Ответственность риэлтора при покупке квартиры: Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Какую ответственность должен нести риэлтор, если что-то пойдет не так | ВСвете

Один из аргументов, почему нужно нанимать риэлтора при покупке недвижимости — проверка этой самой недвижимости на юридическую чистоту.

Мол риэлтор гарантирует, что новый владелец недвижимости не рискует в дальнейшем своей недвижимости лишиться или (при хорошем раскладе) отстаивать свои права в длительных судебных разбирательствах.

А точно ли риэлтор гарантирует? Как именно гарантирует? Может быть отвечает материально, если у бывшего клиента возникают проблемы? Хотя бы оплачивает судебные издержки и юридические услуги?

Насколько я знаю, нет. Если вдруг проблемы возникают, то

Спасение утопающих — дело рук сами утопающих

Так зачем же тогда вообще нужен риэлтор?

По этому поводу в комментариях под одной из моих статей (я пишу о том, как сама решала квартирный вопрос) разгорелась целая дискуссия. Многие люди пишут, что риэлторы хотят только сами получать бешеные гонорары, а потом ни за что не отвечают

«Ни риелторы, ни агентства недвижимости не отвечают материально перед продавцом и покупателем за потерю квартиры, или денег в результате ошибок при сделке, и никаких гарантий чистоты сделки не дают. Если бы они возмещали рыночную стоимость потерянной квартиры в результате ошибок в сделке, то им можно было бы доверять», — Владимир Мамаев

Честно говоря, я очень плохо себе представляю, чтобы какой-то риэлтор (или даже крупное агентство) стало давать гарантию именно таким образом. Как говорится, ежу понятно, что если вдруг риэлторам придется брать на себя именно такую (материальную) ответственность и рисковало своей недвижимостью , то риэлторов просто не будет. Или не будет сделок. Потому что риэлторы будут отговаривать клиентов при малейшем подозрении, что в дальнейшем что-то может пойти не так (но об этом я еще отдельно напишу. Есть, что сказать на собственном опыте).

И придется людям решать эти вопросы самостоятельно. И самостоятельно нести материальную ответственность. Как говорится — никто ни в чем не виноват. Сама дура виновата!

Кстати, многие считают, что так и должно быть и риэлторы не нужны в принципе. Но я с ними не согласна, например. Грамотный риэлтор очень помогает. И действительно проверяет юридическую чистоту и отговаривает клиента от явно рискованных сделок (когда я искала квартиру, странных вариантов было очень много). А опытный грамотный риэлтор еще и увидит массу подводных камней, которые обычному человеку даже в голову не придут. С виду то все прекрасно. И даже по документам вроде бы неплохо, но…

И тут я подпишусь под словами моего риэлтора (который и помог мне решить мой квартирный вопрос) Владимира Шерягина

Никакая, даже очень многочисленная группа людей не может подменить своей работой функцию государства — защиту права собственности гражданина. Никто не вправе изымать у владельца собственность, оформленную в установленном законом порядке. К сожалению, право собственности у нас не свято, а потому ни риэлторы, ни юристы, ни нотариусы, ни даже судьи не в состоянии гарантировать 100 процентной юридической чистоты приобретаемой недвижимости, увы. Вероятность избежать проблем сильно возрастает с опытом и практикой. Несмотря на то, что у профессии риэлтора в обществе отрицательный имидж, все хорошие специалисты постоянно обучаются, обмениваются опытом, разбирают сложные ситуации, судебную практику. Закрытые группы специалистов по недвижимости в соцсетях очень активны. И там не только риэлторы, но и юристы, и нотариусы, и страховщики. Все не так однозначно и просто, как кажется на первый взгляд.

Именно так. Все не так однозначно. Риэлтор (хороший) должен хорошо делать свою работу. А защищать своих граждан однозначно должно именно Государство. На законодательном уровне. И пока этого не будет ни один риэлтор, юрист или нотариус никаких гарантий дать не сможет. Увы ( Но может помочь максимально избежать возможных рисков.

А, что вы думаете по этому поводу? Буду рада пообщаться с вами в комментариях. И Владимир Шерягин тоже подключится. Можете задавать ему вопросы.

Если тема актуальна — ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Обязательно буду дальше писать обо всех этапах решения моего квартирного вопроса

Это ссылка на ту самую статью, где и идет дискуссия, ставшая темой этой статьи

Это очень короткий и быстрый тест который поможет понять, точно ли вам не нужен риэлтор

Это ссылка на начало Записок новосела, где собраны все мои статьи по этой теме

Это канал моего риэлтора Владимира Шерягина, где он тоже делится полезными советами по своей работе

Удачного решения квартирного вопроса, если актуально!

И да пребудет с вами Дзен! 😉

Автор Светлана Давыдова

Пользоваться ли услугами риэлтора при покупке квартиры в новостройке?

Покупка квартиры – вопрос серьезный, это не ежедневное и даже не ежегодное событие. Поэтому подходить к нему необходимо основательно подготовившись. Стоит ли рассчитывать в этом вопросе на посредника или лучше найти ответ самому?

Для начала необходимо разобраться, для чего же нужен риэлтор.

Риэлтор предоставляет информацию по объектам недвижимости согласно запросу покупателя. Но с развитием новых технологий, в частности, интернета, эту информацию можно найти самостоятельно. Выбрав район для проживания, легко выяснить, какие дома там возводятся и какой компанией. После чего уже можно напрямую обратиться к застройщику, вся информация по наличию и стоимости квартир которого представлена на его сайте.

Также риэлтор должен помочь в оформлении сделки. Но если необходима гарантия чистоты сделки (что риэлтор, кстати, не гарантирует, по закону не отвечает и ответственность не несет), то лучше обратиться к юристу. Но при наличии желания и времени можно самостоятельно проверить застройщика, запросив необходимые документы как у него, так и у контролирующих организаций.

Тем более, если квартира покупается в строящемся жилье, то, как правило, покупатель защищен 214 ФЗ. Риэлтор в данном случае выполняет роль посредника и никаких дополнительных гарантий со своей стороны дать не может.

Если вам необходима информация по квартире и по дому, никто лучше застройщика ее знать не будет. Риэлтор, к сожалению, просто не может обладать всей той информацией, которая есть у строительной компании касательно ее жилых комплексов.

Еще один момент: хотя покупатель в большинстве случаев не платит за услуги, посредник работает, конечно, не бесплатно. Его работу оплачивает застройщик. Покупатель вполне может рассчитывать на скидку, придя самостоятельно, как минимум в размере комиссии риэлтора.

Также строительные компании сотрудничают с банками, это может способствовать получению ипотеки. И сам застройщик может предложить вариант выгодной для всех сторон рассрочки.

Конечно, есть небольшие строительные компании, которые не имеют своего отдела продаж и купить у них квартиру без услуг агентства просто невозможно. Но у крупных и надежных игроков строительного рынка есть свои отделы продаж, и они следят за качеством работы менеджеров.

Поэтому, принимая решение о покупке квартиры, не забудьте взвесить все «за» и «против» того, как вы будете это делать – самостоятельно или с помощью посредника.

16 октября 2017 года

За что платить риэлтору? — Domik.ua

Вопрос кто и за какие услуги платит риэлтору уже стал притчей во языцах. И для украинского рынка недвижимости стал настоящей проблемой.

В этой статье мы проанализируем главную проблематику ситуации и зададим нашим читателям один вопрос.

Основная проблема потребителя заключается в следующем: Риэлтор оказывает услугу по продаже недвижимости продавцу, а оплачивать эту услугу приходится покупателю. При этом, Покупатель сам ищет объявления и договаривается о просмотрах. При оформлении сделки купли-продажи объекта Покупатель должен оплатить услуги риэлтора, которые по сути заключаются в организации просмотра и юридическим сопровождении. Сумма вознаграждения составляет 3-5% от стоимости объекта. При этом за чистоту сделки риэлтор ответственность не несет.

У покупателя, абсолютно справедливо возникает вопрос: а не много ли платить за такую услугу? Когда я покупаю товар в магазине, я не оплачиваю услугу консультанта, а здесь я почему-то должен платить немалую сумму.

С этой проблемой рынок риэлторских услуг живет уже много лет. Проблема не исчезает и не исчезнет сама по себе. Несомненно, ее необходимо решать, иначе мы никогда не получим лояльность потребителей риэлторской услуги. Единственным правильным, на наш взгляд, выходом из сложившейся ситуации является приведение методов работы риэлторов к цивилизованным.

Риэлтор продает товар продавца и должен получать вознаграждение от него. Вроде бы все логично. Но возникает справедливый вопрос: если покупателю риэлтор нужен в редких случаях, то нужен ли он продавцу? Конечно, для того, чтоб на него ответить мы должны, для начала, перечислить конкретные услуги, которые риэлтор оказывает продавцу и спросить ВАС, уважаемые продавцы – готовы ли вы за это платить и сколько?

Уважаемые продавцы! Риэлторы готовы предложить Вам следующие услуги:

  • Провести детальный осмотр Объекта Заказчика. Зафиксировать данные осмотра в Осмотровом листе.
  • Подготовить для Заказчика отчет о состоянии рынка недвижимости в интересующем сегменте. Предоставить графики динамики цен на подобную недвижимость. Предоставить Заказчику список конкурентных предложений, выставленных в данный момент на продажу.
  • Совместно с Заказчиком произвести выезд и осмотр конкурентных предложений с целью изучения их сильных и слабых сторон, готовности хозяев к торгу и определения конкурентоспособности Объекта Заказчика. Осуществлять фиксацию характеристик конкурентных предложений в Осмотровых листах.
  • На основании данных Осмотровых листов, провести анализ конкурентных предложений, выделить сильные и слабые стороны Объекта Заказчика в сравнении с конкурентами и определить цену и форму позиционирования Объекта на рынке.
  • Проконсультировать Заказчика о действиях по предпродажной подготовке Объекта, с целью увеличения его конкурентоспособности.
  • Сформировать качественный текст объявления, подчеркнув сильные стороны Объекта. Произвести товарную фотосессию.
  • Обеспечить максимальное рекламирование в специализированных печатных и электронных СМИ своими силами и средствами. С согласия Заказчика и при наличии технической возможности повесить информационный баннер о продаже на Объекте.
  • По требованию Заказчика, предоставить письменный отчет о поданной рекламе.
  • Организовывать просмотр квартиры в удобное для Заказчика время.
  • Всегда сопровождать продавца во время просмотров, для обеспечения безопасности и аргументированного отражения демпинга со стороны потенциального покупателя.
  • Во время просмотра предоставлять потенциальным покупателям бахилы, которые уберегут недвижимость от загрязнения.
  • Проводить работу по поиску и подбору заинтересованных лиц в приобретении Объекта – работа с базой данных покупателей Агентства.
  • Вести учет потенциальных покупателей и работать с ними после просмотра, сообщать об изменении стоимости, в случае если продавцом будет принято решение об изменении цены на продаваемую недвижимость в связи с тенденциями рынка.
  • Проводить предварительные переговоры со всеми потенциальными Покупателями и организовывать просмотры Объекта собственными силами и за собственный счет.
  • Мониторить в открытых источниках рекламу данного объекта другими агентами по заниженной стоимости. Доводить до контрагентов незаконность данной операции и требовать снятия такой рекламы.
  • Консультировать Заказчика по вопросам, связанным с продажей Объекта.
  • Отстаивать интересы Заказчика и принимать меры по оптимизации его расходов при продаже Объекта.
  • Организовать подготовку документов, необходимых для заключения договора о намерениях и договора купли-продажи Объекта (либо подготовить их, на основании выданной Заказчиком доверенности).
  • Организовать подписание договора о намерениях (предварительного договора) и договора купли-продажи Объекта.
  • Сохранять конфиденциальность отношений и условий договора о намерениях (предварительного договора) и договора купли-продажи Объекта.

Уважаемые продавцы!

Скажите, таких услуг вы ожидаете от риэлторов? Сколько вы готовы заплатить за такие услуги, при том, что ваш объект будет предлагаться покупателю без комиссионных.

Услугу вам будет предлагать риэлтор, прошедший обучение и получивший квалификационный сертификат.

Работаем с агентом без договора?

Большинство продавцов и покупателей на рынке недвижимости понимают, что выгоднее и безопаснее продавать и покупать с помощью грамотных специалистов. Но заключать договор на эти услуги или лучше сотрудничать без договора?

Давайте подумаем вместе. Сразу же условимся, что речь идет о договорах с правильными условиями: нет предоплат, нет штрафных санкций и неустоек, четкий срок действия договора, фиксированная стоимость услуг, оплата только по факту достижения результата. При этом клиент обязан не осуществлять действия, направленные на продажу/покупку самостоятельно либо с помощью других агентств. К чему приводят веселые старты между риелторами при продаже, можете прочитать в статье «Стоит ли продавать через несколько агентств?».

Правильный договор на продажу с крупным агентством недвижимости защищает продавца от всех возможных рисков и дает ему множество преимуществ. При этом задача продавца недвижимости продать ее как можно быстрее, выгоднее и безопаснее. Сегодня на рынке большинство сделок проходит таким образом, что часть денег продавец получает после регистрации сделки. Важным моментом является то, чтобы эта часть после сделки дошла до продавца.

Если вдруг, до продавца не дойдут все деньги за его квартиру, то он вправе потребовать их от тех, кто проводил сделку и несет ответственность за ее результат. Как Вы думаете, если ответственность за сделку не оформлена на бумаге, будет агент без договора заниматься решением проблемы? Конечно, нет. В этом случае у Вас нет никаких гарантий того, что Вы получите все деньги за свое жилье.

С покупателями все проще.

Покупатель ходит по рынку с деньгами и рискует ими. Никому не хочется, отдав деньги, купить квартиру, по которой собственность может быть оспорена. В этом случае обязательно нужно иметь рядом гаранта, который будет нести полную ответственность за результат сделки. Таким гарантом может быть только крупное агентство недвижимости, которое возьмет на себя обязательства по договору. Для ипотечных покупателей банки не являются подобным гарантом. Почему? Читайте в статье «Ответственность банка за “чистоту объекта”».

Если агент или риэлтор соглашаются работать с Вами без договора, то он будет заниматься Вашим объектом по остаточному принципу, используя его как стартовую площадку для продажи своих объектов, по которым заключены договора.

Простые истины:

1. работа без договора – полное отсутствие гарантий успешного проведения сделки.

2. у хорошего специалиста по недвижимости достаточно клиентов на договорах, поэтому реально грамотные специалисты без договора не работают в принципе.

3. договор нужен, в первую очередь, клиенту, чтобы получить полный спектр услуг и гарантии со стороны исполнителя.

Никогда не работайте на рынке недвижимости без договора. Цена ошибки здесь может быть очень велика, поэтому гарантии и ответственность в этой сфере не то, чем можно пренебречь.

Уйди, противный: как отправить в отставку плохого риелтора

https://realty.ria.ru/20190620/1555734088.html

Уйди, противный: как отправить в отставку плохого риелтора

Уйди, противный: как отправить в отставку плохого риелтора — Недвижимость РИА Новости, 20.06.2019

Уйди, противный: как отправить в отставку плохого риелтора

Взаимоотношения риелтора с клиентом почти не регламентируются законами, поэтому частенько продавцы и покупатели недвижимости не знают, в какой момент и каким… Недвижимость РИА Новости, 20.06.2019

2019-06-20T12:25

2019-06-20T12:25

2019-06-20T12:25

практические советы – риа недвижимость

жилье

риелторы

мария литинецкая

антон пайзанский

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21. img.ria.ru/images/155573/40/1555734068_0:18:2049:1170_1920x0_80_0_0_d40d6179b28a49d3eca122c0b6d09b83.jpg

Взаимоотношения риелтора с клиентом почти не регламентируются законами, поэтому частенько продавцы и покупатели недвижимости не знают, в какой момент и каким образом можно расстаться, если работа агента перестала их устраивать. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как принято расставаться с риелтором и в каких случаях это стоит сделать.Пришла пора расставатьсяЛюди, решившие продать или купить жилье, не всегда могут оценить, насколько обоснованы и адекватны действия их риелтора. В результате одни затягивают отношения с некомпетентным агентом и могут даже понести серьезные убытки, а другие наоборот незаслуженно обвиняют человека в плохой работе. Эксперты объяснили, как понять, что вам с риелтором нет смысла дальше работать вместе.Если говорить о формальных критериях, то стоит обратить внимание на то, какие прогнозы и программу действий обрисовал на старте агент, и как он следует самому же им обозначенному плану действий, рассуждает ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев. Если риелтор предлагает вам подписать договор, в котором точно обозначены сроки продажи жилья, то, скорее всего, цена объекта будет значительно занижена, предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Кроме того, стоит насторожиться, если брокер просит деньги на «представительские расходы» (ускорить процесс, обойти очереди в регпалате и так далее). По каждому потраченному рублю агент должен иметь отчетный документ. Если этого не происходит, скорее всего, из вас просто тянут деньги без каких-либо гарантий, подчеркивает эксперт.Покупателя должно насторожить и слишком «послушное» поведение риелтора – если он постоянно идет на поводу, подсказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Опытный специалист умеет правильно реализовать недвижимость и при этом ему нередко приходится корректировать желания клиента.Но важно не забывать, что оценка работы риелтора очень субъективна, напоминают эксперты, и может так случиться, что клиенту понравится именно то, что специалисты сочтут непрофессиональным. Кроме того, продолжает Пайзанский, нужно насторожиться, если ваш риелтор всячески отлынивает от работы. Первый сигнал того, что вы работаете с «ленивым» риелтором это то, что он систематически не отвечает на звонки и не перезванивает. Стоит задуматься, работать с таким агентом или нет. Показатель любого зрелого профессионала – умение принимать и нести ответственность за свой проект: за объект, за клиента, за сделку. Если показ или просмотр – то только с агентом, если торг – аргументированные ответы агента же. Грамотный агент, не сумевший сразу принять звонок в силу каких-то обстоятельств, обязательно перезвонит при первой возможности, подчеркивает эксперт.Цена разрываДоговоры с риелторами редко бывают жесткими или кабальными, да и далеко не все клиенты его заключают. Однако в некоторых случаях все-таки приходится заплатить компенсацию, отмечают эксперты.Клиент может разорвать отношения с риелтором в любой момент сотрудничества. В таком случае с клиента могут удержать, к примеру, стоимость затрат на рекламу для продвижения объекта. Однако все определяется в индивидуальном порядке, отмечает Литинецкая.Естественно, многое зависит от условий договора, напоминает руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Как правило, в договоре принято прописывать, как стороны могут расторгнуть его, и в нем могут быть предусмотрены обязательства и штрафные санкции.В настоящее время договорная практика в 90% случаев состоит в эксклюзивности отношений клиента и риелтора, рассуждает Пайзанский. Уход «на сторону» как продавца, так и покупателя чреват разрывом отношений. И если в случае самостоятельной продажи объекта хозяином агентство несет убыток только в размере денег потраченных на рекламу, которые в конечном счете лягут на агента, то при поиске все солидные агентства и специалисты работают по предоплате. «Оно и понятно – как минимум секретарская работа начинается сразу после подписания договора: прозвон объектов, отсеивание неадекватных собственников, понимание ситуаций, увязывание логистики, и, наконец, организация самого просмотра. При разрыве договора по вине или инициативе клиента предоплата остается в агентстве», – подчеркивает Пайзанский. Чем вы рискуетеЭксперты напоминают, что некомпетентные действия риелтора могут обернуться для клиентов серьезным ущербом. Непрофессиональный риелтор может причинить клиенту серьезный ущерб, предупреждает Коноплев. Например, некорректно составить договор купли-продажи и таким образом создать неисправимый дефект в правоустанавливающих документах по квартире. Ущербом можно считать и упущенную выгоду, когда риелтор «недотороговался» при покупке квартиры или не удержал цену при торге на продаваемую им квартиру, продолжает он.Либо наоборот агент оценил недвижимость слишком дорого и по реальному торгу рекомендовал не давать скидку покупателю, а после этого объект был продан дешевле, чем предлагал покупатель, – добавляет Мищенко.В результате некомпетентности риелтора продавец вовсе может лишиться и денег, отмечает Литинецкая. Например, предложив открыть ячейку в ненадежном банке, который в итоге может быть ограблен – это реальная история из жизни, вспоминает она. Таким образом, если взаимодействие с риелтором не заладилось, нет необходимости продолжать его. Финансовые потери от разрыва договора возможны, но они не сопоставимы с теми рисками, которые несет в себе работа с некомпетентным специалистом. Кроме того, иногда решение о разрыве может просто сберечь время и нервы и клиента, и риелтора, а это уже немало.

https://realty.ria.ru/20190227/1551405828.html

https://realty.ria.ru/20180301/1515503841.html

https://realty.ria.ru/20190211/1550690817.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected] ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/155573/40/1555734068_0:0:2049:1536_1920x0_80_0_0_619ebf7b1b3fb9e1240fc12c9fd2f82a.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

практические советы – риа недвижимость, жилье, риелторы, мария литинецкая, антон пайзанский

Взаимоотношения риелтора с клиентом почти не регламентируются законами, поэтому частенько продавцы и покупатели недвижимости не знают, в какой момент и каким образом можно расстаться, если работа агента перестала их устраивать. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как принято расставаться с риелтором и в каких случаях это стоит сделать.

Пришла пора расставаться

Люди, решившие продать или купить жилье, не всегда могут оценить, насколько обоснованы и адекватны действия их риелтора. В результате одни затягивают отношения с некомпетентным агентом и могут даже понести серьезные убытки, а другие наоборот незаслуженно обвиняют человека в плохой работе. Эксперты объяснили, как понять, что вам с риелтором нет смысла дальше работать вместе.

Если говорить о формальных критериях, то стоит обратить внимание на то, какие прогнозы и программу действий обрисовал на старте агент, и как он следует самому же им обозначенному плану действий, рассуждает ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев.

Если риелтор предлагает вам подписать договор, в котором точно обозначены сроки продажи жилья, то, скорее всего, цена объекта будет значительно занижена, предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Кроме того, стоит насторожиться, если брокер просит деньги на «представительские расходы» (ускорить процесс, обойти очереди в регпалате и так далее). По каждому потраченному рублю агент должен иметь отчетный документ. Если этого не происходит, скорее всего, из вас просто тянут деньги без каких-либо гарантий, подчеркивает эксперт.

27 февраля 2019, 12:00

Беспощадный человеческий фактор: обидные срывы сделок в практике риелторов

Покупателя должно насторожить и слишком «послушное» поведение риелтора – если он постоянно идет на поводу, подсказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Опытный специалист умеет правильно реализовать недвижимость и при этом ему нередко приходится корректировать желания клиента.

Но важно не забывать, что оценка работы риелтора очень субъективна, напоминают эксперты, и может так случиться, что клиенту понравится именно то, что специалисты сочтут непрофессиональным.

«У нас был случай, когда агент посмотрел с клиентами более 40 квартир перед покупкой. Это не совсем профессионально, говорит о некачественной работе с выявлением потребностей и о недопонимании в целом. Но клиенты остались довольны, ведь можно сказать из всего рынка они выбрали лучшее», — рассказывает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский.

Антон Пайзанский

Эксперт компании «Азбука жилья»

Кроме того, продолжает Пайзанский, нужно насторожиться, если ваш риелтор всячески отлынивает от работы. Первый сигнал того, что вы работаете с «ленивым» риелтором это то, что он систематически не отвечает на звонки и не перезванивает. Стоит задуматься, работать с таким агентом или нет. Показатель любого зрелого профессионала – умение принимать и нести ответственность за свой проект: за объект, за клиента, за сделку. Если показ или просмотр – то только с агентом, если торг – аргументированные ответы агента же. Грамотный агент, не сумевший сразу принять звонок в силу каких-то обстоятельств, обязательно перезвонит при первой возможности, подчеркивает эксперт.

Цена разрыва

Договоры с риелторами редко бывают жесткими или кабальными, да и далеко не все клиенты его заключают. Однако в некоторых случаях все-таки приходится заплатить компенсацию, отмечают эксперты.

Клиент может разорвать отношения с риелтором в любой момент сотрудничества. В таком случае с клиента могут удержать, к примеру, стоимость затрат на рекламу для продвижения объекта. Однако все определяется в индивидуальном порядке, отмечает Литинецкая.

Естественно, многое зависит от условий договора, напоминает руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Как правило, в договоре принято прописывать, как стороны могут расторгнуть его, и в нем могут быть предусмотрены обязательства и штрафные санкции.

1 марта 2018, 10:58

Как потерять деньги, жилье и жизнь: истории мошенничества с квартирамиПарадокс операций с недвижимостью состоит в том, что, хотя их участники очень боятся потерять даже копейку, они все равно очень часто оказываются жертвами ловких мошенников, и теряют уже и жилье, и деньги. Эксперты рассказали РИА Недвижимость несколько реальных историй о том, как люди становились жертвами преступников и собственной неосторожности.

В настоящее время договорная практика в 90% случаев состоит в эксклюзивности отношений клиента и риелтора, рассуждает Пайзанский. Уход «на сторону» как продавца, так и покупателя чреват разрывом отношений. И если в случае самостоятельной продажи объекта хозяином агентство несет убыток только в размере денег потраченных на рекламу, которые в конечном счете лягут на агента, то при поиске все солидные агентства и специалисты работают по предоплате.

«Оно и понятно – как минимум секретарская работа начинается сразу после подписания договора: прозвон объектов, отсеивание неадекватных собственников, понимание ситуаций, увязывание логистики, и, наконец, организация самого просмотра. При разрыве договора по вине или инициативе клиента предоплата остается в агентстве», – подчеркивает Пайзанский.

Чем вы рискуете

Эксперты напоминают, что некомпетентные действия риелтора могут обернуться для клиентов серьезным ущербом.

Непрофессиональный риелтор может причинить клиенту серьезный ущерб, предупреждает Коноплев. Например, некорректно составить договор купли-продажи и таким образом создать неисправимый дефект в правоустанавливающих документах по квартире.

Ущербом можно считать и упущенную выгоду, когда риелтор «недотороговался» при покупке квартиры или не удержал цену при торге на продаваемую им квартиру, продолжает он.

11 февраля 2019, 14:32

Профессия не для всех: как «косячат» начинающие риелторы

Либо наоборот агент оценил недвижимость слишком дорого и по реальному торгу рекомендовал не давать скидку покупателю, а после этого объект был продан дешевле, чем предлагал покупатель, – добавляет Мищенко.

В результате некомпетентности риелтора продавец вовсе может лишиться и денег, отмечает Литинецкая. Например, предложив открыть ячейку в ненадежном банке, который в итоге может быть ограблен – это реальная история из жизни, вспоминает она.

Таким образом, если взаимодействие с риелтором не заладилось, нет необходимости продолжать его. Финансовые потери от разрыва договора возможны, но они не сопоставимы с теми рисками, которые несет в себе работа с некомпетентным специалистом. Кроме того, иногда решение о разрыве может просто сберечь время и нервы и клиента, и риелтора, а это уже немало.

Каковы обязанности агента покупателя?

Если вы хотите купить новый дом, скорее всего, у вас нет полного представления о местном рынке недвижимости. Вы также вряд ли обладаете набором навыков, необходимых для оценки различных свойств, переговоров о продаже дома и изучения сложных местных законов о недвижимости. Вот почему многие люди предпочитают нанимать агента по закупкам. Они могут действовать как гид, чтобы помочь вам найти подходящую недвижимость для вас, договориться о справедливой цене и сгладить любые трудности в процессе покупки.Кроме того, они предоставляют вам ряд фидуциарных обязанностей, чтобы гарантировать, что ваши интересы всегда защищены. Вот обзор обязанностей агента по закупкам.

Помощь покупателям в поиске подходящей недвижимости

Все агенты по закупкам начинают поиск с выяснения потребностей покупателя и того, что он может себе позволить. Затем они просматривают веб-сайты со списками и делают запросы, чтобы сузить поиск до свойств, соответствующих вашим критериям. Лучшие агенты держат руку на пульсе, следя за самыми популярными объектами недвижимости и просматривая ежедневные отчеты об активности рынка.Вот где их знание местного рынка недвижимости действительно пригодится. Как только у них будет список потенциальных свойств, они обработают все контакты с продавцами и договорятся о просмотре.

Информировать своих клиентов о процессе покупки

Когда покупатели понимают процесс покупки, работа агента значительно упрощается. В зависимости от того, какой тип недвижимости вы ищете (квартира, кооператив, дом на одну семью), процесс покупки будет немного отличаться.Законы штата также будут различаться в зависимости от того, где вы покупаете. У хорошего агента будет список брошюр и листовок, объясняющих каждую часть процесса покупки, о которой вам нужно знать. У отличного агента будет свой собственный персонализированный контент, чтобы объяснить вашу уникальную ситуацию и то, к чему вам нужно быть готовым. Они также объяснят юридический жаргон и жаргон в сфере недвижимости и ответят на любые ваши вопросы.

Познакомьтесь с каждым объектом недвижимости

Когда придет время начать просмотр свойств, ваш агент подготовит все заранее.Они дадут вам информационный пакет по каждому свойству, в котором объясняется, что вам нужно знать о нем. Затем они проведут вас через это, укажут на хорошие функции и потенциальные красные флажки, такие как проблемы с обслуживанием. Помните, агент покупателя работает только на вас, а не на продавца. Любой совет, который они дают, призван помочь вам принять наилучшее для вас решение. Они обязаны раскрывать все факты, имеющие отношение к сделке, и сохранять полную лояльность к вашим интересам.

Подача и согласование предложения от вашего имени

После того, как вы определились с тем, какую недвижимость хотите приобрести, ваш агент посоветует вам лучшую цену предложения.Эта цена предложения будет основываться на текущей рыночной стоимости имущества, а также на собственном понимании агентом того, что продавцы могут принять. Если это предложение будет встречено встречным предложением, ваш агент проведет переговоры от вашего имени, чтобы обеспечить для вас наилучшую сделку. Если соглашение будет достигнуто, будет подписан договор купли-продажи, и процесс покупки может начаться.

Направляет вас к надежным профессионалам

Процесс покупки требует помощи нескольких профессионалов.Вам понадобится домашний инспектор, чтобы проверить наличие проблем с недвижимостью. В некоторых штатах требуется присутствие адвоката для завершения любой сделки по продаже недвижимости. Если вам нужна ипотека, вам понадобится ипотечный брокер. Кроме того, есть профессионалы, которые могут вам понадобиться после покупки, такие как подрядчики и архитекторы, если вы планируете какие-либо ремонтные работы. У вашего агента по закупкам будет список авторитетных местных экспертов, которых они могут порекомендовать вам. Затем они могут запланировать этих людей и обработать всю коммуникацию и необходимую документацию.

Кроме того, агент по закупкам также…
  • Слушайте и отвечайте на все ваши вопросы и опасения
  • Помощь в определении ваших потребностей и приоритетов
  • Обработка всей документации и документов
  • Проведение должной осмотрительности при отсутствии адвоката
  • Дайте совет, который поможет вам с одобрением ипотеки
  • Помогите решить любые проблемы между покупателем и продавцом, такие как неверный отчет о проверке
  • Убедитесь, что страховой полис домовладельцев на месте
  • Предоставлять точные контракты на передачу коммунальных услуг
  • Просмотрите все документы перед тем, как представить их на подпись
  • Работа в качестве беспристрастного советника, который поможет вам следить за мячом и избегать эмоциональных решений

 

Все это и многое другое может сделать для вас агент по закупкам.Если вы хотите получить самое лучшее обслуживание, убедитесь, что вы работаете с эксклюзивным агентом по закупкам.

Образец должностной инструкции агента по недвижимости

 

Этот шаблон Агент по недвижимости  описание вакансии оптимизирован для размещения на досках объявлений о вакансиях или на страницах вакансий. Это описание работы риелтора легко настроить для вашей компании и конкретных потребностей риелтора. При необходимости вы можете настроить этот шаблон как описание работы брокера по недвижимости.

В обязанности агента по недвижимости входит:

  • Предоставление рекомендаций и помощь продавцам и покупателям в маркетинге и покупке недвижимости по правильной цене на лучших условиях

  • Определение потребностей и финансовых возможностей клиентов для предложения подходящих им решений

  • Проведение сравнительного анализа рынка для оценки стоимости недвижимости

Вакансии

Мы ищем профессионального агента по недвижимости, который будет посредником между продавцами и покупателями. Обязанности агента по недвижимости включают маркетинговые списки и предоставление рекомендаций покупателям и продавцам. Это отличная возможность для тех, кто хочет развиваться в сфере недвижимости.

Обязанности

  • Предоставление рекомендаций и помощь продавцам и покупателям в маркетинге и покупке недвижимости по правильной цене на лучших условиях

  • Определить потребности и финансовые возможности клиентов, чтобы предложить решения, которые им подходят

  • Посреднические переговорные процессы, консультирование клиентов по рыночным условиям, ценам, ипотечным кредитам, юридическим требованиям и связанным с ними вопросам, обеспечение честных и честных сделок

  • Провести сравнительный анализ рынка для оценки стоимости недвижимости

  • Демонстрация и продажа недвижимости потенциальным покупателям

  • Подготовка необходимых документов (контракты, договоры аренды, акты, заключительные заявления и т. д.)

  • Управление аукционами или обменами недвижимости

  • Ведение и обновление списков доступных свойств

  • Сотрудничать с оценщиками, компаниями условного депонирования, кредиторами и жилищными инспекторами

  • Развитие сетей и сотрудничество с адвокатами, ипотечными кредиторами и подрядчиками

  • Стимулирование продаж посредством рекламы, дней открытых дверей и услуг листинга

  • Оставаться осведомленным о рынках недвижимости и передовом опыте

Требования и навыки

  • Подтвержденный опыт работы агентом по недвижимости или продавцом недвижимости
  • Подтвержденный опыт успешных продаж
  • Способность работать независимо в сочетании с отличными навыками межличностного общения
  • Сильные навыки продаж, переговоров и общения
  • Приятный и надежный
  • Знакомство с MS Office
  • Лицензия агента по недвижимости или брокера

Часто задаваемые вопросы

Чем занимается агент по недвижимости?
Агенты по недвижимости

помогают покупателям и продавцам одинаково ориентироваться на каждом этапе поиска идеального жилого или коммерческого помещения. Они делают это, устраивая просмотры и назначая встречи с потенциальными клиентами на основе того, что им больше всего подходит.

Каковы обязанности и ответственность агента по недвижимости?

Агент по недвижимости помогает своим клиентам покупать, арендовать или продавать недвижимость. Они консультируют клиента о рыночных условиях и проводят проверки, чтобы убедиться, что все в порядке, прежде чем придет время закрывать их дом!

Что отличает хорошего агента по недвижимости?

Хороший агент по недвижимости должен иметь трудолюбивый менталитет и преданность своему делу.Им необходимо овладеть основами: маркетинг, коммуникативные навыки (как письменные, так и устные) и ведение переговоров являются решающими факторами успеха.

С кем работает агент по недвижимости?
Агенты по недвижимости

часто работают вместе с агентами по листингу, агентами по аренде и покупателями жилья, сотрудничая при продаже недвижимости.

Покупка или продажа дома

Нью-Йорк имеет одни из самых уникальных законов о недвижимости в стране, когда речь идет как о покупке, так и о продаже недвижимости, особенно если вы планируете купить кооператив или квартиру.Соответственно, знакомство с законами Нью-Йорка о недвижимости и с тем, как покупать недвижимость в Нью-Йорке, является лучшим планом для вас, если вы находитесь в процессе покупки или продажи дома.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

В этой статье мы обсудим следующее:

Продажа дома или собственности в штате Нью-Йорк

  • Вы хотите, чтобы юрист и агент по недвижимости продали дом в Нью-Йорке
  • Роль агента по недвижимости в продаже дома в Нью-Йорке
  • Роль прокурора в продаже дома в Нью-Йорке
  • Обязательства по раскрытию информации
  • Требования к раскрытию информации в соответствии с Законом о раскрытии информации о состоянии собственности
  • Типы раскрытия информации, которые должны делать продавцы в Нью-Йорке
  • Продавцу жилья в Нью-Йорке не нужно проводить расследование или нанимать инспектора
  • Процедура заполнения и доставки Заявления о раскрытии информации
  • Если вы не предоставите необходимую информацию: риски и санкции
  • Федеральный закон о раскрытии потенциальных клиентов

Покупка дома в штате Нью-Йорк

  • Работа с агентом по недвижимости в Нью-Йорке
  • Требования к раскрытию информации продавцом в Нью-Йорке
  • Домашние инспекции в Нью-Йорке
  • Необычные предложения и процедуры заключения контрактов в штате Нью-Йорк
  • Первоначальный взнос при подписании договора купли-продажи дома в Нью-Йорке при закрытии и в качестве заранее оцененных убытков, если сделка не будет закрыта
  • Контракты на совместную покупку: на что обратить внимание
  • Юрист по недвижимости и его роль в покупке дома в Нью-Йорке

Продажа дома или собственности в штате Нью-Йорк

Вы хотите, чтобы юрист и агент по недвижимости продали дом в Нью-Йорке

В отличие от некоторых штатов, когда дело доходит до продажи вашего собственного дома в штате Нью-Йорк и законе о недвижимости Нью-Йорка, принято иметь агента по недвижимости для продажи и обсуждения предложений по собственности, а также адвоката для подготовки договора продажи и представлять вас на закрытии. Так что вам понадобятся оба: юрист по недвижимости в Нью-Йорке и агент по недвижимости.

Роль агента по недвижимости в продаже дома в Нью-Йорке

Наличие агента по недвижимости в вашем углу имеет решающее значение для продажи собственного дома в штате Нью-Йорк. Агент сообщит вам о «компенсациях» или ценах, по которым продаются сопоставимые дома, и поможет вам определить цену, по которой вы должны выставить свой дом на продажу. Ваш агент по недвижимости также посоветует вам маркетинговые стратегии, такие как подготовка вашего дома, ремонт или другие обновления, чтобы улучшить вашу способность продавать по максимально возможной цене.Они сделают фотографии вашего дома и будут использовать эти фотографии в маркетинговых материалах, рекламировать ваш дом в различных местах, в том числе на веб-сайте его или ее фирмы, в местных печатных изданиях, онлайн-газетах и ​​онлайн-списках недвижимости. Ваш агент будет нести ответственность за показ вашего дома потенциальным покупателям индивидуально или на днях открытых дверей, получать любые предложения от покупателей, представлять вам письменные предложения и вести переговоры с покупателями от вашего имени об основных условиях сделки.

Эти условия включают предлагаемую цену, независимо от того, зависит ли закрытие сделки от получения покупателем ипотечного кредита, и любое личное имущество, которое должно быть включено, или приспособления, которые должны быть исключены из продажи.Ваш брокер предоставит потенциальным покупателям одностраничную форму предложения, которая варьируется от фирмы к фирме, на которой покупатели сделают свое предложение о покупке вашего дома. В отличие от других штатов, в Нью-Йорке форма предложения не является юридическим документом и не обязывает покупателя совершить покупку.

Как только ваше предложение будет принято, ваш агент устно сообщит о вашем согласии покупателю, подготовит перечень условий и направит его вашему адвокату и адвокату покупателя, а также будет сопровождать инспектора покупателей при осмотре вашего дома.

После завершения осмотра дома ваш агент будет работать с вашим юристом, чтобы общаться с покупателем, обсуждать любые вопросы, возникающие при составлении контракта, и способствовать планированию закрытия.

Роль прокурора в продаже дома в Нью-Йорке

Когда дело доходит до продажи собственного дома в штате Нью-Йорк, ваш адвокат подготовит договор купли-продажи. Адвокаты большинства продавцов начинают со стандартной формы, а затем добавляют дополнение с дополнительными условиями, которые должны быть согласованы с покупателями.

После того, как юристы завершат работу над договором, вы и покупатели подпишете его, а покупатель отправит вашему адвокату аванс, который он может потерять, если откажется от сделки без причины, предусмотренной договором. Как правило, в штате Нью-Йорк первоначальный взнос составляет 10% от покупной цены, и ваш поверенный вносит эту сумму на счет условного депонирования, контролируемый вашим поверенным.
После подписания контракта ваш юрист по недвижимости в Нью-Йорке должен будет сделать несколько вещей, чтобы подготовиться к его закрытию.

Во-первых, поверенный рассмотрит отчет о праве собственности, заказанный поверенным покупателей, чтобы увидеть, есть ли какие-либо вопросы, которые необходимо решить до закрытия сделки. Они могут включать залоговые права или нарушения в отношении собственности. Во-вторых, ваш адвокат подготовит все закрывающие документы, включая акт и документы о передаче. В-третьих, ваш адвокат рассчитает суммы, причитающиеся при закрытии, которые могут включать расходы на закрытие кооператива в Нью-Йорке, расходы на закрытие кондоминиума в Нью-Йорке и расходы на закрытие кондоминиума покупателя в Нью-Йорке.

Если у вас есть ипотечный кредит, ваш адвокат запросит платежное письмо, чтобы определить сумму, причитающуюся вашему кредитору. Ваш адвокат также рассчитает расходы на закрытие, которые вы должны, и выручку, причитающуюся вам от покупателей.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Наконец, ваш адвокат будет представлять вас на закрытии, консультируя вас по документам, которые вы подписываете, и следя за тем, чтобы все платежи были произведены точно. Поскольку так много всего связано с продажей и покупкой недвижимости, это такие большие инвестиции, когда дело доходит до юридических фирм Нью-Йорка по недвижимости и лучших юридических фирм Нью-Йорка по недвижимости, настоятельно рекомендуется нанять адвоката по недвижимости Нью-Йорка, который обладает знаниями и опытом в области законодательства о недвижимости Нью-Йорка, Закона о раскрытии информации о состоянии собственности в Нью-Йорке, затрат на закрытие кооператива в Нью-Йорке, затрат на закрытие кондоминиума в Нью-Йорке и затрат на закрытие кондоминиума для покупателя в Нью-Йорке.

Обязательства по раскрытию информации и требования к раскрытию информации в соответствии с Законом о раскрытии информации о состоянии собственности

Закон штата Нью-Йорк

требует, чтобы вы, продавец, сообщали покупателю об известных дефектах дома. В соответствии с законами о недвижимости в штате Нью-Йорк вы, как продавец жилья в Нью-Йорке, можете быть привлечены к ответственности перед покупателем за то, что не сообщили об определенных условиях или дефектах недвижимости в ходе продажи.

В соответствии с Законом о раскрытии информации о состоянии имущества штата Нью-Йорк или PCDA, продавец обязан предоставить такую ​​информацию покупателю или заплатить 500 долларов США.00 штраф покупателю при закрытии. Хотя PCDA требует, чтобы вы заполнили стандартное заявление о раскрытии информации и передали его покупателю до того, как покупатель подпишет окончательный договор купли-продажи, на практике большинство продавцов жилья в Нью-Йорке предпочитают не заполнять заявление и вместо этого оплачивать кредит. Однако тот факт, что вместо этого продавец выплачивает кредит в размере 500 долларов, не означает, что продавец по-прежнему не несет ответственности перед покупателем за нераскрытие информации в соответствии с PCDA. Если имеется известный дефект, о котором не сообщается продавцом, продавец все равно может нести ответственность перед покупателем за любые убытки, понесенные в результате такого сокрытия информации.

Типы раскрытия информации, которые должны делать продавцы в Нью-Йорке

Продавцы должны сообщать об известных дефектах корпуса. Если продавец передал покупателю сведения об имуществе, которые, как ему было известно, были ложными, или если продавец умолчал существенные факты об известных дефектах, продавец может нести ответственность перед покупателем за убытки; но только в том случае, если дезинформация или упущенная информация были существенными для решения покупателя приобрести недвижимость. Это могут быть термиты, заражение крысами, плесень или значительные повреждения пола, стен или крыши. Хотя покупатель не может запрашивать такую ​​информацию, продавец обязан ее раскрыть.

Эти раскрытия будут представлять собой стандартную форму заявления о раскрытии информации, требуемую PCDA. Они адресованы следующим областям:

  • Общая информация: возраст, право собственности, коммунальные платежи и владение недвижимостью
  • Окружающая среда: находится ли недвижимость в пойме, заболоченной местности или сельскохозяйственном районе, рядом со свалкой; содержит ли имущество асбест, свинцовые трубы или резервуары для хранения топлива; проводилось ли на участке испытание на радон; или известно ли, что нефтепродукты или опасные или токсичные вещества были разлиты, просочены или иным образом выпущены на территорию или с нее
  • Структурные: повреждение водой, огнем, дымом или насекомыми и состояние крыши, а также
  • Механические системы и услуги: коммунальные услуги, источник и качество воды, канализация, дренаж, затопление.

Продавцу жилья в Нью-Йорке не нужно проводить расследование или нанимать инспектора

Хотя в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк о недвижимости продавец должен сообщать обо всех известных дефектах жилья, по закону продавец не обязан нанимать следователя или жилищного инспектора. Покупатель обязан нанять жилищного инспектора, когда он проявляет должную осмотрительность при обследовании дома, и поэтому покупателю настоятельно рекомендуется сделать это.

Когда дело доходит до заявления продавца о раскрытии информации, язык заявления о раскрытии информации напоминает покупателю, что оно не является гарантией или гарантией продавца в отношении состояния имущества и не предназначено для замены каких-либо осмотров, испытаний , или другие исследования, обычно рекомендуемые покупателям.

Процедура заполнения и предоставления Заявления о раскрытии информации

Брокер, агент или продавец продавца по недвижимости предоставит продавцу копию стандартного заявления о раскрытии информации. Они также обязаны делиться этой информацией с любым непредставленным покупателем. Фактически, если они не сообщат вам или покупателю о PCDA, они также могут быть привлечены к ответственности за это нарушение.

Продавец заполняет заявление о раскрытии информации, отвечая на вопросы и подробно объясняя любые известные дефекты в отведенном для этого месте формы или на отдельном листе бумаги, который вы можете приложить. Затем продавец подписывает сертификат, расположенный внизу последней страницы. Подпись продавца означает, что его ответы, а также любые пояснения, содержащиеся в форме или прилагаемые к ней, являются верными и полными в соответствии с их фактическими знаниями на эту дату.

Заполненное и подписанное заявление о раскрытии информации должно быть доставлено покупателю до того, как покупатель подпишет окончательный договор купли-продажи. Копия заполненной формы должна быть приложена к окончательному подписанному договору купли-продажи.

Если вы не предоставите необходимую информацию: риски и санкции

Согласно PDCA, если продавец не предоставляет покупателю заявления о раскрытии информации, он должен заплатить установленную законом пошлину в размере 500 долларов США.00 покупателю. Некоторые продавцы считают, что заявления о раскрытии информации слишком громоздки, и просто добровольно платят 500 долларов США вместо раскрытия информации. Однако продавец по-прежнему может нести ответственность перед покупателем за непредоставление информации в соответствии с PDCA.
Если вы, продавец, несете ответственность перед покупателем за «умышленное невыполнение» требований PCDA, вам может потребоваться возместить фактический ущерб покупателя, причиненный дефектом.

Федеральный закон, требующий раскрытия потенциальных клиентов

Если вы продаете дом, построенный до 1978 года, вы должны соблюдать федеральный закон под названием «Закон о снижении опасности применения красок на основе свинца в жилых помещениях» от 1992 года (U.S. Code § 4852d), также известный как Раздел X. Вы должны:

  • рассказать обо всех известных красках на основе свинца и опасностях в доме
  • раздайте покупателям брошюру, подготовленную Агентством по охране окружающей среды США (EPA) под названием «Защитите свою семью от свинца в вашем доме»
  • включить в контракт определенные формулировки предупреждений, а также подписанные заявления всех сторон, подтверждающие выполнение всех требований
  • хранить подписанные подтверждения в течение трех лет в качестве доказательства соответствия, а
  • дают покупателям десятидневную возможность проверить дом на наличие свинца.

В качестве штрафа за несоблюдение требований Раздела X покупатель имеет право предъявить вам иск на тройную сумму фактически понесенного ущерба.

Покупка дома в штате Нью-Йорк

Работа с агентом по недвижимости в Нью-Йорке

Когда дело доходит до законодательства о недвижимости Нью-Йорка и покупки дома в штате Нью-Йорк, вам следует выбирать из лучших агентов по недвижимости в Нью-Йорке. Хотя вы не обязаны использовать агента покупателя при покупке дома, многие покупатели нанимают его, чтобы помочь им найти дом и провести их через процесс подачи предложения, шаги по покупке дома в штате Нью-Йорк и узнать, как купить недвижимость в Нью-Йорке.Агент покупателя может помочь определить и показать вам дома, соответствующие вашим требованиям, посоветовать вам «компенсации» или цены, по которым продаются сопоставимые дома. Они помогут вам определить цену, по которой сделать предложение, и договориться с агентом продавцов от вашего имени об основных условиях сделки. Эти условия включают в себя предлагаемую цену, зависит ли закрытие от получения вами ипотеки, а также любое личное имущество, которое должно быть включено, или приспособления, которые должны быть исключены из покупки.

Ваш агент также может помочь вам заполнить одностраничную форму предложения, предоставленную агентом продавца, которая варьируется от фирмы к фирме.Как только продавец примет ваше предложение, ваш агент будет сопровождать вашего жилищного инспектора, когда он или она осматривает ваш дом, сообщит вам о любых выявленных проблемах, будет работать с вашим юристом, чтобы общаться с продавцами, обсуждать любые вопросы, возникающие при составлении проекта. контракт, а также облегчить планирование закрытия».

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Ваш агент также должен быть знаком с законом Нью-Йорка о комиссионных за недвижимость, быть знакомым с законодательством Нью-Йорка о недвижимости, законами о недвижимости в штате Нью-Йорк и может ответить на вопросы законодательства Нью-Йорка о недвижимости. Однако, чтобы действительно быть в безопасности, настоятельно рекомендуется нанять собственного адвоката по недвижимости в Нью-Йорке, который будет представлять вас, защищать от вашего имени и отвечать на ваши вопросы по законодательству о недвижимости в Нью-Йорке.

Требования к раскрытию информации продавцом в Нью-Йорке

Когда вы покупаете дом в Нью-Йорке и выбираете лучших агентов по недвижимости в Нью-Йорке и юридических фирм Нью-Йорка, вам понадобится тот, кто знаком с законами о недвижимости в штате Нью-Йорк и кто может ответить на вопросы NY Real. вопросы наследственного права.Некоторые из наиболее важных юридических вопросов связаны с требованиями раскрытия информации продавцом. В соответствии с Законом о раскрытии информации о состоянии собственности в Нью-Йорке или PCDA, продавец должен сообщить обо всех известных дефектах дома в форме заявлений о раскрытии информации. В противном случае продавец автоматически задолжал покупателю 500 долларов США при закрытии сделки. Кроме того, даже если продавец уплатит 500 долларов США вместо раскрытия информации, продавец все равно может нести ответственность перед покупателем за любые убытки, возникшие в результате отсутствия раскрытия информации.Продавец, однако, не обязан нанимать домашнего инспектора или следователя. Опять же, от продавца требуется только сообщить об известных дефектах дома.

Проверка домов в Нью-Йорке

Покупка дома в штате Нью-Йорк — это процесс, который кардинально меняет жизнь, и одним из основных шагов к покупке дома в штате Нью-Йорк является осмотр дома. Осмотр дома может выявить проблемы внутри стен и под полом, соответствуют ли водопроводные и электрические системы нормам, правильно ли установлен прибор и многое другое.Покупатель несет расходы по осмотру дома. Если вы решите иметь его, инспекция должна быть завершена до подписания контракта. Вы можете найти инспектора, посетив веб-сайт Американского общества домашних инспекторов или Ассоциации домашних инспекторов штата Нью-Йорк или попросив рекомендации у друзей, коллег, своего агента или адвоката.

Необычное предложение и процедуры заключения договоров в штате Нью-Йорк

Ваш адвокат по недвижимости в Нью-Йорке и ваш агент должны быть знакомы с подачей предложений и процедурами заключения договоров.В соответствии с законами о недвижимости в штате Нью-Йорк договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме; таким образом, устное предложение не создает обязательных обязательств ни для одной из сторон. Если ваше предложение будет принято, вам необходимо связаться с юристом по недвижимости в Нью-Йорке, чтобы продолжить продажу. Если ваше предложение отклонено, либо сделайте встречное предложение, либо перейдите к другому объекту. Не делайте ничего в письменной форме, так как это может непреднамеренно создать обязывающий договор. Часто агент по недвижимости просит вас подписать «предложение» или даже «контракт».«Не делайте этого, не поговорив с юристом по недвижимости в Нью-Йорке.

Кроме того, если вы намереваетесь подать какое-либо нестандартное предложение или нетрадиционное предложение, вам обязательно следует проконсультироваться с юристом по недвижимости в Нью-Йорке до того, как предложение будет отправлено, чтобы они могли надлежащим образом оформить его в письменном виде. Невыполнение этого требования может привести к тому, что ваше предложение будет отклонено, потому что оно не было сообщено должным образом, или, что еще хуже, будет принято, и, поскольку ваше предложение не было составлено должным образом, это негативно скажется на вас.

Первоначальный взнос при подписании договора купли-продажи дома в Нью-Йорке при закрытии сделки и в качестве заранее оцененных убытков, если сделка не будет закрыта

Обычно договор купли-продажи составляется адвокатом продавца. Работа адвоката покупателя заключается в том, чтобы подробно изучить договор и убедиться, что он безопасен для покупателя, и внести необходимые изменения. Юрист покупателя отправит по почте все четыре (4) экземпляра контракта вместе с чеком на первоначальный взнос юристу продавца.Предполагая, что продавец согласен с изменениями покупателя, он подписывает все четыре (4) экземпляра контракта и отправляет юристу покупателя два (2) полностью оформленных экземпляра.

После получения полностью оформленного контракта адвокат покупателя направит копию вам, покупателю, чтобы вы могли начать процесс подачи заявки на ипотеку.
Обратите внимание, что первоначальный взнос может варьироваться от 2% от покупной цены до 10% от покупной цены. В Нью-Йорке это обычно 10%. Работа адвоката покупателя состоит в том, чтобы обеспечить защиту вашего первоначального взноса, если вы не можете получить ипотечный кредит, и либо устранить, либо защитить вас от заранее оцененных убытков, если сделка не будет закрыта.

Контракты на совместную покупку: на что обратить внимание

Когда дело доходит до покупки кооператива в Нью-Йорке, могут ли иностранцы купить кооперативную недвижимость в Нью-Йорке? Да, иностранный гражданин может приобрести недвижимость в США. Однако кооперативы (кооперативы) иностранцам бывает очень сложно купить. Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы покупаете не саму квартиру, а доли в корпорации, которой принадлежит здание. Взамен корпорация предоставит вам право аренды квартиры.Когда дело доходит до иностранных граждан, кооперативы, пожалуй, не лучший вид собственности для негражданина США, поскольку кооперативы обычно имеют множество ограничений, включая субаренду.

Советы кооперативов опрашивают всех покупателей, независимо от их национальности, и имеют законное право принять или отклонить покупателя без какой-либо причины. Соответственно, важно, чтобы в вашем углу был опытный юрист по недвижимости в Нью-Йорке, который мог бы пройти через договор купли-продажи кооператива и проконсультироваться с вами о том, как приобрести кооператив в Нью-Йорке.

Прежде чем вы купите кооператив, в договоре о кооперативе будут указаны шаги, которые вы должны предпринять, чтобы получить согласие правления кооператива, а также любые крайние сроки для выполнения этих шагов в качестве непредвиденных обстоятельств, прежде чем сделка может быть закрыта. Ваш адвокат по недвижимости в Нью-Йорке должен быть знаком с этими шагами и убедиться, что они выполняются.

Большинство договоров о сотрудничестве включают пункт о том, что вы изучили или отказались от своего права на изучение документов корпорации до подписания контракта.Эти документы могут включать в себя план предложения, свидетельство о регистрации, устав, договор аренды собственности, правила внутреннего распорядка, протоколы собраний акционеров и директоров, самые последние проверенные финансовые отчеты и самые последние отчеты о налоговых вычетах, доступные акционерам корпорации.

Вы не хотите отказываться от этого права, и ваш поверенный должен тщательно изучить эти документы, прежде чем подписать контракт, чтобы оценить финансовое состояние корпорации и физическое состояние здания.

Наконец, продавец должен сделать в договоре различные заявления относительно состояния конкретной кооперативной квартиры, которую вы покупаете. Эти заверения должны включать в себя, что в квартире нет утечек и клопов, и что приборы будут доставлены при закрытии в рабочем состоянии.

Если продавец отказывается сделать одно или несколько из этих заявлений, считайте это тревожным сигналом о том, что проблема может существовать, и вы должны провести дальнейшее расследование. Ваш юрист по недвижимости в Нью-Йорке должен обратиться к юристу или брокеру продавца, чтобы выяснить, есть ли дефект в квартире.

Юрист по недвижимости и его роль в покупке дома в Нью-Йорке

В Нью-Йорке принято, чтобы поверенный продавца готовил первый проект договора купли-продажи. Адвокаты большинства продавцов начинают со стандартной формы, а затем добавляют дополнительные условия, которые должны быть согласованы с покупателем. Ваш адвокат, скорее всего, также добавит к договору дополнительную поправку, условия которой должны быть согласованы с продавцом.

После того, как юристы завершат контракт, вы и продавец подпишете его, и вы отправите адвокату продавца авансовый платеж, который вы можете потерять, если откажетесь от сделки без причины, предусмотренной контрактом.Как правило, в штате Нью-Йорк первоначальный взнос составляет 10% от покупной цены, и адвокат продавца вносит эту сумму на счет условного депонирования.

После подписания контракта вашему адвокату нужно будет сделать несколько вещей, чтобы подготовиться к закрытию. Во-первых, поверенный закажет отчет о праве собственности, чтобы увидеть, есть ли какие-либо проблемы, которые продавец должен решить до закрытия сделки. Они могут включать залоговые права или нарушения в отношении собственности.

Ваш адвокат будет работать с вами, чтобы предоставить информацию и документы, запрошенные кредиторами в связи с вашими заявками на ипотеку.В-третьих, ваш адвокат рассчитает суммы, которые вы будете должны при закрытии сделки продавцу, кредитору продавца и титульной компании, среди прочих.

Наконец, ваш адвокат будет представлять вас на закрытии, просматривая и консультируя вас по документам, которые вы подписываете, таким как акт, налоговые декларации о передаче и ипотечные документы, и следит за тем, чтобы все платежи были произведены точно.

В Адвокатском бюро Юрия Мошеса мы обладаем опытом и знаниями и являемся одной из ведущих юридических фирм в сфере недвижимости в Нью-Йорке, потому что мы постоянно обновляем блог законодательства о недвижимости Нью-Йорка, закон о комиссии по недвижимости Нью-Йорка и NY Real. наследственное право.Мы представляем как покупателей, так и продавцов в районе Большого Нью-Йорка, включая все его районы, включая Манхэттен, Бруклин, Квинс, Бронкс и Статен-Айленд), а также Северный Нью-Джерси, Лонг-Айленд и Северную часть штата Нью-Йорк. Если вы продаете или покупаете свой дом, вам необходимо проконсультироваться с лучшими юридическими фирмами Нью-Йорка по недвижимости.

Как найти отличного агента по недвижимости (риелтора), которому можно доверять

Стали бы вы нанимать подрядчика по благоустройству дома без предварительной проверки рекомендаций и анализа их портфолио прошлой работы? Возможно нет.Прежде чем нанять специалистов по обслуживанию, таких как кровельщики, сантехники и генеральные подрядчики, большинство людей проводят исследование, чтобы убедиться, что они найдут кого-то, кому можно доверять.

Тем не менее, когда дело доходит до найма агента по недвижимости, эта комплексная проверка часто отходит на второй план. Тем не менее, покупка или продажа дома является одним из самых важных финансовых решений, которые вы принимаете, и поиск подходящего человека, который будет представлять ваши интересы, является ключом к заключению наилучшей сделки или максимальной отдачи от ваших инвестиций.

Если вы правильно выберете агента по недвижимости, процесс пройдет относительно гладко.Однако неправильный агент может нанести ущерб сделке и, возможно, даже полностью лишить вас продажи. Другими словами, это серьезное решение.

Но на что следует обращать внимание при найме агента по недвижимости? Каких красных флажков следует остерегаться? Вот что вам нужно знать, чтобы найти отличного агента по недвижимости.


Рекомендации Motley Fool Stock Advisor имеют среднюю доходность 618% . За 79 долларов США (или всего 1,52 доллара США в неделю) присоединяйтесь к более чем 1 миллиону участников и не пропустите предстоящие выборы акций.30-дневная гарантия возврата денег. Зарегистрироваться сейчас

Какой тип агента вам нужен?

Перво-наперво: вы покупаете дом или продаете дом? Этот ответ является ключом к выяснению типа агента, который вам нужен.

Агенты, которые работают с домовладельцами, продающими дом, называются «агентами продавца» или «агентами по листингу». Эти агенты представляют интересы домовладельца в процессе листинга и переговоров.

Агенты, работающие с покупателями жилья, называются «агентами покупателя» или «агентами по продаже».Эти агенты представляют интересы покупателя в процессе показа и переговоров. Некоторые агенты покупателя работают исключительно с покупателями, то есть вообще не выставляют дома на продажу.

Термины «агент продавца» и «агент по продаже» часто сбивают с толку людей в процессе покупки и продажи жилья, потому что они звучат почти одинаково. Однако они представляют разные партии с разными интересами. Агенты продавца представляют сторону, продающую дом, а агенты по продаже представляют сторону, покупающую дом; однако их называют «торговыми агентами» только после подписания окончательного контракта.

Двойные агенты

Некоторые агенты называются «двойными агентами», что означает, что они согласились представлять интересы как покупателя, так и продавца в процессе покупки дома.

Вот как это работает. Представьте, что вы входите в открытый дом и влюбляетесь в это место. Это горячая собственность, и вы знаете, что это не продлится долго. Вы только начали поиск дома и у вас нет собственного агента. Тем не менее, листинговый агент находится на месте и будет рад помочь вам сделать предложение о доме прямо здесь.Вы не хотите ждать, чтобы получить собственного агента, поэтому вы соглашаетесь работать с ней. В этом случае вы только что вступили в рабочие отношения с двойным агентом.

Двойное агентство вызывает споры, потому что агенты вынуждены идти по очень тонкой грани и оставаться нейтральными на протяжении всего процесса. В конце концов, они представляют продавца, который хочет получить максимально возможную цену за свой дом, и покупателя, который хочет получить самую низкую цену за тот же дом.

Существует также потенциальный конфликт интересов из-за комиссии.При типичной продаже агент покупателя и агент по листингу делят комиссию примерно в 6%, получая примерно по 3% каждый. Двойной агент получает 100% комиссии, а это значит, что в его интересах продать дом по максимально возможной цене. Это хорошо работает для продавца, но не очень хорошо для покупателя.

Многие специалисты по недвижимости решительно настроены против двойного агентства, и на то есть веские причины. Двойным агентам по закону запрещено принимать участие в сделке или делиться конфиденциальной информацией.Таким образом, они получают двойную комиссию, предоставляя меньше советов и рекомендаций обеим сторонам. В большинстве случаев единственным человеком, который действительно получает выгоду, является агент.

Двойное агентство является законным только в некоторых штатах, таких как Калифорния и Техас. В штатах, где это разрешено, агенты по закону обязаны раскрывать свое двойное агентство до подписания контракта. Чтобы узнать, является ли двойное агентство законным в вашем штате, просто введите в Google «Является ли двойное агентство законным в» вместе с названием вашего штата.

Как найти отличного агента по недвижимости

Не каждый агент подойдет вам.Даже очень успешные агенты имеют свои недостатки.

Например, самый популярный агент в вашем регионе может иметь внушительный рекламный бюджет и большую команду для помощи клиентам. Однако это может означать, что вы в конечном итоге будете работать с несколькими разными людьми на протяжении всего процесса покупки или продажи. Если вы ищете личного внимания, этот конкретный агент может не подойти.

С другой стороны, вы можете столкнуться с агентом с гораздо меньшим опытом, но личность которого идеально подходит вам.Вы подозреваете, что их стремление сделать вас счастливыми — и получить взамен столь необходимые рекомендации и отзывы — может быть важнее, чем один только опыт.

При поиске лучшего агента для вашей ситуации нужно учитывать многое. Вот как начать.

1. Создайте краткий список агентов

Благодаря Google вы можете легко найти от десятков до сотен агентов в вашем районе с помощью нескольких нажатий клавиш. Однако более подробную информацию об агентах обычно можно найти на веб-сайте по недвижимости.

Одним из лучших мест для начала поиска является средство поиска агентов Zillow, которое позволяет вам увидеть полный список местных агентов с отзывами их клиентов и последними списками. Функция последних объявлений особенно полезна. Во-первых, вы можете использовать его для поиска агентов, которые недавно работали с продавцами или покупателями в интересующей вас области. Если вы продаете свой дом, он также позволяет вам анализировать, как каждый агент фотографирует и продает свои объявления. Например, выглядит ли каждое объявление профессионально и привлекательно? Видео тур есть?

Другие полезные веб-сайты включают Realtor.com и HomeLight.

Составьте список как минимум из трех агентов, с которыми вы хотите поговорить.

2. Задавайте много вопросов

Теперь, когда у вас есть краткий список агентов, ваш следующий шаг — поговорить с ними лично. Да, вы можете пройти собеседование по телефону, но лучше встретиться лично.

Личная встреча позволяет вам действительно понять, кто этот человек, каковы его ценности и подходит ли его личность к вашей. Это человек, который проведет вас через напряженный и финансово значимый процесс; вам должно быть комфортно разговаривать с ними.Вы также должны знать, скажут ли они вам правду вместо того, чтобы приукрашивать плохие новости. И вам нужно знать, что вы разделяете одни и те же основные ценности.

Начните с этих общих вопросов:

  • Вы работаете в сфере недвижимости полный рабочий день?
  • Как давно у вас есть лицензия?
  • Являетесь ли вы членом Национальной ассоциации риелторов (НАР)? (NAR требует дополнительной подготовки и соблюдения строгого этического кодекса.)
  • Вы работаете в команде? Если да, то буду ли я в первую очередь работать с вами или с кем-то еще?
  • Какую часть вашего бизнеса составляют рефералы?
  • Сколько у вас в среднем текущих клиентов?
  • Как ты любишь общаться? (Например, ваш агент может предпочесть быстрые текстовые сообщения для передачи информации, а вы предпочитаете телефонный звонок. Убедитесь, что вы находитесь на той же странице, так как хорошее общение является ключом к успешным рабочим отношениям.)
  • Клиент когда-либо подавал жалобу на вас или ваше агентство? Если да, то как вы с этим справились?
  • Были ли у вас профессиональные награды?
  • Какой контракт вы предлагаете? Что произойдет, если я недовольна нашими рабочими отношениями?
  • Что вам больше всего нравится в профессии риелтора? Что вам нравится меньше всего?

Эти вопросы — отличный способ начать разговор.Однако вам нужно будет задать дополнительные вопросы в зависимости от того, покупаете вы или продаете.

Если вы продаете дом

Если вы продаете дом, задайте потенциальным агентам следующие вопросы:

  • Сколько продаж вы закрыли в этом году?
  • Сколько домов вы продали в моем районе? Были ли они в той же ценовой категории, что и мой дом?
  • Сколько из этих домов продано по прейскуранту или близко к нему?
  • Требуется ли предварительная квалификация или предварительное одобрение от ипотечной компании перед показом домов?
  • Какова ваша плата? За какие другие сборы с недвижимостью я буду нести ответственность? (Имейте в виду, что плата за недвижимость является предметом переговоров. )
  • Какова ваша маркетинговая стратегия для такого дома, как мой?
  • Используете ли вы профессионального фотографа или домашнего оператора?
  • Что мне нужно сделать, чтобы подготовить дом к продаже или повысить его привлекательность? (Возможно, у них есть предложения по реконструкции вашего дома, чтобы увеличить стоимость вашего дома.)
  • Вы проводите дни открытых дверей?
  • Как вы думаете, сколько времени потребуется, чтобы продать мой дом?
  • Кто мой целевой покупатель?
Если вы покупаете дом

Если вы покупаете дом, ответьте на следующие вопросы:

  • Насколько хорошо вы знакомы с районами или районами, которые меня интересуют?
  • Что-то происходит в этом районе или районе, о чем мне следует знать? Если да, повлияют ли эти изменения на цены на жилье сейчас или в будущем?
  • В какое время вы можете показать дома?
  • Как часто вы будете присылать мне новые объявления, соответствующие тому, что я ищу?
  • Можете ли вы порекомендовать других специалистов, которые мне понадобятся, например, домашнего инспектора?
  • Сколько времени обычно занимает у вас процесс покупки?
  • Сколько в среднем домов вы показываете покупателям, прежде чем они сделают предложение? (Это важная статистика, потому что хороший риелтор будет знать, чего хотят его клиенты, и ему придется показать меньше домов, прежде чем он найдет подходящий. Это экономит время и энергию для всех участников.)
  • Посещаете ли вы каждую домашнюю инспекцию? (Агенты, которые посещают инспекции домов, могут напрямую задавать инспектору дома подробные вопросы; эта информация может помочь им договориться о более низкой цене.)
  • Каково соотношение продаж к вашему списку для ваших последних 10 транзакций? (Разница между продажной ценой и прейскурантной ценой даст вам важную подсказку о том, насколько хорошо этот агент умеет вести переговоры.)

3. Поговорите с бывшими клиентами

После того, как вы лично побеседовали с несколькими агентами, очень важно поговорить с некоторыми из их бывших клиентов.Попросите каждого агента предоставить вам контактную информацию как минимум о трех клиентах, с которыми они работали в прошлом году.

Попробуйте задать этим клиентам следующие вопросы:

  • Каковы ваши общие впечатления от этого агента?
  • Что вам больше всего понравилось в этом агенте? Что вам понравилось меньше всего?
  • Если вы продали свой дом, как агент продавал вашу собственность? Как вы считаете, это было эффективно? Как долго ваш дом был на рынке?
  • Если вы купили свой дом, чувствуете ли вы, что агент был готов показать вам все объекты, которые вас интересовали? Вы чувствовали, что они поняли, что вы действительно хотели в доме?
  • Быстро ли они отвечали на телефонные звонки и электронные письма?
  • Они умеют слушать?
  • Какова была прейскурантная цена вашего дома и окончательная цена продажи?
  • Считаете ли вы, что этот агент предложил вам лучшую цену?

4.

Проверьте свою лицензию

Трудно поверить, что кто-то будет лгать о том, что он лицензированный агент по недвижимости, но это случается. К счастью, у потребителей есть простой способ проверить законность лицензии агента. Ассоциация должностных лиц, занимающихся лицензированием недвижимости (ARELLO), имеет базу данных с возможностью поиска, которая позволяет потребителям проверять лицензию или регистрацию любого агента.

Работа с новыми агентами: плюсы и минусы

Если вы рассматриваете возможность работы с агентом с небольшим опытом или без него, вам необходимо узнать больше об их текущей ситуации и будущих целях.

Например, многие агенты начинают свою карьеру с продажи домов на стороне, продолжая при этом работать полный рабочий день. Хотя в этом нет ничего плохого, важно выяснить, будет ли у этого агента достаточно времени и гибкости, которые вам нужны. Рассмотрим эти вопросы:

  • Вы сможете отвечать на телефонные звонки или электронные письма в течение дня или только вечером?
  • Будете ли вы показывать дома только по выходным?
  • Есть ли у вас наставник, к которому вы можете обратиться, если процесс переговоров станет сложным или незнакомым?
  • Посещали ли вы какие-либо недавние конференции или семинары? Если да, то какие?

Имейте в виду, что у новых агентов не будет опыта опытных профессионалов; Недвижимость — это определенно профессия, в которой «учишься на ходу». Отсутствие опыта может стать недостатком за столом переговоров, особенно в сложных сделках. Вам комфортно быть частью процесса обучения этого агента?

Тем не менее, новые агенты жаждут как клиентов, так и опыта, и, как гласит старая поговорка, «Голодный волк охотится лучше всех». Неопытный агент, скорее всего, сделает все возможное, чтобы удовлетворить ваши потребности и сделать вас счастливыми, и у них, вероятно, будет достаточно времени, чтобы уделить вам внимание один на один. Взвесьте то, что вы хотите и что вам удобно, прежде чем подписывать контракт

Красные флажки, на которые стоит обратить внимание

По данным ARELLO, цитируемым NAR, в Соединенных Штатах насчитывается около 2 миллионов активных агентов по недвижимости.Это означает, что есть много отличных агентов. Это также означает, что вы, вероятно, столкнетесь с паршивыми яблоками.

Убедитесь, что вы нашли подходящего вам агента, обращая внимание на эти красные флажки.

1. Они хотят продать ваш дом по высокой цене

Если вы продаете свой дом, первоначальная прейскурантная цена является ключом к успешной продаже.

Надеюсь, вы планируете провести собеседование как минимум с тремя агентами по листингу. Каждый из этих агентов должен быть в состоянии сказать вам, где они хотели бы указать ваш дом.Эта прейскурантная цена основана на ряде факторов, включая ваше местоположение, площадь в квадратных футах, недавние сопоставимые продажи в вашем районе (так называемые «компенсации»), а также возраст и состояние дома.

Все агенты, которых вы интервьюируете, используют одну и ту же информацию для оценки вашего дома, а это значит, что все котировки должны быть примерно одинаковыми. Остерегайтесь агента, который оценивает ваш дом значительно выше, чем другие агенты, с которыми вы беседовали; это признак неопытности, жадности или того и другого.

Слишком высокая цена означает, что многие потенциальные покупатели даже не взглянут на ваш дом, потому что он выходит за рамки их бюджета или просто слишком дорог для того, что они могли бы получить.Ваш дом будет томиться на рынке на несколько месяцев дольше, чем дом с более конкурентоспособной ценой, и он может даже продаваться намного дешевле, чем при точной начальной цене.

2. Они плохо общаются

Слишком часто отсутствие связи является жалобой № 1 от людей, работающих с агентами по недвижимости.

Четкая и своевременная коммуникация имеет важное значение в процессе покупки и продажи жилья. Агенты по недвижимости должны быть отличными коммуникаторами, чтобы эффективно помогать своим клиентам и обеспечивать успешное завершение этого сложного процесса.В некоторых случаях вы будете общаться с этим человеком ежедневно.

Внимательно изучите электронные письма потенциальных агентов, их маркетинговые материалы, а также их веб-сайт или блог. Является ли их письмо ясным и свободным от ошибок? Легко ли понять, о чем они говорят? Когда вы впервые связались с ними, они своевременно ответили на ваш звонок или электронное письмо? Во время интервью они находят время, чтобы послушать, что вы говорите, или они перебивают вас и начинают говорить?

Плохие навыки письма и общения могут означать, что агент не будет передавать важную информацию быстро и четко, или это может означать, что он слишком занят, чтобы работать с вами. Так или иначе, идите дальше.

3. Они не задают вопросов

Отличные агенты — отличные слушатели. Они знают, что ключ к успешным рабочим отношениям зависит от понимания того, что вы хотите и в чем нуждаетесь.

Хорошему агенту потребуется время, чтобы узнать больше о ваших мечтах и ​​целях. Например, если вы покупаете дом, хороший агент захочет знать, являетесь ли вы инвестором или ищете дом на длительный срок. Если вы продаете, хороший агент может спросить о ваших сроках, гибкости ценообразования и о том, что вы ищете в отношениях.

Это всего лишь несколько примеров; дело в том, что хороший агент будет задавать вопросы, чтобы узнать, что вы ищете. Если агент молчит, идите с кем-нибудь другим.

4. Низкая комиссия

Продавец оплачивает комиссию за недвижимость, которая обычно включена в прейскурантную цену дома. Как правило, комиссия составляет 6%, которая делится между агентом по листингу и агентом покупателя.

Если агент называет вам комиссию ниже 5%, будьте осторожны. Возможно, они пытаются завоевать ваш бизнес, предлагая вам сделку, но эта сверхнизкая комиссия, скорее всего, отпугнет других агентов, которые не захотят делиться такой низкой комиссией.

Последнее слово

Покупка и продажа дома вызывает эмоции и стресс по многим причинам. На карту поставлено многое, и это одно из самых важных финансовых решений, которые вы примете в своей жизни. Поиск подходящего агента для вашей ситуации является ключом к тому, чтобы сделка прошла гладко и все ушли довольными.

Когда я продавал свой первый дом, я не думал о том, кто будет моим агентом по продаже недвижимости – частая ошибка тех, кто впервые покупает жилье. Я пошел с агентом, которого мы использовали, когда купили дом, потому что она была дружелюбной, и мы знали ее.

Несмотря на то, что она была хорошим агентом по закупкам, она была ужасным агентом по листингу. Она оценила наш дом слишком высоко для рынка, не занималась маркетингом, и в результате на продажу ушло более двух лет. Я, наконец, поумнел и нашел замечательного агента, который продал наш дом в течение нескольких месяцев после получения объявления.

Если бы я с самого начала выполнил свою домашнюю работу, наш дом, скорее всего, был бы продан быстро и по конкурентоспособной цене. Вместо этого он зачах на рынке, и мы потеряли почти 40 000 долларов.Это была дорогая ошибка, которую мы больше никогда не совершим. Мы готовимся продать наш нынешний дом, и вы можете поспорить, что мы будем брать интервью у нескольких агентов, чтобы найти подходящего для нашей ситуации.

Проведите исследование. Да, это требует времени и усилий, но выбор правильного агента принесет огромные дивиденды в долгосрочной перспективе.

Вы работали с отличным (или не очень) агентом при покупке или продаже вашего дома? Каким был ваш опыт?

Как купить дом без риелтора | Ипотека

Хороший специалист по недвижимости играет важную роль в покупке или продаже дома.Хотя вы можете покупать без опытного агента, вы можете решить, что предпочитаете, чтобы кто-то помогал вам, когда вы справляетесь со сложностями поиска недвижимости, подачи предложения и подготовки к закрытию сделки. Особенно это актуально, если вы покупаете квартиру впервые. Однако, если вы хотите выполнить эту работу самостоятельно, вы можете — и могут быть ситуации, когда вам просто не нужен агент для достижения ваших целей.

Чем занимается агент по недвижимости?

Прежде чем вы решите, работать с агентом или нет, важно понять этапы покупки дома и работу, с которой обычно работает агент.

Агент по недвижимости обучен и имеет лицензию на покупку и продажу домов от имени клиента. Они могут представлять либо продавца, и известны как листинг или агент продавца, либо покупатель, и в этом случае они называются агентом покупателя. Обычно одно и то же лицо не выступает в качестве агента для обеих сторон в сделке с недвижимостью, но большинство агентов обучены работать либо с покупателями, либо с продавцами.

Агенты покупателя могут помочь со следующей работой в процессе покупки дома:

  • Найдите доступную недвижимость в вашем ценовом диапазоне с нужным расположением и характеристиками.
  • Расскажите вам о рынке недвижимости и о том, что вы можете ожидать.
  • Устройте показы, чтобы вы могли совершить поездку по потенциальным домам.
  • Обсудите сумму, которую вы должны предложить.
  • Отправьте предложение о доме, который вы заинтересованы в покупке.
  • Организуйте проверку дома с помощью соответствующих специалистов.
  • Проведите переговоры с продавцами или их брокерами, если возникнут какие-либо вопросы относительно состояния имущества.
  • Помочь с оформлением документов.
  • Помогите запланировать день закрытия и убедитесь, что вы находитесь на пути к закрытию.

Опытные агенты по недвижимости также могут успокоить вас, когда возникнут сложности, и помочь сгладить любые проблемы с продавцом. Они предоставляют экспертные знания о рынке жилья в вашем сообществе и следят за соблюдением всех законов о недвижимости. Они также общаются со всеми сторонами, что может помочь вам снизить стресс.

5 причин купить дом без агента по недвижимости

Хотя вы можете принять решение работать без риэлтора в любой сделке с недвижимостью, есть некоторые ситуации, когда вам может быть проще справиться с этим самостоятельно.К ним относятся:

  1. Продавец — ваш близкий друг или родственник, которому вы доверяете и с которым вам удобно вести переговоры напрямую.
  2. Вы работали агентом по недвижимости или прошли обучение и получили лицензию в своем штате. Даже если вы сейчас не активны, у вас есть опыт управления собственной покупкой недвижимости.
  3. Член семьи или очень хороший друг работает агентом по недвижимости и готов бесплатно проконсультировать вас.
  4. Дом продается от собственника.Иногда продавцы в этой ситуации хотят работать с покупателем напрямую, чтобы снизить цену дома, не платя комиссию. Или вы можете захотеть работать без агента и запросить более низкую цену у продавца. Это может быть рискованно, но может быть целесообразно, если недвижимость идеально подходит для вас.
  5. Вы совершили несколько сделок с недвижимостью, разбираетесь в рынке и знаете, чего ожидать. У вас могут быть связи с местными профессионалами, такими как жилищные инспекторы и титульные компании.

Как купить дом без агента по недвижимости

Перед тем, как начать процесс покупки дома, вам нужно будет выполнить определенную работу, например накопить на первоначальный взнос и убедиться, что ваш кредитный рейтинг находится в хорошем состоянии. Когда вы будете готовы к работе, вы можете приступить к реальной работе по покупке дома, выполнив следующие ключевые шаги.

  • Предварительное одобрение. Может быть хорошей идеей получить предварительное одобрение на ипотеку и получить письмо с условным одобрением от вашего кредитора, в котором объясняется, сколько вы можете занять.Вам может понадобиться это письмо, когда придет время сделать предложение.
  • Исследуйте рынок. Исследуйте интересующие вас районы. Узнайте их названия, границы и стоимость недавно проданных домов в этом районе. Используйте онлайн-инструменты для определения свойств, которые могут соответствовать вашим потребностям и бюджету.
  • Наймите адвоката. Найдите юриста по недвижимости, который поможет с юридическими вопросами и просмотром документов.
  • Задавайте вопросы. Подготовьте список вопросов, которые вы хотите задать продавцу или агенту по листингу.Это могут быть такие простые вопросы, как «Входит ли бытовая техника в стоимость продажи дома?» и «Сколько лет крыше/печи?» на более сложные вопросы, такие как «Почему вы продаете?» и «С какой самой большой проблемой вы столкнулись в этом районе?»
  • Запрос раскрытия информации. Запросите у продавца список раскрываемой информации. Как минимум, продавцы должны сообщать о возможном наличии свинцовой краски. В некоторых местах они также должны сообщать о повреждениях асбестом, плесенью, водой или вредителями, если они об этом знают. Продавцы также должны правдиво отвечать на вопросы, когда их спрашивают.
  • Сделать предложение. Письмо-предложение должно включать непредвиденные обстоятельства, предлагаемую дату закрытия и условия, а также любые запрошенные взносы или уступки заинтересованных сторон. Вы также должны перечислить все предметы, которые вы ожидаете привезти с домом, например, технику или наружные конструкции. Поскольку это считается юридическим документом, попросите вашего юриста проверить его перед отправкой вашего предложения продавцу или агенту по листингу.
  • Подать заявку на ипотеку. Если вы получили условное одобрение, возможно, вы уже отправили много документов для своего заявления. Вам нужно будет завершить заявку и предоставить любую дополнительную документацию, чтобы убедиться, что у вас будут средства к дате закрытия.
  • Завершить ремонт. Обсудите и подпишите любые вопросы, обнаруженные в ходе проверки или оценки кредитора. Вы можете попросить о ремонте, снижении запрашиваемой цены дома или пособиях для решения любых проблем.
  • Название. Найти титульную компанию. Ваш адвокат может порекомендовать хорошую компанию, или вы можете попросить друзей, которые недавно купили дом. Вы также захотите получить страховку титула, чтобы покрыть любые потенциальные проблемы с титулом.
  • Проведите последний обход. Обычно это делается за день или около того до закрытия, чтобы вы могли проверить ремонт и убедиться, что дом готов к тому, чтобы вы стали его владельцем.
  • Рядом с отелем. Вам потребуется удостоверение личности, чек или подтверждение банковского перевода для оплаты первоначального взноса и расходов на закрытие.Обычно на подписание документов уходит около двух часов.

На что обратить внимание при покупке без агента

Если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, вам придется потратить значительное время и изучить то, чем обычно занимается агент. Если что-то из этого является камнем преткновения или вы думаете, что это звучит как хлопот, вы можете вместо этого рассмотреть возможность использования агента.

  • Исследование рынка. Вам придется потратить много времени на изучение сопоставимых домов в вашем ценовом диапазоне, общих черт местной собственности и, конечно же, того, какие дома есть на рынке.
  • Звонок на показы. На горячих рынках новые объявления раскупаются быстро. Вам нужно будет уделять пристальное внимание новинкам и быстро организовывать показы через агента по листингу или продавца.
  • Поиск собственной профессиональной команды. Агенты работали со многими профессионалами и знают, кто хорош, а кого следует избегать. Вам нужно будет найти юриста, жилищного инспектора, титульную компанию и, возможно, других профессионалов, таких как подрядчики, чтобы все сделать.
  • Решение любых проблем. От необходимого ремонта, обнаруженного в процессе осмотра, до убеждения продавца оставить свою технику; у вас, вероятно, будет несколько пунктов для обсуждения. Иногда эти разговоры могут быть спорными. Возможно, вам придется пойти на компромисс в некоторых областях или отказаться от сделки.
  • Оформление документов. Вам нужно будет создать юридические документы, и вы должны уделять пристальное внимание деталям в документах, которые вы предоставляете, и тех, которые вы получаете.

Если какие-либо из этих задач вызывают у вас дискомфорт или вы думаете, что не сможете их выполнить, важно обратиться к агенту по недвижимости для помощи в покупке вашего дома.

Независимо от того, пользуетесь ли вы услугами агента по недвижимости или покупаете дом самостоятельно, вам может понадобиться помощь в получении предварительного одобрения и подаче заявки на ипотеку. Поговорите с консультантом по жилищному кредитованию для получения дополнительной помощи.

Обязанности агента по недвижимости при продаже или покупке квартиры, SZZ Propertoes

Как правило, агенты по недвижимости имеют лицензию на ведение договоров купли-продажи квартир. Их работа заключается в том, чтобы помогать продавцам и покупателям продавать и покупать недвижимость под наблюдением брокера по недвижимости.В витрине «Переговоры и организация агента по продажам» перечислите свойства и заполните контракты, связанные с соглашениями о покупке. Правительство штата управляет всеми законами, обязанностями и лицензированием, связанными с недвижимостью.

Выставление домов на продажу 

Когда домовладельцы решают продать свои дома, скорее всего, они обращаются в агентство недвижимости, чтобы их дом мог быть выставлен на местную службу множественных объявлений. Затем эта конкретная база данных передается всем местным членам брокерской компании, которые затем работают над поиском покупателя для дома.Особые обязанности агентов по недвижимости при выставлении дома на продажу: 

  • Определить текущую стоимость дома на рынке.
  • Поощряйте домовладельцев подготовить дом к выставлению на продажу и показам.
  • Доступ дома в базу данных MLS.
  • Начинает продажу дома другим агентам MLS.
  • Используйте социальные сети для рекламы в Интернете.
  • Проведение и программа домашних представлений.
  • Сообщите продавцу, если кто-либо из покупателей проявляет интерес к дому.
  • Если покупатель делает предложение, агент помогает продавцу добиться подлинности подписанного договора.
  • Регулировать процесс подписания договора и закрытия сделки.

Работа с покупателями 

Тем не менее, хорошо зарекомендовавшие себя и опытные агенты по закупкам в наши дни преуспевают. Агент также является тем, кто работает с покупателем, и MLS позволяет это делать для предложения. Таким образом, агент уполномочен работать с обеих сторон сделки, и они имеют доступ к условиям продавца или покупателя.Здесь приведены обязанности агентов по недвижимости в Дубае.

 При работе с покупателями:

  • Агент Помогите покупателям найти и просмотреть дома в соответствии с их требованиями.
  • Рассказывайте им о районах, условиях рынка и помогайте управлять фактической ценой дома.
  • Работа с покупателями по заключению первоначального договора купли-продажи со всеми юридическими действиями.
  • Также при необходимости вести переговоры по предложениям продавцов.
  • После завершения процесса покупки агент координирует процесс транзакции на стороне покупателей, а также обеспечивает все юридические действия, связанные с покупкой.
  • Координация/планирование оценки, осмотра дома и других действий, связанных со сделкой.
  • Доставить и объяснить условия, указанные в документах, страховых полисах и актах, связанных с покупкой.
  • Агент также координирует деятельность по закрытию сделки.

В то время как компании по недвижимости в Дубае часто сравнивают с туристическими агентами из-за радикальных изменений, связанных с развитием Интернета. Теперь можно увидеть ценность в работе и плавный процесс транзакции, который стал еще безопаснее, чем в прошлый раз. Но эти компании работают над тем, чтобы помочь продавцам и покупателям своими ценными услугами.

Что каждый должен знать о предоставлении жилья с равными возможностями

Продажа и покупка дома — одно из самых значительных событий, с которыми сталкивается любой человек в своей жизни.Это больше, чем простая покупка жилья, поскольку она включает в себя надежды, мечты, стремления и экономическую судьбу тех, кто в ней участвует.

Закон

Закон о гражданских правах 1866 года: Закон о гражданских правах 1866 года запрещает любую расовую дискриминацию при продаже или аренде собственности.

Закон о справедливом жилье: Закон о справедливом жилье провозглашает национальную политику справедливого жилья на всей территории Соединенных Штатов. Закон объявляет незаконной любую дискриминацию при продаже, аренде или аренде жилья, а также в случае, когда жилье становится недоступным по иным причинам, по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

Закон об американцах-инвалидах: Раздел III Закона об американцах-инвалидах запрещает дискриминацию лиц с ограниченными возможностями в общественных местах и ​​коммерческих объектах.

Закон о равных возможностях для получения кредита: Закон о равных возможностях для получения кредита делает дискриминацию незаконной в отношении любого аспекта заявки на получение кредита на основании расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, возраста или на основании всех или части доход заявителя происходит от какой-либо программы государственной помощи.

Законы штата и местные законы: Законы штатов и местные законы часто предусматривают более широкий охват и запрещают дискриминацию на основании дополнительных классов, не подпадающих под действие федерального закона.

Обязанности

Продавец жилья, соискатель жилья и специалист по недвижимости имеют права и обязанности в соответствии с законом.

Для продавца жилья: В качестве продавца жилья или арендодателя вы обязаны и обязаны в соответствии с законом не допускать дискриминации при продаже, аренде и финансировании имущества по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейное положение или национальное происхождение.Вы не можете поручить лицензированному брокеру или продавцу, действующему в качестве вашего агента, сообщать вам о каких-либо ограничениях в продаже или аренде, потому что специалист по недвижимости также обязан по закону не допускать дискриминации. По закону продавец жилья или арендодатель не может устанавливать дискриминационные условия при покупке или аренде; отрицать, что жилье доступно, или рекламировать, что собственность доступна только для лиц определенной расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

Для лиц, ищущих жилье: Вы имеете право рассчитывать на то, что вам будет предоставлено жилье без дискриминации или других ограничений по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения

Сюда входит право ожидать:

  • Жилье в вашем ценовом диапазоне предоставляется вам без дискриминации
  • Равные профессиональные услуги
  • Возможность рассмотреть широкий выбор жилья
  • Отсутствие дискриминационных ограничений в отношении общин или мест проживания
  • Отсутствие дискриминации при финансировании, оценке или страховании жилья
  • Разумные приспособления в правилах, практике и процедурах для инвалидов
  • Недискриминационные условия продажи, аренды, финансирования или страхования жилья
  • Чтобы не подвергаться притеснениям или запугиванию в связи с осуществлением ваших прав на справедливое жилищное обеспечение.

Для специалистов по недвижимости: Агентам в сделках с недвижимостью законом запрещено дискриминировать по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения. Просьба продавца жилья или арендодателя действовать дискриминационным образом при продаже, аренде или аренде не может быть законно выполнена специалистом по недвижимости.

Программа справедливого предоставления жилья REALTOR®

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® разработала Программу справедливого предоставления жилья для предоставления ресурсов и рекомендаций РИЭЛТОРАМ® в обеспечении равных профессиональных услуг для всех людей.Термин REALTOR® обозначает лицензированного специалиста по недвижимости, который является членом Национальной ассоциации REALTORS®. Не все лицензированные брокеры и продавцы недвижимости являются членами Национальной ассоциации, и только те, кто являются, могут идентифицировать себя как REALTORS®. Они ведут свой бизнес и деятельность в соответствии со строгим Кодексом этики.

Кодекс этики : Статья 10 Кодекса этики Национальной ассоциации риэлторов® предусматривает, что «РИЭЛТОРЫ® не должны отказывать в равных профессиональных услугах любому лицу по причинам расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения. , национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности.РИЭЛТОРЫ® не должны быть участниками какого-либо плана или соглашения о дискриминации лица или лиц по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности. РИЭЛТОРЫ® в своей практике работы с недвижимостью не должны дискриминировать какое-либо лицо или лица по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности.»

РИЭЛТОР® обязуется вести бизнес в соответствии с духом и буквой Кодекса этики. Статья 10 налагает обязательства на РИЭЛТОРОВ®, а также является твердым заявлением о поддержке равных возможностей в сфере жилья.

Обратите внимание: 13 ноября 2020 года Совет директоров NAR усилил приверженность REALTORS® отстаиванию идеалов справедливого жилья, утвердив ряд рекомендаций Комитета по профессиональным стандартам NAR, которые расширяют применение статьи 10 Кодекса этики на дискриминационные высказывания и поведение за пределами практики участников в сфере недвижимости.

Статья 10 запрещает РИЭЛТОРАМ® дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности при предоставлении профессиональных услуг и при трудоустройстве. Совет утвердил новый Стандарт практики в соответствии со статьей 10-5, в которой говорится: «РИЭЛТОРЫ® не должны использовать оскорбительные высказывания, язык ненависти, эпитеты или оскорбления» в отношении представителей этих защищенных классов.

Если вы подозреваете дискриминацию

Позвоните в Местный совет РИЭЛТОРОВ®: Местные советы РИЭЛТОРОВ® будут принимать жалобы на нарушения Кодекса этики, поданные лицами, ищущими жилье, которые заявляют о дискриминационном обращении при наличии, покупке или аренде жилья.Местные советы РИЭЛТОРОВ® несут ответственность за обеспечение соблюдения Кодекса этики с помощью процедур профессиональных стандартов и корректирующих действий в случаях, когда доказано, что нарушение Кодекса этики имело место.

Позвоните в Министерство жилищного строительства и городского развития США: . Жалобы на дискриминацию в сфере жилья можно подать в ближайший офис Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) или связавшись с ними по адресу http://www.hud. .правительство


Купите копию брошюры Национальной ассоциации риэлторов® «Что каждый должен знать для обеспечения равных возможностей в жилищном секторе» в магазине REALTOR® здесь.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.