Аренда долгосрочная земельного участка: Долгосрочная аренда земельного участка | Новостройки

Когда инвестор заключает договор аренды земли, он намеревается построить здание, для которого ему потребуется финансирование. Но получение строительного кредита, связанного с арендой земли, может быть сложным.

В рамках традиционной ссуды на строительство кредитор требует права первой позиции на имущество и все улучшения к нему. Если заемщик не выполняет свои обязательства, они заберут имущество / здание и продадут его. После продажи они будут использовать вырученные средства для выплаты остатка по кредиту. Но при аренде земли заемщик (инвестор) не владеет землей, поэтому они не могут предоставить залоговое право на нее.

Чтобы обойти эту проблему, кредитор попросит землевладельца заключить соглашение о субординации.Этот документ дает им высший приоритет в иерархии требований в случае невыполнения обязательств. Это называется «субординированной арендой земли» и представляет определенный уровень риска для землевладельца. В худшем случае арендатор земли (инвестор) не выполняет свои обязательства по ссуде. Когда это произойдет, кредитор инициирует процедуру обращения взыскания, чтобы забрать собственность и продать ее. Если выручка от продажи будет меньше остатка по кредиту, владелец недвижимости может потерять свою землю. Другой вариант — «несубординированная аренда земли».Это означает, что собственник не обязан подчинять свои интересы. Однако это исключение, а не норма.

Как и в любом договоре аренды, существует риск невыполнения арендатором своих обязательств. Это означает, что они не могут или не будут вносить арендные платежи. Учитывая продолжительность типичного договора аренды земли, важно, чтобы землевладелец понимал план инвестора / застройщика в отношении собственности и свою способность выполнить его, чтобы оценить потенциальный риск дефолта.Чтобы проиллюстрировать это, рассмотрим два разных сценария.

В первом сценарии предположим, что инвестор хорошо известен и имеет хорошую репутацию. Кроме того, они имеют тесные отношения с кредиторами и арендаторами и имеют большой опыт выполнения своих договорных обязательств. Их план — подписать договор аренды земли и быстро открыть магазин быстрого обслуживания, такой как Starbucks или McDonalds. У них есть письмо о намерениях, и сумма аренды достаточна для покрытия строительной ссуды и платежей по аренде земли.Учитывая финансовую устойчивость конечного арендатора и опыт инвестора, это ситуация с относительно низким уровнем риска.

В другом сценарии инвестор имеет некоторый опыт и планирует построить торговый центр по спецификации. Строительство является чисто умозрительным, и они надеются, что они смогут быстро заполнить пространство, как только оно будет завершено. Учитывая отсутствие определенности, это гораздо более рискованная ситуация, которая должна дать землевладельцу паузу перед подписанием договора аренды земли.

Поскольку от землевладельца, вероятно, потребуется подчинить свои интересы в собственности, невыполнение обязательств по ссуде на строительство, вероятно, также означает невыполнение обязательств по аренде земли и реальную возможность того, что они могут потерять землю с небольшой компенсацией или без нее. Это.

Поскольку срок аренды является длительным, до 99 лет, то, что происходит в конце, часто оказывается запоздалым, потому что стороны могут не присутствовать, чтобы увидеть, как это произойдет.Это ошибка, и как владельцы недвижимости, так и инвесторы / застройщики должны уделять особое внимание пунктам в соглашении, которые регулируют то, что происходит в конце срока аренды. Многие договоры аренды земли содержат так называемую «возвратную оговорку», которая означает, что право собственности на улучшения (здание (здания)) возвращается собственнику по истечении срока аренды. Это может показаться выгодным для землевладельца, но не всегда, потому что он может в конечном итоге унаследовать 99-летнюю собственность, которая отчаянно нуждается в ремонте или сносе, что требует больших затрат.

Итак, для обеих сторон договора аренды критически важно понимать, что происходит по истечении срока его действия.

Прочие соображения по аренде земли

Особенности аренды земли могут сильно отличаться от договора к договору. Помимо преимуществ и рисков, упомянутых выше, существует ряд других соображений как для владельца недвижимости, так и для застройщика / инвестора »

• Оговорка о повышении / эскалации арендной платы: Требуют ли условия договора о периодическом повышении арендной платы, выплачиваемой собственнику недвижимости? Учитывая срок типичной аренды земли, их должно хватить, чтобы не отставать от инфляции.
• Права выселения / невыполнение обязательств арендатором: Какие права имеет собственник для устранения невыполнения обязательств по договору аренды земли? Важным фактором здесь является наличие или отсутствие соглашения о подчинении.
• Оценка: С точки зрения владельца собственности важно понимать, как оценивается сама аренда, и как улучшения оцениваются на открытом рынке. В обоих случаях стоимость реальной земли имеет второстепенное значение, поскольку она не является частью сделки.Вместо этого можно провести традиционный анализ дисконтированных денежных потоков по потоку доходов и применить рыночную капитализацию для определения стоимости.

Аренда земли может быть невероятно сложным документом, поэтому инвесторы, девелоперы и / или владельцы недвижимости, заинтересованные в сотрудничестве, всегда должны обращаться к квалифицированному юристу по недвижимости с любыми вопросами.

Резюме и заключение

Аренда земли — это долгосрочные договоры аренды между владельцем свободной земли и застройщиком / инвестором, который желает построить на ней здание.Чаще всего их можно найти в густонаселенных городских районах или на объектах недвижимости с выгодным расположением, которое трудно или невозможно воспроизвести.

Аренда земли может быть выгодна собственнику недвижимости, поскольку позволяет ему получать доход от неиспользуемого актива. Кроме того, они могут быть полезны для инвесторов, поскольку позволяют им получить доступ к первоклассной собственности без первоначальных затрат, необходимых для ее приобретения. Но они не свободны от риска. Оценка силы арендатора и плана собственности имеет решающее значение для минимизации риска в сделке.

Аренда земли — Что должны знать покупатели Нью-Йорка

При поиске квартиры покупатели иногда находят объявление, которое слишком хорошо, чтобы быть правдой. Он очень похож на все остальные, за исключением того, что он намного дешевле. При дальнейшем рассмотрении они замечают, что обслуживание намного выше, чем в других объявлениях. В чем дело?

Скорее всего, они имеют дело с арендой земли. Что такое аренда земли, почему они существуют и как они влияют на владельцев квартир в Нью-Йорке? Все это чрезвычайно важные вопросы для любого, кто задумывается о строительстве дома с землей в аренду.

Что такое аренда земли в Нью-Йорке?

Аренда земли также называется «арендой земли» — между ними нет никакой разницы. Аренда земли — это именно то, что говорится — аренда земли. В то время как подавляющее большинство зданий Нью-Йорка владеют землей под ними, в городе есть около 100 земельных участков, сдаваемых в аренду. В таких ситуациях владельцы здания владеют зданием, но арендуют участок под ним.

Обычно аренда является результатом того, что землевладелец хочет получить доход от собственности, а не продавать ее напрямую.Вы можете найти аренду земли как в кооперативных зданиях, так и в кондоминиумах, но они чаще встречаются в кооперативах.

Аренда земли, как правило, заключается в очень долгосрочных договорах аренды — по крайней мере, на несколько десятилетий, и они могут длиться более 100 лет. Недавно построенное здание на Чарльтон-стрит, 70 сдано в аренду на 145 лет.

Поскольку зданию не принадлежит соответствующая земля, оно должно вносить арендную плату собственнику земли. Эти платежи включены в ежемесячную плату за обслуживание или общие сборы. В качестве дополнительных расходов по сравнению с обычным зданием эти платежи будут выше в здании, сдаваемом в аренду.

Какие проблемы возникают при аренде земли?

Покупателю земельного участка необходимо преодолеть два очень больших препятствия.

Во-первых, это более высокие ежемесячные платежи. Как мы только что упомянули, эту дополнительную плату за аренду земли необходимо вносить каждый месяц. Ежемесячная плата за аренду земли под зданием часто значительно выше, чем в других квартирах, при прочих равных. В зависимости от аренды земли они могут быть даже в несколько раз больше. Так же, как если бы вы снимали квартиру, все эти деньги идут владельцу земли.Нет связанных налоговых вычетов, и деньги не идут на капитальный ремонт — это просто более высокий ежемесячный платеж.

А во-вторых, у зданий, сдающих землю в аренду, меньше покупателей. Даже при более низкой закупочной цене (о которой мы поговорим ниже) многие покупатели просто считают, что высокие ежемесячные платежи и неопределенность, связанные со зданиями, сдающими землю в аренду, неприемлемы.

Покупателю часто требуется много времени, чтобы привыкнуть к покупке земли в аренду. При продаже квартиры в аренду земли тот же дискомфорт может привести к более длительному процессу продажи.

Почему аренда земли в Нью-Йорке может быть хорошей покупкой?

Очевидно, что в аренде земли должна быть золотая середина. Никто бы не стал покупать квартиру с более высоким уровнем обслуживания и арендой земли при прочих равных. Чтобы компенсировать покупателям эти объекты, покупные цены на арендуемые земельные участки строения значительно ниже, чем у сопоставимых зданий. Насколько меньше зависит от множества факторов, но мы имеем в виду значительный. Скидки 20% или 30% вполне разумны.Если цифры имеют смысл, квартира в аренде земли может стоить очень много

Недавно у нас были клиенты, которые смотрели на 100 Barrow Street в West Village. 100 Barrow — один из немногих недавно построенных объектов, построенных на условиях аренды земли. Нескорректированная плата за обслуживание двухкомнатной квартиры составляет более 10 000 долларов в месяц. Большая часть этого связана с арендой земли.

Изначально большинство покупателей захлопнули бы дверь для такого платежа. Трудно представить, что у вас есть квартира, и вам все равно придется платить 10 000 долларов в месяц только за то, чтобы сохранить ее.Однако Йореево провел очень тщательный анализ аренды земли, текущего нескорректированного ежемесячного обслуживания и того, куда он может пойти. Сравнив наихудший сценарий и полученную скидку на покупную цену, оказалось, что это выгодная сделка, и они купили квартиру. Проще говоря, большинство покупателей не желали делать всю работу, чтобы разобраться в аренде земли и упускали ее.

Аренда земли Государственная земля

Когда вы смотрите на здания, сданные в аренду на землю, разные типы арендодателей сталкиваются с разными уровнями риска.Риск минимален, когда государство владеет землей под зданием.

Battery Park City — один из самых известных районов аренды земли в Нью-Йорке. Этот район был построен на земле, выкопанной из первоначального Всемирного торгового центра и нескольких других крупных строительных объектов. Сообщество принадлежит и управляется общественной благотворительной корпорацией, созданной штатом Нью-Йорк, чья миссия состоит в том, чтобы «планировать, создавать, координировать и поддерживать сбалансированное сообщество».

С таким мандатом и прибылью, а не мотивирующим фактором, вы можете себе представить, что они являются одним из наиболее выгодных арендодателей земли.В 2011 году правительство работало с одиннадцатью многоквартирными домами в Бэттери-Парк-Сити по аренде земли и снизило запланированные арендные платежи.

В общем, правительство не собирается выжимать из своих арендаторов все до последнего доллара и не хочет пинать их в тупик.

Аренда земли с некоммерческими организациями

Различные некоммерческие организации также сдают землю в аренду по всему городу. Самый свежий пример — ранее упомянутая 100 Barrow Street в Вест-Виллидж.Церковь Святого Луки владела целым кварталом высшей недвижимости площадью два акра в Вест-Виллидж и получила прибыль, подписав договор аренды земли на 99 лет с застройщиком Toll Brothers на землю под 100 Barrow Street.

Церковь явно имела очень ценный актив и как таковая получает компенсацию. Плата за аренду земли церкви составляет более 750 000 долларов в год! Однако некоммерческие организации ценят стабильность и предсказуемость по сравнению с абсолютным максимумом оплаты. Например, арендные платежи 100 Barrow фактически заблокированы на все 99 лет аренды, и покупатели могут определить худший сценарий развития событий.

Аренда земли у частных арендодателей

Если эти договоры аренды с государственными и некоммерческими арендодателями являются благоприятными, то должен существовать неблагоприятный тип арендодателя. Входят частные домовладельцы.

Как и большинство коммерческих инвесторов, частные арендодатели хотят получить от своих арендаторов все возможные доллары. Обычно они готовы взять на себя рыночный риск и позволить стоимости платежей колебаться в зависимости от рынка недвижимости в целом. Хотя в будущем это может быть хорошо или плохо, но последние несколько десятилетий это было очень хорошей ставкой для арендодателей.

Йореево часто спрашивают клиентов о зданиях на востоке 50-х и 60-х годов, где запрашиваемые цены очень низкие, а ежемесячные платежи очень высокие. Многие из этих зданий являются прекрасным примером проблем, которые возникают с частным домовладельцем и с этой арендой.

Владельцы этих зданий подвергаются значительному риску, связанному с арендной платой за землю из-за рыночной оценки.

Что это значит? Примерно каждые десять лет приходит сторонний оценщик и определяет стоимость земли под зданием.Если стоимость земли выросла (как это часто бывает в Нью-Йорке), владельцы столкнутся с повышением арендной платы. Ежемесячные платежи часто резко возрастают после этих оценок, влияя как на текущую доступность, так и на стоимость при перепродаже здания.

Любой, кто рассматривает возможность аренды здания на земле с частным домовладельцем, должен досконально понимать, как функционирует основная аренда, сколько платежей выросло исторически и куда они, вероятно, пойдут.

Что происходит, когда срок аренды земли истекает без продления?

Даже если срок аренды земли истекает через 100+ лет в будущем, покупатели должны знать, что произойдет, когда истечет срок ее действия.

Если иное не указано в первоначальном договоре аренды земли, по истечении срока земля, здания и любые другие улучшения на земле переходят к собственнику. Поскольку домовладелец владеет землей, зданием и улучшениями, это не оставляет много для владельцев квартир. На самом деле ничего не осталось.

Риск этого сценария судного дня намного выше для частного арендодателя, чем для государственного или некоммерческого арендодателя, но он существенен для всех этих договоров аренды.

Поскольку владельцы остаются ни с чем в конце срока аренды, стоимость собственности постепенно снижается до 0 долларов в течение срока аренды.По этой причине финансирование единицы в здании, срок аренды земли которого составляет менее 30 лет, будет очень затруднительным.

Собственники здания также могут попробовать купить землю под домом. Хотя это было сделано, это чрезвычайно дорого и может вызвать проблемы для отдельных владельцев квартир. Либо зданию необходимо взять ссуду для покупки — по сути, обменять арендную плату за землю на платеж по ипотеке — либо каждому собственнику квартиры нужно заплатить очень большую сумму из своего кармана.О том, как владельцы 167 E 61st St справились с этим процессом, можно прочитать здесь.

Как проверить, сдана ли у здания в аренду земля?

В Нью-Йорке нет полной базы данных зданий с арендой земли. При этом заметить их обычно довольно легко.

Если вы видите недвижимость, которая значительно дешевле, чем вы ожидали, с высокими платежами за обслуживание, это почти наверняка на земле. Если это не упомянуто в описании объекта недвижимости, ваш агент сможет легко выяснить это.

Как мы упоминали ранее, если вы рассматриваете недвижимость с арендой земли, убедитесь, что ваш агент получил подробную информацию о фактической аренде.

Вопросы о недвижимости в Нью-Йорке часто получают неоднозначный ответ «в зависимости от обстоятельств», но Йореево может с уверенностью сказать, что никто не должен покупать квартиру на условиях аренды земли без тщательной проверки основного договора аренды . Если не получаете конкретных, неопровержимых данных об аренде — переходите к другому объекту недвижимости. С ареной земли слишком много всего может пойти не так.

Заявление об ограничении ответственности: этот пост предназначен только для информационных целей, и на него не следует полагаться в финансовых целях. Пожалуйста, свяжитесь с квалифицированным бухгалтером и / или юристом, если у вас есть какие-либо вопросы по вашей конкретной ситуации.

Как работает аренда земли?

Возможно, у вас есть опыт аренды автомобиля, но знаете ли вы, что вы также можете арендовать землю для своего дома? Аренда земли включает в себя покупку дома и аренду земли, на которой он находится.Такой вид соглашения может быть менее дорогостоящим путем к домовладению, но также имеет недостатки, требующие тщательного рассмотрения. Вот основные сведения.

Что такое аренда земли?

Аренда земли, также известная как аренда земли, — это договор, при котором землевладелец — арендодатель, в юридической терминологии — сдает землю в аренду арендатору или арендатору. Аренда земли является обычным явлением для коммерческих предприятий, но многие владельцы жилой недвижимости также платят за аренду земли, на которой находятся их дома.

Существует два основных типа аренды земли:

1. Субординированная
2. Неподчиненный

При субординированной аренде земли землевладелец подвергается риску, если арендатор не выплатит ссуду на свою собственность. Если банк, например, вынужден наложить взыскание на собственность, он также может иметь право изъять землю. С другой стороны, при несубординированной аренде земли земля и собственность хранятся отдельно, поэтому в случае невыполнения обязательств арендатором никто другой не может претендовать на землю.

«Большинство землевладельцев сегодня не должны соглашаться подчиняться, кроме как при самых веских обстоятельствах», — согласно Американской ассоциации адвокатов.

Как работает аренда земли?

Если вы на стороне арендатора и рассматриваете возможность аренды земли, будьте готовы действовать и как домовладелец, и как арендатор. Вам нужно будет оформить ипотеку на физическое имущество (или заплатить полностью наличными, если вы можете себе это позволить) и учесть, сколько вы будете платить каждый год в виде арендной платы и других сборов. Некоторые объекты недвижимости, сдаваемые в аренду, являются частью ассоциаций домовладельцев, что означает, например, что вы несете ответственность за уплату взносов.

Где найти землю в аренду

Аренда земли распространена в основном для промышленных домов и мобильных домов. По данным Института промышленного жилья, в США насчитывается около 40 000 сообществ, сдающих землю в аренду, также называемых парками на колесах или трейлерами. Однако вы можете найти арендуемую недвижимость и в другом месте. От сообществ пенсионеров в Калифорнии до высотных домов в Нью-Йорке — арендные земельные участки существуют по всей стране.

Если вы ищете земельный участок в аренду, агент по недвижимости — один из лучших помощников.Ваш агент должен хорошо понимать, какие объекты недвижимости в вашем районе связаны с арендой земли.

Плюсы и минусы аренды земли

Плюсы

• Более низкая первоначальная цена — Если вы пытаетесь купить дом, но вас обескураживает цена, покупка недвижимости на арендованной земле может быть более доступной.
• Более низкие налоги на недвижимость — Если вы облагаете налогом только имущество, а не землю, сумма вашего налога на имущество может быть меньше.

Против

• Потенциал аренды земли увеличивается — Наиболее заметным недостатком аренды земли является возможность роста затрат — проблема, которая создала серьезные проблемы, особенно для владельцев мобильных домов.В последние годы частные инвестиционные компании приобрели трейлерные парки и сразу же повысили ежемесячные платежи.
• Меньшая гибкость при переезде — Если вы арендатор, а ваш домовладелец не может содержать недвижимость, вы можете просто отказаться от продления договора аренды и переехать. Заключить договор аренды земли может быть сложнее. Например, если вы живете в передвижном доме, переезд может стоить до 20 000 долларов, по данным HomeAdvisor.
• Получить ипотеку может быть непросто — Если вы, скажем, подаете заявку на 30-летнюю ипотеку и планируете жить на арендованной земле, вашему кредитору может потребоваться гарантия того, что вы сможете остаться существует не менее 30 лет.

Стоит ли покупать дом на арендованной земле?

Более низкая цена покупки может быть заманчивой, но возможность неожиданного увеличения стоимости земли может быстро свести на нет любую финансовую выгоду. Если вы думаете о покупке дома на арендованной земле, подумайте:

• Как долго длится аренда
• Какая ежемесячная плата домовладельца, если таковая имеется, помимо расходов на аренду
• Мелкий шрифт (например, существуют ли ограничения на сумму, на которую может быть увеличена аренда в определенный срок? Что произойдет, если земля будет продана другому лицу?)

«У жизни на арендованной земле есть свои плюсы и минусы», — объясняет Зак Уолс, сенатор от штата от Демократической партии по 37-му округу Айовы и вице-президент по инвестициям и развитию сообществ в GreenState Credit Union.«Однако я думаю, что это редкое исключение, когда плюсы перевешивают минусы. Большинству людей будет лучше жить в более традиционном жилище, независимо от того, снимают ли они дом или владеют им ».

Вы также можете рассмотреть возможность изучения другого типа договоренности, аренды с правом владения, который позволяет вам в конечном итоге владеть землей и землей под ней .

Подробнее:

Nutter McClennen & Fish Law Firm

«Поскольку сроки аренды земли обычно составляют до 99 лет, арендодателям и арендаторам необходимо учитывать все различные обстоятельства, которые могут измениться за такой длительный период времени.Например, за последние 99 лет произошли огромные технологические достижения, влияющие на проектирование зданий ».

В: При каких обстоятельствах предприятие рассмотрит возможность заключения договора аренды земли?
Бет Х. Митчелл: Государственные учреждения, высшие учебные заведения, религиозные учреждения и другие стороны, которые ожидают, что будут существовать долгое время и владеют ценным участком недвижимости, над которым они не хотят отказываться от контроля. часто рассматривают аренду земли.При аренде земли домовладелец может сдать недвижимость в аренду долгосрочному арендатору, который будет ее развивать и будет нести все обязанности по владению. После прекращения аренды земля и улучшения перейдут к арендодателю. Арендатор получает выгоду, потому что он получает долгосрочные права на очень желаемую недвижимость. Например, в Бостоне вы видите аренду земли в морском порту, поскольку новые районы застраиваются на земле, принадлежащей государственным учреждениям.

Q: На каких ключевых концепциях арендодателям и арендаторам следует сосредоточиться во время переговоров?
BHM: Для участков, на которых аренда земли ведет к новому развитию, часто возникают вопросы, связанные с контролем арендодателя над проектом арендатора; какие права может иметь домовладелец для прекращения аренды земли, если застройка столкнется со значительными задержками; как будет рассчитываться арендная плата в течение срока аренды земли; каковы соответствующие права и обязанности арендодателя и арендатора (включая обязанности по восстановлению) в случае несчастного случая или осуждения; и когда домовладелец имеет право расторгнуть договор аренды земли из-за неисполнения обязательств арендатором.

В: Должны ли кредиторы требовать каких-либо особых положений при предоставлении финансирования для сделок по аренде земли?
BHM: Поскольку залог арендодателя хорош только при наличии договора аренды земли, кредиторы захотят ограничить случаи, в которых арендодатель может прекратить договор аренды земли. Кредиторы должны требовать уведомления и исправления прав для защиты от любого возможного прекращения аренды земли и права на замену или новую аренду земли, если аренда земли арендатором прекращается по любой причине.Кредиторы также должны защитить себя в случае банкротства домовладельца или арендатора, поскольку банкротство может отрицательно сказаться на существовании договора аренды земли.

В: Не могли бы вы дать три совета кредиторам, арендодателям и арендаторам, исследующим аренду земли?
BHM: Во-первых, арендодатели должны стратегически подумать о том, где аренда земли может иметь смысл. Например, университет может пожелать взять землю, не используемую непосредственно для образовательных целей, для создания симбиотических областей, таких как технические или лабораторные пространства, где взаимодействуют студенты, преподаватели и компании.Во-вторых, поскольку сроки аренды земли обычно составляют до 99 лет, арендодателям и арендаторам необходимо учитывать все различные обстоятельства, которые могут измениться за такой длительный период времени. Например, за последние 99 лет произошли огромные технологические достижения, влияющие на проектирование зданий. Аренда земли должна обладать достаточной гибкостью для соответствующей адаптации. В-третьих, кредиторы должны стремиться к надлежащей защите от домовладельцев (посредством эстоппеля и соглашений о признании), чтобы минимизировать свои риски, связанные с вопросами, отрицательно влияющими на их обеспечение.

Просмотр Insights PDF.

Бет Х. Митчелл — партнер Департамента недвижимости Наттера и сопредседатель группы практики финансирования коммерческой деятельности и недвижимости. Она имеет большой опыт в сделках с коммерческой недвижимостью, включая многочисленные сделки по аренде земли.

Это обновление предназначено только для информационных целей и не должно рассматриваться как юридическая консультация по каким-либо конкретным фактам или обстоятельствам. Согласно правилам Верховного судебного суда штата Массачусетс, этот материал может рассматриваться как реклама.

Долгосрочная аренда земли в государственной собственности и развитие проекта

→ Славен Моравчевич

→ Ивана Панич

Использование или отчуждение арендованной земли в государственной собственности во время и после срока аренды вызывает споры. Авторы делятся опытом в этой области.

Введение

Государственная собственность или собственность, принадлежащая муниципалитету, может быть сдана в аренду на срок до 90 лет при условии утверждения парламентом Черногории.Земля может быть предназначена для строительства туристических комплексов, жилых домов и вилл, и чаще всего требует финансирования, заранее определенного в тендерной процедуре. В отношении земли, предназначенной для застройки вилл, арендатору может быть предоставлено право собственности на землю под виллами и землю вокруг вилл, когда они используются по их основному назначению. На практике использование / отчуждение арендованной земли во время и по истечении срока аренды является наиболее спорным аспектом этой правовой структуры.

Долгосрочная аренда государственной земли в соответствии с действующим законодательством

Общие условия

В соответствии с Законом о государственной собственности (STPA) государственная собственность или собственность, принадлежащая муниципалитету, может быть сдана в аренду на (i ) до 30 лет при условии утверждения правительством Черногории или соответствующего муниципального правительства, или (ii) до 90 лет при условии утверждения парламентом Черногории по предложению правительства Черногории.Парламент Черногории по предложению правительства также принимает решение о отчуждении государственного имущества стоимостью более 150 000 000 евро.

Государственная собственность может быть реализована на публичных торгах или на основании собранных заявок, а в исключительных случаях — по частному договору. Если аренда предоставлена ​​под застройку гостинично-туристического комплекса, арендодатель может предоставить арендатору свое согласие на дальнейшее отчуждение таких объектов в соответствии с проектной документацией и соответствующим договором аренды.Кроме того, в отношении земли, предназначенной для строительства вилл, арендатору может быть предоставлено право собственности на землю под виллами и землю вокруг вилл, используемую по их основному назначению, с учетом рыночной стоимости земли и в соответствии с Планировочные документы и договор аренды.

Прибрежная зона

В договоре долгосрочной аренды изложены все условия аренды. Однако интересно отметить, что, если арендованная земля охватывает прибрежную зону, такая часть земли не может быть сдана в аренду, поскольку береговая линия представляет собой природный ресурс, который нельзя сдавать в аренду или иным образом отчуждать.Тем не менее, в соответствии с процедурой, предусмотренной Законом о море Черногории, использование такой земли может быть предоставлено арендатору по соглашению, заключенному с публичной компанией, которой поручена защита морских ресурсов в Черногории (JP Morsko Dobro).

Недавняя практика в Черногории вместо двух отдельных соглашений (одного с правительством Черногории и одного с JP Morsko Dobro) заключается в заключении трехсторонних договоров аренды, сторонами которых являются государство как арендодатель, инвестор как арендатор, и JP Morsko Dobro в качестве лица, предоставляющего право пользования в отношении сегмента арендованной земли, представляющего собой морской ресурс.

Продажа земельных участков / объектов, находящихся в государственной собственности

Во время разработки проектов, построенных на государственных землях, особенно с целью финансирования, возникают вопросы о том, может ли инвестор продать или заложить (i) построенные объекты / здания и (ii) арендованная земля.

Как правило, физическое / юридическое лицо, закладывающее недвижимость в качестве обеспечения своего / другого долга, должно быть владельцем заложенной собственности. Соответственно, земля, находящаяся в аренде, не может быть отчуждена (кроме случаев субаренды / уступки) и заложена.С другой стороны, владелец / застройщик объекта может быть зарегистрирован в Кадастре недвижимости в качестве собственника объекта после получения соответствующих разрешений на строительство / использование и, следовательно, может распоряжаться объектом.

Ипотека оформляется путем регистрации в кадастре недвижимости Черногории. Предметом ипотеки может быть индивидуально определенная и ликвидная недвижимость или любая доля совместного владения недвижимостью. В случае, если стоимость заложенного имущества увеличивается в течение срока ипотеки, ипотека распространяется на такое увеличение стоимости.Предметом ипотеки также может быть строящийся объект или любая его часть (квартира, офис, гараж) при условии, что на объект выдано действующее разрешение на строительство. Ипотека строящегося объекта оформляется на землю, на которой строится объект; после регистрации объекта в CRE, ипотека регистрируется ex officio на построенный объект или его часть.

Выбытие построенных объектов / зданий

Однако, вопреки общему правилу, долгосрочные договоры аренды обычно содержат определенные ограничения на отчуждение строящихся объектов. Смысл этих ограничений заключается в том, чтобы предотвратить отток средств до завершения проекта (вложения средств). А именно, хотя чаще всего правительство может расторгнуть соглашение в случае нарушения со стороны инвестора (например, невыполнения инвестиционной программы), вопрос заключается в том, как вернуть / восстановить право собственности на объекты, приобретенные у инвестора третьими сторонами, действующими добросовестно ?

В свете вышеизложенного, наиболее распространенными ограничениями в долгосрочных договорах аренды являются:

• Для отчуждения помещений требуется предварительное письменное разрешение правительства.
• Создание / обращение взыскания по ипотеке на объекты (то есть передача права собственности) подлежит письменному разрешению правительства (иногда простое учреждение ипотеки, предоставленной в пользу сторонних разработчиков, не требует предварительного письменного разрешения правительства, тогда как обращение взыскания на ипотеку [то есть передача права собственности через ипотечные права] будет.)

Наконец, интересно отметить, что ограничения, подобные вышеизложенным, могут быть обнаружены в соглашениях о продаже и развитии государственной собственности.

Продажа арендованной земли

Как указано выше, в соответствии с применимыми законами Черногории, ипотека на землю может быть установлена ​​только на землю, находящуюся в безусловном владении, тогда как в отношении аренды только для земли под виллами и для обслуживания вилл. могут быть отчуждены (при условии приобретения такой земли инвестором).

Чаще всего по договорам аренды правительство не обязано предоставлять кредиторам какие-либо обеспечительные интересы в государственной доле собственности на участок или любую его часть.Более того, право собственности может быть предоставлено только для многоквартирных домов и земли под ними (после постройки). Следовательно, ипотека может быть оформлена только на объекты / здания (на основании разрешения на строительство), но не на землю, окружающую многоквартирные дома или любую другую часть участка.

Наиболее значимые девелоперские проекты в Черногории основаны на долгосрочной аренде, предоставленной государством. Срок аренды обычно составляет 90 лет.

→ Славен Моравчевич

→ Ивана Панич

Коришченье или расположение земли у државной своей током закупа и након ньега в контрольно-питательном учреждении.Autori ovog teksta dele neka od svojih iskustava u toj oblasti.

Uvod

Имовина у државной своейини и своей општине може себе давати у закупа на период до 90 лет, уз претодно одобрене Скупштине Црне Гор. У случаю землю на койме, предвидена изграда туристического комплекса, стамбеных зграда или вилла найчешце это потребно да питаня финансираня буду непредсказуемая одрежена у поступку явного надметанья. Kada je reč o zemljištu predviđenom za izgradnju vila, zakupac može dobiti pravo svojine na zemljištu ispod vila i oko njih, koje je neophodno za njihovu redovnu upotrebu.U praksi, korišćenje / raspolaganje zemljištem u zakupu tokom i nakon isteka perioda zakupa je najkontroverzniji aspekat ovog pravnog pitanja.

Dugoročni zakup zemljišta u državnoj svojini prema važećim zakonima

Opšte odredbe

Prema Zakonu o državnoj imovini (ZDI), dobra u svojini zopil imovini (ZDI), dobra u svojini zo datigi im Crne Gore. Vlade Crne Gore, односно надлежного органа opštine, или (ii) до 90 лет, odlukom Skupštine, на предлог Vlade.Skupština Crne Gore, на предлоге Vlade, odlučuje i o raspolaganju državnom imovinom u vrednosti iznad 150.000.000 evra.

Располагание добрима у државной своейини врши с явным надметанием или на основу прикупленных понуда, изузетно в непосредственном погоде. Kad je premet zakupa zemljište na kome je predviđena gradnja hotelsko turističkog kompleksa, zakupodavac može dati saglasnost zakupcu na otuđenje objekta izgrađenog na tom zemljištu, uij skladakument of the plan.Dalje, kada je predmet zakupa zemljište na kome je predviđena gradnja vila, zakupcu se, uz svojinu na objektu, može preneti i pravo svojine na zakupljenom zemljištu ispod objekta i oko zbuija njih ugovorom o zakupu, uz plaćanje tržišne naknade.

Morsko dobro

Ugovorom o dugoročnom zakupu predviđeni su svi uslovi zakupa. Treba, međutim, pomenuti da ukoliko zakupljeno zemljište obuhvata i morsko dobro, taj deo zemljišta se ne može davati u zakup pošto je morsko dobro prirodno bogatstvo, čije docopenijjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjzjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjj r o r o oo ñò.Međutim, prema postupku predvienom Zakonom o moru Crne Gore, korišćenje takvog zemljišta može se odobriti zakupcu ugovorom zaključenim sa javnim preduzećem zaduženim za zaštrobrovo.

Skorija praksa u Crnoj Gori je da se, umesto two odvojena ugovora (jednog sa Vladom Crne Gore, a other sa JP Morsko Dobro), заклю чи трехсторонний уговор о закупке, čiao su ugovodavorne zakup. Добро као давалац права коридора на делах закупок земли кое представляет морское богатство.

Raspolaganje zemljištem / objektima u državnoj svojini

Prilikom razvoja projekata izgradnje objekata na zemljištu u državnoj svojini, naročito u da vezi sa finansiranje » ) zakupljeno zemljište.

Opšte pravilo glasi da lice / društvo koje zalaže objekat kao sredstvo obezbeđenja svojih / other dugova mora biti vlasnik založene imovine. Stoga nije dozvoljeno raspolaganje zakupljenim zemljištem (osim putem podzakupa / ustupanja svojinskih ovlašćenja) и zalaganje istog.S druge strane, vlasnik / graditelj objekta može biti upisan u registar nepokretnosti kao vlasnik objekta čim pribavi odgovarajuće građevinske / upotrebne dozvole, pa tada može objektom i raspolagati.

Hipoteka se uspostavlja upisom u registar nepokretnosti Crne Gore. Предмет хипотеке може бити поединочно одрена и ликвидна непокретность, или удео права свои на непокретности. Ukoliko se vrednost založene imovine poveća tokom perioda hipoteke, hipoteka se odnosi i na tu uvećanu vrednost.Predmet hipoteke može biti i objekat u izgradnji or neki njegov deo (stan, kancelarija, garaža), pod uslovom da je za objekat izdata punovažna građevinska dozvola. Hipoteka na objektu u izgradnji registruje se na zemljištu na kojem se objekat gradi; Након доказательств объекта у регистрации непрозрачности, гипотека на изображеном объекте или неговом деле успешно.

Raspolaganje izgrađenim objektima / zgradama

Međutim, suprotno opštem pravilu, ugovori o dugoročnom zakupu obično predviaju određena ograničenja objektima raspolaganja.Razlog za uvoenje tih ograničenja je kako bi se sprečio odliv sredstava pre okončanja projekta (investiranje sredstava). Naime, iako je Vlada najčešće ovlašćena da raskine ugovor u slučaju kršenja obaveza od strane investitora (npr. Nepoštovanje investicionog plana), pitanje je kako povratiti / ponovo steći vlasi

U tom kontekstu, najčešća ograničenja ugovorima o dugoročnom zakupu su sledeća:

• Za raspolaganje objektima needrebno je prethodno pisano odobrenje vlade.
• За успешное / активное развитие на объекте (т. Ж. Пренос права своего) потребно, чтобы оно было правильно написано одобренным владельцем.

  (Ponekad za samo uspostavljanje hipoteke u korist nosioca projekta trećeg lica nije potrebno prethodno pisano odobrenje vlade, a za aktiviranje hipoteke [tj. opisanim mogu naći i u ugovorima o prodaji i razvoju državne imovine.

  Raspolaganje zakupljenim zemljištem

  Као STO JE navedeno iznad, прем važećim zakonima Cr Гор, hipoteka на zemljištu może с uspostaviti isključivo на zemljištu у svojini, ДОК с у slučaju zemljišta у zakupu mo raspolagati шамо zemljišt испод вили, Kao я onog koje je neophodno za njihovu upotrebu (под условием от zemljište kupio investitor).

  U ugovorima о zakupu Vlada najčešće Nije у obavezi да zajmodavcima dozvoli uspostavljanje било kakvog obezbeđenja на nekoj lokaciji Ил njenom DELU Кодзи су у svojini Влада … Stoga, пористая zemljišta испода я у funkciji вил себе hipoteka może uspostaviti isključivo на objektima / zgradama (на osnovu građevinske dozvole), a ne и na zemljištu oko stambenih zgrada или nekom friendom delu lokacije.