Апартаменты не приравняют к квартирам
Снять все проблемы с апартаментами, которые пока никак не обозначены в правовом поле, а значит, не могут быть признаны жильём, можно лишь внеся изменения в Жилищный кодекс и ещё в ряд действующих законов. В то же время в Совфеде считают нерациональным предъявлять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора. Также дискуссионной в ходе парламентских слушаний 19 ноября в Совете Федерации стала позиция Министерства строительства и ЖКХ, предложившего амнистию существующим апартаментам и прекращение их дальнейшего воспроизводства.
Крайними остаются покупатели «жилья»
Отсутствие в правовом поле понятия «апартаменты» ничуть не смущает хитромудрых девелоперов, которые застраивают такими помещениями деловые кварталы мегаполисов, не придерживаясь при этом установленных требований, предъявляемых к жилью при постройке зданий. Как правило, подобная недвижимость стоит на 20-30 процентов дешевле квартир и такая привлекательная цена несколько притормаживает когнитивные свойства потенциальных покупателей, которые более расположены внимать не голосу рассудка, а доверительным сообщениям застройщиков, обещающим решить все вопросы с переводом приобретённых квадратных метров в жилой фонд.
Заканчивается всегда одинаково плачевно: после покупки апартаментов обнаруживается, что прописаться в них невозможно, а плата за коммунальные услуги превышает значительно ту, которую службы ЖКХ взимают с владельцев обычных квартир. Кроме того, к неприятным сюрпризам для приобретателей апартаментов можно отнести отсутствие гарантий предоставления коммунальных услуг, в принципе повышенный налог на имущество и невозможность участвовать в государственных жилищных программах поддержки.
Также владельцы апартаментов не вправе рассчитывать на льготные условия кредитования, напомнил первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Аркадий Чернецкий. Есть и ещё одна проблема: граждане, приобретающие апартаменты по договорам долевого участия, не защищены и в случае банкротства застройщика.
«Единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений на сегодняшний день является применение статей Жилищного кодекса о переводе нежилого помещения в жилое, — напомнил сенатор.
— Но подобный перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает жёстким требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В настоящее время для апартаментов это в принципе невозможно, поскольку апартаменты, как правило, не соответствуют в полной мере установленным требованиям».
Вариантов решения много, а нужен один — оптимальный
Проблема с легитимностью апартаментов, как видим, давняя и точек зрения по поводу её решения, порой взаимоисключающих, в среде законодателей и экспертов множество. К примеру, Минстрой пытался закрыть вопрос ещё в 2017 году, предложив разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенных для проживания граждан». Условием для регистрации должно было стать вхождение зданий, в которых расположены апартаменты, в специальные реестры. Но инициативу не поддержало Минэкономразвития.
В 2018 году тогда ещё депутат Госдумы Александр Сидякин внёс свой законопроект, в котором для определения юридического статуса построенных апартаментов предлагал установить правовой механизм их перевода в статус жилых помещений на переходный период.
Правом устанавливать требования к жилым апартаментам Сидякин предлагал наделить регионы. Кроме того, предлагалось сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав проживающих в апартаментах россиян, а также установить правовое регулирование для будущего строительства таких помещений.
Инициатива также не имела продолжения: законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и был отозван уже после того, как Сидякин ушёл из Госдумы.
В прошлом году в ходе «круглого стола» глава Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев высказался против того, чтобы уравнять статус квартир и апартаментов — последние должны оставаться нежилыми помещениями.
В то же время строительство многофункциональных зданий с апартаментами широко распространено в зарубежных странах, законодательство которых детально регулирует их правовой статус. Такое правовое определение места под солнцем отечественных апартаментов вполне бы позволило решить проблему.
«Надо принимать решение, уже построенные апартаменты — это миллионы квадратных метров, и они «висят в воздухе», — напомнил в ходе слушаний Чернецкий. — Жильё — это понятие широкое, и применять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора, это не очень рационально». Сенатор добавил, что в рамках рабочей группы, созданной по инициативе спикера Совета Федерации
Узаконить, а потом запретить — не годится
Формально апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости. Основной причиной их появления, по мнению экспертов, стал дефицит площадок под жилищное строительство, особенно это касается крупных городов. Это вынуждает девелоперов искать обходные пути для вложения своих инвестиций. Застройщики переоборудуют помещения в коммерческие и даже бывших промышленных зданиях в жилые, оснащают их всем необходимым для комфортного проживания.
Таким образом, в рамках одного проекта удаётся сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.
И раз уж такие площади существуют, то их следует узаконить, считают в Минстрое. Построенным апартаментам, в которых уже живут люди, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, нужно придать статус жилых помещений, ввести новое определение многофункционального здания с жилыми помещениями. Что касается дальнейшего строительства подобных объектов, то замминистра предложил «прикрыть лавочку»:
«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жильё».
Стасишин пояснил, что в таких помещениях должна быть обязательная регистрация, и если они соответствуют критериям, которые будут прописаны в законодательстве, они должны стать жилыми помещениями, добавил замминистра. «Но одно дело, если это отдельное здание, а если это комплекс «Москва-сити», нужно продумать, как это правильно сделать», — сказал он.
Комментируя предложения замглавы Минстроя Аркадий Чернецкий заметил, что просто взять и поставить крест на таком жилье, как апартаменты, это не очень рационально.
«Мы забираем у человека право выбора: кому-то нужно, чтобы жильё было в центре города, у кого-то вопрос финансовый стоит на первом плане, и они готовы к некоторым проблемам, в том числе и к более высокому налогу, к более высокой плате за ЖКУ», — отметил он.
В Госдуме также считают, что крест на апартаментах ставить рано. Как пояснил «Парламентской газете» первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов («Единая Россия»), правовой статус апартаментов, налог на этот тип недвижимости, оплату коммунальных услуг как за нежилые объекты недвижимости и другие проблемы апартаментов планируется обсудить на заседаниях рабочей группы при Минстрое.
Очевидно, что прежде, чем вносить в Госдуму законопроект, нужно досконально разобраться в проблемных вопросах апартаментов на экспертном уровне, заметил депутат.
По его словам, один из самых тяжёлых вопросов — вопрос статуса земельных участков под апартаментами. «Ведь большая часть из них построена на промышленных территориях или участках, которые не предназначены для жилищного строительства. Соответственно, если «амнистировать» апартаменты и переводить в жильё, нужно и землю переводить в «жилую». Это ещё предстоит обсудить», — пояснил Пахомов.
Кроме того, отмечает парламентарий, с повестки никто не снимал вопрос по социальной инфраструктуре, которой необходимо обеспечивать жилые комплексы. «Нужно будет решить, как быть с апартаментами, возле которых нет возможности построить социальную инфраструктуру, каким будет статус готовых к проживанию апартаментов, которые предоставляются в краткосрочную и среднесрочную аренду, так называемых сервисных апартаментов», — сказал зампред комитета.
Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что закон о статусе апартаментов планируется принять до конца года.
Что даст закон о новом статусе апартаментов?
Граждане смогут регистрироваться в этих помещениях в случае принятия законопроекта.
Но коммуналка, как и прежде, будет насчитываться по повышенному тарифу, а сами апартаменты нельзя будет признать аварийными жильем
Апартаменты хотят приравнять к жилым помещениям. В них можно будет оформлять регистрацию. В то же время повышенная плата за услуги ЖКХ сохранится, а субсидий и льготных кредитов на такую недвижимость не будет. О разрабатываемом законопроекте сообщил председатель комитета Совфеда по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко.
О том, что апартаментам надо присвоить правовой статус, представители власти стали чаще говорить в прошлом году. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что следует запретить строительство апартаментов. Вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что апартаменты следует приравнять к жилью. Владимир Путин поручил кабмину внести поправки до августа 2021 года.
Что именно не устраивает чиновников? По закону апартаменты не являются жилым помещением, но фактически люди в них проживают.
В отношении их владельцев применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, а застройщики не обязаны строить к ним инфраструктуру и соцобъекты. По новому законопроекту, который анонсировал сенатор Мельниченко, апартаменты все-таки приравняют к жилью, в них уже можно будет зарегистрироваться.
И эти меры давно назрели, говорит управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:
Константин Ковалев управляющий партнер компании Webster
Людей купивших апартаменты, защитят и в случае банкротства застройщика. Но ограничений больше. И вот главные из них: коммуналка, как и прежде, будет насчитываться по повышенному тарифу; апартаменты нельзя будет признать аварийными и подлежащими сносу — в госпрограммы по расселению они не попадут и строительство социнфраструктуры к ним не предусмотрено. Также на такую недвижимость не будут действовать субсидии и льготные кредиты.
По словам сенатора Мельниченко, «принятие закона не приведет к повышению стоимости».
Но тут все же, скорее, наоборот, считает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова:
Наталья Сазонова директор по развитию компании «Метриум»
По новому закону, апартаменты будут считать «жилыми помещениями второго класса». Все начатые стройки жилых комплексов с апартаментами позволят завершить, а новые будут строить в общественно-деловых зонах. Другими словами, покупателям апартаментов надо быть готовыми к появлению офиса за стеной — в этом отношении ничего не меняется, отмечает обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» Валерия Мозганова:
Валерия Мозганова обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» статус, а это очень непросто. Люди, предположим, хотят иметь «квартиру для пиджака» поближе к работе, люди хотят иметь какое-то пристанище в Москве для тех или иных целей. Это рыночный ответ.
Законопроектов, касающихся лега
По словам эксперта, итоговый документ еще может серьезно поменяться. Он уже получил замечания от Минстроя, мэрии Москвы и администрации Подмосковья. И несмотря на поручение Владимира Путина внести поправки до августа, в плане, утвержденном премьером Михаилом Мишустиным, стоят уже другие даты. Проект об апартаментах внесут в правительство в сентябре, а в Госдуму — в октябре этого года.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Почему скупают апартаменты — Парламентская газета
© Никеричев Андрей / АГН Москва
Пока Госдума рассматривает законопроект, позволяющий переводить нежилые «квадраты» в жилой фонд и прописываться в них, интерес людей к таким объектам усилился. За первые полгода в Москве на первичном рынке зарегистрировали 22,75 тысячи договоров долевого участия в нежилом фонде, что в два раза превышает прошлогодние показатели.
«Парламентская газета» разбиралась в причинах возросшей популярности недвижимости, правовой статус которой ещё не определён.
В январе — июне 2021 года в Москве на первичном рынке зарегистрировали более 22 тысяч договоров долевого участия в нежилом фонде. Это в два раза больше, чем за тот же период 2020 года, когда было зафиксировали 10,35 тысячи договоров. Об этом написал «Коммерсантъ», ссылаясь на данные столичного Росреестра.
Апартаменты стоят, как правило, на 20-30 процентов дешевле обычного жилья, в чём, считают эксперты, и кроется причина возросшего спроса на недвижимость, которую пока приравнивают к коммерческой — в ней нельзя зарегистрироваться и платить за ЖКУ по щадящим тарифам, как это делают обитатели квартир. При этом здесь есть всё необходимое для жизни: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Но в то же время имеется большой минус, особенно для семей с детьми: на апарт-комплексы, возводящиеся в общественно-деловых зонах, не распространяются требования о наличии минимальной инфраструктуры.
Иными словами, во дворе многоэтажки может не быть детских или спортивных площадок, а поблизости — школ и поликлиник. Также на коммерческую недвижимость не распространяются некоторые нормы, например, закон о тишине.
В январе этого года президент Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов. Позже по инициативе премьера Михаила Мишустина создали специальную рабочую группу с участием сенаторов и депутатов, которая должна была доработать законопроект, внесённый в Госдуму в апреле группой парламентариев.
Этот документ, в частности, вводит понятие «многофункциональное здание», определяет порядок обслуживания помещений, взимания платы за коммунальные услуги, особенности долевого участия при строительстве таких объектов, регистрации собственников в апартаментах, работу управляющих компаний и другие положения.
Статусом многофункционального предлагают наделить здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Кроме того, планируют предусмотреть отдельные критерии расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри здания.
Одна из целей будущего закона, по словам зампреда Совета Федерации Николая Журавлёва, расширить права владельцев апартаментов. «Среди особо важных пунктов — появление у жильцов права осуществлять регистрацию по месту жительства, а также возможности платить за коммунальные услуги и налоги на помещения по более низким тарифам», — пояснил сенатор.
Вице-спикер добавил, что «масштабное и стремительное развитие этого рынка требует правового регулирования статуса апартаментов, правил строительства таких комплексов и проживания в них».
И старые тоже?Ранее «Парламентская газета» сообщала, что Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в мае рекомендовал принять законопроект о правовом статусе апартаментов в первом чтении, но предложил доработать его отдельные положения.
В частности, комитет указал, что нормы законопроекта распространяются только на новое строительство апартаментов и не затрагивают существующие объекты. Депутаты считают, что такие отношения также надо урегулировать. Они отметили, что на практике возникают проблемы, например с капремонтом, установлением режима общей собственности на общее имущество.
Читайте также:
• Апартаменты не приравняют к квартирам • Несколько способов купить квартиру с большой скидкой
Наделять ли статусом «многофункционального здания» уже построенные дома с апартаментами, обсудят при подготовке законопроекта ко второму чтению, заверил Николай Журавлёв. «Есть разные мнения, но надо с чего-то начать», — пояснил сенатор.
В то же время замглавы Минстроя Никита Стасишин на стратегической сессии «Народная программа «Единой России» — доступное и комфортное жильё», прошедшей 5 августа, заявил, что закон о правовом статусе апартаментов могут принять до конца 2021 года.
«Мы с «Единой Россией» чуть ли ни раз в две недели обсуждаем вопрос апартаментов, и до конца года, я думаю, что совместными усилиями законопроект будет принят, и правила игры будут точно поставлены», — привело ТАСС слова Стасишина.
Закон об апартаментах — возможно ли перевести апартаменты в жильё
Ажиотажный спрос на апартаменты, который наблюдался весь последний год, во многом объяснялся будущим законом об апартаментах, который с воодушевлением ждал весь рынок недвижимости. Казалось, он должен приравнять апартаменты к жилью, что даст владельцам целый ряд «плюшек»: позволит зарегистрироваться в них, снизит ставку налога на имущество и приведет коммунальные платежи к тем же тарифам, что актуальны для квартир. И вот 29 апреля 2021 года долгожданный закон (вернее – пока законопроект) был опубликован. Пройдя три чтения в Госдуме и дальнейшую юридическую процедуру, он вступит в силу уже через четыре месяца – к 1 сентября. Но есть ли в нем все то, что так ожидалось? Разбирался портал Мосдольщик.
рф.
29 апреля 2021 года на сайте Системы обеспечения законодательной деятельности появился законопроект № 11629-7 со сложным названием «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». По сути, это тот самый долгожданный закон об апартаментах, который власти обещали принять в этом году.
Так ожидаемого многими слова «апартаменты» в законе так и не появилось. Вместо него возник термин «многофункциональное здание». Им предлагается обозначать строения, в которых одновременно есть несколько типов помещений, как жилых, так и нежилых. Причем присутствие сразу и жилья, и нежилья не обязательно. Достаточно иметь две и более разновидности нежилых помещений, часть из которых, например, de facto используется для проживания. То есть, являются тем, что в быту принято называть апартаментами.
В принципе, такая словесная конструкция неплохо описывает все существующие варианты комплексов апартаментов.
- Те из них, где одновременно есть и квартиры, и апартаменты (а такие среди нынешних новостроек имеются), сразу вписываются в термин «многофункциональное здание».
- Уложатся него и те, где жилья нет, зато вместе с апартаментами есть офисы или гостиница. По такому принципу устроены, например, многие башни Москвы-Сити.
- И даже если в комплексе нет ни офисов, ни гостиниц (а таких вариантов в Москве большинство), кроме апартаментов в них обычно присутствуют торговые помещения, которые также являются нежилыми. То есть, и на такое строение термин «многофункциональное здание» распространится.
Казалось бы, все хорошо. Но дьявол, как всегда, в деталях.
Законопроект предлагает распространить термин «многофункциональное здание» на Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы, а также закон «О государственной регистрации недвижимости» и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, в Жилищном кодексе с помощью этого термина уточняется, что такое квартира.
Теперь ею будет являться не только обособленное помещение в многоквартирном доме, но и в многофункциональном здании. При этом другой поправкой в тот же кодекс уточняется, что речь идет не обо всех многофункциональных зданиях, а лишь о тех, в которых есть жилые помещения.
Иными словами апартаменты в тех строениях, где жилой недвижимости нет совсем, квартирами автоматически не станут. Более того: в жилье они сами по себе не превратятся и в других видах многофункциональных зданий.
Впрочем, стать жильем они все-таки могут. Этому посвящена существенная часть законопроекта. Однако речь вовсе не о том, что их по мановению волшебной палочки приравняют к квартирам. Речь о механизме, который существовал и ранее – о переводе нежилья в жилье (и наоборот). При этом в многофункциональных зданиях этот процесс даже сложнее, чем раньше.
Дело в том, что отдельно взятые апартаменты перевести в жилье не получится. Это можно будет сделать лишь сразу со всеми помещениями, расположенными на одной лестничной клетке.
То есть, все собственники соседних апартаментов должны одномоментно захотеть превратиться во владельцев квартир. По-другому нельзя.
Делается этого для того, чтобы внутри многофункционального здания максимально изолировать жилье от нежилья – чтобы права владельцев помещений с разным юридическим функционалом не вступали в конфликт друг с другом. Такая позиция законодателей четко обозначена в первых же строках нового законопроекта.
А зачем, спрашивается, вообще переводить нежилье в жилье?
А затем, что все те самые «плюшки», о которых так мечтал рынок недвижимости (регистрация в апартаментах, снижение налоговых ставок и коммунальных платежей и пр.), в законопроекте вообще не прописаны.
Более того: закон об апартаментах не вносит правок:
- ни в закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (он, в частности, регламентирует процесс регистрации в недвижимости),
- ни в Налоговый кодекс (который, в том числе, вводит размер ставок по имущественным налогам).
Все ныне действующие положения эти документов так и останутся в силе. А они никаких особых преференций собственникам нежилья не дают. Поэтому чтобы владельцам апартаментов все же получить все те приятные опции, что есть у квартир, нужно перевести свою недвижимость в жилье. Причем сделать это вместе со своими соседями.
Таков закон об апартаментах в нынешнем виде. Портал МосДольщик.рф будет наблюдать, будут ли в него внесены изменения в процессе трех чтений в Госдуме, и если будут, то какие именно.
новый закон о статусе апартаментов
Минстрой готовит поправки, касающиеся такого типа недвижимости как апартаменты. Планируется, что новый закон об апартаментах 2021 будет принят уже в декабре. Чего стоит ждать собственникам и стоит ли рассматривать апартаменты для покупки? Давайте разбираться вместе!
Содержание:
- Апартаменты — что это такое?
- Законопроект про апартаменты: о чем в нем говорится?
- Стоит ли рассматривать покупку апартаментов в Сочи?
Если говорить о том, что такое апартаменты простым языком, то это недвижимость, которая абсолютно ничем не отличается от квартиры в визуальном плане.
Но имеет один существенный нюанс в плане правовом — она относится к категории нежилых коммерческих объектов.
Плюсов у апартаментов достаточно много:
- Более выгодная стоимость в сравнении с квартирами;
- Часто — более удачное и удобное расположение;
- Высокий уровень сервиса, которым могут пользоваться собственники;
- Кадастровая стоимость у апартаментов ниже.
Однако, у такой недвижимости есть и определенные минусы, которые могут отталкивать от покупки:
- Прописка в апартаментах невозможна;
- Более высокие коммунальные платежи;
- Невозможность использовать для покупки материнский капитал.
В конце ноября 2020 Минстрой выступил с инициативой о том, чтобы уточнить критерии апартаментов, которые позволят приравнять их к жилью.
Назад к содержанию
Согласно готовящимся нововведениям, апартаменты хотят приравнять к жилым помещениям. Как минимум, в них можно будет оформить постоянную регистрацию.
Однако, говорить о том, что апартаменты станут квартирами пока еще очень и очень рано. Как минимум, в новом законопроекте не идет речи о том, что будет разрешено использовать на приобретение такой недвижимости средства материнского капитала и другие сертификаты.
Также еще рано говорить о том, что нововведения коснутся сферы ЖКХ. С большой долей вероятности стоимость коммунальных услуг здесь по-прежнему будет выше, чем в домах с квартирным статусом.
К слову, Владимир Путин поручил кабинету министров внести поправки до августа 2021 года. Так что, с большой долей вероятности, уже к осени мы будет точно знать и понимать, будет ли доступна регистрация в апартаментах и какие еще изменения произойдут.
Назад к содержанию
Апартаменты в Сочи — сегмент совершенно обособленный. Его нельзя сравнивать с другими городами России — Москвой, Санкт-Петербургом. Как правило, их рассматривают не как основное жилье, а как объект для выгодного капиталовложения или отдыха на берегу моря.
Апартаментные комплексы Сочи находятся в лучших районах курорта и в прибрежной части, поэтому многие люди отдают предпочтение именно личному комфорту, а не статусу приобретаемой недвижимости.
Во многих апартаментных комплексах предусмотрен высококлассный уровень внутреннего сервиса, который делает проживание максимально приятным и комфортабельным. Наличие собственного консьерж-сервиса позволяет абстрагироваться от всех бытовых забот и насладиться отдыхом в самом полном объеме.
Разумеется, апартаменты в Сочи стоит рассматривать еще и по причине активного роста цен и возможности выгодно сдавать такую недвижимость в аренду на круглогодичной основе. Некоторые апарт-отели предоставляют собственникам услугу доверительного управления, подразумевающую, что хозяину не придется самостоятельно заниматься поиском арендаторов и прочими делами, связанными со сдачей. Остается только получать стабильный доход.
Резюмируя все вышеизложенное, делаем выводы: покупка апартаментов в Сочи — дело очень выгодное и прибыльное.
Поэтому, если и вы желаете примкнуть к числу собственников по-настоящему комфортного и перспективного жилья, то обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»!
В Госдуму внесли законопроект о статусе апартаментов
В Госдуму внесли законопроект о статусе апартаментов, следует из базы данных нижней палаты парламента. Авторами документа указаны сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев («Единая Россия»).
Законопроект предлагает ввести в законодательство новое понятие — «многофункциональные здания». Так предлагается называть здания, которые состоят из нежилых и жилых помещений и расположены в общественно-деловой зоне вне границ жилой застройки. Критерии для расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри здания планируется предусмотреть отдельно.
«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям
Реклама на Forbes
Что еще прописано в законопроекте:
- собственник нежилого помещения в таком здании сможет перевести его в жилое только при условии, что это будет сделано для всех нежилых помещений на лестничной площадке. При этом доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым должен быть ограничен;
- законопроект разрешает проведение переустройства и перепланировки помещения в многофункциональном здании с особенностями, предусмотренными для таких зданий;
- законопроект также регулирует предоставление собственникам помещений в многофункциональном здании права общей долевой собственности на общее имущество в здании;
- регионы смогут устанавливать местные нормативы для многофункциональных зданий, касающиеся обеспечения социальной и иной инфраструктуры;
- кроме того, авторы законопроекта «в целях повышения защищенности» предлагают распространить на россиян, приобретающих апартаменты, действие закона о долевом строительстве (№ 214-ФЗ).
При этом доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым должен быть ограничен;Горячая зима: почему жилье продолжает дорожать и не боится отмены льготной ипотеки
Предполагается, что закон вступит в силу с 1 сентября 2021 года.
Апартаменты, как правило, на 10-15% дешевле квартир с аналогичными характеристиками, но решение прописать в законе их статус приведет к тому, что они сравняются по стоимости с аналогичными квартирами, говорил в январе гендиректор жилищной экосистемы ВТБ «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев.
После того как прошлой осенью чиновники заговорили об утверждении жилого статуса апартаментов, спрос на апартаменты в Москве и Петербурге в третьей декаде ноября вырос в 2-2,5 раза, рост цен превысил 15%, а количество лотов в Москве уменьшилось на 35%, рассказал Дусалеев.
Скидка на роскошь: какие столичные апартаменты получают налоговые льготы
Глава ДОМ.РФ Виталий Мутко в декабрьском интервью Forbes объяснил решение правительства упорядочить законодательство, касающееся апартаментов, желанием защитить покупателей жилья. «Самый важный момент: что, если застройщик обанкротится? А такие примеры есть. Дольщики даже не смогут встать в реестр. Нужно как-то решать проблему, а каким способом, как раз и предстоит решить», — заявил он тогда.
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
20 фотоРассмотрение законопроекта о легализации апартаментов отложили
Законопроект, призванный решить давнюю проблему, был внесен в Госдуму в апреле 2021 года группой сенаторов и депутатом Евгением Москвичевым, возглавлявшим тогда Комитет по транспорту и строительству.
Состав авторов указывал на то, что инициатива как минимум согласована с Минстроем, а как максимум — там и написана.
Апартаментами в России, напомним, считаются нежилые по статусу помещения, имеющие все необходимые для проживания условия и расположенные в административных зданиях или гостиницах. В апартаментах нельзя зарегистрироваться, поэтому их собственники не имеют права на пользование объектами социальной инфраструктуры по месту жительства. Стоят апартаменты намного дешевле квартир. В российском законодательстве их статус не урегулирован. И вот авторы законопроекта предложили ввести понятие «многофункциональное здание», т.е. здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное за пределами жилых кварталов, в общественно-деловой зоне. Расположение жилых и нежилых помещений и перевод помещений из одной категории в другую в таких зданиях будет подчиняться определенным правилам.
Первое чтение должно было состояться 11 ноября. Но при обсуждении повестки дня в начале пленарного заседания Галина Хованская («СР») предложила этот вопрос не рассматривать, потому что в положительном в целом отзыве правительства говорится, что реализация закона «может повлечь» дополнительные бюджетные расходы.
А в таких случаях статья 104 Конституции РФ требует не отзыва, а заключения правительства, подготовленного Минфином.
Но глава Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов («ЕР») считал, что ничего переносить не нужно и законопроект готов к рассмотрению. По его словам, «решение зрело очень давно, мы уже несколько лет обсуждаем, что надо придать законный статус апартаментам», а при подготовке ко второму чтению все проблемы можно решить поправками.
«За» снятие вопроса с рассмотрения проголосовало 113 депутатов из разных фракций — этого было недостаточно (для принятия решения требуется не менее 226 голосов). Но тут спикер Госдумы Вячеслав Володин тоже решил высказаться и попросил г-жу Хованскую ещё раз прояснить суть проблемы. «Законопроект непростой, спорный, он приравнивает апартаменты к жилым помещениям, и решения надо принимать с открытыми глазами», сказал спикер. Он напомнил, что апартаменты — в первую очередь головная боль Москвы и Петербурга, чье мнение тоже надо учесть, потому что возникает крайне важный вопрос, кто будет платить за обеспечение жителей апартаментов, которых приравняют к жильцам многоквартирных домов, школами, больницами, детсадами и прочей инфраструктурой.
Тут вице-спикер Петр Толстой («ЕР») тоже счел нужным заметить, что «законопроект освобождает застройщиков от обязанностей строительства социальных объектов». Значит, «мы легализуем уже построенные апартаменты без таких объектов, и вся нагрузка ляжет на уже существующие школы и детские сады»,- заключил он.
Вице-спикер Сергей Неверов («ЕР»), курирующий Комитет по строительству и ЖКХ, тоже признал наличие проблемы, но обратил внимание на то, что «большое количество такого жилья уже построено, люди заплатили за него деньги, и сейчас стоит вопрос о том, какой статус этому жилью придать и запретить в дальнейшей строительство апартаментов без социальной инфраструктуры». По его словам, именно об этом как раз и говорится в пресловутом законопроекте.
«Когда человек покупает апартаменты, он заведомо понимает, что покупает не жилье, стоимость апартаментов во всех крупных городах несоизмеримо ниже, чем стоимость жилья, и застройщики сознательно на это шли, потому что никакого обременения социально-инфраструктурного на себя не брали.
А сейчас мы говорим — давайте миллионы квадратных метров по сути гостиничных номеров переведем в жилье, те нагрузки, которые застройщики на себя не брали, перенесем на бюджет, а люди, платившие в два раза меньше, чем за квартиры, получат квартиры. На мой взгляд, это несправедливо и принимать закон поспешно, без широкого обсуждения с общественностью, нельзя»,- заявил Александр Хинштейн («ЕР»). «Нельзя без заключения правительства ставить на рассмотрение законопроект, если требуются дополнительные бюджетные расходы»,- вступил в дискуссию и Николай Коломейцев (КПРФ).
Г-н Пахомов попытался ещё раз объяснить, что всё готово, законопроект обсужден, и оставлять вопрос без урегулирования нельзя, потому что «пока мы несколько лет будем спорить, они (апартаменты — «МК».) все строятся и строятся». С регионами комитет в контакте, заверил г-н Пахомов, и Москва поддерживает принятие инициативы в первом чтении.
«Хотелось бы понять, готовы ли главы регионов нести нагрузку дополнительную, и есть ли поправки в бюджет — ведь на дополнительные социальные объекты должны быть заложены дополнительные средства»,- заметила г-жа Хованская.
Она напомнила, что на самом деле строительство апартаментов — «коррупционная схема обхода всех согласований, которые требуются при строительстве многоквартирных домов и соблюдения санитарных, экологических, противопожарных норм», за счет чего цена и падает: «людей обманывали, говорили им, что мы переведем ваше помещение в жилое, дадим постоянную регистрацию и вы будете пользоваться детсадами, школами и больницами», сказала справоросс.
Тут Нина Останина (КПРФ) вспомнила, что на Сретенке в самом центре Москвы есть апарт-отель, а посреди улицы перед ним — огромная яма, куда проваливаются автомобили. Так строили — не учитывая особенностей почвы. «При строительстве апартаментов надо учитывать не только мнение регионов, но и мнение людей, которые рядом живут, потому что это точечная застройка»,- предложила она.
Тогда спикер Володин попросил полпреда правительства в Госдуме Александра Синенко пояснить, почему правительство прислало лишь отзыв, хотя само же пишет в нем, что дополнительные бюджетные расходы могут возникнуть.
Г-н Синенко предложил «не уходить в юридическую казуистику», потому что в отзыве правительстве указано лишь на «возможное (именно возможное) дополнительное финансовое обременение для бюджетов всех уровней». С его точки зрения, препятствий для рассмотрения законопроекта нет.
В итоге обсуждение всё же было решено перенести на неделю, правительству за это время подготовить заключение, ещё раз уточнить позицию Москвы и Петербурга, а на обсуждение пригласить главу Минстроя Ирека Файзуллина.
Стоит отметить, что вызвавший столь бурную дискуссию на пленарном заседании и подготовленный во исполнение поручения президента законопроект рекомендован к принятию в первом чтении профильным Комитетом по строительству и ЖКХ лишь при условии доработки ко второму чтению. Да и в отзыве правительства замечаний целых 10, причем весьма существенных.
Так, правительство полагает, что нужно «дополнительно разграничить» понятие «многофункциональное здание» с апартаментами от понятия «многоквартирный дом» с жилыми квартирами, потому что из текста законопроекта не очень ясно, чем одно будет отличаться от другого.
Кроме того, «более детально» следует прописать порядок перевода нежилых помещений в жилые в таких многофункциональных зданиях — чтобы «исключить многократное увеличение нагрузки на существующие объекты социально-бытовой инфраструктуры». А вдруг почти все или даже все помещения в административном здании вдруг станут жилыми?
Правительство обращает внимание, что законопроект касается лишь только случаев нового строительства мнофункциональных зданий. При этом вопрос определения статуса помещений, которые уже построены, куплены гражданами и заселены, как и вопрос регистрации собственников таких помещений никак не урегулирован.
А в заключении Комитета по строительству и ЖКХ изменения, которые предлагается внести в Жилищный кодекс, названы «радикальными» и не вполне соответствующими одновременно предложенным изменениям в Градостроительный и Гражданский кодексы…
Новое законодательство направлено на безопасную легализацию подвальных квартир
По оценкам, десятки тысяч жителей Нью-Йорка незаконно проживают в подвальных квартирах.
И теперь, спустя чуть больше месяца после того, как по крайней мере 11 человек по всему Нью-Йорку были найдены мертвыми в результате наводнения в подвальных домах, способ сделать их более безопасными и законными находится в центре нового законодательства, которое обсуждается Ассамблеей штата.
На общественных слушаниях в среду в Нижнем Манхэттене члены Ассамблеи штата, представляющие несколько комитетов, выслушали комментарии общественности, защитников и экспертов.
Что нужно знать
- Ассамблея штата Нью-Йорк принимает общественные комментарии относительно возможной легализации подвальных квартир и других дополнительных жилых единиц
- По меньшей мере 11 человек были найдены мертвыми в подвальных домах после проливного наводнения с Иды
- По оценкам, десятки тысяч людей проживают в незаконных подвальных квартирах по всему Нью-Йорку
«Легализация — это единственный способ эффективно обслуживать людей, живущих в этих единицах, чтобы гарантировать, что у этих единиц есть путь и ресурсы, которые необходимо привести в соответствие с кодексом», — сказал Кейси Берковиц, координатор коалиции с ADU NY, как он свидетельствовал.
перед членами Ассамблеи.
Харви Эпштейн выступил соавтором законопроекта о легализации подвальных квартир, но говорит, что путь к легализации — это поиск стандарта, который сделает квартиры безопасными.
«Если мы знаем, что кто-то находится в незаконном подразделении, можем ли мы его легализовать?» — спросил Эпштейн. «Есть ли у нас второй выход, будь то дверь в дом или дверь в задний двор, возможно ли это? Можно ли отделить котел от остальной части агрегата? Насколько важно установить защиту от наводнений? »
Эпштейн говорит, что он работает с администрацией губернатора и жилищными агентствами, чтобы найти финансирование, которое помогло бы домовладельцам соблюдать минимальные стандарты безопасности, если квартиры станут законными.
Он также надеется, что Ассамблея штата и Сенат штата продвинутся вперед и проголосуют по законопроекту в следующем году.
Подвал Вальтера Де Ла Пуэнте был разрушен в прошлом месяце из-за рекордного количества осадков и наводнения на несколько футов.
Тем не менее, он говорит, что каждый день напоминает себе о необходимости взглянуть на трудности, нанесенные остатками урагана Ида.
«Быть живым — это самое важное, — сказал Де Ла Пуэнте. «Вы видите семью на углу. Это было печально ».
Де Ла Пуэнте живет всего в трех домах от того места, где Ида убила мать, отца и их 19-месячного сына после того, как они утонули в подвальной квартире, которую, по утверждениям городского Департамента строительства, незаконно переоборудовали.
Сам Де Ла Пуэнте никогда не сдавал в аренду свое подвальное помещение, но у него есть сильные чувства по поводу недавно предложенного закона о легализации подвальных квартир и других жилых помещений, известных как дополнительные жилые единицы.
«Это должно быть безопасно, это точно». Де ла Пуэнте говорит.
Новое законодательство направлено на повышение безопасности квартир для жителей округа
Президент Совета графства Монтгомери Том Хакер внес на рассмотрение два законопроекта, направленных на улучшение жилищных условий жителей.
Новое законодательство устранит регулирующие органы, регулирующие ртутные услуги, и добавит оконные решетки в жилых домах по всему округу.
Ускоренный законопроект 50-20 потребует от домовладельцев запланировать замену внутренних регуляторов ртутных служб. Официальные лица говорят, что тот же тип устройства вызвал фатальный взрыв в квартирах Flower Branch в Силвер-Спринг в 2016 году. По словам чиновников, инструменты регулируют поток природного газа в дом и могут вызвать накопление природного газа и воспламенение, если оно установлено неправильно.Законопроект также требует, чтобы домовладельцы уведомляли арендаторов, если в здании обнаружен регулятор содержания ртути. Арендодателям также придется связаться с газовой компанией, чтобы организовать немедленную более безопасную замену.
«Мы должны сделать все, что в наших силах, чтобы не допустить еще одной трагедии, такой как фатальный взрыв Цветочной ветви», — сказал президент Совета Хакер. «Теперь, когда федеральное правительство сообщило нам, что многие другие объекты недвижимости имеют устаревшее и опасное оборудование, которое вызвало взрыв« Цветочной ветки », мы должны убедиться, что домовладельцы работают с газовой компанией, чтобы заменить их», — добавил Хакер.
Национальный совет по безопасности на транспорте заявляет, что взрыв в апартаментах Flower Branch в Силвер-Спринг был вызван отказом ртутного регулятора, который не был подключен к вентиляционной линии, что привело к скоплению и возгоранию природного газа. В результате взрыва и пожара погибли семь человек и были перемещены более 100 жителей.
Второй закон, известный как Закон о безопасности окон, требует установки оконных решеток для защиты детей от возможных падений.В соответствии с этим законопроектом домовладельцам также не разрешается взимать с арендатора плату за установку или обслуживание оконных решеток.
«Никто не должен жить в квартирах, где ребенок может выпасть из окна. Тем не менее, выпадение окна случается слишком часто с трагическими последствиями. Этот закон гарантирует, что ни одному из родителей не придется снова беспокоиться о потере ребенка », — сказал Хакер.
По данным детской больницы Цинциннати, «ежегодно в США умирает от 15 до 20 детей в возрасте до 11 лет, и почти 15 000 получают травмы из-за падений из окон. ”
Несколько малышей получили серьезные травмы, упав из окон в округе Монтгомери. Не далее как в октябре двухлетний мальчик умер, упав с квартиры на третьем этаже в Такома-парке. В мае 2020 года в Гейтерсбурге ребенок был ранен в результате падения из окна верхнего этажа. В 2019 году двухлетний мальчик упал из окна 11-го этажа и был тяжело ранен в парке Такома.
Общественные слушания по обоим законопроектам назначены на 12 января в 13:30.
На заседании Совета на этой неделе президент Совета @CmHucker представил два законопроекта, направленных на повышение безопасности квартир в округе.#WindowSafety # ASaferView4Kids #GetTheMercuryOut pic.twitter.com/B0cB0hNeFg
— Совет Монтгомери (@MoCoCouncilMD) 9 декабря 2020 г.
Обновление законодательства 2021 года — 2 неделя
Закон об управлении недвижимостью
Уведомления о преступности и безопасности для арендаторов ( HB 138 )
Rep.
Mainor, D-Atlanta
Назначено в Судебный комитет Палаты представителей 28 января.
HB 138 требует, чтобы домовладельцы получили и предоставили уведомление существующим и потенциальным арендаторам в отношении преступлений, совершаемых на территории.Щелкните здесь для получения дополнительной информации.
Описание арендуемой собственности ( HB 184 )
Rep. Lim, D-Norcross
Назначено Управлению по делам сельского хозяйства и потребителей 29 января
HB 184 запрещает ложное представление сдаваемое в аренду жилье как имеющее определенные характеристики, соответствующее определенным стандартам или находящееся в определенном состоянии ремонта или состояния.Введение в заблуждение представляет собой недобросовестную торговую практику, OCGA 10-1-393.
База данных о финансировании местного самоуправления ( HB 180 )
Rep.
Lim, D-Norcross
Назначен Управлению по делам правительства Дома 29 января
HB 180 требует от правительства штата и местных властей поддерживать базы данных источников финансирования доступны для представителей общественности и предписывают минимальные требования для обновления и публикации баз данных.Хотя Ассоциация все еще изучает особенности законодательства, она может включать помощь в аренде жилья и другие программы, связанные с жильем.
Комитет по изучению воздействия на детей в детстве ( HR 52 )
Представитель Демпси, R-Rome
Назначен Управлению здравоохранения и социальных служб дома 29 января
HR 52 создает совместное исследование Комитет по воздействию свинца в детстве, отмечая, что основным источником воздействия являются старые жилые дома.
Законодательство о налогообложении и оценке имущества
Налогообложение аннулированного имущества ( HB 137 )
Представитель Скоггинса, R-Rydal
Назначен Комитету по методам и средствам Палаты представителей 27 января.
компенсация налогоплательщику за изъятие государством недвижимого имущества налогоплательщика не облагается государственным подоходным налогом.
Прекращение освобождения от права на государственную собственность ( HB 151 )
Представитель Бёрноу, Д-Ривердейл
Назначен Комитету по методам и средствам Палаты представителей 27 января
HB 151 прекращает освобождение от рекламы валорное налогообложение государственной собственности, принадлежащей политическому подразделению за пределами ее территориальных границ, которая развивается путем сортировки или других улучшений в размере не менее 25 процентов общей площади земли и имеет объекты, активно используемые для общественных или государственных целей.
Правоприменение Кодекса, законодательство о землепользовании и развитии
Обзор альтернативного плана ( SB 49 )
Сенатор Диксон, Р-Буфорд
Назначен на должность Сената штата и местного правительства 29 января.
SB 49 обеспечивает процедуры для обзора альтернативного плана, разрешение и проверка частными профессиональными поставщиками, что позволяет заявителям выбрать за свой счет частного профессионального поставщика в начале процесса проверки, выдачи разрешений и / или проверки.
Информационная служба по процедурам зонирования ( HB 186 )
Rep. Lim, D-Norcross
Назначено Управлению по делам правительства 29 января.
HB 186 требует, чтобы местные органы власти составили все уведомления о слушания по действиям, повлекшим за собой решение о зонировании, и разместить их на сайте местного самоуправления.
Местная информационная служба по постановлениям и кодексам ( HB 187 ) Респ.Lim, D-Norcross
Назначен Управлению по делам правительства 29 января
HB 187 требует, чтобы окружные и муниципальные органы власти предоставили сборник всех местных постановлений, кодексов обслуживания собственности, кодексов технических правил и связанных с ними штрафов.
и штрафы.
Налоговые льготы и облигации ( HB 66 )
Rep. Oliver, D-Atlanta
На рассмотрении в Комитете по делам правительства
HB 66 предусматривает, что местные школьные системы, округа и муниципальное управление органы власти могут стать участниками слушаний по проверке облигаций.
Судебные сборы и судебное законодательство
Компенсация шерифам ( HB 129 )
Представитель Уотсона, Р.-Моултри
Назначен в Комиссию по вопросам общественной и внутренней безопасности 27 января
HB 129 увеличивает установленный государством минимум зарплата шерифов, обслуживающих округа с населением от 39 000 до 49 999 жителей. Повышение заработной платы, по-видимому, ограничивается шерифами округов Лоренс, Колкитт, Болдуин, Томас, Хабершем, Кофе, Полк, Тифт и Мюррей.
Общее законодательство о предпринимательской деятельности
Подоходный налог S-Corp ( HB 149 )
Представитель Уильямсон, R-Monroe
Назначен Комитету по методам и средствам Палаты представителей 28 января.
HB 149 позволяет зарегистрированным S-корпорациям вычесть налоги штата и местные налоги из своей федеральной налоговой декларации, как это было разрешено до недавней федеральной налоговой реформы.
Уведомление Требуется работодателями ( HB 181 )
Rep.Lim, D-Norcross
Назначено на управление жилищной промышленности и труда 29 января.
HB 181 требует, чтобы работодатели предоставляли новым сотрудникам личные копии любых уведомлений, которые необходимо вывешивать на рабочем месте.
Закон о налоговых льготах по возврату инвестиций ( SB 6 )
сенатор Альберс, R-Roswell
Финансовый комитет Сената, 27 января, положительно отозвался о финансовом управлении сената.
SB 6 предусматривает независимый экономический анализ должны быть закуплены Управлением планирования и бюджета для получения определенных налоговых льгот по запросу председателей Департамента способов и средств и финансов.
Указатель законодательства и дополнительная информация
HB 138 : Уведомления о преступлениях и безопасности для арендаторов
Rep. Mainor, D-Atlanta
HB 138 требует, чтобы арендодатели уведомляли существующих и потенциальных арендаторов о преступлениях, совершаемых в арендуемых помещениях. Арендодатель или управляющий многоквартирным домом или комплексом с десятью или более жилыми единицами должен получить от правоохранительных органов краткое изложение или перечень конкретных преступлений, «которые произошли на или в таком имуществе, составляющем» многоквартирный комплекс.Конкретные преступления включают в себя совершение или попытку совершения убийства, нападения, побоев, нападения при отягчающих обстоятельствах, избиения при отягчающих обстоятельствах, изнасилования, подглядывания, преступления, связанные с бандой, кражи со взломом, кражи или преступления, связанные с наркотиками.
Это относится к случаям, когда об этих преступлениях сообщали или расследовали правоохранительные органы.
Для нынешних жителей домовладелец должен каждые шесть месяцев уведомлять всех жителей о сводке или списке преступлений за предыдущий шестимесячный период. Арендодатель обязан вести записи об уведомлении.Для потенциальных жителей домовладелец должен предоставить сводку или список преступлений за предыдущий год.
Отказ предоставить уведомления или вести записи об уведомлениях считается незаконной практикой при аренде жилья в соответствии с законом штата о справедливом жилищном обеспечении, OCGA 8-3-4.
Защитники квартирной индустрии настаивают на новом стимулирующем законодательстве
Время в Вашингтоне идет, округ Колумбия.Через несколько недель федеральная программа по чрезвычайным ситуациям перестанет выделять дополнительные средства людям, потерявшим работу в результате кризиса, вызванного новым коронавирусом.
Это может привести к тому, что огромное количество арендаторов не сможет платить за аренду и в конечном итоге потеряет свои дома.
«Существует угроза массовой волны выселений», — говорит Дэвид Дворкин, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной конференции, некоммерческой организации в Вашингтоне, округ Колумбия, которая занимается обеспечением безопасного и доступного жилья для всех американцев. «Я надеюсь, что Конгресс побудит к действиям не тогда, когда депутаты шерифа массово начнут сбрасывать личные вещи людей и детские игрушки на тротуар.Я не думаю, что нужно много социальных сетей, чтобы вызвать реакцию на это ».
Миллионы арендаторов потеряли работу в результате экономического кризиса, вызванного глобальной пандемией. До сих пор они в основном могли вовремя вносить арендную плату благодаря целому ряду государственных программ стимулирования. Срок действия самого крупного теперь истекает в конце июля. Тем не менее, хотя некоторое время назад Палата представителей США приняла Закон о комплексных решениях для здравоохранения и восстановления экономики (HEROES), чтобы предложить американцам новый раунд стимулирующих денег, Сенат только что ушел на двухнедельный перерыв 4 июля, не приняв закон.
собственноручно.
В настоящее время многим управляющим недвижимостью запрещено выселять арендаторов из арендуемого жилья во многих частях США в соответствии с местными законами и федеральными постановлениями, срок действия которых также истекает, а в некоторых муниципалитетах им грозят судебные иски.
Жилищные адвокаты связываются с законодателямиЭто не первый раз, когда Конгресс откладывает выполнение важной программы. «Никого не удивляет, что мы не собираемся сделать это [к началу июля]», — говорит Паула Чино, вице-президент по политике строительства, развития и землепользования Национального совета по многоквартирному жилью (NMHC), не являющегося членом совета директоров. группа защиты прибыли для квартирной индустрии.Однако промедление по-прежнему действует на нервы. «Мы не видим конкретных сроков».
Адвокаты, такие как Дворкин и Чино, поддерживают тесный контакт с законодателями и их сотрудниками, несмотря на кризис, вызванный распространением коронавируса.
«На холме больше никто не проводит личных встреч», — говорит Чино. «Это все конференц-звонки и Zoom-звонки».
Из-за кризиса адвокаты больше не могут привлекать внимание вашингтонских игроков в залах Конгресса и офисах поблизости.Однако часто они могут запланировать более содержательные беседы.
«Все работают из дома и умирают от контакта с людьми», — говорит Дворкин. «Если у вас есть о чем поговорить, вам будет проще договориться о встрече с членом Конгресса».
Истечение срока действия таких программ, как повышенное пособие по безработице для безработных американцев в конце июля, также сделало эти обсуждения более актуальными. «Мы уже наблюдаем повышенный интерес к обсуждению этого вопроса среди сотрудников-республиканцев в офисах некоторых членов», — отмечает Дворкин.
Палата представителей США также недавно приняла предложение, касающееся только жилищных вопросов, которое предусматривает отсрочку выселения и отчуждения права выкупа закладной для испытывающих трудности арендаторов и домовладельцев на год.
Новый законопроект повторяет части гораздо более крупного Закона о героях стоимостью 3 триллиона долларов, который в значительной степени игнорировался сенатом, возглавляемым республиканцами, с тех пор, как палата представителей приняла его в мае.
Новый меньший по размеру, новый Закон о чрезвычайной жилищной защите и помощи от 2020 года включает множество положений, поддерживаемых адвокатами как арендаторов, так и управляющих недвижимостью, например 100 миллиардов долларов в виде экстренной помощи в аренде жилья.«Это очень важно — это дает арендаторам доллары, чтобы они никогда не пропустили арендную плату», — говорит Cino из NMHC.
Законопроект Палаты представителей также включает в себя единый национальный мораторий на выселение для всех арендаторов, что вызывает больше споров.
«Поставщики арендуемого жилья не могут в одиночку нести бремя», — говорит Грег Браун, старший вице-президент по делам правительства Национальной ассоциации квартирных домов, некоммерческой торговой группы владельцев и поставщиков многоквартирных домов.
«Эта политика будет препятствовать способности владельцев собственности управлять своими сообществами, прерывая денежный поток, необходимый для поддержания эффективной деятельности.«
Подавляющее большинство квартиросъемщиков пока все еще выписывают чеки за квартплату. К 20 июня более девяти из 10 домохозяйств, снимающих квартиры (92,2 процента), внесли полную или частичную оплату за месяц, согласно опросу, проведенному NMHC, который собрал данные по 11,4 миллионам профессионально управляемых квартир от пяти ведущих управляющих недвижимостью. программные системы.
Это более четверти из 43 миллионов квартир, сдаваемых в аренду в США.
Миллионы американцев подают новые заявки на пособие по безработице каждую неделю с момента начала кризиса COVID-19 в марте. Многие смогли продолжать платить за аренду благодаря программам льгот на триллионы долларов, созданным в соответствии с Законом о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES) в первые недели кризиса.
Это включает прямые выплаты в размере 1200 долларов на налогоплательщика и расширенные пособия по безработице, которые предоставляют получателям дополнительные 600 долларов в неделю.
«Мы очень обеспокоены тем, что произойдет, если эти системы не будут обновлены», — говорит Чино.
Из этих существующих программ, расширенные пособия по безработице, возможно, больше всего помогли арендаторам. Но они также вызвали наибольшие споры с законодателями. «Есть те, кто считает, что это приводит к непредвиденным последствиям», — говорит Чино. «Это абсолютно одна из главных проблем и забот для республиканцев в Сенате».
Адвокаты надеются, что приближение крайних сроков побудит Конгресс к действиям. «Я очень обеспокоен тем, что дела не двигаются», — говорит Дворкин. «Однако решения в последнюю минуту — это то, что Конгресс делает лучше всего.”
N.Y.C. Предполагается ввести новые правила в отношении незаконных Airbnbs
Сторонники законопроекта заявили, что мера Нью-Йорка была разработана для обеспечения соблюдения, поскольку она требует, чтобы платформы онлайн-аренды, такие как Airbnb, проверяли, что листинг был должным образом зарегистрирован в городе, прежде чем платформа сможет собирать какие-либо сборы .
Штрафы для хостов, которые не соблюдают правила, составят до 5000 долларов, а такие платформы, как Airbnb, будут оштрафованы на 1500 долларов за каждую незаконную транзакцию.
Г-н Джонсон сказал, что незаконная аренда «представляет опасность для наших сообществ и отнимает доступное жилье в то время, когда оно нам крайне необходимо». Он добавил, что законопроект обеспечит «законное и безопасное использование наших домов».
Точно неясно, сколько объявлений в Нью-Йорке являются незаконными, и эффективность нового законопроекта будет частично зависеть от того, насколько хорошо город будет обеспечивать его соблюдение после того, как он будет подписан. В таких местах, как Санта-Моника, Бостон и Сан-Франциско, данные показывают от скромного до значительного уменьшения количества объявлений после того, как была введена система регистрации.
Основываясь на количестве объявлений о краткосрочной аренде целых домов или квартир в городе, предполагающих, что хозяин может отсутствовать, сторонники законопроекта подсчитали, что примерно 19000 объявлений Airbnb могут быть незаконными и в конечном итоге исключены из списка.
Но Стивен Смит, соучредитель Quantierra, фирмы по недвижимости, спросил, какое влияние окажет новая мера, заявив, что многие незаконные листинги уже были исключены из списков. И, добавил он, даже если бы оценки были точными, этого было бы недостаточно для прекращения жилищного кризиса в городе.
«Похоже, эти политики думают, что это что-то сделает для обеспечения доступности, а на самом деле, скорее всего, очень мало», — сказал он.
Комбинация законопроекта с другой городской инициативой по сдерживанию строительства новых отелей может значительно сократить количество доступных мест, где могут остановиться посетители города, сказал г-н Смит.
«Если вы действительно сделаете достаточно трудным для людей приезд в Нью-Йорк, они перестанут приезжать в Нью-Йорк», — сказал он.
Законодательство требует, чтобы больше квартир перестали курить
Импульс к запрету курения в многоквартирных домах растет, все больше городов и округов принимают законы, которые запрещают или не рекомендуют зажигать в жилых домах, местах общего пользования или и там, и там.
Передовое Западное побережье лидирует. На сегодняшний день политика запрета курения в многоквартирных домах была принята в округе Кинг, штат Вашингтон, а также в более чем 20 регионах Калифорнии, включая Глендейл, округ Сакраменто, Таузенд-Оукс, Окленд и Санта-Монику.
В начале января в городе Белмонт, штат Калифорния, в 20 милях к югу от Сан-Франциско, был введен один из самых строгих запретов в стране: вообще не курить в квартирах или многоквартирных домах. Закон был принят благодаря массовой кампании, которую возглавили жители субсидируемого государством пенсионного сообщества.
Владельцы и менеджеры недвижимости осознают опасности, связанные с курением, но многие предпочитают проводить политику самостоятельно. «Мы бы предпочли, чтобы рыночные силы и общая осведомленность диктовали установление политики, а не формальные полномочия города или округа», — говорит Джим Виард, вице-президент по управлению собственностью в Портленде, штат Орегон, Guardian Management, которая более года , ввела запрет на курение во всем своем портфеле из 12 000 единиц.
«Мы хотели предоставить нашим жильцам удобства, устранив угрозу вторичного табачного дыма и снизив риск возгорания», — говорит Виард.
По тем же причинам Legacy Partners Residential, застройщик и менеджер квартир из Фостер-Сити, Калифорния, планирует перейти к бездымной жизни в своих владениях в Денвере. «Все больше и больше курение становится проблемой в многоквартирных домах, поскольку жильцы жалуются на то, что другие жильцы влияют на их здоровье», — говорит Патриция Хатчисон, вице-президент компании.
Однако Хатчисон, как и Виард, считает, что решение должно приниматься компанией, а не предписываться городом или округом.
ADU в Нью-Йорке?
В ноябре сенатор штата Нью-Джерси Трой Синглтон внес на рассмотрение сенатского закона 4142 закон, который подтолкнет муниципалитеты штата Гарден к легализации дополнительных жилых единиц (ADU). Идея проста: если домовладелец хочет превратить свой неиспользуемый чердак, подвал или гараж в дополнительную квартиру, устаревшие правила зонирования не должны им мешать.
С этой целью законопроект устанавливает стандарты того, как муниципалитеты могут и не могут регулировать ADU.В случае успеха он может спровоцировать строительный бум ADU в пригороде Нью-Йорка на севере Джерси, в результате чего регион получит столь необходимое жилье.
Законопроект следует за аналогичным законопроектом, принятым в Коннектикуте этим летом, разнообразная коалиция сторонников которого подчеркивает широкую привлекательность ADU. Прогрессисты сплотились, открывая возможности доступного жилья в некогда эксклюзивных пригородах. Консерваторы могут оценить упреждение ADU как форму дерегулирования, восстанавливающего права собственности домовладельцев.И такие группы, как AARP, активно выступали от имени многих пожилых домовладельцев, которые могли бы использовать ADU для старения на месте. Благодаря законопроекту Коннектикута, ADU могут начать появляться в пригородах Нью-Йорка Nutmegger уже в следующем году.
Наконец, аналогичный законопроект (S4547) проходит через Законодательное собрание штата Нью-Йорк с февраля.
Как и в случае с законопроектами соседних штатов, законопроект Нью-Йорка направлен на установление базовых правил, которые защитят домовладельцев, заинтересованных в строительстве ADU: муниципалитетам не будет разрешено подвергать их обременительным общественным слушаниям, чрезмерным сборам за разрешение или ненужным внеуличным требования к парковке.В то же время законопроект заблокировал бы краткосрочную аренду, обеспечил бы соблюдение мандата на размещение собственником и установил бы для новых ADU довольно строгие правила выселения, все из которых потенциально могло бы сдержать рост.
Тем не менее, если законопроект штата Нью-Йорк будет принят, это может открыть путь к возрождению ADU в пригородах штата Нью-Йорк. По оценкам Ассоциации регионального планирования (RPA), в округах Вестчестер и Нассау есть потенциал для 41 000 и 92 000 ADU соответственно.Бум может распространиться даже на пригороды Большого Яблока: по аналогичной оценке потенциальное количество ADU, построенных в Нью-Йорке, составит 114 000 в течение следующих двух десятилетий.
Как бывший градостроитель в Квинсе, я не сомневаюсь в этих цифрах — я почти еженедельно получал звонки от домовладельцев, желающих построить ADU, как и большинство моих коллег из дальнего района.
По общему признанию, ничто не мешало Нью-Йорку разрешать ADU по собственной инициативе. Тем не менее, до сих пор город в основном сосредоточился на легализации десятков тысяч уже существующих без документов ADU.В 2019 году город запустил пилотное исследование по легализации существующих подвальных помещений в восточной части Нью-Йорка, даже предоставив подходящим домовладельцам финансирование, необходимое для доведения до кода ADU de facto . В 2020 году мэр Билл де Блазио сообщил о своем плане масштабировать программу до всего города. Хотя результаты пока неутешительны — слишком большое количество правил и положений, вероятно, делало участие в программе непривлекательным, — это был замечательный первый шаг.
Если Нью-Йорк казался незаинтересованным в усилиях по легализации ADU, которые охватывают другие крупные города страны, это может скоро измениться — и не только потому, что Олбани вскоре может заставить город действовать.
Поощрение строительства ADU было одним из немногих пунктов согласия между кандидатами от демократов на выборах мэра Нью-Йорка в 2021 году. Избранный мэр Эрик Адамс даже призвал к устранению нормативных барьеров, стоящих на пути новых ADU. В мегаполисе, где недостаточная застройка жилья и растущий спрос привели к резкому росту цен на жилье и арендной платы, это может быть очень хорошей новостью.
Ирония в том, что Нью-Йорк вяло принимает ADU, заключается в том, что они представляют собой типологию жилья, которое когда-то в городе было в избытке.Прогуляйтесь по Парк-Слоуп, и вы увидите коричневые камни, расположенные на верхних этажах квартир в подвале. Загляните в открытую входную дверь в Астории, и вы увидите лестницу, ведущую в апартаменты на чердаке. Прокатитесь на Citibike по заливу Пелхэм, и вы найдете гаражи на заднем дворе, незаметно превращенные в квартиры. Это были скромные, в основном скрытые вспомогательные дома, которые когда-то делали домовладение доступным для рабочего и среднего класса Нью-Йорка, а рынок заполонили естественно доступными квартирами.