендаторы платят поздно или вообще перестают платить)

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, мы можем умножить ежемесячную арендную плату на 12 (1500 долларов x 12) = 18 000 долларов; это часто обозначается как Общая запланированная арендная плата .

А теперь посмотрим на расходы.

Пособие на вакансию

Вакансия — это временные арендаторы. При выезде одного арендатора недвижимость необходимо «сдать» в готовое для аренды состояние. Вы должны понимать, что в течение этого периода не будет взиматься арендная плата, и поэтому вам необходимо реально заложить в бюджет потерянной арендной платы . Чтобы быть консервативным, я хотел бы предположить, что моя собственность будет пустовать в течение одного полного месяца в году.

Итак, давайте вычтем месячную арендную плату в размере 1500 долларов из нашей общей запланированной арендной платы выше.

18000 — 1500 долларов = 16 500 долларов

СВЯЗАННЫЙ: Дорога к аренде: Маркетинговое руководство по аренде недвижимости

Ремонт

Это предметы повседневного обслуживания, такие как смесители, бытовая техника, двери, замки, осветительные приборы, ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и т. Д. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и возраста собственности, но в среднем это достойный ориентир для новый дом в хорошем состоянии стоит около 2000 долларов в год.

Давайте вычтем еще 2000 долларов из нашей общей запланированной арендной платы.

18000 долларов — 1500 — 2000 долларов = 14500 долларов

Комиссия за управление

В отличие от вакансии и ремонта, это расходы по усмотрению. Однако от вас не требуется нанимать управляющего недвижимостью — кому-то придется управлять каждой собственностью, которой вы владеете (даже если это ВЫ), поэтому разумно признать эту вполне реальную стоимость.

Мне нравится управлять своей собственностью, поэтому я не плачу эти деньги сторонней компании по управлению недвижимостью, но у меня большой опыт, и я расплачиваюсь в свое время.

Вы должны решить для себя, хотите ли вы действовать в одиночку или нанять менеджера. Многие управляющие компании взимают около 10% от общей арендной платы (18 000 долларов США x 10%) = 1800 долларов США.

Давайте вычтем еще 1800 долларов из GSR.

18000 — 1500 — 2000 — 1800 = 12 700 долларов

Просрочка

Эту стоимость немного сложнее предсказать по сравнению с вакансией и ремонтом. Предполагая, что вы покупаете хороший дом в хорошем районе города, и ваши жильцы проверяются должным образом, это не должно быть проблемой.Однако даже самый лучший процесс проверки не защитит арендодателя от случайных просроченных арендаторов. Что-то случается — давайте возьмем 2% общей арендной платы (18 000 долларов x 2%) = 360 9 000 долларов США3.

Давайте сэкономим еще 360 долларов из нашей годовой арендной платы брутто.

Как вы можете видеть выше, ваш чистый операционный доход — это запланированная валовая арендная плата за вычетом всех операционных расходов (и имейте в виду, что ипотека не является частью этого расчета).

Ипотека (PITI)

Выплата основного долга, процентов, налогов и страховки (или сокращенно «PITI») будет вашим самым большим расходом и будет включать общую сумму основного долга, процентов, налогов и страховки за год.

Теперь посмотрим на числа…

После этих расходов у вас будет 520 долларов прибыли за год — , что не так много денег .

Однако важно понимать, что если бы у вас была управляющая компания, выполняющая всю работу, это был бы пассивный доход , который практически не требовал от вас времени или работы.

Кроме того, если предположить, что арендная плата со временем будет расти, ваша валовая арендная плата будет увеличиваться, в то время как основная сумма долга и процентные платежи останутся прежними.

Закончить год с 2320 долларами — неплохая сделка (при условии, что вы не потратили много времени на управление недвижимостью), но что еще вы получите за свои вложения?

С каждым ежемесячным платежом по ссуде часть этого платежа идет на погашение основной суммы долга по собственности.

Здесь важно помнить, что вы будете платить по ипотеке чужими деньгами (арендная плата, которую вы получаете от своего арендатора).

Если вы когда-нибудь смотрели, как рассчитывается 30-летняя фиксированная ипотека, вы увидите, что с каждым годом вы выплачиваете все больше принципиальных выплат, чем в предыдущем году. Это означает, что вы увеличиваете капитал (разницу между стоимостью собственности и основной суммой кредита) каждый год за счет чужих денег .

Специфика выплаты по ипотечным кредитам — это еще одна тема — пока все, что вам нужно помнить, это то, что каждый раз, когда поступает арендная плата, все большая часть вашего платежа по Принципам и процентам идет на погашение вашей ипотеки, что эффективно создает увеличивайте свой капитал за счет денег арендатора.

Как вы можете видеть на диаграмме 1 ниже, вы бы выплатили 3 166,56 долларов принципа в год 1, эффективно увеличивая свою чистую стоимость (все ваши активы за вычетом ваших обязательств) чуть более чем на 3000 долларов.

Опять не много денег — я понял!

Но помните, покупка и владение недвижимостью — это долгосрочная стратегия. Давайте посмотрим на вещи вокруг 5 ^-го года.

Как вы можете видеть выше, в конце 5 ^-го года вы добавили дополнительные 17 тысяч долларов к своей чистой стоимости, и вы сделали это за счет арендной платы от вашего арендатора.

СВЯЗАННЫЙ: Расчет возврата наличных денежных средств

Средняя оценка стоимости домов в значительной степени зависит от местных факторов, а также от некоторых подъемов и спадов в экономике США. Zillow дает оценку от 3% до 5% в год, в зависимости от местных факторов, а оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени.

В округе Уэйк, штат Северная Каролина, куда я в настоящее время инвестирую, у нас были одни из самых конкурентоспособных показателей оценки в этом районе.Средний показатель повышения курса в Роли в период с 2016 по 2017 год составляет 5%.

Чтобы не погрязнуть в сложных экономических данных, я предпочитаю быть консервативным, предполагая, что хороший дом в хорошем районе будет стоить в среднем 1% в год.

Почему ценится дом?

Домашняя признательность не всегда гарантирована, поэтому лучше начать с понимания того, почему вообще возникает благодарность.

Фиксированная поставка

В Соединенных Штатах имеется фиксированный запас земли для строительства домов.Рост населения постепенно увеличивает спрос — и при фиксированном предложении земли это, естественно, приведет к росту цен.

Прирост населения

Население Соединенных Штатов с течением времени неуклонно растет. Больше людей означает, что для них потребуется больше крыш.

В июле 2015 года округ Уэйк был внесен в список самых быстрорастущих округов страны. Согласно исследованию демографии округа Уэйк, Роли растет со скоростью 14% в год.Этот рост населения увеличивает спрос на жилье, что увеличивает его стоимость. Изучите местные показатели признательности в вашем городе и штате. Многие округа, такие как округ Уэйк, Северная Каролина, будут публиковать демографические данные, которыми они делятся с общественностью. Zillow.com — еще один хороший ресурс для получения информации о средних оценках признательности в некоторых регионах.

Амортизация и увеличение стоимости вносят вклад в прибыль в силу другой концепции, называемой собственным капиталом. Собственный капитал определяется как разница между стоимостью актива и любой задолженностью по нему.

Когда мы объединяем вознаграждение с постепенным погашением основной суммы кредита (амортизация), мы остаемся с собственным капиталом.

Посмотрите на таблицу ниже.

Как видите, сумма капитала в собственности через 5 лет после покупки, с учетом 30-летнего графика амортизации и годового прироста стоимости 1%, составляет $ 47 898 . Как владелец арендуемой собственности, ваша чистая стоимость теперь будет почти на 48 000 долларов больше из-за вашего инвестиционного решения.

Недвижимость предлагает одни из самых щедрых налоговых преимуществ среди классов активов. Арендуемая недвижимость может амортизироваться каждый год, чтобы компенсировать любой денежный поток, а все расходы на обслуживание и расходы могут быть вычтены из полученной прибыли.

Помните проценты по ипотеке в размере 5700 долларов, которые вы заплатили в первый год? Все это не подлежит налогообложению. Таким образом, любой денежный поток, полученный вами в конце первого года, будь то 500 долларов США (управляемый профессиональной компанией) или 2000 долларов США (если управляемый вами), будет компенсирован выплаченными вами процентами по ипотеке.У вас также есть возможность вычесть проценты по ипотеке из любого личного дохода, полученного вами в этом году.

Есть еще одно преимущество, называемое амортизацией. По сути, вы можете амортизировать светильники в доме, чтобы компенсировать любой доход, который у вас есть. Несмотря на то, что вам не нужно буквально платить из своих денежных резервов, чтобы оплатить эти расходы, IRS все равно позволит вам засчитать это как расходы, потому что они признают, что все физические активы в конечном итоге изнашиваются.

1031 Обмен

Помните капитал в размере 47 000 долларов на пятый год? Если вы решили продать недвижимость, вы можете использовать 1031 Exchange, чтобы отложить уплату налогов на эти деньги, пока вы используете их для другой инвестиционной собственности.Есть и другие критерии, которые должны быть соблюдены, и мы не будем здесь рассматриваться.

СВЯЗАННЫЙ: Выполнение 1031 Exchange (простой способ) с RealtyMogul

На эту тему написано

книг, и эта статья представляет собой краткий обзор. Надеюсь, вы видите, что владение арендуемой недвижимостью на длительный срок может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией с низким уровнем риска.

Хотя может быть трудно получить дом на одну семью, чтобы показать денежный поток при покупке по «розничной» цене (пример, используемый в этой статье, предполагает, что недвижимость была куплена со значительной скидкой), это возможно при использовании эффективного маркетинговый подход.

Майк Отранто — арендодатель и с 2005 года активно инвестирует в недвижимость в районе Роли, Северная Каролина. У него есть опыт работы как с одноквартирным, так и с многоквартирным домом, но его основное внимание уделяется покупке и владению недвижимостью с финансированием от собственника. . Посетите веб-сайт Майка на сайте Wake County Home Buyers.

Источники

https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235/

https://www.investopedia.com/articles/mortages-real-estate/11/the-truth-about-the-real-estate-market.asp

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Иррациональное изобилие: переработанное и расширенное третье издание Роберта Дж. Шиллера

Как снять дом: требования к работе и доходам

В этой статье:

Арендодатели обычно ожидают, что у новых арендаторов будет достаточно денег и хороший послужной список, прежде чем они доверит им свою собственность. Поэтому, когда вы задаетесь вопросом, как снять дом, знайте, что ваш доход, кредит, предыдущая аренда и история занятости имеют решающее значение.

• Ваш будущий арендодатель хочет знать, что ваш доход стабилен и, вероятно, сохранится в обозримом будущем
• Ваш кредитный отчет и оценка говорят владельцам недвижимости, насколько хорошо вы управляли своими платежами в прошлом
• Отличные рекомендации от работодателей, лидеры сообщества и предыдущие арендодатели могут дать вам преимущество при борьбе за желаемую аренду.

Если ваше прошлое не идеально, или вы новичок в использовании кредита и не имеете предыдущей истории аренды, вы можете сдать вложив больше денег вперед или найдя поручителя — кого-то с хорошей кредитной историей и солидным доходом, чтобы совместно подписать ваш договор аренды.

Подтвердите свою новую ставку (31 декабря 2021 г.)

Прыжки с препятствиями: требования для аренды дома

Этих пороговых значений рабочих мест и доходов не существует, потому что домовладельцы — снобы, предпочитающие определенные занятия. Немногие ходят на вечеринки, хвастаясь «моим квартиросъемщиком, доктором» или «моим квартиросъемщиком, юристом». Это потому, что они должны быть уверены, что арендаторы могут позволить себе платить арендную плату постоянно. И история стабильной работы и дохода дает им некоторую ценную уверенность в этом.

Это ставит определенные группы в невыгодное положение, в том числе некоторых самозанятых людей, тех, кто живет на пособие, и лиц, у которых есть большие и недавние пробелы в своих резюме.Даже у пенсионеров бывают проблемы. Но не отчаивайтесь, если вы принадлежите к одной из этих групп. Прочтите, чтобы узнать о некоторых обходных путях.

Кредитный рейтинг аренды: для аренды вам может потребоваться более высокий FICO, чем для покупки

Пороговые значения дохода

Хотя домовладельцы защищены множеством правил, никто, кроме них, не диктует свои рабочие места и требования к доходу для аренды дома. Каждый может установить свои пороги — или не иметь их вовсе.

Кто устанавливает и не устанавливает пороговые значения?

Те, у кого меньше всего заранее установленных стандартов, вероятно, являются мелкими домовладельцами.Это, наверное, те, кто владеет от одного до 20 домов, сдаваемых внаем. Они, как правило, очень внимательно относятся к своему бизнесу и часто предпочитают просматривать заявки на аренду в течение всего раунда. Некоторые предпочитают свои инстинкты внешней информации и могут даже не беспокоиться о кредитной истории и проверке биографических данных.

Большинство крупных корпоративных арендодателей (они могут владеть десятками тысяч домов) и агентства по аренде жилья используют строгие критерии при выборе арендаторов. Они могут даже оставить принятие решений своим компьютерным системам.С их помощью вы сможете обжаловать решение. Но вам нужно будет убедительно объяснить, почему вы должны быть исключением.

Самый распространенный порог дохода

Мы знаем, что пороговых значений нет. Но есть такой, которым пользуются многие домовладельцы. И это означает, что ваши общие расходы на жилье не должны превышать 30 процентов (иногда 33 процента) вашего дохода после уплаты налогов.

Что такое «жилищные расходы?» Что ж, арендная плата обычно является самой большой составляющей. Однако они также включают любые коммунальные услуги, которые вы (а не ваш домовладелец) должны платить, а также любые «дополнительные услуги», такие как парковка и хранение.

Проблемы с правилом 30 процентов

30-процентный порог был введен в действие Национальным жилищным законом США 1937 года. И он никогда не задумывался как нечто большее, чем практическое правило.

Думайте об этом как о правилах индекса массы тела (ИМТ). И они не подходят всем под одну гребенку. Вот почему спортсмены с высокой спортивной формой и высокой мускулатурой могут считаться страдающими ожирением.

Итак, если у вас простой и недорогой образ жизни, мало долгов и много активов, вы можете легко позволить себе заплатить 40 процентов своего дохода после уплаты налогов на расходы на жилье. Но, наоборот, кому-то с огромным балансом на кредитной карте может быть сложно найти 20 процентов. Если вы нарушаете правило 30 процентов, попробуйте посидеть с домовладельцем и доказать, почему вы являетесь финансовым эквивалентом в высшей степени спортивного и мускулистого спортсмена.

Пороги занятости

Мы уже установили, что арендодателей больше интересует размер и непрерывность вашего дохода, чем ваше занятие. Конечно, если вы переходите с высокооплачиваемой работы на работу с небольшой зарплатой, это будет актуально.

Но, как правило, вы выиграете больше всего, если будете иметь постоянный трудовой стаж. Очевидно, он должен приносить доход, при котором арендная плата за дом, который вы хотите купить, становится доступной.

Для большинства это легко доказать. У вас есть документальные свидетельства в виде квитанций о заработной плате, квитанций о заработной плате и т. Д. Но что, если вы находитесь в одной из тех групп, где эта документация недоступна?

Самостоятельная работа

Если вы достаточно успешный самозанятый человек, велика вероятность, что вы будете соответствовать требованиям арендодателя по аренде дома. Но вам придется доказывать это иначе, чем сотрудник.

Соберите документы, показывающие ваш недавний заработок. Они могут включать банковские выписки за последние несколько месяцев и налоговые декларации за последние три года. Вы можете убедить арендодателей, что вы реалистично ожидаете, что ваш доход будет продолжаться, показав им продолжающиеся контракты с покупателями или клиентами. Если все это делает вас пограничным заболеванием, вы можете подтолкнуть к окончательному решению, продемонстрировав, что у вас есть значительная экономия.

Пенсионеры

Опять же, это вопрос предоставления документации, отличной от той, что ожидается от текущего сотрудника. Вы можете подтвердить свой доход, предоставив последние копии выписок для вашего:

• Банковские счета
• Сберегательные счета
• 401 (k)
• Прочие пенсии
• Пособия по социальному обеспечению

Вам также может быть полезно получить письмо от вашего банка, бухгалтера или любого траста, бенефициаром которого вы являетесь. Он должен подтвердить, что, по мнению лица, подписавшего договор, арендная плата у вас хороша.

Все

Есть несколько обходных путей, которые часто могут превратить отказ в аренде в одобрение. Однако они доступны не всем потенциальным арендаторам.

1. Найдите поручителя — Найдите кого-нибудь с хорошей кредитной историей и солидным доходом для совместного подписания вашего договора аренды, и ваши проблемы могут быть решены. Но осознайте, насколько велико это требование: ваш гарант будет нести ответственность за вашу арендную плату, если вы не сможете ее заплатить.
2. Положите больше — если у вас много денег, вы часто можете преодолеть сомнения арендодателя, предложив заплатить гораздо больший депозит, чем стандартный, возможно, на счет условного депонирования.Просто убедитесь, что ваши деньги находятся под защитой закона.

И, конечно же, вы можете найти домовладельцев, которые с радостью возьмут на себя постоянных арендаторов. Большинство крупных арендодателей и агентств по аренде жилья предлагают только круглые дыры, когда дело доходит до определения требований к аренде дома. Но многие более мелкие домовладельцы предлагают ямы самых разных форм и размеров. И вы могли бы вписаться.

покажите мне курс сегодня (31 дек, 2021)

Информация, содержащаяся на веб-сайте Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker.Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Как сдать недвижимость

Лицензия арендодателя на сдачу в аренду недвижимости

Англия

Выборочное лицензирование

Прежде чем сдавать недвижимость в аренду, проверьте, нужна ли вам лицензия местного совета. Если ваш местный орган власти ввел лицензию арендодателя, то работать без нее будет незаконно.

Жилищный закон 2004 года ввел избирательное лицензирование, чтобы помочь домовладельцам поддерживать свою арендуемую недвижимость на хорошем уровне, особенно в районах, которые испытывают низкий спрос на жилье и / или страдают от антиобщественного поведения. Узнайте больше о лицензировании домовладельцев и нашей кампании против него здесь.

Уэльс

Аренда Smart Wales

В ноябре 2016 года стало требованием закона для всех арендодателей, имеющих недвижимость в Уэльсе, регистрировать недвижимость в Rent Smart Wales.Правила также требуют, чтобы арендодатели сами получали лицензию на сдачу в аренду или управление имуществом или договаривались о том, чтобы лицензированный агент осуществлял эту деятельность от их имени. Узнать больше …

За сколько я могу снять свой дом?

Познакомьтесь со своим рынком и узнайте, сколько аналогичной недвижимости сдается в вашем районе, чтобы вы могли соответственно установить арендную плату. Подумайте о своей целевой демографической группе и подумайте, для кого ваша недвижимость подойдет: молодым семьям, студентам, одиноким специалистам и т. Д.

Решите, сдавать ли недвижимость в аренду с мебелью или без нее. Недвижимость, которая предлагает чистый холст, более привлекательна для большинства потенциальных арендаторов, но студенты вряд ли накопят достаточно вещей, чтобы обставить дом.

Юридическая ответственность арендодателей

Роль арендодателя — непростая задача, чтобы представить ее себе в перспективе, в настоящее время существует около 145 законодательных актов, которых необходимо придерживаться при сдаче недвижимости в аренду. По закону вы должны убедиться, что ваша собственность соответствует своему назначению, и безопасность ваших арендаторов имеет первостепенное значение.Ознакомьтесь с нашими подробными руководствами, которые помогут вам справиться со своими обязанностями.

Стандарты электробезопасности

Стандарты электробезопасности вступили в силу 1 июня 2020 года. Они устанавливают новые правила, обеспечивающие безопасность и правильное обслуживание всех стационарных электрических установок.

Ответственность за безопасность домовладельцев

Чтобы помочь вам справиться с ожиданиями, мы изложили основные проблемы безопасности, о которых вам нужно знать, и юридические обязательства, которые вы должны соблюдать.

Проверки газовой безопасности для домовладельцев

Исследование показало, что более одного из трех частных домовладельцев не знали, что в их обязанности входит проверка газовых приборов.

Чеки на право аренды

Ожидается, что в Англии домовладельцы будут проводить проверки права на аренду в соответствии с Законом об иммиграции.Вы должны проверить, имеют ли ваши арендаторы право на законное проживание в Великобритании — невыполнение этого требования может привести к штрафу или тюремному заключению.

Договоры аренды и защита депозитов

В Шотландии по закону требуется предоставить письменный договор аренды, в противном случае это считается передовой практикой в ​​остальной части Великобритании.

В соглашении излагаются обязанности каждого, но помните, что если что-то есть в соглашении и что-то подписано, это не означает, что оно подлежит исполнению.В Англии при оформлении договора аренды арендаторам также должна быть предоставлена ​​копия Как арендовать: контрольный список для аренды в Англии .

Если вы берете залог от своего арендатора, вы должны защитить его с помощью утвержденной правительством схемы защиты арендного залога.

Англия и Уэльс

Депозиты должны быть защищены в течение 30 дней с момента получения. В Англии арендные депозиты ограничиваются арендной платой за пять недель, если годовая арендная плата составляет менее 50 000 фунтов стерлингов, и арендной платой за шесть недель, когда годовая арендная плата составляет 50 000 фунтов стерлингов или более.В Уэльсе нет официального ограничения на депозиты при аренде.

Шотландия

Депозиты должны быть защищены в течение 30 рабочих дней с даты начала аренды и не могут превышать арендную плату за два месяца.

После защиты сгенерированная «Предписанная информация» должна быть передана арендатору; в нем описывается используемая схема и указывается, основана ли она на страховании или хранении.Неспособность защитить депозит приведет к проблемам с выселением, полным возвратом депозита и штрафом в размере до трехкратной суммы депозита.

Страхование арендодателя

Ваша нынешняя страховая компания зданий и имущества должна знать о вашем намерении сдать недвижимость в аренду, в противном случае вы рискуете аннулировать свой полис. Арендодатели могут воспользоваться специальными полисами, которые защитят вас от потенциальных убытков. Поищите у разных страховых компаний, чтобы найти подходящую сделку.Хотя страхование может показаться дорогим, экономия и компенсация, предлагаемые в долгосрочной перспективе, неоценимы.

В число предложений защиты большинства политик входят:

• Страхование строений: на случай возможного повреждения конструкции или встроенных элементов имущества
• Страхование на случай потери арендной платы: когда вы не можете сдать свою собственность в аренду не по своей вине (например, при наводнении или пожаре), это покрывает потенциальную потерю арендной платы.
• Страхование невыполнения обязательств арендатором / гарантия аренды: покрывает любую потерю арендной платы из-за неуплаты арендатором
• Страхование содержимого: покрывает любое содержимое, которое вы предоставили (арендаторы должны получить отдельный полис для своего имущества)
• Страхование ответственности: покрывает любые судебные издержки, если вас доставят в суд, e.г. если имущество причиняет вред арендатору или посетителю

Покрываются ли расходы на юридические услуги вашим страховым полисом?
Имейте в виду, что в крайних случаях вам может потребоваться подать на арендатора в суд (или они могут привлечь вас в суд), что повлечет дополнительные расходы. Некоторые страховые полисы покрывают возможные судебные издержки в результате того, что вы являетесь домовладельцем. Однако, убедившись, что вы выполняете свои обязанности и правильно соблюдаете закон, вам следует вообще избегать суда.

Избегайте споров с подробной описью

Регулярные проверки также помогут, но помните, что вы не можете законно войти в собственность без разрешения арендатора. Лучше всего направить им письменное уведомление за 48 часов (это должно быть оговорено в вашем договоре аренды).

Сделайте копии любых ключей, которые могут понадобиться арендатору для Windows. двери, счетчики газа и электроэнергии. Также стоит выкопать инструкции по эксплуатации котла, плиты, бытовой техники, термостата или домашней сигнализации, чтобы жильцы знали, как их правильно использовать.

Чем занимается агент по сдаче в аренду?

Передача управления агенту по аренде — важное решение, но что именно делает агент по аренде и как найти того, что подходит именно вам?

Защищены ли вы знаком собственности?

Если вы зашли так далеко и чувствуете себя немного подавленным, наши участники могут позаботиться обо всем за вас.Они предлагают разные уровни обслуживания, поэтому вы можете выбрать то, что лучше всего подходит для вашего времени. Используя одного из наших членов, вы гарантированно получите консультации с профессиональным агентом, который предоставит вам самые свежие советы и рекомендации.

Советы по доходу от сдачи в аренду недвижимости, удержаниям и ведению учета

Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Весь доход от аренды должен указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды.

Если вы платите налог на кассовой основе, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Как налогоплательщик, использующий кассовый метод, вы обычно вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете. Если вы используете метод начисления, вы обычно указываете доход, когда вы его зарабатываете, а не когда вы его получаете, и вычитаете свои расходы тогда, когда вы их понесете, а не когда вы их оплачиваете. Большинство людей используют кассовый метод учета.

Ниже приведены несколько советов о налоговой отчетности, требованиях к ведению документации и информация о вычетах за арендуемую недвижимость, которые помогут вам избежать ошибок.

Что считается доходом от аренды?

Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Вы должны сообщать о доходе от аренды по всей своей собственности.

Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом и должны быть указаны в вашей налоговой декларации.

Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает.Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в год, когда вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете. Например, вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.

Залог, использованный в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом. Включите его в свой доход, когда вы его получите.Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Оплата за отмену аренды происходит, если ваш арендатор платит вам за отмену аренды. Сумма, которую вы получаете, — это арендная плата. Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от используемого вами метода бухгалтерского учета.

Расходы, оплачиваемые арендатором, возникают, если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов. Вы должны включить их в свой доход от аренды. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычитаемыми расходами на аренду. Например, ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет. Включите счет за коммунальные услуги, оплаченный арендатором, и любую сумму, полученную в качестве арендной платы, в свой доход от аренды.

Полученное имущество или услуги вместо денег, как арендная плата, должны быть включены как справедливая рыночная стоимость собственности или услуг в ваш доход от аренды. Например, ваш арендатор — маляр и предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за два месяца. Если вы принимаете предложение, включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за двухмесячную арендную плату.

Аренда с правом выкупа возникает, если договор аренды дает вашему арендатору право купить вашу арендуемую недвижимость.Выплаты, которые вы получаете по соглашению, обычно представляют собой доход от аренды.

Если вы владеете частью доли в арендуемой собственности, вы должны указать свою часть арендного дохода от этой собственности.

Какие вычеты я могу брать как владелец арендуемой собственности?

Если вы получаете доход от аренды жилого помещения, существуют определенные расходы на аренду, которые вы можете вычесть в своей налоговой декларации. Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, налог на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.

Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы по управлению, сохранению и содержанию арендуемой собственности. Обычные расходы — это те, которые являются обычными и общепринятыми в бизнесе. Необходимые расходы — это те, которые считаются необходимыми, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.

Вы можете вычесть затраты на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и техническое обслуживание, которые вы производите для своей арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.

Вы можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Когда вы включаете справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды, вы можете вычесть ту же сумму как расходы на аренду.

Вы не можете вычесть стоимость улучшений. Арендуемая собственность улучшается только в том случае, если уплаченные суммы предназначены для улучшения, восстановления или адаптации к новому или иному использованию. См. Правила в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы для получения дополнительной информации об улучшениях.Стоимость улучшений возмещается за счет амортизации.

Вы можете восстановить некоторые или все свои улучшения, используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения или добавляете мебель. Только процент этих расходов подлежит вычету в год, в котором они были понесены.

Как мне сообщить о доходах и расходах от аренды?

Если вы арендуете недвижимость, такую ​​как здания, комнаты или квартиры, вы обычно указываете свои арендные доходы и расходы в форме 1040 или 1040-SR, Приложение E, Часть I.Укажите свои общие доходы, расходы и амортизацию для каждой арендуемой собственности в соответствующей строке Приложения E. См. Инструкции к форме 4562, чтобы определить сумму амортизации, которую нужно ввести в строку 18.

Если у вас более трех объектов недвижимости для сдачи в аренду, заполните и приложите столько Приложений E, сколько необходимо для перечисления объектов недвижимости. Заполните строки 1 и 2 для каждой собственности, включая почтовые адреса каждой собственности. Однако заполните столбец «Итоги» только в одном приложении E. Цифры в столбце «Итоги» в этом приложении E должны быть объединенными итогами всех таблиц E.

Если ваши арендные расходы превышают арендный доход, ваши потери могут быть ограничены. Сумма убытков, которую вы можете вычесть, может быть ограничена правилами потери пассивной активности и правилами риска. См. Форму 8582, «Ограничения пассивной деятельности» и форму 6198, «Ограничения риска», чтобы определить, ограничен ли ваш убыток.

Если у вас есть какое-либо личное пользование жилым помещением, которое вы снимаете (включая загородный дом или резиденцию, в которой вы снимаете комнату), ваши расходы на аренду и убытки могут быть ограничены.См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.

Какие записи мне следует вести?

Хорошие записи помогут вам следить за продвижением вашей арендуемой собственности, готовить финансовую отчетность, определять источник поступлений, отслеживать расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, готовить налоговые декларации и вспомогательные элементы, указанные в налоговых декларациях.

Ведите хороший учет вашей арендной деятельности, включая доход от аренды и расходы на аренду.Вы должны иметь возможность задокументировать эту информацию, если ваш отчет выбран для аудита. Если вы прошли аудит и не можете предоставить доказательства в поддержку статей, указанных в ваших налоговых декларациях, вы можете подвергнуться дополнительным налогам и штрафам.

У вас должна быть возможность обосновать определенные элементы расходов для их вычета. Как правило, вы должны иметь документальные доказательства, такие как квитанции, аннулированные чеки или счета, чтобы подтвердить свои расходы. Следите за всеми дорожными расходами, которые вы понесете на ремонт арендуемой недвижимости.Чтобы вычесть командировочные расходы, вы должны вести записи в соответствии с правилами, изложенными в главе 5 Публикации 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».

Для подготовки налоговой декларации вам необходимы хорошие записи. Эти записи должны подтверждать доходы и расходы, о которых вы сообщаете. Как правило, это те же записи, которые вы используете для отслеживания операций с недвижимостью и подготовки финансовой отчетности.

.