Как провести межевание земельного участка в долевой собственности: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности

Содержание

Раздел границ земельного участка долевой собственности

РАЗДЕЛ ОБЩЕГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Чтобы разделить земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, необходимо провести межевание, то есть установить фактические границы на местности, и достигнуть соглашения между участниками долевой собственности общей долевой собственности по границам разделяемого земельного участка. Так, в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделены между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Данное соглашение о разделе земельного участка составляется в письменной форме между участниками общей долевой собственности и подписывается ими. При наличии сложностей в самостоятельном составлении указанного соглашения можно обратиться к нотариусу.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, данные разногласия необходимо будет решать в суде.

Также возможен вариант, когда на общий земельный участок выдано два и более правоустанавливающих документа. В данном случае, когда уже сложился порядок пользования земельным участком, необходимо провести межевание данного земельного участка и согласовать границы со всеми смежными землепользователями для постановки каждого отдельно выделенного участка на кадастровый учет для последующей регистрации права собственности. В случае возникновения спора по границам земельных участков данные разногласия следует урегулировать в судебном порядке.

Необходимые документы:

  • Кадастровая выписка КВ1-КВ6
  • Решение собственника о разделе либо об объединении.
  • Свидетельство о праве собственности на землю
  • Документ основание
  • Копия паспорта собственника

Как разделить земельный участок: основные правила

При проведении процедуры раздела все вновь образованные участки сохраняют за собой категорию земли, к которой относился надел изначально.

В ходе выполнения процедуры должны быть соблюдены все правила градостроительной деятельности, в случае расположения объекта недвижимости в пределах городской черты. Должны быть соблюдены все действующие нормативные требования в отношении предельных (как минимальных, так и максимальных) размеров отдельных участков, которые регламентированы действующими законодательными актами. Образованный участок не должен пересекать границы населённых пунктов или любых других муниципальных образований. При расположении на данных участках любых объектов за ними должна быть сохранена возможность прежнего разрешённого использования. Образованные земельные участки не должны препятствовать рациональному использованию земельных ресурсов, нарушать любые другие требования федерального законодательства.

Делимые и неделимые земли

Невозможен раздел земельных участков, на которых располагается объект недвижимости, требующий при делении выведения отдельной его части из собственности при его строгом отношении к отделённому участку. Одним из показательных примеров может стать участок, на котором располагается многоквартирный дом, в котором невозможно выделить отдельное помещение и определённую часть общего участка для него.

Процедура деления возможна в ситуации, когда участок можно разделить на самостоятельные части. При отсутствии на данной территории строений он может быть разделён любым способом с соблюдением минимально допустимых размеров, согласно установленной категории использования. В органах местного самоуправления проводится предварительное согласование раздела земельного участка в отношении определения предельных размеров и соответствия действующим правовым актам. Кроме того, при делении необходимо учитывать, что к каждому из вновь образующихся участков должен быть обеспечен отдельный подъезд.

Как разделить земельный участок: алгоритм действий

При необходимости проведения подобной процедуры в первую очередь возникает необходимость в сборе установленного законодательством пакета документов, который включает в себя

  • свидетельство на право собственности в отношении объекта недвижимости,
  • нотариально заверенные копии паспорта и доверенность (в случае привлечения к ведению процедуры доверенного лица, который не является собственником),
  • документ, выданный местной администрацией, с данными о закреплении адреса за участком,
  • согласие собственника на раздел земельного участка в письменном виде.

Межевание участка в долевой собственности

Известно, что закон не препятствует тому, чтобы земельным участком владели сразу несколько лиц, что не всегда удобно для них самих, так как доля во владении часто возникает без согласия другого собственника, например, в случае наследства или дарения.

По закону каждый владелец части земли может выделить свой надел. Перед этим потребуется определить границы всего участка и отдельно каждой доли. Для этого кадастровые инженеры компании Истрариел проводят межевание.

Требования при разделе земельного участка

После межевания кадастровый инженер определяет границы отдельных участков, которые становятся автономными (самостоятельными) и получают новый статус. Земля, которую требуется разделить, должна соответствовать требованиям закона:

  • Во-первых, надел должен быть с ровными границами без изломов.
  • Во-вторых, границы не должны «захватывать» другие территории.
  • В-третьих, не получится выделить участок, который находится внутри «бывшей» земли.

Подготовка к межеванию предполагает заключение соглашения о разделе участка между дольщиками и получение согласия утверждённых границ от владельцев соседних земель. После подготовки межевого плана, согласно которому будет выделена доля, первоначальный участок перестанет существовать. На его месте появятся отдельные наделы. Если хотя бы один из них не соответствует нормам минимального размера, утверждённого государством, провести выдел доли не получится. Сбор документов предполагает наличие соглашения о разделе долей, выписки из ЕГРН на участок, правоустанавливающих документов и паспортов собственников.

Этапы межевания участка при определении долей

Результатом межевания становятся чётко установленные границы новых участков. Сначала инженерами проводится геодезическая съёмка всего участка, и проверяется, соответствует ли он нормам установленных стандартов. Далее готовится межевой план на разделение территории на желаемые части, которые и станут долями. Установленные законные границы будут отделять новые участки, возникшие в результате раздела. Теперь права собственников распределяются только на владение своей землёй в рамках этих границ. Физически сначала они разделяются лишь колышками (деревянными или пластмассовыми), по завершении всей процедуры — путем бетонирования точек межевания. Переносить межевые знаки или уничтожать их нельзя, поскольку межевые границы имеют юридическую силу.

Если возникла необходимость отменить процедуру межевания, то после получения межевого плана сделать это невозможно — придётся обращаться в суд. Но для этого должна быть весомая причина, иначе исковое заявление не будет принято. Причинами станут, во-первых, отсутствие лицензии у кадастрового инженера (такого не может быть у нас), во-вторых, факт оспаривания права собственности, в-третьих, нарушение порядка проведения геодезических мероприятий, в-четвёртых, отсутствие согласия соседей и совладельцев.

Стоимость межевого плана при разделе участка

Период, в который проводятся работы, прописывается в договоре. Факторы, которые влияют на конечную стоимость процедуры межевания, таковы:

  • Цена земли в рамках общего массива и её площадь.
  • Регион, в котором проводятся геодезические мероприятия.
  • Статус территории, на которой расположена земля.

Отдельным пунктом могут быть расходы на транспортные услуги. При желании выделить участок собственник придерживается следующих этапов: уточнение норм муниципалитета по выделению долей земельного участка, обращение в геодезическую компанию, оплата услуг и предоставление нужных документов. После этого геодезист прибудет на место, проведёт необходимые измерения в соответствии с заявлением собственников, составит план межевания.

Оплата работ по выделу доли возлагается на инициатора этой процедуры. Результатом станет разработка межевого плана, на основании которого изменения вносятся в Росреестр: ликвидируются сведения о первоначальном участке, и регистрируются новые образованные участки как самостоятельные единицы.

Регистрация права на образованные участки

Наличие у владельца межевого плана на выдел доли станет основанием для постановки нового участка на кадастровый учёт. Регистрация права проходит в пять этапов: обращение в уполномоченный орган, уплата государственной пошлины, подача документов (паспорт, выписка из ЕГРН, правоустанавливающая документация), составление заявления и получение новых выписок из ЕГРН. Как только последние будут получены собственниками наделов, они больше не будут считаться по отношению друг к другу содольщиками, а только лишь соседями. Каждый из них теперь владелец отдельного земельного участка.

Кадастровые инженеры компании Истрариел проводят межевание и готовят межевой план при выходе из долевой собственности. Мы также готовим соглашение для содольщиков и акт согласования границ для владельцев соседних участков. После окончания процедуры ликвидируем в ЕГРН сведения о первоначальном наделе и регистрируем образованные участки.

Выдел земельного участка, выдел доли в натуре

Если вам необходимо провести процедуру выдела земельного участка, прежде всего стоит разобраться в теории. Главное, нельзя путать выдел земельного участка с разделом.

Что такое выдел земельного участка

 Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).  При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Если исходный земельный участок находится в федеральной собственности, то требуется решение исполнительных органов власти Российской Федерации; если в собственности субъекта Российской Федерации — то исполнительных органов власти на уровне субъекта; если в муниципальной — нужно решение органов местного самоуправления.

Такое решение не требуется, если исходные земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства или если заключён договор о развитии застроенной территории. ЗК 11.3.1

Выдел допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. ЗК 11.2.3 Согласие не требуется, если исходные участки предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда. ЗК 11.2.5 ЗК 11.2.6

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков. ЗК 11.2.3

Сервитуты, установленные в отношении исходных земельных участков сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. ЗК 11.8.5

Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

Зачем нужен выдел земельного участка

Общедолевая собственность накладывает определенные ограничения в использовании земельного участка. Чаще всего выдел земельного участка необходим в случае продажи либо при отсутсвии согласия между собственниками долей в вопросе распоряжения имуществом.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам:

  • предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
  • предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами;
  • границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
  • не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
  • не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
  • образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Бесплатная консультация кадастрового инженера

Технический план

здания, сооружения, помещения, квартиры

Межевой план

земельного участка

Акт обследования

Для снятия объекта с кадастрового учета

Землеустроительная экспертиза

Судебная и досудебная

Почему мы?

  • консультируем бесплатно
  • работаем на результат
  • индивидуальный подход
  • большой опыт работы
  • высокая квалификация специалистов
  • реальные сроки
  • аттестованные кадастровые инженеры в штате
  • геодезические работы без посредников
  • помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.

Межевание земли под гаражом — Юридическая консультация

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В силу п. 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Вместе с тем межевание предполагает образование нового земельного участка, площадь которого может быть равна не более площади гаража (иначе это может нарушить права иных участников гаражного кооператива). Это является препятствием для выделения участка, так как законом установлены предельные минимальные параметры площади отдельного земельного участка.

На основании ст. 30 Градостроительного кодекса РФ предполагается принятие правил землепользования и застройки, и в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В силу п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Для выдела также требуется соглашение участников долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования, на что обратил внимание Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.).

Конкретные параметры участков для вашего населенного пункта вы можете узнать в органе местного самоуправления по земельным вопросам.

Соответственно, в межевании нет необходимости. Вы можете ознакомиться в правлении гаражного кооператива с документами на земельный участок. Скорее всего, там будет указано, что лицо, в собственности которого находится гараж, приобретает и долю в праве собственности на участок.

Вопросы по межеванию земельных участков, кадастровый паспорт

Обязательно ли правообладатель земельного участка и (или) здания должен выступать заказчиком кадастровых работ?
Заказчиком кадастровых работ может выступать любое лицо вне зависимости от наличия прав на тот или иной объект недвижимого имущества.
Если у меня есть право собственности на долю в жилом доме, могу ли я приватизировать отдельный земельный участок без остальных участников долевой собственности?
В данном случае,  по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, Вы имеете право на приобретение общего земельного участка со всеми участниками долевой собственности.
Могу ли я заниматься межеванием и согласовывать акты согласования границ, если я вступаю в наследство?
В соответствии со статьей 1152 Гражданского кодекса РФ: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». Таким образом, при принятии наследства наследник имеет право согласовывать границы и совершать иные действия для реализации своих прав на недвижимое имущество.
В процессе согласования границ было установлено, что невозможно установить связь с правообладателем смежного земельного участка. Как в таком случае согласовывать границы?
При невозможности нахождения смежных правообладателей кадастровый инженер вправе опубликовать в соответствующем печатном издании извещение о проведении согласования местоположения границ земельного участка. В случае, если в течении месяца правообладатели не направят мотивированные возражения по поводу местоположения границ, то граница считается согласованной «по умолчанию» согласующей стороны.
Кто вправе запросить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости? (кадастровый паспорт, кадастровую выписку)
В соответствии с действующим законодательством указанные сведения могут запрашивать любые лица, за исключением сведений, предоставление которых ограничено Федеральными законами.
Со мной не согласовали границы соседи при межевании земельного участка и нарушили мои права – как решить данный вопрос?
Законодательством установлено, что согласование местоположения границ проводится не во всех случаях. В частности, если земельный участок образуется и не уточняется местоположение смежных земельных участков, то согласование местоположение границ –  не является обязательной процедурой. Кроме того, согласование проводится только с лицами, у которых на смежные земельные участки возникло право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (срок аренды – более 5 лет). Если у Вас оформлены права на строения и отсутствуют права на земельный участок — то Вы не вправе участвовать в согласовании местоположении границ. В случае, если Ваши права нарушены – Вам необходимо обратиться в суд для защиты своих прав.    
У меня в собственности земельный участок 600 кв. м. для садоводства. Собираюсь его межевать, но по факту площадь моего земельного участка – 800 кв.м. Как приватизировать участок 800 кв.м.?
В соответствии с действующим законодательством, при выполнении кадастровых работ по уточнению местоположения границ и площади земельного участка, возможно уточнить площадь земельного участка в большую сторону на величину не превышающую минимальный размер земельного участка установленного для данного вида разрешенного использования. Закон Тульской области  от  30.06.2004 № 456-ЗТО установил минимальный размер земельного участка для садоводства – 400 кв.м. В вашем случае, уточненная площадь земельного участка не превышает 1000 кв.м. (600 (по документам)+400(минимальный размер)). Таким образом, возможно уточнение площади Вашего земельного участка на указанную величину, при отсутствии споров по границам
Я разделил свой земельный участок на два. В полученных документах (кадастровых паспортах) не указан адрес земельного участка, а указано местоположение: Тульская область, г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская. У исходного земельного участка был адрес: г. Тула, Пролетарский район, ул. Пролетарская д. X. Почему не указан адрес и является ли это ошибкой?    
В случае образования земельного участка путем раздела исходного – адрес образованных участков указывается на основании решения органа власти о присвоении адреса. В большинстве случаев раздел земельных участков осуществляется без данного документа, а вместо адреса земельного участка указывается его местоположение. Это не является ошибкой и не влечет негативных последствий для собственника земельного участка. 
Я приобрел земельный участок по договору купли – продажи. Перед сделкой продавец показал мне границы земельного участка. После проведения геодезических работ по установлению на местности границ приобретенного участка оказалось, что местоположение участка значительно отличается от того местоположения, которое указал мне продавец. Местоположение участка по координатам меня не устраивает, как мне уточнить границы земельного участка?
Данная ситуация не является единичной и не имеет четко определенного алгоритма решения. Противоречия в местоположении «со слов» и по результатам установления на местности границ может быть вызвана целым рядом причин. В частности – это может произойти из за кадастровой ошибки, допущенной при межевании данного земельного участка. В случае обнаружения несоответствий в местоположении границ необходимо получение целого ряда документов и их совместного анализа для выявления возможности уточнения границ.   
Я построил жилой дом на своем земельном участке. Я не получал разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Хочу оформить право собственности на жилой дом – как это сделать?
В соответствии с действующим законодательством : «До 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта». Таким образом Вы можете обратиться к нам для проведения кадастровых работ в отношении Вашего дома и по результатам этих работ и осуществления государственного кадастрового учета Вам будет предоставлен технический план для последующей регистрации права.

Продаем дом в долевой собственности. Какова справедливая цена? | Недвижимость

Q В настоящее время мы продаем нашу 40%-ную долю в общей собственности.

Правила жилищной ассоциации таковы, что мы должны продавать по цене, установленной инспектором Rics.
На прошлой неделе местный сертифицированный инспектор, рекомендованный нами, провел оценку, и она оказалась примерно на 50 000 фунтов меньше, чем мы ожидали. Теперь я знаю, что все думают, что их дом стоит больше, чем он есть на самом деле, но на самом деле мы были довольно консервативны в наших оценках, хотя сопоставимая недвижимость в нашем комплексе недавно была продана на 85 000 фунтов стерлингов дороже, чем наша оценка.Я позвонил инспектору и обосновал свое дело, затем он повторно отправил свой отчет, и за ночь оценка увеличилась на 15 000 фунтов стерлингов. Однако это все же значительно меньше, чем мы рассчитывали. Есть ли что-то, что мы можем разумно сделать в связи с этим, или мы просто принимаем, что это движется? У жилищного товарищества осталась неделя, чтобы найти покупателя на нашу долю, после чего мы сможем выставить ее на открытый рынок. Правила жилищного товарищества гласят, что мы не можем продавать дороже без согласия инспектора, поэтому не рискнем ли мы выставлять на продажу дороже в надежде, что он согласится?

Кажется безумием продавать так дешево, и мы не понимаем, почему жилищная ассоциация не хочет получить как можно больше прибыли.
CD

A Вы правы в том, что если ваша недвижимость продается на условиях долевой собственности, то покупатель покупает вашу долю в собственности, а оставшаяся доля остается у жилищного товарищества – вы можете продать ее только по стоимости устанавливается геодезистом Rics. Цена, по которой вы продаете, не может быть выше или ниже. Покупатель также должен соответствовать установленным критериям приемлемости для схемы долевой собственности. Таким образом, при продаже вашей доли в собственности тот факт, что поставщики жилья обычно получают восемь недель (иногда 12), чтобы найти покупателя, работает в вашу пользу, поскольку, в отличие от агента по недвижимости, у них иногда будут тысячи потенциальных — и подходящих — общих прав. покупатели собственности в своих книгах ждут подходящей собственности, чтобы подойти.Так что вероятность того, что поставщик жилья найдет вам покупателя, довольно высока. В случае Peabody, которая является одним из крупнейших поставщиков жилья в Лондоне и на юго-востоке, компания сообщает, что в 98,8% случаев находит покупателя в течение восьми недель. Еще одним преимуществом использования вашего поставщика жилья является то, что его сборы, вероятно, будут дешевле, чем сборы, взимаемые агентом по недвижимости.

Вам не нужно обращаться к поставщику жилья для поиска покупателя, если вы владеете 100% своей собственности и поэтому можете продать ее на открытом рынке.Это также означает, что покупателю не нужно проходить тест на право собственности. Но у вас также есть возможность продать 100% своей собственности, даже если в настоящее время вы владеете только ее долей. Согласно национальному порталу долевой собственности Share to Buy, если поставщик жилья не нашел для вас покупателя в отведенное время, вы можете продать всю собственность, используя процесс, известный как «впритык» или «одновременно». лестница. Это предполагает увеличение вашей доли до 100% в тот же день, когда идет продажа.Вам не нужно занимать дополнительно, чтобы заплатить за дополнительную долю, потому что средства от покупателя делают это (поэтому это должно произойти в тот же день). Бонус в вашем случае заключается в том, что вам будет разрешено принимать предложения на сумму больше, но не меньше, чем ваша оценка.

Объяснение ипотеки с долевой собственностью — NerdWallet UK

Ипотека с долевой собственностью может помочь вам подняться по лестнице собственности, если ваши финансы означают, что вы вряд ли получите ипотеку на полную рыночную стоимость дома. Позволяя вам купить часть имущества, а не все целиком, ипотека с долевой собственностью, которую также иногда называют ипотекой с долевой собственностью, обычно требует меньшего депозита, чем традиционная ипотека, и может быть более доступной, если у вас есть меньший доход. Тем не менее, наряду с вашими платежами по ипотеке, арендная плата будет выплачиваться за долю собственности, которую вы не покупаете, а также могут быть связаны с другими расходами.

Если у вас есть средства, есть возможность «по лестнице» перейти к совместной собственности и постепенно увеличивать долю собственности, которой вы владеете.Ваши намерения здесь также могут повлиять на то, как вы подходите к гербовому сбору — если он подлежит уплате.

Основное внимание в этой статье уделяется тому, как ипотечные кредиты с долевой собственностью работают в Англии. Несмотря на то, что схемы с большим сходством доступны в остальной части Великобритании, есть некоторые различия в том, как они работают. Если вы хотите купить за пределами Англии, более подробную информацию можно найти здесь:

Как работает ипотека с долевой собственностью

До апреля 2021 года ипотека с долевой собственностью может быть использована для покупки начальной доли от 25% до 75% дома; теперь можно взять стартовую ставку всего в 10%.

Какой бы ни была ваша отправная точка, у вас есть право увеличить долю, которой вы владеете, если вы в состоянии сделать это в будущем — это известно как лестница. Вы можете увеличить свою долю всего на 1% за раз, но может быть ограничение на количество раз, когда вам разрешено подниматься по лестнице, в зависимости от того, где вы живете. Нет никаких обязательств по увеличению вашей ставки, если вы этого не хотите.

Вы платите арендную плату и ипотечный кредит на долевой собственности?

Помимо выплаты ипотечного кредита на долевое владение, вам нужно будет платить арендную плату жилищной ассоциации, местному органу власти или застройщику, которому принадлежит доля собственности, которой вы не владеете.Как правило, арендная плата взимается в размере около 3% от доли, которую вы не купили. Таким образом, если у вас есть 50-процентная доля в доме стоимостью 200 000 фунтов стерлингов, арендная плата в размере 3 % на оставшиеся 100 000 фунтов стерлингов будет равняться 3 000 фунтов стерлингов в год или 250 фунтов стерлингов за календарный месяц.

Увеличьте свою долю в собственности, и эти расходы на аренду должны снизиться. Лестница возможна до тех пор, пока вы не будете владеть 100% долей в собственности, после чего арендная плата больше не будет выплачиваться. Однако, поскольку все дома, находящиеся в совместной собственности, продаются на условиях аренды, вам все равно может потребоваться платить сбор за обслуживание мест общего пользования, таких как общие лестницы и сады, а также арендную плату за землю тому, кто владеет недвижимостью в собственность.Эти сборы всегда следует учитывать вместе с ипотечными и арендными платежами, когда вы пытаетесь решить, является ли совместное владение для вас финансово реалистичным вариантом.

Платите ли вы налог на долевое владение?

Возможно, вам придется заплатить гербовый сбор за землю, если вы покупаете дом по схеме долевой собственности, но бывают случаи, когда вы этого не делаете. Если вам необходимо заплатить, есть два варианта:

  1. Единый разовый платеж, покрывающий всю стоимость дома
    Возможно, стоит рассмотреть этот вариант, даже если вы покупаете только долю собственности, как если бы вы намеревались подняться и увеличить свою долю выше 80%, вам не нужно будет больше платить гербовый сбор в будущем.
  2. Оплата поэтапная, поэтому вы оплачиваете только ту акцию, которую покупаете
    Вы можете свести первоначальные расходы на гербовый сбор к минимуму, оплачивая только ту акцию, которую покупаете. Однако увеличьте свою долю так, чтобы вам принадлежало 80% или более, и гербовый сбор будет уплачиваться за транзакцию, в результате которой вы преодолели этот порог, а также за любые другие дополнительные увеличения, которые вы сделаете. Если вы не собираетесь когда-либо получать долю более 80%, это, вероятно, будет лучшим выбором для вас; если есть шанс, что вы могли бы, это все еще стоит рассмотреть, но есть шанс, что цены на недвижимость — и, следовательно, сумма гербового сбора, который вы платите, тем временем вырастут.

Когда вы можете не платить гербовый сбор

Если вы делаете свой первый шаг по карьерной лестнице и имеете право на освобождение от гербового сбора для первого покупателя, вы не будете платить гербовый сбор при покупке имущество или доля имущества стоимостью 300 000 фунтов стерлингов или меньше. Сбор в размере 5% подлежит уплате в размере от 300 000 до 500 000 фунтов стерлингов, и никаких послаблений нет вообще, и применяются обычные ставки гербового сбора, превышающие 500 000 фунтов стерлингов.

Если вы не покупаете впервые, вы должны заплатить в соответствии с обычными ставками гербового сбора.Это означает, что гербовый сбор не будет взиматься с собственности или доли собственности стоимостью менее 125 000 фунтов стерлингов. Кроме того, ставка в размере 2% взимается с объектов недвижимости стоимостью от 125 001 до 250 000 фунтов стерлингов и 5% от 250 001 до 925 000 фунтов стерлингов.

Требования к арендатору для совместной собственности

Чтобы иметь право на частную собственность в Англии, вы должны:

  • Иметь семейный доход менее 80 000 фунтов стерлингов или 90 000 фунтов стерлингов, если вы живете в Лондоне.
  • Быть первым покупателем, предыдущим домовладельцем, который не может позволить себе покупку сейчас, или уже находится в долевой собственности, но хочет переехать.

Как правило, вам также потребуется иметь хорошую кредитную историю, показать, что вы можете позволить себе договоренность, которую вы надеетесь заключить, и не задолжать по текущей ипотеке или арендной плате. Однако имейте в виду, что в зависимости от того, где вы покупаете, могут применяться немного разные критерии приемлемости.

Как подать заявку на схему совместного владения

Для начала вам необходимо зарегистрироваться у агента Help to Buy, где вы хотели бы жить, который будет знать все о конкретных квалификационных требованиях, которые вам нужно будет встретиться — этот правительственный веб-сайт укажет вам путь к нужному агенту.

После того, как вы зарегистрируетесь, агент предложит помощь в проверке того, доступна ли вам долевая собственность, и даст вам лучшее представление о типе собственности и доле, которые позволяют ваши финансы. Будьте готовы ответить на вопросы о вашем финансовом положении, в том числе о ваших доходах, сбережениях, расходах и любых долгах, которые у вас могут быть.

Это, в свою очередь, поможет сфокусировать поиск при просмотре домов с долевой собственностью, доступных в вашем районе. Ваш агент поможет вам и здесь, хотя есть и другие порталы, такие как Share to Buy и Homes for Londoners, на которых также перечислены соответствующие объекты недвижимости.

Как получить ипотечный кредит на долевое владение

Пройдите проверки, необходимые для получения права на долевое владение, и вы сможете начать думать о получении ипотечного кредита на долевое владение. Финансовый консультант, которого агент Help to Buy использует для оценки вашего финансового положения, может помочь вам в поиске ипотечного кредита на совместное владение, или вы можете организовать для себя консультацию по ипотечному кредитованию.

Подача заявления на получение ипотечного кредита с долевой собственностью практически ничем не отличается от подачи любого заявления на получение ипотечного кредита. Это означает, что ипотечный кредитор проверит всю информацию, которую вы только что использовали, чтобы доказать свое право на совместное владение, включая ваши доходы, сбережения, долги и кредитную историю. Однако при расчете ваших ежемесячных расходов также будет учитываться, сколько вы, вероятно, будете платить за аренду, эксплуатационные расходы и арендную плату за землю, если они применимы.

Размер ипотечного кредита на долевое владение, который вам необходимо взять, будет определяться покупаемой долей и размером вашего депозита. Таким образом, если вы хотите купить 50% доли в доме стоимостью 200 000 фунтов стерлингов и иметь депозит в размере 10 000 фунтов стерлингов, вам потребуется ипотечный кредит на сумму 90 000 фунтов стерлингов (50% от 200 000 фунтов стерлингов минус 10 000 фунтов стерлингов).

Сколько залога необходимо для совместной собственности?

Если вы хотите получить ипотечный кредит на долевое владение, вам обычно потребуется депозит в размере не менее 5%, рассчитанный от стоимости покупаемой доли.

Калькулятор долевой собственности поможет вам рассчитать, какой залог вам потребуется для доли в доме и сможете ли вы позволить себе долевое владение.

Ставки по ипотечным кредитам с долевой собственностью

Как правило, ставки по ипотечным кредитам с долевой собственностью будут выше, чем по эквивалентной стандартной ипотеке на жилье, из-за общего мнения кредиторов о том, что они берут на себя дополнительный риск. Не все крупные ипотечные кредиторы также предлагают ипотечные кредиты с долевой собственностью, поэтому необходимость для кредиторов конкурировать по ставкам не обязательно так важна, как, например, когда речь идет об ипотеке для первого покупателя.

По этой причине очень важно не торопиться, чтобы взвесить варианты и найти лучший для вас ипотечный кредит на совместное владение.

» СРАВНИТЬ: Ипотека в долевой собственности

Могу ли я продать собственность в долевой собственности?

Если вы хотите продать имущество, находящееся в долевой собственности, и не перешли к тому, чтобы стать владельцем собственного дома, вы должны сообщить жилищному товариществу, которому принадлежит оставшаяся доля, о своем желании продать. Как правило, они имеют право попытаться продать дом раньше вас, и у них есть на это от четырех до восьми недель; однако, если это не удастся, вы можете взять под контроль процесс продажи.

В зависимости от конкретных правил ассоциации могут по-прежнему существовать ограничения на то, кому вы можете продавать — например, имущество может быть передано другому покупателю долевой собственности — поэтому всегда лучше проверить.

И даже если вы полностью владеете своей собственностью, возможно, все же лучше поговорить с жилищной ассоциацией, у которой вы изначально купили свой дом, просто для душевного спокойствия, прежде чем выставлять его на продажу.

Плюсы и минусы ипотеки с долевой собственностью

Ипотека с долевой собственностью может помочь воплотить маловероятные надежды на покупку жилья, но она подойдет не всем, как показывают следующие преимущества и недостатки:

Плюсы ипотеки с долевой собственностью

  • У вас может быть шанс подняться по карьерной лестнице, когда вы думали, что надежды нет.
  • Возможно, вы сможете купить дом намного быстрее, чем если бы вам пришлось копить деньги, чтобы купить его сразу.
  • Есть возможность постепенно увеличить долю вашего дома, которой вы владеете.
  • Если вы решите продать, вы можете получить прибыль, если цены на жилье выросли с момента покупки.
  • Если вы являетесь военнослужащим, вы получаете приоритет перед другими группами для схем совместного владения.

Минусы ипотеки с долевой собственностью

  • То, где вы в конечном итоге будете жить, может зависеть от того, где доступна недвижимость в долевой собственности.
  • Увеличение вашей собственности за счет лестницы может стать все дороже, если стоимость вашей собственности возрастет.
  • Ставки по ипотечным кредитам с долевой собственностью обычно выше, чем по традиционным ипотечным кредитам.
  • Вы будете платить арендную плату в дополнение к платежам по ипотеке, если только вы не станете владельцем 100%.
  • Ваша собственность будет сдана в аренду, что означает оплату услуг и арендной платы за землю.
  • За исключением ремонта мест общего пользования и поломок, расходы на ремонт, превышающие годовое пособие в размере 500 фунтов стерлингов (которое доступно в течение первых 10 лет после покупки), обычно ложатся на вас, независимо от доли, которой вы владеете в доме.(Если вы купили до апреля 2021 года, пособие также не предоставляется.)
  • Продажа не всегда проста, особенно если вы не владеете 100% акций.

Альтернативы ипотеке с долевой собственностью

Если ипотека с долевой собственностью не подходит для вас, вам может помочь одна из следующих альтернатив: депозит увеличивается за счет кредита в размере дополнительных 20% от стоимости дома, который вы хотите купить (или 40% в Лондоне), который является беспроцентным в течение пяти лет.Тем не менее, он доступен только для новых покупателей, и в разных регионах действуют разные ограничения на стоимость недвижимости, которую вам разрешено покупать.

» СРАВНИТЬ: Помощь в покупке ипотечных кредитов

Право на покупку ипотечных кредитов

Если вы снимаете жилье у муниципального совета или жилищной ассоциации, право на покупку ипотечных кредитов может помочь вам купить дом, в котором вы живете, по сниженной цене. Чтобы иметь право на участие, вы должны арендовать недвижимость на три года, и она будет вашим основным местом жительства.

» СРАВНИТЕ: Право на покупку ипотечных кредитов

Схема First Homes

Представленная в июле 2021 года схема First Homes может позволить новым покупателям с доходом семьи менее 80 000 фунтов стерлингов (90 000 фунтов стерлингов в Большом Лондоне) обеспечить скидка не менее 30% при покупке нового дома.

» ДОПОЛНИТЕЛЬНО: Узнайте о First Homes

Пожизненные ISA

Если накопление депозита идет медленно, пожизненная ISA увеличивает ваши взносы на 25%. Эти поддерживаемые государством счета не облагаются налогом, их можно открыть, если вам от 18 до 40 лет, и на них можно вносить 4000 фунтов стерлингов ежегодно до достижения 50-летнего возраста. С вас будет взиматься 25%, если вы снимете деньги до достижения в возрасте 60 лет, если это не для целей покупки вашего первого дома. Этот сбор также не будет применяться, если вы неизлечимо больны.

100% ипотека

Также известная как ипотека с поручительством, при 100% ипотеке поддержка родственника или близкого друга может означать, что вы можете получить ипотеку без необходимости внесения залога. Однако кредитная история вашего поручителя, вероятно, будет столь же важна, как и ваша.

» СРАВНИТЬ: 100% ипотека

Ипотека на дарение

Ипотека на дарение предполагает, что ваши близкие помогут вам с ипотекой.Чтобы это сработало, ипотечный кредитор захочет знать, что нет никаких обязательств по возврату денег, которые вам дали.

Аренда

Если у вас нет возможности покупать или вы не хотите, потому что вскоре вам может понадобиться переехать, вы можете вместо этого рассмотреть возможность аренды. Финансы могут быть важны при решении вопроса об аренде или покупке, но также следует учитывать ваши личные предпочтения и обстоятельства.

Источник изображения: Getty Images

Сколько времени занимает опрос?

После того, как вы приняли предложение о покупке недвижимости, вам предстоит многое сделать, прежде чем вы сможете обменять ее и убедиться, что дом по закону принадлежит вам. Наряду с оформлением ипотеки, организацией адвоката по передаче имущества и расчетом гербового сбора вам также необходимо организовать обследование вашего потенциального нового дома.

Опрос для изучения состояния вашего дома является неотъемлемой частью процесса покупки жилья. В нем участвует эксперт, который осматривает вашу собственность и выделяет все, что может вызвать беспокойство, быть небезопасным или стоить вам денег в дальнейшем.

В зависимости от типа исследования, которое вы получите, геодезист сообщит вам, есть ли какие-либо структурные проблемы с имуществом, такие как нестабильные стены или оседание.Они также подчеркнут любой крупный ремонт, который необходим, например, ремонт крыши или дымохода.

Существует несколько различных типов обследования, которые вы можете получить: от базового отчета о состоянии до полного обследования здания. Какой из них вы должны выбрать, будет зависеть от вашего личного выбора и от того, насколько тщательным вы хотите быть. Вы можете узнать больше о каждом из различных типов опросов в нашем руководстве по опросам.

Запишитесь на опрос заранее

Какой бы тип опроса вы ни выбрали, важно забронировать его заранее.После того, как ваше предложение будет принято, рекомендуется записаться на опрос. Это показывает, что вы серьезный покупатель и хотите двигаться дальше. Это также поможет вам быстрее добраться до точки обмена и законного владения домом. Вы можете найти и сравнить котировки местных геодезистов сейчас

Получить котировки опроса

Получите мгновенные котировки от сертифицированных геодезистов в вашем районе

Получить расценки на обследование здания

Сколько времени займет обследование дома?

После того, как вы свяжетесь со своим геодезистом, процесс займет всего несколько дней.Если вам повезет, и у вашего инспектора есть вакансия, вы можете обнаружить, что он находится в собственности и готовит ваш отчет в течение 24 часов. С другой стороны, мы слышали, что геодезисты брали от 90 003 до 90 004 месяцев, чтобы вернуть свой отчет покупателям. Вот почему рекомендуется позвонить и забронировать их на ранней стадии процесса покупки.

На проведение опроса влияет несколько факторов:

  • Дневник геодезиста . Вы должны дождаться, пока геодезист будет доступен, чтобы пойти в собственность и составить свой отчет.
  • Дневник продавца . Инспектор должен согласовать подходящее время с продавцом, когда они могут войти в собственность.
  • Процесс опроса . Время, необходимое для проведения опроса, зависит от выбранного вами типа опроса. Опрос покупателей жилья занимает от 90 минут до четырех часов времени, проведенного инспектором на месте. Напротив, обследование здания может занять до восьми часов, поскольку это гораздо более глубокий процесс.
  • Составление отчета. . Наконец, вам нужно дождаться отчета инспектора после посещения объекта. Опять же, сколько времени это займет, будет зависеть от типа отчета и глубины, в которую погружается геодезист. Могут быть огромные различия между уровнем детализации и объемом отчетов даже для одного и того же типа опроса, потому что RICS не диктует, что отчеты должны и не должны включать. На опрос покупателей жилья может уйти от нескольких часов до 10 рабочих дней, чтобы подготовить отчет об обследовании здания.

Ускорьте опрос

Есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы ускорить процесс получения опроса.Один из способов ускорить процесс — это иметь дело напрямую со своим геодезистом. Это еще одна причина, по которой мы не рекомендуем обращаться к штатному сюрвейеру, предлагаемому, например, вашим агентом по недвижимости. Такая сеть может замедлить процесс, поскольку вы общаетесь через посредников.

К сожалению, в году не бывает «тихого времени», когда вы можете провести опрос очень быстро. Геодезисты, с которыми мы разговаривали, сказали, что они заняты круглый год, и только в декабре и начале января ситуация ослабевает.

Вопросы, которые следует задать вашему инспектору

Еще один способ ускорить процесс опроса — задать правильные вопросы перед тем, как выбрать геодезиста. Поговорите с парой и получите представление о том, насколько они заняты и как они работают.

Вот вопросы, которые Дж. Дж. Хит-Колдуэлл, управляющий директор Local Surveyors Direct, предложил вам задать:

  • Я бронирую напрямую у инспектора или бронирую через сеть или крупную компанию? Как правило, прямое бронирование быстрее.
  • Какова ваша квалификация? Мы рекомендуем вам нанять геодезиста, который является членом Королевского института сертифицированных геодезистов (RICS).
  • Могу ли я встретиться с землемером на территории?
  • Могу ли я поговорить с геодезистом после доклада, чтобы обсудить волнующие его вопросы?
  • Будут ли в отчете фотографии? Это может замедлить процесс, поэтому, если у вас мало времени, вы можете попросить, чтобы фотографии не включались в отчет, а вместо этого отправлялись в отдельном файле.
  • Каково целевое время от дня бронирования до дня опроса?
  • Каково целевое время со дня опроса до предоставления отчета?

Страховка от вытаскивания продавцом

Перед тем, как нанять геодезиста, подумайте о страховании защиты покупателей жилья. Опросы стоят сотни фунтов, и вы можете остаться без денег, если ваш продавец откажется от сделки после того, как вы заплатили.

В 2018 году мы провели исследование проблем продажи и обнаружили, что 300 000 сделок с недвижимостью срываются каждый год , в значительной степени из-за отказа покупателей от сделки, что обошлось продавцам в 400 миллионов фунтов стерлингов.Мы также обнаружили, что 51% людей понесли расходы в размере 2,7 тыс. фунтов стерлингов. Страхование защиты покупателя жилья покроет стоимость вашего опроса и многое другое, если продажа не состоится — за единовременную премию в размере 47 фунтов стерлингов.

Источник: Исследование проблем продажи жилья, 2018 г. https://hoa.org.uk/2018/05/selling-pain-points/

Подводные камни продажи собственности в долевой собственности на вялом лондонском рынке

Я пытаюсь продать свою квартиру с двумя спальнями в Лондоне, и это становится чем-то вроде кошмара, поскольку спрос на столичном рынке недвижимости продолжает снижаться.

Портал недвижимости Великобритании Rightmove сообщил на прошлой неделе, что средние запрашиваемые цены в Лондоне на все типы недвижимости в июле снизились на 1,7% (или 11 040 фунтов стерлингов, около 14 500 долларов США) по сравнению с прошлым годом — самое большое падение в годовом исчислении. после 3,5-процентного снижения в январе.

Хорошие новости для тех, кто впервые покупает недвижимость с двумя или менее спальнями: в «нижнем секторе рынка» наблюдалось самое большое процентное падение за последние 12 месяцев: цены упали на 3,5 процента, или почти на 18 000 фунтов стерлингов, по сравнению с предыдущим годом. в среднем от 504 131 до 486 371 фунтов стерлингов.

Вид с воздуха на Кэнэри-Уорф в Лондоне и город за его пределами.

Niklas Halle’n/AFP/Getty Images

Вдохновленный рассказами друзей о быстрых продажах и легких покупках, я думал, что мой опыт продаж будет таким же. Но моя квартира во второй зоне находится на рынке уже более двух месяцев и была просмотрена всего два раза.

Если подумать, то получается, что я купил свою квартиру в самый неподходящий момент, за месяц до голосования по Brexit в июне 2016 года, и теперь пытаюсь продать ее в самый неподходящий момент.

Мой муж и я были первыми покупателями и жили на лодке канала в течение многих лет. Но из-за отсутствия крупного депозита — все еще самого большого препятствия, мешающего людям позволить себе свой первый дом — мы обратились к схеме «совместной собственности» правительства Великобритании.

Было относительно легко купить 45-процентную долю квартиры в районе Тауэр-Хамлетс в Восточном Лондоне с помощью ипотечного кредита, заплатив арендную плату жилищной ассоциации за оставшиеся 55 процентов. Но то, что компания является совладельцем, усложняет ее продажу.

Правила гласят, что жилищная ассоциация в первую очередь должна попытаться найти покупателя долевой собственности, чтобы обоснованно поддерживать доступный жилой фонд Лондона. Однако ассоциации не удалось никого найти, а это означает, что квартира могла быть продана на открытом рынке кому угодно по полной рыночной стоимости.

Сейчас, после двух просмотров за два месяца, мой агент по недвижимости говорит, что цена на недвижимость слишком высока и отпугивает сознательных и осторожных покупателей.

Снижайте цену, вы плачете — но с долевой собственностью все не так просто.Жилищная ассоциация говорит, что если мы примем предложение ниже официальной оценки (сделанной независимым оценщиком, которую она одобрила), недостающая часть будет взята из стоимости моей доли, а не их доли, а это означает, что мне пришлось обжаловать оценку только для того, чтобы снизить ее. Цена.

Цена — это только часть общей картины застоя продаж недвижимости в городе. Экономическая неопределенность и вялый спрос, который еще слабее летом, заставляют людей оставаться на месте. Предстоящее повышение процентной ставки Банком Англии может еще больше снизить спрос и количество одобренных ипотечных кредитов.

Беда лондонского рынка недвижимости — это проблема первого мира, и, возможно, мне не нужно срочно переезжать — пока что в моих трех маленьких детях, живущих в одной спальне, есть какое-то диккенсовское очарование.

На данный момент моя квартира выставлена ​​на продажу уже 63 дня, и Rightmove сообщает, что в настоящее время на продажу недвижимости в Лондоне уходит в среднем 67 дней. Возможно, это может быть моя неделя.

Гербовый сбор Земельный налог: имущество в долевой собственности

Обзор

Вы не платите SDLT , если покупаете недвижимость в:

Существуют различные способы оплаты SDLT при покупке недвижимости по схеме долевой собственности. Утвержденный квалификационный орган, например жилищная ассоциация, местный орган власти и некоторые другие органы государственного сектора, должны управлять схемой.

Утвержденный квалификационный орган

Различные способы оплаты SDLT применяются только в том случае, если утвержденный квалификационный орган предоставляет вам договор аренды с долевой собственностью. Это:

  • местное жилищное управление
  • жилищное товарищество
  • трест жилищного иска
  • Управление жилищного строительства Северной Ирландии
  • Комиссия по новым городам
  • корпорации развития

Когда вы покупаете недвижимость по схеме долевой собственности, вы получаете SDLT каждый раз, когда покупаете долю в собственности.Транзакции считаются связанными транзакциями для SDLT .

Как рассчитать

SDLT

При покупке доли в собственности по утвержденной схеме совместного владения вам, возможно, придется заплатить SDLT . Есть 2 способа оплаты:

  • произвести разовый платеж исходя из общей рыночной стоимости имущества
  • оплатить любой SDLT поэтапно

Если вы решите внести единовременный платеж авансом, это означает «выбор рыночной стоимости» для SDLT .

Если вы решите оплатить SDLT поэтапно, вы заплатите все, что причитается, с первой суммы продажи. Но тогда вы не будете вносить никаких дополнительных платежей, пока не станете владельцем более 80% доли собственности.

Вы можете выбрать наиболее подходящий вариант в зависимости от ваших обстоятельств.

Эти примеры относятся к транзакциям, которые осуществляются 4 декабря 2014 г. или после этой даты, и используются курсы, действующие на эту дату или после этой даты.

Выбор рыночной стоимости

Когда вы выбираете рыночную стоимость, вы отправляете декларацию и делаете разовый платеж SDLT , как если бы вы купили недвижимость в собственность или аренду, сразу, с самого начала. SDLT основан на рыночной стоимости имущества на тот момент, это указано в договоре аренды.

После того, как вы оплатили все причитающиеся суммы SDLT , вы больше не будете платить за продажу имущества. И это даже в том случае, если вы «расширяете» свою собственность в несколько этапов (потому что позже вы покупаете большую долю в собственности).

Вы должны решить, является ли выбор по рыночной стоимости лучшим вариантом. Часто лучше всего это сделать, когда общая рыночная стоимость имущества не превышает порога SDLT для уплаты SDLT .

Если договор аренды дает вам право собственности

Если есть выбор рыночной стоимости, когда аренда позволяет вам иметь право собственности на имущество, то HMRC взимает SDLT с рыночной стоимости права собственности. Это его стоимость на момент первой продажи, как указано в договоре аренды и обычно относится к домам.

Пример

Рыночная стоимость права собственности составляет 140 000 фунтов стерлингов, и вы покупаете 50% акций за 70 000 фунтов стерлингов. Вы платите SDLT при общей рыночной стоимости 140 000 фунтов стерлингов.Вы платите SDLT по ставке 0% на 125 000 фунтов стерлингов и 2% на 15 000 фунтов стерлингов, всего 300 фунтов стерлингов в SDLT .

Если договор аренды не дает вам права собственности

Если проводится выбор рыночной стоимости и договор аренды не позволяет вам иметь право собственности на имущество, HMRC взимает SDLT с «премии на открытом рынке». Это премия, которую вы должны заплатить во время продажи. за наибольшую долю имущества, которое вы можете иметь по условиям договора аренды.

Если вы купили максимально возможную долю, «чистая текущая стоимость» арендной платы, которую вы будете платить по договору аренды, также будет учитываться. Это зависит от общей суммы арендной платы, которую вы будете платить в течение срока аренды. Вы будете платить налог с арендной платы только в том случае, если это большая сумма.

Крайний срок выбора рыночной стоимости

Сделайте выбор в пользу рыночной стоимости при отправке декларации SDLT или сделайте выбор в течение 12 месяцев после крайнего срока подачи («дата подачи»), внеся изменения в декларацию.

Вы не можете отменить выбор рыночной стоимости.

Выбор рыночной стоимости при покупке дополнительной доли в собственности

Если вы покупаете недвижимость по схеме долевой собственности и выбираете рыночную стоимость, вы можете получить дополнительную долю собственности, но вы больше не будете платить SDLT .

Если вы покупаете 100% собственности, получив право собственности, вы должны заполнить декларацию SDLT , чтобы сообщить об этом HMRC , но вы больше не будете платить SDLT .

Оплата

SDLT поэтапно: первая транзакция

Если вы решите оплачивать SDLT поэтапно, сначала вы будете платить меньше. Возможно, вам придется произвести дополнительные платежи, если вы увеличите свою долю в собственности позже.

Первая транзакция — база

SDLT на сумму, которую вы платите

Сначала HMRC взимает SDLT с премии, уплаченной вами за предоставление аренды.

Пример

Рыночная стоимость недвижимости составляет 140 000 фунтов стерлингов, и вы покупаете 50% акций с премией в размере 70 000 фунтов стерлингов. SDLT не выплачивает премию, поскольку ее стоимость ниже текущего порога SDLT в размере 125 000 фунтов стерлингов.Вы все равно должны сообщить об этом HMRC , заполнив декларацию.

Если бы рыночная стоимость имущества составляла 280 000 фунтов стерлингов, и вы купили 50% акций с премией в размере 140 000 фунтов стерлингов, вы бы заплатили SDLT на премию. Это связано с тем, что стоимость надбавки превышает пороговое значение SDLT . Если вам предоставили аренду 4 декабря 2014 года или позже, сумма SDLT , которую вы должны были бы заплатить в этом случае, составила бы 0% от 125 000 фунтов стерлингов + 2% от 15 000 фунтов стерлингов, что в сумме составляет 300 фунтов стерлингов.

При высокой годовой арендной плате

Если по условиям аренды предусмотрена высокая годовая арендная плата, чистая текущая стоимость арендной платы учитывается, когда вы определяете, сколько SDLT нужно заплатить в первую очередь.

Поэтапная оплата

SDLT и покупка дополнительных акций

Если вы покупаете больше акций в собственности, называемой «лестницей», до тех пор, пока ваша доля не достигнет более 80%, вы больше не платите SDLT и не сообщаете HMRC о транзакциях в декларации SDLT . Это независимо от того, заплатили ли вы SDLT при первой транзакции.

Как только ваша доля в собственности превысит 80%, заполните декларацию и заплатите SDLT за оба счета:

  • транзакция, которая принесла вам более 80%
  • любые дальнейшие транзакции

Сумма SDLT , подлежащая уплате, основана на общей сумме, которую вы уже заплатили за недвижимость.Это связано с тем, что транзакции считаются связанными транзакциями для SDLT .

Это также означает, что в некоторых случаях вы платите налог (или дополнительный налог) при первом предоставлении аренды.

Сюда не входят платежи за лестницу, если ваша доля собственности не превышает 80%. Но если первое предоставление аренды произошло 12 марта 2008 года или позже, эта сделка исключается, поскольку она не считается связанной с остальными сделками.

Пример

SDLT и лестничного марша

Сначала вы покупаете 25-процентную долю в собственности и «увеличиваете» свою долю до 75%, вы не будете платить никаких SDLT по сделке с лестницей, независимо от того, сколько она стоит.Но если вы увеличите свою долю с 25% до 85% за одну транзакцию, вы заплатите любые SDLT , причитающиеся со стоимости этой лестничной транзакции.

Рассчитайте ставку SDLT , подлежащую уплате по любым дальнейшим сделкам, чтобы таким же образом увеличить свою долю в собственности.

Примеры

Пример 1

1 марта 2008 г. вы потратили 80 000 фунтов стерлингов на покупку 50% доли в собственности общей рыночной стоимостью 160 000 фунтов стерлингов.

Позже вы покупаете еще 25% доли в собственности за 40 000 фунтов стерлингов, увеличивая свою долю до 75%. 5 декабря 2014 года вы покупаете последние 25%, включая право собственности, за 40 000 фунтов стерлингов. Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости.

SDLT , который вы платите за третью транзакцию, составляет 175 фунтов стерлингов — это общее вознаграждение в размере 160 000 фунтов стерлингов при 0% на 125 000 фунтов стерлингов и 2 % на 35 000 фунтов стерлингов, что составляет 700 фунтов стерлингов, распределенных 1:4.

Вы также заплатите 800 фунтов стерлингов за первую надбавку за аренду, поскольку она связана с последующими транзакциями. Вы заполняете дополнительную декларацию в соответствии с разделом 81A Закона о финансах 2003 года.

SDLT в связи с различными сводками транзакций
Доля в имуществе, принадлежащем после последней сделки Сумма, уплаченная за последнюю транзакцию Общая сумма, выплаченная на сегодняшний день — используется для расчета курса SDLT SDLT к оплате Требуется ли возврат SDLT?
50% 80 000 фунтов стерлингов 80 000 фунтов стерлингов ноль да
75% 40 000 фунтов стерлингов 120 000 фунтов стерлингов ноль нет
100% включая получение права собственности 40 000 фунтов стерлингов 160 000 фунтов стерлингов 175 фунтов стерлингов да

Доначисление налога

Налог на арендную плату в размере 80 000 фунтов стерлингов уплачивается во время третьей сделки. Это связано с тем, что транзакции связаны для SDLT . Общее вознаграждение за все связанные транзакции теперь превышает пороговое значение 0% SDLT . Этот налог рассчитывается в соответствии с правилами, которые применялись на дату предоставления аренды, поэтому налог к ​​уплате составляет 1% от 80 000 фунтов стерлингов = 800 фунтов стерлингов.

Пример 2

1 марта 2012 года вы потратили 75 000 фунтов стерлингов на покупку 25% доли в собственности. Его рыночная стоимость составляет 300 000 фунтов стерлингов.

5 декабря 2014 года вы увеличиваете свою долю в собственности до 85% за 180 000 фунтов стерлингов.Некоторое время спустя вы платите 30 000 фунтов стерлингов за дополнительные 10% акций, а еще позже — 15 000 фунтов стерлингов за оставшиеся 5% акций.

SDLT , который вы заплатите за вторую транзакцию, составляет 1 941 фунт стерлингов (общая сумма вознаграждения 255 000 фунтов стерлингов при 0 % на 125 000 фунтов стерлингов, 2 % на 125 000 фунтов стерлингов и 5 % на 5 000 фунтов стерлингов = 2 750 фунтов стерлингов, соотношение 180:255).

SDLT , который вы заплатите за третью транзакцию, составляет 447 фунтов стерлингов (общая сумма вознаграждения 285 000 фунтов стерлингов при 0% на 125 000 фунтов стерлингов, 2 % на 125 000 фунтов стерлингов и 5 % на 35 000 фунтов стерлингов = 4 250 фунтов стерлингов, пропорционально 30:285).

Вы заплатите еще 743 фунта стерлингов по второй транзакции, и HMRC потребуется еще одна декларация в соответствии с разделом 81A Закона о финансах 2003 года. На первую транзакцию больше не нужно платить налог, поскольку она не считается связанной транзакцией.

SDLT вы заплатите за четвертую транзакцию 250 фунтов стерлингов (общая сумма вознаграждения 300 000 фунтов стерлингов при 0% на 125 000 фунтов стерлингов, 2 % на 125 000 фунтов стерлингов и 5 % на 50 000 фунтов стерлингов = 5 000 фунтов стерлингов, пропорционально 15:300).

Вы заплатите дополнительно 316 фунтов стерлингов за вторую транзакцию и 53 фунта стерлингов за третью транзакцию. Отправляйте дополнительные отчеты в соответствии с правилами, изложенными в разделе 81A FA 2003. С первой транзакции не взимается дополнительный налог, поскольку она не считается связанной транзакцией.

SDLT в связи с различными сводками транзакций
Доля в имуществе, принадлежащем после последней сделки Сумма, уплаченная за последнюю транзакцию Общая сумма, выплаченная на сегодняшний день — используется для расчета курса SDLT SDLT к оплате Требуется ли возврат SDLT?
25% 75 000 фунтов стерлингов 75 000 фунтов стерлингов ноль да
85% 180 000 фунтов стерлингов 255 000 фунтов стерлингов 1941 фунтов стерлингов да
95% 30 000 фунтов стерлингов 285 000 фунтов стерлингов 447 фунтов стерлингов да
100% включая получение права собственности 15 000 фунтов стерлингов 300 000 фунтов стерлингов 250 фунтов стерлингов (плюс дополнительный налог для транзакций 2 и 3, 743 фунта стерлингов + 316 фунтов стерлингов + 53 фунта стерлингов = 1112 фунтов стерлингов) да

Доначисление налога

180 000 фунтов стерлингов (транзакция 2) ÷ 285 000 фунтов стерлингов (общая оплаченная транзакция 3) x 4 250 фунтов стерлингов (налог на общую сумму вознаграждения) = 2 684 фунтов стерлингов.

Налог на транзакцию 2 = 2 684 фунта стерлингов.

Налог, уплаченный на сегодняшний день по операции 2 = 1 941 фунт стерлингов.

Дополнительный налог к ​​уплате по транзакции 2 = 743 фунта стерлингов.

Пример 3

Сначала вы тратите 60 000 фунтов стерлингов на 50-процентную долю в собственности с рыночной стоимостью 120 000 фунтов стерлингов и выбираете рыночную стоимость.

Позже вы увеличиваете свою долю в собственности до 60% за 12 000 фунтов стерлингов.

Позже вы платите 12 000 фунтов стерлингов за дополнительные 10% доли, а позже еще 24 000 фунтов стерлингов за увеличение вашей доли до 90%.Наконец, вы платите 12 000 фунтов стерлингов, чтобы купить последние 10% акций.

SDLT в связи с различными сводками транзакций
Доля в имуществе, принадлежащем после последней сделки Сумма, уплаченная за последнюю транзакцию Общая сумма, выплаченная на сегодняшний день — используется для расчета курса SDLT SDLT к оплате Требуется ли возврат SDLT?
50% 60 000 фунтов стерлингов 60 000 фунтов стерлингов ноль да
60% 12 000 фунтов стерлингов н/д ноль нет
70% 12 000 фунтов стерлингов н/д ноль нет
90% 24 000 фунтов стерлингов н/д ноль нет
100% включая получение права собственности 12 000 фунтов стерлингов н/д ноль да

Схемы сдачи в аренду на дому

Если покупатель впервые арендует недвижимость, откладывая залог, он может воспользоваться схемой «Rent to HomeBuy». В соответствии с этой схемой вы арендуете недвижимость с гарантированной краткосрочной арендой до тех пор, пока не накопите достаточно денег для внесения депозита и не сможете позволить себе арендовать долевое владение.

HMRC взимает SDLT только за договор аренды с долевой собственностью, когда он предоставляется. Вы можете выбрать оплату поэтапно или единовременно.

Заполните

SDLT возврат

Заполните декларацию SDLT онлайн или заполните бумажную декларацию SDLT.

Прочтите подробное руководство по заполнению декларации по лестничным транзакциям.

Схемы долевого участия

Эти схемы позволяют вам купить недвижимость с помощью кредита под залог акций, который вы погасите, когда недвижимость будет продана. Примерами являются инициатива «Первая покупка» и «Инициатива первых покупателей». Покупатель обычно покупает 100% недвижимости, используя комбинацию кредита на акции и собственных средств, например, личную ипотеку. Вы отрабатываете SDLT на общую сумму продажи, включая кредит. Вы заполняете декларацию SDLT и оплачиваете в обычном порядке.

Модели долевой собственности предлагают устойчивое домовладение


      • Программы долевой собственности обеспечивают более широкий доступ к недорогим возможностям владения жильем с низким уровнем риска для семей с низким доходом.
      • One Roof Community Land Trust удовлетворяет потребность в качественном и доступном жилье и предоставляет поддержку покупателям жилья до и после покупки в Дулуте, штат Миннесота, и прилегающих районах.
      • Сан-Франциско Программа владения жильем по цене ниже рыночной уравновешивает создание благосостояния для существующих владельцев жилых единиц, ограниченных в праве собственности, с сохранением доступности для будущих покупателей.


Жилье One Roof Community Housing было основано местными активистами, чтобы предоставить жителям Дулута, штат Миннесота, возможность владеть доступным жильем.Социальные и экономические выгоды постоянного владения жильем, в частности, возможность увеличения благосостояния семей с низким и средним доходом, хорошо документированы. экономический кризис. (См. «Пути к домовладению для домохозяйств с низким доходом и представителей меньшинств».) Хотя цены на жилье во многих районах упали, а процентные ставки находятся на рекордно низком уровне, строгие стандарты кредитования и значительное падение доходов домохозяйств не позволили многим заинтересованным покупателям с низким доходом стать домовладельцами.Центр жилищной политики сообщает, что с 2008 по 2010 год у арендаторов, зарабатывающих не более 120 процентов среднего дохода по району, доходы их домохозяйств снизились на 4 процента, хотя стоимость жилья выросла на 4 процента. В результате количество домохозяйств, обремененных большими расходами, — тех, кто платит более половины своего дохода на оплату жилья, — выросло за этот период на 2,8 процента2. — семьи с доходом и меньшинства, а также потребность в решениях, которые помогают приобретать и поддерживать право собственности на жилье.Столкнувшись с этими проблемами, все большее число сообществ обращаются к совместному владению недвижимостью.

Домовладение с долевым участием предлагает альтернативу аренде и традиционному домовладению. Этот термин относится к ряду программ, которые создают долгосрочные и доступные возможности приобретения жилья путем введения ограничений на перепродажу субсидируемых единиц жилья. Как правило, некоммерческая или государственная организация предоставляет субсидию для снижения покупной цены единицы жилья, делая ее доступной для покупателя с низким доходом.Эта субсидия может быть явной в форме прямой финансовой помощи или неявной в форме поощрения застройщиков к инклюзивному жилью. В обмен на субсидию покупатель соглашается разделить любой рост цен на жилье во время перепродажи с организацией, предоставляющей субсидию, что помогает сохранить доступность для последующих покупателей жилья. Хотя существует несколько типов программ совместного владения недвижимостью, Рик Якобус, директор инициативы партнерства Cornerstone в NCB Capital Impact, и Джеффри Любелл, исполнительный директор Центра жилищной политики, описывают два основных подхода: ссуды с долевой признательностью и программы удержания субсидий.3 Совместные ссуды прироста стоимости представляют собой вторичные ипотечные кредиты, предоставляемые государственным или некоммерческим агентством, которые покупатели полностью погашают во время перепродажи вместе с процентом от повышения стоимости дома. Эти средства затем реинвестируются, чтобы сделать домовладение доступным для другого покупателя с низким доходом.4 При более распространенном подходе совместного удержания ограничения цены перепродажи гарантируют, что субсидия останется за домом.5 Наиболее широко реализуемые программы удержания субсидий включают общинные земельные фонды ( CLT), жилищные программы, ограниченные законом, и жилищные кооперативы с ограниченным долевым участием.

  • CLT повышают доступность, удаляя стоимость земли от продажной цены дома — покупка покупателями жилья структуру, но арендовать землю у CLT, который сохраняет право собственности. Ограничения по цене перепродажи встроены в аренда земли для поддержания доступности для будущих покупателей, имеющих право на доход. В настоящее время более 250 CLT работает в 46 штатах и ​​округе Колумбии.6

  • В жилищной программе, ограниченной документами, ограничения перепродажи записываются с документ о собственности и, как правило, остаются действует более 30 лет.оценки поместите количество ограниченных в действиях единиц жилья стоимостью от 100 000 до 300 000 человек по всей стране7.

  • Жители ограниченного долевого жилья кооперативы являются пайщиками; вместо жилой единицы, покупатели приобретают пай в кооперативе, что дает им право занимать один единица жилья по гораздо более низкой цене. Ограничения на цену перепродажи паев кооператива обеспечивают их доступность. Национальная ассоциация жилищных кооперативов оценивает количество кооперативов с ограниченным или нулевым капиталом в 425 000 единиц.8

Максимальные цены перепродажи домов с долевым участием в этих моделях устанавливаются с использованием формул, основанных на оценочной стоимости дома на момент перепродажи, изменениях индекса потребительских цен или увеличении среднего дохода в этом районе.

Хотя разные типы программ долевого участия различаются по структуре, все они отличаются общим акцентом на занятость владельца, долгосрочную или постоянную доступность и совместное использование капитала9. домовладения для малообеспеченных семей.«Не менее важно, — отмечает Джон Эммеус Дэвис, один из ведущих специалистов страны в области совместного жилья, — эти альтернативные модели сохраняют «эту возможность для одного и того же класса людей в течение очень длительного периода времени, предотвращая при этом потерю населения ( и частные) субсидии, которые в первую очередь сделали это жилье доступным». варианты жилья, позволяя сообществам удерживать основных сотрудников.Для местных органов власти, имеющих дело с большими объемами пустующего и заброшенного жилья в результате кризиса, связанного с потерей права выкупа, совместное владение недвижимостью предлагает возможность превратить пустующую недвижимость в постоянно доступное жилье и сохранить любые вложенные в нее государственные субсидии.

Программы долевого участия также помогают снизить некоторые риски, связанные с владением жильем для малообеспеченных семей и домохозяйств, принадлежащих к меньшинствам. Как отмечает Джеффри Лабелл, «есть два основных способа, с помощью которых совместное владение недвижимостью снижает риски.Во-первых, покупая дома по ценам ниже рыночных, покупатели жилья с долевым участием в значительной степени защищены от падения стоимости жилья. По-прежнему можно потерять деньги при покупке дома с долевой долей, но это намного сложнее, поскольку цены должны значительно упасть, прежде чем владельцы долевой собственности будут вынуждены продать с убытком. Во-вторых, покупка менее дорогого дома с долевым участием может высвободить средства в бюджетах некоторых покупателей для инвестирования в другие классы активов, такие как пенсионные сбережения, сбережения на образование и т. д., улучшая диверсификацию активов»11. В то же время домовладельцы имеют возможность увеличить капитал. Оценка семи программ совместного владения жильем, проведенная Urban Institute, показывает, что, несмотря на ограничения по цене перепродажи, домохозяйства, участвующие в этих программах, получили значительную прибыль от продажи своих домов. Исследование, в котором также проанализированы результаты, связанные с доступностью, гарантиями владения и мобильностью для программ, показывает более низкие показатели просроченной задолженности и потери права выкупа заложенного имущества среди владельцев долевых домов по сравнению с владельцами жилья по рыночной цене.12 Отдельное исследование, проведенное по заказу Национальной сети общинных земельных трастов (CLT Network), показало, что в конце 2010 года только 1,3 процента ипотечных кредитов CLT имели серьезные просроченные платежи по сравнению с 8,6 процентами обычных жилищных кредитов с рыночной ставкой. 13

Многие из этих преимуществ проиллюстрированы в следующих примерах двух типов программ долевого участия, действующих в районах с совершенно разными условиями рынка жилья: CLT, обслуживающая северную Миннесоту, и жилищная программа, ограниченная законом, которая продвигает доступное домовладение в Сан-Франциско, Калифорния.Программы, обе из которых включены в исследование Urban Institute, показывают, что модели долевого участия могут эффективно продвигать возможности долгосрочного доступного домовладения на сильных и слабых рынках жилья.

Земельный фонд Северных сообществ (NCLT), один из 10 CLT в штате Миннесота, был основан в 1990 году активистами на низовом уровне для предоставления возможностей приобретения доступного жилья семьям с низким и средним доходом в городе Дулут и прилегающих районах. В январе 2012 года NCLT объединилась с Neighborhood Housing Services of Duluth, организацией с аналогичной миссией, чтобы сформировать One Roof Community Housing.Как и большинство общественных земельных фондов в стране, One Roof Community Housing организован как освобожденная от налогов некоммерческая организация, которой управляет совет директоров, ежегодно избираемый более чем 500 его членами. 14 Одна из отличительных черт фонда Модель CLT представляет собой трехстороннюю структуру управления, которая уравновешивает интересы множества групп заинтересованных сторон. Типичный совет CLT включает равное представительство арендаторов земельного фонда; жители общины; и государственные должностные лица, местные лидеры или адвокаты, которые наблюдают за интересами сообщества.15 Правление One Roof, состоящее из 16 человек, следует этой классической структуре; треть правления организации состоит из представителей малообеспеченных районов, в том числе четырех домовладельцев CLT.

Деятельность One Roof Community Housing направлена ​​на удовлетворение уникальных жилищных потребностей сообщества, которое оно обслуживает. Средний доход домохозяйства Дулута составляет 41 092 доллара, что почти на 30 процентов ниже, чем в среднем по штату. Более трети жителей платят более 30 процентов своего дохода на расходы по ипотеке в городе, где средняя стоимость жилья, занимаемого владельцем, составляет 151 300 долларов. 16 «В Дулуте очень старый жилой фонд и очень низкие доходы, и, хотя некоторые говорят, что в городе много доступного жилья, семьям с низким доходом сложно, когда им приходится тратить много времени и доходов на ремонт домов. — отмечает Джефф Кори, исполнительный директор One Roof.17 Чтобы удовлетворить эту потребность в качественном доступном жилье, земельный фонд строит и ремонтирует дома, которые он продает семьям, зарабатывающим менее 80 процентов среднего дохода по району (AMI) — фактического среднего дохода домохозяйства. нынешних домовладельцев земельного фонда приближается к 60 процентам AMI.


Семья Олсон владеет домом One Roof Community Land Trust и арендует землю под ним за небольшую ежемесячную плату.

Земельный трест в настоящее время восстанавливает пустующую, пришедшую в упадок собственность, которую он приобретает в результате продажи имущества, выкупленного в округе, Национальной программы первого взгляда и других банковских программ.18 Ремонтные работы выполняются собственной строительной компанией One Roof, Common Ground. «Нам приходилось действовать иначе, чем в местах с высокой стоимостью недвижимости, таких как Бостон или Остин», — говорит Кори.«У нас не так много строящегося жилья, как в некоторых сообществах — мало застройщиков собственного жилья и нет генеральных подрядчиков, специализирующихся на строительстве доступного жилья. Нам не удалось привлечь подрядчиков к участию в торгах, поэтому мы начали строить сами».

Отремонтированные дома, все из которых имеют элементы экологичного строительства, продаются покупателям, имеющим право на доход, по ценам на 20–25 процентов ниже оценочной стоимости.19 Как и в большинстве CLT, One Roof создает эту субсидию, сохраняя право собственности на землю под домами. .Покупатели заключают договор аренды земли на 99 лет и каждый месяц платят небольшую арендную плату в земельный фонд. Чтобы дома, которые должны постоянно находиться в собственности, оставались доступными для последующих покупателей с низким доходом, One Roof использует формулу перепродажи, основанную на оценке; домовладельцы получают 25 процентов любого прироста оценочной стоимости имущества и 100 процентов инвестиций в приемлемые капитальные улучшения, сделанные в доме.

За исключением ограничений на перепродажу и размещение, домовладельцы One Roof пользуются многими из тех же прав и вознаграждений, что и владельцы домов с рыночной ставкой, такими как предсказуемые выплаты по ипотеке, конфиденциальность и возможность накапливать богатство.Владельцы платят налоги на недвижимость и могут свободно реконструировать или улучшать свои дома CLT, которые в конечном итоге могут быть переданы наследникам.20 Когда домовладелец хочет продать дом, принадлежащий земельному фонду, он может выбрать One Roof в качестве своего агента по недвижимости. У организации есть собственная риелторская компания, полная брокерская компания, через которую она выставляет на продажу и продает дома в доверительном управлении. Опять же, рынок жилья с более низкими ценами означал, что One Roof необходимо было в полной мере участвовать в индустрии недвижимости. «Наши цены не настолько сильно отличаются от рыночных, что, если бы мы как бы ткнули носом в сообщество риелторов, мы могли бы разместить рекламу в газете, и люди сбежались бы. Они наши коллеги и деловые партнеры, и работа с ними помогает нам выполнять нашу миссию в обществе», — отмечает Кори.

Обучение покупателей жилья необходимо для того, чтобы помочь покупателям стать информированными и успешными домовладельцами. One Roof предлагает бесплатные индивидуальные консультации для покупателей жилья и требует, чтобы покупатели, подающие заявку на получение домов в доверительном управлении, прошли восьмичасовой курс обучения покупателей жилья, сертифицированный HUD, и посетили вводное занятие по программе доверительного управления земельными участками. Хотя от заявителей не требуется получать ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, земельный фонд требует предварительного одобрения ипотечного кредита от одного из четырех участвующих кредиторов One Roof и имеет право рассматривать и одобрять ипотечные кредиты перед покупкой.Строгие стандарты кредитования после кризиса лишения права выкупа не позволили многим покупателям жилья из земельных фондов получить ипотечный кредит. Четверть CLT, участвовавших в опросе 2011 года, проведенном в партнерстве с CLT Network, сообщили, что покупатели, которые соответствовали требованиям их программ, часто не могли купить дома, потому что не могли претендовать на ипотеку. Почти половина респондентов назвали более высокий кредитный рейтинг и требования к первоначальному взносу в качестве основных препятствий для получения финансирования.21 Создание и поддержание партнерских отношений с кредитными учреждениями является одним из способов гарантировать, что покупатели жилья CLT смогут преодолеть это препятствие на пути к приобретению жилья.


One Roof Community Land Trust приобретает и восстанавливает пустующую, обветшалую недвижимость и продает отремонтированные дома семьям из района Дулута, зарабатывающим не более 80 процентов среднего дохода в этом районе.

Покупателям жилья с одной крышей предлагается беспроцентная вторая ипотека для покрытия первоначального взноса и закрытия сделки в размере от 2000 до 6000 долларов. Дополнительные 2000 долларов в виде финансирования с помощью работодателя также доступны покупателям, которые работают в двух местных медицинских центрах, если они покупают дома недалеко от места работы.22

Чтобы помочь владельцам содержать свои дома в хорошем состоянии, One Roof распространяет информационные бюллетени, предлагает бесплатные курсы по уходу за домом и управляет библиотекой выдачи инструментов. Жители общины могут бесплатно брать в библиотеке инструменты для выполнения необходимого ремонта и других проектов по благоустройству дома. Кроме того, организация помогает домовладельцам CLT, которые не могут выплачивать ипотечные кредиты из-за временных проблем, таких как неотложная медицинская помощь, предоставляя небольшие беспроцентные ссуды, выплачиваемые непосредственно кредитору.Домовладельцы, не выполнившие свои обязательства из-за длительных финансовых трудностей, направляются в лютеранскую социальную службу для консультации по предотвращению потери права выкупа. Этот тип поддержки перед покупкой и постоянное управление «помогает объяснить, почему владельцы домов CLT редко становятся правонарушителями», — говорит Эмили Таден, менеджер по исследованиям и разработке политики CLT Network и автор исследования CLT по обращению взыскания. «Юридические договоры о совместном владении домом не обеспечивают самоосуществления, и проблемы, с которыми сталкиваются домохозяйства с низкими доходами, не исчезают полностью только потому, что их дом доступен по цене.CLT знают об этом, поэтому они постоянно охраняют как свои дома, так и домовладельцев».23

Однако такое долгосрочное опекунство обходится дорого, и CLT требуют больших капитальных вложений для создания жилищного портфеля. Большая часть капитального финансирования One Roof поступает из средств программы HOME и блока грантов на развитие сообщества (CDBG), присуждаемых местными муниципалитетами; другие источники включают Агентство по финансированию жилищного строительства штата Миннесота и Жилищный фонд Большой Миннесоты. Кроме того, организация получает значительный комиссионный доход, включая арендную плату, комиссию застройщика и комиссию за недвижимость, для финансирования своей деятельности.

Оценка One Roof, проведенная Институтом городского развития (до слияния), показала, что земельный фонд успешно поддерживает доступность и увеличивает благосостояние своих домовладельцев. Хотя минимальный доход, необходимый для покупки дома в земельном фонде, немного увеличился, дома остаются доступными для большинства домохозяйств с низким доходом. Домовладельцы One Roof в среднем получили 38,7% годовой доходности от перепродажи, а 95% домовладельцев, купивших недвижимость за 5 лет до периода исследования, сохранили свой статус домовладельца.Более того, по состоянию на декабрь 2009 г. только 1,1% домов CLT, почти все из которых финансировались за счет 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой, по сравнению с 4,4% домов в районе Дулута, находились в процессе обращения взыскания24. Подготовлено отдельное исследование. для Линкольнского института земельной политики, в котором авторы сравнили программу земельного фонда One Roof с другой жилищной программой для малоимущих в Дулуте, обнаружили, что траст использовал более эффективное использование субсидий и сохранил доступность для нескольких поколений покупателей с низким доходом. .25 На сегодняшний день компания One Roof переработала субсидии на сумму более 3,25 млн долларов, провела 67 перепродаж и помогла 295 малообеспеченным семьям стать собственниками жилья; от трети до половины этих семей состоят из матерей-одиночек с детьми-иждивенцами.

One Roof Community Housing уникален по объему предоставляемых услуг, структура которых отражает рыночные условия и потребности сообщества. «Я думаю, что мы отличаемся тем, что очень немногие земельные тресты делают все то же, что и мы. Есть пара CLT, в штате которых есть риелторы, довольно много выступают в качестве девелоперов, а некоторые могут иметь собственную строительную компанию, но я не знаю ни одного земельного фонда, который занимается всеми тремя», — отмечает Кори. Он подчеркивает, что CLT, работающие на рынках недорогого жилья, должны иметь жизнеспособный бизнес-план и отличать свой продукт от того, что есть на рынке: «Мы должны быть сильнее, чем типичный некоммерческий застройщик жилья, потому что мы построены. Мы несем ответственность за поддержание сильного организационного потенциала для выполнения роли по управлению нашими домами и домовладельцами в будущем». Под ее управлением находится 228 единиц, и в настоящее время организация работает над расширением своей географической зоны обслуживания.26

В отличие от программы One Roof Community Housing, программа Сан-Франциско по ставке ниже рыночной (ниже рыночной) помогает домохозяйствам на одном из самых дорогих рынков жилья в стране со средней стоимостью дома 785 191 долл. США, что более чем в четыре раза превышает средний показатель по стране27. Согласно исследованию, подготовленному для Жилищного управления мэрии Сан-Франциско (Housing Office), в 2011 году только 7 процентов выставленных на продажу домов в городе по рыночной цене были доступны для домохозяйств, зарабатывающих 80 процентов AMI. 28 Неудивительно, что доля домовладельцев в Сан-Франциско, составляющая 37,5%, составляет почти половину доли домовладельцев в стране. 29 С 1992 года город добавлял доступное жилье к своему жилому фонду в рамках Программы доступного жилья для инклюзивного жилья. Программа, в которую неоднократно вносились поправки на протяжении многих лет, в настоящее время требует, чтобы 15 процентов единиц жилья во всех застройках из 5 или более единиц были выделены для семей с низким и средним доходом. Требование резервирования увеличивается до 20 процентов, если единицы предоставляются за пределами площадки или если застройщики предпочитают платить сборы вместо предоставления доступных квартир.В рамках программы «Ниже рынка» город делает инклюзивные единицы в выставленных на продажу застройках доступными по ценам ниже рыночных и доступным для тех, кто впервые покупает жилье, зарабатывая не более 100 процентов AMI.


Цены на квартиры с двумя-тремя спальнями ниже рыночных в жилом комплексе Millwheel South в районе Догпатч в Сан-Франциско варьируются от 280 000 до 350 000 долларов. Стеф Дьюи с Reflex Imaging

В портфолио города находится более 850 объектов программы «Ниже рынка», большинство из которых представляют собой кондоминиумы.Надзор за этими единицами осуществляет Жилищное управление, которое также управляет Программой доступного жилья для инклюзивного жилья. Департамент размещает информацию о квартирах ниже рыночных, доступных для покупки, на своем веб-сайте и требует, чтобы застройщики рекламировали квартиры по крайней мере в пяти местных газетах, предназначенных для семей с низким и средним уровнем дохода и домохозяйств, принадлежащих к меньшинствам в городе.30 Как и в случае с One Roof Community Housing потребуются, чтобы покупатели, имеющие право на доход, участвовали в семинаре для покупателей жилья, который впервые проводится назначенными консультационными агентствами по вопросам жилья.Эти агентства получают средства CDBG от города для продвижения консультирования по домовладельцам и наращивания потенциала в сообществах меньшинств. Покупатели должны финансировать свою покупку за счет ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой на срок от 15 до 40 лет от утвержденных кредиторов. Сотрудники ЖЭКа проверяют ипотечные кредиты, чтобы убедиться, что покупатели не подвергаются хищнической практике кредитования. Как для новых, так и для перепродаваемых объектов покупатели выбираются посредством публичной лотереи из числа квалифицированных претендентов. Жилищное управление предлагает потенциальным домовладельцам помощь с первоначальным взносом и закрытием сделки в размере от 10 000 до 36 000 долларов.31 Средства структурированы как общие ссуды на повышение стоимости, которые должны быть погашены домовладельцем во время перепродажи вместе с определенным процентом от повышения цены собственности; сумма прироста стоимости дома, которая будет разделена с городом, зависит от части первоначальной покупной цены, покрываемой кредитом.

Чтобы обеспечить долгосрочную доступность жилья по цене ниже рыночной, ограничения на перепродажу регистрируются в акте о собственности; покупатели подписывают вторичный договор о доверительном управлении и соответствующие документы, подтверждающие ограничения. Такие ограничения или обязательства являются широко используемым механизмом сохранения доступности. В сотнях юрисдикций по всей стране действуют ограничения на действия для установления контроля над единицами доступного жилья, произведенными посредством инклюзивного зонирования, и многие CLT используют их вместо долгосрочной аренды земли, особенно для застройки кондоминиумов. Однако, в отличие от аренды земли CLT, продолжительность периода доступности в жилищных программах, ограниченных законом, может варьироваться в зависимости от законов штата. В некоторых штатах указывается ограничение на период доступности, в то время как очень немногие прямо определяют или разрешают бессрочные ограничения доступности.32 Ограничения, наложенные на объекты недвижимости ниже рыночных в Сан-Франциско, применяются в течение всего срока реализации проекта и остаются в силе после обращения взыскания; для единиц, которые были созданы до июня 2007 года, ограничения применяются в течение 50 лет, но возобновляются каждый раз, когда единица продается. квалификация программы (соответствующий доходу, покупатель жилья впервые). Жилищное управление следит за соблюдением требований, требуя от собственников жилья ниже рыночного уровня предоставления ежегодного сертификата занятости и сообщения о любых изменениях в статусе собственности.Офис также оставляет за собой право первого отказа в покупке объектов ниже рыночных, выставленных на перепродажу.

В 2007 году городские власти пересмотрели свою программу домовладения в связи с изменением рыночных условий. Ранее цена перепродажи квартир ниже рыночной рассчитывалась по одной из двух формул: изменение индекса потребительских цен или формула, основанная на ипотеке. Последняя формула рассчитывает цену перепродажи путем получения платежа по ипотеке, доступного (определяемого как не более 33 процентов валового дохода) для домохозяйства, зарабатывающего 100 процентов AMI.Наряду с 10-процентным первоначальным взносом формула учитывает процентные ставки, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и расходы на страхование на момент перепродажи. Эта формула «обеспечила идеальную доступность», отмечает Мирна Мельгар, которая в то время курировала изменения в программе «Под рынком» в качестве директора жилищного управления жилищного управления34. Однако, когда в 2006 г. Ограниченные единицы, когда ставки были низкими, оказались вынуждены продавать в убыток.В ответ город изменил формулу перепродажи. «Мы приняли решение пожертвовать идеальной доступностью, чтобы обеспечить большую предсказуемость для отдельных домовладельцев», — объясняет Мельгар. По новой формуле цена перепродажи рассчитывается на основе изменений в AMI, предоставляя владельцам более стабильную возможность увеличения собственного капитала. Продавцы получают цену перепродажи, исключая кредиты, расходы на закрытие и любую общую признательность, связанную с помощью города в первоначальном взносе. Продавцы также получают компенсацию за капитальный ремонт домов старше 10 лет, хотя эта сумма ограничена 7 процентами от цены перепродажи дома.35

Мельгар отмечает, что формула AMI может со временем привести к удорожанию единиц ниже рыночных, особенно при высоких процентных ставках. Но, учитывая сильный рынок жилья в городе, программа по-прежнему удовлетворяет потребность в доступном жилье для семей со средним доходом. «Некоторым домовладельцам удалось накопить сбережения и перейти к домовладению по рыночной цене, что и является целью программы», — отмечает Мельгар. Оценка Urban Institute программы «Под рынком» подтверждает этот вывод на основе анализа 771 продажи и перепродажи в период с 1999 по 2009 год.Результаты исследования показывают, что в течение этого 10-летнего периода квартиры ниже рыночных были куплены новыми покупателями со средним доходом домохозяйства около 60 000 долларов США по средней цене, равной почти половине оценочной стоимости квартир. Более того, домовладельцы, участвующие в программе, смогли получить годовую норму прибыли от перепродажи в размере 11,3 процента.36

Однако программа собственности

в Сан-Франциско не обходится без проблем, и главная из них — ограниченный доступ к кредитам для многих домохозяйств с определенным доходом. Немногие кредиторы готовы предоставить первые ипотечные кредиты для объектов ниже рыночной.Покупатели с низким уровнем дохода, которым удается получить ипотечный кредит, часто сталкиваются с высокими сборами ассоциации домовладельцев в некоторых районах, что значительно снижает доступность. Еще одна проблема связана со значительным объемом ресурсов, необходимых для охвата и обслуживания высокого процента городских домохозяйств, принадлежащих к меньшинствам. ЖЭК преодолевает некоторые из этих проблем, поддерживая сеть сторонних организаций. «Главное — иметь хороших партнеров, — отмечает Мельгар. «Город проделывает хорошую работу по обучению кредиторов и титульных компаний, финансированию консультационных агентств и вовлечению заинтересованных сторон в любые политические решения.Все это важно для того, чтобы программа оставалась здоровой и продуктивной».37

Долевое владение недвижимостью продолжает набирать популярность как жизнеспособная альтернатива традиционному владению недвижимостью. Программы долевого участия доказали свою эффективность в предоставлении стабильных и доступных возможностей приобретения жилья семьям с низким доходом, которые в противном случае были бы вытеснены с рынка жилья. В то же время эти программы обеспечивают максимальное использование государственных ресурсов, инвестируемых в доступное жилье. Домовладельцы получают многие из тех же преимуществ, что и традиционное домовладение, только с гораздо меньшим риском.Неотъемлемые гарантии, такие как обязательное обучение покупателей жилья и требования по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, постоянный мониторинг и другие действия по управлению, которые являются частью моделей долевого участия, поддерживают устойчивое владение жильем. Не менее важно, что программа One Roof CLT в Дулуте и программа «Под рынком» в Сан-Франциско показывают, что, независимо от рыночных условий, модели совместного капитала, которые уравновешивают сохранение доступности с созданием богатства, могут помочь домохозяйствам с низкими доходами увеличить капитал и переехать. вверх по жилищной лестнице.

 

:

Гибридная модель



  1. Кристофер Э. Герберт и Эрик С. Бельски. 2008. «Опыт домовладения домохозяйств с низким доходом и меньшинств: обзор и обобщение литературы», Cityscape 10:2, 7–10.
  2. Лаура Уильямс. 2012. «Ежегодный обзор проблем доступности жилья для работающих домохозяйств Америки», Жилищный ландшафт, 2012 г., Центр жилищной политики.
  3. Рик Джейкобус и Джеффри Любелл.2007. «Сохранение доступного домовладения: континуум стратегий», Центр жилищной политики, 6.
  4. .
  5. Финансируемые из частных источников ипотечные кредиты с долевым участием, в которых долевой капитал не реинвестируется для сохранения долгосрочной доступности жилья, не относятся к категории домовладения с долевым участием. Якобус и Любелл, 6; Джон Эммеус Дэвис. 2006. Домовладение с долевой собственностью: меняющийся ландшафт жилья с ограничениями на перепродажу, занимаемого владельцем , Национальный жилищный институт, 5–6.
  6. Райан Шеррифф и Джеффри Любелл. 2009. «Что в имени? Разъяснение различных форм и целей политики «Общего капитала» и «Общей признательности» программы домовладения», Центр жилищной политики.
  7. «США Directory of CLTs», веб-сайт National Community Land Trust Network ( www.cltnetwork.org/About-CLTs/US-Directory-of-CLTs ). По состоянию на 4 ноября 2012 г.
  8. Дэвис, 18.
  9. Национальная ассоциация жилищных кооперативов.2012. «Жилищные кооперативы в США», 86.
  10. .
  11. Дэвис, 3.
  12. Джон Эммеус Дэвис. 2007. «На пути к общей повестке дня: рост доли в совместном жилье», Shelterforce 29:1, 26–7.
  13. Интервью с Джеффри Любеллом, июль 2012 г.
  14. Кеннет Темкин, Бретт Теодос и Дэвид Прайс. 2010. «Баланс доступности и возможностей: оценка программ доступного домовладения с долгосрочным контролем доступности», Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт.
  15. Эмили Таден. 2012. «Стабильное домовладение в условиях турбулентной экономики: просроченные платежи и потери права выкупа остаются низкими в общинных земельных фондах», 9–10.
  16. Эмили Таден. 2012 г. «Результаты комплексного исследования CLT 2011 г.», 9.
  17. .
  18. Дэвис 2006, 19.
  19. Бюро переписи населения США. Опрос американского сообщества, 2006–2011 гг.
  20. Интервью с Джеффом Кори, июль 2012 г.
  21. В рамках Национальной программы первого взгляда, государственно-частного партнерства между HUD и Национальным фондом стабилизации сообщества, грантополучателям Национальной программы стабилизации HUD, включая местные органы власти и некоммерческие организации, предоставляется право преимущественной покупки домов, на которые было обращено взыскание.Приобретенные дома можно отремонтировать, сдать в аренду, перепродать или снести. Министерство жилищного строительства и городского развития США. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого выбора, чтобы помочь сообществам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от обращения взыскания», пресс-релиз, 1 сентября 2010 г.
  22. Интервью с Джеффом Кори.
  23. «Land Trust Home vs. Обычное жилье, » Веб-сайт One Roof Community Housing ( www.1roofhousing.org/buy-a-home/what-is-a-clt/lt-home-vs-conventional/ ).По состоянию на 10 июля 2012 г.
  24. Эмили Таден. 2012 г. «Результаты комплексного исследования CLT 2011 г.», стр. 35–46.
  25. Веб-сайт One Roof Community Housing ( www.1roofhousing.org ). По состоянию на 10 июля 2012 г.
  26. Интервью с Эмили Таден, июнь 2012 г.
  27. Кеннет Темкин, Бретт Теодос и Дэвид Прайс. 2010 г. «Оценка владения общим капиталом: тематическое исследование земельного фонда северных сообществ», Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт, 11, 20.
  28. .
  29. Микки Лаурия и Эрин Комсток.2007. «Эффективность общинных земельных фондов: сравнение доступных домовладений», Кембридж, Массачусетс: Линкольнский институт земельной политики, 22.
  30. .
  31. Интервью с Джеффом Кори.
  32. Бюро переписи населения США. Опрос американского сообщества, 2006–2010 гг.
  33. Жилищное управление мэрии Сан-Франциско. 2012. «Информационная книга: исследование состояния рынка жилья», 35.
  34. .
  35. Бюро переписи населения США. Краткие сведения о штатах и ​​округах ( www.census.gov/quickfacts/fact/table/US/PST045216 ).По состоянию на 4 ноября 2012 г.
  36. Город и округ Сан-Франциско. 2007 г. «Программа инклюзивного доступного жилья: руководство по мониторингу и процедурам», стр. 55–9.
  37. «Обзор программы владения BMR», веб-сайт Управления жилищного строительства мэрии Сан-Франциско ( sf-moh.org/index.aspx?page=291 ) . По состоянию на 22 июня 2012 г.
  38. Сеть земельных фондов национального сообщества. 2011. «Внедрение ограничений на владение», в Кирби Уайт, изд., Техническое руководство CLT , 6.
  39. Город и округ Сан-Франциско, 20–5.
  40. Интервью с Мирной Мельгар, август 2012 г.
  41. Веб-сайт жилищного управления мэрии Сан-Франциско.
  42. Кеннет Темкин, Бретт Теодос и Дэвид Прайс. 2010 г. «Оценка владения общим капиталом: тематическое исследование общегородской программы инклюзивного доступного жилья в Сан-Франциско», Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт, 5–6, 11.
  43. Интервью с Мирной Мельгар.

 

Доказательства имеют значение Главная               Предыдущая статья

Оценка долевой собственности | Лондонские сертифицированные геодезисты

Как работает оценка долевой собственности?

В связи с резким ростом цен на жилье многие молодые люди и малообеспеченные люди опасаются, что они никогда не смогут владеть собственным домом. Совместная собственность была введена как потенциальное решение жилищного кризиса в Великобритании.В сентябре 2020 года правительство объявило, что будет выделено более 12 миллиардов фунтов стерлингов на финансирование доступного жилья, и ожидается, что в результате будет построено до 180 000 объектов доступной недвижимости. В основе обещания лежит модель долевой собственности, которая предоставляет правомочным арендаторам новых объектов жилищной ассоциации автоматическое право на покупку доли в доме, который они арендуют.

Что такое совместное владение:

Долевое владение — это схема, которая называется «частичная покупка, частичная аренда» и предназначена для людей, которые в противном случае с трудом могли бы позволить себе полную ипотеку.Он работает, позволяя арендаторам покупать долю своей собственности, обычно от 25 до 75%, и платить арендную плату за остальную часть. Когда арендаторы могут себе это позволить, они могут увеличивать размер своей доли до тех пор, пока не станут владельцем 100% имущества; процесс, известный как лестница.

Эта новая модель покупки дома предназначена для уменьшения суммы, необходимой для залога, а ежемесячные платежи часто могут быть дешевле по сравнению с частной арендой или полной собственностью. В настоящее время около 157 000 домохозяйств проживают в домах с долевой собственностью в Англии, и спрос на них растет, особенно в таких районах, как Лондон, где доступность самая низкая. С 1 апреля 2021 года правительство обязалось еще больше упростить приобретение дома в долевой собственности, уменьшив минимальную первоначальную долю с 25% до 10% и разрешив выкуп дополнительных акций с шагом в 1%.

Кто имеет право на совместное владение:

В Англии домохозяйство может приобрести часть своего имущества по схеме долевого владения, если совокупный доход домохозяйства составляет 80 000 фунтов стерлингов или меньше в год или 90 000 фунтов стерлингов или меньше в год, если оно проживает в Лондоне. Покупатели также должны быть покупателями впервые или в ситуации, когда они раньше владели собственным домом, но больше не могут себе это позволить.Вы также можете совершить покупку, используя схему совместного владения, если вы являетесь существующим общим владельцем и хотите переехать в другую собственность. Большинство покупателей возьмут ипотечный кредит, чтобы оплатить свою долю в покупной цене дома, в то время как другие будут использовать сбережения для его финансирования. Большинство схем долевой собственности находятся в ведении жилищных ассоциаций, и недвижимость всегда находится в аренде, что означает, что жилищная ассоциация по-прежнему владеет землей, на которой построен дом.

 Как работает оценка долевой собственности?

В большинстве случаев имущество, находящееся в совместной собственности, будет оцениваться геодезистом, зарегистрированным в Королевском институте дипломированных геодезистов (RICS).В некоторых случаях сюрвейер может посетить недвижимость для проведения оценки и проведения внутреннего и внешнего осмотра. Они также могут рассмотреть цену продажи трех аналогичных объектов недвижимости в этом районе, чтобы определить рыночную стоимость объекта.

Оценка общего капитала при покупке дополнительных акций:

Если вы уже владеете долей в доме, находящемся в общей собственности, но хотите увеличить сумму, которой владеете, вам придется проводить новую оценку каждый раз, когда вы поднимаетесь по лестнице. Некоторые провайдеры долевой собственности попросят вас использовать геодезиста, предварительно одобренного ими, но другие позволят вам выбрать своего собственного геодезиста, если они зарегистрированы в RICS.

Вы должны будете оплатить полную стоимость оценки. Оценка будет использоваться поставщиком долевой собственности для определения стоимости имущества, и вам может потребоваться заплатить за дополнительную оценку для вашего ипотечного поставщика, если вы планируете подать заявку на увеличение ипотечного кредита для покупки дополнительной доли в собственности. .

Как решить проблемы с оценкой долевой собственности:

Если вы не согласны с оценкой вашего имущества, находящегося в общей собственности, вам нужно будет сначала обсудить свои опасения с инспектором. Для этого вам нужно будет предоставить доказательства, подтверждающие, почему вы считаете, что оценка неверна. Обычно это будет в виде цен продажи аналогичной недвижимости в этом районе. У вашего поставщика долевой собственности также будет процесс апелляции, который вы можете использовать, если вы не согласны с оценкой. Однако решение апелляционного процесса является окончательным, и важно помнить, что оно может привести к повышению или понижению стоимости имущества. Отчет об оценке, который вы получите от геодезиста, обычно включает оценку на открытом рынке, то есть цену, по которой ваш геодезист ожидает продать недвижимость на открытом рынке. Если вы уже переехали в собственность, вы также получите оценку, которая исключает любые значительные улучшения, которые вы сделали.Имейте в виду, что большинство провайдеров долевой собственности потребуют, чтобы вы сообщали им о любых запланированных улучшениях собственности перед началом работы.

Если вы хотите продать свою долю:

Если вы хотите продать свою долю в собственности, находящейся в долевой собственности, оценка аналогична процессу оценки лестницы в собственности. Однако есть некоторые ключевые отличия и дополнительные факторы, которые следует учитывать, если вы хотите продать свою долю.

Когда вы будете готовы продать свою долю в доме, находящемся в общей собственности, первое, что нужно сделать, это сообщить об этом поставщику долевой собственности и организовать оценку с помощью инспектора. Затем поставщик будет использовать расчеты на открытом рынке, чтобы определить, сколько стоит ваша доля и их доля в собственности. Эта оценка обычно действительна в течение трех месяцев. Однако получение оценки не означает, что вы обязаны продать дом. Вам нужно будет подписать контракт, если вы решите приступить к продаже своей доли собственности. Как правило, вы должны будете предоставить своему поставщику долевой собственности возможность продать свою долю собственности, прежде чем выставлять ее на открытый рынок.Иногда это может применяться, даже если вы владеете 100% собственности. Даже если вы согласитесь на цену продажи ниже оценочной, поставщик долевой собственности сохранит свою долю собственности на основе оценки.

Поскольку получение оценки может занять некоторое время, важно как можно скорее поговорить с вашим провайдером долевой собственности, если вы рассматриваете возможность ступенчатого обустройства или хотите продать свою долю.

Как найти инспекторов по оценке долевой собственности:

Если вы хотите построить лестницу в своем доме, находящемся в общей собственности, или думаете о продаже своей доли в собственности, вам необходимо будет договориться о проведении оценки землемером. Важно сначала проконсультироваться с вашим провайдером долевой собственности, поскольку некоторые провайдеры потребуют, чтобы вы наняли геодезиста, предварительно одобренного ими для выполнения работы. Другие предоставят вам список геодезистов на выбор, в то время как некоторые провайдеры рады позволить вам выбрать своего собственного геодезиста, если они зарегистрированы в RICS.

Существует несколько способов найти подходящего геодезиста для проведения оценки вашего имущества, находящегося в долевой собственности. Для большинства домовладельцев в долевой собственности их поставщик долевой собственности обычно является первым пунктом вызова.Тем не менее, вы также можете попросить членов семьи и друзей дать личные рекомендации. Если вы покупаете дом, находящийся в общей собственности, с помощью ипотечного кредита, вы можете воспользоваться услугами геодезиста, рекомендованного вашим ипотечным кредитором, хотя имейте в виду, что это может повлиять на ваше предложение по ипотечному кредитованию. Вы также можете использовать местные списки или сравнительные веб-сайты, чтобы найти подходящих геодезистов.

Геодезисты варьируются от независимых подрядчиков до крупных компаний. Если вы можете выбрать своего собственного сюрвейера, самым важным шагом является обеспечение его регистрации в отраслевом органе, таком как RICS, что обычно является минимумом, требуемым вашим поставщиком долевой собственности.Некоторые вещи, которые следует учитывать при выборе геодезиста, включают:

Тип обследования:

Подумайте, какой тип опроса вам потребуется, чтобы предоставить вам необходимую информацию. При покупке или продаже вашей доли в собственности, находящейся в общей собственности, вам, как правило, потребуется только провести базовый оценочный опрос. Тем не менее, если вы подозреваете, что вам может понадобиться обследование покупателя жилья или структурное обследование, обратитесь к поставщику услуг долевой собственности.

Местные знания:

В идеале вам следует найти геодезиста, хорошо знающего местность и свойства в ней.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.