Росреестр
Минэкономики завершило разработку механизма создания единого недвижимого комплекса — совокупности принадлежащих одному лицу объектов недвижимости, которые можно будет регистрировать как единое целое. Одновременно с этим ведомство предлагает уточнить статус линейных объектов — сейчас компании тратят значительные средства на их оформление в качестве «недвижимости». Теперь железные и автомобильные дороги, а также линии передачи и иные линейные объекты будут признаны неотделимыми улучшениями земельного участка.
Минэкономики разработало законопроекты о порядке формирования единого недвижимого комплекса, который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица,— у граждан появится возможность его регистрации в качестве одного объекта. Документы были опубликованы ведомством на портале regulation.gov.ru.— как пояснил “Ъ” глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, сейчас они находятся на согласовании. Поправки должны вступить в силу с 2019 года.
Гражданский кодекс определяет только понятие единого недвижимого комплекса — оно включено в него в 2013 году и подразумевает совокупность зданий, сооружений, иных вещей (например, линейных объектов), объединенных единым назначением и неразрывно связанных (физически или технологически) или расположенных на одном земельном участке. Минэкономики же в своих проектах описывает регулирование оборота ЕНК.
Единый недвижимый комплекс образуется и прекращает существование с момента госрегистрации по заявлению собственника. Он может быть предметом ипотеки — в таком случае право залога распространяется на все включенные в его состав объекты. Если здания на участке (или участок и здания) находятся в собственности разных лиц, комплекс не может быть создан — для его оформления потребуется учреждение общей долевой собственности. Законопроект также допускает возможность разделения комплекса как полностью, так и частично. Раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава ЕНК (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении существования самого комплекса. При этом раздел комплекса на помещения или машино-места не допускается.
Как отмечает руководитель проектов АКГ «МЭФ-Аудит» Александр Овеснов, полезным такой механизм будет в основном для владельцев дачных и загородных домов — будет облегчен оборот таких объектов (единый договор купли-продажи, единая запись в ЕГРП). Однако у собственника в дальнейшем могут возникнуть сложности — если он захочет возвести на своем участке еще одно здание или продать какие-то из имеющихся. Как подчеркивает юрист, ЕНК не будет очень распространен. «Велико количество зданий, расположенных на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и зданий, фактически разделенных на отдельные помещения, у которых различные собственники»,— говорит он.
Минэкономики отдельно оговаривает: линейные объекты (дороги, кабели связи, трубопроводы), расположенные на участке, но принадлежащие другому лицу, в единый недвижимый комплекс не включаются — для их размещения и обслуживания может быть установлен сервитут. Из нескольких линейных объектов в собственности одного лица может быть создан отдельный недвижимый комплекс (если в него входит хотя бы один земельный участок), однако участки, необходимые для эксплуатации объектов, но не принадлежащие их собственнику, в него не включаются.
Уточняется и правовой статус самих линейных объектов — Минэкономики предлагает считать их «неотделимыми улучшениями земельного участка». Как отмечает Алексей Бутовецкий, многие объекты, сведения о которых внесены в ЕГРН (например, кабели связи, линии электропередачи), однозначно нельзя назвать недвижимостью, но компании тратят значительные средства на их оформление как недвижимости. «В итоге платит за это потребитель услуг — из-за того, что затраты ложатся в тарифы»,— подчеркивает он, добавляя, что потребители также вынуждены ждать подключения, пока объект не будет оформлен как недвижимость.
К неотделимым улучшениям земельного участка также предлагается отнести железные и автомобильные дороги. Как отмечает Александр Овеснов, прямое указание на то, что они являются не объектами недвижимости, «должно положить конец спорам о возможности регистрации права собственности на автодороги как самостоятельные объекты и возможности участия их в гражданском обороте обособленно». По его словам, до сих пор встречаются ситуации, когда на основе некоторых старых ведомственных актов называют сооружениями даже временные грунтовые дороги.
Евгения Крючкова
Таунхаусам дадут особый статус
В своих законопроектах Минэкономики также предлагает определить правовой статус домов блокированной застройки (так называемых таунхаусов). Как рассказывает глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, «сегодня не только закон, но и даже судебная практика расходится во мнении о том, считать ли дома блокированной застройки многоквартирными или нет». По его словам, такая неопределенность порождает проблемы с общим имуществом, вызывает споры между соседями.
Так, в проекте ведомства предлагается предусмотреть в Жилищном кодексе отдельный вид жилого здания — блокированный жилой дом. Под ним в документе предусматривается жилое здание, образованное из дома блокированной застройки, которое имеет общую стену без проемов с соседним таким же домом, а также свой выход на участок, на котором расположено такое здание. Для собственников таких домов предусматриваются ограничения — они не могут проводить реконструкцию, переводить жилые помещения в нежилые, а также сносить дом без согласия собственников соседних блоков.
Раздел таких домов проводится по смежным стенам — выделение такой доли (в праве общей долевой собственности на блокированный дом) и регистрации права собственности на нее допускается только по соглашению с другими участниками долевой собственности. Если такого соглашения не будет — на основании решения суда.
«Конкретизация статусов блокированных домов представляется правильным решением»,— говорит юрист HEADS Consulting Александра Елизарова. Эта категория построек не относится ни к одной из известных категорий помещений, подчеркивает она, поэтому «собственники были предоставлены сами себе и занимались оформлением статуса по собственному усмотрению и предпочтению».
Опубликовано газетой «КоммерсантЪ» 6 октября 2017 года.
rosreestr.ru
Юридическое бюро Юрьева — Единый недвижимый комплекс
Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. 133-1 Гражданского кодекса РФ. Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь. Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрыно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы).
Как видно из нормы закона, предумотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.
Нельзя сказать, что норма не оставляет вопросов, поскольку в статье 133-1 никак не решен вопрос ни о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями, объединенными в ЕНК по своему целевому назначению, ни о возможности регистрации других объектов недвижимости на том земельном участке, на котором есть ЕНК.
Согласно абзацу второму статьи 133-1 ГК РФ на единый недвижимый комплекс (ЕНК) распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В целом, в задачи законодателя входит предоставление участникам гражданского оборота возможности объединять общей правовой судьбой несколько разнородных объектов. Аналогичная возможность существует для так называемых многоконтурных земельных участков, когда под одним кадастровым номером регистрируется несколько земельных участков, расположенных в разных местах.
В порядке, предусмотренном для ЕНК удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии не планируется разбивать на составные части. Если в будущем разделение объекта всё-таки возможно, например, если речь идёт об административном здании, которое будет продаваться частями либо будут продаваться отдельные помещения внутри него, стоит заранее задуматься о распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания. В противном случае на такой объект возникает только право общей долевой собственности, а это чревато потенциальными конфликтами между сособственниками в будущем. На протяжении нескольких лет Юридическое бюро Юрьева вело судебный процесс по поводу промышленного здания, которое оказалось в общей долевой собственности 17 собственников. Помимо обычных для таких «многонаселённых» зданий конфликтов по поводу мест общего пользования, из-за того, что на него была установлена общая долевая собственность, к ним присоединился целый пласт проблем, связанных с правами участников общей собственности, — правом преимущественной покупки, определением порядка пользования. Любая общая долевая собственность — это потенциальный конфликт в будущем, и основы этого конфликта закладываются, в том числе и при регистрации объектов недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса.
В настоящее время появилось несколько примеров оформления единого недвижимого комплекса. Например, в Краснодарском крае по этой схеме оформлена сеть автозаправок, расположенных в разных районах, в одном из северных регионов идёт работа по оформлению объектов электросетевого хозяйства для сетевой компании.
Исходя из накопленного опыта, можно сказать, что у ЕНК есть как плюсы, так и минусы.
Плюсы использования единого недвижимого комплекса:
Подводя итог, можно сказать, что ЕНК не нужен, если компания имеет риск обращения взыскания на имущество, а также если в её планы входит продажа или отчуждение отдельных объектов недвижимости. Если же фирма намерена владеть большим комплексом недвижимости длительное время, не намерена совершать с ним сделки по отчуждению и при этом акционеры заинтересованы в контроле состояния этой недвижимости, можно осуществлять регистрацию ЕНК. Юридическое бюро Юрьева занимается вопросами, связанными с регистрацией ЕНК только с юридической точки зрения, когда в ходе оформления документов возникают какие-то правовые проблемы. Непосредственным формированием документации в Росреестр должны заниматься кадастровые инженеры.
juryev.ru
Единый недвижимый комплекс — это что такое? Понятие, виды, признаки, состав :: BusinessMan.ru
Современные потребности общественного оборота недвижимого имущества, а также интерес его участников сегодня обуславливают необходимость в закреплении принципиально новых комплексных объектов недвижимости на законодательном уровне. Стоит отметить, что самыми яркими образцами объектов недвижимости представленного характера служат предприятие и единый недвижимый комплекс.
Общие положения
Вышеназванные термины имеют множество отличительных характеристик, которые определяют специфику контроля за общественными отношениями, объектами которых выступают. Именно поэтому четкое разграничение понятий предприятия и единого недвижимого комплекса имеет важнейшее значение как в теории, так и на практике. Оно предполагает не только отделение соответствующих гражданско-правовых объектов друг от друга, но и грамотное применение необходимого гражданско-правового регулирования.
Важно дополнить, что введение в действующий Гражданский кодекс принципиально нового объекта прав вещной природы, единого недвижимого комплекса, в настоящее время призвано сделать соответствующую процедуру оформления существенно проще, а также повысить эффективность функционирования инфраструктурных объектов комплексного плана.
Единый недвижимый комплекс – это категория, практическая востребованность которой во многом зависит от дальнейшей гармонизации тех положений действующего законодательства, которые корреспондируют ей.
Понятие ЕНК
Далее целесообразно рассмотреть трактовку изучаемого понятия в соответствии со статьей 133.1 действующего на территории РФ Гражданского кодекса. Итак, понятие единого недвижимого комплекса предполагает совокупность зданий, объединенных между собой определенным назначением, сооружений и иных вещей, которые неразрывным образом связаны как технологически, так и физически. Сюда же стоит отнести и линейные объекты, среди которых — линии электропередач, железные дороги, трубопроводы и так далее.
Необходимо дополнить, что данный комплекс сооружений может также располагаться на одном участке земли тогда, когда в едином реестре государственных прав на недвижимость зарегистрировано право владения совокупностью указанных объектов как одной недвижимой вещью. По причине прямого указания соответствующей статьи ГК РФ при отсутствии пройденной регистрационной процедуры вещный комплекс нельзя считать ЕНК. Единый недвижимый комплекс – это категория, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. В настоящее время в отношении него используются правила неделимых вещей.
Другие положения статьи ГК РФ
В соответствии со статьей 133.1 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства, части одного единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав могут располагаться на разных участках земли. Именно поэтому отказ структуры, которая осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость, зарегистрировать единый комплекс недвижимого характера лишь по той причине, что соответствующие объекты недвижимого имущества не располагаются на одном участке земли, не находится в соответствии с актуальными положениями статьи 133.1 ГК РФ.
Следует заметить, что в рамках продолжающегося реформирования действующего на территории РФ гражданского законодательства 1.10.2013 г. вступили в силу те поправки, которые были внесены в ГК Федеральным законом № 142. Данные изменения относятся к понятию и составу единого недвижимого комплекса, а также других гражданско-правовых объектов. Именно тогда была введена принципиально новая разновидность недвижимых имущественных комплексов, о которой идет речь в данной статье. Помимо того, был внесен целый ряд уточнений корреспондирующего плана по поводу понятия неделимой вещи.
Правовая конструкция
В настоящее время единый недвижимый комплекс – это недвижимая вещь, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. Важно отметить, что к ЕНК применяются специальные правила о вещах неделимого типа. Включение в действующее гражданское законодательство изучаемого понятия предполагает закрепление правового статуса и, следовательно, упрощение процедуры, связанной с оформлением, а также повышение эффективности применения в гражданском обороте инфраструктурных объектов комплексного плана (в том числе и линейных).
До недавних пор при выявлении статуса подобных объектов не появлялось трудностей лишь в отношении сооружений связи линейно-кабельного типа, которые являются ярким примером единого недвижимого комплекса и относятся к недвижимым имущественным комплексам по причине прямого указания действующего законодательства. Таким образом, первым пунктом восьмой статьи ФЗ «О связи» от 07.07.2003 №126 предусматривается, что объекты связи, прочно связанные с землей, при условии их невозможного перемещения без несоразмерного вреда, в том числе сооружения связи линейно-кабельного плана, включаются в категорию недвижимого имущества.
В иных случаях – по причине отсутствия специально созданного законодательства – статус объектов, указанных выше, определяется зачастую в том числе и судебными органами на базе анализа как технических, так и других особенностей конкретных объектов. При этом учитываются нормативно-правовые акты, которые регулируют порядок их эксплуатации. При отсутствии должного регулирования на сегодняшний день в судебной практике существуют разные подходы к выявлению правового статуса подобных объектов.
Правовой аспект: вывод
Если учесть изложенную выше информацию, то правовая конструкция единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав, вероятно, может являться предметом интереса для собственников как сложных предприятий промышленности, так и инфраструктурных объектов комплексного плана тогда, когда оформление и последующий оборот этих активов рассматривается как единый объект. Тем не менее целесообразность, эффективность и востребованность на практике подобных конструкций будет зависеть в первую очередь от гармонизации и развития положений действующего законодательства корреспондирующего характера в части регулирования градостроительных и земельных отношений.
Сюда же относится и кадастровый учет единых недвижимых комплексов, а также регистрация соответствующих прав. Таким образом, целесообразно сделать вывод, что концепция признания предприятия как единого имущественного комплекса недвижимостью, предусмотренная действующим гражданским законодательством, в настоящее время не нашла применения в широких кругах. Сюда же относится и причина, которой соответствуют трудности практического характера, возникающие при регистрации предприятий в качестве единых объектов.
ЕНК и предприятие
Важно заметить, что изначально достаточно длительное время велась дискуссия касательно идеи исключить из гражданского законодательства понятие предприятия и оставить лишь возможность регистрации единого недвижимого комплекса. Кстати, «единый имущественный комплекс» – одно из названий, которое было тогда предложено. Тем не менее окончательный вариант Федерального законодательного акта № 142 сохранил название «предприятие».
Необходимо иметь в виду: обе представленные правовые конструкции говорят о том, что в их состав могут включаться как движимые, так и недвижимые вещи, которые в общем признаются недвижимыми имущественными комплексами по причине прямого указания действующего законодательства. Вместе с тем «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» – это конструкции, имеющие целый ряд различий, к которым целесообразно отнести следующие:
- На законодательном уровне единый комплекс недвижимости относится строго к вещам неделимого характера. Предприятие же может принимать участие в коммерческом обороте и в качестве единого объекта, и по частям.
- В состав единого комплекса недвижимого имущества включаются лишь вещи, но не права и обязанности имущественной природы, а также исключительные права. В отношении предприятия все наоборот.
- Ели говорить о предприятии, то действующим законодательством установлен порядок осуществления отдельных разновидностей сделок. Правовой статус единого комплекса недвижимости регулируется лишь посредством положений общего характера.
- Признаком единого недвижимого комплекса не является его применение в целях реализации предпринимательской деятельности. В отношении предприятия все иначе.
Несмотря на то что между предприятием и единым комплексом недвижимости имеются очевидные различия, сегодня достаточно трудно оценить, каким именно образом данные понятия будут соотноситься между собой в плане вопросов регистрации прав, бухгалтерского учета и налогообложения. Кроме того, государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса осуществляется совсем иначе, нежели учет предприятия.
Применение и признаки ЕНК
Далее целесообразно рассмотреть признаки и перспективы использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте. Как выяснилось, Федеральным законом № 142 определены лишь положения общего характера касательно правового статуса рассматриваемой категории. Однако отсутствие правового регулирования в отношении правил и порядка использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте может существенно снизить практическую привлекательность этой конструкции для субъектов хозяйствования. Целесообразно изучить некоторые аспекты, требующие пристального внимания, с точки зрения будущих перспектив использования правовой конструкции единого комплекса недвижимости в гражданском обороте.
Во-первых, это регистрация прав и кадастровый учет единого комплекса недвижимости. Сегодня действующим законодательством не предусмотрено последовательных и специальных правил ни относительно государственной регистрации прав на данный объект недвижимости, ни относительно порядка постановки структуры на кадастровый учет.
Во-вторых, осуществление со стороны собственника единого комплекса недвижимости исключительного права, связанного с арендой или приватизацией того или иного участка под ЕНК. В статье 36 действующего земельного законодательства дана информация о том, что сегодня существует исключительное право владельцев строений, зданий, сооружений на приватизацию участков земли или приобретение права, связанного с арендой участков, на которых расположены эти сооружения, строения и здания.
Стоит отметить, что ни один из известных в настоящее время видов единого недвижимого комплекса не упомянут в данной статье, тем не менее, можно сделать логическое умозаключение, что совладелец ЕНК должен наделяться исключительным правом, указанным выше, в отношении участка земли под единый комплекс недвижимости.
Раздел ЕНК
Как отмечено выше, к единому комплексу недвижимости принято применять правила о вещах неделимой природы. Понятие вещи неделимого плана было изменено действующим ФЗ № 142, вероятно, и для учета признаков ЕНК как принципиально новой разновидности недвижимых имущественных комплексов.
Стоит отметить, что раньше неделимыми считались те вещи, раздел которых в принципе невозможен, если не менять их назначение. Важно дополнить, что особенности выделения части в праве владения неделимой вещью установлены соответствующими нормативами действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства в области раздела имущественных комплексов, которые находятся в долевой собственности. С 1 октября 2013 года необходимо знать, что под неделимой следует понимать вещь, раздел которой невозможен, если ее не повредить, не нарушить или не изменить ее назначение. Такая вещь выступает в гражданском обороте в качестве единого объекта вещных прав. При этом в соответствующем нормативе уточнено, что тот объект, который имеет составные части, также может считаться неделимым.
Помимо этого, в рассматриваемом законе определено, что замена одних составляющих вещи неделимого характера другими не влечет за собой появления другой вещи, если при этом изначальные, базовые свойства данного объекта сохраняются. Поэтому при составлении технического плана единого недвижимого комплекса необходимо учитывать этот факт и руководствоваться базой в плане составных частей.
Стоит отметить, что взыскание на вещи неделимой природы может быть обращено лишь в общем плане, если судебным актом или законом не устанавливается возможность выделения той или иной составляющей из вещи, в том числе для ее реализации как отдельного продукта. Отношения, связанные с долями, в праве владения неделимой вещью регулируются посредством статьи 1168 и главы 16 действующего на территории РФ Гражданского кодекса. Таким образом, в случае применения конструкции единого комплекса недвижимости экономический субъект должен брать в учет особенности, перечисленные выше, относящиеся к правилам и порядку отчуждения ЕНК, а также к порядку обращения на него взыскания, порядку и правилам распоряжения структурой при ее нахождении в общей собственности.
Налоговый аспект
В соответствии с общим правилом, налогооблагаемыми объектами для организаций Российской Федерации являются недвижимое и движимое имущество, которое учитывается на балансе как объекты ОС (основных средств) в порядке, установленном для ведения бухгалтерии. При этом объектом налогообложения не является движимое имущество по налогу на имущественные комплексы, которое принято на учет в качестве основного средства с 01.01.2013. Единый комплекс недвижимости так или иначе облагается налогом на имущество, попадает в соответствующую категорию объектов.
Заключение
Важно отметить, что сегодня по причине новизны рассмотренной правовой конструкции сложно предположить, какой подход в плане расчета налоговых выплат на имущественные комплексы может быть использован налоговыми службами тогда, когда та или иная организация принимает решение касательно регистрации комплекса отдельных объектов как единой совокупности недвижимости.
В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК. Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа. Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже. Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом.
businessman.ru
1.2. Единый недвижимый комплекс
Резюме: Закон устанавливает новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс.
В соответствии с Законом вводится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс. Как установлено в ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс.
Под данным комплексом в Законе понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.
Указанная новелла среди прочего призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).
В настоящее время существует несколько способов решения данной проблемы.
В отдельных случаях это делается в рамках отраслевого законодательства. Так, в силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи являются недвижимым имуществом. Термин «линейно-кабельные сооружения» определяется как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки:
— наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;
— предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;
— наличие протяженности (длины).
Линейно-кабельным сооружением является также объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи (п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68).
В других случаях подобные объекты суды квалифицируют как недвижимое имущество на основании анализа технических характеристик этих объектов, а также на основании анализа нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.
В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества канализационных сетей, под которыми суды понимают систему траншей, колодцев и иных расположенных в земле и неразрывно связанных с землей стационарных элементов, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 N ВАС-18117/10 по делу N А73-4451/2010, а также Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 N Ф03-5981/2010 по делу N А73-1868/2010. См. также: Кассационное определение Магаданского областного суда от 13.12.2011 N 33-1362/11 по делу N 2-1810/11).
Суды приходили к указанному выводу, основываясь в том числе на положениях таких документов, как Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167, Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, а также ГОСТ 25150-82 (СТ СЭВ 2085-80) «Канализация. Термины и определения» (введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 24.02.1982 N 805).
Аналогичная правовая ситуация имеет место и применительно к квалификации в качестве недвижимого имущества линий электропередач (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2012 по делу N А48-759/2011).
Как установлено в ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, к единым недвижимым комплексам применяются положения о неделимых вещах. В соответствии со ст. 133 ГК РФ в редакции Закона, в которой установлены положения о неделимых вещах, неделимая вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав.
Интерес представляет то, как в судебной практике квалифицируется несколько зданий, строений и сооружений основного либо вспомогательного назначения, технологически связанных между собой как единый объект. Этот вопрос характерен для споров по поводу приватизации земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ и существен для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации всех этих объектов, что крайне важно для реализации права на приватизацию земельного участка.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008 отмечено, что если сооружения основного и вспомогательного назначения представляют собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, то такие сооружения являются единым прочно связанным с землей сооружением, имеющим в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера. Государственная регистрация прав на отдельные объекты (в том числе вспомогательные) не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией указанного единого объекта.
Также целесообразно обратить внимание, что в судебной практике были случаи, когда суд фактически квалифицировал линейный объект как неделимую вещь. В качестве примера можно привести Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу N А48-2848/2009, в котором один из линейных объектов (линейно-кабельные сооружения связи) был квалифицирован как индивидуально-определенная вещь, конструктивные элементы которой не имеют самостоятельного значения и не могут быть истребованы отдельно от вещи, чьими составными частями они являются.
Следует отметить, что согласно Проекту рассматриваемого Закона (на стадии принятия во втором чтении) предлагалось частичное введение и реализация так называемого принципа «единства объекта недвижимости», согласно которому такие традиционные для российского права объекты недвижимости, как здание, строение и сооружение объектами недвижимости не являются, а представляют собой принадлежность или улучшение земельного участка, на котором они расположены.
На необходимость законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений как улучшений земельного участка указывалось еще в разделе 3.1.7 Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 — 2004 годы), утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10.07.2001 N 910-р.
В настоящее время в российском законодательстве закреплен иной, хотя и сходный принцип: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Однако, исходя из положений ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, можно заключить, что законодатель отказался от обозначенной выше новеллы, поскольку в данной статье отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются единым объектом.
studfiles.net
Позиция Минэкономразвития РФ по вопросу постановки на учет объектов Единого недвижимого комплекса
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области (далее — Филиал) направляет для сведения и дальнейшего учета в работе позицию Министерства экономического развития Российской Федерации по вопросу постановки на государственный кадастровый учет объектов Единого недвижимого комплекса.
В частности, Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 23 ноября 2018 года № Д23и-6307 разъясняет:
в соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ):
недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК), представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь, и такие здания, сооружения и иные вещи:
— либо неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие):
— либо расположены на одном земельном участке;
к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
В пункте 1 статьи 133 ГК РФ указано, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
В этой связи, процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава ЕНК законодательством Российской Федерации не предусмотрена.
Учитывая изложенное, необходимо обратить внимание, что принимая решение об объединении нескольких объектов недвижимости в ЕНК, правообладателю таких объектов недвижимости следует учитывать, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, и соответственно, правовые последствия принятия такого решения.
Положениям части 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливают два случая образования ЕНК, а именно:
1. В связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК.
2. В связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости по заявлению их собственника.
В первом случае, в разъяснительном письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 апреля 2017 года № 14-05403-ГЕ/17 описывается порядок образования ЕНК при завершении строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК, а именно: на основании технического плана будут поставлены одновременно ЕНК и все входящие в его состав объекты недвижимости.
В связи с тем, что на данный момент отсутствует техническая возможность подготовки единого технического плана на сам ЕНК и входящих в его состав объектов недвижимости, предусматривается подготовка отдельного технического плана на ЕНК — как сооружение и отдельные технические планы на все, входящие в состав ЕНК, объекты.
На каждый объект недвижимости, входящий в состав ЕНК, предоставляется соответствующее заявление о постановке на государственный кадастровый учет,
так как каждому объекту требуется присвоение кадастрового номера.
При этом, заявления на государственную регистрацию прав на входящие в ЕНК объекты недвижимости, не требуется.
Также отдельно представляется заявление о постановке на государственный кадастровый учет самого ЕНК и заявление на государственную регистрацию прав.
Указанные заявления подаются одновременно.
При подготовке технических планов для всех объектов недвижимости, а также и ЕНК, применяются общие требования оформления документов для постановки на государственный кадастровый учет, установленные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 (далее — Требования).
В разъяснительном письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 ноября 2018 года № 14-11456-ГЕ/18 указано, что состав сведений о едином недвижимом комплексе, подлежащих внесению в реестр объектов недвижимости ЕГРН, установлен статьей 8 Закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости), пунктом 41 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее — Порядок).
Внесение в реестр недвижимости ЕГРН, а также указание в техническом плане, необходимом для постановки на государственный кадастровый учет ЕНК, «сведений об основной характеристике ЕНК и его координатах» действующими нормативными правовыми актами, в том числе Законом о недвижимости, Порядком, Требованиями, не предусмотрено.
В связи с этим в техническом плане указываются только дополнительные сведения, такие как:
1) адрес объекта недвижимости (при его наличии) в структурированном в соответствии с ФИАС виде либо местоположение объекта недвижимости в случаях, установленных федеральными законами, а также в случае, если такие сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона.
При отсутствии присвоенного ЕНК адреса указываются наименования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов (при наличии), в которых расположен ЕНК, в соответствии с Правилами присвоения адресов;
2) наименование ЕНК, при наличии такого наименования;
3) назначение ЕНК, при наличии такового, в том числе в случае, если ЕНК представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных технологически или физически, включая сведения о содержании такой технологической связи.
Пунктом 50 Требований установлено, что в разделе «Заключение кадастрового инженера», входящего в состав технического плана, дополнительно указывается информация, характеризующая ЕНК, в том числе в случаях, если ЕНК является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи.
Во втором случае при образовании ЕНК в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в ЕГРН и права на которые были зарегистрированы в ЕГРН (пункт 2 Требований).
Также технический план должен содержать в разделе «Заключение кадастрового инженера» сведения, характеризующие ЕНК (при этом сведения о содержании технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений в виду ее отсутствия не указываются).
Данная позиция также содержится в разъяснительных письмах Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 ноября 2018 года № 14-11456-ГЕ/18, от 23.11.2018 № Д23и-6307.
Пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ
«О кадастровой деятельности» установлена обязанность саморегулируемой организации кадастровых инженеров по организации информационного и методического обеспечения своих членов.
В связи с чем, полагаем целесообразным довести указанную информацию до сведения кадастровых инженеров, в том числе, провести с кадастровыми инженерами дополнительные мероприятия разъяснительного характера, направленные на снижение количества ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества.
Дополнительно информируем о ежемесячном проведении лекций (семинаров) для профессионального сообщества кадастровых инженеров с привлечением сотрудников Управления Росреестра по Тульской области, Министерства имущественных и земельных отношении Тульской области, Управления градостроительства и архитектуры города Тулы.
clip_image001.png» o:title=»»/> Информация о проводимых мероприятиях направляется в адрес кадастровых инженеров и размещается на интернет-сайте www.kadastr.ru.
asroki.ru
Отличие единого недвижимого комплекса от предприятия как имущественного комплекса
Потребности современного общества формируют новые тенденции – объединение нескольких гражданских прав, объектов недвижимости, что способствует развитию гражданского оборота, в рамках которого формируются сложные объекты.Единый недвижимый комплекс (ЕНК) является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.
Здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре недвижимости присваиваются кадастровые номера. Кадастровая палата напоминает, что в настоящее время не разработаны требования к техническому плану единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ЕНК применяется форма технический план в отношении сооружения.
Обращаем внимание, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть зарегистрирован как одна недвижимая вещь, следовательно, необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого недвижимого комплекса.
В состав же предприятия как имущественного комплекса (предприятие) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.
Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в ЕГРН при наличии в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость записей или одновременно с записями об иных объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, помещениях, машино-местах, земельных участках), входящих, либо права на которые (например, аренда) входят в состав такого предприятия.
Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Таким образом, главное отличие ЕНК от предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц – кредиторов. ЕНК является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия возможно.
Вероника Кругляк, начальник юридического отдела, филиала Кадастровой палаты по Иркутской области
br-ned.ru
Единый недвижимый комплекс | Страница 4
Кос сказал(а): ↑Добрый день всем!Нажмите, чтобы раскрыть…
Вообще-то определение ЕНК уже дано в ст. 133.1 ГК РФ
являющегося федеральным правовым актом и и кромсать его под свой лад кому нипоподя негоже.Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Нажмите, чтобы раскрыть…
А если по существу, то прочитал эту тему, которая для меня актуальна как никогда и у меня возник вопрос, возможно ли зарегистрировать свой объект связи, как ЕНК, в целях дальнейшего выкупа земли под ним?
Объект связи не требует получения разрешения на строительство и представляет собой неделимую вещь (в силу ст. 133 ГК РФ), состоящую из движимых вещей (не ОКСов), неразрывно связанных технологически для выполнения единого функцонального процесса:
1. Антенной опоры (пространственной металлоконструкции) для размещения антенно-фидерного устройства
2. Антенно-фидерного устройства
3. Блок-контейнера для размещения оборудования связи (переоборудованный бывший торговый киоск)
4. Непосредственно само оборудование связи (радиопередатчик, эфирный сервер и пр.)
Все эти составляющие находятся в границах одного земельного участка 10х10 (100 кв.м.), отмежёванного и поставленного на ГКУ с ВРИ
«объекты связи, радиовещания, телевидения, информатики» (мой ВРИ «радиовещание»).
Земельный участок мной как оператором связи используется по разрешению от муниципалитета в рамках ст. 39.36 ЗК РФ и ППРФ № 1300 от 03.12.2014 г. (в 2017 г. было судебное решение АС об обязании ОМСУ выдать мне данное разрешение в виде постановления главы администрации).
Что может помешать объединить в том числе и иные (движимые) вещи на едином земельном участке, как едином объекте недвижимости? Ведь законом это прямо предусмотрено, так как ЕНК может включать в себя не только недвижимые, но и движимые объекты (как вспомогательного назначения так и иные вещи) и нет такой нормы которая бы обязывала иметь объекты недвижимости в составе ЕНК на ЗУ, хотя сам ЗУ и является одним из ОН.
С чего нужно начинать и что для этого нужно? К сожалению в законе не расписан пошаговый и подробный порядок регистрации прав на ЕНК в ЕГРН.
Сам думаю что начинать надо с составления ТП (какие объекты в нём показывать?), а дальше? Либо при отказе Росреестра, обжаловать его в АС и получить судебное решение об обязании регистрации ЕНК?
Если подскажете, буду благодарен. И вообще кто из КИ сможет взяться за это дело и каков будет бюджет?
geodesist.ru