Кто собственник недвижимости: Как узнать собственника квартиры

Содержание

Как узнать собственника квартиры по адресу или кадастровому номеру, как проверить, сколько собственников у недвижимости — Недвижимость

Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе долю риска. Квартирой до вас уже владели, а значит, возможны непредвиденные ситуации. Перед тем, как подписать договор купли-продажи жилья, уточните информацию о правообладателе. В статье разберём, зачем это нужно, как проверить собственника и какие данные о продавце должны насторожить.

Информация о собственнике квартиры нужна, если недвижимость продаётся по доверенности (например, собственник находится в другом городе) или когда нужно связаться с владельцем жилья. Недостоверная информация о правообладателе влияет на сделку, оттягивает сроки регистрации недвижимости и может привести к расторжению договорённостей.

Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

Информацию об объекте недвижимости покупатель может получить в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В документе будут указаны фамилия, имя и отчество собственника. Чтобы запросить выписку, достаточно знать точный адрес или кадастровый номер квартиры.

Есть несколько способов, как узнать собственника квартиры: 

Через МФЦ или Росреестр

Запросите выписку из ЕГРН лично в отделении или в электронной форме на сайте Росреестра, Федеральной кадастровой палаты. Документ приходит в срок до пяти рабочих дней и содержит актуальные и достоверные сведения о квартире и её владельце. 

Через БТИ

В бюро технической инвентаризации можно получить сведения о правах на недвижимость, оформленных до 1998 г. Учтите, БТИ предоставляет информацию только владельцам жилья или в случае судебного разбирательства. Этот способ больше подойдёт для собственников долей, желающих узнать обо всех правообладателях квартиры или дома. 

В ЖЭКе

После оформления права собственности новые хозяева подают сведения о смене владельца в ЖЭК. Но посторонним эту информацию не предоставляют.

Кроме того, база данных ЖЭКа обновляется позже регистрации права собственности, поэтому сведения могут быть устаревшими.

У нотариуса

Нотариус вправе бесплатно запросить выписку из ЕГРН при удостоверении сделки или совершении других действий. 

Через налоговую 

В налоговой инспекции есть актуальная база собственников. Но посторонним эту информацию ФНС без веской причины не выдаёт.

Через посреднические компании 

Ненадежный и небезопасный способ, на наш взгляд. Поисковики по запросу выдают ссылки на разные сайты, предлагающие выписки из ЕГРН по цене ниже, чем госпошлина в Росреестре. В лучшем случае можно получить устаревшую информацию, в худшем — остаться без денег, предоставив персональные данные мошенническим сайтам.

С точки зрения закона полную и достоверную информацию о недвижимости и правах на неё содержит ЕГРН. Поэтому правильнее руководствоваться сведениями, указанными в выписке.

  • Данные в выписке расходятся с информацией, полученной от продавца.
    Есть риск стать жертвой мошенничества.
  • Квартира находится в общей долевой собственности, но продавец утверждает, что собственник он один.
  • Среди собственников есть несовершеннолетние. Сделка затянется, так как органы опеки должны выдать разрешение. Как правило, выдаётся оно при условии одновременной регистрации за несовершеннолетними владельцами другой жилой площади.
  • Наличие ареста или другого обременения (например, ипотеки). Орган регистрации приостановит сделку до момента снятия ограничений. Когда они будут сняты, не сможет точно определить никто.

Правила безопасности при покупке квартиры

Если у вас нет контактов с владельцем квартиры, попробуйте следующие способы для связи с ним:

  • Прийти по адресу жилья. Самый очевидный и простой путь, ведь большинство собственников живут в своих квартирах.
  • Соседи. Способ хорош для старого фонда, где соседи знают друг друга и передадут вашу просьбу о встрече собственнику.
  • Социальные сети. Если вы знаете фамилию, имя и отчество владельца жилья, поищите его аккаунт в социальных сетях.
  • ЖЭК. Попросите контакты собственника в ЖЭКе или оставьте свои, чтобы владелец связался с вами.
  • Полиция. Не самый удачный путь для знакомства с продавцом, поэтому используйте его в крайнем случае.

Выписка из ЕГРН содержит информацию не только о собственнике жилья, но и об объекте недвижимости, а также другие сведения, предусмотренных законом. Что ещё нужно сделать до подписания договора по покупке квартиры:

  • Сверить площадь, адрес объекта и другие характеристики с теми, что указаны в выписке.
  • Сверить описание и реквизиты документа, на основании которого возникло право собственности владельца жилья.
  • Проверить ограничения в отношении квартиры (арест или ипотека). Наличие обременений — однозначный стоп-фактор для сделки. Арест снимается тем же органом, который наложил его. Росреестр вносит в ЕГРН сведения, которые направляет соответствующий правоохранительный орган. Ипотека погашается по заявлению банка.
  • Проверить, есть ли отметка о запрете проведения государственной регистрации без личного участия собственника. Если от имени продавца действует представитель по доверенности, обязательно проверьте этот пункт. Иначе регистрирующий орган вернёт документы без рассмотрения.
  • Уточнить, проводятся ли регистрационные действия в момент выдачи выписки. Галочка в пункте «сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений» — тоже повод насторожиться.

  • Актуальная и достоверная информация об объекте недвижимости и его собственниках содержится в выписке из ЕГРН.
  • Если выписка нужна только для получения данных о владельце жилья, то проще заказывать её через портал Росреестра или Кадастровой палаты — это дешевле и удобнее. Если требуется бумажный экземпляр, обратитесь в МФЦ.
  • Чтобы исключить риски, любые расчёты по квартире производите после тщательного изучения выписки из ЕГРН.
  • Обязательно сверьте данные по квартире из выписки с фактическими данными жилья.

Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

Законопроектом установлен порядок учета собственников недвижимости, по разным причинам не заявившим о своих правах

Законопроектом установлен порядок учета собственников недвижимости, по разным причинам

не заявившим о своих правах

 

Документ разработан в министерстве экономического развития при участии Росреестра. Официальное название документа — проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости».

Руководитель Росреестра Виктория Абрамченко отметила: «Законопроектом предусмотрена процедура внесения в ЕГРН сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости, а также наделение органов местного самоуправления полномочиями по выявлению таких правообладателей и направлению данных сведений в Росреестр».

Управление Росреестра по Астраханской области напоминает гражданам, что отсутствие сведений в ЕГРН о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости негативно сказывается при защите ваших имущественных интересов: при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд, ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, налогообложении недвижимости.

Например, если вы решили уточнить границы своего участка, но кадастровый инженер не знает адрес, по которому связаться с соседом (то есть адрес не внесен в ЕГРН), то есть риск того, что ваши права и права соседа будут нарушены при уточнении границ участка.

Внесенный в правительство законопроект направлен на минимизацию подобных случаев.

Еще один важный момент законопроекта — предложенный механизм не потребует никаких финансовых расходов и дополнительных хождений по инстанциям от граждан. Выявлением правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости будут заниматься органы местной власти.

 

Управление Росреестра по Астраханской области информирует

Собственник недвижимости вправе наложить запрет

С 1 октября 2013 года в России в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета произошли существенные изменения. Вступивший в силу Федеральный закон от 23.07.2013 № 250‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (далее — Закон № 250‑ФЗ) внес концептуальные изменения в процедуры и сроки государственной регистрации и кадастрового учета. 

Закон № 250‑ФЗ предоставил собственникам недвижимого имущества дополнительные возможности защитить его от посягательств мошенников, действующих на рынке недвижимости. В Федеральный закон от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена новая статья 28.1 «Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя». 

Теперь собственник недвижимости, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, вправе наложить запрет на любые сделки с его недвижимостью без его личного участия.

После внесения в Единый государственный реестр записи об указанном заявлении никто кроме собственника недвижимости или его законного представителя не сможет распорядиться этим недвижимым имуществом. Совершение регистрационных действий по доверенности в этом случае станет невозможным. 

Если вы боитесь, что в отношении вашей недвижимости кто-то совершит мошеннические действия, ситуацию можно исправить, наложив запрет на совершение сделок без вашего личного участия. Указанным запретом могут воспользоваться, например, те, кто потерял паспорт или документы на квартиру. Кроме того, написать заявление о невозможности регистрации права без вашего личного участия целесообразно также в случаях, когда вы уезжаете на длительный срок и не желаете, чтобы в ваше отсутствие совершались сделки с вашим имуществом. Эта мера позволит пресечь мошеннические действия с принадлежащей вам недвижимостью. 

В случае если на государственную регистрацию от имени собственника все же обратится иное лицо (представитель), указанные документы в установленном законом порядке будут возвращены без их рассмотрения. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в обязательном порядке в письменной форме уведомит собственника объекта недвижимости о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причин возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления. 

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника можно будет только по заявлению самого собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации либо на основании вступившего в законную силу решения суда. 
Кроме того, согласно новой статье 28.1, введенной Законом № 250‑ФЗ, даже бывший собственник недвижимости получил возможность заявить о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Запись об этом факте также будет внесена в Единый государственный реестр прав. Такая мера, по мнению экспертов, должна повысить гарантии безопасности для участников сделок с недвижимостью за счет снижения числа оспариваемых впоследствии сделок.  

 

Отметим, что запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в отличие от заявления собственника недвижимости о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении. Следовательно, запись предыдущего собственника о наличии возражения не повлияет на возможность действующего собственника распоряжаться имуществом, но при наличии такой записи будущие покупатели получают информацию о том, что права на приобретаемый объект недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке. Таким образом, обладая указанной информацией, потенциальные покупатели имеют возможность оценить свои риски и отказаться от покупки спорной недвижимости. 

Получить достоверную информацию об объекте недвижимости покупатель, риэлтор либо иное заинтересованное лицо могут, обратившись в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав. Указанная выписка, помимо описания объекта недвижимости и зарегистрированных прав и ограничений прав на него, содержит также сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, а также о возражении в отношении зарегистрированного права на него. 
Подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без его личного участия может только собственник или его законный представитель. 

Обратиться с заявлением о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости может лицо, право собственности которого в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ранее (предшествующий правообладатель). 

По мнению руководства Росреестра «Федеральный закон № 250‑ФЗ призван в значительной мере упростить процедуры по регистрации прав и государственному кадастровому учету недвижимости, защитить права собственности для граждан и бизнеса. Это позволит к 2018 году сократить сроки предоставления услуг по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости до 7 и 5 дней, а также перевести в электронный вид 70 процентов услуг Росреестра». 


 

Количество собственников, наложивших запрет на проведение сделок с жильем без их личного участия, увеличилось в Подмосковье более чем в три раза в 2017 году.

 

Более 25 тысяч собственников жилой недвижимости в Подмосковье официально наложили запрет на проведение сделок со своими жилыми помещениями без своего личного участия. Такую услугу, гарантирующую защиту от мошеннических действий, жителям Московской области предоставляет Росреестр. В соответствии с заявлением собственника в Единый государственный реестр недвижимости вносится дополнительная информация о запрете на проведение всех видов сделок с недвижимым имуществом. В 2016 году услугой воспользовались более 7 тысяч владельцев Подмосковной недвижимости.
По итогам 2017 года показатель увеличился более чем в 3,5 раза.
Одним из самых распространённых видов мошенничества в отношении социально незащищенных, пожилых или одиноких собственников остаются попытки осуществить какие-либо действия по отъему жилых помещений на основе поддельных доверенностей. Практика показывает, что отчуждение дорогостоящего Подмосковного имущества в результате подлога документов действительно возможно. Надежной страховкой от действия мошенников может стать запрет на любые действия с жильем без личного присутствия собственника.
Заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости, прекращения права 
на объект без личного участия собственника (его законного представителя) можно подать в МФЦ. Услуга оказывается бесплатно.

 

Самый быстрый словарь в мире | Vocabulary.com

  • владелец собственности держатель или владелец земли

  • 3″>

    собственность владение землей или ценными бумагами в качестве основного источника дохода

  • граница собственности граница между двумя частями собственности

  • владелец тот, кто владеет бизнесом

  • специалист по недвижимости член съемочной группы, отвечающий за недвижимость

  • собственность, защищенная товарным знаком, патентом или авторским правом

  • управляющий имуществом член съемочной группы, отвечающий за имущество

  • репертуар Диапазон навыков в определенной области или профессии

  • 82″>

    пропагандистская информация, распространяемая для продвижения какого-либо дела

  • пропорциональное отношение относительно сравнительного количества или величины

  • Норберт Винер, математик из США и основатель кибернетики

  • имущество что-либо в собственности

  • пропорциональный с постоянным коэффициентом

  • имя собственное имя существительное, обозначающее конкретную вещь; обычно пишется с большой буквы

  • Роберт Де Ниро Американский киноактер, часто играющий крутых персонажей (1943 г.р.)

  • 95″>

    поразительная уместность

  • подготовка к чему-либо

  • налог на имущество налог на имущество, взимаемый муниципалитетами

  • правильное поведение

  • право собственности законное право собственности

  • Какие существуют формы совместной собственности на недвижимость?

    Какие существуют формы совместной собственности на недвижимость?

    Несколько владельцев могут владеть недвижимостью несколькими способами. К этим формам совместной собственности относятся общие арендаторы, совместные арендаторы с правом наследования, аренда в полном объеме и общественная собственность. Форма совместной собственности должна быть указана в акте на имущество. Важно выбрать правильную форму совместной собственности для вашей ситуации.

    Обзор совместного владения недвижимостью

    Если в акте на недвижимость указано несколько владельцев, каждый владелец имеет определенные юридические права на недвижимость. Точный характер этих прав зависит от формы совместной собственности.

    Если все владельцы являются физическими лицами (т. е. не являются предприятиями или трастами), владельцы могут выбирать, владеть ли они правом собственности либо в качестве общих арендаторов , либо в качестве совместных арендаторов с правом наследования . Обе эти формы совместной собственности доступны для всех совладельцев, независимо от семейного положения.

    Особые формы совместной собственности, доступные только супружеским парам. Права супружеской собственности зависят от того, является ли государство государством общей собственности или государством общего права.

    • Государства с совместной собственностью . В штатах с общей собственностью, таких как Калифорния и Техас, супружеские пары могут владеть титулом совместной собственности . Как обсуждается ниже, общинная собственность может находиться в собственности с правами наследования или без них.
    • Государства общего права (раздельная собственность) – В штатах общего права, таких как Флорида, супруги могут полностью владеть титулом арендаторов .
    Не знаете, какой язык добавить? Формы документов, подготовленные нашим программным обеспечением для создания документов, разработаны с учетом языка, соответствующего выбранной вами форме совместного владения.Нажмите здесь, чтобы создать свой собственный акт сегодня.

    Общая аренда

    Общая аренда – это форма совместной собственности без права наследования. Когда несколько владельцев владеют общим титулом в качестве арендаторов, интересы каждого владельца становятся частью его или ее завещательного имущества после смерти. Он не переходит автоматически к оставшемуся в живых владельцу или владельцам.

    Пример: Если Петр и Пол владеют недвижимостью как общие арендаторы и Петр умирает первым, доля Петра , а не перейдет к Павлу.Вместо этого он перейдет к наследственному имуществу Питера. Если у Петра есть завещание, доля Петра переходит к тому, кто наследует по завещанию Петра. Если у Петра нет завещания, имущество переходит к наследникам Петра в соответствии с законами о завещании государства, в котором находится имущество.

    Общая аренда является формой совместной собственности по умолчанию в большинстве штатов. Предполагается, что акт, заключенный между двумя или более лицами, создает совместную аренду, если в акте не указано иное. Во избежание сомнений рекомендуется указывать точную форму собственности в акте передачи имущества.

    Общая аренда является хорошим выбором, когда стороны не хотят, чтобы оставшиеся в живых владельцы наследовали интересы умершего владельца. Общая аренда гарантирует, что интересы каждого владельца переходят к его или ее наследникам, а не к выжившим совладельцам. Но поскольку доля умершего владельца становится частью его или ее имущества, может потребоваться завещание для передачи доли наследникам умершего владельца.

    Примечание: Завещания можно избежать несколькими способами, включая документы о передаче после смерти, документы о пожизненном имуществе, документы леди Берд и документы, переданные в трасты.

    Совместная аренда с правом наследования

    Совместная аренда с правом наследования (иногда называемая аббревиатурой JTWROS) включает права наследования. Это означает, что в случае смерти одного из владельцев имущество автоматически переходит к оставшимся в живых владельцам. Право наследования позволяет избежать завещания в наследстве умершего владельца.

    Пример: Если Петр и Пол владеют недвижимостью как совместные арендаторы с правом наследования, и Петр умирает первым, интерес Петра автоматически переходит к Полу после смерти Петра.Нет необходимости завещать имущество Петра. Интересы Петра перейдут к Павлу, а не к наследникам Петра, независимо от того, есть ли у Петра завещание. Это фактически лишает наследников Петра наследства в пользу Павла.

    Право наследования сохраняется до тех пор, пока последний выживший владелец не станет владельцем всей собственности. В случае смерти последнего выжившего владельца может потребоваться завещание для передачи титула наследникам этого владельца.

    Совместная аренда традиционно требовала четырех единиц с титулом .Это означает, что для существования совместной аренды должны выполняться все следующие условия:

    1. Доля совместных арендаторов должна начинаться одновременно;
    2. Все совместители должны получать одинаковые проценты;
    3. Все совместные арендаторы должны получить право собственности в одном и том же акте или другом документе; и
    4. Все совладельцы должны иметь равные права распоряжаться и владеть имуществом.

    Эти требования выполняются в акте, который передает имущество от передающей стороны другим владельцам со специальными формулировками, необходимыми для создания совместной аренды с правом наследования.Если существующий владелец продолжит владеть недвижимостью после передачи, см. наше обсуждение Единства правового титула и передачи Strawman в нашей статье «Как добавить нового владельца в свидетельство о праве собственности на недвижимость» для получения дополнительной информации.

    Нарушение любого из четырех единых прав собственности может разрушить совместную аренду. Если, например, один из собственников передает свою долю кому-то другому, а не одному из совладельцев, лицо, которое получает имущество от совладельца, становится совместным арендатором с другими собственниками.

    Совместная аренда с правом наследования является популярной формой собственности в семейной среде. Родители иногда называют своих детей совместными арендаторами с правом наследования с намерением, чтобы имущество оставалось в семье после смерти каждого ребенка. Это может избежать необходимости завещать собственность в имуществе каждого ребенка и сохранить собственность в пределах семейной линии. Но это также приносит пользу последнему выжившему ребенку, исключая любых внуков ранее умерших детей.

    Примечание: Совместная аренда с правом наследования часто используется в контексте планирования недвижимости, чтобы избежать завещания.Когда владелец умирает, удаление его или ее из собственности обычно является простым процессом, не требующим завещания. См. Как удалить умершего владельца из документа о праве собственности на недвижимость для получения дополнительной информации об исключении умершего владельца из права собственности на недвижимость.

    Совместная собственность (только для супружеских пар)

    В США девять штатов с общественной собственностью. Эти штаты, включая Техас и Калифорнию, позволяют супругам владеть титулом в качестве совместной собственности. Эта форма совместной собственности рассматривает супругов как единую экономическую единицу и дает важные налоговые льготы. См. наши статьи о муниципальной собственности Техаса и Калифорнии для получения дополнительной информации о законах о муниципальной собственности Техаса и Калифорнии.

    Сообщество может включать или не включать право на наследство . Право на оставление в живых означает, что интерес умершего супруга автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу после смерти умершего супруга. Если у супругов нет внебрачных детей, они часто захотят включить право на наследство, чтобы избежать завещания.Если у супругов есть другие дети, они могут предпочесть, чтобы статья , а не включала права на получение кормильца, чтобы интересы каждого из супругов могли перейти к его или ее соответствующим детям.

    Если супруги намереваются создать право на наследство, акт должен включать конкретную формулировку, необходимую для создания права на наследство. В некоторых штатах, например в Техасе, могут потребоваться дополнительные соглашения для создания прав на наследство.

    Нужно создать документ с правами на оставление в живых? Наше программное обеспечение для создания документов позволяет вам выбрать, включать ли право на наследство, и создает соответствующий язык на основе вашего выбора.И если собственность находится в штате, который требует от супругов подписания Соглашения о наследственном праве, наше программное обеспечение создаст Соглашение о наследственном имуществе вместе с документом.

    Полная аренда (только для супружеских пар)

    Полная аренда — это особая форма совместной собственности, доступная только супругам в штатах общего права (например, во Флориде). Это похоже на совместную аренду в том, что дает каждому супругу право на выживание. После смерти первого супруга имущество автоматически переходит к пережившему супругу.См. нашу статью об аренде во Флориде для получения дополнительной информации.

    Совместная аренда с правом наследования и аренда в полном объеме включают права наследования. Но часто есть и другие преимущества, такие как защита активов, которые делают аренду в целом предпочтительной формой собственности между супругами. В соответствии с законодательством многих штатов (включая Флориду) судебное решение в отношении одного из супругов не подлежит исполнению в отношении имущества, которое полностью находится в аренде. Это защищает имущество от кредиторов одного из супругов.

    Брак является неотъемлемым элементом аренды в целом. При разводе супругов форма совместной собственности переходит в общую. После развода каждый из супругов будет владеть имуществом в качестве арендатора совместно с другим супругом.

    Большинство адвокатов по недвижимости предполагают, что муж и жена намерены получить право собственности в качестве арендаторов в полном объеме и по умолчанию передают собственность таким образом. Но это может не совпадать с намерениями супружеской пары, особенно если есть дети от предыдущего брака.Поскольку имущество, полностью находящееся в аренде, автоматически переходит к пережившему супругу, супруги могут непреднамеренно лишить наследства детей от предыдущего брака.

    Записка о Life Estates

    В этой статье рассматривается одновременное владение . Одновременное владение означает, что все люди одновременно имеют право собственности на имущество. Пожизненное поместье — еще одна форма совместной собственности. Но в отличие от совместного владения, пожизненные арендаторы и остальные бенефициары владеют своей долей в разные моменты времени.См. Что такое Life Estate? Для получения дополнительной информации о жизни имущества.

    Что делать, если владельцы земли во Флориде не могут договориться

    Часто владельцы недвижимости не согласны с другими совладельцами по поводу того, как об их собственности заботятся и обращаются с ней. Иногда эти споры могут быть простыми по своему характеру и легко разрешаться между сторонами. Однако иногда возникают более серьезные споры, которые могут привести к отказу в доступе к объекту недвижимости или отказу одного из совладельцев оплатить свою пропорциональную долю налогов, страховки и/или эксплуатационных расходов.Какими бы прискорбными ни были эти споры, существуют процессы, помогающие владельцам недвижимости решать такие вопросы.

    Одним из доступных средств правовой защиты является установленная законом процедура, изложенная в главе 64 Устава штата Флорида, называемая иском о разделе. Иск о разделе — это иск, который может быть подан в любом округе, где находится недвижимое имущество. Иск о разделе может быть предъявлен одним или несколькими совладельцами предмета недвижимого имущества. После подачи суд имеет право издать приказ о продаже рассматриваемого имущества и присвоить соответствующую долю выручки каждому соответствующему совладельцу.

    При условии, что каждый совладелец внес равный вклад в Имущество; Суд потребует продажи предмета собственности и разделит выручку поровну. Однако, если один или несколько совладельцев заплатили сверх своей пропорциональной доли расходы, включая, помимо прочего, налоги, страхование или улучшения Имущества, Суд может предоставить кредит указанному(ым) совладельцу(ам). Такие кредиты восстанавливаются после продажи Раздела. Аналогичным образом совладелец может взыскать свою долю справедливой рыночной арендной платы за любой период времени, когда другой совладелец сохранил единоличное владение Имуществом. Гонорары адвокатов, понесенные в ходе судебного разбирательства, также подлежат оплате из выручки от любой продажи раздела.

    Тем не менее, важно отметить, что «продажа», которую Суд может назначить посредством иска о разделе, на самом деле является аукционом, на котором Имущество продается тому, кто предложит самую высокую цену. Этот процесс редко приводит к продаже по справедливой рыночной стоимости. Поэтому мы всегда рекомендуем нашим клиентам урегулировать спор без судебного разбирательства, если это возможно. Такие решения часто включают продажу одним совладельцем своей доли другому по справедливой рыночной стоимости, или все совладельцы продают Имущество третьей стороне по справедливой рыночной стоимости.

    Хотя мирные решения, безусловно, приветствуются, некоторые споры таковы, что это невозможно. В этих случаях процесс действия раздела чрезвычайно полезен. Пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом и / или посетите нашу веб-страницу по недвижимости, если у вас есть вопросы относительно вашей недвижимости. Мы стремимся помочь вам и с удовольствием рассмотрим факты и обстоятельства, относящиеся к вашему делу.

    Общая аренда, совместная аренда, полная аренда и совместная собственность

    Существуют различные формы владения недвижимостью, которые различаются в зависимости от количества владельцев или некоторых типов собственности.Форма собственности определяет юридические права и обязанности владельцев и влияет на возможность передачи и наследования имущества, а также на то, как с ним будут обращаться в случае банкротства. Владельцем может быть 1 или несколько человек, или это может быть другое юридическое лицо, например, корпорация.

    Право собственности на несколько земель (также известное как аренда на несколько земель ) — это когда недвижимость находится в собственности одного физического или юридического лица, что обеспечивает владельцу наиболее полный контроль над землей.Название происходит от того факта, что владелец «отделен» от других владельцев. Единоличный владелец волен делать с имуществом все, что предусмотрено законом, — продавать его, сдавать в аренду, дарить или передавать наследникам без чьего-либо разрешения.

    Параллельное имущество

    Параллельное имущество — это имущество, которым владеет или управляет более чем 1 физическое или юридическое лицо. Существуют различные способы совместного владения недвижимостью, что влияет на права и обязанности отдельных владельцев, но только в том случае, когда имущество передается либо путем продажи, либо после смерти.

    Общая аренда

    Общая аренда — это когда совместные владельцы владеют долей в собственности, которая может варьироваться в зависимости от владельца или, как правило, делится поровну. В титуле на недвижимость будут указаны все владельцы и их доли владения, если они не равны. Если доля собственности не указана, то собственность делится поровну. Например, если недвижимостью владеют 4 человека, то каждому принадлежит по 25% доли собственности во всей собственности — собственность никак не делится. Каждый совладелец имеет единиц владения . Однако, в отличие от совместной аренды или аренды в целом, каждый совладелец может продать, заложить, завещать или передать свою долю — но не все имущество — без согласия других совладельцев.

    Если в акте о совместительстве собственников не указана форма собственности, а совладельцы не состоят в браке, то формой собственности является совместная аренда. Если совладельцы состоят в браке, то формой совместной собственности может быть аренда целиком, совместная собственность в государствах с совместной собственностью или, реже, совместная аренда.

    Совместная аренда

    Совместная аренда аналогична совместной аренде, но главное отличие состоит в том, что совместные арендаторы имеют неделимый интерес с правами наследования . Однако в некоторых штатах в акте должно быть прямо указано право на оставление в живых. неделимая доля представляет собой право собственности на использование и владение всем имуществом. Однако ни один совладелец не может закладывать, продавать, завещать или иным образом передавать какую-либо часть имущества без согласия всех совладельцев.Часто совладельцами являются родственники, получившие имущество по завещанию.

    Когда совладелец умирает, право наследования дает каждому оставшемуся совладельцу право на равную долю доли умершего — таким образом, каждый совладелец сохраняет равную долю с оставшимися совладельцами. Последний совместный арендатор будет владеть землей как совладелец и будет пользоваться всеми правами единственного владельца собственности.

    Совместная аренда может быть создана только намерением или завещанием, а не следствием или действием закона.В акте должно быть четко оговорено совместное владение, а владельцы должны быть четко указаны как совместные арендаторы.

    Совместная аренда может быть прекращена, когда любой из совладельцев отделяет свою долю от совместной аренды и передает свою долю собственности другой стороне, которая затем становится общим арендатором с оставшимися совместными арендаторами, но первоначальные совместные арендаторы сохраняют свои права и интересы. Совместная аренда также может быть прекращена по иску о разделе , который представляет собой судебный процесс либо о разделе имущества, чтобы 1 или несколько совладельцев имели право собственности на определенную часть имущества, либо суд может продать его. при этом выручка от продажи делится поровну между совместными арендаторами.

    Полная аренда

    Полная аренда похожа на совместную аренду, при которой арендаторы имеют неразделимую долю в собственности и с правами наследования, но отличается от нее тем, что может быть только 2 арендатора, они должны состоять в браке, и их доля собственности не может быть передана без согласия и подписи обоих арендаторов. Во многих штатах, если супружеская пара покупает недвижимость, а в акте не оговаривается форма собственности, то предполагается аренда в полном объеме; в других штатах это должно быть прямо указано в акте.

    Аренда в полном объеме может быть прекращена:

    • в связи со смертью супруга, и в этом случае переживший супруг имеет право собственности на несколько частей;
    • в результате развода, в результате которого вся аренда полностью превращается в совместную аренду;
    • по соглашению обоих супругов;
    • или путем продажи по решению суда для оплаты долга, за который несут ответственность оба супруга.

    Совместное имущество

    Хотя законы штатов сильно различаются, в 10 штатах, где действуют законы о совместном имуществе, имущество, принадлежащее супругу, классифицируется как отдельное или совместное имущество.

    Отдельное имущество — это имущество, принадлежащее 1 супругу, и включает имущество, приобретенное до брака, имущество, полученное в дар или по завещанию, и доход, полученный от отдельного имущества. Например, если жена приобрела недвижимость до замужества и в настоящее время сдает ее в аренду, то этот доход остается ее отдельной собственностью.

    Совместное имущество – это любое имущество или доход, полученные во время брака, которые не являются отдельной собственностью.

    Трасты

    Часто земля передается в траст в пользу несовершеннолетних или недееспособных взрослых.Траст — это юридическое устройство, созданное, когда доверитель (также известный как доверитель ), создатель траста, передает активы в траст для инвестирования или управления доверительным управляющим , от имени которого активы оформлены в собственность. , в пользу бенефициаров . Доверительным управляющим может быть физическое лицо, но часто это трастовая компания , корпорация, которая предоставляет эту услугу. Доверительный управляющий обычно получает компенсацию в виде платы, которая выплачивается из доходов от траста.После оплаты расходов на управление трастом и вознаграждения доверительного управляющего оставшийся доход, полученный от активов, обычно выплачивается бенефициарам.

    Траст может существовать бессрочно или может быть прекращен при определенных условиях, например, когда бенефициары достигают определенного возраста, и в этом случае активы траста переходят к бенефициарам.

    Траст может быть создан при жизни доверителя или по воле доверителя. Живой траст создается при жизни доверительного управляющего, и, как правило, доверительный управляющий также является доверительным управляющим, что позволяет доверительному управляющему продолжать контролировать активы и извлекать из них выгоду. Основная цель живого траста — избежать затрат времени и средств на завещание. После смерти доверителя активы траста могут перейти непосредственно к бенефициарам без необходимости распределения активов через суд по наследственным делам.

    Завещательный траст создается по завещанию. Имущество завещательного траста подлежит завещанию, но трастовый документ определяет, кто получит это имущество. Если траст является дискреционным, то доверительный управляющий также будет иметь некоторое влияние на распределение имущества.

    Земельные фонды

    Земельный фонд имеет только землю в качестве своего актива. Земельный траст обычно действует в течение оговоренного периода, после чего земля продается, а выручка выплачивается бенефициару.

    Право собственности передается доверительному собственнику обычно в интересах доверителя, когда доверитель также называет себя бенефициаром. Бенефициарный интерес в земельном доверительном управлении юридически классифицируется как личное имущество , а не как недвижимое имущество, но бенефициар по-прежнему имеет право контролировать и владеть им, а также имеет право на любой доход, полученный от земли или на выручку от ее продажи.

    Земельный траст имеет несколько преимуществ. Поскольку документ оформлен на имя доверительного управляющего, имя бенефициара не указывается, поэтому бенефициар может хранить в тайне фактическое право собственности. Преимущество бенефициара может быть передано другому лицу без нового акта и может использоваться в качестве залога для ссуды, но без регистрации ипотеки. Поскольку интерес бенефициара является личным, когда бенефициар умирает, активы траста подчиняются законам штата, в котором проживал бенефициар, даже если траст имел землю в нескольких штатах.Это позволяет избежать расходов на завещание в этих других штатах, поскольку передача недвижимости должна осуществляться в соответствии с законами штата, в котором находится земля.

    Владение недвижимостью юридическими лицами

    Поскольку корпорации являются юридическими лицами, они могут владеть недвижимостью так же, как и физические лица. Хотя товарищества не являются юридическими лицами и, как правило, не могут владеть имуществом от имени товарищества, в большинстве штатов принят Единый закон о товариществах ( UPA ) для полных товариществ и Единый закон о товариществах с ограниченной ответственностью ( ULPA ). ) для товариществ с ограниченной ответственностью, которые позволяют товариществам владеть недвижимостью от имени товарищества.

    Синдикат недвижимости состоит из 2 или более человек или юридических лиц, которые объединили свои деньги для инвестирования в недвижимость. Совместное предприятие аналогично , за исключением того, что оно создается для конкретной деловой цели на определенный срок. Эти юридические лица не могут владеть недвижимостью, кроме как в качестве общих арендаторов или совместных арендаторов отдельных членов синдиката или совместного предприятия, или в качестве траста, товарищества или корпорации.

    Отношения владельца недвижимости и управляющего недвижимостью

    Некоторые управляющие имуществом структурируют соглашение об управлении таким образом, чтобы предоставить управляющему имуществом максимальные полномочия действовать от имени собственника, фактически становясь во всех смыслах и целях арендодателем.Хотя это позволяет управляющим недвижимостью максимизировать свои навыки и работать с максимальной эффективностью, возможно, экономя владельцам много денег, это сопряжено с потенциально высокой ценой для управляющей компании. Когда управляющие имуществом выглядят, пахнут и имеют вкус, как владелец собственности, суды могут счесть их таковыми, привлекая их к ответственности за неосмотрительность руководства, даже если эти неосторожности были совершены по указанию владельца.

    Управляющие недвижимостью, практикующие такой подход, делают это потому, что уверены в своей способности хорошо выполнять свою работу и избежать судебных разбирательств.Лучший способ избежать судебного разбирательства — не злить людей. Злые люди подают в суд. Счастливых людей нет. Таким образом, хотя на самом деле это легче сказать, чем сделать, такие управляющие недвижимостью делают все возможное, чтобы владельцы недвижимости и арендаторы были довольны. Это может быть сделано.

    Кроме того, многие из этих управляющих недвижимостью принимают эти отношения, потому что они искренне верят, что могут лучше всего защитить владельца собственности. Это следует рассматривать и ценить как благородное усилие, учитывая риски.

    Другой тип управляющего недвижимостью — это тот, кто выполняет указания владельцев собственности, иногда консультируя их по техническим вопросам, но по большей части управляя ресурсами больше, чем отношениями. Для этих типов договоров аренды обычно владелец собственности указывается как арендодатель, а управляющий недвижимостью определяется как просто агент владельца собственности с полномочиями, не превышающими полномочия, определенные в договоре аренды. Хорошим сравнением будут отношения между продавцом жилья и их агентом по листингу. Агент по листингу не имеет права принимать решения. Все решения принимает продавец.

    Этот стиль управления имуществом не склонен к риску. Когда судебный процесс подан, они хотят иметь возможность сказать: мне жаль, что вы судитесь не с той стороной.Пожалуйста, перенаправьте это действие владельцу собственности.

    В действительности, по крайней мере, исходя из моего ограниченного опыта, суды и присяжные пригвоздят сторону, которая сделала что-то, что навредило другой стороне. Другими словами, не имеет значения, кто подписал договор аренды. Также не имеет значения, какие возмещения убытков содержатся в договоре аренды. Эти вещи могут отговорить сторону от поиска адвоката для их защиты, полагая, что такие положения сделают это занятие бессмысленным. Это может сработать, и, возможно, это оправдание.Но если кто-то действительно разгневан, он не удержится от обращения за юридической помощью. Вы можете рассчитывать на то, что этот адвокат найдет способ передать это дело в зал суда. Вот так и платят! И неважно, выиграете вы или проиграете; вам все равно придется защищаться и покрывать судебные издержки, а также тратить много стрессовых моментов на то, чтобы пройти через это.

    Суть здесь в том, что если бы я был владельцем недвижимости, я бы предпочел, чтобы на меня работал управляющий недвижимостью первого, а не второго типа.При этом есть такие типы владельцев собственности, которые не желают отказываться от такого большого контроля и были бы более довольны последними отношениями. Это прекрасный мир!

    Если кому-то интересно, мы являемся фирмой по управлению недвижимостью, которая предлагает услуги по управлению недвижимостью в Метро Атланта. Мы находимся в Розуэлле, штат Джорджия, но обслуживаем большинство округов.

    Даниэль Р. Вильгельм
    Исполнительный брокер
    3 Options Realty, LLC., CRMC®, The Green Broker
    678-397-1282
    дан @ 3OptionsRealty.ком

      Автор этого блога не является ни адвокатом, ни бухгалтером. Ничто из написанного не должно рассматриваться как юридическая консультация. Сделанные выводы являются результатами, основанными на практическом опыте, и не следует полагаться на то, что они являются общим результатом других подобных обстоятельств. Проконсультируйтесь со специалистом, прежде чем принимать налоговые или юридические решения.

     

    Руководство по финансированию владельцев

    В большинстве сделок с недвижимостью недвижимость покупается или продается за счет банковского финансирования или наличными.Если у покупателя недостаточно денег, чтобы купить его сразу, он или она подвергнется интенсивному банковскому андеррайтингу, чтобы претендовать на получение кредита.

    Большинство людей не знают, что есть еще один способ покупать и продавать дома: финансирование от собственника. Давайте рассмотрим, что такое финансирование владельцев, как оно работает, почему покупатель или продавец захотят его использовать, и что важно знать о нем.

    Что такое финансирование собственника и как оно работает?

    Финансирование собственника, также называемое финансированием продавца , представляет собой метод финансирования имущества, при котором владелец имущества держит кредит покупателя.Финансирование владельца также может называться финансированием продавца , возвратным финансированием продавца или возвратным финансированием продавца (поскольку владелец «удерживает» или удерживает финансирование). Это работает как банковское финансирование, но покупатель платит продавцу, делая ежемесячные платежи в течение согласованного периода с определенной процентной ставкой и условиями. Финансирование продавца обычно используется инвесторами для покупки или продажи недвижимости, но его может использовать любой.

    Хотя этот способ финансирования недвижимости менее распространен, чем традиционные методы, это жизнеспособный вариант и более распространен, чем вы думаете.По данным Advanced Seller Data Services, в 2018 году в Соединенных Штатах было создано кредитов, финансируемых владельцами, на сумму 25,9 миллиарда долларов.

    Нет никаких ограничений на то, кто может использовать финансирование владельца или какой тип собственности можно покупать или продавать с его помощью. У меня есть опыт предложения сделок с финансированием владельца и покупки с финансированием владельца четырехквартирного дома, дома на одну семью, многоквартирного комплекса и складского помещения. Финансирование продавца часто используется инвесторами в недвижимость, но также может использоваться, если покупатель не соответствует требованиям для традиционного финансирования из-за занятости, предыдущего банкротства или потери права выкупа, или экономических факторов, которые ужесточают правила кредитования.

    Доступные структуры финансирования продавца

    Существует несколько типов доступных структур финансирования продавца:

    • Вексель и закладная.
    • Земельный договор, который также можно назвать договором для акта или договором для акта .
    • Возможность аренды.

    Вексель и ипотека являются наиболее надежной формой финансирования и представляют собой ту же структуру, которую банки используют при кредитовании недвижимости. Продавец создает записку с указанием суммы займа и условий погашения.Ипотека секьюритизирует имущество продавца в случае дефолта. Покупатель оформляется документом, а ипотека обычно регистрируется в публичных записях.

    Земельный договор также может называться договором о праве собственности или соглашением о праве собственности и работает аналогично векселю и ипотеке. Однако вместо покупателя, приобретающего право собственности на недвижимость, право собственности остается за продавцом до тех пор, пока долг не будет полностью погашен.

    Некоторые продавцы предпочитают структуру контракта за дело, потому что это может быть быстрее и более рентабельным для восстановления права собственности в случае неисполнения обязательств.Многие штаты разрешают выселение или конфискацию, что быстрее и дешевле, чем полное лишение права выкупа. Процедуры в случае неуплаты варьируются от штата к штату.

    Опцион на аренду представляет собой несколько иную структуру: он начинается с того, что покупатель сдает дом в аренду на определенный период времени с правом выкупа. Покупатель и продавец договариваются о покупной цене дома до начала аренды. По истечении этого срока покупатель может купить дом или отказаться от права аренды и любых комиссий, уплаченных за заключение договора аренды.Если покупатель покупает дом, платежи, сделанные в течение этого периода аренды, могут быть использованы для покупки дома.

    Условия погашения варьируются, и в большинстве случаев они определяются продавцом, но могут быть согласованы с покупателем. Нередко процентные ставки выше, чем по традиционному банковскому кредиту. Продавец несет определенный риск, кредитуя кого-то, кто не может претендовать на получение банковского кредита.

    Пример финансирования собственником

    Допустим, продавец выставляет на продажу недвижимость за 200 000 долларов.Потенциальный покупатель не может претендовать на традиционное финансирование, потому что он работает не по найму. Он делает предложение по полной цене и запрашивает финансирование владельца с первоначальным взносом 15% (30 000 долларов).

    Продавец не имеет ипотечного кредита на недвижимость и решает принять предложение, создавая ипотечную ноту, которая требует, чтобы покупатель выплатил ее в течение 10 лет под 8% годовых с выплатой шара в конце. Покупатель ежемесячно платит продавцу 1 247,40 долларов, а продавец возвращает 8%, получая 224 532 доллара за весь 10-летний период.

    В чем разница между владельцем недвижимости и управляющей компанией?

    Некоторым людям может показаться, что быть владельцем недвижимости легко, но владение инвестиционной недвижимостью иногда может быть одной головной болью за другой, особенно если вы владеете несколькими сдаваемыми в аренду квартирами. Вот лишь некоторые из вопросов, с которыми приходится сталкиваться владельцам: арендная плата, которую необходимо установить, уплатить и зарегистрировать; проверка и работа с потенциальными и существующими жителями, вопросы содержания собственности, неизбежные жалобы и споры, залоговые депозиты, налоги на недвижимость, соблюдение государственных и местных нормативных требований и, к сожалению, выселение.Учитывая, казалось бы, бесконечные обязанности собственников, многие собственники делегировали большую часть своих обязанностей профессиональным управляющим недвижимостью. Однако эти две роли не взаимозаменяемы. Кто-то может владеть инвестиционной недвижимостью без управляющего недвижимостью, но если есть управляющий недвижимостью, значит, где-то там есть и владелец.

    Кто такой собственник?

    Собственник недвижимости — это физическое или юридическое лицо, владеющее недвижимостью, сдаваемой в аренду. В контексте крыши над головой этот владелец сдает в аренду дома, квартиры или квартиры другим людям для проживания.Когда владелец принимает непосредственное участие в этих мероприятиях, управляющий недвижимостью не участвует, и ежемесячный доход владельца от собственности выше. Плохая новость заключается в том, что головные боли намного сильнее, и они также приходят чаще.

    Что делает управляющий недвижимостью?

    Владельцы жилой недвижимости часто делегируют многие из своих имущественных обязательств управляющей компании. Компании гораздо больше связаны с жителями, чем владельцы недвижимости.Имущество может варьироваться от дома на одну семью до многоквартирного жилого комплекса. Многоквартирные дома с большей вероятностью будут эффективно управляться через профессиональную управляющую компанию.

    Агентский договор

    Независимо от того, является ли недвижимость жилой или коммерческой, управляющие недвижимостью являются агентами владельцев. Эти отношения почти всегда основаны на письменном соглашении. Управляющие недвижимостью высвобождают драгоценное время для владельцев, особенно если владелец является отсутствующим инвестором и занят другими делами, такими как поиск и покупка дополнительной инвестиционной недвижимости.Самое главное, что в конце месяца или квартала управляющая компания предоставляет владельцу чек вместе с подробным отчетом о расходах, который включает в себя вознаграждение управляющей компании.

    Увеличение ваших инвестиций в недвижимость

    Если вы владеете инвестиционной недвижимостью, то, несомненно, при желании вы можете управлять одной или двумя единицами. Тем не менее, у вас будут заняты руки, и проблема заключается в том, что без надежной управляющей компании маловероятно, что вы когда-нибудь преодолеете управление несколькими единицами.С работой на полный рабочий день и семьей просто не хватает часов в день, чтобы искать недвижимость с дополнительным доходом или даже проехать мимо, особенно если это за городом.

    Вакансии

    Когда освобождается сдаваемая в аренду квартира, вы также не зарабатываете ни цента на мертвом пространстве. Без эффективной компании по управлению имуществом вам могут потребоваться месяцы того небольшого свободного времени, которое у вас есть, чтобы привести квартиру в состояние оборота. Тем временем, ипотека на это имущество все еще должна быть выплачена.Управляющие недвижимостью знают маляров, сантехников, укладчиков ковров и других специалистов, которые работают на них со скидкой. Эта скидка может быть передана вам как владельцу.

    Хорошие жители вашей недвижимости — это люди, которые вовремя платят арендную плату, вызывают минимальный износ и не создают проблем. Задача управляющего недвижимостью состоит в том, чтобы качественные жильцы были счастливы и жили в этой квартире на долгосрочной основе. Это уменьшает количество вакансий и облегчает вам жизнь.

    Владение инвестиционной недвижимостью — это вызов, и в тот или иной момент вы спросите себя, действительно ли вы хотите ответственности и головной боли, связанных с владением.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.