Какой налог на землю сельхозназначения в 2019 году: Физическим лицам и индивидуальным предпринимателям | ФНС России

Содержание

Налог на неиспользуемые земли сельхозназначения хотят увеличить в 10 раз

Огромные территории, имеющие назначение для сельского хозяйства, в России зачастую никак не используются. В результате многие сельские жители, не имея работы, вынуждены сниматься с мест и уезжать в города. По мнению председателя Комитета Госдумы по аграрным вопросам Владимира Кашина, решить эту проблему позволит десятикратное увеличение налога для землевладельцев, не использующих находящиеся в их собственности земли по назначению.

«Многие понабрали землю, и она стоит без дела. А люди, которые хотят работать, вынуждены уезжать из села, потому что нет земли — нет работы. И, чтобы наконец-то сдвинуть с мёртвой точки больную тему с неиспользованием земель сельскохозяйственного назначения, у меня возникла идея. Я считаю, что надо увеличить в 10 раз земельный налог на неиспользованные земли. Тогда нерадивые собственники вынуждены будут уступить землю тем, кто хочет и готов работать на ней», — сказал «Парламентской газете» законодатель.

Кашин отметил, что изменения предстоит вносить в Налоговый кодекс. Сейчас инициатива находится на стадии формирования, но уже в эту сессию депутат намерен внести её в виде законопроекта в Госдуму.

С идеей кратного увеличения налога для недобросовестных землевладельцев согласны и в Совете Федерации. Первый зампредседателя Комитета палаты по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский, поддержав эту инициативу, сослался на зарубежный опыт.

«Это общемировая практика — например, в Европе за неиспользование сельскохозяйственных земель присуждают огромные штрафы. Поэтому возделывается каждый пригодный для этого клочок земли. То есть это нормально», — сказал «Парламентской газете» сенатор. Он отметил, что сейчас в России эта проблема стоит уже не так остро, как несколько лет назад, но, тем не менее, до сих пор сохраняется и нуждается в скорейшем решении.

Действительно, по данным прокурорских проверок, в России ежегодно сокращается площадь сельскохозяйственных земель.

По состоянию на 2017 год, не использовалось по назначению свыше 56 миллионов гектаров, что составляет около 14,5 процента от общего количества земель сельхозназначения. Причём такие незадействованные участки есть в большинстве регионов. Ежегодно прокуратура фиксирует десятки тысяч нарушений закона в сфере землепользования. Наибольшее количество нарушений надзорное ведомство фиксирует в работе чиновников, отвечающих за передачу земельных участков в собственность или аренду.

Земельный налог по районам Республики Татарстан. Налоги и сборы, зачисляемые в бюджет Республики Татарстан и бюджеты муниципальных образований, расположенных на территории Республики Татарстан (информация приведена по состоянию на 15 декабря 2018 г.)

Муниципальное образование

Нормативный акт

г. Казань

Решение представительного органа муниципального образования города Казани от 29 ноября 2005 г.

N 3-3

г. Набережные Челны

Решение Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 25 сентября 2008 г. N 34/5

Агрызский м.р-н.

Решение Совета Агрызского муниципального района Республики Татарстан от 15 ноября 2016 г. N 12-4

Азнакаевский м.р-н.

Решение Азнакаевского районного Совета Республики Татарстан от 31 октября 2008 г. N 219-30

Аксубаевский м.р-н.

Решение Совета Аксубаевского муниципального района Республики Татарстан от 18 ноября 2016 г. N 71

Актанышский м.р-н.

Решение Совета Актанышского муниципального района Республики Татарстан от 11 декабря 2010 г. N 3-05

Алексеевский м. р-н.

Решение Алексеевского районного Совета Алексеевского муниципального района Республики Татарстан от 15 ноября 2016 г. N 63

Алькеевский м.р-н.

Решение Совета Алькеевского муниципального района Республики Татарстан от 21 ноября 2012 г. N 61

Альметьевский м.р-н.

Решение Совета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан от 31 октября 2008 г. N 271

Апастовский м.р-н.

Решение Совета Апастовского муниципального района Республики Татарстан от 17 ноября 2012 г. N 109

Арский м.р-н.

Решение Арского районного Совета Республики Татарстан от 10 ноября 2016 г. N 80

Атнинский м.р-н.

Решение Совета Атнинского муниципального района Республики Татарстан от 29 октября 2010 г. N 18

Бавлинский м.р-н.

Решение Совета Бавлинского муниципального района Республики Татарстан от 12 ноября 2005 г. N 2/10

Балтасинский м.р-н.

Решение Балтасинского районного Совета Республики Татарстан от 28 октября 2011 г. N 64

Бугульминский м.р-н.

Решение Совета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан от 22 октября 2014 г. N 2

Буинский м.р-н.

Решение Буинского районного Совета Республики Татарстан от 23 октября 2008 г. N 5-31

Верхнеуслонский м.р-н.

Решение Совета Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан от 28 сентября 2007 г. N 17-183

Высокогорский м.р-н.

Решение Совета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от 29 ноября 2016 г. N 102

Дрожжановский м.р-н.

Решение Совета Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан от 20 ноября 2015 г. N 4/2

Елабужский м.р-н.

Решение Совета муниципального образования Елабужский муниципальный район Республики Татарстан от 29 ноября 2005 г. N 20

Заинский м.р-н.

Решение Совета Заинского муниципального района Республики Татарстан от 11 ноября 2005 г. N 16

Зеленодольский м.р-н.

Решение Совета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан от 14 ноября 2016 г. N 149

Кайбицкий м.р-н.

Решение Совета Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан от 3 ноября 2012 г. N 138

Камско-Устьинский м. р-н.

Решение Совета Камско-Устьинского муниципального района Республики Татарстан от 10 ноября 2017 г. N 101

Кукморский м.р-н.

Решение Кукморского районного Совета муниципального образования «Кукморский муниципальный район» Республики Татарстан от 31 октября 2012 г. N 160

Лаишевский м.р-н.

Решение Совета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан от 11 ноября 2010 г. N 15-РС

Лениногорский м.р-н.

Решение Совета муниципального образования «Лениногорский муниципальный район» Республики Татарстан от 31 октября 2012 г. N 63

Мамадышский м.р-н.

Решение Совета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан от 12 ноября 2016 г. N 6-12

Менделеевский м. р-н.

Решение Совета Менделеевского муниципального района Республики Татарстан от 31 октября 2014 г. N 272

Мензелинский м.р-н.

Решение Совета муниципального образования «Мензелинский муниципальный район» Республики Татарстан от 15 ноября 2005 г. N 14

Муслюмовский м.р-н.

Решение Совета Муслюмовского муниципального района Республики Татарстан от 22 ноября 2006 г.

Нижнекамский м.р-н.

Решение Представительного органа муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район» Республики Татарстан от 14 ноября 2005 г. N 12

Новошешминский м.р-н.

Решение Совета Новошешминского муниципального района Республики Татарстан от 2 ноября 2012 г. N 15-125

Нурлатский м. р-н.

Решение Представительного органа Нурлатского муниципального района Республики Татарстан от 10 ноября 2005 г. N 12

Пестречинский м.р-н.

Решение Совета Пестречинского муниципального района Республики Татарстан от 14 ноября 2016 г. N 67

Рыбно-Слободский м.р-н.

Решение Совета Рыбно-Слободского муниципального района Республики Татарстан от 4 октября 2012 г. N XX-3

Сабинский м.р-н.

Решение Совета Сабинского муниципального района Республики Татарстан от 7 ноября 2017 г. N 172

Сармановский м.р-н.

Решение Представительного органа Сармановского муниципального района Республики Татарстан от 11 ноября 2005 г. N 18

Спасский м.р-н.

Решение Представительного органа Спасского муниципального района Республики Татарстан от 3 ноября 2005 г.

N 2-5

Тетюшский м.р-н.

Решение Совета Тетюшского муниципального района Республики Татарстан от 28 октября 2008 г. N 5-28

Тукаевский м.р-н.

Решение Совета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан от 27 ноября 2013 г. N 25/4

Тюлячинский м.р-н.

Решение Совета Тюлячинского муниципального района Республики Татарстан от 4 ноября 2005 г. N 9

Черемшанский м.р-н.

Решение Совета Черемшанского муниципального района Республики Татарстан от 29 апреля 2014 г. N 219

Чистопольский м.р-н.

Решение Совета Чистопольского муниципального района Республики Татарстан от 24 октября 2007 г. N 19/3

Ютазинский м. р-н.

Решение Совета Ютазинского муниципального района Республики Татарстан от 11 ноября 2005 г. N 5

Дачник должен знать: кто и какие налоги должен заплатить в 2020 году, а кто от них освобождён

Слушать Подписаться

Дача — это не только свежие овощи с грядки, баня и шашлык, но и налоги. Говорят, в 2020 году они будут считаться по новому, а ещё придётся заплатить налог на воду, теплицу, туалет и сарай. Садоводческое товарищество тоже не промах — берут деньги  за дорогу, детскую площадку и прочие общие земли. Редакция «Выберу.ру», отсортировав закон от домыслов и слухов, рассказывает, что на самом деле должен заплатить дачник, а также когда и за что он может не платить. Для тех, кто дочитает до конца, бонус — налоговые льготы для дачников. Рассказываем:

  1. Какие налоги должен платить дачник.
  2. Как рассчитывается налог?
  3. Что будет, если не зарегистрировать строение?
  4. Надо ли платить за теплицу, сарай и баню.
  5. Существует ли налог на воду?
  6. Есть ли льготы по налогам и как их получить?
  7. Как платить налоги, когда и куда, а также что делать, если квитанция не пришла.
  8. Какие дополнительные платежи надо вносить, кроме налогов?

Знакомьтесь — Иван Степанович, наш хороший знакомый

У редакции «Выберу.ру» есть знакомый Иван Степанович. Пару лет назад он купил дачу в Подмосковье. Построил там небольшой, но капитальный домик, баню, беседку, выкопал колодец, поставил теплицу. Одним словом, обосновался крепко и дачу полюбил всей душой. Вся его большая семья вместе с мамой-пенсионеркой, тремя детьми и женой, в которой открылся садоводческий талант, проводила лето на даче. Мещанский быт затянул. Картина и дальше бы оставалась пасторальной, если бы не пришли налоги на дачу за два года со штрафами и пени. А потом СНТ запросил деньги на общие дороги. Наш знакомый был крайне возмущён. Его сосед вообще не платит за свои 6 соток, дом не регистрирует и не вносит налоги. За что же Ивану Степановичу столько всего свалилось?

Каждый дачник должен знать, где скрывается налог. Фото: yandex.ru

Налогов всего два

Владельцы квартир платят один налог — на имущество физических лиц. Владельцы дач — два налога, поскольку загородная недвижимость состоит из двух составляющих: земли и строения. Налог начисляется и на то, и на другое.

Налог на имущество  

Или, проще говоря, налог на недвижимость. Дачники будут платить за жилой дом (даже если он не достроен), гараж и прочие строения, если у них есть кадастровый номер. Дома и постройки  на участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного ст

Как будем платить налоги на землю в 2020 году? — Ульяновск сегодня

Как и любая недвижимость, земля облагается налогом. Сумма налога на землю рассчитывается от размера кадастровой стоимости участка. Узнать ее можно на сайте Росреестра, куда соответствующие данные вносятся каждый год.

Для расчёта налога кадастровая стоимость земли умножается на процентную ставку. У разного вида земель она своя и составляет 0,3 или 1,5%. При этом нормативными актами муниципальных образований данные ставки могут быть уменьшены, но никак не могут превышать указанных в Налоговом кодексе Российской Федерации размеров.

Для владельцев участков, которые приобрели в 2008 году в собственность землю, но не построили дома, применяется повышенный земельный налог. С 2018 года начала применяться «спящая» норма Налогового кодекса, по которой пустующие участки для индивидуального жилищного строительства будут облагаться двойным налогом. Данная норма, предусматривающая десятилетний переходный период, была принята еще в 2008 году и теперь действует, чтобы стимулировать людей к освоению земли.

Повышенную ставку земельного налога налоговые органы уже применяют в отношении неиспользуемых по целевому назначению земельных участков сельскохозяйственного назначения. При этом повышенная ставка применяется, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение по выявленному правонарушению, и до начала налогового периода, в котором оно устранено.

В связи с пенсионной реформой, начиная с налогового периода 2017 года, установлен налоговый вычет для пенсионеров, уменьшающий земельный налог на величину кадастровой стоимости 600 кв. метров по одному земельному участку. Так, если площадь земельного участка составляет не более 600 кв.метров, земельный налог взыматься не будет, а если площадь земельного участка превышает эту площадь, земельный налог будет рассчитан за оставшуюся землю.

Материал предоставлен Департаментом земельных отношений Ульяновской области

Департамент налогообложения штата Нью-Джерси — Местный налог на имущество

  1. Дом
  2. Оценка сельскохозяйственных угодий

Оценка сельскохозяйственных угодий

Налоговые инспекторы определяют, какая земля считается сельскохозяйственной. Государственная комиссия по оценке сельскохозяйственных угодий ежегодно устанавливает показатели продуктивности сельского хозяйства, которые оценщики должны использовать для определения стоимости сельскохозяйственных угодий.

Принятые методы ведения сельского хозяйства/садоводства при оценке сельскохозяйственных угодий

Государственный департамент сельского хозяйства предоставил рекомендации , в которых описываются общепринятые методы ведения сельского хозяйства/садоводства.Эти руководящие принципы могут использоваться налоговыми оценщиками и другими налоговыми служащими, чтобы помочь определить, активно ли выделяется земля и соответствует ли она требованиям оценки сельскохозяйственных угодий.

Анкеты

Подайте заявку на оценку сельскохозяйственных угодий (форма FA-1 и дополнительную форму оценки сельскохозяйственных угодий (FA-1 GS ) своему налоговому инспектору не позднее 1 августа. Если лесные массивы включены в площадь, вы также должны подать форму данных о лесных массивах (форма WD-1 вместе с другими формами.

Критерии приемлемости
  • Вы должны владеть не менее чем 5 смежными акрами, предназначенными для использования в сельском хозяйстве/садоводстве;
  • Земля должна быть предназначена для использования в сельском хозяйстве/садоводстве не менее двух лет подряд до налогового года;
  • Вы должны подать заявку на оценку сельскохозяйственных земель у налогового инспектора не позднее 1 августа предналогового года;
  • Земля должна оставаться в сельскохозяйственном/садоводческом использовании до конца налогового года, на который подана заявка;
  • Валовой объем продаж сельскохозяйственных культур или скота должен составлять не менее 1000 долларов в год за первые 5 акров плюс 5 долларов за акр за каждый дополнительный акр;
  • Валовой объем продаж лесных/болотных угодий согласно Плану управления лесными угодьями должен составлять не менее 500 долларов в год за первые 5 акров плюс 50 центов за акр за любые дополнительные акры;
  • Для единиц управления фермой площадью менее 7 акров требуется описательное описание сельскохозяйственного/садоводческого использования, эскиз их местонахождения и количество активно используемых акров.
Право на отказ и апелляцию

Не позднее 1 ноября доналогового года ваш оценщик должен направить вам уведомление, если вам отказано в оценке сельскохозяйственных угодий. В уведомлении должны быть указаны причины отказа и информация о вашем праве подать апелляцию в Налоговый совет округа.

Если ваше заявление отклонено, вы можете подать апелляционную форму A-1 в Налоговый совет округа до 1 апреля следующего года.

Если вы недовольны решением Налогового совета округа, вы можете подать апелляцию в Налоговый суд штата Нью-Джерси.

Ресурсы

Прочтите материалы ниже для получения дополнительной информации:

Откат налогов

Если землепользование меняется с сельскохозяйственного/садоводческого на нефермерское, начисляются возвратные налоги.

Откат налогов:

  • Применяются за год, когда произошло изменение, и за два предыдущих года, при условии, что в это время земля оценивалась как сельскохозяйственная земля;
  • Являются ли разница между суммой, начисленной за квалифицированные сельскохозяйственные угодья, и суммой, начисленной за несельскохозяйственные земли в налоговом округе;
  • Становится залогом на землю с января года, в котором Налоговый совет округа вынес решение об отмене;
  • Не генерируются, когда новый владелец продолжает активно использовать собственность в качестве сельхозугодий.

Возделываемые земли, лесные угодья или животноводство, не имеющие запланированной деятельности или неадекватно предназначенные для сельскохозяйственного/садоводческого использования, могут быть лишены оценки сельскохозяйственных угодий.

Данные о сельскохозяйственных угодьях

Значения FEC для оценки сельскохозяйственных угодий
Буклет FEC для значений продуктивности
Отчет о данных сельскохозяйственных угодий

Вудлендс

Лесной массив, не относящийся к данному земельному участку, представляет собой землю, не поддерживающую и не подчиненную другим сельскохозяйственным угодьям.

  • Он может претендовать на оценку сельскохозяйственных угодий только на основании соответствия плану управления лесными угодьями;
  • Этот план должен быть подан в Департамент охраны окружающей среды штата Нью-Джерси;
  • Непринадлежащие лесные угодья активно используются для производства деревьев и лесной продукции.

Сопутствующий лесной массив – это земля, которая находится рядом с участком земли, или является его частью, или полезна для него.

  • Земельный участок должен иметь площадь не менее 5 акров, предназначенных для использования в сельском хозяйстве/садоводстве;
  • Эти виды использования должны быть иными, чем производство деревьев и лесных товаров (за исключением рождественских елок), для которых участок земли является вспомогательным и подчиненным
План управления лесным массивом

Если вы владеете лесным массивом, не принадлежащим вам, вы должны иметь план управления.Этот план:

  • Обычно составляется профессиональным лесником; и
  • Одобрено Управлением парков и лесного хозяйства штата Нью-Джерси Департамента охраны окружающей среды.

План управления лесами и все формы, включая FA-1GS, должны быть представлены налоговому инспектору.

Вы должны предоставить копию следующего документа в региональное отделение Лесной службы штата Нью-Джерси, которое обслуживает округ, в котором находится имущество:

Оценка налога на сельскохозяйственные угодья снижается, снижается

Согласно новому исследованию, проведенному Университетом штата Огайо,

Налоговые оценки сельскохозяйственных угодий в Огайо продолжают снижаться по всему штату. Исследование показывает, что налоговые оценки снизились на одну треть с тех пор, как формула текущей стоимости использования в сельском хозяйстве была изменена законодательным собранием штата в 2017 году. Фермерское бюро Огайо возглавило усилия, направленные на то, чтобы оценки в большей степени отражали текущие экономические факторы фермы.

До изменения формулы средняя налоговая оценка земли в Огайо составляла 1310 долларов за акр. Согласно исследованию, проведенному экономистами-аграрниками Робертом Динтерманом и Ани Катчовой из Колледжа пищевых, сельскохозяйственных и экологических наук ОГУ, после внесения изменений средняя оценка составляла 875 долларов за акр.

Стоимость сельскохозяйственных земель и соответствующие налоги, уплачиваемые за эту землю, будут продолжать снижаться еще более быстрыми темпами, сказал Динтерман. В среднем будет наблюдаться более резкое снижение налогов, потому что изменения в способах оценки сельскохозяйственных угодий были поэтапными в период с 2017 по 2019 год. Каждый год вносились небольшие изменения, чтобы избежать внезапного и резкого падения налоговых поступлений, сказал Динтерман.

Но в 2020 году поэтапный переход закончится, поэтому владельцы сельскохозяйственных угодий в Огайо должны увидеть снижение оценочной стоимости своей земли еще на одну треть по сравнению с предыдущим годом и аналогичное снижение налогов, сказал Динтерман.

В 2016 году средний налог, уплачиваемый по штату, составлял около 36 долларов за акр сельскохозяйственных угодий. По словам Динтермана, в 2017 году он упал примерно до 31 доллара. По его словам, к 2020 году средний показатель, вероятно, составит около 25 долларов за акр, что соответствует ставке 2011 года.

Законодательная корректировка формулы CAUV последовала за трехлетними усилиями членов фермерского бюро, которые просили законодателей отреагировать на резкое повышение налогов на сельскохозяйственные земли в то время, когда экономика фермерских хозяйств находилась в упадке.

«Обеспечение того, чтобы фермеры имели точные значения налога на имущество, является неотъемлемой частью сохранения сельскохозяйственных угодий в нашем штате», — сказала советник по политике Бюро фермерских хозяйств штата Огайо Лия Кертис.
По ее словам, еще одно изменение, продвигаемое сельскохозяйственным управлением, также приносит свои плоды.

«Штраф для фермеров, которые помещают землю в природоохранные практики, был отменен», — сказал Кертис. «Заповедные земли теперь облагаются налогом по более низкой ставке, что помогает фермерам продолжать свои усилия по защите качества воды».

Реформа налогообложения сельскохозяйственных земель может помочь фермерам, но переложить бремя на домовладельцев и предприятия

Ник Лоури | South Dakota News Watch

Поскольку налог на имущество составляет большую долю их доходов — и в то время, когда многие из них страдают финансово — фермеры и владельцы ранчо Южной Дакоты настаивают на реформе государственной системы оценки и налогообложения их земель.

Но по мере того, как десятилетний процесс обновления системы близится к завершению, становится все более очевидным, что любые усилия по реформе, помогающие производителям сельскохозяйственной продукции, приведут к повышению налогов для владельцев жилой и коммерческой недвижимости, которые возьмут на себя большее бремя оплаты образования и земских служб.

Когда в 2008 году законодатели пересмотрели государственную систему оценки налогооблагаемой стоимости сельскохозяйственных угодий и ранчо, идея заключалась в том, чтобы сделать систему более справедливой и обеспечить, чтобы налоговые ставки лучше отражали ценность сельскохозяйственных земель в данном году.Реформа привела к резкому увеличению стоимости сельскохозяйственных земель, и соответственно увеличились расходы по налогу на имущество. Но поскольку в последние годы цены на сырьевые товары упали, прибыли сократились, а налоги поглощают все большую часть доходов ферм и ранчо. Теперь, когда число банкротств фермеров и уровень самоубийств среди производителей сельскохозяйственной продукции продолжают расти, многие призывают к новым реформам в государственной системе налогообложения собственности.

Другие новости Смотреть: S.D. среди худших для «утечки мозгов», поскольку высокообразованные люди продолжают бежать из штата

«Здесь становится неотложным. Нам нужно решение», — сказал Гэри Диринг, президент Ассоциации животноводов Южной Дакоты.

Владельцы ранчо сильно пострадали от государственной системы налогообложения собственности, которая устанавливает налогооблагаемую стоимость на основе наиболее эффективного и наилучшего использования акра земли, а не ее фактического использования. Это привело к заявлениям о том, что некоторые сельские землевладельцы платят несправедливо высокие налоги за землю, которая не приносит доходов в то время, когда они меньше всего могут себе это позволить.

«В Южной Дакоте могут быть участки с девственным дерном, но из-за типа почвы они облагаются налогом, как если бы это были пахотные земли, а большинство пахотных земель, по крайней мере, в моем районе, облагаются налогом в размере двух- в полтора раза больше, чем пастбища», — сказал Джим Петерсон, бывший законодатель и нынешний фермер из Ист-Ривер, который 14 лет занимался вопросом налога на имущество.

Критики говорят, что нынешняя налоговая система усиливает давление на фермеров и владельцев ранчо, заставляя их распахивать пастбища, которые выполняют важные экологические функции, такие как предотвращение эрозии. Луга также обеспечивают среду обитания для охотничьих животных, таких как фазаны, которые являются важной движущей силой второй по величине отрасли штата — туризма.

«Это почти полностью противоположно тому, как мы должны поступать с непахотными землями», — сказала Анджела Элерс, исполнительный директор Ассоциации природоохранных районов Южной Дакоты.

Целевая группа по оценке сельскохозяйственных земель штата, созданная около 10 лет назад для наблюдения за изменениями в системе налогообложения собственности, пытается найти решение, в котором, по словам Диринга и его коллег, они нуждаются. 24 октября целевая группа провела свое первое заседание в 2019 году в Капитолии в Пьере. Центральным элементом встречи была презентация Департамента доходов штата о пилотном исследовании, в котором рассматривалось влияние двух совершенно новых систем налогообложения собственности — одной, которая будет использовать компьютерное программное обеспечение для определения наиболее вероятного использования каждой фермы и ранчо. год, и тот, который будет смотреть на то, для чего земля фактически используется каждый год, будет иметь 11 округов, разбросанных по всему штату.

Исследование показало, что при обеих системах общая стоимость ферм и ранчо в 11 округах уменьшится более чем на 1 миллион долларов. В соответствии с моделью фактического использования оценка упала более чем на 2 миллиона долларов в 11 исследованных округах. По словам Венди Семмлер из налоговой службы DOR, при использовании в масштабах штата потеря в оценке собственности может привести к смещению налогового бремени с сельского хозяйства на домовладельцев и владельцев коммерческой недвижимости.

Она сказала, что боль, вероятно, будет ощущаться больше всего в школьных округах, которые взяли кредиты для оплаты новых зданий или необходимых ремонтных работ.По ее словам, этим округам, возможно, придется повысить налоговые ставки на жилые дома и предприятия, чтобы компенсировать снижение стоимости сельскохозяйственных земель.

«Если мы увидим резкое снижение стоимости в каком-либо конкретном школьном округе, это приведет к увеличению сборов», — сказал Земмлер.

Однако налоговое бремя уже перешло на фермеров и владельцев ранчо, сказал Петерсон, член Целевой группы по оценке сельскохозяйственных земель. По его словам, в то время как стоимость жилой и коммерческой недвижимости по всему штату выросла примерно на 20%, стоимость сельскохозяйственных земель в некоторых районах за последнее десятилетие выросла до 200%.

«Мы взяли много шкур и добавили их в игру из сельского хозяйства», — сказал Петерсон.

В поисках более справедливой системы

Исторически сложилось так, что ставки налога на землю в Южной Дакоте определялись с использованием данных о недавних сопоставимых продажах земли. Обычно эта система работала в пользу фермеров и владельцев ранчо, которые, несмотря на владение львиной долей собственности в штате, исторически платили меньше налогов на недвижимость, чем владельцы коммерческой недвижимости и домовладельцы.

Подробнее SD News Watch: В S.D. из-за хронической бедности и отсутствия доступа к дантистам

В середине 2000-х годов высокие цены на урожай, активный охотничий туризм и расширение застройки на окраинах города привели к стремительному росту цен при продаже земли. В то время любая продажа земли, которая в конечном итоге составила 150% или более от среднего исторического значения, не могла использоваться для оценки налогооблагаемой стоимости. Проблема, по словам Петерсона, заключалась в том, что почти каждый раз, когда земля продавалась в последние годы последнего десятилетия, цена превышала 150% от среднего исторического значения.Сельскохозяйственные земли будут либо недооценены, либо их стоимость будет расти в геометрической прогрессии из года в год. Ни одна из ситуаций не была приемлемой.

Летом 2007 г. и на законодательной сессии 2008 г. законодатели штата разработали детали новой системы оценки стоимости сельскохозяйственных земель. Она вступила в силу в 2010 г., а 2011 г. стал первым годом, когда были уплачены налоги, рассчитанные по новой системе. С тех пор он остается на месте относительно неизменным.

В рамках действующей системы налоги на земельную собственность рассчитываются с использованием так называемой «оценки производства». По сути, Департамент доходов штата работает с экономистами из Университета штата Южная Дакота, чтобы каждый год определять самый высокий потенциальный доход как для пахотных, так и для непахотных земель, а затем предоставляет это число уравнителям округов. Уравнители используют одобренные государством таблицы почв для расчета налогооблагаемой стоимости каждого акра на данной собственности. После расчета налогооблагаемой стоимости выравниватели могут скорректировать стоимость на основе таких факторов, как сложность доступа к участку для сельскохозяйственной техники или его потенциал для роста урожая, прежде чем оценивать фактический налоговый счет.

Система привела к тому, что фермеры и владельцы ранчо взяли на себя большую долю бремени налога на имущество штата.

По данным DOR, фермеры и владельцы ранчо увеличили свою долю бремени государственного налога на имущество с чуть менее 25% до примерно 28% в период с 2008 по 2018 год. В реальных долларах государственные фермеры и владельцы ранчо увеличили свои счета по налогу на коллективную собственность с 219,7 млн ​​долларов в 2008 году до примерно 354,6 млн долларов в 2017 году. Тем временем доля коммерческой недвижимости в налоговом бремени государственного налога на имущество снизилась с примерно 31% в 2008 году до примерно 29% в 2018 году.Доля бремени домовладельцев осталась практически неизменной и составила около 39%.

Проблема для фермеров и владельцев ранчо в настоящее время заключается в том, что их налоги рассчитываются с использованием средних цен на урожай за годы, когда цены были исторически высокими, в то время как текущие цены на такие продукты, как кукуруза, соя и говядина, относительно низки. В конце концов, эти годы высоких цен будут выведены из системы. Но в то же время налоги занимают гораздо большую часть доходов ферм и ранчо, сказал сенатор штата.Гэри Каммак, R-Union Center, владелец ранчо и бизнеса, возглавляющий Целевую группу по оценке сельскохозяйственных угодий.

«Мы, безусловно, рассчитываем заплатить нашу справедливую долю», — сказал Каммак. «Но мы также не хотим, чтобы это была такая тяжелая нагрузка, которая создавала некоторые трудности».

Не подходит для травы 

Владельцы ранчо особенно сильно пострадали от нынешней системы налогообложения собственности. Он почти полностью полагается на таблицы почв, чтобы определить, является ли участок земли возделываемыми или невозделываемыми, чтобы сделать определение стоимости немного более объективным.Но система не учитывает стоимость, которая выходит за рамки долларов и центов.

По словам Каммака, многие акры плодородных почв в настоящее время покрыты нетронутыми, в основном местными степными травами. По его словам, в этих природных остатках прерий обитают разнообразные птицы, жуки, растения и животные, и все они имеют неденежную ценность. Родные прерии также оказались одной из самых исчезающих экосистем Северной Америки.

— Мы не хотим это потерять, — сказал Каммак.

Крупный рогатый скот может сосуществовать и сосуществует с большинством видов, обитающих в прериях, принося доход землевладельцу — в пересчете на акр он лишь ниже, чем выращивание кукурузы или соевых бобов. Но почва с рейтингом урожая, независимо от того, растет ли на ней степная трава или товарная культура, часто облагается налогом, как если бы на ней выращивалась кукуруза.

Диринг, владелец ранчо в округе Мид примерно в 35 милях к востоку от Стерджиса, сказал, что большинство владельцев ранчо Вест-Ривер просто не могут позволить себе купить оборудование, необходимое для выращивания относительно небольшого количества акров их земли, на которой выращивают плодородные почвы. В течение большей части десятилетия он и многие другие владельцы ранчо были вынуждены нести расходы, связанные с более высокими налоговыми ставками, без выгоды от выращивания каких-либо товарных культур с высокими доходами.

— Больше ты ничего не можешь сделать, — сказал Диринг. «Я бы, наверное, разорился, если бы мне пришлось покупать сельскохозяйственное оборудование».

Покрытие более высокой ставки налога на недвижимость не было такой большой проблемой на раннем этапе. В 2014 и 2015 годах цены на крупный рогатый скот были относительно высокими. Но с 2016 года цены на скот упали, и становится все труднее сводить концы с концами, сказал Диринг.

«Следствием этой системы является то, что парни-пастухи несут часть бремени парней, занимающихся выращиванием кукурузы и фасоли», — сказал Диринг.

Другие новости Смотреть: Расширение ветроэнергетики в Южной Дакоте, чтобы установить еще 888 турбин, инвестиции в размере 3,3 миллиарда долларов

Тем не менее, фермеры могут извлечь выгоду из налоговой системы, даже когда цены на урожай низкие. Если фермер имеет неурожайную почву на своей земле, но выращивает и собирает с нее товарный урожай, этот фермер не только платит за землю меньшую ставку, но и может получать с нее гораздо больше прибыли.

Диринг сказал, что действующая в штате система налогообложения собственности в конечном итоге создает непреднамеренный стимул для землевладельцев обрабатывать пастбища, которые ранее не были затронуты плугом.

Элерс из Ассоциации природоохранных районов заявил, что непослушный верхний слой почвы, выносимый ветром и дождем с возделываемых полей, является одной из основных причин загрязнения озер и ручьев. Сохранение травы на ландшафте помогает уменьшить эрозию, обеспечивает среду обитания для диких животных и может помочь предотвратить загрязнение водных путей.

«Налоговая политика не должна влиять на решения по управлению земельными ресурсами, особенно те решения, которые касаются сохранения наших природных ресурсов», — сказала она.«Мы не хотим, чтобы краткосрочная налоговая политика влияла на долгосрочные решения».

Возможные пути продвижения вперед

Еще в 2016 году законодатели хотели знать, существует ли более справедливый способ определения налогооблагаемой стоимости фермерских и ранчо земель. В том же году Законодательное собрание профинансировало исследование SDSU по этой теме.

Экономисты SDSU проанализировали два разных метода оценки налогооблагаемой стоимости фермерских и ранчо земель. Один метод был основан на фактическом использовании земли, а другой использовал компьютерную программу для прогнозирования наиболее вероятного использования участка земли. Идея заключалась в том, чтобы учесть индивидуальные управленческие решения и не заставлять землевладельцев распахивать пастбища только для того, чтобы платить более низкие налоги. В исследовании также была предпринята попытка обновить таблицы почв, используемые для текущей системы начисления налога на имущество. Исследователи SDSU передали свои выводы в DOR.

В 2019 году Законодательное собрание поручило DOR провести собственный анализ исследования SDSU и посмотреть, какое влияние на бюджет округа и школы может оказать внедрение любой из двух моделей.DOR также воспользовался возможностью, чтобы посмотреть, что произойдет, если государственные таблицы почвы будут обновлены.

Земмлер и эксперт DOR по налогу на имущество Расс Хэнсон представили выводы DOR на заседании Целевой группы по оценке земель сельскохозяйственного назначения 24 октября. В дополнение к показу того, что оба изменения, вероятно, приведут к потерям доходов от налога на имущество на миллионы долларов для округов и школьных округов, анализ DOR показал, что семь округов не внедрили технологию географических информационных систем. Картирование ГИС будет важным инструментом для проведения оценок либо в рамках системы фактического использования, либо в рамках системы наиболее вероятного использования.

Принятие совершенно новых систем налогообложения вряд ли произойдет в ближайшее время, сказал Каммак. Более вероятными являются некоторые изменения в вариантах, которые уравнители округов должны внести коррективы в оценку собственности и создать процесс, позволяющий землевладельцам снизить налоги на собственность на ограниченном количестве участков, которые десятилетиями не использовались для производства пастбищ.

Другие новости Смотреть: Авария грузовика в июне отправила «Раундап» и другие гербициды в реку Биг-Сиу

«Это дало бы некоторые стимулы для сохранения этой земли в траве прерий», — сказал Каммак.

Эти идеи станут предметом более подробного обсуждения во время следующего совещания Целевой группы по оценке сельскохозяйственных угодий, которое назначено на 15 ноября в Пьере, сказал Каммак. Директор отдела налога на имущество Лесли Койл.До тех пор, пока Законодательное собрание 2019 года не потребовало от DOR проведения своего анализа, никто не уделял должного внимания тому, что обновление таблиц почвы может означать для штата.

Простое обновление таблиц почв, чтобы отразить более точные, современные данные, полученные в веб-обследовании почв федеральной Службы охраны природных ресурсов, привело к увеличению примерно на 170 000 долларов налоговых поступлений округов и школьных округов в 11 проанализированных DOR округах. Новые таблицы будут лучше отражать последствия недавнего наводнения на северо-востоке и засоленных почв, а также более эффективные методы ведения сельского хозяйства, что поможет лучше распределить бремя налога на имущество, сказал Хэнсон

. «Есть некоторые районы, которым очень помогла», — сказал он. .

Принятие новых таблиц почвы будет состоять только из обновления существующей системы налогообложения имущества штата, поэтому это можно сделать без законодательства, сказал Каммак. Тем не менее, DOR рассматривает возможность поэтапного развертывания, чтобы дать графствам, не имеющим картографии ГИС, время на модернизацию, сказал Койл.

Новая сельскохозяйственная перепись показывает различия в налогах на имущество по штатам

Небраска стала третьим по величине штатом по налогу на имущество в 2017 году: 42 502 фермера платят 686 долларов.5 миллионов, что на 30,2% больше, чем в 2012 году. В пересчете на ферму это составляет 16 151 доллар, уступая только Калифорнии.

Политики Небраски хотят снизить налоги на недвижимость, но губернатор Пит Рикеттс выступил против усилий беспартийного однопалатного Законодательного собрания компенсировать снижение налога на недвижимость более высокими налогами с продаж или другими повышениями налогов. Рикеттс агрессивно проводил публичные мероприятия с различными предприятиями, которые могли быть вынуждены облагать налогом свои продукты или услуги. Фермерские группы, тем не менее, являются частью коалиции, добивающейся снижения налога на имущество.

«Это вопрос номер один на законодательном заседании», — сказал Джон Хансен, президент Союза фермеров Небраски. «Это проблема № 1 нашей организации, и я бы сказал, что это проблема № 1 для большинства известных мне сельскохозяйственных организаций».

Более 91% налогов на сельскохозяйственную собственность Небраски, около 625,7 млн ​​долларов, уплачивались чуть менее 40% крупных ферм и ранчо штата. Каждая из этих ферм сообщила, что заплатила более 10 000 долларов в виде расходов по налогу на имущество. Данные на уровне штатов для каждого штата разбивают расходы фермы, включая налоги на имущество, на ряд сообщаемых уровней.

В 2017 году фермеры Южной Дакоты заплатили в среднем 9 568 долларов за ферму, что является третьим по величине показателем в стране. У 27 308 фермеров в 2017 году в Южной Дакоте налоги на имущество также увеличились на 24,6% за пять лет, прошедших после сельскохозяйственной переписи 2012 года.

Фермеры Канзаса увидели, что их налоги на недвижимость увеличились на 29,7% за это время — третий по величине скачок в процентах — поскольку они заплатили в среднем 5831 доллар в виде налогов на недвижимость.

Фермеры Иллинойса также столкнулись с повышением налогов на недвижимость на 25,5% в период с 2012 по 2017 год до в среднем 6 379 долларов на ферму.

Фермеры Айовы в совокупности платят четвертое место по налогу на имущество в штате в размере 538,3 млн долларов, или в среднем 8 589 долларов на 79 926 фермеров по данным сельскохозяйственной переписи 2017 года. Налоги на недвижимость в Айове за это время выросли на 18,7%.

Фермеры Огайо заплатили 411,7 миллиона долларов, что в среднем составляет 5 518 долларов на ферму. Но фермеры из Огайо столкнулись с наибольшим увеличением налогов на недвижимость в процентах за пять лет переписи сельского хозяйства. Налоги на недвижимость для 74 609 фермеров Buckeye выросли почти на 43% по сравнению с 2012 годом.

Аляска, Род-Айленд, Делавэр, Гавайи и Невада собрали наименьшую сумму общих налогов на недвижимость в стране. Согласно Ag Census, Род-Айленд был единственным штатом, в котором наблюдалось снижение налогов на недвижимость, и сбор налогов с ферм на 6,7% меньше, чем в 2012 году. Однако из самых маленьких штатов с налогами на собственность ферм государственные учреждения Род-Айленда собрали в среднем 7 419 долларов. на ферму.

Сельскохозяйственная перепись 2017 года: https://www.nass.usda.gov/…

С Крисом Клейтоном можно связаться по адресу [email protected]

Подпишитесь на него в Твиттере @ChrisClaytonDTN

(ES/AG)

Copyright 2019 DTN/The Progressive Farmer. Все права защищены.

Оценка сельскохозяйственных угодий Айовы снизилась на целых 35%

Вид с воздуха на урожай соевых бобов недалеко от Келлогга, штат Айова

Роджер Зилстра собирает соевые бобы на своей ферме недалеко от Келлогга, штат Айова, в 2017 году, работает ночью, чтобы наверстать упущенное после дождливой недели .

Родни Уайт и Майкл Замора/The Register

Оценка сельскохозяйственных угодий Айовы упала на целых 35 % по всему штату, но налоговые счета для фермеров все еще могут вырасти.

И вот почему: Налоговые корректировки, введенные для защиты фермеров от больших налоговых счетов, когда стоимость резко возрастает, также смягчают удар по школам, округам и городам, когда оценки снижаются, говорят эксперты.

«Когда стоимость растет слишком быстро, вы не можете получить всю эту налогооблагаемую стоимость», — сказал Билл Петерсон, исполнительный директор Ассоциации округов штата Айова.

Но когда оценочные значения снижаются, часть ранее «зарезервированного» увеличения становится доступной для местных школ, округов и городов, сказал Петерсон.

«Система налога на недвижимость очень сложна, но это был ужасно стабильный способ оплаты многих важных услуг, таких как полиция и пожарная служба», — сказал он.

Стоимость налогооблагаемых сельскохозяйственных угодий и жилых домов по всему штату может вырасти только на 3%.

Но отдельные налоговые счета могут вырасти более чем на 3%, в зависимости от нескольких факторов, таких как, какая часть оценочной стоимости может облагаться налогом, налоговые потребности местных школ, округов и городов, а также изменения стоимости для коммерческих, промышленных и другие классы собственности.

Некоторые домовладельцы по всему штату наблюдают резкие скачки оценочной стоимости, учитывая улучшение состояния экономики и сильный рынок продажи жилья.

В то время как оценки домов предназначены для представления рыночной стоимости, оценки сельскохозяйственных угодий отражают лишь часть их рыночной стоимости, сказал Джон Мюллер, партнер Iowa School Finance Information Services, консалтинговой и лоббистской компании Де-Мойна.

Подробнее: Шок оценки: жители Айовы столкнулись с резким повышением стоимости жилья, результаты опроса Регистра

Айова использует формулу продуктивности для оценки сельскохозяйственных угодий с учетом таких данных, как средние цены на кукурузу, сою и другие сельскохозяйственные продукты за пять лет. , урожайность, государственные платежи и расходы.

«Владельцы сельскохозяйственных угодий получили налогооблагаемую стоимость всего 12 % от рыночной стоимости», — сказал Мюллер. «Формула производительности даже близко не подходит к измерению рыночной стоимости земли».

Айова Рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий относительно хорошо сохранилась по сравнению с падением доходов от растениеводства и животноводства.

Стоимость сельскохозяйственных угодий Айовы в прошлом году была примерно на 17% ниже максимума 2013 года. Согласно последним доступным данным, доход ферм снизился почти на 60% с 2013 по 2017 год.

Мюллер сказал, что сомневается, что фермеры будут сильно жаловаться на налоговые изменения.

Хотя, добавил он, большинство владельцев недвижимости «больше злятся, когда их налоги растут, чем радуются, когда их налоги снижаются».

► ДОПОЛНИТЕЛЬНО: Потери ферм привели к тому, что ущерб от наводнения в Айове составил 2 миллиарда долларов, по оценке экономистов Farm Bureau

Оценки, которые были отправлены фермерам на этой неделе, в значительной степени являются оценочными, сказала Джули Ройзен, отдел местных государственных услуг Департамента доходов штата Айова. администратор.

Закрытие федеральных земель, закончившееся в январе, задержало получение местными оценщиками точных данных, необходимых для расчета оцененной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Оценки, опубликованные на этой неделе, вступят в силу только в 2021 финансовом году, который начнется 1 июля 2020 года. открытие.

Но стоимость сельскохозяйственной продукции в целом одинакова по всему штату, хотя цены на товары могут различаться.

Фермерство как миллиардер — льготы по налогу на урожай

Следующая история опубликована в выпуске Инвестиционного справочника журнала Forbes от 25 июня 2012 года.

Миллиардеры Майкл Делл, Дональд Ньюхаус и Майкл Прайс сделали это. То же самое и с бывшим президентом Джорджем Бушем-младшим. Если у вас есть дополнительные акры вокруг вашего основного дома или загородного дома, вы тоже можете это сделать: объявить свой задний двор фермой или заповедником дикой природы и получить налоговые льготы на недвижимость и, возможно, сэкономить на подоходном налоге.

Кто знает? Вы можете открыть для себя страсть к сельскому хозяйству и/или получить прибыль.

Дэвид Брафф, ведущий юрист в Sullivan & Cromwell в Нью-Йорке, и его партнер, фотограф Нико Христу, проводили выходные в округе Бакс, штат Пенсильвания, когда влюбились в каменный фермерский дом, построенный примерно в 1780 году, 30 марта. акры земли. У владельца был антикварный магазин, а фермер-арендатор выращивал кукурузу.

После того, как Брафф купил участок за 1,5 миллиона долларов в 2000 году, мужчины были вдохновлены лавандовыми полями Прованса и посадили четыре разновидности этого растения на площади 8 акров, создав настолько впечатляющую обстановку, что Лендс-Энд арендовал ферму на месяц за каталожная съемка.В будние дни Carousel Farm Lavender, LLC проводит экскурсии по цене 10 долларов с человека. По субботам на ферме продается лавандовое масло, дистиллированное в оригинальной кукурузной люльке, а также пакетики, мыло, свечи и средства по уходу за кожей.

Брафф и Христу говорят, что фермерский бизнес стал прибыльным. По словам окружного оценщика, освобождение от уплаты налога на недвижимость снижает на 9000 долларов в год то, что в противном случае составило бы 27000 долларов в год. По выходным Брафф катается на своей американской лошади Морган Тео, а Христу, который постоянно живет на ферме, строит бизнес.«Это способ приобщиться к более сельскому образу жизни», — удовлетворенно говорит Брафф.

Если вас привлекает жизнь на ферме или экономия на налогах, вот вам помощь.

Правила зонирования. Во-первых, уточните в местном отделе зонирования, разрешено ли заниматься сельским хозяйством, особенно если вы находитесь в жилой зоне. Если вы выращиваете овощи для собственного (и друзей) потребления, у вас, вероятно, все в порядке. Но как только ваше предприятие становится коммерческим — вы продаете на фермерском рынке или в местных ресторанах — вам обычно требуется специальное разрешение на ведение бизнеса.

Разведение животных (или пчел) является более сложной задачей, и вам может потребоваться обратиться в местный отдел здравоохранения. Здесь законы постоянно меняются по мере того, как все больше людей испытывают желание заниматься сельским хозяйством, а также по мере того, как все больше соседей возражают. В 2010 году совет здравоохранения Нью-Йорка снял запрет на пчеловодство, легализовав ульи сотен жителей. Если вам нравятся цыплята, следите за новыми и обновленными ограничениями на Backyardchickens.com.

Льготы по налогу на имущество. Все 50 штатов предоставляют льготные ставки налога на имущество для сельскохозяйственных земель, чтобы помочь фермерам и/или бороться с разрастанием городов.Но то, насколько легко претендовать на эту льготу, сильно различается, и некоторые штаты возмещают задолженность по налогам, если земля изымается из сельскохозяйственного использования. Линкольнский институт земельной политики содержит подробную информацию обо всех штатах на своем веб-сайте. (Поиск «налоговый режим сельскохозяйственной собственности».)

В штате Огайо «ферма» должна иметь площадь не менее 10 акров или иметь объем продаж в среднем 2500 долларов за предыдущие три года. Нью-Йорку требуется 10 000 долларов в год на продажу сельскохозяйственной продукции или 50 000 долларов, если площадь фермы составляет менее 7 акров. Калифорния жесткая; фермеры могут получить от 20% до 75% скидки на налог на имущество, но только в том случае, если они в письменной форме согласятся не развивать свою землю в течение как минимум десяти лет, и в большинстве случаев они должны иметь не менее 100 акров земли.

Нью-Джерси позволяет вам провести отпуск на ферме, имея всего 5 акров земли, «предназначенных для сельскохозяйственного и/или садоводческого использования» (не считая непосредственной близости от вашего дома) и 500 долларов в год от продажи фермы — порог, который соседи могут преодолеть, купив продукты друг друга. «Все говорят о своей продукции на коктейльных вечеринках», — сообщает Джон Макманус, юрист по недвижимости в Нью-Провиденсе, штат Нью-Джерси. Популярны тыквы, рождественские елки и шерсть альпаки.

Медиа-магнат Дон Ньюхаус в прошлом году заплатил 48 547 долларов налогов на недвижимость за участок площадью 3 акра в городке Хоупвелл, штат Северная Каролина. J., который включает в себя его современный дом площадью 7900 квадратных футов, спроектированный Майклом Грейвсом. Но он заплатил всего 1827 долларов в виде налога на три «пригодных для фермерства» участка общей площадью 274 акра, которые окружают эти 3 акра. (Он продал пшеницу, сено и кукурузу на 63 000 долларов с участков, оцененных фермой). за 3,1 миллиона долларов. У главного редактора Forbes Стива Форбса также есть недвижимость в Бедминстере, оцененная фермерами.

В Техасе ранчо, принадлежащие основателю Dell Computer Майклу Деллу и бывшему президенту Бушу, получают особые льготы, которые могут быть переданы на землю, предназначенную для дикой природы и охоты. (Фермеры, работающие полный рабочий день, получают другие льготы.) Налог на имущество на ранчо Буша площадью 1580 акров в прошлом году составил 32 870 долларов, но без специальной оценки он составил бы 70 000 долларов.

Время от времени сельскохозяйственные перерывы вызывают политический шум. В марте казначей штата Мэн Брюс Поликуин, кандидат в Сенат США, отказался от налоговых льгот штата для коммерческих производителей деревьев, что снизило оценку его собственности на берегу океана (включая дом площадью 6400 квадратных футов) на 1 миллион долларов. Он начал действовать после того, как группа местных активистов обнаружила, что отдельный природоохранный сервитут на его территории запрещает вырубку деревьев, кроме как для сохранения вида.

Но если вы играете по правилам, нет причин отказываться от налоговых льгот. Для получения подробной информации обратитесь к местному налоговому инспектору или в департамент сельского хозяйства или доходов штата. Просто купить? В некоторых штатах специальная оценка фермы может быть перенесена с предыдущих владельцев; в других вы должны подавать новое заявление, иногда каждый год.Это может быть простая форма или форма, для которой требуется резервная информация, такая как отчет геодезиста, анализ почвы или продажа фермы.

Углы подоходного налога. Чтобы получить максимальную налоговую льготу для фермерства, вы должны доказать налоговой службе, что ваша ферма является бизнесом, а не хобби. IRS предполагает, что налогоплательщик занимается бизнесом, если он или она может показывать прибыль в течение трех лет из пяти (или двух лет из семи для коневодов). По сути, это позволяет в течение двух лет начальных убытков для большинства предприятий (и пяти лет для конных ферм), которые могут быть заявлены против других доходов от занятости, деловых предприятий или инвестиций.

По истечении этого периода, если налогоплательщик (особенно с высоким доходом) заявляет об убытках от фермерского хозяйства, IRS часто будет утверждать, что он на самом деле просто занимался хобби, и в этом случае расходы вычитаются только в размере дохода от фермерского хозяйства. (Вы не можете требовать налоговых убытков от хобби-фермерства, даже если вы можете получить налоговые льготы на недвижимость.) Как вы докажете, что ваша ферма является реальным бизнесом? Ведите безупречные записи, подтверждающие количество часов, которые вы отработали, а также все сельскохозяйственные расходы и продажи, — говорит Майкл Гиллен, дипломированный бухгалтер юридической фирмы Duane Morris в Филадельфии.И постарайтесь не слишком развлекаться — налоговая служба использует «личное удовольствие» как доказательство того, что вы просто любитель, предупреждает он. Даже если вы не получаете операционной прибыли от своей фермы, у вас может быть аргумент в пользу прибыльности, основанной на повышении стоимости вашей земли, — говорит Томас Острандер, налоговый юрист Duane Morris.

Зеленые налоговые льготы.

Если вы готовы навсегда отказаться от прав на застройку своей земли, рассмотрите возможность пожертвования природоохранного сервитута благотворительному земельному фонду.Если сервитут навсегда снижает рыночную стоимость вашей собственности, вы можете требовать вычета федерального (а иногда и штата) подоходного налога. В соответствии с действующим федеральным законом вычет ограничен 30% вашего скорректированного валового дохода, и любая сумма, которую вы не можете использовать в течение одного года, может быть перенесена и использована в течение следующих пяти лет.

Фермеры также могут использовать налоговые льготы для альтернативной энергии. Врачи Дайана Сильвестр, терапевт, и Чарльз Хомси, кардиолог и венчурный капиталист, шесть лет назад купили участок площадью 25 акров в округе Сонома. Они посадили оливковые деревья, установили медовые ульи, перестроили главный дом и построили гостевой дом и «медовую хижину», где добывают мед, вяляют столовые оливки и давят оливковое масло. Крыша хижины состоит из фотоэлектрических солнечных панелей. Пара получила льготу по федеральному подоходному налогу в размере 30% от стоимости солнечных батарей в размере 120 000 долларов, а также налоговые льготы штата на солнечную энергию.

Панели производят достаточно электроэнергии, чтобы покрыть потребности всех трех зданий и двух новых Chevy Volt пары.«Это держит меня в форме и позволяет мне выпустить пар», — говорит Сильвестр о своей работе по выходным — посадке и обрезке деревьев. Ферма пока не приносит прибыли. «Не бросайте основную работу, — советует она.

Вы можете узнать о федеральных и государственных экологических льготах на сайте dsireusa.org. Также зарегистрируйтесь в местной коммунальной службе. В Калифорнии, например, PG&E предлагает 49 различных скидок для сельскохозяйственных пользователей, которые экономят энергию или заботятся об окружающей среде.

Подробную информацию о подоходном налоге можно найти в 89-страничной публикации IRS 225 «Руководство по налогам для фермеров» в IRS.правительство

См. также:

Как заниматься сельским хозяйством ради любви и прибыли — и сохранить ферму, чтобы узнать больше о природоохранных сервитутах, а также об успехах и трудностях защитников сельскохозяйственных угодий в Пенсильвании.

В картинках: портрет фермы округа Бакс для ознакомления с книгой Нико Христу, Images In Time .

Отчет

: стоимость сельскохозяйственной земли в Небраске растет, но фермеры все еще борются с трудностями

Недавний отчет Университета Небраски показывает увеличение стоимости сельскохозяйственных земель.Фото Кеннета Ферриеры

Стоимость сельскохозяйственных земель в Небраске увеличилась на 3% с февраля 2019 года по февраль 2020 года из-за экономических факторов, влияющих на сельскохозяйственные угодья, согласно ежегодному отчету о сельскохозяйственной недвижимости Института сельского хозяйства и природных ресурсов Университета Небраски.

В большинстве штатов темпы роста составили в среднем от 3% до 5%. Другие части штата сообщили об увеличении от 1% до 2%, в то время как на юго-западе Небраски стоимость сельскохозяйственных земель снизилась на 1%.В целом, средняя стоимость сельскохозяйственных земель по штату увеличилась примерно на 80 долларов до 2725 долларов за акр по сравнению с 2645 долларами в 2019 году.

Джим Янсен, ведущий автор отчета и экономист по сельскому хозяйству Университета Небраски, сказал, что одной из причин увеличения был повышенный интерес к стратегии отсрочки уплаты налогов, которая позволяет инвестору отсрочить уплату налога на недвижимость до тех пор, пока аналогичная имущество приобретается за счет средств, вырученных от продажи первого имущества.

Джон Хансен, президент Союза фермеров Небраски, сказал, что, по его мнению, уровень стоимости земли будет снижаться или оставаться на прежнем уровне.Хансен подозревает, что небольшое количество продаж влияет на стоимость земли. Отчет был подготовлен до всемирной вспышки COVID-19, которая нарушила цепочки поставок сельскохозяйственной продукции и привела к глобальному экономическому спаду.

Но даже до вспышки COVID-19 фермеры Небраски испытывали трудности, сказал он.

«Я смотрю на этот отчет, и он кажется несовместимым с тем, что я знаю и что еще я вижу», — сказал он. «Наши телефоны продолжают звонить от наших участников».

На горячую линию для сельских жителей штата Небраска, созданную в 1984 году в ответ на финансовый кризис, с которым столкнулись фермерские семьи штата Небраска, в январе поступило рекордное количество звонков от фермеров и владельцев ранчо.Хансен сказал, что большинство обеспокоены низкими ценами на сырье и повышением налогов на недвижимость.

«Люди возлагали надежды на то, что Законодательное собрание что-то сделает с налогами на недвижимость», — сказал он. «Теперь это похоже на еще один год надежд и еще один год бездействия».

Законодательное собрание штата Небраска заседает до 13 августа, но по состоянию на 4 августа не приняло законопроект о льготах по налогу на имущество.

Согласно федеральной статистике, налоги на недвижимость в штате Небраска продолжают расти.По данным Министерства сельского хозяйства США, в 2017 году 43 000 фермеров из Небраски заплатили 686,5 млн долларов в виде налогов на недвижимость, что на 43 % больше, чем в ходе предыдущей переписи 2012 года, и на 206 % больше, чем в 1997 году. 

Янсен, ведущий автор, охарактеризовал потенциальное влияние вируса на стоимость земли как «плохое».

«Если ситуация продолжит оставаться напряженной, я ожидаю, что мы можем увидеть возможное снижение, но в какой степени я точно не знаю», — сказал Янсен в телефонном интервью. «Неизвестно, куда могут пойти рынки недвижимости в 2021 году.

Фермеры и землевладельцы штата Небраска хорошо знакомы с большими потерями. Согласно отчету, в период с 2014 по 2019 год стоимость земли снизилась на 20%. Снижение стоимости в прошлом году также совпало с падением экспорта урожая из-за перебоев в торговле с Китаем и Мексикой, а также исторического наводнения, которое повредило урожай и убило домашний скот. Министерство сельского хозяйства штата Небраска сообщило о потере крупного рогатого скота и урожая в размере 840 миллионов долларов в 2019 году из-за наводнения.

Аналогичным образом, в июне Фермерское бюро Небраски оценило потерю доходов в миллиардах долларов для сельскохозяйственной экономики штата из-за пандемии.По данным Министерства сельского хозяйства США, федеральный закон CARES предоставил фермерам по всей стране 9,5 миллиардов долларов для компенсации части убытков. Министерство сельского хозяйства США также направило 14 миллиардов долларов.

«Единственное, что, по моему мнению, помогло удержать Аг от того, чтобы действительно, действительно столкнуться с финансовыми лезвиями, — это количество федеральных долларов, которые были вложены в сельское хозяйство за последние три года», — сказал Хансен. «Когда у вас мало денег, все, что вы можете сделать, чтобы попытаться уменьшить размер убытка, хорошо.

Федеральная помощь помогла стабилизировать и без того испытывающую трудности сельскохозяйственную отрасль.

«У нас по-прежнему возникают проблемы в торговле с другими странами из-за сбоев», — сказал Янсен. «Мы рассматриваем ценность ag как способ перемещения продукта в места, где на него есть спрос, и это проблема, которую мы пытаемся решить прямо сейчас».

В то время как будущее выглядит мрачным, Янсен сказал, что рынки кажутся на мгновение стабильными из-за более низких процентных ставок. По словам Янсена, с тех пор, как в 1978 году был начат отчет, были колебания, и любые постепенные изменения нормальны.Последнее повышение стоимости земли было в 2014 году, когда штат достиг пика в 3315 долларов за акр.

Многие фермеры Небраски по-прежнему зависят от федеральных платежей и надеются на резкий рост цен на сырьевые товары, сказал Хансен.

«Когда сельское хозяйство преуспевает, мы не только платим больше налогов, но у нас так много рабочих мест и так много отраслей, которые связаны с сельским хозяйством. Когда у нас есть располагаемый доход, мы помогаем стимулировать экономическую активность», — сказал Хансен. «После семи или восьми лет продолжительных низких цен сельскому хозяйству здесь действительно нужен перелом.

В отчете также рассматривается, кто продал сельскохозяйственные угодья в Небраске в 2019 году. Согласно отчету, это разбивка продаж сельскохозяйственной недвижимости по продавцам:

  • Активный фермер, 18%
  • Уходящий фермер, 18%
  • Поместье, 39%
  • Местный нефермер, 13%
  • Неместный житель Небраски, 7%
  • Иностранный резидент, 5%

Полный отчет можно найти на веб-сайте Университета экономики сельского хозяйства штата Небраска по адресу https://agecon.unl.edu/2020-небраска-ферма-недвижимость-отчет.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.