Земли спецназначения: ЗК РФ Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения / КонсультантПлюс

Содержание

ЗК РФ Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения / КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

1. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее — земли промышленности и иного специального назначения).

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 7 настоящего Кодекса составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации.

2. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

1) земли промышленности;

2) земли энергетики;

3) земли транспорта;

4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5) земли для обеспечения космической деятельности;

6) земли обороны и безопасности;

7) земли иного специального назначения.

Особенности правового режима этих земель устанавливаются статьями 88 — 93 настоящего Кодекса и учитываются при проведении зонирования территорий.

3. В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться зоны с особыми условиями использования земель.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ.

4. Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.

5 — 5.3. Утратили силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ.

6. Земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 24 настоящего Кодекса могут предоставляться в безвозмездное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Виды земель специального назначения в 2019 году: земли промышленности, энергетики и транспорта, состав земель обороны и безопасности, использование земель для обеспечения космической деятельности, список земель связи, радиовещания, телевидения и информатики

5875

Земли промышленности

В земельном законодательстве описываются виды площадей спецназначения. Одной из групп являются

земли промышленности. К данным территориями принадлежат зоны, переданные заинтересованным лицам для организации работы компаний и производственных объектов, связанной с различными промышленными направлениями.

Полномочия в отношении таких земель передаются частным компаниям или госпредприятиям лишь тогда, когда на этого имеются законные основания.

Основной целью эксплуатации участков данной категории является организация работы промышленных предприятий, а также предоставление возможности для размещения построек административного и производственного типа. В комплекс территорий входят объекты, в отношении которых устанавливаются специальные санитарные зоны, способствующие защите предприятий от воздействия различных негативных факторов.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Площади участков, отданных в эксплуатацию, определяются согласно утвержденной проектно-сметной документации и имеющимся законодательным актам. Перед выделением в пользование производится кадастровая оценка участка.

Земли энергетики

В статье 89 Земельного кодекса РФ описываются земли энергетики. Состав данной группы земель определен участками, используемыми для начала работы и дальнейшей эксплуатации энергетических объектов. Права на такие территории возникают у заинтересованных лиц при наличии законных оснований.

Земли энергетики могут быть предоставлены с целью организации полноценной работы энергетических объектов и компаний, а именно:

  • для строительства гидроэлектростанций, объектов, связанных с производством атомной и ядерной энергии, тепловые установки;
  • полигонов и хранилищ, где размещаются радиоактивные отходы;
  • для постройки системы станций, обеспечивающих работу основного энергообъекта;
  • для организации электросетевого хозяйства и других энерготехнических объектов.

Чтобы эксплуатирование территорий происходило максимально безопасно, устанавливается специальный правовой режим земель энергетики. Для каждого региона страны порядок установки такой охранной зоны определяется индивидуально и в соответствии с нормативными актами Правительства РФ.

Ростехнадзор осуществляет контроль и учет действий распорядителей территорий по выполнению условий эксплуатации наделов в пределах определенных зон.

Правила размещения сопутствующих построек, таких как ЛЭП, сетей связи, иных конструкции определяет Правительство РФ.

Земли транспорта

В группу земель транспорта включены наделы, используемые для организации беспрепятственного передвижения и обеспечения безостановочной работы многих компаний. Описание и виды площадей этой группы дается в ст. 90 ЗК РФ. В комплекс массивов входят водные трассы, морские пути, автомобильные дороги, земли железнодорожного транспорта.

Целями использования таких территорий являются:

  • размещение железнодорожных путей, автомобильных трасс, трубопроводов;
  • возведение построек, необходимых для организации работы всей инфраструктуры – вокзалы, станции, обслуживающие службы;
  • организация полос отвода, охранных зон.

Особенностью использования таких территорий является то, что площади могут быть выделены только при наличии обязательной проектно-сметной документации по устройству дорожного полотна, других видов транспортных путей и трубопроводов.

Земли связи, радиовещания, телевидения и информатики

В статье 91 ЗК РФ дается описание такой категории наделов, как земли связи, радиовещания, телевидения, информатики. В данную группу входят территории, которые нужны для организации работ компаний в сфере связи и телекоммуникаций.

Используются такие массивы для того, чтобы обеспечить полноценную работу систем связи, радио и видеовещания. На массивах размещается необходимая инфраструктура:

  • все необходимые кабели и полосы отчуждения;
  • воздушные линии, радиофикационные точки, охранные зоны, установленные относительно этих пунктов;
  • кабельные линии, расположенные под землей;
  • автоматизированный пункты усиления сигналов наземного и подземного типа;
  • вся инфраструктура спутниковой связи.

Земли для обеспечения космической деятельности

В ст. 92 ЗК РФ дано определение такому понятию, как территории для обеспечения космической безопасности. В эту группу наделов включаются площади, необходимые для начала мероприятий по освоению космоса. Полномочия распорядительных ведомств на данные площади оформляются для заинтересованных лиц, которые имеют на это законные права.

Территории отдаются в использование соответствующим ведомствам и компаниям для того, чтобы обеспечить размещение всех построек наземного типа, предназначенных для запуска летательных аппаратов, а также выполнения сопутствующих работ, к примеру, организации хранения и обработки полученных данных.

Также в данную категорию включаются полосы для взлета или посадки, экспериментальные базы для испытания спецтехники, полигоны, центры по подготовке космонавтов. Земли не отчуждаются, если используются временно в качестве местности, куда падают части ракетоносителей, а собственники наделов получают

материальную компенсацию за причиненный ущерб.

Правовой режим земель для обеспечения космической деятельности устанавливается на основании положений действующих федеральных законов.

Земли обороны и безопасности

Наделами этой группы признаются земли, которые используют ВС РФ, воинские подразделения, военные ведомства, предприятия для осуществления размещения таких формирований, возведения на площади специальных построек, а также соблюдения неприкосновенности границ страны.

Также данные площади выполняют функции по обеспечению информационной безопасности и создания специального оборонительного комплекса. В поселениях административно-территориального типа может быть установлен специальный порядок землепользования.

Наделы передаются для:

  • возведения построек, позволяющих поддерживать ВС РФ, иные воинские части в состоянии необходимой боеготовности, а также организации мест постоянной дислокации войск;
  • создания спецтехники и спецвооружения, хранения боекомплекта, включая полигоны, где проводятся испытания и места утилизации;
  • размещения запасов материальных ценностей госрезерва;
  • установки оградительных конструкций на границах государства, включая пропускные пункты;
  • строительство комплексов, занимающихся производством оружия массового поражения;
  • обработки или предоставления гарантий сохранности отходов, радиоактивного характера.

Земли обороны и безопасности можно эксплуатировать для организации учений или других мероприятий, которые являются обязательными для действующей армии. Если относительно массива был назначен особый правовой режим эксплуатирования, относительно наделов частных лиц или временных распорядителей, процедура изъятия не производится.

Если имеется потребность во временной эксплуатации таких территорий, то порядок устанавливается на основании положений земельного кодекса.

При введении в стране чрезвычайного или военного положения, происходит реквизиция наделов у владельцев с возможным возвратом или выплатой компенсации. Чтобы обеспечить и повысить оборонительные возможности государства, а также гарантировать населению страны должную защиту, в отношении отдельных территорий устанавливается запретный режим.

Список законов

 

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Правообладателям земельных участков с категорией «земли промышленности и иного специального назначения»

В 2015 году по решению Департамента имущественных отношений Краснодарского края на территории Краснодарского края проводятся работы по государственной кадастровой оценке земельных участков с категорией «земли промышленности и иного специального назначения».

Исполнителем указанных работ (ООО «КурсИнвест») подготовлен проект отчета об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения о кадастровой стоимости земельных участков с категорией «земли промышленности и иного специального назначения» и удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости указанных земельных участков и представления замечаний к нему в соответствии со статьей 24. 15 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проект отчета включен в фонд данных государственной кадастровой оценки по адресу:

https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko?report_id=41627.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости, представленные любыми заинтересованными лицами, будут также включены в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости наряду с изложением их сути в обязательном порядке должны содержать:

— фамилию, имя и (при наличии) отчество — для физического лица, полное наименование — для юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты лица, представившего замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости;

— указание на номера страниц проекта отчета об определении кадастровой стоимости и (при наличии) приложения, к которым имеются замечания;

— указание на кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости в случае, если в отношении определения кадастровой стоимости такого объекта имеется замечание по поводу определения его кадастровой стоимости.

Все представленные к проекту отчета замечания, как учтенные исполнителем работ для внесения изменений в проект отчета, так и неучтенные с их соответствующим обоснованием, будут в дальнейшем включены в справку и приобщены к отчету об определении кадастровой стоимости перед дальнейшей экспертизой отчета об определении кадастровой стоимости.

Рекомендуем правообладателям (включая арендаторов) земельных участков с категорией «земли промышленности и иного специального назначения» внимательно ознакомиться с проектом отчета и представить свои замечания (при их наличии) до 01.09.2015.

Статус земель спецназначения уточнят для совершенствования работы с недрами

В Земельном кодексе следует учесть статус земельных участков федерального значения с недрами, а также резервных участков недр. Соответствующий законопроект внесён в Госдуму депутатами от «Справедливой России» во главе с Гаджимурадом Омаровым.

В пояснительной записке к документу, который имеется в распоряжении «Парламентской газеты», отмечается, что неопределённость статуса земельных участков с недрами приводит к спорным ситуациям и является коррупциогенным фактором.

В связи с этим существует необходимость уточнить содержание состава земель специального назначения, отмечают авторы инициативы.

Отнесение подобных земель, расположенных в регионах, к фонду резервных участков недр и объектов федеральной собственности надолго исключает их из оперативного управления и экономического оборота субъектов Федерации, что негативно отражается на их социально-экономическом развитии.

Для конкретизации правового режима таких земель предлагается внести изменения в Земельный кодекс в части установления статуса земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Для этого предлагается установить в законодательстве категории земель по целевому назначению, определяющие земли государственного фонда недр.

Кроме того, парламентарии предложили дополнить перечень объектов, находящихся в федеральной собственности и расположенных на изъятых из оборота земельных участках, участками, связанными с пользованием участками недр федерального значения, а также участками федерального фонда резервных участков недр.

Инициатива также содержит предложение о резервировании земельных участков федерального значения с недрами или федерального фонда резервных участков недр до их предоставления в пользование для разведки и добычи полезных ископаемых, а также строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

kadastrovaya_ocenka_2019

Содержимое страницы

​Приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», земельных участков категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенных на территории Ярославской области»
Приложение №1 к приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21. 10.2019  № 20-н ​»Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019«
Приложение №2 к приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019  № 20-н «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019»
Приложение №3 к приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019  № 20-н «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01. 01.2019″
Приложение №4 к приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019  № 20-н «Средний уровень кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов» в разрезе муниципальных районов (городских округов) Ярославской области»
Приложение №5 к приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019  № 20-н «Средний уровень кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» в разрезе муниципальных районов (городских округов) Ярославской области»
Приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ​от 19. 10.2020 № 25-н «​Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли водного фонда», расположенных на территории Ярославской области»
​Приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 19.10.2020 № 26-н​ «​Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли лесного фонда», расположенных на территории Ярославской области
​Приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 19.10.2020 № 27-н​​ ​​«​Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель​ «земли особо охраняемых территорий и объектов», расположенных на территории Ярославской области
​    ​​​​​

О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Воронежской области в 2021 году

Главная / Официальные документы / К сведению граждан / О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Воронежской области в 2021 году

О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Воронежской области в 2021 году

 
 
 
ДЕПАРТАМЕНТ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ПРИКАЗ

                                                                                                  №    

                  

Воронеж

 

О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Воронежской области

в 2021 году

 

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте экономического развития Воронежской области, утвержденным постановлением   правительства   Воронежской  области от 18.09.2009 № 394,

п р и к а з ы в а ю:

  1. Провести в 2021 году на территории Воронежской области государственную кадастровую оценку земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
  2. Государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области»:

2.1. Провести подготовку к проведению государственной кадастровой оценки земельных участков земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в срок до 01. 01.2021 года.

2.2. Обеспечить определение кадастровой стоимости земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Воронежской области и предоставление отчетов об итогах государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в департамент экономического развития Воронежской области в срок до 27.10.2021 года.

  1. Контроль за исполнением настоящего приказа оставляю за собой.

 

 

Руководитель департамента                                                                 Д.А. Кустов

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Визирование:

 

Заместитель руководителя

департамента экономического развития области

«____»______________________  20__г.                    ___________ Б.А. Бикетов

 

 

Начальник отдела бухгалтерского учета

и материально-технического обеспечения

 –  главный бухгалтер департамента

экономического развития области

«____»______________________  20__г.                 ___________ Н.Б. Крутских

 

 

Ведущий советник отдела региональной

финансово-налоговой политики департамента

экономического развития области

«____» ________________ 20___   г.                  ___________ О.Ф. Евсеенкова

 

 

 

Ведущий советник общего отдела департамента

экономического развития области

«____» ________________ 20___   г.                  _________­­__ Н.П. Сычева

 

 

Директор ГБУ ВО «ЦГКО ВО»

«____» ________________ 20___   г.                  ___________ А.Ю. Пинигин

 

 

 

Начальник отдела правовой

экспертизы ГБУ ВО «ЦГКО ВО»

«____»______________________20__г.              _____________ К.К. Гоголи

 

 

 

 

Житель Астраханской области обустроил под землей конопляную ферму

В рамках проведения мероприятий по пресечению незаконного оборота запрещенных веществ сотрудниками Управления по контролю за оборотом наркотиков УМВД России по Астраханской области был задержан наркозависимый местный житель, у которого при себе находилось наркотическое вещество – марихуана, упакованная в тюбик от детского крема.

В ходе оперативно-розыскных мероприятий оперативники вышли на след предполагаемого сбытчика, необычно расфасовавшего наркотик. Им оказался 42 летний житель Наримановского района Астраханской области.

При силовой поддержке отряда специального назначения «Гром» полицейские провели обыск в частном домовладении подозреваемого. Оперативники обследовали хозяйственную постройку, расположенную во дворе домовладения. Там при тщательном осмотре была обнаружена потайная дверь, ведущая под землю, где располагалась настоящая конопляная ферма.   

С целью создания благоприятного для произрастания наркосордержащих растений микроклимата мужчина оснастил теплицу лампами искусственного освещения и системой принудительной вентиляции.

Полицейские обнаружили в сооружении 61 куст конопли в цветочных горшках. Там же находилась и лаборатория по изготовлению и фасовке наркотиков, где высушенные и измельченные растения прессовались и упаковывались в тюбики от детского крема для дальнейшего хранения, а также 240 граммов готовой «продукции».

В настоящее время в отношении мужчины возбуждены уголовные дела по ч. 2 ст. 228 и по ч. 1 ст. 231 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В качестве меры пресечения фигуранту было избрано заключение под стражу.

Подписывайтесь на МВД МЕДИА в

Вернуться в раздел

Глава 17.

18 ЗОНЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Глава 17.18


ЗОНЫ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Секции:

17.18.010    Назначение

17.18.020    Назначения зон особого назначения

17.18.030    Земли специального назначения и разрешительные требования

17.18.040    Стандарты подразделения зон специального назначения

17.18.050    Стандарты планирования и строительства зон специального назначения

17.18.060    Особое положение Русской Православной Церкви св. Серафима

17.18.010 Назначение

В этой главе перечислены виды землепользования, которые могут быть разрешены в пределах зон специального назначения, установленных Разделом 17.06.020 (Карта зонирования и зоны), определяется тип разрешения/утверждения, необходимого для каждого вида использования, а также приводятся основные стандарты для планировки участка и размер здания.

17.18.020 Назначение зон особого назначения

Цели отдельных зон специального назначения и способ их применения следующие:

А.Зона OSR (Open Space – Recreation). Зона ЛРН применяется к землям, находящимся в государственной собственности, которые либо используются, либо предназначены для общественных рекреационных целей, а также к территориям, имеющим важное эстетическое, историческое значение или значение для общественного здравоохранения и безопасности. Надлежащее использование включает парк, рекреационные и культурные объекты. Зона ЛРН реализует и согласуется с обозначениями землепользования «Парки и открытые пространства» (POS) и «Рекреационно-коммерческое использование» (RC) Генерального плана.

Б.Зона OSC (Open Space – Conservation). Зона OSC применяется к объектам, предназначенным для сохранения природных и живописных ресурсов. Развитие ограничивается структурами, которые поддерживают среду обитания и сохраняют особенности открытого пространства. Зона OSC соответствует и реализует назначение землепользования для управления средой обитания (HM) Генерального плана.

C.    PI (общественная/учрежденческая) зона. Зона PI применяется к участкам существующих и планируемых общественных зданий и сооружений, объектов коммунального хозяйства, а также аналогичных и связанных с ними объектов.Зона PI реализует и соответствует назначению государственного / институционального (PI) землепользования Генерального плана.

Д.    М (Военная) зона. Зона M применяется к территориям, которые остаются под юрисдикцией и собственностью правительства Соединенных Штатов для продолжающихся военных действий в пределах бывшей границы Форт-Орд. Допустимое использование включает в себя военное жилье, школы, детские сады, конференц-залы, обучение резервных подразделений, розничную торговлю по обмену и деятельность автопарка.Зона M реализует и соответствует военному (M) назначению землепользования Генерального плана.

17.

18.030 Земельные зоны специального назначения и разрешительные требования

A.    Общие требования к разрешению. В Таблице 2-7 указаны виды использования земли, разрешенные настоящим Постановлением о зонировании в каждой зоне специального назначения, а также разрешения на планирование, необходимые для установления каждого вида использования в соответствии с Разделом 17.10.030 (Разрешенные виды землепользования и требования к разрешениям на планирование).

B.    Требования к определенным видам землепользования. Если в последнем столбце Таблицы 2-7 («Правила специального использования») указан номер раздела, указанный раздел может повлиять на то, требуется ли для использования Разрешение на зонирование, Разрешение на незначительное использование или Разрешение на использование, и/или может устанавливать другие требования и стандарты, применимые к использованию.

17.18.040 Стандарты подразделения зон специального назначения

Минимальная площадь и размеры новых участков в зонах специального назначения определяются городом в порядке дробления.

17.18.050 Стандарты планирования и строительства зон специального назначения

Подразделения, новые виды землепользования и сооружения, а также изменения существующих землепользований и сооружений должны быть спроектированы, построены и/или созданы в соответствии со следующими стандартами и любыми требованиями, установленными городскими властями в рамках процесса выдачи разрешений на использование, процесса программирования капитальных улучшений. или сдача в аренду государственной собственности, в зависимости от обстоятельств, в дополнение к применимым стандартам застройки (например,г., благоустройство, стоянка и погрузка и др.) в статье 3.

A.    Стандарты зоны ЛРН. Предлагаемая застройка и новые виды землепользования в зоне ЛРН должны соответствовать Элементу «Парки, рекреация и открытые пространства» Генплана. Строения и виды использования, не требующие утверждения Разрешения на использование, должны получить разрешение на зонирование от Администратора зонирования.

B.    Стандарты зоны OSC. Предлагаемое развитие и новые виды землепользования в зоне OSC должны соответствовать плану управления средой обитания и соглашению о реализации/управлении HMP Плана повторного использования Форт-Орд и стандартам, установленным посредством утверждения Разрешения на использование.

C.    Стандарты зон PI. Предлагаемая застройка и новые виды землепользования в зоне PI должны соответствовать требованиям зоны ЛРН, изложенным в подразделе А настоящего раздела.

Стандарты зоны

D.    M. Стандарты застройки, предлагаемые в зоне М, определяются Министерством армии до тех пор, пока имущество не будет передано невоенному сектору для частной застройки. После того, как Министерство армии передаст собственность невоенному сектору для частной застройки, предполагаемая застройка и новые виды землепользования должны соответствовать следующим стандартам и всем другим применимым положениям настоящего Постановления о зонировании (например,g. , Статья 3 – Планирование площадки, проектирование и эксплуатационные стандарты):

1.    Неудачи. Предлагаемые постройки должны быть отнесены как минимум на 30 футов от каждой линии собственности и должны быть ограждены ландшафтным дизайном с использованием растительных материалов, произрастающих в регионе, чтобы свести к минимуму визуальное воздействие соседних владений.

2    Ограничение по высоте. Ни одна конструкция не должна превышать максимальную высоту 32 фута.

3.    Вспомогательное и вспомогательное использование.Использование офисных помещений и деятельность по розничной торговле должны быть непосредственно связаны и побочными или вспомогательными для коммерческого использования в рекреационных целях.

17.18.060 Особое Положение о Русской Православной Церкви св. Серафима

Русская православная церковь св. Серафима, расположенная в региональном парке Лагуна-Гранде, считается соответствующим видом использования в течение срока ее полезного использования.

Что «все еще» особенного в собственности специального назначения

  • является директором American Valuation Partners™, а ранее был директором по операциям Mundy Associates.Он является председателем отделения The Counselors of Real Estate в Колорадо. Он специализируется на оценке недвижимости в судебных спорах, в том числе на выдающихся доменах и в неблагоприятных условиях. Рон является штатным адъюнкт-профессором Школы управления недвижимостью и строительством имени Франклина Л. Бернса в Колледже бизнеса Дэниэлса Денверского университета.

  • Эрин Троуп

    является юристом в American Valuation Partners™, где она специализируется на комплексной оценке недвижимости в судебных процессах, разработке отчетов и поддержке.Она также является студенткой Денверского университета.

  • Дженнифер (Клык) Донг

    является старшим юристом в American Valuation Partners™, где она является аналитиком по комплексным оценочным и судебным заданиям. Дженнифер имеет степень магистра делового администрирования со специализацией в сфере недвижимости, полученную в бизнес-колледже Дэниелс Денверского университета. Она была преподавателем Сианьского научно-технического университета.Дженнифер также имеет степень бакалавра искусств. и степень магистра Северо-Западного политехнического университета в Сиане, Китай.

PERSPECTIVE
Том 44, номер 19
9 октября 2020 г.
Рон Троуп, доктор философии, CRE, MAI, FRICS; Эрин Труп; и Дженнифер (Фанг) Донг, MBA

Фото: CloudOnePhoto/Shutterstock.com


Введение

После получения комментариев и запросов по определениям и уточнениям собственности специального назначения на основе оригинальной статьи «Что особенного в собственности специального назначения?» 1 Ясно, что необходимы дополнительные пояснения.Некоторые термины нуждаются в дополнительных комментариях в сочетании с уточненными вопросами, которые раскрываются в результате оценки в ходе судебного разбирательства. В этом документе расширяется концепция собственности специального назначения путем оценки базовых определений, расширяется роль земли и рассматриваются вопросы, которые могут возникнуть в ходе судебных разбирательств.

Мы начинаем с обзора терминологии и определений, после чего следует анализ того, что означает «специальное назначение» и какие свойства можно считать специальными.Далее следует обсуждение того, являются ли земля или улучшения особенными, за которым следует обсуждение поиска сопоставимых объектов недвижимости с оговоркой о том, что основное внимание должно быть уделено вероятному покупателю, а затем комментарии о судебной практике.

Обзор терминологии

Обзор «специального», «целевого» и «специального назначения»

Прежде чем обсуждать какие-либо конкретные вопросы и нюансы оценки, имеет смысл начать с фундаментального уровня и оценить сами слова «специальное назначение».

Во-первых, давайте рассмотрим термин «особый». Что на фундаментальном уровне означает термин «особый»? Словарь Merriam-Webster определяет его как: « Необычный, примечательный, индивидуальный, уникальный, особенный…» 2 Таким образом, является ли что-то особенным в глазах смотрящего или это согласовано группой? Есть те, кто может сказать, что недвижимость особенная, потому что она редкая или важная для них или в мире оценки, редкая с небольшим количеством сопоставимых. Но что решает, когда что-то особенное: Человек, Закон или Другие?

Далее слово «цель.Какова цель и как она решается? Словарь Merriam-Webster определяет «цель» как «объект или результат, направленный на, намерение, решение, определение». 3 По сути, цель — это преднамеренное действие, направленное на создание определенного результата или использования. В контексте недвижимости это означает, что создание цели не случайно, и любое будущее использование, отличное от первоначальной цели, является модификацией и, вероятно, не имеет аналогичной полезности.

Принимая во внимание эти два определения, каково значение объединенных слов «специальное назначение»? Объединенная фраза подразумевает, что использование улучшений является преднамеренным, но уникальным или редким.Это определение приводит к ограниченному набору возможных применений, которые будут соответствовать определению термина. Комбинированная фраза также согласуется с определением специального назначения, ранее предложенным Throupe et al.

«Имущество специального назначения определяется как имущество, которое имеет ограниченную полезность и товарный вид, кроме как для его первоначального использования. Эти объекты могут включать предприятие по переработке опасных отходов, нефтеперерабатывающий завод или специализированное производство. Часто эти свойства «создаются по индивидуальному заказу», что создает очень ограниченный набор альтернативных пользователей.Фактически, в большинстве случаев недвижимость специального назначения требует значительных инвестиций для преобразования в альтернативное использование, что делает большинство преобразований финансово неосуществимыми. Чтобы иметь особое назначение, само свойство, а не его использование, должно быть уникальным». 4

Существует ли земля «специального назначения»?

В последние годы возник спор о том, может ли земля сама по себе быть собственностью специального назначения. Эти дебаты сосредоточены на том, считается ли земля с уникальным видом или участок для строительства «специальным назначением» из-за местоположения. Есть несколько соображений, которые следует учитывать при выборе земли. Как слово «назначение» влияет на любое отнесение земли к категории специального назначения? Связана ли цель существования земли с текущим или каким-либо использованием? Что появилось раньше, земля или цель? Земля существовала с момента сотворения земли, но существовала ли цель для этой земли? Или цель пришла позже?

В отличие от исследования собственности с улучшениями, можно судить о том, являются ли улучшения особенными, редкими или имеют мало сопоставимых объектов.Так это сочетание улучшений и земли, которые делают недвижимость специальной или специальной? Конкретное использование может лучше подходить для определенных мест, но является ли место настолько уникальным, что улучшения нельзя было бы построить в других местах, будь то поблизости или в другом районе страны? Что появилось раньше: улучшения, построенные для определенной цели, или цель земли?

Этот спор о земле не так прост, как кажется на первый взгляд. Например, есть место, которое является самой высокой точкой на земле.Таким образом, где бы ни находилась эта область, у нее есть цель быть именно этим местом. Может ли вершина Эвереста сама по себе быть «особой целью», потому что это самая высокая точка на земле? Или это человек создал цель как место для изучения из-за его уникальности? Это человек, создающий цель для земли. Кто-то может возразить, что другие места особенные или имеют определенную цель сами по себе. Эти отдельные участки земли, как правило, являются историческими местами, которые являются особенными из-за исторического события, которое произошло в этом месте, или из-за особого атрибута земли.Но нужно спросить, всегда ли эта земля имела цель, связанную с этими событиями, даже до того, как они произошли? Или со временем возникло одно или несколько применений этой земли?

В рецензии на статью «Что особенного в имуществе специального назначения» 5 сделан вывод о том, что «особым» является невозможность экономичного преобразования имущества для другого использования. Авторы имели в виду преобразование улучшений, предполагая, что земля находится в одинаковом состоянии независимо от использования.Это землепользование и допустимые виды использования в современном обществе могут измениться в ходе истории. Ценность этой земли может меняться с течением времени, так как привлекательность местоположения меняется в зависимости от того, что представляет ценность в обществе. Имея в виду вышеизложенное, мы утверждаем, что участок земли можно рассматривать как предназначенный для специального использования, но очень мало мест, которые можно даже обсуждать как предназначенные для специального использования исключительно на основании местоположения. Трудно претендовать на землю специального назначения, если она экономически конвертируема.Таким образом, земля сама по себе, за немногими исключениями, не является специальным назначением, она может иметь специальное использование во время различения с размещенными на ней потенциальными улучшениями специального назначения. Но для того, чтобы имущество считалось специальным назначением, за немногими исключениями, оно должно иметь преднамеренные улучшения. Кроме того, если есть земля, примыкающая к собственности специального назначения или объединенная с ней, этот участок может также обслуживать собственность специального назначения и, таким образом, может быть землей специального назначения.Таким образом, на земле специального назначения может находиться недвижимость специального назначения.

Что «по-прежнему» является особенным в собственности специального назначения, так это то, что затраты на преобразование делают финансово невозможным преобразование в более выгодное или равноценное использование? Это не означает, что конверсия невозможна, но покупатель вряд ли придаст большую ценность предшествующим улучшениям из-за необходимых затрат на конверсию. Таким образом, это имущество может быть использовано в альтернативном коммунальном предприятии в рамках поколения 2 и . 6

Подводя итог, за исключением необычных мест, таких как самая высокая точка на земле и самая низкая точка, было бы почти невозможно, чтобы место было собственностью специального назначения только из-за земли. Даже исторические и религиозные объекты могут быть исключены из этой категоризации, учитывая, что земля под ними во многих случаях пригодна для других целей (хотя можно утверждать, что некоторые религиозные объекты можно считать незаменимыми). В целом, земли специального назначения служат для благоустройства специального назначения. Улучшения могут быть как специального назначения (путем зонирования), так и специального назначения, однако земля без улучшений и модификаций является специальным использованием, поскольку определение назначения означает намерение, а естественные земельные образования не имеют антропогенного назначения.

Особая земля: «Зона 51»

Недавний спор специального назначения, касающийся частных земель с видом на военную базу, известную как «Зона 51» в пустыне Невада. 7, 8 Зона 51 ранее была известна как Центр тестирования и обучения в Неваде. Тем не менее, эта частная земля уникальна и служит единственным местом для просмотра Зоны 51. Собственность незаменима для ее постоянного специального использования, поскольку нет доступных сопоставимых объектов. Фактически, это единственная частная собственность в мире, откуда открывается беспрепятственный вид на Зону 51.

Семья Шихан владела этим участком площадью 400 акров в долине Грум-Лейк с конца 1800-х годов. Конечно, есть прилегающие участки, которые составляют нынешний периметр Зоны 51, но этот конкретный участок по периметру — единственная оставшаяся частная собственность с видом. Уникальность (это «специальное» требование) местонахождения представления ранее создавалось в результате использования других свойств представления, а не в рамках нового проекта для какого-либо выдающегося доменного дела.Но создает ли он собственность специального назначения? Что появилось раньше, цель (в данном случае претензия на вид) или земля? Как было сказано ранее, земля сейчас служит в особом пользовании. Но целью этой земли было не дожидаться создания Зоны 51. Раньше это была шахта. Таким образом, в целом «цель» преднамеренна и создана человеком. Можно утверждать, что результирующая цель (вид на Зону 51) была создана человеком, потому что люди создали объекты, известные как Зона 51. Но создание площадки для просмотра, вероятно, не было преднамеренным.

«Специальное использование» против собственности или земли «специального назначения»?

Подводя итог, Throupe et al. обратите внимание, что специальное использование — это обозначение зонирования, а не тип собственности или синоним специального назначения. К сожалению, некоторые суды усложнили задачу оценщикам, запутав слова и свободно поменяв местами специальное использование, специальное назначение и ограниченные рыночные свойства. 9, 10, 11 Особое использование земли обусловлено антропогенным решением произвести на ней улучшения специального назначения.Земли специального назначения образуются в результате наличия на них или примыкающих к ним земель специального назначения. В любом случае земля интегрирована с улучшениями специального назначения. Это не означает, что единственной землей специального назначения является земля, интегрированная в благоустройство специального назначения. Земля без интеграции специального назначения может служить для специального использования, например, земля с уникальным или единственным в своем роде видом на уникальную или единственную в своем роде собственность. Кроме того, недвижимость специального назначения не обязательно должна располагаться на зонированной земле специального назначения.

Неправильное использование подхода к продажам

Подход к продажам требует рассмотрения, даже если кажется, что местных аналогов мало. Этот подход может стать скорее «проверкой разумности» затратного подхода из-за сложности внесения поправок на полезность между выбранными сопоставимыми объектами. 12

Для любой отрасли, в которой оцениваемое имущество связано с проверкой конкурентов в отрасли, необходимо проанализировать их продажи собственности, покупки аналогичных активов и вероятность того, что они станут покупателями рассматриваемого объекта.Эта отраслевая группа конкурентов или аналогичные отрасли являются вероятными покупателями, и рынок этой отрасли может быть национальным в определенных местах, что опровергает концепцию о том, что требуются сопоставимые данные на «местном рынке» или что предмет имеет специальное назначение. Это ограниченная собственность для этого конкретного местного рынка, но в других местах могут быть подходящие аналоги. Идея о том, что отсутствие местных сопоставимых объектов означает, что объект недвижимости специального назначения и по умолчанию используется стоимостной подход, является логическим скачком.

Судебные стратегии

Слишком часто кажется, что придумывание собственности как «специального назначения» является стратегией компенсации при изъятии выдающихся доменных владений.Идея состоит в том, что если местные аналоги предположительно недоступны, это должно быть специальное назначение. Или можно полагаться на какое-то конкретное улучшение собственности, которое считается особенным или редким, а затем распространять заявление о том, что вся собственность является «специальным назначением». Это приводит к тому, что по умолчанию используется стоимостной подход и субъективные рассуждения в отношении амортизационных отчислений с ограниченным анализом для определения того, есть ли какой-либо оставшийся экономический срок службы. Проще говоря, в случаях, связанных со специальными целями, имели место неоднократные случаи смешения оставшегося экономического срока службы с оставшимся физическим сроком службы (физический срок службы, как правило, дольше) и использование физического срока службы для определения амортизационных отчислений, что приводит к более низкой амортизации, что приводит к большему остаточному сроку службы. стоимость. 13, 14 Другим распространенным злоупотреблением является оценка стоимости, основанная на стоимости коммерческого предприятия, а не на стоимости недвижимости, что снова приводит к более высокой сумме компенсации. Проницательный эксперт по оценке сможет опровергнуть эти утверждения.

Заключение

Начиная с уточнения терминов «специальное назначение» и «назначение» и комбинированной терминологии «специального назначения» и «специального использования», в настоящем документе рассматривается, что делает собственность специального назначения и как изображается земля. Затем даются рекомендации по вопросам оценки, которые часто возникают, когда задание аналитика включает недвижимость специального назначения.

Напоминаем читателям, что «что по-прежнему особенное», так это сложность преобразования собственности специального назначения для альтернативного использования из-за связанных с этим затрат. Кроме того, аналитик должен определить, кто является вероятным покупателем, чтобы определить географический поиск покупателей и конкурентов в отрасли или смежной отрасли текущего использования.Только тогда аналитик может судить о том, вероятны ли какие-либо покупатели/пользователи или возможна ли конверсия. Исследование, направленное на определение наличия собственности специального назначения, требует надлежащего и полного изучения предмета, экономики отрасли, конкурентов, потенциальных сопоставимых объектов, вероятных покупателей, а также анализа экономической и физической жизни. Самое главное, нужно сопротивляться поспешным выводам специального назначения без такого исследования.

Вы не согласны с выводом автора? Есть другое мнение или точка зрения? Пожалуйста, поделитесь своими мыслями с REI или, что еще лучше, подготовьте и отправьте рукопись для публикации, отправив электронное письмо исполнительному редактору (или совету) Real Estate Issues по адресу [email protected]орг.


Концевые сноски

1. Рон Троуп, Кай Чжан и Сюэ Мао, «Что особенного в собственности специального назначения», журнал оценки, лето 2015 г.: 226-236. ↩
2. Словарь Merriam-Webster Dictionary, Pocket Books, New York NY, 1974, pg. 659. ↩
3. Словарь Merriam-Webster, Pocket Books, New York NY, 1974, pg. 565. ↩
4. Рон Троуп, Кай Чжан и Сюэ Мао, «Что особенного в собственности специального назначения», журнал оценки, лето 2015 г.: 229.↩
5. Что особенного в собственности специального назначения? Журнал оценки, лето 2015 г.: 226–236. ↩
6. Джон Липскомб, «Промышленные здания второго поколения: факторы стоимости», The Appraisal Journal (июль 2002 г. ): 298–303. ↩
7. Семья проиграла земельную битву с федеральным правительством, http://www.aero-news.net/index.cfm?do=main.textpost&id=15931408-31cd-489f-a996-1fd0c5aa751e. 22 октября 2015 г. ↩
8. Битва за Зону 51 в Неваде идет, но не такая, как вы могли подумать.Джейсон Краварик, CNN, и Дэн Саймон, CNN, обновлено в 13:32 по восточному времени, суббота, 12 сентября 2015 г. https://www.cnn.com/2015/09/11/us/area-51-nevada-legal- бой/index.html. ↩
9. Специальное использование: разрешение на специальное использование. Разрешение, предоставленное местным агентством по зонированию, которое разрешает использование в качестве особого исключения из применимого зонирования. Разрешение на специальное использование в жилой зоне может позволить построить церковь или больницу. Такое использование считается условным использованием, разрешенным только после одобрения органа по зонированию.Иногда его называют разрешением на условное использование. См. также юридически несоответствующее использование; вариация зонирования. ↩
10. Словарь по оценке, Институт оценки, 6 -е издание , 2016 г., с. 218. ↩
11. Имущество специального назначения. Недвижимость с уникальным физическим дизайном, специальными строительными материалами или планировкой, которая особенно адаптирует свою полезность к использованию, для которого она была построена; также называется собственностью специального дизайна.↩
12. Доходный подход используется редко из-за переплетения недвижимости, личного имущества и нематериальных активов.См. главу 35 издания 14 th «Оценка недвижимости». ↩
13. Период, в течение которого улучшения недвижимого имущества влияют на стоимость имущества. Словарь оценки, Институт оценки, 6 th Edition, 2016: 72. ↩
14. Оценка того, сколько лет зданию или улучшению будет изношено. 2. Общий период, в течение которого здание существует или ожидается, в отличие от его экономической жизни. Словарь оценки, Институт оценки, 6 th Edition, 2016: 171.↩

Недвижимость специального назначения | Совет владельцев в Америке

Имущество специального назначения или специального назначения — это имущество, имеющее ограниченное или специальное использование, такое как религиозные здания, частные школы, больницы, театры, музеи, кемпинги и другое специализированное имущество. Недвижимость специального назначения также может быть уникальной из-за ее физического дизайна, планировки или улучшений, которые могут ограничивать использование собственности только тем, для чего она была построена.Из-за специализированного характера этих объектов их рыночная привлекательность также может быть весьма ограниченной

.

Из-за их ограниченного использования и/или специализированного характера объекты специального назначения могут столкнуться с уникальными проблемами в особой области, особенно в отношении определения справедливой компенсации. Важно признать и понять использование и функцию такого имущества, чтобы определить последствия изъятия для собственности и определить сумму компенсации, причитающуюся владельцу как за изъятие, так и за любой ущерб оставшемуся имуществу.

Известные поверенные в области доменов и свидетели-эксперты, такие как оценщики и планировщики земельных участков, должны решить, как лучше всего оценить недвижимость специального назначения при осуждении. Как можно оценить недвижимость, когда нет активного рынка или сопоставимых продаж, на которые можно положиться? В некоторых случаях недвижимость специального назначения может быть оценена на основе анализа стоимости замещения, в котором учитываются затраты на покупку земли взамен, подготовку этой земли для использования таким же образом и строительство любых замещающих зданий или сооружений.В таком анализе окончательная стоимость может быть дисконтирована на амортизацию улучшений.

Тематические исследования — недвижимость специального назначения, взятая с использованием возможностей Eminent Domain

Практический пример № 1 – Вся собственность церкви для строительства городской автомагистрали

Государственный департамент транспорта (DOT) определил, что часть государственной автомагистрали, проходящей через муниципалитет, требует значительного ремонта и усовершенствования. Для этого Министерству транспорта необходимо было приобрести всю собственность, принадлежащую церкви, состоящую из нескольких участков, расположенных недалеко от шоссе, с целью строительства пруда для сбора ливневых стоков.Здание церкви было построено в 1940-х годах и не соответствовало современным требованиям к новостройкам. Министерство транспорта сделало первоначальное предложение о покупке здания церкви и прилегающих к нему участков, используя анализ восстановительной стоимости с дисконтированием стоимости имущества из-за амортизации. Члены церкви нашли подходящую свободную собственность на замену недалеко от первоначального места и проконсультировались с архитектором и генеральным подрядчиком, чтобы спроектировать и построить замену.Церковь смогла получить от города разрешение на строительство желаемого здания на новом участке. Однако общие расходы, которые церковь определила как необходимые для строительства нового здания и парковки, превысили первоначальное предложение DOT. Переговоры между сторонами зашли в тупик, и DOT подал иск о захвате собственности, используя ее выдающуюся власть домена. При содействии опытного известного юриста церкви церковь продолжала отстаивать свое право на справедливую компенсацию и обратилась в суд.После суда присяжных для определения стоимости имущества присяжные присудили церкви полную сумму, о которой ее свидетели-эксперты, включая землеустроителя, инженера, генерального подрядчика и оценщика, дали показания в суде.

Практический пример № 2 — Частичное изъятие частной некоммерческой школы для расширения проезжей части

Муниципальное транспортное управление потребовало расширить проезжую часть между существующей дорогой и автострадой. Предлагаемое расширение разделит пополам кампус частной школы.Для реализации проекта городские власти выделили участок земли, включающий парковку, здание и детскую площадку. Осуждение отделило небольшую полосу земли от остальной части кампуса, которая, по утверждению школы, стала непригодной для использования. Школа также утверждала, что учебное здание, расположенное менее чем в шести футах от полосы отвода новой дороги, было приведено в непригодное для использования и что остальная часть кампуса понесла значительный ущерб в результате захвата. На суде адвокаты по осуждению, защищающие школу, утверждали, что некоммерческая школа имеет право на компенсацию стоимости приобретения замещающих помещений.Присяжные вынесли вердикт школе на сумму более 18 миллионов долларов. Городские власти подали апелляцию, утверждая, что суд первой инстанции допустил ошибку, разрешив применить свидетельские показания относительно доктрины замещающих помещений в этом частичном захвате частной школы. Верховный суд штата отменил вывод о том, что при определении компенсации к частной школе следует относиться иначе, чем к государственной школе, и что компенсация должна основываться на рыночной стоимости с использованием подхода сопоставимых продаж. Дело было отправлено обратно в суд первой инстанции для повторного рассмотрения, однако городские власти предложили 12 миллионов долларов для урегулирования всех претензий до проведения второго судебного разбирательства.

Обратите внимание: присужденная справедливая компенсация и результаты, полученные владельцами недвижимости в приведенных выше примерах, являются примерами результатов, которых адвокаты Owners’ Counsel of America добились для своих клиентов, специализирующихся на недвижимости. Хотя мы не можем гарантировать одинаковый или похожий результат в каждом случае, эта информация представлена, чтобы помочь вам понять возможные сценарии, которые могут повлиять на ваши права собственности, а также продемонстрировать навыки юристов OCA.Исход вашего дела будет зависеть от его конкретных фактов и обстоятельств. Не следует предполагать , что ваше дело будет завершено с результатом , подобным рассмотренным выше случаям .

Зонирование/специальное землепользование

Отдел зонирования проводит обзоры планов и общественные слушания по условному землепользованию в соответствии с Постановлением города Детройта о зонировании. Условное землепользование может зависеть от условий развития, возникающих в результате процесса пересмотра плана.Отдел зонирования также проводит исторические исследования с целью проверки зонирования.

Как добраться до финиша

Как получить обзор плана участка

Шаг 1. Проверьте, требует ли ваш проект пересмотра плана участка в разделе 50-3-113 Постановления о зонировании

.

Шаг 2. Подать онлайн-заявку на проверку плана участка. Заполните заявку и оплатите соответствующие сборы. Плата за рассмотрение плана сайта составляет 160 долларов США.

  • Выбор вкладки ПЛАНИРОВАНИЕ
  • Выберите  СОЗДАТЬ ЗАЯВКУ
  • Выберите тип записи  Слушания
  • Выберите  Специальное землепользование

Шаг 3. Отдел зонирования рассмотрит вашу заявку и отправит ваш проект в ProjectDox для рассмотрения планов. Проверьте свою электронную почту для этого подтверждения.

Шаг 4. Загрузите необходимые документы и планы в ProjectDox.
Сюда могут входить: план объекта и карта расположения, планы этажей, подтверждение права собственности или правового интереса в собственности, а также другие применимые материалы 

Полный список того, что требуется для проверки плана участка, см. в Контрольном списке проверки плана участка.
Подать заявку на проверку плана участка!

Как запланировать специальные слушания по землепользованию

Специальные слушания по землепользованию необходимы для использования, которое является «условным» в конкретном районе зонирования.Когда вы подаете заявку на слушание по вашему специальному землепользованию, оно будет включать в себя обязательный обзор плана участка.
Подать заявку на слушание по особому землепользованию!

Шаг 1.  Войдите в свою учетную запись Elaps (Accela). При необходимости создайте учетную запись. Посмотрите это видео, если вам нужна помощь в создании учетной записи.
Шаг 2.  Выберите  «Планирование»  в верхней части экрана
Шаг 3.  Выберите  «Создать приложение» в верхней части экрана
Шаг 4.- 72 часа на создание учетной записи Eplans (ProjectDox) для загрузки сайта, планов этажей и фасадов, а также других необходимых документов.

Не уверены, является ли ваш проект условным? Посетите наш Портал зонирования  , чтобы определить тип использования и район зонирования
Вы также можете ознакомиться с Постановлением о зонировании.

Как получить письма о подтверждении зонирования

Отдел проводит исторические исследования с целью проверки зонирования. Буквы будут идентифицировать:

  • район(ы)
  • законное использование
  • разрешения на конкретное использование на определенных участках

Плата составляет 80 долларов за письмо.

Подайте заявку на получение Письма о подтверждении зонирования!

Особые слушания по землепользованию

Отдел зонирования BSEED проведет специальные слушания по землепользованию:

16 марта

9:00
Дело:  SLU2022-00012
Адрес:  18435 Dwyer St. (PIN-код: 13012015.)
Предлагаемое использование:  Обустроить групповой детский сад в существующем жилом доме на одну семью в зональном районе R1 (жилой дом на одну семью).

9:30 9:30 9:30
* SLU2021-00151
Адрес:

Адрес: 3408, 3416, & 3422 Cochrane St. и 1600 Smcamore St. (Pin: 08006490., 08006491., 08006492 ., & 08006493.)
Предлагаемое использование: Строительство таунхауса из 7 квартир на существующей свободной земле в зональном районе R2 (жилой дом на две семьи).

10:00

10:00
Case: SLU2021-00173
Адрес: Адрес: 61, 85, 89, & 97 Clairmount Ave. (Pin: 02001414., 02001415., 002001416., & 02001417. )
Предлагаемое использование:  Открыть медицинскую клинику (аптеку) на первом этаже существующего четырехэтажного многофункционального здания площадью 566 квадратных футов в зональном районе R5 (жилой район средней плотности). (PIN-код: 02001414., 02001415., 002001416. и 02001417.)

https://cityofdetroit.zoom.us/j/89517106887

Идентификатор встречи: 895 1710 6887

Телефонный номер: 1-267-831-0333

17 марта
Слушания о марихуане

9:00 9:00

4

9:00
Чехол: SLU2021-00009
Адрес: 17236 Mt. Elliott (Pin: 15014260-7)
Предлагаемое использование: Изменить BSEED SLU2019 -00146 путем сноса второго этажа существующего здания для создания предприятия по выращиванию марихуаны площадью 16 935 квадратных футов в зональном районе M4 (интенсивно-промышленный).


9:30
Дело: SLU2021-00199    
Адрес: E. Grand B. 165lvd. (PIN: 150000594-5)          
Предлагаемое использование: Создание завода по выращиванию марихуаны площадью 9 978 кв. ) Зонирование округа.

10:00
Дело: SLU2022-00007
Адрес: 19101 W.Davison St. (PIN: 22008542)
Предлагаемое использование: Создание предприятия по выращиванию марихуаны в двух существующих зданиях площадью 7 189 квадратных футов и 5 841 квадратный фут и в недавно построенном здании площадью 9 600 квадратных футов в зоне M4 (интенсивно-промышленное) Округ.

 

https://cityofdetroit.zoom.us/j/86454754457

Идентификатор встречи: 864 5475 4457

Телефонный номер: 1-267-831-0333

23 марта

9:00

Кейс:  SLU2021-00156

Адрес: 7403 McGraw Avenue (PIN: 18012546-7)

Предлагаемое использование:  Строительство дополнительной парковки на существующей свободной земле для обслуживания существующего специализированного торгового предприятия в зональном районе R2 (жилой дом на две семьи).

9:30

Кейс:  SLU2022-00017

           SPR2021-00084

Адрес: 2915 W. Hancock St. и 4520 & 4550 Jeffries Service Dr. (PIN: 12000579-80, 12006605 и 12006606)

Предлагаемое использование:  Построить однокомнатную некоммерческую организацию (SRO) на 40 квартир на существующей свободной земле в зональном районе B4 (общехозяйственный).

https://cityofdetroit.zoom.us/j/89517106887

Идентификатор встречи: 895 1710 6887

Телефонный номер: 1-267-831-0333

 

 

 

%PDF-1.4 % 1 0 объект > эндообъект 4 0 объект > эндообъект 2 0 объект > >> /MediaBox [0 0 595 842] >> эндообъект 3 0 объект > эндообъект 5 0 объект > эндообъект 6 0 объект > эндообъект 7 0 объект > эндообъект 8 0 объект > эндообъект 9 0 объект > эндообъект 10 0 объект > эндообъект 11 0 объект > эндообъект 12 0 объект > эндообъект 13 0 объект > эндообъект 14 0 объект > эндообъект 15 0 объект > эндообъект 16 0 объект > эндообъект 17 0 объект > эндообъект 18 0 объект > эндообъект 19 0 объект > эндообъект 20 0 объект > эндообъект 21 0 объект > эндообъект 22 0 объект > эндообъект 23 0 объект > эндообъект 24 0 объект > эндообъект 25 0 объект > эндообъект 26 0 объект > эндообъект 27 0 объект > эндообъект 28 0 объект > эндообъект 29 0 объект > эндообъект 30 0 объект > эндообъект 31 0 объект > эндообъект 32 0 объект > эндообъект 33 0 объект > эндообъект 34 0 объект > эндообъект 35 0 объект > эндообъект 36 0 объект > эндообъект 37 0 объект > эндообъект 38 0 объект > эндообъект 39 0 объект > эндообъект 40 0 объект > эндообъект 41 0 объект > эндообъект 42 0 объект > эндообъект 43 0 объект > эндообъект 44 0 объект > эндообъект 45 0 объект > эндообъект 46 0 объект > эндообъект 47 0 объект > эндообъект 48 0 объект > эндообъект 49 0 объект > эндообъект 50 0 объект > эндообъект 51 0 объект > эндообъект 52 0 объект > эндообъект 53 0 объект > эндообъект 54 0 объект > эндообъект 55 0 объект > эндообъект 56 0 объект > эндообъект 57 0 объект > эндообъект 58 0 объект > эндообъект 59 0 объект > эндообъект 60 0 объект > эндообъект 61 0 объект > эндообъект 62 0 объект > эндообъект 63 0 объект > эндообъект 64 0 объект > эндообъект 65 0 объект > эндообъект 66 0 объект > эндообъект 67 0 объект > эндообъект 68 0 объект > эндообъект 69 0 объект > эндообъект 70 0 объект > эндообъект 71 0 объект > эндообъект 72 0 объект > эндообъект 73 0 объект > эндообъект 74 0 объект > эндообъект 75 0 объект > эндообъект 76 0 объект > эндообъект 77 0 объект > эндообъект 78 0 объект > эндообъект 79 0 объект > эндообъект 80 0 объект > эндообъект 81 0 объект > эндообъект 82 0 объект > эндообъект 83 0 объект > эндообъект 84 0 объект > эндообъект 85 0 объект > эндообъект 86 0 объект > эндообъект 87 0 объект > эндообъект 88 0 объект > эндообъект 89 0 объект > эндообъект 90 0 объект > эндообъект 91 0 объект > эндообъект 92 0 объект > эндообъект 93 0 объект > эндообъект 94 0 объект > эндообъект 95 0 объект > эндообъект 96 0 объект > эндообъект 97 0 объект > эндообъект 98 0 объект > эндообъект 99 0 объект > эндообъект 100 0 объект > эндообъект 101 0 объект > эндообъект 102 0 объект > эндообъект 103 0 объект > эндообъект 104 0 объект > эндообъект 105 0 объект > эндообъект 106 0 объект > эндообъект 107 0 объект > эндообъект 108 0 объект > эндообъект 109 0 объект > эндообъект 110 0 объект > эндообъект 111 0 объект > эндообъект 112 0 объект > эндообъект 113 0 объект > эндообъект 114 0 объект > эндообъект 115 0 объект > эндообъект 116 0 объект > эндообъект 117 0 объект > эндообъект 118 0 объект > эндообъект 119 0 объект > эндообъект 120 0 объект > эндообъект 121 0 объект > эндообъект 122 0 объект > /Шрифт > >> /Фильтр /FlateDecode /Длина 11206 >> поток х^[#Ş wfbu$Y3sbj5m6&3>U, DPM;]L\(Wb]~9qشϏ»4͂6R . KX2:(iR.: r\2&Ӂ 646#r/Al \5VspokeĝǤnn r({סү7a)]p.ǟ~w,tܵZCA;Kcơl

Чартерный поселок Мидленд, штат Мичиган, специальное использование; требования к специальному разрешению на землепользование

Заявление о специальном разрешении на землепользование, также упомянутое в дальнейшем как «разрешение на специальное использование», должны быть представлены и обработаны в соответствии со следующими процедурами:

А. 

Подача заявки.

(1) 

Заявление подается через Строительного инспектора и/или Администратора зонирования в специальной форме для этой цели.Каждый заявление должно сопровождаться уплатой пошлины, установленной Попечительским советом поселка.

(2) 

В случае, если разрешение на желаемое использование требует как изменения зонирования, и специальное разрешение на землепользование, оба запроса могут быть поданы вместе, при соблюдении следующих условий:

(а)

Процедуры таинств для каждого должны соблюдаться, как указано.

(б)

Все применимые стандарты и спецификации, требуемые настоящим главу следует соблюдать.

Б.

Требуются данные.

(1) Специальная форма должна быть полностью заполнена заявителем, включая заявление заявителя о том, что § 300-63 может быть соблюдено. (2) 

Имя, адрес и номер телефона заявителя.

(3) 

Юридическая характеристика земельного участка.

(4) План площадки, соответствующий требованиям § 300-78. (5) 

Любые дополнительные элементы или материалы, определенные специальным требования землепользования конкретного, предполагаемого использования.

C.

Чартерный городок Комиссии по планированию Мидленда. Комиссия по планированию должен быть органом, ответственным за рассмотрение и рекомендацию специальных землепользования. Однако Комиссия по планированию может определить здание Инспектор и/или администратор зонирования некоторые конкретные обязанности за помощь в выполнении этой функции.

(1) Уведомление и публикация. Как только городские власти получат заполненный пакет заявок и соответствующий сбор, Комиссия по планированию обработает его в соответствии с требованиями к публичному уведомлению, описанными в § 300-79. (2)

Проверка и слушание Комиссии по планированию. Заявление на получение специального разрешения пакет должен быть предметом как обзора плана площадки, так и публичного слушания, проводимые плановой комиссией. Если заявитель желает рассмотреть план участка и разрешение на специальное использование на одно заседание Комиссии по планированию, он или она должны выполнить следующие требования:

(а)

Публичные слушания по специальному использованию. Комиссия по планированию должна провести общественные слушания по заявке в рамках собрания по адресу которых рассматривается разрешение на специальное использование.

[1] Уведомление. Уведомление о проведении публичных слушаний обрабатывается в соответствии с требованиями к публичному уведомлению, описанными в § 300-79. (б)

Рассмотрение разрешения на специальное использование. Вслед за публикой слушания, председатель комиссии по планированию принимает предложение о рекомендовать одобрение, условное одобрение или отказ в особом разрешение на использование. Затем члены комиссии по планированию обсуждают предложение и проголосовать за него.

[1] Открытая встреча. Обратите внимание, что Закон об открытых собраниях требует, чтобы это голосование проходило на открытом публичном собрании.[2]

Быстрое решение. В интересах справедливости и своевременного ответа для всех заинтересованных сторон Комиссия по планированию должна предоставить решение о разрешении на специальное использование на том же собрании, на котором публичные слушания проводятся, если не требуется дополнительная информация до принятия решения. В таких случаях действия по спец. разрешение на использование может быть представлено на открытом заседании Комиссии по планированию состоится в конкретную дату, указанную в ходатайстве о стол.

(с) Обзор плана участка. Комиссия по планированию должна провести обзор плана участка для предлагаемого использования, используя процедуру и стандарты, представленные в Статье XIII, и любые конкретные стандарты, определенные для специального использования в этой главе. Комиссия по планированию может утвердить план объекта в том виде, в каком он представлен, утвердить его с условиями, отклонить его или отложить его утверждение до определенной даты собрания. [1]

Публичный ввод. Обзор плана участка должен быть объективным обзор фактической информации, чтобы определить, соответствуют ли точные стандарты был встречен.Однако Комиссия по планированию может решить принять общественные комментарии или вопросы, касающиеся только соображений дизайна плана участка.

[2]

Если план сайта отклонен. В случае отклонения плана сайта, рассмотрение разрешения на специальное использование все же происходит. Специальный разрешение на использование все еще может быть утверждено при условии, что одобрение участка должно быть получено до вступления в силу разрешения на специальное использование.

(3)

Рекомендация. Комиссия по планированию может дать рекомендацию Совету поселка отклонить, утвердить или утвердить с условиями, запрос на получение разрешения на специальное землепользование. Если заявление на специальное разрешение на землепользование соответствует всем стандартам в этом главу и другие применимые постановления, а также законы штата и федеральные законы, это должно быть одобрено. Решение о специальном использовании земли принимается включены в письменное заявление о выводах и выводах относительно на специальное землепользование, в котором указывается основание для принятия решения и любые условия. Чартерный городок Midland Planning Комиссия должна дать рекомендацию об отклонении, утверждении или утверждении с условиями запрос на специальное разрешение на землепользование в течение 60 дней его представления в Комиссию по планированию, за исключением тех случаев, когда если заявителю было предложено предоставить дополнительную информацию, в этом случае решение принимается в течение 30 дней с момента получения указанной информации.

(4) 

Утверждение. Получив рекомендации от комиссии по планированию, Решение попечительского совета Чартерного городка Мидленда принимается.

(5)

Повторное применение. Заявление о выдаче разрешения на специальное использование, которое было отклонено Комиссией по планированию, не может быть повторно представлено для через год после даты такого отказа.

(6) 

Условия разрешения. Если использование установлено в соответствии с разрешением на специальное использование прекращается сроком на один год, разрешение на специальное использование истекает.Если использование и/или сооружение, для которых имеется специальное разрешение на землепользование было одобрено, не начинает строительство в течение одного года после его разрешение, срок действия разрешения на специальное использование истекает. восстановить использование после такого истечения потребует предоставления нового специального использования разрешение, начиная с нового приложения.

(7) Аннулирование. Привилегия разрешения на специальное использование регулируется всеми условиями, которые были связаны с ним в ходе описанного выше процесса. За исключением случаев, указанных в подразделе C(6), разрешение остается действительным до тех пор, пока выполняются все эти условия. Тем не менее, Совет поселка должен отозвать любое разрешение на специальное использование после того, как будет доказано, что условия разрешения были нарушены. Разрешение на специальное использование является условием утверждения разрешения на зонирование, и его отзыв аннулирует разрешение на зонирование. (а)

Первое уведомление. Инспектор по строительству и/или администратор по зонированию направляет письменное уведомление о нарушении держателю специального разрешение на использование заказным письмом. В уведомлении должно быть указано, что исправление должно быть сделано в течение 30 дней, иначе городской совет отзовет решение. разрешение на специальное использование и приказ о прекращении использования.

(б)

Считается несоответствующим. Со времени строительной инспекции и/или выдается уведомление Администратора зонирования о нарушении, до восстановления соблюдения всех условий разрешения на специальное использование, рассматриваемое использование должно рассматриваться как незаконное несоответствующее использование.

(с)

Действия Комиссии по планированию. Инспектор по строительству и/или зонированию Администратор уведомляет плановую комиссию о нарушении условий разрешения на специальное использование в ближайшем обычном поселке Заседание Совета и отзыв разрешения на специальное использование должны рассматриваться тогда.Заседание городского совета обычно проводится до истек тридцатидневный срок для первого уведомления. В таком случае, решение об отзыве разрешения на специальное использование должно быть сформулировано так что он вступает в силу только в том случае, если соблюдение всех требований не восстановлен. Он также должен включать разрешение для строительного инспектора. и/или Администратор зонирования приказать владельцу разрешения прекратить разрешено использование, если нарушение не устранено к концу первый период уведомления.

(г)

Второе уведомление и приказ.По истечении тридцатидневного период, Инспектор по строительству и/или Администратор по зонированию должен уведомить держателю разрешения заказным письмом о том, что разрешение на специальное использование аннулировано, и использование, для которого было выдано разрешение, должно быть прекращено. в течение 60 дней с даты этого второго уведомления.

(е) Обеспечение порядка. Неисполнение распоряжения о прекращении деятельности, для которой было аннулировано разрешение на специальное использование, является нарушением настоящей главы со всеми предусмотренными в ней санкциями; см. § 300-82.Прежде чем одобрить или отклонить заявку на разрешение на специальное использование, Комиссия по планированию рассматривает план участка для указанного использования, чтобы установить, что все применимые стандарты соблюдены. Проверка плана участка должна определить соответствие применимым нормативным актам округа, стандартам проверки плана участка из Статьи XIII и любым применимым стандартам из настоящей главы. Кроме того, должны соблюдаться следующие общие стандарты, а также специальные стандарты использования. А.

Общие стандарты.Комиссия по планированию рассматривает каждую заявку с целью определения того, что каждое предлагаемое использование отвечает следующим стандартов и, кроме того, должны найти достаточные доказательства того, что каждый Использовать на предлагаемом сайте можно:

(1) 

Быть спроектированным, построенным, эксплуатируемым и обслуживаемым таким образом, чтобы быть гармоничным, и соответствующий внешнему виду, с существующим или предполагаемым характером общей близости и что такое использование не изменит существенных Характер местности, в которой он предлагается.

(2) 

Не представлять опасности и не мешать существующему или предполагаемому использованию в той же общей области и будет улучшением собственности в непосредственной близости окрестности и общество в целом.

(3) 

Адекватно обслуживаться основными общественными учреждениями и службами, такие как шоссе, улицы, полиция, противопожарная защита, дренажные сооружения, мусоропровод, водоснабжение и канализация или школы.

(4) 

Не создавать чрезмерных дополнительных требований за государственный счет для объекты и услуги.

(5) 

Не связано с использованием, деятельностью, процессами, материалами и оборудованием или условия эксплуатации, которые будут вредны для любых лиц, собственности или общего благосостояния по причине чрезмерного производства дорожного движения, шума, дыма, дыма, яркого света или запахов.

(6) 

Соответствовать назначению и назначению района зонирования в котором предлагается локализовать такое использование.

(7) 

Быть совместимым с окружающей средой, включая ландшафт, биоту, поймы и отличительные особенности или характеристики.

Б.

Условия. Комиссия по планированию Чартерного городка Мидленда может рекомендовать введение дополнительных условий в рамках выдачи специальное разрешение на землепользование, если это необходимо для обеспечения услуги и объекты, затронутые землепользованием или деятельностью, будут быть способным выдерживать повышенные нагрузки на обслуживание и оборудование, вызванные землепользованием или деятельностью, чтобы обеспечить совместимость с соседними землепользования и содействовать использованию земли в социально и экономически желательным образом.Налагаемые условия должны соответствовать всем нижеследующим требования:

(1) 

Быть разработанным для защиты природных ресурсов, здоровья, безопасности и благополучие и социально-экономическое благополучие тех, кто будет использовать рассматриваемое специальное землепользование или вид деятельности, жители и землевладельцы, непосредственно прилегающие к предполагаемому землепользованию или деятельности и сообщество в целом.

(2) 

Иметь отношение к правомерному осуществлению полицейской властью и целями, которые затронуты предлагаемым использованием или деятельностью.

(3) 

Быть необходимым для выполнения намерения и цели этой главы, быть связанным к стандартам, установленным в настоящей главе для землепользования или деятельности находятся на рассмотрении и необходимы для обеспечения соблюдения этих стандарты.

(4) Условия, наложенные в отношении утверждения землепользования или деятельности, должны быть зарегистрированы в протоколе действий по утверждению и должны оставаться неизменными, за исключением случаев, когда на это есть взаимное согласие и рекомендация Совета попечителей и землевладельца.Попечительский совет должен вести учет условий, которые были изменены. Нарушение любого условия является основанием для того, чтобы Совет поселка отозвал разрешение на специальное использование, как описано в § 300-62C(7). C.

Особые требования. Общие стандарты и требования этот раздел является основным для всех видов использования, разрешенных специальным землепользованием разрешать. Конкретные и подробные требования, изложенные в следующем относятся к конкретным видам использования и являются требованиями, которые должны соответствовать этим требованиям, где это применимо.

Целью этого раздела является поощрение более творческих и жилой среды в жилых районах, как уже отмечалось, за счет планового снижения или усреднения индивидуальных требования к лоту и / или площади для каждого района зоны, обеспечивая общие требования к плотности для каждого района остаются прежними. Такой усреднение или уменьшение требований к площади участка допускается только когда землевладелец или группа владельцев, действующих совместно, могут планировать и осваивать участок земли как одну комплексную единицу землепользования, а не совокупность отдельных зданий, расположенных на отдельных, не связанных между собой много.В этих условиях разрешение на специальное использование может быть выдано на строительство и ввод в эксплуатацию запланированного блока развития, обеспечивающего стандарты, процедуры и требования, изложенные в настоящем разделе можно соблюдать.

А.

Цели.

(1) 

Чтобы обеспечить более желательную среду обитания, сохраняя естественный характер открытых полей, насаждений деревьев, ручьев, прудов, поймы, холмы и подобные природные активы.

(2) 

Поощрять сохранение открытого пространства и развитие рекреационные объекты, как правило, в центре города и в пределах разумное расстояние от всех жилых единиц.

(3) 

Чтобы побудить разработчиков использовать более творческий и творческий подход. в развитии жилых районов.

(4) 

Для обеспечения более эффективного и эстетичного использования открытых площадок путем позволяя разработчику снизить затраты на разработку за счет обхода естественных препятствий на территории жилого дома.

(5) 

Поощрять разнообразие моделей физического развития сообщества. путем обеспечения разнообразия и сочетания типов жилья.

B.

Квалификационные условия.Любая заявка на получение разрешения на специальное использование должна соответствовать следующим условиям, чтобы претендовать на рассмотрение в качестве запланированного разработка агрегата.

(1) 

Все запланированные разработки единиц должны находиться под контролем одного владельцем или группой владельцев и должна быть способна планироваться и разрабатываются как единое целое.

(2) 

Общественные объекты водоснабжения должны быть доступны или должны быть обеспечены часть развития сайта. Разработчик должен продемонстрировать способность обеспечить услуги водоснабжения и канализации, включая все необходимые одобрения и разрешения округа или показать подключение к общественному водоснабжению система.

(3) 

За каждый квадратный фут земли, полученный в результате усреднения размеров участков, эквивалентное количество земли отводится в общее пользование. Этот Земля должна быть предоставлена ​​в пользование домовладельцам или владельцам участков в пределах плановое развитие подразделения в соответствии с юридическими процедурами. Эти юридические процедуры также дает обществу обязательство или процент по настоящему документу, с тем чтобы обеспечить правовой механизм для обеспечения того, чтобы требуемое открытое пространство, как задокументировано остается открытым навечно.

(4) 

Предлагаемое планируемое развитие объекта должно соответствовать всем общим изложенные здесь стандарты.

C.

Использование, которое может быть разрешено. Следующие виды использования земли и сооружений может быть разрешено в пределах планируемой жилой застройки, при условии к районному ограничению, как указано далее:

(1) 

Жилые дома на одну семью. В любом районе Р.

(2) 

Жилые дома на две семьи. В районе Р-2 или Б.

(3)

Таунхаусы, рядные дома или другие подобные типы жилья, которые могут быть определен как «жилой дом на одну семью» без боковых дворов между соседними жилыми единицами в Районах R, при условии, что должна быть не более 150 футов в длину в любой непрерывной группе разрешено в районе R-2, и не должно быть более длины 200 футов в районах B.

(4)

Квартиры. В районах Р-2 или Б.

(5)

Зона отдыха и открытое пространство, как определено (в любом районе R), при условии что только следующие виды землепользования могут быть выделены в качестве общей земли для открытого пространства или рекреационного использования в соответствии с положениями настоящего раздела.

(а)

Частные места отдыха, такие как поля для гольфа, плавательные бассейны или другие места отдыха, использование которых ограничено собственников или арендаторов участков, расположенных в пределах планируемой разработка агрегата.

(б)

Исторические строительные площадки или исторические места, парки и бульвары территории, декоративные парки, обширные территории с древесным покровом, низменности вдоль ручьев или участков пересеченной местности, когда такие участки имеют естественные черты, достойные сценического сохранения.

(6) 

Планируемые торговые центры по соседству в районе R-2 или B.

Д. 

Изменение лота и правила разработки. Площадь участка под планировку единицы застройки в жилых районах R могут быть усреднены или уменьшены по сравнению с размерами, требуемыми применимым районом зонирования в пределах которой расположена указанная застройка, с соблюдением следующих требования:

(1)

Расчет площади участка.

(а)

Общая площадь, предлагаемая для планируемой застройки единицы, должна рассчитать, чтобы определить общую площадь земли, доступной для застройки на лоты в соответствии с требованиями к минимальному размеру лота применимого Район зонирования, в котором предлагается планируемая застройка блока расположены.

(б)

При расчете валовой площади следующие земли должны не учитываться как часть валовой площади при расчете максимального количество участков и/или жилых единиц, которые могут быть созданы в соответствии с этим процедура:

[1]

Земли, используемые коммунальными службами в качестве сервитутов для основных объектов таких как линии электропередач, канализационные линии, водопровод или другие аналогичные земли, которые не доступны другому из-за такого сервитут.Земли в поймах.

(2) 

Максимальное количество участков и жилых единиц. После общего брутто площадь, доступная для развития, была определена в соответствии с вышеуказанной процедурой, максимальное количество участков и/или жилых единиц, которые могут быть утверждены в пределах запланированной единицы разработки рассчитывается путем вычитания от общего количества для уличной полосы отчуждения и деления оставшейся части чистая площадь, доступная в соответствии с минимальными требованиями к площади участка, установленными зонированием район, в котором находится планируемая застройка объекта.

(3) 

Фиксированные проценты для уличной полосы отвода.

(а)

Фиксированные проценты для уличной полосы отвода должны быть вычитается из общей валовой площади, доступной для застройки, определяться по следующему графику:

Районное использование

Процент площади проекта

Р-1 и Р-2 (односемейные отдельно стоящие)

25%

Р-1, Р-2, Б (односемейные пристроенные, двухсемейные и многосемейные)

20%

(б)

Эти проценты применяются независимо от количества земли фактически требуется для уличной полосы отвода.

(с)

В рамках данной процедуры допускается уменьшение площади отдельных участков ниже минимального размера лота, требуемого районной зоной, в которой находится планируемая единичная застройка, при условии, что общее количество жилых единиц и/или участков, созданных в рамках застройки, не больше, чем максимальное количество, которое было бы разрешено, если бы тракт был разработан в соответствии с требованиями к минимальной площади участка применимого район района, в котором он расположен.

(г)

Признавая, что хорошее планирование проекта, обеспечение а продуманное открытое пространство и продуманный дизайн площадки минимизируют последствия скученности, связанной с более высокой плотностью, разработчик в время специального разрешения на использование может также запросить максимум до 20% увеличение разрешенной плотности жилых единиц, как было рассчитано выше.

(е)

Указанный запрос может быть удовлетворен в качестве условия разрешения на специальное использование, при условии, что повышенная плотность не приведет к созданию любого из этих условия:

[1]

Неудобство или небезопасный доступ к планируемой застройке.

[2]

Заторы на улицах, примыкающих к планируемой застройке.

[3]

Чрезмерная нагрузка на государственную службу или коммунальные услуги, включая школы, которые служат запланированному развитию.

(4) 

Допустимая минимальная площадь участка.Несмотря на другие процедуры, установленные четвертое место в этом разделе, размеры лотов в пределах запланированных единичных разработок не должны изменяться или уменьшаться по площади ниже следующих стандартов:

(а)

Отдельный жилой дом на одну семью: 4800 кв. площадь участка.

(б)

Дом на две семьи: площадь участка 6 200 квадратных футов.

(с)

Таунхаусы, рядные дома или другие подобные разрешенные односемейные дома пристроенные типы жилья: 6 200 квадратных футов площади для первого жилая единица в каждой структуре плюс 2000 квадратных футов за каждую дополнительную жилая единица внутри строения.

(5) 

Допустимые минимальные требования к двору. Под усреднение лота или процедура сокращения, каждая из которых должна иметь, по крайней мере, следующие минимальные ярдов:

(а)

Передний двор: 15 футов для всех жилищ, при условии, что передний двор требования могут быть изменены Комиссией по планированию после рассмотрения общей зеленой зоны или другого общего открытого пространства, если это обеспечивает в среднем 15 футов площади переднего двора на жилую единицу.

(б)

Боковой двор: восемь футов с каждой стороны для всех домов на одну и две семьи. жилища; нет для таунхаусов или рядных домов, при условии, что есть должно быть не менее 20 футов между концами смежных групп жилые единицы.

(с)

Задний двор: 20 футов для всех жилищ при условии, что задний двор требования могут быть изменены Комиссией по планированию после рассмотрения общих открытых пространств или парков, примыкающих к заднему двору.

(г)

Отступление по периметру. Требования к двору на внешних границах проекта не будет меньше, чем минимальные ярды, требуемые в район, где находится.

(6) 

Максимально допустимая высота здания: 2 1/2 этажа, но не более 35 футов.Вспомогательные постройки не должны превышать высоту 15 футов.

E. Требования к открытому пространству. На каждый квадратный фут земли, полученный в результате усреднения или уменьшения размеров участков в соответствии с положениями настоящего раздела, должны быть предоставлены равные количества земли на открытом пространстве, как это определено в статье II. Не существует максимального количества открытого пространства, которое может быть отведено под открытое пространство. Все открытое пространство, лесной покров, зона отдыха, живописные виды или другие разрешенные открытые участки земли должны быть либо выделены в качестве общей земли исключительно в интересах, использования и удовольствия нынешних и будущих владельцев участков или домов в рамках застройки, либо должны быть выделены для широкой публики в качестве парковой зоны для использования широкой публикой.Комиссия по планированию определяет, какой из этих вариантов является наиболее подходящим, и рекомендует законодательному органу одну из следующих процедур в рамках утверждения разрешения на специальное использование для запланированной застройки объекта: (1) 

Эта открытая земля должна принадлежать землевладельцу или владельцам или ассоциация домовладельцев или другая подобная некоммерческая организация так что плата за простое право собственности должна быть предоставлена ​​​​владельцам земельных участков как арендаторам совместно, при условии, что были приняты соответствующие меры для содержание указанной земли и любых построек на ней, а также при условии кроме того, копия сервитута об открытом пространстве для указанной земли должна быть передана законодательному органу, чтобы гарантировать, что открытые земли остаются открытыми.

(2) 

Эта открытая земля должна быть предназначена для широкой публики для парков или рекреационных целей владельцем или владельцами участка, при условии, что что расположение и площадь указанной земли соответствуют застройке плана и при условии, что доступ и характеристики указанная земля такова, что она будет легко доступна и желательна для общественного использования, разработки и обслуживания.

(3) 

Цель этого раздела состоит в том, чтобы владельцы или разработчики запланированная разработка блока не должна быть принуждена или обязана улучшить природное состояние указанных земель открытого пространства.

F.

Требования к застройке улиц. Уличные стандарты и спецификации принято дорожной комиссией округа Мидленд и всеми применимыми местными стандарты должны соблюдаться для всех благоустройства улиц.

[Изменено на момент принятия Кодекса (см. гл. 1, Общие Положения, ст. я)]

Эта глава предназначена для предоставления дополнительного метода для жилых помещений. развития, как того требует Закон 110 Государственных актов 2006 г. (MCLA § 125.3101 и далее), что позволяет открыть не менее 50 %. пространство в общей предлагаемой застройки.Жилой комплекс совместимое с постановлением о сохранении открытого пространства, должно достигать экономичность и эффективность использования земли и природных ресурсов, обеспечить эффективность и экономичность предоставления государственных услуг и утилиты для поощрения развития более полезного открытого пространства. Жилая застройка не должна отвлекать от окружающей сельской местности, в которой он расположен, и должны соответствовать намерение муниципалитета обеспечить жителей безопасным и качественным жильем.

А.

Применимость. Все лоты, созданные после даты вступления в силу настоящего глава, где резиденции разрешены правами с плотностью два жилых единиц на акр или меньше. Эти положения применяются в следующие районы:

(2) Все проекты плановой застройки (PUD), разрешенные в настоящей главе, при условии соблюдения всех положений § 300-67 «Планируемая жилая застройка» и всех других применимых положений статьи XII и настоящей главы. B.

Стандарты разработки.

(1)

Плотность. Максимально допустимая плотность при открытой застройке равна плотности в существующем районе районирования.

(2) 

Требования к разработке сайта. Требования к разработке сайта для развитие открытого пространства будет следовать правилам в существующих районы зонирования, за следующими исключениями:

(а)

Минимальная площадь участка: 9 500 квадратных футов.

(б)

Минимальный фасад участка: 80 футов.

(с)

Отступ заднего двора: 20 футов.

(г)

Максимальное покрытие лота: не применимо.

(3)

Требования к буферу. При расположении рядом с существующим жилым развитие, предлагаемое развитие открытого пространства должно обеспечивать минимум 100 футов между границей участка соседнего жилого дома. развитие и ближайшая структура в рамках развития открытого пространства. Этот буфер не учитывает требования к открытому пространству.

C. Процедуры подачи заявок. Застройщик, желающий использовать вариант застройки открытого пространства, должен представить два концептуальных плана на рассмотрение Администратору зонирования и Комиссии по планированию. Эти концептуальные планы должны быть подготовлены в соответствии с требованиями к плану участка в статье XIII и следующими дополнительными требованиями: (1)

Концепция плотности. Один концептуальный план должен отражать развитие жилых помещений на участке в соответствии с требованиями Район зонирования, в котором находится участок, по площади участка, ширина, отступы и все другие требования к размерам. Предлагаемый плотность должна быть реалистичной с точки зрения площади проекта, которая будет на самом деле быть строящимся.Водно-болотные угодья, поймы, заповедные зоны для дорог или коммунальных сервитутов и других территорий, которые нельзя застроить должны быть исключены из расчетов плотности проекта.

(2)

Концепция открытого пространства. Другой концептуальный план должен отражать развитие жилых единиц таким образом, чтобы не менее 50% земли территория участка навсегда останется в незастроенном состоянии. План концепции открытого пространства должен содержать такое же количество жилых единиц в качестве плана концепции плотности.

(3) 

Описание проекта. Заявитель должен предоставить письменное изложение это объясняет проект и его преимущества. Повествование должно специально рассмотреть все элементы проекта, которые не соответствуют правила зонирования районов, которые будут применяться к концепции плотности строить планы.

(4)

План долгосрочного обслуживания и график обслуживания. Кандидат должен предоставить письменное описание, в котором подробно описывается предлагаемое техническое обслуживание Планируйте, чтобы часть собственности оставалась незастроенной.План следует подробно описать конкретное техническое обслуживание, которое будет происходить, как часто и как это будет постоянно финансироваться.

D.

Стандарты утверждения. Следующие требования, помимо общие стандарты, содержащиеся в этой главе, должны быть соблюдены:

(1)

Водоснабжение и водоотведение. Предлагаемая разработка будет соответствовать всем требованиям Департамента по делам общественности округа Мидленд. Здоровье для бытового водоснабжения и водоотведения.

(2) Закон о разделе земли.Предлагаемая разработка будет соответствовать всем Требования Закона о разделе земли. (3) 

Создание открытого пространства. Не менее 50% территории проекта будет оставаться постоянно в неразвитом состоянии, как было определено ранее в этом разделе, посредством сервитута сохранения, посвящения платформы, ограничительный договор или другие правовые средства, действующие на земле и это приемлемо для города. Сервитут консервации, посвящение плат, ограничительный договор или другие правовые средства должны включать договор на техническое обслуживание, предложенный застройщиком и утвержденный городком.Неспособность содержать имущество в соответствии с договоренностью равнозначно к несоблюдению настоящей главы и утверждению Плана комиссия. Кроме того, транспортное средство должно предусматривать оценку собственников частной собственности муниципалитетом на расходы по содержанию открытого пространства в случае ненадлежащего ухода за ним и становится общественным достоянием.

E. 

Обслуживание открытого пространства. Открытое пространство, определенное и утвержденное в открытом пространстве развитие должно поддерживаться в соответствии с согласованными и определенными в описательной части, представленной в этом разделе.В рамках спец. разрешение на землепользование, владелец или владельцы открытой застройки соглашаетесь предоставить доступ Администратору зонирования поселка для проверки уход за открытым пространством. Утверждение этой разработки открытого пространства специальное землепользование дает поселку право после осмотра и просьба застройщика обеспечить обслуживание открытого пространства площадь, указанная в утверждении, за счет стоимости обслуживания городу плюс 25%. Эти расходы будут распределяться между собственники недвижимости в застройке по специальной оценке.

Добро пожаловать в Лапир, Мичиган

Что такое специальное землепользование?
Из-за характера определенных видов землепользования в пределах определенного района зонирования городские власти признали необходимость особого рассмотрения, исходя из их потенциального воздействия на прилегающую территорию. Запросы на специальное землепользование рассматриваются Комиссией по планированию. Факторы, определяющие целесообразность особого землепользования, включают: совместимость с соседним зонированием, расположение, дизайн, размер, интенсивность использования, влияние на транспортные операции, потенциальное воздействие на грунтовые воды, потребность в общественных объектах и ​​услугах, используемое оборудование и применяемые процессы.

Когда необходимо специальное землепользование (SLU)?
Постановление о зонировании указывает, какие виды использования разрешены SLU в каждом из районов зонирования в соответствии с их графиком использования.

Специальное землепользование (SLU) Процесс:

  • Заявка на подачу SLU : Заполненная заявка, предварительный план участка и необходимая плата должны быть представлены в Департамент городского планирования и развития. После получения заполненной заявки, предварительного плана участка и требуемой платы ваш запрос будет включен в повестку дня следующего возможного собрания Комиссии по планированию для проведения публичных слушаний с соблюдением всех юридических уведомлений для рассмотрения Комиссией по планированию. Комиссия по планированию собирается во второй четверг каждого месяца в 18:30.
  • Публичные слушания : Комиссия по планированию проведет публичные слушания в соответствии с графиком. Ожидается, что заявитель или представитель будет присутствовать для решения любых вопросов. Общественности предоставляется возможность высказать свое мнение по запрошенному SLU. Комиссия по планированию примет меры, одобрив, отклонив или представив запрос.
  • Разрешение на зонирование или пересмотр плана участка : Утверждение SLU не передает утверждение плана участка или разрешения на зонирование.В большинстве случаев потребуется разрешение на зонирование или пересмотр плана участка.
Заявление на специальное землепользование .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.