Инвентаризационная и кадастровая стоимость разница: Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой: в чем разница, как и где узнать

Содержание

В чем разница между кадастровой, рыночной и инвентаризационной стоимостью объектов капитального строительства?

В чем разница между кадастровой, рыночной и инвентаризационной стоимостью объектов капитального строительства?

Недвижимость в России, как и любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учету, контролю и уплате налогов.

С 2015 года поменялась система оплаты налогов на недвижимое имущество для физических лиц, выразившееся в переходе в определении налогооблагаемой базы от инвентаризационной стоимости к кадастровой.

Отрезок времени, начиная с 2015 года до 2020, является переходным периодом, в котором начисление налога осуществляется как по инвентаризационной, так и по кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости (в зависимости от решения субъекта РФ).

До этого времени налог и ценообразование зависели от рыночной и инвентаризационной стоимости, понятие кадастровой стоимости не применялось.

В виду того, что до настоящего времени в бюджетное учреждение всё еще поступают вопросы, позволяющие сделать вывод, что не всем ясна разница между инвентаризационной, рыночной и кадастровой стоимостью, в этой статье попытаемся разобраться в основных отличиях данных понятий и основаниях для проведения соответствующих оценок.

 

1. Понятия, основные показатели, влияющие на размер инвентаризационной, рыночной и кадастровой стоимостей.

 

 

Инвентаризационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которую определяли организации технической инвентаризации (БТИ) при проведении технической инвентаризации и изготовлении технического паспорта.

Это оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом его износа и динамики стоимости строительных материалов и сопутствующих работ.

Определение этого вида стоимости объектов капитального строительства осуществлялось на основании сведений, содержащихся в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости, выпущенных в 70-х годах прошлого века с последующим пересчетом до уровня действующих цен.

Основными показателями, влияющими на размер инвентаризационной стоимости, являются площадь объекта, материалы из которых он построен и его физический износ.

 

Рыночная стоимость -   наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена определяет степень привлекательности для покупки и выгодность при продаже. При ее определении важно все: планировка квартиры, этажность дома и этаж, на котором находится жилплощадь, близость транспортных линий и пр.

Рыночная стоимость не может не включать показатель состояния объекта – как давно производился ремонт, в каком состоянии сантехнические приборы и насколько они современны, наличие балкона, например, и кондиционера и т.д.

На рыночную стоимость влияет, в том числе и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на объект то растет, то падает.

Рыночная стоимость объекта – это стоимость, при определении которой учитываются все индивидуальные характеристики объекта, влияющие на привлекательность такого объекта на рынке недвижимости.

 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется по тем же критериям, что и рыночная, то есть при определении кадастровой стоимости так же важны такие показатели как расположение дома (в центральных районах города или в так называемых «спальных районах»), транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие в доме парковки, охраны и т.п.

Но при этом определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется методом массовой оценки, что подразумевает под собой оценку большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа и исключает физическое обследование каждого объекта, поэтому наличие свежего, недавно выполненного ремонта или полная разруха в квартире не находят своего отражения в определенной в ходе оценки кадастровой стоимости.

 

 Таким образом, из приведенного выше, можно сделать вывод о том, что методика определения инвентаризационной стоимости далека от совершенства и исчисленная таким образом стоимость даже приблизительно не соответствует рыночной.

А кадастровая стоимость, поскольку она определяется по тем же основным критериям, что и рыночная, наиболее приближена к рынку.

 

 

2.  Основания для проведения инвентаризационной, рыночной и кадастровой оценок.

 

Основанием для определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, являлся договор на выполнение соответствующих услуг, заключенный заинтересованным лицом с организациями технической инвентаризации (БТИ).

В связи с изменениями в законодательстве, с 1 января 2013 года на территории Российской Федерации не ведется технический учет, инвентаризационная стоимость для целей налогообложения не определяется.

Начиная с 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц, исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, исчисляться не будет.

 

Основанием для проведения рыночной оценки (определения рыночной стоимости) является договор на проведение оценки, заключенный заинтересованным лицом с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Бюджетное учреждение, созданное на территории соответствующего субъекта РФ для целей выполнения работ, по кадастровой оценке, не вправе заключать договоры на проведение рыночной оценки в качестве исполнителя.

 

Государственная кадастровая оценка, в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», проводится только на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти (на территории Омской области – Министерство имущественных отношений Омской области) бюджетным учреждением, созданным на территории соответствующего субъекта РФ для целей кадастровой оценки (на территории Омской области – это бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»).

Кадастровая оценка объекта недвижимости, принадлежащего лицу, по желанию этого лица, бюджетным учреждением не проводится, кадастровая стоимость не определяется. 

Кадастровая стоимость определенного объекта недвижимости, принадлежащего лицу, может быть определена только в рамках проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в отношении которых принято соответствующее решение уполномоченного органа исполнительной власти, при условии, что объект учтен в государственном кадастре недвижимости.


Вернуться к списку

Росреестр

          На территории Курганской области кадастровая стоимость является налоговой базой только для расчета земельного налога.

         Абсолютное большинство объектов капитального строительства, принадлежащих физическим лицам, облагаются налогом, исходя из их инвентаризационной стоимости.

          Исключение составляют сравнительно небольшое количество объектов (на сегодняшний день их около пяти тысяч), перечень которых можно найти на сайте Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области.

          Однако, для всех индивидуальных жилых домов и для всех квартир в многоквартирных домах налоговой базой является не кадастровая, а инвентаризационная стоимость. Это легко проверить, если присмотреться к таблице по расчету налога в вашем налоговом уведомлении. В графе «налоговая база» у владельцев жилья значится буква «И» (инвентаризационная стоимость), у владельцев земельных участков – буква «К» (кадастровая стоимость).

 

- В чем заключается разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

 

            - Кадастровая стоимость устанавливается по результатам проведения государственной кадастровой оценки объекта недвижимости. Инвентаризационная стоимость объектов капитального строительства определялась органами технической инвентаризации. Именно эти данные были переданы в налоговые органы в срок до 1 марта 2013 года и теперь используются для расчета налога на объекты капитального строительства физических лиц.

             Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Получить их можно бесплатно в виде кадастровой выписки, обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра»  по Курганской области или один из многофункциональных центров по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

             Что касается сведений об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, то в ЕГРН они не вносятся, и для их уточнения необходимо обратиться в орган технической инвентаризации. Управление Росреестра этими сведениями не располагает.

               Другой вопрос, что существующее положение, когда налоговой базой для объектов капитального строительства физических лиц является инвентаризационная стоимость этих объектов, сохранится в нашей области лишь до 2020 года. После этого имущественный налог будет рассчитываться, исходя из их кадастровой стоимости. Кроме того, уже сегодня от кадастровой стоимости зависит, к примеру, величина налога с продажи объекта недвижимости, а также размер оплаты услуг нотариуса при его наследовании.

 

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости

При расчёте налога на недвижимость до 2015 года за основу бралась инвентаризационная оценка объекта недвижимости.

В данный момент государственные налоги калькулируются на основании его кадастровой стоимости.

Как при расчёте кадастровой, так и инвентаризационной стоимости, оцениванием занимаются квалифицированные специалисты, обладающие специальным разрешением и лицензией. Многих собственников недвижимого имущества интересует,чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости и сколько материальных средств придется отчислять в пользу государства в виде налогов.

Инвентаризационная стоимость, особенности расчётов

Когда определялась инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, за основу брался во внимание его износ. Однако, при этом не учитывалисьбольше никакие свойства, способные оказывать существенное влияние на размер рыночного показателя. К расширенному перечню факторов относятся:

  • место, где расположено здание;
  • из каких материалов возведено данное жильё;
  • общая площадь рассматриваемого объекта;
  • дата окончания строительства;
  • как близко расположены водные объекты;
  • расстояние до ближайшихобластных или районныхцентров;
  • уровень рыночных цен на аналогичные недвижимые объекты;
  • как далеко находится железнодорожный вокзал, станция, платформа;
  • перечень других важных факторов, которые принимают участие в формировании цены.

Если проводилась инвентаризация и рассчитывалась инвентаризационная стоимость объектов, работники бюро технической инвентаризации использовали данные о себестоимости потраченных строительных и отделочных материалов, а также степень износа, полученного в процессе эксплуатации.

Было всегда понятно, что инвентаризационная стоимость любого жилья нуждается в корректировании. Потому что стоимость квартиры или другого недвижимого объекта, посчитанная данным способом, далека от реальной цены на недвижимость.

Принципы подходов при кадастровом оценивании

В отличие от инвентаризационного метода, кадастровая оценка использует другие данные и факторы, которые значительно приближают её значения к рыночным показателям. В этом заключается разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.

В расчёты кадастровой стоимости дополнительно включаются много различных показателей:

  1. Престижность дома (расстояние до центра города, метро, больниц, магазинов, учебных заведений, дошкольных учреждений и пр. ).
  2. Месторасположение здания, квартиры.
  3. Насколько высокий дом, его этажность, номер этажа, на котором расположена квартира, исправность лифта.
  4. Уровень комфорта (мусоропровод, инженерные коммуникации и пр.).

Получается, что рыночная и кадастровая стоимость максимально приближены друг к другу.Оценочные показатели кадастровой стоимости квартир в одном и том же подъезде многоэтажки могут отличаться друг от друга. Это связано с тем, что в расчётах фигурируют такие факторы, как планировка квартир и этажи, на которых они находятся.

Инвентаризационная стоимость не учитывала эти данные и поэтому она не могла разниться для жильцов одного подъезда, т. е. не имело значения, выше или ниже был этаж, как изменена планировка внутри жилья, насколько великий ремонт произведен.

Поэтому показатель кадастрового оценивания является базовым при расчёте государственного налога на недвижимость.

Как рассчитывается налог на недвижимость

В соответствии с правилами, плановое кадастровое повторное оценивание должно проводиться через 3 — 5 лет. Налоговый Кодекс предусматривает определённый порядок расчёта недвижимого налога.

Из показателя кадастровой стоимости вычитается цена за 20м2 от всей площади недвижимого объекта. При рассмотрении коммунальной квартиры вычитаемый метраж составляет 10 м2, частного дома — 50м2 соответственно. Важно, что здесь не учитывается, сколько строений входит в собственность одного владельца. Сколько объектов, столько и вычетов.

При этом люди, проживающие в одной квартире, могут воспользоваться бесплатными метрами в равных долях.

С 2015 года инвентаризационная стоимость больше не фигурирует при расчётах недвижимых государственных налогов.

Порядок расчёта суммы государственного налога на недвижимость

Чтобы начать расчёт, необходимо обладать информацией о размере кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости (дачи, квартиры, гаража, частного дома, коттеджа и пр.). Эти данные содержатся в государственном реестре, их можно получить, зайдя на его официальный сайт:

  • электронные услуги;
  • справочная информация по объекту недвижимости;
  • напечатать кадастровый номер своей недвижимости или её адрес.

Путём деления полученной суммы на площадь жилья можно узнать, сколько стоит один квадратный метр. Далее площадь уменьшается на несколько квадратных метров, которые являются «бесплатными». В результате получается, так называемая, налоговая база. Эта величина умножается на коэффициент 0,1%. Так можно самостоятельно посчитать искомый размер налога на недвижимость.

К вопросу о льготах

После того, как изменился порядок расчётов, льготы, которые существовали до этого, сохранились. Однако, их действие теперь проходит по другому алгоритму. При уплате имущественного налога скидка распространяется на один из нескольких объектов.

Например, если человек пользуется льготой и при этом владеет не только квартирой, но вдобавок еще и дачей, гаражом, то теперь он выбирает объект, который будет иметь льготу на налоговый вычет.

В налоговую инспекцию необходимо подать сведения о своём решении не позднее первого ноября каждого года. Рекомендуется не задерживать подачу данных, т. к. при отсутствии этой информации налоговики сами назначают объект. Они будут производить вычеты из имущества, которое имеет наибольший ценовой показатель кадастровой стоимости.

Как отражаются изменения в расчётах на суммах государственного налога? Владельцы квартир, расположенных в новых домах, почти не почувствуют разницы. Можно сказать, что их расходы не изменятся. Нововведения, в основном, затрагивают интересы владельцев более старых квартир, расположенных в центре города или посёлка.

В результате кадастровой оценки, они теперь могут стоить почти в 10 раз дороже, чем после инвентаризационного оценивания.

Чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной?

При оценке недвижимости нужно учитывать множество факторов. Например, принимать во внимание не только кадастровую, но и инвентаризационную стоимость.

В представленной статье мы подробно расскажем, чем отличаются эти два понятия, как рассчитывается каждый вид стоимости и что именно нужно знать при составлении оценки имущества.

 

○ Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

  • «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
  • «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).
  • «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
  • Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч. 1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

  • «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

  • Для квартиры – 20 кв. м.
  • Для комнаты – 10 кв. м.
  • Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2020 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

  • Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
  • Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
  • Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2020 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

 При обращении за информацией следует предъявить:

  • Личный паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Заполненное по установленной форме заявление.
  • Чек об оплате госпошлины.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

  1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
  2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
  3. Определение процента и стоимости физического износа.
  4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
  5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

  1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
  2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
  3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
  4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
  5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
  6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
  7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Чтобы заплатить налог какую нужно учитывать оценку.

При расчете следует учитывать кадастровую стоимость на начало текущего года. Однако если такие сведения отсутствуют, законодатель еще допускает возможность использования инвентаризационной стоимости, что в ближайшем будущем будет невозможно.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В каком документе записана инвентаризационная стоимость.

Эти сведения отражены в техническом паспорте объекта недвижимости. Если в документе отсутствует информация, следует заказать справку об инвентаризационной стоимости имущества.

Вернуться к содержанию ↑

 

Кадастровая стоимость квартиры - как рассчитать и оспорить налог. Об этом смотрите сюжет выпуска новостей на канале "Мир".

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимости: описание, разница, процедура оценки

Производя оценку недвижимости, необходимо учесть несколько параметров. К примеру, следует знать как кадастровую стоимость, так и инвентаризационную стоимость, разница между которыми может быть довольно значительной. Кроме того, эти два вида оценки имущества имеют принципиальные отличия.

Инвентаризационная стоимость

Прежде всего инвентаризационная стоимость имущества применяется при расчёте имущественного налога. Посредством этой оценки определяется налоговая база для домов, квартир и других видов недвижимости. Исключением является лишь земля.

Бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационное бюро производят оценку объектов на основании себестоимости материалов, из которых они построены, а также учитывая их износ. Таким образом, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную цену недвижимости за вычетом износа. Эта схема была разработана в шестидесятые годы двадцатого века и считается устаревшей, так как при её применении не учитываются современные нюансы и способы оценки.

После инвентаризации определённая стоимость объекта вносится в его технический паспорт, а также в инвентаризационную справку. Эта система особенно выгодна для владельцев старой недвижимости, потому что её износ вместе с устаревшими материалами значительно уменьшает базу налогообложения. Кроме того, такая оценка имущества в десять раз ниже рыночной цены.

Необходимо отметить, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на имущество, переводят на кадастровую оценку. Инвентаризационная цена постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

Кадастровая цена

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровую цену любой недвижимости формирует множество различных параметров. К ним относятся:

  • количество этажей здания или сооружения;
  • удобство;
  • местоположение;
  • категория объекта;
  • срок эксплуатации;
  • инфраструктура;
  • наличие парковки и охраны;
  • другие параметры.

Эта цена очень сходна с рыночной, а потому увеличивает базу налогообложения и, как следствие, имущественный налог. Хотя при этом она остаётся ниже рыночных цен почти в два раза.

Главными отличиями такой оценки от других считаются:

  1. Применение для определения налогооблагаемой базы.
  2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы подсчёта рыночной цены объекта недвижимости, так как рыночная стоимость зависит от соотношения таких экономических понятий, как спрос и предложение.
  3. Оценить объект имеют право только уполномоченные сотрудники Росреестра.
  4. Информация о цене, определённой по технологии кадастра, является доступной. Чтобы её узнать, необходимо воспользоваться услугой, предоставляемой Росреестром, которая заключается в предоставлении информации из Единого государственного реестра недвижимости. А инвентаризационную и рыночную оценку сообщают лишь собственникам недвижимого имущества, а также сторонам при заключении различных договоров.

Таким образом, оценка по кадастру применяется при формировании информации ЕГРН, а также для исчисления налога на имущество по новой системе. При совершении различных сделок с объектами её не используют.

Разница между видами оценок

Ранее налогооблагаемая база высчитывалась по цене инвентаризации. Её особенностью являлось то, что при расчёте учитывалась следующая информация:

  • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • стоимость строительства, то есть всех проведённых работ и использованных материалов.

Но полученная в результате цена недвижимости значительно уступает рыночной. Это, в свою очередь, ведёт к некорректному формированию налога.

Правительство приняло решение о замене неэффективного метода расчётов, чтобы получаемое оценочное значение было более приближено к уровню рынка. Результатом такой политики стало то, что инвентаризационную стоимость вытеснила цена по кадастру. Теперь в Российской Федерации размер налога на имущество определяется на основании кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Значительная разница между двумя ценами объясняется тем, что при расчёте по технике кадастра учитывается гораздо больше факторов, нежели при оценивании, проводимом Бюро технической инвентаризации. Но следует помнить о том, что государственные службы каждый год производят переоценку недвижимости, а потому владельцам недвижимого имущества настоятельно рекомендуется раз в пять лет обновлять кадастровые документы.

В Налоговом кодексе Российской Федерации установлено, что земля, за которую нужно платить земельный налог, должна получать кадастровую оценку, а для объектов, попадающих под обложение имущественным налогом для физических лиц, необходима инвентаризационная цена. Но осуществляется это лишь в том случае, когда в регионе нет законодательного акта, закрепляющего кадастровую оценку.

Изменение имущественного налога

Внесение изменений в Налоговой кодекс было вызвано несколькими факторами. А именно:

  • Фискальная причина — новый вид оценивания превысил инвентаризационную цену минимум в пять раз, тем самым увеличив налоговую базу и, как следствие, поступление в бюджет местных органов управления. Хотя имущественный налог для физических лиц бюджетообразующим не считается, всё же он имеет определённую часть в казне муниципалитетов.
  • Реформа по недвижимости — в течение нескольких лет государство принимает меры для объединения информации по всем недвижимым объектам в единой системе для унификации платежей, связанных с имуществом. Целью такой реформы является приведение стоимости всей недвижимости к одной, а также ведение учёта по единым формам.
  • Справедливый налог — главная причина всех изменений заключается в принятии одного имущественного налога, так называемого налога на роскошь. Платёж получил в народе такое название за то, что правительство планирует дифференцировать шкалу ставок в зависимости от стоимости имущества по кадастру, а при установлении цены будет учитываться уровень привилегированности объектов. В результате обложение разных слоёв общества будет более справедливым, так как большая часть бремени ляжет на собственников дорогой недвижимости.

Введение оценки имущества по кадастру обусловлено необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать учёт разных объектов недвижимости.

Когда новый платёж выше

После нововведений владельцы недвижимости стали волноваться о том, что кадастровая стоимость может быть больше инвентаризационной, ведь когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько маленьким, что на него практически никто не обращал внимания. Сейчас же ситуация сильно изменилась.

В отдельных регионах, перешедших на новую форму исчисления налога, плательщики получили уведомления, в которых указаны суммы, значительно превышающие прежние. Но следует иметь в виду, что в некоторых случаях имущественный налог стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что по этому виду платежа есть площади, не подлежащие обложению:

  • 20 м² для квартиры;
  • 50 м² для дома;
  • 10 м² для жилого помещения.

Кроме того, некоторые собственники имеют налоговые льготы. Из этого следует, что большая налоговая сумма будет лишь у владельцев особняков, а также собственников недвижимости в престижных районах.

Процедура оценивания

Системы оценивания недвижимости по кадастру и инвентаризации отличаются не только по учитываемым параметрам. Существует разница и в алгоритме действий специалистов БТИ и сертифицированной организации, занимающейся расчётом кадастровой стоимости.

Определение инвентаризационной цены объекта недвижимости включает такие действия:

  1. Установление восстановительной стоимости недвижимости.
  2. Перерасчёт суммы с учётом расценок текущего года посредством особых коэффициентов.
  3. Определение уровня и стоимости фактического износа.
  4. Расчёт реальной оценочной стоимости.
  5. Расчёт налоговой суммы посредством умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который определяется в определённом промежутке.

Такой вид установления стоимости занимает много времени и требует особенной аккуратности и тщательности. Установление цены объекта по кадастру происходит значительно быстрее.

Этот процесс состоит из следующих этапов:

  1. Администрация муниципалитета решает провести переоценку.
  2. Составляется перечень недвижимости, которая подлежит переоценке.
  3. Посредством конкурса определяется независимая организация, имеющая право устанавливать стоимость по кадастру.
  4. Проводится оценка согласно действующим коэффициентам и нормативным документам.
  5. Отчёт, составленный оценщиками, проходит экспертизу.
  6. Сведения передаются в органы местного самоуправления и публикуются.
  7. Новая информация вносится в единую базу.

Такой метод оценивания недвижимости позволяет получить цены, наиболее приближенные к рыночным. Кроме того, с его помощью происходит обновление данных в едином государственном реестре.

Переоценка и недостатки

На специалистов БТИ возложена обязанность ежегодно в срок до 1 марта предоставлять сведения об инвентаризационной оценке недвижимых объектов по состоянию на 1 января текущего года. Переоценка кадастровой стоимости проводится раз в пять лет.

Необходимо отметить, что инвентаризационная цена должна быть известна собственникам жилплощади. Кроме того, информация о каждой оценке даёт возможность узнать реальную стоимость недвижимости.

Но всё же у обоих способов оценивания есть свои недостатки. Так, инвентаризационная система сильно устарела, и к тому же она учитывает меньше параметров, чем следовало бы. Кадастровый метод, в свою очередь, также несовершенен. Цена, определённая с его помощью, часто требует пересмотра в связи с тем, что её актуальность постоянно изменяется.

Оспаривание и сроки

Всем собственникам недвижимого имущества даётся право на оспаривание обоих видов цен. К примеру, для того чтобы оспорить стоимость инвентаризации, необходимо:

  1. Подать иск в судебный орган того муниципалитета, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет сторона, которая проводила оценивание.
  2. Юридическим лицам следует подавать иск в арбитражный суд.
  3. Приложить к иску инвентаризационный паспорт имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт об экспертизе, проведённой независимой организацией.

А также можно оспорить кадастровую стоимость имущества, если владелец считает произведённый налоговой инспекцией расчёт необоснованным либо завышенным. Обычно подозрения возникают в тех случаях, когда:

  • новая цена недвижимости превышает рыночную;
  • стоимость по кадастру установлена в то же время, что и рыночная.

Для обжалования физическим лицам следует обратиться в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации же должны сначала попытаться оспорить цену в комиссии, и если ответ их не удовлетворит, то подавать иск в судебный орган. По этому иску ответчиком также будет фирма, проводившая оценку.

К исковому заявлению нужно приложить:

  • кадастровый паспорт;
  • документы на собственность, заверенные у нотариуса;
  • бумаги, подтверждающие, что цена недостоверна;
  • отчёт об оценке рыночной стоимости объекта.

Для обжалования инвентаризационной цены имущества сроки не установлены. А вот для того, чтобы оспорить стоимость по кадастру, владельцу недвижимости даётся шесть месяцев от даты внесения информации в ЕГРН.

Каждому собственнику необходимо знать, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Разница как для квартиры с маленькой площадью, так и для большого дома может быть значительной. Кроме того, не стоит забывать о том, что именно цена по кадастру определяет, какую сумму имущественного налога будет нужно заплатить.

Кадастровая стоимость квартиры и Росреестр: что это такое, как узнать на что она влияет

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.


Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

  • обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;

  • обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Расчет налога

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

Что такое инвентаризационная и кадастровая стоимость, как она расчитывается

С такими понятиями, как инвентаризационная или кадастровая стоимость жилья, хотя раз сталкивался каждый владелец квартиры. Нередко необходимость по вычислению вышеуказанных показателей возникает при осуществлении каких-либо сделок с недвижимостью, например, приватизации, купли-продажи, обмена и т.д.

Если взглянуть на документы любой квартиры, можно увидеть, что инвентаризационная стоимость, в большинстве случаев, будет представлять собой сумму, значительно меньшую, чем кадастровая. Это происходит потому, что два этих показателя рассчитываются по абсолютно разным схемам.

Что касается определенной выгоды – для гражданина более предпочтительной будет являться именно инвентаризационная стоимость жилья. Так как она ниже, следовательно, и установленный государством налог будет меньше.

Инвентаризационная стоимость жилья – что это?

Если говорить о понятии инвентаризационной стоимости – она представляет собой особый показатель оценки жилья, который может быть вычислен и официально установлен только уполномоченными на это лицами. Такими лицами являются специалисты из БТИ. Услуга по расчету инвентаризационной стоимости определенного жилого объекта может быть предоставлена абсолютно любому физическому лицу, при условии его обращения в уполномоченную организацию и предъявления всех необходимых документов.

При расчетах инвентаризационной стоимости применяются установленные государством методики и действующие формулы. При этом окончательный результат зависит от следующих основных показателей:

  • фактической площади квартиры, в отношении которой производится расчет;
  • возраста многоквартирного или иного дома, в котором расположен данный объект недвижимости;
  • наличия коммунальных удобств, а также их текущего состояния.

Следует отметить, что вышеуказанный перечень характеристик является не полным. В определенных случаях уполномоченными лицами могут быть приняты к учету и иные факторы, если они действительно имеют высокое значение в конкретной ситуации.

Данные об установленной инвентаризационной стоимости обязательно вносятся в технический паспорт помещения. Следует отметить, что до момента наступления 2015 года именно этот вид стоимости помещения являлся основным. Его обязательно нужно было рассчитывать во время продажи квартиры, а также в случае проведения иных сделок с недвижимостью.

Однако в 2015 году в действующий порядок расчета стоимости квартиры были внесены определенные изменения. Теперь на первый план вышла кадастровая стоимость жилья. На данный момент именно она является основным финансовым показателем любой квартиры.

В каких случаях требуется определять инвентаризационную стоимость жилья?

Несмотря на то, что сейчас такой показатель, как инвентаризационная стоимость, несколько потерял свою актуальность, иногда граждане все равно сталкиваются с необходимостью его определения. Нередко это требуется в следующих случаях:

  • в случае расчета установленного государством имущественного налога. При этом может применяться учет дополнительных поправочных коэффициентов;
  • при проведении с объектом недвижимого имущества таких сделок, как оформление на него дарственного документа либо, например, включение квартиры в наследственную массу. Сюда также можно отнести случаи и получения наследства, после смерти прежнего владельца квартиры.

Следует отметить, что, в случае наличия у квартиры сразу нескольких определенных показателей ее стоимости, уполномоченные органы обязаны использовать наименьший из них. Например, если у жилого объекта вычислена кадастровая и инвентаризационная стоимость – нотариус, при оформлении наследства, обязан начислить обязательный к уплате налог в меньшем размере.

Как узнать точную инвентаризационную стоимость?

Как уже было сказано выше, полномочия по расчету инвентаризационной стоимости конкретной квартиры имеются у специалистов БТИ. Именно туда нужно обращаться заинтересованному лицу. При первом посещении необходимо будет составить официальную заявку, в соответствии с установленной формой. Помимо этого, гражданину нужно будет предъявить документ, подтверждающий наличие у него полномочий по владению данной квартирой. По окончании всех расчетов, которые, как правило, занимают несколько дней, обратившийся в организацию гражданин должен будет получить официальное заключение, с указанной стоимостью. Впоследствии данную справку можно будет предъявлять в различные инстанции, при необходимости.

Помимо личного посещения местного отделения БТИ, подать официальный запрос на получение информации о кадастровой стоимости можно и через интернет. Для этого необходимо зайти на сайт учреждения и пройти предварительную регистрацию. Система потребует ввести данные об объекте недвижимости, а именно – адрес его расположения и кадастровый номер, который всегда указывается в паспорте на квартиру.

Расчет инвентаризационной стоимости можно произвести и самому. Для этого существуют многочисленные онлайн-калькуляторы, которые применяют установленные формы на основании введенных в них показателей. Однако следует отметить, что такой расчет не будет обладать полноценной юридической силой. Если показатель инвентаризационной стоимости требуется, например, для проведения определенных сделок, то заинтересованному лицу все равно придется подавать официальный запрос в БТИ, для последующего получения справки.

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Кадастровую стоимость можно назвать наиболее «молодой» величиной, которая была введена уполномоченными органами всего несколько лет назад. Ее особенность заключается в учете дополнительных характеристик, при установлении окончательной стоимости жилья. К таковым можно отнести:

  • престижность и репутацию района, в котором расположен определенный объект недвижимости;
  • наличие некоторых удобств, как, например, – наличие охраны и консьержки в подъезде, оборудованной парковки поблизости и т.д.;
  • наличие всех важнейших государственных зданий и иных объектов инфраструктуры, в шаговой доступности;
  • точную стоимость земли, на которой расположен многоквартирный дом или другое здание.

Как видно, такие характеристики помогают рассчитать максимально реальную стоимость жилья. Чем больше важных объектов инфраструктуры находится поблизости, включая, например, детские сады, школы, больницы и т.д., – тем, соответственно, выше стоимость жилья. Следовательно, использование всех этих показателей неизбежно увеличивает цену. Как правило, инвентаризационная стоимость в несколько раз оказывается ниже кадастровой.

Однако постоянное использование всех вышеуказанных показателей является достаточно проблематичным для уполномоченных инстанций. Иногда высоким значением может обладать даже уровень загрязненности воздуха вокруг жилого объекта. В подобных ситуациях в расчетах все равно применяется именно инвентаризационная стоимость, так как найти ее значительно проще, чем кадастровую. Установленная ранее кадастровая стоимость может быть оспорена гражданином в судебном порядке, в случае если он абсолютно не согласен с установленной суммой.

Отдельно следует упомянуть и о таком показателе, как рыночная цена жилья. Фактически она заключается в установленном уровне привлекательности конкретной квартиры в отношении ее приобретения заинтересованными лицами. Определение данного вида стоимости производится с использованием большого количества самых разнообразных факторов, включая: удобство транспортного сообщения, близость всех важных объектов инфраструктуры, год постройки дома, этаж, на котором находится конкретная квартира и т.д.

В большинстве случаев рыночная стоимость оказывается достаточно близка к кадастровой, однако бывают и различные исключения. Данный показатель также может быть использован при проведении предусмотренных законом сделок с недвижимостью.

Расчет рыночной цены осуществляется специальными компаниями, которые оказывают подобные услуги в официальном порядке. Для этого любой заинтересованный гражданин может обратиться в подобную фирму и заключить стандартный договор на получение необходимых услуг.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

В чем разница между кадастровой стоимостью и инвентаризацией? Определение кадастровой стоимости

С недавнего времени недвижимость стала оцениваться по-новому. Введена кадастровая стоимость, которая предусматривает другие принципы расчета стоимости объектов и максимальное приближение к рыночной цене. В то же время нововведение повлекло за собой увеличение налоговой нагрузки. В статье рассказывается, чем отличается кадастровая стоимость инвентаря от того, как она рассчитывается.

Какова стоимость инвентаря?

Инвентарная стоимость недвижимого имущества - плод работы Бюро технической инвентаризации (БТИ). Их методология предусматривает, что при оценке базы берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа. Разница между кадастровой стоимостью и запасами в том, что во втором случае не учитываются рыночные факторы.

При инвентаризации учитывалось все, из чего состоит здание, строение или помещение - размеры и материал стен, полов, крыш, окон, дверей.В штате БТИ были предоставлены методики, которые периодически приходили на площадку и проверяли имеющиеся в бюро данные.

В дальнейшем все изменения вносились ежегодно в автоматическом режиме - во-первых, с поправкой на инфляцию, а во-вторых, с поправкой на время. Однако все равно, как быстро здание не стареет, его инвентарная стоимость растет. Если собственник недвижимости задается вопросом, как узнать инвентарную стоимость объекта, то ему необходимо заглянуть в технический паспорт.Есть необходимая информация.

Какая кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость другая. Когда он был разработан, Минфин поставил перед собой задачу увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако традиционным способом, простым повышением налоговых ставок, этого добиться не удалось. Поэтому мы решили пойти с другой стороны и изменить методологию оценки. Цель была одна: как можно ближе к рыночной стоимости.

В результате был принят федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и теперь определение кадастровой стоимости приобрело правовой характер.

Кадастровая стоимость земельных участков

Принципы новой оценки взяты из области земельного налога. Здесь уже давно расчет кадастровой стоимости ведется с места нахождения участка и его категории. Но он нужен не только для налогообложения, но и для арендных отношений. Тогда участники сделки не сомневаются в ее размере. Все данные можно найти в кадастровой палате, которую необходимо пересматривать не реже одного раза в 5 лет.

Земельные участки также имеют нормативную стоимость, применяемую при невозможности определения кадастра. Однако бывают случаи, когда только он используется, например, при получении кредита в банке, приобретении земли в муниципальную собственность и так далее. Власти регионов вправе менять стандартную цену каждый год, но не более чем на четверть. Кроме того, он не должен превышать порог в 75% от рыночной стоимости.

Порядок проведения кадастровой оценки

Попросив узнать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризации, в первую очередь следует обратить внимание на методологию.Если инвентаризационная стоимость требует скрупулезности и методичности в течение многих лет, кадастровая оценка выполняется относительно быстро. Последовательность действий с ним следующая:

  • Власти региона принимают решение о проведении оценки. Его следует проводить не реже одного раза в 5 лет.
  • Росреестр на основании этого составляет перечень объектов оценки. Данные взяты из государственного кадастра.
  • Росреестр привлекает оценочную фирму на конкурсной основе.
  • Оценщик на основании нормативных документов и коэффициентов, которые в них указаны, проводит всю процедуру.
  • Саморегулируемая организация оценщиков рассматривает отчет о кадастровой оценке.
  • Полученные данные одобрены властями области и опубликованы.
  • Данные внесены в кадастровую систему.

Кто оценивает недвижимость?

Наверное, точнее всего сможет ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризации, оценщик.В этом качестве действуют специальные компании, имеющие лицензии на данный вид деятельности.

Чтобы получить доступ к желанному пути, им необходимо пройти, кроме того, еще и конкурсный отбор. Именно такой порядок предусмотрен Федеральным законом «О договорных закупках для государственных и муниципальных нужд». Более того, перед подписанием договора оценщик за свой счет страхует риски неправильной оценки. Сумма страховки не менее 30 миллионов рублей.

Получение государственных средств за выполненные работы становится возможным только после получения властями региона положительного экспертного ответа на отчет и утверждения результатов оценки.

Как рассчитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Оценщики для определения стоимости объектов используют весь комплекс технических регламентов, стандартов, положений и законодательных актов. Однако здесь не приветствуется индивидуальный подход, который сразу показывает разницу между кадастровой стоимостью и инвентаризацией.

Кадастровая оценка предусматривает массовый подход, когда нет необходимости измерять каждую квартиру или дом. Судя по всему, у участвующих компаний есть набор коэффициентов в зависимости от местоположения объекта и его категории.Берется сумма оценки BTI и умножается на эти коэффициенты. Поэтому инвентаризация и кадастровая стоимость квартиры иногда различаются в несколько раз. Чиновники стараются учитывать буквально все - даже расстояние до троллейбусной остановки, метро или наличие детской площадки.

Коэффициенты отображаются просто. Оценщики с региональными властями берут за основу стоимость квадратного метра на рынке недвижимости и подсчитывают, насколько это больше.Осталось немного (процентов 10) уменьшить результат деления - и соотношение готово.

Как налог на недвижимость зависит от кадастровой стоимости?

В связи с тем, что кадастровая и инвентарная стоимость определяется по-разному, разница в цене недвижимого имущества, принятого в качестве налоговой базы, была значительной.

Если бы налоговые ставки остались прежними, большинство владельцев недвижимости внезапно обанкротились бы. Так, на Урале, если цена квартиры в паспорте указана в 200 тысяч рублей, после переоценки не меньше 500 тысяч.Государство в обстоятельствах, при которых кадастровая и инвентарная стоимость недвижимого имущества настолько различается, решается с применением налоговых ставок, что в некоторой степени компенсирует убытки налогоплательщиков. В результате регионы имеют право устанавливать налоговые ставки, но в коридоре, утвержденном на федеральном уровне. Для жилья устанавливается максимальная ставка 0,1%, если стоимость недвижимости не превышает 300 миллионов рублей.

Всегда ли новый налог больше, чем раньше?

Чем отличается кадастровая стоимость инвентаря? Принципы налогообложения.При инвентаризации налог был небольшой, и мало кто обращал на него внимание. Теперь все по-другому. В некоторых регионах, перешедших на новый режим, налогоплательщики уже начали получать уведомления, указывающие на обескураживающие данные, превышающие даже их худшие опасения.

Однако в некоторых случаях налог на имущество можно будет платить даже в меньших суммах, чем раньше. Дело в том, что по этому налогу не облагаются налогом квартира площадью 20 квадратных метров, дом - 50, жилой дом - 10.Если все же принять во внимание компенсационные выплаты, становится ясно - много людей, которые живут в больших домах и престижных районах.

Например, в отдаленной сельской местности стоимость квадратного метра жилья в кадастре может составлять от 7 до 15 тысяч рублей, а в Москве - от 150 тысяч рублей и выше.

Где я могу узнать кадастровую стоимость своей собственности?

С 1 января 2015 года Росреестр запустил сервис, с помощью которого каждый собственник может сравнить, насколько различаются инвентаризация и кадастровая стоимость квартиры.Инвентарь, как мы уже сказали, содержится в техническом паспорте, а кадастровый будет сообщен в ответ на запрос.

Следует отметить, что кое-какой переход завершен, и еще есть инвентаризационная стоимость. Расчет налога при таких обстоятельствах не изменится. Однако власти таких регионов поспешили пересчитать инвентарную стоимость, которую граждане уже видели в уведомлениях об уплате налогов. Намерения чиновников просты: к моменту прихода кадастровой стоимости старая цена будет максимально возможной, а при введении коэффициента бюджет получит дополнительный доход.

Можно ли оспорить кадастровую оценку?

Получается, что налог на недвижимость в стране формирует как кадастровую, так и инвентарную стоимость. Еще они имеют различие в том, что инвентаризационную оценку оспорить невозможно, потому что она проводится на основании технических регламентов, СНИПов и ГОСТов, а кадастровая - вполне осуществима, потому что есть коэффициенты.

Чтобы выразить несогласие с На первом этапе необходимо обратиться в специальную комиссию при Росреестре, у которой есть региональные отделения во всех ведомствах.Потребуется предоставить определенный пакет документов, подтверждающих право заявителя на данную недвижимость.

Суд или жалоба - что выбрать?

Кадастровая ошибка может быть исправлена ​​административно или в судебном порядке. Однако система оспаривания кадастровой оценки изначально была построена таким образом, что пройти комиссию Росреестра не удастся. Арбитражный суд просто отклонит иск, если к заявлению не приложено заключение этого органа.Однако в будущем, если собственник будет убежден в своей правоте, он должен подать иск.

При этом в решении суда есть одна проблема - привлечь независимого оценщика, чтобы он опровергал выводы кадастровой палаты. И эта услуга стоит дорого, а в некоторых случаях просто невыгодна. Стоимость специалиста может значительно превышать разницу в налогообложении.

Если приговор будет вынесен в пользу налогоплательщика, то введение новой информации займет некоторое время, пока кадастровая палата не обновит базу данных.

Определение инвентаризации имущества

Что такое инвентаризация имущества?

Опись имущества - это письменный подсчет всего личного имущества налогоплательщика. Этот инвентарь также будет обозначать, сколько и когда было уплачено за каждый предмет, а также текущую рыночную стоимость каждого предмета. Инвентаризация имущества обычно используется налогоплательщиками для расчета прибыли или убытка от продажи имущества, а также для сообщения о потерях имущества страховым компаниям.

Ключевые выводы

  • Опись имущества - это письменный учет всего личного имущества налогоплательщика.
  • Этот инвентарь также будет обозначать, сколько и когда было уплачено за каждый предмет, а также текущую рыночную стоимость каждого предмета.
  • Запасы имущества обычно используются налогоплательщиками для расчета прибыли или убытка от продажи имущества, а также для сообщения о потерях имущества страховым компаниям.

Общие сведения об инвентаризации имущества

Инвентаризация имущества часто называется инвентаризацией недвижимого имущества (RPI). Когда инвентаризация имущества становится слишком большой, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно, для отслеживания и ведения инвентаризации имущества может использоваться программа или сторонний менеджер по управлению активами.Тем не менее, отдельные лица могут также инициировать и отслеживать свою собственную инвентаризацию собственности неформальным или более формальным образом со своими собственными структурами. Инвентаризация собственности может быть особенно полезной для отслеживания активов, потерь, затрат и информации за определенный период времени для анализа.

Инвентаризация собственности - это то, что каждый налогоплательщик будет разумно вести, чтобы упростить налоговую и страховую отчетность. Этот инвентарь следует периодически обновлять и хранить в надежном месте, например, в банковской депозитной ячейке.Ведение онлайн-инвентаризации также является удобным способом отслеживания своего имущества. Инвентаризация имущества должна включать важные обновления, например, необходимость ремонта предметов или конструкций на территории, внесение обновлений, а также активов или потерь собственности. Например, если имуществу или хозяйственным постройкам был нанесен ущерб, это необходимо отметить как часть общей стоимости имущества.

Пример описи имущества

Имущество, которое является частью инвентаризации собственности или RPI, может включать землю и все, что постоянно прикреплено к этой земле, например, здания, установленные системы внутри этих зданий, любые системы на самой земле, такие как ирригация или каналы, и строительное оборудование.Инвентаризация имущества может также включать дороги, парковки, заборы, инженерные сети или сооружения.

Если инвентаризация имущества управляется внешней организацией или группой управления активами, они будут отслеживать информацию об имуществе как часть базы данных и включать идентифицирующие данные, такие как название собственности, адрес, балансовая стоимость, коды классификации, если применимо, и описания вместе с прогнозами на будущее, такими как оценки замены здания, прогнозируемые затраты на обновление и список любых критических ремонтов, которые необходимо выполнить, с разбивкой по уровням приоритета.Если в инвентаризационной описи есть федеральная собственность, она также должна соответствовать Федеральному распоряжению Управления общих служб.

Недвижимое имущество: где, почему и как оно должно облагаться налогом ?, Примечания к политике SUERF.:. SUERF

Автор (ы): Дорис Праммер

Дата публикации: апр 2021

Записка о политике SUERF, выпуск № 230 1

от Дорис Праммер
Oesterreichische Nationalbank

Коды JEL: D14, h31, h33, R38.
Ключевые слова: Жилищное налогообложение, собственное жилье, периодический налог на имущество.

Загрузить: Записка о политике SUERF, выпуск № 230 (0,66 МБ)

Эта записка о политике рассматривает текущее налогообложение недвижимого имущества в зоне евро / ЕС в перспективе с теоретическими соображениями передовой практики на основе обзора литературы. В частности, он исследует литературу по налогообложению недвижимого имущества по двум основным направлениям: i) в соответствии с типом недвижимости в течение ее жизненного цикла и ii) в соответствии с типом налога.Первая часть литературы соглашается с тем, что налогообложение недвижимого имущества должно быть нейтральным, насколько это возможно, чтобы избежать чрезмерно искажающего поведения по отношению к другим активам / потребительским товарам. Вторая цепочка оценивает один конкретный налог на имущество с точки зрения эффективности, справедливости, фискального федерализма и политической экономии. В соответствии с теоретическими достоинствами, большая часть этой части литературы посвящена периодическому налогообложению жилой недвижимости. Ключевой посыл обоих направлений заключается в том, что использование теоретических преимуществ налогообложения недвижимого имущества на практике затруднено из-за налоговой структуры и политической экономии.Следовательно, практическое налогообложение недвижимости сильно отличается от теоретических соображений передовой практики.


1. Практическое налогообложение недвижимого имущества

Прежде чем обращаться к литературе по налогообложению недвижимого имущества, естественной отправной точкой является напоминание о том, где в течение своего жизненного цикла недвижимое имущество фактически облагается каким налогом. График 1 дает обзор наиболее распространенных налогов на недвижимое имущество, применяемых в ЕС в течение жизненного цикла объекта. Он начинается с налогов, подлежащих уплате при первой покупке для владельца, и заканчивается передачей объекта новому владельцу, когда жизненный цикл объекта - и налоговые обязательства - возобновляются.


График 1:

Покупка недвижимого имущества облагается налогом на передачу собственности почти во всех странах-членах ЕС (за исключением Эстонии, Литвы, Словакии). Этот налог обычно основан на акции, а именно на стоимости собственности, обычно измеряемой (некоторой долей) цены сделки. Максимальные установленные законом налоговые ставки достигают 12,5% от цены сделки в Бельгии (см. Таблицу 1), с различными льготами и вычетами для новых покупателей, постоянных резиденций или небольшой / недорогой недвижимости.Новые здания облагаются НДС на основе цены сделки в большинстве стран-членов ЕС, который иногда заменяет (низкие) налоги на передачу собственности. Кроме того, все государства-члены ЕС взимают своего рода гербовый сбор, связанный с юридическим признанием передачи недвижимого имущества и его регистрацией.

Право собственности на недвижимое имущество облагается периодическими налогами на имущество. Основным случаем регулярного налога на жилую недвижимость является фиксированная ставка, взимаемая местными властями с кадастровой стоимости недвижимости.Некоторые, особенно новые, государства-члены взимают местные налоги на недвижимость в зависимости от района (Brzeski et al., 2019). Только несколько государств-членов, а именно Хорватия2, Мальта, Эстония и Италия3, не взимают регулярные налоги на недвижимость. Несмотря на их широкое использование, поступления от периодических налогов на недвижимое имущество довольно низкие, составляя в среднем всего 1,5% ВВП в ЕС-28 в 2019 году (в среднем по ЕС: 1,3% ВВП). Это связано с использованием кадастровой стоимости в качестве налоговой базы, которая часто не соответствует актуальной рыночной стоимости.Кадастровая стоимость в Германии и Австрии особенно устарела - начиная с 1960-х и 1970-х годов, соответственно.4 Таким образом, неявная регулярная ставка налога на недвижимость намного ниже 0,5% (от фонда недвижимости) в зоне евро (см. Таблицу 1). , несмотря на значительно более высокие налоговые ставки. Альтернативой регулярному налогообложению недвижимого имущества является налог на вмененную арендную плату. В этом случае налог взимается с фиктивного потока доходов от аренды - обычно путем добавления его к другим категориям доходов; Однако в настоящее время он применяется только к основным жилищам в Нидерландах.5

Если владелец сдает недвижимость в аренду и получает фактический доход от аренды, аргументы в пользу налога на фактический поток дохода от аренды очевидны. Этот доход подлежит определенному подоходному налогу во всех странах-членах ЕС. Если частная покупка недвижимого имущества финансируется за счет ипотеки, процентные ставки по ипотеке хотя бы частично вычитаются примерно в 2/3 стран-членов ЕС (Johannesson-Linden and Gayer, 2012; Fatica and Prammer, 2018) 6

Продажа недвижимого имущества обычно облагается налогом на прирост капитала, при этом разница между продажей и общей покупной ценой облагается налогом почти во всех странах-членах ЕС (см. Таблицу 1).В то же время те государства-члены, которые облагают прибыль налогом, предоставляют щедрые льготы для основного места жительства. Обычно прирост капитала в основном месте жительства не облагается налогом при условии минимального срока владения (2-5 лет) или при условии, что прирост капитала реинвестируется в приобретение нового основного места жительства (например, в Испании). Если недвижимое имущество передается бесплатно в случае наследования или дарения, передача подлежит обложению налогом на наследство / дарение примерно в половине стран-членов ЕС7.Даже если в стране не применяется общий налог на наследство / дарение, бесплатная передача недвижимого имущества может по-прежнему облагаться налогом (например, в Австрии).

2. Теоретическое налогообложение недвижимого имущества.

Обширную литературу по налогообложению недвижимого имущества можно разделить на две группы. Первый касается налогообложения одного типа недвижимости в течение ее жизненного цикла, например, жилья, занимаемого владельцами. В нем подчеркиваются искажения, которые налогообложение собственности вносит в решения об инвестициях и потреблении жилья по сравнению с другими активами / потребительскими товарами.Вторая часть оценивает преимущества и недостатки одного конкретного налога на недвижимое имущество (в определенный момент жизненного цикла), такого как текущее налогообложение собственности. В литературе проводится оценка налогов с учетом вызванных искажений, их эффективности и действенности для экономического роста, справедливости и справедливости, соображений бюджетного федерализма и препятствий политической экономии.


Налогообложение одного типа недвижимого имущества на протяжении его жизненного цикла

Недвижимость может быть сдана в аренду на рынке арендодателем, для инвестирования и использования в качестве коммерческого вклада фирмой или для инвестиций и собственного использования владельцем-арендатором.Согласно теории оптимального налогообложения, эти различные цели недвижимого имущества требуют разного налогообложения. Дело осложняется тем, что способы использования могут со временем меняться.

Жилье, занимаемое собственником, выполняет двоякую функцию для своих владельцев: во-первых, жилье обычно представляет собой самый большой актив домохозяйства; во-вторых, проживание в доме обеспечивает поток услуг, потребляемых владельцем. Если преобладает первая точка зрения, то жилье, занимаемое владельцами, должно облагаться налогом, как любой другой актив для достижения нейтрального налогообложения, в то время как вторая точка зрения требует налогообложения жилья, занимаемого владельцами, как любого другого потребительского товара длительного пользования.

Налоговая нейтральность жилья, занимаемого владельцами, по отношению к другим активам, следовательно, потребует налогообложения чистой прибыли от владения домом, то есть налогообложения вмененной арендной платы (фиктивного дохода от аренды), а также прироста капитала от продажи собственности с учетом вычета затрат, таких как амортизация и затраты на обслуживание, а также процентные платежи в случае покупки, финансируемой за счет заемных средств. На практике, как указывалось выше, нынешний режим налогообложения жилья оставляет условно исчисленную арендную плату и прирост капитала для первичного жилья в основном без налогообложения, но допускает вычет процентов по ипотеке.Следовательно, стоимость использования жилищного капитала снижается почти на 40 процентов по сравнению с эффективным уровнем при нейтральном налогообложении в зоне евро, что приводит к избыточному потреблению жилищных услуг, эквивалентному примерно 30 процентам финансовых активов в портфелях домашних хозяйств (Fatica и Prammer 2018) .8

Если жилье рассматривается как потребительский товар (очень) длительного пользования, оно должно облагаться НДС. Действительно, новостройки облагаются НДС в большинстве стран-членов ЕС. Однако первоначальная цена приобретения может быть плохим показателем для потока услуг для очень долгоживущих продуктов, таких как жилье.Следовательно, как указано в Mirrlees Review (Mirrlees et al., 2011), ежегодный налог, связанный с потребительской стоимостью собственности, является более эффективным способом налогообложения жилья. Он учитывает изменения в стоимости жилищных услуг и может применяться к существующему жилищному фонду9. На практике регулярные налоги на недвижимость или вмененный налог на ренту, адекватно отражающие (потребительскую) стоимость собственности, будут выполнять эту работу эффективно.


Налогообложение недвижимости с упором на один конкретный вид налога

Большая часть литературы по налогообложению недвижимого имущества сосредоточена на одном конкретном типе налога и оценивает его достоинства и недостатки в отношении i) соображений эффективности и действенности, ii) соображений справедливости / равноправия, iii) соображений бюджетного федерализма и iv) соображений политической экономии. .Текущий налог на недвижимость на жилую недвижимость был в центре внимания литературы, в то время как налоги на передачу собственности в последнее время привлекают больше внимания, в частности, как возможный инструмент макропруденциальной политики.

Давняя традиция регулярных налогов на недвижимость заключается в их прозрачности, относительной простоте администрирования, их пригодности в качестве стабильного источника доходов для субцентральных органов власти и их экономической эффективности. Международные организации, такие как ЕС и ОЭСР, продолжают требовать, чтобы налоги были переведены с искажающего налогообложения на рабочую силу на налогообложение собственности по соображениям эффективности и справедливости.Действительно, периодические налоги на недвижимость обычно считаются одними из наименее пагубных для экономического роста (Arnold 2008), в то же время они учитывают цели справедливости (Cournède et al 2013).

Однако в большинстве государств-членов налоги на недвижимость взимаются не с недавно обновленных рыночных стоимостей, а с устаревших кадастровых стоимостей (сравните раздел 1), а иногда и с привязкой к площади. Хотя это ограничивает риск недоинвестирования в жилищное строительство из-за налогов и, кроме того, стабилизирует доходы от налога на имущество для государств-членов, сама эта особенность структуры налога на имущество подвергается резкой критике.Во-первых, рыночные изменения не отражаются, и, следовательно, налог не может внести значительный вклад в смягчение цикла подъемов и спадов на рынках недвижимости и, таким образом, ограничен в снижении колебаний в экономике.10 Во-вторых, налог не воспринимается как справедливый или справедливый. прогрессивный. Те, кто стал относительно богаче на рынке или пользуются большим количеством удобств в районе (которые должны быть капитализированы в цены на жилье) по сравнению с тем временем, когда была установлена ​​кадастровая стоимость, платят тот же налог на недвижимость, что и те, чья стоимость недвижимости невысока.Налог на стоимость собственности не привязан к текущему доходу, что делает его особенно обременительным для домохозяйств с низким доходом и богатым жильем, таких как домохозяйства пожилого возраста.

Учитывая практические недостатки повторяющегося налога на недвижимость, экономисты неоднократно выдвигали предложения по реформе, чтобы в полной мере воспользоваться теоретическими преимуществами регулярного налога на недвижимость. Среди наиболее часто высказываемых потребностей в реформе - необходимость обновления налоговой базы до рыночной стоимости для повышения справедливости налога (Norregaard, 2013; Slack and Bird, 2014; Blöchliger, 2015).Проблема резервирования справедливости / распределения может быть решена с увеличением прогрессивности налоговой структуры, например: освобождениями или налоговыми льготами по налогу на имущество (в зависимости от дохода) для домохозяйств с низким доходом или прогрессивными налоговыми ставками. Налоговые отсрочки для пенсионеров укрепят принцип платежеспособности домохозяйств пожилого возраста (Slack and Bird, 2015). Более радикальный подход был предложен в работе ОЭСР11, предлагая налогообложение недвижимого имущества через систему подоходного налога посредством налогообложения вмененной ренты вместе с доходами из других источников.

Несмотря на то, что предложения по реформе разнообразны, фактические текущие реформы налога на имущество остаются ограниченными по количеству и размеру. Это может быть связано с двумя факторами: i) рамками фискального федерализма и ii) соображениями политической экономии. Поскольку периодические налоги на имущество обычно передаются субцентральным правительствам, любое изменение структуры налога на имущество может привести к необходимости изменения межправительственных схем передачи (Blöchliger, 2015; Norregaard, 2013). Даже если правильно спланированная реформа смягчила некоторые из оговорок политической экономии, таких как предполагаемая регрессивность и несправедливость из-за устаревшей рыночной стоимости или проблем для домашних хозяйств с ограниченной ликвидностью, налог на имущество остается вмененным налогом, основанным на оценочной (рыночной) стоимости.Поскольку налог на недвижимость капитализируется в ценах на недвижимость, любая реформа приведет к появлению как победителей, так и проигравших, тогда как проигравшие обычно более громко заявляют о себе, что приведет к «налоговым бунтам» (Blöchliger, 2015). Таким образом, Slack and Bird (2014) объясняют ограниченный интерес к реформам налога на имущество политическими соображениями, перевешивающими экономические принципы, поскольку стабильность часто предпочтительнее справедливости и эффективности.


3. Выводы

Обширную литературу по налогообложению недвижимого имущества можно разделить на две группы: первая часть охватывает налогообложение одного типа недвижимости в течение ее жизненного цикла, например, жилья, занимаемого владельцами.Вторая часть оценивает плюсы и минусы одного конкретного налога на недвижимое имущество в определенный момент времени, например, текущее налогообложение собственности.

Хотя сгруппировать литературу по этим направлениям несложно, обобщение результатов менее очевидно. Первая часть литературы соглашается с тем, что налогообложение недвижимого имущества должно быть нейтральным, чтобы избежать искажающего поведения. Однако выбор критерия нейтральности зависит от принятой теоретической точки зрения. Недвижимое имущество может облагаться налогом как инвестиция - для частного или коммерческого использования - или как потребительский товар, что определяет ориентир и возможные искажения.

Вторая цепочка оценивает один вид налога за раз с учетом его плюсов и минусов. Обычно основное внимание уделяется соображениям эффективности налогообложения недвижимого имущества, тогда как другим аспектам, таким как справедливость, налоговый федерализм и соображения политической экономии, уделяется меньше внимания. Учитывая компромисс между этими аспектами, соответствующая литература, похоже, не позволяет составить общий рейтинг «лучший налог на недвижимое имущество», поскольку общий эффект налога в конечном итоге зависит от его точной конструкции и общей налоговой системы.Более того, как указано в первой части литературы, общий эффект налогообложения недвижимого имущества также необходимо оценивать на протяжении жизненного цикла объекта.

Однако в литературе по обоим направлениям, похоже, делается вывод о том, что (повторяющееся) налогообложение собственности на жилую недвижимость имеет много теоретических достоинств, но его практическое применение значительно отличается от передовой теоретической практики (Slack and Bird 2014, 2015). Эта оценка особенно актуальна для ЕС, учитывая его в целом низкое регулярное налогообложение собственности (на основе устаревшей кадастровой стоимости) и его налоговый льготный режим для жилья, занимаемого владельцами (из-за недостаточного налогообложения жилищного капитала) по сравнению с другими инвестициями. .Следовательно, в соответствующей литературе предлагается приблизить практику к теории и в то же время тщательно преодолеть политико-экономические соображения, которые могут выступать в качестве препятствий для проведения реформ.


Ссылки

Арнольд Дж., 2008. Влияют ли налоговые структуры на совокупный экономический рост? Эмпирические данные группы стран ОЭСР. Рабочий документ ОЭСР № 643

Barrios S., Denis C., Ivaškaitė-Tamošiūnė V., Reut A. и Vázquez Torres E., 2019. Жилищное налогообложение: новая база данных для Европы, Рабочие документы JRC по налогообложению и структурным реформам No.08/2019, Европейская комиссия, Объединенный исследовательский центр, Севилья

Блёхлигер, Х., 2015. Реформирование налога на недвижимое имущество. Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР , № 1205.

Brzeski, J., Románová, A. и Franzsen, R., 2019. Эволюция налогов на недвижимость в постсоциалистических странах Центральной и Восточной Европы, Рабочий документ ATI WP / 19/01, Африканский налоговый институт, Университет Претории .

Cournède, B., Goujard, A., and Pina, A., 2013. Как добиться фискальной консолидации, благоприятной для роста и капитала? Предлагаемая методология выбора инструмента с иллюстративным приложением к странам ОЭСР. Журнал ОЭСР: экономические исследования , 13 (1).

Fatica, S., and Prammer, D., 2018. Жилищное строительство и налоговая система: насколько велики перекосы в зоне евро? Финансовые исследования , 39 (2), стр. 299-342.

Йоханнессон-Линден, А. и Гейер, К. 2012. Возможные реформы налогообложения недвижимости: критерии успешной политики. Европейская экономика, Периодические газеты, № 119

Миррлис, Дж., Адам, С., Бесли, Т., Бланделл, Р., Бонд, С., Чоте, Р., Гэмми, М., Джонсон П., Майлс Г., Потерба Дж., 2011. Налог по дизайну: обзор Mirrlees, . Издательство Оксфордского университета, Оксфорд.

Норрегаард, М. Дж., 2013. Потенциал налогообложения доходов от недвижимого имущества и проблемы с его реализацией, Рабочий документ МВФ , № 13-129. Международный Валютный Фонд.

Oliviero, T., Sacchi, A., Scognamiglio, A., & Zazzaro, A. 2019. Цены на жилье и налог на недвижимое имущество: данные из стран ОЭСР. Metroeconomica , 70 (4), стр.776-792.

Погосян, М. Т. 2016. Могут ли налоги на недвижимость снизить волатильность цен на жилье? Данные из регионов США. Международный Валютный Фонд.

Слэк, Э. и Берд, Р. М., 2014. Политическая экономия реформы налога на имущество. Рабочие документы ОЭСР по бюджетному федерализму , № 18, Издательство ОЭСР, Париж.

Слэк, Э. и Берд, Р. М., 2015. Как реформировать налог на имущество: уроки со всего мира. Институт муниципальных финансов и управления .

Об авторе

Дорис Праммер - главный экономист отдела экономического анализа Oesterreichische Nationalbank, где она работала с 2000 года. Она была прикомандирована к Европейской комиссии, Генеральному директору налогового и таможенного союза, 2008-2013, и в течение исследовательского срока работала в Banca. Отдел фискальной политики d'Italia. Она имеет степень магистра прикладной математики Венского технологического университета и докторскую степень Венского университета экономики и бизнеса.Ее исследования сосредоточены на налогово-бюджетной политике, по которой она опубликовала множество научных статей и отчетов.

2. ↑ Однако в Хорватии взимается так называемая «коммунальная плата» за недвижимость в зависимости от ее площади. ↑ Италия не взимает регулярные налоги на недвижимость с основного места жительства с 2017 г. 4. ↑ В соответствии с постановлением конституционного суда Германии к концу 2019 года пришлось скорректировать свое законодательство о налоге на недвижимость с учетом кадастровой стоимости.Новый закон (стоимость имущества) вступит в силу с 2025 г. 5. ↑ Согласно Johannesson-Linden и Gayer 2012 FN 6, BE, ES и IT налог на вмененную арендную плату только для других, кроме основного жилья. LU облагала налогом условно исчисленную арендную плату до 2016 года, которая рассчитывалась на основе кадастровой стоимости; NL использует рыночную стоимость собственности в качестве налоговой базы, но итоговая условно исчисленная арендная плата обычно ниже рыночной. ↑ Ипотечное финансирование коммерческой собственности обычно не облагается налогом во всех государствах-членах.7. ↑ Налоговые базы для недвижимого имущества, переданного по завещанию, очень неоднородны в государствах-членах, а налоговые ставки значительно различаются между группами наследников и стоимостью имущества. ↑ Поскольку в статье основное внимание уделяется принятию решения об интенсивной марже потребления жилья, избыточное потребление относится к размеру жилья. ↑ Это особенно важно, когда переход на НДС для нового жилья внесет значительные искажения между новым и старым жильем или приведет к эффектам блокировки, если его применить ко всем передачам жилья (Mirrlees et al 2011).10. ↑ Погосян (2016) обнаружил ограниченный сдерживающий эффект повторяющихся налогов на недвижимость в США, где текущие налоги на недвижимость взимаются с рыночной стоимости недвижимости. Oliviero et al (2019) обнаружили сильную отрицательную связь между увеличением налоговых поступлений на недвижимое имущество и ценами на жилье для группы стран ОЭСР. ↑ Краткое изложение этой работы ОЭСР см. Blöchliger (2015).

Примеры основных данных активов и настройки для решения по налогу на имущество в России - ERP Financials

Целью данного WIKI является предоставление обзора действий по настройке решения по налогу на имущество в России .

Налог на имущество в России относится к региональным налогам, регулируемым Налоговым кодексом Российской Федерации. Поэтому налоговые ставки могут отличаться в разных регионах.

Решение по налогу на имущество отражает данные по разным видам активов. Это могут быть: недвижимость, активы, учитываемые по средней балансовой стоимости, активы с льготами.
Необходимо правильно настроить параметры, чтобы данные в декларации по налогу на имущество отображались правильно.

В карточке актива должны быть указаны как минимум следующие данные: дата оприходования, код ОКОФ, тип собственности, территориальный код.Дополнительные свойства заполняются в зависимости от типа актива.

Дополнительная настройка с 2020 года

Настройка для отчетности за 2019 год

  1. Объекты недвижимости, учитываемые по средней балансовой стоимости
  2. Активы недвижимости, учитываемые по кадастровой стоимости
  3. Настройка льгот: освобождение от налогов, снижение налогов, уменьшение суммы.
  4. Настройка специальной налоговой ставки
  5. Настройка для необлагаемых налогом активов

Настройка для отчетных периодов 2018 года и ранее

  1. Активы, учитываемые по средней балансовой стоимости
  2. Активы, учитываемые по средней балансовой стоимости со специальным налогом рейтинг
  3. Активы, которые необходимо включить в раздел 2.1
  4. Активы с кадастровой стоимостью
  5. Активы с льготами по налоговым льготам
  6. Активы с льготами по уменьшению налогов
  7. Активы с льготами по уменьшению суммы
  8. Необлагаемые активы
  9. Активы с кадастровой стоимостью с льготами (освобождение от налогов, уменьшение налогов, сумма уменьшение)

С 2020 года в разделе 2.1 декларации могут быть указаны дополнительные данные: идентификационный номер морского судна и идентификационный номер воздушного судна.
Для хранения этих данных в таблицу J_3R_CADVAL добавляются дополнительные столбцы.
Для соответствующих активов идентификационный номер морского судна или воздушного судна должен быть сохранен в транзакции J3RCADVAL.
Остальные основные данные следует указывать так же, как и для активов, учитываемых по средней балансовой стоимости.

С 2019 года декларация по налогу на имущество должна содержать данные только по объектам недвижимости.

1. Объекты недвижимости, учитываемые по средней балансовой стоимости

Объекты недвижимости, учитываемые по средней балансовой стоимости, должны быть отражены в разделе 2.1. декларации по налогу на имущество.
Для всех объектов недвижимости необходимо настроить основные данные об активах: код ОКОФ, тип собственности, территориальный код ОКТМО. Дополнительные основные данные актива - это инвентарный номер, условный номер, кадастровый номер, адресные данные.
Дополнительные данные об активах не являются обязательными для всех объектов недвижимости, такие данные следует сохранять только в том случае, если они актуальны для актива.

1.1 Основные данные основных средств

Данные, относящиеся к российскому налогу на имущество, по умолчанию хранятся на вкладке «Для страны».
Необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО.

Пример основных данных основного средства:

1.2. Настройка для типа свойства

2-значные типы свойств поддерживаются в таблице настройки J_3RFPROPTYPESNV:

1.3. Настройка кода OKTMO и региона

Территориальные коды OKTMO поддерживаются с помощью ракурса настройки V_J_3RFOKTMO:

Связь между OKTMO и регионом поддерживается с помощью ракурса настройки V_J_3RFOKTMOREG:

В представленном примере 999 999 связано с территориальным кодом. регион 99.

1,4. Настройка налоговых ставок

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка»:

В текущем примере для региона 99 налоговая ставка 2,2% применяется, начиная с 1 января 2017 года.

Эта ставка 2,2 будет использоваться для расчета налога и может быть проверено в J3RALFPTAXCALC, столбец «налоговая ставка».

Обратите внимание, что расчет может быть основан на плановых или проведенных значениях. В случае разницы в плановых и проведенных значениях результаты расчета на основе плановых значений будут отличаться от результатов, основанных на проведенных значениях.Такой пример может появиться, если, например, амортизация была запланирована, но не проведена.

1.5. Настройка кадастровых данных

Информация, связанная с кадастровыми данными, сохраняется в транзакции J3RCADVAL (ракурс J_3R_CADVAL_V). Ведение кадастровых данных необходимо только при наличии одного из следующих номеров: кадастровый номер дома, кадастровый номер помещения, условный номер.
Необходимо указать следующие данные: балансовую единицу, дату начала и окончания, номер актива, субномера актива, кадастровый номер здания (при наличии), кадастровый номер помещения (при наличии), условный номер (при наличии).
Обратите внимание, что в декларации должен отображаться только один тип номера. Если кадастровый номер отсутствует, система проверяет условный номер. Если условный номер недоступен - система берет инвентарный номер из карточки актива.

Пример настройки для кадастровых данных:

1.6. Инвентарный номер

Если объект недвижимости имеет инвентарный номер - этот номер необходимо указать в карточке актива, вкладка «Общие», поле «Инвентарный номер».
Пример:


1.7 Адресные данные

Необходимо указать дополнительные данные об активе, если они актуальны для актива.
Адресные данные хранятся на вкладке «Для страны», в разделе «Независимые от времени данные для налога на имущество», адресная кнопка:

Необходимо указать адресные данные в специальном формате <Тип / Имя>.

Если адресные данные очень длинные и длина полей адреса недостаточна, используйте BAdI BADI_J_3R_PTAX_DECL, метод UPDATE_PROPERTY_ADDRESS.Этот метод вызывается для каждого актива в разделе 2.1 во время подготовки данных по налогу на имущество.
Пример адресных данных:


2. Объекты недвижимого имущества, учитываемые по кадастровой стоимости

Объекты недвижимого имущества учитываются по кадастровой стоимости, которая устанавливается по первым данным отчетного периода (1 st января). Такие активы отражаются в разделе 3 декларации.

2.1 Основные данные основного средства

В карточке основного средства необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО.

Пример основных данных основного средства:

2.2 Пользовательская настройка для вида собственности

Пользовательская настройка такая же, как описано в пункте 1.2.

2.3 Настройка кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

2.4 Настройка налоговой ставки

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка (Cad)»:

2.5 Настройка кадастровых данных

Информация, относящаяся к кадастровым данным, сохраняется в транзакции J3RCADVAL (просмотр J_3R_CADVAL_V).
Необходимо указать следующие данные: балансовая единица, дата начала и окончания, номер актива, субномера актива, кадастровый номер здания (при наличии), кадастровый номер помещения (при наличии), кадастровая стоимость, валюта, площадь помещения, общая площадь. (при наличии), доля в общем имуществе (при наличии).
Кадастровая стоимость определяется на начало года, так как налоговый период = год. Возможны случаи, когда объект используется не весь год, в таких случаях необходимо правильно указать «дату начала» и «дату окончания».
Расчет налога на имущество основан на данных в J3RCADVAL.

Пример настройки кадастровых данных:

3. Настройка льгот: освобождение от налога, уменьшение налога, уменьшение суммы

Актив недвижимости может иметь льготы в различной форме: освобождение от налога, уменьшение налога или уменьшение суммы. Для правильного расчета налога привилегии должны поддерживаться в системе, а код привилегии должен быть указан в карточке актива в дополнение к другим основным данным актива, таким как тип собственности, код ОКТМО.

3.1 Пользовательская настройка освобождения от налогов

Льгота по освобождению от налогов - это привилегия, которая приводит к нулевой ставке налога и нулевой сумме налога.
Актив с этой привилегией должен быть указан в декларации с соответствующей информацией о законе, регулирующем этот вид привилегии.

Код налогового освобождения указан в карточке актива, вкладка «Для страны», раздел для временных данных по налогу на имущество, поле «Код налогового освобождения».

Пример:

Настройка кода освобождения от налогов

Необходимо настроить диапазон возможных кодов льгот в ракурсе обслуживания J_3RFPOFPRIV:

В ракурсе обслуживания J_3RFPRTEXEMP необходимо указать регион, код льготы и льготу. код:

Данные кода освобождения отображаются в налоге на имущество в формате <описание закона о льготах / льготах по федеральному налогу на имущество>.Данные показаны в строке 160 окончательной декларации и строке 130 предварительной декларации.

Значение кода льготы извлекается из поля «Льгота» таблицы «Коды освобождения от уплаты налога на имущество» J_3RFPRTEXEMP:

Значение закона освобождения извлекается из поля «Исключительное право» таблицы «Ставки налога на имущество» J_3RFPROPTAXR:

Пользовательская настройка ставки освобождения от налогов

Льгота освобождения означает нулевую ставку налога, однако необходимо настроить ставку для строки кода освобождения в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка».Необходимо указать обычную налоговую ставку. Данные для актива с освобождением будут отображаться на той же странице, что и активы с этой стандартной ставкой.
Пример настройки:

3.2. Пользовательская настройка льготы по уменьшению налога

Льгота по уменьшению налога приводит к снижению ставки налога. Актив с этой привилегией должен быть указан в декларации с соответствующей информацией о законе, регулирующем этот вид привилегии.

Код налоговой скидки указан в карточке актива, вкладка «Для страны», раздел для временных данных по налогу на имущество, поле «Код налоговой скидки».

Пример:

Настройка кода снижения налога

В ракурсе ведения J_3RFPOFPRIV необходимо настроить диапазон возможных кодов льгот.

Коды снижения налога определяются в ракурсе настройки J_3RFPRTXPRIV. В этом окне настройки необходимо указать регион, код скидки и код льготы.

Данные кода налоговой скидки отображаются в налоге на имущество в формате <описание закона о льготах / льготах по федеральному налогу на имущество>.Данные показаны в строке 200 окончательной декларации и строке 160 предварительной декларации.

Значение кода льготы выводится из поля «Льгота» таблицы «Коды освобождения от уплаты налога на имущество» J_3RFPRTEXEMP.

Значение закона об освобождении определяется из поля «Закон уменьшения» таблицы «Ставки налога на имущество» J_3RFPROPTAXR


Настройка ставки снижения налога

Ставки налога определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка».

3.3. Пользовательская настройка привилегии на уменьшение суммы

Привилегия на уменьшение суммы приводит к уменьшению суммы налога. Актив с этой привилегией должен быть указан в декларации с соответствующей информацией о законе, регулирующем этот вид привилегии.

Код уменьшения суммы указывается в карточке актива, вкладка «По стране», раздел для временных данных по налогу на имущество, поле «Код уменьшения суммы».

Пример:

Коды уменьшения суммы определены в ракурсе настройки J_3RFPRTXAMTRV.
Необходимо указать регион, код уменьшения суммы, льготу, процентную ставку уменьшения суммы налога (графа ставка) и статью закона для уменьшения суммы.

В этом примере для кода уменьшения суммы 12 установлено уменьшение суммы налога на 10%.

Данные кода уменьшения суммы отображаются в налоге на имущество в формате <описание закона о льготе по федеральному налогу на имущество / уменьшению суммы>. Данные показаны в строке 250 окончательной декларации и строке 200 предварительной декларации.Код концессии и описание закона взяты из таблицы настройки J_3RFPRTXAMTRV:

4. Настройка для специальной налоговой категории

Бывают случаи, когда ставка налога для одной группы объектов недвижимости отличается от обычной ставки налога для других объектов недвижимости и такая ситуация не относится к привилегиям, просто ставка различается для конкретной группы активов.
Для таких случаев может использоваться специальная налоговая категория.
Специальная налоговая категория указывается в карточке актива, вкладка «Для страны», раздел для временных данных по налогу на имущество, поле «Специальная налоговая категория».

Пример:

Ракурс ведения специальных налоговых категорий - J_3RFPRTXSPCTV.
Пример ввода в этом ракурсе настройки:

Налоговые ставки определены в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка»:

5. Настройка для необлагаемых налогом активов

С 2019 года налогообложением подлежат только объекты недвижимости . Прочие активы не должны указываться в декларации.
Чтобы исключить актив из налога на имущество, вы можете использовать переключатель «Не облагается налогом» или удалить основные данные актива, которые относятся к налогу на имущество: OKTMO и тип собственности.

5.1 Опция флажка «Не облагается налогом»

Использование этого подхода означает создание нового временного интервала, с которого актив становится необлагаемым (например, с 01.01.2019), и установка флажка «Не облагается налогом».
Пример:

5.2 Удаление данных актива, которые относятся к налогу на имущество

Программа налога на имущество вычисляет налог для активов, которые имеют код ОКТМО и тип собственности. При отсутствии кода ОКТМО и типа имущества - актив не будет включаться в расчет налога на имущество.
Использование этого подхода означает создание нового временного интервала, с которого актив становится не облагаемым налогом (например, с 01.01.2019), а код ОКТМО и тип собственности остаются пустыми.
Пример:

Пожалуйста, обсудите оба подхода с местными бухгалтерами и определите, какой подход для необлагаемых налогом активов подходит для вашей компании.

1.1 Основные данные актива.

В карточке актива необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО.
Пример основных данных основного средства (транзакция AS03):

Необходимо указать новое значение типа свойства (2 цифры), если оно отличается от ранее использовавшегося значения старого типа свойства (однозначный код).
В текущем примере установлено новое значение типа свойства = 03.

1.2. Настройка для типа свойства

Новые двузначные типы свойств поддерживаются в таблице настройки J_3RFPROPTYPESNV:

1.3. Настройка для кода OKTMO и региона

Территориальные коды OKTMO поддерживаются через вид настройки V_J_3RFOKTMO:

Связь между OKTMO и регионом поддерживается через вид настройки V_J_3RFOKTMOREG:

В приведенном примере код территории 99 999 связан с регионом 99 999 .

1,4. Настройка налоговых ставок

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка»:

В текущем примере для региона 99 налоговая ставка 2,2% применяется, начиная с 1 января 2017 года.

Эта ставка 2 , 2 будет использоваться для расчета налогов и может быть проверено в J3RALFPTAXCALC, столбец «налоговая ставка».

Обратите внимание, что расчет может быть основан на плановых или проведенных значениях. В случае разницы в плановых и проведенных значениях результаты расчета на основе плановых значений будут отличаться от результатов, основанных на проведенных значениях.Такой пример может появиться, если, например, амортизация была запланирована, но не проведена.

Необходимо указать код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО, установить налоговую ставку.

2.1 Основные данные основного средства

В карточке основного средства необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО, специальная налоговая категория.
Пример основных данных основного средства:

2.2. Пользовательская настройка для вида свойства

Настройка такая же, как описано в пункте 1.2.

2.3. Настройка кодов ОКТМО - регионы

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

2.4. Пользовательская настройка для специальной налоговой категории

Ракурс ведения специальных налоговых категорий - J_3RFPRTXSPCTV.
Пример ввода в этом ракурсе настройки:

2.5. Настройка налоговой ставки

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка»:

Объекты недвижимости, учитываемые по средней балансовой стоимости, должны быть отражены в разделе 2.1. декларации по налогу на имущество. Необходимо выполнить ту же настройку, что и для активов, учитываемых по средней балансовой стоимости, и дополнительно добавить информацию в транзакцию J3RCADVAL (просмотр J_3R_CADVAL_V).

3.1 Основные данные актива

В карточке актива необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, тип собственности, территориальный код ОКТМО, инвентарный номер (при наличии), адресные данные (при наличии)

Пример основной записи основного средства данные:

3.2. Пользовательская настройка для вида свойства

такая же, как описано в пункте 1.2.

3.3. Настройка кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

3.4. Настройка налоговой ставки

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка». Как пункт 1.4.

3.5. Настройка кадастровых данных

Информация, связанная с кадастровыми данными, сохраняется в транзакции J3RCADVAL (ракурс J_3R_CADVAL_V).
Активы, для которых нет записей в окне настройки J_3R_CADVAL_V, не будут отображаться в разделе 2.1 объявления.

Необходимо указать следующие данные: балансовую единицу, дату начала и окончания, номер актива, субномера актива, кадастровый номер здания (при наличии), кадастровый номер помещения (при наличии), условный номер (при наличии).
Обратите внимание, что в декларации должен отображаться только один тип номера. Если кадастровый номер отсутствует, система проверяет условный номер.Если условный номер недоступен - система берет инвентарный номер из карточки актива.

Пример настройки кадастровых данных:

Объекты недвижимости учитываются по кадастровой стоимости, которая устанавливается по первым данным отчетного периода (1 st января). Такие активы отражаются в разделе 3 декларации.

4.1 Основные данные основного средства

В карточке основного средства необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО.

Пример основных данных основного средства:

4.2 Пользовательская настройка для вида свойства

Пользовательская настройка такая же, как описано в пункте 1.2.

4.3 Настройка кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

4.4 Пользовательская настройка налоговой ставки

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка (Cad)»:

4.5 Настройка кадастровых данных

Информация, связанная с кадастровыми данными, сохраняется в транзакции J3RCADRAL_ ).
Активы, для которых нет записей в окне настройки J_3R_CADVAL_V, не будут отображаться в разделе 3 декларации.

Необходимо указать следующие данные: балансовую единицу, дату начала и окончания, номер актива, субномер актива, кадастровый номер здания ( при наличии), кадастровый номер помещения (при наличии), кадастровая стоимость, валюта, площадь помещения, общая площадь (при наличии), доля в общем имуществе (при наличии).
Изменение кадастровой стоимости в середине года не поддерживается.Кадастровая стоимость определяется в начале года, так как налоговый период = год. Возможны случаи, когда объект используется не весь год, в таких случаях необходимо правильно установить «дату окончания».
Расчет налога на имущество основан на данных в J3RCADVAL.

Пример настройки для кадастровых данных:

Льгота по освобождению от налогов - это привилегия, которая приводит к нулевой ставке налога и нулевой сумме налога.
Актив с этой привилегией должен быть указан в декларации с соответствующей информацией о законе, регулирующем этот вид привилегии.

5.1 Основные данные актива

В карточке актива необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО, код исключения.

Пример основных данных основного средства:

5.2. Пользовательская настройка для вида свойства

такая же, как описано в пункте 1.2.

5.3. Настройка кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

5.4. Настройка для кода исключения

Необходимо настроить диапазон возможных кодов льгот в ракурсе обслуживания J_3RFPOFPRIV:

В ракурсе обслуживания J_3RFPRTEXEMP необходимо указать регион, код исключения и код льготы:

Отображаются данные кода исключения в налоге на имущество в формате <описание закона о льготах / льготах по уплате федерального налога на имущество>.Данные показаны в строке 160 окончательной декларации и строке 130 предварительной декларации.

Значение кода льготы извлекается из поля «Льгота» таблицы «Коды освобождения от уплаты налога на имущество» J_3RFPRTEXEMP:

Значение закона освобождения извлекается из поля «Исключительное право» таблицы «Ставки налога на имущество» J_3RFPROPTAXR:

5.5. Пользовательская настройка налоговой ставки

Освобождение от налогов означает нулевую ставку налога, тем не менее, необходимо установить ставку для строки кода освобождения в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка».Необходимо указать обычную налоговую ставку. Данные для актива с освобождением будут отображаться на той же странице, что и активы с этой стандартной ставкой.
Пример настройки:

Льгота по уменьшению налога приводит к снижению ставки налога. Для корректного расчета налога на имущество необходимо указать тип имущества, территориальный код ОКТМО, настроить налоговую ставку.

6.1 Основные данные основного средства

В карточке актива необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО, код налоговой скидки.

Пример основных данных основного средства:

6.2. Пользовательская настройка для вида свойства

такая же, как описано в пункте 1.2.

6.3. Настройка кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

6.4. Настройка кода снижения налога.

Необходимо настроить диапазон возможных кодов уступок в ракурсе обслуживания J_3RFPOFPRIV.

Коды снижения налога определяются в ракурсе настройки J_3RFPRTXPRIV.В этом окне настройки необходимо указать регион, код скидки и код льготы.

Данные кода снижения налога отображаются в налоге на имущество в формате <описание закона о льготах / льготах по федеральному налогу на имущество>. Данные показаны в строке 200 окончательной декларации и строке 160 предварительной декларации.

Значение кода льготы выводится из поля «Льгота» таблицы «Коды освобождения от уплаты налога на имущество» J_3RFPRTEXEMP.

Значение закона освобождения извлекается из поля «Закон уменьшения» таблицы «Ставки налога на имущество» J_3RFPROPTAXR

6.5. Пользовательская настройка налоговой ставки

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка».

Для корректного расчета налога на имущество необходимо указать тип имущества, территориальный код ОКТМО, установить ставку налога. Актив с этой привилегией должен быть указан в декларации с соответствующей информацией о законе, регулирующем этот вид привилегии.

7.1 Основные данные основных средств

В карточке основных средств необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО, инвентарный номер (при наличии).

Пример основных данных основного средства:

7.2. Пользовательская настройка для вида свойства

такая же, как описано в пункте 1.2.

7.3. Настройка кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

7.4. Настройка кода уменьшения суммы (включая ставку).

Коды уменьшения суммы определены в ракурсе настройки J_3RFPRTXAMTRV.
Необходимо указать регион, код уменьшения суммы, льготу, процентную ставку уменьшения суммы налога (графа ставка) и статью закона для уменьшения суммы.

В этом примере для кода уменьшения суммы 12 установлено 10% уменьшение суммы налога.

Данные кода уменьшения суммы отображаются в налоге на имущество в формате <описание закона о льготе по федеральному налогу на имущество / уменьшению суммы>. Данные показаны в строке 250 окончательной декларации и строке 200 предварительной декларации. Код концессии и описание закона взяты из таблицы настройки J_3RFPRTXAMTRV:

Некоторые активы попадают в категорию необлагаемых налогом активов, которые должны быть отражены в декларации по налогу на имущество.Для таких активов необходимо указать код ОКОФ, вид собственности, территориальный код ОКТМО, флажок «не облагается».

8.1 Основные данные основного средства

В карточке актива необходимо указать следующие данные: тип имущества, территориальный код ОКТМО, флажок «не облагается налогом».

Пример основных данных основного средства:

8.2. Пользовательская настройка для вида свойства

такая же, как описано в пункте 1.2.

8.3. Настройка для кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

Объекты с кадастровой стоимостью могут иметь льготы: освобождение от налогов, уменьшение налога, уменьшение суммы.
Для такого актива необходимо выполнить настройку для кадастровой стоимости (пункт 4) и настройку, связанную с привилегиями (пункт 7, 8 или 9).

9.1 Основные данные актива

В карточке актива необходимо указать следующие данные: код ОКОФ, тип собственности, территориальный код ОКТМО, код привилегии (код освобождения / код снижения налога / код освобождения).

9.2 Пользовательская настройка для вида свойства

Пользовательская настройка такая же, как описано в пункте 1.2.

9.3 Настройка кодов и регионов ОКТМО

Настройка такая же, как описано в пункте 1.3.

9.4 Настройка кадастровых данных.

Настройка такая же, как описано в пункте 4.9.

9.5 Настройка кода привилегий.

По коду исключения - аналогично пункту 5.4.
Для кода уменьшения суммы - аналогично пункту 6.4.
Для уменьшения суммы налога - аналогично пункту 7.4.

9.6. Настройка налоговой ставки (освобождение от налога, снижение налога)

Налоговые ставки определяются в таблице настройки J_3RFPROPTAXR, столбец «Ставка (Cad)».
Для освобождения от уплаты налогов необходимо также указать код освобождения от налогов и закон об освобождении от уплаты налогов.
Для уменьшения налога необходимо также указать код уменьшения налога и закон для уменьшения налога.

Страница WIKI Налог на недвижимость
Страница WIKI Структурное подразделение по налогу на имущество и транспортному налогу (Россия)
Страница WIKI Настройка основных данных активов для страны
Страница WIKI Обзор основных данных активов для России

SAP KBA 2188968 - RU-FI: почему чистая балансовая стоимость актива при расчете налога на имущество может отличаться от балансовой стоимости, указанной в некоторых стандартных отчетах
SAP KBA 2783955 - SAP RU-FI: недостаточная длина поля в карточке актива для данных адреса собственности

(PDF) Использование данных лесоустройства как новый метод кадастровой оценки лесных угодий на Северо-Западе России

70

Агентство лесного хозяйства, 2000 г.).Второй

- метод определения стоимости с использованием

конкретных показателей кадастровой стоимости

(УПКС, УПКС).

Метод Росземкадастра основан на

прибыли, которую можно получить от леса -

земли, с использованием формулы, предложенной

немецким лесником Фаустманном в 1849 году (Am-

acher et al., 2009). Входные переменные: возраст ротации

, текущий возраст, выручка от лесозаготовок,

леса на корню, управление лесным хозяйством, экс-

пенсов, ставка дисконтирования.Выходная переменная -

кадастровая стоимость 1 га лесного фонда.

Этот метод экономически удобен,

, но он может применяться только в том случае, если прибыль может составлять

, полученную от площади лесов. После финансового кризиса f-

в 2008 году вырубка

в России стала убыточной, поэтому кадастровая стоимость

, рассчитанная с использованием этого метода, становится отрицательной

или близкой к нулю (Cairns, 2012). Это делает бессмысленным использование этого метода

, таким образом,

было отменено Правительством РФ

в 2010 году.

В качестве альтернативы существует метод УПКС

, основанный на конкретном индексе, который относится к стоимости

одного гектара лесных угодий. УПКС

определен для каждого региона России.

прост в использовании, но мы не можем говорить о дифференциации

по стоимости лесных угодий.

Итак, в настоящее время в России не существует рабочей методики оценки лесных угодий

: метод Ro-

szemkadastr трудно использовать в условиях лесной депрессии;

Метод УПКС использует одну единицу стоимости для всего региона

.Это очень грубо для таких больших

лесных территорий Северо-Запада России.

Например, площадь лесных угодий в районе Санкт-

Петербурга вдвое больше, чем в Эс-

тонии (Продовольственная и сельскохозяйственная организация ООН

, 2011), поэтому идентичной кадастровой стоимости

явно недостаточно. для

полная оценка.

Целью исследования является разработка альтернативного метода

, который не будет прямо учитывать прибыльность

лесозаготовок, но позволит оценщику учитывать различное качество различных участков леса.

Материалы и методы

Получение данных

Данные инвентаризации древостоя, которых

доступны в каждом лесничестве, являются важной

важной частью управления лесным хозяйством в России

sia. Мы решили статистически проанализировать вклад

каждой переменной древостоя в значение

лесных угодий.

Инвентаризационные данные древостоев на Руси

sia действительны в течение 10 лет и должны быть обновлены

в установленный срок (Ковязин,

2013).Данные лесоустройства являются основой

для расчета кадастровой стоимости лесных угодий

. Представлен в стендах

бумаг в неудобной для статистических целей

формах. Поэтому на этапе подготовки

мы оцифровали их в соответствующее представление

. Для исследования

представлен набор данных 100 участков из Санкт-Петербурга -

бург Курортный лесничества (Рисунок 1)

.8 участков заняты чистыми насаждениями

широколиственных, 30 участков заняты

чистыми хвойными насаждениями. 21 участок занят

насаждениями с преобладанием

лиственных пород и 41 участок -

насаждениями с преобладанием хвойных пород.

В таблице 1 приведены основные сведения об объекте исследования

. Мы используем некоторые данные инвентаризации

, которые могут напрямую влиять на стоимость лесных угодий

(Минаев, 2010).

Пространственные данные (расстояние до ближайшей дороги

или пункта погрузки) тоже важны, но

не включены в объем исследования

из-за отсутствия соответствующей информации.

Пространственные данные полезны для расчета транспортных расходов

. Итак, если у нас достаточно материала

риала, мы добавим его к результатам как коэффициент коррекции

.

Выбор значимых переменных

Этими переменными являются: часть в составе древесины

ция; возраст, средняя высота и диаметр

древостоя

; запасы древостоя.Набор переменных

для каждого сайта представлен в Таблице 2.

Обзор Таблицы 2 показывает, что

- это слишком много переменных, и их использование в

full делает модель очень сложной. Итак,

мы перешли на использование средневзвешенного

А. Романчиков и др.

Без аутентификации

Дата загрузки | 20.03.16 19:07

Профиль страны Италия - 2019

Налог на цифровые услуги (DST)

Итальянский закон о переходе на летнее время вступил в силу 1 января 2020 года.

По большей части правила DST соответствуют предыдущей версии законодательной базы DST, которая, однако, так и не вступила в силу.

Заявленное намерение итальянских законодателей заключается в налогообложении доходов, полученных в течение года от цифровых услуг, предоставляемых пользователям, находящимся в Италии и идентифицируемых как таковые по IP-адресу устройства, которое они используют, или с помощью любого другого доступного механизма геолокации в соблюдение правил защиты данных. Тариф на летнее время составляет 3 процента.

Существует три различных категории цифровых услуг.

A. Размещение на цифровом интерфейсе рекламы, ориентированной на пользователей этого интерфейса.

B. Предоставление пользователям многостороннего цифрового интерфейса, который позволяет пользователям связываться с другими пользователями и взаимодействовать друг с другом, а также может облегчить предоставление основных поставок товаров или услуг непосредственно между пользователями.

C. Передача данных, собранных от пользователей и созданных с помощью цифровых интерфейсов.

Следующие услуги исключены из области действия DST.

(i) Прямая поставка товаров или услуг в рамках услуги цифрового посредничества.

(ii) Поставка товаров или услуг, приобретенных через веб-сайт поставщика, когда поставщик не выступает в качестве посредника.

(iii) Предоставление доступа к цифровому интерфейсу, единственной или основной целью которого с точки зрения генерируемых доходов является предоставление пользователям, лицом, управляющим этим интерфейсом, цифрового контента, услуг связи или платежных услуг.

(iv) Предоставление цифрового интерфейса для предоставления регулируемых финансовых услуг регулируемыми финансовыми организациями.

(v) Передача данных регулируемыми финансовыми организациями, упомянутыми в пункте iv).

(vi) Организация и управление цифровыми платформами для обмена электроэнергией, газом, квотами на выбросы углерода и топлива, а также передачи соответствующих данных.

Также из налогооблагаемой базы не включаются доходы от внутрифирменных цифровых услуг.DST взимается с валовой выручки, без НДС и / или аналогичных налогов.

DST применяется к предприятиям, которые, индивидуально или в масштабе всей группы, в году, предшествующем соответствующему календарному году, имеют общую выручку в размере 750 миллионов евро или более, 5,5 миллиона евро из которых должны быть получены от цифровых услуг, предоставляемых в Италии, без учета выручки. полученные из исключенных транзакций.

Для ежемесячного учета доходов от налогооблагаемых услуг и других данных, необходимых для расчета вышеуказанных пороговых значений, налогооблагаемые предприятия должны вести специальный регистр.Кроме того, данные бухгалтерского учета должны быть дополнены пояснительной запиской, которую необходимо составлять ежегодно до даты подачи декларации о переходе на летнее время.

DST взимается с доходов, полученных от цифровых услуг в течение календарного года. Налог необходимо уплачивать ежегодно (до 16 февраля следующего календарного года) и подавать годовой отчет (до 31 марта следующего календарного года). Для доходов, полученных в 2020 году и при условии соблюдения летнего времени, крайний срок выплаты был перенесен на 16 мая 2021 года, а крайний срок подачи декларации на летнее время был перенесен на 30 июня 2021 года.

Для выполнения своих обязательств по переходу на летнее время налогоплательщики должны использовать налоговый код, присвоенный им итальянскими налоговыми органами. Организации-нерезиденты без налогового кода должны запросить его в итальянских налоговых органах, используя специальные формы.

Налогообязанные лица, учрежденные в юрисдикции, отказывающейся от сотрудничества, и не имеющие ИП в Италии, должны назначить фискального представителя для выполнения своих обязательств по платежам и отчетности.

В случае групп, одна из облагаемых налогом компаний может быть назначена для контроля за соблюдением и, таким образом, обеспечения и упрощения выполнения обязательств по DST.Компания, учрежденная в юрисдикции, отказывающейся от сотрудничества, без ИП в Италии, не может быть назначена представителем группы.

DST, разработанный в Италии, предназначен для того, чтобы предвосхитить новые налоговые правила, которые обсуждают как ЕС, так и ОЭСР. Таким образом, после внедрения международной системы DST в Италии будет автоматически отменен, чтобы избежать расхождений между международным и внутренним налоговым режимом доходов от цифровых услуг.

Источник: итальянское налоговое законодательство и руководящие принципы местного налогового администрирования, обновленные 2021 г.

Испания: покупка и аренда недвижимости

Введение

В этом руководстве содержится важная информация для британских граждан, желающих приобрести недвижимость в Испании, в том числе советы по юридическим вопросам, покупкам в определенных областях, жалобам и многому другому. Его следует читать вместе с руководством «как покупать недвижимость за рубежом».

Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO) не может предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже.

Ознакомьтесь с нашей информацией о том, что консульства могут и что нельзя делать для британских граждан.

Смотрите видео о покупке недвижимости в Испании.

Юридическая консультация

Мы настоятельно рекомендуем вам выбрать независимого юриста, специализирующегося на испанском земельном праве (урбанизм). Независимость означает, что они работают только от вашего имени и не заботятся также об интересах агента или разработчика.

Испанская система передачи собственности отличается от британской системы, поэтому вы должны убедиться, что лица, участвующие в сделке, имеют квалификацию и опыт работы в Испании.

Будьте предельно осторожны, если агент по недвижимости, промоутер или юрист убеждают вас срезать углы, чтобы сэкономить деньги или время.

Испанские нотариусы

Испанский нотариус подготовит договор купли-продажи и выдаст публичные документы.

Как покупатель, вы имеете право выбирать, к какому нотариусу обращаться.

Нотариус - это государственный служащий, который обязан предоставить вам бесплатную и беспристрастную юридическую консультацию по всем аспектам контракта до того, как вы его подпишете. Рекомендуется заранее проконсультироваться с нотариусом.Когда устанавливается дата подписания контракта, у вас есть 3 дня, чтобы посетить нотариуса и задать любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по любому аспекту контракта.

Найдите англоговорящих нотариусов.

Британские агенты по недвижимости, промоутеры и юристы

Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, убедитесь, что:

  • они квалифицированы, надежны и имеют опыт работы в Испании
  • они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании
  • специализируются на международных операциях

Если ваш адвокат находится в Испании, попросите его регистрационный номер и убедитесь, что они зарегистрированы и практикуют в местной ассоциации адвокатов (Colegio de Abogados).

Вам также следует убедиться, что у вашего юриста есть страхование профессиональной ответственности, и он не подписывает никаких документов и не передает деньги до тех пор, пока вы не получите независимую юридическую консультацию.

Хотя посольство Великобритании не может порекомендовать адвоката, у нас есть списки местных англоговорящих юристов.

Гесторс

Многие испанские граждане используют «жестик» для бюрократии от своего имени. Только Gestor Administrativo с отметкой GA kite имеет профессиональную квалификацию и сертификат для обработки документов напрямую с испанской администрацией.Более подробную информацию об услугах gestor можно найти здесь.

Имущественные споры: юридическая помощь

Если вы участвуете в имущественном споре и у вас недостаточно денег для оплаты судебных издержек, вы можете обратиться за юридической помощью. Дополнительная информация доступна на Европейском портале электронного правосудия.

Если вы проживаете в Испании, вы можете обратиться в местную коллегию адвокатов с просьбой о предоставлении юридической помощи.

Возможно, вам потребуется найти нового юриста со специальными знаниями, например, юристов-специалистов по гражданским делам для исков о компенсации против частных лиц, таких как агенты, застройщики или банки, и специализированных судебных органов государственного органа (contencioso administrativo) по искам к местным, региональным или государственным властям. .

Переводчики

Если вы плохо понимаете испанский язык, убедитесь, что все контракты и документы переведены независимым переводчиком.

Список аккредитованных письменных и устных переводчиков в Испании можно найти на веб-сайте Министерства иностранных дел Испании.

Ипотека

Сделайте домашнее задание: вы должны проанализировать и сравнить различные продукты и услуги, предлагаемые кредитными компаниями. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора объяснить.

Вам также следует уточнить в Банке Испании, что кредитор имеет право работать в Испании

Предлагается ряд ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, комиссию за оформление ипотеки, а также комиссию за досрочное погашение и отмену.

Если вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, испанский банк может вернуть вашу собственность в Испании. Если стоимость собственности меньше, чем общая сумма непогашенного долга (у вас отрицательный капитал), банк может использовать ваши британские активы для возмещения недостающей ипотечной ссуды, используя Европейский исполнительный лист.

Убедитесь, что вы полностью понимаете подписанное вами соглашение об ипотеке. Если у вас есть сомнения, обратитесь в филиал в течение 10 рабочих дней после подачи обязательного предложения.

Если по какой-либо причине вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, вам следует немедленно поговорить со своим банком (до невыполнения обязательств по выплате), чтобы обсудить доступные варианты.

Дополнительную информацию об ипотеке в Испании можно получить в Испанской ипотечной ассоциации.

NIE - идентификационный номер иностранца

A NIE (Numero de Identidad de Extranjero) - это личный идентификационный номер, необходимый для выполнения любых финансовых операций в Испании, таких как открытие банковского счета или покупка недвижимости.

Иностранным гражданам присваивается номер NIE при регистрации в качестве резидента в Испании в Oficina de Extranjeros (иммиграционном офисе) или в указанном полицейском участке, однако покупатели недвижимости из-за пределов Испании могут подать заявление на получение NIE в посольстве или консульстве Испании в Великобритании или через представителя.

Налог

Налогообложение - сложный вопрос, и налоги, связанные с покупкой, продажей и арендой недвижимости в Испании, могут сильно различаться от одного региона к другому, поэтому рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или профессиональным налоговым консультантом.

Налоговое управление Испании, Agencia Tributaria, предоставляет некоторую информацию о собственности и налогах на своем веб-сайте на английском языке.

Краткую информацию о налогообложении см. В руководстве «Жизнь в Испании».

Мошенничество

См. Руководство по мошенничеству с недвижимостью.

Жалобы на правовую систему

Если вы считаете, что ваш адвокат проявил халатность и не выполнил свои обязательства, вам следует сначала подать жалобу в провинциальную коллегию адвокатов (Ilustre Colegio Provincial de Abogados).Если их ответ неудовлетворителен, вы можете подать жалобу в региональную, а затем в национальную коллегию адвокатов.

Жалобы должны подаваться в письменной форме на испанском языке.

См. Список ассоциаций адвокатов Испании на веб-сайте Генерального совета испанских юристов.

Если у вас есть жалоба на то, как суд рассмотрел ваше дело, обратитесь в Генеральный совет судебной власти.

Если у вас есть жалоба на нотариуса или gestor administrativo, обратитесь в профессиональный совет, членом которого они являются.

Требования к визе / месту жительства

См. Требования к месту жительства в Испании.

Контрольный список покупателя

Перед тем, как завершить покупку недвижимости, убедитесь, что:

  • Вы ознакомились с выпиской из земельного кадастра (простая нота), которую можно получить в Colegio de Registradores (переводы на английский язык за дополнительную плату), и проверили следующие данные.
  • недвижимость и земля для продажи соответствуют зарегистрированным данным, и продавцы являются зарегистрированными собственниками
  • Нет никаких долгов или платежей, таких как ипотека, на имущество (см. Простое примечание)
  • Никаких судебных разбирательств в отношении собственности за нарушение закона о землеустройстве не возбуждено.

Вы должны убедиться, что разрешения на планирование в порядке, и собственность является законной постройкой.Это особенно важно при покупке на стадии строительства или напрямую у застройщика. Ратуша может сказать вам, есть ли у здания все лицензии и разрешения и какой это тип земли.

Если недвижимость построена на сельской земле или земле, которая не классифицируется для строительства, вам следует обратиться в региональное правительство с просьбой подтвердить разрешение на строительство.

Если вы покупаете недвижимость в стадии строительства, подтвердите, что недвижимость была сертифицирована как построенная зарегистрированным архитектором и зарегистрирована как новое строительство в реестре собственности.В регистрации также должны быть указаны подробные сведения о страховании застройщика от структурных и других дефектов строительства. В случае частной постройки (предыдущий владелец построил свой собственный дом и решил продать до истечения 10 лет) вам необходимо запросить эти данные отдельно

Вы должны проверить последний план города, чтобы узнать, есть ли на участке, который вы хотите купить, какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, есть ли общественная дорога или что-то подобное. Вы можете сделать это в отделе городского планирования (урбанизма) местной ратуши.

Вы должны провести обследование собственности. Это не обязательно, но рекомендуется нанять дипломированного геодезиста для проверки собственности.

Вы должны знать кадастровую стоимость недвижимости и размер налога на покупку. Налог взимается с оценки имущества, проведенной советом, а не с суммы продажи. Вы можете проверить это на сайте налоговой службы регионального правительства по кадастровому номеру

.

Убедитесь, что вы просмотрели следующие документы:

  • оплаченная квитанция по годовому налогу на недвижимость предыдущего владельца (IBI).Также целесообразно получить справку из мэрии, подтверждающую отсутствие невыплаченных ставок за предыдущие годы.
  • кадастровый сертификат с точными границами и квадратными метрами вашей земли - он будет связан с записью в земельной книге по кадастровому номеру. Вы должны убедиться, что описание собственности и земли, содержащиеся в обеих записях, соответствуют
  • .
  • разрешение на первое заселение или свидетельство о проживании, выданное мэрией. Этот документ понадобится вам для подключения к предприятиям электроснабжения и водоснабжения.Разработчики не могут заставить вас завершить без этой лицензии
  • квитанция, подтверждающая, что все счета за коммунальные услуги были оплачены предыдущим владельцем
  • , если применимо, сертификат, подписанный президентом Сообщества владельцев собственности (см. Comunidad de Vecinos), подтверждающий отсутствие непогашенных долгов. Вы должны знать, что если позже вы обнаружите, что есть непогашенные долги, как новый владелец, вы принимаете на себя долги за текущий и предыдущий год (всего 2 года)
  • с 1 июня 2013 года все дома для продажи или сдачи в аренду в Испании по закону должны иметь сертификат энергоэффективности.Если вы подумываете о покупке недвижимости, продавец обязан показать вам этот сертификат

По завершении публичный акт должен содержать точное описание собственности. Вам следует как можно скорее зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельной книге, чтобы обеспечить полную защиту ваших прав. Нотариус может даже отправить предварительное уведомление в Земельную книгу в электронном виде после подписания публичного акта.

Проверить местонахождение объекта перед покупкой

Правила планирования и строительства различаются от региона к региону, поэтому перед покупкой обязательно изучите правила, касающиеся местоположения собственности.

Разграничение побережья

Если вы подумываете о покупке прибрежной собственности, вам следует связаться с отделом прибрежной демаркации в вашем регионе, чтобы получить сертификат, подтверждающий, что недвижимость не подпадает под действие прибрежного закона 1988 года. Имейте в виду, что хотя прибрежные границы общественных морских зон можно просмотреть в режиме онлайн на веб-сайте Министерства окружающей среды, это может не предоставить достаточно точную информацию, на которой основывается покупка недвижимости.

Сельская земля

Будьте предельно осторожны, если запись в земельном кадастре показывает, что недвижимость, которую вы хотите купить, построена на сельской земле.В нормальных условиях правительство резервирует этот тип земли для использования в сельском хозяйстве, и вам необходимо проконсультироваться с муниципальными и региональными властями, чтобы убедиться, что было получено полное разрешение на строительство для жилищного использования.

Военные базы

В некоторых частях Испании периферийные земли, окружающие военную или военно-морскую базу, считаются «ограниченными» в соответствии с испанским законодательством, и при покупке, продаже или проведении строительных работ на объектах, расположенных в этих районах, могут применяться особые правила.

С 1 января 2021 года граждане Великобритании, желающие приобрести недвижимость в этих районах, в том числе те, которые подпадают под действие Соглашения о выходе, должны будут соответствовать национальным требованиям третьих стран (т. Е. Не гражданам ЕС) и получить военное разрешение. у Министерства обороны Испании перед покупкой. Это разрешение применимо только к новой покупке недвижимости или строительным работам в указанных ниже областях с 1 января 2021 года.

Области, упомянутые в этом законе, включают:

  • Область Картахены (Мерсия), включая юг Аликанте и восточную Альмерию
  • район Гибралтарского пролива
  • Район Кадисского залива
  • Прибрежные районы Галиции
  • все граничащие с Францией, Андоррой и Португалией регионы
  • все испанские острова (Балеарские острова и Канарские острова) - см. Статью 32.и Приложение II к Королевскому указу 689/1978
  • Сеута
  • Мелилья

См. Приложение II к Королевскому указу 689/1978, где приведен список конкретных городов и районов, затронутых проблемой, и уточните у местных реестров собственности и у местных нотариусов, применяется ли этот закон к собственности, которой вы владеете или рассматриваете возможность покупки. В определенных областях могут действовать исключения.

Как и во всех сделках с недвижимостью, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за специализированной юридической консультацией к юристу, который может проконсультировать и поддержать вас в процессе и, при необходимости, запросить разрешение военных от вашего имени.См. Список англоговорящих юристов в Испании.

Покупка недвижимости вне плана

Покупка недвижимости на стадии строительства неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка недвижимости после перепродажи. Если вы подумываете о покупке на стадии строительства в Испании, следует учитывать ряд моментов.

Перед оплатой

Убедитесь, что у вас есть банковская гарантия (aval bancario) для покрытия ваших поэтапных платежей. Застройщики незавершенной недвижимости юридически обязаны обеспечить все вклады банковской гарантией.Однако имейте в виду, что это обязательство вступает в силу только после того, как разработчик получит разрешение на планирование, поэтому вам следует попросить его увидеть, прежде чем производить какие-либо платежи.

Вы также можете проверить это в Земельном кадастре, потому что, если описание будущего здания будет зарегистрировано, регистратор увидит доказательства того, что лицензия существует, и работы начались в соответствии с утвержденным проектом.

Вы должны убедиться, что банковская гарантия является индивидуальной, а не коллективной гарантией, охватывающей все развитие, которая не дает такой же защиты.Вам также следует запросить подтверждение того, что ваши платежи зачислены на специальный счет условного депонирования, который можно использовать только для строительства указанного комплекса.

Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в Торговом реестре и лицо, которое собирается подписать документ от имени разработчика, имеет на это законные полномочия. Вы можете посетить любой офис Торгового реестра или воспользоваться веб-сайтом Земельного реестра.

Обратитесь в Земельный кадастр, чтобы убедиться, что земля, на которой планируется построить, зарегистрирована на застройщика, с которым вы ведете бизнес.

Убедитесь, что вы получили копию кадастрового свидетельства, в котором указаны точные границы и квадратные метры вашей земли.

Убедитесь, что застройщик застрахован от повреждений, вызванных структурными дефектами здания. Эта страховка должна быть включена в руководство по недвижимости (libro del edificio), которое вам дает застройщик.

Вы также должны получить свидетельство о планировании участка, который вы хотите купить, в отделе городского планирования (Urbanismo) мэрии.Это будет включать информацию, например, есть ли на участке какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, есть ли общественная пешеходная дорожка или есть ли какие-либо текущие планы по строительству автомагистрали и т. Д.

Перед подписанием титула на право собственности

После завершения строительства и до того, как вы подпишете документ о праве собственности, попросите продавца предоставить доказательства того, что строительство было завершено в соответствии с описанием, приведенным в планах. Это выдается как сертификат (Certificado final de obra).Вы также можете проверить это в Земельной книге.

Убедитесь, что у вас есть лицензия на первое размещение (licencia de primera Occación), которая выдается мэрией для новых зданий и удостоверяет, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к предприятиям электроснабжения и водоснабжения. Разработчики не могут заставить вас завершить работу без этой лицензии.

Вы можете попросить дипломированного геодезиста проверить недвижимость. Это не обязательно, но перед завершением рекомендуется получить профессиональное мнение о собственности.Королевский институт дипломированных геодезистов (RICS) существует в Испании, и на полуострове и островах работают дипломированные геодезисты. Члены RICS - квалифицированные и опытные профессионалы, предлагающие независимые и беспристрастные консультации.

Испанский колледж архитекторов в каждой провинции также предлагает список независимых специалистов-геодезистов.

Расторжение договора

Если застройщик не построит вашу недвижимость к сроку, указанному в контракте, или если услуги и коммунальные услуги не завершены и не подключены к стандарту, или сертификат проживания не может быть выдан, вы имеете законное право:

  • расторгнуть договор и вернуть депозит плюс проценты
  • продлить срок, позволяя девелоперу завершить недвижимость

Если вы хотите расторгнуть договор, вам следует получить независимую юридическую консультацию.После консультации с юристом первым делом нужно написать разработчику, чтобы он объяснил, что из-за несоблюдения контракта вы хотите расторгнуть контракт и потребовать возврата уплаченных на данный момент депозитов, а также начисленных интерес.

Вы должны приложить все соответствующие документы (например, копию контракта, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать дату, к которой вы хотите вернуть сумму. Вам следует написать разработчику, используя Burofax, услугу, предоставляемую испанской почтовой службой Correos и большинством курьеров, которая юридически подтверждает, что контент был получен адресатом.

Если разработчик не ответит вам в указанные сроки, вам следует обратиться в отдел урегулирования претензий банка или сберегательного банка, ответственного за гарантию, и запросить возврат произведенных платежей. Опять же, разумно связаться с помощью Burofax и приложить копии всех соответствующих документов, включая копию банковской гарантии, копию жалобы, поданной разработчику, копию ответа разработчика (если есть) и копии любых документы, свидетельствующие о несоблюдении застройщиком договора.

Если банк не подчиняется, единственный оставшийся способ возмещения ущерба - это поручить юристу возбудить гражданский иск против банка.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества и у вас нет ни банковской гарантии, ни страхового полиса от застройщика, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией в отношении возбуждения уголовного дела через суд и зарегистрировать заявление в полиции.

«Сообщество собственников» («Comunidad de Propietarios» или «Comunidad de Vecinos») - это юридическое лицо (согласно Ley de Propiedad Horizontal 49/1960), объединяющее всех домовладельцев в пределах одного жилого комплекса, такого как многоквартирный дом или урбанизация.Целью этого юридического лица является управление техническим обслуживанием и финансовым содержанием собственности, особенно коммунальных объектов.

Каждому домовладельцу назначается ежемесячная квота, установленная в регулирующем статуте Сообщества (Estatutos de la Comunidad de Propietarios), и он обязан представлять Сообщество в правлении (Junta de Gobierno) на ротационной основе. «Сообщества владельцев» могут подать в суд на любого владельца, который не платит общественные сборы.

Аренда в Испании

Владельцы, которые сдают свою недвижимость на краткосрочной или долгосрочной основе в Испании, должны соблюдать национальные правила аренды, установленные национальным законом об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7 / 2019, de 1 de marzo).

Прежде чем заключать договор аренды в качестве арендодателя (arrendador) или арендатора (arrendatario) в Испании, убедитесь, что вы знаете свои права и обязанности, поскольку они могут отличаться от прав и обязанностей в Великобритании. Попробуйте обратиться за профессиональной консультацией, чтобы убедиться, что вы соблюдаете испанское и местное законодательство.

Сертификат энергоэффективности

С 2013 года все домовладельцы в Испании по закону обязаны иметь сертификат энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energetica) перед продажей или сдачей в аренду своей собственности.Сертификаты предоставляют потенциальным покупателям и арендаторам указание на энергоэффективность собственности и типичные затраты энергии.

Краткосрочная аренда (отпуск)

Если вы хотите сдать свою недвижимость туристам на краткосрочной основе, вы должны убедиться, что делаете это в соответствии с испанским законодательством. В большинстве регионов Испании принято законодательство, регулирующее аренду на время отпуска в их районе, путем обязательного получения собственниками лицензии перед сдачей в аренду и установления максимального количества доступных лицензий.Некоторые местные власти ввели мораторий на выдачу новых лицензий в качестве средства контроля над количеством домов, сдаваемых в аренду на время отпуска в их городе.

Недвижимость может подвергаться проверкам со стороны местных властей, а владельцы, уличенные в продаже нелицензированной частной жилой недвижимости туристам без соблюдения местного законодательства, могут быть подвергнуты серьезным штрафам.

Классификация туристических апартаментов (apartamentos turisticos) и домов отдыха (viviendas vacacionales) может варьироваться от одного региона к другому.В некоторых районах это зависит от продолжительности пребывания или от того, сдается ли недвижимость целиком или отдельные комнаты. В других случаях это определяется расположением объекта недвижимости (т.е. близостью к центру города, пляжу).

Вам следует обратиться за независимой юридической консультацией и проверить местные законы и требования (например, меры по охране здоровья и безопасности) в мэрии или в туристическом департаменте регионального правительства, прежде чем покупать, если вы рассматриваете возможность сдачи своей собственности на краткосрочной основе.

Если вы планируете купить квартиру, которая является частью жилого дома, вам также следует проверить устав сообщества владельцев, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила, запрещающие или ограничивающие аренду на время отпуска в сообществе. Набор законодательных мер, касающихся испанских законов об аренде (Real Decreto-ley 7/2019), которые вступили в силу в марте 2019 года, наделяют сообщества владельцев более широкими полномочиями по запрету аренды домов для отдыха в их застройках или кварталах.

После того, как вы правильно зарегистрировали свою собственность в местных органах власти и получили необходимую лицензию, вы можете рассмотреть вопрос о найме испанского агента по аренде, который поможет найти арендаторов, составить договоры аренды и управлять имуществом от вашего имени.В некоторых регионах обязательно использовать специализированную компанию по управлению туристическими апартаментами для краткосрочной аренды туристам.

Долгосрочная аренда

Многие люди, желающие купить второй дом в Испании, перед покупкой предпочитают арендовать. Договоры частной аренды регулируются национальными законами об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos и Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo), которые устанавливают и защищают права и обязанности как арендодатель (arrendador) и арендатор (arrendatario).

Перед подписанием договора аренды

Арендаторам следует провести тщательный осмотр объекта недвижимости перед подписанием договора.

Хорошая практика заключается в проверке личности человека или агентства, сдающего жилье в аренду, чтобы убедиться, что они являются собственником. Это можно сделать в Национальном реестре собственности с помощью «простой записи». Если кто-то действует от имени владельца, например, агент, вы должны убедиться, что у него есть доверенность на это.

Договоры аренды

Договоры аренды должны предоставлять арендатору полную информацию об условиях аренды и оформляться в письменной форме.Перед подписанием убедитесь, что вы полностью понимаете все условия, а если что-то неясно, обратитесь за юридической консультацией. В письменном соглашении должны быть указаны полное имя и идентификационный номер (DNI для граждан Испании, NIE или паспорт для иностранных граждан) арендодателя и арендатора, полный адрес собственности и конкретные условия, согласованные обеими сторонами, такие как сумма арендной платы, оплата метод и т. д.

Если недвижимость меблирована, это должно быть указано в соглашении, как и возможность арендатора использовать любые другие объекты, такие как складские помещения, парковочные места, общие сады, бассейны и т. Д.

Организация по надзору за потребителями UCO (Organización de Consumidores y Usuarios) предлагает здесь образец договора аренды.

Опись

Арендодатель должен предоставить арендатору инвентарный список, в котором перечисляется вся мебель, электроприборы или другое оборудование, включенное в договор аренды, и отметка о состоянии, в котором они находятся на момент подписания. Вы должны проверить, что все электроприборы находятся в рабочем состоянии, и убедиться в правильности инвентаризации. Вы можете сделать фотографии, чтобы избежать споров в будущем.

Важно проверить водопроводную, газовую и электрическую арматуру.

Вклады

Залог (fianza или señal) должен быть оплачен при подписании контракта, а арендодатель должен предоставить квитанцию. По закону домовладелец в Испании может запросить месячный депозит только при долгосрочной аренде. Могут быть запрошены дополнительные гарантии, такие как банковская гарантия (aval bancario) или другие гарантии, однако они являются отдельными от депозита и по закону не могут превышать общую сумму двухмесячной арендной платы.

Арендодатель обязан по закону внести залог в соответствующее региональное агентство «Agencia Social de la Vivienda». Это эквивалентно утвержденной правительством схеме залога аренды жилья (TDP) в Великобритании.

При расторжении договора арендодатель обязан вернуть арендатору задаток через месяц с даты расторжения договора.

Сдающие в аренду агентства

Если вы решите арендовать через агента по сдаче в аренду, сборы, как правило, равны арендной плате за один месяц плюс НДС.

Длина аренды

Срок действия договора аренды может быть свободно согласован между домовладельцем и арендатором, однако, если в договоре аренды не указан фиксированный срок, взаимно согласованный обеими сторонами, будут применяться условия национального законодательства об аренде (Real Decreto-Ley 7/2019, де 1 де Марсо).

Договоры аренды обычно заключаются на один год, после чего они могут быть расторгнуты или продлены. Если соглашение является бессрочным или сроком менее 5 лет, арендатор имеет право продлевать его каждый год до достижения максимального срока в 5 лет (7 лет, если арендатор является юридическим лицом «persona juridica»).По истечении пяти лет, если ни одна из сторон не уведомит другую о своем желании прекратить действие контракта, он будет автоматически продлеваться ежегодно максимум на три года

Коммунальные услуги и прочие расходы

Ответственность за подрядных поставщиков коммунальных услуг (например, электричество, газ, вода и т. Д.) Несет арендатор, если иное не установлено условиями договора.

Арендодатели должны предоставить арендаторам Свидетельство о проживании в собственности (Cédula de Habbabilidad), выданное региональным советом.Этот документ служит гарантией того, что недвижимость соответствует целевому назначению, и требуется при заключении договора на водоснабжение, газ и электричество.

Прежде чем заключить договор аренды, убедитесь, что вам известна согласованная сумма, и проверьте, включают ли условия договора какие-либо дополнительные расходы, такие как коммунальные платежи (см. Раздел «Сообщество владельцев») или Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). , ежегодный налог, который, если он не указан в контракте, должен нести собственник.

Аренда

Испанский закон гласит, что домовладельцы могут применять ежегодные надбавки к арендной плате только в том случае, если это четко оговорено в условиях контракта (например,грамм. фиксированный годовой процент увеличения). Однако, если методология прироста не указана, сумма не может превышать годовой индекс потребительских цен (Índice de Precios al Consumo - IPC).

Если в контракте не указаны надбавки к арендной плате, они не могут применяться до истечения срока контракта (5 или 7 лет).

По истечении этого времени арендодатель может увеличить арендную плату, если он произведет улучшения (кроме регулярных работ по техническому обслуживанию) в собственности через месяц после завершения работ и только если арендатор был проинформирован в письменной форме.Любые надбавки, связанные с улучшением собственности, ограничиваются 20% -ным лимитом, и арендодатель должен предоставить арендатору подробную информацию о связанных расходах и о том, как была рассчитана новая арендная плата.

Содержание недвижимости

Арендодатель обязан провести любые работы, необходимые для обеспечения пригодности объекта для проживания, и в результате не может применять надбавки к арендной плате.

Арендаторы обязаны устранить любой ущерб, причиненный имуществу, который не является естественным (не износ), например, преднамеренный ущерб, случайный или вызванный небрежностью.

И арендодатели, и арендаторы должны вести учет любой работы, которую они выполняют или оплачивают в течение срока вашей аренды.

Рекомендации по безопасности

Некоторые аспекты безопасности испанских законов об аренде отличаются от британских. Настоятельно рекомендуется использовать детекторы дыма и угарного газа, однако, в отличие от Великобритании, это не является юридическим требованием для арендуемой недвижимости в Испании.

В отличие от Великобритании, арендодатели не обязаны по закону проводить ежегодные проверки газовой безопасности, однако поставщики услуг обязаны проводить полную проверку газа каждые 5 лет.Многие предлагают схемы обслуживания при аренде, а некоторые также обеспечивают покрытие на случай, если арендатор не сможет произвести оплату.

Хотя по закону арендодатели не обязаны проводить профессиональные проверки электроприборов, они, тем не менее, обязаны обеспечивать безопасность использования всего электрического оборудования.

Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут только через 6 месяцев с даты подписания, если арендатор уведомит арендодателя в письменной форме с уведомлением не менее чем за 30 дней; или если по истечении года аренды домовладелец (persona fisica) должен потребовать вернуть собственность в качестве своего основного места жительства, и в этом случае они должны уведомить арендатора как минимум за два месяца.

Договоры аренды также могут быть расторгнуты, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, такие как оплата арендной платы или удержание депозита. Для получения дополнительной информации см. Национальный закон об аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.)

Разрешение споров по аренде

В случае возникновения споров между арендодателем и арендатором существует ряд различных механизмов, с помощью которых любая из сторон может добиваться разрешения путем арбитража, посредничества или судебного иска:

  • Если договор аренды заключен между физическим лицом и зарегистрированной компанией (persona juridica), арендаторы могут подать официальную жалобу в местный административный орган по правам потребителей.Для получения дополнительной информации см. Здесь
  • , если договор заключается между двумя лицами (особенно), можно запросить посредничество или судебный иск. См. Список англоговорящих юристов в Испании.
  • Некоторые региональные органы власти в Испании создали органы потребительского арбитража и посредничества (например, Consejos Arbitrales). Для получения дополнительной информации обратитесь в региональные органы власти.

Сдача внаем и налоги на прибыль

Вы должны убедиться, что декларируете доход от аренды в испанские налоговые органы (Agencia Tributaria) независимо от того, являетесь ли вы резидентом Испании или нет, и независимо от срока аренды.

Имейте в виду, что владельцы недвижимости-нерезидентов в Испании должны ежегодно заполнять налоговую декларацию, даже если они не сдают в аренду свои дома.

Налогообложение - сложный вопрос, и рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или профессиональным налоговым консультантом, обладающим всесторонними и актуальными знаниями налогового законодательства Великобритании и Испании.

Схемы выпуска акций

Схемы высвобождения капитала - это схемы, которые предназначены для того, чтобы домовладельцы могли высвобождать собственный капитал из стоимости своей собственности в виде дохода, единовременной выплаты или сочетания того и другого.Обратная ипотека (hipoteca inversa) - это одна из форм выпуска акций, которая позволяет домовладельцам занимать деньги под стоимость их дома, которая используется в качестве залога. Обратная ипотека обычно предлагается домовладельцам-пенсионерам старше 65 лет.

Если вы рассматриваете схему выпуска акций, такую ​​как обратная ипотека или пожизненная ссуда, рекомендуется убедиться, что компания, предлагающая ипотеку, зарегистрирована в финансовом регуляторе рынков ценных бумаг, Comision Nacional de Mercado de Valores (CNMV). ) и что против них не было вынесено никаких предупреждений.

Список финансовых компаний, которые не имеют права работать в Испании, а также тех, в отношении которых ведется расследование, доступен на веб-сайте CNMV.

Обратитесь за независимой юридической консультацией до подписания каких-либо контрактов, чтобы убедиться, что информация, предоставленная вам компанией, верна, что в контракте нет оскорбительных положений и вы полностью осведомлены о своих правах.

С подозрением относитесь к финансовым компаниям или агентам, которые пытаются убедить вас подписать договор об обратной ипотеке, чтобы избежать или уменьшить ваши налоговые обязательства.Если у вас есть какие-либо сомнения относительно ваших налоговых обязательств (например, налога на наследство), вам следует обратиться за советом к опытному профессиональному налоговому консультанту, который может проконсультировать вас независимо. В качестве альтернативы вы можете обратиться в налоговую инспекцию Испании (Agencia Tributaria).

Если вас не устраивает проданная вами схема, первым делом необходимо подать жалобу в компанию, ответственную за ваши инвестиции. Если по прошествии 2 месяцев вы не удовлетворены ответом или не получили ответа, вы имеете право подать жалобу в CNMV.

Хотя заключительные отчеты CNMV не являются обязательными, они будут комментировать поведение компании или лица, против которого была подана жалоба. Если отчет в пользу клиента, вовлеченная компания обязана уведомить CNMV о любых действиях, предпринятых для решения вопроса.

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества, связанного со схемой выпуска акций, вы можете подать заявление в полицию и обратиться за независимой юридической консультацией по поводу обращения в суд.Дополнительная информация для жертв мошенничества доступна на странице мошенничества.

Проблемы с таймшером

Таймшер хорошо зарекомендовал себя в Испании. Однако есть также много недобросовестных компаний, некоторые из которых заявляют, что предоставляют различные стимулы (включая инвестиции на фондовом рынке и скидки на авиабилеты и проживание) при обмене существующей долевой собственности или прекращении членства в праздничных клубах.

Возможно, вам будет полезно прочитать советы по мошенничеству с таймшерами от Action Fraud, национального центра Великобритании по сообщениям о мошенничестве, находящегося в ведении Национального управления по борьбе с мошенничеством.

Другие источники совета

Испанский земельный кадастр публикует Руководство по покупке недвижимости в Испании. Spanish Property Insight предоставляет информацию и советы по покупке недвижимости в Испании.

Форумы экспатов, газеты на английском языке и общение с местными жителями и другими британскими гражданами, которые уже переехали, действительно могут дать вам представление о районе и дать вам представление о любых местных проблемах.

Испанский омбудсмен отвечает за защиту основных прав и гражданских свобод граждан путем наблюдения за деятельностью государственных органов.Если у вас есть жалоба на какой-либо государственный орган, вы можете подать жалобу региональному или национальному омбудсмену.

Если у вас возникли проблемы с недвижимостью в Испании, существует множество ассоциаций жителей, которые могут оказать поддержку и совет, а также свяжут вас с другими людьми, у которых был подобный опыт.

Полезные ссылки

Заявление об ограничении ответственности

Эта информация предоставляется в качестве общего руководства и основана на информации, предоставленной посольству соответствующими местными властями, и может быть изменена в любое время с небольшим уведомлением или без него.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *