Жилищно строительный кооператив: Запрашиваемая страница не найдена

Содержание

О включении в жилищно-строительный кооператив

Во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 18 октября 2019 года № А26-08-2375/27, информируем Вас о возможности принять участие в создании жилищно-строительных кооперативов с господдержкой (далее – ЖСК).

Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре определены:

— два земельных участка, расположенных на северо-западном пересечении бульвара Юности и пр. Интернационального, на которых возможно строительство двух жилых домов каждый на 100 квартир;

— земельный участок, расположенный в районе пересечения пр. Интернационального и пр. Ленина, на котором возможно строительство жилого дома на 63 квартиры.

Перечень отдельных категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, формируются министерством здравоохранения Хабаровского края (далее – министерство) в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 17 сентября 2018 г. № 331-пр «Об утверждении Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем отдельных категорий граждан» (далее – постановление).

Право на включение в списки имеют категории граждан, предусмотренные Перечнем отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с федеральными законами от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов», утвержденным постановлением Правительства Хабаровского края от 31 мая 2013 г. N 145-пр  (далее — Перечень).

Формирование и ведение списков по категориям, предусмотренным Перечнем, осуществляет министерство здравоохранения края — из числа граждан, для которых работа в государственных учреждениях здравоохранения, находящихся в ведении Хабаровского края, является основным местом работы.

Дополнительно сообщаем, что КГБУ «Проектно-строительный институт Хабаровского края» подготовлены предварительные проектные решения многоквартирных домов, ознакомиться с которыми можно на сайте министерства строительства края.

Жилищно-строительные кооперативы в РАН

Жилищно-строительный кооператив — объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Это одна из форм обеспечения жильем российских граждан, в том числе и молодых ученых. На сегодняшней момент несколько пилотных проектов ЖСК идут в Сибирском отделении РАН. В Центральном федеральном округе РАН выделяет участок площадью 1 га в Троицке для возведения дома жилищно-строительным кооперативом.

Жилищно-строительные кооперативы

Жилищно-строительный кооператив

(жилищный кооператив, ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем. В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодексаРоссийской Федерации (полный текст Жилищного кодекса РФ доступен здесь).

Фонд РЖС — Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, создан в 2008 году и действует на основании Федерального закона от 24. 07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Целью деятельности Фонда «РЖС» является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

Вступить в специальные жилищно-строительные кооперативы, строящие жилье на льготных условиях, смогут ученые, врачи, учителя и работники культуры. Причем, свои жилищные паи они не имеют права продать сторонним лицам, а могут лишь передать по наследству. Эти и другие положения закреплены в Типовом уставе ЖСК, создаваемого для обеспечения жильем отдельных категорий граждан.

Право быть принятыми в члены кооператива имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, относящиеся к категориям граждан, перечень которых определен Правительством РФ или органами государственной власти субъектов РФ

 «В него включены работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, работники федеральных государственных учреждений, военнослужащие, проходящие службу по контракту.

Кроме того, в этот список вошли молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет при наличии стажа работы пять лет в должности научных работников), научные и инженерно-технические работники государственных академий наук и государственных научных центров, научно-педагогические работники высших учебных заведений, а также молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций»

Законодательная база по ЖСК в России: http://www. fondrgs.ru/about/law/

Программа деятельности фонда РЖС на 2013 год: http://www.fondrgs.ru/files/docs/program/program_2013_izm75_78.pdf

По словам генерального директора фонда РЖС Александра Бравермана прорабатывается идея создания специализированного банка жилищного строительства и ипотечного кредитования

Перспективы ЖСК в РАН

На сегодняшней момент пилотный проект ЖСК «СИГМА» (Новосибирская область) идет в Сибирском отделении РАН.  Согласно пресс-релизу фонда РЖС,  02 октября 2012 г. в Новосибирске состоялось первое общее собрание учредителей ЖСК, объединяющего сотрудников Сибирского отделения РАН. В Фонд содействия развитию жилищного строительства поступили предварительные списки граждан, которые изъявили желание вступать в этот кооператив. Это 1016 человек, из которых более 200 — молодые ученые. Также 25 октября 2012 г. прошло первое, учредительное собрание жилищно-строительного кооператива, создаваемого из числа преподавателей ДВФУ и сотрудников ДВО РАН (ЖСК ДВФУ «ОСТРОВ»).

В центральном регионе, согласно постановлению Президиума РАН, для строительства жилищно-строительного кооператива выделяется участок площадью 1 га на территории Троицкой площадки ФИАН им. П.Н. Лебедева Российской академии наук (г. Троицк). 04 февраля 2013 г. состоялось первое собрание сотрудников института, выступающих с инициативой учреждения кооператива.

Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Плюсы и минусы ЖСК | Бизнес, инвестиции и политика

Каждому из нас хочется жить в комфортных условиях и очень желательно при этом, чтобы недвижимость принадлежала только нам. Как быть, если нет своего жилья, но очень хочется его иметь?

Есть несколько способов решения этой проблемы. Один из них – объединиться в ЖСК. Рассмотрим подробнее, что это такое.

Что нужно знать о ЖСК?

\

\

Для определения понятия ЖСК следует обратиться к законодательству в сфере строительства. Там ЖСК (жилищно-строительный кооператив) определяется как объединение группы физических лиц или организаций на добровольной основе с целью слияния финансовых средств для последующего строительства многоквартирного дома. В таком случае все участники кооператива становятся пайщиками с равными правами. В будущем участники строительства могут оказывать влияние на ход самой стройки. Кроме этого, в их праве принимать решения насчет проведения капитального ремонта и по содержанию дома в целом.

При организации жилищно-строительного кооператива возникает немало вопросов, ответы на которые можно найти в Гражданском кодексе РФ. Помимо ГК РФ, на выручку пайщикам приходит Жилищный кодекс, а именно раздел 5 «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы».

Наряду с этим регулирование деятельности ЖСК на законодательном уровне проводится через 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно ему жилищно-строительный кооператив – это единственная законная альтернатива долевому строительству.

Недостатки ЖСК, или о чем стоит подумать при вступлении в кооператив?

Как и при любой другой форме приобретения жилья, у жилищно-строительного кооператива есть как положительные стороны, так и отрицательные. Покупая квартиру через ЖСК покупателю нужно готовиться к некоторым рискам. Определенным недостатком является тот факт, что срок сдачи готового жилья неточен, т.к. компания-застройщик имеет право переносить окончание стройки на неопределенное время. И ему за это абсолютно ничего не будет.

При участии в ЖСК вы можете столкнуться с возведением жилья ненадлежащего качества, потому что закон не устанавливает определенных рамок по этому вопросу. Однако вы вправе при изначальном составлении договора внести профессиональные технические и юридические уточнения.

Будьте готовы к тому, что такая привлекательная для вас первоначальная цена жилья может кратно увеличиться. Это происходит в случае необходимости внесения дополнительных взносов, что регламентируется ст. 16 Гражданского кодекса РФ.

Большим минусом является тот факт, что договор на строительство квартиры не вносится в Росреестр. Такой момент может повлиять на последующую продажу жилья. Есть возможность двойной продажи одной и той же квартиры.

Из договора ЖСК Вам не удастся узнать, сколько стоит недвижимость, конечная цена 1 м2 не прописывается, в отличие от того же договора о долевом участии.

Законодательство в сфере жилищных кооперативов имеет массу недостатков. При приобретении жилья в составе ЖСК есть риск столкнуться с мошенниками, достаточно ловко обманывающими покупателей. Благо некоторые пункты ЖК РФ и ГК РФ противоречат друг другу, что играет на руку нечистоплотным продавцам.

Регулирование деятельности ЖСК проходит в самостоятельном режиме. В основе работы лежит Устав. Однако и он в полном объеме не может избавить пайщиков от возможных проблем. К тому же именно вы можете не оказаться в числе первых членов кооператива, которые прорабатывают пункты Устава. Новый пайщик при строительстве в форме ЖСК не имеет права его корректировки. И тогда у потенциального участника строительства есть два варианта: полностью одобрить существующие правила или отказаться от затеи в пользу другого варианта ЖСК.

Руководство ЖСК некомпетентно в решении некоторых вопросов. Есть высокая вероятность того, что общее собрание пайщиков будет вынуждено разбираться с вопросом оформления права собственности на землю под застройку. И искать застройщика на стороне тоже придется своими силами.

Из этого следует вывод, что жилищно-строительный кооператив – это лишь связующее звено между непосредственным покупателем доли в строительстве и компанией-застройщиком. Кроме этого застройщик защищен от ответственности перед участником ЖСК. Последствия могут быть самые непредсказуемые.

Таким образом, из вышесказанного становится ясно, что пайщик абсолютно не защищен в случае банкротства застройщика. Впрочем, даже если средства, выделенные на возведение многоквартирного дома, исчезнут в результате мошеннических действий, членам ЖСК останется только решать вопрос в судебном порядке. Но и тут нельзя быть уверенным, что они останутся в плюсе. Есть множество примеров, когда судебные разбирательства с организацией-застройщиком заканчивались неудачей членов ЖСК.

Если Вы уже вступили в ЖСК, но по каким-либо причинам вас перестали устраивать условия договора о членстве или сама жилплощадь, то с выходом из кооператива вы рискуете потерять кое-какую сумму из ранее внесенных денежных средств. Из них будут вычтены штрафы и членские взносы, размеры которых внесены в договор и Устав.

Какие преимущества есть у членов ЖСК?

Стоимость жилья по договору ЖСК, в отличие того же ДДУ, значительно ниже. Это происходит потому, что НДС в размере 18% не закладывается застройщиком в цену жилища.

Рассрочка по ЖСК предполагает досрочное заселение квартир их собственниками при том, что продолжается оплата жилья в рамках рассрочки. В то время как по договору ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму по окончанию стройки.

Оформление недвижимости при строительстве в форме ЖСК на порядок проще из-за того, что нет необходимости ее регистрации в ЕГРП.

После окончания строительства любой собственник имеет право на участие в управлении домом, в котором находится его квартира.

При стройке дома по ЖСК пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания (в рамках законодательства). В том же ДДУ архитекторские проекты имеют ограничение по вариациям.

Преимуществом строительства ЖСК может стать тот факт, что обычно в месте расположения стройки уже имеется развитая инфраструктура.

Благодаря явным преимуществам, вопреки существующим недостаткам ЖСК, эта форма приобретения недвижимости весьма популярна среди жителей России.

Copyright ©  2018 Все права защищены. Копирование материалов сайта без указания источника — запрещается.

Статья 110 [ЖК РФ] — последняя редакция

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

HDFC — HPD

В 1970-х и 1980-х годах город Нью-Йорк приобрел много жилых зданий, которые были заброшены их домовладельцами и находились в бедственном финансовом положении. HPD отремонтировала некоторые из этих зданий и с годами предоставила арендаторам возможность владеть своими квартирами и стать акционерами кооперативов с ограниченным капиталом, организованных как кооперативы Корпорации фонда жилищного строительства (кооперативы HDFC). Совсем недавно город профинансировал и предоставил налоговые льготы для нового строительства, восстановления и стабилизации кооперативов HDFC.Сегодня существует более 1100 кооперативов HDFC, которые составляют значительную часть доступного жилого фонда Нью-Йорка. Кооперативы HDFC получают выгоду от снижения налогов на недвижимость в обмен на следующие ограничения на доход и перепродажу, среди других ограничений управления.

Информация и требования

Щелкните тему или нажмите клавишу ввода на теме, чтобы открыть ответ.

Кооперативы представляют собой особую форму собственности на жилье, которая отличается от собственности кондоминиума, собственности на одну семью или аренды.Владельцы кооперативных квартир называются «акционерами», потому что они приобрели акции кооперативной корпорации, владеющей недвижимостью. Кооперативы HDFC зарегистрированы в соответствии с Законом штата Нью-Йорк о коммерческих корпорациях и статьей XI Закона штата Нью-Йорк о финансировании частного жилья (статья XI) и подлежат надзору со стороны HPD. В кооперативах HDFC все акционеры владеют равным количеством акций, независимо от размера их квартиры. Акционеры избирают совет директоров для принятия решений о кооперативе.Как правило, совет директоров кооператива избирается ежегодно.

Совет директоров по закону обязан действовать в интересах HDFC и ее акционеров. Они несут ответственность за обеспечение финансового благополучия кооператива, а также за соблюдение закона и нормативных ограничений, наложенных на имущество, включая ограничения на доход, перепродажу и субаренду.

Кооперативы

HDFC отличаются от кооперативов с рыночными ставками тем, что возможность акционера получать прибыль от продажи единицы ограничена, чтобы обеспечить постоянную доступность единицы для будущих покупателей с низким доходом.

Как купить квартиру в кооперативе ТВЦ?

Большинство кооперативных квартир HDFC, доступных для продажи, перечислены, как и другие кооперативы в городе, акционерами или советом директоров кооператива через брокеров и веб-сайты по недвижимости. Иногда они рекламируются через некоммерческие организации. Некоторые доступные кооперативы HDFC перечислены на городском портале лотереи доступного жилья NYC Housing Connect.

Покупатели квартир HDFC должны выполнять определенные требования, изложенные в законе, любом документе, подписанном кооперативом с государственным органом, и руководящих документах кооператива.Требования для покупки и владения кооперативом HDFC описаны ниже, но предназначены только для описания общих правил. Акционеры и покупатели должны всегда просматривать документы кооператива HDFC, чтобы подтвердить ограничения, применимые к имуществу, и, возможно, захотят проконсультироваться с юристом.

Что считается доступным?

Цены продажи должны быть доступными для семьи, которая соответствует ограничениям по доходам в конкретном здании. Цены должны быть достаточно низкими, чтобы покупающие домохозяйства, как правило, не тратили более одной трети (33%) своего дохода на расходы на жилье, которые включают платежи по ипотеке, платежи за обслуживание и коммунальные услуги.Кооперативы с нормативными соглашениями могут иметь ограничения на продажные цены.

Все кооперативы HDFC зарегистрированы в соответствии со Статьей XI и должны соответствовать ее требованиям. Статья XI требует, чтобы кооперативы HDFC предоставляли жилье лицам и семьям с низким доходом. В соответствии с Законом штата Нью-Йорк о финансировании частного жилья к малообеспеченным относятся лица и семьи, чей доход домохозяйства не превышает 165% среднего дохода по региону (AMI). Тем не менее, зачастую кооперативы HDFC подпадают под более строгие требования к доходу в их Акте, Свидетельстве о регистрации, Уставе, Плане предложения и Регулирующем соглашении (если применимо).Каждый HDFC должен соответствовать самым строгим действующим требованиям.

Для получения информации о том, как определить доход семьи и соответствующий AMI, обратитесь к Справочнику по маркетингу HPD.

Где я могу найти руководящие документы HDFC

Совет директоров HDFC или управляющая компания должны иметь все руководящие документы. Городская автоматизированная информационная система городского реестра (ACRIS) содержит акты, нормативные соглашения, соглашения об обеспечении и ипотечные кредиты.

Максимальный доход определяется уровнем AMI

Некоторые кооперативы HDFC имеют руководящие документы или нормативные соглашения, определяющие максимальный доход домохозяйства в соответствии с AMI.

Средний доход для всех городов страны ежегодно определяется Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). AMI за 2021 год для региона Нью-Йорка приведен ниже. Узнайте больше об АМИ.

25 080 долларов США 33 440 долларов США 41 800 долларов США 50 160 долларов США 58 520 долларов США 66 880 долларов США 75 240 долларов 83 600 долларов США 91 960 долларов США 100 320 долларов США 108 680 долларов США 137 940 долларов США
28 650 долларов США 38 200 долларов США 47 750 долларов США 57 300 долларов США 66 850 долларов США 76 400 долларов США 85 950 долларов США 95 500 долларов США 105 050 долларов США 114 600 долларов США 124 150 долларов США 157 575 долларов
32 220 долларов США 42 960 долларов США 53 700 долларов США 64 440 долларов 75 180 долларов США $85 920 96 600 долларов США 107 400 долларов США 118 140 долларов США 128 880 долларов США 139 620 долларов США 177 210 долларов США
35 790 долларов США 47 720 долларов США 59 650 долларов США 71 580 долл. США $83 510 $95 440 107 370 долларов США 119 300 долларов США 131 230 долларов США 143 160 долларов США 155 090 долларов США 196 845 долларов
38 670 долларов США 51 560 долларов США 64 450 долларов США 77 340 долларов 90 230 долларов США 103 120 долларов США $116 010 128 900 долларов США 141 790 долларов США 154 680 долларов США 167 570 долларов США 212 685 долларов
41 520 долларов США $55 360 69 200 долларов США $83 040 96 880 долларов США 110 720 долларов США 124 560 долларов США 138 400 долларов США 152 240 долларов США 166 080 долларов США 179 920 долларов США 228 360 долларов США
44 400 долларов США 59 200 долларов США 74 000 долларов 88 800 долларов США 103 600 долларов США 118 400 долларов США 133 200 долларов США 148 000 долларов США 162 800 долларов США 177 600 долларов США 192 400 долларов США 244 200 долларов США
47 250 долларов США 63 000 долларов США 78 750 долларов США 94 500 долларов США 110 250 долларов США 126 000 долларов США 141 750 долларов США 157 500 долларов США 173 250 долларов США 189 000 долларов США 204 750 долларов США 259 875 долларов

Максимальный доход определяется по формуле (NYS PHFL Section 576)

Некоторые кооперативы HDFC могут регулироваться регулирующими документами или соглашениями, такими как акт, в котором вместо указания уровня AMI содержится ссылка на формулу в разделе 576 Закона о финансировании частного жилья для определения максимального дохода для новых акционеров. Эта формула требует, чтобы квартиры были доступны для новых акционеров (т.е. покупателей), которые зарабатывают не более чем в 6 (для семьи из 1-2 человек) или в 7 (для семьи из 3+ человек) годовой платы за обслуживание плюс коммунальные расходы (пожалуйста, используйте числа, расположенные в разделе Коммунальные платежи, для сумм коммунальных услуг, соответствующих размеру квартиры) плюс шесть процентов (6%) от первоначальных инвестиций текущего акционера (т. е. продавца).

Ниже описаны шаги для расчета максимального дохода семьи в кооперативе HDFC с учетом ограничений Раздела 576.

Пример 1: Квартира с 1 спальней продается семье из 2 человек

Вот пример использования формулы Раздела 576 для определения максимального дохода нового покупателя на основе следующих данных:

  • Площадь квартиры: 1-комнатная квартира
  • Ежемесячное обслуживание: $700
  • Годовое техническое обслуживание: 8 400 долл. США (700 долл. США x 12 месяцев)
  • Годовые коммунальные услуги: 1164 доллара (97 долларов в месяц x 12)
  • Покупная цена продавца («первоначальная инвестиция»): 260 000 долларов США
  • 6% от первоначальных инвестиций: 15 600 долларов США (6% от 260 000 долларов США)
  • Размер домохозяйства покупателя: 2
  • Множитель в зависимости от размера домохозяйства (требуется по закону): 6x

Для сравнения, средний уровень дохода по региону в 2020 году для семьи из 2 человек, зарабатывающей 72 984 доллара США, составляет 80% AMI.

Пример 2: Квартира с 3 спальнями продается семье из 4 человек

Вот пример использования формулы Раздела 576 для определения максимального дохода нового покупателя на основе следующих данных:

  • Площадь квартиры: 3-комнатная квартира
  • Ежемесячное обслуживание: $900
  • Годовое обслуживание: 10 800 долл. США (900 долл. США x 12 месяцев)
  • Годовые коммунальные услуги: 1752 доллара (146 долларов в месяц x 12)
  • Покупная цена продавца («первоначальная инвестиция»): 240 000 долл. США
  • 6% от первоначальных инвестиций: 14 400 долларов США (6% от 240 000 долларов США)
  • Размер домохозяйства покупателя: 4
  • Множитель в зависимости от размера домохозяйства (требуется в соответствии с Законом): 7x

Для сравнения, средний уровень дохода по региону в 2020 году для семьи из 2 человек, зарабатывающей 102 264 доллара США, составляет 90% AMI.

Кооперативы HDFC должны всегда ссылаться на свои руководящие документы, такие как Свидетельство о регистрации, Устав и План предложения, а также любой Акт, Регулирующее соглашение или аналогичный документ при определении ограничений на доход. Каждый HDFC должен соответствовать самым строгим действующим требованиям.

По вопросам, касающимся требований к доходу, обращайтесь по адресу [email protected]

Почти все кооперативы HDFC имеют Свидетельства о регистрации, которые требуют владения владельцем, а в статье XI говорится, что такие корпорации должны управляться в интересах акционеров-резидентов.

Почти все кооперативы HDFC ограничивают субаренду. В целом, краткосрочная субаренда с разрешения Совета директоров приемлема, если акционер намеревается вернуться в квартиру, но долгосрочная субаренда не допускается. Все субарендаторы должны соответствовать требованиям к доходу кооператива HDFC.

Акционер должен проверить руководящие документы HDFC и любые соглашения, обязывающие HDFC, чтобы определить эти ограничения. HDFC всегда должен соответствовать требованиям статьи XI Закона о финансировании частного жилья.

Продажа квартир во многих кооперативах HDFC облагается дополнительным налогом. Это означает, что когда акционер продает свою квартиру, прибыль от продажи делится между продающим акционером и HDFC. Акционер должен проверить руководящие документы HDFC (включая Устав и Свидетельство о регистрации), любые соглашения, связывающие HDFC, договор аренды собственности от кооператива и сертификат на акции, чтобы определить сумму применимого оборотного налога.

Флип-налог очень важен для успешной работы кооператива HDFC.Кооператив HDFC реинвестирует собранные налоги на капитальный ремонт и другие нужды здания. Использование обратных налогов для оплаты капитального ремонта и резервов также означает, что, возможно, не потребуется увеличивать техническое обслуживание в такой же степени или так быстро, чтобы оплачивать такой ремонт и резервы.

Ниже приведены два примера расчета оборотных налогов:

Пример 1 — HDFC с откидным налогом 70/30: где 70% идет продающему акционеру, а 30% — HDFC

В этом примере оборотный налог одинаков для всех продаж в HDFC. Количество лет, в течение которых пай находится в собственности акционера, не влияет на разбивку оборотного налога.
Акционер изначально приобрел пай за 60 000 долларов
Акционер теперь продает пай покупателю, имеющему право на доход, за 100 000 долларов
Общая прибыль от продажи: 100 000 долларов — 60 000 долларов = 40 000 долларов
Доля акционера в прибыли составляет 70% от 40 000 долларов = 28 000 долларов
Доля HDFC прибыли составляет 30% от 40 000 долл. США = 12 000 долл. США

Пример 2: HDFC с откидным налогом 90/10: где 90% достается продающему акционеру, а 10% — HDFC

В этом примере оборотный налог одинаков для всех продаж в HDFC.Количество лет, в течение которых пай находится в собственности акционера, не влияет на разбивку оборотного налога.
Акционер первоначально приобрел пай за 180 000 долларов
Акционер теперь продает пай покупателю, имеющему право на получение дохода, за 200 000 долларов
Общая прибыль от продажи: 200 000 долларов — 180 000 долларов = 20 000 долларов
Доля акционера в прибыли составляет 90% от 20 000 долларов = 18 000 долларов США 9033 прибыль составляет 10% от 20 000 долл. США = 2 000 долл. США

Требования к ежегодной отчетности для HDFC с нормативными соглашениями

Кооперативы HDFC, подписавшие Регулирующее соглашение с HPD, должны предоставить определенные документы в Отдел управления активами.Сроки ежегодной подачи варьируются и могут быть найдены в тексте Регулирующего соглашения. HDFCs должны ссылаться на свои нормативные соглашения для определения срока и списка документов, которые необходимо представлять каждый год.

Просмотрите полный список документов, которые может запросить HPD.

Ресурсы и контактная информация

Ресурсы

Программы субсидирования

Существующие или потенциальные акционеры могут иметь право на помощь в рамках программ города или штата, перечисленных ниже:

Техническая помощь и услуги по мониторингу для кооперативов

Neighborhood Housing Services of New York City (NHS) предоставляет бесплатное обучение и техническую помощь HDFC по всему городу.

Совет по оказанию помощи в приусадебном хозяйстве (UHAB) ежемесячно предлагает бесплатные тренинги по различным темам для советов директоров и акционеров кооперативов HDFC. Просмотр ежемесячного календаря UHAB.

Список утвержденных мониторов для кооперативов HDFC.

Обслуживание ипотечного кредита и/или запросы на освобождение от договора

Информационный лист для кооперативов, желающих разблокировать свои соглашения об обеспечении безопасности 60/40.

Кооперативы, которые ищут ипотечное удовлетворение или субординацию, должны заполнить следующую форму и представить все перечисленные приложения в Отдел управления активами.

Другие юридические ограничения для кооперативов HDFC

В 2015 году Генеральный прокурор штата Нью-Йорк опубликовал руководящий документ, в котором изложены юридические ограничения на преобразование HDFC в проект с рыночной ставкой:

Программы финансирования HPD для HDFC

HPD управляет несколькими программами финансирования для обеспечения физической и финансовой устойчивости и доступности зданий, занимаемых владельцами. Перечисленные ниже программы обеспечивают низкопроцентное финансирование капитальных ремонтов или могут быть использованы для рефинансирования существующих кредитов.

Контакт

По вопросам о кооперативах HDFC, включая соответствие статье XI или другим нормативным ограничениям, обращайтесь по адресу [email protected]

Новый вид кооператива в Окленде борется со спекулятивным развитием

Калифорнийцы теперь могут инвестировать в новый кооператив, который идет вразрез с преобладающей расовой и социальной иерархией.

В качестве директора Постоянного кооператива по недвижимости Ист-Бэй (EB PREC) Нони Сессион строит движение жителей кооператива, чернокожих и местных предприятий и культурных организаций, генеральных подрядчиков, бухгалтеров, а также некоторых инвесторов-единомышленников.

«Когда я разговариваю с людьми, которые могут или не могут инвестировать в нашу работу, наивысший интерес нашего кооператива состоит в том, чтобы найти сторонника и последователя, а не просто кого-то, кто вкладывает капитал в наш котел», — говорит Сешн.

Как и большинство презентаций для инвесторов, презентация Сессии начинается с общей картины.

«У нас есть довольно серьезная миссия, которая заключается в согласовании технических, финансовых, сетей и отношений, необходимых для поддержки чернокожих и цветных коренных народов и связанных с ними сообществ для коллективной организации, приобретения, финансирования и управления активами земли и жилья. в Окленде и Ист-Бэй», — говорит Сешн.

Затем она погружается в то, насколько личная для нее работа. Бабушка и дедушка Сешн впервые прибыли в Окленд в начале 1940-х годов в рамках Великой миграции. Ее родители были владельцами небольшого бизнеса, и Сешн помнит время в раннем детстве, когда она была окружена сплоченным черным сообществом, которое делало все возможное, чтобы поддерживать друг друга в условиях политически созданной и увековеченной в частном порядке сегрегации. Она вспоминает, что с начала 1980-х годов деиндустриализация, вторжение наркотиков, а затем и массовые лишения свободы начали сказываться на ее сообществе.

«Я видел, как этот город разваливается», — говорит Сешн. «Я видел, как он страдает от пренебрежения, которое мы наблюдаем в городских центрах по всей стране».

Вернувшись домой после работы над докторской диссертацией по антропологии, Сешн обнаружила, что ее город находится в стадии бума развития, но ни одно из этих изменений не идет на пользу сообществу, которое ее вырастило — на самом деле оно продолжает разрушать их, вынуждая многих жить на улицах. Так что теперь она ищет инвесторов, которые присоединятся к движению «не только для замедления джентрификации, но и для повторного объединения этих сообществ, которые систематически разрушались теми самыми инструментами, которые мы используем для этой работы — финансовой системой и финансовыми инструментами. «, — говорит Сессия.

До сих пор реакция инвесторов была положительной. Первая инвестиционная кампания EB PREC, завершенная в прошлом месяце, привлекла 200 000 долларов от более чем 160 инвесторов, которые вложили минимум 1000 долларов каждый на срок не менее пяти лет. EB PREC предложил инвесторам ежегодные дивиденды в размере 1,5%, но до сих пор почти половина инвесторов фактически отказались от дивидендов. Средства пойдут на восстановление первой собственности, приобретенной EB PREC, — жилищного кооператива из четырех квартир в Западном Окленде.

«Это действительно очень просто, просто воображение людей очень сжато, когда речь идет о людях, которых они называют бедными», — говорит Сешн. «Мы делаем то же, что и все остальные на этом рынке — покупаем недвижимость и вовремя возвращаем деньги инвесторам. Заметная разница заключается в несколько более низкой процентной ставке, которая является менее добывающей, и мы помогаем людям собрать доступный стек капитала и научить их тому, как осуществлять долгосрочное управление активами».

Потребовались годы сложной юридической и организационной работы, чтобы прийти к этому ощущению простоты.

EB PREC не является некоммерческой организацией (хотя у нее есть некоммерческое подразделение). Это кооператив, зарегистрированный в соответствии с законами штата Калифорния, которые позволяют кооперативам в штате привлекать капитал от членов без необходимости прыгать через юридические обручи, через которые должны пройти обычные предприятия, чтобы привлечь капитал напрямую от инвесторов, при условии, что эти инвесторы являются резидентами. Калифорния. (Иллинойс недавно создал аналогичный путь для привлечения капитала в соответствии со своим законом о кооперативах, смоделированным непосредственно по образцу калифорнийского.)

EB PREC извлекает выгоду из изменения в законе Калифорнии, вступившего в силу в 2016 году, которое увеличило максимальную сумму инвестиций, которую кооператив может получить от каждого члена, с 300 до 1000 долларов США.

Первоначальная идея пришла в голову юристу по ценным бумагам Джанель Орси, соучредительнице Юридического центра устойчивой экономики в Окленде, которая помогла протолкнуть изменения 2016 года в закон о кооперативах Калифорнии.

Орси говорит, что существующие в Калифорнии законы и правила, касающиеся кондоминиумов, жилищных кооперативов и некоммерческих организаций, создавали проблемы для работы Юридического центра в поддержку жилищных или других проектов развития сообщества с некоторым аспектом совместной собственности.Для домохозяйств с низким и средним доходом стало невозможным собирать средства для финансирования собственного доступного кондоминиума или кооперативного жилья в Калифорнии. В то же время, по словам Орси, у некоммерческих организаций возникают проблемы с привлечением капитала, особенно если некоторые из инвесторов также являются бенефициарами некоммерческой организации.

Итак, в январе 2016 года, во время долгой поездки навестить семью в Лос-Анджелес, Орси набросал примерный план организации нового типа, предусмотренной законом Калифорнии о кооперативах.Новая организация выведет недвижимость со спекулятивного рынка и переведет ее в долевое владение, объединив владельцев-резидентов и владельцев-нерезидентов нескольких объектов в одном портфеле — организацию, которую Орси назвал «постоянным кооперативом по недвижимости».

Затем, в феврале 2016 года, член Сети экологически безопасного жилья «Цветные люди» вошел в «юридическое кафе» Юридического центра — фактически в часы работы, которые Юридический центр проводит три раза в месяц за пределами своих офисов. Начав в 2015 году как группа встреч, сеть устойчивого жилья «Цветные люди» быстро выросла до более чем тысячи участников.После встречи Орси отправила группе черновой набросок, который она только что написала о постоянном кооперативе по недвижимости, и лампочки погасли почти мгновенно. Юридический центр начал регулярно встречаться с сетью для обсуждения первоначальных деталей, и в 2017 году обе организации зарегистрировали EB PREC.

В некотором смысле постоянный кооператив по недвижимости похож на обычный бизнес в сфере недвижимости. В других отношениях это радикально отличается.

«Они покупают землю, обустраивают ее, ремонтируют или строят на ней, или просто покупают недвижимость», — говорит Орси.«У него есть сотрудники, которые отточили свой опыт во многих аспектах развития недвижимости. В некотором смысле он зарабатывает деньги, служа домовладельцем. Но то, что происходит с этими деньгами и как эти деньги рассчитываются, сильно отличается от обычного застройщика».

Эти ключевые различия изложены в уставе организации, составленном в ходе более чем годичных дискуссий между Юридическим центром и основной группой Сети устойчивого жилья для цветных людей, которая в конечном итоге стала нынешним штатом EB PREC.Эти дискуссии активизировались во второй половине 2018 года.

«Это был самый совместный юридический документ, который я когда-либо создавал, поскольку люди внесли значимый вклад, который фактически сформировал документ по мере того, как мы работали», — говорит Орси. «Мне никогда не было так весело на собраниях. Раз в две недели у нас были эти двухчасовые встречи, и это всегда было похоже на то, что люди собираются предложить сейчас? Поскольку юристы думают, что они знают все, мы думаем, что знаем, как писать юридические документы, но потом вы собираете вместе пятерых неюристов, чтобы написать документ, и то, что они придумывают, мы такие: «Вау. ’”

Окончательный документ украшен фирменными карикатурами Орси, которые она часто использует в презентациях, а также в юридических документах, чтобы сделать сложные юридические и финансовые концепции более доступными.

«Жанель любит слайды, поэтому большую часть работы мы делаем в слайдах, — говорит Сешн. «Мы давали отзывы… Потом она уходила и полировала их, а потом мы возвращались и переходили к следующей статье. Это было трудно, [но] перекрестное опыление было потрясающим».

Устав EB PREC признает четыре класса владельцев: владельцы-резиденты, которые включают людей, которые проживают в объектах портфолио кооператива, а также предприятия, которые могут вести деятельность на этих объектах; собственники-инвесторы; владельцы персонала; и владельцы сообществ — члены, уплачивающие взносы, которые добровольно выделяют свое время различными способами, чтобы поддержать организационные усилия кооператива.В документе также изложен процесс выбора восьми членов правления кооператива — пятерых избирают члены, трое назначаются ключевыми внешними союзниками, чтобы «привязать EB PREC к своей миссии и обеспечить представительство чернокожих, коренных и цветных сообществ в доска. »

Устав EB PREC также содержит ряд положений, направленных на то, чтобы потребности инвесторов никогда не превалировали над миссией кооператива по предоставлению стабильного, доступного жилья и помещений для коммерческого или культурного использования.Акции инвестора не подлежат передаче, поэтому их нельзя продать другому лицу или учреждению. Существует 1,5-процентный годовой дивиденд, выплату которого кооператив может отсрочить в любой год. Если инвестору необходимо выйти из кооператива и обналичить его, у кооператива есть до пяти лет, чтобы выкупить свою долю и выплатить причитающиеся дивиденды. Если EB PREC потерпит неудачу и будет вынужден продать свои активы, жители получат право преимущественной покупки на приобретение имущества кооператива, а если кто-то в конечном итоге приобретет это имущество, резиденты получат возмещение любого капитала, который они внесли в кооператив, до того, как инвесторы получат свою долю. .

На данный момент кооператив нашел инвесторов, которые более чем счастливы инвестировать на таких условиях. Некоторые уже инвестировали дважды — после своей первоначальной доли владения в размере 1000 долларов некоторые избранные, у которых были средства для этого, предоставили дополнительный капитал через частное размещение, заполнив последние 40 000 долларов или около того, которые EB PREC надеялся привлечь в ходе своей первой кампании.

«Большинство наших инвесторов происходят из активистских сообществ, — говорит Сешн. «Некоторые из них являются союзниками белых, многие являются союзниками [цветных людей], которые постоянно осознают, что ничего не движется в направлении общественного контроля.Кроме того, есть другая группа людей, работающих в некоммерческой сфере, которые действительно устали от того, как работает некоммерческая сфера».

Некоторые инвесторы пришли под залог, погасив свою долю в размере 1000 долларов в течение пяти лет. «Это те, кто оказывает наибольшее влияние, люди, которые приходят и говорят: «Мне действительно нужно посмотреть на свои финансы, но я действительно верю в это, как я могу инвестировать», — говорит Сешн.

На данный момент Юридический центр и сотрудники EB PREC продолжают собирать гранты для поддержки укомплектования кооператива кадрами.В конце концов, как только портфель кооператива станет достаточно большим, он планирует оплачивать свои собственные операции — и в уставе прописаны требования к прожиточному минимуму, а также максимальные зарплаты в зависимости от уровня дохода в районе Окленда. Каждое имущество в портфеле должно быть самоокупаемым, и в уставе указано, как прибыль от любого имущества способствует зарплате сотрудников EB PREC, скидкам на аренду для жителей и дивидендам инвесторов.

В некотором смысле EB PREC напоминает ссудно-сберегательные ассоциации прошлых лет, когда соседи вкладывали деньги в общий котел с деньгами, которые они по очереди брали взаймы, чтобы помочь друг другу в приобретении собственности.Одно большое отличие здесь заключается в том, что в этом механизме есть место для инвесторов, которые не живут и не работают на объектах кооператива, хотя в конечном итоге они могут делать покупки в предприятиях на этих объектах или поддерживать культурные организации, работающие там. Перспективные проекты в разработке EB PREC включают здоровую пищу и другую розничную торговлю, а также культурные пространства в дополнение к жилью.

Видение EB PREC также представляет собой нечто гораздо большее, чем домовладение для одной семьи за раз, и большее, чем просто одно сообщество или один город.Кооператив рассматривает свою работу как попытку демистифицировать весь процесс с недвижимостью — обеспечение собственности для приобретения, сбор капитала и управление недвижимостью в долгосрочной перспективе — чтобы организаторы сообществ повсюду, из каждой маргинализованной группы, могли привлекать сообщества. участвовать в качестве активного игрока в своем собственном развитии, а не быть просто пассивными получателями или жертвами перемещения.

«По мере того, как мы разрабатываем стратегии, методы, сети, ресурсы, базовые знания, которые часто скрываются от людей, мы собираемся выложить все это в виде материалов с открытым исходным кодом, чтобы их можно было масштабировать не только в нашем городе, но и в может масштабироваться для других», — говорит Сешн. «У нас есть политический, философский взгляд на то, какие изменения необходимо сделать, и это то, что действительно вдохновляет и расширяет возможности людей, даже если их социальная среда может сильно отличаться от нашей».

Оскар — старший экономический корреспондент Next City. Ранее он работал редактором Next City с 2018 по 2019 год и был научным сотрудником Next City Equitable Cities с 2015 по 2016 год. С 2011 года Оскар освещал вопросы финансирования развития сообществ, банковского обслуживания сообществ, инвестиционного воздействия, экономического развития, жилищного строительства и многого другого для таких СМИ, как Shelterforce, B Magazine, Impact Alpha и Fast Company.

Подписаться на Оскар .(JavaScript должен быть включен для просмотра этого адреса электронной почты)

Провинция Манитоба | Семьи

Служба:
Описание: Были созданы различные программы для предоставления низких процентных ставок по ипотечным кредитам или финансирования взносов непосредственно в некоммерческие кооперативы, чтобы помочь членам кооперативов с низким и средним доходом оплачивать доступное жилье. Члены кооператива покупают паи в кооперативе и становятся собственниками здания и имущества.
Покрытие: Индивидуальные соглашения об эксплуатации/управлении между Manitoba Housing и некоммерческими кооперативами предусматривают низкие процентные ставки по ипотечным кредитам или финансовую поддержку деятельности каждого жилищного кооператива.Хотя каждый жилищный кооператив предлагает ограниченное количество сборов за доступное жилье, не все расходы на жилье субсидируются в рамках этой программы, поскольку это зависит от суммы выплаты субсидии и способности финансово поддерживать жизнеспособные кооперативные сообщества. Плата за доступное жилье определяется, как указано ниже:
  1. Шкала ренты, ориентированной на доход —

    Ставка арендной платы социального жилья, привязанная к доходу (RGI), составляет 30 процентов по договорам аренды для новых домохозяйств.

    С 1 ноября 2018 года ставка арендной платы социального жилья, привязанная к доходу (RGI), составляет 30 процентов для существующих продлений аренды арендатора.

  2. ИЛИ

  3. Manitoba Housing Плата за предварительное разрешение на доступное жилье
  4. ИЛИ

  5. С участников программы Employment and Income Assistance взимается фиксированная месячная ставка приюта.
  6. ИЛИ

  7. Программа надбавок к арендной плате ограничена этими программами.
Право на участие: Жилые помещения предназначены для самостоятельного проживания. Каждый жилищный кооператив устанавливает свое членство в кооперативе и критерии приемлемости. Плата за жилье и доступные субсидии могут различаться в зависимости от жилищного кооператива. Пределы дохода программы заявителей определяют право клиента на оплату доступного жилья.
Применение: Разнообразие вариантов жилья для пожилых людей, лиц с ограниченными возможностями и семей зависит от наличия жилья на момент подачи заявления.Manitoba Housing не принимает заявки на жилье в рамках этих программ. Каждый некоммерческий кооператив в вашем сообществе принимает заявки на членство в кооперативе.
Обслуживаемая территория: Манитоба
ПОЖИЛЫЕ ЛИЦА: Виннипег и сельская местность
СЕМЬИ: Виннипег и сельская местность
Часы работы: Зависит от каждого некоммерческого кооператива
Языки: Английский, другие языки могут различаться в зависимости от сообщества.
Плата: Для вступления в кооператив может потребоваться покупка доли. Для получения подробной информации свяжитесь с некоммерческим кооперативом в вашем районе.
Доступ: Доступность для инвалидных колясок зависит от каждого жилищного кооператива.
Бесплатный номер: Нет
Телефон: Контактное лицо программы: 204-945-4661
Электронная почта: портфолио[email protected] mb.ca
Факс : Нет
Адрес: Отделение управления портфелем
Жилье в Манитобе
600 — 352 Дональд Стрит
Виннипег MB R3B 2H8
Посмотреть карту

Эволюция кооперативного жилья

18 октября 2019 г. | Анна Орендейн

Категории: Доступное жилье , Аренда жилья

Что приходит на ум, когда вы слышите термин «кооперативное жилье»? У многих людей это вызывает в воображении образы жилья в стиле коммуны из прошлого; но кооперативное жилье (также известное как совместное проживание) находится на подъеме, и оно развивается, чтобы предлагать жильцам больше преимуществ, чем когда-либо прежде.

Кооперативное жилье традиционно определяется как любой тип жилья, находящегося в собственности и под контролем группы лиц, которые имеют равные права собственности и права на рассматриваемое жилье.

Realtor.com также указывает, что кооперативное жилье может иметь рыночную ставку, ограниченный собственный капитал (члены ограничены в том, сколько собственного капитала они могут заработать) и нулевой собственный капитал (члены кооператива не получают доли в собственности, но платят арендную плату ниже). выше рыночной стоимости).

Последняя версия кооперативного жилья сочетает в себе экономичность традиционного жилищного кооператива с более современным подходом к сотрудничеству, который, кажется, нравится людям всех возрастных групп.На самом деле спрос на совместное проживание постоянно растет, особенно в прибрежных штатах, таких как Нью-Йорк и Калифорния.

Там несколько жилищных компаний, таких как WeLive и Open Door, предлагают в аренду квартиры в многоквартирных домах и домах по значительно более низкой цене, чем соседние арендуемые квартиры, которые не являются кооперативными.

Сообщество (и конфиденциальность) для всех возрастов

В то время как критики любят думать о коливинге как об общежитии для взрослых, концепция совместного проживания может быть очень привлекательной для подходящих арендаторов.В конце концов, многие кооперативы теперь предлагают отдельные спальни и ванные комнаты, высококачественную мебель и бесплатную уборку во всех местах общего пользования.

С заботой о конфиденциальности и чистоте мест общего пользования жители этих кооперативов нового века могут сосредоточиться на поиске друзей в своем доме.

Как утверждает один участник совместного проживания в статье Business Insider , совместное проживание дает ему возможность общаться вне работы. И многие объекты совместного проживания спроектированы таким образом, чтобы облегчить чувство общности между членами, а также обеспечить приватность, когда это необходимо.

Сообщество

Oakcreek Community, совместное проживание пожилых людей в Стиллуотере, штат Оклахома, было специально разработано, чтобы помочь людям пенсионного возраста избежать одиночества и изоляции. Все жители Оккрика могут владеть собственным жильем, но обязаны посещать общественные собрания и участвовать как минимум в двух групповых мероприятиях.

Совместное проживание и его влияние на доступность

Common.com отмечает, что многие пространства для совместного проживания были спроектированы так, чтобы оптимизировать плотность и доступность, а это означает, что совместное жилье может служить вариантом жилья по разумной цене, особенно в уже перенаселенных крупных городах.

Кооперативное жилье не только выгодно арендаторам, ищущим более низкие цены на аренду; у него есть потенциал для размещения наиболее нуждающихся американцев, таких как семьи с низким доходом и лица, которые могут быть инвалидами, пожилыми или бездомными.

Но, как цитирует Управление жилищного строительства и городского развития США, существуют некоторые препятствия для строительства большего количества объектов совместного проживания. Политика зонирования, строительные нормы и правила и отношение соседей к коммунальной жизни могут ограничить прогресс в расширении этого типа жилого фонда.


Сообщения в блоге On the House предназначены для предоставления общей информации по различным жилищным вопросам, исследованиям и программам. Мы не несем ответственности за любые ошибки или неточности в информации, предоставленной источниками блога. Кроме того, этот блог не является юридической консультацией и не должен использоваться в качестве замены юридической консультации лицензированного профессионального адвоката.

Финансовая служба Бихара Кооперативное общество по строительству домов с ограниченной ответственностью.против Гаутама Госвами и других | Верховный суд Индии | решение | Закон

S.B. Sinha, J. — Этот процесс о неуважении к суду имеет пеструю историю. Заявителем является кооператив. Он намеревался иметь участок для строительства домов для своих членов.

2. Реквизиция была сделана для приобретения земли для указанной цели от их собственного имени в штате 3-7-1973 или около того.

3. В связи с этим возбуждено производство по изъятию земли. Было выпущено уведомление в соответствии с разделом 4 Закона о приобретении земли 1894 года.Владельцы земли подали возражения в соответствии с разделом 5-A Закона. В связи с отклонением указанного возражения производство по делу было продолжено. Было издано заявление в соответствии с разделом 6 Закона, за которым последовало решение. В ходе указанного разбирательства было приобретено 59,94 акра земли. Общество-заявитель внесло всю сумму компенсации.

4. В Верховный суд Патны было подано несколько заявлений о выдаче приказов, ставящих под сомнение указанное разбирательство. Указанные ходатайства о судебном приказе были удовлетворены Высоким судом, в котором указано:

«40.По причинам, упомянутым выше в рассмотренном мнении, все ходатайства о судебном приказе могут быть удовлетворены, а оспариваемое заявление в соответствии с разделом 6 Закона и Уведомление от 16-3-1983/18-3-1983, содержащееся в Приложении 2 к CWJC No. 2755 от 1988 года подлежит отмене. Тем не менее, дело должно быть передано правительству штата-ответчику для дальнейшего разбирательства по вопросу о расследовании в соответствии со статьей 40 Закона и правилом 4 вышеупомянутых Правил, а также в соответствии с Законом для проведения расследования в соответствии с разделом 5-А Закона до тех пор, пока возражения, заявленные заявителями в соответствии с законодательством.”

5. Однако по апелляции, принятой против него, этот суд в деле Shyam Nandan Prasad v. State of Bihar 1993 4 SCC 255, разъясняя закон, действующий в этой области, заявил, что если такая реквизиция производится со стороны компании, которая кооперативное общество, применяется Часть VII Закона о приобретении земли 1894 года. Этот суд в своем решении сослался на принцип «индивидуализированного правосудия», указав: ( SCC p. 269 , para 22)

«22. Таким образом, прояснив закон, регулирующий сферу, мы открыли бы двери для потоков справедливости и дискреционных полномочий, которые могли бы войти в осуществление власти Высоким судом в соответствии с Статья 226 Конституции. Как отмечалось ранее, мы считаем, что Высокий суд не должен был нарушать уведомление в соответствии со статьей 6 Закона в целом и должен был индивидуализировать правосудие по отношению к каждому заявителю, обратившемуся к нему, с учетом справедливости взаимодействуя в каждом случае, и к регулированию своего усмотрения с учетом множества других факторов, которые имеют вес с Высоким судом, чтобы отказать, предоставить или сформировать средство правовой защиты, даже когда нарушения в процедуре продолжают наблюдаться. Таким образом, исходя из вышеизложенной точки зрения, мы разрешаем эти апелляции, отменяем оспариваемые постановления Высокого суда и возвращаем ему все эти вопросы с просьбой, чтобы, хотя он мог рассматривать их как пакет, он мог уделить индивидуальное внимание каждому делу. , рассматривать незаконные действия, указанные заявителем, в их правильном ракурсе с учетом фактора времени и ограничивать помощь, если она должна быть предоставлена ​​ему отдельно.Мы не будем восприниматься как контролирующие усмотрение Высокого суда в отправлении индивидуального правосудия, и, среди прочего, он может, при сотрудничестве Общества и правительства штата, поскольку также заявители судебного приказа рассматривают возможность справедливого решения, с тем чтобы кулак закона и усмотрение суда не причиняют невыносимой боли. Таким образом, мы передаем дела в Высокий суд без какого-либо постановления о расходах».

6. Высокий суд в соответствии с указанным распоряжением принял постановление от 20-6-2001 об освобождении 12.9603 соток земли. Претензии в отношении остальных земель были отклонены, и районному магистрату Патны было поручено идентифицировать земли и передать их во владение обществу-заявителю, если это необходимо, после сноса построенных на них построек.

7. Тем временем было совершено несколько сделок. На некоторых участках приобретенных земель возникло несколько построек, некоторые из которых были совершенно незаконными.

8. Один Ашиш Сахкари Грих Нирман Самити предпочел подать апелляцию в этот суд после получения специального разрешения, являющегося гражданским апелляционным судом №1357 от 2003 г. Решением и постановлением от 18 августа 2004 г. этот суд дополнительно освободил 17,68 акров земли в пользу различных претендентов, направляющих:

«Оставшаяся доступная земля будет передана Кооперативному обществу по строительству домов Государственной финансовой службы штата Бихар, в интересах которого было произведено приобретение земли.
Это Общество обязано выплатить сумму компенсации, которая может быть определена компетентными органами/судами в отношении земли, которая будет выделена им, как указано выше.
Сборщик или уполномоченное должностное лицо должно завершить процедуру приобретения во всех отношениях и передать владение сторонам в соответствии с условиями, установленными в течение четырех месяцев с сегодняшнего дня.
Оспариваемый приказ Высокого суда остается измененным в части, указанной выше. Во всех других отношениях оспариваемый приказ остается нетронутым.
Этот приказ не препятствует компетентному органу (Управлению регионального развития Патны) действовать в соответствии с законом в отношении уже построенных сооружений, если они не соответствуют закону.Кроме того, строительство, которое будет производиться на территории, которая будет выделена, как указано выше, сторонами, должно соответствовать запланированному развитию после получения необходимых разрешений от компетентных органов. Апелляционные жалобы рассматриваются в вышеуказанные сроки».

9. Утверждается, что указанный приказ не был выполнен.

10. Хотя Управление регионального развития Патны (PRDA) не было стороной в апелляции, оно было призвано действовать в соответствии с законом в отношении строительства, уже построенного в нарушение действующего закона.Кроме того, было указано, что строительство на этих территориях разрешается производить только в соответствии с планом застройки и после получения необходимого разрешения от компетентных органов. PRDA или другие власти штата Бихар якобы не выполнили указанные указания. Несколько новых конструкций были построены с полным игнорированием законодательных положений.

11. Когда время, предоставленное этим судом в вышеупомянутом порядке, истекло, уведомление было выпущено. Аффидевит был подтвержден неким Шри Судхиром Кумаром, тогдашним коллекционером Патны, в котором говорилось:

«Полевые работы выполнены в присутствии секретаря и председателя Общества-заявителя.
Здесь уместно упомянуть, что передача владения была дана (под раздел 16 Закона) на 49,4525 акров, Верховный суд отменил 12,68 акров в пользу апеллянтов в пользу дорожных и жилых участков и 5,00 акров в пользу апеллянтов-землевладельцев. Право собственности должно быть восстановлено в пользу Общества-заявителя на (49,4525-17,68), т.е. 31,7725 акров.
20. На месте достопочтенный секретарь жилищно-строительных кооперативов штата Бихар г-н Арун Кумар Синха и председатель г-н С.П. Тивари попросили вернуть себе 22,12 акра свободной земли. Они отказались вступить во владение и просили сдать всю землю по частям, предварительно снеся всю имевшуюся на ней постройку».

12. Направление было издано 7-4-2006 этим Судом, выдающим уведомление PRDA.

13. Общая площадь земель, приобретенных для общества-заявителя, как отмечалось выше, составляла 59,94 акра земли. По словам истца, хотя он имел право на получение во владение около 31. 7725 десятин земли, во владение, однако, ему было передано только 9,99 десятин.

14. Аффидевит был также подан PRDA 10-7-2006, заверив этот суд, что он выполнит каждое указание этого суда. Однако, когда дело было рассмотрено в этом суде 28 августа 2006 года, этот суд записал:

.
«Г-н Ракеш Двиведи, известный старший советник штата, сделал заявление в коллегии адвокатов о том, что ответственный сотрудник соответствующего отдела напишет письмо заявителю, предлагая ему определенные земли, которые остаются незанятыми.Пусть это будет сделано в течение двух недель с сегодняшнего дня.
Можно упомянуть, что в письме также должна быть указана площадь земли, которая будет предложена».

Однако и указанное заверение якобы не было выполнено.

15. 2-2-2007/3-2-2007 владение площадью 5,91775 акров земли было передано обществу-заявителю. Однако возникли разногласия по поводу того, что Общество заявителей имело право только на 18,8124 акра земли.

16. Заметим, что с учетом разногласий между сторонами приказом от 30 августа 2007 г. было предписано провести опрос, в котором говорилось:

«Г-н Ашок Дубей, исполнительный инженер муниципальной корпорации Патны, вместе с г-ном Раджешем Кумаром, адлао, должны посетить рассматриваемые земли и, при необходимости, назначить компетентного геодезиста для выяснения размеров земель, владение которыми не было передано. передать обществу-заявителю вместе с другими необходимыми реквизитами.
С вышеупомянутой целью, г-н Ракеш Двиведи, узнал, что Старший юрисконсульт, выступающий от имени штата Бихар, передал подборку документов, среди прочего, состоящую из уведомления под Раздел 4 Закона о приобретении земли и заявление в соответствии с его разделом 6, а также решение, выносимое время от времени Высоким судом Патны, а также решение, выносимое этим судом, чтобы установить площадь, которая должна быть передана в пользу общества заявителей.
Г-н Шривастава, ученый старший юрисконсульт, выступающий от имени Общества заявителей, заявляет, что г-н С. П. Тевари, президент Жилищного кооперативного общества Бихара, должен оказывать всемерное содействие вышеупомянутым должностным лицам.
Г-н Ашок Кумар Дубей и г-н Раджеш Кумар вместе с г-ном С.П. Тевари могут посетить указанные земли в течение десяти дней с даты.
После идентификации земель вышеупомянутые два офицера также должны заслушать г-на Тьюари, который может представить все необходимые документы с целью выяснения точных размеров земель, которые должны были быть переданы предполагаемым современником в пользу общества заявителей.
Муниципальная корпорация Патны, которая является правопреемником Управления регионального развития Патны, должна возбудить дело, если оно еще не возбуждено, в отношении лиц, которые совершили посягательство или не построили здание в соответствии с Законом об Управлении развития Патны и/или Правила, сформулированные в соответствии с ним.
Г-н Ашок Кумар Дубей и г-н Раджеш Кумар должны подать отчет в этот суд в течение шести недель».

17. Во исполнение указанного приказа проведено обследование, в ходе которого зафиксировано:

«9.Принимая во внимание районы, освобожденные Достопочтенным Высоким судом Патны в CWJC № 2755 от 1988 г. и т. Д. И т. Д. От 20 июня 2001 г. (как указано в параграфе 34) и этим Достопочтенным судом 1357 от 2003 г. от 18.08.2004, Общество-истец имеет право на владение 18,26695 акрами земли. Ему необходимо отдать балансовую площадь в 7,22019 акра».

Далее было указано:

«12. В соответствии с обследованием и обзором участков, освобожденных Достопочтенным Высоким судом Патны и этим Достопочтенным судом, и оценкой участков, которые были переданы Обществу истца, 26 участков могут быть рассмотрены для выделения земли, которая могла бы передать обществу-заявителю.Это участки №№ 108, 173, 185, 186, 187, 188, 189, 201, 204, 205, 206, 209, 216, 217, 221, 224, 226, 227, 228, 229, 231, 234, 237. , 238, 240 и 246. Из этих участков площадь в 7,22019 акров может быть выделена и передана Обществу просителей в полном соответствии с указаниями этого Достопочтенного Суда ».

18. Из прочтения упомянутого отчета об обследовании становится очевидным, что 25,4871 акра земли должны были быть переданы заявителю. Такие земли подлежали передаче при сносе строений номеров участков, указанных в пункте 12 настоящего Положения.Аккуратный характер застройки района также принимается.

19. Г-н Ракеш Двиведи, старший юрисконсульт, выступавший от имени штата Бихар, заявил, что вышеупомянутый отчет об обследовании разрешит весь спор, и если в отношении него будут предприняты действия, ни у одной из сторон не возникнет недовольства.

20. Г-н А.К. Шривастава, узнал, что старший советник, выступающий от имени истца, однако, привлечет наше внимание к Сл. № 4 таблицы, содержащейся в отчете, которая гласит:

.
Дело №.Наименование партии № участка Площадь Площадь Дата покупки Примечания * * * 4. CWJC № 93 от 1984 г. Фармацевтический кооператив. Строительство дома 220 Участок 2,82 соток 22-К, 4-D 2.82.000 0.69374 1-5-1978 и 2-8-1978 Приобретены Обществом 22-K и 4-D непосредственно членами.

21. Ученый адвокат утверждает, что участок № 220 принадлежал Фармацевтическому кооперативному жилищному строительству, которое было заявителем судебного приказа перед Высоким судом Патны в письменном ходатайстве № 93 1984 года и было владельцем 24 акров земли.Однако по ошибке, кроме земли, на которую было признано право собственности, а именно. 22-К, 4-Д, было ошибочно указано, что ему дополнительно полагался участок площадью 2,82 акра, что, очевидно, является ошибкой.

22. Г-н Нагендра Рай, как известно, Старший юрисконсульт, выступающий от имени обвиняемых сторон, с другой стороны, выдвинет утверждение о том, что с учетом того факта, что заявление, сделанное в соответствии со статьей 6 Закона, было отменено Верховным судом Патны суда еще в 1990 году, и заявители возвели конструкции на небольших участках, им были бы нанесены непоправимые телесные повреждения, если бы решение этого суда было направлено на исполнение.Утверждалось, что члены Общества заявителей являются владельцами домов, и некоторые из них переехали из Патны и, в частности, из Джаркханда после его создания.

23. Решение и приказ Высокого суда Патны об отмене заявления в соответствии со статьей 6 Закона были отменены данным судом. Он издал определенные указания. Такие распоряжения были даны не только в присутствии представителей штата Бихар, но и в присутствии тех, кто возражал против процедуры приобретения и подавал письменные заявления в Высокий суд Патны.Заявление каждого из них было принято во внимание. Если заявители являются покупателями земель pendente lite, которые были предметом различных разбирательств в Высоком суде Патны, а также в этом суде, они также связаны этим.

24. Трудно согласиться с утверждением ученого адвоката, что ввиду изменения ситуации, а именно. создания штата Джаркханд некоторые члены перестали быть членами самого Общества. Разделение штата Бихар не имеет ничего общего с продолжением членства в Обществе, которое является независимым юридическим лицом.

25. Земли были приобретены в рамках производства. Законность указанного разбирательства была поддержана этим судом. Сумма компенсации внесена. Награды произведены. На данном этапе суд не может отклоняться ни от решений, ни от различных постановлений, вынесенных этим судом.

26. PRDA является установленным законом органом. Он создан уставом. Он отвечал за планомерное развитие города. Для указанной цели он был обязан санкционировать планы строительства зданий.Если кто-то произвел строительство без получения какого-либо разрешения, он должен понести ответственность за это.

27. Принимая во внимание цель и цель, ради которой принимаются такие акты, бесполезно утверждать, что против них не следует предпринимать никаких действий только потому, что они построили свои дома давным-давно. Такие уставы также служат поощрению и защите экологии, которая является одной из главных потребностей общества.

28. В Bombay Dyeing & Mfg. Co. Ltd.(3) против Bombay Environmental Action Group 2006 3 SCC 434 этот суд заметил: ( SCC стр. 526, параграф 272)

«272 . … Разработка доктрины устойчивого развития действительно приветствуется, но, подчеркивая необходимость воздействия на окружающую среду, необходимо соблюдать тонкий баланс между ней и необходимостью развития. В то время как невозможно игнорировать межпоколенческий интерес, также невозможно игнорировать острую потребность, в которой остро нуждается общество.”

29. Почти аналогичный вопрос рассматривался этим судом в деле MI Builders (P) Ltd. против Radhey Shyam Sahu 1999 6 SCC 464, в котором этот суд, рассмотрев вопрос с разных сторон, направил: ( SCC p. 531 , пункт 82)

«82. Мы направляем, как указано ниже:
1. Блоки 1, 2 и 4 подземного торгового комплекса демонтировать и снести, а на этих местах восстановить парк в первоначальном виде.
2. В блоке 3 снять перегородки и, при необходимости, колонны в верхнем подвале, а этот верхний подвал переоборудовать в автостоянку. Полы должны быть уложены на нижнем уровне подвала, предназначенного для использования в качестве автостоянки. Рядом с Блоком 3 должен быть сооружен пандус для выхода на верхний и нижний цокольные уровни для стоянки транспортных средств. В дальнейшем, чтобы Блок 3 функционировал как отдельная единица, стены должны быть построены между Блоком 2 и Блоком 3, а также Блоком 3 и Блоком 4.
3. Демонтаж и снос этих сооружений в Блоках 1, 2 и 4 и ввод Блока 3 в эксплуатацию под парковку производит Махапалика за свой счет. Необходимые услуги, такие как канализация, электричество и т. д. в Блоке 3, должны предоставляться Махапаликой.
4. Махапалика несет ответственность за надлежащее и эффективное содержание парка и Блока 3 для целей парковки.
5. MI Builders Pvt. Ltd., податель апелляции, лишается каких-либо прав, права собственности или доли в сооружении, построенном ею под парком или над ним.У него не должно быть никаких претензий ни к Махапалике, ни к любому другому лицу или власти.
6. Блок 3 должен принадлежать Махапалике, свободной от всех обременений. Лицензия MI Builders на вход в парк и построенное в нем строение аннулируется, право собственности на которое немедленно возвращается к Махапалике. Никакие препятствия или помехи не должны создаваться Махапалике кем-либо, выполняющим свои функции, как указано в этом приказе.
7. Восстановление парка и эксплуатация Блока 3 для целей парковки должны быть завершены Махапаликой в ​​течение 12 месяцев с сегодняшнего дня, и отчет будет подан в Секретариат этого суда.”

30. Параметры юрисдикции этого суда в соответствии с Законом о неуважении к суду 1970 года хорошо урегулированы. (См. Maruti Udyog Ltd. против Mahinder C. Mehta 2007 13 SCC 220.)

31 . При рассмотрении такого заявления суд прежде всего касается:

(i) был ли принятый им приказ окончательным или нет;
(ii) соблюдаются ли они или нет.

32. Осуществляя указанную юрисдикцию, этот Суд не намеревается повторно открывать вопросы, которые могли быть подняты в ходе первоначального разбирательства, а также не приступать к рассмотрению других вопросов, включая заявление о справедливости, которое могло быть рассмотрено только в ходе первоначального разбирательства.Суд не интересует, был ли первоначальный приказ правильным или неправильным. Суд не должен придерживаться иной точки зрения или выходить за рамки того же. Обычно он не может дать дополнительное указание или удалить выданное указание. Короче говоря, он не будет делать ничего, что могло бы быть равносильно осуществлению его юрисдикции по пересмотру. (См. Решение по вопросам образования против Веда Пракаша Джоши AIR 2005 SC 3200 и К.Г. Дерасари против Союза Индии 2001 10 SCC 496.)

33 . Этот суд при осуществлении своей юрисдикции в соответствии с Законом о неуважении к судам или статьей 129 Конституции Индии должен стремиться выполнять указания, изданные этим судом. Когда претензия сторон была рассмотрена и достигла окончательного решения, ни одна из сторон не имеет права идти за указанными приказами и пытаться отменить и / или урезать их действие. (См. T.R. Dhananjaya v. J. Vasudevan 1995 5 SCC 619.)

34. В деле Prithawi Nath Ram v. State of Jharkhand 2004 7 SCC 261 этот суд постановил: ( SCC p. 264 , para 5)

«5. При рассмотрении заявления о неуважении к суду суд действительно волнует вопрос о том, было ли исполнено предыдущее решение, получившее окончательную силу.Суду не разрешается проверять правильность предыдущего решения, которое не подвергалось нападкам, и высказывать иную точку зрения, чем та, которая была принята в предыдущем решении».

Кроме того, было отмечено: (Дело Притави Нат Рама, SCC, стр. 264 , пункт 6)

«6. По вопросу о невозможности осуществления направления мнения, высказанные в Следует отметить дело Т. Р. Дхананджая против Дж. Васудевана. Было сочтено, что, когда иск inter se был рассмотрен и достиг окончательного решения, ответчик не имеет права идти за приказами и урезать их действие, зависая над правилами, чтобы обойти результат, чтобы узаконить юридическое алиби для обойти постановление, вынесенное судом.”

35. Более того, ответчики время от времени давали обязательства перед этим Судом. То, что они сделали или намереваются сделать, является лишь их соблюдением. Челобитчику пришлось долго ждать, чтобы получить плоды произведенной им реквизиции на приобретение земли. Земли приобретены в 1983 г. на основании реквизиции, произведенной им в 1973 г.

36. Таким образом, мы не в состоянии согласиться с утверждением г-на Рая.

37. Что касается заявления г-на Шриваставы о том, что в решении Высокого суда Патны допущена канцелярская или типографская ошибка, мы считаем, что этот суд не должен направлять какие-либо исправления в нем.

38. Для вышеупомянутой цели соответствующее заявление может быть подано в Высокий суд Патны. Только Высокий суд будет иметь право исправить допущенную им ошибку, если таковая имеется. Либо штат Бихар, либо заявители, являющиеся бенефициарами этого постановления, могут подать соответствующую заявку на него. Если и когда такое заявление будет подано, Высокий суд, мы уверены, вынесет соответствующий приказ с точки зрения известного принципа actus curiae neminem gravabit.

39. В случае, если Высокий суд сочтет уместным и надлежащим исправить ошибку, если таковая имеется, бесспорно указанная площадь также должна быть отведена заявителю.

40. В настоящее время функции PRDA выполняет Муниципальная корпорация Патны. Таким образом, уставной орган, имея в виду цели и задачи, для которых он создан, по нашему мнению, должен предпринять соответствующие действия в соответствии с законом. Как указано выше, PRDA, предшественница Муниципальной корпорации Патны, дала заверения в этом суде.Мы надеемся, что это будет реализовано как можно быстрее.

41. Ходатайство подлежит рассмотрению в соответствии с вышеуказанными указаниями и замечаниями.

50 лет Co-op City: история крупнейшего в мире кооперативного жилищного строительства

Все фотографии, включенные в этот пост, были сделаны в Co-op City в начале 1970-х годов и предоставлены Co-op City

.

Когда губернатор Рокфеллер, Роберт Мозес, Джейкоб Потофски из Объединенного жилищного фонда и Авраам Казан, известный как «отец кооперативного жилья в США», заложили фундамент Кооперативного города в районе Бэйчестер в Бронксе 14 мая 1966 года. , они делали что-то действительно новаторское.На самом деле Рокфеллер назвал это «совершенно надежным вложением в лучшее общество».

Co-op City — крупнейший в мире кооперативный жилой комплекс. Построенный на 320 акрах к северу от Freedomland, обширный автономный комплекс обеспечивает жильем более 15 000 семей в 35 зданиях , а также содержит собственные школы, еженедельную газету, электростанцию ​​и планетарий. Первоначально построенный Объединенными швейными работниками Америки и Объединенным жилищным фондом как кооперативное доступное жилье для рабочих со средним доходом, Кооперативный город по-прежнему посвящен открытому членству, демократическому контролю, распределению излишков и разнообразию на протяжении полувека. .

Кооперативный город

отмечает в этом году свое 50-летие, так как первые жители переехали в ноябре 1968 года, но мыслители и гражданские борцы, которые сделали возможным строительство, работали над созданием справедливого, пригодного для жизни жилья в Нью-Йорке в течение десятилетий, прежде чем проект сорвался. земля.

Авраам Казан, создатель Co-op City, был известен как «отец кооперативного жилья». Он привез в Нью-Йорк более 100 000 единиц чистого и доступного жилья для рабочих.Выросший в Нижнем Ист-Сайде, он остро осознавал, что некачественные, тесные и душные многоквартирные дома отрицательно сказываются на здоровье и моральном состоянии жителей. Как президент Объединенного кредитного союза работников швейной промышленности, он понимал, что владение жильем не по карману многим работающим жителям Нью-Йорка и ньюйоркцам со средним доходом, и считал, что открытое пространство и комфортабельное жилье могут помочь смягчить кризисы в области здравоохранения и социальные проблемы многоквартирной жизни.

Кооперативный город

вырос из стремления Казани решить эти проблемы.Он представлял кооперативные деревни с торговыми центрами, супермаркетами, аптеками, кредитными союзами и игровыми площадками. Его идеи были впервые реализованы в 1927 году в объединенных домах в южной части парка Ван Кортланд, и он продолжил строительство жилых домов Хиллман, Сьюард Парк и Ист-Ривер в Нижнем Ист-Сайде. Кооперативный город стал апофеозом его дизайнерских идеалов и жемчужиной в короне кооперативного жилищного движения.

Финансируемый в соответствии с Законом Митчелла Ламы о финансировании частного жилья 1955 года, Кооперативный город был основан и до сих пор поддерживает критерии минимального и максимального дохода, чтобы жители Нью-Йорка, не имеющие права на получение государственного жилья, но неспособные позволить себе частное жилье по рыночной цене, могли иметь положительные условия жизни.

Кооперативный город изменил представление о том, каким может быть доступное жилье для рабочих среднего класса. Разработанные архитектором Германом Джессором, выпускником средней школы Стуйвесант и Cooper Union, в квартирах есть неслыханные в то время удобства в жилых помещениях для рабочих, такие как кухни-столовые, вестибюли, сквозная вентиляция и центральное кондиционирование.

То, что было построено в Кооперативном городе, не менее важно, чем то, что не было построено. The New York Times отметила новаторство комплекса, что «Co-op City был самым прогрессивным из центров массового жилья в признании того, что людям нужна красота, а также жилье для хорошей жизни.Чтобы сохранить эту красоту, 80 процентов из 320 акров застройки остались открытыми, предоставив жителям зеленую дорожку, которую они ласково называют «Центральным парком», и обустроив детей комплекса в единственный «образовательный парк» в Нью-Йорке.

Этот прогрессивный дух распространялся не только на дизайн комплекса, но и на его разнообразие. С самого начала Джейкоб С. Потофски, президент Объединенного жилищного фонда, оговаривал, что жители Кооперативного города будут «представителями всех слоев общества… представлять все расы, вероисповедания и цвета кожи… пользоваться одними и теми же школами, одними и теми же магазинами, те же церкви. В то время как многие из первоначальных жителей комплекса были евреями, набранными из игольных профессий, связанных с Объединенным союзом рабочих-швейников, Кооперативный город предпринял официальные, согласованные усилия, чтобы гарантировать, что его первоначальный список претендентов будет разнообразным, даже если это означало количество потенциальных резидентов отозвали свои заявления. Сегодня жители составляют более 60 процентов афроамериканцев и более 27 процентов латиноамериканцев.

В честь своих прогрессивных маршрутов и трудовой истории улицы Кооперативного города названы в честь писателей, изобретателей, социалистов и профсоюзных лидеров.Например, вы найдете Broun Place, названный в честь Хейворда Хейла Брауна, военного корреспондента США, профсоюзного лидера и первого президента Американской газетной гильдии; Петля Карвера, названная в честь Джорджа Вашингтона Карвера, афроамериканского ученого и руководителя Института Таскиги; Debs Place, названный в честь Юджина В. Дебса, основателя Американского союза железнодорожников и Американской социалистической партии; Эрскин-плейс, названный в честь Джона Эрскина, директора Джуллиарда, и Эйнштейн-Петля, названный в честь малоизвестного ученого.

Жители Кооперативного города хорошо помнят тех прославленных лидеров и продолжают бороться за равенство и справедливость в «духе сотрудничества».Например, в феврале 1969 года, когда сильная метель перекрыла I-95, жители Кооперативного города забрали застрявших путешественников в свои дома; шесть лет спустя 85 % жителей приняли участие в 13-месячной забастовке арендной платы, а в 1982 году население выступило против ядерных отходов. Сегодня правление Co-op City планирует установить солнечные батареи на крышах гаражей комплекса.

В дополнение к сохранению приверженности общественному сознанию, сообщество также воспитало некоторых из самых выдающихся американских граждан, включая судью Соню Сотомайор, которая выросла там.Комплекс также привлекал светил искусства, наслаждаясь выступлениями таких исполнителей, как Рэй Чарльз, Элвин Эйли и Нью-Йоркский филармонический оркестр.

И все это помнят сотни жителей. В семистах квартирах живут первоначальные жильцы, работающие в Co-op City с самого начала. Член правления и первоначальный арендатор Бернард Цилих, электрик, профессионально работал над своим домом еще до того, как он был завершен. Когда в 1970 году его дом был готов к заселению, он переехал в него с женой.Цилич вспоминает, что переезд был «воодушевляющим», потому что квартира была такой удобной, а застройка была и остается уникальной. Кооперативный город, по его словам, «является маяком для нашей страны как крупнейшее доступное, разнообразное кооперативное жилищное сообщество».

СВЯЗАННЫЙ:

Люси Левин — основательница Archive on Parade, местной компании по организации туров и мероприятий, цель которой — вывести захватывающую историю Нью-Йорка из архивов на улицы. Она коренная жительница Нью-Йорка и лицензированный гид по Нью-Йорку, увлеченная социальной, политической и культурной историей города. Она сотрудничала с местными партнерами, включая Нью-Йоркскую публичную библиотеку, The 92nd Street Y, The Brooklyn Brainery, The Society for the Advancement of Social Studies и Nerd Nite, предлагая увлекательные экскурсии, лекции и общественные мероприятия по всему городу. Следите за ней в Twitter и Instagram.

Теги : Кооперативный город

Окрестности : Кооперативный город

Кооперативное жилье как средство больше, чем цель – MAS CONTEXT

Сборка как часть процесса принятия решений.Фото предоставлено La Borda..

 

Эссе Этель Бараона Пол

 

Каталония имеет давние кооперативные традиции, охватывающие многие сферы жизни общества, и кооперативное жилье не является исключением. Модель кооперативного жилья играла особенно заметную роль в 1960-х и 1970-х годах, когда молодое поколение в поисках доступного жилья широко изучало кооперативные схемы. 1 Это стало продолжением устоявшейся традиции потребительских и кредитных кооперативов, существовавших еще до Гражданской войны (1936–1939 гг.), но именно в 1957 г. была создана первая правовая база сектора — Национальный союз жилищного строительства. Кооперативы.

Что изменилось с тех пор? В 1980-х годах западный мир встал на неолиберальную экономическую траекторию, возглавляемую президентом Рональдом Рейганом в Соединенных Штатах и ​​премьер-министром Маргарет Тэтчер в Соединенном Королевстве. В это время Испания только что оправилась от десятилетий диктатуры после смерти генерала Франко в 1975 г. Создание демократического государства и принятие новой конституции в 1978 г. положили начало периоду экономического роста, достигшего кульминации в конце 1990-х гг. правительство Хосе Марии Аснара в обширной волне законодательства о дерегулировании и приватизации.Это открыло путь для крупного строительного бума, возглавляемого частными застройщиками, и продвижения государственной администрации домовладения по сравнению с арендным жильем. Как будто мы жили в постоянном состоянии ужаса vacui, практически каждый квадратный метр земли был отдан под застройку, превращая страну в то, что казалось одним массивным зданием. Таков был экономический и политический ландшафт, когда в 2008 году Испанию поразила всемирная экономическая рецессия и лопнул пузырь на рынке недвижимости. В то время как кризис охватил финансовый сектор в целом, жилищный сектор был одним из наиболее пострадавших.После более чем десятилетия развития, в течение которого цены на жилье быстро росли, многие семьи взяли на себя растущий уровень долга, чтобы финансировать свои дома, и действительно, долг стал новой нормой. Когда разразился кризис, многие не выплатили ипотечные кредиты и были насильственно выселены, что привело к серьезному жилищному кризису. Трудно точно сказать, сколько зданий в настоящее время в Испании пустует (некоторые недостроены, другие построены только для сезонного использования), но, по оценкам, в 2014 г. число выселений выросло до 70 078, по данным Национального института статистики, INE. 2

Эти события создали благодатную почву для того, чтобы граждане поставили под сомнение многие общепринятые представления об идентичности, коллективности, социальных и культурных потребностях. Поэтому неудивительно, что мы стали свидетелями постоянного поиска стратегий, позволяющих реагировать на реальные изменения в антропогенной среде. Некоторые из этих мер основаны на восстановлении традиций жилищного кооператива и жилищных ассоциаций с одновременной адаптацией и обновлением этих традиций в соответствии с новым контекстом.Энергия, высвобожденная в ответ на лопнувший пузырь на рынке недвижимости и финансовый кризис, ясно проявилась в росте примерно в 2011 году таких движений, как #15M или групповая Платформа для жертв ипотеки (Plataforma de Afectados por la Hipoteca, известная как La PAH). , которые работали над прекращением или преобразованием процессов обращения взыскания и выселения из жилья, а также над внесением изменений в правовую базу.

 

Сборка для обсуждения конфигурации общих пространств, сравнения распределения пространства в обычном жилом доме и кооперативном жилищном проекте. Фото предоставлено La Borda.

 

Важным экспериментом, вдохновленным всеми этими движениями, ищущими новые формы доступа к жилью, является кооперативный жилищный проект La Borda. Проект является продуктом местных и массовых инициатив по восстановлению заброшенного промышленного комплекса в Сантс, рабочем районе Барселоны с давними традициями сотрудничества. Идея жилищного кооператива была попыткой сообщества восстановить социальную городскую структуру района.

 

Семинар на генеральной ассамблее с будущими жильцами, обсуждение конфигурации трех разных типов квартир над планами. Фото предоставлено Лаколь.

 

Мастерская с моделями. Члены Lacol объясняют будущим жильцам различные типы квартир. Фото предоставлено Лаколь.

 

Набор моделей различных конфигураций, масштаб 1:500. Фото предоставлено Лаколь.

 

У нас была возможность взять интервью у двух членов кооператива, Кристины Гамбоа Масдеваль и Пола Массони Мангеса, которые одновременно являются членами архитектурного кооператива Lacol, ответственного за проектирование жилищного кооператива La Borda. Они пояснили, что «проект в целом начался в 2012 году в результате неформальных встреч между различными участниками, которые уже работали по соседству, в том числе четырьмя членами Lacol, двумя членами трудового кооператива La Ciutat Invisible, членами ассоциации Sostre Cívic, 3 и около восьми человек из различных ассоциаций в этом районе.Следующим шагом после этих неформальных встреч было принятие формальных мер, направленных на то, чтобы попытаться охватить более широкую аудиторию с целью собрать критическую массу сторонников, чтобы начать серьезную работу над эффективным предложением калибра, подходящим для представления городскому совету. После этих первоначальных усилий к группе присоединилась группа из пятидесяти пяти человек, которые разделились на различные рабочие комитеты для обсуждения разнообразных тем, являющихся частью любой жилищной схемы: архитектуры, совместного проживания, экономической модели, правовой политики, коммуникации и внутреннего управления.«Эти комитеты легли в основу собрания для принятия решений». Результат первоначальных усилий был положительным. «Два года спустя, после бесчисленных встреч, дискуссий и исследований, в 2014 году был официально открыт Жилищный кооператив La Borda». В ноябре 2015 года было наконец достигнуто соглашение с городским советом Барселоны об аренде La Borda участка, расположенного в районе Сантс, по схеме, классифицируемой как жилье, субсидируемое государством (Habitatge Proteccio Oficial / HPO).

 

Встреча и праздник с членами кооператива на участке.Фото предоставлено La Borda.

 

Это первый кооперативный жилищный эксперимент с такой формой аренды в Испании. Проект задуман как «самоуправляемый проект, основанный на понятии коллективной собственности, что исключает возможность спекуляций». На него явно повлияли некоторые известные модели кооперативного жилья, такие как модель Andel 4 в Дании или проекты кооперативного жилья FUCVAM 5 в Уругвае, где система предоставления права пользования была установлена ​​с самого начала. усилия в 1966 г.Короче говоря, при этой системе имущество всегда остается в коллективной собственности, а пользование — личным. Как и модели, на которых она основана, основная идея модели кооперативного жилья La Borda состоит в том, чтобы вовлечь всех участников, которые играют или будут играть роль в проекте (включая будущих жильцов, архитекторов, строительного подрядчика, юрисконсульты и так далее) на протяжении всего процесса. Таким образом, методология проектирования была результатом еженедельных встреч, на которых пространственная программа обсуждалась в процессе участия до того, как был завершен архитектурный проект и началось строительство.Один из основных вопросов, который необходимо было решить в стране, которая сильно пострадала от политики жесткой экономии, проводимой правительством после финансового кризиса, заключалась в том, как дать жителям возможность инвестировать в то время, когда у многих людей было мало денег. Стремясь подорвать традиционную экономическую модель жилищного строительства, La Borda решила работать в партнерстве с другими организациями, разделяющими те же ценности, например с кооперативным банком Coop57. 6 Путем аренды участка у городского совета и получения микрокредитов от ассоциированных банков, которые включали гранты, жилищные ссуды, совместные ссуды, совместные взносы и доли жителей, целью La Borda было собрать средства для удовлетворения общий бюджет 2.7 миллионов евро. Чтобы стать членом кооператива, будущие жители должны будут заплатить пай в размере 15 000 евро на семью, что в нынешних обстоятельствах является доступной инвестицией. По их собственным словам, это проект «ни для аренды, ни для покупки. Мы полагаемся на модель неспекулятивного холдинга, ориентированного на его жителей». Это подчеркивает разницу между ценностью и стоимостью, а также между инвестированием в сообщество, в данном случае в кооператив, а не в продукт.

 

Предлагаемое окончательное распределение 28 квартир с указанием будущих жителей каждой из них.Фото предоставлено Лаколь.

 

«Мы не можем отрицать, что такого рода проекты в некотором роде очень политизированы: они хотят выйти за пределы капиталистической системы и присущего ей индивидуализма. Вы не можете продать дом, потому что здание принадлежит кооперативу, но если вы не хотите больше жить в доме, выйти из кооператива легко: вы просто возвращаете вложенные деньги, которые являются вашей долей. и найти другого человека, чтобы заменить вас. Чтобы иметь возможность пользоваться домом, этот человек просто платит свою долю, и все», — объясняют Кристина и Пол.Тем не менее, этот процесс сопровождался множеством столкновений и дискуссий. Изменить правила системы или бросить вызов понятиям, которые мы принимаем как должное, не всегда легко, и это одна из главных проблем архитектуры и городского дизайна, с которой пришлось столкнуться La Borda, чтобы получить разрешение на строительство. Например, кооператив должен был выбирать между соблюдением законодательства Барселоны, которое делает подземную автостоянку обязательной при превышении определенного количества единиц жилья, или затратить время и энергию, пытаясь убедить муниципалитет — со всей бюрократией, связанной с такими действиями. процесс — позволить проекту заменить парковку для автомобилей парковочным местом для велосипедов, решение, которое они описывают как «абсолютно согласующееся с экологическим, пространственным и экономическим подходом проекта.Коллектив решил следовать последнему подходу и после девяти месяцев встреч и переговоров в консультации с юридическими консультантами кооператива наконец достиг соглашения с государственной администрацией.

Мы живем в то время, когда профессия архитектора начала переосмысливать себя и понимать, что будущее будет заключаться не только в работе для общества, но и в обществе. «Архитектурный проект — это просто часть более широкого и сложного процесса.Быть членом кооператива и архитектором проекта одновременно немного сложно, потому что вы склонны смешивать разные роли; но как только вы научитесь их разделять и позиционировать себя в этом промежуточном пространстве переговоров, результат будет намного лучше», — объясняют архитекторы. В ответ на новые формы заселения, поддерживаемые La Borda, основанные на саморазвитии и коллективном управлении открытой строительной инфраструктурой, архитекторы провели серию семинаров, чтобы предложить, обсудить и исследовать способы проектирования общественных и частных пространств. экологические стратегии, общие объекты и адаптируемое пространство.Переговоры иногда могут быть трудными, особенно если обсуждаемые концепции связаны с тем, что является публичным и что является частным в домашней сфере. Это одна из причин для изучения потенциала промежуточных пространств, тех пространств, которые часто служат переходом от одной точки к другой, которые здесь составляют активную часть проекта. Здесь нет пустых залов или коридоров, а есть ряд переплетенных динамичных и текучих пространств. Чтобы улучшить жизнь сообщества и наилучшим образом использовать пространство, каждая квартира имеет свои собственные частные зоны, в то же время максимально используя общие удобства, которые включают общую кухню, прачечную и большую столовую.Архитектурный проект включает в себя двадцать восемь квартир трех разных типов для пятидесяти жителей. Строительство началось в феврале 2017 года, а завершить его планируется к 2018 году. Муниципалитет Барселоны поясняет, что это первый пилотный проект, и планируется разработать аналогичные проекты еще на семи участках в разных районах.

Есть еще много сомнений и вопросов относительно того, в каком направлении будет развиваться такая модель жилья в долгосрочной перспективе, особенно в стране, где люди привыкли владеть своими домами.Некоторые другие города и сообщества проявили интерес к воспроизведению Ла-Борда как модели, которая может работать в различных контекстах, но до тех пор, пока здание не будет завершено и жители не въедут и не начнут совместное проживание — со всеми конфликтами и переговорами, которые это неизбежно повлечет за собой. — мы не сможем проверить, извлечь уроки или оценить условия жизни. Как писал Альфред Жарри в Ubu Roi : «Поддерживать стоящую традицию означает возродить стоящую за ней идею, которая обязательно должна находиться в постоянном состоянии эволюции: безумие пытаться выразить новые чувства в «мумифицированной» форме.” 7 Время покажет, является ли это типом эволюции, с которым должна быть связана каталонская традиция кооперативного жилья — не столько как цель, сколько как средство поощрения нового образа жизни.

 

Примечания

1. Архитектор Манель Брюлле описывает свое участие в кооперативных движениях в 1960-х и 1970-х годах, когда он спроектировал два кооперативных жилых дома в Матаро, одном из центров кооперативного движения в Каталонии.Марти Ансон работал над соответствующим исследовательским проектом, взяв за отправную точку мебель, произведенную его отцом, Хоакимом Ансоном, который был членом этого кооперативного движения вместе с Брюлле. См.: «1967-1969 гг., кооперативный жилой дом. Разговор с Марти Ансон и Манель Брюлле», Quaderns 265, апрель 2014 г. ↵

2. Статистика обращения взыскания за 2014 г.: www.ine.es/daco/daco42/eh/eh0414.pdf (по состоянию на 27 января 2017 г.). ↵

3. Sostre Cívic (Гражданская крыша) — это ассоциация, которая предлагает неспекулятивное городское планирование и доступ к жилью через кооперативные модели: sostrecivic.coop (по состоянию на 3 февраля 2017 г. ). ↵

4. Датское кооперативное движение (датский: Andelsbevægelsen) представляет собой форму экономической организации, возглавляемую корпорациями, контролируемыми потребителями или производителями, где каждый отдельный член владеет частью корпорации. См.: https://en.wikipedia.org/wiki/Danish_cooperative_movement (по состоянию на 16 января 2017 г.). ↵

5. Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Федерация жилищных кооперативов взаимопомощи в Уругвае): www.fucvam.org.uy (по состоянию на 16 января 2017 г.). ↵

6. Одним из основных партнеров является Coop57, кооператив по предоставлению финансовых услуг, включая кампании по микрокредитованию: www.coop57.coop (по состоянию на 7 января 2017 г.). ↵

7. Альфред Джарри, Убу Рой , пер. Беверли Кейт и Гершон Легман (Минеола, Нью-Йорк: Dover Publications, 2003). ↵

 

Примечание

Впервые этот текст был опубликован на Вместе! Новая архитектура коллектива (Vitra Design Museum и Ruby Press), каталог выставки 2017 года Вместе! Новая архитектура коллектива в Музее дизайна Vitra.

Этель Бараона Поль, «Кооперативное жилье как средство больше, чем цель», Вместе! Новая архитектура коллектива . Вайль-на-Рейне, Музей дизайна Vitra, 2017 г., стр. 344–348.

 

Этель Бараона Поль — критик, писатель и куратор. Она является соучредителем независимой исследовательской студии и издательства dpr-barcelona, ​​которое занимается архитектурой, политической теорией и социальной средой. С 2016 года dpr-barcelona является членом Future Architecture, первой общеевропейской платформы архитектурных музеев, фестивалей и продюсеров, которая доводит идеи о будущем городов и архитектуры до широкой публики.В период с 2011 по 2016 год она была редактором Quaderns d’arquitectura i urbanisme . Ее кураторская практика включает Adhocracy ATHENS (совместно с Сезаром Рейесом и Пелин Тан для Культурного центра Онассиса, 2015 г.) и, совсем недавно, Twelve Cautionary Urban Tales (Matadero Madrid, 2020–21).
www.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.