Росреестр
25.06.2018
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений – Минэкономразвития России.
Классификатор видов разрешенного использования утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – Приказ № 540). Он определяет виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления в силу указанного приказа.
Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу Приказа № 540, однако если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после 24.12.2014, то виды разрешенного использования должны соответствовать классификатору.
По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о разрешенном использовании земельного участка.
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» уполномоченные органы обязаны направлять документы для внесения сведений в ГКН в случаях принятия ими решений, в том числе об утверждении правил землепользования и застройки, об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
rosreestr.ru
Нарушение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ)
%PDF-1.5
%
1 0 obj
>>>
endobj
2 0 obj
>
endobj
3 0 obj
>/ProcSet[/PDF/Text/ImageB/ImageC/ImageI] >>/Annots[ 28 0 R 29 0 R 30 0 R 31 0 R] /MediaBox[ 0 0 595.32 841.92] /Contents 4 0 R/Group>/Tabs/S/StructParents 0>>
endobj
4 0 obj
>
stream
x\Kd| MAPlGKFQEXk]W߯_~p__?}//߾Npyy&B0/’JX&߿{%CR0>~8lᕆ3?xӁ7˃lRKb%\jϥpiI6|gι:=9~tzX 7xꤎrzǴ[email protected] |ezd_O
vD=wg`-^;Nȴ9pg%_k!Su»2ã.=UUt>}f$*\Zs~{qR]EVִAL.EemV+qE+,.&-)-VoMuuuu&>&mN`&Rw//uHa\ZFWF]`2ýWXyIcWfW0kn/;I^[email protected]&%0ja#`NUf^=#d#%3ɾu#e=ba
i4CC_p7\#2’18#s\HE,S>QhjS4jstTt’wy#[Q֦tT1.lFh0HJ\l%(=c#ps-Yh.1FNF+X
Что значит использование земельного участка не по целевому назначению?
Каждый надел, переданный гражданам в собственность или на ином титульном основании владения, относится к соответствующей категории. Сведения о категории земель вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) на основании Федерального закона № 221-ФЗ, от 24.07.07 г.
Исходя из установленной категории, производится классификация земель по целевому назначению (Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2019 г. № 540), то есть массивы каждой категории допускают только один вид использования (ст. 42 ЗК РФ).
Юридическим и физическим лицам предоставляются наделы только из числа земель следующих категорий:
- населённых пунктов;
- сельскохозяйственного назначения;
- промышленного назначения.
Остальные категории массивов остаются в собственности государства или передаются в пользование муниципалитетам.
Каждый вид разрешенного использования ЗУ предназначен для конкретного применения. Например, если земли переданы садовому товариществу, то участок недопустимо использовать под животноводческую ферму, выпасая скот на прилегающих землях. И наоборот – пространство лугов, где жители населённого пункта выпасают скот, нельзя использовать под строительство дачных домиков.
Дробная дифференциация классификации применяется к землям населённых пунктов, которые распределяются соответственно правилам зонирования территории. Отдельные зоны предназначены под застройку многоэтажными зданиями, другие – под част
miroweb.ru
Разъяснения позиции Верховного Суда по видам разрешенного использования земельных участков
15.11.2018
Национальная кадастровая служба (члены РГУД) подготовила разъяснения позиции Верховного суда о видах разрешенного использования (Обзор практики утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)
Верховным судом Российской Федерации с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов подготовлен Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (далее – Обзор)
Основные выводы Обзора:
1. Собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Необходимым условием для реализации такого права является наличие утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки и соответствие выбранного вида разрешенного использования видам, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок.
Суд пояснил, что изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в таком случае осуществляется на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
2. Изменение арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем:
- арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов;
- изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной, предусмотренный градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.
4. Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается.
Суд разъяснил, что правило об использовании вспомогательных виды разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный – на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования.
5. Установление правилами землепользования и застройки территориальной зоны без учета существующего землепользования не противоречит нормам ГрК РФ и не может быть признано нарушением прав и законных интересов собственников соответствующих земельных участков.
Доводы суда:
- генеральный план является документом, определяющим стратегию градостроительного развития муниципальных образований, в связи с чем он может не соответствовать фактическому использованию территории и допускать потенциальное изменение ее назначения;
- основой для подготовки правил землепользования и застройки является генеральный план, в связи с чем неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны с учетом перспектив градостроительного развития, установленных генеральным планом, противоречит нормам ГрК РФ;
- положения части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают возможность использования земельных участков по прежнему назначению без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Так, суд признал установление для территориальной зоны «ведение огородничества» градостроительного регламента, включающего вид разрешенного использования «ведение садоводства», правомерным и не нарушающим прав правообладателей земельных участков в границах территориальной зоны на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе, на размещение на них садовых домов.
8. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в случае, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида разрешенного использования.
Как указал суд с учетом пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.
При этом суд пояснил, что в подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.
Раздел земельного участка с видом разрешенного использования, который не соответствует действующим правилам землепользования и застройки
Имеется земельный участок, для которого установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации индивидуального жилого дома».
Такой вид использования на земельный участок был установлен при его передаче в аренду собственнику жилого дома. Позднее, земельный участок был выкуплен у муниципалитета. Вид использования остался прежний.
В настоящий момент, собственник хочет разделить земельный участок, однако сталкивается с правовыми препятствиями для этого, поскольку по общему правилу вид разрешенного использования должен соответствовать действующим правилам землепользования и застройки (далее — ПЗС). Это установлено ч.1, ч.3 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) и п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ).
Важный, на мой взгляд, момент — вид разрешенного использования установлен до принятия ПЗС.
Я считаю, что несоответствие разрешенного вида использования не должно препятствовать разделу земельного участка, и на образуемые при его разделе земельные участки должны быть установлены аналогичные виды разрешенного использования — «для эксплуатации индивидуального жилого дома».
Обоснование моей позиции:
Разделяемый земельный участок имеет особый режим использования, предусмотренный ч.8 ст. 36 ГрК РФ, в соответствии с которой земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Аналогичное правило закреплено и в ч.4 ст. 85 ЗК РФ, в соответствии с которой земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
— виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
— их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Согласно статье 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Федеральными законами не установлено исключение, которое применяется к разделяемому земельному участку. Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации — раздел земельных участков, при котором вид разрешенного использования образуемых земельных участков отличается от вида разрешенного использования исходного земельного участка, как правило, не допускается. Исключение составляют случаи специального правового регулирования (строительство олимпийских объектов, объектов чемпионата мира по футболу и т.п.) (письмо Минэкономразвития России от 18.10.2013 N Д23и-5110 – приложение №7).
В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
Правовая позиция о том, что несоответствие видов разрешенного использования разделяемого земельного участка и образуемых из него земельных участков, действующему градостроительному регламенту, не препятствует государственному кадастровому учету при разделе такого участка также подтверждается письмом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 18.03.2014 N 10-0878-КЛ «Для сведения и возможного учета в работе». В данном письме рассматривалась ситуация полностью аналогичная настоящему делу.
С учетом указанного, произвести такой раздел возможно и это не противоречит действующему законодательству.
Однако, Федеральная кадастровая палата (ее территриальное управление) (далее — ФКП) посчитали иначе. Несмотря на то, что все вышеописанное было указано в приложении к межевому плану — «Заключение кадастрового инженера», ФКП приостановило кадастровый учет по заявлению собственника земельного участка со следующей мотивировкой:
«Вид разрешенного использования образуемых земельных участков, приведенный в
межевом плане, не соответствует основным и вспомогательным видам разрешенного
использования, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны»
В настоящий момент это решение обжалуется в рамках административного производства по КАС РФ.
Хотелось бы узнать мнение коллег, которые сталкивались с подобными делами, когда вид разрешенного использования ЗУ не соответствует ПЗС. Буду рад и признателен за любые комментарии, вопросы, а также ссылки на судебную практику (как положительную по теме публикации, так и отрицательную).
zakon.ru
Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение ВРИ
Разделы статьи:
- Виды разрешённого использования земельных участков
- Основные ВРИ земельных участков
- Условно разрешённые виды использования земельных участков
- Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.
Виды разрешённого использования земельных участков
Вид разрешённого использования земельного участка — это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:
- в пределах его целевого назначения
- в соответствии с территориальным зонированием
ВРИ ЗУ — один из параметров градостроительного регламента любой территориальной зоны поселения.
Градрегламент устанавливает:
- способы эксплуатации надела
- виды объектов капитального строительства, которые можно строить на участке
ВРИ ЗУ разделены на типы:
- основные
- условно разрешённые
- вспомогательные
Основные ВРИ ЗУ
Это главные виды эксплуатации участка. Собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя вида из состава основных ВРИ:
- самостоятельным порядком (без согласований)
- подав в Росррестр заявление об изменении ВРИ на выбранный вид использования надела
Условно разрешённые ВРИ ЗУ
Они не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится участок.
Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.
Вспомогательные ВРИ ЗУ
Эти виды эксплуатации участков — дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ.
Они могут быть только совместно с основными и условно разрешёнными видами. Не должны быть преимущественными.
К вспомогательным видам относятся, например, гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.
Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено.
Основные ВРИ земельных участков
Состав основных ВРИ ЗУ и допустимых на участке ОКС указывается в Классификаторое ВРИ
Изменение основного ВРИ на другой вид проводится по Классификатору ВРИ. Виды, не включённые в Классификатор, в ЕГРН не вносятся.
Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом:
- жилых помещений в нежилые
- нежилых помещений в жилые
осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.
Основной вид разрешённого использования земельного участка считается изменённым с момента внесения записи в ЕГРН.
Основные виды разрешённого использования земельных участков сгруппированы в Классификаторе по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:
- сельскохозяйственное
- жилая застройка
- общественное использование объектов капитального строительства
- предпринимательство
- отдых (рекреация)
- производственная деятельность
- транспорт
- обеспечение обороны и безопасности
- деятельность по особой охране и изучению природы
- лесное
- водные объекты
- общее пользование территории
Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.
К примеру, раздел Классификатора-2019 «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:
- для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
- малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
- для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
- блокированная жилая застройка (код 2.3)
- передвижное жильё (код 2.4)
- среднеэтажная застройка (код 2.5)
- многоэтажная застройка (высотная) — код 2.6
- обслуживание жилой застройки (код 2.7)
- объекты гаражного назначения (код 2.7.1)
Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:
- размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3-х надземных этажей)
- производство сельскохозяйственной продукции
- размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
- содержание сельскохозяйственных животных
Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).
Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.
Условно разрешённые виды использования земельных участков
Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.
Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:
- при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
- для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются
Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:
- правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
- администрация:
- организует и проводит публичные слушания
- готовит:
- заключение
- рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
- отказ в предоставлении разрешения с указанием причин
Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.
Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).
Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:
- разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
- спортзалы
- бассейны
- станции «Скорой помощи»
- больницы
- административные предприятия
- офисы
- сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
- временные сооружения мелкорозничной торговли
Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.
Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:
- технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
- проезды общего пользования
- объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
- автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
- благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
- хозяйственные площадки
- общественные туалеты
- объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
- торговли
- общественного питания
- бытового обслуживания
- объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
- объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
- другие
Особенности Классификатора
- ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
- сопутствующие виды эксплуатации участков:
- неразрывно связаны с основным ВРИ
- не требует отдельных процедур, так как уже учтены
Полезно знать
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
- С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
- С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года можно ознакомиться здесь.
- С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья.
- Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
- Как провести раздел участка — здесь.
- Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации — кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
- С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
www.zemvopros.ru
Несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) категории земель Установление соответствия ВРИ земельного участка Классификатору
12.12.2017
Зиннур Зиннятуллин,
адвокат
московская коллегия адвокатов «Князев и партнеры»
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК), виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее — Классификатор) утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.
В соответствии с частью 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) до 01.01.2020 г., орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными соответствующим классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
При этом следует учитывать, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие, решение об изменении одного ВРИ земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 191-ФЗ), с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4Федерального закона № 191-ФЗ).
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Закона № 171-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс), изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, до введения классификатора видов разрешенного использования земельных участков и до введения градостроительных регламентов Главы местной администрации выносили решения о присвоении любого вида разрешенного использования, не учитывая соответствие данного вида земельного участка определенной категории земель.
Сделки с подобными земельными участками.
Сложности проведения, риски, последствия
Расхождение вида разрешенного использования и категории земель не влияет на совершение сделки в отношении земельного участка.
Согласно ст. 550 ГК РФ «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)».
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации».
Последствия: При совершении сделок в отношении земельного участка новый собственник может столкнуться с проблемами, связанными с использованием земельного участка по назначению.
Расторжение договора аренды.
Земельный участок был предоставлен органом власти.
Приморский краевой суд от 29 апреля 2015 г. по делу № 33-2986 рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Приморского края в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО «ВладСтрой» о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Суд указал:
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.
Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.
В соответствии со статьей 37.1 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 7 апреля 2010 г. 462 (в ред. от 19 декабря 2013 г.), указанная зона является территорией общего пользования и определена для сохранения и рационального использования существующего природного ландшафта, создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, для организации отдыха и включает территории, занятые городскими парками и скверами, а также другими объектами, размещение которых необходимо для функционирования зоны и не повлечет за собой утрату рекреационного потенциала зоны.
Вид разрешенного использования указанного земельного участка не соответствует установленному градостроительному регламенту, размещение склада на указанном земельном участке недопустимо.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу, что размещение склада в территориальной зоне П — 6, которая определена территорией общего пользования, нарушает права неопределенного круга лиц на благоприятную и безопасную, чистую среду обитания, использование территории в интересах здоровья и отдыха.
Поэтому распоряжение и договор аренды спорного земельного участка заключен с нарушением требований закона.
Ответственность за несвоевременное изменение
вида разрешенного использования
На собственнике лежит обязанность по внесению соответствующих сведений в кадастр недвижимости: если изменение основного вида разрешенного использования по сравнению с данными кадастра произошло, но в кадастр не было внесено соответствующих изменений, то собственник должен быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ; сформирована устойчивая судебная практика по данному вопросу (например, Постановление Верховного Суда РФ от 11.03.2016 г. № 304-АД16-220 по делу № А45-11841/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 г. № 13АП-15656/2016 по делу № А56-5983/2016). Новый Закон о государственной регистрации недвижимости, как и утративший силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», предусматривает проведение кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пп. 6 п. 5 ст. 14).
Как исправить ситуацию
Для приведения в соответствие разрешенного использования земельного участка, указанного в свидетельстве, с Классификаторомследует подать заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору. Процедура установления соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору прямо предусмотрена ч. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ч.13 ст.34 Земельного кодекса РФ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», уполномоченные органы обязаны направлять документы для внесения сведений в ГКН в случаях принятия ими решений, в том числе об утверждении правил землепользования и застройки, об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Как проверить участок
-
Получить выписку из ЕГРН, где указаны данные на участок.
-
Получить кадастровый паспорт и выписку из кадастрового паспорта.
-
Запросить в органе местного самоуправления информацию о наличии генерального плана, запросить Правила землепользования и застройки (если утверждены).
Всегда ли это нарушение
В соответствии с п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Согласно позиции Верховного суда РФ, указанной в Постановлении от 11 марта 2016 г. № 304-АД16-220, объективной стороной административного правонарушения, ответственность за совершение которого установлена частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ, является использование земельного участка не по целевому назначению, что подразумевает осуществление землепользования не в соответствии с правовым режимом (установленной категорией земель и разрешенным использованием), определенным компетентным органом.
Таким образом, если использование земельного участка производится на основании решения органа власти, то отсутствует состав административного правонарушения.
Источник: — Аналитическое агентство RWAY
rway.ru
О видах разрешенного использования земельных участков, Письмо Минэкономразвития России от 10 ноября 2014 года №Д23и-3952
ПИСЬМО
от 10 ноября 2014 года N Д23и-3952
О видах разрешенного использования земельных участков
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) относительно изменения органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах компетенции сообщает.
Виды разрешенного использования земельных участков, как правило, определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Порядок выбора органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями основных или вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в настоящее время федеральным законодательством не определен.
При этом, по мнению Департамента недвижимости, содержащееся в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса исключение объясняется тем, что государственные или муниципальные учреждения, государственные и муниципальные унитарные предприятия имеют специальную правоспособность и могут осуществлять на земельном участке только предусмотренные учредительными документами виды деятельности. Следовательно, говорить о выборе названными юридическими лицами вида разрешенного использования земельным участком и объекта капитального строительства не приходится: они осуществляют только ту деятельность, которая соответствует целям их создания.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом (части 1, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса).
При наличии утвержденных правил землепользования и застройки указанным в обращении правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора одного или нескольких видов разрешенного использования. Более того, отсутствие выбранных видов разрешенного использования означает, что правообладатель вправе использовать земельный участок в соответствии с любым из основных видов разрешенного использования. При этом если цели создания государственных или муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий не соответствуют одному или нескольким установленным видам разрешенного использования, то указанные организации не вправе осуществлять предусмотренную такими видами деятельность не в силу градостроительных запретов, а в силу ограниченной правоспособности. Вместе с тем данное обстоятельство не требует соответствующего закрепления в государственном кадастре недвижимости.
Статья 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов, состав и порядок предоставления которых установлен статьями 21, 22 Закона о кадастре.
В связи с чем считаем, что впредь до изменения порядка выбора видов разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, занимаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, указанные правообладатели уполномочены использовать земельные участки в соответствии с любым из установленных видов разрешенного использования. При этом в указанном случае закрепление выбора видов разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости не осуществляется, а достигается путем установления целевой правоспособности организации — правообладателя земельного участка.
На основании изложенного, предоставление дополнительных документов, не предусмотренных статьями 21, 22 Закона о кадастре, при осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка, занимаемого органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в связи с изменением вида разрешенного использования, не требуется.
Директор
Департамента недвижимости
Д.В.Мамонтов
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
рассылка
docs.cntd.ru