Как правильно торговаться при покупке дома: Как правильно торговаться с продавцом: 10 советов — Недвижимость

Содержание

Искусство торговаться. Советы покупателю



Искусство торговаться. Советы покупателю

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
с
качайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Искусство торговаться

 

Перечитано множество газет частных объявлений, пересмотрены десятки вариантов, потрачена масса времени и наконец подходящий Вам объект найден. Да, есть отдельные мелкие недостатки и у этого варианта, но плюсы со значительным преимуществом перевешивают. И Вы готовы были бы его купить, но запрос хозяев Вас останавливает: это не та сумма, которую Вы собирались потратить на приобретение своего нового дома (квартиры, участка).

Кроме того, Вы как человек уже опытный, повидавший много вариантов и имеющий возможность сравнивать, оцениваете этот объект по-другому. В общем есть желание поторговаться. А как же это сделать?

 

Это мы не проходили.

Практика ведения торга у большинства граждан отсутствует полностью. Ей и неоткуда было взяться. В школе этому не учили. В недавнем прошлом цены почти на всё устанавливались государством. Какой тут торг? Сейчас, при свободном ценообразовании на большинство товаров, тоже опыта много не накопишь. Продавцы-то в обычных магазинах, в которые мы ходим каждый день, — не собственники товара и торговаться с нами не станут. Можно, конечно, заглянуть на рынок (в смысле на базар) и, вдоволь накричавшись, получить скидку у торговца фруктами. Но такие навыки при покупке недвижимости Вам совсем не пригодятся. Торговец на базаре обычно перекупщик, торговля — это его профессия, фрукты — это для него товар и только. Поэтому с ним можно торговаться в типичном для базара агрессивном стиле — делать круглые глаза при взгляде на ценник, указывать возмущённо на недостатки товара, крутить у виска пальцем и т.

п.

А вот попытка применения такого стиля в разговоре с хозяевами дома (квартиры, участка) окончится для Вас в лучшем случае безрезультатно, а в худшем — хозяева откажутся иметь с Вами дело вовсе. И знаете почему? Продавцы в большинстве своём весьма длительное время жили в своих домах (квартирах), возможно даже сами их строили и поэтому испытывают к ним отцовско-материнские чувства. И чем хозяева старше по возрасту, тем этот фактор сильнее. Им очень даже немаловажно КОМУ они передадут в руки своё детище. И если Вы, торгуясь, акцентируете внимание продавцов лишь на недостатки, если Вы пафосно вопрошаете «Да за такой-сякой дом такую большую цену?!», то хозяевам станет неясно, а зачем Вам вообще их дом, раз он такой плохой. И они Вам откажут.

Как же торговаться правильно?

 

Тонкости психологии.

Совет 1. Беседуя с хозяевами при осмотре квартиры или дома, обратите внимание на детали, которые указывают на общность Ваших и хозяев интересов. Например может оказаться, что Вы, как и продавец, бывший военный, или моряк, или Ваши дети, как и дети продавца, занимаются музыкой и учатся играть на фортепиано и т.п. Непременно подчеркните в разговоре это.

Упоминайте в контексте беседы и другие сведения о себе, своей семье, работе.

Если по возрасту хозяева годятся Вам в родители, то безусловно положительным фактором будет присутствие при осмотре и кого-либо из Ваших родителей (родителей Вашей супруги), независимо от того, планируется или нет проживание последних в приобретаемой Вами квартире (доме).

Попытайтесь также определить, что в обстановке квартиры (дома) представляет для хозяев особую гордость. Например: коллекция фарфора или ухоженные цветочные клумбы на участке перед домом. Проявите интерес к этим увлечениям продавца.

Все эти действия, направленные на установление открытых, доверительных отношений с хозяевами, в конечном итоге способствуют сближению позиций сторон не только по ценовому вопросу, но и по другим важным аспектам заключения сделки (оформление, расчёты, съезд-заезд).

 

Совет 2. Осмотрев объект, спросите у его хозяев, каков их запрос. При этом неважно, что Вы ранее видели цену предложения в газетном объявлении или слышали её по телефону. Вполне возможно, что к текущему моменту продавец уже принял решение о снижении цены. Кроме того, если Вы следовали Совету 1 и вызвали тем самым некоторые симпатии у хозяев, есть вероятность, что Вас ожидает персональная скидка.

 

Совет 3. Узнав запрос продавца, не задавайте ему вопросов типа: «А возможен ли торг?» или «А окончательная ли эта цена?». Такие вопросы контрпродуктивны по следующим причинам. Во-первых, получив на них ответ «Да, цена окончательна», Вы только удлините путь к достижению согласия. Ведь продавец этим заверил в твёрдости своих намерений по цене не только Вас, но и (что важнее) себя самого. Во-вторых, такими вопросами Вы по существу пытаетесь заставить хозяина признаться Вам, что его запрос завышен. Если продавец чувствует, что надо снижаться, то психологически легче ему это сделать отвечая на Ваши конкретные встречные предложения по цене.

Даже если продавец Вам с самого начала и по собственной инициативе сказал, что «его цена окончательная», то и это не должно Вас останавливать в намерении назвать свою встречную цену.

Почему так важны встречные предложения? Именно называя сумму, за которую Вы готовы приобрести квартиру (дом), Вы становитесь в глазах продавца не просто зрителем, а настоящим покупателем. Людей, посмотревших, сказавших «Это дорого!» и уехавших, продавцы не запоминают. И совсем другое дело — встречное предложение и покупатель, его сделавший. Даже не согласившись с Вами сразу, хозяева будут потом вновь и вновь мысленно возвращаться к Вашему предложению. И если поиск других покупателей окажется для них неудачным, то впоследствии, приняв решение о снижении цены, они позвонят с этим именно Вам, а не кому-либо из «просто зрителей». (Не забудьте оставить продавцу телефон для связи.) К тому же встречное предложение для некоторых (это зависит от жизненной ситуации) продавцов создаёт эффект «близких денег».

То есть ощутив, что столь необходимые денежные средства могут быть скоро получены, продавец торгуется охотнее.

 

Совет 4. Как правильно подвести разговор к встречному предложению?
Подытоживая свои впечатления от осмотра, перечислите сначала достоинства этого варианта. Это важно сделать, так как продавец должен отчётливо почувствовать в Ваших словах готовность принять столь дорогой ему дом (квартиру), увидеть в Вас своего преемника.
Далее, с сожалением, что есть некоторые недостатки, переходите к ним. Продавец ведь должен понять также и почему Вы сделаете ему предложение меньше его запроса. Например: недостаточно близко метро; слишком большой шум от трамваев; на участке отсутствует колодец;  не отделана мансарда; надо бы обновить покосившийся забор и т.п. А следовательно Вам предстоят дополнительные затраты на транспорт до метро; на установку стеклопакетов; на рытьё колодца; на отделку мансарды; на возведение забора и т.д. При необходимости можно упомянуть и неблагоприятно складывающуюся рыночную ситуацию.

Затем, резюмируя, выражаете готовность приобрести этот дом (квартиру), но за … (указываете конкретную сумму).

На сколько же можно таким способом сбить цену? Некоторые покупатели полагают, что больше чем на 10-15% понизить запрос продавца невозможно. Здесь необходимо сделать небольшое отступление, чтобы пояснить одно существенное различие между городским (квартирным) и загородным рынками недвижимости.
Хозяин квартиры, решив её продавать, может взять любое местное специализированное издание по недвижимости и, сравнивая свой вариант с подобными выставленными на продажу, оценить квартиру самостоятельно. Поэтому отклонение запроса от среднерыночного в случаях с квартирами редко превышает 20%.

Принципиально другая ситуация с загородными домами. Здесь каждый объект — весьма и весьма индивидуален. Продавцу неоткуда взять информацию, сколько может стоить его дом. И он зачастую руководствуется слухами о том, кто за сколько когда-то якобы что-то поблизости продавал, не учитывая даже серьёзное изменение цен после кризиса 1998 года. Иногда хозяин пытается исходить из себестоимости своего объекта, что тоже никакого отношения к ценовой ситуации на рынке не имеет. Поэтому для загородных домов ошибочность запроса может достигать 100% к среднерыночной оценке! (Кстати, именно по этой причине покупателям загородных домов не следует отказываться от просмотра объектов, запрос по которым хотя и превышает возможности покупателя, но судя по описанию явно не соответствует среднерыночной величине.)

Естественно, что за одну беседу с продавцом значительного снижения (на треть, на половину) добиться вряд ли удастся. Однако, недвижимость и не допускает суеты. Будьте терпеливы. Важно, что Вы сделали встречное предложение (смотрите Совет 3). При этом Вы не должны опасаться, что предложение, которое значительно ниже запроса продавца, может его обидеть. Объект, выставленный на продажу, в равной степени вправе оценивать как хозяева, так и покупатели. И любой объект в конечном итоге будет стоить ровно столько, на сколько сторгуются стороны.

 

Совет 5. Не торгуйтесь по телефону (и по электронной почте)! Тем более, если Вы ещё не смотрели объект и не знакомились с его хозяевами. Торг по телефону совершенно неэффективен по причине отсутствия предпосылок для возникновения открытых, доверительных отношений между сторонами (смотрите Совет 1).

 

Когда советы не применимы.

Использовать вышеприведённые советы в полной мере Вы сможете, только если подыскиваете себе квартиру (дом, участок) самостоятельно или с помощью посредника, сводящего покупателя с продавцом напрямую (есть и такие).
Агентства же конечно не дадут Вам возможности непосредственного и близкого общения с продавцом и тем более прямого торга. Однако и в случае с агентством полезность встречных предложений по цене несомненна, пусть даже и сделаны они будут через агента. Ведь выигрывает всегда активный покупатель.
Некоторые из изложенных советов могут пригодиться в работе и самим агентам.

 


Данная статья впервые была опубликована
в интернет-дайджесте Андрея Веялиса «RE:view! — Недвижимость» 21 июня 2001 года.




Торг при покупке жилья – 5 правил, которые работают

При покупке квартиры каждый хочет сэкономить. Но не всегда вопрос о скидке напрямую даст желаемый результат. Торговаться нужно грамотно, обоснованно и в подходящий момент. Как можно снизить цену, покупая квартиру, и заключить сделку с максимальной для себя выгодой? Какие приемы помогут снизить цену и купить желаемую квартиру? Предлагаем воспользоваться советами специалистов рынка недвижимости и успешно решить вопрос покупки квартиры.

Торг возможен – оцениваем объект до осмотра

Подготовку к торгу необходимо начать еще до осмотра квартиры. На первом этапе нужно объективно оценить стоимость желаемой недвижимости, изучить все подходящие предложения, сравнить цены. Будет плюсом, если дом и район для покупки квартиры знаком не только по картинкам. Если район незнаком, лучше предварительно прогуляться по нему и заранее оценить его возможные недостатки, которые можно использовать при торге.

Можно с уверенностью сказать, что владелец пойдет на торг, если:

  • Цена на квартиру явно завышена. Это сигнализирует о том, что сумма скидки уже заложена в цену, осталось только ее получить.
  • Квартира уже давно находится в продаже. Это поможет выявить анализ газетных и интернет-объявлений, мониторинг рынка жилья на протяжении определенного времени. Собственник, наверняка, устал от бесконечных звонков и просмотров, не дающих результатов, и будет рад реальному покупателю с серьезными намерениями.
  • В объявлении есть информация о торге или необходимости срочной продажи. Возможно, владелец ограничен во времени: ему нужно срочно уехать, или срывается альтернативная сделка, и он готов пойти на существенные уступки.
  • Собственник не знает реальных цен, сомневается в выставленной стоимости, и его можно убедить, что цена высокая. Редко, но такие ситуации, действительно, случаются.

Правильный осмотр квартиры – психологические приемы

Торг – это всегда игра. И выигрывает тот, кто сможет показать большую выдержку и артистичность. Предлагаемые правила помогут успешно справиться с поставленной задачей.

  • Не говорить о торге до осмотра. Всегда лучше вести предметный торг, а не абстрактный. Обсуждение скидки после установления контакта с продавцом даст больший результат. Торг по телефону может настроить владельца квартиры негативно и помешать в дальнейших переговорах.
  • Даже если квартира понравилась, продавцу об этом знать не нужно. Не следует показывать свою радость, иначе скидку будет получить проблематично.
  • Делайте комплименты. Не стоит указывать хозяину на одни недостатки. В каждой квартире можно найти повод для похвалы. Это поможет установлению контакта и проведению переговоров на позитивной ноте.
  • Легкий юмор позволит настроить продавца на нужный лад. Между делом, можно завести разговор о скидке.
  • Можно вступить в ролевую игру с супругом. Один из вас будет играть роль «хорошего» покупателя, другой – все время находить недостатки и не соглашаться на данный вариант. Большая вероятность того, что лояльному покупателю будет предложена скидка.
  • Покажите свою информированность о районе и доме. Если продавец поймет, что вам известны слабые стороны объекта, скидку будет получить проще.

Грамотный торг по объективным критериям

Кроме чисто психологических моментов и умения договариваться, есть вполне объективные причины для торга при покупке квартиры без посредников.

  • Озвучьте реальные недостатки квартиры. Значительная удаленность от метро, крайние этажи, неузаконенная перепланировка, близость трассы или железной дороги, сомнительные соседи, — все это может быть предметом торга. Обозначьте продавцу сумму, в которую может вылиться устранение отдельных недостатков, и настаивайте на ее компенсации.
  • Юридические тонкости. Чем проблемнее квартира с юридической точки зрения, тем больший может быть торг. Если вы готовы принять на себя определенные риски, можно смело говорить о снижении цены. Обременения квартиры в виде ипотеки, наличие несовершеннолетних собственников, свежее наследство, сложная альтернатива, непрозрачная история квартиры – это реальные причины для хорошей скидки.
  • Если найден еще один или несколько вариантов на более выгодных условиях, можно сообщить об этом продавцу. Если вариантов нет, всегда можно их придумать. Покажите, что вы реальный покупатель и при определенных преференциях выбор будет в пользу данного продавца.

Ваш выход – предлагаем выгодные условия для продавца

Обсудив недостатки квартиры и установив контакт с продавцом, нужно показать, что при получении скидки вы готовы предоставить продавцу определенные выгоды. Для продавца будет удобно, если:

  • Оплата будет наличными. Это гарантирует быстрое прохождение сделки без дополнительных согласований с банком и предоставления дополнительных документов для ипотеки.
  • Предоставите больше времени для освобождения квартиры. При альтернативных сделках этот критерий может стать вашим важнейшим преимуществом.
  • Возьмете на себя часть расходов по оформлению документов или окажите помощь в этом вопросе.

Быстрое оформление – залог успешной сделки

Если вы смогли договориться о принципиальных моментах, не затягивайте оформление сделки. Покажите свою заинтересованность в быстрой покупке, внесите аванс, подтверждающий серьезность намерений, и приступайте к проведению сделки.

правильно сбить цену, уговорить снизить, убедить

Coвeт 5. Нe пpocитe cлишкoм мнoгo

Paзyмeeтcя, пepeд нaчaлoм пpocмoтpoв нyжнo изyчить вce пoдxoдящиe вapиaнты, пocoвeтoвaтьcя c pиeлтopoм и нeмнoгo paзoбpaтьcя в pынкe — чтoбы пpeдcтaвлять xoтя бы пpимepнoe cooтнoшeниe цeн и пapaмeтpoв нeдвижимocти. 

Ecли пoймeтe, чтo зa пoнpaвившийcя вapиaнт пpocят aдeквaтнyю pынoчнyю цeнy, нe cтpeмитecь cбить eё eщe нижe: cкopee вceгo, пpoдaвeц тoжe нeмнoгo opиeнтиpyeтcя в pынкe. 

Кaкyю-тo нeбoльшyю cyммy oн впoлнe мoжeт ycтyпить, нo пpoдaвaть xopoший вapиaнт зa бecцeнoк, cкopee вceгo, нe бyдeт.  Пoпыткa cильнo зaнизить cтoимocть мoжeт выйти бoкoм: ecли пpoдaвeц peшит, чтo вы cчитaeтe eгo глyпым, oн мoжeт и вoвce oткaзaтьcя имeть c вaми дeлo. Oбиднo yпycтить xopoшyю квapтиpy из-зa тaкoй дocaднoй oплoшнocти.

Coвeт 6. Кpитикyйтe peмoнт

Нepeдкo пpoдaвцы зaвышaют цeнy из-зa cвeжeгo peмoнтa, кoтopый дopoгo им oбoшeлcя — пoтpaчeнныe дeньги пpocтo включaют в cтoимocть квapтиpы, a caм peмoнт иcпoльзyют в кaчecтвe apгyмeнтa вo вpeмя тopгa. 

Ecть xopoшиe нoвocти: вы мoжeтe пpeвpaтить этoт дoвoд в кoнтpapгyмeнт. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя дaвaть cкидкy, ccылaяcь нe peмoнт — cкaжитe, чтo вaм нe нpaвитcя интepьep, и вы coбиpaeтecь пepeдeлaть eгo пoд ceбя. Oбъяcнитe, чтo этo дoпoлнитeльныe pacxoды, кoтopыe мoжнo пoкpыть нeбoльшим диcкoнтoм в вaшy cтopoнy.

Coвeт 7. Ocтaвьтe мeбeль и вcтpoeннyю тexникy

Ecли пpoдaвeц кaтeгopичecки нe нacтpoeн cнижaть цeнy, пoпpoбyйтe вытopгoвaть вcтpoeннyю тexникy, cплит-cиcтeмy или мeбeль. Чacтo шкaфы  в кyxню или пpиxoжyю дeлaют пoд зaкaз, a paзмepы тexники пoдбиpaют индивидyaльнo. Cтapyю мeбeль cлoжнo yдaчнo впиcaть в интepьep нoвoй квapтиpы — в итoгe oнa пылитcя в клaдoвкe или гapaжe. Ecли вac ycтpaивaeт внeшний вид и cocтoяниe cтoлeшницы и плиты, пpeдлoжитe ocтaвить иx вaм в кaчecтвe бoнyca к пoкyпкe. 

Coвeт 8. Пoкyпaйтe нa cвoи дeньги

Пoкyпaeтe квapтиpy зa cвoи, a нe в ипoтeкy? Этo нeплoxoй apгyмeнт в вaшy пoльзy. Пpoцecc oфopмлeния cдeлки пpoйдёт быcтpee, a пpoдaвцy нe пpидeтcя coбиpaть дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe нyжны бaнкy и нe нyжны вaм. B peзyльтaтe c вaми пpoдaвeц пoлyчит дeньги гopaздo быcтpee, чeм c пoкyпaтeлeм-ипoтeчникoм. Ecли yчитывaть, чтo 70% cдeлoк кyпли-пpoдaжи пpoxoдят c yчacтиeм бaнкa-кpeдитopa — cтaнoвитcя пoнятнo, чтo пoкyпaтeль co cвoими дeньгaми нa вec зoлoтa. Taк чтo ecли пoкyпaeтe квapтиpy бeз yчacтия бaнкa, cмeлo пpeдлaгaйтe пpoдaвцy нeмнoгo cбaвить цeнy. 

Coвeт 9. Cкaжитe, чтo гoтoвы пoдoждaть

Нepeдкo чeлoвeк пpoдaёт cвoё жильe и ищeт взaмeн дpyгoй вapиaнт. Cкaжитe, чтo гoтoвы пoдoждaть, пoкa нaйдeтcя пoдxoдящий вapиaнт. Boзмoжнo дaжe пoзвoлитe eщё кaкoe-тo вpeмя жить в тeпepь yжe вaшeй квapтиpe, чтoбы пepeeзд пpoшeл бeз cпeшки и cтpecca. Кoнeчнo, нe бeзвoзмeзднo: тaкиe ycтyпки пo cpoкaм дoлжны кoмпeнcиpoвaтьcя ycтyпкaми в цeнe.

Coвeт 10. Oбpaтитecь к pиэлтopy

Экoнoмия нa кoнcyльтaцияx co cпeциaлиcтaми нepeдкo oбopaчивaeтcя yбыткaми. Ecли oбpaтитecь зa пoмoщью к oпытнoмy pиэлтopy, oн нe тoлькo пoмoжeт пoдoбpaть и пpoвepить вapиaнт, нo и пoтopгyeтcя зa вac. Oт вac пoтpeбyeтcя тoлькo oбгoвopить мaкcимaльнyю cyммy, кoтopyю вы бyдeтe гoтoвы пoтpaтить нa пoкyпкy квapтиpы.

как снизить стоимость при покупке

Какую бы цену ни поставил продавец, все равно хочется купить квартиру дешевле.

Мария Яковлева

снижает цены квартир

Когда я работала риелтором, мне попался клиент, который 10 лет не мог продать свою квартиру. Изучив ее, я поняла, что стоимость завышена, — пришлось сбивать. Я уговорила владельца сбросить миллион, и квартира наконец продалась.

В этой статье я расскажу, на что обращать внимание и какие аргументы использовать, чтобы продавец сделал скидку. В первую очередь хочется рассказать, как делали многие мои клиенты — и как делать не надо.

Основные ошибки при торге

Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.

Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.

Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры. При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома.

Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.

Пренебрежительно относиться к квартире и собственнику. Была у меня клиентка, которая на просмотре комнаты выдала фразу: «И вы за эту берлогу денег хотите?» На этом просмотр закончился.

Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать. Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги. Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.

Чтобы получить скидку на квартиру, не допускайте этих ошибок. Вместо этого обратите внимание на недостатки квартиры, которые реально могут сбить ее стоимость.

Крайние этажи

Продавцы квартир на первом и последнем этажах чаще всего сами понимают минусы квартир и изначально ставят цену ниже. Но если вы считаете, что цена все равно завышена, или собственник не учел этот недостаток, пробуйте торговаться.

Минус квартир на первом этаже в том, что под ними находится подвал, поэтому в них иногда попадают неприятные запахи, крысы и тараканы. Если в подвале сыро, может появиться плесень. Спросите у соседей по этажу, есть ли в их квартирах подобные проблемы. Если есть, приведите аргумент собственнику.

В некоторых домах первый этаж расположен настолько низко, что прохожие видят половину квартиры. Посмотрите в окна квартиры с улицы. Если с дороги видно полкомнаты, сбивайте стоимость.

Рестораны и магазины, которые расположены в домах, создают неудобства жителям соседних с ними квартир. Люди слышат шум или чувствуют неприятные запахи. Например, я была в доме, где на первом этаже находился ресторан. В системе вентиляции были нарушения, и запахи с кухни ресторана попадали в квартиру. Это коснулось всего подъезда, а не только первого этажа. Поэтому ресторан или магазин за стенкой — значительный удар по цене квартиры.

Что делать? 30.05.17

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Подумайте о возможных работах, которые придется сделать в квартире первого этажа, и попробуйте попросить скидку на предстоящие расходы:

  1. Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
  2. Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
  3. Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
  4. Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.

Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.

Когда в доме протекает крыша, жители квартир последнего этажа обращаются в управляющую компанию. Ждут сотрудника, составляют акт, затем ждут действий — это занимает время. Если УК работает некачественно и не устраняет протечку, приходится самим тратить деньги на ремонт потолка и стен. Иногда на УК подают в суд за бездействие. Эти минусы снижают цену квартир на последних этажах.

Сбить стоимость квартиры на последнем этаже сложнее, чем на первом, потому что минусов меньше. В некоторых домах эти квартиры самые дорогие, например в элитных новостройках: красивый вид, собственная мансарда и отсутствие проблем с протечками. Поэтому лучше всего эти аргументы работают в квартирах экономкласса.

Чаще всего собственники соглашаются сделать скидку, если квартира на первом или последнем этаже. Но это актуально не для всех домов. Поэтому перед тем как сказать продавцу о протекающей крыше, убедитесь, что это уместно в том доме, где смотрите квартиру. Для этого можно поговорить с соседями или УК.

Могут быть и другие причины снизить стоимость — поговорите с соседями, спросите их о минусах. Например, я была в доме, где несколько раз прорывало канализацию и топило квартиры первого этажа. Собственник вряд ли о таком расскажет, а соседи поделились.

Освещенность и вид из окна

Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.

Пару лет назад я была в квартире с кладовой площадью 10 м². Собственница решила оборудовать там комнату: поставила диван, комод и стол со стульями. Окон в помещении не было. По факту это комната, а по документам — кладовая. Следовательно, требований к освещению нет. Если бы по документам это была комната, можно было бы просить скидку.

Помещения и требования к их освещению перечислены в Санпине 2.2.½.1.1.1278-03

Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.

У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.

Состояние сантехнических труб и электропроводки

В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне. Не должно быть ржавчины, следов протечек и капель воды.

Проверьте, установлены ли счетчики. Жильцы квартир, в которых нет приборов учета воды, платят по общему тарифу. Чтобы экономить на коммунальных платежах, нужны счетчики. Если их нет, продавцы часто делают небольшую скидку.

Закон о счетчиках на воду

Самое опасное — это смешанные провода из меди и алюминия, потому что вместе они окисляются и риск возгорания очень высок. Например, в моей квартире была смешанная проводка и за полгода взорвались две розетки. Продавец может не знать, какая проводка в квартире, тогда с его разрешения открутите одну розетку и посмотрите на цвет проводов. Серебряный провод — это алюминий, розовато-оранжевый — медь.

Если в квартире смешанная проводка, это аргумент для снижения стоимости. Объясните продавцу, что после заезда в квартиру вам придется сделать ремонт и заменить проводку.

Состояние квартиры

На рынке аренды жилой недвижимости на цену влияют все характеристики квартиры: от местоположения до цвета кафеля. А на рынке продаж цена зависит от неизменяемых характеристик: местоположения, материала дома, высоты потолков и метража. Поэтому небольшие дополнения в интерьере играют роль в аренде, но остаются незамеченными при покупке. На продажную цену квартиры влияет общее состояние и возможность первое время жить в ней, не делая ремонт.

В квартире может быть старый ремонт: когда-то отделку сделали, но со временем обои пожелтели, сантехника поржавела, а линолеум протерся. Собственник изначально оценивает квартиру ниже, но дополнительную скидку за состояние все равно просить можно. Продавец понимает, что не каждый покупатель может сразу после покупки выделить деньги на ремонт или жить в квартире при ее нынешнем состоянии.

Скорее всего, вам сделают скидку, если:

  1. Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
  2. Ванна в плохом состоянии.
  3. Нет крана на кухне или в ванной.
  4. Нет горячей воды.
  5. Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
  6. Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
  7. Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.

Если квартира требует капремонта и жить в ней невозможно, можно просить значительную скидку. В таком случае покупатель платит только за стены и закладывает дополнительно стоимость демонтажа или санобработки. Например, такое возможно в квартирах после пожара, когда все стены и потолок в копоти, а вокруг только обгоревшие остатки мебели. Или в квартирах, где много насекомых, осыпается штукатурка или проваливается пол. Жить там опасно, поэтому собственники готовы сделать большую скидку.

Бывает, что в квартире невозможно жить сразу после покупки, но дополнительную скидку за это получить сложно, потому что квартиру специально готовили к ремонту. Чаще такое встречается в новостройках.

Пример объявления о продаже квартиры со старым ремонтом Пример объявления о продаже квартиры, которая подготовлена к ремонту

Смежная планировка

От удобства планировки квартиры тоже зависит ее стоимость. Планировки бывают трех видов: изолированные, смежные и смежно-изолированные.

Изолированная — планировка, при которой в каждую комнату есть свой вход из коридора. То есть не нужно проходить через какое-то помещение, чтобы попасть в другую комнату.

Смежная. Встречается чаще всего в двухкомнатных квартирах. Комнаты следуют друг за другом. Сначала нужно зайти в первую, чтобы через нее пройти во вторую.

Смежно-изолированная. Эта планировка встречается в квартирах с тремя и более комнатами: в две комнаты можно зайти из коридора напрямую, а в третью — только через другую комнату.

Квартиры, где есть смежные комнаты, оцениваются ниже, чем квартиры с изолированной планировкой. Если собственник изначально не учел это в цене, вы можете просить скидку, потому что в смежной комнате не сделать отдельное пространство для одного человека: остальные члены семьи будут проходить через него в другое помещение. Часто в проходных делают общие комнаты, например гостиные.

Перепланировка

Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой — сложно и рискованно. Но если вы твердо решили это сделать, просите большую скидку.

Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это не то. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в дальнейшем будет непросто. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконной. Приведите эти аргументы собственнику.

Что делать? 23.03.18

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату?

Плохая инфраструктура

Вы покупаете не только квартиру, но и возможность пользоваться благами, которые расположены поблизости. На рынке жилой недвижимости большую роль играет транспортная и социальная инфраструктура рядом с жильем. Если какая-то из них развита недостаточно, можно снижать цену квартиры.

Оценить уровень развития инфраструктуры может только профессиональный оценщик, но для определения первичной стоимости квартиры хватает простых знаний и визуальной оценки.

Транспортная доступность. Чтобы понять, насколько в районе хорошо с транспортом, оцените:

  1. Далеко ли от дома ближайшая станция метро и за какое время до нее можно добраться пешком и на транспорте.
  2. Наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи и маршрутки. В каких направлениях они ездят, сколько маршрутов действует в районе и насколько часто ходит общественный транспорт.
  3. Загруженность района. Нужно понять, образуются ли на дорогах пробки и за какое время вы сможете выехать из района на автомобиле и общественном транспорте.

Плохая транспортная доступность — повод просить скидку у продавца.

Пример высокой транспортной загруженности — выезд из Красносельского района СПб. Здесь ситуация на дорогах в 10 часов утра А здесь — в 8 вечера того же дня. При покупке квартиры в этом районе можно показать собственнику эту картинку и попросить скидку

Социальная инфраструктура — это торговые центры, продуктовые магазины, супермаркеты, больницы, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-центры. Для каждого покупателя важно что-то свое. У меня были клиенты, которым было важно, чтобы рядом с домом были круглосуточные магазины, но они не обращали внимания, где расположены детские сады. А были семейные пары, которым важно, чтобы дети добирались в школу за 10 минут, а где ближайший фитнес-центр — их не интересовало.

Бывают покупатели с особенными требованиями: например, нужна школа французского языка поблизости, а ее нет. В таких случаях собственники обычно делают скидку, если нет других покупателей и квартира давно продается.

Но есть объекты социальной инфраструктуры, которые важны большинству покупателей, например продуктовые магазины рядом с домом и общественный транспорт. Из-за неразвитой инфраструктуры продавцы охотно сбрасывают цену. Но часто они изначально учитывают эти недостатки в стоимости.

Пример плохой инфраструктуры в районе Санкт-Петербурга: поблизости только два продуктовых магазина, которые не работают ночью Пример хорошей инфраструктуры: несколько продуктовых магазинов, в том числе круглосуточных

Объекты рядом с домом

То, что портит экологию, создает шум или запахи вокруг дома, автоматически сбивает стоимость квартиры. Обычно это:

  1. Промышленные предприятия, городские свалки, заводы по переработке мусора и любые другие объекты, отходы которых загрязняют окружающую среду или создают неприятный запах.
  2. Аэропорты, если самолеты при взлете или посадке создают шум, который слышен жителям ближайших домов.
  3. Транспорт, который создает шум или вибрацию в квартире: например, рядом с домом расположены железнодорожные и трамвайные пути, магистрали или неглубокое метро.

Важно учесть, что некоторые собственники устанавливают окна со звукоизоляцией и тогда звуки не проникают в квартиру. Или, например, рядом с домом могут проходить трамвайные пути, но квартира располагается на высоком этаже или окна выходят во двор и шума не слышно. Тогда нет аргументов для скидки. Поэтому, если видите рядом с домом шумный транспорт, не торопитесь настаивать на снижении стоимости. Если транспорт не доставляет неудобств в квартире — значит, и скидку делать не за что. Цену снижают не из-за трамвая, а из-за неудобств, которые он создает.

Пример трамвайных путей. В некоторые часы трамваи здесь ездят с интервалом в 5 минут — может быть шумно

Юридические недостатки квартиры

Квартира идеальна и по состоянию, и по местоположению, но есть причины снизить стоимость из-за особенностей сделки. У собственника могут быть обстоятельства, из-за которых он не может продать вам квартиру сразу. Поэтому он делает скидку, чтобы удержать покупателя. Вы потеряете время, но выиграете в деньгах.

Несовершеннолетние собственники квартиры — это всегда участие в сделке органов опеки и попечительства. В среднем сделка длится на две недели дольше.

Встречная покупка. Продавец может покупать другую квартиру взамен продаваемой. Этот тип сделки называют встречной покупкой или альтернативной сделкой. Покупатель дает продавцу время на поиск квартиры, а продавец за это сбрасывает цену.

Покупатели и продавцы с встречными покупками образуют цепочку, все звенья которой зависит друг от друга. Рекордная длина цепочки, о которой я слышала, достигала 18 звеньев.

На практике встречаются ситуации, когда покупателю делают скидку за неидеальные документы продавца. Например, документ должен быть нотариально заверен, а этого нет. Тогда покупателю делают скидку, чтобы он пошел на риск. Это распространено, но небезопасно.

Как получить скидку на квартиру

  1. Смотрите на то, что не изменить. При покупке квартиры важны неизменяемые факторы: тип дома, этаж, инфраструктура, объекты поблизости, площадь квартиры.
  2. При торге с собственником важно знать меру. Если покупатель просит скидку из-за старой проводки, а за дверью стоит очередь из других покупателей, которых все устраивает, продавец выберет другого.
  3. Продавцам тяжело продавать квартиру по более низкой цене, чем на похожие квартиры рядом. Поэтому прежде чем торговаться, посмотрите, сколько они стоят. Чем дешевле аналогичные варианты, тем выше шанс получить скидку.
  4. Изучите особенности дома перед торгом. Аргументы, которые я перечислила, иногда будут неуместны. Например, если вы покупаете пентхаус с террасой в новостройке бизнес-класса, говорить о протекающей крыше странно. Ну и неуместно будет сказать продавцу про шумную улицу, если окна его квартиры выходят на Эрмитаж или ЦУМ.

Как правильно торговаться при покупке квартиры?

Каждый покупатель всегда надеется на скидку. Не являются исключением и белорусы, решившие купить себе квартиру или дом. Вот только найти подход к владельцу и добиться солидной скидки могут далеко не все. В статье мы раскроем некоторые секреты правильного торга. 

Белорусы, которые хотят купить квартиру в Минске, согласятся, что процесс выбора очень мучителен и может затянуться на длительный срок. Но представьте себе, что после бесконечных и бесплотных просмотров вы попадаете в квартиру, которая сразу Вам понравилась. Естественно, в ней будут недостатки, но Вы твердо решили купить именно эту жилую недвижимость в Минске. Но озвученная хозяевами квартиры цена оказалась слишком высокой. Кроме того, Вы уже стали настоящим экспертом рынка, пока изучали возможные варианты покупку, и понимаете, что цена явно завышена. Тут на помощь может прийти умение торговаться.


Как показывает практика, большинство людей совершенно не умеют торговаться. В школах этому умению не учат, а старшее поколение выросло во времена, когда цены на продукты устанавливались государством. Поверьте, те, кто считает себя настоящим профессионалом в деле торга, чаще всего получают этот опыт в общении с продавцами на рынке. Но агрессивные методы торга вроде шумного возмущения высокой ценой или яростного крика о том, что товар китайский и стоить так дорого не должен, совершенно не годятся в случае с покупкой квартиры. Для продавца на рынке его товар – это всего лишь вещь, а вот продают квартиру люди, прожившие в ней долгое время.

 

За многие годы они привыкли к своему жилью, а значит постоянное напоминание о недостатках и крайне негативная характеристика дома со стороны покупателя могут попросту обидеть владельцев недвижимости, которые не просто не захотят спускать цену, но и вовсе откажутся продавать свою жилплощадь столь нетактичному покупателю. Причем особенно трепетно к своим квартирам относятся пожилые люди, для которых важно не только продать квартиру, но и кому именно она достанется. Так как же правильно торговаться, чтобы купить жилую недвижимость в Минске по максимально выгодной цене?


Для начала при осмотре квартиры или загородного дома постарайтесь как можно больше рассказать о себе и узнать о самих хозяевах недвижимости. Возможно, что вы сумеете найти какие-либо схожие интересы. Общее увлечение футболом, музыкой или даже выращиванием цветов поможет сделать отношения доверительными, что в будущем поможет при торге. Постарайтесь узнать, чем именно гордятся хозяева квартиры или дома (это может быть и набор чашек для чаепития и красивая клумба на участке). Похвалив именно эту вещь, вы неплохо поднимете себя в глазах продавца.


После того как первый контакт был установлен и вы произвели на владельцев недвижимости хорошее впечатление, уточните стоимость продаваемого имущества. Неважно, что она была указана в объявлении, возможно, владелец уже сам понял, что покупать квартиру или дом по такой цене никто не захочет. Ни в коем случае не стоит интересоваться, возможен ли торг или окончательна ли заявленная цена. Такие вопросы не имеют смысла. Если владелец заявит о том, что торг неуместен, а цена окончательна, то это серьезным образом удлинит и усложнит процесс торгов. Лучше сразу после того как владелец назвал стоимость недвижимости, озвучить встречное предложение.

 

Психологи уверяют, что этот способ очень эффективен сразу по нескольким причинам. Во-первых, вы сразу же превратитесь в глазах продавца не просто в очередного любопытствующего, а именно в серьезного покупателя. Даже если ваше предложение его не удовлетворит, не нужно отчаиваться. Просто оставьте собственные контакты продавцу. Поверьте, впредь он постоянно будет держать в голове ваше предложение. Если объект недвижимости не будет продаваться долго, то владелец обязательно позвонит именно вам. Во-вторых, встречное предложение всегда влияет на продавца, который, что называется, начинает чувствовать запах денег. Близость столь большой суммы может повлиять на его окончательное решение.


Прежде чем делать встречное предложение желательно описать владельцу свои впечатления о квартире или доме. Обязательно необходимо начать с преимуществ дома, лишь потом перейдя к его недостаткам. Насколько снижать стоимость? Обычно речь идет о 15-20 процентах скидки, которую можно получить, если правильно торговаться.


Напоследок стоит отметить, что всегда, отправляясь на переговоры, вы просто обязаны брать с собой риэлтера, который помогает Вам выбирать подходящее жилье. Одна голова хорошо, а две лучше. Особенно, если риэлтер имеет опыт в торге. Соблюдая приведенные советы, Вы сможете не только купить жилую недвижимость в Минске, но и сэкономить серьезную сумму, потратить которую можно на ремонт нового дома.  

Как торговаться при покупке квартиры

Чтобы получить хорошую скидку, нужно использовать сильные аргументы. Как правильно торговаться, пишет dom.ria.

Читайте Покупка квартиры летом: названы существенные преимущества

Торг уместен?

Любая скидка во время дорогостоящей покупки оставит приятное впечатление. Если в объявлении есть упоминание о том, что торг возможен, – путь открыт. Однако нужно понимать, что могут быть особые причины, по которым указана эта фраза:

  • срочная продажа объекта;
  • долгая продажа;
  • привлечение внимания покупателя фразой о торге;
  • плачевное состояние жилья;
  • проблемный объект.

Нужно понимать, что в последнем случае о проблемах не расскажет ни продавец, ни риелтор. Поэтому стоит уделить должное внимание проверке документов.

Аргументы для торга

Помогут снизить цену интересующего объекта. Что можно назвать владельцу:

  • отсутствие ремонта;
  • удаленность от остановок общественного транспорта;
  • первый или последний этаж;
  • угловая квартира;
  • «убитый» подъезд;
  • неблагополучные соседи;
  • следы подтоплений;
  • шумная дорога под домом.

Список минусов квартиры необходимо составить заранее. Важно во время торга не опускаться до слишком сильной критики – диалог лучше выстраивать дружелюбно, это повысит шансы на дисконт.

В соседнем доме дешевле

Перед просмотром жилья, стоит изучить аналогичные предложения. Это тоже может стать «козырем» во время торга. Отметьте в разговоре, что есть похожие варианты, но вы готовы рассмотреть именно эту квартиру, если будет скидка.

Благодаря торгу, цена может снизиться до 10% / Фото politeka

Актуально Как коронавирус «ударил» по недвижимости: раскрыты подробности

Мебель и техника

Если вам не нужны определенные предметы мебели или бытовая техника, об этом тоже стоит сказать владельцу. Такой ход позволит немного снизить цену.

Квартира долго продается

Если объект недвижимости продается более полугода, это также может стать поводом для скидки. Продавцы заинтересованы в оперативной сделке, поэтому, вероятнее всего, будут готовы к торгу.

Готовы сразу оформить сделку

Довольно часто владельцу необходимо быстро совершить продажу. Если вы готовы к сделке, об этом нужно заявить. Чтобы закрыть вопрос, собственник готов будет пойти на уступки.

Важно осознавать, что любое хамство, грубость, повышенный тон, недовольство или недружелюбие может иметь обратный эффект. Идите на просмотр с хорошим настроением и будьте вежливы. Это откроет вам путь не только к скидке, но и к легкому течению сделки.

Как получить скидку, покупая недвижимость? Как торговаться за квартиру?

 

Покупка квартиры — это одна из самых важных и крупных инвестиций, которую мы делаем в своей жизни. Поэтому, перед тем как купить недвижимость, желательно узнать как можно больше информации о том, как заключаются такие сделки, как вести переговоры, какие бывают подводные камни и т. д.

Несомненно, главное на что надо сделать упор — переговоры. Застройщики квартир и риэлторские компании обладают недюжинным опытом манипулирования ценой. Как правило, сделки по продаже квартир никогда не происходят по первой, объявленной цене. В процессе переговоров нередко появляются скрытые комиссии и различные платежи, которые вы должны заплатить всяческим посредникам.

На вторичном и загородном рынке недвижимости ситуация аналогична. Только там прибавляются еще факторы риска собственности, ошибок в документах и просто обмана со стороны продавца. Если вы рассматриваете покупку дома, рекомендуем ознакомиться с очень хорошей статьей о том, как правильно торговаться в таких сделках, чтобы получить наилучшие условия: ]]>http://nedvio.com/kak-pravilno-torgovatsya-za-dom/]]>.

Ну а в нашем статье вы узнаете, как договориться о цене квартиры — как на первичном, так и на вторичном рынке.

Переговоры о цене квартиры. Что важно учесть?

Столкнувшись с очень большими суммами, которые неизбежны при покупке недвижимости, покупатели все чаще задаются вопросом, как договориться о цене квартиры самостоятельно. Причем неважно: покупаете ли вы новую квартиру от застройщика или недвижимость на вторичном рынке — если вы не попадете на чрезвычайно упрямого продавца, вы почти всегда можете получить более привлекательные условия для себя.

Как договориться о цене квартиры на первичном рынке?

В поисках ответа на этот вопрос покупатели часто забывают, что переговоры с застройщиком — это не просто сухие цифры. Как показывает практика: лишь в 1 случае из 10 застройщик продает квартиру по рекламируемой цене. Поэтому в таких сделках можно и нужно торговаться.

Помните: застройщики всегда стремятся продать квартиру по максимально возможной цене. Однако это не означает, что переговоры с ними невозможны. Напротив, продавая квартиры, застройщики часто завышают цену, чтобы создать поле для переговоров. Вот почему важно научиться торговаться, покупая квартиру, чтобы получить максимум за предлагаемую цену.

Что важно учесть, перед тем как купить квартиру?

Прежде чем начать готовиться к переговорам при покупке недвижимости, ответьте на один вопрос: «Какой суммой вы располагаете и что за эти деньги вы хотите получить?». Определите для себя сумму денег, которую вы можете потратить на покупку квартиры.

Также будет полезно изучить предложения банков, понять какая будет нужна сумма первоначального взноса по кредиту (в случае изменения цены квартиры) и определить для себя, какую часть цены вы можете заплатить сразу и в какой форме. Это хорошая отправная точка для переговоров — девелоперы часто предлагают скидки таким покупателям, кто обладает гибкостью при оплате следующих взносов и полон решимости купить квартиру прямо сейчас.

Учтите, что покупка квартиры — это только начало ваших расходов. Вам придется потратиться на оформление собственности, делать в ней ремонт, покупать мебель, сантехнику, оплачивать труд строителей, грузчиков и консультантов. Поэтому лучше внимательно следить за рекламными предложениями застройщика и определить для себя: от каких пунктов в договоре вы можете отказаться, а какие вам понадобятся в любом случае (например отделка под ключ, парковочное место, кладовая и т. д. ).

Изучение рынка перед покупкой квартиры

Знания и опыт — это ключ к успешным переговорам. Вот почему подготовку к ценовым переговорам следует начать с изучения различных сайтов и форумов по недвижимости, провести тщательный анализ рынка, изучить цены на жилье, состояние рынка и положение крупных и мелких игроков. Будут полезны данные как по всей стране, так и по недвижимости в вашем регионе.

Соберите как можно больше ответов на такие вопросы, как:

  1. Когда стартовали продажи квартир?
  2. Какова средняя цена квадратного метра в районе, который вас интересует?
  3. Входят ли в стоимость квартиры балконы, места общего пользования, парковочные места, кладовые или подвалы?
  4. Какова цена аналогичных квартир в этом районе?

Обязательно понаблюдайте, как происходит продажа квартир этим девелопером. Если у застройщика нет недостатка в клиентах, переговоры могут быть сложными. Однако, если темпы продаж квартир явно неудовлетворительные, то очевидно девелопер будет более сговорчивым и, вероятно, будет готов пойти на уступки, чтобы заинтересовать вас вложить деньги именно в его проект.

Отзывы покупателей о застройщике

Получите как можно больше информации о квартирах застройщика. Для этого будет полезно посетить веб-сайты и форумы, которые собирают отзывы клиентов. Возможно узнав, как договориться о цене квартиры, вы обнаружите, что этот застройщик вообще не заслуживает доверия.

Собирая информацию о рынке недвижимости, постарайтесь найти другое предложение, которое соответствует вашим потребностям и соответствует установленному вами ценовому диапазону. Вы получите не только веский аргумент во время переговоров, но и безопасный план Б — и это всегда хороший способ охладить ваши эмоции.

Если у вас есть время и возможности, попробуйте параллельно вести переговоры и с другими девелоперами. Это отличный способ узнать о состоянии местного рынка, и вы узнаете, как договориться о цене квартиры. Это хороший инструмент обучения и анализа — если другие продавцы готовы пойти на уступки, возможно, переговоры по вашей квартире пройдут также гладко.

Набравшись нужно опыта, вам будет уже гораздо проще выторговать для себя лучшую цену квартиры.

5 вещей, которые нужно обсудить при покупке своего первого дома

Как покупатель дома впервые, вы, вероятно, предполагаете, что ваш риелтор или агент по недвижимости сделает за вас всю грязную работу по переговорам. Хотя это может быть правдой, или вы можете использовать подход «сделай сам» при продаже от владельца, убедитесь, что вы не упускаете возможности торговаться за то, что хотите, будь то покрытие расходов на закрытие, перекраска всего дома или длительный переезд. в день. Ведь худшее, что может сказать продавец, — нет, и вы не узнаете, пока не спросите.

«Самая большая ошибка, которую я вижу среди молодых покупателей жилья, заключается в том, что они полагают, что их агент по недвижимости будет активно и творчески вести переговоры от их имени», — добавляет Зои Чанс, профессор Йельской школы менеджмента, которая исследует влияние и навыки ведения переговоров. «Стимул агента состоит в том, чтобы сделка состоялась, а не в том, чтобы получить для своего клиента наилучшую сделку, которую они могут, но они будут просить все, о чем вы их просите».

Вот пять вещей, о которых вы всегда должны договариваться при покупке дома, несмотря ни на что.

1. Все расходы на закрытие или их часть должны быть оплачены.

Одна из основных вещей, о которых вы можете успешно договориться, будучи покупателем в первый раз? Расходы на закрытие. «Расходы на закрытие часто застают новых покупателей врасплох, потому что они не понимают, что им потребуются дополнительные деньги для завершения сделки», — говорит Элизабет Энн Стриблинг-Кивлан, брокер по недвижимости из нью-йоркской компании Stribling & Associates. «Общая сумма зависит от того, где продается недвижимость, и ее стоимости, но покупатели жилья обычно могут рассчитывать на оплату от 2% до 5% от покупной цены.Однако расходы на закрытие могут быть оплачены продавцом или покупателем. Если вы находитесь на рынке покупателя, а продавец хочет уйти от собственности, вы можете попросить продавцов взять на себя часть или все расходы по закрытию».

Это приносит дополнительные деньги в ваш карман, которые вы можете направить на ремонт, крупный ремонт или обновление, но вы также можете запросить заключительный кредит для конкретных изменений, внесенных после покупки. «Например, к собственности необходимо опечатать подъездную дорожку или новый владелец хотел бы отремонтировать террасу», — объясняет Терис Пантазес, которая владеет системой управления недвижимостью для домовладельцев и покупателей жилья в Мэриленде и часто сотрудничает с агентами по недвижимости.«Это предметы, которые продавец может «зачислить» покупателю дома, что означает, что он собирает деньги и немедленно возвращает их за расчетным столом. Это не снижает конечную цену покупки, но снижает сумму, которую покупатель должен выплатить из своего кармана. Иногда вы можете немного увеличить цену предложения и одновременно попросить кредит, разделив разницу, но сохранив все финансирование».

С другой стороны, если вы идете по пути закрытия кредита, подумайте о сроках использования кредита на ремонт, указанный в домашнем осмотре.Вы также можете завершить работу до закрытия продажи, просто чтобы убедиться, что продавец по-прежнему несет ответственность за окончательную стоимость и качество конечного результата. «Очень вероятно, что ваш жилищный инспектор найдет вещи, которые нуждаются в ремонте», — говорит Сара Хопкинс, риелтор из Де-Мойна, штат Айова. «Если будут обнаружены вещи, о которых нужно позаботиться, ваш продавец должен заплатить за это. Даже если покупатель ушел, очень вероятно, что следующий покупатель найдет то же самое. Так что в интересах продавца позаботиться об этом.

2. Премия домашней гарантии, по крайней мере, в течение первого года, и ремонт, связанный с проверками.

«Всегда, всегда запрашивайте гарантию на дом», — советует Хопкинс, риелтор из Де-Мойна, штат Айова. «Очень часто продавец оплачивает эти расходы авансом. Продавец платит премию при закрытии, обычно около 450-600 долларов, а затем новый домовладелец несет ответственность за франшизу с любым предъявленным требованием».

Хотя гарантия домовладельца распространяется на ремонт основных элементов, таких как системы отопления и вентиляции, сантехника или бытовая техника, проверка дома также может помочь вам сэкономить деньги в будущем.Обычно существует два типа: стандартные проверки, предназначенные для выявления как серьезных, так и незначительных проблем, которые необходимо устранить, и более конкретные проверки, нацеленные на домашние помещения, такие как крыша или ванные комнаты. Продавец может отказаться от последнего типа проверки, если сочтет это ненужным, что может быть неудобно, но в то же время дает вам рычаги и гибкость, чтобы либо уйти от потенциальной проблемы, либо исправить ее навсегда.

Инвестор в недвижимость Эрик Боулин понял это на собственном горьком опыте, когда купил дом с медленным водостоком.Хотя инспектор сказал, что он, вероятно, просто засорился, Боулин нанял кого-то, чтобы проверить его, и обнаружил в канализации корни деревьев. Следовательно, он смог договориться о снижении цены дома на несколько тысяч долларов, а затем выполнил работу по ремонту менее чем за тысячу.

«Как покупатели жилья, вы должны настаивать на обсуждении всего, что связано с безопасностью, — продолжает Боулин. «Это могут быть прерыватели цепи замыкания на землю (GFCI) в ванных комнатах, незаземленные газовые трубы, плохо закрепленные перила и т. д.Они могут казаться маленькими, и они таковыми являются, но маленькие проблемы могут стать большими проблемами, если они связаны с безопасностью. Вы действительно не хотите, чтобы кто-то был серьезно ранен или убит, потому что никто не потратил 75 долларов на установку GFCI в ванной комнате старого дома».

3. Гибкость в отношении дат закрытия или владения.

Как только вы попадаете на дату закрытия, вы, вероятно, думаете: «Как скоро я смогу переехать?» Это, очевидно, зависит от вашей ситуации: вы можете ждать закрытия другого дома, пытаться нанять грузчиков или съехать из квартиры или арендованной квартиры. Большинство покупателей считают, что это их проблема, но гибкость в переговорах относительно дат закрытия или владения на самом деле довольно стандартна.

«Я представляю многих покупателей жилья, впервые покупающих жилье, и многие из них думают, что им придется подождать несколько месяцев, прежде чем они смогут написать предложение о доме, потому что срок их аренды истекает в квартире или доме, которые они сейчас арендуют. », — говорит риелтор Эндрю Рид. «Я часто предлагаю договориться с продавцом о том, чтобы заплатить моему клиенту за выкуп их текущей аренды.Много раз мы обнаруживали, что продавец заинтересован в продаже и не имеет проблем с корректировкой цены на пару тысяч долларов, необходимых для досрочного расторжения договора аренды».

И это работает в обе стороны: если продавцу требуется дополнительное время для освобождения из-за покупки другого дома или строительства, говорит риелтор Али Чапин, тогда покупатели, у которых нет непредвиденных расходов на недвижимость, могут предоставить им дополнительное время в обмен на более низкую цену. .

4. Косметические обновления, предметы интерьера и быта.

Риэлторы не шутят, когда говорят, что вы можете вести переговоры о чем угодно как о покупателе, например, о мебели, которая идеально вписывается в планировку комнаты, о светильниках, затирке раковин и душевых, небольшом ландшафтном дизайне, автомобилях, бытовой технике и даже о предметах для ухода за газоном. Иногда продавцы соглашаются на такие просьбы, потому что хотят сделать дом более привлекательным для покупателя, не хотят перевозить определенные вещи на новое место или редко им пользуются.

«Хотя мебель обычно приходит в качестве «подарка» от домовладельца, она может иметь большое значение для тех, кто делает это впервые, когда нужно обставить весь дом сразу после того, как они потратят большую часть своих сбережений на покупку», — говорит Луис Домингес, агент по недвижимости в Южной Флориде.«Продавцы часто оставляют предметы для патио, воздушные фильтры — все, что может сэкономить деньги покупателя, пока он восстанавливается после покупки».

5. Цена дома или баллы по ипотечному кредиту.

Переговоры о снижении цены дома, конечно, довольно типичны, но все же есть несколько скрытых советов и приемов, как заставить это работать в вашу пользу. По словам риелтора Чантай Бриджес, вы можете запросить более низкую цену на основе таких факторов, как сопоставимая недвижимость, результаты оценки, статус района, состояние дома и общий рынок, или вы можете попросить продавца выплатить кредитные баллы по вашей ипотеке.

«Покупатель может попросить продавца рассматривать выплату баллов по ипотеке как расходы, не облагаемые налогом», — отмечает Бриджес. «Многие покупатели хотели бы уменьшить сумму, которую они будут платить в виде процентов, и именно здесь вступают в игру баллы. Каждый приобретенный балл уменьшает процентную ставку, и независимо от того, какую сумму вам скажет кредитор, об этом можно договориться».

Другой потенциальный вариант, связанный с повышением процентных ставок, предполагает использование текущей ставки по ипотеке продавца. «Хотя некоторые ипотечные компании могут запретить это, это может помочь покупателю дома, впервые покупающему жилье, сэкономить много денег», — говорит Дэн Риверс, риелтор из Чарльстона, Южная Каролина.«Это означает, что если текущий владелец имеет ипотечный кредит с низкой процентной ставкой, скажем, 3,5%, а ставки вырастут примерно на 6-7%, покупатель сможет взять ипотечный кредит текущего владельца и получить более низкие процентные ставки. На этот процесс влияет множество факторов, но это возможный предмет переговоров, который может означать экономию нескольких сотен долларов в месяц для покупателей».

4 важных момента при обсуждении цены дома

Покупка дома заключается в овладении искусством компромиссов.Многие покупатели думают, что цена покупки является основным предметом переговоров, но на самом деле это только одна часть головоломки.

Изучение ваших основных аргументов в переговорах (и способов их использования) даст вам преимущество в том, что вы сможете составить предложение, которое работает в вашу пользу и нравится продавцу.

Мы собрали четыре основных пункта переговоров, которые покупатели могут учитывать при написании предложения.

1. Цена предложения

Давайте уберем самый очевидный фактор.Большинство покупателей знают, что указанная цена дома — это предположение о том, что продавец надеется заработать на продаже своего дома, и часто это является предметом переговоров. К сожалению, именно из-за ценообразования многие сделки могут развалиться.

Почему? Что ж, вполне естественно, что покупатели хотят заключить сделку при покупке дома. Для продавца цель прямо противоположная. Многим продавцам необходимо получить определенную прибыль от продажи своего дома, если он был профинансирован и не оплачен полностью. Все, что меньше их баланса, означает, что им придется выплатить эту разницу из своего кармана при продаже дома.

Для покупателей увеличение продажной цены может быть распределено на срок их ипотечного кредита, что значительно снижает финансовое бремя во время продажи. Учитывая это, у покупателей может быть больше гибкости в отношении цены. однако, если вы решите попытаться договориться о цене, неплохо иметь для этого стратегию.

2. Непредвиденные обстоятельства

Распространено мнение, что чем меньше непредвиденных обстоятельств покупатель включает в предложение, тем более привлекательным будет это предложение для продавца.Почему? Меньше непредвиденных обстоятельств означает меньше шансов на провал сделки.

Чтобы успешно закрыть сделку, каждое непредвиденное обстоятельство, указанное в договоре купли-продажи, должно быть выполнено способом, согласованным как покупателем, так и продавцом.

Если соглашение не может быть достигнуто, обе стороны имеют возможность расторгнуть контракт и уйти. Как упоминалось ранее, это беспокоит многих продавцов. По этой причине готовность покупателей быть гибкими в своих непредвиденных обстоятельствах дает им значительную переговорную силу.

Тем не менее, непредвиденные обстоятельства существуют по какой-то причине, и одна из них — защита покупателей. Например, отказ от условной оценки означает, что продавец не должен договариваться о цене продажи с покупателем, если дом оценивается ниже цены предложения. Учитывая, что оценки используются кредиторами для определения суммы кредита покупателя, это может оставить покупателя на крючке для более крупного первоначального взноса, чтобы компенсировать разницу, или вынудить их разорвать договор и лишиться своего задатка.

Лучше всего проконсультироваться со своим агентом по закупкам относительно того, какие непредвиденные обстоятельства вы можете позволить себе исключить, чтобы подсластить свое предложение.

По возможности старайтесь найти золотую середину. Например, вместо полного отказа от непредвиденных обстоятельств проверки вы можете предложить сократить период непредвиденных обстоятельств. Да, это означает, что вам нужно будет завершить эти проверки в меньшем окне, но вы все равно будете защищены, если что-то пойдет не так. Сокращение периода непредвиденных обстоятельств также означает более быстрое закрытие условного депонирования для продавцов. Это настоящий беспроигрышный вариант.

3. График закрытия

Как правило, дата закрытия (или право собственности на недвижимость переходит из рук в руки) приходится на период в 30-90 дней после подписания контракта, когда стороны вступают в условное депонирование. Такие факторы, как большое количество непредвиденных обстоятельств, которые необходимо выполнить, могут удлинить график закрытия, в то время как такие факторы, как покупатель, совершающий покупку за наличные, могут сократить его.

График закрытия становится важным, если вы хотите двигаться в течение определенного периода времени.Например, у вас может быть окончательная дата начала новой работы или вы одновременно пытаетесь продать свой старый дом.

Если у покупателя нет неотложных временных ограничений на переезд, рекомендуется сообщить об этом продавцу. Некоторые продавцы ищут более длительный период закрытия или «возврат арендной платы», если они покупают и продают дом одновременно.

Способность гибко подстраиваться под график продавца может сделать продавца более открытым для удовлетворения ваших запросов в других областях сделки.

4. Заключительные расходы

Затраты на закрытие включают любые сборы, понесенные в ходе транзакции. Эти сборы обычно составляют от 1% до 2% от общей цены продажи и делятся между покупателем и продавцом. Однако то, как покупатель оплачивает свою половину этих затрат, может быть еще одним предметом переговоров.

В рамках соглашения покупатель может потребовать, чтобы продавец покрыл свою половину расходов на закрытие или определенные налоги или сборы за передачу, вычитая эти расходы из продажной цены (иногда известные уступки продавца).

Это имеет двойной эффект для покупателя: это уменьшает непосредственные расходы покупателя, а также долгосрочное финансовое бремя, поскольку это уменьшит сумму, которую покупатель должен финансировать, тем самым снизив свои ежемесячные платежи.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может рассматриваться как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Связанные руководства и статьи в блогах

→ Сколько стоит купить дом
→ Навигация по рынку покупателя и покупателя?рынок продавца
→ Дополнительные руководства и сообщения в блогах о покупке жилья

9 удивительных советов для использования при ведении переговоров о недвижимости

Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы захотите использовать эти советы при ведении переговоров о недвижимости. Делая предложение о доме, вы захотите, чтобы риелтор помог вам понять рынок и какие переговоры подходят. Если вы покупаете дом в Кэри, Северная Каролина или покупаете дом в Шарлотте, вы выходите на высококонкурентные рынки недвижимости, тогда как, если вы рассматриваете новое строительство , у вас может быть возможность договориться о таких вещах, как бытовая техника, жалюзи, и надбавка за апгрейд.На самом деле все зависит от того, какой тип недвижимости вы покупаете и какова ваша уникальная ситуация.

Многие люди, покупающие дома на современном рынке, понимают, насколько он конкурентен. Когда дело доходит до переговоров, ваш риэлтор захочет использовать тактику, которая может не включать цену продажи, она может включать в себя оплату продавцом или участие в ваших расходах на закрытие или другие скрытые расходы при покупке дома.

Переговоры — это лишь одна из многих вещей, которые риелторы делают для покупателей и продавцов.

Вы наконец нашли дом, который искали! Даже если вы уже представляете, как распаковываете коробки и обустраиваетесь, процесс покупки еще не завершен. Настало время для вас, чтобы сделать предложение на этот дом! Как только продавцы получают это предложение, тут-то и начинается «веселье». Настало время переговоров.

Существует множество различных тактик и способов ведения переговоров. Также бывает разное время для обсуждения разных вещей, будь то цена покупки, затраты на закрытие или согласование ремонта из отчета о проверке.Важным ключом является осознание того, против кого вы идете с самого начала. Спросите себя: на каком рынке я нахожусь? Это рынок покупателя или рынок продавца? Может быть, это ни то, ни другое, и это равный рынок. Являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы должны стоять на своем, чтобы заключить успешную сделку. Однако имейте в виду, что все вовлеченные стороны просто хотят закрыть! Сосредоточение внимания на финальной игре поможет вам пройти этот процесс!

Часто в сфере недвижимости первое предложение покупателя является встречным предложением продавца.Это вызывает переговоры и предложения, которые сообщаются уважаемыми агентами покупателя и продавца. Некоторые покупатели автоматически принимают условия продавца и соглашаются на продажу, что приводит к закрытию сделки. Однако это не всегда происходит, потому что обе стороны хотят получить наилучшую возможную сделку, поэтому вы должны быть готовы к переговорному процессу. Давайте сразу перейдем к некоторым важным тактикам, которые следует помнить во время переговоров!

Не говори первым

Каким бы важным ни было ваше мнение (на самом деле, оно единственное, что имеет значение), было бы разумно позволить другой стороне начать переговоры. Это обычная тактика, которую вы, возможно, уже использовали при обсуждении условий в предыдущих транзакциях. Когда вы позволяете другой стороне сделать первое предложение, вы сразу же имеете преимущество. Вы можете увидеть, где находится их отправная точка, и вы можете использовать это в своих интересах.

Во время переговоров вы пытаетесь найти пункт, с которым согласны обе стороны. Эта сумма, как правило, находится где-то в середине первого предложения каждой стороны. Поэтому, когда вы получите первое предложение другой стороны, вы сразу будете знать, куда пойдут переговоры.Это очень выгодно для вас, если ваше встречное предложение не слишком низкое или слишком высокое! Иногда, но очень редко, первое предложение может быть идеальным для вашей ситуации, и вы принимаете эту сделку. Хотя это происходит не всегда, это показывает, насколько влиятельным может быть первое предложение в переговорах. Как и в игре в шахматы, вся ваша стратегия будет основываться на первом ходе вашего противника.

Не упоминайте ничего отрицательного

Покупка и продажа домов – эмоциональный процесс как для покупателей, так и для продавцов.Как покупатель помнит сентиментальную ценность этого дома и количество воспоминаний, которые он включает в себя. Будьте осторожны, когда дело доходит до негативных отзывов о доме, чтобы попытаться договориться о более выгодной сделке. Вот почему:

Этот разваливающийся забор на заднем дворе, который срочно нужно починить, был построен продавцом и его отцом на выходных, и на это у них ушло два месяца. Несмотря на то, что он потерял всю свою краску и выглядит ужасно. Ничего не говорят. Предложите свою цену и придерживайтесь ее. Не упоминайте забор, они и так знают, что его нужно починить.

Кроме того, в доме будут другие вещи, которые вас не удовлетворяют и которые не нужно упоминать, поскольку они имеют прямое отношение к собственности. Когда вы ведете переговоры, придерживайтесь позитивного настроя и говорите о том, насколько хорош ваш дом, вы, скорее всего, выиграете лучшую сделку, если сумеете победить эмоции продавца!

Если план «А» не работает, придумайте план «Б»

Планы не всегда срабатывают так, как мы ожидаем или хотим. Большую часть времени нам приходится прикладывать усилия, чтобы все шло своим чередом.В переговорах это все еще имеет тенденцию быть правдой. Не бойтесь потерпеть неудачу. Вы научитесь большему на своих ошибках и неудачах, чем на своих успехах. Как бы мы ни ненавидели проигрывать или терпеть неудачи, мы склонны упускать из виду уроки, которые мы извлекаем в данный момент. Даже если у вас есть отличный план переговоров с другой стороной, разумно всегда иметь запасной план на случай, если процесс пойдет не так, как вы себе представляли. Наличие резервного плана снижает уровень стресса и помогает успокоиться.Вы сможете держать свои эмоции под контролем и спокойно пройти переговорный период.

Затраты на закрытие

Заключительные расходы всегда забавны… не совсем. Покупатели жилья, как правило, оплачивают расходы на закрытие, чтобы передать право собственности, однако они могут обратиться за помощью к продавцам. Как правило, когда покупатель делает это, он в конечном итоге платит за дом более высокую цену, чтобы продавец помог с закрытием расходов. Это умная тактика ведения переговоров, позволяющая убедить продавца в том, что вы готовы заплатить запрашиваемую цену, и вы сможете сэкономить немного денег, когда дело доходит до выплаты страховки титула и гарантии на дом.

Заключительные расходы могут быть оплачены любой из сторон, это согласовывается во время переговоров. Будь то сборы за создание, опросы, налоги, дисконтные баллы, сборы за оценку и т. д., будут затраты на закрытие, которые должны быть оплачены до того, как право собственности может быть передано покупателям.

Контролируйте свои эмоции

Один из самых важных моментов, который нужно извлечь из этого, — научиться контролировать свои эмоции. Не торопитесь отвечать после получения предложения. Не торопитесь, чтобы все обдумать и обсудить с вашим агентом и другими людьми, которым вы доверяете.Эти люди не привязаны эмоционально к собственности, как вы, поэтому они не будут давать никаких советов, основанных на стрессе или эмоциях. Когда вы сразу отвечаете на предложение, вы даете другой стороне понять, насколько вы нетерпеливы, давая ей преимущество. Вы хотите, чтобы они думали, что вы все еще ищете другие варианты, независимо от того, есть ли у вас другие предложения по вашему дому, или вы являетесь покупателем и у вас есть другие дома, которые вас интересуют. Будьте терпеливы и не торопитесь, прежде чем отвечать на предложение другой стороны.

Когда вы находитесь в очень стрессовой ситуации, например, при попытке купить или продать дом, легко позволить своим эмоциям взять над вами верх. Вместо того, чтобы позволить этому случиться, возьмите под контроль свои эмоции. Вы не хотите принимать какие-либо иррациональные решения, особенно если это означает неудачную инвестицию. Лучше всего узнать другие мнения и услышать, почему вы принимаете неправильное или правильное решение. Всегда помните, что есть и другие варианты, поэтому не думайте, что эта сделка — ваш последний шанс во время переговоров.

Сосредоточьтесь на прямолинейности

Нет ничего хуже, чем кто-то ходит вокруг да около. Никто не хочет, чтобы его тащили за собой и держали в стороне. Будьте прямолинейны и упомяните, чего вы хотите во время переговоров. Некоторые переговоры могут показаться перетягиванием каната, когда предложения постоянно меняются, отказ за отказом. Это может быть очень напряженным и раздражающим для обеих сторон. Имейте в виду, что прямолинейность поможет ускорить процесс, и вы сможете прийти к согласию и завершить сделку намного быстрее.Если вы не говорите другой стороне, чего именно хотите, как вы этого добьетесь? Вы не будете. Когда вы не просите, вы не получаете это. Просто как тот. Будьте прямолинейны и сосредоточьтесь на том, чтобы получить то, что вы хотите от переговорного процесса.

Некоторые люди предпочитают, когда покупатели и продавцы ведут переговоры напрямую, без использования каких-либо агентов. Хотя в этом нет ничего плохого, агенты готовы уловить любые красные флажки, которые вы, возможно, не заметили, когда собираетесь отправить предложение. Они опытны и дадут вам знать, если ваше предложение слишком мало или слишком много. Они также дадут вам рекомендации, которые они узнали из других переговоров, в которых они принимали участие. Всегда разумно иметь на своей стороне кого-то, у кого есть опыт в этих вопросах.

Знай, когда уйти

Чрезвычайно важным фактором является знание того, когда сделка на столе не является хорошей. Помните, что эмоции могут помешать вам принять решение. Дом может быть красивым и единственным, который вы ЛЮБИТЕ с тех пор, как начали искать дом.С точки зрения продавца, вы можете не получать никаких предложений по вашему дому, и вы, наконец, нашли кого-то заинтересованного. В конечном счете, обе стороны должны не торопиться с принятием решения. Вы не хотите принимать предложение, если оно в конечном итоге причинит вам боль в долгосрочной перспективе. Если вы в конечном итоге заплатите слишком много за дом, который в конечном итоге будет оценен на 10% ниже, чем вы заплатили, или если вы продали свой дом и осознаете, что заключили невыгодную сделку, вы понесете финансовый ущерб. Вы должны сохранять непредубежденность, если решение отказаться от сделки в поисках лучшей является мудрым решением.

Проведите исследование

Поиск подходящего дома — один из, если не самый важный шаг. Изучение рынка и области, в которой вы ищете, поможет вам лучше понять, что именно вы ищете. Вы не хотите идти на переговоры, не зная окрестностей. Проводить исследования в свое собственное время полезно, но еще лучше нанять профессионалов, которые проведут проверки и оценки для вас.Получение всей информации о доме и районе даст вам больше боеприпасов для использования при создании предложения. Составление предложения — это простая часть, но вы должны убедиться, что ваше предложение не повлияет на вас негативно в долгосрочной перспективе.

Существует много способов найти в Интернете определенную информацию о домах, выставленных на продажу, или о районах, выполнив поиск в местных списках недвижимости и любых общедоступных записях. Зная как можно больше о собственности и окружающих домах, вы сможете лучше понять, на какой позиции стоять, делая предложение. Также важно попытаться получить некоторую информацию от другой стороны. Почему продавцы уходят? Почему покупатель хочет купить и насколько он мотивирован? Когда у вас есть знания о другой стороне, это дает вам больше шансов уйти с выигрышной сделкой, поэтому сначала убедитесь, что вы провели свое исследование!

Ремонт дома

Вам может показаться, что вы нашли идеальный дом, но это может быть не так просто. Во многих домах есть скрытые недостатки, которые трудно уловить.Вы захотите убедиться, что у вас есть агент покупателя при покупке дома. Это важно, потому что они могут найти красные флажки, увидев дом, а также многие другие вещи, с которыми они смогут вам помочь. Если дом нуждается в капитальном ремонте, вы должны принять это во внимание, когда будете делать предложение. Вы не хотите тратить целое состояние после покупки дома, чтобы отремонтировать его. Если это так, сообщите продавцу, что вы просите более низкую цену, так как вам потребуется помощь, чтобы позволить себе весь ремонт, который необходимо сделать.

В большинстве случаев кредиторы требуют проведения определенного ремонта, прежде чем выдавать деньги взаймы. Это замедлит процесс, и продавец обычно вынужден устранять любые проблемы с домом. Более быстрый путь, которым обычно пользуются некоторые продавцы, — это предложить покупателю кредит при продаже дома, чтобы покупатели могли сами позаботиться о ремонте. Они будут экономить деньги на покупке дома из кредита, который они получают, чтобы пойти на стоимость ремонта.

При покупке недвижимости будьте готовы вести переговоры разными способами, используя разные стратегии.Лучшие риэлторы — это всегда те, кто может проявить творческий подход к тому, что для вас важнее всего, обеспечивая при этом достижение ваших целей в сфере недвижимости.

Переговоры о цене покупки дома | Зиллоу

Если мысль о переговорах о цене на новую машину заставляет вас нервничать, мысль о переговорах о вашем новом доме может вызвать у вас крапивницу. Но если вы не решили действовать в одиночку, у вас есть партнер в процессе покупки дома: ваш агент по недвижимости. Ваш агент проведет все личные переговоры, а также поможет определить лучшую цену и другие элементы вашего предложения.

Вот предложение по найму агента. Они постоянно пишут контракты на недвижимость и ведут переговоры о продаже. Лучшие агенты обладают огромным опытом, когда речь идет о рыночной стоимости в тех областях, где они работают. Помимо собственного опыта, они знают и работают с другими агентами и говорят на одном языке. У них есть знания и опыт, чтобы помочь вам в этом процессе. Они знают, как договориться о цене дома. И они вам ничего не стоят. Почти в каждом случае продавец платит комиссию за недвижимость за обе стороны сделки.

Можете ли вы заставить продавца снизить цену, если вы работаете без представительства или используете их агента? Возможно. Но это азартная игра, а также много работы. Вы можете договориться о снижении цены на три процента, когда агент, работающий на вас, мог получить вам пять процентов. Или вы не можете вести переговоры о каких-либо затратах на закрытие, оплачиваемых продавцом, когда текущий рыночный стандарт составляет не менее половины.

Независимо от того, работаете ли вы с агентом или нет, разумно исследовать недвижимость и рынок. Вы захотите определить стоимость дома и решить, какую стратегию ведения переговоров вы хотите использовать.

При переговорах о цене дома многое зависит от рынка. Состояние местного рынка является самым важным фактором в стратегии переговоров. И так же, как погода, пейзаж представляет собой сумасшедшее одеяло микроклимата. Рынки варьируются от города к городу, от района к району. Ваш агент должен хорошо знать окрестности и быть в состоянии сказать вам, на каком рынке вы находитесь: рынок покупателя, рынок продавца, сбалансированный рынок или рынок, на котором вы, вероятно, окажетесь втянутым в торговую войну.

Переговоры на рынке покупателей

Поздравляем! Когда вы покупаете на рынке покупателей, у вас есть власть. Это означает, что домов на продажу больше, чем покупателей, готовых их купить. Для продавцов, особенно «мотивированных» продавцов, которым приходится переезжать, это тяжело. Если вы проявите интерес, они не захотят вас отпускать. Скорее всего, вы получите от них больше в плане уступок и снижения цен, чем они действительно хотят дать, потому что у них нет выбора.

Ваша стратегия: Попросите луну.Сделайте первоначальное предложение как минимум на 10 процентов ниже цены, которую вы хотите заплатить. Попросите продавца оплатить расходы на закрытие и установить удобное для вас время закрытия.

Нравится техника? Спросите их. Например, стол для пинг-понга или детские качели на заднем дворе? Спросите и об этом. Все, что они могут сказать, это «нет», но, скорее всего, они вернутся с каким-то встречным предложением.

Предупреждение: Настоящее «дешевое» предложение может оскорбить продавцов. В этом случае они, вероятно, ответят простым «нет».Скорее всего, затем они немного снизят запрашиваемую цену, и следующий покупатель воспользуется преимуществами вашего начального гамбита. Если вы действительно готовы уйти и продолжить поиск, предложение по низкой цене может оказаться для вас выгодным. Иногда они окупаются. Но если у вас действительно двойственное отношение к дому, возможно, вам вообще не стоит делать предложение. Вероятно, есть и другие дома, которые сделают вас счастливее.

Ведение переговоров на рынке продавцов

Это будет нелегко.У вас не будет большого рычага воздействия, поскольку продавцы, как правило, выбирают покупателей, которым они могут продать свой дом. Если ваше предложение низкое или осложнено непредвиденными обстоятельствами, продавец даже не станет вести переговоры. На рынке продавцов вы хотите сделать четкое предложение, которое не замутнено слишком большим количеством непредвиденных обстоятельств или дополнительных требований. Придерживайтесь основных непредвиденных обстоятельств: финансирование, оценка и проверка. Кроме того, если цена на дом не завышена, вы не захотите делать предложение слишком дешево.

Кроме того, ты должен быть быстрым. Если вы найдете дом, который вам нужен, хороший агент попросит вас принять решение как можно быстрее, возможно, написав предложение в тот же день, когда вы осматриваете недвижимость. Если вы не получили предварительное одобрение на получение кредита, вы, вероятно, можете попрощаться с недорогим домом на жарком рынке. Письма с предварительным одобрением часто действительны до 90 дней, поэтому рекомендуется получить предварительное одобрение на раннем этапе поиска дома, чтобы вы могли действовать быстро, когда найдете дом, который вам нравится.

Предостережение: даже с предложением полной цены вы можете конкурировать с другими покупателями, предлагающими столько же или больше.Подумайте о том, чтобы включить «оговорку о эскалации», чтобы кто-то не налетел и не взял ее за какую-то ничтожную сумму, превышающую ваше предложение, или какие-либо другие средства «подсластить ваше предложение».

Переговоры на сбалансированном рынке

На сбалансированном рынке есть достаточно покупателей и домов, но не слишком много ни того, ни другого. Может показаться, что на этом рынке легче вести переговоры, но ожидайте, что фаза встречного встречного предложения займет больше времени, чем на рынках покупателей или продавцов. На рынке меньше срочности, и ни одна из сторон не чувствует необходимости быстро закрывать сделку.Идите вперед и предлагайте меньше, чем запрашиваемая цена, и запрашивайте любые дополнительные свойства или условия, которые вы можете захотеть. Но будьте готовы разделить разницу с продавцом.

Предупреждение: даже на сбалансированном рынке к вам может прийти кто-то с более выгодным предложением, так что вы не хотите затягивать переговоры вечно. Разница в 5000 долларов против 250 000 долларов, вероятно, не стоит того, чтобы из-за нее потерять отличный дом. Вы и продавец будете получать и отдавать вещи в процессе, но оба должны в конечном итоге быть довольны окончательным контрактом.

Сохранять покерфейс

Правда в том, что вы, вероятно, не можете этого сделать. В конце концов, дом — это довольно крупная покупка как в финансовом, так и в эмоциональном плане. Вот почему вы должны позволить своему агенту и агенту продавца заниматься всеми делами лицом к лицу. Не поддавайтесь желанию позвонить продавцу или его агенту, чтобы узнать, что они думают.

Аналогичным образом, при осмотре дома, если продавец или его агент присутствуют (обычно только в ситуации открытых дверей), не хвастайтесь домом в их присутствии.На самом деле, держите свой энтузиазм в узде, независимо от того, кто там. Из соседей получаются хорошие разведчики, и если они поймают, как вы делаете селфи перед домом, можно поспорить, что продавец скоро узнает, что вы в восторге от него. Трудно сохранять вид безразличия, когда продавец это знает.

Руководство для покупателей

: как договориться о цене дома

Когда вы покупаете дом, продавец, у которого вы покупаете, вероятно, ожидает, что вы договоритесь о запрашиваемой цене. Фактически, большинство продавцов оценивают свои дома немного выше рыночной стоимости, чтобы компенсировать переговоры.Переговоры могут быть пугающими, но знание того, чего ожидать, может сделать процесс немного менее пугающим.

Перед началом переговоров о цене дома

Переговоры о цене дома требуют большого терпения и организованности, а иногда и компромисса.

Подумайте о том, чтобы привести в порядок следующие вещи, прежде чем садиться за переговоры.

Работа с агентом или риэлтором ®

Многие покупатели жилья считают, что им больше не нужен агент, потому что сайты с объявлениями о недвижимости доступны одним нажатием кнопки.Однако агент не просто показывает вам дома. Ваш агент также является важным активом, когда дело доходит до переговоров о цене вашего дома и помощи вам в принятии решения о том, сколько предложить.

Агенты по недвижимости являются экспертами на местном рынке жилья. Они знают, как меняются процентные ставки, какая недвижимость будет расти в цене и какие налоги на недвижимость вы можете ожидать. Специалисты по недвижимости также могут отделить свои эмоции от процесса покупки жилья.

Например, они могут защищать вас, потому что они избавлены от страха потерять дом.Кроме того, ваш специалист по недвижимости может помочь вам составить максимально сильное письмо с предложением, в котором будут указаны все непредвиденные обстоятельства, необходимые для вашей защиты.

Свяжитесь с местным агентом по недвижимости, прежде чем начать покупать дома.

Приведите свои финансы в порядок

Вы должны быть в состоянии доказать продавцу, что можете получить ипотечный кредит. Что произойдет, если вы сделаете предложение о доме без подтверждения финансирования? Вероятность того, что следующий покупатель вас обойдет, гораздо выше.

Прежде чем отправлять письмо с предложением, убедитесь, что вы можете получить предварительное одобрение на ипотечный кредит. Письмо с предварительным одобрением — это уведомление от ипотечного кредитора, которое подтверждает сумму ипотеки, на которую вы имеете право, и сообщает продавцам, что вы будете одобрены на покупку дома.

Имейте в виду, что письмо о предварительном одобрении и предварительном квалификационном письме — это не одно и то же. Ваш кредитор смотрит на ваш доход, активы и кредит, прежде чем они направить ваше письмо. Это позволяет вашему кредитору дать вам максимально точную оценку. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор обычно не проверяет предоставленную вами информацию. Это означает, что ваш предварительный квалификационный номер имеет меньший вес, чем ваше одобрение. Не забывайте всегда включать предварительное одобрение, чтобы представить максимально сильное предложение.

Знай свой рынок

Количество комнат, о которых вы должны договориться, обратно пропорционально сумме интереса к дому и тому, находимся ли мы на рынке покупателя или рынка продавца. Если многие покупатели проявили интерес к дому и предложений больше, у вас будет меньше возможностей для переговоров.Если ваш местный рынок недвижимости холодный, у вас есть больше возможностей попросить уступки, более низкую цену и ремонт.

Это еще одна область, где ваш агент по недвижимости будет бесценным активом. Ваш агент может оценить местный рынок и поговорить с продавцом или агентом продавца. Это позволяет вам получить более полное представление о том, насколько продавец готов вести переговоры. Вы можете заключить сделку, если дом находится на рынке в течение длительного времени, и продавец хочет уйти. Однако, если у продавца было несколько предложений по дому, вам нужно сразу же представить более высокое предложение.

Советы по ведению переговоров о покупке дома

Когда вы почувствуете, что у вас все в порядке и готовы начать разговор о ценах, подумайте над некоторыми из следующих советов, которые вы можете использовать за столом переговоров.

Обязательно пройдите техосмотр

Результаты проверки могут стать ключом к согласованию окончательной цены продажи дома. Инспектор прогуляется по дому и оценит его на наличие любых проблем, таких как трещины в фундаменте, проблемы с системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC) и многое другое.Инспектор передаст вам копию отчета. Вы можете попросить продавца об уступках, если домашняя инспекция выявит какие-либо проблемы, которые нарушают условия сделки для вас. Вы можете попросить продавца решить проблему, дать вам кредит на закрытие расходов или снизить цену. Вы даже можете использовать результаты инспекции для отмены продажи, если ваше предложение включает непредвиденную инспекцию или если инспекция выявит серьезную проблему с домом.

Имейте в виду, что осмотр — это не то же самое, что оценка.Ваш оценщик даст вам только приблизительную оценку стоимости дома. Ваш оценщик не сообщит вам, что на вашей крыше не хватает нескольких черепиц или что в кладовке наверху сломаны лампочки. Инспектор дает вам более подробное представление о доме и проблемах, с которыми вам придется столкнуться, если вы его купите.

Перед покупкой дома обязательно пройдите оценку и осмотр.

Всегда общайтесь через своего агента

Возможно, вы уже знаете, что в сфере недвижимости нужно освоить множество жаргонных слов.Помните, что многие из этих терминов имеют юридически чувствительные определения и часто смешиваются друг с другом. Например, многие покупатели не до конца понимают разницу между оценкой и осмотром. Вы можете не получить нужный вам ответ вовремя, если обратитесь к продавцу с вопросом о результатах оценки, когда вы действительно намеревались сослаться на результаты проверки.

Попросите вашего агента вести любой разговор между вами и продавцом. Ваш агент по недвижимости знает, как формулировать вопросы и просьбы таким образом, чтобы не ставить под угрозу ваши интересы.Никогда не связывайтесь с продавцом напрямую.

Спросите стоимость закрытия

Ваш первоначальный взнос — не единственная стоимость, которую вам необходимо заплатить при заключении сделки. Вы также должны покрыть расходы на закрытие. Расходы на закрытие — это расходы, которые идут вашему кредитору в обмен на обслуживание вашего кредита. Некоторые из наиболее распространенных расходов на закрытие включают в себя сборы за оценку, расходы на проверку и сборы за проверку кредитоспособности. Затраты на закрытие покупки дома обычно составляют от 3% до 6% от общей суммы кредита. Например, закрытие кредита в размере 150 000 долларов США означает, что вы можете рассчитывать на выплату от 4 500 до 9 000 долларов США в качестве закрытия.Это означает, что эти сборы потенциально могут представлять собой значительный барьер между вами и покупкой вашего дома.

Вы можете не осознавать, что можете требовать от продавца уступок помимо цены дома. Например, вы можете попросить продавца скинуться, если вы хотите купить дом, но у вас возникли проблемы с покрытием расходов на его закрытие. Продавец может согласиться, чтобы быстрее закрыть сделку. Однако, если есть большая конкуренция за ваш дом, вы можете воздержаться от запроса затрат на закрытие.Спросите своего кредитора, есть ли у вас возможность включить расходы на закрытие в ваш кредит.

Узнайте, почему продавец переезжает

Чем больше вы знаете о продавце, тем эффективнее вы можете вести переговоры. Например, если ваш продавец переезжает, потому что купил новый дом, вы можете получить лучшее предложение, запросив скидку. Вы, вероятно, не сможете получить ремонт или реконструкцию до закрытия, так как продавец, вероятно, хочет выбраться из дома как можно скорее.

Попросите вашего агента по недвижимости немного покопаться в вашем продавце. Узнайте, предпочитает ли продавец более короткий или более длительный процесс закрытия. Если ваш продавец разводится или хочет переехать в район с лучшим школьным округом, он, вероятно, будет более заинтересован в продаже. Это дает вам больше возможностей для переговоров, особенно если недвижимость уже некоторое время находится на рынке.

Получить персональный номер

Давно ли вы покупаете дом? Если да, то вы знаете, что поиск идеальной недвижимости может быть эмоционально истощающим.Чего вы, возможно, не учли, так это того, что продажа дома — это также эмоциональный процесс. У каждого продавца есть воспоминания о своем доме, и они хотят, чтобы их дом достался людям, которые будут о нем хорошо заботиться.

Из-за этой эмоциональной привязанности вы можете приложить личное письмо к вашему предложению. Включите подробную информацию о том, почему вам нравится собственность продавца, некоторые из ваших любимых особенностей и то, как вы планируете использовать дом. Например, если продавец знает, что вы хотите отреставрировать историческую собственность или использовать свой будущий дом для создания семьи, он может с большей готовностью помочь вам. Даже если вы не можете предложить больше денег, индивидуальный подход хорошо составленного письма сделает ваше предложение заметным.

Не бойся уйти

В некоторых ситуациях вы столкнетесь с продавцом, который не захочет сдвинуться с места в цене дома. Они могут иметь ряд предложений или быть очень привязаны к дому. В этих обстоятельствах может возникнуть соблазн бросить свой бюджет на ветер и предложить больше, чем вы можете себе позволить, чтобы выиграть войну торгов. Это заставит вас взять более высокий кредит, и вам, возможно, даже придется купить частную ипотечную страховку (PMI), прежде чем закрыть, если ваш первоначальный взнос слишком низок.

Начните процесс покупки дома, предполагая, что вам нужно будет уйти от каждого дома, который вы видите. Посещайте несколько показов, попросите своего агента по недвижимости организовать для вас различные показы и постарайтесь не слишком привязываться к конкретному дому. Это может помочь вам вести переговоры более эффективно и оставаться в рамках вашего бюджета.

Сколько вы действительно можете договориться о доме?

Сумма, которую вы предлагаете ниже запрашиваемой продавцом цены, может полностью зависеть от состояния дома и сопоставимых продаж.На рынке покупателя может быть разумно предложить до 20% ниже запрашиваемой цены, если дом требует капитального ремонта, например, замены крыши или проблем с фундаментом. Предложения на 5% — 19% ниже цены также приемлемы в зависимости от необходимости реконструкции или модернизации техники.

Вашим самым большим преимуществом здесь будут сопоставимые дома в этом районе, проданные по аналогичной цене, а также их состояние и характеристики по сравнению с рассматриваемым домом. Одни только бонусы иногда могут побудить продавца пересмотреть свою первоначальную запрашиваемую цену.

Практический результат

Переговоры о цене покупки дома могут быть пугающими, особенно для новых покупателей. Убедитесь, что вы получили предварительное одобрение, прежде чем начать покупать дом. Вы также должны выбрать агента, прежде чем начать сравнивать недвижимость. Всегда просите своего агента общаться с продавцами и отправлять предложения.

Обязательно закажите осмотр, как только найдете понравившийся дом. Вы можете попросить своего продавца предоставить вам скидку, отремонтировать недвижимость перед продажей или помочь вам с закрытием сделки.Не бойтесь уйти и продолжать делать покупки, если вы не можете договориться с продавцом.

Первоначально опубликовано Rocket Mortgage

 

Родственные

Подпишитесь на Mint сегодня

 От бюджетов и счетов до бесплатного кредитного рейтинга и многого другого – вы
 откроете для себя легкий способ быть в курсе всего.

Узнайте больше о безопасности

Должны ли вы опускаться ниже или выше запрашиваемой цены?

Какое хорошее предложение по дому? Это будет зависеть от рынка, на котором вы находитесь, прейскурантной цены недвижимости, как долго она находится на рынке и многих других факторов, которые вы должны взвесить, прежде чем начинать переговоры с продавцом жилья.

Конечно, каждый покупатель жилья хочет заключить сделку. Может быть приятно договориться о снижении цены продавца, и даже небольшое снижение цены может иметь большое значение для этих ежемесячных платежей по ипотеке.

Но если вы предложите дом по низкой цене, вы рискуете обидеть продавцов и заставить их полностью списать вас со счетов. Покупка недвижимости заключается в соблюдении правильного баланса.

Чтобы помочь вам, вот руководство по некоторым вопросам, которые вы можете задать себе, чтобы выяснить, сколько вы можете предложить за дом, чтобы вы могли получить идеальную цену предложения — от того, сколько вы можете предложить за дом до того, сколько вы можете договориться о дом.

Вы находитесь на рынке покупателя или рынка продавца?

«Ваша способность представить более низкое предложение будет в значительной степени зависеть от текущих рыночных условий — то есть, будет ли это рынок покупателя или рынок продавца», — предполагает Синтия Хасинта Кескинкайя , соучредитель команды Keskinkaya Dartley Team в Дуглас Эллиман в Нью-Йорке. Город.

Поэтому, прежде чем делать какое-либо предложение о покупке недвижимости, определите, на каком рынке вы находитесь. Традиционно рынки покупателей характеризуются большой гибкостью в отношении цен, поскольку доступный инвентарь высок, а дома, как правило, находятся на рынке дольше. .Здесь продавцы жилья, как правило, более склонны к переговорам, потому что предложений немного и они редки.

«На рынке покупателя я бы без колебаний представил предложение, которое примерно на 10% ниже запрашиваемого», — советует Крис Клауд из EXIT Heritage Realty в Хеймаркете, штат Вирджиния. «Большинство продавцов, по крайней мере, сочтут это достойным встречного предложения».

Сколько можно предложить за дом на рынке продавца

За сколько можно договориться о доме? На рынке продавца гораздо сложнее опуститься ниже запрашиваемой цены, потому что запасы невелики, а несколько покупателей, как правило, заинтересованы в одной и той же недвижимости. В этом случае продавцы могут получать несколько предложений, поэтому не ожидайте, что они будут слишком охотно вести с вами переговоры. Если вы полны решимости сделать этот дом своим новым домом, лучше всего предложить цену по прейскуранту или, что еще лучше, подумайте о том, чтобы превысить цену, если это возможно.

Знайте, что другие покупатели жилья могут захотеть представить предложение о покупке за наличные или даже отказаться от осмотра дома, чтобы убедить продавцов принять их предложение, поэтому будьте готовы к конкуренции.

Прежде чем вы начнете подавать предложения, ваш агент по недвижимости может помочь вам определить, на каком рынке вы сейчас находитесь.Кроме того, вот еще несколько советов о том, как определить, находитесь ли вы на рынке покупателя или продавца.

Как долго активен листинг недвижимости?

Делаете предложение о доме, который давно есть на рынке? «Уделяя внимание истории собственности, вы можете лучше понять спрос на этот дом», — отмечает Дженнифер Карлсон из Coldwell Banker в Ист-Гринвиче, Род-Айленд. «Два дня на рынке? Вероятно, это не очень хорошая идея — делать предложение по низкой цене на 50 000 долларов ниже запрашиваемой цены.Целый год  на рынке, со скидками ? Идите вперед и бросайте кости. Чем дольше дом находится на рынке, тем меньше преимуществ у продавца в переговорах».

Если дом находится на рынке в течение длительного времени, домовладелец, вероятно, мотивирован продать его как можно скорее, а это может означать гибкость в цене. В худшем случае, если вы придете со слишком низким предложением, продавец может вернуться со встречным предложением, которое все еще будет разумным.

К счастью, информацию о том, как долго дом находится на рынке, можно легко найти в большинстве объявлений о недвижимости, а если нет, то любой хороший агент по недвижимости будет иметь доступ к этой информации через службу множественных объявлений. Попросите, чтобы это вытащили для вас, и используйте его в качестве справочного материала при составлении вашего предложения.

Насколько низко или дешево предложение недвижимости

Что разумно предложить ниже запрашиваемой цены в 2021 году? Тем не менее, Майкл Рассел  из Ratchet Straps USA также подчеркивает важность того, чтобы низкие предложения не оскорбляли продавца, если вы хотите, чтобы к нему как к покупателю относились серьезно.

«Правило, которому я всегда следовал, — никогда не снижать цену более чем на 25% ниже указанной», — говорит он. «Скорее всего, после сборов, комиссий и сентиментальной ценности продавцы уже пострадали. Если вы опуститесь ниже этой точки, они могут полностью проигнорировать ваше предложение».

Какова цена по сравнению с аналогичными домами в этом районе?

Как только вы получите общее представление о том, сколько возможностей для маневра есть, пришло время взглянуть на сопоставимые продажи в желаемом районе. Попросите вашего агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка (также называемый компиляцией или CMA), который покажет вам список и цены продажи аналогичных домов, которые были проданы за последние несколько месяцев. Используйте это как руководство к покупке жилья.

«Сравнительные товары должны стать вашим первым предложением», — говорит Шейн Ли от имени Realtyhop. «Если, например, аналогичная недвижимость в том же районе стоит на 10 000 долларов меньше, то вам имеет смысл снизить запрашиваемую цену на 10 000 долларов».

Для покупателя дома знание рыночной стоимости является ключом к получению справедливой цены за ваш новый дом.

Насколько сильно ты хочешь дом?

И последнее, но не менее важное: спросите себя: как бы вы себя чувствовали, если бы ваше предложение было отклонено? Допустим, вы какое-то время искали дом и наконец нашли дом своей мечты.Возможно, стоит подумать о том, чтобы предложить именно то, что они просят, или немного больше, чтобы сообщить продавцу, что вы готовы к переезду.

«Если вы очень сильно хотите дом, вам нужно сделать продавцу предложение, от которого он не сможет отказаться», — советует Дженни Дитти Канг , агент по недвижимости компании Wakefield Reutlinger Realtors в Луисвилле, Кентукки.

Однако, если вы думаете, что сможете перейти на следующий объект недвижимости без каких-либо проблем, нет ничего плохого в том, чтобы попытаться заключить сделку.В худшем случае продавец отклонит ваше предложение, и вы вернетесь к поиску дома. В мире недвижимости почти всегда есть длинный список новых и интересных объектов.

Сколько можно предложить за дом с несколькими предложениями

Если вы думаете, что можете влюбиться в другую недвижимость, не тратьте время и деньги на конкуренцию с несколькими предложениями и другими покупателями. Если вы обнаружите, что превышаете рыночную стоимость или потенциально переплачиваете в войне торгов, сделайте шаг назад и спросите себя, стоит ли этот конкретный дом того.

Недвижимость стоит дорого, и с дополнительными затратами на осмотр дома, расходы на закрытие, комиссионные агента по недвижимости и т. д. лучше убедиться, что вы можете позволить себе дом, прежде чем вы застряли в ипотеке, которую вы не можете себе позволить .

Последний совет может быть самым субъективным из всех, но он важен. В конечном счете, вам решать, сколько предложить за дом.

11 эффективных тактик ведения переговоров о недвижимости

Часть работы агента по недвижимости требует, чтобы вы вели переговоры от имени вашего клиента, чтобы получить для него наилучшую возможную сделку.Часто вы будете вести переговоры с другими агентами по недвижимости или напрямую с домовладельцами или покупателями.

Ваша способность вести переговоры во многом зависит от местного и национального рынка недвижимости. Однако чаще всего покупка и продажа дома происходит быстро, особенно с учетом сегодняшних тенденций в сфере недвижимости. Как агент, вы должны принимать решающие финансовые решения в процессе покупки, продажи и переговоров.

В приведенном ниже руководстве подробно описывается, о чем вы можете вести переговоры при покупке или продаже дома, и перечислены полезные тактики, которые можно использовать при ведении переговоров. Эта тактика укрепит ваши навыки ведения переговоров и поможет заключать сделки, которые удовлетворят ваших клиентов.

Тактика ведения переговоров о недвижимости

В приведенных ниже стратегиях обсуждаются различные тактики ведения переговоров, когда речь идет о работе в сфере жилой недвижимости. Мы включили подробную информацию и цитаты от давних агентов, брокеров и экспертов по недвижимости. Вы также можете увидеть наши визуальные советы по ведению переговоров здесь.

1. Покажите свои карты Второй

Во время переговоров по сделке всегда старайтесь быть человеком, который назовет ваше первоначальное предложение или цену во вторую очередь.Несколько исследований показали, что если вы называете свою цену второй, вы получаете более выгодную сделку и можете вызвать гораздо меньше беспокойства после переговоров.

Согласно исследованию Harvard Law Program on Negotiation, кандидаты на получение степени магистра делового администрирования (MBA), которые первыми сделали предложение при заключении сделки по единой цене, чувствовали себя более обеспокоенными своими решениями и, как следствие, чувствовали себя менее уверенными и удовлетворенными результатами. .

2. Использование включений

Используйте включения ближе к концу процесса согласования.Допустим, ваш клиент продает свой дом и решил включить в сделку свою стиральную машину и сушилку. Теперь, если покупатель требует, чтобы ваш клиент заплатил за ремонт, аналогичный по цене стиральной и сушильной машинам, или хочет, чтобы ваш клиент оплатил часть ремонта, аргументируйте это тем, что, поскольку вы включаете стиральную машину и сушилку, значение, почти равное стоимости ремонта, справедливо не платить за этот мелкий ремонт.

Использование включений — отличный способ помочь вашему клиенту приблизиться к его целевой стоимости дома.Но будьте осторожны — включения работают в обе стороны, так что не удивляйтесь, если они всплывут.

3. Личное общение через письмо

Иногда полезно быть дружелюбным и налаживать связи с противоположной стороной. Установление этих личных контактов и связей может иметь большое значение во время переговоров.

Мариса Рорер, давний брокер по недвижимости и соавтор книги «От дома к дому», призывает своих покупателей,

«Напишите личное письмо продавцам дома… Письмо помогает предложению покупателя стать человеком с историей, а не просто бумагой.

В качестве доказательства прочтите историю Джен Кэмерон о том, как небольшие связи между ней и ее покупателем помогли получить конкурентоспособный листинг.

Во время прединспекционного визита покупательница узнала, что ее муж окончил тот же юридический факультет, что и продавец. Затем покупатель попросил Джен, ее агента по элитной недвижимости, лично доставить написанное от руки письмо, в котором выражается ее любовь к дому. В этом письме продавец использовал цитату из песни, которая была на выставленном альбоме в доме продавца.

Доставка письма позволила Джен поговорить с торговым агентом и «задать дополнительные вопросы и подтвердить наше [Джен и ее клиента] обязательство закрыть дело». Из более чем 100 человек, просмотревших дом в первые два дня, они приняли предложение Джен и ее клиента. Клиенты Джен теперь «живут в доме со своими двумя детьми и очень любят этот район».

4. Используйте утвердительный язык

Подтверждающий язык заставляет кого-то чувствовать себя услышанным и желанным. Во многих случаях использование утвердительного языка может создать впечатление, что ваши идеи произошли от них.Вот несколько примеров утвердительного языка:

  • «Ну, вы уже много сделали для нас, и мне неловко просить об этом, но не могли бы вы [просить]?»
  • «Думаю, мы на правильном пути, ваша идея разделить расходы была отличной, а что, если мы разделим и технику.»

Дружелюбие и поддерживающая лексика также помогут вам завоевать положительную репутацию в сообществе, занимающемся недвижимостью, что, по словам Кэт Тимпсон, риелтора из Нью-Джерси из компании Coldwell Banker, может быть очень выгодным.

Кэт утверждает, что одна из целей агента — добраться до «заключительного стола как можно проще и с наименьшими проблемами». Если у вас хорошая репутация агента, то другие агенты «уже более охотно работают вместе — на благо своих клиентов». С другой стороны, если кто-то известен тем, что с ним сложно работать, другие агенты просто передадут свои списки или не будут связываться с ними, если они есть в списке заинтересованных продавцов.

5. Выражение лица и язык тела задают тон

В зависимости от того, с кем вы ведете переговоры, следите за своим голосом, выражением лица и языком тела.Многие из наших выражений лица возникают подсознательно, и мы часто даже не учитываем их. Однако наше выражение лица почти всегда вызывает отклик в чужом сознании.

Наш язык тела также вызывает эмоции. Например, скрещенные руки обычно обозначают оборонительную позицию, а покачивание головой из стороны в сторону может свидетельствовать о несогласии или раздражении. В то время как стимуляция может быть воспринята либо как тактика запугивания, либо как нервозность.

С другой стороны, улыбка изменяет наши голосовые связки, делая их звучание более дружелюбным и милым. Вы должны всегда помнить о своей мимике, мимике и языке тела своего клиента и противоположной стороны.

6. Старт, близкий к рыночной стоимости

Делая первое предложение от имени клиента, не делайте заниженного предложения, это может не только оскорбить противную сторону, но и просто пропустит ваше предложение, особенно на рынке продаж.

Для вашего клиента-покупателя ваше первоначальное предложение должно быть немного выше рыночной стоимости, но ниже запрашиваемой цены.Таким образом, у вас будет больше возможностей для переговоров, и, надеюсь, вы останетесь ниже запрашиваемой вашим клиентом цены. Омер Райнер, президент FL Cash Home Buyers, говорит:

«Я оценю недвижимость и сделаю все возможное, чтобы определить ее справедливую рыночную стоимость, а затем использую ее для переговоров (вместо запрашиваемой цены). Таким образом, вы превращаете цену из того, что запрашивает покупатель, в справедливую рыночную цену».

7. Все исследовать

Если вы работаете с другим агентством недвижимости, изучите их, чтобы получить представление об их тактике ведения переговоров и о том, по каким вопросам они обычно идут на компромисс.Один из способов получить ключевую информацию — через сеть. Попытайтесь узнать, есть ли у вашей сети агентов по недвижимости какие-либо сведения о поведении другого агента или тактике ведения переговоров.

Райн Ламберт, соучредитель компании «Продай мой дом» в Висконсине, предполагает, что в процессе переговоров агенты по недвижимости должны попытаться «понять профиль личности другой стороны (то есть профиль DiSC), чтобы мы [агенты] могли эффективно общаться».

Например, если у другой стороны доминирующая личность, она, скорее всего, будет откровенна с вами.В свою очередь, вы также должны быть прямыми и по существу. Если кто-то добросовестный, ему, скорее всего, понадобятся цифры и факты, так что будьте готовы с четко изложенными цифрами.

Используйте свой высокий эмоциональный интеллект, чтобы читать манеру поведения и поведение других и отправлять правильные сообщения и информацию, чтобы успокоить их, а также приблизиться к окончательной сделке.

Вы также хотите собрать как можно больше информации о собственности при продаже или покупке. Наймите надежного домового инспектора, чтобы проверить дом на предмет любых неизвестных дополнительных расходов.Кроме того, изучите окрестности и рынок, чтобы сделать лучшее предложение от имени вашего клиента. Еще одна исследовательская тактика — отслеживать предыдущие сделки агента, чтобы увидеть разницу в цене продажи по сравнению с первоначальной ценой листинга.

«Если у вас есть данные любого рода, их трудно оспорить. Приведите конкретные примеры или данные, которые могут не понадобиться другой стороне для получения конкурентного преимущества», — утверждает Райан Уоллер из BethandRyan.ca.

8. Контролируйте эмоции и сохраняйте позитивный настрой

Вы не всегда будете знать, как поведет себя другой человек, вступая в переговоры.У них могут быть вспышки гнева или они могут быть покровительственными. Важно, чтобы вы контролировали свои эмоции. Не позволяйте чужому поведению выбить вас из игры. Если вы доверяете своей интуиции и остаетесь позитивным и дружелюбным, чаще всего ваш клиент будет доволен тем, как вы справились с ситуацией и его финансами.

Лукаш Куква, консультант по недвижимости и инвестор Coldwell Banker, часто советует другим специалистам по недвижимости запомнить это:

«Жилая недвижимость — эмоциональный процесс для обеих сторон. Они испытывают разные эмоции. Поэтому постарайтесь справиться с этими эмоциями. Всегда убедитесь, что вы выполняете то, что предлагаете или обещаете».

9. Встретьтесь лично или поговорите по телефону

При обсуждении деталей лучше всего встретиться лично или хотя бы поговорить по телефону. Личная встреча или разговор по телефону позволяет лучше читать чужие эмоции. Кроме того, у противоположной стороны не так много времени на обдумывание или переработку своих предложений — они должны делать это на лету.

Если вы встречаетесь лично, виртуально или по телефону, убедитесь, что вы тщательно изучили вопрос. Вы хотите быть абсолютно уверены, что знаете детали дома, местный рынок и то, что больше всего ценит ваш клиент. Если вы сделали свою домашнюю работу, вы должны быть готовы к любым вопросам или тактикам, которые может предложить противоположная сторона.

Подготовьтесь так, как будто противная сторона хочет встретиться лично по тем же причинам, что и вы: чтобы застать вас врасплох и поработать над тем, чтобы быстро заключить сделку.

10. Имейте запасной план

Любой достойный переговорщик знает, что вы, скорее всего, не получите именно ту сделку, которую хотите вы или ваш клиент, если только рынок не будет сильно в вашу пользу. Поэтому всегда убедитесь, что у вас есть запасной план — он поможет вам определить, когда уйти, а когда подписать пунктирную линию.

Чтобы иметь надежный план Б, знайте, что представляет собой ваш клиент и в чем он не желает идти на компромисс. Кроме того, постарайтесь выяснить, что больше всего ценит другая сторона, а от чего она не отступит.Обнаружение этой информации на раннем этапе ускорит процесс переговоров за счет сокращения количества обменов мнениями.

Лу Гимбутис, главный покупатель жилья в Property Solutions LLC, рекомендует, чтобы агенты имели «полное знание мотивов и факторов, важных для другой стороны. Это знание неизмеримо поможет вам, поскольку вы можете быть уверены, что любые уступки, которые вы делаете, основаны на том, что наиболее важно для противоположной стороны».

Хорошее эмпирическое правило при рассмотрении вашего резервного плана заключается в том, что если ваш план Б лучше, чем то, что есть на столе, вам не следует соглашаться на сделку.Однако, если предложение на столе лучше, чем ваш план Б и первоначальное предложение, вы должны серьезно его рассмотреть.

11. Знайте, когда сказать «нет»

Одна из самых сложных тактик ведения переговоров — научиться говорить «нет» и знать, когда уйти. Во-первых, сказать «нет» не всегда означает, что вы уходите. Вы можете в любой момент отказаться от сделки или предложения и продолжить переговорный процесс, сделав честное встречное предложение. Скажите «нет», чтобы подчеркнуть свою точку зрения, но имейте в виду, что отказ может привести к тому, что противная сторона уйдет.

Научиться уходить — сложный навык, но знание того, когда это сделать, зависит от знания вашего клиента и того, от чего он или она хочет или не хочет отказаться. Знайте максимальную цену покупки вашего клиента или самую низкую цену продажи. Если вы и противная сторона не находитесь на одном уровне с самого начала, то лучше уйти и работать с кем-то другим.

Кроме того, если вы долгое время работали над заключением сделки с другой стороной, дайте процессу больше времени, прежде чем уйти.При этом, если сделка не предвидится, знайте, что вам придется уйти, а другие женихи придут.

Шон О’Дауд из Close Concierge выразился лучше всего: «Вместо того, чтобы бить дохлую лошадь, вам нужно уйти. Есть миллионы других домов, и найдется тот, который подойдет лучше».

Как агент по жилой недвижимости, ваш главный приоритет — помочь вашему клиенту получить наилучшую возможную сделку при покупке или продаже дома. Помните, что переговоры о недвижимости — это эмоциональный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Что подлежит обсуждению при покупке или продаже дома?

Как агент по недвижимости, вы должны четко понимать, что является предметом переговоров в целом и что может быть предметом переговоров для каждой собственности, в которой заинтересованы ваши клиенты. Шесть приведенных ниже пунктов, как правило, являются предметом переговоров в отношении жилой недвижимости.

1. Цена

Переговоры о цене могут показаться очевидными, но риелторы договариваются о цене в первую очередь. Продавец надеется на самую высокую цену, а покупатель хочет заплатить за недвижимость наименьшую сумму.Поэтому обычно обе стороны сначала предлагают более высокие или более низкие цены в зависимости от их позиционирования, а затем договариваются о цене где-то посередине.

2. Затраты на закрытие

Если ваш клиент совершает покупку, он должен внести предоплату за закрытие своей ипотеки. Ипотечная компания обычно держит эту стоимость закрытия на счете условного депонирования. Однако покупатель может потребовать, чтобы продавец заплатил фиксированную сумму в долларах или небольшой процентный взнос (1–3%) на покрытие расходов на закрытие.

3. Дата закрытия

При продаже ваш клиент хочет продать как можно быстрее, чтобы перестать платить за листинг недвижимости. Продавцы также стремятся получить большую финансовую прибыль после продажи.

Для покупателей, когда они приобретут дом, это повлияет на их ежемесячный денежный поток. После закрытия покупатель обычно пропускает ипотечный платеж в следующем месяце. В этом случае покупатель может захотеть закрыть сделку в начале месяца, чтобы пропустить ипотечный платеж в следующем месяце.

4.Ремонт дома

Покупатели жилья обычно имеют преимущество, когда дело доходит до переговоров о ремонте. Поскольку покупатель покупает дом и, вероятно, живет в нем, вам следует убедить своего клиента нанять инспектора и провести предварительный осмотр. Инспектор обнаружит проблемы, за устранение которых в будущем вашему клиенту придется платить. Поэтому покупатели должны добавить этот ремонт при согласовании затрат.

Если ваш клиент продает, вы всегда можете указать, что дом продается «как есть», что уведомляет потенциальных покупателей о том, что ремонт не будет включен и не должен быть предметом переговоров.

5. Бытовая техника

При продаже недвижимости продавец иногда включает встроенную или основную бытовую технику, такую ​​как холодильник, стиральная машина, сушилка, микроволновая печь и плита. Если ваш клиент занимается продажей, рассмотрите возможность включения некоторых из этих устройств при использовании других в целях переговоров.

Как покупатель, исследуйте качество техники по серийным номерам. Первые четыре цифры серийного номера — это месяц и год выпуска устройства.Проведение небольшого исследования приборов по серийному номеру поможет при обсуждении их денежной стоимости.

6. Мебель

Мебель, хорошо вписывающаяся в дом, может быть выставлена ​​на продажу, если продавец готов уйти вместе с ней. Это может быть уличная мебель, шкафы, люстры или навесные телевизоры. Если ваш клиент продает и планирует использовать свою личную мебель при постановке дома, попробуйте рекламировать мебель в объявлении. Просто убедитесь, что при заключении контракта четко указано, какая мебель кому принадлежит.

Дополнительные советы по ведению переговоров см. в нашей иллюстрации ниже:

Как агент, вы должны четко осознавать эмоции и чувства каждого. В конце концов, вы хотите, чтобы все стороны вышли из сделки с позитивным настроем в отношении своих решений. Если вы также работаете с арендаторами, рассмотрите возможность использования услуг RentSpree по проверке арендаторов и страхованию арендаторов, чтобы поддерживать уровень своих эмоций.

Источники:

  • Гретхен Н. Фоли, «Невербальная коммуникация в психотерапии», Psychiatry MMC, июнь 2010 г.: https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC2898840/
  • Сотрудники PON, «Техники переговоров: дилемма первого предложения в переговорах», Программа Гарвардской школы права по переговорам, 25 января 2021 г.: https://www.pon.harvard.edu/daily/dealmaking-daily/resolving-the- первое предложение-дилемма-в-бизнес-переговорах/
  • Персонал PON, «5 советов по улучшению навыков ведения переговоров», Программа Гарвардской школы права по переговорам, 23 ноября 2020 г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.