Изменить разрешенное использование земельного участка: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Содержание

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Территория населенных пунктов территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации они называются – территориальные зоны.

Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и прочие параметры.

Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены. в законодательстве называются виды разрешенного использования.

Вид разрешенного использования – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Виды разрешенного использования делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.

Правила землепользования и застройки – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить – утверждены ли правила землепользования и застройки уполномоченным органом. Обычно такие правила утверждены.

Так, согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки. Изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, собственнику земельного участка необходимо обратиться с заявлением, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Заявитель также может представить по своему желанию, например, копию выписки из правил землепользования и застройки, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно.

Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее –МФЦ). Со списком офисов приема документов МФЦ можно ознакомиться на сайте Росреестра по адресу: https://lk. rosreestr.ru/#/offices

В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Однако есть случаи, когда нельзя изменить вид разрешенного использования:

— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;

— когда земельный участок дан в аренду для конкретного вида разрешенного использования;

— когда градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.18 «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что постановлением администрации муниципального образования ответчику в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов для целей, не связанных со строительством, — ведение огородничества в индивидуальном порядке; оспариваемым соглашением договор аренды был изменен в части вида разрешенного использования земельного участка на вид «ведение садоводства», суд правомерно признал недействительным дополнительное соглашение к договору аренды, поскольку в силу статьи 39. 18 ЗК РФ спорный земельный участок как находящийся в муниципальной собственности мог быть предоставлен для ведения садоводства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующим заявлением только при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок; установленная законом процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 N 88-27335/2020
Категория спора: Право собственности.
Требования: Об исключении и включении сведений в ЕГРН о разрешенном виде использования земельного участка.
Обстоятельства: Законодательство РФ не допускает произвольного изменения вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка.
Решение: Удовлетворено.Рассматривая дело и разрешая спор, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями пункта 8 части 1 статьи 1, статей 7, 39.6, пункта 17 статьи 39.8, статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что приведенные выше нормы материального права, которыми регулируются спорные правоотношения, не допускают произвольного изменения вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером КН:395, площадью 528 кв. м. Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка на вид, предусматривающий размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом нахождение земельного участка с кадастровым номером КН:395 в территориальной зоне ОД-2.1 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (органа, осуществляющего полномочия по распоряжению земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил преимущество в получении участка для застройки, минуя соответствующие процедуры. Допущенное нарушение повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для соответствующего строительства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Изменение вида разрешенного использования земельного участка. Обзор практики от Верховного Суда
(Шестакова М.)
(«ЭЖ-Юрист», 2018, N 46)Если компания арендует земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, она не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Так, в одном деле суд рассматривал ситуацию, когда участок по результатам торгов был передан для строительства четырех-пятиэтажного многоквартирного дома. Впоследствии право собственности на незавершенный строительством дом перешло к другой компании. Она заключила с городской администрацией новый договор аренды земельного участка для завершения строительства.
При этом новый арендатор потребовал изменить разрешенное использование на «строительство многоквартирного дома пяти — девяти этажей» и внести изменения в договор аренды земельного участка. Городская администрация отказала. Суды ее поддержали. Они указали, что, приняв на себя права и обязанности по договору, новый арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования. По мнению судов, обращение нового арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу было направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков.

Нормативные акты: Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Администрация сельского поселения Явенгское Официальный сайт

Вологодский Росреестр разъяснил как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Согласно действующему законодательству правообладатели обязаны использовать принадлежащие им земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Вологодской области Стрекалова Людмила Николаевна рассказывает: «Для начала необходимо остановиться на том, что представляет собой разрешенное использование. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости и устанавливает цели, в соответствии с которыми можно использовать участок (например, садоводство, индивидуальное жилищное строительство и др.).  

Разрешенное использование земельных участков определяется в процессе предоставления их в собственность или пользование и фиксируется в правоустанавливающих документах, а также вносится в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

При этом, фактическое использование земельного участка должно соответствовать его разрешенному использованию, то есть земельный участок может быть использован собственниками земельных участков и землепользователями только в соответствии с установленным назначением. Использование земельного участка в целях, которые не предусмотрены разрешенным использованием, запрещается»

В связи с этим, в некоторых ситуациях у правообладателей возникает необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором имеются в правоустанавливающих документах и ЕГРН, в связи с изменением фактического использования такого участка.

Людмила Николаевна поясняет: «Процедура изменения разрешенного использования земельных участков определена положениями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно нормам действующего законодательства разрешенное использование земельных участков определяется градостроительными регламентами территориальных зон, которые устанавливаются Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

В связи с этим, любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны выбирается правообладателями земельных участков самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Это означает, что по общему правилу при наличии на территории соответствующего муниципального образования Правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования, из предусмотренных Правилами для территориальной зоны, в которой расположен участок».

Узнать к какой территориальной зоне относится земельный участок можно в органе местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен такой участок.

При этом, поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета, следовательно, после получения сведений о территориальной зоне, в которой расположен участок, и видах разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом данной зоны, правообладателю необходимо обратиться с заявлением в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка.

Кадастровый учет в связи с изменением разрешенного использования земельного участка осуществляется в этом случае на основании заявления и необходимых для осуществления такого учета документов.

Заявление о кадастровом учете может быть представлено через многофункциональный центр правообладателем земельного участка или его представителем лично либо направляется в орган регистрации прав посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи заявителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке). В случае личного обращения необходимо представить документ, удостоверяющий личность, а представителю правообладателя также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Кроме того, следует отметить, что в силу положений градостроительного законодательства градостроительные регламенты не устанавливаются, например, для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Использование таких земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами.

В связи с этим обращаем внимание, что действующее законодательство не предусматривает возможность изменения вида разрешенного использования  сельскохозяйственных угодий на цели, не связанные с сельскохозяйственным производством, без перевода этих земель в другую категорию (например, населенных пунктов).

 

 

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

 

 

 

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка

Многих владельцев земли в Москве и Московской области интересует, как поменять вид разрешенного использования земельного участка. Изменение ВРИ открывает широкий спектр новых возможностей: например, удастся построить многоэтажный дом на участке, предназначенном под малоэтажное строительство, или устроить коттеджный поселок на землях сельхозназначения.

Какие есть виды разрешенного использования?

В 2015 году был утвержден новый классификатор: по нему земельные участки могут относиться к одному из 12 основных и 81 вспомогательных ВРИ. Подавляющее большинство земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам, относятся к категориям 1 (земли сельского хозяйства), 2 (для жилой застройки), 4 (предпринимательство), 6 (производство), 13 (огородничество, садоводство, ведение подсобного хозяйства).

Помимо основных и вспомогательных ВРИ есть условно разрешенные. Чтобы получить разрешение на них, придется пройти длительную процедуру согласования, включающую публичные слушания.

Смена основного или вспомогательных ВРИ земли

Выбрать основной вид разрешенного использования вправе сам владелец с одним ограничением: данные ВРИ должны быть прописаны для конкретной территориальной зоны согласно градостроительному кодексу, схемам территориального планирования, генеральному плану поселений, принятым администрацией правилам землепользования и застройки. Соответственно, если вас интересует, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, то первым шагом будет узнать, какие общие ВРИ доступны для зоны, к которой он относится.

Дополнительные виды разрешенного использования владелец также вправе выбирать сам. Однако нужно иметь в виду, что они должны быть вспомогательными к основному. На участке, который предназначен для индивидуального строительства, можно устроить сад или огород, выбрав соответствующие дополнительные ВРИ. Но не допускается, чтобы при этом на земле не было дома.

Чтобы узнать, какие виды разрешенного использования доступны для участка и получится ли сменить его назначение, вы можете обратиться к сотрудникам RFI consult. Они помогут оформить запрос и проконсультируют по всем вопросам.

Следующим шагом будет написать заявление и приложить к нему пакет документов:

  • копию паспорта заявителя;
  • копии правоустанавливающих документов на землю;
  • ситуационный или адресный план, который позволит установить точные границы участка;
  • выписку из ЕГРН с указанием характеристик объекта;
  • копии правоустанавливающих документов на здания и сооружения, расположенные на участке;
  • при наличии — проект планировки территории, на которой расположен объект;
  • если вы выберете представление интересов — доверенность с указанием полномочий представителя;
  • для арендаторов — согласие арендодателя на изменение ВРИ.

В заявлении нужно будет указать номер участка, сведения о его владельце, данные об обременениях, действующие и предполагаемые виды разрешенного использования и мотивы для их смены.

Как правило, решение земельным комитетом принимается в течение 30 дней. Если оно положительное, то можно обратиться в Росреестр, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный?

Процедура смены вида разрешенного использования на условно разрешенный отличается тем, что придется участвовать в слушаниях. Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования земельного участка на условно-разрешенный, желательно заранее обратиться в администрацию, поскольку требования у каждого региона разные. В целом процедура следующая:

  1. Вы собираете документы и подаете заявление о смене ВРИ в администрацию.
  2. Спустя 7-10 дней после приема документов назначается дата слушаний. О них сообщается на сайте администрации или в других средствах массовой информации.
  3. Проводятся слушания относительно пересмотра видов разрешенного использования. На них приглашаются владельцы соседних участков, предприниматели, владеющие недвижимость. в непосредственной близости. Все они могут высказаться относительного того, согласны ли они с изменением ВРИ вашего участка, выдвинуть аргументы за и против. Обычно специалисты RFI consult рекомендуют владельцам участка заранее поговорить с соседями и убедиться, что они не будут выступать против изменения вида разрешенного использования.
  4. Земельная комиссия составляет протокол и передает его главе администрации. Он принимает решение относительно того, можно ли добавить условно разрешенный вид использования для объекта.

Профессиональные юристы помогут изменить ВРИ с гарантиями

Если вы не знаете, как поменять вид использования земельного участка, или не хотите тратить время на сбор документов и участие в слушаниях, обращайтесь в RFI consult. У нас огромный опыт смены ВРИ, мы работаем и с физическими, и с юридическими лицами. Мы поможем подготовить заявление, проконсультируем относительно оплаты процедуры (а в Москве сумма может быть очень большой) и будем представлять ваши интересы на слушаниях. Мы гарантируем, что добьемся изменения вида разрешенного использования 2017, причем сделаем это в короткие сроки!

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в Псковской области

Отвечает Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям

Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям в части своих полномочий рассмотрел Ваше обращение, направленное в Администрацию Псковской области через Интернет-приёмную (вопрос № 7823 от 15.07.2016), и в дополнение к ранее направленным ответам сообщает следующее.

Изменение вида разрешённого использования принадлежащих Вам земельных участков будет возможно после внесения в государственный кадастр недвижимости границ территориальных и функциональных зон в соответствии с Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки сельского поселения «Серёдкинская волость» Псковского района.

В соответствии с Законом Псковской области от 26.12.2014 № 1469-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Псковской области и органами государственной власти Псковской области» внесение изменений в документы территориального планирования муниципального образования «Серёдкинская волость» осуществляет орган исполнительной власти области, уполномоченный в области пространственного развития (территориального планирования и дифференцированной социально-экономической политики в отношении разного типа территорий).

В связи с изложенным, в целях ускорения решения поставленного вопроса, Вы можете обратиться в Государственный комитет Псковской области по экономическому развитию и инвестиционной политике по адресу: город Псков, улица Некрасова, дом 23, телефон приёмной: +7 (8112) 299-729 (доб. 0).

Также сообщаем, что по данным официального Интернет-ресурса Публичная кадастровая карта Российской Федерации принадлежащий Вам земельный участок с КН 60:18:0000000:1573 на указанной карте не обозначен, его описание дано без координат границ.

В соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 7 Федерального Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» описание местоположения границ земельных участков является обязательными сведениями, включаемыми в государственный кадастр недвижимого имущества.

Так как границы данного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, имеющему лицензию на проведение работ по межеванию земельных участков, в целях уточнения границ участка.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? | ConsZem

Вид разрешенного использования земельного участка фактически является мерой прав правообладателя земельного участка, так как определяет то, что правообладатель вправе делать на земельном участке. И к виду разрешенного использования часто в правилах землепользования и застройки привязывают параметры разрешенного строительства на земельном участке и возможность строительства вообще. Подробней про виды разрешенного использования в данной статье.

Что нужно чтобы изменить основной вид разрешенного использования

Если территориальная зона внесена в ЕГРН

Если Вы собственник земельного участка, градостроительные регламенты территориальных зон правил землепользования и застройки внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и в данных градостроительных регламентах в основных видах разрешенного использования имеется интересующие Вас, тогда в соответствии с п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ Вам достаточно через МФЦ подать заявление о выбранном основном виде разрешенного использования. Изменение в ЕГРН сведений о земельном участке осуществляется бесплатно.

Основной вид разрешенного использования можно выбрать один или несколько. В принципе, можно выбрать и все виды из предусмотренных градостроительным регламентом, если Вы планируете заниматься на участке разнонаправленными видами деятельности и чтобы не приходил Росреестр с проверками на наличие в Ваших действиях состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 8.8 КоАП РФ. Это допускается — см. п.п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Минус нескольких видов разрешенного использования — кадастровая стоимость, которая является базой земельного налога, будет рассчитываться по наибольшему удельному показателю из выбранных видов разрешенного использования. Т.е. если Вы выбрали, например, «индивидуальное жилищное строительство, предпринимательство», то кадастровая стоимость будет соответствовать предпринимательству, как наиболее дорогому.

Если территориальная зона не внесена в ЕГРН

Если территориальная зона не внесена в ЕГРН (а это где-то так процентов 70 на всю Россию), то нужно в местной администрации взять выписку из Правил землепользования и застройки на территориальную зону, к которой относится Ваш участок. И с этой выпиской также подаете заявление о выбранном виде/видах разрешенного использования через МФЦ.

Дополнение

На этом можно было бы и закончить, но, по Градостроительному кодексу РФ, у земельных участков есть три типа видов разрешенного использования — основной (который выше разобрали), вспомогательный (его можно не вносить в ЕГРН. Он предполагается к основному) и условно-разрешенный.

Вот для получения последнего необходимо проведение публичных слушаний. При этом, по сложившейся уже судебной практике, хотя лично я с ней не согласен, условно разрешенные виды использования должны быть внесены в правила землепользования и застройки. Опишу в другой статье процедуру. Пишите в комментариях — интересно будет мое описание или достаточно информации в сети «Интернет».

Также отдельный случай — Москва и Московская область. Тут после изменения вида разрешенного использования придется заплатить в бюджет n-ю сумму. Подробней опишу в другой статье.

Дополнение к дополнению

Не очень до сих пор ясна ситуация с видами разрешенного использования земельных участков (их изменением) для земельных участков на которые градостроительные регламенты не распространяются или не устанавливаются (п. 4 и 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). А это большой пласт земель сельскохозяйственного назначения.

п. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ отсылает в данном случае к различным федеральным законам. Но, как не прискорбно, данных законов до сих пор нет. Остается только ждать…

Формальный выход есть — применять аналогию закона, если градостроительное зонирование распространяется не на территорию всего муниципального образования. Этот порядок описан в п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Но тут все будет зависеть от местной администрации, так как он сейчас весьма спорный.

Но есть еще один выход, если вид разрешенного использования был установлен до марта 2015 года — это установление соответствия. При этом он работает и для участков на которые градостроительные регламенты распространяются. Но тут выбор вида разрешенного использования ограничивается подходящим по смыслу виду, утвержденному классификатору видов разрешенного использования

Спасибо за внимание. Надеюсь материал был полезен

Подписывайтесь на канал и ставьте палец вверх если понравилось!

Подписывайтесь на канал и ставьте палец вверх если понравилось!

Подписывайтесь, чтобы не пропустить публикации.

Ставьте палец вверх, если понравилось.

Добавляйте комментарии! Напишите о чем Вам будет интересно прочитать на страницах канала.

#земельный участок #недвижимость #разрешенное использование #земельное право #законы

МУНИЦИПАЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ»ЛЮБЕРЕЦКИЙ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ УСЛУГ» МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ ОКРУГ ЛЮБЕРЦЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Памятка № 24

для изменения вида разрешенного использования в соответствии
с утвержденными правилами землепользования и застройки.

 

Уважаемый заявитель!

Если планируемый к строительству объект, указанный в п. 2.2 выданного Вам градостроительного плана земельного участка, соответствует одному из видов разрешенного использования, определенных в ПЗЗ, но не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, содержащегося
в государственном кадастре недвижимости, правообладателю необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

1.       Если земельный участок находится в собственности Заявителя,
для изменения вида разрешенного использования собственнику необходимо выбрать один из видов, содержащихся в утвержденных правилах землепользования и застройки, обратиться за внесением изменений в ГКН
в любой территориальный отдел ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Дополнительная информация размещена на сайте https://rosreestr.ru/site/ и может быть получена по телефону 8 (800) 100-34-34.

 

В соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований*.

При этом вспомогательные виды из ПЗЗ не могут быть использованы независимо от основного или условно разрешенного вида.

2.       Если земельный участок находится в государственной
или муниципальной собственности и предоставлен по договору аренды, арендатору необходимо обратиться в адрес уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника имущества (арендодателя)
в соответствии с их действующим регламентом для изменения вида разрешенного использования. Контактная информация размещена на сайтах соответствующих уполномоченных органов.

В случае если необходимо выбрать разрешенный вид использования земельного участка, который относится к условно разрешенному виду по ПЗЗ, то для этого предварительно нужно получить разрешение на условно разрешенный вид. В соответствии с Постановлением Правительства МО
от 30.12.2014 № 1194/51 уполномоченным органом по предоставлению разрешения на условный ВРИ является Главное управление архитектуры
и градостроительства Московской области. Дополнительная информация
по процедуре размещена на сайте http://guag.mosreg.ru/, а также может быть получена по телефону 8 (498) 602-84-70 доб. 55117.

 

Важно! Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается**.

 

* — п.4 ст.37 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ.

** — часть 17 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Изменения зонирования, отклонения и многое другое

Подача заявки на изменение зонирования

Если зонирование земельного участка несовместимо с желаемым землевладельцем использованием, владелец может обратиться в местную юрисдикцию с просьбой об изменении зонирования. Каждая юрисдикция имеет свои правила и положения. Тем не менее, как правило, после подачи заявки и сбора следует какое-либо слушание, на котором владелец представляет запрос и причины запрошенного изменения. Для передачи предлагаемого плана можно использовать обзоры, рисунки, фотографии и даже модели.Многие владельцы нанимают инженеров или юристов для помощи в процессе изменения зонирования.

Если владельцу не удается получить сдачу, может быть возможность обжаловать действие либо в административной структуре государственного органа, либо в суде.

Отклонения

Отклонение — это запрос на отклонение от текущих требований к зонированию. Если он предоставлен, он позволяет владельцу использовать землю способом, не разрешенным постановлением о зонировании. Это не изменение закона о зонировании.Вместо этого это конкретный отказ от требований постановления о зонировании.

Как правило, отклонения предоставляются, когда владелец собственности может продемонстрировать, что существующие правила зонирования создают практические трудности при использовании собственности. В каждом муниципалитете есть правила для запросов на отклонение. Обычно землевладелец, требующий отклонения, подает запрос или письменное заявление об отклонении и уплачивает пошлину. Обычно запросы сначала поступают в зональный совет. Совет по зонированию уведомляет владельцев близлежащих и прилегающих территорий.Затем эксперт по зонированию может провести слушание, чтобы определить, следует ли разрешить отклонение. Затем от заявителя может потребоваться предстать перед руководящим органом муниципалитета (например, городским советом) для принятия окончательного решения.

Несоответствующее использование

Несоответствующее использование — это разрешенное использование собственности, которое в противном случае было бы нарушением действующего постановления о зонировании. Использование разрешено, потому что землевладелец использовал землю или здание для этого использования до того, как постановление о зонировании вступило в силу.Несоответствующие виды использования часто называют «унаследованными» от кодекса зонирования. Чтобы квалифицироваться как несоответствующее использование, свойство почти всегда должно постоянно использоваться для несоответствующего использования. Таким образом, если предприятия закроются и использование прекратится на какое-то время, разрешение на несоответствующее использование может быть аннулировано.

Разрешения на условное использование

Подобно отклонениям, разрешения на условное использование допускают неразрешенное использование имущества, которое не включено в кодекс зонирования.Разрешения на условное использование обычно выдаются на публичных слушаниях перед политическим органом, как правило, с выводом о том, что новое использование собственности будет отвечать общественным интересам.

Выдающийся домен

Выдающееся владение — это право правительства забирать частную собственность и использовать ее для общественных нужд. Общественное использование включает в себя традиционную деятельность правительства по строительству дорог, правительственных и общественных объектов, таких как правительственные здания и парки, а также более общие полезные виды деятельности, обеспечиваемые за счет защиты живописных районов, водно-болотных угодий и исторических памятников. Если правительство зонирует часть собственности таким образом, что владелец собственности больше не может эффективно использовать участок земли, может применяться выдающееся владение, и владелец собственности может подать иск о компенсации, поскольку земля была «захвачена» государством. правительство. Узнайте больше о Eminent Domain.

Есть вопросы об изменениях и различиях в зонировании? Получить юридическую помощь

Изменения и расхождения в зонировании могут открыть совершенно новый мир возможностей для использования вашей собственности или иметь катастрофические последствия.Прежде чем решать эти проблемы самостоятельно, было бы разумно проконсультироваться со специалистом. Свяжитесь с местным юристом по землепользованию и зонированию, чтобы обсудить возможные изменения в зонировании и узнать больше о ваших вариантах и ​​последствиях различных изменений зонирования.

Полное руководство по законам о зонировании и землепользовании

Постановления о зонировании — это правила землепользования в городах и округах. Зонирование классифицирует и разделяет различные виды землепользования на районы в пределах города и округа. Законы и нормативные акты о землепользовании регулируют способы использования земли в той или иной области.Эти законы обычно поддерживаются местными органами власти и муниципальными кодексами. Местные органы власти обычно выделяют отдельные районы для жилых, деловых и промышленных целей.

Каковы наиболее распространенные способы использования постановлений о зонировании?

  • Совокупное использование: Совокупное зонирование — это метод зонирования, при котором любое использование, разрешенное в более интенсивной и менее интенсивной зоне, также разрешено в менее интенсивной и менее интенсивной зоне. Использование обычно ранжируется по иерархии использования, начиная от жилого дома для одной семьи (самый высокий) до тяжелой промышленности (самый низкий).Более высокое использование обычно разрешено в более низких районах. Когда все или некоторые более высокие виды использования запрещены в более низких зонах, такая зона называется некумулятивной или исключительной.
  • Условное использование и особые исключения: Условное использование — это исключение из зонирования, которое позволяет владельцу собственности использовать свою землю таким образом, который иным образом не разрешен в конкретном районе зонирования. Такие виды использования, как больницы, школы и церкви, разрешены в большинстве зон, но местный регулирующий орган должен особо рассмотреть проект.Будет оценено влияние проекта, а также необходимость создания специальных ограничений для устранения любых неблагоприятных последствий.
  • Несоответствующее использование: Несоответствующее использование — это использование собственности, которое было разрешено в соответствии с правилами зонирования на момент установления использования, но которое из-за изменений в местных правилах больше не является разрешенным использованием. Местные органы власти и суды не желают приказывать владельцу немедленно прекратить деятельность или снести здание, которое было законным, до принятия постановления, которое сделало использование незаконным. Поэтому такое использование обычно разрешено и признается не соответствующим требованиям.

Каковы наиболее распространенные типы зон?

Наиболее распространенные типы зон, встречающиеся в правилах землепользования:

  • Районы использования: они определяют тип использования, разрешенный в пределах зоны. Они состоят из жилых, коммерческих, промышленных и сельскохозяйственных.
  • Высотные районы: Высота зданий является типом регулирования землепользования. Эти правила ограничивают высоту зданий в пределах любой заданной области.
  • Земельный покров: Земельный покров и общие правила, принятые в различных формах. Это включает:
    • Минимальная площадь пола
    • Минимальная площадь партии
    • Соотношение площади пола
    • Открытое пространство
    • Кластер
  • Плавающие зоны: Плавающие зоны обнаруживаются там, где разрешено несоответствующее использование в пределах определенной области зонирования.
  • Зоны удержания: чтобы ограничить застройку в определенных областях до того, как появится возможность зонировать или спланировать их, отдел планирования в муниципалитете может временно зонировать землю для использования с низкой интенсивностью.

Как обойти Постановление о зонировании?

Если вы владеете недвижимостью, на которую распространяется постановление о зонировании, и это постановление не позволяет вам использовать вашу землю так, как вы намереваетесь, вы можете попытаться обойти постановление о зонировании путем внесения изменений, внесения поправок или изменения зонирования.

  • Отклонение: Отклонение предоставляется землевладельцу советом и позволяет владельцу продолжать использование, запрещенное постановлением о зонировании. Владелец должен показать, что исполнение постановления вызовет ненужные трудности из-за уникальных особенностей собственности, затрудняющих использование собственности в качестве зонированной.Кроме того, правление должно показать, что предоставление отклонения не повлияет неблагоприятно на соседние объекты или на эффективность постановления о зонировании.
  • Поправки и изменение зонирования: землевладелец может обратиться в местный муниципальный орган с просьбой внести поправки в постановление о зонировании, применимое к его земле. В следующих нескольких случаях разрешено повторное зонирование:
    • Протест соседей: Если близко расположенные соседи протестуют против постановления о зонировании, может быть внесена поправка о повторном зонировании.
    • Ошибка или изменение состояния: должно быть показано, что на рассматриваемой земле произошла ошибка или изменение состояния.Это часто является обязательным обоснованием в некоторых юрисдикциях.
    • Административный закон: в некоторых юрисдикциях законодательный орган принимает решения о внесении поправок или изменении зонирования вместо того, чтобы разрешать это делать местному суду.
    • Точечное зонирование: Когда зонирование, по-видимому, предоставляет преференциальный режим участку, который не предоставляется другим, оно может быть признано точечным зонированием и в результате недействительным.

Кто принимает решения о зонировании?

Решения по зонированию обычно принимаются отделом планирования или зонирования муниципалитетов.Эти департаменты предлагают постановления о зонировании и наблюдают за слушаниями по зонированию и землепользованию. Эти департаменты также будут принимать решения в отношении отклонений, разрешений на условное использование и других вопросов, связанных с постановлениями о зонировании и законами о землепользовании.

С процедурной точки зрения сначала проводятся публичные слушания, на которых лицо может представить свое дело в департамент. Существует также возможность публичного обсуждения жалоб или предложений отдельных лиц. Решение, принятое ведомством, может быть обжаловано в суд, если оно является неблагоприятным для лица.

Какие допустимые ограничения?

Несоответствующее использование, как правило, не приветствуется, и поэтому могут быть реализованы различные ограничительные методы, которые обычно поддерживаются. К наиболее распространенным ограничительным методам относятся:

  • Возобновление
  • Расширение
  • Амортизация

Что такое план землепользования?

Что касается правил землепользования, реализуются планы землепользования, которые определяют, как земля должна использоваться, выделяться и улучшаться частными или государственными организациями.План землепользования может быть реализован для обеспечения соблюдения постановлений о зонировании. Хорошо выполненный план землепользования необходим для определенных отраслей, включая сельское хозяйство, горнодобывающую промышленность и добычу природного газа.

У большинства местных городских властей, вероятно, есть план землепользования, который помогает структурировать то, как город будет работать. Например, у некоторых городов будет цель стать «зеленым городом», что означает, что они заботятся об окружающей среде и практикуют сохранение. В плане землепользования будет указано, как город будет способствовать экологически безопасному развитию. Предприятия должны придерживаться принципов плана землепользования.

Какие наказания предусмотрены за нарушение правил землепользования?

Если физическое лицо нарушает правила землепользования, на него обычно налагается судебный запрет, предписывающий ему что-то делать или не делать. Кроме того, нарушения правил землепользования могут повлечь за собой убытки, если сторона понесла экономический ущерб в результате нарушения. Как частные, так и государственные организации подлежат судебному преследованию за нарушения правил землепользования.

Должен ли я проконсультироваться с адвокатом?

Правила землепользования и постановления о зонировании могут быть сложными. Консультация с юристом по недвижимости может дать некоторые рекомендации относительно правил землепользования и постановлений о зонировании. Если вы планируете инвестировать в землю, начать бизнес, подпадаете под действие постановления о зонировании или сталкиваетесь с юридическими санкциями за нарушение правил землепользования, адвокат может помочь вам в этом процессе для защиты ваших прав.

Хосе Ривера

Управляющий редактор

Редактор


Последнее обновление: 25 июня 2018 г.

Изменение зоны | City of Hayward

ЧТО ТАКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ЗОНЫ?
Изменение зоны или повторное зонирование — это действие городского совета, которое изменяет разрешенное использование и/или стандарты застройки на конкретном земельном участке.Заявка на изменение зонирования будет оцениваться на предмет соответствия Плану общей политики и обозначению карты, применимому Плану соседства, оценке воздействия на окружающую среду и другим факторам.

СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?
Первоначальный взнос за запрос на изменение зоны составляет депозит в размере 12 000 долларов США, который будет использоваться для покрытия стоимости времени и материалов для проверки персоналом (без максимума), оплачиваемый ежемесячно. Эта плата включает рассмотрение запроса персоналом, подготовку отчета персонала и представление заявки в Комиссию по планированию и городской совет.

КТО УТВЕРЖДАЕТ ЗАЯВЛЕНИЕ НА ИЗМЕНЕНИЕ ЗОНЫ?
Комиссия по планированию может рекомендовать утвердить, отклонить или изменить заявку или может отложить рассмотрение заявки до будущего собрания для дальнейшего изучения и/или получения дополнительной информации. Городской совет рассмотрит рекомендацию Комиссии по планированию и примет окончательное решение. Для приложений Planned Development за первоначальным приложением следует приложение Precise Plan, которое утверждается директором по планированию.

КАКОВЫ ШАГИ?

  1. Запишитесь на прием к специалисту по планированию, чтобы определить, нужно ли вам подавать заявление на изменение зоны, и если да, то какие вопросы, политики или стандарты будут учитываться при оценке вашего запроса.
  2. Отправьте заполненную заявку, регистрационный сбор и необходимые материалы в отдел планирования.
  3. Отдел планирования рассмотрит ваше предложение, чтобы убедиться, что информация является адекватной, и направит предложение и планы (Район планируемого развития) в соответствующие департаменты, агентства, частные или коммерческие организации или ассоциации домовладельцев для комментариев.
  4. Отдел планирования подготовит отчет с анализом вашего запроса на изменение зоны, и перед Комиссией по планированию будет назначено публичное слушание.
  5. По рекомендации Комиссии по планированию или по обжалованию рекомендации об отказе городской совет проведет публичные слушания и рассмотрит свою рекомендацию.

СКОЛЬКО ДЛИТСЯ ПРОЦЕСС?
Комиссия по планированию проведет публичные слушания через 8–10 недель после того, как заявка будет признана завершенной и будут подготовлены экологические документы.Городской совет проведет публичные слушания примерно через 4–6 недель после того, как Комиссия по планированию вынесет свою рекомендацию.

ЧТО ВКЛЮЧАЕТ В ОБЩЕСТВЕННОЕ СЛУШАНИЕ?
За двадцать дней до слушания заявитель и все лица, владеющие недвижимостью или проживающие в ней в пределах 300 футов от границ проекта, будут уведомлены о месте, времени и дате слушания. Комиссия по планированию рассмотрит отчет сотрудников Отдела планирования и оценит показания заявителя, его или ее представителей и общественности. После того, как публичные слушания на собрании завершены, Комиссия по планированию может рекомендовать утвердить запрос на изменение зоны, отклонить его, отложить рассмотрение вопроса для получения дополнительной информации или изменить дизайн в случае запроса района планируемой застройки.

МОЖНО ЛИ ОБЖАЛОВАТЬ РЕШЕНИЕ?
Заявитель или любое другое лицо, неудовлетворенное рекомендацией Комиссии по планированию, может обжаловать рекомендацию Комиссии в городском совете. Чтобы подать апелляцию, письменное заявление с объяснением возражения (возражений) должно быть подано в течение десяти дней после решения Комиссии.Затем будут назначены публичные слушания по рассмотрению апелляции. Апелляции обычно рассматриваются в течение 4–6 недель, и решение Совета является окончательным.

КОГДА ПРОВОДЯТСЯ СЛУШАНИЯ?
Комиссия по планированию проводит общественные слушания два раза в месяц по четвергам в 19:00. в палатах городского совета, мэрии, 777 B Street, Hayward. Городской совет собирается по вторникам каждого месяца в 19:00.

Разрешения на землепользование | Кламат-Фолс, OR

Отдел планирования обрабатывает все заявки на землепользование (за исключением корректировок границ собственности: см. Проектирование), включая, помимо прочего, те, которые перечислены на этой странице.

Заявители на землепользование

Землевладелец, застройщик или владелец бизнеса, как правило, является лицом, которое предлагает развивать или реконструировать собственность или строение; Отдел планирования называет этого человека Заявителем .  

Прежде чем заявитель перенесет бизнес на новое место, откроет новый бизнес, перестроит здание или построит здание, он должен связаться с Департаментом развития сообщества и начать процесс планирования землепользования.

Процесс планирования землепользования в 10 шагов

Многие из следующих шагов можно пропустить для более простых проектов, связанных с заборами, знаками и обзорами жилых помещений. Наиболее типичный процесс планирования землепользования выглядит следующим образом:

  1. Заявитель вносит предложение или идею в отдел планирования. Персонал обсуждает предложение и предоставляет заявителю соответствующую(ие) форму(ы) заявки на землепользование.
  2. Персонал назначает встречу перед подачей заявки для обсуждения предложения с заявителем и другими учреждениями, такими как пожарная служба, коммунальные службы и строительный департамент.
  3. Заявитель пересматривает свое предложение на основе отзывов персонала и отзывов, полученных до подачи заявки, и подает заявку с планом сайта и регистрационным сбором.
  4. Сотрудники проверяют представленные материалы на комплектность.
  5. Если будет определено, что персонал полностью обработает заявку, но если персонал решит, что требуется дополнительная информация, у заявителя есть 180 дней, чтобы представить недостающую информацию или отправить письмо в письменной форме, в котором говорится, что вся информация, часть информации или ничего из информация будет предоставлена ​​(если этого не сделать, заявка становится недействительной на 181-й день после признания ее неполной).
  6. Персонал обработает заявку в административном порядке или через Комиссию по планированию и/или городской совет.
    1.  Некоторые заявки, такие как разрешение на забор, разрешение на вывеску, пристройку жилого дома или новый дом, незначительную проверку проекта и незначительное отклонение, обрабатываются в административном порядке и не требуют уведомления соседей или публичных слушаний.
    2. Другие заявки, такие как рассмотрение проекта, разрешение на условное использование, раздел земли и существенное отклонение, требуют публичного уведомления соседей, но если нет возражений или публичных слушаний не требуется, то заявка может быть обработана персоналом, в административном порядке, в противном случае составляется отчет персонала, и предложение передается в Комиссию по планированию на публичных слушаниях.
    3. Некоторые другие заявления, такие как аннексия, изменение зоны, подразделение и освобождение от полосы отвода, требуют публичного уведомления соседей и публичных слушаний в Комиссии по планированию и городском совете и обрабатываются через отчеты персонала и за исключением подразделения путем принятия постановления.
  7. Если административно обработанный персонал обычно может выдать решение в течение 3-4 недель для большинства заявок на землепользование, за исключением разрешений на вывески и ограждения, обработка которых обычно занимает всего несколько дней.Если заявка поступает в Комиссию по планированию для публичных слушаний, то решение может занять примерно от 6 до 8 недель. Если заявление направляется в городской совет в порядке апелляции или в связи с необходимостью, решение может занять от 10 до 12 недель.
  8. В решении будет указано, одобрено ли предложение, одобрено с условиями или отклонено. В случае одобрения с условиями заявитель должен выполнить перечисленные условия, прежде чем получить разрешение на застройку или другое разрешение (например, разрешение на ограждение, разрешение на вывеску или разрешение на проверку жилого помещения).Департамент строительства округа Кламат не выдает разрешения на строительство, и строительство не может быть начато до тех пор, пока не будет получено разрешение на застройку или другое разрешение.
  9. После выдачи Разрешения на застройку или другого разрешения заявителю может потребоваться получить Разрешение на строительство участка через Городское инженерное управление, прежде чем вносить изменения в участок. Если Разрешение на строительство участка не требуется, заявитель должен приступить к реализации проекта, выполнив условия, указанные в Решении и других органах.
  10. После выполнения всех условий Решения процесс планирования землепользования завершен. Поздравляем!

Применение в области землепользования и развития

Процесс подачи заявки и информация о подаче

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Любые заявки на землепользование или застройку, поданные или повторно поданные в Отдел планирования 1 декабря или позже, потребуют дополнительной недели рассмотрения городом и внешним агентством из-за ограниченного персонала и мэрии. закрытие в праздничные дни.  

Заявки на землепользование и застройку обрабатываются только на онлайн-портале подачи заявок.   Если вы готовы подать заявку на землепользование, нажмите здесь, чтобы перейти к нашим онлайн-сервисам подачи заявок. Разрешения на строительство через эту систему не обрабатываются.

Для того, чтобы любая заявка на землепользование была передана для рассмотрения на этой неделе Комитету по обзору развития и внешним агентствам, все заявки и повторные заявки должны быть заполнены, представлены онлайн, а требуемые бумажные копии должны быть отправлены лично или по почте в город до 5 :00 с.м. каждый вторник, и они будут проверяться персоналом, как правило, в среду.

                                    

Нужна помощь в начале работы?   Используйте это Справочное руководство для кандидатов (со снимками экрана), если вам нужна помощь в регистрации или начале подачи заявки.

Заказы на внесение изменений в утвержденные гражданские чертежи : Пожалуйста, загрузите Заявление на внесение изменений и перейдите в IDT, чтобы подать запрос через существующее Заявление о землепользовании в файле, который был ранее утвержден. Обязательно также загрузите заполненную заявку на изменение заказа с предлагаемыми гражданскими изменениями. Заявки, полученные без Заявок на изменение, считаются неполными. Обратите внимание, что за рассмотрение всех заказов на изменение взимается плата в размере 100 долларов США.

Контрольные списки и шаблоны для подачи заявок : Для удобства ниже приведены наиболее востребованные контрольные списки для каждой заявки на землепользование, которая будет принята в рамках этого цифрового процесса. Контрольные списки по типам приложений предлагаются только для быстрого ознакомления с требованиями к подаче заявок.Самые последние контрольные списки приложений находятся в онлайн-системе приложений, когда вы начинаете подачу.

Новинка!

Контрольный список и шаблон административной платы

Контрольный список и форма для присоединения

Разрешение на условное использование

Контрольный список условного разрешения на использование — Многодетный детский дом

План

Контрольный список и шаблон плана подразделения

Контрольный список отклонений и шаблон

Контрольный список поправок к карте зонирования и шаблон

Дополнительные документы, которые могут потребоваться: Формы присоединения

Инструкции по шаблону планового развития — подробного плана

Шаблон графика улучшений

Требования к подаче плана дренажной системы South Beebe

Пакет выделения воды

City of Brighton Public W Оркс Стандарты и спецификации: https://www. Brightonco.gov/1014/Public- Works-Standards-and- Спецификация

Отчет о рыбе и дикой природе: https://ecos.fws.gov/ipac/

Рекомендации по отправке: документы, не соответствующие соглашениям об именах, установленным в Инструкции по контрольному перечню и шаблону плана, могут считаться неполными заявками и возвращаться для внесения исправлений.

Сбор за подачу заявления: Городские власти утвердили следующие сборы за подачу заявления на землепользование в 2020 году.Обратите внимание, что сборы за подачу заявления автоматически рассчитываются на онлайн-портале, но оплачиваются только по телефону или чеком. Заявки, подлежащие рассмотрению консультантом или имеющие более 3 циклов рассмотрения, могут подлежать дополнительной оплате.

$ 250.00 9039 $ 500.00 9039 $ 500.00 9039 $ 500.00 Использование или Меморандум о взаимопонимании 

План обзор, землепользование Программа и обзор Гражданского плана Пошлина
ITEM RATE ITEM RATE
Административных Рельеф 50 долларов. 00 Platting-Adminive Admipalative PLAT $ 450.00
AffiDavit of Correction $ 375,00 $ 375,6 $ 375,6 $ 1000342
Соглашение — развитие, аннексию или до -Нексидация 2 $ 1000339 $ 1 000,00 плюс $ 10,00 за ACRE Plating-Final Plat $ 1 000,00 плюс $ 10,00 за ACRE
Соглашение о внесении поправок-майора (требуется одобрение городского совета) $ 750.00 плюс $ 10,00 за ACRE запланированное развитие $ 750.00 плюс $ 20,00 за акр
Соглашение о внесении поправок — несовершеннолетний (может быть утвержден директором) $ 500.00 плюс $ 250,00 за каждый дополнительный раздел изменено в том же приложении Планируемая застройка (PUD) – Административная поправка для существующих PUD 500,00 долларов США плюс 10,00 долларов США за акр
Приложение 1000 долларов США. 00 плюс $ 10,00 за акр для первых 100 акров сборов записания План стандартов проектирования жилых помещений 100,00 долларов США за план плюс 25,00 долларов США за каждую дополнительную модель/высоту
Комиссия по корректировке (расхождения) 500,00 долларов США плюс 1000 долларов США.00 за каждый дополнительный код, чтобы быть отрегулированы в одном приложении План сайта $ 600.00 $ 600.00
Сертификат юридических неконфигурующих или доброкачественных неконформенных статусов $ 50.00 План развития – Право собственности 500,00 долларов США
Порядок изменения 100,00 долларов США Разрешение на отстой 1 доллар США.00 за сухою тонну
Комплексный план знака или поправка к нему $ 250. 00
Специальный районный Служба Службы, новый $ 5 000,00 $ Plus $ 20 000,00 Escrow
Условный обзор DRC Использование) $ 1,600.00 Специальный район Служба Специальная поправка $ 2500.00 плюс $ 10 000,00 $
Условная Условная Административная или поправка (без нового строительства) $ 1000.00 Отдых — общественное право на $ 500.00 $ 500.00
Нефтегазовое оборудование — Предварительное приложение на сайте $ 500.00 $ 500.00 Отпуск — Общественное Elemention $ 500.00
Нефтегазовый объект Обзор 2 $ 2500. 00 Зонинг-плата за все районы, кроме PL, O, PD или PUD Поправки $ 750.00 $ 750.00
Нефть и газовое использование или Меморандум о взаимопонимании долл. США.00 Запрос информации о подтверждении зонирования (подается через запрос Colorado Open Records Act ) 10,00 долларов США за первый час, 25,00 долларов США за каждый дополнительный час
250,00 долларов США Общий запрос информации (подается через запрос Закона об открытых отчетах штата Колорадо ) 10 долларов США.00 за первый час, 25 долларов США за каждый дополнительный час

Разрешения на подписи — Заявления и формы. Дополнительные заявки на получение разрешений на подпись в настоящее время не являются частью нашего онлайн-процесса подачи заявок; Сотрудники будут принимать документы на выдачу разрешений в наших офисах, расположенных по адресу: 500 South 4th Avenue, с 8:00 до 17:00 с понедельника по пятницу.

    — Приложение для постоянной вывески

     — Приложение для временной вывески

     — Приложение для комплексного плана вывески

Азбука зонирования | Институт CCIM

Подготовка к слушаниям в Комиссии по муниципальному планированию и зонированию

Аллан А.Брохольм, CCIM |

A stute Брокеры и застройщики коммерческой недвижимости часто увеличивают стоимость собственности, добиваясь изменения зонального назначения собственности или путем раздела земельного участка. Это может относиться к свободным землям, улучшенным участкам и, чаще всего, к существующим объектам с устаревшими зданиями.

Изменения зонирования всегда требуют одобрения правительства, обычно на уровне местной юрисдикции. Правила зонирования устанавливаются и применяются всеми формами муниципального управления, включая города, поселки, округа, приходы и государственные учреждения.Получение одобрения может быть трудным процессом, но вы можете значительно повысить свои шансы, если рассмотрите определенные проблемные области, прежде чем делать презентацию для советов по планированию и зонированию.

Изменение зонирования обычно позволяет изменить или создать способ использования собственности. Брокеры и застройщики знают, что модернизация земельного участка до его «максимального и наилучшего» использования обычно приносит наибольшую денежную ценность владельцам земельных участков. Задача состоит в том, чтобы убедить некоторых других граждан в том, что «наилучшее» использование является также «наилучшим» использованием данной собственности.

При разделе собственности земельные участки обычно сокращаются в размерах для частичной продажи земельного участка. В некоторых юрисдикциях разрешено разделение земли, предназначенной для сельскохозяйственного использования, на более мелкие участки площадью пять акров и более без необходимого разрешения правительства. Раздел земли любым другим способом, скорее всего, потребует от застройщика получения одобрения правительства в той или иной форме.

Возможности
Наиболее распространенное изменение зонирования, сделанное сегодня, заключается в том, чтобы земля, в настоящее время зонированная для сельскохозяйственного использования, была переведена в жилое пользование.

Еще один способ повысить стоимость недвижимости — перестроить существующую недвижимость, чтобы расширить или изменить ее первоначальное предназначение. Типичными примерами могут служить реконструкция устаревшего торгового центра; переоборудование бывших государственных зданий; переоборудование гостиниц и больниц в жилые дома; преобразование промышленных зданий, расположенных рядом с магистральными дорогами с интенсивным движением, в торговые помещения; реклассификация участков кладбища для целей, не связанных с захоронением; и преобразование прибрежной собственности и других участков с благоприятным рельефом для рекреационных целей, таких как поля для гольфа, лыжные склоны, игровые площадки, трассы для автомобилей и животных, а также курорты. Несомненно, есть много других применений, о некоторых из которых еще даже не думали, для этого чудесно адаптируемого всеохватывающего актива, называемого недвижимостью.

Процесс
Как правило, ранее упомянутые виды использования требуют рассмотрения местным органом планирования. Многие планы реконструкции никогда не реализуются, потому что они сначала требуют одобрения государственного совета по зонированию или планированию. Поскольку реконструкция любого рода обычно требует, чтобы весь проект был приведен в соответствие с существующими строительными нормами и нормами безопасности, ремонт некоторых объектов часто становится экономически невыгодным.Местные слушания по планированию и зонированию часто требуют, чтобы любое изменение зонирования или использования было разрешено только в том случае, если рассматриваемый участок приведен в полное соответствие с существующими законами о строительных нормах. Требования к озеленению, удержанию воды и парковке также должны соответствовать текущим критериям. Типичным требованием, которое вызывает серьезную финансовую нагрузку на проект, является добавление одобренной пожарной службой спринклерной системы и стен здания, которые соответствуют недавно установленным рейтингам пожарной безопасности. Другое — полное соответствие требованиям Закона об американцах с ограниченными возможностями.

Спонсор проекта должен продемонстрировать, что предлагаемый проект, независимо от того, является ли он коммерческим или некоммерческим, улучшит качество жизни граждан, которые будут проживать, использовать или могут быть затронуты в финансовом отношении проект. В некоторых сообществах требуется проведение общественных слушаний перед выдачей разрешения на строительство, будь то новый проект или проект реконструкции. Типичным улучшением качества жизни является добавление общественных тротуаров на участок, где их никогда не было. Города часто добавляют требования к тротуарам, которые обязывают застройщика строить эти дорожки на территории общественного пользования. Мощение дорожек и озеленение также улучшают качество жизни.

В прошлом получение разрешения на строительство часто представляло собой простой процесс предоставления в соответствующее государственное учреждение нескольких комплектов строительных планов, уплаты минимальной суммы и ожидания в течение нескольких дней, пока планы будут рассмотрены. Если предложенный проект имел конструктивно обоснованный дизайн, выдача разрешения происходила практически автоматически.

Сегодня обзоры планов зданий обычно намного более подробны и часто требуют участия других местных правительственных учреждений, таких как полиция и пожарная служба, которые в конечном итоге могут взаимодействовать с предлагаемой застройкой.Сегодня во многих сообществах первым логическим шагом в получении разрешения на строительство является получение одобрения предлагаемого проекта от соответствующего совета по зонированию/планированию.

В некоторых сообществах работает директор по развитию сообщества, который помогает вам в процессе получения разрешения. В других юрисдикциях вашим единственным проводником в процессе получения разрешения будет строительный инспектор. Директор может объяснить основные требования и области местного значения. Директор, как правило, предоставит вам все необходимые формы и графики, относящиеся к процессу получения разрешения, и сообщит вам, потребует ли ваш проект каких-либо публичных слушаний или интервью в строительном отделе.

Временные рамки между подачей заявления на слушание совета по зонированию/планированию и фактической датой слушания варьируются в зависимости от сообщества и существующей загруженности делами. В зависимости от установленных законом требований к публикации может потребоваться до трех месяцев, чтобы попасть в повестку дня совета по зонированию/планированию. Как правило, чем меньше затронутое сообщество, тем меньше времени будет между датой подачи и датой слушания. В зависимости от масштаба проекта совет по зонированию/планированию может потребовать проведения публичного слушания по проекту, специально объявленного для первоначальной презентации или последующих слушаний.

Спорные проекты часто выносятся на обсуждение, чтобы обеспечить более широкую публикацию результатов слушаний и более широкое общественное мнение до принятия решений. Спорные предложения могут занять много месяцев или даже лет, чтобы получить одобрение.

Плата за подачу заявки также сильно различается от сообщества к сообществу, но обычно составляет от 25 до 500 долларов за проект.

Орган, принимающий решения
Когда проект находится в пределах обозначенной городской черты, город обычно имеет комитет, комиссию или совет назначенных граждан, которые добровольно работают в комитете по планированию, комиссии или совете, а также другую группу добровольцев, которые работают в зональном комитете, комиссии, или доска.В некоторых сообществах требуется одобрение проекта обеими группами. В других случаях эти группы объединяются в одно целое. Эти группы могут возглавляться выборным должностным лицом, таким как мэр, член совета или олдермен.

Проекты на некорпоративных территориях обычно находятся в ведении аналогичных советов на уровне муниципалитета, округа или штата. Эти группы вместе называются советом по зонированию/планированию.

Точно так же, как кодексы зонирования и постановления заметно различаются в соседних общинах, так же сильно различаются и полномочия советов по зонированию/планированию.В одном сообществе решение совета по зонированию/планированию является абсолютным в отношении окончательного утверждения проекта. В соседнем сообществе совет по зонированию/планированию может носить только рекомендательный характер. Совет такого типа может предлагать рекомендации выборному органу, например городскому совету, для окончательного утверждения. Если в одобрении проекта отказано, многие правительства предлагают процесс апелляции, чтобы обеспечить справедливость и подавить аргументы, касающиеся политического фаворитизма.

Чего хотят советы
Большинство правительственных агентств и комиссий по планированию заинтересованы в эстетическом соответствии предлагаемого участка, количестве рабочих мест, которые он создаст, количестве и сроках движения транспортных средств, которые создаст новая операция, и любых потенциальных дополнительных доходах от налога на имущество.

Советы часто получают информацию от ассоциаций домовладельцев, экологических групп, исторических обществ, представителей парковых районов, школьных советов, чиновников по экономическому развитию, организаций родителей и учителей, братских организаций и владельцев близлежащей собственности. Многие из этих групп выступают за политику отсутствия роста для защиты общественных ценностей. Они часто поднимают вопросы качества жизни и проблемы с открытым пространством. Если возможно, свяжитесь с этими группами перед любым запланированным собранием по зонированию, чтобы выявить проблемы сообщества, которые вы можете решить до публичных слушаний.

Правления и должностные лица, которые их назначают, подчиняются прихотям общественного мнения и хотят избежать принятия политически некорректных решений. Многие общины в настоящее время транслируют заседания совета директоров и требуют общественных слушаний по местным каналам кабельного телевидения с доступом к общине.

Советы по зонированию/планированию обычно хотят одобрить проекты развития, которые улучшают инфраструктуру бесплатно для сообщества. Создание необходимых новых дорог, канализационных систем, озеленение и пожертвование земли для использования в других общественных проектах считаются расходами застройщика на ведение бизнеса в сообществе.Создание дополнительной налоговой базы и рабочих мест должно, как минимум, компенсировать затраты на предоставление муниципальных услуг предлагаемому проекту.

Существующие проезжие части должны быть в состоянии легко принять дополнительный транспортный поток, создаваемый проектом. В противном случае застройщик должен оплатить любые необходимые улучшения проезжей части.

Обеспечение зонирования является правовой формой дискриминации тех видов использования, которые считаются наносящими ущерб ценностям местного сообщества. Опубликованные кодексы зонирования и местная этика сливаются воедино, так что часто значение слова включает в себя как местную стоимость недвижимости, так и местные моральные ценности.Использование, разрешенное в одном городе, будет неприемлемо в другом, даже если физическая конфигурация, окружающие виды использования и структуры могут быть идентичными в обоих городах. Типичным примером являются исключительные требования зонирования, которые ограничивают или запрещают развлекательные заведения для взрослых, игорные залы или виды использования, допускающие употребление алкогольных напитков. Советы по зонированию/планированию являются барометром общественного мнения и могут использовать предоставленную им власть как средство защиты и укрепления местных ценностей.

Другим примером могут быть строгие требования к парковке или озеленению, которые могут серьезно ограничить потенциальное использование недвижимости. Часто сообщества разрешают парковку и озеленение, отклоняющиеся от опубликованного кодекса, но они предпочитают сохранять жесткие требования в книгах, чтобы легче отклонять использование, которое, как считается, отрицательно влияет на местные ценности.

В некоторых населенных пунктах требования к парковке связаны с размером здания, в то время как в других городах нормы учитывают ожидаемое количество сотрудников или жителей на объекте или комбинацию обоих методов определения необходимого количества парковочных мест. В других юрисдикциях количество мест для посетителей для торговых заведений, таких как театры, рестораны, развлекательные комплексы и спортивные сооружения, используется для определения минимальных потребностей в парковке.

Почти во всех юрисдикциях есть юридический форум для оспаривания существующих разрешенных видов использования, а также для обновления и улучшения существующих законов. В нашем быстро меняющемся окружении некоторые положения о зонировании могут устареть из-за технологических, географических, правовых и экологических проблем, о которых не было известно, когда принимались существующие законы о зонировании.Несколько лет назад магазины проката видеофильмов и магазины доставки пиццы не вписывались во многие классификации зонирования в большинстве городов. Таким образом, коды зонирования могут часто пересматриваться, чтобы отражать пожелания местного населения.

Давать и брать
Во многих общинах действуют муниципальные постановления, требующие от застройщиков пожертвовать часть своей земли для развития общественных зон отдыха. Иногда пожертвование наличными в общину заменяет пожертвование земли.Разработчики часто предлагают открытое пространство в качестве стимула для получения одобрения совета директоров своего проекта. Советы по планированию прекрасно осознают, что открытое пространство является одним из наиболее эффективных средств сдерживания перенаселенности и городского упадка.

В больших и малых застройках обширные требования к ландшафтному дизайну и контроль за типом и цветом строительных материалов — это то влияние, которое плиты должны обеспечить эстетически приятным дополнением к сообществу. К сожалению, стоимость выполнения этих указаний правления может сделать ваше предложение финансово несостоятельным.

Застройщик должен определить все пожелания различных общественных групп, соединить их с требованиями постановления, а затем заключить экономически приемлемое соглашение, которое позволит развивать проект. Целью является получение одобрения совета директоров вашего плана в рамках вашего бюджета.

Получение этого утверждения может означать убеждение совета по зонированию/планированию предоставить отклонение от существующих постановлений или утвердить разрешение на специальное использование, позволяющее развивать ваш проект в юрисдикции зонирования, которая обычно не подходит для вашего проекта.

Процесс получения отклонения от зонирования или разрешения на специальное использование часто аналогичен подаче заявления на изменение существующего обозначения зонирования, присвоенного участку.

Презентация
Советы по зонированию/планированию проводят открытые собрания в установленное время не реже одного раза в месяц. Эти открытые встречи будут действовать в соответствии с вашим предложением с использованием письменных материалов, предоставленных вами до встречи.

Будь то регулярная запланированная встреча или публичное слушание, вы всегда должны планировать краткую, заранее спланированную презентацию своего проекта, дополненную визуальным реквизитом, точной статистикой и хорошо отрепетированным сценарием.

Поскольку никакие два сообщества не имеют одинаковых кодексов зонирования и постановлений, адаптируйте каждую презентацию к конкретному муниципальному органу власти, в юрисдикции которого находится данный участок. Самый простой способ сообщить о планах развития — предоставить каждому члену комиссии по слушанию и зрителям цветные копии предлагаемого здания. Сделайте цветные копии любых предлагаемых вывесок, чтобы оставить их членам комитета. Если члены комитета смогут сами увидеть, что вы планируете, это может помочь, например, получить одобрение однопанельного знака, когда типичный стандарт требует отдельных букв.

Реальные фотографии существующих общественных зданий и вывесок могут подкрепить ваши аргументы, если вы добиваетесь отклонения от существующих требований постановления. Разместите их на доске, которую можно будет легко передать членам комитета. Вместо предварительно распечатанной статистической информации используйте информацию от местных жителей и назначенных сотрудников, чтобы предоставить более точный сценарий ожидаемого воздействия на район. В идеале, пригласите на слушания человека, который занимается управлением аналогичной площадкой, офисным зданием, заводским комплексом или многоквартирным домом, чтобы он ответил на вопросы, связанные с эксплуатацией.

Участие аудитории настоятельно рекомендуется на ранних стадиях процесса слушания. Вклад аудитории может оказать огромное влияние на решение относительно предлагаемого вами проекта.

Всегда говорите правду и никогда не спорьте с членом совета по зонированию/планированию. Аргументы создают противоречия и отрицательное общественное мнение, которое всплывет в любом процессе апелляции. Считайте себя гостем в сообществе, в котором вы делаете презентацию, и действуйте соответственно.

Запишите все возражения, и если очевидно, что голосование по этому вопросу на этом собрании будет неблагоприятным, возможно, попросите назначить слушание, чтобы продолжить его позже.Эта тактика позволяет вам связаться с возражающими и представить альтернативные планы до следующего регулярно запланированного заседания совета по зонированию/планированию. Работая один на один с заинтересованными людьми и группами, разработчики смогли изменить общественное мнение, сняв все возражения против запланированного проекта, которые были высказаны на первом слушании. В конечном счете, изменения зонирования должны быть взаимовыгодными, чтобы быть выгодными для всех сторон.

Общественный проект
Получение одобрения вашего проекта от советов по зонированию/планированию достигается путем достижения консенсуса всех заинтересованных групп.Вы должны стремиться заручиться полной поддержкой сообщества, чтобы ваш проект был принят правлением граждан.

Непрерывный успех проекта после того, как он построен, часто обусловлен обязательством поддержки, полученной до начала строительства.

Наконец, примите поражение любезно, чтобы вы могли снова попытаться получить одобрение с помощью доступных процессов апелляции или позже, когда другая группа граждан будет работать в совете по зонированию / планированию. Иногда, как только семена развития или перепланировки посеяны в сообществе, могут произойти события за пределами предметной области, которые могут привести к конструктивной переоценке и возможному одобрению вашего проекта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.