Как перестроить старый дом не разбирая его фото до и после: проекты, цены в Москве, фото

Возведение стен вокруг старого дома

Как построить дом вокруг старого дома         Новый дом вокруг старого построить можно – жизнь часто подкидывает сельским жителям непростые задачи. Обычно это делается в таком случае — старая избушка развалилась, надо её сносить и строить новый дом. Но другого жилья у хозяев нет и на время строительства перебраться просто некуда. Или они понимают, что стройка затянется на долгое время, опять же знакомых или родственников не хочется обременять своими проблемами. Поэтому принимается решение возводить новое строение вокруг старого.        Да, это сложнее, чем строить на чистом месте, значительно дороже, но, повторимся, часто единственный выход из сложившейся ситуации. Поэтому возражения типа «лучше всё снести и построить новый дом» не принимаются. В итоге всё выходит даже проще, чем казалось, здесь действует старая народная мудрость – глаза боятся, руки делают. Как такую задачу можно решить практически, расскажем в этой статье.     Итак, у нас есть старая деревенская изба, построенная в 50-х годах 20 века. Мы купили её вместе с небольшим участком для ведения подсобного хозяйства. Сразу сделали внутри ремонт в стиле кантри, подключили насосную станцию, навели порядок на территории, построили дачный душ и туалет, завели кур.        Через пару лет решили пристроить к дому небольшую комнату. И вот тут начались непредвиденные трудности. Разобрав деревянную обшивку избушки стало видно, что её стены, сложенные из брёвен, поедены жучками. В некоторых местах дерево превратилось просто в труху. Понятно, что делать пристройку к таким стенам неразумно, последствия могут быть самыми плачевными. Проще, а главное надёжнее, построить новый дом, хоть это и выйдет намного дороже.    Так как в старом доме мы проводили и собираемся проводить все летние месяцы, а строительство по плану займёт не один год, избушку мы решили не разбирать. Планируется сначала возвести «коробку», подготовить комнату, переселиться в неё, и только после этого сломать стены и вынести их через оконные проёмы.    Первым делом сделали разметку и залили вокруг дома бутовый фундамент.    Траншею копали около старого фундамента, следя за тем, чтобы ширина будущих комнат не превышала 6-ти метров. Это связано с тем, что доски для строительства пола и потолка, которые мы заказываем на пилораме, имеют стандартную 6-ти метровую длину. Материал длиннее 6-ти метров стоит значительно дороже. Глубина фундамента 120 см, равная точке промерзания земли в нашем регионе, ширина – 40 см, высота цоколя – 50 см. Чем выше высота цоколя, тем красивее будет смотреться дом.    Пока фундамент выстаивался, разобрали переднюю и заднюю террасы вместе с сенцами. Со стен избы сняли деревянную обшивку, демонтировали спутниковую тарелку. Оставили только четыре стены старого дома вместе с крышей.    Наша изба подключена к газоснабжению, поэтому разбирать пристройки надо аккуратно, не повредив газовые трубы.    В последствии под них надо поставить надёжные подпорки. В это же время проводим демонтаж освободившихся электрических розеток, переключаем систему электрификации внутрь старой избы.     Подготовительные работы закончены, можно приступать к возведению новых стен. Материал, из которого будет построен дом – сосновый брус размером 15 на 15 см. Но если вы решите использовать кирпич или газосиликатные блоки – разницы никакой нет, главное, чтобы из старых стен ничего не торчало и не выпирало над фундаментом.   При строительстве стен никаких проблем не возникает, чтобы потом можно было заходить в старую избу, нужно вырезать дверные проёмы.    Так, укладывая один брус на другой, мы поднялись до уровня крыши. Стены нового дома будут выше старых на 50 см, поэтому проблем с укладкой потолочных балок не возникнет.    В этом месте появляется дополнительная статья расходов – демонтаж старой крыши. Сначала снимаем старый шифер, потом разбираем обрешётку, затем – стропила. Для защиты от дождя накрываем избу толстой плёнкой ПВХ, которую мы заготовили заранее.    Наш дом отапливается печкой, переделанной на использование газовой форсунки. Печь мы решили пока не ломать, чтобы зимой отапливать помещение. Для увеличения тяги в основание кирпичной трубы была вставлена асбестоцементная, выходящая выше конька крыши. Чтобы она не мешала работам, мы её обрезали болгаркой, использовав диск для реза по камню. Вентиляционную трубу сломали полностью.    Теперь для возведения новой двухскатной крыши ничего не мешает. Чтобы строительство кровли заняло как можно меньше времени, материал для её изготовления нужно приобрести заблаговременно. В нашем случае она была построена за неделю, в течение которой прошёл один небольшой дождик. Вовремя разостланная плёнка защитила потолок избы от протечек.    Накрыв крышу рубероидом, забив фронтоны доской, строительство «коробки» нового дома можно считать завершённым. Чтобы в избе, которая находится внутри, было чуть больше естественного света, на месте предполагаемых окон бензопилой можно выпилить проёмы.    Вопрос с дымоходом решился следующим образом: в остаток асбестовой трубы вставили жестяное колено под углом 135 градусов. Удлинили её с помощью прямых колен, подвесив их на проволоке, закреплённой на обрешётке, и вывели во фронтон крыши. no images were found    Там установили ещё один уголок и подняли трубу выше конька. Труба нигде не соприкасается с деревянными элементами, к тому же она почти не нагревается. Тяга позволяет печи работать в нормальном режиме, эффекта обратной тяги не возникает.    Вот так мы построили новый дом вокруг старого дома. Входим мы в него через дверной проём периметром 60 см, единственное неудобство которого – приходиться нагибаться, но, в тоже время обеспечена гибкость суставов на долгое время.    Дерево будет давать усадку в течение 1-го года, потом начнётся отделка помещений — в это время мы будем пользоваться старым домом. Когда мы сделаем ремонт в одной комнате, перенесём вещи туда, и уже потом сломаем старую избу, распилив стены бензопилой и выкинув их через окно. Тем самым мы не выключаемся ни на один день из загородной жизни в связи с масштабным строительством.    Что дальше получится из этой истории, вы со временем узнаете на страницах нашего сайта. Если статья понравилась, поделитесь ей в соцсетях. Видео Как построить новый дом на месте старого или вокруг него Частенько жизнь подбрасывает сюрпризы, решение которых сопряжено с определенными сложностями. Одним из таких является получение или приобретение земельного участка с ветхой постройкой на нём. В этом случае жить в несовременной избушке мало хочется и возникает желание построить новый дом вокруг старого. О том, как это сделать правильно, в нашем материале ниже с подробным видео. Сразу отметим, что подобное выполнение строительных работ в разы сложнее и затратнее в отличие от стандартной стройки на пустом месте. Поэтому стоит продумать и взвесить все до мелочей перед началом стройки. Единственной причиной, по которой стоит затевать возведение нового дома вокруг старого должно стать отсутствие жилья на время проведения всех монтажных работ. В этом случае семья живёт в старом здании, а вокруг него возводят новое. Перед тем как начать стройку, следует выполнить несколько важных рекомендаций Перед тем как начать стройку, следует выполнить несколько важных рекомендаций: Во-первых, стоит выяснить, стоит ли старый дом на кадастровом учёте. Если да, то необходимо обязательно снять его с учета. Иначе потом не оберетесь законной волокиты с построенным домом. Также стоит провести анализ грунта вокруг старого дома, чтобы максимально точно просчитать несущую нагрузку на новый фундамент и определить его будущий тип. Создание фундамента в этом случае можно проводить как по свайной технологии, так и по ленточной монолитной (в зависимости от типа грунта и материала, из которого будет будущий дом). Если новый дом будет строиться строго по контуру старого, и при этом новый фундамент будет связываться со старым, то нужно провести технический анализ старого основания. Чаще всего базисы, залитые в прошлом веке, не отвечают строительным стандартам и связку такого фундамента с новым делать смысла нет. Кроме всего прочего следует заранее заготовить строительный материал для возведения фундамента, определив его параметры. Важно: для средней полосы России глубина ленты базиса должны быть от 80 см и более. При этом его ширина должна соответствовать ширине будущих стен в зависимости от материала, из которого будет строиться новый дом. Для нового дома при заливке лучше сделать и цоколь высотой 40-50 см. Поэтому рассчитать стройматериалы нужно и на него. Монтируем фундамент В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент Итак, решение принято, строительные материалы на участок завезены. Начинаем работы. Рекомендуем к прочтению: В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент. Напомним, что новый дом может точно повторять контуры старого, а можно и спроектировать новую постройку, которую удачно возводят вокруг старого здания, позволяя ему вписаться в проект внутренних помещений таким образом, чтобы после его сноса можно было смело залить фундамент и там Подготовленную траншею хорошо уплотняют и насыпают на дно слой речного песка толщиной 10-15 см. Песок слегка увлажняют и трамбуют. Это будет своеобразная песчаная подушка, опора под ленту базиса. В траншею устанавливают деревянную опалубку, высота которой должна выступать над верхним краем траншеи на высоту будущего цоколя. Опалубка изнутри гидроизолируется рубероидом с таким расчетом, чтобы лента материала заходила на стенки опалубки. Необходимо обеспечить надежное армирование конструкции. Для этого из стальных прутов сечением 8-12 мм вяжут сетку, которую устанавливают по все в соте фундамента и цоколя. Важно именно проводить технологию вязки арматуры, поскольку сварка нарушает технологические и эксплуатационные свойства стали, что может привести к разрушению готовой конструкции впоследствии. Важно: по углам фундамента пруты необходимо гнуть, но, ни в коем случае нельзя связывать пруты под прямым углом. Такая технология нарушит крепость будущего базиса под новый дом. В устроенную опалубку заливают готовый бетонный раствор, который в процессе заливки тщательно трамбуют строительным вибратором. При этом стоит следить, чтобы вибратор не касался арматуры, иначе есть риск нарушить вязку. Залитый раствор будет сохнуть от трех до четырех недель. В сухую жаркую погоду его лучше накрыть пленкой и периодически увлажнять, чтобы не допустить чрезмерного пересыхания бетона. После высыхания фундамент освобождают от опалубки и надёжно гидроизолируют контур битумной мастикой с обеих сторон. После этого можно провести обратную засыпку базиса и желательно, чтобы для этого была использована глина. Монтаж стен Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов В зависимости от того, из какого материала будут стены нового дома, следует заготовить нужное его количество. При этом стоит позаботиться и о том, чтобы материала хватило и на возведение внутренних стен дома вокруг старого. Укладывать стены нового здания нужно не раньше, чем через полгода после заливки фундамента. Именно за это время базис наберет своей крепости. При этом первый ряд кладки или венца здания следует монтировать на слой гидроизоляции, уложенный поверх цоколя. Итак, начинаем возводить стены. Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов. Если же дом будет из бруса или оцилиндрованного бревна, то стандартно укладываем материал в чаши и ложи по типу конструктора. Важно: чтобы при кладке стен нового дома в старом уровень естественного освещения был достаточным, необходимо сразу монтировать оконные проемы на этапе кладки стройматериала. Да и потом, ведь именно через окна впоследствии будет выноситься демонтированный дом. Высоту стен поднимаем в соответствии с проектным уровнем нового дома. При необходимости демонтируем крышу старого дома и накрываем её толстой пленкой. Важно: если старый дом имеет печное или газовое отопление, стоит быть очень осторожными с трубой при демонтаже крыши. Она должна оставаться целой. Как только наружные стены дома готовы, можно выполнить строительство внутренних перегородок дома в том месте, где предположительно будет обустроено помещение под временное жилье на период сноса старого дома и окончания строительства нового. Для этого следует аккуратно демонтировать часть комнат старого дома и освободить пространство внутри новой коробки под устройство временного капитального жилья. Как только внутренняя кладка будет готова и достаточно просохнет (если это будет кирпич), можно монтировать потолочные балки и накрывать крышу комнаты временным плотным материалом. Важно: после возведения стен новой комнаты необходимо подвести к ней электричество и отделать комнату внутри для качественного проживания в ней. В готовое новое помещение переносят все вещи из старой избы и аккуратно демонтируют старый дом. Если изба деревянная, то её разбирают по бревну и аккуратно удаляют через дверные или оконные проемы новой постройки. Если же дом был кирпичный, то следует не спеша разбивать старую кладку и удалять строительный мусор наружу. Окончание строительства Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним Стоит помнить, что после того как весь строительный мусор будет удален изнутри нового дома, можно закончить кладку всех внутренних стен. При этом под них или заливают новый фундамент (если проект дома отличается от старого), или возводят стены в соответствии со старым проектом по имеющемуся фундаменту. Но при условии, что базис крепок и надёжен. В противном случае придётся все ж Строим новый дом вокруг старого — СамСтрой Частенько жизнь подбрасывает сюрпризы, решение которых сопряжено с определенными сложностями. Одним из таких является получение или приобретение земельного участка с ветхой постройкой на нём. В этом случае жить в несовременной избушке мало хочется и возникает желание построить новый дом вокруг старого. О том, как это сделать правильно, в нашем материале ниже с подробным видео. Сразу отметим, что подобное выполнение строительных работ в разы сложнее и затратнее в отличие от стандартной стройки на пустом месте. Поэтому стоит продумать и взвесить все до мелочей перед началом стройки. Единственной причиной, по которой стоит затевать возведение нового дома вокруг старого должно стать отсутствие жилья на время проведения всех монтажных работ. В этом случае семья живёт в старом здании, а вокруг него возводят новое. Перед тем как начать стройку, следует выполнить несколько важных рекомендаций -Во-первых, стоит выяснить, стоит ли старый дом на кадастровом учёте. Если да, то необходимо обязательно снять его с учета. Иначе потом не оберетесь законной волокиты с построенным домом. -Также стоит провести анализ грунта вокруг старого дома, чтобы максимально точно просчитать несущую нагрузку на новый фундамент и определить его будущий тип. Создание фундамента в этом случае можно проводить как по свайной технологии, так и по ленточной монолитной (в зависимости от типа грунта и материала, из которого будет будущий дом). -Если новый дом будет строиться строго по контуру старого, и при этом новый фундамент будет связываться со старым, то нужно провести технический анализ старого основания. Чаще всего базисы, залитые в прошлом веке, не отвечают строительным стандартам и связку такого фундамента с новым делать смысла нет. -Кроме всего прочего следует заранее заготовить строительный материал для возведения фундамента, определив его параметры. Важно: Глубина ленты базиса должны быть от 80 см и более. При этом его ширина должна соответствовать ширине будущих стен в зависимости от материала, из которого будет строиться новый дом. -Для нового дома при заливке лучше сделать и цоколь высотой 40-50 см. Поэтому рассчитать стройматериалы нужно и на него. МОНТИРУЕМ ФУНДАМЕНТ В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент Итак, решение принято, строительные материалы на участок завезены. Начинаем работы. -В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент. Напомним, что новый дом может точно повторять контуры старого, а можно и спроектировать новую постройку, которую удачно возводят вокруг старого здания, позволяя ему вписаться в проект внутренних помещений таким образом, чтобы после его сноса можно было смело залить фундамент и там -Подготовленную траншею хорошо уплотняют и насыпают на дно слой речного песка толщиной 10-15 см. Песок слегка увлажняют и трамбуют. Это будет своеобразная песчаная подушка, опора под ленту базиса. -В траншею устанавливают деревянную опалубку, высота которой должна выступать над верхним краем траншеи на высоту будущего цоколя. -Опалубка изнутри гидроизолируется рубероидом с таким расчетом, чтобы лента материала заходила на стенки опалубки. -Необходимо обеспечить надежное армирование конструкции. Для этого из стальных прутов сечением 8-12 мм вяжут сетку, которую устанавливают по все в соте фундамента и цоколя. Важно именно проводить технологию вязки арматуры, поскольку сварка нарушает технологические и эксплуатационные свойства стали, что может привести к разрушению готовой конструкции впоследствии. Важно: по углам фундамента пруты необходимо гнуть, но, ни в коем случае нельзя связывать пруты под прямым углом. Такая технология нарушит крепость будущего базиса под новый дом. -В устроенную опалубку заливают готовый бетонный раствор, который в процессе заливки тщательно трамбуют строительным вибратором. При этом стоит следить, чтобы вибратор не касался арматуры, иначе есть риск нарушить вязку. -Залитый раствор будет сохнуть от трех до четырех недель. В сухую жаркую погоду его лучше накрыть пленкой и периодически увлажнять, чтобы не допустить чрезмерного пересыхания бетона. -После высыхания фундамент освобождают от опалубки и надёжно гидроизолируют контур битумной мастикой с обеих сторон. После этого можно провести обратную засыпку базиса и желательно, чтобы для этого была использована глина. МОНТАЖ СТЕН Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов В зависимости от того, из какого материала будут стены нового дома, следует заготовить нужное его количество. При этом стоит позаботиться и о том, чтобы материала хватило и на возведение внутренних стен дома вокруг старого. -Укладывать стены нового здания нужно не раньше, чем через полгода после заливки фундамента. Именно за это время базис наберет своей крепости. При этом первый ряд кладки или венца здания следует монтировать на слой гидроизоляции, уложенный поверх цоколя. -Итак, начинаем возводить стены. Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов. Если же дом будет из бруса или оцилиндрованного бревна, то стандартно укладываем материал в чаши и ложи по типу конструктора. -Важно: чтобы при кладке стен нового дома в старом уровень естественного освещения был достаточным, необходимо сразу монтировать оконные проемы на этапе кладки стройматериала. Да и потом, ведь именно через окна впоследствии будет выноситься демонтированный дом. -Высоту стен поднимаем в соответствии с проектным уровнем нового дома. При необходимости демонтируем крышу старого дома и накрываем её толстой пленкой. Важно: если старый дом имеет печное или газовое отопление, стоит быть очень осторожными с трубой при демонтаже крыши. Она должна оставаться целой. -Как только наружные стены дома готовы, можно выполнить строительство внутренних перегородок дома в том месте, где предположительно будет обустроено помещение под временное жилье на период сноса старого дома и окончания строительства нового. Для этого следует аккуратно демонтировать часть комнат старого дома и освободить пространство внутри новой коробки под устройство временного капитального жилья. -Как только внутренняя кладка будет готова и достаточно просохнет (если это будет кирпич), можно монтировать потолочные балки и накрывать крышу комнаты временным плотным материалом. Важно: после возведения стен новой комнаты необходимо подвести к ней электричество и отделать комнату внутри для качественного проживания в ней. В готовое новое помещение переносят все вещи из старой избы и аккуратно демонтируют старый дом. Если изба деревянная, то её разбирают по бревну и аккуратно удаляют через дверные или оконные проемы новой постройки. Если же дом был кирпичный, то следует не спеша разбивать старую кладку и удалять строительный мусор наружу. ОКОНЧАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним Стоит помнить, что после того как весь строительный мусор будет удален изнутри нового дома, можно закончить кладку всех внутренних стен. При этом под них или заливают новый фундамент (если проект дома отличается от старого), или возводят стены в соответствии со старым проектом по имеющемуся фундаменту. Но при условии, что базис крепок и надёжен. В противном случае придётся все же удалять старое основание и заливать контур по-новой. На готовую ленту основания устраивают оставшиеся внутренние стены и укладывают потолочные балки или плиты перекрытия. Важно: если дом строится из дерева, то ему нужно дать время на усадку. Это не меньше года. Поэтому можно смело возводить крышу над новым домом и временно проживать в одной из новых комнат, не занимаясь внутренней отделкой здания. По истечении времени можно приступить к внутренней отделке здания и подводке всех коммуникаций по все комнатам в соответствии с проектом. Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним. А можно залить стяжку. Все в зависимости от материала, который будет использован для выгонки стен новой постройки. Важно: стоит также помнить и о том, что на период усадки деревянного коттеджа ставить оконные и дверные рамы не рекомендуется. Их может повести при усадке материала. Таким образом, становится понятно, как построить новый дом на месте старого и при этом не потерять временное жилье на период строительных работ. в Новый фундамент вокруг старого дома: как сделать своими руками Долговечность загородного или дачного дома зависит от прочности его основания. Фундамент – несущая конструкция всего строения, которая постоянно находится под нагрузкой. И то, насколько основание отвечает требованиям плотности, прочности и влагостойкости, является показателем надежности дома. Часто разрушительный процесс начинается именно с некачественного фундамента и постепенно переходит на стены. Чтобы это предотвратить, реставрацию нужно начинать, как только появились первые признаки разрушения. Разметка фундамента Капитальный ремонт основания делается поэтапно, с фрагментарным укреплением и утеплением конструкции. Это необходимая мера, чтобы дом не деформировался, не осунулся и не начался его разрушительный процесс. Можно выполнять ремонт сразу в нескольких местах, но длина ремонтируемого цоколя не должна быть больше 2 метров. Работа начинается всегда с углов. Разметка для основания выполняется довольно просто: Отмеряем от цокольной части дома расстояние в 1 м по той стене, которая требует ремонта. Забиваем колышки в угловых точках и по краям ремонтируемых сторон. Натягиваем по колышкам веревку – это и будет точной разметкой. Остается демонтировать старую отмостку или ее остатки ломом и убрать остатки старой отделки цоколя. Рытье траншеи По подготовленной разметке вырываем траншею вдоль фундамента. Для удобства работы, к основной ширине можно добавить 30-50 см – при необходимости. Выкапывая траншею, следует соблюдать осторожность, чтобы не повредить подземные коммуникации, если таковые проложены. Глубина траншеи зависит от высоты подземной части цоколя и должна превышать ее минимум на полметра. Когда траншея вдоль необходимой части фундамента вырыта, нужно очистить поверхность цоколя от грунта. Устройство подушки Дно траншеи засыпается песчано-гравийной подушкой. Гравий для подушки нужно выбирать средней фракции. Поэтапное формирование подсыпки: Засыпаем слой крупного песка толщиной до 15 см. Ширина слоя от дома – около 0,5 м. Материал не должен быть чрезмерно мокрым и слишком сухи. Песок тщательно утрамбовываем, чтобы получился плотный слой. На подложку укладываем слой гравия около 30 см. Также утрамбовываем материал. Проверяем ровность полученной поверхности строительным уровнем. Монтаж опалубки Обычно используется съемная опалубка из деревянных или металлических элементов. Для устройства опалубки понадобятся деревянные щиты и опорные подкосы. Делаем пошагово: Из обрезной доски любых размеров собираем боковые щиты. Стандартная высота щита – 60-70 см, длина может быть произвольной. Из бруса сечением 8-10 см нарезаем боковые распорки нужной длины. На собранных щитах намечаем места под установку подкосов. Внутри траншеи выполняем разметку под фундамент известным способом. Ширина конструкции от 25 до 35 см. Согласно разметке, забиваем опорные колья, устанавливаем щиты и выравниваем их в соответствии с отвесом и уровнем. Арматурный каркас В качестве арматуры можно использовать сварную сетку из стальной проволоки и металлические прутья. Но удобнее всего использовать стальные стержни. Нарезаем прутья на отрезки необходимой длины, в соответствии с высотой опоры +30-50 см. Концы стержней загибаем под прямым углом. Укладываем арматуру загнутыми концами в траншею. Соединяем угловые места и стойки с перемычками стальной проволокой. В углах конструкцию дополнительно усиливаем Г-образными стержнями. Приготовление и заливка бетона В соответствии с инструкцией, указанной на упаковке с цементом, замешиваем раствор, в который, кроме связующего вещества также обязательно входит песок, вода и мелкий гравий. Замешивать цементный раствор можно в ручной бетономешалке или, при ее отсутствии, в обычном оцинкованном тазу. Не стоит заготавливать сразу много раствора, так как он относительно быстро схватываться. Залить ленточный фундамент можно только поэтапно, несколькими слоями. Высота одного слоя – не более 30 см. Каждый слой перед тем, как цемент схватится, нужно утрамбовывать, убирая из него пузырьки воздуха, затем оставлять до застывания. Только после затвердевания предыдущего слоя переставляют опалубку и заливают следующий пласт. Как укрепить старый фундамент Процесс укрепления практически идентичен замене. Различие в том, что глубина конструкции может достигать всего 0,5-1 м. Способ укрепления старой несущей конструкции зависит от типа основания: Ленточный фундамент укрепляется кирпичом или бетоном, Свайное основание реставрируется заменой поврежденных элементов, Свайно-ростверковый укрепляется посредством установки новых опор и монтажа дополнительного ростверка. Монтаж нового фундамента на сваях При частичном разрушении основания активно применяется свайная технология его реставрации. Но подходит такой способ для деревянных домов и построек каркасного типа. Порядок строительства свайного фундамента: Опорные элементы ввинчиваются по периметру строения. Максимальное расстояние между сваями – 1-1,5 м. Дом постепенно приподнимают домкратами, монтируя под него временные подпорки. К оголовкам ввинченных по периметру дома свай приваривают швеллера, соединяя их воедино. Постепенно строение опускают на подготовленный ростверк. Самым сложным будет процесс поднятия дома. Одному это осуществить невозможно, поэтому без помощи строителей обойтись не получится. Установка фундамента вокруг дома подразумевает процесс реставрации его основания. Тип возводимого фундамента будет зависеть от особенностей здания и его веса. Выбирайте фундамент правильно, учитывая тип грунта. Старый дачный дом: снести или переделать Старые постройки на даче: сносить или переделывать «Сносить нельзя перестроить» — в жизни мы часто сталкиваемся с проблемой правильно поставленной запятой. От необдуманного выбора могут зависеть лишние финансовые расходы, потраченные силы и нервы и прочие неудобства. Рассмотрим возможные последствия — положительные и отрицательные — обоих вариантов: и сноса старых строений, и их переделки.  Ломать — не строить Хотя процесс демонтажа тоже занимает определённое время, но сломать гораздо проще, чем построить. Когда старое утрачено, вернуть его, если вдруг обстоятельства или мнение о строении изменились, уже нельзя: снесённый дом можно заменить только вновь построенным. За и против: переделываем или перестраиваем Прежде чем решать, что делать со старыми постройками на даче — сносить или перестраивать, а уж тем более хвататься за инструмент, ответьте себе на вопрос: почему вы хотите изменить — сломать или перестроить  — старый дом или иную постройку на вашем участке?  Ответ первый: хочу снести, так как имеющийся дом просто не нравится Возможно, вы купили этот участок из-за его отличного месторасположения, из-за живописных окрестностей, плодородной почвы, отсюда удобно добираться в город, рядом живут ваши близкие или у вас была ещё тысяча причин выбрать именно этот участок земли. Вам не нравится этот дом А вот сам дом вам никогда не нравился, потому что он архитектурный урод, ветхая халупа или просто не подходит к уже выбранному вами стилю участка. Тогда, скорее всего, стоит его снести и отстроить дом своей мечты. Иначе неприглядное здание начнёт портить вам жизнь своим существованием.  Ответ второй: постройки не нравятся, но есть экономические причины Так часто экономические вопросы мешают нам жить… Причина желания изменить строения на своём участке может быть в том, что старый дом и хозпостройки вам не очень нравятся, дом тесный для вашей семьи и у него неудобная планировка. Однако вы объективно считаете, что на строительство нового у вас не хватает средств. Так часто экономические причины мешают нам жить Подробный разбор этого случая и совет — сносить или переделывать — читайте ниже. Ответ третий: хочу обновить, так как это — отчий дом Вы выросли в этом доме и совсем не хотите его ломать, но он обветшал и требует капитального ремонта. В этом случае, возможно, вам стоит отказаться от мысли о сносе старого дома: он часть вашей семьи, вашей истории, вашей памяти. А память — это то, что стоит вложенных средств. Память стоит вложенных средств И если вы хоть немного задумываетесь о том, что старый дом стоит сохранить и переделать, чтобы продлить ему жизнь, вполне может быть, что, в случае принятия решения о сносе, позже вы станете об этом жалеть. Ответ четвёртый: хочу обновить, так как дом нравится Если вы «влюбились» в этот дом с первого взгляда, хотя при покупке от вас не укрылось не очень хорошее техническое состояние строения, то выход у вас лишь один — переделывать. Ведь вы же именно ради этого дома совершили покупку. Вы купили этот участок, потому что вам понравился дом Ответ пятый: хочу перестроить, но есть обстоятельства Например, если ваш старый дом газифицирован, то при его демонтаже и строительстве нового потребуется сделать и новый проект подключения газа, что может значительно увеличить расходы на строительство. Большая часть вышеописанного относится к субъективным причинам. А теперь попробуем взглянуть на вещи объективно. Каждое строение, какое бы оно ни было прочное и качественно построенное, имеет ресурс эксплуатации, так как конструкции здания со временем теряют свою несущую способность. Чтобы ответить на вопрос, сносить или переделывать дачные постройки, вам потребуется определить, насколько они исчерпали этот ресурс.   Сносить нельзя, перестроить Если вы по какой-то причине решили оставить старую застройку участка, по возможности всё отремонтировав, перестроив и переделав под себя, то начать работы нужно с детального осмотра и оценки ситуации. Если есть такая возможность, пригласите специалистов, которые профессионально и непредвзято смогут оценить крепость фундамента и стен, стропильной системы и перекрытий. Пригласите специалиста, который поможет вам оценить состояние вашего дома Год постройки, конечно, имеет значение в оценке состояния дома и прочих надворных построек, однако не всегда древнее строение — более ветхое. Тут на первый план выходят добротность материалов, строительные технологии и мастерство строителей. Чем менее капитальной является постройка, тем больше она страдает от неумолимого времени. Скорее всего, различные вспомогательные строения (разномастные сараи и сарайчики, дворовую уборную, летнюю кухню) вы найдёте в более плачевном состоянии, чем сам дом. На что следует обратить внимание  Определяя, стоит переделывать постройки на даче или лучше их снести, в первую очередь нужно обращать внимание не на то, насколько в доме старомодны обои или потёрт линолеум, а на прочность конструктивных элементов. Чтобы получить максимально достоверную информацию, нужно открыть конструкции, сняв внешнюю отделку и облицовку. Чтобы понять, насколько серьёзен износ, нужно открыть конструкции Фундамент — основа строения. Прочность его важна и в случае, если вы планируете просто отремонтировать старое здание. А уж если задумали надстроить ещё один этаж, — и подавно. Решить, достаточно ли ещё крепок старый фундамент для возведения новых дополнительных конструкций, можно после его обследования с помощью специальных приборов, применяющихся специалистами по строительной экспертизе. А вот понять, стоит ли вообще говорить о наличии фундамента в вашем доме или перед вами только его останки, можно и визуально. Если окна и дверные проёмы в доме перекошены, по стенам или самому фундаменту проходят трещины, — это значит, что основание дома перестало выполнять свои функции. Стены — с точки зрения прочности строения важно состояние несущих стен. Внутренние не несущие перегородки могут быть полностью удалены. Прочность и сохранность стен зависит от материалов и технологии. Например, в старом бревенчатом рубленном доме чаще всего требуют замены нижние венцы и части стен вокруг оконных проёмов. Прочность каркасного строения зависит от целостности каркаса.   Важна целостность несущих стен Стропильная система. Её переделка — не самый важный в затратах на перестройку дома пункт. Перекрыть крышу и даже полностью заменить её конструкцию — наиболее простой в осуществлении этап капитального ремонта. Но целые, неповреждённые стропила помогут сэкономить.   Стропильная система Определив износ и повреждения, можно решить, что же вы сделаете с домом. Строители различают несколько типов работ. Ремонт Ремонт — это восстановление эксплуатационных качеств дома. Во время ремонта обновляются покрытия, частично заменяются коммуникации, то есть восстанавливается и несколько увеличивается пользовательский, а не конструкционный ресурс строения.  При ремонте элементы конструкции строения не затрагиваются, возможна лишь частичная замена некоторых узлов. Это наиболее щадящий (и с точки зрения финансов тоже) путь переделки дома, актуальный только в том случае, если конструктивные элементы строения не пострадали от времени и неблагоприятных условий эксплуатации. Ремонт — обновление покрытий Затевая ремонт, стоит понимать, что здание при целых конструктивных элементах может иметь ухудшившиеся эксплуатационные качества: например, теплоизоляция стен или перекрытий стала неудовлетворительной. Произведённые только поверхностные изменения могут оказаться недостаточными.   Капитальный ремонт  При проведении капитального ремонта подвергаются переделке не только декоративные покрытия. Заменяются или восстанавливаются строительные конструкции, меняются инженерные коммуникации. Одновременно с этим, при использовании современных материалов и технологий, не только восстанавливаются, но и улучшаются технические параметры здания, а также устраняется моральное (функциональное) устаревание сооружения. Реконструкция Во время реконструкции изменяются параметры зданий или сооружений: увеличивается этажность, площадь и архитектура строения. Сооружение пристройки к старому дому При реконструкции изменяют старую планировку, переставшую удовлетворять современным требованиям комфорта или изменившемуся составу семьи. Строительство пристроек, устройство мансардного жилого этажа, изменение назначений помещений — всё это приёмы реконструкции. Наряду с изменениями архитектурно-планировочных решений проводят и замену обветшавших конструкций, как при капитальном ремонте.   Реставрация Если дом имеет ценный с точки зрения архитектуры или истории облик, даже если эта ценность не общепринятая, а имеет место только в вашем восприятии (к примеру, это ваш родной дом), говорят не о ремонте или реконструкции, а о реставрации — то есть восстановлении первоначального облика с укреплением конструкции. Реставрация — самый сложный и дорогостоящий вариант, потому что при проведении реставрационных работ предполагается использование аутентичных материалов и технологий. Реставрация — самый сложный и дорогостоящий вариант восстановления старого дома Вне зависимости от того, какой вариант переделки старых дачных построек вы изберёте, составьте план действий: в какой последовательности будут осуществляться работы, какие методы восстановления фундамента или иных конструкций вы собираетесь использовать, какие материалы потребуются. Постарайтесь учесть все свои требования к обновлённому дому, чтобы не начинать устройство очередной пристройки после того, как провели работы по реконструкции старого строения. Сносить, нельзя перестроить Когда оценка износа и повреждений, а также подсчёт сметной стоимости на восстановление и ремонт старых строений не вдохновляют, то вам предстоит демонтаж старых построек, утилизация мусора и строительство нового дома, полностью соответствующего вашим потребностям и желаниям. Демонтаж дома Если вы цените старые вещи или планируете дизайн интерьера нового дачного дома в стиле ретро, возможно, в старом доме найдутся предметы, которые украсят ваше новое жилище. Прежде чем вызывать бригаду рабочих на снос старых построек, проведите ревизию. Старый дом может хранить дизайнерские сокровища: светильники, мебель, старые двери или окна, старинные предметы, которые украсят интерьер нового дома, сохранив атмосферу старого. Старые вещи в интерьере дачи Почему стоит снести старый дом и построить новый Принять решение о сносе построек и замене их новыми — дело сложное. Выбор зависит от многих причин, и немаловажный вопрос, который многих останавливает, — финансовый. Кажется, зачем ломать готовый дом, дешевле его отремонтировать и перестроить.  Действительно, во многих случаях это так. Но когда процесс разрушения зашёл слишком далеко, то экономии не получится. Говорят, что если процент износа конструкций не превышает 50%, то ремонтировать и переделывать смысл есть. А вот если больше 50%, то экономическая выгода начинает стремиться к нулю. А может случиться и так, что расходы на восстановление и переделку превысят самую роскошную смету на новое строительство.  Даже в случае неоспоримого значения старого, при реставрации объектов, имеющих ценность с точки зрения искусства или истории, если утраты больше 70%, принимается решение о консервации и исторической реконструкции. Она представляет собой воссоздание конструкций и внешнего вида объекта реставрации, основанное на историческом описании объекта, сохранившихся фрагментах, выводах историков и археологов о методах строительства и так далее. То есть оставшиеся 30% целого консервируют (укрепляют, чтобы остановить дальнейшее разрушение), а утраченное заменяют новоделом, максимально повторяющим старое. Если ресурс дома исчерпан, проще его снести и построить новый Если ваш старый дом и хозяйственные постройки на даче не обременены воспоминаниями или архитектурной ценностью, а износ старых конструкций слишком велик, — скорее всего, стоит перестраивать и вот почему: затраты на восстановление и укрепление изношенных конструкций могут сравниться и даже превысить стоимость возведения новых; в процессе капитального ремонта могут проявиться не замеченные ранее подводные камни или обнаружиться «скелеты в шкафу». Возможно, выяснится, что та или иная конструкция далеко не так прочна, как показалось при первоначальной оценке состояния дома. Это или удорожит ремонт, или сделает невозможным проведение его по намеченному плану, что, в конце концов, поднимет стоимость работ по восстановлению; применение современных строительных технологий к старому строению может оказаться невозможным. К примеру, утепление старого сруба с применением пенополистирола и строительных паро-ветро-гидро- защитных мембран, ламинат на полу и новые пластиковые окна со стеклопакетами могут «убить» старый дом окончательно: древесина под облицовкой начнёт преть и разрушаться, в отремонтированном доме появится сырость; конструкции старого дома могут быть непригодны к перепланировке или надстройке этажа. Например, в срубе-пятистенке нельзя убрать бревенчатую перегородку (переруб) — это часть конструкции.   Выберите правильное решение: сносить или перестраивать старые постройки на даче Сделайте правильный выбор расстановки знаков пунктуации во фразе «Сносить нельзя перестроить» и наслаждайтесь обновлённым старым домом или построенным новым на месте старого. Реконструкция старого дома на даче: план работ, советы Итак, у вас наконец-то появилась дача. Дача новая, только вот дом на ней старый. Скорее всего, вы захотите обновить его, чтобы сделать более удобным и красивым. 1. Оцениваем состояние дома и считаем деньги Стоит ли овчинка выделки? Приступать ли к реконструкции старой дачи, какой объём работ проводить или вообще задуматься о сносе строения? Многое зависит от вида дома, который вам достался, его исторической и культурной ценности, состояния основных строительных конструкций и от возможности нести затраты на проведение частичной или полной реконструкции. Возможности нести затраты на проведение реконструкции дачного дома у всех разные В каком случае проще снести старый дом и отстроить новый? Если вам досталась щитовая или каркасная дача советского или перестроечного периода, построенная кое-как, из некачественных материалов, без инженерных систем, с нарушениями конструкции фундамента и стен, с трещинами в этих самых фундаменте или стенах, с сыростью, плесенью, затхлой атмосферой в помещениях, без гидроизоляции, без утепления или с утеплением опилками, шлаком и т. п., то такой дом целесообразнее будет просто снести, а на его месте построить новый. В противном случае реконструкция может обойтись в существенную сумму, а комфорта и удобства современного жилья достичь будет очень трудно. Старая дача советских времен. Фото с сайта zen.yandex.ru При этом следует учесть, что такие здания могут содержать вредные для здоровья строительные материалы, такие как древесина, пропитанная креозотом или отработанным маслом, либо асбест, который признан канцерогенным веществом.   Если же вам достался добротный дом (особенно старой, дореволюционной постройки), или имеющий историческое и архитектурное значение, или семейный, наследственный, то стоит задуматься о его поэтапной реконструкции в исходном варианте с минимальными изменениями внешнего вида или с восстановлением первоначального исторического облика. 2. Начинаем с фундамента Прежде всего стоит оценить состояние фундамента. В случае с деревянным домом современные технологии с использованием винтовых свай и домкратов позволяют провести полную или частичную замену фундамента. Пример такой замены вы можете увидеть в публикации Замена фундамента под старым (1927 года) деревянным срубом.  Полная замена фундамента под деревянным домом. Фото с сайта domupgrade.ru При работах по реконструкции или замене фундамента следует предварительно проложить необходимые коммуникации (подземные вводы электроэнергии и воды, вывод канализационных труб), выполнить кольцевое дренирование и водоотведение. Два последних пункта детально рассматриваются в статьях: Грунт под домом при наличии возможности следует утеплить с помощью экструдированного пенополистирола, изолировать пространство подпола от грунта рулонными гидроизоляционными материалами, а в фундаменте выполнить вентиляционные продухи площадью сечения не менее 0,05 м² каждый и сделать пристеночную и горизонтальную отсекающую гидроизоляцию.  Также рекомендуется выполнить вокруг дома горизонтальное утепление грунта, чтобы снизить его промерзание и степень морозного пучения. Подробнее об этом читайте в статье Утепление фундамента: какой материал выбрать и как провести работы.  3. К чему приступать после фундамента? Стены! После того как работы с грунтом и фундаментом будут завершены, можно приступить к замене разрушившихся элементов конструкций стен. В рубленых домах чаще всего требуется замена нижних венцов и брёвен в углах, особенно если дом был затянут паронепроницаемыми материалами без вентиляционного зазора между изоляцией и деревом. Хорошо сохранившееся дерево можно обработать паропроницаемым антисептиком и закрыть межвенцовые швы эластичным герметиком для предотвращения их сквозного продувания. При необходимости можно выполнить наружное утепление стен. Наружное утепление стен рубленого дома. Фото пользователя Makta При утеплении бетонных и кирпичных стен можно использовать утеплители любой паропроницаемости. При наружном утеплении деревянных стен и стен из ячеистых бетонов нельзя использовать утеплители с низкой или нулевой паропроницаемостью, например пенопласты. 5. Кровля Выбор вариантов обновления кровли во многом зависит от финансовых возможностей. Лучшими вариантами для новой кровли являются покрытия из стали: фальцевая кровля или металлочерепица. Худшим – волнистые битумные кровельные листы, уложенные не на сплошной настил, а на обрешётку. Такие кровли недолговечны и непрочны. Кроме того, они поддерживают горение и способствуют распространению пламени при пожаре. Лучшими вариантами для новой кровли являются покрытия из стали При реставрации кровли нельзя забывать о необходимости организации достаточной вентиляции холодных чердаков и подкровельного пространства в домах с утеплёнными мансардами. При отсутствии такой вентиляции срок службы стропильных систем и утеплителя будет заметно сокращён из-за постоянного увлажнения.  О других «кровельных» нюансах вы можете узнать из материалов: 6. Окна и двери При замене окон постарайтесь сохранить исторический вид дома. Даже при установке современных пластиковых окон можно использовать недорогие декоративные раскладки, имитирующие старинные оконные переплёты. Даже при установке современных пластиковых окон можно использовать недорогие декоративные раскладки, имитирующие старинные оконные переплёты. Фото с сайта oknabm.ru Стальные двери не защищают дом от грабителей: при желании специалист откроет любой замок. При этом стальные двери чаще всего обладают непрезентабельным внешним видом и хорошо проводят холод в дом. Дешёвые китайские двери открываются с помощью консервного ножа и очень быстро выгорают на солнце. При покраске двери не бойтесь использовать насыщенные цвета (синий, красный, чёрный, зелёный, фиолетовый) — вид дома от этого только выиграет.  7. Водопровод и канализация Ничто так не повысит комфорт в доме, как наличие водопровода с горячей водой, душа, туалета и канализации. Даже если у вас нет колодца или скважины, для водоснабжения можно использовать ёмкости с привозной или дождевой водой.  Современные насосные станции компактны и недороги.  Для нагрева воды лучше использовать накопительный водонагреватель.  Локальные очистные сооружения можно изготовить самостоятельно из полимерных еврокубов или пластиковых бочек. Установка септика на даче. Фото с сайта vk-service33.ru Многие из этих важных проблем уже освещались в публикациях: 8. Вентиляция В большинстве дачных и старых домов вентиляция просто отсутствует. Однако в доме с дровяной печью должна быть оборудована хотя бы простейшая приточная вентиляция, которая не позволит снижать концентрацию кислорода до опасных значений при топке печи. В доме с дровяной печью обязательно должна быть вентиляция Это могут быть регулируемые инфильтраторы в окнах и стенах или отдельный вентканал, подводящий воздух к печи. В кухне и санузле должна быть оборудована пассивная вытяжная вентиляция, удаляющая водяные пары, продукты горения и неприятные запахи. Подробнее вы можете прочитать в материалах: 9. Электроустановка Если в доме старая электропроводка, щиток содержит лишь счётчик и пару автоматических выключателей, нет заземления, то рекомендуется переделать всю электроустановку дома с использованием современных негорючих кабелей, собрать электрический щиток с использованием УЗО или дифференциальных автоматических выключателей, выполнить подходящую схему заземления.  Открытая электропроводка в деревянном доме. Фото с сайта grounde.ruПроект и работы лучше поручить специалистам: ошибки в электроустановке могут обойтись слишком дорого. О некоторых аспектах электрификации дачного дома рассказывают статьи: 10. Отопление Электрическое отопление является самым удобным, недорогим и экологичным. Если к дому подведено достаточно электрической мощности, то самым простым вариантом организации отопления будет установка электрических конвекторов. Для быстрого локального нагрева можно использовать потолочные инфракрасные излучатели. Инфракрасный потолочный обогреватель на даче. Фото с сайта potolokspec.ru Кирпичная печь, будучи в представлении большинства символом домашнего уюта, на деле является достаточно опасным отопительным прибором. Старые печи, по доморощенным соображениям печников построенные на фундаментах, отдельных от фундамента дома, и не имеющие гильзовки кирпичной трубы, представляют серьёзную потенциальную пожарную опасность. Зимние подвижки грунтов по-разному могут воздействовать на печь и на дом. В результате возникают высокая опасность заломов кирпичных печных труб и риск возгорания перекрытий и кровли. Кирпичная печь на самом деле достаточно опасный отопительный прибор. Фото с сайта m-strana.ru Кроме того, печи являются источником эмиссии в атмосферу дома канцерогенных сажевых частиц PM2.5. Поэтому целесообразнее не реставрировать кирпичную печь, а заменить её на сертифицированную промышленную стальную или чугунную с низким уровнем эмиссии частиц PM2.5. А дымоход лучше заказать модульный системы Шиделя или из утеплённых стальных сэндвичей.  11. Пожарная безопасность В доме должны быть установлены датчики дыма, а в спальнях и на кухне — извещатели угарного газа. Также оснастите дом несколькими огнетушителями и противопожарным одеялом.  Установите в доме датчики дыма и оснастите его огнетушителями 12. Интерьеры Необязательно вкладываться в дорогие отделочные материалы. Достаточно расчистить и покрасить старинную кладку, отшлифовать или, наоборот, состарить древесину с помощью брашинга, пропитав её бесцветным или тонированным в светлые тона антисептиком. Обжиг с последующим брашированием — простой и эффектный способ состаривания древесины Если вы интересуетесь способами обработки дерева, загляните в статьи: И в качестве заключительного совета: ни один дом не стоит вашей жизни и здоровья. Соблюдайте технику безопасности при работах и не дайте даче полностью овладеть вашим свободным временем и жизнью. Помните, что дача существует для вас, вашего досуга и здоровья, а не вы существуете для того, чтобы служить даче. Текст: Андрей Дачник Читайте также: правила, нормы и ошибки при строительстве частного дома Архитектурно-планировочные решения и смета, технология и материалы строительства определяются, перепроверяются и утверждаются еще на этапе проектирования дома — в дальнейшем все зависит от соблюдения рабочего проекта. Поэтому так важно заранее продумать и учесть все особенности: от выбранной для строительства земли до самого процесса обустройства участка. И, конечно, нельзя забывать о выборе производителей и поставщиков качественных стройматериалов, подрядчиков строительных работ. Обо всем этом мы поговорим в статье. Правильное строительство дома: начинать лучше с теории Главное при строительстве — не увлечься так, чтобы нарушить требования законодательства. Поэтому первое, что должен сделать застройщик перед началом индивидуального жилищного строительства (ИЖС), — предупредить власти о своих планах, обратившись в администрацию или в МФЦ с уведомлением, в соответствии с положениями статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления приведена в Приложении к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр. То же самое должен сделать застройщик в первые 30 дней после завершения строительства или реконструкции объекта ИЖС, в том числе садового дома. В этом случае его действия должны соответствовать требованиям частей 16–21 статьи 55 ГрК РФ. При этом важно не нарушить статью 104 Земельного кодекса РФ, создавая дом на участке, находящемся в зоне с ограничениями строительства, например на территории, отведенной для безопасной эксплуатации объекта энергетики или транспорта, связи или военного объекта. Бывает, что строительство дома задумано в историческом поселении. Тогда застройщик должен описать параметры, цвет, предполагаемые стройматериалы, приложить изображение дома с фасадами. Получив уведомление, чиновники выясняют, можно ли построить частный дом на данном участке, и, если ответ положительный, выдают разрешение на строительство[1]. К сведению Если право собственности на земельный участок для садоводства было зарегистрировано в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года разрешается регистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома, а также осуществлять государственный кадастровый учет, ограничиваясь лишь техническим планом и правоустанавливающими документами на данный земельный участок (смотрите части 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В первую очередь перед постройкой дома и уже в процессе следует руководствоваться федеральными законами, но не стоит ограничиваться только ими. Обязательно нужно изучить местное (региональное) законодательство, своды правил, межгосударственные и национальные стандарты, требования СанПиН и так далее. Также важно ознакомиться с официальной позицией министерств и ведомств, несмотря на то, что информационные письма и не носят нормативный характер, то есть не имеют законной силы. В частности, следует изучить разъяснения, изложенные в письмах: Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23и «О государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства»; Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 «О государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом», опубликованном вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения»; Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 «О приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садового дома в соответствие с градостроительными регламентами»; Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 «О рассмотрении обращения», опубликованном вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений»; Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и «О применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома»; Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 «О строительстве объекта ИЖС или садового дома»; Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 «О внесении изменений в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов». Получив заветную бумагу, приступить к застройке все еще не получится: необходимо изучить нормативно-техническую документацию, регламентирующую проектировочные, изыскательные и строительные работы. Особенно это касается документов, в результате применения которых автоматически обеспечивается соблюдение «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» (Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ) и «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» (Федерального закона от 22 июля 2008 года №123-ФЗ), а также выполняются положения постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В этих категориях требуют внимания своды правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и многие другие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013). Дистанция между домами — главная мера пожарной безопасности. Правильное расстояние станет гарантией того, что пожар не перекинется на соседние постройки. Дистанция зависит от огнестойкости материалов. Если дом построен из кирпича или бетона, расстояние должно быть не менее 6 м, если для перекрытий дома используется металлокаркас с деревянными стропилами — не менее 8 м, если постройка из дерева — не менее 15 м. Расстояние между постройками на одном участке не регламентируется[2]. При строительстве дома нужно предусмотреть подъезд к зданию, в том числе и пожарной машины. Нельзя забывать и об эвакуационном выходе и исправности коммуникаций[3]. Требования пожарной безопасности к стройматериалам регламентируются статьей «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности». Следует также знать, что площадь земли под строительство дачного дома должна быть не менее 600 м2. Участок необходимо огородить сеткой или решеткой, чтобы не затенять соседей. Однако с их согласия со стороны улицы можно поставить глухой забор. При планировании построек важно учитывать и другие нормативы расстояний. Так, от частного дома до красной линии улиц должно быть как минимум 5 м, а до красной линии проездов — 3 м. Если речь идет о хозпостройках, то здесь нормативное расстояние по отношению к красным линиям составляет не менее 5 м[4]. Если на территории разрешается держать скот, застройщик может возвести на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. От жилых помещений их следует изолировать как минимум тремя подсобками, и располагаться хозяйственные постройки для животных должны не менее чем в 12 м от входа в дом. На садовом участке разрешено предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Расстояние от дома до уборной — не менее 12 м, до душа и бани — 8 м. Подземные инженерные сети следует устроить как можно менее плотно и равномерно распределить по площади. Кроме того, застройщик должен максимально сохранить рельеф, качество поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд, обеспечить систему водоотведения, поэтому возведение дома требует соблюдения не только строительных и противопожарных норм и правил, но также санитарно-эпидемиологических требований (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и других). Выше приведен основной, но далеко не полный перечень нормативно-технических документов, которые придется учитывать застройщику при строительстве. Кроме того, перед тем как строить частный дом, нужно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Например, если для возведения дома решено использовать керамические поризованные блоки и кирпич, то придется изучить межгосударственные и национальные стандарты, такие как: «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»; «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»; «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»; «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»; «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»; «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»; «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия». Начинать нужно не с фундамента: рекомендации от опытных строителей Многие считают, что правильное строительство дома начинается с закладки фундамента, но это не так. Опытные строители вначале уделяют время подготовительным работам — проводят геологический анализ и изучают состав почвы, проектируют тип постройки и прочее. Важно не попасть впросак при выборе типа фундамента — это зависит от рельефа участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Первые отличаются наличием возвышенностей и холмов, вторые — наличием невысоких холмов и небольших заболоченных котловин. Признаки мокрого участка — низины, заболоченные места. При работе с каждым типом рельефа нужно учитывать разные источники влаги: например, на сухом участке это только осадки, а на мокром, помимо дождей, есть почвенные и грунтовые воды. Затраты на строительство будут различаться. Неудачный рельеф станет причиной незапланированных земляных работ. Поэтому еще перед проектированием желательно привлечь организацию, которая поведет топогеологическую экспертизу. При наличии/выявлении (в результате геологических изысканий) сейсмоопасной зоны или иных геологических процессов, создающих риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил: «СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003»; «СП 21.13330.2012. Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах. Актуализированная редакция СНиП 2.01.09-91» с Изменением №1; «СП 14.13330.2018. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*». Это могут быть противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста. При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов важно соблюдать межгосударственные стандарты: «ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения»; «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»; «ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». К сожалению, даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, многие начинающие строители все равно допускают досадные ошибки при возведении дома. Топ-5 ошибок при строительстве: как не попасть впросак Как правило, все учатся на собственных ошибках, но самых распространенных можно избежать, если помнить об элементарных вещах. К типичным ошибкам строительства относятся: Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. Обязательно нужно учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Кроме того, важна масса самого дома. Например, если это летняя дача, достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, но дом для круглогодичного проживания строится из бревен, камня, бетона, керамических поризованных блоков, кирпича. Плохое качество строительных материалов. При ограниченных финансовых возможностях строители нередко отдают предпочтение дешевым материалам, но довольно скоро жалеют об этом решении. Конечно, и такие материалы в краткосрочной перспективе могут казаться надежными, но чаще всего невысокая стоимость говорит о низком качестве, что спустя какое-то время оборачивается лишь увеличением расходов. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. При строительстве важно помнить о сохранении дистанции, также необходимо предусмотреть эвакуационный выход, а для сооружения построек использовать негорючие облицовочные материалы. Например, у керамического лицевого кирпича показатель огнеупорности — 800–1200°С, что в два-четыре раза выше, чем у его силикатного «собрата». По этому параметру лицевой кирпич превосходят только шамотный и кварцевый (1300°С), используемые для устройства каминов и печей. Неправильное устройство кровли. Здесь важно обдуманно подойти к выбору кровельного материала. Какое покрытие подойдет, зависит не столько от вкуса застройщика, сколько от формы и конструкции крыши. Например, для крыши сложной конструкции лучше выбрать качественную гибкую черепицу со сроком службы 50–60 лет — ее металлический аналог будет в этом случае невыгодным решением из-за большого количества отходов и необходимости периодической защиты от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции. Во избежание ошибок все особенности стоит прописать в проекте дома. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Помимо негорючести, теплоизолирующие материалы должны обладать низкими показателями теплопроводности, «дышать», быть морозоустойчивыми, экологичными, прочными и долговечными. Собственно, всем этим требованиям идеально соответствуют качественные керамические поризованные блоки и клинкерный кирпич. Огрехи в гидроизоляции приводят к образованию плесени, размножению паразитов, а то и к трещинам в стенах и под кровлей. Проблемы могут начаться, например, из-за некачественного клея или мастики, что приведет к разрывам материалов из-за их неправильной укладки или плохой подготовки поверхности. Добросовестной обработки требуют все гигроскопичные материалы: например, дерево нужно покрыть составами против гниения и старения, а виды кирпича с высоким показателем влагопоглощения требуют использование антисептиков глубокого проникновения. Некоторые типы материалов для облицовки стен или для кровли, да и вообще легкие щитовые конструкции, отличаются низкими показателями ветрозащиты. К таким относятся всевозможные виды сайдинга: при сильном порыве ветра листы могут быть вырваны из стены или отогнуты. Поэтому в целях создания защиты от ветра важно укладывать сайдинг правильной стороной и использовать при этом надежную систему крепления, как указано в инструкции[5]. Еще одна распространенная ошибка строительства — это легкомысленное отношение к размерам земельного участка. В идеале площадь земли должна соответствовать габаритам дома: если построить дворец 300 м2 на шести сотках, он будет смотреться громоздко и некрасиво[6]. Но дело здесь не только в отсутствии эстетики: застройщик должен оставить достаточно пространства для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов, а также для возможности подъезда строительной техники. Итак, к строительству частного дома необходимо как следует подготовиться: проштудировать нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке застройки, составить проект здания. И, конечно, стоит заранее предусмотреть возможные ошибки при строительстве, к которым в первую очередь относится неправильный выбор стройматериалов.

«Sociopath/Гамлет»: Война против фитнеса — Театр «Старый Дом»

«Sociopath/Гамлет»: Война против фитнеса

14 april 2018
Дмитрий Королев ОКОЛОтеатральный журнал

---

Работа над спектаклем «Sociopath/Гамлет» в «Старом доме» велась долго. Имя шекспировского героя то появлялось на афишах, то исчезало. В итоге название осталось «двойным», оно сопровождено небольшим комментарием: «Sociopath» – название «игры», «Гамлет» – ее сюжет. Таким образом, нам с самого начала дают понять две вещи. Во-первых, перед нами не очередная постановка одного из самых заинтерпретированных драматургических текстов, а спектакль Андрея Прикотенко и его команды, в котором Шекспир – лишь один из сонма соавторов, наряду с режиссером, актерами, Борисом Пастернаком и Саксоном Грамматиком. Во-вторых, «Гамлет» – это сюжетное наполнение игры «Sociopath», одна из вариаций – типа героя и его истории. Среди других вариантов сюжета, которые в эту игру можно было бы «загрузить», режиссер называет «Евгения Онегина» и «Утиную охоту».

 

Работа над «Гамлетом» здесь действительно проделана большая. Текст Шекспира в переводе Пастернака звучит далеко не во всех сценах. Вернее будет даже сказать так: это авторский текст Андрея Прикотенко, некоторые фрагменты которого отмечены появлением известных стихов. Заметно перестроена и сцена театра. Действие разворачивается в клетке посреди зала, зрители рассаживаются вокруг нее. На стены клетки постоянно что-то проецируется. Например, только войдя в зал, мы видим текст, похожий на строки программного кода, и замершего фехтовальщика в костюме внутри клетки.

 

 

Первым на сцене появляется актер Анатолий Григорьев, исполнитель роли «типа Гамлета» (здесь стоит отметить, что по имени в списке действующих лиц названы только два персонажа, – «типа Гамлет» и «типа Офелия» (Софья Васильева) – остальные же поименованы через отношения к этим двум: дядя (Ян Латышев), мама (Лариса Чернобаева), ее отец (Тимофей Мамлин), ее брат (Виталий Саянок), друзья (Александр Вострухин и Станислав Кочетков)). Типа Гамлет просит зал потопать ногами, продемонстрировать своё присутствие, дать ему понять, что он «онлайн». Затем он гуглит текст Шекспира, наигрывает в онлайн-фортепиано простую мелодию, настукивает бит, по-быстрому сводит дорожки и начинает зачитывать под эту музыку, кажется, монолог Тени отца Гамлета. Да, кажется. Текст и содержание звучащих слов в этом спектакле вообще часто перекрываются манерой, подачей, исполнительской энергетикой. В памяти зачастую остается, как был произнесен текст, а не что было произнесено.

 

Игра началась. Первое появление каждого из персонажей сопровождается характеристикой, которая проецируется на стены клетки. Характеристики всем (за исключением «типа Офелии») даны сплошь «отрицательные»: все здесь «властные», «алчные», «лицемерные», «мстительные» и далее в таком духе.

 

Список действующих лиц намекает нам, что в центре спектакля будут двое: типа Гамлет и типа Офелия. На деле же сцены из шекспировской истории подобраны и выстроены так, что Гамлет является центром однозначно, а вот является ли вторым Офелия – вопрос.

 

 

Гамлет в этом спектакле – большая заноза. Во всем сомневающийся умник в очках, которому «больше всех надо». И он заставляет других сомневаться и отвлекаться от нормальной жизни. Мешает любить, поддерживать свое тело в форме (страсть Клавдия и Гертруды – фитнес; Гамлет презрительно называет Клавдия «зожником»), наслаждаться жизнью. И именно поэтому он «вредный для общества социопат». Демонически привлекательный социопат в духе Тайлера Дёрдена. Его борьба со всем миром в спектакле вовсе не похожа на месть за смерть отца, попытку восстановить справедливость. Это война против мира фитнес-центров, пластиковых бутылочек с водой и гироскутеров, который уже не исправить и который может быть только разрушен. И поэтому каждый персонаж нужен здесь в первую очередь для того, чтобы появиться в эффектной сцене противостояния с Гамлетом. Основная функция каждого персонажа – быть выбешенным принцем, доведенным до исступления, сломанным. Быть фоном для его неистовых монологов и выпадов. Особенно ярко это проявляется в сцене с первым появлением слепленных в единое тело Розенкранца и Гильденстерна, когда эти двое уходят прямо посреди долгого и эмоционального монолога Гамлета о дружбе и совести, а он даже не замечает этого. Каждый такой эпизод решен по-своему, у них схожие функции, но выстроены они разнообразно: например, Полония принц передразнивает и избивает теннисной ракеткой, а с Клавдием он вступает в рэп-баттл.

 

 

Именно поэтому нельзя сказать, что «типа Офелия» является вторым центром действия. Она не особо активна, даже появляется на сцене не всегда сама, ее то и дело вносят и выносят двое в костюмах фехтовальщиков. На нее постоянно кричат, на что она отвечает скорее пластически, чем вербально. Здесь стоит сделать отступление и отметить, что спектакль вообще изобилует пластическими решениями: помимо эпизодов с фехтованием и натуралистичными драками, это и детально выверенная в плане движения сцена совместного фитнеса Клавдия и Гертруды, и общее тело друзей Гамлета, которые после предложения помочь избавиться от принца пытаются разделиться. Офелия же – единственный персонаж, который пластически напоминает некую виртуальную сущность, 3D-модель из компьютерной игры. Как мы уже упомянули, ей часто помогают передвигаться (вносят, выносят, таскают по сцене), к тому же она сама при движении как бы преодолевает сопротивление воздуха, которое другие не чувствуют, словно «застревает в текстурах».

 

В целом же сюжет с виртуальной реальностью, компьютерными играми, смартфонами и другими «приметами современности» является одним из наименее проработанных в спектакле. Вернее, при всей его проработанности он является наименее четким и выраженным. Сложно описать, как он влияет на смыслы в спектакле. Кажется, что он должен работать просто как деталь, запутывающая нас во времени действия и реальности происходящего, как селфи-палка в «Трех сестрах» Тимофея Кулябина. Но этих деталей в спектакле так много (программный код в начале, надпись «батарея разряжена» в сцене боя Гамлета и Клавдия, ссылки на музыку и видео, которые король отправляет Розенкранцу и Гильденстерну, и так далее), что они будто бы претендуют на функцию важного структурного элемента, как камеры и проекции в «Я здесь» Максима Диденко. И именно в качестве структурного элемента этот сюжет и не срабатывает. Например, «компрометирующее видео» с Розенкранцем и Гильденстерном, ссылку на которое им присылает Клавдий, выглядит просто несмешной шуткой, вставленной специально для того, чтобы зритель немного расслабился. Когда же по мере приближения к финалу мы видим надпись «батарея разряжена», она выглядит одновременно и логично, и неуместно. Да, нам сигнализируют о конце мира, игры, героя. Но, помимо видеопроекций, мало что поддерживает метафору компьютерной игры – в тексте, в игре актеров – на протяжении всего действия о ней то и дело забываешь.

 

Совсем другое – работа с текстом. На этом уровне все сделано так, что, кажется, здесь нет ничего случайного. Во-первых, терзания шекспировских героев удачно «изложены своими словами». Где-то – не менее удачно изменены и «переведены на язык современности» сами их размышления и мотивы. Лучший, пожалуй, пример – сцена с умирающим Гамлетом, мысли которого по большей части занимает вопрос о том, обделается ли он перед смертью. Важно не только то, как написаны отдельные сцены и монологи, но и связи между ними, и ритм чередования «прозаических» и «поэтических» фрагментов в тексте спектакля. Почти все прозаические монологи Гамлета чрезвычайно напряженные и интенсивные, резкие, словно взяты из лучших пьес «Новой драмы». Но если попытаться их вспомнить, то можно понять, что они плотно набиты пережеванными тысячу раз банальностями и начисто лишены каких-либо впивающихся в мозг текстовых «крючков», которыми полны тексты Ивана Вырыпаева или, скажем, знаменитый монолог милиционера из «Изображая жертву».

 

 

Но в некоторые моменты герои начинают говорить стихами или же их прозаическая речь видоизменяется, становится более «возвышенной», в ней появляются навязчивые повторения слов. И, вероятно, именно таким образом отмечается всё самое важное. По крайней мере, исполнительская энергетика не так сильно «убирает» звучащий стихотворный или ритмизованный текст, не превращает его в белый шум. В некотором смысле стихи и проза здесь «меняются местами» в восприятии зрителя. Ведь сейчас драму в стихах мы воспринимаем как что-то слишком «искусственное», полное необязательных слов и пустот, не имеющее никакого отношения к «реальной жизни», к нашему опыту.

 

В спектакле Прикотенко же в те моменты, когда герои уходят от «нормальной живой речи», смысл уплотняется. Самый яркий пример здесь – конечно же, рэп-баттл Гамлета и Клавдия. Так была переформатирована сцена с театром в театре. Перед тем как ступить на сцену, Гамлет объявляет, что «приглашать актеров» – это несовременно, он скажет дяде всё напрямую. Когда после нескольких взаимных подколок герои переходят на баттловый речитатив, в нем интенсивно и быстро проговаривается многое: о пьесе и герое, о современности, ценностях, цинизме, толпе и зрелище. И именно благодаря «баттловому» формату этот диалог успешно выполняет функцию «театра в театре». Срабатывает переключатель, подключаешься к новому зрелищу и волей-неволей начинаешь «болеть» за кого-нибудь в словесном поединке.

 

А затем Гамлет в своем раунде изящно и в то же время резко обнажает манипуляцию, начинает общаться с публикой, рассуждать о том, как нужно ответить, какие слова можно и нельзя говорить со сцены, полностью переключается на толпу, заводит зрителей, заставляет их скандировать в рифму «Пох!» после каждой своей строки. И чем более «страшные» (или «серьезные») вещи рифмуются с этим «Пох!», тем тише и неувереннее звучат голоса из зала. Принц в своем раунде расправляется если не с Клавдием, то со зрителем. Можно вспомнить и сцену Гамлета с Полонием. Если описать ее чисто фабульно, в ней происходит следующее: Гамлет дразнит Полония, всячески издевается над ним, на грани фола шутит про Офелию, секс, инцест. И такое описание не говорит о данной сцене ничего. Главным героем здесь является текст. То, как он написан, какие иронично-высокопарные и «странные» слова произносят актеры, превращает то, что могло быть просто несмешным и затянутым гэгом, в нечто совсем другое, в важный эпизод, где раскрывается и Гамлет, и его отношение к миру вообще и к Офелии в частности.

 

Что касается актерских работ, то здесь трудно отметить кого-либо одного за исключением Анатолия Григорьева. Во-первых, лишь одному Григорьеву дана возможность общаться напрямую с залом, и много важных и сильных моментов в его роли и во всем спектакле в целом построены на том, как типа Гамлет разрушает стену, обнажает манипуляцию, выходит из игры, чтобы поговорить со зрителем о самой игре. Во-вторых, очень многие яркие детали в образах персонажей изобретены скорее режиссером или художником, чем актерами, это чисто технические решения: Гертруда на гироскутере, склеенное из двоих общее тело Розенкранца и Гильденстерна – самые очевидные и сильные примеры. В каком-то смысле даже можно сказать, что это команда актеров, играющая одну общую роль (это чем-то отдаленно напоминает о других спектаклях театра, «Я здесь» или «Элементарных частицах», где все строится на командной работе): роль кишащей вокруг Гамлета жизни. Поэтому актерам, с одной стороны, приходится играть что-то «типовое» («гопник» Розенкранц-Гильденстерн, «зожник» Клавдий, «лебезящий перед сильными мира подхалим» Полоний, «властная женщина» Гертруда). С другой стороны, у каждого персонажа есть момент «выхода» из этой ролевой колеи, связанный с быстрой и интенсивной сценой насилия: финальная дуэль, отравление Гертруды, в которую Клавдий заливает яд через силу, болезненная попытка Розенкранца и Гильденстерна разделиться.

 

 

Пожалуй, когда Андрей Прикотенко заявляет, что «Sociopath/Гамлет» будет «программной работой», «новым манифестом» его и театра, он возлагает на этот спектакль слишком большие надежды. Да, он хорошо сделан, его интересно смотреть и разбирать, но будет преувеличением сказать, что команда «Старого дома» вышла на новый уровень или показала что-то совсем для себя немыслимое. «Sociopath/Гамлет» не задает новый курс в развитии театра, но более-менее успешно продолжает старый: нетривиальный подход к тексту, значительный упор на актерскую пластику, переопределение и проблематизация отношений исполнителей и зала. Прикотенко этим спектаклем показывает, что он хорошо освоился, прекрасно понимает, как пользоваться тем арсеналом средств, который артисты театра приобрели, работая, скажем, с такими режиссерами как Антонио Лателла или Максим Диденко.

 

Возможно, единственное пока что по-настоящему новое в курсе главного режиссера Прикотенко – это желание (и он открыто заявляет об этом в интервью) балансировать между смелостью замысла и доступностью спектаклей для широкой публики. Можно в этом контексте вспомнить и то, как срежиссирован поклон: много света, звука, движения, актеры бойко декламируют стихи, перекрикивая бит. После тихой и темной финальной сцены это может даже раздражать. Этим же намерением, вероятно, продиктовано и обращение к рэпу как в саундтреке (причем к популярному, поистине стадионному, Oxxxymiron, Eminem), так и планы показывать «Sociopath/Гамлет» не только на сцене «Старого дома», но и на других площадках города.

 

В материале использованы фотографии Виктора Дмитриева

---

The article mentions:

Peoples:

perfomances:

Новый дом поверх старого дома

Доброго времени суток уважаемые! Прошу совета. Купили мы участок с небольшим домиком в СДТ, площадь домика примерно 25 квадратов. Свет, летняя вода. В планах построить там дом для круглогодичного проживания. Дом будет точно одноэтажный, возможно с мансардой, но скорее нет. Фундамент планирую ленточный. Строить думаю из пенобетона или газобетона, еще не решил, да и цены не смотрел. В основном там строят из газобетона.
Старый дом из пенобетона, на ленточном фундаменте, ничем не обделан, так, раствором замазан (дача). На коробке лежит железобетонная плита перекрытия, поверх нее крыша. Дом в таком виде стоит уже лет 10. Вопрос в том можно ли пристроить к уже существующему дому новый так, как указано на схеме ниже в плане фундамента?

Как грамотно решить вопрос с крышей, чтобы потом меньше доделывать? Хотелось бы конечно общую крышу.

Смотрите также

Метки: пристрой

Комментарии 64

Привет! Я наступил на эти грабли ровно год назад!

До сих пор расхлебываю!

Надо хорошо все обдумать и старый дом оставить!Ломать его большой грех! Очень жалею что сломал в итоге, потому что от пристроя толку нет!

Стройте вокруг старого, абсолютно на новом фундаменте(можно ленточный мелкозаглубленный-есть такая технология), после разбираете старый и…на свое усмотрение:что то в дело, что то на отсыпку скажем дороги, что то совсем в мусор.Крышу общую над разными строениями, с разной усадкой и массой как привязывать будете?Подумайте над этим.Это реально сделать, но экономически не целесообразно…

как по мне, так:
1. старый дом не нужен станет после постройки нового
2. Пока строишься — старый будет Вам «базой»

Новый строй вокруг, после постройки старый в окошко выкинишь.

Согласен, старый сносить а новый строить, кроилово дороже выйдет.

добрый Вам совет снесите старый, постройте новый! Ибо скупой платит дважды, дурак трижды, а долбаеб всю жизнь …

Или делать по СНИПам или геморр будет вплоть до сноса

Все возможно, только не связывай фундаменты и стены, между стыковкой стен лучше пенопласт проложи, при усадке нового фундамента его только подавит, будет как компенсационный шов .

Ответ: можно, но сложно. Начните с обследования существующего дома, может получится, что дешевле снести и построить полностью новый дом.

Против этой идеи как юридические, так и технические, запреты и противоречия, это как ваз начать переделывать в мерседес, проще начать занова!) так что оставь старый дом в покое и строй рядом новый, по всем нормам и кодексам. А ст.дом потом в гараж или баню переделаешь! И совет, поучись науке строительства, сначала, что бы не совершать досадных ошибок и потом опять не спрашивать у всех, как мне переделать да так что бы, обойти все законы и людские и мирозданья!)

вот как раз таки если строить рядом по нормам может не пройти: рядом соседский дом из дерева (сруб) и 10 метров может не быть. А вот если пристроить к имеющемуся то во все нормы пройду легко, да и имеющаяся постройка на кадастр не поставлена, так что никакой перепланировки оформлять не нужно будет.

Кадастровый учет ставиться земля, и тем более в деревне в самарской, кто следить будет и почему тебя должны волновать проблемы пожароопасности строений соседей, ты отступай по снипам на противопажарный отступ и строй че хош, только возьми разрешение на строительство, в архитекрурном отделе администрации района, проект не нужен, а без разрешения строительство и штраф и потом оформлять гемор, по дачной амнистии самострой, как у власти настроения? А разрешение на 9 лет и продлить еще на 6 можно и откуда ты 10 метров взял, да еще и до соседних строений, от границ участка? Хотя в деревнях все нарушают, по незнанию и вообще забивают, и потом маяться.

10 метров взял непосредственно из снипа, так указано. 6 если каменное, 8 если с деревянными перекрытиями и 10 если хотя бы одно из строений деревянное. Расстояние именно между домами на соседних участках.

Вот здесь moyaograda.ru/zakony/rass…t-doma-do-zabora-155.html немного разжеванно, что обязательно а что и нет, ну и с соседями надо дружить или хотя бы не сориться и 3 метра и соглашение с соседом и никаких притензий.

Сегодня дача а завтра ИЖС правительство разрешает с каждым годом всё больше и больше переводить дачи под дома, чтоб не терять с нас смертных налоги за земли и дома. И тем самым в ближайшем будущем дачи уйдут как и СССР в прошлое

Да дело в фундаменте. Я 2года назад такой купил…поверь моему горькому опыту…если по первому этажу не сильно видно то по второму этажу видно…фундамент просел и потолок. ( гипсокарто по лопался…а обвязка вся прогнулась…не сразу все это конечно…просадка даст плохие результаты. Если хочешь могу фоты в личку кинуть. Так же дом мой построен как ты хочеш.

кинь, фото лучше действует, будем думать над альтернативой. Но я никогда не собирался 2-й этаж делать, нафик он не нужен, только отапливать больше.

Да отопление это ещё та тема…этим летом переделывать буду. Завтра фоты. Сейчас поздно. Ну а если второго этажа не будет то в щидящем режиме усадка будет…но она все равно будет.

Проблем здесь нет строй как решил. Но не забывай про размеры границ с соседским забором 3 метра и 6 метров к улице ближе этих размеров закон регламентирует плоть до сноса. А особенно как взялись за это в последние 3 года

там садово-дачное товарищество и улиц с названиями нет.

Проблема пристроек всегда заключается в том, что фундамент старого строения уже прочно осел на подстилающем слое, а новый — ещё не очень. И ещё неизвестно — на какое основании попал старый дом. Но если ООООООООЧень хочется сохранить старое, то можно заморочиться следующими методами, с учётом предполагаемой одноэтажности всего этого дела на весь период существования (то есть, над этим конструктом НИКОГДА не появится второго этажа, даже мансарды):
1. Сделать шурф для выяснения конструктива имеющегося фундамента.
2. Сделать геологоразведку в пятне будущей пристройки и выяснить глубину хорошей несущей породы.
3. По совокупности данных пп.1 и 2 произвести инженерный расчёт нового фундамента (именно — заказать в институте! дорого).
4. Проектировать пристройку так, чтобы опорные конструкции выдержали плиту (пол, перекрытие и тому подобное) могли держать форму БЕЗ связи с старым фундаментом.
5. Стены старого строения не должны быть элементом ограждения нового строения, придётся делать фальш-стену (гипсокартонная перегородка, связанная исключительно с конструкцией нового строения).
6. Дверные проёмы потребуют связи, обладающей и прочностью, и гибкостью, рекомендую кожу или подобные материалы.
7. Фасадная отделка — либо с сейсморазрывом, либо навесная система с легкосъёмными панелями и регулируемым подвесом (керамогранитные или алюминиевые вентилируемые фасады — дорого и офисно).
8. Кровля — будет очень интересная конструкция. Скатная (как на рисунке) может потребовать устройства в мауэрлатах над старым зданием регулируемых стоек, типа как в деревянном строительстве компенсаторы осадки.
9. После возведения новостроя отделку лучше отложить на год — дать конструкции просохнуть и осесть.

Да, это сложнее, чем строить на чистом месте, значительно дороже, но, повторимся, часто единственный выход из сложившейся ситуации. Поэтому возражения типа «лучше всё снести и построить новый дом» не принимаются. В итоге всё выходит даже проще, чем казалось, здесь действует старая народная мудрость – глаза боятся, руки делают. Как такую задачу можно решить практически, расскажем в этой статье.

Итак, у нас есть старая деревенская изба, построенная в 50-х годах 20 века. Мы купили её вместе с небольшим участком для ведения подсобного хозяйства. Сразу сделали внутри ремонт в стиле кантри , подключили насосную станцию , навели порядок на территории, построили дачный душ и туалет , завели кур .

Через пару лет решили пристроить к дому небольшую комнату. И вот тут начались непредвиденные трудности. Разобрав деревянную обшивку избушки стало видно, что её стены, сложенные из брёвен, поедены жучками. В некоторых местах дерево превратилось просто в труху. Понятно, что делать пристройку к таким стенам неразумно, последствия могут быть самыми плачевными. Проще, а главное надёжнее, построить новый дом , хоть это и выйдет намного дороже.

Так как в старом доме мы проводили и собираемся проводить все летние месяцы, а строительство по плану займёт не один год, избушку мы решили не разбирать. Планируется сначала возвести «коробку», подготовить комнату, переселиться в неё, и только после этого сломать стены и вынести их через оконные проёмы.

Первым делом сделали разметку и залили вокруг дома бутовый фундамент .

Траншею копали около старого фундамента, следя за тем, чтобы ширина будущих комнат не превышала 6-ти метров. Это связано с тем, что доски для строительства пола и потолка, которые мы заказываем на пилораме, имеют стандартную 6-ти метровую длину. Материал длиннее 6-ти метров стоит значительно дороже. Глубина фундамента 120 см, равная точке промерзания земли в нашем регионе, ширина – 40 см, высота цоколя – 50 см. Чем выше высота цоколя, тем красивее будет смотреться дом.

Пока фундамент выстаивался, разобрали переднюю и заднюю террасы вместе с сенцами. Со стен избы сняли деревянную обшивку, демонтировали спутниковую тарелку. Оставили только четыре стены старого дома вместе с крышей.

Наша изба подключена к газоснабжению, поэтому разбирать пристройки надо аккуратно, не повредив газовые трубы.

В последствии под них надо поставить надёжные подпорки. В это же время проводим демонтаж освободившихся электрических розеток, переключаем систему электрификации внутрь старой избы.

Подготовительные работы закончены, можно приступать к возведению новых стен. Материал, из которого будет построен дом – сосновый брус размером 15 на 15 см. Но если вы решите использовать кирпич или газосиликатные блоки – разницы никакой нет, главное, чтобы из старых стен ничего не торчало и не выпирало над фундаментом.

При строительстве стен никаких проблем не возникает, чтобы потом можно было заходить в старую избу, нужно вырезать дверные проёмы.

Так, укладывая один брус на другой, мы поднялись до уровня крыши. Стены нового дома будут выше старых на 50 см, поэтому проблем с укладкой потолочных балок не возникнет.

В этом месте появляется дополнительная статья расходов – демонтаж старой крыши. Сначала снимаем старый шифер, потом разбираем обрешётку, затем – стропила. Для защиты от дождя накрываем избу толстой плёнкой ПВХ, которую мы заготовили заранее.

Наш дом отапливается печкой, переделанной на использование газовой форсунки. Печь мы решили пока не ломать, чтобы зимой отапливать помещение. Для увеличения тяги в основание кирпичной трубы была вставлена асбестоцементная, выходящая выше конька крыши. Чтобы она не мешала работам, мы её обрезали болгаркой, использовав диск для реза по камню. Вентиляционную трубу сломали полностью.

Теперь для возведения новой двухскатной крыши ничего не мешает. Чтобы строительство кровли заняло как можно меньше времени, материал для её изготовления нужно приобрести заблаговременно. В нашем случае она была построена за неделю, в течение которой прошёл один небольшой дождик. Вовремя разостланная плёнка защитила потолок избы от протечек.

Накрыв крышу рубероидом, забив фронтоны доской, строительство «коробки» нового дома можно считать завершённым. Чтобы в избе, которая находится внутри, было чуть больше естественного света, на месте предполагаемых окон бензопилой можно выпилить проёмы.

Вопрос с дымоходом решился следующим образом: в остаток асбестовой трубы вставили жестяное колено под углом 135 градусов. Удлинили её с помощью прямых колен, подвесив их на проволоке, закреплённой на обрешётке, и вывели во фронтон крыши.

no images were found

Там установили ещё один уголок и подняли трубу выше конька . Труба нигде не соприкасается с деревянными элементами, к тому же она почти не нагревается. Тяга позволяет печи работать в нормальном режиме, эффекта обратной тяги не возникает.

Вот так мы построили новый дом вокруг старого дома. Входим мы в него через дверной проём периметром 60 см, единственное неудобство которого – приходиться нагибаться, но, в тоже время обеспечена гибкость суставов на долгое время.

Дерево будет давать усадку в течение 1-го года, потом начнётся отделка помещений — в это время мы будем пользоваться старым домом. Когда мы сделаем ремонт в одной комнате, перенесём вещи туда, и уже потом сломаем старую избу, распилив стены бензопилой и выкинув их через окно. Тем самым мы не выключаемся ни на один день из загородной жизни в связи с масштабным строительством.

Что дальше получится из этой истории, вы со временем узнаете на страницах нашего сайта. Если статья понравилась, поделитесь ей в соцсетях.

Видео

Частенько жизнь подбрасывает сюрпризы, решение которых сопряжено с определенными сложностями. Одним из таких является получение или приобретение земельного участка с ветхой постройкой на нём. В этом случае жить в несовременной избушке мало хочется и возникает желание построить новый дом вокруг старого. О том, как это сделать правильно, в нашем материале ниже с подробным видео.

Сразу отметим, что подобное выполнение строительных работ в разы сложнее и затратнее в отличие от стандартной стройки на пустом месте. Поэтому стоит продумать и взвесить все до мелочей перед началом стройки. Единственной причиной, по которой стоит затевать возведение нового дома вокруг старого должно стать отсутствие жилья на время проведения всех монтажных работ. В этом случае семья живёт в старом здании, а вокруг него возводят новое.

Перед тем как начать стройку, следует выполнить несколько важных рекомендаций:

• Во-первых, стоит выяснить, стоит ли старый дом на кадастровом учёте. Если да, то необходимо обязательно снять его с учета. Иначе потом не оберетесь законной волокиты с построенным домом.
• Также стоит провести анализ грунта вокруг старого дома, чтобы максимально точно просчитать несущую нагрузку на новый фундамент и определить его будущий тип. Создание фундамента в этом случае можно проводить как по свайной технологии, так и по ленточной монолитной (в зависимости от типа грунта и материала, из которого будет будущий дом).
• Если новый дом будет строиться строго по контуру старого, и при этом новый фундамент будет связываться со старым, то нужно провести технический анализ старого основания. Чаще всего базисы, залитые в прошлом веке, не отвечают строительным стандартам и связку такого фундамента с новым делать смысла нет.
• Кроме всего прочего следует заранее заготовить строительный материал для возведения фундамента, определив его параметры.

Важно: для средней полосы России глубина ленты базиса должны быть от 80 см и более. При этом его ширина должна соответствовать ширине будущих стен в зависимости от материала, из которого будет строиться новый дом.

• Для нового дома при заливке лучше сделать и цоколь высотой 40-50 см. Поэтому рассчитать стройматериалы нужно и на него.

Монтируем фундамент

Итак, решение принято, строительные материалы на участок завезены. Начинаем работы.

• В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент. Напомним, что новый дом может точно повторять контуры старого, а можно и спроектировать новую постройку, которую удачно возводят вокруг старого здания, позволяя ему вписаться в проект внутренних помещений таким образом, чтобы после его сноса можно было смело залить фундамент и там
• Подготовленную траншею хорошо уплотняют и насыпают на дно слой речного песка толщиной 10-15 см. Песок слегка увлажняют и трамбуют. Это будет своеобразная песчаная подушка, опора под ленту базиса.
• В траншею устанавливают деревянную опалубку, высота которой должна выступать над верхним краем траншеи на высоту будущего цоколя.
• Опалубка изнутри гидроизолируется рубероидом с таким расчетом, чтобы лента материала заходила на стенки опалубки.
• Необходимо обеспечить надежное армирование конструкции. Для этого из стальных прутов сечением 8-12 мм вяжут сетку, которую устанавливают по все в соте фундамента и цоколя. Важно именно проводить технологию вязки арматуры, поскольку сварка нарушает технологические и эксплуатационные свойства стали, что может привести к разрушению готовой конструкции впоследствии.

Важно: по углам фундамента пруты необходимо гнуть, но, ни в коем случае нельзя связывать пруты под прямым углом. Такая технология нарушит крепость будущего базиса под новый дом.

• В устроенную опалубку заливают готовый бетонный раствор, который в процессе заливки тщательно трамбуют строительным вибратором. При этом стоит следить, чтобы вибратор не касался арматуры, иначе есть риск нарушить вязку.
• Залитый раствор будет сохнуть от трех до четырех недель. В сухую жаркую погоду его лучше накрыть пленкой и периодически увлажнять, чтобы не допустить чрезмерного пересыхания бетона.
• После высыхания фундамент освобождают от опалубки и надёжно гидроизолируют контур битумной мастикой с обеих сторон. После этого можно провести обратную засыпку базиса и желательно, чтобы для этого была использована глина.

Монтаж стен

В зависимости от того, из какого материала будут стены нового дома, следует заготовить нужное его количество. При этом стоит позаботиться и о том, чтобы материала хватило и на возведение внутренних стен дома вокруг старого.

• Укладывать стены нового здания нужно не раньше, чем через полгода после заливки фундамента. Именно за это время базис наберет своей крепости. При этом первый ряд кладки или венца здания следует монтировать на слой гидроизоляции, уложенный поверх цоколя.
• Итак, начинаем возводить стены. Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов. Если же дом будет из бруса или оцилиндрованного бревна, то стандартно укладываем материал в чаши и ложи по типу конструктора.

Важно: чтобы при кладке стен нового дома в старом уровень естественного освещения был достаточным, необходимо сразу монтировать оконные проемы на этапе кладки стройматериала. Да и потом, ведь именно через окна впоследствии будет выноситься демонтированный дом.

• Высоту стен поднимаем в соответствии с проектным уровнем нового дома. При необходимости демонтируем крышу старого дома и накрываем её толстой пленкой.

Важно: если старый дом имеет печное или газовое отопление, стоит быть очень осторожными с трубой при демонтаже крыши. Она должна оставаться целой.

• Как только наружные стены дома готовы, можно выполнить строительство внутренних перегородок дома в том месте, где предположительно будет обустроено помещение под временное жилье на период сноса старого дома и окончания строительства нового. Для этого следует аккуратно демонтировать часть комнат старого дома и освободить пространство внутри новой коробки под устройство временного капитального жилья.
• Как только внутренняя кладка будет готова и достаточно просохнет (если это будет кирпич), можно монтировать потолочные балки и накрывать крышу комнаты временным плотным материалом.

Важно: после возведения стен новой комнаты необходимо подвести к ней электричество и отделать комнату внутри для качественного проживания в ней.

В готовое новое помещение переносят все вещи из старой избы и аккуратно демонтируют старый дом. Если изба деревянная, то её разбирают по бревну и аккуратно удаляют через дверные или оконные проемы новой постройки. Если же дом был кирпичный, то следует не спеша разбивать старую кладку и удалять строительный мусор наружу.

Окончание строительства

Стоит помнить, что после того как весь строительный мусор будет удален изнутри нового дома, можно закончить кладку всех внутренних стен. При этом под них или заливают новый фундамент (если проект дома отличается от старого), или возводят стены в соответствии со старым проектом по имеющемуся фундаменту. Но при условии, что базис крепок и надёжен. В противном случае придётся все же удалять старое основание и заливать контур по-новой.

На готовую ленту основания устраивают оставшиеся внутренние стены и укладывают потолочные балки или плиты перекрытия.

Важно: если дом строится из дерева, то ему нужно дать время на усадку. Это не меньше года. Поэтому можно смело возводить крышу над новым домом и временно проживать в одной из новых комнат, не занимаясь внутренней отделкой здания. По истечении времени можно приступить к внутренней отделке здания и подводке всех коммуникаций по все комнатам в соответствии с проектом.

Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним. А можно залить стяжку. Все в зависимости от материала, который будет использован для выгонки стен новой постройки.

Важно: стоит также помнить и о том, что на период усадки деревянного коттеджа ставить оконные и дверные рамы не рекомендуется. Их может повести при усадке материала.

Таким образом, становится понятно, как построить новый дом на месте старого и при этом не потерять временное жилье на период строительных работ.

Не переделывал — не ломай — Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами

Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами

Крайне важное для граждан решение приняла недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда пересматривала спор коммунальщиков и граждан из-за незаконной перепланировки.

Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.

Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки — бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.

Когда эта «строительная» эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно. Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери. Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами 
и обязывают все восстановить

Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.

Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа. Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.

Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд. Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид — снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери. Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.

Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов. Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что непроживание в доме в момент незаконной перепланировки , не является основанием для ее освобождения от расходов. Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.

Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Вывод суда — ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.

Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68

О правовых вопросах перепланировки жилья читайте в «Юридической консультации» на сайте «РГ»

Снос старого дома на дачном участке: опыт и ошибки

Посчастливилось нам однажды разбирать старый щитовой дом в очень стесненных условиях. С виду все просто, а на деле — сплошное преодоление трудностей. Если и вам предстоят подобного рода работы, ознакомьтесь с нашим опытом. Ведь лучше учиться на чужих ошибках.

На фото — часть дома, которую было необходимо снести. Также видна практически вся территория, доступная для складирования материалов. Фото автора

Сразу хочу заметить, что мы не профессиональные строители и нам до этого никогда не приходилось разбирать дома, поэтому и появлялись на пути разного рода проблемы. Кстати, если вы еще думаете, стоит ли сносить старый дачный дом, то эти статьи помогут вам принять решение:

Предлагаемые обстоятельства

Конечно, сначала нужно рассказать об условиях, в которых проходил демонтаж. А они были не самые простые, хотя домик небольшой (50 м²), одноэтажный, из старых заводских щитов. Очень давно их возвели как дачи для работников какой-то газеты (так гласит легенда), но со временем переоборудовали под постоянное жилье, постепенно достроив ванную и террасу.

Старый щитовой дом, который требовалось снести. Фото автора

Итак, что мы имели? Во-первых, снести требовалось не весь дом, а его часть: изначально строение было на две семьи — то есть дом один, а квартиры в нем две. Соседи вместо старой щитовой развалины уже построили симпатичный домик, сохранив смежную стену. Естественно, повредить его было нельзя ни в коем случае.

Еще одно огромное но — территория вокруг дома, то есть практически ее отсутствие. Строение (та его часть, которую требовалось снести) стояло на 2 сотках земли. Часть занимали газобетонные блоки для будущей постройки. Куда-либо расшириться не было никакой возможности, так как рядом достаточно плотная застройка — и дорога, которой постоянно пользуются соседи.

И еще один малоприятный момент — чтобы подъехать к участку, необходимо преодолеть пару поворотов, в которые с огромным трудом вписывается не каждая грузовая машина. Место стародачное, поросшее огромными соснами и березами, — это для техники очередная преграда на пути.

В общем, в одной задаче собралось достаточно много условий, существенно затрудняющих ее выполнение. Единственно возможный способ разбора в данном случае — ручной, то есть без привлечения техники.

Делаем сами

Для начала решили разобрать террасу и ванную. В гущу событий я, конечно, не лезла. Признаю, что мир мужской, поэтому и крышу, и стены демонтировали мужчины. Мне досталась задача освобождать рабочее пространство: оттаскивать то, что смогу унести, и распихивать по свободной территории. При этом нужно было не просто набросать в кучи — именно сложить как можно компактнее. Напоминало игру «Тетрис», только в иных масштабах. К тому же некоторые доски было решено оставить для дальнейших строительных работ, например для организации опалубки.

Разбирать дом начали с санузла и террасы, так как они были пристроены позднее и по сути были пристройкой к основному дому. Фото автора

К слову, те доски, которые нужно было оставить, требовалось освободить от гвоздей. Так они и места занимали меньше, и опасности не представляли. И хотя мы надеялись на лучшее, но уже на этом этапе стало понятно, что небольшой домик в разобранном состоянии займет весь участок, не оставив места для маневров, потому что, кроме металла и досок, участок покрылся клоками старой стекловаты, пергамина и шлаком, который был в перекрытиях. И вот этот шлак превращал работу в настоящее испытание. Он осыпался вниз, образуя плотные пыльные облака, дышать в которых было невозможно. Пылила и стекловата, практически рассыпаясь в руках.

В старых постройках в качестве утеплителя использовали стекловату. При демонтаже она осыпалась клоками. Фото автора

Профессионалы в помощь

Естественно, работали мы в основном по выходным, и разбирательства с постройкой сильно затягивались. Возникла перспектива уйти в таком состоянии в зиму, что нельзя было допустить. Особенность сблокированных щитовых построек в том, что коммуникации (вода, отопление) проходят транзитом через эту половину дома к соседям. Мы не имели права оставить соседей без привычных удобств, так как трубы могло просто разморозить в холода.

В основном из-за этого решили обратиться за помощью, что называется, к профессионалам. Нашли людей по объявлению — приехал бригадир, оценил ситуацию, назвал ценник и сказал, что проблем не будет. Пара-тройка дней — и дом, а вернее его остатки, будет аккуратно разобран и увезен за один рейс мусоровозом. Об ограничении по габаритам техники ему, конечно же, сказали.

И действительно, уже через несколько дней вместо дома остался только фундамент и… горы шлака, с которым рабочие не захотели связываться. А еще они откровенно и, на мой взгляд, намеренно недооценили масштабы мусора и габариты мусоровоза. Просто решили не тратить время и силы на разбор крупных щитов на мелкие элементы. В результате пришлось нанимать не один, а три мусоровоза, каждый из которых оплачивался дополнительно. Наверняка об этом они знали, но говорить не стали, чтобы не спугнуть клиента. В общем, ребята зарабатывать умеют.

Смежная стена с соседской частью дома. Фото автора

Мы ошибочно надеялись, что рабочие будут, как и мы, аккуратно разбирать и компактно складывать, — но увы. Тут законы иные. Чем быстрее справишься, тем больше успеешь заработать, а возникшие при таком подходе проблемы ложатся на плечи заказчика.

Гора шлака из перекрытий. Фото автора

В итоге дом разобрали, но, несмотря на то, что уже хорошо потратились на вывоз мусора, пришлось снова заказывать машину, так как по мелочи набралось достаточно много и досок, и стекловаты, и прочего добра.

Так выглядел участок уже после полного разбора дома и вывоза мусора рабочими. Фото автора

Вывоз мусора вообще стал основной проблемой. За это пришлось заплатить приличную сумму. И если бы мы изначально понимали, что одним мусоровозом нам не обойтись, скорее всего, заказывали бы машины поэтапно — то есть каждый раз, как набирался достаточный объем.

Еще нужно понимать, что собирать мусор придется самим — или платить дополнительные деньги. Это только кажется просто — на деле требует много сил и времени.

Остатков мусора набралось немало. На фото — лишь часть. Стекловату и осколки пришлось собирать в мешки и тюки. Фото автора

Подводя итоги

Главное — оценивайте свои силы здраво. В стесненных условиях разобрать дом быстро и просто не получится. Во-первых, если дом нужно разобрать в какие-то определенные сроки (как у нас обычно и бывает), лучше сразу нанимать бригаду рабочих. И если наняли, контролируйте их работу. Пусть за это отвечает самый стойкий и самый требовательный человек в вашей семье. В противном случае придется доделывать их работу за свои же деньги.

Если решили справиться с задачей сами, сортируйте мусор по мере возможности. Металл — к металлу, доски — к доскам. Так проще, удобнее — и компактнее складывать в мусоровоз.

Металл, кстати, можно вывезти бесплатно — и при этом совершенно легально: просто отдать его сборщикам металлолома. Они еще и приплатят за него. Бросьте клич по соседям. Им может быть нужен металл или доски. Так получится поэтапно освобождать пространство для дальнейшей разборки.

Попробуйте дать объявление о бесплатных досках на дрова. Есть немало людей, готовых забрать их для отопления того же гаража или мастерской. Но многое тут зависит от места расположения.

Когда рабочая площадка завалена старыми досками с торчащими гвоздями, осколками стекла, острым металлом, перемещение по ней превращается в рискованный аттракцион. Полезно сразу убирать из-под ног все, что может представлять опасность. В нашем случае за этим следила я. Работа вполне по силам женщине — вовремя убрать опасные предметы, формировать тропинки и подчистить граблями отдельные гвозди и осколки.

Вокруг рабочей площадки накапливается много опасного мусора, который необходимо убирать как можно быстрее. Фото автора

Хранение мусора должно быть правильным с точки зрения безопасности. В стесненных условиях все складируется вокруг рабочего пространства, поэтому необходимо уделять особое внимание тому, как именно вы это делаете. Так, например, острые края металла могут серьезно травмировать, если не закрыть их досками или каким-либо полотном.

Прочитайте еще несколько статей о том, как правильно сортировать и утилизировать мусор.

Туристический маршрут по Старооскольскому району

Небольшой по площади, но отнюдь не по видовому разнообразию дендропарк раскинулся на хуторе Ильны, что в 13 км от Старого Оскола. Среди «экспонатов» встречаются не только те, что произрастают в Белгородской полосе, но также экзотические деревья и кустарники из южных стран. Чтобы вы не запутались, рядом с каждым растением установлена табличка с его названием на русском и латинском языках. Гулять вы будете по настоящей лесной тропе, так как все дорожки выложены дубовой плиткой.

Дендропарк существует уже достаточно давно, с 1975 года, а заложен он был как наглядное пособие для учеников заведений биологических направлений. Со временем парк пришел в запустение. Новую жизнь в него вдохнули только в 2009 году, и с тех пор жители Белгородской области и туристы могут увидеть около сотни разных видов растений.

Главная достопримечательность – 800-метровая экологическая тропа с интригующим названием «Восьмое чудо света». Она разделена на несколько тематических этапов: «Гренадёры леса», «Вечнозелёное кружево», «Лесной богатырь», «Травушка-муравушка», «Мы из стали», «Природная кладовая», «Заморское чудо», «Надежные попутчики». Вспомнить школу можно в «Лесном классе» под бдительным взором строгого учителя-сокола. Если заскучаете, вас ждут шашки из дубовых пней, играть в которые не так-то просто – попробуй сдвинь! А по окончании игры можно отдохнуть на скамейке в компании милых деревянных медвежат.

С миром растений Белгородской полосы мы познакомились, на очереди – мир животных. Вперед, в старооскольский зоопарк, что расположен на хуторе Чумаки!

Старооскольский зоопарк
х. Чумаки, пер. Золотой Фазан, 2А

Здесь вас ждет настоящий музей природы. В окружении леса, лугов, полей и холмов на площади около девяти гектаров расположился старооскольский зоопарк.

Сейчас в зоопарке содержатся примерно 80 видов животных, среди которых много экзотических: африканские носороги и зебры, тигры, леопарды, львы и пумы, медведи и зубры, всевозможные виды обезьян, олени и верблюды, фазаны самых невероятных окрасов и другие птицы – кого здесь только нет. Некоторых из обитателей можно покормить с рук, также есть возможность прокатиться на пони.

Старооскольский зоопарк сотрудничает с учреждениями по всей России и даже с чешским зоопарком в г. Брно, ведет активную работу по обеспечению подопечным условий для размножения: подбираются пары, комплектуются семьи. Уже удалось получить потомство от львов, рысей и пум, пятнистых оленей и множества других животных.

Не торопитесь убирать фотоаппараты, когда обойдете все вольеры, ведь их обитатели – не единственные в этом зоопарке; вас заждались жители Поляны сказок – звери, вырезанные из дерева местными мастерами.

Следующий пункт маршрута – село Архангельское, где нас ждет памятник храмового зодчества Старооскольского района – церковь архангела Михаила.

Свято-Михайловский храм в с. Архангельском
с. Архангельское, ул. Центральная, 12

«Предком» нынешней каменной церкви, величественной в своей строгой красоте, был деревянный храм, построенный в 1778 году. Точная дата строительства здания с серебряными куполами, что вы видите перед собой, не установлена. Историки полагают, что оно относится к концу XIX – началу XX века.

Богослужения в храме прекратились во время Великой Отечественной войны, так как он сильно пострадал из-за обстрелов. Вместо этого его использовали в хозяйственных целях – как мельницу и склад для зерна. В дополнение к «боевым шрамам» здание со временем ветшало, портилось внутреннее убранство, однако все же частично сохранились оригинальные настенные росписи. Реставрацией вплотную занялись в начале XXI века, и вновь освященный храм открыл свои двери для прихожан 10 октября 2010 года.

Близ села Потудань у поселка Логвиновка протекает самый известный источник Старооскольского района. Давайте отправимся к нему, чтобы немного освежиться перед продолжением путешествия. А пока едем, прочитайте таинственную историю этого родника.

Потуданский родник
п. Логвиновка: 51.251428, 38.263570

Источник, освященный в честь Николая Чудотворца, окутан легендами. Одной из них является предание о явлении в начале XVIII века в воде иконы Николая Чудотворца. После обретения икона хранилась в храме Знамения Пресвятой Богородицы Новгородской в селе Знаменка, а родник с тех пор стал местом паломничества и остается им до настоящего времени.

Вторая легенда связана с небольшим, но глубоким прудом неподалеку. Когда-то из земли били настолько мощные ключи, что они размыли грунт, и образовался этот пруд. В нем утонули многие люди, и местные стали поговаривать, что их топит русалка. Нечисть решено было изловить, но вместо нее в сети попалась огромная, в рост человека, щука. Удивительно, но с тех пор тонуть люди перестали.

Что из этого правда, а что нет, неизвестно. Фактом является лишь то, что вода из источника имеет целительную силу и может храниться несколько лет, не теряя своих свойств, а помолившись у истоков реки Потудань на месте явления иконы, люди обретают душевный покой и исцеление.

Во второй половине XVIII века у святого источника из материала от самой первой церкви села Знаменка построили деревянную часовню. После революции ее сожгли, паломничества пытались запретить, засыпали родник хламом, однако ни запреты, ни гонения, ни вандализм не отвратили верующих от святого места. В 1994 году настало время возрождения родника. Его вычистили, освятили в честь Николая Чудотворца, поставили новую часовню, обнесли изгородью и сделали дорожки, так что сегодня место обрело еще большую красоту и популярность.

Теперь путь лежит в село Знаменка. Там мы познакомимся с историей села в краеведческом музее, а после осмотрим развалины старинной усадьбы графа Байбуса и, может быть, кто-нибудь даже захочет почувствовать себя кладоискателем.

Краеведческий музей села Знаменка
с. Знаменка, ул. Центральная, 29

Инициатива создания краеведческого музея, двери которого распахнулись для посетителей в 1989 году, принадлежала местному историку Владимиру Ивановичу Иванову. Он долго вел летопись села, собирал документы, фотографии, записывал воспоминания старожилов. Сейчас основателю посвящена одна из экспозиций музея.

Кроме нее в учреждении четыре зала:

Первый зал посвящен внутреннему убранству крестьянской избы: здесь можно увидеть расшитые рушники, лапти, одежду, предметы быта и даже тульский самовар.

Второй зал посвящен уроженцу Знаменки – писателю Филиппу Наседкину, который был удостоен премии Ленинского комсомола за роман «Великие голодранцы». В 1969 году киностудия имени Горького сняла по нему фильм – премьера состоялась в Знаменке. В этом же зале находится стенд с фотографиями знаменцев – участников мировых войн: это и отец писателя генерал-майор Иван Наседкин, и Николай Иванов, совершивший более 220 боевых вылетов, – единственный из сельчан, кто удостоен звания Героя Советского Союза.

Зал боевой славы представляет винтовки, ружья, автоматы, военную форму. Размещен здесь стенд о знаменских женщинах-врачах, которые во время фашистской оккупации спасли от смерти около ста советских бойцов.

Четвертый зал посвящен советской эпохе и трудовым подвигам селян.

Усадьба графа Байбуса
с. Знаменка: 51.217290, 38.251397

В трех километрах от Знаменки находятся развалины усадьбы графа Байбуса. До нашего времени хорошо сохранился только кирпичный погреб, в котором держали молоко, масло, мясо, овощи и фрукты, – внушительное сооружение с мощными стенами и арочными сводами. В соседних оврагах были два пруда, в которых заготавливали для него лед. Когда-то центром усадьбы были двухэтажный особняк на 18 комнат и стеклянная оранжерея с цветами, рядом располагались хозяйственные пристройки и дома для прислуги.

А начал свое хозяйство граф с того, что в 1894 году приобрел эти земли, возвел завод и стал заниматься выращиванием хлеба и животноводством. К делу Байбус подходил основательно: скот закупал исключительно элитный, а сельскохозяйственную технику только самую лучшую – использовал даже диковинные по тем временам тракторы, заказал из Германии насос, тем самым решив вопрос с поливом. Дело в том, что имение находилось на горе, и до этого воду приходилось подвозить на лошадях.

Барин был человеком чрезвычайно предусмотрительным, со своими крестьянами старался хорошо ладить: платил щедро, а во время первой русской революции, почувствовав приближающиеся волнения, выкатил бочки с вином, напоил и накормил людей, поэтому его имение не тронули. В Германию к родственникам Байбус уехал только после революции 1917 года, заблаговременно продав большую часть имущества и земли.

Усадьба графа Байбуса славится сиреневыми аллеями, хоть до нашего времени они и сохранились только частично, сильно заросли и нуждаются в чистке. История этих аллей начинается в 1901 году. Помещик приказал крестьянам высадить кусты сирени, а также дубы, вязы, яблони, груши, вишни и другие деревья таким образом, чтобы они лучами расходились от его имения к трем населенным пунктам – Знаменке, Николаевке и Рекуновке. Платил Байбус щедро – по 20 копеек в день, а саженцы специально выращивались в барском питомнике.

Сирень разрослась быстро, и люди стали устраивать здесь на праздники широкие гуляния с песнями и плясками. Когда Байбус выезжал из имения, крестьяне ломали ветки сирени и бросали их под колеса его брички, чтобы она не увязала в грязи. А сирени это только шло на пользу – тем гуще она становилась. В годы Великой Отечественной войны аллеи сильно пострадали из-за того, что и немцы, и сельчане рубили деревья, чтобы отогреться в холодное время.

Красоту аллей можно оценить в мае, когда приходит пора цветения, в остальное же время они теряются в густых зарослях клена. Сирень здесь в основном белая, и старожилы вспоминают, что росла она не только на аллеях, но и между домами. Когда приходила пора, вокруг становилось белым-бело.

Во времена Советского Союза на месте имения устроили колхоз и назвали его Коммуной. В Коммуне было четыре больших дома, в которых жило много людей. В начале 50-х дома стали ломать, разбирать, вместо этого строить печи из барского кирпича.

В 1971 году Знаменку посетил внук Ивана Байбуса Кирилл Сикорка. После его визита пошли слухи, что приезжал он за дедовым кладом. Местные исходили все холмы в поисках сокровищ, но так ничего и не нашли.

Старооскольский край тесно связан с именем Василия Яковлевича Ерошенко, писателя, философа, лингвиста и эсперантиста, ослепшего в раннем детстве. Следующий пункт нашего маршрута – село Обуховка, малая родина этого талантливого человека.

Литературно-мемориальный музей Василия Ерошенко
с. Обуховка, ул. Ерошенко, 15

В восстановленном доме, где родился эсперантист, писатель-символист, поэт, лингвист Василий Яковлевич Ерошенко, в 1986 году был открыт мемориальный музей. Подлинное здание перевезено в Старый Оскол и находится в частной собственности, а это здание – его точная копия, поскольку нынешние жильцы продавать дом наотрез отказались.

В. Я. Ерошенко прожил яркую жизнь. Он много путешествовал, владел двенадцатью иностранными языками, был талантливым педагогом и профессором Токийского, Пекинского университетов, классиком японской детской литературы, получил признание как «первый русский, покоривший сердца японцев» – и все это несмотря на то, что ослеп в раннем детстве. Его жизнь является легендой для многих незрячих людей в России и за рубежом: Василий Яковлевич считал своим долгом оказание помощи незрячим детям и пропагандировал гуманный подход к их обучению. На долю Ерошенко выпало и немало испытаний: он подвергался гонению японских властей по подозрению в шпионаже для Советского Союза, а советские власти считали его шпионом стран Востока, его выдворили из Японии и из Москвы, и он скитался по Советскому Союзу, нашел приют в Туркмении, а под конец жизни вернулся в Обуховку, где и умер в совершенной нищете и забвении.

На пороге музея установлен бюст Василия Яковлевича работы скульптора И. В. Блажкова. Внутри помещение оформлено в стиле дома зажиточного крестьянина конца XIX – начала XX веков. В экспозиции представлены подлинные предметы быта XX века, фотографии, документы, которые посвящены пребыванию Ерошенко в Юго-Восточной Азии, личные вещи лингвиста, книги, есть даже пишущая машинка Брайля. Программа электронного путеводителя, которой оснащен музей, сделает ваше знакомство с жизнью этого выдающегося человека наиболее комфортным.

Храм во имя святых Петра и Павла
с. Обуховка, ул. Ерошенко, 18

Напротив дома Ерошенко возвышается Петропавловский храм. Строение – новое, не заставшее Василия Яковлевича, и уже третье по счету. Первый храм Петра и Павла, по рассказам старожилов, ушел в песок, а на его месте в 1842 году поставили деревянный храм с каменными фундаментами и оградой, при строительстве которых использовался кирпич с местного солдатского кирпичного завода. Деревянная церковь выглядела весьма солидно, была оштукатурена и побелена. Фасад был оформлен имитацией кирпичной кладки.

Ребенком Василий Яковлевич часто посещал старую церковь и впоследствии говорил, что купола храма стали одним из четырех образов, которые он запомнил с детства. Другими тремя были голуби, лицо матери и небо. Долгое время ктитором храма был отец Василия Яков Ерошенко, который, к тому же, пел на клиросе.

Храм сгорел в 1946 году. Верующие истово боролись за строительство новой церкви, писали в Москву, в Патриархию, Верховному Совету, даже Сталину. В конце концов было получено разрешение возвести молитвенный дом. Кирпич для него собирали тут же: чистили то, что осталось от фундамента и ограды, в итоге приготовили пять тысяч кирпичей. Однако вскоре после того, как началось строительство нового здания, общине запретили проводить богослужения за неимением помещения «для молитвенных целей». Верующие вновь принялись сражаться с властью. Разрешение достроить дом дали – делали это всем миром, своими руками, месили глину ножами, вместо цемента использовали известь. Однако торжествовать людям не пришлось: председатель сельсовета неуклонно повелел использовать здание из церковного кирпича под библиотеку. И по сей день в одноэтажном здании действует медпункт, а библиотека переехала в здание сельской школы в 2015 году.

Только в 2011 году верующие дождались решения о строительстве нового храма. Решено было возвести его в центре села, на месте Дома культуры по образцу сгоревшей церкви. Строительство завершилось в 2016 году, и новый храм был, как и утраченный, освящен во имя святых апостолов Петра и Павла.

Некрополь семьи Ерошенко на сельском Обуховском кладбище
с. Обуховка, ул. Лесная: 51.179833, 37.980085

После возвращения в Обуховку Василий Яковлевич скрывал свое заграничное прошлое, а также знание эсперанто. Умер он 23 декабря 1952 года от рака желудка в забвении и бедности, и похороны были более чем скромными.

В 2009 году на сельском кладбище Обуховки создали некрополь семьи Ерошенко: установили памятники самому Василию Яковлевичу, его сестре Неониле Яковлевне и родителям – матери Евдокии Васильевне и отцу Якову Васильевичу. Спроектировал и исполнил мемориальную композицию Ряполов Александр Сергеевич.

Дуб-долгожитель в с. Обуховка
с. Обуховка: 51.190634, 37.985868

Есть на окраине Обуховки один дуб, у которого любил отдыхать Василий Яковлевич, приезжая, по его выражению, на «милую сердцу Родину». Именно таким его и запомнили односельчане: сидящим на земле у дуба, прислонившись к могучему стволу спиной, и пишущим на машинке Брайля.

Известен дуб не только тем, что имеет отношение к Ерошенко. Это также одно из старейших деревьев в Белгородской области – ему около 400 лет, высотой он достигает 25 метров, а в диаметре составляет более четырех метров.

Обратите внимание, что ствол дерева сжимают железные кольца толщиной в несколько сантиметров. Дело в том, что несколько лет назад у основания кроны появилась трещина, через которую внутрь ствола попадала вода. С наступлением холодов она замерзала, и лед разрушал дуб-долгожитель изнутри. Чтобы дать дереву возможность прожить еще какое-то время, сотрудники лесничества и изготовили этот бандаж.

Усадьба управляющего графа Орлова-Давыдова
с. Обуховка, Обуховское лесничество, ул. Ерошенко: 51.189436, 37.984149

На территории Обуховского лесничества расположен старый одноэтажный дом, один из хозяев которого оказал существенное влияние на судьбу Василия Яковлевича. Сергей Владимирович Орлов-Давыдов был попечителем Московской школы для слепых детей среднего сословия, и благодаря ему слепой сын лавочника Якова Ерошенко получил хорошее образование.

Дом деревянный, а именно дубовый, один из трех входов имеет резное крыльцо и веранду. Внутри – подвал, несколько комнат: две большие и некоторое количество маленьких, вероятно, служивших как кухня, кабинет, спальня и подсобные помещения. Построили его в 1910 году для графа Алексея Анатольевича Орлова-Давыдова, с 1937 года он давал крышу управлению Обуховского лесничества, а впоследствии – лесопожарной части, которая располагается здесь до сих пор.

В трех километрах от села Обуховка в селе Бабанинка находится еще одно место, которое было любимо Василием Яковлевичем, – Бабанинковский родник.

Родник в с. Бабанинка
урочище Обуховская дача: 51.182234, 37.940504

У реки Котел рядом с лесом протекает источник.

Несмотря на слепоту, В. Я. Ерошенко очень хорошо умел плавать, нырять и даже ловил с местными мальчишками раков. Ему нравилось отдыхать на берегу и пить свежую и чистую родниковую воду, гулять по лесу и окрестностям, посещать мельницу, которая находилась неподалеку.

Родник освящен во имя курской коренной иконы «Знамение Божьей матери». Водосвятие совершается ежегодно на девятой неделе Пасхи, в день иконы. Не так давно, в 2009 году, территорию обустроили, проложили дорожки из деревянных спилов, засеяли травой. Если захотите набрать воды, для удобства есть бревенчатый аутентичный колодец.

На этом мы предлагаем завершить путешествие по следам Василия Яковлевича Ерошенко и отправиться к еще одной знаменитой достопримечательности Старооскольского района – Шмарненской пещере.

Шмарненская пещера

невыдуманные истории московских зданий на рубеже веков / Новости города / Сайт Москвы

В ноябре Москва заняла первое место на региональном этапе конкурса World Travel Awards 2020 в номинации «Лучшее туристское направление для изучения культурного наследия в Европе». Не последнюю роль в этом сыграли удивительные здания, построенные на рубеже позапрошлого и прошлого столетий. Они кажутся сказочными из-за своих башен и изображенных на фасадах жар-птиц и райских цветов. Да и о каждом из них можно написать отдельную сказку. Истории самых известных московских домов-теремов — в материале mos.ru.

Русские терема

Петушки, окошки разной формы, горельефы-змеи, сирены и фениксы на настенных панно… Кажется, что доходный дом Перцовой в неорусском стиле на Пречистенской набережной — декорация к русским сказкам об Иване-царевиче, Змее Горыныче, Кощее Бессмертном.

«Сказочными такие здания называют неспециалисты, которые сразу вспоминают иллюстрации Ивана Билибина и Виктора Васнецова. На самом деле, создатели этих домов придерживались иной концепции. После отмены крепостного права в 1861 году представители народа и творческой интеллигенции искали способы самоидентификации, обращались к истокам русской архитектуры, особенно северной, пытались приспособить ее под нужды современного человека. Так появился неорусский (псевдорусский) стиль: щипцовая крыша из двускатных элементов с коньками, кирпичный узор, панно по эскизам народной вышивки. Нечто, похожее на палаты XVI–XVII веков, когда на Руси еще не чувствовалось европейское влияние», — объясняет краевед и главный редактор журнала «Московское наследие» Филипп Смирнов.

Основными заказчиками «сказочных» особняков были русские предприниматели, такие как, например, Петр Перцов. Он покровительствовал искусству и однажды решил построить доходный дом для артистов и художников. По иронии судьбы этот проект стал спасением для другого известного мецената и театрала — Саввы Мамонтова. В 1900 году он был вынужден пустить на оплату долгов свое имущество, в том числе театр «Метрополь», и, чтобы не обанкротиться, занялся народными промыслами в Абрамцевских мастерских. Как раз в это время Перцов планировал свой дом с художником Сергеем Малютиным и заказал в Абрамцеве панно.

«С ним (с Саввой Мамонтовым. — Прим. mos.ru) работали и Врубель, и Малютин, и Петров-Водкин. И вот в городе стали появляться изразцовые картины на русские темы. Одна из таких картин — полихромное панно на доме Перцовой», — рассказывает Филипп Смирнов. На этом панно изображено солнце с человеческим лицом, под лучами которого восходят фантастические цветы.

Купец Николай Игумнов, владелец Ярославской большой мануфактуры, тоже воздвиг себе псевдорусский терем по проекту городского ярославского архитектора Николая Поздеева: с башнями, кокошниками, аленькими цветочками и жар-птицами на фарфоровых изразцах.

«Этот особняк на Якиманке необычен тем, что построен из иностранных материалов. Кирпич, к примеру, везли из Голландии. Он подвергался многократному обжигу, в результате чего стал похожим на камень», — говорит Филипп Смирнов.

Другой образец сказочных палат с остроконечными и круглыми башнями и крепостной стеной — Ярославский вокзал. У него тоже необычная история. Здание несколько раз перестраивали в связи с продлением Северной железной дороги, а когда пустили поезд из Москвы до Архангельска, расширить вокзал пригласили архитектора Федора Шехтеля.

«Архитектор как раз вернулся из Глазго, где на выставке демонстрировался его северорусский деревянный павильон. Когда выставка закончилась, жители Глазго попросили не разбирать экспонат, а оставить им. Шехтель так вдохновился этим успехом, что решил переделать Ярославский (в то время Северный) вокзал в псевдорусском стиле», — объясняет краевед.

Тема северного зодчества легла в основу еще одного здания. Петр Щукин, коллекционер древнерусских памятников (прежде всего с Русского Севера) пожелал поместить свои сокровища в музей. Он предложил архитектору Борису Фрейденбергу, автору Сандуновских бань, разработать проект, который соответствовал бы по своей форме экспонатам. Архитектор остановился на краснокирпичных хоромах с ассиметричными башнями разной высоты и крутым крыльцом. Подобная архитектура была характерна для Ярославля. В 90-е годы XIX века дом вырос на Малой Грузинской улице.

«Поскольку речь шла о русских древностях и ценностях, Щукин поставил Фрейденбергу четкую задачу — создать дом-сундучок. Архитектор с задачей справился», — добавляет Филипп Смирнов. Сейчас в тереме коллекционера располагается Государственный биологический музей имени К.А. Тимирязева.

Исторический облик зданий нового и старого музеев практически полностью сохранился до наших дней. В усадьбе впервые планируется провести комплексную реставрацию: в августе Мосгорнаследие утвердило проект необходимых работ. Специалисты укрепят фундаменты и кирпичную кладку стен, приведут в порядок крыши, отреставрируют исторические окна и двери, а также по архивным документам воссоздадут их утраченные элементы. В помещениях тоже проведут реставрацию. Например, восстановят утраченные мраморные плиты с мозаичными вставками на полах, лепной декор и орнаментальную роспись.

Кстати, похожая история, по мнению краеведа, у Цветковской галереи на Пречистенской набережной. Коллекционер Иван Цветков много лет собирал произведения русских художников и однажды захотел подобрать для картин подходящую «шкатулку». В начале ХХ века набережную украсил краснокирпичный пряничный дом с глазурованными наличниками-кокошниками и изразцовыми вставками, на которых изображены райские птицы и цветы — проект Виктора Васнецова.

Художник Виктор Васнецов и для себя спроектировал дом в псевдорусском стиле в Троицком переулке (сейчас — переулок Васнецова). «Он был ярым сторонником этого направления в архитектуре. Построил такой дом, который вдохновлял бы его», — считает Филипп. Этот деревянный особняк-терем совмещает разные архитектурные элементы. Одна комната напоминает боярские палаты, другая — крестьянскую избу, третья — храм из сруба.

Благодаря Виктору Васнецову и у Третьяковской галереи в Лаврушинском переулке появился фасад в виде русского терема с наличниками-кокошниками.

«Здесь была своя задача — показать коллекцию картин широкой публике, в частности простым людям: крестьянам, разночинцам, мещанам. А им был ближе лубочный стиль, поэтому в архитектуре проявилась эстетика, близкая народу», — уточняет Филипп Смирнов.

Ампир, классицизм и много конструктивизма: гуляем по Хамовникам Создатели галереи. Как братья Третьяковы стали поклонниками искусства

Замки и дворцы

В начале ХХ века популярным московским архитектурным стилем стал модерн, отсылающий уже не к русским сказкам, а к европейским эпосам.

«Первый особняк Москвы в стиле модерн — дом архитектора Льва Кекушева в Глазовском переулке, построенный в 1901 году. Но мастеру там было тесно. К тому же нашлись желающие купить его дом. И когда Кекушеву предложили сумму, втрое превышающую реальную стоимость, он согласился продать его. На эти деньги он приобрел участок земли на Остоженке, построил новый особняк и записал его на свою жену Анну», — рассказывает Филипп.

Этот особняк, а точнее средневековый замок с лепниной из вьющихся растений и круглой башней под остроконечной крышей-шляпой, стал называться домом Кекушевой. Здание венчало навершие — скульптура льва. Так мастер подписывал свои работы, обыгрывая имя Лев. В замке вместо принцессы поселилась супруга архитектора. Но сказка оказалась без счастливого конца: Анна Кекушева бросила мужа ради его помощника, а дом остался за ней.

Еще одна история связана со скульптурой льва, которая таинственно пропала с крыши особняка после революции. К сожалению, найти оригинальное изваяние не удалось, а почти век спустя реставраторы вернули трехметрового льва на место. Они воссоздали скульптуру по старым архивным фотографиям. Специалисты также вернули фасадам дома исторический облик, а помещениям — первоначальную планировку. В 2018 году особняк Кекушевой стал победителем конкурса «Московская реставрация».

По словам Филиппа Смирнова, русский модерн часто бывал эклектичным, включал элементы разных стилей, и иногда дома получались такими причудливыми, что заказчики отказывались их покупать. Слишком непонятными и чужеродными они казались. Одним из необычных проектов стал особняк Федора Шехтеля. В Ермолаевском переулке он возвел сказочный замок со смотровой площадкой, куполом, мозаичным полом и коваными решетками.

«Это была своего рода демонстрация возможностей архитектора. Он хотел показать будущим клиентам, что и в нашем городе, в России, реально построить такие дворцы. Архитектор вообще строил “говорящие” здания. В одном из своих особняков прорубил девятиметровое окно и сложил гигантский камин, в котором мог бы встать во весь рост 185-сантиметровый человек», — рассказывает краевед.

Новая жизнь старых домов: как в Москве реставрируют памятники архитектуры Дом-коммуна, скоропечатня Левенсона и еще 13 шедевров «Московской реставрации»

Крепость и пагода

Некоторые архитекторы вписали в историю московских улиц не просто сказочные, а экзотические сюжеты: спроектировали дома, смысл которых остался загадкой для их современников. Таков особняк купца Арсения Морозова на Воздвиженке.

«В начале ХХ века многие предприниматели путешествовали в Португалию, вдохновленные местной бескровной революцией 1908–1910 годов. В то время русская общественность размышляла, можно ли у нас применить этот опыт», — объясняет Филипп.

Отправился в Португалию и Арсений Морозов в компании архитектора Виктора Мазырина. Там купец вдохновился королевским дворцом «Пена» в Синтре, построенным в мавританском стиле с элементами мануэлино (архитектурный стиль, вариант португальского Ренессанса, названный в честь короля Мануэля I Счастливого). Купец захотел похожий особняк в Москве, и Мазырин поддержал его идею. В результате получилась белая крепость с зубчатыми башнями и арочными окошками, лепниной в форме ракушек, рыцарским залом и интерьером на арабский и китайский манер.

Задумку Арсения никто не оценил, даже его мать. По преданию, она сказала: «Раньше одна я знала, что ты дурак, а теперь вся Москва будет знать!» Кстати, Морозов недолго прожил в этой крепости: на одном из своих кутежей он прострелил себе ногу на спор и умер от заражения крови в 35 лет.

Недоумение у москвичей той эпохи вызвал и дом-пагода на Мясницкой (магазин чая), принадлежавший купцу Сергею Перлову. Братья Перловы, Сергей и Семен, торговали чаем и конкурировали друг с другом. Прознав, что в Москву собирается канцлер Китайской империи Ли Хунчжан, они поспорили, кому из них удастся принять чиновника у себя.

Семену Перлову после смерти отца отошел дом на проспекте Мира (дом 5), перестроенный Романом Клейном. А на Мясницкой фасад только что построенного Клейном дома переделывал уже архитектор Карл Гиппиус, его помощник. Сам Роман Клейн отказался — ему не хотелось портить свое творение дурным вкусом заказчика. Сергей же попросил Гиппиуса переделать особняк в китайском стиле. В итоге фасад здания украсила башенка-пагода, как в буддистском храме, появились колокольчики, орнаменты в виде иероглифов, драконов, бамбука. Но китайская сказка не удалась: политик почтил присутствием Семена, а к Сергею даже не заглянул.

Бывший чайный магазин Перлова признан объектом культурного наследия федерального значения, а в октябре этого года был утвержден предмет охраны. Эксперты описали все архитектурные и декоративные элементы, формирующие облик исторического здания и его интерьеры. Особенно ценным специалисты считают внутреннее убранство дома: это кессонный потолок с позолоченным орнаментом и росписью, фонари, резной деревянный декор. Кстати, со времен открытия магазина сохранились мебель и некоторые предметы интерьера, например шкафы-витрины и две китайские полутораметровые вазы.

Драконы и башенка-пагода: чем интересен чайный магазин Перлова

Сказка не кончается

Сегодня в большинстве «сказочных» зданий расположены дипломатические корпуса или посольства иностранных государств. Так, в Цветковской галерее и доме Перцовой — дипломатические корпуса Министерства иностранных дел Российской Федерации, в особняке Шехтеля — резиденция посла Уругвая, в доме Игумнова — резиденция посла Французской Республики.

«Когда в советский период устанавливались дипломатические отношения с другими странами, наше правительство старалось предложить им лучшие особняки, построенные относительно недавно по тем временам», — объясняет Филипп Смирнов.

Краевед считает, что интерес москвичей к этим домам объясним. Многие сейчас не покидают пределы города, гуляют по столичным улицам в свободное время и приглядываются к расписным фасадам, которых, вероятно, не замечали раньше. «Они настолько красочные и волшебные, что побуждают провести собственное исследование и выяснить, о чем эта сказка», — резюмирует он.

Дом с мезонином и башня гостиницы «Пекин»: отреставрированные здания 2020-го

Ремонт старого дома: советы и хитрости

Если вы когда-либо ремонтировали старый дом, есть вероятность, что есть некоторые вещи, которые вы хотели бы сделать по-другому. Вот 10 главных вещей, которые нужно знать перед тем, как начать — все из с трудом добытого опыта.

10. Делайте сразу все сразу.
Это будет казаться дороже, но мы обещаем, что вы сэкономите деньги и сэкономите психологические травмы в долгосрочной перспективе. Вам нужно только один раз открыть и закрыть стены. Штукатурка, покраска и ремонт полов должны быть выполнены до вашего переезда.

«Всегда экономичнее выполнить весь проект сразу», — сказал Браунстонеру Рональд Хью Бейкер, директор Baker Design + Build. «Однако при необходимости работу можно разделить на этапы».

9. Сначала закрепите внешний конверт.
Если крыша, сайдинг или ограждение старые и изношенные — даже если кажется, что ничего не протекает — замените их. Ваша новая штукатурка и обои испортятся, если протечет крыша или фасад.

Возможна скрытая утечка между внешними и внутренними стенами.Где бы это ни было, если утечка создает плесень, вам придется остановить утечку и продемонстрировать внутреннюю стену, где была утечка, чтобы очистить плесень, а затем повторить это — все очень грязно и дорого.

«Сначала вы должны отремонтировать снаружи, потому что, если он протекает, а вода течет внутрь, это испортит вашу работу внутри», — сказал Делвар Миеа, владелец Naba Construction Inc., которая специализируется на ремонте и гидроизоляции из коричневого камня.

Тихая гостиная в доме в Форт-Грин, обновленная Элизабет Робертс из Ensemble Architects.Фото Дастина Аксланда

8. Обновите механику.
Замените их, если ваши механические устройства не сравнительно новые. Какая польза от новой ванной комнаты за 15 000 долларов (или ванной за 40 000 долларов), если ее придется снести из-за протечки в водопроводе?

Примечание. Возможно, вам не потребуется заменять вертикальные вентиляционные линии или основную трубу — проконсультируйтесь со своим лицензированным сантехником.

7. Не гадай.
Часто неопытные ремонтники видят ветхую отделку или старую механику и думают, что полная кишка в порядке.К счастью, это миф.

Если вы дорожите историческим характером и не хотите, чтобы ваш дом из коричневого камня 19 века выглядел как новая квартира, сохраните как можно больше оригинальных материалов. Браунстонер рекомендует снимать слой покрытия вместо того, чтобы заменять оригинальные оштукатуренные стены, и, конечно же, сохранять молдинги, двери, каминные полки и другие детали того периода.

Механику можно легко обновить, не удаляя детали. Вместо того, чтобы снимать все стены, вы выборочно снимаете участки, где находятся механические части, а затем заново оштукатуриваете.

Даже скрипучую старую лестницу можно перестроить. Слой краски — это все, что необходимо, чтобы замаскировать новые ступени, а оригинальные перила и стойки стойки можно сохранить и отполировать.

Частичная внутренняя часть некоторых комнат может быть использована для обновления ванных комнат, кухонь или перестановки стен. Повреждение водой и структурный ремонт — две причины, по которым можно рекомендовать кишечник или частичный кишечник.

Замена окон в Ocean Hill. Фото Кейт Коркоран

6. Спрячьте стиральную машину.
Стиральную машину следует спрятать в кладовой, подвале или туалете прихожей. В съемной квартире с небольшой боковой кухней она может хорошо выглядеть как часть ряда шкафов и бытовой техники. Но на кухне большего размера он будет выделяться и выглядеть не так красиво.

5. Не используйте четверть круглого молдинга.
Профили в четверть круга часто являются стандартом по умолчанию среди подрядчиков и монтажников пола. (Если вам интересно, что это такое, это именно то, на что это похоже: четверть круглого дюбеля.) Выглядит дешево и устарело. Обязательно укажите альтернативу, например, плоский молдинг.

4. Не делай сам.
Заманчиво думать, что вы сэкономите деньги, сделав часть ремонтных работ самостоятельно. Но если у вас нет опыта в строительстве и вы не работаете полный рабочий день, это нереально. Даже покраска, которая проста, может занять слишком много времени, если недвижимость большая или вам нужно быстро переехать.

Кухня Park Slope, спроектированная Кэтрин Скотт, сохраняет оригинальные изделия из дерева.Фото Эллен Макдермотт

3. Разрезать в начале.
Независимо от того, насколько тщательно вы пытаетесь защитить прилегающие поверхности, сдирать краску с деревянной отделки и каминных полок по своей сути беспорядочно. Он также удаляет полиуретан — покрытие, обычно используемое для деревянных полов.

Если вы собираетесь зачистить пол, проще всего это сделать до того, как оштукатурить, покрасить или отполировать пол. Кстати, если дом покрыт слоями старого линолеума, вы сэкономите массу подготовительных работ, если сделаете зачистку перед снятием линолеума.

2. Накройте все, что хотите сохранить.
Деревянные полы, каминные полы, изделия из дерева, бытовая техника — если вы планируете оставить что-либо из этого, накройте и защитите их перед началом работы. Вы будете удивлены, что рабочие могут случайно столкнуться с жестоким обращением.

Некоторые рабочие (надеюсь, не те, кого вы наняли) будут делать неожиданные вещи, например использовать пятигаллонное ведро с краской в ​​качестве пого-палки или прыгать на плиту, чтобы добраться до трещины в штукатурке.

В ванной комнате Park Slope, спроектированной Тамарой Итон, новая плитка и сантехника, но оригинальные лепные украшения и витражи.Фото Джеффри Килмера

1. Заказ специализированной сантехники.
У вас есть старая ванна на ножках, кухонная раковина или старинная раковина, которую вы хотите использовать, но водопровод разваливается? Разнорабочий или даже имеющий лицензию сантехник ничего не сможет сделать с ним, если вы не закажете специальные детали.

Их можно легко найти в Интернете и в некоторых магазинах сантехники. Для ванны с ножками можно заказать специальные сливы, а для подачи воды в ванну можно заказать специальные никелированные трубы.

Точно так же в этих же торговых точках есть репродукционные краны (сверхмощные, сделанные в США), которые улучшат вашу раковину до музейного качества, а не те дешевые импортные, которые стоят 8 долларов и быстро протекают. Поверьте, они того стоят.

[Верхнее фото справа: Дастин Аксланд]

Истории по теме
Ремонт и украшение коричневого камня за счет бюджета
Следует ли брать ссуду на ремонт?
The Insider: Глянец и гламур в Park Slope

Следует ли реконструировать или снести и перестроить свой дом?

Если у вас есть дом, который «требует немного любви» (как вы часто видите в объявлениях о недвижимости), вам может быть интересно, украсить ли существующий дом или снести его и начать все сначала.Это важное решение, требующее внимательного рассмотрения. Чтобы сделать правильный выбор с учетом вашего бюджета и потребностей, начните с нескольких вопросов, а затем внимательно посмотрите на то, чего вы надеетесь достичь, на состояние вашего существующего дома и местные законы, которые могут повлиять на проект.

Как долго вы будете оставаться в своем доме?

Если вы планируете проживать в доме надолго, а затем продать его, обычно разумнее снести и отстроить заново, по крайней мере, с чисто финансовой точки зрения.

Физические элементы дома работают по таймеру. В тот момент, когда молот в последний раз ударяет по вашему дому, таймер начинает тикать. Краска для наружной отделки может длиться до семи лет, но в суровых климатических условиях больше, чем пять лет. Посудомоечные машины служат менее десяти лет, центральные кондиционеры служат от 10 до 15 лет, а композитная черепица с тремя язычками служит около 20 лет.

Вдобавок ко всему, хотя продолжительность жизни некоторых элементов колеблется, срок жизни многих других истекает примерно в то же время.С точки зрения затрат, замена посудомоечной машины — никому не интересно, просто представьте, что вам нужно сделать это в том же календарном году, когда вы заменили крышу, водосточные желоба и центральный кондиционер.

Перестраивая, вы сбрасываете часы с точки зрения физической природы дома: все, от бытовой техники до оболочки дома (например, кровля, сайдинг и т. Д.). Когда 15 лет спустя приходит время продавать, вы продаете 15-летний дом вместо 40-летнего. В качестве бонуса вы имели удовольствие жить в новом доме в течение этих 15 лет.Покупатели хорошо осведомлены о возрасте домов — в противном случае их агент по недвижимости и домовой инспектор сообщат им об этом факте.

Сколько вы хотите потратить?

Если у вас мало денег, всегда можно сделать ремонт. Например, вы можете начать с ремонта ванной комнаты, а затем переехать в другие комнаты, если позволяют ваш бюджет и время.

В качестве альтернативы можно выбрать вариант демонтажа и восстановления по принципу «все или ничего». После вашей первой крупной покупки — сноса — у вас остается пустырь, и вы обязуетесь построить новый дом.Если вы не хотите быть владельцем пустыря, вы должны продолжать двигаться вперед. Худшее — это иметь частично завершенный дом, потому что конструкции, оставленные незащищенными от непогоды, быстро стареют.

Учитывать потребности в жилищных условиях

Большинство проектов реконструкции можно завершить, пока вы живете в доме. Это может принести пользу как с точки зрения экономии средств, так и с точки зрения удобства. Это также может быть необходимо, если это ваше основное место жительства. Однако имейте в виду, что ваша семья какое-то время будет жить в зоне строительства.При ремонте учитывайте вопросы безопасности детей и домашних животных.

Полный снос и восстановление потребуют от вас и вашей семьи других временных условий проживания во время строительства. Примите во внимание дополнительные расходы, связанные с переездом из дома на срок до нескольких месяцев, если вы решите отстроить заново.

Определите истинное состояние дома

Хотя все дома можно перестраивать, не все дома нужно перестраивать. Профессионалы отрасли в целом согласны с тем, что следующие условия заслуживают сноса / перестройки, или, по крайней мере, разворачивают аргумент в этом направлении:

• Желаемые улучшения не могут быть включены в существующую площадь дома.Таким образом, вам нужно дополнение. Потребность в дополнительном пространстве, конечно же, не единственная причина для нового строительства; дополнения создаются постоянно. Проблема в том, что это происходит в сочетании с обширной и дорогостоящей реконструкцией существующего дома, что вдвойне увеличивает ваше финансирование.
• Фундамент плохой, требуется много работы, прежде чем можно будет перестроить дом.
• Вам не по вкусу потолки слишком низкие? Поднять потолок — дело непростое, если только там не останется много пустого места.Верхний этаж необходимо снять, а затем отстроить заново.

Помните об ограничениях зонирования

Законы о зонировании регулируют тип, размер и расположение зданий на любой территории. В городских и многих пригородных районах перестройка домов часто ограничивается размером первоначального дома. Другими словами, нельзя снести домик и построить особняк. Законы о зонировании также могут ограничивать высоту нового дома, поэтому вы можете ограничиться не только старым размером, но и одно- или двухэтажной структурой.Кроме того, законы могут не разрешать аренду собственности во многих зонах. Если вы хотите построить пристройку или каретный дом для арендаторов, это может быть запрещено. Обязательно изучите законы о зонировании и разрешении в вашем городе или округе, прежде чем начинать работы по реконструкции или восстановлению.

Восстановление исторического дома: 8 советов перед началом работы

Примечание редактора: эта история была первоначально опубликована в мае 2016 года. Она была дополнена новой информацией.

Добро пожаловать в Period Dramas , еженедельную колонку, в которой чередуются обзоры исторических домов на рынке и ответы на вопросы, которые мы всегда задавали о старых постройках.

Реставрация исторического дома — дело непростое. При работе со старыми конструкциями и строительными материалами не только необходимо проявлять особую осторожность, но и в старых домах есть много сюрпризов, и затраты могут быстро возрасти. Но если есть что-то, что мы узнали, так это то, что правильно проведенный ремонт может превратить кошмар в дом мечты.

Мы обратились к одному из наших любимых дизайнеров интерьеров и архитекторам, одержимому старыми домами Стивену Гэмбрелу, который отреставрировал и отремонтировал несколько домов 18 и 19 веков в Нью-Йорке и его окрестностях — например, дом капитана Овертона, построенный в 1853 году. в Саг-Харборе — чтобы немного узнать, чего ожидать и на что обращать внимание при восстановлении старинного дома.

1. Жить в старом доме — это обязательство

Считаете ли вы, что такие вещи, как теплые полы или даже что-то вроде равномерно обогреваемой или охлаждаемой комнаты, являются обязательными? Тогда жизнь в старом доме с его неровностями может быть не для вас.

«Если вы собираетесь купить исторический дом, потому что вам нравятся старые волнистые стеклянные окна и дух полов, — говорит Гамбрел, — вы должны понимать, что у вас не будет возможности получить часть этого существа. комфорт, присущий жизни 21 века ».

«Я бы сделал все на свете, чтобы сохранить это волнистое стекло в окнах, даже если это означает, что в комнате будет сквозняк», — добавляет Гэмбрел. «Я бы просто надела еще один свитер. Но если вы не такой человек, то это не тот дом для вас.”

2. Водный урон — это враг

«Ущерб, причиненный водой, серьезен, важен, и с ним нужно бороться», — говорит Гамбрел. «Повреждение водой имеет долгосрочные последствия, такие как сухая гниль. Кроме того, ошибки любят влажную среду ».

Следите за признаками повреждения водой, особенно вокруг потолка, пола и окон. Это могло быть предупреждением о серьезных структурных проблемах.

На что обратить особое внимание, так это накладка на пороги. Подоконник — это самый нижний горизонтальный элемент конструкции, огибающий весь фундамент.Все вертикальные опоры конструкции дома крепятся к подоконнику.

«Подоконник наиболее уязвим для воды, потому что он плотно прилегает к влажной земле», — говорит Гамбрел. «Если полы кривые, это может быть из-за деформации подоконника, потому что это вся конструкция, на которой стоит дом».

Вид на дом капитана Овертона до ремонта.

3. Соберите команду, которая поможет вам

Подрядчик и инспектор могут помочь оценить объем работы, которую необходимо выполнить, и ее стоимость.Но было бы полезно исследовать людей, имеющих опыт сохранения исторических памятников.

«Вам нужен краевед или подрядчик, который реставрирует исторические дома. Они могут оказать максимальную помощь и рассказать вам о процессе восстановления, который необходимо провести », — говорит Гамбрел.

И, прежде всего, любой, кого вы приведете, должен понимать вашу конечную цель восстановления собственности. «Многие люди не понимают разницы между сохранением, извлечением чего-либо и началом нового», — говорит Гэмбрел. «Это не то, что вам нужно.Вам нужны талантливые люди, которые помогут вам восстановить старый дом ».

4. Есть бюджет? Начать с малого

В то время как старые дома — независимо от размера -, вероятно, нужно будет обновить и отремонтировать, если у вас нет неограниченных средств, поищите дом меньшего размера, который будет более управляемым.

«Покупайте качественные материалы и меньше ремонтируйте — я всегда буду за это», — говорит Гамбрел, чья реконструкция дома капитана Овертона в Саг-Харборе включает окна с двойным остеклением из красного дерева, изготовленную на заказ латунную фурнитуру и утилизированные мраморные накидки.«Я бы предпочел жить в прекрасно отреставрированном крошечном колониальном соляном ящике 18-го века, чем в разрушающемся особняке с плохой плиткой».

Работы по сносу на ранних этапах ремонта дома капитана Овертона. Предоставлено Стивеном Гамбрелом.

5. Разумно относитесь к своим инвестициям

Даже если вы никогда не планируете продавать, Гэмбрел считает разумным учитывать стоимость перепродажи при составлении бюджета.«Обычно ремонт дома в нескольких разных местах стоит одинаковых денег, независимо от того, что может поддержать местный рынок недвижимости», — говорит он. «Вы не хотите чрезмерно вкладывать средства в дом, который не принесет равной прибыли».

С этой целью — исследуйте, за что продаются полностью отремонтированные дома в этом районе, и позвольте этому сообщить, как вы структурируете свой бюджет. Одна простая цель для экономии бюджета — это выбрать и отремонтировать камины.

Часто необходимо заменить облицовку каминов или отремонтировать кирпичную кладку — процесс, который, по словам Гамбрела, может стоить более 12 000 долларов за дымоход .Если вы найдете место с несколькими каминами и дымоходами, будет разумным выбрать, какой из них отремонтировать.

6. Начните с крыши, окон и кирпичной кладки

Может возникнуть соблазн сразу выбрать кухонные шкафы и образцы краски, но первые этапы ремонта должны быть скорее практичными, чем эстетическими. «Это похоже на управление кризисом: сначала нужно исправить то, что предотвратит нанесение любого ущерба в будущем», — говорит Гэмбрел. «Сделайте дом водонепроницаемым.Починить крышу, окна и кладку ».

Иногда расположение дома напрямую зависит от прочности и качества строительных материалов. «Серьезная проблема, с которой вы столкнетесь с некоторыми регионами, заключается в том, что иногда в растворе есть песок. Это отрицательно сказывается на ее целостности », — говорит Гэмбрел. «Поскольку здесь, на Лонг-Айленде, в земле так много песка, многие дымоходы 18-го века были сделаны из этого более слабого раствора, поэтому кладка будет слабее и потребует большего внимания.”

Камины и дымоходы — хорошее место, чтобы проверить, нуждается ли строительный раствор в ремонте. Этот процесс называется перенацеливанием. Просто используйте свои руки, чтобы провести предварительный тест, прежде чем вызывать специалистов: «Если вы не видите, что раствор отсутствует [между кирпичами / камнем в доме], прикоснитесь к раствору и коснитесь его пальцами, чтобы проверить, не пропадает ли он. разваливается. »

7. Технологии — ваш друг

Хотя Гамбрел предупреждает, что обновление систем отопления, охлаждения и электроснабжения дома — самая дорогая часть любого ремонта, не беспокойтесь, что выполнение обновлений потребует удаления всех деталей того периода, которые вы полюбили в первую очередь. .

«Технологии крайне благоприятны для сохранения — вы можете разбить механическую систему на более мелкие блоки, питая верхние этажи с чердака, а нижние этажи — с подвала», — говорит Гамбрел. «Это называется сплит-системой, и это действительно хороший способ не сильно повредить историческую ткань дома».

Кровать размера «queen-size», заправленная в нишу новой ванной комнаты, которая находится за стеной справа.Окно с фрамугой над кроватью пропускает свет в ванную комнату. Предоставлено Стивеном Гамбрелом.

8. Примите неугрожающие причуды

Выравнивание неровных полов в старом доме может быть трудоемким и дорогостоящим процессом. Почему бы не учесть их в дизайнерской схеме дома? «На Манхэттене у меня есть дом 1827 года постройки. Он кривой! Поэтому я оставил его кривым », — говорит Гэмбрел. «Я спроектировал все столярные изделия, такие как плинтусы, с учетом кривых полов.Плинтус может быть высотой 6 дюймов в одном месте и 8 дюймов в другом ».

Точно так же, если вы решаете, где добавить ванные комнаты и туалеты, постарайтесь рассматривать проблему как возможность. В отреставрированном доме капитана Овертона есть спальня с кроватью, встроенной в нишу, которая была создана, когда Гэмбрел добавил ванную комнату на втором этаже.

Все дело в том, чтобы знать, чем можно пожертвовать, чтобы сохранить остальное. «Я бы предпочел сохранить целостность трех привлекательных комнат и поставить под угрозу четвертую, чем отрубить все четыре и остаться с четырьмя средними помещениями», — говорит Гамбрел.«Вы должны сделать это творческой возможностью. В этом красота, очарование и причудливость ремонта ».

Отремонтировать, реконструировать или перестроить? Как выбрать, что лучше всего подходит для дома

Стоит ли отремонтировать, переделать или перестроить?

Именно этот вопрос часто возникает у меня во время консультаций сайта с клиентами . Некоторые люди покупают старый дом, возможно, унаследуют старый дом или просто устали жить в старом доме и не уверены, что лучше делать.Мы трудимся над тем же решением со старыми автомобилями; Иногда старый загонщик стоит еще одной тормозной работы, а иногда он готов избавиться от призрака и отправить его к той большой дробилке в небе. Это суждение, которое лучше всего сделать, потратив время на изучение всех переменных. Мы не можем помочь вам с вашей машиной, но мы можем помочь вам по дому, читайте дальше …

Когда ремонтировать, а когда восстанавливать:

Перестройка существующего дома снизит потребность в новых материалах, а также количество отходов , которые будут отправлены на свалку.С точки зрения сохранения материалов и устойчивости, это всегда было бы нашим рекомендуемым курсом действий, если затраты не слишком высоки, поскольку модернизация существующих зданий всегда оказывается на первом месте с точки зрения анализа полного жизненного цикла. К сожалению, некоторые дома не подлежат ремонту и их лучше снести; как определить правильный образ действий — это коллективное логическое, финансовое и личное решение.

Не всегда есть однозначный правильный или неправильный ответ на вопрос, какой выбор лучше: отремонтировать, реконструировать или перестроить дом, поэтому я подхожу к этому так же, как и при консультировании клиентов.Мой первый шаг — это всегда выяснить, какая эмоциональная привязанность домовладельца к существующему зданию и как его партнер относится к нему. Это в значительной степени будет определять решение независимо от переменных, поэтому лучше определить это в самом начале.

Дом — это не просто структура, которая работает и является энергоэффективной; вам необходимо оценить качество своей жизни и подумать о том, в каком пространстве вы хотите жить. Если это пространство, которое не подойдет для счастливой жизни в долгосрочной перспективе, возможно, вы уже склоняетесь к тому, чтобы начать все сначала, понимаете вы это или нет.

Я вкратце расскажу о своем собственном опыте принятия сложного решения о сносе или восстановлении здесь, поскольку я был в этом самом положении около 20 лет назад, когда пришло время что-то сделать с нашим 75-летним семейным коттеджем. Я провел там все лето, как и моя мать, ее братья и сестры. В конце концов, я остался единственным, кто им пользовался, и я знал, что это то место, где я хочу жить. Я происхожу из сентиментального штамма ДНК, который бережно хранит нашу семейную историю, поэтому в течение долгого времени единственное, что я мог вообразить, — это вернуть нашему семейному дому отдыха его былую славу.

Вот что привело к «первому» окончательному решению, которое я принял; Я собирался отремонтировать дом и сохранить мечту. Это длилось пару месяцев, пока я не начал планировать, как будет развиваться проект, и в этот момент начало закрадываться чувство беспокойства. Я начал видеть дорогу, которая лежала впереди, и она была долгой. Мой более опытный друг-строитель пришел, чтобы дать совет, свободный от эмоционального багажа, и у него было для меня всего три слова — снеси его.

После очень быстрой прогулки по нашему красивому историческому коттеджу, полному детских воспоминаний, он разглядел сентиментальность и правильно пришел к выводу, что восстановление займет больше времени, вероятно, будет стоить дороже, будет менее энергоэффективным и менее прочным и устойчивым, чем новый дом построен правильно.Если бы все прошло хорошо и не было неприятных сюрпризов во время ремонта дома, я бы в лучшем случае остался с тем же размером ипотечного кредита, домом более низкого качества и жилым помещением, которое три четверти века назад было спроектировано как выходные. & летний коттедж. По его предложению я попытался представить себя в этом отремонтированном домашнем пространстве будущего и быстро пришел к выводу, что эта планировка не имеет никакого смысла в качестве современного семейного дома.

Таков мой опыт с домом на последнем издыхании, и я делюсь этим, чтобы сказать, что прожил этот процесс принятия решений — я сочувствую любому, кто читает это, кто мечтает превратить свое рушащееся, гниющее здание в современное, эффективное тем не менее, старинный дом с богатым наследием.Ваша ситуация и выводы могут сильно отличаться, но процесс тот же. Независимо от происхождения и истории здания, вам необходимо сначала провести диалог с самим собой, а затем с соответствующими профессионалами, чтобы принять правильное решение.

Вот несколько вопросов, на которые вы должны ответить, прежде чем решите отремонтировать, реконструировать или перестроить дом:

• В глубине души вы больше боитесь идеи сохранить дом или идеи снести его?
• Можно ли считать, что домашняя планировка принесет вам радость на долгие годы?
• Можно ли легко изменить планировку и размер дома в соответствии с вашими текущими и будущими потребностями?
• Планируете ли вы жить в доме надолго или планируете просто продать его?
• Будет ли это дизайн дома высоко оценен на вторичном рынке, если вы решите продать его?

После того, как вы проанализировали все эмоциональные и логистические факторы своего решения, вам необходимо оценить структуру дома, чтобы увидеть, является ли его ремонт жизнеспособным вариантом.Ниже приводится краткий список вещей, которые вы должны учитывать при оценке пригодности дома для ремонта, но точное определение структурной целостности фундамента и опорных стен — это не то, к чему большинство людей имеет квалификацию. Так что не заходите слишком далеко в процессе принятия решения, не проконсультировавшись сначала с инженером или опытным строителем, которому вы доверяете, чтобы увидеть, возможен ли или целесообразен ли ремонт дома.

Оценка фундамента дома перед ремонтом:

Области для сканирования: Мы никогда не рекомендуем создавать пространство для сканирования с нуля, поскольку они не имеют особого смысла, но они существуют, и большинство из них можно отремонтировать и привести в соответствие со спецификациями несколькими способами.

Если внешние стены дома в хорошем состоянии, и вы планируете сохранить дом, можно заполнить пространство для обхода. Особенно, если там сырость, плесень или дерево гниет, удаление пола и балок пола, заполнение пустоты чистой заливкой и изоляцией и заливка бетонного пола сверху имеет больше смысла. Вуаля, теперь у вас есть фундамент из плит. Затем вы можете получить красиво заделанный и отполированный бетонный пол или установить экологичный паркет поверх бетона, если хотите.

Реконструкция подвесного пространства путем заполнения регенерированными панелями из пенополистирола © Мишель Шенье

Если там есть какое-либо механическое оборудование, его необходимо переместить на основной этаж, поэтому вам нужно будет учесть пространство для этого в ваших новых планах. В это время также может быть выполнена защита от радона, а также теплый пол.

Если балки пола находятся в удовлетворительном состоянии и вы хотите и дальше использовать подвесное пространство для хранения и механических систем, см. Нашу страницу о том, как изолировать подполья.

Ремонт фундамента и внешняя изоляция при ремонте старого дома © Ecohome

Ремонт фундамента из шлакоблоков, камня или бетона с трещинами:

Прежде чем приступить к ремонту или утеплению, сначала определите, что фундамент может безопасно продолжать поддерживать конструкцию и в будущем. . Фундамент, который не сильно изношен, можно модернизировать в соответствии с современными стандартами защиты от влаги и тепла, а недостроенные подвалы дешевле модернизировать, поскольку вам не нужно учитывать расходы на снос и утилизацию материалов.

Если ваш дом расположен в зоне с холодным климатом, а фундамент имеет трещины или сделан из камня или шлакоблоков, лучше всего изолировать их снаружи, чтобы избежать новой нагрузки на окружающую среду, где они будут подвержены замерзанию и циклы оттаивания. Выемка грунта и изоляция снаружи помогут сохранить их в нынешнем состоянии. Это особенно важно для фундаментов из камня и шлакоблоков, поскольку они удерживаются вместе только раствором между швами и поэтому не так прочны, как заливной бетон.

В холодном климате можно добавить немного утеплителя в интерьер, но желательно сделать это в оптимальном количестве, чтобы они не замерзали; проконсультируйтесь с инженером, имеющим опыт моделирования энергопотребления, чтобы определить безопасное количество изоляции при ремонте подвала.

Деревянная каркасная стена фундамента подвала сносится из-за повреждения влажностью © Ecohome

Подвалы лучше ремонтировать снаружи, если это возможно, но также можно сделать это изнутри, если земляные работы для доступа снаружи не являются вариантом.

С точки зрения затрат, если не требуется серьезное структурное усиление, модернизация существующего фундамента может обойтись немного дешевле, чем строительство нового. Даже новый подвал потребует мембран для управления влажностью и теплоизоляции, повторное использование существующего бетонного фундамента может сэкономить вам затраты на заливку новых фундаментов и фундаментных стен. Даже если дом наверху будет снесен, вполне возможно, что фундамент удастся спасти, особенно если он имеет размер, который вам подходит.Ознакомьтесь с лучшими практиками на нашей странице ремонта подвала.

Плита на уровне грунта: Новые суперизолированные фундаменты на уровне грунта — наш любимый способ строительства, но старые, которые не построены должным образом, могут быть трудными и дорогостоящими для модернизации. Дома, построенные из плит, — это довольно новая концепция, поэтому их не так уж и много, но они существуют. Бетонная плита с минимальной изоляцией может быть очень неудобной, и ее нагрев стоит целое состояние.

Иногда я видел плиты с теплом внутри пола, несмотря на очень слабую изоляцию, и даже на плиты с теплом внутри пола без какой-либо изоляции.Тот, что без теплоизоляции, все еще можно было сделать комфортным, но с астрономическими затратами на отопление. Я лично никогда не стал бы рассматривать возможность переоборудования старого дома на плохо изолированную плиту, с обогревом или без него. Без покупки носков с подогревом на батарейках ноги будут мерзнуть на всю оставшуюся жизнь.

Изолированный пол, монолитный на уровне пола © Ecohome

Если дом имеет некачественную плиту, но в остальном он является сильным кандидатом на модернизацию, изучите стоимость его восстановления. Можно добавить утеплитель, систему отопления и залить новый бетонный пол.Либо вы можете разбить и удалить существующий пол и начать все сначала, либо, если у вас достаточно места для головы, и вы готовы потерять около 8 дюймов высоты, вы можете просто забыть о старой плите и строить прямо сверху.

У домов, построенных на опорах , есть несколько вопросов, которые следует учитывать: они деревянные, металлические или бетонные, являются ли они в настоящее время прочными, как долго они прослужат и хорошо ли изолирована нижняя сторона кондиционируемого помещения? Строительство столбов в холодном климате не является идеальной практикой, так как это подвергает дополнительную сторону дома воздействию экстремальных минусовых температур зимой, в отличие от изолированной поверхности, расположенной непосредственно на земле, которая имеет значительно более высокие температуры зимой, чем воздух. .Следовательно, полы в доме на столбах необходимо будет изолировать, по крайней мере, на том же уровне, что и обычные внешние стены, но в идеале — на более высоком уровне, поскольку ваши ноги будут постоянно соприкасаться с полом. Контакт между ногами и полом добавляет элемент кондуктивной теплопередачи в смесь, поэтому вы можете заметить даже незначительное падение температуры пола по сравнению с полами с более высокой температурой внутри кондиционированного помещения, ощущение, которое вы не получите с стены с разной температурой, так как мы не имеем с ними постоянного или постоянного контакта.Для лучшего понимания ознакомьтесь с нашими страницами о тепловом комфорте в домах.

Восстановление старых стен:

Самым важным компонентом стеновой системы является неповрежденный воздухо- и пароизоляция . Без него вы жертвуете долговечностью, энергоэффективностью и комфортом. Из-за утечки воздуха в домах сквозит сквозняк, и отапливать их очень дорого, а выходящая влага нанесет ущерб внутренним стенам. Зачистка наружных стен до обшивки — отличная отправная точка для создания стены R.E.M.O.T.E., методики наружной изоляции жилой наружной мембраны.

Стена восстанавливается до исходной структуры, которая будет перестроена в УДАЛЕННУЮ стену © Мишель Шенье

Новые или старые, УДАЛЕННЫЕ стены — отличная строительная практика и включают герметизацию внешней обшивки (или досок в старых домах) с помощью воздухо-пароизоляция, затем толстый слой утеплителя. Строительство наружной пароизоляции — простая и отличная практика, но она ведет себя совсем не так, как внутренние пароизоляция, и требует глубокого понимания физики, лежащей в ее основе, поэтому вы случайно не спроектируете ее так, чтобы она потерпела неудачу.Чтобы понять разницу между воздушными преградами и пароизоляцией в домах, см. Здесь. Для правильного функционирования УДАЛЕННЫЕ стены должны иметь значительную изоляцию снаружи пароизоляции, чтобы удерживать ее в более теплой части стенового блока.

Наружная изоляция стен REMOTE может быть использована для ремонта дома. © Ecohome

При наличии достаточной изоляции на внешней стороне стены вы также можете безопасно добавить изоляцию из войлока в ниши для стоек, чтобы еще больше повысить тепловые характеристики.В качестве альтернативы вы также можете добавить значительный слой непрерывной внешней изоляции, такой как плотно упакованная целлюлоза, путем ремонта существующих стен с помощью стропильной системы стен Ларсена.

Если вам нравится форма дома и несущие стены находятся в относительно хорошем состоянии, переоборудование, ремонт и изоляция стен дома снаружи — отличный вариант. Вы сэкономите на расходах на снос, а также на материальных и трудовых затратах на создание каркаса новой конструкции. Довоенные дома обычно имеют более разделенные интерьеры (поскольку в них часто проживают очень большие семьи), но не позволяйте, чтобы это мгновенно отговорило вас от повторного использования существующей конструкции, поскольку несущие стены могут быть сняты и заменены поддерживающими балками для открывания. пространство вверх.

Замена окон при ремонте дома:

Windows, скорее всего, потребуется заменить, если вы планируете перестроить или снести свой дом . Они не вечны, и если дом достаточно старый, чтобы его можно было сносить, то вряд ли стоит оставлять окна, по крайней мере, для дома в холодных или влажных зонах. Часто старые окна находят множество применений; их можно спасти и дать вторую жизнь неотапливаемой постройке. Если вы сами не видите в них пользы, разместите объявление о «бесплатных окнах» на сайте с объявлениями в Интернете, и кто-нибудь может прийти за ними.См. Наши страницы по выбору окон, чтобы помочь с выбором. Подробнее о том, когда заменять окна.

Восстановление и повторное покрытие крыш при ремонте:

Помимо качества кровельного материала, важна сама конструкция — прочная ли она? Это прямо? Достаточно ли большой свес? Крышу можно модифицировать, но вопрос в том, сколько работы потребуется, чтобы довести ее до стандартов.

Старые дома часто подвергались многочисленным дополнениям и изменениям, и если новые секции не удалось успешно интегрировать в существующую линию крыши, то впереди у вас могут возникнуть головные боли.Если, за исключением крыши, ваш дом является хорошим кандидатом для модернизации, а не сноса, помните, что вы можете сохранить фундамент и стены и просто заменить крышу, установив новые фермы сверху.

Обычная конструкция домов после Второй мировой войны, которую трудно успешно модернизировать, — это низкий уклон крыши и узкий свес. Это очень затрудняет надлежащую изоляцию и оставляет место для вентиляции. Ярким свидетельством этого является то, что зимой образуются сосульки и ледяные дамбы.

Такие конструкции также приводят к образованию тепловых мостов на стыке стропил или ферм и верхней плиты стены. Это может привести к образованию конденсата на внутренней верхней кромке наружных стен.

Однажды у меня был клиент с таким дизайном, который узнал о проблеме из-за образования капель воды внутри кухонных шкафов. Проблема заключалась в том, что стена в задней части шкафов была холодной из-за отсутствия изоляции, поэтому влажный воздух на кухне и закрытые дверцы шкафа создавали идеальные условия для образования конденсата.

В зависимости от того, сколько места есть на стыке крыши, вы можете изолировать его от интерьера, но часто просто не хватает места для эффективных и надежных обновлений интерьера. Это может ограничить вас более дорогим решением — поднять крышу, чтобы освободить место. Смотрите наши страницы, посвященные изоляционным крышам, чтобы узнать о решениях.

Обледенение и конденсат из-за плохой конструкции крыши в старом доме в холодном климате © Ecohome

Отремонтировать, реконструировать или перестроить? Вывод:

Надеюсь, что приведенное выше руководство поможет вам решить, лучший вариант — ремонт, реконструкция или снос вашего дома и перестройка. .Что бы вы ни решили сделать, конечная цель должна быть той же — новый дом, в котором вы счастливы, функциональный, прочный, экологичный и эффективный в эксплуатации. Этих целей легче достичь с помощью новой сборки, но обычно они достижимы с помощью модернизации, если она правильно спроектирована.

Любой проект ремонта приведет к образованию некоторого количества отходов; По возможности используйте некоторые из них повторно, предлагайте другим что-нибудь ценное, чего вы не хотите, а от остальных избавляйтесь как можно лучше. Посетите нашу страницу о покупке и продаже бывших в употреблении материалов, чтобы найти местный рынок.

Теперь у вас есть хороший обзор, который поможет

решить, следует ли отремонтировать, реконструировать или перестроить старый дом. . Прочтите все о методах и материалах, необходимых для строительства или ремонта экологически безопасного дома с использованием нетоксичных материалов, в руководствах EcoHome здесь. , на любимом веб-сайте экологически безопасного строительства в США и Канаде — EcoHome

Как продать дом, нуждающийся в ремонте, без капитального ремонта

Когда вашему дому требуется много работы, может быть страшно выставить его на продажу, не вкладывая средства в множество причудливых обновлений.Когда по той или иной причине пора продавать, легко почувствовать себя гадким утенком в квартале — старый дом со старыми полами, плохой двор, сломанное то и то сломанное. Но давайте посмотрим правде в глаза, не у всех есть время или деньги, чтобы починить фиксатор верха.

Мы не можем все быть Чипом и Джоанной Гейнс.

Хорошая новость в том, что продать дом, который требует ремонта, по приличной цене совсем не возможно — и для этого не нужно делать капитальный ремонт. На самом деле, не всегда разумно провести тонну капитального ремонта объекта.Возможно, вам даже не понадобится укладывать новый пол или обновлять столешницы и шкафы.

«Я лично не одобряю этого на данном этапе рынка», — говорит Катрина Дейст, главный агент в Месе, штат Аризона, которая продает дома на 60% быстрее, чем в среднем. «Скорее всего, новый покупатель придет и все изменит. Вы кладете туда ковер, а им понадобится древесина твердых пород.

Когда дело доходит до продажи фиксирующего верха, речь идет не о том, чтобы сделать его идеальным.

Речь идет о продаже его характеристик, плана этажа и потенциального дома мечты, скрытого за недостатками.Пока нет проблем с конструкцией или безопасностью, о которых стоит беспокоиться, вы в хорошей форме.

В этом видео мы разберем каждый шаг по продаже дома, над которым нужно доработать.

Как продать дом, который требует ремонта:

Советы для успеха

1. Узнайте о вашем пуле покупателей. Кто купит тебе фиксатор верха? (Инвестор? Охотник за скидками?)
2. Уберите привлекательность вашего переднего двора и уберите весь беспорядок на улице.
3. Сделайте небольшие обновления в доме (почините сломанные двери, конопатку и т. Д.)).
4. Обучите себя (и покупателей) ссудам на ремонт.
5. Подчеркните удивительные особенности вашего дома.
6. Убедитесь, что вы правильно оценили дом.

А теперь приступим!

Во-первых, узнайте больше о пуле покупателей

В отличие от покупателей, которые просто хотят что-то под ключ, люди, которые покупают дома с ремонтом, видят потенциал выше совершенства. Они готовы вложить в недвижимость какую-то работу, чтобы заработать деньги, увеличить капитал или получить возможность спроектировать именно то, что они хотят.Не будем вас дурачить и говорить, что все любят фиксатор верха. Они определенно не для всех. Однако есть три типа покупателей, готовых сделать рывок и засучить рукава, чтобы обновить и отремонтировать.

Значит, вашему дому нужна работа?

Используйте нашу платформу Simple Sale для связи с покупателями за наличные, которые позволяют вам продавать «как есть» и предлагают быстрое закрытие сделки. Просто поделитесь небольшой информацией о своем доме, и мы познакомим вас с тем, кто предложит самую высокую цену.

Ваш пул покупателей: ласты

Самые очевидные — домашние ласты или инвесторы. Они покупают дома по низким ценам (часто на аукционах), ремонтируют их, а затем стремятся продать их по высоким ценам. Самое приятное то, что они увидят недостатки вашего дома через призму потенциала.

Если флиппер заинтересован в вашей собственности, сначала убедитесь, что вы выполните одно из следующих действий:

• Обратитесь к агенту по недвижимости, чтобы узнать, сколько стоит ваш дом.Агент сможет провести сравнительный анализ рынка (CMA) недавно проданных объектов недвижимости, аналогичных вашим по размеру, местоположению и состоянию, чтобы получить точную картину цен. Таким образом, вы узнаете, что вас обидели, и сможете уйти, пока не стало слишком поздно.
• Или введите свой адрес через нашу платформу Simple Sale, которая также известна как крупнейшая сеть покупателей недвижимости за наличные в стране. С помощью Simple Sale мы собираем некоторые сведения о вашей собственности и свяжемся с заинтересованными покупателями от вашего имени.Мы представим вам денежное предложение вместе с оценкой того, что вы, вероятно, можете получить на открытом рынке, чтобы у вас была хорошая точка отсчета.

Ласты любят вещи дешево, но это не значит, что вам нужно соглашаться, если они не сделают предложение по реальной цене. Помните, что вашему дому нужна работа, но это не приводит вас в отчаяние.

Ваш пул покупателей: охотники за сделками

Далее идет покупатель, который хочет жить в определенном месте, районе или части города, но не может позволить себе средние цены по прейскуранту в этих районах.Для них покупка фиксатора — это билет в эти престижные районы. Они готовы инвестировать в недвижимость, которая нуждается в ремонте, только потому, что она находится на карте.

В то время как некоторые люди просто хотят дома под ключ, конец истории, охотник за сделками готов купить дом гадкого утенка по двум причинам. Во-первых, они рады найти то, что они могут себе позволить, в нужном им районе. Во-вторых, покупая фиксирующий верх, они понимают, что могут со временем обновлять и наращивать капитал.

Ваш пул покупателей: ремонтники

Третий тип покупателей жилья — это те, у кого есть деньги, но они не смогли найти дом в том районе, который им нужен, с теми функциями, которые им нужны. И не потому, что не нашли. Вероятно, они несколько раз находили дом своей мечты, но каждый раз его вырывали из-под ног.

В желанных кварталах тоже очень большая конкуренция. «Люди месяцами ждут, когда появится дом в подразделении, работающем по контракту, в течение нескольких часов», — говорит Деист.«Быть ​​способным выйти из этой коробки, где все ждут объявления о продаже, — значит иметь возможность управлять своей собственной судьбой». Она права. Покупка фиксирующего верха дает покупателям чистый лист и приглашение спроектировать дом, которого не смогли найти или нашли, но продолжают перебивать.

Источник (измененный размер): (Деннис Джарвис / Flickr через Юридический кодекс Creative Commons)

Вот как продать дом, который требует работы

Теперь, когда вы немного больше понимаете своих потенциальных покупателей, есть несколько простых стратегий, которые вы можете использовать, чтобы сделать вашу недвижимость более привлекательной для них.Если вы узнаете, что их заинтриговывает, а что отталкивает, это будет иметь большое значение для продажи вашей собственности.

Начните с нескольких простых проектов, которые также доступны по цене.

1. Уберите двор и уберите беспорядок

Деист называет озеленение одним из лучших способов произвести хорошее первое впечатление. «Не озеленение, а уборка», — поясняет она. Вам не нужно тратить большие деньги на дорогой ландшафтный дизайн; просто убрать сорняки, покосить траву и посадить несколько цветочных горшков могут творить чудеса.

Одно исследование Техасского технологического университета в 2012 году пришло к выводу, что благоустройство и сдерживающая привлекательность могут напрямую повлиять на стоимость вашего дома на 12%. Исследования HomeLight подтверждают это спустя годы: наш опрос Top Agent Insights в 2019 году показал, что по оценкам большинства экспертов по недвижимости, дома с хорошим ландшафтным дизайном стоят от 1% до 10% больше, чем дома без озеленения,

.

Итак, день работы на дворе может означать больше денег в вашем кармане, прежде чем вы начнете разбираться с внутренними делами.Если ваш передний двор просто грязный, добавление гравия — доступный способ повысить привлекательность бордюра. Вы потратите примерно 250–700 долларов на благоустройство гравия, но если это поможет добавить еще 1–12% к стоимости вашего дома, оно того стоит.

Беспорядок в вашем доме имеет такое же влияние. В 2016 году специалист по уборке Вильеда захотел узнать, где потенциальные покупатели проводят больше всего времени, заглядывая внутрь домов, и обнаружил, что 95% потенциальных покупателей идут прямо к окнам, чтобы полюбоваться видом.Это означает, что грязные окна и подоконники могут сразу же произвести на покупателей плохое впечатление.

Между тем, только 15% людей взглянули на пол более чем бегло.

Наше исследование Top Agent Insights 2019 года в HomeLight подтверждает, что глубокая уборка может увеличить стоимость перепродажи почти на 2000 долларов благодаря хорошему впечатлению, которое блестящий дом производит на покупателей, в то время как вы с большей вероятностью окупитесь или потеряете деньги на более крупной кухне и ванной. обновления.

Итак, вашему дому не нужны новые фирменные удобства, но он должен быть чистым.Грязь и беспорядок могут помешать покупателям сделать предложение задолго до чего-то вроде несовершенного пола или устаревших столешниц. По опыту Деиста, «Чистота продается очень хорошо».

2. Небольшие изменения имеют большое значение

Будь то потому, что вы не можете позволить себе капитальный ремонт или у вас нет времени, вам действительно не нужно делать это на насыщенном рынке. Но мелкие исправления? Деист рекомендует продавцам потратить время и силы. «Совершенно определенно стоит потратить время и деньги продавца на то, чтобы делать небольшие [обновления], если они могут.”

«Я всегда говорил своим клиентам, что покупателю требуется вдвое больше денег, чтобы произвести такой же ремонт, что и продавец», — говорит Деист.

Подумайте об этом так: чем меньше вы ремонтируете, тем больше капитала вам, возможно, придется отдать, чтобы дом того стоил. Мелкий ремонт включает, но не ограничивается:

• Ландшафтный дизайн
• Заплатка отверстий
• Глубокая очистка пятен для ванн и туалетов
• Крепление сломанных дверей и петель
• Крепление негерметичных труб
• Добавление нового уплотнения в изношенное место

В частности, эти небольшие проекты действительно могут стать приятным глазу:

• Очистить или заменить раствор
• Заменить ручки на шкафах (что может стоить немного, как доллар за ручку)
• Обработайте пятна на ковре

Источник: (midascode / Pixabay)

3.Добавьте ссуды на ремонт в свое объявление

Кредит на ремонт может быть одним из самых полезных инструментов, когда дело доходит до продажи фиксатора верха. Если покупатели пойдут по этому пути, они включат прогнозируемые затраты на ремонт в общую сумму кредита. Вместо того, чтобы покупать фиксатор верха и затем платить за обновление отдельно, покупатели могут получить одобрение на более высокую сумму кредита и получать эти деньги поэтапно для оплаты более крупных ремонтов.

Примерами этого являются заем FHA 203 (k) и заем Fannie Mae HomeStyle Renovation.

Есть предостережения. Кредитный рейтинг покупателя необходимо проверить, и в зависимости от программы ему, возможно, придется положить определенную сумму денег. Их ремонт, как правило, должен быть одобрен консультантом ипотечной компании, который должен убедиться, что они имеют финансовый смысл на основе прогнозируемой стоимости дома (то есть они не ссудят 250 000 долларов на дом, который будет оцениваться только в 200 000 долларов). Покупатели также должны будут предъявить доказательства того, что они завершили ремонт.

Но какую именно выгоду это дает продавцу? Поработайте со своим риэлтором, чтобы убедиться, что ваше объявление содержит текст о ссуде на ремонт.Таким образом, потенциальные покупатели знают, что нужно обсудить это со своим риэлтором, а другие риэлторы знают, чтобы их покупатели знали.

Включите такие фразы, как: Fixer верх в отличном месте. Может стать домом вашей мечты после нескольких улучшений. Могут быть предоставлены ссуды на ремонт. Вы сразу же создадите капитал. Помните, что даже если люди ищут дом, они также хотят однажды заработать на нем деньги. Обновление фиксирующего верха — это вложение в само по себе, и ссуды на ремонт помогают сделать это возможным.

Если ваш риэлтор проводит день открытых дверей, он / она также должны внести посильный вклад в ссуды на ремонт. Когда люди комментируют старые полы или устаревшие шкафы, зная, что они могут сделать эти обновления одним махом, они могут помешать им вычеркнуть ваш дом из своего списка. Чем больше ресурсов для них доступно покупателям, тем с большей готовностью они будут сначала вкладывать молоток в покупку вашего фиксирующего верха.

«Ссуды могут достигать 50 000 долларов, поэтому речь идет о ковре, краске, возможно, новой кухне», — объясняет Деист.

Источник: (Артем Бали / Unsplash)

4. Подчеркните особенности своего дома

Когда дело доходит до уборки беспорядка, бросать его в туалеты и шкафы — не лучший вариант, потому что место для хранения — это особенность продажи. То же исследование Vileda показало, что 80% покупателей смотрят в эти места для хранения вещей, в то время как Национальная ассоциация строителей жилья сообщает, что 85% покупателей жилья хотят видеть в доме достаточно места для хранения в гараже.

Им, вероятно, наплевать, какие безделушки вы накопили за эти годы.Но шкаф в прихожей приличных размеров? Это то, с чем они могут согласиться.

Реальность такова, что покупатели могут изменить напольное покрытие и другие стилистические детали в будущем. Если им нравится планировка этажей и дом такой, какой он есть, они с большей вероятностью сделают такой шаг.

Итак, продавайте свой дом, основываясь на его лучших характеристиках. Это означает, что в вашем объявлении должны быть описаны такие вещи, как размер шкафа, главный люкс, камин, патио, кладовая, открытая планировка, прекрасный вид, домашний офис, большие окна для естественного света и место в гараже.Не забудьте упомянуть такие особенности района, как парки и хорошие школьные районы. А затем Деист говорит: «Если бы они знали, что могут войти и получить 30 000 долларов [из ссуды на ремонт], чтобы покрыть пол и покрасить, обновить оборудование и многое сделать?» Что ж, это может иметь решающее значение в продвижении продажи.

Деист напоминает мне, что когда дело доходит до продажи фиксированного верха, это всегда игра. «Поскольку у нас действительно много покупателей, которые приходят и говорят:« Хорошо, я могу это сделать, мы можем это изменить, мы можем положить здесь плитку »- они уже создают собственный капитал и планируют его перед покупкой.”

5. Правильная цена: лучший способ продать дом, в котором нужна работа

Опять же, продажа фиксатора верха — это не попытка сделать дом идеальным и продать его как нечто, чем он не является. Так что даже после того, как он будет очищен и готов к листингу, не переоценивайте его. «Если денег нет, значит, их нет», — объясняет Деист. Однако, хотя вам придется отдать часть капитала, вы также не хотите занижать цену на свой дом.

С помощью вашего риэлтора рассчитайте, какой была бы стоимость вашего дома, если бы он был реконструирован.Ваш агент может оценить сотрудников поблизости, чтобы помочь в этом разобраться. Затем составьте список и рассчитайте стоимость обновлений, необходимых для приведения вашего дома в такое состояние. Какие обновления необходимы? Что из этого вы можете себе позволить? Что вы оставите покупателю? Все, что покупателю необходимо поглотить, следует вычесть из стоимости дома.

У

Деист есть исправное свойство, над которым она сейчас работает, которое получило несколько предложений без единого ремонта. «Мы продали эту недвижимость как есть.[И было] несколько предложений. Мы находимся на самом деле, — поясняет она.

Итак, пока не считайте свой фиксатор. При небольшом уходе за домом, некоторых чистящих средствах и отличном агенте по недвижимости, который позаботится о том, чтобы покупатели знали свои варианты, ваш дом, вероятно, будет продаваться быстрее, чем вы ожидаете, даже если для этого потребуется небольшая дополнительная работа.

Статья Изображение Источник: (Miguel Á. Padriñán / Pexels)

Покупаете старый дом? — Общие проблемы, скрытые затраты и выгоды

В Америке много старых домов.По данным Eye on Housing, средний возраст здания, занимаемого владельцами, составлял около 37 лет в 2016 году, самом последнем году, по которому доступны данные. Для справки, это почти средний возраст в США — 38,2 года.

В некоторых частях страны жилищный фонд намного старше. В среднем жилому комплексу в Нью-Йорке, Массачусетсе и Пенсильвании более 50 лет. Хотя из этого правила есть исключения, дома, как правило, старше на Северо-Востоке и Среднем Западе, а также в городских центрах по всей стране.

Напротив, более новые дома и дома новой постройки более распространены в южных и западных городах в целом, а также в пригородных и загородных общинах по всей стране. Например, средний возраст домов, занимаемых владельцами, в Неваде составляет всего 20 лет.

Что считается старым домом?

Как правило, дома, построенные после 1990 года, считаются более новыми, а дома, построенные до 1920 года, считаются старыми или антикварными. Но возраст жилья — это субъективное условие, которое зависит от множества факторов, включая стиль и качество строительства, местный климат и геологию, а также объем работы, проделанной в течение всего срока службы дома.

К наиболее важным факторам относятся:

• Стиль и качество конструкции . Сборные и мобильные дома, как правило, строятся в соответствии с более низкими стандартами качества, чем прочно построенные в стиле Тюдоров, Ремесленников или Колониалы. Дома массового производства, которые, как правило, новее, также могут иметь проблемы с качеством. Однако новые дома, построенные по индивидуальному заказу, могут быть построены даже более прочно и долговечно, чем старые дома. В конечном итоге качество строительства сводится к качеству используемых материалов, а также мастерству и трудолюбию строителей.
• Климат и геология . Климат — особенно влажность, экстремальные температуры и штормы — ускоряют процесс старения. Дома в восточной половине США с большей вероятностью столкнутся с проблемами, связанными с этими проблемами, такими как повреждение крыши и влажность подвала или фундамента, чем дома в прибрежных городах Калифорнии, таких как Сан-Франциско и Окленд. Геологические факторы, которые могут ускорить процесс старения, включают сейсмическую активность, карстовые воронки и геологию известняка, а также высокие уровни грунтовых вод.
• Ремонт . В некоторых случаях антикварные дома обновляются настолько резко, что уже трудно определить их возраст. Например, родители моей жены владели фермерским домом, построенным в 1880-х годах. Но сменявшие друг друга владельцы с годами тщательно обновляли, модернизировали и расширяли дом. Фактически, единственными оригинальными компонентами являются старый фундамент и подвал из шлакоблоков (теперь они полностью закрыты новым, расширенным фундаментом и подвалом) и несколько структурных опор, возвышающихся над первоначальным размером.Большинство других компонентов датируется 1970-ми годами или позже. Так будет ли справедливо сказать, что это оригинальный фермерский дом 1880-х годов?

---

Распространенные проблемы старых домов и возможные решения

Даже старые дома в хорошем состоянии могут создавать проблемы, с которыми владельцам новых домов просто не нужно иметь дело. К ним относятся опасности для здоровья, такие как асбест и плесень, серьезные проблемы с вредителями, которые могут привести к структурным проблемам, а также проблемы с коммунальными системами, такими как проводка и водопровод.

1. Свинец и асбест

Свинец и асбест — два опасных материала, которые до относительно недавнего времени использовались в жилых помещениях.

Свинец — нейротоксичный металл, который особенно опасен для детей. Обычно он используется в красках для наружных и внутренних работ, изготовленных до 1978 года. В значительных количествах он также встречается в водопроводных системах до Второй мировой войны и в меньших количествах в водопроводных трубах, установленных до середины 1980-х годов.

Асбест — это волокнистый материал естественного происхождения, вызывающий серьезную форму рака легких и других респираторных заболеваний.До середины 1970-х он был повсеместным изоляционным и огнезащитным материалом. Последовательные действия EPA запретили большинство применений асбеста к концу 1980-х годов, но агентство никогда не требовало от владельцев зданий удаления существующих асбестовых продуктов. Соответственно, многие старые подпольные помещения, стены и трубы все еще содержат асбестовую изоляцию.

Если вы решите, что вам нужна профессиональная помощь для решения любой из этих экологических проблем, воспользуйтесь ресурсом, например HomeAdvisor , чтобы найти авторитетных подрядчиков, прошедших предварительную проверку в вашем районе.

Возможные решения: свинец

Когда вы покупаете дом, построенный до 1978 года, вы обычно должны подтвердить, что понимаете, что в доме может содержаться свинцовая краска. Если вам не нравится идея сосуществования со свинцовой краской, инвестируйте в профессиональные услуги по удалению свинцовой краски. По данным HouseLogic, профессиональная вывозка стоит от 8 до 15 долларов за квадратный фут. Медицинская литература не дает окончательных сведений по этому поводу, но домовладельцам с маленькими детьми рекомендуется вывоз.

Если водопроводная система в вашем доме очень старая, она все еще может содержать измеримые количества свинца. Самый экономичный способ справиться с этим — это система фильтрации воды для всего дома (от 1000 до 3000 долларов, в зависимости от размера дома и качества системы) или кухонного крана (от 200 до 1000 долларов, в зависимости от марки и качества). Замена всей системы трубопроводов в доме — единственный способ полностью избавиться от свинца в воде, но это может стоить более 5000 долларов.

Возможные решения: асбест

Хотя прямое, продолжительное воздействие асбеста представляет серьезную опасность для здоровья, изоляция, спрятанная в недоступных стенах, вряд ли представляет прямой риск.Однако удаление рекомендуется, если вы планируете снести стены, расширить площадь вашего дома или предпринять другие масштабные проекты, которые могут привести к обнаружению асбестосодержащих материалов.

Стоимость удаления асбеста сильно зависит от размера проекта. Одиночная труба или стена имеет высокий трех- или нижний четырехзначный диапазон, в то время как проект всего дома стоит от 20 000 до 30 000 долларов.

---

2. Повреждение термитами

Со временем термиты могут разрушать деревянные и похожие на дерево компоненты домов, включая полы, несущие конструкции и гипсокартон.Проблема особенно остро стоит в южной половине страны, где термиты активны большую часть или весь год. Более старые дома с большей вероятностью будут иметь активные заражения термитами или уже существующие повреждения термитами из-за взлома фундамента или гипсокартона.

В зависимости от продолжительности и серьезности заражения ремонт повреждений термитов может варьироваться от косметических исправлений (например, замена поврежденных половиц), которые стоят несколько сотен долларов, до проектов по восстановлению конструкций, которые могут стоить 10000 долларов и более.

Признаки поражения термитами включают:

• Провисающие или изгибающиеся полы
• Точечные отверстия в гипсокартоне
• Полые деревянные опоры или половые доски
• Краска с пузырями или отслаиванием

Возможные решения

Профилактика — это самое дешевое и наименее инвазивное решение проблемы термитов. Удалите все переносчики рыхлой древесины — включая кусты, мульчу, строительные материалы и сложенные дрова — от контакта с самой нижней частью вашего дома.Предотвратите скопление воды рядом с фундаментом вашего дома или против него, засыпав низину или установив систему поверхностного дренажа. Используйте обработанную древесину (токсичную для термитов) для настилов и других деревянных конструкций, прикрепленных к вашему дому. Удалите мертвые пни и корневую систему на участках возле дома. И заделайте видимые трещины в фундаменте, чтобы термиты могли легко проникнуть в них.

В случае продолжающегося заражения наймите специалиста по борьбе с вредителями, который сократит или уничтожит колонию. По данным HomeAdvisor, истребители обычно берут от 3 до 16 долларов за погонный фут (при измерении по периметру дома).Средний периметр дома колеблется от 150 до 200 футов, поэтому ожидайте, что комплексное лечение будет стоить от 450 до 3200 долларов. Но имейте в виду, что ваша фактическая общая стоимость будет зависеть от типа фундамента и серьезности заражения.

Если вы обнаружите проблему перед покупкой, например, во время профессионального осмотра дома (от 200 до 500 долларов), получите смету ремонта у генерального подрядчика. Затем договоритесь с продавцом о покрытии части или всех затрат на ремонт, а также стоимости профессиональных услуг по борьбе с вредителями, если заражение продолжается

---

3.Повреждение плесенью и плесенью

Со временем в домах, подвергающихся чрезмерной влажности, часто появляются проблемы с плесенью. Хотя рост микроорганизмов, связанных с влажностью, особенно распространен в подвалах и ванных комнатах домов с влажным климатом, он может произойти где угодно. Проблема чаще возникает в старых домах, потому что влага легче просачивается через потрескавшийся фундамент и протекающие трубы. Однако, поскольку заражение может начаться внутри стен, можно пройти через зараженный плесенью старый дом, выставленный на продажу, не осознавая, что есть проблема.

Хотя небольшое количество плесени в помещении допустимо и даже ожидаемо, неконтролируемый рост может усугубить аллергию и существующие респираторные проблемы (например, астму) у здоровых детей и взрослых. Более серьезные инфекции могут развиваться у очень молодых, очень старых и людей с ослабленной иммунной системой.

Кроме того, плесень разъедает свои основные поверхности, особенно дерево, гипсокартон, раствор и другие пористые или полупористые вещества. Неконтролируемое заражение плесенью может вызвать структурные проблемы и сделать дом временно или навсегда непригодным для проживания.

Возможные решения

Решение проблемы плесени и грибка будет зависеть от серьезности проблемы:

• Профилактика : Как и в случае заражения термитами, лучшим решением для борьбы с плесенью и грибком является профилактика. Покупка осушителя (где-то от 100 до 500 долларов нового, плюс от 30 до 100 долларов ежегодных затрат на электроэнергию) для вашего подвала может творить чудеса. Обеспечение надлежащей вентиляции за счет комбинации напольных или потолочных вентиляторов и открытых окон в сухую и мягкую погоду может помочь на верхних этажах.
• Незначительные заражения : Вы можете лечить небольшие заражения плесенью, например, на изолированном участке стены подвала или ванной комнаты, с помощью купленного в магазине спрея от плесени, абразивных губок или щеток, кухонных перчаток и большого количества смазки для локтей.
• Основные заражения .: Для более крупных заражений метод распыления и очистки нецелесообразен. Согласно HGTV, устранение плесени в доме может стоить до 5000 долларов и, возможно, больше, если заражение затронет труднодоступные места, такие как чердак, подвальные помещения или внутренние стены.Чтобы сократить расходы на восстановление, убедитесь, что ваш полис страхования домовладельцев покрывает очистку от плесени, прежде чем покупать старый дом, и подумайте о смене полиса (с помощью механизма сравнения, такого как PolicyGenius , чтобы сэкономить время), если ваш полис этого не делает.

---

4. Проблемы с водопроводом

Самая большая опасность старой или некачественной водопроводной системы — это возможность выхода из строя трубы, которая затопит дом или вызовет серьезное повреждение водой стен и полов. Серьезный сбой может временно сделать дом непригодным для проживания и обойтись в десятки тысяч долларов на уборку, хотя ущерб часто покрывается страховкой домовладельцев.Это также может вызвать более долгосрочные проблемы, такие как заражение плесенью.

Перед покупкой более старого дома спросите продавца, сколько лет водопроводной системе и из какого материала используются водопроводные и водосточные трубы. По данным HouseLogic, в то время как латунные и медные трубы обычно служат 50 и более лет, стальные трубы могут изнашиваться уже через 20 лет. Трубы из PEX, все более распространенного пластика, обычно служат 40-50 лет.

Требуется особая осторожность, если трубы изготовлены из полибутилена, сероватого гибкого пластика, который использовался с 1970-х по 1990-е годы.Хлор, содержащийся в отбеливателе и других бытовых чистящих средствах, со временем разъедает полибутиленовые трубы и может привести к самопроизвольному выходу из строя.

Повреждение корней — еще одна проблема с водопроводом в старых домах, которая особенно часто встречается в районах с густой растительностью. Со временем корни деревьев проникают в старые дренажные трубы под фундаментом дома или за его пределами, прорываются через стыки труб и перекрывают круглогодичный запас богатой питательными веществами воды, протекающей внутри.

Без надлежащего обслуживания это приводит к засорению и резервному копированию, которые могут прервать процесс стирки и вызвать повреждение водой низко расположенных частей дома.Помните, что корни деревьев могут пройти далеко под землей. Рядом с главным сливным отверстием может не быть очевидного виновника, но виноватое может быть зрелое дерево через улицу или сбоку от вашего дома.

Возможные решения: трубы

Если вы ищете дом с полибутиленовыми трубами, попросите продавца установить (и оплатить) новые трубы. Если нет, подумайте, сможете ли вы смириться с неудобствами и затратами, связанными с заменой труб самостоятельно, что вам следует сделать, как только ваш бюджет позволит минимизировать риск отказа.

Для труб из других распространенных материалов вам просто нужно определить возраст системы и назначить дату за несколько лет до истечения ее ожидаемого срока службы. Если вы планируете по-прежнему владеть домом, когда наступит эта дата, начните откладывать деньги на полную замену системы сейчас, учитывая влияние инфляции.

По данным HouseLogic, в доме площадью 1500 квадратных футов затраты на замену всего дома колеблются от 2000 до 6000 долларов в зависимости от материала трубы, размера и количества этажей в доме, а также количества водопроводных сетей.

Возможные решения: повреждение корня

Исправление повреждений корня может быть еще дороже. Замена основной дренажной трубы, зараженной корнями, обычно требует земляных работ, что является печально известным множителем затрат. Ожидайте, что заплатите до 25 000 долларов США, в зависимости от длины трубы и требуемой глубины выемки грунта, согласно HomeAdvisor.

Корневые работы, которые удаляют существующие корни и устанавливают непроницаемые лайнеры, предотвращающие дальнейшее вторжение, почти так же дороги: в среднем от 5000 до 15000 долларов.

Периодическое удаление root-прав, которое необходимо повторять каждые пару лет, намного проще для кошелька: от пары сотен долларов до примерно 1000 долларов, в зависимости от серьезности проблемы.

---

5. Проблемы фундамента или конструкции

Со временем природа догоняет даже самые добротные дома. Старые дома подвержены различным фундаментальным и конструкционным проблемам, таким как:

• Основные трещины или неровности в плите или по периметру фундаментной стены
• Коррозия, сухая гниль или повреждение от влаги в сваях или бетонных опорах фундамента
• Опоры (опоры) повреждены
• Сухая гниль или повреждение от влаги в надземных стойках

Эти проблемы особенно распространены и, как правило, возникают раньше в регионах с обильной влажностью почвы, нестабильностью коренных пород, сейсмической активностью и другими опасностями.Хотя бдительные домовладельцы обычно выявляют структурные проблемы до того, как они сделают дома непригодными для жилья, их восстановление является дорогостоящим и неудобным.

Признаки фундаментальных или структурных проблем включают:

• Двери, которые заклинивают или не закрываются
• Видимые трещины в стенах, которые со временем растут
• Плитка или бетонный пол с трещинами
• Постоянно заклинившие окна
• Этажи явно неровные

Возможные решения

Любая очевидная проблема с фундаментом или структурой требует экспертного заключения инженера-строителя (в среднем 500 долларов).Решение скромной проблемы с фундаментом, такой как трещина в стене по периметру, может стоить несколько сотен долларов. Более серьезные проблемы, такие как неровная почва, требующая опорных опор под фундаментом, могут стоить 10 000 долларов и более. А в сейсмически активных районах требуются или рекомендуются фундаментные анкерные болты — по цене не менее 1500 долларов за штуку. Многие страховые полисы домовладельцев не покрывают эти расходы.

Если фундамент требует капитального ремонта или замены оптом, затраты могут быстро возрасти.Ожидайте, что вы заплатите минимум 20 000 долларов, чтобы возвести свой дом и заменить фундамент, согласно HomeAdvisor. Опять же, страхование домовладельцев часто не покрывает эти расходы. Если вы серьезно думаете о покупке старого дома с очевидным повреждением фундамента, включите в цену предложения затраты на ремонт или попросите продавца решить проблемы до закрытия.

Также обратите внимание, что стоимость ремонта второстепенных проблем, связанных с повреждением фундамента (например, поврежденных полов верхнего уровня, стен и дверей), сильно варьируется и может существенно повлиять на ваш проект.

---

6. Радон

Радон — радиоактивный газ, который естественным образом встречается в определенных типах коренных пород. Агентство по охране окружающей среды заявляет, что радон имеет тенденцию сохраняться в более высоких концентрациях на северо-востоке, Среднем Западе и между горным западом, но это может произойти где угодно.

Радон проникает в дома через трещины в периметре фундамента и в стенах подвала, которые чаще встречаются в старых домах. Затем газ со временем циркулирует по плохо вентилируемым помещениям. Несмотря на то, что радон не токсичен при периодическом контакте и в малых дозах, он является основной причиной рака легких у некурящих, и его длительное облучение выше общепринятых безопасных концентраций не рекомендуется.

Возможные решения

Снижение воздействия радона обычно включает улавливание газа в почве или скале, окружающей фундамент, и его подвод к вентиляционному отверстию на крыше, а затем заделку трещин в фундаменте для предотвращения дальнейшей утечки. Это также может включать установку нескольких вентиляционных отверстий для сброса давления за пределами дома (выпуск радона до того, как он достигнет фундамента), а также вентиляторов отрицательного давления, которые по существу выдувают радон из подвала или самого нижнего уровня обратно в почву.

По данным Университета штата Канзас, средняя стоимость системы смягчения последствий радона составляет около 1200 долларов.Но фактическая стоимость может варьироваться от нескольких сотен долларов до более 3000 долларов в зависимости от размера дома, типа фундамента и серьезности проблемы.

Amazon продает наборы для тестирования радона менее чем за 15 долларов. Это может быть недорогой способ узнать, нужно ли вам вызывать профессионалов.

---

7. Проблемы с кровлей

В старых домах, как правило, старые, возможно, изношенные крыши. Это создает множество проблем, включая заражение вредителями, повреждение внутренних водоемов и менее эффективную изоляцию.Устранение проблем, возникающих из-за взлома крыши, особенно после того, как внутренние утечки начинают происходить регулярно, могут стоить десятки тысяч долларов и могут не покрываться страховкой домовладельцев.

Предупреждающие знаки потенциальных проблем с кровлей включают:

• Опоясывающая черепица отсутствует или повреждена
• Крошащийся кровельный цемент
• Желоба изогнутые или провисшие
• Постоянная влага на чердаке
• Свидетельства повреждения водой верхних этажей
• Животные на чердаке или в подпольях

Возможные решения

Прежде чем покупать более старый дом, как можно лучше оцените возраст и состояние крыши.Если продавец не установил крышу, они могут не знать, когда она была установлена, поэтому подумайте о найме инспектора крыши (от 100 до 600 долларов), если есть явные признаки износа.

Затем рассмотрите вероятный срок службы вашей нынешней крыши и ее потенциальную замену:

• Битумная черепица . На наклонных крышах битумная черепица обычно остается в хорошем состоянии от 15 до 20 лет. Обработанная деревянная черепица прослужит от 20 до 30 лет.
• Металл . Гарантия на металлические кровли обычно составляет от 20 до 40 лет, хотя часто они служат дольше и не требуют значительного обслуживания.
• Плитка и камень . Черепичные и каменные крыши могут прослужить до 100 лет при правильном монтаже и обслуживании.

В рамках этих категорий строительство имеет значение. Например, на наклонных крышах из гонтовой черепицы слой резины или термопласта может означать разницу между крышей, которая разваливается через 15 лет, и крышей, которая продолжает работать намного дольше. Конечно, независимо от материала, фактический срок службы крыши зависит от качества монтажа, предшествующего технического обслуживания, уклона крыши и местного климата.

Стоимость замены сильно различается в зависимости от материала, но вы можете рассчитывать потратить от 5000 до более чем 10000 долларов на замену всей кровли из битумной черепицы. Замена сланцевой (каменной) крыши в среднем стоит от 11000 до 24000 долларов.

Если проблемы с кровлей ограничены небольшим участком, а прогнозируемый срок службы крыши еще не истек, вы можете сэкономить деньги, заменив или отремонтив только поврежденную секцию. Если крыша старая или сильно повреждена, имеет долгосрочный финансовый смысл заменить ее целиком или хотя бы одной стороной.

---

8. Неэффективная Windows

В старых домах, скорее всего, будут старые неэффективные окна. Основной недостаток неэффективных окон — более высокие счета за электроэнергию, потому что системе климат-контроля в доме приходится работать усерднее, чтобы компенсировать утечки. Согласно программе федерального правительства ENERGY STAR, установка окон наиболее эффективного класса во всем вашем доме может сократить ваши годовые счета за электроэнергию на целых 600 долларов, в зависимости от размера вашего дома и места проживания.

Возможные решения

Временно устраняйте неэффективные окна с помощью пассивных методов обогрева и охлаждения, таких как закрывание окон и жалюзи в жаркие дни и открытие их на ночь, а также использование пластиковой пленки (в среднем от 10 до 20 долларов) для герметизации протечек зимой. Герметизация трещин вокруг окон и усиление теплоизоляции дома — более надежное решение — может стоить более 1000 долларов.

Лучшее решение проблемы дырявых окон — просто заменить старые окна на более эффективные.В то время как разумная замена окон часто упоминается как один из лучших проектов по улучшению дома для снижения долгосрочных затрат на домовладение, имейте в виду, что сверхэффективные окна стоят дорого. Установка их во всем доме может обойтись вам в 10 000 долларов и более, а это означает, что вы никогда не окупите свои вложения.

---

9. Неадекватные или небезопасные электрические системы

Электрические неисправности делятся на две категории: удобство и безопасность.

Во-первых, удобство: до тех пор, пока их электрические системы не будут обновлены, в старых домах не будет достаточного количества электрических розеток, чтобы справиться с нашей коллективной зависимостью от электронных устройств.

Во-вторых, что более важно, безопасность: срок службы самой электропроводки ограничен сроком службы изоляции провода. Электропроводка, установленная до 1960 года, прослужит примерно 70 лет, в то время как более новая проводка, по оценкам, прослужит не менее 100 лет. Когда изоляция ухудшается до такой степени, что оголяется сам провод, риск электрического возгорания, ударов, коротких замыканий и локальных (одно- или многокомнатных) сбоев питания резко возрастает.

Электрические сервисные панели и автоматические выключатели также подвержены износу.Сервисные панели служат 60 или 70 лет, а выключатели служат 30 или 40. Неисправные панели и выключатели могут вызвать поражение электрическим током, сбой питания, пожар и другие опасности.

Обратите внимание, что повреждение водой, пожар, заражение вредителями и другие необычные события могут повредить некоторые или все компоненты электрической системы, что потребует ремонта или замены задолго до того, как они достигнут своего ожидаемого срока службы.

Возможные решения

Электромонтажные работы опасны и сбивают с толку новичков, поэтому не выбирайте самодельные работы в своем электрическом проекте.Вместо этого наймите лицензированного электрика.

Квалифицированному электрику обычно требуется от 30 до 60 минут, чтобы установить одну розетку, что стоит примерно от 100 до 400 долларов. Если потребуется новая схема, стоимость будет выше, но не чрезмерно.

Стоимость новой сервисной панели начинается примерно с 500 долларов, но вариант с более высоким усилителем (который может потребоваться для мощных устройств) стоит около 1500 долларов

---

10. Неисправные или неэффективные механизмы и устройства

В старых домах, скорее всего, будет старое механическое оборудование, такое как водонагреватели, печи и кондиционеры, а также старая бытовая техника.Срок службы механической части и устройства зависит от модели, марки и рабочей нагрузки. В среднем ожидается старение основного механического оборудования и приспособлений следующим образом:

• Водонагреватель : от 10 до 15 лет
• Печь : от 15 до 30 лет
• Центральная система кондиционирования : от 15 до 25 лет
• Холодильник : от 15 до 20 лет
• Стирально-сушильные машины : от 10 до 15 лет

Оборудование, срок службы которого приближается к концу, более склонно к сбоям, что повышает вероятность возникновения неудобной или опасной ситуации, например, выхода тепла из-за сильной зимы или электрического пожара, которую необходимо немедленно устранить.Более того, старое оборудование обычно менее энергоэффективно, что приводит к увеличению затрат на коммунальные услуги.

Возможные решения

Старые дома с недавно обновленным механическим оборудованием и приборами обычно имеют повышенную цену. Если вы не против покупать старые механические устройства и приборы, изучите каждую единицу и определите, сколько времени она может прослужить. Составьте график замены, соответствующий вашему временному горизонту, и начните экономить на наиболее важных проектах.Если вашей печи осталось 15 лет, а вы планируете продать ее через пять, в замене нет необходимости.

Затраты на замену механических компонентов и устройств зависят от модели и марки. Например, печи на природном газе, идеально подходящие для холодного климата, в среднем стоят от 2000 до 4000 долларов. Тепловые насосы, которых достаточно в теплом климате, обходятся дешевле. Эффективные водонагреватели без бака могут стоить до 6000 долларов, хотя средняя стоимость установки (на Fixr) приближается к 2000 долларов. Традиционные нагреватели баков стоят еще меньше — от 1000 до 2000 долларов.

Если вы заранее планируете заменить старый водонагреватель или стиральную машину, найти место в семейном бюджете не станет невыполнимой задачей. Создайте приносящий процентный доход сберегательный счет или счет денежного рынка, застрахованный FDIC, специально предназначенный для этого проекта.

Неожиданная замена может действительно отбросить вас назад, особенно в случае повреждения. Другу семьи недавно пришлось заменить свою старую сушилку после того, как из-за неисправной проводки возник сильный электрический пожар, который усугубился засорением вентиляционного отверстия сушилки.Включая уборку, счет составил более 20 000 долларов, хотя его страховой полис домовладельца покрыл большую часть расходов.

---

11. Бесполезные, незавершенные или устаревшие обновления

В старых домах обычно проживает более одного человека, а иногда и намного больше. Все бывшие домовладельцы имели право делать с недвижимостью все, что им заблагорассудится.

В то время как многие старые дома сохраняют очарование и функциональность своей первоначальной конструкции, в других есть множество бесполезных или устаревших обновлений, которые умаляют впечатления домовладельца и потенциально увеличивают стоимость владения.К особо дорогостоящим обновлениям, которые, возможно, придется исправить вскоре после переезда, относятся:

• Плохо спроектированные, несоответствующие или просто безвкусные кухни
• Незаконные спальни в подвале (например, без выходных окон)
• Незавершенные проекты, такие как частично законченный подвал или частично уложенный внутренний дворик

До того, как мы купили наш нынешний дом, мы с женой пошли на день открытых дверей в 100-летнем доме с незавершенным подвалом, незавершенным навесом и буквально прозрачной внешней окраской.Дом был куплен всего несколькими месяцами ранее по цене, намного меньшей, чем текущая запрашиваемая цена, что свидетельствует о том, что нынешний владелец пытался перевернуть дом и был разбит. Наш агент по недвижимости заметил: «Похоже, у этого парня закончились деньги, и он вышел из-под залога».

Возможные решения

Пока они не небезопасны, вы можете жить с бесполезными или устаревшими функциями, пока в вашем бюджете не будет места на их исправление. Стоимость указанных исправлений сильно различается. Полное обновление кухни обычно требует пятизначной суммы, в то время как замена устаревших молдингов или исправление ужасной внутренней окраски может стоить всего несколько сотен.

Незавершенные надстройки, такие как крыльцо у заброшенного флипа, о котором говорилось выше, — другое дело. Они могут быть небезопасными, особенно для маленьких детей, и могут быть точками доступа для насекомых и грызунов. Дважды подумайте о покупке старого дома со слишком большим количеством неуклюжих обновлений или случайных дизайнерских штрихов, поскольку они часто скрывают более серьезные проблемы.

Например, позже мы узнали, что заброшенный флип имел серьезные проблемы с фундаментом, на устранение которых потребовались бы десятки тысяч долларов.Масштаб проблемы с фундаментом, вероятно, заставил ласту уйти от собственности до завершения работы.

---

12. Нестандартные или небезопасные функции

Старые дома иногда слишком очаровательны. В зависимости от стиля, местоположения и истории конкретного дома некоторые оригинальные черты могут быть устаревшими, не соответствовать текущим строительным нормам или фактически небезопасными. Примеры включают:

• Старые лотки для белья
• Лестница для прислуги
• Лестницы, ведущие в никуда (обычное дело в домах, которые когда-то были разделены на несколько жилых единиц)
• Лестница крутая
• Низкие потолки
• Заблокированные дымоходы
• Камины неработающие.

Наш нынешний дом — безусловно, самое красивое место, где мы когда-либо жили, но, тем не менее, в нем есть крутая, извилистая лестница, по которой нам было бы неудобно ходить малышу, а также устаревший дымоход, который показывает первые признаки разрушения.

Возможные решения

Многие юрисдикции снисходительны к некачественным или противоречащим нормам характеристикам жилых домов, занимаемых владельцами, по сравнению с арендуемой или коммерческой недвижимостью. Соответственно, от вас, скорее всего, не потребуется устранять такие проблемы (если они не угрожают другому имуществу) после того, как вы вступили во владение своим старым домом.Однако устранение этих проблем может сохранить или увеличить стоимость вашего дома, не говоря уже о повышении безопасности и комфорта его жителей.

Для некоторых проблем есть простые и доступные решения. Например, для защиты нашей крутой лестницы от детей просто необходимо установить дверь с защелкой или детскую калитку на входе. Другие, такие как осыпающийся дымоход, требуют регулярного ухода (ремонт окладов и любых поврежденных материалов крыши), который может стоить несколько сотен долларов в год.

---

Возможные преимущества владения старым домом

Вы не догадались бы, глядя на список потенциальных проблем, с которыми могут столкнуться владельцы старых домов, но у владения старым домом есть свои преимущества.Старые дома часто удобно расположены в престижных, богатых благоустройством районах; внутри они предлагают изобилие очарования и возможности построения справедливости.

1. Удобное расположение

Поскольку большинство городов со временем разрастаются, старые дома, как правило, располагаются ближе к центрам города с богатыми удобствами и работодателями. Удобное расположение предлагает множество преимуществ для экономии времени и здоровья, таких как более короткие поездки (и возможность пользоваться общественным транспортом или ездить на велосипеде) и более легкие поездки за покупками.

Напротив, новые дома, занимаемые владельцами, как правило, строятся там, где земля дешевле, часто на окраинах существующих городов. Такие места не всегда удобны.

Однако эти правила не универсальны. В больших городах есть много недавно построенных квартир в центре или поблизости, а многие сельские дома довольно старые.

2. Оригинальные элементы, которые сложно воспроизвести

Хотя некоторым более старым домам не хватает характера, многие из них демонстрируют очаровательные особенности того периода, которые радуют глаз и могут повысить стоимость при перепродаже.Например, встроенные шкафы для хранения и витрины в столовой нашего старого дома определенно повлияли на наше решение о покупке, потому что это было эстетично и практично. В нашем регионе единственные новые дома, в которых есть такая встроенная мебель, были далеко за пределами нашего ценового диапазона и предпочтительного района.

3. Более устоявшийся район

В больших и малых городах старые дома часто располагаются в устоявшихся кварталах с постоянными домовладельцами, которые заботятся о местности и сообществе, зрелом ландшафтном дизайне и деревьях, а также общем чувстве общности.Такие районы также с большей вероятностью будут подключены к муниципальной инфраструктуре, такой как канализационная и водопроводная системы.

Напротив, менее развитые районы, как правило, меньше вовлечены в общину, особенно если дома совсем новые и большинство жителей — занятые профессионалы, у которых нет времени на то, чтобы привлечь своих соседей. Кроме того, новые участки выглядят мрачно, пока вновь посаженные деревья и кусты не заполнятся.

4. Возможность повышения качества строительства

В зависимости от стиля и местоположения здания старый дом может быть построен более прочно и долговечно, чем новый дом.Это особенно верно для недорогих новых домов в недавно построенных подразделениях, которые, как правило, строятся крупными компаниями, имеющими возможность дешево массово производить конструкции.

С другой стороны, некоторые из первоначальных пригородов Америки были жилыми массивами массового производства, построенными вскоре после Второй мировой войны. Рассматривая любой дом, построенный по стандартизированным спецификациям, узнайте как можно больше о материалах, методах и рабочей силе, используемых строительной компанией.

5. Больше возможностей для увеличения капитала

Творческие, предприимчивые и прилежные домовладельцы видят возможности в недостатках старых домов.Каждая плохо спроектированная кухня, недостроенный подвал или неухоженный двор — это ожидаемый проект. Хорошо подобранный, хорошо выполненный ремонт или обновление могут повысить оценочную стоимость дома и его конечную стоимость при перепродаже более, чем стоимость проекта.

Ваш бюджет, вероятно, ограничит объем вашего видения, особенно сразу после того, как вы переедете. Но проекты по укреплению капитала становятся более управляемыми, когда они планируются и закладываются в бюджет задолго до срока. Мы с женой уже обсуждаем идеи (и откладываем) на готовый подвал и совершенно новый отдельно стоящий гараж, хотя ни в одном из проектов мы не начнем в ближайшее время.

---

Заключительное слово

Даже очаровательный, красиво оформленный старый дом в удобном, сплоченном районе, вероятно, будет иметь некоторые из недостатков, упомянутых выше. Если вы решите устранять большую часть или все проблемы по мере их возникновения, вы, скорее всего, в конечном итоге потратите десятки тысяч долларов, находясь дома.

В качестве альтернативы, если вы решите игнорировать серьезные проблемы или сделать лишь минимум для их устранения, вам, вероятно, придется согласиться с более низкой продажной ценой или покрыть стоимость капитального ремонта непосредственно перед продажей.В любом случае вы можете ограничить или свести на нет общий доход от инвестиций в недвижимость, купив более старый дом.

Нельзя сказать, что новые дома со временем не требуют капитальных вложений в капитальный ремонт и содержание. А новые дома часто связаны с дополнительными расходами, с которыми владельцы старых домов вряд ли столкнутся, такими как сборы ассоциации домовладельцев. В конце концов, гораздо важнее выбрать дом, который кажется вам и вашей семье подходящим, чем зацикливаться на том, что может пойти не так с вашим новым местом жительства.

Снесите, восстановите, повторите: почему Япония сносит свои дома через 30 лет | Города

В пригородном районе Мидоригаока, примерно в часе езды на поезде от Кобе, Япония, все дома были построены одной компанией на одном заводе. Стальные каркасы с панельными стенами и потолками, эти дома сотнями сгруппировались в то, что когда-то было новым пригородным городом. Но они были недолговечными.

Daiwa House, один из крупнейших производителей сборных домов в Японии, построил этот город в 60-х годах во время послевоенного жилищного бума.Это мало чем отличается от пригородных районов западного мира с подъездами, балконами и линиями крыш, которые смещаются и повторяются вверх и вниз по блокам пологих извилистых дорог. Большинство домов, построенных в 60-х годах, больше не стоят, их уже давно заменили более новые модели, отделанные имитацией кирпичного керамического сайдинга бежевого, розового и коричневого цветов. В конце концов, срок службы большинства этих сборных домов — да и большинства домов в Японии — составляет всего около 30 лет.

В отличие от других стран, японские дома со временем постепенно обесцениваются, полностью обесцениваясь в течение 20 или 30 лет.Когда кто-то выезжает из дома или умирает, дом, в отличие от земли, на которой он стоит, не имеет стоимости при перепродаже и обычно сносится. Такой подход, основанный на утилизации и строительстве, является особенностью японского рынка жилья, которую можно по-разному объяснить некачественным строительством для быстрого удовлетворения спроса после Второй мировой войны, неоднократными пересмотрами строительных норм и правил для повышения устойчивости к землетрясениям и циклом некачественного технического обслуживания. к отсутствию каких-либо стимулов для продажи домов для перепродажи.

В Мидоригаока даже новые дома, построенные в 80-х и 90-х годах, приближаются к концу своего ожидаемого срока службы.При нормальных обстоятельствах их дни могут быть сочтены.

Типичный сборный дом в Мидоригаока, Япония, построенный Daiwa House. Фотография: Nate Berg

Но в конце одного квартала есть знак, что все меняется. Строительные леса окружают пустой дом на углу, и рабочие из Daiwa House с лязгом прячутся внутри. Дом не сносят, а ремонтируют: меняют план этажа, сносят стены, открывают кухню и усиливают изоляцию. Вместо того, чтобы снести дом, чтобы следующий покупатель мог построить что-то новое, они восстанавливают его изнутри и возвращают на рынок.Это относительно редкий товар, но то, что становится все более распространенным в Японии: подержанный дом.

«Впервые японцы начинают ценить жизнь в старых домах, — говорит Нобору Кайхо, сотрудник отдела общественной информации Daiwa House.

Перемещение граждан

Повсюду, от крупных мегаполисов, таких как Токио и Осака, до средних городов и пригородных жилых комплексов, отремонтированные здания занимают развивающуюся нишу на рынке недвижимости, что свидетельствует о драматических преобразованиях, происходящих в Японии.Страна сокращается, с отрицательными темпами роста, которые, как ожидается, сократят ее нынешнее население с 127 миллионов до 88 миллионов к 2065 году. Это также стареющее общество, и через 20 лет более трети его жителей будут в возрасте 65 лет и старше. По мере того, как население сокращается и стареет, оно также концентрируется в мегаполисах, оставляя пустыми миллионы пригородных и сельских домов. По данным исследовательского института Nomura, текущий уровень вакантных площадей по стране составляет около 13%, и ожидается, что к 2033 году этот показатель превысит 30%.В сочетании с застойной экономикой Японии эта статистика убедила многих, что рынок новостроек начнет иссякать.

Необычное зрелище… Дом в Мидоригаока на ремонте. Фотография: Нейт Берг

Стимулируя строительство, мы можем стимулировать соседство — это своего рода реконструкция города

Мицухиро Токуда, профессор архитектуры

Как и Daiwa House, многие другие крупные производители жилья занимаются ремонтом. В 45 минутах езды к северу от Токио находится крупнейший в стране производитель сборных домов, Sekisui House, и владеет домашним парком с его новейшими моделями.Большинство из них обслуживает элитный сегмент рынка, с большими многоэтажными планировками и роскошной отделкой, но в углу спрятан более скромный двухэтажный дом. Первый этаж обставлен как типичный дом 80-х годов: маленькие комнаты, сильно разделенные пространства и даже кресло в гостиной. Наверху тот же план этажа был обновлен: кухня выходит в обеденную зону, а стены отодвинуты назад или вообще удалены. Традиционная гостиная с татами в старой планировке становится медиа-комнатой с низким диваном и телевизором с плоским экраном.

Для компании этот простой ремонт может превратить пустующий дом в новую распродажу. «Если мы сможем реконструировать эти старые дома, их стоимость не упадет до нуля, и нам не придется их сносить», — говорит Кеничи Исида, управляющий в Sekisui House. «В настоящее время у молодых людей не так много денег, поэтому они без колебаний покупают более старые здания».

В Такацуки, на полпути между Осакой и Киото, эта экономическая реальность очевидна. «Многие представители молодого поколения в моем районе живут в отремонтированных домах, — говорит 39-летний житель.Сам он живет в отремонтированном доме Секисуи с женой и двумя маленькими детьми и отмечает, что цена отремонтированного дома была намного ниже, чем цена нового. «Мы хотим сэкономить на уходе за нашими детьми и родителями», — говорит он. «Для нас отремонтированный дом, расположенный недалеко от дома моих родителей, имеет гораздо большую ценность, чем недавно построенный дом, расположенный далеко».

Модели, демонстрирующие планы этажей дома до и после ремонта, построенного производителем жилья Sekisui House в их выставочном зале к северу от Токио, Япония.Фотография: Nate Berg

Это не только крупные производители жилья, которые начинают это делать. Зои Уорд — агент по недвижимости в Токио и генеральный директор Japan Property Central, которая специализируется на поиске домов для экспатов, и она говорит, что покупатели начинают пересматривать ценность старых зданий. В последние годы открылись новые компании, которые специализируются на обновлении старых пространств. «Иногда они выпотрошат все здание до его бетонной оболочки», — говорит она. «Снаружи он не будет отличаться от окружающих зданий, но внутри он будет выглядеть как новый дом.”

По мере того, как в Токио растет спрос на жилье, ремонтные компании ищут людей, готовых продать его. «Мы заставляем их звонить каждый день», — говорит Уорд.

«Новый образ жизни»

Ремонт — это не всегда вариант. В пригороде Токио Татикава Широ Кавасима и его жена, оба среднего возраста, идут по фальшивому району, заполненному образцами домов. Дома, построенные производителями сборных домов и местными плотниками, выставлены на обозрение и доступны для экскурсий в сопровождении активных продавцов.Пара, которая живет поблизости, покупает новый дом, хотя и неохотно. «Я действительно горжусь своим старым домом», — говорит он. «Это прискорбно, но я должен его снести».

Дому 70 лет, он говорит, что это большая редкость, и он страдает от структурных повреждений, ремонт которых непомерно дорого обходится. Переезд также выходит за рамки бюджета, поэтому его единственный выход — снести старый дом и построить заново. Представленные здесь дома ему не нравятся. «Вовсе нет», — разочарованно отвечает он. «Мне просто нужна простая, базовая структура», — говорит он.Как его нынешний дом.

У молодых людей, особенно в городах, есть более гибкие возможности. Чтобы удовлетворить их, новые компании выходят за рамки обычного жилья. В последние годы ряд небольших девелоперских компаний скупали старые здания и использовали их в новых целях. Токийская компания ReBITA превращает многоквартирные дома, офисы и общежития компаний в общие рабочие места — доступные арендные единицы с общими кухнями и рабочими зонами.По словам Азби Брауна, директора Института будущего дизайна Канадзавского технологического института в Токио, такие помещения были редкостью в Японии всего пять лет назад. «Это новый образ жизни, и я не думаю, что многие крупные жилищные компании его восприняли». Он говорит, что речь идет не только о снижении стоимости жилья, но и о более ориентированной на общину форме жизни. Некоторые даже видят в таком социальном пространстве окольный путь обращения вспять низкой рождаемости в стране.

Одно из многих пустующих сборных домов 1960-х годов в старой части Мидоригаока.Фото: Нейт Берг

Перед лицом демографических тенденций в Японии столичное правительство Токио занимается собственной социальной инженерией, уделяя особое внимание ремонту средних и высотных многоквартирных домов, которые росли по всему городу в 60-х и начале 70-х годов. . Чтобы вдохнуть новую жизнь в эти здания, столица поощряет переезд семей с маленькими детьми, отдавая предпочтение их заявкам. Это также помогает людям получить право на получение жилья, если они решат жить рядом со своими престарелыми родителями.«Все эти усилия связаны с проблемами нашего стареющего общества», — говорит Хироюки Эбина, директор по планированию и жилищному строительству Бюро городского развития.

Но дело не только в обновлении резидентского пула. Эти здания часто обслуживаются ассоциациями арендаторов, и по мере того, как пожилые арендаторы умирают, остается меньше денег на содержание и ремонт после землетрясения. Чтобы внести больший вклад в эти усилия, Агентство городского возрождения национального правительства пытается заманить в эти здания молодых людей.

Один из подходов — это партнерство с минималистичным розничным продавцом Muji. Помимо присутствия по всему миру, японский бренд сохраняет значительную известность в своей стране, где его простые, утилитарные продукты широко популярны. Благодаря сотрудничеству с Агентством городского возрождения, Muji приступила к ремонту и косметическому ремонту единиц жилья в государственных жилых домах, чтобы привлечь более молодых арендаторов — снося стены, заменяя неуклюжие кухонные шкафы открытыми складскими помещениями и стеллажами, освобождая место для хранения велосипедов.

Отремонтированный многоквартирный дом в деревне Мудзи в Цудануме, Токио. Фотография: Alamy

«Старый дизайн не соответствует вкусам молодежи», — говорит Кодзи Кавачи, директор отдела жилищного строительства Muji, отмечая, что многие здания имеют тесную, чрезмерно разделенную планировку. «Ремонт основан на идее, что небольшие отдельные комнаты могут быть объединены в большие пространства», — говорит он. Компания удаляет излишки отделки в комнатах и ​​заменяет их чистыми белыми поверхностями и запасной деревянной мебелью.Кавачи говорит, что модули Muji получают в пять-семь раз больше приложений, чем обычные устройства.

На данный момент компания завершила более 500 ремонтов и планирует продолжать выпуск от 150 до 200 единиц в год. Агентство городского возрождения, в ведении которого находится более 750 000 единиц жилья, имеет простор для экспериментов.

Новый городской пейзаж

По мере того, как население Японии сокращается и перемещается, спрос на пространство становится все более неравномерным, в результате чего многие малые и средние города находятся в состоянии медленного спада.В южном городе Китакюсю, бывшем сталелитейном городе, темпы прироста населения упали до -1,5%. Всего в часе езды на поезде находится Фукуока, стартовая столица Японии и пятый по величине город страны, в котором наблюдается приток населения из-за стратегических налоговых льгот и реформ иммиграции иностранных резидентов. Но пока Фукуока процветает, Китакюсю пустеет.

Для Мицухиро Токуда спад был особенно заметен в центральной части города, компактной сети узких торговых улиц и больших торговых рядов.Токуда, профессор архитектуры Технологического института Кюсю, начал исследование центра Китакюсю, чтобы определить, какая часть города стала вакантной. Вместе с группой студентов он провел подробный опрос, чтобы определить, какие здания частично или полностью пустуют, а какие можно использовать повторно.

«Но мышление ничего не может изменить, — говорит он. Поэтому он начал небольшой бизнес, чтобы работать с владельцами недвижимости над обновлением пустующих площадей для новых целей. Их первый продукт занял свободный 5-й этаж и превратил его в общие офисные помещения, которые теперь используются графическими дизайнерами и видеоредакторами.

Токуда идет по первому этажу невысокого здания недалеко от центра Китакюсю. Это бывшая швейная фабрика, давно пустовавшая. Токуда и его команда превратили его в смесь новых пространств — общественную комнату, небольшие офисы, творческие рабочие места для местных мастеров, кафе и различные бутики. В одном есть старинные книги в мягкой обложке. В другом витрине — пара мокасин с леопардовым принтом. Практически все площади сданы в аренду.

Мицухиро Токуда на заднем дворе традиционного дома в Китакюсю, который сейчас переоборудован в кафе.Фотография: Nate Berg

Рядом находится отреставрированный ресторан Mizutama Shokudo. «Нам нравятся старые здания, поэтому, когда мы начинали свой бизнес, мы с самого начала искали старую собственность», — говорит совладелец Юка Исикава. «Нам понравилось, что это здание не выходит окнами на оживленную главную улицу, а находится в тихом торговом районе в старинном стиле».

Подавая здесь еду, мы хотим передать красоту старых вещей, которые долгое время ценились людьми.

Юка Исикава, владелица ресторана

Она признает, что старые здания имеют некоторые недостатки.Иногда дождь просачивается сквозь старую крышу, а недавний пожар по соседству частично сгорел часть деревянной конструкции. Но, по ее словам, это часть характера помещения и сочетается с тематикой ресторана, в котором подают блюда «домашней кухни». «Подавая такую ​​еду в этом старом здании, мы хотели бы и дальше передавать красоту старых вещей, которые долгое время ценились людьми».

Токуда говорит, что он видел больший потенциал для повторного использования этого типа зданий и хотел научить других попробовать это на себе.В 2011 году он открыл то, что он называет «Школой реновации», в которой студенты — в основном архитекторы, дизайнеры и бизнесмены — разрабатывают бизнес-планы по повторному использованию пустующих площадей. Это ускоренный курс, и в течение недели команды выявляют свободные места, изучают местные потребности и создают планы. В последний день они делятся своими планами с собственниками. Токуда говорит, что школа реализовала десятки проектов. Школы ремонта теперь проводятся в городах по всей Японии, создавая новые торговые площади, отели, кафе и квартиры из некогда пустующих зданий.

Воздействие легко увидеть в Китакюсю. Идя по торговой улице, Токуда указывает на четыре разных здания в одном квартале, которые были повторно использованы или реконструированы с помощью Школы ремонта. Владельцы недвижимости и бизнесмены даже создали ассоциацию, которая собрала средства на благоустройство улицы. Потрескавшийся асфальт на узкой улочке был заменен квадратной бетонной брусчаткой, оттенки серой которой выложены длинной мозаикой. Уличные фонари были выкрашены в ярко-зеленый цвет, а некоторые владельцы магазинов, например те, у кого есть бар в старом грузовом контейнере, добавили скамейки и сиденья на улице для общественного пользования.Токуда говорит, что такой подход к повторному использованию пространства может стать своего рода катализатором изменений. «Стимулируя здание, мы можем стимулировать окрестности», — говорит он. «Это форма обновления города».

Исикава, совладелец ресторана, говорит, что отремонтированные здания, подобные ее, представляют собой надежду на будущее в Китакюсю. «Мы хотим создать новый цикл« жить в городе, работать в городе и покровительствовать городским предприятиям »».

Путешествие для написания этой статьи было поддержано стипендией Абэ для журналистов, отчетным грантом Совета по исследованиям в области социальных наук и Центром глобального партнерства Японского фонда

Следите за Guardian Cities в Twitter, Facebook и Instagram, чтобы присоединиться к обсуждение, или изучить наш архив

.