Договор аренды нежилого помещения на срок более 1 года регистрации: Страница не найдена – Smart Way

Содержание

Регистрация договора аренды на неопределенный срок

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора аренды на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Регистрация договора аренды на неопределенный срок

Судебная практика: Регистрация договора аренды на неопределенный срок Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 72 "Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" ЛК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Руководствуясь статьей 72 Лесного кодекса РФ и установив, что лесной участок предоставлен обществу по договору аренды для строительства и эксплуатации линейных объектов без проведения торгов; поскольку срок действия договора аренды истек и по его истечении арендатор продолжал пользоваться лесным участком в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя, арбитражные суды обоснованно признали, что рассматриваемый договор аренды лесного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем правомерно признали незаконным решение об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды лесного участка, поскольку дополнительным соглашением к договору в том числе продлен срок его действия до 49 лет, то есть на срок более одного года, следовательно, дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация договора аренды на неопределенный срок Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Общая информацияДоговор аренды, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)) .

Сроки регистрации договора аренды нежилого помещения

Передача недвижимого имущества во временное пользование происходит как на платной, так и на бесплатной основе. Участники сделки оформляют соглашение самостоятельно или обращаются к нотариусу за составлением договора аренды нежилого помещения. Его участие минимизирует риски проведения мошеннических операций, гарантирует соблюдение прав и интересов сторон.

Составление и регистрация договора

Соглашение между арендодателем и арендатором может заключаться в простой письменной форме или заверяться нотариально. Согласно п. 2 ст. 609 ГК надо регистрировать договор аренды нежилого помещения, если он является долгосрочным - заключенным сторонами на 1 год и более. На основании ст. 163 ГК документ подлежит обязательному заверению у нотариуса в случае:

  • передачи в пользование имущества несовершеннолетнего;
  • заключения сделки с недееспособным лицом;
  • сдачи в аренду совместной супружеской собственности.

Подписание соглашения, где стороной выступает гражданин, не достигший 18-летнего возраста, происходит при участии его законных представителей - родителей, в т.ч. приемных, или опекунов. Для оформления сделок с недееспособными лицами необходимо предоставить решение суда. Письменное согласие дается одним из супругов при сдаче в аренду совместного имущества.

После заверения договора сторонами оплачивается госпошлина, консультационные и технические услуги нотариуса. Законом не установлен конкретный срок регистрации договора аренды нежилого помещения. Подача заявления в Росреестр после подписания необходима для вступления документа в силу.

Оформление арендного договора

Нотариусом изучаются свидетельство о собственности на помещение нежилого фонда, правоустанавливающие и другие документы. Невзирая на свободную форму договора аренды, в нем обязательно должна присутствовать следующая информация:

  • ФИО, паспортные данные, ИНН и адрес проживания каждой стороны;
  • для юридических лиц - наименование, юридический адрес, КПП, ИНН, ФИО руководителя;
  • описание объекта сделки - параметры, технические характеристики, состояние и целевое назначение здания, сооружения или помещения;
  • права и обязанности участников соглашения - соблюдение ППЖ, осуществление перепланировки помещений и реконструкции, проведение ремонта и др.;
  • порядок, форма взаиморасчетов и сумма арендной платы;
  • ответственность сторон за нарушение договоренностей - штрафы за просроченные платежи, устранение за счет арендодателя обнаруженных недостатков, мешающих использованию помещения по назначению, досрочное расторжение договора и пр. ;
  • срок действия и условия продления;
  • реквизиты сторон.

Нотариус заверяет договор, скрепляет печатью и присваивает ему регистрационный номер. В отношении данного вида соглашений законом не предусмотрено уведомление органов ФНС в 5-дневный срок. Срок заключения договора аренды нежилого помещения определяет требование обязательной регистрации в Росреестре.

Прохождение процедуры необходимо для вступления документа в силу. Арендные договора, заключенные на неопределенное время (бессрочные), и со сроком действия менее 1 года обязательной регистрации не подлежат. Согласно ст. 651 ГК соглашения начинают действовать с момента подписания и заверения нотариусом.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Новая редакция Ст. 651 ГК РФ

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к Ст. 651 ГК РФ

Специальный закон.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст. 26 Закона к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Судебная практика.

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ) недопустимо.

Несоблюдение письменной формы данного договора влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ).

2. В п. 2 комментируемой статьи отражено правило п. 1 ст. 609 ГК в части положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, но лишь применительно к аренде здания или сооружения на срок не менее года (т.е. на срок, равный году и более).

По этой причине заключение договора аренды здания или сооружения на срок менее года подчиняется общим правилам о заключении письменных договоров путем составления единого документа. Такой договор не требует регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Поскольку договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то при отсутствии таковой его следует считать незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Установление данного специального последствия правонарушения, на наш взгляд, вполне правомерно как основанное на правилах ст. 168 ГК о последствиях совершения сделки, противоречащей правовым актам. Как известно, согласно указанной статье возможно установление в законе иных, кроме недействительности сделки, последствий нарушения.

3. В коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продляют действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года либо на неопределенный срок. В результате же в целом договорные отношения длятся более одного года.

В настоящее время практика арбитражных судов по вопросу государственной регистрации подобных договоров определяется позицией, выраженной Президиумом ВАС РФ в ряде судебных дел. Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума ВАС РФ, представляющемуся вполне обоснованным, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям первоначального, срок действия которого истек (п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

N 59) (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19)).

Из приведенного утверждения следует также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.

Практически важным является вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В практике арбитражных судов заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Представляется, что вывод Президиума ВАС РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами.

Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договоры субаренды (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

4. В п. 2 комментируемой статьи предусматривается государственная регистрация только договора аренды здания или сооружения. В нем не упоминается договор аренды нежилого помещения в составе здания (сооружения). Как отмечалось ранее (см. комментарий к п. 1 ст. 650 ГК РФ), исходя из ст. 625 ГК к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде недвижимости, и нормы § 4 "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Этот же подход должен быть применен, на наш взгляд, и к случаям государственной регистрации названного договора.

Однако в практике ВАС РФ правило п. 2 комментируемой статьи толкуется расширительно. Согласно позиции суда, в изъятие из общего правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договора аренды недвижимости независимо от его срока договор аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений подлежит государственной регистрации лишь при заключении его на срок не менее одного года. И напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 70)).

Вывод Президиума ВАС РФ основан на том, что в силу отсутствия в ГК специальных норм о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения к подобному договору должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом (см. также п. 1 ст. 164 ГК РФ). Таким установленным в законе случаем является, на наш взгляд, правило п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специальные же правила о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума ВАС РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию п. 2 ст. 609 и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 "Аренда зданий и сооружений". Между тем в ГК отсутствуют основания для подобного вывода.

Когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации

Автор admin На чтение 31 мин. Опубликовано

Кодовые секретные слова Лабиринт декабрь 2018 года, секретное слово лабиринт

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Одним из распространенных правовых действий с недвижимостью является аренда недвижимого имущества. В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору по договору аренды имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Статья 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Статья 651 ГК РФ уточняет, что договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в случае, если заключен на срок более одного года. Статья 26 Земельного Кодекса Российской Федерации говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка, в том случае, если он заключен на срок менее года.

Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” все объекты недвижимого имущества подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются в виде кадастровых паспортов объектов недвижимости.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а пункт 3 – на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений – кадастровых паспортов, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.

В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения , необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным, а потому не существующим и не порождающим правовые последствия для третьих лиц. Для самих же сторон договор будет порождать только те правовые последствия, которые связаны с необходимостью регистрации договора и исполнения ряда его условий, не затрагивающих интересы третьих лиц.

В законе предусмотрена обязательная государственная регистрация:

Регистрация договоров с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.

Нужно ли регистрировать долгосрочные договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года?

Да, нужно. Если такой договор еще не зарегистрирован, то стоит сделать это сейчас.

Если этого не сделать, то стороны не смогут ссылаться на такой договор перед третьими лицами. Например, арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Обоснование: Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, Пленум ВАС РФ разъяснил следующее.

1) К таким договорам суды должны применять те разъяснения, которые Пленум ВАС РФ дал для случая, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, но не зарегистрировали его в нарушение требований закона.

2) Это значит, что последствия для сторон договора и для третьих лиц будут разные.

С одной стороны, стороны не смогут ссылаться друг перед другом на то, что договор не зарегистрирован. В частности, если в договоре предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, такая неустойка может быть взыскана с должника.

С другой стороны, такой незарегистрированный договор по общему правилу не влечет каких-либо правовых последствий для третьих лиц. Арендатор по такому договору не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок, а переход права собственности на недвижимое имущество (предмет договора аренды) от арендодателя к третьему лицу может являться основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ № 165).

2. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

3. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ). Подробнее см. Что следует учитывать лизингополучателю, если договор лизинга подлежит регистрации , Что нужно учесть лизингодателю, если договор лизинга подлежит регистрации .

4. Договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия (п. 3 ст. 689, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

5. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Внимание! С 1 июля 2014 года отменено требование о государственной регистрации договора залога недвижимости.

Это следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ, который установил, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).

Тем самым для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

Регистрация договоров с некоторыми видами движимого имущества

Сделки с движимым имуществом подлежат регистрации только в случаях, прямо предусмотренных в законе (п. 2 ст. 164 ГК РФ). В настоящий момент есть только один такой случай: он касается музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации. Передача прав собственности и другие действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении таких предметов и коллекций, производятся только после регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации (ст. 10 Федерального закона от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»).

На практике можно столкнуться с необоснованными требованиями о необходимости регистрировать договоры с тем или иным видом движимого имущества. В частности, на это может сослаться недобросовестный контрагент, который хочет, чтобы суд признал договор незаключенным. Практика в таких ситуациях – на стороне добросовестных участников гражданского оборота.

Пример из практики: суд отказался признать договор купли-продажи автотранспортного средства недействительным. Вопреки мнению ответчика, закон не требует государственной регистрации таких договоров

Истец обратился в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи автотранспортного средства, заключенного с ответчиком. До рассмотрения дела судом истец уточнил исковые требования и просил признать этот договор недействительным как не соответствующий законодательству. По мнению истца, обязательность регистрации договоров купли-продажи автотранспортных средств установлена статьей 164 Гражданского кодекса РФ, приказами МВД России от 26 ноября 1996 г. № 624 «О порядке регистрации транспортных средств» (далее – приказ № 624) и от 7 июля 1998 г. № 413 «О внесении изменений и дополнений в Приказ МВД РФ от 26.11.1996 № 624» (далее – приказ № 413).

Суды отказали в удовлетворении исковых требований. При этом суд кассационной инстанции указал, что необходимость регистрировать сделки с транспортными средствами законодательством не установлена. Приказы № 624 и № 413, на которые ссылается истец в кассационной жалобе, такую необходимость также не устанавливают. Они регулируют только порядок регистрации самого автотранспортного средства в органах ГИБДД (постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 марта 2003 г. № Ф03-А59/03-1/392).

Последствия несоблюдения требования о регистрации договора

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.

Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в пунктах 2–4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Пример из практики: суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не обращались за его регистрацией

Суд отметил, что договор аренды не зарегистрирован и ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган за его регистрацией. Поэтому договор следует считать незаключенным. А значит, права и обязанности, вытекающие из данного договора, у его сторон не возникли (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.

С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными. Таким образом, законодатель реализовал принцип, согласно которому объектом регистрации выступает право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть договоры аренды недвижимого имущества заключенные на срок более года при отсутствии государственной регистрации, как и прежде, будут признаваться незаключенными.

Внесенные Законом № 302-ФЗ изменения порождают ряд вопросов, которые пока что не нашли своего разрешения. Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения.

Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества. Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» – для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды.

С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.

В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.

Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.

Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.

Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.

Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).

Если принятый Госдумой Закон будет одобрен Советом Федерации, подписан Президентом и опубликован до «01» марта 2013 г., то с указанной даты не будет необходимости регистрировать лишь договоры продажи предприятий, продажи жилых домов и квартир (их частей), дарения недвижимости, а также договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.


Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества (здания, отдельных помещений в нем, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним””).

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой договор, а также прекращение и расторжение договора.

Процедура регистрации договора аренды довольно длительная, и многое зависит от арендодателя, на которого арендатор не всегда может оказать влияние.

При оформлении операций по договору аренды бухгалтеру следует обратить особое внимание на момент заключения договора: это не дата его подписания и не день передачи объекта, а именно дата государственной регистрации этого документа. Фактически это означает, что до вступления договора в силу расходы арендатора на арендную плату, коммунальные платежи, содержание и эксплуатацию, страхование, охрану, ремонт объекта аренды и т.д. не обоснованы.

Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются расходы, подтвержденные в том числе документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ “О бухгалтерском учете” порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее одного года, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации договора аренды.

До этой даты арендные платежи должны учитываться в качестве расходов будущих периодов на счете 97 “Расходы будущих периодов” и в налоговом учете в этот период не должны отражаться.

Неоправданным будет и вычет НДС по всем операциям, связанным с договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию.

То же касается требований, предъявляемых к регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (см. письма Минфина России от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471, от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34).

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента его регистрации. В то же время если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору (стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора), то арендные платежи по уже зарегистрированному договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за прошедший период с момента получения объекта в пользование по акту приемки-передачи (письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325).

Ввиду таких осложнений в оформлении договоров некоторые организации стремятся избежать государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет – государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.

Договор на срок меньше года в силу ст. 433 и 651 ГК РФ регистрировать не надо, и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от установленных ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Как определил ВАС РФ, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Договор аренды здания заключен сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Новый договор при продлении аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.

В целях налогообложения арендные платежи по такому договору признаются в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль без регистрации договора (см. письмо УМНС России по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).

Если по окончании срока действия первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение регистрации подлежит.

Другой вариант – заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.

В таком договоре срок действия обычно вообще не указывается, в том числе не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Статья 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Следовательно, расходы организации по договору аренды объекта недвижимости, заключенному на неопределенный срок в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли без государственной регистрации (см. письма УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46413, от 22.03.2006 N 20-12/22181).

НДС с сумм арендной платы может приниматься арендатором к вычету в общеустановленном порядке и без отсрочек.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

В договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.

В данной ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель может на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Договор аренды не подлежит государственной регистрации, если даже он фактически будет действовать значительно более одного года.

Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он регистрации не подлежит, хотя по совокупности оба договора будут действовать более одного года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Часто будущий объект аренды еще не достроен, не сдан государственной комиссии и права собственности на него у арендодателя отсутствуют. В этом случае заключить договор аренды невозможно ввиду отсутствия самого объекта.

Тем не менее на практике площади в строящихся офисных и торговых комплексах сдаются в аренду еще на стадии строительства.

Арендатор начинает вносить платежи за соответствующую площадь задолго до того, как он сможет занять ее и использовать в своей производственно-хозяйственной деятельности.

Практика сдачи в аренду площадей в строящихся зданиях показывает, что оптимальным в этой ситуации станет приобретение будущим арендатором у будущего арендодателя опциона на право заключения договора аренды. Во многих регионах эта практика сложилась по инициативе местных властей, которые продают на торгах опционы на аренду муниципальной недвижимости.

Например, согласно п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Вариант договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения приведен в приложении к распоряжению Мэра Москвы от 21.10.1998 N 1072-РМ.

Опцион гарантирует арендатору заключение впоследствии договора аренды на заранее фиксированных условиях.

Минфин России трактует опцион на аренду как инструмент срочной сделки и со ссылкой на подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК РФ полагает, что операции по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды с фиксированной арендной платой НДС не облагаются (письмо Минфина России от 29.12.2005 N 03-04-11/336).

Однако если рассматривать опцион как инструмент срочной сделки и для целей налогообложения прибыли, что ст. 301 НК РФ позволяет сделать, то суммы денежных средств по такой сделке, подлежащие уплате арендодателю, скорее всего, списать на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль не удастся (ст. 303, п. 3 ст. 304 НК РФ).

Отказываясь от трактовки опциона как инструмента срочной сделки в пользу квалификации соглашения в качестве сделки на поставку предмета договора с отсрочкой исполнения, налогоплательщик уплачивает с периодических платежей (или с разового платежа) по опциону НДС, зато получает право списать эти суммы в расходы в течение срока действия договора аренды.

Это объясняется тем, что вышеуказанные затраты считаются в данном случае понесенными в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, а значит, будут экономически оправданными расходами текущего характера, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли организации согласно ст. 264 НК РФ равномерно в течение всего срока действия договора аренды при условии документального подтверждения факта их осуществления.

Именно так УМНС России по г. Москве рассматривает в письмах от 22.01.2003 N 26-12/4751 и от 16.12.2003 N 26-12/70411 такие платежи в отношении опционов на аренду муниципальной недвижимости.

Минфин России высказывал в отношении опционов на аренду иную точку зрения: законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными и не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль (письмо Минфина России от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Однако в настоящее время позиция Минфина России прямо противоположна (см. письмо от 07.04.2006 N 03-03-02/80): если за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.

Добрый день, коллеги!

Считать ли договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком более года недействительным, в случае отсутствия государственной регистрации? Еще вчера на этот вопрос я бы однозначно ответила «Да!». Однако коллега посоветовала мне обратить внимание на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 (в ред. 2013 г.).

Но прежде все по порядку. В соответствие с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в момент проведения государственной регистрации. Исключение составляет п. 2 ст. 651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет. В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.

И тут п. 14 Постановления раскрывает нам маленький секрет, о существовании которого знают немногие. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял данное имущество без замечаний, соглашение по всем существенным условиям было достигнуто и исполнялось ими, то нужно понимать, что данное соглашение связало стороны обязательствами, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если в соглашении предусмотрена неустойка, то она может быть взыскана с должника.

Подытожу. Если стороны, заключили договор аренды и предусмотрели в нем все существенные условия в требуемой форме, но не осуществили государственную регистрацию данного договора, условия данного договора не могут быть проигнорированы судом лишь по признаку отсутствия госрегистрации. Суд будет обязан решить дело с учетом тех положений (цена, срок, неустойка, возврат депозита и т.п.), которые стороны установили в своем не прошедшем госрегистрацию долгосрочном договоре.

В то же время, стоит заметить, что если у арендуемого помещения меняется собственник, а договор аренды, заключенный сроком более 1 года не был надлежащим образом отражен в ЕГРП, то незарегистрированный долгосрочный договор аренды не будет обременять своими условиями нового собственника и он будет вправе потребовать освободить помещение по правилам расторжения договора аренды объекта недвижимости, заключенного на неопределенный срок, предупредив арендатора о расторжении договора за три месяца до даты расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). По этой же причине (отсутствие отметки о регистрации в публичном реестре) за прежним арендатором не сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, опять же если у помещения сменился собственник (п. 1 ст. 621 ГК).

С судебной практикой регионов мне удалось ознакомиться на примере решений суда Томской области по делу № А67-5170/14, а также Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-28214/2014. Что же касается Московских дел, то их обнаружить не удалось. Если кто-то найдет, поделитесь.

Правовые проблемы аренды недвижимости

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (Параграф 1 Гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (Параграф 4 Гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых . общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники тем более, что никаких оснований для подобного \"деления\" нет.

Немало вопросов до недавнего времени вызывал и вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет и т.д.

В этой связи хотелось бы отметить, что, например, в отношении договоров купли-продажи говорится именно о купле-продаже недвижимости (параграф 7 Гл. 30 ГК РФ), что, несомненно, облегчает применение соответствующих норм Кодекса на практике.

Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и нежилых помещений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая статья.

В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Таким образом, предметом аренды в данном случае выступает здание либо сооружение, при этом под зданием традиционно понимается капитальное строение, которое может быть как жилым (дом), так и нежилым (промышленное предприятие), а под сооружением . объекты чисто технического инженерного назначения (сооружения транспорта и связи, мосты и др.).

В этой связи сразу возникает вопрос о том относятся ли к зданиям нежилые помещения и следует ли на них распространять соответствующий правовой режим. Указанное имеет важнейшее значение, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды зданий или сооружений подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Данный вопрос вызвал множество споров и прекратился лишь с момента издания Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 01.06.00 N 53 \"О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений\". Как указывается в данном письме, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Соответственно договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подлежат и вступают в силу с момента, который определен в ГК РФ (ст. 433 ГК РФ).

Указанная позиция является совершенно правильной, так как в противном случае получалось бы, что правовой режим нежилых помещений являлся бы более строгим (жестким), чем правовой режим самого здания или сооружения. Между тем, подобное было бы явно неоправданно, поскольку нежилое помещение является, как известно, гораздо менее ценным объектом, чем само здание и в силу этого его правовой режим заведомо не может быть более жестким, чем статус здания или сооружения.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

При этом установлено, что несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 168 ГК РФ).

Между тем, одной письменной формы является недостаточным, так как договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, как разъяснено, в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 \"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (п. 8) если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды

Также не требуется обязательная государственная регистрация в случае, если стороны продлили договор аренды здания (нежилого помещения), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, поскольку в этом случае отношения сторон уже регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ.

Положения ст. 651 Гражданского кодекса РФ являются исключением из общего правила, установленного в ст. 609 ГК РФ, в соответствии с которой договоры аренды недвижимости подлежат регистрации независимо от срока, на который они были заключены.

Использование норм Кодекса о регистрации договоров аренды зданий и нежилых помещений на практике вызывает немало вопросов.

Например, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды нежилого помещения или здания, заключаемый в соответствии со ст. 429 ГК РФ?

Ответ на данный вопрос зависит от того является ли сама по себе государственная регистрация элементом формы договора. Полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть отрицательным.

Согласно ст.ст. 158,163,165 ГК РФ существует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная форма сделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной). Вопрос же о государственной регистрации сделки законодательством рассматривается всегда отдельно от формы сделки.

Так, например, ст. 609 ГК РФ называется: \"Форма и государственная регистрация договора аренды\". Очевидно, что в данном случае союз \"и\" употребляется в разделительном смысле и речь идет о двух разных понятиях: о форме сделки и ее государственной регистрации. В качестве примера можно привести и ст. 165 ГК РФ, в которой говорится: \"Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации...\".

В самой статье ст. 429 ГК РФ (предварительный договор) также говорится лишь о необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не о его государственной регистрации. Подобные примеры можно продолжить.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), а соответственно не требуется и государственная регистрация предварительного договора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 349 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Данная позиция находит свою поддержку и в новейшей судебной практике.

Так, в Информационном письме ВАС РФ от 16.02.01 N 59 \"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (п. 14) применительно к договору аренды разъясняется, что предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как регистрация сама по себе элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, что предварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В то же время, из этого не следует делать вывод о том, что, и соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимости (например, изменение размера арендной платы) также не подлежит государственной регистрации на том основании, что в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, а раз государственная регистрация не является элементом формы договора, то и соглашение об изменении договора регистрации не подлежит.

Между тем, как разъяснено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Каковы правовые последствия, если договор аренды здания (нежилого помещения) был заключен на срок более одного года и при этом не зарегистрирован?

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор будет считаться незаключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Между тем, на практике не всегда учитывается, что такие последствия носят сугубо гражданско-правовой характер.

Так, уже много лет идет спор о возможности включения в себестоимость расходов по арендной плате, который понес арендатор в случае, если выясняется, что договор аренды является незаключенным (ничтожным).

Позиция налоговых органов по данному вопрос весьма однозначна: в случае если договор аренды является незаключенным (недействительным) относить расходы по арендной плате на себестоимость неправомерно. Например, в письме ГНИ по г. Москве от 09.09.98 N 30-08/27466 \"О порядке налогообложения операций, связанных с арендной имущества\" указывается, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с 31.01.98г влечет его недействительность. В этом случае затраты, понесенные на основании подобной сделки, не подлежат включению в себестоимость продукции.

Однако указанная позиция представляется неверной.

Для решения вопроса об оценке приведенной ситуации необходимо ответить на вопрос: как должен суд разрешить сложившуюся ситуацию . сугубо формально или же исследовать вопрос по существу, т.е. установить действительно ли использовалось имущество в производственых целях, была ли выплачена арендная плата, имеются ли первичные документы и т.д. Как представляется, в этой связи весьма полезно будет для начала учесть Постановление Конституционного суда РФ от 28.10.98 N 14-П \".О проверке конституционности ст. 2 ФЗ РФ \"О внесении изменений и дополнений в Закон РФ \"О налоге на прибыль предприятий и организаций\". В указанном Постановлении Конституционный суд РФ указал: \"в случаях, когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу его фактические обстоятельства, а ограничиваются только установлением формальных условий применения нормы, право на судебную защиту, предусмотренное ст. 46 Конституции РФ, оказывается существенно ущемленным\". Изложенное свидетельствует о том, что Конституционный суд ориентирует суды не на сугубо формальное применение правовых норм, а на выявление существа проблемы.

Указанная позиция находит свое развитие и в судебно-арбитражной практике.

Так, например, весьма устойчива практика Федерального арбитражного суда Московского округа, который по многим делам делал вывод о том, что действительность договора аренды не исключает возможности включать выплаченную арендную плату в себестоимость.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 14.07.99 N КА-А40/2093-99 указывается, что факт действительности или недействительности сделки не влияет на размер налоговых обязательств, за исключением случаев, когда сделка является мнимой. Для налогообложения имеет значение сам факт совершения хозяйственной операции, который подтверждается первичными бухгалтерскими документами в подтверждение расходов (платежа) и его хозяйственное значение, что следует из ст. 8 Закона РФ \"О налоге на прибыль\".

В другом судебном акте - Постановлении от 09.02.01 N КА-А40/363-01 - Федеральный арбитражный суд Московского округа также отметил, что недействительность договоров аренды влечет лишь гражданско-правовые последствия для сторон, и не влияет на налоговые последствия. Общество фактически арендовало нежилые помещения и несло реальные расходы по их аренде, в связи с чем они могли быть отнесены на себестоимость при определении налогооблагаемой прибыли.

Вышеизложенное с очевидностью свидетельствует о том, что несоблюдение формы договора аренды и требования о его обязательной государственной регистрации не лишает налогоплательщика права относить на себестоимость производимые им расходы по аренде и лишает в этой связи налоговые органы возможности производить перерасчет прибыли налогоплательщика.

Действующее гражданское законодательство предусматривает дополнительное существенное условие, которое необходимо согласовать сторонами при заключении договора аренды здания (нежилого помещения), так как в противном случае договор будет считаться незаключенным.

Так, в соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса РФ Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии же согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

В связи с изложенным, хотелось бы обратить внимание на один момент, который зачастую не учитывается хозяйствующими субъектами на практике.

Речь идет о переводе долга по договору аренды (ст. 391 ГК РФ). Весьма часто бывает, что с согласия арендодателя долг арендатора по уплате арендной платы переводится на третье лицо. При этом стороны ограничиваются лишь получением согласия арендодателя и полагают, что заключенное соглашение является законным. Однако, к сожалению, в данной ситуации стороны не учитывают, что для оценки действительности перевода долга имеет большое значение правовой статус лица, которое принимает на себя долг арендатора (ст.ст. 49, 113 ГК РФ). Весьма показательным в этой связи является Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01. Из обстоятельств дела следует, что арендатор перевел с согласия арендодателя свои долги по аренде на Государственное унитарное предприятие. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС указал, что подобное соглашение о переводе долга нельзя признать законным и предписал проверить соответствует ли подобное соглашение целям деятельности унитарного предприятия и могло ли оно брать на себя обязанность по уплате задолженности за коммерческую организацию.

При переводе долга по договору аренды недвижимости стороны также зачастую не учитывают, что соглашение о переводе долга по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации. Указанное обусловлено тем, что в соответствии с п. 2 ст. 389 и ст. 391 Гражданского кодекса РФ соглашение о переводе долга по договору, который требует государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. На указанное обращается внимание и в судебной практике. Так, в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 отмечается, что договор аренды, заключенный между сторонами на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован. Следовательно, и соглашение сторон о переводе долга по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, то оно в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.

В то же время нельзя не обратить внимание на некоторую непоследовательность арбитражной практики по указанному вопросу. Так, уже после принятия вышеуказанного Информационного письма Президиум ВАС РФ принял Постановление, в котором фактически указал на отсутствие необходимости регистрировать подобные соглашения о переводе долга. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01 в этой связи отмечается, что суд, оценивая соглашение о переводе долга по договору аренды недвижимости, правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае, с учетом положений ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации соглашения не требовалось.

Тем не менее, в целях избежания возможных споров, рекомендуем сторонам производить государственную регистрацию соглашения о переводе долга по договору аренды недвижимости, тем более, что это полностью соответствует требованиям ст.ст. 389,391 ГК РФ.

Определенные особенности имеются и в правовом регулировании порядка исполнения сторонами договора аренды здания (нежилого помещения).

В соответствии со ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемом сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Соответственно при прекращении договора аренды здания (нежилого помещения) оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Указанные правила имеют важное значение на практике.

Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема-передачи, то только после его составления и передачи имущества арендодатель вправе требовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось внимание и в арбитражной практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 N 678/96 отмечено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту сдачи-приемки. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче арендатору помещения, является ошибочным.

Часто задаваемые вопросы и публикации — Key partners consulting

К нам обратился клиент за консультацией по следующему вопросу: обязательно ли регистрировать договор аренды в органах юстиции, кто должен регистрировать договор - арендатор или арендодатель и какая ответственность предусмотрена законодательством?

 

Согласно п. 1 ст. 5 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Закон) государственной регистрации в правовом кадастре подлежит право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента. Таким образом, если договор аренды заключен на срок более 1 (одного) года, то такой договор подлежит обязательной регистрации в органах юстиции.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона, установлено, что в тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.

В силу п. 1. ст. 9 Закона лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов.

Нарушение физическими и (или) юридическими лицами установленного Законом срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество влечет предупреждение, то же действие, совершенное повторно в течение года после наложения административного взыскания влечет штраф на физических лиц в размере десяти, на юридических лиц в размере двадцати месячных расчетных показателей, которые предусмотрены ст. 460 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях.

Таким образом, при отсутствии нотариального удостоверения сделки (договора аренды), ответственность за подачу заявления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество возлагается на все стороны, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Когда начнется долгосрочная аренда? – Картина дня – Коммерсантъ

Может ли начало срока передачи нежилого помещения по договору аренды не совпадать с датой его государственной регистрации и с какого момента в этом случае следует начислять арендную плату? На вопрос отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Аркадий Серков.

Организация-арендодатель заключила долгосрочный договор аренды нежилого помещения. По условиям договора аренды нежилое помещение должно быть передано арендатору в течение трех дней с даты государственной регистрации договора. Договор прошел государственную регистрацию 02.10.2012. Можно ли передать помещение арендатору (составить и подписать акт приема-передачи) 04.10.2012 и с какой даты в этом случае следует начислять арендную плату: с даты государственной регистрации договора аренды или с даты передачи помещения по акту приема-передачи?Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений, заключенным на срок не менее одного года (смотрите информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

По смыслу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок.

Таким образом, срок передачи помещения арендатору определяется условиями договора аренды, согласованными по усмотрению сторон, и, соответственно, может не совпадать с датой его государственной регистрации. Однако до даты государственной регистрации договора у арендодателя по закону не возникает обусловленной договором обязанности передать помещение.

Согласно правилам ст. 190 ГК РФ срок, установленный сделкой, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В связи с этим следует учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц. То есть регистрация носит заявительный характер, а потому зависит от воли упомянутых лиц, поэтому государственная регистрация права собственности на помещение не является событием, которое должно неизбежно наступить.

Поэтому судебная практика исходит из того, что государственная регистрация права не является событием, которое должно неизбежно наступить, а потому срок не может определяться указанием на это событие (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 04.07.2011 N Ф05-6074/11, ФАС Северо-Западного округа от 20.09.2010 N Ф07-8706/2010, ФАС Поволжского округа от 11.08.2010 по делу N А55-31886/2009, ФАС Волго-Вятского от 07.06.2006 N А82-6951/2005-7).

Соответственно, в рассматриваемой ситуации условие о сроке передачи нежилого помещения должно считаться несогласованным, а потому в силу п. 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в разумный срок.

В соответствии с нормами ст.ст. 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор аренды, таким образом, является возмездным, арендная плата подлежит уплате за предоставленный эквивалент - возможность владеть и пользоваться (пользоваться) чужим имуществом.

Следовательно, начислять арендную плату можно только с момента фактической передачи имущества арендатору (смотрите п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 17АП-14337/11).

Самое важное в канале Коммерсантъ в  Telegram

договоров аренды - SDCI | seattle.gov

Что это такое?

Существует три основных типа договоров аренды или аренды:

  • По месяцам:
    • Арендатор может расторгнуть договор аренды как минимум за 20 дней до конца месяца. Владелец недвижимости может расторгнуть договор аренды только при наличии уважительной причины. (Подробнее см. Муниципальный кодекс Сиэтла (SMC) 22.206.160.C).
    • Арендодатель может изменить условия договора аренды, предварительно уведомив об этом за 30 дней, чтобы они совпадали с ежемесячным периодом аренды.
    • Арендодатель может увеличить расходы на жилье, предварительно уведомив об этом за 60 дней.
  • Срочная аренда:
    • Прекращение договора аренды на определенный срок заканчивается в определенный день, и у арендатора может не быть возможности остаться. Обратите особое внимание на язык в договоре аренды.
    • Аренда с фиксированным сроком может также автоматически преобразоваться в аренду на месяц по окончании срока, что означает, что арендатор имеет право остаться.
    • Условия договора аренды, а также расходы на жилье не могут быть изменены в течение установленного срока, кроме как по взаимному согласию.
  • Устное соглашение:
    • Договоры аренды не должны быть написаны. При отсутствии письменного договора аренды городские власти предполагают, что срок аренды будет помесячным. Не рекомендуется сдавать в аренду без письменного договора аренды.
    • Арендодатель не может взимать залог, плату за въезд, плату за просрочку аренды и т. Д. Без письменного соглашения.

Правила, которым необходимо следовать

Предупреждение: Правила договора о парковке означают, что в договоре аренды необходимо разделить аренду парковки и аренду жилья.

Все письменные договоры аренды
Арендодатели не могут взимать гарантийный залог и невозвращаемую плату за въезд, если они не записаны в договоре аренды, который:

  • Описывает условия, при которых владелец недвижимости может держать залог.
  • Включает письменный контрольный список с описанием состояния и чистоты или существующих повреждений арендуемой единицы.
  • Описывает условия графика платежей по гарантийному депозиту и невозвращаемым комиссиям за въезд.

Помесячная аренда
Договоры аренды, подписанные после 29 сентября 1993 г., которые создают помесячную аренду, не могут:

  • Требовать, чтобы арендатор проживал в съемной квартире на минимальный срок более одного месяца или период
  • Наложить штрафы, если арендатор законно прекращает договор аренды
  • Требовать потери всей или части залога, если арендатор законно прекращает договор аренды

Срок аренды
Жертвы домашнего насилия и военнослужащие, переведенные или переведенные в другое место, пользуются особой защитой в соответствии с законом, которая позволяет им выйти из договора аренды без штрафных санкций при определенных условиях.См. RCW 59.18 575 и RCW 59.18.220.

Правила договора о парковке
Теперь аренда парковки и аренда жилья должны быть разделены в договоре аренды. Вы можете сделать это, заключив отдельный договор на парковку или создав дополнительное соглашение об аренде парковки. Размер арендной платы за парковку и условия парковки должны быть указаны в этом отдельном соглашении, минимальная стоимость парковки отсутствует.

Справочник арендатора

SDCI разработала новый Справочник арендатора, заменяющий «Информацию для арендаторов».Справочник легче читать и содержит дополнительные советы и ресурсы, которые помогут в вопросах аренды.

Арендодатели должны предоставить арендатору копию Справочника арендатора:

  • Когда арендатор подает заявку на аренду
  • Когда арендатор подписывает договор аренды
  • Ежегодно к помесячным арендаторам
  • Всякий раз, когда справочник обновляется городом

Арендодатель должен предоставить бумажную копию справочника Арендатора при первоначальном подписании. После первоначального договора аренды домовладельцы могут предоставить электронные копии справочника. Мы понимаем, что Информация для арендаторов широко распространена, поэтому арендодатели должны до 1 сентября 2021 года предоставить своим арендаторам Справочник арендатора. С этой даты только Справочник арендатора будет соответствовать требованиям постановления о предоставлении этой информации арендаторам.

Хотя городские офисы остаются закрытыми для публики во время COVID-19, мы не можем безопасно предоставлять и распространять печатные копии.Чтобы использовать нашу версию руководства для печати, попробуйте выбрать двустороннюю в альбомной ориентации. Черно-белое изображение - это нормально, если у вас нет цветного принтера. Посетите www.seattle.gov/rentinginseattle для получения дополнительной информации или позвоните в нашу службу поддержки по телефону (206) 684-5700.

Прочтите код

Что вам нужно знать

Ясный и сжатый взгляд на законодательные акты, касающиеся депонирования, выселения, раскрытия информации и других ключевых аспектов законодательства Флориды о домовладельцах и арендаторах.

Раскрытие информации о красках на основе свинца

Агент должен включить раскрытие информации о краске на основе свинца в договор аренды только в том случае, если жилище было построено до января.1, 1978 г. При заполнении утвержденных Верховным судом Флориды договоров аренды на арендодателя агенту не нужно заполнять часть договора аренды, в которой пользователю предлагается «проверить и заполнить этот раздел, если жилище было построено до 1 января. , 1978 ».

Залоговые депозиты

  • Арендодатель должен вернуть задаток арендатора в течение 15 дней после того, как арендатор освободит помещение. Если домовладелец желает потребовать залог, он / она должен письменно уведомить о намерении в течение 30 дней после того, как арендатор освободит помещение.Арендодатель должен отправить уведомление заказным письмом на последний известный адрес арендатора. В уведомлении должен быть указан особый язык. (Раздел 83.49, Закон Флориды). Члены компании Florida Realtors могут загрузить форму «Уведомление о намерении предъявить претензию по залоговому депозиту» из Form Simplicity.
  • Если жилой арендатор повреждает собственность и отказывается от нее, домовладелец может потребовать часть гарантийного депозита на возмещение ущерба в течение 30 дней после освобождения арендатора. Арендодатель может подать в суд, чтобы получить решение, разрешающее ему / ей использовать остаток для компенсации арендной платы, потерянной при поиске нового арендатора.Кроме того, арендодатель может привлечь арендатора к ответственности за суммы, которые арендодатель не мог получить в результате повторной сдачи в аренду собственности. (Разделы 83.49 и 83.595, Закон Флориды)
  • Когда сдаваемое в аренду имущество продается, при продаже или передаче права собственности на сдаваемое в аренду имущество все залоговые депозиты или авансовые арендные платежи, удерживаемые в пользу арендаторов, должны быть переданы новому владельцу вместе с полученными процентами и точным бухгалтерским учетом. с указанием сумм, которые будут зачислены на счет каждого арендатора.Перед передачей средств новому владельцу нет необходимости получать согласие арендатора. (Раздел 83.49 (7), Закон Флориды)

Невыплата аренды и выселение

  • Если арендатор не платит арендную плату по договору аренды, арендодатель должен уведомить арендатора за три дня до того, как арендодатель сможет выселить арендатора на этом основании. Уведомление за три дня является требованием Закона Флориды о домовладельцах и квартиросъемщиках и должно содержать определенные законодательные формулировки. Члены компании Florida Realtors могут загрузить бланк расторжения договора за неуплату арендной платы с сайта Form Simplicity.
  • Если домовладелец добавляет в договор аренды положение, которое стремится удалить это трехдневное уведомление о невыплате арендной платы, суд, скорее всего, сочтет добавленное положение не имеющим исковой силы. (Раздел 83.56 (4), Закон Флориды)
  • Арендатору не разрешается прекращать выплату арендной платы, если собственность находится в отчуждении. Арендатору, который прекращает платить арендную плату, может быть направлено уведомление за три дня. Если арендатор не платит арендную плату или не освобождается в течение трех рабочих дней после доставки уведомления, арендодатель может подать заявление о выселении.(Раздел 83.56 (3), Закон Флориды)
  • Если арендатор не вносит своевременную арендную плату, арендодателю не разрешается отключать электричество или вывоз мусора, а также менять замки, чтобы арендатор не мог получить доступ в жилище. Если домовладелец попытается сделать это, он или она будет нести ответственность перед арендатором за фактический и косвенный ущерб или трехмесячную арендную плату, в зависимости от того, что больше, а также расходы, включая гонорары адвокатов. (Раздел 83.67, Закон Флориды)

Распоряжение о владении

После вынесения решения о выселении домовладелец получает право владения, которое оформляет / вручает шериф.В это время или во взаимно установленное время после этого арендодатель или агент арендодателя могут вывезти любую личную собственность, обнаруженную в помещениях, на линию собственности или рядом с ней. Ни шериф, ни арендодатель, ни агент арендодателя не несут ответственности перед арендатором или любой другой стороной за утрату, разрушение или повреждение собственности после ее удаления. (Раздел 83.62 (2), Закон Флориды)

Расчетные фонды

  • Агент или управляющий недвижимостью не может принимать предварительно составленные чеки от арендатора для внесения их на счет условного депонирования в течение долгого времени.Сотрудник должен доставить депозит условного депонирования своему брокеру в течение одного рабочего дня. (Правило 61J2-14.009, Административный кодекс Флориды)
  • Если агент собирает средства от имени арендодателя, эти средства должны быть депонированы либо на счет арендодателя, либо на счет условного депонирования брокера, но не на операционный счет брокера.

Формы аренды

  • Верховный суд Флориды предоставил формы аренды только жилой недвижимости. При коммерческой аренде каждый домовладелец и / или арендатор должен будет составить договор аренды для конкретной сделки; они могут сами составлять договор аренды, хотя коммерческая аренда обычно достаточно сложна, чтобы заслужить услуги профессионального юриста.
  • Что касается форм аренды жилого помещения, риэлторы должны ограничить свое участие простым заполнением фактов, продиктованных сторонами в соответствии с формой раскрытия информации, не связанной с юристами, которая прилагается к договорам аренды, утвержденным Верховным судом Флориды.
  • Риэлторам не разрешается подготавливать дополнения к утвержденным Верховным судом формам аренды от имени арендодателя или арендатора.
  • Если арендодатель и арендатор заключают как договор аренды, так и договор аренды, условия договора аренды имеют преимущественную силу, даже если они противоречат условиям договора аренды.

Краткосрочная аренда

Даже для краткосрочной аренды домовладелец или агент арендодателя должны разместить залог и арендную плату на отдельном счете до тех пор, пока деньги не будут фактически причитаться арендодателю, или арендодатель должен внести залог. (Раздел 83.49, Закон Флориды)

Права кондоминиумов и ассоциаций домовладельцев

Если собственность существует в сообществе с кондоминиумом или товариществом домовладельцев, и арендодатель задерживает уплату взносов ассоциации, ассоциация может потребовать, чтобы арендатор платил арендную плату ассоциации, а не домовладельцу, до тех пор, пока просроченные обязательства не будут выполнены. или арендатор переезжает.Если владелец считает, что ассоциация превысила свои полномочия, ему следует проконсультироваться со своим поверенным (разделы 718.116 (11) (a) и 720.3085 (8) (a) Устава Флориды)

Арендодатель въезжает в помещение, занимаемое арендатором

  • Арендаторы должны позволить своему домовладельцу войти в жилище для ремонта или демонстрации квартиры потенциальным покупателям в разумных пределах. Если арендатор отказывается, арендодатель должен уведомить арендаторов в письменной форме о том, что они должны разрешить доступ в течение семи дней с момента получения уведомления.Если они этого не сделают, домовладелец имеет право расторгнуть договор аренды и подать заявку на выселение. (Раздел 83.53, Закон Флориды (Арендодатель и арендатор))
  • Для ремонта домовладелец должен уведомить арендатора по крайней мере за 12 часов до входа в жилище и обеспечить, чтобы ремонт проводился с 7:30 до 20:00. (Раздел 83.53 (2), Закон Флориды)

Расторжение и расторжение договора аренды

  • Если арендодатель не поддерживает состояние собственности, требуемое законом или существенными положениями договора аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды после письменного уведомления о намерении аннулировать договор, если арендодатель не исправит ситуацию в течение семи дней.(Раздел 83.56, (1), Закон Флориды)
  • Если домовладелец предпринимает все разумные усилия для устранения проблемы, но возможность ремонта находится вне его контроля (т. Е. Арендодатель заказал деталь для ремонта поврежденного предмета, но она не будет доставлена ​​в течение двух недель), и проблема делает квартиру непригодной, тогда стороны могут согласиться позволить арендатору выселиться на время, необходимое для ремонта, и не взимать арендную плату за этот период. Или, если несоблюдение требований делает квартиру непригодной только частично, уменьшите арендную плату пропорционально потере арендной стоимости (т.е., одна из двух ванных комнат не работает, но, поскольку арендатор все еще может там оставаться, уменьшите арендную плату в связи с потерей одной ванной комнаты).
  • Для заключенных договоров аренды нет автоматического права на отказ. Когда и арендодатель, и арендатор подписывают договор аренды, он становится юридически обязательным, и они должны соблюдать его условия. Однако любая из сторон может добавить период отмены в договоре аренды до его подписания. (Раздел 83, Часть II, Закон Флориды)
  • Участники службы
  • могут принять решение о расторжении договора аренды, если они соответствуют определенным критериям, включая, помимо прочего:
    • , если им необходимо переехать более чем на 35 миль от арендуемого помещения на 60 дней или дольше
    • если уйдут из армии
    • , если они переедут в правительственные помещения

Арендатор должен предоставить домовладельцу письменное уведомление за 30 дней вместе с копией официальных военных приказов или письменным подтверждением, подписанным командиром военнослужащего.(Раздел 83.682, Закон Флориды)

  • Если арендатор покупает дом, он не имеет права досрочно расторгнуть договор аренды в письменной форме. Если в договоре аренды нет положения, дающего арендатору такое право, арендатор может нести ответственность перед арендодателем, если он или она досрочно расторгнет договор аренды.
  • При помесячной аренде жилого помещения любая из сторон может прекратить аренду, уведомив об этом не менее чем за 15 дней до конца следующего месячного периода. Аренда арендатора не прекращается автоматически, если арендодатель продает жилище, если только арендодатель не включил положение об этом в договор аренды, которое позволило бы арендодателю расторгнуть договор аренды в такой ситуации.(Раздел 83.57 (3), Закон Флориды)

Уведомление о несоответствии

Если арендатор не поддерживает состояние собственности в соответствии с требованиями закона или нарушает существенные положения договора аренды, арендодатель может отправить уведомление о несоблюдении требований за семь дней. Извещения бывают двух типов:

  1. Уведомление, которое дает возможность арендатору исправить или исправить проблему. Этот тип уведомления может использоваться, например, когда у арендатора есть несанкционированное домашнее животное в собственности, если арендатор убирает животное в течение семи дней, арендатор может остаться.
  2. Уведомление, которое не дает арендатору возможности исправить или исправить проблему, и арендатор должен уйти в течение семи дней. Этот тип уведомления может использоваться, например, если у арендатора была дикая вечеринка, которая привела к многочисленным жалобам от соседей, нескольким разбитым окнам и поврежденным стенам. Члены компании Florida Realtors могут загрузить форму Уведомление от Арендодателя арендатору - Уведомление о несоблюдении по вопросам, отличным от невыплаты арендной платы, из Form Simplicity.

Продление аренды

В договоре аренды может потребоваться, чтобы арендатор, который не возобновляет договор аренды, уведомил арендодателя перед освобождением собственности.Срок уведомления не может превышать 60 дней до истечения срока аренды. В договоре аренды также может быть указано, что, если арендатор не предоставит это уведомление, арендатор несет ответственность за заранее оцененные убытки, если не было предоставлено уведомление. (Раздел 83.575, Закон Флориды)

Арендная плата в сторонних банках

Если домовладелец жилого дома живет за пределами штата и хочет принимать арендные платежи в банке за пределами штата с филиалом во Флориде, мы рекомендуем арендодателю обратиться за юридической консультацией о том, нарушает ли это закон Флориды.Закон гласит, что авансовая арендная плата и гарантийный депозит должны храниться в «банковском учреждении Флориды», но не уточняет, что это означает. (Раздел 83.49 (1) (a), Закон Флориды)

Landload and Tentant - South Dakota Consumer Protection

Landlord / Tenant

Печать PDF

Споры между арендодателем и арендатором - частое явление в процессе аренды. Роль генерального прокурора в спорах между арендодателем и арендатором ограничена.Мы не уполномочены законом предоставлять юридические консультации или частные юридические услуги отдельным гражданам. Однако мы можем предложить вам общую информацию, чтобы объяснить ваши права в отношении отношений арендодателя и арендатора, которые могут вам помочь.

Права и обязанности домовладельцев и арендаторов в Южной Дакоте изложены в федеральном законодательстве, статутах штатов, местных постановлениях, кодексах безопасности и жилищных кодексах, общем праве, договорном праве и ряде судебных решений. Эти обязанности могут варьироваться от места к месту по всему штату.Арендаторы федерального жилья и других форм субсидируемого жилья могут иметь дополнительные права в соответствии с федеральным законом, не упомянутые в данном резюме. Эти арендаторы должны проверить свои договоры аренды для получения дополнительной информации о федеральных законах или предписаниях.

Местный строительный инспектор или государственный или местный отдел здравоохранения - это органы, к которым следует обращаться, если ваша жалоба касается здоровья или безопасности арендатора (-ов). Название, адрес и номер телефона этих организаций можно найти в местной телефонной книге при правительстве города, округа или штата.

Если вы считаете, что ваша жалоба заслуживает судебного разбирательства, мы рекомендуем вам проконсультироваться с частным адвокатом относительно существа вашего дела. У вас также есть возможность обратиться в суд мелких тяжб. Дополнительную информацию об этой процедуре можно получить в канцелярии суда в здании окружного суда.

Осмотрите квартиру

Потенциальным арендаторам должно быть разрешено увидеть арендуемую квартиру, прежде чем они положат какие-либо деньги. Арендаторам также должно быть разрешено осматривать приборы, электрическую систему, сантехнику, отопление и освещение, а также замки и окна.Потенциальные арендаторы могут, если они захотят, составить список любых проблем, которые они обнаруживают, и могут потребовать, чтобы арендодатель подписал список, прежде чем потенциальные арендаторы подпишут договор аренды. Это поможет в определении оспариваемых убытков арендатором во время проверки выезда.

Арендодатели не обязаны соглашаться с такими списками, поскольку они не являются «правами», имеющими юридическую силу в суде. Наличие списка отвечает интересам обеих сторон, поскольку защищает всех в случае разногласий по поводу того, кто несет ответственность за ремонт.

Договоры аренды

Договор аренды - это юридически обязывающий договор между арендатором и арендодателем о правах и обязанностях обеих сторон. Арендаторы связаны либо письменными договорами аренды, либо устными соглашениями об аренде, хотя лучше всего иметь свое согласие в письменной форме. Письменный договор аренды может быть на любой срок. Это может быть неделю, месяц, год или дольше. Аренда обычно включает период аренды, сумму ежемесячного платежа, срок оплаты аренды, плату за просрочку платежа, требование о гарантийном залоге и условия его возврата.Он также может включать в себя обязанности по ремонту, ответственность за коммунальные услуги, политику в отношении домашних животных, уход за двором, уборку снега и другие условия, которые домовладелец или арендатор может пожелать включить.

Когда договор аренды подписывается обеими сторонами, он становится юридически обязательным договором. Если какая-либо сторона не выполняет условия аренды, лицо, не выполняющее свои обязательства, может быть привлечено к ответственности.

Перед подписанием договора аренды примите во внимание следующие предложения:

  • Прочтите весь договор и задайте вопросы или получите юридическое заключение о неясных положениях.
  • Не въезжайте и не платите арендную плату до подписания договора аренды. Просите об изменениях. Если арендаторам не нравятся определенные положения в договоре аренды, они имеют право попросить арендодателя внести в договор изменения в письменной форме. Однако, если арендодатель отказывается, что он имеет право сделать, арендатор должен решить, подписывать ли договор аренды. В случае внесения изменений и арендатор, и домовладелец должны инициализировать изменения.
  • Не полагайтесь на словесные утверждения. Все обещания и соглашения должны быть в письменной форме для вашей защиты.
  • Перед подписанием убедитесь, что все пропуски заполнены или пройдены, если они не применимы и дата верна.
  • В договор аренды можно вносить изменения, если они согласованы как арендодателем, так и арендатором.
  • Удалите согласованное изменение, проведя через него черту, или добавьте желаемый пункт в копии домовладельца и арендатора, а также начальную и дату каждого изменения на обеих копиях. Если в аренде недостаточно места, вам нужно будет добавить еще одну страницу под названием «Дополнение к аренде».«Напишите все согласованные дополнения к договору аренды, и каждая сторона должна подписать и поставить дату в Дополнении. Убедитесь, что обе стороны получили полные подписанные копии любого пересмотренного договора и Дополнения.
  • Помните, что для расторжения договора аренды вам необходимо письменное соглашение.

Устное соглашение - это устные отношения между арендодателем и арендатором (арендаторами). Тот факт, что соглашение не подписано на бумаге, не делает договор аренды менее обязывающим. Тем не менее, устные договоренности иногда могут вызывать недопонимание, в результате чего одно слово выступает против другого.Максимальный срок устного договора аренды составляет один год.

При отсутствии аренды срок аренды определяется периодом времени, за который выплачивается арендная плата. Если арендная плата выплачивается ежемесячно, аренда осуществляется помесячно. Затем арендатор или домовладелец должны уведомить другую сторону за месяц до выхода или прекращения договора аренды. В то время как арендодателю разрешается повышать арендную плату или изменять другие условия договора после уведомления за тридцать (30) дней, арендатор может расторгнуть договор аренды в первый день следующего месяца, уведомив арендодателя в течение пятнадцати (15) дней. о получении уведомления арендодателя об изменении.Независимо от того, существует ли письменное соглашение или нет, арендодатель и арендатор подчиняются законам штата Южная Дакота и не могут указывать что-либо противоречащее законам в договоре аренды или аренды. Есть ряд статей, которые очень нежелательны и часто незаконны, в том числе:

  • Пункты, в которых говорится, что арендодатель никогда не несет ответственности за ущерб или телесные повреждения арендатору или его гостям;
  • Пункты, в которых сторона заранее признает ответственность за любую плату за ущерб;
  • Пункты, позволяющие арендодателю не брать на себя ответственность за любой ремонт;
  • Пункты, разрешающие домовладельцу входить в квартиру в любое время и без предварительного уведомления;
  • Пункты, которые дают домовладельцу право выселить вас без надлежащего уведомления;
  • Пункты, разрешающие домовладельцу забирать ваше имущество, если вы не платите арендную плату;
  • Любой пункт, по которому вы соглашаетесь отказаться от любых прав, которые у вас есть в соответствии с законодательством штата Южная Дакота или федеральным законодательством;
  • Пункты, которые отличаются от возврата залога или предоставления письменного заявления с указанием конкретных причин не возврата его в течение двух недель после расторжения договора арендатором.

Требования к предварительной арендной плате

Арендодатель имеет право по своему усмотрению взимать различные залоги, а также некоторую арендную плату заранее. Эти авансовые платежи обычно различаются по сумме. Вы должны быть осторожны при внесении депозита, если не было принято окончательное решение о переезде в помещение. Арендатор, который вносит залог, но затем решает не занимать квартиру, может не иметь права на возмещение.

Сборы за подачу заявления

Некоторые домовладельцы требуют от потенциальных арендаторов уплаты регистрационного сбора.При необходимости плата используется для покрытия стоимости проверки рекомендаций арендатора. Потенциальные арендаторы должны спросить, требуется ли сбор за подачу заявления, и если да, то его размер. Это следует учитывать при выборе места для аренды. Арендаторам также следует спросить, подлежат ли возмещению сборы за подачу заявления, и запросить квитанцию ​​об оплате.

Залог

Залог или залог - наиболее распространенное требование домовладельцев. Многие домовладельцы требуют от арендатора залог или страховой залог в начале срока аренды.Это деньги, выплачиваемые арендатором и удерживаемые арендодателем для оплаты любого ущерба, выходящего за рамки обычного износа, который арендатор или его / ее гости могут нанести съемному помещению, любой невыплаченной арендной платы или любых денег, которые арендатор должен арендодателю в соответствии с какое-то согласие. Перед внесением залога арендатор должен осмотреть помещение и подготовить отчет о его состоянии во время предварительной прогулки с арендодателем. Заявление должно быть составлено и подписано как арендодателем, так и арендатором о таких вещах, как поврежденные участки или предметы, изношенные коврики, пятна на ковровом покрытии, сломанные приспособления, дыры в стенах, ширмы и т. Д.

Термин «обычный износ» расплывчат, и это поможет защитить обе стороны от недоразумений в дальнейшем о том, какой ущерб нанес арендатор. Арендодатель не имеет права требовать залог, превышающий арендную плату за один месяц, за исключением случаев, когда существуют «особые условия», которые «представляют опасность для содержания помещения». В качестве примера можно привести дополнительный залог за домашнее животное или автоматический вычет за чистку ковров.

Когда арендатор выезжает, домовладелец должен либо вернуть залог, либо предоставить письменное заявление с указанием конкретной причины отказа вернуть его.Это заявление должно быть предоставлено в течение двух недель после прекращения аренды и получения арендодателем его почтового адреса или инструкции по доставке. Арендодатель может удержать из депозита только те суммы, которые необходимы либо для устранения невыполнения обязательств по уплате арендной платы, либо для восстановления помещения до его состояния в начале аренды (за исключением обычного «износа»). Если арендодатель удерживает залог, арендатор также может потребовать подробный счет удержанного залога.Это должно быть предоставлено в течение сорока пяти (45) дней после прекращения аренды. Если арендодатель не соблюдает данные правила возврата залога, он теряет все права на залог. Любое недобросовестное или злонамеренное удержание депозита домовладельцем жилого помещения также может привести к штрафному ущербу, не превышающему двести долларов.

Права и обязанности арендатора

Если вы арендуете или арендуете дом, квартиру, мобильный дом или складское помещение, вы являетесь арендатором.Арендатор должен вовремя вносить арендную плату. Несвоевременная оплата или невыплата арендной платы - наиболее частая причина выселения. Арендатор должен устранить все повреждения помещения, вызванные его или ее обычной небрежностью или небрежностью его семьи, гостей или домашних животных (за исключением обычного износа). Арендаторы должны проявлять обычную заботу о сохранении помещения в хорошем и безопасном состоянии и несут ответственность за действия своей семьи, гостей и домашних животных в помещении или на территории.

Тихое наслаждение

Арендатор имеет право владеть и «спокойно пользоваться» собственностью, которую он или она арендует, то есть быть свободным от необоснованного вмешательства со стороны арендодателя или других лиц.Арендодатель имеет право провести разумную проверку, но только с предварительным уведомлением арендатора за 24 часа и в разумные сроки. Только в случае чрезвычайной ситуации домовладелец может на законных основаниях проникнуть в вашу квартиру без вашего уведомления. Если вы и ваш арендодатель не можете договориться о времени, когда они могут приехать, вам, возможно, придется оставить свой ключ другу или родственнику или позволить домовладельцу произвести ремонт, когда вас не будет. Если ваш график вынуждает арендодателя платить больше за ремонт (например, платить водопроводчику по выходным, который мог приехать в рабочее время), эти расходы могут быть переложены на арендатора.Кроме того, если арендодатель продает вашу арендуемую квартиру, агенты по недвижимости подчиняются тем же правилам в отношении въезда в вашу собственность, что и ваш арендодатель. Если арендатор по-прежнему отказывает арендодателю в разумном въезде, арендодатель может получить постановление суда, разрешающее въезд или выселение арендатора и возмещение реальных денежных убытков.

Пригодность: право на ремонт

Арендодатель должен содержать арендуемое помещение в разумном ремонте и пригодном для проживания людей (за исключением ущерба, причиненного арендатором).Это включает в себя поддержание всех электрических, водопроводных и отопительных систем в хорошем и безопасном рабочем состоянии. Эта гарантия пригодности для проживания не может быть отменена или изменена сторонами договора аренды. Однако стороны могут договориться о возложении на арендатора ответственности за определенный ремонт вместо арендной платы. Когда домовладелец не может отремонтировать жилище арендатора, арендатор может прибегнуть к любому из двух средств правовой защиты. Первый - освободить помещение, и в этом случае арендатор будет освобожден от всех дальнейших обязательств по договору аренды.Во-вторых, арендатор должен самостоятельно произвести ремонт, и в этом случае арендатор может вычесть расходы на ремонт из арендной платы. Эти меры необходимо строго соблюдать. Арендатор может пожелать поговорить с частным поверенным или в офисе юридической помощи, прежде чем продолжить. Прежде чем арендатор сможет принять любую из этих мер, он или она должны уведомить арендодателя о необходимом ремонте, подождать разумный промежуток времени и действовать только в том случае, если арендодатель не сделает этого. Это уведомление домовладельцу всегда должно быть в письменной форме, в нем должен быть указан необходимый ремонт и конкретный разумный срок его выполнения.Если возникнет спор, вам может потребоваться доказательство того, что вы запросили ремонт. Убедитесь, что вы конкретно указали, что требует ремонта, и, если возможно, обратитесь к договору аренды или правилам. Лучше всего отправить уведомление арендодателю заказным письмом.

Вам также следует сохранить копию такой переписки. Если затраты на необходимый ремонт превышают арендную плату за один месяц, арендатор может удержать арендную плату и внести ее на отдельный банковский счет, открытый для целей ремонта. Если арендная плата будет перечисляться на отдельный банковский счет, арендатор должен ВПЕРВЫЕ письменно уведомить арендодателя с указанием конкретной причины удержания арендной платы, а затем предоставить арендодателю письменное подтверждение залога.Учетная запись должна поддерживаться до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт или пока не накопится достаточно денег для оплаты ремонта. Этот ремонт должен быть необходим для поддержания пригодности помещений, таких как водопровод, отопление, охрана, электричество и т. Д.

Другой вариант, который может быть доступен арендатору, - это проконсультироваться с местным жилищным инспектором в городе, в котором он живет, или с инспекторами здравоохранения, энергетики или пожарной охраны, чтобы выяснить, есть ли возможные нарушения кодекса. Обычно при обнаружении нарушений кодекса инспектор дает домовладельцу определенное время, чтобы исправить их.Арендодатель не может нанести ответный удар (нанести ответный удар), подав уведомление о выселении, увеличив арендную плату или уменьшив количество услуг, потому что арендатор связывается с государственным учреждением, на которое возложена ответственность за соблюдение строительного и жилищного кодекса.

Права и обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя заключаются в том, чтобы содержать помещения в пригодном для жилья состоянии и предоставить арендатору возможность спокойно пользоваться имуществом. Арендодатель имеет право на получение арендной платы (при условии содержания помещения в хорошем состоянии), а также право на помещение в хорошем состоянии после окончания срока аренды.Арендодатель может также иметь другие права, предусмотренные письменным договором аренды. Арендодатель имеет определенные права при определенных обстоятельствах, включая право требовать залог и право выселить арендатора. Арендодатель не может заблокировать арендатора или прервать предоставление услуг, таких как электричество, газ, вода или другие важные услуги. В противном случае домовладельцу может быть причинен ущерб в виде двухмесячной бесплатной аренды и возврата любой авансовой арендной платы и депозита, уплаченных арендодателю.

Прекращение аренды

Уведомление арендодателю: Срок действия договора аренды может варьироваться.В большинстве договоров аренды, в которых указывается определенный срок аренды (например, аренда на 6 месяцев или 1 год), указывается количество времени, необходимое для уведомления о прекращении или продлении аренды, или они истекают по истечении истекшего срока. Если у вас есть договор аренды, внимательно прочтите его, чтобы узнать о требованиях к уведомлению. Если в письменном договоре аренды не указывается конкретный период времени для продления или истечения срока аренды, то необходимо сделать предварительное уведомление по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня аренды.

То же самое и при помесячной аренде.Уведомление также должно быть направлено о прекращении аренды по крайней мере за один полный период аренды до последнего дня вашей аренды. Если арендаторы должны быть внесены в первый день месяца, уведомление должно быть сделано за один полный период аренды до окончания оплаченного срока аренды. Это означает, что за день до последнего платежа за аренду.

Например, если арендатор, который платит арендную плату в первый день каждого месяца, желает уехать в конце июня, арендатор должен проинформировать арендодателя об этом факте не позднее 31 мая. Независимо от того, когда в течение июня арендатор фактически уезжает , арендатор несет ответственность за весь июньский месяц аренды.Если арендатор пропускает надлежащий срок уведомления - даже на день - арендатор несет ответственность за дополнительный месяц арендной платы (июль в данном случае).

Уведомление от арендодателя: Если арендатор не выселяется, арендодатель должен предъявить те же требования к уведомлению, что и арендатор.

Выселение

Единственным законным способом выселения арендатора является получение домовладельцем постановления, подписанного окружным судом или мировым судьей. Это получено в судебном процессе под названием «Насильственный въезд и задержание».После трехдневного уведомления арендодатель может добиться судебного решения о выселении арендатора, если:

  • Лицо с применением силы, запугивания или мошенничества переходит на собственность другого лица, владеющего ею на законных основаниях, и переходит во владение. Или, если они проникли в собственность мирным путем, но силой, угрозой или угрозой насилия, сохраняет владение имуществом.
  • Арендатор незаконно владеет имуществом арендодателя (оставаясь в собственности после истечения срока действия договора аренды или не платя арендную плату в течение более трех дней после наступления срока платежа).
  • Арендатор существенно повредил помещение
  • Арендатор делает или не делает что-то, что по условиям аренды идентично его отмене. Арендатору должно быть направлено уведомление за три (3) дня о выселении, прежде чем арендодатель может начать действие принудительного въезда или задержания. Если арендатор отказывается переехать через три (3) дня, домовладелец может подать иск (принудительный въезд и задержание) о выселении. Судебный процесс начинается с вручения арендатору повестки и жалобы, в которых арендатору дается четыре (4) дня на то, чтобы подать и вручить письменный ответ.Телефонный звонок не является ответом, равно как и письмо домовладельцу. Мы рекомендуем вам связаться с адвокатом сразу после получения повестки и жалобы. Если вы не подадите и не предоставите надлежащий ответ, будет вынесено постановление суда, требующее от арендатора переехать. Если Ответ подан и вручен надлежащим образом, дело передается на рассмотрение в суд. Арендодатель не может просто заблокировать арендатора, забрать его собственность, отключить электричество, газ, воду или другие необходимые услуги.Если домовладелец прибегает к таким мерам, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды. Арендатор также может иметь право на возмещение убытков в связи с невозможностью использования помещения или имущества, а также на любые наличные расходы, вызванные незаконным поведением арендодателя.

Ответные выселения запрещены
Принуждение арендатора к переезду путем повышения арендной платы, уменьшения объема услуг или начала выселения является незаконным со стороны арендодателя по любой из следующих причин:

  • Жалобы арендодателю из-за того, что необходимый ремонт не производится.
  • Жалоба в государственный орган, который может провести проверки или заставить домовладельца произвести ремонт.

Стать активным арендатором. Если арендодатель должен начать ответные действия в течение 180 дней после события, указанного выше, на него может быть предъявлен иск о возмездии и взыскании арендной платы до двух месяцев, возврата любого гарантийного депозита и до 500 долларов в качестве гонорара адвокатам. Это краткое изложение некоторых законов штата, касающихся вопросов арендодателя и арендатора.Это считается только учебным материалом. Если у вас есть вопросы по вопросам, касающимся арендодателя и арендатора, обращайтесь в Отдел защиты прав потребителей по телефону 1-800-300-1986. Но если вам нужна юридическая консультация, мы предлагаем вам обратиться к частному адвокату.

Вопросы, которые арендаторы должны задать перед арендой

  • Сколько стоит аренда? Могу ли я себе это позволить?
    • Включает ли арендная плата коммунальные услуги, такие как вода / канализация, отопление, мусор или даже кабель?
    • Если коммунальные услуги не включены, сколько они обычно стоят в летние и зимние месяцы?
    • В какой день нужно платить за аренду и есть ли льготный период?
  • Если домашние животные принимаются, какова сумма депозита и подлежит ли она возврату?
  • Должен ли я платить за профессиональную уборку квартиры (например, ковров, жалюзи или духовки) при выезде?
  • Требует ли арендодатель приобретать страховку для съемщика?
  • Если вы арендуете дом на одну семью, кто отвечает за стрижку травы и уборку снега?
  • Есть ли у вас выделенная парковка?
  • Можно ли курить?
  • Можно ли установить спутниковую антенну?
  • Можно ли вешать вещи на стены?
    • Если да, нужно ли латать всю краску перед выездом?

Мошенничество со списком аренды

Переезжаете в новый город? Планируете отпуск? Когда вы рассматриваете такие вопросы, как размер, стоимость и местоположение аренды, также учитывайте следующее: это объявление об аренде может быть мошенничеством.Мошенники часто рекламируют аренду, которой не существует или недоступна, чтобы обманом заставить людей отправить деньги, прежде чем они узнают правду.

Взломанная реклама
Некоторые мошенники захватывают реальный объект аренды или объект недвижимости, изменяя адрес электронной почты или другую контактную информацию и размещая измененное объявление на другом сайте. В измененном объявлении может даже использоваться имя человека, разместившего исходное объявление. В других случаях мошенники взламывали учетные записи электронной почты владельцев недвижимости на авторитетных сайтах по аренде жилья на время отпуска.

Phantom Rentals
Другие грабители составляют списки мест, которые не сдаются в аренду или не существуют, и пытаются заманить вас обещанием низкой арендной платы или отличных удобств. Их цель - получить ваши деньги до того, как вы узнаете.

Признаки мошенничества

Быть смекалистым, когда вы ищете аренду, стоит затраченных усилий. Вот некоторые признаки того, что вы имеете дело с мошенничеством:

Они говорят вам переводить деньги
Это вернейший признак мошенничества.Нет веских причин переводить деньги для внесения залога, регистрационного взноса, арендной платы за первый месяц или арендной платы на время отпуска. Это правда, даже если они сначала пришлют вам контракт. Пересылка денег аналогична отправке наличных - как только вы их отправите, у вас нет возможности вернуть их.

Если вы не можете посетить квартиру или дом самостоятельно, попросите кого-нибудь, кому вы доверяете, прийти и подтвердить, что это сдается и что рекламируется именно это. Помимо организации встречи, выполните поиск по владельцу и списку.Если вы обнаружите то же объявление, указанное под другим именем, это может указывать на мошенничество.

Говорят, что их нет в стране
Но у них есть план, как передать ключи в ваши руки. Это может быть адвокат или «агент», работающий от их имени. Некоторые мошенники даже создают поддельные ключи. Не отправляйте им деньги за границу. Если вы не можете встретиться лично, осмотреть квартиру или подписать договор аренды, прежде чем платить, продолжайте поиски. Что делать, если сама аренда за границей? Оплата кредитной картой или через уважаемый веб-сайт аренды на время отпуска с собственной платежной системой - ваши самые безопасные ставки.

Требования и процессы лицензирования жилой недвижимости

E-Solution для аренды жилья

Добавление / удаление местоположений

Электронная подача документов / платеж

Доверенность на аренду жилого дома

На 2018 год и в соответствии с Налоговым кодексом модельного города все владельцы налогооблагаемой собственности, пользующиеся услугами компании по управлению имуществом (PMC), должны получить TPT и использовать налоговую лицензию, независимо от того, нанимает ли владелец управляющего недвижимостью или другого брокер, осуществляющий надзор за хозяйственной деятельностью собственника, включая подачу налоговых деклараций от имени собственника.

Для регистрационной лицензии PMC нет никаких связанных сборов, обязательств по продлению или регистрации. Счета за продление за 2018 год будут выставлены каждому лицензированному бизнесу в том же формате, что и уведомления за 2017 год. PMC должна пройти успешную регистрацию PMC, чтобы иметь доступ к электронному решению по аренде жилья для PMC.

Есть несколько способов, которыми PMC может получить лицензию TPT от имени PO. Либо владелец собственности (ЗП), либо КУП могут заполнить и подать заявление ТОЛЬКО на аренду жилой недвижимости.ЧВК, которые заполняют и подают эти заявки от имени своих клиентов на заказ, должны предоставить соответствующие формы доверенности (POA), чтобы подтвердить свои полномочия действовать от имени POA.

Кроме того, официальным названием свойства должно быть имя, используемое в приложении TPT. Для большинства заказов на покупку это имя владельца.

Владельцы недвижимости, совместно владеющие несколькими локациями арендуемой собственности, могут сохранить одну лицензию, которая представляет все локации по номеру локации.В среднем, после подачи заявки «Только аренда жилья », ЧВК начнут получать номера лицензий на закупку в течение примерно через 7-10 рабочих дней после того, как ADOR получит и обработает заявку. Обратите внимание на важность предоставления полных и точных заявлений и обеспечения того, чтобы КУП указал почтовый адрес КУП в заявке.

ЧВК

, которые не владеют и / или не арендуют недвижимость, а представляют только ЗП, должны отменить свою существующую лицензию TPT и подать заявку на получение лицензии на управление имуществом.Тем не менее, ЧВК, которые занимаются другой налогооблагаемой деятельностью, должны сохранять активную лицензию TPT в дополнение к регистрации PMC, чтобы сообщать об этой деятельности.

ЗП с недвижимостью в нескольких городах не нуждаются в разных лицензиях для каждого города. Одна лицензия может представлять несколько юрисдикций; однако, если заказчик решит работать с несколькими PMC, потребуется отдельная лицензия для каждой PMC. Кроме того, если ЗП владеет несколькими объектами собственности, а ОНК представляют только некоторые из них, штат Аризона потребует от ЗП иметь отдельные лицензии для каждой ОУП, представляющей ЗП.

Плата за лицензию, относящуюся к нескольким юрисдикциям, может варьироваться в зависимости от местоположения. Список сборов можно найти в Интернете на четвертой странице заявки JT-1. Эта информация также доступна на обратной стороне Заявления на аренду только жилого дома.

PMC может отправить лицензию на регистрацию в электронном виде непосредственно по адресу [электронная почта защищена].

Обратите внимание: компаниям PMC не нужно повторно подавать заявки на лицензии TPT для своих клиентов, у которых они есть в настоящее время. Существующие в настоящее время лицензии TPT могут быть задействованы для регистрации PMC.

Также существует ограничение на 999 локаций на одного владельца собственности для лицензий TPT; однако для регистрации PMC это другой процесс, поскольку PMC теперь привлекаются к лицензиям TPT своих клиентов. ОНК не будет иметь дело с ограничениями на количество связанных лицензий PO TPT.

После завершения обработки заявки на регистрацию PMC, PMC должна уведомить ADOR об аннулировании лицензии TPT.

Кроме того, в лицензии TPT PO для LLC есть некоторые проблемы, потому что владельцы не хотят предоставлять свои номера социального страхования (SSN).Однако в штате Аризона предприятия, которые обязаны подавать и переводить TPT, также должны заполнить заявку JT-1. Раскрытие владельцев бизнеса, должностных лиц, членов, партнеров или менеджеров, а также их индивидуальных SSN в качестве идентифицирующей информации является обязательным, и ADOR может запросить эту информацию. Это требование соответствует 44 другим штатам.

НАЗАД В начало


E-Solution для аренды жилья

ОНК

должны подавать и перечислять налоги от имени владельцев собственности клиентов, используя номера лицензий ЗП на AZTaxes.губ. Для участия в решении по электронной почте PMC должны заполнить и подать заявку на лицензию на управление недвижимостью . Кроме того, для получения лицензий для индивидуальных владельцев собственности PMC с доверенным лицом, зарегистрированным в ADOR, необходимо будет заполнить и подать заявку только на аренду жилья от имени владельцев недвижимости.

Участие в аренде жилого фонда и прекращение его использования

Если у заказчиков есть лицензия TPT, PMC будет подключать или «привлекать» (нажмите здесь, чтобы просмотреть аббревиатуры и определения жилищной аренды) TPT лицензий PO с регистрационной лицензией PMC для подачи и оплаты от их имени.PMC может привлекать лицензированных PO при условии, что доступна вся информация, такая как номер лицензии PO и точное название компании. Затем заказ на покупку будет добавлен в профиль пользователя PMC на AZTaxes.gov. Заказчикам не нужно создавать профиль пользователя AZTaxes.gov отдельно.

PMC должны учитывать, что дата взаимодействия не имеет обратной силы по сравнению с тем, когда PMC впервые начала управлять, а вступит в силу либо с 1 января 2018 года с , либо с текущей даты. Хотя дата не имеет обратной силы, она может отражать будущее на один год.

ОУП

также должны отметить, что процесс взаимодействия отличается от установления связи. PMC может обновлять, отменять и подавать индивидуальную лицензию TPT во время процесса связывания. Если PMC получает нового клиента, PMC может подключиться немедленно или до возврата файлов PMC за период. ЧВК с клиентами, которые предпочитают регистрировать лицензию ЧУП и платить самостоятельно, не обязаны привлекать этих клиентов на AZTaxes.gov.

Если владелец покидает PMC, старая PMC должна выйти из участия в последний собранный период, в противном случае старая PMC по-прежнему несет ответственность за подачу документов и оплату.ЗП может отключить PMC, позвонив в ADOR по телефону (800) 352-4090. Никакого другого сообщения или раскрытия не требуется.

НАЗАД В начало


Жилая аренда: добавление / удаление локаций

Если ЗП желает добавить новое или удалить местонахождение, ЗП или ОУП с действующим ЗП, работающие от имени ЗП, должны заполнить форму обновления бизнес-счета в электронном виде на AZTaxes.губ. После обработки новое местоположение будет отражать лицензию на закупку в профиле пользователя PMC AZTaxes.gov.

НАЗАД В начало


Аренда жилья: электронная подача / оплата

В настоящее время ADOR имеет новые возможности для электронных файловых и платежных услуг. В соответствии с недавними изменениями в законах как об электронной регистрации, так и о платежах, компания, имеющая более одного местоположения, должна подавать документы в электронном виде.Кроме того, если вы не платите электронным способом, компания должна осуществить платеж с помощью формы TPT-V (ваучера). Благодаря электронному решению ADOR больше не будет отправлять налоговые декларации налогоплательщикам по почте.

Новые требования к электронным файлам и оплате вступили в силу для налоговых периодов с января 2018 г. или после этой даты. В феврале 2018 г. заявители по аренде жилых помещений начали использовать этот метод для подачи документов за период января 2018 г.

Согласно статуту Аризоны A.R.S. § 42-1129 и 42-5014, порог требований к электронным платежам и подаче документов следующий:

  • Годовое обязательство TPT на сумму 5000 долларов США в 2020 году
  • 500 долларов США в виде годовых обязательств по TPT в 2021 году и в последующий период

Существует также штраф за электронный перевод денежных средств (EFT) в размере пять процентов .Обратите внимание, что пороговые значения для требований к электронной регистрации и оплате применяются к лицензиату или налогоплательщику / заказчику.

Кроме того, современная технология ADOR позволяет использовать электронный чек; поэтому при оплате всех лицензий единовременно, дебет со счета будет отображаться как отдельные дебетовые операции. По мере появления технологических обновлений ADOR будет рассылать сообщения через AZTaxes.gov. К сожалению, ADOR не может хранить информацию о банковских счетах через AZTaxes.gov в формате загрузки решения для электронной подачи документов.

Затем многие задаются вопросом, могут ли они подать декларацию TPT за один период, когда арендаторы предоплачивают арендную плату за трех- или шестимесячную сезонную аренду. Это зависит от того, что выбранная частота подачи определяет подачу возврата. Если налогоплательщик является сезонным налогоплательщиком, возврат подлежит оплате за каждый указанный месяц. Если налогоплательщик платит ежемесячно, декларацию нужно сдавать каждый месяц. Если налогоплательщик платит ежеквартально, возврат должен производиться в конце каждого квартала. Если налогоплательщик является годовым налогоплательщиком, в конце периода подачи необходимо подать одну декларацию.Предприятия должны подать налоговую декларацию о льготах по сделке, даже если за налоговый период нет налоговых обязательств.

Решение для электронных файлов позволяет выполнять массовую регистрацию всех заказов на покупку и доступно в одной форме до 7000 строк. ОУП должны сообщать по одному местоположению в каждой строке. ЧВК могут предоставлять отчеты от имени лицензированных клиентов в следующих бизнес-классификациях:

  • Временное жилье
  • Сити Отель
  • Городское дополнительное временное жилье
  • Аренда коммерческой недвижимости
  • Rental Жилье

Кроме того, в новом шаблоне электронного решения не будет предварительно заполняться отчетная информация за предыдущий месяц.Однако ЧВК могут загружать информацию прямо на AZTaxes.gov.

После завершения платежа электронным файлом PMC получат отдельные письма с подтверждением на каждый поданный возврат TPT. Номера подтверждений также доступны в пункте меню «История возврата электронного файла TPT». Заказы на покупку должны быть зарегистрированы на AZTaxes.gov и связаны с PMC для просмотра этой информации.

PMC

также могут загружать несколько файлов и производить платежи, что является эффективным решением для PMC, которые представляют PO с различной частотой подачи заявок.PMC хотят гарантировать, что каждый файл не повторяет номера лицензий TPT, чтобы избежать ненужных ошибок.

Наконец, если PMC необходимо заполнить измененную декларацию по отдельному TPT, эта измененная декларация не может быть подана с использованием решения с электронным файлом. Тем не менее, существует электронный вариант, так как возврат TPT отдельного ЗП может быть изменен ЗП или КУП в качестве делегата в аккаунте ЗП на AZTaxes.gov.

НАЗАД В начало


Доверенность на аренду жилого дома

С внедрением регистрации PMC в 2018 г. требуется обновленная форма 285-PMC.ЧВК могут ознакомиться с Правилами аренды жилья ADOR или связаться с нами здесь. Доверенность - это соглашение между PMC и клиентом.

Обратите внимание, что ADOR требует наличия подписи «мокрый / живой» для доверенности; но электронная подпись эквивалентна AZTaxes.gov.

Для доверенности владелец, управляющий член или партнер компании должен будет подписать документ. После того, как ADOR получит POA, время ожидания, прежде чем PMC сможет поговорить с ADOR, не проходит. После подачи ЧУП в электронном виде ADOR обрабатывает форму 285-PMC в электронном виде и сразу же предоставляет ее уполномоченному представителю службы поддержки клиентов по запросу.

В настоящее время ЧВК могут обратиться по специальной горячей линии ADOR (602) 716-RENT или по электронной почте [адрес электронной почты защищен]. ЧВК также могут узнать об образовательных возможностях ADOR здесь.

НАЗАД В начало

Помесячная аренда жилья по сравнению с годовой арендой

Помесячная и годовая аренда имеют свои преимущества. У них тоже есть недостатки. Посмотрите, что может быть лучше для вашей ситуации.

Начало работы Начало аренды жилого помещения Ответьте на несколько вопросов.Об остальном позаботимся мы.

Аренда жилья: основы

Аренда жилой или коммерческой недвижимости представляет собой письменное соглашение между арендодателем и арендатором. В нем указано, как можно использовать недвижимость, как долго и сколько это будет стоить. Договор аренды также включает другие условия, многие из которых регулируются законодательством штата. Договор аренды жилого помещения может включать информацию о:

  • Суммы гарантийного депозита и порядок их возврата
  • Штрафы за просрочку платежа или нарушение условий аренды
  • Прекращение действия за невыплату или нарушение условий аренды
  • Ограничения использования, например, запрет на ведение бизнеса на имущество
  • Страховые требования как для арендодателя, так и для арендатора
  • Уплата налогов и других сборов, связанных с недвижимостью
  • Обязанности арендодателя и арендатора в отношении обслуживания
  • Количество домашних животных и пород, если разрешено
  • Прекращение действия, невозобновление, продление и Процедуры увеличения / уменьшения арендной платы
  • Возможность субаренды

Помесячная аренда жилья

Аренда

Помесячная аренда жилого помещения длится один месяц за раз и обычно включает автоматическое продление, если арендатор или домовладелец не предоставит уведомление о невозобновлении.В договоре аренды должен быть указан требуемый объем уведомления, обычно за 30 или 60 дней.

Плюсы помесячной аренды для:

  • Арендодатели - На рынке, где арендная плата продолжает расти и количество доступных арендаторов много, вы можете предпочесть более короткие договоры аренды жилой недвижимости, если они позволяют чтобы ваши арендные ставки были сопоставимы с арендными ставками других компаний в этом районе.
  • Арендаторы - Если вы хотите переехать или купить дом, вам может потребоваться гибкость, связанная с возможностью уведомить о непродлении за 30 или 60 дней.
Минусы помесячной аренды для:
  • Арендодатели - На рынке аренды с более низкой заполняемостью потенциально высокий оборот, связанный с более короткими договорами аренды, может оказаться проблематичным, поскольку новые арендаторы могут не быть готовым. Квартира без аренды равняется потере дохода от аренды.
  • Арендаторы - Арендная плата по помесячным договорам аренды жилья также обычно выше, чем по годовым договорам аренды. Ваш домовладелец также может принять решение не продлевать договор аренды до того, как вы будете готовы к переезду.

Ежегодная аренда жилья

Годовое соглашение об аренде жилой недвижимости обычно действует сроком на один год, хотя для более дорогостоящей недвижимости могут потребоваться соглашения об аренде на два года. Аренда обычно включает автоматический переход на помесячный статус, если арендатор или домовладелец не уведомит о невозможности продления. В договоре аренды обычно указывается объем уведомления, необходимый для освобождения собственности, обычно за 30 или 60 дней.

Плюсы годовой аренды для:

  • Арендодатели - Помимо стабильного дохода от аренды в течение года или дольше, вы избавляетесь от необходимости тратить время и деньги на поиск нового арендатора и подготовку собственности к переезду -в.
  • Арендаторы - У вас стабильная и часто более низкая арендная ставка, и у вас нет затрат, связанных с переездом, таких как переезд, новый гарантийный депозит и плата за коммунальные услуги в течение этого периода времени.
Минусы годовой аренды для:
  • Арендодатели - Помимо того, что вы не можете повышать арендную плату, но один раз в год, вы также можете застрять с проблемным арендатором, например, с постоянно лающей собакой.
  • Арендаторы - Вы можете застрять в неприятной ситуации на год или дольше.Рассмотрим тот же сценарий с лающей собакой в ​​качестве примера: дом, в котором вы можете находиться рядом с домом, с серьезной шумовой ситуацией, над которым ваш арендодатель не может повлиять.

Независимо от того, какой тип аренды вы предпочитаете, будь то арендодатель или арендатор, включите в документ все необходимые положения и условия, чтобы все были на одной странице.

Начало работы Начало аренды жилого помещения Ответьте на несколько вопросов. Об остальном позаботимся мы.

Начало работы Начало аренды жилого помещения Ответьте на несколько вопросов.Об остальном позаботимся мы.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.

Ваш путеводитель по законодательству о арендодателях и арендаторах

Закон об арендодателях и арендаторах

В какой-то момент своей жизни большинство людей будут участвовать в аренде недвижимости в качестве арендодателя или арендатора. Хотя проблемы, с которыми сталкивается арендодатель, временами вызывают такое же недоумение, как и проблемы, с которыми сталкивается арендатор, проблемы, с которыми сталкивается арендатор, являются общим предметом данной брошюры.

Законы, касающиеся арендодателей и арендаторов, могут существенно различаться от города к городу. В этой брошюре представлена ​​общая информация о том, как быть арендатором в Иллинойсе, но ваш муниципалитет может предоставить вам более надежную защиту в соответствии с законом.

Аренда

Отношения между арендодателем и арендатором возникают из договора, называемого арендой, по которому одна сторона занимает недвижимость другой стороны с согласия владельца.

Для создания договора аренды не требуется никаких конкретных слов, но обычно условия аренды включают описание недвижимости, срок действия договора, арендную плату и время платежа.В Иллинойсе договор аренды не обязательно должен быть оформлен в письменной форме, если только он не заключен на срок более одного года. Хотя условия устного договора аренды может быть трудно определить, сторона может быть связана условиями устного договора так же, как и письменного.

Самая распространенная форма аренды - это письменное соглашение, в котором прописаны все условия, обязательные для обеих сторон. Если договор аренды не оформлен в письменной форме, это, вероятно, будет периодическая аренда, не имеющая определенного срока. Срок обычно определяется периодичностью арендных платежей; например: неделя за неделей, месяц за месяцем, год за годом.

Расторжение договора аренды

Если договор аренды не на определенный срок, он может быть расторгнут любой стороной с надлежащим уведомлением.

  • Для годовой аренды, кроме аренды сельскохозяйственных угодий, любая из сторон может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление за шестьдесят дней в любое время в течение четырех месяцев, предшествующих последним шестидесяти дням аренды.
  • Посуточная аренда может быть прекращена любой стороной путем письменного уведомления другой стороны за семь дней.
  • Аренда фермы обычно сроком на один год. Обычно они начинаются и заканчиваются в марте каждого года. Уведомление о расторжении должно быть отправлено как минимум за четыре месяца до окончания срока.
  • Во всех других договорах аренды на срок менее одного года сторона должна направить письменное уведомление за тридцать дней. Любое предоставленное уведомление должно требовать расторжения в последний день срока аренды.

При оформлении договора аренды в документе обычно указывается срок его действия.В таком случае уведомление о прекращении действия не требуется. Имейте в виду, что для вашей аренды может также потребоваться уведомление о прекращении в определенной форме или более подробное уведомление, чем минимум, требуемый законом.

Прекращение действия за нарушение

Наиболее частым нарушением договора аренды является невыплата арендной платы. В этом случае арендодатель должен уведомить арендатора, нарушившего закон, за пять дней. Через пять дней после вручения такого уведомления домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора. Однако, если арендатор платит арендную плату в течение этих пяти дней, домовладелец не может приступить к выселению.Однако арендодатель не обязан принимать арендную плату, которая меньше причитающейся суммы. Если домовладелец принимает предложение на меньшую сумму арендной платы, он может задействовать права действовать в соответствии с уведомлением.

Уведомление само по себе не прекращает договор аренды, а просто указывает, что по окончании периода уведомления арендодатель может считать договор аренды завершенным и предъявить иск о владении недвижимостью.

Если домовладелец желает расторгнуть договор аренды из-за нарушения арендатором договора аренды, за исключением неуплаты арендной платы, он или она должны направить арендатору письменное уведомление за десять дней до начала процедуры выселения.Принятие арендной платы после такого уведомления является отказом арендодателя от права расторгнуть договор аренды, если обжалуемое нарушение не является продолжающимся нарушением.

Обслуживание по запросу

Уведомление может быть вручено арендатору путем доставки письменной или печатной копии арендатору или путем передачи ее какому-либо лицу старше тринадцати (13) лет, которое проживает по месту жительства стороны, или путем отправки копии уведомления стороной заказным или заказным письмом с уведомлением о вручении от адресата.Если в фактическом владении помещением никто не владеет, достаточно разместить на нем объявление.

Субаренда или передача в аренду

Часто письменные договоры аренды запрещают арендатору сдавать помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. В таком согласии нельзя отказать безосновательно, но запрет подлежит исполнению в соответствии с законом. Если такого запрета нет, то арендатор может передать свою аренду в субаренду другому. Однако в таких случаях арендатор остается ответственным перед арендодателем, если только арендодатель не освободит первоначального арендатора.Нарушение субаренды не изменит первоначальных отношений между арендодателем и арендатором.

Средства правовой защиты арендатора

Если арендодатель нарушил договор аренды, не выполнив свои обязанности по договору аренды, в пользу арендатора возникают определенные средства правовой защиты:

  • Арендатор может подать иск против арендодателя за ущерб, понесенный в результате нарушения.
  • Если арендодатель не поддерживает арендованное жилище в пригодном для жизни состоянии, арендатор может освободить помещение и расторгнуть договор аренды в соответствии с теорией «конструктивного выселения».«
  • Несоблюдение арендодателем в основном местных жилищных кодексов может быть нарушением «подразумеваемой гарантии пригодности для проживания» арендодателя (независимо от каких-либо письменных положений об аренде или устных обещаний), которые арендатор может утверждать в качестве защиты от выселения на основании неуплата арендной платы. Однако нарушение домовладельцем местных жилищных кодексов не дает автоматически арендатору права удерживать арендную плату. Обязательство по уплате арендной платы сохраняется до тех пор, пока арендатор остается в арендованном помещении, и для того, чтобы успешно отстаивать эту защиту, арендатор должен будет доказать, что его убытки, причиненные им в результате нарушения арендодателем этой «подразумеваемой гарантии», равны или превышают заявленную причитающуюся арендную плату.

Нарушение прав домовладельца и нанесение ущерба арендатору может быть трудно доказать. Из-за ограниченного и технического характера этих правил арендаторам следует проявлять крайнюю осторожность при удержании арендной платы и, вероятно, делать это только после консультации с адвокатом.

Нарушение со стороны арендатора

Если арендная плата не выплачивается, домовладелец может (1) подать в суд на причитающуюся или подлежащую уплате в будущем арендную плату и (2) расторгнуть договор аренды и взыскать задолженность по арендной плате.

Если арендатор не освободит арендованное помещение по окончании срока аренды, арендатор может стать ответственным за двойную арендную плату за период удержания, если удержание считается умышленным.Арендатора также можно выселить.

Если арендатор повредил помещение, домовладелец может подать иск о восстановлении таких повреждений.

Резервы по аренде

Согласно федеральному закону о справедливом жилищном обеспечении и закону штата Иллинойс, арендодатель незаконно дискриминирует при аренде жилого дома, квартиры или квартиры потенциальных арендаторов, имеющих детей в возрасте до 14 лет. Также незаконным является дискриминация арендодателем арендатора по признаку расы, религии, пола, национального происхождения или инвалидности.

Положения договора аренды, освобождающие арендодателя от ответственности за ущерб, нанесенный людям или имуществу в результате халатности арендодателя, рассматриваются как противоречащие государственной политике и, следовательно, не имеют исковой силы. При определенных обстоятельствах в случае неуплаты арендной платы домовладелец может владеть мебелью и личным имуществом арендатора до тех пор, пока арендатор не уплатит прошлую арендную плату.

Залоговые депозиты

Арендатор обычно должен внести арендодателю денежную сумму до того, как арендовать недвижимость.Обычно это называется гарантийным депозитом. Эти деньги считаются залогом любого ущерба помещению или невыплаты арендной платы. Залог не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату за последний месяц. Он должен быть возвращен арендатору при освобождении помещения, если не было причинено никаких повреждений, кроме нормального износа и арендная плата полностью уплачена.

Если арендодатель не возвращает залог в кратчайшие сроки, арендатор может подать иск о взыскании той части залога, на которую арендатор имеет право.В некоторых юрисдикциях, когда арендодатель неправомерно удерживает гарантийный депозит арендатора, арендатор может иметь возможность взыскать дополнительные убытки.

Арендодатель, сдающий в аренду жилую недвижимость, состоящую из пяти или более единиц, и получивший гарантийный депозит, не может удерживать какую-либо часть этого депозита в качестве компенсации за имущественный ущерб, если он не предоставит арендатору в течение тридцати дней с даты выселения арендатора заявление о возмещении ущерба. ущерб, предположительно причиненный арендатором, и предполагаемая или фактическая стоимость ремонта или замены каждого элемента, указанного в этом заявлении.Если такое заявление не будет предоставлено в течение 30 дней, домовладелец должен вернуть залог в полном объеме в течение 45 дней с даты выселения арендатора.

Если в здании 25 или более жилых единиц, домовладелец также должен уплатить проценты по депозиту с даты его выплаты, если он удерживается более 67 месяцев. (Проценты рассчитываются по ставке, выплачиваемой крупнейшим банком в Иллинойсе, исходя из общей суммы активов, на счет безопасности сберегательной книжки.)

Приведенные выше утверждения относительно гарантийных депозитов основаны на законодательстве штата.Однако некоторые муниципалитеты могут налагать дополнительные обязательства. Например, город Чикаго требовал уплаты процентов по всем гарантийным депозитам независимо от количества сдаваемых внаем квартир.

Вопросы арендодателя и арендатора могут стать сложными. И домовладелец, и арендатор должны проконсультироваться с юристом для решения конкретных проблем. Для получения дополнительной информации о ваших правах и обязанностях как арендатора, в том числе о конкретных законах о арендодателях и арендаторах в вашем муниципалитете, обратитесь в местную ассоциацию адвокатов или посетите Союз арендаторов штата Иллинойс по адресу www.tenant.org.

часто задаваемых вопросов по краткосрочной аренде | SF Planning

Аренда на срок более 30 ночей: права арендатора и контроль арендной платы

Аренда на срок более 30 ночей подряд (одними и теми же посетителями) не подлежит краткосрочной аренде и не облагается гостиничными налогами (временное размещение). Налоги на личную собственность предприятий могут по-прежнему применяться (администрируются специалистом по оценке Сан-Франциско).

Кроме того, при проживании от 30 дней и более могут применяться положения об аренде / защите арендаторов и о контроле за арендной платой.Управление краткосрочной аренды не может давать советы по вопросам защиты арендаторов или правил и законов по контролю арендной платы. Свяжитесь с Комиссией по аренде Сан-Франциско для получения дополнительной информации.

Если аренда предлагается на срок более 30 ночей для одного гостя (для тех жилых единиц, которые не уполномочены предлагать краткосрочную аренду Управлением краткосрочной аренды), убедитесь, что в календарях бронирования и рекламных объявлениях для всех онлайн-списков четко указано 30 -дневный минимальный срок пребывания.

Аренда дома для встреч и мероприятий

Некоторые хосты используют онлайн-платформы для сдачи в аренду частей своего дома для дневных мероприятий, таких как использование рабочего места людьми, бронирующими короткие временные отрезки; или для церемоний, конференций или встреч.Этот вид деятельности обычно нарушает правила Кодекса планирования, если используемое пространство предназначено для проживания.

Краткосрочная аренда коммерческих и промышленных зданий

Краткосрочная аренда разрешается только в районах, разрешенных для проживания. Например, краткосрочная аренда не может проводиться в институциональном, коммерческом или промышленном здании, если только определенная часть здания не разрешена (согласно Департаменту строительной инспекции) в качестве жилого дома.Кроме того, автомобили (включая дома на колесах и автофургоны) и временные сооружения (например, палатки, сараи, домики на деревьях и т. Д.) Нельзя использовать для краткосрочной аренды. Краткосрочная аренда может быть размещена в жилых частях жилых помещений; если хозяин - постоянный житель. Однако деятельность по краткосрочной аренде не считается квалифицируемой деловой деятельностью в тех конкретных единицах с реальной работой, где уведомление об особых ограничениях (NSR), внесенное в собственность, требует деловой активности / регистрации для «рабочей» зоны.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *