Аренда земель сельскохозяйственного назначения – 9. /

Возможность сэкономить предоставляется и при организации личного подсобного хозяйства. Согласно российскому законодательству, максимальная площадь участков, используемых для этих целей, может составить 2,5 гектара. Очевидно, что приобрести в собственность такой участок сможет не каждый — гораздо удобнее взять землю в аренду. И главное здесь — сделать это правильно.

Важно! При определении размеров личного подсобного хозяйства учитываются площади всех земельных участков, которые принадлежат гражданину на праве собственности или ином праве (входит сюда и право аренды).

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у частного лица

Аренда сельскохозяйственных угодий у частного лица имеет свои нюансы, связанные с видом разрешенного использования земельного участка и формой владения им.

Важно! Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка. Такое изменение признается самовольным и предусматривает административную ответственность.

Взяв в аренду участок, предназначенный для ведения животноводства, гражданин или юридическое лицо не имеет права возводить на нем жилые строения, даже если договором аренды такая возможность предусмотрена.

Но еще большие затруднения вызывает аренда земельного пая. Проведенная в начале 90-х годов прошлого столетия земельная реформа значительно усложнила земельные отношения в стране. Преобразования привели к появлению множества земельных участков (земельных паев), которые принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности. Как правило, границы этих земельных участков не определены, сами земельные участки не сформированы, право собственности на них так и остается формальным. Именно поэтому взять отдельный земельный пай из земель сельхозназначения в аренду невозможно до тех пор, пока участок не будет выделен в натуре.

Чаще всего собственники земельных паев коллективно заключают договора аренды с юридическими лицами, организованными на имущественной базе бывших колхозов. Еще один вариант, аренда земли под фермерское хозяйство, также осуществляется коллективно.

Но что делать, если вам не подходит вариант аренды земельных паев, например не устраивают характеристики образуемого земельного участка? Тогда можно взять земельный участок в аренду у крупнейшего собственника страны — государства.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства имеет свои особенности. Любой гражданин может обратиться с заявлением в исполнительный орган муниципального образования с просьбой выделить подходящий для целей сельскохозяйственного производства земельный участок.

Важно! Выбранный земельный участок в этом случае может быть предоставлен физическому лицу в аренду только посредством проведения аукциона.

Как правило, такой земельный участок находится, и если он устраивает заявителя, то составляется и подписывается акт выбора земельн

nauet.ru

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения

Здравствуйте!

Однако, несмотря на то, что данную сделку можно считать какой угодно, ничтожной, недействительной, незаключенной, однако, она реала, и породила правовые последствия этой сделки. Арендатор вступил во владение и пользование землей, а арендодатель получал и получает за это оговоренную плату.

Таким образом, сделка не имеет признаков фиктивности. И такую сделку суд может признать заключенной.

Коллеги, о какой сделке, смене собственника и сохранении прав арендатор может идти речь? Договор аренды, не прошедший госрегистрацию не является заключенным. И понудить заключить сделку можно только того, кто уклоняется от регистрации подписанного договора. Таким образом, новых собственников понудить заключить договор нельзя (собственник в своей воле решать заключать ему договор относительно своего имущества или нет, не говоря уже о том, что их можно понуждать только в случае, если с ними подписаны договоры и есть письменные доказательства обращения к ним с просьбой зарегистрировать договор и отсутствие ответов). 

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ,  собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Этому вторит и ст. 26 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Иное законом предусмотрено лишь в отношении договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Такой договор не подлежит госрегистрации.

Исходя из ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Следуя ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (Иное, а именно недействительность незарегистрированной сделки, предусмотрено для ограниченного числа других видов договоров с недвижимостью (например, ипотека).)

Таким образом, незарегистрированный договор аренды земельного участка со сроком действия год и более  является не заключенным (Постановление ФАС УО от 11.05.2005 N Ф09-1230/05-С6, п. 7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) и не влечет каких-либо правовых последствий, независимо от того подписан он или нет. Фактическое использование имущества без заключенного (зарегистрированного) договора, лишает такого пользователя защиты своего права, в случае, если бы к нему обратились с требованием покинуть земельный участок.

О возможности зарегистрировать договор аренды по истечении такого промежутка времени, в данной ситуации, говорить не приходится — это уже не имеет значения. Потому как зарегистрировать ранее подписанный договор аренды, с тем предметом (земельным участком определенного размера), который в нем указан, не представляется возможным, потому как арендодатель не может передать арендатору то, чего у него уже нет. Сейчас арендодателю принадлежит участок меньшего размера, потому как отдельные части ранее принадлежавшего ему участка проданы третьим лицам.

Преимущественного права аренды также нет, потому как такое право возникает исключительно в случае, если истек срок ранее заключенного (а заключенный, повторюсь, это тот, что бы зарегистрирован) договора аренды, ну, и плюс при том, что арендатор, надлежащим образом исполнял по нему свои обязанности и не допускал нарушений, указанных в ст. 45 ЗК РФ. Только при совокупности всех этих обстоятельств возникает преимущественное право на перезаключение договора аренды (п. 5 ст. 9 закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). 

Ничего не остается, кроме как обращаться к каждому из собственников и заключать отдельные договоры аренды с теми, кто согласится, либо заключения одного договора со множественностью лиц на стороне арендодателя для упрощения регистрации и экономии на госпошлине — приведенные способы допустимы в случае, если земельные участки каждого отмежеваны друг от друга, имеют собственные границы. 

Если новые собственники владеют частью з/у, ранее принадлежавшей Вашему «арендодателю», на праве общей долевой собственности, то можно заключить один договор через представителя общего собрания участников долевой собственности, на котором принято решение о передаче долей участка в аренду (п. 1 ст. 246 ГК РФ, с особенностями ст. 14 закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). 

При этом надо обратить внимание,  участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить (то есть обособить свой земельный участок) и такой участок из предмета аренды будет исключен без согласия арендатора (п. 5 ст. 14 того же закона). Если же он просто не присутствовал на собрании — то выделить долю не может. Общее собрание собственников будет вправе принять решение о передаче, если созыв был с извещениями каждого участника и явились либо 20 % от числа всех собственников, либо меньше, но размер их долей превышает 50 % площади участка. Решение будет принято, если за него проголосовало более 50 % от числа присутствующих (ст. 14.1 рассматриваемого закона).

Таким образом, если участок в общей долевой собственности проблемы с несогласием некоторых собственников на передачу в аренду упрощаются.

Если же участки находятся у каждого из собственников в частной собственности, то тут ничего не поделаешь, если отдельные из них откажутся (они вправе распоряжаться участком самостоятельно) от подписания договора аренды и принудить их нельзя, потому как такое возможно только относительно того, кто обязан заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Можно понудить только такого арендодателя к заключению договора, подав иск в суд, который уже подписал его, но уклоняется от государственной регистрации. Только в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 указанного выше информационного письма).

Учитывая, что у Вас было использование земельного участка без договора, во избежание налоговых проблем во вновь заключаемом договоре аренды (заключаемых договорах), можно указать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Такое право следует из п. 2 ст. 425 ГК РФ. Более того, даже если Вы пойдете по схеме заключения договоров на один год (и менее), чтобы избегать госрегистрации, такое распространение действия договора на прошлые отношения не противоречит действующему законодательству и не влечет необходимость регистрации. Это разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59: «если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды».

pravoved.ru