Договор на аренду коммерческой недвижимости подводные камни: Legal alert: «Подводные камни» при аренде коммерческой недвижимости — Аналитика

Содержание

Подводные камни договоров аренды — Недвижимость Ульяновска

Какие сюрпризы могут ожидать арендатора при заключении договора аренды помещения? Существует ли возможность заранее застраховать себя от повышения арендной ставки? Как это сделать? Каких еще «подводных камней» должен остерегаться арендатор и на какие пункты договора стоит обращать пристальное внимание? Договоры аренды и субаренды объектов коммерческой недвижимости можно разделить на краткосрочные, которые заключаются на срок не более 11 месяцев, и долгосрочные, заключенные на год и более.

Короткие встречи

На законодательном уровне за сторонами, заключившими договор аренды на срок от года и более, закреплено обязательство регистрирования подобного договора в органах Росреестра. Договор же, заключенный менее чем на один год, государственной регистрации не требует.

Что касается плюсов и минусов краткосрочного и долгосрочного договоров, то здесь можно отметить, что краткосрочный договор аренды заключать гораздо проще по причине отсутствия необходимости прохождения отнюдь непростой процедуры регистрации. Но и определенные риски существуют. Например, у арендатора существует риск того, что по окончании срока действия договора, заключенного на 11 месяцев, арендодатель может отказаться от заключения договора на новый срок, не смотря на то, что в законе преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок у добросовестного арендатора. Но не всегда данное право работает на практике…

Краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади, ориентировочно до 200 кв.м., по причине, что довольно часто бывают случаи, когда компания-арендатор только начинает свою деятельность, соответственно, имеет небольшой штат сотрудников, определенные ограничения по бюджету. При таких условиях компания ищет себе офис в аренду площадью 50-100 кв.м.

По прошествии почти года компания либо укрепляется на рынке и расширяет штат сотрудников, либо, наоборот, сворачивает свою деятельность. В обоих случаях компания освобождает офис, потому что ищет помещение большей площадью, либо закрывается.

Иная картина с долгосрочными договорами аренды. Необходимость заключения такого договора возникает при аренде помещений площадью от 200 кв.м. и до нескольких тысяч кв.м., поскольку, компания-арендатор, которая ищет помещение такой площадью уже обладает и достойной деловой репутацией и имеет достаточное количества денежных средств для оплаты аренды. Такому арендатору интересно найти достойное помещение и заключить договор аренды лет на пять, а не заключать договор на 11 месяцев, после окончания срока действия которого существует риск неподписания договора аренды на новый срок. Минусом данного договора является государственная регистрация. Но учитывая, что арендатор гарантированно берет в пользование помещение, например, в 2000 кв.м. и будет ежемесячно платить арендодателю довольно существенную сумму, отсутствие государственной регистрации не является таким уж критичным.

В отношении договоров субаренды помещений действуют те же условия, что и при заключении договора аренды. Особенностью заключения договора субаренды является необходимость проверки наличия права арендатора сдавать помещение в субаренду. Такое право или, наоборот, не наделение таким правом, прописывается в договоре аренды между арендодателем и арендатором. Кроме того, договор субаренды не должен по сроку действия превышать договора аренды.

И краткосрочный, и долгосрочный договоры аренды имеют свои плюсы и свои минусы. Важно лишь то, насколько те или иные плюсы, минусы критичны для обеих сторон договора и насколько стороны готовы идти на компромиссы.

Руководство к действию

В прошлом году арендодатели порадовали арендаторов снижением платежей по аренде офисных помещений. Однако, уже по итогам первого квартала 2010 года, стало наблюдаться изменение ситуации. Произошло увеличение платежей в рамках долгосрочных договоров, которые в разгар кризиса были заключены на весьма выгодных для арендаторов условиях.

Основная масса арендодателей являются добросовестными и не выходят за рамки заключенного с арендатором договора аренды. А арендаторы, в свою очередь, еще на стадии согласования договора аренды стараются снять все спорные вопросы и исключить саму вероятность двойной трактовки того или иного положения договора аренды.

Следует обращать внимание на пункт, в котором прописывается индексация. Как правило, пункт об увеличении арендной ставки выглядит следующим образом: «Арендодатель имеет право изменить ставку аренды не более чем на Х% не чаще 1-го раза в год». Поэтому если текущие рыночные цены выросли, собственник повышает ставку на оговоренный в договоре %.

Большинство долгосрочных договоров заключаются с индексацией 6-10% в год. Если же пункт индексации в договоре отсутствует, то лучше его внести во избежание возникновения в будущем конфликтных ситуаций.

Существует и вариант избегания повышения арендной ставки. Для этого в договоре должно быть прописано, что индексация арендной ставки в течение всего срока аренды или в течение какой-то части срока аренды не предусматривается. Например, у арендатора договор аренды заключенный сроком на 3 года. В договоре существует пункт, в котором говорится, что индексация арендной ставки в течение первого года срока аренды не предусматривается. Таким образом «сюрпризов» не будет.

Стоит обратить внимание на сам предмет договора, а именно, на адрес объекта, перечень помещений, совпадение площадей помещений с документами БТИ и пожеланиями арендатора. Обязательно нужно проверить совпадение реальной планировки помещений и планировки, указанной в документах БТИ. Если фактическая планировка не совпадает с планировкой, указанной в документах БТИ, арендодатель имеет право потребовать от арендатора за свой счет восстановить планировку в соответствии с документами БТИ.

Наконец стоит очень внимательно изучить раздел, касающийся арендной платы и порядка ее внесения, раздел, в рамках которого регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств в которых прописывается, кто должен следить за состоянием помещения, процедура уведомления арендодателя в случае аварии в инженерных сетях.

По материалам www.arendator.ru

Что такое ДДУ и что нужно о нем знать

Многие покупатели квартир в новостройках не вполне понимают, что такое договор долевого участия (ДДУ). Из-за этого они чувствуют неуверенность, когда речь заходит о реализации жилья таким способом. Однако цены на новостройки Москвы и Московской области постоянно растут, а ДДУ – реальный шанс сэкономить, и пренебрегать им только из-за нехватки знаний не стоит.

  1. Что же подразумевает под собой договор долевого участия?
  2. Какие права он дает?
  3. От каких ситуаций защищает?
  4. Наконец, есть ли подводные камни, о которых следует знать перед заключением такого договора?

Рассмотрим основные моменты в этой статье.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который дает возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, т.е. до момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. Мы не можем купить квартиру в строящемся доме с помощью договора купли-продажи, поскольку она еще не существует и на нее невозможно оформить право собственности. В то время как ДДУ предоставляет дольщику право требовать объект, который был указан в договоре.

Долевой договор заключается между будущим собственником и застройщиком: первый вкладывает в строительство определенный объем средств, а второй берет на себя обязательства предоставить ему квартиру, когда жилой комплекс будет построен. После сдачи объекта дольщик может оформить право собственности по ДДУ.

Заключается договор в бумажном или в электронном виде – во втором случае необходима электронная подпись (ЭЦП), которую можно получить на портале Госуслуг. Каждый ДДУ регистрируется в Росреестре.

По букве закона

Договоры долевого участия регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Изменения в этот закон, вступившие в силу в 2018 году, играют в пользу дольщиков: теперь их средства надежно защищены, ведь до ввода объекта в эксплуатацию они хранятся на специальном счете в банке – так называемом эскроу-счете. Эскроу-счет, как правило, открывается в банке, который осуществляет финансирование строительства объекта . Девелопер получает деньги дольщиков, хранящиеся на счетах эксроу только после ввода дома в эксплуатацию. Если же застройщик не выполнит своих обещаний, дольщикам вернут потраченные деньги.

ДДУ: плюсы и минусы

Договор долевого участия на настоящий момент – это самый безопасный способ приобрести строящееся жилье.

Главные плюсы заключения ДДУ:

  • Защита законом

Здесь на стороне покупателей выступает не только Федеральный закон №214-ФЗ, но и закон «О защите прав потребителей». Так, в первом случае дольщик сможет претендовать на неустойку за просрочку, а во втором – получить моральную компенсацию из-за срыва сроков сдачи жилого объекта.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

  • Только одна продажа

Поскольку ДДУ подлежит обязательной регистрации, недобросовестный девелопер не сможет продать приобретенную вами квартиру кому-то еще.

  • Знаешь, что берешь

В договоре указывают все параметры будущего жилья: если что-то пойдет не так, застройщик будет вынужден выплатить компенсацию. Также там прописывают точную стоимость объекта и сроки его передачи будущему владельцу. При любых нарушениях покупатель может требовать неустойку или даже возврат денег.

Купленные по ДДУ объекты после сдачи в эксплуатацию имеют пятилетнюю гарантию на безвозмездное устранение строительных недостатков. Девелопер должен соблюдать положенные сроки: минимум пять лет на стены и крышу дома, а также минимум три года на коммуникации и прочее технологическое оборудование.

Минусы ДДУ:

  • «Но это неточно»

Можно сказать, что недостаток покупки жилья по договору долевого участия один – изменения сроков сдачи дома и характеристик приобретаемой квартиры все же возможны. Так, застройщик вправе перенести сдачу объекта, предупредив об этом дольщика не менее чем за два месяца до истечения срока передачи с предложением заключить дополнительное соглашение о новых сроках. Стоит заметить, что максимальное число переносов в законе не указано. Однако при несоблюдении сроков передачи жилья дольщику последний имеет полное право на получение неустойки. В любом случае для сокращения рисков следует отнестись к выбору компании-девелопера с особенной тщательностью.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ

Договор долевого участия – это типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайтах застройщиков. Но перед тем, как подписывать ДДУ, стоит уделить внимание ряду моментов:

  • Обязательно проверьте данные об объекте и дольщике на предмет ошибок или опечаток
  • Сверьте цену договора и схему оплаты. Рекомендуется прописать, как будет производиться расчет, если метраж квартиры в реальности окажется больше или меньше указанного в проекте;
  • В договоре должны быть приведены четкие сроки передачи объекта;
  • Если в стоимость приобретаемого жилья включена отделка, то для таких квартир обычно составляется приложение к договору с описанием перечня работ.

Как оплатить квартиру по ДДУ

Цена жилья и порядок оплаты указаны в договоре долевого участия. Это может быть как единовременная оплата покупки за счет собственных средств, так и приобретение квартиры в рассрочку или в ипотеку, т.е. здесь возможности те же, как и в случае приобретения жилья по договору купли-продажи.

Что значит переуступка прав по ДДУ

Многие слышали о переуступке прав по договору долевого участия. Однако что означает такая схема и безопасна ли она? По сути, переуступка – это возможность купить или продать право требования у застройщика квартиры, которая была приобретена по ДДУ у девелопера. Просто в такой ситуации сделка совершается уже не с самим застройщиком, а с другим дольщиком, которым может выступать физическое или юридическое лицо.

При оформлении переуступки прав заключается так называемый договор цессии: он фиксирует переход объекта от первоначального покупателя к новому. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Важно помнить, что при банкротстве девелопера новый собственник может претендовать лишь на ту сумму, которая прописана в изначальном ДДУ, а не на ту, которую он заплатил по договору переуступки.

Commercial Property №2 (114) февраль 2013

Commercial Property №2 (114) февраль 2013

О ТОНКОСТЯХ РАЗРЫВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОЙДЕТ РЕЧЬ В СТАТЬЕ, АВТОРАМИ КОТОРОЙ ЯВЛЯЮТСЯ ЕЛЕНА КОЧЕРГИНА, АДВОКАТ, КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПАРТНЕР, И ЛЕОНИД ГОРШЕНИН, ЮРИСТ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ «КОННОВ И СОЗАНОВСКИЙ».

Текст: Елена Кочергина, Леонид Горшенин



Елена Кочергина, адвокат, кандидат юридических наук, партнер Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

Заключая договор аренды торговых, офисных или других помещений, как арендаторы, так и арендодатели нередко стремятся включить в договор как можно больше оснований, позволяющих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле. В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником.

В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично. Появляются организационные проблемы (как правило, «тяжелые» и безрезультатные переговоры с контрагентом; «бумажная» работа юристов сторон; решение вопроса фактического освобождения помещений). К ним еще добавляются правовые проблемы, возникающие из-за трудностей применения законодательства.

Как сказал Уоррен Баффет, один из богатейших людей в мире, «Риск приходит от незнания того, что вы делаете». Для того, чтобы у сторон договора аренды стало одним риском меньше, рассмотрим вначале часто встречающиеся, но неэффективные способы расторжения договора аренды. После этого мы предложим основания и эффективный способ расторжения договора, соответствующие требованиям законодательства и правоприменительной практики.  

В частности, в статье будут рассмотрены три способа расторжения договора аренды помещений:
1. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
2. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
3. Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон.


Леонид Горшенин, юрист Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

При этом будут изложены основные нормы, регулирующие расторжение договора, и существующая судебная практика на конкретных примерах коммерческой аренды. Речь будет идти о расторжении срочных договоров аренды (то есть, заключенных на определенный срок), поскольку бессрочные договоры, для которых законом предусмотрен особый порядок расторжения, крайне редко встречаются в практике аренды коммерческой недвижимости.

Итак, вопросы аренды помещений регулируются в основном Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины. Недавно исполнилось 9 лет с момента их вступления в силу. За это время вопрос расторжения договора аренды успел снискать славу одного из самых проблемных вопросов практики арендных отношений в бизнесе. Одной из причин являются различия в регулировании кодексами данного комплекса правоотношений. За 9 лет действия кодексов споры о расторжении аренды в одностороннем порядке успели «обрасти» значительным количеством противоречивой судебной практики. 

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором
В деловой практике широко распространено условие договора аренды о праве стороны на его расторжение в одностороннем порядке без обращения в суд. Иными словами, договор предусматривает право на односторонний отказ от договора. Можно встретить договоры, в которых установлено право отказаться от договора независимо от каких-либо оснований, просто направив другой стороне письменное уведомление.

Как указано на Интернет-портале журнала «Forbes Украина» в ноябре 2012 года, «…в ряде бизнес-центров Киева договоры имеют опцию расторжения со стороны арендатора через год, а то и в любой момент с уведомлением за 3-6 месяцев». Датой расторжения договора, как правило, указывается дата получения другой стороной такого уведомления или же дата, определенная в самом уведомлении. 

Рассмотрим реальный пример. В договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Арендодатель решил воспользоваться этим правом. Однако, получив уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора, арендатор не освобождает помещение добровольно. Арендодатель предъявил иск, ссылаясь на свой отказ от договора аренды. В данном случае очень высока вероятность того, что арендодатель этот иск проиграет. Причина заключается в том, что суд, скорее всего, не согласится с тем, что договор прекращен, посчитав незаконным такое основание для его прекращения как односторонний отказ. Все это время арендатор сможет находиться в помещении на вполне законных основаниях и не понесет за это никакой ответственности. Такие случаи можно найти в базе Единого государственного реестра судебных решений.  

Рассмотрим также реальную ситуацию, когда арендатор может пострадать от одностороннего отказа от договора. Так, арендатор решил прекратить договор, направив уведомление арендодателю. Посчитав, что договор прекращен уведомлением, арендатор переехал в другое помещение. После того, как суд признал односторонний отказ ненадлежащим основанием для расторжения договора, арендатор вынужден был заплатить арендную плату по договору даже после того, как он освободил помещение. То есть, арендатор, по сути, заплатил арендную плату в двойном размере: за помещение, из которого он уже выехал и в которое он въехал.

Признаки подобного сценария можно проследить в деле о расторжении договора аренды помещений в киевском торгово-развлекательном центре «KOMOD» по ул. Луначарского, 4-а. В этом деле арендатор отказался от договора с определенной даты, направив уведомление арендодателю. Арендодатель в принципе не возражал против самого отказа, но был не согласен с датой отказа, согласившись только на более позднюю дату. Тем не менее, суд все равно не посчитал договор расторгнутым и тем самым подтвердил возможность дальнейшего начисления арендной платы арендатору. 

Почему односторонний отказ от договора «не работает»? Причина кроется в норме, установленной частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса Украины (далее – «Хозяйственный кодекс»). В соответствии с ней односторонний отказ от договора аренды не допускается. 

Существует позиция, согласно которой норма статьи 291 Хозяйственного кодекса трактуется как абсолютная невозможность одностороннего отказа. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды. 

Так, Высший хозяйственный суд Украины (далее – «Высший хозяйственный суд») в постановлении от 22 марта 2011 года указал буквально следующее: «…Согласно императивным (то есть, безусловно, обязательным – авт.) предписаниям части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса односторонний отказ от договора аренды не допускается. При этом указанная статья не содержит… возможности предоставления одной из сторон договора… права на такой односторонний отказ… Часть 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса категорически запрещает односторонний отказ от договора аренды со стороны арендодателя или арендатора…».

Более того, за последние несколько лет Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительными условия договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от него, и сами отказы от договора. 

Случай признания недействительным одностороннего отказа арендатора от договора аренды был в практике одного из крупнейших бизнес-центров столицы – БЦ «Парус» по ул. Мечникова, 2. Арендатором почти 3000 м2 бизнес-центра был «Родовид Банк». В этом деле арендатор («Родовид Банк») не сумел реализовать предусмотренное договором право на отказ от договора и вынужден был обратиться в суд за его расторжением. Договор был расторгнут судом только спустя полгода после даты расторжения, указанной в уведомлении банка об отказе от договора, и совсем по другому основанию, не связанному с односторонним отказом. Таким образом, банк был вынужден понести убытки, связанные с невозможностью отказаться от договора, как минимум, в размере полугодовой арендной платы за пользование тремя тысячами квадратных метров бизнес-центра, потребность в которых у банка отпала за полгода до фактического расторжения договора. 

Тем не менее, существует и фактически прямо противоположная судебная практика по данному вопросу. Например, в целом ряде постановлений Высшего хозяйственного суда от 28 сентября 2009 года. Самое интересное то, что Высший хозяйственный суд не отрицал обязательного характера части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. По мнению судей, поскольку стороны по взаимному согласию определили такой порядок прекращения договора как отказ в форме уведомления – это не является односторонним отказом от договора. 

Следует отметить, что данная позиция выглядит объективно слабее первой рассмотренной позиции Высшего хозяйственного суда, не позволяющей сторонам предусматривать в договоре право на отказ от договора. Кратко изложим свою правовую позицию по данному вопросу. 

Во-первых, есть все основания считать предусмотренный договором отказ в форме уведомления односторонним отказом, если он не согласован обеими сторонами. Ведь если другая сторона договора не согласна с полученным отказом, такой отказ не может являться расторжением «по согласию» двух сторон.

Во-вторых, в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Украины (далее – «Гражданский кодекс») стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства. Из правила статьи 291 Хозяйственного кодекса о том, что односторонний отказ от договора аренды не допускается, в норме не сделано никаких исключений. 

Таким образом, статья 291 Хозяйственного кодекса исключает возможность предусматривать договором право сторон на односторонний отказ от него. Поэтому не рекомендуем предусматривать в договоре аренды такое право, учитывая объективные и существенные риски невозможности практической реализации этого права.  

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом 

Гражданский кодекс предусматривает всего два случая для отказа от договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок. Первый случай – для арендатора, который имеет право отказаться от договора, если арендодатель не передает ему помещение (статья 766). Второй случай установлен для арендодателя, и именно его мы рассмотрим подробнее. В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, если арендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев подряд. В таком случае договор является расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора. Однако и здесь, несмотря на прямые предписания закона о возможности отказа, арендодатель может «напороться» на два «подводных камня», образованных судебной практикой. 

Первый «подводный камень». Существует позиция, что для возможности отказа от договора в связи с трехмесячной просрочкой внесения арендной платы необходимо, чтобы арендатор вообще ничего не платил на протяжении трех месяцев. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября 2012 года. В тех случаях арендодателям не удалось добиться расторжения договора, несмотря на то, что арендатор не платил как минимум в течение трех месяцев арендную плату в полном объеме. Следуя логике суда буквально, арендатору достаточно заплатить любую, даже минимальную сумму, чтобы лишить арендодателя права применить односторонний отказ от договора.

Второй «подводный камень». Существует еще одна позиция, «работающая» против арендодателей. Упомянутый ранее «абсолютный запрет» на односторонний отказ от договора, установленный частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. Он иногда трактуется таким образом, что исключает применение права на односторонний отказ по статье 782 Гражданского кодекса к хозяйственным договорам аренды (то есть, практически к 100% случаев коммерческой аренды). Такую позицию занял, в частности, Высший хозяйственный суд в упомянутом выше постановлении от 22 марта 2011 года. Обоснование суда – нормы Хозяйственного кодекса имеют преимущественную силу над нормами Гражданского кодекса в арендных отношениях между субъектами хозяйствования. 

Описанные «подводные камни» встречаются на пути не у каждого арендодателя, отказавшегося от договора. В практике Высшего хозяйственного суда можно найти постановления и с прямо противоположными позициями по двум вопросам (например, постановления от 8 ноября 2012 года и от 15 марта 2011 года). Тем не менее, отсутствие однозначной судебной практики только повышает риски, делая ситуацию более непредсказуемой. 

Если стороны договора аренды примут решение избрать наиболее безопасный с юридической точки зрения путь, советуем не отказываться от договора в одностороннем порядке даже при 3-месячной просрочке, а расторгать договор по взаимному согласию сторон или в судебном порядке как описано ниже. 

Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон 

Статьей 291 Хозяйственного кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом для расторжения договора аренды. Гражданский кодекс устанавливает ряд оснований для расторжения договора аренды «по требованию» как арендодателя, так и арендатора. Какие это основания? 

Согласно статье 783 Гражданского кодекса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор:
– пользуется помещением вопреки договору или назначению помещения;
– без согласия арендодателя передал помещение в пользование другому лицу;
– своим небрежным поведением создает угрозу повреждения помещения;
– не приступил к проведению капитального ремонта помещения (если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора). Арендатор же в соответствии со статьей 784 Гражданского кодекса вправе требовать расторжения договора аренды, если:
– арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора и назначению помещения;
– арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта помещения.  

Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает общие основания для расторжения любого договора по требованию одной из сторон, в том числе, в случае существенного нарушения договора другой стороной (часть 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Возможность и необходимость применения общих норм статьи 651 о расторжении договора для целей расторжения договора аренды подтвердил Верховный Суд Украины (далее – «Верховный Суд»). Это было постановление Верховного Суда от 8 мая 2012 года, являющееся так называемым «прецедентным» решением, т.е. выводы из которого обязательны к применению в аналогичных делах. Учитывая «прецедентную» практику Верховного Суда, можно порекомендовать сторонам договора аренды следующее. 

Признаки «существенного нарушения договора» определены в статье 651 Гражданского кодекса. Эти признаки носят общий характер, поскольку должны покрыть максимум возможных фактических ситуаций. Тем не менее, ничто не запрещает сторонам договора аренды прописать в договоре, какие именно конкретные случаи и ситуации они определяют как «существенное нарушение договора». В результате пострадавшая сторона получает больше убедительных доводов при обосновании своих требований о расторжении договора и больше шансов на удовлетворение судом таких ее требований. 

Например, вполне допустимо определить в договоре, что не трехмесячная, а всего лишь трехнедельная просрочка уплаты арендной платы является «существенным нарушением» договора аренды в понимании статьи 651 Гражданского кодекса. Если такая просрочка произошла, арендодатель вправе обратиться в суд о расторжении договора на основании статьи 651 Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором.

Рассмотрим пример успешного расторжения договора аренды в одном из известных торговых комплексов столицы «Глобус» по требованию арендодателя. Основанием для расторжения стала двухмесячная задолженность арендатора по внесению арендной платы. Ссылаясь на наличие такой задолженности, арендодатель предъявил иск о расторжении договора в связи с его существенным нарушением арендатором, согласно статье 651 Гражданского кодекса. Суд согласился с тем, что задолженность по арендной плате за два месяца является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения и удовлетворил иск полностью. 

Именно такой алгоритм является наиболее эффективным способом расторжения договора аренды для пострадавшей стороны в случае нарушения другой стороной его условий. 

Резюме 

Односторонний отказ является неэффективным способом расторжения договора аренды помещений. Эффективно же будет предусмотреть в договоре максимальное количество ситуаций «существенного нарушения договора», позволяющих расторгнуть договор в судебном порядке. 

В заключение приведем слова Уоррена Баффета: «Если вы находитесь на судне, которое постоянно протекает, правильнее направить усилия на поиск нового судна, а не на заделку дыр». Используя аналогию Баффета, отметим, что «протекающим судном» является одностороннее расторжение договора, относительно же «безопасным судном» будет расторжение договора судом на основании существенного нарушения договора.

ОСПАРИВАНИЕ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ, АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ У ДГИ Г. МОСКВА


Право малого и среднего бизнеса на выкуп у Департамента городского имущества города Москвы установлено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Выкуп помещения у ДГИ возможен при соблюдении условий, установленных законодателем и в отношении покупателя, и в отношении недвижимости.

Несмотря на внешнюю простоту процесса, выкуп нежилого помещения у Департамента городского имущества в Москве зачастую проходит не так легко, как кажется на первый взгляд. Добиться заключения договора самостоятельно не всегда возможно.

Перечислим некоторые подводные камни, с которыми сталкиваются желающие произвести выкуп:
  • Недостоверная или неполная информация об объекте в Едином государственном реестре недвижимости.
  • Установление завышенной цены имущества при заключении договора выкупа с ДГИ города Москвы.
  • Затягивание сроков со стороны ДГИ и т. д.

Исходя из обширной практики юридического отдела ООО «Гранд Реал», зачастую самым действенным способом урегулирования возникшего конфликта является обращение в суд.

Оспаривание выкупной цены или арендной ставки помещений у г. Москва происходит при заключении Договора купли-продажи или Договора Аренды помещения между г. Москва и коммерческими организациями.  Если Вас не устроила стоимость, предложенная в Договоре, то этот вопрос может быть урегулирован в досудебном порядке через Протокол разногласий или в суде на основании Отчета о рыночной стоимости выкупаемого помещения или стоимости аренды. 

Юристы и оценщики НОК «Гранд Реал» успешно оспаривают завышенную цену и, в результате, в Договоре купли-продажи или в Договоре Аренды будет установлена реальная рыночная стоимость помещения.

Порядок оспаривания регламентируется ФЗ №159 от 22.07.08 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства…. » С изменениями и дополнениями.

В результате оспаривания выкупной цены помещений и ее установлении в размере рыночной, предприниматели получают выгоду и преимущества для своего бизнеса


Агентство.net: Аренда коммерческой недвижимости

Спартак

Пятницкое шоссе

Жулебино

Лермонтовский Проспект

Бунинская аллея

Улица Горчакова

Бульвар Адмирала Ушакова

Улица Скобелевская

Улица Старокачаловская

Новокосино

Зябликово

Шипиловская

Борисово

Партизанская

Алма-Атинская

Деловой центр

Улица Милашенкова

Улица Академика Королева

Улица Сергея Эйзенштейна

Выставочный центр

Телецентр

Котельники

Технопарк

Румянцево

Саларьево

Фонвизинская

Бутырская

Тропарево

Битцевский парк

Лесопарковая

Бульвар Рокоссовского

Улица Академика Янгеля

Чистые Пруды

Цветной Бульвар

Сухаревская

Тургеневская

Маяковская

Тверская

Чеховская

Пушкинская

Кузнецкий Мост

Лубянка

Красные Ворота

Парк Культуры

Кропоткинская

Боровицкая

Библиотека им. Ленина

Театральная

Площадь Революции

Новослободская

Китай-город

Китай-город

Курская

Новокузнецкая

Третьяковская

Полянка

Баррикадная

Третьяковская

Охотный Ряд

Арбатская

Арбатская

Смоленская

Смоленская

Александровский Сад

Октябрьская

Октябрьская

Авиамоторная

Выхино

Сретенский Бульвар

Трубная

Чкаловская

Римская

Автозаводская

Академическая

Алексеевская

Алтуфьево

Аннино

Аэропорт

Бабушкинская

Багратионовская

Бауманская

Беговая

Белорусская

Белорусская

Беляево

Бибирево

Ботанический Сад

Братиславская

Бульвар Дмитрия Донского

Варшавская

ВДНХ

Владыкино

Водный Стадион

Войковская

Волгоградский Проспект

Волжская

Волоколамская

Выставочная

Динамо

Дмитровская

Добрынинская

Домодедовская

Достоевская

Дубровка

Измайловская

Калужская

Кантемировская

Каховская

Каширская

Киевская

Киевская

Киевская

Кожуховская

Коломенская

Коньково

Комсомольская

Комсомольская

Краснопресненская

Красногвардейская

Красносельская

Крылатское

Кузьминки

Кунцевская

Курская

Кутузовская

Ленинский Проспект

Люблино

Марьина Роща

Медведково

Марксистская

Марьино

Международная

Менделеевская

Митино

Молодежная

Мякинино

Нагатинская

Нагорная

Нахимовский Проспект

Новоясеневская

Новогиреево

Новые Черемушки

Октябрьское Поле

Орехово

Отрадное

Павелецкая

Павелецкая

Парк Культуры

Парк Победы

Первомайская

Перово

Петровско-Разумовская

Печатники

Пионерская

Планерная

Площадь Ильича

Полежаевская

Пражская

Преображенская Площадь

Проспект Мира

Проспект Мира

Пролетарская

Проспект Вернадского

Профсоюзная

Речной Вокзал

Рижская

Рязанский Проспект

Савеловская

Свиблово

Севастопольская

Семеновская

Серпуховская

Славянский Бульвар

Сокол

Сокольники

Спортивная

Строгино

Студенческая

Сходненская

Текстильщики

Теплый Стан

Тимирязевская

Тульская

Тушинская

ул. Академика Янгеля

Улица 1905 года

Улица Подбельского

Университет

Филевский Парк

Фили

Фрунзенская

Царицыно

Черкизовская

Чертановская

Шаболовская

Щелковская

Шоссе Энтузиастов

Щукинская

Электрозаводская

Юго-западная

Южная

Ясенево

Воробьевы Горы

Крестьянская Застава

Таганская

Таганская

Аренда офиса у физ.лица — правила и подводные камни

Если физическое лицо сдает в аренду только одно помещение, такая деятельность не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако надо заранее  справедливо  оценить реальную  стоимость аренды офиса и дополнительные расходы.  Это важно и для предприятий, которые платят налоги  и по общей , и по упрощенной  системе налогообложения.    

Во-первых, если Вы являетесь плательщиком НДС, то для  Вашей налоговой оптимизации целесообразно  приобретать услуги, в которых  есть  входящий НДС, а физическое лицо не является плательщиком НДС, и Вам этот  налог не выставляет.

Со стороны физического лица – арендатора — логично было бы уменьшить  базовую стоимость аренды на 20% — размер ставки  НДС, но, как правило,  в одном и том же бизнес или торговом центре  аналогичные помещения сдаются примерно по одной цене, не учитывая, есть ли в стоимости НДС. 

Во-вторых, нужно договориться с физическим лицом, чтобы он открыл расчетный счет в банке, чтобы Вы могли перечислять ему арендную плату по безналичному расчету.

В-третьх,  Вы становитесь   налоговым агентом физического лица, то есть оплачиваете за арендодателя  подоходный налог в размере 12%  от полученного дохода от сдачи помещения  в Налоговую инспекцию в соответствии со ст. 20 Закона РБ от 21.12.1991 г. N 1327-XII «О подоходном налоге с физических лиц» (далее — Закон).

В-четвертых, Вы оплачиваете налог на недвижимость. Годовая ставка налога на недвижимость устанавливается для предприятий в размере 1 % (ст. 188 НК). Местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в два раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.

Например, с 1 января 2014 г.  Минским городским  Советом депутатов решением от 23.12.2013 № 372 коэффициент увеличен до 2.

Согласно п. 2 ст. 187 НК налоговая база  для налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений),  расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц,  рассчитывается  исходя из стоимости таких капитальных строений, прописанной  в договорах аренды, но не менее их стоимости, определенной исходя из их оценки:

-по оценочной стоимости выданной БРТИ

— по рыночной стоимости выданной оценщиком

— произведенной в ином порядке, согласно п.2ст187 НК

Кроме того, если за коммунальные услуги  счета Вам будет перевыставлять собственник — физическое лицо , то также все счета будут без НДС.

Очевидно, что  фактическая  стоимость  аренды  у физического лица  значительно увеличивается по сравнению  с арендой  у организации,  у бухгалтера также возникают дополнительные операции по своевременной  и верной  оплате налогов.

Однако бывают ситуации, когда расположение объекта коммерческого  недвижимости  и его другие характеристики важнее всех сложности сопровождения договора аренды с физическим лицом.

Объявления об аренде коммерческой недвижимости

особенности рынка, цены и подводные камни

— В чем особенности рынка недвижимости Греции?

Греческий рынок недвижимости в основном зависит от трех факторов: притока иностранных инвестиций, туризма и внутреннего спроса. Они определяют рост цен и доступность жилья для покупки и аренды.

Благоприятные условия для инвестирования. Цены на недвижимость в Греции остаются на 20—25% ниже, чем до экономического кризиса 2008 года. При этом в стране реализуется несколько крупных проектов по застройке и реновации с привлечением иностранного капитала. А греческое правительство предоставляет инвесторам льготы, например освобождает от НДС.

В 2021 году международное консалтинговое агентство Ernst & Young внесло Грецию в десятку самых привлекательных европейских направлений для инвестирования.

По объему прямых иностранных инвестиций страна занимает 23-е место в Европе. На долю вложений в недвижимость ежегодно приходится от 25 до 35%. Чаще всего объекты в стране покупают инвесторы из Китая, ОАЭ, США, Турции и России.

Инвесторы покупают недвижимость в Греции, в том числе чтобы получить вид на жительство по программе Greece Golden Visa Programme.

Как получить ВНЖ в Греции за покупку недвижимости

Программа ВНЖ за инвестиции действует в Греции с 2014 года. За семь лет вид на жительство получили 28 767 человек, из них 9610 — инвесторы.

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ — 250 000 €. Когда программу «золотой визы» только запустили, недобросовестные брокеры и застройщики искусственного завышали цены, чтобы объекты соответствовали условиям для инвесторов. Но в последние годы ситуация выравнивается, а рынок становится более профессиональным. 

Зависимость от туризма и ориентация на краткосрочную аренду. Туризм — одна из ведущих отраслей в Греции, в которую вовлечено 10% населения. Доходы от туризма составляют 20% ВВП страны.

Туристический сезон на большей части Греции длится семь месяцев: с апреля по октябрь. Некоторые регионы принимают туристов круглый год, например Афины. До пандемии поток отдыхающих превышал 30 миллионов человек. 

Чтобы удовлетворить спрос, большая часть недвижимости в Греции используется под сдачу туристам в аренду. Например, только на площадке краткосрочной аренды Airbnb размещено более 90 тысяч предложений.

Особенность греческого рынка — в дефиците предложений на среднесрочную и долгосрочную аренду. Такие предложения закрывают очень быстро. Арендаторами чаще всего становятся студенты и иностранные специалисты. Договор, как правило, заключается сразу на три-четыре года. 

Высокий внутренний спрос на покупку жилья. Греки предпочитают иметь собственное жилье, а не арендовать. По данным Trading Economics, в 2020 году доля владельцев жилой недвижимости в Греции составила 74,6%. При этом на одну греческую семью, как правило, приходится несколько объектов недвижимости во владении.

— Как на Грецию повлияла пандемия коронавируса?

В 2020 году из-за пандемии экономика Греции сократилась на 9%. Но опыт предыдущих кризисов 2008 и 2017 годов сделал ее более устойчивой к потрясениям.

По итогам 2021 года ВВП Греции вырос на 8,5%. В 2022 году экономика вырастет еще на 4,9%, а в 2023 — на 3,5%. Такой прогноз дает Еврокомиссия.

+4,9%

прирост ВВП Греции в 2022 году по прогнозу Еврокомиссии

18 767 разрешений на строительство выдано в Греции в 2020 году — на 8,9% больше, чем до пандемии в 2019. За 2021 год выдано еще на 11,2% больше разрешений.

Цены на жилье в Греции растут в два раза быстрее, чем до пандемии. По итогам третьего квартала 2021 года апартаменты в новостройках подорожали на 11,15% по сравнению с ценами в 2019 году. Вторичное жилье выросло в цене на 10,65%.

+11,15%

прирост цен на апартаменты в новостройках по сравнению с 2019 годом

— В каких регионах Греции выгоднее всего покупать недвижимость и почему?

В первую очередь я рекомендую обратить внимание на Афины и прибрежные районы столицы — Афинскую Ривьеру. Также для инвестиций интересны районы вокруг проекта реновации Элиникон и популярные курорты — острова Парос, Санторини и Крит.

Афины — столица и бизнес-центр Греции, где проживает треть населения страны. Город окружен горами и спускается к Средиземному морю. Из-за особенностей расположения температура воздуха в Афинах в среднем на пять градусов выше, чем в других регионах.

Город сильно пострадал в результате войн и революций, поэтому основная застройка датируется 1950—1970 годами. В Афинах нет зданий выше семи этажей, чтобы не загораживать Акрополь. 

В столице много узких улиц, а исторические памятники в основном сосредоточены в центре города.

Афины делятся на 81 район, причем соседние районы могут разительно отличаться друг от друга по уровню благоустроенности. Одна из причин такого контраста в том, что жильцы платят налоги и коммунальные платежи в бюджет конкретно своего района.

Состоятельные греки и экспаты выбирают для жизни спокойные зеленые районы в северных пригородах Афин. Благоприятными для жизни также считаются южные пригороды, так называемая Афинская Ривьера: чем южнее район, тем более престижным он считается.

В центральном округе Афин престижные районы включают, например, Кукаки и Психико. Район Кифисия в основном заселен состоятельными экспатами, а район Калитея можно назвать русским. Колонаки и Плака — туристические районы, где много частных офисов, кафе, ресторанов и магазинов. 

Неблагоприятные районы тоже встречаются, даже в центре столицы. Но и они постепенно меняются, модернизируются. 

Для инвесторов Афины привлекательны тем, что город не подвержен сезонности: туристы приезжают в столицу круглый год. Также в Афины приезжают на учебу или работу. Поэтому объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости отличаются высокой доходностью.

Примеры объектов для покупки в Афинах

Афинская Ривьера включает прибрежные районы к югу от города: от Палео Фалиро до Вульягмени. Именно сюда жители столицы и туристы приезжают на пляжный отдых. Дорога от центра Афин до региона Ривьеры занимает около 15 минут на автомобиле.

Афинская Ривьера на карте Греции

Береговая линия Афинской Ривьеры около Глифады

Особенность Афинской Ривьеры в том, что не во всех районах застройка начинается с первой береговой линии. От центра Афин по побережью проходит дорога, которая отделяет жилые районы от пляжа. Но рядом с Вулой и Вульягмени она сворачивает на восток: здесь уже можно встретить дома на берегу моря.

Спрос на жилье в Алимосе, Глифаде, Вуле и Палео Фалиро стабильно растет. При этом из-за пандемии он только усилился: люди стали переезжать в пригороды с более приятными и комфортными условиями для жизни.

Примеры объектов для покупки на Афинской Ривьере

Пирей — западный пригород Афин. Здесь находится крупнейший пассажирский порт Европы, причалы для яхт, офисы судоходных и логистических компаний, государственный Университет Пирея. 

Район оживленный, на набережной много баров и ресторанов.

Пирей активно реконструируют: на месте старых зданий появляются современные здания под офисы и жилые комплексы. Инвесторы из Китая и Ближнего Востока уже вложили в реновацию Пирея более миллиарда евро.

Пирей находится к западу от центра Афин, на побережье залива Сароникос Эгейского моря

Марина для яхт Zeas в Пирее

Элиникон (The Ellinikon) — новый район, который появится на юге Афин. Под строительство выделена территория старого аэропорта недалеко от Глифады. На реновацию выделено восемь миллиардов евро.

На территории Элиникона построят около 800 домов и вилл, отельные комплексы и офисные центры, небоскреб высотой 200 метров, казино и рестораны.

После завершения строительства Элиникон станет центром притяжения туристов и бизнеса. Поэтому недвижимость во всем регионе сильно подорожает.

Территория старого аэропорта, где появится район Элиникон

Парос — один из Кикладских островов в Эгейском море. Туристы приезжают на Парос за природными достопримечательностями. Например, пляж Колимбитрес находится в окружении белых отточенных морем валунов, что создает эффект инопланетных пейзажей. 

Летом на острове много молодежи: у греческих студентов есть традиция отдыхать на Паросе после окончания первого курса.

Большая часть ресторанов, магазинов и ночных клубов расположена в главном городе-порте Парикии. Среди отдыхающих также популярны курорты Логарас, Наусса и Параспорос.

Остров Санторини знаменит белоснежной застройкой, спускающейся к берегам голубого Средиземного моря. Пляжи острова отмечены «голубым флагом» и удивляют разнообразием расцветок: на побережье можно встретить песок белого, красного и черного цвета.

В 2021 году авторитетное издание в сфере туризма Travel + Leisure внесло Санторини в список 25 лучших островов мира.

Аренда туристического жилья на острове стоит от 40 до 4000 € за сутки. Также распространены предложения класса люкс: с собственным бассейном и видом на море.

Крит — один из самых известных греческих курортов. На острове жаркий климат, а солнце светит 320 дней в году. Приезжать отдыхать на остров можно в любое время. Купальный сезон длится с апреля по октябрь. 

Стоимость аренды на Крите сопоставима с афинской, а иногда и превышает столичную. На острове выгодно покупать недвижимость именно под сдачу в аренду туристам.

Сверху вниз: острова Парос, Санторини и Крит

— Сколько стоит недвижимость в Греции?

Цена при покупке зависит от типа и расположения объекта.

От 3000 €

цена за квадратный метр апартаментов в новостройках в Афинах

Жилье в новостройках, как правило, оценивается дороже, чем объекты вторичного рынка. Например, в Афинах цена за квадратный метр апартаментов в новом доме от надежного застройщика — от 3000 €.

На вторичном рынке столицы можно найти очень дешевые объекты, но они, скорее всего, будут в плохом состоянии или в неблагополучном районе. Средняя стоимость квадратного метра жилья по достойным внимания предложениям — около 1900 €.

В Афинах цены различаются в зависимости от района, и чем южнее находится объект от центра столицы в Ривьере, тем он дороже. 

Цена за квадратный метр жилой недвижимости в новостройках в Греции в 2022 году

Город, регионЦена за квадратный метр
Кавала, Восточная Македония и ФракияОт 1300 €
Остров КритОт 1420 €
Салоники, Центральная МакедонияОт 1513 €
Халкидики, Центральная МакедонияОт 2030 €
Пирей, АттикаОт 2500 €
Афины, АттикаОт 2600 €
Афинская Ривьера, АттикаОт 3300 €
Остров СанториниОт 3630 €
Палерос, Западная ГрецияОт 4700 €
Лефкада, Ионические островаОт 4920 €

— Какие дополнительные расходы несут покупатели недвижимости?

Покупатель недвижимости уплачивает налог на переход права собственности по ставке 3%. Налогом облагается либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость по «объективной цене» за квадратный метр — какая из величин окажется больше.

3%

налог на переход права собственности в Греции

НДС для сделок с недвижимостью отменен до 31 декабря 2022 года.

Отдельно оплачивается регистрация в Департаменте по земельным ресурсам и услуги нотариуса и юриста, которые сопровождают сделку.

Если покупатель недвижимости участвует в греческой программе ВНЖ за инвестиции, он платит госпошлину:

  • 2000 € за основного заявителя;
  • по 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи.

— Какова доходность греческой недвижимости?

Гарантированная доходность от сдачи недвижимости в аренду в Греции — от 2 до 10%.

До 10% годовых

доходность от сдачи недвижимость в аренду в Греции

Самая высокая доходность — у объектов в Афинах. Средняя стоимость аренды апартаментов в столичном регионе:

Если инвестор покупает недвижимость именно под сдачу в аренду, я рекомендую ориентироваться на долгосрочные варианты в Афинах и на Крите.  

Недвижимость на курортных островах, таких как Парос и Санторини, лучше подходит для смешанного использования: отдыха в летние месяцы и краткосрочной аренды в остальное время года. 

— Во сколько обходится содержание недвижимости в Греции?

Расходы на содержание складываются из двух основных пунктов: коммунальных платежей и налогов.

Стоимость коммунальных услуг в Греции за апартаменты площадью 85 м² составляет от 100 € в месяц. Сумма включает расходы на электричество, воду, отопление и вывоз мусора.

От 100 € в месяц

коммунальные платежи за апартаменты площадью 85 м²

Налоги. Ежегодный налог на недвижимость — ENFIA — взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. При расчете учитывается возраст объекта, площадь и объективная цена за квадратный метр в регионе, где находится недвижимость.

Недвижимость кадастровой стоимостью от 250 000 € облагается дополнительным налогом. Ставка прогрессивная: от 0,1 до 1,5%. По ставке в 1,5% налогом облагаются объекты стоимостью от 2 000 000 €.

Какие налоги платят владельцы зарубежной недвижимости

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость уплачивается собственником по ставке от 0,025 до 0,035% в зависимости от расположения объекта.

Наличие собственного бассейна также облагается дополнительным налогом — это аналог налога на роскошь в Греции. Сумма рассчитывается в зависимости от площади бассейна:

  • 160 € за квадратный метр бассейна площадью до 60 м²;
  • 320 € за квадратный метр бассейна площадью более 60 м².

Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале. Налог уплачивает владелец недвижимости.

Ставка налога на доход от сдачи недвижимости в аренду

Годовой доход от сдачи в арендуСтавка налога
До 12 000 €15%
От 12 001 до 35 000 €35%
От 35 001 €45%

Если годовой доход от сдачи недвижимости в аренду превышает 12 000 €, арендодатель также платит взнос солидарности по ставке от 2,2 до 10%.

— На какие особенности стоит обратить внимание при выборе объекта?

Могу отметить несколько моментов, общих для греческого жилья. Все они обусловлены особенностями климата и застройки в Греции, но могут показаться непривычными для россиян.

Во-первых, отопление. В Греции теплый климат: зимой температура воздуха редко опускается ниже +10 °C. Но это днем, а ночью может быть холодно, до 0 °С.

В старых домах отопления может не быть совсем. Но чаще всего установлена система домового отопления, которая работает на газу или солярке. Как правило, систему включают на несколько часов ночью, например с 10 вечера до 6 утра.

Жители таких домов покупают топливо для отопления в складчину. Если кто-то отказывается платить за отопление, остальным приходится делить долю неплательщика между собой: за неуплату отопление отключат во всем доме.

В новостройках квартиры имеют систему индивидуального отопления, которое оплачивается по счетчику. В этом случае собственник жилья платит только за отопление своей квартиры и не зависит от соседей.

Во-вторых, парковочное место в Греции не всегда гарантируется при покупке недвижимости и может не включаться в стоимость жилья. Это характерная особенность городов со старой плотной застройкой, где парковочные места всегда в дефиците. Стоимость отдельного парковочного места — около 20 000 €. 

Третий момент — это лестницы и лифты. Чтобы сэкономить пространство и обеспечить сейсмоустойчивость, лестницы часто делают винтовыми. В афинских домах нередко установлены лифты с дверью, которую нужно открывать и закрывать самому. Такая особенность распространена в старых зданиях, но и в новостройках тоже встречается.

Четвертый пункт касается объектов под сдачу в аренду: они всегда сдаются без отдельно стоящей мебели. Например, в квартире могут быть встроенные шкафы и кухонный гарнитур, но не будет дивана, кровати и стола.

Греки предпочитают иметь свою мебель и декор, которые перевозят из квартиры в квартиру. Сдать в аренду полностью меблированные апартаменты или виллу гораздо сложнее. Поэтому если вы приобретаете недвижимость исключительно для инвестиций и под руководство управляющей компании, покупать мебель в такое жилье не нужно.

Улица в районе Плака в центре Афин. Такие узкие улицы часто встречаются в греческих городах и не предполагают парковки для автомобилей

Спиральные лестницы встречаются не только внутри многоквартирных домов, но и снаружи вилл

— Как происходит покупка недвижимости в Греции?

Процедура покупки недвижимости занимает от двух месяцев. Когда объект для покупки выбран, дальнейший процесс проходит в пять этапов:

1

Регистрация номера налогоплательщика в Греции

2

Открытие счета в греческом банке

3

Проверка юридической чистоты объекта

4

Заключение договора резервирования или купли-продажи

5

Регистрация нового владельца в реестре недвижимости

1. Номер налогоплательщика — аналог российского ИНН — обязателен для совершения крупных сделок, например покупки недвижимости. Чтобы его получить, нужно обратиться в отделение налоговой службы Греции. Заявителю присваивается уникальный девятизначный номер, который затем используется при совершении платежей и для уплаты налогов.

2. Счет в местном банке нужен для покупки недвижимости и уплаты налогов. Если покупатель участвует в программе ВНЖ за инвестиции, он открывает счет в Национальном банке Греции — Ethniki Trapeza tis Ellados. Для открытия счета личное присутствие заявителя обязательно.

3. Проверка юридической чистоты объекта проводится в отделении реестра недвижимости или кадастровой палаты Греции по месту регистрации объекта.

4. Резерв объекта возможен, пока покупатель проходит банковскую проверку благонадежности и открывает счет. Затем понадобится договор купли-продажи, который подписывается в присутствии нотариуса. 

Подписанный договор купли-продажи регистрируется в коллегии адвокатов и реестре недвижимости.

5. Реестр недвижимости выдает свидетельство о праве собственности на имя нового владельца.

Если покупатель недвижимости участвует в программе ВНЖ за инвестиции, свидетельство о праве собственности он подает в миграционную службу вместе с заявлением на получение статуса резидента. 

— С какими сложностями могут столкнуться инвесторы при покупке недвижимости?

Я часто сталкиваюсь с убеждением, что купить недвижимость в Греции — дешево и легко. Действительно, в сети можно найти множество предложений по очень низким ценам — как правило, на вторичном рынке. Сотрудники греческих агентств недвижимости говорят по-русски и обещают покупателям золотые горы. Но не все так просто.

Подводные камни покупки недвижимости для ВНЖ

Если рассматривать рынок вторичной недвижимости, то велик риск получить объект с обременением — наследством или долгами по ипотеке. Также в процессе может выясниться, что не все собственники объекта согласны на заключение сделки. Например, мне рассказывали о случае, когда у квартиры обнаружились 28 собственников. Половина из них выступила против продажи, и сделка сорвалась. Покупатель потерял время и деньги.

Если предыдущий владелец не согласовал перепланировку или остекление балкона, разбираться с ситуацией придется новому собственнику. Узнает он об этом, скорее всего, уже после завершения сделки.

На вторичном рынке также распространен сговор между собственниками и агентами по недвижимости. Может оказаться, что стоимость объекта была завышена или площадь не соответствует заявленной.

Я рекомендую покупать в Греции новое жилье напрямую у застройщика. Но застройщик должен быть проверенным и надежным. 

Например, стоит проверить, есть ли у застройщика разрешение от археологической службы. Потому что если в процессе строительства обнаружатся исторические артефакты, государство заморозит стройку на неопределенный срок.

При выборе объекта обязательно нужно учитывать цель покупки и район, в котором расположен объект. Если вы хотите сдавать апартаменты, лучше делать это через управляющую компанию. Иначе высок риск столкнуться с неблагонадежными арендаторами. А выселить неплательщика, например, арендодатель может только по решению суда.

При регистрации налогового номера и оформлении сделки с недвижимостью также придется столкнуться с тем, что многие государственные органы в Греции работают до 14:00. А попасть на прием утром — редкая удача.

— Как Иммигрант Инвест помогает тем, кто хотел бы купить недвижимость в Греции?

Иммигрант Инвест сопровождает клиентов на всех этапах: от подбора объекта недвижимости до получения греческих карт ВНЖ.

Какие дополнительные услуги можно получить в Иммигрант Инвест

Мой отдел — департамент недвижимости — напрямую сотрудничает с надежными застройщиками в Греции и проверяет документацию по всем объектам. Для клиента мы подбираем именно ту недвижимость, которая будет соответствовать задачам и бюджету инвестора.

Юристы Иммигрант Инвест помогают зарегистрировать номер налогоплательщика и открыть банковский счет в Греции. Они также проверяют, правильно ли составлен договор купли-продажи.  

Если инвестор оформит доверенность на имя адвоката Иммигрант Инвест, большая часть процедур пройдет удаленно: инвестору не придется самому готовить и подавать документы в государственные службы Греции.

Юристы также подготовят документы и сопроводят процесс получения ВНЖ по инвестиционной программе.

Часто задаваемые вопросы

Сколько нужно вложить в греческую недвижимость, чтобы получить ВНЖ?

250 000 € — минимальная сумма инвестиций в недвижимость по условиям Greece Golden Visa Programme. Стоимость объектов суммируется, поэтому можно купить один или несколько объектов на нужную сумму.

Можно ли купить недвижимость для ВНЖ в Греции в ипотеку?

Формально — да, можно. Но чтобы претендовать на ВНЖ за инвестиции, недвижимость должна быть в полной собственности заявителя. То есть получить ВНЖ возможно только после закрытия ипотечного кредита.

Какие налоги платят владельцы недвижимости в Греции?

Собственник недвижимости ежегодно платит налог на недвижимость — ENFIA. Он взимается по ставке от 0,001 до 13 € за квадратный метр. Дополнительный налог начисляется при наличии бассейна и если стоимость недвижимости превышает 250 000 €.

Если владелец сдает недвижимость в аренду, доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале от 15 до 45%.

Как долго нужно владеть недвижимостью после получения ВНЖ?

Пять лет — минимальный срок владения недвижимостью для участников программы Greece Golden Visa Programme. По истечении этого срока объект разрешается продать и вернуть вложенные деньги.

Какие возможности открывает ВНЖ в Греции?

Владелец карты ВНЖ может жить, вести бизнес и учиться в Греции. Как греческий резидент, он также может путешествовать без виз по 26 государствам Шенгенского соглашения.

Если инвестор проживет в Греции семь лет, он сможет претендовать на гражданство. Для этого понадобится сдать экзамены по греческому языку, истории и культуре страны.

Наиболее распространенные ошибки коммерческого лизинга

Навигация по водам с коммерческой арендой может быть умеренно сложной. Это длинный документ, и в нем много мелкого шрифта, который легко пропустить. Неважно, обновляете ли вы офисное помещение, которое у вас было в течение достаточно долгого времени, или вы ведете переговоры о своем первом стартапе, внимательно прочитайте документ перед тем, как подписать его, чтобы впоследствии избежать дорогостоящих ошибок.

Общие ловушки могут застать врасплох любого, когда дело доходит до коммерческого лизинга.Принятие обоснованного решения, основанного на данных, а не на инстинктах, сослужит вам хорошую службу при заключении договора коммерческой аренды.

Согласование соглашения с LOI

Как и многие другие юридические вопросы, переговоры или продление аренды — это процесс. Письмо о намерениях (LOI) — это документ, который требуется, когда вы впервые ведете бизнес с кем-то, поэтому это будет обычным делом до того, как вы подпишете свой первый договор аренды с арендодателем. В LOI обычно указывается, что если сделка (в данном случае, аренда вывесок) должна быть заключена, то должны быть выполнены определенные условия. Если эти условия не соблюдены, то сделка не может быть заключена. Условия, содержащиеся в LOI, могут включать:

  • Площадь в футах
  • Срок аренды и периоды продления
  • Обслуживание мест общего пользования (CAM) и эксплуатационные расходы
  • Пособие на улучшение жильцов
  • Сумма арендной платы

Довольно часто в LOI могут быть небольшие изменения, которые арендатор может легко пропустить, поэтому важно сопоставить сам договор аренды и LOI, чтобы убедиться, что все согласовано.Вы можете заметить, что арендодатель добавил пункт, согласно которому он может ежегодно повышать арендную плату, что не входит в условия вашего LOI и с чем вы не согласны. Если вы продлеваете аренду, 4SITE by CORT может использовать данные, чтобы помочь вам решить, соответствуют ли условия аренды вашим потребностям и как действовать дальше.

Внимательно ознакомьтесь с Условиями использования

Всегда внимательно читайте условия использования. Хотя вы можете подумать, что теоретически условия аренды должны быть простыми, иногда условия могут быть очень ограничительными.Например, если вы владели кофейней и вашей основной функцией была продажа кофе, договор аренды может прямо запрещать вам продавать кофейные кружки или другие товары с вашей торговой маркой, поскольку это считается розничной торговлей и относится к другой категории. Если вы это сделаете, вы можете нарушить условия использования в договоре аренды. Вот почему необходимо внимательно изучить эти термины. Кроме того, в зависимости от характера вашего бизнеса и бизнес-пространства вы можете добавить в условия использования пункт «Исключительное использование».Это не позволяет другой кофейне арендовать помещение в том же центре. Аналогичным образом, для профессиональных предприятий также следует учитывать пункт об исключительном использовании.

Будь честен на свиданиях

В составлении, оформлении и подписании договора коммерческой аренды задействовано много рук. Из-за этого может быть довольно грязно, когда фактическая арендная плата выплачивается каждый месяц. Вот некоторые даты, связанные с вашей коммерческой арендой:

  • Срок уплаты арендной платы (и дата, когда она считается официально просроченной)
  • Дата начала
  • Дата владения
  • Дата подписания

Скорее всего, вы будете работать с управляющей компанией, и персонал может быть совершенно другим, чем тот, кто составлял сам договор аренды.Будьте предельно ясны при подписании срока уплаты арендной платы и запишите это в договоре аренды.

Запрос истории CAM

Обычно арендаторы несут ответственность за обслуживание мест общего пользования (CAM) в арендуемых ими помещениях (иначе называемые эксплуатационными расходами). Однако, поскольку вы не являетесь владельцем собственности, как правило, счета за коммунальные услуги не будут на ваше имя, поэтому вам придется доверять своему арендодателю, когда дело доходит до оплаты эксплуатационных расходов. Очень часто он или она может показать вам счета, но не всегда.По этой причине вы хотите запросить запись CAM за последние несколько лет. Это гарантирует, что вы платите справедливую цену за камеры CAM, пока находитесь в здании. 4SITE также может помочь вам управлять своим пространством и обеспечить его правильную оптимизацию, что в конечном итоге сэкономит на счетах за электроэнергию и эксплуатационных расходах.

Внимательно прочитайте гарантию

Гарантия является обязательной частью договора аренды, и в этом разделе вы указаны как поручитель. Все разделы вашего коммерческого договора аренды имеют значение, но внимательно прочитайте мелкий шрифт в этом разделе.Если вы являетесь владельцем малого бизнеса или LLC, этот раздел может быть особенно опасным, если вы лишите права выкупа, потому что вы потеряете любую защиту ответственности в качестве гаранта. Как поручитель, вы несете ответственность за аренду, а арендодателям по закону разрешено распоряжаться вашими финансами и вашим имуществом в случае возникновения проблем.

Будьте ясны в расчетах сроков

Одной из самых распространенных ошибок при коммерческом лизинге является ошибка в математике. Срок аренды чаще всего составляет пять лет, но простые канцелярские ошибки часто приводят к тому, что арендаторы арендуют помещения на шесть лет вместо пяти.Лучше всего иметь под рукой калькулятор срока аренды и эскалации, чтобы убедиться, что срок аренды составляет ровно пять лет, если только вы и арендодатель не договорились о более долгосрочной аренде. Помните, что 4SITE от CORT может помочь, если вы находитесь на грани, когда дело доходит до решения о продлении аренды.

Каталожные номера:

1. https://bongiovilaw.com/2017/12/common-tenant-pitfalls-commercial-lease/
2. https://stratafolio.com/5-common-commercial-real-estate-lease-mistakes-to -избегать/
3.https://www.reoptimizer.com/real-estate-optimization-blog/commercial-leasing-mistakes-to-avoid
4. https://www.dhbusinessledger.com/business/201/top-ten-mistakes- в коммерческой аренде

Как избежать потенциальных ловушек при коммерческой аренде

Для большинства предприятий аренда коммерческих площадей является основой, на которой основывается будущий успех или потенциальный провал бизнеса. Хотя сделки по аренде могут показаться похожими на первый взгляд, реальность такова, что каждая из них так же различна, как и предприятия, которые хотят арендовать помещение.

Многие люди, у которых есть давние отношения с определенными адвокатами Питтсбурга, делают предположения об их опыте, когда дело доходит до переговоров и разбора коммерческой аренды. Реальность такова, что существует множество подводных камней, общих для этих договоров аренды, которые могут увидеть и избежать только самые опытные питтсбургские юридические фирмы.

Для будущего любого бизнеса крайне важно, чтобы их коммерческая аренда обеспечивала наилучший баланс совместной ответственности и риска собственности между арендодателем и арендатором.Если помещение, независимо от того, насколько оно большое или маленькое, является частью значительного портфеля недвижимости, принадлежащей арендодателю, то, вероятно, у него есть высококвалифицированная юридическая фирма с большим опытом во всех аспектах коммерческой аренды и управления недвижимостью.

Скрытые небольшие расходы, которые могут быть переложены на арендаторов по контрактам с этими фирмами, могут суммироваться и в конечном итоге задушить рост бизнеса. Следовательно, потенциальному арендатору надлежит иметь юридическую фирму с таким же опытом в раскрытии этих потенциальных ловушек до подписания договора аренды.

Предприятия, сдающие в аренду коммерческие площади, часто упускают из виду тот факт, что арендуемые квадратные футы — это не то же самое, что полезные квадратные футы. И это несмотря на то, что арендатор думает, что платит за последнее, когда на самом деле платит за первое. В интересах арендатора иметь юридическое представительство, которое имеет опыт ведения переговоров по договорам коммерческой аренды, чтобы анализировать язык, а также физические детали помещения, чтобы выявить истинные преимущества и недостатки конкретного помещения.

В то время как местоположение, безусловно, имеет решающее значение для предприятий розничной торговли, некоторые офисные предприятия считают местоположение второстепенным по сравнению с основами общей безопасности, удобств и доступности. Реальность такова, что у арендатора есть необоснованное ожидание того, что выбранное пространство в офисном комплексе или офисной башне будет одинаковым на протяжении всего срока аренды. Чего они не обязательно знают, так это того, что многие арендодатели оставляют за собой право переселить арендатора в другое помещение в здании.

Перемещение персонала и оборудования, а также необходимые изменения в новом помещении могут быть непомерно дорогими, а также добавлять ненужные сбои в бизнес, которые могут быть очень вредными в финансовом и ином отношении. Хотя таких положений не всегда можно избежать, они могут быть изменены для определенных этажей, секций здания или для того, чтобы в новое пространство были включены определенные удобства и функции.
Еще одним примером потенциально скрытой ловушки являются аспекты технического обслуживания и ремонта договора коммерческой аренды.Поддержание состояния арендованного имущества — это то, что большинство владельцев бизнеса сочтут необходимой частью хорошей коммерческой аренды при заключении договора коммерческой аренды. К сожалению, они часто не знают, что расходы на содержание могут быть больше, чем арендатор считает справедливым.

Например, ремонт фасада здания, пропорционально распределяемый между арендаторами с течением времени, является справедливым, но полная реконструкция внешней части конструкции может быть несправедливой. Не все адвокаты Питтсбурга умеют справляться со сложностями прогнозирования и проработки деталей таких условий аренды таким образом, чтобы обеспечить наилучшие интересы бизнеса, арендующего помещение.

Являясь лишь частью возможных подводных камней, которые могут быть скрыты при коммерческой аренде, они представляют собой дополнительные расходы, как большие, так и малые. Все они складываются в затраты, которые могут препятствовать бизнесу и даже тормозить его рост во многих отношениях.

Чтобы избежать непредвиденных долгосрочных расходов, необходимо обратиться за консультацией к питтсбургским юристам, хорошо понимающим сложность и тонкости процесса аренды и документации. Наличие коммерческой аренды, которая отражает ваши пожелания, потребности и ожидания, является основой для будущего, готового к росту и стабильности.

Подводные камни, которых следует избегать при коммерческой аренде

23
окт

Подводные камни, которых следует избегать при аренде коммерческой недвижимости

Описание разрешений на аренду : Хорошо составленный договор аренды должен четко определять арендуемые помещения, чтобы включать все аспекты потребностей бизнеса в настоящее время и в будущем. Арендатору важно понимать, какую площадь включает в себя арендуемое помещение, чтобы по-настоящему оценить свои права и обязанности

Ясность :  Ясность любых финансовых обязательств арендатора должна быть предельно ясной.Ничто не должно быть оставлено для предположений или последующих переговоров.

Поместите залог на счет условного депонирования . Не отдавайте залог наличными непосредственно арендодателю, а отдавайте его юристу.

Обслуживание мест общего пользования («CAM») Расходы (также известные как «Операционные расходы»): арендодатели могут попытаться использовать это положение как «центр прибыли». Положение об операционных расходах или CAM требует, чтобы арендатор оплачивал свою пропорциональную долю операционных расходов, понесенных арендодателем в связи с эксплуатацией и обслуживанием здания.Арендатор должен оставить за собой право проверять расходы арендодателя и проверять расчеты арендодателя.

Арендодатели могут попытаться использовать это положение, чтобы потребовать от арендатора ремонта и обслуживания территорий, расположенных за пределами арендуемых помещений

Положение о ремонте и техническом обслуживании : Арендодатели могут попытаться использовать это положение, чтобы потребовать от арендатора ремонта и обслуживания участков, расположенных за пределами арендованных помещений. Точно определите объем обязательств арендатора по ремонту и техническому обслуживанию, постаравшись исключить такие пункты, как регулярный износ или предметы, которые покрываются страхованием имущества арендодателя.

Налоги на недвижимость : Ничего не подозревающий арендатор может заплатить налоги на недвижимость и специальные сборы за период после истечения срока аренды.

Положение о налогах на недвижимое имущество определяет соответствующие обязательства арендодателя и арендатора по налогам на недвижимое имущество. Арендодатели расширили определение налогов на недвижимость, включив в него любые виды налогов, взимаемых с собственности, арендодателя или за ведение бизнеса, и все чаще определяют налоги, включая будущие налоги любого рода, включая налоги на аренду или налоги на прибыль.

Точно определите, какие налоги и/или сборы должны быть включены в определение налогов на недвижимое имущество, и обязательно исключите федеральный или штатный подоходный налог, налог на франшизу или налог на недвижимость.

Переуступка и субаренда : Запрос у арендодателя разрешения на переуступку или субаренду помещений может дать арендодателю возможность расторгнуть договор аренды. В типичной коммерческой аренде арендодатель требует, чтобы арендатор получил согласие арендодателя до любой переуступки или субаренды.

Обсудите несколько исключений из требований согласия, включая переуступку или субаренду. При отсутствии освобождения арендатор будет продолжать нести экономические риски, связанные с уплатой арендной платы и всех других платежей по аренде в течение остатка срока аренды, включая любые существующие варианты продления или продления («Варианты») после назначение. Арендатор должен попытаться получить освобождение от ответственности на период действия Опциона.

Права на расторжение, переселение или расширение : Арендатор, который не ознакомился с договором аренды внимательно, может быть удивлен, узнав, что арендодатель оставил за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды или переселить арендатора. Положение о расторжении в пользу арендодателя позволяет арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, как правило, при наступлении какого-либо условия. Положение о переселении позволяет арендодателю переселить арендатора в другое помещение внутри здания. Положение о расширении, с другой стороны, может дать другому арендатору право расширяться в помещение арендатора и может позволить арендодателю расторгнуть договор аренды с арендатором или переселить арендатора. В идеале арендатор не должен соглашаться с такими пунктами.

Улучшения арендатора : Определите, будет ли арендодатель проектировать и строить улучшения арендатора за свой счет (соглашение «под ключ») или же арендодатель будет предоставлять арендатору компенсацию, при этом либо арендатор, либо арендодатель проектируют и строительство улучшений (договоренность о «пособии»). Хорошо составленный договор аренды предусматривает, что арендатор является владельцем всех улучшений арендатора, и разрешает их удаление по истечении срока действия или расторжении договора аренды. Многие розничные клиенты, особенно рестораны, вкладывают огромные деньги в оснащение торговых площадей. Арендатор должен гарантировать, что сделанные им улучшения после установки в помещении не станут собственностью арендодателя и могут быть удалены по истечении срока аренды или переданы любому покупателю бизнеса.

Подписание договора долгосрочной аренды без требования соразмерных уступок со стороны арендодателя. Конечно, большинство арендодателей предпочитают, чтобы коммерческие арендаторы подписывали долгосрочные договоры аренды (на 5, 10 и более лет).Однако взамен вы должны запросить определенные пункты в зависимости от продолжительности аренды, такие как бесплатная арендная плата в течение определенного периода времени и / или аренда арендатора за счет арендодателя.

Полагаясь на слова арендодателя о том, что ваш бизнес одобрен для зонирования. Прежде чем вступать в переговоры об аренде, получите разрешение от городского или поселкового чиновника по зонированию. Ваш арендодатель может действительно верить в то, что он вам говорит, но он не тот, кто принимает такое решение. Неважно, насколько хороша сделка по аренде — если город не позволит вам войти в помещение, которое вы рассматриваете, вы потратили драгоценное время на переговоры об аренде.Или, может быть, арендодатель недобросовестный.

Возможность продления : Грамотно оформленный договор аренды предусматривает срок, который включает варианты продления. Если местоположение имеет решающее значение для успеха бизнеса, важно, чтобы договор аренды предусматривал варианты продления. В условиях экономического спада арендатору рекомендуется установить финансовые условия для продления сейчас, а не ждать повторных переговоров позднее. Аренда, в которой указано, что условия будут согласованы позднее, оставляет окно открытым для расторжения аренды арендодателем на основании неспособности достичь согласия между сторонами в отношении экономических условий.

Аренда также может предусматривать преимущественное право покупки, если арендодатель хочет продать арендованное место. В лучшем случае договор аренды может предусматривать возможность выкупа по указанной цене при аренде вводится

.

Арендная плата : Хорошо составленный договор аренды четко определяет все финансовые компоненты аренды, включая арендную плату, дополнительную арендную плату, обслуживание мест общего пользования и процентную арендную плату. Ремонт неизбежен, когда договор аренды заключен на несколько лет. Стороны должны четко определить свои обязательства по ремонту и обслуживанию в договоре аренды.Например, кто отвечает за ремонт и замену систем отопления и кондиционирования воздуха, кровли, конструкций, сантехнических и электрических компонентов арендуемых помещений?

Понимание тонкостей договоров коммерческой аренды

Вещи, на которые следует обратить внимание в соглашениях о коммерческой аренде

Аренда коммерческой недвижимости может быть немного сложнее, чем аренда квартиры. Вам нужно будет более внимательно смотреть на мелкий шрифт, и будет гораздо больше вопросов, которые необходимо учитывать при просмотре или создании документа. Важно, чтобы вы работали с одним из лучших бизнес-адвокатов Gilbert, которого вы можете найти, чтобы просмотреть ваши договоры аренды и обеспечить защиту ваших прав и интересов. Сделав этот шаг в начале, вы сэкономите много времени и денег позже, если у вас возникнут споры по поводу аренды.

Вот некоторые моменты, которые вам необходимо учитывать при заключении договоров коммерческой аренды, независимо от того, хотите ли вы сдать недвижимость в аренду или являетесь владельцем, который ищет арендатора:

Соглашения являются пользовательскими

Универсального соглашения для коммерческой аренды не существует.Арендодатели обычно создают эти соглашения с нуля с помощью бизнес-юристов. Они могут делать эти соглашения настолько сложными, насколько им нравится. Таким образом, существует большое разнообразие в этих соглашениях и в том, насколько эффективными они могут быть. Без надлежащей юридической помощи арендодатели могут легко упустить из виду важные детали, которые должны быть включены, или арендаторы могут подписать пункты, которые они не должны принимать.

Арендодатели больших помещений могут повторно использовать соглашения или могут принять решение о создании новых соглашений для каждого арендатора в зависимости от использования помещения или типа арендатора.Если вы являетесь арендодателем, важно работать с бизнес-адвокатом в Гилберте, чтобы подготовить правильное соглашение. Если вы арендатор, важно иметь юрисконсульта, чтобы вы понимали свои права и обязанности по договору аренды и могли внести соответствующие изменения.

Какие изменения можно внести

Некоторым арендаторам может потребоваться внести изменения в помещение, чтобы удовлетворить потребности своего бизнеса. Как арендодатель, вы должны очень четко понимать, какие изменения можно вносить, какие изменения запрещены, а какие изменения повлекут за собой финансовые или другие санкции.Как арендатору, вам необходимо просмотреть договор на предмет этих условий и убедиться, что они соответствуют вашим потребностям в помещении. Вы можете договориться об условиях, чтобы получить то, что вам нужно.

Как всегда, работа с бизнес-юристами по обеим сторонам договора имеет важное значение для обеспечения того, чтобы аренда наилучшим образом защищала ваши интересы.

Какие другие услуги включены в договор аренды

Некоторые договоры аренды будут заключаться только в аренде помещений. Некоторые договоры аренды будут включать в себя такие вещи, как электричество, телефонная связь, плата за CAM (для обслуживания мест общего пользования), Интернет и многое другое.Убедитесь, что вы четко понимаете, что будет включено при составлении договора аренды. Также убедитесь, что вы знаете, что включено, когда вы просматриваете договор аренды, чтобы у вас не было никаких неожиданных расходов.

Условия блокировки арендатора

Не все арендаторы платят арендную плату в соответствии с договором. Некоторые могут столкнуться с финансовыми трудностями и быть не в состоянии платить, а некоторые могут просто отказаться платить, потому что они недовольны тем, что происходит с недвижимостью. В договоре аренды должны быть четко прописаны условия выселения недобросовестных арендаторов.

Арендодателям потребуются бизнес-юристы, которые помогут им определить эти условия, чтобы обеспечить их защиту в случае невыполнения арендаторами своих обязательств. Арендаторам также потребуются бизнес-юристы Гилберта, чтобы помочь им внести правильные условия в соглашение, чтобы дать им выход, если у них есть уважительная причина для расторжения соглашения.

Договоры аренды могут быть сложными, как и договоры о покупке коммерческой недвижимости. В отношении коммерческой недвижимости нужно учитывать гораздо больше, и вам нужен хороший бизнес-адвокат Гилберта, который поможет вам продумать все вопросы и обеспечить защиту ваших прав.

Бизнес-юристы Denton Peterson Dunn готовы помочь. Мы можем просмотреть ваше соглашение с арендатором, чтобы убедиться, что все ваши интересы защищены как в течение срока аренды, так и в случае возникновения проблем с арендодателем. Мы также можем помочь арендодателям заключить коммерческие договоры аренды, которые будут легко исполнимы и обеспечат защиту в случае спора или нарушения. Мы обслуживаем клиентов по всему Фениксу. Позвоните в наш офис сегодня, чтобы назначить консультацию с одним из наших юристов по недвижимости и узнать больше о ваших возможностях.

 


Брэд Дентон – Дентон Петерсон Данн

Местоположение Столовой горы

1930 N Arboleda #200
Меса, AZ 85213
Офис: 480-325-9900
Электронная почта: [email protected]
Веб-сайт: https://arizonabusinesslawyeraz.com

Местоположение Скоттсдейл

7272 E Indian School Rd #540-132
Scottsdale, AZ 85251
Телефон: 480-325-9919
Электронная почта: [email protected]
Веб-сайт: https://arizonabusinesslawyeraz.ком

Топ-10 подводных камней в сфере коммерческой недвижимости

Мы хорошо понимаем удовлетворение проектов, сделанных своими руками. Недавно я зашел в Интернет, чтобы купить новый механизм открывания гаражных ворот, рассудив, что сэкономлю 15 долларов плюс любые сборы за установку, которые я получу, вложив его сам. Теперь, когда я его установил, у меня есть дверь гаража, которая открывается только наполовину. Я думал, что мои «сбережения» помогут мне купить новый кабриолет, который я рассматривал, но это мало чем обрадует мою жену, которой теперь приходится парковать свой внедорожник снаружи.Усвоенный урок: я должен брать на себя задачи, которые мне по силам, а остальное пусть делают профессионалы.

Хотя я бы сказал, что установка механизма открывания гаражных ворот — довольно простая задача, я бы не сказал того же об установке новой кухни. Я бы также сказал, что покупка или продажа бизнеса — это то, чем лучше всего управлять с помощью совета профессионала, и то же самое можно сказать о переговорах или пересмотре условий аренды офиса. Однако многие участники рынка, похоже, думают иначе.

Многие предприниматели, пытаясь сэкономить немного денег, обнаруживают, что в итоге теряют много. Они подписывают контракты, которых не понимают, а затем вынуждены страдать от последствий. Обычно, по их словам, до тех пор, пока не возникает вопрос об аренде или не приходит счет за «дополнительную арендную плату», большинство владельцев бизнеса не задумываются о заключении собственных договоров аренды. Так почему же это стоит вашего времени и внимания? Что ж, в большинстве случаев недвижимость является второй по величине статьей расходов компании после персонала.Это большое дело! Чтобы избежать собственного тяжелого урока, подумайте о некоторых распространенных ловушках, с которыми столкнулись многие владельцы бизнеса в погоне за «выгодной сделкой».

1. Анализ только краткосрочных потребностей:

Срок аренды может составлять один, три, пять, 10 и более лет. Вы почти наверняка получите лучшую ставку и более существенные уступки с более долгосрочной сделкой, но это требует некоторой предусмотрительности. Как ваш бизнес выглядит исторически? Как выглядит этот год? Есть ли у вас какие-либо конкретные контракты с жесткими датами продления, которые необходимо учитывать? Как вы ожидаете, что ваша численность персонала и потребности в площади будут колебаться в течение срока аренды? Компании часто смотрят только на сегодняшнюю картину и плохо планируют на годы вперед.

2. Неиспользование адвоката по недвижимости:

Невежество — это блаженство. Очень легко просмотреть договор аренды самостоятельно и сказать «достаточно хорошо». Иногда это так, но иногда в здании возникает серьезная проблема. Консультация лицензированного адвоката во время переговоров об аренде может помочь вам задать важные вопросы до того, как произойдут плохие вещи: Как распределяются капитальные затраты? Какова ваша экспозиция? Как ваши активы защищены? Потратив немного денег сейчас, вы сможете значительно сэкономить свою фирму в будущем.У вас уже есть адвокат? Убедитесь, что они специализируются или имеют обширные знания в области права недвижимости.

3. Оставить уступки на столе:

Цена является ключевым моментом для большинства компаний в переговорах. Тем не менее, есть много других частей, которые нужно учитывать в головоломке. Бесплатная арендная плата, варианты роста, варианты расторжения, управление проектами и льготы на переезд — другие способы, при правильном использовании, которые так же важны для будущего компании, как и строгое рассмотрение цены аренды. Улучшения арендатора часто являются самым важным фактором, вокруг которого вращаются переговоры, который может решить или разрушить сделку. Если все сделано неправильно, эти улучшения могут отнять у компании время, энергию и деньги, и все это отвлечет внимание от бизнеса.

4. Создание ненужной экспозиции:

Арендодатели, как правило, хотят какой-то безопасности, чтобы гарантировать, что у арендатора есть шкура в игре. Они могут запросить подтверждение в виде гарантийных депозитов, кредитных линий или личных гарантий.Это разумные запросы, но они часто подлежат обсуждению. Если это личная поручительство, то на все обязательства по аренде или сгорает на протяжении всего срока аренды? Кроме того, если у вашей фирмы сильный национальный кредит, не могли бы вы обойтись меньшими затратами? Еще одна область потенциального воздействия — это ответственность за содержание объекта — ОВКВ, крышу и т. д. Кто будет платить за новый кондиционер, если он выйдет из строя? Кто будет платить за оконное стекло, если оно разобьется? Не забывайте об уроке, извлеченном из ловушки номер два!

5. Нехватка времени:

Время — деньги. На сегодняшний день ошибка номер один, которую совершают компании, заключается в том, что они не уделяют достаточно времени поиску недвижимости и переговорному процессу. Если вы не начинаете разговор за шесть месяцев до истечения срока аренды, вы уже начали загонять себя в угол. В зависимости от размера вашей компании, 12-24 месяца могут быть подходящим временем для начала. Это позволяет вести качественные переговоры и позиционировать альтернативные варианты. Если у вас нет времени, у вас нет рычагов воздействия.

6. Без расчета общей стоимости проживания:

Знайте суть. В этой части страны ставки на коммерческую недвижимость устанавливаются из расчета за квадратный фут в год. Вы подсчитали общую сумму в долларах за площадь, которую хотите занять? Как выглядит ваш график арендной платы на протяжении всего срока аренды — эскалация, которая может показаться незначительной при расчете за квадратный фут, может быть весьма существенной, если ее рассчитать в реальных условиях. Как переносятся операционные расходы? Какие из них считаются контролируемыми расходами и есть ли для них предел? При сравнении вариантов не забудьте учесть парковку, так как она может добавить к вашей арендной ставке до 3 долларов за SF.

7. Без использования представителя арендатора:

Процесс поиска недвижимости и переговоров требует времени и знания рынка. Компании, которые пытаются сэкономить деньги, делая это в одиночку, могут оказать себе медвежью услугу. Откуда вы можете знать, что рассматриваете все варианты на рынке? Откуда вы знаете, что ставка и условия, о которых вы договариваетесь, соответствуют рынку? Сколько времени процесс отнимает у вашего основного бизнеса? Самое главное, у арендодателя будет агент по листингу, представляющий его интересы; разве вы не должны иметь кого-то представлять ваши? Арендодатели рассчитывают платить комиссионные брокерам; они встроены в арендные ставки.Квалифицированный профессиональный брокер по недвижимости использует свой рыночный опыт для заключения сделки, которая намного превышает их гонорар, который оплачивает арендодатель, а не арендатор.

8. Невозможность сравнить преимущества других мест:

Трава иногда может выглядеть зеленее в другом месте. Если вы смотрите на города, штаты или юрисдикции за пределами того места, где вы в настоящее время находитесь или знакомы, вполне вероятно, что в этих областях могут быть экономические стимулы. Не уверен, где начать? Узнайте, кто возглавляет местный Совет экономического развития (EDC), и встретьтесь с ними.Снижение налоговой ставки может быть преимуществом, хотя часто знакомство с этими людьми может принести большую пользу, помогая вам получить одобрение города и разрешения на улучшения, ускоренные через их систему.

9. Не в порядке с финансами:

Лучший кредит означает лучшую сделку. Арендодатели смотрят на потенциальных арендаторов как на кусочки своей инвестиционной головоломки. Они рассмотрят финансовую устойчивость вашей компании и вероятность выплаты арендной платы при принятии решения о том, сколько улучшений и льгот для арендаторов они вам предоставят. Держите свои финансовые дела в порядке и будьте готовы предоставить их. Если у вас есть национальное присутствие, наличие национального кредита и вашей корпоративной штаб-квартиры, подписывающей договор аренды, добавляет огромное влияние на вашу позицию.

10. Учет эффективности конструкции:

Как упоминалось ранее, арендные ставки рассчитываются за квадратный фут. Вы можете повысить свою эффективность и сократить свои ежемесячные и годовые расходы с помощью правильно сконфигурированного пространства с соответствующими смежными отделами.Имеет смысл нанять архитектора, занимающегося планированием пространства, поскольку вы ведете переговоры, чтобы избежать аренды большего пространства, чем необходимо. Кроме того, учитывайте производительность за пределами офисного здания. Вам нужно пройти несколько кварталов от парковки, а затем пересесть на лифт, чтобы добраться до офиса? Есть ли лучшее место, которое избавит вас и ваших сотрудников от хлопот и повысит их эффективность?

Вариант аренды Подводные камни для арендодателей

На протяжении десятилетий инвесторы в недвижимость использовали варианты аренды как творческий способ покупать, продавать, сдавать в аренду и обменивать недвижимость.

Малоизвестно, что эти контракты могут стать юридическим и финансовым кошмаром как для покупателя, так и для продавца, если все сделано неправильно. Как говорится, дьявол кроется в деталях.

Что такое вариант аренды?

Проще говоря, это дает кому-то возможность приобрести недвижимость, которую он сдает в аренду, в конце определенного периода аренды. Варианты коммерческой аренды могут быть более сложными, но вот основы для жилья:

Договор заключается между двумя сторонами: арендатором (называемым также арендатором или арендатором-покупателем) и арендодателем (арендодателем), который владеет или имеет право сдавать в аренду имущество.

Законы большинства штатов требуют, чтобы арендатор-покупатель предоставил «ценное вознаграждение» для принудительного исполнения опциона. Плата за опцион обычно используется как «ценное вознаграждение» и может составлять всего 1 доллар, но большинство арендодателей взимают около 3–5% от покупной цены. Это не залог, а скорее невозвратная плата за покупку чего-то ценного – опциона.

Опцион дает арендатору право приобрести недвижимость позднее по установленной цене. Обязательств к покупке нет — только возможность это сделать.Арендодатель, однако, не имеет опциона, а скорее связан договором купли-продажи по согласованной цене и сроку опциона. Это «одностороннее» или одностороннее соглашение.

Цена покупки может быть определена в момент приобретения опциона или может основываться на оценочной стоимости имущества на момент реализации опциона (обычно через 1-3 года).

В противоположность этому договор купли-продажи является двусторонним или двусторонним соглашением и является обязательным как для продавца, так и для покупателя.В некоторых штатах покупка в аренду рассматривается как передача права собственности, даже если договор не зарегистрирован и арендатор-покупатель еще не получил права собственности.

Здесь могут возникнуть сложности:

В случае дефолта арендодателю/владельцу, возможно, придется лишить права выкупа, а не выселить арендатора-покупателя. Если имущество находится в судебном порядке, на обращение взыскания могут уйти буквально годы! При этом арендатор-покупатель мог проживать в собственности, не внося платежей.

В штатах с судебной системой обращение взыскания осуществляется через судебную систему.Если у арендатора-покупателя есть хороший адвокат, он потенциально может заявить, что договор недействителен или был заключен неправильно.

Вы можете подумать: «Ну и дела. Тогда я буду придерживаться вариантов аренды!»
Возможно, это не обязательно решение. Некоторые штаты рассматривают варианты аренды так же, как и покупку в аренду. Вот почему крайне важно, чтобы вы понимали местные законы штата, прежде чем заключать какое-либо соглашение о купле-продаже, и иметь хорошо осведомленного юриста для составления контракта.

Если эти риски существуют, зачем арендодателю предлагать вариант аренды?

Преимущества вариантов аренды для арендодателей

  • Многие арендодатели предпочитают арендные договоры обычной аренде, поскольку считают, что арендатор будет гордиться своим владением. Если покупатель-арендатор рассчитывает когда-нибудь получить право собственности, он может решить лучше заботиться об имуществе.
  • Арендатор-покупатель платит невозмещаемую плату за опцион независимо от того, может он или она воспользоваться опционом или нет.По статистике, большинство арендаторов никогда не смогут воспользоваться опционом из-за плохой кредитной истории или отсутствия средств. Если они захотят продлить договор аренды, они должны будут заплатить еще один опционный сбор.
  • Арендатор-покупатель, как правило, платит более высокие ежемесячные платежи, чем обычные арендные платежи, потому что в некоторых контрактах часть платежа идет на окончательную покупку.
  • Некоторые варианты аренды требуют, чтобы арендатор-покупатель заботился о ремонте и обслуживании, как если бы это был их собственный дом.
  • Если покупатель-арендатор сможет воспользоваться опционом и приобрести недвижимость, комиссия за продажу будет ниже, поскольку покупатель и договор купли-продажи уже заключены.

Риски опционов на аренду для арендодателей

  • При опционах на аренду существуют те же риски, что и при обычной аренде. Арендатор-покупатель может задержать оплату из-за потери работы, болезни, развода или любой другой личной или профессиональной причины. Это может привести к расходам на выселение, оборотным расходам и вакансиям.
  • Как я уже упоминал, в некоторых штатах опцион на аренду считается договором купли-продажи и юридической передачей права собственности, даже если арендатор-покупатель не имеет права собственности.В случае невыполнения обязательств арендодателю, возможно, придется лишить права выкупа, а не выселить. В судебных государствах это может быть очень длительным и трудным процессом.
  • Рыночные колебания могут увеличить стоимость имущества сверх цены опциона. Вот почему всегда лучше предлагать более высокую цену опциона. Если стоимость падает, арендатор-покупатель всегда может договориться о более низкой цене во время покупки.
  • В некоторых штатах действуют очень строгие законы об аренде или вообще не разрешаются. Например, в штате Техас введено множество правил, защищающих арендаторов.Убедитесь, что вы работаете с адвокатом, который понимает местные законы штата.

Поскольку арендатор, скорее всего, платит невозмещаемую плату, а не возмещаемый депозит, и вносит более высокие ежемесячные платежи, чем при обычной аренде, что это значит для них?

Преимущества варианта аренды для арендатора

Если арендатор хочет владеть домом, но в настоящее время не может претендовать на получение ссуды, он может зафиксировать цену опциона, погасив свою кредитную историю, накопив на первоначальный взнос, погасив долг или создав двухлетнюю историю работы.В некоторых случаях они могут знать, что у них будет куча денег, но просто еще не имеют доступа.

Арендные платежи могут быть зачтены в счет покупной цены, уменьшая сумму покупки. Например, если справедливая рыночная арендная плата составляет 1000 долларов, продавец может взимать 1100 долларов, при этом 200 долларов засчитываются в счет покупной цены. Это полезно для арендаторов, которым трудно экономить деньги.

Они также могут сдавать имущество в аренду, ремонтировать его, а затем перепродавать с прибылью до истечения срока действия права аренды.Это обычная практика среди инвесторов в недвижимость, и именно так RealWealth приобрела коммерческое здание в Дублине, Калифорния. Мы арендовали недвижимость за 10 миллионов долларов и заплатили невозмещаемую плату за опцион в размере 1,2 миллиона долларов. Затем мы переоформили землю под жилые участки и продали недвижимость за 20 миллионов долларов национальному застройщику, погасив цену опциона в 10 миллионов долларов. (Наши инвесторы получили хорошую прибыль!)

Конечно, в домах на одну семью цифры намного меньше. Кто-то может арендовать дом за 100 000 долларов всего за 3000 долларов.Они могли отремонтировать собственность, а затем перепродать ее по цене, превышающей цену опциона.

Звучит довольно захватывающе, но каковы риски?

Риски опциона аренды для арендаторов

  • Если арендатор не может воспользоваться своим опционом, он уплатит невозмещаемую плату за опцион и более высокие арендные платежи ни за что. Если бы они сделали ремонт в собственности, они не будут возмещены.
  • В случае, если арендодатель не выполнит свои обязательства по ипотечному кредиту, имущество может быть обращено в собственность, а арендатор может потерять свою позицию (этот сценарий более распространен во время жилищного спада).
  • Иногда контракты создаются отдельными лицами, а не адвокатами, или, что еще хуже, есть только соглашение о рукопожатии, которое не будет иметь силы в суде. Например, если нет четкого соглашения о том, что часть арендных платежей идет на оплату покупной цены, адвокат может утверждать, что использование имущества было достаточной компенсацией, если условия четко не прописаны в договоре.
  • Арендатор-покупатель часто ожидает, что недвижимость вырастет в цене, но в зависимости от рыночного цикла на момент покупки недвижимость может стоить меньше.Если бы они искали обычное финансирование, а недвижимость не была оценена, им пришлось бы доплатить разницу. Они могут попытаться пересмотреть цену покупки, но нет гарантии, что владелец согласится.

Условия

Условия арендного договора различаются. Вот некоторые детали, которые необходимо обговорить заранее и прописать в договоре, уточняя, кто платит:

  • коммунальные услуги
  • обслуживание
  • налоги и страхование
  • плата за домашнее животное
  • количество пассажиров
  • ремонт
  • основное место жительства или инвестиции

Как избежать проверки защиты прав потребителей

Некоторые формы договоров об аренде подвергались критике как грабительские.Вот несколько способов защитить себя:

  • Тщательно проверьте вашего арендатора, чтобы он мог претендовать на квалифицированную ипотеку. Это поможет вам избежать проверки за предложение арендного права тому, кто никогда не мог реально рассчитывать на то, что он воспользуется опционом на покупку.
  • Предложение сроком не менее 1-3 лет. 6-месячные сроки могут считаться хищническими, потому что у арендатора-покупателя будет мало шансов восстановить свою кредитную историю, накопить деньги на первоначальный взнос или решить какие-либо другие существующие проблемы.
  • Держите цену опциона в пределах 5% от рыночной стоимости, иначе адвокат может обвинить вас в нарушении законов о защите прав потребителей.

Законы постоянно меняются. Если вы хотите быть в курсе, обязательно присоединитесь к RealWealth, чтобы получить доступ к нашим еженедельным информационным бюллетеням и вебинарам. Это бесплатно!

Об авторе: Кэти Феттке является соучредителем и со-генеральным директором RealWealth, а также автором книги «Выйдите на пенсию богатым с арендной платой ». Она специализируется на помощи людям в создании многомиллионных портфелей недвижимости с помощью творческого финансирования и планирования.Кэти также является ведущей The Real Wealth Show и является частым гостем на FOX Business News, CNN, CNBC и CBS MarketWatch.

 

Как предприятия используют варианты сдачи в аренду для решения проблем стратегии в области недвижимости

В малом бизнесе решения, касающиеся вашей недвижимости, влияют на другие области стратегии компании. Эти решения зависят от альтернативных издержек — потери потенциальной выгоды в результате принятия одного решения вместо другого.

Возможно, вы арендовали какое-то пространство, которое не подходило для вашего бизнеса, потому что вы чувствовали, что не можете позволить себе обновление.Упущенной прибылью может быть капитал, который вы бы вложили в собственность, если бы вы владели этим пространством. Или это может быть негативное влияние на рост выручки либо из-за неэффективности операций, вызванной вашей недвижимостью, либо из-за проблем с пространством, препятствующих масштабированию вашего бизнеса.

И индустрия недвижимости не предлагает четкого ответа, потому что ей часто не хватает творчества — если проблема не вписывается в предписанную коробку заранее определенных решений, тогда ответ должен быть таким: ее не может быть. Это создает проблему, поскольку предприятия слепо решают эти стратегические проблемы, не зная о потенциальных альтернативных издержках, не имея реальных доступных ресурсов, которые помогли бы улучшить их позиционирование.

Но все это не значит, что решений нет. На самом деле, менее известная и часто недооцениваемая тактика, договор аренды с выкупом, представляет собой соглашение, которое предлагает альтернативное решение проблем, с которыми сталкиваются многие малые предприятия.

Это, конечно, не волшебная пилюля, и у него есть ряд проблем, но его стоит изучить и взвесить в рамках вашей общей бизнес-стратегии.

Прежде чем углубляться во все тонкости договора аренды с выкупом, давайте сначала определимся с термином.

 

Что такое аренда с выкупом?

Договор аренды с выкупом представляет собой тип сделки с коммерческой недвижимостью, при которой арендатор обязуется арендовать недвижимость на заранее определенный период времени с правом выкупа ее в конце срока аренды.

Существует два типа договоров аренды с выкупом, которые определяют гибкость соглашения и ответственность каждой стороны:

Вариант аренды

Опцион на аренду — это договор, который позволяет арендатору приобрести недвижимость, но не обязывает его делать это.Другими словами, у арендатора есть возможность купить недвижимость.

Покупка в аренду

Договор купли-продажи в лизинг предусматривает, что арендатор обязан приобрести имущество в будущем. Цена покупки оговаривается в рамках договора и либо фиксируется при подписании, либо определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости.

Понимание договорных различий между опционами аренды и договорами покупки в аренду имеет жизненно важное значение для разработки правильной долгосрочной стратегии в сфере недвижимости.

 

Аренда с выкупом как ответ на вызовы стратегии в сфере недвижимости

История показывает, что большинство малых предприятий борются с несколькими проблемами с недвижимостью, которые влияют на их общую корпоративную стратегию, и большинство из них даже не подозревают об этом.

Пространство должно обеспечивать и поддерживать операции, а также способствовать удовлетворению потребностей бизнеса в капитале и ликвидности. И часто две школы бизнес-стратегии работают друг против друга — большие, более эффективные и более дорогие помещения стоят больше денег.И это проблема, особенно когда компания растет и большая часть избыточных ресурсов реинвестируется в операции.

Предприятия обычно следуют естественному развитию рынка недвижимости: они запускаются и арендуют некоторое время на этапе запуска, растут до определенного порога и продолжают масштабировать операции, поэтому они решают купить здание. В некоторых ситуациях это здорово, но требует получения ипотечного кредита. А чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, вам необходимо иметь необходимый кредитный рейтинг, достаточную ликвидность для первоначального взноса и денежный поток для поддержки ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.Для быстрорастущих компаний это не всегда вариант.

Эта проблема может быть решена за счет сборки по индивидуальному заказу: внешний инвестор или разработчик может построить индивидуальную недвижимость для конечного пользователя, устраняя потребность в капитале для первоначального взноса. Но разработка часто занимает некоторое время, и многие соглашения об аренде строятся на срок от 10 до 20 лет.

Если вы уже владеете своей собственностью, соглашение о продаже с обратной арендой также может помочь решить проблемы с ликвидностью — перераспределение капитала, связанного с собственным капиталом собственности, и реинвестирование его обратно в операции.

Договор аренды с выкупом представляет собой третий вариант — решение, которое может обеспечить гибкость лизинга, облегчая утечку капитальных ресурсов предприятия, а также предоставляя возможность приобрести недвижимость по заранее установленной дате и цене в будущем.

Как малый бизнес, если вы являетесь начинающим владельцем недвижимости, но не имеете финансовых средств для покупки недвижимости, договор аренды с выкупом предлагает способ заблокировать недвижимость, которая соответствует вашим потребностям.

Соглашение об аренде с выкупом также может быть хорошей тактикой, если вы являетесь компанией, переживающей быстрый рост, но не имеющей четкого представления о траектории долгосрочного роста вашего бизнеса.В этом случае договор об аренде позволит отказаться от покупки здания после аренды, если ваши потребности в пространстве изменились.

 

Переговоры по договору аренды с правом собственности

Хотя договоры об аренде с выкупом имеют типичную структуру сделки, условия сделки существенно влияют на прибыльность как владельца малого бизнеса, так и владельца недвижимости.

Первым критическим моментом для обсуждения является плата за опцион. Невозмещаемый сбор за опцион обычно уплачивается арендатором (возможным покупателем) авансом владельцу за возможность купить недвижимость в будущем.Комиссия является предметом переговоров, но традиционно составляет от 1% до 10% от стоимости будущей покупки.

Срок аренды — еще один важный момент, на который необходимо обратить внимание. Долгосрочная аренда дает владельцу большую предсказуемость входящего денежного потока и снижает его подверженность краткосрочным колебаниям рынка. И наоборот, более длительный временной горизонт приводит к большей непредсказуемости будущей стоимости недвижимости, что может привести к невыгодной для арендатора или владельца покупной цене.

Владельцы недвижимости часто взимают более высокие ставки арендной платы, чем рыночные, по опционам на аренду и договорам купли-продажи, чтобы снизить риск продажи недвижимости по более низкой цене в будущем.

В зависимости от условий договора и типа договора аренды коммерческой недвижимости арендатор и владелец будут иметь разный уровень ответственности. Следовательно, любые требования по обслуживанию, ремонту и расходам TICAM должны быть четко очерчены в контракте, чтобы избежать недоразумений или скрытых затрат.

 

Аренда с выкупом на практике

Во многих сделках аренды с правом собственности часть каждого арендного платежа применяется к основной сумме. Поскольку вы будете платить арендную плату в течение всего срока аренды по более высокой ставке, чем рыночная, это стимулирует арендатора покупать здание в конце срока аренды.Например, предположим, что вы ежемесячно платите 5000 долларов за аренду в течение 5 лет. Если вы заплатите 10% надбавку за аренду, применяемую к основной сумме в конце срока, вы накопите 30 000 долларов США в виде арендного кредита на недвижимость.

Когда срок действия контракта заканчивается, нужно учитывать несколько моментов:

  1. Если вы решите продать недвижимость, вам потребуется получить ипотечный кредит или какой-либо другой вид финансирования, чтобы расплатиться с продавцом.
  2. Если вы составили договор об аренде, но решили не покупать здание, вы, скорее всего, потеряете все опционные сборы и надбавки за аренду, уплаченные владельцу.
  3. Если вы заключили договор аренды с покупкой, вы будете юридически обязаны купить недвижимость. Это создает проблему, если вы еще не договорились о долгосрочном финансировании или больше не хотите покупать недвижимость.

Существуют также различные налоговые последствия при заключении договора аренды с опционом на покупку, в том числе:

  • арендные платежи считаются частью продажной цены, что приводит к их характеристике как прироста капитала по сравнению с доходом от прироста капитала.обычный доход
  • арендатору разрешается вычитать амортизацию при некоторых обстоятельствах
  • арендатор не имеет права вычитать арендную плату

В конечном итоге эти налоговые последствия повлияют на прибыльность проекта как для арендатора, так и для владельца. Налоговый юрист или бухгалтер могут помочь вам разобраться в нюансах налогового кодекса и его влиянии.

 


 

Может быть, сделка по аренде с выкупом поможет решить проблемы со стратегией.Или, возможно, сборка на заказ лучше соответствует вашим потребностям.

В Marsh & Partners мы живем и дышим стратегией в сфере недвижимости, и ни одно универсальное решение никогда не дает наилучших результатов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.