Сдача коммерческой недвижимости в аренду: Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Подать объявление о сдаче коммерческой недвижимости в аренду

Не можете найти арендаторов для коммерческой недвижимости? Сервис JCat поможет упростить задачу за счет автоматического размещения рекламной информации на десятках сайтов.

Чтобы быстро сдать объект в аренду, нужно предоставить максимум данных, быть информативным и объективным.

Укажите в объявлении:

  • площадь объекта;
  • тип – магазин, склад, торговое помещение, база, офис и т.д.;
  • расположение относительно инфраструктурных объектов;
  • планировку и удобства;
  • наличие транспортных развязок, ближайшие остановки;
  • ограничения при использовании недвижимости;
  • подробные фотографии;
  • стоимость.

При подаче объявлений на нескольких сайтах вручную можно забыть указать важную информацию, что снизит число потенциальных клиентов. С автоматизированным размещением вы этого избежите.

Где разместить информацию

Чем большее количество сайтов будет охвачено, тем выше вероятность сдать объект в аренду.

Обычно информацию размещают на бесплатных и платных ресурсах: Юла, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик, Бибос, Из рук в руки и многие другие.

Оптимизировать работу поможет сервис JCat: он размещает публикации на популярных сайтах, автоматически дублируя информацию. Это позволяет увидеть подробные данные большому кругу потенциальных арендаторов.

Благодаря сервису можно разместить информацию об аренде за 5 минут на 44 сайтах (зависит от выбранного тарифного плана).

Преимущества JCat

Удобство, простота, лаконичность и автоматизация работы – вот главные критерии, которые позволяют:

  • размещать объявления на всех сайтах сразу;
  • предлагать варианты готового текста рекламы на основе полученных данных;
  • в один клик вносить коррективы в описание недвижимости на всех сайтах одновременно;
  • предоставлять подробные отчеты по каждому сайту и обобщенную статистику в личном кабинете;
  • публиковать рекламные посты о нескольких объектах сразу.

Воспользовавшись нашим сервисом, вы получите отклики уже через несколько минут.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду коммерческой недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Судебная практика: Сдача в аренду коммерческой недвижимости Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДС, поскольку счел, что в проверяемом периоде он осуществлял предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества, не являясь зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем должен был исчислять и уплачивать НДС.
Суд поддержал доводы налогового органа и указал, что деятельность налогоплательщика носила систематический характер, в договорах аренды учтены его предпринимательские риски, в аренду сдавалось недвижимое имущество коммерческого назначения, количество договоров являлось значительным, в связи с чем на налогоплательщика распространяется общий режим налогообложения с исчислением и уплатой как НДС, так и НДФЛ. Суд отклонил довод налогоплательщика о неправомерности доначисления НДС в связи с применением налогоплательщиком УСН, так как заявления о переходе на УСН в 2012 — 2014 годах были поданы налогоплательщиком после завершения выездной проверки в 2017 году, то есть после истечения сроков, установленных п. п. 1, 2 ст. 346.13 НК РФ, в то время как фактически данный специальный налоговый режим в 2012 — 2014 годах налогоплательщик не применял, отчетность не сдавал.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Как написать объявление об аренде коммерческой недвижимости

Чтобы сдать пустующее помещение, нужно довести информацию до потенциальных клиентов и прорекламировать объект. Для этого прибегают к разным способам в зависимости от срочности, масштаба задачи и финансовых возможностей.

Большинство предложений об аренде коммерческой недвижимости публикуются на специализированных площадках в интернете: социальных сетях, электронных досках, тематических форумах, приложениях, порталах профессиональных сообществ и т.п.

Если знать, как получить доступ к указанным ресурсам и правильно написать объявление, то информация об аренде коммерческой недвижимости найдет своего адресата. Обязательно указывается тип объекта, назначение, площадь, местонахождение, предполагаемый срок, годовая или месячная ставка.

Пользование сайтами, как правило, платно, но окупается за счет направленности на нужную целевую аудиторию и большого числа посетителей.

Аренда коммерческой недвижимости по коммерческому предложению

Такой метод оправдан при продвижении сложных, уникальных или дорогих объектов, так как требует много времени и усилий. Предполагается рассылка информации по email и в бумажном виде (используется редко). Такие сообщения направлены на конкретных потребителей и содержат условия, которые выгодно выделяются среди конкурентов.

Коммерческое предложение включает:

  1. Персонифицированное обращение (если посылается после предварительного запроса).
  2. Броский, интригующий заголовок.
  3. Суть (сдается в аренду, тип коммерческой недвижимости).
  4. Местоположение (точный и подробный адрес).
  5. Описание помещения (размер, высота потолков, планировка, состояние, наличие техники, мебели, инженерных коммуникаций, телефонных и интернет-линий).
  6. Условия сделки (плата, возможность скидок).
  7. Особые выгоды (например, более низкая ставка, сопутствующий сервис, удачное расположение).
  8. Данные для обратной связи.

Как составить коммерческое предложение?

Обращение выдерживается в доверительном и уважительном тоне без излишних рекламных выражений. Текст не должен быть громоздким, максимум, на лист А4. Основная часть объявления об аренде посвящается объекту коммерческой недвижимости, а не собственнику.

Чтобы заинтересовать потенциального клиента, приводится, например, статистика по покупательной способности населения города и района, наличие прямых конкурентов и т. п. Полезно приложить видеообзор, наглядные фото объекта или ссылки на соответствующий контент.

аренда нежилых помещений на OLX

Львов, Шевченковский Сегодня 12:11

Львов, Шевченковский

Сегодня 12:11

Львов, Шевченковский Сегодня 12:11

Львов, Шевченковский Сегодня 12:11

Львов, Шевченковский Сегодня 12:10

Львов, Шевченковский Сегодня 12:10

Львов, Шевченковский Сегодня 12:09

Львов, Галицкий Сегодня 12:06

Аренда 20 м кв

Коммерческая недвижимость » Аренда коммерческой недвижимости

Одесса, Киевский Сегодня 12:00

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

  1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

  1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Договор аренды нежилого помещения

посмотреть

скачать

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

 

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях как физическое лицо. То есть расчет суммы налога и уведомление о необходимости его уплаты направляют ИП налоговые органы. 

ИП на УСН и ПСН вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в п.  1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

  • административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
  • объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенногог строительства, жилые строения, садовые дома, хозстроения.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Подробнее о налоге на имущество при УСН мы писали здесь

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

  • ИП и юрлица;
  • физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

  1. На УСН:
  • исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
  • в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
  • отчитываться по налогу в декларации.
  1. На ПСН:
  • вести учет полученных доходов в КУДиР установленной формы;
  • своевременно уплатит налог.

При ПСН размер налога зависит от размера потенциально возможного к получению годового дохода, который в свою очередь может зависеть от размера сдаваемого помещения и от места его расположения. Данные критерии регулируют законы субъектов РФ.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно, если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ.

Сравнение двух систем налогообложения — УСН и ПСН — приведено в статье

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

  1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
  2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22. 12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

  1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.
  1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

Аренда коммерческой недвижимости в Московской области

Просмотрено

3 200 000 ₽

+ комиссия 20%
в месяц

10

10

Объявление об аренде склада, 4955 м², 17 км за МКАД.

Готовые решения для Вашего бизнеса. Площади От 62,4 до 268 м2. Высокий трафик. Проект на 4650 квартир.

  • Москва, ул. Тагильская, вл. 4

Просмотрено

192 000
12 000 ₽

без комиссии
в месяц

14

14

Снять помещение свободного назначения, 15 м², 10 км за МКАД.

Просмотрено

100 000 ₽

+ комиссия 50%
в месяц

1

1

Объявление об аренде нежилого здания, 85 м².

Просмотрено

1 000 ₽

без комиссии
в месяц

7

7

Сдам в аренду офис, 60 м².

Просмотрено

33 300 ₽

без комиссии
в месяц

2

2

Сдам офис, 33 м².

Площадь от 242м2. Сдача 2022-2023г. Последние лоты.

Просмотрено

44 000 ₽

без комиссии
в месяц

2

2

Объявление об аренде офиса, 44 м².

Просмотрено

44 500 ₽

без комиссии
в месяц

3

3

Аренда офиса, 45 м².

Просмотрено

44 600 ₽

без комиссии
в месяц

3

3

Аренда помещения свободного назначения, 45 м².

Просмотрено

1 650 000
660 000 ₽

без комиссии
в месяц

4

4

Аренда торгового помещения, 1650 м².

Просмотрено

100 000 ₽

без комиссии
в месяц

6

6

Объявление об аренде торгового помещения, 100 м².

Просмотрено

80 000 ₽

без комиссии
в месяц

5

5

Сдается в аренду торговое помещение, 78 м².

Просмотрено

80 000 ₽

без комиссии
в месяц

7

7

Сдам в аренду помещение свободного назначения, 80 м².

Просмотрено

70 000 ₽

+ комиссия 70%
в месяц

17

17

Аренда нежилого здания, 200 м².

Просмотрено

396 000
180 000 ₽

без комиссии
в месяц

13

13

Объявление о сдаче помещения свободного назначения, 520 м², 15 км за МКАД.

Просмотрено

100 000 ₽

без комиссии
в месяц

5

5

Сдам помещение свободного назначения, 3000 м².

Площадь от 79м2. Помещения готовые, а так же 2022-2023г.

Просмотрено

140 000 ₽

без комиссии
в месяц

8

8

Сдается офис, 175 м².

Просмотрено

141 600 ₽

без комиссии
в месяц

8

8

Сдам в аренду помещение свободного назначения, 177 м².

Просмотрено

47 900 ₽

без комиссии
в месяц

5

5

Снять офис, 47. 9 м².

Просмотрено

48 000 ₽

без комиссии
в месяц

5

5

Объявление об аренде помещения свободного назначения, 48 м².

Просмотрено

200 ₽

без комиссии
в месяц

11

11

Аренда торгового помещения, 1640 м², 25 км за МКАД.

Площадь от 108м2. Готовые помещения, а так же 2022-2023г . Последние лоты.

Просмотрено

48 000 ₽

без комиссии
в месяц

3

3

Сдам в аренду помещение свободного назначения, 48 м², 25 км за МКАД.

Просмотрено

37 000 ₽

без комиссии
в месяц

8

8

Снять офис, 37 м².

Просмотрено

100 000 ₽

без комиссии
в месяц

8

8

Снять помещение свободного назначения, 100 м².

Просмотрено

70 000 ₽

без комиссии
в месяц

10

10

Объявление об аренде торгового помещения, 62 м².

Просмотрено

600 000 ₽

без комиссии
в месяц

14

14

Аренда помещения свободного назначения, 1640 м².

Просмотрено

150 000 ₽

без комиссии
в месяц

11

11

Снять помещение свободного назначения, 600 м², 25 км за МКАД.

Просмотрено

178 000 ₽

без комиссии
в месяц

16

16

Объявление о сдаче торгового помещения, 357 м², 25 км за МКАД.

Просмотрено

125 000 ₽

без комиссии
в месяц

8

8

Аренда помещения свободного назначения, 125 м², 25 км за МКАД.

Просмотрено

25 000 ₽

без комиссии
в месяц

5

5

Снять офис, 25 м², 25 км за МКАД.

Просмотрено

30 000 ₽

без комиссии
в месяц

10

10

Объявление о сдаче помещения свободного назначения, 76 м², 25 км за МКАД.

Просмотрено

77 500 ₽

без комиссии
в месяц

7

7

Сдам помещение свободного назначения, 172.3 м², 25 км за МКАД.

Право на применение ИП УСН при сдаче имущества в аренду

Фото: freepik.com/rawpixel

МНС ответил на часто задаваемые вопросы в отношении возможности применения ИП УСН при сдаче в аренду квартиры, не принадлежащей ИП на праве собственности и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, принадлежащей ИП на праве собственности.

Описание ситуации.

ИП в 2016-2021 г.г. осуществлял деятельность:

– по предоставлению мест для краткосрочного проживания с использованием квартиры, не принадлежащей ему на праве собственности, с уплатой единого налога;

– по сдаче в аренду юридическому лицу коммерческой недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности.

Иная деятельность индивидуальным предпринимателем в 2016-2021 г.г. не осуществлялась.

 

Вопрос.

Возможно ли применение ИП УСН в описанной ситуации?

Ответ.

2016-2018 (по НК в редакции, действующей до 2019 г.)

ИП вправе был применять УСН в части деятельности по сдаче в аренду юридическому лицу коммерческой недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности.

 

ИП не вправе применять УСН (подп. 5.1.2.-3 и 5.4 п. 5 ст. 286 НК):

при предоставлении в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, если иное не установлено подп.  5.1.2.-3 п. 5 ст. 286 НК;

в части деятельности, по которой уплачивается единый налог.

При предоставлении мест для краткосрочного проживания уплачивался единый налог и ИП не вправе были применять иной порядок налогообложения в отношении этого вида деятельности (подп. 1.38 п. 1 и п. 2 ст. 296 НК).

Запрет на применение УСН был установлен в части деятельности, по которой уплачивается единый налог. При этом в отношении всей иной деятельности ИП не вправе был применять УСН только в случае, если он относится к ИП, указанным в подп. 5.1 п. 5 ст. 286 НК, что корреспондирует с положениями п. 6-1 ст. 286 НК.

 

2019-2021 (по НК в редакции, действующей с 2019 г.)

С 2019 г. ИП не вправе применять УСН по всей предпринимательской деятельности, поскольку предоставляет в возмездное пользование квартиру, не находящуюся у него на праве собственности.

 

С 2019 года ИП, осуществляющие виды деятельности, являющиеся объектом налогообложения единым налогом, вправе в отношении таких видов деятельности применять иной порядок налогообложения, предусмотренный НК, если иное не установлено п. 2 ст. 337 Н (п. 5 ст. 336 НК).

Одновременно, в соответствии с подпунктом 2.1.5 пункта 2 статьи 324 НК в редакции, действующей с 2019 года,

Не вправе применять УСН ИП, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, если иное не установлено подп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК.

При этом ст. 324 НК не устанавливает запрет на применение ИП УСН в части деятельности, по которой уплачивается единый налог.

Следовательно, в отношении всей предпринимательской деятельности ИП не вправе применять УСН, если он относится к ИП, указанным в подп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК.

 

Справочно: для целей УСН с 2019 г. к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) относится, в т.ч. жилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме.

 

***

С полным текстом ответа можно ознакомиться на официальном сайте МНС в разделе Налогообложение индивидуальных предпринимателей/ Ответы на типовые вопросы.

На что обращать внимание при подписании договора аренды коммерческой недвижимости

  • В договоре коммерческой аренды должны быть указаны срок и тип аренды, сумма арендной платы, сведения о залоге, положения о разрешенном использовании, положения об исключительном использовании, а также сведения о техническом обслуживании и ремонте.
  • Самое важное, что вы должны сделать перед тем, как подписать договор аренды коммерческой недвижимости, — это выучить язык, на котором он написан.
  • Подумайте о том, чтобы обратиться за профессиональной консультацией, прежде чем подписывать договор коммерческой аренды.
  • Эта статья предназначена для тех, кто впервые подписывает договор коммерческой аренды или арендаторов, которым нужны советы о том, на что обращать внимание при коммерческом аренде.

Момент подписания договора коммерческой аренды является одним из самых больших шагов в предпринимательском путешествии владельца бизнеса. Независимо от того, нужно ли вам торговое помещение в качестве витрины или вы просто хотите постоянное, профессиональное место для ведения бизнеса, аренда недвижимости может решить вашу компанию или разрушить ее. Очень важно сделать это правильно с первого раза.

«С коммерческой недвижимостью, в которой разместятся ваши деловые активы и сотрудники, многое поставлено на карту», ​​— сказал Роберт Брессман, директор практики недвижимости в юридической фирме Goulston & Storrs. «Аренда является долгосрочной, с большим количеством переменных и большей сложностью. Аренда — это обязательство, но также может быть и активом».

Что должно включать в себя коммерческая аренда?

Имея в виду, что вам следует обратиться за профессиональной консультацией, прежде чем заключать договор аренды, вот несколько основных компонентов, на которые следует обратить внимание:

  • Срок/тип аренды
  • Сумма арендной платы
  • Залог
  • Разрешенное использование
  • Эксклюзивное использование
  • Техническое обслуживание и ремонт
  • Внешний вид
  • Внешний вид
  • Страхование
  • Американцы с ограниченными возможностями Соблюдение
  • Личная гарантия
  • Поправка / Модификация / Прекращание
  • Сублада

Советы по переговоры о коммерческой аренде

Я никогда не заключал договоры коммерческой аренды, этот процесс может показаться пугающим и подавляющим. Брессман предложил несколько советов, которые помогут начинающим арендаторам совершить эту важную деловую сделку.

1. Полное понимание финансовых обязательств.

Еще до того, как вы начнете рассматривать объекты недвижимости, вам необходимо иметь общее представление о финансовых последствиях этой аренды, сказал Брессман. Вы должны знать текущее финансовое состояние вашей компании, включая денежный поток, прогнозируемый годовой доход и способность брать на себя риски, прежде чем приступить к аренде. Это гарантирует, что вы понимаете, что вы можете себе позволить.

Некоторые арендаторы могут рассмотреть возможность получения кредита на коммерческую недвижимость для обеспечения коммерческой недвижимости для своего бизнеса. Как всегда, важно взвесить все за и против влезать в долги, чтобы развивать свою компанию. Прежде чем финансировать приобретение коммерческих площадей, четко определите потенциальный возврат инвестиций. [Узнайте больше об альтернативном финансировании с в этом руководстве для малого бизнеса . ]

Совет: Аренда — это долгосрочное обязательство.Поймите, как вы будете платить за коммерческую аренду, составив реалистичные финансовые прогнозы на основе существующих доходов.

2. Изучите терминологию в сфере недвижимости.

Финансовая готовность — не единственный фактор, определяющий, можете ли вы арендовать коммерческое помещение. Даже если вы думаете, что нашли идеальное место, которое можете себе позволить, прочитайте мелкий шрифт, прежде чем брать на себя обязательство.

Например, Брессман отметил, что владелец бизнеса должен понимать различия между классами коммерческой недвижимости (обычно A, B и C), а также разницу между «арендопригодной» и «полезной» площадью.Полезное пространство — это пространство, которое вы занимаете и используете для своего бизнеса. С вас может взиматься дополнительная плата за общие расходы на полную арендуемую площадь здания.

«Многие дополнительные пункты включены в договор аренды, в том числе налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страхование, а также расходы на содержание и эксплуатацию здания», — сказал Брессман. «Это может привести к дополнительным затратам на сделку, о которых должны знать владельцы бизнеса. Кроме того, договор аренды должен включать положения о субаренде, расширении и возможном досрочном расторжении.»

Множество онлайн-ресурсов, таких как PropertyMetrics и 42Floors, могут дать вам общее представление о коммерческой недвижимости и помочь вам понять, чего ожидать.

3. Не пытайтесь сделать это самостоятельно.

Даже если вы используете подход «сделай сам» к ведению своего бизнеса, подумайте дважды, прежде чем проходить процесс аренды в одиночку.Хотя работа с опытным брокером по недвижимости или юристом может потребовать авансовых расходов, это может помочь вам избежать легко допустить ошибок и вести переговоры лучшие условия аренды.

«Владельцы бизнеса, особенно учредители небольших компаний, могут… упустить нюансы и важные термины в документах, поэтому независимый сторонний консультант поможет договориться о более выгодных условиях и знает, когда и где оспорить существующие предложения «, — сказал Брессман. «Владельцам бизнеса также легко увлечься внешним видом помещения, а не условиями аренды, что может повлиять на управление пространством, операции и финансовые обязательства в течение срока аренды.»

Совет: Всегда нанимайте профессионала, чтобы добиться успеха. Бухгалтеры должны помочь вам с финансовыми прогнозами, а юристы должны убедиться, что контракты честны.

4. Думайте о долгосрочной перспективе.

пространство, которое вы арендуете навсегда, но Брессман напомнил владельцам бизнеса, чтобы они думали о долгосрочных последствиях вашего торгового или офисного здания для имиджа вашей компании.

«[В случае аренды] вы также инвестируете в бренд своей компании ,» он сказал.«Тщательно подумайте о том, где вы хотите установить свое присутствие и какой образ создает определенный район или объект. Убедитесь, что ваши юридические консультанты и консультанты по недвижимости помогут вам разработать стратегию, которая работает на будущее вашего бизнеса».

Как работает коммерческая аренда?

Для начала полезно понять терминологию и параметры. Существует несколько видов договоров коммерческой аренды.

Аренда с полным спектром услуг

При аренде с полным спектром услуг или общей аренде арендатор платит базовую арендную плату, а арендодатель оплачивает коммунальные услуги, страхование, налоги и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания.Здесь вступает в игру «коэффициент потерь» между арендуемой и полезной площадью, поскольку арендатор будет платить и за часть мест общего пользования.

Чистая аренда

При чистой аренде, напротив, арендаторы оплачивают часть эксплуатационных расходов здания. Чистая аренда имеет свои варианты: одинарная, двойная и тройная чистая. Тройная чистая аренда по сути противоположна валовой аренде, поскольку арендатор платит не только арендную плату, но и эксплуатационные расходы здания.Это должно привести к более низкой арендной плате, но более высоким переменным издержкам.

Аналогичным образом, при двойной чистой аренде арендатор оплачивает коммунальные услуги, страховку и налоги, а арендодатель или владелец недвижимости оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Наконец, при единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату и коммунальные услуги, но арендодатель берет на себя расходы по страховке, налогам и обслуживанию.

Абсолютная NNN-аренда

Реже встречается абсолютная NNN-аренда (или облигационная) аренда, при которой арендатор оплачивает все расходы на ремонт здания, включая, например, кровлю.

Процентная аренда

Наконец, существует процентная аренда, при которой арендатор платит процент от розничных продаж в дополнение к базовой арендной плате. Они чаще всего встречаются в торговых центрах, но их можно найти и в других местах.

Редакция Business News Daily внесла свой вклад в написание и освещение этой статьи. Источник интервью были проведены для предыдущей версии этой статьи.

Четыре типа коммерческой аренды

Специалисты по недвижимости делают больше, чем просто продают недвижимость и представляют интересы покупателей.Многие занимаются арендой и арендой, помогают крупным арендодателям управлять своими зданиями или сами являются арендодателями. Поэтому для нынешних и будущих агентов по недвижимости важно понимать различные типы аренды, используемые в отрасли.

Существует четыре различных типа аренды: валовая аренда, чистая аренда, процентная аренда и переменная аренда. Давайте посмотрим на каждый из них.

1. Совокупная аренда

Совокупная аренда наиболее распространена для коммерческой недвижимости, такой как офисы и торговые площади.Арендатор платит единую фиксированную сумму, которая включает арендную плату, налоги, коммунальные услуги и страховку. Арендодатель несет ответственность за уплату налогов, коммунальных услуг и страхование арендной платы.

Существует два подтипа валовой аренды: модифицированная и полная. Модифицированная валовая аренда позволяет арендодателю и арендатору договориться о том, какие коммунальные услуги будут покрываться каждой стороной. Например, при модифицированной валовой аренде арендатор может оплачивать расходы на электроэнергию, но арендодатель несет ответственность за вывоз мусора.При аренде с полным спектром услуг арендатор платит фиксированную плату, а арендодатель несет ответственность за оплату всех непредвиденных расходов из этой арендной платы. Аренда с полным спектром услуг обходится арендатору дороже, но ее легче спланировать.

2. Чистая аренда

Чистая аренда противоположна валовой аренде. В договоре чистой аренды арендатор платит арендодателю не только фиксированную арендную плату, но и покрывает все непредвиденные расходы. Этот тип аренды также распространен для коммерческой недвижимости и идеально подходит для владельцев, которые не хотят возиться с оплатой непредвиденных расходов или заботой о собственности.

Существует три подтипа чистой аренды: одинарная чистая аренда, двойная чистая аренда и тройная чистая аренда. Это относится к количеству категорий расходов, которые арендатор покрывает. Три категории расходов — это налоги, техническое обслуживание и страхование. Одиночная чистая аренда охватывает только одну из этих категорий, двойная чистая аренда — две и так далее. Двойная и тройная чистая аренда типична для долгосрочной аренды.

3. Процентная аренда

Еще одна коммерческая аренда, процентная аренда включает фиксированную арендную ставку и процент от прибыли бизнеса, сдающего помещения.Это позволяет снизить арендную ставку и, возможно, получить больше денег для арендодателя, если арендатор преуспеет. Это также позволяет арендатору платить меньше за аренду, если он менее успешен.

Как правило, процентная оговорка не вступает в силу до тех пор, пока арендатор не достигнет определенного уровня дохода, называемого «точкой останова». Это дает владельцу недвижимости стимул предоставить хорошее место для ведения бизнеса, будь то розничная торговля в оживленном торговом районе или престижное офисное помещение.

4. Переменная аренда

Переменная аренда – это аренда, которая меняется в зависимости от определенных условий.Существует два подтипа переменной аренды: индексная аренда и поэтапная аренда.

Индексная аренда привязывает сумму арендной платы к некоторому индексу. Как правило, этот индекс является индексом потребительских цен, но он также может быть привязан к условиям местного рынка аренды. Например, арендатор в крупном городском центре может договориться о ежегодном пересмотре арендной платы на основе средней арендной платы за офис в городе.

При поэтапной аренде сумма арендной платы увеличивается в соответствии с заранее установленным графиком. Например, арендатор может договориться о ежегодном повышении на 3%, которое будет взиматься каждый август.Они также могут быть организованы в зависимости от сезона. Сезонные и туристические предприятия обычно платят больше арендной платы в высокий сезон и меньше в низкий сезон.

Агенты по недвижимости, работающие в коммерческой сфере, должны быть знакомы со всеми этими видами аренды. Ваш курс лицензирования недвижимости должен охватывать эту информацию, если этого требует ваш штат.

Хотите получить лицензию на недвижимость? Начните свой предварительный лицензионный курс сегодня!

Начни прямо сейчас!

Переговоры об аренде коммерческой недвижимости

Стандартного договора аренды коммерческой недвижимости не существует.На самом деле обычно ожидается обсуждение условий коммерческой аренды. В зависимости от состояния рынка коммерческой недвижимости бизнес может получить значительные уступки от арендодателя. Например, владелец недвижимости с в значительной степени пустующим бизнес-парком, скорее всего, сделает скидку.

С другой стороны, бизнес, арендующий помещения, будет иметь меньше контроля над условиями аренды на горячем рынке аренды или при аренде помещений премиум-класса. При заключении договора коммерческой аренды учитывайте следующее.

Арендная плата и повышение арендной платы

Рассмотрите стоимость аренды перед сдачей в аренду коммерческой недвижимости. В зависимости от таких факторов, как рыночные условия и местонахождение объекта недвижимости, можно договориться об арендной сумме. Арендодатель обычно рассчитывает стоимость аренды, умножая квадратные метры помещения на стоимость квадратного фута. В результате получается годовая стоимость, которая делится на 12 месяцев. Арендодатель также может включить в сумму арендной платы расходы на содержание мест общего пользования.

Другие расходы, связанные с недвижимостью, могут быть включены в расчет арендной платы. В договоре аренды будет указано, должен ли арендодатель или арендатор оплачивать другие расходы, такие как коммунальные услуги, страхование, налоги и ремонт. Эти условия не могут быть предметом переговоров.

  • Общая арендная плата: Арендодатель оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и ремонт. Арендная плата обычно выше при этом типе аренды, потому что многие из этих расходов включены, но арендатор будет платить одну и ту же сумму каждый месяц.
  • Чистая аренда: Арендатор платит арендную плату и оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и ремонт.
  • Двойная чистая аренда: Арендатор платит арендную плату и уплачивает арендодателю страховку и налоги на недвижимость.
  • Тройная чистая аренда: Арендатор платит арендную плату и оплачивает арендодателю стоимость коммунальных услуг, страховки, налогов и ремонта.

Пункт о ежегодном увеличении арендной платы обычно включается в договор аренды.Многие арендодатели увеличивают базовую арендную плату на процент. Попросите арендодателя предоставить льготный период на один или два года и запросите ограничение на ежегодное процентное увеличение.

Срок аренды

Обсуждение продолжительности или «срока» аренды — и условий аренды в целом — очень важно. Арендодатель, как правило, делает больше уступок арендатору, который соглашается на долгосрочную аренду. Это связано с тем, что это устраняет необходимость и расходы на повторную аренду имущества и обеспечивает получение стабильного дохода от сдачи в аренду.

Долгосрочная аренда может подойти не каждому арендатору. Желаемый срок обычно зависит от того, как арендатор будет использовать помещение. Когда местоположение является важным фактором, бизнес может захотеть договориться о более длительном сроке, если недвижимость находится в прекрасном месте. Хотя долгосрочная аренда гарантирует, что бизнес может оставаться в помещении в течение определенного периода времени, он также возлагает на него ответственность за уплату арендной платы независимо от того, преуспевает он или терпит неудачу, или должен ли бизнес перемещаться, чтобы приспособиться к новым условиям. потребности.Для бизнеса, которому просто нужны офисные помещения, срок аренды будет иметь меньшее значение, поскольку местоположение не имеет значения.

Улучшения

Возможно, потребуется улучшить помещение, чтобы сделать его функциональным и привлекательным для клиентов. Арендодатель может быть готов договориться о том, кто будет платить за необходимые улучшения. Изменения, ремонт или переделку имущества для арендатора часто называют «надстройками».

Переговоры о надстройке обычно влекут за собой решение следующих вопросов: какие улучшения будут сделаны, какая сторона будет платить за улучшение, какая сторона отвечает за выполнение работ, и нужно ли арендатору восстанавливать помещение до его первоначального состояния. состояние при выезде.

Разрешенное использование

Большинство договоров коммерческой аренды включают условия разрешенного использования помещения. Выгодно договариваться о широких условиях использования на тот случай, если бизнес расширится или другой арендатор сдаст помещение в субаренду.

Субаренда и переуступка

Переговоры о праве субаренды или переуступки аренды другому арендатору — хорошая бизнес-стратегия. Если бизнес терпит неудачу или необходимо переехать в другое место, возможность передать помещение в аренду или субаренду другому арендатору предотвратит заключение соглашения без возможности компенсации затрат.

Есть вопросы по переговорам об аренде? Адвокат может помочь

Вы можете быть опытным предпринимателем и, вероятно, носить много шляп в течение рабочего дня, но юридический мир может оказаться хитрым. Поговорите с юристом по малому бизнесу в вашем штате, чтобы помочь вам понять терминологию недвижимости и просмотреть договор аренды, прежде чем подписать его. Для начала найдите поблизости опытного бизнес-юриста.

Владение и аренда коммерческой недвижимости в Вирджинии

После того, как вы нашли подходящую недвижимость для своего бизнеса, как вы решаете, купить ее или арендовать? У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, в том числе возможность увеличить капитал и получить прибыль от будущей перепродажи вашей коммерческой недвижимости.Продолжайте читать, чтобы получить полное руководство по владению и аренде коммерческой недвижимости, чтобы вы могли принять наилучшее решение для своего бизнеса. Как всегда, наша команда по работе с бизнес-банками готова помочь, если у вас есть вопросы!

Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости

Начнем с преимуществ аренды помещения для вашего бизнеса:

  • Без первоначального взноса, только залог и арендная плата за первый месяц
  • Обычно дешевле в месячном исчислении, включая меньшие расходы на содержание
  • Возможность переехать после истечения срока аренды, если вы переросли пространство или хотите жить в новом здании
  • Получить самое желаемое место, даже если оно не продается
  • Упрощенный учет, поскольку арендованное помещение — это всего лишь ежемесячные расходы, а не актив или обязательство

С другой стороны, необходимо учитывать следующие потенциальные недостатки:

  • Вы не сможете увеличить капитал или получить выгоду от прироста капитала, если стоимость недвижимости возрастет
  • Арендная плата — это ежемесячные расходы навсегда, в то время как коммерческая ипотека может быть в конечном итоге погашена
  • Вы можете нести ответственность за определенные расходы на содержание по некоторым договорам аренды
  • Арендная плата может увеличиваться ежегодно или с каждым новым договором аренды
  • Нет возможности получать пассивный доход, сдавая часть своей площади в аренду другим

Покупка коммерческой недвижимости: за и против

Думаете, покупка может быть выходом? Вот преимущества, которые вы можете получить:

  • Собственный капитал со временем увеличивается, а стоимость актива растет
  • Возможные налоговые льготы и льготы по процентам, амортизации и другим расходам
  • Больше контроля над недвижимостью и принятие решений по дизайну или ремонту
  • Возможность сдачи в аренду другим предприятиям
  • Улучшения в здании и собственности повышают ценность вашего бизнеса как владельца
  • Фиксированные платежи по ипотеке в отличие от потенциально изменяющейся арендной платы

С другой стороны, владение может быть сопряжено с большими расходами и ответственностью:

  • Требуется достаточно наличных средств для первоначального взноса, расходов на закрытие и других сборов
  • Может быть трудно получить право на финансирование коммерческой недвижимости
  • Необходимость в бюджете на текущие расходы на содержание
  • Меньше гибкости, так как вы привязаны к месту
  • Ответственность

Советы по покупке коммерческой недвижимости

Если вы раньше приобретали только жилую недвижимость, вам следует работать с опытным агентом по коммерческой недвижимости и задавать вопросы на протяжении всего процесса. Коммерческая недвижимость отличается от покупки дома для проживания, но как только вы поймете, как это работает и разную терминологию, вы быстро станете экспертом.

  • Некоторые из лучших коммерческих объектов не обязательно указаны в списке, поэтому так важно работать с опытным агентом по коммерческой недвижимости.
  • Сначала поговорите со своим агентом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы понимаете, как работает процесс покупки и какую информацию вам нужно будет предоставить в процессе.
  • Когда вы будете готовы начать процесс покупки, также поговорите с нами о финансировании вашей коммерческой недвижимости. Мы можем провести вас через шаги и документы, необходимые для подачи заявки на получение кредита на коммерческую недвижимость.
  • При рассмотрении различных объектов учитывайте зонирование, расходы на закрытие, налоговые вопросы и экологические условия.
  • Если в здании уже есть арендаторы, вам нужно будет договориться с текущим владельцем/арендодателем о переуступке существующих договоров аренды и выплате текущей арендной платы. Вы также захотите получить копии списков арендной платы и существующих договоров аренды, чтобы убедиться, что ни арендатор, ни продавец не находятся в дефолте и что нет просроченной арендной платы.
  • Вести переговоры с владельцами коммерческой недвижимости может быть непросто. Они могут попытаться скрыть от вас некоторые юридические уловки: https://www.dietzlawfirm.com/commercialleasesecrets.htm
  • .

Обращайтесь к нам со всеми вашими потребностями и вопросами CRE!

Куда бы ни направился ваш бизнес, F&M поможет вам в этом.Как общественный банк, которому доверяют, мы понимаем местный бизнес как никто другой и считаем, что успех одного бизнеса способствует успеху всего бизнес-сообщества. Чтобы получить дополнительную помощь в процессе покупки, F&M Bank готов стать вашим местным экспертом по коммерческой недвижимости в Вирджинии. Недвижимость — это местный бизнес, поэтому, когда вы ищете коммерческий кредит на землю или другой тип кредита на коммерческую недвижимость в округе Огаста, вы хотите работать с местным банком, который знает рынок. Позвоните нам сегодня, чтобы обсудить ваши бизнес-цели, и мы поможем вам достичь их с помощью гибких вариантов финансирования.

Основы коммерческого лизинга

Практически каждый хоть раз в жизни сталкивался с арендой жилья. Договоры аренды жилья, как правило, просты, в них указываются обязанности арендодателя и арендатора, указанная дата выплаты арендной платы и включение или исключение коммунальных расходов в указанную сумму арендной платы. Однако, когда дело доходит до коммерческого лизинга, процесс может быть экспоненциально более сложным и сложным.Здесь, в Black Diamond Realty, мы общались с некоторыми клиентами, которые оказались в неблагоприятных обстоятельствах из-за подписания или представления договора аренды, который они не поняли или не понимают полностью. Многие из этих людей впервые владеют бизнесом и не имеют опыта переговоров по коммерческой аренде. Одна оплошность может стать разницей между успешным бизнесом и провалом. Абсолютно необходимо понимать основы коммерческой аренды, чтобы ограничить потенциальные подводные камни в будущем.

В мире коммерческого лизинга существует несколько структур аренды, но я назову четыре наиболее распространенных. Первый тип структуры аренды — это валовая аренда.   Этот тип аренды чем-то похож на стандартную аренду жилья. Арендатор несет ответственность за общую сумму арендной платы, при этом все расходы на недвижимость покрываются арендодателем. Эти расходы включают в себя налоги на недвижимость, страховку, содержание мест общего пользования и коммунальные услуги. Это облегчает жизнь арендатору, так как ему нужно беспокоиться только об одной сумме в месяц.

Второй тип структуры аренды — модифицированная валовая аренда . Этот тип структуры аренды аналогичен валовой аренде, только арендатор несет ответственность за часть расходов сверх общей арендной ставки. Вместо того, чтобы быть ежемесячной фиксированной суммой, эти расходы являются переменными и обычно состоят из коммунальных услуг здания с возможным добавлением налогов на недвижимость, страховки или платы за содержание мест общего пользования.

Третий тип структуры аренды — это тройная чистая аренда . Этот тип структуры аренды освобождает арендодателя от всех расходов, связанных с имуществом, за исключением некоторых видов ремонта здания. В соответствии с этой структурой аренды арендатор несет ответственность за коммунальные услуги, налоги на недвижимость, страховку и плату за обслуживание мест общего пользования.

Четвертый тип структуры аренды — это Абсолютная Чистая Аренда.   Этот тип структуры аренды обычно предназначен для кредитных арендаторов (Whole Foods, Wal-Mart, Macys и т. д.), заключающих долгосрочные договоры аренды (10 и более лет).В соответствии с этой структурой аренды арендатор несет ответственность за все расходы, связанные с имуществом , включая все расходы на техническое обслуживание и ремонт. Это наиболее благоприятная структура аренды для арендодателя, поскольку он несет очень небольшую ответственность в течение срока аренды.

При поиске помещения важно понимать структуру аренды, предлагаемую арендодателем. Пространство обычно рекламируется через базовую сумму арендной платы за квадратный фут в год.   Это очень отличается от аренды жилья, которая рекламирует фиксированную ежемесячную сумму на весь срок аренды.Если площадь в 1000 квадратных футов рекламируется по цене 12 долларов США за квадратный фут (PSF), это равняется 12000 долларов США в год или 1000 долларов США в месяц в виде арендной платы (1000 SF X 12 долларов США = 12 000 долларов США/12 месяцев = 1000 долларов США). В сделках коммерческой аренды, когда арендатор несет дополнительную ответственность за часть расходов на недвижимость, эта дополнительная сумма обычно выражается в виде собственной суммы за квадратный фут. Например, если арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость примерно в размере 2000 долларов, арендодатель будет рекламировать помещение площадью 1000 квадратных футов по цене 12 долларов.00 PSF с дополнительными расходами в размере 2,00 PSF при общей стоимости аренды 14,00 PSF. Это важно помнить, потому что эта дополнительная сумма представляет собой разницу между арендной платой в размере 12 000 долларов США в год и арендной платой в размере 14 000 долларов США, которая может повлиять на чистую прибыль бизнеса в конце года. В зависимости от структуры аренды (валовая, измененная валовая, тройная нетто или абсолютная нетто) эта дополнительная сумма может быть фиксированной или переменной.

Помимо финансовых аспектов структуры аренды, не менее важно понимать обязанности арендодателя и арендатора.Обязательства Ремонт и техническое обслуживание (R&M) являются критически важным компонентом. В отличие от договора аренды жилого помещения, согласно которому арендодатель должен по закону обеспечить соответствие помещений минимальным стандартам пригодности для проживания, обязанности, возлагаемые на арендодателей и арендаторов коммерческих помещений, различны и часто основаны на договоре. Арендаторы несут все обязанности R&M по аренде Absolute Net, но обязанности арендатора R&M часто уменьшаются при сравнении тройной чистой аренды с модифицированной валовой арендой и, наконец, с валовой арендой.Арендодатели часто несут ответственность за капитальные, структурные и основные механические элементы, в то время как арендаторы часто несут ответственность за повседневное обслуживание / уборку и ущерб, причиненный арендаторами или их клиентами; однако детали, границы и суммы часто определяются в зависимости от каждого договора аренды. Таким образом, важно тщательно изучить формулировку ремонта и технического обслуживания и, при необходимости, уточнить обязанности каждой стороны.

В дополнение к основным пунктам, описанным выше, есть и другие важные факторы, влияющие на переговоры по коммерческой аренде.Всегда лучше иметь опытного специалиста по коммерческой недвижимости, который будет работать с вами на протяжении всего процесса переговоров, и опытного юриста по недвижимости, который просмотрит все документы об аренде перед подписанием. Если вам когда-нибудь понадобится арендовать промышленные, торговые или офисные помещения, позвоните в Black Diamond Realty по телефону 304-413-4350. Мы можем помочь убедиться, что договор аренды, который вы подписываете, является справедливым и справедливым.

АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – ВОПРОСЫ И ПЕРЕГОВОРЫ – Davidson Law Group

Вопреки распространенному мнению, наиболее важным аспектом аренды недвижимости является не оговоренная арендная плата.Предоставление арендной платы, безусловно, важно, но основная ценность аренды как для арендодателя, так и для арендатора заключается в том, чтобы предвидеть непредвиденное и максимально контролировать его результат. Арендодатель хочет обеспечить непрерывный поток арендной платы и сохранить имущество; арендатор желает спокойного пользования помещением.

Сила сторон на переговорах будет определять окончательную форму договора аренды. Сторона, в частности, более знающая, искушенная и обладающая большей переговорной силой, естественно, будет искать сильные формулировки в поддержку своей позиции.Если проблема позже материализуется, формулировка в аренде часто определяет результат. При условии, конечно, добросовестности и честности во время переговоров об аренде и в течение срока аренды.

Мотивы арендодателя. Основным источником дохода от владения инвестиционной недвижимостью являются доходы от арендаторов. Доход от аренды, за вычетом операционных расходов и обслуживания долга, показывает денежный поток недвижимости. Более того, поскольку доход арендатора часто капитализируется для определения цены продажи доходного имущества, доход арендатора обычно определяет «стоимость» имущества.Однако часто упускается из виду, насколько велико влияние договора аренды с арендатором на этот поток доходов.

Арендодатель должен рассматривать договор аренды как договор страхования: его положения могут защитить владельца от непредвиденных убытков, споров с арендаторами, проблем с получением кредита или рефинансирования и нежелательных обязательств. Фактически, аренда может быть основным средством обеспечения увеличения будущих доходов от собственности арендодателя. Аренда вряд ли является необходимым злом; стоимость инвестиционной собственности неразрывно связана с ее арендой.

Отношение договоров аренды коммерческой недвижимости к ее стоимости имеет решающее значение для кредитора, который намеревается обеспечить свой кредит арендодателю ипотекой или договором доверительного управления недвижимостью. По сути, доход арендатора является обеспечением кредитора по его кредиту, и его должностные лица будут тщательно изучать договоры аренды, регулирующие этот доход. Окончательное решение кредитора о том, давать ли ссуду под залог имущества, часто будет зависеть от договоров аренды, влияющих на это имущество и доход, полученный от него. Арендодателю надлежит уделять такое же внимание своей коммерческой аренде.

Инвестор, занимающийся коммерческой недвижимостью, который осознает важность аренды, наиболее подготовлен к получению максимальной прибыли от своей недвижимости. Но признания стоимости аренды недостаточно; искушенный инвестор должен хорошо знать общие положения об аренде. Тогда он сможет понять, по крайней мере, в общих чертах, их условия и сможет распознать альтернативный язык аренды.

Мотивы арендаторов. Многие владельцы малого бизнеса предпочитают арендовать торговые, офисные или производственные площади, потому что это более доступно, чем покупка всей недвижимости. Выбрав дом для своего бизнеса среди нескольких возможных мест, бизнесмен, как правило, ведет переговоры с адвокатом или брокером по недвижимости, который сам представляет владельца недвижимости. Через полгода, а то и через год условие договора аренды вдруг преследует его.

Все самые продуманные бизнес-планы часто увязают в зыбучих песках арендодателя. К сожалению, владелец малого бизнеса не занимается поиском и последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Его опыт заключается в управлении своим бизнесом. Тем не менее, без совета и часто даже без переговоров, он подпишет договор аренды, который обязывает его на год или (как правило) больше.

Такой арендатор не видит необходимости вести переговоры об аренде. Но когда возникают проблемы, и он сдувает пыль со своей аренды, он поражается тому, как быстро он может выучить терминологию аренды. Другие арендаторы избегают письменного договора аренды.Однако нет никакой гарантии, что арендатор в будущем будет иметь дело с одним и тем же арендодателем. Кроме того, у сторон соглашения обычно случаются любопытные провалы в памяти, если нет документа, напоминающего им о конкретных моментах. Наконец, договор аренды на срок более года вместе с любыми изменениями должен быть оформлен в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу в суде.

Договоры аренды. Договоры аренды представляют собой аморфную массу. Не существует единой длины, содержания, структуры или языка, поскольку любой может составить его.Тем не менее, многие из тех же проблем преследовали арендодателей и арендаторов на протяжении прошлых столетий, и договор аренды, профессионально составленный адвокатом, обычно содержит много положений, аналогичных договору аренды, составленному другим адвокатом. Естественно, вариации в аренде самые большие среди необычных положений. Возможно, наибольшая ценность аренды заключается в том, чтобы предвидеть непредвиденное, и одна аренда может предвидеть другие непредвиденные обстоятельства, чем следующая. Сторона может наилучшим образом подготовиться к переговорам об аренде, ознакомившись с общими положениями, содержащимися в аренде, и помня о том, как в аренде могут быть предусмотрены повторяющиеся непредвиденные обстоятельства.

Хотя арендодатели обычно используют свои собственные формы аренды, сообразительные арендаторы, если позволяют обстоятельства, попытаются использовать свои собственные. Легче вести переговоры по собственному проекту. Однако, если арендодатель настаивает на использовании своей собственной аренды, арендатор должен знать, что большинство владельцев недвижимости признают, что во всех формах аренды есть положения, в значительной степени благоприятствующие арендодателю. Разумный арендодатель, безусловно, согласился бы изменить некоторые из этих пунктов, чтобы сделать их более приемлемыми для своего арендатора.

В договорах аренды обычно фигурирует несколько типов пунктов, и потенциальный арендатор должен учитывать их фактическое, а также потенциальное влияние на его общую стоимость проживания. Каждое положение об аренде в конечном счете имеет экономическое значение, хотя лишь немногие из них связаны с расходами и затратами на управление имуществом:

  1. Основные положения. А именно кто, где, когда и сколько. Элементарна точная ссылка на стороны договора аренды, на помещение, к которому относится договор аренды, на даты срока аренды и владения помещением, на арендную плату. Во-первых, должны быть названы арендодатель и арендатор, и любой представитель, подписывающий от имени любого из них, должен представить доказательства или, по крайней мере, подтвердить свои полномочия на подписание. Во-вторых, полное описание помещения должно включать в себя местонахождение имущества, а также то, какая часть имущества является арендованным помещением. В-третьих, определите даты, с которых и до которых арендодатель имеет право на получение арендной платы; эти даты могут отличаться от тех, когда арендатор фактически занимает помещение. Наконец, что наиболее важно для всех заинтересованных сторон, арендная плата должна отражать общую сумму арендной платы, подлежащей уплате в течение срока аренды, и содержать четкие формулировки в отношении любого увеличения (или уменьшения) арендной платы, будь то в виде фиксированных «ступенчатых» сумм. , процентная арендная плата (при которой обязательства арендатора по аренде обычно привязаны к его продажам), корректировка стоимости жизни (чтобы оградить арендодателя от влияния инфляции на его арендную плату) или какая-либо другая форма. Аренда без всего вышеперечисленного — это как машина без колес; это просто бесполезно.
  2. Использование Помещений. Ограничение типа использования помещения является наиболее важным для арендодателя со многими взаимозависимыми розничными арендаторами. Например, неотъемлемой частью успеха торгового центра является посещаемость, а хороший состав арендаторов привлечет покупателей. Арендодатель с помощью договоров аренды может сохранить состав арендаторов, ограничив тип арендаторов, которые вступают во владение. Таким образом, страховая контора рядом с банком не может сдать в аренду клинику для абортов.С другой стороны, арендатор должен сопротивляться попыткам арендодателя узко определить разрешенное использование помещений в коммерческих целях, особенно если они не предназначены для розничной торговли. Сфера деятельности арендатора может измениться, или арендатор может позже захотеть передать аренду другому виду бизнеса.
  3. Прием-сдача Помещения. Этот пункт об аренде должен предусматривать, что арендатор должен принять помещение «как есть» или с соблюдением определенных условий после начала срока аренды, чтобы избежать несвоевременных возражений со стороны арендатора. По окончании срока аренды арендатор восстанавливает помещение до его состояния при заселении, за исключением разумного износа. Для измерения такого ухудшения целесообразно включить в досье об аренде несколько фотографий списанных помещений (сделанных непосредственно перед тем, как арендатор вступит во владение). Каждая из сторон понесет расходы по подготовке помещения для текущего арендатора и по восстановлению помещения для последующего арендатора, поэтому лучше уточнить, кто и в каком объеме.Рыночная власть арендатора обычно диктует, сколько арендодатель потратит, чтобы привлечь арендатора к переезду. Даже если забота арендодателя о своих согражданах недостаточна, огромная подверженность деликтной ответственности требует тщательного осмотра арендованных помещений. до принятия арендатором. Независимо от аренды, местные законы могут возлагать на арендодателя ответственность за опасные условия, существовавшие в начале срока аренды, о которых он знал или должен был знать, и о которых арендатор не мог бы узнать на разумных основаниях. В договоре аренды должно быть предусмотрено, что помещение должно находиться в сдаваемом состоянии, когда арендатор вступает во владение. Конкретные средства правовой защиты для арендатора важны, если арендодатель «застраивает» помещение и не может завершить его вовремя. А если торговая недвижимость новая, арендатор должен настаивать на праве расторгнуть договор аренды в случае, если минимальный уровень заполняемости для всего объекта не будет достигнут. Многочисленные новые и незанятые торговые центры Хьюстона щеголяют одиноким розничным арендатором, как множество выбеленных костей, разбросанных по пустыне.
  4. Залог и гарантии. Арендодатели часто требуют залога, чтобы гарантировать добросовестное выполнение арендатором своих обязательств по аренде. Арендодатель, не уверенный в финансовой устойчивости потенциального арендатора, например небольшого местного начинающего предприятия, должен потребовать от арендатора внесения залога до вступления во владение. Как правило, сумма равна арендной плате за один или два месяца. Если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, например, не производит требуемый ремонт или платежи, в договоре аренды должно быть предусмотрено, что арендодатель может применить гарантийный депозит для исправления невыполнения обязательств, и что арендатор восстановит гарантийный депозит до первоначальной суммы после устранения неисправности. По умолчанию.Если гарантийный депозит, отделенный от других фондов, подлежит возврату после полного выполнения арендатором условий договора аренды и не заменяет арендную плату за последний месяц, арендодатель не должен указывать его в налоговых декларациях как доход. Если договор аренды заключен на три года или в дальнейшем арендатор должен требовать заработанные проценты, которые арендодатель в противном случае оставил бы себе. Наличие третьей стороны, гарантирующей работу арендатора, — это еще один способ, с помощью которого арендодатель может обеспечить поток доходов своего арендатора. Если арендатор не выполняет договор аренды, поручитель обязуется платить арендную плату. Гарантии часто подписываются материнскими корпорациями для своих дочерних компаний, отдельными лицами для своей корпорации и первоначальным арендатором, переуступающим (передающим свои договорные права по договору аренды; см. Ниже) договор аренды для нового арендатора. Однако гарантия может стать бесполезной, если она не составлена ​​тщательно, поэтому следует проконсультироваться с адвокатом.
  5. Эксплуатационные расходы на здание и помещения. Местные обычаи окажут глубокое влияние на то, возьмут ли арендодатель или арендатор расходы на налоги, коммунальные услуги (включая газ, электричество, воду и вывоз мусора), управление имуществом и другие накладные расходы.В собственности с несколькими арендаторами самый справедливый и наиболее распространенный метод выставления счетов арендаторам состоит в том, чтобы пропорционально распределить эксплуатационные расходы на основе квадратных метров, занимаемых каждым арендатором, в процентах от общей площади собственности. которой оно основано, должна предшествовать такая формулировка, как «по взаимному согласию сторон быть…». В противном случае арендатор может позже оспорить договор аренды, утверждая, что арендодатель исказил существенное условие. Чтобы получить уступку от арендатора, например, другой срок аренды или размер арендуемого помещения, арендодатель может рассмотреть возможность «ограничения» всех или части эксплуатационных расходов, которые должен оплачивать арендатор.При чистой аренде арендатор оплачивает все вышеперечисленные расходы; при валовой аренде арендодатель будет оплачивать «базовые» платежи, а арендатор впоследствии будет платить за любое увеличение стоимости по сравнению с базовым периодом. увеличение стоимости коммунальных услуг. Однако эксплуатационные расходы на здание или арендуемые площади редко ограничиваются коммунальными услугами. Арендодатель, заинтересованный в максимизации своего чистого дохода от аренды имущества, хотел бы, чтобы его арендаторы помогали оплачивать услуги по уборке, ремонт лифта, юридические и бухгалтерские услуги, связанные с имуществом, и т. д.Большая статья расходов — это налоги и сборы, и арендодатель несет юридическую ответственность за их уплату. Арендодатель может попытаться переложить эти расходы на арендатора, либо потребовав от арендатора платить только налоги на личную собственность (например, улучшения арендатора), либо оплатить любое увеличение налогов или сборов, либо оплатить любой налог или сборы. взыскивается с имущества.

    Арендатор должен попытаться исключить или ограничить (по крайней мере) увеличение переноса налога на недвижимость, если недвижимость продается в течение срока аренды.Самое главное, следует внимательно прочитать исчерпывающий список эксплуатационных расходов, и арендатор должен обязательно настаивать на ежегодном отчете о расходах, чтобы застраховаться от завышенных цен. В противном случае ленивый арендатор может оказаться на минном поле.

  6. Ремонт и перепланировка помещений. Особая осторожность при составлении формулировок аренды имеет решающее значение в тех случаях, когда экономическое воздействие наиболее ощутимо. Таким образом, и арендодатель, и арендатор должны указать в договоре аренды не только того, кто несет ответственность, но и провести различие между ремонтом (т. т. е. сохранение того, что существовало на момент принятия арендатором арендованного помещения) и переделки (т. е. существенное изменение помещения, например, изменение конфигурации перегородок в арендованном помещении) в арендованном помещении. Это еще одна область с огромной свободой для торга и потенциально сопряженная с большими затратами, особенно если речь идет о внешнем виде здания и его крыше. Любое право арендатора производить ремонт или переделку должно быть обусловлено предварительным рассмотрением и письменным согласием арендодателя на предлагаемый ремонт или переделку.Арендодатель должен сохранять контроль над имуществом, чтобы правильно управлять им и избегать непредвиденных проблем, таких как залоговые права. (Залоговое право является формой законодательной защиты, предоставляемой подрядчикам с неоплаченными претензиями, и они связаны с недвижимостью в связи с выполненными на ней работами.) Арендодатель может опубликовать уведомление о снятии с себя ответственности, чтобы избежать залогового удержания, поданного за работу, разрешенную арендатором, но это предполагает, что арендодатель был предварительно проинформирован арендатором о работе. Арендатор должен знать, что, если он возьмет помещение «как есть», его реальная стоимость аренды после его «надстройки» будет значительно выше в время заселения, чем арендная ставка, которую он первоначально указал.Арендатор захочет, чтобы в договоре аренды было конкретно предусмотрено, что личное имущество, которое установлено или прикреплено к помещению, может быть удалено арендатором до прекращения аренды, при условии, что арендатор возместит любой ущерб, причиненный удалением. Это связано с тем, что закрепленное движимое имущество приобретает характер «приспособления», становится частью недвижимого имущества. Если арендодатель продает или закладывает имущество, содержащее арендованные помещения, новый владелец собственности может иметь право собственности на эти приспособления или ипотека может «присоединяться» к ним.Независимо от применимых положений об аренде, обеим сторонам рекомендуется тщательно проверять любой ремонт или изменения, сделанные в помещении или здании, чтобы избежать потенциальной ответственности за правонарушение.
  7. Въезд и проверка арендодателем. Арендатор пользуется «подразумеваемым соглашением о спокойном наслаждении» наряду со своим исключительным правом владения. Нарушение этого фундаментального соглашения арендодателем освобождает арендатора от его обязательств по аренде. Чтобы удостовериться в том, что арендатор надлежащим образом ухаживает за помещением, арендодатель должен предусмотреть свое право после разумного уведомления арендатора и в разумные часы входить, осматривать и производить необходимый ремонт помещения в течение срока аренды.Кредитоспособность и бизнес арендатора должны указывать, как часто арендодатель должен пользоваться этим правом. Дополнительные формулировки также должны позволить арендодателю показать помещение потенциальным арендаторам непосредственно перед окончанием срока аренды текущего арендатора.
  8. Страхование, суброгация и возмещение убытков. Это невозможно переоценить: каждая сторона должна иметь достаточную страховку от несчастных случаев и ответственности. Арендодатель и арендатор также должны получить гарантии, такие как страховые сертификаты, что у другой стороны действительно есть свои.Также следует учитывать покрытие других рисков, таких как перерыв в работе, тарелки, употребление спиртных напитков. Хороший, надежный арендатор или арендодатель в любом случае получит страховку. В случае незастрахованных убытков, например, вызванных землетрясением или наводнением, арендодатель может попытаться переложить риск на арендатора, в частности, на арендатора с тройным нетто (который обязуется позаботиться обо всех налогах, страховании и ремонте). В любом случае здесь требуется особое внимание, поскольку потенциальные потери могут быть огромными.Арендодатель и арендатор обычно отказываются от права суброгации или от своего права «встать на место друг друга» в случае проигрыша. Их взаимное соглашение запрещает их соответствующим страховщикам добиваться возмещения выручки, выплаченной за убытки, против другой стороны. Теория заключается в том, что страховая компания не должна взимать премию за подверженность риску, а затем снова взимать ее (с другой стороны), когда фактически происходит убыток. На практике арендодатель не хочет рисковать потерей арендной платы арендатора, если страховая компания арендодателя будет преследовать арендатора.Арендодатели обычно стремятся оградить себя от ответственности (предусматривая, что арендатор возместит убытки и «освободит» арендодателя) за ущерб или убытки арендатора или третьих лиц в помещении или рядом с ним. По сути, арендатор освобождает арендодателя от финансовой ответственности и выступает его страховщиком. Но что, если арендодатель или его агенты нанесли ущерб? Что делать, если арендатор берет на себя обязательства по страхованию, которые он не может выполнить, например, ущерб от землетрясения или оползня? В случае частичного повреждения помещения арендатор должен настаивать на снижении арендной платы и расторжении договора аренды, если срок его действия приближается.С другой стороны, поскольку арендатор редко имеет финансовые возможности солидной страховой компании, мудрый арендодатель будет иметь ограниченное страховое обеспечение (см. выше).
  9. Реконструкция. Будет ли арендатор платить арендную плату, если его арендованное помещение будет разрушено? В договоре аренды должно быть четко определено, каковы обязанности сторон друг перед другом после уничтожения, и это может повлиять на размер ущерба. Обычно частичное разрушение отличается от полного разрушения в процентах от арендуемой площади, например.г., 25 процентов; арендная плата арендатора будет снижена пропорционально его потере использования до этого процента, но любая из сторон может расторгнуть договор аренды, если ущерб превышает 25 процентов. Арендодателю может быть невыгодно восстанавливать помещение или арендатору оставаться в нем, если ущерб значителен. Арендодатель, как правило, обязуется сделать необходимый ремонт для восстановления помещения, если он может быть выполнен, скажем, в течение 60 дней. Если ремонт займет больше времени, арендодатель должен оставить за собой возможность восстановить помещение при условии уведомления арендатора.Кроме того, если повреждение происходит ближе к концу срока аренды, либо арендатор, либо арендодатель могут захотеть расторгнуть договор аренды, особенно если помещение сдается в аренду арендатору специального назначения, улучшения арендатора которого не будут использоваться следующим арендатором.
  10. Переуступка и субаренда. Практически любой арендатор или арендодатель, который чувствовал необходимость прочитать договор аренды, сделал это, чтобы прочитать это положение. Во многих случаях арендатор не остается в арендованных помещениях на весь срок аренды. Вместо того, чтобы продолжать платить арендную плату за освободившуюся площадь, арендатор будет стремиться либо переуступить аренду, либо сдать помещение в субаренду.Уступка передает права по договору аренды, такие как право владения, на оставшийся срок аренды, в то время как субаренда приводит к тому, что первоначальный арендатор становится арендодателем нового арендатора. Большое различие заключается в том, что в случае невыполнения обязательств по аренде арендодатель должен сначала добиваться возмещения ущерба от нового арендатора-правопреемника в уступке, но сначала должен действовать против арендатора-субарендодателя, который сдает свое помещение в субаренду. договорной ответственности перед арендодателем, он должен получить от арендодателя полное освобождение или новацию, когда он передает аренду другому арендатору. Переуступка права аренды не снимает ответственности, хитрый хет-трик (это закон!) неосторожный арендатор понимает это только позже, когда он пытается выехать из арендованного помещения. Многие штаты до сих пор позволяют арендодателю произвольно запрещать такую ​​смену арендаторов. . Понятно, что арендодатель отказывает в согласии, когда рыночная арендная плата выше, чем арендная плата по договору аренды, что лишает арендатора непредвиденной прибыли. Однако современная тенденция заключается в том, чтобы обусловливать отказ в согласии разумными причинами, например, если предлагаемый арендатор неплатежеспособен или если важно сохранить состав арендаторов.
  11. Арендатор или арендодатель По умолчанию. Еще одно важное положение. Арендатор может нарушить договор аренды из-за неуплаты арендной платы или нарушения других условий аренды, таких как субаренда без предварительного письменного согласия арендодателя или разрешение своей собаке воссоздать Великие озера на недавно уложенном ковровом покрытии. И наоборот, арендодатель может не сдать помещение в аренду или нарушить соглашение о спокойном наслаждении. Поскольку результатом невыполнения обязательств является такое суровое наказание, т.е., потеря права аренды и «закон не приемлет конфискации», дефолт обычно может быть инициирован только после того, как не нарушившая сторона 1) уведомила другую сторону о нарушении и 2) нарушившая сторона не смогла исправить или «устранить», нарушения в разумный срок. Таким образом, уведомление должно следовать «буквально» процедуре, подробно описанной в положении об уведомлении в договоре аренды. В противном случае нарушитель сможет отсрочить дефолт. Период времени, разрешенный для устранения нарушения, должен составлять всего несколько дней для внесения текущей просроченной арендной платы и других платежей, но с учетом, скажем, ремонта стены.Каждая сторона может рассмотреть возможность включения формулировок в договор аренды, ограничивающих их подверженность риску в случае невыполнения обязательств. В зависимости от переговорной позиции ущерб может быть ограничен, скажем, половиной стоимости оставшегося срока аренды.
  12. Опции. Опционы могут иметь экономический эффект, который не очевиден. Тем не менее арендодатели регулярно предоставляют арендаторам опционы, как если бы они были подарочной упаковкой для дорогих покупок. Возможность продления дает арендатору ценное право продлить срок аренды, иногда в соответствии с существующими арендными ставками.Этот вариант обычно не появляется в стандартной форме аренды. Не имеет значения и возможность расширения площади, что важно для арендатора, владеющего растущим бизнесом. Искушенный арендатор должен стремиться иметь как можно больше вариантов аренды. Арендодатель также должен обсудить зеркальные варианты, чтобы обязать арендатора или извинить арендодателя. Хорошо составленный договор аренды должен содержать множество других положений для защиты обеих сторон. Арендодатель должен избегать пункта арендатора о «регистрации меморандума об аренде», потому что позже это может стать облаком на праве собственности. С другой стороны, арендатор захочет поставить общественность в известность о своих правах аренды, особенно если он не занимает помещение. Арендодатель всегда должен иметь пункт «время имеет существенное значение», потому что суды строго толкуют это положение; это может быть очень важно, если, скажем, арендатор откладывает использование возможности продления. Наконец, обе стороны должны добиваться наличия положения о заранее оцененных убытках, предусматривающего сумму ущерба в случае, если другая сторона не выполнит важное обязательство, т.е.д., арендодатель не сдает помещение вовремя или арендатор не выполняет свои обязательства. Однако суды отменят это положение, если не будет включена очень конкретная формулировка.

Другие обычно включаемые положения касаются осуждения, задержания, выдачи, уведомлений, кумулятивных средств правовой защиты и т.д.

Эти вопросы и точки зрения на переговоры едва касаются поверхности. Однако договоры аренды являются юридическими документами и заслуживают серьезного изучения. До тех пор, пока они не проконсультируются со специалистом по недвижимости, коммерческий арендодатель и потенциальный арендатор не должны брать на себя никаких твердых обязательств по аренде по техническим и юридическим вопросам.Аренда, как и все деловые операции, сопряжена с определенным риском. Но об аренде можно и нужно договариваться, чтобы свести к минимуму такой бизнес-риск. Ценность согласования важных условий аренды для защиты от непредвиденных непредвиденных обстоятельств неоценима.

Содержание этого веб-сайта предназначено только для предоставления общей информации, а не для предоставления юридических, налоговых или финансовых консультаций или мнений. На информацию, содержащуюся на этом веб-сайте, нельзя полагаться, и мы отказываемся от любой ответственности в отношении действий, предпринятых или не предпринятых на основании какого-либо или всего содержимого этого сайта, в максимальной степени, разрешенной законом.Для консультации по конкретным юридическим вопросам следует обращаться к адвокату.

Какая разница? – Q4 Real Estate

Вы решили, что хотите арендовать помещение для своего бизнеса, и ваш риэлтор представляет вам сумму аренды с надписью NNN. Что означает ННН? Чем он отличается от другого варианта, называемого валовой арендой? Один лучше другого? Давайте посмотрим на разницу, потому что всегда полезно знать, о чем вы говорите, прежде чем сравнивать.
Аренда NNN является наиболее распространенным типом коммерческой аренды и обычно называется тройной чистой арендой.При аренде NNN арендаторы оплачивают дополнительные расходы в дополнение к арендной плате арендодателю или арендодателю. Сборы NNN включают в себя налоги на имущество, страхование имущества и обслуживание мест общего пользования в здании (CAM). Как это фигурирует? Арендодатель использует сумму ежегодных затрат и делит ее на общее количество арендных квадратных метров в здании. Арендодатель включает общую сумму налогов на недвижимость, страховку, техническое обслуживание и содержание мест общего пользования, а затем делит сумму на 12, чтобы получить ежемесячную стоимость.
Например, если аренда коммерческой недвижимости в Сидар-Рапидс котируется как $14 NNN. Это означает, что в дополнение к годовой ставке в размере 14 долларов США за квадратный фут вы также несете ответственность за уплату налогов, страховки и сборов за обслуживание мест общего пользования. В этом примере предположим, что налоги составляют 7 долларов за квадратный фут в год, страхование имущества — 0,40 доллара в год, а САМ — 3 доллара за квадратный фут в год. Исходя из этих цифр, ваша общая годовая арендная плата составит 24,40 доллара за квадратный фут в год. Если вы арендуете 4000 квадратных футов, ваша годовая арендная плата составит 97 600 долларов или 8 133 доллара.Арендная плата 33 мес.
Итак, что такое брутто-аренда? Общая ставка или ставка с полным обслуживанием включает в себя все; налоги, страховка, техническое обслуживание, в общей арендной ставке. Это означает, что вы будете платить одну единовременную сумму за аренду, из которой арендодатель оплачивает свои расходы. При валовой аренде арендодатель оплачивает все или большую часть расходов, связанных с недвижимостью. Это включает в себя налоги, страхование и содержание мест общего пользования за счет арендной платы, полученной от арендаторов, а также может включать коммунальные услуги и услуги по уборке. Вы несете ответственность за оплату собственного страхования имущества и налогов на валовую аренду.
Итак, какой тип договора аренды наиболее выгоден для вас, арендатора? Ну, это зависит от человека, и у обоих есть плюсы.
Аренда NNN позволяет вам вносить изменения в собственное использование, что сэкономит вам деньги на сумме, которую вы взимаете, например, на коммунальных услугах. Обычно ежемесячная арендная плата при аренде NNN ниже, чем при аренде брутто, но при аренде NNN вы несете более высокий уровень ответственности за само здание.
Аренда с брутто-ставкой также может быть выгодна, потому что гораздо проще планировать свои расходы на год, не беспокоясь о непредвиденных расходах на строительство.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.