Девелопер это в строительстве: Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Содержание

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

 

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

 

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

 

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

 

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде

права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

 

 

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

 

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

 

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры

– ЗДЕСЬ.

 

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

 

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

 

 

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика

для ведения строительного проекта.

 

 

Девелопер недвижимости

 

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

 

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

 

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет

), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

 

 

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

 

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

кто это и чем занимается?

Среди иностранных слов, ворвавшихся в наш современный лексикон, есть «девелопер». Разберемся, кто это такой и чем занимается.

Кто такой девелопер?

Термин «девелопер» является производным от английского слова develop, что в переводе означает развиваться. Само слово получило особое значение и популярность в строительной среде, точнее развитии территорий, готовых к застройке, или объектов для реновации.

Любые возводимые объекты, земельные участки под строительство являются сферой интереса девелопера – компании или частного лица, готового вкладывать свои силы, знания и материальные запасы в нововведения. В итоге девелоперская фирма осуществляет целый комплекс мер, направленных на разработку плана развития конкретного места, управления процессом работы и денежными потоками, вложенными в строительство.

Следует отметить, что девелоперы находятся в непосредственном контакте с застройщиком. Задача последних реализовать проект, задуманный девелопером, в жизнь.

Чем занимается?

Главной задачей девелопера является оценка перспективности строительства на конкретной территории, авторство в отношении идеи проектирования на ней объектов строительства. Другими словами, девелопер должен уметь «увидеть» на неосвоенной земле результат реализации проекта и его востребованность среди организаций и частных лиц.

Отсюда среди функций девелопера выделим:

  • обнаружение свободных территорий, оценка их потенциала и последующая покупка земли под ее освоение;
  • определение путем анализа возможности наиболее эффективного использования объекта, который будет на этом участке возведен;
  • планирование будущего строительства и разработка общей стратегии застройки;
  • получение всех разрешительных документов в отношении будущего объекта;
  • взаимодействие с застройщиком с целью контроля за процессом реализации проекта;
  • получение необходимых экспертных заключений и документации о вводе объекта в эксплуатацию;
  • извлечение максимальной выгоды от реализации готового объекта (поиск покупателя или арендатора).

Помимо указанных мероприятий девелоперу необходимо учитывать финансовые риски мероприятия, привлекать инвестиции в строительство объекта, контролировать сроки возведения, получать согласования в инстанциях всех уровней. Это лицо, которое ведет проект «с нуля» до точки продажи.

Девелопера может заинтересовать и уже существующий объект, нуждающийся в реконструкции, который впоследствии станет экономически привлекательным.

Отличие девелопера от застройщика

Застройщик не только имеет непосредственное отношение к процессу строительства, но и прописывается стороной договора долевого участия с физическими лицами. Поэтому, даже покупая квартиру от крупного девелопера, в договоре вы увидите название застройщика.

Как правило, застройщик необходим для реализации строительства новостройки. И в случае неудачных продаж жилья или «заморозки» строительства девелопер может обанкротить застройщика, тем самым скрыть свои обязательства. Поэтому при возникновении каких-либо проблем отвечать перед дольщиками будет застройщик, а не девелопер.

На законодательном уровне девелопер не несет ни какой ответственности перед дольщиками.

Поэтому перед тем, как заключать ДДУ, необходимо изучить проектную декларацию на объект. Если учредителем застройщика в полной мере является девелопер, то он заинтересован в окончании строительства и реализации квартир в доме, так как видна юридическая связь девелопера и застройщика.

В случаи когда акции застройщика принадлежат неизвестной зарубежной компании, то неизвестно, чем может закончиться история с вложенными деньгами дольщиков. Это большой риск потери финансов и квартиры.

Крупный игрок в сфере строительства может позволить себе исполнить весь комплекс мероприятий, не привлекая к нему девелопера.

Рекомендуем! Как проверить застройщика перед покупкой квартиры по договору ДДУ?

Разновидности девелопмента

Девелоперские компании могут быть двух видов:

  1. Fee. Основной задачей является реализация проекта для заказчика, вложившего в него свои денежные средства. Как правило, девелопер уже обладает необходимыми навыками в области строительства, имеет достаточно компетентный штат, который способен отследить качество выполнения работ. Отсюда заказчик рассчитывает на снижение рисков задуманного строительства и извлечение максимальной прибыли от финансовых вливаний.
  2. Speculative. Осуществляют строительство объектов за счет собственных средств. Тогда именно компания становится разработчиком объекта и его исполнителем. Зачастую впоследствии готовый объект не планируется продавать и остается в управлении компании, из чего следует заинтересованность в качестве строительства. В итоге такие объекты обходятся дороже в осуществлении, но и результат значительно выше.

Различают также разделение девелопмента в зависимости от типа недвижимого объекта.

  1. Загородные дома. Направлен на возведение жилых домов за пределами города, считается очень перспективным.
  2. Коммерческие объекты недвижимости. Основным источником извлечения прибыли становится предоставление готовых помещений в аренду для коммерческих целей.
  3. Участки земли. Связан с получением прибыли от земли, после подготовки к дальнейшему использованию. Компания вкладывает свои усилия в развитие территории путем создания необходимой инфраструктуры, проведения коммуникаций, деления на удобные для дальнейшей застройки участки. В результате создается удобная строительная площадка с необходимой документацией. Само мероприятие считается достаточно рискованным и длительным во времени.
  4. Жилая недвижимость. Самым распространенным участием девелопера является привлечение с целью строительства или реконструкции жилых помещений. Специалисты грамотно оценивают все факторы, которые имеют отношение к конечной стоимости жилья:
  • экологичность территории, где будет возведен жилой дом;
  • наличие необходимой транспортной инфраструктуры, коммуникаций, социальных объектов и т. д.;
  • прогнозирование уровня доходов граждан, которые будут готовы приобрести жилье в этом доме.

где учиться, зарплата, плюсы и минусы

Девелопмент (от англ. Development - развитие, расширение, рост) - это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Кстати, в 2021 году центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию. Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее - "вознаграждение") - и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Читайте также:

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

- покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

- проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

- формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

- разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

- получение разрешения на строительство;

- наблюдение за ходом строительства;

- проведение маркетинговых исследований;

- сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

- продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Читайте также:

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

Место работы

Проектные организации, строительные компании и др.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Читайте также:

Обучение на Девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации - стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Читайте также:

Оплата труда

Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов. Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски. В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз.

Интересные факты

ГУД NEWS - корпоративное издание гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), созданной в апреле 2002 г.
 
Известный афоризм американских девелоперов гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением и, наконец, местоположением".

Читайте также:

это кто простыми словами, чем занимается девелоперская компания

По окончании девяностых годов рынок недвижимости пополнился новым словом девелопер. Суть его понимал лишь узкий круг лиц. Даже сейчас, кто такой девелопер известно далеко не многим людям. Данные специалисты занимаются непосредственной разработкой и строительством объектов недвижимости на всех этапах.

Что это такое простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер –  это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Особенности профессии

Девелоперы являются непосредственными авторами идей девелоперского проекта. К примеру, что построить и где. Обязанностями девелопера обычно являются:

  • Обозначение коммерческого потенциала территории земли и ее покупка.
  • Анализ рынка с целью наиболее эффективного использования объекта.
  • Составление первоначального плана будущего объекта.
  • Разработка концепции постройки.
  • Оформление разрешения на строительство.
  • Контролирование общего процесса строительства.
  • Проведение определенных исследований.
  • Сдача построенной недвижимости в арендное пользование.
  • Продажа готового объекта.

Дополнительно девелопер занимается решением финансовых вопросов области строительства. Это своего рода организатор, который ищет инвесторов, считает возможные риски и затраты. Также же он занимается решением вопросов оформления кредитов в банках. Не всегда застройщик имеет личные сбережения, поэтому использует заемные средства.

Девелопер считается ответственным лицом за согласование проекта в различных инстанциях и организациях. Фактически это лицо занимается всеми этапами строительства: начиная документацией и заканчивая продажей.

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

  • устойчивость к стрессам;
  • целеустремленность;
  • аналитический склад ума;
  • организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс. Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

  • архитектора;
  • юриста;
  • брокера;
  • специалиста по маркетингу;
  • и т. п.

Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику. Девелопер должен иметь одно из высших образований:

  • юридическое;
  • экономическое;
  • техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Функциональные обязанности

Чем занимается девелопер можно определить из функций:

  • проектирование;
  • разработка бизнес плана;
  • покупка или аренда территории земли;
  • организация и контроль строительства;
  • организация рекламной компании;
  • продажа либо сдача в аренду построенного объекта с целью получения прибыли.

Девелопер может сам выступать инвестором либо привлекать инвестиции со стороны.

При выборе второго варианта он получает определенную сумму гонорара за свои труды.

Чтобы более качественно выполнить работу, девелопер создает команду профессионалов.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

  • финансовая;
  • юридическая;
  • инженерная;
  • строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

  • высокая доходность;
  • отсутствие конкуренции;
  • востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе. Только в начале проекта необходимо собрать несколько сотен подписей с различных инстанций. Отсутствие практического опыта девелопера может привести к большим денежным потерям, которые превышают заработок этого специалиста.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Видео: Девелопмент в деталях

что это, виды, отличия, выбор девелоперской компании

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Содержание статьи

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

  • Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
  • Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
  • Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
  • Созданием проекта.
  • Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
  • Контролем процесса строительства.
  • Поиском покупателей или арендаторов.
  • Управлением объектом.
Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

  • Fee development (фии девелопмент).
  • Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в  соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Что такое девелопмент в строительстве

Зарождение девелопмента в России

В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики,  подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.  Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование,  получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Важно! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам – неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Что такое девелопмент?

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:

  • проектирование;
  • выкуп земельного участка;
  • получение разрешительных документов на строительство;
  • заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
  • поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.

Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в  своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Этапы

Девелопмент состоит из следующих этапов:

  1. Разработка проекта и концепции строительства;
  2. Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
  3. Проектирование, оценка стоимости;
  4. Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
  5. Реализация и управление проектом.

Виды

Существует несколько разновидностей девелопмента:

  • жилой недвижимости;
  • загородной недвижимости;
  • коммерческих объектов;
  • земельных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько  классов:

  • эконом;
  • элит;
  • бизнес.

В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:

  • fee development (девелоперу отдается фиксированный гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность за риск финансовых потерь)
  • speculative development (ответственность полностью лежит на девелопере).

Девелоперские компании что это: особенности профессии

Рубрика: Законы

Что такое девелоперская компания

Всем привет, друзья! Мой младший брат решил пойти по моим стопам и связать свое будущее со сферой недвижимости.

С учетом размера его амбиций он замахивается на создание собственной компании в этой отрасли. Все это дело ближайших лет, а прямо сейчас он вовсю вникает во все нюансы.

Любит и меня помучать расспросами. Вчера рассказывала ему про девелоперские компании – что это и в каких основных направлениях они действуют.

Материал интересный, поэтому хочу все подробно рассказать и вам, дорогие читатели!

Что такое девелоперская компания?

Рынок недвижимости очень быстротечен, сами предложения имеют разный характер, здесь тяжело сориентироваться обычному жителю. Особенно если вы не только хотите купить, но и перевоплотить свою покупку.

В такой ситуации, существуют девелоперские компании, которые всегда пойдут на встречу при необходимости. Их деятельность заключается в существенном изменении здания, его увеличении или самой реконструкцией, в результате чего будет изменен не только внешний вид здания или сооружения, а и земельного участка в целом.

Управление такими проектами относится к менеджменту и люди, которые занимаются данным родом занятия, должны быть очень хорошо ознакомлены и ориентированы на рынке недвижимости, чтобы в свое время перехватить лакомый кусочек.

Оптимальное соотношение сроков, затрат и качества выполненной работы, главная задача девелопера.

Земельный девелопмент давно уже в мире набирает своей популярности. Многие отдают предпочтение специализированным компаниям, которые начнут работу и доведут ее до конца, в лучшем виде и с учетом всех предпочтений и пожеланий заказчика, чем проделывать необъятный оббьем работы самостоятельно, и при этом совсем в этом не разбираясь.

Конечно, это удовольствие не дешевое, но если вы готовы себе позволить, то ищите надежную организацию и вы останетесь, очень довольны их работой.

Ведь работа с такими строительными проектами требует конкретных навыков, знаний, методов и опыта, для того чтобы работа была высококлассной и качественной.

Это важно!

Но, имейте в виду, что есть и не совестные такие специалисты, которые сначала ведут в заблуждение, а потом преподнесут вам свою работу с завышенной ценой и плохим качеством.

Прежде чем начать сотрудничество, поинтересуйтесь отзывами об этой компании, это уже вам гарантирует избежание подобных ситуаций.

Сотрудничество с надежными профессионалами обстоит так:

  1. при продаже земельных участков или загородной недвижимости не будет такого понятия как комиссия за проделанную работу;
  2. они внимательны к пожеланиям своих клиентов и делают им предложения определенного типа, с конкретными финансовыми рамками;
  3. с ними вы лишены забот, возникающих в процессе покупки;
  4. сотрудники таких компаний полностью вам предоставляют консультацию и сопровождение опытным специалистом на каждом этапе работы;
  5. они гарантируют индивидуальность работы и сдачу ее в сроки.

Именно количество хороших проектов, говорят о надежности и репутации такой девелоперской компании.
Источник: http://www.ilgabg.com/stati/64-chto-takoje-djevjelopjerskaja-kompanija

Кто такой девелопер и чем он занимается

Список заимствованных слов, входящих в современный русский язык, постоянно расширяется. Многие люди задаются вопросом: «Кто такой девелопер?». Английский глагол «to develop» означает «развивать, разрабатывать».

Девелопер – это специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала.

Главная цель подобной деятельности – получить максимальную прибыль от сделки.

Появление девелоперов в России

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

  1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
  2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
  3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
  4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
  5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
  6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
  7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
  8. Получение максимальной прибыли от реализации.
  9. Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Обратите внимание!

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Разновидности девелопмента

В зависимости от финансового управления выделяют:

  1. девелопмент по гонорару – предприниматель получает плату в виде процентов от итоговой стоимости стройки, не принимая финансовых рисков на себя;
  2. спекулятивный девелопмент – помимо всех выполняемых задач, сам является основным инвестором, рискованность таких проектов покрывается возрастающим доходом;
  3. строительство с определенной целью, каковой не является получение прибыли.

Последний вид выделяют не всегда.

Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:

  1. девелопмент жилой застройки;
  2. загородной;
  3. коммерческой;
  4. земельных участков.

Девелоперская компания ее структура

Любая недвижимость сегодня является выгодным способом вложения средств, особенно это касается жилья. Для того, чтобы повысить стоимость объекта, обычного строительства оказывается недостаточно.

Девелоперские компании возникают как ответ на современные требования рынка, удовлетворяя требованиям общества.

В основе компании может стоять как одно юридическое лицо, так и группа лиц, осуществляющих инвестиционно-девелоперскую деятельность. Схема может меняться в зависимости от выбранного направления работ.

К типовой структуре относятся:

  1. Производственная группа – управления строительством, коммерцией, реализацией.
  2. Административно-управленческая группа – юридический и финансовый отделы, бухгалтерия, отдел кадров.
  3. Техническая и административно-хозяйственная группа.

Качественное взаимодействие всех звеньев этой цепи обеспечивает профессионализм и высокий спрос на работу компании.

Отличие европейского и отечественного девелопмента

Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.

Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.

Полезный совет!

Роль девелоперов становится все ощутимей. Они могут организовать кардинальные изменения, например, строительство здания на пустом участке с нуля, или не столь заметные, но обязательно увеличивающие потенциал объекта недвижимости. Преобразования осуществляются разными способами.

Девелоперы – это предприниматели и специалисты широкого профиля: в юриспруденции, финансах и строительстве. Следовательно, их существует немного и стоимость их услуг достаточно высока.
Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/voprosy-po-kvartire/kto-takoj-developer. html

Национальные девелоперские компании. Что такое девелоперская компания?

Рынок недвижимости отличается быстротечностью, а предложения настолько разнообразны, что неподготовленному человеку будет очень сложно сориентироваться. В большей степени это касается тех жителей, которые хотят не только совершить покупку, но и перевоплотить ее.

Девелоперская компания – что это?

Чтобы помочь покупателям, существуют девелоперские компании. Их деятельность заключается в том, чтобы изменить здание, увеличить его площадь или провести реконструктивные работы. Вследствие подобных мер будет изменен не только вид здания, но и земельного участка.

Осуществление девелоперских проектов под силу специалисту компетентному в своей сфере. Он должен знать особенности рынка недвижимости и хорошо разбираться в тонкостях. Главной задачей девелопера можно считать удачное соотношение затрат, качества выполненной работы и соотношение сроков.

Популярность земельного девелопмента растет с каждым днем. Практически все люди предпочитают работать со специализированными компаниями, которые учтут все пожелания заказчика и доведут работу до конца, продемонстрировав отличный результат. Естественно, такие услуги стоят недешево, но экономить на качестве не стоит.

Девелоперская компания – это работа со строительными объектами, которая невозможна без наличия определенных знаний, навыков и опыта. Эти составляющие являются гарантом высокого качества всех проведенных мероприятий.

Прежде чем остановить выбор на конкретной девелоперской компании, необходимо поинтересоваться ее репутацией и послушать отзывы клиентов. Большое количество успешно выполненных девелоперских проектов также свидетельствует о высоком профессионализме сотрудников компании. Это поможет избежать возможных неприятных ситуаций.

Как работают профессионалы?

Хотя условия, согласно которым работают девелоперские компании, могут отличаться, существуют общие моменты. Именно они указывают на профессионализм.

  1. При продаже недвижимости не взимается комиссия за проделанную работу.
  2. Все предложения, которые предоставляются вниманию заказчика, разрабатываются с учетом пожеланий и требований клиента, а также соотносятся с финансовой платежеспособностью.
  3. Проблемы в процессе работы решают специалисты компании.
  4. Сотрудники предоставляют консультации и помощь на каждом этапе работы.
  5. Гарантия высокого качества всех проведенных мероприятий и соответствия заявленным срокам.
Это важно!

За последние годы строительный бизнес претерпел существенные изменения. Он был дополнен различными компонентами: проектированием, финансированием, риелторской деятельностью, маркетингом и прочими, таким образом, трансформировавшись в девелоперский бизнес.

Он включает в себя координацию и управление процессами создания недвижимости от начала до полного завершения.

К основным девелоперским мероприятия можно отнести:

  1. Приобретение прав на активы, развитие которых планируется. Это может быть земля или недвижимость. А также прав, которые дают основания для действий с активами, принадлежащими сторонним собственникам.
  2. Выявление целевого сегмента рынка, разработка маркетинговой стратегии.
    Привлечение необходимых ресурсов.
  3. Разработка проектной документации по объектам, получение разрешения на строительство.
  4. Строительство и сдача в эксплуатацию.
  5. Продажа объекта или его сдача в аренду.
  6. Юридическая поддержка на каждом этапе проекта.

Структура девелоперских компаний

Инвестиционно-девелоперская компания имеет свою структуру. Она может базироваться как на одном юридическом лице, так и на группе юридических лиц, которые взаимодействуют между собой.

Естественно, структура может отличаться в зависимости от специфики деятельности, целей и задач, которые выполняют девелоперские компании. Но базовые моменты все-таки есть.

Типовая структура девелоперской компании:

  1. Производственные подразделения: управление девелопмента, управление строительства, управление коммерции.
  2. Административно-управленческие подразделения: юридическое управление, управление финансов, бухгалтерия, служба режима и кадровая служба.
  3. Технические и административно-хозяйственные подразделения.
  4. К производственным подразделениям можно отнести те, которые принимают непосредственное участие в проектах.

Вспомогательные подразделения оказывают опосредованное влияние на проекты. Оно осуществляется через взаимодействие с производственными мероприятиями. Функции вспомогательных подразделений являются типовыми для девелоперских компаний. Формируемое бизнес-окружение должно быть максимально благоприятным для успешного развития проектов.

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

Девелоперская компания – это всегда риск, поэтому инвесторы с опаской вкладывают деньги в девелоперские проекты, а источники финансирования довольно ограничены. Структура привлеченных средств и особенности финансирования определяют особенность каждого проекта.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Признаки девелоперских проектов

  1. Необходимость внешнего финансирования.
  2. Высокие риски инвестирования и длительный срок окупаемости.
  3. Зависимость от внешних факторов.
  4. Согласование целей проекта с интересами региона и социальными программами.
  5. Реализация объекта.

ОАО «Национальная Девелоперская Компания» занимается продажей земли в Подмосковье и усовершенствованием дачных поселков. Многолетний опыт и квалифицированные специалисты обеспечивают успешную реализацию проектов.

Обратите внимание!

Клиенты могут рассчитывать на консультации и юридическую поддержку на каждом этапе работы. Специальные предложения, которые ОАО «Национальная Девелоперская Компания» предлагает вниманию заказчиков, способны удовлетворить любые потребности и пожелания.

Девелоперская компания «Конструктор» осуществляет возведение зданий, жилых комплексов и объектов социальной и культурной направленности в Подмосковье. Все жилье отличается высоким качеством и комфортностью. Тот факт, что данная компания является подразделением крупного холдинга «Термосервис», дает возможность девелоперам производить весь цикл работ – от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию.
Источник: http://fb.ru/article/146354/natsionalnyie-developerskie-kompanii-chto-takoe-developerskaya-kompaniya

Чем занимается девелоперская компания

По окончании девяностых годов рынок недвижимости пополнился новым словом девелопер. Суть его понимал лишь узкий круг лиц. Даже сейчас, кто такой девелопер известно далеко не многим людям. Данные специалисты занимаются непосредственной разработкой и строительством объектов недвижимости на всех этапах.

Что это такое простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Особенности профессии

Девелоперы являются непосредственными авторами идей девелоперского проекта. К примеру, что построить и где.

Обязанностями девелопера обычно являются:

  1. Обозначение коммерческого потенциала территории земли и ее покупка.
  2. Анализ рынка с целью наиболее эффективного использования объекта.
  3. Составление первоначального плана будущего объекта.
  4. Разработка концепции постройки.
  5. Оформление разрешения на строительство.
  6. Контролирование общего процесса строительства.
  7. Проведение определенных исследований.
  8. Сдача построенной недвижимости в арендное пользование.
  9. Продажа готового объекта.

Дополнительно девелопер занимается решением финансовых вопросов области строительства. Это своего рода организатор, который ищет инвесторов, считает возможные риски и затраты.

Полезный совет!

Также же он занимается решением вопросов оформления кредитов в банках. Не всегда застройщик имеет личные сбережения, поэтому использует заемные средства.

Девелопер считается ответственным лицом за согласование проекта в различных инстанциях и организациях. Фактически это лицо занимается всеми этапами строительства: начиная документацией и заканчивая продажей.

Важные качества девелопера

Качества профессии.Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

устойчивость к стрессам;
целеустремленность;
аналитический склад ума;
организаторские способности.
Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.
Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

  1. архитектора;
  2. юриста;
  3. брокера;
  4. специалиста по маркетингу и т. п.

Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.
Девелопер должен иметь одно из высших образований:

юридическое;
экономическое;
техническое.
Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Функциональные обязанности

Функции и обязанности при девелопменте.Чем занимается девелопер можно определить из функций:

  1. проектирование;
  2. разработка бизнес плана;
  3. покупка или аренда территории земли;
  4. организация и контроль строительства;
  5. организация рекламной компании;
  6. продажа либо сдача в аренду построенного объекта с целью получения прибыли.

Девелопер может сам выступать инвестором либо привлекать инвестиции со стороны.

Это важно!

При выборе второго варианта он получает определенную сумму гонорара за свои труды.

Чтобы более качественно выполнить работу, девелопер создает команду профессионалов.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

финансовая;
юридическая;
инженерная;
строительная.
Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

  1. высокая доходность;
  2. отсутствие конкуренции;
  3. востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.

Только в начале проекта необходимо собрать несколько сотен подписей с различных инстанций. Отсутствие практического опыта девелопера может привести к большим денежным потерям, которые превышают заработок этого специалиста.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.
Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/obshhee/developer.html

Девелопер и девелоперская компания. Понятие и основные функции

Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, а их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих условиях лишь при выделении девелопмента в особый род профессиональнопредпринимательской деятельности. Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразования недвижимости в соответствии с потребностями, диктуемыми развитием экономики и социальной сферы, неразрывно связан с девелопментом как профессиональной деятельностью, с деятельностью девелопера.

По мнению Сергея Николаевича Максимова, «девелопер — предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов развития недвижимости». Как и всякое определение, это не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Обратите внимание!

Практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

При этом главным для девелопера является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.

Принятие рациональных решений на каждом из этапов реализации проекта помимо инициативы (без которой не может быть девелопера) требует еще и практически энциклопедических знаний из самых различных областей, так что без привлечения специалистов, формирования команды никакой девелопер не может справиться с этой проблемой. Но, какие бы классные специалисты ни приглашались, решения в конечном счете принимает девелопер, так что без наличия собственных комплексных знаний здесь не обойтись, и в первую очередь эти знания должны касаться не техники и технологии строительства и даже не экономических расчетов.

Как уже было сказано выше, любой проект требует от девелопера разнообразных знаний, и чаще всего привлечения большого количества специалистов. Постепенно в нашей стране начинают появляться компании, занимающиеся всеми необходимыми для осуществления проекта видами деятельности. Такие компании называются девелоперскими.

Девелоперская компания — компания, комплексно осуществляющая по поручению заказчика (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и предынвестиционных исследований до завершения проекта.

Генеральная цель девелоперской компании — организация и управление практической реализацией инвестиционных проектов на отечественном или зарубежном рынках недвижимости для повышения доходов и развития компании.

Деятельность компании принято делить на основную, инвестиционную и финансовую. Основная деятельность включает деятельность по реализации главного процесса (оплачиваемого заказчиками) и обеспечивающих его процессов. Инвестиционная деятельность связана с эффективным вложением привлеченных и собственных средств в инвестиционные проекты с целью повышения рыночной стоимости (цены) компании.

Финансовая деятельность обеспечивает использование временно свободных финансовых средств компании для вложения в эффективные финансовые инструменты с целью получения дополнительной прибыли, не связанной с основной и инвестиционной деятельностью.

Девелоперская компания функционирует в рамках так называемой проектно-ориентированной структуры, представляющей собой непрерывно развивающуюся систему из объединения компаний и предприятий для осуществления совместной деятельности по проектам.

Преимуществами такой структуры являются:

  1. повышение эффективности инвестиционного процесса (сокращение продолжительности, затрат и повышение качества) за счет сосредоточения в руках девелопера практически всех организационно-управленческих функций;
  2. прямая экономическая заинтересованность девелопера в положительных финансовых результатах проекта;
  3. обеспечение профессионального контроля за временными и затратными показателями проектов;
  4. дополнительные возможности снижения инвестиционных рисков для заказчика.
    Источник: http://economics.studio/ekonomicheskie-voprosyi-obschiie/developer-developerskaya-kompaniya-ponyatie-31930.html

Если вам понравилась статья, поделитесь ей со своими друзьями в соц.сетях, нажимая эти кнопки:

Разница между девелопером, генеральным подрядчиком и строителем?

Многие домовладельцы обращаются к профессионалам при строительстве домов и жилых домов. Может быть непонятно, нужна ли вам одна или несколько компаний по строительству жилья. В чем разница между застройщиком и генподрядчиком? Чем отличается работа генерального подрядчика?

Разница между подрядчиком, застройщиком и строителем

Вот основные различия между генеральными подрядчиками и застройщиками или строителями - если вам понадобится к ним обратиться.

Генеральный подрядчик

Это человек, который управляет общей картиной. Обычно у него есть бригада, или он может нанять субподряд на другую работу, которую необходимо выполнить вашему дому. Обычно ответственность за обслуживание и ведение строительного бизнеса ложится на генерального подрядчика. Генеральный подрядчик держит всех участников в фокусе и поддерживает график для своевременного завершения проекта.

В обязанности генерального подрядчика входит также составление контракта на общую стоимость строительства.Он оценит все сборы в зависимости от субподрядчиков, потребностей вашего дома и, конечно же, вашего бюджета.

Наем всех субподрядчиков, получение разрешений и планирование строительства является обязанностью генерального подрядчика. Он должен знать все требования строительных норм. Он будет тем, с кем вы свяжетесь, чтобы убедиться, что строительство идет в соответствии с согласованным графиком. Поскольку его работа включает в себя так много деталей, вам необходимо наладить хорошее общение и контакт.

Строитель / Разработчик

Работа строителя заключается в выполнении всех этапов строительства вашего дома - от момента закладки фундамента до каркаса, стен, черепицы и крыши.

Другие механические детали, такие как электропроводка, водопровод, отопление и водоснабжение, могут не входить в его полную ответственность, но он может передать их на аутсорсинг.

Если присмотреться, можно заметить разницу между строителем и разработчиком. Застройщики обычно работают с несколькими жилищными единицами одновременно и завершают общую картину, такую ​​как получение разрешений, установка линий электропередач и канализационных систем, а также улиц для выделения земельного участка.

Строители обычно работают только над строительством дома с нуля и редко участвуют в создании жилищного участка в целом.

Производственные строители против индивидуальных строителей

Тем не менее, существует разница между сборщиком продукции и сборщиком под заказ.

Производители строят большое количество одинаковых домов каждый год в разных местах и ​​на разных рынках.
Индивидуальный строитель придерживается конкретного дизайна архитектора или дизайнера здания.Дома таможни особенные в том смысле, что они никогда не будут дублированы.

Строительный архитектор или дизайнер нуждается в специальном образовании для выполнения своей роли в строительстве. В то время как подрядчик может заниматься строительством как ремесло, работа проектировщика более специализирована.

Как выбрать подходящего специалиста в области строительства для ваших строительных нужд?

Независимо от того, какого разработчика, дизайнера, подрядчика или аутсорсера вы выберете, ключом к успеху являются хорошие рабочие отношения.Ищите тех, у кого есть не только таланты или навыки строительства, но и личные навыки, которые помогут вам реализовать дом своей мечты и воплотить его в жизнь.

Хорошие коммуникативные навыки очень важны, поэтому ищите тех, кто будет открыто рассказывать вам обо всем, от бюджета до инструментов, дизайна и каждой детали вашего проекта.

Если вы планируете работать с определенными подрядчиками или разработчиками, проведите небольшое исследование. Ищите бывших клиентов, которые могут дать вам объективный обзор своей работы и впечатлений.Получив рекомендации, вы лучше поймете, чего ожидать.

Помните, как только вы начнете путешествие по строительству дома или коммерческого здания своей мечты, это будет захватывающе… но очень сложно!

Делайте все возможное, чтобы нанять нужных людей, которые могут взять на себя огромную ответственность, и вы не пожалеете об этом опыте.

По всем вопросам строительства в Хьюстоне, свяжитесь с нами онлайн или позвоните нам по телефону 281-817-7160 для консультации.

Разработчик - Designing Buildings Wiki

Застройщик строит, перестраивает или ремонтирует здания с целью получения прибыли. Они не то же самое, что инвесторы в недвижимость, которые покупают завершенные здания и продают их или сдают их в аренду с целью получения прибыли, однако явно существует значительное совпадение. Меньшие девелоперов обычно продают разработки после их завершения (трейдер девелоперы ), в то время как более крупные девелоперы могут сохранять застройки, создавая большие портфели собственности, фактически выступая в качестве инвестора в недвижимость (инвестор девелоперов ). ).

Разработчик отличается от подрядчика тем, что подрядчик назначается клиентом (который может быть застройщиком ) для выполнения строительных работ. Подрядчики получают прибыль от процесса выполнения работ, а не от самого имущества. Застройщики могут заниматься строительством самостоятельно (например, строители домов) или могут назначать подрядчиков для выполнения работ.

Разработчики могут финансировать разработку непосредственно сами или искать инвесторов.«Финансирование развития» может быть запрошено для покрытия непосредственных затрат на завершение разработки, в то время как «финансирование» может быть запрошено для покрытия текущих затрат на поддержание завершенной разработки. Разработчики также могут искать «форвардное финансирование», когда спонсор соглашается купить завершенную разработку. Финансирование в основном предоставляется финансовыми учреждениями или банками.

Девелоперы могут специализироваться в определенной области или конкретном типе застройки или могут распределять свои риски, работая в нескольких различных областях и типах зданий.Развитие может быть спекулятивным или может быть предпринято для конкретного жителя.

Ключевым этапом в развитии собственности является принятие решения о характере развития, которое будет предпринято, и о том, продолжать ли строительство. Эти решения основаны на оценке рынка и финансовой оценке предлагаемого развития, включая вероятные ограничения, риски и прибыль. Процесс разработки можно резюмировать следующим образом:

Разработка - очень сложный процесс.Оценка разработки требует оценки большого количества критериев, финансирование может быть трудным для обеспечения, закупки и продажи могут занять значительное время, а разработки могут потребовать значительного управления. В результате разработчиков требуют обширных экспертных знаний в таких областях, как:

Решение об инвестировании в недвижимость принимается в более широком контексте глобального инвестиционного рынка, и инвестор может включить недвижимость как часть более широкого инвестиционного портфеля.Однако, в отличие от многих других инвестиций, недвижимость предполагает долгосрочную приверженность уникальным, крупным, дорогостоящим активам, которые можно создавать с нуля или улучшать для увеличения их стоимости, и которые требуют постоянных инвестиций для управления и обслуживания.

В зависимости от состояния глобального инвестиционного рынка недвижимость может рассматриваться либо как безопасная гавань, либо может показаться слишком дорогой для профиля риска; неликвидный, негибкий и слишком долгий срок по сравнению с более доходными активами.

Примечание: Инициативы частного финансирования (ЧФИ) являются одним из трех маршрутов закупок, предпочитаемых государством (два других - первичный подряд (или первичный контракт) и проектирование и строительство). В проектах PFI назначается единая интегрированная группа снабжения, обладающая опытом проектирования, строительства и управления объектами для проектирования и строительства объекта, а затем для его эксплуатации в течение определенного периода времени.

Транспортное средство специального назначения (SPV), частью которого является интегрированная группа снабжения, финансирует проект и сдает его в аренду государству на согласованный период (возможно, 30 лет), после чего разработка возвращается в собственность государства.

Роли и обязанности - New Tradition Realty

Сегодня девелоперы и строители часто выполняют совершенно разные роли в процессе создания новых жилых домов и новых жилых домов. Тем не менее, некоторое вертикальное развитие все же происходит. Заключительный агент, ищущий информацию о решениях, принимаемых в отношении строительства определенного дома, иногда получает полезную справочную информацию, посещая здание суда и проверяя, разместила ли та же компания (или тесно связанные холдинговые компании) недвижимость и подала ли она разрешение на строительство.

Девелоперы влияют на индивидуальные дома и ТСЖ

В некоторых районах застройщики разделили подразделения и продали участки напрямую покупателям жилья, которые затем несут основную ответственность за удержание застройщика. Конкретные договоренности могут сильно различаться даже в пределах одного района. В некоторых случаях покупатели дома предпочитают покупать много, а затем работать с архитектором, например, над созданием дома на заказ.

Покупатели жилья, которые выбирают участки в застройках, управляемых ассоциациями домовладельцев, должны убедиться, что их дома соответствуют особым правилам, установленным ТСЖ.Они могут обнаружить, что лишь несколько местных строителей обладают опытом строительства домов в соответствии со стилистическими принципами местного ТСЖ. Возможно, по этой причине многие покупатели выбирают новостройки, которые уже соответствуют требованиям ТСЖ.

Роль разработчика

С той оговоркой, что исключения существуют всегда, по большей части разработчики сегодня выполняют роль, аналогичную лицам, определяющим политику и планирующим. Обычно они выбирают и приобретают необработанные земли для новых застроек и тесно взаимодействуют с государственными учреждениями, чтобы зонировать, проектировать и планировать новое строительство.Некоторые застройщики будут покупать участки, которые уже получили желаемое зонирование. Затем они либо продают участки напрямую потенциальным покупателям жилья, либо строителям. Они могут тратить значительное количество времени на сбор средств и сопровождение предлагаемых проектов в процессе административного утверждения. Разработчики обычно нанимают инженерное или архитектурное бюро для помощи в проектировании спроектированного главным образом сообщества или здания. Они могут демонстрировать чертежи и масштабные модели архитекторов в процессе получения разрешения от государственных органов.Застройщикам, надеющимся разместить здания или другое новое строительство на необработанной земле, возможно, потребуется воспользоваться услугами консультанта для оценки полного воздействия предлагаемого строительства на окружающую среду. Иногда процесс получения разрешения на новую разработку требует буквально нескольких лет работы.

Девелоперы, которые видят запланированные сообщества, тратят время и деньги на проектирование улиц, парков и других общественных объектов с помощью проектировщиков. Они могут контролировать работу строительных подрядчиков, которые устанавливают инфраструктуру для обслуживания участков в этом районе.Хотя коммунальные предприятия могут выполнять большую часть окончательного проекта, разработчик обычно внимательно координирует этот процесс. Их работа часто связана с очень сложным и сложным взаимодействием с множеством регулирующих органов. Многие разработчики создают инструменты для достижения целей планируемого сообщества, создавая основу для ассоциации домовладельцев или кондоминиумов и составляя их первоначальные политики и правила.

Роль строителей

Напротив, жилищные строители обычно выполняют задания, более похожие на практическую работу администратора по принципу «гайки и болты».Они выполняют множество повседневных задач, необходимых для строительства зданий и других проектов. Они следуют установленным политикам и параметрам архитектурного проектирования. Строители также часто взаимодействуют с государственными учреждениями, поскольку они должны получать разрешения на строительство и проходить утвержденные инспекции на стройплощадке по мере реализации проекта. Некоторые строители работают менеджерами проектов, нанимая субподрядчиков для выполнения различных аспектов строительства. Строитель может предоставлять «внутренние» услуги или заключать договор с местными компаниями, ответственными за конкретные аспекты проекта.

Многие строители закладывают фундамент и выполняют базовое обрамление, а затем нанимают субподрядчиков, например, для выполнения сантехнических, электромонтажных, кровельных и малярных работ. Крупный застройщик может даже нанять ряд других небольших строительных фирм для работы над различными индивидуальными проектами в рамках большого застройки. Некоторые строители работают напрямую с домовладельцами, которые приобрели новые участки для строительства дома или стремятся отремонтировать существующую недвижимость. Так же, как конкретная работа, выполняемая опытной девелоперской фирмой, сильно различается в зависимости от индивидуальных обстоятельств, работа одного строителя может значительно отличаться от проектов, выполняемых другим.

Девелоперские проекты влияют на потенциальных покупателей жилья

Покупатели, рассматривающие возможность приобретения новых домов в штате Вашингтон, имеют значительную свободу выбора в выборе наилучшего курса действий. Например, они могут сразу купить участок в районе, где официальные органы по планированию и зонированию одобрили строительство жилой недвижимости. Иногда покупатели домов выбирают участки в застройках, которые предлагают услуги определенных утвержденных строителей. Строитель может тесно сотрудничать с ними, чтобы адаптировать строительство дома для достижения их целей в соответствии с конкретными руководящими принципами проекта застройки.

Клиенты по недвижимости обычно выигрывают от тесного сотрудничества с опытным брокером по недвижимости, чтобы убедиться, что они находят недвижимость, отвечающую всем требованиям для предполагаемого использования. Плановые агентства обычно выделяют один участок земли для рекреационных целей, другой - для нового жилого строительства, а третий - для коммерческой застройки. Изменение нормативных ограничений и зонирования в будущем для отдельного земельного участка может оказаться сложным или даже невозможным.В процесс определения зонирования обычно входит настолько сложное планирование, что регулирующие органы могут сопротивляться предоставлению в последнюю минуту исключений для конкретных незапланированных видов использования.

Обязанности разработчика проекта

Разработчик проекта имеет множество ролей и обязанностей и работает с командой, чтобы довести идею от концепции до завершенного строительства. Роль требует отличных коммуникативных навыков, понимания строительства, зонирования и финансирования. Перед разработчиком проекта стоит задача завершить проект в срок и в рамках бюджета.

Разработка участка

Разработчик проекта участвует в выборе участка и учитывает многие факторы, которые могут включать зонирование, устойчивость, доступ к доступной рабочей силе и стоимость коммунальных услуг. Место также может быть выбрано с учетом местных и государственных налоговых структур, экологических условий и размера сообщества. Разработчик будет искать сайты, которые находятся в запрошенном географическом регионе, а также может учитывать их близость к общественному и воздушному транспорту.

Создание команды

Разработчик проекта будет участвовать в выборе группы разработчиков, включая архитекторов, генеральных подрядчиков и субподрядчиков, юридических и финансовых экспертов, дизайнеров интерьеров и вспомогательный персонал.Как разработчик проекта он или она будет назначать задачи и проводить встречи, чтобы гарантировать соблюдение и выполнение сроков проекта.

Наблюдать за строительством

Разработчик проекта обычно размещает RFP или запросы предложений, и после выбора подрядчиков или субподрядчиков разработчик проекта обеспечивает завершение строительства в рамках бюджета. На этом этапе разработки проекта часто требуются отличные навыки решения проблем, чтобы избежать дорогостоящих задержек в строительстве или перерасхода бюджета.

Финансирование

Затраты на строительство, включая стоимость сырья и рабочей силы, могут отличаться от прогнозируемых оценок, и разработчик проекта должен контролировать финансы и вносить поправки на любые отклонения. Детали финансирования будут различаться в зависимости от типа строительства, но если проект финансируется кредитным учреждением, могут быть наложены определенные ограничения на доступное финансирование, если руководящие принципы кредитования не выполняются.

Маркетинг и менеджмент

Хотя это не всегда так, от разработчика проекта может потребоваться оставаться в проекте в течение определенного периода времени для продажи и управления недвижимостью.К завершающей стадии процесса строительства разработчик проекта хорошо разбирается в преимуществах и недостатках собственности и может быть очень эффективным в маркетинге и управлении недвижимостью.

Развивайте проект самостоятельно или вместе с застройщиком

Решение о том, разрабатывать ли проект самостоятельно или сотрудничать с застройщиком, сводится к двум основным вопросам:

  1. Есть ли у вас возможность управлять проектом девелопмента недвижимости? (Есть ли у вашей организации финансовые возможности, чтобы занимать деньги? Есть ли у нее необходимые навыки и возможности?)
  2. Хотите ли вы владеть своим зданием?

Несмотря на всю сложность и нюансы, есть два основных пути к созданию вашего проекта:

  1. Школа как владелец / разработчик проекта. Вы занимаете деньги и владеете недвижимостью и нанимаете либо менеджера проекта / представителя владельца, либо застройщика (в качестве застройщика) для управления проектом.
  2. Застройщик как девелопер проекта / арендодатель. Вы сотрудничаете с застройщиком, чтобы построить свое здание и сдать его вам в аренду, в некоторых случаях с возможностью выкупить свое здание у застройщика в будущем (вариант покупки).

Подавляющему большинству школ, как минимум, потребуется нанять менеджера проекта / представителя владельца или разработчика в качестве платного разработчика (т.е. девелопер, не владеющий недвижимостью), чтобы управлять аспектами проекта, связанными с недвижимостью. Редкими исключениями являются школы с глубокими знаниями в сфере недвижимости, юриспруденции и финансов и обязательством времени от их совета, а также школы, которые являются частью больших сетей с выделенным менеджером проекта по оборудованию.

Поскольку вам, вероятно, потребуется задействовать этот внешний опыт разработки на каком-то уровне, решение о том, должно ли ваше учебное заведение выступать в качестве владельца / разработчика проекта, действительно сводится к тому, есть ли у вас послужной список и финансовые возможности, чтобы занять деньги для проекта. и хотите ли вы владеть своим зданием (с первого дня или в будущем).Если ответ на любой из этих вопросов - «нет», вам следует сосредоточить свои усилия на поиске застройщика / арендодателя, который предлагает условия аренды и, возможно, будущие варианты покупки, которые работают для вас. Если владение своим зданием является приоритетом, вам следует сосредоточиться на сравнении объема услуг, стоимости и общей «пригодности» работы с менеджером проекта / представителем владельца и застройщиком, который предлагает комплексные услуги за определенную плату, но не владеет вашим строительство. Если ответ на любой из двух вопросов о стробировании - «не обязательно» или «возможно, нет», вам нужно оставить все варианты открытыми.

В таблице «Сравнение моделей разработки» представлены четыре общих подхода / модели разработки. В двух из этих подходов, «сделай сам» и «застройщик», вы занимаете деньги для проекта, владеете своим зданием и заключаете договор на определенный объем услуг по разработке. В двух других сценариях, «аренда с правом выкупа» и «долгосрочная аренда», вы заключаете договор с застройщиком на строительство вашего здания и сдаете его вам в аренду, иногда с намерением выкупить здание у своего застройщика по адресу: свидание в будущем.Они называются моделями застройщика / арендодателя.

Ссылка по теме в Essential Resources: Сравнение моделей разработки

Автор: Сара Сорбелло, LISC

Особая благодарность: Дженнифер Афдаль-Райс, PCSD и Алексу Шоу, партнерам Level Field

Отказ от ответственности:

Ничего в этом материале следует рассматривать как инвестиционную, финансовую, брокерскую или юридическую консультацию. Более того, факты и обстоятельства, относящиеся к вашему конкретному проекту, могут привести к существенным изменениям в процессах, результатах и ​​расходах, описанных здесь.Проконсультируйтесь со своими профессиональными консультантами, включая ваших финансовых консультантов, бухгалтеров и юристов, прежде чем пытаться совершить любую транзакцию, описанную в этом материале.

Создание девелоперской компании: план

Больше, чем где-либо в мире, Соединенные Штаты славятся своей динамичной и широко распространенной строительной индустрией, которая изменила облик городов и сельской местности. Благодаря постоянно растущей стоимости недвижимости и огромным налоговым льготам, доступным для владельцев недвижимости, эта отрасль стала одним из самых мощных факторов в американской экономике.

Соединенные Штаты давно признали полезность участия в строительстве большого количества небольших компаний, поэтому, в отличие от большей части Европы и Японии, законы поощряют возможность относительно небольших компаний участвовать в относительно крупных строительных проектах. Механика Залоговые права и связанные с ними обеспечительные права позволяют мелким подрядчикам гарантировать, что рабочая сила и материалы, установленные на проектах, должны быть оплачены, иначе владелец столкнется с лишением права выкупа залогового права на имущество. Это, в свою очередь, позволяет подрядчикам и субподрядчикам с небольшими активами закупать огромное количество материалов, поскольку поставщики, совершенствуя свои права залога, знают, что им заплатят.Таким образом, небольшая компания может участвовать в большом проекте.

Говорят, что больше миллионеров заработали свой первый миллион на девелопменте, чем в любой другой отрасли. Хотя это может быть правдой, за исключением, возможно, управления рестораном, девелопер, вероятно, является одним из самых рискованных предприятий для начала. Вероятно, можно с уверенностью сказать, что большинство разработчиков-новичков не получают никакой прибыли, а значительное число полностью терпят крах и сталкиваются с банкротством.

Причин неудач много, но основная проблема, с которой сталкивается большинство разработчиков-новичков, заключается в том, что у них нет деловых и юридических навыков , необходимых для успеха в разработке.Знание того, как построить структуру, - это не то же самое, что знание того, как создать и управлять девелоперской компанией, получить соответствующее финансирование, взаимодействовать с банками, субподрядчиками и материальными людьми, создать основные контракты и договорные права для обеспечения эффективного строительства, исследования и получения требуются разрешения на зонирование и строительство, защищают себя от мощного залогового права и прекращают право уведомления рабочих и материальных работников и т. д. и т. д. все сделано хорошо, обнаруживается, что они находятся в разгаре катастрофического строительного проекта, когда кредиторы разъярены заявлением о залоге, субподрядчики уходят из-за споров, строительные инспекторы требуют снятия стен и т. д. и т. д.когда раньше, когда они строили от имени кого-то другого, это казалось таким простым.

Так почему люди вовлекаются в разработку? Потому что это одна из наиболее эффективных инвестиций, способная приносить огромную прибыль, если дела пойдут хорошо. На относительно стабильном рынке, таком как США, с твердо установленными законами и финансовыми учреждениями, используемыми для нужд строительства, риски могут быть минимизированы, если застройщик создает эффективный план работы, который учитывает переменные и проблемы, которые существуют в проекте, и планы на них.В этой статье описывается первоначальное планирование, которое разработчик должен учитывать, чтобы достичь максимальных шансов на успех.

1. БАЗОВАЯ КОМАНДА РАЗРАБОТЧИКОВ

Строитель не является разработчиком . Застройщик использует строителя для создания готовой конструкции и продает ее. Строительство - один из многих необходимых процессов, и хотя он является наиболее очевидным, но не более важным, чем финансирование проекта, покупка земли и продажа проекта в конце.

Застройщик - это любое физическое или юридическое лицо, которое берет собственность, улучшает ее и продает или сдает в аренду третьим лицам от своего имени или для других лиц. Обычно разработчик формирует большую группу профессионалов, которые будут выполнять различные задачи, необходимые для разработки, которая обычно включает как минимум следующих людей:

  1. Кредитное учреждение, обеспечивающее финансирование как покупки земли, так и застройки.
  2. Юридические эксперты, помогающие в создании юридического лица для покупки недвижимости, финансирования ее, строительных договоров, вопросов зонирования и использования, вопросов залога механики, а также аренды или продажи готового проекта.
  3. Налоговые эксперты, чтобы помочь в соответствующем планировании структуры, которая будет заниматься разработкой, и максимизировать налоговые преимущества застройки.
  4. Специалисты по недвижимости, чтобы найти недвижимость для покупки и, в конечном итоге, продать или сдать в аренду созданные единицы.
  5. Инженеры и архитекторы для планирования (а иногда и надзора) за проектом.
  6. Генеральный подрядчик (часто застройщик) для управления строительством и взаимодействия с субподрядчиками.
  7. Субподрядчики для работы над проектом (по крайней мере, электричество, сантехника, гипсокартон, кровля и родственные профессии).
  8. Часто эксперты по окружающей среде и / или землепользованию взаимодействуют с местными агентствами по вопросам зонирования и опасных отходов и т. Д.
  9. Часто местный советник, который может эффективно взаимодействовать с местными городскими властями в случае разногласий.

Указанное выше является минимумом, и уникальные требования каждого проекта могут потребовать гораздо большего. Например, строительство HUD или строительство в экологически чувствительной зоне потребует специалистов в этих областях, и планы, как правило, должны быть представлены в местный строительный департамент, что может привести к неделям или даже годам переговоров. Простое правило состоит в том, что чем крупнее проект, тем больше могут возражать соседи и тем больше времени потребуется для окончательного утверждения проекта местными строительными властями.(Это одна из причин, по которой строительство с нуля намного сложнее, чем улучшение существующих зданий - обычно требуется дополнительное разрешение местных властей.)

Кроме того, если сам разработчик состоит из различных сторон, таких как партнерство или корпорация, необходимо тщательное планирование структуры, чтобы избежать споров внутри структуры, ведущих к срыву всего проекта из-за внутренних раздоров.

Таким образом, разработчик - это руководитель, управляющий множеством различных отделов, у которых разные критерии эффективности.Споры между инженером и архитектором или подрядчиком являются обычным явлением, и в любое время кредитор может быть постоянным присутствием, способным остановить весь проект, остановив поток денег.

2. ОСНОВНЫЕ ШАГИ

  1. Определите тип разработки, который вы хотите попробовать. (Коммерческая? Жилая? Для владения и сдачи в аренду? Для улучшения и продажи? Построить с нуля? Улучшить существующее?
  2. Определите свои финансовые ресурсы.Определите свой потенциал заимствования.
  3. Создайте наиболее вероятный бюджет и сроки и сделайте это - Получите первую часть вашей команды в смысле обсуждения с ними вопроса. Обычно это строитель, возможно, инженер и / или архитектор.
  4. Найдите хорошего маклера по недвижимости и начните поиск и изучите рынок. Пока ничего не покупайте.
  5. После того, как недвижимость будет расположена, создайте правовую основу для развития. Для этого вам понадобятся юрист и бухгалтер.Это будет стоить денег.
  6. Получите финансирование как для покупки, так и для развития.
  7. С помощью архитектора и строителя получите предварительные планы собственности. Это будет стоить денег.
  8. Завершите пакет финансирования.
  9. Провести обследование собственности, а также проверку и сертификацию почв, воды, опасных отходов и т. Д. И т. Д.
  10. Купить недвижимость. Если возможно, купите его при наличии разрешений, описанных ниже.
  11. Попросите архитектора вместе с инженером составить окончательный план здания.Это будет стоить вам денег. Представьте планы на утверждение во все местные отделы и агентства по строительству, зонированию и охране окружающей среды. Это будет стоить денег и займет вдвое больше времени, чем вы думаете.
  12. Заключите строительные контракты с генеральным подрядчиком (далее GC) и, если GC не заключает, с субподрядчиками.
  13. Наблюдать за строительством. Ожидайте и расплачивайтесь за многие задержки и проблемы.
  14. Сдать или продать недвижимость.
  15. Наслаждайтесь прибылью и ищите следующий проект.

3. ОБЫЧНЫЕ ОБВАЛЫ

Очевидно, что в таком сложном процессе есть много мест, где что-то может пойти не так. Проблема не в том, что что-то идет не так, а в том, что в структуру или план не встроена гибкость, которая позволяла бы возникать таким неизбежным проблемам. Таким образом, необходимо избегать финансирования, которое требует очень строгих сроков завершения или допускает огромные штрафы или график строительства, который игнорирует погоду или медлительность правительственных разрешений.Вы должны планировать вещи, которые не работают так, как должны - как сказал один успешный разработчик: «Хороший разработчик не умнее неудачников - просто более пессимистичен».

Есть определенные общие опасности, которых следует избегать:

  • Имейте в виду, что банк вам не друг. В большинстве строительных кредитов они хранят деньги, по которым ВЫ все еще платите проценты, и распределяете их вам, как только будет достигнуто определенное завершение. Очевидно, что они не торопятся продвигать этот процесс, и нет ничего удивительного в том, что у банка есть надежда на провал проекта ближе к концу, чтобы они могли лишить права выкупа и забрать почти завершенный проект.Ваши финансовые документы должны быть очень и очень тщательно структурированы.
  • Внутренняя структура и контроль развивающейся организации должны быть тщательно отточены, чтобы избежать опасности задержки в принятии решений или споров, ограничивающих способность принимать решения. Ограниченная ответственность имеет решающее значение в этой области высокого риска, и следует избегать гарантий.
  • Не доверяйте ни одному профессионалу, за исключением необходимых вам сдержек и противовесов со стороны других профессионалов. Таким образом, архитектора, инженера, подрядчика и субподрядчиков нужно ВСЕМ прислушиваться к советам одного по сравнению с советами других.Создавайте хорошие контракты, чтобы для оплаты требовалась производительность (и свобода от залогов механики).
  • Изучите законы об аресте. Одна неоплаченная подписка может в конечном итоге вызвать хаос в вашем проекте, если уведомление о прекращении действия или залоговое удержание поступят до даты выдачи кредита. Используйте совместные проверки и освобождение от залога, чтобы защитить себя.
  • Ожидайте, что плохая погода и плохие подводные лодки задержат выполнение некоторых работ. Ожидайте, что правительство будет вдвое медленнее, чем следовало бы, и, по крайней мере, один строительный инспектор будет худшим человеком, с которым вам когда-либо приходилось иметь дело.
  • Если вы строите в районе или районе с сильной оппозицией местного сообщества, отложите достаточно денег и энергии, чтобы справиться с ними или ожидать неудачи. Изучите местную политику и при необходимости наймите местных профессионалов.
  • Не пытайтесь первым изменить законы зонирования. Не будьте первым, кто изменит характер района.
  • Проверьте загрязнение окружающей среды и историю собственности перед покупкой. После того, как вы купили недвижимость, ВЫ несете ответственность за всю экологическую очистку.Заправка там пятьдесят лет назад могла стоить сотни тысяч долларов.
  • Используйте правильную команду и слушайте их, но принимайте собственные решения. Никто не заинтересован в успехе этого проекта так, как вы - у всех свои планы.
  • Бюджет, связанный с замедлением рынка продажи вашей собственности (или задержкой сдачи в аренду), происходящим сразу после того, как вы выходите на рынок. Не будьте в положении, когда вы должны продать или сдать в аренду, иначе произойдет катастрофа. Все обойдется в два раза дороже, чем вы думаете, и займет вдвое больше времени.

ПЕРВЫЕ ШАГИ ДЛЯ ВАШЕГО ПЕРВОГО ПРОЕКТА

  1. Изучите рынок недвижимости и соберите свою команду профессионалов.
  2. Обеспечьте соответствие вашего финансирования и отбор ваших со-разработчиков и связанных контрактом.
  3. Хорошо подумайте, подходящее ли время для открытия вашей компании.
  4. Выберите самый простой и самый маленький проект, на котором вы можете заработать деньги, для своего первого проекта и не расширяйте его, что бы кто-то ни говорил.Первый проект - ваш университет стать разработчиком. Ожидайте, что что-то пойдет не так, учитесь на этом и планируйте, что ваш второй проект станет вашим первым по-настоящему прибыльным.
  5. Втяните живот и сделайте это, выполняя основные шаги, описанные выше.

ТАК, ПОЧЕМУ ЭТО ДЕЛАТЬ?

Девелоперы зарабатывают много денег, потому что строить недвижимость непросто, и лишь немногие обладают упорством, навыками и финансовыми возможностями для этого. Но после овладения теми же навыками можно использовать все более и более крупные разработки, используя капитал или доходы от последнего для создания следующего.Как указывалось ранее, одним из самых быстрых способов огромного богатства является развитие собственности в Соединенных Штатах, и, хотя риски реальны, прибыль тоже реальна.

И удовлетворение, которое приходит от того, чтобы быть разработчиком и доводить проект до конца, кажется довольно высоким. В отличие от большинства людей в большинстве предприятий, вы видите, как недвижимость улучшается ощутимо, и испытываете чувство гордости за создание ценности там, где ее раньше не было.

Можно также проявлять гибкость, выбирая либо сдавать в аренду, либо продавать, либо использовать самостоятельно, либо их комбинацию.Часто девелопер, заканчивающий строительство на плохом рынке, просто арендует единицы, а не продает здание на год или два, а когда рынок улучшится, продаст недвижимость.

Но, прежде всего, для большинства девелоперов владение недвижимостью и ее улучшение - это что-то почти мифическое. В отличие от акций или облигаций, в отличие от ведения бизнеса, каждый «связан» с собственностью и землей, он напрямую взаимодействует с рабочими, профессионалами, правительством и, в конечном итоге, с пользователями земли, и это кажется более приятным для разработчиков, чем более типичные способы заработка.Один пожилой разработчик, которому больше не нужны деньги, сказал, что он продолжал развиваться, потому что это его способ «рожать». Он засмеялся, но в его голосе была доля серьезности. Он «творил» во многом как художник или писатель - но получал за творчество гораздо больше денег, чем обычно получают художники!

Процесс девелопмента коммерческой недвижимости

Девелопмент коммерческой недвижимости - это воплощение идей на бумаге и превращение их в недвижимость. Это процесс доставки продукта для удовлетворения определенного потребительского спроса.Но процесс разработки сложен.

В девелопменте недвижимости участвует широкий круг специалистов, в том числе: архитекторы, ландшафтные архитекторы, инженеры-строители, проектировщики участков, юристы, консультанты по окружающей среде, геодезисты, титульные компании, кредиторы, архитекторы, генеральные подрядчики и субподрядчики, а также различные другие.

Процесс девелопмента коммерческой недвижимости в общих чертах разбивается на три этапа:

Начальная фаза развития коммерческой недвижимости включает в себя огромное количество исследований и анализа, чтобы определить, действительно ли предлагаемый проект жизнеспособен.Успешная торговая площадка должна соответствовать рыночному спросу, удовлетворять требованиям арендаторов, удовлетворять условиям кредитования и нормативным требованиям, а также удовлетворять потребности потребителя.

Выбор и оценка площадки

Используя несколько источников информации, девелоперы коммерческой недвижимости изучают все доступные объекты в пределах определенной торговой зоны, которые соответствуют основным требованиям к участку. Некоторые из наиболее важных факторов, влияющих на выбор правильного места:

  • Размер объекта
  • Видимость
  • Транспортный поток
  • Демография
  • Ограничения по зонированию
  • Прилегающая инфраструктура
  • Потенциальные точки доступа
  • Участники (и их результативность)
  • Ближайшие арендаторы (и их данные о продажах)

И есть целый ряд дополнительных факторов, которые влияют на поиск подходящей собственности, отвечающей потребностям клиента.

И еще один из этих важных факторов - это стоимость. Какой сайт предоставляет разработчику и / или клиенту потенциально более низкие затраты на строительство и большие возможности для инвестиций?

К началу

Комплексная проверка / исследования

На этом этапе процесса развития коммерческой недвижимости предпринимаются шаги для удовлетворения требований законодательства и выяснения рисков и преимуществ сделки. Будучи потенциальным покупателем, застройщики должны тщательно изучить ограничения зонирования, потенциальные права удержания и возможные посягательства на собственность.

Разработчик должен спросить себя, действительны ли предположения о предлагаемой застройке (юридические, физические, экономические, рыночные) или они были проверены?

Вы должны выяснить, какие требования необходимы для развития объекта? Вы также захотите определить, с какой внешней работой вы можете иметь дело. Будет ли разрешенным использование зонирования в той области, которую вы планируете? Если необходимо изменить зонирование собственности или внести изменения, что это за процесс? Есть ряд вопросов, на которые вы хотите получить ответы о потенциальных сайтах.

И получение этой информации обычно связано с обращением в муниципальные отделы планирования.

Важно помнить, что нет двух одинаковых муниципалитетов, поэтому первоначальное взаимодействие с отделами планирования даст представление о том, насколько округ может выступать в поддержку развития.

Когда у вас есть необходимая информация и выбран конкретный сайт, вы действительно погружаетесь в процесс. Работая с городским планировщиком, вы определите, что для конкретного сайта вы планируете построить для конкретного пользователя.Это даст городу представление о ваших общих планах развития.

После того, как ваш сайт будет предварительно рассмотрен и выбран, вы приступите к созданию плана сайта. Это позволит вам визуально определить, может ли этот проект действительно работать. Сможете ли вы встретить неудачи? Можете ли вы соответствовать требованиям к парковке? Это всего лишь пара вопросов, на которые вы сможете ответить после создания плана сайта.

К началу

Отчеты об исследовании площадки (SIR) / Технико-экономическое обоснование

Отчеты

об исследовании площадки представляют собой набор данных / вопросов, оценивающих потенциальные проблемы с сайтом или то, что необходимо сделать, чтобы удовлетворить все требования.Сюда входят требования для:

  • Землепользование и зонирование
  • Инженерное дело
  • Разрешение на строительство
  • Требования пожарной охраны
  • Строительные неудачи
  • Неисправности и требования к парковке
  • Пейзажная неудача
  • Постановление об освещении
  • Требования к вывескам
  • Требования к доступу и DOT
  • Внешние / общественные улучшения
  • Коммунальные услуги
  • Вода
  • Канализация
  • Ливневой дренаж
  • Мощность
  • Газ
  • Телефон / Кабель

Цель этих данных - акцентировать внимание на потенциальных проблемах, которые могут возникнуть при реализации проекта.

Тщательная проверка вселит в застройщика некоторую уверенность в том, что проект реализуем и потенциально может быть прибыльным. По сути, в исследовании спрашивается, превышают ли ожидаемые будущие выгоды ожидаемые будущие затраты на предлагаемое развитие коммерческой недвижимости.

Некоторые из основных финансовых факторов, на которые следует обратить внимание, включают:

  • Затраты на приобретение и приобретение земли
  • Финансовые расходы
  • Профессиональные сборы
  • Плата за подключение к электросети
  • Комиссия за удар
  • Сборы за разрешение и проверку
  • Затраты на строительство
  • Страхование
  • Затраты на закрытие
  • Доходы и прибыль
К началу

Отчеты, требуемые муниципалитетом и кредитором

Оценка участка также будет включать получение официальных отчетов с указанием некоторых физических и экологических аспектов и потенциальных опасностей на участке или связанных с ним.

Фаза 1 (Экологическое исследование)
Фаза 1 экологической оценки объекта (Фаза 1 ESA) - это отчет о комплексной экологической экспертизе, подготовленный для сделок с недвижимостью, таких как покупка земли и покупка зданий.

Основная цель этого отчета - убедиться в отсутствии загрязнения почвы или грунтовых вод от предыдущего использования или соседних участков. Любое загрязнение в этих отчетах может повлиять на стоимость имущества или ограничить его использование.

Геотехническое исследование (изучение почвы)
Целью этого исследования является получение информации о плотности почвы и геологической структуре участка.Он может выявить определенные характеристики этого сайта, которые увеличат затраты на проект, и в отчете будут представлены определенные рекомендации для сайта проекта разработки.

В случае геотехнического исследования для проекта разработки, следующие важные области исследования:

  • Площадь здания
  • Земельный участок, на котором будет расположено здание
  • Сухопутный склон
  • Близость суши к воде (озеро, ручей, река)
  • Географическое место, где будет располагаться здание

Обследование
Обследование собственности - это юридический документ, который показывает расположение всех улучшений относительно границ коммерческой собственности.На нем изображены границы и описание сервитутов, прав отчуждения и посягательств, обнаруженных на сайте.

Этот отчет обычно содержит иллюстрацию физических характеристик собственности и письменный отчет с подробным изложением мнений и опасений инспектора.

К началу

Установлены предварительные бюджеты (проформа)

Предварительный бюджет или предварительный анализ рассчитывает прогнозируемую финансовую отдачу, которую, вероятно, принесет предлагаемый проект коммерческой недвижимости.Он начинается с изложения предлагаемого проекта в количественном выражении.

Отправляя анализ участка и планы консультантам, подрядчикам, нашему директору по строительству и развитию, мы можем получить информацию об участке и определить, какие особенности необходимы для проекта, сметные затраты на конкретные улучшения, гонорары консультантов и т. Д.

Все это необходимо для создания приблизительной оценки доходов, которые, вероятно, будут получены, затрат, которые будут понесены, и, в конечном итоге, финансовой отдачи, которую, вероятно, получит застройщик коммерческой недвижимости.

К началу

Подписан договор купли-продажи

После того, как планы вашего участка созданы, проведена комплексная проверка и подписан договор купли-продажи, пора переходить к деталям разработки. На следующем этапе основное внимание уделяется критическим согласованиям и согласованиям, необходимым для реализации новых предлагаемых проектов коммерческой недвижимости после утверждения муниципалитетом.

Наем архитекторов, инженеров и консультантов

Начало коммерческой застройки часто начинается с привлечения ряда консультантов, включая архитекторов и инженеров-строителей.Их роль состоит в том, чтобы обеспечить внедрение наиболее жизнеспособных планов и процессов развития, что приведет к успешному проекту разработки с соблюдением бюджета.

Архитекторы
Цель архитектора - составить первоначальную концептуальную схему, и хороший архитектор в конечном итоге значительно повысит ценность вашего проекта, спроектировав проект, который будет функциональным для арендатора и привлекательным для рынка и района, в котором он расположен. дюйм

Ландшафтный архитектор
Работа ландшафтного архитектора заключается в разработке ландшафтного дизайна, необходимого для муниципалитета, вокруг плана участка.Обычно это означает, что натуральные растения и деревья создают тень и имеют естественную эстетическую привлекательность.

Инженер-механик, сантехник, электрик
Эти инженеры следят за тем, чтобы система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха была спроектирована в соответствии с условиями, сантехника соответствует правильным соединениям и правильно отводится, а электрическая проводка правильно размещена в необходимых местах в соответствии со строительными нормами.

Инженер-строитель
Инженеры-строители работают с архитекторами, чтобы учесть вес и нагрузки строительных материалов на землю, на которой они сидят.Это необходимо для того, чтобы здание выдерживало самообладание и не провалилось в землю. Их основная цель - разработать конструктивную конструкцию, которая была бы функциональной и рентабельной.

Инженер-строитель
Инженер-строитель используется для определения многих технических проблем, связанных с гражданским проектированием элементов проекта. Ливневый дренаж, проектирование автостоянок и тротуаров, подъездные пути и соответствие требованиям уклона находятся в ведении инженеров-строителей. Такие факторы, как топография, экологические проблемы или коммунальные услуги, играют важную роль в планировке и проектировании участков.Объяснение этих проблем инженером может привести к другой стратегии развития собственности - той, которая обеспечивает лучший проект по более низкой цене.

К началу

Работа с населением и коммуникация

Процесс развития коммерческой недвижимости - это процесс, в котором не только задействованы активные стороны, но и затрагиваются окружающие сообщества и предприятия. Цель информирования общественности во время коммерческой разработки - информировать соседей по проекту о предлагаемых планах развития, включая выгоды, потенциальное изменение зон, влияние на сообщество и т. Д.Конечная цель - проинформировать и, как мы надеемся, улучшить мнение сообщества об одобрении проекта, принимая во внимание их вклад.

К началу

Представление и проверка муниципалитета

Для того, чтобы проекты стали реальностью, они должны сначала получить одобрение соответствующих муниципальных и государственных органов. Подача и рассмотрение часто влечет за собой следующее:

Обзор зонирования
Обзор зонирования предназначен для обеспечения соблюдения стандартов и положений, установленных каждым муниципалитетом, при одновременном поощрении качественного развития.Он предназначен для поощрения наиболее рационального использования земли, повышения эстетической ценности и обеспечения надлежащего транспорта, школ, парков и других общественных нужд.

Обзор плана участка
Подробный план участка вместе с соответствующими документами направляется в определенные правительственные ведомства, агентства, коммунальные предприятия и т. Д. Для рассмотрения и первоначальных замечаний. Цель обзора - выяснить, как спроектирована конкретная застройка, и решить любые вопросы, связанные с общественной безопасностью, водоснабжением, удалением сточных вод, коммунальными услугами, дорожным движением, аварийным доступом, общественными препятствиями и множеством других элементов.

Обзор проекта
Предоставьте архитектурные фасады зданий, ландшафтные планы и чертежи, относящиеся к принципам проектирования и отвечающие эстетическим требованиям.

После утверждения плана участка и проекта в процессе рассмотрения проекта вам обычно разрешается подавать строительные чертежи на рассмотрение в строительный отдел.

К началу

Процесс предоставления городских прав

Прежде чем проект можно будет начать, вам необходимо получить разрешение от местных регулирующих органов и сообщества.Крайне важно быть готовым к этому этапу процесса разработки, так как вам могут задать много вопросов от градостроителей, местных жителей и руководителей правительства.

Примеры прав могут быть:

  • Зонирование
  • Варианты зонирования
  • Разрешения на использование
  • Допуск к эксплуатации
  • Дорожные разрешения
  • Ландшафтный дизайн

Утверждение городского совета или городской комиссии по планированию
Часто новая коммерческая застройка должна сначала получить одобрение городского совета, городской комиссии по планированию или какого-либо муниципального органа.Работа с городским отделом планирования и получение его одобрения обычно позволяет комиссии по планированию или городскому совету одобрить проект на официальных публичных слушаниях. Однако не все проекты нуждаются в официальном одобрении городского совета или проектной комиссии.

Общественные слушания
Общественные слушания будут проводиться для местных владельцев собственности и жителей, чтобы услышать отзывы о предлагаемом коммерческом строительстве. Любой человек или общественная группа, включая районный совет, имеет право высказаться по предлагаемому проекту.

К началу

Координация подготовки к строительству

В ходе подготовки к процессу коммерческого строительства коммерческие девелоперы погрузятся в рассмотрение заявок на строительство. Исходя из предложенного объема работ, генеральные подрядчики подготовят и представят сметные заявки на стоимость проекта и график его завершения.

Благодаря этому процессу разработчики не только могут сузить круг поиска генеральных подрядчиков, но и применить оценки для окончательной подготовки бюджета.

К началу

Строительные чертежи / Предоставление плана строительства

После того, как проект получает одобрение от комиссии городского планирования или городского совета, вы переходите к подаче строительного чертежа / плана здания в строительный департамент.

Муниципалитет затем рассмотрит план на предмет соответствия утвержденному предварительному плану участка, условиям утверждения проекта, необходимому контрольному списку плана строительства и всем применимым кодексам и постановлениям.Планировщик стройплощадки просматривает план стройплощадки для окончательного утверждения вместе с планами строительства.

К началу

Окончательный бюджет

По мере того, как проект проходит процесс получения прав и утверждения, застройщик коммерческой недвижимости начнет гораздо лучше понимать, какие затраты и сроки требуются для успешного строительства проекта.

Некоторые важные ключи к успешному составлению бюджета: ознакомление со всеми соответствующими государственными строительными нормами; понимание того, какие позиции необходимы, а какие являются гибкими; учет скрытых затрат; и гибкость в отношении вашего бюджета.

При создании окончательного бюджета учитываются такие факторы, как:

  • Разрешения
  • Подготовка площадки
  • Страхование
  • Затраты на строительство (как жесткие, так и мягкие)

К началу

Утверждение / выдача разрешений на строительство

После того, как планы были рассмотрены в ходе обычных раундов процесса проверки и определены как соответствующие городским / муниципальным кодексам, выдаются разрешения на строительство.Эти разрешения дают застройщику право начать строительные работы и позволяют проводить соответствующие проверки.

К началу

Закрытие условного депонирования

По сути, это последний шаг в выполнении первоначальной сделки по покупке недвижимости. Титульная компания или другое доверенное лицо переведет денежные средства и доверительный акт вовлеченным сторонам.

Для некоторых застройщиков коммерческой недвижимости этот этап процесса может быть другим.Некоторые застройщики могут предпочесть закрыть объект после получения всех разрешений и согласований, в то время как другие могут фактически закрыть до окончательного процесса выдачи разрешений.

Получение полного одобрения, права и закрытия собственности на землю требует времени, опыта, взаимоотношений и настойчивости. Но как только проект получил одобрение и получил право, подрядчики и строители готовы приступить к коммерческой разработке.

К началу

Теперь, когда ваши планы развития представлены и одобрены, разрешения выданы и вы закрыли участок, пора начинать строительство.Именно здесь подрядчики и строители воплотят в жизнь коммерческую разработку.

Общая координация строительства

Как девелопер коммерческой недвижимости, строительный аспект проекта сосредоточен на управлении и координации этапа строительства, а не на самом строительстве здания. При работе с генеральными подрядчиками и субподрядчиками общая координация строительства часто состоит из:

Еженедельные телеконференции и отчеты по строительным работам
Для поддержания прямого контакта с генеральными подрядчиками строительный отдел застройщика обычно принимает участие в еженедельных звонках для уточнения информации.Эти обновления статуса фокусируются на общем ходе разработки, а также на предстоящих графиках и временных рамках. Кроме того, в ходе звонков будут решены любые серьезные проблемы, которые могут помешать своевременному завершению проекта.

Помимо еженедельных звонков по строительству, генеральные подрядчики направляют застройщику письменные отчеты о ходе работ, чтобы сообщить о статусе проекта, графиках и т. Д.

Обработка RFI от подрядчиков и архитекторов
На этапе строительства коммерческие разработчики также несут ответственность за управление запросами на информацию (RFI).Эти запросы часто поступают, потому что не все строительные документы могут затрагивать все вопросы строительного процесса.

Эти запросы выпускаются, чтобы помочь подрядчикам получить разъяснения по деталям проекта или попросить принять решение по конкретным элементам.

К началу

Совещание перед строительством

Перед тем, как начать копать или забивать молотком, важно, чтобы разработчик, генеральный подрядчик, субподрядчики, архитекторы и другие заинтересованные стороны были на одной странице в отношении общего плана строительства и ожиданий.

Эти встречи следует использовать для:

  • Определите соответствующие роли и обязанности
  • Определение особых потребностей и требований проекта
  • Установление ожиданий в отношении качества
  • Определите меры по решению проблем
  • Составить график встреч по проекту
  • Ответьте на вопросы и опасения по поводу этапа строительства проекта

Планы и рекомендации, которые обсуждаются и изложены на совещании, предшествующем строительству, помогут вам сориентироваться в проблемах и убедиться, что вы на правильном пути к успешному проекту.

К началу

Мобилизация генерального подрядчика

Как правило, первым шагом в начале фактического строительства коммерческого объекта является мобилизация бригад на площадку. Это влечет за собой организацию и планирование доставки подрядчиков, оборудования и материалов на площадку для начала работы.

В то же время обычно запрашиваются разрешения на недвижимость, включая строительство, электричество, сантехнику, механику и т. Д.

К началу

Ставка обследования

Когда вы будете готовы воплотить свои планы в жизнь, участие в опросе станет одним из первых шагов, которые вы сделаете.

Это процесс взятия запланированного развития и его физического отображения на сайте. Обычно разбивка используется для обозначения границ участков, внутренних и внешних стен здания, ливневых и дренажных потоков, а также бетонных элементов, таких как проезды, тротуары и бордюры.

Во время разбивки вы, вероятно, также возьмете образцы почвы с участка. Инженер-грунт проверит, чтобы подземные грунтовые условия соответствовали условиям первоначального исследования, и при необходимости может изменить рекомендации по проектированию.

К началу

Земляные работы

Это стадия, на которой фактическая почва, на которой будет располагаться новая застройка, начинает принимать форму для адекватного строительства нового здания. Земляные работы при выемке грунта и засыпка грунта на необходимую глубину необходимы для устройства фундамента и траншей.

Земляные работы могут включать следующие этапы:

  • Импорт и экспорт почвы
  • Стабилизация грунта
  • Строительная классификация
  • Испытания на уплотнение и плотность

Это основные этапы подготовки площадки для правильного и безопасного строительства.

К началу

Пад / фундамент

После завершения надлежащих земляных работ и укладки грунта процесс строительства перейдет к закладке фундамента здания.

Первым шагом является выкапывание фундаментов здания - элементов, которые устанавливаются на место, чтобы обеспечить устойчивое основание, которое будет поддерживать будущие несущие фундаментные стены. Принимая во внимание состав окружающего грунта, вы выкопаете траншею, чтобы заложить фундамент здания.

После этого бригады приступят к укладке опалубки, установке арматуры и заливке фундамента здания. Фундамент предназначен для поддержки всей конструкции.

К началу

Строительство зданий

Строительство здания - это когда недвижимость, которую вы представляете, начинает обретать форму по мере того, как вы добавляете структуру к своей собственности. Каркасы, стены, крыши и все основные компоненты построения «костей» коммерческой недвижимости.Некоторые из основных работ включают:

Коммунальные услуги на участке
Коммунальные работы на участке включают подготовку объекта к подключению к коммунальным сетям. К ним относятся вода, канализация, электричество и газ.

Обрамление
Обрамление состоит из широких частей, которые придают опору и форму зданию. Это может быть деревянный каркас, конструкционная сталь или бетон.

Кровля
В зависимости от типа крыши, это может включать такие элементы, как строительство стропил, балки перекрытия, фермы, изоляция, несущий настил и соответствующее кровельное покрытие.

HVAC
Включает подготовку места установки путем установки опорной площадки или опорной конструкции на крыше. Воздуховоды и электрическая система также подготовлены к внутреннему подключению.

К началу

Внутренние работы

Внутренние работы, входящие в новую коммерческую застройку, включают в себя многие детали, которые клиенты и обитатели будут видеть и решать ежедневно. Внутренние работы - это то, что превращает здание из пустой оболочки в жилую застройку.На этом этапе процесса разработки есть много мелких деталей, но основные внутренние работы, которые были выполнены:

  • Электрооборудование салона
  • Воздуховоды
  • Изоляция
  • Гипсокартон
  • Напольные покрытия
  • потолок
  • Двери и фурнитура
  • Живопись
  • Светильники
К началу

Работа на объекте

Помимо строительства самого здания, необходимо провести работы на прилегающей территории, чтобы обеспечить полноценное и разностороннее коммерческое развитие.Некоторые из этих работ на месте включают:

Оценка участка
Это процесс распределения грязи стратегическим способом для обеспечения надлежащего стока воды и подготовки участка к дополнительным работам, таким как мощение и благоустройство территории.

Мощение и разметка стоянки
После того, как площадка будет правильно профилирована, вы можете двигаться вперед, укладывая стоянку. Парковка должна быть ровной, иметь ровное, утрамбованное основание и иметь надлежащий дренаж. Затем, при правильной укладке, участок можно разметать.

Ландшафтный дизайн
Сюда входит установка орошения, посадка декоративных или затененных деревьев, кустов, цветов, гравия или любых других элементов, которые добавляют визуальной привлекательности собственности.

К началу

Выездные работы

Относится к работе за пределами объекта недвижимости, которая предназначена для поддержки нового строительства. Это включает в себя инфраструктуру, такую ​​как подъездные пути, тротуары и бордюры, а также другие дополнительные коммунальные работы.

К началу

Проверки

По завершении каждого проекта должны проводиться проверки, чтобы убедиться, что основные элементы соответствуют всем муниципальным кодексам и постановлениям.В то время как периодические проверки проводятся на этапе строительства, необходимо проводить заключительные проверки, чтобы убедиться, что здания безопасны для проживания. Проверено элементов:

  • Конструктивно-строительная оболочка
  • Поверхность крыши
  • Сантехника
  • Электрооборудование
  • ОВК
  • Пожарная безопасность / Безопасность
  • Элементы интерьера
К началу

Завершение строительства

Завершение проекта обычно включает в себя разработку подробного расписания обязанностей, включая списки работ, испытания оборудования, процедуры запуска и занятость.Завершение может также включать сбор и хранение критически важных записей и документации по проекту на случай, если возникнут какие-либо вопросы или проблемы, которые необходимо решить после завершения проекта.

Процесс закрытия касается всего, от работ, выполненных подрядчиками, до возврата арендованного оборудования. Это необходимо для того, чтобы ваша новая застройка была более чем готова к передаче арендатору.

Punchlist
Строительный Punchlist используется для решения любых нерешенных задач или проблем перед окончательной загрузкой.Он используется в качестве меры контроля, чтобы гарантировать соблюдение стандартов качества застройщика и будущего арендатора.

Punchlist обычно включает план завершения элементов, включая любой мелкий ремонт отделки, очистку или любые невыполненные установки.

К началу

Свидетельство о занятии

После того, как проект будет соответствовать всем заключительным инспекциям, кодексам и постановлениям, соответствующее муниципальное агентство выдаст Свидетельство о заселении собственности.

Issuance подтверждает, что недвижимость подходит для проживания предполагаемым пользователем или типом пользователя, и что здание соответствует планам и спецификациям, которые были первоначально представлены и утверждены.

К началу

Въезд арендатора

«Заключительный этап» в процессе девелопмента коммерческой недвижимости: въезд арендатора. Как следует из этого, это означает, что недвижимость подготовлена ​​к тому, чтобы арендатор открыл магазин и, в конечном итоге, открылся для бизнеса.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *