Арендодатель арендатор: ГК РФ Статья 611. Предоставление имущества арендатору / КонсультантПлюс

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами. Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения». Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст. 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации. В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит.

К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

«окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;

«возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;

«при работе кондиционера слышен посторонний шум»;

«правая створка окна не укомплектована ручкой»;

«на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;

«под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;

«на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.

Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.

Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

Пункт о проведении ремонта в договоре

Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.

А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.

Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

• адрес помещения;
• номер договора;
• схему ремонта и план проводимых работ.

Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

Возможность досрочного расторжения

Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

• арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
• арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
• помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
• по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

Акт приема-передачи помещения

Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки. Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен. Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

Как вести себя в данной ситуации арендатору

Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи. И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор. Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором. И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

Возврат обеспечительного платежа

После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте. Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, когда арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд. Для этого необходимо подготовить следующие документы:

• выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
• договор об аренде офиса;
• письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
• приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
• акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
• подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал на проведении осмотра;
• заключение независимого специалиста;
• копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
• письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение?

Ситуация: В Юридическое партнерство VERDICTO с вопросом обратился собственник предприятия, на территории которого расположено множество нежилых помещений. Между собственником и коммерческой организацией был заключен договор аренды.

Арендатор допустил большую просрочку по оплате арендных платежей. Собственник направил Арендатору уведомление о необходимости оплатить задолженность по арендным платежам

Этим же уведомлением он уведомил должника об ограничении доступа последнего в арендованное помещение. С момента получения арендатором уведомления его работники не допускались на территорию предприятия. Дверь в арендованное помещение была опечатана.

Вопросы:

1. Вправе ли арендодатель ограничивать доступ арендатора в арендованное помещение?
2. Какую ответственность арендодатель может понести в связи с лишением арендатора доступа в помещение? 
    

Ответ: Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в арендованное помещение только если такое право прямо предусмотрено условиями договора аренды. За период, в течение которого доступ арендатора был ограничен, арендная плата взиматься не может. Если суд признает ограничение доступа Арендатора в помещение незаконным, с Арендодателя могут быть взысканы убытки, причиненные таким нарушением.    

Обоснование ответа: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. … Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

ст. 614 Гражданского кодекса РФ

Исходя из положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, арендная плата взимается за фактически оказанную арендатору услугу, то есть за время фактического пользования имуществом. Причем из указанных правовых норм, не вытекает возможность арендодателя ограничить доступ к арендованному помещению, и вопросы оплаты за период такого ограничения этими нормами не урегулированы.

Однако, учитывая положения п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны вправе вносить в договор положения, не предусмотренные правовыми нормами, при условии их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Так, п. 5 ст. 614 установлено, что арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

В рассмотренном нами случае, договор аренды предусматривал «иное» право арендодателя: право на ограничение доступа Арендатора в помещение. Так, Арендодатель в соответствии с п. 8.6. договора наделен правом ограничить доступ Арендатора в помещение в случае «не внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение двух месяцев». 

Таким образом, хотя действующий ГК РФ и не предусматривает прямого права Арендодателя ограничивать Арендатора в доступе к объекту аренды в период действия договора аренды, Стороны, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ, внесли в договор право Арендодателя вводить такие ограничения.

Чтобы ответить на вопрос — законно ли ограничивать доступ Арендатора в помещение, необходимо анализировать сложившуюся по этому вопросу судебную практику.  Судебная практика по этому вопросу неоднозначна: 

1. Если арендодатель ограничил доступ арендатора в арендуемое помещение, то такие действия могут быть признаны судом нарушением обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем положениям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и основанием для возмещения арендатору понесенных в связи с этим убытков. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу № А43-11288/2011 и Определение ВАС РФ от 19.01.2012 № ВАС-17456/11 по делу № А40-148436/10-23-1220;
2. Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в помещение и удерживать его имущество (находящееся в помещении), если такое право Арендодателя  прямо предусмотрено договором аренды. Однако за этот период не может начисляться арендная плата. См. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу № А58-4440/10.

С нашей точки зрения, приведенная под вторым номером позиция имеет право на существование, т.к. не противоречит положениям закона. Таким образом, Арендодатель вправе ограничить доступ Арендатора в помещение, если имеется существенное нарушение сроков внесения арендной платы и такое право Арендодателя прямо предусмотрено заключенным договором аренды. Однако взимать арендные платежи за этот период, с нашей точки зрения, неправомерно.

Арендодатель неправомерно мешает арендатору пользоваться помещением: как взыскать убытки?

 

Арендодатель, особенно если речь идет об организации, имеющей в собственности или оперативном управлении крупный объект недвижимости (например, торговый центр или складской комплекс), используя свое, как правило, доминирующее положение, старается поставить мелких арендаторов в зависимое положение. Речь в данном случае не идет о доминирующем положении в контексте действующего антимонопольного законодательства, под которым, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», понимается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам. Под доминирующим положением в данном случае следует понимать позицию более сильной стороны договора, которую занимает арендодатель в ходе переговорного процесса с потенциальным контрагентом-арендатором, а также его поведение (действия/бездействие) в ходе исполнения договора аренды коммерческой недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 18.01.2011 № 8-О-П, установленный в ст. 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст. 17 Конституции РФ, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы. При этом критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений — при отсутствии конкретных запретов в законодательстве — могут служить нормы, закрепляющие общие принципы гражданского права, поскольку, как отметил КС РФ в постановлении от 24.02.2004 № 3-П, конституционные принципы и конституционно значимые принципы гражданского законодательства должны преобладать в процессе толкования норм законодательства. Нередко арендодатель, злоупотребляя своими гражданским правами, которыми он наделен как собственник коммерческого помещения, в ходе исполнения договора аренды начинает фактически менять его условия в одностороннем порядке или неправомерно вынуждать арендатора прекратить использование арендуемого помещения и возвратить его арендодателю.
Неправомерное создание помех в пользовании арендованным помещением со стороны арендодателя
Подобная ситуация произошла с одним индивидуальным предпринимателем, который стал жертвой недобросовестного поведения арендодателя – собственника крупного складского-торгового комплекса во Владимирской области. В ходе исполнения заключенного договора арендодатель в одностороннем порядке стал добиваться от арендатора прекращения пользования помещением, создавая препятствия для нормального пользования. Он вынудил арендатора прекратить использование арендованного помещения по назначению и вернуть объект недвижимости арендодателю.Договор аренды был заключен почти на два года. При этом под помещением стороны определили отсек объекта размерами 6 х 12 м, общей площади 72 кв.м, ограниченный внутренней поверхностью стен, пола и потолка. Отдельно было оговорено, что объект не является недвижимым имуществом. В соответствии с условиями договора аренды, помещение использовалось арендатором для розничной торговли. Арендатор надлежащим образом исполнял условия договора, пользовался помещением согласно разрешенному виду использования.Так, 24 августа 2018 г. арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора, предложив последним днем его действия считать 24 сентября 2018 г. (при этом по договору арендатор мог пользоваться помещением до 31 декабря 2020 г.). В договоре аренды было закреплено право арендодателя на односторонний отказ от договора с предварительным письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц. В ответ на указанное уведомление арендатор направил арендодателю письмо, в котором указал, что порядок уведомления об отказе от договора, предусмотренный в нем, арендодатель нарушил. А 4 сентября 2018 г. арендодатель направил в адрес арендатора письмо с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон и проект соглашения от 22 сентября 2018 года о расторжении договора. Арендатор ответил письмом, в котором высказался против досрочного расторжения договора по соглашению сторон.Нужно отметить, что все письма от арендодателя приходили арендатору по электронной почте и только 13 сентября 2018 года арендатор получил от арендодателя уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 24.09.2018 года по Почте России.В то же время, начиная уже с 3 сентября 2018 г. арендодатель начал препятствовать арендатору в пользовании помещением, а именно произвел частичный демонтаж стен помещения, в результате чего арендатор не смог в дальнейшем пользоваться помещением, поскольку помещение, которое изначально не имело фасад, стало сквозным и не подходящим для использования в соответствии с изначальными целями арендатора.Вышеуказанные факты были зафиксированы в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 3 сентября 2018 г. , составленном комиссией из независимых свидетелей и представителей арендатора.Таким образом, арендатор с 3 сентября 2018 фактически не имел возможности пользоваться помещением и был вынужден досрочно (то есть до 24.09.2018) прекратить исполнение договора аренды. Ему пришлось вывезти свое имущество из поврежденного помещения, чтобы обеспечить его сохранность.  Не согласившись с неправомерными действиями арендодателя, арендатор обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с арендодателя убытков по ст. 15 ГК РФ, а именно – упущенной выгоды (решение АС Владимирской области от 15.10.2019 по делу № А11-3932/2019).
Обоснование требований об упущенной выгоде
Под упущенной выгодой в соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.При расчете размера упущенной выгоды арендатор в приведенном примере отталкивался от своих показателей среднедневной выручки за июнь, июль и август 2018 года. При этом он фактически не пользовался помещением в период с 3 по 24 сентября 2018 года (22 календарных дня). К исковому заявлению была приложена справка о расчете упущенной выгоды, содержащей формулу расчета, подписанная арендатором и бухгалтером. В дальнейшем в материалы дела по требованию суда были также приобщены первичные документы, касающиеся расчета коэффициента маржинальности (в связи с тем, что арендатор осуществлял перепродажу товаров с наценкой), а также факта наличия иных расходов (заработная плата сотрудникам, страховые и налоговые отчисления с заработной платы сотрудников, арендные платежи, налог с продаж) и их размера.Претензионный порядок урегулирования спора, которого придерживался арендатор, не дал никаких результатов – арендодатель оставил полученную претензию без ответа, а требования – без удовлетворения.В исковом заявлении арендатор сослался на положения ч. 1 ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которыми не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Он также указал на то, что арендодатель, действуя как более сильный участник сделки по аренде недвижимости, допустил злоупотребление правом с целью причинить вред арендатору.В отзыве на исковое заявление арендодатель указывал, что в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 03.09.2018, который был положен арендатором в основу подтверждения своих доводов, нет достоверных доказательств о том, что разбор конструкции производился именно представителями арендодателя. Также арендодатель указал, что помещение являлось частью объекта, в котором отсутствовали некоторые из стен – внутренние перегородки между соседними отсеками, фасад.Что касается требования арендатора о взыскании с арендодателя упущенной выгоды, то арендодатель указал, что доводы, приведенные арендатором, носят предполагаемый характер. Суммы, на основании которых производилось исчисление сумм упущенной выгоды, приведены за выборочные месяцы (июнь, июль, август 2018 года), тогда как арендные отношения сложились между сторонами начиная с апреля 2018 года. Также арендодатель указал, что применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Доказательства возможности арендатору получить в заявленный период сумму, заявленную в иске, по мнению, арендодателя, в материалах дела отсутствуют.В возражениях на отзыв арендодателя арендатор указал, что помещение принадлежат арендодателю на праве собственности. Право собственности на объект аренды включает в себя право арендодателя на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что, в частности, дает арендодателю право на изменение конструкции объекта аренды. Согласно действующему гражданскому законодательству Российской Федерации только собственник несет риск наступления неблагоприятных последствий утраты, повреждения и гибели своего имущества. Арендатор утверждал, что на арендодателя как на собственника имущества возлагаются обеспечение контроля за его состоянием и его охрана, а также охрана имущества третьих лиц, расположенного в арендуемых помещениях. Арендатор также дополнительно указал в суде, что помещение, вопреки доводам арендодателя, имело заднюю стенку, которая и была демонтирована, что подтверждается фото- и видео фиксацией.В ходе рассмотрения дела судом арендатор мотивировал свои требования о взыскании с арендодателя упущенной выгоды следующим.Из п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Цитириуем документ
Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).Таким образом, по мнению арендатора, расчет упущенной выгоды был произведен корректно и на законных основаниях. Вместе с тем арендодатель в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представил каких-либо доказательств того, что расчет упущенной выгоды не соответствует действительности и завышен.Приобщая к материалам гражданского дела представленные арендатором фотографии и видеозаписи, на которых был запечатлен факт осуществления демонтажа задней стенки помещения, суд высказал сомнения относительно даты и места осуществления фото- и видеосъемки. Для доказательства того, что фото- и видеофиксация осуществлялась именно 3 сентября 2018 года и по адресу, где непосредственно располагалось помещение, арендатор обратился в экспертную организацию, которая проведя исследование фото- и видеофайлов, находящихся на первоисточнике, а именно на смартфоне с функцией привязки к фотографиям и видеозаписям даты, времени и геопозиции, а также исследования адреса на интернет-картах, расположенных в открытом доступе, на которых, в частности, были изображены фотографии складского комплекса арендодателя, дала заключение о том, что фотографии и видео были сняты именно в этот день по адресу, где располагалось помещение арендатора, указав при этом, что они не подвергались изменению и корректировке.В связи с тем, что в акте о факте фиксации нарушений условий договора аренды отсутствовали паспортные и контактные данные членов комиссии, у суда также возник вопрос относительно того, кем являются перечисленные в акте члены комиссии. Арендатор представил в суд справку, содержащую необходимые сведения о членах комиссии, являющихся работниками арендатора. Относительно остальных членов комиссии, которые на момент составления акта являлись работниками иных арендаторов, было сообщено, что предоставить их данные возможности нет, так как арендаторы, у которых они работали, также прекратили свою деятельность в результате неправомерных действий арендодателя.В итоге Арбитражный суд принял решение удовлетворить заявленные арендатором требования частично, с учетом уточнения исковых требований. В своем решении суд указал, что в силу действующего законодательства арендодатель или его представители не вправе вмешиваться в производственную деятельность арендатора, не вправе ограничивать использование арендуемых помещений.Суд пришел к выводу, что арендодатель с 03.09.2018 лишил арендатора возможности пользоваться спорным нежилым помещением. Он признал действия арендодателя по демонтажу задней стенки помещения неправомерными, поскольку это происходило против воли арендатора, который лишился возможности осуществлять в указанном помещении свою предпринимательскую деятельность (торговлю строительными материалами). Суд признал относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами фото- и видеофиксацию, а также заключение экспертов, согласившись с тем, что данные файлы не подвергались монтажу или иным воздействиям и указав при этом, что представленные арендатором в материалы дела фото и видеозаписи процесса отчетливо фиксируют обстоятельства демонтажа.Поскольку арендодатель возражений против методики определения упущенной выгоды, а также доказательств, опровергающих ее размер, не представил, суд посчитал возможным удовлетворить иск в заявленном размере. Он отметил, что из представленного арендатором расчета следует, что упущенная выгода рассчитана арендатором как разница между ожидаемым доходом, определенным по аналогии с предыдущими периодами деятельности (июнь-август 2018 года), и расходами по стоимости расходных материалов, размера заработной платы, налогов и иных расходов.Таким образом, суд удовлетворил требования арендатора частично, сократив лишь требования о взыскании с арендодателя расходов на оплату услуг представителя. При этом совокупный размер всех расходов, понесенных арендатором для восстановления своего нарушенного права, которые суд взыскал с арендодателя в полном объеме, составил сумму, превышающую размер основного требования по убыткам.
Практические выводы
На основании вышеизложенного можно сделать ряд важных выводов.Во-первых, субъектам малого и среднего предпринимательства можно и нужно добиваться восстановления своих прав и законных интересов, которые были нарушены более сильными участниками делового оборота, не боясь нести определенные расходы.Во-вторых, в целях доказывания факта нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя, выраженных в физических действиях по отношению к объекту аренды, необходимо прибегать к фиксации данных фактов путем составления соответствующего акта, подписанного комиссией из числа сотрудников арендатора и независимых лиц с указанием паспортных и контактных данных, а также путем осуществления фото- и видеосъемки, которым в дальнейшем необходимо придать юридическую силу с помощью привлеченных экспертов. В-третьих, в целях доказывания факта причинения убытков в виде упущенной выгоды необходимо предоставить доказательства получения доходов за предыдущие периоды, а также доказательства несения иных предпринимательских расходов за взятый период, чтобы определить разницу и размер чистой прибыли, которая подлежит взысканию в виде упущенной выгоды за период, когда права и интересы арендатора были нарушены.

Д</o:p>

«Аренда помещений. Что надо знать арендаторам?»

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Договор аренды,представляя собой один из самых распространенных гражданско-правовых договоров,несет в себе много тонкостей и подводных камней, как для арендодателя, так и для арендатора.

Стоит обратить внимание на риски арендатора при заключении данного договора.

Для договора аренды существенным является условие об объекте аренды, из-за отсутствия которого договор будет считаться незаключенным, то есть не повлечет появление взаимных прав и обязанностей между сторонами. В связи с этим арендатору будет невозможно реализовать преимущественное право на аренду данного объекта на новый срок, а также требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору с третьим лицом.

Однако, проведя анализ судебной практики можно сказать, что договор аренды, в котором не конкретизирован объект аренды, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполняется сторонами. Доказательствами исполнения договора могут быть, например, передача имущества арендатору и отсутствие со стороны последнего каких либо возражений.

В ситуации, в которой договор считается незаключенным, арендодатель имеет право истребовать указанное имущество у арендатора путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Также, арендодатель вправе потребовать от арендатора возвратить имущество в связи с неосновательным обогащением.

Немаловажный аспект – это цель использования объекта аренды. Под целью использования объекта аренды понимается конечный результат, который должен наступить при эксплуатации арендованного имущества. Если арендатор использует имущество не в целях,оговоренных в договоре, то арендодатель вправе требовать устранения подобного нарушения. Если данное требование не будет удовлетворено, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как известно,при заключении договора аренды арендодатель обязан передать арендатору все необходимые документы, относящиеся к данному объекту аренды. Ими могут быть инструкции по эксплуатации, тех паспорта и т.д. Кроме того, необходимо указывать в какой форме переданы эти документы (копия, оригинал, нотариально заверенная копия), и количество передаваемых экземпляров. Если такие документы не были переданы, но это не мешало арендатору пользоваться данным имуществом, то он не имеет права отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на то, что арендодатель не представил ему необходимые документы. Если использование имущества невозможно без определенных документов и арендодателем не были переданы арендатору эти документы, то он не вправе требовать внесения арендной платы.

Немаловажным является условие о сроке аренды. Условие о сроке определяет тот промежуток времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться объектом аренды.За этот промежуток времени арендатор платит арендную плату. Договор аренды будет считаться заключен на неопределенный срок, если в нем не согласован срок аренды. В данной ситуации арендодатель может в любой момент отказаться от исполнения договора, предупредив при этом арендатора за три месяца, если объектом аренды выступает недвижимое имущество, и за месяц – если движимое.

По общему правилу рекомендуется прописывать в договоре начало и окончание срока. Началом является момент, когда арендатору было передано имущество. Окончанием – момент возврата данного объекта.

Срок также может быть определен календарной датой, истечением определенного периода времени, каким-либо событием, которое неизбежно наступит в будущем. Под неизбежным понимается такое событие, которое наступает независимо от чьей-либо воли, и дата наступления которого заранее не известна.

Не может быть определен срок договора на событие, которое зависит от действий какого-либо лица. В таком случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Если в договоре срок аренды превышает срок действия договора, то в случае просрочки предоставления арендодателем имущества арендатор не имеет права взыскивать убытки.

Договор может предусматривать, что передача имущества должна подтверждаться актом приема-передачи. Но стоит иметь в виду, что отсутствие такого акта не будет означать, что арендатор не пользовался имуществом. Передача может быть подтверждена любым документом, содержание которого дает понять, что имущество поступило в пользование арендатора. Такой документ дает гарантию, что арендатор внесет арендную плату и не сможет ссылаться на то, что факта передачи не было.Самое простое, это указать в тексте договора, что он одновременно является актом приема-передачи.

Отдельным вопросом является возврат арендованного имущества. Если в договоре не согласованы требования к состоянию имущества при его возврате, то арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа. Нормальный износ – это та степень изменения объекта,которая считается естественной при обычном его использовании. При этом арендатор должен устранить все произведенные им изменения, которые не были оговорены договором, даже если эти изменения улучшили данное имущество. Но если изменения были сделаны с согласия арендодателя, то устранять их не придется.

Кроме того,договором может быть предусмотрено состояние имущества при его возврате.Например, оно может быть возвращено отремонтированным или улучшенным.

На практике в договоре аренды прописывается перечень документов и принадлежностей, которые должны быть возвращены наряду с имуществом. В такой ситуации арендатор обязан вернуть их по истечению аренды.Кроме того, перечень может в себя включить не только те документы и принадлежности, которые были переданы, но и содержать обязанность арендатора передать при возврате дополнительные документы. Ими, например, могут быть заключения экспертов и т.д.

Если договором установлено, что объект аренды должен быть возвращен в течение определенного времени после прекращения договора, то этот срок будет включаться в период фактического пользования имуществом и подлежать оплате.

Если в договоре сторонами определен повышенный размер арендной платы после истечения срока действия договора, то такая арендная плата может быть взыскана с арендатора за весь период пользования имуществом. Если повышенный размер установлен за каждый день просрочки возврата имущества, то суд может признать эту плату неустойкой. Также если эта сумма признана неустойкой, суд может уменьшить ее размер при наличии заявления должника.

Стоит обратить внимание на ремонт, переданного в аренду имущества. Если в договоре указано,что капитальный ремонт осуществляется за счет арендатора, и он не имел претензий к состоянию имущества при его приеме, то в дальнейшем он не вправе требовать от арендодателя возмещения расходов на ремонт.

Кроме того, если договором не предусмотрено, какой именно ремонт входит в обязанности арендатора, то он обязан произвести и плановый и не плановый ремонт. При этом он имеет право взыскать с арендодателя расходы,потраченные на не плановый ремонт или зачесть эту сумму в счет арендной платы.

Что касается текущего ремонта, то при не согласовании в договоре обязанности арендодателя на возмещение стоимости текущего ремонта,который был осуществлен арендатором, то последний не может требовать возмещения расходов или зачет этой стоимости в счет арендной платы.

В случаях, если арендатор не поддерживал имущество в исправном состоянии,вследствие чего причинен вред третьим лицам, то ответственность за это понесет арендатор.

Стоит обратить внимание на условие об арендной плате. Данное условие содержит в себе порядок уплаты, срок, частями или единовременно будут вносить денежные средства, и кто будет их вносить. Под арендной платой понимается вознаграждение, которое арендодатель получает от арендатора за пользование объектом аренды. Данное условие должно быть прописано в договоре во избежание негативных последствий. Однако если данное условие не включено в договор, то арендатор обязан вносить деньги в сроки в размерах, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В таком случае, арендатору, возможно, придется оплачивать аренду по более высокой цене,чем он предлагал.

Самый простой способ определения вознаграждения – это установление твердой величины арендной платы. Однако, учитывая принцип свободы договора, стороны могут установить иной способ определения размера арендной платы.

В течение срока действия договора стороны могут изменить размер арендной платы и срок ее внесения, заключив при этом дополнительное соглашение. Кроме того, в договоре может содержаться условие о праве какой-либо стороны, как правило,арендодателя, на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В таком случае, для изменения размера арендных платежей достаточно волеизъявления этой стороны. Если данное право закреплено за арендодателем, но не установлены рамки такого изменения, то это может повлечь злоупотребления с его стороны.Таким образом, рекомендуется указывать в договоре максимальную величину изменения арендной платы.

Гражданское законодательство отмечает, что арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права по договору третьим лицам.Если арендатор совершил подобную сделку, не получив предварительно на нее согласие арендодателя, то последний вправе требовать досрочного прекращения договора в связи с нарушением арендатором условий договора. Кроме того, такие сделки, совершенные без согласия арендодателя будут признаны недействительными.Согласие считается полученным, если арендодатель был проинформирован о сделке и не имел претензий по ее заключению, а также совершил иные действия, из которых следует, что он не против заключения сделки, например, принимал участие в переписке с арендатором и третьим лицом относительно пользования имуществом. Договор субаренды действует в пределах договора аренды, то есть с прекращением последнего прекращается и первый. Однако указанное правило не является диспозитивным, что дает возможность включить в текст договора аренды положение,по которому досрочное прекращение договора аренды не повлечет за собой прекращения субаренды. Таким образом, арендодатель становится арендодателем по договору субаренды.

Нередки случаи включения в договор аренды условия о выкупе объекта аренды. Основное требование – это согласование выкупной цены, при отсутствии которой суд признает данный договор незаключенным в части выкупа. В соответствии с законодательством цена должна быть определена в рублях. Но если цена указана в иностранной валюте или условных единицах, то необходимо согласовать курс, по которому она будет переведена в рубли.

В договоре может быть определено, что выкупная цена составляет совокупность всех арендных платежей. Так, при уплате арендатором всех платежей будет считаться,что выкупная цена внесена и имущество переходит в собственность арендатора.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об ответственности сторон. Ответственность может быть трех видов: уплата процентов, уплата неустойки или возмещение убытков. Если в договоре прописано, что арендатор при просрочке возврата объекта аренды обязан уплачивать неустойку, то в случае просрочки арендатор должен будет уплатить не только неустойку, но и понесенные убытки. Также на арендаторе может лежать ответственность возместить упущенную выгоду, то есть те денежные средства, которые арендодатель получил бы при добросовестном исполнении договора.

Если не согласованы обстоятельства, которые служат основанием для взыскания неустойки, то условие считается несогласованным. На практике обычно при невозможности взыскать неустойку можно взыскать причиненные убытки.

Проведя анализ судебной практики можно сделать вывод, что нередко возникают споры относительно расторжения договора аренды.Как известно, договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. При расторжении договора по соглашению сторон стороны должны составить дополнительное соглашение к договору, в котором определят все тонкости такого расторжения. Все, что одной стороной было получено в период исполнения договора, не может быть истребовано обратно другой стороной. Однако данное правило не носит императивный характер и в договоре возможно указание на обязанность сторон возвратить исполненное по договору и порядок такого возврата.

Как известно, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при нарушении договора другой стороной. Основаниями для расторжения договора по инициативе арендодателя могут быть: арендатор пользуется объектом аренды с нарушением договора, ухудшает имущество, не вносит арендную плату, не осуществляет капитальный ремонт. Но при этом стоит помнить, что прежде чем обращаться в суд необходимо направить претензию арендатору с просьбой устранить допущенные нарушения. Арендатор может обратить в суд, если арендодатель не передал имущество в пользование или создает препятствия для пользования, имущество имеет недостатки, которые небыли оговорены при передаче, арендодатель не осуществляет капитальный ремонт(если это является обязанностью арендодателя). Кроме того, по соглашению сторон в договоре могут содержаться иные основания для досрочного расторжения договора.

Стоит отметить, что договор аренды может быть расторгнут путем одностороннего отказа от исполнения договора. Если договор заключен на неопределенный срок, то любая из сторон может отказаться от договора,предупредив об этом за месяц другую сторону, а при аренде недвижимого имущества– за три месяца. Уведомление об отказе от договора должно содержать в себе такие моменты, из которых будет понятно волеизъявление стороны.

В случае если срок договора определен, стороны могут самостоятельно определить порядок одностороннего отказа от него. Для этого необходимо будет закрепить обязанность одной стороны направить другой уведомление об отказе, срок направления данного уведомления, а также адрес, по которому оно направляется.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Усенко Д.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют его использовать согласно целям, указанным в договоре аренды, и соответствующее относящимся к нему документам. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 мая 2013 г. N 43-КГ13-1 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации

     3. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество,
                 обладающее теми потребительскими
  качествами, которые позволяют его использовать согласно целям,
                   указанным в договоре аренды,
          и соответствующее относящимся к нему документам

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                  от 14 мая 2013 г. N 43-КГ13-1

                           (Извлечение)


     Удмуртская  региональная  общественная  организация  "Академия
наук планеты Земля" (далее - УРОО "Академия  наук  планеты  Земля")
обратилась в суд с  иском  к  П. ,  ООО  "Производственная  компания
"Ниагара"  (далее -  ООО  "ПК  "Ниагара")   о   переводе   прав   и
обязанностей по договору аренды и взыскании  с  ООО  "ПК  "Ниагара"
арендной платы.
     В  обоснование  заявленных  требований  УРОО  "Академия   наук
планеты Земля" указала, что 12 апреля 2008 г. между П.  и  ООО  "ПК
"Ниагара"  заключен  договор  аренды  двух  устройств   резонансной
гармонизации питьевой воды и напитков. В соответствии  с  условиями
договора арендная плата должна была вноситься с 1 ноября 2008 г.  в
согласованном  сторонами  размере.  В  нарушение  условий  договора
арендная плата с апреля 2009 г. арендатором  не  вносилась.  Истец,
исходя из того, что является правопреемником  арендодателя,  просил
суд перевести на себя его права и обязанности по договору аренды от
12 апреля 2008 г. (далее - договор  аренды),  взыскать  с  ООО  "ПК
"Ниагара" арендную плату  за  апрель  2009 г.,  расходы  по  уплате
государственной пошлины. 
     Определением Устиновского районного суда г. Ижевска от 27 июля
2011 г. производство по делу прекращено  в  части  требования  УРОО
"Академия наук планеты Земля" о переводе  прав  и  обязанностей  по
договору аренды в связи с отказом истца от иска в этой части.
     Определениями того же суда от 27 июля 2011 г. П.  исключен  из
числа  ответчиков по данному   делу   ввиду   отсутствия   к   нему
материально-правовых требований и привлечен  к  участию  в  деле  в
качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных  требований
относительно предмета спора.
     В ходе судебного  разбирательства  П.  заявил  самостоятельные
требования относительно предмета спора и просил суд взыскать с  ООО
"ПК "Ниагара" арендную плату за апрель 2009 г., расходы  по  оплате
государственной пошлины, сославшись на то, что между ним и ООО  "ПК
"Ниагара"  заключен  договор  аренды  двух  устройств   резонансной
гармонизации питьевой воды и напитков сроком на 49 лет.  5  сентября
2008 г. данные устройства введены в эксплуатацию.   Арендная  плата
должна была вноситься с 1 ноября 2008 г. Дополнительным соглашением
к договору сторонами определен  размер  арендной  платы  с  шестого
месяца аренды, т. е. с апреля 2009 г. В нарушение условий  договора
арендная плата с апреля 2009 г. арендатором не вносилась.
     28 июля 2011 г. судом вынесено определение о вступлении  П.  в
дело  в  качестве  третьего   лица,   заявляющего   самостоятельные
требования относительно предмета спора.
     С  учетом  уточненных  требований  П. просил  суд  взыскать  с
ООО "ПК "Ниагара"  задолженность   по арендной   плате  по договору
аренды за период с апреля 2009 г. по ноябрь 2011 г.
     Решением Устиновского районного суда г. Ижевска от  1  февраля
2012 г. иск УРОО "Академия наук планеты Земля" к ООО "ПК  "Ниагара"
о взыскании денежных средств оставлен без  удовлетворения.  Иск  П.
удовлетворен, в его пользу с ООО "ПК  "Ниагара"  взыскана  арендная
плата по договору аренды. 
     Этим  же  решением  суда  с  ООО   "ПК   "Ниагара"   в   доход
муниципального образования "Город Ижевск" взыскана  государственная
пошлина.
     Апелляционным определением судебной  коллегии  по  гражданским
делам Верховного Суда  Удмуртской  Республики  от  4  июня  2012 г.
решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
     ООО  "ПК  "Ниагара"  подана  кассационная  жалоба,  в  которой
ставился вопрос о  передаче  жалобы  с  делом  для  рассмотрения  в
судебном  заседании  Судебной   коллегии   по   гражданским   делам
Верховного Суда РФ для  отмены решения  суда  первой  инстанции  от
1 февраля 2012 г. и апелляционного определения  от 4  июня  2012 г.
в части взыскания с общества в пользу П. арендной платы.
     Судебная коллегия Верховного Суда РФ 14 мая 2013 г.  признала,
что имеются основания для  отмены  состоявшихся  по  делу  судебных
постановлений в кассационном порядке, предусмотренные  ст.  387  ГПК
РФ.
     Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение
в части взыскания с ООО "ПК "Ниагара" в пользу П.  арендной  платы,
указал, что договор аренды является надлежащим образом заключенным,
стороны договора - П. и ООО "ПК "Ниагара" -  достигли  согласия  по
всем существенным условиям  договора,  а  их  фактические  действия
свидетельствовали  об  исполнении  данного   договора,   при   этом
арендатор произвел в пользу П.  арендный  платеж,  а  в  дальнейшем
арендные платежи прекратил. Эти обстоятельства были установлены при
рассмотрении другого  дела  по  иску  ООО  "ПК  "Ниагара"  к  П.  о
признании    договора    аренды    незаключенным    и     взыскании
неосновательного обогащения и отражены в  постановлении  президиума
Верховного Суда Удмуртской Республики от 28 января 2011 г., которым
отменены решение Устиновского  районного суда г. Ижевска от 20 июля
2010 г.  и  определение  судебной  коллегии  по  гражданским  делам
Верховного Суда Удмуртской  Республики  от  4  октября  2010 г.   по
указанному выше делу с принятием нового решения об отказе в иске.
     Суд указал также, что П.  как  сторона  в  договоре  аренды  и
обладатель интеллектуальных прав на секрет производства  устройства
резонансной  гармонизации  питьевой  воды  и   напитков   (ноу-хау)
является надлежащим арендодателем по договору аренды; поскольку  за
период с апреля 2009 г. по декабрь  2011 г.  ответчиком-арендатором
не были исполнены обязательства  по  внесению  арендной  платы,  то
заявленное П. требование о взыскании с ООО "ПК  "Ниагара"  арендной
платы за указанный период подлежит удовлетворению.
     С этими выводами согласилась судебная коллегия по  гражданским
делам Верховного Суда Удмуртской Республики.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда  РФ  с
выводами судебных инстанций не согласилась по следующим основаниям.
     Судом  установлено,   что   12   апреля   2008 г.   между   П.
(арендодатель) и ООО "ПК  "Ниагара"  (арендатор)  заключен  договор
аренды двух устройств  резонансной  гармонизации  питьевой  воды  и
напитков. 
     По данному договору арендодатель  предоставляет  арендатору  в
аренду на сорок девять лет два устройства резонансной  гармонизации
питьевой воды и напитков, производит их  монтаж  и  пусконаладочные
работы в  целях  доукомплектации  линии  розлива  для  производства
питьевой бутилированной воды,  линии  розлива  напитков  (продукции
арендатора) и  улучшения  потребительских  качеств  данной  воды  и
напитков.
     Как установлено судом,  после  подписания  сторонами  договора
аренды арендатор выплатил П. часть суммы арендной платы,  сторонами
проведено  испытание   гармонизированной   воды,   два   устройства
резонансной гармонизации питьевой воды и напитков переданы  П.  ООО
"ПК "Ниагара", последним приняты и введены в эксплуатацию.
     В силу п. 1 ст. 611 ГК  РФ  арендодатель  обязан  предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению имущества.
     Таким   образом,   указанной   правовой   нормой   установлена
обязанность   арендодателя   предоставить   арендатору   имущество,
пригодное для использования согласно целям,  указанным  в  договоре
аренды, и  обладающее  теми  потребительскими  качествами,  которые
позволяют арендатору его использовать. 
     Представитель  ООО  "ПК  "Ниагара"  в  письменных  возражениях
против иска, в ходатайстве  о  назначении  экспертизы,  в  судебном
заседании, а также в заседании  Судебной  коллегии  по  гражданским
делам Верховного Суда РФ утверждал, что переданное П. во исполнение
договора аренды от 12  апреля  2008 г.  имущество  (два  устройства
резонансной гармонизации питьевой  воды  и  напитков)  не  обладает
согласованным  сторонами  в  указанном  договоре  аренды  свойством
улучшения потребительских качеств воды и  напитков,  что  исключало
возможность  использования  данного  имущества  в  соответствии   с
целевым назначением.
     Таким образом, арендодатель, как  указывал  представитель  ООО
"ПК "Ниагара", не исполнил своей  обязанности,  установленной  п. 1
ст. 611  ГК  РФ,  по  передаче   ООО   "ПК   "Ниагара"   имущества,
соответствующего условиям договора аренды и назначению имущества, в
связи с чем у  арендатора  не  возникло  обязательств  по  внесению
арендной платы. 
     Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума  Верховного  Суда
РФ  от  26  июня  2008 г.  N 13  "О применении  норм   Гражданского
процессуального кодекса Российской  Федерации  при  рассмотрении  и
разрешении  дел  в  суде  первой  инстанции",  исходя  из  принципа
процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность  истца  и
ответчика  подтвердить  доказательствами  те   обстоятельства,   на
которые они ссылаются, необходимо в ходе судебного  разбирательства
исследовать  каждое  доказательство,  представленное  сторонами   в
подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям
относимости и допустимости (ст.ст. 59, 60 ГПК РФ).
     В силу ч. 1 ст. 55 указанного Кодекса доказательствами по делу
являются полученные в предусмотренном законом  порядке  сведения  о
фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или  отсутствие
обстоятельств, обосновывающих требования  и  возражения  сторон,  а
также  иных  обстоятельств,  имеющих   значение   для   правильного
рассмотрения и разрешения дела. 
     Частью 1  ст. 57  ГПК  РФ  предусмотрено,  что  доказательства
представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд
вправе предложить им представить дополнительные  доказательства.  В
случае, если представление необходимых доказательств для  этих  лиц
затруднительно,  суд  по  их  ходатайству  оказывает  содействие  в
собирании и истребовании доказательств.
     Согласно ч. 1 ст. 79  ГПК  РФ  при  возникновении  в  процессе
рассмотрения  дела  вопросов,  требующих   специальных   знаний   в
различных  областях  науки,  техники,   искусства,   ремесла,   суд
назначает экспертизу.
     Как следовало из протоколов судебных заседаний,  представитель
ООО  "ПК  "Ниагара"  в   судебных   заседаниях   судов   первой   и
апелляционной  инстанций  ходатайствовал  о  назначении   по   делу
комплексной  экспертизы,  которая,   как   указывал   представитель
ответчика, могла подтвердить его доводы об отсутствии у  переданных
в аренду двух устройств резонансной гармонизации  питьевой  воды  и
напитков способности улучшать потребительские качества данной  воды
и напитков, однако заявленное ходатайство без указания мотивов было
оставлено судом первой инстанции  без  удовлетворения  в  нарушение
требований процессуального законодательства. 
     Суд апелляционной инстанции также без указания мотивов отказал
ответчику  в  удовлетворении  ходатайства  о  назначении  по   делу
комплексной экспертизы.
     Между  тем,  поскольку  способность   переданных   арендатором
устройств  улучшать  потребительские  качества  воды   и   напитков
подтверждает  передачу   арендодателем   арендатору   имущества   в
состоянии, соответствующем условиям договора  аренды  и  назначению
имущества, и, следовательно, исполнение арендодателем  договора,  и
возникновение  у  арендатора  обязанности   осуществлять   арендные
платежи, постольку указанное качество устройств является юридически
значимым обстоятельством, подлежащим установлению  для  правильного
разрешения спора.
     Установление данного обстоятельства требует специальных знаний
в различных областях науки, в связи с чем суду  следовало  обсудить
вопрос о назначении экспертизы.
     Однако это судом сделано не было. 
     Кроме того, как установлено  судом,  по  ходатайству  ООО  "ПК
"Ниагара", заявленному  в  подтверждение  возражений  против  иска,
судом первой инстанции принято и приобщено к материалам дела письмо
ФГБУ Научно-исследовательский институт экологии человека и  гигиены
окружающей  среды  имени А.Н.Сысина   Минздравсоцразвития России от
30 ноября 2011 г., о чем указано в протоколе  судебного  заседания.
Из   представленного   документа,   в  частности,   следовало,  что
предлагаемые устройства не могут быть рекомендованы в практику  без
проведения гигиенических исследований по оценке их  безопасности  и
эффективности действия.
     Однако вопреки требованиям ст. 67 ГПК РФ приобщенные  судом  к
делу документы предметом какой-либо оценки суда не стали.
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
сочла необходимым обратить внимание на следующее.
     Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду  вместе
со всеми его принадлежностями и  относящимися  к  нему  документами
(техническим  паспортом,  сертификатом качества и т.  п.), если иное
не предусмотрено договором.
     Если такие принадлежности и документы переданы не были  и  без
них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его
назначением либо в значительной степени лишается того, на  что  был
вправе рассчитывать при заключении договора, он  может  потребовать
предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов
или расторжения договора, а также возмещения убытков.
     Материалы,  оборудование,  устройства  и  другие   технические
средства  водоподготовки,  предназначенные  для   использования   в
системах    хозяйственно-питьевого    водоснабжения,     в     силу
действовавшего на момент заключения договора  аренды  и  разрешения
спора   Положения   о   государственной   регистрации   и   ведении
государственного реестра отдельных видов продукции,  представляющих
потенциальную опасность  для  человека,  а  также  отдельных  видов
продукции, впервые ввозимых  на  территорию  Российской  Федерации,
утвержденного постановлением Правительства РФ от 4  апреля  2001 г. 
N 262,  подлежат   обязательной   государственной   регистрации   и
допускаются к  производству,  транспортировке,  закупке,  хранению,
реализации, применению (использованию) после такой  регистрации,  о
чем   выдается   свидетельство   о   государственной    регистрации
установленного образца (пп. 2, 3, 11 названного Положения).
     Представитель  ООО  "ПК  "Ниагара",  возражая   против   иска,
указывал,  что  переданные  арендодателем  устройства   резонансной
гармонизации  питьевой  воды  и  напитков  не  зарегистрированы   в
установленном   порядке   в   качестве   средств    водоподготовки,
предназначенных для использования в системах хозяйственно-питьевого
водоснабжения,  что  исключало  возможность  использования  объекта
аренды  по  его  назначению,  определенному  договором  аренды,   и
свидетельствует  о  том,  что  арендодателем  не   была   исполнена
возложенная  на  него   законом   обязанность   по   предоставлению
относящихся к объекту аренды документов.  При этом  в  подтверждение
возражений ответчиком представлено, в частности, письмо Федеральной
службы по надзору в сфере защиты прав потребителей  и  благополучия
человека от 30 декабря 2011 г. об отсутствии в реестре свидетельств
о государственной регистрации информации о  регистрации  устройства
резонансной гармонизации питьевой воды.
     Тем  не  менее  возражения  ответчика  и   представленные   им
доказательства, как имеющие существенное значение  для  правильного
разрешения дела, какой-либо оценки судебных инстанций не получили.
     В  постановлении   президиума   Верховного   Суда   Удмуртской
Республики от 28  января  2011 г.,  на  которое  имелась  ссылка  в
обжалуемых судебных актах, содержался вывод об исполнении сторонами
спора условий договора аренды от 12 апреля 2008 г.  в  определенной
части,  а  именно  того,  что  арендодатель  передал  имущество  во
временное владение  и  пользование  арендатору  за  соответствующую
плату,  внесенную  последним.   Однако   обстоятельства   исполнения
арендодателем договора в  части  передачи  арендатору  имущества  в
состоянии, соответствующем условиям договора  аренды  и  назначению
имущества, президиумом Верховного  Суда  Удмуртской  Республики  не
выяснялись.
     Таким  образом,  вопреки  предписаниям  ст. 611  ГК  РФ  суды,
ограничившись  выяснением  того,   что   у   сторон   не   возникло
неопределенности  по  составу  арендуемого  имущества   на   момент
передачи  имущества  и  подписания   акта   приема-передачи   этого
имущества,  не  установили  того,  обладало  ли  данное   имущество
потребительскими качествами, которые позволяют его использовать  по
назначению,  не  установили  соответствие  передаваемого  имущества
относящимся к нему документам.
     В связи с этим вывод суда о том, что у сторон договора  аренды
не возникло неопределенности по  свойствам  передаваемого  объекта,
признан ошибочным и не основанным на законе. 
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
решение   Устиновского   районного   суда   г. Ижевска   Удмуртской
Республики от 1 февраля 2012 г. и определение судебной коллегии  по
гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от  4  июня
2012 г. отменила. Дело направила на новое рассмотрение в суд первой
инстанции.


                          ______________

Кто такой арендатор и арендодатель в 2022 году: права и обязанности

Аренда – вид сделки, при которой имущество одного лица передается во временное пользование другому за оговоренную плату.

Стороны сделки подписывают юридически легитимный договор, который закрепляет права и обязанности друг перед другом.

В подобных договорах встречаются термины арендодатель и арендатор. О том, кто такой арендодатель и арендатор, пойдет речь в этой статье.

Стороны арендных договоров

У классических сделок аренды 2 стороны:

1. Арендодатель – физическое лицо или организация, собственник имущества, сдаваемого в аренду.
2. Арендатор – физическое или юридическое лицо, принимает имущество арендодателя за плату или другие виды возмещения.

У сторон есть определенные права и обязанности. Например, арендатор обязуется сохранять чужую собственность в целости. Арендодатель не вправе препятствовать использованию арендованного имущества в течение действия срока договора.

Права и обязанности арендодателя

Сдать имущество в аренду могут лица старше 18 лет и официально зарегистрированные компании. Полученный доход в 2022 г считается дополнительным заработком, подвергается налогообложению.

Арендодатель обязан:

• выполнять условия договора, предоставлять имущество в надлежащем состоянии;
• обеспечивать возможность пользоваться объектом арендатору;
• проводить техническое обслуживание, если предусмотрено договором.

Законами не регламентируются четкие условия арендных договоров. Стороны могут самостоятельно устанавливать условия сделки, какие документы предоставляются, обязательства, срок и порядок выплат.

Спорные ситуации регулируются Гражданским и Жилищным Кодексами.

Права и обязанности арендатора

Сторона получает имущество арендодателя в пользование для разных целей: проживание, ведение бизнеса и т.д. Арендатором может стать любое лицо старше 18 лет, которое вносит регулярные платежи по условиям договора.

В обязанности стороны входит:

• своевременная оплата аренды;
• прекращение пользования имуществом или продление сделки по истечению срока действия;
• сохранение имущества арендодателя в первоначальном состоянии;
• возврат собственности и входящих в ее состав объектов после прекращения аренды.

Если арендуются жилые помещения, арендатор вправе поселить в них супруга и несовершеннолетних детей. Другие лица и животные заселяются с одобрения собственника.

Подвиды арендаторов

Кроме непосредственно арендующего имущество лица, встречаются:

Название	Особенности
Субарендатор	Третья сторона сделки, арендует уже арендованное помещение.
Якорный арендатор	Имеют в собственности некоторую часть от арендуемого объекта. Например, комната в целой квартире.

Вопрос – ответ

В: Нужно ли оплачивать налоги и кому?

О: Да, арендодатель выплачивает в бюджет налог с дохода от сдачи имущества в аренду. О том, кто платит земельный налог и взносы за недвижимость, стороны договариваются отдельно.

В: Требуется ли регистрация договора?

О: Сделки с недвижимостью, заключенные на 1 год и более, нужно регистрировать. Но кто должен регистрировать договор аренды, арендодатель или арендатор? Регистрацией занимается собственник недвижимого имущества.

В: Кто отвечает за пожарную безопасность, арендатор или арендодатель?

О: Согласно ст. 38 №69-ФЗ, пожарная безопасность находится в ответственности собственника помещения. Но по ст. 421 ГК РФ, стороны могут предусматривать иные правила установления ответственности за безопасность.

В: Кто платит за отходы?

О: Собственником отходов признается лицо, из-за которого они появились. Оплачивать расходы на ликвидацию отходов должен арендатор.

В: Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора?

О: Да, удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности или задержке платежей по договору может считаться законным. Но для решения проблемы с выплатами есть другие пути, например, дополнительное соглашение об оплате. Если имущество удерживается умышленно, без предупреждения, арендатор вправе обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве, грабеже.

В: Что делать, если имущество испорчено или уничтожено?

О: Обе стороны несут ответственность за сохранность материальных ценностей друг друга. В том числе, существует ответственность арендодателя за ущерб, причиненный имуществу арендатора. Возмещение проводится либо по договоренности в удовлетворяющем стороны размере, либо в судебном порядке после оценки ущерба.

В: Как быть с недобросовестными арендаторами?

О: Закон предусматривает ответственность арендодателей за незаконную деятельность в ряде случаев. Уголовное наказание последует, если помещения предоставлены для:

• ведения игорного бизнеса;
• вовлечения в проституцию и организации притонов;
• создания, хранения, сбыта наркотических веществ.

Собственнику помещения должно быть известно о цели съема помещений, тогда признается соучастником. Если арендатор нарушает условия договора, портит имущество, занимается опасными деяниями, арендодатель вправе инициировать принудительное выселение при помощи полиции.

Видео: Взаимоотношения арендатора и арендодателя

Читайте также:

Страница не найдена — Трансперенси Интернешнл-Р

Пользователь, используя форму обратной связи и почтовую рассылку сайта www.transparency.org.ru, обязуется принять настоящее Согласие на обработку персональных данных (далее — Согласие). Принятием (акцептом) оферты Согласия является предоставление персональных данных при подписке на почтовую рассылку, при обращении через форму обратной связи, размещенную на сайте. Пользователь дает свое согласие Автономной некоммерческой организации «Центр антикоррупционных исследований и инициатив «Трансперенси Интернешнл-Р», которой принадлежит сайт www.transparency.org.ru, и которая расположена по адресу: 105005, г. Москва, ул. Радио, д. 24, к. 2, помещ. 1, (далее — Организация) на обработку своих персональных данных со следующими условиями:

1. Данное Согласие дается на обработку персональных данных как без, так и с использованием средств автоматизации.

2. Согласие на обработку персональных данных Пользователя дается только и исключительно с целью использования для информирования о новостях Организации, выходе новых антикоррупционных расследований и различных событиях в Организации, для ответов на обращения Пользователя через форму обратной связи на сайте, для отправки уведомлений об изменении положений, условий и политик Организации.

3. Основанием для обработки персональных данных являются: Ст. 24 Конституции Российской Федерации; ст. 6 Федерального закона №152-ФЗ «О персональных данных».

4. В ходе обработки с персональными данными будут совершены следующие действия: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передача (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение — все упомянутые варианты только в целях, указанных в п. 2 настоящего Согласия.

5. Передача персональных данных третьим лицам осуществляется на основании законодательства Российской Федерации, договора с участием субъекта персональных данных или с его согласия.

6. Персональные данные обрабатываются до завершения всех необходимых процедур. Также обработка может быть прекращена по запросу субъекта персональных данных.

7. Согласие может быть отозвано субъектом персональных данных или его представителем путем направления письменного заявления в Организацию.

8. В случае отзыва субъектом персональных данных или его представителем Согласия на обработку персональных данных, Организация вправе продолжить обработку без разрешения субъекта персональных данных при наличии оснований, указанных в пунктах 2 — 11 части 1 статьи 6, части 2 статьи 10 и части 2 статьи 11 Федерального закона №152-ФЗ «О персональных данных» от 26. 06.2006 г.

9. Настоящее Согласие действует все время до момента прекращения обработки персональных данных по причинам, указанным в п. 7 данного документа.

© Автономная некоммерческая организация «Центр антикоррупционных исследований и инициатив «Трансперенси Интернешнл-Р»

Закон о арендодателях и арендаторах — FindLaw

Закон о арендодателях и арендаторах включает права и обязанности каждого арендодателя и каждого арендатора в отношении сдаваемого в аренду имущества. Обе стороны должны знать основы аренды жилья, как собирать или платить залог, основы законов штата и федеральных законов, касающихся справедливого жилья, и многое другое.

Если вы являетесь арендодателем, вам может понадобиться помощь в расчете налоговых вычетов или определении способов выселения арендатора из-за невыплаты арендной платы.Арендаторам, с другой стороны, может понадобиться помощь в понимании их прав на безопасность арендатора, как возвращаются гарантийные депозиты и могут ли они сдавать арендуемое имущество в субаренду.

В этом разделе содержится основная информация и ресурсы для обеих сторон, участвующих в отношениях между арендодателем и арендатором.

Договоры аренды

Отношения между арендодателем и арендатором изложены в договоре аренды, который защищает права как арендодателей, так и арендаторов. В большинстве штатов также признаются договоры аренды, заключенные в устной форме, но только на срок до одного года.

Типовой договор аренды включает:

• Имена вовлеченных сторон (арендодателя и арендаторов)
• Адрес и описание сдаваемой в аренду единицы
• Арендная плата и дата, до которой она должна быть выплачена каждый месяц
• Сумма залога
• Разрешены ли домашние животные

Иногда некоторые разделы договора аренды могут быть незаконными. Новым арендаторам следует ознакомиться со своими местными законами, если у вас есть сомнения, но, как правило, арендодатели не могут включать какие-либо из следующих условий:

• Дискриминационное исключение арендаторов (исключение арендатора по признаку пола, религии, расы и т. д.))
• Отказ от права подать в суд на арендодателя (сообщение арендатору, что он не может подать иск против своего арендодателя)
• Отказ от права на возврат залога (за вычетом расходов на ремонт и уборку)

Краткосрочный договор аренды — договор краткосрочной аренды на 30 дней — часто называют «договором аренды». Договоры аренды обычно заключаются на год и более.

Гарантийный депозит

Большинство арендодателей требуют, чтобы жильцы вносили залог перед вселением.Залоговые депозиты ограничены законами большинства штатов. Например, закон Калифорнии ограничивает залог двухмесячной арендной платой (или тремя месяцами, если они меблированы). Закон Алабамы, напротив, не имеет ограничений.

Гарантийный депозит отличается от оплаты арендной платы за последний месяц и должен быть погашен полностью, за вычетом любых вычетов на ремонт или расходы, связанные с уборкой. Если от вас требуется внести залог, вам следует рассмотреть возможность подписания заявления с вашим арендодателем с изложением точного состояния квартиры для устранения споров в конце срока аренды.

Законы многих штатов также определяют, как скоро арендодатель должен вернуть залог арендатора после выезда, обычно через 30 дней или около того. В дополнение к уборке и ремонту арендодатель может вычесть любую невыплаченную арендную плату из депозита. Однако арендодатель не может вычесть то, что можно считать нормальным износом. Многие штаты требуют от арендодателей предоставления подробного списка повреждений и ремонта, а также подробного списка стоимости ремонта или уборки.

Права арендатора

 Закон о справедливом жилищном обеспечении защищает жильцов от нарушений гражданских прав, включая дискриминацию в отношении жилья по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, возраста, семейного положения (хотя в некоторых пенсионных сообществах от него отказываются) и инвалидности.Законы некоторых штатов о арендодателях и арендаторах также предлагают защиту от дискриминации на основании идентичности ЛГБТ и семейного положения.

А если у вас есть животное-помощник, например, собака-поводырь, арендодатель не может отказать вам в аренде только из-за политики запрета домашних животных. Другие права также включают:

• Право на спокойное наслаждение (жизнь без помех)
• Право на условия проживания
• Право на жилище без отравления свинцом 
• Определенный уровень конфиденциальности в арендованном имуществе (например,г., домовладелец не может войти в ваш дом без предупреждения)

Права арендодателя

Арендодатели также имеют определенные юридические права , в основном связанные с защитой их доходных инвестиций. Например, арендодатель может потребовать ежемесячную оплату арендной платы и оплату других статей, указанных в договоре аренды, таких как счета за коммунальные услуги. Арендодатели также имеют право выселять арендаторов, но это должно быть сделано по уважительной причине (например, за неуплату арендной платы). Они также должны направить уведомление о выселении в разумные сроки.

Нажмите на тему ниже, чтобы узнать больше о праве арендодателя-арендатора.

Арендодатель и арендатор — Тема защиты прав потребителей

Хотя Юридический департамент отвечает за публикацию брошюры о праве арендодателей и арендаторов, мы не можем давать юридические консультации по вопросам закона или представлять частные стороны в юридическом споре.

Если вам нужна помощь в решении вопроса между арендодателем и арендатором, вы можете сначала просмотреть свои права в соответствии с Единым законом о арендодателе и арендаторе жилья, законом Аляски, регулирующим вопросы между арендодателем и арендатором.

Вы можете найти краткое изложение этого закона и образцы бланков уведомлений в публикации Закон о арендодателях и арендаторах Аляски: что это значит для вас . (PDF926K). Вы также можете скачать и распечатать копию публикации. Если вы не можете загрузить и распечатать копию, позвоните по телефону (907) 269-5200 или по бесплатному номеру (888) 576-2529. Вы также можете отправить запрос по электронной почте на адрес [email protected] (не забудьте указать свое полное имя и адрес).

Если вы хотите предъявить иск в судебном порядке, вам необходимо нанять или проконсультироваться с частным адвокатом или самостоятельно подать иск в суд мелких тяжб.Вот некоторые ресурсы для арендаторов:

• Арендаторы с низким доходом могут обратиться за помощью в Alaska Legal Services Corporation (ALSC). Если ваш арендодатель пытается вас выселить, обязательно упомяните о выселении, когда звоните в юридическую службу штата Аляска. Посетите веб-сайт ALSC, чтобы найти номер телефона местного офиса ALSC.
• Если вам нужен адвокат, но вы не имеете права на получение помощи через Alaska Legal Services, позвоните в справочную службу адвокатов штата Аляска в Анкоридже по телефону (907) 272-0352 или по бесплатному номеру (800) 770-9999.Справочная служба юристов может направить вас к юристу в вашем регионе.

Чтобы подать иск о возмещении ущерба в размере 10 000 долларов США или менее без адвоката, вы можете подать иск в Суд мелких тяжб. Публикация Alaska Court System, Alaska Small Claims Handbook , объясняет, как подать иск о мелких исках в суд. Вы также можете найти информацию о мелких исках на веб-сайте судебной системы или в местном суде.

---

Для просмотра некоторых документов на этой странице требуется программа Adobe Reader (доступна для бесплатной загрузки).

Арендодатель-Арендатор | Роквилл, Мэриленд — официальный сайт

Ограничения по количеству проживающих

До пяти человек, не состоящих в родстве, могут жить вместе в доме на одну семью с общей кухней.

Гарантийный депозит

Гарантийный депозит представляет собой денежную сумму, выплачиваемую арендодателю, которая может быть использована для компенсации ущерба имуществу, нарушения договоров аренды или невыплаты арендной платы. Залог нельзя использовать для оплаты арендной платы за последний месяц.

По истечении срока аренды у арендодателя есть до 45 дней для возврата залога. Если какая-либо сумма депозита удерживается для покрытия расходов, арендодатель должен предоставить арендатору письменный подробный список расходов. Арендатор обязан уведомить арендодателя о своем обновленном адресе.

Процентные ставки по залоговым депозитам определяются ставками кривой доходности Казначейства США. Воспользуйтесь калькулятором Департамента жилищного строительства и общественного развития штата Мэриленд, чтобы рассчитать начисленную стоимость.

Арендные платежи и повышение

Арендная плата может быть увеличена только один раз в 12 месяцев. Чтобы увеличить стоимость аренды, арендодатель должен уведомить арендаторов в письменной форме не менее чем за 90 дней.

Просроченные платежи

Арендная плата должна быть просрочена более чем на 10 дней, чтобы арендодатель наложил штраф. Штраф за просрочку не может превышать 5 процентов от месячной арендной платы.

Арендодатели могут подать иск о неуплате арендной платы в окружной суд штата Мэриленд. Подача иска о неуплате арендной платы не имеет ограничения по времени и может быть подана только после одного дня просрочки платежа.

Уведомление об освобождении

Как арендодатель, так и арендатор должны направить письменное уведомление в соответствии с требованиями договора аренды об освобождении помещения. Как правило, для домов на одну семью требуется уведомление за один месяц, а для многоквартирных домов — за два месяца. Тем не менее, уведомление об освобождении может варьироваться, и точные требования будут задокументированы в договоре аренды.

Прекращение аренды

Плата за прекращение аренды в размере до двухмесячной арендной платы может взиматься с арендатора, если он досрочно прекращает аренду.Прекращение аренды в связи с переводом на другую работу или изменением местоположения может привести к уплате платы за прекращение аренды в размере до арендной платы за один месяц.

Военный приказ об изменении распоряжения

Для изменения распоряжения продолжительностью более 90 дней требуется письменное уведомление арендодателя за 30 дней. Если арендатор уведомил об этом за 30 дней, арендодатель не может взимать плату за расторжение договора.

Конкретные положения будут задокументированы в договоре аренды.

Выселение

Чтобы проверить, был ли выдан адрес для выселения, обратитесь в офис шерифа округа Монтгомери по телефону 240-777-7000.

Ваш справочник по закону о арендодателях и арендаторах

Закон о арендодателях и арендаторах

В какой-то момент своей жизни большинство людей будут заниматься арендой недвижимости в качестве арендодателя или арендатора. Хотя проблемы, с которыми сталкивается арендодатель, иногда вызывают такое же недоумение, как и проблемы арендатора, проблемы, с которыми сталкивается арендатор, являются общей темой этой брошюры.

Законы, касающиеся арендодателей и арендаторов, могут значительно различаться в зависимости от города. В этой брошюре содержится общая информация о том, как быть арендатором в штате Иллинойс, но ваш муниципалитет может предоставить вам более надежную защиту в соответствии с законом.

Аренда

Отношения между арендодателем и арендатором возникают из соглашения, называемого арендой, по которому одна сторона занимает недвижимость другой с согласия владельца.

Для создания договора аренды не требуется особых слов, но обычно условия аренды включают описание недвижимости, срок действия договора, арендную плату и время платежа. В Иллинойсе договор аренды не обязательно должен быть заключен в письменной форме, если он не заключен на срок более одного года.Хотя условия устного договора аренды может быть трудно определить, сторона может быть связана условиями устного соглашения так же, как и письменного.

Наиболее распространенной формой аренды является письменное соглашение, в котором излагаются все условия, обязательные для обеих сторон. Если договор аренды не заключен в письменной форме, то, вероятно, это будет периодическая аренда, то есть аренда без определенного срока. Период обычно определяется частотой арендных платежей; например: неделя за неделей, месяц за месяцем, год за годом.

Прекращение аренды

Если договор аренды не заключен на определенный срок, он может быть расторгнут любой из сторон с надлежащим уведомлением.

• При годовой аренде, кроме аренды сельскохозяйственных угодий, любая из сторон может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление за шестьдесят дней в любое время в течение четырех месяцев, предшествующих последним шестидесяти дням аренды.
• Понедельная аренда может быть расторгнута любой из сторон путем письменного уведомления другой стороны за семь дней.
• Аренда фермы обычно заключается на один год. Обычно они начинаются и заканчиваются в марте каждого года. Уведомление о прекращении должно быть направлено не менее чем за четыре месяца до окончания срока.
• Во всех других договорах аренды на срок менее одного года сторона должна направить письменное уведомление за тридцать дней. Любое предоставленное уведомление должно призывать к расторжению в последний день этого периода аренды.

При заключении договора аренды в документе обычно указывается дата истечения срока действия.В таком случае уведомление о расторжении не требуется. Имейте в виду, что для вашего договора аренды может также потребоваться уведомление о расторжении договора в особой форме или уведомление в большем объеме, чем требуется по закону.

Прекращение действия из-за нарушения

Наиболее частым нарушением договора аренды является неуплата арендной платы. В этом случае арендодатель должен уведомить арендатора-правонарушителя за пять дней. Через пять дней после вручения такого уведомления арендодатель может начать процедуру выселения арендатора. Однако, если арендатор платит арендную плату в течение этих пяти дней, арендодатель не может приступить к выселению.Однако арендодатель не обязан принимать арендную плату, которая меньше, чем причитающаяся сумма. Если арендодатель принимает предложение о меньшей сумме арендной платы, это может повлиять на право действовать в соответствии с уведомлением.

Само уведомление не прекращает договор аренды, а просто указывает, что по истечении срока уведомления арендодатель может считать договор аренды оконченным и предъявить иск о владении.

Если арендодатель желает расторгнуть договор аренды из-за нарушения договора аренды арендатором, за исключением неуплаты арендной платы, он или она должны письменно уведомить арендатора за десять дней до начала процедуры выселения.Принятие арендной платы после такого уведомления является отказом арендодателя от права расторгнуть договор аренды, за исключением тех случаев, когда нарушение, о котором идет речь, не является длящимся нарушением.

Уведомление об услуге по запросу

Уведомление может быть вручено арендатору путем вручения письменной или печатной копии арендатору или путем оставления ее какому-либо лицу старше тринадцати (13) лет, которое проживает по месту жительства стороны, или путем отправки копии уведомления в адрес стороне заказным или заказным письмом с уведомлением о вручении от адресата.Если никто не находится в фактическом владении помещением, то достаточно вывесить уведомление на помещение.

Сдача в субаренду или переуступка аренды

Часто письменные договоры аренды запрещают арендатору сдавать помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. В таком согласии не может быть отказано необоснованно, но запрет подлежит исполнению в соответствии с законом. Если такого запрета нет, то арендатор может сдать в субаренду или уступить свою аренду другому лицу. Однако в таких случаях арендатор будет нести ответственность перед арендодателем, если только арендодатель не освободит первоначального арендатора. Нарушение субаренды не изменит первоначальных отношений между арендодателем и арендатором.

Средства правовой защиты арендатора

Если арендодатель нарушил договор аренды, не выполнив своих обязательств по договору аренды, в пользу арендатора возникают определенные средства правовой защиты:

• Арендатор может подать в суд на арендодателя за ущерб, понесенный в результате нарушения.
• Если арендодатель не может поддерживать арендованное жилье в пригодном для проживания состоянии, арендатор может освободить помещение и расторгнуть договор аренды в соответствии с теорией «конструктивного выселения».
• Несоблюдение арендодателем в значительной степени местных жилищных кодексов может быть нарушением «подразумеваемой гарантии пригодности для проживания» арендодателя (независимо от каких-либо письменных положений об аренде или устных обещаний), которую арендатор может использовать в качестве защиты от выселения на основании неуплата арендной платы. Однако нарушение арендодателем местных жилищных кодексов не дает арендатору права автоматически удерживать арендную плату. Обязанность платить арендную плату сохраняется до тех пор, пока арендатор остается в арендованных помещениях, и для успешного отстаивания этой защиты арендатор должен будет показать, что его убытки, возникшие в результате нарушения арендодателем этой «подразумеваемой гарантии», равны заявленной арендной плате или превышают ее.

Нарушение прав арендодателя и ущерб арендатора может быть трудно доказать. Из-за ограниченного и технического характера этих правил арендаторы должны быть крайне осторожными при удержании арендной платы и, вероятно, должны делать это только после консультации с юристом.

Нарушение со стороны арендатора

Если арендная плата не уплачена, арендодатель может (1) предъявить иск в отношении арендной платы, причитающейся или подлежащей уплате в будущем, и (2) расторгнуть договор аренды и взыскать любую причитающуюся арендную плату за прошлые периоды.

Если арендатор не освободит арендованное помещение в конце срока аренды, арендатор может нести ответственность за двойную арендную плату за период удержания, если удержание считается умышленным.Арендатора также могут выселить.

Если арендатор нанесет ущерб помещению, арендодатель может подать иск о возмещении такого ущерба.

Условия аренды

В соответствии с федеральным Законом о справедливом жилищном обеспечении и законодательством штата Иллинойс арендодатель запрещает дискриминацию при аренде жилого дома, квартиры или квартиры в отношении потенциальных арендаторов, имеющих детей в возрасте до 14 лет. Также незаконной является дискриминация арендатора по признаку расы, религии, пола, национального происхождения или инвалидности со стороны арендодателя.

Положения договора аренды, освобождающие арендодателя от ответственности за ущерб, причиненный лицам или имуществу в результате небрежности арендодателя, рассматриваются как противоречащие государственной политике и, следовательно, не имеющие исковой силы. При определенных обстоятельствах в случае неуплаты арендной платы арендодатель может удерживать мебель и личное имущество арендатора до тех пор, пока арендатор не уплатит прошлую арендную плату.

Гарантийный депозит

Арендатор обычно должен внести арендодателю денежную сумму перед тем, как занять недвижимость.Обычно это называется залогом. Эти деньги считаются залогом любого повреждения помещения или невыплаты арендной платы. Залог не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату за последний месяц. Он должен быть возвращен арендатору при освобождении помещения, если не было нанесено никакого ущерба, кроме естественного износа, и арендная плата полностью оплачена.

Если арендодатель не возвращает гарантийный депозит в кратчайшие сроки, арендатор может подать в суд на возмещение той части гарантийного депозита, на которую арендатор имеет право.В некоторых юрисдикциях, когда арендодатель неправомерно удерживает залог арендатора, арендатор может получить возмещение дополнительных убытков.

Арендодатель, сдающий в аренду жилую недвижимость, состоящую из пяти или более квартир, и получивший гарантийный депозит, не может удерживать какую-либо часть этого депозита в качестве компенсации за материальный ущерб, если он не предоставит арендатору в течение тридцати дней с даты, когда арендатор освобождает, заявление о ущерб, предположительно причиненный арендатором, и расчетную или фактическую стоимость ремонта или замены каждого элемента в этом заявлении.Если такое заявление не будет предоставлено в течение 30 дней, арендодатель должен полностью вернуть гарантийный депозит в течение 45 дней с даты выселения арендатора.

Если в здании 25 и более жилых единиц, арендодатель также должен выплачивать проценты по депозиту с даты его внесения, если он удерживается более 67 месяцев. (Проценты рассчитываются по ставке, уплачиваемой крупнейшим банком Иллинойса, в соответствии с общими активами на счете безопасности сберегательной книжки.)

Приведенные выше заявления относительно гарантийных депозитов основаны на законах штата. Однако некоторые муниципалитеты могут налагать дополнительные обязательства. Например, город Чикаго требовал, чтобы проценты выплачивались по всем залоговым депозитам, независимо от количества сдаваемых в аренду единиц.

Вопросы арендодателя и арендатора могут стать сложными. И арендодатель, и арендатор должны проконсультироваться с адвокатом для получения помощи в решении конкретных проблем. Для получения дополнительной информации о ваших правах и обязанностях как арендатора, в том числе о конкретных законах об арендаторах и арендодателях в вашем муниципалитете, обратитесь в местную ассоциацию адвокатов или посетите Союз арендаторов штата Иллинойс по адресу www.арендатор.орг.

Арендодатель и арендатор | Vermont Judiciary

Процесс выселения арендатора варьируется в зависимости от причины или «основания» для выселения.

Прежде чем подать иск о выселении в суд, вы должны направить арендатору письменное уведомление о прекращении или прекращении аренды. Если жилец не выезжает добровольно, для его выселения необходимо решение суда. Вы не можете менять замки или вывозить свои вещи без решения суда.

Основания для выселения

Основания для выселения включают следующее:

• Арендатор не заплатил арендную плату
• Арендатор нарушает договор аренды
• Недвижимость продана, а письменного договора аренды нет
• Арендатор сдал в субаренду без разрешения, и имеется письменный договор аренды, запрещающий субаренду

При следующих обстоятельствах вам не требуется причина для выселения:

• Нет письменного договора аренды
• Дата окончания письменного договора аренды прошла
• Человек снимает комнату в вашем доме и делит общие жилые помещения (кухня, гостиная, ванная комната)

Требования к уведомлению

Прежде чем подать иск о выселении в суд, вы должны направить жильцу письменное уведомление одним из следующих способов:

• Вручите арендатору.
• Отправьте его почтой первого класса на последний известный адрес арендатора. Суд будет исходить из того, что жилец получил уведомление через три дня после того, как вы отправили его по почте, но жилец может доказать, что он его не получал.
• Отправить заказным письмом. Вам понадобится квитанция из почтового отделения, показывающая, когда арендатор подписался на доставку.

В уведомлении должна быть четко указана дата выезда жильца. Это дата окончания или дата окончания аренды. Если жилец не выедет к этой дате, вы можете обратиться в суд с требованием выселить жильца.

Количество уведомлений, которые вы должны предоставить до даты окончания, зависит от причины или причин, по которым вы прекращаете аренду. В некоторых городах (таких как Берлингтон и Барре) требуется дополнительное уведомление, поэтому вам необходимо проверить свои местные законы. В законе Вермонта о арендодателях и арендаторах перечислены требования к уведомлению по всему штату для различных видов дел. Внимательно прочитайте этот закон, чтобы убедиться, что вы направили арендатору по крайней мере то уведомление, которое вы обязаны направить в зависимости от причины или причин выселения.

Вы можете направить арендатору более одного письменного уведомления с указанием различных оснований или дат окончания.Но если уведомления создают путаницу или не соответствуют требованиям закона, они могут быть недействительными. Поговорите с юристом, если вы планируете использовать более одного уведомления.

Составление и подача жалобы в суд

Если арендатор не покинет арендованное имущество к дате окончания, вы можете возбудить дело о выселении. Вы не можете подать жалобу до даты окончания, указанной в уведомлении арендатору.

Для возбуждения дела необходимо подать жалобу в суд. В этой жалобе вы можете запросить постановление о выселении.Вы должны подать жалобу не позднее, чем через 60 дней после даты окончания, указанной в уведомлении арендатору.

Вы будете истцом, а арендатор ответчиком.

Составление жалобы на выселение

Вы должны указать каждую информацию в своей жалобе в отдельном пронумерованном абзаце.

В жалобе необходимо указать:

• Адрес недвижимости
• Имя арендатора (или арендаторов)
• Дата начала аренды арендатором
• Является ли соглашение письменным или устным
• Сумма арендной платы и сроки оплаты
• Описание любых других частей соглашения, имеющих отношение к вашим претензиям в данном случае
• Основание или основания для выселения
• Когда и как вы направили арендатору необходимое уведомление
• Любая другая информация в поддержку вашего заявления

Необходимо прикрепить:

• Копия договора аренды, если она написана
• Копия уведомления арендатора
• Доказательство того, что арендатор получил уведомление, если оно у вас есть (например, квитанция о вручении заказного письма, подписанная арендатором).

В своей жалобе вы можете запросить в суде постановление о выселении. Вы также можете запросить что-либо еще, на что, по вашему мнению, вы имеете право (например, решение суда о просроченной арендной плате).

Не забудьте поставить свою подпись и дату на своей жалобе.

Подача жалобы на выселение и запрос повестки

Чтобы начать рассмотрение дела, вы должны подать жалобу в гражданское отделение высшего суда и получить повестку, подписанную судом.

Вы можете подать заявление лично в суд или по почте.Вот шаги в этом процессе:

• Оплатить регистрационный сбор
• Когда вы подаете жалобу, не забудьте указать плату за подачу, жалобу и любые вложения
• Попросите суд дать вам подписанную повестку
• Обязательно сохраните копии своей жалобы и всех вложений.

Ходатайство об уплате арендной платы в суд

Если ваш арендатор должен вам арендную плату, вы можете попросить суд обязать вашего арендатора произвести арендную плату в суд.Вы можете сделать это, подав ходатайство об уплате арендной платы в суд. Обычно суд удерживает эти деньги до тех пор, пока дело не будет завершено.

Вы можете подать это ходатайство вместе с жалобой или сделать это позже.

Вы должны приложить подписанное заявление под присягой, в котором излагаются факты, подтверждающие ваше ходатайство. Вы должны объяснить:

• Ваше соглашение с арендатором об обязанности арендатора платить арендную плату
• Когда и сколько арендатор заплатил
• Когда был произведен последний платеж и
• Сколько арендатор задолжал по квартплате

Суд назначит слушание по условному депонированию арендной платы и отправит вам уведомление о дате и времени этого слушания.Если жилец еще не подал ответ в суд, вы несете ответственность за то, чтобы шериф вручил жильцам уведомление о слушании. (Это обсуждается далее.)

Если суд приказывает арендатору произвести платежи в суд, а арендатор не платит, вы можете иметь право на судебное решение о немедленном владении имуществом. Это может произойти только в том случае, если арендатор получил копию постановления суда.

Вручение жалобы

После того, как вы подадите жалобу и приложения, суд отправит их вам или вернет вам.Жалоба будет иметь номер списка вверху. Используйте этот номер при подаче документов в суд. Суд также даст вам подписанную повестку.

Последним шагом к возбуждению дела о выселении в суде является вручение документов арендатору. Обычно вам нужно, чтобы их обслуживал шериф или констебль.

Вы должны передать шерифу следующие документы:

• Вызов
• Жалоба с теми же приложениями, которые вы подали в суд
• Пустая форма уведомления о явке за себя:
• Если вы подаете в суд ходатайство об уплате арендной платы вместе со своей жалобой или в любое время до того, как жилец подаст ответ, вы также должны вручить это ходатайство и уведомление суда о слушании дела жильца.

Вам придется заплатить шерифу за вручение документов. Стоимость будет частично зависеть от того, сколько миль должен проехать шериф. Шериф может потребовать залог для покрытия пошлины.

Вы можете сэкономить деньги, работая с шерифом или констеблем, находящимся рядом с жильцом. Контактную информацию каждого шерифа штата можно найти в Интернете. В Интернете нет списка контактных данных всех констеблей Вермонта.

Если вы хотите отправить документы шерифу по почте, позвоните шерифу заранее, чтобы узнать, как это сделать.У всех шерифов свои процессы. Вы также можете лично отнести документы шерифу.

После того, как шериф вручит документы ответчику (квартиросъемщику), он отправит вам отчет о вручении, в котором перечислены документы, которые шериф вручил, и сумма, которую шериф взимал. Вы должны подать этот Возврат услуг в суд.

Документы должны быть вручены в течение 60 дней с даты подачи жалобы. Если вы также направляете в суд ходатайство об уплате арендной платы и уведомление о слушании, оно должно быть вручено не менее чем за 14 рабочих дней до слушания. Вы обязаны следить за соблюдением этих сроков и следить за тем, чтобы шериф вручил документы вовремя. Если приближается крайний срок, а шериф не вручил документы, вы можете обратиться в суд с просьбой о продлении.

Арендодатель — Арендатор | Роял Оук, Мичиган

КАК ПОДАВАТЬ ДЕЛА АРЕНДОДАТЕЛЯ-АРЕНДАТОРА  
 
ГРАЖДАНСКИЙ ОТДЕЛ 248-246-3600
  
MCR 4.201 РЕГУЛИРУЕТ СУММАРНОЕ РАЗБИРАТЕЛЬСТВО ПО ВОССТАНОВЛЕНИЮ ПОЛОЖЕНИЯ.Для вашего удобства суд подготовил следующие руководящие принципы для подачи сводных дел дела:

случаи арендодателя-арендатора требуют следующих форм:

для одного подсудимого:

A Summons, соответствующие MCR 4.201 (C) ОРИГИНАЛ И ЧЕТЫРЕ КОПИИ. ОБЯЗАТЕЛЬНО ИСПОЛЬЗУЙТЕ НАБОР ИЗ 5 ДЕТАЛЕЙ (DC104).

ЖАЛОБА, СОСТОЯЩАЯ ИЗ ОРИГИНАЛА И ЧЕТЫРЕХ КОПИЙ
(DC102a, 102b или 102c).

3 КОПИИ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО УВЕДОМЛЕНИЯ О ВЫХОДЕ ИЛИ ТРЕБОВАНИИ ВЛАДЕНИЯ   (DC100a, 100b или 100c).
  
3 КОПИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИЛИ ДРУГОГО ДОКУМЕНТА, НА КОТОРОМ ОСНОВАЕТСЯ ВЛАДЕНИЕ.

КОНВЕРТ, АДРЕСОВАННЫЙ ОТВЕТЧИКУ С ДОСТАТОЧНОЙ ПОЧТОВОЙ ПОЧТОВОЙ ПОСЫЛКОЙ.  ОТПРАВИТЬ КОПИИ ПОВЕСТКИ И ЖАЛОБЫ, ДОГОВОРА АРЕНДЫ И УВЕДОМЛЕНИЕ О ВЫХОДЕ. ОБРАТНЫЙ АДРЕС НА КОНВЕРТЕ ДОЛЖЕН БЫТЬ В ОКРУЖНОЙ СУД.

ДЛЯ ДВУХ ОТВЕТЧИКОВ: 

ФОРМА ВЫЗОВА В 5 ЧАСТЯХ И 3 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ЭКЗЕМПЛЯРА С ИНСТРУКЦИЯМИ ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ (ФОТОКОПИЯ СТРАНИЦ 2 И 3 ФОРМЫ).

ФОРМА ЖАЛОБЫ И 2 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ЭКЗЕМПЛЯРА.

5 КОПИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИЛИ ДРУГОГО ДОКУМЕНТА, НА КОТОРОМ ОСНОВАЕТСЯ ВЛАДЕНИЕ.

5 КОПИЙ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО УВЕДОМЛЕНИЯ О ВЫХОДЕ (DC100a, 100b или 100c).

КОНВЕРТ, АДРЕСОВАННЫЙ КАЖДОМУ ОТВЕТЧИКУ С ДОСТАТОЧНЫМ ПОЧТОВЫМ СТОИМОСТЬЮ ДЛЯ ВСЕХ ВЫШЕУКАЗАННЫХ БУМАГ.

ДЛЯ КАЖДОГО ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОТВЕТЧИКА ВЫ ДОЛЖНЫ ПОДАТЬ ЕЩЕ ДВЕ КОПИИ КАЖДОЙ ФОРМЫ И ПРИЛОЖЕНИЙ, А ТАКЖЕ ПО КОНВЕРТУ ДЛЯ КАЖДОЙ СТОРОНЫ.

РЕГИСТРАЦИОННЫЙ СБОР ЗА ТОЛЬКО ВЛАДЕНИЕ СОСТАВЛЯЕТ 55,00 ДОЛЛАРОВ США. ЕСЛИ ВЫ ПОДАЕТЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ЖАЛОБУ НА ВОЗМЕЩЕНИЕ ДЕНЕЖНОГО УЩЕРБА, СУЩЕСТВУЕТ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ СБОР, ОСНОВАННЫЙ НА ЗАПРОСЕННОМ СУДЕБНОМ СУДЕБНОМ СУДЕБНОМ РЕШЕНИИ. СТОИМОСТЬ:

ЗАПРОШЕНО ДЕНЕЖНОЕ СУДЕБНОЕ РЕШЕНИЕ

от 0 до 600 долларов………………… 90,00 долларов
 
от 601 до 1750 долларов…………….. 110,00 долларов

от 1751 до 10 000 долларов………. 130,00 долларов США

От 10 001 до 25 000 долларов …….. 215,00 долларов

*Суд может отклонить форму для подачи в соответствии с правилом 8 суда штата Мичиган.119(C), если все необходимые копии не включены в заявку. Если не указано в судебном правиле или законе, суд не несет ответственности за изготовление копий форм для вас.

Обратите внимание: при подаче заявления истец должен указать, будет ли он пользоваться услугами нашего судебного исполнителя или истцу будут возвращены служебные копии арендатора.

* LLC и корпорации должны быть представлены адвокатом.

Закон о арендодателях и арендаторах

Что нового:

Важная информация для арендаторов и арендодателей штата Орегон

В штате Орегон больше не действует мораторий на выселение.Арендаторы, которые просрочили арендную плату или не могут платить будущую арендную плату, должны обратиться за помощью.

Арендаторы могут подать заявку на участие в программах помощи в погашении и будущей арендной плате и коммунальных услугах по телефону:

• 211info.org или позвоните по телефону 211 для получения информации о местных программах аренды, или
• oregonrentalassistance.org для Программы экстренной помощи в аренде штата Орегон (OERAP)
• ПРИМЕЧАНИЕ. 01.12.21 OERAP приостановил прием заявлений как минимум на шесть недель в ожидании новых государственных денег.

Платежи поступают напрямую арендодателям и коммунальным предприятиям.

Арендаторы должны как можно скорее предъявить арендодателям подтверждение того, что они подали заявку на помощь в аренде.

Арендаторы теперь защищены от выселения до тех пор, пока их заявление на помощь в аренде не будет обработано, если они представят доказательство своему арендодателю.

• Если арендаторы представят арендодателю доказательства того, что они подали заявку на помощь в аренде до 30 июня 2022 , они не могут быть выселены до
• после обработки заявки или
• после 30 сентября 2022 г. – в зависимости от того, что наступит раньше.
• Арендаторы, у которых уже есть судебное дело о невыплате арендной платы, должны предоставить доказательства того, что они обращались за помощью как к своему арендодателю, так и к судье, чтобы получить дополнительное время.
• До 30 сентября 2022 г. любое уведомление об уплате арендной платы от арендодателя должно предоставлять 10 дней для оплаты. Уведомления также должны содержать специальную информацию о программах помощи в аренде жилья и других средствах защиты.

Назад Арендная плата с апреля 2020 г. по июнь 2021 г.: время платить

Крайний срок выплаты арендной платы за период с апреля 2020 г. по июнь 2021 г.: 28 февраля 2022 г. .Арендодатели не могут выселять арендаторов за арендную плату, причитающуюся с этого периода до 1 марта 2022 года.

• Арендаторы, у которых есть задолженность по квартплате за этот период, должны как можно скорее подать заявку на получение помощи по аренде жилья до 1 марта 2022 года.

Программа гарантий арендодателя:

На эту программу могут претендовать арендодатели, которые отложили выселение арендаторов, обратившихся за помощью в аренде жилья. Дополнительную информацию можно получить по телефону здесь .

• ПРИМЕЧАНИЕ. Программа гарантии арендодателя приостановила прием заявок на время внесения изменений в программу.Чтобы получить электронное письмо при открытии системы приложений, сообщите свой адрес электронной почты по адресу [email protected] .

Другие важные изменения:

Арендодатели с арендаторами, которые должны арендную плату за период с апреля 2020 г. по июнь 2021 г. , не могут :

• выселить арендаторов за арендную плату за этот период (до 1 марта 2022 г.)
• взимать сборы за невыплаченную арендную плату за этот период и
• сообщают арендаторам о просроченной арендной плате агентству потребительского кредита.

Невыплаченная арендная плата за период с апреля 2020 г. по март 2022 г. не может учитываться арендаторами в будущих заявлениях на аренду. (Закон штата Орегон SB 282)

Гости – Арендаторы могут делить жилье до 28 февраля 2022 года , если они не нарушают никаких законов. Это означает, что до этого времени арендодатели не могут выселять или штрафовать арендаторов за то, что они принимают больше гостей, чем разрешено политикой арендодателя в отношении гостей.