Как быть при разводе с ипотекой: Как при разводе делится ипотека: Раздел ипотечного имущества при разводе

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе

https://realty.ria.ru/20210715/razvod-1741385462.html

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе — Недвижимость РИА Новости, 29.07.2021

Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки… Недвижимость РИА Новости, 29.07.2021

2021-07-15T15:07

2021-07-15T15:07

2021-07-29T12:49

realty-гид – риа недвижимость

жилье

законодательство

ипотека

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/75964/02/759640235_0:105:2000:1230_1920x0_80_0_0_11d2fa6cb9bc3072bf2bac6626ac2c7e. jpg

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки. Специально для сайта «РИА Недвижимость» эксперты разобрали наиболее распространенные случаи раздела залогового имущества при разводе и дали совет, как с меньшими потерями пережить и без того болезненный процесс, обремененный ко всему прочему ипотекой.Азы развода с ипотекойПрежде чем рассматривать конкретные примеры, стоит обозначить некоторые нюансы, которые будут актуальны практически в любых ситуациях с разводом супругов-ипотечников.Нужно ли уведомлять банк?Первый вопрос, которым часто задаются супруги-заемщики после подачи заявления о разводе: «Необходимо ли сообщать об этом в банк?» По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, требования уведомлять банк о расторжении брака в законе нет. Однако сделать это так или иначе придется, если супруги захотят разделить имущество, в частности ипотечную квартиру.»Кредитор должен быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, и о разделе долгового обязательства по возврату кредита», – поясняет Волкова. Как и кем делится квартира?Обычно квартира, приобретенная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет брачного договора или специального соглашения об определении долей. При этом главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко предупреждает, что для банка важны поступления платежей, поэтому при неграмотном поведении и отношении к делу поссорившихся супругов, вне зависимости от того, кто является собственником, кредитор может применить различные механизмы взыскания, вплоть до реализации залогового имущества.Однако чаще всего банк при разводе идет навстречу супругам-заемщикам, так как ему важно, чтобы кредит не перешел в портфель проблемных активов, добавляет эксперт. При этом он не будет участвовать в бракоразводном процессе, а также в последующем разделе имущества, однако юристы банка могут предложить различные варианты, которыми могут стать, например, добровольный выход из созаемщиков при согласии второй стороны. Поможет ли делу брачный договор?Действительно, брачный договор является эффективным механизмом, способным облегчить разбирательства супругов при разводе, говорит Волкова. Она также отметила, что без брачного договора режим общей собственности действует по умолчанию. Это значит, что если один из супругов выплачивал ипотеку, то есть фактически вкладывал в недвижимость свою зарплату, то эти деньги являются совместной собственностью супругов. Исключение – если супруг выплатил часть ипотеки за счет своего личного имущества, например, продал квартиру, полученную в наследство. Тогда при разделе имущества он сможет потребовать денежной или имущественной компенсации.А можно просто не платить?Зачастую поссорившиеся супруги решают и вовсе прекратить выплаты, мотивируя это тем, что не ясно, кому и сколько «квадратов» отойдет после раздела имущества. Завкафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов напоминает, что это самый неправильный путь. «Главная проблема заключается в том, что в случае непоступления платежей и игнорирования требований бака, кредитор может начать процедуру взыскания и квартиры можно лишиться вовсе», – говорит эксперт. Он также добавляет, что помимо надоедливых звонков, писем и прочих мер взыскания, которые могут дополнительно подпортить нервы супругам, у них может портиться кредитная история, что может сказаться на невозможности взять ипотеку в будущем.Если упредить банк о своих намерениях, то вполне реально получить несколько месяцев перерыва. Конечно, это не сильно радует кредитора, но ответственный заемщик может рассчитывать на поддержку. Для банка целесообразнее реструктуризация долга, чем дефолт заемщика и продажа квартиры с дисконтом, объясняет эксперт. Детальный разбор конкретных кейсовКак говорил классик, каждая несчастная семья несчастлива по-своему. Вот так и с разводом супругов-ипотечников, у каждой пары в отношениях свои нюансы и претензии, что, разумеется, вносит коррективы и в механику процесса раздела имущества. Вкладывались изначально оба, но затем платил одинОдна из самых распространенных проблемных ситуаций, когда в первоначальный взнос вкладывались оба супруга, но в дальнейшем выплаты производил только один из них, указывает руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Он отмечает, что вне зависимости от того, вкладывались в первоначальный взнос оба супруга или только один, квартира, приобретенная в ипотеку, будет разделена при разводе, поскольку приобреталась она в период брака. Как правило суд делит общее имущество пополам. «Займ для бывших супругов тоже поделят при разводе: когда ипотека взята на одного из них, второй становится созаемщиком, в связи с чем каждый супруг будет уплачивать определенную часть», – отмечает Скрипилев.Если же есть разногласия относительно выделенных долей, то раздел имущества будет совершен судом на основании документов, подтверждающих величину расходов каждого супруга на приобретение и содержание спорной недвижимости, а именно: договора купли-продажи, соглашения между супругами о распределении расходов по приобретению недвижимости, договора подряда (если в квартире проводился ремонт, неотделимые улучшения), договора со страховой компанией, выписки со счета о движении денежных средств.Например, если один из супругов использовал собственные средства для погашения займа и может это доказать, скорее всего его доля будет больше. «Бывшая пара также может в процессе суда договориться о выплате одной из сторон компенсации за долю другой стороны», – добавляет эксперт. Купил до брака один, но платят по ипотеке вместеНе менее распространены случаи, когда человек приобретает недвижимость задолго до заключения брака, но после свадьбы к платежам подключается его супруг, приводит пример Гордейко. Он отмечает, что формально, с точки зрения законодательства, недвижимость будет считаться личной собственностью того супруга, который брал на себя кредит, но при наличии у второго супруга доказательств платежеобеспечения, возможны варианты, когда через гражданские суды может быть осуществлен взаимозачет.»Такими документами могут стать банковские выписки, где будет указана сумма перевода по кредитному договору, равная ежемесячному платежу. Переводы на сумму договора на карту одно из супругов, либо прямые платежи в банк, где будут указаны паспортные данные второго супруга», – перечисляет Гордейко. У другого супруга действительно есть право получить компенсацию в объеме как минимум половины денежных средств, внесенных им в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака, добавляет Волкова. «Если ипотечные платежи производились за счет совместных семейных средств, то эти деньги принадлежат пополам обоим супругам. Однако если платежи произведены за счет личного имущества одного из них, например, деньги были получены в наследство, то можно требовать компенсировать всю эту сумму», – уточняет собеседница агентства. Купил до свадьбы, но зарегистрировал право послеНередки случаи, когда человек подписал кредитный договор и договор купли-продажи квартиры до свадьбы, а сама регистрация права собственности осуществилась уже после заключения брака. В таких случаях Скрипилев рекомендует обратиться к практике Верховного суда Российской Федерации. При этом он напоминает, что если после заключения брака за счет средств каждого супруга в отдельности или их общих средств были произведены улучшения объекта, которые увеличили его стоимость, то суд на основании 37 ст. Семейного кодекса РФ может признать данное имущество общим, и, соответственно, делиться оно будет в соответствии с законодательством. Маткапитал в нагрузкуСлучается и такое, что семья с двумя детьми покупает квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но разводится до того, как полностью ее выплачивает. При разделе имущества отец просит передать ему большую долю в квартире, аргументируя тем, что работал и совершал выплаты только он, а мать сидела в декрете.В суде этот аргумент не сработает, отмечает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. По закону право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ). Но при этом обоим супругам нужно понимать, что за долями будет следовать пропорциональная нагрузка по выплате кредита. То есть кто получит большую долю, тот будет больше платить по остатку долга.Гражданский брак и ипотекаА вот гражданским супругам, выступающим созаемщиками, семейное законодательство не поможет, предупреждает Волкова. Право собственности на квартиру после расставания пары будет зависеть от того, как изначально приобреталась квартира – в долевую собственность или в единоличную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. А если созаемщик захочет выйти из договора, потребуется согласие банка. В случае, если собственность была оформлена только на одного из сожителей, другому будет крайне сложно отстоять свои права. Продаю немедленно!Не получится просто так решить вопрос рассорившихся супругов и в тех случаях, когда квартира не нужна ни мужу, ни жене, не их родственникам. Волкова еще раз подчеркивает, что банкам выгоднее получать регулярные взносы, чем самим продавать квартиру с торгов.И , конечно, все эксперты единогласны в том, что разводящимся супругам не стоит идти по пути «все само рассосется», ведь даже несмотря на то, что банкам не выгодно признавать ипотечный актив непрофильным, терпение у него не вечное и можно остаться без квартиры вовсе.

https://realty.ria.ru/20190219/1551064266.html

https://realty.ria.ru/20180307/1515923626.html

https://realty.ria.ru/20210330/razvod-1603446203.html

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Михаил Личков

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1d/1743420407_15:0:370:355_100x100_80_0_0_f7812ca3dd3c81fca06c8d233219380e.jpg

Михаил Личков

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1d/1743420407_15:0:370:355_100x100_80_0_0_f7812ca3dd3c81fca06c8d233219380e.jpg

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/75964/02/759640235_112:0:1889:1333_1920x0_80_0_0_bd83b3ebb6ac2933e51f68d5e67eba32. jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Михаил Личков

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/1d/1743420407_15:0:370:355_100x100_80_0_0_f7812ca3dd3c81fca06c8d233219380e.jpg

realty-гид – риа недвижимость, жилье, законодательство, ипотека, россия

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки. Специально для сайта «РИА Недвижимость» эксперты разобрали наиболее распространенные случаи раздела залогового имущества при разводе и дали совет, как с меньшими потерями пережить и без того болезненный процесс, обремененный ко всему прочему ипотекой.

Азы развода с ипотекой

Прежде чем рассматривать конкретные примеры, стоит обозначить некоторые нюансы, которые будут актуальны практически в любых ситуациях с разводом супругов-ипотечников.

Нужно ли уведомлять банк?

Первый вопрос, которым часто задаются супруги-заемщики после подачи заявления о разводе: «Необходимо ли сообщать об этом в банк?» По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, требования уведомлять банк о расторжении брака в законе нет. Однако сделать это так или иначе придется, если супруги захотят разделить имущество, в частности ипотечную квартиру.

«Кредитор должен быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, и о разделе долгового обязательства по возврату кредита», – поясняет Волкова.

Как и кем делится квартира?

Обычно квартира, приобретенная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет брачного договора или специального соглашения об определении долей.

«Однако бывшие супруги могут сами договориться, как разделят квартиру и долг. В таком случае нужно заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будет указан основной заемщик. Сделать это просто: достаточно подать заявление об изменении состава заемщиков», – поясняют в пресс-службе «Райффайзенбанка».

При этом главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко предупреждает, что для банка важны поступления платежей, поэтому при неграмотном поведении и отношении к делу поссорившихся супругов, вне зависимости от того, кто является собственником, кредитор может применить различные механизмы взыскания, вплоть до реализации залогового имущества.

Однако чаще всего банк при разводе идет навстречу супругам-заемщикам, так как ему важно, чтобы кредит не перешел в портфель проблемных активов, добавляет эксперт. При этом он не будет участвовать в бракоразводном процессе, а также в последующем разделе имущества, однако юристы банка могут предложить различные варианты, которыми могут стать, например, добровольный выход из созаемщиков при согласии второй стороны.

Поможет ли делу брачный договор?

Действительно, брачный договор является эффективным механизмом, способным облегчить разбирательства супругов при разводе, говорит Волкова.

Если между мужем и женой заключен брачный договор, то совместно нажитая квартира делится в соответствии с его условиями. При этом в документе можно прописать, что режим общей собственности не распространяется на денежные средства, которые один из супругов выплачивает на погашение обязательств по ипотечному кредиту. То есть, например, после расторжения брака квартира перейдет только к тому, кто осуществлял выплаты, указывает юрист.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

Она также отметила, что без брачного договора режим общей собственности действует по умолчанию. Это значит, что если один из супругов выплачивал ипотеку, то есть фактически вкладывал в недвижимость свою зарплату, то эти деньги являются совместной собственностью супругов. Исключение – если супруг выплатил часть ипотеки за счет своего личного имущества, например, продал квартиру, полученную в наследство. Тогда при разделе имущества он сможет потребовать денежной или имущественной компенсации.

А можно просто не платить?

Зачастую поссорившиеся супруги решают и вовсе прекратить выплаты, мотивируя это тем, что не ясно, кому и сколько «квадратов» отойдет после раздела имущества. Завкафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов напоминает, что это самый неправильный путь.

«Главная проблема заключается в том, что в случае непоступления платежей и игнорирования требований бака, кредитор может начать процедуру взыскания и квартиры можно лишиться вовсе», – говорит эксперт.

Он также добавляет, что помимо надоедливых звонков, писем и прочих мер взыскания, которые могут дополнительно подпортить нервы супругам, у них может портиться кредитная история, что может сказаться на невозможности взять ипотеку в будущем.

«И ни в коем случае нельзя брать потребительский кредит на погашение ежемесячного платежа, так как, не рассчитав кредитную нагрузку, в дальнейшем заемщик может столкнуться с еще большими проблемами. Это путь в кабалу!» – предупреждает эксперт.

Александр Цыганов

Заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ

Если упредить банк о своих намерениях, то вполне реально получить несколько месяцев перерыва. Конечно, это не сильно радует кредитора, но ответственный заемщик может рассчитывать на поддержку. Для банка целесообразнее реструктуризация долга, чем дефолт заемщика и продажа квартиры с дисконтом, объясняет эксперт.

Детальный разбор конкретных кейсов

Как говорил классик, каждая несчастная семья несчастлива по-своему. Вот так и с разводом супругов-ипотечников, у каждой пары в отношениях свои нюансы и претензии, что, разумеется, вносит коррективы и в механику процесса раздела имущества.

Вкладывались изначально оба, но затем платил один

Одна из самых распространенных проблемных ситуаций, когда в первоначальный взнос вкладывались оба супруга, но в дальнейшем выплаты производил только один из них, указывает руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

Он отмечает, что вне зависимости от того, вкладывались в первоначальный взнос оба супруга или только один, квартира, приобретенная в ипотеку, будет разделена при разводе, поскольку приобреталась она в период брака. Как правило суд делит общее имущество пополам.

«Займ для бывших супругов тоже поделят при разводе: когда ипотека взята на одного из них, второй становится созаемщиком, в связи с чем каждый супруг будет уплачивать определенную часть», – отмечает Скрипилев.

19 февраля 2019, 12:12

По закону любви: в какие ловушки с недвижимостью могут угодить супруги

Если же есть разногласия относительно выделенных долей, то раздел имущества будет совершен судом на основании документов, подтверждающих величину расходов каждого супруга на приобретение и содержание спорной недвижимости, а именно: договора купли-продажи, соглашения между супругами о распределении расходов по приобретению недвижимости, договора подряда (если в квартире проводился ремонт, неотделимые улучшения), договора со страховой компанией, выписки со счета о движении денежных средств.

Например, если один из супругов использовал собственные средства для погашения займа и может это доказать, скорее всего его доля будет больше.

«Бывшая пара также может в процессе суда договориться о выплате одной из сторон компенсации за долю другой стороны», – добавляет эксперт.

Купил до брака один, но платят по ипотеке вместе

Не менее распространены случаи, когда человек приобретает недвижимость задолго до заключения брака, но после свадьбы к платежам подключается его супруг, приводит пример Гордейко. Он отмечает, что формально, с точки зрения законодательства, недвижимость будет считаться личной собственностью того супруга, который брал на себя кредит, но при наличии у второго супруга доказательств платежеобеспечения, возможны варианты, когда через гражданские суды может быть осуществлен взаимозачет.

«Такими документами могут стать банковские выписки, где будет указана сумма перевода по кредитному договору, равная ежемесячному платежу. Переводы на сумму договора на карту одно из супругов, либо прямые платежи в банк, где будут указаны паспортные данные второго супруга», – перечисляет Гордейко.

7 марта 2018, 14:28ИнфографикаКак делить имущество в браке и при разводеЕсть темы, которые будут актуальны всегда. В частности, тема оформления имущества мужем и женой в браке, его раздела при разводе, а также нюансы наследования доли умершего супруга. Сайт «РИА Недвижимость» подготовил инфографику-шпаргалку, которая раскрывает базовые правила обращения с недвижимостью в браке.

У другого супруга действительно есть право получить компенсацию в объеме как минимум половины денежных средств, внесенных им в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака, добавляет Волкова.

«Если ипотечные платежи производились за счет совместных семейных средств, то эти деньги принадлежат пополам обоим супругам. Однако если платежи произведены за счет личного имущества одного из них, например, деньги были получены в наследство, то можно требовать компенсировать всю эту сумму», – уточняет собеседница агентства.

Купил до свадьбы, но зарегистрировал право после

Нередки случаи, когда человек подписал кредитный договор и договор купли-продажи квартиры до свадьбы, а сама регистрация права собственности осуществилась уже после заключения брака. В таких случаях Скрипилев рекомендует обратиться к практике Верховного суда Российской Федерации.

«В частности, ВС постановил, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Соответственно, недвижимость, приобретенная по сделке, заключенной до брака, не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу при разводе», – объясняет юрист.

Григорий Скрипилев

Руководитель практики юридической компании «Интерцессия»

При этом он напоминает, что если после заключения брака за счет средств каждого супруга в отдельности или их общих средств были произведены улучшения объекта, которые увеличили его стоимость, то суд на основании 37 ст. Семейного кодекса РФ может признать данное имущество общим, и, соответственно, делиться оно будет в соответствии с законодательством.

30 марта, 14:01

Милые бранятся: как развод превращает людей в квартирных аферистов

Маткапитал в нагрузку

Случается и такое, что семья с двумя детьми покупает квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но разводится до того, как полностью ее выплачивает. При разделе имущества отец просит передать ему большую долю в квартире, аргументируя тем, что работал и совершал выплаты только он, а мать сидела в декрете.

В суде этот аргумент не сработает, отмечает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. По закону право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ).

«То есть жене причитается не только доля, соответствующая 1/4 размеру маткапитала, но и половина от стоимости той доли квартиры, которая не оплачена материнским капиталом. К сожалению, отцы не всегда понимают тяжесть воспитания маленьких детей и ведения домашнего хозяйства. Другое дело, что отцу тоже положена доля, но часто бывает так, что ее нельзя выделить, и в итоге в квартире остается мама с детьми, а бывший супруг де-факто лишается жилья», – говорит Кучембаев.

Алмаз Кучембаев

Юрист по недвижимости

Но при этом обоим супругам нужно понимать, что за долями будет следовать пропорциональная нагрузка по выплате кредита. То есть кто получит большую долю, тот будет больше платить по остатку долга.

Гражданский брак и ипотека

А вот гражданским супругам, выступающим созаемщиками, семейное законодательство не поможет, предупреждает Волкова.

Право собственности на квартиру после расставания пары будет зависеть от того, как изначально приобреталась квартира – в долевую собственность или в единоличную.

В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. А если созаемщик захочет выйти из договора, потребуется согласие банка.

«Банк оценит способность оставшегося заемщика платить ипотеку в одиночку. Положительное решение будет принято, если у банка будет уверенность, что один заемщик справится с нагрузкой», – говорит собеседница агентства.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

В случае, если собственность была оформлена только на одного из сожителей, другому будет крайне сложно отстоять свои права.

Продаю немедленно!

Не получится просто так решить вопрос рассорившихся супругов и в тех случаях, когда квартира не нужна ни мужу, ни жене, не их родственникам. Волкова еще раз подчеркивает, что банкам выгоднее получать регулярные взносы, чем самим продавать квартиру с торгов.

«Проще всего продать заложенную квартиру, досрочно погасить ипотеку и поделить оставшиеся деньги между бывшими супругами. Игнорировать ипотечные платежи также не рекомендуется, так как можно получить штрафы, пени и плохую кредитную историю», – заключает юрист.

Софья Волкова

Юрист адвокатского бюро Asterisk

И , конечно, все эксперты единогласны в том, что разводящимся супругам не стоит идти по пути «все само рассосется», ведь даже несмотря на то, что банкам не выгодно признавать ипотечный актив непрофильным, терпение у него не вечное и можно остаться без квартиры вовсе.

Ипотека при разводе \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека при разводе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ипотека при разводе Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 «Определение долей при разделе общего имущества супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Как установил суд, в период брака ипотечный кредит погашался за счет средств семейного бюджета. После расторжения брака оставшуюся сумму долга истица погашала самостоятельно. Суд удовлетворил требования о взыскании денежных средств, указав, что обязательства по кредитному договору являются совместно нажитым имуществом и требования истицы о взыскании с ответчика 1/2 доли уплаченного ею кредита являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Как разъяснил суд, для распределения долга в соответствии с п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ обязательство должно являться общим, то есть возникнуть по инициативе обоих супругов в интересах семьи, либо являться обязательством одного из супругов, по которому все полученное было использовано на нужды семьи. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 138 «Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»
(В.Н. Трофимов)Суд отклонил довод должника о том, что спорное недвижимое имущество находилось в собственности бывшей супруги должника, в связи с чем на него не могло быть обращено взыскание. Как установил суд, указанное имущество, находившееся в залоге у кредитора, принадлежало бывшей супруге должника по условиям мирового соглашения, заключенного между указанной супругой и должником и утвержденного судом в рамках дела о расторжении брака и разделе имущества. При этом согласно условиям мирового соглашения указанное спорное имущество было обременено ипотекой в силу закона. По мнению суда, разъяснившего порядок применения ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», соглашение о разделе общего имущества супругов не влекло прекращения залога в отношении данного имущества, а требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества, должно было удовлетворяться за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном указанной статьей.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ипотека при разводе

Ипотека при разводе: как разделить квартиру

Очень часто случаются ситуации, когда во время брака супруги покупают какое-либо имущество за кредитные средства, например, квартиру в ипотеку. Обычно ипотечный договор оформляется на одного из супругов, а второй выступает поручителем. Если бы недвижимость была приобретена за собственные деньги – делить в случае развода её намного проще. А что если она приобретена за кредитные деньги? Как делится ипотека при разводе? Кто будет выплачивать долги банку? Именно ипотека часто является цементообразующим фактором во многих семьях, где один из супругов, не имея самостоятельного дохода для выплаты задолженности, боится, что в случае развода второй, покинув спорную квартиру, перестанет выплачивать ипотеку. Если вы оказались в подобной ситуации, настоятельно рекомендуем вам ознакомится с информацией ниже, чтоб понимать как происходит разделение на самом деле.

Содержание:

На вопрос «Как быть с ипотекой при разводе» ответ один: её надо будет каким-то образом между супругами разделить. Как?

Раздел ипотечной квартиры между супругами происходит по тем же правилам, что и раздел любого другого имущества, нажитого во время брака.

По общему правилу, имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т.п.) самостоятельного заработка (дохода).

Статьей 63 Семейного Кодекса Украины (далее – СКУ) предусмотрено, что жена и муж имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, что принадлежит им на праве общей совместной собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

В состав имущества, которое подлежит разделу, входит общее имущество супругов, имеющееся у них на время рассмотрения дела, и то, что находится у третьих лиц. При разделе имущества берутся также во внимание долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Если наличие долговых обязательств подтверждается соответствующими средствами доказывания, такие долговые обязательства в том числе должны учитываться при разделе имущества мужа и жены.

Пользуйтесь консультацией: Выплата кредита после развода супругов

Также в законодательстве отмечается: если одним из супругов заключен договор в интересах семьи, то деньги, иное имущество, в том числе гонорар, выигрыш, которые были получены по этому договору, являются объектом права общей совместной собственности супругов. Это же и касается кредитного договора на приобретение квартиры и денег, полученных за ним. Такие средства будут считаться общими только в том случае, если они были использованы в интересах семьи.

Итак, как делится ипотека при разводе? При определении того будут ли деньги, полученные за кредитным договором на приобретение квартиры, и соответственно, долговые обязательства за этим договором подлежать разделу, суд берет во внимание следующее:

1. Заключен ли кредитный договор во время брака.
2. Заключен ли договор в интересах семьи, а не в собственных, не связанных с семьей интересах мужа или жены.
3. Использовано ли полученное по договору (в нашем случае – деньги) в интересах семьи, а не в собственных, не связанных с семьей интересах одного из супругов.

Например, кредитный договор заключен в интересах семьи, если на полученные за ним деньги приобретена в ипотеку квартира для общего проживания супругов – суд будет определять были ли на самом деле эти средства использованы на покупку жилья или нет. А также необходимо доказать то, что второй из супругов давал согласие на подписание такого договора, и что он/она был/а осведомлен о том, что квартира приобреталась на эти деньги.

Кроме, чтобы определить в каждом конкретном случае как делится ипотека при разводе, мы должны учитывать за чьи деньги происходило погашение задолженности по кредитному договору.

Пользуйтесь консультацией: Как взыскиваются алименты на ребенка, если родители не состоят в браке

Верховный Суд Украины неоднократно в своих решениях указывал, что у супругов, кроме права общей совместной собственности на полученные денежные средства и полученное за счет последних имущество, в результате заключения кредитных договоров, также возникает обязательство в интересах семьи в виде возврата кредитных средств, выполнение которого супруги осуществляют солидарно.

Для правильного решения дела необходимо установить за счет кого из супругов осуществлялось погашение их общего долга, не вносились ли личные средства жены или мужа в счет погашения кредитных обязательств.

То есть, возможна ситуация, когда суд не признает квартиру общей совместной собственностью, если погашение долга за ипотеку на это имущество производил только один из супругов за счет личных средств, или же с супруга, который не платил ипотеку, суд взыщет часть этого долга в порядке регресса.

В классической ситуации, когда доказано, что квартира является объектом общей совместной собственностью супругов, и кредитный договор заключен по их общему согласию, в случае развода как делится ипотека:

1. Суд определяет доли супругов после раздела квартиры, и каждый из них продолжает выплачивать обязательства по ипотеке самостоятельно пропорционально их частям. Квартира в ипотеке после развода остается, статус ипотекодателя приобретают оба супруга.
2. Квартира продается, вырученные деньги используются на погашение задолженности, а остаток распределяется между супругами в определенных долях.

Обратите внимание, что пребывание спорной квартиры в ипотеке не препятствует разделу общего имущества супругов, поскольку гарантии банка как ипотекодержателя по ней как спорному имуществу определены частью 2 статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору, в том же объеме и на тех условиях, которые существовали до его вступления в права собственности на предмет ипотеки. Хотя на практике часто ипотечное имущество может быть разделе исключительно с согласия банка, которое он никогда не даст. И это также ведёт к переоформлению всех договоров, потому что ипотекодателем теперь станут два человека, а не один.

Пользуйтесь консультацией: Какое имущество супругов не подлежит разделу или что такое личная собственность

Если квартира куплена до брака

Как развестись если есть ипотека, но квартира была приобретена до брака?

В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 57 СКУ личной долевой собственностью мужа, жены является имущество, приобретенное ею, им до брака.

Верховный Суд Украины в этом вопросе придерживается такой позиции: если квартира куплена в ипотеку до заключения брака, то она является такой, что приобретена одним из супругов на его личные деньги, поэтому и является его личной частной собственностью.

При этом уплата вторым супругом части средств по кредитному договору, заключенному для приобретения квартиры, не изменяет правового статуса квартиры, в связи с тем, что кредитный договор заключен не в период пребывания сторон в браке. Поэтому и обязательства по возврату кредита по указанному договору возникло только у того супруга, что его заключил.

Уплата долгов одного из супругов, возникшим до заключения брака, за счет общих средств супругов может при определенных обстоятельствах учитываться при решении спора о разделе общего имущества или долговых обязательств, однако не может быть основанием для признания права на имущество, приобретенное до заключения брака.

То есть ипотека, взятая до брака, является личным обязательством супруга, который ее оформил.

Если у супругов есть брачный договор

Подписание брачного договора значительно упрощает процесс раздела имущества при разводе.

Так, в брачном договоре можно договориться о том, каким образом будет делиться и само имущество, что находиться в ипотеке, и долги.

В брачном договоре вы можете или разделить недвижимость на доли (установить режим долевой собственности), или сделать ипотечную недвижимость личным имуществом одного из супругов. Не забывайте, что кроме прав, вы должны будете разделить и обязанности по погашению ипотечного кредита.

Пользуйтесь консультацией: Правила раздела имущества супругов

Что делать, если брачного договора нет

Как переоформить ипотеку при разводе, если брачного договора нет? В этом случае, мы должны понимать, что поделить ипотеку в случае расторжения брака можно только в судебном порядке. И также то, что нужно будет привлекать банк, который является ипотекодержателем по вашему договору, в качестве третьего лица, ведь судебное рассмотрение касается его прав и обязанностей.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Как развестись если есть ипотека и дети? Наличие у супругов несовершеннолетних детей по сути никак не влияет на процессуальный порядок раздела имущества, но может повлиять на размер их доли в таком имуществе.

При разрешении спора о разделе имущества, являющегося объектом права общей совместной собственности супругов, суд в соответствии с частями 2, 3 статьи 70 СКУ, в отдельных случаях может отступить от принципа равенства долей супругов, учитывая обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а также интересы несовершеннолетних детей, нетрудоспособных совершеннолетних детей (при условии, что размер алиментов, которые они получают, недостаточный для обеспечения их физического, духовного развития и лечения).

Но, обратите внимание, что само по себе проживание несовершеннолетних детей с вами не является для суда основанием для увеличения вашей доли в спорном имуществе. Для этого вы должны доказать наличие определённых обстоятельств, а именно того, что размер алиментов, что получают ваши дети, недостаточный для обеспечения их физического, духовного развития и лечения.

Если вам необходимо разделить квартиру или другое имущество, что находится в ипотеке, мы рекомендуем вам обратится за помощью к адвокату, который составит всю необходимую документацию, соберет доказательную базу и качественно обеспечит сопровождение дела в суде.

Сервис «Тендер на юридическую помощь» от юридического портала Протокол специально разработан для того, чтобы вы могли найти подходящего специалиста на предоставление правовой услуги, в том числе для получения консультации, высокого качества в Киеве или любом другом городе Украины.

Автор консультации: Адвокатское объединение «Суслов и Партнёры»

Источник: юридический ресурс Протокол

Эксперт объяснил, как разделить ипотеку после развода

МОСКВА, 2 апр — ПРАЙМ.  Только в феврале 2021 года россияне взяли более 325 тысяч ипотечных кредитов, что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает Росреестр. Причем было немало случаев, когда один кредит оформлялся сразу на мужа и жену. Сейчас банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты только на одного из супругов, второй автоматически выступает созаемщиком, даже если у него нет дохода. Ведь имущество, приобретаемое на кредитные средства, является совместной собственностью супругов. «Российская газета» напоминает, что нужно хорошо осознавать тот момент, что в том случае, если дело дойдет до развода, то раздел имущества, обремененного ипотечным кредитом, а также распределение долга между бывшими супругами, будет далеко не самой легкой процедурой. Андрей Шевченко, партнер юридической компании «МОЖНО», дал читателям издания практические советы, как лучше разделить ипотеку при разводе.

Россияне смогут строить частные дома в ипотеку уже в 2021 году

Он подчеркнул, что основная сложность здесь заключается в том, что непосредственным участником процесса выступает банк. И ориентироваться в большинстве случаев приходится не только на собственные интересы, но и на одобрение кредитной организации.

Шевченко предлагает здесь несколько вариантов. Например, при наличии ипотеки в случае развода супруги могут продолжить выплачивать ее совместно на уже существующих условиях до момента погашения долга. Также они могут обратиться в банк с предложением о разделе самой недвижимости и выплат по заключенному кредитному договору.

Есть вариант, при котором один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Или же  супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего распоряжаются квартирой по своему усмотрению.

И наконец, супруги могут продать ипотечную квартиру с согласия банка и поделить между собой остатки средств.

Назван необычный способ сэкономить на покупке квартиры

Эксперт считает, что для того, чтобы избежать всевозможных спорных вопросов, связанных с разделом имущества и ипотекой, лучше всего сразу заключать брачный договор. В нем можно заранее определить доли каждого из супругов, а также порядок осуществления выплат по ипотеке в случае развода.

Шевченко пояснил, что брачный договор можно заключить как до вступления в брак, так и после регистрации в ЗАГСе. Он должен быть удостоверен нотариально. По обоюдному согласию его можно изменить или расторгнуть. Однако следует помнить, что, по условиям договора, имущество не может переходить только одному из супругов. В ситуации, когда одному — все, а другому — ничего, брачный договор достаточно легко расторгнуть через суд. И муж, и жена — оба должны что-то получить после развода.

Эксперт еще раз напомнил, что ежегодно выдается около 1,5 миллиона ипотечных кредитов. А доля разводов, по официальным данным, примерно 65% от числа заключенных браков. С учетом этой статистики, стоит предусмотреть все варианты развития событий заранее.

Что происходит с ипотечным кредитом в случае развода?

Остаются ли условия выплаты кредита солидарными для обоих разведенных (что предусматривается Гражданским законом?)? Как происходит переписывание кредита и как о нем договаривается бывшая пара? Приходит ли банк на помощь в таких случаях? 

Что происходит, если бывшие супруги не могут решить, кому причитается квартира? Предположим, что существует ситуация, в которой оба супруга долго и честно пополам платили ипотечный кредит, но случилось неожиданное, и они развелись. Должен ли кто-то уступить, или же один супруг может потребовать отдать заплаченные деньги? 

Комментарий дает: Каспар Лукачов, руководитель кредитования жилья Luminor в Балтии

Прежде всего хочу подчеркнуть, что в случае расторжения брака может быть очень много нюансов и обстоятельств, которые могут повлиять на каждую конкретную ситуацию. Все ситуации описать будет невозможно, поэтому однозначно рекомендуем в таких случаях обращаться к квалифицированному поставщику юридической помощи, который сможет найти наиболее соответствующее решение.

Но с точки зрения банка самое важное – это то, что расторжение брака не изменяет и не расторгает кредитный договор, и оба супруга, если они оба были созаемщиками или один был заемщиком, а второй – поручителем, все так же отвечают за выплату кредита с такими же условиями, что и до расторжения брака. 

В случае расторжения брака кредитные обязательства автоматически не разделяются, поэтому нужно прийти в банк и договориться о решении, потому что кредитные обязательства автоматически не разделяются – разделяется только имущество и собственность. . Одним из важнейших решений для супругов – договориться, что делать с общей собственностью, например, продать ее или договориться, что собственность остается за одним из супругов. Если стороны договариваются, что собственность остается за одним из них, нужно убедиться в способности принять кредитные обязательства, и чаще всего долю второго супруга нужно компенсировать деньгами или каким-либо другим имуществом или собственностью – автомобилем, дачей и т. п. 
Если никто из супругов не хочет или не может сохранить собственность и кредитные обязательства, решением может стать продажа собственности и погашение долга с разделом разницы между супругами. 

Важным фактором является то, как собственность оформлена – является ли она отдельным имуществом одного супруга или совместным имуществом, приобретенным во время брака. В первом случае, так же, как и до расторжения брака, собственность остается за тем из супругов, на имя которого она оформлена, и кредитные обязательства также остаются неизменными, если только супруги не договариваются с банком о других условиях, которые будут в силе после расторжения брака. В случае если собственность является совместным имуществом и супруги в случае развода не могут договориться о том, за кем остается собственность, раздел имущества решается судебным путем. Если вклад каждого супруга нельзя точно установить и доказать, имущество разделяется на равные части и за каждым остается его половина.

Кредитный развод – Коммерсантъ Нижний Новгород

Большинство ипотечных заемщиков — семейные пары или люди, живущие в гражданском браке. Увы, браки зачастую завершаются разводами. После этого ипотечным заемщикам приходится выяснять, как разделить квартиру и договориться об этом с банком, кто продолжит оплачивать кредит или как продать ставшее ненужным совместное жилье. Причем все эти вопросы актуальны и для зарегистрированных супругов, и для тех, кто не обременял отношения официальными статусами.

Делится — не делится

По данным Росстата, в России расторгается половина зарегистрированных браков — в 2012 году, например, на 1,2 млн браков пришлось 641,9 развода. Сколько из этих пар выплачивали ипотечный кредит, Росстат не уточняет, однако, по словам банкиров, ипотека с разводом довольно частое явление.

Как же поступить с квартирой, если дальше жить в ней вместе невозможно, а предварительного соглашения супруги не заключали? Поскольку при оформлении кредита квартира приобреталась в общую совместную собственность, то и права на это имущество у обеих сторон равные. Это значит, что при разводе оба супруга имеют равные права на приобретенное имущество.

Если же кредит брали гражданские супруги, юридически друг с другом не связанные, квартира, как правило, оформляется в общую долевую собственность (доли распределяются равным образом для каждого супруга). Но и в том, и в другом случае по долгам отвечают оба супруга, согласно условиям кредитного договора.

Поэтому, когда дело доходит до развода, супругам приходится решать, как поступить с приобретенной в кредит квартирой, которая может быть оформлена как на обоих созаемщиков, так и на одного из них. Особенно болезненно этот вопрос стоит для тех, у кого квартира была приобретена на имя одного, а фактические выплаты осуществлял другой супруг. Могут возникать и другие спорные ситуации, в которых прийти к единому мнению разводящимся супругам будет весьма сложно. Еще одна типичная спорная ситуация: один из супругов внес первоначальный взнос из собственных средств, например продав квартиру, доставшуюся ему в наследство. «Соответственно, в случае расторжения брака спор очевиден: основные средства внес супруг из личных средств, то есть его доля должна быть больше, а вновь приобретенная квартира по закону является совместной собственностью супругов»,— рассуждает юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость Наталья Киселева.

Иначе выглядит ситуация, если супруги официально не зарегистрированы, а квартира оформлена не на того, кто вносил первоначальный взнос за счет собственных средств. Вложенные в покупку квартиры деньги при разрыве отношений будет уже практически не вернуть. В любом случае, если самостоятельно договориться не получается, решить ситуацию может только суд.

«По опыту Райффайзенбанка самый распространенный вариант дележа ипотечной квартиры — переоформление кредитных обязательств и объекта обеспечения по кредиту на одного из заемщиков»,— делится опытом заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.

Однако независимо от решения бывших супругов сделать то, что они хотят, можно только по договоренности с банком. «В случае если кто-то из супругов решится целиком переоформить на себя право собственности на недвижимость, он должен получить согласие банка на совершение данной сделки, пройти повторную процедуру анализа платежеспособности и урегулировать вопрос по компенсации с другой стороной»,— говорит директор департамента розничного бизнеса СБ-банка Герман Белоус.

Сделать это будет не так просто, ведь кредитор не намерен нести издержки при переоформлении состава залогодателей. Причем даже брачный договор в этом вопросе может оказаться бессилен. «При разделе имущества супругов Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готово предоставить согласие на внесение изменений в сведения ЕГРП при условии, что такой раздел осуществлен на основании решения суда или утвержденного судом мирового соглашения, а не на основании простого соглашения, даже если это брачный договор»,— рассказывает директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова. Дело в том, что брачный договор супруги могут изменять несколько раз, причем каждый раз кредитор должен был бы вносить изменения в ЕГРП.

По опыту некоторых банков самый распространенный вариант дележа ипотечной квартиры — переоформление кредитных обязательств и объекта обеспечения по кредиту на одного из заемщиков

Кто и сколько платит

Один из самых сложных вопросов при разводе с ипотекой — кто и как продолжит обслуживать оставшуюся ссуду. «В случае развода официально зарегистрированных супругов обязательства своевременно и в полном объеме оплачивать ипотечный кредит они несут в равной степени независимо от того, кто оплачивал кредит ранее и вносил первоначальный взнос при оформлении ипотечной сделки»,— напоминает Герман Белоус.

Причем банк вправе требовать исполнения обязательств от обоих супругов-созаемщиков независимо от того, состоят они в официальном браке или нет. «Банки не принимают в учет разводы, это никак не влияет на действительность кредитных договоров и поручительств,— констатирует заместитель председателя правления Международного банка развития Иван Минаков.— В случае спорной ситуации иски будут поданы к обоим бывшим супругам и взыскание будет осуществляться за счет того, у кого имеется ликвидное имущество. В силу сложности процедур обращение взыскания на заложенную недвижимость будет осуществляться в последнюю очередь».

Причем апеллировать к тому, что квартира досталась другому супругу или большую часть средств внесла одна из сторон, не получится. «Созаемщик обязуется в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком нести ответственность перед кредитором солидарно с заемщиком в сумме, равной сумме всех обязательств, как в части исполнения обязательств по осуществлению ежемесячных платежей, так и в части исполнения обязательства по полному возврату кредита, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита с процентами»,— говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Причем даже если вы уже договорились с банком о внесении изменений в состав собственников недвижимости, это не значит, что состав должников тоже изменился. «При разводе не только квартира делится на двоих, но и остаток долга по кредиту в соответствующих долях»,— добавляет господин Владыкин. «Юридически оба супруга (даже бывшие) продолжают оставаться должниками для кредитора, которому не важно, кто из них фактически производит платежи,— продолжает Анна Волкова.— В случае если супруг, который фактически оплачивает кредит, перестанет платить, кредитор вправе потребовать исполнения обязательств от обоих заемщиков и взыскать долг со всех должников, а также обратить взыскание на залог».

Для заемщиков опасность кроется в том, что выплачивать ставший ненужным кредит вторая сторона вряд ли захочет. Например, в той же ситуации, когда один из супругов внес первоначальный взнос, «при разводе он теоретически может сказать своей бывшей половине, что с него хватит и платить оставшиеся проценты по ипотеке он не будет», рассуждает руководитель ипотечного центра компании RDI Рустам Азизов. Причем если одна из сторон платить по кредиту отказалась, а кредит выплачивается до конца другой стороной, то избавиться от второго собственника будет непросто.

При возникновении такой ситуации урегулирование вопроса происходит совместно с банком. Существует несколько вариантов решения. Например, один из супругов может перевести остаток долга на себя и выплатить бывшему супругу его первоначальную долю, тем самым оставив квартиру себе. Для этого в первую очередь необходимо уведомить банк о сложившейся ситуации, собрать полный пакет документов для оценки платежеспособности и возможности перевести весь остаток долга на одного из бывших супругов.

Таким образом, с банком придется отдельно договариваться об изменении состава собственников и должников. «Разделение долга и собственности объекта обеспечения невозможно, так как если один из заемщиков перестает отвечать по своим обязательствам, реализовать его часть обеспечения по кредиту будет достаточно проблематично,— поясняет заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.— При этом, если бывшим супругам удалось договориться о разделе имущества, банк готов рассмотреть возможность вывода из состава заемщиков одного из супругов. Это возможно при переходе обязательств и права собственности на весь объект к одному из заемщиков. Помимо этого вопрос раздела имущества и кредитных обязательств рассматривается в судебном порядке».

Даже если вы уже договорились с банком о внесении изменений в состав собственников недвижимости, это не значит, что состав должников тоже изменился. При разводе не только квартира делится на двоих, но и остаток долга по кредиту

Продаем ненужное

Если договориться друг с другом о переводе собственности на приобретенную в кредит квартиру разводящимся супругам не удается, а в суд стороны обращаться не хотят, остается только продать спорную недвижимость. «Например, можно выставить квартиру на продажу, погасить долг перед банком, остаток поделить соответственно изначальному материальному участию и разойтись,— предлагает Андрей Владыкин.— В этом случае тоже надо уведомить банк. Особых сложностей обычно не возникает. Главное отличие будет лишь в том, что сделка по продаже будет проходить в банке-кредиторе при участии сотрудника банка. Часть стоимости квартиры, равная сумме задолженности по кредиту, будет закладываться либо в отдельную депозитарную ячейку на время регистрации перехода права собственности, либо на специальный счет — аккредитив, с которого банк сам заберет деньги в счет погашения кредита после регистрации. Когда задолженность будет погашена, банк выдает справку о том, что кредит погашен и банк разрешает снять обременение с квартиры».

Правда, прежде, чем продавать квартиру, нужно договориться друг с другом. «Банк может дать согласие на продажу заложенной недвижимости, но обязательным условием этого является достижение бывшими супругами соглашения по вопросу распределения средств,— добавляет Иван Минаков.— В любом случае реализация будет осуществляться под контролем банка и в первую очередь будут погашаться долги банку».

Независимо от наличия или отсутствия соглашения между супругами, которые могут решать этот вопрос в том числе в судебном порядке, «продать заложенную квартиру можно исключительно с согласия залогодержателя/кредитора», говорит Анна Волкова: «Если кредитор готов такое согласие предоставить, то он может потребовать, чтобы вырученные от продажи средства были направлены в счет погашения кредита, а все, что осталось, будет передано заемщикам, которые вправе разделить полученную сумму по своему усмотрению. Кредитор может и не требовать досрочного погашения кредита при продаже, однако такие условия продажи — огромная редкость, так как вряд ли кто-то согласится купить квартиру с сохранением залога в обеспечение чужих долгов. Соответственно даже в случае если банк согласился на продажу, он потребует в первую очередь с вырученной суммы полностью погасить кредит».

Готовьтесь к разводу заранее

В целом участники рынка сходятся во мнении, что избежать спорных ситуаций при разводе с ипотекой можно, только заранее все распланировав, как бы грустно это ни звучало в момент семейного благоденствия. «Чтобы обезопасить супругов перед ипотечной сделкой, необходимо заранее определиться с тем, кто и в каком объеме будет владеть правом собственности по приобретаемой недвижимости в случае возможного расторжения брака, и подтвердить договоренности путем заключения брачного договора в нотариальной форме»,— уверен Герман Белоус. В России этот документ устанавливает только режим раздела собственности. В нем можно указать то, кому достанутся общие дорогостоящие подарки, ювелирные украшения, движимое и недвижимое имущество. Важно, что это соглашение можно составить как до вступления в брак, так и на любом его этапе. «Чаще всего брачный договор для ипотечной сделки составляют те супруги, у которых уже есть какая-то общая собственность (квартира, в которой живет семья) и один из них хочет купить квартиру только для себя (например, как запасной аэродром или для детей от другого брака)»,— говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Кроме заключения предварительного соглашения о разделе имущества важно сохранить документальные подтверждения всех важных этапов получения и обслуживания кредита: любая из этих бумаг может решить рассмотрение дела в суде в ту или иную сторону. «Нужно хранить кредитный договор, все документы обо всех платежах, договор об ипотеке (если есть), договор купли-продажи квартиры, расписку продавца или иной документ о передаче продавцу денег,— указывает Анна Волкова.— Эти документы могут быть использованы и для получения имущественных налоговых вычетов, предусмотренных налоговым законодательством. Хранить нужно и договоры страхования, а также документы об оплате страховой премии. Документы о собственности, расписку продавца или документ о получении продавцом денежных средств нужно хранить бессрочно».

Особого внимания заслуживают сделки по покупке квартиры в новостройке на условиях договора долевого участия (ДДУ), когда процедура вступления в права собственности происходит уже после сдачи дома. «Если вы собираетесь купить квартиру и жениться одновременно, но при этом сохранить квартиру за собой, имеет смысл вначале вступить в права собственности на квартиру, а потом уже заключать брак,— предлагает Рустам Азизов.— Если же вы сперва подписали ДДУ, потом женились, потом два года ждали оформления собственности (а за это время и развестись можно), то жена в случае развода вполне может потребовать у вас не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей (которые считаются совместным имуществом), но и половину первоначального взноса, потому что формально договор купли-продажи квартиры заключался в период супружества».

Елена Мелованова

Как разделить ипотеку при разводе: советы юриста

 

Общий принцип раздела имущества супругов состоит в том, что при разводе все имущество делится пополам. Это значит, что пополам делятся и активы, и долги, включая квартиру, приобретенную в браке за счет кредитных средств.

Поэтому если квартира в ипотеке, то долг по погашению кредита бывшие супруги продолжают нести солидарно. Это значит, что в случае неуплаты банк вправе потребовать оплаты как от бывшего мужа, так от бывшей жены, так и к обоих совместно, причем как полностью, так и в части долга. Естественно, для банков это очень удобно – при разводе супругов для них ничего не меняется.

Проблемы на практике возникают в связи с несогласованностью нашего законодательства. Так, Семейный кодекс устанавливает, что при разделе совместного имущества супругов надо делить и их совместные долги. А Гражданский кодекс допускает раздел долгов только с согласия кредитора – в нашем случае, банка. Банкам удобнее применять ГК РФ, ведь для банка раздел долга между супругами, как требует СК РФ, неудобен – он лишается возможности взыскивать долг солидарно. Поэтому банки на заявление о разделе ипотечного долга обычно отвечают отказом. Для самих же супругов неудобно применять ГК РФ: они оказываются без квартиры и с долгом в полном объеме. Что делать?

Немного ясности в ситуацию с разделом долгов супругов при разводе попытался внести Верховный суд. В Обзоре судебной практики от 13.04.2016 г. он указал, что “в случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов было использовано на нужды семьи. При этом бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на стороне, претендующей на распределение долга”

Однако, особой ясности это не внесло. Остались вопросы: что значит нужды семьи? как выделить отдельные нужды супруга и нужды семьи? Если речь идет про кредиты а бизнес – то там совсем другой порядок. И, конечно, главный вопрос: как это все доказывать?

Однако, несовершенство нашего законодательства иногда оказывается полезным, поскольку не дает возможности сформировать унифицированную практику. И каждая сторона процесса может приводить доводы и ссылаться на нормы закона так, как это удобно ей. Поэтому, здесь тактика зависит от ответа на вопрос: хотите ли вы признавать долги общими или нет?

Если вы хотите признать долги общими, то вам нужно доказывать, что долги возникли по инициативе обоих супругов в интересах семьи и все полученное было использовано на нужды семьи.

Если нет – доказывайте ровно противоположное.

 

 

Как делится ипотека при разводе?

 

Решая вопрос, делится ли ипотека при разводе, мы ищем доступные, понятные и малозатратные варианты решения. На сегодняшний день при разводе с непогашенной ипотекой есть несколько вариантов действий:

• найти покупателя, договориться с ним о внесении денег в погашение кредита и после этого переоформить право на квартиру
• продолжать выплачивать кредит на прежних условиях
• перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе
• разделить квартиру и долги

Рассмотрим особенности этих вариантов.

 

Вариант 1 – Перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе

Очевидно, что самое неразумное в такой ситуации – это вообще прекратить платить по кредиту и ждать, пока банк выставит квартиру на торги, продав ее по заниженной цене. Но тогда супруги потеряют и квартиру, и все выплаченные за нее деньги. А это, понятно, не хотелось бы.

 

Вариант 2 – Найти покупателя и его деньгами погасить кредит

Самый простой вариант раздела ипотеки при разводе супругов – это найти покупателя, взять аванс, погасить долг, снять обременение и оформить договор купли-продажи. Однако на практике не всегда удается найти покупателя при таких обстоятельствах. Не каждый согласится отдать деньги вперед, не получив гарантий, что, во-первых обременение будет снято, и, во-вторых, что договор купли-продажи подписан и исполнен. Можно, конечно, подстраховаться договорами займа и перезалога, найти другие варианты обеспечения – но это дополнительная суета и затраты.

 

Вариант 3 – Разделить квартиру и долги

Разделить квартиру и долги можно по соглашению или в судебном порядке.

Если договориться не удалось и приходится идти в суд, следуйте следующему алгоритму действий.

1. Один из супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества.

При этом требования о разделе ипотечного долга не заявляется. В этом случае ситуация будет регулироваться нормами семейного права, поскольку предмет иска – раздел общего имущества супругов. Для раздела имущества в силу семейного законодательства согласия кредитора не требуется. Суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска. Привлекать банк в качестве третьего лица суд вправе, но не обязан, поскольку при разделе банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из собственников квартиры.

Для обращения в суд вы можете использовать в качестве образца исковое заявление о разделе ипотеки при разводе, подготовленное при защите прав наших клиентов.

Исковое заявление о разделе ипотеки при разводе

 

 

 

2. Долевая собственность на квартиру регистрируется в ЕГРП.

После вступления в силу решения суда следует обратиться в ЕГРПН с заявлением о регистрации права долевой собственности на квартиру.

3. Один из супругов обращается в банк с заявлением об изменении ипотечного договора.

С решением суда и выпиской из ЕГРПН супруги обращаются в банк с заявлением об изменении кредитного договора и изменении порядка выплат по кредиту.

 

 

Особенности раздела ипотеки при разводе в отдельных случаях

 

Раздел ипотеки при разводе супругов с несовершеннолетними деться

Если разводятся супруги, имеющие несовершеннолетних детей, то суд при разделе имущества может изменить общее правило о разделе в равных долях и увеличить долю того, с кем остаются проживать дети.

 

Развод супругов с военной ипотекой

При разводе супругов и квартирой, купленной по военной ипотеке, она остается личной собственностью военнослужащего, поскольку приобреталась за счет средств специального назначения. Раздел такой квартиры по закону невозможен. Плательщиком по кредиту остается тот из супругов, кто является заемщиком по кредитному договору. Однако супруга военнослужащего может поставит в суде вопрос о возмещении ей средств, уплаченных за счет общего имущества в счет погашения ипотеки.

 

Делится ли ипотека при разводе, если был брачный договор?

Если квартира была куплена в браке за счет кредитных средств, то брачным договором на случай развода она может быть отнесена к личной собственности одного из супругов только вместе с его обязанностью самостоятельно погашать кредит.

Например, находясь в браке, супруги купили квартиру за счет кредитных средств. Браным договором квартира была отнесена к личной собственности мужа. Часть кредита была погашена за счет материнского капитала, а оставшуюся часть долга выплачивал муж и в период брака, и после развода. После развода он обратился в суд с требованием взыскать с жены половину платежей по кредиту, поскольку якобы этот долг был общим.

Жена заявила встречный иск о разделе автомобиля, который после развода остался у мужа и который он продал, оставив деньги за собой. Просила взыскать с мужа 50 % стоимости проданного автомобиля.

Суд удовлетворил требование жены о взыскании 50 % стоимости автомобиля, а в требованиях мужа отказал, мотивировав это тем, что квартира после развода осталась в его личной собственности и, соответственно, долг по ее стоимости также является его личным долгом. При этом суд указал, что даже погашение части кредита за счет средств материнского капитала режима личной собственности, установленный брачным договором, не меняет.

 

Развод супругов с ипотечным жильем, приобретенным до брака

Если квартира была куплена за счет кредитных средств до брака, то при разводе она остается личной собственностью того из супругов, на кого оформлен кредитный договор. Он же остается плательщиком по кредиту. Однако второй супруг может требовать компенсации средств, уплаченных из семейного бюджета в период брака в счет погашения ипотеки.

.

Полное руководство по ипотеке и разводу

Знаете ли вы, что вам может потребоваться развод с супругой и ипотечным кредитом? Большинство людей этого не делают. Вот почему мы создали это популярное руководство, которое приоткрывает завесу над всем, что вам нужно знать и что нужно учесть, прежде чем вы действительно будете готовы развестись по ипотеке.

Топ-8 заблуждений об ипотеке

1. Мне лучше работать в моем банке. Они знают меня много лет.

Не ожидайте преференциального режима только потому, что у вас есть предыдущие банковские отношения.Вы должны соответствовать их требованиям, чтобы получить одобрение. Ограничивая себя одним кредитором, вы зависите от их ставок, их руководящих принципов и их кредитных продуктов. Выгода от работы с брокером проста — у вас есть варианты.

2. Все ипотечные кредиторы имеют одинаковые правила и требования.

У каждого кредитора есть свои уникальные правила. Эти правила также различаются в зависимости от суммы кредита, кредитного рейтинга и типа собственности (первичная, инвестиционная и т. Д.).).

3. Ставки по ипотеке завышены. Я не хочу рефинансировать.

Хотя ставки немного выросли, они остаются на уровне, близком к историческим минимумам. Также подумайте, является ли ваш платеж фиксированным на весь период. В противном случае вы можете столкнуться со значительно более высокими выплатами в будущем.

4. Я все еще нахожусь в совместной ипотеке со своей бывшей супругой. Я беспокоюсь, что эти выплаты будут засчитаны против меня, когда я подам заявление на новую ипотеку.

Многословие имеет значение.Если в соглашении о брачном соглашении (MSA) указано, что ваш супруг (а) несет полную ответственность за платежи, новый кредитор не будет обслуживать вас в долг по указанным платежам (т. Е. Они не будут засчитываться против вас).

5. Я подписал договор о передаче супругов и отказался от права собственности — я наконец-то свободен от дома.

Отказ от права собственности и отказ от ипотеки — это разные вещи. Если ваше имя все еще указано в ипотеке, ваш кредит находится под угрозой. Единственный способ отказаться от ипотеки — это рефинансирование или погашение кредита вашим супругом.

6. Я получаю алименты на супруга и ребенка. Это поможет мне пройти квалификацию.

Как правило, для получения алиментов на ребенка и супруга требуется 6-месячная история получения и 3-летняя отсрочка от даты вашего заявления на получение кредита.

7. У меня высокий доход — получить ссуду должно быть легко.

Не весь доход считается «квалифицированным» доходом с точки зрения кредиторов. Например, для получения денежных бонусов обычно требуется двухлетняя история, а опционы на акции рассматриваются редко.

8. Имею значительные ликвидные активы. Это делает меня сильным заемщиком.

Соответствие требованиям в первую очередь зависит от вашего отношения долга к доходу (DTI) и отношения кредита к стоимости (LTV). К сожалению, кредиторы не уделяют большого внимания ликвидным активам при определении того, соответствуете ли вы критериям.

Ипотека при разводе и стандартная ипотека: чем они отличаются

Не все ипотечные кредиты созданы равными. Вот что их отличает.

5 основных причин рефинансирования развода

1.Защитите свой кредит. Если ваш супруг (а) выкупает вас из семейного дома, вы не сорвете с крючка. Если вы по-прежнему пользуетесь ипотекой, вы рискуете. Просроченные платежи могут испортить ваш кредит. Единственный способ по-настоящему защитить себя — это рефинансирование вашего супруга. По возможности, в соглашении о брачном соглашении должно содержаться требование о том, чтобы супруг (а), ведущий дом, рефинансировал его вскоре после развода (и включать положения о том, что происходит в случае, если супруг (а) не выполняет своих обязательств).

2. Выкупите свою супругу. Рефинансирование с выплатой наличных — это часто упускаемая из виду стратегия поиска средств для выкупа доли вашего супруга в доме. Целью рефинансирования с выплатой наличных является использование капитала вашего дома путем получения новой ипотеки, которая больше, чем существующая ипотека.

3. Используйте свой собственный капитал. Выкуп средств — не единственная причина рассмотреть возможность рефинансирования за счет выкупа. Собственный капитал в вашем доме может быть отличным источником ликвидности.Некоторые из наиболее распространенных причин использовать свой собственный капитал включают консолидацию долга (выплата по кредитным картам с высокой процентной ставкой, HELOC и другие ссуды), создание денежного резерва (чрезвычайный фонд), ремонт дома или оплата гонораров адвокатам.

4. Блокировка фиксированных платежей по ипотеке. Есть ли у вас ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Если это так, важно понимать, как повышение ставок повлияет на будущие выплаты. Чтобы снизить риск повышения ставок, подумайте о рефинансировании ипотечного кредита с фиксированной ставкой (или даже ARM с более длительным фиксированным периодом).

5. Уменьшите размер ипотечного платежа. Учитывая дополнительные расходы, связанные с содержанием двух домашних хозяйств, очень важно найти способы улучшить свой денежный поток. Рефинансируя, вы можете снизить свой ежемесячный платеж (снизив ставку, переключившись на другой кредитный продукт или распределив платежи на более длительный период времени).

Полную версию статьи можно прочитать на Forbes.com.

Три ссудных корзины: обзор

Fannie Mae и Freddie Mac — спонсируемые государством предприятия (GSE), которые покупают соответствующие ссуды у кредиторов.Продавая ссуды Fannie и Freddie, кредиторы получают доступ к средствам для будущих ссуд.

Jumbo Loans не могут быть приобретены Fannie and Freddie. В результате кредиторы либо продают крупные ссуды частным инвесторам, либо оставляют их в качестве инвестиций.

Какие рекомендации важнее всего?
• Отношение долга к доходу (DTI): кредиторы хотят гарантировать, что вы сможете погасить свою ипотеку. Если ваши ежемесячные долги превышают определенный процент от вашего ежемесячного дохода, вы не имеете права участвовать в программе.
• Отношение кредита к стоимости (LTV): так просто, как это звучит. Возьмите сумму кредита и разделите ее на стоимость вашего имущества. Чем ниже LTV, тем лучше.
• Кредитный рейтинг (FICO): существует три кредитных бюро, которые выдают кредитные рейтинги (Equifax, Transunion, Experian). Кредиторы используют средний балл для оценки вашей кредитоспособности.

Кредитные продукты: определены

В компании «Развод ипотечных консультантов» мы стараемся сохранять простоту .

Вам нужна лучшая ставка по ипотеке, и для ее получения нужно понимать несколько основ.Имея это в виду, вот краткое изложение доступных вам кредитных продуктов вместе с некоторыми соответствующими определениями:

Ипотечные продукты с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Срок действия следующих ARMS составляет 30 лет.

• 3/1 ARM — Ставка является «фиксированной» в течение первых 3 лет, а затем становится переменной в течение следующих 27 лет на основе процентной ставки плюс маржа.
• 5/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 5 лет, а затем становится переменной в течение следующих 25 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
• 7/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 7 лет, а затем становится переменной в течение следующих 23 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
• 10/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 10 лет, а затем становится переменной в течение следующих 20 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.

Ипотечные продукты с фиксированной ставкой

• 10-летний фиксированный — Выплачивается более 10 лет, фиксированные платежи все 10 лет.
• Фиксированная ставка на 15 лет — Выплачивается в течение 15 лет, фиксированная на все 15 лет.
• Фиксированная ставка на 20 лет — Выплачивается в течение 20 лет, фиксированная на все 20 лет.
• Фиксированная ставка на 30 лет — Выплачивается в течение 30 лет, фиксированная на все 30 лет.

Совет для профессионалов: Как показывает опыт, чем дольше фиксированный период, тем выше процентная ставка.

Подождите, это еще не все!

Вот некоторые специальные кредитные продукты и стратегии, о которых следует знать.

• Перекрестное обеспечение. Вам нужна выручка от продажи вашего нынешнего дома, чтобы внести первоначальный взнос за ваш новый дом? Вот тут-то и вступает в игру кросс-залоговая ссуда.
• Отбытие по месту жительства. Если вы покупаете новый дом и переводите свое основное место жительства в аренду, вы можете получить кредит на потенциальный доход от аренды. Некоторые кредиторы позволят провести «обзор справедливой рыночной арендной платы» для определения кредита на доход от аренды.
• Обратная ипотека. Обратная ипотека, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM), позволяет вам использовать часть собственного капитала вашего дома для погашения существующей ипотеки.Затем вы можете использовать оставшуюся выручку по своему усмотрению. Платежи по кредиту могут быть отложены до тех пор, пока вы живете в собственности. Имейте в виду, что вы по-прежнему несете ответственность за уплату налогов на недвижимость и страховку домовладельцев. Существует ряд требований для участия. Например, вам должно быть не менее 62 лет.
• Срок 40 лет. Крупный заем, выплачиваемый более 40 лет. Поскольку выплаты распределяются на более длительный период, выплаты обычно меньше 30-летнего срока, что позволяет заемщику претендовать на более высокую сумму кредита.40-летний срок обычно выше, чем 30-летний срок.

Мы действительно коснулись здесь поверхности. Не стесняйтесь обращаться к нам за подробностями.

Полностью амортизированные по сравнению с беспроцентными кредитами

Предупреждение о риске: По истечении периода только выплаты процентов у вас будет более короткий период для выплаты оставшейся суммы основного долга. Если вы не рефинансируете, ваши ежемесячные платежи резко увеличатся.

HELOC: Другой вариант

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это всего лишь кредитная линия.Думайте о HELOC, как о кредитной карте: вы используете ее для покупок, а затем оплачиваете эти покупки позже.

В отличие от кредитной карты, которая представляет собой необеспеченный долг, HELOC защищен, поскольку обеспечен ценным активом: вашим домом. Выплачивая ежемесячный платеж по ипотеке, а рыночная стоимость вашего дома растет, вы увеличиваете капитал. HELOC позволяет вам брать займы под этот капитал.

После того, как вы были одобрены для участия в программе HELOC, вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно.Это то, что отличает HELOC от ссуды под залог собственного капитала, при которой банк предоставляет вам единовременную ссуду. С HELOC вы не берете его в долг, пока он вам не понадобится.

Большинство HELOC имеют переменные процентные ставки, что означает, что они повышаются и понижаются в зависимости от финансового индекса, как правило, от основной ставки. Некоторые банки добавляют к основной ставке несколько процентных пунктов, называемых маржей.

Вы можете использовать HELOC по многим причинам, включая, помимо прочего:

• Гонорары адвокатов
• Выравнивающие платежи
• Чрезвычайные фонды
• Товары для дома
• Консолидация долга

Кредитный процесс: от начала до конца

Вот 9 важных шагов , которые вы должны понять, чтобы помочь обеспечить плавное и успешное закрытие ссуды.

Шаг 1. Думай вперед

Не подготовившись, вы готовитесь к провалу. Подготовка делает все, чтобы закрыть плавное закрытие или вызвать стресс. Начните с того, что ваш консультант по ипотеке подготовит кредитный отчет, чтобы подтвердить ваш FICO, проверить ваши долги и устранить любые просрочки или неточности.

Кроме того, вы, скорее всего, получите контрольный список необходимой документации. Соберите документы из этого списка как можно скорее. Этого не избежать. Чем больше информации ваш кредитор должен предварительно обработать, тем легче будет процесс для всех вовлеченных сторон.

Шаг 2 — Выберите подходящий для вас кредит

Чтобы определить, какой кредит подходит вам, задайте себе следующие вопросы:

• Какова цель новой ссуды? (удаление супруга, выкуп и т. д.)
• Чего вы надеетесь достичь с помощью рефинансирования? (сэкономьте ежемесячно, погасите быстрее? и т. д.)
• Как долго вы планируете владеть этой собственностью?
• Знакомы ли вы с различными кредитными продуктами, доступными сегодня?
• Какова ваша толерантность к риску для корректировок ставок и / или платежей по вашему новому займу?

Если не уверены — СПРОСИТЕ.Основная обязанность вашего консультанта по ипотеке — убедиться, что выбранный вами кредитный продукт и условия соответствуют вашим целям и потребностям.

Шаг 3. Зафиксируйте ипотечную ставку

Как только вы будете удовлетворены условиями кредита, вы можете заблокировать ставку.

Блокировка ставки важна, потому что она защищает вас от роста доходности. Незакрепленная ссуда считается «плавающей» ссудой, и этот подход очень рискован, поскольку ваша ставка будет продолжать колебаться ежедневно.Это похоже на азартные игры.

Блокировка тарифов действует на определенный период времени (обычно 30-45 дней). Как правило, чем дольше ваша ставка заблокирована, тем выше соответствующая стоимость. Как правило, срок действия большинства кредитов составляет 30-45 дней в зависимости от кредитора.

Скорее всего, на этом этапе вам также потребуется подписать конкретное раскрытие информации кредитора. Обязательно просмотрите эти раскрытия и подтвердите точные сроки и стоимость закрытия.

Шаг 4 — Заказать оценку дома

Реальность об аттестации такова, что она нужна для каждой ссуды.Фактически, каждый кредитор нуждается в собственном отчете об оценке, созданном его собственной компанией по управлению оценкой. Эти отчеты не подлежат передаче между кредиторами, поэтому обязательно выберите кредитора, к которому вы хотите обратиться, прежде чем платить и приступать к выполнению любых поручений на оценку.

Шаг 5 — Обзор ипотечного андеррайтинга

К этому моменту вы предоставили своему консультанту по ипотеке все необходимые документы (см. Раздел «Требования к документам»). Ваша заполненная кредитная заявка и оценка будут отправлены андеррайтеру для рассмотрения.Андеррайтер внимательно изучит каждый из предоставленных вами документов, чтобы определить вашу способность произвести платеж по этой ссуде. Они также подтвердят, что вы соответствуете всем изложенным правилам кредитования. Будьте готовы предоставить дополнительную документацию или пояснения после проверки андеррайтером.

Шаг 6 — Проверка утверждения и условий ссуды

Если андеррайтер удовлетворен вашей кредитной заявкой, он выдаст письмо с одобрением и список условий одобрения (да, последний раунд оформления документов).Условия утверждения — это последние пункты, необходимые для подготовки вашего файла к закрытию. Внимательно прочтите свое одобрительное письмо, чтобы убедиться, что условия кредита, утвержденные андеррайтером, соответствуют тому, что, по вашему мнению, вы получаете. Кроме того, проверьте свои условия, чтобы убедиться, что вы удовлетворяете всем требованиям андеррайтера.

Шаг 7 — Очистить, чтобы закрыть

После того, как ваши условия будут рассмотрены и приняты андеррайтером, ваш консультант по ипотеке закажет ваше окончательное раскрытие информации.В этом окончательном заключительном отчете перечислены все ожидаемые затраты на закрытие сделки и содержится еще один обзор условий вашего займа. Крайне важно внимательно изучить детали, чтобы не было никаких сюрпризов. Если у вас есть вопросы по поводу вашего предварительного заключительного заявления, доведите их до сведения ваших консультантов, прежде чем сесть за заключительный стол. Если все в порядке с предварительным заключительным заявлением, вы можете выбрать официальную дату подписания.

Шаг 8 — Подписание

Наконец, вы готовы подписать документы.Ваш консультант по ипотеке подтвердит, где и когда будет подписание. За закрывающим столом вас попросят предоставить удостоверение личности, поэтому не забудьте взять с собой водительские права, удостоверение личности государственного образца или паспорт. Большинство подписаний длятся от 30 до 90 минут.

Шаг 9 — Финансирование и учет

Если вы рефинансируете жилое помещение, занимаемое владельцем, у вас будет трехдневный период для расторжения договора. Если вы решите отменить бронирование, вам необходимо связаться со своим консультантом по ипотеке до истечения срока отмены.

По истечении срока отмены кредитор профинансирует вашу ссуду. Выручка будет направлена ​​на погашение существующей ссуды (если она у вас есть), а в отделе условного депонирования будет регистрироваться ваша новая ипотечная ссуда и Доверительный акт с округом.

Мы надеемся, что это поможет пролить свет на неясный в остальном процесс. Если сомневаетесь, попросите о помощи. Ваш консультант по ипотеке при разводе — ваш консьерж.

Чего НЕ делать

Многие люди принимают решения до и во время процесса ссуды, которые могут поставить под угрозу их одобрение ссуды.Вот что нужно делать , а не .

• Не меняй работу
• Не бросай работу
• Не перемещайте свои банковские счета без зеленого света
• Не покупайте то, что нужно финансировать (автомобили, грузовики, мебель и т. Д.).
• Не открывайте новые счета потребительского кредита.
• Не опаздывайте ни с одним из своих кредитных обязательств и не взимайте чрезмерно высокие суммы.
• Не делайте крупных вкладов на свои банковские счета, если вы не хотите объяснять или задокументировать их.
• Ни для кого не подписывайте ссуду.
• Не забывайте раскрывать какие-либо долги, обязательства или другую относящуюся к делу информацию.
• Не тратьте заложенные в бюджет сбережения на первоначальный взнос или наличные, необходимые при закрытии сделки.
• Не забудьте указать размер алиментов или алиментов на супруга.

Помните, ваша ссуда не является окончательной, пока не будет профинансировано и не будет учтено .

Анализ «Что, если»

В процессе урегулирования бракоразводного процесса есть несколько важных этапов, и начальные этапы часто бывают самыми важными.То, что вы делаете на раннем этапе процесса, может стать залогом успеха. Наша задача — убедиться, что вы готовы.

Есть одна услуга, которой каждый разводящийся человек должен обязательно воспользоваться при поиске рефинансирования или покупки нового дома:

Enter, анализ «что, если».

Конечно, это будет иметь решающее значение при определении того, сможете ли вы пройти квалификацию.

Но что делает анализ «что, если» ТАК ценным, так это то, что он дает вам простой и надежный способ оценить, как переменные в вашем урегулировании развода (доход, долги и т. Д.)) может напрямую повлиять на вашу способность получить новый заем.

Это может помочь вам ответить на важнейший вопрос о том, как алименты супруга и / или ребенка повлияют на вашу способность соответствовать требованиям.

Все мы знаем, что развод — это движущаяся цель, поскольку переговоры и обсуждения урегулирования разворачиваются в течение месяцев, а иногда и лет.

Наш анализ «что, если» можно быстро и легко изменить, чтобы отразить предлагаемые изменения в вашем соглашении.

Получив анализ «что, если» в начале игры, вы заметите, насколько легче подготовиться к изменениям, когда они вам представляются.

Знаете ли вы

• Требуется как минимум 6-месячная история получения алиментов на супруга и / или ребенка
• Для поддержки требуется как минимум 3 года продолжения (т.е. не может быть прекращено в течение 3 лет после закрытия кредита). Например, если вашему ребенку 16 лет, а алименты прекращаются в возрасте 18 лет, никакие из них не будут учитываться в качестве дохода.
• Алименты на ребенка могут быть увеличены на 25% — это обеспечит вам дополнительный соответствующий доход!
• Для большинства платежей и обязательств кредиторы вводят это как «долг» при расчете отношения долга к доходу.Супружеская поддержка рассматривается по-разному. Вводится как уменьшение дохода. Не вдаваясь в технические подробности — это существенно улучшает вашу способность к квалификации.
• Ваше соглашение о семейном соглашении (MSA) и судебное решение не обязательно должны быть окончательно согласованы. В некоторых случаях ваш заем может быть профинансирован посредством подписанного Меморандума о взаимопонимании (MOU) или других более простых альтернатив.

Необходимые финансовые документы и документы о разводе

Сбор документов может показаться сложной задачей, но это не обязательно, если вы к этому готовы.

Essential:
• Налоговые декларации за два года (личные и / или деловые)
• Два года W-2
• Две последние квитанции о заработной плате
• Текущие выписки по ипотеке
• Выписки с банковского счета за два месяца
• Пояснения по любому кредиту просрочки
• Действующие страховые полисы домовладельцев

В отношении развода:
• Соглашение о брачном соглашении (MSA) или решение
• Доказательства получения алиментов на супруга и / или ребенка

Это далеко не полный список.Кредиторы часто запрашивают дополнительную документацию на протяжении всего процесса ссуды.

Позвоните нам, и мы предоставим более подробный контрольный список с учетом вашей ситуации.

Таким образом, вы получите удовольствие от беспрепятственного закрытия кредита от начала до конца.

FAQ

Как вы заряжаете?
Клиенты часто удивляются, узнав, что они нам ничего не платят. Мы получаем компенсацию от кредитора, и наш единственный стимул при выборе кредитора — найти для вас наилучшие возможные условия.

На каком этапе процесса вы участвуете?
Чем раньше, тем лучше. Раннее участие позволяет нам предложить рекомендации относительно того, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования — и мы всегда можем вернуться к анализу андеррайтинга по мере развития переговоров по урегулированию.

Я планирую выкупить свою супругу. О чем я должен думать?
Ваш (а) супруг (а), скорее всего, захочет отказаться от ипотечного кредита, а это значит, что вам потребуется рефинансирование.Первый шаг — подтвердить, что это жизнеспособный вариант. Мы можем помочь оценить, как предложения по разделу собственности и поддержке влияют на вашу способность соответствовать требованиям.

Моя супруга ведет дом. Мне все еще нужно с вами связаться?
Совершенно верно. Прежде чем соглашаться на мировое соглашение, вы должны убедиться, что ВСЕ предложения осуществимы. Это включает в себя подтверждение того, что ваш супруг (а) имеет право на рефинансирование.

Я планирую купить дом по дороге. Что мне делать, чтобы подготовиться?
Соглашения, достигнутые сегодня, могут повлиять на вашу способность получать квалификацию в будущем.Мы можем проанализировать СУО на предмет возможных ошибок и дать представление о том, как кредитор может интерпретировать различные положения.

Как время влияет на мои варианты финансирования?
Время — КЛЮЧ. Например, нередко квалифицированный заемщик обращается к нам после развода только для того, чтобы узнать, что выплаченная поддержка не позволяет им получить право на получение помощи.

С чего начать?
Просто свяжитесь с нами, и мы предоставим вам краткий список информации, необходимой нам для оценки вашего предложения по ипотеке.Затем мы предоставим подробный анализ с подробным описанием того, на какую сумму вы имеете право, и о том, насколько чувствительны к ключевым переменным (например, поддержка, реструктуризация долга и т. Д.).

Поздравляю! Если вы зашли так далеко, то вы:

• Определите, что отличает ипотечные кредиты при разводе
• Имейте план основных причин рефинансирования при разводе
• Знайте свои варианты и типы ссуд
• Поймите важность анализа «что, если» во время переговоров по урегулированию разводов
• Иметь разберитесь с финансовыми документами, которые вам нужно собрать.
• Оцените важность работы с консультантом по ипотеке при разводе

Разводятся? Вот что происходит с вашей ипотекой

Многие супружеские пары имеют совместную ипотеку на совместный семейный дом.К сожалению, это может очень осложнить жизнь, если брак расторгнут.

Когда происходит развод, независимо от того, что сказано в декрете о разводе, оба супруга по-прежнему несут юридическую ответственность за выплату кредитору, если оба имени находятся в ссуде. Это означает, что даже если вы — и суд — согласитесь, что ваш бывший должен взять на себя выплаты по ипотеке, кредитор может прийти за вами и забрать. Кроме того, если ваш бывший пропустит платеж или не выплатит ссуду вообще, ваш кредит может быть испорчен, и вы можете быть упомянуты в любом иске о взыскании права выкупа.

Из-за огромных рисков остаться с ипотечной ссудой вы, вероятно, захотите принять меры, чтобы защитить себя. У вас есть два варианта, как это сделать.

6 простых советов, как обеспечить ставку по ипотеке 1,75%

Безопасный доступ к бесплатному руководству The Ascent, в котором рассказывается, как получить самую низкую ставку по ипотеке при покупке нового дома или при рефинансировании. Ставки по-прежнему находятся на минимальном уровне за несколько десятилетий, поэтому примите меры сегодня, чтобы не упустить шанс.

Отправляя свой адрес электронной почты, вы соглашаетесь с тем, что мы будем присылать вам денежные подсказки вместе с продуктами и услугами, которые, по нашему мнению, могут вас заинтересовать.Вы можете отписаться в любое время. Пожалуйста, прочтите наше Заявление о конфиденциальности и Положения и условия.

1. Супруг, который ведет дом, может рефинансировать

. Хотя ваш нынешний кредитор не снимет с вашего бывшего ипотечного кредита (поскольку вы были одобрены как на основании вашего кредитного рейтинга, так и дохода), это не означает, что вы » навсегда застряли в совместной ссуде.

В некоторых случаях супруг (а), который будет вести дом (и / или останется ответственным за выплаты по ипотеке), может рефинансировать дом на свое имя.Это может быть лучшим решением: ответственность за новый кредит полностью ложится на лицо, согласившееся выплатить долг.

У этого метода есть одна проблема. Большинство людей не могут претендовать на получение ипотеки самостоятельно, потому что у них недостаточно высокий доход. Однако с учетом того, что ставки по ипотеке в настоящее время близки к рекордным минимумам, что делает ежемесячные платежи более доступными, рефинансирование может быть вариантом для большего числа разводящихся пар сейчас, чем когда-либо прежде.

Если вы выберете этот маршрут, вы, вероятно, также захотите изменить документ на дом.Это необходимо для того, чтобы убедиться, что лицо, выплачивающее ипотечные платежи, является единственным лицом, имеющим законные претензии на дом. Помните, что ипотека и документ (который показывает, кто является владельцем) — это , а не .

Давайте представим, что вы и ваш супруг вместе получили право собственности на дом. Теперь вы держите дом и берете на себя ответственность за выплату ипотеки. Вы захотите попросить своего бывшего подписать акт о прекращении работы, чтобы отказаться от права собственности.

2. Вы можете продать дом

Если ни один из вас не может рефинансировать или не может позволить себе платежи самостоятельно, продажа дома часто является лучшим вариантом.Цены на жилье сегодня достаточно высоки — это, несомненно, рынок сбыта. У вас должна быть возможность получить справедливую цену за свой дом, а затем разделить выручку в рамках урегулирования бракоразводного процесса.

Конечно, недостатком является то, что каждому из вас нужно будет найти новое место для жизни. Это может быть сложно, когда жилищный инвентарь ограничен, как сейчас. Но если вы не сможете рефинансировать, это может быть единственным надежным способом защитить обоих супругов от финансовой катастрофы. Если один из вас обещает выплатить общую ипотеку и не выполняет его, вы оба пожалеете об этом.

Изучите все возможные варианты получения ипотеки

Не всегда есть хороший вариант того, как оформить совместную ипотеку после расторжения брака. Но есть одно яркое пятно в том, что сейчас ставки по ипотечным кредитам близки к рекордно низким. Если вы решите пойти по пути рефинансирования, это может быть более доступным, чем когда-либо, для супруга, который держит дом, чтобы фактически иметь возможность производить платежи самостоятельно.

Тем не менее, не забудьте принять во внимание долгосрочные финансовые последствия принятия на себя единоличной ответственности за ипотеку.Сделайте выбор, который лучше всего подходит для вас как сейчас, так и в будущем.

Что делать с ипотекой при разводе

Многие пары покупают дома вместе. Это может стать серьезной проблемой при разводе.

Супружеской паре необходимо не только решить, что им делать с домом, но и сделать выбор в отношении того, как обращаться с ипотекой. И это может быть сложнее, чем вы думаете.

Вот что вам следует знать о вариантах решения вашей общей ипотечной задолженности после развода.

6 простых советов, как обеспечить ставку по ипотеке 1,75%

Безопасный доступ к бесплатному руководству The Ascent, в котором рассказывается, как получить самую низкую ставку по ипотеке при покупке нового дома или при рефинансировании. Ставки по-прежнему находятся на минимальном уровне за несколько десятилетий, поэтому примите меры сегодня, чтобы не упустить шанс.

Отправляя свой адрес электронной почты, вы соглашаетесь с тем, что мы будем присылать вам денежные подсказки вместе с продуктами и услугами, которые, по нашему мнению, могут вас заинтересовать. Вы можете отписаться в любое время.Пожалуйста, прочтите наше Заявление о конфиденциальности и Положения и условия.

Ипотека может стать серьезной проблемой после развода

Когда вы решаете, что делать с ипотекой, вам необходимо рассмотреть серьезный юридический вопрос.

Если у вас есть совместная ипотека, на которую вы подавали заявление со своим супругом, ваш кредитор будет считать эту ссуду совместной юридической ответственностью. Другими словами, кредитор будет ожидать, что обе стороны несут ответственность за выплату ипотеки.

Это правда, независимо от того, что написано в вашем декрете о разводе. Таким образом, если в вашем соглашении о разводе указано, что ваш супруг (а) несет полную ответственность за выплату ипотеки, это решение не влияет на ваши обязательства перед кредитором .

Если ваш бывший партнер перестанет платить, просроченные платежи будут указаны в вашей кредитной истории . Если дом лишен права выкупа, это будет указано в вашей кредитной истории . И если после обращения взыскания есть остаток, и ваше состояние позволяет вашему кредитору попытаться взыскать его, кредитор может подать иск против вас .

По этой причине вам нужно будет тщательно подумать о том, что делать с ипотекой после расторжения брака.

Это ваш лучший вариант для ипотеки после развода.

Лучший способ защитить ваши законные интересы при разводе — это попросить человека, который будет нести ответственность за выплату ипотеки, рефинансировать ссуду исключительно на свое имя. Поэтому, если ваш бывший должен продолжать платить, ему следует попытаться получить новый жилищный заем только на свое имя.

Иногда это может быть проблемой. Это потому, что может быть трудно претендовать на получение жилищного кредита с одним доходом, а не с совместным доходом, который у вас был до развода. Но это единственный верный способ для другого супруга защитить свои кредиты и финансы в будущем.

Если вы не можете рефинансировать жилищный заем на имя ответственного лица, то продажа дома и погашение ипотеки может быть в лучших интересах обеих сторон. Хотя это может показаться не идеальным, это означает, что у вас и вашего бывшего не будет общего долга, в котором вы застряли на протяжении десятилетий.

В крайнем случае, если ваш бывший считается ответственным за осуществление платежей, но вы остаетесь на ипотечной ссуде, попробуйте включить условие в свое урегулирование бракоразводного процесса, которое требует от них как можно скорее попытаться рефинансировать на свое собственное имя.

И обязательно следите за ходом выплаты, чтобы, если ваш бывший начинает пропускать платежи, вы можете отреагировать как можно быстрее — что может означать обращение в суд для получения судебного приказа и даже временное осуществление платежей, чтобы избежать повреждения кредита. .

Возможно, думать об этих вопросах неинтересно, но правильный выбор ипотечного кредита при разводе имеет важное значение для защиты вашего финансового будущего.

Принятие ссуды после развода (что делать с ипотекой)

Важным аспектом развода является решение о том, где вы будете жить. Некоторые люди хотят остаться в своем семейном доме либо потому, что им там комфортно, либо потому, что они верят, что переход будет легче для их детей.

Однако, чтобы остаться в семейном доме, часто требуется внести некоторые изменения в права собственности.

Если вы планируете остаться дома, вам нужно знать, какие у вас есть варианты. Есть несколько способов сохранить дом и освободить бывшего супруга от существующей ипотеки.

Одним из самых популярных способов является получение кредита. Принятие ссуды — это когда вы берете на себя полную ответственность за ипотечную ссуду. При этом имя вашего супруга будет удалено из ссуды, и вы останетесь единственным заемщиком.

При рассмотрении вопроса о ссуде лучше всего обратиться к квалифицированному кредитору, чтобы полностью обсудить варианты.Мы не являемся кредиторами и не знаем тонкостей кредитного процесса.

Ниже приведены лишь некоторые общие сведения о вариантах, которые люди использовали в прошлом. Если вам нужна конкретная информация, ваш текущий кредитор — отличный ресурс. Они могут взглянуть на вашу текущую ипотеку и сообщить, какие варианты доступны.

Но прежде чем поговорить с вашим кредитором, полезно понять, что такое кредитное допущение, какие ссуды могут или не могут соответствовать требованиям, а также некоторые альтернативы ссудному допущению.

Кроме того, супругу, не сохранившему место жительства, часто по-прежнему причитается компенсация за их общественный интерес в собственности. Если выравнивание причитается другому супругу, и вы намерены получить средства для выравнивания путем рефинансирования дома, обязательно обсудите это со своим кредитором, поскольку принятие кредита может быть невозможно с этим требованием.

Если у вас нет отношений с вашим текущим кредитором, спросите своего адвоката, есть ли у него направление к кому-то, с кем они работали в прошлом.

Некоторые кредиторы имеют больший опыт работы с кем-то, кто переживает развод, и могут предоставить дополнительные рекомендации, которые вы не можете получить от кого-то, кто не разбирается в потребностях клиента во время и после развода.

Что такое допущение о ссуде?

Принятие ссуды означает, что вы принимаете существующую ссуду на условиях, которые в настоящее время согласованы с кредитором.

Это означает, что ипотечный платеж, процентная ставка и срок кредита остаются прежними.

Единственное отличие состоит в том, что имя вашего бывшего супруга удалено из документа.Это оставляет вас как человека, который несет юридическую ответственность за ссуду. Вам нужно будет обсудить это со своим кредитором, чтобы определить, возможно ли это.

Некоторые кредиторы взимают фиксированную ставку со стороны, принимающей ссуду. В отношении займов, обеспеченных государством, агентства могут регулировать плату за принятие.

Если ваш кредитор требует, чтобы вы приобрели новую политику правового титула, титульная компания также потребует от вас уплаты некоторых сборов за обработку запроса на правовую политику, и если у кредитора или титульной компании есть поверенный для проверки ваших документов, вам необходимо будет платить за это тоже.

Комиссии, которые вам нужно будет заплатить, зависят от типа ссуды, вашего кредитора и титульной компании, которая обрабатывает допущение. Итак, не забудьте спросить своего кредитора обо всех комиссиях, связанных с принятием вашего кредита, если это вариант, который вы хотели бы изучить.

Почему люди получают предположения о ссуде?

Многие люди рассматривают предположения как решение для исключения бывшего супруга из существующей ипотеки. Это делается либо после того, как судья присуждает им семейный дом, либо при разводе.

Удаление имени вашего супруга из ссуды защищает вашу будущую долю в собственности и дает вам возможность принимать решения относительно дома без них, потому что они больше не являются ответственной стороной по вашей ссуде.

Плюс, предполагая, что ссуда может сэкономить вам расходы на закрытие сделки, а также может помочь вам поддерживать желаемую процентную ставку.

При правильном оформлении он предлагает решение снять с вашего бывшего супруга ответственность за собственность, позволяя им приобрести другой дом, если они того пожелают.После того, как ваш бывший будет исключен из ссуды, вы несете ответственность за все будущие платежи.

У вас есть право продавать, рефинансировать или занимать деньги под залог дома, также не прибегая к привлечению вашего бывшего супруга после завершения предположения.

В этом процессе важно убедиться, что акт о прекращении права требования и другие ипотечные документы составлены на имя надлежащего лица.

Итак, это хорошая идея, чтобы поверенный по недвижимости просмотрел оригиналы ипотечных документов, документы о допущении и ваше соглашение о разводе, чтобы убедиться, что у вас не возникнут какие-либо проблемы в будущем.

Как вы можете претендовать на допущение?

Чтобы быть единственным оставшимся заемщиком, вы должны соответствовать требованиям.

Одним из требований является способность осуществлять ссуду самостоятельно, без помощи кредита или дохода бывшего супруга. Но если вы ожидаете выплаты алиментов супругу, вам следует сообщить об этом своему кредитору.

Вашему кредитору может понравиться конкретная формулировка в вашем декрете о разводе, касающаяся присуждения алиментов супругу, чтобы использовать их для квалификации.

Если у вас высокое соотношение долга к доходу или низкий кредитный рейтинг, вы не можете претендовать на получение существующей ссуды.

Вот почему так важно связаться с вашим ипотечным кредитором, чтобы вы знали, какой квалификации вы должны соответствовать. Если вы изучаете этот вариант, важно связаться с кредитором на раннем этапе развода. Вы же не хотите, чтобы на поздних этапах бракоразводного процесса выяснялось, что вы не имеете права содержать дом самостоятельно.

Вам также потребуется предоставить документацию, чтобы получить одобрение вашего предположения.Ниже приведен список некоторой информации, которая может потребоваться вашему кредитору:

• Копия вашего указа о разводе
• Квитанции о зарплате
• Выписки с банковского счета
• Идентификатор фотографии
• Подтверждение активов
• Копия вашего кредитного отчета

Ваш кредитор может потребовать дополнительную документацию во время процесса утверждения, и вы должны предоставить все, что они просят, в кратчайшие сроки. В противном случае процесс может занять больше времени.

Предостережение по поводу ипотечного кредита

Предположение о ипотечном ссуде не всегда так просто, как кажется.Не все ссуды допускают допущения, и если вы можете взять ссуду на себя, это может не снимать с другой стороны обязанности по выплате ссуды, если ссуда перейдет в невыполнение обязательств.

Вот почему так важно обсудить с кредитором все возможные варианты, результаты и последствия ипотеки, прежде чем подписывать какие-либо документы; не только для защиты себя при совершении сделки, но и для обеспечения того, чтобы сделка соответствовала требованиям вашего указа о разводе.

Сборы

При предположении о ссуде вы должны рассчитывать на оплату некоторых личных расходов на юридические документы, страхование титула, выплаты и любые другие предметы, которые потребуются вашему кредитору для завершения процесса.

Требования различаются от кредитора к кредитору, поэтому вам нужно будет спросить своего ипотечного держателя, за какие расходы вы будете нести ответственность.

Не вся ипотека является предполагаемой ипотекой

Не все ссуды допускают допущения. Ссуды USDA, ссуды FHA и ссуды VA обычно допускают допущения, в то время как большинство обычных ссуд не допускаются.

Однако все ссуды индивидуальны, и единственный способ убедиться, что вы можете принять на себя ипотечную ссуду, — это связаться с вашим кредитором.

VA ссуды

Допустим, вы ветеран, и у вас есть ссуда VA для вашего семейного дома. Если ваш бывший супруг, не являющийся ветераном, захочет взять на себя вашу ссуду, вы можете потерять право на получение VA.

Это означает, что вы не сможете использовать свое право VA для покупки новой ссуды. Ваше право может быть привязано к ссуде до тех пор, пока ваш супруг (а) не выплатит ее полностью.

Итак, если это ваша ситуация, вам следует быть особенно осторожными, если вы решите взять кредит.

Процесс принятия ссуды отнимает много времени

Предположения обычно занимают больше времени, чем другие методы получения ссуды.Процесс утверждения часто бывает длительным, и ваш кредитор может потребовать новую политику правового титула.

Новая политика правового титула потребует от титульной компании исследования вашей собственности и получения одобрения от своих андеррайтеров, что позволит еще больше продлить сроки.

Также необходимо оформить много документов, и на то, чтобы все подписать и подать, может потребоваться время. Если ваш кредитор не знаком с процессом, ему может потребоваться больше времени, чтобы заполнить документы и получить одобрение андеррайтера.

В то время как большинство кредиторов проявляют сострадание к вашей ситуации, не все кредиторы способны правильно обращаться с кредитными допущениями. Так что не забудьте обсудить это со своим кредитором, чтобы узнать, где они находятся.

Альтернативы предположению о ссуде

Хотя есть несколько веских причин для рассмотрения такого предположения, это не всегда лучший способ защитить свой дом или продвинуться вперед после развода.

Кроме того, он может не предоставить вам средства, необходимые для выполнения любых потенциальных выплат, связанных с выкупом, алиментами или выплатами общественных процентов, которые вы должны будете произвести своему супругу.

Рефинансирование

Если процентные ставки ниже, вы можете рефинансировать свой дом по более низкой ипотечной ставке, а не брать текущий кредит.

Вы можете уточнить у своего кредитора, что имеет больший финансовый смысл в вашей ситуации. Рефинансирование — отличная альтернатива принятию вашей текущей ипотеки. Вам просто нужно убедиться, что вы и ваш бывший супруг подписали надлежащие документы при закрытии, чтобы убрать имя вашего бывшего супруга из титула.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

Если вам необходимо выплатить бывшему супругу сумму, присужденную им во время бракоразводного процесса, вы можете использовать для этого капитал своего дома.

Ссуды под залог собственного капитала, также известные как рефинансирование с выплатой наличных, позволяют вам взять часть собственного капитала, имеющегося у вас дома, для выплаты долгов, включая в некоторых случаях урегулирование бракоразводного процесса.

Тем не менее, эти ссуды могут иметь более высокую процентную ставку. И получить их может быть труднее, в зависимости от вашего дохода, долга и кредитной истории.

Андеррайтеры ссуды также проверяют сумму ссуды, на которую вы подаете заявку, а также то, сколько собственного капитала у вас дома. С помощью этой опции вы можете объединить свои кредитные карты и другие долги в один ежемесячный платеж с обналичиванием жилищной ссуды.

Итак, если у вас есть много финансовых обязательств, которые вам нужно расплатиться, это может быть правильным вариантом для вас.

Покупка нового дома

Хотя покупка нового дома может не дать вам той безопасности, которая есть в вашем существующем доме, это хороший способ начать новую жизнь. Приобретая отдельную недвижимость по новой ипотеке, вам не нужно беспокоиться об исключении вашего супруга из ссуды или правоустанавливающих документов.

Если вам приказано судом выплатить супругу / супругу компенсацию за развод или выплатить алименты, новая ипотека с более низкой выплатой может быть для вас лучшим вариантом.

Если вы решите купить новый дом, вы можете использовать свою часть выручки от продажи для выплаты любых денег, которые вы должны своему бывшему супругу за их долю в общественной собственности, которой вы поделились. Затем вы можете начать с новой ипотечной ссуды в доме, который соответствует вашей жизни как отдельного человека.

Защита дома во время развода

Существует множество причин для развода. Если ваш развод носит мирный характер, вам, возможно, не стоит беспокоиться о проблемах, связанных с тем, что имя вашего супруга останется в праве собственности на ваш дом после развода, но это может вызвать множество проблем в будущем.

Таким образом, обычно рекомендуется как можно скорее удалить их имя. Даже если вы сейчас в хороших отношениях, в конечном итоге все может испортиться. И заставить вашего бывшего партнера подписать документы, когда вы оба продолжите жить, может быть непросто.

Если вам нужна помощь в принятии решения о том, как лучше всего справиться с разделом активов, ваш адвокат по разводам сможет помочь.

После того, как вы достигнете мирового соглашения в отношении вашего семейного дома, вам нужно будет решить, как выкупить вашего бывшего супруга или отказаться от кредита.

Кредитор вашей существующей ипотечной ссуды может помочь вам либо добиться освобождения от ответственности, либо взять на себя ссуду и владение недвижимостью.

Опять же, если у вас нет отношений с кредитором, спросите своего адвоката по разводам, с кем они работали в прошлом. Они могут стать жизненно важным ресурсом во время развода.

Кредитная карта, ипотека, авто и медицина

Знакомое обещание, которое встречается на большинстве свадебных церемоний — до тех пор, пока долг не разлучит нас со смертью, — может вызвать волну осложнений при разводе.

Разделение общих активов является приоритетом, но что происходит с долгами при разводе? Счета, которые обычно обрабатываются во время брака, могут стать предметом споров, когда дела распадаются.

В рамках решения о разводе суд делит долги и активы пары, решая, кто несет ответственность за оплату конкретных счетов. Равенство — это цель, но разделение активов может изменить это соотношение. Если, например, супругу предоставляется больше имущества, это решение может сопровождаться увеличением долговых обязательств для этого супруга.

В каждом штате есть свои законы о разделе долгов и активов. В некоторых штатах учитываются активы и долги, которые каждый из супругов привел в брак. Другие государства считают, что все находится в равной собственности. И, конечно же, на любое решение повлияет брачный договор.

В вашем декрете о разводе прописано, как будет делиться долг. Давайте рассмотрим категории долгов, на которые повлиял развод:

• Задолженность по кредитной карте
• Ипотечная задолженность
• Задолженность по автокредиту
• Медицинский долг

Задолженность по кредитной карте

Задолженность по кредитной карте только на ваше имя

Скорее всего, вы не будете нести ответственность за задолженность вашего супруга по кредитной карте, если она удерживается не на ваше имя.

Совместная задолженность по кредитной карте

Ответственность по совместному долгу по кредитной карте может быть разной, но в большинстве штатов семейным долгом считается любой долг, накопленный во время партнерства, независимо от того, чье имя указано на счете. Скорее всего, обе стороны будут нести ответственность за задолженность по кредитной карте при разводе, независимо от того, кто производил платеж.

Ипотечный долг

Лучший вариант: продать дом и поделить деньги

Если обе стороны находятся в ипотеке, самое чистое решение — продать дом и разделить деньги.Даже если вам советуют сохранить это на благо детей, продажа и разделение, как правило, является лучшей стратегией, потому что это позволяет избежать проблем.

Пока вы ждете, когда дом будет продан, вам нужно выработать соглашение со своим бывшим. «На временной основе вам следует попытаться достичь соглашения о том, сколько каждый человек будет платить в счет ипотеки, чтобы защитить кредит обеих сторон», — говорит адвокат по разводам Регина А. ДеМео.

Выкупите своего супруга или наоборот

Обычно ипотечный долг передается супругу, который зарабатывает значительно больше, чем другой супруг.Или он переходит к супругу, которому предоставляется полная опека над детьми. В таких случаях одна сторона должна будет выкупить долю другой в доме.

«Если одна сторона хочет сохранить дом — а другая сторона соглашается — обратитесь в ипотечную компанию, чтобы имя незаинтересованной стороны было удалено из кредитного соглашения», — сказал Крис Скотт, основатель чикагской компании Opulent Credit Builders, представляющей интересы меньшинства. Предприятие кредитно-ремонтная компания. «Если ипотечная компания не хочет снимать его, вы можете рефинансировать дом, не указав другое имя.’’

Долг по автокредиту

Оба имени в автокредите могут стать настоящей проблемой при разводе.

«Это сложно», — сказал Скотт.

Он сказал, что лучшая стратегия — это обратиться к держателю залога и попросить рефинансировать автомобиль без вашего супруга. Или настаивайте на автоматическом переводе средств со счета другой стороны.

«На самом деле вы обычно видите, что другая сторона не платит, и кто-то застревает», — сказал Скотт. «По правде говоря, если они отказываются платить, все кредиты портятся.’’

Ужасная правда в том, что если один из супругов будет нести ответственность за выплату долга после развода, включая совместные долги, такие как автокредиты, то платежи могут быть проигнорированы. И если другой супруг участвует в ссуде — как заемщик или соавтор, — он несет ответственность за любые невыполнение обязательств, штрафы за просрочку платежа или сборы.

«Если вы не можете продолжать выплачивать ежемесячный автокредит, и у вас нет сбережений, чтобы просто погасить долг, то развод — это часто время, когда людям нужно обменять дорогие машины на что-то более управляемое, учитывая их новый бюджет», — сказал ДеМео.

Медицинский долг

В штатах, принадлежащих сообществу (Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин), вы должны будете оплатить медицинский долг вашего партнера.

В государствах, относящихся к равному разделу собственности, суд учитывает, проживала ли пара вместе (или имело ли место юридическое разделение), когда был приобретен долг за медицинское обслуживание, а также возможное влияние этого долга на детей.

Также важно знать, что соглашение о разводе не отменяет условия соглашения о ссуде.

Если ваш бывший банкротство

Если бывший супруг подает заявление о банкротстве из-за того, что он не может справиться с выплатой долга или другими финансовыми обязательствами, это может повлиять на вас.

Как? Банкротство не защитит вас, если вы сами не подадите иск.

Когда физическое лицо подает заявление о банкротстве для погашения совместного долга, долг не аннулируется в суде по делам о банкротстве. Это снимает с этого человека ответственность по долгам. Затем кредитор может преследовать оставшегося должника — того, кто не подавал в суд дело о банкротстве — на полную сумму.

О банкротстве может ошибочно отразиться в вашем кредитном отчете, даже если вы его не подавали, так что будьте осторожны.

Вы также должны тщательно закрывать все кредитные карты и кредитные линии. Бывший супруг может переводить остатки со своих счетов на совместные счета. Или они могут увеличить баланс, оставив вам ответственность за покупки.

Еще одно предостережение: бракоразводные процессы создают благоприятную среду для кражи личных данных. Будьте осторожны, чтобы защитить такую ​​информацию, как ваш номер социального страхования, иначе вы можете однажды выбраться из еще более глубокой финансовой дыры.

Что делать, если мой бывший не платит по разводу?

Даже если один из супругов несет ответственность за выплату долга после развода, и даже если это совместный долг, например автокредит, они могут проигнорировать эти выплаты. Если другой супруг участвует в ссуде — в качестве заемщика или соавтора — он несет ответственность за любые невыполнение обязательств, штрафы за просрочку платежа или сборы.

Если ваше имя указано в ссуде, вы несете ответственность — точка. Кредиторы, скорее всего, не подозревают о разводе и не будут сочувствовать ничему, кроме выплаты ссуды.Всегда лучше включать в соглашение о разводе положение о возмещении убытков. Вы можете подать прошение в суд и потребовать соблюдения условий развода, что может привести к штрафу или тюремному заключению супруга.

Выплата долга до завершения развода

Лучшая стратегия — выплатить долг до завершения развода. Однако часто это невозможно, поэтому обязательства разделяются. Например, женщина оплачивает автомобиль. Мужчина отвечает за выплаты по ипотеке.

Проблемы начинаются, когда они либо не могут, либо не хотят платить. Ипотечные компании, кредитные карты и другие кредиторы не являются участниками указа о разводе. Им все равно, кто потратил 4392 доллара на круиз на Косумель после развода. Им просто нужны деньги. Если ваше имя указано в аккаунте, вы на крючке, независимо от того, что написано в вашем декрете о разводе.

Простое решение: не иметь общих счетов.

Попробуйте закрыть их все и рефинансировать дом, машину и другие ссуды на имя одного человека.Отмените общие кредитные карты и перенесите задолженность на карты на имя каждого человека.

Вот здесь-то и пригодится поддержание гражданских отношений с бывшим. Образно говоря, гораздо легче привести дом в новый финансовый порядок, когда другой обитатель не ненавидит вас.

Другие статьи о браке, разводе и долгах

Кто оплачивает задолженность по кредитной карте при разводе?

Отвечаю ли я за задолженность жены по кредитной карте?

Как восстановить кредит после развода

Должны ли мы делать рефинансирование с выплатой наличных средств до развода?

---

Источники

(NA), (ND).Вытрите долги, оставьте то, что у вас есть. Получено с http://www.divorcesource.com/ds/encyclopedia/creditor-s-rights-1937.shtml

.

(NA), (ND). Развод и кредит. Получено с http://www.experian.com/blogs/ask-experian/credit-education/life-events/divorce-and-credit/

.

(Ландерс, Дж.) (27 ноября 2012 г.). Три типа финансовых ошибок, совершаемых женщинами при разводе (и как их избежать). Получено с http://www.forbes.com/sites/jefflanders/2012/11/27/three-types-of-financial-mistakes-divorcing-women-make-and-how-to-avoid-them/#dba4e0637129.

Макдональд, А., (ND), Как семейные суды делят задолженность при разводе. Получено с: https://www.legalzoom.com/articles/how-do-family-courts-split-up-debt-upon-divorce

.

Причард, Дж. (29 июня 2016 г.), Что происходит с долгами после завершения вашего развода. Получено с: https://www.thebalance.com/debt-and-divorce-315507

Тайн, Л. (23 июня 2015 г.), Что произойдет с моей задолженностью, если я разведусь. Получено с: http://blog.credit.com/2015/06/what-happens-to-my-debt-if-i-get-a-divorce-119250/

.

NA, (19 июля 2011 г.), Развод и долг: 6 советов, как избежать финансового краха.Получено с: http://www.credit.org/2011/07/19/divorce-and-debt-6-tips-for-avoiding-financial-ruin/

.

Мейер, К. (2014 г., 2 марта), Что ваш адвокат по разводам не скажет вам о семейном долге. Получено с: http://www.huffingtonpost.com/2014/03/02/marital-debt_n_4861960.html

Харелик Дж. (23 октября 2012 г.), Оплатить задолженность при банкротстве бывшего сотрудника после развода? Получено с: http://www.bankrate.com/finance/debt/ex-files-bankruptcy-after-divorce.aspx

.

Баттелл, А., (ND), Разделение долга по кредитной карте при разводе. Получено с: http://www.creditcards.com/credit-card-news/help/dividing-credit-card-debt-divorce-6000.php

NA, (17 октября 2013 г.), Руководство по выживанию при разводе: 3 совета, которые помогут вам справиться с долгом во время развода. Получено с: https://www.credit.com/personal-finance/divorce-survival-guide/

.

Для просмотра PDF-файла вам понадобится Adobe Reader. Скачать Adobe Reader

.

Что делать с домом при разводе

Для многих американских семей владение домом является ключом к накоплению богатства.Когда развод становится частью общей картины, все это может быть перевернуто с ног на голову.

Учитывая, что средняя стоимость дома в США составляет 247 084 доллара, а средняя сумма ипотечного долга человека в прошлом году превысила 202 000 долларов, решение о том, как вести себя с семейным домом и сопутствующим долгом, может стать опасным финансовым бременем для одинокого человека, даже для дома, который был бы комфортно доступен для пары.

Чтобы помочь вам принять лучшее решение, Мани попросил финансовых экспертов и экспертов по разводам взвесить все, что вам нужно знать о продаже дома и поиске стратегий, чтобы сохранить его.

Продам дом

Для многих пар просто выставить общий дом на продажу может показаться самым простым решением, но помните, что этот шаг не устранит автоматически всю головную боль ипотечного кредита или избавит от необходимости сотрудничать с бывшим супругом. Вам все равно нужно будет согласовать риэлтора и запрашиваемую цену, а также определить, как будут производиться дальнейшие выплаты по ипотеке. Вы разделите расходы 50/50? Будет ли супруг (а), который продолжает там жить, вносить полную оплату?

Если ваш дом продается по цене, превышающей непогашенный остаток по ипотеке, как будет разделена оставшаяся выручка между вами обоими после урегулирования совместной задолженности? В конечном итоге вы окажетесь в затруднительном положении с ипотекой, и вам придется решить, можете ли вы даже позволить себе ее продать и как вы выплатите оставшуюся задолженность, если вы это сделаете.

Чтобы избежать разногласий, отметьте точные детали того соглашения, которое вы и ваш бывший заключите, когда дело доходит до продажи дома в вашем соглашении о разводе, и составьте план на случай непредвиденных обстоятельств на случай, если дом будет находиться на рынке дольше, чем вы надеялись, говорит Уоррен, специалист по финансовому планированию Нью-Джерси Крис Шиффер.

Кроме того, вам нужно будет подумать, как продажа дома повлияет на ваши налоги. Каждый из вас может исключить первые 250 000 долларов прироста капитала — сумму, которая выросла в стоимости вашего дома с момента его покупки — из вашего налогооблагаемого дохода, если дом был вашим основным местом жительства и вы владели им более двух лет.Если вы решите подать совместную налоговую декларацию, вы можете исключить до 500 000 долларов США.

Заработок сверх этого исключения или от продажи, скажем, загородной собственности может навлечь на вас огромный счет от дяди Сэма, на который вы никогда не рассчитывали, когда договаривались о разводе и соглашались продать.

Если вы хотите сохранить дом

Развод меняет жизнь, как вы его знаете, поэтому логично, что в большинстве случаев хотя бы один из супругов не готов расстаться с семейным домом и добавляет стресса от переезда к их списку дел.И идея остаться в знакомом, удобном доме может показаться еще более убедительной, когда есть дети, которым, возможно, придется сменить школу или бросить друзей.

Но многие финансовые консультанты и адвокаты по разводам предостерегают от сохранения вашего старого дома после развода, называя это одной из самых больших ошибок, которые вы можете сделать в процессе.

«У меня было так много клиентов, которые говорили, что я хотел бы вас послушать. Я не должен был хранить дом, я оказался в банкротстве или в результате потери права выкупа », — говорит Тампа, штат Флорида., адвокат по разводам Джорин Дженкинс, основатель Open Palm Law. «Люди не имеют того же источника дохода, что и в браке, и им приходится снижать свой уровень жизни, чтобы приспособиться к этому».

Итак, если вы хотите остаться жить в доме, в котором когда-то жили вместе со своим бывшим супругом, вам необходимо внимательно изучить свой бюджет и взвесить, можете ли вы индивидуально позволить себе ипотеку и продолжать выполнять свои другие финансовые обязательства, такие как платежи по автокредиту, — счета за коммунальные услуги, страховые выплаты и цели сбережений, такие как финансирование вашего пенсионного плана, — предупреждает Вест-Честер, специалист по финансовому планированию из Огайо Моника Дуайер.

Ниже приведены пять стратегий, которые вы можете попробовать, если твердо намерены сохранить семейный дом.

Рефинансировать ссуду

Чтобы сохранить право собственности на дом-соло, вам обычно нужно сначала выкупить свою бывшую супругу, — говорит Дженкинс.

Если у вас есть 50 000 долларов в капитале вашего нынешнего дома и вы согласились разделить его стоимость 50 на 50, вам нужно будет заплатить 25 000 долларов, чтобы выкупить своего бывшего супруга, говорит Дженкинс.В свою очередь, ваш бывший супруг должен удалить свое имя из титула собственности, обычно используя акт о прекращении права собственности, который является юридическим документом, используемым для передачи права собственности на недвижимость, чтобы вы стали единственным владельцем дома.

Если у вас нет денег, вам, возможно, придется отказаться от других активов в переговорах о разводе, равных собственному капиталу дома, например, от вашего инвестиционного счета 401 (k) или IRA, — говорит Шиффер.

И то, что в вашем соглашении о разводе сказано, что вы будете владельцем дома и будете вносить выплаты по ипотеке, не меняет фактических условий ссуды, добавляет Шиффер.Имя вашего бывшего партнера останется в ипотеке, если только ваш кредитор не согласится удалить свое имя, вы сможете погасить непогашенный остаток или, что более реалистично, вы сможете рефинансировать его только на свое имя.

Большинство судей потребуют от вас рефинансирования, чтобы бывшая супруга освободилась от этого долга и могла обеспечить себе ипотечный кредит, если они захотят, — говорит Дженкинс.

Но квалификация в качестве единоличного может быть сложной задачей, поскольку кредиторы изучат ваши личные доходы, кредитную историю и сбережения, чтобы узнать, верят ли они, что вы способны погасить ссуду.Для многих разведенных лиц потеря второго источника дохода (и, возможно, солидного кредитного рейтинга бывшего партнера) может привести к тому, что кредиторы отклонят заявку на ссуду.

Вы можете попросить друга или члена семьи выступить в качестве со-подписавшего, если вы изо всех сил пытаетесь соответствовать требованиям, но знайте, что это большая услуга, поскольку кредиторы могут тогда прийти за ними для платежей, если вы упадете по счетам. Выплаты алиментов и алиментов также могут считаться доходом при наличии права на рефинансирование, если в вашем соглашении о разводе указано, что вы будете получать такие выплаты в течение следующих трех или более лет, и ваш бывший супруг (а) производил такие выплаты вовремя как минимум в течение последние полгода.

Если вас утвердят, хорошая новость заключается в том, что ставки по ипотечным кредитам близки к историческому минимуму, поэтому вы, скорее всего, не будете в конечном итоге платить больше за дом благодаря разводу.

Реклама за деньги. Если вы нажмете на это объявление, мы можем получить компенсацию. Объявление

Развод? Рефинансируйте, делите и двигайтесь дальше.

Quicken Loans может помочь в рефинансировании ипотечного кредита, чтобы сократить выплаты, или увеличить ваше состояние за счет рефинансирования с выплатой наличных средств.

НАЧАТЬ

Пересдача ипотеки

Если рефинансирование невозможно, но вы ожидаете получить непредвиденную прибыль, возможно, в виде возврата налога, наследства или алиментов из будущих бонусов бывшего, вы можете попросить ипотечного кредитора применить эту сумму к вашему основному платежу, а затем пересчитать ипотека.

Это означает, что кредитор реамортизирует ссуду, чтобы отразить крупную единовременную выплату, которую вы сделали.

«Это сохранит срок на прежнем уровне, но снизит размер ежемесячных обязательных платежей», — говорит Роб Гринман, специалист по финансовому планированию в Портленде, штат Орегон. «Обычно это гораздо более дешевый способ высвободить ежемесячный денежный поток по сравнению с рефинансированием».

И более низкий ежемесячный платеж может быть всем, что вам нужно, чтобы успешно позволить себе превратить свой семейный дом в одиночный дом.

Продолжать владеть домом

Не можете рефинансировать или изменить ипотеку? Выполняйте ежемесячные платежи вместе, как и раньше. Это, конечно, потребует высокой степени доверия к вашему бывшему супругу, но для некоторых пар это может быть правильным шагом в краткосрочной перспективе, если они не могут найти покупателя или предпочитают оставить своих детей в доме. в том же доме, скажем, после окончания средней школы.

Поскольку оба ваших имени останутся в доме и в ипотеке, вы оба будете обязаны производить платежи.Если ваш бывший супруг перестанет вносить свою долю, вы можете оказаться на крючке в отношении полного счета, а если вы не сможете заплатить, это может привести к увеличению долга, потере права выкупа, банкротству или плохой кредитной истории.

В соглашении о разводе обязательно укажите четкий график, когда вы вместе продадите дом и кто будет в промежуточный период обрабатывать ипотечные платежи, расходы на страхование и содержание.

Рейдовые пенсионные накопления

Хотя это нежелательное решение, получение сбережений может помочь вам сохранить дом.По словам Шарлотты, финансового планировщика Северной Каролины Джеффри Х. Оуэна, получив постановление суда о квалифицированных семейных отношениях или QDRO, вы можете получить доступ к части активов пенсионного плана вашего бывшего супруга, например, 401 (k).

Такие средства не подлежат штрафу за досрочное снятие 10% для лиц младше 59,5 лет. Это означает, что вы сэкономите больше на налогах, используя эти деньги для обеспечения безопасности своего дома, чем если бы вы использовали другие учетные записи, которые у вас могут быть. В качестве альтернативы, если у вас есть сбережения Roth IRA, вы можете получить сумму, равную тому, что вы внесли, без налогов и штрафов, что снова делает это более разумным способом удовлетворить ваши потребности в выплатах по ипотеке.

Получите дополнительный доход

Если вы действительно полны решимости сохранить дом, но не можете извлечь выгоду из сбережений или рефинансирования, возможно, стоит подумать о том, как вы можете получить от него доход, чтобы покрыть расходы по ипотеке и содержанию.

Аренда всего дома на время отпуска или одной-двух спален в городе может принести вам сотни долларов за ночь. Например, согласно исследованию, проведенному кредитором Earnest, хозяева Airbnb зарабатывают в среднем 924 доллара в месяц.

Но имейте в виду, что если вы действительно не можете позволить себе место на одну только зарплату, вы должны рассматривать это как знак того, что нужно уйти из дома.

«Если вы не можете рефинансировать от своего имени, сохранение дома — не лучшее решение», — говорит Дуайер. «Лучше перестроить свою жизнь так, чтобы она имела смысл в долгосрочной перспективе, а не грабить другие финансовые счета».

Больше от денег:

Ставки по 30-летним ипотечным кредитам снова близки к рекордным минимумам — для некоторых заемщиков

Вот именно то, что страхование домовладельцев покрывает и чего не покрывает

Вот как составить идеальное резюме — и бесплатный шаблон, который вы можете использовать

Кто получает дом при разводе и что происходит [Полное руководство]

Вы разводитесь, и пора разобраться с основными вопросами, например: что происходит с домом при разводе? Кто получит дом при разводе? Должен ли я сохранить дом? Придется ли мне рефинансировать после развода? Что такое выкуп бракоразводного дома и как он работает?

Давайте рассмотрим эти вопросы более подробно.

Пропустите статью и загрузите полное руководство: что происходит с домом при разводе

1. Почему так трудно понять, что делать с домом при разводе

Дом часто считается самым хитрым из всех активов при разводе. В первый день, когда вы приближаетесь к разводу, вы можете подумать: «Мой дом — одно из моих самых больших активов». или «Может, я хочу его оставить». «Что вам действительно нужно понять, так это то, что перед принятием решения о том, что делать с домом, необходимо провести серьезную проверку», — говорит Марили Вулф, риэлтор в BHHS Fox & Roach и специалист по сотрудничеству в сфере недвижимости при разводе.

Самое сложное — это то, что во время развода происходит множество эмоциональных и финансовых событий. Вы также можете подумать: «Я знаю свой дом. Это единственный постоянный элемент всего этого разрушительного процесса развода «. Вот почему вы, возможно, захотите остаться или сохранить дом.

Давайте рассмотрим 4 основные причины, по которым так сложно понять, что делать с домом при разводе:

1) Вы отвлекаетесь

• Финансовые дилеммы, накладываемые на развод, невероятно тяжелы и вызывают стресс.Скорее всего, вы пытаетесь сохранить свой нынешний образ жизни, водите детей на занятия спортом, работаете или ищете работу. Многое происходит одновременно.

2) Ваш дом — символ стабильности (а может, даже статуса)

• Сам дом может символизировать некоторую стабильность и последовательность, особенно для детей. Они не хотят менять школы. Это убежище во время разрухи.
• Ваш дом олицетворяет «долго и счастливо» и «американскую мечту».”

3) Трудно сказать, можете ли вы позволить себе содержать дом

• Изменение постоянно . Могут измениться жилищные условия, экономика и гарантии занятости; все это влияет на доступность домашнего хозяйства, налогов, счетов и ипотеки.
• Стоимость недвижимости изменчива . Допустим, вы решили оставить дом себе, и его стоимость определена в 100 000 долларов. Затем что-то происходит с экономикой, или на заднем дворе поднимается межштатная автомагистраль, или что-то происходит с этой ценностью в будущем.Вы можете это выдержать?

«То, что вы можете получить ипотечный кредит на что-либо, не означает, что вы можете себе это позволить, — говорит Джефф Уивер, старший специалист по планированию ипотеки в American Residential Lending.

4) Сентиментальный Значение

• Ваш дом кажется бесценным. Расторжение брака эмоционально. Вы вложили свое сердце и душу в создание любящей домашней обстановки для своей семьи. У вас есть бесценные воспоминания, которые омрачают вашу способность принимать рациональные решения.

«Большинство людей думают о своем доме с учетом связанных с ним воспоминаний. У вас нет воспоминаний, связанных с вашим 401K, — говорит Джефф.

2. Кто получает дом при разводе

Часто один из супругов выражает желание остаться дома после развода. «Обычно, но не всегда, это является основной причиной сохранения стабильности детей после развода в течение определенного периода времени, а также для того, чтобы помочь им пережить переходный период», — говорит Крис Пасторе, адвокат-посредник и соучредитель Main Line Family Law. Центр.

Придется ли мне когда-либо продавать свой дом (по юридическим причинам) при разводе?

Когда дело доходит до того, кто получает дом при разводе, «суд может временно распорядиться, кто остается или кто уходит, но что, если пара находится в доме, и вы не уверены, что с этим делать, и дом тогда это может стать финансовым бременем для одного или обоих », — говорит Крис.

Если ни один из супругов не может позволить себе жить в этом доме или если для них считается неблагоразумным находиться там, то для детей нецелесообразно находиться в этом доме.А поскольку они не могут получить адекватную поддержку в этом доме, суд может распорядиться о продаже дома и разделении доходов.

С юридической точки зрения: «Дело не в том, что один получает дом по сравнению с другим, а в том, что мы делаем с домом, каков наиболее разумный финансовый план вокруг дома при разводе», — говорит Крис Пасторе, адвокат-посредник.

Что происходит, если имя жены или мужа не указано в документе на дом в случае развода?

«Если супруг (а) получает дом в мировом соглашении, и в настоящее время он не имеет права собственности, то он будет« правопреемником », — говорит Джефф.«Другими словами, они могут претендовать на право собственности на недвижимость посредством подписанного брачного соглашения. Таким образом, они могут осуществить рефинансирование ипотеки при разводе, но это будет рефинансирование с выплатой наличных средств, потому что они не имеют права собственности. Таким образом, они ограничены суммой ипотеки в размере 85% от стоимости. Им пришлось бы находиться в праве собственности в течение 12 месяцев, чтобы осуществить рефинансирование по ставке и сроку ».

3. Должен ли я рефинансировать после развода? Список вариантов вашего дома при разводе

Вариант 1: «ЧИСТЫЙ ПЕРЕРЫВ» Продам Дом

Ваш первый вариант — продать дом и обменять его на наличные.«Это наименее рискованный поступок, потому что вы снимаете солидарную ответственность и долги со своим бывшим супругом. Продажа дома — самый чистый способ вывести ваши финансовые активы », — говорит Марили.

Вариант 2: Рефинансирование дома после развода:

В этом варианте один держит дом и берет на себя все счета, а другой получает полный перерыв.

«Доступность является ключевым моментом», — говорит Крис. Конечно, существуют затраты на рефинансирование дома после развода, затраты на закрытие и т. Д.которые в основном заложены в ипотеку, а также потребуется оценка дома.

Две основные цели — сначала провести рефинансирование, чтобы ипотека не взлетела до резкого роста для супруга, который остается в доме и выкупает другого, и убедиться, что супруг (а) имеет право на получение ипотечного кредита в одиночку.

Выкуп бракоразводного дома — это проблема, которую можно решить путем посредничества при разводе, если супруги достаточно миролюбивы.

Вариант 3: СЧАСТЛИВЫЕ СРЕДЫ? Один из вас покупает другого

Промежуточный вариант — это выкуп, когда один из супругов заключает сделку по покупке дома у другого.Это может включать передачу капитала другому супругу. Этот вариант может быть более рискованным, чем продажа дома, поскольку необходимо учитывать стоимость и состояние дома.

«Один из сценариев, который в последнее время стал более популярным, — это гибрид. Во время развода супруги соглашаются продолжать владеть домом в течение определенного периода времени после развода, и, как правило, они остаются на ипотеке и документе, пока дом не будет продан или, возможно, не произойдет выкуп », — говорит Крис. .

Вариант 4: LAY LOW — Ничего не делать

Другой конец спектра — ничего не делать, просто оставить дом, ипотеку и совместный титул как есть.«Это самый рискованный подход, потому что в конце концов вы в конечном итоге развелись по закону, но в финансовом отношении вы по-прежнему женаты друг на друге», — комментирует Джефф. Это партнерство может быть трудным, в зависимости от того, насколько мирным будет ваш развод.

Это позволяет сторонам оставаться вместе в рамках их крупнейшего финансового холдинга.

4. Комплексная проверка: часть 1

Факторы, которые следует учитывать при решении, что делать с домом

« Самое важное, когда вы начинаете думать, что делать с домом при разводе, — это рассматривать свой дом так:« Хорошо, я собираюсь купить этот дом снова и снова.»И« Что я на самом деле получу, если собираюсь оставить его себе? », — говорит Джефф.

Сделайте вашу должную осмотрительность: Часть 2

Определите истинную стоимость вашего дома при разводе

Что входит в оценку дома?

«Относитесь к определению стоимости вашего дома с той же должной осмотрительностью, которую вы делали, когда впервые купили его! Помимо оценки, очень важно посмотреть на состояние вашей собственности, титул и страхование домовладельца», — говорит Марили. Вольф, специалист по сотрудничеству в сфере недвижимости, развод.

Стоимость дома — вещь чрезвычайно изменчивая. Для любого дня, для любого дома можно определить сумму в долларах. По мере изменения рынка жилья и экономики эти ценности также могут измениться.

Рассмотрите следующие факторы стоимости 4 :

1. Дом Значение / Состояние — Думайте, как будто дом покупают заново, что в основном и происходит, если вы планируете сохранить дом.
   
2. Appraisal — оценка, проводимая лицензированным профессионалом, называемым оценщиком, которая используется для определения будущих показателей кредита и дает ориентировочную стоимость вашего дома.
   
3. Собственный капитал — оценочная стоимость за вычетом оставшейся суммы задолженности по ипотеке или выплате по ипотеке. Собственный капитал — важная часть уравнения для определения того, что вы получите, когда продадите свой дом.
   
4. Справедливая рыночная стоимость — сумма денег, которую покупатель дома готов заплатить за дом на открытом рынке. Эта справедливая рыночная стоимость может совпадать или не совпадать с оценочной стоимостью. Посмотрите на Trulia.com, Zillow.com или MyRealEstateValues.com для оценки или попросите вашего риэлтора о бесплатной оценке.

Что обычно упускается из виду при разводе

Хммм .. Я слышал, мне просто нужна была оценка дома, верно? Не совсем. Состояние дома тоже имеет значение.

Когда кто-то говорит: «Ну, два года назад я прошел оценку своего дома», это не имеет смысла. Все вышеперечисленные переменные колеблются, поэтому оценка актуальна только в течение 3–6 месяцев.

Загляните под капот

Оценка и справедливая рыночная стоимость учитывают косметические и физические дефекты.Но есть также то, что происходит в инфраструктуре — или вещи, которые нельзя увидеть или определить, не наняв эксперта для расследования. Могут быть более серьезные дефекты или проблемы, такие как необходимость в новой крыше, проблемы с штукатуркой, неисправная септическая система или старый обогреватель, которые влияют на стоимость вашего дома.

При первоначальной покупке дома у вас могло быть несколько консультаций и проверок, чтобы проинформировать вас о том, что вы покупаете. Страховые компании могли послать кого-нибудь в дом для прохождения.Банк провел поиск титула , чтобы убедиться в отсутствии залогов на собственность, а также заказал оценку , чтобы убедиться, что вы знаете, что получаете.

Однако при разводе эти проверки обычно не проводятся.

«При разводе вы оговариваете сразу много вещей. Но дом — это не сберегательный счет. У вашей пенсии нет дырявых крыш или проблем с штукатуркой ».

~ Джефф Уивер, старший специалист по ипотеке

Что легко может случиться с определением стоимости дома при разводе, так это то, что ваш адвокат может сказать: Хорошо, каков ваш баланс по ипотеке? Хорошо, я вижу, это 200 000 долларов.Большой. Давайте проведем оценку, чтобы узнать, какова стоимость, а затем вычтем из этого сумму, которую вы должны, и это скажет вам, какова будет ваша выручка, когда вы продадите .

Они могут (или не могут) заставить риэлтора высказать свое мнение о рыночной стоимости. И вам, скорее всего, не посоветуют осматривать ваш дом, проверять свое право собственности на судебные решения и залоговые права и убедиться, что ваша страховка находится в хорошем состоянии. Оценка за вычетом собственного капитала дает очень неполное представление о доме как об активе.

Хранение дома: возникающие финансовые проблемы

У некоторых пар есть договоренность, согласно которой один супруг остается, а другой уезжает, но ипотека и документ по-прежнему имеют оба имени. Хотя это может сработать, это очень рискованно, в зависимости от вовлеченных сторон.

Залог и судебные решения

• Что произойдет, если одна из сторон перестанет платить федеральные налоги или накопит крупный счет по кредитной карте, который подлежит судебному разбирательству? Это могло стать залогом прав на дом.«Залог и судебные решения следуют за собственностью, а не за человеком», — говорит Марили. Если на дом наложено право удержания, а затем, позже, супруг, который остался, решит взять его на себя и не знает, что это так, это потенциально может быть очень проблематичным.

Выкупа

• Что, если одна из сторон перестанет выплачивать свою часть ипотеки? Может начаться процедура обращения взыскания. Супруг, который задержал свою часть платежа, теперь может столкнуться с ситуацией, когда кредитор вступает во владение заложенным имуществом, если владелец не может выплатить непогашенный долг, и в конечном итоге дом может быть передан взысканию.

Отложенное техническое обслуживание

Вы можете жить в доме десятилетиями и не знать о дорогостоящих вещах, которые происходят в доме. «Я все время слышу это, когда продаю дома», — говорит Мэрили. «Например,« мы понятия не имели, что это были электрические ручки и трубки »или« мы использовали эту септическую систему, и все было в порядке ».

Если у вас есть старый дом с большим объемом отложенного обслуживания и без сбережений, вы можете в конечном итоге заплатить десятки тысяч долларов за ремонт и обязательные обновления, что может серьезно повредить вам в финансовом отношении.

Сохранение обоих имен в ипотеке и документе — рискованный вариант. Но если это единственный вариант, доступный паре, вам следует попросить юриста составить текст договора о собственности, который защищает человека, проживающего в доме.

Хранение дома при разводе: важные документы для сбора

Если вы хотите сохранить дом, получите:

1. Оригиналы документов с момента покупки дома, подтверждающие то, что было подписано.Если у вас их нет, спросите своего риэлтора.
2. Документация о текущем состоянии дома, в том числе:

При рассмотрении сделки о выкупе

Получить экспертизу. Спросите свою ипотечную компанию, как выглядит ваша текущая выплата, а затем проведите комплексную проверку состояния дома и титула. Вычтите из оценочной стоимости то, что осталось по ипотеке; затем вычтите любые дорогостоящие ремонты и скажите: «Если я собираюсь выкупить вас, я дам вам половину или X% от этой суммы», — говорит Мэрили.Она добавляет, что если в отношении дома наложено судебное решение или залоговое право, это также должно быть учтено в окончательном количестве.

————

Думайте о прошлом и будущем

Контрольный список вопросов, которые следует задать

• Существуют ли какие-либо залоговые права или судебные решения , которые ухудшают состояние титула?
• Регулярно обновлялась ли страховка домовладельца ?
• Было подано большое количество претензий ?
• Будет ли проблема со страховкой дома в будущем?
• На что я действительно имею право с точки зрения ипотеки?
• Что я могу себе реально позволить?
• Каков истинный капитал моего дома?
• Действительно ли мой дом — это актив или пассив?
• Что это за актив? Какова истинная стоимость этого актива?
• Какой ремонт нужно делать прямо сейчас?
• Потребуется ли в дальнейшем капитальный ремонт?
• Можем ли мы создать воспоминания и в новом месте? Дом действительно там, где сердце?
• Сколько времени и затрат будет стоить переезд?

5.Убедитесь, что вы имеете право на ипотеку при разводе

Помимо того, что вы уже разговаривали с вашей командой юристов, посредниками и юристами в рамках вашего развода, очень важно как можно скорее поговорить со специалистом по ипотеке, в идеале с тем, кто специально обучен для обслуживания этого конкретного типа владелец дома. «Вы не хотите ждать, — говорит Джефф.

Прежде чем вы начнете вести переговоры об активах в рамках вашего брачного соглашения, вы захотите точно знать, что вы можете себе позволить.

Кредит и доход для получения ипотеки при разводе

Например, если вы собираетесь рефинансировать дом после развода и собираетесь отдать своему супругу 50 000 долларов собственного капитала, вам сначала нужно узнать, действительно ли вы имеете право на это.

Помимо получения копии кредитной истории, в идеале для участия в программе вы должны иметь документально подтвержденный доход не менее 2 лет от одной и той же компании или отрасли.

«Многие люди считают, что если у них есть хороший кредит и хороший доход, то рефинансирование не составит труда.Они подписывают брачное соглашение, а затем у них есть 90 дней на рефинансирование », — говорит Джефф. «Затем они идут на рефинансирование и понимают:« Подождите. Есть кое-что, что я не принял во внимание. Теперь у меня проблема. Я не могу заработать 50 000 долларов. Я могу заработать только 40 000 долларов ». Затем вам нужно вернуться в суд и снова к своему адвокату или посреднику, что стоит денег и требует времени, чтобы вернуться и пересмотреть то, о чем вы уже договорились.

Алименты и алименты как соответствующие источники дохода для ипотеки

Если вы получаете какую-либо поддержку, вы действительно хотите, чтобы узнал, на что вы имеете право на получение с точки зрения ипотеки.Тот факт, что вы получаете поддержку, не означает, что это достаточный доход для ипотеки, поскольку она должна соответствовать определенным стандартам.

«Алименты и алименты должны быть стабильными и постоянными. Вы должны получать его в течение шести месяцев и продолжать в течение трех лет. Вы хотите быть уверены в том, что можете делать то, на что соглашаетесь, поэтому важно понимать это как можно раньше, — говорит Джефф.

В идеале, вы должны начать переговоры со своим поверенным или посредником, уже выполнив оценку и поиск титула, а также проверив вашу кредитоспособность.

«Знайте, что вы можете получить эту сумму капитала, если вам нужно, и имейте план, как это сделать. В конечном итоге это сэкономит вам время и деньги; поэтому как можно раньше начните думать об этих вещах, особенно если вы ведете дела по дому, — объясняет Джефф.

Работа с ипотечным специалистом, знающим о разводе

Вам действительно нужно работать с кем-то, кто разбирается в ипотечных правилах развода для ипотечных .