Порядок досрочного погашения ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Содержание

Частичное и полное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

Слушать Подписаться

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке дает заемщикам возможность сократить количество платежей, уменьшить ежемесячный взнос или полностью закрыть кредит. Такая мера позволяет снизить расходы на обслуживание займа. Банк разрешает гасить ссуду на любом этапе при условии предварительного уведомления. Согласно условиям финансовой организации, заявление на полное или частичное погашение долга необходимо подать до даты ближайшего платежа.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

Многие заемщики, у которых оформлена ипотека, интересуются, можно ли погасить кредит в Сбербанке раньше срока. Проблема в том, что банку невыгодно терять доход от выплаты процентов. Однако согласно Федеральному закону № 284 клиенты финансового учреждения имеют право выплатить ссуду досрочно, если это не противоречит прописанным в кредитном договоре положениям.

Чтобы получить возможность произвести расчет с банком раньше срока, нужно заранее оформить заявление. Если этого не сделать, платеж будет засчитан в обычном режиме.

Досрочное погашение кредита в рамках военной ипотеки можно осуществить, не направляя заявление в банк. Заемщику достаточно просто внести сумму в желаемом объеме на счет Росвоенипотеки. Деньги будут списаны полностью в день ежемесячного расчета.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Существует несколько причин, которые заставляют заемщиков скорее гасить ипотеку. В чем выгода:

  • сократится сумма страховки по кредиту;
  • произойдет пересчет процентов;
  • уменьшится сумма переплаты.

Средства, которые клиент вносит в счет досрочного погашения, направляются на уплату тела кредита. В таком случае общий размер долга уменьшается, поэтому банк пересчитывает проценты. Если пересматривать условия в начальном периоде кредитования, разница в сумме переплаты будет особенно ощутима.

Однако есть случаи, когда возвращать долг раньше невыгодно. Примеры таких ситуаций:

  • процентная ставка по ипотеке ниже темпа инфляции. В этом случае задолженность с течением времени будет обесцениваться;
  • кредитный договор предусматривает аннуитетные платежи. Это значит, что первое время происходит преимущественно погашение процентов, то есть досрочное закрытие займа по прошествию этого периода существенно не снизит размер переплаты.

Прежде чем писать заявление в банк, важно рассчитать целесообразность ускоренного закрытия долговых обязательств в данный период времени. Это ответственное и серьезное мероприятие, требующее рационального подхода.

Если у вас ипотека в Сбербанке и вы планируете погасить ее досрочно, прежде чем идти в банк, воспользуйтесь ипотечным калькулятором с досрочным погашением на финансовом портале Выберу.ру. Введите в поля необходимые данные (стоимость жилья, сумма первого взноса, срок ипотеки, ставка, дата выдачи и срок погашения), а также выберите тип погашения. Система сразу же выдаст изменения в платежах – в режиме реального времени вы увидите, каким станет срок ипотеки или ее сумма. Сформируется и примерный график выплат. Это поможет вам распланировать бюджет еще до визита в отделение банка.

Если есть риск, что в будущем снизится уровень дохода, стоит по возможности вносить в счет займа больше, чем нужно. Такая мера позволит снизить кредитную нагрузку в период финансовых сложностей. Чтобы последовать этому совету, необходимо обратиться в банк с просьбой одобрить частично-досрочное погашение ссуды.

Варианты заявлений на частичное погашение кредита

Существует два варианта частичного досрочного погашения задолженности по ипотеке в Сбербанке. Можно уменьшить размер ежемесячного платежа или сократить срок кредита. В первом случае у заемщика есть возможность снизить кредитную нагрузку в будущем. Важно помнить, что уменьшается только сумма выплаты — срок погашения ссуды останется неизменным. Онлайн-калькулятор поможет рассчитать размер ежемесячного взноса и оценить выгоду.

Если клиенту предпочтительнее быстрее выплатить заем, целесообразно выбрать второй вариант и написать заявление на сокращение срока выплат. В этом случае размер текущего платежа будет прежним, зато изменится график внесения средств.

Если финансовые возможности не изменились в худшую сторону, выгоднее оформить ЧДП с сокращением срока. Новые условия позволят закрыть ипотеку в Сбербанке с гораздо меньшей переплатой.

Условия частичных досрочных платежей

Прежде чем пытаться частично закрывать часть ипотеки раньше срока, нужно прочитать условия договора со Сбербанком. Там должно быть прописано, какой вид платежей предполагается в рамках кредита. Это могут быть аннуитетные и дифференцированные взносы. В первом случае это равнозначные ежемесячные суммы, в первую очередь направленные на выплату процентов.

Дифференцированные взносы, наоборот, сначала предполагают оплату основного долга. В оговоренный период займа клиенты Сбербанка выплачивают крупные суммы, затем сумма уменьшается.

Условия Сбербанка для клиентов, которые интересуются, можно ли частично-досрочно погасить ипотеку:

  • заявление может подать исключительно сам заемщик;
  • оформить заявление можно в отделении Сбербанка, где был выдан заем;
  • при запросе на уменьшение ежемесячного платежа нужно учитывать размер минимальной суммы оплаты.

Не все знают, что в сумму ЧДП не будет входить ежемесячная выплата по кредиту. Если заемщик оформляет частично-досрочное погашение и вносит деньги с этой целью, то ему придется также совершить взнос по графику.

Порядок проведения платежа при частичном досрочном погашении в Сбербанке

Внести взнос по ипотеке можно любым из предложенных способов: в отделении банка, через банкомат, переводом с карты на карту. На ДомКлик теперь тоже можно вносить досрочные платежи с уменьшением общего срока.

Как действовать клиенту Сбербанка в случае частично-досрочного погашения кредитных обязательств по ипотеке:

  • Нужно внести на счет средства в количестве ежемесячного взноса и деньги для частичного погашения задолженности. Сумма не должна быть менее установленного банком лимита.
  • Оформить заявление онлайн или в отделении Сбербанка.
  • Ознакомиться с новым графиком и подтвердить согласие с условиями.

Можно получить налоговый вычет и направить эту сумму на частично-досрочное закрытие ипотеки. Если подать документы в начале года, выплата будет произведена раньше.

Полное досрочное погашение

Можно закрыть ипотеку полностью досрочно. Как только необходимая сумма поступит на счет банка, с клиента будут сняты все долговые обязательства. Кроме того, можно будет снять залог на жилье, приобретенное на заемные средства. После закрытия ипотечного кредита также разрешено расторгнуть и договор страхования, который чаще всего заключается при оформлении ссуды.

Порядок действий при необходимости досрочно погасить ипотеку:

  • получение сведений об остатке задолженности;
  • подача заявления в банк;
  • внесение средств на счет;
  • расторжение кредитного договора;
  • закрытие счета в Сбербанке;
  • снятие обременения с недвижимости.

Чтобы снять залог с жилья, необходимо взять в Сбербанке справку, содержащую информацию о закрытии долга и закладную. С этими документами нужно обратиться в Росреестр.

Перед тем, как вносить деньги на счет, необходимо узнать сумму остатка долга. Для полного погашения ипотечного займа и закрытия договора важно, чтобы не осталось даже копейки задолженности. В противном случае сумма будет расти и облагаться процентами.

Заключение

Клиентам Сбербанка, которые хотят узнать, можно ли произвести частичную или полную досрочную оплату долга по ипотеке, доступна функция предварительных расчетов. Это делается с помощью ипотечного калькулятора на портале Выберу.ру. Необходимо ввести информацию по ссуде и указать сумму, вносимую в счет досрочного закрытия займа. Калькулятор позволит рассчитать новый график платежей и размер переплаты.

Самые лучшие инвестиции — в знания

Подпишитесь на рассылку финансовых новостей, чтобы знать о деньгах все самое важное!

Ура, вы оформили подписку!

Спасибо, что вы с нами

Читайте нас в социальных сетях

4.5

Рейтинг статьи 4.5 из 5

Рекомендуемые ипотечные продукты

Лицензия №2272

Семейная ипотека

Сумма

от 300 000 до 12 000 000 ₽

Первый взнос

от 20%

Материнский капитал

  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 300 000 до 12 000 000 ₽
  • Ставка: от 3. 5%
  • Срок: до 25 лет
  • Первоначальный взнос: от 20%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, загородная недвижимость
  • Решение: до 3-х дней
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Лицензия №1326

Семейная ипотека

Сумма

от 600 000 до 12 000 000 ₽

Срок

от 3 лет до 30 лет

Первый взнос

от 15%

  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 600 000 до 12 000 000 ₽
  • Ставка: от 5. 39%
  • Срок: от 3 лет до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Решение: день в день
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Лицензия №963

Ипотека «Новостройка с господдержкой 2020»

Сумма

от 300 000 до 3 000 000 ₽

Срок

от 3 лет до 30 лет

Первый взнос

от 20%

Материнский капитал

Господдержка

  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 300 000 до 3 000 000 ₽
  • Ставка: от 6. 99%
  • Срок: от 3 лет до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 20%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: день в день
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Лицензия №3251

Ипотека «Новостройка»

Сумма

от 1 000 000 до 30 000 000 ₽

Срок

от 3 лет до 30 лет

Первый взнос

от 10%

Материнский капитал

  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 1 000 000 до 30 000 000 ₽
  • Ставка: от 23. 3%
  • Срок: от 3 лет до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 10%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: до 3-х дней
  • Поручительство: возможно
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Лицензия №1326

Льготная ипотека с господдержкой

Сумма

до 3 000 000 ₽

Первый взнос

от 15%

Материнский капитал

Господдержка

  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: до 3 000 000 ₽
  • Ставка: от 6. 49%
  • Срок: до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: до 3-х дней
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Как погасить ипотеку | Банк Открытие

В мобильном банке на iOS (версия 2.81 и выше) и на Android (версия 2.38 и выше)

Перейдите на экран «Мои деньги» и в разделе «Кредиты» нажмите на нужный вам ипотечный кредит. В разделе «Инфо» нажмите «График платежей». График всех платежей по кредиту за весь период отобразится на экране.

Даты платежей, которые уже были внесены, выделены зеленым цветом.

Для быстрого просмотра платежи можно отфильтровать по типу. Нажмите «Все платежи», чтобы выбрать тип платежей. Выберите «Внесенные». Все внесенные платежи и их даты отобразятся ниже.

Чтобы посмотреть подробную информацию о платеже, нажмите на него. Сумма основного долга, процентов и остаток кредита отобразятся ниже.

В мобильном банке на iOS (до версии 2.81)

Перейдите на экран «Мои деньги» и в разделе «Кредиты» нажмите на нужный вам кредит. Нажмите на шестеренку в верхнем правом углу экрана. Нажмите «График платежей». График всех платежей по кредиту за весь период отобразится на экране.

Даты платежей, которые уже были внесены, выделены зеленым цветом.

Для быстрого просмотра платежи можно отфильтровать по типу. Нажмите «Все платежи», чтобы выбрать тип платежей. Выберите «Внесенные». Все внесенные платежи и их даты отобразятся ниже..

Чтобы посмотреть подробную информацию о платеже, нажмите на него. Сумма основного долга, процентов и остаток кредита отобразятся ниже.

В интернет-банке

Перейдите на вкладку «Мои продукты». В разделе «Кредиты» выберите нужный вам ипотечный кредит. Нажмите «График платежей».

На экране отображается график всех платежей за текущий год. Платежи, которые уже были внесены, выделены зеленым цветом. Дата платежей указана в столбце «Дата».

Вы также можете посмотреть другую информацию об ипотеке, актуальную в этот период: сумму основного долга, процентов, остаток кредита, а также сумму штрафов и пени.

В офисе

Вам потребуется паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, в соответствии с законодательством РФ.

В Контактном центре

По телефону 8 800 444-44-00.

Рекомендации ипотечным заёмщикам при обслуживании кредита — Ипотека — Частным лицам

Для погашения кредита необходимо обеспечить наличие суммы платежа на карточном/текущем счёте в указанную дату. Сумму, номер счёта и дату погашения вы можете посмотреть в вашем экземпляре кредитного договора, графика платежей или воспользоваться ВТБ Онлайн.

Вы можете осуществить полное или частичное досрочное погашение кредита, которое может быть произведено в любой рабочий день, с соблюдением условия о предварительном уведомлении. По кредитным договорам, по которым Банк ВТБ (ПАО) является первичным кредитором, возможна подача распоряжения на досрочное погашение в ВТБ Онлайн.

После осуществления досрочного погашения по кредиту банк производит перерасчёт ежемесячного аннуитетного платежа или окончательного срока возврата кредита (в соответствии с выбранным вами вариантом). Получить график платежей (включая последний платёж), учитывающий новый остаток ссудной задолженности и новый срок кредита, можно в ВТБ Онлайн или обратившись в любой офис банка.

скачать пдф файл

Калькулятор досрочного погашения

(171 КB)

Банк России с 1 января 2016 года приравнял значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки Банка России (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»). С 1 января 2016 года Банк России также прекращает самостоятельное котирование ставки рефинансирования. Последующее изменение Банком России ключевой ставки будет приравниваться к аналогичному изменению ставки рефинансирования.

В соответствии с условиями кредитного договора, по ипотечным кредитам в рублях с переменными и комбинированными процентными ставками ставка рефинансирования Банка России является базовым значением для определения уровня процентной ставки по договору.

Таким образом, по кредитным договорам, по которым срок моратория на периодический пересмотр процентной ставки истёк, пересчёт процентной ставки будет производиться в соответствии с действующими условиями. В связи с этим просим вас заблаговременно планировать необходимость погашения кредита в соответствии с новым размером платежа.

Для получения информации о размере нового платежа, вы можете пользоваться интернет-банком.

Для получения нового графика платежей после его пересмотра вам необходимо обратиться в ипотечный центр ВТБ.

Обращаем ваше внимание, что Банк ВТБ (ПАО) предлагает желающим произвести рефинансирование кредитов с переменными и комбинированными процентными ставками.

Подробную информацию вы сможете получить в отделении банка или по телефону 8 (800) 100-24-24.

Расставить даты над i: ФАС запретит тормозить досрочное погашение ипотеки | Статьи

Россиянам упростят рефинансирование ипотеки: ФАС планирует законодательно запретить банкам растягивать сроки предоставления документов, необходимых для досрочного погашения кредита. Об этом «Известиям» сообщили в антимонопольной службе. В ЦБ законопроект поддержали, отметив, что изменения позволят сократить число жалоб со стороны заемщиков. Сейчас из-за предоставленных не вовремя бумаг гражданам начисляют повышенные проценты, пояснили эксперты. Допустимый период выдачи справок пока обсуждается, но на рынке считают, что он не должен превышать 10 дней.

Условиться на берегу

В ФАС предлагают законодательно закрепить сроки выдачи банками документов, необходимых гражданам для полного и досрочного погашения обязательств по ипотечному займу. Инициатива предусматривает внесение изменений в федеральный закон «Об ипотеке», рассказали «Известиям» в службе. В случае принятия поправок требования будут в обязательном порядке фиксироваться в кредитных договорах. Ранее, в начале апреля, замглавы антимонопольной службы Андрей Кашеваров заявлял о том, что готовится законопроект об упрощении порядка рефинансирования ипотеки, однако подробности не уточнял.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Бедняков

Чаще всего с трудностями в этой сфере сталкиваются заемщики, которые хотят рефинансировать ипотеку. Для этого им необходимо досрочно погасить ссуду в первом банке

. При этом в новой финансовой организации кредитная линия уже открыта.

— Существующий механизм рефинансирования, предлагаемый банками, предусматривает необходимость уплаты заемщиком дополнительных процентов. Это происходит ввиду отсутствия обеспечения нового жилищного кредита залогом. В период после погашения первой ссуды и регистрационной записи об ипотеке до момента регистрации залога в пользу нового кредитора действует увеличенная ставка, — рассказали в ФАС.

В прошлом году число обращений граждан по этому поводу выросло, подчеркнули в службе. В службе уточнили: в частности, россияне отмечали, что кредитные организации затягивали сроки выдачи документов, необходимых для досрочного погашения жилищной ссуды, а также закладных, требующихся для закрытия регистрационной записи об ипотеке и установления обременения в пользу нового кредитора.

Какие предполагается установить сроки по предоставлению документов, в ФАС не уточнили, отметив, что для проработки вносимых изменений на площадке службы создана рабочая группа с представителями банковского сообщества.

В Центробанке заявили «Известиям», что поддерживают законопроект, который готовит ФАС. В регуляторе отметили, что для кредиторов следует установить сроки предоставления необходимых для рефинансирования ссуды документов, а также их обращения в регистрирующий орган для погашения соответствующей записи об ипотеке. Это упростит переход на обслуживание жилищного кредита в другом банке и сократит время предоставления бумаг, отметили в ЦБ.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Жалобы потребителей, связанные с несвоевременным предоставлением закладных, поступают и в ЦБ, сообщили в пресс-службе, напомнив, что еще в 2019-м Банк России рекомендовал кредитным организациям не затягивать сроки выдачи этих документов

. В 2020 году такие ситуации были связаны с ограничениями в период пандемии и желанием граждан рефинансировать ипотеку по более выгодным ставкам. В регуляторе добавили, что ожидают постепенного сокращения числа жалоб за счет проводимой работы и развития электронных каналов взаимодействия кредиторов с госорганами.

Баланс интересов

В действующем законодательстве нет фиксированного периода передачи банком документов для погашения ипотеки, отметила старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. Поэтому есть необходимость в установлении максимальных сроков их предоставления — это регламентирует работу кредитных организаций, а также даст возможность гражданам без проблем погашать ипотеку или рефинансировать ее на более выгодных условиях в другом банке

, считает она.

Руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Евгения Лазарева поддержала инициативу ФАС, отметив необходимость защитить граждан от злоупотреблений правом со стороны сильной стороны договора. По ее словам, проблемы могут возникнуть после перечисления денег. Например, чаще всего бывает, что закладную не передает старый кредитор, а новый уже начисляет повышенные проценты в это время. В итоге заемщики очень сильно переплачивают, а иногда опускают руки в борьбе за свои права и остаются на обслуживании в той же организации на менее выгодных условиях, рассказала она.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Бедняков

По мнению Евгении Лазаревой, важно установить разумные сроки передачи закладных и иных документов — например, один-два рабочих дня с момента погашения ссуды

. Также необходимо ввести в отношении кредиторов, затягивающих процесс, материальную ответственность для покрытия лишних расходов потребителя. Такая мера позволит соблюсти баланс интересов, заключила эксперт.

Наиболее оптимальный срок для выдачи банком документов, который необходимо закрепить в законе, не более 10 рабочих дней, полагает директор по развитию ипотечного кредитования банка «Зенит» Никита Ханенко. Он подтвердил, что предлагаемые изменения необходимы, так как создают для потребителя дополнительную защиту и определенность в получении информации от банков.

Впрочем, Никита Ханенко добавил, что при рефинансировании или погашении клиентами ссуды трудностей обычно не возникает: если есть закладная по кредитному договору, то выдача документов производится в течение трех дней. В случае ее отсутствия обременение банк снимает самостоятельно, тогда ответ от Росреестра приходит в течение 3–10 дней, поделился эксперт.

В ВТБ также отметили, что не фиксируют жалоб, связанных с частичным или полным досрочным погашением ипотеки. В других крупнейших банках не ответили на запрос «Известий» о проблемах с оформлением справок при досрочном погашении жилищного кредита.

В Ассоциации банков России сообщили, что вошли в состав рабочей группы ФАС. По словам вице-президента ассоциации Алексея Войлукова, предлагаемые меры требуют существенной доработки с учетом практики взаимодействия кредиторов, заемщиков и Росреестра, а также тенденций, которые будут развиваться в ближайшие годы в рамках цифровизации ипотечного кредитования.

Частые вопросы — БЖФ Банк

1. В кассах отделений АО «Банк БЖФ». Текущую оплату кредита можно произвести в кассах отделений АО «Банк БЖФ» в г. Москве и Санкт-Петербурге. Комиссия взимается по тарифам Банка. Денежные средства на рублевый счет Заемщика в Банке может внести как сам Заемщик, так и иное физическое лицо, обратившись кассу Банка, при наличии паспорта гражданина РФ и сведений о номере счета и ФИО (полностью) владельца счета.

2. Переводом через кассы сторонних банков Через любой сторонний банк, используя услугу «межбанковский перевод» (реквизиты для перевода содержатся в Вашем кредитном договоре). За осуществление операции взимается комиссия стороннего банка. Перевод осуществляется в течение 2–3 дней, поэтому оплату рекомендуем вносить заблаговременно.

3. Перечислением денежных средств из заработной платы Если вы получаете заработную плату на счет в АО «Банк БЖФ», вам достаточно оформить постоянное поручение на перевод в Банке. Если вы получаете заработную плату через сторонний банк, либо через кассу предприятия, вы можете обратиться в бухгалтерию своего предприятия и составить заявление на ежемесячное перечисление денежных средств. Реквизиты для перевода содержатся в вашем кредитном договоре. Перевод осуществляется в течение 2–3 дней, поэтому оплату рекомендуем вносить заблаговременно.

Уважаемые клиенты, просим Вас использовать следующие реквизиты, если Вы пользуетесь услугами других банков при безналичном перечислении своих средств на счета в АО «Банк БЖФ»:

Банк получатель: АО «Банк БЖФ» БИК: 044525464 Кор/счет: 30101810545250000464 Получатель: ФИО (полностью) ИНН получателя: может не заполняться № счета получателя: Ваш номер счета в АО «Банк БЖФ», в соответствии с договором текущего счета Назначение платежа: Перевод средств в счет погашения обязательств по кред. Дог. № от

4. Пополнить свой текущий счет в АО «Банк БЖФ» Вы можете через Партнеров Банка: сервис «Золотая корона – погашение кредитов»

Для осуществления первого платежа в этом сервисе, Вам необходимо помимо стандартных реквизитов платежа (номер счета, номер договора или номер карты; ФИО плательщика) называть БИК Банка.

Погашаем ипотечный кредит – удобно и досрочно!

В 2020г. средний срок, на который россияне берут ипотеку составил 18,4 года. Но все «ипотечники» мечтают расплатиться с долгом за квартиру как можно быстрее, согласно исследованиям, средний срок полной выплаты кредита составляет от 7 до 10 лет.

Давайте рассмотрим, как можно погасить ипотеку выгодно и, главное, без затягивания поясов.

8 простых, на первый взгляд, советов, которые вам помогут это сделать:

  • Внимательно следите за датами платежей (ипотечных, страховых и пр.) – это поможет избежать дополнительных платежей в виде комиссий или пеней за просрочку;
  • При заключении кредитного договора убедитесь, что в нем предусмотрена возможность вносить платежи для частичного досрочного погашения;
  • Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за прочих условий договора;
  • Большим плюсом будет наличие у банка-кредитора возможности удаленно вносить досрочные платежи – это сэкономит вам время и деньги на поездки в банк;
  • По возможности выбирайте датой внесения платежа дату получения заработной платы или следующий за ней день;
  • Ведите семейный или личный бюджет. Сейчас для этого существует огромное множество онлайн и офлайн приложений. Если разобраться с ними сложно – все, что вам нужно есть в понятном и доступном Excel;
  • При возможности выбора — сокращайте сумму ежемесячного платежа, а не срок кредита;
  • После внесения досрочного платежа платите по старому графику, внося разницу между платежами в досрочное погашение.

С первыми шестью пунктами все ясно и понятно, давайте подробнее объясним, почему важно соблюдать пункты 7 и 8.

Уменьшая каждый последующий платеж и направляя разницу на досрочное погашение вы в определенный момент поймете, что вам хватает денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

Зачем это нужно?

При таком способе досрочного погашения вы снижаете свои возможные риски в будущем.

Представим ситуацию. При внесении досрочного платежа вы сокращаете срок кредита и продолжаете вносить сумму, прописанную в договоре. Сумма платежа будет постоянна вне зависимости от обстоятельств, вы должно платить по рассчитанному для вас в банке максимуму.

Кажется, что это выгодно и удобно, но все это до тех пор, пока не случился форс-мажор: шикарный отпуск, который скушал часть вашего бюджета, трудности с работой, любые другие неожиданные и неотложные траты. В этом случае вы можете столкнуться с затруднением платить максимальный платеж.

Если же вы снижаете размер платежа – вы уменьшаете свою долговую нагрузку на семейный или личный бюджет. Каждый месяц вы должны вносить на счет все меньше денег, вы платите больше и снова снижаете долговую нагрузку. Пока у вас есть возможность вносить полную сумму, вы вносите обычный и досрочный платеж. Но если вы столкнулись с трудностями и платить полную сумму уже проблематично, это будет уже не настолько катастрофично: ваш минимальный платеж к этому времени значительно уменьшится, и вы просто перестаете вносить досрочные гашения.

5 ошибок, которых следует избегать при досрочном погашении ипотеки

Если вы можете позволить себе погасить ипотечный кредит досрочно, вы сэкономите немного денег на процентах по кредиту. На самом деле, избавившись от ипотечного кредита всего на один или два года раньше, вы потенциально можете сэкономить сотни или даже тысячи долларов. Но если вы планируете использовать этот подход, вам нужно будет рассмотреть, есть ли штраф за досрочное погашение, среди других возможных проблем. Ниже приведены пять ошибок, которых следует избегать при досрочном погашении ипотеки.Финансовый консультант может помочь вам выяснить ваши потребности и цели ипотечного кредита.

Что значит «досрочно погасить ипотеку?»

Многие домовладельцы хотели бы перемотать вперед тот момент, когда они полностью приобретут свои дома и им больше не придется беспокоиться о ежемесячных платежах по ипотеке. В результате идея досрочного погашения ипотеки может быть полезной для некоторых людей. Это позволит вам уменьшить сумму процентов, которые вы будете платить в течение срока кредита, и в то же время даст вам возможность стать полноправным владельцем дома раньше, чем ожидалось.

Существует несколько различных способов, с помощью которых вы можете оплатить досрочно. Самый простой способ — просто сделать дополнительные платежи помимо ваших обычных ежемесячных платежей. При условии, что этот маршрут не влечет за собой дополнительных комиссий от вашего кредитора, вы можете отправлять 13 чеков в год вместо 12 (или онлайн-эквивалент этого). Вы также можете увеличить ежемесячный платеж. Платя больше каждый месяц, вы погасите весь кредит раньше запланированного времени.

Если вы планируете досрочно погасить ипотечный кредит, убедитесь, что вы избегаете этих пяти критических ошибок.

Ошибка №1: не учитывать все варианты

Может быть очень заманчиво, если у вас появятся дополнительные деньги, чтобы направить их на досрочное погашение ипотеки. Тем не менее, освобождение от долгов немного раньше может быть не самым выгодным выбором. Чтобы проиллюстрировать это, давайте рассмотрим пример.

Допустим, вы рассматриваете возможность единовременного платежа в размере 20 000 долларов США в счет погашения основного долга по ипотечному кредиту. Ваша первоначальная сумма кредита составляла 200 000 долларов США, у вас 20 лет из 30-летнего срока, и ваша процентная ставка составляет 4%.Выплата 20 000 долларов основной суммы за один раз может сэкономить вам примерно 8 300 долларов в виде процентов и позволит полностью погасить их на 2,5 года раньше.

Звучит здорово, но подумайте об альтернативе. Если бы вы вложили эти деньги в индексный фонд, представляющий S&P 500 со средней доходностью 9,8%, вы могли бы заработать 30 900 долларов в виде процентов за те же 10 лет. Даже более консервативный прогноз вашей нормы прибыли, скажем, 4%, принесет вам 12 500 долларов в виде процентов.

Финансовая ситуация каждого человека уникальна, и вполне возможно, что мысль о том, чтобы расплатиться с долгами, настолько важна для вас, что стоит неоптимального использования ваших денег.Важно рассмотреть все ваши варианты, прежде чем сделать вывод, что досрочное погашение ипотеки — лучший путь для вас.

Ошибка № 2: Не внесение дополнительных платежей в счет основной суммы кредита

Дополнительные 500 или 1000 долларов каждый месяц не обязательно помогут вам быстрее погасить ипотеку. Если вы не укажете, что дополнительные деньги, которые вы платите, предназначены для применения к вашему основному балансу, кредитор может использовать их для выплаты процентов за следующий запланированный платеж.

Если вы выписываете отдельные чеки на дополнительные выплаты основного долга, вы можете отметить это в строке служебной записки. Если вы оплачиваете ипотечный счет онлайн, вы можете узнать, позволит ли кредитор включить примечание с указанием того, как следует использовать дополнительные платежи.

Ошибка № 3: не спрашивать, есть ли штраф за досрочное погашение

Ипотечные кредиторы занимаются бизнесом, чтобы зарабатывать деньги, и один из способов, которым они это делают, — взимать с вас проценты по вашему кредиту.Когда вы досрочно оплачиваете ипотечный кредит, вы, по сути, тратите деньги кредитора. Вот почему некоторые кредиторы пытаются компенсировать упущенную выгоду, взимая штраф за досрочное погашение.

Штрафы за досрочное погашение могут быть равны проценту от суммы ипотечного кредита или эквиваленту определенного количества ежемесячных процентных платежей. Если вы погашаете ипотечный кредит заранее, эти сборы могут быстро возрасти. Например, штраф в размере 3 % за досрочное погашение ипотечного кредита на сумму 250 000 долларов США обойдется вам в 7 500 долларов США.

Пытаясь сэкономить деньги, досрочно погасив ипотечный кредит, вы можете потерять деньги, если вам придется заплатить изрядный штраф.

Ошибка № 4: оставить себя без денег

Тратить каждую лишнюю копейку на ипотеку — агрессивный способ выбраться из долгов. Это также может иметь неприятные последствия. Например, если у вас нет ничего отложенного на случай чрезвычайных ситуаций, вы можете оказаться в затруднительном положении, если заболеете и не сможете работать в течение нескольких месяцев. В этом случае вам, возможно, придется использовать свою кредитную карту для покрытия ваших счетов или попытаться взять дополнительный кредит.

Если у вас нет резервного фонда, лучше всего отложить часть дополнительных платежей по ипотеке в фонд на черный день. Как только вы сэкономите на расходах на сумму от трех до шести месяцев, вы сможете сосредоточиться на погашении ипотечного долга.

Ошибка №5: Продление срока кредита при рефинансировании

Рефинансирование может сэкономить вам деньги несколькими способами, поскольку оно позволяет вам перейти на более короткий или более длительный срок кредита, в зависимости от того, что лучше для вас. Таким образом, если у вас есть 10 лет на 30-летний срок ипотечного кредита, вы потенциально можете рефинансировать до 10-летнего срока и сократить 10 лет.С другой стороны, вы можете пойти еще на 30 лет, чтобы снизить ежемесячные платежи.

Однако ссуды с более коротким сроком, как правило, имеют более низкие процентные ставки, что позволяет вам сэкономить на процентах и ​​гораздо быстрее получить полную собственность. Однако в некоторых случаях рефинансирование может стоить вам дороже в долгосрочной перспективе, особенно если вы планируете продлить срок кредита. Прежде чем рефинансировать, было бы неплохо подсчитать некоторые цифры и выяснить, действительно ли имеет смысл иметь более длительный срок ипотеки.

Не забывайте также о затратах на закрытие. Если ваш кредитор согласится позволить вам включить эти расходы в ваш кредит, вы можете в конечном итоге заплатить больше денег. В конце концов, теперь вы будете получать проценты по большей сумме кредита.

Итог

Досрочное погашение ипотеки в конечном счете зависит от того, сколько денег у вас есть, какие у вас есть альтернативы и другие факторы, которые уникальны для вас. Но если это то, что законно находится на вашем радаре, обязательно серьезно рассмотрите все ваши варианты.

Несмотря на то, что многие финансовые консультанты известны своим опытом в области инвестирования и финансового планирования, они хорошо осведомлены об ипотеке и покупке жилья. Поэтому, если вы не можете принять решение самостоятельно, подумайте о консультации с местным финансовым консультантом.

Советы по покупке дома
  • Финансовый консультант может помочь вам в принятии важных финансовых решений, таких как покупка дома. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам.Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
  • Обеспечение ипотечного кредита может быть напряженным и запутанным процессом. Для начала вам нужно выяснить, какой срок лучше для вас, хотите ли вы фиксированную или переменную процентную ставку и где получить лучшие ставки по ипотеке.

Фото: ©iStock.com/PickStock, ©iStock.com/wutwhanfoto, ©iStock.com/Андрей Додонов

Ребекка Лейк Ребекка Лейк — специалист по пенсионному бизнесу, инвестициям и планированию недвижимости, которая уже десять лет пишет о личных финансах. Ее опыт в финансовой нише также распространяется на покупку жилья, кредитные карты, банковское дело и малый бизнес. Она работала напрямую с несколькими крупными финансовыми и страховыми брендами, включая Citibank, Discover и AIG, а ее статьи публиковались в Интернете на сайтах US News and World Report, CreditCards.com и Investopedia. Ребекка окончила Университет Южной Каролины, а также училась в Южном Чарльстонском университете в качестве аспиранта. Родом из центральной Вирджинии, сейчас она живет на побережье Северной Каролины вместе со своими двумя детьми.

Как досрочно погасить ипотеку

Многие ипотечные кредиты позволяют погасить кредит досрочно, чтобы сэкономить деньги на процентах. Вы можете сделать это, доплачивая каждый месяц, внося дополнительный платеж каждый год или просто доплачивая, когда можете.

Рефинансирование — это форма досрочного погашения, поскольку вы погашаете текущий ипотечный кредит и заменяете его новым ипотечным кредитом с более низкой процентной ставкой или лучшими условиями. Однако вам нужно будет заполнить новое заявление и оплатить новый набор расходов на закрытие при рефинансировании.Подумайте над этими вопросами, прежде чем принять решение о досрочном погашении ипотеки или рефинансировании!

Есть ли у вашей ипотеки штраф за досрочное погашение?

Проверьте, есть ли штраф за досрочное погашение, который может уменьшить сумму ваших сбережений. Некоторые штрафы за досрочное погашение применяются только в течение первых лет ипотеки. Если вы близки к концу периода штрафа за досрочное погашение, возможно, лучше подождать.

Сколько денег вы сэкономите, сделав дополнительные платежи?

Сколько можно сэкономить на процентах, досрочно погасив ипотеку, зависит от многих факторов.Ваша процентная ставка, сумма основного долга, срок ипотеки, фиксированная или регулируемая ставка, как долго вы планируете жить в своем доме и сумма, которую вы можете доплатить, — все это влияет на ваши потенциальные сбережения. Рассмотрим этот пример для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой и процентной ставкой 4%.

  Без доплаты к основному остатку ипотеки С доплатой к основному остатку ипотеки
Сумма кредита 225 000 долларов.00 225 000,00 долларов США
Процентная ставка* 4% 4%
Ежемесячная выплата основного долга и процентов** 1074,18 $ 1074,18 $
Дополнительный ежемесячный платеж в счет основной суммы ипотечного кредита $0,00 125,82 $
Общий ежемесячный платеж (включая дополнительные платежи в счет основной суммы ипотечного кредита) 1074 доллара.18 1 200,00 $
Общая потенциальная экономия на процентах за счет дополнительных платежей*** $0,00 33 020,21 $
Время погашения кредита 30 лет 24 года 7 месяцев

* Ставка приведена только для примера и может не отражать ни вашу текущую процентную ставку, ни текущую доступную ставку.

** От вас также может потребоваться ежемесячная оплата условного депонирования налогов и страховки в рамках ипотечного обязательства.Фактическое платежное обязательство может быть больше.

***Сумма экономии со временем будет меняться в зависимости от индивидуальных обстоятельств. Чем дольше потребитель сохраняет собственность и кредит по установленной ставке, тем больше будет реализована экономия на процентах.

Имейте в виду, что приведенная выше примерная экономия получена за счет дополнительных платежей по 30-летней ипотеке. Ваши сбережения будут намного меньше, если вы будете вносить дополнительные платежи по основному долгу всего за несколько лет.

В чем преимущества доплаты по сравнению с рефинансированием?

Одним из преимуществ досрочного погашения ипотеки по сравнению с рефинансированием является то, что вам не нужно оплачивать расходы на закрытие.Деньги, которые вы можете потратить на эти расходы, вместо этого идут на выплату основного долга по ипотечному кредиту.

Еще одним преимуществом является то, что вы не обязаны ежемесячно платить больше. Иногда, когда домовладельцы рефинансируют, они сокращают срок кредита. Это может сэкономить деньги, но также может увеличить ваш минимальный ежемесячный платеж. Когда вы решите внести дополнительные платежи по текущему ипотечному кредиту, вы можете платить столько, сколько хотите, или меньше каждый месяц, не включая вообще никаких дополнительных платежей.

Каковы преимущества рефинансирования по сравнению с дополнительными платежами?

Одним из преимуществ рефинансирования является то, что вы можете получить новую процентную ставку.Когда ставки значительно ниже, чем ставка по вашей текущей ипотеке, рефинансирование позволяет вам уменьшить сумму вашего ежемесячного платежа, который идет на проценты, и вместо этого применить ее к вашему основному платежу.

При рефинансировании общие финансовые расходы могут быть выше в течение срока действия кредита. Важно, чтобы ваш ежемесячный платеж и срок кредита были одинаковыми, чтобы сэкономить деньги на процентах при рефинансировании. Если вы уменьшите свой ежемесячный платеж или продлите срок ипотеки, вы можете платить больше за проценты в течение срока действия кредита.Воспользуйтесь нашим калькулятором рефинансирования ипотеки, чтобы оценить свои потенциальные сбережения в различных сценариях.

Рефинансирование также позволяет вам изменить другие условия вашей ипотеки. Вы можете получить более предсказуемые процентные платежи, перейдя от регулируемой ставки к ипотеке с фиксированной ставкой. Вы могли бы быть в состоянии прекратить платить страховые взносы по ипотечному кредитов FHA ссуд путем рефинансирования в обычный кредит тоже.

Является ли досрочное погашение ипотеки лучшим использованием ваших денег?

Прежде чем делать дополнительные платежи, решите, будет ли это лучшим использованием ваших денег.Например, если у вас есть задолженность по кредитной карте с процентной ставкой 17%, вы можете захотеть погасить этот долг до того, как будете делать дополнительные платежи по ипотеке с процентной ставкой 4%. Если вы копите на колледж или на пенсию, вы можете решить, что лучше вложить деньги в эти инвестиции. И если у вас нет резервного фонда, вы можете сначала создать свой резерв на черный день.

Рефинансирование в сравнении с дополнительными выплатами по ипотеке

Хотели бы вы поговорить с консультантом по ипотечным кредитам Freedom о том, имеет ли смысл рефинансирование вашей ипотеки для вас? Начните сегодня или позвоните нам по телефону 877-220-5533.

Freedom Mortgage Corporation не является финансовым консультантом. Идеи, изложенные выше, предназначены только для информационных целей и не являются инвестиционными или финансовыми рекомендациями. Проконсультируйтесь с финансовым консультантом, прежде чем принимать важные личные финансовые решения, и проконсультируйтесь с налоговым консультантом для получения информации о вычете процентов и сборов.

Способы досрочного погашения ипотеки

Если вы решили погасить или досрочно погасить ипотечный кредит, досрочно погасив кредит, существует пять распространенных способов достижения вашей цели.

    1. Регулярные ежемесячные предоплаты по ипотеке

      Регулярные ежемесячные предоплаты могут быть лучшим подходом для большинства людей. Возможно, он не сэкономит больше денег, чем некоторые другие методы, но он может сформировать модель поведения, которая позволит вам откусывать небольшие регулярные повторяющиеся кусочки от горы ипотечных долгов.

      Например, предположим, что у вас есть ипотечный кредит в размере 100 000 долларов США на 30 лет с фиксированной процентной ставкой и процентной ставкой 4%, который начался всего 12 месяцев назад. Вы думаете, что можете начать отправлять дополнительные 50 долларов в месяц сверх запланированных 477 долларов.42 суммы к оплате, поэтому вы начинаете с 13-го платежа. Если вы продолжите это до тех пор, пока кредит не будет погашен, вы сократите почти на 5 лет свой первоначальный 30-летний срок и сэкономите около 12 420 долларов на процентных расходах. Если бы вы могли покрывать дополнительные 100 долларов США в месяц с той же начальной точки, срок был бы сокращен примерно на восемь лет, что позволило бы сэкономить почти 21 000 долларов США по сравнению с полным отказом от предоплаты.

      При запуске процесса досрочного погашения ипотеки имеет значение. Если вы подождете, пока вам не исполнится пять лет, чтобы начать отправлять еще 50 долларов в месяц, сбережения уменьшатся; вместо экономии более 12 тысяч долларов вы сэкономите чуть более 8 800 долларов и сократите общий срок менее чем на четыре года.

      Наш калькулятор амортизации по ипотечным кредитам легко обрабатывает регулярные досрочные платежи по ипотечным кредитам.

      Совет эксперта: Если при покупке дома вы внесли первоначальный взнос менее 20%, возможно, ваш кредит требует частного ипотечного страхования (PMI). Через амортизацию, предоплату и рост цен на недвижимость вы сможете отменить этот полис PMI в какой-то момент, возможно, всего через два года с момента покупки дома. Когда вы доберетесь до места, где вы сможете отменить PMI, вы освободите средства для ежемесячной предоплаты по ипотеке, и все, что вам нужно сделать, это сохранить платеж по ипотеке точно таким же, каким он был, когда требовался PMI!

    2. Округление ежемесячных досрочных платежей по ипотеке

      Возможно, вы не чувствуете, что можете выделять дополнительные 50 или 100 долларов в месяц на ипотеку. В конце концов, всегда есть много вещей, конкурирующих за часть вашего бюджета каждый месяц.

      Тем не менее, есть метод, который может сэкономить вам немного денег с помощью простого трюка с чековой книжкой: округление вашего ежемесячного платежа по ипотеке до следующего ближайшего значительного увеличения в долларах.

      Например, если ваш платеж составляет 477,42 доллара в месяц, вы просто округляете платеж до ближайшего приращения в 10 долларов (480 долларов) — это предоплата в размере 2,58 доллара в месяц.

      Прежде чем смеяться, подумайте вот о чем: начиная с первого платежа по ипотеке, эта небольшая поэтапная предоплата должна сократить срок ипотеки на три месяца и сэкономить вам более 850 долларов на выплате процентов.Неплохой результат для взмаха пера!

      Если вы можете взять на себя более серьезное обязательство, скажем, округлив свой платеж до 500 долларов в месяц (предоплата в размере 22,58 долларов в месяц), вы можете исключить 29 месяцев будущих платежей по ипотеке и сохранить почти 6760 долларов в виде процентных сбережений в придачу.

      Сколько можно сэкономить с помощью этого безболезненного метода досрочного погашения ипотеки? Воспользуйтесь нашим Калькулятором досрочного погашения ипотечного кредита RoundUp, чтобы выяснить это.

      Помимо того, что это довольно безболезненно, еще одним дополнительным преимуществом этого метода досрочного погашения с небольшими долларами является то, что его можно применять практически к любым другим долгам, которые у вас могут быть, постепенно сокращая процентные расходы по мере использования.

    3. Автоматические двухнедельные досрочные платежи по ипотеке

      Двухнедельный план платежей — еще один довольно безболезненный способ внесения дополнительных платежей по ипотеке. В то время как некоторые ипотечные кредиты выдаются как настоящие двухнедельные, большинство начинаются как традиционные 30-летние условия с добавлением двухнедельного плана платежей позже.

      При двухнедельном соглашении вы должны выплачивать основную сумму и проценты каждые две недели, и каждый платеж составляет половину того, что было бы обычным ежемесячным платежом по ипотеке. Поскольку в году 26 двухнедельных периодов (52 недели, разделенные на два), вы фактически делаете эквивалент тринадцати ежемесячных платежей каждый год.

      Поскольку ипотечные сервисные компании не хотят обрабатывать более чем вдвое больший объем чеков, подавляющее большинство двухнедельных планов платежей осуществляется с использованием электронных денежных переводов (автоматических списаний) с указанного вами счета. Каждые 14 дней сервисер получает доступ к счету и снимает соответствующие средства.

      Несмотря на то, что они работают и являются автоматическими, необходимо учитывать некоторые аспекты двухнедельных планов платежей:

      • Во-первых, к вам могут обратиться сторонние частные фирмы, которые будут «управлять» вашей учетной записью для вас — за определенную плату.Иногда это только единовременные сборы, но другие имеют регулярные повторяющиеся платежи, которых вам следует избегать, чтобы максимизировать экономию. Прежде чем нанимать стороннюю фирму, узнайте у своего существующего кредитора или поставщика услуг, доступен ли такой план непосредственно у них. Если это так, часто можно начать с небольшого единовременного стартового взноса, как правило, не более нескольких сотен долларов.

      • Во-вторых, имейте в виду, что вам, вероятно, потребуется пополнить этот счет (и поддерживать) пулом денежных средств, эквивалентным платежам за два месяца, что может быть сдерживающим фактором для присоединения.Хотя иногда вы можете выбрать процентный счет для депозита, вы все равно должны сначала накопить средства.

      Нет никаких сомнений в том, что двухнедельные планы платежей работают. 30-летняя ипотека, выплачиваемая раз в две недели с первого дня, должна быть погашена менее чем за 23 года. Используя пример кредита в размере 100 000 долларов США под 4% годовых, вы можете сократить срок почти на 50 месяцев и сэкономить более 11 000 долларов США на общей стоимости процентов.

      Отслеживайте сбережения по ипотечным платежам раз в две недели с помощью нашего калькулятора амортизации ипотечных кредитов.

    4. 13-й ежемесячный платеж

      Если у вас нет наличных денег или вы хотите присоединиться к двухнедельному плану платежей, вы можете получить почти такую ​​же экономию процентов и срока кредита, просто отправив один дополнительный ежемесячный платеж в счет основного долга. и проценты каждый год (13-й ежемесячный платеж). Имейте в виду, однако, что это не происходит автоматически, и вам понадобится дисциплина, чтобы делать это каждый год, чтобы добиться такой же экономии. Если вы получаете годовой бонус, возврат налога или другой единовременный платеж на ежегодной основе, вы можете рассмотреть этот метод вместо двухнедельного плана.

      Вместо того, чтобы вносить половину платежа каждые две недели, отправляя дополнительно 477,42 доллара в виде единовременной суммы, начиная с 12-го ежемесячного платежа, и делая это каждые 12 месяцев после этого, вы сократите примерно 49 месяцев из исходного 360-месячного срока, сэкономив чуть менее 11 000 долларов в стоимость процентов. Результаты практически идентичны экономии и сокращению сроков при двухнедельном плане платежей.

    5. Крупная единовременная предоплата

      Всегда есть возможность отправить крупную сумму наличными, например, в виде мгновенной выплаты лотерейного билета или другого неожиданного дохода. Это, вероятно, будет иметь меньший эффект, чем дальше вы находитесь в ипотеке. Причина этого в том, что в первые годы вашей ипотеки платежи в основном состоят из процентов, а процентные платежи высоки, потому что основная сумма вашего кредита остается высокой. Например, примените единовременную выплату основного долга в размере 5000 долларов США к 4%-ному кредиту в размере 100 000 долларов США при 13-м платеже; это простое разовое действие позволяет сократить 30-летний срок примерно на 32 месяца и сэкономить более 10 000 долларов на процентных расходах.Вы только что удвоили свои непредвиденные 5000 долларов!

      Однако те же 5000 долларов США, отправленные вместе с 39-м ежемесячным платежом, сокращают срок всего примерно на 30 месяцев, при этом экономия составляет более 8800 долларов США. Единовременная предоплата на ранней стадии ипотеки позволяет в долгосрочной перспективе накапливать меньшую сумму в долларах, что означает большую экономию для вас.

      Эта более крупная единовременная выплата может хорошо сработать, если вы рассчитываете на получение ежегодных премий, или даже может быть хорошим способом использовать часть (или даже все) любых налоговых возмещений, которые вы получаете каждый год (при условии, что другие финансовые сферы вашей жизни посещали, конечно).

Создание счета субсидирования досрочного погашения ипотеки

Если у вас есть единовременная сумма, но вы не хотите с ней расставаться, есть способ застраховать свою ставку и сохранить ее в качестве оборотного или чрезвычайного капитала, но при этом иметь средства для досрочного погашения ипотеки. Вместо того, чтобы сразу отправить единовременную сумму на ипотеку, вы можете использовать ее в качестве основы для своего рода «счета субсидирования досрочного погашения ипотеки».

В этом методе вы сохраняете свои первоначальные 5000 долларов, но постепенно урезаете их, используя небольшие кусочки для финансирования регулярных ежемесячных досрочных платежей по ипотеке.Например, непредвиденная сумма в 5000 долларов превращается в 200 блоков по 25 долларов или 100 блоков по 50 долларов. Например, начиная с 12-го платежа по вашему 30-летнему кредиту, отправляя дополнительные 25 долларов в месяц с 12-го по 211-й платеж, вы сэкономите 6 265 долларов на процентных расходах и сократите срок до 341 месяца; предоплата в размере 50 долларов США от платежей с 12 по 111 сократит срок на 29 месяцев, а общие процентные расходы на 8 404 доллара.

Следует учитывать, что самая маленькая предоплата в нашем примере — 25 долларов в месяц — может быть почти бесконечной.При простых процентах в размере 3% эти 5000 долларов вернут 150 долларов в течение следующего года, или около 6 «бесплатных» предоплат, и вы по-прежнему будете иметь свои ликвидные 5000 долларов, а не запертые дома. Найдите что-нибудь с простым доходом наличными 6%, и вы можете получить предоплату в размере 25 долларов США из этих 5000 долларов США на весь срок действия вашего кредита (в качестве альтернативы, непредвиденная прибыль в размере 10 000 долларов США при 3% приведет к тем же результатам). Конечно, вы можете оставить все 5000 долларов на процентном счете и использовать годовые проценты для «округления» вашего платежа.

Досрочное погашение ипотеки для сокращения срока кредита

Теперь вы знаете, что предоплата может сэкономить вам деньги и сократить срок кредита. Однако вы можете не осознавать, что фактически можете определить срок кредита, досрочно погасив его.

Представьте, что вы просматриваете будущие финансовые цели. Вам 40 лет, вы только что купили новый, больший дом по ипотеке с фиксированной ставкой на 30 лет. Но вы с нетерпением ждете выхода на пенсию в возрасте 63 лет, и перспектива получения ипотечного кредита с фиксированным доходом в течение семи лет не входит в ваши бюджетные планы.

Поскольку трудно найти кредитора, предлагающего кредит с фиксированной процентной ставкой на 23 года, вы можете получить его, внося предоплату. Чтобы узнать, сколько дополнительных денег вам нужно будет отправить для достижения вашей цели, используйте калькулятор предоплаты, чтобы определить, каков ваш ежемесячный платеж сейчас и каким он будет в течение 23 лет. Разница между ними становится суммой предоплаты за каждый месяц, и вы находитесь на пути к более комфортной пенсии.

Например: сумма кредита в размере 100 000 долларов США на 30 лет с процентной ставкой 4% предполагает ежемесячный платеж в размере 477 долларов США.42, в то время как та же сумма кредита и процентная ставка со сроком 23 года имеют ежемесячный платеж в размере 554,76 доллара США, а разница между ними (77,34 доллара США) становится вашей ежемесячной суммой предоплаты для достижения этого 23-летнего срока. Этот метод работает для любого термина, который вы хотите. Калькулятор предоплаты «Это мой срок» от HSH поможет вам посчитать и увидеть экономию.

Если вы прочитали нашу предыдущую статью и пересмотрели свой ипотечный договор, чтобы избежать штрафов, и определили лучший способ досрочного погашения для ваших обстоятельств, вы можете начать думать о том, что будет дальше, когда ваша ипотека будет погашена.

Распечатать страницу

Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Для большинства людей покупка дома является самой крупной инвестицией, которую они когда-либо делали, и покупка обычно означает ежемесячные платежи в течение десятилетий. Это большая финансовая ответственность, но если вы можете досрочно погасить ипотеку, должны ли вы? Удивительно, но ответ не автоматический «да». Это действительно зависит от вашего личного финансового положения, а также от того, как вы это сделаете. Вот что вам нужно знать.

Как это сделать

Есть несколько способов разработать стратегию ускоренного погашения ипотеки. Лучший способ зависит от вашего текущего финансового положения и предпочтений:

  • Увеличивайте сумму платежа каждый месяц — Начните с постановки цели, например, платить один дополнительный ежемесячный платеж в год. Вы можете добиться этого, разделив сумму ежемесячного платежа на 12, а затем каждый месяц добавляя эту сумму к своему регулярному платежу. Всегда следите за тем, чтобы любые дополнительные деньги, которые вы платите, относились непосредственно к основному долгу, а не к процентам.
  • Увеличьте количество платежей каждый месяц — Другая тактика заключается в том, чтобы делать платежи раз в две недели, а не ежемесячно, что можно сделать вручную или подписавшись на двухнедельный план платежей по ипотеке. Однако имейте в виду, что иногда этими планами управляет третья сторона, которая вводит дополнительные сборы или правила; если это так, просто настройте себе напоминание, чтобы раз в две недели вносить платежи в счет основного долга самостоятельно.
  • Произведите оплату при любом непредвиденном увеличении дохода — Получили ли вы премию на работе? Наследство? Большой возврат подоходного налога? Выигрыш в лотерею? (Эй, мы все можем мечтать.) Все это отличные возможности для единовременного внесения единовременной суммы в счет основной суммы ипотечного кредита.
  • Рефинансируйте свою ипотеку по более низкой ставке — Рефинансирование вашей существующей ипотеки может привести к снижению суммы ежемесячного платежа, если вы рефинансируете с более низкой ставкой и на том же сроке, что и оставшаяся часть вашего текущего кредита. Вы также можете продолжать вносить первоначальную более высокую сумму платежа из своего старого кредита, что поможет быстрее погасить новый кредит и платить меньше процентов.
  • Рефинансируйте свою ипотеку на более короткий срок — В качестве альтернативы, если вы обнаружите, что выплатили около 10 лет по 30-летней ипотеке, вместо этого рефинансируйте 15-летнюю ипотеку, чтобы приблизить дату окончания.

Как и у любого другого важного решения, у него есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим следующее:

Плюсы

  • Вы потенциально можете сэкономить тысячи долларов на дополнительных процентах, которые вы будете платить в течение срока ипотеки.
  • Если вы планируете оставаться в своем доме в течение длительного времени, имеет смысл ускорить выплату, чтобы вы сняли часть своих расходов на жилье (хотя вам все равно нужно будет платить соответствующие налоги, страховку, ремонт и содержание).
  • Удаление ипотечного платежа из ваших ежемесячных выплат высвобождает деньги для других нужд и возможностей.
  • Многие люди считают, что абсолютный душевный покой — это знание того, что вы полностью владеете собственным домом. Например, если вы потеряли работу или вам пришлось сократить зарплату, вы можете быть спокойны, зная, что вам не нужно вносить ежемесячные платежи по ипотеке.

Минусы

  • Направляя излишки наличности на погашение ипотеки, вы лишаете эти наличности возможности для достижения других целей. Например, если у вас есть студенческие ссуды или задолженность по кредитной карте, вы можете вложить дополнительные деньги в первую очередь, особенно если они имеют более высокие процентные ставки, чем ваша ипотека.Учитывайте и другие потребности, такие как пенсионные сбережения, фонды на случай чрезвычайных ситуаций и инвестиции.
  • Возможно, вы не сможете перечислить налоговые вычеты по статьям, если у вас больше нет процентов по ипотеке. Вам следует проконсультироваться с налоговым консультантом.
  • Ваша пенсия окажется под угрозой, если вы воспользуетесь пенсионными сбережениями для выплаты ипотеки. В целом, эта стратегия считается рискованной и крайне не рекомендуется.
  • Вы потенциально можете столкнуться с штрафами за досрочное погашение. Проверьте свои ипотечные документы на предмет «штрафа за досрочное погашение» или «раскрытия досрочного погашения».«Как правило, штрафы за досрочное погашение представляют собой фиксированную плату, но некоторые из них основаны на скользящей шкале в зависимости от того, как долго вы удерживали кредит.
  • При рефинансировании следует учитывать затраты на закрытие, связанные с рефинансированием кредита.

Важные соображения

Размышляя о том, вкладывать ли дополнительные деньги в ипотеку для досрочного погашения, сначала подумайте о потребностях, которые потенциально более насущны и заслуживают ваших дополнительных средств. Планируете ли вы помочь оплатить обучение ваших детей в колледже через несколько лет? Мечтаете обновить старую кухню? Только вы можете расставить приоритеты в своих самых неотложных финансовых потребностях.

Во-вторых, если вы решите добиться ускоренного погашения ипотечного кредита, всегда следите за тем, чтобы любые дополнительные платежи, которые вы делаете, идут непосредственно на основную сумму, а не на проценты по ипотечному кредиту. И, наконец, проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом и специалистом по налогам, чтобы решить, подходит ли вам досрочное погашение ипотеки.

Как наилучшим образом внести предоплату по ипотечному кредиту

Может показаться, что многие суммы выплат, рассчитанные кредитором в какой-то момент в будущем, могут вернуться к первоначально зарегистрированному документу об обеспечении и первоначальному графику амортизации, при этом дополнительные платежи будут упущены.

Ожидается ли, что кредитор будет пересчитывать график амортизации каждый раз, когда платежи производятся заранее? Кто отслеживает авансовые платежи и как они учитываются при расчете процентов и основной суммы, оставшейся по ипотеке? Как домовладелец возражает против того, как кредитор записывает платеж? Если график амортизации не соблюдается, как кредитор сообщает проценты для целей подоходного налога?

История продолжается под рекламой

Вы всегда должны вовремя вносить ежемесячный платеж по ипотеке.Если вы сделаете это слишком рано в этом месяце, возможно, что кредитор решит, что это предоплата остатка задолженности, применит ее таким образом, а затем накажет вас за просрочку платежа, если вы не сделаете регулярный платеж вовремя. . Вот почему мы всегда предлагаем вносить предоплату отдельно от обычного ежемесячного платежа. Вы можете положить его в тот же конверт, но использовать отдельный чек с пометкой «применить к остатку кредита».

Реамортизация происходит, когда вы досрочно погашаете кредит, но можете не узнать об этом от кредитора.Если вы отправляете предоплату, когда у вас есть 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой, кредитор сокращает продолжительность срока вашего кредита. То есть вместо того, чтобы выплачивать кредит в течение 30 лет, ваши предоплаты сокращают продолжительность, и вы полностью погашаете его, скажем, через 23 года. Но ваш ежемесячный платеж остается прежним.

Если у вас есть регулируемая ипотека, кредитор будет амортизировать ссуду каждый раз, когда ссуда корректируется. Если вы вносите предоплату по кредиту, кредитор будет корректировать платеж каждый раз, когда кредит корректируется.

Продолжение истории ниже рекламного объявления

Вам следует отслеживать дополнительные платежи, которые вы делаете, и вы должны увидеть их отражение в конце года в своем отчете. (Иногда кредиторы показывают это в отчете за следующий месяц, но все платежи должны быть показаны в отчете на конец года.) Проценты, которые вы платите каждый год, отслеживаются кредитором и будут предоставлены вам в форме 1099 как начинается следующий год. Если вы подозреваете, что у вашего кредитора неправильные цифры, вы можете нанять кого-нибудь, чтобы вести учет транзакций и выяснить это.

И, кстати, кредитор должен взимать с вас проценты только с той суммы денег, которая у вас есть непогашенной, будь то кредит с регулируемой процентной ставкой или кредит с фиксированной процентной ставкой. Единственное отличие состоит в том, что досрочное погашение сокращает продолжительность кредита с фиксированной ставкой и фиксированным сроком, а досрочное погашение уменьшает ежемесячные платежи, необходимые для регулируемого кредита, в то время как продолжительность кредита остается прежней.

Илайс Глинк — автор серии вебинаров и электронных книг из 18 частей под названием «Преднамеренный инвестор: как добиться невероятного успеха в сфере недвижимости», а также автор многих книг по недвижимости. Она также ведет «Минуту недвижимости» на своем канале YouTube. Сэмюэл Дж. Тамкин — адвокат по недвижимости из Чикаго. Свяжитесь с ними на ThinkGlink.com.

Как оплатить основной долг | Ипотека

Покупка дома – это захватывающий опыт. Нет ничего лучше, чем получить ключи от своего дома, особенно после того, как вы так усердно работали, чтобы накопить на первоначальный взнос и получить кредит. Но есть много обязанностей, связанных с владением домом.В верхней части этого списка находится ваш ежемесячный платеж по ипотеке.

Как и у многих домовладельцев, ваш платеж по ипотеке может быть вашим самым большим ежемесячным расходом. Мысль о том, чтобы платить сотни или тысячи долларов в месяц в течение десятилетий, может быть ошеломляющей. Быстрая выплата основного долга по ипотечному кредиту может уменьшить сумму процентов, которые вы платите, а также поможет вам быстрее погасить кредит.

Как обеспечить, чтобы ваши дополнительные платежи шли на погашение основного долга

Ключ должен указать вашему кредитору, что вы хотите, чтобы ваши дополнительные платежи применялись к вашему основному долгу. Если вы не сделаете это ясно, вы можете обнаружить, что дополнительный платеж идет на причитающиеся вам проценты, а не на основную сумму долга. Независимо от того, как вы производите платеж по ипотеке, вот как убедиться, что дополнительные доллары, которые вы вносите, пойдут на погашение основного долга:

  • Онлайн-платежи: Если у вас настроен онлайн-банкинг, войдите в свою учетную запись и найдите кнопку или вариант, позволяющий совершить платеж. Многие кредиторы предлагают возможность вложить деньги в счет вашего основного долга. Выберите этот вариант и укажите сумму и дату.
  • Платежи по телефону: Вы можете позвонить своему кредитору, чтобы произвести дополнительный платеж в счет погашения основного долга. Подготовьте информацию об учетной записи. Самое главное, сообщите человеку, с которым вы разговариваете, что вы хотите применить дополнительный платеж к основному долгу. Обязательно получите подтверждение.
  • Личные платежи: Если вы чувствуете себя более комфортно, совершая платеж лично, или если вы хотите узнать больше о дополнительных основных платежах, рекомендуется посетить местное отделение. Убедитесь, что у вас есть чек, наличные деньги или информация о вашем банковском счете, чтобы они могли настроить ваш платеж. И не забудьте напомнить им, что вы хотите, чтобы ваш платеж относился к основной сумме.
  • Обычная почта: Ваша бумажная выписка, как правило, будет включать строку, в которой вы хотите применить переплату.

Зачем платить по ипотеке быстрее?

В течение первых нескольких лет кредита основная часть платежей по ипотеке идет на проценты.С другой стороны, часть вашего платежа, предназначенная для основного долга, может показаться удивительно маленькой. Вот некоторые преимущества сокращения основного долга и досрочного погашения ипотеки:

Вы можете потратить деньги на другие вещи

Как только вы сделаете последний платеж по ипотеке, ваш денежный поток сразу улучшится. Вы можете начать направлять деньги, которые вы вкладывали на ипотеку, на другие вещи. Например, вы можете погасить другие долги, увеличить пенсионный взнос или инвестировать деньги.

Защитите свое домовладение

Рецессии, пандемии и потеря работы — все это может привести к тому, что люди не смогут платить ежемесячные платежи. Хотя домовладение, безусловно, не является волшебным решением, досрочное погашение ипотеки устраняет большие расходы, с которыми вы в противном случае столкнулись бы во время кризиса.

Доступ к капиталу в вашем доме

После того, как ваш ипотечный кредит будет иметь достаточный капитал или будет полностью выплачен, вы сможете получить доступ к собственному капиталу вашего дома. Независимо от того, нужно ли вам добавить апартаменты для свекрови для размещения стареющего родителя или покрыть некоторые непредвиденные медицинские расходы, ваши шансы на одобрение кредитной линии на покупку дома (HELOC) могут повыситься, если у вас будет достаточно капитала или вы владеете своим домом. .

Наслаждайтесь спокойствием

Для многих людей чувство выполненного долга, которое приходит после выплаты вознаграждения, не имеет себе равных. Но досрочное погашение ипотеки также дает вам душевное спокойствие. Без текущих ежемесячных платежей по ипотеке вы станете на большой шаг ближе к финансовой свободе.

Экономия на процентах

Сумма процентов, которую вы платите каждый месяц, рассчитывается на основе вашего основного остатка. По мере того, как ваш основной баланс уменьшается, ваши проценты также снижаются. Потенциально вы можете сэкономить тысячи долларов на процентах в течение срока действия кредита, погасив основную сумму быстрее.

Недостатки досрочной выплаты основного долга

Выплата основного долга требует дисциплины и самоотверженности для получения долгосрочных выгод. Вы используете деньги, которые могли бы потратить на альтернативы, например, на отпуск или на более красивую машину, или могли бы приносить проценты, если бы вложили их куда-то еще. Вложение дополнительных денег в ипотеку также может помешать вам погасить долги с более высокими процентными ставками. И если у вас нет резервного фонда, вам следует дважды подумать, прежде чем вкладывать неожиданные денежные средства в счет ипотечного кредита. Наконец, некоторые кредиторы могут взимать комиссию за дополнительные платежи или досрочное погашение. Обязательно спросите о дополнительных сборах.

способов быстрее погасить основную сумму ипотечного кредита

1. Делайте один дополнительный платеж каждый год

Внесение всего лишь одного дополнительного платежа в счет основной суммы ипотечного кредита в год может сократить срок действия вашего кредита на несколько лет. Этот метод уменьшает общую сумму процентов, которые вы платите, и помогает вам ускорить выплату по ипотеке. Внесение одного дополнительного платежа в счет погашения основного долга каждый год является хорошим вариантом для домовладельцев, которые обычно получают один или несколько из следующих пунктов:

  • Годовая или единовременная премия от работодателя
  • Ежегодный возврат налога
  • Ежегодный денежный подарок от члена семьи или любимого человека

2.Совершайте ежемесячные регулярные платежи в счет основного долга 

.

Совершение крупного платежа может немного пугать некоторых людей. Тем не менее, вы можете получить аналогичные преимущества, регулярно внося небольшие ежемесячные платежи по основному долгу. В течение года небольшие ежемесячные платежи могут составить большую годовую сумму.

Эта стратегия хорошо работает для людей, у которых есть надежный второй источник дохода, такой как работа на неполный рабочий день или ежемесячный доход от аренды недвижимости.

3.Разделите ежемесячный платеж по ипотеке пополам и выплачивайте эту сумму каждые две недели

Еще один популярный способ быстрее погасить основную сумму долга — выплачивать кредитору половину суммы ежемесячного платежа каждые две недели. Это приводит к тому, что вы платите дополнительные месячные платежи в течение года. Например, вместо того, чтобы делать 12 платежей по 2000 долларов США на общую сумму 24000 долларов США в год, вы должны сделать 26 платежей по 1000 долларов США на общую сумму 26000 долларов США.

Эта стратегия является хорошим выбором, если ваш работодатель платит вам каждые две недели, а не один или два раза в месяц.Вот как это работает: 

  • Разделите свой ежемесячный платеж по ипотеке пополам, чтобы узнать, сколько вы будете платить каждые две недели.
  • Обратитесь к своему кредитору, чтобы настроить автоматические гибкие платежи с вашего счета.
  • Два месяца в году вы будете вносить дополнительную половину платежа. Эти платежи относятся к вашему основному долгу.

4. Округлите свои ежемесячные платежи до следующих 100 долларов и доплатите разницу

Платежи по ипотеке редко заканчиваются суммой, кратной 100 долларам и нулю центов.Округлив до следующих 100 долларов и положив разницу в счет основного долга, вы в конечном итоге заплатите меньше процентов. Например, если ваш текущий платеж составляет 1527 долларов в месяц, вы можете платить 1600 долларов в месяц. К концу года вы заплатите 876 долларов дополнительно к основному долгу.

5. Используйте комбинацию методов

Современные кредиторы упрощают домовладельцам использование различных методов для более быстрой выплаты основного долга. Вы не ограничены использованием только одного из вышеперечисленных методов.Если ваши доходы или расходы имеют тенденцию колебаться, вы можете вносить дополнительные платежи, когда это возможно.

Как я могу найти наилучший для меня график платежей по ипотеке?

Если вы хотите найти способ быстрее погасить ипотечный кредит, поговорите с консультантом по жилищному кредитованию. Независимо от того, являетесь ли вы существующим домовладельцем, который хочет быстрее выплатить основной долг, или планируете купить свой первый дом, мы здесь, чтобы помочь.

Есть много способов быстрее погасить основной долг. Квалифицированный консультант по жилищному кредитованию может помочь вам понять плюсы и минусы каждой стратегии, чтобы вы могли выбрать вариант, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям.

Расчет по ипотеке: Должен ли я делать дополнительные платежи?

4 ключевых вопроса:

  • Можете ли вы позволить себе досрочное погашение ипотеки?
  • Что принесет наибольшее богатство?
  • Когда тебе понадобятся деньги?
  • Насколько важно для вас погашение долга в эмоциональном плане?

Свободное и чистое владение своим домом, вероятно, звучит потрясающе — больше никаких платежей в банк, более низкие ежемесячные расходы, а также чувство безопасности и гордости за то, что вы полностью владеете своим домом.На самом деле, для некоторых людей выплата ипотечного кредита может показаться требованием перед выходом на пенсию.

Но когда дело доходит до досрочного погашения ипотеки, чувства — это лишь один из факторов, который следует учитывать. Вы также должны взвесить финансовые аспекты решения. Когда дело доходит до долларов и центов, решение может быть сложным: досрочное погашение ипотеки поможет одним людям в финансовом отношении и не имеет смысла для других.

Как узнать, может ли выплата ипотечного кредита помочь вам в финансовом плане?

Ключевым фактором является рассмотрение того, что будут делать деньги, если вы не выплатите кредит.Выплата ипотечного кредита немного похожа на инвестирование с фиксированной доходностью. Это означает, что если вы должны 5000 долларов по ипотеке и выплачиваете ее в течение 3 лет под 5% годовых, вы заплатите около 500 долларов в виде процентов. Если вы погасите кредит, вы сэкономите эти 500 долларов — эти сбережения являются чем-то вроде «дохода» и оказывают такое же влияние на ваш собственный капитал. 1

Но возникает вопрос, а что, если доходы от вашего инвестиционного портфеля отличаются от процентной ставки по кредиту? Если у вас более высокая процентная ставка, чем ваши инвестиции, досрочное погашение ипотеки может принести вам пользу в долгосрочной перспективе.Но если вы должны получить доход от инвестиций, который превышает вашу процентную ставку, погашение кредита может не иметь смысла. 1

Компания Fidelity недавно завершила анализ различных процентных ставок по ипотечным кредитам и гипотетических рыночных показателей для ряда различных портфелей, чтобы увидеть финансовые последствия досрочного погашения ипотечного кредита. В исследовании рассматривались 3 различных показателя:

  • Сила плана: Снизила ли досрочное погашение кредита риск остаться без денег на пенсии по сравнению с инвестированием?
  • Волатильность: Уменьшила ли предоплата волатильность портфеля?
  • Богатство: Был ли баланс выше в конце плана?

«Результаты показывают, что в целом более агрессивным инвесторам было бы лучше продолжать вкладывать средства», — говорит Майк Русинак, директор группы финансовых решений Fidelity.«Более консервативным инвесторам в целом было бы лучше досрочно погасить долг. Это еще одна причина, по которой имеет смысл создать целостный финансовый план, охватывающий многие аспекты вашей финансовой жизни».

Этот анализ основывался на гипотетических рыночных показателях и процентных ставках и предполагал, что сбережения можно получить наличными. Есть несколько важных факторов, которые следует учитывать при проведении этого исследования. Поскольку налоговые ситуации сильно различаются от одного человека к другому, в этом анализе не учитывались налоги — фактические результаты могут отличаться.

Если вам нужно продать ценные акции или снять деньги со счета 401(k) или другого счета с отложенным налогом, вам придется заплатить налоги. Это увеличило бы стоимость погашения кредита, а это означает, что даже заемщики с более низкими процентными ставками могут получить выгоду от продолжения инвестирования. Налоговые льготы по процентам по ипотечным кредитам снижают стоимость ипотеки для тех, кто перечисляет вычеты по статьям, а это означает, что потеря вычета по процентам по ипотечным кредитам также уменьшает сбережения, если вы их выплачиваете. Таким образом, людям, которые получают выгоду от этого вычета, может потребоваться более высокая ставка, прежде чем будет иметь смысл погасить кредит.

Суть в том, что этот анализ может дать вам приблизительное представление о взаимосвязи между стилем инвестирования и преимуществами досрочного погашения ипотечного кредита, но важно рассмотреть собственную ситуацию и проконсультироваться с консультантом, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Стоит ли отказываться от ипотеки? Некоторые рекомендации

Если ваш инвестиционный микс…
(акции, облигации, денежные средства)
Рассмотрите возможность погашения долга, если ваша процентная ставка превышает…
20/50/30 4,750%
30/50/20 4,375%
45/40/15 4,625%
50/40/10 5. 000%
60/35/5 5,250%
70/25/5 5.500%
85/15/0 5,750%
100/0/0 6.000%

Ваши инвестиционные перспективы — это лишь один из факторов, когда речь идет о погашении долга. Рассмотрим эти 4 вопроса.

1. Можете ли вы позволить себе досрочное погашение ипотеки?

Прежде чем досрочно погасить ипотечный кредит, убедитесь, что вы не пренебрегаете другими важными потребностями.Например, если у вас есть кредитные карты с высокой процентной ставкой, краткосрочный долг за автомобиль с более высокой процентной ставкой или частный студенческий заем, вам следует подумать о погашении этого долга, прежде чем вы решите погасить то, что может быть более низкой процентной ставкой. процентная ипотека.

Кроме того, если вы все еще работаете и не воспользовались всеми преимуществами IRA или 401(k), эти варианты сбережений предусматривают значительные налоговые льготы и, возможно, даже совпадение с работодателем. Налоговые льготы и льготы могут сделать инвестиции в эти счета более привлекательными, чем погашение долга с низкой процентной ставкой, например, ипотечного кредита, особенно если вы обеспокоены тем, что у вас не будет достаточно средств для выхода на пенсию.

2. Что принесет наибольшее богатство?

Если ваша цель — получить как можно больше денег — например, оставить наследство на благотворительность или своим детям, досрочное погашение ипотеки может не иметь особого смысла. Как показано выше, это особенно верно для инвесторов со значительными пакетами акций или ипотечными кредитами с низкой процентной ставкой.

3. Когда вам понадобятся ваши деньги?

Еще одним ключевым компромиссом между инвестированием и предоплатой является гибкость. Вообще говоря, легче получить доступ к деньгам на инвестиционном счете, чем к деньгам, заблокированным в собственном капитале, а предоплата ипотечного кредита означает, что у вас будет больше собственного капитала и меньше денег на инвестиционных счетах.Использование сбережений в вашем собственном капитале требует продажи вашего дома и переезда, создания кредитной линии собственного капитала или, возможно, обратной ипотеки. Эти варианты различаются по сложности и стоимости, но в целом доступ к инвестиционному счету будет проще, если вы хотите или вам нужно потратить деньги в короткие сроки.

4. Насколько важно для вас погашение долга в эмоциональном плане?

Исследование Fidelity показало, что взятие долга может серьезно повлиять на самочувствие человека — для некоторых это бремя даже больше, чем серьезная реорганизация на работе или другое стрессовое событие в жизни.С другой стороны, погашение долга может иметь большое положительное влияние, даже большее, чем продвижение по службе или занятия спортом.

Если вы очень консервативны, привлекательность предсказуемой прибыли на ваши деньги и уверенность в том, что ваш дом оплачен, могут иметь ценность не только в долларах и центах. В этом случае досрочное погашение ипотеки может иметь больше смысла, чем предполагает математика. Устранение долга также снижает ваши потребности в ежемесячном доходе, и это еще один вид гибкости.

Практический пример: предоплата в действии

Давайте рассмотрим гипотетический пример.Скажем, у Джоан есть 10-летняя ипотека на 30 лет с процентной ставкой 4%, непогашенным остатком около 275 000 долларов и ежемесячным платежом около 1300 долларов. Она приближается к пенсии и пытается решить, следует ли ей использовать свои сбережения, чтобы выплатить ипотеку, прежде чем она перестанет работать.

Предположим, что Джоан — консервативный инвестор: около 20 % ее портфеля приходится на акции, около 50 % — на облигации и 30 % — наличные. Если она досрочно погасит ипотечный кредит, по нашим оценкам, она в конечном итоге улучшит свое финансовое положение, снизив риск остаться без денег на пенсии примерно на 5% и улучшив свой средний окончательный баланс примерно на 13%. 2

Но что, если бы она была более агрессивным инвестором и держала 70% своего портфеля в акциях, 25% в облигациях и 5% в наличных деньгах. По нашим оценкам, если Джоан решит внести предоплату, она все равно уменьшит риск остаться без денег. Но с точки зрения богатства результат, скорее всего, изменится: вместо увеличения ее окончательного баланса предоплата по ипотеке на самом деле нанесет ущерб ее богатству. Поскольку ее инвестиции выросли бы больше, чем сбережения от погашения, Джоан увидела бы, что ее средний окончательный баланс уменьшился примерно на 5%.

«Досрочное погашение долга похоже на покупку аннуитета: вы снижаете свой риск, создавая гарантированный доход, эквивалентный процентной ставке по ипотеке», — говорит Русинак. «Для некоторых инвесторов эта уверенность может быть убедительной, но для других она может фактически уменьшить богатство».

Суть

Досрочное погашение ипотеки может принести реальную пользу — как финансовую, так и эмоциональную.Вы уменьшаете свои общие процентные платежи, вы сокращаете свои ежемесячные потребности в расходах, и у вас есть гарантия предсказуемой финансовой выгоды и психологических преимуществ от осознания того, что вы не в долгах.

Но вы также можете взвесить преимущества избавления от долгов и возможности, предоставляемые инвестированием. Предоплата по ипотеке может не принести столько общего богатства, сколько инвестирование, а также может затруднить использование ваших активов в случае чрезвычайной ситуации или изменения планов.Возможно, стоит подумать об инвестировании, если вы более комфортно относитесь к риску, испытываете недостаток в пенсионных сбережениях, цените гибкость или если ваша главная цель — увеличить свое богатство.

Следующие шаги для рассмотрения

Найти ипотеку

Используйте LendingTree для сравнения ипотечных кредитов.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.