Что такое соцнайм жилья: что надо знать, права и обязанности сторон

Столетие назад Великобритания была по большому счету страной арендаторов. С начала 20 века до 1960-х годов арендное жилье составляло самую большую долю рынка жилья (рис. 1).Количество домохозяйств на частном рынке аренды жилья сокращалось до середины 1990-х годов, в то время как доля социального арендного жилья росла до 1980 года. Рост доходов и увеличение доступности ипотечных кредитов для строительных обществ (аналогично кредитным союзам в США) также способствовали росту количества домовладельцев. как разновидность политики, направленной на увеличение количества домовладельцев, особенно программа «Право на покупку» с 1980 года.

Домовладение в Великобритании достигло своего пика примерно в 2003 году. Падение количества домовладений совпало с возрождением рынка частной аренды, доля которого увеличилась примерно вдвое с менее 10% в середине 1990-х годов до почти 20% в 2018 году.

Одной из важных особенностей современного британского рынка частной аренды является отсутствие какой-либо формы контроля арендной платы. Начиная с Закона о жилье 1980 года, арендная плата обычно устанавливается домовладельцами. В 2019 году правительство объявило , что оно положит конец выселениям «без вины», обеспечивая арендаторам большую стабильность и защиту от частых переездов в короткие сроки.

Аренда широко распространена среди молодых домохозяйств; только около 41% глав домохозяйств в возрасте от 25 до 34 лет владеют своими домами.Аренда также является наиболее распространенным видом владения недвижимостью (59,2%) среди лиц с самым низким доходом (домохозяйства, зарабатывающие менее 300 фунтов стерлингов в неделю). Действительно, доход сильно зависит от владения жильем. Собственники-арендаторы в среднем зарабатывают самую высокую еженедельную заработную плату (878 фунтов стерлингов), за ними следуют домохозяйства, проживающие в частном арендуемом жилье (641 фунт стерлингов) и в социальном арендном жилье (369 фунтов стерлингов). Более половины арендаторов проживают в односемейных домах «террасной» (пристроенной). Примерно треть проживает в «квартирах», а остальная часть — в отдельно стоящих домах.В сдаваемых в аренду объектах в среднем меньше комнат и выше уровень перенаселенности.

Эти совокупные статистические данные скрывают некоторую важную неоднородность по локальным территориям. На арендуемое жилье приходится значительная доля рынка в крупных городских районах (таких как Лондон, Бирмингем и Манчестер), тогда как владение жильем является наиболее распространенным способом владения жильем в пригородных районах и в сельской местности (Рисунок 2).

Институциональная среда в США.K. характеризуется двумя ключевыми особенностями, которые влияют как на рынок, занимаемый собственником, так и на рынок аренды. Во-первых, в отличие от стран континентальной Европы, которые внедрили системы планирования на основе правил, Великобритания регулирует землепользование с помощью жесткой системы «контроля за развитием». В этой системе каждое изменение использования любого земельного участка запускает процесс общественных консультаций и должно быть одобрено в каждом конкретном случае местным органом планирования. Основная цель системы — ограничить распространение городской застройки на неосвоенные районы «с нуля».

Во-вторых, в Великобритании высокая степень фискальной централизации, при которой местные налоги придают очень мало значения, в результате чего у местных властей практически нет положительных фискальных стимулов для разрешения строительства нового жилья. В сочетании с идиосинкразической системой контроля за развитием, которая наделяет сильную политическую власть местным жителям «не у меня на заднем дворе», конечным результатом является то, что предложение жилья крайне невосприимчиво к росту цен, особенно в крупных городских агломерациях, таких как Лондон.В этих областях положительные шоки спроса имеют главный эффект в виде повышения цен на землю и жилье, что приводит к серьезному кризису доступности жилья в значительной части страны и, возможно, частично объясняет падение уровня владения жильем с начала 2000-х годов.

Жилье в Великобритании, особенно в Лондоне и Юго-Восточной Англии, является одним из самых дорогих и тесных в мире. Если рассматривать покупную цену квадратного метра «сопоставимой квартиры» в престижном центральном районе главного города страны, Лондон занимает второе место, уступая только Гонконгу.Арендная плата в Великобритании также чрезвычайно высока. Такие же сопоставимые апартаменты в Лондоне также являются вторыми по стоимости аренды, уступая только Гонконгу.

Год рождения социального жилья в Великобритании восходит к 1919 году — году, когда местные власти (советы) были обязаны по закону предоставлять муниципальное жилье. Первоначальной целью муниципального жилья было обеспечение призывников в армию достойным жильем; однако эра социального жилья по-настоящему наступила только после Второй мировой войны, когда лейбористское правительство построило более 1 миллиона домов, 80% из которых были муниципальными домами, в основном для замены домов, разрушенных во время войны.Бум жилищного строительства продолжался в 1950-х годах, но ближе к концу того десятилетия акцент сместился на расчистку трущоб. К началу 1970-х годов обратные стороны социального жилья (отсутствие инвестиций и обслуживания, негативное влияние на сверстников) стали более заметными.

В 2008 году жилищные ассоциации впервые опередили местные советы в предоставлении большинства социальных домов в Великобритании. Жилищные ассоциации — это частные некоммерческие организации, которые предоставляют дешевое жилье домохозяйствам, нуждающимся в жилье.С 1970-х годов они управляют все большей долей социального жилья в Великобритании. Несмотря на формальную независимость от правительства, жилищные ассоциации регулируются государством и получают государственное финансирование. Доля арендной платы, которую предоставляют жилищные ассоциации, оставалась относительно стабильной на уровне около 10% за последнее десятилетие, тогда как доля муниципальных домов снизилась за тот же период с почти 9% до менее 7% (Рисунок 3).

В настоящее время местные органы власти и жилищные ассоциации полагаются на точечную (или полосную) систему, основанную на жилищных потребностях, для распределения социальной арендуемой собственности среди домашних хозяйств, при этом каждый совет имеет свой собственный набор правил.Домохозяйства, остро нуждающиеся в жилье — такие как бездомные, домохозяйства, живущие в перенаселенных условиях, или домохозяйства, состояние здоровья которых усугубляется их нынешним имуществом -, по крайней мере теоретически, с большей вероятностью получат доступ.

Одно из беспокойств, связанных с социальным жильем, заключается в том, что из-за того, что его цена остается значительно ниже рыночной, а аренда более надежна, социальное жилье требуется большему количеству домохозяйств, чем его предложения, что ведет к значительному дефициту, длинным спискам ожидания и соответствующей «безвозвратной потере».В списках ожидания также обычно предпочтение отдается «умным» и «стойким» из тех, кто имеет на это право, а не тем, кто наиболее уязвим, например, страдающим психическими заболеваниями.

Спад социального жилья начался в 1980 году, когда премьер-министр Маргарет Тэтчер ввела политику «права на покупку». Короче говоря, политика позволяла социальным арендаторам приобретать свои дома по значительно субсидированной цене, в результате чего некоторые из лучших социальных жилищных фондов перешли из социально арендуемой в частную собственность.Право на покупку является решающим фактором в объяснении значительного роста числа домовладений с 1980 по 2002 год.

Рынок частной аренды постоянно увеличивал свою долю в жилищном фонде с 1990-х годов, демонстрируя явную тенденцию к росту примерно до 2017 года, когда она, похоже, стабилизировалась (см. Рисунок 1).

Возрождение рынка частной аренды, возможно, было вызвано в первую очередь рыночными силами и инновациями.Во-первых, соотношение цены и арендной платы примерно удвоилось в период с 1997 по 2018 год, в результате чего жилье, занимаемое владельцами, становилось все менее доступным. Во-вторых, введение в 1996 году ипотечной ссуды «Покупка для сдачи в аренду», которая предлагает условия ссуды, аналогичные традиционным жилищным ипотечным ссудам, в сочетании с растущим неравенством упростила для лиц с более высокими доходами возможность инвестировать в арендуемую недвижимость.

, возможно, также способствовала возрождению и последующей стабилизации частного рынка аренды. В частности, постоянный спад на рынке частной аренды мог быть сдержан принятием Закона о жилье 1988 года, который ввел гарантированную краткосрочную аренду в качестве юридической аренды жилья по умолчанию в Англии и Уэльсе.Этот тип аренды наделял домовладельцев полномочиями, облегчая выселение нежелательных арендаторов, тем самым снижая риск инвестирования и предоставления арендных единиц. В то время как Закон 1988 года о жилье, вероятно, стимулировал предложение частного арендуемого жилья, недавняя политика, введенная в 2015 году (дополнительный гербовый сбор в размере 3% на приобретение недвижимости с правом аренды и отмена 10% надбавки на износ меблированного жилья). недвижимость) и 2017 г. (реформа того, как затраты на ипотеку учитываются в системе налогообложения прибыли), возможно, имели противоположный эффект.Наконец, стабилизация также могла быть следствием политики «Помощь в покупке», введенной в 2013 году. Основная схема «Помощь в покупке» — ссуды на акции — привела к увеличению количества вновь построенных домов, занимаемых владельцами, в районах с менее обязывающими условиями. ограничения предложения жилья. Это, вероятно, помогло противостоять постоянному увеличению доли рынка частной аренды, по крайней мере, в этих областях.

Несмотря на рост реальных доходов, значительный рост населения за счет чистой иммиграции (по крайней мере, до голосования по Брекситу) и значительный рост номинальных и реальных цен на жилье, строительство новых постоянных жилищ резко сокращается с конца 1960-х годов, что привело к значительному жилищному строительству. дефицит.По данным Министерства жилищного строительства, общин и местного самоуправления, в 1969 году, когда началась статистика, Великобритания построила почти 380 000 новых домов. Впоследствии с 1990 года жилищное строительство сократилось до менее чем 200 000 домов. В 2012 году жилищное строительство достигло рекордно низкого уровня, когда было построено менее 136 000 новых домов. С 2013 года цифры снова начали расти, отчасти из-за восстановления экономики, и в 2017 году было построено около 190 000 новых домов. Жилищные ассоциации и местные власти построили 17% и 1 дом.8% этих новых объектов недвижимости соответственно. Продолжающееся снижение значения муниципального жилья в значительной степени связано с отсутствием адекватного государственного финансирования.

Пандемия COVID-19 оказала драматическое негативное влияние на экономику и систему здравоохранения Великобритании, вызвав шквал политических мер, которые прямо или косвенно затронули рынки жилья, занимаемого владельцами и арендаторами.

Наиболее заметной из этих мер было введение схемы отпуска с целью минимизировать массовые увольнения (или, что еще хуже, корпоративную несостоятельность) и, в конечном итоге, поддержать средства к существованию сотрудников и самозанятых.Основным эффектом этой политики как на рынке жилья, занимаемого владельцами, так и на рынке жилья, занимаемого арендаторами, стало поддержание спроса на жилье; это позволило владельцам и арендаторам, особенно в уязвимых секторах, продолжать выплачивать ипотечные кредиты и арендную плату. Возможно, в результате сравнительно щедрой схемы отпуска (сотрудники получали 80% своего обычного дохода, но не более 2500 фунтов стерлингов в месяц), неблагоприятные последствия пандемии для цен на жилье и арендной платы в краткосрочной перспективе в значительной степени смягчились.Единственные драматические краткосрочные последствия коснулись сделок с жильем, которые упали примерно на 55% с марта 2020 года по август 2020 года, а также долгового бремени страны.

Большинство мер политики, связанных с COVID-19, сосредоточено на домовладельцах в виде налоговых льгот и отпусков по выплате ипотечных кредитов. Что касается аренды — в дополнение к схеме отпуска, которая может преимущественно приносить пользу частным и социальным арендаторам, поскольку они, как правило, с большей вероятностью будут работать в сильно пострадавших секторах, таких как гостиничный бизнес, розничная торговля или развлечения, — правительство ввело приостановку принудительное выселение арендаторов в Англии как минимум до конца мая 2021 года.Это в дополнение к продлению правительством срока уведомления, которое домовладелец должен направить арендатору.

Еще до начала пандемии Великобритания столкнулась с серьезной проблемой бездомности. Чтобы разместить бездомных в безопасных убежищах и защитить их от COVID-19, британское правительство в сотрудничестве с местными властями и благотворительными организациями разработало план, который включал обеспечение временного жилья и включал в себя 6 миллионов фунтов стерлингов на чрезвычайное финансирование со стороны правительства для оказания помощи. для передовых благотворительных организаций по борьбе с бездомными.

Значение частного и социального арендного жилья в Великобритании резко изменилось за последние 100 лет. С 1980 года социальное арендное жилье находится в упадке, в основном из-за политики «Право на покупку» и отсутствия государственного финансирования. В то время как социальное арендное жилье предоставляет доступное и безопасное жилье для тех, кому посчастливилось получить к нему доступ, его постоянно не хватает. Более того, с середины 1990-х годов жилье становится все более недоступным для среднего класса (который не имеет права на получение социального жилья) и молодежи.Поскольку стоимость жилья, занимаемого владельцами, выросла даже более резко, чем частная арендная плата, особенно в Лондоне и на юго-востоке страны, это привело к недавнему возрождению рынка частной аренды, который в значительной степени не регулируется и не обеспечивает гарантий аренды.

Для успешного преодоления кризиса доступности жилья в Великобритании потребуется действенная и действенная помощь наиболее нуждающимся (например, с помощью жилищных ваучеров или социального жилья), реформа системы планирования и налогообложения для стимулирования строительства жилья (что в конечном итоге должно привести к снижению цен и арендная плата), а также повышение безопасности аренды частных арендаторов.

Методологическая справка : Статистические данные, упомянутые в этой статье, основаны на обследовании жилищного строительства в Англии (EHS) за 2018-19 гг. И на опросе домохозяйств Европейского сообщества (1994–2001 гг.). Если не указано иное, статистика относится к Англии и Уэльсу, поскольку EHS не содержит информации по Шотландии и Северной Ирландии.

Об авторах

Оливье Шени

Доцент — Университет Лаваля.Департамент финансов, страхования и недвижимости

Какие бывают типы доступного жилья?

В таблице ниже приведены описания различных типов или владений в рамках определения доступного жилья.

Дополнительные определения можно найти на GOV.UK.

Как государственное жилье в европейском стиле может помочь решить кризис доступности: NPR

Churchill Gardens — это социальный жилой комплекс в Лондоне.Прогрессисты в округе Колумбия призывают построить здесь подобное жилье. Скотт Уайли / Flickr скрыть подпись

«Государственное жилье» — не такой уж громоздкий термин в Вене, Австрия.

В европейской столице государственное жилье привлекательно и содержится в хорошем состоянии. Он расположен недалеко от школ, транспорта и культурных объектов. Это дом для одиноких, семей и пожилых людей — и, что наиболее важно, это люди со смешанным доходом, с богатыми венцами, живущими вместе с жителями из рабочего класса.

Может ли такое жилье существовать в округе Колумбия?

Прогрессисты все чаще говорят «да». В Мэриленде делопроизводитель Вон Стюарт (округ Дервуд) вводит закон о создании первой в штате программы «социального жилья».В округе Колумбия Уилл Меррифилд, кандидат на широкое место в Совете округа Колумбия, сделал общественное жилье в европейском стиле столпом своей платформы. Эта идея получает распространение и на национальном уровне, чему способствовала президентская кампания сенатора от штата Вермонт Берни Сандерса (I).

Но социальное жилье по-прежнему является радикальной концепцией в США, где жилищное строительство, финансируемое государством, — несправедливо или несправедливо — связано с разрушающимися многоквартирными домами, омраченными преступностью и бедностью. Изначально построенные в качестве сегрегированного жилья для американцев с низким доходом в эпоху Нового курса, многие проекты государственного жилья были зарезервированы для бедных афроамериканцев, которые систематически исключались из рынка жилья.В связи с ухудшением условий в государственном жилищном фонде федеральное правительство отказалось от строительства, оставив местным властям огромное количество невыполненных работ по техническому обслуживанию, а жителей — в небезопасных условиях.

Некоторые прогрессивные чиновники и активисты говорят, что государственное жилье не должно быть таким. По их словам, заимствование передового опыта из таких городов, как Вена, Австрия, может улучшить жизнь миллионов людей, разрушить американское наследие расовой сегрегации и дать стране экономический подъем.

Задача состоит в том, чтобы убедить лидеров, что социальное жилье — это больше, чем утопический идеал.

Социальное жилье Vs. Государственное жилье

Основное различие между социальным жильем и государственным жилищем заключается в том, кому разрешено в нем жить.

После окончания Второй мировой войны государственное жилье в округе Колумбия и остальной части страны было зарезервировано для бедных жителей, как правило, чернокожих американцев, лишенных экономических возможностей. Государственное жилье, находящееся в собственности и под управлением правительства, непропорционально расположенное в районах с высоким уровнем бедности и доступное исключительно для самых нуждающихся жителей, никогда не имело работающей финансовой модели, говорит Питер Гоуэн, старший политический партнер левого демократического сотрудничества.

«Государственное жилищное строительство в США было спроектировано так, чтобы обанкротиться», — говорит Гоуэн. «Он был спроектирован так, чтобы его можно было разделить, он был спроектирован как некачественный. В тех случаях, когда несколько органов государственного жилищного строительства пытались сделать это очень хорошо, позже его лишили инвестирования».

Сегодня Жилищное управление округа Колумбия сталкивается с отложенными расходами на техническое обслуживание, превышающими 2 миллиарда долларов, для более чем 6600 единиц государственного жилья, некоторые из которых непригодны для жизни.

В Д.По данным жилищного управления города, отделение №1 С. Гарфилд-Террас — это одно из государственных жилых домов, находящихся в серьезном аварийном состоянии. Дженни Гэтрайт / ВАМУ скрыть подпись

По словам Гована, в таких местах, как Вена, этого не происходило.Социальное жилье существует в Западной Европе более века, сначала оно было создано для размещения масс ищущих работу людей, захлестнувших города во время индустриализации. Но по-настоящему система стала популярной только после Второй мировой войны, когда правительства были вынуждены восстанавливать города, разрушенные во время конфликта.

Сегодня социальное жилье в Вене доступно людям с любым достатком. Он часто строится на государственной земле, которая продается частной компании, которая затем владеет и управляет жилищными единицами под надзором государства.И что очень важно, социальное жилье размещается в желаемых районах и должно соответствовать архитектурным стандартам и стандартам пригодности для жизни, что делает его привлекательным для людей с любым уровнем дохода.

«Это то, что даже относительно обеспеченный человек сказал бы:« Это достаточно для меня, я счастлив здесь », — говорит Гоуэн.

Эти арендаторы с более высоким доходом платят рыночную арендную плату, субсидируя более низкую арендную плату, предназначенную для жителей с низкими доходами. В Вене обычно половина квартир зарезервирована для людей с низким доходом.Стоимость аренды не сильно колеблется из года в год, отчасти потому, что правительство ежегодно строит тысячи новых единиц социального жилья, обеспечивая соответствие предложения спросу.

Сегодня социальное жилье составляет около 40% жилищного фонда Вены.

«Венцы решили, что право человека на жилье настолько важно, что его нельзя оставлять на усмотрение свободного рынка», — говорится в статье 2013 года в журнале « Управление ».

Исправление неработающей системы

Социальное жилье — это амбициозная задача, — говорит Уилл Меррифилд, адвокат, баллотирующийся на широкую публику на D.C. Совет в настоящее время принадлежит Дэвиду Гроссо. Но он говорит, что это наиболее очевидное решение жилищного кризиса в округе.

Меррифилд, который ушел с работы в Вашингтонской юридической клинике для бездомных, чтобы баллотироваться на государственную должность, сделал социальное жилье центральной чертой своей платформы. По его словам, городские методы развития доступного жилья глубоко ошибочны, поскольку они отдают слишком много контроля в руки частного сектора.

«Система работает сейчас так, что наши налоговые доллары бросаются в девелоперов, которые строят кучу проектов, недоступных для большого числа людей, живущих сегодня в округе», — говорит Меррифилд.

Я не думаю, что вы можете решить кризис доступного жилья, утроив или удвоив частный рынок.

Уилл Меррифилд, поверенный

Он имеет в виду городской трастовый фонд жилищного строительства, основной городской инструмент для финансирования строительства доступного жилья. Округ ежегодно выделяет более 100 миллионов долларов на предоставление недорогих ссуд частным и некоммерческим застройщикам, строящим доступное жилье. Но затраты на приобретение земли высоки, строительство становится все более дорогим, процесс финансирования может быть медленным и, следовательно, дорогостоящим, а частным застройщикам все равно приходится получать прибыль от построенного жилья.Это может привести к появлению «доступных» проектов, состоящих в основном из квартир с более высоким доходом и меньшего количества квартир для малообеспеченных. Подход

округ Колумбия отражает то, как сегодня в США строится самое доступное жилье. В национальном масштабе жилье для людей с низким и умеренным доходом в основном является частным предприятием, причем дома строятся коммерческими застройщиками, субсидируемыми федеральными налоговыми льготами. Но эта система несовершенна, говорят защитники жилищного строительства с низким доходом. Недвижимость с налоговыми льготами должна оставаться доступной только в течение 30 лет, а кредиты не позволяют получить доступное жилье в тех масштабах, в которых нуждаются американцы.

«Я не думаю, что вы можете решить кризис доступного жилья, утроив или удвоив частный рынок», — говорит Меррифилд.

«Радиоактивное» предложение

Сторонники социального жилья признают, что в США его трудно продать, и не только из-за его связи с государственным жильем в американском стиле. Это также потенциально дорого для налогоплательщиков, по крайней мере, на ранних стадиях.

Мэриленд Вон Стюарт столкнулся с серьезными вопросами, когда представил свой первый законопроект о социальном жилье в Аннаполисе в прошлом году.Первокурсник-депутат, социалист-демократ, предложил финансировать инициативу в области социального жилья в масштабе штата за счет государственных облигаций на сумму 2,5 миллиарда долларов и налога на миллионеров.

Члены комитета палаты представителей по окружающей среде и транспорту посмеялись над этой идеей.

«Мы четыре раза повышали налоги для миллионеров», — сказал председатель комитета Дел. Кумар Барве (штат Роквилл). «Я склонен думать, что это не будет хорошим источником дохода».

Члены комитета в конечном итоге отклонили законопроект, но оставили дверь открытой для компромисса.

«Мне нравятся большие идеи», — сказал Барве.

Стюарт сейчас повторно представляет законопроект на этой сессии, но он изменил свою подачу. Последняя версия его законодательства финансируется за счет новых сборов за регистрацию документов и увеличения налогов на дорогостоящие операции с недвижимостью.

«Мы надеемся, что это соглашение, которое затрагивает только богатых людей, когда они покупают дом, будет более приемлемым с политической точки зрения, чем налог миллионера, который оказался радиоактивным», — говорит Стюарт.

Демократ говорит, что он заручился поддержкой законодательства со стороны защитников доступного жилья и жилищных властей всего штата, включая Комиссию по жилищным возможностям округа Монтгомери.

«[Жилищные органы] очень взволнованы этим», — говорит Стюарт. «Они с энтузиазмом относятся к возрождению идеи о том, что государственное жилье — это хорошо. Все эти жилищные комиссии годами или даже десятилетиями работали в среде, где государственное жилье вызывает насмешки.»

Законопроект запланирован на слушание в комитете 28 февраля, и к нему прилагается сопутствующий законопроект, спонсируемый сенатором Джилл Картер (округ Балтимор) в Сенате штата.

Между тем сенатор от штата Вермонт Берни Сандерс принял участие в социальных мероприятиях. жилья в своей кампании по выдвижению в президенты от Демократической партии, черпая вдохновение из национального плана «Гарантии жилья», разработанного прогрессивной организацией People’s Action. Этот план также является основой предложения члена городского совета Лос-Анджелеса, который призывает город учиться социального жилья.

Питер Гоуэн из организации «Демократия сотрудничества» сомневается, что правительство штата или федеральное правительство быстро подпишутся на социальное жилье; эта идея остается диковинной в США, несмотря на ее повсеместное распространение в Западной Европе. Но он говорит, что впечатлен тем, как быстро социальное жилье стало национальной проблемой в этой стране.

«Сейчас мы видим, как люди говорят о жилье в рамках общенациональных дебатов», — говорит Гоуэн. «Движение растет. Оно становится сильнее с каждым днем. И я думаю, что первые несколько политиков превратились в ручейки политиков, и это в конечном итоге может превратиться в наводнение.«

Данные RSH по сектору социального жилья показывают влияние пандемии на запасы и арендную плату

Регулирующий орган социального жилья сегодня опубликовал статистические данные о секторе социального жилья для поставщиков, зарегистрированных как частными, так и местными властями, включая информацию о владении акциями и арендной плате по состоянию на 31 марта 2021 года.

Возвраты от всех зарегистрированных поставщиков социального жилья показывают, что сектор предоставляет 4,4 миллиона домов по всей Англии, при этом чистое увеличение количества социальных домов составляет около 25 000 за год.Количество домов с доступной арендой и недорогой домовладением увеличилось, в то время как количество домов социальной аренды сократилось. Дома с общими потребностями (социальная аренда) по-прежнему составляют большую часть сектора социального жилья — 77% от всего фонда, поддерживаемое жилье — 13%, а домовладение с низкой стоимостью — 7%.

Пандемия коронавируса по-разному повлияла на зарегистрированных поставщиков. Принятые меры по защите арендаторов привели к резкому снижению количества выселений со стороны частных зарегистрированных поставщиков с более чем 10 000 до менее 800.Пандемия также повлияла на изменение запасов. В 2021 году зарегистрированные частные провайдеры снова увеличили количество предлагаемых недорогих домов для аренды. Тем не менее, это был наименьший годовой прирост с 2014 года. Местные власти отметили очередное снижение количества недорогих домов, сдаваемых в аренду. Тем не менее, это было наименьшее ежегодное снижение с 2012 года. Как частные, так и местные органы власти продолжали развивать и приобретать дома, при этом к их запасу присоединилось около 25 000 домов для сдачи в аренду по низким ценам и 14 000 домов для домовладения с низкими затратами.

В целях получения прибыли поставщики продолжают увеличивать свои запасы: за год было добавлено более 4000 домов. Примерно три четверти этого роста пришлись на дешевое домовладение. Однако акции коммерческих поставщиков составляют очень небольшую (0,5%) долю от общих запасов.

Как и ожидалось, арендная плата за год выросла. Среднее увеличение общей потребности (социальная рента) средней недельной чистой арендной платы составило 2,7%, что соответствует пределу ИПЦ + 1%. Это увеличение следует за падением арендной платы в секторе за предыдущие четыре года.Средняя еженедельная арендная плата на общие нужды по Англии составляла 92,84 фунта стерлингов с постоянными региональными колебаниями. Арендная плата была самой низкой на Северо-Востоке (77,67 фунта стерлингов) и самой высокой в ​​Лондоне (114,44 фунта стерлингов).

Уилл Перри, директор по стратегии в RSH сказал:

Данные из «Возврата статистических данных» и «Возврата данных местных властей» показывают влияние пандемии коронавируса на выселения и изменение запасов, а также повышение арендной платы в соответствии с лимитом, установленным правительством.

Сбор этих данных поддерживает нас в применении основанного на оценке риска и соразмерного подхода к регулированию как в местных органах власти, так и в частных зарегистрированных поставщиках, и вносит ценный вклад в национальную статистику ».

Социальное жилье — обзор

Реформа управления социальным жильем

Управление социальным жильем включает три вида деятельности (Priemus et al., 1999):

•

Технические задачи: например, приобретение участков под жилье , строительство новых жилых домов, а также обслуживание и ремонт существующих.

•

Социальные задачи: включая выделение жилья, консультации с жильцами по вопросам управления жильем, борьбу с антиобщественным поведением в поместьях и, при необходимости, оказание социальной поддержки жильцам.

•

Финансовые задачи: включая получение доступа к финансам, необходимым для выполнения других задач по управлению жильем, от государства, частного сектора и арендной платы, а также установление и сбор этой арендной платы.

В последние десятилетия в большинстве стран Западной Европы произошли фундаментальные изменения в управлении социальным жильем. Они были вызваны реформами политики в области социального жилья, описанными выше, но также и изменениями в регулировании со стороны правительства, обеспокоенностью арендаторов и, в некоторых случаях, возникновением серьезных социальных проблем на объектах социальной аренды (Power, 1997).

Финансовые задачи

Как упоминалось выше, с 1970-х годов произошло общее сокращение государственных субсидий на социальное жилье в Западной Европе.Это сопровождалось перенаправлением оставшихся субсидий со зданий (объектные субсидии) в пользу индивидуальных арендаторов (субъектные субсидии). Последние обычно принимают форму жилищных пособий, зависящих от дохода. Это развитие было вызвано представлением о том, что объектные субсидии являются бессрочными политическими обязательствами, плохо адресуются и, следовательно, неэффективны.

Эта тенденция наиболее радикально выразилась в Нидерландах и Швеции, где все государственные субсидии на социальное жилье были отменены, но правительство по-прежнему гарантирует займы, взятые поставщиками социального жилья для финансирования строительства и ремонта домов, а также в Соединенном Королевстве, где кардинально урезаны субсидии на объекты, государство никак не поддерживает заимствования соцобладателей.В большей части остальной части Западной Европы объектные субсидии остаются, хотя и в радикально сокращенной форме, и правительство гарантирует заимствования социальных домовладельцев и / или субсидирует эти заимствования. В этом отношении Ирландия и Испания являются исключением. Здесь щедрые объектные субсидии предоставляются государством, но никаких субсидий для арендаторов социального жилья не предусмотрено (Gibb, 2002).

Эти изменения оказали значительное влияние на управление социальным жильем. Во-первых, во многих случаях сокращение объектных субсидий привело к радикальному падению выпуска нового социального жилья.Во-вторых, социальные арендодатели теперь в гораздо большей степени полагаются на финансирование из частного сектора, чем это было обычно. Это финансирование мобилизуется в основном за счет займов, но в последние годы все более распространенными становятся договоренности о государственно-частном партнерстве (ГЧП) между социальными арендодателями и частными агентствами. Отмена объектных субсидий и рост субсидий также оказали значительное влияние на арендную плату за социальное жилье. В подавляющем большинстве стран Западной Европы (исключение составляет Ирландия) арендная плата за социальное жилье связана с расходами на предоставление жилья, поэтому отмена субсидий на объекты привела к росту арендной платы.В связи с тем, что подлежащие субсидии связаны с доходами арендаторов, арендаторы с более высокими доходами, получающие меньшую субсидию, могут счесть арендную плату за социальное жилье недоступной, в то время как арендаторы, зависящие от пособий, могут найти этот сектор более привлекательным. Таким образом, эти изменения в финансовой поддержке в целом увеличили остаточность сектора.

Технические задачи

В странах Западной Европы сокращение объемов нового социального жилья сопровождалось повышенным вниманием к восстановлению существующих социальных арендованных участков.Это развитие было вызвано растущей озабоченностью по поводу стандартов строительства и проектирования некоторых объектов социальной аренды, особенно многоэтажных домов, которые распространены в этом секторе, а также свидетельств социальных, управленческих проблем и проблем с сдачей внаем некоторых участков (Power , 1997). Этому также способствовала государственная субсидия на покрытие сопутствующих расходов.

Следующие, в широком смысле хронологические, фазы очевидны в развитии практики восстановления социального жилья:

•

Мероприятия этого типа первоначально были сосредоточены на устранении неудовлетворительных стандартов строительства, проектирования и обслуживания посредством ремонта и, в частности, случай высотной застройки, снос.Общей целью перепроектирования целевых участков является сокращение общественных пространств, таких как открытые зеленые насаждения, и их замена «защищаемыми пространствами», такими как частные сады, у которых есть идентифицируемый владелец (van Kempen et al., 2005).

•

Реформа системы управления жильем также является важной темой в проектах восстановления недвижимости, особенно в Соединенном Королевстве. Инициативы этого типа включают: создание местных офисов управления жилищным фондом в поместьях с целью повышения степени реагирования жилищных служб на потребности арендаторов; включение арендаторов в решения по управлению жилищным фондом и в некоторых случаях передача жилья альтернативным арендодателям.

•

В последние годы больше внимания уделялось социально-экономическим изменениям в социальных жилых комплексах в сочетании с физическими и управленческими изменениями. Первоначально это включало усилия по сокращению безработицы среди жителей и улучшению имиджа целевых имений в обществе. В последние годы меры по диверсификации квартала стали играть более заметную роль в возрождении поместья. Эти инициативы направлены на решение проблемы концентрации бедных домохозяйств, часто связанных с социальными жилыми массивами, путем поощрения жителей с более высокими доходами к переезду в социальное жилье в некоторых случаях, но чаще в жилища, занимаемые владельцами.

Приватизация и коммерциализация — другие наиболее заметные недавние события, касающиеся технических аспектов управления социальным жильем. Строительство новых домов и капитальный ремонт в настоящее время почти всегда выполняются коммерческими подрядчиками, где, как и в прошлом, поставщики социального жилья часто напрямую нанимали для этой цели значительную рабочую силу. И наоборот, в некоторых странах, особенно в Нидерландах, отделы технического обслуживания организаций социального жилья в последнее время стали более активно участвовать в частном рынке и конкурировать с коммерческими организациями.

Социальные задачи

Возросшая остаточность сектора социальной аренды в последние годы вынудила арендодателей уделять больше внимания социальным аспектам управления жильем, чем это было традиционно.

Например, во многих странах Западной Европы домовладельцы социального жилья реформировали свои услуги, чтобы учесть тот факт, что домохозяйства из числа этнических меньшинств в настоящее время составляют все большую долю арендаторов в этом секторе, и свидетельства того, что их опыт работы в секторе социального жилья не всегда было положительным.Данные исследования показывают, что они с большей вероятностью будут подвергнуты дискриминации при подаче заявления на жилье и получат менее привлекательные жилища, чем большинство населения (Somerville and Steele, 2002). Инициативы, направленные на удовлетворение потребностей арендаторов социального жилья из числа этнических меньшинств, первоначально были сосредоточены на обучении сотрудников арендодческих организаций методам борьбы с расизмом и межкультурной осведомленности. Это сопровождалось принятием политики равных возможностей многими землевладельцами. В последние годы эта политика подкреплялась мониторингом результатов службы социального жилья для различных этнических групп, назначением специального персонала для связи с этническими арендаторами и, в некоторых странах, усилиями по поощрению сотрудников из числа этнических меньшинств работа в сфере социального жилья.

В последние годы гораздо больше внимания уделяется борьбе с антиобщественным поведением в рамках деятельности по управлению социальным жильем, особенно в Соединенном Королевстве. В большинстве случаев эти вмешательства носят законный характер. Например, в некоторых странах были внесены изменения в закон, позволяющие социальным арендодателям отказывать в предоставлении жилья лицам, имеющим записи о причастности к антиобщественному поведению; другие ввели «условную аренду», которая позволяет домовладельцам прекращать аренду новых арендаторов на этих основаниях, а в некоторых случаях, например, в Ирландии, эти полномочия были расширены на всех арендаторов (Flint, 2006).Нелегальные средства правовой защиты от антиобщественного поведения включают использование посредников, в частности, для вмешательства в споры между соседями, а также интенсивную поддержку и предоставление интенсивной социальной и эмоциональной поддержки антисоциальным квартиросъемщикам.

Постановление правительства

Традиционно контроль центрального правительства над поставщиками социального жилья, которые не являются непосредственно частью государственного сектора, осуществлялся посредством регулирования вместе с положениями, связанными со значительной суммой субсидирования сектора государством.Значительное сокращение государственных субсидий на социальное жилье в последние десятилетия ослабило эту форму контроля; действительно, в некоторых странах, особенно в Нидерландах, финансовые связи между правительством и социальными арендодателями в значительной степени прерваны. Однако степень государственного регулирования этого сектора не уменьшалась параллельно в Европейском союзе, а в некоторых странах, особенно в Соединенном Королевстве, за последние годы она существенно возросла.

Практически во всех западноевропейских странах арендная плата за социальное жилье строго регулируется центральным правительством, и поставщики социального жилья не имеют возможности изменять ее.Действительно, в некоторых странах, особенно в Нидерландах и Англии, государственное регулирование арендной платы в последние годы стало более жестким. В подавляющем большинстве стран правительство устанавливает пределы доходов лиц, имеющих право на доступ к социальному жилью, а также регулирует, кто должен получать приоритет от квалифицированных домашних хозяйств. Швеция и Дания необычны в Западной Европе тем, что не имеют ограничений дохода для доступа к социальному жилью. Напротив, обслуживание и восстановление социального жилья редко регулируется государством.Соединенное Королевство — исключение. Здесь правительство недавно ввело «Стандарт достойного жилья», который определяет минимальный стандарт социального жилищного фонда (Grius and Nieboer, 2007).

Grius and Nieboer (2007) утверждают, что сокращение государственных субсидий в тандеме с сохранением регулирования оказало противоречивое давление на владельцев социального жилья, поскольку предыдущее развитие подтолкнуло их к большей рыночной ориентации в своей управленческой деятельности, в то время как последняя помешала этому.