Договор долевого строительства: Статья 4. Договор участия в долевом строительстве / КонсультантПлюс

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

В чем отличие приобретения жилья по договору долевого участия от путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Разъясняет прокуратура Чкаловского района г.Екатеринбурга

21.06.2021г.

Разъясняет помощник прокурора Чкаловского района г. Екатеринбурга Кондратьева М.Д.

Закон предусматривает несколько альтернативных вариантов привлечения денежных средств для строительства объектов капитального строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), а именно:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;

2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Правовая природа договоров долевого участия в строительстве и паевого взноса в жилищно-строительные кооперативы имеет существенные различия. Так, члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ). Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

При долевом участии в строительстве отношения участника с застройщиком возникают на основании заключенного договора, а в жилищно-строительном кооперативе – на основании членства. Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет право переуступить или продать свою долю в отличие от участника долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, однако в жилищно-строительном кооперативе какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. В этом случае могут возникнуть противоречия между членами кооператива, а срок передачи квартиры может затянуться на неопределенное время.

Также установлен обязательный минимальный гарантийный срок объекта долевого участия в строительстве, который для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В кооперативе такой срок не предусмотрен и устанавливается только в договоре.

При заключении договора долевого участия в строительстве участник заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может воспользоваться правом на судебную защиту своих прав. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. Таким образом, в проблемных ситуациях пайщик даже через суд не сможет обжаловать действия правления.

Кроме того, договор долевого участия в строительстве в соответствии с подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, денежные средства передаются застройщику только после регистрации договора, что подразумевает проверку  Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными. Договоры паевого участия не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительство.

Инвестирование денежных средств в строительство объектов капительного строительства в обоих случаях соответствует требованиям действующего законодательства, однако имеет обоснованные риски, поскольку договоры долевого участия часто сформулированы неоднозначно, а некоторые их пункты прямо противоречат положениям законодательства, в то же время пайщики кооператива несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются «застройщиками»

Таким образом, гражданин вправе сам выбирать способ приобретения жилого помещения, однако при вступлении в члены ЖСК, данный гражданин не будет обладать всеми правами и подлежать такой же защите (в том числе, государственной), как если бы он приобретал жилье посредством заключения договора долевого участия.

При выявлении фактов мошенничества, связанного с получением денежных средств граждан для целей участия в долевом строительстве либо при вступлении в кооперативы в ЖКС, пострадавшим гражданам необходимо обращаться в ОМВД России.

В случае несогласия с действиями должностных лиц контролирующих и правоохранительных органов, граждане вправе обратиться с соответствующим заявлением в прокуратуру.

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

https://realty.ria.ru/20161121/408134916.html

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком? — Недвижимость РИА Новости, 02.03.2020

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и «защитная броня» дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту «РИА Недвижимость» рассказал руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

2016-11-21T11:00

2016-11-21T11:00

2020-03-02T08:28

f.a.q. – риа недвижимость

полезное

жилье

законодательство

долевое строительство

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/408134916.jpg?4081348061583126934

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2016

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, полезное, жилье, законодательство, долевое строительство, россия

11:00, 21 ноября 2016

1142

Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и «защитная броня» дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту «РИА Недвижимость» рассказал руководитель юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Вопросы и ответы долевому строительству

Вопрос: Какую информацию должна содержать проектная декларация?

Ответ: Проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике и о проекте строительства. Содержание информации о застройщике включает в себя основные сведения о его статусе (т.е. является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), сведения о государственной регистрации, об учредителях, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.

В информации о проекте строительства должны быть отражены цели, сроки и этапы строительства, данные об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения.Кроме того, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, сведения о подрядчиках и др. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, причем с момента указанного опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней.

Вопрос: Какие обязательные условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

Ответ: Предметом договора является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Застройщик несет две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок, а также передать соответствующий объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо основных обязанностей сторон в договоре могут предусматриваться и дополнительные, определяемые сторонами.К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Очень важно при заключении договора правильно указать в нем объект долевого строительства, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую площадь объекта. Теперь что касается цены договора.

Она может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Уплата цены договора может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается также договором. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае установлена определенная процедура действий.

Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об изменении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.

Во-вторых, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Также важное условие договора — гарантийный срок на объект долевого строительства. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет.

Вопрос: Почему договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации?

Ответ: При государственной регистрации договоры участия в долевом строительстве проходят дополнительную проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону. Кроме того, государственная регистрация обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем сторонам, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.

Кроме договоров участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам, государственной регистрации подлежат изменения, вносимые в такие договоры.

Вопрос: Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику?

Ответ: На основании передаточного акта или иного документа о передаче. Из документа о передаче должно четко следовать, что одна сторона – застройщик — передает, а другая сторона — участник долевого строительства — принимает определенный объект долевого строительства.

Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте. До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передача объекта долевого строительства не допускается.

Вопрос: Каким образом закон о долевом строительстве должен решает задачи по защите прав и интересов граждан, участвующих в долевом строительстве?

Ответ: Закон № 214-ФЗ называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья на условиях долевого участия.

Снижение рисков участников долевого строительства обеспечено за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о них самих, так и о проектах жилищного строительства (так называемая проектная декларация). Законом установлены обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, существует обязательное условие учета договоров участия в долевом строительстве. Это сделано для того, чтобы исключить передачу прав на одну строящуюся квартиру одновременно нескольким лицам.

Что такое долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно.

В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Заключаем договор долевого строительства Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства: В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь — самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Обратите внимание на название договора.

Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

Ознакомьтесь с проектной декларацией. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Источник: www.novostroykin.ru

Договор долевого участия в строительстве — образец 2021

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве хоть и является отдельным видом гражданско-правового договора, в ГК РФ он не предусмотрен. Для того чтобы защитить права дольщиков от возможных мошеннических действий со стороны строительных организаций был принят ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Как составить договор долевого строительства

Долевое строительство – это вид инвестиционной деятельности, при которой застройщик компании привлекает средства дольщиков (инвесторов) для возведения многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости.

По окончании строительства жилье в новостройке становится собственностью дольщиков.

Для тех, кто хочет приобрести жилье на выгодных условиях, договор долевого строительства имеет множество преимуществ:

• цена на начальном этапе строительства намного ниже, чем на вторичном рынке;
• оплачивать долю можно в рассрочку;
• можно выбрать любой вариант планировки и параметров помещения.

Пожалуй, самый важный плюс такой сделки заключается в том, что она застрахована. ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, а это значит, что государственный орган проверит сведения о застройщике.

Образец договора долевого участия в строительстве

ДДУ является консенсуальным, возмездным, двусторонним договором.

В соответствии с п.4 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ, его существенными пунктами являются:

1. Предмет соглашения (конкретный объект – нежилое или жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте недвижимости).
2. Срок передачи застройщиком объекта участнику.
3. Цена, сроки и порядок ее уплаты.
4. Гарантийный срок (не может составлять менее чем пять лет).
5. Ответственность сторон.
6. Порядок расторжения договоренности.
7. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств.

Если в образце договора долевого участия в строительстве будет отсутствовать хотя бы одно из вышеперечисленных условий, то он будет считаться незаключенным. Чтобы удостовериться в корректности соглашения, можно обратиться к независимому юристу.

Договор участника долевого строительства заключается в письменной форме, заполненный и подписанный бланк подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст.4 ФЗ).

Право собственности участника долевого строительства на объект подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основными документами, дающими право на государственную регистрацию права собственности, является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ).

Кто может подписать договор в 2021 году

Сторонами в ДДУ выступают застройщик и дольщик.

Застройщиком может быть любое юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, выполняющее ряд условий (ст. 2, 3 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ):

• имеет право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором планируется вести строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
• имеет разрешение на строительство;
• имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности;
• наименование юр. лица должно содержать слова«специализированный застройщик».

Дольщиком может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Готовый к подписанию договор долевого участия в строительстве вы можете скачать на этой странице.

10 опасных пунктов в договоре долевого строительства

1. Площадь квартиры 

После завершения строительства дома площадь жилья может измениться как в меньшую, так и в большую сторону. Строительная компания, опираясь на свой опыт, заранее может прогнозировать, с чем ей придётся столкнуться: с увеличением или уменьшением площади. Исходя из этого, застройщики составляют удобные для себя договоры с покупателями.

Образец договора долевого участия — метры

В результате, если общая площадь уменьшится, скажем, на 0,9 метра, стоимость для покупателя не поменяется, и ему не вернут разницу за метры.  

В другой новостройке может быть противоположная картина. Здесь при увеличении площади дольщику потребуется доплатить застройщику за лишние метры в помещении. При этом речь может идти как о доплате за 0,2–0,4 метра, так и о более существенной. 

При увеличении площади более чем на 5% можно отказаться от квартиры и вернуть свои деньги. Но если у застройщика финансовые трудности и он откажется добровольно возвращать средства, то придётся обращаться в суд. 

Как правильно сделать

Покупателю нужно внимательно изучить договор. Важно понять, когда, кто и сколько должен оплатить или вернуть при изменении итоговой площади квартиры. Ещё можно проверить, как раньше строил застройщик.Тогда будет легче предсказать, к чему стоит готовиться на этапе приёмки квартиры.

Окончательная площадь помещения станет известна после завершения строительства дома, когда специалисты бюро технической инвентаризации (БТИ) сделают замеры. 

2. Сроки строительства 

Покупатели часто путают срок передачи квартиры и срок ввода жилого дома в эксплуатацию (может быть обозначен в договоре, как срок окончания строительства). Так,при виде даты в договоре, например 31 декабря 2020 года, дольщик думает, что к этому сроку застройщик обязан построить и передать ему квартиру. В реальности же может оказаться, что в эти сроки застройщик только введёт дом в эксплуатацию. А вот крайняя дата передачи квартиры ещё может быть нескоро. По нашей статистике, клиентам приходится ждать от двух месяцев до полутора лет. 

Как правильно сделать

Нужно найти в договоре пункт или главу, где говорится о сроках передачи объекта долевого строительства, и ориентироваться на эту дату. 

Образец договора — сроки

3. Оплата коммунальных услуг 

Некоторые строительные компании вносят в договор пункт о том, что дольщик должен оплачивать коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию. 

Образец договора — коммунальные платежи

При этом разница между сроком окончания строительства и датой передачи объекта может занять год или более. В результате при приёме квартиры застройщик потребует покупателя оплатить коммунальные услуги за весь год.    

Как правильно сделать

Требование нести расходы за квартиру до заселения — незаконно (пункт 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ). Так что перед оформлением сделки нужно настоять на удалении этого пункта. 

4. 45 дней для устранения несущественных дефектов

Представим, что застройщик официально пригласил вас принять квартиру. Вы осмотрели её и отказались подписать акт приёма-передачи из-за каких-то недочётов. При этом в договоре у вас есть пункт о 45 днях для устранения дефектов. В такой ситуации при подаче иска к застройщику суд посчитает, что дольщик намеренно уклоняется от исполнения условий договора. В итоге он взыщет со строительной компании гораздо меньшую сумму, чем мог бы в другом случае.

Как правильно сделать

Это неправомерное условие, так что нужно настоять на удалении такого пункта. По закону о долевом строительстве (214 ФЗ), при обнаружении дефектов покупатель может потребовать: 

• устранить их — при этом недочёты должны устраняться в разумные сроки (по договорённости). Это могут быть и три дня, а не «в течение 45 дней»; 
• или оплатить ему расходы на ремонт своими силами. 

5. Штраф за расторжение договора с застройщиком 

Такой пункт компании используют, чтобы удерживать недовольных затянувшимися сроками строительства дольщиков от расторжения договора. 

Образец договора — штраф при расторжении договора

Как правильно сделать

Нужно требовать от застройщика убрать штрафной пункт из договора перед покупкой квартиры. По закону, если покупатель квартиры захочет в одностороннем порядке расторгнуть договор, застройщик обязан вернуть ему все внесённые средства без каких-либо штрафов.  

6. Отказ от возмещения расходов, понесённых на устранение недочётов  

Покупатель имеет право требовать от строительной компании возместить ему расходы на ремонтные работы, если он сам решил устранить дефекты в квартире. Застройщику же может быть удобнее самому всё исправить. 

Образец договора — отказ от возмещения

Как правильно сделать

Нужно потребовать убрать ущемляющий ваши права пункт из договора долевого участия.  

7. Автоматическое продление сроков строительства

Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Чтобы избежать этого, компании включают в договор пункт о продлении строительства на полгода из-за непредвиденных обстоятельств. 

Образец договора — продление сроков строительства

Два года назад одному из крупных застройщиков в Москве этот пункт помог выиграть суд. Дольщики хотели получить компенсацию, а юристы компании ссылались на то, что строительная организация помогала городу по просьбе властей готовиться к проведению Чемпионата мира по футболу 2018. Это считается непредвиденным обстоятельством, поэтому сроки передачи квартиры были автоматически перенесены на шесть месяцев. 

Как правильно сделать

Если застройщик не соглашается убрать этот пункт из договора, то лучше его не подписывать и отказаться от покупки или быть готовым к переносам срока заселения.  

8. Подарочный сертификат

Это уже не пункт договора долевого участия в строительстве, а просто некий красивый листок, где написано, что после сдачи дома в квартире сделают бесплатную отделку.  

С помощью такого сертификата застройщик может попытаться сгладить более высокую стоимость жилья, например. Однако юридически этот документ ни к чему не обязывает компанию. По нему нельзя будет взыскать неустойку за нарушение сроков выполнения отделки. 

Как правильно сделать

Вместо подарочного сертификата на отделку лучше заключить с застройщиком договор на выполнение этих отделочных работ в счёт оплаты договора долевого участия в строительстве.

9. Штраф за уступку 

Бывают случаи, когда дольщики переуступают свои права требования по договору юридическому лицу. Например, покупатель устал, что сроки сдачи дома затягиваются, и хочет расторгнуть договор и вернуть свои деньги, а компания отказывается это делать. В такой ситуации он может обратиться в суд общей юрисдикции и судиться самостоятельно или же продать этот долг застройщика какой-нибудь компании, скажем, юридической. Зачем компании выкупать права требования? Как юрлицо она будет обращаться в арбитражный суд, где может взыскать с застройщика большие суммы. 

Чтобы избежать этого, строительные компании могут включать в договор пункт о больших штрафах за переуступку прав требования. 

Как правильно сделать

Если покупатель не согласен с таким штрафом, а застройщик не хочет исключать этот пункт, то выход остаётся только один — отказаться от договора. 

10. Гарантийный срок  

Гарантийные обязательства застройщика прописаны в законе о долевом строительстве. Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, здесь он составляет три года). Но иногда застройщики сокращают его.  

Образец договора — гарантийный срок

Здесь также говорится, что гарантийный срок на квартиру начинается с момента ввода жилья в эксплуатацию. Но по закону отсчёт начинается с даты подписания акта приёма-передачи квартиры.

Как правильно сделать

Требовать исправить этот пункт договора в соответствии с 5 пунктом 7 статьи 214 ФЗ.  

Исторический аспект и правовая природа

Ключевые слова

Собственник здания, Участник долевого строительства, Инвестиционный договор, Договор подряда.

Классификация JEL: K11, K12, K34

Введение

В Казахстане институт долевого строительства был создан в связи с преобладающей экономической ситуацией. В период становления рыночной экономики (90-е годы прошлого века) владельцам зданий кредиты выдавались очень редко, поскольку брать деньги в долг в банке было невыгодно из-за огромных процентов по кредитам.Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять строительные кредиты. Те, кто решил выдать такой заем, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, банки, предоставляющие строительные ссуды, стремились принять активное участие в качестве инвестора. Иными словами, получение площади в построенном доме было обязательным условием (Абильдинов, 2014; Мухамадиева и др., 2017).

В этой ситуации собственники домов пытались найти альтернативные способы инвестирования в жилищное строительство.В начале 2000 года эта проблема была решена посредством Соглашения о долевом участии в строительстве. Этот метод привлечения средств имел ряд преимуществ по сравнению с покупкой жилья на первичном рынке:

1. Прогресс платежа (в большинстве случаев).

2. Стоимость приобретения жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% при долевом участии.

3. Перспективы участников долевого строительства с точки зрения учета их заинтересованности при планировке жилого внутреннего пространства (Жумаш, 2017).

При таком финансировании строительства заинтересованность Строительной компании заключалась в том, чтобы владелец здания брал сумму, необходимую для успешного строительства, путем накопления денежных взносов участников долевого строительства на счет будущей покупки жилья, тем самым избегая полного или частичного кредитования финансовыми учреждениями. В этом плане данное соглашение выгодно как строительной компании, так и участнику долевого строительства.

Помимо положительных характеристик, долевое участие в жилищном строительстве как практика на протяжении многих лет имело множество проблем с реализацией, поскольку участники долевого строительства, обманутые недобросовестными владельцами домов, не могли получить свое жилье.Такая ситуация возникла, когда строительство велось на долевом участии в крупных городах Казахстана в 2003-2006 годах. Это привело к проблеме обманутых инвесторов. Например, по договорным вопросам эта квартира может либо принадлежать другому лицу на момент заключения договора, либо быть реализована позже. Теневые схемы, по которым Соглашение о долевом участии в строительстве было заменено Соглашением о купле-продаже (P&S), часто использовались для того, чтобы обязать владельца здания заключить основное соглашение P&S после строительства.При этом недобросовестный собственник здания оставался собственником объекта, который, в свою очередь, мог обязать участника долевого строительства внести определенную сумму денег в качестве резерва или депозита до подписания основного договора, в то время как он / она не имеет права требовать оплаты, определены в основном контракте, по договору предпродажной подготовки (Слесарев, 2016).

Как правило, проблемы были связаны с невыполнением проекта в срок, остановкой строительства, несоответствием качества строительства требуемым стандартам и т. Д.Полностью отсутствует принцип добросовестности. На наш взгляд, учет законных интересов и разумных потребностей участников является одним из критериев добросовестного поведения (Abdullah et al., 2015).

Поскольку недвижимость дорожает, срок строительства может быть в лучшем случае более года. В итоге участник долевого строительства получил недвижимость намного дороже, чем обещал хозяин дома, и не смог за нее заплатить.

В то время проблема обманутых инвесторов возникла из-за полного отсутствия правового регулирования этих отношений.Многосемейное жилищное строительство стало долевым в 2003 году, а первый Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» был принят 7 июля 2006 года и вступил в силу 1 января 2007 года (Закон Республики Казахстан, 2006 г. ).

В настоящее время государство предъявляет претензии к недобросовестным владельцам зданий и их деятельности. Государственная программа «Доступное жилье — 2020» разработана с целью защиты прав участников долевого строительства. Правительством Республики Казахстан приняты меры по финансированию долевого строительства за счет бюджета в размере 263 тенге.4 миллиарда (1 января 2011 г.). В результате к началу мирового финансового кризиса в 2007 году было построено 450 жилых комплексов (62 889 участников). По состоянию на 2017 год проблемных жилых массивов было 12 (более тысячи участников) (The Last Problematic Housing, 2017).

Следует отметить, что вливание бюджетных средств в долевое строительство — это разовая акция, вызванная необходимостью предотвращения социальной напряженности.

Подводя итог, отношения долевого строительства не новы для гражданской торговли, и они существовали уже давно к моменту принятия Закона о долевом строительстве.

Несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве по-прежнему создают проблемы при заключении договоров и приводят к экономическим спорам. Данная ситуация возникает из-за вопросов оценки правового характера долевого участия в жилищном строительстве.

Покупка строящейся жилой недвижимости была оформлена несколькими договорами (Договор строительства, Договор P&S, Договор об урегулировании долга, Договор партнерства, Инвестиционный договор, Договор уступки прав требования и т. Д.) до принятия 7 июля 2006 г. первого Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

В течение долгого времени существовали споры о правовой природе Соглашения о долевом участии в строительстве. Монографическое исследование по правовому регулированию отношений в строительстве написано гражданскими лицами России на основе ранее действовавшего законодательства. Следовательно, он потерял актуальность. В Казахстане в последнее время написано всего несколько статей по этой проблеме.Например, Ильясова К.М., Казиева Г. и Мороз С.П. изучали вопросы правового регулирования долевого участия в строительстве (Ильясова, Казиева, 2016; Мороз, 2011).

Целью данной статьи является анализ правовой природы проблем, возникающих при строительстве за счет средств, взятых у граждан и юридических лиц.

Методология

Цель была достигнута путем анализа казахстанского законодательства, регулирующего участие физических лиц в долевом строительстве, с целью юридической оценки Соглашения о долевом строительстве и определения его места в правовой системе Казахстана.

Анализируя различные точки зрения на правовую природу этих отношений, ведущие отечественные и зарубежные теоретики права сыграли особую роль в исследовании. Методологический потенциал включает общие (диалектический, анализ, синтез, аналогия, индукция и дедукция) и специфические методы (систематические, лингвистические, технические и сравнительно-правовые), позволяющие сравнивать различные взгляды на правовую природу отношений, возникающих при построении с долевым участием физических лиц. и юридические лица.

Результаты и обсуждение

Мы должны обратить внимание на историю этого учреждения, чтобы понять суть долевого участия в строительстве как независимого института гражданского права.

До сих пор остается спорным, как впервые появилось долевое участие в строительстве, существуют разные мнения о его происхождении. Согласно первому, Соглашение о долевом строительстве впервые было подписано в Бразилии в рамках Государственной программы доступного жилья.

Есть предположение, что это учреждение возникло в Аргентине в 1985 году и называлось Equitable Construction. Основателем этой программы был президент Аргентины Рауль Альфонсин. В то время в Аргентине создавалась очень нестабильная экономическая ситуация, сопровождавшаяся гиперинфляцией и постоянными военными конфликтами. Финансовый кризис привел к тому, что банки не предоставляли кредиты из-за краха. Стране необходимы стабилизирующие меры и экономические реформы, поддерживающие граждан, живущих за чертой бедности.Потом возникла идея, и тогда была разработана Программа справедливого жилищного строительства, суть которой заключалась в том, что граждане могли приобретать жилье в рассрочку до завершения строительства. Специальное акционерное общество создано для аккумулирования взносов населения и предоставления приравненных к жилью паев в квадратных метрах. Раулю Альфонсину удалось увеличить количество собственников жилья с 2% до 21% (Закон Республики Казахстан, 2006 г.).

Опыт долевого строительства начал использоваться в Чили, Сальвадоре и других странах Латинской Америки, России и Казахстане, а также в ряде других стран, которые использовали этот опыт по-своему.

Equitable Construction также была заимствована Великобританией, которая распространила эту практику в таких странах, как Египет, Объединенные Арабские Эмираты, Кувейт и Катар. Британские компании не создавали специальных акционерных обществ; продавали не акции, а квадратные метры конкретного будущего жилья. Это была гарантия окупаемости. Данная схема оказалась эффективной, что подтверждено опытом существующих компаний (Исабекова, 2015).

В настоящее время большинство европейских стран уже прошли сложный этап регулирования отношений, возникающих при строительстве, и разработали собственные концепции строительства недвижимости.В европейских странах долевое строительство не существует в том виде, который используется в Казахстане и России. В этих странах существует договорная система сбережений, позволяющая приобретать недвижимость во время строительства. Во Франции, например, существует система депозитных счетов (под ставку 4%), согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму денег и требует ссуды на покупку жилья. В Германии эту форму называют строительными сберегательными кассами.

В Европе рынок новостроек предлагает квартиры в готовых новостройках, иногда даже частично меблированных.Европейский владелец здания не собирается продавать квадратные метры розничным покупателям во время строительства, поскольку для этого требуются маркетологи, продавцы и другие сотрудники, которым необходимо платить (International Construction, 2015). Однако крупные инвесторы могли бы их купить, поскольку они покупают не менее 1/3 квартир в многоэтажном доме. Ханс-Йоахим Шрамм, доцент Бременского университета, пишет, что план выплат может быть таким: 30% стоимости выплачивается до покупки земли и начала строительства; 40% оплачивается после завершения строительства здания без отделки; затем 10%, после того, как крыша и установка будут готовы, и здание будет готово для жильцов (согласно указу о третьих и подрядных компаниях) (Schramm, 2017).

Покупатель также не имеет выгоды от покупки квартиры в новостройке, так как банки выдают ссуды под 4% годовых на готовые квартиры, но могут отказать в выдаче ипотеки в случае строящегося дома.

Следовательно, система предоставления кредитов без рисков для заемщика существует в условиях стабильной экономики.

Существуют разные точки зрения на правовую природу договора долевого строительства. Основная причина этих споров заключается в том, что казахстанское законодательство не содержит специальных правил, регулирующих этот вид контрактов.В то время основными правовыми источниками, регулирующими эти отношения, были Гражданский кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», которые не регулировали полностью состав и правовой статус участников.

В настоящее время Закон о долевом участии в жилищном строительстве (7 октября 2016 г.) содержит 7 статей, регулирующих форму, изменение и прекращение договора долевого участия в строительстве, а также права и обязанности, ответственность сторон и передачу долей (The Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», 2016 г.).К сожалению, они не раскрывают юридическую суть договора. Поэтому по этому поводу до сих пор существуют разногласия.

Таким образом, Журавлева А.А. утверждает, что в рамках внутреннего правопорядка сделки по покупке недвижимости на стадии строительства опосредуются инвестиционными контрактами (Журавлева, 2016).

Ильясова К.М. По ее словам, наличие положений об оценке, применяемых для оценки оснований правоотношений, возникающих при инвестировании, является основным моментом для определения сферы действия Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ильясова, Казиева, 2016).

Противоположной точки зрения придерживаются авторы, не согласные с подходом к определению инвестиционного характера договора долевого строительства. По словам Арапаевой С.С., долевое строительство нельзя рассматривать как инвестиционную деятельность. Во-первых, инвестиционное и долевое строительство регулируется разным законодательством. Во-вторых, цель инвестора, как и цель инвестиционного проекта, — получение максимальной прибыли (Арапаев, 2014).

Инвестиционный договор направлен на эффективное вложение.Экономический характер инвестиций заключается в том, что определенные денежные взносы вносятся в прибыльные области, обеспечивая тем самым финансовое обогащение. Жилищное строительство можно рассматривать как инвестиционную деятельность, если эта деятельность является для инвестора предпринимательской. В настоящее время инвестиционная деятельность регулируется главой 25 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан, согласно которой любые объекты и виды предпринимательской деятельности являются объектами инвестиционной деятельности, за исключением случаев, предусмотренных законами Республики Казахстан ( Предпринимательский кодекс Республики Казахстан, 2017 г.).

Как правило, участники долевого строительства заключают договор на удовлетворение потребности в собственном жилье, например, на улучшение жилищных условий. Таким образом, приобретенные участниками квартиры не являются объектами их инвестиционной деятельности.

Кратенко М.В. Уверен, что договорные отношения долевого участия в строительстве регулируются Законом о защите прав потребителей, поскольку договор долевого участия в строительстве рассчитан на удовлетворение спроса на жилье.Это утверждение может быть подвергнуто сомнению с точки зрения сторон. Дело в том, что участниками могут быть как физические, так и юридические лица, согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», а потребителем может быть только физическое лицо (Кратенко, 2010).

Шайдуллин Р.Р. утверждает, что данное соглашение больше соответствует договору о строительстве, в то время как гражданское регулирование подрядной организации наиболее подходит для регулирования отношений долевого участия в строительстве (Шайдуллин, 2016).

Эта позиция является спорной, поскольку эти два контракта различаются по предмету. Согласно Договору строительства подрядчик создает объект и полностью передает его собственнику проекта (п. 1 ст. 651 ГК РК). Согласно Соглашению о долевом участии в строительстве, готовая недвижимость не передается инвестору целиком, он получает только ту долю, которая была заказана и оплачена, и должна быть получена от подрядчика (Гражданский кодекс Республики Казахстан, 2017) .

Как правило, участник не дает задание хозяину здания, а выбирает объект из тех, что предлагает хозяин здания. Очень часто недвижимость как объект долевого строительства строится вне зависимости от договора долевого участия. Таким образом, участник может войти, сделав денежный вклад на любом этапе строительства.

Характерными для Договора строительства особенностями является то, что заказчик проекта обязан своевременно предоставить подрядчику земельный участок площадью и состоянием, указанным в договоре (п. 1 ст. 658 ГК РК).Как правило, такой земельный участок должен приобретать собственник проекта. Кроме того, владелец проекта обязан передать собственнику здания данные инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство. Согласно казахстанскому законодательству владение недвижимостью автоматически ведет к возникновению права собственности на землю. В России, например, земля может принадлежать одному гражданину или юридическому лицу, а построенный на ней объект — другому гражданину или юридическому лицу (Лариса и др., 2015).

Что касается Соглашения о долевом участии в строительстве, собственник здания должен иметь земельный участок для строительства в качестве собственности или владеть им на любом другом праве землепользования; специализированная компания должна иметь разрешение на строительство, если и когда требуется, выданное Государственным органом архитектурно-строительного контроля.При этом между собственником здания и специализированной организацией возникают отношения в области технической документации, которая может быть оформлена в том или ином договоре с отчуждением исключительных прав на техническую документацию или без такового в пользу собственника здания. .

Исходя из отношений долевого участия в строительстве, предполагается, что собственник здания должен иметь строительную документацию и положительный отчет о государственной оценке до подписания договора с первым участником.

Участники долевого строительства не имеют прав и обязанностей собственника здания и собственника проекта, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан. В частности, участник: (1) не вносит изменений в техническую документацию; (2) не контролирует и не контролирует ход и качество строительства, а также качество материалов. Как правило, участники не регулируют строительство, и застройщик не обязан действовать по приказу участника.

Договоры долевого участия в строительстве и Договоры строительства заключаются сторонами:

1. Обязательство собственника здания начать строительство качественного жилья в установленный срок.

2. Участник долевого строительства, заключающий договор банковского счета и обязательство внести деньги в залог и получить долю в жилом доме при наличии акта ввода в эксплуатацию.

3. Специализированная компания, обязующаяся построить в договорные сроки жилую недвижимость, получить акт ввода в эксплуатацию и передать участнику его долю.

4. Банк-агент, в обязанности которого входит прием депозита участника с начислением процентов.

Субъектами договора строительства являются: собственник проекта и подрядчик. Это могут быть любые физические и юридические лица, обладающие специальными знаниями и навыками в области строительства. Генеральный подрядчик и субподрядчик — коммерческие строительные компании. Эти субъекты осуществляют строительные работы с лицензией на определенные виды строительной деятельности.

Что касается Соглашения о долевом строительстве, владельцы зданий должны иметь лицензию на долевое строительство (может быть юридическим лицом).Участниками долевого строительства могут быть физические и юридические лица.

Еще одно различие между этими соглашениями заключается в том, что если у владельца проекта есть интерес в недвижимости при расторжении контракта (Договор строительства), то участник должен иметь требование об обязательном погашении с процентами.

Подводя итог, договор строительства и договор долевого участия в строительстве не являются идентичными договорами, поскольку их единственная общая черта состоит в том, что они оба регулируют жилищное строительство, но правоотношения различаются по своей правовой природе.

Существует и другая точка зрения на правовую природу договора долевого строительства, согласно которому это договор о партнерстве. При отсутствии правового регулирования отношений, возникающих из долевого участия в жилищном строительстве, предложили применять правила партнерства. Это стало особенно актуальным, когда возникли проблемы, связанные с длительным строительством или подрывными работами.

Данная правовая ситуация подверглась критике. Такие ученые, как Эм В.С. и Козлова Н.В. отметил, что отношения между участниками и собственником здания оформляются не только многосторонним соглашением, но и различными соглашениями. Юридический подход к регистрации обычно индивидуален для каждого участника. Таким образом, каждый договор долевого строительства заключается с учетом индивидуальных особенностей. Общая характеристика всех отношений, возникающих при строительстве, не может быть дана как один комплексный договор (Ем, Козлова, 2014).

На наш взгляд, эта критика очень правильная.Кроме того, контракты Соглашения о долевом участии в строительстве не могут быть заменены соглашениями о партнерстве, поскольку собственнику здания нужны только инвестиции участника, а участник не участвует в управлении строительством или урегулировании контрактов с третьими сторонами. В-третьих, у участников и собственника здания разные цели: покупка недвижимости для личных нужд и получение прибыли соответственно.

Исабекова Ж.И. определила типы договоров долевого участия в строительстве в зависимости от потребителя и коммерции стороны.Она отметила, что Соглашение о долевом участии в строительстве — это гибридный контракт, который включает элементы Соглашения о строительстве; Договор купли-продажи недвижимости; Соглашение о комиссии; Договор инвестиционного пая. По ее словам, это характерно для сторон, предмета, существенного срока, конкретных организационно-правовых предпосылок (наличие лицензии на строительство и декларации проекта) (Исабекова, 2015).

Мороз С.П. Он определил это соглашение как гибридный договор, который может иметь две основные формы: договор долевого участия в жилищном строительстве для потребителей (потребительский договор, регулируемый Законом Республики Казахстан о защите прав потребителей) и договор долевого участия в жилищном строительстве. рассчитаны для деловых целей (коммерческий договор; соответственно, риски по этому договору несет предприниматель) (Мороз, 2011).

Существует мнение, что договор долевого строительства следует рассматривать как самостоятельный вид гражданско-правового договора при определении его правовой природы. Таким образом, пишет Жумагулов, мы должны признать независимый характер Соглашения о долевом участии в строительстве, хотя он, вероятно, аналогичен гражданско-правовым договорам. Юридическое сравнение с другими контрактами приводит к заблуждению и новым противоположным мнениям. Таким образом, в системе гражданско-правовых отношений нет единой теоретической позиции (Жумагулов, 2014).

Теоретический и юридический анализ действующего казахстанского законодательства и научное толкование правовых категорий в сфере долевого строительства позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» принят для решения задач по привлечению средств на долевое строительство и надлежащего правового регулирования отношений сторон по условиям соответствующего договора.

Во-вторых, прослеживается принцип более слабой партийной защиты в отношениях с Законом о долевом участии в жилищном строительстве.В связи с этим основной целью договора долевого строительства является защита прав и интересов физических и юридических лиц, инвестирующих в жилищное строительство в порядке долевого участия.

В-третьих, законодатель стремится обеспечить прозрачность строительного бизнеса, предусмотрев обязательный выпуск информации владельцем здания (о себе и недвижимости).

Несмотря на то, что Закон о долевом участии в жилищном строительстве адекватно регулирует договор, заключаемый между собственником здания и участниками долевого строительства, и является правовой основой долевого строительства, этот Закон, принятый в 2016 году, не создавал проблемы оценки долевого строительства. Соглашение о долевом участии в строительстве менее актуально.

Анализ договоров, предусмотренных Гражданским законодательством, позволяет сделать вывод, что договор долевого участия в строительстве ни с одним из них не связан.

Более того, данный договор нельзя назвать гибридным, так как он не содержит элементов договоров, предусмотренных законодательством. При этом под этими элементами следует понимать не конкретные права и обязанности, а определенный их набор, характерный для соответствующего договора.

Например, договор долевого участия в строительстве не имеет оснований для включения элементов договора P&S, поскольку они имеют различный предмет.

Правовая характеристика определяет, что договор долевого участия в строительстве является двусторонним, консенсуальным и платным. Этот договор нельзя отнести к категории публичных, но это договор присоединения. Главная особенность контракта — доступность формы, используемой для закрытия сделок, совершенных в массовом количестве. Это соответствует сути Соглашения о долевом участии в строительстве (Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан, 2016 г.).

Раскрывается исторический аспект правового регулирования отношений в долевом строительстве, анализируются взгляды исследователей на инвестиционное и гражданское право, аргументы, опровергающие или подтверждающие их обоснованность.

Заключение

Договор долевого участия в строительстве имеет следующие характерные особенности, позволяющие рассматривать его как отдельный независимый гражданско-правовой договор: особенности предмета; конкретные партии; разные цели разных сторон; существенный срок, предусмотренный Законом о долевом участии в жилищном строительстве; большое количество обязательных правил, связанных с выполнением строительных обязательств; государственная регистрация договора и его дополнений и изменений, а также уступка права требования.

Отношения долевого строительства должны регулироваться в первую очередь гражданским законодательством. В этом случае должен быть предусмотрен новый вид гражданско-правового договора, зафиксированный в Гражданском кодексе Республики Казахстан, соглашение о долевом участии в жилищном строительстве, что позволило бы снизить риски участников долевого строительства и повысить привлекательность такого жилищного решения. как участие граждан в строительстве многоквартирного дома.

Список литературы

Абдулла, Н., Кари, Ф., Наванг, И. (2015). Включение концепции добросовестности в австралийское договорное право: последствия или толкование (обзор). Журнал социальных и гуманитарных наук Pertanika, 23 (11), 119-128.

Абильдинов В.О. (2014). Экономический кризис в Казахстане и его влияние на социально-экономическую ситуацию. Адилет, 3 (33), 93-99.

Арапаев, С.С. (2014). Правовые вопросы договора долевого строительства. Наука и новые технологии 5 (1), 21-25.

Эм, В.С., Козлова, Н.В. (2014). Партнерское соглашение. Законодательство, 5 (1), 8-11.

Ильясова К.М., Казиева Г. (2016). Правовой характер и объем договора долевого строительства. Получено с http://www.zakon.kz

International Construction. (2015). Международное право строительных договоров.

Исабекова, З.И. (2015). Договор долевого участия в строительстве в системе гражданского права. Вестник Кыргызского национального университета, 5 (1), 168-172.

Кратенко, М.В. (2010). Обзор законодательства о защите прав потребителей . Получено с http: // ??????? — ?????. ?? /

Лариса В.К., Сергей П.С., Владимир В.О., Александр Н.К. (2015). Направления совершенствования гражданско-правовых отношений при землепользовании. Средиземноморский журнал социальных наук, 6 (S3), 115-122

Мороз, С.П. (2011). Договор долевого участия в строительстве в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Материалы совместных региональных семинаров Верховного Суда Республики Казахстан и Немецкого общества международного сотрудничества (GIZ) по гражданскому праву и гражданскому процессу, Верховный суд Республики Казахстан.

Мухамадиева Г.Н., Кусаинова А.К., Байсалова Г.Т., Апахаев Н., Хамзина З.А., Бурибаев Ю.А. (2017). Трудовое право современного Казахстана. Журнал юридических, этических и нормативных вопросов, 20 (1), 1-8.

Шрамм, Х.J. (2017). Правовые отношения сторон в договоре долевого строительства в 2017 году. Получено с http://www.zakon.kz

Шайдуллин Р.Р. (2016). Договор долевого участия в строительстве: понятие и особенности. Получено с http: // ??????? — ?????. ?? /

Слесарев С. (2016). Совместное строительство как исторический актив. Получено с http: //sport-prava.rf

Гражданский кодекс Республики Казахстан (2017).Получено с http://adilet.zan.kz/

Предпринимательский кодекс Республики Казахстан (2015). No. 375. Получено с http://adilet.zan.kz/

Последнее проблемное жилье (2017). При долевом участии . Получено с http://www.zakon.kz

Закон Республики Казахстан. (2006). О долевом участии в жилищном строительстве Газета КазПравда 172.

Закон о долевом участии в жилищном строительстве (2016 г.). № 180 . Получено с http://online.zakon.kz/

Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан (2016 г.). № 345. Об утверждении Типовой формы договора долевого строительства. Получено с http://adilet.zan.kz/

Жумагулов, С.А. (2014). Юридическая сущность договора долевого строительства. Государство и право, 4 (1), 27-30.

Жумаш З. (2017). Договор долевого участия в строительстве .Получено с http://www.zakon.kz

Журавлева, А.А. (2016). Понятие и виды договоров инвестирования в жилищное строительство. Получено с http: // www. ??????? — ?????. ?? ./

Разъяснение 5 основных типов строительных контрактов

Поскольку нет двух одинаковых строительных проектов, существует множество различных типов строительных контрактов, которые необходимо удовлетворить потребности всех вовлеченных сторон. Знание того, какой контракт лучше всего подходит для проекта, помогает владельцам, подрядчикам и поставщикам управлять рисками и обеспечивать максимально бесперебойную работу и оплату.

В этой статье мы рассмотрим 5 основных типов контрактов в строительстве и ответим на следующие вопросы по каждому из них:

• Каковы общие особенности каждого типа контракта? Каковы их преимущества и недостатки?
• Кто несет наибольший риск по каждому контракту?
• В каких проектах чаще всего используется каждый контракт?

5 основных типов контрактов на строительство

Контракты с единовременной выплатой

Контракты с единовременной выплатой , также известные как контракты с фиксированной ценой, являются самым основным типом контрактов на строительство.Это потому, что они устанавливают одну фиксированную цену на всю работу, выполняемую в рамках них. По этой причине в строительстве чрезвычайно распространены контракты с единовременной выплатой. Скорее всего, большинство подрядчиков в прошлом заключали несколько контрактов с единовременной выплатой.

Погрузитесь глубже: контракты с единовременной выплатой

Однако, какой бы простой ни казалась формула с единой ценой, контракты с единовременной выплатой не так уж просты. Вот несколько ключевых преимуществ и недостатков контрактов с единовременной выплатой:

Плюсы единовременной выплаты

• Контракты с единовременной выплатой упрощают торги .Указание общей цены вместо подачи нескольких заявок упрощает процесс выбора для владельцев и GC.

• Отделка с недостаточным бюджетом означает высокую рентабельность . Поскольку цена проекта очевидна, недостаточный бюджет на отделку означает, что вы сэкономите деньги.

Минусы единовременной выплаты

• Просчеты разрушают маржу . При составлении контракта с единовременной выплатой вам необходимо учитывать каждую переменную. Поскольку существует одна установленная цена, неожиданные неудачи или изменения во время проекта напрямую сокращают вашу прибыль.

• Чем больше проект, тем больше возможностей для потерь . Если вы работаете с субподрядчиками и поставщиками, нет права на ошибку. Цена этих неизбежных ошибок и неудач на подуровнях напрямую зависит от единовременной цены.

Как видите, контракты с единовременной выплатой сопряжены с значительным риском для подрядчиков, поскольку они не учитывают непредвиденные расходы или задержки после начала проекта. Ошибки означают, что вы зарабатываете меньше денег или, что еще хуже, теряете деньги на проекте.

Вот почему контракты с единовременной выплатой лучше всего подходят для небольших проектов с предсказуемыми объемами работ.

Контракты на время и материалы

В отличие от контрактов с единовременной выплатой, контракты на время и материалы (T&M) лучше всего подходят для проектов, объем работ в которых не определен четко. Контракты на время и материалы возмещают подрядчикам стоимость материалов и устанавливают почасовую или дневную ставку оплаты.

Погрузитесь глубже: Контракты на время и материалы

Вот обзор плюсов и минусов контрактов на время и материалы:

Плюсы T&M

• Контракты на время и материалы гибкие .Поскольку заказчик возмещает подрядчику стоимость материалов и выплачивает почасовую оплату, непредвиденные задержки, препятствия и другие изменения в объеме работ покрываются.

• Контракты на время и материалы позволяют проводить простые переговоры . Установить правила, какие материалы будут покрыты и какая будет почасовая оплата, проста с контрактами на время и материалы.

Минусы T&M

• Отслеживание времени и материалов требует времени .Регистрация каждой стоимости материала по проекту — непростая задача, и отсутствие точного числа по завершении означает снижение прибыли. Выполнение здесь тщательной работы означает, что вы тратите больше времени на вычисление чисел и меньше — на выполнение работы.

• Эффективность не вознаграждается . Поскольку контракты на время и материалы оплачиваются по часам или дням, нет никакого реального стимула завершить проект раньше срока. Тем не менее, это обычная практика, когда за досрочное финиширование назначается премия.

Если учесть непредсказуемый характер любого конкретного строительного проекта, собственник несет значительный риск в связи с контрактами на сроки и материалы. Это потому, что они должны платить подрядчику за любые непредвиденные расходы, изменения или превышение сроков, которые имеют место в ходе проекта и обходятся им дороже, чем они изначально планировали.

Контракты «Затраты плюс»

Контракты «затраты плюс» , также известные как контракты на возмещение затрат , предполагают, что владелец оплачивает подрядчику затраты , понесенные в ходе проекта плюс установленную сумму денег для получения прибыли , который можно определить как процент от общей стоимости проекта.

Dive Deeper: контракты с оплатой затрат

Затраты, покрываемые по контрактам с оплатой затрат, могут включать прямые затраты (т.е. прямые затраты на оплату труда и материалы), косвенные затраты (например, офисные помещения, командировочные расходы и расходы на связь) и прибыль (т.е. согласованная комиссия или наценка).

Плюсы затрат плюс

• Контракты затрат плюс гибкие . Контракты с оплатой плюс позволяют владельцам вносить изменения в конструкцию в процессе, а подрядчики знают, что им будут платить за дополнительное время или материалы, которые потребуются для этих изменений.

• Просчеты не разрушительны . Поскольку контракты с оплатой плюс по своей природе гибки, неточности в первоначальной заявке не так опасны, как в контрактах с единовременной выплатой.

Минусы стоимости плюс

• Может быть сложно обосновать некоторые затраты . Контракты с оплатой затрат требуют от подрядчиков обоснования затрат на данный проект. Иногда эти затраты трудно учесть, и владельцы могут сопротивляться возмещению косвенных затрат, таких как административные расходы и пробег.

• Стоимость материалов может поставить подрядчиков в затруднительное положение . Поскольку контракты с оплатой плюс действуют на основе возмещения затрат, оплата материалов за большую сумму, чем вы ожидали, может означать, что вам не хватит денег на оставшуюся часть проекта.

Когда дело доходит до контрактов с оплатой затрат, большая часть риска ложится на собственника. Это потому, что подрядчику оплачиваются все расходы, понесенные в ходе проекта, а любые непредвиденные расходы выплачиваются собственником.По этой причине контракты с оплатой затрат лучше всего подходят для проектов, в которых требуется большая творческая гибкость.

Контракты на цену за единицу

Контракты на цену за единицу делят общую работу, необходимую для завершения проекта, на отдельные единицы. Они также известны как договоры оценки , договоры измерения и оплаты или договоры переоценки . Подрядчик предоставляет владельцу оценку стоимости каждой единицы работы, а не оценку проекта в целом.

Dive Deeper: контракты на цену за единицу

Контракты на цену за единицу полезны для проектов, в которых работа повторяется, сильно зависит от материальных затрат, а объем необходимой работы не ясен до начала проекта.

Плюсы цены за единицу

• Контракты на цену за единицу упрощают выставление счетов . Контракты с ценой за единицу позволяют повысить прозрачность. Владельцы могут легко понять каждую стоимость, которая входит в окончательную цену контракта, потому что цена каждой единицы заранее определена.Это помогает избежать споров и споров, когда пора расплачиваться.

• Если требуется дополнительная работа, норма прибыли остается прежней . Любая дополнительная работа, которая требуется, просто добавляется как еще одна единица с предварительно установленной ценой, что упрощает управление заказами на изменение и другими изменениями объема работ.

Минусы цены за единицу

• Трудно предсказать окончательную стоимость контракта . Обычно количество единиц, необходимых для завершения проекта, неизвестно сразу.Это означает, что владельцы могут заплатить больше, чем они ожидали.

• Повторное измерение может задержать платеж . Повторное измерение или способность владельца сравнить цену каждой единицы с общей стоимостью проекта может замедлить оплату. Хотя прозрачность — это то, к чему мы все должны стремиться, возможно, вы захотите это рассмотреть.

Когда дело доходит до контрактов с ценой за единицу, большая часть риска лежит на владельце, поскольку он должен возместить стоимость непредвиденных единиц, которые добавляются.Однако прозрачность, которую они предоставляют, является огромной выгодой для всех вовлеченных сторон.

Контракты GMP

Контракты с гарантированной максимальной ценой (GMP) устанавливают предел цены контракта. С этим типом строительного контракта владелец собственности не будет превышать контрактную цену. Любые материальные или трудовые затраты, превышающие эту цену, должны покрываться подрядчиком.

Иногда другой тип строительного контракта может также включать положение GMP. Например, контракт «затраты плюс» может включать пункт, ограничивающий общие затраты гарантированной максимальной ценой.

Погрузитесь глубже: контракты GMP

Гарантированные максимальные цены — обычная черта строительных контрактов, и они лучше всего подходят для проектов с небольшим количеством неизвестных. Например, строительство розничной сети с многократно используемыми планами.

Плюсы GMP

• Контракты GMP делают проекты быстрее . Окончательная цена контракта ускоряет процесс торгов и упрощает финансирование проектов, поскольку кредиторы заранее знают максимальную сумму, которую будет стоить данный проект.

• Контракты GMP стимулируют экономию . Наличие фиксированных накладных расходов стимулирует подрядчиков сокращать затраты и завершать работы раньше срока. Владельцы обычно соглашаются разделить сбережения со своими подрядчиками.

Минусы GMP

• Контракты GMP накладывают риск на подрядчиков . К сожалению, контракты GMP вынуждают сторону, выполняющую работу, покрывать сверхнормативные затраты в случае превышения максимальной цены контракта.

• Контракты GMP могут занять больше времени для рассмотрения и согласования .Чтобы защитить себя от превышения предельной цены, подрядчики могут попытаться увеличить максимальную цену контракта. Когда это происходит, процесс переговоров затягивается, и запуск проекта занимает больше времени.

Поскольку владелец не будет платить за перерасход средств, контракты с гарантированной ценой перекладывают значительный риск на подрядчиков. Принимая во внимание этот риск, подрядчики могут использовать хорошее программное обеспечение для оценки затрат. Расчет стоимости работ является важным бухгалтерским процессом для любого строительного проекта, и наличие надежной оценки минимизирует риск, помогая подрядчикам избежать завышения или занижения платы за счет владельца.

Стандартизированные строительные контракты

По своей сути каждый строительный контракт является соглашением. Вы и нанимающая сторона должны обсудить параметры проекта, чтобы прийти к общему выводу о том, какой тип контракта лучше всего использовать. В конечном итоге хороший контракт приносит одинаковую пользу обеим сторонам.

Американский институт архитекторов (AIA) и ConsensusDocs выпускают стандартизированные контрактные документы в различных форматах, включая типы контрактов здесь. Работа с существующим профессиональным шаблоном контракта может дать вам уверенность в том, что многие другие строительные компании используют те же условия и положения.

Подробнее о контрактах AIA

В каждом типе строительного контракта вы все равно должны остерегаться проблемных положений.

Всегда проверяйте любой договор на строительство, который вы подписываете, на предмет положений и положений об удержании и непредвиденных обстоятельствах, которые могут повлиять на вашу способность получать своевременную оплату.

Резюме

Название статьи

Контракты на строительство: понимание 5 основных типов контрактов

Описание

Изучите 5 наиболее распространенных типов контрактов на строительство, плюсы и минусы для подрядчиков и факторы риска, на которые следует обращать внимание.

Имя издателя

Levelset

Логотип издателя

Содержание контракта на участие в долевом строительстве в Туркменистане

Что должен содержать договор на участие в долевом строительстве?

В соответствии с Законом Туркменистана «О долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости» договор об участии в долевом строительстве должен содержать:

• наименование и местонахождение жилого дома или иного объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства;
• сроки ввода жилого дома и (или) иного объекта недвижимости;
• стоимость объекта долевого строительства;
• права, обязанности и ответственность сторон;
• размер и условия оплаты стоимости объекта долевого строительства, условия и порядок возврата денежных средств собственника при расторжении договора на участие в долевом строительстве;
• сведения о лицензии застройщика (подрядчика) на право ведения строительно-монтажных работ;
• гарантия качества объекта долевого строительства;
• реквизитов сторон.

В отдельных случаях Кабинет Министров Туркменистана может устанавливать иные требования к содержанию договора об участии в долевом строительстве.

Как осуществляется нотариальное заверение и регистрация договора на участие в долевом строительстве?

Застройщик в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания акционером договора на участие в долевом строительстве или дополнительного соглашения к нему представляет в уполномоченный орган пять экземпляров договора или дополнительного соглашения. проверить их соответствие требованиям, предусмотренным Законом Туркменистана «О долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости», и проектной декларацией.Уполномоченный орган в течение десяти рабочих дней рассматривает договор об участии в долевом строительстве или дополнительное соглашение к нему, а в случае несоответствия договора об участии в долевом строительстве указанным требованиям или при наличии противоречий. Между дополнительным соглашением и договором долевого строительства обнаруживаются, возвращает их застройщику для устранения выявленных несоответствий и (или) противоречий.

Если договор участия в долевом строительстве соответствует требованиям Закона Туркменистана «О долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости или нет противоречий между дополнительным соглашением и договором долевого участия в долевом строительстве». долевое строительство, уполномоченный орган проставляет печать с отметкой «Середильди».

Договор участия в долевом строительстве, дополнительное соглашение к нему с отметкой «Середилди» подлежат нотариальному удостоверению.

Источник: газета «Рысгал», 12.10.2020

российских девелоперов освобождены от НДС на долевое строительство

19 мая — Государственная Дума РФ освобождает всех девелоперов, действующих в рамках закона о долевом строительстве, от налога на добавленную стоимость. Все сделки с жильем с использованием частного капитала и создания прав собственности теперь будут заключаться в соответствии с законом о долевом владении.

Хотя депутаты считают, что возможность освобождения от НДС побудит девелоперов действовать в соответствии с законом, представители строительной отрасли сомневаются, что это приведет к увеличению продаж легальной недвижимости. Федеральный закон «О долевом строительстве», вступивший в силу в апреле 2005 года, определил права инвесторов в проектах долевого строительства — строительных проектах, в которых будущие владельцы квартир финансируют строительство комплекса. На самом деле многие компании разработали альтернативные «серые» схемы, ограничивающие права инвесторов.Банкротство застройщиков привело к тому, что ряд потенциальных покупателей жилья, участвовавших в таких схемах, тщетно вкладывали свои деньги, не получив жилья или не имея возможности получить защиту в суде.

Девелоперы, продающие квартиры по «серым» схемам, уже освобождены от НДС, который «не является обязательным при заключении договоров купли-продажи жилья по налоговому законодательству», — сообщил «Ведомостям» замдиректора застройщика ДСК-1 Андрей Панковский.

Те, кто продает квартиры в соответствии с указанным выше законом, обязаны платить НДС.Обычно компании платят НДС с разницы между суммами, полученными от будущих покупателей жилья, и затратами на строительство, а НДС взимается ежеквартально с услуг застройщика, как указано в контракте.

Новое законодательство не решит проблему, считает партнер Baker & McKenzie Максим Кузнеченков. «Освобождение от НДС распространяется не на все деньги, полученные по договору долевого строительства, а только на услуги застройщика», — сказал он. «Эти услуги сложно оценить, а в контрактах с инвесторами обычно не указываются затраты и услуги разработчика.”

Кузнеченков считает, что освобождение от НДС всех расходов было бы более справедливым, поскольку у налогоплательщиков должен быть выбор. «Иногда выгоднее получить бюджетную компенсацию на« входящие »НДС материалы и строительные работы, чем использовать освобождение от НДС. Предлагаемая льгота не позволяет нам предъявлять входящий НДС к вычету », — сказал он. В то же время он согласен с тем, что новый нормативный акт снизит общую сумму налогообложения.

Обновление законодательства позволит девелоперам экономить на НДС только с маржой, — сказала Галина Акчурина, сотрудница ФБК-Право.Поставщики продолжат включать налог на добавленную стоимость в строительные работы и затраты на строительные материалы.

«Отмена НДС снизит расходы частных инвесторов, а не девелоперов, мотивируя их участвовать в долевом строительстве», — сказал заместитель начальника управления «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

По оценкам экспертов, около 60% новостроек в стадии строительства в России продаются по закону, и только около 5% в Москве. Все остальные «серые».”

Новый нормативный акт предлагает увеличить штраф за уклонение от закона до 0,5–1 млн руб. За каждую сделку, что в 5–10 раз больше текущего штрафа, который варьируется от 100 до 200 тыс. Руб.

Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве

В соответствии с Законом Туркменистана «О совместном строительстве жилых домов и иного недвижимого имущества» обязанность государства не возлагается на подлинный документ договора об участии в строительстве общего жилого дома, объектом которого является жилье. .2. Стоимость жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% за акции. 1. (3) отсутствуют обязательства по займам, займам, займам, займам, за исключением целевых займов (целевых займов), связанных с привлечением денег участников строительства милосердия и строительства (создания) многоквартирных домов. и / или другое недвижимое имущество согласно разрешению на строительство или нескольким разрешениям на строительство; Считаем эту критику абсолютно правильной. Кроме того, договоры участия в строительстве не могут быть заменены договорами о партнерстве, так как застройщику нужны только инвестиции участника, а участник не участвует в управлении проектом или заключении договора с третьими лицами.В-третьих, у участников и владельцев проектов разные цели: купить недвижимость для личных нужд или получить прибыль. 2. привлечение денег граждан в рамках права собственности на произведенные гражданами помещения в жилых домах и / или ином недвижимом имуществе, которое на момент привлечения этих денег от граждан не введено в эксплуатацию согласно В порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (дополнительно — привлечение денег граждан на строительство), допускается только: 2.2. Лица, осуществляющие сбор с граждан за строительство с нарушением требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Следует отметить, что вливание бюджетных средств в общее строительство — это разовая мера, вызванная необходимостью избежать социальной напряженности. 2.2. Застройщики, не соответствующие требованиям части 2 настоящего раздела, не вправе привлекать денежные средства у участников строительства совместного жилья для строительства (создания) жилых домов.

Инвестиционный контракт направлен на эффективное вложение. Экономический характер инвестиций заключается в предоставлении конкретных денежных вкладов в области бенефициаров, что гарантирует финансовое обогащение. Жилье можно рассматривать как инвестиционную деятельность, если эта деятельность является предпринимательской для инвестора….

Организация группы подрядчиков | GSA

Организация группы подрядчиков по расписанию GSA (CTA) — это договоренность, при которой два или более подрядчика по расписанию GSA работают вместе, чтобы обеспечить комплексное решение для удовлетворения потребностей клиента.В соответствии с графиком CTA подрядчики дополняют друг друга, что позволяет командам соревноваться за заказы, на которые они не могут претендовать независимо. GSA поощряет использование CTA для удовлетворения требований покупателя.

ПРИМЕЧАНИЕ : FAR 9.6 «Порядок работы группы подрядчиков» не применяется к объединению графиков GSA. В соответствии с расписаниями GSA Teaming позволяет подрядчикам использовать свои индивидуальные расписания GSA для разработки решения для правительства.

CTA Schedules не создает отдельного юридического лица, но позволяет подрядчикам по расписанию удовлетворять требования покупателя, комбинируя поставки и / или услуги из отдельного контракта по расписанию каждого члена группы в ответ на запрос цены от покупателя.

Выгоды для подрядчиков по графику и государственных покупателей

Используя CTA, государственные покупатели могут:

• Получить комплексное решение от подрядчиков, которые работают вместе, чтобы дополнять друг друга
• Удовлетворение социально-экономических целей закупок.

Создавая CTA, подрядчики GSA Schedule могут:

• Соревноваться за заказы Schedule, для которых они в противном случае не соответствовали бы требованиям
• Увеличить свою долю рынка и стать более конкурентоспособным
• Уменьшите риск, разделив обязанности с другими членами команды
• Сосредоточьтесь на поставках и услугах, которые наилучшим образом соответствуют ресурсам и сильным сторонам их компании
• Добейтесь большего успеха в качестве малого и / или неблагополучного предприятия

CTA в сравнении с отношениями между основным подрядчиком и субподрядчиком

CTA отличается от партнерства между генеральным подрядчиком и субподрядчиком тем, что все члены команды являются равными сторонами контракта.Другие важные отличия подробно описаны ниже:

Руководство CTA для покупателей

Ответственность подрядчика

В рамках CTA графиков каждый член команды сохраняет конфиденциальность контракта и несет ответственность за свою часть работы в соответствии с условиями, изложенными в их контракте-графике.Контракты с графиком GSA содержат пункт I-FSS-40 «Соглашения с группой подрядчиков», в котором говорится, что подрядчики, участвующие в мероприятиях группы подрядчиков, должны соблюдать все положения и условия своих соответствующих контрактов.

Соглашение о коллективной работе CTA должно определять роль и ответственность каждого члена команды за работу, выполняемую на уровне заказа. Эти роли и обязанности определяются командой, а не правительством.

CTA и резервы для малого бизнеса

При формировании команды в ответ на выделение малого бизнеса все члены команды должны соответствовать социально-экономическому статусу для отмены и ограничениям на субподряд (FAR 52.219-14) применяются. т.е. члены команды малого бизнеса должны выполнять не менее 50% стоимости работы, которую предстоит выполнить.

Покупатели несут ответственность за точное достижение целей своего малого бизнеса и отчетность о них, включая точную отчетность в Федеральной системе данных о закупках (FPDS). Согласно CTA, каждый подрядчик имеет право заключать договор с покупательной деятельностью. Когда заказ GSA Schedules награждается CTA, достижения малого бизнеса в договорных условиях основываются на долларовой сумме работы, которую подрядчики малого бизнеса выполняют по заказу.В настоящее время FPDS принимает информацию только по одному подрядчику на заказ. Покупатель должен определить, какой член CTA осознает преобладающую выручку по заказу, и сообщить информацию этого подрядчика в FPDS.

Ссылка на эту страницу: gsa.gov/cta

Гарантированная максимальная цена по строительному подряду

Гарантированная максимальная цена (GMP) — это форма соглашения с подрядчиком, в котором оговорено, что сумма контракта не будет превышать указанный максимум.

Как правило, это механизм, используемый в контрактах на проектирование и строительство, когда подрядчик несет ответственность за завершение проекта клиента и выполнение строительных работ, поэтому они могут хорошо контролировать расходы.

Если фактическая стоимость работ превышает гарантированную максимальную цену, то дополнительные расходы несет подрядчик. Если стоимость ниже гарантированной максимальной цены, то в контракте следует указать, идет ли полученная экономия клиенту, подрядчику или распределяется.Это может привести к соглашению «боль / выгода» или к соглашению о целевых расходах, при котором подрядчик будет стимулировать экономию, но у клиента есть гарантия ограничения затрат.

Фактически, этот вид контракта передает риски по реализации проекта от клиента к подрядчику. Например, если происходят такие события, как исключительно неблагоприятная погода или забастовки, или если объекты, которые в противном случае могли бы быть предметом предварительных сумм (например, сложные земляные работы, характер которых не может быть определен до тех пор, пока земля не будет вскрыта), которые на другие формы контрактов могли привести к предъявлению претензией подрядчика о возмещении убытков и расходов, по контракту с гарантированной максимальной ценой подрядчик должен нести любые дополнительные расходы.

Как следствие, подрядчик, вероятно, предложит более высокую цену. По сути, они оценивают риски, на которые берутся. Это может быть приемлемо для клиента, если его приоритетом является уверенность, а не минимально возможная стоимость, например, если у клиента есть фиксированное доступное финансирование, которое не может быть превышено.

Однако гарантированная максимальная цена не является панацеей, и цена не обязательно фиксирована. Если клиент запрашивает «дополнительные услуги», например, если объем работ увеличивается, то в контракте должно быть предусмотрено увеличение цены.Точно так же, если работы не выполняются, то следует снизить цену.

Здесь, очевидно, есть место для разногласий по поводу того, что представляет собой изменение, которое должно привести к корректировке цены, и у подрядчика есть возможность использовать оценку изменений для возмещения затрат, которые он понес в другом месте. Это может вызвать напряжение в форме контракта, выбранной для обеспечения определенности.

При принятии решения о поиске гарантированной максимальной цены клиент должен оценить характер проекта, вероятные риски и разумно ли ожидать, что подрядчик будет нести эти риски.Если риски оцениваются подрядчиком, но затем не проявляются, заказчик не заплатит ни за что, в то время как в случае возникновения серьезных непредвиденных проблем подрядчик может попытаться найти выход из своих обязательств или может оказаться под угрозой банкротства. .

В то время как простой проект на участке с нуля может быть подходящим для гарантированной максимальной цены, работы с существующими, более старыми объектами недвижимости или сложные проекты с присущей им неопределенностью (в частности, в отношении земляных работ) могут не подходить.Для оценки этих рисков важно обеспечить проведение надлежащих расследований и справедливое распределение рисков. Также важно, чтобы требования клиента были четко определены, чтобы избежать возможных споров о характере работ. Гарантированная максимальная цена — не повод бросаться в неизвестность и надеяться на лучшее.

Контракты с гарантированной максимальной ценой, как правило, заключаются либо на заказ (для небольших проектов, часто написанных подрядчиком и, следовательно, потенциально включая скрытые оговорки о выходе), либо контракты с модифицированной стандартной формой, которые сами по себе имеют потенциальные риски.Важно, чтобы эти контракты содержали недвусмысленные формулировки, особенно в тех случаях, когда есть положения о невыгодных / выгодных условиях.