Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости / КонсультантПлюс

Содержание

Долевое строительство — Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга

В Комитете по строительству существует Управление долевого строительства, которое в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», распоряжением Правительства Санкт‑Петербурга от 30.07.2004 N 76-рп «Об организации делопроизводства в исполнительных органах государственной власти Санкт‑Петербурга», постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 28.04.2004 N 650 «О Комитете по строительству» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРИЕМ ГРАЖДАН КАЖДЫЙ ВТОРНИК С 10.00 ДО 12.00 И С 14.00 ДО 17.00 на предмет оказания консультационной помощи в решении спорных вопросов в области долевого строительства.

План-график («дорожная карта») по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены

СОГЛАШЕНИЕ об основных принципах добросовестной работы на рынке жилищного строительства в период экономической нестабильности

Информация для застройщиков

Нормативно правовые акты в области долевого строительства на сайте Минстроя России

Телефон для справок: 576-37-07

Начальник Управления долевого строительства Борисова Юлия Александровна
Тел. 576-38-03
Факс. 576-37-07

Памятка для подачи заявления в Арбитражный суд (банкротство)

Образец (форма) заявления о включении требования кредитора в реестр требований о передаче жилых помещений в связи с рассмотрением Арбитражным судом города Санкт‑Петербурга и Ленинградской области дела о банкротстве НАО ИСГ «Норманн»

Памятка Норманн-Центр

Образец заявления конкурсному управляющему ООО «Норман-Центр»

Протокол совещания Комитета по строительству от 02.11.2020 № 29 по вопросу выработки порядка действий исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга, направленных на завершение строительства ЖК «На Заречной» и ЖК «Три апельсина» с применением механизмов, предусмотренных Земельным Кодексом Российской Федерации, путем предоставления инвестору земельных участков в аренду без проведения торгов.

Соглашение о сотрудничестве между Санкт‑Петербургом и обществом с ограниченной ответственностью «РСТИ» по вопросу завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемных объектов жилого комплекса «На Заречной» и жилого комплекса «Три апельсина»

Документы

График производства работ ЖК «Измрудный», по адресу: г. Зеленогорск, Кузнейчный пер., д. 4а, лит. А

График производства работ: Многоквартирный дом со встроенными помещениями, наземный гараж (автостоянка), подземный гараж (автостоянка), трансформаторная подстанция по адресу: г. Санкт‑Петербург, поселок Парголово, Торфяное, Ольгинская дорога, участок 5 (северо-восточнее дома 4, литер А по Заречной улице), ЖК «На Заречной», I этап строительства

График производства работ: Многоквартирный дом со встроенными помещениями, наземный гараж (автостоянка), подземный гараж (автостоянка), трансформаторная подстанция по адресу: г. Санкт‑Петербург, поселок Парголово, Торфяное, Ольгинская дорога, участок 9 (северо-восточнее дома 4, литер А по Заречной улице), ЖК «Три Апельсина», II этап строительства

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда. С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате, застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет указанные в запросе сведения.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливается от 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа предоставления документов на государственную регистрацию.

Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети «Интернет» по адресу www.фонд214.рф. Вопросы по работе Фонда и прочие обращения, просьба, направлять по электронной почте: [email protected]. Телефон специализированного контактного центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

Оплату обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд необходимо осуществлять по реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщикам».

Информация публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

Как не стать жертвой недобросовестного застройщика

Электронный сервис «Проверь разрешение»

Перечень строительных организаций, представляющих в Комитет по строительству отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.

12.2004 № 214-ФЗ, по состоянию на 30.09.2019

12.2004 № 214-ФЗ, по состоянию на 31.03.2021

Застройщики, заключавшие в 2012 и 2013 годах договоры и привлекавшие денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также о лицах, не имевших в соответствии с указанным законодательством право на привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2012 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2013 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2014 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2015 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2016 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2017 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2018 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов;

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2019 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов;

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2020 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список компаний, которые допустили нарушения 214-ФЗ в 2021 году, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов

Список застройщиков (инвесторов), осуществляющих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан, находящихся в состоянии банкротства

Информация о направленных застройщикам (иным лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов) предписаниях об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства на территории Санкт‑Петербурга по результатам плановых (внеплановых) выездных проверок, проведенных Комитетом по строительству в 2012 -2013 годах

Приказ Комитета по строительству от 07. 02.2018 № 20 «О внесении изменений в приказ Комитета по строительству от 23.10.2017 № 157» (Приказ Комитета по строительству от 23.10.2017 № 157 «Об утверждении плана проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2018 год»;)

Сведения о вступивших в законную силу постановлениях Комитета по строительству о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Информация о проведенных Комитетом по строительству внеплановых проверках в 2021 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству внеплановых проверках в 2020 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству внеплановых проверках в 2019 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2018 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2017 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2016 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2015 году

Информация о проведенных Комитетом по строительству плановых и внеплановых проверках в 2014 году

Видеотрансляцию со строительных площадок более 120 объектов долевого строительства в реальном времени можно посмотреть на сайте http://следизастройкой. рф/.

Реестр участников долевого строительства в Санкт‑Петербурге, нуждающихся в защите в настоящее время, после вступления в силу постановления Правительства СПб от 16.12.2014 №1114, ведет Комитет по социальной политике Санкт‑Петербурга http://gov.spb.ru/gov/otrasl/trud/

Долевое строительство

В Ростовской области полномочия по контролю и надзору в области долевого строительства возложены на Региональную службу государственного строительного надзора. В ее составе созданы подразделения, осуществляющие контроль (надзор) в области долевого строительства.

Предметом контроля (надзора) в области долевого строительства является:

А) деятельность застройщиков, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области, а также соблюдение застройщиками требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214) и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

Б) деятельность жилищно-строительных кооперативов, связанная с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома на территории Ростовской области, а также соблюдение жилищно-строительными кооперативами требований части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123¹ ЖК РФ.

В рамках контроля (надзора) в области долевого строительства осуществляется:

контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

контроль (надзор) за привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов, с учетом положений Федерального закона № 214 о контроле за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 214;

контроль за соблюдением застройщиком:

— установленных частями 1¹ и 2 статьи 3, статьей 3² Федерального закона № 214 требований к застройщику;

— установленных статьей 3¹ Федерального закона № 214 требований к раскрытию и размещению им информации;

— примерных графиков реализации проектов строительства;

— установленных частью 5 статьи 18 Федерального закона № 214 требований к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

В соответствии с градостроительным законодательством в службу стройнадзора должна направляться информация о строительстве объектов, подпадающих под государственный строительный надзор. Такая информация поступает от муниципальных органов, от застройщиков, выявляется в ходе проведения контрольных мероприятий работниками службы и накапливается в специальной базе данных.

Об изменениях законодательства в вопросе ведения реестра пострадавших граждан

В связи с вступлением в силу Федерального закона № 151-ФЗ от 27.06.2019 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 151) , пункт 7 ст. 23 Федерального закона № 214, в соответствии с которым Региональная служба признавала в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и вела реестр таких граждан, утратил силу.

Федеральным законом № 151 в ст. 23.1 Федерального закона № 214 внесены изменения, в соответствии с которыми будет сформирован единый реестр проблемных объектов в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации.

Единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Прием и запись граждан для включения в реестр пострадавших граждан Региональной службой не осуществляется. В случае поступления заявлений граждан о включении в реестр, они будут возвращены без рассмотрения.

Меры государственной поддержки пострадавшим участникам долевого строительства и инвесторам, обеспечивающим их права

В Ростовской области пострадавшим участникам долевого строительства и инвесторам, обеспечивающим их права, предоставляются следующие меры государственной поддержки:

предоставление объединениям участников долевого строительства и инвестору субсидий на технологическое присоединение проблемных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
предоставление субсидий инвестору на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в кредитных организациях на цели обеспечения завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемного объекта;
предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов инвестору при условии обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения общей площадью не менее 4 тысяч квадратных метров путем завершения строительства проблемных объектов в городском округе «Город Ростов-на-Дону» либо посредством обеспечения завершения строительства не менее чем одного проблемного объекта и ввода его в эксплуатацию в городских и сельских поселениях, городских округах в Ростовской области, за исключением городского округа «Город Ростов-на-Дону»;
предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов инвестору, обеспечившему права пострадавших участников долевого строительства путем предоставления иного жилого помещения. Мера поддержки оказывается из расчета предоставления не менее 5 % общей площади жилых помещений, строительство которых возможно на предоставляемом земельном участке. В том числе указанная мера распространяется на проблемные многоквартирные дома, которые не планируется достраивать;
предоставление ресурсоснабжающим организациям субсидии на возмещение затрат в связи с возникшей задолженностью за подключение (технологическое присоединение) проблемных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения в случае, когда строительство проблемного объекта не может быть завершено, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных законодательством;
предоставление объединениям участников долевого строительства субсидии на завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемных объектов с высокой степенью строительной готовности (65 процентов и более).

Обо всех противоправных и сомнительных действиях застройщиков сообщайте по адресу:

344002, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 17.

Телефон: (863) 269-79-72

Внесенный в Госдуму законопроект закрепляет новые гарантии и защищает интересы участников долевого строительства

В Госдуму внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые…».

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Законопроект предлагает предоставить публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) право осуществлять завершение строительства объектов незавершенного строительства, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Кроме того, предлагается наделить Фонд или специально созданное для этих целей Фондом юридическое лицо функциями технического заказчика в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ), включая проведение строительного контроля.

Дополнительно в отношении указанных объектов:

• Правительство РФ вправе принять решение о проведении строительного контроля Минстроем России или подведомственным ему (бюджетным или автономным) учреждением;

• значительно расширяется перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов (ч.1.4. ст.23.1 федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), к ним добавляются:

Фото:www.ktostroit.ru

— внесение изменений в разрешение на строительство (РС), путем его продления и заключения дополнительных соглашений со всеми участниками долевого строительства, предусматривающих перенос сроков исполнения обязательств застройщиком;

— погашение субъектом РФ требований всех участников строительства по передаче жилого помещения, передаче машино-места и нежилого помещения или денежных средств за счет средств и механизмов субъекта РФ;

— вынесение определения арбитражного суда о передаче Фонду земельного участка;

— получение РС застройщиком, когда права на земельный участок были переданы ему на основании определения арбитражного суда;

— отсутствие требований граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;

— выплата всем гражданам страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика;

Фото: www. i.mycdn.me

— реализация предмета залога — объекта строительства или земельного участка;

— ликвидация застройщика.

• создания в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИЖС) личных кабинетов субъектов РФ, органов местного самоуправления, региональных фондов, конкурсного управляющего, расширение перечня информации, подлежащей размещению субъектами информации в ЕИЖС.

Как отмечают разработчики законопроекта, данные изменения направлены на повышение эффективности взаимодействия субъектов информации за счет внедрения информационно-коммуникационных технологий и сокращения бумажного документооборота.

Фото: www.biz.liga.net

Законопроект предлагает откорректировать ч.5 ст.8 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст.7 214-ФЗ.

Также предлагается предоставить застройщику право отозвать проектную декларацию размещенную в сети Интернет, если в ней допущены технические ошибки.

Предлагается внести изменения в федеральный закон от 26.10.2002 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части:

• уточнения требований к порядку аккредитации арбитражных управляющих в случае принятия решения об отказе в аккредитации арбитражного управляющего или его несоответствия условиям аккредитации;

• уточнения порядка предоставления арбитражным управляющим в Фонд установленных законом сведений и документов, предусмотрев их предоставление в электронной форме через личный кабинет в ЕИСЖС;

• расширения перечня документов, предоставляемых арбитражным управляющим в целях принятия Фондом решения о целесообразности финансирования мероприятий;

• уточнения источника получения сведений о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), предоставляемых арбитражным управляющим по запросу Фонда.

Разработчики законопроекта отмечают, что внесение данных изменений направлено на повышение эффективности использования бюджетных средств, сокращения сроков рассмотрения дел в судах, установления порядка утверждения состава и предельного размера расходов арбитражного управляющего, подлежащих финансированию за счет имущества Фонда; предоставления Фонду права на ознакомление с реестром требований (РТ) участников строительства и основаниями для их включения в РТ, а также полномочиями по обращению в арбитражный суд с заявлением об исключении из РТ участников строительства необоснованных требований по результатам его рассмотрения.

Фото: www.mosopora.ru

Законопроект предлагает внести изменения в 218-ФЗ от 29.07.2017, наделив Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фонда субъекта РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах (МКД), завершение строительства которых осуществлено фондом субъекта РФ с использованием средств, предоставляемых Фондом.

В целях обеспечения возможности реализации возложенных на Фонд полномочий по строительству (завершению строительства) МКД и иных объектов недвижимости на земельных участках, полученных после выплаты возмещения гражданам — участникам строительства, гражданам — членам жилищно-строительного или иного специализированного кооператива, законопроектом предлагается предоставить Фонду право создавать коммерческие и некоммерческие организации на территории Российской Федерации для достижения целей создания Фонда, в том вносить в уставный капитал таких организаций земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, переданные Фонду.

Фото: www.i-diplomys.com

В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству МКД и (или) иных объектов недвижимости, Фонд передает участнику строительства равнозначные жилые помещения и иные объекты недвижимости. Под равнозначным жилым помещением в данном случае понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат объекта долевого строительства, предусмотренных договором долевого участия в долевом строительстве.

Законопроект устанавливает, что выплата возмещения гражданину — члену кооператива осуществляется в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Как расширят полномочия Фонда защиты дольщиков

В России появится Фонд развития территорий

Недостроенные не будут считаться проблемными, если появится реальная возможность их достроить

Принят закон, расширяющий права Фонда защиты дольщиков

Перечень требований для госконтроля в области долевого строительства

Вячеслав Володин: Достройка проблемных домов решит жилищный вопрос обманутых дольщиков и других категорий нуждающихся граждан

Фонд защиты дольщиков получит право завершать строительство без торгов

Определены условия финансирования Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов

Долевое участие в строительстве

Памятка для участника долевого строительства СКАЧАТЬ

Порядок привлечения денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве контролируется государством!

Как выбрать надежного застройщика, привлекающего денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве
   1. Выберите застройщика, который является юридическим лицом (ЗАО, ОАО, ООО, ГУП).
   2. Попросите предъявить застройщика оригиналы разрешения на строительство, проектной декларации, свидетельство о праве собственности или договора аренды земельного участка. Обратите внимание на то, что представленные документы выданы именно застройщику и что договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
   3. Застройщик обязан предоставить для ознакомления любому гражданину учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за последний год.
   4. Зайдите на сайт www.depstroyko.ru департамента строительства Костромской области, где размещена информация об объектах, надзор за которыми осуществляет департамент строительства Костромской области

Что должен содержать договор участия в долевом строительстве

1. Описание конкретной квартиры (гаража, офисного или иного нежилого помещения).

2. Характеристики объекта долевого строительства: адрес нахождения, расположение в доме, площадь, количество комнат.
3. Конкретный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.
4. Цену договора и порядок ее оплаты. Цена должна выражаться в единицах денежного измерения. Цена договора после его заключения может быть изменена по соглашению сторон, если договором предусмотрена такая возможность.
5. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

ВНИМАНИЕ!

При отсутствии в договоре выше указанных условий, такой договор считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве заключается только в письменной форме, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.
   Оплата цены договора участником долевого строительства должна производиться только после его государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
   Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

   Как не стать обманутым дольщиком

Вы собираетесь приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме и стать участником долевого строительства?

Не отдавайте деньги, если:

   1. Застройщик гражданин или индивидуальный предприниматель.
   2. Застройщик требует оплаты до регистрации договора участия в долевом строительстве в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, либо не желает регистрировать договор.
   3. Застройщик предлагает подписать иную форму договора – договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли – продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости и т.д.

   Департамент строительства Костромской области

   Предметом надзора департамента строительства Костромской области является соблюдение застройщиками требований действующего законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Основные направления деятельности департамента:
   1. Проведение плановых проверок деятельности застройщиков по привлечению финансовых средств дольщиков и целевого использования этих средств.
   2. Проведение внеплановых проверок деятельности застройщиков при поступлении информации о нарушениях прав лиц, предоставляющих финансовые средства для строительства.
   3. Анализ результатов проверок. Выявление причин и условий, способствующих правонарушениям.
   4. Применение мер административного воздействия к правонарушителям в области долевого строительства (штрафы, предписания).
   5. Учет объектов надзора (объекты, для строительства которых привлекаются денежные средства по договорам участия в долевом строительстве).

Департамент строительства Костромской области
расположен по адресу: 156602, г. Кострома, ул. Сенная, д.17
приемная департамента: тел/факс:(4942) 31-28-12
E-mail: [email protected]
www.depstroyko.ru
Прием граждан: вторник с 14:00 до 15:00 четверг: с 14:00 до 15:00

О незаконных способах привлечения денежных средств граждан

К существующим в настоящее время незаконным способам (серым схемам) привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах или иных объектах недвижимости можно отнести следующие договоры:
   1. инвестирования (соинвестирования).
   2. договоры о совместной деятельности (простого товарищества).
   3. предварительные договоры участия в долевом строительстве, в том числе с одновременным заключением договора займа, купли – продажи векселей.
   4. предварительные договоры купли – продажи строящейся недвижимости.
   5. возможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам.

Последствием вступления гражданина в подобные правоотношения является то, что гражданин лишается гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Следует учесть, что:
— вексель содержит не обязательство застройщика передать конкретную квартиру, а сумму денежных средств, которую уплатил гражданин за данный вексель, поэтому в случае не добросовестности застройщика гражданин может потребовать только денежные средства от лица, которое выпустило данный вексель, кроме того, по истечению оговоренного срока обращения векселя, фирмы его выдавшей может уже не существовать.
— при заключении предварительного договора любого характера не исключена возможность, что застройщик в будущем откажется от заключения основного договора, и что квартира может быть продана дважды, кроме того, при продаже объекта (по договору купли – продажи) третьему лицу последний станет добросовестным покупателем, а инвестор будет лишен права требовать возврата ему профинансированной квартиры.

Не дай себя обмануть!

Правила «покупки квартиры в строящемся доме».

1. Четыре обязательных пункта договора об участии в долевом строительстве:

1. Название конкретного объекта долевого строительства, с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры.
2. Срок передачи застройщиком объекта недвижимости дольщику.
3. Сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты.
4. Положения о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (не менее 5 лет).

Внимание! Отсутствие этих пунктов делает договор недействительным!

2. Помните: Договор долевого участия считается заключенным с даты его государственной регистрации!
3. Скажите застройщику «нет», если он:
1. Отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в территориальном органе Феральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
2. Нарушает законодательство о долевом строительстве и вместо договора участия в долевом строительстве предлагает какой-либо предварительный договор.
3. Ущемляет права дольщика и не соглашается указывать в договоре условия его расторжения, условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков квартиры после сдачи дома.
4. Не указывает в договоре ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, порядок и цену перерасчета лишних квадратных метров.

Требуйте правильного документального оформления Вашего участия в долевом строительстве!

4. Узнайте больше о застройщике.
Застройщик вправе привлекать Ваши денежные средства при одновременном соблюдении всех обязательных условий:

1) Если у него есть разрешение на строительство.
2) Если он – юридическое лицо (ООО, ЗАО, ОАО ….), а не гражданин.
3) При наличии зарегистрированного права собственности или аренды на земельный участок, на котором ведется строительство.
4) При наличии проектной декларации.
5) После государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому гражданину:

1) Учредительные документы.
2) Свидетельство о государственной регистрации.
3) Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
4) Утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности.
5) Аудиторское заключение за последний год.

Обо всех противоправных и сомнительных действиях застройщиков сообщайте по телефону: 8 (4942) 37-27-67, 35-68-91

ОТДЕЛ АРХИТЕКТУРЫ АДМИНИСТРАЦИИ

Администрация Краснооктябрьского муниципального района

Дорогие друзья!

Приветствуем Вас на официальном сайте Краснооктябрьского муниципального района. На нашем интернет-ресурсе Вы сможете найти данные о работе органов местного самоуправления, сведения о Краснооктябрьском муниципальном районе. Открытость и доступность информации сегодня – это один из важных аспектов работы органов местного самоуправления.

Председатель Земского собрания Краснооктябрьского муниципального района

Подшивалова Мария Николаевна

Глава Местного самоуправления Краснооктябрьского муниципального района

Жалялов Ринат Равильевич

Краснооктябрьский район — административный район в юго-восточной части Нижегородской области. Граничит с Сергачским, Пильнинским, Большеболдинским, Сеченовским, Гагинским районами Нижегородской области, а также с республикой Мордовия. Районным центром является село Уразовка, в котором проживает 2143 человек. Расстояние до Нижнего Новгорода составляет 180 км по автомагистрали. На территории района находится 41 населенный пункт.

В административный состав района входят 12 сельских администраций. Площадь района — 88620 гектар или 886,2 км². В производственной сфере района особое место занимает отрасль сельскохозяйственного производства. Краснооктябрьский район является интернациональным, на территории которого более 300 лет проживают татары, русские, мордва и представители других национальностей.

что нужно знать дольщику ⚖

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
Заключается договор долевого участия с дольщиками.
Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Республика Адыгея — Долевое строительство

(опубликовано 30. 11.2021)
(опубликовано 30.11.2021)
(опубликовано 07.09.2021)
(опубликовано 07.09.2021)
(опубликовано 13.08.2021)
(опубликовано 07.06.2021)
(опубликовано 07.06.2021)
(опубликовано 22.04.2021)
(опубликовано 22.04.2021)
(опубликовано 16.11.2020)
(опубликовано 16.11.2020)
(опубликовано 16. 09.2020)
(опубликовано 16.09.2020)
(опубликовано 22.07.2020)
(опубликовано 11.06.2019)
(опубликовано 10.06.2019)
(опубликовано 24.05.2019)
(опубликовано 24.05.2019)
(опубликовано 02.04.2018)
(опубликовано 02.04.2018)
(опубликовано 02.04.2018)
(опубликовано 02.04.2018)
Что такое договор долевого участия в строительстве
Договор долевого участия в строительстве является основным документом, подтверждающим право лица, вложившего денежные средства в строительство жилого дома, на получение квартиры после завершения строительства.
Что такое договор долевого участия в строительстве
Долевое соглашение
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» является основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения между застройщика и инвестора в процессе строительства многоквартирного дома и после завершения строительства.
В частности, статьей 4 настоящего нормативного правового акта предусмотрено, что такие отношения должны быть оформлены документом установленной формы — договором участия в долевом строительстве (ДДУ), в котором содержатся все основные условия сделки, заключаемой между инвестором и разработчик.
Так, пункт 4 данного раздела действующего законодательства четко устанавливает, какие разделы должен содержать каждый договор, имеющий юридическую силу. К ним относятся подробное и понятное описание объекта, то есть квартиры, которую инвестор должен получить по завершении строительства, срок ее строительства и передачи инвестору, цена квартиры и некоторые другие сведения. При этом, если в договоре отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, такой документ с точки зрения законодательства будет считаться недействительным.
При этом в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору, например, затягивания срока сдачи объекта, инвестор может взыскать с него неустойку, которая составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации за каждый день такой просрочки. Например, при цене квартиры 2 млн рублей и текущем значении ставки рефинансирования, равной 8.25%, неустойка за день просрочки сдачи квартиры составит 452 рубля.
Регистрация договора
По сути, договор долевого участия в строительстве является документом, призванным, в первую очередь, обеспечить соблюдение законных прав и интересов инвестора, так как в рассматриваемой ситуации он находится в уязвимом положении: собственные деньги или привлекая ипотечный кредит для реализации планов застройщика, он остается без денег на период строительства без квартиры, а потому находится в зоне риска до момента ввода жилья в эксплуатацию.
Поэтому действующее законодательство, помимо самого факта заключения такого договора, предусматривает дополнительные инструменты защиты интересов инвестора. К ним, в частности, относится государственная регистрация договоров о долевом участии в органах юстиции, предусмотренная пунктом 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. При этом в соответствии с указаниями настоящего пункта договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, то есть застройщиком и инвестором, а с момента государственной регистрации.
Как структурировать сделку с акционерным капиталом в многоквартирном доме
Привет, ВР! На прошлой неделе я разместил видео из одного из наших 18-квартирных жилых домов в Филадельфии. Поскольку я получил так много отзывов о видео, я решил более подробно рассказать о том, как мы структурировали сделку, и провести более глубокий разговор о заключении сделок с многоквартирными домами среднего размера. Звучит неплохо? Хорошо, давайте начнем!
Таким образом, мы покупаем здания, привлекая инвесторов (коммандитных партнеров), которые заключают с нами сделку. Мы являемся генеральным партнером и также получаем процент владения зданием. Другие в BP спрашивали о покупке подобных зданий самостоятельно, и это здорово, если вы хотите сделать это таким образом. Мы собираемся купить много зданий (больше, чем у нас есть наличных), поэтому мы привлекаем инвесторов. Это беспроигрышная ситуация, поскольку они получают возврат своих денег в виде стабильного актива, а мы получаем право собственности на здание за небольшие деньги или вообще без денег из своего кармана. Через минуту я расскажу подробнее о структуре сделки, но хотел бы уточнить нашу стратегию заранее.
Что сказать вашим инвесторам
Так что мне не нужно вдаваться в подробности, почему многоквартирные дома выгодны, верно? Если вы это читаете, то знаете. Дело в том, что некоторые ваши потенциальные партнеры с ограниченной ответственностью могут не знать, поэтому вкратце вот что я говорю своим инвесторам.
Людям всегда нужно жилье
Если экономика упадет, а фондовый рынок упадет на 15%, некоторые люди могут перестать делать покупки в стрип-центре, которым вы владеете, или допустить, чтобы их пляжный дом попал под арест. Но люди, которые снимают в многоквартирных домах (во всяком случае, те, которые я покупаю), будут продолжать платить за аренду, пока они сохраняют свою работу.
Большинство людей, которые арендуют многоквартирные дома, имеют стабильную работу в качестве синих воротничков или работу, ориентированную на оказание услуг, которая не исчезает при изменении экономики. Хотя у них нет своего дома, у них есть жилье по разумной цене, и до тех пор, пока вы заботитесь о них и их жизненная ситуация не слишком сильно меняется (рождение ребенка, перевод на работу и т.), они останутся в вашем здании.
Они позволяют использовать рычаги в обслуживании
Необходимо отремонтировать только одну крышу, одну водопроводную систему, одну область для уборки снега и т. д. Хотя затраты могут быть выше, поскольку у вас большая крыша и больше водопровода, вы можете распределить затраты на большее количество квартир.
Принудительное признание
Это могла бы быть целая статья сама по себе, но если я подниму арендную плату за все свои квартиры в 18-квартирном доме на 20 долларов, я заработаю еще 7200 долларов в год. Если это здание оценивается по ставке капитализации 8%, я просто увеличил стоимость здания на 90 000 долларов, основываясь только на этом увеличении дохода.
Связанный: Как переплата за многоквартирный дом может помочь вам получить сделку с недвижимостью
Есть масса других причин, но для целей этой статьи давайте остановимся на них. Вывод: вам нужно получить четкие причины, по которым ваши инвесторы должны вкладывать свои деньги вместе с вами при покупке многоквартирного дома.
Поиск сделки
Поиск выгодных предложений по строительству многоквартирных домов — это построение сети. Вы можете пойти на LoopNet, но не ожидайте найти предложения для покупки. Используйте LoopNet, чтобы найти агентов, которые продают в вашей торговой зоне. Вещи, которые задерживаются в Интернете, — это сделки, которые они не могут продать. Хорошие предложения даже не доходят до массового рынка (их продают людям в агентской сети).
Вам нужно проникнуть в сеть каждого агента и заставить их относиться к вам достаточно серьезно, чтобы дать вам первый доступ к новым сделкам. Вы также можете связаться с местными владельцами и посмотреть, сможете ли вы найти кого-то, кто готов продать. Нестандартная идея состоит в том, чтобы позвонить по объявлениям о сдаче квартир и спросить, не рассматривают ли они возможность продажи. Причина, по которой это может сработать (у нас это было в прошлом), заключается в том, что недвижимость не работает так, как могла бы, из-за вакансии, вызывающей некоторую срочность у владельца.
Структура сделки
Мы используем товарищества с ограниченной ответственностью (LLP) для наших сделок. Я не знаю, сможете ли вы использовать этот автомобиль во всех штатах, но вы можете в наших торговых районах Нью-Джерси и Пенсильвании.Раньше я использовал ООО, но у меня возникла проблема, когда я начал обращаться к более искушенным инвесторам. Каждый банк, с которым я имел дело, хотел видеть личную гарантию от каждого в ООО, которому принадлежит более 20% компании, независимо от того, что написано в вашем операционном соглашении. Мои высокопоставленные инвесторы не были заинтересованы в этом, а также не хотели связываться с исками об ответственности, если кто-то подаст в суд на LLC.
Я провел небольшое исследование и узнал о LLP. Эти организации относятся к партнеру с ограниченной ответственностью (LP) совершенно иначе, чем к генеральному партнеру (GP).LP ОГРАНИЧЕНЫ в своих инвестициях, это все, что они могут потерять. Это то, что вы бы назвали «молчаливым партнером». Они не имеют права голоса в отношении компании, но у них есть доля собственности. GP имеет все полномочия компании и несет финансовую ответственность за компанию. Воздействие терапевта выходит за рамки того, что они вложили; они берут на себя ответственность за компанию в целом, включая личное поручительство по кредитам, а если на компанию подадут в суд, то GP станет первой линией защиты.Короче говоря, LP — это деньги, и GP действует от имени этих денег.
СЕК
Многие люди спрашивали меня о SEC (Комиссия по ценным бумагам и биржам) и о том, как они регулируют наши сделки. Я должен сказать об этом подробнее в этой статье, но скажу здесь – я не юрист. Когда вы совершаете сделки такой сложности, вам нужно, чтобы с вами тесно сотрудничал адвокат, чтобы убедиться, что вы никогда не переступите черту.
При этом SEC обычно не регулирует подобные сделки.Они освобождены от правил SEC, основанных на Положении D Закона о ценных бумагах 1933 года, если вы действуете в соответствии с положениями кодекса. Все, что вам нужно сделать, это зарегистрировать свою сделку в SEC и сообщить им, что вы освобождены, что делается через онлайн-форму. Эту форму можно найти на веб-сайте SEC вместе с очень хорошим объяснением кода.
Это несложно. Я слышал о людях, которые платят десятки тысяч долларов, чтобы избежать правил SEC и соблюдать их.Я также пользуюсь услугами адвоката, но обнаружил, что код далеко не так сложен, как его представляют.
Дробление акций
Это еще один крупный разговор, который я видел на BP. Надеюсь, я смогу пролить свет. Генеральный партнер получает долю участия в сделке за свою роль, как я сказал выше. GP может вложить деньги в сделку, но обычно вкладывает эти деньги на стороне Limited Partner, чтобы они также могли получить возврат LP на эти деньги. Партнеры с ограниченной ответственностью получают процент владения в зависимости от того, сколько денег они вложили по сравнению со всей долей LP в сделке.
Так, например, сторона LP составляет 60%, а общая сумма средств, привлеченных от LP, составляет 500 000 долларов США, и Инвестор A вкладывает 300 000 долларов США, а Инвестор B вкладывает 200 000 долларов США. Инвестор А получает $200 000 / $500 000 * 60% = 24% проекта.
Многие люди в BP также спрашивали меня, сколько давать Limited Partners, и простой ответ на этот вопрос заключается в том, что это зависит от сделки и ваших инвесторов. Вам нужно посмотреть на потенциальную прибыль сделки и сравнить ее с прибылью, которую хотят видеть ваши инвесторы, и сделать колл оттуда.Если ваша сделка имеет возврат наличными в размере 15% после ее стабилизации, если вы даете инвесторам 75% владения, они получают 11,25%, что является очень хорошей прибылью. Затем вы получаете 25% от суммы сделки за ваши усилия в качестве терапевта.
Связанный: Пошаговое руководство по размещению предложений по многоквартирным домам
Процент владения инвестором относится к прибыли, которую мы получаем, а также к проценту владения зданием. Если мы получили прибыль в размере 10 000 долларов за один квартал, я обычно выплачиваю около 80% этой суммы и оставляю 20%, чтобы быть консервативным.Выплаты каждому инвестору и GP основаны на процентном владении. Мой основной источник дохода от сделки — это разделение GP. Я также беру плату за управление, которая идет моей команде за управление зданием; Я вообще мало что вижу. В будущем я могу передать управление на аутсорсинг за ту же плату, если захочу.
Ожидания LP
Больше всего мои LP хотят от меня общения. Они хотят знать, как поживают их деньги, когда они получат свои первые чеки и т. д.У меня запланирована телефонная конференция с некоторыми инвесторами, а также я снимаю видео на YouTube с обновлением и регулярно отправляю его всем им по электронной почте. Я также выплачиваю ежеквартальные дивиденды всем инвесторам, как только проект станет стабильным. Плачу в один и тот же день раз в 3 месяца, как по часам.
Стратегия выхода
Мы говорим инвесторам, что их деньги в сделке на 5-7 лет. Когда приходит время расторгать сделку, самый простой способ избавиться от всех — это продать здание и разбить прибыль на доли владения.Если вы можете это сделать, отличный выход — рефинансировать здание и получить достаточно денег от рефинансирования, чтобы выплатить инвесторам и оставить здание себе! Это идеально, но вам нужно много работать, чтобы поднять стоимость здания за счет увеличения доходов и сокращения расходов.
Итак, ускоренный курс по сделкам с акциями! Я знаю, что не все рассказал, но надеюсь, что у вас все закрутилось. Не стесняйтесь задавать вопросы в полях для комментариев ниже, чтобы мы могли продолжить разговор.
Есть вопросы по структурированию такого рода сделок? Хотите сами добавить несколько советов?
Обязательно оставляйте комментарии, давайте помогать друг другу!
на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
Покупка новой квартиры – серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как покупать жилье в строящемся доме, необходимо все хорошо взвесить и обдумать.Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что следует обратить внимание при подписании этого документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.
Первые строки договора
Прежде чем брать на себя обязательства перед той или иной строительной организацией, следует внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? В первую очередь необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте должно быть указано полное наименование строительной организации.Не помешают и более подробные сведения – дата и место регистрации застройщика, свидетельство о внесении предприятия в ЕГРЮЛ и так далее.
Договор должен быть заключен от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка для строительства объекта. При этом от имени предприятия может действовать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если договор подпишет другой менеджер, могут возникнуть непредвиденные трудности в ходе судебных разбирательств. Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и он должен быть прикреплен к ДДУ.
О чем пойдет разговор?
Предмет договора должен быть указан четко, без возможности разночтений. Доля в строительстве многоквартирного дома предполагает получение определенного имущества в заранее установленный срок.Это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, уступка права требования помещения после ввода объекта в эксплуатацию — к предмету ДДУ отношения не имеют. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. И неважно, написано в названии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.
Подробное описание – залог успеха
Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должен быть указан строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, номер предполагаемой квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые застройщик предоставляет своим заказчикам.
В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимое имущество и его инженерные коммуникации. Как правило, гарантия на жилое помещение составляет 5 лет, на его оборудование — 3 года. Застройщик не может уменьшить срок ответственности за переданный объект на законных основаниях.
Вопрос о стоимости квартиры
Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. В нем следует указать площадь квартиры, размеры балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам замеров БТИ площадь жилого помещения будет меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительной площади или застройщик вернет часть денег за недостроенные квадратные метры. Иногда в документе указывается, что каким бы ни был конечный результат, никто никому ничего делать не должен.
Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор пункта о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о правах потребителя покупатель имеет право требовать от застройщика недостающую площадь, а строительная компания не может ничего получить за лишние квадратные метры. В судебной практике этот вопрос трактуется по-разному.
Подробный «портрет» квартиры
Заключая договор долевого участия, покупателю лучше уделить особое внимание деталям. Например, застройщик должен включить в DDU подробное техническое описание недвижимости. В документе указываются все атрибуты — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно быть указано все, даже класс обоев. .В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, но устные обязательства застройщика в суде предъявлены не будут. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.
Иногда строительная организация добивается внесения в договор пункта о праве внесения изменений в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласования с дольщиком.Однако с юридической точки зрения это неприемлемо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.
Когда ждать выполнения обязательств?
Четко прописать сроки выполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что следует обратить внимание при изучении этого раздела договора? В первую очередь в нем должен быть указан срок действия самого документа. И из формулировки следует следовать, что он действует до выполнения сторонами всех обязательств.
Кроме того, в ДДО необходимо указать дату передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором она планирует передать ключи от жилья дольщикам. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту определенные неудобства. Дело в том, что защита его интересов при нарушении сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный момент – расторгнуть договор заказчик может только через два месяца после истечения указанного в нем срока передачи объекта.Это означает, что потребителю придется ждать окончания квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.
И строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Штраф за срыв сроков может ложиться тяжелым бременем на плечи застройщика, поэтому он всегда старается подстраховаться. Например, включает в договор условие, при котором он несет материальную ответственность только в случае своей вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств непреодолимой силы.Так что будьте осторожны! Традиционно под форс-мажором понимают теракты, военные действия или стихийные бедствия. К нему не относятся внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов.
Качественное другое ДДУ подводное
214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае выявления недостатков в квартире предприятие обязано их устранить в разумный срок либо выплатить заказчикам соответствующие компенсации.
Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Возможность претензии со стороны владельца предмета все равно не исключает, но может вызвать проблемы в ходе судебного разбирательства.
Как сэкономить?
Денежная сторона сделки – важнейший пункт ДДУ (214-ФЗ).Что я должен искать в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко указана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена квадратного метра зачастую определяется в условных единицах, без фиксации конкретного курса в документе. Это сильно ухудшает условия контракта.
Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, ту, которую мы приведем ниже) должно быть оговорено, в какие сроки и за счет чего будет производиться оплата.Это могут быть собственные сбережения или ипотечный кредит, например. И нам следует внимательно изучить момент, по которому обязательства заказчика по договору будут считаться выполненными. Застройщики уверяют, что это происходит после зачисления средств на счет строительной компании. В результате дольщик подвергается большому риску. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия необходимо включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются исполненными в момент внесения денег в банк.
Кто несет сопутствующие расходы?
Важно прояснить вопрос, какая сторона будет платить за регистрацию собственности в Управлении Росреестра. Кроме того, необходимо определить, в какой момент покупатель должен оплатить коммунальные услуги.
Часто застройщики стараются включить в ДДУ пункт, в котором заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев.Получается, что, еще не заселившись в новую квартиру, хозяину придется платить за «коммуналку». В этом нет ничего справедливого, поэтому мы призываем вас внимательно изучить этот пункт договора.
Как отключить DDU?
Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это происходит по инициативе заказчика, то он должен заплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на его размер.Обычно она колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости недвижимости. Строгие санкции для участников долевого строительства в этом случае в 214-ФЗ не указаны. Резюме законодательного акта свидетельствует о том, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.
В заключение хотелось бы отметить, что дольщику не нужно настаивать на детализации всех пунктов договора.В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, полностью защищающий интересы физических лиц.
Как один жилой комплекс из 28 квартир может стать вашим путем к пенсионному капиталу | Подумай о недвижимости
Когда кредитное плечо используется правильно, это ваш лучший друг в сфере недвижимости.
Использование правильного финансирования для правильной собственности позволит вам со временем создать истинное богатство.
Мы помогаем нашим клиентам, занимающимся частным коучингом, разработать индивидуальный план, определить подходящие свойства и структуру финансирования для каждой сделки.
Как один жилой комплекс из 28 квартир может стать вашей дорогой к пенсионному фонду
Я хочу привести вам краткий пример того, как единовременная инвестиция в размере 200 000 долларов США в один объект может создать более 600 000 долларов США собственного капитала для вас и вашей семьи — при этом, конечно, генерируя денежный поток.
Это 28-квартирный дом, который купил один из наших клиентов – это его вторая недвижимость менее чем за два года. Он купил его за 600 000 долларов и вложил 25%. Это свойство имеет чистый доход в размере 60 000 долларов в год.
Это 28-квартирный жилой дом, купленный одним из клиентов Криса Урсо.
Время обратить внимание: его ежегодные ипотечные платежи по 15-летней ипотеке с процентной ставкой 5% составляют 42 000 долларов в год, что оставляет ему денежный поток от 15 000 до 18 000 долларов в год, что приятно… но помните, мы сосредоточены на создании собственного капитала. .
Собранная арендная плата идет на погашение его ипотеки каждый год в течение следующих 15 лет. В дополнение к своему денежному потоку этот инвестор накапливает 25 000 долларов США в год в виде основного долга (строительный капитал).
Теперь самое интересное: всего через 15 ЛЕТ он будет владеть собственностью бесплатно и чисто.
Итак, давайте предположим, что недвижимость вообще не увеличивается в цене… только на этой одной собственности этот инвестор накопит 600 000 долларов собственного капитала! …О да, и к тому времени денежный поток составит около 60 000 долларов в год.
Имейте в виду, что до того, как стать нашим клиентом, у этого инвестора не было абсолютно никакого опыта инвестирования в квартиры. В течение двух лет он разработал план (неполный рабочий день), приобрел два здания и находится на пути к накоплению капитала в размере 1 миллиона долларов и обеспечению будущего своей семьи.
Я хотел сосредоточиться на этом типе сделки, потому что я думаю, что каждый инвестор, который читает это, может взяться за руки. Это не монстр из 300 единиц, это достижимая часть вашего портфолио, которая может стать отправной точкой для создания действительно семейного наследия активов.
Когда кредитное плечо используется правильно, это ваш лучший друг в сфере недвижимости.
Использование правильного финансирования для правильной собственности позволит вам со временем создать истинное богатство. Мы помогаем нашим клиентам, занимающимся частным коучингом, разработать индивидуальный план, определить подходящие свойства и структуру финансирования для каждой сделки.
Многие инвесторы думают, что банки не кредитуют или не будут кредитовать их, что у них недостаточно опыта, чтобы получить финансирование на многоквартирный дом. Это не может быть более неправдой!
У нескольких наших клиентов были банки, конкурирующие за их бизнес – впервые работающие за пределами штата!
Я постарался поместить все, что мне хотелось бы знать о покупке квартир, в это руководство: Руководство для умных инвесторов по покупке многоквартирного дома – щелкните здесь, чтобы получить копию.
Получите руководство по покупке квартиры Криса
Как принять квартиру от застройщика, построенного по договору долевого строительства
И если вы все же остаетесь тверды в решении купить квартиру в новостройке, то следующим шагом будет поиск подходящего жилого комплекса и надежной строительной компании.С чего начать? Конечно, из Интернета. Помимо информации о самом объекте (расположение, стадия строительства, тип дома и т. д.), сразу узнавайте репутацию застройщика. Какие объекты он уже построил, были ли громкие скандалы с его участием, насколько успешно объекты были проданы. Почитайте отзывы о ЖК и застройщике на форумах или пообщайтесь с теми, кто уже купил там квартиру. На официальном сайте компании должна быть информация о заказчике, генподрядчике строительства, разрешительная документация, лицензии.Если на их сайте нет документов, то попросите менеджера показать их вам. Также узнайте, есть ли у застройщика партнерские программы с банками. Особенно активен в этом отношении Жилстройсбербанк. Ипотека в этом случае предоставляется и на жилой комплекс, не введенный в эксплуатацию.
Также хорошим показателем надежности может служить партнерство с государственными организациями и банками. Приемка объекта от подрядчика (генподрядчика) осуществляется заказчиком в комплексе с техническим и авторским надзором.После получения от подрядчика письменного уведомления о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию. Со дня получения от подрядчика извещения о готовности объекта, запроса заказчиком от подрядчика и лиц, осуществляющих технический и авторский надзор, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соблюдении выполненная работа с проектом.Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзор, представляют декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту или отрицательные заключения в течение трех рабочих дней. со дня получения запроса от заказчика.
Заключение авторского надзора о соответствии выполненных работ проекту является основанием для предоставления исполнителям инженерно-коммунальных услуг доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим нормам и правилам.Заказчик на основании декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту совместно с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзор, обязан проверить исполнительно-техническую документацию на наличие и комплектность, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту. В случае выявления нарушений утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) стандартов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения нарушений подрядчиком (генподрядчиком).В случае устранения выявленных нарушений приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.
Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с подрядчиков договора подряда на проектирование и строительство и монтажных работ, с лиц, осуществляющих технический и авторский надзор, ответственность за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и сдаче объекта.
Внимательно следите за получением уведомлений от компании-застройщика: при смене адреса необходимо уведомить. В редких случаях в Договор участия добавляется пункт, согласно которому, если заказчик не явился на осмотр и повторный осмотр квартиры, значит претензий и жалоб у него нет.
Все требования к возводимому жилью должны соответствовать указанным в договоре и минимальным требованиям к жилищному строительству.Не спешите подписывать акт, не осмотрев внимательно квартиру, чтобы побыстрее забрать ключи. Вы обезопасите себя и свое жилье в будущем, уменьшите стоимость ремонта, если грамотно подойдете к приемке квартиры и правильно сообщите о дефектах. Все несоответствия между договорными обязательствами и реальным жильем строительная компания обязана исправить если не в добровольном, то в судебном порядке.
Подписывая акт приема-передачи без осмотра или путем краткого ознакомления, вы автоматически соглашаетесь устранить недостатки застройщика самостоятельно, если только не возлагаете обязательство по их устранению на строительную организацию.
Согласно первой статьи Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» в договоре должен быть указан гарантийный срок . Гарантийный срок — время, в течение которого застройщик гарантирует сохранение показателей качества объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации, и возможность эксплуатации жилого дома в соответствии с договором участия в долевом строительстве.
6 способов инвестировать в многоквартирные дома [с минимальными усилиями!]
Инвестиции в недвижимость — это стратегический способ диверсификации инвестиционного портфеля, который дает множество преимуществ. Прежде всего, недвижимость выступает в качестве материального актива с несколькими потоками доходов, которые сопровождаются множеством полезных налоговых вычетов.
Когда большинство людей начинают баловаться этими альтернативными вариантами инвестирования , они начинают с домов на одну семью или сразу переходят к коммерческим помещениям.Тем не менее, многоквартирные дома — отличный вариант для некоторых людей, и есть много способов начать инвестировать в них.
Давайте рассмотрим преимущества инвестирования в многоквартирные дома и различные способы начать.
Являются ли квартиры хорошей инвестицией?
Если вы инвестируете в многоквартирные дома с низким предложением и высоким спросом, сбор ежемесячной арендной платы с арендаторов может быть очень прибыльным.
Кроме того, страхование, реклама, плата за управление имуществом и многое другое не облагаются налогом .Вы даже можете списывать часть стоимости своей квартиры каждый год благодаря амортизации MACRS .
Кроме того, обычно вы можете позже продать многоквартирные дома с целью получения прибыли и, возможно, получить к ним доступ как к собственности Раздела 1231 .
Инвестиции в квартиры — лучшая инвестиционная стратегия для людей, которые хотят медленного, но стабильного роста стоимости своего портфеля, а также дополнительного источника ежемесячного дохода.
К сожалению, несмотря на то, что прибыль может быть значительной, также может быть и объем работы, которую вам необходимо выполнить.
Ваши ежемесячные расходы, включая непредвиденные расходы, такие как ремонт, должны быть оплачены, что бы ни случилось. Если у вас слишком много свободных мест или арендаторы не платят арендную плату, это сократит вашу прибыль.
Хорошей новостью является то, что вы можете нанять управляющего недвижимостью, который поможет вам справиться со многими вашими обязанностями. Конечно, это означает, что вы зарабатываете меньше денег. Вы решаете, стоит ли снижение рабочей нагрузки меньшего денежного потока.
Другой вариант — использовать краудфандинговую службу недвижимости, такую как DiversyFund , чтобы сделать все это за вас.
Служба, которая работает с недооцененными многоквартирными домами, инвестирует денежные потоки, полученные от арендаторов, и продает их с прибылью примерно через пять лет.
Они принимают как аккредитованных, так и неаккредитованных инвесторов, и для начала работы требуется всего 500 долларов США.
Выгодно ли владеть жилым комплексом?
Если вы инвестируете в правильные жилые комплексы по разумной цене, владение жилым комплексом определенно может быть прибыльным.
Инвестиции в жилой комплекс создают надежный актив, приносящий доход , и в течение всего срока инвестиций могут обеспечить высокую отдачу от инвестиций.
Многие инвесторы в недвижимость используют правило 1%, чтобы оценить, будет ли недвижимость прибыльной.
Это правило гласит, что ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1% от покупной цены сдаваемого в аренду имущества.
Если вы следуете этому правилу, ежемесячная арендная плата должна превышать ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (при условии, что вы использовали ипотечный кредит).В противном случае вы не будете зарабатывать достаточно денег каждый месяц.

Например, если недвижимость сдается за 3000 долларов в месяц, вы, как правило, не захотите платить за нее более 300 000 долларов.
По-прежнему важно, чтобы вы могли контролировать расходы, такие как страхование арендодателя и техническое обслуживание. Если вы можете ориентироваться на недвижимость, которая соответствует правилу 1% и может управлять расходами, у вас есть отличная возможность заработать деньги.
Это правило не вызывает беспокойства, если вы могли заплатить наличными за арендованное имущество .
6 способов начать инвестировать в многоквартирные дома
Есть несколько способов начать инвестировать в многоквартирные дома. Лучший выбор для вас зависит от суммы риска, на который вы готовы пойти, сколько денег у вас есть для первоначального инвестирования, а также от вашего уровня опыта инвестирования в недвижимость.
Наличие недвижимости в вашем портфеле рекомендуется из-за ее нерыночной корреляции производительности, дохода и оценки, что делает ее одной из лучших инвестиций для молодых людей .
1. Проведите собственную комплексную проверку и инвестируйте
Если вы инвестируете самостоятельно, вы получаете всю прибыль. Однако это значительный объем работы. На данный момент это не инвестиции в недвижимость, приносящие пассивный доход.
Поэтому, если вы хотите быть активным инвестором в недвижимость, перед инвестированием необходимо изучить несколько элементов жилого комплекса.
Некоторые из наиболее важных требований, которые вы должны изучить, включают:
Отчет о финансовом аудите (включая последний отчет о прибылях и убытках за 12 месяцев и 3 года)
Оценка состояния имущества (отчет третьей стороны о текущем состоянии имущества)
Рыночный отчет (помогает определить предполагаемый уровень заполняемости объекта)
Аудит аренды и анализ арендной платы (рассматривает несколько аспектов аренды, таких как графики выставления счетов и невыплаченные или просроченные арендные платежи)
Оценка состояния окружающей среды (проверка следов опасных химических веществ и других загрязнителей)
Оценка (оценка рыночной стоимости имущества)
Обзор объекта и отчет о праве собственности (отчет о праве собственности гарантирует отсутствие конкурирующих юридических претензий к собственности, и для этого обычно требуется обследование объекта для подтверждения границ собственности)
Даже если на бумаге все выглядит хорошо, вам может быть полезно лично увидеть недвижимость и прогуляться. Ищите любые потенциальные проблемы и любые улучшения, которые вы могли бы сделать, если вы действительно хотите научиться делать легкие деньги, пока вы спите .
Для получения дополнительных идей о том, как расширить портфель объектов недвижимости, которыми вы владеете и управляете, вы можете рассмотреть метод BRRRR .
2. Объединитесь с партнером
Вы можете разделить прибыль и риск с другим лицом для инвестиций в многоквартирный дом.Эта договоренность называется товариществом с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP).
Хотя доходность и риски не так высоки, как при индивидуальных инвестициях, они все же значительны. Работа с партнером может быть разумным вариантом для вас, если у вас ограниченный опыт или знания в сфере недвижимости.
Совместная работа с партнером обеспечивает альтернативную перспективу, помогает с общей рабочей нагрузкой и дает вам больше капитала для инвестиций. Опытный партнер также может иметь разветвленную сеть.
Несмотря на множество преимуществ сотрудничества с инвестиционным партнером, есть и недостатки. Если вы решите работать с другом или членом семьи, смешение дел может обострить отношения.
Также может возникнуть конфликт, если обязанности четко не обсуждены или если один партнер вкладывает больше денег или времени. Тем не менее, для многих плюсы перевешивают минусы.
3. Инвестировать через соглашение о синдикации
Инвесторы в недвижимость могут объединять деньги и ресурсы посредством соглашений о синдицировании .Эти договоренности позволяют инвестировать в более крупные проекты, чем они могли бы себе позволить или управлять индивидуально.
Спонсор соглашения обычно инвестирует от 5 до 20% необходимого капитала и управляет повседневными операциями.
Остальную часть капитала вносят другие инвесторы. Часто Спонсоры получают авансовую прибыль (плату за приобретение) с момента приобретения собственности этим лицом.
Все участники зарабатывают деньги на доходе от аренды и прироста стоимости имущества, как правило, ежемесячно или ежеквартально.Некоторые синдикации длятся всего от 6 до 12 месяцев, а другие — от 7 до 10 лет.
Услуги
, такие как Fundrise , Equity Multiple и DiversyFund , работают по этой модели. Они помогают инвесторам находить недвижимость для инвестирования, ежедневно управлять ею, находить арендаторов и в конечном итоге продавать ее другим инвесторам.
Связано: 10 лучших альтернатив сбора средств [аккредитованные и неаккредитованные приложения]
4. Инвестировать через фонд недвижимости
Фонд недвижимости — это тип взаимного фонда, который в основном занимается инвестированием в ценные бумаги, предлагаемые компаниями, занимающимися недвижимостью.Инвесторы зарабатывают деньги, покупая недвижимость, оценивая активы .
Три типа фондов недвижимости включают:
Взаимные фонды недвижимости (они могут активно или пассивно управляться)
Частные инвестиционные фонды недвижимости (доступны только для состоятельных инвесторов)
Биржевые фонды недвижимости (они торгуются как акции)
Фонды недвижимости в основном инвестируют в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и компании, занимающиеся операциями с недвижимостью, но некоторые инвестируют напрямую в недвижимость.
Как правило, вы не получаете краткосрочный доход, а получаете ценность в основном за счет оценки. Они обеспечивают большую диверсификацию, чем покупка отдельных REIT, но у REIT есть свои преимущества.
5. Инвестируйте через REIT
Инвестиционные фонды недвижимости — это компании, которые объединяют деньги инвесторов для управления приносящей доход недвижимостью, которой они владеют. Основным преимуществом инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости является то, что это очень ликвидный вариант.REIT покупаются и продаются аналогично акциям и могут быть проданы в любое время.
Инвесторы зарабатывают деньги как на пассивном доходе прибыли, так и на продаже своих акций по более высокой цене. REIT — это пассивных инвестиций, которыми вам не нужно активно управлять.
Финансовый барьер для входа ниже, чем у многих других типов инвестиций в недвижимость . Вы можете приобрести публично торгуемые REIT через брокерскую фирму, например Webull . Эта брокерская компания представляет собой бесплатное приложение для торговли акциями , которое предлагает бесплатных акций за регистрацию .
Кроме того, вы можете инвестировать в коммерческую недвижимость, используя такую компанию, как Streitwise . Компания позволяет аккредитованным и неаккредитованным инвесторам участвовать в зарегистрированных на федеральном уровне предложениях через свою онлайн-платформу.
С момента своего основания они в среднем выплачивали дивиденды в размере 9,66% в год и ставили целью доходность чуть ниже 8-9%. По сравнению с публично торгуемыми REIT, которые предлагают среднюю доходность чуть менее 4%, результаты Streitwise оказались лучше.
Streitwise может предложить такую доходность, сочетая коммерческую недвижимость институционального качества, опытный менеджмент и структуру №1 с самой низкой комиссией среди квалифицированных краудфандинговых сайтов в сфере недвижимости.
Рассмотрите возможность регистрации с помощью кнопки ниже, чтобы узнать больше и узнать, будет ли это хорошей инвестицией для вашего портфеля.
Стрейтвайз | Начните инвестировать в частные REIT сегодня
Начните получать пассивный доход от частной недвижимости за 5000 долларов.По состоянию на 3 квартал 2021 года Streitwise выплачивала ежеквартальные дивиденды по годовой ставке 8,4% за вычетом комиссий. Это более чем вдвое превышает средний показатель, выплачиваемый публичными альтернативами REIT.
Родственный:
6. Краудсорсинговое инвестирование
Краудфандинговые инвестиции в недвижимость — это еще один метод, который позволяет вам инвестировать в многоквартирные дома без необходимости платить за все здание самостоятельно.
Возможно только частичное владение квартирами. Вам не нужно управлять зданиями, и вы все равно получаете часть выручки.
Как правило, вы получаете дивиденды ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Вы также можете получить часть прибыли при последующей продаже многоквартирного дома.
С вашей стороны инвестиции являются пассивными, поскольку вы полагаетесь на экспертов, чтобы ваши инвестиции оставались прибыльными. Эти инвестиции очень неликвидны, поэтому вам не следует вкладывать средства, которые вам понадобятся в ближайшем будущем.
Инвестиции — Starwood Capital
Ниже приведены некоторые заметные инвестиции за всю историю Фирмы.
Частные транзакции
КОРУС БАНК
В октябре 2009 года консорциум во главе со Starwood Capital приобрел портфель проблемных кредитов номинальной стоимостью 4,5 миллиарда долларов, принадлежащий бывшему Corus Bank. Покупка портфеля на сумму 2,7 миллиарда долларов у Федеральной корпорации страхования депозитов была одной из крупнейших сделок правительства с проблемными долгами во время Великой рецессии.Портфель на момент приобретения состоял из более чем 100 кредитов и активов в собственности, связанных с высококачественными кондоминиумами в крупных городах, многоквартирными домами, офисной недвижимостью и землей. Наша стратегия включала «переработку» более 40 крупных неработающих кредитных позиций и создание специальной организации (ST Residential) для управления многоквартирным портфелем из 13 активов. Впоследствии команда создала инновационный фирменный образ жизни для многоквартирных домов, который позволил ей поднять цены и арендную плату, достигнув при этом здоровых показателей поглощения, за которыми последовала успешная программа погашения кредитов, продажи квартир и активов.К концу 2013 года мы полностью реализовали 88 активов и продали последний крупный актив в марте 2015 года. Теперь мы можем оглянуться назад на то, что оказалось экстраординарной инвестицией для инвесторов и правительства США.
TRTX СПАСАТЕЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ
В мае 2020 года мы рекапитализировали TPG Real Estate Finance Trust, публично торгуемый коммерческий ипотечный REIT (NYSE: TRTX), со структурированным вложением привилегированных акций и варрантов на покупку обыкновенных акций. Структура сделки обеспечивала защиту от убытков за счет фиксированной доходности и старшинства за счет привилегированных акций в сочетании с возможностью роста за счет прироста капитала за счет варрантов. В то время компании требовалась ликвидность, чтобы ослабить давление со стороны кредиторов из-за волатильности рынка, связанной с Covid, и Starwood была одним из немногих инвесторов, готовых вложить капитал на этом этапе пандемии.
На момент инвестирования TRTX владел портфелем из 66 кредитов с плавающей процентной ставкой на общую сумму 5,75 млрд долларов США, обеспеченных высококачественной недвижимостью на институциональных рынках, где у нас есть опыт инвестирования. Залогом были в основном офисные, многоквартирные и многофункциональные помещения с минимальным воздействием на строительство или секторы, наиболее затронутые Covid.У нас было уникальное понимание ситуации, учитывая наш опыт управления Starwood Property Trust, и мы считаем, что наша позиция надежно защищена. К концу июня 2021 года инвестиции вернули наши вложения в акционерный капитал плюс значительную прибыль, при этом дополнительные варранты все еще принадлежали фонду Starwood.
ГОРОДСКАЯ ПРОМЫШЛЕННОСТЬ ПОРТФЕЛЬ
Мы приобрели этот портфель активов легкой промышленности, дистрибуции и медико-биологических наук в Великобритании площадью 1,6 млн квадратных футов, состоящий из 10 активов. через внерыночную сделку в декабре 2019 года. На момент приобретения оба актива располагались в непосредственной близости от основных маршрутов сбыта и имели высокие исторические показатели. Кроме того, активы могут похвастаться очень диверсифицированным составом арендаторов с секторами, включая дистрибуцию, исследования и разработки, строительство, проектирование, торговую кассу и бизнес-услуги. За время нашего владения активы выиграли от роста электронной коммерции, увеличения спроса на хорошо расположенные промышленные активы, а также от неуклонного истощения промышленных зон вблизи городских центров.После всего лишь 12-месячного удержания мы продали портфель в декабре 2020 года со значительной премией к цене приобретения.
ДИВЕРСИФИКИРОВАННЫЙ СКАНДИНАВСКИЙ ПОРТФЕЛЬ
Мы начали инвестировать в скандинавский рынок в 2013 году и были одними из первых иностранных инвесторов, выбравших этот рынок, где доминируют местные инвесторы. Мы приобрели диверсифицированный скандинавский портфель инвестиций в январе 2015 года, купив две компании по недвижимости: SveaReal Fastigheter в Швеции (79 объектов общей площадью 9 млн квадратных футов) и Fortin в Норвегии (27 объектов общей площадью 2. 4 млн кв. футов) на общую сумму 1,4 млрд долларов. Сделка предоставила редкую возможность получить доступ к Скандинавии в масштабе и стала крупнейшей сделкой с недвижимостью в регионе со времен мирового финансового кризиса. Несмотря на то, что до нашего приобретения этот регион в целом был сложным для иностранных покупателей, наши тесные связи в этом регионе позволили нам воспользоваться этой возможностью на внерыночной основе. Несколько факторов помогли сделать эту инвестицию успешной, включая упреждающее управление активами, инициативы по созданию добавленной стоимости, рыночные условия и оппортунистические продажи.До сентября 2018 года мы продали 35 активов по общей цене продажи около 790 миллионов долларов США, а в сентябре 2018 года мы закрыли портфельную продажу, включающую 51 из 106 первоначальных объектов недвижимости. Сейчас мы ликвидируем оставшиеся активы. Эта сделка является ярким примером способности Starwood Capital опережать потоки капитала в областях, которые еще не попали в поле зрения других инвесторов.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ МНОГОСЕМЕЙНЫЙ ПОРТФЕЛЬ
В январе 2016 года SOF X и совместный инвестор Starwood Capital приобрели портфель многоквартирных домов класса А, находящийся в институциональной собственности, который включал активы в Южной Флориде, Денвере, Вашингтоне, округ Колумбия.C., Сиэтл и Внутренняя Империя, Калифорния. Портфель состоял из 23 262 квартир в 72 садовых и среднеэтажных сообществах, которые после закрытия управлялись как 66 отдельных активов. Эти активы класса А имели средний возраст 1996 года, ограниченное отсроченное техническое обслуживание и такие удобства, как 9-футовые потолки, встроенные стиральные машины и сушилки, а также гаражи. Благодаря этому приобретению — вместе с покупкой SOF X компании Landmark Apartment Trust (17 624 единицы), также завершенной в январе 2016 года, — Starwood Capital стала одним из крупнейших владельцев многоквартирного жилья по рыночной цене в Соединенных Штатах.
При цене покупки в 5,4 миллиарда долларов эта сделка стала крупнейшим приобретением, не связанным с гостиничным бизнесом, в истории Starwood Capital. Тесные и давние отношения Starwood Capital с продавцом создали возможность приобрести эти активы вне рынка. Продавец был нацелен на быстрое и надежное исполнение и обращался только к нескольким участникам торгов, которые могли совершить такую крупную сделку.
1 ОТЕЛЬ И ДОМА ЮЖНЫЙ ПЛЯЖ
Когда Starwood Capital приобрела Gansevoort Miami South Beach в феврале 2012 года, Фирма была твердо убеждена в силе отеля South Beach и восстановлении рынка жилья благодаря тому, что место в первом ряду было получено из первых рук в результате покупки Corus Bank, отдельная инвестиция, которой на пике своего развития принадлежало более 2000 квартир в районе Майами.Имея это в виду, Фирма приобрела этот пляжный отель и в течение следующих трех лет использовала коллективный опыт своих внутренних отделов дизайна и управления гостиничными активами, чтобы завершить капитальный ремонт, который полностью превратил утомленный Гансеворт в стиле 1970-х годов в Здание с сертификацией LEED Silver, с потрясающими природными материалами и пышным ландшафтом. Реконструкция заменила фасад здания, выходящий прямо на океан, который представлял собой бетонную стену с несколькими проемами, с окнами от пола до потолка.Реконструкция также включала в себя завершение строительства 155 кондоминиумов общей площадью 232 000 квадратных футов, разделение террасы у бассейна на две части, чтобы придать бассейну и зонам общего пользования более человеческий масштаб, строительство тренажерного зала площадью 14 000 квадратных футов из оставшихся площадей и спа-салон Bamford площадью 5 500 квадратных футов (первый в США), выкуп/переселение нескольких арендаторов и освобождение 25 000 квадратных футов собственных торговых площадей, а также выпотрошение и создание нового бара на крыше и бассейна.
Этот отель был открыт в марте 2015 года под новым названием 1 Hotel South Beach, что сделало его одним из лучших отелей и кондоминиумов на быстро развивающемся рынке South Beach.Открытие также ознаменовало запуск 1 Hotels, нового гостиничного бренда, который сочетает в себе лучшее из экологически чистого дизайна и устойчивой архитектуры, а также исключительный комфорт и непревзойденный уровень обслуживания. Фирма получила множество отраслевых и гостевых наград, увеличив чистую операционную прибыль отеля на 800%. В феврале 2019 года Фирма закрыла сделку по продаже 1 Hotel South Beach за 610 миллионов долларов, что составляет 1,44 миллиона долларов за ключ — рекорд самой высокой цены за ключ, когда-либо достигнутой в штате Флорида, побив предыдущий рекорд более чем на 30 миллионов долларов. % или почти $350 тыс. за ключ.Эта продажа также установила рекорд по самой высокой цене за ключ для отеля в США за пределами Нью-Йорка и по самой высокой цене за ключ для курортной недвижимости в США
.
ОСНОВНАЯ ГОСТИНИЧНАЯ КОМПАНИЯ
Мы собрали этот портфель, приобретя три обанкротившиеся компании у двух банков в период с февраля 2013 г. по март 2014 г. за валовую цену покупки 1,1 миллиарда долларов.
В феврале 2013 года фонд Starwood Distressed Opportunity Fund IX вместе с партнером с ограниченной ответственностью приобрел компанию Principal Hayley Group и ее исключительную компанию Pan-U. K. коллекция из 22 отелей в стиле гранд-дам, а также лондонский конференц-центр. Эта покупка предоставила возможность инвестировать в целую гостиничную компанию, включая ее управленческую команду, бренды и технологическую платформу. Платформа расширилась в январе 2014 года за счет приобретения отелей Four Pillars – портфолио из пяти отелей, расположенных в историческом городе Оксфорд и его окрестностях. Портфель еще больше расширился в марте 2014 года с приобретением De Vere Venues, в результате которого появилось 23 собственных и арендованных отеля, а также несколько конференц-центров в Лондоне.В том же месяце мы объединили портфолио трех британских отелей, чтобы сформировать уникальный общебританский портфолио. коллекция 50 собственных и арендованных отелей, в том числе 7 064 ключа (плюс 10 договоров франшизы и управления). Объединенная платформа позволила нам добиться значительного синергетического эффекта, включая годовую экономию средств на сумму более 5 миллионов фунтов стерлингов.
В ноябре 2016 года мы перезапустили три устаревшие компании в рамках новой гостиничной платформы, The Principal Hotel Company, и впоследствии получили множество международных наград в области гостиничного бизнеса и дизайна.Основные достижения объединенного портфолио включают: подписание в апреле 2017 года договора об аренде знаменитого гранд-отеля Birmingham сроком на 175 лет для создания ряда дополнительных культовых объектов и внутренней отделки стоимостью 45 млн фунтов стерлингов; проведение впечатляющей реконструкции отеля Russell, начавшегося в июле 2016 года, который вновь открылся в апреле 2018 года как The Principal London, флагманский отель бренда Principal; ремонт и открытие Wotton House, Beaumont Estate, Latimer Estate и Tortworth Court в качестве флагманов бренда De Vere, перезапущенного в сентябре 2017 года, и продажа портфеля из 34 активов за 1 доллар.1 миллиард — продажа, побившая множество рекордов и зафиксировавшая высокую прибыль для наших инвесторов.
ИНТАУН ЛЮКС
В июне 2013 г. SOF IX приобрела компанию InTown Suites, одного из крупнейших владельцев жилья эконом-класса для длительного проживания в США. Наша покупная цена представляла собой 20-процентную скидку от ориентировочной восстановительной стоимости и 10–15-процентную скидку от цены продавца. Мы заключили транзакцию в ходе продолжительных внерыночных переговоров с продавцом. При первоначальном приобретении компания владела и управляла 138 объектами недвижимости (17 978 номеров), что составляет около 25% сектора длительного проживания.Эти объекты больше похожи на апартаменты, чем на отели, поскольку сдаются по неделям. Квартиры InTown с мебелью, коммунальными услугами, кабельным телевидением и интернетом предлагают жильцам более дешевую и гибкую альтернативу квартирам.
На момент приобретения мы были настроены оптимистично в отношении сектора длительного пребывания эконом-класса, поскольку в настоящее время практически не было конкурентоспособного предложения в стадии строительства. Мы полагали, что стратегические инвестиции в базовый бренд и расширение присутствия компании за счет дополнительных приобретений и, возможно, франчайзинга и возможностей развития, могут быть привлекательными. Этот тезис подтвердился.
СЕЛЕКТ-СЕРВИС ОТЕЛИ ПОРТФОЛИО
В 2015 году Starwood Capital сделала важный шаг в расширении Фирмы в сфере избранных услуг, приобретя Starwood Global Opportunity Fund X, наряду с партнером с ограниченной ответственностью, совместно инвестируя компанию TMI Hospitality, одного из крупнейших владельцев, менеджеров и разработчиков. отелей с избранным обслуживанием в Соединенных Штатах, из которых 184 действующих отеля и более десятка находятся в стадии разработки. Это следует за совместными предприятиями, которые Starwood Capital создала в рамках нескольких недавних фондов, нацеленных на отели с избранным обслуживанием с высокой доходностью наличными, которые можно приобрести со значительными скидками по сравнению с восстановительной стоимостью.В результате Фирма собрала одну из самых больших коллекций отелей с избранным сервисом в Соединенных Штатах. В октябре 2016 года китайская компания по страхованию жизни объявила, что она будет выступать в качестве якоря и ведущего инвестора для портфеля из 280 активов и 24 000 ключей с избранными услугами вместе с консорциумом государственных фондов благосостояния и другими инвесторами, собранными Starwood Capital.
Starwood Capital создавала ценность на всех этапах инвестиционного периода для этих элитных объектов недвижимости.Активы в продаваемом портфеле были приобретены в благоприятных точках входа и объединены в портфель, хорошо диверсифицированный по брендам, географии и драйверам спроса. Специализированная команда Фирмы по управлению активами с избранными услугами внедрила стратегии для увеличения доходов, контроля над расходами и стратегического инвестирования капитала для улучшения зон, ориентированных на гостей, чтобы максимизировать отдачу от инвестиций и прибыльность. Кроме того, команда реализовала выходную стратегию продажи частного портфеля инвесторам, ищущим хорошо диверсифицированный портфель отелей с сильным денежным потоком.
РЕКОНСТРУКЦИЯ ОФИСА MACY’S В СИЭТЛ
В октябре 2015 года SOF X приобрела долю в кондоминиуме на четырех верхних этажах универмага Macy’s в центре Сиэтла с планами превратить эти этажи в творческие офисные помещения. Собственные площади включали 316 тыс. квадратных футов офисов на 5–8 этажах, которые ранее использовались Macy’s для розничных и региональных офисов, а также эксклюзивное использование площади на первом этаже для специального офисного вестибюля и лифтовой группы.
На момент нашего приобретения на рынке офисной недвижимости Сиэтла наблюдался устойчивый рост, чему способствовали арендаторы, ориентированные на технологии, на долю которых приходилось почти половина всей недавней арендной деятельности.В центре Сиэтла было очень мало существующих блоков офисных помещений площадью более 100 тыс. квадратных футов, и этот проект содержал самый большой из существующих блоков смежных площадей в центральном деловом районе.
В сентябре 2017 года мы подписали с Amazon договор об аренде офиса площадью 485 тыс. квадратных футов сроком на 15 лет. Офисное помещение имело ключевое значение для планов роста Amazon — оно располагалось в двух кварталах от ее штаб-квартиры в США и вмещало более 2500 сотрудников. В январе 2020 года мы приобрели оставшуюся часть здания (4 этажа; дополнительные 280 000 кв. футов) у Macy’s и одновременно заключили совместный договор аренды с Amazon.
РСТ ЭЛЬ-СЕГУНДО ОФИСНЫЙ КАМПУС
В октябре 2017 года SOF XI приобрела PCT Office Campus, офисный кампус класса A с золотым сертификатом LEED в Эль-Сегундо, Калифорния, площадью 1,5 млн кв. футов в трех офисных башнях. Офисные башни являются самыми высокими и наиболее узнаваемыми зданиями в Эль-Сегундо, и наша покупная цена представляет собой скидку 39% к восстановительной стоимости. Наша база приобретений была значительно ниже недавних сделок El Segundo со средними и малоэтажными творческими офисами, а также сделок класса А на близлежащих субрынках, таких как Санта-Моника, Плайя-Виста и Калвер-Сити.
Прежде чем сделать эти инвестиции, наша группа по приобретению потратила много времени на изучение рынка, чтобы определить субрынки, которые лучше всего подходят для получения выгоды от улучшения макроэкономических тенденций и фундаментальных показателей офисной недвижимости в Лос-Анджелесе. Лос-Анджелес был одним из последних рынков офисной недвижимости в стране, который оправился от Великой рецессии, и мы обнаружили несколько тенденций, которые заставили нас поверить в то, что он способен обеспечить невероятную доходность с поправкой на риск. В конце 2016 года нам стало ясно, что El Segundo превратился из офисного рынка, зависящего от аэрокосмической и оборонной промышленности, в рынок, привлекательный для традиционных корпоративных арендаторов, а также для медиа, технологических и развлекательных компаний.Мы полагали, что спрос со стороны арендаторов (и потоки институционального капитала) ускорятся в Эль-Сегундо, предоставив SOF XI уникальную возможность сделать значительные инвестиции в рынок шлюзов раньше других инвесторов. Наш первоначальный тезис El Segundo воплотился в жизнь. Наши инвестиции в Эль-Сегундо являются потрясающим примером того, как мы изучали рынок, вырабатывали уверенность, а затем напрямую нацеливались на инвестиционные возможности.
ПОРТФЕЛЬ ЗАГОРОДНЫХ ОФИСОВ США
В апреле 2015 года SOF X приобрела 6. Портфель высококачественных, удобно расположенных пригородных офисов площадью 7 миллионов квадратных футов в рамках внерыночной сделки на сумму 1,125 миллиарда долларов. Подавляющее большинство активов располагалось на быстрорастущих рынках Роли, Нэшвилла и Южной Флориды.
Портфель на момент приобретения включал 61 существующее здание и 57 акров земли, а также строящееся здание в Роли. Здания располагались на рынках с минимальным предложением в стадии строительства, при этом большая часть этого нового строительства была предварительно сдана в аренду, что значительно снизило негативное влияние, которое новое предложение могло оказать на портфель.Команда по управлению активами Starwood Capital разместила активы портфеля таким образом, чтобы извлечь выгоду из сильного денежного потока и максимизировать прибыль, инвестируя в высокодоходные удобства, активно привлекая арендаторов к досрочному продлению и повышая арендную плату до рыночного уровня.
Команда также воспользовалась возможностями создать потенциал роста за счет ранней продажи активов, включая продажу нестратегических объектов по ценам, значительно превышающим первоначальные ассигнования. Эта инвестиция продемонстрировала способность Starwood Capital определить привлекательную точку в цикле для выхода на рынки с хорошими возможностями для роста.
ООО «ЛНР ПРОПЕРТИ»
Starwood Capital уже давно демонстрирует способность заниматься сложными инвестициями, которые предлагают привлекательный потенциал риска/доходности. Так было, когда в апреле 2013 года Фирма объединилась с дочерней компанией Starwood Property Trust (NYSE: STWD) для приобретения крупнейшего поставщика специальных услуг в США, LNR Property LLC , за 1,05 млрд долларов.
Приобретение Starwood Property Trust LNR значительно расширило его опыт работы на проблемном рынке и добавило Starwood Mortgage Capital, платформу для выдачи кредитов на коммерческую недвижимость, Starwood Capital через аффилированный фонд также приобрела два важных компонента.Первой была группа коммерческой недвижимости LNR , портфель недвижимости, состоящий из 26 активов в девяти штатах, сосредоточенных на землях, подходящих в первую очередь для индивидуальной и многоквартирной застройки. Вторым компонентом был интерес к Auction.com, который продает недвижимость в собственности и кредиты от имени финансовых учреждений, корпораций и частных владельцев. В 2014 году Google Capital инвестировала 50 миллионов долларов в Auction.com и обязалась помочь компании воспользоваться преимуществами ее уникальной платформы.
Позиция
LNR как крупнейшего поставщика специальных услуг в Соединенных Штатах и названного поставщика специальных услуг примерно в 20% всех транзакций CMBS в отрасли позволяет ей предоставлять уникальную информацию о секторах и рынках.
КРЕДИТНЫЙ ПОРТФЕЛЬ NAMA
В августе 2013 года SOF IX приобрела — со значительным дисконтом к номиналу — портфель неработающих кредитов на сумму 809,4 млн евро (1,0 млрд долларов США) у Национального агентства по управлению активами (NAMA), ирландского «плохого банка». Портфель, состоящий из 18 кредитов, обеспеченных 39 ирландскими коммерческими объектами, стал первой продажей ирландских активов NAMA.Пул, в значительной степени сконцентрированный в Дублине, крупнейшем и наиболее ликвидном рынке Ирландии, включал в себя торговую, промышленную и жилую недвижимость, офисы, гаражи и земельные участки / участки под застройку. Сделка подчеркивает опыт проблемной задолженности и позволяет нам извлечь выгоду из восстановления ирландского рынка недвижимости в целом и Дублина в частности.
STARWOOD LAND VENTURES
Предвидя возможность, которая появится после финансового кризиса, Фирма в 2008 году начала выборочно приобретать как небольшие, так и крупные группы готовых и полуфабрикатов жилых участков на некоторых из наиболее проблемных рынков страны, которые, тем не менее, считала команда, готовы к восстановлению. .Чтобы реализовать эту стратегию, Starwood Capital создала Starwood Land Ventures, которая объединилась на эксклюзивной основе с лучшими в своем классе местными экспертами по земельным участкам под застройку в Аризоне, Калифорнии, Колорадо и Флориде. Starwood Land Ventures от имени нескольких фондов приобрела около 20 000 лотов.
ДЕНВЕР СОЮЗ СТАНЦИЯ В СБОРЕ
В 2011 году Starwood Capital через SOF VIII воспользовалась возможностью создать совместное предприятие с генеральным застройщиком для проекта Union Station площадью 50 акров в Денвере, штат Колорадо, — крупнейшего проекта в США, ориентированного на транзит. S. The Firm считала, что Денвер готов к возрождению, и что, в частности, район Нижнего центра города (LoDo), который включает район Юнион-Стейшн, должен стать новым центром города. В рамках СП партнер SOF VIII предоставил несколько незастроенных земельных участков, которые все были расположены в нескольких шагах от исторической станции Юнион, которая стала новым транзитным узлом Денвера.
Первое здание, построенное совместным предприятием, One Union Station, было продано в 2014 году и установило новый рекорд цен на офисы в Денвере в пересчете на квадратный фут.Второе здание, Треугольное здание, было завершено в августе 2015 года и продано в мае 2017 года. Третий объект, 16 Каштан, был продан основному институциональному инвестору в июне 2016 года, до начала строительства, установив новый рекорд по самой высокой цене. цена за квадратный метр площади, когда-либо уплаченная за землю в Денвере, и фиксация прибыли, даже не втыкая лопату в землю. Здание на 81% было предварительно сдано в аренду компании Davita Healthcare Partners, ведущему поставщику услуг почек в США.
БАШНЯ УОКЕРА
Благодаря инвестициям в Walker Tower компания Starwood Capital смогла извлечь выгоду из бума роскошных кондоминиумов в Нью-Йорке. В декабре 2010 года команда договорилась о 50-процентной доле в 19-этажном комплексе кондоминиумов, расположенном по адресу 212 West 18th Street, между 7-й и 8-й авеню, в стильном районе Нью-Йорка Челси. На момент приобретения перспективы Фирмы в отношении элитного строительства в центре Манхэттена были чрезвычайно позитивными из-за сокращения предложения, стабильной ценовой конъюнктуры, увеличения объемов продаж и ограниченного нового строительства.
Первоначально построенный в 1929 году для телефонной компании Bell, отель был спроектирован Ральфом Томасом Уокером, названным The New York Times «архитектором века». Walker Tower представил захватывающую возможность перепланировки благодаря средней высоте потолков 13 футов 6 дюймов, архитектуре в стиле ар-деко, пространству для жилых террас, беспрепятственному виду на Эмпайр-стейт-билдинг, реку Гудзон, гавань Нью-Йорка, а также на центр города и центр города, благоустройство района. и существующие права на разработку.Преобразование актива в 47 элитных жилых кондоминиумов включало капитальный ремонт всего здания, а также строительство четырех дополнительных этажей.
Собственный дизайнерский персонал Starwood Capital в сотрудничестве с партнерами по развитию фирмы создал то, что мы считали выдающимся продуктом. Очевидно, что рынок согласился с оценкой команды — чрезвычайно высокий спрос позволил распродать Walker Tower в среднем по 3750 долларов за квадратный фут. Полноэтажный пентхаус в здании был продан в январе 2014 года за 51 миллион долларов, или почти 8400 долларов за квадратный фут, что стало новым рекордом для сделки с кондоминиумом в центре Манхэттена.
ВЕСТИН ОТЕЛИ И КУРОРТЫ
В 1993 году японская строительная компания Aoki Corp. находилась под давлением своих кредиторов, чтобы они отказались от непрофильных операций, включая Westin Hotels & Resorts. Гостиничная компания столкнулась с трудностями, и репутация плохой операционной деятельности помешала ей добавить новые контракты на управление. После долгих переговоров фонды, управляемые Starwood Capital, приобрели Westin в мае 1995 года за 537 миллионов долларов. Команда быстро сформировала новую управленческую команду для реализации стратегии операционных улучшений, маркетинга и роста бренда.
В результате этих усилий количество управляемых или франчайзинговых отелей Westin увеличилось примерно с 70 до более чем 120, прежде чем Starwood Hotels & Resorts (ранее NYSE: HOT после слияния с Marriott Hotels) приобрела бизнес за 1,6 миллиарда долларов в январе 1998 года. , Эта сделка послужила ранним примером умения Фирмы выявлять недооцененные активы и улучшать операции благодаря своему опыту управления активами, а также помогла Фирме стать мировым лидером в сфере гостеприимства.

Публичные предложения
STARWOOD PROPERTY TRUST
В разгар Великой рецессии компания Starwood Capital осознала, что традиционные коммерческие кредиторы уходят с рынка, и возникла острая потребность в альтернативном коммерческом ипотечном финансировании. В августе 2009 года Starwood Capital создала Starwood Property Trust, Inc. (NYSE: STWD), публичную компанию по финансированию недвижимости, специализирующуюся на выдаче, приобретении, финансировании и управлении коммерческими ипотечными кредитами и другими долговыми инвестициями в коммерческую недвижимость.С начальной рыночной капитализацией в 950 миллионов долларов Starwood Property Trust на момент IPO была крупнейшей компанией слепого пула, когда-либо созданной и торгуемой на NYSE.
Совместно со Starwood Capital компания Starwood Property Trust в апреле 2013 года приобрела LNR Property LLC и дочернюю компанию LNR Partners LLC, крупнейшего поставщика специальных услуг в США, таким образом получив значительный опыт работы на проблемном рынке, а также существенно расширив и усложнив деятельность компании. .Кроме того, в начале 2014 года Starwood Property Trust выделил свои операции с жилыми домами на одну семью в отдельную организацию (с тех пор Starwood Waypoint Homes объединилась с Invitation Homes), которая в настоящее время является крупнейшим публично торгуемым инвестором, владельцем и оператором сдаваемых в аренду домов на одну семью. в США
С момента основания бизнес значительно вырос, и сегодня Starwood Property Trust представляет собой диверсифицированную финансовую компанию, основное внимание которой уделяется секторам недвижимости и инфраструктуры. С общим капиталом, развернутым с момента создания, более 69 миллиардов долларов, Starwood Property Trust продолжает укреплять свои позиции в качестве одного из ведущих небанковских кредиторов в мире.
STARWOOD HOTELS & RESORTS WORLDWIDE, INC.
Starwood Capital, пожалуй, больше всего известна созданием и строительством отелей и курортов Starwood. Эта ведущая глобальная гостиничная компания берет свое начало в 1994 году, когда Starwood Capital вложила свои средства в публично торгуемый Hotel Investors Trust (NYSE: HOT). В то время капитализация HOT на фондовом рынке составляла всего 8 миллионов долларов и требовала немедленной рекапитализации. В результате серии сложных переговоров аффилированные лица Starwood Capital приобрели контрольный пакет акций HOT и завершили реструктуризацию и реорганизацию компании. В период с 1994 по 1998 год Starwood Capital значительно расширила сеть отелей Starwood Hotels, прошедших ребрендинг, что было отмечено приобретением двух крупных гостиничных компаний, Westin Hotels & Resorts и ITT Sheraton. После этих сделок Starwood Hotels за три коротких года стала крупнейшей гостиничной компанией в мире с более чем 120 000 сотрудников на пике своего развития, 895 отелями в 100 странах и владением такими брендами, как W Hotels, Westin, Sheraton, The St. Regis, Le Méridien и The Luxury Collection.
Барри Стернлихт стал председателем и главным исполнительным директором переименованной компании Starwood Hotels & Resorts в 1995 году. Г-н Стернлихт создал W Hotels, считающуюся самым успешным в мире брендом бутиков, и превратил St. глобальный бренд, и ему приписывают отраслевые инновации, включая кровать Westin Heavenly® Bed и линейку сопутствующих товаров, а также Starwood Preferred Guest, первую в отрасли программу частого проживания без отключения электроэнергии.
ЖИЛОЙ КАПИТАЛ
При создании Starwood Capital в 1991 году ее внимание было сосредоточено на беспорядке на рынках недвижимости, возникшем в результате ссудно-сберегательного кризиса конца 1980-х и начала 1990-х годов.Приблизительно за 18 месяцев Фирма приобрела 7000 многоквартирных домов по незначительной стоимости замещения за счет покупки акций и проблемных долгов у Resolution Trust Corp., FDIC и проблемных кредитных организаций. Формируя этот портфель, Starwood Capital сосредоточила внимание на новых объектах на фундаментально здоровых вторичных рынках, имея стратегическое представление о том, что восстановление будет неизбежным и резким. В августе 1993 года фонды Starwood Capital вложили около 6400 многоквартирных домов в Equity Residential Сэма Зелла (NYSE: EQR) во время IPO.EQR стала крупнейшим владельцем квартир, торгуемых на бирже, в стране, а Барри Стернлихт несколько лет входил в ее совет директоров. Эта сделка стала первой из многочисленных инвестиций, в которых Фирма создала ведущие платформы или компании в сфере недвижимости, чтобы повысить ценность для своих инвесторов.
STARWOOD WAYPOINT RESIDENTIAL TRUST
В соответствии с давним подходом Starwood Capital к инвестированию капитала с привлекательным уровнем доходности по отношению к риску, инвестиционная команда нашла возможность купить, отремонтировать и арендовать большое количество домов на одну семью в Соединенных Штатах.Используя усилия Starwood Capital, дочерняя компания Starwood Property Trust (NYSE: STWD) создала портфель из более чем 7000 домов на одну семью, а также проблемных и неработающих жилищных ипотечных кредитов. Команда создала этот портфель, используя сеть местных партнеров, которые занимались ремонтом и сдачей в аренду этих домов, а также урегулированием кредитов. Starwood Capital также использовала свою проницательность в сфере недвижимости для увеличения масштаба на отдельных географических рынках, которые, по мнению команды, имели наибольший потенциал для долгосрочного роста и на которых команда могла покупать дома с наибольшими скидками по сравнению с восстановительной стоимостью. Успех этих усилий отразился в том факте, что портфель вырос почти до 800 миллионов долларов, или 13% акционерного капитала Starwood Property Trust. Как только команда решила выделить эти активы, она объездила всю страну в поисках лучшей в своем классе управленческой команды для создания лидирующей в отрасли компании. С этой целью Starwood Capital приобрела Waypoint Homes, ветерана этого нового институционального класса активов. В 2014 году Starwood Capital и Starwood Property Trust завершили выделение бизнеса по аренде жилья для одной семьи и создали жилой фонд Starwood Waypoint Residential Trust (NYSE: SWAY).
В 2016 году Starwood Waypoint объединилась с Colony American Homes, объединив двух пионеров отрасли и создав портфолио из более чем 30 000 домов. В 2017 году Starwood Waypoint Homes (NYSE: SFR) объединилась с Invitation Homes (NYSE: INVH), и объединенная компания стала крупнейшим публичным инвестором, владельцем и оператором сдаваемых в аренду домов на одну семью в США.
ИСТАР ФИНАНСИАЛ, ИНК.
В середине 1990-х Starwood Capital осознала, что избыток капитала в сфере недвижимости, во главе с растущим сектором REIT, приводит к повышению цен на традиционные классы активов, и, таким образом, сместила акцент на приобретение мезонинного кредитования.Выполнив финансирование на сумму более 1 миллиарда долларов в течение четырехлетнего периода, Фирма извлекла выгоду из своего значительного, хорошо подготовленного портфеля и в 1998 году вывела бизнес на биржу, создав Starwood Financial, Inc. (NYSE: SFI). Фирма вложила активы в небольшую публичную REIT, которую она контролировала, и предоставила этому предприятию специальную управленческую команду. Барри Стернлихт стал председателем совета директоров, а несколько других руководителей фирмы заняли места в совете директоров. Впоследствии Starwood Capital расширила компанию, закрывшись более чем на 1 доллар.1 миллиард новых финансовых обязательств и путем слияния с TriNet Corporate Realty Trust.
Впоследствии переименованная в i Star Financial, Inc. , фирма превратилась в одну из крупнейших публично торгуемых финансовых компаний, специализирующихся исключительно на коммерческой недвижимости, со стоимостью предприятия более 16 миллиардов долларов на пике своего развития.
Приватизация
Многосемейный портфель Milestone
В апреле 2017 года инвестиционная компания Starwood Capital приобрела Milestone Apartments REIT (TSX: MST.ООН), многосемейный REIT, котирующийся на фондовой бирже Торонто, с общей стоимостью предприятия около 3 миллиардов долларов. Milestone владела портфелем высококачественных квартир класса B+ из 78 квартир в садовом стиле с 24 061 единицей на быстрорастущих рынках, сосредоточенных в Техасе, а также на юго-востоке и западе США. % скидка к стоимости замены.
Мы приобрели Milestone в рамках внебиржевой сделки путем прямых переговоров с руководством компании и советом директоров.Мы хорошо знали Milestone благодаря приобретению Landmark Apartment Trust, после чего Milestone управляла примерно 17,6 тыс. единиц Landmark для Starwood Capital. Мы считали, что публичные рынки недооценивают Milestone, и приватизация компании давала уникальную возможность приобрести высококачественный портфель на наших целевых рынках. На момент приобретения Starwood Capital владела аналогичными активами на 87% рынков Milestone в пересчете на единицу, что предоставило ценную информацию и добавило нам уверенности в стремлении использовать эту возможность.Starwood Capital является одним из крупнейших владельцев многоквартирных домов по рыночным ценам в США, и фирма продолжает наращивать свой опыт работы с многоквартирными домами на многих рынках.
ориентир квартирный трест
В январе 2016 года SOF X и Milestone Apartments REIT приобрели Landmark Apartment Trust, публично зарегистрированную неторгуемую REIT. SOF X приобрела 57 стабилизированных многоквартирных домов на юго-востоке США на общую сумму 17 624 единицы — наша база приобретения была на 38% ниже восстановительной стоимости.Milestone Apartments REIT приобрела дополнительные активы, которые SOF X позже приобрела в виде отдельной инвестиции (Milestone Multifamily Portfolio). Портфель SOF X — 93% занятых на момент приобретения — был сконцентрирован в Далласе, Атланте, Орландо, Тампе, Шарлотте и Нэшвилле. Благодаря этому приобретению — вместе с покупкой SOF X Национального портфеля многоквартирных домов (23 262 единицы), также завершенной в январе 2016 года, — Starwood Capital стала одним из крупнейших владельцев многоквартирного жилья по рыночной цене в Соединенных Штатах.Портфель был сконцентрирован на некоторых из самых быстрорастущих рынков в США, при этом более 50% NOI портфеля на момент приобретения приходится на 14 крупнейших MSA страны по прогнозируемому пятилетнему росту населения, домашних хозяйств и занятости. Мы изменили наш первоначальный бизнес-план и продали большую часть активов досрочно, чтобы извлечь выгоду из сниженных ставок капитализации из-за высокого спроса инвесторов на продукт 1980-х годов с добавленной стоимостью.
ОБЩЕСТВО ЛУВРА
В декабре 2005 года фонды Starwood Capital завершили 3 доллара.2 миллиарда приобретение Groupe Taittinger и Société du Louvre (SDL), контролируемого семьей французского конгломерата. На момент приобретения активы SDL включали одну из крупнейших в Европе гостиничных сетей — уникальную коллекцию из 15 роскошных отелей, самым известным из которых был Hôtel de Crillon в Париже, и более 800 бюджетных отелей под тремя брендами. SDL также владела несколькими предприятиями по производству предметов роскоши, в том числе знаменитым производителем шампанского Taittinger, культовым производителем хрусталя Baccarat и парфюмерией Annick Goutal.
Послужной список Фирмы, связанной с этой сложной инвестицией, включает в себя ряд вех: модернизация и расширение бюджетного бизнеса отелей Лувр, что привело к значительному увеличению доли рынка и, в конечном итоге, привело к продаже бизнеса китайской компании Jin Jiang International Holdings Co., ООО; продажа предприятий Taitttinger Champagne и Annick Goutal; продажа 22% акций Baccarat и расширение бренда в связи с его 250-летием, включая открытие в марте 2015 года ультра-роскошного отеля Baccarat Hotel & Residences New York; выполнение сделки по продаже с обратной арендой 32 бюджетных отелей во Франции с привлекательной доходностью; и тщательное распоряжение роскошными отелями портфолио по привлекательным ценам.