Классификация объектов коммерческой недвижимости: Классификация объектов коммерческой недвижимости — Realto.ru

Содержание

Расположение объектов коммерческой недвижимости | Профессионалы рынка недвижимости Германии

В мировой практике распространена многоуровневая классификация объектов коммерческой и офисной недвижимости по месту расположения. В Германии выделяют 4 зоны, так называемые:

1А – Lage 2A – Lage1B – Lage  2B – Lage 

Что это означает на практике?

Несложно догадаться, что под определение 1А подпадают самые престижные объекты коммерческой недвижимости. Они расположены в центре города, на главной торговой улице, к которой легко добраться как на общественном транспорте, так и на автомобиле. Торговые или офисные центры, подпадающие под это определение, часто стоят в непосредственной близости от правительственных, посольских или деловых зон. Такие объекты расположены на первой линии домов и имеют фешенебельный вход. Они соседствуют с современными или хорошо отреставрированными зданиями, которые занимают арендаторы с высоким уровнем доверия. Примером, может служить знаменитый Kurfürstendamm в Берлине или Königsallee  в Дюссельдорфе.

Здания категории 2A отличает не столь выгодное, но все еще очень престижное месторасположение в центре города. На популярных улицах в непосредственной близости от главных.

Объекты недвижимости 1В и 2В обычно расположены чуть дальше от вышеназванных элитных зон. Чаще всего они находятся на небольших улочках, которые ответвляются от популярных торговых маршрутов города.

Расположение непосредственно влияет на доходность и ликвидность объекта недвижимости, иными словами на то, сколько можно будет заработать от инвестиции и как легко при желании выйти из проекта. Соответственно владельцы недвижимости в престижных частях города с высокой концентрацией людского потока извлекают большую выгоду, так как плата за сдаваемые площади там значительно выше, а спрос у арендаторов неизменен.

Выгодное расположение важно для компаний в сфере розничной торговли – именно они заинтересованы в присутствии в престижных городских зонах с удобными подъездами, парковками и высокой посещаемостью горожанами. А, к примеру, автосалоны или логистические центры, наоборот, выбирают совсем другое месторасположение – для них важнее близость транспортных развязок и наличие больших площадей.

Классификация объектов коммерческой недвижимости в МинскеКлассификация объектов коммерческой недвижимости в Минске

В Минске всегда был высоким спрос на офисные помещения, ведь не случайно столица Беларуси входит в сотню самых дорогих городов планеты по ценам на аренду коммерческой недвижимости.

Популярность аренды офисных помещений объясняется множеством отечественных и иностранных компаний, которые нуждаются в официальном представительстве в Минске. Известно, что наличие свободных помещений не удовлетворяет высокий спрос, а большое количество ограничений, которые предъявляются к офисным заданиям, значительно затрудняют поиск подходящего варианта.

Представители компаний, которые желают снять офис, прежде всего стараются обеспечить нормальные условия труда своим сотрудникам. Это означает, что помещение должно быть просторным и светлым, иметь возможность вместить большой штат работников и находится в удобном районе с развитой инфраструктурой. Кроме этого большое значение имеет эргономичность помещения, то есть возможность размещать рабочие места в зависимости от структуры компании.

Прежде чем отправляться на поиски нового офиса и просматривать предложения коммерческой недвижимости, необходимо обдумать, где он должен располагаться и какие преимуществами должен обладать по сравнению со старым помещением. Можно сразу определить требования к дизайну и стилю помещения, и даже обдумать, какую мебель можно поставить в рабочих кабинетах.

Всем офисным строениям в Минске с учетом соответствия соответствия международным стандартам присваивают определенный класс. К самым престижным относятся помещения класса А, которые имеют инженерные системы и отделку высокого качества. Кроме этого здание должно быть оборудовано автоматизированными системами жизнеобеспечения, подземным паркингом и иметь свободную планировку.

Несмотря на то, что коммерческая недвижимость в Минске пока насчитывает мало объектов класса А, все крупные компании стремятся переехать в офисы, выполненные по европейским стандартам, куда можно пригласить деловых партнеров.

Рабочее здание бизнес класса обладает сходными характеристиками с престижной коммерческой недвижимостью, но имеет некоторые недостатки. Например, такие строения чаще всего располагаются далеко от центра или имеют недостатки в отношении технических параметров.

Коммерческая недвижимость класса С обладает многими параметрами офисов второго типа, но отличается серьезными недостатками. В первую очередь сюда относится неудобная дислокация, неразвитая инфраструктура, отсутствие или минимальное количество парковочных мест и т.д.

Здания этого класса пользуются популярностью среди представителей среднего бизнеса, поскольку фирма получает отличное качество по вполне приемлемой цене. Обычно такие офисы достаточно комфортные, имеют систему кондиционирования, качественный ремонт и хорошую службу эксплуатации.

Кроме этого, всю коммерческую недвижимость в Минске можно классифицировать на три типа в зависимости от типа помещения. К первому типу относят бизнес — центры, которые обеспечивают хороший представительский уровень. Следом за ними идут нежилые помещения многоэтажных домов и коттеджная застройка.

1.3 Понятие коммерческая недвижимость и ее особенности. Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ «МегаСити»

Похожие главы из других работ:

Адаптация отчетности предприятия ОАО Пивоваренная компания «Балтика» к зарубежным стандартам учета и анализа

2. Коммерческая маржа и коэффициент трансформации

Анализ коммерческой деятельности и пути усовершенствования диспетчерского управления автотранспортного предприятия ООО «Донус»

2.2 Коммерческая деятельность

ООО «Донус» осуществляет коммерческие пассажирские перевозки по Автозаводскому району города Тольятти. Маршрут формировался с учетом пассажиропотока. Движение пассажиров в одном направлении маршрута называется пассажиропотоком…

Бизнес-план ОАО «Снежавтотранс» на 2008-2010 годы

8. Коммерческая оценка

В плане доходов и расходов отражена прибыльность предприятия, реализующего предлагаемый проект. Главной задачей данного проекта является получение дохода, который покроет все расходы, а так же принесет прибыль…

Информационные системы управления муниципальной недвижимостью

— Понятие муниципальная недвижимость;

— Основы функционирования рынка недвижимости; — Информационные системы управления муниципальной недвижимостью: состав и основные задачи; -Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью; — Принципы создания ИС…

Информационные системы управления муниципальной недвижимостью

1 Понятие муниципальная недвижимость

Необходимо отметить, что словосочетание «муниципальная недвижимость» (в отличие от входящих в ее состав понятий «недвижимость» и «муниципальный») прямо в законодательстве не используется, а значит нуждается в пояснении. ..

Коммерческая тайна и ее засекречивание

Коммерческая тайна

В условиях развития рыночной экономики и усиления конкуренции на рынке товаров и услуг очень важное значение занимает информация. Она представляет собой сведения о лицах, вещах, предметах, событиях, явлениях, процессах, услугах…

Организационно-правовая деятельность ООО «КавМинВоды»

3. Коммерческая деятельность ООО «КавМинВоды»

Экономическое содержание коммерческой деятельности как основного элемента рыночных услуг заключается в посреднической деятельности по продвижению товаров от производителей к потребителям посредством купли продажи…

Организация производственного процесса на предприятии

2.5 Коммерческая деятельность предприятия

Под коммерческой деятельностью предприятия понимаются все торговые операции по приобретению материально-технических ресурсов и реализации производимой продукции…

Оценка кадрового потенциала кафе ООО «Рок-клуб»

2.
Производственно-коммерческая деятельность

Кафе ООО «РОК-КЛУБ» реализует продукцию собственного производства и покупные товары, которые расширяют и дополняют ассортимент продукции. Собственная продукция поступает через кухню, а покупные товары реализуются через бар…

Повышение эффективности использования рабочего времени руководителя организации

2.1 ХарактеристикаООО «ИНКОМ-Недвижимость Севастопольское»

«Инком-Недвижимость Севастопольское» — общество с ограниченной ответственностью, офис расположен в г. Москва, ул. Азовская, д.24к2. Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость” была основана в 1991 году. В настоящее время…

Повышение эффективности использования рабочего времени руководителя организации

2.2 Исследование рабочего времени руководителя ООО «ИНКОМ-Недвижимость Севастопольское»

Как показал анализ источников (глава 1), наиболее применимым методом изучение затрат рабочего времени для руководителя является фотография рабочего времени, т. к…

Стратегическое управление коммерческой деятельностью торгового предприятия

1.1 Коммерческая деятельность как объект управления

Коммерческая деятельность означает деятельность организаций, а также отдельных лиц по осуществлению операций купли-продажи товаров и услуг с целью удовлетворения спроса и получения прибыли…

Субъекты и объекты оценочной деятельности

2.1. Недвижимость и ее классификация

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар…

Трудовая мотивация работников организации (на примере ООО «Белгородская недвижимость»)

2.3 Система мотивации труда управленческого персонала ООО «Белгородская недвижимость»

Для формирования трудовой мотивации наибольшую значимость имеет характер усвоенных работником трудовых норм и ценностей, именно они придают смысл всей дальнейшей трудовой деятельности, определяют образ жизни. ..

Управление инновациями на предприятии

2.8. Коммерческая реализация

Этот этап является серьезным испытанием для инновационного менеджмента. Коммерческая реализация нового товара включает в себя его полномасштабное производство и комплексное маркетинговое обес-печение…

Аренда коммерческой недвижимости от собственника

23 Августа

Компания имеет в собственности и сдаёт в аренду объекты коммерческой недвижимости всех классов и категорий. Величина арендной платы зависит от текущего состояния, планировочных и конструктивных решений, местоположения, прилегающей инфраструктуры. Клиенты, которых интересует аренда коммерческой недвижимости, могут ознакомиться с видами, классами предоставляемых помещений, узнав об основных характеристиках зданий.

Компания имеет в собственности и сдаёт внаём объекты коммерческой недвижимости всех классов и категорий. Величина арендной платы зависит от текущего состояния, планировочных и конструктивных решений, местоположения, прилегающей инфраструктуры. Клиенты, которых интересует аренда коммерческой недвижимости, могут ознакомиться с видами, классами предоставляемых помещений, узнав об основных характеристиках зданий.

Офисные помещения подразделяются на 4-е класса:

  • A – офисы расположены в центральной части города в новом здании с высококачественной отделкой. Высота потолков в помещениях не меньше 3-х метров. Предусмотрен многоуровневый паркинг и развитая инфраструктура, представленная пунктами питания, зонами бытового обслуживания, телекоммуникационными центрами и средствами связи;
  • B – помещения находятся в периферийных районах в зданиях, прилегающих к крупным транспортным развязкам и эксплуатируемым на протяжении не больше 10 лет. Предусмотрены оснащённые общественные зоны с высокими потолками (3 м). Имеется охраняемый паркинг;
  • C – здания расположенные на окраине населённого пункта с плохо развитой транспортной инфраструктурой. Объекты эксплуатируются не менее 10 лет и подвергались реконструкции. Внутренняя отделка стандартная  без изысков, но в отменном состоянии. Высота потолков не превышает 2.7 метров, а внутренняя планировка сформирована по принципу коридорной системы. Инфраструктура развита недостаточно, а парковка ограничена;
  • D – офисы размещены в жилых строениях или на территории подвергшихся реконструкции предприятий, расположенных на краю города. Состояние помещений удовлетворительное, но необходим косметический ремонт. Планировка по типу коридорной системы, а офисы находятся в полуподвальных помещениях. Парковка стихийная, а инфраструктура отсутствует.

Торговые помещения

Торговые центры классифицируются по следующим признакам:

  • микрорайонные;
  • районные;
  • окружные;
  • региональные.

Осуществляемая аренда помещений в микрорайонных центрах рассчитана на обслуживание аудитории в количестве 3000 посетителей. Торговые площади составляют 3000 м2. Окружные объекты  располагаются  поблизости от центральных магистралей и обладают пропускной способностью до 150 000 посетителей. Здесь размещаются продуктовые магазины, аптеки, бутики с промышленными товарами. Площадь объекта может достигать 20 000 м2. Региональные торговые центры строятся рядом со стратегическими дорожными магистралями и имеют площадь до 45 000 м2. Внутри могут располагаться крупные универмаги, торгующие полным перечнем продовольственных и промышленных товаров.

Складские помещения

Склады подразделяются на классы A – D. Помещения категории A расположены в новых одноэтажных строениях, возведённых из металлоконструкций. Внутри обустроены бетонные ровные полы с покрытием, препятствующим оседанию пыли. Напольное покрытие выдерживает нагрузку порядка 5 тонн на 1 м2, а потолки достигают в высоту 12-ти метров. Элитные склады строятся поблизости от центральных магистралей рядом с железнодорожным полотном. Внутри предусмотрена современная вентиляционная система, пожарная сигнализация и автоматическое пожаротушение. Объекты круглосуточно находятся под видеонаблюдением.

Склады класса B располагаются в новых или реконструированных зданиях;с потолками до 6-ти метров в высоту. Предусмотрены удобные транспортные подъезды, внутри имеются грузовые лифты, системы отопления, пожарная сигнализация и видеонаблюдение. Обустроены площадки для маневрирования и стоянки большегрузных транспортных средств.

Складские помещения категории C находятся в ангарах или на заводах. Здесь потолки не выше 4-х метров, а напольное покрытие сделано из асфальта. Предусмотрены грузовые лифты, телекоммуникационные и отопительные системы. Имеются вспомогательные комнаты для обслуживающего персонала.

Склады класса D расположены в неотапливаемых зданиях и подвалах с нерегламентированной высотой потолков. Компанией предлагается аренда под бизнес зданий всех типов, соответствующих нормативным требованиям.

Производственные помещения

Производственные помещения классифицируются в основном также как и другие виды коммерческих помещений: по классам и категориям (А, B, C, D, E). Однако, производственные помещения можно еще разделить по типу производства, для которого снимают помещение. По назначению можно выделить множество типов помещений под производство:

  • помещение под пекарню;
  • помещение под пищевое производство ;
  • помещение под мастерскую;
  • помещение под автосервис.
  • и т.д.

Классификация объектов недвижимости — Энциклопедия по экономике

На сформировавшемся западном рынке принята дру-цая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В.  [c.34]

Классификация объектов недвижимости  [c.8]

Классификация объектов недвижимости по различным признакам позволяет более успешно и подробно изучить рынок недвижимости. А это, в свою очередь, дает возможность правильно определять вид стоимости объектов (базу оценки) для различных категорий недвижимости.  [c.13]

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.  [c.18]

Рис. 3 Укрупненная классификация объектов недвижимости Классификация земельных участков
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям  [c.27]

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ  [c.7]

Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей.  [c.33]

Как было показано выше, основные отличия российских подходов к классификации, признанию и оценке активов от международных подходов заключаются в отсутствии четких определений в нормативных документах, а также консерватизме, особенно в части оценки активов. Указанные различия связаны, прежде всего, с недостаточным развитием российского рынка, особенно в части финансовых инструментов и некоторых объектов недвижимого имущества, что не позволяет узаконить более широкое применение рыночной стоимости и т.н. справедливой стоимости при оценке активов.  [c.144]

Одним из наиболее важных критериев классификации недвижимости является способ использования объекта недвижимости. Он может также быть различен.  [c.10]

Разнообразие объектов недвижимого имущества предопределило необходимость их классификации. Существует ряд классификаций, но для оценки целесообразно разделение объектов Н. на две группы первая группа объектов (А), по которым сформировался достаточно активный рынок, и вторая группа объектов (В), для которых рынок еще только формируется.  [c.160]

Учебное пособие дает представление о теории и практике функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности, систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц, о функционировании рынка недвижимости, методах управления недвижимостью обеспечивающих эффективность этой сферы деятельности. В нем освещены основные сферы деятельности, связанные с недвижимостью. В учебном пособии рассматриваются понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование методы оценки различных объектов недвижимости основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.  [c.2]

Приведенные выше системы классификации рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные товарные свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.  [c.22]

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания  [c. 24]

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.  [c.24]

Полностью нельзя решить проблему недостатка информации, даже покупая услуги профессиональных консультантов, так как особые индивидуальные характеристики каждого объекта затрудняют точную классификацию. Хотя и существуют условные идентификационные категории объектов, например многоэтажные дома, офисы, склады — в каждой категории индивидуальные объекты имеют только им присущие характеристики, не говоря уже о том, что некоторые позиции сделок являются коммерческой тайной. Большая разнородность характеристик даже опытному профессионалу не позволяет в полной степени, абсолютно точно и однозначно оценить достоинства и недостатки объектов недвижимости. Именно поэтому любая оценка всегда носит элемент субъективности, а достоверность и обоснованность ее определяется, в основном уровнем профессиональной квалификации оценщика-аналитика. Наиболее эффективным способом максимально устранить дефицит рыночной информации является организация коммерческих профессиональных информационно-аналитических служб, которые на регулярной основе производят сбор, тщательный анализ, оперативное распространение рыночной информации.  [c.12]

Покупатель не может учесть приобретенное предприятие как единый объект, поскольку в его состав включается не только разнородное имущество, но и имущественные права. Поэтому учет этого предприятия как объекта недвижимости организацией-покупателем невозможен. Каждый актив, приобретаемый в составе единого имущественного комплекса — предприятия, покупатель должен учесть в своем балансе строго в соответствии с его принадлежностью и классификацией (основные средства, нематериальные активы, запасы и т.д.).  [c.760]

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.  [c.32]

Далее внутри каждого классификационного раздела объекты учета располагаются по определенным критериям, например, активы — в порядке убывания их ликвидности. Однородные объекты объединяются в группы (1 — текущие активы… 4 — недвижимость, здания и оборудование, 5 — другие активы) — второй уровень классификации. И наконец, на третьем уровне классификации каждому объекту внутри группы присваивается порядковый номер.  [c.324]

Предметом лизинга в соответствии с Федеральным законом от 29.10.98 г. № 164-ФЗ О лизинге может быть любое движимое или недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, относящееся по действующей классификации к основным фондам. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, запрещенное федеральными законами к свободному обращению на рынке.  [c.291]

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке (например, земельных участков и других природных объектов).  [c.352]

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке. Таким образом, лизинг представляет собой долгосрочную аренду машин, транспортных средств, а также сооружений производственного характера и пр.  [c.227]

К объектам лизинга относятся любые виды движимого и недвижимого имущества, включаемые по действующей классификации в основные средства. Исключение составляют виды имущества, запрещенные к свободному обращению на рынке, в том числе по РФ земельные участки и другие природные объекты.  [c.344]

Важным методологическим аспектом целеполагания является классификация целей развития объектов государственной недвижимости. По степени реализуемости цели группируются на конечные, достижимые в рассматриваемом временном интервале, и цели, задача достижения которых распространяется и на последующие периоды развития объектов целеполагания. При формировании концепции стратегического развития объектов государственной недвижимости рассматриваются только конечные цели развития. Применительно к целевым установкам, значение которых распространяется и за пределы рассматриваемого временного интервала, определяются конечные целевые показатели, достижимые за этот период.  [c.211]

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке.  [c.316]

Данная группировка показывает, какими ресурсами располагает хозяйствующий субъект. При классификации активов по данному признаку их подразделяют на имущество и права (рис. 2.2). Под имуществом организации понимают объекты, обладающие хозяйственной ценностью в силу их физических свойств. Для целей учета и анализа различают имущество недвижимое и движимое. К недвижимому имуществу относят основные средства и вложения в основные средства и нематериальные активы (рис. 2.3).  [c.18]

Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и конкретные.  [c.57]

Трудность в учетной классификации аренды может возникнуть, когда земля и находящееся на ней здание арендуются как единое целое. Возможны два подхода к учету таких договоров раздельный учет двух объектов, либо учет единого объекта. При этом здание может отражаться на условиях финансовой аренды. Преимуществом раздельного учета является отражение в балансе каждого контролируемого компанией актива. Его недостатком можно считать высокую субъективность оценок при неразвитом рынке недвижимости, поскольку для отражения здания на балансе необходимо определять его справедливую стоимость на момент совершения операции.  [c.76]

Классификация объектов недвижимости по различным гфизнакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.  [c.35]

Классификация объектов недвижимости 34, 35 Коммуникативность 53 Коммуникации 57 Кондоминиум 13 Конкурс 126, 202 Концепция 4Р 86 Концепция 6Р 87 Концессионный договор 149 Концессия 149 Коэффициент  [c.475]

Предмет лизинга — любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое используется для предпринимательской деятельности. В то же время предметом лизинга пока не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (например, огнестрельное оружие). Таким образом, с точки зрения классификации по типам имущества различают лизинг движимого имущества и лизинг недвижимости.  [c.378]

Коммерческая недвижимость 101- Классы активов и инвестиционные гипотезы

Коммерческая недвижимость 101- Классы активов и инвестиционные гипотезы

Написано: Лукро Посох 3 года, 10 месяцев назад

(0 комментариев)

Коммерческая недвижимость в широком смысле определяется как любое имущество, которое приносит прибыль за счет дохода в дополнение к приросту капитала.Доход получается за счет сдачи имущества в аренду, а прирост стоимости фиксируется при его реализации. Миллионы людей инвестировали в коммерческую недвижимость на протяжении многих лет, и не все являются экспертами.

Прежде чем вы решите инвестировать в коммерческую недвижимость, важно иметь представление об основах. В этой статье мы дадим вам лучшее представление о коммерческой недвижимости 101, чтобы вы могли сделать разумные инвестиции в свое финансовое будущее.

Классы активов

Классы активов при использовании в контексте коммерческой недвижимости не относятся к таким вещам, как акции и облигации, как в традиционных финансах.Вместо этого, когда специалисты CRE обсуждают классы активов, они имеют в виду различные типы коммерческой недвижимости. В CRE есть четыре основных класса активов: многоквартирные, торговые, офисные и промышленные. Помимо этого, есть также гостеприимство, самосохранение, здравоохранение и почти безграничное количество специализированных зданий. Ниже мы сосредоточимся на четырех крупных.

  • Многоквартирные дома — Обычно известные как жилые комплексы, многоквартирные дома также включают в себя меньшие объекты, такие как дуплексы и пешеходные площадки, предназначенные для сдачи в аренду жильцам.
  • Торговая недвижимость — Как одно-, так и многоквартирные здания, которые используются в качестве магазинов для продажи потребительских товаров, подпадают под категорию торговой недвижимости. Рестораны также считаются типом торговой недвижимости, но относятся к специализированной подгруппе.
  • Офисы — Типы офисной недвижимости могут представлять собой здания, полностью сданные в аренду одной компанией, или группу офисов, принадлежащих разным компаниям, в одном здании. В отличие от торговой недвижимости, основная цель офисного здания — не продажа товаров.Офисные здания, такие как стоматологические кабинеты и медицинские кабинеты, представляют собой особую подгруппу офисной недвижимости.
  • Промышленные — Здания, такие как складские помещения, распределительные, производственные, заводы и фабрики, включаются в тип промышленной собственности. Типы промышленной собственности могут быть крупными или мелкими, от промышленных комплексов «Flex» до «Big Box».

Инвестиционные гипотезы

Инвестиционная гипотеза — это просто краткое объяснение того, что покупатель намерен делать с активом. В коммерческой недвижимости существует три основных инвестиционных гипотезы:

  • Купи и держи — Покупатель сделает минимальные изменения в собственности и планирует удерживать актив «как есть» в течение разумного периода времени, получая доход, который он приносит. Покупатель может сделать такие вещи, как снижение платы за управление, починить сломанную арматуру или создать более эффективную структуру капитала, но они не изменят коренным образом здание.
  • Добавленная стоимость — Покупатель вложит значительные средства в улучшение существующего здания и/или земельного участка посредством реконструкции, но не изменит его основного назначения.
  • Девелопмент — Покупатель покупает недвижимость и коренным образом изменяет существующее здание, землю или и то, и другое. Это может быть построение новой структуры на свободной земле или преобразование существующей собственности из одного использования в другое, скажем, из отеля в многоквартирный комплекс.

 

Инвесторы в коммерческую недвижимость часто создают предварительные прогнозы для нескольких инвестиционных гипотез, рассматривая инвестиции, чтобы увидеть, какой вариант принесет им наибольшую прибыль.Сообразительные фирмы открывают скрытую ценность, моделируя несколько сценариев и придумывая творческие способы структурирования своих сделок.

7 терминов в сфере коммерческой недвижимости, которые вы должны знать

Вы собираетесь открыть для себя 7 терминов в сфере коммерческой недвижимости, которые вам следует знать, если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость. Эти 7 терминов являются обязательными для понимания в отношении любой недвижимости, которую вы хотите приобрести. Я хочу поделиться с вами цитатой греческого философа Аристотеля.Он говорит: «Воспитание ума без воспитания сердца — это вообще не образование». Я искренне в это верю. Что я хочу сделать в этом коротком тренинге, так это очень быстро поделиться с вами тем, что лежит в основе каждой сделки по инвестированию в коммерческую недвижимость, которую вы найдете и столкнетесь.

Существует 7 терминов в сфере коммерческой недвижимости, которые вы должны знать, прежде чем принимать какие-либо решения об инвестициях в коммерческую недвижимость. Я взял самые важные термины со своего канала на YouTube и сжал их здесь для вас.

1. Чистый операционный доход (ЧДД)

Первый из 7 терминов в сфере коммерческой недвижимости, которые вы должны знать, — это Чистый операционный доход, также известный как ЧДД. Расчет чистого операционного дохода: NOI равен вашему валовому доходу от аренды за вычетом ваших расходов.

NOI = Доход от аренды — Расходы

Эти расходы не включают ипотечные платежи или амортизацию; но конкретно расходы на недвижимость. NOI лежит в основе каждой сделки с коммерческой недвижимостью, которую вы когда-либо оценивали.Это определит стоимость недвижимости сейчас и в будущем, каким будет ваш денежный поток и как вы сделаете предложение. Это важно, потому что по мере увеличения NOI стоимость недвижимости также будет увеличиваться. Если NOI падает, снижается и стоимость свойства. Мы учим наших студентов находить сделки с чистой операционной прибылью. Это означает, что они находят способы вывести NOI на новый, более высокий уровень в течение двух или трех лет.

Рефинансирование коммерческого обналичивания:

Это приводит меня к методу всех синдикаторов коммерческой недвижимости и наших студентов.Это называется коммерческая обналичка рефи. Чтобы узнать больше, вы можете прочитать мой блог под названием Commercial Cash Out Refi. Это в основном покупка коммерческой недвижимости, увеличение NOI за счет увеличения арендной платы и сокращения расходов, а затем рефинансирование кредита, чтобы вытащить первоначальный первоначальный взнос или первоначальный взнос вашего инвестора при сохранении собственности. Позвольте мне спросить вас об этом. После того, как вы вложили свои деньги, вы ремонтируете недвижимость, перестраховываете, вынимаете свои деньги, какова ваша отдача от инвестиций, если у вас нет денег? Это бесконечность.В этом сила NOI.

2. Возврат наличными

Возврат наличными также известен как рентабельность инвестиций или возврат инвестиций. Это сердце ваших денег или денег вашего инвестора, и в основном это ваш годовой денежный поток, разделенный на ваш первоначальный взнос.

ROI:

Возврат инвестиций или рентабельность инвестиций — очень важный термин, поскольку речь идет не о том, сколько денег вы тратите на недвижимость, а о том, как быстро ваши деньги уходят из собственности. Если все, что у вас есть, — это 50 000 долларов, которые вы можете потратить, и потребуется 20 лет, чтобы вернуть свои 50 000 долларов за счет денежного потока, это не слишком захватывающе.Это всего лишь 5% прибыли. Возможно, это нормально для биржевого маклера, но не для нас, занимающихся коммерческой недвижимостью. Мы ожидаем, что минимальный доход будет двузначным. Вместо этого было бы лучше, если бы вы могли вернуть свой первоначальный взнос в размере 50 000 долларов за три года. Это 33% возврата инвестиций, и это хорошо и очень выполнимо в коммерческой недвижимости.

Когда вы можете достичь 33%, а иногда даже 50% возврата инвестиций, это потому, что вы работаете над тем, что мы называем возможностями с добавленной стоимостью, и это то, на чем мы фокусируемся здесь, в нашей компании. Коммерческая недвижимость с добавленной стоимостью. Еще одна вещь, которой я хочу поделиться с вами, это когда вы привлекаете капитал от инвестора, как вы определяете, что вы можете заплатить им, это ваши деньги и денежный доход, потому что они приходят сразу сверху. Вот почему очень важно знать этот термин.

3. Ставка капитализации

Если вы посмотрите на отрасль коммерческой недвижимости в целом и ищете единственный расчет, который все используют в отрасли, то это ставка капитализации. Стандартом отрасли является использование ставки капитализации, которая представляет собой NOI, деленное на цену продажи.Это важно знать, потому что ставка капитализации используется для измерения производительности здания без учета ипотечного финансирования. Например, если вы выплатили все наличные без вложений, сколько денег это принесет? Каково ваше возвращение? Вот что такое предельная ставка. С точки зрения непрофессионала, предельная ставка — это ваш доход от инвестиций, если вы заплатили все деньги за недвижимость.

Высокие и низкие ставки капитализации:

Высокая ставка капитализации, которая составляет 10, 11, 12%, обычно характеризует инвестиции с более высоким риском и низкую цену продажи.Инвестиции с высокой капитализацией обычно можно найти в бедных районах с низким доходом. Для сравнения, низкая ставка капитализации, такая как 4, 5 и 6%, обычно означает инвестиции с меньшим риском, но высокую цену продажи. Низкие ставки капитализации обычно встречаются в верхних слоях среднего класса и в верхних кварталах. Поэтому районы в городах проштамповали на них свои установленные предельные ставки. В каждом районе есть предельная ставка. Если вы знаете, что такое NOI и знаете предельную ставку, вы можете рассчитать, какой будет цена продажи.

Цена продажи:

Если предельная ставка равна NOI, деленному на цену продажи, вы можете перевернуть это уравнение, и продажная цена будет равна NOI, деленной на предельную ставку.

4. Коэффициент покрытия долга

Мы называем это DCR. Этот термин часто используется с вашими кредиторами. DCR находится в центре коммерческой недвижимости и финансирования. Он определяется как сумма денежного потока, доступного для выплаты ипотечного кредита. Формула DCR равна вашему NOI, деленному на ваш годовой долг.

Все коммерческие кредиторы хотят, чтобы вы могли выплатить ипотечный кредит и что-то осталось. Коэффициент покрытия долга говорит вам, сколько осталось. Одна из причин, по которой это так важно, заключается в том, что это первое число, которое кредитор проверит, чтобы убедиться, что сделка может быть одолжена. Кредиторы обычно хотят видеть коэффициент покрытия долга не менее 1,2 или выше. Вам может быть интересно, что означает 1.2. Позвольте мне дать вам быстрый расчет.

В формуле DCR равняется NOI, деленному на годовое обслуживание вашего долга, обслуживание долга — это ваши ежегодные платежи по ипотеке.Другими словами, DCR равен NOI, деленному на ваши 12-месячные платежи по ипотеке. Если он рассчитывается как 1,0, это означает, что у вас нет избыточного денежного потока, а ваш NOI равен вашему ипотечному кредиту. Если он превышает единицу, это означает, что у вас есть денежный поток. Банки хотят видеть в среднем 1,2, и я думаю, что хорошей целью для сильной сделки является 1,4 DCR.

5. Цена за единицу и квадратный метр

Цена за единицу:

Этот термин лежит в основе определения стоимости недвижимости, а также того, что можно предложить, когда вы рассматриваете возможность покупки недвижимости.Она также варьируется в зависимости от района или субрынка, в котором вы находитесь. Цена за единицу — это термин, обычно используемый для квартир, и рассчитывается путем деления цены собственности на количество квартир. Если у вас есть многоквартирный дом стоимостью 500 000 долларов и у вас есть 10 квартир в нем, это 50 000 долларов за единицу. Вот как вы рассчитываете цену за единицу.

Цена за квадратный метр:

Мы используем цену за квадратный фут для офисных зданий, торговых центров и промышленных зданий. Чтобы определить цену за квадратный фут, вы используете тот же расчет, что и цена за единицу, но вместо этого делите цену на квадратные метры. Таким образом, здание площадью 10 000 квадратных футов стоимостью 500 000 долларов будет стоить 50 долларов за квадратный фут.

Если вы знаете цену за квадратную единицу на вашем субрынке и сравните ее с ценой за единицу вашей недвижимости, это поможет вам: запрашиваемая продавцом цена реалистична

Оптовые торговцы:

Коммерческая оптовая торговля — это когда вы находите выгодную сделку, получаете ее по контракту, находите хорошего покупателя и передаете ее покупателю.Знание цены за единицу и квадратный фут является ценным навыком для оптовиков, чтобы определить, есть ли у них хорошая сделка и позиционирует ли себя, чтобы заработать много денег. Опять же, знание цены за единицу и цены за квадратный фут на вашем субрынке и в вашей собственности лежит в основе определения того, сколько стоит ваша недвижимость и какой будет цена вашего предложения.

6. Классификация зданий

Коммерческие здания делятся на три класса. Эти классификации означают разные вещи для разных типов инвесторов.

Здание класса А:

Здания класса А являются самыми новыми и высококачественными, с лучшим расположением и самой высокой арендной платой. Это красивые здания в красивых районах, привлекающие самых качественных арендаторов. Как правило, они расположены в центре города с коммерческими помещениями на основном уровне и жилыми домами наверху. Как начинающий инвестор, класс А не для вас. Причина в том, что цена слишком высока, доходность низкая, и вы получаете жесткую конкуренцию со стороны институциональных покупателей и фондов.Они могут платить все наличными и согласны с низкой доходностью.

Здание класса B:

Здания класса B обычно немного старше, но они по-прежнему хорошего качества и привлекают обычных арендаторов из рабочего класса. Часто инвесторы с добавленной стоимостью нацелены на эти типы зданий в качестве инвестиций, поскольку хорошо расположенные здания класса B могут быть возвращены к их славе класса A. Это самые стабильные свойства. Как инвестор в коммерческую недвижимость, ваша цель состоит в том, чтобы найти здание класса B в районе класса A, а затем отремонтировать это здание, чтобы получать арендную плату класса A.

Здание класса C:

Класс C является самой низкой официальной классификацией, а здания старше и нуждаются в обновлении. У них самая низкая арендная плата, и вы найдете в них арендаторов с доходом ниже среднего. Если вы инвестируете в квартиру, вам подойдет класс C, потому что соотношение между ценой за единицу и арендной платой по-прежнему хорошее, и вы можете получить самую высокую прибыль. На них всегда будет спрос, потому что они самые доступные, особенно с учетом роста арендной платы за квартиры класса А и В.Тем не менее, вам нужно быть осторожным, потому что здания, как правило, нуждаются в большом обслуживании, а районы и арендаторы могут быть сложными. Управление этими свойствами требует навыков.

Класс D Здание:

Существует еще один класс, но он не является официальным. Здания часто пустуют и нуждаются в капитальном ремонте. Недвижимость класса D предназначена для экспертов с глубокими карманами. Если вы новичок, даже не рассматривайте здание класса D.

7. Виды аренды

Аренда – это спасательный круг, кровь коммерческой недвижимости, поддерживающая поток денег и защищающая вас от потери права выкупа.Они представляют собой юридически обязывающие письменные соглашения между владельцем недвижимости и арендатором. Позвольте мне кратко выделить несколько видов аренды. В предыдущем блоге я подробно описал это.

Квартиры:

Для многоквартирных домов аренда может быть на один год, на 9 месяцев или помесячно. Все наши договоры аренды являются надежными договорами аренды, написанными нашим адвокатом. Почему они сильные? Потому что вы занимаетесь доходным бизнесом. Аренда дает вам законное право взимать арендную плату, выселять людей и подавать на них в суд, если они не платят.Если у вас нет сильного правового инструмента, ваши арендаторы могут воспользоваться вами и остаться в ваших квартирах, не платя арендную плату. Таким образом, иметь сильную аренду действительно важно.

3 вида аренды офисных зданий и торговых центров:
  • Аренда с полным обслуживанием: Арендатор платит фиксированную плату, а арендодатель оплачивает все, включая страховку, налоги, ремонт и коммунальные услуги.
  • Triple Net Lease: За все платит арендатор. Это пассивный вариант, при котором арендодатель должен платить только по ипотеке.Посмотрите мое видео Truth Behind Triple Net Lease, чтобы узнать больше.
  • Измененная валовая аренда : Арендатор и арендодатель делят определенные расходы.

Опять же, аренда является жизненной силой любых инвестиций в коммерческую недвижимость. Другой способ взглянуть на это так: вы покупаете здание бесплатно и платите за аренду. Без аренды здание ничего не стоит.

Бонусное условие: Отношения

У меня есть бонусное условие, которым я хочу поделиться с вами, и это, вероятно, самое важное условие из всех, если вы хотите иметь долгосрочный успех в качестве инвестора в коммерческую недвижимость.Зная это, вы:

  • поможет вам получить лучшие предложения.
  • Убедите продавца работать с вами, а не с другими.
  • Поможет вам работать с их брокером, который отправит вам свои внерыночные сделки.

Бонусный термин — отношения. Коммерческая недвижимость – это бизнес, основанный на отношениях. Это, вероятно, самый важный термин из всех, потому что, если вы не понимаете эту часть правильно, ни один из других 7 терминов не имеет значения. Вот вопрос. Как вы думаете, что принесет вам лучшие предложения, знание терминов или знание людей? Что убедит продавца работать с вами, а не с другими, так это не знание терминов, а понимание потребностей, мотивации и установление взаимопонимания продавца.

Коммерческая недвижимость — это бизнес, основанный на отношениях

Есть поговорка, которую вы, вероятно, слышали: «Никому нет дела до того, как много вы знаете, пока они не узнают, насколько вам не все равно». Это так верно в отношении коммерческой недвижимости, а также владельцев коммерческой недвижимости и брокеров. Изучите термины и узнайте их, но я хочу, чтобы вы сначала начали с отношений. Коммерческая недвижимость – это бизнес, основанный на отношениях. Я хочу, чтобы вы построили отношения с брокерами, продавцами, наставниками и другими успешными людьми. Вот где успех приходит в первую очередь.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость: с чего начать

Ключевые выводы:


Инвестиции в недвижимость — отличный способ разбогатеть. Инвестиции в коммерческую недвижимость , в частности, как известно, обеспечивают одни из самых высоких потоков доходов. Если вы уже несколько лет инвестируете в жилую недвижимость и задаетесь вопросом, как инвестировать в коммерческую недвижимость, в этом руководстве вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы начать.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2021 и 2022 годах

Офисы, отели, розничные магазины и другие инвестиции в коммерческую недвижимость сильно пострадали во время пандемии COVID-19. Хотя пандемия еще не закончилась, ожидается, что коммерческая недвижимость продолжит тенденцию восстановления экономики в предстоящем году. Многие инвесторы в коммерческую недвижимость настроены оптимистично, поскольку отрасль продолжает адаптироваться к изменениям.

Хотя начало 2021 года не сулило позитивных перспектив, эксперты предположили, что к концу года рынок коммерческой недвижимости стабилизируется.По словам Кэти Фойхт, глобального лидера в сфере недвижимости Deloitte, инвесторы в коммерческую недвижимость планировали сократить расходы примерно на 25% в 2021 году. Однако за последний год было много сюрпризов, в том числе возросший спрос на промышленную недвижимость.

Имея это в виду, есть несколько прогнозируемых тенденций на 2022 год в зависимости от типа инвестиций в коммерческую недвижимость. Давайте посмотрим, как должны работать эти разностные свойства:

  • Розничные магазины: Несколько розничных магазинов и отделов обанкротились в 2020 и 2021 годах, поскольку экономика адаптировалась к карантину и высокой скорости передачи COVID-19.Поскольку все больше и больше потребителей совершают покупки в Интернете, эксперты прогнозируют, что к 2025 году розничных магазинов станет на 25% меньше. Ожидается, что розничные магазины в городских районах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, будут заменены магазинами медицинских, продуктовых и других альтернативных магазинов.

  • Офисы: По данным CBRE, спрос на офисные помещения может навсегда сократиться на 15%, поскольку все больше компаний переходят на политику работы на дому. В результате предложение офисных зданий будет продолжать расти. Однако за последний год мы стали свидетелями появления «гибридной» офисной политики, требующей, чтобы работники приходили только в определенные дни недели.Эта тенденция может стабилизировать офисные помещения, поскольку предприятия ищут способы сохранить часть рабочих дней с личным присутствием.

  • Отели: Гостиницы, по прогнозам, будут испытывать трудности в течение всего года, несмотря на некоторые смягчения правил в отношении поездок. Ожидается, что многие из них не восстановятся до 2023 года, а высококлассные отели, предлагающие удобства для путешественников, не стабилизируются до 2025 года. Больше всего пострадают отели в более населенных городах, поскольку многие пытаются держаться подальше от густонаселенных районов.

  • Склады: Ожидается, что Склады будут ведущим исполнителем среди инвестиций в коммерческую недвижимость. Их успех связан с тем, что компании пытаются не отставать от растущего спроса на заказы электронной коммерции. Эксперты по недвижимости прогнозируют дополнительный спрос на складские площади в размере 250 млн квадратных футов в 2021 году.

  • Квартиры: Изначально ожидалось, что во время пандемии квартиры будут испытывать трудности, так как многие не смогут платить за аренду.Тем не менее, многоквартирные дома работают хорошо, поскольку спрос на жилье не снизился. Ожидается, что с квартирами по более доступным ценам и исторически низкими процентными ставками они останутся стабильными в следующем году.

  • Модернизация арендуемой недвижимости: Владельцы многоквартирных домов могут заметить приток заявок на более крупные квартиры, поскольку арендаторы адаптируются к образу жизни, работающему на дому. Модернизированные квартиры также могут стать более востребованными на конкурентных рынках в течение 2022 года, поскольку арендаторы стремятся улучшить свои жилищные условия.

  • Коммерческая застройка: Ожидается, что новые проекты застройки будут расти, поскольку рынки жилья по всей стране пытаются удовлетворить растущий спрос на жилье. Коммерческие инвесторы, опытные в девелоперских проектах, могут найти широкие возможности для новых построек в следующем году.


[ Вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]


Что квалифицируется как «коммерческая недвижимость?»

Коммерческая недвижимость — это имущество, которое обычно сдается в аренду для коммерческих и торговых целей. Инвестирование в коммерческую недвижимость предполагает покупку или строительство объектов недвижимости, спроектированных с целью размещения коммерческих арендаторов. В отличие от инвесторов в жилую недвижимость, инвесторы в коммерческую недвижимость сдают в аренду и взимают арендную плату с предприятий, занимающих их недвижимость, а не с арендаторов жилья. Следует также отметить, что необработанная земля, приобретенная для развития коммерческой недвижимости, также включена в это определение. Коммерческую недвижимость можно разделить на пять основных типов. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о каждом из них.

5 типов коммерческой недвижимости

Прежде чем мы перейдем к механике инвестирования в коммерческую недвижимость, важно понять различные типы коммерческой недвижимости. Таким образом, вы можете начать думать о типе коммерческого актива, на котором вы хотите специализироваться.Коммерческая недвижимость служит широкому кругу целей, но обычно делится на следующие типы:

  1. Офис

  2. Розничная торговля

  3. Промышленный

  4. Многоквартирный дом

  5. Специальное назначение

1. Офис

Самый распространенный вид коммерческой недвижимости – офисные помещения. Эти здания, которые могут варьироваться от офисов с одним арендатором до небоскребов, определяются одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса А, как правило, представляют собой недавно построенные или капитально отремонтированные здания в превосходных районах с легким доступом к основным удобствам. Обычно ими управляют профессиональные компании по управлению недвижимостью.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса B

    часто представляют собой более старые здания, требующие капитальных вложений. Несмотря на то, что они содержатся в хорошем состоянии и управляются, эти объекты требуют небольшого ремонта и модернизации, что делает их популярной целью для инвесторов.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса C

    обычно используются для реконструкции. Они, как правило, неудачно расположены, требуют крупных капиталовложений для улучшения устаревшей инфраструктуры, а их высокий уровень вакантности намного выше, чем у зданий более высокого класса.

2. Розничная торговля

Еще одним популярным видом коммерческой недвижимости являются торговые помещения. Эти объекты, начиная от торговых центров и общественных торговых центров и заканчивая банками и ресторанами, часто расположены в городских районах.Размер этих объектов недвижимости может варьироваться от 5000 до 350 000 квадратных футов.

3. Промышленный

Промышленные здания, от складов до крупных производственных площадок, обычно ориентированы на обрабатывающую промышленность, поскольку они предлагают помещения с заданной высотой и наличием причалов. Кроме того, эта коммерческая недвижимость, как правило, больше подходит для инвестиций.

4. Многоквартирный

Многоквартирные дома состоят из жилых комплексов, высотных кондоминиумов и небольших многоквартирных домов.Недвижимость квалифицируется как многоквартирная недвижимость, если в ней больше одной единицы, но также может считаться коммерческой недвижимостью, если в ней больше четырех квартир. Многие инвесторы в жилую недвижимость начинают свою деятельность с коммерческой недвижимости, расширяясь в более крупные многоквартирные дома. У арендаторов жилых помещений, как правило, более короткие сроки аренды, чем у арендаторов офисных и торговых помещений, поэтому оборот арендаторов является фактором, который следует учитывать.

5. Специальное назначение

Как правило, недвижимость специального назначения предназначена для конкретного использования настолько, что будет сложно перепрофилировать собственность для другого использования.Автомойки, склады самообслуживания и школы — все это примеры объектов специального назначения. Индустрия отдыха и туризма также представляет большую долю недвижимости специального назначения. Типичными примерами в отрасли являются отели, аэропорты, спортивные стадионы и парки развлечений.

Объекты многофункциональной застройки также широко распространены в секторе коммерческой недвижимости, и спрос на них продолжает расти. Эти свойства представляют собой различные виды использования, такие как жилой, торговый и даже государственный сектор.В многофункциональном здании на первом этаже могут быть магазины и услуги, а на верхних этажах — квартиры. Прочтите наш путеводитель по разработкам смешанного использования, чтобы узнать, почему они стали такими популярными в последние годы.

Чем занимается собственник коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость, занимаемая владельцем (OOCRE), — это когда инвесторы покупают коммерческую недвижимость, чтобы использовать здание в своих целях. Эта стратегия может быть применена к любому из пяти типов коммерческой недвижимости, рассмотренных выше.

Возможность занять коммерческую недвижимость, в которую вы инвестируете, является лишь одним из многих преимуществ коммерческого инвестирования. Продолжайте читать, чтобы узнать о некоторых других преимуществах, которые могут вас заинтересовать.

Множество преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень выгодными как в личном, так и в финансовом отношении. Для многих целью инвестирования в коммерческую недвижимость является будущее богатство и безопасность; другие используют его для получения налоговых льгот и диверсификации инвестиционного портфеля.

Коммерческий девелопер также может воспользоваться следующими преимуществами:

  • Более высокий доход: Отличительной чертой инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход. Вообще говоря, коммерческая недвижимость имеет лучшую отдачу от инвестиций, в среднем от шести до двенадцати процентов, в то время как недвижимость для одной семьи приносит от одного до четырех процентов. Во-вторых, коммерческая недвижимость обеспечивает меньший риск вакантности, поскольку объекты недвижимости, как правило, имеют больше доступных единиц.(Учтите это: одна вакансия в офисном здании с 25 коммерческими помещениями негативно повлияет на чистую прибыль инвестора, чем одна вакансия в жилом дуплексе.) Кроме того, коммерческая аренда, как правило, дольше, чем та, которую вы найдете в жилой недвижимости. Это означает, что владельцам коммерческой недвижимости приходится иметь дело с гораздо меньшей текучестью арендаторов.

  • Денежный поток: Коммерческая недвижимость имеет одно явное преимущество: относительно стабильный поток доходов благодаря более длительным срокам аренды. Кроме того, коммерческая недвижимость часто имеет больше квартир, чем жилая недвижимость, а это означает, что вы можете достичь экономии за счет масштаба и намного быстрее увеличить свои потоки доходов. Известная в отрасли как тройная чистая аренда, многие коммерческие арендаторы также платят налоги на недвижимость, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание, тем самым увеличивая выгоды вашего владельца.

  • Меньшая конкуренция: Еще одно преимущество, связанное с коммерческой недвижимостью, заключается в относительно меньшей конкуренции.Из-за предполагаемой сложности коммерческого инвестирования коммерческое пространство, как правило, менее насыщено другими инвесторами.

  • Долгосрочная аренда: Возможно, одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные договоры аренды. Коммерческие здания, как правило, имеют более длительные договоры аренды с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью, которая, как указывалось ранее, предлагает инвесторам впечатляющую прибыль и значительный ежемесячный денежный поток. Во многих случаях договоры аренды коммерческой недвижимости подписываются на несколько лет.

  • Деловые отношения: Мир коммерческой недвижимости предлагает инвесторам уникальную возможность участвовать в деловых отношениях. Это может привести к более профессиональному, добрососедскому взаимодействию с вашими арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью. В некоторых случаях вы даже сможете наладить отношения с владельцами бизнеса, арендующими ваше здание. Это может быть полезно для расширения вашей сети и участия в сообществе, в которое вы инвестируете.

  • Ограниченное рабочее время: Одним из менее известных преимуществ управления коммерческой недвижимостью является то, что по большей части вы делите рабочее время со своими арендаторами. Хотя часы работы могут незначительно отличаться, владельцы коммерческой недвижимости, как правило, не отвечают на запросы о круглосуточном техническом обслуживании или сообщения других арендаторов. С другой стороны, жилая недвижимость может потребовать дежурного сотрудника для решения вопросов 24/7. Многие коммерческие инвесторы, которые предпочитают управлять своей собственностью, пользуются этим преимуществом, поскольку оно помогает создать ощущение разделения между владением недвижимостью и обычной жизнью.

Инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает инвесторам множество возможностей и преимуществ, которых нет в других инвестиционных стратегиях. Как только преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость будут признаны, следующим шагом будет погружение в них. Прочтите следующее, чтобы получить советы о том, как начать работу с коммерческой недвижимостью.

[ Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

Как инвестировать в коммерческую недвижимость: начало работы

На вопрос «как инвестировать в коммерческую недвижимость» есть только один ответ: due diligence. Независимо от того, в каком секторе или нише вы находитесь, выполнение домашней работы и соблюдение должной осмотрительности имеют решающее значение для обеспечения вашего успеха в сфере недвижимости. Помимо изучения всех тонкостей коммерческого инвестирования, убедитесь, что вы понимаете рынок коммерческой недвижимости и то, чем он может отличаться от рынка жилой недвижимости.Если вы готовы приступить к своему первому коммерческому начинанию, обязательно соблюдайте следующие советы:

1. Поймите, чем отличается коммерческая недвижимость

Первым шагом коммерческого инвестора является понимание того, что коммерческая недвижимость оценивается иначе, чем жилая недвижимость. В отличие от жилой недвижимости, доход от коммерческой недвижимости обычно связан с полезной площадью. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости обычно длится дольше, чем аренда жилья.Эти два фактора помогают проиллюстрировать, почему инвестор в коммерческую недвижимость имеет больший потенциал для получения более высокого дохода.

Местоположение является важным фактором независимо от вашей инвестиционной ниши, и коммерческое инвестирование не является исключением. Тем не менее, коммерческие инвесторы также должны уделять пристальное внимание типу своих арендаторов. Расположение и предполагаемый тип арендатора — это два фактора, которые тесно пересекаются при определении спроса. Например, помещение, предназначенное для корпоративных офисов, скорее всего, будет лучше работать в центре города, чем в преимущественно жилом районе.Анализ недавних сопоставимых объектов может дать вам лучшее представление о том, как может работать интересующий вас объект.

2. Анализ сопоставимых данных

Следующим шагом является анализ сопоставимых объектов в данной области и исследование будущих разработок. Эти активы, также известные как «компы», относятся к ценам, уплаченным за недавно проданную недвижимость, которая похожа по местоположению, размеру и стилю. Анализ компостов поможет вам определить текущую рыночную стоимость недвижимости. Общее эмпирическое правило при определении стоимости заключается в том, чтобы выбрать недвижимость, площадь которой не превышает 10% выше или ниже площади оцениваемой недвижимости.Это позволит получить максимально точные сравнения. Узнайте больше о советах по получению наиболее точных данных о сопоставимых продажах.

3. Используйте правильную метрику успеха

Инвестирование в коммерческую недвижимость включает в себя широкий спектр расчетов и понимание финансирования недвижимости. Чтобы быть игроком в сфере коммерческой недвижимости, вам следует знать несколько формул.

  • Чистый операционный доход: Это расчет, который равен всем доходам и затратам от определенного имущества.Настроенное до вычета налогов, это число дает инвесторам представление о том, сколько они получат от инвестиций за вычетом всех необходимых операционных расходов. Операционные расходы обычно состоят из страховки, платы за управление недвижимостью, коммунальных услуг, ремонта, платы за уборку и налога на имущество.

  • Ставка капитализации: Используемая для расчета стоимости приносящей доход собственности, «ставка капитализации» — сокращение от ставки капитализации — предоставляет инвесторам оценку будущей прибыли или денежного потока.По сути, это отношение чистого операционного дохода к стоимости активов.

  • Наличные наличными: Наличные наличными — это показатель, который предоставляет инвесторам норму прибыли на их сделки с коммерческой недвижимостью. Обычно он используется инвесторами, которые полагаются на финансирование для покупки своей недвижимости. Денежные средства на денежные средства измеряют прибыль на вложенные наличные денежные средства по отношению к той части, которая была профинансирована. Это обеспечит точный анализ эффективности инвестиций.

Приведенные выше формулы служат введением в дополнение к нашему полному руководству по калькуляторам недвижимости, которое должен знать каждый инвестор.

4.

Ошибки при инвестировании в коммерческую недвижимость, которых следует избегать

Инвестору в коммерческую недвижимость важно знать, чего не делать, как и знать, что делать. Лучшие сегодняшние инвесторы уже знают это, и пора бы и вам тоже: снижение рисков — это единственное, что может сделать предприниматель в сфере недвижимости для успеха своего бизнеса.Уменьшение подверженности риску — лучший способ повысить вероятность успеха. Тем не менее, вот список некоторых из наиболее распространенных ошибок, которых инвесторы в коммерческую недвижимость должны избегать:

  • Неверная оценка: Каждая коммерческая недвижимость уникальна, и инвесторы должны иметь возможность учитывать отклонения, которые могут быть обнаружены в каждом активе. Неспособность учесть каждую деталь, связанную с оценкой актива, может привести к финансовому краху. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимость должны полностью осознавать, что они покупают и за сколько.Неспособность учесть истинную стоимость собственности будет влиять почти на каждый шаг в будущем, поэтому важно все сделать правильно во время приобретения.

  • Финансовое невежество: Непонимание финансовых тонкостей инвестирования в коммерческую недвижимость может иметь разрушительные последствия. ЕСЛИ ни для чего другого, коммерческие сделки — это не то же самое, что жилые. Инвесторам необходимо будет изучить различия, не последними из которых являются отношение кредита к стоимости (LTV) или коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR).

  • Пренебрежение должной осмотрительностью: Хотя современный рынок требует принятия решительных решений, важно помнить о должной осмотрительности. Лучше проиграть сделку кому-то другому, чем купиться на сделку, к которой вы не готовы. В результате все большему количеству инвесторов необходимо найти подходящее время, чтобы узнать как можно больше о собственности, прежде чем покупать ее.

  • Не работать в команде: Слишком многие инвесторы хотят сэкономить деньги, делая все самостоятельно.Однако работать в команде однозначно лучше, чем в одиночку. Хотя на первый взгляд может показаться, что вы экономите деньги, скорее всего, вы теряете и деньги, и время, работая в одиночку. Тем не менее, согласуйте свои услуги с компетентной командой и доверьте им выполнение работы, для которой вы их наняли. Есть большая вероятность, что они знают о каждом процессе больше, чем вы.

В следующем разделе мы обсудим, как получить различные типы коммерческих инвестиционных кредитов. Знание приведенных выше формул и расчетов имеет решающее значение при представлении вашего дела коммерческим кредиторам.

Типы кредитов на коммерческую недвижимость

Теперь, когда вы получили обзор инвестиций в коммерческую недвижимость, включая их преимущества и идеи о том, как начать, вам нужно начать думать о важном аспекте: как вы будете финансировать эти инвестиции?

Существует широкий спектр типов коммерческих инвестиционных кредитов, и инвестор сам решает, какой вариант финансирования лучше всего соответствует его потребностям. Каждый тип кредита имеет уникальные квалификационные требования, такие как минимальный кредитный рейтинг, уровень опыта и требования к первоначальному взносу.Эти кредиты также имеют различные условия, включая срок кредита, процентную ставку и отношение кредита к стоимости (LTV). Например, один инвестор может искать кредит, который предлагает более низкие процентные ставки на более длительный срок кредита, в то время как приоритетом другого инвестора может быть поиск краткосрочного кредита как средства преодоления финансового разрыва. Обязательно ознакомьтесь с нашим исчерпывающим справочником по различным типам кредитов на коммерческую недвижимость, показанным ниже:

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Идея получения финансирования коммерческой недвижимости поначалу может показаться пугающей.Тем не менее, инвесторы, которые узнают о процессе и различных типах кредитов на коммерческую недвижимость, обнаружат, что они вполне достижимы. Ниже приведены основные этапы получения кредита на коммерческую инвестиционную недвижимость:

  • Индивидуальное или юридическое лицо: Первый шаг – определить, следует ли финансировать коммерческую недвижимость как физическое лицо или как юридическое лицо. Хотя большая часть коммерческой недвижимости приобретается коммерческими структурами, такими как корпорации, застройщики и деловые партнерства, она может быть легко завершена в качестве индивидуального инвестора.Кредитор, по сути, хочет убедиться, что заемщик может погасить кредит, таким образом требуя от заемщиков предоставить финансовые записи для обеспечения кредита. Кредитор обычно требует, чтобы инвестор (ы) гарантировал кредит для новых предприятий без кредитной истории.

  • Варианты ипотеки: Инвесторам важно понимать, что жилищная и коммерческая ипотека — это не одно и то же. Во-первых, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческие кредиты не обеспечиваются государственными учреждениями, такими как Freddie Mac и Fannie Mae.Во-вторых, условия коммерческого кредита отличаются от условий жилой недвижимости. Коммерческие кредиты варьируются от пяти до 20 лет, тогда как жилищные кредиты обычно варьируются от 15 до 30 лет. Кредиторы обычно принимают решения на основе финансовой и кредитной истории инвестора.

  • Отношение кредита к стоимости: Важным показателем, который кредиторы учитывают при финансировании коммерческой недвижимости, является отношение кредита к стоимости недвижимости (LTV). Эта цифра измеряет стоимость кредита по отношению к стоимости имущества.Он рассчитывается путем деления суммы кредита на оценочную стоимость имущества или покупную цену. LTV будет варьироваться от 65 до 80 процентов для коммерческих кредитов, при этом более низкие LTV дают право на более выгодные ставки финансирования.

  • Коэффициент покрытия обслуживания долга: Кредиторы также обращают внимание на коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот показатель измеряет способность собственности обслуживать долг. Он сравнивает годовой чистый операционный доход недвижимости с годовым обслуживанием ипотечного долга, включая основную сумму и проценты.DSCR менее одного процента указывает на отрицательный денежный поток. Коммерческие кредиторы обычно ищут DSCR не менее 1,25, чтобы обеспечить надлежащий денежный поток.

После того, как вы обеспечили финансирование, вы готовы начать поиск по спискам. Тем не менее, это большой объем информации, которую необходимо обрабатывать одновременно. Продолжайте читать, чтобы получить ответы на некоторые из ваших самых животрепещущих вопросов.

Коммерческая недвижимость для начинающих

Успешный инвестор в коммерческую недвижимость может сделать очень прибыльную карьеру.Многие начинающие инвесторы используют многоквартирные дома в качестве ворот для инвестирования в коммерческую недвижимость. В любом случае, перед началом работы необходимо иметь надлежащий бизнес-план. Вот ответы на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости, которые должен знать каждый начинающий инвестор:

Как узнать, готов ли я к карьере в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость?

Вы заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость, но все еще не решаетесь сделать рывок? Следующие три вопроса были разработаны, чтобы помочь вам лучше понять, подходит ли вам коммерческая недвижимость:

Способны ли вы мыслить масштабно?

Инвестирование в коммерческую недвижимость требует от людей масштабного мышления и непредубежденности. При инвестировании в жилую недвижимость рассматриваемые объекты имеют гораздо меньшие масштабы. С коммерческой недвижимостью вы должны визуализировать готовый продукт еще на начальных этапах перепланировки. Если вы раздумываете, стоит ли покупать пятиквартирную квартиру или недвижимость с десятью или более квартирами, вероятно, выгоднее выбрать 10-квартирный комплекс. Если пятиквартирный комплекс требует почти такого же коммерческого финансирования, как и 10-квартирный комплекс, имеет смысл мыслить масштабно и делать все возможное, чтобы увеличить прибыль.

Вы эксперт по построению отношений?

Налаживание связей и построение отношений для инвестора в жилую недвижимость важны, но это абсолютно необходимо для коммерческих инвесторов. Основная причина налаживания отношений с другими коммерческими инвесторами и частными кредиторами — это финансовые цели. Столкнувшись с ценой покупки в один миллион долларов или более, вам, вероятно, понадобится финансирование. Какой лучший способ найти капитал, чем связаться с одним из ваших личных частных кредиторов, с которым вы уже построили отношения. После того, как вы создали сеть, вы можете положиться на других людей, которые сделали и научились на своих ошибках.

Можете ли вы успешно провести комплексную проверку?

Возможно, самая важная задача, которую могут выполнить начинающие инвесторы, прежде чем заняться инвестициями в коммерческую недвижимость, — это провести комплексную проверку. После того, как вы выбрали свою нишу, вы должны изучить все, что можете, в отношении этого конкретного сектора. Задавайте вопросы единомышленникам в вашем местном клубе REI, находите информацию о различных вариантах финансирования в Интернете, заранее обращайтесь к частным кредиторам.Следовательно, вы точно знаете, какую информацию предоставить им, когда придет время. После того, как вы провели тщательную комплексную проверку, вы будете готовы успешно приступить к своей первой сделке с коммерческой недвижимостью.

Нужна ли вам лицензия на недвижимость?

Вам не нужна лицензия на недвижимость, чтобы начать инвестировать в коммерческую недвижимость, хотя она может открыть двери для профессионалов. Получение лицензии на недвижимость и управление транзакциями на стороне могут помочь вам установить профессиональные связи в отрасли, а тем временем зарабатывать деньги на комиссионных.Для многих инвесторов эти средства могут быть направлены непосредственно на покупку коммерческой недвижимости и формирование их портфелей.

При этом для получения лицензии на недвижимость требуются часы обучения, экзамены и многое другое. Это потребует времени даже для того, чтобы начать практиковать в качестве агента, что может быть сложно, если вы уже начинаете создавать свой инвестиционный портфель. Некоторые инвесторы предпочтут создать сеть с агентами по недвижимости, а не получать собственную лицензию.

Резюме

Инвестирование в коммерческую недвижимость поначалу может показаться пугающим, но вы должны понимать, что основные навыки и компетенции необходимы такие же, как и при инвестировании в жилую недвижимость. Они включают в себя соблюдение должной осмотрительности, наличие надлежащего бизнес-плана, включающего понимание вариантов финансирования, и создание прочной сети. Любой тип инвестирования связан с определенным уровнем риска, и вы должны найти способы снизить этот риск. Если вы используете системы, которые принесли вам успех при работе с жилой недвижимостью, и плавно внедрите их в свою коммерческую стратегию, вы обязательно добьетесь успеха.


Хотите узнать больше о самых прибыльных на сегодняшний день стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости раскрывает лучшие стратегии в сфере недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке. Ведущий эксперт-инвестор Тан Меррилл, вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться стратегически инвестировать в современный рынок недвижимости!

Основы коммерческой недвижимости Типы недвижимости

Коммерческая недвижимость является третьим по стоимости классом активов в США сразу после акций и облигаций. При оценочной рыночной стоимости около 17 триллионов долларов понятно, почему все большее число инвесторов добавляют коммерческую недвижимость в свои инвестиционные портфели.

Давайте кратко рассмотрим основы коммерческой недвижимости, включая типы коммерческой недвижимости и классы активов, а также лучшие возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость в этом году.

Что делает недвижимость коммерческой?

Коммерческая недвижимость (CRE) используется в деловых или инвестиционных целях и обычно сдается в аренду арендаторам для получения дохода. CRE — это огромный класс активов, который включает в себя все: от отдельных витрин и многоквартирных домов на продажу до больших офисных зданий с несколькими арендаторами и промышленных распределительных центров.

Одно из самых значительных преимуществ инвестирования в мультиарендное здание коммерческой недвижимости — множественные источники дохода. Это означает, что если одна единица становится свободной, недвижимость по-прежнему генерирует денежный поток.

Цены на коммерческую недвижимость, как правило, выше, чем на сдаваемую в аренду жилую недвижимость, поэтому конкуренция со стороны других инвесторов меньше. Инвестиции CRE также могут быть более интенсивными в управлении, поскольку в более крупных коммерческих объектах обычно есть управляющий недвижимостью и офис по аренде.

Классы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость подразделяется на одну из трех групп или классов:

  • Недвижимость класса А — это новые здания с лучшими удобствами и самой высокой арендной платой, расположенные в лучших местах.
  • Недвижимость класса B более старая, со средними удобствами и арендной платой по рыночной цене, часто привлекательная для инвесторов с добавленной стоимостью для ремонта или изменения положения.
  • Недвижимость класса C является самой старой, с минимальными удобствами и арендной платой ниже рыночной, обычно с устаревшей планировкой и требующей значительного ремонта.

Важно отметить, что классы недвижимости CRE зависят от рынка. Например, конкретное офисное здание класса А в Талсе может считаться недвижимостью класса С на более урбанизированном рынке, таком как Сан-Франциско.

Основные типы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость обычно относится к одному из пяти основных типов, согласно прогнозу рынка недвижимости США на 2021 год от CBRE и Системе классификации использования собственности Института оценки.4,5

Office

Office

  • Центральный деловой округ (CBD)
  • пригородный офис Бизнес-парк
  • Creative / Loft
  • Medical
  • Medical
  • общего назначения
  • прогноз исследований и разработок

расти быстрее, чем офисные здания в центральном деловом районе (CBD). Рынки офисных помещений, благоприятные для бизнеса, такие как Роли-Дарем, Нэшвилл, Тампа, Феникс и Даллас-Форт-Уэрт, должны показать наилучшие результаты для инвесторов, а также арендаторов, желающих арендовать офисные помещения в 2021 году.

Промышленное помещение

  • Промышленный бизнес-парк
  • Склад – распределение, холодильное/холодильное хранение, склад пиломатериалов, общего назначения
  • Гибкое промышленное пространство – реконфигурируемое с до 85% офисной площади
  • Производство – легкое, тяжелое, высокотехнологичное
  • Переработка – продукты питания, полезные ископаемые, нефтепереработка, твердые отходы
  • Исследования и разработки
  • Центр связи и обработки данных

По данным CBRE, электронная коммерция будет по-прежнему стимулировать спрос на промышленные площади.Инвесторы в коммерческую недвижимость могут ожидать увеличения конверсии розничной торговли в промышленную, поскольку промышленные арендаторы ищут решения для доставки на последней миле.

Промышленные рынки, за которыми стоит следить, включают Феникс, Лас-Вегас, Солт-Лейк-Сити, Техас и рынки Юго-Восточной Европы, такие как Атланта, Чарльстон и Центральная Флорида.

Retail

  • Automotive
  • Day Care Care
  • Laundromat
  • Laundromat
  • General StateFront / Street Retail
  • Charebront Mastom
  • Centre Centre
  • Centre
  • Community Community Centre
  • Региональный центр
  • Суперрегиональный центр/торговый центр
  • Специализированный розничный центр

Закрытие розничных магазинов, вероятно, продолжится в этом году, что создаст оппортунистические возможности для инвестиций на многих рынках розничной торговли. Адаптивное повторное использование и преобразование торговых центров класса B и C в более совершенные и эффективные виды использования будут продолжать ускоряться.

CBRE называет Феникс, Остин, Денвер, Шарлотт и Сент-Луис одними из лучших рынков розничной торговли, на которые стоит обратить внимание в плане инвестиций в коммерческую недвижимость.

Многоквартирные дома

  • Многоквартирные дома – здания, состоящие из более чем четырех квартир, включая квартиры с садом, квартиры средней и высокой этажности
  • Студенческие общежития – общежития, общежития, а также жилье как на территории кампуса, так и за его пределами
  • Проживание пожилых людей – независимое проживание и уход за ними, пенсионное сообщество, учреждение квалифицированного сестринского ухода
  • Групповое жилье – для лиц с ограниченными возможностями или с криминальным прошлым для реинтеграции в общество

Доля вакантных площадей в многоквартирных домах должна оставаться относительно низкой в ​​2021 году, при этом арендная плата будет расти на многих рынках по мере больше домохозяйств арендуют, чем владеют. Доступное жилье класса B и C будет по-прежнему в дефиците.

Многоквартирные дома в пригородах на Среднем Западе и Юго-Востоке были рекомендованы CBRE как наилучшие возможности для инвестиций в многоквартирные дома. Особенно перспективными городами являются Индианаполис, Мемфис, Кливленд, Канзас-Сити и Луисвилл.

Отели

Отель

  • All Suites
  • Casino Hotel
  • Casino Hotel
  • Convention Hotel
  • Economen Hotel / Motel
  • Расширенное пребывание
  • Full Service
  • Limited Service
  • Luxury
  • Resort и SPA

Ожидается, что нормальный уровень заполняемости отелей не вернется до 2023 года, при этом более высокие сетевые отели пострадают больше всего из-за их зависимости от деловых и групповых поездок.По прогнозам CBRE, отели и жилые помещения в местах, куда можно добраться на автомобиле, будут восстанавливаться быстрее всего. Сельские и межгосударственные отели и объекты размещения в небольших мегаполисах и сельских районах в местах, куда можно добраться на автомобиле, могут предложить наилучшие возможности для инвестиций в отели.

Альтернативные типы коммерческой недвижимости

При таком большом и разнообразном классе активов, как коммерческая недвижимость, некоторые объекты CRE трудно отнести к одному из этих пяти основных типов. Альтернативная коммерческая недвижимость имеет различные, специализированные виды использования или комбинацию видов использования, упомянутых выше.

  • Объекты смешанного назначения объединяют два или более видов использования, например, торговые и офисные помещения на первом уровне, с многоквартирными домами на верхних этажах.
  • Недвижимость специального назначения имеет нишевое или специальное использование и включает автостоянки и гаражи, складские помещения, спортивные стадионы, театры, парки развлечений, церкви и правительственные здания.
  • Центры обработки данных — это объекты совместного размещения, сдаваемые в аренду крупным поставщикам облачных услуг и поставщикам контента. Они быстро превратились в новый подкласс альтернативной коммерческой недвижимости и идеально подходят для инвесторов CRE, которые ищут высококачественные активы, сдаваемые в аренду долгосрочным кредитным арендаторам.

Где найти объявления о коммерческой недвижимости

Некоторые типы коммерческой недвижимости будут расти быстрее, чем другие, хотя каждый тип предлагает инвесторам CRE уникальные возможности. Высотные городские офисы могут больше зависеть от сотрудников, работающих из дома, в то время как пригородные офисные здания ближе к дому лучше подходят для модели со ступицей.

Торговая недвижимость на таких рынках, как Лас-Вегас, показывает хорошие результаты, в то время как другие типы торговых площадей предлагают инвесторам возможность перепозиционировать ее для более эффективного использования.То же самое относится и к отелям, где гостиничные и жилые помещения расположены в местах, куда можно добраться на автомобиле, что обеспечивает наилучшие инвестиционные возможности.

Промышленная и многоквартирная коммерческая недвижимость на большинстве рынков показала исключительно хорошие результаты и, вероятно, будет продолжать делать это даже в условиях нестабильной экономики.

Готовы инвестировать? Просмотрите Crexi, чтобы найти свою следующую инвестицию в коммерческую недвижимость!

Инвестирование в коммерческую недвижимость: руководство для начинающих по началу работы [2022]

Когда люди начинают инвестировать в недвижимость, они часто сосредотачиваются на односемейных жилых домах или небольших многоквартирных домах.Хотя эта жилая недвижимость может быть прибыльной, опытные инвесторы часто переходят на коммерческую недвижимость, чтобы получить более высокую прибыль от своих денег.

Обладая нужными знаниями и инструментами, начинающие инвесторы также могут научиться инвестировать в коммерческую недвижимость. Это руководство поможет демистифицировать коммерческую недвижимость, чтобы помочь вам начать свои первые инвестиции.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это общее название объектов недвижимости, которые используются для ведения бизнеса. Многие считают, что коммерческой недвижимостью считаются только здания, занятые бизнесом. Но CRE также включает любую землю, которая используется для получения прибыли, а также более крупную жилую недвижимость, сдаваемую в аренду.

К объектам коммерческой недвижимости относятся:

  • Офисное помещение
  • Склады и другие промышленные помещения или здания
  • Торговые помещения, витрины и торговые центры
  • Медицинские здания, учреждения здравоохранения и больницы
  • Складские помещения
  • Многоквартирные дома (5+ единиц)
  • Рестораны
  • Гостиницы и курорты

Как работает коммерческая аренда

Когда предприятие не владеет зданием, в котором оно находится, оно должно арендовать все помещение или его часть у владельца здания.В некоторых случаях владелец бизнеса покупает здание, а затем сдает его в аренду компании. Это создает транзакцию на расстоянии вытянутой руки, чтобы помочь владельцу заплатить за здание, сохраняя при этом два объекта раздельными на случай, если один будет продан или против него будет подан иск.

В дополнение к покупке здания, чтобы сдать его в аренду своему собственному бизнесу, многие люди покупают здания, чтобы сдавать их в аренду другим предприятиям в качестве инвестиционной собственности. В каждом сценарии арендатор обычно подписывает договор аренды, чтобы формализовать ежемесячную арендную плату, кто за что платит и продолжительность аренды.

Существует три основных вида коммерческого лизинга:

  • Аренда брутто . Арендатор платит арендодателю арендную плату, а арендодатель несет ответственность за оплату всех расходов на недвижимость, таких как налоги на недвижимость, коммунальные услуги и техническое обслуживание.
  • Чистая аренда . Арендатор платит арендную плату, но он несет ответственность за фиксированные операционные расходы, такие как налоги на имущество, страхование и расходы на обслуживание мест общего пользования (CAM). В этой категории различают одинарную, двойную, тройную и абсолютную тройную чистую аренду.
  • Модифицированная аренда брутто/нетто . Этот тип аренды позволяет проводить дополнительные переговоры между арендатором и арендодателем, связанные с операционными расходами при определении ежемесячной арендной платы. Ежемесячная арендная плата является фиксированной, даже если согласованные расходы со временем увеличиваются или уменьшаются.

Тройной чистый лизинг является одним из наиболее распространенных видов коммерческого лизинга. При этом типе аренды арендатор платит арендодателю арендную плату и несет ответственность за все другие расходы, связанные со зданием.Эти расходы включают в себя налоги на недвижимость, страхование, техническое обслуживание и другие статьи, связанные с эксплуатацией здания. Единственными расходами домовладельца являются ипотека, если таковая имеется, и налоги.

Ежемесячная арендная плата зависит от количества квадратных метров, которые занимает арендатор. Цены указаны и согласованы как годовая цена за квадратный фут. Это означает, что месячная арендная плата равна годовой цене за квадратный фут, умноженной на занимаемые квадратные футы, деленной на 12.

Итак, если арендатор занимает 3500 квадратных футов офисных помещений с валовой арендной платой в размере 34 долларов США.68 за квадратный фут, ежемесячная арендная плата составит 10 115 долларов в месяц. (3500 х 34,68 = 121 380 / 12 = 10 115)

Некоторые договоры аренды могут также учитывать общую стоимость мест общего пользования. К зонам общего пользования относятся ванные комнаты, кухни и лифты, которыми пользуются все жильцы здания (или те, кто находится на том же этаже).

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

При вложении денег в коммерческую недвижимость есть два основных варианта — прямые и непрямые инвестиции.Прямые инвестиции — это владение зданием лично или через юридическое лицо, например товарищество или ООО по недвижимости. Косвенные инвестиции — это покупка акций компании, владеющей недвижимостью, как при инвестировании в REIT или краудфандинге в сфере недвижимости.

Прямые инвестиции в недвижимость

Плюсы

  • Максимальная гибкость при выборе недвижимости для покупки
  • Контроль повседневных решений в отношении имущества
  • Налоговые льготы

Минусы

  • Не является пассивным вложением
  • Требует больших капиталовложений
  • Относительно неликвидное вложение, которое может быть дорогостоящим или трудным для покупки или продажи

Прямые инвестиции в недвижимость хорошо подходят для инвесторов, которые хотят сами управлять недвижимостью или работать с управляющим недвижимостью для выполнения повседневных задач.Эти инвесторы, как правило, имеют высокую чистую стоимость и хотят получить налоговые льготы от амортизации имущества.

Прежде чем заключать крупную сделку, инвесторы могут подумать о том, как инвестировать 10 тысяч в краудфандинговую сделку. Затем используйте эти знания, чтобы определить, как инвестировать 20 тысяч в следующую сделку. Постепенное увеличение ваших инвестиций позволяет вам приблизиться к своим инвестиционным целям, пока вы изучаете этот процесс у опытных инвесторов.

Косвенные инвестиции в недвижимость

Плюсы

  • Можно начать с гораздо меньшей суммы денег
  • Бережный подход к свойствам
  • Мгновенная диверсификация вашего портфеля
  • Инвестиции обычно ликвидны

Минусы

  • Не имеют права голоса в отношении того, в какую недвижимость инвестируются
  • Решения принимаются без вашего участия
  • Доход REIT облагается налогом по обычным ставкам подоходного налога

Для непрямых инвестиций в недвижимость лучше всего подходят инвесторы, которые хотят получить пассивный доход и автоматическую диверсификацию своего портфеля.Косвенное инвестирование также подходит для небольших инвесторов или тех, кто хочет начать инвестировать с небольшой долей своего портфеля.

Косвенное инвестирование также может облегчить вам инвестирование в города, где вы не живете и не можете исследовать вещи лично, но имеете активные рынки CRE. Например, Нью-Йорк, район залива Сан-Франциско или Лос-Анджелес.

Словарь CRE, который вы должны знать

Чтобы научиться инвестировать в недвижимость, вам необходимо знать термины отрасли коммерческой недвижимости.Освежите в памяти эти термины, чтобы понять суть разговора и принять более взвешенные инвестиционные решения:

  • Чистый операционный доход (NOI): Валовой доход от аренды за вычетом расходов.
  • Денежные средства при возврате денежных средств: Годовой денежный поток, разделенный на денежные средства, которые вы вложили в свою собственность.
  • Максимальная ставка: NOI разделить на покупную цену здания.
  • Коэффициент покрытия долга (DCR): NOI, деленное на ваши ежегодные платежи по долгу.
  • Зонирование: Правила определяют, какой тип здания может быть построен на территории или какой тип бизнеса может быть запущен.
  • Классификация зданий: Классы от A до D представляют качество и местоположение вашего здания, где A имеет самое высокое качество.
  • Build-to-suit: Собственность, разработанная специально для удовлетворения потребностей арендатора.
  • Triple net: Аренда, при которой арендатор платит арендодателю арендную плату и покрывает все обычные эксплуатационные расходы здания, такие как коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание.
  • Обслуживание помещений общего пользования: Расходы, связанные с эксплуатацией здания, включая помещения общего пользования. Эти расходы обычно распределяются между арендаторами пропорционально площади, которую они арендуют.
  • Коэффициент парковки: Общая арендная площадь здания делится на количество парковочных мест. Во многих договорах аренды указано, сколько парковочных мест будет доступно для каждого арендатора. Это особенно характерно для офисных помещений.

Чтобы узнать еще больше терминов и концепций CRE, полезно пообщаться на форумах по инвестициям в недвижимость. Читая сообщения от сообщества, эти термины и понятия будут иметь больше смысла. Кроме того, у вас будут дополнительные возможности узнать о возможностях, пообщаться с другими инвесторами и получить отзывы о ваших сделках.

Кроме того, вы можете погрузиться в книги, подкасты и курсы по инвестированию в недвижимость. Все учатся по-разному. Эти ресурсы могут дать ценную информацию о мыслях других инвесторов в недвижимость, что может помочь вам усовершенствовать свою стратегию.

человека CRE, которых вы должны иметь в своей сети

Чтобы стать успешным инвестором в коммерческую недвижимость, нужно окружить себя правильной командой. Эти товарищи по команде решают определенные задачи, дают бесценные советы и следят за тем, чтобы вы соблюдали все федеральные, государственные и местные правила.

  • Агент по коммерческой недвижимости: Агент фирмы по коммерческой недвижимости поможет вам найти потенциальную недвижимость, соответствующую вашим инвестиционным критериям, и будет держать вас в курсе местных тенденций, связанных с вашей недвижимостью.Некоторые агенты также могут помочь найти арендаторов для вашего здания.
  • Компания по управлению недвижимостью: Менеджеры по недвижимости занимаются повседневным взаимодействием с вашими арендаторами, помогают вести переговоры об аренде и взимают арендную плату.
  • Кредиторы или ипотечные брокеры: Кредиторы и брокеры позволяют инвесторам занимать деньги для финансирования покупки здания или занимать деньги под залог собственного капитала. Кредитор может также помочь вам рефинансировать, чтобы снизить вашу ставку или продлить на новый срок, когда срок погашения вашего кредита.
  • Страховой агент: Страхование защищает вас и ваше имущество от рисков ущерба, судебных исков и других покрываемых событий.
  • Подрядчик или разнорабочий: Это лицо необходимо для проведения ремонтных работ при первой покупке здания, при выезде жильцов и по мере необходимости в течение всего срока аренды жильца.
  • Адвокат : Юрист проверяет контракты, отвечает на судебные иски и помогает при возникновении сложных ситуаций.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть выгодным способом диверсифицировать ваши инвестиции и потоки доходов. Традиционное инвестирование в коммерческую недвижимость лучше всего подходит для инвесторов, у которых есть большая сумма наличных денег и которые согласны сосредоточить свои инвестиции в одном здании.

Новые инвестиционные приложения, REIT и ETF облегчают начинающим инвесторам или тем, у кого небольшой портфель, начать инвестировать всего 500 долларов в коммерческую недвижимость, продолжая увеличивать свои активы.

Вот несколько советов о том, как узнать, подходят ли инвестиции в коммерческую недвижимость для ваших целей:

  • Для покупки коммерческого здания могут потребоваться более крупные первоначальные инвестиции. Тем не менее, более мелкие инвесторы могут начать работу с ETF и инвестиционных приложений.
  • Конкуренция за коммерческую недвижимость меньше, потому что у многих инвесторов нет капитала или ноу-хау для покупки и эксплуатации коммерческой недвижимости.
  • Коммерческая недвижимость имеет меньший оборот и более стабильный доход при долгосрочной аренде коммерческой недвижимости.
  • Более объективная оценка цен, основанная на ваших арендаторах, а не на цене, по которой недавно был продан соседний дом.
  • Аренда с тремя сетями уменьшает головную боль и расходы арендодателей, поскольку арендаторы несут ответственность за уход за зданием.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает большую гибкость в отношении условий аренды и выселения по сравнению с жилой недвижимостью.
  • Обычно требуется профессиональная помощь, поскольку здания больше и сложнее.

CBRE является одним из ведущих в отрасли брокеров коммерческой недвижимости. Они предлагают многочисленные отчеты CRE, которые помогают инвесторам понять последние тенденции рынка недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Какие примеры коммерческой недвижимости?

Существует множество объектов, которые классифицируются как коммерческая недвижимость.К ним относятся многоквартирные дома, сдаваемые в аренду офисы, больницы, складские помещения, промышленные объекты и торговые центры.

Что приносит больше денег: коммерческая или жилая недвижимость?

Коммерческая недвижимость обычно обеспечивает более высокий потенциальный доход для инвесторов в недвижимость. Средний инвестор CRE зарабатывает от 6% до 12% в год, в то время как типичный инвестор в жилую недвижимость зарабатывает от 1% до 4%. Недвижимость CRE обычно имеет диверсифицированный поток доходов от нескольких арендаторов с долгосрочной арендой по цене за квадратный фут, которая выше, чем у жилой недвижимости.

Сколько капитала вам нужно, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость?

Сумма денег, необходимая для инвестирования в коммерческую недвижимость, зависит от стратегии, которую вы хотите использовать. Покупка коммерческого здания обычно требует 30% первоначального взноса. Тем не менее, вы можете инвестировать в недвижимость на 500 долларов на нескольких различных онлайн-платформах для инвестиций. Кроме того, многие брокерские счета позволяют инвестировать в коммерческую недвижимость REIT и ETF с относительно небольшими суммами денег.


Нижняя строка

Недвижимость — популярная категория инвестиций для тех, кто хочет диверсифицировать свои портфели. Но потенциальные инвесторы в недвижимость могут рассмотреть коммерческую недвижимость, а не аренду дома для одной семьи. Коммерческая недвижимость предлагает множество преимуществ, включая долгосрочную аренду, меньший оборот и большую гибкость при заключении договоров аренды. CRE также включает в себя широкий спектр возможностей, от офисных зданий до торговых площадей и промышленных объектов.

В то время как традиционные инвестиции в коммерческую недвижимость требуют значительных капиталовложений, у мелких инвесторов больше возможностей, чем когда-либо. В некоторых случаях вы можете начать инвестировать в недвижимость с 500 долларов или меньше.

Ли Хаффман Ли Хаффман — бывший специалист по финансовому планированию и менеджер по корпоративным финансам, который теперь пишет о досрочном выходе на пенсию, кредитных картах, путешествиях, страховании и других темах личных финансов. Ему нравится показывать людям, как больше путешествовать, меньше тратить и жить лучше. Когда Ли не ставит штампы в своем паспорте по всему миру, он изучает способы заработать больше миль и баллов для своего следующего отпуска.

Коммерческая недвижимость

Обновлено: 23 февраля 2022 г., 12:22.

Коммерческая недвижимость (CRE) является привлекательным классом инвестиций из-за ее стабильной доходности, пассивного дохода и потенциала роста.Этот сектор инвестирования в недвижимость становится все более популярным в качестве альтернативного вложения. Однако, несмотря на то, что CRE потенциально может быть прибыльным, не все коммерческие инвестиции считаются равными. Знание того, когда, во что и как инвестировать в коммерческую недвижимость, является важным компонентом успеха или неудачи.

Если вы хотите инвестировать в CRE, вот шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем начать.

1. Не все виды собственности одинаковы.

Коммерческая недвижимость включает большое разнообразие типов активов.Хотя CRE обычно подразделяют на пять основных секторов; промышленная, офисная, торговая, многоквартирная и специального назначения, существует множество других типов собственности, таких как складское помещение, медицинское учреждение, уход за престарелыми, земля или гостиница. Спрос и предложение, доходность и общая прибыльность каждого сектора сильно различаются.

Некоторые типы собственности работают лучше, чем другие, в зависимости от спроса и предложения в конкретном местоположении актива. Но даже на макроуровне некоторые сектора работают лучше, чем другие. Крайне важно знать, как определить типы активов, которые являются наиболее прибыльными или предлагают самые большие возможности в текущей экономике.

В настоящее время промышленные объекты являются наиболее эффективным классом активов CRE, в то время как сектор торговых площадей является наименее эффективным сектором. С ростом онлайн-покупок торговые площади изо всех сил пытаются конкурировать, что приводит к снижению доходов и замедлению роста. Имейте в виду, что в некоторых секторах коммерческой недвижимости процент вакантных площадей, как правило, выше, потому что у них может быть один арендатор, например, склад в промышленном секторе или одно офисное помещение. Чтобы снизить профиль потенциального риска, некоторые предпочитают инвестировать в секторы или недвижимость с несколькими арендаторами, например, в многоквартирные квартиры.

Прежде чем начать инвестировать, изучите эффективность каждого класса активов в текущей экономике, определите жизнеспособность этого сектора в качестве инвестиций, а затем выберите тип собственности CRE, который вы хотели бы использовать.

2. Знайте рынок, спрос и предложение

Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, необходимо знать, что каждый рынок уникален. Когда вы инвестируете, вы инвестируете в конкретную географическую область, которая имеет свой собственный уникальный спрос и предложение. Определенные типы недвижимости могут хорошо себя чувствовать на макроуровне, но вы можете обнаружить, что в вашем городе наблюдается избыток предложения, или наоборот. Часто инвесторам не удается провести достаточное исследование рынка, чтобы определить, существует ли потенциальный риск насыщения рынка.

Хорошей отправной точкой является изучение предложения на рынке в непосредственной близости от вас, принимая во внимание как текущую арендуемую площадь, так и любые дополнительные площади, которые появятся в результате текущего строительства и запланированных застроек.

Если вы определили тип недвижимости, предложение которого недостаточно на вашем конкретном рынке, вы можете получить технико-экономическое обоснование, чтобы определить будущий рост и вероятность успеха в этом секторе. Realtor.com, Deloitte, CBRE и Mordor Intelligence — отличные ресурсы для этого.

3. Понимание рыночных циклов

Ничто не вечно. Здоровье экономики, уровень безработицы и ВВП напрямую связаны с прибыльностью коммерческой недвижимости. Понимание того, как работают циклы рынка недвижимости, может помочь вам избежать покупки, когда рынок высок, и необходимости продавать, когда рынок низок.Кроме того, знание конкретных индикаторов различных рыночных циклов поможет определить, какие возможности существуют прямо сейчас, и принять более обоснованные инвестиционные решения.

4. Тщательная комплексная проверка

Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение обследований, осмотров имущества, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Нередки случаи, когда новые инвесторы в недвижимость так воодушевляются перспективой покупки своих первых коммерческих инвестиций, что что-то упускают из виду при должной осмотрительности. Твердое понимание того, что необходимо изучить, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Создание тщательного и обширного контрольного списка должной осмотрительности для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один пункт не останется без внимания. Вот лишь несколько общих пунктов, которые следует учитывать:

  • Если вы планируете застройку пустующей собственности, убедитесь, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
  • Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
  • Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и стоимостью в городе или муниципалитете собственности.

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды, ваша комплексная проверка будет включать тщательную проверку компании или лица, которое занимается вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире следуют одному и тому же набору стандартов. Комплексная проверка лица, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, так же важна, как и комплексная проверка актива.

  • Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в недвижимость в прошлом, или попросите рекомендации.
  • Посмотрите на прошлые предложения и фактическую прибыль от закрытых инвестиций, чтобы получить представление об их послужном списке.
  • Спросите, как проходит их комплексная проверка.Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность или определяют, в какой REIT или инвестицию инвестировать. . Хотя это может показаться суровым, это не редкость в крупных сделках CRE.

5. Иметь резервный фонд и резервный фонд капитала

Любые инвестиции всегда сопряжены с неопределенностью. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на вашу общую доходность. Одним из способов хеджирования этой неопределенности является учет непредвиденных затрат.

Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть своих первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, возникающими при сдаче в аренду, повышении арендной платы, изменении управления, ремонте, изменении зоны или строительстве. Их также можно использовать для покрытия обслуживания вашего долга до тех пор, пока имущество не стабилизируется. Непредвиденные расходы особенно полезны, если будет отрицательный денежный поток, в то время как вы улучшаете общую производительность собственности.В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на непредвиденные обстоятельства составляет 5-15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, неэффективен ли он.

Кроме того, рекомендуется в сфере недвижимости создавать капитальный резерв или замещающий резервный фонд. Резервный капитал — это фонд или счет, на котором отложены деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, помимо ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете до того, как получите какой-либо положительный денежный поток, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы.Составление бюджета для обоих этих факторов при анализе инвестиций поможет увеличить шансы на получение прибыли и иметь средства, доступные в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

6. Будьте готовы к неудачам и продлению сроков

Точно так же, как существуют неопределенности в отношении затрат, существуют также неопределенности в отношении сроков. Большинство людей устанавливают нереальные сроки строительства, ремонта, полной сдачи в аренду или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем требуют времени.Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые остановят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период должной осмотрительности и подготовиться к ним в рамках ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который можно реализовать в случае задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибки в своих ожиданиях возврата и сроках. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения.В конечном счете, работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Надеемся, что эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защититься от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

Подробнее о недвижимости

Типы инвестиций в недвижимость

Существует несколько типов инвестиций в недвижимость, но большинство из них можно разделить на две категории: Инвестиции в физическую недвижимость, такую ​​как земля, жилая и коммерческая недвижимость, и другие способы инвестирования, которые не не требует владения физическим имуществом, таким как REIT и краудфандинговые платформы.

Инвестиции в традиционную физическую недвижимость могут принести большую прибыль, но также требуют больших авансовых денег и могут иметь высокие текущие расходы. REIT и краудфандинговые платформы имеют более низкий финансовый барьер для входа, а это означает, что вы можете инвестировать в несколько типов недвижимости гораздо дешевле, чем инвестировать даже в одну традиционную недвижимость. Эти альтернативные инвестиции в недвижимость также предлагают явное преимущество, заключающееся в том, что вам не нужно выходить из дома или надевать штаны, чтобы начать инвестировать.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, следует рассмотреть пять типов:

1. REIT

Публичные REIT или инвестиционные фонды недвижимости — это компании, владеющие коммерческой недвижимостью (например, отели, офисы и торговые центры). Вы можете инвестировать в акции этих компаний на фондовой бирже. Инвестируя в REIT, вы инвестируете в недвижимость, которой владеют эти компании, без многих рисков, связанных с непосредственным владением недвижимостью.

REIT обязаны ежегодно возвращать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода.Это означает, что инвесторы могут получать привлекательные дивиденды в дополнение к диверсификации своих портфелей за счет недвижимости. Публичные REIT также предлагают большую ликвидность, чем другие инвестиции в недвижимость: если вам внезапно понадобились наличные деньги, вы можете продать свои акции на фондовой бирже. Если вы хотите инвестировать в публично торгуемые REIT, вы можете сделать это через брокерский счет.

2. Платформы краудфандинга

Платформы краудфандинга в сфере недвижимости предлагают инвесторам доступ к инвестициям в недвижимость, которые могут принести высокую прибыль, но также сопряжены со значительным риском.Некоторые краудфандинговые платформы открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых как физические лица с собственным капиталом или совместным собственным капиталом с супругом, превышающим 1 миллион долларов — без учета стоимости их дома — или годовой доход в каждый из последних двух лет. это превышает 200 000 долларов (300 000 долларов с супругом).

«Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад».

Но другие, такие как Fundrise и RealtyMogul, предлагают инвесторам, которые не соответствуют этим минимумам, — известным как неаккредитованные инвесторы — доступ к инвестициям, в которые они иначе не смогли бы инвестировать.Эти инвестиции часто бывают в форме неторгуемых REIT или REIT, которые не торгуются на фондовой бирже. Поскольку они не торгуются публично, неторгуемые REIT могут быть очень неликвидными, а это означает, что ваши средства будут инвестированы как минимум на несколько лет, и у вас может не быть возможности вывести свои деньги из инвестиций, если они вам понадобятся. Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад.

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и роботов-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, выбор инвестиций, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и роботов-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, выбор инвестиций, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией.Формула оценки для онлайн-брокеров и роботов-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, выбор инвестиций, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Сборы

1%

Другие сборы могут применяться

Rooms

0,50% до 2,5%

для средств; Стоимость проекта варьируется

3.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость — это практически любое место, где живут или останавливаются люди, например, дома на одну семью, многоквартирные дома и загородные дома. Инвесторы в жилую недвижимость зарабатывают деньги, собирая арендную плату (или регулярные платежи за краткосрочную аренду) с арендаторов недвижимости за счет повышения стоимости их собственности в период между ее покупкой и продажей, или и тем, и другим.

Инвестиции в жилую недвижимость могут принимать разные формы. Это может быть так же просто, как сдать в аренду свободную комнату, или так же сложно, как покупка и перепродажа дома для получения прибыли.

4. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – это помещения, сдаваемые или сдаваемые в аренду бизнесом. Офисное здание, арендованное одним бизнесом, автозаправочная станция, торговый центр с несколькими уникальными предприятиями и арендованные рестораны — все это примеры коммерческой недвижимости. Если бизнес сам не владеет недвижимостью, каждый бизнес будет платить арендную плату владельцу собственности.

Промышленная и торговая недвижимость может подпадать под коммерческую деятельность. Промышленная недвижимость обычно относится к объектам недвижимости, в которых производятся или размещаются продукты, а не продаются, например склады и фабрики.Торговое помещение — это место, где покупатель может купить товар или услугу, например, магазин одежды. Коммерческая недвижимость, как правило, имеет более длительный срок аренды и может требовать более высокой арендной платы, чем жилая недвижимость, что может означать более высокий и стабильный долгосрочный доход для владельца недвижимости. Но они также могут потребовать более высоких авансовых платежей и расходов на управление недвижимостью.

5. Сырая земля

Если вы ее построите, они придут? Инвесторы обычно покупают землю под коммерческую или жилую застройку.

Но покупка земли под застройку требует достаточного количества маркетинговых исследований, особенно если вы планируете заниматься застройкой самостоятельно. Этот тип инвестиций лучше всего подходит для тех, у кого есть большой капитал для инвестирования и глубокие знания всех аспектов недвижимости — строительных норм, правил зонирования, пойм — в дополнение к пониманию местных жилых и коммерческих рынков аренды.

Какая инвестиция в недвижимость вам больше всего подходит?

Если вы рассматриваете возможность инвестирования в традиционную недвижимость — например, в жилую или коммерческую недвижимость — комплексная проверка означает не только внесение первоначального взноса.Важно знать свой местный рынок. Если в вашем районе нет большого спроса на дома или коммерческие помещения или стоимость недвижимости начинает падать, эти инвестиции могут быстро превратиться в бремя.

Если вы предпочитаете невмешательство в свои инвестиции, REIT и краудфандинговые платформы — это более простые способы добавить недвижимость в свой портфель, не владея физическим имуществом.

Некоторые брокерские компании предлагают публично торгуемые REIT и взаимные фонды REIT.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.