Аренда с последующим выкупом земельного участка: Договор аренды с правом выкупа земельного участка

На практике аренда может быть осуществлена не только у частного лица, но и у государства. Самым распространенным примером, является аренда участка земли для строительства. После того, как объект построен, арендатор получает право приобрести предоставленный участок.

Особенности договора аренды земельного участка с последующим выкупом

При оформлении соглашения, стороны должны обратить внимание на следующие нюансы:

• В случае, когда земля является собственностью муниципалитета или государства, органы могут реализовать участок с помощью аукциона, в случае, когда на ней в течение трех лет после заключения документа не было возведено строение;
• В случае, когда на арендованном участке земли, арендатор возвел строение и осуществил его регистрацию, он получает право приобрести данный участок земли, то есть имеет право преимущественного выкупа;

• Когда земельный участок относится к участкам сельскохозяйственного назначения, возможность его приобретения возникает не сразу, а только лишь по истечению определенного периода, который равен трем года с момента оформления соглашения об аренде такого участка. До наступления этой даты, арендатор может использовать участок только в соответствии с его назначением;
• Помните, когда арендатор представил для заключения соглашения неверные данные или документы, право на получения участка в собственность у него может не возникнуть. Недопустимо реализовать это право при таких обстоятельствах даже в том случае, если на этом участке было возведено строение, и была проведена его регистрация.

Выше перечисленные нюансы не являются исчерпывающими, для такого вида соглашения. Как правило, для заключения такого документа и правоотношения следует обратиться к специалистам, имеющим юридические знания для того, чтобы права каждого из участников были соблюдены.

Аренда с последующим выкупом с наследниками не вступившеми в право собственности., Красноярск | вопрос №18417937 от 24.06.2021

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В целях реализации данного принципа в статью 35 ЗК РФ были включены специальные правовые нормы, регулирующие переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

Так, пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что «отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Гражданским кодексом РФ (далее –ГК РФ) закреплены положения о том, что при продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания.

В случае отчуждения недвижимости любым способом (не только в случае продажи) при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (п. 1 ст. 271).

Из анализа приведенных норм ГК РФ и ЗК РФ следует, что приобретатель здания, расположенного, к примеру, на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.

Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения.

Оформление земельных прав может быть осуществлено после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из вышеуказанного следует, что при совершении гражданско-правовых сделок земельный участок и расположенные на нем и прочно связанные с ним иные объекты недвижимости в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу на праве собственности, выступают в виде единого объекта правоотношений, должны отчуждаться одномоментной.

Принцип единства распространяется не только на жилые дома, но и на объекты нежилого назначения. Так, пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. В силу статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и прав на земельный участок, защищают интересы как покупателя, так и продавца этих объектов, обеспечивают стабильность гражданского оборота и создают определенность в данных правоотношениях.

Обратитесь в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Ответчиком будет выступать собственник земли, либо АМС, если участок не оформлен. Ссылки которые я вам предоставил достаточны для составления иска.

Нюансы договора аренды дачного участка с домом

Договор аренды дома с земельным участком: существенные условия

Общие положения о договоре, содержащиеся в Гражданском кодексе, предусматривают включение в текст следующих существенных условий:

1. Объект договора четко определяется с помощью указываемых в документе реквизитов недвижимости (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Если такое описание в соглашении отсутствует или не позволяет однозначно идентифицировать объект, то договор на основании данной статьи может быть признан незаключенным.
   
   Для участка необходимо указать:
   • площадь;
   • место расположения;
   • категорию земель по целевому назначению;
   • разрешенное использование;
   • кадастровый номер;
   • описание границ;
   • информацию о присутствующей на нём недвижимости.

     Земельный участок может быть идентифицирован, например, посредством указания его кадастрового номера с приложением кадастрового плана.

     Для дома необходимо прописать:
   • адрес;
   • площадь;
   • количество этажей.

     Возможны и другие характеристики, например, материал, из которого построен дом, описание имеющихся инженерных коммуникаций и т. д.

2. Указание размера арендной платы. Во-первых, это поможет избежать недоразумений, если устные договоренности были истолкованы сторонами каждой по-своему. Во-вторых, если дачный дом является капитальной постройкой — недвижимостью, то договор аренды в таком случае не будет считаться заключенным без указания платы за аренду (ст.
    654 ГК РФ). Как видно из п. 2 указанной статьи, размер платежа устанавливается с учетом платы за использование земельного участка. Такое мнение подкреплено судебной практикой, например, Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС16-8125 от 21.10.2016 по делу № А50-11810/2015.

Иные сведения в договоре аренды дома с земельным участком 

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе статья о том, что нужно знать об аренде земли.  Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе!

В тексте должно содержаться описание сторон договора — арендодателя и арендатора (ст. 432, 606 ГК РФ). В преамбуле указываются наименования сторон (в т. ч. Ф.И.О. физических лиц) и реквизиты документа, на основании которого происходит распоряжение имуществом.

Если дом построен на участке, находящемся в аренде, то в договоре должны быть ссылки на основания, по которым передача прав на землю разрешена без дополнительного согласования от собственника. В противном случае необходимо будет получить такое согласие.

Сдать во временное пользование такую недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ).

Абз. 2 ст. 606 ГК РФ гласит, что полученная продукция (плоды или иные доходы) будут принадлежать арендатору, что особенно актуально в случае с дачным участком. Если арендодатель претендует на них или их часть, это нужно регламентировать в письменной форме в договоре.

Срок договора аренды земельного участка с дачным домом

Указание сроков в договоре аренды не является существенным условием. Если в тексте не прописан период, на который недвижимость передается во временное владение и пользование, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Чтобы расторгнуть такой договор по инициативе одной из сторон, нужно уведомлять второго участника сделки не менее чем за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), что не всегда приемлемо при оформлении в аренду именно дачи, учитывая специфику использования такого объекта недвижимости.

От срока заключаемого договора зависит, будет ли документ регистрироваться в Росреестре. Договоры аренды, заключенные на срок до 1 года, не нужно отправлять на госрегистрацию (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды жилого дома с участком

Если сдаваемый в аренду дом имеет статус жилого, то к регламентирующему сделку договору могут быть применены положения гл. 34 и 35 Гражданского кодекса РФ. Обычно дачные дома снимают физические лица для отдыха, поэтому целесообразнее в большинстве случаев говорить о договоре найма.

Договор аренды жилого дома (образец можно скачать в интернете) с участком составляется в письменной форме (ст. 609 ГК РФ) с указанием всех существенных условий, регламентирующих отношения сторон.

Вместе с домом в аренду переходит и относящийся к нему земельный участок или его территория, без которой нормальное использование жилого помещения невозможно (ст. 652 ГК РФ).

Договор аренды дачного дома и земельного участка с последующим выкупом

Можно заключить договор аренды дома и земельного участка с правом последующего выкупа. Этот момент стороны могут обговорить заранее и прописать в основном документе либо впоследствии урегулировать вопрос с помощью заключения дополнительного соглашения Документы составляются с учетом требований законодательства, предъявляемых к договору купли-продажи (гл. 30 ГК РФ).

В договоре или дополнительном соглашении прописывается выкупная цена объекта недвижимости. Должен быть урегулирован вопрос о размере, сроках и способах внесения платежей в счет погашения стоимости дома с участком. Стороны согласовывают, включаются ли в структуру ежемесячных арендных платежей те, которые идут на погашение стоимости недвижимости, или она выплачивается отдельно.

Переход права собственности на недвижимое имущество происходит после регистрации в органах Росреестра.

Исходный документ, служащий основанием, может представлять собою договор аренды с правом последующего выкупа или договор купли-продажи с отсрочкой платежа. В первом случае договор нуждается в государственной регистрации и действует только с моментарегистрации. Во втором случае договор считается заключенным сразу после визирования договора сторонами (т. к. с 1 марта 2013 года договор купли-продажи в регистрации Росреестром не нуждается).

Право по обоим видам договоров перейдет к покупателю только после регистрации этого факта в Росреестре.

Долгосрочный договор аренды регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ) на общих основаниях, независимо от того, содержит ли он условия о последующем выкупе недвижимости. Право собственности будет зарегистрировано только после выплат арендатором предусмотренной договором суммы и оформления акта приема-передачи уже не арендованного, а купленного имущества.

Договор аренды частного дома с участком — образец, скачать

Аренда частного дома с земельным участком довольно востребована, а потому образец договора аренды дома можно свободно найти и скачать в интернете. Однако «болванка» не учитывает особенностей каждой конкретной ситуации, поэтому полагаться на нее и менять только реквизиты сторон и объекта недвижимости ошибочно.

Составляется договор аренды дачного участка в нескольких экземплярах. Их число определяется количеством сторон-участниц, кроме того, 1 экземпляр предназначается для Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии.

Стороны подписывают договор, акт приема-передачи, дополнительные соглашения. Перед подписанием принимающей стороне рекомендуется произвести осмотр объекта недвижимости, сверить реквизиты и ознакомиться с документами, подтверждающими права арендодателя на дом и земельный участок.

При составлении договора аренды дачного участка с домом применяются общие положения о договоре Гражданского кодекса с учетом правил гл. 34 и 35 этого закона. Наиболее простой вариант с юридической точки зрения — когда дом и прилегающий к нему участок находятся в собственности у одного лица. Если участок и расположенное на нём здание принадлежат разным лицам (юридическим или физическим), структура и содержание договора существенно не меняются, однако в документ могут включаться дополнительные условия (ограничения) по пользованию объектом или его частью.

***

Гражданское законодательство РФ имеет четкие требования к определению существенных условий договора арены и порядка его регистрации. Остальные условия вносятся в документ по усмотрению сторон и регламентируются ГК РФ в части, договором не предусмотренной.

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом

Каждый человек может долго жить в доме, возведенном на арендованной территории. Однако со временем у него возникает желание выкупить эту землю, чтобы она принадлежала ему не на правах пользования, а на правах собственности.

Чем вызывается такое стремление? Участком, предоставляемым на правах пользования, нельзя распоряжаться в полной мере.

Только, обладая собственностью на землю, можно продавать её, наследовать, менять или осуществлять иные сделки.

Что это?

Земля под ИЖС – участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства.

Выделяют несколько статусов территорий, например, ЛПХ – для личного подсобного хозяйства или дачные.

Категория ИЖС предоставляет право возводить жилые сооружения и хозяйственные постройки на территории, но только с соблюдением установленных законодательством требований.

Какой надел можно приобрести?

Предусматривается три главных основания, при наличии которых удастся перевести территорию из аренды в личную собственность:

1. Пожизненное наследственное владение – если вы владеете имуществом, полученным по наследству, уже в течение продолжительного времени, то это является основанием для получения на него права собственности.
2. Постоянное бессрочное пользование – совершенная сделка не имеет временных ограничений, и гражданин является единственным лицом, кому она предоставлена.
3. В наличии есть действительный договор об аренде на эту площадь земли.

Помимо всех перечисленных условий, существует дополнительное – наличие на земле строения.

Исключением являются ситуации, если самого дома нет, но строительные работы уже начались, к примеру, заложен фундамент.

В такой ситуации сооружение будет регистрироваться в общем порядке в качестве незавершенного строительства.

Граждане, чьи здания располагаются на территории участка, снимаемого в аренду, обладают первоочередным правом на получение его на правах собственности.

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом

Выкуп арендуемой земли со статусом ИЖС осуществляется в особом порядке.

Он включает в себя:

• сбор документов;
• оформление прав собственности;
• получение проекта.

Оформление

Если вы решили оформить права собственности на участок, то требуется собрать пакет документов и передать его специалистам центра регистрации.

В течение месяца будет выдано свидетельство, подтверждающее возможного полного распоряжения землей.

Документы

Чтобы оформить права на территорию, потребуется подготовить такие документы:

1. Заявление.
2. Документ, выступающий удостоверением личности.
3. Кадастровый паспорт.
4. Договор аренды.
5. Квитанция, указывающая на уплату пошлины.

Образец договора

Образец договора включает в себя такие сведения, как ФИО арендатора, сумму аренды, срок заключения документа и прочие условия.

Одной из сторон при его оформлении выступают муниципальные органы власти – арендодатель. Он определяет условия, которые не могут изменяться арендатором.

Образец договора аренды земельного участка под ИЖС представлен здесь.

Порядок выкупа

Еще несколько лет назад не могло быть никакой речи о выкупе участка у государства – его можно было только арендовать.

Конечно, законодательство меняется быстро, поэтому ряд норм Земельного кодекса перетерпели изменения.

Перевести земельный участок из аренды в собственность могут не только частые лица, но также и организации.

Здесь важно отметить, что реализация земли может происходить без наличия на ней построек, но тогда продажа будет осуществлена путем проведения аукциона. Это значительно отражается на её стоимости в сторону увеличения.

Процедура, направленная на выкуп земельного участка, является длительной и трудоемкой.

Для её осуществления требуется выполнить следующие этапы:

1. Заключение договорного соглашения (в нем должны содержаться сведения, касающиеся уплаты аванса за участок).
2. Проводится оценка стоимости территории кадастровыми работниками региона.
3. Выносится положительное решение о продаже участка.
4. Оформляется акт купли-продажи в соответствии с действующим законодательством (в процессе принимает участие нотариус).
5. Составляется государственный акт на выкупаемую землю.

Если вы решили выкупить землю, чтобы распоряжаться ею на правах собственности, то потребуется собрать пакет документов:

1. Заявление.
2. Договор, подтверждающий аренду территории.
3. План участка, составлением которого занимается служба кадастра.
4. Паспорт.

Тут можно скачать образец заявления о выкупе арендованного земельного участка.

Преимущества получения права собственности

Для чего необходимо выкупать ИЖС? Иметь участок в собственности – значит, распоряжаться им во всех отношениях, более того это одно из наиболее удачных вложений в будущее.

Достоинства наличия прав собственности на территорию:

• собственник может сдавать её в аренду, получая доход;
• земля может применяться в качестве залога, необходимого для оформления кредита в банке;
• участок, переоформленный в собственность, можно продать или наследовать.

Вышеперечисленные достоинства отражают в основном интересы физических лиц, что же касается юридических лиц, то приобретение прав собственности для них также связано с выгодой.

Например, если компания или промышленное сооружение функционирует на арендованной территории, то никогда не исключается риск расторжения соглашения об аренде муниципальными властями.

Важно, что при этих событиях никто не будет компенсировать затраты, понесенные компанией, из-за расторжения договора.

Если же постройки будут располагаться на земле, принадлежащей юридическому лицу, то можно оставаться уверенным в стабильности этого вопроса.

Преимущества от приобретения прав собственности затрагивают не только покупателей (физических и юридических лиц), но и продавца – государство.

Реализуя земельные наделы, оно получает дополнительные денежные средства, которые могут быть использованы для развития экономики субъекта или всей страны.

Часто задаваемые вопросы

Аренда земли с последующим выкупом в 2020 году – несложная процедура, при которой главное требование заключается в правильном сборе документов и соблюдении порядка.

У граждан нередко возникают вопросы, самые частые из которых необходимо рассмотреть прямо сейчас.

Как получить?

Чтобы получить землю под ИЖС на правах собственности, её необходимо выкупить. Что для этого потребуется? Доказательство аренды участка – заключенный с муниципальными властями договор.

Законодательством предусматриваются иные основания для получения земли в собственность, например, наследственное пожизненное владение.

Если у вас имеется один из документов, подтверждающих права на участок, требуется приложить:

• копию паспорта;
• план территории;
• заявление в администрацию.

Решение будет принято, о нем сообщат в течение месяца.

Как перевести дачный участок в ИЖС? Пошаговая инструкция здесь.

Что можно строить на землях ИЖС без разрешения? Подробная информация в этой статье.

Стоимость

Важно учитывать, что сумма, взимаемая при продаже территории, не может быть больше установленной кадастровой стоимости.

Таким образом, её нельзя точно установить, но определяется максимальный предел.

На видео об оформлении участка под индивидуальное жилищное строительство

можно ли в 2021 году совершить выкуп участка земли из аренды в собственность, как правильно оформить

Физическое лицо может достаточно продолжительный период времени проживать в доме, построенном на арендованном участке земли. Но рано или поздно возникновение желания выкупить используемую землю из аренды в собственность.

Если участок находится в собственности, на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов. Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?

В каких случаях можно перевести землю в собственность?

Есть три основных условия, при которых возможен перевод земельного участка из аренды в собственность:

1. Основанием для использования земли является пожизненное наследственное владение.
2. Если он находится в постоянном бессрочном пользовании.
3. Если имеется действующий договор аренды на данный участок.

Но главным условием выкупа арендованного земельного участка является наличие на нем какого-либо строения. Даже если строительство находится на начальной стадии, и из всего здания заложен только фундамент, земля под ним может быть оформлена в собственность.

Постройка для этого должна быть зарегистрирована как незавершенное строительство.

Лица, чьи постройки имеются в пределах арендуемого участка, обладают первоочередной возможностью получения его в собственность.

Кому это выгодно?

Собственность – это в любом случае определенная выгода. Ведь иметь в собственности участок земли – значит всецело и всесторонне распоряжаться им. А свой участок земли – это удачное вложение.

Земля неуклонно и стабильно растет в цене. И для этого совсем не требуется каких-либо дополнительных усилий. В настоящее время вложение в землю сравнивают с банковскими вкладами и драгоценными металлами.

Какой бы ни была цель приобретения земли – дальнейшая перепродажа или передача дальше по наследству, в любом случае она со временем будет только расти в цене.

Преимущества оформления права собственности на землю:

1. Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
2. Землю можно использовать в качестве залога для получения кредита в банковской организации.
3. Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать или подарить.

Из вышесказанного видно, что собственная земля – это не просто выгодно, но и прибыльно. И этот факт не зависит от того, кто именно является собственником – это касается физических лиц.

При этом никакие убытки компании, связанные с прекращением договора, возмещены не будут. Располагая постройки и предприятия на своей земле, можно быть твердо уверенным в завтрашнем дне.

Государство в этой ситуации не исключение, оно тоже извлекает выгоду от реализации муниципальной земли, получая при этом дополнительное привлечение финансовых средств в экономику региона или страны.

Порядок выкупа участка

Еще в недалеком прошлом земельный участок, на котором возводилось или уже имелось некое строение, можно было только получить в аренду у государства. О том, как оформить в собственность арендованный земельный участок, не шло и речи.

Но законодательство беспрестанно меняется. Не стал исключением и Земельный кодекс РФ, а также нормы действующего законодательства, относящиеся к земле.

Ситуация сложилась таким образом, что в результате проведения масштабной переоценки участков земли арендная плата за них стала практически неподъемной.

Тогда собственники недвижимости, находящейся на арендуемой земле, всерьез озаботились вопросом ее выкупа.

Возможностью перевода земли из аренды в собственность могут воспользоваться как частные лица, так и различные организации, имеющие недвижимость (строения) на арендуемом у государства (муниципалитета) участке и желающие оформить ее надлежащим образом.

Земля может быть реализована и без наличия на ней построек, но тогда продажа будет проводиться через аукцион, а это, как правило, существенно меняет ее стоимость в большую сторону.

Сама по себе процедура выкупа земельного участка из аренды довольно длительная и трудоемкая. Она требует совершения нескольких последовательных шагов:

1. Заключение договорного соглашения, в котором содержится информация о внесении авансовой суммы за выкупаемую землю.
2. Проведение оценки кадастровой стоимости участка.
3. Вынесение положительного решения о покупке-продаже земельного участка.
4. Надлежащее оформление договора по купле-продаже с участием нотариального органа.
5. Составление государственного акта на выкупаемый участок земли.

В первую очередь необходимо подготовить необходимый пакет документов для предоставления их в местный исполнительный государственный орган.

Перечень необходимых документов для выкупа следующий:

1. Заявление о намерении выкупить участок, находящийся в аренде.
2. Договор об аренде участка земли.
3. План земельного участка, составленный кадастровой службой.
4. Удостоверение личности (паспорт) арендатора.

И только тогда участок земли может быть выкуплен в собственность, при этом сумма, взимаемая при выкупе земли, не может превышать величину ее кадастровой стоимости.

Как быть с муниципальными землями?

Для того чтобы произвести приватизацию используемого на основании аренды участка земли, фактически принадлежащего муниципалитету, его нужно предварительно выкупить.

Приватизация предполагает, что недвижимость, в этом случае земля, является частной собственностью. Стоимость его при этом будет равна кадастровой.

Земельным кодексом РФ предусмотрены и исключения. Существуют условия, при наличии которых участок земли, находящийся в аренде, можно получить в собственность без выкупа, по программе приватизации.

Для этого должны быть соблюдено следующее:

1. Если земля была предоставлена для организации подсобного хозяйства на шесть лет, а прошло уже пять из них.
2. Если участок был предоставлен на условиях безвозмездного пользования на шестилетний срок под строительство жилого дома или для ведения личного подсобного хозяйства. Но при этом земля должна использоваться строго по назначению, а будущий владелец должен быть трудоустроен в муниципальном образовании на определенной должности или специальности.
3. Если физическое лицо имеет в семье трех детей или более.
4. Иные случаи, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

При наличии одного из этих условий участок может быть предоставлен на безвозмездной основе, но лишь однократно.

Оформление прав на землю

Оформление права собственности на участок земли нужно начинать с подготовки:

Документы нужно передать специалистам регистрационного центра. Обычно уже через месяц новому собственнику выдается свидетельство на его участок земли.

Получить землю в собственность – несложная задача. Для этого достаточно знать основные положения Земельного кодекса РФ и правильно оформить необходимые документы.

Получение земли в аренду у государства с правом выкупа

В видео-сюжете приводится отрывок конференции, на котором обсуждается вопрос получения земельного участка от государства (муниципалитета) в аренду.

В том числе ведется речь о том, можно ли выкупить муниципальную землю, находящуюся в аренде, выгодно ли это землевладельцу и государству, и что нужно для осуществления данной процедуры на практике.

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом в 2021 году

​Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом у государства – это возможность приобрести участок с минимальными затратами. В результате можно стать собственниками при минимальных вложениях.  

Основная цель

Аренда участка у государства возможна через проведение торгов. А последующий выкуп осуществляется или напрямую, или через аукцион. На торгах может любой желающий предложить свою цену. Земля предоставляется тому участнику, кто предложил самую большую стоимость.  

Государство предоставляет аренду с возможностью последующего выкупа. Но при этом важно соблюдать целевое использование. Если арендуется участок ИЖС, требуется построить жилую капитальную постройку. Согласно ст. 36 ЗК РФ, это дает возможность выкупа земли без торгов. Если же нарушить условия договора, он может быть расторгнут в одностороннем порядке.   

Если на земле есть объекты недвижимого имущества с зарегистрированным правом собственности, выкупная цена не может превышать кадастровую стоимость. И не имеет значения, кто является владельцем – государство или муниципалитет. Это не может влиять на стоимость.

Преимущества оформления в собственность

Если гражданин решит взять земельный участок в аренду с правом выкупа, это предоставляет ему преимущественное право на получение собственности. У владельца земли возникают следующие преимущества:

• Участок можно передать в аренду, установив за это подходящий размер оплаты;
• Возможность отчуждать участок с постройками по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать по наследству или в порядке ренты;
• Использовать землю в качестве залога, если требуется ипотека или большой потребительский кредит.

Единственным отрицательным моментом является необходимость оплачивать налог на землю. Его размер не фиксируется, а оплачивается исходя из кадастровой стоимости.

Как получить землю в аренду?

Аренда подтверждается только письменным соглашением. В нем описываются все важные условия, ставятся подписи представителя власти и арендатора. Подписывается 3 экземпляра договора аренды, один из которых отправляют для регистрации в Росреестр.

Участок выступает в качестве предмета договора. В этом разделе должны содержаться подробные сведения о месте нахождении и границах территории. Оформление договора аренды осуществляется с соблюдением следующих этапов:

1. Подготовка и утверждение документа в местной администрации;
2. Постановка земли на кадастровый учет, если она ранее не числилась в реестре;
3. Сбор и подготовка документов для подписания договора;
4. Подписание соглашения;
5. Если договор оформляется на срок от 1 года, документы передаются в Росреестр на регистрацию.

Где оформить договор?

Для оформления договора необходимо обратиться в администрацию по месту нахождения участка. Чаще всего такие объекты встречаются в крупных населенных пунктах. Из-за того, что земля предоставляется на основе аукциона, здесь его проще провести. Частота проведения торгов зависит от спроса на землю и количества территорий, не занятых другими собственниками. 

Выкуп арендованной земли

Купить арендованную землю у государства можно двумя путями – через торги или напрямую. Оба эти способа имеют свои преимущества. Если при выкупе на аукционе требуется серьезная предварительная подготовка, то в случае прямой покупки выкупная стоимость участка будет ниже.

Через торги

Это наиболее распространенная и простая схема, хотя и более затратная. Районная администрация формирует участки, обеспечивает проведение проезда и коммуникаций. Далее проводятся торги. Информацию об этом размещают в местной газете и на официальном сайте. У любого желающего есть право подать заявку. Для этого необходимо внести задаток. В случае проигрыша его вернут.

Этот способ не самый надежный. Если будет много участников, итоговая сумма выкупа может получиться существенной. Идеально, если на аукцион попадает только одна заявка. В этом случае заявитель может стать победителем автоматически, если заплатит стартовую стоимость.

Без торгов

В этом случае большие ресурсы вкладываются в участок до его выкупа. Выполняются следующие действия:

1. Подается заявление в местный орган власти о выделении земли.
2. В случае положительного решения принимается постановление о передачи земли за определенную плату.
3. Оформляется аренда участка с последующим правом выкупа.

В администрацию подаются следующие документы:

• Паспорт гражданина;
• Заявление;
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, построенный на участке;
• Выписка из ЕГРН на участок и постройку.

Администрация устанавливает цену выкупа. Заключается договор купли-продажи и вносится полная стоимость. После этого в Росреестр направляется заявление с документами для оформления собственности.  

Стоимость

Она складывается не только из цены самого участка, но и из дополнительных расходов. Учитывается наличие построек на территории. Если их нет, стоимость возрастет в связи с расходами на проведение аукциона. Могут потребоваться нотариальные расходы и оплата услуг посредника, если арендатору они необходимы. Если же все документы в порядке, стоимость складывается из цены самого участка и государственной пошлины за регистрацию.

Если участок выкупается без торгов, сумма по договору не может быть больше кадастровой стоимости. Обычно если участок выкупает арендатор, построивший на нем дом, цена составляет не более 60 % от кадастровой стоимости. Минимальная ставка составляет 2,5%. Все зависит от кадастровой стоимости, которая в разных регионах на аналогичные участки может отличаться в десятки раз.

Срок аренды

Минимальный срок аренды участка под ИЖС составляет 3 года. До истечения этого периода необходимо построить дом и подать заявление о выкупе. Но земля может предоставляться на бессрочной или долгосрочной основе на период до 49 лет.  

Договор можно продлить по соглашению с муниципалитетом. Для этого может использоваться один из следующих способов:

1. Заключается дополнительное соглашение к основному договору.
2. Расторгается предыдущий договор и оформляется новый.

При этом в дополнительном соглашении могут указываться новые условия аренды, такие как другой срок или сумма аренды. Кроме того, может вводиться ограничение на конкретные виды использования участка.

Расторжение договора

Законодательство предусматривает возможность расторжения соглашения об аренде в следующих случаях:

• Взаимное исполнение обязательств;
• Невнесение платежей;
• Использование участка не по назначению;
• Смерть арендатора;
• Арендодатель препятствует в использовании участка;
• Арендатор не может пользоваться участком из-за существенных недостатков, о которых умолчал арендодатель.

Если договор расторгается не по вине арендатора, он имеет право на получение компенсации. Но она предоставляется, если можно документально подтвердить улучшение участка в период его использования.

Таким образом, у граждан есть возможность получить участок ИЖС в аренду от государства. Но для этого необходимо правильно оформить документы и использовать землю по назначению. А в дальнейшем такой участок можно выкупить в собственность.

Все, что вам нужно знать

Что такое аренда земли?

Аренда земли — это соглашение, которое позволяет арендатору развивать часть собственности в течение периода аренды. По истечении срока аренды земля и все улучшения арендатор возвращаются собственнику. Аренда земли также может называться арендой земли, поскольку домовладелец сдает в аренду только землю.

Аренда земли должна включать следующие существенные аспекты:

• Условия по умолчанию
• Сборы
• Условия финансирования
• Права домовладельца
• Права арендатора
• Условия аренды
• Страхование титула
• Положения об использовании

Как работает аренда земли

Аренда земли подразумевает сдачу земли в аренду на длительный период арендатору, который затем возводит постройку на этой собственности.Типичный срок аренды земли составляет от 50 до 99 лет.

Аренда земли определяет:

• Кому принадлежит здание
• Кому принадлежит земля
• Улучшения собственности

Договор аренды земли предусматривает, что владелец собственности будет владеть любыми улучшениями, если стороны не сделают исключения. Этот тип контракта также предусматривает, что арендатор будет платить соответствующие налоги в течение периода аренды.Арендодатели могут иметь возможность продать недвижимость на земле по более высокой цене по истечении срока аренды, потому что они могут взять на себя все улучшения в этот момент.

Изображение через Unsplash по Шонполлоку

Арендодатель может выбрать аренду земли, чтобы:

• Избегайте прироста капитала
• Получайте доход и доход
• Сохранение права собственности на недвижимость по соображениям планирования

Аренда земли в основном используется в коммерческих соглашениях.Однако эти типы аренды сильно отличаются от других договоров аренды, которые вы можете найти для офисных зданий и торговых комплексов. Другие договоры коммерческой аренды обычно не поручают арендатору брать на себя ответственность за квартиру, взимая с арендаторов арендную плату, чтобы они могли вести свой бизнес.

Однако при аренде земли арендатор обычно берет на себя ответственность за любые расходы. Расходы, которые будет нести арендатор при аренде земли, включают:

• Строительство
• Затраты на финансирование
• Улучшения
• Страхование
• Ремонт
• Ремонт
• Налоги

Типы аренды земли: субординированная vs.Неподчиненный

Вы найдете два основных типа аренды земли: субординированную и несубординированную. Разница между этими двумя типами заключается в том, что происходит, если арендатор испытывает финансовые трудности в течение срока аренды. Часто арендаторы берут в долг для финансирования проектов на земле, которую они арендуют.

Субординированная аренда земли

Арендодатель соглашается иметь более низкий приоритет с точки зрения любого другого финансирования, полученного на недвижимость, при подписании субординированного договора аренды земли.Если арендатор подписывает договор субординированной аренды земли на земельном участке, занимает деньги для строительства на этой земле, а затем не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может пойти после имущество (включая саму землю) в залог.

Другими словами, арендодатель в субординированном договоре аренды земли позволяет документу о собственности действовать в качестве залога в случае невыполнения арендатором ссуды, используемой для улучшения. Арендодатель может договориться о более высоких арендных платежах, поскольку он принимает на себя дополнительный риск при субординированной аренде.Арендодатель также может заключить договор субординированной аренды земли, поскольку строительство здания на его земле может повысить стоимость собственности.

Несубординированная аренда земли

Арендодатель, подписывающий договор аренды земли без субординации, сохраняет за собой высший приоритет, если есть претензии к собственности. Это означает, что арендатор кредиторы не могут выкупить землю в случае невыполнения арендатором ссуды. Если арендатор не выполняет свои обязательства, кредитор может заняться коммерческими активами арендатора.Однако кредиторы не могут получить полный контроль над недвижимостью, как они могли бы это сделать в случае субординированной аренды земли.

Поскольку кредитор не может получить право собственности на землю в рамках несубординированной аренды земли, если арендатор не выплатит свой кредит, потенциальные кредиторы могут не решаться продлить ипотеку, чтобы арендатор мог внести улучшения. В результате арендодателям обычно приходится взимать с арендатора более низкую арендную плату.

Преимущества аренды земли

Аренда земли может быть выгодна как арендодателям, так и арендаторам.

Арендодатели

Арендодатели могут рассчитывать на определенные преимущества при заключении договора аренды земли, в том числе:

• Стабильный доход: Сохраняя право собственности на свою собственность, домовладелец может получить стабильный доход. В договорах аренды земли обычно также есть оговорка об эскалации. Этот пункт гарантирует повышение арендной платы, а также права на выселение, которые обеспечивают защиту в случае невыполнения арендатором арендной платы или других видов расходов.
• Экономия на налогах: Если домовладелец продает недвижимость напрямую арендатору, он получает прибыль от этой продажи.С другой стороны, когда они заключают договор аренды земли, им не нужно сообщать о прибыли. Тем не менее, в отношении получаемой ими ренты могут возникнуть налоговые последствия.
• Сохранить контроль: Некоторые договоры аренды земли могут включать положения, позволяющие арендодателю сохранять определенную степень контроля над своей собственностью. Это может включать в себя то, как собственность разрабатывается и как она используется. В этих случаях домовладелец сможет отклонить или одобрить изменения на своей земле.

Арендаторы

При заключении договора аренды земли арендаторам также предоставляется ряд преимуществ:

• Здание в отличном месте: Арендаторы получают возможность строить недвижимость в отличном месте, которое они иначе не смогли бы приобрести. Вот почему вы часто найдете крупные сетевые магазины, использующие аренду земли в планах корпоративного расширения.
• Первоначальный взнос не требуется: Поскольку арендатору не требуется вносить первоначальный взнос для обеспечения земли (они бы сделали это, если бы они покупали недвижимость), требуется меньше капитала.Это, в свою очередь, высвобождает деньги для других целей. Это также улучшает урожайность при использовании этой земли.
• Снижение налоговой нагрузки: Поскольку арендная плата, выплачиваемая при аренде земли, может вычитаться из налога на прибыль (как федерального, так и государственного), общее налоговое бремя арендатора снижается.

Недостатки аренды земли

При выборе аренды земли как для арендодателей, так и для арендаторов существуют определенные недостатки.

Арендодатели

Арендодателям, желающим оформить договор аренды земли, следует опасаться потенциальных недостатков:

• Потеря контроля: Если арендодатель не включит соответствующие пункты и положения в свой договор аренды, он может в конечном итоге потерять контроль над недвижимостью.
• Более высокие налоговые последствия: Это зависит от местоположения собственности, но аренда земли может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя арендодатели не получают прибыли от продажи собственности, арендная плата, которую они взимают, считается доходом. Это означает, что арендная плата будет облагаться налогом по обычной ставке, и это может увеличить налоговое бремя арендодателя.

Арендаторы

Арендаторам также следует знать о недостатках аренды земли, в том числе:

• Сниженная гибкость: Арендаторы могут столкнуться с препятствиями при использовании или развитии собственности, если арендодатель требует одобрения перед внесением каких-либо изменений.Следовательно, арендатор может столкнуться с большим количеством ограничений, чем если бы он приобрел недвижимость.
• Более высокие затраты: Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут в конечном итоге оказаться выше, чем затраты на прямую покупку недвижимости. Арендатор должен быть готов к различным суммам затрат, которые могут оказаться дорогостоящими, особенно при ожидании одобрения определенных проектов. Затраты могут включать улучшения, разрешения и налоги.

Очень важно, чтобы и арендодатель, и арендатор рассмотрели договор аренды с экспертной поддержкой, прежде чем подписать его.Работа с опытным контрактным юристом при заключении договора аренды земли может обеспечить защиту обеих сторон.

Ознакомьтесь с нашей сетью юристов

Мы нанимаем и обслуживаем отличных юристов, чтобы вы могли легко их найти и нанять.

Аренда земли | Фонд гарантии правового титула адвокатов, Inc.

ЗЕМЕЛЬНАЯ АРЕНДА
Кимберли М.Рид, клерк закона ATG

Когда собственник арендует землю только на длительный срок, считается, что арендатор получил землю в аренду. Аренда земли, также называемая арендой земли, обычно составляет от 50 до 99 лет. Обычно от арендатора требуется построить здание или поддерживать и использовать текущие улучшения на земле, как указано в договоре аренды. Конкретные обстоятельства и переговоры между арендодателем и арендатором в значительной степени определяют состав и содержание инструмента аренды земли, но обычно присутствует несколько элементов.В большинстве случаев арендатор оплачивает все расходы на недвижимое имущество, такие как налоги на имущество, страхование, техническое обслуживание и финансовые расходы. Эксплуатационные и связанные с ними расходы на техническое обслуживание часто называют «сквозными», потому что они переходят от владельца к арендатору. В результате собственник-арендодатель получает оплату без удержаний. В договор аренды также, вероятно, будут включены положения о любых улучшениях, внесенных в недвижимость. Например, если арендатор строит на земле многоквартирный дом, по договоренности, в конце периода аренды и земля, и многоквартирный дом могут вернуться обратно арендодателю.

Преимущества и недостатки

Есть несколько преимуществ, которые могут побудить потенциального застройщика или арендатора искать землю в аренду, а не другую форму собственности. Во-первых, цена собственности должна быть меньше покупной цены аналогичной собственности, потому что земля не покупается. Во-вторых, необходимо резко снизить первоначальные затраты на разработку, особенно в период строительства. При аренде земли ежемесячные расходы фиксируются в размере арендной платы.Застройщик также может согласовать положение о снижении арендной платы в соглашении, которое приостанавливает требование арендной платы на период строительства проекта. Если домовладелец предоставит пособие на украшение, определенная часть арендной платы будет вычтена, что позволит увеличить средства на улучшение собственности. Наконец, аренда земли может быть единственным способом получить часть собственности. Застройщик может иметь дело с стороной, такой как некоммерческая организация, которая обычно не продает землю или даже не имеет права продавать ее.

Определенные недостатки отмечаются наряду с арендой земли, которая в противном случае не была бы понесена; Здесь подтверждается важность успешных переговоров. Ежемесячные арендные платежи могут быть выше, чем потенциальные ежемесячные выплаты по ипотеке и процентам. Чем короче срок аренды земли, тем сложнее получить финансирование. Если арендатору не удалось согласовать условия и ограничения договора, арендатор может иметь меньшую гибкость в развитии и эксплуатации собственности из-за контроля со стороны землевладельца.Наконец, арендатор может столкнуться с трудностями или задержками, если впоследствии арендатору придется вести переговоры с наследниками арендодателя или правопреемниками интересов.

Кто арендует землю?

Аренда земли чаще всего используется в следующих ситуациях: (1) когда недвижимость сдается в аренду застройщику, который впоследствии будет заключать несколько договоров аренды с дочерними предприятиями; (2) когда государственный орган, например, город или округ, очищает землю в соответствии с программой обновления города и сдает очищенную землю в аренду застройщику; (3) когда некоммерческая организация, такая как церковь или благотворительная организация, не может продать собственность и сдает землю в аренду; (4) в сделках продажи с обратной арендой, которые являются формой финансирования; и (5) для целей имущественного планирования.Служба недвижимости Иллинойса §4: 3 (1988).

Виды аренды земли

Характер аренды земли варьируется в зависимости от потребностей и переговоров сторон договора аренды. Например, аренда земли может включать в себя земельный участок, на котором в настоящее время нет строения, и арендатор намеревается построить его и сдать помещение обратно арендодателю-собственнику. В этом соглашении арендодатель более активно взаимодействует с арендатором, поскольку вместо простого получения оплаты за арендованную землю арендодатель имеет значительный интерес в проектировании здания, а также в будущих пользователях или жильцах здания. .ИРПС § 4: 1 (1988). Документ должен быть составлен таким образом, чтобы оговаривать степень влияния, которое арендодатель будет иметь на планы развития арендатора.

Тремя наиболее распространенными типами аренды земли являются одинарная, множественная и делимая аренда земли. Эти изменения достигаются путем изменения формулировок или добавления положений в документ. В зависимости от обстоятельств конкретного проекта аренда земли может отличаться по своей автономии от других договоров аренды прилегающей земли. В таких случаях, как универмаги или продуктовые магазины, офисные здания или торговые центры, лучшим вариантом аренды земли будет аренда земли без дополнительных договоров аренды земли.Этот проект включает в себя один арендованный земельный участок, и аренда не перекрывается с другой прилегающей платой или другими земельными участками аренды. В простейшем случае сервитутов с прилегающими участками не будет. Если арендатору позднее потребуется приобрести дополнительную прилегающую землю для целей расширения, некоторые арендодатели потребуют от арендатора выкупить новый участок, передать его владельцу и разрешить арендатору сдать его обратно. Выгода от такой договоренности очевидна, если и когда договор аренды будет расторгнут.По окончании аренды арендодатель-владелец приобретает весь разработанный проект, и ему не нужно будет согласовывать дополнительные договоренности по оставшемуся участку или продолжению проекта. ИРПС § 4: 6 (1988).

В некоторых случаях возникает более проблемная ситуация, когда арендатор, обычно застройщик, вынужден заключать несколько договоров аренды земли для приобретения достаточного количества собственности. Чаще всего это происходит в ситуациях, когда застройщик не может приобрести весь участок или когда застройщик приобретает участки в разное время.Затем арендатор должен получить несколько договоров аренды земли, которые могут зависеть друг от друга. Многократная аренда земли может вызвать множество трудностей. Во-первых, и это самое главное, сложнее профинансировать многократную аренду земельных участков. Кредитор должен быть абсолютно уверен в том, что ни один из других договоров аренды не может быть расторгнут, чтобы предотвратить потерю обеспечения по ссуде. Другие проблемы включают устранение последствий многократной аренды для всех субарендаторов и получение соответствующих перекрестных сервитутов и взаимных соглашений между различными сторонами.

Подавляющее большинство кредиторов одобряют финансирование только в том случае, если заложенный участок имеет единый статус или позицию. В качестве примера предположим, что строительство комплекса будет осуществляться поэтапно в виде трех отдельных проектов. В этом случае застройщику будет проще получить финансирование, если аренда земли будет разделена на отдельные договоры аренды. Каждая аренда будет охватывать разные стадии развития. В этой ситуации арендная плата обычно распределяется между подлежащей землей в соответствии с размером, например, на квадратный фут, и практически все договоры аренды земли имеют одинаковые условия.В этом случае уместна аренда делимой земли. В договоре аренды с делимой землей ни один из отдельных договоров аренды не может иметь положения о перекрестном неисполнении обязательств. Положение о перекрестном неисполнении обязательств предусматривает, что, если арендатор по умолчанию выполняет или прекращает аренду, содержащую это положение, это значение по умолчанию приведет к неисполнению или прекращению действия некоторых или всех других договоров аренды в рамках проекта. Связывание прекращения единого договора аренды с прекращением некоторых или остальных договоров аренды разрушает цель заключения отдельных договоров аренды.В то же время, когда заключаются отдельные договоры аренды земли, арендодатель-владелец должен быть обязан заключить перекрестные сервитуты или взаимные соглашения, чтобы проект работал как единое целое, несмотря на раздельную аренду и финансирование. Это соглашение будет обеспечивать парковку, доступ или эксплуатацию и управление всей застройкой. Например, предположим, что проект включает четыре смежных земельных участка, которые сдаются в аренду по четырем отдельным договорам аренды земли. Все четыре земельных участка имеют одну подъездную дорогу и общую парковку.В каждом договоре аренды должно быть положение, определяющее условия доступа и парковки и предусматривающее, что неисполнение или прекращение любого из других договоров аренды земли не повлияет на право использовать сервитуты или полагаться на взаимные соглашения. Таким образом, в случае прекращения даже одного договора аренды земли, весь проект может оставаться единым комплексным проектом недвижимости. ИРПС, § 4: 8 (1988).

Составление договора аренды земли

Аренда земли, как и любая другая аренда, должна соответствовать требованиям контракта.Аренда земли, будучи долгосрочным договором, всегда имеет срок более одного года. Следовательно, они должны быть в письменной форме, чтобы соответствовать закону о мошенничестве. 740 ILCS 80/2. Даже если аренда соответствует всем требованиям контракта, арендодатель не может включать положения, которые нарушают другой свод законов или противоречат государственной политике. Например, положение об аренде, которое возмещает арендодателю любые и все убытки, причиненные имуществу, даже те, которые возникли в результате собственной халатности арендодателя, является недействительным по соображениям государственной политики, независимо от того, было ли оно принесено в соответствии с деликтом или теорией договора.765 ILCS 705/1; Economy Mechanical Industries Inc против Т. Дж. Хиггинса, , 294 Ill App 3d 150, 689 NE2d 199, 228 Ill Dec 327 (1st D 1997). Хотя сроки аренды земли обычно составляют от 50 до 99 лет, более короткие сроки аренды в 10-25 лет были успешно согласованы. Citizens National Bank of Downers Grove v Mormon , 78 Ill App 3d 1037, 398 NE2d 49, 34 Ill Dec 374 (1-й день 1979 г.). Однако труднее получить финансирование для договоров аренды на срок менее 50 лет.

Как упоминалось выше, не существует типичной или традиционной формы договора аренды земли.Включение или исключение конкретных положений об аренде в конечном итоге зависит от потребностей сделки и переговоров сторон документа. Инструмент коммерческой аренды земли всегда должен разрабатываться с учетом потребностей реальных или потенциальных кредиторов. В какой-то момент арендатор, вероятно, будет использовать недвижимость в качестве обеспечения ссуды, например, если намеревается улучшить недвижимость. Мнение кредитора настолько важно, что, если возможно, кредитор должен участвовать в процессе переговоров по аренде или утверждать форму аренды до того, как она будет заключена.

Руководства и образцы инструментов аренды земли доступны на веб-сайтах многих кредитных организаций, таких как Американская ассоциация землевладения (ALTA), а также в виде книг. Пример аренды земли для проекта кондоминиума см. В Illinois Forms , § 7:46 (2000).

Финансирование аренды земли

Многие конкурирующие интересы должны быть сбалансированы для финансирования аренды земли: потребности собственника-арендодателя, кредитора собственника-арендодателя, арендатора и арендодателя.Как упоминалось выше, если это согласовано, арендодатель должен участвовать в переговорах по аренде, чтобы обеспечить удовлетворение его потребностей. В действительности, арендодателю часто представляется заключенный договор аренды земли, и он вынужден пытаться договориться об изменениях и дополнениях. Юджин ДиПринцио, Финансирование арендованного имущества и защита ипотечных кредитов , Завещание и собственность (июль / август 2000 г.).

Есть три важных вопроса, вызывающих озабоченность кредиторов: (1) статус права собственности на плату, лежащую в основе аренды земли; (2) земельный участок разрешен в аренду; и (3) определение прав, которые кредитор собственника может иметь в отношении арендаторов.Основная цель кредитора — обеспечить оплату в случае неисполнения или прекращения аренды земли. Идентификатор . Ссудодатель аренды «обычно будет настаивать на подчинении аренды земли ипотеке». ид.

Ярким примером результатов, которые могут возникнуть из-за неспособности арендодателя настоять на минимальном объеме защиты при аренде земли, является дело Калифорнии, Glendale Federal Bank v Hadden , 73 Cal App 4th 1150 (Cal Приложение Ct, 1999).В деле Hadden залогодержатель арендованного имущества не обсуждал право на устранение невыполнения арендатором договора аренды земли. Арендатор не выполнил свои обязательства, а арендодатель расторг договор аренды и не присоединился к кредитору арендодателя в его незаконных действиях по задержанию. Кредитор утверждал, что сохранил долю в прекращенной арендной собственности. Суд вынес решение в пользу арендодателя, и кредитор подал апелляцию. При рассмотрении апелляции суд постановил, что залогодержатель не являлся незаменимой стороной в незаконных действиях задержанного.Суд заявил, что залогодержатель мог бы избежать этого результата, защитив себя от расторжения договора аренды по соглашению с арендодателем или внесением изменений в договор аренды.

Если договор аренды земли уже согласован и оформлен, кредитор обычно требует соглашение об обеспечении или уступку залога по аренде земли, чтобы обеспечить определенную минимальную защиту кредитору в случае неисполнения обязательств по договору аренды. Эти меры защиты могут включать «право кредитора исправить любой дефолт арендатора по договору аренды земли, соответствующие положения об уведомлении, освобождение кредитора от ответственности перед арендодателем и осуществление прав собственности кредитора.»DiPrinzio, Probate & Property (июль / август 2000 г.). Могут потребоваться дополнительные меры защиты, если залог включает в себя предметы, не относящиеся к недвижимому имуществу, например личное имущество или оборудование.

Страхование титула при аренде земли

Большинство арендодателей не требуют страхование титула в качестве условия предоставления ссуды. Тем не менее, многие из тех же причин для приобретения титульного страхования с уплатой процентов переносятся на проценты по арендованному владению и делают страхование титула выгодным вложением для арендаторов.

«Поиск по названию и последующая выдача полиса предлагает ответы, а также страхование от вопросов, которые важны для тех, кто намеревается арендовать недвижимость:

1. Назван ли арендодатель в договоре аренды истинным владельцем помещения?
2. Требуется ли согласие залогодержателя для сдачи помещения в аренду?
3. Существуют ли какие-либо договоренности или ограничения записи, которые запрещают или ограничивают предполагаемое использование арендатором, например, которые могут быть обнаружены в предыдущих договорах аренды?
4. Будет ли под угрозой владение арендатором помещения из-за обращения взыскания по ипотеке?
5. Кто необходимые стороны в соглашениях о неразрушении?
6. Распространяются ли на арендованные помещения какие-либо сервитуты или ограничения, которые могут ограничить развитие или использование арендованных помещений? «

Мэтью Дж. Чолева, Полисы аренды: безнадзорный ребенок титульного страхования , ALTA Title News (март / апрель 1999 г.).

Ответы на вышеперечисленные вопросы устранят многие риски, которые в противном случае были бы упущены из виду до тех пор, пока после заключения соглашения и подписания договора аренды арендодатель не проведет расследование в отношении собственности и не решит, одобрять ли финансирование. Страхование правового титула предоставит эти ответы заранее и обеспечит дополнительную защиту арендодателя.

Полис арендованного имущества будет содержать все те же положения о страховании, исключения из покрытия, а также условия и положения, которые содержатся в полисе страхования титула владельца платы, но есть два примечательных дополнения.Полис аренды переопределяет стоимость застрахованного имущества и добавляет несколько пунктов убытков, которые не указаны в полисе владельца гонорара. Стоимость арендуемой недвижимости рассчитывается как разница между справедливой рыночной стоимостью (не уменьшенной заявленными дефектами правового титула) и арендной платой, зарезервированной для аренды, и все это приведено к приведенной стоимости. Стоимость аренды оценивается на момент потери, а не на момент заключения договора аренды. Во-вторых, арендуемая недвижимость будет включать в себя следующие убытки в дополнение к потерянной стоимости арендуемой недвижимости:

1. Стоимость удаления, перемещения и ремонта личного имущества застрахованного лица в радиусе 25 миль;
2. Плата за аренду или использование и размещение, которые застрахованный может быть обязан уплатить стороне, имеющей преимущественное право собственности по отношению к домовладельцу;
3. Арендная плата после выселения, которую застрахованный может быть обязан продолжать платить домовладельцу за землю, с которой застрахованный был выселен;
4. Справедливая рыночная стоимость доли страхователя в субаренде; и
5. Убытки, которые страхователь может быть обязан выплатить субарендатору за нарушение субаренды.

Покрытие этих затрат, возникших в результате незаконного расторжения договора аренды, может утешить как арендодателя, так и расторгнувшего арендатора.

Заключение

Аренда земли обеспечивает долгосрочную и зачастую менее дорогостоящую альтернативу владению; однако степень выгоды напрямую проистекает из хорошо спланированных и хорошо проведенных переговоров между всеми участвующими сторонами. Одним из основных преимуществ аренды земли является ее гибкость в удовлетворении потребностей и требований в каждой ситуации аренды.Так же, как и в случае ипотеки с уплатой комиссионных процентов, при планировании и составлении договора аренды необходимо учитывать интересы арендодателей. Советник кредитора, как и адвокат арендодателя и арендатора, должен вести переговоры, зная, какие потребности следует защищать выше других. Наконец, наличие полиса страхования права собственности на арендованное имущество оказывается выгодным как для потенциального арендатора земельного участка, так и для потенциального кредитора. Теперь арендатор может вступить в долгосрочные отношения с большей безопасностью и знаниями о состоянии собственности, а кредитор имеет большую часть фоновых исследований для принятия решения о финансировании без дополнительных затрат и хлопот.

© ATG atgc0105vol25

Что такое аренда земли?

Есть несколько видов коммерческой аренды. Например, валовая аренда требует, чтобы арендатор вносил регулярные арендные платежи, но это их единственное финансовое обязательство перед арендодателем. Это похоже на договор аренды, который вы подписываете, если снимаете квартиру. С другой стороны, одинарная, двойная и тройная аренда перекладывает определенные расходы, такие как налоги на имущество и страхование, на арендаторов.

Однако в большинстве случаев эти договоры аренды заключаются между домовладельцем, которому принадлежит коммерческое здание, и арендатором, который вносит ежемесячную арендную плату и не имеет прав собственности.

Есть еще один вид коммерческой аренды, известный как аренда земли , который несколько отличается. При аренде земли арендаторам принадлежит свое здание, но не земля, на которой оно построено. Поскольку это менее известный тип лизинговой структуры, вот краткий обзор земельной аренды для инвесторов в недвижимость.

Что такое аренда земли?

Как следует из названия, аренда земли подразумевает аренду только земли, но не зданий.Аренда земли включает в себя неосвоенную коммерческую землю, которая сдается в аренду арендаторам, которые затем имеют право развивать и использовать собственность в течение срока аренды.

В течение срока аренды земли арендатору принадлежат все улучшения, произведенные в собственности, в том числе здания, которые он строит. Например, многие универмаги Macy’s (NYSE: M) арендуются на земле. Это означает, что Macy’s владеет самим зданием и любыми другими улучшениями, внесенными на землю, например, парковочными сооружениями, но компания по-прежнему платит арендную плату за землю под магазином.

Как и большинство других договоров аренды недвижимости, аренда земли требует от арендаторов регулярных (обычно ежемесячных) арендных платежей. А аренда земли, как правило, составляет чистая аренда , что означает, что арендаторы несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и расходы на содержание в течение срока аренды.

Аренда земли, как правило, имеет очень долгосрочных сроков — от 20 до 40 лет обычно для начального срока, но аренда земли до 99 лет не является редкостью. Улучшения, внесенные на землю, сдаваемую в аренду, становятся собственностью арендодателя после истечения срока аренды, или от арендатора может потребоваться их снос.Так зачем кому-то строить здание, если он не может использовать его в течение длительного времени?

Напомним, в договоре аренды земли:

• Арендатор платит арендную плату за землю , но владеет зданиями и другими строениями / улучшениями
• Арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание
• аренда обычно составляет как минимум несколько десятилетий
• По истечении срока аренды любые здания или другие улучшения собственности принадлежат арендодателю

Реальный пример ситуации с арендой земли

В мире инвестиционных фондов недвижимости, или REITs, American Tower (NYSE: AMT) — хороший пример компании, которая обычно использует аренду земли.Компания владеет и управляет вышками связи (например, теми, которые питают сеть вашего мобильного телефона), но в большинстве случаев она не владеет землей, на которой построены башни.

В частности, American Tower арендует землю примерно на две трети своих башен в США, и у нее есть более 35 000 отдельных арендодателей. В среднем у нее остается 28 лет аренды земли, но вместо того, чтобы позволить истекать любому из ее договоров аренды, общая практика компании заключается в том, чтобы либо продлить аренду, либо купить землю для прекращения аренды земли.

Это выгодная бизнес-модель для компании (и ее арендодателей) по нескольким причинам. Прежде всего, это позволяет American Tower расширяться без огромных капитальных затрат, которые потребуются при приобретении земли для строительства тысяч башен. Он также имеет налоговые льготы, поскольку в результате выкупа аренды операционные расходы постепенно превращаются в капитальные затраты, которые, как правило, лучше подходят для текущих налоговых целей. С точки зрения арендодателя, они получают десятилетия беспроблемного дохода и в конечном итоге (во многих случаях) получают единовременную выплату за собственность.

Субординированная и несубординированная аренда земли

Существует два основных типа аренды земли: субординированная и несубординированная. А разница в том, что произойдет, если арендатор столкнется с финансовыми проблемами в течение срока аренды.

• Субординированная аренда земли : В субординированной аренде земли арендатор соглашается иметь более низкий приоритет, когда речь идет о любом другом финансировании, которое арендатор получает на недвижимость. Например, предположим, что вы подписываете договор аренды земельного участка, а затем занимаетесь 500000 долларов, чтобы построить на нем ресторан.Если вы не выплачиваете ссуду, находясь в субординированном договоре аренды земли, ваш кредитор может получить собственность (включая землю) в качестве залога.
• Несубординированная аренда земли : С другой стороны, в несубординированной аренде земли арендатор имеет более высокий приоритет, чем любые другие кредиторы, когда дело доходит до требований на собственность. Другими словами, кредиторы арендатора не могут лишить права выкупа земли в случае дефолта. В случае неисполнения обязательств кредитор на имущество в несубординированной аренде земли может иметь возможность получить активы предприятия, но не может получить полный контроль над имуществом, как они могут иметь возможность в субординированном договоре аренды земли.

Очевидно, что при прочих равных, арендодатели хотели бы подписывать несубординированные договоры аренды земли. В конце концов, зачем домовладельцу рисковать своей собственностью?

На практике арендодателям обычно приходится взимать более низкую арендную плату по несубординированным договорам аренды земли, чтобы побудить арендаторов принять такое соглашение. Многие кредиторы не будут предоставлять ссуды для строительства коммерческих зданий на основе аренды земли, если у них нет возможности взять под контроль собственность в случае дефолта арендатора.

Аренда земли без субординации — более распространенная практика. Несмотря на то, что они приносят меньший доход от аренды, арендодатели обычно не хотят подвергать свою собственность риску, фактически принимая активную долю в бизнесе арендатора.

Какие преимущества аренды земли?

С точки зрения арендодателя, существует несколько распространенных причин, по которым может быть желательна аренда земли, в отличие от развития самой собственности или прямой продажи земельного участка.Во-первых, строительство коммерческих зданий может быть капиталоемким процессом. Аренда земли позволяет владельцам коммерческой земли монетизировать свою недвижимость без значительных требований к капиталу.

Кроме того, аренда земли позволяет владельцу оставаться собственником собственности. Это может иметь важное значение в ситуациях, когда земля принадлежит государственному учреждению, но может быть выгодным во многих ситуациях. Например, если вы хотите построить туристический объект на федеральной земле, аренда земли может быть единственным способом сделать это.

Наконец, как я упоминал ранее, любые улучшения становятся собственностью арендодателя по истечении срока аренды земли, поэтому стоимость собственности может быть значительно выше, чем она была на момент заключения договора.

Арендаторы могут предпочесть аренду земли, потому что строительство здания значительно дешевле, чем покупка земли и последующее строительство здания. Многие розничные торговцы используют землю в аренду по этой причине — они просто не могут оправдать или позволить себе стоимость здания и земли .Многие рестораны быстрого питания сдают землю в аренду, но сами строят здания, чтобы назвать один общий пример.

Плюс, арендатор часто может сэкономить деньги на текущих арендных платежах, подписав договор аренды земли, а не сдавая в аренду все улучшенное имущество.

Аренда земли — лучший вид коммерческой аренды?

Нужно ли регистрировать аренду земли? | Home Guides

Инструмент с недвижимостью, который влияет на любую передачу собственности или передачу прав на недвижимое имущество, обычно регистрируется в офисе реестра документов в округе, где находится недвижимость.Договор аренды земли регистрируется для уведомления всех заинтересованных сторон или последующих владельцев собственности.

Законодательство штата о регистрации

В некоторых штатах есть законы о регистрации, регулирующие требования к регистрации для определенных инструментов недвижимого имущества. Многие штаты не требуют регистрации краткосрочной аренды. Однако в некоторых штатах все же требуется, чтобы некоторые долгосрочные договоры аренды на три или более лет регистрировались в реестре сделок, чтобы уведомить всех последующих добросовестных покупателей.

Аренда земли

Аренда земли также называется земельной арендой, в соответствии с которой арендатор использует собственность для жилых целей, таких как первичное или вторичное жилье, или для развития или улучшения земли. Стороны договора могут заключить договор аренды земли под застройку коммерческой недвижимости. В течение срока коммерческой аренды земли недвижимость обычно пустует, пока арендатор занимается улучшением земли. Арендодатель или арендодатель сохраняет право собственности на недвижимость в течение срока аренды и после ее прекращения.Многие договоры аренды земли являются долгосрочными и могут подпадать под действие закона о государственной регистрации.

Запись договора аренды

Когда договор аренды представляется в регистратор округа, в договор должна быть включена определенная информация, чтобы обеспечить точное толкование соглашения между арендодателем и арендатором. Письменный договор может включать имена и адреса домовладельца и всех арендаторов, а также адрес собственности. Соглашение может также содержать другую идентифицирующую информацию, которая помогает предоставить описание собственности.Срок аренды, включая дату заключения и детали прекращения, должен быть указан в контракте. Любое продление или продление аренды также должно быть зарегистрировано, чтобы уведомить последующих покупателей.

Незарегистрированные договоры аренды

В соответствии с некоторыми законодательными актами штата, долгосрочная аренда земли должна регистрироваться в соответствии с положениями закона. Если в штате нет никаких законов, требующих регистрации договоров аренды земли, владельцы собственности или арендаторы могут использовать свои возможности для записи договоров аренды, чтобы избежать потенциальных последствий незарегистрированных договоров аренды.Если покупатель позже приобретает недвижимость у арендодателя в течение срока аренды, последующий владелец может расторгнуть неучтенный договор аренды.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Мари Хантингтон занимается юридическим и коммерческим писательством с 2002 года, ее статьи публикуются на различных веб-сайтах. Она также предоставляет онлайн-контент, связанный с путешествиями, и имеет степень доктора юридических наук юридической школы Томаса Кули.

Договор аренды земли — Распечатать и скачать

Договор аренды земли позволяет лицу, владеющему земельным участком, сдавать эту землю в аренду другому лицу или компании.В зависимости от условий договора арендованная земля может быть использована по следующим причинам:

1. Сельское хозяйство и сельское хозяйство
2. Земельный участок (строительство ресторанов, гостиниц и т. Д.)
3. Коммерческие причины (например, размещение рекламы на шоссе)

1. Что такое аренда земли?
2. Когда мне нужна аренда земли?
3. Последствия неиспользования аренды земли

1. Что такое аренда земли?

Аренда земли — это соглашение между владельцем свободной земли или собственности («арендодатель» или «арендодатель») и физическим или юридическим лицом, которое хочет развивать или улучшать недвижимость («арендатор» или «арендатор»).Он также известен как:

• договор на землю
• Аренда земли

Аренда дает право занимать недвижимость, состоящую только из земли и земли, поэтому земля может использоваться арендатором для различных целей, от сельскохозяйственных до жилых или коммерческих.

Аренда сельскохозяйственных земель может включать использование земли в качестве фермы для выращивания сельскохозяйственных культур и садовых деревьев, в качестве ранчо для охоты на дичь и лесных животных на территории или в качестве пастбища для выпаса животных, таких как крупный рогатый скот, козы и овцы.

Аренда коммерческой земли может варьироваться от права на установку рекламного щита, строительство телекоммуникационной башни (т.е.используются для приема беспроводных сотовых телефонов), открытие сети ресторанов быстрого питания или строительство большого многоэтажного гостиничного комплекса.

R Аренда жилой земли может включать в себя место в парке трейлеров или право построить небольшой домик в лесу.

Независимо от того, как земля будет использоваться, аренда земли позволяет обеим сторонам уточнить и увековечить важные детали, чтобы избежать споров или путаницы в будущем.

Простая аренда земли, как правило, должна включать как минимум следующее:

• • Кто является сторонами договора аренды земли (т.е. землевладелец, арендодатель и арендатор или арендатор)?
  • Какая сумма арендной платы выплачивается арендатором? (часто зависит от срока аренды, количества используемой земли / акров и предполагаемого использования земли)
  • Где находится свободная земля или недвижимость или какая часть сдается в аренду? (используйте юридически признанное описание собственности, такое как достопримечательности, фотографии, схемы или подробное описание словами)
  • Когда закончится аренда? (я.е. по прошествии определенного количества лет или при возникновении условия или события)
  • Может ли домовладелец сохранить какие-либо улучшения или возместить арендатору
  • Почему арендатор может пользоваться землей? (описание разрешенного использования земельного участка)
  • Как будет выплачиваться арендная плата? (обычно либо на основе ежемесячной арендной платы, единовременной выплаты в начале аренды, либо на основе урожайности сельскохозяйственных культур, например арендной платы за урожай или издольства)

Что еще нужно включить?

• • Доступ: подтвердите, сохранит ли арендодатель право въезжать на землю в определенное время по особым причинам, и подробно опишите возможные ворота или дороги, которые арендатор может использовать.
  • Поправка: указать, должны ли будущие изменения в соглашении вноситься в письменной форме.
  • Выбор закона: определяет, законы какого штата будут использоваться для разрешения любых юридических споров.
  • Споры: опишите, будут ли споры рассматриваться посредством посредничества, арбитража или судебного разбирательства
  • Продолжительность: укажите срок аренды, включая любые варианты продления, возможные продления или требования к уведомлению.Убедитесь, что аренда на один год или более оформлена в письменном виде, чтобы удовлетворить Статуту о мошенничестве в большинстве штатов.
  • Удобства: укажите, разрешено ли арендатору использовать определенные ранее существовавшие удобства или сооружения на территории, такие как сарай, сарай или место для кемпинга.
  • Требования к воротам: , если в собственности есть домашний скот, такой как крупный рогатый скот или овцы, которые пасутся на пастбищах, землевладелец может потребовать, чтобы арендатор всегда держал все ворота закрытыми, чтобы снизить вероятность травмирования или смерти домашнего скота или причинения вреда третьей стороне
  • Постановление правительства : разъясняет, какая сторона должна гарантировать, что использование земли не нарушает законы о зонировании, и кто должен получить необходимые лицензии или разрешения.
  • Улучшения: укажите, нужно ли арендатору письменное разрешение арендодателя для строительства улучшений или изменений на земле, и может ли арендодатель сохранить улучшения
  • Страхование: подробно описывает, какие виды страхования арендатор должен иметь и поддерживать.
  • Ответственность: обсуждает, должен ли арендатор покупать страховку ответственности за собственность и будет ли арендодатель освобожден от ответственности за любой ущерб или убытки, которые могут возникнуть на собственности во время аренды арендатора.
  • Техническое обслуживание: определяет, отвечает ли владелец собственности или арендатор за поддержание земли в определенном состоянии, включая обязанности арендатора и обязательство не совершать растрату или заниматься деятельностью, которая может снизить стоимость земли.
  • Права на полезные ископаемые или недропользование: разъясняет, имеет ли (и по какой цене) арендатор права на доступ к природным ресурсам, таким как драгоценные минералы, природный газ или нефть, расположенные под поверхностью собственности.
  • Ипотека: может ли арендатор заложить свою долю аренды и / или долю арендодателя в собственности
  • Разрешения : указать, какая сторона несет ответственность за получение необходимых разрешений и согласований
  • Субаренда: указывается, может ли арендатор сдавать землю в субаренду.
  • Коммунальные услуги: независимо от того, отвечает ли домовладелец или арендатор за электроснабжение, водоснабжение, канализацию, дороги или другие предметы первой необходимости, необходимые для использования недвижимости.
  • Залог: землевладелец может потребовать дополнительные деньги в качестве обеспечения возможного ущерба собственности, нанесенного арендатору во время его проживания.
  • Делимость: заявляет, что, если один раздел соглашения не имеет исковой силы, другие части договора аренды будут независимо продолжать действовать.
  • Сдача: опишите, в каком состоянии должна находиться земля, когда арендатор уезжает, и как
  • Налоги: определяет, кто должен платить соответствующие местные, государственные или федеральные налоги за предполагаемое использование земли.
  • Прекращение действия: подробно описывает, как и может ли домовладелец и / или арендатор расторгнуть договор, обычно из-за нарушения, такого как неуплата арендной платы или неуплата земли.
  • Использование моторизованных транспортных средств: уточните, разрешено ли и / или где арендатору использовать определенные транспортные средства, такие как вездеходы (ATV) (т.е. квадроциклы, трехколесные или четырехколесные велосипеды) на территории собственности

Для справки, договор аренды земли известен под разными названиями в зависимости от предполагаемого использования земли или недвижимости:

• Договор аренды земли
• Договор аренды земли с рекламным щитом
• Договор аренды Cash Farm
• Аренда денежной фермы с долей урожая
• Договор аренды земли с / х
• Договор охотничьей аренды
• Земельный договор
• Договор аренды земли
• Форма аренды пастбища
• Организация аренды пастбищ

Для получения информации об издольстве обратитесь к форме FSA-1940-53 «Аренда кассовой фермы», предоставленной U.S. Farm Service Agency.

Образец договора аренды земли

В приведенном ниже образце договора аренды земли подробно описывается соглашение между арендодателем, «Гэри Э. Чапелл», и арендатором, «Марджори Х. Кэлхун». Гэри Э. Чапелл соглашается сдать участок в аренду Марджори Х. Калхун с целью эксплуатации и управления многоквартирным домом. -семейный жилой комплекс.

2. Когда мне нужна аренда земли?

Лица, которые покупают или унаследовали пустую землю в городской или сельской местности, могут получить выгоду от аренды земли, если они хотят получить некоторый пассивный доход без хлопот, связанных с личным вложением капитала, рабочей силы или времени, необходимых для строительства зданий и начала независимого бизнес.

В сельских общинах арендаторское хозяйство обычно используется в сельскохозяйственных или охотничьих целях. В таких ситуациях арендатор может иметь инструменты или домашний скот и достаточно средств, чтобы заплатить за право пользования землей, но не иметь капитала для покупки своего собственного земельного участка.

Помимо выращивания сельскохозяйственных культур или домашнего скота, землевладельцы с большими земельными участками в сельской местности могут получать прибыль от сдачи своей собственности в аренду охотнику или ассоциации во время сезона охоты. Согласно Национальному центру сельскохозяйственного права, помимо сезонного дохода, аренда земли для охоты на необитаемой земле может помочь предотвратить повреждение урожая и болезни домашнего скота за счет управления дикой природой в этом районе.

В городских условиях аренда земли часто используется крупными сетевыми магазинами, которые хотят воспользоваться выгодным местоположением без необходимости платить большие суммы за соответствующую недвижимость. Корпоративные планы расширения могут использовать аренду земли как способ стратегического использования капитала или имеющихся денежных средств для улучшения земли с целью получения дохода вместо покупки собственности. А землевладельцы могут получать стабильный доход каждый год и, возможно, унаследовать любые постройки или улучшения, построенные на земле по окончании срока аренды.

Без письменной формы договора аренды земли права каждой стороны не могут быть защищены, если разногласия перерастают в судебный процесс. Вместо этого письменное соглашение может помочь заранее прояснить такие нюансы, как следующие:

• Кто должен платить налог на недвижимость?
• Кто несет ответственность за причинение животным ущерба соседнему имуществу?
• Кому нужно получить необходимые разрешения на использование земель для агротуризма или отдыха?
• Что должно произойти, если на земле неожиданно обнаружатся права на недропользование?
• Есть ли пени или штраф за несвоевременную сдачу арендной платы?
• Сможет ли домовладелец сохранить какие-либо постройки на земле после окончания срока аренды?
• Может ли арендатор сдать землю в субаренду другому фермеру или застройщику?

3.Последствия неиспользования аренды земли

Документирование соглашения не позволяет посторонним принять договор о земле как совместное предприятие, а не как независимые отношения арендодателя и арендатора. Арендатор часто берет на себя долг, когда берет ссуду на улучшение условий ссуды. Договор аренды земли может прямо включать пункт «Отсутствие партнерства», который защищает арендодателя от кредиторов, которые могут попытаться преследовать собственника недвижимости по долгам или финансовым обязательствам арендатора.

Если вы арендодатель, обязательно включите полезные формулировки, которые защитят вас от любых финансовых проблем, которые арендатор может понести при использовании земли, четко указав, что аренда земли не создает партнерских отношений между арендодателем и арендатором.

Подчиненный против неподчиненного

Следует отметить, что аренда земли может быть субординированной или несубординированной, в зависимости от того, как оформляется договор.

• При субординированной аренде земли собственник недвижимости соглашается принять более низкую иерархию в своих претензиях на право собственности и передает в залог свою долю в земле в качестве обеспечения ссуды арендатора на строительство улучшений.Если арендатор не выплачивает ссуду, домовладелец теряет право собственности на землю. Часто банки не хотят ссужать арендаторам большие суммы денег, необходимые для строительства улучшений, потому что они не получают залога, лежащего в основе самой земли. Арендодатели обычно соглашаются на подчинение в обмен на более высокие арендные платежи.
• Однако при несубординированной аренде земли домовладелец отказывается принимать более низкую иерархию и запрещает арендатору передавать в залог свой титул на землю в качестве залога по любым займам.Если арендатор не выполняет свои обязательства, арендодатель сохраняет право собственности на землю, в то время как арендатор может потерять свои права аренды. Неподчиненная аренда обычно предполагает более низкие арендные платежи.

Неблагоприятное владение позволяет нарушителю фактически стать владельцем земли, если он будет относиться к собственности как к своей собственной в течение определенного количества лет, от пяти до двадцати в зависимости от штата. Узнайте больше о заявлении о незаконном владении в Калифорнии от Департамента транспорта Калифорнии.

Наконец, письменное соглашение защищает будущие споры между двумя сторонами, которые подают иск о потере правового титула в иске о неправомерном владении, когда возникает путаница в отношении того, кому принадлежит земля.

Например, землевладелец Оуэн мог разрешить арендатору Тиму обрабатывать землю без соглашения. Пятнадцать лет спустя Тим утверждает, что он владеет землей, в то время как Оуэн утверждает, что он является фактическим владельцем собственности. Вместо этого Оуэну следовало подтвердить в письменной форме, что Тим является арендатором с разрешением занимать землю, тем самым устранив «враждебное» требование, необходимое для подачи иска о неправомерном владении.

— Приключения в CRE

Тема аренды земли поднималась несколько раз за последние несколько недель. Многочисленные читатели A.CRE писали по электронной почте с просьбой предоставить специальную модель оценки аренды земли. И я нахожусь в процессе создания модуля Advanced Concepts Module для нашей программы Accelerator финансового моделирования недвижимости, охватывающей механику моделирования договоров аренды земли. Поэтому я подумал, что сейчас самое время поделиться своей моделью оценки аренды земли в Excel.

Эту модель можно использовать отдельно или добавить к существующей модели на уровне собственности. В любом случае, это полезно как для землевладельцев, желающих определить размер арендной платы за землю, так и для владельцев арендованной собственности, которые хотят понять стоимость арендованной собственности (то есть улучшений) по сравнению с простыми процентами платы (т.е. землей).

Модель Excel для оценки аренды земли

Что такое аренда земли и проценты по аренде?

Если вы не знакомы с концепциями аренды земли и права аренды, я отсылаю вас к определениям в нашем Глоссарии терминов CRE:

Аренда земли — «Структура аренды, при которой инвестор в недвижимость сдает в аренду землю (т. Е.е. земля) только. В случае аренды земли, как правило, одна сторона владеет землей (т. Е. Простая процентная ставка), а другая сторона владеет улучшениями (т. Е. Проценты по аренде). В большинстве случаев владелец земли сдает ее в аренду владельцу улучшений на длительный период времени (20 — 100 лет) ».

Арендная плата — «В недвижимости, арендная доля относится к структуре, в которой физическое или юридическое лицо (арендатор) сдает землю в аренду (т. Е. В аренду земли) за плату простым собственником (арендодателем) земли на длительный период времени.Арендатор арендуемой недвижимости, как правило, будет владеть улучшениями на земле и будет использовать землю и улучшения, как если бы арендатор был владельцем земли. В течение срока аренды земли арендатор будет платить арендодателю арендную плату за пользование землей. По истечении срока аренды земли арендатор должен вернуть землепользователю право пользования землей и любые улучшения на ней.

Аренда земли является обычным делом для элитных участков, где землевладельцы не обязательно хотят продавать, но где у них может не быть опыта (или желания) работать.Таким образом, они сдают землю в аренду тому, кто владеет и управляет улучшениями на земле, и получают взамен плату за аренду земли. Вы часто наблюдаете это в офисных зданиях в центре крупных городов.

Еще один случай, когда вы столкнетесь с арендой земли, — это торговые центры. Часто известные арендаторы розничной торговли предпочитают строить и владеть своим пространством, но застройщик не обязательно хочет продавать землю. Итак, арендатор ритейла соглашается сдавать землю в аренду на 40+ лет и строить на арендованной земле собственное здание.Банки, национальные рестораны на окраинах и крупные универмаги являются примерами арендаторов, которые часто соглашаются с такой структурой.

Как использовать модель оценки аренды земли

Все разделы модели оценки земельной аренды содержатся на одном рабочем листе. Это сделано специально для того, чтобы вы могли вставить эту модель в вашу собственную модель на уровне собственности, чтобы упростить добавление компонента аренды земли в анализ.

Весь анализ выполняется на вкладке «Аренда земли».Вкладка «Версия» также включена, где вы можете просмотреть журнал изменений для модели, а также найти важные ссылки, связанные с моделью.

Рабочий лист «Аренда земли» разбит на семь разделов, как описано и объяснено ниже:

Раздел 1 — Описание объекта

Раздел «Описание собственности» включает пять входных данных, связанных с инвестициями. Эти входы:

• SF / M2 — В ячейке I3 укажите, измеряется ли размер в квадратных футах (SF) или квадратных метрах (M2).
• Название объекта — Название инвестиции. В сфере недвижимости принято добавлять название инвестиции к (Аренда земли) , чтобы обозначить, что вложение осуществляется за плату за простой процент в землю с арендой земли.
• Адрес — Адрес, город, штат / провинция, почтовый индекс и страна.
• Размер земли — Общая площадь или м2 земли. Количество акров или гектаров будет автоматически рассчитано в ячейке E6.
• Чистая арендуемая площадь арендованного имущества — Общая чистая арендуемая площадь в SF или M2 физических улучшений (т. Е. Арендуемое имущество). Предполагается, что земля принадлежит одному физическому или юридическому лицу, а права аренды (т. Е. Улучшения) принадлежат отдельному физическому или юридическому лицу. Так, например, вы можете подумать о приобретении земли, на которой построен Target Superstore. Target владеет зданием и сдает землю в аренду на длительный период времени. Общая арендуемая площадь здания — это «Чистая арендуемая площадь арендованного имущества».

Раздел 1 — Описание объекта

Раздел 2 — Сроки инвестирования

Раздел «Сроки инвестиций» включает четыре обязательных входа и один дополнительный. Эти исходные данные связаны с хронологией аренды земли и инвестиций.

• Дата начала аренды земли — месяц и год начала аренды земли. Это также должен быть месяц и год первого платежа.
• Следующий платеж по аренде земли — Месяц и год, когда должен быть произведен следующий платеж по аренде земли.
• Срок аренды земли (лет) — Продолжительность аренды земли в годах от начала аренды земли до наступления срока аренды земли. Это общая продолжительность аренды земли, а не количество оставшихся лет. Максимальный срок — 100 лет. На основе срока аренды земли модель затем рассчитывает дату окончания аренды земли (т.е. дату погашения).
• Дата начала анализа — месяц и год, когда должен начаться анализ. Обычно это совпадает с датой следующего платежа по аренде земли, хотя модель была построена так, чтобы анализ можно было начать до даты следующего платежа по аренде земли.
• Дата окончания анализа — Необязательный ввод, по умолчанию это дата окончания аренды земли. Если вы анализируете более короткий период удержания, просто измените ячейку I17 оранжевого шрифта на желаемую дату окончания анализа.

Раздел 2 — Сроки инвестирования

Раздел 3 — Условия аренды земли

Раздел «Условия аренды земли» содержит коммерческие условия аренды земли, включая сумму платежей, частоту и увеличение арендной платы. Этот раздел включает пять входных параметров плюс возможность вручную моделировать суммы арендной платы.

• Сумма первоначального платежа — Сумма первого арендного платежа. В зависимости от введенной частоты платежей (см. Ниже) эта сумма может быть годовой или ежемесячной.
• Метод увеличения арендной платы — Метод, используемый для моделирования увеличения арендной платы. Это может быть:
  • Нет — Без увеличения арендной платы.
  • % Inc. — процентное увеличение по сравнению с предыдущей суммой арендной платы.
  • $ Inc. — Сумма больше предыдущей арендной платы.
  • Custom — Ручное моделирование суммы арендной платы по годам. Если выбран вариант Custom, суммы ежегодной арендной платы в строке 26 становятся исходными данными, которые вы можете изменить вручную (т.е. шрифт станет синим). Важное примечание: если вы выберете Custom и начнете изменять суммы ежегодной арендной платы в строке 26, невозможно будет вернуться к другому методу увеличения арендной платы.
• Увеличение частоты — Как часто происходит повышение арендной платы. Минимум — одно увеличение каждый год, а максимум — одно повышение каждые 99 лет.
• Увеличить сумму — Процент или сумма увеличения платежа с каждой периодичностью. Поэтому, если в качестве метода увеличения арендной платы выбран % Inc. , введите процент увеличения арендной платы с каждой периодичностью. Если выбрано $ Inc. , введите сумму увеличения арендной платы на каждой частоте. Описание частоты и количества показано в ячейках F26: h36, чтобы помочь вам понять результаты ваших входных данных.
• Частота выплат — Выплата по аренде земли один раз в месяц или один раз в год.

Раздел 3 — Условия аренды земли

Раздел 4 — Оценка (Комиссия и аренда)

Именно в разделе «Оценка (комиссия и аренда)» вы рассчитываете реверсивную стоимость земли (т. Е. Аренду земли), приведенную стоимость земли (т. Е. Аренду земли) и вмененную стоимость процентов по арендованному владению. Этот раздел разбит на три подраздела с пятью входными данными и одним дополнительным входом в трех подразделах.

• Стоимость отмены аренды земли — В этом подразделе вы моделируете стоимость собственности, как если бы не было аренды земли.Или, другими словами, типичная прямая оценка капиталовложений в недвижимость. Входные данные включают:
  • Текущий чистый операционный доход (годовой платеж до аренды земли) — Введите годовой чистый операционный доход, полученный от сдачи в аренду улучшений, за вычетом любых платежей по аренде земли.
  • Market Cap Rate — Ставка капитализации для собственности, как если бы аренда земли не была включена. Идея состоит в том, чтобы определить стоимость имущества до учета аренды земли.
  • Затраты на повторную аренду (номинальные) — По окончании срока аренды земли арендодатель получит назад землю вместе с любыми улучшениями на ней. Сколько будет стоить (например, повторная аренда) сдачи недвижимости в аренду по сегодняшней стоимости (то есть до инфляции). Смена аренды может включать в себя простые затраты на аренду, она может включать ремонт и сдачу в аренду или может включать снос здания и перестройку чего-то нового. Идея состоит в том, чтобы получить «чистую реверсивную стоимость (номинальную)» после учета затрат для арендатора.
  • Обратный темп роста (в год) — Все вышеперечисленные расчеты выполняются до учета инфляции (т. Е. Роста). Введите здесь темп роста, и «Чистая стоимость реверсии (номинальная)» будет увеличена до «Стоимости реверсии (с поправкой на рост)», используемой в качестве значения реверсии при расчете приведенной стоимости аренды земли.
  • Значение реверсии (с поправкой на рост) — Дополнительный ввод. Стоимость возврата, используемая при расчете дисконтированной стоимости аренды земли.Он рассчитывается путем взятия стоимости недвижимости за вычетом любых затрат на содержание в аренду, а затем ее увеличения в соответствии с темпами роста. Значение является необязательным вводом в случае, если вы хотите настроить значение реверсии.
• PV-оценка аренды земли — Для расчета стоимости аренды земли мы берем приведенную стоимость всех платежей по аренде земли плюс стоимость возврата аренды земли в конце срока.
  • Ставка дисконтирования — Ставка дисконтирования, по которой рассчитывается приведенная стоимость денежных потоков от аренды земли.Думайте об этой ставке дисконтирования как о минимальной ставке (т. Е. Требуемой норме прибыли) для инвестиций в аренду земли.
• Оценка арендованного имущества — Затем рассчитывается чистая стоимость арендованного имущества путем взятия прямой предельной стоимости собственности до аренды земли и вычитания приведенной стоимости аренды земли.

Раздел 4 — Оценка (комиссия и право аренды)

Раздел 5 — Возврат по аренде земли (без обязательств)

Раздел «Возврат по земельной аренде (без рычага)» позволяет рассчитать безрычажную (т.е.е. до долга) возврат инвестиций в аренду земли. Если вы подумываете о покупке земли в аренду, в этом разделе вы можете указать свои затраты на приобретение / инвестиции и увидеть соответствующие доходы от этих инвестиций. В разделе всего один вход.

• Инвестиционные затраты на аренду земли — Это затраты на приобретение земли на условиях аренды земли. Он должен включать стоимость приобретения вместе с любыми другими затратами на комплексную проверку, закрытие и преследование, связанными с инвестициями.

После ввода инвестиционной стоимости аренды земли в разделе вычисляются пять показателей доходности:

Обратите внимание, что результирующие возвраты сильно зависят от периода анализа, графика платежей и суммы возврата.

Раздел 5 — Возврат по аренде земли (без обязательств)

Раздел 6 — Возврат по аренде земли (рычаг)

Раздел «Возврат по аренде земли (заемный капитал)» позволяет рассчитать доходность инвестиций в аренду земельного участка с заемным механизмом (т. Е. С долгом).Если вы рассматриваете возможность приобретения земли в аренду и намереваетесь профинансировать покупку, именно в этом разделе вы можете ввести допущения по долгу и увидеть соответствующую прибыль от этих инвестиций с заемными средствами. Раздел включает три входа.

• Сумма постоянной ссуды по аренде земли LTV — Введите стоимость ссуды по ипотеке по аренде земли, и модель рассчитает сумму ссуды.
• Годовая процентная ставка — Годовая ставка, подлежащая выплате по ипотеке.Обратите внимание, что модель в настоящее время допускает только ссуду только под проценты.
• Выплата только процентов (годовая или ежемесячная) — укажите, будет ли выплата по ипотеке ежемесячно или ежегодно.

После ввода допущений о долге для инвестиций в аренду земли в разделе вычисляются пять показателей доходности:

• • Рыночная внутренняя норма доходности
  • Множественный капитал с кредитным плечом
  • Чистая прибыль
  • Средняя доходность
  • Средняя доходность по наличным деньгам

Как и в случае безрычажного анализа, результирующая доходность сильно зависит от периода анализа, графика платежей и значения сторнирования.Сумма и размер долга также будут сильно влиять на доходность за счет рычагов. Напоминаем, что на данный момент модель учитывает только долги с выплатами только по процентам и всплывающим окном в конце периода анализа.

Раздел 6 — Возврат по аренде земли (рычаг)

Раздел 7 — Проверка данных

В последнем разделе находятся входные данные серверной части, используемые в различных списках проверки данных. Если вы не собираетесь изменять модель, нет причин изменять значения в этом разделе.

Раздел 7 — Проверка данных

— Использование модели оценки аренды земли

В дополнение к письменным инструкциям, приведенным выше, я собрал короткое видео, которое проведет вас через различные разделы модели. Обратите внимание, что это видео основано на версии 1.0 модели.

Скачать модель оценки аренды земли

Чтобы сделать эту модель доступной для всех, она предлагается по принципу «Плати, сколько сможешь» без минимума (введите 0 долларов, если хотите) или максимума (ваша поддержка помогает поддерживать поступление контента — типичный реальный модели оценки недвижимости продаются по цене от 100 до 300 долларов за лицензию).Просто введите цену вместе с адресом электронной почты, на который будет отправлена ​​ссылка для загрузки, а затем нажмите «Продолжить». Если у вас есть какие-либо вопросы о нашей программе «Платите, сколько сможете» или о том, почему мы предлагаем наши модели на этой основе, обратитесь к Майку или Спенсеру.

Мы регулярно обновляем модель (см. Примечания к версии). Платные участники модели получают новую ссылку для скачивания по электронной почте каждый раз, когда модель обновляется.

Примечания к версии

Версия 1.0

Половина Палм-Спрингс находится на арендованной земле. Что будет, если договор аренды закончится?

Письмо в их почтовых ящиках затопило владельцев бизнеса: освободите до 31 мая.

Шесть торговцев в здании в центре Палм-Спрингс получили уведомления в апреле 2015 года. Срок их разрешения на временное проживание истекал. Земля под их домом принадлежала 22 членам банды индейцев кауилья Агуа Калиенте, которые были совладельцами; Землевладельцы решили не продлевать разрешения и не оформлять новый договор аренды.

Городские власти предложили постараться помочь. Соседи яростно протестовали. Но через несколько недель предприятия прекратили свое существование, а через шесть месяцев здание было снесено.

«Я никогда не открою бизнес на индийской земле (снова), — сказал Бенджамин Салливан, владелец компании Kitchen, Bath & Closet в Палм-Спрингс. Бизнес по дизайну интерьеров теперь работает в витрине через улицу от снесенного здания Ramon Drug. Салливан сказал, что он знал, что является арендатором, не имеющим постоянных претензий на это пространство, но он никогда раньше не слышал о том, чтобы землевладельцы Agua Caliente отказывались вести переговоры о новой аренде.

Но потом случилось. И он не может перестать волноваться, что это может повториться снова.

«Я живу на земле Индии, и из-за этого не сплю каждую ночь», — сказал Салливан.

Снос здания Ramon Drug был первым за многие десятилетия на земле Агуа Калиенте. Но Мораино Патенсио, один из землевладельцев и бывший заместитель председателя совета племени, не думает, что он будет последним.

Он сказал, что здание 1956 года было результатом плохой политики. Законы о городском зонировании ограничивали то, что можно было построить на этом участке, поэтому здание 50-летней давности было неправильно разрешено, полно асбеста и вряд ли было лучшим и лучшим вариантом использования для такой первоклассной собственности.В 2016 году арендная плата арендаторов выросла. Землевладельцы увидели возможность начать все сначала, и вскоре они могут увидеть это по всему городу.

«Все эти вещи будут исправлены, и пока они исправляются, да, люди будут вытеснены из собственности», — сказал Патенсио. «Некоторые из этих вещей должны быть снесены, они должны быть исправлены. И да, вы знаете, конец срока аренды означает, что именно тогда вы выходите. Вы согласились на это. надежды … были, это дата, вы сказали, что собираетесь уйти.Итак, до свидания ».

« Независимо от ваших надежд, это дата, когда вы сказали, что собираетесь уйти. Итак, до свидания ».

Агуа Калиенте и Палм-Спрингс неразрывно связаны: резервация племени имеет форму шахматной доски, на вершине которой расположен выдающийся курортный город южной Калифорнии. Каждая вторая квадратная миля принадлежит членам племени и рядом с городом. Тысячи людей в Палм-Спрингс и двух соседних городах, Кафедральном Городе и Ранчо Мираж, владеют землей в резервации, но не землей под ней — они арендуют ее у членов Агуа Калиенте, коренных жителей региона. .

По данным Бюро по делам индейцев, около 20 000 человек и предприятий арендуют землю у членов племени, что является крупнейшим подобным соглашением в стране. Согласно анализу Desert Sun, проведенному в отчете оценщика округа Риверсайд, арендованная земля и здания на ней стоят более 2,4 миллиарда долларов. Большая часть этой стоимости — бутик-отели, гастрономы, антикварные магазины и таймшеры — принадлежит людям, которые не владеют землей под ними.

Сейчас волна нахлынула для жителей региона: срок полезного использования многих договоров аренды подходит к концу, и вскоре их необходимо продлить или заново оформить.Чем дольше домовладельцы и владельцы бизнеса ждут, тем меньше у них возможностей. Если срок аренды истечет, большая часть этих 2,4 миллиарда долларов перейдет из рук в руки. Таким образом, землевладельцы, домовладельцы и владельцы бизнеса заключают договора о продлении срока аренды и новые соглашения по одному кварталу. Многие договоры аренды были продлены, часть земли продана, а в некоторых случаях инвесторы выкупили ее, получив возможность получать прибыль от системы.

В 1959 году Agua Caliente обеспечила своим членам право арендовать землю на 99 лет.Политика позволила членам зарабатывать деньги на природных ресурсах резервации, на ее ценной земле — как тогда заметил один член совета племени, «нельзя есть грязь» — и на том, чтобы города резервации развивались согласованно, скрывая шахматную доску под . Племя заключило договоры на использование земли с Палм-Спрингс, Кафедральным городом, Ранчо Мираж и округом Риверсайд.

Помимо аренды, шахматная доска имела разветвления, порой сея замешательство и гнев.В 1960-х годах стремление города к развитию привело к выселению тысяч жителей из центрального участка земли Агуа Калиенте, известного как Раздел 14. Афро-американские и латиноамериканские семьи были изгнаны и рассеяны на окраинах города, где многие до сих пор живут сегодня — некоторые до сих пор не доверяют руководству города.

Дом на участке 14 до 1950 года.
(Фото: фото предоставлено Историческим обществом Палм-Спрингс)

В Агуа-Кальенте и местные муниципалитеты регулярно заявляют, что успех одного человека зависит от другого и что они стремятся работать вместе .Они тесно работают над большинством девелоперских проектов, но в 1977 году потребовалось решение Верховного суда, прежде чем племя получило право зонировать свою собственную землю, и в течение следующего десятилетия городские и племенные планировщики часто конфликтовали. Сейчас племенной совет находится в разгаре двух судебных процессов с высокими ставками, которые могут резко изменить экономическую власть в регионе — один возражает против права округа Риверсайд взимать определенный налог с людей, владеющих недвижимостью в резервации, что может сократить сумму в 29 долларов. миллион налоговых поступлений в округ; и один утверждает, что агентства по водоснабжению пустыни нарушают права племени, перекачивая грунтовые воды в долине Коачелла.

«Это одна из уникальных черт шахматной доски», — сказал Том Кили, давний лидер Палм-Спрингс и сын одной из первых неиндийских семей. «Когда пришло время (для федерального правительства) признать Agua Caliente, было предрешено, что племенные земли и частные земли будут навсегда переплетены».

Обзорный рисунок 1920-х годов и исторические фотографии.

(Фото: Desert Sun)

Аренда земли: как это работает и на кого влияет

Самым распространенным последствием современной шахматной доски является аренда земли.Как правило, любой может владеть домом или зданием в резервации, но не иметь права собственности на саму землю — вместо этого они платят арендную плату землевладельцу Agua Caliente за использование земли.

Лизинг распространен в резервациях коренных американцев, часто для добычи нефти и газа, горнодобывающей промышленности или сельского хозяйства. А вне резерваций каждый может сдавать в аренду землю, которой владеет. Но члены Agua Caliente сдают в аренду больше земли для жилой застройки, чем любое другое племя в стране. Согласно письму от 2012 года бывшего председателя племени Ричарда Милановича в Бюро по делам индейцев, землевладельцы собрали более 23 миллионов долларов в виде арендных платежей в 2011 финансовом году — более 22 процентов арендных платежей, которые прошли через офисы BIA по всей стране в этом году.

Район Розового сада в Палм-Спрингс.
(Фото: Джей Кальдерон / The Desert Sun)

Около половины домов в Палм-Спрингс расположены на арендованной земле, как и многие предприятия. Но для новичков в городе: «Мысль о том, что когда-нибудь это закончится, — это такая необычная концепция», — сказал Дин Менджиони, который занимался оценкой домов в Палм-Спрингс более 40 лет. «Это не обычная концепция домовладения в Америке — вы покупаете (дом), оплачиваете его и передаете своим наследникам.Это действительно меняет всю программу ».

Agua Caliente начала сдавать землю в аренду на срок до 99 лет в 1950-х годах. К 1970-м годам развитие резервации опережало развитие других мест. В то время, по словам Менджиони, арендная плата для многих домовладельцев была сопоставима со счетом за воду, который увеличивался за счет повышения стоимости жизни каждые пять лет. Сегодня арендные платежи могут варьироваться от менее 100 долларов в месяц до более 1000 долларов в месяц — обычно от 7 до 10 процентов стоимости земли каждый год, по словам Сэнди Эдельштейна, старшего кредитного специалиста Prospect Mortgage в Палм-Спрингс. .

По словам Тома Дэвиса, директора по планированию и развитию Agua Caliente, большинство договоров аренды длятся 65 лет. Пик строительства резервации пришелся на 1980 год, а это означает, что многие договоры аренды сейчас истекают через 30 лет. Из-за требований к кредитованию кто-то, кто пытался купить дом 1980 года, больше не мог получить 30-летнюю ипотеку — это означает, что с каждым годом пул потенциальных покупателей дома сокращается.

А по истечении срока аренды все, что построено на земле, обычно становится собственностью землевладельцев.

Многие частные лица и ассоциации домовладельцев сейчас пытаются обеспечить продление срока аренды, которое может добавить до 34 лет к 65-летней аренде, что позволяет домам переходить из рук в руки еще несколько раз. Дэвид Карден, президент ассоциации домовладельцев в Роуз Гарден, районе недалеко от центра Палм-Спрингс, сказал, что его совет ТСЖ пытается договориться о продлении аренды в течение большей части десятилетия, что не редкость, особенно потому, что земля Розового сада имеет около 70 совладельцев, и большинство должно подписать договор.

Дэвид Карден живет на арендованной земле в районе Роуз Гарден в Палм-Спрингс.
(Фото: Джей Кальдерон / The Desert Sun)

Срок действия текущего договора аренды истекает в 2042 году, всего через 26 лет. Если продлить срок на 34 года, эта дата будет перенесена на 2076 год.

«Если мы все продлим, все уляжется. Просто мы находимся в переходной фазе. У него есть фактор неопределенности », — сказал Карден.

Агенты по недвижимости согласны с тем, что аренда земли и сопутствующий ей« фактор неопределенности »являются препятствием для почти половины покупателей жилья в Палм-Спрингс.

«Я ни за что не собираюсь снова покупать индийскую землю», — сказал Брайан Ниссен, владевший домом и арендовавший землю в кондоминиуме Greenhouse East в Палм-Спрингс. Домовладельцы там купили свою землю у землевладельцев Agua Caliente в 2008 году. «Вы не можете контролировать бюджет, вы не знаете, когда они собираются поднять ваши сборы, вы не знаете размер (увеличения) иногда… Мы были благодарны за то, что выбрались из-под этого и получили предсказуемую ипотеку ».

Те, кто покупает землю в аренду, могут сделать это, потому что прейскурантные цены ниже, из многих домов для резервирования открываются прекрасные виды, а некоторые покупатели просто не ожидают, что они переживут аренду.

Сегодняшний Палм-Спрингс с высоты птичьего полета с картой сечения 1887 года.

(Фото: Desert Sun)

Лизинг и местная экономика

Для Рэндалла Эйки, экономиста из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, шахматная доска Agua Caliente имеет дополнительное преимущество: это лаборатория.

Эйки сказал, что экономисты, подобные ему, часто обвиняют в отсутствии инвестиций в резервациях индейцев статус «подопечной земли» — тот факт, что земля коренных американцев находится в доверительном управлении федерального правительства, что добавляет слой бюрократии к каждой сделке по развитию.Но в Палм-Спрингс одна сторона центральной полосы — это земля, находящаяся в доверительном управлении, а через дорогу дома и предприятия расположены на «платной земле», которую покупают и продают как землю в любом другом месте США. идеальное место для изучения трастовой земли.

«Основные результаты заключаются в том, что, в конечном итоге, похоже, что инвестиции, как в бизнес, так и в жилищный фонд, существенно не различаются, находятся ли они на земле Агуа Кальенте или на простой земле в Палм-Спрингс, — сказал Эйки.«С точки зрения застроенной среды, похоже, ценность не сильно отличается».

«Приземлитесь в резервации Агуа-Кальенте около Палм-Спрингс», — пояснили.

Аки, уроженец Гавайев, опубликовал два исследования по этим вопросам. Первое, в журнале Journal of Law and Economics за 2009 год, обнаружило, что дома в резервации стоят примерно столько же, сколько дома за пределами резервации. Второй, в исследовании Regional Science and Urban Economics в 2014 году, не обнаружил разницы в уровне инвестиций бизнеса в земли резервирования по сравнению с землями без резервирования.

Главный эксперт округа Риверсайд Шон Даунс согласился. «Аренда, похоже, не оказывает большого влияния на стоимость, если вы посмотрите на шахматную доску и посмотрите на одну область, которая является арендуемой землей, а другая — нет — цены продажи очень похожи», — сказал Даунс. «Если у них есть выбор купить один на одной стороне улицы, а другой — на другой, они заплатят немного больше (за плату за землю), но не намного».

Что может в конечном итоге повлиять на стоимость недвижимости, так это сокращение сроков аренды, сказал Даунс.Даунс сказал, что его офис не смог количественно оценить какой-либо такой эффект, но, поскольку сроки аренды упадут ниже 35 лет, дома могут стать обесценивающимся активом, а не повышением стоимости инвестиций.

Ипотечные кредиторы требуют, чтобы срок аренды был на пять лет дольше, чем срок действия ипотеки — другими словами, чтобы получить 30-летний ссуду, у вас должно остаться 35 лет до срока аренды. Многие покупатели могут претендовать на 30-летнюю ипотеку, даже если они не планируют оставаться в доме в течение трех десятилетий. Но чем короче срок аренды, тем меньше покупателей может претендовать на покупку этого дома.А если они, в свою очередь, когда-нибудь захотят продать дом, круг покупателей может стать еще меньше, если срок аренды не будет продлен.

Конференц-центр Палм-Спрингс построен на земле, арендованной у членов Agua Caliente.
(Фото: Джим Кресдж, Desert Sun)

Сотни владельцев бизнеса также работают на арендованной земле, но предприятия и дома очень разные, сказал Шон Мерфи, поверенный из фирмы Палм-Спрингс, словацкий барон Эмпи Мерфи и Пинкни. Большинство предприятий все равно сдают свои помещения в аренду, а владельцы коммерческой недвижимости редко пользуются 30-летней ипотекой.По словам Мерфи, даты истечения срока аренды дают землевладельцу «определенные рычаги воздействия» при ведении переговоров, но «у людей нет такой же привязанности к своим коммерческим зданиям», как у них к своим домам.

Дэвид Риди, город Палм-Спрингс По словам менеджера, городской конференц-центр Палм-Спрингс расположен на земле Агуа-Калиенте. Аренда обходится городу почти в 1,49 миллиона долларов в год, с учетом увеличения каждые пять лет, а срок действия соглашения истекает в 2083 году.

Ready сказал, что город решил арендовать землю для конференц-центра, потому что это было лучшее место.Сдать землю в аренду — это просто то, что они должны были сделать, чтобы построить проект на том участке, который они хотели.

«В этом вопросе нет выбора. Если вы хотите развиваться, у вас должны быть договоры аренды с владельцами, и в этом случае законы это позволяют», — сказал Риди. «Город решил построить на земле, которой не владел … это, очевидно, оптимальные места, оптимальные для города, и если бы мы переделали его снова, это было бы идеальным местом».

Это видео в формате 360 °.
Используйте мышь или клавиши со стрелками на клавиатуре
, чтобы просмотреть весь обзор на 360 °.

Афтаб Дада, генеральный менеджер Hilton Palm Springs, сказал, что когда отель выполняет долгосрочное планирование, он смотрит только примерно на 10 лет в будущее. В аренде гостиницы осталось около 50 лет.

«Это стоимость ведения бизнеса», — сказал Дада. Выбор места для отеля был бизнес-решением, и его расположение рядом с конференц-центром Палм-Спрингс и центральной полосой казалось идеальным. «Мы считаем, что это было очень разумное решение.»

Историческая карта участка и исторический аэрофотоснимок участка 14.

(Фото: Desert Sun)

Начало переговоров, квартал за кварталом

В резервации Агуа Кальенте имеется около 20 000 договоров аренды на землю под дома, предприятия и таймшер. Но многие из 7 700 договоров аренды жилья уже находятся в критическом 35-летнем окне кредитования.И поэтому во многих районах ведутся переговоры с целью продления аренды или, иногда, покупки земли у индийских землевладельцев.

Ни один 65-летний договор аренды жилья еще не истек, и многие в сфере недвижимости остаются оптимистичными. В конце концов, говорят они, лизинг обеспечивает землевладельцам стабильный доход. Разве не допустить, чтобы они истекли, было бы как финансово, так и политически безответственным? Кредитор Сэнди Эдельштейн задал риторический вопрос: «Можете ли вы представить, что произойдет, если это когда-нибудь действительно произойдет? Это было бы безумием.”

Однако по мере продолжения переговоров земля становится все более и более ценной, а это означает, что многие арендные платежи резко увеличиваются. В Rose Garden президент ТСЖ Дэвид Карден сказал, что выплаты, которые в настоящее время составляют 2150 долларов на домовладельца в год, вероятно, удвоятся, но он надеется, что землевладельцы согласятся вводить повышение постепенно.

Район Розового сада в Палм-Спрингс на Баристо-роуд и Эрмоса-драйв.
(Фото: Джей Кальдерон / The Desert Sun)

Но Патенсио сказал, что некоторые домовладельцы и владельцы бизнеса просто не хотят соглашаться на такое повышение.Вместо этого они предпочитают не вести переговоры.

«Всегда найдутся люди, которые решат, знаете что, я не хочу продлевать. И, к сожалению, они возьмут старую более низкую арендную плату и будут сидеть там и будут подчиняться концу срока аренды, и по истечении срока аренды вы уходите. Фильм окончен. Вы оплатили вход, и все готово «, — сказал Патенсио.

На землях племен тулалип в Пьюджет-Саунд к северу от Сиэтла недавно начал истекать срок аренды жилья.

Между договорами аренды Тулалип и Агуа Калиенте есть несколько ключевых различий. На арендованной земле Тулалип находится всего около 500 домов по сравнению с примерно 7700 домами на земле Агуа Калиенте; большая часть рассматриваемых земель Тулалип принадлежит правительству племени, а не отдельным членам; а аренда в Вашингтоне обычно длилась 30 лет или меньше.

В 2005 году Тулалип сообщил около 20 домовладельцам на полосе земли у залива, что их аренда не будет продлена или продлена.Срок действия этих договоров аренды истек в 2012 году, и домовладельцам пришлось снести свои дома, чтобы вернуть землю в ее естественное состояние — положение в соглашениях, которые они подписали при покупке домов. По словам Карен Кинг, местного риэлтора из Windermere Real Estate, следующий раунд истечет в конце 2027 года, и теперь банки отказываются выписывать ипотечные кредиты для членов, не являющихся членами племени, покупающих землю, арендуемую племенами.

Правительство племени Тулалип отказалось дать интервью для этой истории, но племя заявило, что планирует восстановить пляж в его естественном состоянии после того, как домовладельцы уедут.

Никто из опрошенных The Desert Sun не сказал, что им известно о землевладельце Agua Caliente, который отказался продлить аренду домовладельцам или продать землю, и здание Ramon Drug было единственным приведенным местными экспертами примером прекращения коммерческой аренды. По всему городу дома продолжают быстро продаваться на арендованной земле, и постоянно появляются новые предприятия. Дэвис сказал, что аренда постоянно усложняется, поскольку аренда в целом — не ограничиваясь племенами — развивается.

«Это коммерческое предприятие.Аренда земли дала возможность членам племени и племени получать доход от своей собственности. Это похоже на … любые другие инвестиции, которые вы бы предприняли — у вас есть актив, вы используете его, максимально и наилучшим образом используете имущество, заключаете договор и собираете арендную плату. Все просто, — сказал Дэвис. Но да, это может означать, что землевладельцы решат: «У меня есть небольшая лачуга с семейной прачечной, но у меня есть парень, который хочет построить пятиэтажный высотный отель».

Дома в районе Индийских каньонов в Палм-Спрингс.
(Фото: Джей Кальдерон / The Desert Sun)

Адвокат Палм-Спрингс Джозеф Роман, который 30 лет работал над местными индийскими земельными вопросами, также посоветовал проявлять осторожность.

«Многие люди думают, что каждый может продлить срок аренды, и обычно это правда», — сказал Роман. «Но нет никакой гарантии, что в будущем это будет так… Я не думаю, что это произойдет прямо сейчас, но это определенно может».