Как проверить квартиру перед покупкой: Как проверить квартиру перед покупкой: 12 шагов

Содержание

Как проверить квартиру перед покупкой?

06.04.2021

Как проверить квартиру перед покупкой? Советы ФКП

Приобретение квартиры всегда очень ответственный и важный шаг, поскольку это связано с большими финансовыми вложениями.
Эксперты рекомендуют перед покупкой уделить особое внимание проверке объекта недвижимости.
Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке квартиры с рядом ограничений и штрафов, и в некоторых случаях даже к полной утрате права собственности. Специалисты Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказали, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить сведения об объекте перед сделкой. Документ содержит актуальную информацию как об объекте, так и о владельце, что позволяет подтвердить право собственности на любой тип недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату ее выдачи.

Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости – история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов.

Указанные выписки являются общедоступными. Также отметим, что стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

Важно! Особо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц.
В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

Проверка технических характеристик объекта недвижимости

Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого достаточно изучить технический паспорт квартиры.

Важно! Покупателям рекомендуем также проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире: воду, электроэнергию, газ, телефон.

Справочно

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Сразу после оплаты документы можно скачивать и отправлять на печать. Распечатать выписку можно самостоятельно, причем неограниченное количество раз. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.

В интернете можно встретить большое количество сайтов-двойников Федеральной кадастровой палаты и Росреестра, предлагающих оказать учетно-регистрационные услуги и предоставить сведения из ЕГРН. Только сайты kadastr.ru и rosreestr.gov.ru являются единственными официальными сайтами Кадастровой палаты и Росреестра и только на них можно получить достоверную и актуальную информацию о недвижимости.


Теги: 
Количество показов: 437
Дата создания: 06.04.2021 10:55:41
Дата изменения: 06.04.2021 10:55:41

Эксперты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой

МОСКВА, 2 апр — ПРАЙМ. Специалисты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой.

Цены на «вторичку» в Москве и Петербурге сбавили темпы роста

«В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить сведения об объекте перед сделкой. Документ содержит актуальную информацию как об объекте, так и о владельце, что позволяет подтвердить право собственности на любой тип недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату ее выдачи», — говорится в сообщении ведомства.

Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости — история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов. Кроме того, перед покупкой необходимо внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником, добавляется в нем.

Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах Российской Федерации до указанной даты.

Эксперт назвал недвижимость, на которой можно заработать в 2021 году

Особо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, указывается в сообщении.

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости.

Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого надо изучить технический паспорт квартиры. Согласно Жилищному кодексу, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность, добавляется в релизе.

Кроме того, покупателям также рекомендуется проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц, говорится в нем.

Эксперты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой

https://realty.ria.ru/20210402/kvartira-1603783777.html

Эксперты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой

Эксперты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой — Недвижимость РИА Новости, 02. 04.2021

Эксперты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой

Специалисты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой. Недвижимость РИА Новости, 02.04.2021

2021-04-02T09:00

2021-04-02T09:00

2021-04-02T09:00

федеральная нотариальная палата

жилье

федеральная кадастровая палата

россия

сделки

егрн

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/0c/18/1590682101_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_98760b7e986813b90cb52c78f5d47e56.jpg

МОСКВА, 2 апр — РИА Недвижимость. Специалисты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой.Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости – история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов. Кроме того, перед покупкой необходимо внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником, добавляется в нем.Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах Российской Федерации до указанной даты.Особо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, указывается в сообщении.Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости.Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого надо изучить технический паспорт квартиры. Согласно Жилищному кодексу, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность, добавляется в релизе.Кроме того, покупателям также рекомендуется проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц, говорится в нем.

https://realty.ria.ru/20210327/kvartira-1603078966.html

https://realty. ria.ru/20210325/chuzhaki-1602736504.html

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/0c/18/1590682101_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_8aaaa5ae3a944fea384ec2d39a4dfb35.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected] ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

федеральная нотариальная палата, жилье, федеральная кадастровая палата, россия, сделки, егрн

МОСКВА, 2 апр — РИА Недвижимость. Специалисты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как проверить квартиру перед покупкой.

«В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить сведения об объекте перед сделкой. Документ содержит актуальную информацию как об объекте, так и о владельце, что позволяет подтвердить право собственности на любой тип недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату ее выдачи», — говорится в сообщении ведомства.

Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости – история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов. Кроме того, перед покупкой необходимо внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником, добавляется в нем.

Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах Российской Федерации до указанной даты.

27 марта, 03:18

Эксперт рассказал, когда ваша квартира может отойти государствуОсобо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, указывается в сообщении.

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости.

Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого надо изучить технический паспорт квартиры. Согласно Жилищному кодексу, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность, добавляется в релизе.

Кроме того, покупателям также рекомендуется проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц, говорится в нем.

25 марта, 01:17

Эксперт предупредил, как не вселить в собственную квартиру чужаков

Сеть МФЦ ВО | Как проверить квартиру перед покупкой?

КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ?

07.04.2021

Приобретение квартиры всегда очень ответственный и важный шаг, поскольку это связано с большими финансовыми вложениями.
Эксперты рекомендуют перед покупкой уделить особое внимание проверке объекта недвижимости. Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке квартиры с рядом ограничений и штрафов, и в некоторых случаях даже к полной утрате права собственности. Специалисты Кадастровой палаты рассказали, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить сведения об объекте перед сделкой. Документ содержит актуальную информацию как об объекте, так и о владельце, что позволяет подтвердить право собственности на любой тип недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату ее выдачи. Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости – история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов.

Указанные выписки являются общедоступными, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, заказав выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости.

Также отметим, что перед покупкой необходимо внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

Важно! В соответствии с 69 статьей Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются юридически действительными, даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. Государственная регистрация ранее возникших прав в ЕГРН проводится по желанию собственников недвижимости.

Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах Российской Федерации до указанной даты.

Важно! Особо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц.

В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

«Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец. Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут заканчиваться успехом», – прокомментировала эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Проверка технических характеристик объекта недвижимости

Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого достаточно изучить технический паспорт квартиры. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность.

Важно! Покупателям рекомендуем также проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире: воду, электроэнергию, газ, телефон. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Справочно

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Сразу после оплаты документы можно скачивать и отправлять на печать. Распечатать выписку можно самостоятельно, причем неограниченное количество раз. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.

В интернете можно встретить большое количество сайтов-двойников Федеральной кадастровой палаты и Росреестра, предлагающих оказать учетно-регистрационные услуги и предоставить сведения из ЕГРН. Только сайты kadastr.ru и rosreestr.gov.ru являются единственными официальными сайтами Кадастровой палаты и Росреестра и только на них можно получить достоверную и актуальную информацию о недвижимости.

 

Пресс-служба Кадастровой палаты по Вологодской области

Жителям Московской области рассказали, как проверить квартиру перед покупкой

Приобретение квартиры всегда очень ответственный и важный шаг, поскольку это связано с большими финансовыми вложениями.
Эксперты рекомендуют перед покупкой уделить особое внимание проверке объекта недвижимости.
Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке квартиры с рядом ограничений и штрафов, и в некоторых случаях даже к полной утрате права собственности. Специалисты Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказали, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить сведения об объекте перед сделкой. Документ содержит актуальную информацию как об объекте, так и о владельце, что позволяет подтвердить право собственности на любой тип недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату ее выдачи. Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости – история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов.

Указанные выписки являются общедоступными, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, заказав выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости.

Также отметим, что перед покупкой необходимо внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

Важно! В соответствии с 69 статьей Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются юридически действительными, даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. Государственная регистрация ранее возникших прав в ЕГРН проводится по желанию собственников недвижимости.

Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах Российской Федерации до указанной даты.

Важно! Особо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц.
В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

«Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец. Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут заканчиваться успехом», – прокомментировала эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Проверка технических характеристик объекта недвижимости

Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого достаточно изучить технический паспорт квартиры. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность.

Важно! Покупателям рекомендуем также проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире: воду, электроэнергию, газ, телефон. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Справочно

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Сразу после оплаты документы можно скачивать и отправлять на печать. Распечатать выписку можно самостоятельно, причем неограниченное количество раз. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.

В интернете можно встретить большое количество сайтов-двойников Федеральной кадастровой палаты и Росреестра, предлагающих оказать учетно-регистрационные услуги и предоставить сведения из ЕГРН. Только сайты kadastr.ru и rosreestr.gov.ru  являются единственными официальными сайтами Кадастровой палаты и Росреестра и только на них можно получить достоверную и актуальную информацию о недвижимости.

Республиканская телевизионная сеть РТС — Эксперты объяснили, как проверить квартиру перед покупкой

Специалисты Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказали жителям Хакасии, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

В первую очередь покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить сведения об объекте перед сделкой. Документ содержит актуальную информацию как об объекте, так и о владельце, что позволяет подтвердить право собственности на любой тип недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату ее выдачи. Также актуальна будет и информация о переходе прав на объект недвижимости – история смены владельцев квартиры на основании конкретных документов.

Указанные выписки являются общедоступными, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, заказав выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости.

Также отметим, что перед покупкой необходимо внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

Важно!

В соответствии с 69 статьей Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются юридически действительными, даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. Государственная регистрация ранее возникших прав в ЕГРН проводится по желанию собственников недвижимости.

Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах Российской Федерации до указанной даты.

Важно! Особо внимательно нужно отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности, поскольку такая схема наиболее распространена среди мошенников. Покупатели могут проверить подлинность доверенности продавца на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

— Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец. Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут заканчиваться успехом, – прокомментировала эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Проверка технических характеристик объекта недвижимости

Также покупателям следует обратить особое внимание на законность перепланировки, если собственники жилья ее делали. Для этого достаточно изучить технический паспорт квартиры. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления и за их самовольное выполнение предусмотрена административная ответственность.

Важно! Покупателям рекомендуем также проверить наличие либо отсутствие задолженности за коммунальные услуги по приобретаемой квартире: воду, электроэнергию, газ, телефон. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

***

Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Сразу после оплаты документы можно скачивать и отправлять на печать. Распечатать выписку можно самостоятельно, причем неограниченное количество раз. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.

В интернете можно встретить большое количество сайтов-двойников Федеральной кадастровой палаты и Росреестра, предлагающих оказать учетно-регистрационные услуги и предоставить сведения из ЕГРН. Только сайты kadastr.ru и rosreestr.gov.ru являются единственными официальными сайтами Кадастровой палаты и Росреестра и только на них можно получить достоверную и актуальную информацию о недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой?

В 2016 году Федеральный закон №360-ФЗ упразднил «бумажные» свидетельства о праве собственности на недвижимость. Несмотря на то, что для многих это стало пугающей неожиданностью, кардинальных изменений это событие не внесло. Однако у каждого, кто собирается совершить сделку с недвижимостью, возникает вопрос — как проверить её безопасность? Не имея на руках документа, заверенного печатью, — как узнать, кто на самом деле является собственником квартиры, дома или участка? На все вопросы теперь отвечает выписка из Росреестра.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — официальный источник информации о собственниках недвижимого имущества. Именно он содержит актуальные сведения, необходимые для оформления любой сделки, в которой фигурирует дом, участок или квартира.

ЧТО ДАЁТ ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН

• Сведения о собственнике предмета сделки.

• Информацию обо всех изменениях прав собственности.

• Перечень договоров, так или иначе связанных с объектом недвижимости.

• Подробные сведения обо всех зарегистрированных лицах.

• Информацию об арестах и залоге, включая все документы и срок.

• Сведения о наличии обременений (ограничения, которые накладывают на жилье, приобретенное в ипотеку).

• Кадастровый номер и кадастровую стоимость.

КОМУ НУЖНА ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН?

• Частным лицам.

Выписка из Росреестра необходима любому человеку, который собирается оформить сделку с участием недвижимости. Сведения, содержащиеся в ней, помогут определить юридическую чистоту сделки. Так вы сможете достоверно установить собственника объекта и будете спокойны за безопасность жилья или участка.

• Риелторам.

Подготовка сделок с недвижимым имуществом требует официальной информации об объекте. Выписка из ЕГРН — единственный надёжный источник такой информации.

• Нотариусам и юристам.

В разрешении судебных споров сведения о недвижимом имуществе — обязательный элемент. Поскольку кадастровая выписка является официальным документом, она играет важную, а иногда и основную роль в судебном процессе.

КАК ПОЛУЧИТЬ ВЫПИСКУ ИЗ ЕГРН?

На портале недвижимости Калининграда Primarkt.ru вы можете получить официальную выписку из ЕГРН. Для этой цели запущен специальный модуль, доступный на главной странице сайта.

Вся документация запрашивается порталом официально и заверена электронной печатью ФКП Росреестра. Выписка имеет полную юридическую силу и может быть использована в сделках и гражданских спорах.

Как это происходит?

• Зайдите на сайт Primarkt.ru.

• Войдите в учетную запись или зарегистрируйтесь (доступен вход через аккаунты в соц.сетях).

• Укажите кадастровый номер или адрес объекта.

• Заполните заявку на оформление выписки из ЕГРН.

• Произведите оплату услуги.

• Дождитесь уведомления о готовности выписки ЕГРН.

Срок получения официального документа зависит от загруженности серверов Росреестра, но обычно составляет от 5 минут до 24 часов. На сайте доступна услуга срочного оформления выписки — в таком случае максимальный срок получения документа составляет 12 часов.

В случае возникновения технических сбоев или задержек, выходящих за рамки предусмотренных действующим законодательством, портал недвижимости Primarkt.ru гарантирует возврат переведенных средств.

Сервисом можно воспользоваться в любое время дня и ночи — вы можете оформить заявку прямо в смартфоне, после чего нужно будет лишь дождаться уведомления по e-mail. Primarkt.ru использует официальный канал для обмена информацией, и вы можете быть уверены в актуальности полученных документов.

Заказ выписки из ЕГРН на Primarkt.ru — лучшая альтернатива обращению в МФЦ и длительному ожиданию. Получите выписку ЕГРН в Калининграде в несколько кликов — и сохраните драгоценное время для действительно важных дел!

На правах рекламы

Как оценить квартиру перед покупкой — посмотрите, прежде чем прыгать

Если вы ходили по магазинам квартиры, вы можете подумать, что знаете все, что нужно знать об имеющейся у вас квартире.

Ваш глаз. Цена подходящая, помещение в отличной форме, и есть лишнее. Как правило, каждый раз, когда вы входите в дверь, возникает приятное чувство. Но подождите, прежде чем подписать этот контракт, потому что одного хорошего настроения недостаточно.Перед покупкой кооператива или кондоминиума следует учесть ряд факторов. Покупка квартиры — это не то же самое, что покупка дома; Квартира — это не просто место для жизни, а часть сообщества. В кооперативе или кондоминиуме интегрировано все, от финансов до физического состояния. Таким образом, чем больше вы знаете об обоих, а также о типах людей, которые населяют здание, тем лучше вам будет, когда дело доходит до принятия правильного решения о том, какую квартиру покупать.

«Единственный способ начать процесс поиска кооператива или кондоминиума — это задать правильные вопросы», — говорит Крис Томас, вице-президент бруклинского офиса Уильяма Б. Мэя, брокерской фирмы по недвижимости. Когда у вас есть ответы, вы можете сосредоточиться на любых проблемных точках. Прежде чем позволить себе полюбоваться видами или довоенными деталями, взгляните на основы. Если в этом здании содержится более серьезное техническое обслуживание, чем в других, которые вы видели, спросите, почему, — советует Томас.Узнайте, не планируется ли капитальный ремонт; просмотрите финансовые отчеты, познакомьтесь с жителями дома и узнайте, как им нравится там жить.

Когда Стефани Ковнер, впервые покупающая квартиру, начала осматривать квартиры, она постепенно начала понимать рынок и то, какие вопросы ей следует задавать. Хотя она не встречалась ни с какими продавцами, она видела множество листинговых агентов, к которым она обращалась со своими запросами. «Я бы спросила их, что они знали об этом здании с точки зрения устойчивости», — объясняет она.В доме много квартир продавали? А как насчет ремонта? Что-нибудь приближается или запланировано на будущее? Я хотел узнать философию здания по разным параметрам, включая оценку и плату за обслуживание.

Как только она сузила круг до одного фаворита, она начала копать глубже. Листинговый агент предоставил мне всю необходимую информацию, например, финансовую отчетность и проспект эмиссии здания.Он очень помог, — говорит Ковнер. Кроме того, управляющий агент оперативно ответил на все ее вопросы и предоставил подробную информацию об устойчивости здания.

Это была совсем другая история для женщины, исследующей кооператив Востока 70-х. Брокер, с которым я имела дело, не появлялся, и я обнаружила, что он кое-что мне не рассказывал, объясняет она. Например, ее беспокоило шумовое загрязнение и строительство в окрестностях.Когда она спросила брокера, он заверил ее, что их нет, но она обнаружила иное, когда наняла Bold Property In-формация Systems, Inc., чтобы она составила для нее отчет о рисках собственности в здании. Bold, компания с пятилетней историей, которая работает с банками, юристами и потенциальными покупателями над изучением всех аспектов здания, может помочь покупателям провести исследование.

Когда Гейл Фернандес хотела купить, ей пришлось бороться с агентом по листингу, которого, похоже, не волновало, купит она или нет.Агент был не очень приветлив ffb — говорит она. Он не очень обнадежил в своем описании этого места по телефону. Я почти не ходил смотреть квартиру, а когда я это сделал, у него не было для меня плана этажа. Он не ответил ни на один из моих вопросов. Похоже, его даже не волновало, нравится мне квартира или нет. В таком случае покупателям необходимо обратиться к другим источникам за необходимой информацией.

Чтение финансовых отчетов жизненно важно для определения финансовой устойчивости здания.По словам Джоди Ламонте, брокера и вице-президента The Corcoran Group, просмотр отчетов за последние три года даст покупателю представление о том, как деньги тратятся на здание, статус резервного фонда, зарплата сотрудники здания и любые текущие расходы на техническое обслуживание. Он также расскажет вам об основной ипотеке: когда она должна быть выплачена, какова ставка и сумма. Если вы не уверены, что информация, которую вы получаете, верна, есть способы самостоятельно проверить ипотеку здания.В вашей местной бизнес-библиотеке есть микрофиши каждой зарегистрированной ипотечной ссуды. Пройдя туда и сказав на стойке регистрации, какой адрес вас интересует, вы можете найти микрофишу Reddi Data, содержащую историю ипотеки.

Еще одна очень важная вещь, на которую следует обратить внимание, — это процент домов, принадлежащих спонсорам, в здании. Эрих Гончар, поверенный из Hall, Dickler, Kent, Kent, Friedman and Wood, предупреждает, что кредиторы, как правило, не предоставляют ссуды покупателям, если имеется множество квартир, принадлежащих спонсорам.Причина этого заключается в том, что многие спонсоры, владеющие квартирами, не выплатили свои расходы на содержание, в результате чего эти дополнительные расходы перекладываются на акционеров здания. Попросите управляющего агента предоставить эту информацию.

Дж. Генри Хаггерти, операционный директор Bold, добавляет, что его фирма может проверить любую информацию, предоставленную управляющим агентом или брокером. Потенциальный покупатель может либо пойти к Генеральному прокурору и подождать шесть недель, чтобы узнать, верна ли полученная информация, либо прийти к нам, и мы получим ее через два дня.

Изучив плату за обслуживание, узнайте, есть ли какие-либо налоговые льготы и когда они истекают. Например, истекающий срок действия налоговой скидки J-51 может означать значительное увеличение затрат на техническое обслуживание.

Это не означает, что покупатель должен уклоняться, но он должен сделать предложение, отражающее тот факт, что льготы скоро исчезнут, — говорит Томас. Он советует выяснить у продавца или управляющего агента, какова общая политика здания в отношении оценок.Большинство продавцов знают об оценках и должны будут дать ответ, если их спросят напрямую. Ваш адвокат также может указать в соглашении о покупке, что в течение 12 месяцев с момента продажи не будет никакой оценки, добавляет он.

Также обязательно изучите состояние резервного фонда. Стивен Бир, сертифицированный бухгалтер Czarnowski & Beer, говорит: «Вы можете подумать, что достаточно большого резервного фонда, скажем, 100 000 долларов в резерве. Если в последние годы проводились электрические и другие ремонтные работы, то да, этого может быть достаточно. Однако, если такого рода работы не были выполнены, правление может провести специальную оценку, взять взаймы под строительство, чтобы оплатить их, а затем увеличить расходы на техническое обслуживание, чтобы покрыть это.

Томас также предлагает покупателям прямо спросить продавца, есть ли какие-либо формы незавершенного судебного разбирательства против здания или его единиц.«Трудно исследовать эту часть, если не было вынесено никаких суждений, но прикрывайте себя, спросив продавца, и сделайте условие продажи, что ничего не ожидается», — говорит Томас.

Придайте зданию физический вид

Еще один способ провести небольшое исследование — попросить просмотреть проспект. В этих важных документах вы найдете отчет инженера, который, по мнению многих брокеров, очень полезен для определения физического состояния здания. Отчет инженера обычно основан на тщательном изучении всех работ по техобслуживанию. ffb Все аспекты здания, от котла до окон. Владелец кооператива должен иметь его, но даже если он этого не делает, он должен быть зарегистрирован в офисе генерального прокурора и может быть получен через вашего брокера.

Деннис Гринштейн, партнер юридической фирмы Haas, Greenstein and Cohen, подчеркивает важность проверки протоколов нескольких заседаний совета директоров.Они могут многое сказать: скоро будут ли ремонтные работы? Есть ли сейчас проблемы со зданием? Обо всем этом можно судить по тому, как правление собирается и разговаривает. Они говорят, что физические проблемы решаются, или они продолжают возникать? Вы хотите это знать. Анита Перон, представитель The Corcoran Group, брокерской фирмы по недвижимости, соглашается: если что-то грядет, например, ремонт стоимостью в несколько миллионов долларов, это будет в протоколе правления.

Проверить окрестности

Потеря света и значительные изменения в районе, прилегающем к собственности, также являются факторами, влияющими на стоимость квартиры. По словам Хаггерти, многие покупатели заинтересованы в том, чтобы узнать, не собирается ли что-нибудь строить рядом со зданием, на которое они смотрят. Они могут потерять много света, если напротив их здания будет более крупное здание, поэтому мы отслеживаем пустые участки и любые строительные работы. Исследователи Болда посещают более 100 городских, государственных и федеральных агентств, таких как Департамент строительства, для сбора фактов. Кроме того, более 50 типов газет проверяются на предмет любых относящихся к недвижимости заявлений, таких как пустые участки или предлагаемые новые строительные проекты.Вся эта информация передается в компьютерную базу данных, и когда кто-то заказывает отчет, нужно ввести адрес и собрать данные.

Люди очень удивлены, узнав, что они думали, что знают все, но не знали, — добавляет Хаггерти. Есть некоторые вещи, которые вы просто не можете знать о квартире. Вы могли видеть здание днем ​​или ночью .. . но не в четыре утра, когда в квартале начинается ночная дискотека! Отчет о рисках собственности включает такие вещи, как шумовое загрязнение и любые потенциальные проблемы, с которыми покупатель может столкнуться в окрестностях, например, круглосуточный клуб или высокий уровень преступности.

Управляющий агент обычно может организовать встречу покупателя с членами совета директоров. Именно так поступила Фернандес, когда со своим брокером по недвижимости ничего не вышло. Через управляющего агента она получила номера телефонов членов совета директоров и связалась с ними. «Встреча с членами совета директоров помогла мне принять решение», — утверждает она. Еще один способ получить представление о жильцах — просто прийти на полчаса раньше, когда вы в следующий раз приедете в квартиру, сесть в холле и наблюдать за людьми, которые приходят и уходят.ЛаМонте говорит, что просмотр вестибюля также может дать потенциальному покупателю возможность увидеть, на что похоже здание. По ее словам, если состояние вестибюля не на должном уровне, это может означать одно из двух. Во-первых, они не доработали его, или, во-вторых, у здания не хватает средств.

Общение с соседями тоже плюс. Спросите их, как им нравится жить в квартире. Анита Перон из Corcoran Group считает, что повышение цен является хорошим знаком для здания.«Если жители говорят вам, что люди в доме, вместо того, чтобы переехать, покупают квартиры побольше, потому что им нравится там жить, то вы знаете, что что-то правильно», — объясняет она.

Стефани Ковнер решила выяснить, кем будут ее потенциальные соседи, связавшись с кем-нибудь из членов совета директоров. Она вспоминает, что она бредила тем, какое прекрасное здание. Ковнер также поговорил со швейцаром, чтобы нащупать это место.

Знающие специалисты

Обязательно проконсультируйтесь с юристом и бухгалтером, знакомым с кооперативами и кондоминиумами, прежде чем подписывать какие-либо сделки. Аарон Данциг, поверенный фирмы Baer Marks and Upham, предупреждает: вы должны убедиться, что в контракте указано, что остается с квартирой после ее продажи. Если нет, то вы можете прийти в день закрытия и найти вырванные люстры и люстры. b86 машина для черепицы и сушилки, которые вы видели раньше, теперь ушли!

Ваш бухгалтер может помочь оценить не только финансовое состояние здания, но и то, какое влияние владение недвижимостью окажет на ваши личные финансы.Если есть какие-либо вопросы о физическом состоянии здания, вы также можете проконсультироваться с инженером и / или архитектором для ознакомления с отчетом строительного инженера.

Лучший подход к покупке — это полагаться на широкий круг подготовленных профессионалов, от маклера по недвижимости до управляющих агентов различных зданий, на которые вы смотрите, до бухгалтера, юриста и других независимых консультантов. Такие меры предосторожности защитят ваши интересы и помогут найти квартиру, которая не только придется вам по вкусу, но и окажется персиковой вместо лимона.

Г-н Серкен — помощник редактора New York Cooperator.

Как купить многоквартирный дом за 7 простых шагов

Покупка жилого комплекса требует большего внимания, чем инвестирование в односемейную недвижимость, и предполагает более глубокое понимание финансовых и управленческих аспектов. Как правило, вы можете узнать, как купить жилой комплекс за семь шагов. Эти шаги включают решение о том, подходит ли вам многоквартирный дом и какой тип квартирного комплекса следует покупать.

Покупку жилого комплекса можно разбить на следующие семь этапов:

1. Определитесь, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Прежде чем начать инвестировать в многоквартирные дома, вы должны убедиться, что это правильная инвестиционная стратегия для вас. По сравнению с покупкой односемейных домов и небольших многоквартирных домов, многоквартирный дом требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилых комплексов важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы покупки ЖК

Владение многоквартирным домом дает множество преимуществ. К ним относятся постоянный доход, диверсификация дохода по множеству единиц, более низкие затраты на обслуживание на единицу, возможность дополнительных источников дохода помимо арендной платы, финансирование, основанное больше на финансовых показателях собственности, чем на ваших собственных, а стоимость здания часто бывает очень высокой. функция арендной платы.

Периодический доход от покупки жилого комплекса

Одна из основных причин покупки многоквартирных домов — постоянный доход.Если сделка удачная и финансы хорошие, хороший многоквартирный дом будет приносить регулярный ежемесячный доход, также известный как положительный денежный поток.

Диверсификация дохода между многими объектами после покупки многоквартирного дома

Если вы инвестируете по принципу «купи-и-держи», который обычно покупает односемейную недвижимость, вы, вероятно, знакомы с типичной проблемой вакансий. Если ваша собственность опустеет, вы потеряете 100 процентов своей арендной платы. С другой стороны, многоквартирные дома смягчают последствия высокой доли вакантных площадей.Если одна единица пустует, у вас все еще есть другие, чтобы генерировать арендную плату для покрытия расходов и, возможно, по-прежнему генерировать положительный денежный поток.

Снижение удельных затрат на содержание многоквартирного дома

Эффект масштаба работает в пользу собственника многоквартирного дома. Например, если вам нужно переделать крышу, это не только для одной единицы. Этот ремонт обслуживает все объекты в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и не терять материалы из-за необходимости только одной единицы.

Дополнительные источники дохода при покупке жилых комплексов

Чем больше здание, тем больше вероятность, что вы сможете добавить дополнительные источники дохода, такие как торговые автоматы, банкоматы и прачечные с оплатой монетами. Аренда парковочных мест и места для рекламных щитов также может принести дополнительный доход. Один профессиональный совет — взимать дополнительную ежемесячную арендную плату за кондиционеры, модернизированную бытовую технику, а также улучшенные кухни и ванные комнаты.

Финансирование больше зависит от финансовых показателей жилого комплекса, чем от ваших собственных

В отличие от частной собственности, финансирование многоквартирных домов основано в основном на финансовых показателях здания, а не на вашей личной финансовой и кредитной ситуации.Таким образом, для утверждения ссуды банки будут смотреть в основном на финансовую ситуацию со зданием. Это выгодно, если у вас низкий балл FICO.

Стоимость многоквартирного дома часто зависит от арендной платы

При покупке многоквартирных домов стоимость инвестиций в значительной степени определяется финансовыми показателями здания. Итак, если вы можете увеличить арендную плату, вы можете увеличить стоимость своего владения.

Минусы покупки ЖК

Купить жилой комплекс сложнее, чем приобрести дом на одну семью или даже небольшой многоквартирный дом.Управление будет немного более интенсивным, а характер арендаторов будет другим. Кроме того, ожидайте, что техническое обслуживание будет более регулярной проблемой, а управление имуществом будет более дорогостоящим.

Покупка жилого комплекса требует интенсивного управления

Если размер здания превышает четыре единицы, управление становится гораздо более интенсивным процессом. Возможность управлять имуществом самостоятельно становится проблемой, и вам необходимо рассмотреть возможность внешнего управления.

Один из вариантов — нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью. В других случаях вам нужно нанять местного менеджера. И то, и другое связано с дополнительными расходами и необходимостью наблюдения за менеджером. Обычно управляющие недвижимостью взимают от 10 до 20 процентов ежемесячной арендной платы брутто.

При покупке ЖК преобладает текучесть арендаторов

Когда арендаторы переезжают в односемейное жилище, это, как правило, больше на длительный срок. Они знакомятся с окрестностями, их дети ходят в местные школы и т. Д.А вот арендаторы в квартирах гораздо более временны.

В доме на одну семью арендатор нередко остается пять лет и более. В квартире вам повезло, если арендатор проживает больше года. Таким образом, вы должны ожидать текучести арендаторов, и вы будете постоянно находиться в режиме маркетинга и сдачи в аренду новым жильцам.

Жилой комплекс без арендатора

Даже съемщик дома на одну семью будет относиться к собственности как к собственному дому.А квартира — другое животное. Жильцы часто не так бережно относятся к квартирам. Таким образом, в квартирах будет гораздо больше проблем с повреждениями и техническим обслуживанием, выходящими за рамки обычного износа.

Покупка жилого комплекса связана с высокими затратами на обслуживание

При покупке многоквартирных домов будьте готовы к текучести и общему отсутствию заботы со стороны арендаторов о своих квартирах. У вас также будет больше текущего ремонта в квартирах, чем в односемейных квартирах.В расчете на единицу затраты на обслуживание будут тем ниже, чем больше единиц в здании (особенно по сравнению с домом на одну семью).

Однако общая стоимость обслуживания будет выше в многоквартирном доме, даже если площадь дома такая же, как у дома. В компании Avail генеральный директор Райан Кун предупреждает инвесторов, что при возникновении серьезных проблем, таких как поломка котла, приводящая к потере тепла во всем здании, они затрагивают большее количество арендаторов, и их устранение обходится дороже. Замена сантехники в одной ванной, а то и во всем доме обходится намного дешевле, чем замена сантехники в пятиэтажном доме.

2. Выберите тип жилого комплекса для покупки

Если вы решили, что покупка жилого комплекса — хороший вариант для вас, следующим шагом будет выбор типа жилого дома, который вы хотите приобрести. Это включает в себя изучение ваших личных и финансовых критериев покупки, желаемого количества квартир и понимание класса квартир, доступных для покупки.

Еще пункты, которые следует учитывать при выборе типа квартирного комплекса для покупки:

Изучите свои личные и финансовые критерии, прежде чем инвестировать в жилой комплекс

Примите во внимание уровень ваших амбиций и порог риска, поскольку и то, и другое повлияет на то, какие инвестиции в квартиру вы будете рассматривать.Двумя основными соображениями в этом отношении являются количество единиц и рентабельность инвестиций (ROI), к которой вы стремитесь.

Считаем количество квартир в ЖК

Как правило, все, что больше двух квартир, можно считать многоквартирным домом или многоквартирным домом. Если вы достаточно консервативны и хотите только пополнить свой пенсионный доход или имеете побочный доход, вы можете остаться со зданиями не более четырех-шести квартир.

Если вы стремитесь к большему доходу и готовы брать на себя связанные с этим риски, вы можете рассмотреть более крупные здания, такие как здания на 12 или даже более 20 единиц.

Знайте типы и классы квартир при покупке жилого комплекса

Многоквартирные дома бывают самых разных форм. Существуют переоборудованные старые многоквартирные дома, двухэтажные садовые апартаменты и, возможно, дюжина или более квартир в одном здании, вплоть до многоэтажных средних и высотных многоквартирных домов и многоквартирных домов, содержащих десятки арендных плат. единицы.

В США существует рейтинговая шкала с буквами от A до D, которая пытается классифицировать уровень многоквартирных домов:

  • Многоквартирный дом класса «A»: Новые апартаменты класса люкс, как правило, старше 10 лет или существенно отремонтированы, если старее.Обычно это садовые, средне- или многоэтажные здания. Жилые комплексы класса «А» имеют такие удобства, как бассейны, теннисные корты и клубы.
  • Многоквартирный дом класса «B»: Возраст до 20 лет, может быть устаревшим, но хорошо построен и содержится в хорошем состоянии. В этих комплексах могут быть или не быть удобства, но они есть, удобства более устаревшие, чем в квартирах класса «А».
  • Многоквартирный дом класса «C»: Возраст до трех десятилетий, с ограниченными удобствами или без них.Имущество может иметь очевидную потребность в обновлении и ремонте.
  • Многоквартирный дом класса «D»: Как правило, старше 30 лет и обычно проживает в районах с более низким социально-экономическим положением, часто с субсидируемым жильем. Удобства обычно отсутствуют, и здания обычно явно нуждаются в ремонте и ремонте.

Большинство индивидуальных инвесторов покупают недвижимость классов «B» и «C», потому что их стоимость заметно ниже, чем недвижимость класса «A», но они не требуют ремонта и обновления и интенсивного управления, которые требуются для собственности класса «D».

Учитывайте окупаемость инвестиций при покупке жилого комплекса

Доходность здания зависит от его размера и от того, сколько денег вы вложили в недвижимость. Меньшее здание с меньшим количеством квартир не будет иметь потенциала для получения прибыли, как более крупная собственность, но для его покупки не потребуется столько денег, и это также не будет требовать столь интенсивного управления.

Более крупные здания с большим количеством сдаваемых внаем квартир могут принести больший доход, но для них потребуются более крупные первоначальные вложения.Кроме того, чем больше количество единиц, тем больше вам нужно учитывать, насколько сложным будет повседневное управление. Если вам придется нанять управляющего недвижимостью или воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, это снизит ваш денежный поток и прибыль.

3. Найдите жилой комплекс для покупки

Есть много способов найти жилой комплекс для покупки. Вы можете искать сами, без профессиональной помощи. Местные ассоциации инвестиций в недвижимость (так называемые REIA) могут быть полезны при покупке жилого комплекса.Или вы можете воспользоваться услугами профессионалов, включая агентов по недвижимости, агентов по коммерческой недвижимости и даже бизнес-брокеров.

Некоторые из способов найти жилой комплекс для покупки:

Поиск жилого комплекса самостоятельно

Самостоятельный поиск недвижимости может занять много времени, но это не значит, что он будет непродуктивным. Одним из самых больших преимуществ поиска недвижимости, не обслуживаемой агентами по недвижимости, является то, что продавец не платит комиссию.Это потенциально 6 или 7 процентов, с которыми вы могли бы договориться относительно запрашиваемой цены.

Plus, возможно, вы сможете получить достаточно выгодные условия, работая напрямую с продавцом. Возможно, вы даже сможете договориться о финансировании собственника с продавцом и вам не придется брать внешний заем.

Используйте местную ассоциацию инвестиций в недвижимость (REIA), чтобы найти жилой комплекс

Если вы склоняетесь к поиску многоквартирного дома самостоятельно, подумайте о вступлении в местный клуб недвижимости в вашем районе.Обычно они называются ассоциациями инвесторов в недвижимость (REIA). Эти группы позволяют вам общаться с другими инвесторами, некоторые из которых могут продавать многоквартирные дома или знают кого-то, кто продает.

Привлечь агента по недвижимости

Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что отрасль недвижимости предоставляет доступ к самому большому количеству объектов недвижимости на продажу, включая покупку многоквартирных домов. Каждый агент по недвижимости имеет доступ к одной или нескольким службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством, участвующим в этой MLS.Многоквартирные дома и многоквартирные дома будут в этой базе данных о недвижимости для продажи.

Обратной стороной работы с агентом является то, что при продаже будет взиматься комиссия. Обычно для покупателя это не из ваших карманов; они поступают из выручки продавца как одна из их заключительных расходов. Тем не менее, комиссия от 3 до 10 процентов будет учтена в цене, так что фактически цена здания будет немного выше.

Кроме того, агенты знают рынок и умеют определять стоимость, поэтому цены на здания, как правило, устанавливаются по максимальной рыночной стоимости.Имейте в виду: не каждый агент или даже агентство имеет опыт работы с многоквартирными домами. Итак, вы должны быть уверены, что работаете с кем-то, кто компетентен в работе с многоквартирными домами в диапазоне размеров, который вы ищете.

Попробуйте обратиться к агенту по коммерческой недвижимости при покупке многоквартирного дома

Агенты по коммерческой недвижимости специализируются на продаже и покупке квартирных комплексов. Они обрабатывают их все время и, вероятно, имеют лучший доступ к спискам квартир на продажу, чем типичные офисы жилой недвижимости.Например, они могут иметь доступ к спискам других коммерческих брокерских компаний, которые не входят в типичную MLS. Структура комиссионных комиссионных агентов по коммерческой недвижимости, как правило, немного выше, чем у жилых офисов, поэтому будьте готовы к тому, что комиссионные будут выше в диапазоне от 7 до 10 процентов.

Опять же, это может быть не из вашего кармана, но это влияет на запрашиваемую цену здания. Агентства коммерческой недвижимости, как правило, немного более изощренные, чем жилые фирмы, и быстро раскрывают финансовые принципы, с которыми вы, возможно, еще не знакомы.Не будь робким; дайте им понять, что вы новичок, и заручитесь их помощью в разъяснении того, чего вы не понимаете. Кроме того, они регулярно работают с креативными идеями покупки (например, с финансированием собственника), от которых агенты по жилью недвижимости могут уклоняться.

Рассмотрите возможность использования бизнес-брокера

Бизнес-брокеры продают предприятия, но их предложения включают здания смешанного использования (коммерческие здания, в которых также есть жилые единицы), многоквартирные дома и даже целые многоквартирные дома.Они могут быть отличным источником потенциальных сделок.

Подобно агентам по коммерческой недвижимости, брокерские конторы представляют собой довольно сложные офисы.

Это может означать, что они знают, как создать и представить творческий офис. Но это также означает, что они привыкли говорить о финансах бизнеса, даже если вы этого не делаете. Не бойтесь попросить их пояснить то, что вы, возможно, еще не понимаете. Со временем вы это сделаете; до тех пор, не откладывайте их жаргон.

4.Оценка потенциального жилого комплекса и микрорайона

Когда вы покупаете жилой комплекс и оцениваете потенциальные покупки, обязательно оцените местоположение, рассмотрите количество и размеры квартир, обратите внимание на удобства собственности и обратите внимание на детали строительства. Это важно, чтобы вы знали о любых потенциальных проблемах и могли их проактивно решать.

Затем сделайте две оценки финансов. Начните с приблизительного изучения основных чисел, чтобы убедиться, что они вообще заслуживают рассмотрения.Если приблизительный осмотр указывает на собственность кандидата, сделайте полную оценку финансовых показателей здания. Опять же, важность этого шага состоит в том, чтобы убедиться, что вы можете решить любые потенциальные проблемы на раннем этапе.

Более подробная информация об оценке жилого комплекса и окрестностей:

Оценка местоположения жилого комплекса

Как и в случае любой инвестиции в недвижимость, вы хотите приобрести многоквартирный дом в желаемом районе. Держитесь подальше от зараженных районов, какой бы привлекательной ни казалась дешевая покупка.В то время как некоторые инвесторы совершают покупки класса «D» в труднодоступных районах, есть много хороших инвестиций в других местах.

Лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов получить высокую оценку за здание.

Рассмотрите количество и размер квартир в жилом комплексе

Как упоминалось ранее, если вы рассматриваете возможность покупки многоквартирных домов, вам следует учитывать, сколько единиц имеет каждая собственность. Но вы также захотите принять во внимание размер этих единиц с точки зрения площади в квадратных футах, количества спален, ванных комнат и т. Д.

Студии или апартаменты для повышения эффективности могут быть трудными для аренды за пределами университетских городков и районов с высокой плотностью населения. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего это квартиры с двумя спальнями и больше. Пара, особенно с ребенком, захочет получить вторую спальню. Даже одинокий человек может захотеть вторую спальню для гостей или в качестве домашнего офиса. Таким образом, это открывает более широкий рынок потенциальных арендаторов, чем квартира с одной спальней.

Обратите внимание на благоустройство жилого комплекса

Удобства повышают интерес к вашей собственности. Они могут включать в себя все, от стиральных машин и сушилок в квартирах до крытых парковок или гаражей, и даже бассейнов, спа и тренажерных залов. Чем больше удобств в собственности, тем более желанным она будет для арендаторов.

При покупке жилого комплекса обращать внимание на детали конструкции

Пять наиболее распространенных проблемных зон при строительстве многоквартирных домов:

1.Плоская крыша

Плоские крыши, как правило, порождают всевозможные проблемы, особенно связанные с утечками. Однако их довольно сложно избежать, потому что у многих старых многоквартирных домов плоские крыши. Просто имейте в виду, что они могут быть проблематичными.

2. Цельный каркас по сравнению с кирпичом

Если здание полностью каркасное, оно подвержено проблемам с краской и гниению. Это означает, что чем больше древесины для фасада, тем больше придется платить за обслуживание фасада. Это также приводит к повышению рейтинга страховки от пожара.

3. Старая сантехника

Если зданию больше трех десятков лет, а сантехника ни разу не заменялась, будьте готовы к постоянному ремонту сантехники. Старая труба, наверное, уже начала портиться. Что еще более важно, у вас могут возникнуть проблемы со свинцом в соединениях, что означает еще более дорогостоящий ремонт для его удаления.

4. Общие утилиты

В старых квартирах часто есть общие системы, например, водопровод или электричество.Это означает, что домовладелец оплачивает эти коммунальные услуги и либо поглощает их в составе арендной платы, либо пытается пропорционально распределить их между арендаторами. Эксперты сходятся во мнении, что это обычно проблематично. Например, поскольку арендаторы чувствуют, что не платят за отопление, некоторые из них нередко поднимают термостат до 80 градусов по Фаренгейту зимой, а затем открывают окно.

5. Асбестовая и свинцовая краска

Старые здания часто содержат асбест в изоляции, старых системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и внешней обшивке. Дополнительно внутренняя отделка может быть окрашена краской на свинцовой основе.В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется решить эти проблемы, а это может оказаться дорогостоящим. Фактически, одна из причин, по которой владелец может продавать, заключается в том, что он столкнулся с проблемой сокращения выбросов свинца или асбеста и не может себе этого позволить. Важно, чтобы инспектор по строительству искал эти материалы и уточнял в вашем городе и штате, какие средства правовой защиты необходимы, если они присутствуют в здании.

Изучите основные числа перед покупкой жилого комплекса

Есть несколько основных цифр, на которые вы можете обратить внимание при оценке жилого комплекса.Они позволят вам предварительно оценить потенциал собственности, прежде чем вы проведете более тщательную проверку ее финансовых показателей. К ним относятся арендная плата за жилой комплекс, заполняемость и стоимость за единицу.

Более подробная информация о номерах, которые следует изучить перед покупкой жилого комплекса:

Аренда рулона ЖК

Получите текущую арендную плату за каждую квартиру. Суммируйте их и умножьте на 12, чтобы получить приблизительное представление о валовой годовой арендной плате. Это называется арендной платой. Инструмент, используемый инвесторами на основе списка арендной платы для сравнения покупок многоквартирных домов, — это множитель валовой арендной платы. Он сравнивает стоимость здания в зависимости от арендной платы.

Заполняемость ЖК

Показатель заполняемости показывает, сколько времени в здании занято. Доля вакансий — обратная цифра; он сообщает вам, сколько времени здание пустует. Спросите продавца и агента о заполняемости или свободном месте в здании.Обратитесь к агентам по недвижимости и группам арендодателей в вашем районе, чтобы узнать, каковы типичные нормы вакансий. Сравните цифры для здания, которое вы рассматриваете, со средними показателями по местной промышленности.

Если ставки кажутся слишком хорошими, возможно, вы не получаете достоверную информацию от продавца. Если они плохие, попробуйте определить, почему заполняемость не лучше. Могут быть возможности — например, простое усовершенствование единиц — которые могут как привлечь арендаторов, так и / или удержать их дольше.

Стоимость квартиры в ЖК

Это простая цифра, которая рассчитывается путем деления покупной цены здания на количество единиц в нем. Это даст вам точку, по которой вы сможете сравнить его с другими многоквартирными домами, которые вы собираетесь купить, и сравнить эту цифру со средними местными ценами на единицу. Эта цифра может стать хорошим инструментом торга, если вы хотите купить здание, но считаете, что цена слишком высока.

Оцените все финансовые показатели перед покупкой жилого комплекса

Если посмотреть на основные цифры, вы сможете составить представление о финансовом положении объекта недвижимости.Но, прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полную финансовую отчетность по собственности, по крайней мере, за предыдущий год, а желательно за несколько лет.

Такие цифры, как валовой операционный (арендный) доход, расходы, уровень вакантных площадей и определенные коэффициенты, исследуют жизненно важные показатели здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование для жилого комплекса.

Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:

Валовая операционная прибыль

Валовая операционная прибыль — это фактическая арендная плата за недвижимость.Это то, что на самом деле входит в дверь, открывающую вакансию. Если вы покупаете жилой комплекс, в котором нет людей, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и сопоставимой недвижимостью в этом районе.

Расходы

Расходы при покупке многоквартирных домов включают проценты, страхование, рекламу, техническое обслуживание, имущество и другие налоги (не налоги на прибыль), сборы, управленческие расходы и профессиональные услуги (например, юридическая помощь).

Важно знать, какова общая нагрузка по расходам за год и как выглядит структура расходов каждый месяц. В одни месяцы расходы будут выше, чем в другие, и хорошо об этом знать.

Чистая операционная прибыль (NOI)

Чистая операционная прибыль — это сумма, полученная от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Рекомендуется проверять чистую операционную прибыль как за год, так и за месяц. Чистая операционная прибыль также известна как денежный поток.Денежный поток может быть положительным, что означает, что вы заработали деньги в течение периода, или может быть отрицательным, что означает, что недвижимость стоила вам денег в течение этого периода времени.

Вот пример расчета чистой операционной прибыли для шестиэтажного здания, каждое из которых арендуется за 600 долларов в месяц:

Ежемесячно Ежегодно
Потенциальная арендная плата 3600 долл. = Валовая операционная прибыль 3 240 долларов США 38 800 долларов США
-Расходы 2160 долларов США 25 920 долларов США
903 901 903 В этом примере денежный поток положительный, что исключает ежемесячный доход в размере 1080 долларов или 12 960 долларов в год!

Отчет о прибылях и убытках

Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных / годовых финансов. Вам должен быть предоставлен так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они предоставляют полную картину финансовых показателей, в частности, с разбивкой всех расходов. Таким образом, отчет о прибылях и убытках позволяет вам изучить каждую категорию расходов, а не одну единовременную выплату, как вы видите выше.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (cap rate) показывает норму возврата инвестиций.Это важный показатель, позволяющий сравнивать один инвестиционный сценарий с другим или один объект недвижимости с другим.

Формула:
Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки

Давайте возьмем приведенный выше пример и предположим, что покупка здания стоит 200 000 долларов.
Cap Rate = 12 960 долларов США / 200 000 долларов США
Cap Rate = 6,48 процента

6,48% — это хороший показатель? Это зависит от пары вещей.

Во-первых, это зависит от сравнения с другими юнитами в вашем районе и другими юнитами, которые вы, возможно, рассматриваете.Если вы смотрите на два других перспективных объекта, и их капитализация составляет 11 процентов и 12 процентов соответственно, то вариант выше не будет таким хорошим выбором. Или, если уровень капитализации в вашем районе составляет в среднем от 9 до 10 процентов, здание наверху все равно меркнет по сравнению.

Также имеет значение, как вы покупаете недвижимость. В приведенном выше примере предположим, что 25 920 долларов включают проценты в размере примерно 7 000 долларов за год. Если бы вы заплатили за здание все наличные, вы бы не понесли процентов.Итак, ваши расходы составили бы всего 18 920 долларов. В результате чистая операционная прибыль была бы выше на 7000 долларов или 19 960 долларов.

Таким образом, максимальная ставка составит 19 960 долл. США / 200 000 долл. США, или 9,98 процента.

Пункты юридической экспертизы при покупке жилых комплексов

Если вы решили продолжить покупку, вам нужно добавить несколько элементов в свое расследование. Некоторые из них настолько важны, что вы должны вписать их в качестве официальных запросов в контракт и сделать предложение предметом вашего одобрения того, что вы видите.Таким образом, продавец должен предоставить информацию, и вы сможете отказаться от сделки, если детали вам не понравятся.

Определите, почему владелец продает

При покупке жилого комплекса постарайтесь выяснить, почему его продают собственники. Ситуация, с которой сталкиваются продавцы, — важная составляющая при заключении сделки. Например, если продавец хочет выйти на пенсию и переехать в Sunbelt, его / ее мотивы сильно отличаются от тех, которые были при столкновении с недвижимостью, нуждающейся в капитальном ремонте.

Особое беспокойство вызывает попытка выяснить что-то неладное с имуществом, которое продавец пытался скрыть. Нераскрытые проблемы могут дорого обойтись, и вы должны изо всех сил стараться выявить проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами!

Получить копии договоров аренды жилого комплекса

Единственный реальный способ узнать, как будет выглядеть список арендной платы, — это получить копии каждого договора аренды. Они покажут вам не только размер арендной платы, но и условия аренды, кто будет продлен, разрешено ли им содержать домашних животных, каковы их гарантийные залоги и т. Д.Кроме того, после того, как вы перейдете в собственность, договоры аренды станут вашими, поэтому вам необходимо с ними ознакомиться.

Запросить налоговую декларацию предыдущего владельца для жилого комплекса

Часто бухгалтерские книги по собственности, выраженные в отчете о прибылях и убытках, будут сильно отличаться от того, что указано в налоговой декларации владельца. Запросите оба варианта и исследуйте любые несоответствия. Например, если продавец показывает чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов в бухгалтерских книгах, но только 9 500 долларов в налоговой декларации, это должно вызвать некоторые предупреждающие флажки и должно быть проверено.

Проведение обследований ЖК

Когда вы серьезно подумываете о покупке многоквартирного дома — и определенно в качестве непредвиденного обстоятельства в вашем контракте — вы хотите, чтобы строительный инспектор провел оценку собственности. Квартиры сложны и часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с общими помещениями, о которых арендаторы никогда не сталкиваются и о которых не сообщают. Вам потребуется подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать.Этот отчет станет инструментом переговоров при покупке.

5. Сделать предложение на ЖК

Чтобы сделать хорошее предложение на недвижимость, необходимо оценить стоимость здания и четко знать, как арендная плата влияет на стоимость инвестиции в квартиру. Имейте в виду, что если вы финансируете жилой комплекс в традиционном банке, он закажет вам оценку. В этом случае вам может быть полезно провести анализ рынка аренды.

Получите оценку жилого комплекса

Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости.Параллельно будут использоваться три метода: 1) рыночная стоимость; 2) восстановительная стоимость; и 3) доходный подход.

Три метода, которые будут использоваться при оценке жилого комплекса:

Метод рыночной стоимости в оценке жилого комплекса

При оценке рыночной стоимости будут рассмотрены другие похожие объекты недвижимости и их продажные цены. Если вы рассматриваете возможность покупки шестиэтажного здания, содержащего все квартиры с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, за что они были проданы за предыдущий год.При этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции.

Подход стоимости замены в оценке жилого комплекса

Стоимость замены — это сумма, которая будет стоить в расчете на квадратный метр строительство аналогичного здания. Если вы рассматриваете четырехэтажное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, тогда стоимость замены будет оценена в 400000 долларов.

Доходный подход в оценке жилого комплекса

Доходный подход использует чистый операционный доход и ставки местной капитализации для определения стоимости инвестиций.Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на ставку капитализации.

Стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации

Например, если чистый операционный доход здания составляет 46 000 долларов США, а уровень капитализации в вашем районе составляет 10 процентов, тогда:

Стоимость = 46 000 долларов США / 10% = 460 000 долларов США

Арендная плата влияет на стоимость многоквартирного дома

Поскольку доходный подход является распространенным инструментом при оценке квартир, важно понимать, что если вы можете поднять арендную плату, вы можете увеличить стоимость здания.

Допустим, вы приобрели здание, указанное выше, и понимаете, что арендная плата ниже рыночной. Допустим, вы владеете зданием два года и за это время можете поднять арендную плату на 20 процентов.

Для простоты перенесем это 20-процентное увеличение в чистую операционную прибыль, что составит 55 200 долларов. При доходном подходе стоимость здания составит:

.

Стоимость = 55 200 долларов США / 10% = 552 000 долларов США.

За два года вы смогли увеличить стоимость здания более чем на 90 000 долларов, просто увеличив арендную плату!

6.Финансирование покупки жилого комплекса

При покупке жилого комплекса для успешного финансирования требуется понимание типов финансирования квартир, ссуды без права регресса и без права регресса, а также обязательные резервы кредитора. Кроме того, поскольку это влияет на чистую операционную прибыль, то, как кредиторы смотрят на заполняемость как часть процесса утверждения кредита, также важно.

Области, которые необходимо учитывать при финансировании покупки жилого комплекса:

Виды финансирования квартир

Финансирование квартир принципиально отличается от финансирования покупки жилья.Коммерческое кредитование, в отличие от жилищного кредитования, — это то, что вы, вероятно, будете использовать, с обычными кредитами, финансированием продавца или частными кредитами — вашими типичными вариантами.

Коммерческие в отличие от жилищного кредитования

Многоквартирные дома часто финансируются за счет коммерческих, а не жилищных займов. Хотя жилищные ссуды могут быть вариантом для двух-четырех квартирных домов, особенно если вы собираетесь жить в одной из квартир, вам следует ознакомиться с коммерческими ссудами.

Чтобы узнать, на какой объем коммерческого финансирования вы претендуете, посетите CoreVest. Они предоставляют краткосрочные коммерческие ссуды и долгосрочные коммерческие ссуды как по конкурентоспособным ставкам, так и на условиях. Пройдите предварительную квалификацию за несколько минут онлайн.

Обычные ссуды

Если многоквартирный дом состоит из четырех или менее квартир и вы не планируете жить в одном из них, государственные ссуды, такие как ссуды Федерального жилищного фонда (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA), недоступны. Подавляющее большинство финансирования квартир поступает в виде коммерческих ссуд от банков и финансовых учреждений.

Частные ссуды и финансирование продавцов

Исключением из обычного ландшафта жилищного кредитования является частное финансирование. Самым распространенным является финансирование от собственника, при котором продавец позволит вам производить периодические платежи после внесения приличного первоначального взноса. Продавцы коммерческой или инвестиционной собственности, такой как квартиры, обычно более охотно предлагают финансирование продавцам, чем домовладельцы, потому что это строго бизнес-предложение, а процент, который они получают, означает большую отдачу от их инвестиций.

Из-за возможности получать хорошую процентную ставку, вы также можете найти частные лица, желающие ссудить деньги на выгодные сделки с квартирами. Вместо того, чтобы вы пойдете в банк, эти стороны предоставят вам деньги для покупки, а вы будете им платить.

Ссуды без права регресса и ссуды без права регресса

Получив ссуду с правом регресса, кредитор может использовать финансовые средства, помимо самого здания, в случае невыполнения вами обязательств по платежам. При выдаче ссуды без права регресса кредитор может получить только само здание.Ссуды без права регресса — очевидный выбор, но получить их труднее.

Это поднимает важный момент о том, что нельзя покупать жилой комплекс на свое личное имя. Из-за сложностей и рисков, присущих владению квартирой — не последняя из которых ставит под угрозу ваши личные финансы — вам следует покупать жилой комплекс только на имя юридического лица

Ваш бухгалтер и адвокат посоветуют вам, что лучше выбрать — общество с ограниченной ответственностью (LLC) или корпорация, но приобретайте инвестиции в квартиры через вашу организацию, а не лично в качестве индивидуального предпринимателя.

Необходимые резервы кредитора для покупки жилого комплекса

Кредиторы обычно требуют, чтобы вы поддерживали один или оба из двух общих типов резервов. Первый — это процентные резервы, которые помогут вам обеспечить периодические выплаты. Другой — это денежные резервы для покрытия операционных расходов, страховки, налогов и ремонта.

В сумме резервы могут составлять до шести месяцев платежей, поэтому будьте готовы к довольно большой сумме при финансировании покупки многоквартирного дома.

Ключевые моменты, учитываемые кредиторами в процессе утверждения ссуды

Поскольку чистый операционный доход так важен для инвестирования в многоквартирную недвижимость, кредиторы будут благосклонно смотреть на недвижимость с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости хорошего качества в хороших районах. Помните: доход влияет на стоимость.

7.

Завершение покупки ЖК

Три вещи, которые следует учитывать при закрытии инвестиции в квартиру, включают: 1) выбор эскроу-агента или титульной компании, имеющей опыт работы с квартирами; 2) закрытие в финансово выгодный день месяца; и 3) надлежащим образом перечисленные вам гарантийные депозиты.

Выберите эскроу-агента или титульную компанию, имеющую опыт работы с квартирами

Как и при любой покупке недвижимости, вам необходимо выбрать эскроу-агента или титульную компанию, которая поможет вам завершить сделку. В некоторых штатах адвокаты занимаются закрытием сделок с недвижимостью. В других штатах используются титульные компании или компании условного депонирования. Каким бы ни был случай в вашем штате, убедитесь, что у компании есть опыт инвестирования в квартиры, и всегда получайте страховку титула, чтобы защитить вашу собственность.

Закрытие ЖК в финансово выгодный день месяца

Арендная плата оплачивается заранее. Выплаты по ипотеке производятся в просрочку. Таким образом, закрытие сразу после сбора арендной платы обеспечивает почти полный месяц амортизации до наступления следующего платежа по ипотеке. Это тактика, которую используют опытные инвесторы, чтобы подкрепить покупку арендуемой недвижимости.

Обеспечить правильную передачу залога квартирного комплекса

Когда вы закрываете собственность, любые гарантийные залоги становятся вашей ответственностью.Большинство штатов требует, чтобы домовладельцы хранили залоговые депозиты на отдельном трастовом счете. Даже если ваш штат не требует этого, не ошибитесь, думая, что владение несколькими залоговыми депозитами — это неожиданная удача наличными.

Эти деньги технически принадлежат арендаторам до тех пор, пока не потребуется время, необходимое для возмещения ущерба или невыплаченной арендной платы — это не ваше право тратить. Поэтому при закрытии убедитесь, что гарантийные депозиты указаны правильно, и переводите их на банковский счет, отдельный от общего счета, используемого для собственности.

Как купить жилой комплекс Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Ниже мы ответим на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс. Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите прокомментировать тему, посетите форум Fit Small Business.

Некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс:

Сколько денег можно заработать, купив многоквартирный комплекс?

Покупка жилого комплекса может быть прибыльной, если вы найдете выгодную сделку, недвижимость имеет положительный денежный поток и высокую рентабельность инвестиций.Однако могут возникнуть большие расходы (например, плата за управление недвижимостью, страхование арендуемой собственности, налоги на недвижимость). Эти факторы влияют на то, сколько денег вы зарабатываете после покупки жилого комплекса.

Как купить жилой комплекс без денег?

Как правило, для покупки жилого комплекса вам понадобится минимум 10 процентов. Однако, хотя и редко, но есть способы купить жилой комплекс без лишних денег. Это можно сделать, если вы продадите недвижимость оптом, станете партнером инвестора или найдете кредитора с твердыми деньгами, который профинансирует 100 процентов ссуды.

Есть ли налоговые льготы при покупке жилого комплекса?

Обычно для многоквартирных домов предусмотрены льготы по налогу на арендную собственность. Некоторые из этих налоговых льгот включают списание процентов и расходов по ипотеке, а также ремонт и амортизацию здания.

Итог

Как купить многоквартирный комплекс можно объяснить в семь шагов. Обычно это лучше всего для более опытных инвесторов. Сначала вы решаете, подходит ли вам покупка жилого комплекса, а затем выбираете тип здания для покупки на основе исследования и оценки собственности.Тогда вам обычно нужно найти ссуду на многоквартирный дом.

Если вам интересно, где взять ссуду под многоквартирный дом, у нас есть множество кредиторов, которые могут вам помочь. Обычно они финансируют до 90 процентов стоимости краткосрочных кредитов и имеют несколько других программ на срок от пяти до 30 лет. Они предлагают конкурентоспособные цены, и мы обязательно сделаем их для вас.

8 моментов, которые следует помнить перед покупкой квартиры в Бангалоре!

Покупка квартиры требует тщательного планирования, размышлений и расчетов.В финансовом отношении это самое важное решение, которое вы принимаете, поскольку оно затрагивает львиную долю ваших сбережений. В таком городе, как Бангалор, поиск подходящей квартиры, соответствующей вашему бюджету, требованиям и образу жизни, может показаться сложной задачей. Но если нужная информация будет у вас под рукой, весь процесс станет намного проще и проще.

Прочтите и узнайте, какие из лучших

8 пунктов, которые нужно проверить перед покупкой квартиры в Бангалоре
  1. Правильное расположение:

    Вы не хотите тратить время на то, чтобы договариваться о печально известной пробке в Бангалоре. Итак, идеально подходящим местом для вас является то, что рядом с вашим офисом, школой вашего ребенка, известными больницами и местами, которые вы часто посещаете.

    Если вы рассматриваете квартиру как инвестицию, то выгодное месторасположение обеспечит вам хороший доход с точки зрения арендной платы. Другие аспекты, которые необходимо учитывать, — это бесперебойная подача воды и чистая и зеленая территория.

  2. Репутация:

    На рынке недвижимости много игроков, как старых, так и новых.Кроме того, время от времени на рынок появляются новые участники. Очевидно, что настоящая задача состоит в том, чтобы выбрать подходящего разработчика. Благодаря популярным поисковым системам, таким как Google, довольно легко найти и узнать о разработчике все, что может удовлетворить ваши требования:
    Сколько проектов выполнено?
    Всегда ли они доставляют вовремя?
    Каков общий послужной список?

    Убедитесь, что вы продолжаете только после того, как найдете исчерпывающие ответы на свои вопросы. Выбор известного застройщика дает вам душевное спокойствие и гарантирует более высокую арендную плату и стоимость при перепродаже.

  3. Юридические аспекты:

    Четкие названия, согласования и разрешения имеют решающее значение, когда речь идет о покупке квартиры. Есть ли у собственности четкое название? Был ли план одобрен соответствующими органами, такими как Управление развития Бангалора, Управление развития столичного региона Бангалора или Управление планирования территории международного аэропорта Бангалора? Есть ли у объекта недвижимости номер агентства по регулированию недвижимости (RERA)?

    Если вы инвестируете в недвижимость, которая находится в стадии строительства, убедитесь, что застройщик получил свидетельство о начале строительства.Конечно, вам может быть сложно проверить достоверность всех документов и согласований. Лучшее, что вы можете сделать, — это нанять юриста, который проверит все соответствующие документы, включая договор между строителем и покупателем, свидетельство о праве собственности и все другие юридические документы на предмет любых расхождений.

  4. Взаимодействие:

    Не останавливайтесь на исследованиях, которые вы провели в Интернете. Прежде чем двигаться дальше, познакомьтесь с людьми, которые живут по соседству, или с теми, кто проживает в проектном комплексе — если вы покупаете дом, готовый к заселению.Поговорите со своими потенциальными соседями, узнайте местность и познакомьтесь с окружающей средой.

    Бангалор, космополитический город, представляет собой попурри разных культур. Если вы предпочитаете жить среди людей, культура которых вам знакома, или вы хотите познакомиться с новыми культурами и перспективами, посещение местности и общение с людьми может оказаться большим подспорьем. Чтобы дополнить ваше личное общение, читайте обзоры в Интернете. Вместе они дадут вам лучшее представление о вашем предполагаемом доме и его окрестностях.

  5. Удобства и услуги:

    Квартиры всех размеров и со множеством удобств — некоторые среднего размера с базовыми удобствами, а другие просторны и богаты удобствами. Выбирайте свой, исходя из вашего образа жизни и требований. Настоятельно рекомендуется выбирать апартаменты, в которых есть удобства или удобства, которые вам пригодятся.

    Например, если у вас есть маленький ребенок, имеет смысл выбрать квартиру с детским садом или яслями на территории кампуса, чем выбирать квартиру с необычными удобствами, которыми вы вряд ли воспользуетесь.Всегда подтверждайте строителю, что он предоставит удобства, перечисленные в их рекламных объявлениях.

  6. Инспекция:

    Модельные квартиры помогают потенциальным покупателям составить представление о своем будущем доме. Таким образом, строители устанавливают типовые квартиры даже тогда, когда объект находится в стадии строительства. Убедитесь, что вы посещаете помещение, осматриваете модель квартиры и тщательно и критически осматриваете каждый укромный уголок и каждую щель.

    Если вы покупаете квартиру под ключ, убедитесь, что вы во всех деталях прочувствуете свой будущий дом. Не стесняйтесь задавать вопросы и прояснять свои сомнения. Это ваш дом, и вы обязаны убедиться, что застройщик выполнил все обещания и что в вашем доме нет недостатков в отделке и совершенстве.

  7. Проверка плана этажа:

    Осмотр квартиры даст вам четкое представление о вашем будущем доме, но этого недостаточно для надежной оценки. Однако в этом отношении пригодится идеальный план этажа, так как он будет содержать все детали, включая дизайн и размеры объекта.

    Убедитесь, что вы тщательно проверили план этажа и получите помощь квалифицированного архитектора для дальнейшей оценки и обеспечения хорошей вентиляции в вашем доме и достаточного количества естественного света.

  8. Стоимость при перепродаже:

    Оценка и стоимость квартиры при перепродаже во многом зависят от ее местоположения, а также от предлагаемых удобств. Что касается бангалорцев, то предпочтительным выбором является квартира на верхнем этаже.

    Два самых важных преимущества жизни в многоэтажном доме:

    1) Из окон открывается панорамный вид на окрестности.
    2) Они меньше страдают от пыли и загрязнения по сравнению с квартирами, которые находятся на нижних этажах. Еще один фактор, который принимают во внимание многие покупатели и который будет иметь право голоса в вопросах оценки и перепродажи, — это соблюдение Ваасту. Выбор квартиры, отвечающей всем этим параметрам, — мудрое решение.

SOBHA — Преимущества

Имя, синоним качества, SOBHA Ltd. предлагает множество квартир по всему Бангалору. Каждый дом, наполненный функциями и удобствами, тщательно спланирован, чтобы удовлетворить даже самых взыскательных покупателей. У владения домом SOBHA есть множество преимуществ. Вот некоторые из них:

  • Квартиры SOBHA просторные, светлые и хорошо освещены.
  • Недвижимость легко доступна для школ, колледжей, больниц и торговых центров, что делает их удобными местами для жизни.
  • Управление имуществом осуществляется эффективно, что не только поддерживает его норму, но также обеспечивает высокую отдачу от инвестиций в виде дохода от аренды и прироста стоимости имущества.
  • Имеет опыт стабильного достижения положительных результатов с точки зрения роскоши и комфорта.
  • Известная своей прозрачностью и стандартами качества — SOBHA — первая компания в сфере недвижимости в стране, которая ввела обратную интеграцию, чтобы получить полный контроль над качеством и доставкой.
  • Имеет отличную репутацию в заблаговременной сдаче домов.
  • Немецкое инженерное дело и архитектура, отвечающие высшим стандартам строительства и дизайна.

Покупка квартиры — правильное решение, которое вы можете принять. Но прежде чем двигаться дальше, тщательно спланируйте это, проведите исследование и выберите разработчика, исходя из его репутации, стандартов качества и прозрачных транзакций.

8 вещей, которые нужно знать и сделать перед тем, как снимать квартиру

Если вы молодой человек, ищущий свою первую квартиру, или опытный съемщик, нуждающийся в новом месте, поиск новой квартиры может быть увлекательным процессом. Вы, возможно, уже знаете, что хотите от квартиры, и, вероятно, ваше сердце настроено на конкретный район или район.

Однако некоторые аспекты поиска квартиры и сдачи в аренду не совсем приятны. И хотя аренда квартиры часто бывает дешевле и быстрее, чем покупка дома, получить разрешение на аренду не всегда легко. Однако есть ряд вещей, которые вы должны помнить, а также шаги, которые вы должны предпринять, чтобы упростить процесс.

Что нужно знать перед арендой

1.Некоторым арендодателям требуется хорошая кредитная история

Люди с низким кредитным рейтингом часто подают заявку на аренду квартиры, потому что они не могут получить одобрение на получение ипотечной ссуды. Но не думайте, что все управляющие и домовладельцы одобрят вашу заявку. Это правда, что в некоторых квартирах мало внимания уделяется кредитным рейтингам; фактически, эти сообщества позволяют арендаторам с недавними банкротствами, потерей права выкупа и возвратом прав собственности. Однако в некоторых многоквартирных домах есть строгие требования к кредитам.

Если вы закажете свой кредитный отчет перед подачей заявки на аренду, это поможет понять, получите ли вы одобрение.Требования к кредитному рейтингу различаются в зависимости от домовладельца; тем не менее, 680 или выше считается хорошим кредитным рейтингом. Устранение проблем с кредитом, таких как улучшение ваших платежных привычек и погашение дефолтных счетов, увеличивает ваши шансы на получение арендной платы. Но если вы не можете исправить плохой кредит, объясните это в своем заявлении на аренду, поскольку некоторые управляющие квартирами могут проявить снисходительность после потери работы, развода или болезни.

2. Аренда не влияет на кредитный рейтинг

Если вы хотите улучшить свой кредит, чтобы иметь право на получение ипотечной ссуды в ближайшем будущем, имейте в виду, что арендные платежи не улучшают ваш кредитный рейтинг FICO.Ваш арендодатель является кредитором, и вы обязаны своевременно вносить арендную плату. Однако большинство арендодателей не отчитываются перед кредитными бюро. Таким образом, ваш кредитный отчет не будет отражать договор с квартирой или ваши своевременные арендные платежи.

Если вам нужно повысить кредитный рейтинг, лучшим выбором будет получение кредитной карты или автокредитования. Эти кредиторы обновляют кредитные отчеты ежемесячно, и ваши своевременные платежи помогают повысить ваш рейтинг.

3. Ваша арендная плата может увеличиться

Если вы найдете квартиру по доступной цене, не волнуйтесь — цены на аренду не фиксированы.Существует два основных способа увеличения арендной платы:

  • Периодическое увеличение арендной платы . Подписание годовой аренды гарантирует вашу ставку в течение этого периода времени. Однако по истечении этого годичного периода некоторые домовладельцы увеличивают ежемесячные арендные платежи. Опытные арендаторы знают о периодическом повышении арендной платы, но если вы впервые снимаете квартиру, повышение арендной платы может застать вас врасплох и повлиять на ваши личные финансы, если средств и без того недостаточно. Планируйте увеличение арендной платы, выбирая квартиру с ежемесячной арендной платой, которая ниже вашего арендного бюджета, чтобы вы могли справиться с повышением арендной платы в будущем.
  • Переоценка доходов . Каждый жилой комплекс индивидуален. В некоторых квартирах управляющий или домовладелец проверяет вашу документацию о доходах один раз и никогда не запрашивает дополнительную информацию. Но если вы живете в многоквартирном комплексе, основанном на доходе, где ваш ежемесячный доход определяет ваши ежемесячные арендные платежи, ваш домовладелец может ежегодно запрашивать копии вашей квитанции W-2 или квитанции о заработной плате. Потеря работы, уменьшение вашего дохода и повышение заработной платы могут повлиять на то, имеете ли вы право на получение квартиры, а также на размер вашей ежемесячной арендной платы.

4. Вы не всегда можете удалить со-подписавшего или совместного заявителя

Для тех, кто впервые снимает квартиру, нет ничего необычного в том, что один из родителей подписывает договор аренды квартиры, и часто бывает, что два человека снимают квартиру вместе как соседи по комнате. Арендодатели не возражают, если в договоре аренды указано несколько человек — на самом деле, наличие нескольких человек в договоре аренды помогает арендаторам соответствовать требованиям, поскольку арендодатели учитывают как доходы, так и кредитный рейтинг.

Понятно, что ваша ситуация может измениться в течение года.Ваш сосед по комнате может выехать из квартиры, или ваш второй подписавший может отказаться и потребовать, чтобы его или ее имя было снято с договора аренды. Но если вы решите, что у вас будет со-подписант или совместный заявитель, имейте в виду, что вы не сможете легко исключить этого человека из соглашения. Каждое лицо, подписывающее договор аренды, остается ответственным за квартиру и арендные платежи до окончания срока аренды.

Что нужно сделать перед арендой

1. Получите страховку арендатора

Не думайте, что вам не нужна страховка только потому, что вы арендатор.Если в результате стихийного бедствия или пожара ваша квартира будет разрушена, страхование арендодателя не распространяется на ваши личные вещи.

Получите страховку арендатора у любого местного страхового агента. Ежемесячные страховые взносы относительно дешевы, а страховое покрытие на сумму 50 000 долларов стоит около 25 долларов в месяц. Эта страховка покрывает ваши вещи от кражи и повреждения, а также от любого ущерба, который вы причинили квартире. Страхование перемещения также является одним из элементов страхования арендаторов.

2. Оценить недвижимость и окрестности

Вам следует выбрать удобный и безопасный район.Некоторые арендаторы в первый раз принимают поспешное решение и подписывают договор об аренде, не проверив полностью район.

Не торопитесь с арендой. Перед тем, как поселиться в квартире, посетите сообщество в разное время дня — возможно, по вечерам и в выходные, когда большинство жителей дома. В районе тихо? Вы чувствуете себя в безопасности? Если возможно, поговорите с некоторыми людьми в сообществе и узнайте их мнение о районе.

3. Осмотреть недвижимость

После того, как вы выберете квартиру, запланируйте заключительный осмотр с домовладельцем и проведите осмотр, прежде чем подписывать договор об аренде. Некоторые домовладельцы оставляют включенными воду и электричество, что позволяет вам проверить смесители, горячую воду, душ, туалеты и осветительные приборы. Если электричество включено, убедитесь, что приборы работают. Откройте холодильник и морозильник и проверьте температуру. Включите конфорки плиты и духовку. Проверьте крышу на предмет протечки и осмотрите квартиру на предмет наличия насекомых или грызунов, проверив под раковинами на предмет помета.

Реально в квартире могут быть следы износа, например, царапины на полу или столешнице.Если вы заметите какие-либо повреждения, сделайте снимки и сообщите об этом домовладельцу, прежде чем подписывать договор аренды.

4. Прочтите договор аренды

Да, договоры аренды длинные и утомительные, и чтобы прочитать весь документ, может потребоваться некоторое время. Однако, как только вы поставите свою подпись, дело сделано. Менеджеры квартир обычно просматривают каждую страницу и объясняют документ. Но вместо того, чтобы полагаться на их резюме, сядьте и прочитайте документ полностью. Убедитесь, что вы согласны со всеми условиями, и при необходимости задавайте вопросы.Подпишите документ, только если вас устраивают условия соглашения.

Заключительное слово

Не позволяйте рвению найти новую квартиру обернется плохим решением. Нет ничего хуже, чем быть заключенным в аренду на один год и оказаться на невыгодных условиях. По сравнению с покупкой дома аренда квартиры не кажется такой уж большой проблемой, но все же это важное решение. Чем больше вы знаете о процессе, тем легче он становится.

Какие шаги вы предприняли для беспрепятственного процесса аренды?

Углубленный взгляд на покупку квартиры по сравнению с арендой квартиры

Вы ищете новый дом? Вы знаете, хотите ли вы арендовать или купить? Вы знакомы с преимуществами каждого варианта?

Выбор между покупкой кондоминиума или арендой квартиры может быть сложным и напряженным.Необходимо учесть множество финансовых факторов и факторов, связанных с образом жизни.

Давайте рассмотрим плюсов и минусов каждого подхода, чтобы вы могли принять правильное решение для себя и своей семьи.

Что такое кондоминиум?

Они определяются конкретной формой собственности, а не типом жилья. Когда вы покупаете кондоминиум, вы получаете прав собственности на отдельную квартиру вместе с правом использования общих частей.

Вы не можете напрямую владеть внешним видом здания, коммунальными удобствами или прилегающей землей.Вы делитесь правом собственности с другими владельцами.

Condo living также включает плату за обслуживание, которая ежемесячно выплачивается Ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Эти сборы идут на оплату удобств и содержание собственности.

Владельцы кондоминиумов должны внести ипотечные платежи. Однако это помогает им наращивать капитал за лет. Владельцы кондоминиумов также имеют возможность получать пассивный доход, сдавая свои квартиры в аренду при выезде.

Что такое квартира?

Квартира — это отдельная жилищная единица, составляющая часть более крупного здания или жилого комплекса.

В отличие от кондоминиумов, вы не можете владеть отдельной квартирой. Эти единицы определены обычными договорами аренды между владельцем и арендатором.

Вы можете приобрести целый комплекс апартаментов, но не отдельную квартиру (это может быть дорого).

Жить в квартире может показаться дешевле, чем покупка квартиры.Меньше расходов и никаких сборов за обслуживание. К сожалению, арендаторов не создают собственного капитала и не могут получать доход от аренды в будущем.

Давайте посмотрим на затраты, связанные с владением недвижимостью и ее арендой, включая как первоначальные, так и текущие расходы.

Первоначальные затраты — владение и аренда

Выбор квартиры или кондоминиума зависит от того, сколько капитала у вас есть. Покупка любой недвижимости требует значительного первоначального взноса:

Если у вас нет таких денег, вы можете взять взаймы у друзей и родственников или сдаться и начать откладывать.

Вы также должны принять во внимание расходы на закрытие кондоминиума, которые могут достигать нескольких тысяч долларов.

С другой стороны, когда вы снимаете квартиру, нет первоначальных затрат, кроме залога за аренду. Обычно это эквивалент арендной платы за один или два месяца.

Только по этой причине аренда квартиры намного доступнее для большинства людей. Арендаторы также могут использовать этот образ жизни как средство для накопления ипотечного депозита.

Текущие расходы — владение и аренда

Чтобы сравнить текущие расходы, связанные с владением недвижимостью и арендой, вам необходимо точно понимать, за что вы платите.

Может показаться, что сэкономить на депозите сложно, но владение кондоминиумом дает финансовые преимущества по сравнению с арендой. Все зависит от рынка, на котором вы покупаете, и удобств, которые предлагает ваше здание.

Вот почему так важно понимать основные ежемесячные расходы на владение кондоминиумом.

Владение — Сборы за кондоминиум — Наряду с выплатами по ипотеке, сборы за кондоминиум представляют собой самые большие расходы в образе жизни кондо. Сборы выплачиваются ТСЖ ежемесячно. Они покрывают содержание здания и другие расходы, такие как страхование, парковка и резервный фонд. Вы никогда не получите эти деньги обратно, поэтому платежи за кондоминиум не идут на увеличение вашего капитала.

Владение — Налоги на имущество — Когда вы владеете собственностью, вы несете ответственность за уплату налогов на недвижимость.Если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, важно проверить налоговые ставки и правила в вашей местной юрисдикции, прежде чем покупать квартиру.

Владение — Страхование имущества — Владение кондоминиумом связано с рядом дополнительных расходов, включая страхование имущества или кондоминиума. По сравнению с арендаторами, страхование собственности для кондоминиума обойдется примерно так же, как страхование аренды.

Аренда — Ежемесячная арендная плата — Это единственная плата, связанная с арендой квартиры.В отличие от квартиры, арендная плата не идет на погашение вашего собственного имущества. Однако это предсказуемо, и в большинстве городов есть пределы того, насколько он может увеличиваться каждый год.

Соотношение между покупкой квартиры и арендной платой

Учитывая все эти расходы, вы, вероятно, задаетесь вопросом, когда аренда лучше покупки.

На самом деле преимущества покупки квартиры по сравнению с арендой во многом зависят от того, где вы хотите жить. В то время как некоторые места более доступны для аренды, другие намного дешевле покупать.

Чтобы принять это решение, вам необходимо проанализировать соотношение цены и арендной платы в вашем регионе. Давайте посмотрим на это соотношение и посмотрим, как вы можете использовать его в своих интересах.

Какое соотношение цены и арендной платы?

Соотношение цены и арендной платы — это отношение средних цен на жилье к средней арендной плате в вашем регионе. Расчет прост: разделите среднюю стоимость квартиры в вашем районе на среднегодовую арендную плату.

Когда у вас есть это число, вы можете использовать его для сравнения с установленными пороговыми значениями:

  • 1-10: покупка намного лучше, чем аренда
  • 10-15: покупка несколько лучше, чем аренда, но такие факторы, как ремонт, могут смещаться в сторону аренды
  • 16-20: покупка лишь немного лучше аренды
  • 21 +: аренда лучше, чем покупка

Хотя это соотношение полезно, важно отметить, что покупка недвижимости позволяет со временем наращивать капитал.

Преимущества аренды квартиры

Хотя аренда не идеальна для всех, есть некоторые преимущества, связанные с тем, что вы не являетесь домовладельцем.

  • Арендовать легче, чтобы переехать в мест и принять новые возможности работы. Когда вы являетесь владельцем, вы должны учитывать, что для переезда вам необходимо пройти процесс продажи вашей квартиры. Это делает аренду привлекательной для некоторых миллениалов, которые зависят от мобильности для работы.
  • Аренда может быть на менее стрессовой, чем владение кондоминиумом, при этом все капитальные ремонты и ремонтные работы ложатся на домовладельца.
  • Аренда может быть более доступной на определенных рынках недвижимости. Это зависит от города и чаще всего от отдельного района. Вам необходимо проверять каждое свойство и местоположение отдельно.
  • Когда вы снимаете квартиру, вы не несете ответственности за оплату кондоминиума.

Преимущества покупки кондоминиума

Покупка квартиры — отличный способ обезопасить свое финансовое будущее и сохранить свои жилищные условия на долгие годы. Преимущества по сравнению с арендой многочисленны:

Финансовые выплаты
  • Квартиры более доступных , чем другие формы жилья. Это делает их доступными для новых покупателей жилья.
  • Владение кондоминиумом позволяет построить собственный капитал и воспользоваться преимуществами роста рынка недвижимости.
  • Кондо позволяют вам получать доход от аренды , если вы сами становитесь арендодателем, когда вы решите переехать.
  • Квартиры перед строительством могут быть еще лучшим вариантом.Они предполагают более низкую плату за кондоминиумы и доступ к новым удобствам. Они также на более доступны по цене, чем на квартир в старых кварталах.

Образ жизни
  • Владение кондоминиумом позволяет жить в центре города рядом с центрами инфраструктуры и рабочими центрами.
  • Кондоминиум-стиль жизни дает вам доступ к бассейнам, тренажерным залам, саунам, комнатам отдыха. Это активы, которые вы, возможно, не сможете себе позволить.
  • Образ жизни в кондоминиуме часто ассоциируется с усилением социализации и чувством духа общности.

Сколько вы можете себе позволить?

Вы решили купить квартиру? Поздравляю, вы сделали отличный выбор. Но прежде чем углубиться в суть дела, важно сделать шаг назад и понять, сколько вы можете себе позволить как покупатель жилья впервые.

Примечание — Ипотечные кредиторы используют некоторые хорошо известные квалификационные коэффициенты для определения лимитов ипотечных кредитов. Эти правила помогут вам установить бюджет, чтобы избежать лишних затрат. В конце концов, последнее, чего вы хотите, — это разориться.

Вот несколько рекомендаций , о которых следует помнить при настройке бюджета:

  • Ежемесячные выплаты по ипотеке не должны превышать 28 процентов вашего ежемесячного валового дохода.
  • Общие жилищные выплаты (налоги на имущество, страхование и т. Д.) Не должны превышать 32 процентов вашего валового ежемесячного дохода.
  • Все общие выплаты по долгам (жилищные платежи, кредитные карты и т. Д.) Не должны превышать 40 процентов вашего валового ежемесячного дохода.

Завершение

Хотя покупка квартиры подходит не всем, это универсальная и доступная форма жилья .

Вместо того, чтобы тратить деньги на аренду или годами ждать, чтобы позволить себе отдельный дом, покупка квартиры может заполнить пробел между лучшим из обоих миров. Покупая квартиру , вы обеспечиваете себе долгосрочное финансовое будущее.

Контрольный список для первой квартиры: максимально используйте свой поиск

Как дела, все? Это Брэндон Коупленд, он же профессор Коупленд. Теперь вы настроились на другой эпизод «Как справиться с деньгами».

Недавно я провел небольшое исследование и обнаружил, что количество поисковых запросов о квартирах, как правило, достигает минимума в период с ноября по апрель. Что ж, это происходит по нескольким причинам. В северных штатах большинство людей не хотят перемещаться во время метели, и в целом по стране большинство семей не хотят перемещать своих детей в середине семестра, и никто не хочет переезжать. в середине праздников.

По сути, это означает, что большинство людей ищут новые места для жизни вне этих месяцев — другими словами, прямо сейчас.

Итак, конечно, я подумал, что в будет уместно рассмотреть некоторые вещи, которые вы должны учитывать как арендатор, как для экономии денег, так и для облегчения процесса переезда.

Ранее в «Как справиться с деньгами» мы говорили о реальной стоимости покупки вашего первого дома, так что обязательно посмотрите это видео, если у вас есть время.Но нам нужно было убедиться, что мы также даем некоторые советы арендаторам. Мы должны защищать наших арендаторов. Итак, давайте углубимся непосредственно в дело.

Преимущества аренды

Итак, в первую очередь, почему именно аренда вообще? Что ж, аренда позволяет повысить мобильность и гибкость по сравнению с покупкой, а также требует меньшего обслуживания со стороны арендатора. Аренда также поможет вам увеличить свой кредит, увеличивая сбережения и уменьшая задолженность, если все сделано правильно.

При аренде новой квартиры есть чему порадоваться.Но, как всегда, мы хотим убедиться, что принимаем меры для самозащиты.

Совершить поездку по красивой квартире и влюбиться с первого взгляда несложно. Но, прожив там несколько дней, вы понимаете, что стиральная машина не работает, холодильник не охлаждается, а в потолке течет. Если вы не будете осторожны, во всем можно винить вас.

Это быстро становится немного стрессовым.

Мы хотим убедиться, что принимаем надлежащие меры предосторожности, чтобы защитить себя, свои семьи и, в конечном итоге, наши деньги.

Знайте полную стоимость аренды

Итак, при поиске квартиры в вашем ценовом диапазоне вы должны убедиться, что учитываете полную стоимость обеспечения жилья.

Перед въездом вы должны будете внести залог и арендную плату за первый месяц. И, в зависимости от вашего арендодателя, от вас также могут потребовать внести арендную плату за прошлый месяц.

Кроме того, если вы пользуетесь услугами риэлтора для помощи в поиске, вы обычно платите ему арендную плату за другой месяц или больше в качестве брокерского вознаграждения.

Несмотря на то, что арендная плата за первый и последний месяц — это деньги, которые вы все равно будете платить, и в конечном итоге вы должны получить обратно свой гарантийный депозит (при условии, что вы оставите квартиру в хорошем состоянии), вы должны быть готовы к большому авансовому платежу. Стоимость до подписания договора аренды.

Осмотрите вашу собственность

Чтобы убедиться, что вы действительно получили свой залог обратно, убедитесь, что вы проводите осмотр при перемещении и заполните контрольный список при перемещении. Это означает прохождение и проверку всего имущества, проверку на наличие повреждений на стенах, полах, потолках, а также проверку того, что все товары и техника в доме работают должным образом.

Если ваша квартира уже меблирована, вы должны быть уверены, что находитесь на той же странице, что и ваш домовладелец, в отношении того, что уже есть, и фактического состояния мебели. Если ваш домовладелец утверждает, что в гостиной было кресло-качалка, а вы клянетесь, что там ничего не было, когда вы въехали, это приведет к неловкой беседе в конце срока аренды, когда вы захотите вернуть свой залог.

Когда вы въезжаете, хорошо делать много фотографий — особенно всего, что кажется поврежденным.Отправив текстовые сообщения или отправив эти фотографии себе и арендодателю по электронной почте, вы создадите устаревшую учетную запись о состоянии квартиры и сможете доказать, что говорите правду, в случае возникновения конфликта.

Рассмотрите возможность покупки страховки для арендаторов

Вам также следует подумать о страховании арендаторов для защиты ваших активов. Большинство домовладельцев уже требуют этого, но если у вас нет, то вы определенно захотите убедиться, что получите это для себя, и вот почему:

Большинство домовладельцев имеют страховку на всю собственность, актив.Это означает, что если крыша сломается или возникнет течь в потолке, страховка поможет им покрыть это. Однако, если этот потолок попадет на ваш красивый телевизор с плоским экраном или ваш ноутбук, который вам нужен для работы, вы можете заменить его.

Страхование арендаторов покрывает подобные случаи и помогает заменить ваши вещи в случае повреждения или кражи. К тому же это обычно не слишком дорого, обычно менее 15 баксов в месяц. И просто душевное спокойствие, которое вы получаете, вероятно, стоит небольших дополнительных затрат.

Итак, вы предприняли некоторые шаги, чтобы защитить себя перед въездом, но теперь о некоторых вещах, о которых нам следует помнить, когда мы на самом деле арендатор?

Будьте в курсе квартплаты

Самое главное, мы хотим быть уверены, что вносим арендную плату вовремя. Это то, что поддерживает нашу репутацию в хорошей репутации, и никто не любит платить штрафы за просрочку платежа.

Убедитесь, что вы ведете точный учет арендных платежей. Если когда-нибудь возникнут споры о том, заплатили вы или нет, вам нужны квитанции, подтверждающие это.

Хотя у меня есть собственный дом, я обычно снимаю его в том городе, в котором играю. Поэтому я убеждаюсь, что оплачиваю аренду с помощью кредитной карты или через прямой депозит ACH со своего банковского счета, так что в конечном итоге я у них всегда есть такая сильная репутация, когда они снимали деньги с моего счета, с чем никогда не поспоришь.

Будьте в курсе техобслуживания

Кроме того, мы хотим быть уверены, что немедленно сообщаем о любых проблемах, связанных с техническим обслуживанием, нашим арендодателям. Хотя мы явно надеемся, что их нет, мы хотим убедиться, что арендодатель несет полную ответственность за все, что не является нашей ошибкой как арендатора.

Будь то дверная ручка, по которой вы ударились тисками, которые вы вырвали из двери, или это протекающая труба, или что-то, что могло прорваться в потолке, сообщая об этом по мере того, как они происходят помогает предотвратить их нагноение и создание более серьезных проблем. Он также держит вас и вашего арендодателя на одной странице относительно причины аварии или инцидента и чьей ответственности является ее устранение.

Если вы дождетесь окончания срока аренды, чтобы решить эту проблему, то, во-первых, вы создаете большую головную боль своему домовладельцу, который, вероятно, не оценит это.И, во-вторых, становится намного сложнее утверждать, что вы не создавали проблемы или что вы не знали о них, когда позволяли им накапливаться так долго.

Естественно, ремонт этих вещей требует больших затрат, и арендодатель, вероятно, будет рассматривать ваш залог как способ субсидировать эти расходы. Итак, давайте избежим этой ситуации, убедившись, что мы решаем эти проблемы, просто разговаривая с ними.

Общайтесь с соседями по комнате

Наконец, если вы снимаете квартиру, есть вероятность, что вы делаете это с соседями по комнате.Многие люди предпочитают жить с соседями по комнате, поскольку разделение многокомнатной квартиры обычно дешевле, чем аренда квартиры с одной спальней.

Убедитесь, что вы общаетесь со своими соседями заранее, и что все согласны относительно ежемесячных платежей и условий, в которых вы пытаетесь сохранить квартиру. Нехорошо оставаться на крючке, потому что кто-то, с кем вы живете, не t платить свою справедливую долю или рисковать своим залогом из-за проблемы, которую вы даже не вызывали.

Некоторые группы будут распределять арендную плату по-разному в зависимости от размера комнаты или платить разные суммы за коммунальные услуги, если потребление варьируется между людьми. Что бы ни решили вы и ваши соседи по комнате, вы должны быть уверены, что все знают, чего от них ждут, и все берут на себя ответственность за свои расходы. Это не только позволяет избежать проблем с деньгами, но и позволяет каждому чувствовать себя комфортно и безопасно в собственном доме.

Это всего лишь несколько вещей, о которых следует помнить при переезде в вашу первую квартиру или даже в вашу вторую, третью и так далее и тому подобное.Всегда приятно сменить обстановку, и, защищая себя финансово, мы можем избавиться от стресса и беспокойства и в полной мере насладиться этими моментами.

Как всегда, я ценю, что вы нашли время. Обязательно поделитесь этим видео со своими друзьями, семьями и близкими, которые, возможно, скоро переедут в свое собственное место, и посетите kiplinger.com/cope, чтобы узнать больше.

Это был еще один эпизод сериала «Как справиться с деньгами». Как всегда, оставайтесь в безопасности, оставайтесь счастливыми, и увидимся в следующий раз.

Упомянутые ссылки и ресурсы

Список вещей, которые нужно купить при переезде в квартиру

Обустройство вашего пространства для качественного отдыха очень важно. Хотя некоторые из них можно считать предметами особой роскоши, кровать и постельные принадлежности необходимы.

Спальня

  • Будильник
  • Кровать
  • Постельное белье (одеяла или стеганое одеяло)
  • Комод
  • Вентилятор / обогреватель
  • Зеркало в полный рост
  • Матрас
  • Наматрасник
  • Прикроватная тумбочка
  • Защитные подушки
  • Подушки / наволочки
  • листов

Повар

Даже если вы планируете есть больше еды на вынос на кухне своей квартиры, вам нужно иметь под рукой простые вещи, такие как тарелки, чашки, посуда и несколько предметов посуды. Если на вашем новом месте есть бар со стульями, стол и стулья вам могут не понадобиться, но убедитесь, что у вас есть все, чтобы хотя бы разогреться и насладиться едой.

Кухня

  • Формы для выпечки
  • Блендер
  • Открывалка для банок
  • Кофеварка
  • Кофейные кружки
  • Дуршлаг
  • Кухонная утварь
  • Штопор
  • Чашки
  • Доска разделочная
  • Полотенца для посуды
  • Огнетушитель
  • Столовые приборы
  • Лопатка для мороженого
  • Кухонный таймер
  • Набор ножей
  • Мерные чашки и ложки
  • Микроволновая печь
  • Чаши для смешивания
  • Салфетки / бумажные полотенца
  • Прихватки / прихватки для духовки
  • Тарелки и миски
  • Кастрюли и сковороды
  • Шейкеры для соли и перца
  • Специи
  • Стол и стулья или табуреты
  • Скатерть
  • Урна

Держать все в чистоте

Вам нужно иметь под рукой большую часть этих вещей перед въездом, чтобы вы могли тщательно вымыть квартиру перед тем, как выгружать свои вещи.

Уборка и стирка

  • Метла / совок
  • Ковш
  • Чистящие средства
  • Мыло для посуды
  • Сушильные листы
  • Стеллаж для сушки
  • Кондиционер для белья
  • Мешки для мусора
  • Урна для мусора
  • Утюг / гладильная доска
  • Корзина для белья
  • Стиральный порошок
  • Швабра / паровая швабра
  • Пятновыводитель
  • Табурет ступенька
  • Вакуум

Расслабьтесь и пообщайтесь

Обустройте свое пространство в соответствии со своими потребностями, будь то пара стульев и телевизор или место для работы из дома.Если вы хотите приобрести большую мебель, измерьте перед покупкой, подойдут ли диваны или развлекательные центры. Также разумно подумать о том, насколько сложно будет их переместить, в зависимости от того, есть ли у вас лифт или винтовая лестница для работы.

Гостиная

  • Книжная полка
  • Стулья
  • Стол журнальный
  • Диван
  • Письменный стол и стул
  • DVD-проигрыватель
  • Концевой стол
  • Интернет-модем / маршрутизатор
  • Сиденье Love
  • Реклайнер
  • Стриминговое устройство
  • Телевидение
  • тумба под телевизор
  • Плед

Примите душ и приготовьтесь

Перед покупкой обратите особое внимание на элементы дизайна в ванной, так как многие из этих вещей могут быть встроенными или неприменимыми.Например, могут быть установлены крючки для полотенец и полочки для душа, а для стеклянной душевой кабины не потребуется занавеска.

Ванная

  • Коврики для ванной
  • Весы для ванны
  • Зеркало косметическое
  • Кольца для штор
  • Аптечка / лекарства
  • Инструменты для укладки
  • Мыло для рук
  • Плунжер
  • Тележка для душа
  • Занавеска для душа
  • Подкладка для занавески для душа
  • Мыльница
  • Ершик для унитаза
  • Туалетная бумага
  • Туалетные принадлежности
  • Крючок для полотенца
  • Полотенца / мочалки
  • Мусорная корзина

Поддерживайте порядок

Помимо вешалок, большинство из этих предметов можно подождать, пока вы не переедете и не выясните, что вам нужно, чтобы ваше пространство было организовано так, как вы хотите.

Организация

  • Органайзеры для ящиков
  • Емкости для хранения продуктов
  • Вешалки
  • Сумки для хранения
  • Ящик под кроватью

Персонализируйте квартиру

Прежде чем покупать много предметов декора, проверьте договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено. Например, могут быть запрещены свечи с фитилями. Или вы можете ограничиться развешиванием вещей на стенах с помощью съемных клейких полос, которые могут ограничить вес любого настенного декора.

Украшение

  • Свечи
  • Шторы
  • Декоративный ящик
  • Лампы
  • Зеркала
  • Рамки для картин
  • Коврики
  • Подушки декоративные
  • Искусство стены
  • Часы настенные

Будьте готовы

Остальные предметы — это то, что вам может понадобиться при переезде, например инструменты и удлинители, или что-то, что вам понадобится на всякий случай, например фонарик.

Прочие

  • Аккумуляторы
  • Удлинители
  • Фонарик
  • Лампочки
  • Сетевой фильтр
  • Набор инструментов

Как получить все необходимое для новой квартиры

Не позволяйте этому длинному списку ошеломить вас! Можно начать с азов и со временем наполнять квартиру. Воспользуйтесь этими советами, чтобы собрать то, что вам нужно для въезда:

  • Попросите семью или друзей принести эти предметы в подарок.На день рождения или праздники мелкая бытовая техника, постельное белье и инструменты могут стать отличным подарком.

  • Используйте приложение для сравнения покупок, такое как ShopSavvy, или вкладку «Покупки» в результатах онлайн-поиска, чтобы отфильтровать по цене и сравнить скидки в нескольких магазинах.

  • Проверьте онлайн-магазины, антикварные торговые центры и комиссионные магазины, чтобы найти легкие в уходе предметы, такие как постельное белье, посуду, деревянную мебель и предметы декора.

  • Попросите родственников и друзей о вещах, которые им больше не нужны.У них могут быть дополнительные лампы или одеяла, которые они с радостью передадут вам.

  • Не забывайте о вещах, которые вам понадобятся, например о коробках и материалах.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *