Чем отличается заказчик от застройщика

Содержание

Введение

Одними из субъектов инвестиционной деятельности, участниками капитального строительства являются заказчики или застройщики, или заказчики-застройщики – по сути, это одно и то же.

Гражданско-правовые отношения в строительной отрасли вызывают множество вопросов у непосвящённой публики. В договорах между конечным потребителем и исполнителем работ часто фигурирует такое лицо, как заказчик. Впрочем, в его качестве порой выступает и обычное физическое лицо. Кто это и чем он отличается от застройщика? Попробуем разобраться в этом вопросе и понять разницу.

Заказчик – лицо, которое заказывает выполнение работ, оказание услуг или изготовление продукции, как правило, на возмездной основе. Его основная обязанность – своевременный приём результатов труда с последующей их оплатой. Заказчиком может быть физическое или юридическое лицо, государство, территориально-административная единица.

Застройщик – юридическое лицо, осуществляющее выполнение работ по возведению, реконструкции, введению в эксплуатацию зданий и сооружений на возмездной основе. В его обязанности входит общее руководство процессом, исполнение планов, отчёт о затраченных средствах.

Разница между заказчиком и застройщиком

Таким образом, отличия между данными понятиями существенны, главным образом, в строительной отрасли. Заказчик – это организатор процессов, который привлекает средства или выделяет собственные деньги, согласует объём предстоящих работ и несёт ответственность за их своевременную оплату. В данном качестве может выступать государство, его административно-территориальный орган, а также физическое или юридическое лицо.

Застройщик проводит изыскательные и проектировочные работы, после чего приступает к исполнению основной задачи. Если речь идёт о возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, то такие проекты может реализовывать только юридическое лицо. Застройщик также может выступать в качестве генерального подрядчика и привлекать субподрядчиков на условиях, оговоренных законодательством.

Заказчик

Согласно статье 702 Гражданского кодекса заказчиком является сторона договора подряда, которая обязывает другую сторону – подрядчика – выполнить по соответствующему заданию определенную работу и сдать ее результат; заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику). В качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).

Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

studfiles.net

Кто такой технический заказчик

Разные специалисты по-разному понимают значение термина «технический заказчик». Кто-то понимает этот термин, как лицо, осуществляющее управление проектом, а кто-то считает, что это такие люди, которые согласовывают документы в строительстве.

В Градостроительном кодексе РФ долго отсутствовало определение понятия технического заказчика, которое появилось только в 2012 году. Теперь термин «технический заказчик» используется в кодексе в п.22 ст.1 Градостроительного кодекса РФ техническому заказчику дано определение:

«Технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.»

Таким образом, технический заказчик это тот, кто работает на Заказчика и выполняет необходимые функции для реализации строительного проекта. А вот спектр ответственности технического заказчика подлежит согласованию между Застройщиком (собственником проекта) и техническим заказчиком. Т.е. если технический заказчик привлечен застройщиком, чтобы согласовать перепланировку помещений, то все функции лимитируются договором на выполнение согласований. А если технический заказчик привлечен на управление проектом, получение исходно-разрешительной документации, контроль качества, сроков проектирования и строительства, то в таком случае, технический заказчик выполняет очень широкий спектр услуг, сравнимый с функцией девелопера.

Наиболее частые функции технического заказчика:

— анализ земельного участка на предмет возможности строительства

— составление дорожной карты проекта

— составление графика проекта

— разработка (в тесной связи с проектировщиками) градостроительной документации (правила землепользования и застройки, проект планировки территории)

— получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

— получение технических условий на присоединение к инженерным сетям

— сбор исходных данных для проектирования

— прохождения экспертизы

— получение разрешения на строительство

— подготовка площадки к строительству

— контроль качества и сроков строительства (в тесной связи с организациями, имеющими СРО на строительный контроль)

— сопровождение строительства в части координации участников

— участие в приемочных комиссиях

— оформление ЗОС и актов о вводе в эксплуатацию

В отличие от генеральных подрядчиков, генеральных проектировщиков, компаний, осуществляющих строительный контроль и компаний, проводящих инженерные изыскания, функции технического заказчика не подлежат лицензированию и получению СРО. Данная практика связана с административным уклоном деятельности технического заказчика.

Таким образом, технический заказчик это администратор, управленец, ведущий широкие функции в строительстве, работающий на всех стадиях проекта от анализа земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.

Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

fortdevelopment.ru

права и обязанности (Николаев С.А.)

Все статьи Технический заказчик: права и обязанности (Николаев С.А.)

Для чего нужен технический заказчик и каковы его статус и обязанности? Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика?

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта (п. 16 ст. 1 ГСК РФ), неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т.д.
Зачастую оказывается, что проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода.
Согласно п. 22 ст. 1 ГСК РФ такой профессиональный организатор и координатор именуется техническим заказчиком. На него могут быть возложены, в частности, следующие обязанности:
— заключение от имени застройщика договора о выполнении инженерных изысканий;
— заключение от имени застройщика договора о подготовке проектной документации;
— заключение от имени застройщика договора на выполнение строительно-монтажных работ на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объекта недвижимости;
— подготовка заданий на проведение изыскательских, проектных и строительно-монтажных работ;
— предоставление подрядчикам, выполняющим изыскательские, проектные строительно-монтажные работы документов и материалов, необходимых для их выполнения;
— утверждение проектной документации;
— подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
— оказание застройщику иных услуг, не противоречащих требованиям Градостроительного кодекса РФ.
Чаще всего на технического заказчика возлагается еще и обязанность по проведению строительного (технического) надзора, под которым понимается контроль соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, технологии строительства (ст. 53 ГСК РФ).
С введением термина «технический заказчик», на наш взгляд, должна прекратиться неопределенность с применением таких понятий, как «заказчик», «заказчик-застройщик» и др.
Напомним читателям, что под заказчиком в Гражданском кодексе РФ понимается одна из сторон в договоре на выполнение работ (договоре подряда) (ст. 702 ГК РФ) или оказания услуг (ст. 779 ГК РФ). Именно та сторона, для которой и выполняются работы либо оказываются услуги, т.е. которая заказывает работы (услуги). Также заказчиком именуется субъект инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), уполномоченный инвестором на реализацию инвестиционного проекта. Однако далеко не всегда капитальное строительство, т.е. возведение объектов недвижимости (ст. 1 ГСК РФ), можно считать капитальными вложениями, иначе говоря, строительством или приобретением объектов основных средств (ст. 1 Закона N 39-ФЗ).
Следовательно, между заказчиком по Закону N 39-ФЗ и техническим заказчиком по Градостроительному кодексу РФ далеко не всегда можно поставить знак равенства.
В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160) юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Также здесь говорится, что в отношениях с подрядчиком (подрядчиками) застройщик выступает в роли заказчика. И далее в указанном Положении по сути застройщик и заказчик признаются синонимами, а в п. 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».
Кстати, указанный термин (иногда «заказчик-застройщик») до сих пор широко используется в письмах контролирующих органов, судебных решениях, деловой литературе и пр.
Заметим, что при наличии противоречий между нормативно-правовыми актами органов исполнительной власти и федеральными законами приоритет остается за последними (ст. 3 ГК РФ).
Положение по учету долгосрочных инвестиций утверждено Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, на регистрацию в Минюст России не подавалось. Поэтому, с нашей точки зрения, его можно признать лишь разъяснением Минфина России по вопросам учета в области капитального строительства.
Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт) (п. 16 ст. 1 ГСК РФ). Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.
Договор, заключаемый техническим заказчиком с застройщиком в части организации и координации процесса возведения объекта недвижимости (с получения разрешения на строительство и до получения разрешения на ввод), следует признать агентским договором (ст. 1005 ГК РФ), а если же на технического заказчика возлагается еще и стройнадзор, то в этой части — договором оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что агент (таковым признается технический заказчик) может заключать договоры с третьими лицами как от своего имени (по модели договора комиссии), так и от имени принципала (застройщика) (по модели договора поручения).
При заключении договора (например, с генподрядчиком или поставщиком материалов и оборудования) от своего имени права на принятый результат работ (поставленные материалы и оборудование) и обязанности по их сохранности возникают у технического заказчика (агента), хотя застройщик (принципал) и был указан в договоре (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
При заключении договоров от имени застройщика (принципала) права и обязанности при их исполнении возникают непосредственно у застройщика.
Исторически сложилось, что заказчик (технический заказчик), не являющийся застройщиком, заключал и зачастую заключает договоры с подрядчиками и поставщиками от своего имени. В срок и на условиях, предусмотренных конкретным договором, он принимает эти активы (результат работ, выполненный подрядчиком, приобретенные материалы и оборудование) у подрядчиков (поставщиков). При этом он отражает полученное у себя в регистрах бухгалтерского учета — на счетах 08 «Вложения во внеоборотные активы», 07 «Оборудование к установке», 10 «Материалы». Затем в срок и на условиях, предусмотренных договором, заключенным им с застройщиком, эти затраты, равно как и затраты, понесенные самим заказчиком и подлежащие включению в стоимость возводимого объекта, передаются застройщику.
Такая система работала не один десяток лет, и сомнений ни у кого не вызывала. Зачастую не вызывает и сейчас. Однако, с нашей точки зрения, правильность отражения затрат на возведение объекта недвижимости у заказчика (технического заказчика) на счете 08 вызывает сомнения.
Дело в том, что затраты, собранные на счете 08, далее должны сформировать первоначальную стоимость объекта, подлежащую отражению на балансовом счете 01 «Основные средства». Заказчик (технический заказчик) выступает организатором возведения объекта недвижимости (который далеко не всегда будет принят к учету у застройщика в качестве объекта основных средств) не для себя, а для застройщика. Следовательно, никакого объекта основных средств у заказчика не возникнет и возникнуть не может. Соответственно, использование им счета 08 противоречит методологии бухгалтерского учета.
Впрочем, ряд специалистов полагают, что в данном случае уместно использование счета 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» и забалансового счета 002 «Товары, принятые на ответственное хранение». На наш взгляд, данная методика (отражение затрат на строительство объекта в регистрах бухгалтерского учета технического заказчика) уходит своими корнями в советское прошлое и противоречит современным отношениям, складывающимися между участниками процесса капитального строительства.
Напомним, что при выполнении работ по договору подряда право собственности на результат выполненных работ от субподрядчика к генеральному подрядчику, а от того — к заказчику и далее не передается. Изначально это право (пользования, владения и распоряжения) на все, что создано на строительной площадке, принадлежит застройщику, но до поры им еще не оформлено.
Производители работ (субподрядчики и генподрядчик) передают результат выполненных работ по возведению (реконструкции, капитальному ремонту) объекта недвижимости. Документально дата передачи результата должна быть оформлена подписанием акта его приемки одной стороной и, соответственно, сдачи — другой.
Следует иметь в виду: передача результата работ в первую очередь означает передачу риска случайной гибели или повреждения результата выполненной работы, который нес подрядчик, заказчику (п. 1 ст. 705 ГК РФ). Заметим, что это не какое-то абстрактное понятие, а вполне конкретная материальная ответственность сотрудника, поставившего подпись на акте приема-передачи результата работ. Ведь у любого имущества на строительной площадке в обязательном порядке есть конкретный сотрудник, ответственный (в том числе материально) за его сохранность и рациональное использование.
За результат работ, выполняемый субподрядчиком, материальную ответственность несет руководитель его подразделения на данной строительной площадке, назначенный приказом (распоряжением) субподрядной организации. Понесенные по этим работам затраты, вплоть до их передачи генподрядчику отражаются, естественно, в регистрах бухгалтерского учета данного субподрядчика. В случае повреждения этого имущества проблемы возникают у субподрядчика в лице сотрудника, назначенного старшим на этой стройке. У него есть (по крайней мере должны быть) возможности обеспечения сохранности вверенного ему добра (как уже выполненного результата работ, так и еще не вложенных в дело материальных ценностей). Это может быть и ежевечерняя сдача его охране, и лично закрываемая своим ключом и опечатанная входная дверь, и т.д.
Как только прораб (мастер, бригадир) субподрядчика поставил подпись на акте приема-передачи результата выполненных работ генподрядчику, точнее его конкретному мастеру (бригадиру, прорабу, так же назначенному приказом), то и проблемы с сохранностью принятого должны перейти к генеральному подрядчику в лице уже его старшего представителя на площадке. Соответственно, субподрядчик списывает затраты по переданному результату работ со своего учета, а генеральный подрядчик — отражает их у себя. Генеральный подрядчик в лице своего мастера или бригадира точно так же имеет реальную возможность обеспечить сохранность принятого от субподрядчика результата выполненных тем работ.
Далее генеральный подрядчик передает уже от своего имени результат работ (выполненный и субподрядчиками, и им) представителю той организации, с которой у него заключен договор подряда.
Важный момент: в советское время материальная ответственность работников заказчика за сохранность имущества не ставилась во главе угла, бухгалтерия генподрядчика списывала у себя переданные затраты, а бухгалтерия заказчика их принимала. Но в настоящее время ситуация совсем иная: если генеральный подрядчик заключил договор с техническим заказчиком, то именно его конкретному представителю он и должен передать результат выполненных работ, и к этому конкретному представителю должна перейти и материальная ответственность за сохранность имущества, т.е. риск его случайной гибели или повреждения.
Другой важный момент: после подписания приемо-передаточного акта генподрядчик вряд ли продолжит содержать за свой счет охрану данного объекта или каким-то другим способом обеспечивать его сохранность. Но каким образом конкретный представитель технического заказчика сможет обеспечить сохранность принятого им имущества вплоть до передачи его представителю застройщика? Ведь в штате у техзаказчика обычно состоят юристы, специалисты по решению вопросов с городской администрацией, инженеры по строительному надзору. Строительную площадку застройщика, где работают подрядчики, сотрудники технического заказчика посещают время от времени и даже не имеют там постоянных рабочих мест. Найти работника, который добровольно согласится взять на себя риск случайного повреждения или гибели принятого результата работ (материальную ответственность за сохранность принятого объекта), на наш взгляд, довольно затруднительно (если вообще возможно). Да и руководитель организации от такой ответственности, вероятнее всего, откажется.
Таким образом, принять на себя персонифицированную материальную ответственность за принятый результат работ организация технического заказчика не в состоянии. Значит, отразить в регистрах бухгалтерского учета технического заказчика затраты по возведению объекта, принятые от генерального подрядчика, невозможно (ни на счете 08, ни на счете 76, ни на забалансовом счете 002).
Иначе говоря, технический заказчик не может заключить с генеральным подрядчиком договор на выполнение строительно-монтажных работ (договор подряда) от своего имени. Следовательно, застройщик точно так же не может заключить с техническим заказчиком договор, согласно которому последний должен заключить договор с генподрядчиком от своего имени (по модели договора комиссии).
По всей видимости, аналогичной логики придерживались законодатели, внося изменения в Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 28.11.2011 N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел в п. 22 в ст. 1 ГСК РФ термин «технический заказчик», указав, что тот вправе заключать договоры от имени и по поручению застройщика.
Здесь важно обратить внимание на то, что практика ежемесячного подписания актов о приемке выполненных работ (ф. N КС-2) и справок о стоимости выполненных работ (ф. N КС-3), подписываемых обычно представителем подрядчика (генподрядчика) и технического заказчика, широко распространена. И, несмотря на сложившуюся в ряде регионов арбитражную практику, подписание такого акта не означает реализацию выполненных строительно-монтажных работ техзаказчику (Письмо ФНС России от 06.05.2013 N ЕД-4-3/8255@, которое, по мнению арбитражных судов, не входит в круг нормативных актов, применяемых при рассмотрении дел арбитражными судами (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 03.04.2015 N Ф08-1283/2015)).
За подрядчиком остается риск (материальная ответственность за созданное имущество), соответственно, передачи результата работ не возникает.
Технический заказчик физически этот риск принять на себя не может. Следовательно, принять понесенные подрядчиком затраты и отразить каким-то их в своих регистрах бухгалтерского учета не имеет возможности. При этом он обязан проинформировать застройщика, для которого возводится (реконструируется или ремонтируется) объект, что за соответствующий отчетный период подрядчик (генеральный подрядчик) выполнил соответствующий объем строительно-монтажных работ в натуральном и денежном выражении (ст. 974 ГК РФ).
Ежемесячное представление такой информации о ходе строительства застройщику (в виде подписанных актов по ф. N КС-2 и справок по ф. N КС-3 либо в произвольной форме, установленных данным агентским договором) по сути своей является отчетом (ст. 1008 ГК РФ). И если договором предусмотрено начисление агентского вознаграждения в процентах от стоимости освоенных объемов (стоимости выполненных подрядчиками работ), то технический заказчик обязан будет начислить у себя выручку в регистрах бухгалтерского учета и налогооблагаемый доход (включая сумму НДС). Если на техзаказчика возложено и проведение стройнадзора (вознаграждение за который чаще все также определяется в процентах от освоенных объемов), то он получает доход и за оказанные застройщику услуги по его проведению.
Сумму полученного дохода технический заказчик имеет право уменьшить на понесенные при оказании услуг затраты (расходы на содержание своего аппарата).
Представление застройщику подписанных с подрядчиком актов по ф. N КС-2 и справок о ф. N КС-3 в регистрах бухгалтерского учета технического заказчика сопровождается записями:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
К-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Выручка»,
начислена сумма агентского вознаграждения и оплата за проведение стройнадзора;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «НДС»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
отражена сумма НДС, подлежащая получению от застройщика в сумме вознаграждения;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Себестоимость продаж»,
К-т сч. 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы»
списаны в расходы затраты на содержание персонала техзаказчика.
Договор с застройщиком может предполагать, что экономия между суммой средств, выделенных застройщиком на строительство объекта и фактическими затратами на его возведение, является вознаграждением техзаказчика.
В этом случае представление застройщику подписанных с подрядчиком актов в регистрах бухгалтерского учета техзаказчика может и не отражаться. Понесенные техническим заказчиком расходы будут представлять собой затраты на незавершенное производство. Следует иметь в виду: если строительство объекта длится более года (сроки начала и завершения работ будут приходиться на разные отчетные годы), то в регистрах бухгалтерского учета технический заказчик обязан отражать выручку методом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008).
Кроме заключения договора с подрядчиками (генподрядчиком) застройщик может поручить техническому заказчику заключить договоры на проведение инженерных изысканий и проектирование строительства (реконструкции или ремонта). Хотя исходя из позиций здравого смысла договор на проведение изыскательских работ предпочтительнее заключать именно застройщику. Ведь в случае получения отрицательного результата (если участок не подходит для данного конкретного строительства или реконструкции) включение в схему «застройщик — изыскатель» еще и посредника-техзаказчика обойдется в большую сумму затрат, которые уменьшат финансовый результат в регистрах бухгалтерского учета, но являются очень спорными при расчете налогооблагаемой прибыли.
При получении положительного результата инженерных изысканий поиск проектной организации и заключение с ней договора на выполнение работ целесообразно возложить на техзаказчика. Далее техзаказчик может заключить договор и от своего имени (агентский договор по модели договора комиссии).
В гражданском законодательстве и инженерные изыскания, и проектирование поименованы работами (ст. 758 ГК РФ), и договор на их проведение именуется договором подряда (там же). Однако, в отличие от строительно-монтажных и других работ, результат изыскания или проектирования не является некой материальной вещью (новым или отремонтированным объектом недвижимости и т.д.).
Результатами инженерных изысканий является информация о возможности строительства на данном земельном участке объекта недвижимости либо об отсутствии таковой. Результатами проектирования является информация о способах возведения объекта и стоимости (с той либо иной степенью точности) таких работ. Эта информация предоставляются заказчику в виде текстов, расчетов, таблиц, схем, чертежей и т.д. Причем предоставлены они могут как на бумажных носителях, так и диске, флеш-карте либо переданы по электронной почте и заверены электронной подписью исполнителя.
Подчеркнем, что вид носителя (листы с чертежами и схемами, тома документации либо диск или флеш-карта) никоим образом не влияет на качество разработки изыскательской и проектно-сметной документации и ее стоимость.
В § 4 «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ» гл. 37 «Подряд» ГК РФ ничего не сказано о переходе риска случайной гибели или повреждения при передаче результата работ (готовой технической документации, результат изысканий) подрядчиком заказчику. Поэтому нет необходимости (в отличие от строительно-монтажных работ) назначать лицо, ответственное за сохранность разрабатываемой подрядчиком изыскательской и проектной документации. Равным образом, при подписании актов по передаче ее техническому заказчику у последнего также нет необходимости назначать персонально ответственного за ее физическую сохранность. Да и в случае утери, допустим, какой-то папки с документацией или компьютерного носителя информации с чертежами ее в большинстве случаев не сложно восстановить, не неся при этом значительных затрат.
Следовательно, технический заказчик имеет полное право заключить договоры как с изыскателем, так и проектировщиком от своего имени. Принятый результат работ (не имеющий материального выражения) в регистрах бухгалтерского учета техзаказчика, по нашему мнению, целесообразно отразить по дебету счета 76. При этом технический заказчик как агент не имеет права принять предъявленный подрядчиком НДС к вычету. Он его должен учесть по своему выбору либо на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», либо в составе принятых затрат (на счете 76).
Потом агент может и не передавать отдельным актом затраты на выполнение проектно-изыскательских работ застройщику. Данная информация в первую очередь предназначена для подрядчика и передается ему же.
Поэтому техзаказчик может передать эти затраты (вместе с затратами на возведение или реконструкцию объекта) застройщику по завершении строительства или его отдельного этапа.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
3. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
4. Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Чем отличается застройщик от. Разница между заказчиком и застройщиком. Определение и границы термина

Для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора , сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь допуск к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс, лицензирование отменено с 01.01.2010г).

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое «Заказчик-застройщик» в других словарях:

Заказчик (застройщик) — юридическое или физическое лицо уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости. Источник: ТСН 12 316 2002: Приемка и ввод в эксплуатацию за …

заказчик-застройщик — Физическое или юридическое лицо, уполномоченное инвестором осуществить реализацию инвестиционного проекта. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ЗАКАЗЧИК (ЗАСТРОЙЩИК) — по определению ФЗ “Об архитектурной деятельности” от 18 октября 1995 г. “гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на… … Большой юридический словарь

По определению ФЗ Об архитектурной деятельности от 18 октября 1995 г.

money-trans.ru

Ответы на вопросы о Генеральном подряде

1. Может ли генподрядчик не иметь СРО?

После отмены с 1 января 2010 года лицензирования строительной деятельности осуществлять её могут только организации, вступившие в СРО – саморегулируемые организации. Им выдают свидетельство о допуске в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст.55.8 от 29.12.2004 с изменениями и дополнениями, актуальными с 11.08.2017 года. Генеральный подряд – сложная услуга, подразумевающая руководство всеми процессами, осуществляемыми на строительной площадке. Она внесена в Перечень работ, которые определяют качество и безопасность строительства или реконструкции, что требует от потенциального генподрядчика вступления в СРО и получения свидетельства о допуске. Для этого строительная компания должна иметь соответствующий кадровый состав, материальное и техническое обеспечение, сделать взнос в компенсационный фонд.

Таким образом, Генподрядчик обязательно должен быть членом СРО и нанимать только субподрядчиков – членов СРО.

2. Как осуществляется передача строительной площадки генподрядчику?

Составление акта передачи строительной площадки является обычно частью процесса исполнения договора генподряда на работы по строительству или реконструкции. Этот документ подтверждает переход участка для строительных работ, указанных в генподрядном договоре, от заказчика к подрядной организации. С момента его подписания ответственность за его состояние, все производимые на нём действия и охрану передаётся от заказчика к подрядчику.

3. Как осуществляется акт приема передачи от субподрядчика к генподрядчику?

Акт приёма-передачи выполненных субподрядчиком работ генподрядчику в смысле гражданского законодательства является документом, который подтверждает осмотр результата работы и передачу его в собственность генподрядчика.

4. Может ли технический заказчик быть генеральным подрядчиком?

В российском законодательстве нет документов, запрещающих совмещение функций технического заказчика и генподрядчика. Реализовать на практике эту задачу можно несколькими способами:

Строительство хозяйственным способом. Этот вариант подразумевает выполнение всех мероприятий силами самого заказчика. Возведение здания хозспособом заканчивается подписанием акта комиссией приёмки готового объекта
Наём на работу субподрядных организаций для выполнения части или полного комплекса работ.

5. Может ли генподрядчик быть техническим заказчиком?

см. пункт 4

6. Как стать генподрядчиком?

Для возможности получения строительной организацией заказов на генподряд необходимо её вступление в СРО – саморегулируемую организацию и получение свидетельства о допуске. Для этого необходимо собрать пакет документов:

Заявление о желании вступить в члены саморегулируемой строительной организации
Протокол собрания учредителей
Анкета с печатью и подписью руководителя строительной фирмы
Копия Устава компании
Приказы о назначении гендиректора и главного бухгалтера
Свидетельство ОГРН
Свидетельство УФНС о внесении записи в ЕГРЮЛ, должно содержать все изменения и дополнения
Копия выписка из ЕГРЮЛ, получить её необходимо не позднее чем за месяц до подачи пакета документов
Копия ИНН
Копия информационного уведомления Госкомстата
Сведения о квалификации, стаже работы работников строительной компании. Одно из требований вступления в СРО – наличие определённого количества квалифицированных специалистов. Для этого компании необходимо либо доукомплектовать штат аттестованными кадрами, либо послать своих сотрудников на курсы повышения квалификации.

7. Чем отличается генеральный подрядчик от субподрядчика и подрядчика?

Для реализации строительного проекта заказчик обычно заключает договор генподряда, и иерархический ряд исполнителей выглядит следующим образом:

Генеральный подрядчик – юридическое лицо, принимающее на себя полную ответственность за ведение строительного процесса. Генподрядчик может выполнять все работы самостоятельно или делегировать их часть другим подрядчикам, обычно называемым субподрядчиками. Бывают ситуации, когда генподрядчик отдаёт полностью все работы для выполнения субподрядчиком (-ами), оставляя себе функции координации, надзора и посредника между заказчиком и субподрядчиком.
Подрядчик (субподрядчик) – лицо или организация, нанимаемые для выполнения отдельного вида работ.

В любом случае, всю ответственность перед заказчиком за соблюдение сроков выполнения работ, уровень качества и сохранность материальных ценностей несёт генподрядчик. И он же отвечает перед субподрядчиком за невыполнение договорных обязательств заказчиком.

8. Что должен передать заказчик генподрядчику?

В Гражданском кодексе в статье 759 указано, что заказчик должен передать подрядчику задание на проектирование с исходными данными, необходимыми для разработки техдокументации. В нём отражают принципиальные решения по составлению сметной документации:

способ составления сметной документации;
применяемая сметно-нормативная база;
порядок индексации;
технические характеристики требуемого оборудования и материалов.

9. Как заказчик компенсирует генподрядчику затраты, например, на воду?

Пункт на возмещение коммунальных платежей обычно оговаривается в основном договоре на генподряд. Если такой пункт не был предусмотрен изначально, то можно оформить отдельное соглашение.

10. Может ли генподрядчик осуществлять авторский надзор?

Авторский надзор – вид контроля, позволяющий выявить отклонения в реализации проектных решений от проектной, сметной и рабочей документации. Авторский надзор может осуществляться субъектом, выполнившим проект. Как вариант – наём техническим заказчиком сторонней организации, не принимавшей участия в проектировании. В последнем случае эта организация должна обладать допуском СРО по проектированию.

11. Может ли заказчик быть генподрядчиком?

Раскрыто в п.4

12. Может ли застройщик быть генподрядчиком?

Главный признак застройщика – осуществление строительства на принадлежащем ему участке или участке иного правообладателя, переданном ему в соответствии с бюджетным законодательством РФ. Этот факт регламентируется Градостроительным кодексом РФ ст.1. Застройщик может самостоятельно выполнять функции технического заказчика или передавать их другому юридическому лицу. В любом случае, техническим заказчиком может выступать только член СРО, исключения отражены в статьях 47 часть 2.1, статье 48 часть 4.1, статье 52 часть 2.2 градостроительного кодекса РФ. Застройщик может взять на себя функции генподрядчика только в том случае, если он является одновременно и застройщиком, и техническим заказчиком.

13. Может ли застройщик-заказчик заключать несколько договоров генерального подряда?

В ГК РФ части 2 разделе 4 главе 37 статье 706 указано, что заказчик, заключивший договор на генподряд, имеет право привлекать к реализации определённых видов работ других подрядчиков, но только с согласия генподрядчика. Иначе такие действия являются нарушением договорных обязательств.

14. В каких случаях допускается смена генподрядчика в строительстве?

Договор на подряд может быть расторгнут по соглашению сторон или по желанию одной из них.

Договор хочет расторгнуть заказчик:

Желание заказчика не мотивировано. В этом случае он извещает подрядчика и выплачивает сумму пропорционально выполненным работам, а также возмещает убытки, возникшие из-за прекращения договора
Отказ в претензионном порядке. Статья 715 ГК РФ является основанием для требования возмещения убытков со стороны подрядчика, если он не приступил к реализации проекта, осуществляет мероприятия недопустимо медленно, качество работ не соответствует нормативному.

Отказ от продолжения сотрудничества по требованию подрядчика – по собственным причинам или в связи с невыполнением обязательств заказчиком. В первом случае – подрядчик возмещает убытки заказчику. Во втором – наоборот.

Ещё один вариант – расторжение договора по обоюдному согласию. Это возможно в ситуации, когда права обеих сторон соблюдены, стороны не имеют претензий друг к другу, возмещение убытков не требуется.

В любом из перечисленных выше случаев требуется приёмка результата незавершённых работ, и заказчик должен скомпенсировать исполнителю понесённые затраты на выполненные мероприятия. При наличии сметы стоимость выполненных работ рассчитывается с использованием единичных расценок и фактически освоенного объёма. В отсутствии сметы затраты определяются экспертным путём.

15. Может ли генподрядчик осуществлять строительный контроль?

Осуществление внутреннего технического надзора – одна из основных обязанностей генподрядчика. В каких случаях осуществляется надзор над деятельностью генподрядчика:

Необязательно – по желанию заказчика
В обязательном порядке – при строительстве объектов, подлежащих надзору со стороны государственных органов. Контроль в этом случае осуществляет Госстройнадзор.

16. сколько стоит генподряд?

Процент, положенный за выполнение услуг генподряда, зависит от перечня взятых генподрядчиком обязательств:

при только документальном сопровождении проекта – 5-7%;
при выполнении широкого набора функций – реализация функций техзаказчика, сбор ИРД, организация тендеров, обеспечение строительной готовности для субподрядчиков, разработка планов производства работ, исполнительных смет и других – до 25%.

17. Чем отличается заказчик от генподрядчика?

Заказчиком в строительстве называют юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в определённом порядке, с которым инвестор заключает договор на ведение строительства или реконструкции на средства инвестора. Основные функции заказчика:

Привлечение генерального подрядчика для выполнения строительно-монтажных мероприятий
Предоставление генподрядчику площадки
Обеспечение открытия и последующего непрерывного финансирования строительства или реконструкции объекта
Передача генподрядчику необходимой разрешительной документации, оборудования, материалов и комплектующих, которые заказчик обязан предоставить в соответствии с датами, указанными в графике работ
Принятие от генерального подрядчика объектов после завершения строительства или реконструкции.

Генеральный подрядчик – это строительная организация, которая получила право на осуществление строительства на основе тендера или прямого предложения от заказчика. Генподрядчик может выполнять работы самостоятельно или нанимать субподрядные организации.

Таким образом, заказчик поручает генподрядчику строительство или реконструкцию и сдачу объекта в эксплуатацию. Генеральный подрядчик принимает обязательства перед заказчиком и субподрядчиками, которых он нанимает. Отношения заказчика и генподрядчика регламентируются двух сторонним договором.

18. Что входит в услуги генподряда в строительстве?

Генподрядчик – это обычно специализированная строительная организация, которая насеет ответственность перед заказчиком за своевременное выполнение работ с надлежащим уровнем качества, произведенных силами как генподрядной, так и субподрядной организации.

Обязанности генподрядчика:

Приёмка площадки от Заказчика
Выбор субподрядных организаций, заключение с ними договора
Обеспечение готовности конструкций или вида работ для осуществления субподрядной организацией своей деятельности, передача субподрядной организации необходимого пакета НТД, снабжение оборудованием материалами и комплектующим согласно календарному плану
Координация действий всех субподрядчиков, полная ответственность перед заказчиком за деятельность субподрядных организаций
Согласование с заказчиком переноса сроков выполнения мероприятий и отклонений от техдокументации
Участие в доработке техдокументации по устранению возможных неточностей, внесению необходимых дополнительных мероприятий, улучшению технических характеристик объекта
Ведение согласованных с заказчиком видов учёта
Участие в проведении проверок органами надзора
Осуществление приёмки результатов строительства совместно с Заказчиком и сдачу в эксплуатацию.

org.company-era.ru

Застройщик — Википедия

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

(перенаправлено с «»)
Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 20 ноября 2016; проверки требуют 19 правок. Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 20 ноября 2016; проверки требуют 19 правок. У этого термина существуют и другие значения, см. Девелопер.

Деве́лопмент (также деве́лопмент недви́жимости, деве́лопинг; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.^[1] В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — development, имеющий то же значение.

Деве́лопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.^[2] Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение разрешения на строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Понятие «застройщик»[ | ]

В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает:

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»:

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом.^[3]

Этапы и виды девелопмента[

encyclopaedia.bid

Чем отличается заказчик от застройщика – , , ? — Taxslov.ru