Инвентаризационная стоимость или кадастровая стоимость: Сколько платить будем? Семь главных вопросов о новом налоге на недвижимость

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости квартиры? Разница понятий

При любой работе с объектами недвижимости вы столкнетесь с такими понятиями, как кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры. Что это такое, чем они отличаются, как можно рассчитать эти показатели, и в каких случаях они могут пригодиться – рассказываем далее.

Содержание статьи

Инвентаризационная стоимость квартиры: что это такое?

Начнем с инвентаризационной стоимости – именно этот показатель изначально появился в российском законодательстве. Инвентаризационная стоимость применяется при оценке объекта недвижимости и расчета налога от сделок с ним.

Инвентаризационная стоимость квартиры – это, по сути, её себестоимость. Сумму рассчитывают на основании стоимости затраченных материалов и построенных инженерных систем, а также их цену на основе специальных документов. Оценка проводится с учетом Пpикaза Mинcтpoя PФ №87 oт 4 aпpeля 1992 гoдa, изучить его можно здесь.

При расчете инвентаризационной стоимости учитываются:

• Общая площадь жилой площади,
• Степень её износа,
• Условия предоставления коммунальных услуг.

Получается, что совершенно не учитываются другие критерии, которые в значительной степени могут влиять на рыночную стоимость данной недвижимости – инфраструктура района, наличие площадок, парковки, ремонта и т.д. И именно в связи с этим в Правительстве было принято решение о введении нового способа для оценки помещений, жилых и нежилых, при котором будут учитываться все показатели в комплексе.

Когда используется инвентаризационная стоимость? Как правило, она нужна для приватизации недвижимости, при её покупке, продаже или совершении любых других сделок. Именно данная оценка использовалась для расчета налога на имущество до 2015 года, после этого был введен новый способ оценки – по кадастровой стоимости.

В 2015 году выше ФЗ №-284 «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»», он доступен по ссылке.

Этот закон изменил порядок начисления налогов: теперь для их расчета используется кадастровая стоимость недвижимости. На переход на новую систему расчета регионам дали время до 2020 года, и сейчас уже везде используется именно этот показатель.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость – это показатель, который помогает определить рыночную цену объекта недвижимости, либо земельного участка. Проведение оценки регулируется сразу двумя федеральными законами: первая часть в N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (документ доступен здесь), вторая прописана в ФЗ №-237 «О государственной кадастровой оценке», вот ссылка на него.

Как рассчитывается кадастровая стоимость? Для расчета используется более сложная формула, все методические указания о государственной оценке содержатся в Приказе Минэкономразвития России №358 (доступен для изучения здесь).

Какие факторы учитываются:

• Общая площадь недвижимости,
• Расположение объекта,
• Инфраструктура района,
• Наличие или отсутствие парковки, мест отдыха, детской и спортивной площадки,
• Характеристика подъезда,
• Состояние и количество лифтов,
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.
• Площадь земельного участка и число построек для частного дома.

Согласно Приказу, оценщики должны использовать не только рыночную, но и иную информацию, которая связана с экономическими характеристиками объекта. Основные данные нужно брать из официальных источников: Федеральная информационная адресная система (ФИАС), информационные системы Минфина России (ссылка) и т.д.

Важно, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную стоимость жилья. И расхождение в суммах на аналогичные объекты не допускается более чем на 10%. Данный показатель обновляется

каждые 5 лет, и именно он сейчас используется при покупках, дарении, отчуждении и иных сделках с недвижимостью.

Чем отличается кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры?

Оба этих показателя имеют важное значение для установления общей стоимости недвижимости, а также правильного вычисления налога на неё. Несмотря на то, что оба показателя помогают определять стоимость, делают они это по-разному, и результат также используется в разных целях:

Различия	Инвентаризационная	Кадастровая
Налогообложение	Для расчета берется год возведения здания, а также степень его износа	Для расчета используется общая площадь определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости
Расчет стоимости	Учитывают только время возведения здания и стоимость строительных материалов	Учитывает месторасположение здания, развитость инфраструктуры, наличие или отсутствие парковки и иные факторы, которые влияют на реальную рыночную стоимость объекта
Разница с рыночной ценой	Отличие примерно в 10 раз	Отличие в 1,5-3 раза
Кто проводит оценку	Специалисты из БТИ	Независимые оценщики, которых привлекает местный орган власти
Кто выдает справку об оценке	БТИ	Росреестр, Кадастровая палата или отделение МФЦ
Сроки пересчета стоимости	Каждый год	Раз в 5 лет

Получается, что кадастровая стоимость недвижимости гораздо сложнее по вычислениям: для её расчета используется множество факторов и показателей, а для инвентаризационной – только фактические данные о ценах на стройматериалы и работу, которые действовали в конкретный год строительства.

Однако все это не учитывает реальную стоимость жилья, потому что рыночная цена включает в себя намного больше факторов оценки.

Если вам нужна более реальная стоимость, то она определяется именно по кадастровой стоимости. Именно она является максимально приближенной к рыночной цене, и именно на ней основывается размер налога на имущество с 2015 года.

Кто может получить справку с оценкой и как именно?

Стоит учесть, что просто так узнать стоимость понравившегося вам объекта недвижимости нельзя. Получить справку с оценкой из официального источника – БТИ, Росреестра и т.д. может только собственник жилой недвижимости, либо его официальный представитель при предъявлении нотариально заверенной доверенности, либо жильцы, если они пользуются им по договору социального найма.

Для того чтобы узнать инвентаризационную стоимость, доступен всего один вариант –это обращение в Бюро технической инвентаризации в вашем городе лично. График работы можно посмотреть на официальном сайте в Сети, запись на прием осуществляется там же или по телефону.

Практически везде можно получить консультацию специалиста по живой очереди в приёмные часы. С собой нужно будет взять паспорт, документ, удостоверяющий ваше право собственности, доверенность – при наличии, свидетельство об усыновлении или установлении опекунства, если собственником жилья является несовершеннолетний.

Вы оплачиваете государственную пошлину, заполняете заявление и передаете документы. Вам сообщат, когда будет готово заключение, и в назначенную дату вы приедете, предъявите паспорт и сможете получить оценку в письменном виде.

Как определить кадастровую стоимость?

Узнать стоимость, в которую оценивают ваш объект недвижимости, можно разными способами:

• Обратиться в Кадастровую палату

  Вам нужно запросить выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН) о кадастровой стоимости. Получить её можно бесплатно, она готовиться за 3 рабочих дня.
• Обращение в МФЦ

  Многофункциональные центры услуг являются посредниками между вами и нужными вам государственными ведомствами, включая и БТИ. Уточните по телефону горячей линии, какое именно МФЦ принимает документы для отправки их в бюро технической инвентаризации, и посетите его с тем же пакетом документов, который описан выше.

• Онлайн-оформление справки

  Взаимодействие с государственными ведомствами постоянно упрощается для граждан, и сейчас многие документы можно заказать через Интернет. Вы можете воспользоваться сайтом Госуслуги или официальным порталом Росреестра. Все, что вам нужно – это зайти на сайт, найти через строку поиска нужную вам услугу, авторизоваться, заполнить заявление.

Обратите внимание на то, что в большинстве субъектов РФ можно получить данные онлайн только о кадастровой стоимости объекта недвижимости

. Если вам по каким-либо причинам нужна именно инвентаризационная стоимость, то вам придется обращаться в БТИ с кадастровым паспортом недвижимости. Расчет ведется только для собственника.

Вопросы эксперту

1. Что больше – инвентаризационная или кадастровая стоимость?

   Кадастровая стоимость всегда будет больше, чем инвентаризационная, потому что она более приближена к рынку. Она учитывает гораздо больше факторов, нежели просто стоимость строительных материалов, работ и коммуникации.

2. Почему инвентаризационная стоимость квартиры постоянно увеличивается?

   Сотрудники БТИ обязаны ежегодно пересчитывать инвентаризационную стоимость, а сам перерасчет производится на основании восстановительной стоимости объекта, цен текущего года при помощи специальных коэффициентов, определения процента износа и учета поправочного коэффициента-дефлятора (ст. 404 НК РФ).

   Проще говоря, инвентаризационная стоимость растет только потому, что ежегодно повышаются цены на строительные материалы и работы, и их изменение учитывается при оценке. Если вам слишком сильно подняли инвентаризационную стоимость, и из-за этого вам поступают квитанции на уплату высокого налога, то вы можете оспорить оценку – для этого надо обратиться в суд того муниципалитета, где находится недвижимость.

3. Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой?

   Кадастровая и рыночная стоимость – это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость определяется только условиями рынка, т.е. стоить она будет столько, во сколько её оценил продавец, и сколько за неё готов заплатить покупатель.

   На рыночную стоимость оказывает влияние многое – политические события, спрос, кредитная политика банков, сезонность и т.д., и именно под влиянием этих факторов цена то падает, то снова растет. А вот кадастровую стоимость определяет компетентные специалисты, которые при расчете используют специальные методики и формулы, прописанные в законодательстве РФ. И именно от нее зависит, сколько вы заплатите налогов при продаже имущества, вступлении в наследство или оплате ежегодного налога.

Налог на имущество физических лиц кадастровая или инвентаризационная стоимость

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Налог на имущество физических лиц кадастровая или инвентаризационная стоимость (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Налог на имущество физических лиц кадастровая или инвентаризационная стоимость Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Если применительно к конкретному налогооблагаемому объекту недвижимости уже установлена кадастровая стоимость, хотя она еще официально не используется в субъекте РФ для целей налогообложения, в качестве приемлемого правового инструмента может рассматриваться применение такой стоимости (в отсутствие установленных фактов ее недостоверности) с учетом соответствующего размера налоговой ставки». ..В целях применения статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом выявленного в названном Постановлении ее конституционно-правового смысла для недопущения существенного (во всяком случае — в два раза и более) различия в размере налога на имущество физических лиц (в отношении одного и того же объекта налогообложения за один и тот же налоговый период) в зависимости от разных показателей налоговой базы (инвентаризационной и кадастровой стоимости), а также соответствующих им размеров налоговых ставок, т.е. для недопущения ситуаций, свидетельствующих о несправедливом налогообложении имущества граждан, следует исходить из того, что, если применительно к конкретному налогооблагаемому объекту недвижимости уже установлена кадастровая стоимость, хотя она еще официально не используется в субъекте Российской Федерации для целей налогообложения, в качестве приемлемого правового инструмента может рассматриваться применение такой стоимости (в отсутствие установленных в надлежащем порядке фактов ее недостоверности) с учетом соответствующего размера налоговой ставки. »

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налог на имущество физических лиц кадастровая или инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость квартиры: как узнать онлайн стоимость объекта недвижимости в росреестре

Кaк и гдe yзнaть инвeнтapизaциoннyю cтoимocть квapтиpы

Инвeнтapизaциoннyю cтoимocть пpoпиcывaют в cпpaвкe из БTИ. Ee выдaют тoлькo coбcтвeнникaм жилoй нeдвижимocти или жильцaм, ecли oни пoльзyютcя жильeм пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa c гocyдapcтвoм. Пoлyчить cпpaвкy тaкжe мoжeт oфициaльный пpeдcтaвитeль coбcтвeнникa, ecли пpeдocтaвит нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть oт нeгo.

Узнaть cyммy, в кoтopyю oцeнeнo жильe, мoжнo тpeмя paзными cпocoбaми. Paccкaжeм, кaк yзнaть инвeнтapизaциoннyю cтoимocть квapтиpы oнлaйн и oффлaйн.

Пoceтитe БTИ

Личнo пoceтитe Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции. Гpaфик paбoты oтдeлeния в вaшeм гopoдe мoжнo пocмoтpeть нa oфициaльнoм caйтe. 3aпишитecь нa пpиeм oнлaйн, пo тeлeфoнy или пoceтитe нyжнoгo cпeциaлиcтa в пopядкe живoй oчepeди. Пpeдocтaвьтe eмy:

📁 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции или дpyгoй дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть, ecли пacпopтa пo кaким-тo пpичинaм нeт;

📁 дoкyмeнт, yдocтoвepяющий вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть — нaпpимep, выпиcкy из EГPН либo дoгoвop coциaльнoгo нaймa c мyниципaлитeтoм;

📁 зaявлeниe — eгo мoжнo зaпoлнить нa мecтe, pyкoвoдcтвyяcь пoдcкaзкaми coтpyдникa БTИ;

📁 квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — ee paзмep cocтaвляeт 540 ₽.

B pядe cлyчaeв нyжны дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Нaпpимep, ecли пpeдcтaвляeтe интepecы coбcтвeнникa, нyжнo пpeдocтaвить в БTИ нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть. Ecли coбcтвeнник — нecoвepшeннoлeтний, a вы являeтecь eгo poдитeлeм или oпeкyнoм, пpeдocтaвьтe cвидeтeльcтвo o poждeнии, a тaкжe cвидeтeльcтвo oб ycынoвлeнии либo ycтaнoвлeнии oпeкyнcтвa.

Coтpyдник БTИ пpимeт y вac дoкyмeнты, пpoвepит иx пoдлиннocть и cooбщит дaтy, кoгдa бyдeт гoтoвo зaключeниe. B этoт дeнь пpидитe cнoвa в БTИ, пpeдъявитe пacпopт и пoлyчитe дoкyмeнт.

Пpидитe в MФЦ

MФЦ — мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp ycлyг, чepeз кoтopый мoжнo взaимoдeйcтвoвaть co вceми гocyдapcтвeнными вeдoмcтвaми. Ecли нe xoтитe пoceщaть БTИ, пpиxoдитe в MФЦ. Пpинecитe c coбoй тe жe дoкyмeнты. B этoм cлyчae cpoк пoдгoтoвки cпpaвки yвeличитcя — дoкyмeнты бyдyт идти из MФЦ в БTИ и oбpaтнo oкoлo 1–2 днeй.

Пoceтитe caйт Гocycлyг или Pocpeecтpa

Гocycлyги — caйт, нa кoтopoм мoжнo зaкaзaть paзныe cпpaвки, в тoм чиcлe из Pocpeecтpa и БTИ. Oфициaльный caйт Pocpeecтpa тoжe пoзвoляeт пoлyчить pяд дoкyмeнтoв oнлaйн — этo oбecпeчивaeт yдoбcтвo пoльзoвaтeлям, пoтoмy чтo им нe нyжнo выxoдить из дoмa и cтoять в oчepeди.

3aйдитe нa caйт Гocycлyг или Pocpeecтpa, нaйдитe cooтвeтcтвyющyю ycлyгy в вaшeм peгиoнe в cтpoкe пoиcкa. 3aпoлнитe элeктpoннoe зaявлeниe, выбepитe cпocoб пoлyчeния cпpaвки и oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy.

Пoлyчeниe cпpaвки oнлaйн дocтyпнo нe вo вcex peгиoнax. B бoльшинcтвe cyбъeктoв PФ вмecтo инвeнтapизaциoннoй cтoимocти yжe дeйcтвyeт кaдacтpoвaя.

Кyдa oбpaтитьcя, чтoбы paccчитaть инвeнтapизaциoннyю cтoимocть

Дo 2014 гoдa cтoимocть aвтoмaтичecки paccчитывaлacь cпeциaлиcтaми БTИ кaждый гoд. C 2014 гoдa в бoльшинcтвe peгиoнoв пepecтaли пyбликoвaть нoвыe кoэффициeнты для pacчeтa, пoэтoмy aвтoмaтичecкий пepepacчeт пpиocтaнoвили. Eгo нeт и для нoвыx oбъeктoв, пocтpoeнныx пocлe 2014 гoдa.

Ecли вaм нyжнa cпpaвкa oб инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, нo oбъeкт пocтpoeн нeдaвнo или в вaшeм peгиoнe yжe иcпoльзyeтcя кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти, пoпpoбyйтe oбpaтитьcя в БTИ. Ecли в pядe cлyчaeв в вaшeм peгиoнe дoкyмeнт вce-тaки нyжeн, гocyдapcтвeнный oцeнщик paccчитaeт cтoимocть имyщecтвa.

Чтoбы cпeциaлиcт пpoвeл oцeнoчныe мepoпpиятия, пpeдocтaвьтe eмy нyжныe дoкyмeнты. Cpeди ниx:

📘 кaдacтpoвый пacпopт нeдвижимocти;

📘 aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья, пoдпиcaнный пpoдaвцoм или зacтpoйщикoм;

📘 дoкyмeнт, yдocтoвepяющий пpaвo coбcтвeннocти.

Pacчeт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти пpoвoдитcя тoлькo пo зaявлeнию coбcтвeнникa либo жильцa, ecли oн пpoживaeт в квapтиpe, дoмe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa.

Moжнo ли ocпopить инвeнтapизaциoннyю cтoимocть и кaк этo cдeлaть

Инвeнтapизaциoннyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo ocпopить, ecли oнa нe cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти. Нaпpимep, ecли пpи pacчeтe были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe: cпeциaлиcт пocчитaл плoщaдь квapтиpы кaк 40 м², a нa caмoм дeлe oнa бoльшe. Или ecли oцeнщик нeдoбpocoвecтнo иcпoлнил cвoи oбязaннocти, нaпpимep — нe yчeл кaкoгo-либo вaжнoгo фaктopa.

Чтoбы ocпopить инвeнтapизaциoннyю cтoимocть, cнaчaлa пoпpoбyйтe oбpaтитьcя в БTИ. Oбъяcнитe, пoчeмy cчитaeтe pacчeты нeкoppeктными, и пoпpocитe пepecмoтpeть cyммy. Ecли coтpyдники БTИ oткaзывaют вaм в этoм, oбpaщaйтecь в Apбитpaжный cyд. Нaпишитe зaявлeниe и пpилoжитe к нeмy:

📝 нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa — нaпpимep, выпиcки из EГPН;

📝 cпpaвкy oб инвeнтapизaциoннoй cтoимocти либo инвeнтapизaциoнный пacпopт нeдвижимocти;

📝 opигинaл квитaнции oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — ee paccчитывaют в зaвиcимocти oт тpeбoвaний и xapaктepa зaявлeния, в cpeднeм oнa cocтaвляeт 300 ₽;

📝 дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo жильe былo oцeнeнo нeкoppeктнo.

Дoкaзaтeльcтвaми мoгyт пocлyжить любыe дoкyмeнты. Нaпpимep, кaдacтpoвый пacпopт нeдвижимocти c yкaзaниeм oбщeй плoщaди жилья, ecли пpoблeмa в нeпpaвильнoм чиcлe квaдpaтныx мeтpoв, или пpoeктнaя дeклapaция oт зacтpoйщикa, ecли oцeнщик иcпoльзoвaл в pacчeтax cтoимocть киpпичa, a дoм пocтpoeн из дpyгoгo мaтepиaлa.

Oбpaтитecь к xopoшeмy юpиcтy — oн пoмoжeт coбpaть гpaмoтнyю дoкaзaтeльнyю бaзy и выигpaть дeлo. Ecли вы выигpaeтe в cyдe, БTИ пepecмoтpит инвeнтapизaциoннyю cтoимocть жилья.

Инвентаризационная стоимость и ее определение

На сегодняшний день рыночная экономика применяет инвентаризационную стоимость объектов недвижимости. Она используется в расчетах государственных органов и обладает собственными правами. Однако она уступает другим видам стоимости с учетом уже устаревших методик совершения инвентаризационной стоимости.

Понятие

Инвентаризационная оценка требуется при сделках наследования, приватизации, продажи или обмена жилья. Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости представляет собой его восстановительную цену с вычетом его износа и изменения стоимости на услуги, работы и строительные материалы. Ее указывают в техническом паспорте на объект и специальной справке по состоянию на день проведения оценки. Она включает в себя все расходы на строительные работы, однако не учитывает расходы, направленные на покупку земельного участка и прочие детали. Инвентаризационная стоимость необходима исключительно для расчетов в государственных органах и существенно отличается от рыночных показателей.

Бюро технической инвентаризации

Проведение оценки объекта недвижимости находится в компетенции БТИ. Руководством для данного бюро является установленный законодательством порядок оценки зданий. При этом восстановительную стоимость здания вычисляют с использованием уровня цен, определенных в 1991 году. Кроме того, необходимы коэффициенты и индексы, которые были введены постановлением Госстроя СССР 1983 года.

Бюро должно выдать справку, в которой указана инвентаризационная стоимость объекта, если это действительно необходимо. Стоит обратить внимание, что заранее оформлять ее не нужно. Это обусловлено тем, что срок ее действия ограничен. Кроме того, БТИ ежегодно на 1 января представляют данный документ в налоговые органы.

Как получить справку?

Из представленного выше материала становится ясно, что справка, в которой отображается инвентаризационная стоимость, получается в БТИ. Документ и имеющиеся в нем сведения могут предоставляться собственнику объекта недвижимости и квартиросъемщику. Также это доступно для представителей, которые имеют доверенность, заверенную нотариально. Для определения оценочной стоимости квартиры необходимо обращаться в БТИ, которое находится по месту жительства заявителя.

Для обращения в данные органы и получения справки стоит подготовить следующие документы:

1. Заявление на предоставление соответствующего документа.
2. Свидетельство о праве собственности или договор социального найма.
3. Документ, который удостоверяет личность заявителя.

Затем сотрудник БТИ определит день получения необходимой справки. Инвентаризационная стоимость недвижимости определяется и подтверждается документом на платной основе.

Стоит отметить, что на сегодняшний день БТИ не выдает справки данного типа, если они требуются при наследовании жилья. Для этого стоит обратиться в Росреестр. Данный орган оказывает услуги оформления справки, отображающей кадастровую стоимость недвижимости. Нотариус, который оформляет наследство, примет ее, если срок ее действия еще не истек.

Можно ли оспорить документ?

Если инвентаризационная стоимость объекта, которая была определена БТИ, по мнению владельца, не соответствует действительности, стоит узнать, можно ли ее оспорить. Существует лишь два причины, которые позволяют пересмотреть основания для пересмотра оценки:

1. Представление недостоверных сведений об объекте.
2. Инвентаризационная стоимость превышает рыночную цену или довольно близка к ней.

Это обусловлено тем, что рыночная оценка выше инвентаризационной оценки в несколько раз. Исключение составляет жилье, расположенное в новостройках. Также это может произойти, если БТИ занимается определением рыночной стоимости, если имеет на это соответствующую лицензию. Для пересмотра инвентаризационной стоимости требуется выполнить следующие действия:

1. Подается заявление в арбитражный суд. Необходимо подать иск на БТИ, которое проводило оценку жилья. В данном заявлении необходимо указать требование – пересмотр инвентаризационной стоимости.
2. К заявлению прилагаются такие документы:

• соответствующий паспорт объекта,
• нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности,
• а также документ, подтверждающий неправильность сведений.

При правильном выполнении действий есть вероятность, что инвентаризационная стоимость дома или квартиры будет пересмотрена.

Как рассчитывают инвентаризационную стоимость?

Стоит отметить, что инвентаризационная стоимость рассчитывается по формуле:

Данная формула позволяет наиболее точно рассчитать необходимые показатели, поэтому используется государственными органами.

На Вологодчине кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной и может быть изменена — Главная | Новости | На Вологодчине кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной и может быть изменена

На Вологодчине кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной и может быть изменена

28.04.2020 09:58

С этого года юридические лица, а со следующего — владельцы квартир, гаражей, домов и земельных участков должны уплачивать налог в соответствии с кадастровой стоимостью объекта, определенной по новым правилам. По всем расчетам она приближена к рыночной и действовать будет в течение нескольких лет.

Но переход на кадастровую оценку, проведенную по новой методике, оказался непростым. И для тех, кто проводил государственную кадастровую оценку, и для самих владельцев недвижимости. Подтверждение тому — большое количество заявлений, поступивших в адрес бюджетного учреждения Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации».

«Людям, которые не связаны по работе с имущественными отношениями, сложно разобраться в нововведениях закона, в механизмах проведения оценки, понять, что влияет на изменение стоимости», — отметила начальник Департамента имущественных отношений Любовь Балаева. Поэтому в интервью ИА «Вологде Регион» она дала ответы на самые распространенные вопросы вологжан по кадастровой оценке.

— До того, как разбираться в каких-то частностях, хотелось бы понять, что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

— Каждый объект недвижимости может иметь несколько видов стоимости — это инвентаризационная, кадастровая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная. Они зависят от целей использования объекта недвижимости. Раньше для налогообложения в нашей стране использовалась так называемая инвентаризационная стоимость – стоимость объекта с учетом затрат на его возведение и износа. Она не учитывала ценность местоположения объекта недвижимости, что с социальной точки зрения считалось несправедливым. Рыночная стоимость позволяет более полно оценить недвижимое имущество. Сегодня именно ее принято использовать в качестве базы для налогообложения. Аналогом рыночной является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Но есть у них и разница. И совпасть они могут лишь случайным образом, поскольку рассчитываются по разным методикам, зависят от качества информационного обеспечения, от позиции сторон сделки и от других, иногда непредвиденных, обстоятельств. Кроме этого, необходимо иметь в виду, что рыночная стоимость меняется вместе с рынком, в то время как кадастровая рассчитывается не чаще чем раз в три года и не реже раза в пять лет.

Оспаривать кадастровую стоимость в комиссии или в суде налогоплательщику стоит лишь тогда, когда можно доказать, что кадастровая стоимость по каким-то причинам оказалась выше рыночной, и ее уменьшение позволит компенсировать судебные издержки и сэкономить на налогах. Для этого необходимо обратиться к рыночному оценщику, за определенную плату он подготовит отчет об оценке рыночной стоимости объекта, который будет использован в качестве доказательства в комиссии или в суде.

— Прежде чем оспаривать, вологжане могут ведь и сами поучаствовать в оценке. Для того, чтобы были учтены фактические характеристики объекта недвижимости, можно предоставить соответствующую декларацию. Что это такое и когда ее можно подать?

— Декларация представляет собой форму, содержащую сведения о собственнике объекта недвижимости и характеристиках объекта недвижимости. Действительно, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить ее бюджетному учреждению для сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. Если информация подтвердится, она будет учтена при проведении кадастровой оценки.

Но есть более быстрое решение. До подачи декларации собственник объекта недвижимости может самостоятельно сверить фактические характеристики объекта недвижимости с характеристиками, имеющимися на сайте Росреестра. Если заметит отличия, рекомендуем, в первую очередь, внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Если же приняли решение подать декларацию в областное бюджетное учреждение, на которое возложены полномочия по определению кадастровой стоимости (Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации), то Федеральным законом для этого предусмотрены три периода. Во-первых, это можно сделать во время подготовки к проведению государственной кадастровой оценки. Во-вторых, когда идет рассмотрение замечаний к промежуточным отчетным документам. И после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, в этом случае декларация о характеристиках объекта недвижимости может быть приложена к обращению об исправлении технической или методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

— Кто вправе обратиться в бюджетное учреждение с декларацией о характеристиках объекта недвижимости?

— Собственник объекта недвижимости (физическое, юридическое лицо), законный представитель собственника объекта недвижимости или иное заинтересованное лицо (например, владеющий объектом на праве аренды, хозяйственного ведения, постоянного пользования и т. п.). Законный представитель должен к декларации представить доверенность или другой подтверждающий полномочия документ.

— Может ли бюджетное учреждение выполнить оценку кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости по заявлению заинтересованного лица?

— Нет, действующим законодательством не предусмотрена процедура определения кадастровой стоимости конкретного объекта по заявлению заинтересованного лица. Нужно понять, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки.

— С какой даты будут применяться результаты очередной государственной кадастровой оценки?

— По Федеральному закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости применяются со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. То есть с 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечению одного месяца со дня его обнародования. Таким образом, сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате проведения государственной кадастровой оценки в 2019 году, начали применяться уже с 1 января 2020 года.

— Наверняка, будут те, у кого появятся замечания к оценке. Куда вологжанам следует обращаться с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости?

— Заявление может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Департаментом имущественных отношений области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Вологодской области, которая начала свою работу с 20 апреля 2020 года. Она располагается по адресу: Вологда, Козленская, 8, адрес электронной почты: [email protected], тел. (8172) 23-00-80, 59-00-80 (доб. 3410), факс (8172) 23-00-80, 59-00-80 (доб. 3497). График работы комиссии: понедельник – пятница с 8:00 до 17:00 (перерыв с 12:30 до 13:30).

К заявлению об оспаривании в обязательном порядке необходимо приложить:

1) выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Оспаривание результатов в комиссии при Росреестре не предусмотрено.

Об утверждении на Вологодчине результатов государственной кадастровой оценки читайте здесь.

Больше хороших новостей
в нашем телеграм канале
Палисад media

Новости органов власти, Строительство и ЖКХ, Департамент имущественных отношений Вологодской области

comments powered by HyperComments

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Недвижимое имущество, среди которого квартиры занимают первое место, является наиболее ценным для многих жителей страны. Чтобы каким-либо образом уменьшить размер налоговых платежей, некоторые граждане прибегают к оспариванию кадастровой стоимости квартир, считая взимаемые налоги несправедливыми.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Изменения в оценке недвижимости выразились в том, что отныне базовая стоимость является базой для исчисления налога.Базой может быть кадастровая или рыночная стоимость. Собственно, если собственник предполагает, что кадастровая стоимость его объекта выше рыночной, он может обратиться в суд или комиссию с заявлением о признании кадастровой стоимости на уровне рыночной.

В отличие от ранее существовавшей инвентаризационной стоимости, кадастровая стоимость учитывает более широкий круг показателей. Он более изменчив, подвержен значительным колебаниям в зависимости от колебаний курса национальной валюты, состояния рынка недвижимости в конкретном регионе, месторасположения квартиры и ряда других факторов.

Наиболее существенным отличием кадастровой стоимости по отношению к инвентаризационной стоимости является ее определение независимыми оценщиками, привлеченными органами местного самоуправления. После установления определенной стоимости, определенной оценщиками, сведения о ней подлежат внесению в государственный реестр недвижимости и служат основанием для начисления налога. С 2017 года внесены изменения в порядок оценки (ФЗ № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»). Отныне оценку недвижимости будут проводить специально созданные бюджетные организации и их сотрудники — оценщики.Постепенно планируется упразднить комиссию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно будет только в судебном порядке. Ранее указанные бюджетные организации по оценке проведут досудебное урегулирование.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Средство

По закону кадастровая стоимость квартиры подлежит пересмотру не реже одного раза в 5 лет.В отдельных регионах — раз в 3 года, а в федеральных центрах (Москва, Санкт-Петербург) — раз в 2 года. В существовавшей ранее системе было два возможных типа нарушений, приводящих к неправильной оценке:

• Использование недостоверных данных;
• Определение стоимости после установления рыночной стоимости квартиры.

Такие обстоятельства вызывают споры о достоверности данных, применяемых налоговой инспекцией при расчете налога на прибыль.Для их урегулирования есть два способа оспаривания:

• В комиссии при территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• В суде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в комиссии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

Возможность оспаривания кадастровой стоимости в специально созданной комиссии Росреестра существует на переходный период до 2020 года.

Это средство считается более простым и быстрым для оспаривания кадастровой стоимости квартиры, так как комиссия обязана рассмотреть заявление в течение 30 дней с момента его регистрации. Кроме того, заявитель имеет возможность обжаловать решение в суде и не платить значительную государственную пошлину. Все необходимые данные о написании заявления, предоставлении бланка заявления и перечня необходимых документов подлежат получению заявителем у секретаря комиссии при подаче заявления.

Судебное обжалование

Данная категория дел подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства. Пункты подачи заявления и ведения дела в суде — прерогатива юристов, специализирующихся на разрешении споров с государственными органами и администрациями. Не все в состоянии самостоятельно подготовить необходимые материалы и участвовать в судебных заседаниях. Эффективное решение – обращение за юридической помощью к высококвалифицированному специалисту в юридической сфере.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Москве

Ряд новых законов о недвижимости сделал кадастровую стоимость жилья важным показателем. При любых операциях с недвижимостью она сейчас интересует всех больше, чем цена квадратного метра. От его величины во многом зависит процесс принятия решений по сделкам, ведь исчисление суммы госпошлины, уплачиваемой при нотариальном удостоверении, и налоговый вычет, исчисляемый из нее, является основанием для налогообложения.

Узнать актуальную на сегодняшний день кадастровую стоимость квартиры не составляет проблемы, каждый может выбрать для себя наиболее доступный способ.

Оценка имущества

Не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка недвижимого имущества. Полученная и утвержденная в результате стоимость уплачена в ЕГРН.

При его определении учитываются месторасположение дома, его состояние, площадь жилья, ремонт, коммуникации, электропроводка, система отопления.

Одним из основных факторов является рыночная стоимость в данном районе, а также наличие транспортных развязок, возраст постройки, надежность конструкций.

Конечно, при массовой оценке жилья трудно добиться полной объективности, ведь на цену влияет этаж и даже стороны света. Рыночная цена квартиры с евроремонтом и видом на море будет существенно отличаться от скромного жилья на том же подъезде с окнами во двор, а цена со скидкой может быть такой же.

Кто определяет кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость определяется в результате независимой экспертной оценки, которая может быть инициирована собственником, если он не согласен с государственной оценкой, либо при обнаружении ошибок в Реестре. Но скоро эта функция будет полностью передана государству, оценить ее смогут только представители бюджетных организаций.

Государственная оценка в большинстве районов Москвы проводилась в 2014 году. В отличие от кадастровой стоимости, кадастровая должна быть в большей степени связана с объективными факторами и состоянием рынка.

Кто может сделать запрос?

Узнать кадастровую стоимость квартиры может не только собственник, но и любое лицо, так как эта информация находится в открытом доступе.

Собственнику достаточно заглянуть в правоустанавливающие документы, в которых указана кадастровая стоимость объекта. Но так как он мог измениться с момента выдачи счета ЕГРН, то его необходимо уточнить.

Более достоверным источником будет уведомление от ФНС, так как при расчете налога используется достоверная сумма недвижимости, действующая на данный момент.

Кадастровую стоимость квартиры лучше всего узнавать непосредственно в Росреестре или МФЦ, там можно получить выписку с ее указанием.

Перейти на сайт Росреестра

Сайт Росреестра постоянно совершенствуется и предлагает все новые возможности для получения информации и обработки документов в электронном виде.

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры в Росреестре, необходимо зайти на официальный сайт rosreestr.ru. Это может сделать любое заинтересованное лицо, желающее получить достоверную информацию перед сделкой покупки, уточнить налоговую базу.

Даже при дарении жилья близким родственникам необходимо знать кадастровую стоимость квартиры, так как если даритель не является единственным собственником, а владеет только долей, то он оформит дарение у нотариуса и заплатит гос. пошлина в размере кадастровой стоимости части квартиры.

На сайте Вы можете заказать выписку о стоимости квартиры, для оформления которой утверждена специальная форма. Введите номер объекта, под которым он числится в кадастре — появится его адрес и стоимость.

Если нет интернета

Тем, кто по каким-либо причинам не может воспользоваться интернетом для выяснения кадастровой стоимости квартиры в Москве, необходимо обратиться за информацией в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ, независимо от места нахождения квартиру, взяв с собой паспорт.

Для получения выписки о кадастровой стоимости необходимо обратиться с письменным заявлением или отправить заказным письмом. Вы можете уточнить информацию на горячей линии.

Почему важно знать стоимость квартиры на 1 января 2014 года?

С 01.01.2017 для налогообложения и любых операций с недвижимостью будет использоваться значение кадастровой стоимости, действующей на 01.01.2014. Если кадастровая оценка появилась позже, то, соответственно, берутся более свежие данные.

Если в результате оценки на 01.01.2017 значение ниже, чем на 01.01.2014, то используется новый показатель.

Такая ситуация продлится до 2020 года, поэтому именно на этот период информация о цене объектов в Росреестре замораживается.

Узнать кадастровую стоимость квартиры в Москве в 2014 году очень важно, поэтому она будет базой для налогообложения на длительный период.

Поскольку в последние годы наблюдается снижение рыночных цен на недвижимость, многим покажется несправедливым выбирать именно этот период для расчетов. Кадастровая стоимость имущества некоторых предприятий и частных лиц значительно превышает реальную рыночную стоимость. Частные и юридические лица, не согласные с оценкой недвижимости, оспаривают ее в суде.

Туда можно обратиться сразу, в обход Росреестра, в случае ошибок в кадастровом учете, когда кадастровая стоимость превышает рыночную.

Но для этого необходимо предоставить заключение о проведении экспертизы независимыми оценщиками. Получается, что оспаривать кадастровую стоимость дорого, а затраты могут превышать экономию от возможного снижения налогов.

Информация о стоимости квартиры по адресу

Иногда необходимо быстро узнать кадастровую стоимость квартиры в Москве по адресу. Например, у покупателя есть несколько вариантов покупки дома. Взвесив все за и против, он хочет выбрать самое выгодное.У него нет ни кадастровых номеров, ни документов.

Если зайти на сайт kadastrmap.ru и ввести адрес, то моментально появится кадастровый номер и стоимость квартиры. Зная теперь номер счета, вы можете перепроверить кадастровую стоимость и даты переоценки на сайте Росреестра.

Не пренебрегайте возможностью узнать кадастровую стоимость квартиры, тем более, что простых способов много, и это не займет много времени.

р>

Кадастровая стоимость квартиры.Рыночная и кадастровая стоимость квартиры

До недавнего времени все сделки с недвижимостью в РФ осуществлялись на основе двух ценовых переменных: инвентаризационной и рыночной. Однако первое, как правило, не соответствует действительности, а второе формируется без участия каких-либо государственных структур. По этой причине было принято решение ввести еще одно понятие – кадастровая стоимость квартиры. Именно эта величина будет определять размер налогов и сборов, связанных как с отчуждением, так и с использованием недвижимого имущества.

Для чего это?

Как уже было сказано выше, в первую очередь — для уплаты налогов, связанных с продажей, покупкой или использованием квартиры. Ранее для этой цели применялась инвентаризационная стоимость объектов, определяемая БТИ. Однако, как показала практика, в большинстве случаев она была значительно ниже фактической. И это привело к недополучению определенных сумм бюджета.

Помимо уплаты налогов, кадастровая стоимость квартиры используется при заключении наследства, оформлении ипотеки в банке, определении обязательных платежей при совершении сделки по обмену или дарению недвижимости.В общем случае эта величина является основополагающей для расчета любых характеристик, выраженных в денежном эквиваленте, связанных с данным объектом.

Кто и как ее определяет

У многих граждан, впервые столкнувшихся с необходимостью указания конкретной суммы, часто возникает вопрос, как узнать кадастровую стоимость квартиры и как она определяется. Он устанавливается специальным государственным органом. Она называется Федеральная служба кадастра и картографии. Сама себестоимость не постоянна, а систематически пересматривается, как правило, в сторону увеличения. Это связано с тем, что раньше она была близка к инвентарной, а значит, существенно отличалась от рыночной.

При его определении учитывают несколько факторов. Во-первых, это среднерыночная цена квадратного метра в регионе. Во-вторых, год постройки дома. Кроме того, в формулу, по которой определяется кадастровая стоимость квартиры, входят и другие коэффициенты.

Где его найти?

Существует несколько способов уточнения этого показателя владельцем недвижимости.Первый и, пожалуй, самый простой — посмотреть в кадастровом паспорте квартиры. Этот документ выдается соответствующим государственным органом по месту нахождения недвижимого имущества. Любой гражданин РФ может обратиться в Кадастровую палату, где получит соответствующую справку. Если в течение последних нескольких лет с квартирой велась деятельность, в том числе ее отчуждение, документ может находиться на руках у собственника, поэтому достаточно посмотреть пункт 8, где прописана цена.Однако если паспорт был получен до 2012 года, эта информация считается недействительной, поэтому ее лучше уточнить другим способом.

Кадастровую стоимость квартиры также можно получить по запросу в Росреестре. Делается это на официальном сайте учреждения. Существует специальная форма, после заполнения которой гражданин получает интересующую информацию. Чем точнее будет указана информация о недвижимости, тем быстрее будет найдена кадастровая стоимость квартиры.Росреестр предоставляет информацию в формате, доступном для печати. Однако сертификат, полученный таким образом, не считается официальным.

Документ, пригодный для предъявления нотариусу или другим органам, можно взять в Кадастровой палате. Орган выдает справку через 5-7 дней после подготовки запроса при условии предоставления полного пакета необходимых документов.

Что мне идти в Кадастровую палату?

При написании заявления на получение справки при себе необходимо иметь свидетельство о праве собственности на недвижимость в оригинале, поэтажный план, расшифровку и паспорт гражданина РФ.В случае обращения в Кадастровую палату представителя собственника, для осуществления данного действия потребуется доверенность.

По установленному стандарту сертификат должен быть готов через 5-7 рабочих дней с момента подачи заявки, выдается он бесплатно. В случае срочной необходимости получить документ за дополнительную плату, запрос обрабатывается в ускоренном порядке. Тогда результат будет выдан в день обращения.

При отсутствии у собственника экспликации на квартиру (за подробным разъяснением плана с датой последней инвентаризации объекта) необходимо обратиться в БТИ.

Что делать, если стоимость завышена

В связи с тем, что в большинстве регионов данный показатель существенно отличался от реальной цены в меньшую сторону, за последние 2 года он был пересмотрен. Это делается для того, чтобы рыночная и кадастровая стоимость квартиры были хотя бы примерно одинаковыми. В итоге выяснилось, что в некоторых населенных пунктах по ряду объектов она превышала реальную цену.

Если гражданин, обратившись в соответствующий орган для уточнения стоимости своей квартиры, получил справку и не согласен с указанными в ней сведениями, он вправе ее оспорить. Для этого необходимо подать иск в суд. И если выяснится, что кадастровая стоимость рассчитана неправильно, ее значение будет пересмотрено. Однако процесс может занять много времени. Так, при оформлении срочной сделки собственники, как правило, ничего не оспаривают и платят налоги со всей суммы.

Как определить рыночную стоимость квартиры

Собираясь продать свое имущество или положить его в банк, собственник, как правило, хочет исходить из его реальной цены.Кадастровая стоимость квартиры хоть и должна максимально соответствовать ей, но не всегда отражает действительность. Поэтому, чтобы определить, сколько денег просить за свое жилье или какую сумму кредита могут предложить в банке под его залог, собственнику необходимо обратиться к независимому оценщику. Он определит рыночную стоимость объекта, а при необходимости выдаст соответствующее заключение, которое может быть предъявлено как будущему покупателю, так и сотруднику банка. Правда, за осуществление такой экспертизы придется заплатить.

При оформлении ипотечного кредита также следует помнить, что в каждом банке есть свои сертифицированные специалисты, и заключение других они могут не учитывать.

Районные коэффициенты

Поскольку цены на жилье могут отличаться в разы даже в пределах одного субъекта федерации, не говоря уже о масштабах страны, при определении кадастровой стоимости конкретной квартиры в первую очередь учитывается местонахождение квартиры принято во внимание.Так, например, стоимость квадратного метра в столице даже по данным Росреестра составляет до полумиллиона рублей, а в небольшом городе эта величина может быть на уровне 20-25 тысяч.

Кадастровая стоимость квартиры в Москве или любом другом городе достаточно легко определяется собственником самостоятельно. Для этого можно воспользоваться специальным онлайн-справочником, который обслуживает Росреестр. Введя точный адрес объекта или его части в окно поиска, пользователь получает результат в виде интерактивной карты. И, нажав на конкретный объект, может увидеть всю информацию о нем, в том числе и кадастровую стоимость. Это очень удобно для тех, кто не нуждается в официальной помощи в данный момент, но нужна хоть какая-то информация для расчета затрат в будущем.

Влияние кадастровой стоимости на налоговую ставку

Между этими двумя параметрами существует определенная зависимость. Если общая цена превысит допустимые законодательством 300 миллионов, обязательный платеж в бюджет будет удвоен.По этой причине так важна кадастровая стоимость квартиры. Где посмотреть его значение, понимают не все владельцы. Часто прибегают к платным услугам специалистов, тогда как с задачей легко справились бы сами, просто зайдя на официальный сайт Росреестра.

Кадастровая стоимость недвижимости является основным ценовым показателем объекта для государственных органов. Учитывается при уплате налогов и сборов, совершении сделок по отчуждению имущества и оформлении его в залог.Найти его можно несколькими способами, и большинство из них будут абсолютно бесплатными.

Оценка государственной земли | Городское возрождение

Было бы полезно, если бы местные чиновники имели какое-то представление о стоимости их государственных земельных активов. Многие страны используют зарегистрированную стоимость приобретения для оценки земли. Недостатком этого метода является то, что он может привести к присвоению нулевой стоимости государственной земле, поскольку она была передана от национального правительства к муниципальному правительству.Это проблематично, потому что в случае использования государственной земли для возрождения городов истинная стоимость этой земли неизвестна. Следовательно, его можно отдать, даже не зафиксировав убыток в балансовых отчетах (Петерсон и Каганова, 2010).

Рыночная оценка государственных земель является дорогостоящим мероприятием. Оценка стоимости земли довольно дорогая, особенно с учетом больших запасов земли, принадлежащих правительствам. Волатильность рыночной стоимости городских земель требует частых обновлений, скорее всего, ежегодно. Тем не менее, некоторые страны начали искать решения этой проблемы. В Южной Африке земля, находящаяся в государственной собственности, проходит ту же рыночную оценку, что и земля, находящаяся в частной собственности. В случае, когда земля используется для обеспечения инфраструктуры, одни и те же правила оценки применяются к частному и государственному секторам. Другой пример этого можно найти в Кувейте, где требуется, чтобы любой государственный земельный участок, который будет использоваться в качестве вклада в акционерный капитал для проекта государственно-частного партнерства (ГЧП), должен быть оценен двумя независимыми оценочными компаниями, и эти оценочные оценки должны быть доступны для общественность (Петерсон и Каганова, 2010).

Хотя общая оценка государственных земель может быть нереалистичной и неэффективной, по крайней мере, городские власти могут разработать методологии для выявления, классификации и картографирования государственных земель, принадлежащих различным государственным организациям в их границах. Также важно, чтобы эта общественная земля была разделена на различные кластеры в зависимости от ее потенциала для развития и конкурентоспособности. Один из примеров такой инвентаризации подробно описан на вставке и на карте.

Инвентаризация и оценка государственных земельных активов в Ахмадабаде, Индия

---

В ходе уникального исследования государственные земельные активы в Ахмадабаде систематически инвентаризировались, и их стоимость оценивалась с использованием географических информационных систем (ГИС) и земельных книг.Этот проект включал сбор информации и консультации с соответствующими учреждениями для получения существующих карт и документов, связанных со схемами городского планирования и кадастровыми записями. В нем также участвовали специалисты по городскому планированию, специалисты по ГИС, картографы и землемеры. Примечательно, что созданная с помощью ГИС земельная информационная система не была самоцелью. Скорее, это было средство анализа и построения сценариев для политических решений и управления земельными активами. В связи с этим важно отметить, что это исследование было проведено уникальной командой знающих экспертов и что в Индии хорошо развит рынок недвижимости и соответствующие специалисты, в том числе квалифицированные оценщики.Повторение этого исследования в некоторых других странах с менее развитым рынком недвижимости и промышленностью может оказаться не таким успешным.

В исследовании государственные земли классифицируются как земли, находящиеся в собственности штата Гуджарат, Муниципальной корпорации Ахмадабада, государственных учреждений и центрального правительства. Государственные земельные ресурсы были определены следующим образом: (а) схемы градостроительства, (б) кадастровые записи и (в) полевые исследования. Позже эти данные были включены в базу данных ГИС, чтобы показать географическое распространение.Краткое изложение этих результатов можно найти на картах ниже.

Карта: Государственная инвентаризация земель в Ахмедабаде, Индия, с указанием земель, принадлежащих правительству штата и центральному правительству, 2013 г. км = километры; TPS = схема городского планирования

Исследование ясно показало, что Ахмедабад обладает значительным количеством государственных земель, что составляет 32 процента от общей площади застройки в городе, известном больше своим динамичным частным сектором, чем большим присутствием правительства.Исследование показало, что финансовые ресурсы, которые можно было бы получить за счет монетизации государственной земли, варьировались от 20 000 крор рупий (рупий) до 20 крор рупий. 54 000 крор (около 3,6 млрд долларов США и 9,8 млрд долларов США соответственно).

При населении почти 6 миллионов человек количество доступных государственных земель равно количеству фискальных ресурсов на душу населения в размере рупий. от 36 000 до рупий. 97 000 (около 700 и 1800 долларов США соответственно). Чтобы представить это в перспективе, в плане развития города на 2005 год потребности в капитальных вложениях на семилетний период оцениваются примерно в рупиях.9000 крор. Минимальная стоимость зарегистрированных государственных земель более чем в два раза превышает эту оценку. Таким образом, это исследование ясно показывает, что монетизация государственных земель может значительно способствовать инвестициям в инфраструктуру и другим высокоприоритетным целям правительства.

Источник : Ballaney and others 2013.

Было бы трудно использовать какие-либо земельные и финансовые инструменты, описанные в этом томе, без хотя бы базового метода оценки земли.Надежная оценка земли — государственной или частной — необходима для создания налоговой системы и развития функциональных рынков недвижимости.

В целом и в большинстве частей мира земля недооценена. Например, в Соединенных Штатах недвижимость оценивается в среднем на 33 процента ниже ее рыночной стоимости (Lozano-Gracia and others 2013). В развивающихся странах ситуация менее желательна. В таких случаях процесс торгов на земельных аукционах обычно используется для определения истинной стоимости земли.

Должен существовать четкий, полностью прозрачный и защищенный процесс определения стоимости земли. Установление такой ясности имеет решающее значение для того, чтобы, когда земля используется для возрождения городов, не было обвинений в коррупции, чрезмерных субсидиях или инсайдерских сделках. При определении стоимости земли передовая практика указывает на использование внешних оценщиков, поэтому существует независимая основа для распоряжения землей.

Местное самоуправление может решить подчинить определенную часть стоимости земли для достижения более высокой отдачи на более позднем этапе проекта.В качестве альтернативы он может использовать стоимость земли для поддержки стоимости инфраструктуры или предоставления социальных льгот, таких как доступное жилье. Однако вся стоимость этих «общественных благ» должна рассчитываться на основе самостоятельно определенной оценки. Даже для многоэтапных проектов, в которых будущая стоимость земли является неопределенной, должна существовать независимая оценка исходного уровня, на основе которого можно принять решение либо о фиксированной стоимости, которая со временем увеличивается, либо о процессе переоценки земли на последующих этапах развития.

Нельзя переоценить важность наличия прозрачного и надежного метода определения стоимости. Это основа всех переговоров. Это также важно для государственного сектора, поскольку он может оценить затраты и выгоды от ключевых финансовых и социальных целей, связанных с проектом восстановления. Например, стоимость будет определять, сколько земли государственный сектор готов выделить для субсидирования более качественного дизайна, малого бизнеса, доступного жилья или общественной инфраструктуры.

Хотя оценка имеет большое значение, неразумно ожидать, что будут оценены все государственные земельные активы. В связи с этим резкой критике подверглась оценка всех государственных земель, которая проводилась в Австралии и Новой Зеландии (Каганова, 2012). Вместо этого местные органы власти могут взять на себя оценку государственных земель, когда определено, что основные участки государственных земель имеют потенциал для перепрофилирования для использования в личных целях, когда местные органы власти владеют или получили излишки земли, а также когда используется конкретный земельный участок. в проекте благоустройства города.

(PDF) Оценка запасов с учетом вариантов справедливой стоимости

1132

Чтобы продолжить наши доводы в пользу эквивалентности между чистой стоимостью реализации и справедливой стоимостью

за вычетом конкретных затрат на отделку или продажу запасов, мы также предложить случай, также

, предусмотренный в МСФО «Запасы», первоначальной оценки запасов по так называемой чистой стоимости реализации.

Они будут применяться в исключительном случае запасов сельскохозяйственной и лесной продукции, сельскохозяйственной

продукции после сбора урожая, минеральной и горнодобывающей продукции, для которой мы не можем определить стоимость, но цена

дня доступна (опять же стоимость реализации – это просто рыночная стоимость).Когда стоимость запасов превышает

, себестоимость и выручка признаются до продажи (предполагаемой). В заключение, чистая стоимость возможной реализации

, используемая для непосредственного учета этих запасов, стоимость которых не может быть определена, на самом деле является справедливой стоимостью,

другой основой для первоначальной оценки, чем историческая стоимость. Таким образом, мы оказываемся в случае с биологическими активами

и товарно-материальными запасами, которыми владеют брокеры на фондовой бирже, которые изначально оцениваются по справедливой стоимости.

Международные стандарты оценки (МСО), разработанные в тесной взаимосвязи со стандартами бухгалтерского учета, переформулируют

определение чистой стоимости реализации, содержащейся в МСФО (IAS) 2 «Запасы», но упоминают, что это значение

, которое может использоваться только в контексте МСФО (IAS) 2 для имущества, удерживаемого с целью продажи в рамках

в ходе обычной деятельности предприятия (IVA 1 «Оценка для финансовой отчетности») (IVSC, 2005). В контексте

оценки для финансовой отчетности оценщики должны соблюдать это бухгалтерское представление

/требование после рыночной стоимости (из которой вычитаются затраты, связанные с продажей), если

и только тогда, когда все требования в рамках определение, данное оценщиками для рыночной стоимости.

В стандарте оценки также упоминается, что термин «чистая стоимость реализации» эквивалентен термину «чистая

продажная цена».

Важным примечанием, взятым из Приложения А «Основы бухгалтерского учета для IVA 1» к IVA 1, является

, относящееся к определению оборотных активов и их связи с материальными и нематериальными активами, на которые обычно ориентируются

стандарты оценки. Показано, что для оборотных активов они относятся к элементам, которые фактически принадлежат

как коммерческие запасы, которые должны быть проданы в течение цикла эксплуатации предприятия,

обычно одного года.В качестве примера приведены дома, построенные и проданные строителями, и сделан вывод

о том, что оборотные активы (мы должны еще раз подчеркнуть, что они понимаются только как внеоборотные активы, принадлежащие

с целью продажи) не должны оцениваться. в контексте их связи и значения для

бухгалтерского учета и финансовой отчетности.

Мы пришли к выводу, что рекомендуется применять методологию оценки инвестиционной собственности для того, чтобы

определить ее рыночную стоимость и, следовательно, ее чистую стоимость реализации.

Кроме того, мы считаем, что стандарт оценки (IVA 1) является редуктивным, он не понимает запасы

, отличные от товаров, и включает в эту категорию только внеоборотные активы, предназначенные для торговли. Его вклад по-прежнему состоит в том, что в основе лежит тот факт, что чистая стоимость возможной реализации на самом деле является бухгалтерским условием,

, специфичным для оценки запасов, которая определяется исходя из рыночной стоимости.Очевидно, что

чистая восстановительная стоимость, которая может быть использована в случае некоторых видов сырья и расходных материалов, не упоминается в

, поскольку этот тип запасов даже не существует в стандарте. Привязка к справедливой стоимости

не производится, но она также представлена ​​как рыночная стоимость (за исключением случая, когда

отсутствует рыночная информация, поэтому апеллирует к другим моделям оценки). Кроме того, легко сделать связь

с чистой стоимостью реализации.

Практический пример № 2:

Предприятие владеет для продажи земельным участком с застроенной площадью 1000 м2, расположенным в промышленной зоне. На дату оценки

рыночные цены на сопоставимые земли составляли от 50 до 80 евро/м2. Значения

были определены экспертным путем методом прямого сравнения с применением поправок

на: права собственности, правовые ограничения, условия финансирования, условия продажи, местонахождение и другие

критерии сравнения.Оценщик выбрал значение 60 евро/м2, используя стандарт с несколькими исправлениями

. Таким образом, была определена стоимость 216 000 леев.

Выводы

Справедливая стоимость приобретает все большее значение как принцип, используемый при оценке. Продвигаемый американскими

правилами бухгалтерского учета, а затем международными, кажется, что в Европе с каждым

днём требуется больше. Для его применения справедливая стоимость должна пониматься как концепция и технические последствия. В нашем исследовании

представлены моменты и случаи, требующие использования справедливой стоимости запасов. Мы считаем

, что бухгалтерская оценка проводится в три момента, среди которых мы представили момент

поступления в имущество предприятия и закрытие финансового периода в случае запасов. Для

Панама — Налогообложение трансграничных слияний и поглощений

Продажа акций и активов облагается 10-процентным налогом на прирост капитала.Однако существуют определенные авансовые налоги, которые могут еще больше снизить налог на прирост капитала.

В Панаме большинство приобретений осуществляется в форме покупки акций. Это обычно приводит к более низким налогам, поскольку покупатели должны удерживать 5 процентов от трансфертной цены в качестве аванса по налогу на прибыль. Продавец может рассматривать этот аванс как окончательный налог, который часто ниже, чем налог, который был бы уплачен, если бы 10-процентная ставка взималась с фактической прибыли, полученной от продажи акций или активов.

В некоторых случаях 10 процентов прибыли от продажи активов могут составлять менее 5 процентов от покупной цены акций. В этих обстоятельствах возврат налога возможен при соблюдении определенных условий. Кроме того, в этих обстоятельствах предпочтительнее приобретение посредством покупки активов, если только соглашение об избежании двойного налогообложения не предусматривает более низкий налог на прирост капитала при продаже акций или полностью освобождает от сделки.

Обратите внимание, что статья 117-D Налогового кодекса Панамы устанавливает, что при передаче акций, которые не приносят никакого дохода (безвозмездно), такие передачи не будут облагаться налогом на прирост капитала; поэтому отказывать в удержании не требуется при условии, что характеристики операции соответствуют критериям, перечисленным в указанной статье (т.е. передача приносит пользу правительству или государственному учреждению).

Это применимо также к положениям, содержащимся в подпункте «е» статьи 117-D, в котором рассматриваются случаи, когда передача акций производится за вознаграждение, но операция не приносит дохода (прибыли). В таких случаях стороны должны объяснить причины, по которым операция не получила никакой выгоды, посредством письменных показаний под присягой.

Покупка активов

Налогооблагаемым доходом от покупки недвижимости является цена покупки за вычетом базовой стоимости актива, стоимости внесенных в него улучшений и затрат, связанных с операцией продажи.С 17 сентября 2009 г. налогоплательщики обязаны уплатить аванс по налогу на прибыль, эквивалентный 3 процентам от общей стоимости передачи или кадастровой стоимости, в зависимости от того, что больше. Этот аванс можно рассматривать как окончательный налог; однако, если аванс превышает результат применения 10-процентной ставки к прибыли, полученной в результате передачи, продавец может подать запрос на возврат налога или налоговый кредит.

Если такой налог уплачивается, доход от продажи не считается частью налогооблагаемого дохода компании, облагаемого обычной 25-процентной ставкой корпоративного налога.Это положение направлено на защиту физических лиц от налогообложения по неправомерно высоким ставкам из-за ненормально высокого личного дохода, полученного в результате продажи имущества. Для компаний положение устанавливает своеобразный льготный режим передачи недвижимого имущества.

Покупная цена

Ранее Панама не вводила никаких правил по установлению цен, по которым должны совершаться такие сделки. В Панаме было принято законодательство о трансфертном ценообразовании, которое в значительной степени соответствует рекомендациям Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) по трансфертному ценообразованию.Соблюдение этих правил следует учитывать при установлении цены сделок между взаимозависимыми лицами.

Деловая репутация

Положения о подоходном налоге позволяют вычитать некоторые нематериальные активы, но не гудвилл. Некоторые возражения налоговой администрации в этом отношении в настоящее время рассматриваются Административным налоговым судом. Основное требование для вычета амортизации нематериальных активов заключается в том, что операция должна облагаться налогом для стороны, передавшей нематериальные активы.

Амортизация

Панамское налоговое законодательство допускает три основных метода расчета амортизации. Налогоплательщики не обязаны применять один и тот же метод амортизации ко всем своим активам. Три метода:

1. прямолинейный метод
2. метод уменьшения остатка
3. метод суммы цифр.

 

Налогоплательщики могут также использовать другие методы для некоторых или всех своих активов, при условии, что метод считается подходящим для конкретной отрасли.

Здания и улучшения имеют минимальный срок амортизации 30 лет, а для прочих основных средств этот срок составляет 3 года.

Налоговые атрибуты

В большинстве случаев слияния не влияют на фискальные права или льготы или на амортизацию активов, которые новая компания может использовать в будущем. Однако любые убытки, перенесенные поглощаемой организацией, не подлежат вычету оставшейся компанией.

Налог на добавленную стоимость

Продажа недвижимости не облагается панамским налогом на добавленную стоимость (ITBMS по испанской аббревиатуре), который взимается по ставке 7 процентов при передаче движимого имущества и оказании услуг. Покупка активов обычно подлежит ITBMS, если в сделке участвуют активы, отличные от недвижимого имущества (например, оборудование, машины, транспортные средства). Слияния, происходящие в соответствии с Исполнительным указом № 18 от 1994 г., специально исключены из ITBMS.

Налоги на передачу

Слияния в соответствии с Исполнительным указом № 18 от 1994 г. гербовым сбором не облагаются. Передача недвижимости облагается 2-процентным налогом на передачу от продажной стоимости или обновленной кадастровой стоимости (в зависимости от того, что выше).

Слияния по договору купли-продажи акций облагаются гербовым сбором. Налог не применяется к слияниям по договору купли-продажи активов при условии применения ITBMS.

Покупка акций

Продажа акций, облигаций и других ценных бумаг облагается налогом, если они относятся к юридическим лицам, осуществляющим деятельность в Панаме и приносящим налогооблагаемый доход или капитал, экономически инвестированный в стране. Доход от публичного предложения акций рассматривается как прирост капитала и облагается налогом по фиксированной ставке 10 процентов.

Покупатель должен удержать 5 процентов от покупной цены и перечислить их налоговым органам в течение 10 дней с даты платежа в качестве авансового платежа по подоходному налогу. Продавец имеет право считать удержанную сумму окончательным платежом по налогу на прибыль.

Если сумма аванса превышает 10 процентов от прироста капитала, продавец может подать заявление в налоговые органы о том, чтобы превышение считалось кредитом по налогу на прибыль за год, в котором произошла продажа акций.

С другой стороны, налоговое законодательство Панамы предусматривает освобождение от налога на прирост капитала, упомянутого выше.В случае, если передача акций производится безвозмездно или если такая передача осуществляется равной балансовой стоимости акций или ниже ее, обязательство по удержанию и уплате налога на прирост капитала отсутствует. Тем не менее, чтобы подать заявку на это освобождение, необходимо представить в налоговые органы документ, содержащий сертификацию сертифицированного бухгалтера.

Кроме того, на налоговый режим может повлиять применение налогового соглашения, которое может дать более благоприятный результат.

Налоговые убытки

Капитальные убытки не считаются подлежащими вычету из обычного дохода.Перенесенный налоговый убыток компании, которая поглощается в результате слияния, не может применяться поглощающей организацией.

Предпродажный дивиденд

Если компания с нераспределенной прибылью собирается быть проданной, в некоторых случаях может быть лучше распределить такую ​​прибыль, уплатить соответствующий налог на дивиденды (10 или 5 процентов) и вычесть прибыль из продажной цены. Распределение прибыли уменьшает налогооблагаемую базу для удержания 5-процентного прироста капитала.

Поскольку в большинстве случаев компания уже уплатила авансовый платеж по налогу на дивиденды (известный как дополнительный налог), применяемый налог на дивиденды составляет не более 6 процентов (а не 10 процентов). Это может привести к более низкому общему налогу, чем если бы компания была просто продана без распределения нераспределенной прибыли. Налог на дивиденды может быть снижен или освобожден от него в соответствии с применимым соглашением об избежании двойного налогообложения.

Налоги на передачу

Соглашение о покупке акций будет облагаться гербовым сбором по ставке 0,10 за 100 долларов США (USD) покупной цены, указанной в соглашении.

Недвижимость и строительство Россия

Направления недвижимости, строительства и девелопмента в настоящее время являются одними из самых привлекательных и прибыльных для инвесторов, присматривающихся к России.Следовательно, для инвесторов всегда важно быть в курсе тенденций, преобладающих в этих секторах. Некоторые тенденции распространены по всей России, но не все; существуют также различные тенденции, которые касаются только Северо-Западного региона России.

В качестве общей тенденции отметим продолжающуюся реформу системы регистрации недвижимого имущества. Целью здесь является упрощение процедуры регистрации недвижимого имущества в России. С 1 января 2017 года кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество объединены в целях создания единой системы учета, включающей в себя реестр объектов недвижимого имущества, реестр прав, ограничений прав, обременений , а также кадастровый учет границ недвижимого имущества, в том числе земельных участков на всей территории Российской Федерации.

Вторая общая тенденция заключается в том, что в качестве налоговой базы для исчисления налога на имущество и земельного налога теперь применяется кадастровая стоимость недвижимого имущества; ранее для этих целей использовалась балансовая стоимость или инвентарная стоимость. Использование кадастровой стоимости российскими налоговыми органами привело к увеличению налоговой нагрузки, в ряде случаев до необоснованной степени. В результате владельцы недвижимости начали судиться с целью уменьшения кадастровой стоимости как базы для налога на имущество и земельного налога. Эта реформа отражает общий подход российского правительства в последние годы: его главной целью было собрать как можно больше налоговых поступлений.

Однако российские суды все чаще удовлетворяют иски собственников недвижимости, возмущенных несправедливой кадастровой оценкой их недвижимого имущества.

Для Северо-Западного региона, особенно для рынка недвижимости Санкт-Петербурга, характерны следующие тенденции: 

1.  В результате снижения притока инвестиций в коммерческое строительство объемы вновь построенных коммерческих помещений (т.офисов, торговых и складских помещений) резко сократились в 2017 г. Это связано с масштабным сокращением бюджетов участниками рынка (потенциальными пользователями коммерческих помещений). Эффектом снижения спроса со стороны розничных игроков стало то, что в текущем году не было построено и введено в эксплуатацию торгово-развлекательных центров.
2. Недостаток земли, считающейся пригодной для застройки, в центре Санкт-Петербурга вынуждает девелоперов и инвесторов искать новые пути развития жилищного и многофункционального коммерческого строительства.

   Эти обстоятельства привели к принятию новых поправок в Градостроительный кодекс РФ, касающихся редевелопмента неиспользуемых промышленных территорий Санкт-Петербурга (так называемого «серого пояса» города). Рассматриваемые поправки направлены на упрощение и ускорение реализации объектов строительства на территориях соответствующего типа, а также изъятие земель промышленного назначения для последующей редевелопмента. Владельцы таких промышленных площадок восприняли эти новшества с меньшим энтузиазмом, что может привести к подаче десятков исков в суды при осуществлении полномочий по изъятию земли.

3. Северо-Западный регион, включая Санкт-Петербург и прилегающую Ленинградскую область, является регионом, где многие международные компании предпочитают размещать свои производственные мощности в России. Правительство России прилагает усилия для стимулирования иностранного бизнеса к размещению своих производственных мощностей в России, предлагая инвесторам определенные льготы, такие как механизм субсидирования и снижения налогов и таможенных платежей.
4. Не последнюю роль играет тенденция жилищного строительства в районе Санкт-Петербурга, что не является позитивной новостью для девелоперов и инвесторов.

Предложение на рынке жилья давно превышает спрос, но девелоперы продолжают заниматься жилищным строительством. Таким образом, не существует никаких необходимых экономических условий для повышения покупательной способности частных лиц.

Кроме того, правительство России взяло курс на усиление защиты граждан и участвовало в совместных проектах жилищного строительства. Эта политика привела к ряду поправок в российское законодательство, включая, в частности, либо требования к застройщикам иметь минимальный устав (т.э., уставный) капитал, который должен быть оплачен в полном объеме, или ограничения максимальной площади застройки (установленной в квадратных метрах), на которой разрешено строительство в зависимости от размера уставного капитала. Также были введены некоторые другие финансовые ограничения и дополнительные юридические требования.