Градостроительный план земельного участка кто делает: ГрК РФ Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка / КонсультантПлюс

Содержание

Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск — блоги риэлторов

Признаться, среди специалистов по загородной недвижимости возникло напряжение, когда некоторые риэлторы стали публиковать наше «сокровенное знание», заключающееся в том, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит много информации по ограничениям его использования. Советы от риэлторов по ГПЗУ были даже более категоричны: закажите градплан, и в нем будет все написано, что можно делать на участке, а что нельзя.

Тем не менее, более внимательно рассмотрев ситуацию, можно прийти к выводу, что «опасности разглашения» нет.

Сразу согласимся: действительно, ГПЗУ — это самый полный, официальный и во многом — достоверный источник информации об ограничениях в использовании земельного участка. Однако есть и множество «но».

Во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием, т.е. оперативно — в 50 % случаев. Принуждать собственников к межеванию не всегда оправданно, а в некоторых случаях еще и вредно для покупателя.

Во-вторых, что делать, если собственник отказывается получить градплан? Предпложим, он боится: закажешь градплан, а окажется, что продал единственную квартиру через электронную регистрацию. Или не умеет пользоваться интернетом, и попросить некого.

В-третьих, у сторон может не быть времени ожидать ГПЗУ, надо быстро выйти на сделку.

В четвертых, покупатель не заинтересован демонстрировать интерес к участку в явном виде. Просьба к собственнику заказать ГПЗУ — это фактическое согласие на покупку. Уменьшаются возможности по торгу и отказу от сделки.

В-пятых, огромный риск для собственника участка заключается в том, что если он закажет ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке нельзя. Собственник уже не сможет утверждать, в частности, в суде, по прошедшей сделке с иным покупателем, не потребовавшим ГПЗУ, что он не знал о существенном ограничении. Такая сделка по иску нового собственника, почти наверняка, будет расторгнута. Заказывать ГПЗУ собственникам можно только в случаях, когда в ходе «расследования», как шутят прокуроры, не выйдешь на самого себя. Как такие случаи отличить от иных — большой вопрос.

Традиционно градпланы готовят в такой стилистике, что не совсем ясно, можно ли строить и насколько серьезны затруднения. Читаем — и не понимаем. В подтверждение приведем некоторые выдержки из актуального градплана (курсив).

При проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии)….(Вы рассчитывали, что вам расскажут про подземные коммуникации на участке, а оказывается: «необходимо учитывать»).

Объекты капитального строительства разместить с учетом возможного негативного воздействия планируемого объекта на прилегающие территории ….(Учесть всё).

Подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий. (Для индивидуальных жилых и садовых домов проектная документация не требуется).

Проектирование выполняется в соответствии с законом РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах». (Поиск полезных ископаемых на участке, кроме деревень, никто не отменял).

Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ…должны проводиться в соответствии со статьей 30 … № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия …». (Если потребуется историко-культурная экспертиза, то ее стоимость может быть больше, чем стоимость участка).

Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47. (Для самостоятельного изучения, конкретики нет).

Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.(Если окажется, что участок расположен в первом или части второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то строить здесь нельзя).

Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны реки … (сведения подлежат уточнению).Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. ( А если не согласуют, значит, не возможно).

Самое неприятное в том, что градпланы с полным запретом и вероятным разрешением на строительство будут выглядеть практически одинаково. Как-то к нам обращалась юридическая фирма, специализирующаяся на получении разрешений на строительство, которая не верно прочитала градостроительный план, и в результате их клиент купил участок и получил отказ в строительстве дома на нем. И на старуху бывает проруха.

В некоторых случаях ГПЗУ и полученные на его основании документы содержат необоснованные отказы на строительство. Например, в СНТ Солнечногорского района, вблизи устья реки Истра, отказ в строительстве был вынесен на основании неверно определенного администрацией расстояния от уреза воды до места размещения дома. Перспективы административного или судебного обжалования — очень хорошие. В другом случае в одной из деревень Истринского округа для земельного участка в районе предстоящей в ближайшие десятилетия реконструкции автомобильной дороги по нашему представлению градостроительный план земельного участка по решению Межведомственной комиссии будет изменен, и строительство (уже построенного) дома будет разрешено.

Таким образом, не во всех случаях можно и нужно заказывать граплан. «Правильное» прочтение ГПЗУ требует определенных навыков. Какое-то время будут востребованы работы по выявлению рисков приобретения земельных участков без получения градостроительного плана. В небольшом проценте случаев «запретительные» градостроительные планы разработаны на основе неполной или недостоверной информации и могут быть оспорены.

Томичи могут получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в эл

С 1 февраля 2017 года получить ГПЗУ стало проще: теперь нет необходимости личного посещения, как для подачи заявления, так и для получения результата. Это можно сделать через Единый портал госуслуг gosuslugi.ru. Ссылка на электронную форму и справочная информация по услуге размещена на странице.

Напомним, градостроительный план земельного участка представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. Получение документа требуется при строительстве/реконструкции любых объектов капитального строительства. Документ необходимо получить до проектирования объекта, чтобы учесть все условия и особенности земельного участка.

Электронная форма для подачи заявления на портале gosuslugi.ru проста и интуитивно понятна даже для непрофессионала. При подаче заявления потребуется ввести следующие сведения:

— Адрес земельного участка, его площадь и кадастровый номер;

— Информацию об объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке;

— Контактный телефон и способ получения результата: «забрать лично» или «получить в электронном виде».

После заполнения полей система предложит приложить скан-копии документов, из которых обязательными являются только Технические условия подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения. Эти документы необходимо получить самостоятельно в соответствующих организациях:

Водоснабжение и водоотведение: ООО «Томскводоканал», ООО «Восточная водяная компания» , ООО «Газпром Газораспределение Томск», АО «ТомскРТС», либо ООО «Водоресурс», ЗАО «Восточная инвестиционная газовая компания», ООО «Восточная водяная компания», ФГУП «Комбинат коммунальных предприятий ТНЦ СО РАН», ОАО «Томскоблгаз» (в зависимости от расположения земельного участка)

Общий срок предоставления услуги составляет 32 дня. По готовности результата в личный кабинет пользователя портала gosuslugi.ru будет направлено уведомление.

Для сведения: Полный перечень электронных муниципальных услуг администрации Города Томска размещен на странице.

Градостроительный план земельного участка

До подачи в уполномоченный орган заявления о выдаче разрешения на строительство застройщик должен заранее обеспечить подготовку градостроительного плана земельного участка.

Градостроительный план земельного участка согласно статье 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготавливается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка

на основании заявления правообладателя земельного участка или иного лица в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3

Градостроительного кодекса Российской Федерации, в течение четырнадцати рабочих дней со дня поступления заявления.

Подготовка градостроительного плана земельного участка органом местного самоуправления осуществляется бесплатно.

Градостроительный план земельного участка подготавливается по форме, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».

В выдаче градостроительного плана земельного участка может быть отказано по следующим основаниям:

1) отсутствие утвержденной документации по планировке территории в случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии такой документации;

2) обращение за получением градостроительного плана лица, которое не является правообладателем земельного участка, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 57.3

Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также случая обращения уполномоченного в соответствии с федеральным законодательством представителя правообладателя.

Административный регламент предоставления муниципальной услуги по выдаче градостроительного плана земельного участка и контактные телефоны должностных лиц, отвечающих за предоставление этой услуги, размещаются на официальном сайте муниципального образования.

Карта комплексного плана

| Город Портленд, штат Орегон,

Карта комплексного плана устанавливает обозначения землепользования для всех земель в пределах городской границы Портленда. Описание каждого обозначения можно найти в главе 10 плана.

В чем разница между картой комплексного плана и картой зонирования?

Оба изображают, как землю можно использовать и развивать с течением времени, используя набор «обозначений» и «зон» (показанных на картах цветами).Оба демонстрируют широкие категории использования, такие как жилое, смешанное, промышленное, рабочее и открытое пространство. Они также передают информацию о масштабах будущего развития (тип и размер зданий).

Карта комплексного плана — это будущее…
Карта комплексного плана отображает долгосрочное видение того, как и где город будет расти и меняться в течение следующих 20 лет (до 2035 года) с учетом ожидаемого роста населения и рабочих мест.

Карта зонирования рассказывает о том, что разрешено сегодня…
Решения о назначении Комплексного плана напрямую определяют последующие решения о зонировании.Глава 10 Комплексного плана включает список обозначений зонирования, которые соответствуют каждому из обозначений землепользования в плане. Карта зонирования города сообщает нам, как можно использовать землю и что можно построить на той или иной собственности сегодня. Зоны более конкретны, чем обозначения в Комплексном плане, и содержат набор правил (включенных в Городской кодекс зонирования), которые разъясняют, какие виды использования разрешены (например, жилые дома, предприятия, производство), и как здания могут развиваться или изменяться (например, .g., максимальные высоты и требуемые отступы от границ собственности).

Карта Comp Plan и карта зонирования похожи на лидера и последователя. Карта плана является ведущей картой, а карта зоны — следующей картой. Карта зоны может «догнать» карту плана, но не пройти мимо нее.

Можно ли изменить карту комплексного плана?

Да, поправки к карте комплексного плана могут быть внесены двумя способами. Городской совет принимает решения по обоим видам изменений.

Законодательные изменения.Комиссия по планированию и устойчивости может рекомендовать изменения как часть крупномасштабного общегородского или территориального плана или исследования. Законодательные изменения находятся в ведении Бюро планирования и устойчивого развития.
Квазисудебные изменения. Изменения в отдельных свойствах можно запросить через Бюро по развитию. Информацию о квазисудебных поправках к карте Комплексного плана можно найти на веб-сайте BDS.

Отдел планирования и градостроительства | Роулетт, Техас

Функции и обязанности Подразделения

Подразделение по планированию и градостроительству управляет развитием землепользования путем реализации Комплексного плана, управления Кодексом развития Роулетта и Кодексом на основе форм, а также другими планами, постановлениями, политиками и процедурами города . Подразделение также готовит планы и / или исследования, которые служат руководством для дальнейшего развития. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, обратитесь к нашим часто задаваемым вопросам.

Справочник по зонированию и развитию

Справочник по зонированию и развитию предназначен для оказания помощи населению в различных процессах зонирования и развития города. Цель Справочника по зонированию и развитию — объединить всю информацию, необходимую для начала разработки, в один центральный документ.

Код развития Роулетта и код на основе форм

Город Роулетт регулируется двумя отдельными кодексами развития: Кодексом развития Роулетта (RDC) и Кодексом на основе форм (FBC).В зависимости от местоположения, RDC или FBC будут применяться в качестве правил застройки для собственности. Пожалуйста, свяжитесь с сотрудником или ознакомьтесь с Сводом норм и правил, чтобы узнать самые последние правила и положения.

На собрании 5 ноября 2020 года городской совет утвердил постановление о внесении поправок в Формулярный кодекс города Роулетт и Рамочные планы Северного побережья, чтобы требовать специального разрешения на использование определенных многоквартирных жилых домов.

Городской совет принял FBC 6 ноября 2012 года для определенных районов города.Следующие области должны соответствовать стандартам FBC и подлежат дальнейшим правилам, изложенным в нижеследующих рамочных планах:

Чтобы узнать применимые правила развития собственности, посетите нашу Интерактивную карту, чтобы определить район зонирования и связанный код. Ознакомьтесь с кратким описанием различных районов зонирования здесь. На приведенной ниже карте показаны все районы зонирования в городе Роулетт, как RDC, так и FBC:

Если у вас есть вопросы относительно районов зонирования или другой информации, свяжитесь с сотрудником.

График подачи и сроки рассмотрения

Департамент развития сообщества города Роулетт теперь будет только принимать заявки на площадок, планов подачи и повторную подачу до 15:00 в дни, указанные в графиках ниже . Все планы подлежат рассмотрению в течение 30 дней.

Все заявки необходимо подавать на web.mygov.us

Перед официальной подачей через наш портал MyGov убедитесь, что все экспонаты и предметы в соответствующих заявках ниже включены:

* Пожалуйста обратитесь к нашей странице «Зона отдыха на озере Рэй Хаббард», чтобы узнать о дальнейших правилах и требованиях.

** Пожалуйста, свяжитесь с Коннором Робертсом, специалистом по планированию II, по адресу [email protected] с заполненной формой запроса и необходимыми документами для планирования встречи перед подачей заявки.

Комплексный план

— OPCD | seattle.gov

Что сейчас происходит?

Комплексный план (2021 г.)

Посетите вкладку «Документы проекта» выше для получения дополнительных поправок и другой информации.

Что такое Комплексный план Сиэтла?

Комплексный план — это 20-летнее видение и дорожная карта для будущего Сиэтла. Наш план направляет городские решения относительно того, где строить новые рабочие места и дома, как улучшить нашу транспортную систему и куда делать капитальные вложения, такие как коммунальные услуги, тротуары и библиотеки. Наш Комплексный план является основой для большинства общих решений Сиэтла о том, как расти, сохраняя и улучшая наши районы.

Наш Комплексный план помогает защитить окружающую среду, качество жизни и экономическое развитие. Наш план соответствует Видению 2040 и Политике планирования округа Кинг .

Четыре основные ценности Комплексного плана Сиэтла:

Сообщество — развитие прочных связей между разными людьми и местами
Охрана окружающей среды — защита и улучшение качества нашей глобальной и местной природной среды
Экономические возможности и безопасность — сильная экономика и путь к занятости имеют основополагающее значение для поддержания качества нашей жизни
Раса и социальная справедливость — необходимо разделить ограниченные ресурсы и возможности; и включение недопредставленных сообществ в процессы принятия решений необходимо

Стратегия городского поселения в нашем плане поддерживает основные ценности:

Направление роста в существующие городские центры и деревни
Мониторинг роста в местах, где малообеспеченные домохозяйства и цветные люди подвергаются риску переселения
Вклад в оживление наших районных центров
Усиление преимуществ городских инвестиций в транспорт, парки, коммунальные услуги, общественные центры и другую инфраструктуру
Руководство, как городские власти будут привлекать общественность к будущему планированию и принятию решений

Поправки к Комплексному плану (2021 г.

)

Анализ расовой справедливости (2021 г.)

Утвержденный комплексный план (2020)

Поправки к Комплексному плану (2020 г.)

Комплексный план (2019)

Утвержденный комплексный план (2018)

Мониторинг

Отчет по мониторингу показателей городских деревень: в июне 2018 года мы завершили этот первый отчет по мониторингу, чтобы оценить прогресс города в реализации недавно обновленного Комплексного плана Сиэтла.Мы отслеживаем показатели, связанные с ростом жилья и занятости, доступностью жилья и ключевыми аспектами жизнеспособности, включая доступ к частому общественному транспорту, наличие тротуаров и доступ к паркам и открытым пространствам. Мы измеряем показатели как для города в целом, так и для отдельных центров и деревень по всему городу.

Особенности
Информационная панель

План реализации справедливого развития

Анализ капитала

Сиэтл 2035

Сиэтл 2035 — так назвали процесс планирования, который привел к крупному обновлению 2016 года.

Заключительный отчет о воздействии на окружающую среду

Проект отчета о воздействии на окружающую среду

Обновление базового отчета Комплексного плана Сиэтла

Возможности развития

Проект оценки устойчивого развития районов Сиэтла (SSNAP)

Сиэтл 2035 Участие общественности

Фон

Комплексный план

Сиэтла должен соответствовать плану для региона с четырьмя округами, Vision 2040, и политике планирования округа Кинг.

Посмотрите наше видео о Comp Plan 101, любезно предоставленное каналом Seattle Channel.

Ресурсы

Предыдущий комплексный план

Вы можете просмотреть полный Комплексный план (74 МБ) или просмотреть план в разделах:

Вы также можете просмотреть только страницы, замененные в процессе внесения поправок в 2014–2015 гг .:

Планировка и городской дизайн — Город Эшвилл

Отдел планирования и городского дизайна предоставляет качественные и профессиональные услуги по планированию землепользования, зонированию, городскому дизайну и сохранению исторических памятников для создания пригодных для жизни и экологически безопасных районов для всех. Департамент стремится сотрудничать с нашим сообществом в реализации своего видения равноправного роста и развития в соответствии с всеобъемлющим планом Эшвилла.

Мы работаем для Вас!

Мэрия теперь открыта для публики, но с определенными условиями. В отделах планирования и городского дизайна и местного населения и экономического развития (5-й этаж мэрии) имеется ограниченное количество сотрудников в здании, и большинство сотрудников продолжают работать удаленно.

Мы призываем членов сообщества продолжать планировать удаленные встречи с персоналом или связываться с нами по телефону или электронной почте. Позвоните на нашу основную линию по телефону (828) 259-5830 или ознакомьтесь со справочником персонала по планированию и городскому дизайну здесь.

Если вы посетите нас лично, вы можете столкнуться с некоторыми задержками из-за нехватки персонала и новых протоколов безопасности. Мы следуем передовой практике и руководящим принципам в отношении здоровья и безопасности наших сотрудников и населения.

Ожидается, что сотрудники и общественность всегда будут находиться на расстоянии не менее шести футов друг от друга.Кроме того, пропускная способность большинства лифтов City ограничена до одного пассажира за раз.

ОТКРЫТЬ ОНЛАЙН ДЛЯ БИЗНЕСА: Щелкните здесь, чтобы получить доступ к онлайн-услугам, связанным с разработкой, включая оплату сборов, подачу заявки на разрешение в цифровом формате, планирование проверки и сообщение о грузовике с едой. См. Другие сопутствующие услуги ниже, чтобы узнать о дополнительных услугах по разработке, доступных вам.

УСЛУГИ ЗОНИРОВАНИЯ: Щелкните здесь для получения информации об услугах, связанных с зонированием, таких как ресурсы по обеспечению соблюдения зонирования и письма о подтверждении зонирования.

СОВЕТЫ И КОМИССИИ: Planning & Urban Design отвечает за несколько советов и комиссий. Щелкните здесь или вкладку «Доски и комиссии» вверху страницы для получения дополнительной информации. Обновленную информацию о работе всех советов и комиссий можно найти здесь.

ДРУГИЕ УСЛУГИ: Проверьте проекты и инициативы других отделов, щелкнув любую интересующую вас вкладку вверху этой страницы.

Это развивающаяся ситуация.Наши партнеры в округе Банкомб — отличный ресурс для получения последней информации об ответных мерах нашего сообщества на COVID-19. Чтобы получать экстренные сообщения непосредственно из округа Банкомб для получения последних новостей о здоровье и безопасности, отправьте сообщение BCALERT на свой смартфон по номеру 888-777. Подпишитесь на онлайн-оповещения AVL для получения информации из города Эшвилл.

документов планирования — город Калвер Сити

открывается в новой вкладке или в новом окне

Ратуша открылась для публики

Мэрия вновь открылась для публики, и встречи больше не требуются. Для вашего удобства вы можете записаться на прием или получить доступ к городским службам в Интернете, по электронной почте и по телефону. Все посетители мэрии должны постоянно носить защитные маски, а для входа в некоторые закрытые помещения и городские объекты требуется доказательство вакцинации от COVID-19.

Запланировать встречу Закрыть это объявление

Генеральный план города Калвер

Генеральный план города Калвер включает карту элементов землепользования (PDF, 1002 КБ) и является зонтичным документом, который позволяет городу планировать будущее развитие.Цель Генерального плана — установить цели города в отношении утверждений застройки и застроенной среды, основных правил землепользования и дать общественности возможность участвовать в процессе планирования города. Каждое решение и документ города, регулирующие застроенную среду, включая кодекс зонирования, должны соответствовать Генеральному плану.

Город полностью обновляет свой Генеральный план. Узнайте больше об обновлении общего плана!

Код зонирования города Калвер

Муниципальный кодекс города Калвер, раздел 17 (Зонирование) — это местный закон, который содержит подробные стандарты и процедуры для реализации генерального плана.Постановление делит город на различные районы зонирования с разным землепользованием, разрешенным в каждом районе. Зонирование устанавливает правила, регулирующие размер участка, площадь здания, размещение и другие стандарты застройки. Требования очень разные от района к району, но они должны быть единообразными внутри районов.

Карта зонирования (PDF, 2MB) — Карта, являющаяся частью Постановления о зонировании, и очерчивает границы зональных районов.

Часто используемые главы и разделы о зонировании

Заявления и формы для планирования

Планирование обновлений и раздаточных материалов

Смешанная разработка | Планирование полных сообществ в Делавэре

Комбинация факторов, в том числе меняющаяся демография, рынок недвижимости и медленное восстановление экономики после Великой рецессии, стимулируют спрос на высококачественные, компактные и удобные для пешеходов сообщества. Местным органам власти необходимо планировать различные виды землепользования и развития, чтобы поддерживать разнообразную экономику.

В этом разделе обсуждаются концепция и преимущества смешанной застройки, которую можно определить как комплексную застройку, которая включает два или более типа землепользования (например, жилье, офисы, розничная торговля, развлечения, учреждения, услуги, рестораны). Многопользовательская застройка может помочь местным органам власти лучше реагировать на растущий рыночный спрос на пешеходные, яркие сообщества с удобными транспортными сообщениями, близостью к рабочим местам и доступом к близлежащим общественным службам и местам, а также местам, ориентированным на деятельность.

Темы в разделе

Что такое смешанная разработка?

Согласно определению MRSC Вашингтона, смешанная застройка характеризуется как благоприятная для пешеходов застройка, сочетающая два или более жилых, коммерческих, культурных, институциональных и / или промышленных целей. Смешанное использование — один из десяти принципов Smart Growth, стратегии планирования, которая направлена на содействие проектированию и развитию сообщества, которое служит экономике, сообществу, общественному здравоохранению и окружающей среде.

Хотя смешанное употребление стало популярным модным словом, этот термин может сбивать с толку. Это не ограничивается только многоэтажной застройкой, которая включает коммерческое использование на первом этаже и жилое использование на верхних этажах. Руководство по развитию смешанного использования Urban Land Institute характеризует смешанное использование как такое, которое: 1) обеспечивает три или более значительных приносящих доход использования (таких как торговля / развлечения, офис, жилая часть, гостиница и / или гражданская / культурная / рекреационная деятельность) , 2) способствует интеграции, плотности и совместимости землепользования, и 3) создает пешеходное сообщество с непрерывными пешеходными связями.
В блоге «Не путайте смешанное использование», созданное людьми из PlaceMakers, поясняется, что смешанное использование — это:… трехмерные пешеходно-ориентированные места, которые объединяют совместимые виды землепользования, общественные и коммунальные услуги в различных масштабах и интенсивности. Такое разнообразие использования позволяет людям жить, работать, играть и делать покупки в одном месте, которое затем становится местом назначения для людей из других районов. Согласно определению в «Лексиконе нового урбанизма», смешанное использование — это выполнение множества функций в одном здании или на одной и той же общей территории посредством наложения или в пределах одной области через смежность… многие из преимуществ которых заключаются в… активности пешеходов и захвате трафика.

Зонирование смешанного использования позволяет комбинировать использование земли по горизонтали и вертикали на данной территории. Коммерческие, жилые и даже в некоторых случаях легкие промышленные объекты сочетаются друг с другом, чтобы помочь создать искусственную среду, в которой жители могут жить, работать и играть. В блоге The Placemakers и в кратком изложении, подготовленном деревней Каледония, штат Висконсин, далее объясняется, что, хотя существует множество форм смешанной застройки, ее можно разделить на три категории:

Вертикальная комплексная застройка

Совместное использование в одном здании
Предназначен для большего количества общественных целей на нижнем этаже, таких как магазины розничной торговли, рестораны и коммерческие предприятия.
Предназначен для более частного использования на верхних этажах, например, в жилых помещениях, гостиничных номерах или офисных помещениях.

Горизонтальные разработки смешанного назначения

Состоит из зданий одноразового использования на территории района смешанного использования, что позволяет использовать различные виды землепользования в рамках единого проекта застройки.
Обеспечивает множество дополнительных и интегрированных видов использования, которые доступны для пешеходов и в пределах данного района, участка или земли, или проекта развития

Источник: Placemakers.com

Как сообщества Делавэра могут реализовать смешанную разработку?

Комплексный план / видение сообщества

Комплексный план — это юридический документ, используемый местным правительством для управления будущим землепользованием, и служит основой для кодексов зонирования, разделения и землепользования. Комплексный план, основанный на видении и ориентированный на сообщество, может обеспечить основу для определения того, что сообщество хочет сохранить, развить и изменить. Он определяет решения по государственным инвестициям и частному развитию, включая интенсивность, местоположение и типы возможного развития.

Многие местные органы власти Делавэра определили видение смешанной застройки в своих комплексных планах или обновлениях планов. В обновленном комплексном плане города Ньюарк, штат Делавэр, на 2014 год используется видение, чтобы дать более четкое представление о целях, которых город хочет достичь.В процессе видения использовался структурированный подход к планированию для оценки сильных и слабых сторон, возможностей и угроз (SWOT) в сообществе. Видение Ньюарка отражает три основные ценности, которые отражают элементы целостного сообщества: 1) здоровое и активное сообщество, 2) устойчивое сообщество и 3) инклюзивное сообщество. Смешанная разработка поддерживает все эти ценности. Поддержка этого видения подробно описана в главах планов экономического развития и землеустройства.

Обновленный Комплексный план города Элсмер, штат Делавэр, на 2010 год рекомендует поправки к кодексу зонирования, чтобы «стимулировать деятельность по перепланировке, включая преобразование шоссе Кирквуд в главную улицу, разрешив смешанное землепользование.”

Город Мидлтаун, штат Делавэр, в обновленном всеобъемлющем плане на 2012 год рекомендует внести изменения в план 2005 года, согласно которому ряд участков обозначен как коммерческие. План рекомендует смешанное использование, чтобы «обеспечить гибкость, чтобы рынок мог определять наилучшую комбинацию использования этих участков. Это обозначение также применяется к участкам, которые были одобрены или разрабатываются как сообщества смешанного использования ». В комплексном плане также указано, что все жилые районы и зоны C-2 и C-3 будут соответствовать обозначению «смешанное использование».Зоны C-2 и C-3 обеспечивают гибкость для смешивания жилых и коммерческих земель и применения современных принципов планирования к новым планам развития. Примеры областей, в которых был применен этот подход, включают незастроенные районы в главной запланированной зоне Вестауна и коммерческую зону в центре города.

Специалисты по планированию
из Института государственного управления Университета Делавэра помогли городу Мидлтаун, штат Делавэр, включить определение многоцелевого землепользования в их недавно обновленный Комплексный план.Оранжевые области на карте указывают на классификацию смешанного использования.
Упражнения на видение сообщества также могут способствовать достижению консенсуса сообщества в отношении будущего землепользования и развития. Посредством процесса charrette, Партнерство города Дувра и Дувра в центре города разработало План соседства с транзитным центром Дувра, в котором обсуждалась потребность в многофункциональной застройке в центре Дувра.
Зонирование
Зонирование — главное средство реализации комплексного плана, состоящего из письменного документа и карты.Это юридический документ, который устанавливает законы о зонировании, определяет районы и регулирует:
Разрешенные виды землепользования
Интенсивность или плотность развития
Высота, объем и размещение зданий или сооружений
Прочие условия, которые считаются необходимыми для непосредственного развития
После того, как юрисдикция обновит или изменит свой комплексный план, чтобы обеспечить видение смешанной застройки, код зонирования и официальная карта должны быть изменены в течение 18 месяцев в соответствии с законодательством штата. Зонирование смешанного использования можно осуществить двумя способами: 1) изменить существующие обозначения районов зонирования, чтобы ослабить допустимую застройку по каждому из них, или 2) создать новые районы, специально предназначенные для застройки смешанного использования.
Многие местные органы власти штата Делавэр приняли или изменили положения кодекса зонирования, чтобы разрешить застройку смешанного использования. Например, кодекс зонирования города Ньюарк предусматривает сочетание коммерческого, жилого и институционального использования в нескольких районах зонирования.Кодекс зонирования города Льюиса разрешает сочетание различных видов использования в его центре города, центре города (историческом) и морских коммерческих зонах. Положения оправдывают необходимость смешанного использования, чтобы «укрепить связи между центром города и жилыми районами города, создать пешеходный коридор…, предусмотреть заведения…, которые жизненно важны для круглогодичного рабочего сообщества, поощрить смешанное [использование] для обеспечения экономической стабильности района и строительства многоквартирных домов… но только на этажах выше уровня улицы. ”
Город Мидлтаун включил ряд принципов «Лучших моделей» в свой кодекс зонирования. Один из примеров — в центре города, где зона C-2 (Деловая зона в центре) предлагает:
… традиционный центр города, подчеркивающий исторический характер и масштаб Мидлтауна и способствующий смешанной пешеходной среде. Застройка в этой зоне должна быть удобной для пешеходов. Этот характер может быть достигнут за счет использования тротуаров, уличных деревьев, общественных мест, группирования зданий, артикуляции и ориентации, указателей, землепользования, успокоения движения, а также масштаба и расположения парковок.Земля должна быть как жилой, так и нежилой. Бизнес должен быть направлен на обслуживание района, сообщества и туристов, включая специализированную розничную торговлю, личные и профессиональные услуги.
Другим примером в постановлении о зонировании является зона R-2, которая допускает деление на части в соответствии со списком разрешенных видов использования при традиционном планировании микрорайона (TND). Для поощрения компактного дизайна зона предусматривает уменьшение минимальных размеров партии, ширины партии и ширины здания. Раздел 2 (68) определяет традиционный дизайн квартала как:
… включает в себя различные комбинации методов посадки, обеспечивающие интегрированное сочетание типов и размеров жилья с удобной для пешеходов планировкой, уличными деревьями, уменьшенным количеством откосов, переулками, обслуживающими некоторые участки, и другими особенностями, совместимыми с таким сообществом.
В дополнение к этим примерам, APA подготовило Постановление о типовом районном зонировании смешанного использования.
Постановление о типовом зонировании округа реализует два ключевых принципа интеллектуального роста — сочетание землепользования и компактного проектирования зданий. Положения предусматривают классификацию коммерческого зонирования, которая допускает, а не требует, вертикальное сочетание коммерческого и жилого использования в одном здании. Планируемая физическая модель застройки напоминает дизайн классических главных улиц в центральных деловых районах старых городов.
Дизайн сообщества
Коды на основе форм (FBC) — это относительно новый инновационный способ решения проблем, связанных с дизайном сообщества. FBC ориентированы на создание подключенных, ярких и доступных для прогулок мест, которые позволяют использовать различные варианты использования. В 2009 году округ Нью-Касл внедрил кодекс на основе форм в качестве нового раздела о деревнях и деревнях в рамках существующего Унифицированного кодекса развития, чтобы дать возможность развитию более плотных новых городов. «Законодательство о смарт-коде» округа Нью-Касл разработано: 1) сохранение открытых пространств и сельскохозяйственных угодий, 2) предоставление различных вариантов транспорта, 3) возможность смешанного использования, 4) поддержка ряда жилищных возможностей и вариантов выбора, 5) создание пешеходных зон микрорайоны, 6) способствуют развитию самобытных и привлекательных сообществ за сильное чувство места, 7) продвигают предсказуемые, справедливые и рентабельные решения по развитию, 8) направляют развитие в сторону существующих сообществ и 9) обеспечивают компактное строительство и эффективный дизайн инфраструктуры.
Вновь запланированный поселок, город Уайтхолл, спроектирован с учетом аспектов «умного кодекса» округа Нью-Касл. В генеральном плане города Уайтхолл и его «Книге архитектурных образцов» используются классические принципы традиционного развития соседства (TND), кодексы на основе форм и сочетаются различные варианты использования в восьми деревнях и деревнях.
Планируется, что город Уайтхолл будет построен на 1555 акрах заболоченных земель. Placemakers разработали план для Уайтхолла и план агрессивной пропаганды, чтобы повысить интерес к проекту.Развитие бренда города и последующая стратегия в области социальных сетей приведут к целевой аудитории, которая будет составлять идентичность города. Благодаря сочетанию недавно созданной идентичности с продуманным планированием, таким как пешеходные тропы, водно-болотные угодья и виды на каналы, а также пешеходные улицы, город Уайтхолл имеет хорошие возможности для того, чтобы стать пригодным для жизни и ярким сообществом.
Как местные органы власти могут способствовать реализации проектов смешанного использования
Смешанная застройка — полезный инструмент для поощрения компактной застройки в обозначенных зонах роста, инновационного управления землепользованием, эффективных мультимодальных транспортных систем. Следует рассмотреть несколько стратегий для эффективного внедрения смешанных разработок.
Стратегии, которые следует учитывать
Определите возможности для заполнения и перепланировки, чтобы воспользоваться преимуществами существующей инфраструктуры и минимизировать потребность в новых помещениях.
Укажите положения в кодексах зонирования, разделения, застройки и других нормативных актах, запрещающие смешанную застройку.
Нацелить возможности развития на близлежащие совместимые виды землепользования, чтобы сократить поездки и облегчить использование альтернативных видов транспорта, таких как ходьба, езда на велосипеде и общественный транспорт.
Принятие кодексов на основе форм, которые обеспечивают набор правил проектирования, которые придают форму особенностям застроенной среды и способствуют доступу пешеходов, безопасности и комфорту.
Оцените рынок недвижимости и подумайте о жизнеспособности многофункциональной застройки в конкретном регионе, сообществе или районе.
Подготовить анализ рынка для оценки рыночного спроса и предложения на новые или расширенные жилые, коммерческие (например, категории бизнеса розничной торговли и услуг) и промышленные возможности для бизнеса
Обеспечьте сочетание финансовых и нормативных стимулов для разработчиков смешанного использования, таких как снижение платы за разрешение, налоговые льготы, ускоренные процессы утверждения застройки, а также предоставление бонусов за плотность и высоту здания или за площадь.
Рассмотрите стимулы для проектов смешанного использования, которые расположены рядом с транзитными станциями или транспортными узлами, районами, которые нацелены на готовую к рынку (пере) застройку, и / или расположены в центральных районах развития.
Обеспечение регулирующей гибкости в отношении высоты здания, плотности застройки, площади этажа, площади участка, отступления двора, ландшафтного дизайна и других положений о зонировании для многофункциональных застроек в ключевых областях, нацеленных на рост (например, в центре города, на главных улицах, городских центрах и т. Д.). другие основные направления).
Рассмотрите современные подходы к управлению парковкой, изложенные в кратком обзоре APA Parking Solutions. Эти подходы включают снижение требований к парковке с помощью таких стратегий, как совместная парковка, максимальные стандарты парковки, программы оплаты вместо автомобилей для центральных районов, общие транспортные средства, близость к общественному транспорту, парковка автомобилей служащим и парковка для велосипедов.
Устранение нормативных барьеров на пути развития смешанного использования
Местные органы власти могут способствовать развитию смешанного использования, готовясь к возможностям рыночного (повторного) развития.В отчете IPA предлагается местным органам власти пересмотреть кодексы зонирования, правила территориального деления, правила землеустройства, пожарные и строительные нормы и правила, чтобы устранить нормативные барьеры. Кроме того, необходимо проанализировать и оптимизировать эффективность местных процессов выдачи разрешений. Зонирование, выдача разрешений, финансирование, экологические и политические препятствия на пути развития смешанного использования должны быть оценены и устранены.
Примеры успешного смешанного использования в Делавэре
Paynter’s Mill
Paynter’s Mill, Льюис, Делавэр
Paynter’s Mill в Милтоне, Делавэр, считается одним из лучших примеров успешных проектов смешанного использования в штате.Сообщество было признано сообществом 2007 года и продолжает расти. Paynter’s Mill состоит в основном из трех отдельных жилых комплексов с большим количеством удобств, включая клуб, конференц-залы, фитнес-центр и бассейн. В дополнение к жилым предложениям поблизости находятся магазины Paynter’s Mill, которые продолжают расти. Хорошие конструктивные особенности включают: переулки, минимум препятствий, узкие улочки, маленькие уличные фонари, широкие тротуары и открытое пространство общего пользования.
Генеральный план долины Оберн
Концептуальная карта Yorklyn Village, которая является частью Генерального плана Auburn Valley, Yorklyn, Delaware
Генеральный план долины Оберн, подготовленный в 2011 году для Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды (DNREC) Делавэра, отдела парков и отдыха, служит основой для проектирования и реконструкции бывшей промышленной площадки в Йорклине, Делавэр. Сайт несколько раз превращался в действующую мельницу, лесопилку и бумажную фабрику. Когда в 2009 году завод Национальной компании по производству вулканизированного волокна (NVF) закрылся, DNREC продолжила переговоры с разработчиками и инвесторами. Была сформирована рабочая группа для защиты и сбора информации о сайте. В генеральном плане излагается видение, позволяющее перестроить объект смешанного использования, сохраняя при этом живописный вид на исторический особняк Оберн-Хайтс, решая проблемы загрязнения территории и наводнения, обеспечивая качественные возможности для отдыха и улучшая транспорт в этом районе.В плане представлены несколько вариантов реконструкции некоторых исторических зданий для размещения коммерческих / розничных предприятий, а также новые возможности для превращения этого района в оживленное сообщество с обилием зеленых насаждений и уважением к окружающей местности.
Полезная инфографика
Планирование | Город Миссии Вьехо
Отдел планирования отвечает за выполнение Кодекса развития города и соответствующих целей, политики и задач Генерального плана города. Отдел планирования обрабатывает заявки на землепользование и застройку, содействуя общественному здоровью, безопасности и общему благосостоянию, чтобы сохранить или улучшить высокое качество жизни в Mission Viejo. Отдел планирования также отвечает за долгосрочное планирование, жилищные вопросы и управление программой грантов на развитие сообщества. Отдел планирования оказывает поддержку городской комиссии по планированию и транспорту.
Заседания плановой комиссии
Комиссия по планированию и транспорту приветствует вклад представителей общественности.Регулярные заседания Комиссии по планированию и транспорту проводятся во второй понедельник каждого месяца в 18:30. в зале совета, мэрия Mission Viejo, 200 Civic Center. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с Департаментом общественного развития по телефону 949-470-3053 или по электронной почте [email protected].
Повестку дня собрания
Planning and Transportation можно посмотреть здесь: Поиск документов собрания онлайн.
Публичные уведомления
Предложение по смешанному использованию садов
Запасы Лоуэр-Кертис-Парк (PDP2020-315)
Документ об окружающей среде запасов Лоуэр-Кертис-Парк
Общая информация
График комиссий Отдела планирования Действует с 1 сентября 2019 г.
Для форм планирования: Формы и приложения (Для дискреционных проектов, таких как разрешения на условное использование, разрешения на плановую разработку и т. Д.просьба связаться с отделом планирования по телефону 949-470-3053 или по электронной почте [email protected] для уточнения требований).
О компании Mission Viejo:
Водосбережение:
Исследование генерального плана беспроводной сети:
Поиск:
Свяжитесь с нами:
Вопросы или комментарии: 949-470-3053 или по электронной почте cd@cityofmissionviejo.